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Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Berlin-Mitte Entscheidungsdatum: 04.08.2022 Aktenzeichen: 21 C 269/21 ECLI: ECLI:DE:AGBEMI:2022:0804.21C269.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d BGB, § 556e Abs 1 S 1 BGB, § 556f BGB, MietBegrV BE 2015 Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Bestandsschutz der Vormiete im Rahmen der Mietpreisbremse Orientierungssatz Der Begriff der Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 216/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, 5 Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilien- haus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das ge- samte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit ge- währleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder einge- baut hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2014 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 22. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Halle. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebe- nen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben. Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorge- nannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg ge- habt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Halle, ZMR 2014, 986) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte sei zu Unrecht der Auffassung, Normadressatin des § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) sei nicht die Klägerin. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Verände- rungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen. Jedenfalls sei der Mieter umge- kehrt nicht Normadressat der Vorschrift, weil er lediglich die Nutzungsberechti- gung an einer den maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder einbaue, die - wie hier - unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definiert seien, erfülle er keine Pflicht des Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern nicht geltend mache, könne ein vom Vermieter nicht genehmigter Einbau nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zur Ausstattung der Wohnung zu schmälern. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern stelle nämlich eine nach § 555b Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung be- 3 4 5 6 7 - 4 - dürfte. Es handele sich einerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicher- heitsstandard gleichermaßen nachhaltig für alle Bewohner erhöhe, und ande- rerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Ver- mieter - jedenfalls im Sinne eines Mindestmaßes - nach § 47 BauO LSA ver- pflichtet sei. Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Beklagten unterlägen, könne diese aufgrund des Interesses der Vermieterin an einem ei- genen, einheitlichen, von ihr zu kontrollierenden und zu wartenden Rauchwarn- system nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei. Die Beklagte könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härte- gründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen. Ein wirtschaftlicher Här- tegrund entfalle mangels Mieterhöhung. Die geringfügige Betriebskostenumlage überwiege weder den Sicherheitszuwachs noch die Befreiung der Beklagten von Kontroll-, Wartungs- sowie gegebenenfalls Erneuerungs- oder Reparatur- pflichten. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es den uneingeschränkten Versi- cherungsschutz des Gebäudes gefährde, wenn eine ordnungsgemäße Wartung der Rauchwarnmelder nach den maßgeblichen DIN-Vorschriften nicht nachge- wiesen sei. Auch habe selbst die Beklagte eingeräumt, dass mit den Rauch- warnmeldern der Klägerin lediglich "lästige Auswirkungen" verbunden seien. Diese stünden in keinem Verhältnis zu der regelmäßig überprüften Sicherheit, so dass es im organisatorischen Ermessen der Klägerin als großer Wohnungs- gesellschaft liegen müsse, wann sie Unternehmen zum Einbau von Rauch- warnmeldern einsetze. 8 9 - 5 - Der Vermieter könne bestimmen, dass über die in § 47 BauO LSA be- nannten (Mindest-)Räumlichkeiten hinaus alle Zimmer in dem Umfang mit dem technischen Standard ausgestattet werden, den er für sinnvoll halte. Gerade die Ausstattung des Wohnzimmers, welches von der vorbezeichneten Bestimmung nicht umfasst werde, erscheine sinnvoll und sicherheitserhöhend, weil aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit dort gehäuft Brände aufträten, zum Beispiel durch Kerzen oder eine Vielzahl elektrischer Geräte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr ge- mäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Da- neben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (vgl. Senatsurteil vom heutigen Ta- ge - VIII ZR 290/14, unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt); offen bleiben kann, ob dies - wie die Klägerin in den Instanzen geltend gemacht hat - auch für das vom Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt be- kannte Nutzung als Schlafraum. 10 11 12 - 6 - Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 555b Rn. 7; BeckOK BGB/Schlosser, Stand: 1. Mai 2015, § 555b Rn. 30; BeckOGK/Schepers, Stand: 1. Juni 2015, § 555b BGB Rn. 47 f.) sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555b BGB Rn. 55; Schüller in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 2669 "Rauchwarnmelder"). Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten aus- gestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauch- warnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten aus- gehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmelder- einbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb ent- schieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Woh- nung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisie- rung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauch- warnmeldern ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte 13 - 7 - (§ 555d Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014 - 97 C 2551/13 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2014 - 3 S 11/14 -

ECLI:DE:BGH:2021:121021BVIIIZR51.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS vom 12. Oktober 2021 VIII ZR 51/20 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten darum, ob der Beklagte als ehemaliger Mieter einer Wohnung der Klägerin zu einer Mietminderung berechtigt war, nachdem ein im Haus gelegener Fahrradkeller im Zuge von Modernisierungsarbeiten verkleinert worden war. Die Klägerin ließ im Jahr 2009 Modernisierungsarbeiten (unter anderem die Installation einer Zentralheizung) vornehmen, die unstreitig von den Woh- nungsmietern zu dulden waren. Dabei wurde die Fläche eines ursprünglich rund 49 m² großen Doppelfahrradkellers auf knapp 7 m² reduziert. Der Beklagte wandte sich gegen die Verkleinerung der Abstellfläche und minderte die Miete. In einem ersten Vorprozess der Parteien entschied das Amtsgericht Köln, dass der Beklagte berechtigt war, für den dort maßgeblichen Zeitraum die Miete um monatlich 5 % zu mindern. In einem weiteren Vorprozess der Parteien verurteilte das Landgericht Köln den Beklagten durch Urteil vom 2. Juni 2017 (10 S 58/15), einer von der 1 2 3 - 3 - Klägerin verlangten Anpassung der monatlichen Miete an die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf 613,88 € ab dem 1. Oktober 2011 zuzustimmen. Die Parteien streiten nunmehr darum, ob der Beklagte berechtigt war, im Zeitraum vom 1. Oktober 2011 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 30. April 2017 die geschuldete Miete um monatlich 4,8 % zu mindern. Die auf Zahlung rückständiger Miete - in der Revisionsinstanz in Höhe von noch 1.971,35 € nebst Zinsen und anteiligen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten - gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die vom Berufungsgericht für die Zulassung der Revision gegebene Be- gründung, der Rechtssache komme im Hinblick auf die Auswirkungen von Mo- dernisierungsarbeiten auf die Sollbeschaffenheit der Mietsache grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts sei auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), füllt die genannten Zulassungsgründe nicht aus. Die Rechtsfrage, wegen der das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, ist nicht klärungsbedürftig. Auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) gebietet die Zulassung der Revision nicht. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB (in der hier nach Art. 229 § 29 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF; nunmehr § 555d BGB) hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Da es sich hierbei um ausgelaufenes Recht handelt und 4 5 6 7 - 4 - nicht ersichtlich ist, dass sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage für eine Vielzahl von Fällen nach altem Recht noch stellen kann oder für das neue Recht weiterhin von Bedeutung ist, kommt der Sache eine grundsätzliche Bedeu- tung nicht zu (vgl. Senatsbeschluss vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, juris Rn. 9 mwN). Der Gesetzgeber hat durch das Gesetz über die energetische Moderni- sierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) für die Fälle einer Duldungspflicht nach § 555d BGB das Recht zur Miet- minderung bei Modernisierungsmaßnahmen abschließend geregelt. § 536 Abs. 1a BGB bestimmt insoweit, dass eine Minderung der Tauglichkeit der Miet- sache nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen außer Betracht bleibt, nämlich nur für die Dauer von drei Monaten und soweit sie aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Zudem entsprach es bereits bei gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF zu dulden- den Modernisierungsarbeiten der durchgängigen Auffassung in der Instanzrecht- sprechung und im Schrifttum, dass die Duldungspflicht - mangels einer abwei- chenden Vereinbarung der Parteien des Mietvertrags über eine nur noch einge- schränkte Nutzung der Mietsache, welche im Streitfall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts weder ausdrücklich noch konkludent getroffen worden ist - das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt lässt (vgl. LG Düsseldorf, Urteile vom 18. Juni 2014 - 23 S 241/13, juris Rn. 32; vom 5. Juni 2013 - 23 S 246/12, juris Rn. 14; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 320; Sternel, NZM 2010, 721, 722; ders., Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VII 176 und VIII 240; Hau, PiG 90 (2011), 31, 32 ff.; jeweils mwN). Bestätigt wird diese Auffassung durch die Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift des § 541b BGB aF. Bereits diese stellen klar, dass das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt bleibt, wenn der Gebrauch 8 - 5 - der gemieteten Räume durch Maßnahmen des Vermieters beeinträchtigt wird, auch wenn diese zu dulden sind (BT-Drucks. 9/2079, S. 13; so auch die Recht- sprechung zu der vorgenannten Bestimmung, vgl. LG Mannheim, WuM 1986, 139 und LG Berlin, GE 1997, 619). Die unter der Geltung des § 554 Abs. 2 BGB aF vereinzelt vertretene Ge- genauffassung, wonach die Duldungsnormen dem Vermieter einseitig das Recht gäben, die vertragliche Sollbeschaffenheit der Mietsache zu ändern, was im Rah- men einer künftigen Mietrechtsnovelle klargestellt werden solle (Lehmann-Rich- ter, NZM 2011, 572, 574), begründet in Anbetracht der aufgezeigten Umstände weder eine rechtsgrundsätzliche Bedeutung noch einen Rechtsfortbildungsbe- darf und erfordert auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Februar 2010 - II ZR 54/09, juris Rn. 3 mwN). Dementspre- chend hat die Revision eine dahingehende Rüge nicht erhoben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Das Berufungsgericht hat das am 1. März 2018 verkündete klageabwei- sende Urteil des Amtsgerichts, welches entgegen § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO mit einer richterlichen Unterschrift nicht versehen war, aufgehoben, die Klage aber ebenfalls abgewiesen. An einer eigenen Sachentscheidung war das Berufungs- gericht entgegen der Ansicht der Revision nicht gehindert und hat zu Recht von einer Zurückverweisung an das Amtsgericht abgesehen. Zwar stellt das Fehlen der erforderlichen richterlichen Unterschrift einen wesentlichen Verfahrensmangel im Sinne von § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO dar. Ungeachtet dessen, ob das Berufungsgericht das ihm von der vorgenannten Be- stimmung eingeräumte Ermessen, eine eigene Sachentscheidung zu treffen oder ausnahmsweise den Rechtsstreit an das Erstgericht zurückzuverweisen, pflicht- gemäß ausgeübt hat, und auch von der Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht 9 10 11 12 - 6 - hat, nach Einlegung eines Rechtsmittels die Nachholung der Unterschrift inner- halb der für die Einlegung eines Rechtsmittels längsten Frist von fünf Monaten nach der Verkündung (§ 517 Halbs. 2 ZPO) zu veranlassen (vgl. BGH, Urteile vom 23. Oktober 1997 - IX ZR 249/96, BGHZ 137, 49, 52 f.; vom 27. Januar 2006 - V ZR 243/04, NJW 2006, 1881 Rn. 14; vom 16. Oktober 2006 - II ZR 101/05, NJW-RR 2007, 141 Rn. 9), liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO schon deshalb nicht vor, weil eine umfangrei- che oder aufwändige Beweisaufnahme nicht notwendig war. b) Vornehmlich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den in zwei- ter Instanz erstmals gehaltenen Sachvortrag der Klägerin nicht berücksichtigt, die Benutzung des Doppelfahrradkellers sei vom Mietvertrag des Beklagten nicht umfasst gewesen, so dass die Zurverfügungstellung des Doppelfahrradkellers frei widerruflich gewesen sei und demzufolge die Verringerung der Fläche einen Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht begründe. Damit dringt die Revision nicht durch. aa) Das Berufungsgericht hat den in zweiter Instanz neuen Sachvortrag der Klägerin, der Mietvertrag des Beklagten habe die Nutzung des Doppelfahr- radkellers nicht umfasst, zu Recht als gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht berücksichtigungsfähig angesehen. Zur Begründung hat es rechtsfehlerfrei aus- geführt, nach dem Sachvortrag nicht nur des Beklagten, sondern auch der Klä- gerin sei in erster Instanz unstreitig gewesen, dass dem Beklagten die Nutzung des Doppelfahrradkellers zugesagt gewesen sei. Selbst die Klägerin habe vorge- tragen, die Nutzung des großen Fahrradkellers sei in die Miete "eingepreist" ge- wesen. Weder die Klägerin noch die Revision haben aufgezeigt, dass es der Klä- gerin nicht möglich gewesen wäre, den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvor- trag bereits in erster Instanz einzuführen. 13 14 - 7 - bb) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe tatrichterlich zu beachtende Auslegungsmaßstäbe evident verletzt, indem es angenommen habe, ein Fahrradkeller von rund 49 m² sei in einem Haus mit 20 Mietvertrags- parteien an nur eine einzige Partei vermietet worden, geht schon deshalb ins Leere, weil das Berufungsgericht in den Blick genommen hat, dass dem Beklag- ten nur ein Recht auf gemeinschaftliche Nutzung zugestanden hat. Die von der Revision beanstandete Beurteilung liegt dem angefochtenen Urteil daher nicht zugrunde. Ungeachtet dessen hat die Klägerin Sachvortrag zum Inhalt der wei- teren Mietverträge nicht gehalten. cc) Unbegründet ist auch die Rüge, die tatrichterliche Auslegung der miet- vertraglichen Vereinbarungen der Parteien sei revisionsrechtlich zu beanstan- den, weil im Mietvertrag mit dem Beklagten ein Fahrradkeller nicht aufgeführt sei. Die Revision übersieht, dass die Mietvertragsurkunde auf das Übergabeprotokoll verweist, welches gemäß § 18 des Mietvertrags Vertragsbestandteil ist. Danach ist dem Beklagten unter anderem ein Schlüssel auch für den Fahrradkeller über- geben worden. In Anbetracht dieses Umstands und des maßgeblichen erstin- stanzlichen Sachvortrags der Klägerin, wonach die Nutzung des Fahrradkellers in die Miete "eingepreist" gewesen sei, ist die tatrichterliche Beurteilung, die Mit- benutzung des Doppelfahrradkellers sei Vertragsbestandteil und dem Beklagten nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden, daher von revisionsrechtlich be- achtlichen Rechtsfehlern nicht beeinflusst. c) Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat und von der Revision nicht in Frage gestellt worden ist, haben die Parteien durch die Vor- nahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers nicht konkludent oder gar ausdrücklich ab- geändert. 15 16 17 - 8 - d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minderung der Miete jedenfalls deshalb nicht zu, weil der Verkleine- rung des Fahrradkellers bereits hinreichend Rechnung getragen worden sei, nachdem das Landgericht Köln in dem gemäß §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zur Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete gerichteten Vorprozess entschieden habe, dass der Beklagte einer Mieterhöhung auf monat- lich 613,88 € zuzustimmen habe (Urteil vom 2. Juni 2017 - 10 S 58/15). aa) Zwar hat das Landgericht im Vorprozess nach Maßgabe des eingehol- ten Sachverständigengutachtens bei der Beurteilung der Ausstattung der Miet- sache einen Abschlag von 0,03 €/m² berücksichtigt und dies unter anderem mit der eingeschränkten Möglichkeit zum Abstellen von Fahrrädern begründet. Ent- gegen der Ansicht der Revision vermag das vorgenannte Urteil die Vereinbarun- gen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache aber nicht zu ändern; hierfür gibt es keine Grundlage im Gesetz. Die Verurteilung, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen, nimmt dem Mieter nicht das Recht zur Mietminderung gemäß § 536 BGB, wenn eine Gebrauchsbeeinträchti- gung vorliegt, die einen Mangel der Mietsache begründet, und zwar solange, bis der Mangel, welcher nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier unstrei- tig behebbar war, beseitigt ist (siehe nur Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 54, 78; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 BGB Rn. 79; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 21 [zur Berechnung der Kappungsgrenze]). Die Fest- stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich - anders als die Frage einer Minderung nach § 536 BGB - nicht nach den Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel der Mietsache auf einer Gebrauchsbeeinträchtigung beruht, die durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsarbeiten ausgelöst wird. 18 19 - 9 - bb) Im Zustimmungsprozess der Klägerin gegen den Beklagten war daher nur zu berücksichtigen, dass das Haus mit einem Fahrradkeller von geringer Größe ausgestattet ist, nicht aber, dass ein ursprünglich vorhandener großer Fahrradkeller, dessen Mitbenutzung Gegenstand des Mietvertrags war, nach- träglich erheblich verkleinert worden ist. Der für eine Vergleichsmietenerhöhung maßgebliche tatsächliche und der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache sind, wie die Revisionserwiderung zu Recht ausführt, zwei getrennt voneinander zu beurteilende Gesichtspunkte. Die Revision verkennt insoweit die grundlegen- den Unterschiede zwischen einer für die Frage des Sachmangels maßgeblichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien einerseits und einer Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) andererseits (vgl. auch Senatsbe- schluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, juris Rn. 15). cc) In Anbetracht dessen kann die Revision auch aus dem Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 (VIII ZR 234/18, NZM 2020, 322) zu ihren Gunsten nichts herleiten. Die vorgenannte Entscheidung betrifft nicht das Recht zur Min- derung der Miete gemäß § 536 BGB. Sie hat vielmehr die Zustimmung des Mie- ters zu einem Mieterhöhungsverlangen zum Gegenstand, welches auf einer un- richtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, wobei der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlich gegebenen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können, so dass sich die von dem Vermieter in seinem Miet- erhöhungsbegehren zugrunde gelegte unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht zum Nachteil des der Mieter- höhung zustimmenden Mieters auswirkte (Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO Rn. 22 ff.). Eine Aussage über eine etwaige Einschränkung des Rechts zur Minderung gemäß § 536 BGB hat der Senat damit ersichtlich nicht getroffen. 20 21 - 10 - e) Die Revision meint ferner, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minde- rung der Miete gemäß § 536 BGB deshalb nicht zu, weil er nach der Mieterhö- hung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB von dem ihm durch § 561 BGB einge- räumten Sonderkündigungsrecht hätte Gebrauch machen können. Diese Ansicht findet ebenfalls keinen Anhalt im Gesetz und lässt sich - anders als die Revision meint - auch nicht auf das vorgenannte Senatsurteil stützen, weil sich Rück- schlüsse auf eine Einschränkung des Rechts zur Minderung der Miete daraus, wie ausgeführt, nicht herleiten lassen. f) Mit der Bewertung, wegen des erheblich verkleinerten Fahrradkellers sei auch bei einem bloßen Recht zur Mitbenutzung eine Minderung der Miete in Höhe von monatlich 4,8 % berechtigt gewesen, hat das Berufungsgericht seinen tatrichterlichen Beurteilungsspielraum nicht überschritten und infolgedessen rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klageforderung hinter dem berechtigten Minderungsbetrag zurückbleibt. 22 23 - 11 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- gang dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 01.03.2018 - 221 C 302/17 - LG Köln, Entscheidung vom 29.01.2020 - 9 S 80/18 - 24

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR338.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 338/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An- schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 338/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. Januar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 329,07 € um 109,15 € auf 438,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und 1 2 - 3 - Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (60,03 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.112,10 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Beklagte zog die erhöhte Miete in der Folgezeit im Wege des SEPA- Lastschriftverfahrens unbeanstandet ein; die Klägerin hält die Mieterhöhungser- klärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 109,15 € erhöhten Miete ab Juni 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Juni 2016 bis einschließlich November 2019 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.584,30 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Juni 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- 5 6 7 8 - 5 - forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 122.850,48 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Juni 2016 geleistet habe. Dabei komme es nicht da- rauf an, dass die Zahlungen im Wege des widerspruchslosen Einzugs der Miete per SEPA-Lastschriftverfahren erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mie- ters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbei- führen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (109,15 €) ab Juni 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.584,30 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach § 814 BGB noch nach § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Sie seien auch nicht verwirkt. In- soweit fehle es an einem Verhalten der Klägerin, aus dem die Beklagte berech- tigterweise hätte schließen können, dass die Klägerin das ihr zustehende Recht künftig nicht einfordern werde. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Juni 2016 um 109,15 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 4.584,30 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- 18 19 20 - 10 - sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine 21 - 11 - entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dachbereich so- wie "hydraulischer Abgleich", Austausch der Treppenhausfenster, der Hausein- gangstür und der Wohnungsfenster durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -däm- 22 23 - 12 - mung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefalle- nen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21 juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch 24 - 13 - dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil 25 26 - 14 - für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisge- winn verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Überdies hat das Berufungsgericht, soweit es die Aufteilung der Gesamt- kosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fas- sadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat, offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Fachbe- triebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, Klinker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen strei- chen), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung er- leichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtig- ten Instandhaltungsanteils zusätzlich. Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (2) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. 27 28 - 15 - (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 29 30 31 32 - 16 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 33 34 - 17 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. Sep- tember 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es 35 36 - 18 - handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- 37 38 39 - 19 - gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser- klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom- men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem 40 41 42 - 20 - Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleis- teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbe- stände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 3. Gleiches gilt entgegen der Auffassung der Revision auch insoweit, als das Berufungsgericht eine Verwirkung der Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat. a) Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs voraus, dass zu dem Aspekt des Zeitablaufs (Zeitmoment) be- sondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66 mwN). Verjähren die frag- lichen Ansprüche in verhältnismäßig kurzer Frist, etwa - wie die hier erhobenen Rückforderungsansprüche - gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB in nur drei Jahren (vgl. Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO mwN), kommt hinsicht- lich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung zudem der Grundsatz zum 43 44 45 - 21 - Tragen, dass eine - hier einzig im Raum stehende - Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO mwN). b) Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwen- dige Umstandsmoment darstellten, liegen hier nach den rechtsfehlerfreien und insoweit von der Revision auch nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Die Revision stellt im Hinblick auf ein - den er- forderlichen Vertrauenstatbestand bei der Beklagten begründendes - Verhalten der Klägerin allein auf den Umstand ab, dass die Klägerin die Einziehung der erhöhten Miete durch die Beklagte (im SEPA-Lastschriftverfahren) über eine län- gere Dauer ohne Vorbehalt oder Widerruf zuließ, obgleich angesichts des Um- fangs der Mieterhöhung im Verhältnis zu der vorherigen Grundmiete eine zeit- nahe Überprüfung im Wege der Einschaltung eines Anwalts oder eines Mieter- vereins nahe gelegen hätte und Hinderungsgründe insoweit nicht ersichtlich seien. Dieser Sachverhalt vermag die genannten strengen Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung der (in unverjährter Zeit gerichtlich verfolgten) Rückzahlungsansprüche der Klägerin indes nicht zu erfüllen. 46 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 28.05.2020 - 10 C 598/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 113/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR335.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 335/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Dezember 2018 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 27. Sep- tember 2019 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2019 von zuletzt 350,50 € um 1 2 - 3 - 144,18 € auf 494,68 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Woh- nungseingangstür) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (72,71 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.095,43 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und forderten die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 16. Dezem- ber 2019 (erfolglos) zu der Abgabe einer Erklärung auf, dass diese von der Miet- erhöhung Abstand nehme. Sie bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 144,18 € erhöhten Miete ab Dezember 2019 nicht zustehe, sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2019 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung 5 6 7 8 - 5 - durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 163.772,86 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Vo- lumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermit- telt worden seien. 13 14 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2019 um 144,18 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraus- setzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass die vom Berufungsge- richt gegebene Begründung auch die Bejahung des Anspruchs der Kläger auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB (in Höhe von 309,40 €) - sei es im Wege der Zahlung (§ 250 Satz 2 BGB), sei es im Wege der Freistellung (§ 257 Satz 1 BGB) - nicht trägt. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken 15 16 17 - 9 - (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine 18 - 10 - entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage, erstmaliger Anbau eines Haustürvordachs, Wärmedämmung an den Außenwän- den, Kellerdecken und im Dachbereich sowie "hydraulischer Abgleich", Aus- tausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung) 19 20 - 11 - jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK- BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Moder- nisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende In- standsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen 21 - 12 - angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Be- klagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuzie- henden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschrei- ben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchfüh- rung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hier- für erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtspre- chung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrech- nung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berück- sichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- 22 23 - 13 - gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte 24 25 - 14 - einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-) wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kostenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger 26 27 28 - 15 - benötigen, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 29 - 16 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.09.2020 - 18 C 5/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 174/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR331.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 331/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 18. März 2015 angekündigte Mo- dernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Woh- nung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. Februar 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Mai 2016 von zuletzt 266 € um 111,69 € auf 377,69 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und 1 2 - 3 - Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung der Treppenhausfenster sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betref- fen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Balkonanlage) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (53,25 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (2.065,60 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Beklagte zog die erhöhte Miete in der Folgezeit mittels Einzugsermäch- tigung unbeanstandet ein; die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 111,69 € erhöhten Miete ab Mai 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Mai 2016 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.244,22 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Be- klagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Mai 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- 5 6 7 8 - 5 - forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 223.803,47 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Mai 2016 geleistet habe. Dabei komme es nicht da- rauf an, ob die Zahlungen durch Überweisung oder im Wege des SEPA-Last- schriftverfahrens erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze näm- lich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustim- mung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (111,69 €) ab Mai 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.244,22 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach § 814 BGB noch nach § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Sie seien auch nicht verwirkt. In- soweit fehle es an einem Verhalten der Klägerin, aus dem die Beklagte berech- tigterweise hätte schließen können, dass die Klägerin das ihr zustehende Recht künftig nicht einfordern werde. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Mai 2016 um 111,69 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 4.244,22 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- 18 19 20 - 10 - sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der 21 - 11 - Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau einer Kellerausgangsbe- leuchtung, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dach- bereich, Austausch der Treppenhaus- sowie der Wohnungsfenster durch wärme- gedämmte Bauteile und Erneuerung der Balkonanlage) jeweils entstandenen 22 23 - 12 - Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von ande- ren Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). 24 - 13 - Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläute- rung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der inso- weit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhö- hungsschreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermit- telt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putz- schäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitier- ten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Be- klagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). 25 26 - 14 - cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; 27 28 - 15 - vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen hat und worauf das Beru- fungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung nicht eingegangen ist - aus den genannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausrei- chend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungs- wohnfläche" erfolgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zu- grunde gelegten Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 2.065,60 m²; Wohnungswohnfläche: 53,25 m²) und stellt damit - worauf die Re- vision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Miet- erhöhung notwendigen Parameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbar- keit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Be- triebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - zu 29 30 - 16 - deren Berechtigung sich das Berufungsgericht ebenfalls nicht geäußert hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkos- ten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: E. Straße , L. Straße ) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezoge- nen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksichtigung erfahren, dass der Be- rechnung - wie aus der Kostenzusammenstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. 31 32 - 17 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieter- höhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragli- che Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dor- tigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 33 34 - 18 - 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Mai 2016 geleis- teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbe- stände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 3. Gleiches gilt entgegen der Auffassung der Revision auch insoweit, als das Berufungsgericht eine Verwirkung der Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat. a) Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs voraus, dass zu dem Aspekt des Zeitablaufs (Zeitmoment) be- sondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66 mwN). Verjähren die frag- lichen Ansprüche in verhältnismäßig kurzer Frist, etwa - wie die hier erhobenen Rückforderungsansprüche - gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB in nur drei Jahren, kommt hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung zudem der Grundsatz zum Tragen, dass eine - hier einzig im Raum stehende - Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden kann (vgl. das zu einem Parallelfall ergangene Senatsurteil vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 338/21 unter III 3 a mwN, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwen- dige Umstandsmoment darstellten, liegen hier nach den rechtsfehlerfreien und insoweit von der Revision auch nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen 35 36 37 38 - 19 - des Berufungsgerichts nicht vor. Die Revision stellt im Hinblick auf ein - den er- forderlichen Vertrauenstatbestand bei der Beklagten begründendes - Verhalten der Klägerin allein auf den Umstand ab, dass die Klägerin die Einziehung der erhöhten Miete durch die Beklagte (mittels Einzugsermächtigung) über eine län- gere Dauer ohne Vorbehalt oder Widerruf zuließ, obgleich angesichts des Um- fangs der Mieterhöhung im Verhältnis zu der vorherigen Grundmiete eine zeit- nahe Überprüfung im Wege der Einschaltung eines Anwalts oder eines Mieter- vereins nahe gelegen hätte und Hinderungsgründe insoweit nicht ersichtlich seien. Dieser Sachverhalt vermag die genannten strengen Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung der (in unverjährter Zeit gerichtlich verfolgten) Rückzahlungsansprüche der Klägerin indes nicht zu erfüllen (vgl. das zu einem Parallelfall ergangene Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 338/21 un- ter III 3 b, zur Veröffentlichung bestimmt). - 20 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 14.02.2020 - 9 C 270/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 48/20 -

ECLI:DE:BGH:2021:270421BVIIIZB44.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 44/20 vom 27. April 2021 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 2, §§ 91a, 93; BGB § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 a) Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbe- schwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO gebunden (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7 mwN). b) Einen Anlass zur Erhebung einer Klage auf Duldung von Baumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) gibt der Mieter in der Regel (noch) nicht, wenn er die mit der Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen verknüpfte Aufforderung des Vermieters zur Abgabe einer Duldungserklärung unbeachtet lässt. Die Bejahung ei- nes Klageanlasses im Sinne von § 93 ZPO kommt erst in Betracht, wenn der Ver- mieter den Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an die An- kündigung (erneut) vergeblich zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hat. BGH, Beschluss vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20 - LG Berlin AG Berlin-Köpenick - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 3. Juni 2020 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis 1.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten nach übereinstimmender Erledigungserklärung um die Kosten eines Rechtsstreits, in dem die Klägerin als Vermieterin eines Mehrfami- lienhauses in Berlin von den beklagten Mietern die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen begehrt hat. Mit Schreiben vom 27. November 2019, das den Beklagten am Folgetag zuging, kündigte die Klägerin die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen (In- standsetzung des Außenputzes, der Balkone, Außenfenster und Balkontüren) ab dem 20. Januar 2020 sowie von Modernisierungsmaßnahmen (Anbringung einer 1 2 - 3 - Außendämmung) ab dem 16. März 2020 an und forderte die Beklagten unter Fristsetzung zum 31. Dezember 2019 sowie unter gleichzeitiger Nachfristsetzung zum 6. Januar 2020 dazu auf, schriftlich mitzuteilen, ob sie die angekündigten Baumaßnahmen dulden werden. Am 14. Januar 2020 hat die Klägerin mit der Begründung, die Beklagten hätten bislang keine Duldungserklärung abgegeben, Klage auf Duldung der an- gekündigten Maßnahmen eingereicht. Nachdem die Beklagten dem klägerischen Prozessbevollmächtigten noch am Tag der Klagezustellung, dem 28. Januar 2020, per E-Mail eine auf den 22. Dezember 2019 datierte Duldungserklärung übermittelt haben, hat die Klägerin den Rechtsstreit unter Verwahrung gegen die Kostenlast für erledigt erklärt. Der Erledigungserklärung haben die Beklagten nicht widersprochen. Sie haben aber geltend gemacht, die Duldungserklärung bereits am 22. Dezember 2019 mit einfachem Brief versandt zu haben. Die Klä- gerin hat den Erhalt dieses Briefs in Abrede gestellt. Das Amtsgericht hat der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Ihre sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Be- schwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage, wel- che Mietvertragspartei das Risiko des Verlusts einer schriftlichen Duldungserklä- rung auf dem Postweg zu tragen habe - zugelassenen Rechtsbeschwerde be- gehrt die Klägerin, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 3 4 5 - 4 - 1. Das Beschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Es entspreche billigem Ermessen, der Klägerin die Kosten des Rechts- streits aufzuerlegen, da die Beklagten keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hätten (§ 91a Abs. 1 ZPO iVm § 93 ZPO analog). Denn jedenfalls seien die Beklagten mit ihrer etwaigen Pflicht nach § 242 BGB, die Bereitschaft zur Duldung der von der Klägerin angekündigten Baumaßnahmen dieser gegenüber zu erklären, nicht in Verzug geraten. Selbst unter der Annahme, eine gesonderte Mahnung sei hierfür nicht erforderlich gewesen, scheide ein Verzug der Beklag- ten aus, weil diese den Verlust ihrer Zustimmungserklärung auf dem Postweg nicht zu vertreten hätten. Das ergebe sich aus den für die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 233 ZPO entwickelten Grundsätzen, wonach ein Ver- lust des betreffenden Schriftstücks auf dem Postweg ein Verschulden der absen- denden Partei nicht begründe. Diese Grundsätze hätten in einer Fallkonstellation wie der hiesigen, in der es ebenfalls darum gehe, dass einer Partei durch die Inanspruchnahme eines unzulänglich ausgeführten Postdiensts nachteilige pro- zessuale Folgen nicht entstehen dürften, "erst recht" zu gelten, zumal die Kläge- rin in ihrem Ankündigungsschreiben ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewie- sen habe, die erbetene Duldungserklärung mit einfachem Brief zu übersenden. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - jedenfalls im Ergebnis - stand; die Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. a) Das Rechtsmittel ist statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts über die Zulassung der Rechts- beschwerde ist für den Senat bindend (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Hierbei kommt 6 7 8 9 10 - 5 - es nicht darauf an, ob das Beschwerdegericht die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (BGH, Beschlüsse vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW-RR 2009, 425 Rn. 9; vom 22. November 2011 - VIII ZB 81/11, NJW-RR 2012, 125 Rn. 8 mwN; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell- rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenver- fahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (Senatsbeschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7 mwN). b) Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, wonach die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, ist aus Rechtsgründen im Ergebnis nicht zu beanstanden. aa) Die Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklä- rung ist unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billi- gem Ermessen zu treffen (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es ist demnach vornehmlich darauf abzustellen, wer die Kosten hätte tragen müssen, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. etwa BGH, Be- schluss vom 7. Mai 2007 - VI ZR 233/05, NJW 2007, 3429 Rn. 7 mwN). Trotz ursprünglicher Zulässigkeit und Begründetheit der Klage treffen den Kläger nach dem - auf der Billigkeitsebene zu berücksichtigenden - Rechtsgedanken des § 93 ZPO gleichwohl die Kosten, wenn der Beklagte keinen Anlass zur gerichtlichen Geltendmachung des Klageanspruchs gegeben und denselben sofort nach Zu- stellung der Klage beziehungsweise sofort nach Fälligkeit erfüllt oder den Kläger sonst klaglos gestellt hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2006 - IX ZB 11 12 - 6 - 160/04, NJW-RR 2006, 773 Rn. 9; vom 11. Dezember 2003 - I ZR 68/01, WRP 2004, 350 unter II 2 a). bb) Das ist hier der Fall. Dass die Beklagten die Klägerin durch die Über- sendung einer Duldungserklärung sofort nach Zustellung der Duldungsklage klaglos gestellt haben, steht außer Frage. Auch gegen die Annahme des Be- schwerdegerichts, die Beklagten hätten keine Veranlassung zur Erhebung der Duldungsklage gegeben, bestehen aus Rechtsgründen im Ergebnis keine Be- denken. Hierfür kommt es auf die vom Beschwerdegericht verneinte Rechtsfrage, ob die Beklagten es zu vertreten haben, dass die Klägerin die etwa bereits im Dezember 2019 auf den Postweg gebrachte Duldungserklärung der Beklagten nicht erhalten hat, nicht an. Denn selbst wenn die Beklagten die mit dem Ankün- digungsschreiben der Klägerin vom 27. November 2019 verknüpfte Bitte um Ab- gabe einer Duldungserklärung schlicht unbeachtet gelassen hätten, fehlte es nach den nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdege- richts an einer Veranlassung zur Klageerhebung durch die Beklagten. (1) Eine Partei gibt Veranlassung zur Klageerhebung, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichen- den Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Ge- richte nicht zu seinem Recht kommen (Senatsurteil vom 27. Juni 1979 - VIII ZR 233/78, NJW 1979, 2040 unter II 3 a; BGH, Beschlüsse vom 16. Januar 2020 - V ZB 93/18, NJW 2020, 1442 Rn. 8; vom 8. März 2005 - VIII ZB 3/04, NJW-RR 2005, 1005 unter II 1). Dieser Schluss ist etwa gerechtfertigt, wenn der Beklagte eine fällige Leistung trotz Aufforderung nicht erbringt oder - soweit die Leistung nicht in einer Zahlung, sondern beispielsweise in einer Unterlassung liegt - den Gläubiger auf Aufforderung hin trotz Fälligkeit der Leistung nicht durch entspre- chende Erklärung klaglos stellt (Senatsurteil vom 27. Juni 1979 - VIII ZR 233/78, 13 14 - 7 - aaO unter II 3 b; BGH, Beschlüsse vom 16. Januar 2020 - V ZB 93/18, aaO; vom 22. Oktober 2015 - V ZB 93/13, NJW 2016, 572 Rn. 19). Entsprechendes gilt bei einem Duldungsverlangen. (2) Danach hätte im Streitfall ein Klageanlass allenfalls dann bestanden, wenn die Klägerin die Beklagten nach Ablauf einer angemessenen Frist im An- schluss an den Erhalt des Ankündigungsschreibens vom 27. November 2019 (er- neut) zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hätte. (a) Die in dem Ankündigungsschreiben enthaltene Aufforderung reichte in- soweit schon deshalb nicht aus, weil die Leistung der Beklagten in Gestalt der Duldung der angekündigten Baumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war und diese Aufforderung auch im Hinblick auf eine etwa bestehende (Neben-)Pflicht der Beklagten zur Abgabe einer Dul- dungserklärung eine verzugsbegründende Wirkung nicht entfaltet hat, so dass deren - hier unterstellte - Nichtbefolgung nach dem aufgezeigten Maßstab auch nicht als Klageveranlassung gewertet werden kann. Da die Klägerin den Beginn der Baumaßnahmen für den 20. Januar 2020 angekündigt hatte, schuldeten die Beklagten deren Duldung auch nicht vor die- sem Zeitpunkt. Ob sie aus Gründen der Rücksichtnahme auf das berechtigte In- teresse der Klägerin an einer geordneten Durchführung der geplanten Baumaß- nahmen (§§ 242, 241 Abs. 2 BGB) verpflichtet waren, der Klägerin bereits vor diesem Zeitpunkt ihre künftige Duldungsbereitschaft anzuzeigen - wie die Rechtsbeschwerde (stillschweigend) annimmt, die Rechtsbeschwerdeerwide- rung hingegen verneint - kann offenbleiben. Denn jedenfalls käme die Bejahung einer Klageveranlassung nach den oben aufgeführten Grundsätzen nur in Be- 15 16 17 - 8 - tracht, wenn die Beklagten mit dieser etwaigen Pflicht vor Prozessbeginn in Ver- zug geraten wären, wovon auch die Rechtsbeschwerde im Ansatz ausgeht. Ent- gegen ihrer Auffassung ist das mangels - hier auch nicht ausnahmsweise ent- behrlicher - Mahnung nicht der Fall. (aa) Eine Mahnung gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB kann grundsätzlich erst nach Fälligkeit ausgesprochen werden, andernfalls ist sie wirkungslos (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 1992 - XII ZR 105/91, NJW 1992, 1956 unter 1; vom 27. März 1980 - VII ZR 214/79, NJW 1980, 1955 unter 3; jeweils zu § 284 BGB aF). Im Einzelfall - insbesondere dann, wenn die Fälligkeit des Anspruchs von einer zuvor vom Gläubiger durchzuführenden Handlung (z.B. Abruf) abhängt - kann es allerdings zulässig sein, die Mahnung mit der die Fälligkeit auslösenden Handlung zu verbinden (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2017 - XI ZR 467/15, NJW 2017, 1823 Rn. 24 mwN; vom 25. Oktober 2007 - III ZR 91/07, NJW 2008, 50 Rn. 11; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, NJW 2006, 3271 Rn. 10). Ein solcher Fall liegt hier - anders als die Rechtsbeschwerde annimmt - nicht vor. Denn die Aufforderung zur Abgabe einer Duldungserklärung wäre - sofern man eine entsprechende Mitteilungspflicht des Mieters bejaht - Voraus- setzung für das Entstehen dieser Pflicht. Sie löste aber jedenfalls dann, wenn sie - wie hier - mit der (erstmaligen) Ankündigung von Baumaßnahmen verbunden ist, nicht deren (sofortige) Fälligkeit aus. Das gilt, wenn die geplanten baulichen Veränderungen - wie hier zumindest teilweise - Modernisierungsmaßnahmen darstellen (§ 555b BGB), schon deshalb, weil dem Mieter eine Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft jedenfalls nicht vor Ablauf der ihm nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung von Härtegründen sowie nach § 555e Abs. 1 Satz 2 BGB zur Erklärung einer (Sonder-)Kündigung eingeräumten Fristen 18 19 - 9 - abverlangt werden könnte. Aber auch wenn beziehungsweise soweit die vorge- sehenen Arbeiten ausschließlich Erhaltungsmaßnahmen betreffen, könnte der Vermieter die seinerseits geforderte Abgabe einer Duldungserklärung erst nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an den Zugang der Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB verlangen. Denn auch in diesem Fall ist dem Mieter eine gewisse Zeit zur Prüfung des Anliegens des Vermieters zuzubilligen. (bb) Eine Mahnung war auch nicht entbehrlich. Denn eine - als Grund für die etwaige Entbehrlichkeit hier einzig in Betracht kommende - kalendermäßige Bestimmung der Leistungszeit (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) muss durch Rechtsge- schäft, Gesetz oder Urteil getroffen worden sein. Die einseitige Festlegung einer Leistungszeit durch den Gläubiger - wie vorliegend durch die (doppelte) Fristset- zung in dem Ankündigungsschreiben der Klägerin erfolgt - reicht für die Anwen- dung dieser Vorschrift hingegen nur aus, wenn dem Gläubiger ein Leistungsbe- stimmungsrecht nach § 315 BGB zusteht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 25. Oktober 2007 - III ZR 91/07, aaO Rn. 7; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Daran fehlt es hier. (b) Der Annahme, die Klägerin habe aufgrund des vorprozessualen Verhal- tens der Beklagten bei vernünftiger Betrachtung davon ausgehen dürfen, sie werde ohne die Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu ihrem Recht kommen, steht zudem entgegen, dass die Beklagten nach den nicht angegriffenen Fest- stellungen des Beschwerdegerichts auf eine frühere Aufforderung der Klägerin bereits im Januar 2019 erklärt hatten, sie seien zur Duldung der Anbringung eines Wärmeverbundsystems im Fall der behördlichen Genehmigung dieser Maß- nahme bereit. Auch aus diesem Grund ließ allein der fehlende Zugang einer Ant- wort der Beklagten auf das Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 27. No- 20 21 - 10 - vember 2019 aus deren Sicht nicht den Schluss zu, die Beklagten wären mittler- weile - abweichend von früher getätigten Äußerungen - nicht mehr bereit, die geplanten Baumaßnahmen zu dulden. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Köpenick, Entscheidung vom 21.02.2020 - 3 C 14/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2020 - 64 T 46/20 -

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.08.2018 Aktenzeichen: 66 S 45/18 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0813.66S45.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 2 BGB, § 557 Abs 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Angespannter Wohnungsmarkt:  Umgehung der Mietpreisbremse durch eine Nachtragsvereinbarung; Aufschlag wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen Orientierungssatz 1. Unterzeichnet der Mieter zugleich mit dem Mietvertrag, der eine Miethöhe ausweist, die vor der Unterzeichnung nirgends auch nur ansatzweise Erwähnung gefunden hat, eine als „Nachtrag zum Mietvertrag“ bezeichnete Vereinbarung, die ausweislich eines durch den Vermieter im Internet vertriebenen Exposés die von vornherein angestrebte Miete enthält, liegt keine freie Vereinbarung über eine Anhebung der bisher geltenden Miete i.S.d. § 557 BGB vor. Vielmehr handelt es sich um eine – unzulässige – Vereinbarung zur Umgehung der Mietpreisbremse des § 556d Abs. 1 BGB.(Rn.74) 2. Macht der Vermieter bei der Ermittlung der zulässigen Miethöhe einen nach § 556e BGB zu berücksichtigenden Aufschlag wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geltend, erfordert ein schlüssiger Vortrag die Angabe von Daten oder Zeiträumen, in denen konkret bezeichnete Arbeiten ausgeführt worden sein sollen.(Rn.90) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 22. Februar 2018, 18 C 148/17 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 22. Februar 2018 – Aktenzeichen 18 C 148/17 – abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, a) an die Klägerin 418,62 € zu zahlen; b) an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.046,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. 2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung. Der Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Die Revision wird in beschränktem Umfang zugelassen, nämlich zu der Frage, ob die hier verfahrensgegenständliche Tätigkeit der Klägerin keinen Verstoß gegen die Vorschriften des RDG beinhaltet, der zur Nichtigkeit von ihr geschlossener Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führt. Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin bietet als Inkassodienstleisterin gewerblich die Geltendmachung und Durchsetzung der Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) an. Über verschiedene Internetangebote ermöglicht sie es interessierten Wohnraummietern, sich zunächst durch Nutzung eines „Mietpreisrechners“ online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die jeweils eigene konkrete Wohnung zu orientieren. Damit verbunden bietet die Klägerin dann die Übernahme eines Auftrags zur außergerichtlichen Wahrnehmung der Interessen des jeweiligen Wohnraummieters gegenüber dem Vermieter an; hierzu durchläuft der Interessent dann auf der entsprechenden Internetseite ein Verfahren zur Registrierung und zur Eingabe konkreter Daten, insbesondere zur seiner Person und zu Merkmalen der betroffenen Wohnung. Randnummer 2 Auf dieser Grundlage hat die Klägerin einen Auftrag der Mieter der Wohnung in … Berlin, …, 5. OG, der Frau … und des Herrn …, übernommen, der darauf gerichtet war, außergerichtlich Ansprüche der Mieter gegen die Beklagte zu verfolgen. Diese ist Vermieterin in dem o.g. Wohnraummietverhältnis. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es hat ausgeführt, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, weil von den Mietern mit der Klägerin vereinbarte Abtretung nach § 134 BGB in Verbindung mit den Vorschriften des RDG unwirksam sei. Das RDG sei ein zur Nichtigkeit der getroffenen Vereinbarungen führendes Verbotsgesetz; die Klägerin verletze dieses dadurch, dass sie Rechtsdienstleistungen außerhalb des Bereiches erbringe, der ihr als registrierter Inkassodienstleistern zulässigerweise offenstehe. Randnummer 4 Mit dem von ihr eingelegten Rechtsmittel verfolgt die Klägerin die erstinstanzlichen Begehren weiter. In Höhe eines Betrages von 418,62 € begehrt sie die Rückzahlung des nach ihrer Auffassung nicht geschuldeten Mietanteils für die Monate Mai und Juni 2017. Für die Einzelheiten der Bezifferung dieses Anspruchs wird zur Vermeidung von Dopplungen auf die Ausführungen unter II.C verwiesen. Randnummer 5 In Höhe weiterer 1.046,07 € verlangt sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten, die sie in der Klageerweiterung vom 07.12.2017 wie folgt berechnet hat: Randnummer 6 Gesamtstreitwert der Primäransprüche 9.628,26 € Geschäftsgebühr Nr. 2300, 1008 VV RVG 892,80 € abzügl. Anrechnung aus Streitwert Klageverfahren   -33,75 € Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG 20,00 € Mwst. (19 %)     167,02 € Gesamt 1.046,07 € Randnummer 7 Für weitere Einzelheiten zur Bemessung des Gegenstandswertes wird auf den Inhalt der Klageerweiterung (S. 3; Bl. 74 d.A.) und die nachfolgenden Ausführungen unter II.C verwiesen. Randnummer 8 Wegen des weiteren entscheidungserheblichen Sachverhalts nimmt die Kammer zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 9 Es sind folgende Ergänzungen geboten: Randnummer 10 Die Mieter erhielten Kenntnis von der Wohnung durch ein im Internet vertriebenes Exposé der Beklagten. Die Wohnung wurde darin mit Grundriss und der Ausstattung „Badewanne, Denkmalschutz, Keller, Aufzug, Balkon, Fernwärme, Parkett“ für eine Grundmiete von 716,93 € (zuzüglich gesondert ausgewiesener Betriebs- und Heizkosten) angeboten. Im Text einer hinzugefügten „Wohnungsbeschreibung“ werden zusätzlich „nach Absprache“ die Ausstattung mit „einem Parkettfußboden, Küchenbodenfliesen sowie einem Handtuchheizkörper im Bad“ angeboten. Dann heißt es: „Der angegebene Mietpreis würde die Maßnahmen bereits berücksichtigen“. Für weitere Einzelheiten wird auf das Exposé (Bl. 56 d.A.) verwiesen. Randnummer 11 Vor diesem Hintergrund erschienen die Mieter am 13.02.2017 bei der Beklagten und unterzeichneten 2 gesonderte Vertragsurkunden. Eine Urkunde trägt die Bezeichnung „Mietvertrag“ und beinhaltet die Anmietung der Wohnung ab 31.03.2017 für eine Miete (netto/kalt) von 573,29 €. Die zugleich unterzeichnete zweite Urkunde trägt die Bezeichnung „Nachtrag zum Mietvertrag“. In ihr werden als „Baumaßnahmen“ die Verlegung von „Mosaikparkett“ und von Küchenbodenfliesen sowie die Installation eines Handtuchheizkörpers vereinbart. Zugleich vereinbaren die Parteien als „Nettokaltmiete ab dem 01.05.2017 716,93 €“. Randnummer 12 Die Beklagte verteidigt in 2. Instanz das vom Amtsgericht erlassene Urteil mit den darin ausgeführten Gründen. Für den Fall der Bejahung der Aktivlegitimation werde die Zurückverweisung an das Amtsgericht beantragt, das bisher sachlich keine Entscheidung getroffen habe. Randnummer 13 Im Übrigen verweist die Beklagte auf erstinstanzlichen Vortrag, wonach die beanstandete Miethöhe erst nach Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden sei. Auch sei materiell angesichts der Lage, der Merkmale und der Ausstattung der Wohnung keine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart worden; zu deren Ermittlung sei der Berliner Mietspiegel 2017 ohnehin ungeeignet. Die Ortsüblichkeit der vereinbarten Miete sei durch Sachverständigengutachten zu klären. Im Übrigen seien die Vorschriften zur Mietpreisbremse auch verfassungswidrig, weshalb mit Blick auf den Vorlagebeschluss des Landgerichts Berlin vom 7.12.2017 (Aktenzeichen 67 S 218/17) eine Aussetzung des Berufungsverfahrens geboten sei, bis eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vorliege. Zumindest sei in der Wohnung eine Modernisierung der Elektroinstallation durchgeführt worden, die den nach § 556e BGB im Schreiben der Beklagten vom 10.05.2017 berechneten Zuschlag von 0,75 €/qm rechtfertige. Auch die in Berlin erlassene Verordnung nach Maßgabe des § 556d Abs. 2 BGB sei nichtig. Für die Geltendmachung der Rechtsverfolgungskosten fehle eine rechtliche Grundlage, nachdem insbesondere Verzug mit der Auskunftserteilung auf Vermieterseite nicht eingetreten sei. ein Gebührenanspruch nach dem RVG bestehe auch wegen eines daneben vereinbarten aber unzulässigen Erfolgshonorars der Klägerin nach Maßgabe des § 139 BGB nicht. II. Randnummer 14 Die Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Randnummer 15 Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat mit den Mietern einen Auftrag zur außergerichtlichen Verfolgung der streitgegenständlichen Ansprüche vereinbart. Das Auftragsverhältnis ist ebenso rechtswirksam begründet worden, wie die Abtretung der von der Klägerin verfolgten Ansprüche. Ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führender Verstoß gegen die Vorschriften des RDG ist der Klägerin nicht zur Last zu legen. Auch die übrigen Einwendungen stehen den geltend gemachten Klageansprüchen nicht entgegen. Randnummer 16 Gleichwohl besteht kein Anlass, die Sache an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Die Verneinung der Aktivlegitimation durch das Amtsgericht erfolgte als unbegründet; sie stellt also eine Entscheidung in der Sache dar. Dieser Entscheidung liegen auch keine einschneidenden Verfahrensfehler zugrunde, sondern sie beruht auf der inhaltlichen Anwendung materiellen rechts. A. Randnummer 17 Das Rechtsmittel der Klägerin ist zulässig. Es erreicht insbesondere die erforderliche Beschwer von mehr als 600,00 €, weil der erstinstanzlich abgewiesene Ersatzanspruch für vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten (1.046,07 €) dem hauptsächlich verfolgten Anspruch auf Rückzahlung des nicht geschuldeten Mietanteils für die Monate Mai und Juni 2017 hinzuzurechnen ist. Randnummer 18 Die Rechtsverfolgungskosten bleiben nicht nach § 4 ZPO außer Betracht, denn diese Kosten werden anteilig verlangt für vorprozessual verfolgte Ansprüche, die letztlich nicht zum Gegenstand des hier geführten Verfahrens geworden sind. Die Klägerin hat über konkrete Rückzahlungsansprüche für bereits gezahlten Mietzins hinaus vorprozessual auch die dauerhafte Reduzierung des Mietzinses für die Zukunft verlangt. In Ihrem Schreiben vom 28.4.2017 wurde ausdrücklich die Abgabe einer rechtsverbindlichen Erklärung der Beklagten gefordert, wonach künftig fällig werdende Mieten auf die zuvor dargestellte „zulässige Höchstmiete“ (§ 556d Abs. 1 BGB) herabgesetzt sei. Die prozessuale Entsprechung dieses Begehrens, nämlich eine Feststellungsklage gegen die Beklagte, hat die Klägerin nicht erhoben. Diese Teile des geltend gemachten Kostenerstattungsanspruchs sind deshalb auch nicht als Nebenansprüche zu dem prozessual in der Hauptsache weiterverfolgten Begehren aufzufassen. Der Ersatzanspruch ist stattdessen für den Streitwert und für die Beschwer des Verfahrens neben dem Wert der Hauptsache in Ansatz zu bringen. Randnummer 19 Die Kammer folgt insoweit der Auffassung des Bundesgerichtshofs, der den inneren Grund für die Regelung in § 4 Abs. 1 ZPO überzeugend darin erkannt hat, dass die Werterhöhung nicht eintreten soll, wenn in ein und demselben Rechtsstreit eine Hauptforderung verfolgt wird, zu der eine ebenfalls verfolgte Nebenforderung in einem Abhängigkeitsverhältnis steht (BGH vom 17.02.2009 (VI ZB 60/07); juris-Rz. 5). Das Abhängigkeitsverhältnis schließt eine Werterhöhung um den Betrag der Nebenforderung so lange aus, wie die zugehörige Hauptforderung Gegenstand des Rechtsstreits ist. Dagegen ist die Zusammenrechnung beider Ansprüche dann geboten, wenn es sich um eine (vom Bundesgerichtshof so genannte) „emanzipierte“ Nebenforderung handelt, für die die zugehörige Hauptforderung entweder (z.B. durch Teilerledigung) aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist, oder für die die Hauptforderung von vornherein nie zum Gegenstand des Prozessverfahrens gemacht wurde (BGH a.a.o. Rz. 6). B. Randnummer 20 Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Randnummer 21 Die Rückzahlung des überzahlten Anteils der Miete für Mai und Juni 2017 ist gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldet. Randnummer 22 Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ist sowohl aus dem Vorliegen einer vorvertraglichen Pflichtverletzung der Beklagten abzuleiten, (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB), als auch aus dem Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB als gesetzliches Verbot i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB. Wegen des rechtswidrig vereinbarten Mietzinses wäre die Ersatzpflicht nur ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung deliktsrechtlich unverschuldet begangen bzw. von der Beklagten im vorvertraglichen Schuldverhältnis nicht zu vertreten wäre (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie es auf ihrer Seite zur Forderung einer unzulässigen Miethöhe gekommen ist, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Die Beklagte war aber jedenfalls in der Lage und bei Aufwendung zumutbarer Sorgfalt verpflichtet, sich über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu informieren und eine Überschreitung des zulässigen Betrages um mehr als 10 % nicht zum Gegenstand vertraglicher Mietzinsansprüche gegenüber den Mietern zu machen. Ob der Kostenerstattungsanspruch daneben auch - wie die Klägerin annimmt – nach den Grundsätzen des Schuldnerverzugs begründet ist, bedarf keiner Entscheidung. Randnummer 23 Diesen von der Klägerin verfolgten Klageansprüchen stehen begründete Einwände der Beklagten nicht entgegen. 1. Randnummer 24 Die Klägerin ist für die verfolgten Klageansprüche aktivlegitimiert. Sie hat diese Ansprüche von den Mietern rechtswirksam durch Abtretung erworben. Die zwischen der Klägerin und den Mietern geschlossenen Rechtsgeschäfte sind nicht nach § 134 BGB nichtig, denn die Tätigkeit der Klägerin ist nach Maßgabe der Vorschriften des RDG davon gedeckt, dass die Klägerin in das beim Kammergericht geführte Rechtsdienstleistungsregister eingetragen und danach zur Ausführung von „Inkassodienstleistungen“ befugt ist. Randnummer 25 Im Einzelnen: Randnummer 26 a) Die Frage, bis zu welchem Punkt die Tätigkeit einer eingetragenen und gewerblich tätigen Inkassodienstleisterin nach den Vorschriften des RDG zulässig ist, wenn es um die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB geht, ist in jüngster Zeit von den Gerichten kontrovers beurteilt worden. Randnummer 27 Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 20.06.2018 zum Aktenzeichen 65 S 70/18; zitiert nach juris) hatte sich in einem Parallelverfahren mit der geschäftlichen Tätigkeit der hiesigen Klägerin zu befassen. Sie gelangt zu dem Ergebnis, dass die Durchsetzung von Ansprüchen aus der „Mietpreisbremse“ auf der Grundlage der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Inkassoerlaubnis nicht zu beanstanden ist. Nach dieser Auffassung wahren die rechtsberatenden Anteile der außergerichtlich erbrachten Leistungen die durch §§ 2, 10 RDG gezogenen Grenzen. Einer zulässigen „Forderungseinziehung“ stehe nicht entgegen, dass die Klägerin es auch übernommen habe, zunächst die Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB zu erheben, dass sie insoweit also die Voraussetzung für einen vollständigen Rückzahlungsanspruch erst schaffe. Eine Beschränkung des Begriffs der Forderungseinziehung auf bereits entstandene und fällige Forderungen sei nämlich weder dem Gesetzeswortlaut noch der Gesetzesbegründung zu entnehmen. Randnummer 28 Entsprechendes gelte hinsichtlich der Einholung der Auskünfte nach Maßgabe des § 556g Abs. 3 BGB; die auftragsgemäß „Einziehung einer Forderung“ könne auch die Abgabe von Erklärungen und die Äußerung von Rechtseinsichten einschließen. Die verbindliche Klärung derjenigen Parameter, von denen der Gesetzgeber in der „Mietpreisbremse“ die Entstehung eines durchsetzbaren Rückzahlungsanspruchs abhängig gemacht hat, diene als selbstständiges Hilfsrecht bzw. als Nebenanspruch keinem anderen Interesse, als der Verwirklichung der letztlich einzuziehenden Forderung. Dem eingetragenen Inkassodienstleister werde insoweit eine Beschränkung nicht auferlegt, weil für einen solchen Eingriff in die Freiheit der Berufsausübung (Art. 12 Abs. 1 GG) die erforderliche Rechtfertigung fehle. Diese ergebe sich weder aus den Vorschriften noch aus dem Schutzzweck des RDG. Das Tätigwerden der Klägerin auf der Grundlage ihres Geschäftsmodells führe insbesondere weder zu einer Verkürzung der Position des Rechtsuchenden, noch zu einer Beeinträchtigung für den Rechtsverkehr oder die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 36 – 40 m.w.N.). Randnummer 29 Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (Beschlüsse vom 03.07. und 26.07.2018 zum Aktenzeichen 67 S 157/18; zitiert nach juris) hat - ebenfalls in einem die Klägerin betreffenden Verfahren - die gegenteilige Position vertreten. Jedenfalls in der Gesamtheit ihrer Leistungen, also mit dem im Internet betriebenen „Mietpreisrechner“, mit der Einforderung von Auskünften und mit der Geltendmachung selbst erst konkretisierter Zahlungsansprüche, deren Existenz sich zur Zeit der Auftragserteilung noch gar nicht belastbar beurteilen lasse, überschreite die Klägerin den Bereich der ihr allein erlaubten Inkassodienstleistungen. Ihre Tätigkeit im Bereich der „Mietpreisbremse“ erstrecke sich auf einen besonders komplexen und in den Einzelheiten anspruchsvollen Rechtsbereich und gehe über den Bereich der Einziehung einer Forderung weit hinaus. Die Überschreitung der nach Maßgabe des RDG anzuerkennenden Befugnisse eines Inkassodienstleisters müsse deshalb zur Nichtigkeit der Vereinbarungen mit dem auftraggebenden Mietern nach § 134 BGB führen. Randnummer 30 b) Die Einordnung der von der Klägerin im Internet angebotenen und dann durchgeführten Tätigkeiten stößt vorrangig deshalb auf Schwierigkeiten, weil das Gesetz die Begriffe der Rechtsdienstleistung und der Inkassodienstleistung zwar definiert (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG), dabei konkrete inhaltliche Grenzen aber nicht ausformuliert. Wenn unter einer Inkassodienstleistung (u.a.) die „... Einziehung (...) abgetretener Forderungen...“ verstanden wird, so bleibt doch unklar, welche konkreten Tätigkeiten, Erklärungen oder Maßnahmen in diesem Sinne zum Bereich der „Einziehung“ der Forderung gezählt werden können. Randnummer 31 Im engsten und unmittelbarsten Sinne wird eine Forderung dadurch „eingezogen“, dass der Einziehende den zur Erfüllung der Forderung bestimmten Geldbetrag entgegennimmt. Auf einen derart eng beschriebenes Verhalten kann und soll aber nach allgemeiner Ansicht die erlaubte Tätigkeit eines Inkassodienstleisters nicht beschränkt sein. Randnummer 32 Das Bundesverfassungsgericht hat bereits zur Zeit der Geltung des RBerG für Inkassodienste ausgesprochen, dass über die bloße Entgegennahme von Erfüllungshandlungen hinaus einem Inkassounternehmen auch eine rechtliche Prüfung und Bewertung der Forderung und der für ihren Bestand rechtserheblichen Umstände zukommt (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002 - 1 BvR 423/99, 1 BvR 821/00, 1 BvR 1412/01, NJW 2002, 1190; Beschl. v. 14.08.2004 - 1 BvR 725/03, NJW-RR 2004, 1570). Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat in dem o.g. Urteil vom 20.6.2018 die in den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Grundsätze bereits eingehend gewürdigt und zusammengefasst. Danach ist ein Inkassounternehmer auf reine Beitreibungstätigkeit (im oben beschriebenen Sinne) oder auf formalisierte Mahntätigkeit schon deshalb nicht beschränkt, weil beides rein kaufmännische Hilfstätigkeiten sind. Diese überschreiten nicht einmal die Schwelle zur Rechtsdienstleitung und waren schon unter der Geltung des RBerG erlaubnisfrei zulässig. Mit der Erlaubnis zur Rechtsbesorgung nach dem RDG werde stattdessen ein deutlich über solche Hilfstätigkeiten hinausgehender Bereich eröffnet; die Erlaubnis umfasse in dem für die Inkassotätigkeit erforderlichen Umfang spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (LG Berlin vom 20.06.2018, 65 S 70/18; juris Rz. 17 – 20 m.w.N.). Randnummer 33 Auch mit dieser Formulierung ist aber noch nicht die Grenze bestimmt, an der die (im Vergleich zu Mitgliedern der Rechtsanwaltschaft beschränkten) Befugnisse des Inkassodienstleisters im konkreten Einzelfall enden. Der Gesetzgeber des RDG hat die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze ausführlich zum Gegenstand der Gesetzesbegründung und zur Erläuterung der neugefassten Regelungen herangezogen; die scharfe Trennung zwischen zulässigen und unzulässigen Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters hat aber auch er ausdrücklich verweigert. § 2 RDG ist danach nicht als Verbotstatbestand, sondern als Begriffsdefinition aufzufassen. Die Zulässigkeit einzelner Tätigkeiten richtet sich in einer wertenden Betrachtung nach den §§ 3 ff. RDG.; „...dabei hat sich die Prüfung am Schutzzweck des Gesetzes zu orientieren, wobei auch künftig der Rechtsprechung die wichtige Aufgabe zukommen wird, die tatbestandlichen Vorgaben des § 2 RDG anhand einzelner Fälle zu präzisieren und abzugrenzen...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 37 f.). Randnummer 34 In Wahrnehmung dieser Aufgabe gelangt die Kammer zu der Einschätzung, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der „Mietpreisbremse“ durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Die Konstruktion des RDG und die ausführliche Gesetzesbegründung zwingen nach Auffassung der Kammer dazu, das schon von der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (a.a.O.) vertretene Ergebnis vorzuziehen. Randnummer 35 c) Der Gesetzgeber hat bei der Schaffung des RDG die Grenzen der erwünschten nichtanwaltlichen Rechtsberatung in beide Richtungen eingehend dargelegt. Mit der Ablösung des zuvor geltenden RBerG war dabei grundlegend eine zeitgemäße gesetzliche Regelung beabsichtigt, die den Schutz der Rechtsuchenden aber auch „...die Stärkung bürgerschaftlichen Engagements...“ herbeiführen sollte. Auch die weiteren Wirkungen der damit verbundenen Deregulierung und Entbürokratisierung hat der Gesetzgeber gesehen und ausdrücklich in seine Zielsetzung aufgenommen (BT-Drs. 16/3655; S. 1). Randnummer 36 Deutlich hat er aber auch zugleich die völlige Aufgabe jeder Regulierung des Rechtsberatungsmarktes abgelehnt. Der Schutz der Rechtspflege und der in ihr tätigen Personen, sowie das „Recht“ als eigenständiges Rechtsgut erfordern eine ausbalancierte Beschränkung der Befugnisse zur Rechtsberatung. An der Beibehaltung eines Verbotsgesetzes mit Erlaubnisvorbehalt ist dabei auch mit Blick auf die verbraucherschützende Rückabwicklung von Verträgen nach § 134 BGB festzuhalten. Die Belange des Verbraucherschutzes stehen auch der Einführung eines allgemeinen (nicht auf definierte Tätigkeitsfelder beschränkten) Rechtsdienstleistungsberufes unterhalb der Rechtsanwaltschaft entgegen (BT-Drs. 16/3655; S. 31). Randnummer 37 d) In dem so beschriebenen Spannungsfeld hat der Gesetzgeber sich dafür entschieden, die Balance zwischen einerseits den erlaubten (bzw. sogar erwünschten) Tätigkeiten und anderseits den Grenzen der nichtanwaltlichen Rechtsberatung durch Vorgaben auf ganz unterschiedlichen Ebenen herzustellen. Randnummer 38 Eine wesentliche Reduzierung der von einer nicht durch Rechtsanwälte erbrachten Rechtsdienstleistung ausgehenden „Gefahren“ ist schon dadurch bewirkt, dass die Regelungen des Gesetzes (also auch die darauf beruhenden Erlaubnisse) auf den außergerichtlichen Bereich beschränkt sind (§ 1 Abs. 1 RDG). Für den gerichtlichen Bereich hat der Gesetzgeber sich demgegenüber ausdrücklich und in Abwendung von den Rechtsfolgen der Vorgängerregelung (RBerG) dafür entschieden, eine Reglementierung der Tätigkeit von Nichtanwälten den jeweiligen Verfahrensordnungen vorzubehalten (BT-Drs. 16/3655; S. 33). Randnummer 39 § 6 Abs. 1 RDG lässt sodann ohne inhaltlich formulierte Beschränkungen Rechtsdienstleistungen generell zu, soweit diese unentgeltlich erbracht werden. In diesem Rahmen, mit dem offenbar in besonderem Maße die Stärkung des bereits zitierten „bürgerschaftlichen Engagements“ ermöglicht werden soll, läuft die Regelung in der Sache auf eine Ersetzung des Prinzips „Verbot mit Erlaubnisvorbehalt“ durch eine generell kodifizierte Erlaubnis hinaus. Alleiniges Korrektiv ist demgegenüber die Möglichkeit, im Falle „dauerhaft unqualifizierter Rechtsdienstleistungen“ der unentgeltlich tätigen Person ihr Wirken nach § 9 Abs. 1 RDG zu untersagen (und dies der schutzbedürftigen Öffentlichkeit durch Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister bekannt zu machen; § 16 Abs. 2 Ziffer 2 RDG). Von dieser Maßnahme abgesehen nimmt das Gesetz die abstrakt drohenden Gefahren für Rechtsuchende und Rechtsverkehr zunächst in Kauf. Es bleibt einer dauerhaft unqualifiziert tätigen Person sogar zugestanden, auch nach dem Eintrag des Verbots im Register (unqualifizierte) Rechtsdienstleistungen weiter zu erbringen, wenn dies im Rahmen familiärer, nachbarschaftlicher oder ähnlich enger persönlicher Beziehungen geschieht (§ 9 Abs. 3 RDG). Offenbar geht der Gesetzgeber davon aus, dass das damit geduldete Risiko angesichts der erwünschten Wirkungen des Gesetzes hingenommen werden kann. Die Gründe für diese Entscheidung könnten darin liegen, dass diese Form der Rechtsdienstleistung angesichts ihrer Unentgeltlichkeit eine vergleichsweise geringe praktische Verbreitung findet. Auch wird der unentgeltlich tätige Rechtsdienstleister häufig einem sozialen Anliegen oder einem gesellschaftlichen Engagement dienen, was im Ausgangspunkt die Erwartung rechtfertigen mag, dass die erforderliche Umsicht und Sorgfalt der Person durch diese Einbindung der von ihm angebotenen Rechtsdienstleistung gefördert wird. Randnummer 40 Für die im vorliegenden Verfahren erforderliche Grenzziehung verdient es nach Auffassung der Kammer jedenfalls Beachtung, dass der Gesetzgeber im Rahmen des § 6 RDG gerade keine gesetzliche Regelung getroffen hat, die dem weitest möglichen Schutz vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen Vorrang einräumt. Abstriche von der „optimalen Qualität“ möglicher Rechtsdienstleistungen und entsprechende Risiken für den Rechtsverkehr sind in der gesetzlich erwünschten Balance im RDG ausdrücklich vorgesehen. Randnummer 41 e) Eine konstruktiv andere Regelungstechnik hat der Gesetzgeber zwar für die entgeltlichen Rechtsdienstleistungen gewählt; auch insoweit ist er aber nicht den Weg einer Beschreibung starrer Verbotstatbestände gegangen. Speziell im Bereich der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Personen wird der erforderliche Schutz des Rechtsuchenden und des Rechtsverkehrs dadurch gewährleistet, dass eine Fülle persönlicher und sachlich qualifizierender Voraussetzungen kodifiziert sind, deren Vorliegen vor der Eintragung in das Register nachgewiesen und anschließend dauerhaft aufrechterhalten werden muss (§§ 11 bis 13a RDG). Besonders hervorzuheben ist dabei § 12 Abs. 1 Ziffer 3 RDG, wonach der eingetragene Rechtsdienstleister als Spiegelbild seiner Gewinnerzielungsabsicht eine Berufshaftpflichtversicherung von 250.000 € für jeden Versicherungsfall unterhalten und nachweisen muss. Randnummer 42 Die damit einem möglichen Auftraggeber eingeräumte Sicherung für den Fall, dass durch unqualifizierte außergerichtliche Rechtsdienstleistungen ein (außergerichtlich bereits dauerhaft eintretender) Schaden verursacht wird, ist besonders dort im Blick zu behalten, wo der Gesetzgeber den Verbraucherschutz gewährleisten will. Neben der bereits unter B 1 c) zitierten Zielsetzung des Gesetzgebers, betroffene Verbraucher generell (auch) über das Instrument des § 134 BGB schützen zu wollen, sind die Rechtsfolgen für den Bereich eingetragener Rechtsdienstleister differenzierter zu betrachten, als es eine restriktive Bestimmung der erlaubten Rechtsdienstleistung mit der Folge der Nichtigkeit aller weitergehenden Vereinbarungen leisten würde. Dem zu schützenden Verbraucher ist in vielen Fällen gerade nicht damit gedient, das gesamte Rechtsverhältnis mit dem eingetragenen Rechtsdienstleister als nichtig anzusehen, weil ihm dadurch zugleich die Schutzreflexe aus der vorhandenen Berufshaftpflichtversicherung verloren gehen. Dieselbe Situation des Auftraggebers bestünde, wenn der Rechtsdienstleister außerhalb eines restriktiv bestimmten Tätigkeitsbereichs des RDG agieren würde, und wenn dieser Umstand stets als „Zuwiderhandlung gegen ein Verbotsgesetz“ die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auslösen würde. Randnummer 43 Die möglichst weitgehende Wahrung der in den §§ 10 ff. RDG konstituierten Maßnahmen des Verbraucherschutzes spricht also dagegen, das Vorliegen eines gesetzlichen Verbots i.S.d. § 134 BGB möglichst strikt zu bestimmen. Durch ein restriktives Verständnis der für einen eingetragenen Rechtsdienstleister erlaubten Tätigkeiten würden die Risiken des Rechtsuchenden signifikant erhöht. Er liefe Gefahr, dass seine Rechtsverhältnisse (zunächst unerkannt) in einem wegen § 134 BGB „vertragslosen“ Raum behandelt werden, (nur) weil sich eine konkrete Maßnahme oder Erklärung des Beauftragten später als eine Überschreitung des Rahmens erlaubter Tätigkeiten darstellt. Für jede in seinem Namen abgegebene Erklärung, insbesondere auch für eine etwa erzielte Einigung, ergäbe sich eine nicht verlässlich einzuschätzendes Risiko für den Rechtssuchenden, dass sich im Rückblick die Unwirksamkeit der erreichten Ergebnisse herausstellt. Randnummer 44 f) Der Gesetzgeber hat nach Überzeugung der Kammer aus diesen Gründen nicht lediglich (materiell) die Gewährleistung persönlicher Zuverlässigkeit und sachlicher Qualifikation des entgeltlichen Rechtsdienstleisters vorgesehen, sondern zudem formell die Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister als konstitutive Voraussetzung für die Berufsausübung normiert. Zum Schutz der Rechtsuchenden ist dieser Akt der Publizierung aufgewertet und hat Erlaubnischarakter (BT-Drs. 16/3655; S. 63). Die Regelung geht also hier den umgekehrten Weg, den der Gesetzgeber für unentgeltliche Rechtsdienstleister gewählt hat. Der unentgeltliche im Ausgangspunkt „frei“, der entgeltliche „unfrei“; bei ihm erfolgt bereits im Vorfeld eine Regulierung durch Einforderung der persönlichen, sachlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen. Erst anschließend ist die konstitutive Publizierung seiner Befugnisse möglich, mit der dann auch (erst) die Erlaubnis der Tätigkeit (also die Gewährung der Freiheit seiner Berufsausübung) verbunden ist. Randnummer 45 Sind diese Schritte aber einmal durchlaufen, so soll es nicht abseits der publizierten Erlaubnis für jede einzelne Tätigkeit nach den Maßstäben des § 134 BGB infrage stehen, ob der eingetragene Rechtsdienstleister sich innerhalb des Rahmens hält, für den er „aufgrund besonderer Sachkunde“ (§ 10 RDG) eingetragen worden ist. Das Gesetz ist nicht darauf ausgelegt, die publizierte Befugnis außerhalb des Registers im Rahmen einer jederzeitigen sozusagen „freihändigen“ Einschätzung innerhalb des § 134 BGB infrage zu stellen. Dies ist stattdessen einem speziellen förmlichen Verfahren vorbehalten, nämlich nach den Regelungen zum Widerruf der Registrierung (§ 14 RDG). Die Widerrufsmöglichkeit betrifft ausdrücklich auch den Fall, dass der eingetragene Rechtsdienstleister dauerhaft unqualifizierte Rechtsdienstleistungen zum Nachteil der Rechtsuchenden oder des Rechtsverkehrs erkennen lässt, indem er etwa „...in erheblichem Umfang Rechtsdienstleistungen über die eingetragene Befugnis hinaus erbringt...“ (§ 14 Ziffer 3 RDG). Randnummer 46 Die geregelten Widerrufsgründe sieht der Gesetzgeber als zwingend an, weil der Rechtsuchende und der Rechtsverkehr darauf vertrauen müssen, dass registrierte Personen sachkundig und zuverlässig sind, und dass sie sich rechtmäßig verhalten (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Wenn die Rechtsuchenden sich auf diese Inhalte des Rechtsdienstleistungsregisters verlassen sollen, weil sie dies mangels eigener Erkenntnisquellen auch müssen, spricht auch die Funktion des Rechtsdienstleistungsregisters dagegen, die Rechtsuchenden außerhalb davon durch eine Anwendung des § 134 BGB in ständiger Ungewissheit zu lassen, ob der durch das Register beabsichtigte Schutz eines abgesicherten vertraglichen Verhältnisses nun besteht oder nicht. Zur Rechtfertigung der Regelungen im RDG hat der Gesetzgeber ausdrücklich angeführt, dass das formalisierte Widerrufsverfahren nach § 14 RDG ein abgestuftes System möglicher Reaktionen auf die Unzuverlässigkeit einer eingetragenen Person gerade ersetzen sollte, und dass insbesondere „...Mittel der Berufsaufsicht (...) es im Bereich des RDG gerade nicht mehr geben soll...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Anstelle strikter Repression hat das formalisierte Widerrufsverfahren nach dem RDG sogar den ausdrücklichen Zweck, dem registrierten Rechtsdienstleister Gelegenheit zu geben, das beanstandete Verhalten dauerhaft abzustellen und dadurch trotz des Verstoßes gegen seine Pflichten den Grund für den Widerruf ganz zu beseitigen (BT-Drs. 16/3655; a.a.O.). Randnummer 47 g) Speziell im Bereich der Inkassodienstleistungen soll die Einsicht in das Rechtsdienstleistungsregister es dem Rechtsuchenden (ebenso aber auch einem Dritten, etwa einem Schuldner) ermöglichen, schnell und unbürokratisch festzustellen, ob und welchen Personen in welchem Umfang Rechtsdienstleistungen aufgrund besonderer Sachkunde erlaubt sind (BT-Drs. 16/3655; S. 74). Eine besonders restriktive Bestimmung würde diesem Zweck besonders im Fall der Inkassodienstleister widersprechen, weil der Gesetzgeber deren Berufsfeld als bewährt angesehen und eine besonders strenge Eingrenzung daher nicht beabsichtigt hat. Randnummer 48 Die Gesetzesbegründung weist bestimmte Bereiche von Rechtsdienstleistungen als verfestigte Berufsbilder aus, namentlich die Rentenberatung, die Rechtsdienstleistungen in einem ausländischen Recht, aber auch die Inkassounternehmen (BT-Drs. 16/3655; S. 41). Rechtsdienstleistungen sollen in diesen Rechtsbereichen auch deshalb erlaubt bleiben, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass dort „...die anwaltliche Versorgung die Nachfrage der Rechtsuchenden nicht decken kann...“. Inkassounternehmen seien nicht „...aus dem Wirtschaftsleben wegzudenken...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 40 und 41). Randnummer 49 Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin weist deshalb mit Recht darauf hin, dass es dem Gesetzgeber des RDG nicht darum gegangen ist, die Mitglieder der Rechtsanwaltschaft möglichst umfassend vor außergerichtlicher Inkassotätigkeit von entsprechenden Rechtsdienstleistern zu schützen. Dies gilt im Bereich der „Mietpreisbremse“ auch deshalb, weil Internetangebote wie das der Klägerin in besonderer Weise geeignet sind, betroffene Interessenten zu erreichen, die „den Weg in eine Anwaltskanzlei (nicht) gefunden hätten“ (Landgerichts Berlin a.a.O. juris-Rz. 28 unter Zitat von Kilian (NJW 2017, 3043 (3049)). Dieser Erwägung schließt die erkennende Kammer sich ebenso an, wie der Beurteilung des „Mietzinsrechners“. Es handelt sich bei derartigen Einrichtungen um heute allgemein zugängliche technische Kommunikationsmittel, die für den Einzelfall des interessierten Benutzers eine erste summarische Prüfung ermöglichen; in Berlin geht das Angebot der Klägerin in diesem Punkt nicht darüber hinaus, was der interessierten Öffentlichkeit auch auf den entsprechenden Internetangeboten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen offen steht (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 26). Randnummer 50 Besonders deutlich formuliert der Gesetzgeber die weit aufzufassenden Befugnisse eines eingetragenen Inkassodienstleisters dort, wo die „zur Einziehung abgetretene“ Forderung von einem echten Forderungskauf abgegrenzt wird. Letzterer wird vom RDG nicht erfasst, weil (z.B.) die Prüfung und Bewertung der „gekauften Forderung“ als Gegenstand einer primär wirtschaftlich geprägten Finanztransaktionen aufgefasst wird. Demgegenüber gilt für die Inkassodienstleistungen, dass Verträge, die „...die Abtretung zu Einziehungszwecken zum Gegenstand haben, auf ein nach § 3 erlaubnispflichtiges Geschäft gerichtet (und) nach § 134 BGB nichtig (sind), wenn der Erwerber nicht über eine Registrierung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 verfügt oder Rechtsanwalt ist...“ (BT-Drs. 16/3655; S. 49; Unterstreichung hier hinzugefügt). Auch dies zeigt den Willen des Gesetzgebers, den Anwendungsbereich des § 134 BGB für Verträge des eingetragenen Inkassodienstleisters nicht möglichst weit zu bemessen, sondern die Nichtigkeitsfolge weitgehend durch das System der §§ 14, 16, 17 RDG zu ersetzen. Randnummer 51 h) Konkret folgt aus diesen Erwägungen für die Tätigkeit der Klägerin, dass diese unabhängig von der Komplexität der zu beurteilenden Rechtsfragen als Rechtsdienstleistungen aufzufassen ist (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG). Die Klägerin erbringt ihre Leistungen weder als eine Nebenleistung, noch unentgeltlich; die §§ 5 und 6 RDG sind demgemäß nicht einschlägig. Randnummer 52 Die mit der Schaffung des RDG verfolgten Zwecke und der Gesamtzusammenhang der Regelungen gebieten es, für die hier betroffenen Rechte aus den §§ 556d bis 556g BGB den Bereich einer vom Gesetz zugelassenen außergerichtlichen Inkassodienstleistung weit aufzufassen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der „Mietpreisbremse“ von den Mietern übertragen und sodann von der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht worden sind, stehen in einer so engen Verbindung zu dem rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens, nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile, dass diese dem Bereich der „Einziehung“ der entsprechenden Forderungen zuzurechnen sind. Randnummer 53 Der Gesetzgeber hat die Begrenzung der zulässigen Miethöhe in den §§ 556d ff. BGB durch das Ineinandergreifen verschiedener rechtlicher Wirkungen bestimmter Umstände allerdings durchaus komplex gestaltet; die Rechtsposition der Mietvertragsparteien ist einerseits von den tatbestandlichen Voraussetzungen für eine zunächst anscheinend (nach den Parametern eines geltenden Mietspiegels) überhöhte Miete geprägt. Gegenläufig sind aber die anspruchshindernden Umstände zu berücksichtigen, als deren Folge eine zunächst überhöht erscheinende Miete letztlich doch wirksam und geschuldet ist. Randnummer 54 Diese komplizierte Konstruktion der Regelung bedingt es zwar, dass konkrete Rückzahlungsansprüche sich nicht von vornherein (also auf Grundlage des Mietvertrages) beurteilen lassen; insbesondere sind zuvor etwaige Hindernisse aus den §§ 556e f. BGB) zu eruieren und es ist die „qualifizierte“ Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB zu erheben. Die damit einhergehenden „dienenden“ Tätigkeiten ändern aber nach Auffassung der Kammer nichts daran, dass im entscheidenden Zentrum des rechtlichen Vorgehens stets der in § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschaffene Rückzahlungsanspruch steht. Randnummer 55 Auch die Erhebung der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB verlässt den dadurch bezogenen Rahmen nicht. Zwar lässt erst diese Maßnahme ggf. eine Rechtsposition entstehen, die nach den Grundsätzen über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung einen durchsetzbaren Rückzahlungsanspruch einschließt. Bei dieser Voraussetzung sind aber - obwohl sich der Begriff der „qualifizierten“ Rüge etabliert hat - die Anforderungen und die mit der Rüge verbundenen Schwierigkeiten gering ausgeprägt. Der Gesetzgeber hat mit dem Rügeerfordernis den Vermieter davor schützen wollen, objektiv überzahlte Mieten auch für solche Zeiträume zurückerstatten zu müssen, in denen der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt hat (BT-Drs. 18/3121; S. 33). Diese Wirkung sollte nicht schon dadurch enden, dass der Mieter eine rein formalisierte Beanstandung ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis von sich gibt. Der Mieter sollte stattdessen zu einer gewissen inhaltlichen Prüfung der konkreten Miethöhe in seinem Vertragsverhältnis gezwungen werden. Dazu reicht es aber aus, dass der Mieter „...aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände (...) die nach seiner Auffassung nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ermittelt, beispielsweise auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels...“ (BT-Drs. a.a.O.). Dies stellt umso weniger eine nur mit ausgeprägten Rechtskenntnissen oder Erfahrungen zu bewältigende Hürde dar, als die Rüge lediglich die Tatsachen enthalten muss, aus denen sich die Beanstandung der vereinbarten Miete ergibt. Wer die Rüge formuliert, trägt also nicht das Risiko, dass die von ihm mitgeteilte Auffassung zur zulässigen Miete in allen Teilen rechtsfehlerfrei ist; die Rüge muss eben gerade nicht all die Tatsachen fehlerfrei aufführen, aus denen sich letztlich die (zutreffende) ortsübliche Vergleichsmiete ergibt. Randnummer 56 Rechtliche Beurteilungen und Einschätzungen, von denen der Bestand einer einzuziehenden Forderung unmittelbar abhängen, treten regelmäßig in jedem Bereich von Inkassoleistungen auf, selbst wenn es etwa um von vornherein „vollständige“ Forderungen wie einen Kaufpreis oder eine vom Gläubiger detailliert abgerechnete Werkleistung geht. Sobald etwa Einwände dahingehend erhoben werden, die Forderung sei durch frühere Leistungen oder Aufrechnungen des Schuldners bereits (ggf. auch teilweise) getilgt, zwingen diese Einwände vor einem Festhalten an der einzuziehenden Forderung zu einer Prüfung und Meinungsbildung. Diese kann selbstverständlich auch anspruchsvoll ausfallen (wenn etwa die Beurteilung von Tilgungsbestimmungen oder Verrechnungsmöglichkeiten im Bereich des § 366 BGB erforderlich wird). Daraus folgt aber keineswegs, dass der Inkassodienstleister vor solchen Aufgaben kapitulieren und seine Tätigkeit beenden müsste. Gerade nach der Konzeption des RDG verdient es angemessene Berücksichtigung, dass auch der eingetragene Rechtsdienstleister stets nur außerhalb des gerichtlichen Verfahrens tätig werden kann. Dort bildet er sich vorläufig maßgebliche Auffassungen, er betreibt aber noch keine Rechtswahrnehmung, deren Ergebnis mit den Gefahren vergleichbar wäre, wie sie von einem rechtskräftigen Urteil ausgehen würden. Randnummer 57 Die Kammer hält deshalb auch die von der Klägerin betriebene Ermittlung und Würdigung der im Bereich der „Mietpreisbremse“ für ein Rückzahlungsanspruch rechtserheblichen Umstände für einen zulässigen Gegenstand der ihr behördlich zugebilligten Inkassodienstleistungen. Randnummer 58 Nichts anderes gilt für einen auf die Miethöhe gerichteten Feststellungsanspruch. Dieser bildet mit dem Rückzahlungsanspruch ein im Kern einheitliches Begehren, das auf den Anspruch des Wohnraummieters gerichtet ist, eine gesetzwidrig überhöhte Miete nicht zahlen zu müssen. Wenn diese Rechtsposition wegen der Besonderheiten eines Dauerschuldverhältnisses zunächst lediglich für die gerügte und „bereits bezahlte“ Vergangenheit die konkrete Form eines Rückzahlungsanspruchs angenommen hat, während sie für zukünftige Zeiträume noch die Form eines spiegelbildlichen (negativen) Feststellungsanspruchs hat, ändert dies bei der gebotenen wertenden Betrachtung an der „Einziehbarkeit“ dieser rechtlichen Position im Sinne der Terminologie einer Inkassodienstleistung nichts. Randnummer 59 Die Kammer ist im Rahmen der wertenden Betrachtung nicht der Ansicht, bei den abgetretenen Anspruchsinhalten werde der objektiv mögliche „Wortsinn“ des Begriffs einer Einziehung überschritten. Nach der ungewöhnlich kompliziert ausgefallenen Regelung zur „Mietpreisbremse“, die der Neufassung des RDG zeitlich erst nachfolgte, wäre es dem Mieter unbenommen, nach der erhobenen Rüge zunächst für jeden Monat seine ungekürzte Mietzahlung zu leisten, um sodann für jeden einzelnen Monat eine eigenständige Abtretung des anteiligen Rückzahlungsanspruchs zu erklären. Die bei diesem Verfahren bereits als Zahlungsansprüche „vollständigen“ Forderungen würden auch bei engstem Begriffsverständnis hinsichtlich ihrer „Einziehbarkeit“ keinerlei Bedenken wecken. Ein Interesse der Rechtsordnung oder eines der Beteiligten, diesen im Wohnraummietverhältnis lediglich strukturell herausgeforderten sinnlosen Umweg Monat für Monat zu gehen, erkennt die Kammer nicht. Die Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sollen eindeutig - auf einem kalkulatorisch in einzelnen Fällen komplexen Weg - ein denkbar einfaches Problem lösen, nämlich die Geltung maximal der nach Maßgabe der 556d ff. BGB zulässigen Höchstmiete herbeiführen. Zugleich sollen alle nach der Rüge entstandenen wirtschaftlichen Abweichungen von dieser Höchstmiete rückgängig gemacht bzw. aufgehoben werden. Ob diese Abweichung (schon) in einer echten Rückzahlung oder (noch) in der Abwendung einer künftigen Schuld liegt, stellt nach den Maßstäben der Inkassotätigkeit und den Regulierungsabsichten des Gesetzgebers für den Bereich der eingetragenen Rechtsdienstleister eine zeitliche Zufälligkeit ohne rechtliche Bedeutung dar. 2. Randnummer 60 Die im Verhältnis der Mieter zur Klägerin erfolgten Abtretungen sind auch nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit unwirksam. Randnummer 61 Die Abtretung an die Klägerin erfolgte zwar zunächst durch Unterzeichnung einer Erklärung, die Ansprüche auf „Rückzahlung auf zu viel gezahlte Miete beschränkt auf vier Monatsmieten“ erfassen sollte, ohne dass ausdrücklich festgelegt war, „welche“ konkreten vier Monate gemeint waren. Auch nach dieser Formulierung war für die Abtretung aber ausreichende Bestimmbarkeit der betroffenen Ansprüche bereits gegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es zur Wahrung des Bestimmbarkeitserfordernis erforderlich (aber auch genügend), „…in der Abtretungserklärung den Umfang der von der Abtretung erfassten Forderungen der Höhe und der Reihenfolge nach aufzuschlüsseln…“ (BGH v. 07.06.2011; NJW 2011, 2713). Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist durch Auslegung der vom Abtretenden und vom Abtretungsempfänger abgegebenen Erklärungen zu ermitteln. Danach waren die Klägerin und die Mieter darüber einig, dass auf die Klägerin die Rückzahlungsansprüche bezogen auf die ersten vier Monatsmieten übergehen sollten, die nach dem Zugang der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fällig und (zunächst) bezahlt würden. Nach der Rüge vom 28.04.2017 waren also der hier streitgegenständliche Anspruch auf Rückzahlung bezogen auf die Monate Mai und Juni 2017 von der Abtretung umfasst. Randnummer 62 Dies folgt aus der übereinstimmenden Interessenlage der beiden an der Abtretung beteiligten Parteien. Die Tätigkeit der Klägerin sollte ausdrücklich bis zu den „…Ansprüchen im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung…“ der Miete reichen. Mit einer so erreichten Durchsetzung der in Frage stehenden Mieterinteressen hätten die laufend entstehenden monatlichen Rückzahlungsansprüche ein Ende gefunden, und zwar bei einem prognostisch „optimalen Verlauf“ des gemeinsamen Vorgehens gegen den Vermieter möglichst zeitnah. Da eine abschließend für die Zukunft gültige Regelung außergerichtlich nur durch eine Einigung erreicht werden konnte, also mit Einverständnis des Vermieters, war die Dauer der erforderlichen stetigen weiteren Zahlungen der Mieter bei gleichzeitiger Entstehung entsprechender Rückzahlungsansprüche in jedem Monat nicht konkret vorhersehbar. Gerade dann stand aber zwischen Mietern und Klägerin zweifelsfrei fest, dass die Abtretung sich auf die zuerst entstehenden Rückzahlungsansprüche (also auf die ersten vier Monate nach der Rüge) erstrecken sollte und musste. Jede anderslautende Annahme hätte zu der Konsequenz geführt, dass der beauftragten Klägerin die nächstliegende Rechtsposition für ein zügiges Vorgehen gegen die Vermieterseite, nämlich der erste „vollständig“ entstehende Rückzahlungsanspruch, gerade nicht zugestanden hätte. Randnummer 63 Ob die Beklagte die genannten Inhalte und Ziele in dem Auftragsverhältnis zwischen den Mietern und der Klägerin kannte oder jedenfalls einschätzen konnte, ist ohne Belang. Zwar ist in einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ausgeführt, für die Wirkungen eines Abtretungsvertrages könne es „...nicht genügen, dass sich aufgrund des Vertrages nur im Verhältnis zwischen Zedenten und Abtretungsempfänger ermitteln lässt, wer von Ihnen wie viel vom Schuldner fordern kann. Vielmehr muss auch der Schuldner, mindestens in gewissen Grenzen, aus dem Abtretungsvertrag oder sonstigen ihm erkennbaren Umständen entnehmen können, wie eine nur teilweise abgetretene Forderung sich auf den Zedenten und Abtretungsempfänger aufteilt und wie viel deshalb an jeden von beiden zu leisten hat...“ (BGH vom 11.5.2017 (IX ZR 238/15; juris Rz. 30). Randnummer 64 Die zitierte Passage lässt sich aber schon ihrem unmittelbaren Inhalt nach nicht auf den hier zu beurteilenden Fall übertragen. Zwischen der Klägerin und den Mietern ist keine Abtretung vorgenommen worden, durch die eine davon betroffene Forderung in mehrere Teile aufgeteilt worden wäre, für die dann personell verschiedene Einziehungsberechtigte bestimmt worden wären. Die Kammer erkennt im Übrigen nicht, wie es bei der Auslegung von Willenserklärungen anlässlich eines Vertragsschlusses maßgeblich auf die Verständnismöglichkeiten und Kenntnisse eines Dritten ankommen kann, der an dem Vertrag rechtlich nicht beteiligt ist. Randnummer 65 Unter Berücksichtigung der Vorschriften im Recht der Abtretung, insbesondere der §§ 404, 406, 407 und 409 BGB, erkennt die Kammer auch keinen Anlass, zum Schutz des an dem Abtretungsvertrag nicht beteiligten Schuldners eine Durchbrechung der gängigen Auslegungsgrundsätze für Willenserklärungen für möglich zu halten. Der Schuldner ist nämlich zur Wahrung seiner Interessen nicht darauf angewiesen, an den in einem objektiven Sinne „wahren“ Gläubiger zu leisten. Nach Maßgabe der o.g. Vorschriften trägt er nicht das Risiko einer mehrfachen Leistung oder anderer Rechtsnachteile, wenn er bei seinen Zahlungen Umstände unberücksichtigt lässt, die er nicht kannte und nicht kennen konnte. 3. Randnummer 66 Die grundlegend von der Beklagten gegen den Berliner Mietspiegel gerichteten Einwände verfangen nicht. Insbesondere die von der Beklagten angesprochenen Rügen der unwissenschaftlichen Vorgehensweise bei der Erstellung des Mietspiegels und der fehlerhaften Verwendung des Datenmaterials und der berücksichtigten Werte sind bereits so eingehend in der Rechtsprechung gewürdigt und beantwortet worden, dass die Kammer dem neue Wendungen oder Schwerpunkte nicht hinzufügen muss. Die Kammer schließt sich der Einschätzung an, dass der Berliner Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist (eingehend LG Berlin 65 S 197/17 vom 31.08.2016; juris Ziff. 31 - 32 m.w.N.), dass er eine nach Maßgabe des § 287 ZPO taugliche Grundlage für die gerichtliche Schätzung darstellt (ausführlich LG Berlin 67 S 120/15 vom 16.07.2015 unter juris Rz. 11 - 13 m.w.N.) und dass die so gewonnenen Werte eine gerichtliche Entscheidung des Einzelfalls mindestens so überzeugend begründen können, wie dies von den Kritikern des Mietspiegels anderen Erkenntnisquellen zugeschrieben wird, insbesondere dem Mittel des Sachverständigengutachtens (das aber regelmäßig auf deutlich kleinerer Datengrundlage erstellt wird). Randnummer 67 Wenn die Anwendung des Mietspiegels im Rahmen des § 287 ZPO keine objektivierbare Garantie für unbezweifelbar „richtige” Werte mit sich bringt, so stellt dies keine Besonderheit des Berliner Mietspiegels, sondern eine solche der gerichtlichen Schätzung dar, also der generellen Geltung des § 287 ZPO. Der Gesetzgeber hat sich aber wegen der damit verbundenen Vorteile der schnelleren und weniger kostspieligen Verfahren dafür entschieden, die mit dieser Verfahrensweise verbundenen Schwankungsbreiten und Grauzonen der rechtsstaatlich vertretbaren Ergebnisse zu akzeptieren. 4. Randnummer 68 Eine Aussetzung des Rechtsstreits mit Blick auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur „Mietpreisbremse“ erscheint nicht geboten. Die Kammer hegt keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur „Mietpreisbremse“. Die anderslautenden Befürchtungen der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin, die zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht geführt haben, hat die Kammer zur Kenntnis genommen, teilt sie aber nicht. Randnummer 69 Die Mietpreisbremse ist in ihrem Kern als Regelung zu überprüfen, die zur Festlegung gesetzlicher Grenzen für die aus dem Eigentum fließenden Befugnisse geschaffen wurde. Die damit vorgenommene Schrankenbestimmung für das grundrechtlich geschützte Eigentum steht dem Gesetzgeber ausdrücklich nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu. Innerhalb einer solchen Schrankenbestimmung findet der Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG nur innerhalb (hier nicht erreichter) enger Grenzen Anwendung. Grundlegend ist es dem Gesetzgeber selbstverständlich nicht verwehrt, verschiedene Sachbereiche mit unterschiedlichen Regelungen zu belegen, also etwa für unterschiedliche Gegenstände des Eigentums, für unterschiedliche Regionen des Landes oder für unterschiedliche politische Zielsetzungen auch unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu schaffen. Randnummer 70 Soweit die Verfassungswidrigkeit sich aus den Folgen der Regelung in § 556e BGB ergeben soll, weil nach dieser Vorschrift abhängig von der regional gültigen Miethöhen sehr unterschiedlich hohe „Vormieten“ eine Art Bestandsschutz erhielten, ist bereits überzeugend darauf hingewiesen worden, dass es um einen Bestandsschutz gerade nicht geht, weil die Regelungen ja nicht im Bestand (eines fortgesetzten Mietverhältnisses), sondern gerade nach dem Ende des „Bestandes“ beim Neuabschluss eines Mietvertrages gelten (Tietzsch/Raabe; WuM 2017, 688 ff). Stattdessen ließe sich auch die gegenläufige Erwägung anstellen, dass die über § 556e BGB geschaffene Privilegierung gerade solcher Mieten, die schon jahrelang als extrem überhöhte Mieten (vom Vormieter) vereinnahmt worden sind, tatsächlich fragwürdig ist, dass diese politisch erwünschte Entscheidung des Gesetzgebers aber nichts mit einer Verfassungswidrigkeit der gerade zu anderen Ergebnissen führenden Regelungen zu tun hat. Wollte man also annehmen, dass der Gesetzgeber mit der Schonung der schon lange Zeit überhöhten Mieten in § 556e BGB den ihm zustehenden Gestaltungsrahmen überschritten bzw. sachwidrig ausgestaltet hat, so würde das die Verfassungswidrigkeit allenfalls der Regelung in § 556e BGB nach sich ziehen (vgl. Tietzsch/Raabe a.a.O.). Warum in den zu § 556e BGB angestellten verfassungsrechtlichen Erwägungen also überhaupt taugliche Argumente gegen die hier streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft (§ 556g BGB) und Rückzahlung (§ 556d BGB) zu erblicken sein sollen, die zu deren Unwirksamkeit führen müssten, ist nach Auffassung der Kammer bisher nicht überzeugend begründet worden. Randnummer 71 Die verfassungsrechtlichen Bedenken im Bereich der “Mietpreisbremse” waren auch bereits ausführlich Gegenstand einer Entscheidung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; zitiert nach juris). Die darin ausgeführten verfassungsrechtlichen Aspekte hält die Kammer sowohl zur Frage der Mietpreisbremse (LG Berlin a.a.O. juris-Rz. 25-49 m.w.N.), als auch mit Blick auf die in Berlin erlassene Mietbegrenzungsverordnung für überzeugend und schließt sich ihnen an. 5. Randnummer 72 Die in Berlin geschaffene MietpreisbegrenzungsVO begegnet auch im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Die Verordnung wahrt insbesondere die an sie zu stellenden Anforderungen an die Begründung für eine derartige Regelung. Ansichten, wonach eine grundlegend detailliertere Darlegung des Wohnraummangels zwingend geboten wäre teilt die Kammer ebenso wenig, wie die Einschätzung, eine wirksame Regelung für Berlin habe zwingend Differenzierungen für verschiedene Stadtgebiete oder Bezirke vornehmen müssen. Randnummer 73 Auch insoweit sind die maßgeblichen Erwägungen bereits umfassend Gegenstand vorliegender gerichtlicher Entscheidungen gewesen. Die Zivilkammer 65 hat die Fragen unter ausführlicher Ableitung (auch) aus den vom Bundesgerichtshof anlässlich früherer Entscheidungen zur Kappungsgrenze in Berlin überzeugend beantwortet (LG Berlin vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; juris-Rz. 50-69 m.w.N.). Die erkennende Kammer schließt sich im Ergebnis und der Begründung diesen Ausführungen an. 6. Randnummer 74 Auch der Einwand, es liege kein Fall einer unzulässig hohen Miete „zu Beginn des Mietverhältnisses“ vor, sondern eine nach Unterzeichnung des Mietvertrages zulässige freie Vereinbarung über eine Anhebung der bisher geltenden Miete (§ 557 BGB), geht fehl. Randnummer 75 Der vermeintliche Nachtrag wurde zugleich mit dem „eigentlichen Mietvertrag“ unterzeichnet. Allein der Nachtrag wies die einzige Miethöhe aus, die die Beklagte zuvor als die von ihr eingeplante und beabsichtigte Größe mit 716,93 € im Exposé veröffentlicht hatte. Die demgegenüber im Mietvertrag angegebene geringere Miete hat vor dem 13.02.2017 nirgends auch nur ansatzweise Erwähnung gefunden. Wann und wie die Beklagte auf den Betrag von netto/kalt 573,29 € als ernsthaft erwogenen Mietzins gekommen sein will, trägt sie selbst nicht vor. Randnummer 76 Das Exposé enthält insoweit zwar die Erklärung, die „nach Absprache möglichen“ Ausstattungsmaßnahmen seinen im angegebenen „Mietpreis bereits berücksichtigt“, mit keinem Wort klingt aber die Möglichkeit an, bei Verzicht auf solche angeblich „zusätzlichen“ Maßnahmen auch zu einem geringeren Mietzins anmieten zu können. Eine entsprechende Absicht hat auf Seiten der Beklagten offensichtlich nie bestanden. Am Tag des Mietvertragsabschlusses wurde mithin genau der (überhöhte) Mietzins vereinbart, dessen Vereinnahmung die Beklagte durchgehend angestrebt hat. Dies in einem „Nachtrag“ zu verstecken, kann nur als untauglicher Versuch einer Umgehungsvereinbarung gegenüber § 556d BGB verstanden werden. Randnummer 77 Dieser Eindruck wird gestützt durch die vermeintlich „geschickte“ Gestaltung, dass die (erst) in den Nachtrag geschriebene, tatsächlich aber von vornherein angestrebte und bekannt gemachte Miete „erst“ ab 01.05.2017 zu zahlen sein sollte, während das Mietverhältnis am 31.03.2017 beginnen sollte. Gerade wenn (wie das Exposé es ausdrücklich betont) die im Nachtrag vereinbarten Ausstattungen in dem beworbenen Mietpreis bereits berücksichtigt waren, ist es ganz unverständlich (und von der Beklagten auch nicht erklärt worden), warum diese Mietzinshöhe nicht „sogleich“ vereinbart wird. Erklärlich ist dies wohl nur mit dem Versuch, einen „zu Beginn des Mietverhältnisses“ (also am 31.03.2017) geringen Mietzins vorzutäuschen, also die gesetzliche Regelung durch diesen „Trick“ zu umgehen. Randnummer 78 Bei Unterzeichnung des Nachtrags hatte aber weder das Mietverhältnis zu laufen begonnen, noch war die Wohnung den Mietern bereits überlassen worden. Die latente Drucksituation für die Mieter, bei Widerstand gegen die vom Vermieter vorgesehenen Konditionen als Mietinteressenten überhaupt nicht zum Zuge zu kommen, bestand für die Mieter am 13.02.2017 während des gesamten Termins zur Unterzeichnung fort. Sie hatten noch keine Zutrittsbefugnis und keine gesicherte Rechtsposition für die Wohnung, die ihnen eine Diskussion oder erfolgversprechende Preisverhandlung erlaubt hätte. Die zu dieser Zeit von der Beklagten für das Dauerschuldverhältnis durchgesetzte Miete von 716,93 € ist also als der maßgebliche Mietzins bei Beginn des Mietverhältnisses i.S.d. § 556d Abs. 1 BGB anzusehen. C. Randnummer 79 Die Zahlungsansprüche sind auch der Höhe nach begründet. 1. Randnummer 80 Den Rückzahlungsanspruch für die Monate Mai und Juni 2017 hat die Klägerin in der Klageschrift konkret dargelegt. Nach diesem in erster Instanz und bis zur Berufungsverhandlung unstreitigen Vortrag ergibt sich die Baualtersklasse mit 1973-1990 Ost. Die zwischen den Parteien unstreitig gewordene Größe der Wohnung beträgt entgegen der ursprünglichen Berechnung der Klägerin nicht 88,00 sondern nur 84,50 qm. Die Ausstattung beinhaltet Bad und Sammelheizung, die Wohnlage ist „mittel“. Im Berliner Mietspiegel 2017 ist daher das Feld H6 einschlägig, das einen Mittelwert von 5,11 € bei einer Spanne von 4,68 – 5,78 € ausweist. Randnummer 81 Erstmals in einem nach der Berufungsverhandlung eingereichten Schriftsatz vom 03.07.2018 behauptet die Beklagte das Baujahr 1971 und will daraus die Anwendung eines anderen Mietspiegelfeldes (nach ihrem Vortrag H5, gemeint womöglich H4) begründen. Dieser Vortrag ist in zweiter Instanz neu und die Verspätung nicht entschuldigt. Der Schriftsatz vom 03.07.2018 war in der Verhandlung vom 06.06.2018 antragsgemäß nachgelassen „zum Gegenstand der Erörterung im Termin und zu den gerichtlichen Hinweisen“. Beides bezog sich nicht auf die bis dahin unstreitig gebliebene Baualtersklasse. Der verspätete Vortrag ist daher nicht zu berücksichtigen. Randnummer 82 Nach ihrem Vortrag in der Klageschrift zur Spanneneinordnung ging die Klägerin zunächst vom Überwiegen wohnwerterhöhender Merkmale in den Gruppen 3, 4 und 5 aus, sowie von einer negativen Bewertung der Gruppen 1 und 2. Den daraus abgeleiteten Zuschlag in Höhe von 20 % der Oberspannendifferenz hat sie auf einen qm-Preis der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,24 € beziffert. Obwohl die Klägerin nach weiterem Vortrag beider Seiten von mehreren Positionen abgerückt ist, trifft der Wert von 5,24 € im Ergebnis zu. Randnummer 83 Die Spanneneinordnung ergibt folgende Bewertung der Wohnung der Mieter: Randnummer 84 Gruppe 1 (Bad) ist negativ. Dem Handtuchheizkörper als positives Merkmal stehen das Fehlen eines Fensters im Bad und das nur kleine Handwaschbecken entgegen. Dem konkreten Vortrag der Klägerin, wonach die Waschbeckengröße 25 cm X 46 cm betrage, ist die Beklagte nur mit einfachen Bestreiten begegnet. Da das Waschbecken Teil der von ihr geleisteten Ausstattung und also Gegenstand der eigenen Wahrnehmung ist, genügt diese Erklärung nicht. Die Beklagte hätte die stattdessen konkret nach ihrer Auffassung vorhandene Größe vortragen müssen. Randnummer 85 Gruppe 2 (Küche) ist neutral zu bewerten. Dem hochwertigen Küchenboden als unstreitig positivem Merkmal steht das Fehlen einer vom Vermieter ausgerüsteten Spüle entgegen. Auch nach dem Vortrag der Beklagten ist in der Küche seitens der Vermieterin keine Spüle „aufgestellt und angeschlossen“ worden. Wie sie dann darauf verfällt, sie habe eine Spüle gleichwohl (ohne sie aufzustellen) „ausgestattet“, denn die Spüle sei nur auf Wunsch der Mieter weggelassen worden, erschließt sich nicht. Wenn eine Spüle bei Übergabe der Mietsache nicht vorhanden ist, ist die überlassene Wohnung nicht mit einer solchen ausgestattet. Randnummer 86 Zu Unrecht meint die Klägerin allerdings, die Küche sei außerdem i.S.d. Gruppe 2 nicht beheizbar. Dies trifft schon in einem rein tatsächlichen Sinn nicht zu. Die Küche ist auf Wunsch der Mieter räumlich mit dem Wohnzimmer zu einem offenen Bereich verbunden worden. Die Heizleistung aus dem Wohnzimmer reicht nach unwidersprochenem Vortrag der Beklagten für den entstandenen Gesamtraum aus. Das die Küche nicht beheizbar wäre, wenn es die konkrete bauliche Gestaltung nicht gäbe, erfüllt das negative Merkmal nicht. Randnummer 87 Die Gruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) sind unstreitig positiv zu bewerten. Randnummer 88 Die Gruppe 5 hat die Klägerin zunächst wegen einer „bevorzugten Citylage“ als positiv eingestuft, dies aber als Irrtum zurückgenommen. Tatsächlich gehört die Lage auch nicht zu einer bevorzugten Citylage; auch die Beklagte gesteht das zu. Sie meint allerdings gegenüber der Wohnung, nämlich am Objekt in der Straße …, unterhalte die Beklagte einen großen Parkplatz, so dass ein positives Merkmal vorliege. Dem folgt die Kammer nicht. Das genannte Objekt ist selbst mit großen Hochhäusern bebaut. Die gegenüberliegenden Parkplätze weisen in einer Hoflage eine unmittelbare Anbindung an diese große Wohnanlage auf. Dass solche Parkplätze dem in einem ganz anderen versetzt stehenden Objekt auf der anderen Straßenseite wohnenden Mieter „vom Vermieter zur Verfügung“ gestellt werden, wie es der Mietspiegel erfordert, lässt sich nicht erkennen. Eine Wohnwertanhebung ist dadurch nicht anzuerkennen. Gruppe 5 ist als neutral zu werten. Randnummer 89 Aus dem von ihr im Ergebnis zutreffend angesetzten Wert von 5,24 €/qm hat die Klägerin (ausgehend von der Annahme die Wohnung habe 88,00 qm) eine zulässige Höchstmiete (110 % nach § 556 d BGB) von 507,62 € errechnet. Bei tatsächlich unstreitig nur vorhandenen 84,50 qm ergibt die Höchstmiete sich sogar nur mit 487,06 €. Diese Differenz bleibt aber, da sie im Rahmen der bezifferten Ansprüche nicht geltend gemacht wird, unberücksichtigt. Randnummer 90 Keine Rolle spielt die von der Beklagten angedeutete „Modernisierung“, aus der sie eine nach § 556e BGB berücksichtigungsfähigen Aufschlag herleiten will. Sie verweist auf ein Schreiben vom 10.05.2017, worin sie unaufgeschlüsselt Gesamtkosten von 6.890,09 € mitteilt, die für Elektromodernisierung, „in diesem Zusammenhang erforderliche Malerarbeiten, sowie die Erneuerung des Fliesenspiegels in der Küche“ angefallen sein sollen. Eine berücksichtigungsfähige Modernisierung ist damit schon deshalb nicht schlüssig vorgetragen, weil keinerlei Daten oder Zeiträume angegeben sind, in denen sich konkrete Arbeiten zugetragen haben sollen. Randnummer 91 Außerdem weckt bereits die Beschreibung der Leistungen jedenfalls hinsichtlich der „Erneuerung des Fliesensiegels“ Zweifel daran, dass es sich nicht (jedenfalls in erheblichen Teilen) um Instandsetzung gehandelt hat. Die Darlegungslast für eine Modernisierung trifft nach Grund und Höhe der Umlage die Beklagte. Dem entspricht ihr Vortrag nicht. Dass die von der Beklagten angesprochene Modernisierungsvereinbarung mit den Mietern zustande gekommen sein könnte, ist jedenfalls mangels Zustimmung der Mieter nicht dargelegt. Selbst ein „Angebot“, dem sich der Wunsch der Beklagten nach einer Übereinkunft entnehmen ließe, ist aber schon nicht erkennbar. Randnummer 92 Angesichts der mit 716,93 € vereinbarten Miete stellt (mindestens) der von der Klägerin berechnete Anteil von 209,31 € eine unzulässige Überhöhung dar. Die überzahlte Differenz für die Monat Mai und Juni beläuft sich demgemäß auf den von der Klägerin auch geforderten Betrag von 418,62 €. 2. Randnummer 93 Auch dem Gebührenrecht zuzurechnenden Angriffe der Beklagten bleiben erfolglos. Der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich daraus, dass die Mieter gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG dem Inkassodienstleister Gebühren auf Grundlage einer Abrechnung nach den Vorschriften des RVG schuldeten. Welche Wirkungen daneben die Abrede haben könnte, dem Rechtsdienstleister eine Vergütung in Höhe von ¼ einer etwa erfolgreich durchgesetzten Jahresmietersparnis zu zahlen, bedarf hier keiner Prüfung, weil derartige Ansprüche im Verfahren von niemandem erhoben worden sind. Ein Anspruch der Klägerin auf die „Provision“ bestehend aus 4 Monatsmietersparnissen war allenfalls aufschiebend bedingt vereinbart. Er konnte nur dann entstehen, wenn die Klägerin mit ihrer außergerichtlichen Rechtsdienstleistung „erfolgreich“ gewesen wäre, indem sie die beabsichtigte dauerhafte Reduzierung der Miete durchsetzte. Hierzu hätte es - wie bereits gezeigt – einer Vereinbarung (also der Zustimmung der Beklagten) bedurft, die nicht erklärt worden ist. Auch die Ansicht der Beklagten, unter diesem Gesichtspunkt der „vereinbarten Vergütung“ sei der Klägerin kein Schaden entstanden, trifft also nicht zu. Randnummer 94 Stattdessen ergibt sich der Anspruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Kosten nun aus § 4 Abs. 5 RDGEG und den Vorschriften des RVG. Nach § 2 Abs. 1 RVG i.V.m. Nr. 2300 VV RVG hängt die Höhe der Gebühr vom Wert des Gegenstands der Tätigkeit der Klägerin ab, also auf die im Schreiben vom 28.04.2017 aufgeführten Begehren, die aus einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB abgeleitet wurden. Randnummer 95 Die Klägerin hat den Ersatzanspruch unter Ansatz einer Mittelgebühr und einer Erhöhung für einen zweiten Auftraggeber mit insgesamt 1.046,07 € im Schriftsatz zur Klageerweiterung vom 07.12.2017 nachvollziehbar berechnet. Die dabei angesetzten Gebührentatbestände und die Höhe der einzelnen Gebührenansätze (nach Nr. 2300, 1008 VV RVG 1,6-fache Gebühr) sind in beiden Instanzen unstreitig geblieben. Der Anspruch ist in der abgerechneten Höhe begründet. Insbesondere für die geltend gemachte Reduzierung der Miete für die Zukunft ist der 42-fache Betrag der monatlichen Überzahlung anzusetzen. Auch insoweit ergäbe sich aus dem zutreffend ermittelten Höchstbetrag noch eine um 20,56 €/Monat höhere Rückforderung. Der Gesamtstreitwert (allein) des Feststellungsbegehrens wäre also auf 9.654,54 € zu bemessen. Da insoweit aber weder Einwände noch über die Berechnung vom 07.12.2017 hinausgehende Forderungen vorgebracht sind, verbleibt es bei dem zuerkannten Betrag. D. Randnummer 96 Die Kammer hat die Revision zugelassen, soweit es um die Wirkungen des RDG in dem hier zu beurteilenden Geschäftsfeld geht. Die in allerjüngster Zeit mit unterschiedlichen Erwägungen und Ergebnissen veröffentlichten Entscheidungen zu der Frage, inwieweit ein eingetragener Inkassodienstleister Rechte aus der „Mietpreisbremse“ außergerichtlich verfolgen kann, stellen eine Streitfrage dar, die in der Praxis mittlerweile häufig auftritt. Auch im Geschäftsbereich der Kammer ist deutlich, dass eine Vielzahl gleich gelagerter Verfahren anhängig und weitere in naher Zukunft zu erwarten sind. Randnummer 97 Ein überzeugendes Urteil des Revisionsgerichts zur Frage der Wirkungen des RDG im Bereich der „Mietpreisbremse“ wäre daher geeignet, die Entstehung einer einheitlichen Rechtsprechung für eine Vielzahl von Einzelfällen zu fördern. Randnummer 98 Wegen der übrigen Inhalte der Entscheidung ist das Vorliegen der Voraussetzungen § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich. Die Kammer weicht nicht entscheidungserheblich von einschlägiger höchstrichterlicher Rechsprechung ab. Es handelt sich stattdessen um die jeweils am Einzelfall orientierte Beantwortung typischer tatrichterlicher Fragestellungen.. Randnummer 99 Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. 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ECLI:DE:BGH:2022:061222BVIIIZR33.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 33/22 vom 6. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten als unzulässig zu verwerfen. Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilien-Reihenhauses in einer unter Denkmalschutz stehenden Wohnanlage in Berlin, die zwischenzeitlich von der Klägerin, einer Projektentwicklungsgesellschaft, erworben wurde. Die genaue Höhe der geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete steht zwischen den Parteien im Streit. Laut Klägerin soll sie sich auf 463,62 € belaufen, nach den Angaben der Beklagten auf 533,16 €. Mit Schreiben vom 4. Oktober 2018 kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Durchführung zahlreicher und umfangreicher Arbeiten zur Modernisierung und Instandsetzung an und forderte sie unter Fristsetzung zur Abgabe einer Duldungserklärung auf. Die voraussichtliche Erhöhung der Nettokaltmiete gab die Klägerin mit 1.360,19 € pro Monat an und wies die Beklagten auf die Unbewohnbarkeit der Wohnung während der Baumaßnahmen hin. Sie bot ihnen für diesen Zeitraum eine Ersatzwohnung an. Die Dauer der Arbeiten sollte circa 16 Wochen betragen. 1 2 - 3 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagten unter Androhung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, die von ihr im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen - und zwar jede für sich genommen, unabhängig von einer Duldungsverpflichtung der jeweils anderen Maßnahme - zu dulden und den von der Klägerin beauftragten Handwerkern zur Ausführung der Arbeiten Zutritt zu gewähren. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagten unter Androhung von Ordnungsmitteln verurteilt, verschiedene Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden und den Handwerkern Zutritt zur Ausführung dieser Arbeiten zu gewähren. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Revision hat das Berufungsgericht nicht zugelassen. Mit der von ihnen eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. II. 1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) nicht übersteigt. a) Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Entscheidung des Berufungsgerichts. Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. Februar 2022 - VIII ZR 38/21, WuM 2022, 293 Rn. 9; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, NJW 2022, 194 Rn. 15; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; jeweils mwN). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht - gegebenenfalls auch im Wege der Schätzung (vgl. BGH, Beschluss vom 3 4 5 6 - 4 - 24. März 2022 - V ZR 149/21, NJW 2022, 2195 Rn. 7) - selbst zu befinden (vgl. Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO; vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14). Als Grundlage hierfür dienen nur solche Tatsachen, die der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist dargelegt und glaubhaft gemacht hat (vgl. Senatsbeschluss vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4 mwN) oder die jedenfalls in Verbindung mit dem Berufungsurteil offenkundig sind (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, aaO). b) Mit der Revision, deren Zulassung die Beklagten erstreben, begehren sie in Abänderung der Berufungsentscheidung die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils und damit die vollständige Klageabweisung. Der sich daraus ergebende Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer beträgt maximal 16.696,20 € und nicht, wie die Nichtzulassungsbeschwerde unter Verweis auf die Verurteilung der Beklagten zur Duldung sowohl von Modernisierungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen meint, 25.379,42 € (13.696,20 € für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen + 11.683,22 € für die Duldung von Instandsetzungsarbeiten). aa) Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ist ihre Beschwer gemäß § 3 ZPO in Verbindung mit den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung (vgl. Senatsbeschlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 9; vom 7. Januar 2019 - VIII ZR 112/18, NJW-RR 2019, 333 Rn. 2 [Verwerfungsbeschluss]; vom 20. November 2018 - VIII ZR 112/18, WuM 2019, 44 Rn. 2 [Hinweisbeschluss]) und damit nach den Berechnungen der Nichtzulassungsbeschwerde mit 13.696,20 € (42 x 326,10 €) zu bemessen. Diese Beschwer erhöht sich nicht dadurch, dass mit der zu duldenden 7 8 - 5 - Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen gespart werden. Denn der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil kann gerade nicht auf den Mieter umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB) und wird bei der Berechnung des Mieterhöhungsbetrags deshalb nicht berücksichtigt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 29). bb) Soweit die Beklagten darüber hinaus zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen verurteilt worden sind, kann ihr Interesse an der Abänderung dieser Entscheidung - anders als das der Klägerin als Vermieterin (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 11; vom 27. November 2002 - VIII ZB 33/02, NJW-RR 2003, 229 unter II 2; vom 17. Mai 2000 - XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142 f. [jeweils zur Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters]; Musielak/Voit/Heinrich, ZPO, 19. Aufl., § 3 Rn. 31a; BeckOK-ZPO/Wendtland, Stand: 1. September 2022, § 3 ZPO Rn. 26) - nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven monatlichen Mietminderung für zu beseitigende Mängel gleichgesetzt werden. Denn ihr Interesse ist nicht auf Beseitigung dieser Mängel, sondern auf die Vermeidung der mit der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen für sie verbundenen Einschränkungen ihres Nutzungsrechts und etwaiger Aufwendungen gerichtet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Oktober 2020 - VIII ZA 6/20, WuM 2020, 800 Rn. 14 [zum Beschwerdewert bei Verurteilung zur Duldung der Installation eines Rauchmelders]; vom 31. März 2010 - XII ZB 130/09, NJW- RR 2010, 1081 Rn. 8 [zur Duldung des Zutritts zu einem Grundstück]; vom 4. November 1998 - XII ZB 111/98, FamRZ 1999, 647 unter II [zur Duldung der Begutachtung eines Gebäudes durch einen Sachverständigen]; vgl. auch OLG Köln, Urteil vom 20. Mai 2021 - I-18 U 17/20, juris Rn. 48). Aus diesen Gründen kann die Beschwer im vorliegenden Fall hinsichtlich der Verurteilung zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen, die unter 9 10 - 6 - anderem die Neueindeckung des Dachs, Dachstuhlarbeiten und die Erneuerung der vorhandenen Kaltwasserleitungen umfassen, nicht - wie von der Nichtzulassungsbeschwerde auch bezüglich des fiktiven Instandsetzungsanteils geltend gemacht - mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven Mietminderung für die zu beseitigenden Mängel in Höhe von 11.683,22 € (ausgehend von einer von der Klägerin angegebenen bisherigen monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 463,62 €) beziehungsweise einer Mietminderung in Höhe von 13.435,63 € (unter Zugrundelegung einer von den Beklagten angesetzten monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 533,16 €) gleichgesetzt werden. Die Beschwer ist vielmehr im Wege der Schätzung angesichts der mit diesen Arbeiten voraussichtlich einhergehenden Unbewohnbarkeit des Hauses für circa 16 Wochen unter Zugrundelegung einer monatlichen Nettokaltmiete von maximal 533,16 € (nebst Nebenkosten) mit einem Betrag von nicht mehr als 3.000 € zu bemessen. Ungeachtet der Tatsache, dass die Klägerin den Beklagten die Beschaffung von Ersatzwohnraum für diesen Zeitraum angeboten hat, richtet sich das Interesse der Beklagten darauf, weiterhin die von ihnen angemietete Wohnung nutzen zu können und nicht in ein Ausweichquartier umziehen zu müssen. Vortrag zu etwaigen, von den Beklagten zu tragenden Aufwendungen infolge der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen fehlt. Die Beschwer ist deshalb insgesamt mit einem Betrag von nicht mehr als 16.696,20 € zu beziffern. - 7 - 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 02.12.2019 - 18 C 420/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2021 - 63 S 30/20 - 11

ECLI:DE:BGH:2024:271124UVIIIZR36.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 36/23 Verkündet am: 27. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556e Abs. 2, § 556f Satz 2, § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2, 4, Satz 2 Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maß- gabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Bestätigung von Se- natsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54). BGH, Urteil vom 27. November 2024 - VIII ZR 36/23 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 6. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 11. Januar 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienst- leistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieterin einer Wohnung der beklagten Ver- mieterin Ansprüche gegen diese wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Zwischen der Beklagten und ihrer Mieterin besteht seit dem 1. April 2019 ein Mietverhältnis über eine 76,51 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner 1 2 - 3 - Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs- markt liegt. Bei Vertragsbeginn betrug die Nettokaltmiete monatlich 1.500 €. In dem Mietvertrag heißt es: "Die Wohnung wird erstmalig nach umfassender Modernisierung gemäß § 556g BGB vermietet." In der Revisionsinstanz steht nicht mehr im Streit, dass es sich bei den von der Beklagten insoweit vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen nicht um eine umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) handelt. Die Mieterin beauftragte die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprü- che aus der sogenannten Mietpreisbremse und trat der Klägerin diese hierzu ab. Mit Schreiben vom 28. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungs- abtretung - einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die zuletzt auf Rückzahlung von 712,76 € anteiliger Miete für den Monat Dezember 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.093,88 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 4 5 6 7 8 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 398 BGB ein Anspruch aus abgetretenem Recht der Mieterin auf Rück- erstattung überzahlter Miete für den streitgegenständlichen Monat Dezember 2019 in Höhe von 712,76 € zu. In diesem Umfang übersteige die von der Mieterin entrichtete Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete. Die Beklagte könne sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB zur Rechtfer- tigung einer höheren Miete nicht auf die im Mietvertrag erteilte Auskunft berufen, wonach die Wohnung umfassend modernisiert worden sei, denn eine umfas- sende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB habe nicht stattgefunden. Die Voraussetzungen einer einfachen Modernisierung nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB seien nicht zu prüfen. Der Mietvertrag enthalte nicht die ge- mäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB gebotene Auskunft, in welchem Zeitraum die Modernisierung stattgefunden habe. Somit werde den berechtigten Informa- tionserwartungen des Mieters nicht Rechnung getragen. Da der Tatbestand des § 556e Abs. 2 BGB zwingend von einem maximal drei Jahre vor Beginn des Miet- verhältnisses betragenden Zeitraum abhängig sei, sei eine solche Auskunft un- verzichtbar. Es erscheine nicht ausgeschlossen, dass die Modernisierung länger als drei Jahre zurückliege, etwa wenn der Vermieter die Wohnung zunächst ei- nige Jahre selbst bewohnt habe. Zwar habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Mai 2022 (VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54) ausgeführt, die Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, er- 9 10 11 12 13 - 5 - fasse auch den Fall einer einfachen Modernisierung. Dieses Urteil habe sich je- doch lediglich auf die Zulässigkeit und Begründetheit des dort geltend gemachten Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB bezogen, nicht aber auf die hier entscheidungserhebliche Frage. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Rückerstattung überzahlter Miete ge- mäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden [aF]) für den Monat Dezember 2019 sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung, jeweils nebst Zinsen, nicht bejaht wer- den. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings (unausgesprochen) davon ausgegangen, dass die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Bedenken nicht begegnen. Die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigen- tums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein (BVerfG, NJW 2019, 3054 14 15 16 - 6 - Rn. 54 ff., 81 ff., 90; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Dies gilt auch im Hinblick auf den von der Revision allein vorgebrachten Gesichtspunkt, dass ein Eigentümer, der in einer Phase höherer Zinsen eine Wohnung erwerbe und bestimmte Einnahmen aus dieser Wohnung "generieren" müsse, an die "Mietspiegelmiete" auch dann gebunden sei, wenn er die Woh- nung zunächst selbst genutzt habe. Im Falle eines notwendigen Umzugs könne er die notwendigen Einnahmen möglicherweise nicht erzielen und deshalb zur (verlustträchtigen) Veräußerung der Wohnung gezwungen sein. Diese Erwägung greift, wie das Bundesverfassungsgericht in der vorste- hend genannten Entscheidung auch mit Blick auf kreditfinanzierte Investitions- kosten des Vermieters bereits ausgesprochen hat, nicht durch (siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, aaO Rn. 76, 83; vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57; jeweils mwN). 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die zum 1. Januar 2019 eingeführte Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB in der ab diesem Zeitpunkt bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz) Anwendung findet, weil der Miet- vertrag nach dem 31. Dezember 2018 geschlossen worden ist (Art. 229 § 49 Abs. 2, § 51 EGBGB; im Folgenden: [aF]). Die hier maßgeblichen Regelungen der § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 und Nr. 4 BGB [aF] stimmen mit der gegenwärtig geltenden Fassung überein. 3. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch entschieden, dass die Beklagte sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] nicht auf die nach § 556f 17 18 19 20 - 7 - Satz 2 BGB zulässige Miete berufen darf. Denn eine umfassende Modernisie- rung der Wohnung hat - entgegen der vorvertraglich erteilten Auskunft - nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stattgefunden (zu den quantitativen und qualitativen Voraussetzungen einer umfassenden Modernisierung siehe Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 22). 4. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Sichtweise des Beru- fungsgerichts, die Beklagte sei nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] auch daran gehindert, sich jedenfalls auf die nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen, weil sie ihrer Mieterin vorvertraglich nicht - wie von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] bestimmt - die Auskunft erteilt hat, die Modernisierungs- maßnahmen seien in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden. a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, erfüllt eine Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung, auch den Zweck der von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] gere- gelten Fallgestaltung einer (einfachen) Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses. Stellt sich - wie hier - nach Abschluss des Miet- vertrags heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Moder- nisierung durchgeführt worden ist, ist somit der Vermieter - wie der Senat bereits ausgesprochen hat - nicht gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Senatsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54 mwN). b) Die Sanktionsregelung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF], wonach der Vermieter sich auf eine nach den Bestimmungen der §§ 556e, 556f BGB - welche dem Bundesverfassungsgericht auch zur Rechtfertigung der Verhältnis- mäßigkeit der Mietpreisbremse gedient haben (BVerfG, NJW 2019, 3054 21 22 23 - 8 - Rn. 73 ff., 86) - zulässige Miete in dem Umfang nicht berufen kann, in dem er die nach Satz 1 erforderliche Auskunft nicht erteilt hat, schließt es nicht aus, dass der Vermieter sich in der gegebenen Fallgestaltung jedenfalls auf eine einfache Modernisierung berufen darf. aa) Der in den Bestimmungen des § 556f Satz 2 BGB und des § 556e Abs. 2 BGB verwendete Begriff der Modernisierung stimmt überein (vgl. Senats- urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 30). Eine umfassende Modernisierung nach Maßgabe des § 556f Satz 2 BGB unterschei- det sich von einer einfachen Modernisierung nach der Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB lediglich durch den quantitativen Umfang der durchgeführten Moder- nisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB und deren qualitative Auswir- kungen auf den Zustand der Wohnung. Erteilt der Vermieter die Auskunft, es sei eine "umfassende" Modernisierung der Wohnung vorgenommen worden, um- fasst dies - worauf die Revision zutreffend hinweist - daher auch den Fall, dass eine "einfache" Modernisierung durchgeführt wurde. bb) Zwar hat der Vermieter gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB nicht nur die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mitzuteilen, sondern auch, dass diese innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnis- ses durchgeführt worden. Dies steht der Annahme, dass der Zweck einer Aus- kunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB den einer Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB umfasst, jedoch nicht entgegen. (1) Nach dem Sinn und Zweck der dem Vermieter in der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 bis 4 BGB [aF] auferlegten Auskunftspflichten ist es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unschädlich, dass die Beklagte ihrer Mieterin vorvertraglich nicht mitgeteilt hat, die Modernisierungsarbeiten hätten in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses stattgefunden. Denn durch die erteilten Auskünfte soll der Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung 24 25 26 - 9 - prüfen beziehungsweise abschätzen können, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, und das Ergebnis der Prüfung in die Entscheidung zum Vertragsschluss einbeziehen können (so BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Ziel des Gesetzgebers war es, dass der Mieter über das Vorliegen eines bezüglich der zulässigen Miethöhe nach Auffassung des Vermieters vorliegenden Ausnahmetatbestands informiert und ihm eine erste Einschätzung der Zulässigkeit der von dem Vermieter verlangten Miete ermöglicht wird (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, NZM 2024, 237 Rn. 30; Senatsbeschluss vom 16. Januar 2024 - VIII ZR 135/23 NJW-RR 2024, 1073 Rn. 40). Dem trägt die von der Beklagten erteilte Auskunft Rechnung. (a) Durch die erteilte Auskunft, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, hatte die Mieterin der Beklagten sogar besonderen Anlass zu prüfen, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe eingehalten wird. Denn die Auskunft verdeutlicht, dass die Beklagte aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht nur eine Modifizierung der zulässigen Miethöhe erstrebt, sondern darüber hinaus eine vollständige Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung. Das Gesetz sieht insoweit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB erhöht sich die zulässige Miete (nur) um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte (einfache) Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet hingegen § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit (vgl. Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 28). In Ansehung der Information, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, kann der Mieter mithin umso deutlicher erkennen, dass der Vermieter mehr als 110 % der ortsüblichen 27 28 - 10 - Vergleichsmiete verlangen will. Im Rahmen einer vorvertraglichen Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB [aF], die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, auch den Zeitpunkt oder Zeitraum der Modernisierung mitzuteilen, kommt mithin ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn für den Mieter nicht zu. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats, wonach im Recht der Wohnraummiete Begründungs- oder Informationserfordernisse kein Selbstzweck sind, sondern es vielmehr darauf ankommt, ob für den Mieter mit der im Einzel- nen geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn verbunden ist (siehe etwa Senatsurteile vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB]; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 17 [zu einer Betriebskostenabrechnung]; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 39, 41 ff.; vom 23. No- vember 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 30 [jeweils zu einer Miet- erhöhungserklärung nach §§ 559 ff. BGB]; für die hier gegebene Fallgestaltung siehe bereits Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556g BGB Rn. 27k). (b) Dem steht - jedenfalls für die hier in Rede stehende Fallgestaltung - nicht entgegen, dass in den Gesetzesmaterialien - worauf auch die Revisions- erwiderung hinweist - für (einfache) Modernisierungen im Sinne von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] ausgeführt wird, der Vermieter habe dem Mieter nicht nur Auskunft über den Umstand der Modernisierung, sondern auch über ihren Zeitpunkt zu erteilen (BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Denn ungeachtet dessen heben die Gesetzesmaterialien hervor, dass es dem Mieter zum maßgeblichen Zeitpunkt vor allem darauf ankomme, ob überhaupt ein Ausnahmetatbestand vorliege (so BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Dementsprechend sind die vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB vom Gesetzgeber bewusst niederschwellig gehalten. Die 29 30 31 - 11 - hiernach von dem Vermieter mitzuteilenden Umstände ermöglichen dem Mieter nicht die Überprüfung, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB tatsächlich vorliegt und die von dem Vermieter verlangte Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässig ist. Sie informieren ihn lediglich darüber, dass nach der Auffassung des Vermieters ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB in Betracht kommt und welcher dies ist (Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, NZM 2024, 237 Rn. 28, 30 [zur Auskunft über die Vormiete]). Für weitergehende Informationen zu den vom Vermieter ausweislich seiner Auskunft für gegeben erachteten Ausnahme- tatbeständen verweist der Gesetzgeber den Mieter auf den allgemeinen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27, 28; Senatsurteile vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 53; vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, aaO Rn. 28). (2) Nach dieser Maßgabe lässt sich der gesetzlichen Regelung eine Sank- tion dahingehend nicht entnehmen, dass es dem Vermieter, der die Abgrenzung zwischen einer umfassenden und einer - quantitativ oder qualitativ - daran nicht heranreichenden einfachen Modernisierung nicht zutreffend vorgenommen hat, versagt wäre, sich auf seine getätigten Modernisierungskosten zumindest in dem geringeren Maß des § 556e Abs. 2 BGB zu berufen, sofern er die Modernisie- rungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen hat. Dies liefe auch dem Regelungsziel des Gesetzes zuwider, Anreize für eine Modernisierung des Wohnungsbestandes und auch für den Um- weltschutz zu setzen (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11, 30). (3) Die von der Revisionserwiderung angeführten Passagen der Geset- zesbegründung lassen eine der Sichtweise des Berufungsgerichts entspre- chende Regelungsabsicht des Gesetzgebers nicht erkennen. Zwar ist in der Ge- setzesbegründung von einer Pflicht des Vermieters die Rede, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Erklärung Auskunft über "vorliegende" Ausnahmen von den 32 33 - 12 - Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse zu erteilen (BT-Drucks. 19/4672, S. 14, ähnlich S. 27). Auch hebt die Gesetzesbegründung hervor, dass der Ver- mieter sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen müsse, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (so BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung lässt sich daraus eine Sanktionsabsicht in dem vom Berufungsgericht angenom- menen Umfang nicht herleiten. (4) Schließlich lässt sich, anders als die Revisionserwiderung meint, auch aus einer Besonderheit der räumlichen Gestaltung des von der Beklagten ver- wendeten Mietvertragsformulars nichts zugunsten der vom Berufungsgericht ver- tretenen gegenteiligen Auffassung herleiten. Es ist unerheblich, dass die Aus- kunft, die Wohnung werde erstmalig nach umfassender Modernisierung vermie- tet, am Ende von § 2 des Mietvertrags erfolgt ist und nicht in dem sich räumlich unmittelbar anschließenden § 3, auch wenn erst dieser die Höhe der Miete regelt. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Ob und in welcher Höhe der Klägerin die ihr von den Vorinstanzen zuerkannten Ansprüche zu- stehen, lässt sich nicht abschließend beurteilen, weil das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - Feststellungen zu (einfachen) Mo- dernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Miet- verhältnisses und damit zu der nach Maßgabe der Vorschriften der § 556d Abs. 1, § 556e Abs. 2 BGB geschuldeten Miete nicht getroffen hat. Die nicht zur 34 35 - 13 - Endentscheidung reife Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 15.10.2021 - 6 C 225/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2023 - 66 S 289/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:061222BVIIIZR30.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 30/22 vom 6. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Nichtzulassungsbeschwerde der Be- klagten als unzulässig zu verwerfen. Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilien-Reihenhauses in einer unter Denkmalschutz stehenden Wohnanlage in Berlin, die zwischenzeitlich von der Klägerin, einer Projektentwicklungsgesellschaft, erworben wurde. Die genaue Höhe der geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete steht zwischen den Parteien im Streit. Laut Klägerin beläuft sie sich auf 556,10 €, nach Ansicht der Beklagten auf 506,78 €. Mit Schreiben vom 26. November 2018 kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Durchführung zahlreicher und umfangreicher Arbeiten zur Mo- dernisierung und Instandsetzung an und forderte sie unter Fristsetzung zur Ab- gabe einer Duldungserklärung auf. Die voraussichtliche Erhöhung der Nettokalt- miete gab die Klägerin mit 1.360,19 € pro Monat an und wies die Beklagten auf die Unbewohnbarkeit der Wohnung während der Baumaßnahmen hin. Sie bot 1 2 - 3 - ihnen für diesen Zeitraum eine Ersatzwohnung an. Die Dauer der Arbeiten sollte circa dreieinhalb Monate betragen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagten unter Androhung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, die von ihr im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen - und zwar jede auch als Einzelmaßnahme gesondert - zu dulden und den von der Klägerin beauftragten Handwerkern zur Ausführung der Arbeiten Zutritt zu gewähren. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Be- klagten unter Androhung von Ordnungsmitteln verurteilt, verschiedene Moderni- sierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden und den Handwerkern Zutritt zur Ausführung dieser Arbeiten zu gewähren. Im Übrigen hat es die Klage abge- wiesen. Die Revision hat das Berufungsgericht nicht zugelassen und den Streit- wert für das Berufungsverfahren auf 16.322,28 € festgesetzt. Mit der von ihnen eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde erstreben die Beklagten die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. II. 1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) nicht übersteigt. a) Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts. Dieses Interesse ist nach den allgemeinen 3 4 5 6 - 4 - Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. Feb- ruar 2022 - VIII ZR 38/21, WuM 2022, 293 Rn. 9; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, NJW 2022, 194 Rn. 15; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; jeweils mwN). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht - ge- gebenenfalls auch im Wege der Schätzung (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, NJW 2022, 2195 Rn. 7) - selbst zu befinden (vgl. Senatsbe- schlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO; vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14). Als Grundlage hierfür dienen nur solche Tatsachen, die der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungs- frist dargelegt und glaubhaft gemacht hat (vgl. Senatsbeschluss vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4 mwN) oder die jedenfalls in Verbindung mit dem Berufungsurteil offenkundig sind (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, aaO). b) Mit der Revision, deren Zulassung die Beklagten erstreben, begehren sie in Abänderung der Berufungsentscheidung die Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils und damit die vollständige Klageabweisung. Der sich daraus ergebende Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer beträgt maximal 10.458,36 € und nicht, wie die Nichtzulassungsbeschwerde unter Ver- weis auf die Verurteilung der Beklagten zur Duldung sowohl von Modernisie- rungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen meint, 21.472,08 € (7.458,36 € für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen + 14.013,72 € für die Duldung von Instandsetzungsarbeiten). aa) Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Duldung von Moderni- sierungsmaßnahmen ist ihre Beschwer gemäß § 3 ZPO in Verbindung mit den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Moderni- sierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung (vgl. Senatsbeschlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 9; vom 7. Januar 2019 7 8 - 5 - - VIII ZR 112/18, NJW-RR 2019, 333 Rn. 2 [Verwerfungsbeschluss]; vom 20. No- vember 2018 - VIII ZR 112/18, WuM 2019, 44 Rn. 2 [Hinweisbeschluss]) und da- mit nach den Berechnungen der Nichtzulassungsbeschwerde mit 7.458,36 € (42 x 177,58 €) zu bemessen. Diese Beschwer erhöht sich nicht dadurch, dass mit der zu duldenden Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaß- nahmen gespart werden. Denn der auf die Instandsetzung entfallende Kostenan- teil kann gerade nicht auf den Mieter umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB) und wird bei der Berechnung des Mieterhöhungsbetrags deshalb nicht berücksichtigt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 29). bb) Soweit die Beklagten darüber hinaus zur Duldung von Instandset- zungsmaßnahmen verurteilt worden sind, kann ihr Interesse an der Abänderung dieser Entscheidung - anders als das der Klägerin als Vermieterin (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 11; vom 27. No- vember 2002 - VIII ZB 33/02, NJW-RR 2003, 229 unter II 2; vom 17. Mai 2000 - XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142 f. [jeweils zur Beschwer eines zur Mängelbe- seitigung verurteilten Vermieters]; Musielak/Voit/Heinrich, ZPO, 19. Aufl., § 3 Rn. 31a; BeckOK-ZPO/Wendtland, Stand: 1. September 2022, § 3 ZPO Rn. 26) - nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven monatlichen Mietmin- derung für zu beseitigende Mängel gleichgesetzt werden. Denn ihr Interesse ist nicht auf Beseitigung dieser Mängel, sondern auf die Vermeidung der mit der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen für sie verbundenen Einschrän- kungen ihres Nutzungsrechts und etwaiger Aufwendungen gerichtet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Oktober 2020 - VIII ZA 6/20, WuM 2020, 800 Rn. 14 [zum Beschwerdewert bei Verurteilung zur Duldung der Installation eines Rauchmel- ders]; vom 31. März 2010 - XII ZB 130/09, NJW-RR 2010, 1081 Rn. 8 [zur Dul- dung des Zutritts zu einem Grundstück]; vom 4. November 1998 - XII ZB 111/98, FamRZ 1999, 647 unter II [zur Duldung der Begutachtung eines Gebäudes durch 9 - 6 - einen Sachverständigen]; vgl. auch OLG Köln, Urteil vom 20. Mai 2021 - I-18 U 17/20, juris Rn. 48). Aus diesen Gründen kann die Beschwer im vorliegenden Fall hinsichtlich der Verurteilung zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen, die unter ande- rem die Neueindeckung des Dachs, Dachstuhlarbeiten und die Erneuerung der vorhandenen Kaltwasserleitungen umfassen, nicht - wie von der Nichtzulas- sungsbeschwerde auch bezüglich des fiktiven Instandsetzungsanteils geltend gemacht - mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven Mietminderung für die zu beseitigenden Mängel in Höhe von 14.013,72 € gleichgesetzt werden. Die Beschwer ist vielmehr im Wege der Schätzung angesichts der mit diesen Arbeiten voraussichtlich einhergehenden Unbewohnbarkeit des Hauses für circa dreieinhalb Monate unter Zugrundelegung einer monatlichen Nettokaltmiete von maximal 556,10 € (nebst Nebenkosten) mit einem Betrag von nicht mehr als 3.000 € zu bemessen. Ungeachtet der Tatsache, dass die Klägerin den Beklag- ten die Beschaffung von Ersatzwohnraum für diesen Zeitraum angeboten hat, richtet sich das Interesse der Beklagten darauf, weiterhin die von ihnen angemie- tete Wohnung nutzen zu können und nicht in ein Ausweichquartier umziehen zu müssen. Vortrag zu etwaigen, von den Beklagten zu tragenden Aufwendungen infolge der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen fehlt. Die Beschwer ist deshalb mit einem Betrag von nicht mehr als 10.458,36 € zu bemessen. 10 - 7 - 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 11.03.2020 - 8 C 205/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2021 - 63 S 94/20 - 11

ECLI:DE:BGH:2023:250123UVIIIZR29.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 29/22 Verkündet am: 25. Januar 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Abs. 1 Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455). BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22 - LG Stuttgart AG Stuttgart-Bad Cannstatt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 21. Dezember 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 13. Zivilkammer - vom 26. Januar 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Stuttgart. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 11. Januar 2018 angekündigte Modernisierung der Wohnung des Klägers und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 24. Juli 2019 mit, dass sich die von ihm zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Oktober 2019 von 389,88 € um 179,25 € auf 569,13 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung zum 1.10.2019" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: 1 2 - 3 - - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("Aufwendungen für alle Wohnungen (allgemeine Modernisierung)", etwa die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken sowie die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung des Klägers betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür) - die hierauf entfallenden Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden Modernisierungs- kostenanteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche des Klägers (71,70 m²) im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche (452,60 m²) ermittelten - auf den Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Feststellung begehrt, dass er nicht verpflichtet sei, aufgrund des Mieterhöhungsschreibens der Beklagten vom 24. Juli 2019 im Zusammenhang mit den in diesem Schreiben aufgeführten Maßnahmen eine monatliche Mieterhöhung von 179,25 € beginnend ab dem 1. Oktober 2019 zu bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe rechtsfehlerfrei festgestellt, dass der Kläger nicht verpflichtet sei, aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten eine erhöhte Miete zu bezahlen, weil diese Erklärung nicht den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB für Modernisierungs- mieterhöhungen entspreche. Das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 24. Juli 2019 sei nicht hinreichend begründet, da weder in dem Schreiben selbst noch in der diesem beigefügten "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" hinreichend aufgeschlüsselt sei, wie sich der zu der Mieterhöhung führende Kostenanteil für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen konkret zusammensetze. Die Erklärung der Mieterhöhung müsse gemäß § 559b Abs. 1 BGB so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine jedenfalls überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Fachkenntnisse möglich und er in der Lage sei, die begehrte Erhöhung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Hierzu müsse der Mieter zumindest erkennen und nachvollziehen können, welche konkreten Positionen in den für die Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten enthalten seien. Das erforderliche Ausmaß der Erläuterungen richte sich nach dem Umfang der Arbeiten. Soweit für eine oder mehrere Modernisierungsmaßnahmen verschiedene voneinander unabhängige Einzelgewerke ausgeführt werden 5 6 7 8 - 5 - müssten, genüge deshalb nicht die Aufführung der Gesamtkosten. Vielmehr sei bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine Untergliederung nach einzelnen Handwerksleistungen (etwa Gerüst, Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Elektroinstallationen etc.) erforderlich. Dies gelte insbesondere dann, wenn im Rahmen der Baumaßnahme auch umfangreiche Instandhaltungsarbeiten angefallen seien. Vorliegend seien mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden, die in der dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Kostenzusammenstellung aufgeführt worden seien. In dieser Aufstellung seien zunächst die gesamten für die jeweilige Maßnahme angefallenen Kosten aufgeführt und diese sodann nochmals in die "in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten" sowie den "umlagefähigen Modernisierungsanteil" unterteilt worden. Die einzelnen Gewerke, die diesen Baumaßnahmen zugrunde lägen, seien jedoch nicht dargestellt worden. Bezüglich der umfangreichsten Modernisierungsmaßnahme, nämlich der "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten", habe die Beklagte zwar ein Angebot vorgelegt, in welchem die der Position unterfallenden "in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten" aufgeschlüsselt seien. Eine solche Darstellung der Einzelleistungen sei aber für den in dieser Position enthaltenen "umlagefähigen Modernisierungsanteil" nicht erfolgt. Die Zusammensetzung des hierauf entfallenden Gesamtbetrags sei für den Kläger somit nur eingeschränkt überprüfbar gewesen. Nachdem bereits hinsichtlich dieser Position eine hinreichende Aufschlüsselung nicht erfolgt sei, könne im zu entscheidenden Einzelfall dahinstehen, ob auch die übrigen Positionen nach Handwerks- leistungen hätten weiter aufgeschlüsselt werden müssen. Denn es handele sich vorliegend um eine einheitliche und nicht teilbare Mieterhöhungserklärung, die insgesamt formunwirksam gemäß § 125 BGB sei und eine Mieterhöhung deshalb nicht begründen könne. 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Oktober 2019 um 179,25 € erhöhte Miete nicht - wie von dem Kläger im Wege der negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 10 11 12 - 7 - Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO 281 f., vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW- RR 2022, 1455 Rn. 18). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten 13 - 8 - Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzungen. a) Die Erhöhungserklärung ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisierung dienenden - Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Mit seiner gegenteiligen, insbesondere die Maßnahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/ Fassadenarbeiten" betreffenden Auffassung, die allerdings in der Instanzrechtsprechung und der Literatur verbreitet vertreten wird (vgl. hierzu die Übersicht in dem Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 32), überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, welche die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder 14 15 - 9 - erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungs- maßnahme vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten - vergleichbare Fallgestaltungen betreffenden - Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33-39). Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen überspannt, indem 16 17 - 10 - es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm - unausgesprochen - angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Der Kläger konnte die Berechnung der geltend gemachten Mieterhöhung auch ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden und ausführlich begründet (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 41 ff.). Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortigen Ausführungen Bezug. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassender Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsanspruch - bei preisfreiem Wohnraum, wie hier, aus § 259 BGB analog - zur Verfügung (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff. mwN). 18 19 - 11 - Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, kann er diese gerichtlich überprüfen lassen. Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33). 20 21 - 12 - Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in seiner Erhöhungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie vorliegend - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt aufgeführten, jeweils für die auf alle Wohnungen sowie allein auf die Wohnung des Klägers entfallenden Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen) nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten 22 23 - 13 - (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 34, VIII ZR 338/21, juris Rn. 34, VIII ZR 340/21, juris Rn. 33, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 33). Die Frage, ob die auf diese Weise berechnete Mieterhöhung sachlich gerechtfertigt ist, betrifft allein deren materielle Begründetheit, nicht aber ihre formellen Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 53 mwN). b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den insoweit rechtsfehlerfreien tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die der Kläger benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. Die Beklagte hat in ihrem in der Erhöhungserklärung ausdrücklich in Bezug genommenen Schreiben vom 11. Januar 2018 (zur Auslegung der Erhöhungserklärung vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 21), mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB), hinreichend erläutert, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO). 24 25 - 14 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 18.08.2021 - 4 C 707/20 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 26.01.2022 - 13 S 113/21 - 26

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR316.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 316/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 19. Oktober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 21. Sep- tember 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der 1 2 - 3 - Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 226,94 € um 117,88 € auf 344,82 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (39,74 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (707,69 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 117,88 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von ins- 3 4 - 4 - gesamt 1.414,56 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattge- geben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", 5 6 7 8 - 5 - ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine über- schlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits ver- füge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außer- halb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Um- fang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten be- urteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. 9 10 - 6 - Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaß- nahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 121.638,93 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der 11 12 - 7 - Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandset- zungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamt- kosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Ver- mieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangs- punkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der 13 14 - 8 - restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet habe. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Beklagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (117,88 €) ab Dezember 2018 dem- nach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 1.414,56 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein 15 16 17 18 - 9 - Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 117,88 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer ne- gativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleis- teter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 1.414,56 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse 19 20 - 10 - vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in 21 - 11 - welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungser- klärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Vorausset- zungen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungser- klärung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Moderni- sierung dienenden - Maßnahmen (Wärmedämmung an den Außenwänden, Kel- lerdecken und im Dachbereich sowie "hydraulischer Abgleich", Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch wärmegedämmte Bauteile sowie erstmalige Montage von Balkonsteckdosen) je- weils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- 22 23 - 12 - werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/ Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die for- mellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieter- höhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Moder- nisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende In- standsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). 24 - 13 - Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - of- fenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungs- schreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Ge- rüstaufbau, vorhandene Putzschäden ausbessern, intakten Altanstrich prüfen und reinigen, Außenflächen neu streichen, lasieren bzw. lackieren). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforder- liche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plau- sibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätz- lich. 25 - 14 - bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betref- fenden Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesaus- legung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den for- mellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhö- hungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungs- maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten 26 27 28 - 15 - Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen und das Berufungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung offengelassen hat - aus den ge- nannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausreichend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche" er- folgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zugrunde gelegten 29 30 - 16 - Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 707,69 m²; Wohnungswohn- fläche: 39,74 m²) und stellt damit - worauf die Revision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung notwendigen Para- meter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbarkeit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Betriebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - deren Berechtigung das Beru- fungsgericht ebenfalls dahinstehen lassen hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkosten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: W. straße 156, 158) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezogenen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksich- tigung erfahren, dass der Berechnung - wie aus der Kostenzusammenstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- 31 32 - 17 - nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Miet- 33 34 35 - 18 - erhöhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die frag- liche Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits 36 - 19 - nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 29.05.2020 - 9 C 512/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 111/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:231122UVIIIZR59.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 59/21 Verkündet am: 23. November 2022 Mohr, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). b) Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entschei- dend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer - 2 - Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Ja- nuar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 39, 41 ff.). BGH, Urteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. November 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 16. Februar 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 21. Februar 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 294,88 € um 1 2 - 4 - 82,22 € auf 377,10 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudeberei- che beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Modernisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Gasbrennwertzentral- heizungsanlage sowie Wärmedämmung des Dachbodens und der obers- ten Geschossdecke) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringen- den - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (54,81 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.490,77 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 82,22 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2021, 809) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. In Rechtsprechung und Literatur werde vertreten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung unter Umständen nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Kosten der einzelnen hierzu bei- tragenden Gewerke anzugeben habe. Dies sei jedenfalls dann erforderlich, wenn der Vermieter - wie hier - mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe, mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder gar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisie- rungsmaßnahmen bezogen habe. Nur wenn auch die Kosten für die einzelnen Gewerke aufgeführt würden, sei der Mieter in der Lage, zumindest ansatzweise nachzuvollziehen, woraus sich die mitgeteilten Gesamtkosten ergäben und ob in die Gesamtsumme möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich ei- ner anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Auch könne der Mieter ohne diese zusätzliche Information praktisch nicht nachvollziehen, ob der Vermieter einen in 5 6 7 8 - 6 - Abzug gebrachten Instandsetzungsanteil der Höhe nach zutreffend ermittelt habe. Gleiches gelte für die Entscheidung des Mieters, ob und gegebenenfalls welche Rechnungen einer näheren Prüfung bedürften. Die in formeller Hinsicht an eine Mieterhöhungserklärung zu stellenden An- forderungen würden hierdurch auch nicht überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme müsse der Vermieter ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kosten zu den einzelnen Maßnahmen vornehmen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 82,22 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Vorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. 9 10 11 - 7 - a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbe- schlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nach- teile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebilde- ten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkun- digen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Se- natsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderun- gen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). 12 - 8 - b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). 13 14 - 9 - a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, weshalb insbesondere der von der Be- klagten als Modernisierungsmaßnahme ausgewiesene Einbau einer neuen Hei- zungsanlage eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität oder Einsparung von Energie bewirke. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht ausdrücklich auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen an- gekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten, als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage wird ausdrück- lich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu be- rücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 21; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 b; jeweils mwN). Die entsprechende Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17; jeweils mwN). 15 16 - 10 - bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. Aus diesen Angaben geht zunächst eindeutig hervor, dass die nach- folgend für die Mieterhöhung berücksichtigten Maßnahmen ("Einbau einer Gas- Brennwert-Zentralheizung und neuer Heizkörper" sowie "Wärmedämmung auf dem Dachboden/Dämmung oberste Geschossdecke") der Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dienen sollen. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 24; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f. mwN). Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von ener- getischen Modernisierungsmaßnahmen auch durch eine dem Mieter zur Verfü- gung gestellte Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 24, 28 f. [zu den - insoweit vergleichbaren - Anforderungen bereits an die Ankündi- gung einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB]). Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen für mehrere energetische Maßnahmen ins- 17 18 - 11 - gesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragen- den Baumaßnahmen aufzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 26). (2) Eine diesen Anforderungen genügende Darstellung enthält das Ankün- digungsschreiben. Die Beklagte hat dem Schreiben nämlich eine Berechnung der Energieeinsparung beigefügt, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von ins- gesamt 0,50 €/m² brutto ausweist, und aus dem Schreiben geht hinreichend deutlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass diese Berechnung sämtliche Maßnahmen berücksichtigt, die zuvor als der Ener- gieeinsparung dienend aufgeführt wurden, die Berechnung mithin auch die Er- neuerung der Heizungsanlage einschließt. (a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht etwa deshalb zweifelhaft, weil eine der anderen im Rahmen der Berechnung der Ener- gieeinsparung berücksichtigten energetischen Baumaßnahmen - wie die Revisi- onserwiderung in Bezug auf die Dämmung des Dachs von (nur) einem der dem Sanierungskomplex angehörenden Gebäude (R. straße ) geltend macht - nach allgemeiner Lebenserfahrung einen besonders großen Anteil an der rechnerisch ermittelten Summe der Energieeinsparung haben dürfte. Denn dies bedeutete gegebenenfalls nur, dass der Beitrag, den die Erneuerung der Heizungsanlage zu der Einsparung von Heizenergie insgesamt leistet, entspre- chend geringer ausfiele. Für die Einordnung einer Baumaßnahme als energeti- sche Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB kommt es nach der Recht- sprechung des Senats aber lediglich darauf an, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größen- ordnung (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f.; Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, 19 20 - 12 - WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebundenen Wohnraum]). Dementspre- chend reicht es aus, wenn der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer über- schlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine - möglicherweise auch nur geringfügige - messbare und dauerhafte Einsparung von Energie be- wirkt. Etwaige mit dem von der Revisionserwiderung gerügten Umstand einher- gehende inhaltliche Fehler der Berechnung der Energieeinsparung wären un- schädlich, weil diese sich allenfalls auf die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF auswirken könnten, nicht aber deren for- melle Voraussetzungen beträfen. (b) Gleiches gilt für den von der Revisionserwiderung bemängelten - für sich betrachtet zutreffenden - Umstand, dass sich die dem Ankündigungsschreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung zum Teil auf Gebäude erstreckt, die nicht Gegenstand der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen sind. Auch dieser Umstand könnte allenfalls - etwa wenn an den in der Berech- nung der Energieeinsparung zusätzlich angeführten Gebäuden qualitativ andere Modernisierungsmaßnahmen als an den übrigen Gebäuden durchgeführt worden sein sollten - Einfluss auf die Größenordnung des Anteils haben, den die Erneu- erung der Heizungsanlage an der gesamten Energieeinsparung hat. Wie aufge- zeigt, hätte dieser Umstand indes keine Auswirkungen auf die Frage der Einhal- tung der Förmlichkeiten nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere 21 22 23 - 13 - Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. (1) Wie der Senat in mehreren nach Erlass der angefochtenen Entschei- dung ergangenen, jeweils einen ähnlich gelagerten Fall betreffenden Urteilen entschieden hat, gebieten weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklä- rung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamt- kosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt; dies gilt unabhängig davon, ob die Mieterhöhung auf eine reine Modernisierungsmaßnahme oder eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung gestützt wird. Zur Vermeidung von Wie- derholungen wird zunächst auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32-49, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35-53, VIII ZR 339/21, juris Rn. 33-51). Weder die Er- wägungen, die das Berufungsgericht angestellt hat, noch die Ausführungen der Revisionserwiderung geben Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. (a) Eine Untergliederung der für eine Modernisierungsmaßnahme entstan- denen Gesamtkosten in die Kosten der einzelnen Gewerke ist grundsätzlich auch dann nicht geboten, wenn sich - worauf das Berufungsgericht seine gegenteilige 24 25 26 - 14 - Sichtweise zusätzlich gestützt hat - ein bestimmtes im Zuge der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezieht - im Streitfall also beispielsweise Maleraufwand für die Durchführung so- wohl von Dämmungs- als auch von Heizungsarbeiten entstanden sein sollte - und die Kosten dieses Gewerks daher zwecks Zuordnung zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden müssen. Denn auch in diesem Fall führte die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Es besteht insoweit ersichtlich kein bedeutsamer Unterschied zu den Fallkonstellationen, in denen die ausgeführten Gewerke jeweils nur eine von mehreren Modernisierungsmaß- nahmen betreffen. Vielmehr gilt insbesondere für beide Ausgangslagen gleichermaßen, dass der Mieter aus der vom Berufungsgericht geforderten Kostenaufschlüsselung keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen in den Gesamtkosten für die einzelne Modernisierungsmaßnahme enthaltenen Instandsetzungsanteil ziehen könnte, weil bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Ein- richtungen regelmäßig - und so auch bei dem hier als modernisierende Instand- setzungsmaßnahme ausgewiesenen Einbau einer neuen Heizungsanlage - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur der vorhandenen Einrichtung oder deren Ersetzung durch eine neue Einrichtung desselben Stan- dards) entbehrlich wird (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 42). Ergänzend wird zur Vermeidung von Wiederholungen auch diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen in den vorstehend genannten Senatsurteilen vom 20. Juli 2022 verwiesen (VIII ZR 27 - 15 - 361/21, aaO Rn. 41 ff., VIII ZR 337/21, aaO Rn. 44 ff., VIII ZR 339/21, juris Rn. 42 ff.). (b) Soweit das Berufungsgericht daneben darauf abgestellt hat, im Fall der Angabe der Kosten für die einzelnen Gewerke könne der Mieter besser erken- nen, ob in die Gesamtkosten Positionen eingeflossen seien, die richtigerweise einer anderen - möglicherweise ausschließlich oder in größerem Umfang der In- standsetzung dienenden - Maßnahme zuzuordnen gewesen wären, hat es ver- kannt, dass die Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht dazu dient, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Ver- mieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern - wie oben ausgeführt - lediglich den Zweck erfüllen muss, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hin- reichend erfüllt. Hat der Mieter Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands, die ohnehin auch dann noch verblei- ben können, wenn der Vermieter die Gesamtkosten nach Gewerken untergliedert (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 43), steht ihm zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff.). (c) Auch der von der Revisionserwiderung bemühte Vergleich zwischen den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB einerseits und an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB anderer- seits rechtfertigt ein anderes Ergebnis nicht. Insbesondere verbietet sich der von der Revisionserwiderung aus der Senatsrechtsprechung zum Betriebskosten- recht - wonach in einer Betriebskostenabrechnung nur ausnahmsweise bei sach- 28 29 - 16 - lich eng zusammenhängenden Kosten die Zusammenfassung der in verschiede- nen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen zulässig ist (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 40 f. mwN; Senatsbeschlüsse vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, WuM 2017, 205 Rn. 5; vom 6. Juli 2021 - VIII ZR 371/19, WuM 2021, 558 Rn. 12) - gezogene Schluss, dass der Vermieter im Rahmen einer Mieterhö- hungserklärung nach §§ 559 ff. BGB die Gesamtkosten für eine Modernisierungs- maßnahme "getrennt nach sachlich zusammenhängenden Kostengruppen", mit- hin nach Gewerken, anzugeben habe. Abgesehen davon, dass eine Aufteilung nach sachlich zusammenhängen- den Kosten bei der Mieterhöhungserklärung bereits durch die - bei der Durchfüh- rung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen notwendige - Aufteilung der Ge- samtkosten auf die einzelnen Maßnahmen erfolgt, verliert die Revisionserwide- rung bei ihrer Argumentation aus dem Blick, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Wie bereits aufgezeigt, kommt es vielmehr entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer Betriebskos- tenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist. Dass dies im Hinblick auf die Kosten für die einzelnen zu einer bestimmten Mo- dernisierungsmaßnahme beitragenden Gewerke nicht der Fall ist, wurde bereits aufgezeigt. 30 - 17 - (2) Der Senat hat in den oben genannten Urteilen vom 20. Juli 2022 eben- falls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesauslegung auch der ge- festigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Er- höhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde liegt. Insoweit wird zur Ver- meidung von Wiederholungen erneut auf die dortige Begründung Bezug genom- men (Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f., VIII ZR 337/21, juris Rn. 54 f., VIII ZR 339/21, juris Rn. 52 f.). Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang ein, die eingangs bereits zitierte Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17. De- zember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.), wonach der Vermieter seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann genügt, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnah- men enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt, lasse Raum für das ihrerseits befürwortete Erfordernis einer Kos- tenaufschlüsselung. Während § 559 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die nicht berück- sichtigungsfähigen Erhaltungskosten nämlich ausdrücklich eine Ermittlung durch Schätzung erlaube, gelte für die umlagefähigen "aufgewendeten Kosten" der Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB aF ein wesentlich strengerer Maßstab. Dies trifft nicht zu. Denn wenn schon für die (auf Plausibilität ausgerichtete) Nachvollziehbarkeit des im Fall einer modernisierenden Instandsetzung notwen- digen Kostenabzugs die Angabe einer Quote genügt und mit Blick darauf eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleis- tungsbereichen nicht gefordert werden kann, besteht für eine solche Kostenauf- schlüsselung erst recht kein Anlass, soweit es allein um die Nachvollziehbarkeit der für eine (reine) Modernisierungsmaßnahme insgesamt aufgewendeten Kos- ten geht (ähnlich bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 50, VIII ZR 337/21, aaO Rn. 54, VIII ZR 339/21, aaO Rn. 52). 31 32 33 - 18 - (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, für beide der zuvor benannten Maßnahmen zusammengefassten Bau- nebenkosten nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung des darin enthaltenen Instandsetzungsanteils gilt nichts anderes. (a) Anders als die Revisionserwiderung meint, begegnet es keinen Beden- ken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme ein- zeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise - zumindest überwiegend - von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhal- tung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 52). Auch wäre die Aufteilung der Baunebenkosten auf die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Baumaßnahmen - ebenso wie die von der Re- visionserwiderung vermisste Untergliederung der als Gesamtsumme ausgewie- senen Baunebenkosten in die einzelnen darin etwa enthaltenen Positionen (Ar- chitekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten) - nicht mit einem nach den oben aufgezeigten Maßstäben bedeutsamen Erkennt- nisgewinn für die Klägerin verbunden. Insofern kann nichts anderes als für die Darlegung der Baukosten selbst gelten. 34 35 - 19 - (b) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung ferner geltend, die Zusam- menfassung der Baunebenkosten verbiete sich deshalb, weil die einzelnen darin enthaltenen Positionen (Architekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrich- tung und Gerüstarbeiten) in zeitlicher und gegenständlicher Hinsicht nicht gleich- ermaßen für alle durchgeführten Sanierungsmaßnahmen angefallen seien und zum Teil - etwa da sie ausschließlich für Instandhaltungsarbeiten erforderlich ge- wesen seien - nicht der Umlagefähigkeit unterlägen. Diese Einwände betreffen allein die sachliche Rechtfertigung der von der Beklagten vorgenommenen Kos- tenumlage, unter anderem die zutreffende Abbildung des Instandsetzungsanteils durch den von der Beklagten in Abzug gebrachten Betrag, und daher ausnahms- los die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53 mwN). bb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und der darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderli- chen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die jeweiligen Kosten für die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Maßnahmen mit der Begründung, es han- dele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handelt, die keinen (einzel-)wohnungsspe- zifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- fläche vorgenommen worden sei. Da es sich somit um die Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels handelt, trifft es auch - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht zu, dass 36 37 38 - 20 - der Klägerin eine Prüfung der genannten Darstellung nur möglich wäre, wenn die Beklagte neben den Gesamtkosten für die beiden Modernisierungsmaßnahmen auch die Kosten für die einzelnen Gewerke angegeben hätte. Richtigerweise be- nötigte die Klägerin zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung der Mieterhöhung in diesem Zusammenhang allein die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeb- lichen Parameter, namentlich die zugrunde gelegten Flächen in Quadratmetern (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 340/21, juris Rn. 36 mwN). Dass die Kostenzusammenstellung diese ausweist (Gesamtwohnfläche: 8.490,77 m²; Wohnungswohnfläche: 54,81 m²), stellt indes auch die Revisions- erwiderung nicht infrage. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 39 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 16.01.2020 - 2 C 422/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.02.2021 - 63 S 41/20 - 40

ECLI:DE:BGH:2020:170620UVIIIZR81.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 81/19 Verkündet am: 17. Juni 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 139, § 559 [aF] Abs. 1, Abs. 2, § 559b Abs. 1 a) Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaß- nahmen gestützt wird, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklär- ten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich - wie regelmäßig - in Bezug auf die ein- zelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und - wie ebenfalls regel- mäßig - davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhö- hung dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht. b) Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" In- standsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzuneh- men, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab- )genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage). BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 6. März 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Die Be- klagten sind Vermieter dieser Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 306,83 €. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 30. Mai 2015 kündigten die Beklagten der Klägerin verschiedene bauliche Veränderungen und eine Erhöhung der Miete nach Ab- schluss der Arbeiten an. Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangs- tür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haus- türen (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließ- lich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegen- sprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2016 erklärten die Beklagten die Erhö- hung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2017 um 189,68 €. Mit weiterem Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten sie erneut eine Erhöhung der Nettokalt- miete, nunmehr zum 1. Oktober 2017 um 241,55 €. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die erklär- ten Mieterhöhungen unberechtigt seien und sich die Miete aufgrund der Erhö- hungserklärungen nicht über den Betrag von 306,83 € zuzüglich einer Voraus- zahlung auf die Nebenkosten erhöht habe. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land- gericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und Abweisung der Klage im Übrigen teilweise abgeändert. Hinsicht- lich der ersten Mieterhöhungserklärung hat es die Entscheidung des Amtsge- richts bestätigt. Bezüglich der mit Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten Mieter- höhung hat es festgestellt, dass diese teilweise unberechtigt sei und die Kläge- 3 4 5 - 4 - rin aufgrund dieser Erklärung keine Verpflichtung treffe, ab dem 1. Oktober 2017 eine über den Betrag von 494,15 € hinausgehende Kaltmiete zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kläge- rin die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Erhöhungs- erklärung vom 11. Oktober 2016 aus formellen Gründen unwirksam sei. Die monatliche Kaltmiete für die Wohnung habe sich jedoch aufgrund der mit Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten Mieterhöhung zum 1. Oktober 2017 um 187,32 € auf 494,15 € erhöht. Zwar sei auch diese Erhöhungserklärung teilwei- se - namentlich in Bezug auf die Kosten für die Umstellung der Heizung von Gas- auf Fernwärme - formell unzureichend. Im Übrigen sei sie hingegen in formeller wie materieller Hinsicht wirksam. Dies betreffe zunächst den Austausch der etwa 60 Jahre alten Woh- nungstür. Die neue Tür verfüge über einen besseren Schallschutz, einen soge- 6 7 8 9 10 - 5 - nannten "Kältefeind", eine dreifache Bolzenverriegelung, einen Türspion und entspreche der Klimaklasse III. Da nur fällige Instandsetzungskosten von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien, sei ein Abzug von den aufgewendeten Kosten nicht veranlasst. Denn die Klägerin habe konkreten Bedarf zur Instand- setzung der Wohnungstür nicht dargelegt. Bei den behaupteten Abblätterungen und Absplitterungen an der Tür könne es sich auch um bloße Gebrauchsspuren gehandelt haben. Auch die Erneuerung der Briefkastenanlage rechtfertige die geltend ge- machte Mieterhöhung. Diese weise nach den Angaben der Beklagten einen besseren Diebstahlschutz auf. Die Klägerin habe demgegenüber nicht darge- legt, dass Mängel an der Anlage vorgelegen hätten, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten. Die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Haustüren und Treppenhaus- fenster stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den insoweit geltend gemachten Anspruch auf Mieterhöhung begründe. Konkrete Mängel, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten, habe die Klägerin nicht vorge- bracht. Für ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht gewe- sen, habe sie lediglich einen untauglichen Beweis angeboten, da ein Sachver- ständiger zu dem Zustand der alten Fenster keine Feststellungen mehr treffen könne. Ferner habe sich die Miete wegen des Einbaus der Gegensprechanlage und der Bewegungsmelder in der geltend gemachten Höhe erhöht. Es handele sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten umlagefähig seien. Konkreten Instandsetzungsbedarf habe die Klägerin inso- weit nicht dargelegt. 11 12 13 14 - 6 - Auch die Kosten für den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin seien in voller Höhe umlagefähig. Der Einbau von Isolierglasfenstern "mit besseren Werten" rechtfertige die Annahme, dass eine Modernisierungs- maßnahme vorliege. Für ihre Behauptung, die ursprünglich verbauten Fenster hätten Einbruchspuren aufgewiesen, habe die Klägerin keinen Beweis angebo- ten. Ein Anspruch auf Mieterhöhung sei auch wegen der Dämmung der Kel- lerdecke, der Fassade und des Dachs gegeben. Auf den konkreten Dämmstoff komme es nicht an, weil die Kellerdecke erstmalig gedämmt worden sei. Im Üb- rigen habe die Klägerin sich in diesem Zusammenhang nicht darauf beschrän- ken dürfen, die ordnungsgemäße Ausführung der Dämmarbeiten zu bestreiten, sondern zumindest darlegen müssen, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von mangelhaften Arbeiten ausgehe. Der Umstand, dass die Erhöhungserklärung vom 19. Juli 2017 den for- mellen Anforderungen teilweise nicht genüge, führe nicht zu deren Gesamtnich- tigkeit gemäß § 139 BGB. Die Mieterhöhungserklärung falle als einseitiges Rechtsgeschäft unter den Anwendungsbereich des § 139 BGB. Sie stelle ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, und könne so zerlegt werden, dass ein selb- ständiger, der Geltung fähiger Teil verbleibe. Eine Teilung sei auch nicht etwa aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen ergebe, dass der Schutz des Mieters es nicht erfordere, von einer Gesamtunwirksamkeit der Erhöhungs- erklärung auszugehen. Der Vermieter würde durch die Annahme einer Ge- samtnichtigkeit erheblich benachteiligt, weil er auch denjenigen Teil der Mieter- höhung, den er ordnungsgemäß erklärt habe, erst künftig - nach erneuter, ins- gesamt formell ordnungsgemäßer Erklärung der Mieterhöhung - fordern könne. Demgegenüber entstünden dem Mieter, der von den abgeschlossenen Bau- 15 16 17 - 7 - maßnahmen bereits profitiere, keine nennenswerten Nachteile, wenn eine Miet- erhöhungserklärung teilweise - in Bezug auf einzelne der durchgeführten Bau- maßnahmen - als wirksam erachtet würde. - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. 1. Die Revision ist zulässig und insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen. Der Umstand, dass es die im Tenor nicht eingeschränkte Zulas- sung der Revision in den Entscheidungsgründen damit begründet hat, die Fra- ge der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen sei bisher höchstrichterlich nicht entschieden, lässt nicht auf eine Beschränkung der Revisionszulassung schließen. Von einer solchen Zulassungsbeschränkung ist nur auszugehen, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig anzuneh- men, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, juris Rn. 15; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24). Das ist hier nicht der Fall. In Betracht käme vorliegend allenfalls eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Streitstoff, der die in § 559b Abs. 1 BGB gere- gelten formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung betrifft (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6 f.). Eine solche Beschränkung lässt sich aber weder - in der gebotenen Klarheit - der Formulierung der für zulassungsrelevant gehaltenen Rechtsfrage durch das Berufungsgericht ("die Frage der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen und insbesondere die Frage der rechtlichen Teilbarkeit des Mieterhöhungsverlangens") entnehmen noch betrifft diese Frage 18 19 20 - 9 - - sei es aus rechtlichen oder aus tatsächlichen Gründen - allein den Fall einer wegen formeller Mängel teilweise unwirksamen Mieterhöhung, sondern viel- mehr auch den - hier ebenfalls nicht von vornherein auszuschließenden - Fall einer materiell nur zum Teil berechtigten Mieterhöhung. 2. Die Revision ist auch begründet. Zwar hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Beklagten ihre - allein den Gegenstand des Re- visionsverfahrens bildende - Mieterhöhung vom 19. Juli 2017 bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Baumaßnahmen ausreichend begründet und erläutert haben (§ 559b Abs. 1 BGB) und die Erhöhungserklä- rung auch nicht infolge einer unzureichenden Begründung der - in der Revisi- onsinstanz nicht anhängig gewordenen - Mieterhöhung wegen der Heizungs- umstellung insgesamt nichtig ist. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die (materi- elle) Wirksamkeit der Mieterhöhung der Klägerin bezüglich der in der Revisions- instanz noch zu beurteilenden Baumaßnahmen jedoch nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer modernisierenden Erneue- rung von Bauteilen oder Einrichtungen (hier im Streit in Bezug auf Türen, Fens- ter und Briefkastenanlage) die dafür vom Vermieter aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein "fälliger" Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstri- chen war und deshalb ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten ist. Zudem hat das Berufungsgericht in einigen Punkten erheblichen Vortrag der Klägerin übergangen und zu einigen Maßnahmen - unter Verkennung der Darlegungs- und Beweislast - nicht sämtliche für die Einordnung als Moderni- sierungsmaßnahme erforderlichen Feststellungen getroffen. 21 22 23 - 10 - a) Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB findet auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelung des § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil der Klägerin sowohl die - in erster Linie maßgebliche - Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB, als auch die - unter bestimmten Umständen stattdessen maßgebliche - Erhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sind. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufge- wendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. b) Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagten nach diesen Vorschriften aufgrund ihrer Erklärung vom 19. Juli 2017 eine Mieterhöhung ab dem 1. Oktober 2017 von der Klägerin verlangen können, lässt sich nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht beurteilen. aa) Frei von Rechtsfehlern ist noch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 19. Juli 2017 im Hinblick auf die im Revisionsverfahren noch im Streit befindlichen baulichen Maßnahmen (also ausgenommen der Heizungsumstellung), die die Beklagten unter Angabe der jeweiligen Kosten im Einzelnen beschrieben haben, ausreichend begründet und erläutert ist und deshalb insoweit den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt; dies greift die Revision auch nicht an. Soweit die Beklag- ten, die die durchgeführten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaß- nahmen angesehen haben, zu Unrecht von einem Abzug von Instandhaltungs- 24 25 26 27 - 11 - kosten abgesehen haben, betrifft dies nicht die Frage der Erfüllung der formel- len Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 ff.; Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934, Rn. 28 ff., 33). bb) Auch eine (Gesamt-)Nichtigkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 139 BGB mit Rücksicht auf eine unzureichende Erläuterung der Heizungsum- stellung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. (1) Gemäß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsge- schäfts, das auch in einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 BGB liegen kann, nur dann zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Letzteres ist bei einem einheitlichen Rechtsgeschäft immer dann der Fall, wenn die nach Abtrennung des von dem Nichtigkeitsgrund betroffenen Teils des Rechtsge- schäfts verbleibenden Regelungen ein selbständiges Rechtsgeschäft bilden und davon auszugehen ist, dass die Parteien dieses Rechtsgeschäft bei Kennt- nis der teilweisen Nichtigkeit des ursprünglich beabsichtigten Rechtsgeschäfts abgeschlossen hätten (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2008 - V ZR 14/08, NJW 2009, 1135 Rn. 10; vgl. auch BGH, Urteile vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 15; vom 8. Februar 2019 - V ZR 176/17, NJW 2019, 2016 Rn. 25). Bei einem - wie hier - einseitigen Rechtsgeschäft genügt die Annahme, dass der Erklärende bei Kenntnis des unwirksamen Teils den verbleibenden Teil des Rechtsgeschäfts vorgenommen hätte. (2) Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht zu Recht bejaht. 28 29 30 31 - 12 - Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht zutref- fend davon ausgegangen, dass sich die Erhöhungserklärung in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen, deren Kosten der erstrebten Mieterhöhung zugrunde liegen, in mehrere selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und eine derartige Trennung der einheitlichen Erhöhungserklärung in einen wirksa- men und einen unwirksamen Teil auch sonst nicht aus Rechtsgründen ausge- schlossen ist. (a) Wie auch die Revision nicht in Frage stellt, handelt es sich bei den baulichen Veränderungen, aufgrund derer die Beklagten eine Mieterhöhung fordern, um mehrere tatsächlich trennbare - namentlich auf verschiedene Ge- werke bezogene - Baumaßnahmen, die nach der Rechtsprechung des Senats - sofern sie jeweils in sich abgeschlossen sind - Gegenstand einzelner Mieterhö- hungserklärungen sein können (vgl. BGH, Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 39). Zudem weist die Mieterhöhungserklärung die Kos- ten für die einzelnen Baumaßnahmen separat aus, so dass rechnerisch nach- vollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe sie jeweils in den Gesamt- betrag der Mieterhöhung eingeflossen sind. (b) Zu Recht ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, es ha- be im Hinblick auf die Interessenlage auch dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen der Beklagten bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung entsprochen, dass im Falle ihrer teilweisen Unwirksamkeit wenigstens der wirksam erklärte Teil Bestand haben sollte. (c) Die Aufteilung der - einheitlichen - Mieterhöhungserklärung in selb- ständige Rechtsgeschäfte ist auch nicht aus sonstigen Gründen ausgeschlos- sen. Ausnahmsweise kann die Trennbarkeit selbständiger Teile eines Rechts- geschäfts - unabhängig vom tatsächlichen oder hypothetischen Willen der Par- teien - deshalb ausgeschlossen sein, weil die Trennung in einen wirksamen und 32 33 34 - 13 - einen unwirksamen Teil gegen gesetzliche Wertungen verstieße (vgl. BGH, Ur- teile vom 20. Juli 2012 - V ZR 217/11, NJW 2012, 3424 Rn. 12 [zum RBerG]; vom 17. Oktober 2008 - V ZR 14/08, aaO Rn. 12 ff. [zu den Grenzen quantitati- ver Teilung bei § 138 Abs. 1 BGB]). Dies ist hier allerdings entgegen der Auf- fassung der Revision nicht der Fall. Insbesondere widerspricht es nicht der ge- setzlichen Wertung des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Mieter im Fall einer teilweise aus formellen Gründen unwirksamen Mieterhöhungserklärung die Er- mittlung des restlichen - zu Recht geforderten - Erhöhungsbetrags zuzumuten. Denn dem Mieter wird insoweit nicht mehr als ein einfacher Rechenvorgang abverlangt. Unbehelflich ist auch der weitere Einwand der Revision, dem Mieter drohe im Fall der Teilwirksamkeit einer Mieterhöhung eine erhöhte Kündi- gungsgefahr, weil er in der irrtümlichen Annahme, die Mieterhöhung sei wegen der teilweise unzureichenden Erläuterung insgesamt nichtig, in Zahlungsrück- stand geraten könne. Der Mieter trägt insoweit kein anderes Risiko, als ihm das Gesetz in jedem anderen Fall auferlegt, in dem er irrtümlich von einer nicht (vollständig) berechtigten Mieterhöhung ausgeht. cc) Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch die materielle Berechtigung der von ihm zuerkannten Mieterhöhung um einen Betrag von monatlich 187,32 € netto nicht bejaht werden. (1) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist die Annahme des Berufungsge- richts, die für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Woh- nungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) aufgewendeten Kosten seien ungekürzt - das heißt ohne Abzug eines Instandhaltungsanteils - auf die Klägerin umzulegen, weil die ausgetauschten Teile noch keine Defekte in der Weise aufgewiesen hätten, dass Erhaltungsmaßnahmen bereits "fällig" gewesen wären. 35 36 37 - 14 - (a) Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF auf den Mieter umgelegt werden können, also bauliche Veränderun- gen, die die Kriterien des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB erfüllen, sind abzu- grenzen von Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandset- zung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB) und deren Durchfüh- rung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag - zu un- veränderter Miete - schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB). Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset- zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kür- zung vorzunehmen. (b) Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, verneint allerdings die Notwendigkeit einer solchen (anteiligen) Kürzung der Modernisierungskos- ten, wenn vorhandene Bauteile durch eine moderne höherwertige Ausstattung zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht "fällig" sind, weil die vorhandenen Bauteile noch (ausreichend) funk- tionsfähig sind und ihnen auch sonst (bislang) ein unmittelbar zu beseitigender Mangel nicht anhaftet (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 72; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 22; BeckOGK/Schindler, BGB, Stand: 1. April 2020, § 559 Rn. 72; kritisch MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 20). Diese Auffassung stützt sich auf den Wortlaut des § 559 Abs. 2 BGB, nämlich auf die Formulierung, dass Kos- ten, die für Erhaltungsmaßnahmen "erforderlich gewesen wären", nicht zu den aufgewendeten Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF gehören. 38 - 15 - Dieser Formulierung lässt sich indes nicht zwingend entnehmen, dass für die anspruchsmindernde Berücksichtigung von Instandhaltungskosten die "Fäl- ligkeit" der betreffenden Erhaltungsmaßnahmen vorausgesetzt wird. Mit dem Wortlaut dieser Vorschrift ist es vielmehr unter Berücksichtigung des Umstands, dass die einzelnen Bauteile eines Mietobjekts laufend altern und je nach ihrer (durchschnittlichen) Lebensdauer in bestimmten Zeitabständen vom Vermieter zu erneuern sind, ebenfalls vereinbar, dass der Kostenaufwand, der - zeitanteilig - auch für die Erhaltung eines Bauteils anfällt, in dem Umfang, in dem er bei fiktiver Betrachtung zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung in Anbetracht des bereits verstrichenen Anteils der zu erwarten- den Gesamtlebensdauer des betreffenden Bauteils für dessen Erhaltung erfor- derlich wäre, von der Umlagefähigkeit nach § 559 Abs. 1 BGB aF ausgeschlos- sen ist. Ein anderes Verständnis des § 559 Abs. 2 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der genannten Literaturstimmen auch nicht im Umkehrschluss aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats, wonach Kosten, die auf "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29; Se- natsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 14). In den jenen Entscheidungen zugrunde liegenden Fallgestaltungen hat sich die Frage, ob Instandsetzungsaufwand auch dann von den aufgewendeten Kosten abzuzie- hen ist, wenn Erhaltungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Durchführung der Mo- dernisierung noch nicht "fällig" waren, nicht gestellt. Vor diesem Hintergrund ist den früheren Ausführungen des Senats, soweit sie an "fällige" Instandset- zungsmaßnahmen anknüpfen, nicht die Wertung beizumessen, dass ein (antei- liger) Abzug von noch nicht "fälligem" Instandsetzungsaufwand nicht in Betracht kommt. 39 40 - 16 - (c) Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es vielmehr, nicht nur in der Fallgestal- tung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" In- standsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrich- tungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdau- er (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart. (aa) Der Gesetzgeber hat die Absetzung von Kosten für Erhaltungsmaß- nahmen von den umlagefähigen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erst- mals mit dem ab 1. Mai 2013 geltenden Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) geregelt. Dass der Gesetzgeber dabei die Ab- setzung von Kosten auf bereits "fällige" Erhaltungsmaßnahmen begrenzen woll- te, geht aus der Gesetzesbegründung nicht hervor. Vielmehr verweist diese auf die "bislang geltende Rechtslage" (BR-Drucks. 313/12, S. 31 f.; BT-Drucks. 17/10485, S. 24) und in diesem Zusammenhang auf ein Urteil des Bundesge- richtshofs, das - ohne die Frage der "Fälligkeit" von Instandsetzungsmaßnah- men zu behandeln - lediglich besagt, bei der Ermittlung der umlagefähigen Kos- ten für eine Modernisierungsmaßnahme seien "Elemente der Instandsetzung" außer Betracht zu lassen (BGH, Urteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, NZM 2001, 686 unter II 1 d aa). Zwar nimmt die Gesetzesbegründung in diesem Zusammenhang auch auf eine Literaturstimme Bezug ("Soergel/Heintzmann, BGB-Kommentar, 13. Aufl. 2007, § 559 Rn. 19"), wonach Kosten für "fällige Erhaltungs- oder In- standsetzungsarbeiten" von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien. Wäre es dem Gesetzgeber auf diese Einschränkung angekommen, wäre aber - gerade 41 42 43 - 17 - mit Blick darauf, dass das erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs diese Ein- schränkung nicht enthält - zu erwarten gewesen, dass dies im Gesetzestext (durch die dann naheliegende Einfügung des Wortes "fällig") Niederschlag ge- funden hätte oder zumindest die Gesetzesbegründung darauf - wie nicht - ex- plizit eingegangen wäre. (bb) Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vor- schriften über die Modernisierung verfolgt, verbietet es sich, in Fallgestaltungen, die - wie hier - durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch sol- che von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet sind, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mie- ter umzulegen. Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften ist es gerade nicht, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache (Ener- gieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) dadurch gefördert werden, dass für den Ver- mieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Hier entscheidend auf die "Fäl- ligkeit" von Erhaltungsmaßnahmen abzustellen, würde in zahlreichen Fällen zu zufälligen Ergebnissen führen. Besonders augenfällig wird dies, wenn Moderni- sierungsmaßnahmen - wie hier von der Klägerin geltend gemacht - zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem die Lebensdauer der ersetzten Bauteile oder Einrich- tungen bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen ist. Jedenfalls liegen keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür vor, dass der Gesetzgeber dem Vermieter zwecks Förderung von Gebäudeinvestitionen zum Nachteil des Mieters die Möglichkeit eröffnen wollte, künftig anfallende - grundsätzlich vom Vermieter zu tragende - Kosten für Erhaltungsmaßnahmen durch geschicktes Vorgehen, 44 - 18 - namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhal- tungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen. (cc) Die Umlagefähigkeit der (reinen) Modernisierungskosten wird durch den Abzug (fiktiv) ersparter Instandhaltungskosten in derartigen Fallgestaltun- gen nicht infrage gestellt. Auch wird die Ermittlung der umlagefähigen Moderni- sierungskosten dadurch nicht nennenswert erschwert, denn regelmäßig wird eine Schätzung genügen (§ 559 Abs. 2 Halbs. 2 BGB), die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnut- zungsgrad orientiert (vgl. ferner bereits Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30). (2) Bezüglich der Briefkastenanlage rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht ohne tatsächliche Feststellungen die (von der Klägerin bestrittene) Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, die neue Anlage verfüge über einen verbesserten Diebstahlsschutz und sei aus diesem Grund als Modernisierung zu qualifizieren. Entsprechendes gilt für die auf den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin bezogene Mieterhöhung, bei der das Berufungsgericht - ohne eigene Feststellungen zu treffen - die von der Klägerin bestrittene Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, es seien Fenster mit einem besseren Wärmedurchgangswert eingebaut worden, und auf dieser Grundlage eine Modernisierungmaßnahme bejaht hat. Hinzu kommt, dass das Berufungsgericht den - das Vorliegen einer Modernisierungmaßnahme in Frage stellenden - Einwand der Klägerin, eines der Wohnungsfenster sei erst zwei Jahre alt gewesen, nicht berücksichtigt hat. (3) Im Zusammenhang mit dem Austausch der Hauseingangstüren und der Fenster im Treppenhaus hat das Berufungsgericht übersehen, dass die Kosten des Austauschs vorhandener alter Bauteile durch neue Bauteile nur dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF (teilweise) umlagefähig sind, wenn die 45 46 47 - 19 - Kriterien einer der in § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen erfüllt sind. Allein der Umstand, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller als ein gebrauchtes Bauteil ist, reicht für die Annahme, der Austausch des Bauteils stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, nicht aus. Über diesen Umstand hinausgehende Feststellungen hat das Berufungsgericht indes nicht getroffen. (4) Berechtigterweise rügt die Revision weiter, das Berufungsgericht habe die Klägerin im Hinblick auf ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht und aus diesem Grund instandsetzungsbedürftig gewesen, zu Unrecht als beweisfällig behandelt. Dabei kann - wie dies auch die Revision sieht - offen bleiben, ob der auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichtete Beweisantritt der Klägerin - wie vom Berufungsgericht angenommen - untauglich ist. Die Klägerin ist insoweit nämlich nicht darlegungs- und beweisbelastet. (a) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, so trifft ihn nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (KG, WuM 2006, 450, 451; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 559b Rn. 26). Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, juris; jeweils Rn. 20; KG, aaO). Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, aaO; jeweils Rn. 24, 42 ff., 46; vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 unter II 2 d), 48 49 - 20 - ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind (vgl. KG, aaO). An dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage wie der vorliegenden verbunden ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - XI ZR 471/11, NJW-RR 2012, 948 Rn. 9). (b) Demnach haben hier gegebenenfalls die Beklagten zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten für die neuen Fenster im Treppenhaus nicht (teilweise) deshalb angefallen sind, weil diese Fenster aufgrund ihrer Undichtigkeit instandgesetzt werden mussten. (5) Im Zusammenhang mit der Mieterhöhung wegen der erstmaligen Ausstattung des Treppenhauses mit Bewegungsmeldern sowie der erstmaligen Installation einer Gegensprechanlage in der Wohnung der Klägerin ist das Be- rufungsgericht zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, es handelte sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF. Denn der erstmalige Einbau einer Gegensprechanlage rechtfer- tigt die Annahme einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Woh- nung der Klägerin (§ 555b Nr. 4 BGB) und die erstmalige Installation von Be- wegungsmeldern im Treppenhaus rechtfertigt die Annahme einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft außer acht gelassen, dass die Beklagten die gesamten Kosten für die Erneuerung der Elektrik im Treppenhaus und im Keller in die Berechnung der Mieterhöhung eingestellt haben und die Klägerin beanstandet hat, dass insoweit Instandhaltungskosten für die noch aus der Zeit der Erbauung des Wohnhauses stammenden Elektroleitungen umgelegt würden. 50 51 - 21 - (6) Ohne Erfolg bleibt allerdings die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe angesichts des Einwands der Klägerin, der von der Beklagten für die - erstmalige - Dämmung der Gebäudehülle verwendete Dämmstoff (den die Beklagte in der Mieterhöhungserklärung bezüglich des Kellers mit "EPS in 10 cm Stärke der Wärmeleitgruppe 032" und bezüglich der Fassade mit "14 cm Dämmstoff Mineralwolle WLG 032" bezeichnet hat) sei "ungeeignet" gewesen, nicht ohne weitere Feststellungen eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB annehmen dürfen. Angesichts der erstmaligen Dämmung der gesamten Gebäudehülle lag eine nachhaltige Einsparung von Endenergie durch die Aufbringung einer 10 bis 14 cm dicken Dämmung auf der Hand, so dass das Berufungsgericht nicht gehalten war, nähere Feststellungen zur Effektivität des eingesetzten Dämmstoffs und zum Umfang der Energieeinsparung zu treffen, zumal die Klägerin nicht ausgeführt hat, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von der pauschal eingewendeten "Ungeeignetheit" der verbauten Dämmstoffe ausgehe. Die weiteren Verfahrensrügen der Revision hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet; von einer näheren Begründung sieht er gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Um- fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 52 53 54 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.02.2018 - 37 C 173/17 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.03.2019 - 5 S 13/18 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR347.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 347/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. März 2018 angekündigte Mo- dernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Woh- nung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 26. Septem- ber 2019 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2019 von zuletzt 363,72 € um 1 2 - 3 - 75,10 € auf 438,82 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Wohnungseingangstür) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (52,52 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (636,46 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 75,10 € erhöhten Miete ab Dezember 2019 nicht zustehe, sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen begehrt. Das Amtsge- richt hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2019 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilten. 5 6 7 8 - 5 - Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mieter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsat- zes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise ausgelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen unzumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier 9 10 11 - 6 - angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 67.224,30 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Gleiches gelte für die Maßnahme "Strangsanierung", bei der es an einer Aufschlüsselung der entstandenen Ge- samtkosten von 133.675,27 € in die Kosten für die Deinstallation und die Neuin- stallation der jeweiligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte mangele. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht um- lagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" so- wie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvoll- ziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen er- mittelt worden seien. 13 14 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2019 um 75,10 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage be- gehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass die vom Be- rufungsgericht gegebene Begründung auch die Bejahung des Anspruchs der Klä- gerin auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257 BGB (in Höhe von 143,84 €) nicht trägt. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 15 16 17 - 9 - 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 18 - 10 - - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage, erstmaliger Einbau einer Außenbeleuchtung, Wärmedämmung an den Außen- wänden, Kellerdecken und im Dachbereich, Erneuerung der Elektrosteigleitun- gen im Treppenhaus sowie Strangsanierung, Austausch der Treppenhausfens- ter, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür 19 20 - 11 - durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung) jeweils entstandenen Gesamt- kosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhö- hung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder an- derweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelar- beiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Er- gebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen 21 - 12 - angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Be- klagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuzie- henden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschrei- ben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchfüh- rung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hier- für erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, intakten Altanstrich überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden ausbes- sern, streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung er- leichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtig- ten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- 22 23 - 13 - gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte 24 25 - 14 - einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-) wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin 26 27 28 - 15 - benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität über- prüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsicht- nahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich für den Fall, dass nach den vom Berufungsgericht noch zu tref- fenden Feststellungen weiterhin ein Anspruch der Klägerin auf (anteilige) Frei- stellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten in Betracht kommen sollte, weist der Senat darauf hin, dass sich das Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht geltend macht - ausweislich der Gründe des angefochtenen Urteils bislang weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht mit den maßgeblichen Anspruchsvo- raussetzungen befasst hat. Überdies hat es außer Acht gelassen, dass es sich bei dem geltend gemachten Freistellungsanspruch nicht um eine Geldforderung handelt, weshalb eine - von den Vorinstanzen offenbar angenommene - Zins- pflicht nach § 288 Abs. 1 BGB (Verzugszinsen) oder nach § 291 BGB (Prozess- zinsen) ausscheidet. 29 30 - 16 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 24.03.2021 - 17 C 293/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 86/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR344.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 344/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An- schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 344/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 13. Oktober 2021 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 23. November 2021 aufgeho- ben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Oktober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin 1 2 - 3 - mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 253,58 € um 90,64 € auf 344,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (47,80 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbehalt; sie hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für un- wirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 3 4 - 4 - 90,64 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von ins- gesamt 725,12 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage - mit Aus- nahme eines Teils der Zinsforderung - stattgegeben. Die dagegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungs- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, 5 6 7 8 - 5 - den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine über- schlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits ver- füge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außer- halb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Um- fang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten be- urteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, 9 10 - 6 - dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaß- nahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- 11 12 - 7 - dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandset- zungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamt- kosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Ver- mieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangs- punkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung 13 14 - 8 - der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklä- rung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis eben- falls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Beklagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würde. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (90,64 €) ab Dezember 2018 dem- nach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 725,12 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten ge- mäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 90,64 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die An- sprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 725,12 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a 18 19 20 - 10 - [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, 21 - 11 - aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungser- klärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Vorausset- zungen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungser- klärung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Moderni- sierung dienenden - Maßnahmen (Austausch der Treppenhausfenster, der Haus- eingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bau- teile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- 22 23 - 12 - werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der 24 - 13 - betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien führte für die Klägerin weder zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten ent- haltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger 25 26 - 14 - Erkenntnisgewinn mit diesen zusätzlichen Angaben verbunden wäre, hat der Se- nat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bb) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zwei- fel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der 27 28 29 30 - 15 - - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefes- tigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind 31 32 - 16 - (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhö- hungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungs- maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und 33 34 - 17 - Abwasser sowie Lüftung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen und das Berufungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung offengelassen hat - aus den ge- nannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausreichend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche" er- folgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zugrunde gelegten 35 36 - 18 - Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 1.609,62 m²; Wohnungs- wohnfläche: 47,80 m²) und stellt damit - worauf die Revision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung notwendigen Pa- rameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbarkeit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Betriebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - deren Berechtigung das Beru- fungsgericht ebenfalls dahinstehen lassen hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkosten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: H. Straße ) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezogenen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksichtigung erfahren, dass der Berechnung - wie aus der Kostenzusam- menstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- 37 38 - 19 - nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (unter Vorbehalt) geleistet hat. Die- ser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser- klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom- men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. 39 40 41 - 20 - Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der Zahlung des geforderten Mehrbe- trags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Umstände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beige- messen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). Dies gilt umso mehr, als die Klägerin nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision insoweit auch nicht beanstandeten tatsächlichen Feststel- lungen des Berufungsgerichts die Zahlungen des Erhöhungsbetrags unter Vor- behalt vorgenommen hat. 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Unter Berücksichtigung des bereits erwähnten Umstands, dass die Klägerin die Erhöhungsbeträge jeweils unter Vorbehalt entrichtet hat, trifft dies erst recht zu. 42 43 - 21 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 09.10.2020 - 9 C 3/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 13.10.2021 - 1 S 207/20 -

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR332.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 332/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 549 Abs. 1 Satz 1 Eine falsche oder ungenaue Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmit- telschrift kann behoben werden, wenn der richtige Rechtsmittelkläger aufgrund weite- rer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittelfrist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift und der im Zeit- punkt des Ablaufs der Rechtsmittelfrist vorliegenden sonstigen Unterlagen, etwa der zwischenzeitlich eingegangenen Instanzakten (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b aa). ZPO § 548 Ist im Falle einer nachträglichen Berichtigung des Berufungsurteils die richtige Partei erst aus dem Berichtigungsbeschluss erkennbar, beginnt die Revisionsfrist aus- nahmsweise erst mit dessen Zustellung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 231). BGB § 555c Abs. 1 Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. September 2018 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in D. , die sie im Jahr 1995 von deren Rechtsvorgängerin, der L. GmbH (im Folgenden auch: L. ), angemietet hatten. Mit Schreiben vom 28. Januar 2015 kündigte die Klägerin den Beklagten umfangreiche ge- plante bauliche Maßnahmen an. Diese sollten über einen Zeitraum von insge- samt 13 Wochen zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 31. Juli 2015 teils in der Wohnung der Beklagten und teils an anderen Teilen des Gebäudes ausgeführt werden. Angekündigt wurden insbesondere ein Austausch der Fenster und Bal- 1 - 3 - kontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbrin- gung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung. Die Beklagten verweigerten die in dem Ankündi- gungsschreiben erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagten darauf in Anspruch ge- nommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dul- den und den Handwerkern werktags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr das Betreten der Wohnung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Dabei geht es um die in dem Ankündigungsschreiben vom 28. Januar 2015 genann- ten Maßnahmen, soweit deren Durchführung das Betreten der Wohnung erfor- dert (also insbesondere Austausch der Fenster und Balkontüren, Badsanierung und Erneuerung der Heizung, nicht aber die Wärmedämmmaßnahmen am Dach und an der Außenfassade). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, eine unzumutbare Härte liege vor, weil die Baumaßnahmen nach ihrer Dauer und ihrem Umfang mit erheblichen Beeinträchtigungen für die Beklagten ver- bunden seien, die Klägerin Ersatzwohnraum jedoch nicht zur Verfügung gestellt habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihren Duldungsanspruch hilfs- weise Zug um Zug gegen Zurverfügungstellung des Badezimmers einer Leer- wohnung und äußerst hilfsweise Zug um Zug gegen Zahlung eines Hotelkos- tenvorschusses in Höhe von 1.500 € verfolgt. In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin ihren Klageantrag dahin geändert, dass er "hinsichtlich der L. GmbH gestellt" werde. Die Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das den Parteien je- weils am 27. September 2018 zugestellte Berufungsurteil bezeichnet als Kläge- rin die L. GmbH. Diese Gesellschaft ist auch 2 3 4 - 4 - in der am 26. Oktober 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisi- onsschrift als Klägerin (und Revisionsklägerin) genannt. Mit Beschluss vom 21. November 2018 hat das Berufungsgericht sein Urteil im Rubrum dahinge- hend berichtigt, dass Klägerin nicht die dort fälschlicherweise aufgenommene L. GmbH, sondern die F. S.á.r.l. sei. Der Berichtigungsbeschluss ist der zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 29. November 2018 zugestellt worden. Die Instanzakten sind am 20. Dezember 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangen. Mit der am 26. Februar 2019 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisionsbegründung hat die Revisionsführerin angesichts des Berichtigungs- beschlusses des Berufungsgerichts "klargestellt", dass es sich bei dem mit der Revisionsschrift vom 25. Oktober 2018 eingelegten Rechtsmittel von Beginn an um ein solches der F. S.á.r.l. gehandelt habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe- gehren nach den in der Berufungsinstanz gestellten Anträgen weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 6 7 - 5 - Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht zu, weil das Ankündigungsschreiben bezüglich der Dachsanierung den Vorausset- zungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB nicht genüge und aus diesem Grund (insgesamt) unwirksam sei. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB müsse das Ankündigungsschreiben Angaben über die Art und den voraussichtlichen Um- fang der geplanten Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen enthalten, um dem Mieter zu eröffnen, welche Auswirkungen durch diese auf die Mietsache ausgehen werde. Der Aufwand der geplanten Maßnahme müsse dabei hinreichend deutlich werden, um dem Mieter eine Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob er von seinen Gegenrechten Gebrauch machen wolle. Dien- ten die Maßnahmen der Einsparung von Energie, sei der Einspareffekt plausi- bel darzulegen, wobei gemäß § 555c Abs. 3 BGB auf anerkannte Pauschalwer- te Bezug genommen werden könne. Diesen Anforderungen genüge das Ankündigungsschreiben nicht, soweit es die Dachsanierung betreffe. Es sei in dem Schreiben zwar dargelegt worden, welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, dass diese den Wohnkomfort durch die Verbesserung der Bausubstanz steigerten und sich Vorteile durch mehr Wohnkomfort bei weniger Energieverbrauch ergäben, dass ein gut ge- dämmtes Dach ein wohngesundes Raumklima zu geringeren Heizkosten ge- währleiste sowie im Ergebnis eine optimale Wärmedämmung sowie Luftdichtig- keit in allen Bauteilen und die Minimierung von Bauschäden erreicht werde. Dies genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB allerdings nicht. Das Schreiben erläutere den Energiespareffekt zu pauschal und damit nicht hinreichend nachvollziehbar, weshalb der Mieter nicht feststellen könne, ob es sich überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB handele, welche er zu dulden habe. 8 9 - 6 - Dass die Pflicht zur Mitteilung von Art und Umfang in seinen wesentli- chen Zügen auch die Pflicht umfasse, den Energiespareffekt hinreichend zu beschreiben, lasse sich auch daran erkennen, dass § 555c Abs. 3 BGB als Er- leichterung für den Vermieter die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte hierfür genügen lasse. Das Ankündigungsschreiben nehme bezüglich der Dachsanierung auf anerkannte Pauschalwerte nicht Bezug und lege auch sons- tige energetische Vorteile nicht konkret und nachvollziehbar dar. Dass ein Zu- sammenhang mit den ebenfalls angekündigten Wärmedämmmaßnahmen be- stehe, für welche der Energiespareffekt durch Nennung der Wärmedurch- gangskoeffizienten erläutert werde, sei aus dem Ankündigungsschreiben her- aus nicht ersichtlich. Die übrigen Maßnahmen habe die Klägerin zwar entsprechend den Vor- gaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB (soweit es sich um eine Modernisierung handele) beziehungsweise nach § 555a Abs. 2 BGB (soweit es sich um Erhal- tungsmaßnahmen handele) mitgeteilt. Aus dem Verstoß des Ankündigungs- schreibens gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB hinsicht- lich der Dachsanierung folge allerdings, dass auch die Duldungspflicht der Be- klagten hinsichtlich der übrigen Maßnahmen, auf deren Duldung sich die Klage beziehe, entfalle. Es handele sich um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme, da die Klägerin in sämtlichen Bereichen der Immobilie (Fenster, Wohnungstür, Wech- selsprechanlage, Badsanierung, Heizung, Rauchwarnmelder, Fassade/Dach) parallel im Zeitraum vom 1. Mai 2015 bis 31. Juli 2015 Baumaßnahmen in Auf- trag habe geben wollen und dementsprechend eine Gesamtdauer für alle vor- zunehmenden Bauarbeiten angegeben habe. Auch werde aus dem Schreiben deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt werde, ohne dass thematisch abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen soll- 10 11 12 - 7 - ten. Für die Beklagten sei nicht erkennbar gewesen, dass die Klägerin, sollten sich einzelne Maßnahmen als nicht durchsetzbar herausstellen, auch die Dul- dung der übrigen Maßnahmen begehre. Die Klägerin habe nicht erkennen las- sen, etwa durch Stellen eines Hilfsantrags, dass sie für den Fall einer Teilun- wirksamkeit der Modernisierungsankündigung auf eine Duldung des jedenfalls wirksam begründeten Teils bestehe, so dass den Beklagten für den Fall des Herausfallens einzelner Positionen nicht verdeutlicht worden sei, dass sie die Überprüfung der Berechtigung der Duldungsaufforderung auf die verschiedenen Gewerke habe aufteilen müssen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch auf Duldung der von der Klägerin im einzelnen bezeichneten Modernisierungs- und Instandhal- tungsmaßnahmen nicht verneint werden. 1. Die Revision ist zulässig; insbesondere ist sie ordnungsgemäß einge- legt. a) Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 ZPO wird die Revision durch Einreichung einer Revisionsschrift beim Revisionsgericht eingelegt. Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 ZPO muss die Revisionsschrift die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Revision gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Revi- sion eingelegt werde, enthalten. Erforderlich ist auch die Erklärung, für wen das Rechtsmittel eingelegt wird und gegen wen es sich richtet. Vor allem muss die Person des Rechtsmittelklägers zweifelsfrei erkennbar sein (MünchKomm- ZPO/Krüger, 5. Aufl., § 549 Rn. 3; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 549 Rn. 4; vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, NJW 1985, 2651 13 14 15 - 8 - unter II 1; Beschlüsse vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 230; vom 7. November 1995 - VI ZB 12/95, NJW 1996, 320 unter II 1, 2; vom 22. September 2009 - VI ZB 76/08, NJW-RR 2010, 277 Rn. 5 und vom 20. Ja- nuar 2004 - VI ZB 68/03, NJW-RR 2004, 862 unter II 3 b; jeweils zur Beru- fungsschrift). b) Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Umstand, dass die Revisionsschrift als Klägerin und Revisionsklägerin die L. GmbH benennt, steht der zulässigen Einlegung der Revision nicht entgegen. aa) Allerdings führt die Angabe des unrichtigen Revisionsklägers in der Revisionsschrift grundsätzlich zur Unzulässigkeit der Revision (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, aaO; Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b bb). Jedoch kann der bei einer falschen oder ungenauen Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmittelschrift im Hinblick auf dessen Identifi- zierbarkeit bestehende Mangel behoben werden, wenn der richtige Rechtsmit- telkläger aufgrund weiterer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittel- frist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift sowie der etwa sonst im Zeitpunkt des Ablaufs der Rechts- mittelfrist vorliegenden Unterlagen und Umstände (BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, aaO unter II 1 b aa; vgl. auch Beschluss vom 30. Mai 2000 - VI ZB 12/00, NJW-RR 2000, 1661 unter II 1). 16 17 18 19 - 9 - bb) Hier ergibt sich aus dem erstinstanzlichen Urteil und den Instanzakten eindeutig, dass die Klage von der F. S.á.r.l. erhoben wurde und es zu keinem Zeitpunkt zu einem Parteiwechsel auf der Klägerseite gekommen ist. Soweit das Berufungsgericht sich durch den auf Duldung gegenüber der L. GmbH gerichteten Antrag der Revisionsklägerin in der Berufungsverhandlung dazu veranlasst ge- sehen hat, die L. in seinem Urteil als Klägerin und Berufungsklägerin aufzu- führen, handelt es sich, wie das Berufungsgericht in seinem späteren Berichti- gungsbeschluss selbst gesehen hat, um eine offenbare Unrichtigkeit im Sinne des § 319 ZPO. Denn damit war ersichtlich kein Parteiwechsel beabsichtigt, sondern sollte lediglich durch Umstellung des Antrags einer vermeintlichen Rechtsnachfolge Rechnung getragen werden. Unter diesen Umständen kann auch die Revision, die ebenfalls die im Berufungsurteil genannte, am Rechts- streit aber zu keinem Zeitpunkt als Partei beteiligte L. GmbH als Revisionsführerin aufführte, un- geachtet dieser Falschbezeichnung nur als Revision der tatsächlichen Klägerin angesehen werden. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es unschäd- lich, dass die Instanzakten, aus denen sich die vorgenannte Auslegung ergibt, nicht binnen einer ab Zustellung des Berufungsurteils berechneten Revisions- frist eingegangen sind. Denn in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass ein Berichtigungsbeschluss zwar grundsätzlich keinen Einfluss auf den Lauf der Rechtsmittelfrist hat, eine Ausnahme aber dann zu machen ist, wenn die richtige Partei erst aus der berichtigten Urteilsfassung zweifelsfrei zu erkennen ist; in einem solchen Fall beginnt die Frist ausnahmsweise erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses (BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 20 - 10 - 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO S. 231). Zwar mag die hier vorliegende offensichtliche Unrichtigkeit für die Partei- en beziehungsweise deren Prozessvertreter erkennbar gewesen sein. Dies än- dert aber nichts daran, dass ein Fehler des Berufungsgerichts ursächlich für die unrichtige Parteibezeichnung in der Rechtsmittelschrift gewesen ist - hier durch Benennung der L. als Klägerin und Revisionsklägerin. Dies hat zur Folge, dass die Revisionsfrist erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses am 29. November 2018 in Gang gesetzt wurde und somit jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Eintreffens der Instanzakten bei dem Bundesgerichtshof am 20. Dezember 2018 nicht abgelaufen war. Aus diesen ergibt sich - wie darge- legt - eindeutig, dass es sich bei der Bezeichnung der L. als Klägerin in der Revisionsschrift (ebenso wie im Berufungsurteil) um eine irrtümliche Falschbe- zeichnung handelt und das Rechtsmittel als ein solches der wirklichen Klägerin auszulegen ist. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Eine Verpflichtung der Beklagten zu der von der Klägerin begehrten Dul- dung der im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1, § 555a Abs. 1 BGB) kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begrün- dung nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es hin- sichtlich der Teilmaßnahme "Dachsanierung" zu unbestimmt abgefasst wäre. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein Gesamt- konzept in der Weise, dass bei einer etwa unzureichenden Ankündigung einer einzelnen Teilmaßnahme unklar wäre, ob die übrigen Maßnahmen gleichwohl 21 22 23 - 11 - durchgeführt werden sollen und deshalb von einer insgesamt unwirksamen An- kündigung auszugehen wäre. a) Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Miet- verhältnis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fas- sung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohn- raum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und den Beklagten das Ankündigungs- schreiben vor diesem Datum zugegangen war. aa) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten (Nr. 3) enthalten. bb) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen so- 24 25 26 - 12 - wie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Insoweit können jedoch an die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB aF keine grundlegend weitergehenden Anforderungen gestellt werden als an ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer zuvor durchgeführten energetischen Modernisierung (vgl. dazu Senatsbe- schluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18; Senatsur- teile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 und vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 unter II 2 a; jeweils zum Mieterhö- hungsverlangen). Die Interessenlage ist jedenfalls insoweit vergleichbar, als der Mieter auch bei einer Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB aF (wie auch in der aktu- ellen Fassung) in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegen- rechten regelmäßig einbeziehen wird, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB darstellt und in welchem Ver- hältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen. cc) Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Be- tracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW- RR 2019, 719 Rn. 23 mwN; vom 9. Juli 2016 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41), auch bezüglich der energetischen Dachsanierung gerecht. Insbeson- dere ergibt sich aus ihr nicht nur, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen, sondern ebenso, welches Energiesparpotential durch die ge- planten Arbeiten erreicht werden soll. 27 28 - 13 - Denn aus dem Gesamtzusammenhang der Ausführungen zur Dachsa- nierung und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade wird deutlich, dass es sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Ge- bäude handelt, bei dem durch die nunmehr geplanten und aufeinander abge- stimmten Maßnahmen an der Fassade, an den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle ohne Wärmebrücken erreicht und auf diese Weise in erheblichem Umfang Energie eingespart werden soll. Dazu wird - was das Berufungsgericht übersehen hat - auf der zweiten Seite der Modernisierungsankündigung konkret mitgeteilt, dass durch die Montage des Wärmeverbundsystems, der Dachgeschossdämmung, der Sockeldämmung und des Fensteraustauschs eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit ist die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben. Es ist daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachge- schossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärme- dämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthält. Entge- gen der Auffassung der Revisionserwiderung sind derartige zusätzliche Anga- ben auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich, etwa um abschätzen zu können, ob er sich die Wohnung nach der Modernisierung noch wird leisten können. Denn bezüglich der künftig durch die Isolierung der gesamten Gebäu- dehülle zu erwartenden Energieeinsparung genügt die Bezugnahme auf aner- kannte Pauschalwerte, die in der Ankündigung der Klägerin (ebenso wie die voraussichtliche künftige Mieterhöhung) enthalten ist. b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist auch die weitere Beurteilung des Be- rufungsgerichts, eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ord- 29 30 31 - 14 - nungsgemäße Modernisierungsankündigung hätte zur Folge, dass die Beklag- ten auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätten, deren Duldung die Klägerin im vorliegenden Verfah- ren - ausschließlich - begehrt. Soweit sich das Berufungsgericht auf den Senatsbeschluss vom 21. November 2017 (VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008 Rn. 13 ff.) beruft, hat es verkannt, dass Gegenstand jenes Verfahrens - anders als hier - nicht eine blo- ße Instandsetzung und Modernisierung eines vorhandenen Gebäudes war, sondern der dortige Vermieter ein Gesamtkonzept weitreichender, den Charak- ter der Mietsache grundlegend verändernder Maßnahmen plante, die weitge- hend einem Neubau, insbesondere durch Teilabriss und Hinzufügung neuer Räume gleichkamen. Angesichts dessen war in jenem Fall unklar, ob einzelne in die Planung eines vollständigen Umbaus des Mietobjekts eingebettete In- standsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, deren Duldung grundsätzlich hätte verlangt werden können, auch unabhängig von der Umsetzung des nicht zu duldenden Gesamtkonzeptes umgesetzt werden sollten (beziehungsweise konnten). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt die Tatsache, dass die Klägerin in ihrer Modernisierungsankündigung vom 28. Januar 2015 - entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB - einen Zeitplan und eine Gesamtdauer für die vorgesehenen Maßnahmen mitgeteilt hat, nicht den Schluss zu, dass sie bei Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle. Ohnehin wird sich ein voraussichtlicher Zeitplan häufig nicht einhalten lassen, etwa wenn es wegen der Weigerung von Mietern oder aus technischen Gründen zu Verzögerungen kommt. III. 32 33 - 15 - Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei weist der Senat darauf hin, dass die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts, soweit sie nach § 91a ZPO getroffen worden ist, nach den in der Revisionsinstanz gestellten Anträgen nicht Gegenstand des Revisionsangriffs gewesen und deshalb bei einer erneuten Kostenentscheidung insoweit zugrunde zu legen ist. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.10.2016 - 56 C 109/15 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.09.2018 - 21 S 92/16 - 34

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Beruft der Vermieter sich im Rahmen eines Streits um die Einhaltung der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d ff. BGB auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden und gegebenenfalls nach § 287 Abs. 2 ZPO durch Schätzung zu ermitteln haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen. (Anschluss/Umsetzung BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff.) 2. Die Kosten des erstmaligen Einbaus einer zeitgemäßen Elektroanlage sind insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen, wenn die vor der Modernisierung vorhandene Elektroanlage zwar Bestandsschutz genoss, aber jegliche Veränderung das Erfordernis ihrer vollständigen Erneuerung mit sich gebracht hätte. War die vorhandene Elektroinstallation schlicht nicht instandsetzungsfähig, so spricht dies entscheidend gegen den Ansatz fiktiver Instandsetzungskosten. Der Umstand, dass die Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der Maßnahme nicht in Frage. Orientierungssatz 1. Beruft sich der Vermieter im Rahmen eines Rechtsstreits um die Einhaltung der "Mietpreisbremse" auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Durchführung der (behaupteten) Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. 2. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18). 3. Soweit eine alte Gasetagenheizung (ohne Brennwerttherme) nebst (vermutlich elektrischem) Durchlauferhitzer durch den Einbau einer moderne Brennwerttherme mit zentraler Warnwasserbereitung ersetzt wird, sind die Kosten insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 22. August 2022, 64 S 210/21, Beschluss vorgehend AG Charlottenburg, 30. Juni 2021, 232 C 76/20, Urteil Tenor Unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin wird das am 30. Juni 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 232 C 76/20 – auf die Berufung der Beklagten teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf bis zu 1.500,00 € (311,59 € Zahlung; 743,47 € [834,43 € ./. 90,96 €] vorgerichtliche Kosten, soweit nicht Nebenforderung) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. II. 1. Randnummer 2 Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. 2. Randnummer 3 Die Berufung des Beklagten ist vollumfänglich begründet, während die Berufung der Klägerin unbegründet ist. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, da ein Verstoß des Beklagten gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB nicht feststellbar ist. Die Vorschriften der §§ 556d, 556e BGB finden gemäß § 556f Satz 2 BGB auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung, weil es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Randnummer 4 Soweit der Beklagte der Klägerin nicht schon mit dem als Anlage K5 eingeführten vorgerichtlichen Schreiben vom 29. November 2019, sondern erst mit der Klageerwiderung zu den Voraussetzungen einer „umfassenden Modernisierung“ nach § 556f Satz 2 BGB Auskunft erteilt hat, rechtfertigt es dies nicht, dem Beklagten nach §§ 280, 286 BGB zumindest einen Teil der mit der klägerischen Berufung verfolgten vorgerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Selbst wenn die Klägerin ihm ein Mahnschreiben übersandt hatte, konnte der Beklagte dadurch mit der Auskunft nicht in Verzug geraten, da das Rügeschreiben nicht an ihn, sondern an den früheren Eigentümer gerichtet worden war. Randnummer 5 Die Voraussetzungen des § 556f Satz 2 BGB sind erfüllt. Eine „umfassende“ Modernisierung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor, „wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN)“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 22., zitiert nach juris). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt: a) Randnummer 6 Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser „(mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 – VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.)“ (BGH, a. a. O., Rn.23). Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, „die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen“ (BGH, a. a. O., Rn. 25). „Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen“ (BGH, a. a. O., Rn. 26). aa) Randnummer 7 Nach diesen Vorgaben sind folgende Baukosten als reiner Modernisierungsaufwand nach § 555b Nr. 4 BGB anzusetzen, da insoweit weder fiktiver noch „echter“ Instandsetzungsaufwand anfiel. Der Höhe nach sieht die Kammer die schriftsätzlich dargelegten Baukosten, die die Klägerin mit Nichtwissen bestritten hat, auf Basis der in Kopie vorgelegten Rechnungen und der Angaben des im Termin am 8. November 2023 gehörten Zeugen W••• ebenso als bewiesen an wie den von dem Beklagten dargelegten Zustand der Wohnung vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen: Randnummer 8 Umbau von Klozelle und Kammer zum Badezimmer: 3.164,22 € Randnummer 9 Erstmalige Anbringung von Fliesen in Bad und Küche (gem. Anl. BB1): 2.948,47 € Randnummer 10 Erstmaliger Anbau eines Balkons (gem. Anl. B4): 4.261,42 € Randnummer 11 Die von dem Beklagten auf Grundlage von Anlage B4 angesetzten wohnungsanteiligen Kosten von 8.522,83 € vermag die Kammer der Höhe nach nicht nachzuvollziehen. Anlage B4 weist auf Seite 1 einen geprüften Gesamtbetrag von 34.091,32 € (entsprechend 40.568,67 € brutto) aus und bezieht sich auf zwei Balkonanlagen mit jeweils vier Balkonen. Entsprechend ist dort handschriftlich vermerkt, dass sich die wohnungsbezogenen Kosten ergäben, indem man den Bruttobetrag von „40.568,67 € durch 8 teilen“ würde. Der von dem Beklagten angegebene Nettobetrag von 8.522,83 € entspricht aber nicht einem Achtel, sondern vielmehr genau einem Viertel des Gesamtnettobetrags von 34.091,32 €; er wird hier deswegen nur zur Hälfte berücksichtigt. Randnummer 12 Modernisierung Bad / Sanitär (gem. Anl. BB7): 5.701,40 € Randnummer 13 In das Bad wurden an Stelle des alten Stand-WCs ein wandhängendes WC, erstmals eine bodengleiche/schwellenlose Dusche sowie Einhebelmischbatterien an Stelle der vormals vorhandenen Zweigriffarmaturen eingebaut; ferner wurden die Rohrleitungen erneuert und erstmals ein Strukturheizkörper eingebaut. Es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 4 BGB, für die insgesamt Kosten von 8.144,85 € anfielen. Die Kammer schätzt für die fiktive Instandsetzung eines abgenutzten einfachen Stand-WCs, eines abgenutzten einfachen Waschbeckens nebst einfacher Armaturen, einer einfachen Duschzelle und der alten Rohre sowie eines einfachen Heizkörpers einen Abschlag von maximal 30 % dieser Kosten als angemessen ein, sodass Modernisierungskosten von mindestens 5.701,40 € (8.144,85 € x 70 %) verbleiben. Randnummer 14 Modernisierung Elektroanlage (gem Anl. BB4): 4.085,00 € Randnummer 15 Die Elektroleitungen wurden erneuert und erstmals unter Putz verlegt; es wurden zusätzliche Steckdosen installiert. Die zuvor vorhandenen Leitungen genossen Bestandsschutz, es hätte aber keine Änderung an der Anlage durchgeführt werden dürfen, ohne den Bestandsschutz zu verlieren. Folglich hätte für die Installation einer einzigen zusätzlichen Steckdose – was sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB darstellte – eine gänzlich neue Leitung bis zum Sicherungskasten verlegt werden müssen. Gleiches gilt für die Verlegung vorhandener Leitungen unter Putz; auch dies stellt sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die wegen des drohenden Verlustes des Bestandsschutzes die Installation neuer Leitungen erforderte. Beide Aspekte sprechen gegen einen Abzug fiktiver Instandsetzungskosten für die vorhandenen Leitungen, da die vorhandene Installation schlicht nicht instandsetzungsfähig war. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Mieter unabhängig vom Errichtungszeitpunkt eines Gebäudes Anspruch auf eine zeitgemäße Elektroanlage einschließlich einer angemessenen Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen haben (vgl. BGH, GE 2004, 1090 ff.) stehen diesem Ergebnis nicht entgegen; der Umstand, dass die Wohnung ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der durchgeführten Arbeiten und die durch diese bewirkte Wohnwertverbesserung nicht in Frage. Randnummer 16 Weiter verwendbar - und somit gegen gleichwertige Elemente austauschbar, mithin mit einem fiktiven Instandhaltungsabzug zu berücksichtigen – wären allenfalls die verbauten Steckdosen und Lichtschalter gewesen; dies rechtfertigt eine Kürzung der angefallenen Kosten von 4.300,00 € um allenfalls 5 %, sodass Modernisierungskosten von mindestens 4.085,00 € (4.300,00 € x 95 %) verbleiben. Randnummer 17 Modernisierung der Fenster (gem. Anl. B5): 3.613,77 € Randnummer 18 Bei dem von dem Zeugen W••• glaubhaft bestätigten Einbau neuer Isolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB; dabei kann dahinstehen, ob die zuvor vorhandenen Bestandsfenster U-Werte von 3,0 W/m²K bis hin zu 5,0 W/m²K aufwiesen, wie der Beklagte vorträgt, oder ob es sich bereits um in den 1980er Jahren eingebaute Isolierglasfenster handelte, die nach den glaubhaften Angaben des Zeugen W••• einen U-Wert von zumindest 1,8 W/m²K gehabt hätten. Gegen den Modernisierungskosten-Ansatz des Beklagten von 3.613,77 €, der sich mehr als ein Viertel der Gesamtkosten von 4.883,47 € als fiktive Instandsetzungsaufwände anrechnen lässt, ist nichts zu erinnern. Randnummer 19 Einbau von Parkett (gem. Anl. BB6): 3.363,59 € Randnummer 20 Bei dem erstmaligen Einbau von Parkett handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB. Der von dem Beklagten vorgenommene Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von dem durch Anlage BB6 belegten Gesamtkosten von 4.425,78 €, der sich an dem Aufwand für das Abschleifen und Versiegeln der vorhandenen Dielen orientiert, ist nicht zu beanstanden. Randnummer 21 Malerarbeiten (gem. Anl. BB5): 3.469,16 € Randnummer 22 Der Beklagte lässt sich auf die in Anschluss an die Modernisierungsarbeiten vorgenommenen Renovierungsarbeiten, deren Kosten er mit Anl. BB5 in Höhe von 6.938,32 € nachgewiesen hat, die Hälfte als fiktive Instandsetzung anrechnen. Dies erscheint angemessen. Die Kammer legt dabei zu Grunde, dass die Renovierungsarbeiten wohl einerseits schon unabhängig von den Bauarbeiten erforderlich gewesen wären, es ihrer andererseits aber jedenfalls auch in Folge der Bauarbeiten bedurfte. Randnummer 23 Einbau einer Brennwerttherme (gem. Anl. BB7): 2.800,00 € Randnummer 24 Bei dem erstmaligen Einbau einer Brennwerttherme handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Anders als der Beklagte meint, sind für die alternativ erforderliche turnusgemäße Erneuerung der zuvor vorhandenen Gasetagenheizung fiktive Instandsetzungskosten abzusetzen; diese schätzt die Kammer pauschal mit 1/3 der durch Anlage BB7 nachgewiesenen Gesamtkosten von 4.200,00 €, sodass 2.800,00 € (4.200,00 € x 2/3) als reine Kosten der Modernisierung verbleiben. Randnummer 25 Modernisierung der Fassade: 4.422,39 € Randnummer 26 Bei der Dämmung der Fassade handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB. Der Beklagte hat zuletzt mit Anlage BB9 dargetan, dass auf die an der Fassade des Seitenflügels durchgeführte Maßnahme 52.455,34 € an Baukosten und weitere 7.207,97 € Architektenhonorar entfielen. Der von dem Beklagten angesetzte Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von 4.146,83 € für bloße Anstricharbeiten erscheint allerdings untersetzt. Neben einem Anstrich hätte turnusgemäß wohl auch der Putz oder eine andere Verkleidung der Altfassade erneuert werden müssen, sodass ein pauschaler Abschlag von 20 % der Gesamtkosten angemessen erscheint. Als Modernisierungskosten für den Seitenflügel zu berücksichtigen sind dann insgesamt 47.650,65 € ([52.355,34 € + 7.207,97 €] x 80 %), sodass sich für die Wohnung ein Betrag von 4.422,39 € (47.650,65 € x 53,30 m² / 574,30 m²) ergibt. bb) Randnummer 27 Die vorbenannten zumindest als Modernisierungsaufwand berücksichtigungsfähigen Kosten liegen deutlich über einem Drittel der für das Jahr 2018 anzusetzenden Kosten eines Neubaus in vergleichbarer Lage, die der Beklagte mit 1.800 €/m² und die Klägerin im Schriftsatz vom 30. September 2020 mit 1.811 €/m² beziffert hat. Selbst wenn die Erneuerung der Türen und des Stucks sowie weiter angefallene Architektenkosten außer Betracht gelassen werden, ergeben sich wohnungsbezogene Modernisierungskosten von zumindest 37.829,42 €, entsprechend 45.017,01 € brutto (37.829,42 € x 119 %); ausgehend von der Wohnfläche von 53,30 m² entspricht dies Quadratmeterkosten von 844,60 € /m² (45.017,01 € / 53,30 m²). b) Randnummer 28 Liegt der durchgeführten Modernisierung mithin ein wesentlicher Bauaufwand zu Grunde, so handelt es sich insgesamt um eine „umfassende“ Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, weil sie durch qualitative Verbesserungen einen Zustand der Wohnung herbeiführte, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Randnummer 29 Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist insoweit „zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). . . . In die diesbezügliche Beurteilung sind [- ebenso wie bei der Ermittlung der berücksichtigungsfähigen Kosten -] nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 33., zitiert- nach juris; Text in [ ] ergänzt). Randnummer 30 Diese Voraussetzungen sind unproblematisch erfüllt, denn die Wohnung wurde in allen wesentlichen Bereichen – nämlich Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und energetische Eigenschaften– modernisiert und qualitativ wesentlich verbessert. 3. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 Abs. 1, 97, 91a ZPO. Die Kosten des zweiten Rechtszuges sind in voller Höhe der Klägerin aufzuerlegen, da ihre eigene Berufung erfolglos bleibt, während die Berufung des Beklagten vollumfänglich begründet ist. Nachdem sie hinsichtlich der noch rechtshängigen Klage vollumfänglich unterliegt, sind der Klägerin auch die gesamten Kosten des ersten Rechtszuges zuzuweisen. Zwar haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit die Klägerin Auskunft begehrt hat, übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, und keine der Parteien hat die diesen Teil des Rechtsstreits betreffende Kostenentscheidung angefochten – sei es mittels sofortiger Beschwerde, sei es im Rahmen einer Berufung. Nachdem das Amtsgericht der Beklagten aber keine auf den für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten nach § 91a Abs. 1 ZPO auferlegt hat und diese Entscheidung mangels Anfechtung einer Abänderung entzogen ist, müssen der Klägerin die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Randnummer 32 Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 33 Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten. Randnummer 34 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3, 4 Abs. 1 letzter Halbsatz ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001567302 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVZR5.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/20 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1, § 559b Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durch- geführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) be- züglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senats- urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20 - LG Osnabrück AG Osnabrück - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 11. Dezember 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. . Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Ne- ben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussicht- liche Dauer der Arbeiten gab die Beklagte mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 € pro Monat an. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. September 2018 von (bisher) 445,03 € um 232,07 € auf künftig 677,10 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wur- den der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt. Die Kläger beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht "untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens" und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage, gerichtet auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 928,28 € nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass die Be- klagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Die Mieterhöhung sei wirksam und damit die erhöhte Miete durch die Kläger mit Rechtsgrund geleistet worden. Hiernach sei auch der Feststellungsantrag unbegründet. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten meh- rere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen er- folgen. Eine solche Trennbarkeit liege hier vor. Es habe sich nicht um eine Ge- samtmodernisierungsmaßnahme gehandelt. Die zum Zeitpunkt des Erhöhungs- verlangens bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen seien von dem Einbau der Wohnungseingangstüren unabhängig, da unterschiedliche Gewerke betroffen seien. Das Mieterhöhungsverlangen stütze sich auf abgeschlossene Arbeiten an den Fenstern im Treppenhaus und der Wohnung der Kläger, einen Balkonanbau, ein neues Haustürvordach, eine neue Haustür sowie eine Wärme- dämmung an der Fassade, dem Keller und dem Dach. Der Einbau der Woh- nungseingangstüren tangiere die übrigen Arbeiten nicht, so dass auch keine Bau- abstimmung mit einem anderen Unternehmen erfolgen müsse. Aus dem Ankündigungsschreiben ergebe sich nichts Gegenteiliges. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen sei zwar eine Auslegungshilfe zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maßnahmen; ihr komme aber nicht der ver- bindliche Stellenwert zu, den die Kläger ihr beimäßen. Denn der Zweck des An- kündigungserfordernisses sei nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermie- ters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Interessen der Mieter würden ausrei- chend dadurch gewahrt, dass bei einer unterbliebenen Ankündigung die Miet- erhöhung erst sechs Monate später wirksam werde (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). 8 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Die Mieterhöhung durch die Beklagte (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Klägern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhö- hungsverlangen geschuldet sei. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon aus- gegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangs- türen von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist. 1. Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. 2. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maß- nahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die je- 11 12 13 14 - 6 - weils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendi- gung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). 3. Hiernach ist die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wo- nach der im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits abgeschlossenen - Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. a) Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass der Einbau der Wohnungseingangstüren ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk betrifft. Die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haus- türvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung werden durch das Einbrin- gen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie sind hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstim- mung bedarf. b) Etwas anderes folgt nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisie- rungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht der Ankündigung durchaus Bedeutung beige- messen und sie als "Auslegungshilfe" zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maß- nahmen berücksichtigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezogen, es habe sich vorliegend um ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gehandelt. aa) Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 15 16 17 18 - 7 - Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Ankündigung von Modernisie- rungsmaßnahmen nach § 555c BGB aF um eine Willenserklärung (so etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 11) oder um eine geschäftsähnliche Erklärung handelt (so etwa MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 555c Rn. 3; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 573), da in beiden Fäl- len die Vorschriften über die Auslegung von Willenserklärungen (direkt oder zu- mindest entsprechend) Anwendung finden (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter II 2; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, NJW-RR 2017, 229 Rn. 44; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 34 ff.). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf zu über- prüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 34; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, aaO). bb) Hiernach ist die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht zu beanstan- den, wonach sich an der tatsächlichen Trennbarkeit der Modernisierungsmaß- nahmen nicht deshalb etwas ändere, weil diese einheitlich angekündigt wurden. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht im Ausgangspunkt, dass die Mo- dernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) für die spätere Mieterhöhung nicht konstitutiv ist. Auch ohne eine Ankündigung kann der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab welcher der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zu- gang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB; vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 12 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). 19 20 - 8 - Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht aus dem Inhalt der vorlie- genden Modernisierungsankündigung rechtsfehlerfrei nicht den Schluss gezo- gen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht wer- den. Es fehlt an Anhaltspunkten, wonach die Kläger diese Ankündigung nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von ihrem Emp- fängerhorizont (vgl. hierzu Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 35) dahingehend hätten verstehen können, dass die Maßnahmen derart untrennbar miteinander verbunden seien, dass erst nach ihrem kompletten Ab- schluss eine Mieterhöhung erfolgen könne. Allein die einheitliche Ankündigung der Maßnahmen mit einer einheitlichen Dauer sowie einer "einheitliche(n) Miet- erhöhung" reichen hierfür nicht aus. cc) Der von der Revision herangezogene Umstand einer möglichen "Ver- wirrung" des Mieters durch mehrere aufeinanderfolgende Mieterhöhungserklä- rungen ändert an der Beurteilung der tatsächlichen Trennbarkeit der Maßnahmen nichts. Der Mieter ist insoweit ausreichend dadurch geschützt, dass jede Miet- erhöhungserklärung ihrerseits den - seitens des Vermieters zu erfüllenden - An- forderungen des § 559b BGB genügen muss. c) Schließlich folgt - anders als die Revision meint - aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) nicht, dass es sich vorliegend um eine "Gesamtmodernisierungsmaßnahme" handele, die eine Aufspaltung in tat- sächlich trennbare Maßnahmen und damit gestaffelte Mieterhöhungen nicht zu- lasse. Die Ankündigung soll dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungs- maßnahmen ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertrags- rechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteile vom 21 22 23 24 - 9 - 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 30 [jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF]; vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 23). Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschrän- kung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB aF - auch gestaffelt - auf den Mieter umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Osnabrück, Entscheidung vom 23.04.2019 - 48 C 33/19 (5) - LG Osnabrück, Entscheidung vom 11.12.2019 - 1 S 152/19 -

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 282/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer ener- getischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung be- stimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 282/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen waren bis Ende April 2019 Mieterinnen einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägerinnen die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwas- seraufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzel- öfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelhei- ten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägerinnen gegenüber eine Er- höhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 460 € um 39 € 1 2 - 3 - auf 499 €. Die Klägerinnen zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Mietverhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Klägerinnen zuletzt - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 624 € be- gehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Be- klagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerinnen in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerinnen, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Den Klägerinnen stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige 8 9 10 11 12 - 5 - Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. 13 14 - 6 - Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung ihrer prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie auf- grund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsanlage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an ei- nem Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Mieterhöhungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 15 16 17 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). 18 19 20 - 8 - Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird 21 22 23 24 - 9 - und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff.; 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe 25 26 27 - 10 - hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). 28 29 - 11 - (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - 30 31 - 12 - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffe- nen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch mehrerer Jahre herangezogen 32 - 13 - werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Er- folg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine 33 34 - 14 - zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung 35 36 37 - 15 - der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei 38 39 - 16 - auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägerinnen vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für 40 41 - 17 - die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägerinnen geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbe- träge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägerinnen darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine sekundäre Darlegungslast trifft. 42 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsaufassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 19.11.2020 - 10 C 485/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 242/20 - 43 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 282/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 39 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 283/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorge- nommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungs- erklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf aner- kannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann. BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 283/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des auf die Rückzahlung von Mieterhöhungsbeträgen nebst Zinsen gerichteten Begehrens zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren von Juli 2011 bis Ende August 2019 Mieter einer in ei- nem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erst- maligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasser- aufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelheiten 1 2 - 3 - der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägern gegenüber eine Erhö- hung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 487,33 € um 59 € auf 546,33 €. Die Kläger zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Miet- verhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger - soweit für das Revisions- verfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Moder- nisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 1.180 € nebst Zin- sen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt, ob die Nachhal- tigkeit der Einsparung von Endenergie im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB anhand des Vergleichs des tatsächlichen jährlichen Durchschnittsverbrauchs in einem gewissen Zeitraum vor und nach der Maßnahme zu beurteilen ist, zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte insoweit ihr Klageabweisungsbegehren bezüglich des vorbezeichneten Rückerstattungsanspruchs weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von 7 8 9 10 11 12 - 5 - Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den 13 14 - 6 - Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Beklagte das Berufungsurteil angreift, zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie aufgrund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsan- lage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung (im Folgenden: aF) berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden 15 16 17 18 - 7 - Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an einem Rechtsgrund für die von den Klägern geleisteten Mieterhö- hungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Dar- legungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. 19 20 - 8 - a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsa- che Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des 21 22 23 24 - 9 - Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten 25 26 27 - 10 - zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte 28 29 30 - 11 - Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 31 32 - 12 - Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung 33 - 13 - (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. 34 - 14 - (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. 35 36 37 - 15 - Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 38 39 40 - 16 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25) - zu- rückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägern vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies 41 42 - 17 - gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller. (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägern geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbeträge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägern darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine se- kundäre Darlegungslast trifft. 43 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Auf- hebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die nach den obigen Ausführungen erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung treffen kann. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurtei- lung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2020 - 18 C 97/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 232/20 - 44 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 283/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 40 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR340.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 340/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 340/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des den Anspruch der Be- klagten auf eine erhöhte Miete ab 1. Dezember 2018 betreffenden Feststellungsantrags und des Zahlungsantrags zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Ok- tober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Ge- bäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 1 2 - 3 - von zuletzt 412,58 € um 55 € auf 467,58 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete An- lage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben ent- hält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (58,94 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Kläger bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Rückforderungsvorbehalt; sie halten die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 55 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 3 4 - 4 - 1.265 € nebst Zinsen sowie die Vorlage einer nachvollziehbaren verbrauchsab- hängigen Heizkostenabrechnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in vol- lem Umfang stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht infolge einer einseitigen Teilerledigungserklärung der Kläger festgestellt, dass sich der Rechtsstreit wegen der Verurteilung der Beklagten zur Vorlage der Heizkostenabrechnung in der Hauptsache erledigt habe; im Übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren hinsichtlich des den Anspruch der Beklagten auf eine erhöhte Miete ab 1. Dezember 2018 betref- fenden Feststellungsantrags sowie des Zahlungsantrags weiter; im Übrigen hat sie die Revision zurückgenommen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 6 - 5 - Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. 7 8 9 - 6 - In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie 10 11 - 7 - einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. 12 13 - 8 - Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Kläger die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet hätten. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. 14 15 - 9 - So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Kläger den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würden. Da die Kläger den Erhöhungsbetrag (55 €) ab Dezember 2018 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet hätten, stehe ihnen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 1.265 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 55 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Vorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 1.265 €) nebst Zinsen mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) 16 17 18 19 - 10 - kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- 20 - 11 - ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil 21 22 - 12 - die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Austausch der Treppenhausfenster, der Haus- eingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bau- teile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, 23 - 13 - BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters 24 25 - 14 - bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Kläger konnten die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisge- winn mit diesen zusätzlichen Angaben verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Kläger "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (2) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. 26 27 - 15 - (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 28 29 30 31 - 16 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 32 33 - 17 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüftung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Kläger - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen an- gesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen 34 35 - 18 - Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen hat und worauf das Beru- fungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung nicht eingegangen ist - aus den genannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausrei- chend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungs- wohnfläche" erfolgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zu- grunde gelegten Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 1.609,62 m²; Wohnungswohnfläche: 58,94 m²) und stellt damit - worauf die Re- vision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Miet- erhöhung notwendigen Parameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbar- keit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Be- triebskosten]). Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 36 37 - 19 - c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger benötigen, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersicht- lichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berech- tigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von den Klägern negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Kläger im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (unter Vorbehalt) geleistet haben. 38 39 40 41 - 20 - Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Wil- lenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustande- kommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten gefor- derte Mieterhöhung schließen noch haben die Kläger mit ihrem Zahlungsverhal- ten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der Zahlung des geforderten Mehrbe- trags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Umstände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beige- messen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). Dies gilt umso mehr, als die Kläger nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision insoweit auch nicht beanstandeten tatsächlichen Feststel- lungen des Berufungsgerichts die Zahlungen des Erhöhungsbetrags unter Vor- behalt vorgenommen haben. 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- 42 43 - 21 - ten Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 ge- leisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Unter Berücksichtigung des bereits erwähnten Umstands, dass die Kläger die Erhö- hungsbeträge jeweils unter Vorbehalt entrichtet haben, trifft dies erst recht zu. - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 18.12.2020 - 3 C 75/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 29/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR361.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 361/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie - im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten - die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung meh- rerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkos- ten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. b) Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermie- ter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen - in der Erhö- hungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines beziffer- ten Betrags) auszuweisenden - Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss - 2 - (im Anschluss an Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f. mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 14). c) Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme ent- standenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderun- gen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21 - LG Bremen AG Bremen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 27. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Ok- tober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Ge- bäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 254,61 € um 86,71 € auf 341,32 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete 1 2 - 4 - Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (45,62 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 86,71 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe. Das Amtsge- richt hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der 5 6 7 8 9 - 6 - Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- 10 11 - 7 - renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu 12 13 - 8 - Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen er- mittelt worden seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 86,71 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage be- gehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen 14 15 - 9 - Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 16 17 - 10 - 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se- natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 18 - 11 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Die Revisionserwiderung blendet aus, dass die Beklagte - nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts - hierzu ausführliche Angaben in ihren Schreiben vom 12. und vom 27. Oktober 2017 gemacht hat, mit denen sie die Modernisierungsmaßnah- men angekündigt hatte (§ 555c BGB). Diese Angaben sind jedenfalls aufgrund der entsprechenden ausdrücklichen Bezugnahme in der Erhöhungserklärung der Beklagten bei deren Auslegung zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann 19 20 21 - 12 - der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Das gilt zunächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinspa- rung bewirken sollen (hier: Erneuerung der Treppenhausfenster und der Haus- eingangstür sowie Austausch der Wohnungsfenster). (a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (b) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben vom 12. Oktober 2017. Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte nicht nur 22 23 24 25 - 13 - den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Erneuerung der Trep- penhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nun- mehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen zur Einsparung von Energie bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieein- sparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insgesamt 0,12 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich den dem Ankündigungsschreiben ebenfalls beigefügten Bauteil-Dokumentationen die Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) der renovierten Bauteile vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maß- nahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. (2) Auch im Hinblick auf die übrigen als Modernisierung ausgewiesenen Baumaßnahmen enthalten die genannten Ankündigungsschreiben eine nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Darlegung zu einer nach- haltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senats- rechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhö- hung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die (aus ihrer Sicht) maßgebli- chen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen 26 27 - 14 - nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien. (a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom 12. Oktober 2017 ergibt sich zu- nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb die Beklagte die Maßnahmen "Strangsanierung in den Wohnungen" und "Erneu- erung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" als Maßnahmen zur Verbesse- rung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Über- schrift "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die Strangsa- nierung in den Wohnungen diene dem Zweck, eine gleichmäßige Wärmevertei- lung in der Heizungsanlage zu erreichen und die Wassermenge, welche die Heiz- körper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts anzupassen. Weiter hat sie dargelegt, die Erneuerung der Elektrosteigleitungen ermögliche die Verlegung der Elektrozähler in einen zentralen Verteilerschrank ins Kellergeschoss. Mit diesen Angaben hat die Beklagte die Klägerin in die Lage versetzt - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch und/oder bautechnisch sach- kundiger Personen - zu überprüfen, ob und inwieweit die genannten Maßnahmen eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen. (b) Ferner enthält das weitere Ankündigungsschreiben vom 27. Oktober 2017 auch die nach Meinung der Revisionserwiderung fehlenden Angaben, wel- che Einzelmaßnahmen die beabsichtigte Badmodernisierung umfasst und wes- halb diese sowohl zu einer Verbesserung der Mietsache als auch zu einer Ein- sparung des Wasserverbrauchs führen sollen. Denn dort wird unter anderem ausgeführt, dass nicht nur neue Waschbecken und Badewannen/Duschen, son- dern auch moderne Wand-WCs mit einer - den Wasserverbrauch senkenden - 2-Mengen-Spültechnik eingebaut würden und die Wände und Böden zeitlose Fliesen erhalten sollen, wodurch moderne zeitgemäße Badezimmer und Gäste- WCs geschaffen würden. 28 29 - 15 - (c) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungsein- gangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhö- hungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall- Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte Verbesserung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt die Revisionserwiderung selbst - zu Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht, wenn man zusätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten vom 12. Oktober 2017 enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit ex- plizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicher- heit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch 30 31 32 - 16 - von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine 33 34 - 17 - Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige 35 36 37 - 18 - Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011 S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- 38 39 - 19 - mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf der materiell-rechtli- chen Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeord- net worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Miet- erhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungs- positionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Klägerin zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im 40 41 - 20 - Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnah- men. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnahmen nicht entneh- men lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendigen Gewerke for- dert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurtei- lenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinan- der trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme in jed- wede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weitergehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere 42 43 - 21 - Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- gerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig erachteten - Aufteilung der jeweiligen Gesamtkosten für die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus und die Strangsanierung in allen Wohnun- gen nach Einzelgewerken (Deinstallation und Neuinstallation der jeweiligen Lei- tungen, anschließende Verkleidung der Installationsschächte, Malerarbeiten) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob entgegen den Angaben der Beklagten in der Mieterhöhungserklärung und gegebenenfalls in welchem Um- fang die betreffenden Baumaßnahmen teilweise der Erhaltung dienten bezie- hungsweise zur Ersparnis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führ- ten. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen zusätzlichen Anga- ben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. 44 45 46 - 22 - (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). 47 48 49 - 23 - (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- 50 51 52 - 24 - nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge- führten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüf- tung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folg- lich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhö- hung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 53 - 25 - 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berech- nung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen zu kön- nen. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. 54 55 56 - 26 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 02.06.2021 - 23 C 125/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 27.10.2021 - 1 S 158/21 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneue- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil des Klägers entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger ist seit 1991 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien- haus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kün- digte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter ande- rem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerde- cken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers sowie den Ein- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre- chend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 69,58 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhun- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Der Kläger hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geän- dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den ersten vier Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume erge- benden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 1.870,33 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten beiden Mieterhöhungserklärungen stattgegeben und die Widerklage ab- gewiesen. Hiergegen haben die Beklagte Berufung und der Kläger Anschluss- berufung eingelegt; beide Parteien haben Klage und Widerklage jeweils erwei- tert. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch die Miet- 1 2 3 - 4 - erhöhungserklärungen vom 23. Dezember 2010, 28. April 2011 und 19. April 2012 nicht geändert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insgesamt 1.871,57 € nebst Zinsen. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung des Klägers aufgrund der ersten beiden Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern, und für die Pergola sowie - hinsichtlich der vorsorglich wiederholten vorausgegangenen Mieterhöhungen - mit Ausnahme der für die Erneuerung der Rollläden, der Wärmedämmung der Kellerdecken, der Heizungsmodernisierung sowie der für die Schließanlage begehrten Mieter- höhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 30,14 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht seine Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision und die Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten beiden Mieterhö- hungserklärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungser- klärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeind- lich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Bedingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu ma- chen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Abhängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Unwirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der fünften Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Die Miete habe sich wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzu- ziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der In- standsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung 7 8 9 10 11 - 6 - der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Auch im Hinblick auf die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegen- sprechanlage könne die Beklagte keine Mieterhöhung beanspruchen. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaffung von Elektro- installationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegensprechan- lage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktionsfähig ge- wesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Die Kosten für den neuen Müllstandort könne die Beklagte mangels Dar- legung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfortverbesserung, weder mit der - nicht den Gegenstand der Feststel- lungsklage bildenden - vierten Mieterhöhungserklärung noch mit der fünften Mieterhöhungserklärung ab Juli 2012 umlegen. Im Übrigen sei die Feststellungsklage - auch soweit sie sich auf die mit der angegriffenen fünften Mieterhöhungserklärung vorsorglich wiederholten früheren Mieterhöhungsverlangen erstrecke - unbegründet. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abge- setzten fiktiven Instandsetzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Mieterhöhung nicht mehr entgegen. Der Kläger schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entspre- chenden Mieterhöhungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der 12 13 14 15 - 7 - Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Ein- wände des Klägers gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungs- anteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich angefallenen Kosten erkennen. Der Kläger schulde außerdem spätestens ab Juli 2012 die jeweils gel- tend gemachte Mieterhöhung wegen der Umlage der Kosten für die wärmege- dämmten Rollläden, die Kellerdeckendämmung, für die Modernisierung der Heizung und für die Erneuerung der Schließanlage. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kellerdeckendämmung habe der Kläger zu- dem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; er habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hin- reichend bestritten. Dasselbe gelte für die wärmegedämmten Rollläden und die Fenster in der Wohnung und dem Treppenhaus sowie für die Hauseingangstür. Hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchs- komforts und der Sicherheit geführt habe, habe der Kläger einen Instandset- zungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollzieh- bar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungs- anlage ein Instandsetzungsbedarf bestanden haben solle. Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 30,14 € - begründet. Soweit sich diese auf die ersten drei Mieterhöhungserklärungen stütze, sei sie unbegründet. Die Beklagte habe aber aufgrund der vierten Erhöhungserklärung ab Februar 2012 Anspruch auf Zahlung der monatlichen Mieterhöhung um 8,24 € für die Kellerdeckendämmung, um 7,97 € für die Heizungsmodernisierung, um 11,82 € wegen des Einbaus der Rollläden und um 0,87 € wegen der neuen Schließanlage; außerdem könne sie aufgrund der fünften Erhöhungserklärung 16 17 18 19 - 8 - ab Juli 2012 eine um monatlich 1,24 € erhöhte Miete wegen der Erneuerung der Holzpergola verlangen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - we- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Beru- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011 und vom 28. Juli 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisie- rung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu un- ten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieter- höhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- 20 21 22 - 9 - richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechts- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errich- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungs- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 23 24 25 - 10 - 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- nung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in 26 27 - 11 - der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich 28 29 30 - 12 - um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ 31 32 33 - 13 - Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Bau- maßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeich- nen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anfor- derungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgeleg- ten Kosten machen konnte. 34 35 - 14 - Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 36 37 38 - 15 - 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Diese Zusätze sind auch nicht etwa dahin zu verstehen, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegen- den Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt hätte. 39 40 41 - 16 - Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 42 43 44 45 - 17 - b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. 46 47 48 - 18 - c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, 49 50 - 19 - NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der An- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass der Kläger den Vortrag der Beklag- ten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten hat. Der klagende Mieter hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Aus dem vom Kläger angeführten Sach- verständigengutachten ergibt sich unter anderem, dass der Rollladen im Schlafzimmer in jeder Hinsicht defekt sei und deshalb komplett ersetzt werden müsse. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe nähe- rer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO. Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). 51 52 53 - 20 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten so- wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil des Klägers entschieden hat; insoweit ist das Beru- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der 54 - 21 - Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 29.03.2012 - 210 C 117/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 207/12 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 76/15 vom 6. Oktober 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es eine Fortbildung des Rechts für erforderlich hält. Es möchte durch eine Entscheidung des Senats geklärt wissen, ob eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, die mehr als zehn Prozent höher ausfällt als in der Modernisierungsan- kündigung angegeben, nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB insgesamt erst sechs Monate später wirksam wird oder ob dies nur für den Teil der Mieterhöhung gilt, der diese Grenze überschreitet. Diese Frage, über die - wie das Berufungsgericht selbst erkannt hat - ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte nicht besteht, recht- fertigt die Zulassung der Revision unter dem Gesichtspunkt einer Fortbildung des Rechts nicht. Es liegt auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Denn die vom Beru- fungsgericht gestellte Frage lässt sich - wie es das Berufungsgericht auch getan hat - bereits anhand des Wortlautes der Vorschrift beantworteten. Dabei geht es im Streitfall um die Vorschrift des § 559b BGB sowie des § 554 BGB in der bis 1 2 - 3 - zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden aF), weil die Modernisie- rungsankündigung der Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom 16. Juni 2011 datiert und dem Beklagten somit vor dem gemäß der Über- gangsvorschrift maßgeblichen Zeitpunkt des 1. Mai 2013 (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB) zugegangen ist. Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB aF unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Miet- erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Hieraus ergibt sich die vom Berufungsgericht zutreffend gezogene Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben ist (zu dem Fall, dass eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, vgl. Senatsurteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 14 f.). 2. Nach den vorstehenden Erwägungen hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung insgesamt um sechs Monate hinausgeschoben ist. a) Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber mit der Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB einen Anreiz zur Modernisierung geben wollte, ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass bei Überschreiten der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent die Mieterhöhung nur im Umfang der Überschreitung der ursprünglich angekündigten Mieterhö- hung später wirksam werde. Denn der Gesetzgeber hat ersichtlich auch die In- teressen des Mieters im Blick gehabt, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Dies gilt auch für die Berechti- 3 4 5 - 4 - gung der verlangten Mieterhöhung, zu deren Überprüfung dem Mieter hinrei- chend Gelegenheit eingeräumt werden soll. Diese Intention des Gesetzgebers ergibt sich schon aus den - von der Revision auch zitierten - Gesetzesmateria- lien zu der Vorgängervorschrift, § 3 Abs. 4 MHG (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 12, linke Spalte). Am Ende der Gesetzesbegründung zu § 3 MHG ist insoweit aus- geführt, dass eine Ankündigung des Vermieters für den Mieter "ohne prakti- schen Wert" sei, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als zehn Prozent höher ausfalle als die angekündigte, und dass deshalb die gleiche Folge eintre- ten solle wie in dem Fall, dass dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung (überhaupt) nicht mitgeteilt worden sei. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei einer Überschreitung der zunächst angekündigten Mietererhö- hung um mehr als zehn Prozent - gegen den Wortlaut - eine bloße Staffelung des Wirksamwerdens der Mieterhöhung hat ausreichen lassen wollen, sind so- mit nicht ersichtlich und werden von der Revision nicht aufgezeigt. Den Geset- zesmaterialien zu der hier anwendbaren Vorschrift des § 559b Abs. 2 BGB aF ist zu entnehmen, dass eine inhaltliche Änderung gegenüber der Regelung in § 3 Abs. 4 MHG insoweit nicht beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58). b) Entgegen der von der Revision angeführten vereinzelten Literaturmei- nung (Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 559b Rn. 64) ergibt sich aus der Befugnis des Vermieters, zugunsten des Mieters eine Mieterhöhung so zu staffeln, dass sie teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt wird, als es nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich wäre, keine andere Beur- teilung. Denn bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent steht dem Vermieter gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Frist durchzufüh- ren. Vielmehr wird eine derartige Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 01.09.2014 - 6 C 212/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2015 - 63 S 330/14 - 7

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 88/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2, § 559 Abs. 1 aF a) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaß- nahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d). b) Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorge- hen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige In- standsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrech- nung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten In- standsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den auf- gewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. c) Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trenn- bare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieter- höhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. d) Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisie- rungsaufwands. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klä- gerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneue- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Klägerin entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1988 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamili- enhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kel- lerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin sowie den Ein- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre- chend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 69,58 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhun- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Die Klägerin hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geän- dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Miet- erhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 317,76 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen haben die Beklagte Berufung und die Klägerin Anschlussberufung eingelegt. Beide Parteien haben Klage und Wi- derklage jeweils erweitert. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte 1 2 3 - 4 - begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insge- samt 2.268,43 € nebst Zinsen. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung der Klägerin aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. No- vember 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Er- neuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für die Pergola begehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die Klägerin - unter Abweisung der weitergehenden Wider- klage - zur Zahlung von 112,34 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. Entscheidungsgründe: Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. 4 5 6 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser- klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Ab- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un- wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Woh- nung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Wi- derruf gleichkommende Erklärung abgebe. Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- 7 8 9 10 - 6 - fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfort- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie- rung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanla- ge erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kel- lerdeckendämmung habe die Klägerin zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; sie habe Einsicht in die Abrechnungsunterla- gen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte für die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren eingehol- ten Gutachten, dass die Holzschiene eines Rollladens morsch sei, aber nicht, welche Instandsetzungskosten hierfür anfielen. Auch hinsichtlich der Schließan- lage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit geführt habe, habe die Klägerin einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbei- 11 12 - 7 - tende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf bestanden haben solle. Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest- stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm- mung und den neuen Müllplatz, aus den oben genannten Erwägungen begrün- det. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprech- anlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaf- fung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegen- sprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktions- fähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprech- anlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Die Klägerin schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhun- gen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände der Klägerin gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich an- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppen- häusern und der Wohnung der Klägerin. 13 14 - 8 - Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 112,34 € - begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich 11,82 € für die neuen Rollläden, um monatlich 0,87 € für die neue Schließanlage, um monatlich 7,97 € für die Heizungsmodernisierung, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie geltend gemacht - April 2012, um monat- lich 8,24 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 we- gen der Errichtung der Pergola. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - we- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Beru- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auf- fassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen er- folgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti- ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für un- wirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gege- 15 16 17 - 9 - benen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten un- ter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechts- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errich- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungs- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil der Klägerin die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. 18 19 20 - 10 - c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- 21 22 - 11 - nung von der Wohnung der Klägerin befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Klägerin ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- 23 24 25 - 12 - neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 26 27 28 - 13 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese 29 30 31 - 14 - Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den forma- len Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Klägerin auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des be- rücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte. Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 32 33 34 - 15 - 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat 35 36 - 16 - sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Beru- fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklag- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe. Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 37 38 39 - 17 - 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 40 41 42 43 - 18 - unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). 44 45 - 19 - Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der An- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Klägerin den Vortrag der Be- klagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart wor- den, substantiiert bestritten hat. Die klagende Mieterin hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte 46 47 48 - 20 - Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insbe- sondere im Hinblick auf den vom Berufungsgericht bereits festgestellten Mangel an einer Holzführungsschiene und den gemäß dem von der Klägerin angeführ- ten Sachverständigengutachten nicht mehr dicht schließenden Rollladenkasten - tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO. Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten so- wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil der Klägerin entschieden hat; insoweit ist das Beru- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und 49 50 - 21 - Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 24.01.2012 - 233 C 182/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 76/12 -

ECLI:DE:BGH:2019:091019UVIIIZR21.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 21/19 Verkündet am: 9. Oktober 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 4 Satz 1 a) Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Trans- ferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden. b) Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. - 2 - BGB § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; EnEV § 9 Abs. 1 a) Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung an- zubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Vorausset- zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt. b) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, GE 2013, 1468). BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - 64. Zivilkammer - vom 14. November 2018 aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer 85,65 qm großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin und bewohnt diese allein. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1962 von den Eltern des Klägers und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ab- geschlossen. Der Kläger lebt seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Das Mehrfamilienhaus, in dessen zweitem Obergeschoss die Wohnung gelegen ist, ist 1929 bezugsfertig errichtet worden. Die Bruttokaltmiete des Klä- gers belief sich seit dem 1. Juni 2016 auf 574,34 € monatlich. Hinzu kam ein monatlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von 90 €. Der Kläger bezieht Arbeits- losengeld II und erhält dabei zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 €. 1 2 - 4 - Die Beklagte ließ in dem Mehrfamilienhaus die Außenfassade dämmen und die vorhandenen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von je- weils 5,06 qm ersetzen. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob der bisherige Balkon des Klägers eine Fläche von 1,85 qm (so der Kläger) oder von nur 0,98 qm (so die Beklagte) aufwies. Weiter ließ die Beklagte den ab Mitte der 1970er Jahre stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen und weitere Maßnahmen durchführen. Mit Schreiben vom 30. März 2016 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Erhöhung der Bruttokaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240 € mo- natlich. Hiervon entfielen nach der Erläuterung der Beklagten 70 € auf die Dämmungsarbeiten (Fassadendämmung und Dämmung der obersten Ge- schossdecke), 100 € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70 € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Kläger, dem eine Modernisie- rungsankündigung zuvor nicht persönlich zugestellt worden war, machte mit Schreiben vom 7. April 2016 geltend, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung um 240 € monatlich verpflichtet sei, hat das Amtsgericht nur in Höhe von 70 € (Mieterhöhung für die Wiederin- betriebnahme des Fahrstuhls) stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Beru- fung des Klägers hat das Landgericht auf dessen Härteeinwand hin das amts- gerichtliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Kläger zur Zahlung ei- ner Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2017 nicht verpflichtet ist, soweit diese 4,16 € monatlich (Mieterhöhung für Dämmung der obersten Geschossdecke) übersteigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihr Klageabweisungsbegehren weiter, soweit der Feststellungsklage des Klä- 3 4 5 6 - 5 - gers vom Berufungsgericht hinsichtlich der Balkone und der Fassadendäm- mung (insgesamt 170 € abzüglich 4,16 €) stattgegeben worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Beklagten erklärte Mieterhöhung sei gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, soweit sie die Arbeiten an den Balkonen und an der Fassadendämmung betreffe. Der Anbau größerer Balkone stelle zwar eine Modernisierungsmaßnah- me nach § 555b Nr. 4 BGB dar, weil eine Wohnung mit einer deutlich vergrö- ßerten Balkonfläche von jetzt 5,06 qm statt 1,85 qm oder 0,98 qm von Mietinte- ressenten eher angemietet werde. Diese Maßnahme sei aber nicht "ortsüblich" im Sinne von § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB, so dass der Härteeinwand des Klägers zu berücksichtigen und eine Abwägung der gegenläufigen Interessen gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmen sei. Die "Ortsüblichkeit" einer Maßnahme bemesse sich danach, ob 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufwiesen. Das Vorhandensein eines Bal- kons sei in Berlin für Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949, in die die streitgegenständliche Wohnung einzuordnen sei, zwar allgemein üblich. Die vom Kläger angemietete Wohnung habe jedoch bereits über einen Balkon ver- fügt. Der Anbau eines größeren Balkons sei nicht allgemein üblich. Dies ergebe 7 8 9 10 11 - 6 - sich aus dem Berliner Mietspiegel, wonach ein Balkon mit einer Fläche von we- niger als 4 qm als neutral gewertet werde und ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhendes Merkmal gelte. Die sonach anzustellende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich der auf den Anbau eines neuen Balkons gestützten Mieter- höhung um 100 € auf eine Bruttokaltmiete von 674,34 € falle zugunsten des Klägers aus. Ein solcher Anstieg der Miete bedeute für den Kläger eine finanzi- elle Härte. Nach Abzug der Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verblei- ben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszu- schnitt festzuhalten. Das wäre hier nicht der Fall, weil der Kläger Arbeitslosen- geld II beziehe und für die Wohnungsmiete monatlich nur einen Betrag von 463,10 € erhalte. Bei diesen Verhältnissen würde eine Mieterhöhung um 100 € für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen. Daran ändere sich auch nichts Wesentliches, wenn man davon ausgehe, dass der Kläger Nebenkosten aufgrund der (Gesamt-)Modernisierung einsparen könne. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung, der auch das Amtsgericht gefolgt sei, stelle die Angemessenheit der Wohnungsgröße für die Anzahl der darin wohnenden Personen nach Ansicht der Kammer kein Kriteri- um dar, das bei der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichti- gen sei. Der Sinn und Zweck des Härteeinwands aus § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bestehe gerade darin, dass Wohnungen trotz der Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben und so eine Gentrifizierung verhindert werde. Hinzu komme im Streitfall, dass der Kläger seit seinem fünften Lebensjahr in der streitgegenständlichen Wohnung lebe, ihm mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen sei, schon seit Beginn des Mietverhältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben. 12 13 - 7 - Die mieterhöhungsbedingte finanzielle Belastung des Klägers überwiege das Refinanzierungsinteresse der Beklagten. Zwar handele es sich bei ihr um eine Privatvermieterin. Sie werde aber nicht dadurch unangemessen finanziell benachteiligt, dass sie die von ihr begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Klä- ger nicht (in vollem Umfang) verlangen könne, denn es bleibe ihr unbenommen, die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen. Ihre Investition könne sich auch auf diese Weise amortisieren. Die auf die Dämmung der Fassade gestützte Mieterhöhung sei ebenfalls nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Sie stelle eine energetische Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB dar, die - mit Ausnahme der Dämmung der obersten Geschossdecke - nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB aufgrund von Um- ständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte als Vermieterin nicht zu ver- treten habe. Die Bestimmung des § 9 Abs. 1 EnEV sei gemäß § 9 Abs. 3 EnEV nicht anzuwenden, weil die Beklagte nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe, dass der Instandsetzungsbedarf mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche be- tragen habe. Anders als die klagenden Mieter in Parallelverfahren habe der Kläger nicht behauptet, dass der Instandsetzungsbedarf an der Fassade höher als 20 Prozent gewesen sei. Dass die Berufungskammer in diesen Verfahren aufgrund der dortigen Einwände die fiktiven Instandsetzungskosten auf etwa 30 Prozent geschätzt habe, könne den notwendigen Vortrag der Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht ersetzen. Die Behauptung der Beklagten, es sei ein neuer Farbanstrich nötig ge- wesen, weswegen allein deswegen ein Instandsetzungsanteil von mehr als 10 Prozent vorgelegen habe, sei rechtlich unerheblich, weil reine Malerarbeiten keine "Änderungen von Außenbauteilen" im Sinne von § 9 Abs. 1, 3 EnEV dar- stellten. Bei den von der Beklagten vorgetragenen Putzarbeiten an den Verbin- 14 15 16 17 - 8 - dungsstellen der neuen Balkone handele es sich um Arbeiten, die allein im Zu- sammenhang mit dem Anbau der Balkone erforderlich geworden seien. Soweit die Beklagte weiter - bestritten - das Vorhandensein schadhafter Putzstellen geltend gemacht habe, habe sie nicht vorgetragen, wo sich diese befunden, welche Größe sie aufgewiesen und welchen Anteil der Gesamtfläche sie aus- gemacht hätten. Die vorgelegten Lichtbilder ließen keine Schätzung zu. Die Er- hebung des angetretenen Zeugenbeweises sei nicht veranlasst gewesen, weil dies auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinausgelaufen wäre. Die demnach gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB stattfindende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich einer Mieterhöhung um rund 70 € von 574,34 € auf 644,34 € falle aus den bereits hinsichtlich der Miet- erhöhung für den Anbau größerer Balkone angestellten Erwägungen ebenfalls zu Gunsten des Klägers aus. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass eine aufgrund des - mangels wirksamer Mitteilung einer Modernisierungsankündi- gung rechtzeitig erhobenen (§ 555d Abs. 3, § 555c BGB) - Härteeinwands des Klägers nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB anzustellende Interessenabwägung so- wohl hinsichtlich der Mieterhöhung für die angebauten größeren Balkone (100 € monatlich) als auch bezüglich der Fassadendämmung (65,84 € monatlich = 70 € abzüglich 4,16 € für die Dämmung der obersten Geschossdecke) wegen der damit für den Kläger verbundenen finanziellen Härte zu dessen Gunsten aus- fällt und damit eine Mieterhöhung an sich ausgeschlossen wäre. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung in beiden Fällen das Vorliegen der eine solche Abwägung sperrenden Ausschlus- 18 19 20 - 9 - statbestände des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat seine Annahme, die Mietsache sei durch den Anbau grö- ßerer Balkone nicht lediglich in einen Zustand versetzt worden, der allgemein üblich sei (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB), auf eine nicht tragfähige Tatsachen- grundlage gestützt, weil es hierzu allein den Berliner Mietspiegel herangezogen hat, der dazu keine Aussagen trifft. Soweit die auf die Fassadendämmung ge- stützte Mieterhöhung betroffen ist, hat das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung, dass die Modernisierungsmaßnahme nicht aufgrund von Umständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte nicht zu vertreten habe (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB), einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und da- her Feststellungen zu den maßgeblichen Tatsachen nicht getroffen. 1. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei- ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. Septem- ber 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30; vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Rn. 1 [jeweils zu § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unter- laufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, 21 - 10 - NJW 2019, 2765 Rn. 26, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, und VIII ZR 167/18, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 BGB). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts stand. a) Nach § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB stehen auf Seiten des Mieters gege- bene wirtschaftliche Härtegründe, insbesondere eine infolge der Modernisie- rung eintretende Mieterhöhung, der Durchführung von Modernisierungsmaß- nahmen nicht entgegen (vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 14). Durch diese im Vergleich zur bisherigen Rechtslage (§ 554 Abs. 2 BGB aF) erfolgte Beschnei- dung der Einwendungen des Mieters gegen die Duldungspflicht wird für den Vermieter eine weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit gewährleistet (BT-Drucks. 17/10485, S. 21). Den wirtschaftlichen Interessen des Mieters wird erst im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dadurch Rechnung getragen, dass gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB eine für ihn aus der Modernisierung re- sultierende Härte zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 21, 24). Dabei ist auf Seiten des Mieters seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Ent- richtung der höheren Miete maßgebend. Weiter ist unabhängig davon auch das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Modernisie- rungsmaßnahme erzielten Vorteilen (insbesondere Einsparung von Energiekos- ten) zu beachten (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Hierbei ist aber zu berücksich- tigen, dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB zwingend mit einer finanziellen Ersparnis verbunden sind, sondern unter Um- ständen sogar zu einer Betriebskostensteigerung führen können (BT-Drucks., aaO). b) § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB macht keine Vorgaben, unter welchen Um- ständen die Grenzen der finanziellen Fähigkeit des Mieters zur Erbringung der Mieterhöhung überschritten sind. Die Vorschrift bringt lediglich zum Ausdruck, 22 23 - 11 - dass es entscheidend darauf ankommt, inwieweit die Mieterhöhung dem Mieter in Anbetracht seiner wirtschaftlichen Verhältnisse (und etwa durch die Moderni- sierung eingetretener Vorteile) zuzumuten ist. Sie macht das Vorliegen einer unzumutbaren Härte nicht davon abhängig, dass der Mieter von vorherein eine für seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse angemessene Wohnung angemietet hat. Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu be- anstanden, dass das Berufungsgericht auf Seiten des Klägers das Vorliegen einer finanziellen Härte bejaht hat. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bezieht der Kläger Arbeitslosengeld II und erhält zur De- ckung seines Wohnbedarfs einen Betrag in Höhe von 463,10 €. Der Regelbe- darf zur Bestreitung des Lebensunterhalts eines Alleinstehenden betrug im Jahr 2017 409 €. Angesichts dieser wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere der geringen zur Deckung der Grundbedürfnisse des Klägers zur Verfügung ste- henden Mittel, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass nicht nur die Erhöhung der Bruttokaltmiete um 100 € von bisher 574,34 € auf 674,34 € monatlich für den Anbau größerer Balkone, sondern auch die Erhö- hung der Bruttokaltmiete um 65,84 € im Monat (70 € abzüglich 4,16 €) für die Fassadendämmung für den Kläger eine Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeuten, weil jede dieser Mieterhöhungen bereits für sich genommen für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde. Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint aber, die nach dieser Vorschrift anzustellende Interessenabwägung führe zu einem Überwiegen der Belange der Beklagten. Dies trifft nicht zu. c) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Berufungsgericht nicht zum Nachteil des Klägers in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gebotene Interessenabwägung den Umstand einstellen, dass dieser allein eine Dreizim- merwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm bewohnt, während nach § 2 Abs. 2 24 - 12 - Satz 1 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin für einen Einpersonenhaus- halt nur eine Wohnfläche von 50 qm angemessen sei. aa) Zwar ist - anders als das Berufungsgericht meint - der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Be- dürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, zu seinen Lasten in die Abwä- gung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen (so auch LG Berlin, WuM 2016, 424 Rn. 11; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, juris Rn. 11; ähnlich LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, juris Rn. 6 [kein Vorliegen einer Härte]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 105; vgl. auch Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Mie- te/WEG/Nachbarschaft, § 559 BGB Rn. 27; strenger MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 559 Rn. 25). Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch entgegen der Annah- me der Revision nicht bereits dann vor, wenn der Mieter - wie hier - eine Woh- nung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen (etwa zu § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII) oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geför- derten Wohnungsbau zu groß ist. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich zwar, welche staatlichen Unterstützungen ein Mieter in diesen Fällen zur Deckung seiner Wohnkosten erhalten kann. Daraus lässt sich aber noch nicht ableiten, dass ein - auch deutliches - Überschreiten der dort angesetzten Wohnungsgrö- ßen zum Nachteil des Mieters im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gereicht. Vielmehr gelten hierfür andere Maßstäbe (vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO; aA LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, aaO). bb) Die genannten Vorschriften sollen sicherstellen, dass sich ein Mieter nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gilt es dagegen abzuwägen, ob der Mieter, der 25 26 - 13 - sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters ausge- setzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der von ihm angemieteten Woh- nung durchzuführen, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters sei- nen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Schon vor dem Hintergrund ihres unterschiedlichen Regelungszwecks ist es nicht zulässig, die in den Vor- schriften der § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII, § 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin oder ähnlicher Bestimmungen festgelegten Wohnungsgrö- ßen als Maßstab für eine den Verhältnissen des Mieters angemessene Woh- nung zu nehmen. cc) Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass nicht nur das Eigen- tum des Vermieters, sondern auch die Besitzposition des Mieters den Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG genießt (vgl. etwa BVerfGE 89, 1,10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbe- griffe, namentlich des Begriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeu- tung und die Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 f.; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594; jeweils zu § 574 BGB). Die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung kann daher nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewoh- ner beurteilt werden. Eine solche allein an der Wohnungsgröße oder ihrem Zu- schnitt ausgerichtete Grenzziehung hat der Senat - wenn auch bezogen auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung des Vermieters - auch bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein für eine Einzelperson geltend gemachter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weit überhöht ist, abgelehnt (Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16 ff.). 27 - 14 - Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung un- ter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deut- lich zu groß ist. Dabei können - anders als bei der Bestimmung der Härte selbst, bei der es allein auf die wirtschaftliche Situation ankommt (vgl. § 555d Abs. 1 Satz 2, § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) - auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung sowie weitere im Einzel- fall gegebene Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Solche abwägungsrelevanten Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei in seine Bewertung einbe- zogen. Es hat auf Seiten des Klägers als maßgeblichen Gesichtspunkt berück- sichtigt, dass dieser schon seit seinem fünften Lebensjahr und damit seit 1962 in der Wohnung lebt. Dem Kläger sei - anders als dies die Beklagte vorgebracht habe - "mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen", "schon seit Beginn des Mietver- hältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen" zu wohnen. dd) In Anbetracht dieser Umstände hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Geltendmachung einer finanziellen Härte nicht entgegensteht, dass er als Einzelperson eine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm nutzt. Dabei kann im Streitfall offenbleiben, ab wel- cher Wohnungsgröße ohne das Hinzutreten weiterer Umstände (hier jahrzehn- telanger Lebensmittelpunkt des Klägers) eine Wohnung für einen Einpersonen- haushalt mit beengten wirtschaftlichen Verhältnissen deutlich zu hoch wäre. Auch hierzu lassen sich starre Grenzen nicht festlegen. Einen ersten Anhalts- punkt können statistische Werte oder Erfahrungswerte bilden, die allerdings mit einem Zuschlag für eine erhebliche Überschreitung zu versehen sind (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 20 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB]; vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO). 28 29 30 - 15 - ee) Eine solche Sichtweise läuft entgegen der Ansicht der Revision nicht auf eine Missachtung des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG hinaus. Denn zum einen unterliegt dieses der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und zum anderen haben die Gerichte die Grundrechte beider Mietver- tragsparteien aus Art. 14 Abs. 1 GG in einen angemessenen Ausgleich zu brin- gen. Der Vermieter wird vor einer unzumutbaren Beschneidung seiner Eigen- tumsbefugnisse dadurch geschützt, dass einerseits § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB in bestimmten Fällen die Berufung des Mieters auf das Vorliegen einer wirtschaft- lichen Härte von vornherein ausschließt, und andererseits das Festhalten an einer - gemessen an den finanziellen Verhältnissen des Mieters - deutlich zu großen Wohnung im Einzelfall dazu führen kann, dass der Härteeinwand nicht ins Gewicht fällt oder gänzlich ausgeschlossen ist. ff) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, zu Lasten des Klägers hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen, dass dieser in den nächsten Jahren auch ohne die Modernisierungsmieterhöhung allein wegen der steigenden Be- triebskosten seine Wohnung nicht mehr finanzieren könne, weil die Lücke zwi- schen den Mietzuschüssen nach dem Arbeitslosengeld II und den mietvertragli- chen Belastungen für den Kläger unüberbrückbar werde. Dieser Gesichtspunkt ist im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht maßgebend. Denn es kommt ausschließlich darauf an, ob dem Kläger in Anbetracht der Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (hierbei ist das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Moder- nisierungsmaßnahme erzielten Vorteilen entscheidend - vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 24) eine wirtschaftliche Härte erwächst, die ihm auch unter Be- rücksichtigung der Interessen der Beklagten nicht zuzumuten ist. Alternative Ursachen, die dazu führen könnten, dass der Mieter die Wohnung aus finanziel- len Gründen nicht mehr halten kann, haben außer Betracht zu bleiben. Zudem legt die Revision nicht dar, woraus die angebliche Erhöhung der Betriebskosten 31 - 16 - resultieren soll. Übergangenen Sachvortrag in den Vorinstanzen zeigt sie inso- weit nicht auf. gg) Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung erstmals den Ein- wand erhoben, sowohl bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeute, als auch im Rahmen der nach dieser Vorschrift gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass der Kläger im Wege einer Untervermie- tung (§ 553 Abs. 1 BGB) Einnahmen "generieren" und somit seine wirtschaftli- che Situation verbessern könne. Auf diesen Gesichtspunkt hat sich die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Vermieterin in den Tatsacheninstanzen aber nicht berufen. Übergangenen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. Es ist daher offen, ob die Wohnung für eine Untervermietung geeignet ist, ob die Vermieterin einer solchen zu den bisherigen Konditionen zustimmen würde und ob dem Mieter, dessen Lebensvorstellungen im Rahmen seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts Rechnung zu tragen ist, überhaupt ein Zu- sammenleben mit einem Untermieter zuzumuten ist. Ungeklärt ist auch, ob eventuelle Einnahmen aus einer Untervermietung überhaupt die finanzielle La- ge des Klägers verbesserten oder ob diese zu entsprechenden Kürzungen beim Arbeitslosengeld II führten. Nach alledem ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Aspekt der Untervermietung nicht in seine Abwägung einbezogen hat. Es bedarf daher keiner Vertiefung, unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit einer Untervermietung im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu beachten ist. hh) Auf Seiten der Beklagten ist allein deren Refinanzierungsinteresse zu berücksichtigen. Dagegen sind - anders als bei § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB - die Interessen der anderen Mieter, Belange des Klimaschutzes und der Energie- einsparung außer Acht zu lassen (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Rechtsfehler- 32 33 - 17 - frei hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung an- genommen, dass die Beklagte trotz ihrer Eigenschaft als Privatvermieterin durch einen Ausschluss der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht unangemessen finanziell benachteiligt wird, weil es ihr unbenommen bleibt, die Miete gemäß §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen und hierdurch ihre Investition über die Jahre hinweg ganz oder zumindest teil- weise zu amortisieren. Dem Berufungsgericht ist auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass es bei dem Anbau der Balkone und bei den Dämmungsarbeiten an der Fassade die gleichen Abwägungsmaßstäbe angelegt hat. Zwar wird vereinzelt unter Be- rufung auf die Gesetzesbegründung angenommen, dass die Mieter eine ener- getische Modernisierungsmaßnahme in größerem Umfang als sonst hinzuneh- men hätten (Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 23). Eine derartige Interpretation findet jedoch weder in der Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB noch in den Gesetzesmaterialien eine Stütze (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 29a). Der in der Gesetzesbegründung aufgeführte Passus "Hinsichtlich des Maßstabs für die Abwägung gilt, dass hohe energeti- sche Standards grundsätzlich erwünscht sind" (BT-Drucks. 17/10485, S. 24), bezieht sich auf die diesem Passus vorangehenden Sätze, in denen ausgeführt wird, dass eine solche Maßnahme nicht zwingend mit einer finanziellen Einspa- rung verbunden sei, sondern auch nur dem Klimaschutz und der Ressourcen- schonung dienen könne. Die letztgenannten Umstände sollen nach der Geset- zesbegründung aber gerade nicht in die Abwägung einfließen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). Gleichwohl - und darin erschöpft sich der Aussagegehalt der genannten Textstelle - sollen solche energetischen Maßnahmen im Rahmen der Abwägung nicht als weniger schutzwürdige Modernisierungsmaßnahmen angesehen werden. 34 - 18 - 2. Nicht frei von Rechtsirrtum ist dagegen die Annahme des Berufungs- gerichts, bezüglich des Anbaus der Balkone sei der Härteeinwand des Klägers nicht nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, weil hierdurch nicht lediglich ein allgemein üblicher Zustand hergestellt werde. a) Allerdings hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutref- fend darauf abgestellt, dass sich die Frage des Vorliegens eines allgemein übli- chen Zustands danach beurteilt, ob mindestens 2/3 aller vergleichbaren Ge- bäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufweisen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, NJW 1992, 1386 unter III 4 c). Das Vorliegen dieser Vorausset- zungen hat es aber anhand einer nicht tragfähigen Tatsachengrundlage getrof- fen. b) Das Berufungsgericht hat zur Ermittlung des Umstands, ob das Vor- handensein von 5,06 qm großen Balkonen oder zumindest von Balkonen, die eine deutlich größere Fläche als 1,85 qm oder 0,98 qm (die Fläche des bisheri- gen Balkons ist zwischen den Parteien streitig) aufweisen, nach dem vorge- nannten Maßstab allgemein üblich ist, auf den Berliner Mietspiegel zurückge- griffen. Danach gilt ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhen- des Merkmal, während eine Balkongröße von weniger als 4 qm als neutral ge- wertet wird. Hieraus hat das Berufungsgericht den unzulässigen Schluss gezo- gen, dass das Vorhandensein größerer Balkone nicht allgemein üblich sei. Da- bei hat es verkannt, dass der Mietspiegel keine Aussagen dazu trifft, welche Ausstattung bei welchen Gebäuden in welchem regionalen Bereich allgemein üblich ist. Vielmehr beschränken sich die Angaben im Mietspiegel darauf zu bewerten, ob das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Merkmals den Wohnwert positiv oder negativ beeinflusst. Das Berufungsgericht hätte daher - 35 36 37 - 19 - falls sich die aufgeworfene Frage nicht anhand von statistischen Erhebungen (vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, aaO unter III 3 c) zur Üblichkeit entsprechender Balkone beantwor- ten lässt, wozu Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen - das von der Be- klagten angebotene Sachverständigengutachten einholen müssen. Die Revisi- on macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht unter Verletzung von § 286 Abs. 1 ZPO dem im Schriftsatz vom 17. Januar 2018 gestellten Beweisan- trag der Beklagten zur "Ortsüblichkeit" von Balkonen der von ihr modernisierten Größe hätte nachgehen müssen. 3. Auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, bezüglich der auf die Fassadendämmung gestützten Mieterhöhung sei der Härteeinwand des Klägers nicht gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, sind nicht frei von Rechtsfehlern. a) Zwar hat es sich letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht übersteigerte Substantiierungsanforderungen an die Darlegung gestellt hat, ob der Instandsetzungsbedarf an der Fassade mehr als zehn Prozent der Fassa- denfläche betragen hat. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Parteien stellt sich im Streitfall nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht die Frage, ob die Bagatellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV eingreift, die für den Fall, dass bei Änderungen von Außenbauteilen (hier: Erneuerung des Außenputzes - vgl. Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b zur EnEV) die Fläche der geänderten Bauteile (hier: Ost- und Nordwand) nicht mehr als zehn vom Hundert der gesamten je- weiligen Bauteilfläche (hier gesamte Außenwand) des Gebäudes betrifft, eine Ausnahme von der Anordnung des § 9 Abs. 1 EnEV macht, bei der Durchfüh- rung entsprechender Änderungen eine den dortigen Vorgaben entsprechende Wärmedämmung vorzunehmen. 38 39 40 - 20 - Aus diesem Grund wirkt sich weder aus, dass das Berufungsgericht den Regelungsgehalt des § 9 Abs. 3 EnEV missverstanden, noch, dass es den Vor- trag der Beklagten zum Umfang der durchgeführten (und für erforderlich gehal- tenen) Außenputzarbeiten nicht für ausreichend gehalten hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für die Beurteilung, ob die Baga- tellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV Anwendung findet, nicht darauf an, ob ein In- standsetzungsbedarf bezüglich nicht mehr als zehn Prozent der Fassadenflä- che bestanden hat. Vielmehr ist allein entscheidend, ob der Umfang der nach der Entscheidung des Vermieters durchzuführenden Arbeiten an den Fassa- denflächen mehr als zehn Prozent der Gebäudeaußenflächen erfasst. Der von der Revision als übergangen gerügte Vortrag der Beklagten zum Umfang der Fassadenschäden war daher aus Rechtsgründen unbeachtlich. b) Das Berufungsgericht hat jedoch - ebenso wie die Parteien - verkannt, dass die von § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen geforderte Einhal- tung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten bei den betroffenen Flächen nicht ohne Weiteres dazu führt, dass eine in Übereinstimmung mit diesen Vor- gaben erfolgte Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Vielmehr kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn die Au- ßenputzerneuerung für die Beklagte unausweichlich war. Ob diese Vorausset- zungen im Streitfall gegeben sind, hat das Berufungsgericht zu prüfen ver- säumt. aa) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB unterfallen Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich ver- pflichtet ist (BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sogenannter 41 42 - 21 - Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), insbesondere nach § 10 EnEV, dienen (BT-Drucks., aaO). Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, de- nen sich der Vermieter nicht entziehen kann (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, juris Rn. 26 f.; VG Berlin, Urteil vom 24. November 2011 - 16 K 31.10, juris Rn. 30 [jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970]). bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärme- dämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurch- gangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den Nachrüstungspflichten rechtfertigen es, den Ausnahme- tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Falle ihrer Vornahme die Verpflich- tung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen (so auch VG Berlin, aaO Rn. 31; wohl auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 28 ff. [anders nur im Fall einer unausweichlichen Instandsetzung]; jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970). Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 EnEV vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs. 1 EnEV - anders als die Nachrüstpflichten - nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der Vorausset- 43 - 22 - zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäu- den im Sinne des § 9 Abs. 1 EnEV erfolgte Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (so auch BVerwG, GE 2013, 1468; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 32 ff.). Dies ist bei einer Er- neuerung des Außenputzes dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädi- genden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen beziehungsweise sich der Vermieter einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme ent- ziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den Nachrüstungspflichten der Energieeinsparverordnung vergleichbare Zwangslage vor. Auf das Kriterium der Unausweichlichkeit hat auch das Bundesverwal- tungsgericht bezüglich der sich bei § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 in vergleichba- rer Weise stellenden Frage, wann eine Maßnahme vom Vermieter nicht zu ver- treten ist, in seinem Beschluss über die Nichtzulassung der Revision gegen das bereits zitierte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abge- stellt. Es hat diese Frage zwar keiner grundsätzlichen Klärung zugeführt, aber 44 45 - 23 - angenommen, dass im Falle der vom Oberverwaltungsgericht bejahten Unaus- weichlichkeit einer Außenputzerneuerung wegen verschleißbedingter Schäden und Bestehens einer fördervertraglichen Instandhaltungspflicht des Vermieters die von § 9 Abs. 1 EnEV dann zusätzlich geforderte Wärmeschutzmaßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten ist (BVerwG, aaO). dd) Für den Streitfall bedeutet dies, dass der Ausschlusstatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB dem Härteeinwand nicht entgegensteht, sofern die Beklagte nicht geltend machen kann, dass die Erneuerung des Außenput- zes (also nicht nur des Fassadenanstrichs) gemessen an dem vorstehend be- schriebenen Maßstab für sie unausweichlich war. Hierzu hat das Berufungsge- richt - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - keine Feststellungen getrof- fen. Den Parteien wird Gelegenheit zu geben sein, zu diesem bislang nicht be- rücksichtigten Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Auf Feststellungen hierzu kann - anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung im Wege der Gegenrüge geltend gemacht hat - nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass die Fassadendämmung keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstelle, weil die Beklagte zu der nachhaltigen Einsparung von Endenergie oder erneuerba- rer Primärenergie nichts vorgetragen habe. Die Beklagte hat sich bezüglich der Fassadendämmung auf das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB berufen, der Kläger hat dies in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt. Dementsprechend sind die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB ausgegangen. Übergan- genen Sachvortrag des Klägers zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Dar- über hinaus ist nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auszuschließen, dass 46 47 - 24 - (auch oder zumindest) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB gegeben ist. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuhe- ben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), denn der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Beru- fungsgericht wird noch die erforderlichen Feststellungen zur Allgemeinüblichkeit der von der Beklagten angebrachten größeren Balkone und zur Frage der Un- ausweichlichkeit der erfolgten Außenputzerneuerung zu treffen haben. Falls sich im erneuten Berufungsverfahren herausstellen sollte, dass die Putzerneue- rung nach dem vom Senat vorgegebenen Maßstab zwingend erforderlich war, wird sich das Berufungsgericht ergänzend mit der bislang nicht geklärten Frage, ob die Beklagte mehr als zehn Prozent der Außenflächen des Gebäudes mit einem neuen Außenputz versehen hat oder nicht (vgl. § 9 Abs. 3 EnEV), zu be- fassen haben. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2017 - 234 C 257/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2018 - 64 S 197/17 - 48

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Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10% leisten. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer im 4. OG rechts gelegenen Wohnung im Haus E. Straße in ... B.. Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 19.06.2012 Modernisierungsarbeiten an dem Gebäude an, welche unter anderem die Dämmung der Fassade umfassten. Die Arbeiten wurden im Jahr 2013 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.11.2014 erklärte die Klägerin zunächst gegenüber den Beklagten eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung für Fenster etc. in Höhe von 50,61 Euro, für den Einbau des Aufzugs in Höhe von 140,90 Euro und für die Aufbringung der Wärmedämmung in Höhe von 89,44 Euro. In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Aktenzeichen 16 C 63/15 auf Zahlung der Modernisierungsumlage für die Monate Februar und März 2015 wurde diese hinsichtlich der Mieterhöhung für die Aufzugskosten nicht aber für die Wärmedämmung zugesprochen. Auf den Inhalt der beigezogenen Verfahrensakte wird insofern Bezug genommen. Daraufhin übersandte die Klägerin den Beklagten unter dem 28.04.2016 eine erneute Mieterhöhung wegen Modernisierung. Hiernach sollte sich die bisherige Nettokaltmiete von monatlich 383,47 Euro um die Modernisierungsumlagen für Herd, Fenster um 50,61 Euro, für den Aufzug um 117,75 Euro und für die Wärmedämmung um 89,70 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 140,00 Euro auf nunmehr monatlich 781,53 Euro erhöhen. Für die Instandsetzungskosten der Fassade war bei der Berechnung der Wärmedämmungskosten ein Betrag in Höhe von 1.346,86 Euro in Abzug gebracht worden. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des als Kopie zu der Akte gereichten Schreibens vom 28.06.2016, Anlage K 4, Bl. 15f., sowie dessen Anlagen, Bl. 59-62 der Akte, Bezug genommen. Randnummer 2 Die Klägerin behauptet, für die Beseitigung der Putzschäden hätte eine Fläche von 35 qm und für die Beseitigung von Graffitis eine Fläche von 130 qm instandgesetzt werden müssen, wofür Kosten für Untergrund prüfen in Höhe von netto 2,61/ brutto 3,11 Euro/qm, Strukturputz einfärben von 8,34 / 9,92 Euro/qm sowie für den Schutzanstrich von 5,73 / 6,82 Euro/qm angefallen wären (Zeuge: der Architekt Herr V.). Anteilige Baustellen- und Gerüstkosten müssen ihrer Meinung nach wegen Mitnutzung im Rahmen der übrigen Arbeiten nicht angesetzt werden. Die Klägerin behauptet weiter, die Maßnahme spare erheblich Energie ein und reicht hierzu die Berechnung der Energieberaterin Dipl.-Ing. M. E. sowie den Energieausweis des Hauses ein. Deshalb ist sie der Auffassung, ab Juli 2016 einen Mieterhöhungsbetrag von monatlich 89,70 Euro aufgrund der Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme fordern zu können. Randnummer 3 Die Klägerin beantragt, Randnummer 4 die Beklagten zur Zahlung von 269,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen, sowie festzustellen, dass sich der von den Beklagten geschuldete Mietzins für die von ihnen genutzte Wohnung in der E.straße ..., ... Berlin wegen der durchgeführten Wärmedämmarbeiten ab dem 01.10.2016 um monatlich 89,70 Euro erhöht. Randnummer 5 Die Beklagten beantragen, Randnummer 6 die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Die Beklagten erachten die von Klägerseite behaupteten instandsetzungsbedürftigen Flächen und hierfür erforderlichen Preise in keiner Hinsicht für nachvollziehbar und gehen von einer Notwendigkeit zur Instandsetzung der gesamten Fassade aus. Überdies behaupten sie, ein Energiespareffekt sei nicht eingetreten, wie sich aus den Abrechnungen der Vergleichswohnung darunter ergebe, weil die Brandmauer nicht gedämmt worden und Durchfeuchtungsstellen nicht ausgetrocknet worden seien. Randnummer 8 Die Akten der Verfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg 16 C 63/15 und 107 C 15/16 samt Fotos sind beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Randnummer 9 Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf den Inhalt der zu der Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 10 Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO, da die Beklagten die Wirksamkeit der Mieterhöhung hinsichtlich der Modernisierung durch Wärmedämmung auch für die Zukunft in Abrede stellen. Randnummer 11 Die Klage ist aber unbegründet. Randnummer 12 Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von 269,10 Euro für die Monate Julis bis September 2016 aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung nach Wärmedämmung gemäß §§ 535 Abs. 2, 559 Abs. 1 BGB zu. Randnummer 13 Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28.04.2016 nicht für die Wärmedämmung um 89,70 Euro erhöht. Die Erklärung ist zwar formell wirksam, weil die Mieter auf der Basis der aufgenommenen Angaben die Kosten, Abzüge und Erhöhungen rechnerisch nachvollziehen können. Die Erhöhungsbeträge können aber gleichwohl nicht gefordert werden, da die Erklärung mangels zutreffendem und substantiiert vorgetragenem Abzugsbetrag für Instandhaltungskosten insofern materiell unwirksam ist. Randnummer 14 Zunächst behauptet die Klägerin pauschal, für die Beseitigung der Putzschäden hätte eine Fläche von 35 qm und für die Beseitigung von Graffitis eine Fläche von 130 qm instandgesetzt werden müssen. Die Beklagtenseite bestreitet dies unter Hinweis auf eine Fotodokumentation, die erhebliche Putzschäden nicht nur an den inzwischen sanierten Balkonen, großflächige Flecken nach einem Wasserschaden sowie umfangreiche Graffitibeschmierungen zeigen. Diese stellt die Flächenangaben der Klägerseite ebenso wie die Möglichkeit einer nur punktuellen Ausbesserung in Frage und hätte zu einer differenzierten Berechnung und Begründung z. B. nach markierten Flächen seitens der Klägerin führen müssen. Auf unzureichenden Sachvortrag wurde sie vorliegend wie in den Vorverfahren hingewiesen. Der Vortrag blieb aber ebenso unsubstantiiert wie die Behauptung erforderlicher Kosten. Diese sind recht gering gehalten und selbst auf Bestreiten der Gegenseite ist zur Grundlage nicht näher vorgetragen worden. Schließlich hätten auch bei Mitnutzung der Baustelleneinrichtung und des Gerüsts im Rahmen der Modernisierungsarbeiten anteilige Kosten hierfür eingerechnet werden müssen. Randnummer 15 Mangels hinreichenden Sachvortrags war der als Zeuge hierzu benannte Architekt Herr V. nicht zu vernehmen, weil es sich um die Erhebung eines Ausforschungsbeweises gehandelt hätte. Auch auf die Frage, ob tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme wegen Energieeinsparung vorliegt, kommt es aufgrund der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht an, so dass diesbezüglich kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Randnummer 16 Aus den voranstehenden Gründen ist die Modernisierungsmieterhöhungsbeträge wegen Wärmedämmung nicht nur für die Monate Juli bis September 2016 sondern auch für die nachfolgende Zeit nicht geschuldet, so dass der Feststellungsantrag ebenfalls abzuweisen war. Randnummer 17 Die Nebenentscheidungen beruhen im Hinblick auf die Kosten auf § 91 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR337.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 337/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten zurückgewie- sen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 401,14 € um 96,80 € auf 1 2 - 3 - 497,94 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (59,66 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.114,85 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 96,80 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe, sowie die Beseitigung bestimmter Mängel begehrt. Das Amtsgericht hat der Feststellungsklage stattge- geben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung 3 4 - 4 - der Klägerin hat [teilweise] Erfolg gehabt; die Berufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - be- schränkt auf die Zurückweisung der Berufung der Beklagten - zugelassenen Re- vision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren insoweit weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung 5 6 7 8 - 5 - durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 141.207,55 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit August 2018 geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemach- ten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 96,80 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Fest- stellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorlie- gen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) 15 16 17 18 - 9 - kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- 19 - 10 - ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- 20 21 - 11 - derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Be- zug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird ausdrücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu berücksichti- gen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das 22 23 - 12 - Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unter- lassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthalte- nen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforde- rungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungs- maßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Das gilt zunächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinspa- rung bewirken sollen (hier: Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerwän- den und im Dachbereich, Erneuerung der Treppenhausfenster und der Hausein- gangstür, Austausch der Wohnungsfenster sowie "hydraulischer Abgleich"). (a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (b) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklag- ten. 24 25 26 27 - 13 - (aa) Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der Revisi- onserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte neben der (erst- maligen) Anbringung einer Wärmedämmung in verschiedenen Bereichen des Gebäudes nicht nur den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Er- neuerung der Treppenhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch ent- sprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen zur Einspa- rung von Energie bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insge- samt 0,68 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksich- tigt. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankün- digungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedäm- mung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. (bb) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es 28 29 30 - 14 - wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffen- den Wohnung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleichmäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wasser- menge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirkli- chung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile ein- schließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor (unter (aa)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darlegung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung. (2) Auch im Hinblick auf die übrigen als Modernisierung ausgewiesenen Baumaßnahmen (erstmaliger Einbau von "Pollerleuchten", Austausch der Woh- nungseingangstür) enthält das genannte Ankündigungsschreiben eine nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Darlegung zu einer nach- haltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senats- rechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhö- hung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die aus ihrer Sicht maßgebli- chen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien. (a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom 27. Oktober 2016 ergibt sich zu- nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb die Beklagte den erstmaligen Einbau von "Pollerleuchten" als Maßnahme zur 31 32 - 15 - Verbesserung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Überschrift "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die Zu- wegung am Hauseingang werde durch die Installation dieser Lampen erstmals mit einer Beleuchtung versehen. Damit hat sie eine im Vergleich zu dem vertrag- lich geschuldeten (Mindest-)Standard gegebene Verbesserung der Mietsache dargelegt. (b) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungsein- gangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhö- hungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüre mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte Verbesse- rung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt die Re- visionserwiderung selbst - zu Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht, wenn man zusätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit explizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicherheit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die 33 34 35 - 16 - Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie 36 - 17 - hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 37 38 39 - 18 - 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011 S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und 40 41 42 - 19 - Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet wor- den sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mie- ters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhö- hungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspo- sitionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. 43 - 20 - (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Klägerin zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnah- men. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnah- men nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendi- gen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhal- tungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisie- rungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weiter- gehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaß- nahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn 44 45 46 - 21 - die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- gerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig erachteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden ange- brachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaß- nahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhö- hungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Erspar- nis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Er- höhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (Gerüstaufbau, Altanstri- che überprüfen und im Hochdruckdampfverfahren reinigen, vorhandene Altputz- flächen grundieren, Fassadenanstrich), ermittelt hat. Diese - nach der oben be- reits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - 47 48 - 22 - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen zusätzlichen Anga- ben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, 49 50 51 52 - 23 - BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen 53 54 55 - 24 - lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den In- halt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil 56 57 - 25 - vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend ab- bildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführ- ten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, aus- schließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sol- chen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kos- tenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtge- werke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter auf- weisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten 58 59 60 - 26 - mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berech- nung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen zu kön- nen. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. III. 61 Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entschei- dungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die (negative) Feststellungsklage ist auf der Grundlage der bisher vom Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (Anspruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhö- hung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im An- schluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klä- gerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. 62 - 27 - Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines ver- traglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücks- verwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen 63 - 28 - nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbe- haltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 22.02.2019 - 18 C 26/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 66/19 -

ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/21 Verkündet am: 24. Mai 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 555b, 559 Abs. 1 a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) - grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. BGH, Urteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2021 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 26. November 2020 abge- ändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle. In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus - ihrerseits an- gemietete - Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen. 1 2 - 3 - Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertrags- partner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ die Klägerin im Mai 2019 - ihrerseits erworbene - neue Rauchwarnmelder im Schlaf- zimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwen- dung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Beklagten sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbe- trag in der Folge nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Sep- tember 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 € (14 x 0,79 €) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisie- rungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Sta- tus verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Aus- tausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele. Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erfor- derlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Gel- tendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungs- weise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung ver- langt worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzule- gen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, wel- che die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuord- nen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen. 8 9 10 - 5 - Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vor- genommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauch- warnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungs- maßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" wor- den. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden. Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsge- richts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungs- gericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenom- men, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier an- zuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 gel- tenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Be- zahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019. 11 12 13 14 - 6 - 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umla- gefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderun- gen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah- men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungser- klärung zugrunde gelegt hat, nicht. a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 15 16 17 - 7 - BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.). b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Re- vision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Be- rücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmun- gen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei. Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungs- maßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraum- mietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Ver- kehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine ei- genständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmel- dern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne. Überdies lässt die Revision außer Acht, dass der Begriff des "Wohnraums" im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB - auch innerhalb des Zivilrechts - nicht identisch mit dem Begriff der "Wohnung" ist (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6). 18 19 20 - 8 - c) Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit - wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist - nicht eine techni- sche Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ur- sprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II). Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr ei- gens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Moder- nisierungsmaßnahme - unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien - stets erforderlichen Wesensmerkmal. aa) Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Verände- rungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine - wenn auch möglicherweise nur geringfügige - Veränderung des baulichen Zu- stands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3). 21 22 - 9 - bb) Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhan- dener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Vorausset- zung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher ange- mietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtli- che - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. cc) Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt - anders als das Berufungsge- richt angenommen zu haben scheint - nicht den Schluss, dass der Geräteaus- tausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre. (1) Rechtsfehlerhaft ist das Berufungsgericht offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig be- reits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Sat- zung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können. 23 24 25 - 10 - Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauli- che Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige - durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste - Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB dar- stellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Verände- rung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen. (2) Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Berufungsgericht bei seiner - von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden - Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit ste- hende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumin- dest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementspre- chend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.). d) Entgegen der - von der Revisionserwiderung geteilten - Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belas- tung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen. 26 27 28 - 11 - aa) Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Ge- räte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme - wie die Revisionserwiderung meint - nicht um eine Moderni- sierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Aus- tausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Verän- derung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "nicht vertragsge- genständlich" geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. (1) Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegen- stand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht. (a) Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Ge- setz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich defi- niert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Dul- dung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB ge- 29 30 31 - 12 - schuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhö- hung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Grün- den - auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch- führt - nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Ab- schluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht. Das gilt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen recht- lichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vor- schrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisie- rungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe- standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt. (b) Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Moderni- sierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie - auf der Basis einer allein ihr ob- liegenden wirtschaftlichen Entscheidung (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35) - die Geräte angemietet hatte. Da- bei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt. (2) Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine ("vollwertige") Moderni- 32 33 34 - 13 - sierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23), erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien - mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge- rin - "nicht vertragsgegenständlich" geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wir- kungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr - wie die Rege- lungen in §§ 555c ff. BGB zeigen - schon mit der Ankündigung einer Modernisie- rungsmaßnahme, spätestens aber ab der - vom Mieter geduldeten - Durchfüh- rung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall. Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Moderni- sierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie- rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich- sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine "nachträgliche" Mieterhöhung zu ermöglichen. bb) Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauch- 35 36 37 - 14 - warnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, ob- wohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar. Denn dies beruht - wie bereits erwähnt - auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Woh- nung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten (vgl. dazu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Kläge- rin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus. Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwä- gungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz - da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht - den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Mo- dernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht - wie vorliegend der Fall - diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte. 3. Aus den vorstehenden Gründen kommt es weder auf den von der Revi- sionserwiderung erörterten Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauch- warnmeldern durch die Klägerin - trotz der vorherigen Entfernung der ursprüng- lich vorhandenen Geräte durch sie - eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB auf- 38 39 40 - 15 - grund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme dar- stellen könnte, noch kommt es auf die vom Berufungsgericht verneinte, aus Sicht der Revision hingegen zu bejahende Frage an, ob die Beklagten der geltend ge- machten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entge- genhalten. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 26.11.2020 - 96 C 2191/19 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2021 - 1 S 239/20 - 41

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR336.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 336/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 380,87 € um 124,35 € auf 505,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und 1 2 - 3 - Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (68 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.114,85 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 124,35 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab August 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 2.362,65 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. 3 4 - 4 - Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", 5 6 7 8 - 5 - ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. 9 10 - 6 - Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 141.207,55 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der 11 12 - 7 - Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der 13 14 - 8 - restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit August 2018 geleistet habe. Die Annahme einer kon- kludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlun- gen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Da- ran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (124,35 €) ab August 2018 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 2.362,65 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 124,35 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 2.362,65 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- 18 19 20 - 10 - sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine 21 - 11 - entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau von "Pollerleuchten", Wärme- dämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dachbereich sowie "hy- draulischer Abgleich", Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch wärmegedämmte 22 23 - 12 - Bauteile) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusam- menstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen ange- fallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsab- schnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit die- ser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch 24 - 13 - dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil 25 26 - 14 - für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisge- winn mit diesen zusätzlichen Angaben verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Überdies hat das Berufungsgericht, soweit es die Aufteilung der Gesamt- kosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fas- sadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat, offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Maler- betriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (Gerüstaufbau, Altanstriche überprüfen und im Hochdruckdampfverfahren reini- gen, vorhandene Altputzflächen grundieren, Fassadenanstrich), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Über- prüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungs- anteils zusätzlich. Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- 27 28 - 15 - lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (2) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichts- recht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). 29 30 31 - 16 - bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. 32 33 - 17 - cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 34 35 - 18 - 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. Sep- tember 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. 36 37 38 - 19 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser- klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom- men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien 39 40 41 42 - 20 - wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab August 2018 geleis- teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 43 - 21 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 09.12.2020 - 17 C 85/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 267/20 -

ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 305/19 Verkündet am: 18. März 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; ZPO § 606 a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange- kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da- gegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs- ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei- ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine - 2 - in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan- gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan- lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie- rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel- tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet. BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan- desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom 15. Oktober 2019 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen. Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num- mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen- den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo- bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß- nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer- den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin- gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken. Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder- nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür- den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes. 1 2 3 - 5 - Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah- men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset- zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer. Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An- gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh- nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe- trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs- schreiben genannten Betrag umlegen werde. In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be- ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här- teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte- gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes- halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat. 4 5 6 7 - 6 - Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun- gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie- dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid- rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö- hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs- grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege. Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen könne. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt- rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge- richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag. 8 9 10 - 7 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin- stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs- sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte nicht zu erläutern. Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge- führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten 11 12 13 14 - 8 - Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund- sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet- erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet- erhöhung ebenfalls ausschließen würden. Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug- nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel- mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De- zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis- sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat- sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit- teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, 15 16 - 9 - hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im Sommer 2019. Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus- gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam- menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er- folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge- plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie- rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei. Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag- ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die 17 18 - 10 - Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün- digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be- klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref- fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs- klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie- rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be- absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes- gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht. a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe- fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla- gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt 19 20 21 - 11 - satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage- gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie- lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit- gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme- gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh- men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da- ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich. b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor. c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele verfolgt. 22 23 24 - 12 - Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor- liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun- gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält- nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs- begehrens des Klägers erfüllt. aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni- sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän- gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge- mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan- kündigung vorlag. Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs- pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs- gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt. Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs- pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab- 25 26 27 28 - 13 - schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be- trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref- fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson- dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung. bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo- dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be- klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni- sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten- den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs- grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist. 29 - 14 - Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder- nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ- lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi- gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie- hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge. Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan- spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An- spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge- klärt werden. 2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge- setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan- trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 30 31 32 33 - 15 - 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b). a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be- trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan- kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts- missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc). aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah- men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be- ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen. Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An- kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt. 34 35 36 37 - 16 - Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi- gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die- sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur- teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins- besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah- men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW- RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son- dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo- dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN). Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht. (1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli- chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De- zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht- lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge- brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei- chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie- rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er- fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020 38 39 40 - 17 - - VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch- führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo- tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll. (2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be- ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De- zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab- schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs- maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden. Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re- visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon- krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau- beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer. Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. 41 42 43 - 18 - Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge- stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät- zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag- lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent- gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs- vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes- sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An- kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei- bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An- kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei- nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus- sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs- stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein- zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun- dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma- chen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min- destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit 44 - 19 - zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver- hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß- nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits- schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau- fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden. Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de- ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be- rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun- gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr- scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen- über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß- nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh- nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel- heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in 45 - 20 - ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt. (3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie- rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird. Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos- tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli- chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent- fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte- ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. 46 47 - 21 - Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte- gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist. bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan- den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli- cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder- nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs- maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs- standes bedarf es dagegen nicht. (1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie- rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam- menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK- Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte- rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW 48 49 50 - 22 - 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei- dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs- gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über- gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus- setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok- tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, 499). (2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie- rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer- ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte- nen Planungsstandes. (a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im 51 52 - 23 - Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation. (b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429), durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie- ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin- sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi- gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi- ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor- tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver- änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr. 53 - 24 - Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge- setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An- kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan- den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge- forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun- gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs- stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün- dung keine Anhaltspunkte. (c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder- nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün- digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen 54 55 - 25 - und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea- gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi- schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können. Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver- mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da- mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent- gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13). Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs- standes. (aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu- sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son- derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus- 56 57 58 - 26 - führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün- digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus- sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent- scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. (bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe- züglich im Regelfall von Vorteil. Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An- kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau- maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs- recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son- derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der 59 60 - 27 - durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent- ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver- längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo- nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder- nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An- passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs- rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be- ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer- den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent- sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver- hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit- teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer- den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer- den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet- rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son- derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der 61 - 28 - Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war. Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er- halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor- zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi- gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei- chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de- nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün- digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit- mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar- ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti- gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün- digung zu entziehen. (cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet- erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter 62 63 - 29 - dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo- nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo- nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh- rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre- tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer- tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge- setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach- träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge- rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar. (dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen 64 65 - 30 - Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son- derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge- nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte. Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli- chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt. (ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher- heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver- mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz- geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla- nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög- lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi- cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende 66 67 - 31 - oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An- kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge- setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti- gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt- zenswerte Planungssituation eingetreten ist. (ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An- kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen- hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei- ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh- zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah- men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs- stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts- missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord- nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch- lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün- digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und 68 - 32 - bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall begegnet werden. cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi- sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa- ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge- plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be- klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte- resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh- nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi- gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen. Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be- treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert. Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu- lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im 69 70 71 - 33 - Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange- ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule- gen. Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege- lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be- rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über- gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be- klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö- hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte 72 - 34 - und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat- sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen. b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie- rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des- halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt- rangige Hilfsantrag. aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder- nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein- schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni- sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB). Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten- den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De- 73 74 75 - 35 - zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus- geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord- nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe- sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs- beginn. Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord- nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso- weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh- men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las- sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre- che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor- dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den 76 77 - 36 - Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege- ben erachtet. Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An- kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord- nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs- regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi- gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh- rungsbeginn. Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs- zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei- chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich- tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes 78 79 - 37 - nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge- setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs- sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht. bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem- ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver- halten vorzuwerfen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb- nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei- ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO). 80 81 - 38 - (2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er- mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN). Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle. (3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen. Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg- grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche- rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be- klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti- gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit 82 83 84 85 - 39 - der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid- seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er- stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz- geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma- chen. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau- arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober- grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder- nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe- ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns- tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt- zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit- punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be- rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar 86 - 40 - 1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be- troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf- fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz- gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v =1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf- tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der Beklagten nicht unredlich. Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh- rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An- wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge- setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi- tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz- lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich- tagsregelung. 87 - 41 - III. Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An- schlussrevision zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanz: OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 - 88

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR333.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 333/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 11. Juni 2020 abgeändert, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 4.391,79 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Die Klage wird insoweit abgewiesen. Im Übrigen wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entschei- dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. 1 - 3 - Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 18. März 2015 angekündigte Mo- dernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Woh- nung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. Februar 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Mai 2016 von zuletzt 290,86 € um 112,61 € auf 403,47 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung der Treppenhausfenster sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betref- fen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Balkonanlage) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (57,49 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (2.065,60 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag ab September 2016 bis einschließlich November 2019; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 112,61 € erhöhten Miete ab Mai 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der 2 3 4 - 4 - aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.954,84 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen ge- richtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Mai 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die 5 6 7 8 - 5 - Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, 9 10 - 6 - dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 223.803,47 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- 11 12 - 7 - dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung 13 14 - 8 - der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete im Anschluss an die Erhöhungserklärung geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausge- gangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung ge- richtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhö- hungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein an- deres Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den monatlichen Erhöhungsbetrag (112,61 €) demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.954,84 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Mai 2016 um 112,61 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. Überdies hat das Berufungsgericht die Höhe des etwa bestehenden Rückzahlungsan- spruchs der Klägerin zu Lasten der Beklagten rechtsfehlerhaft ermittelt. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- 18 19 20 - 10 - che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 21 - 11 - BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau einer Kellerausgangsbe- leuchtung, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dach- 22 23 - 12 - bereich, Austausch der Treppenhaus- sowie der Wohnungsfenster durch wärme- gedämmte Bauteile und Erneuerung der Balkonanlage) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von ande- ren Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen 24 - 13 - angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - of- fenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungs- schreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Ge- rüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten Senats- rechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Ver- gleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Be- klagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- 25 26 - 14 - gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte 27 28 - 15 - einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach 29 30 31 - 16 - Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. 3. Weiter hat das Berufungsgericht in Bezug auf den von der Klägerin nebst Zinsen verfolgten Anspruch auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete übersehen, dass ein solcher Anspruch hier allenfalls in Höhe von 4.391,79 € (39 Monate x 112,61 €) - und nicht, wie zugesprochen, in Höhe von 4.954,84 € (44 Monate x 112,61 €) - bestehen könnte. Denn nach den vom Be- rufungsgericht rechtsfehlerfrei durch Bezugnahme auf das angefochtene Urteil (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin den Erhöhungsbetrag von 112,61 € nur in dem - 39 Monate umfassen- den - Zeitraum vom 1. September 2016 bis zum 30. November 2019 geleistet. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 1. Der Senat entscheidet in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO), soweit die Klägerin die Zahlung eines über 4.391,79 € hinausgehenden Betrags (na- mentlich weitere 563,05 €) nebst Zinsen verlangt hat. In diesem Umfang ist die Sache - da es hierzu keiner weiteren Feststellungen bedarf - entscheidungsreif. 32 33 34 - 17 - Das Urteil des Amtsgerichts ist auf die Berufung der Beklagten insoweit abzuän- dern und die Klage abzuweisen. 2. Im Übrigen ist die Sache, da es hierfür tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im Umfang der Zurückverweisung ist die Klage auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. a) Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieter- höhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragli- che Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dor- tigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 35 36 37 - 18 - b) Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab September 2016 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 38 - 19 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 11.06.2020 - 4 C 304/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 119/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR339.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Februar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 23. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 453,04 € um 167,50 € auf 620,54 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: 1 2 - 3 - - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster nebst Baune- benkosten) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (94,72 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.286,60 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Kläger bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hal- ten die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 167,50 € erhöhten Miete nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Juni 2016 bis einschließlich April 2020 zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 7.705 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Juni 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der 5 6 7 8 9 - 5 - Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 131.806,21 € nach den Kosten 10 11 - 6 - für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu 12 13 - 7 - Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Kläger die erhöhte Miete seit Juni 2016 geleistet hätten. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konklu- denten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Ver- mieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran 14 15 - 8 - fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regel- mäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Kläger den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würden. Da die Kläger den Erhöhungsbetrag (167,50 €) ab Juni 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet hätten, stehe ihnen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 7.705 € nebst Zinsen zu. Nach den zutreffenden Erwägungen des Amtsge- richts seien diese Ansprüche weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Juni 2016 um 167,50 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 7.705 €) und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB 16 17 18 - 9 - (in Höhe von 1.086,23 €), jeweils nebst Zinsen, mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 19 20 - 10 - 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se- natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 21 - 11 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Irrtümlich geht die Revisionserwiderung davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhöhungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und inso- weit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklä- rung vom 23. März 2016 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird aus- drücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug ge- nommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher 22 23 24 - 12 - zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthalte- nen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforde- rungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungs- maßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (2) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklag- ten. (a) Insbesondere geht aus diesem Schreiben unmissverständlich die sei- tens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte 25 26 27 28 - 13 - neben der (erstmaligen) Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwän- den und im Dachbereich nicht nur den Austausch der Wohnungs- und Treppen- hausfenster, sondern auch die Erneuerung der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - sowie die (erstmalige) An- bringung einer Wärmedämmung an den Kellerdecken als Maßnahmen zur Ein- sparung von Energie bewertet und dass die dem Ankündigungsschreiben beige- fügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkostenein- sparung von insgesamt 0,58 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Dass die Beklagte der Erhöhungserklärung eine in Bezug auf die Verbrauchskosten vor der Sanierung und deshalb auch im Gesamtergeb- nis geringfügig abgeänderte Berechnung der Energieeinsparung (nunmehr 0,60 €/m² brutto) beigefügt hat, ändert an dem Inhalt dieser Aussage ersichtlich nichts. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankün- digungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedäm- mung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. 29 - 14 - (b) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffenden Woh- nung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleich- mäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wassermenge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des moder- nisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirklichung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor (unter (a)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darle- gung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung. (c) Der - unter Heranziehung der Senatsrechtsprechung zu den materiell- rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - erhobene Einwand der Revisionserwiderung, der Vermieter müsse auch die maßgeblichen Gründe dafür darlegen, dass die Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien, ist hier unbeachtlich. Denn dieser Ein- wand bezieht sich seinem Inhalt nach allein auf Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts und/oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Gemäß der Erhöhungserklärung wurden über die bereits (unter (a) und (b)) erörterten bauli- chen Veränderungen hinaus jedoch keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und ausweislich des Ankündigungsschreibens handelt es sich bei den genannten Maßnahmen durchweg um solche, die (ausschließlich) der Ein- sparung von Energie dienen. 30 31 - 15 - b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger benötigten, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 32 33 - 16 - 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. 34 35 36 - 17 - (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für 37 38 39 40 - 18 - den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet wor- den sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mie- 41 - 19 - ters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhö- hungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspo- sitionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Kläger konnten die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Kläger zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hin- blick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätz- lichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnah- men nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendi- gen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhal- tungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem 42 43 - 20 - Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisie- rungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weiter- gehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaß- nahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- ger im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig er- achteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden ange- brachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaß- nahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhö- hungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Erspar- nis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. 44 45 - 21 - Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Er- höhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, Klin- ker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche überprüfen und reini- gen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Über- prüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungs- anteils zusätzlich. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Kläger an diesen zusätzlichen Angaben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, 46 47 48 49 - 22 - WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 50 51 52 - 23 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den In- halt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 53 54 - 24 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge- führten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen ange- sehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sol- chen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kos- tenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtge- werke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen 55 56 - 25 - Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter auf- weisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von den Klägern negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Kläger im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet haben. Die- ser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im 57 58 59 - 26 - Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Wil- lenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustande- kommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten gefor- derte Mieterhöhung schließen noch haben die Kläger mit ihrem Zahlungsverhal- ten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines ver- traglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücks- verwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018 524, Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen 60 - 27 - nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbe- haltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird im Revi- sionsverfahren auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemachten Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände - unter Verweis auf die diesbezüglichen Erwä- gungen in der erstinstanzlichen Entscheidung - im Ergebnis rechtsfehlerfrei ver- neint. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 25.11.2020 - 23 C 137/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 39/21 - 61

ECLI:DE:BGH:2017:211117BVIIIZR28.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 28/17 vom 21. November 2017 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, Nr. 5, § 555d Abs. 1 Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufü- gung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]). BGH, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Urteil der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 8. Dezember 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Streitwert: bis 22.000 € Gründe: I. Die Beklagten sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Ber- lin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € bezahlen. Die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des 1 - 3 - Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Ver- fliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschi- ne beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drem- pelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstel- lung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnah- men von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen. Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung der beschriebenen Maß- nahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Garten- seite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung in Anspruch. Weiter begehrt sie die Fest- stellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die ge- planten Maßnahmen seien, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele, nicht als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil 2 3 - 4 - des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsmaß- nahmen nach § 555a BGB verlange, sei nicht erkennbar, dass sie diese unab- hängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom Amtsgericht eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht ankomme, weil bereits § 6 des Mietvertrags einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der be- gehrten Maßnahmen entgegenstünde. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin, die ihr Klagebegehren weiterverfolgt. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde wirft die im Streitfall vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht die grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage auf, "ob eine formularvertragliche Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher die Befugnis des Vermieters, nicht notwendige bauliche Ver- änderungen an einem Mietobjekt vornehmen zu lassen, von der Zu- stimmung des Mieters abhängt, auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB erfasst." Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebli- 4 5 6 - 5 - che, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in ei- ner unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (vgl. nur BGH, Be- schlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/92, BGHZ 154, 288, 291; vom 7. Ja- nuar 2014 - VIII ZR 137/13, IHR 2014, 56 Rn. 2; vom 7. Januar 2014 - IV ZR 216/13, VersR 2014, 822 Rn. 5; vom 10. Februar 2015 - AnwZ (Brfg) 42/14, juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. a) Die von der Nichtzulassungsbeschwerde als rechtsgrundsätzlich be- wertete Frage berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit. Letztlich kann sich diese Frage nur in den 14 von der Klägerin betriebenen Verfahren auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und damit lediglich in einer bestimmten An- zahl von Fällen stellen. Dass eine mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrags vergleichbare oder gar identische Klausel in weiteren vom Land Berlin beziehungsweise von der Stadt Berlin oder von sonstigen Vertragsparteien gestellten Formularverträ- gen verwendet worden sein kann, verleiht der im Streitfall ausgeworfenen Frage noch kein Allgemeininteresse. Denn es ist bereits offen, welchen konkreten Wortlaut vergleichbare Formularklauseln aufweisen und in welchen Regelungs- zusammenhang sie eingebettet sind. Eine Auslegung von Formularklauseln kann nicht losgelöst von ihrem jeweiligen Wortlaut (BGH, Urteile vom 5. Okto- ber 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 40 mwN; vom 20. Juli 2016 - IV ZR 245/15, NJW-RR 2016, 1505 Rn. 23; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, WM 2017, 2013 Rn. 26) und dem übrigen Vertragstext erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 18). Zudem ist durch nichts belegt, dass die vorliegend gegebene Sachver- haltskonstellation, die das Berufungsgericht zu der von der Beschwerde bean- standeten Auslegung der Formularklausel veranlasst hat, in einer unbestimmten 7 8 - 6 - Vielzahl anderer Fälle auftreten könnte. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat insoweit nur eine pauschale, durch keine tragfähigen Anhaltspunkte untermau- erte Behauptung angeführt. b) Unabhängig davon ist die von der Beschwerde formulierte Rechtsfra- ge im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Zwar ist die vom Revisionsgericht voll überprüfbare Auslegung der in Frage stehenden Formularklausel durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft, dessen Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (vgl. § 561 ZPO). aa) Das Berufungsgericht hat unter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (heute: § 305c Abs. 2 BGB) § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, wonach solche "Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwen- dig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden [dürfen], wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen" im We- ge des Umkehrschlusses entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen sind, die nur mit unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hat es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die - letztlich in das freie Ermessen gestellte - Zu- stimmung des Mieters nicht möglich sei. Die letztgenannte Annahme ist mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Auslegung von allgemeinen Ge- schäftsbedingungen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, aaO; jeweils mwN) nicht in Einklang zu bringen. Die vom Berufungsge- richt als vertretbar erachtete Auslegungsvariante, dass der Mieter alle zustim- mungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner 9 10 11 - 7 - Zustimmung verhindern könne, entspricht nicht der Sichtweise von verständi- gen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die Deutung des Berufungsgerichts findet weder im Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, der nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regelt, noch im übri- gen Vertragstext eine Stütze. Insbesondere kann aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierungs- maßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB aF ver- weist, nicht geschlossen werden, dass diese Bestimmung abbedungen sein soll. Vielmehr ist bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisie- rungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal § 6 Abs. 2 des Mietvertrags bereits seinem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen trifft. bb) Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgesprochenen Klageabweisung. Denn das von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist - wie das Amtsgericht zutref- fend angenommen hat - von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzli- chen Vorschriften der § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB nicht zu dulden. (1) Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch von den Beklagten an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen um- fasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsan- trags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt. 12 13 - 8 - (2) Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnah- men nach § 555b BGB - insbesondere nicht nach Nr. 4 oder Nr. 5 dieser Vor- schrift -, die nach § 555d BGB von den Beklagten zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie ei- nerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555b Rn. 21). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und Nr. 5 dieser Vor- schrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei Er- haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT- Drucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mie- ters) als "Verbesserung der Mietsache" umschrieben sind. § 554 BGB aF wie- derum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die in der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Modernisie- rungsankündigung auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten "Modernisierungsmaßnahmen" sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen 14 15 16 - 9 - anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Ver- kehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Miet- sache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO). Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer ande- ren Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht. (3) Für eine sich ausnahmsweise aus § 242 BGB ergebende Duldungs- pflicht (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO unter II 4; LG Göttingen, WuM 1990, 205) bezüglich des beabsichtigten Maßnahmenpa- kets bestehen keine Anhaltspunkte. 17 18 - 10 - 2. Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde auch, soweit sie dem Berufungsge- richt zur Last legt, in mehrfacher Hinsicht den Anspruch der Klägerin auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt zu haben, und soweit sie schließlich der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung verpflichtet ist, trotz einer (unterstellt) entge- genstehenden vertraglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer Wär- medämmung zuzustimmen, rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimisst. Von ei- ner näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abge- sehen. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 28.07.2016 - 17 C 43/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2016 - 67 S 276/16 - 19 20

ECLI:DE:BGH:2023:190723UVIIIZR416.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 416/21 Verkündet am: 19. Juli 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559a, § 559b Abs. 1 Satz 2 Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An- schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 - hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln) BGH, Urteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 416/21 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Juli 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 30. November 2021 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Berlin. Mit Schreiben vom 12. Januar 2018 kündigte die Beklagte eine Moderni- sierung der Wohnung des Klägers und des Gebäudes an, in dem sich die Woh- nung befindet. Danach sollten verschiedene - einzeln aufgeführte - Maßnahmen zur Einsparung von Energie und zur Verbesserung der Mietsache sowie zeit- gleich reine Instandhaltungsarbeiten vorgenommen werden. In der Ankündigung heißt es unter anderem, dass die Beklagte beabsich- tige, zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. 1 2 3 - 3 - Im Anschluss an die Baumaßnahmen erklärte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 24. April 2019, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Juli 2019 von zuletzt 291,59 € um 83,79 € auf 375,38 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusam- menstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im An- kündigungsschreiben Bezug nimmt und - weitgehend in tabellarischer Form - fol- gende Angaben enthält: - die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Moder- nisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Türsprechanlage an Haus- und Wohnungstüren, Einbau einer Gasbrennwert[zentralheizungs]anlage ein- schließlich Warmwasserversorgung sowie Wärmedämmung an den Kel- lerdecken und des Dachbodens / der obersten Geschossdecke) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - den - anhand der Wohnfläche der Wohnung des Klägers (55,86 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.875,29 m²) ermittelten - auf den Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Der Kläger hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für un- wirksam. Er bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbe- halt der Rückforderung. Mit der vorliegenden Klage hat er - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - die Rückzahlung seiner Ansicht nach wegen der Modernisierungs- mieterhöhung zu viel gezahlter Miete im Zeitraum von Juli bis Dezember 2019 in Höhe von insgesamt 502,74 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass 4 5 6 - 4 - der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 83,79 € erhöhten Miete ab Januar 2020 nicht zustehe. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass der Kläger einen An- spruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Modernisierungsumla- gen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB habe und die Feststellung verlangen könne, dass diese nicht geschuldet seien. Die Modernisierungsmieterhöhungserklärung der Beklagten vom 24. April 2019 sei formell unwirksam. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter - wie hier - im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe und mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder sogar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnah- men bezogen habe, müssten auch die in die einzelnen Modernisierungsmaßnah- 7 8 9 10 11 12 - 5 - men eingeflossenen Kosten der verschiedenen Gewerke in der Mieterhöhungs- erklärung aufgeführt werden. Nur so werde der Mieter in die Lage versetzt, zu- mindest ansatzweise maßnahmenbezogen nachzuvollziehen, woraus sich die Gesamtkosten ergäben und ob möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich einer anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Ohne die Information, aus welchen einzelnen Gewerken sich eine Modernisierungsmaßnahme zusam- mensetze, sei es ihm auch praktisch unmöglich nachzuvollziehen, ob der Ver- mieter einen der Höhe nach zutreffenden Instandsetzungsanteil abgezogen habe und welche Rechnungen der Mieter möglicherweise näher prüfen müsse. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Umfang des Revisions- angriffs im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Zwar kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB nicht verneint werden, weil es der vom Berufungsgericht für erforder- lich gehaltenen Aufschlüsselung der für verschiedene Modernisierungsmaßnah- men angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen hierfür auch dann nicht bedarf, wenn es sich - wie vorliegend - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außer- halb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Jedoch stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn unter den im Streitfall gegebenen Umständen fehlt es an einer Erläuterung der Mieterhö- hung entsprechend der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln. 13 14 - 6 - 1. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann das Vorlie- gen der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b BGB nach durchgeführter Modernisierung im Sinne von § 559 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) nicht verneint werden. a) Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - in mehreren, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Fällen entschieden hat, ist die Erhöhungs- erklärung nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil der Vermieter die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Einer solchen Aufschlüsselung bedarf es mangels eines damit verbundenen Erkenntniswerts für den Mieter auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Woh- nung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Das gilt nicht nur bei reinen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch dann, wenn eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss; in diesem Fall reicht es aus, wenn er in der Erhöhungs- erklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kos- ten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamt- kosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder ei- nes bezifferten Betrags kenntlich macht (vgl. ausführlich Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 32 ff.; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NZM 2023, 33 Rn. 23 ff.; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 24 ff.; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NZM 2023, 282 Rn. 15 ff.; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 15 16 - 7 - - VIII ZR 106/21, juris Rn. 23). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird vollum- fänglich auf die dortigen Ausführungen verwiesen. b) Der Streitfall gibt keine Veranlassung zu einer abweichenden Beurtei- lung. Der Senat hat sich mit den Argumenten, die - auch vorliegend - für die Er- forderlichkeit einer weiteren Aufgliederung der angefallenen Gesamtkosten nach den einzelnen konkret durchgeführten Arbeiten vorgebracht werden, in den vor- bezeichneten Urteilen, die im Wesentlichen gleichgelagerte Fälle betrafen, ein- gehend befasst und diese letztlich für nicht durchgreifend erachtet. Das schließt die vom Berufungsgericht für seine gegenteilige Sichtweise angeführten Ge- sichtspunkte ebenso ein wie den - vorliegend von der Revisionserwiderung be- mühten - Vergleich mit den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenab- rechnung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, aaO Rn. 26-30). Auch nach nochmaliger Prüfung - unter Berücksichtigung der Aus- führungen der Revisionserwiderung - hält der Senat an seiner bisherigen Recht- sprechung fest; zur Vermeidung von Wiederholungen wird umfassend auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. 2. Jedoch stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im Rahmen des zulässigen Revisionsangriffs aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO), weil es - wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt - jedenfalls unter den im Streitfall gegebenen Umständen an einer (ausreichenden) Erläute- rung der Mieterhöhung im Hinblick auf die in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannte Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln fehlt und die Miet- erhöhungserklärung der Beklagten vom 24. April 2019 deshalb formell unwirk- sam ist. a) Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB umfasst das Erfordernis der Erläu- terung der Mieterhöhung in der Erhöhungserklärung ausdrücklich auch die Voraussetzungen der Vorschrift des § 559a BGB. 17 18 19 - 8 - Der Gesetzgeber hat in § 559a BGB für die Mieterhöhung nach Moderni- sierungsmaßnahmen eine Anrechnung bestimmter Mittel angeordnet, welche die Kosten des Vermieters für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise decken (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel; vgl. auch § 558 Abs. 5 BGB bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öf- fentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehö- ren nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters im Sinne des § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559a Rn. 4). Bei Deckung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme oder von laufenden Aufwendungen infolge der Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darle- hen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder durch Leistungen eines Dritten für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringert sich der Erhöhungsbe- trag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens. Die Anrechnungspflicht soll sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugutekommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, da er anderenfalls gegenüber einem Modernisierungs- maßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanzierenden Vermieter ungerecht- fertigt besser gestellt würde (vgl. Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a [zu § 3 MHRG]; vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NZM 2011, 309 Rn. 16). Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Mieter zugutekommen (vgl. Senatsurteil vom 1. April 20 21 - 9 - 2009 - VIII ZR 179/08, NZM 2009, 393 Rn. 13 [zu § 558 Abs. 5 BGB]; Staudin- ger/V. Emmerich, aaO Rn. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559a BGB Rn. 1; siehe auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12 und 17 [zu § 3 MHRG]; BT-Drucks. 8/1861, S. 5 [zu § 2 MHRG; jeweils zu Leistungen aus öffentlichen Haushalten und Leistungen des Mieters]). Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB geforderten Mieterhöhung. Dementsprechend erstreckt § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB das - auf die Verschaffung einer Möglichkeit des Mieters zur angemessenen Information und Nachprüfung gerichtete - Begründungserforder- nis auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB. b) Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Beklag- ten vom 24. April 2019 nicht. Denn die dort gemachten Angaben sind nicht ge- eignet, den Kläger als Mieter in die Lage zu versetzen, den Umfang der verlang- ten Mieterhöhung insoweit als plausibel nachzuvollziehen. Im Text der Erhöhungserklärung vom 24. April 2019 und in den beigefüg- ten Unterlagen selbst findet sich unmittelbar keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln im Sinne von § 559a BGB. Aus der maßgeblichen Sicht eines objek- tiven Erklärungsempfängers könnte dies zwar als (stillschweigende) Erklärung der Beklagten dahingehend verstanden werden, dass sie für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch ge- nommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet habe (vgl. in die- sem Sinne Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 36; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2023, § 559b Rn. 17; BeckOGK- BGB/Schindler, Stand: 1. April 2023, § 559b Rn. 31). 22 23 24 - 10 - Dem steht jedoch entgegen, dass die Erhöhungserklärung zugleich - im Abschnitt zur Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und In- standhaltungsanteile - "vollumfänglich" auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben der Beklagten Bezug nimmt und diese Ausführungen den ausdrücklichen Hinweis der Beklagten auf die beabsichtigte Beantragung von - energieeffiziente Maßnahmen unterstützen- den - Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Durchführung der Bau- maßnahmen enthält. Dieser Hinweis ist infolge der Bezugnahme in der Erhö- hungserklärung vom 24. April 2019 bei deren Auslegung zu berücksichtigen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 21; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 16; jeweils mwN). Angesichts dieser unklaren Angaben ist für den Kläger als Empfänger der Erhöhungserklärung nicht erkennbar geworden, welche Erklärung zur Inan- spruchnahme von gemäß § 559a BGB anrechenbaren Drittmitteln die Beklagte letztlich hat abgeben wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder ge- währte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen an- zurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat. Im Hinblick darauf ist die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 24. April 2019 insoweit nicht geeignet, dem Kläger diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehen- dere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger 25 26 27 - 11 - Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht (vgl. hierzu nur Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 31, 39, 46 ff.; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 28). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 13.10.2020 - 20 C 898/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2021 - 63 S 239/20 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 311/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 26. Oktober 2010 (Az.: 3 C 108/10) geändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M. Straße , drittes Obergeschoss Mitte, Berlin, Mietvertragsnummer 1. , von bis- her 189,55 € um monatlich 30 € auf nunmehr 219,55 € (4,17 €/qm/monatlich) ab dem 1. Januar 2010 zuzustimmen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Juni 1997 Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukosten- zuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern. In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt: "§ 2 - Grundlagen Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegen- de Unterlagen: 1. - 5. … 6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukosten- zuschüsse. … § 7 - Mieten (1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgen- de zu verlangen (Einstiegsmiete): - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich; - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich. 1 2 3 - 4 - Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für je- des weitere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte Ein- stiegsmieten. Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden. (1a) ... (1b) … (2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Miet- spiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dür- fen einschl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungszu- schüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, so- weit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhö- hungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, so- weit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zuläßt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. Für ein Mieter- höhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukos- tenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaß- nahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwen- dungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen wür- den. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Mo- dernisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG. (3) Bei … neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förde- rung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhö- hungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. … … - 5 - § 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlußabnahme der vereinbarten Baumaßnah- men (§ 1 Abs. 1). …" Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30 € von 189,55 € auf 219,55 € (= 4,17 €/qm/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzel- nen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstat- tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Beklag- te stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhö- hungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrech- nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhal- te. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. 4 5 6 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anforde- rungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermie- ter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsbe- träge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflich- tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Ge- setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte ver- mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch 7 8 9 10 - 7 - auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Anga- be, der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht be- wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsver- trags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Woh- nung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als ne- gative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen. Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für ei- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann erge- bende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wür- de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingen- den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzu- geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages statt- gefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz kön- ne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann an- zugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietver- hältnisses vorgenommen worden sei. Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaß- nahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin 11 12 13 - 8 - unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflich- tet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisie- rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fest- stellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieter- höhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an- zurechnen waren. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbe- träge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungs- positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrech- nung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NJW-RR 14 15 16 - 9 - 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der mängelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbe- träge angeben müssen. Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmitteln anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtig- ten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungs- verlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechti- gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febru- ar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a). Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen beste- hende Anrechnungspflicht begründen. a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Mo- dernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, 17 18 19 20 - 10 - dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge- nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur- teile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge- förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest. Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Ge- fahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 aaO un- ter II 2 a). Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden För- derbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung ei- ner angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein An- 21 22 - 11 - rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b). Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine ge- setzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste. b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrech- nungspflicht nicht herleiten. aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsent- scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re- gelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwen- ders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor. 23 24 25 - 12 - bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unabhängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinba- rung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben. cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrach- tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der An- rechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gel- ten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche För- dermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der An- lage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gege- ben war. 26 27 - 13 - III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 ent- spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass die Beklagte verurteilt wird, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 26.10.2010 - 3 C 108/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.2011 - 67 S 548/10 - 28

ECLI:DE:BGH:2022:061222BVIIIZR36.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 36/22 vom 6. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Nichtzulassungsbeschwerde der Be- klagten als unzulässig zu verwerfen. Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilien-Reihenhauses in einer unter Denkmalschutz stehenden Wohnanlage in Berlin, die zwischenzeitlich von der Klägerin, einer Projektentwicklungsgesellschaft, erworben wurde. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt derzeit 382,31 €. Mit Schreiben vom 26. November 2018 kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Durchführung zahlreicher und umfangreicher Arbeiten zur Mo- dernisierung und Instandsetzung an und forderte sie unter Fristsetzung zur Ab- gabe einer Duldungserklärung auf. Die voraussichtliche Erhöhung der Nettokalt- miete gab die Klägerin mit 1.191,12 € pro Monat an und wies die Beklagten auf die Unbewohnbarkeit der Wohnung während der Baumaßnahmen hin. Sie bot ihnen für diesen Zeitraum eine Ersatzwohnung an. Die Dauer der Arbeiten sollte circa 16 Wochen betragen. 1 2 - 3 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagten unter Androhung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, die von ihr im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen - und zwar jede für sich genommen, unabhängig von ei- ner Duldungsverpflichtung der jeweils anderen Maßnahmen - zu dulden und den von der Klägerin beauftragten Handwerkern zur Ausführung der Arbeiten Zutritt zu gewähren. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Be- klagten unter Androhung von Ordnungsmitteln verurteilt, verschiedene Moderni- sierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden und den Handwerkern Zutritt zur Ausführung dieser Arbeiten zu gewähren. Im Übrigen hat es die Klage abge- wiesen. Die Revision hat das Berufungsgericht nicht zugelassen und den Streit- wert für das Berufungsverfahren auf 14.293,44 € festgesetzt. Mit der von ihnen eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde erstreben die Beklagten die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. II. 1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) nicht übersteigt. a) Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts. Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. Feb- ruar 2022 - VIII ZR 38/21, WuM 2022, 293 Rn. 9; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 3 4 5 6 - 4 - 255/20, NJW 2022, 194 Rn. 15; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; jeweils mwN). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht - ge- gebenenfalls auch im Wege der Schätzung (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, NJW 2022, 2195 Rn. 7) - selbst zu befinden (vgl. Senatsbe- schlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO; vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14). Als Grundlage hierfür dienen nur solche Tatsachen, die der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungs- frist dargelegt und glaubhaft gemacht hat (vgl. Senatsbeschluss vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4 mwN) oder die jedenfalls in Verbindung mit dem Berufungsurteil offenkundig sind (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, aaO). b) Mit der Revision, deren Zulassung die Beklagten erstreben, begehren sie in Abänderung der Berufungsentscheidung die Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils und damit die vollständige Klageabweisung. Der sich daraus ergebende Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer beträgt lediglich 15.669,74 € und nicht, wie die Nichtzulassungsbeschwerde unter Ver- weis auf die Verurteilung der Beklagten zur Duldung sowohl von Modernisie- rungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen meint, 21.698,04 € (13.669,74 € für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen + 8.028,30 € für die Duldung von Instandsetzungsarbeiten). aa) Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Duldung von Moderni- sierungsmaßnahmen ist ihre Beschwer gemäß § 3 ZPO in Verbindung mit den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Moderni- sierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung (vgl. Senatsbeschlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 9; vom 7. Januar 2019 - VIII ZR 112/18, NJW-RR 2019, 333 Rn. 2 [Verwerfungsbeschluss]; vom 20. No- 7 8 - 5 - vember 2018 - VIII ZR 112/18, WuM 2019, 44 Rn. 2 [Hinweisbeschluss]) und da- mit nach den Berechnungen der Nichtzulassungsbeschwerde mit 13.669,74 € (42 x 325,47 €) zu bemessen. Diese Beschwer erhöht sich nicht dadurch, dass mit der zu duldenden Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaß- nahmen gespart werden. Denn der auf die Instandsetzung entfallende Kostenan- teil kann nicht auf den Mieter umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB) und wird bei der Berechnung des Mieterhöhungsbetrags deshalb nicht berücksichtigt (vgl. Se- natsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 29). bb) Soweit die Beklagten darüber hinaus zur Duldung von Instandset- zungsmaßnahmen verurteilt worden sind, kann ihr Interesse an der Abänderung dieser Entscheidung - anders als das der Klägerin als Vermieterin (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 11; vom 27. No- vember 2002 - VIII ZB 33/02, NJW-RR 2003, 229 unter II 2; vom 17. Mai 2000 - XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142 f. [jeweils zur Beschwer eines zur Mängelbe- seitigung verurteilten Vermieters]; Musielak/Voit/Heinrich, ZPO, 19. Aufl., § 3 Rn. 31a; BeckOK-ZPO/Wendtland, Stand: 1. September 2022, § 3 ZPO Rn. 26) - nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven monatlichen Mietmin- derung für zu beseitigende Mängel gleichgesetzt werden. Denn ihr Interesse ist nicht auf Beseitigung dieser Mängel, sondern auf die Vermeidung der mit der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen für sie verbundenen Einschrän- kungen ihres Nutzungsrechts und etwaiger Aufwendungen gerichtet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Oktober 2020 - VIII ZA 6/20, WuM 2020, 800 Rn. 14 [zum Beschwerdewert bei Verurteilung zur Duldung der Installation eines Rauchmel- ders]; vom 31. März 2010 - XII ZB 130/09, NJW-RR 2010, 1081 Rn. 8 [zur Dul- dung des Zutritts zu einem Grundstück]; vom 4. November 1998 - XII ZB 111/98, FamRZ 1999, 647 unter II [zur Duldung der Begutachtung eines Gebäudes durch einen Sachverständigen]; vgl. auch OLG Köln, Urteil vom 20. Mai 2021 - I-18 U 17/20, juris Rn. 48). 9 - 6 - Aus diesen Gründen kann die Beschwer im vorliegenden Fall hinsichtlich der Verurteilung zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen, die unter ande- rem die Neueindeckung des Dachs, Dachstuhlarbeiten und eine Erneuerung der vorhandenen Kaltwasserleitungen (soweit erforderlich) umfassen, nicht - wie von der Nichtzulassungsbeschwerde auch bezüglich des fiktiven Instandsetzungsan- teils geltend gemacht - mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven Mietminderung für die zu beseitigenden Mängel in Höhe von insgesamt 8.028,30 € gleichgesetzt werden. Die Beschwer ist vielmehr im Wege der Schät- zung angesichts der mit diesen Arbeiten voraussichtlich einhergehenden Unbe- wohnbarkeit des Hauses für circa 16 Wochen unter Zugrundelegung einer mo- natlichen Nettokaltmiete von 382,31 € (nebst Nebenkosten) mit einem Betrag von nicht mehr als 2.000 € zu bemessen. Ungeachtet der Tatsache, dass die Klägerin den Beklagten die Beschaffung von Ersatzwohnraum für diesen Zeitraum ange- boten hat, richtet sich das Interesse der Beklagten darauf, weiterhin die von ihnen angemietete Wohnung nutzen zu können und nicht in ein Ausweichquartier um- ziehen zu müssen. Vortrag zu etwaigen, von den Beklagten zu tragenden Auf- wendungen infolge der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen fehlt. Die Beschwer ist deshalb mit einem Betrag von insgesamt 15.669,74 € zu bemessen. 10 - 7 - 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 17.01.2020 - 14 C 432/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2021 - 63 S 104/20 - 11

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 310/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 5, § 558a a) Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen ge- währt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. b) Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Mo- dernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris). BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 310/11 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. November 2010 (Az.: 15 C 120/10) geändert. Das im schriftlichen Vorverfahren ergangene und am 1. Juni 2010 zugestellte Versäumnisurteil wird aufrechterhalten. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. April 1995 Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete 1 2 - 3 - sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukosten- zuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern. In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt: "§ 2 - Grundlagen Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegende Unter- lagen: 1.- 5. … 6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzuschüsse. … § 7 - Mieten (1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine hö- here Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete): - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich; - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich. Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für jedes wei- tere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte Einstiegsmieten. Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden. (1a) … (1b) … (2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhö- hungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszu- 3 - 4 - gehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dürfen einschl. Miet- erhöhungen aus Abbau von Aufwendungszuschüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich ver- langt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich be- trägt) geändert wird. Höhere Mieterhöhungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zuläßt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG so- wie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausge- schlossen. Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukostenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Moderni- sierungsmaßnahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen wür- den. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Moder- nisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 auf- gelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG. (3) Bei … neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhöhungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. … … § 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlußabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen (§ 1 Abs. 1). …" Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30,01 € von 189,42 € auf 219,43 € (= 4,17 €/qm/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzel- 4 5 - 5 - nen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstat- tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Beklag- te stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhö- hungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrech- nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhal- te. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage zunächst mit im schriftlichen Vorverfahren er- gangenem Versäumnisurteil (zugestellt an die Beklagte am 1. Juni 2010) statt- gegeben. Nach Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnis- urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beru- fung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 7 8 - 6 - Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anforde- rungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermie- ter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsbe- träge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflich- tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Ge- setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte ver- mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Anga- be, der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht be- wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsver- trags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Woh- nung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als ne- gative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen. 9 10 - 7 - Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für ei- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann erge- bende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wür- de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingen- den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzu- geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages statt- gefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz kön- ne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann an- zugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietver- hältnisses vorgenommen worden sei. Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaß- nahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflich- tet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisie- rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fest- stellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015. 11 12 13 - 8 - II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieter- höhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an- zurechnen waren. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbe- träge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungs- positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrech- nung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der män- gelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Be- klagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge angeben müssen. 14 15 16 17 - 9 - Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsver- langen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechti- gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febru- ar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a). Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen beste- hende Anrechnungspflicht begründen. a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Mo- dernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge- nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur- teile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge- förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest. 18 19 20 - 10 - Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Ge- fahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO un- ter II 2 a). Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden För- derbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung ei- ner angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein An- rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b). Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine ge- setzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste. 21 22 23 - 11 - b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrech- nungspflicht nicht herleiten. aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsent- scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re- gelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwen- ders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor. bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unab- hängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfängli- chen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag verein- barten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinbarung sei- en Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förde- 24 25 26 - 12 - rungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzu- rechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben. cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrach- tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der An- rechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gel- ten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche För- dermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der An- lage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gege- ben war. III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 ent- spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als 27 28 - 13 - begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass das dem Zustimmungsverlangen stattgebende Ver- säumnisurteil des Amtsgerichts aufrechterhalten wird. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 04.11.2010 - 15 C 120/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.2011 - 67 S 568/10 -

ECLI:DE:BGH:2022:151122BVIIIZR26.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 26/22 vom 15. November 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Nichtzulassungsbeschwerde des Be- klagten als unzulässig zu verwerfen. Gründe: I. Der Beklagte ist Mieter eines Einfamilien-Reihenhauses in einer unter Denkmalschutz stehenden Wohnanlage in Berlin, die zwischenzeitlich von der Klägerin, einer Projektentwicklungsgesellschaft, erworben wurde. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt derzeit 402,68 €. Mit Schreiben vom 26. November 2018 kündigte die Klägerin gegenüber dem Beklagten die Durchführung zahlreicher und umfangreicher Arbeiten zur Modernisierung und Instandsetzung an und forderte ihn unter Fristsetzung zur Abgabe einer Duldungserklärung auf. Die voraussichtliche Erhöhung der Netto- kaltmiete gab die Klägerin mit 1.511,60 € pro Monat an und wies den Beklagten auf die Unbewohnbarkeit der Wohnung während der Baumaßnahmen hin. Sie bot ihm für diesen Zeitraum eine Ersatzwohnung an. Die Dauer der Arbeiten sollte circa dreieinhalb Monate betragen. 1 2 - 3 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Androhung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, die von ihr im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen - und zwar jede auch als Einzelmaßnahme gesondert be- ziehungsweise in jeder denkbaren Maßnahmenkombination - zu dulden und den von der Klägerin beauftragten Handwerkern zur Ausführung der Arbeiten Zutritt zu gewähren. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Be- klagten unter Androhung von Ordnungsmitteln verurteilt, verschiedene Moderni- sierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden und den Handwerkern Zutritt zur Ausführung dieser Arbeiten zu gewähren. Im Übrigen hat es die Klage abge- wiesen. Die Revision hat das Berufungsgericht nicht zugelassen und den Streit- wert für das Berufungsverfahren auf 18.139,20 € festgesetzt. Mit der von ihm ein- gelegten Nichtzulassungsbeschwerde erstrebt der Beklagte die Wiederherstel- lung des erstinstanzlichen Urteils. II. 1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) nicht übersteigt. a) Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts. Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. Feb- ruar 2022 - VIII ZR 38/21, WuM 2022, 293 Rn. 9; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 3 4 5 6 - 4 - 255/20, NJW 2022, 194 Rn. 15; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; jeweils mwN). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht - ge- gebenenfalls auch im Wege der Schätzung (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, NJW 2022, 2195 Rn. 7) - selbst zu befinden (vgl. Senatsbe- schlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO; vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14). Als Grundlage hierfür dienen nur solche Tatsachen, die der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungs- frist dargelegt und glaubhaft gemacht hat (vgl. Senatsbeschluss vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4 mwN) oder die jedenfalls in Verbindung mit dem Berufungsurteil offenkundig sind (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, aaO). b) Mit der Revision, deren Zulassung der Beklagte erstrebt, begehrt er in Abänderung der Berufungsentscheidung die Wiederherstellung des erstinstanz- lichen Urteils und damit die vollständige Klageabweisung. Der sich daraus erge- bende Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer beträgt ledig- lich 16.682,78 € und nicht, wie die Nichtzulassungsbeschwerde unter Verweis auf die Verurteilung des Beklagten zur Duldung sowohl von Modernisierungs- als auch von Instandsetzungsmaßnahmen meint, 24.830,32 € (14.682,78 € für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen + 10.147,54 € für die Duldung von In- standsetzungsarbeiten). aa) Die Klage auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme ist einer Mieterhöhung nach § 559 BGB vorgeschaltet. Die Beschwer des Beklagten durch die Verurteilung zur Duldung solcher Maßnahmen bemisst sich deshalb gemäß § 3 ZPO in Verbindung mit den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Drei- einhalbfachen des infolge der Modernisierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung (vgl. Senatsbeschlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 9; vom 7. Januar 2019 - VIII ZR 112/18, NJW-RR 2019, 333 Rn. 2 7 8 - 5 - [Verwerfungsbeschluss]; vom 20. November 2018 - VIII ZR 112/18, WuM 2019, 44 Rn. 2 [Hinweisbeschluss]). Diese Beschwer erhöht sich - anders als die Nicht- zulassungsbeschwerde meint - nicht dadurch, dass mit der zu duldenden Moder- nisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden. Denn der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil kann gerade nicht auf den Mieter umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB) und wird bei der Berechnung des Mieterhöhungsbetrags deshalb nicht berücksichtigt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 29). Ausgehend hiervon beträgt der Wert der Beschwer des Beklagten, soweit er zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen verurteilt worden ist, 14.682,78 € (42 x 349,59 €). Die Nichtzulassungsbeschwerde hat ausgehend von den von der Klägerin für die angedachten einzelnen Maßnahmen angegebe- nen Mieterhöhungsbeträgen die dem Beklagten drohende monatliche Mieterhö- hung bereinigt um den Instandsetzungsanteil mit 349,59 € beziffert. bb) Soweit der Beklagte darüber hinaus zur Duldung von Instandsetzungs- maßnahmen verurteilt worden ist, kann sein Interesse an der Abänderung dieser Entscheidung - anders als das der Klägerin als Vermieterin (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 11; vom 27. No- vember 2002 - VIII ZB 33/02, NJW-RR 2003, 229 unter II 2; vom 17. Mai 2000 - XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142 f. [jeweils zur Beschwer eines zur Mängelbe- seitigung verurteilten Vermieters]; Musielak/Voit/Heinrich, ZPO, 19. Aufl., § 3 Rn. 31a; BeckOK-ZPO/Wendtland, Stand: 1. September 2022, § 3 ZPO Rn. 26) - nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven monatlichen Mietmin- derung für zu beseitigende Mängel gleichgesetzt werden. Denn sein Interesse ist nicht auf Beseitigung dieser Mängel, sondern auf die Vermeidung der mit der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen für ihn verbundenen Einschrän- kungen seines Nutzungsrechts und etwaiger Aufwendungen gerichtet (vgl. BGH, 9 10 - 6 - Beschlüsse vom 20. Oktober 2020 - VIII ZA 6/20, WuM 2020, 800 Rn. 14 [zum Beschwerdewert bei Verurteilung zur Duldung der Installation eines Rauchmel- ders]; vom 31. März 2010 - XII ZB 130/09, NJW-RR 2010, 1081 Rn. 8 [zur Dul- dung des Zutritts zu einem Grundstück]; vom 4. November 1998 - XII ZB 111/98, FamRZ 1999, 647 unter II [zur Duldung der Begutachtung eines Gebäudes durch einen Sachverständigen]; vgl. auch OLG Köln, Urteil vom 20. Mai 2021 - I-18 U 17/20, juris Rn. 48). Der Wert der danach zu errechnenden Beschwer umfasst auch den Antrag auf Zutrittsgewährung, der einen untrennbaren Teil des auf Duldung der Moder- nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gerichteten Gesamtbegehrens darstellt (vgl. Senatsbeschluss vom 7. Januar 2019 - VIII ZR 112/18, aaO Rn. 5). Aus den vorgenannten Gründen kann die Beschwer hinsichtlich der Ver- urteilung zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen, die unter anderem die Neueindeckung des Dachs, Dachstuhlarbeiten und die Erneuerung der Treppe umfassen, nicht - wie von der Nichtzulassungsbeschwerde geltend gemacht - mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven Mietminderung für die zu be- seitigenden Mängel in Höhe von 10.147,54 € gleichgesetzt werden. Die Be- schwer ist vielmehr im Wege der Schätzung angesichts der mit diesen Arbeiten voraussichtlich einhergehenden Unbewohnbarkeit des Hauses für circa dreiein- halb Monate und einer monatlichen Nettokaltmiete von 402,68 € (nebst Neben- kosten) mit einem Betrag von nicht mehr als 2.000 € zu bemessen. Ungeachtet der Tatsache, dass die Klägerin dem Beklagten die Beschaffung von Ersatz- wohnraum für diesen Zeitraum angeboten hat, richtet sich das Interesse des Be- klagten darauf, weiterhin die von ihm angemietete Wohnung nutzen zu können und nicht in ein Ausweichquartier umziehen zu müssen. Vortrag zu etwaigen, von dem Beklagten zu tragenden Aufwendungen infolge der Durchführung der In- standsetzungsmaßnahmen fehlt. 11 12 - 7 - Die Beschwer ist deshalb mit einem Betrag von insgesamt 16.682,78 € zu bemessen. 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren ist durch Rück- nahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 28.10.2019 - 9 C 165/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2021 - 63 S 399/19 - 13 14

ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR367.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 367/18 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 558 ff., 559 ff. [aF] a) Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der um- legbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB [aF] ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den mo- dernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. b) Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisie- rungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. November 2018 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin mietete im Jahr 1998 von dem Rechtsvorgänger der Beklag- ten eine Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2008 und vom 3. Februar 2009 kündigte die Beklagte der Klägerin die Durchführung verschiedener baulicher Veränderun- gen in der Wohnung an. Diese wurden im Jahr 2010 durchgeführt. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 1 2 3 - 3 - 186,61 € um 37,32 € auf insgesamt 223,93 € ab dem 1. Januar 2011 zuzustim- men. Die Klägerin erteilte die Zustimmung. Mit weiterem Schreiben vom 30. August 2011 machte die Beklagte zusätz- lich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um 116,53 € monatlich ab dem 1. Mai 2012 geltend. Auf den Widerspruch der Klägerin reduzierte die Be- klagte den Modernisierungszuschlag mit Schreiben vom 31. Mai 2012 um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (37,32 €) auf 79,21 €. Diesen zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Klägerin nach Mah- nung lediglich unter Vorbehalt. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Rückzahlung der geleisteten Moderni- sierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insge- samt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, den Modernisierungszuschlag (von 79,21 € monatlich) nicht zu schulden. Das Amts- gericht hat der Zahlungsklage stattgegeben und die Feststellungsklage als unzu- lässig abgewiesen. Mit Urteil vom 16. Juli 2015 (WuM 2015, 551) hat das Land- gericht das amtsgerichtliche Urteil auf die Berufung der Klägerin abgeändert und der Klage unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten in vollem Umfang stattgegeben. Die Revision hat es nicht zugelassen. Auf die gegen dieses Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde der Beklagten hat das Bundesverfassungs- gericht das Berufungsurteil mit Beschluss vom 5. März 2018 (NZM 2018, 440) aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zu- rückverwiesen. Diese hat das erstinstanzliche Urteil sodann auf die Berufung der Beklagten abgeändert und die Klage unter Zurückweisung der Berufung der Klä- gerin insgesamt als unbegründet abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren vollumfänglich weiter. 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. November 2018 - 63 S 128/18, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisi- onsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete nicht zu. Die Mieterhöhung vom 30. August 2011 sei in dem mit dem Schreiben der Beklagten vom 31. Mai 2012 geltend gemachten Umfang, also in Höhe von 79,21 € monatlich ab dem 1. Mai 2012 wirksam. Mieterhöhungen nach § 559 BGB und § 558 BGB seien voneinander un- abhängig und nebeneinander durchsetzbar. Ein Vermieter habe nach der Durch- führung einer Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen. Er könne ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also die umlagefähigen Kosten zum Gegenstand der Miet- erhöhung machen. Er könne auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den moderni- sierten Wohnraum verlangen. Möglich sei außerdem die Kombination der Erhö- hungsverfahren, was allerdings nicht dazu führen dürfe, dass es zu einer doppel- ten Berücksichtigung der Modernisierung sowohl bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB als auch bei derjenigen nach § 559 BGB komme. Führe die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum liege, könne der Vermieter nach diesen Grundsätzen gemäß § 558 BGB zusätzlich auch die Zu- stimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. 7 8 9 10 11 - 5 - Gehe der Vermieter dagegen zunächst nach § 558 BGB vor, könne er eine Er- höhung nach § 559 BGB grundsätzlich nur dann noch geltend machen, wenn die Erhöhung gemäß § 558 BGB entweder anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum erfolgt sei oder durch die nachträgliche Erhöhung nach § 559 BGB derjenige Erhöhungsbetrag nicht über- schritten werde, den der Vermieter im Falle einer Erhöhung allein nach § 559 BGB hätte geltend machen können. Letzteres sei vorliegend der Fall. Die Klägerin habe dem mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 geltend ge- machten Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zugestimmt. Damit sei der auf- grund der Modernisierung mögliche Erhöhungsbetrag jedoch noch nicht ausge- schöpft gewesen. Die anschließende Mieterhöhung mit Schreiben vom 30. Au- gust 2011 um weitere 116,53 € monatlich sei ausgehend von der bereits erhöhten Miete zwar nicht in vollem Umfang wirksam, da mit ihr teilweise eine doppelte Berücksichtigung der Modernisierung erfolgt sei. Sie sei aber in dem Umfang wirksam, in dem sie von der Beklagten nach dem Schreiben vom 31. Mai 2012 noch geltend gemacht werde. Denn bei dem geforderten Erhöhungsbetrag in Höhe von 79,21 € handele es sich um die Differenz zwischen der aufgrund der Modernisierung möglichen Erhöhung der Miete um 116,53 € im Monat und der vorangegangenen Mieterhöhung gemäß § 558 BGB in Höhe von 37,32 € im Mo- nat. Die Klägerin sei hiernach ab dem Monat Mai 2012 wirtschaftlich so gestellt, als wäre lediglich eine Erhöhung gemäß § 559 BGB erklärt worden. Sämtliche Einwendungen der Klägerin gegen die Berechnung der nach § 559 BGB umlagefähigen Modernisierungskosten durch die Beklagte seien un- begründet. 12 13 - 6 - Mit der Einigung über die erste Mieterhöhung (nach § 558 BGB) hätten die Parteien auch nicht etwa stillschweigend einen Erlassvertrag über weitere denk- bare modernisierungsbedingte Mieterhöhungen geschlossen. Es fehle insoweit an (ausreichenden) Anhaltspunkten für einen - nur unter strengen Voraussetzun- gen anzunehmenden - Verzichtswillen der Beklagten. Aus den genannten Gründen stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Feststellung, dass sie den Modernisierungszuschlag von monatlich 79,21 € nicht schulde, nicht zu. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - An- spruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) zu Recht verneint. Die Mietzahlungen der Klägerin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die Beklagte hat die monatliche Nettokaltmiete mit Schreiben vom 30. August 2011 wirksam gemäß §§ 559, 559b BGB (in der hier gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwend- baren, bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF) um 79,21 € ab dem 1. Mai 2012 erhöht. An dieser Erhöhung war die Beklagte - wie das Be- rufungsgericht zutreffend angenommen hat - nicht infolge der vorangegangenen Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB gehindert. Zu Recht hat das Beru- fungsgericht aus denselben Gründen auch einen Anspruch der Klägerin auf Fest- stellung, dass sie der Beklagten eine um 79,21 € erhöhte Miete nicht schulde, verneint. 14 15 16 17 - 7 - 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1, 2 BGB aF schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang einer nach Maßgabe des Gesetzes erläuterten Mieterhö- hungserklärung in Textform, wobei sich die Frist unter bestimmten Umständen um sechs Monate verlängert. 2. Danach hat die Beklagte aufgrund ihrer Erklärung vom 30. August 2011 gegenüber der Klägerin Anspruch auf eine um 79,21 € erhöhte Miete ab dem 1. Mai 2012. a) An einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF war die Beklagte entgegen der Auffassung der Revision nicht etwa deshalb von vornherein gehin- dert, weil sie - wie vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen - zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat. Dieser Umstand führt - wo- von das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach be- grenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. aa) Nach dem Gesetz steht es dem Vermieter frei, im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete nach §§ 558 ff. BGB 18 19 20 21 - 8 - zu erhöhen, sich also die aufgrund des modernisierten Zustands gestiegene Ver- gleichsmiete zunutze zu machen, oder nach §§ 559 ff. BGB [aF] vorzugehen, mithin die aufgewendeten Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Wählt er den letzteren Weg oder einigen sich die Mietvertragsparteien wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen auf eine - nach § 559 BGB [aF] auch einseitig durchsetzbare - Mieterhöhung und bleibt die auf diese Weise er- höhte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend moderni- sierten Wohnraum zurück, ist es dem Vermieter unbenommen, anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu verlangen (vgl. Senatsurteile vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630 Rn. 15; vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 11 ff.; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 11 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 7 f.; Münch- KommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., vor § 558 BGB Rn. 4 ff.). Dass das Gesetz ein solches Vorgehen er- laubt, zeigt sich nicht zuletzt an den (insoweit seit 1. Januar 2002 unveränderten) Regelungen des § 558 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Mieterhö- hungen nach § 559 BGB sowohl bei der Warte- und der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB als auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB unberücksichtigt bleiben. bb) Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung, der auch die Revision folgt, verneint allerdings die Zulässig- keit eines Vorgehens des Vermieters in umgekehrter Reihenfolge; danach soll dem Vermieter die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grund- lage der umlegbaren Modernisierungskosten (nach § 559 BGB [aF]) versperrt sein, wenn er zuvor eine Erhöhung der Miete nach § 558 BGB unter Heranzie- hung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durch- gesetzt hat (vgl. OLG Hamm, NJW 1983, 289, 290; NJW-RR 1993, 399; 22 - 9 - Börstinghaus, NZM 1999, 881, 885 [jeweils zum MHG]; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 2011 - 63 S 454/10, juris Rn. 14; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 408; Fleindl, NZM 2016, 65, 72; Staudinger/V. Emmerich, aaO; BeckOGK- BGB/Schindler, Stand 1. Juli 2020 § 559 Rn. 23; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2020, § 559 Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, aaO; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO Rn. 6; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 5). Zur Begründung wird angeführt, es sei dem Vermieter verwehrt, den Umstand der Modernisierung dadurch mehrfach zur Grundlage einer Mieterhöhung zu ma- chen, dass einerseits der verbesserte Wohnungszustand für eine Erhöhung ge- mäß § 558 BGB und andererseits die Kosten der Modernisierung für eine solche nach § 559 BGB [aF] herangezogen werden (vgl. OLG Hamm, NJW 1983, aaO, "Verbot der kumulativen Mieterhöhung" [zum MHG]; Fleindl, aaO; Sternel, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 4). cc) Diese Auffassung übersieht indes zum einen, dass auch bei einem - nach dem Gesetz aus den oben aufgezeigten Gründen ersichtlich zulässigen - schrittweisen Vorgehen des Vermieters in der Reihenfolge, dass er zuerst (er- folgreich) eine Erhöhung nach §§ 559 ff. BGB [aF] erklärt und anschließend eine solche nach §§ 558 ff. BGB verlangt, der Umstand der Modernisierung in die Be- gründung des nachfolgenden Mieterhöhungsverlangens (nochmals) einbezogen wird, obgleich er bereits Gegenstand der zuvor durchgesetzten Mieterhöhung war. Zum anderen lässt sie außer Acht, dass eine ungerechtfertigte mehrfache Berücksichtigung der Modernisierung zu Lasten des Mieters in dem Fall, dass der Vermieter nach einer - bereits auf der Grundlage des modernisierten Woh- nungszustands - erfolgten Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) zusätzlich ei- nen Modernisierungszuschlag (§ 559 BGB [aF]) verlangt, dann ausgeschlossen ist, wenn der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der 23 24 - 10 - Höhe nach dadurch begrenzt wird, dass beide Mieterhöhungen zusammen nicht den Betrag übersteigen dürfen, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung fordern könnte. Eine darüber hinausgehende Ein- schränkung der Rechte des Vermieters, insbesondere eine (vollständige) Versa- gung der Möglichkeit zur Erhöhung der Miete nach § 559 BGB [aF] für den Fall, dass der modernisierte Zustand der Wohnung bereits Grundlage einer vorange- gangenen wirksamen Erhöhung nach § 558 BGB war, ist weder mit dem Sinn und Zweck der genannten Vorschriften über die Mieterhöhung zu vereinbaren noch gebietet die Interessenlage der Mietvertragsparteien eine solche. (1) § 559 BGB [aF] verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Rege- lung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor- handenen alten Wohnbestands zu fördern, indem dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet wird, den Modernisierungsaufwand im Wege einer - von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängigen - Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen (BT- Drucks.14/4553, S. 58 und 7/2011, S. 11). Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung wird eine Auslegung der Mieterhöhungsvorschriften nicht gerecht, die dem Ver- mieter die vollständige (wirtschaftliche) Ausschöpfung der ihm gesetzlich zu- stehenden Rechte zur Mieterhöhung erschwert, indem sie der erfolgreichen Gel- tendmachung einer auf Grundlage des modernisierten Wohnungszustands er- folgten Mieterhöhung nach § 558 BGB - ohne Einschränkungen - eine Sperrwir- kung in Bezug auf eine (weitere) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] beimisst. (2) Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille lässt sich auch der Be- gründung zum Entwurf des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) nicht entnehmen. Insbesondere die dortige Formulierung, der Vermieter solle nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) Modernisie- rungskosten "anstelle einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 25 26 - 11 - […] auch geltend machen können […], wenn dadurch der Mietzins über die orts- übliche Vergleichsmiete steigt" (BT-Drucks. 7/2011, S. 11), lässt nicht darauf schließen, dass der Gesetzgeber zwei sich wechselseitig gänzlich ausschlie- ßende Möglichkeiten zu einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung schaffen wollte. Einer solchen Deutung steht schon entgegen, dass das Gesetz auch da- mals bereits die Nichtberücksichtigung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) bei der Berechnung der Wartefrist für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (heute § 558 BGB) vorgesehen hat, der Gesetzgeber mithin von der Zulässigkeit einer schrittweisen Mieterhöhung nach der Durchführung einer Mo- dernisierung ausgegangen sein muss. Die genannte Formulierung bringt dem- nach lediglich zum Ausdruck, dass dem Vermieter im Fall einer Modernisierung der Wohnung wahlweise eine zusätzliche - nicht an die Schranken der Ver- gleichsmietenerhöhung gebundene - Möglichkeit zur Mieterhöhung an die Hand gegeben werden sollte. Daneben lässt sie mittelbar auf die gesetzgeberische Wertung schließen, dass eine - aus wirtschaftlicher Sicht - "doppelte" Belastung des Mieters mit Mieterhöhungen wegen einer (einzigen) Modernisierungsmaß- nahme unzulässig wäre. (3) Schützenswerte Belange des Mieters erfordern eine umfassende Sperrwirkung der erfolgreich - auf der Grundlage des modernisierten Wohnungs- zustands - durchgesetzten Vergleichsmietenerhöhung gegenüber einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] entgegen der Auffassung der Revision eben- falls nicht. (a) Vor einer ungerechtfertigten "doppelten" Belastung mit Mieterhöhun- gen im Zusammenhang mit der Durchführung einer Modernisierung wird der Mie- ter in diesen Fällen (ausreichend) geschützt, wenn der nachfolgend vom Vermie- 27 28 - 12 - ter geltend gemachte - nach § 559 BGB [aF] für sich betrachtet zulässige - Mo- dernisierungszuschlag um den bereits nach § 558 BGB unter Zugrundelegung des modernisierten Wohnungszustands erzielten Erhöhungsbetrag gekürzt wird. (b) Die Auffassung der Revision, die (gesetzlich vorgeschriebene) Begrün- dung für das Verlangen nach Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB entfalte, weil sie die Grundlage für die Zustimmung des Mieters bilde, im Fall der Erteilung der Zustimmung Bindungswirkung dahingehend, dass sie den Vermieter an einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] hindere, findet im Gesetz keine Stütze. Die Revision verkennt, dass der Vermieter sich mit einer nachfolgenden Erhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht etwa von seiner zuvor gegebenen Begründung für die Mieterhöhung nach § 558 BGB lossagt oder dazu in Widerspruch setzt, sondern lediglich zusätzlich von seinem - der Höhe nach begrenzten - Recht, die Miete aus von der ortsüblichen Vergleichsmiete unab- hängigen Gründen (einseitig) zu erhöhen, Gebrauch macht. Allein der Umstand, dass eine wirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB - anders als eine solche nach § 559 BGB [aF] - die Zustimmung des Mieters voraussetzt, rechtfertigt es nicht, dem Vermieter eine schrittweise Mieterhöhung in dieser Reihenfolge zu verwehren. Das wäre schon deshalb nicht interessen- gerecht, weil ein solches Vorgehen des Vermieters durch Umstände veranlasst sein kann, die ihm nicht anzulasten sind, namentlich darauf beruhen kann, dass die notwendigen Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmiet- erhöhung, insbesondere die vollständige und nach Überprüfung für richtig befun- dene Abrechnung der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunter- nehmer, anfangs - zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen - 29 30 31 - 13 - noch nicht vorliegen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaß- nahmen von der bewirkten Modernisierung profitiert, entspricht eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen. Auch mit Blick auf das dem Mieter zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB entstehen diesem durch die - noch in Unkenntnis der (späteren) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] - erteilte Zustimmung zu der (ersten) Mieter- höhung nach § 558 BGB entgegen der Auffassung der Revision keine endgülti- gen Nachteile. Denn das Recht zur Sonderkündigung steht dem Mieter nach § 561 BGB im Zusammenhang mit der zweiten Mieterhöhung erneut zu. (c) Soweit die Revision eine unbillige Benachteiligung des Mieters darin sieht, dass es in Fällen, in denen der Vermieter die gemäß §§ 558 ff. BGB bereits erzielte Mieterhöhung im Rahmen seiner (nachfolgenden) Mieterhöhungserklä- rung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht von sich aus in Abzug bringe, allein vom Verhalten des Mieters abhänge, ob es zu einer - materiell-rechtlich gebotenen - Korrektur komme, und der Vermieter insofern "nachgerade zu undifferenzierter mehrfacher Mieterhöhung wegen Modernisierungen nach § 558 BGB und so- dann nach § 559 BGB ermuntert" würde, verliert sie aus dem Blick, dass es bei jedem Mieterhöhungsverlangen naturgemäß Sache des Mieters ist, dessen Be- rechtigung zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände dagegen zu erheben. b) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist ferner die An- nahme des Berufungsgerichts, dass die im Jahr 2010 zwischen den Parteien nach §§ 558 ff. BGB getroffene Mieterhöhungsvereinbarung (über einen Erhö- hungsbetrag von 37,32 €) auch nicht etwa einen stillschweigenden Erlassvertrag enthält, mit dem die Beklagte auf die spätere Geltendmachung eines Modernisie- rungszuschlags nach § 559 BGB verzichtet hätte. 32 33 34 - 14 - c) Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich die (weiteren) tatbe- standlichen Voraussetzungen der § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 und 2 BGB aF für einen Anspruch der Beklagten auf den zuletzt (nur noch) geltend gemachten Mo- dernisierungszuschlag von 79,21 € monatlich ab dem 1. Mai 2012 bejaht. aa) Dass die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 30. August 2011 den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB aF genügt und die Klägerin aufgrund dieser Erklärung - soweit sie materiell berechtigt ist - gemäß § 559b Abs. 2 BGB aF ab dem 1. Mai 2012 die erhöhte Miete schuldet, steht außer Streit. Unschädlich ist dabei insbesondere, dass die Beklagte in dieser Erklärung (noch) von einem Abzug des nach § 558 BGB bereits ab dem 1. Januar 2011 durchge- setzten Betrag (37,32 €) abgesehen und den gesamten allein nach § 559 BGB aF zulässigen Erhöhungsbetrag geltend gemacht hat. Denn dieser Gesichtspunkt betrifft nicht die Frage der Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08, VIII ZR 84/08, NJW 2009, 839 Rn. 3, 20 ff.). 35 36 - 15 - bb) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts rechtfertigen die angefallenen Modernisierungskosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 1 BGB aF - für sich betrachtet - eine Erhöhung der monatlichen Miete um 116,53 €. Unter Abzug der bereits zuvor gemäß §§ 558 ff. BGB erfolgreich gel- tend gemachten Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 37,32 € ergibt sich der von der Beklagten zuletzt noch geforderte Erhöhungsbetrag von 79,21 €. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 10.03.2015 - 8 C 208/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.11.2018 - 63 S 128/18 - 37

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Februar 2023, Az. xxxxx, abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 5.248,38 Euro zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund des Mietvertrages der Parteien vom 19./20. November 2020 für die Wohnung XXXXX-XXXXXX-Straße XX, XXXXX Berlin, linkes VH, 4. OG links, ab dem 1. Juli 2022 eine monatliche Nettokaltmiete von mehr als 801,98 Euro zu zahlen. Es wird ferner festgestellt, dass die aufgrund des vorgenannten Mietvertrages geschuldete Kaution lediglich 2.405,94 Euro beträgt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger:innen als Gesamtschuldner:innen zu 11,2 % und die Beklagte zu 88,8 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für beide Instanzen auf 11.210,14 Euro festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die klagenden Mieter:innen machen mit ihrer Klage die Feststellung der preisrechtlich höchstzulässigen Nettokaltmiete, Höhe der Kaution sowie die Rückzahlung überzahlter Mieten für die Wohnung XXXXX-XXXXXXX-Straße XX, XXXXX Berlin, linkes Vorderhaus, 4. Obergeschoss links geltend. Randnummer 2 Durch das den Parteien am 6. Februar 2023 zugestellte Urteil, auf das zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Dabei hat es eine zulässige Nettokaltmiete von 764,29 Euro und eine Kautionshöhe von 2.292,87 Euro festgestellt sowie die Beklagte zur Zahlung von 6.264,49 Euro für im Zeitraum Dezember 2020 bis Juni 2022 überzahlter Miete verurteilt. Es hat zur Begründung ausgeführt, die mietvertraglich vereinbarte Miete verstoße gegen die §§ 556d ff. BGB, da sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf lediglich 669,02 Euro beliefe. Die gerichtliche Ermittlung unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2021 führe zu einer Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld K1 im Mittelwert. Hinzu komme eine zwischen den Parteien unstreitige Modernisierungsumlage für den Einbau einer Küche in Höhe von 28,37 Euro monatlich. Die weiteren von der Beklagten geltend gemachten Posten würden keine umlagefähigen Modernisierungsarbeiten, sondern reine Instandsetzung darstellen. Randnummer 3 Die Beklagte hat gegen das Urteil mit am 3. März 2023 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 6. April 2023 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 4 Sie ist der Ansicht, das amtsgerichtliche Urteil verkenne sowohl die zutreffende Spanneinordnung der Wohnung als auch die Bedeutung einer modernisierenden Instandsetzung. Sie behauptet, für die Wohnung sei ein Mieterkeller zwar nicht mitvermietet, aber vorhanden, worauf es einzig ankomme. Es gebe einen abschließbaren Fahrradraum und die Wohnung liege in bevorzugter Citylage. Das Wohnumfeld sei aufwändig gestaltet und sowohl der Austausch der Heizungsanlage als auch die Wohnraumsanierung, die Sanierung des Badezimmers und die Grundrisserstellung seien als Modernierungsmaßnahmen jedenfalls teilweise auf die Mieter:innen umlagefähig. Damit entspreche die höchstzulässige Miete jedenfalls der vereinbarten Miete. Randnummer 5 Sie beantragt, Randnummer 6 das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 1. Februar 2023 (Az.: 211 C 72/22) abzuändern und die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Die Kläger:innen beantragen, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 10 Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlichen Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften sowie das angefochtene Urteil (Bl. 43ff. Bd. II der Akte) Bezug genommen. II. Randnummer 11 Die zulässige Berufung ist teilweise begründet. Die Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Maße begründet. Randnummer 12 1. Der Feststellungsantrag in Bezug auf die Höhe der Nettokaltmiete der Kläger:innen ist überwiegend begründet. Die preisrechtlich zulässige Miete für die von den Kläger:innen angemietete Wohnung beträgt statt vereinbarter 1.094,00 Euro im streitgegenständlichen Zeitraum vom 1. Dezember 2020 an nur 801,98 Euro. Die darüber hinausgehende Mietzinsvereinbarung ist gemäß §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 556d Abs. 1, 557a Abs. 3 BGB unwirksam, da sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigt. Randnummer 13 Die höchstzulässige Nettokaltmiete ergibt sich aus der Einordnung der Wohnung im modernisierten Zustand in den Mietspiegel 2021 (a.). Dieser Wert ist maßgeblich, da die Ermittlung der höchstzulässigen Nettokaltmiete nach Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung vor der Modernisierung zuzüglich der zulässigen Modernisierungsumlage nach § 556e Abs. 2 BGB hinter Betrag von 801,98 Euro zurückbleibt (b.). Randnummer 14 a. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB für die 97,81 m² große Wohnung beläuft sich auf 729,07 Euro unter Einordnung in das Feld K1 des Mietspiegels 2021 plus 20 %. Zuzüglich 10 % beträgt die höchstzulässige Nettokaltmiete bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages im Dezember 2020 unter Zugrundelegung des modernisierten Zustandes also 801,98 Euro nach dem Mietspiegel 2021 (729,07 Euro x 1,1 = 801,98 Euro). Randnummer 15 aa. Die Anwendbarkeit des Mietspiegels 2021 zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat zwischen den Parteien nicht in Streit gestanden. Randnummer 16 bb. Die Spanneinordnung der Wohnung erfolgt auf Grundlage der Einordnung der Merkmalgruppen 1 (Bad, positiv), 2 (Küche, positiv), 3 (Wohnung, positiv), 4 (Gebäude, negativ) und 5 (Wohnumfeld, negativ). Streit hat ausschließlich bezüglich der Merkmalgruppen 4 und 5 bestanden. Randnummer 17 (1) Bei der Spanneinordnung der Wohnung im modernisierten Zustand ist die vorhandene Einbauküche in Merkmalgruppe 2 (Küche) positiv zu berücksichtigen. Randnummer 18 (2) Das Gebäude ist negativ zu bewerten, da dem wohnwertmindernden Merkmal „Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden“ kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenübersteht. Randnummer 19 Bezüglich des Mieterkellers hat die Beklagte zwar vorgetragen, es käme nicht darauf an, ob ein Keller mitvermietet sei, sondern ausweislich des Wortlauts der Orientierungshilfe nur darauf, ob er „vorhanden“ sei. Unstreitig ist jedoch kein Keller an die Kläger:innen vermietet. Die Beklagte trägt auch nicht vor, ihnen einen solchen zur Anmietung angeboten zu haben oder dass ein solcher überhaupt vorhanden und verfügbar ist und zur Verfügung gestellt werden könnte. Vor diesem Hintergrund ist das wohnwertmindernde Merkmal zu bejahen. Lehnte man es ab, läge es immer schon dann nicht vor, wenn ein einziger Mieterkeller für eine Vielzahl von Mietwohnungen vorhanden wäre, unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit. Das liefe der Orientierungshilfe zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zuwider. Randnummer 20 Das Gebäude verfügt auch nicht über einen abschließbaren, leicht zugänglichen und ausreichend dimensionierten Fahrradabstellraum oder einen Gemeinschaftsraum als zusätzlichen und in angemessenem Umfang nutzbaren Raum außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung. Ob ein Fahrradabstellraum im selben Gebäude mit einem anderen Eingang der nächsten Hausnummer die Voraussetzung erfüllt, kann dabei offen bleiben, denn unstreitig bietet der von den Beklagten angeführte Fahrradraum Platz für nur ca. fünf Fahrräder. Damit ist er für ein jedenfalls vierstöckiges Miethaus mit Vorderhaus und Seitenflügel nicht ausreichend dimensioniert. Das gilt umso mehr, als dass der Raum nach Auffassung der Beklagten für zwei Vorderhäuser und zwei Seitenflügel dienen soll (vgl. Planauszug im Schriftsatz vom 6. April 2023, Bl. 90 Bd. II der Akte). Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei Ablehnung des wohnwerterhöhenden Merkmals dann nicht „jedenfalls“ um einen Gemeinschaftsraum in fußläufiger Entfernung, da der Raum unstreitig nicht zum Aufenthalt von Menschen intendiert ist und für die Kläger:innen insofern keinen Mehrwert bietet. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts stellt der aus dem Energieausweis (Anlage B10, Bl. 180f. Bd. I der Akte) ersichtliche Energiebedarf von 181,5 kWh/(m²a) kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Es handelt sich um einen Endenergiebedarfskennwert, für dessen Einordnung die in der Orientierungshilfe angegebenen Verbrauchsenergiekennwert-Grenzen um 20 % zu erhöhen sind. Der niedrigste wohnwertmindernde Energieverbauchskennwert von 155 kWh/(m²a) um 20 % erhöht entspricht einem Energiebedarfskennwert von 186 kWh/(m²a). Der Energiebedarf des streitgegenständlichen Gebäudes liegt darunter und verursacht damit weder eine Wohnwerterhöhung noch eine Wohnwertminderung. Randnummer 22 Auch das wohnwerterhöhende Merkmal „Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003“ liegt nicht vor. Zwar befindet sich nach der Modernisierung eine im Jahr 2021 eingebaute Gastherme in dem Gebäude, deren Energiespareffekte den Kläger:innen zu Gute kommen. Dabei handelt es sich aber nicht um eine vollständige Heizanlage, welche auch die technischen Vorrichtungen für die Verteilung der Heizenergie bzw. Wärme an die einzelnen Wohnungen sowie die dort vorhandenen Heizkörper umfasst. Dass diese ebenfalls ausgetauscht wurden, hat die durch das Vorliegen des Merkmals begünstigte und damit darlegungsbelastete Beklagte nicht vorgetragen. Randnummer 23 (3) Auch das Gebäude (Merkmalgruppe 5) ist im Saldo negativ zu berücksichtigen. Denn die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage, wobei diesem wohnwertmindernden Merkmal kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenübersteht. Die Lärmbelastung ergibt sich bereits aus dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2021, wobei die Beklagte diese Vermutung zweitinstanzlich nicht mehr in Frage gestellt hat. Randnummer 24 Entgegen der Ansicht der Beklagten befindet sich die Wohnung weder in einer bevorzugten Citylage noch liegt ein aufwändig gestaltetes Wohnumfeld vor. Randnummer 25 Nach der Rechtsprechung der Kammer ist eine bevorzugte Citylage nur anzunehmen, wenn diese unmittelbar fußläufig erreichbar ist; eine Möglichkeit der schnelleren Zurücklegung mit dem Fahrrad oder anderen Verkehrsmitteln ist unerheblich. Eine unmittelbare Nähe zur „City“ kann nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg ungefähr 15 Minuten in Anspruch nimmt (LG Berlin, Beschluss vom 9. Juli 2018 – 64 S 12/18 – zitiert nach juris). Die Kammer hat eine bevorzugte Citylage für den östlichen Teil des Kurfürstendamms bis ungefähr zum Olivaer Platz bejaht, während der westliche Teil des Kurfürstendamms mit seinen Seitenstraßen ab dem Bereich Adenauerplatz/ Lewishamstraße/Brandenburgische Straße seine Eigenschaft als bevorzugte Citylage verloren hat (LG Berlin, ebenda, juris Rn. 3). Die streitgegenständliche Wohnung liegt etwa 35 Minuten Fußweg östlich des Olivaer Platz und damit nicht in bevorzugter Citylage. Daran vermag es auch nichts zu ändern, dass in ihrer unmittelbaren Umgebung eine reguläre städtische Infrastruktur mit Grünflächen, Schulen und Kindertagesstätten vorhanden ist, wie die Beklagte meint. Randnummer 26 Das Wohnumfeld der Wohnung ist nicht besonders aufwändig gestaltet. Zwar ist erkennbar, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Hofgelände um eine strukturierte und instandgehaltene Anlage mit befestigten Wegen und einer umzäunten Müllfläche handelt. Für eine derart aufwändige Gestaltung, dass dies einen generellen Zuschlag auf den Mietzins rechtfertigt, reichen diese Attribute aber nicht aus. Dieser erfordert einen besonderen gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie Sie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche zum Ausdruck bringen, signifikant hinausgehen müssen (LG Berlin, Urteil vom 9. Dezember 2022 – 66 S 108/22 – juris Rn. 12). Die damit angesprochenen besonderen Maßnahmen, die beispielhaft ihren Ausdruck in einer aufwändigen Gestaltung der Fassaden, in bautechnisch besonders eingefassten Beeten und Verkehrsflächen, in der Anlage eigenständiger Aufenthaltsbereiche abseits der ständig benutzten Verkehrsflächen, dem Vorhandensein besonderer Einrichtungen wie (Brunnen, Rondelle, Laubengänge) etc. finden könnten, sind jedenfalls nicht in einem prägenden und für eine Wohnwerterhöhung ausreichenden Maße feststellbar. Randnummer 27 b. Vor diesem Hintergrund kommt es auf die Umlagefähigkeit der Modernisierungsmaßnahmen nur begrenzt an. Denn die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel 2021 im unmodernisierten Zustand zuzüglich der berechtigten Modernisierungsumlage nach § 556e Abs. 1 BGB rechtfertigt keine höhere Miete als diejenige, die nach dem Mietspiegel in modernisiertem Zustand zulässig ist. Randnummer 28 Die höchstzulässige Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel 2021 im unmodernisierten Zustand beläuft sich auf 735,92 Euro (siehe aa.). Der nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige Zuschlag liegt nicht über 66,06 Euro bzw. 0,68 Euro/m² (siehe bb.), der die Differenz zur höchstzulässigen Nettokaltmiete nach auf Grundlage der Wohnung im modernisierten Zustand darstellt (801,98 Euro - 735,92 Euro = 66,06 Euro). Randnummer 29 aa. Im unmodernisierten Zustand bemisst sich die höchstzulässige Nettokaltmiete nach dem Mietspiegelfeld K1 im Mittelwert und beläuft sich auf 735,92 Euro (6,84 Euro x 97,81 m² x 1,1). Denn die Wohnung hat nicht über eine Einbauküche verfügt, sodass die Merkmalgruppe 2 anstatt positiv neutral zu Buche schlägt. Im Übrigen gilt das für die Spanneinordnung unter II.1.a. Gesagte. Randnummer 30 bb. Der nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige Zuschlag liegt nicht über 66,06 Euro bzw. 0,68 Euro/m². Nach § 556e Abs. 2 BGB darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe, wenn der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt hat. Bei der Berechnung ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. Ferner muss der Vermieter die Mieter:innen über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen vor Abschluss des Mietverhältnisses informiert haben, § 556 Abs. 1a Nr. 2 BGB. Randnummer 31 Diese Voraussetzungen liegen für den Einbau der Küche unstreitig vor, der mit 28,37 Euro monatlich (0,29 Euro/m²) zu berücksichtigen ist. Die entsprechende Auskunft hat die Beklagte im Mietvertrag (Ziff. 22.3, Anlage zur Klageschrift, Bl. 22 Bd. I der Akte) erteilt. Darüber hinaus ist eine Modernisierungsumlage nicht über 37,69 Euro (0,39 Euro/m²) hinaus zulässig. Randnummer 32 (1) Die Beklagte beruft sich zunächst auf eine Umlage in Höhe von 0,22 Euro/m² aufgrund des Einbaus einer neuen Gastherme im Jahr 2021. Diese ist nicht nach § 556e Abs. 2 BGB auf die Kläger:innen umlagefähig. Zwar handelt es sich möglicherweise um eine energetische Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB. Aber die zuvor im Mietshaus verbaute Gastherme stammte ausweislich der Angaben der Beklagten aus den späten 80er Jahren („Baujahr ca. 1987“, Schriftsatz vom 19. September 2022, Bl. 119 Bd. I der Akte). Damit handelt es sich um eine vollständig auf Erhaltung der Mietsache ausfallende Maßnahme. Die entsprechende Erklärung der Kläger:innen mit Nichtwissen zum Baujahr der ursprünglich verbauten Therme ist zulässig, aber im Ergebnis folgenlos. Denn sie tragen weder ein anderes Baujahr vor noch geht die Wahrunterstellung des Vortrags zu ihren Lasten. Randnummer 33 Grundsätzlich gilt, dass Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten gem. § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umgelegt werden können, also bauliche Veränderungen, die die Kriterien des § 555b Nr. 1, Nr. 3 - 6 BGB erfüllen, abzugrenzen sind von Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB) und deren Durchführung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag – zu unveränderter Miete – schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2, 2 Hs. 2 BGB). Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (so genannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter dem Grund nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 – VIII ZR 81/19 – juris Rn. 37). Nach § 559 Abs. 2 Hs. 2 BGB sind die auf die Erhaltungsmaßnahme entfallenden Kosten, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Das gilt sowohl fällige Instandsetzungen wie auch für anteilige Instandsetzungskosten bei vorzeitigem Austausch (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 559 Rn. 72). Randnummer 34 Die Schätzung nach § 287 ZPO der anteiligen Instandsetzungskosten für die Gastherme beläuft sich angesichts des fortgeschrittenen Lebensalters von über dreißig Jahren der zuvor verbauten Gastherme auf 100 % der Kosten, mithin auf den vollen Betrag von 4.714,56 Euro. Einer angesichts der auch in § 72 GEG zum Ausdruck kommenden Wertung des Lebensalters der Heizanlage ist dem Gericht eine abweichende Schätzung nach § 287 ZPO zu Gunsten der Beklagten verwehrt. Die Beklagte hat den von ihr geschätzten Instandsetzungsabzug in Höhe von 30 %, was 1.414,27 Euro entspricht, nicht näher – beispielsweise mit der fortbestehenden Funktionstüchtigkeit einzelner Bauteile – begründet. Auch vor dem Hintergrund der gebotenen weiten Auslegung der Vorschrift § 556e Abs. 2 BGB, die die Umsetzung energetischer Modernisierungsmaßnahmen zu begünstigen sucht (Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 556e Rn. 55), ist eine über 30 Jahre alte Gastherme im Rahmen der Instandhaltungspflicht des Vermieters zu ersetzen, welche er zu unveränderter Miete schuldet. Für dieses rechtliche Ergebnis ist es ohne Belang, dass sich die Beklagt zunächst im Jahr 2020 für den Einbau einer Therme entschied, die dann aufgrund von Schornsteinfegerauflagen noch einmal ausgetauscht werden musste. Das entsprechende Risiko kann nicht der Mietpartei angelastet werden. Randnummer 35 Selbst, wenn man zu Gunsten der Beklagten unterstellte, dass ein Modernisierungsanteil verbliebe, gilt nichts anderes. Denn der Einbau der Gastherme unterfällt in zeitlicher Hinsicht nicht dem Anwendungsbereich der Norm. § 556e Abs. 2 BGB erfasst nur Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses. Das Mietverhältnis hat am 1. Dezember 2020 begonnen, während die Gastherme erst im Jahr 2021 im Objekt verbaut wurde. Es kommt in diesem Zusammenhang weder darauf an, wann der entsprechende Auftrag durch die Beklagte erteilt, noch darauf, wann die entsprechende Rechnung durch die Beklagte beglichen wurde (vgl. dazu Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 556e Rn. 54 ff.). Randnummer 36 (2) Der von der Beklagten mit 0,01 Euro monatlich geltend gemachte Betrag für die Grundrisserstellung zum Preis von 119,00 Euro fällt unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt unter § 556e Abs. 2 BGB und ist für die Modernisierungsumlage nicht berücksichtigungsfähig. Randnummer 37 (3) Die Beklagte beruft sich weiterhin auf eine Umlage in Höhe von 0,54 Euro/m² für die durchgeführte Wohnraum- und Badezimmersanierung. Diese ermittelt sie auf Grundlage des Betrags in Höhe von 5.774,98 Euro, den sie als Modernisierungsanteil geltend macht. Dabei ist die Umlage auf Grundlage von § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB zu ermitteln, wonach die Miete jährlich um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann. Tatsächlich rechtfertigt dieser Betrag aber nur eine Umlage von 0,39 Euro/m² monatlich (5.774,98 Euro/12 Monate x 0,08/97,81 m²). Der von der Klägerin geltend gemachte Betrag von 0,54 Euro/m² entspräche einem Modernisierungsanteil in Höhe von 7.922,61 Euro, den sie schon selbst nicht vorgetragen hat (7.922,61 Euro/12 Monate x 0,08/97,81 m²). Insofern kann dahinstehen, welcher der von der Beklagten geltend gemachten Posten für die Wohnraum- und Badezimmersanierung tatsächlich umlagefähig ist. Randnummer 38 2. Der Feststellungsantrag der Kläger:innen in Bezug auf die Kautionshöhe überwiegend begründet. Die Kaution beläuft sich nach § 551 Abs. 1 BGB auch höchstens drei Nettokaltmieten, mithin auf höchstens 2.405,94 Euro (3 x 801,98 Euro). Randnummer 39 3. Der Zahlungsantrag der Kläger:innen ist überwiegend begründet. Sie haben Anspruch auf Zahlung von 5.548,38 Euro aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB. Für den Zeitraum Dezember 2020 bis einschließlich Juni 2022 (19 Monate) haben sie die Miete in Höhe von 292,02 Euro monatlich überzahlt (19 Monate x 292,02 Euro = 5.548,38 Euro). Randnummer 40 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 Satz 1 Var. 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 41 5. Die Revision ist nicht zuzulassen. Entsprechende Gründe, die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Zulassung erfordern, liegen nicht vor. Randnummer 42 6. Der Streitwertbeschluss beruht auf §§ 48 Abs. 1, 47 Abs. 1, 41 Abs. 5 GKG analog. Randnummer 43 Der Zahlungsantrag in Höhe von 6.264,49 Euro zuzüglich des Feststellungsantrags für die Kaution in Höhe von 989,13 Euro zuzüglich des Feststellungsantrags in Höhe von 3.956,52 Euro ergeben die aus dem Beschluss ersichtliche Summe von 11.210,14 Euro. Randnummer 44 Der Zahlungsantrag ist entsprechend des begehrten Betrages zu beziffern (6.264,49 Euro). Der negative Feststellungsantrag in Bezug auf die Kaution ist mit der dreifachen Differenz in Höhe von 329,71 Euro (989,13 Euro) zu beziffern. Der Feststellungsantrag in Bezug auf die Mietsenkung für die Zukunft nach den §§ 556d ff. BGB ist nach der Rechtsprechung der Kammer anhand des auf ein Jahr ausfallenden Differenzbetrages zu beziffern (12 x 329,71 Euro = 3.956,52 Euro). Die Kammer folgt dabei dem Kammergericht in seiner Entscheidung – 12 W 40/23 – vom 27. November 2023. Dieses Begehren nach §§ 556d ff. BGB ist – ebenso wie sonstige Mietsenkungsbegehren – entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem Jahresinteresse der begehrten Mietsenkung zu bewerten. Das Verlangen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete vereint Merkmale einer „negativen Mieterhöhung“ (im Sinne von § 41 Abs. 5 1. Alt. GKG, entsprechend § 560 BGB oder entsprechend einer Feststellung nach Vermietererklärung gemäß § 559 BGB) und solche einer Minderungsfeststellung im Sinne von § 41 Abs. 5 2. Alt. GKG auf sich, sodass es gerechtfertigt ist, die Regelung entsprechend anzuwenden. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001619281 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 286/06 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens nach § 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 237,16 € zuzüglich Nebenkosten. 2 Mit Schreiben vom 20. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzel- nen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung um 51,30 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Mit Schreiben vom 9. Juli 2003 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gezahlten Modernisierungszuschläge von jeweils 51,30 € für die Monate Juni und Juli 2003 zu überweisen. Die Beklagten zahlten 3 - 3 - am 22. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 € mit dem Vermerk "Nachz. mod juni juli". Auf Nachfrage der Klägerin erläuterten die Beklagten, dass es sich um ei- nen - vom Mieterverein G. errechneten - monatlichen Modernisierungszu- schlag in Höhe von 24,77 € handele. 4 Mit Schreiben vom 26. Juli 2004 begehrte die Klägerin von den Beklag- ten Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete ab 1. Oktober 2004 um 41,18 € auf 303,11 € monatlich. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklag- ten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisie- rung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 24,77 € monatlich) anerkannt hät- ten - eine bisherige Nettomiete von 261,93 € zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Begehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsver- langens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das Mieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn erst durch das Mieter- 7 - 4 - höhungsverlangen vom 26. Juli 2004 habe die Klägerin das in den regelmäßi- gen Zahlungen der Beklagten liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung der Grundmiete um 24,77 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende Änderung der Miethöhe gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhe- bung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahme- vorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re- daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält- nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände- rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde- re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge- ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun- gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz- würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge- hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet habe. 8 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An- spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 9 - 5 - 26. Juli 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. 10 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts, in den - im Anschluss an das Schreiben der Klägerin vom 9. Juli 2003 - geleisteten Zahlungen der Beklagten liege ein Angebot auf einvernehm- liche Erhöhung der Grundmiete um den jeweils zusätzlich gezahlten Betrag von 24,77 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 26. Juli 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revi- sionsinstanz nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefunde- ne Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli- chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur- teils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge- führter Modernisierungsmaßnahmen. 11 - 6 - § 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt- schafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor- handenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs- bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes- sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber ha- be durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände- rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi- ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be- rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver- fahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni- sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe (hier: 24,77 €) auch einseitig nach § 559 BGB hät- te durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen- 13 - 7 - den Sachverhalt der Fall, denn von einer materiellen Berechtigung der Klägerin, wegen Modernisierung eine Mieterhöhung in Höhe von 24,77 € zu verlangen, sind auch die Beklagten nach einer Prüfung des Mieterhöhungsschreibens vom 20. März 2003 durch den Mieterverein ausgegangen. Unter diesen Umständen bedurfte es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keines näheren Sachvortrags der Klägerin zu weiteren Einzelheiten der Modernisierungsmaß- nahmen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite- ren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). 14 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 08.11.2005 - 1 C 1106/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 127/05 -

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Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10% leisten. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer im 4. OG rechts gelegenen Wohnung im Haus E. Straße in ... B.. Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 19.06.2012 Modernisierungsarbeiten an dem Gebäude an, welche unter anderem die Dämmung der Fassade umfassten. Die Arbeiten wurden im Jahr 2013 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 11.11.2014 erklärte die Klägerin zunächst gegenüber den Beklagten eine Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung für Fenster etc. in Höhe von 50,61 Euro, für den Einbau des Aufzugs in Höhe von 140,90 Euro und für die Aufbringung der Wärmedämmung in Höhe von 89,44 Euro. In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Schöneberg zum Aktenzeichen 16 C 63/15 auf Zahlung der Modernisierungsumlage für die Monate Februar und März 2015 wurde diese hinsichtlich der Mieterhöhung für die Aufzugskosten nicht aber für die Wärmedämmung zugesprochen. Auf den Inhalt der beigezogenen Verfahrensakte wird insofern Bezug genommen. Daraufhin übersandte die Klägerin den Beklagten unter dem 28.04.2016 eine erneute Mieterhöhung wegen Modernisierung. Hiernach sollte sich die bisherige Nettokaltmiete von monatlich 383,47 Euro um die Modernisierungsumlagen für Herd, Fenster um 50,61 Euro, für den Aufzug um 117,75 Euro und für die Wärmedämmung um 89,70 Euro zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 140,00 Euro auf nunmehr monatlich 781,53 Euro erhöhen. Für die Instandsetzungskosten der Fassade war bei der Berechnung der Wärmedämmungskosten ein Betrag in Höhe von 1.346,86 Euro in Abzug gebracht worden. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des als Kopie zu der Akte gereichten Schreibens vom 28.06.2016, Anlage K 4, Bl. 15f., sowie dessen Anlagen, Bl. 59-62 der Akte, Bezug genommen. Randnummer 2 Die Klägerin behauptet, für die Beseitigung der Putzschäden hätte eine Fläche von 35 qm und für die Beseitigung von Graffitis eine Fläche von 130 qm instandgesetzt werden müssen, wofür Kosten für Untergrund prüfen in Höhe von netto 2,61/ brutto 3,11 Euro/qm, Strukturputz einfärben von 8,34 / 9,92 Euro/qm sowie für den Schutzanstrich von 5,73 / 6,82 Euro/qm angefallen wären (Zeuge: der Architekt Herr V.). Anteilige Baustellen- und Gerüstkosten müssen ihrer Meinung nach wegen Mitnutzung im Rahmen der übrigen Arbeiten nicht angesetzt werden. Die Klägerin behauptet weiter, die Maßnahme spare erheblich Energie ein und reicht hierzu die Berechnung der Energieberaterin Dipl.-Ing. M. E. sowie den Energieausweis des Hauses ein. Deshalb ist sie der Auffassung, ab Juli 2016 einen Mieterhöhungsbetrag von monatlich 89,70 Euro aufgrund der Wärmedämmung als Modernisierungsmaßnahme fordern zu können. Randnummer 3 Die Klägerin beantragt, Randnummer 4 die Beklagten zur Zahlung von 269,10 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu verurteilen, sowie festzustellen, dass sich der von den Beklagten geschuldete Mietzins für die von ihnen genutzte Wohnung in der E.straße ..., ... Berlin wegen der durchgeführten Wärmedämmarbeiten ab dem 01.10.2016 um monatlich 89,70 Euro erhöht. Randnummer 5 Die Beklagten beantragen, Randnummer 6 die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Die Beklagten erachten die von Klägerseite behaupteten instandsetzungsbedürftigen Flächen und hierfür erforderlichen Preise in keiner Hinsicht für nachvollziehbar und gehen von einer Notwendigkeit zur Instandsetzung der gesamten Fassade aus. Überdies behaupten sie, ein Energiespareffekt sei nicht eingetreten, wie sich aus den Abrechnungen der Vergleichswohnung darunter ergebe, weil die Brandmauer nicht gedämmt worden und Durchfeuchtungsstellen nicht ausgetrocknet worden seien. Randnummer 8 Die Akten der Verfahren vor dem Amtsgericht Schöneberg 16 C 63/15 und 107 C 15/16 samt Fotos sind beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen. Randnummer 9 Wegen des weiteren Sachvortrags der Parteien wird auf den Inhalt der zu der Akte gereichten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 10 Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO, da die Beklagten die Wirksamkeit der Mieterhöhung hinsichtlich der Modernisierung durch Wärmedämmung auch für die Zukunft in Abrede stellen. Randnummer 11 Die Klage ist aber unbegründet. Randnummer 12 Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von 269,10 Euro für die Monate Julis bis September 2016 aufgrund einer Modernisierungsmieterhöhung nach Wärmedämmung gemäß §§ 535 Abs. 2, 559 Abs. 1 BGB zu. Randnummer 13 Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28.04.2016 nicht für die Wärmedämmung um 89,70 Euro erhöht. Die Erklärung ist zwar formell wirksam, weil die Mieter auf der Basis der aufgenommenen Angaben die Kosten, Abzüge und Erhöhungen rechnerisch nachvollziehen können. Die Erhöhungsbeträge können aber gleichwohl nicht gefordert werden, da die Erklärung mangels zutreffendem und substantiiert vorgetragenem Abzugsbetrag für Instandhaltungskosten insofern materiell unwirksam ist. Randnummer 14 Zunächst behauptet die Klägerin pauschal, für die Beseitigung der Putzschäden hätte eine Fläche von 35 qm und für die Beseitigung von Graffitis eine Fläche von 130 qm instandgesetzt werden müssen. Die Beklagtenseite bestreitet dies unter Hinweis auf eine Fotodokumentation, die erhebliche Putzschäden nicht nur an den inzwischen sanierten Balkonen, großflächige Flecken nach einem Wasserschaden sowie umfangreiche Graffitibeschmierungen zeigen. Diese stellt die Flächenangaben der Klägerseite ebenso wie die Möglichkeit einer nur punktuellen Ausbesserung in Frage und hätte zu einer differenzierten Berechnung und Begründung z. B. nach markierten Flächen seitens der Klägerin führen müssen. Auf unzureichenden Sachvortrag wurde sie vorliegend wie in den Vorverfahren hingewiesen. Der Vortrag blieb aber ebenso unsubstantiiert wie die Behauptung erforderlicher Kosten. Diese sind recht gering gehalten und selbst auf Bestreiten der Gegenseite ist zur Grundlage nicht näher vorgetragen worden. Schließlich hätten auch bei Mitnutzung der Baustelleneinrichtung und des Gerüsts im Rahmen der Modernisierungsarbeiten anteilige Kosten hierfür eingerechnet werden müssen. Randnummer 15 Mangels hinreichenden Sachvortrags war der als Zeuge hierzu benannte Architekt Herr V. nicht zu vernehmen, weil es sich um die Erhebung eines Ausforschungsbeweises gehandelt hätte. Auch auf die Frage, ob tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme wegen Energieeinsparung vorliegt, kommt es aufgrund der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht an, so dass diesbezüglich kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Randnummer 16 Aus den voranstehenden Gründen ist die Modernisierungsmieterhöhungsbeträge wegen Wärmedämmung nicht nur für die Monate Juli bis September 2016 sondern auch für die nachfolgende Zeit nicht geschuldet, so dass der Feststellungsantrag ebenfalls abzuweisen war. Randnummer 17 Die Nebenentscheidungen beruhen im Hinblick auf die Kosten auf § 91 ZPO und bezüglich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001328560 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:170517UVIIIZR29.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 29/16 Verkündet am: 17. Mai 2017 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 13, 14, 100, 312, 346, 355, 357, 559, 559b Wird die zwischen einem Vermieter und einem Mieter in einer Haustürsituation ge- schlossene Modernisierungsvereinbarung von dem Mieter wirksam widerrufen, schuldet der Mieter nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisie- rungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Werter- satz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete. Dazu bedarf es vielmehr einer - ledig- lich für die Zukunft wirkenden - Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieter- höhung bei Modernisierung. BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 - VIII ZR 29/16 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Hoffmann für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 15. Zivilkammer - vom 20. Januar 2016 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in München gele- genen Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 kündigten die Beklagten, die über zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser verfügen, die Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung sowie eine infolgedessen zu erwartende Mieterhöhung von 76,60 € dahin an, dass die Wärme- und Warmwasserversorgung von Öleinzelöfen sowie Kohle- und Stromboiler auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung umgestellt werden sollte. Anfang Dezember 2009 erschien der Beklagte zu 1 in der vom Kläger angemie- teten Wohnung. Dabei trafen die Parteien folgende Vereinbarung: "Es wird eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Die Miete erhöht sich um € 60.- pro Monat nachdem alle Heizkörper und die Warmwasser- installation eingebaut sind. Die Arbeiten werden auf Wunsch des Mieters zwischen April und Juli abgeschlossen." 1 - 3 - Nachdem die Arbeiten im Mai 2010 abgeschlossen waren, zahlte der Kläger von Juli 2010 bis Oktober 2012 die um 60 € monatlich erhöhte Miete. Anfang November 2012 widerrief er sein Einverständnis mit der Mieterhöhung und begehrte von den Beklagten vergeblich die Rückzahlung der ab Juli 2010 gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.680 €. Die auf Rückzahlung dieser Erhöhungsbeträge nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klagabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gemäß § 346 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Rückge- währ der aufgrund der getroffenen Vereinbarung gezahlten Erhöhungsbeträge, da er seine Vertragserklärung gemäß dem auch auf Mietverträge anwendbaren § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB in der ab dem 2. Januar 2002 geltenden Fassung des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. Novem- ber 2001 (BGBl. I S. 3138; im Folgenden: aF) wirksam widerrufen habe. Die Haustürsituation und die Unternehmereigenschaft der Beklagten stünden zwi- schen den Parteien ebenso außer Streit wie das Fehlen einer vorhergehenden Bestellung im Sinne des § 312 Abs. 3 Nr. 1 BGB aF durch den Kläger. Da der Kläger über sein Widerrufsrecht nicht belehrt worden sei, habe zudem eine Wi- derrufsfrist nicht anlaufen können. 2 3 4 5 6 - 4 - Gegenüber dem Rückzahlungsanspruch des Klägers stehe den Beklag- ten kein nach Maßgabe der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 zu bemes- sender Wertersatzanspruch für den durch die durchgeführte Modernisierung nunmehr gesteigerten Wohnwert zu. Insbesondere ergebe sich ein dahin ge- hender Zahlungsanspruch der Beklagten nicht aus §§ 357, 346 BGB. Denn die Besonderheiten des sozialen Mietrechts überlagerten insoweit die Regeln des allgemeinen Schuldrechts und schlössen dadurch im Streitfall einen Werter- satzanspruch aus. Zwar ändere sich mit der Durchführung der Modernisie- rungsmaßnahmen der vertragsgemäße Zustand der Mietsache und dadurch zugleich der Vertragsgegenstand, wobei dem Vermieter zum Ausgleich der da- mit einhergehenden Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses zwischen sei- ner Leistung und der - nicht mehr angemessenen - Gegenleistung im Rahmen der § 557 Abs. 1, §§ 558 - 560 BGB mehrere Mietanpassungsmöglichkeiten zur Verfügung stünden. Allerdings habe der Gesetzgeber insoweit zum Schutz des Mieters in die Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien eingegriffen. Zum einen habe er dazu (halb-)zwingende Regelungen zugunsten des Mieters ge- schaffen und diesem zum anderen verschiedene Rechte wie etwa den Einwand einer nicht zu rechtfertigenden Härte (§ 559 Abs. 4 BGB) oder eine Sonderkün- digungsmöglichkeit (§ 561 BGB) eingeräumt. Diese detaillierten Regelungen könne der Vermieter nicht dadurch umgehen, dass er eine - letztlich unwirksa- me - Mieterhöhung vereinbare und diese anschließend - ohne den Mieter zuvor gemäß § 312 Abs. 2 BGB aF auf eine solche Verpflichtung hingewiesen zu ha- ben - im Wege des Wertersatzes durchzusetzen versuche, zumal dann außer- dem die Fristenregelung des § 559b Abs. 2 BGB leerliefe. Durch die Zahlung des Erhöhungsbetrages sei schließlich auch nicht konkludent ein von der Vereinbarung vom 9. Dezember 2009 unabhängiges Vertragsverhältnis zustande gekommen. Ebenso wenig sei ein Rückgriff auf § 812 BGB möglich (§ 357 Abs. 4 BGB aF). Ohnehin fehle es auch nicht am 7 8 - 5 - Rechtsgrund für die Leistung des Vermieters. Zwar hätten die Beklagten ihre Leistung im Vertrauen auf die später widerrufene Vereinbarung erbracht. Aller- dings habe der Widerruf nur diese Vereinbarung erfassen können, während das Mietverhältnis über die Wohnung fortbestehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Der Kläger, der nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts die mit den Beklagten getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen hat, kann die Rückgewähr des aufgrund der Modernisie- rungsvereinbarung gezahlten monatlichen Mehrbetrages beanspruchen. Die- sem Anspruch, der sich aus der nach den Übergangsregelungen des Art. 229 § 22 Abs. 2, § 32 Abs. 1 EGBGB maßgeblichen, bis einschließlich 10. Juni 2010 geltenden Fassung von § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB (nachfolgend jeweils aF) in Verbindung mit § 346 Abs. 1 BGB ergibt, können die Beklagten weder aus § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB (i.V.m. § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF) noch aus sonstigen Gründen einen Anspruch auf Wertersatz für einen durch die Modernisierungs- maßnahme erhöhten Wohnwert der gemieteten Wohnung entgegenhalten. 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen auf die genannten Vorschriften gestützten Anspruch des Klägers auf Rückzahlung des in der Ver- einbarung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten monatlichen Mehrbetrages bejaht. Dagegen wendet sich auch die Revision nicht. Denn dem Kläger als Verbraucher (§ 13 BGB) stand insoweit gegenüber den Beklagten, die nach den getroffenen Feststellungen bei der Vermietung in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit und damit als Unternehmer (§ 14 Abs. 1 BGB) gehandelt haben, ein Widerrufsrecht zu, das er mangels Belehrung über dieses Recht fristgerecht 9 10 11 - 6 - (§ 355 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 3 BGB aF) mit der Rechtsfolge des Entstehens eines Rückabwicklungsschuldverhältnisses gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF, § 346 BGB und einer daraus resultierenden Verpflichtung zur Rückgewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge (§ 346 Abs. 1 BGB) ausge- übt hat. Insbesondere ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass im Streitfall die sachlichen Voraussetzungen für ein auf § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Alt. 2 BGB aF gestütztes Widerrufsrecht, nämlich ein Vertrag, der eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand hat und zu dessen Abschluss der Verbraucher durch mündliche Verhandlungen im Bereich einer Privatwohnung bestimmt worden ist (Haustürgeschäft), gegeben sind. a) Es entspricht allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufassung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechtericht- linie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in dessen Ab- satz 4 nunmehr konkretisierter Anschauung, dass zu den von einem Haustürwi- derruf erfassten Verträgen, die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand ha- ben, auch Mietverträge über Wohnraum zählen (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Insoweit hatte bereits der Gesetzgeber des Haustürwiderrufsgesetzes, dessen Bestimmungen der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes nahezu unverändert übernommen hat, maßgeblich auf die besondere Schutz- bedürftigkeit des Kunden bei allen an der Haustür oder unter vergleichbaren Umständen geschlossenen Verträgen abgestellt und hervorgehoben, dass der Anwendungsbereich des bei derartigen Verträgen vorgesehenen Widerrufs- rechts nicht auf Kaufverträge beschränkt sei, weil Unzuträglichkeiten und Miss- stände genauso bei dem Abschluss anderer Verträge auftreten könnten (BT- Drucks. 10/2876, S. 7, 9; 14/6040, S. 167). Dass dieses auf einer Haustürsitua- tion resultierende Schutzbedürfnis auch bei einem Abschluss oder einer Ände- rung von Wohnraummietverträgen bestehen kann, steht außer Frage (vgl. nur 12 - 7 - OLG Koblenz, NJW 1994, 1418, 1419; OLG Braunschweig, NJW-RR 2000, 63, 64 [jeweils zu § 1 HWiG]). b) Diesem Schutzzweck entsprechend geht der Bundesgerichtshof bei der gebotenen weiten Auslegung des Begriffs der Entgeltlichkeit der Leistung in seiner Rechtsprechung davon aus, dass eine Entgeltlichkeit nur dann zu ver- neinen ist, wenn der Verbraucher eine Leistung erhält, ohne selbst dafür ein Entgelt zahlen zu müssen. Demgegenüber kann es umgekehrt bereits genügen, dass der Vertrag schuldrechtliche Verpflichtungen gegenüber dem Vertrags- partner nach sich zieht und der Verbraucher ein Entgelt zu entrichten hat, selbst wenn eine Gegenleistung der anderen Vertragspartei nicht zum Vertragsinhalt gehört und der Verbraucher sein Leistungsversprechen nur in der - dem Gegner erkennbaren - Erwartung abgibt, ihm werde daraus irgendein Vorteil erwachsen (BGH, Urteil vom 9. März 1993 - XI ZR 179/92, NJW 1993, 1594 unter III a; Be- schluss vom 7. Januar 2003 - X ARZ 362/02, NJW 2003, 1190 unter III 1 [je- weils zu § 1 HWiG]). Auch das ist bei einer - wie hier - Vereinbarung der Miet- vertragsparteien aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen der Fall, in der die Höhe der nach Abschluss der zuvor angekündigten Maßnahmen künftig zu zahlenden Miete für die nunmehr im Wohnwert verbesserte Wohnung festgelegt wird. 2. Den Beklagten steht demgegenüber ein aus einer modernisierungsbe- dingten Steigerung des Wohnwerts der Mietwohnung hergeleiteter Wertersatz- anspruch weder aus § 312 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2, § 355 Abs. 1 Satz 1, § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF in Verbindung mit § 346 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB noch sonst zu. a) Allerdings bestimmt § 346 Abs. 1 BGB, dass im Falle eines Rücktritts die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzun- gen, zu denen nach § 100 BGB auch die Gebrauchsvorteile gehören, heraus- 13 14 15 - 8 - zugeben sind. Ist dies - wie im Streitfall - nach der Natur des Erlangten ausge- schlossen, hat der Schuldner stattdessen nach § 346 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB Wertersatz zu leisten, bei dessen Berechnung eine im Vertrag bestimmte Gegenleistung zugrunde zu legen ist. aa) Entgegen der Auffassung der Revision folgt daraus jedoch nicht, dass der Kläger einen Wertersatz in Höhe des in der Modernisierungsvereinba- rung vom 9. Dezember 2009 bezeichneten Mehrbetrages von 60 € monatlich schuldete. Denn die in §§ 346 ff. BGB enthaltenen Vorschriften über den ge- setzlichen Rücktritt finden gemäß § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf das Wider- rufs- und das Rückgaberecht bei Verbraucherverträgen nur entsprechende An- wendung, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Um dem gerade bei Haustür- geschäften bestehenden Erfordernis einer effektiven und zweckentsprechenden Gewährleistung des Rechts zum Widerruf nachkommen und darüber den zu- gunsten eines nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts be- rechtigten Verbrauchers vorgesehenen Schutz sicherstellen zu können, ist die in § 357 Abs. 1 Satz 1 BGB aF enthaltene allgemeine Verweisung auf die ent- sprechende Anwendung der "Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt" ein- schränkend dahin auszulegen, dass eine Anwendung dieser Vorschriften nicht zu Lasten des Verbrauchers und des ihm vom Gesetzgeber zugebilligten Schutzes gehen darf (BGH, Urteil vom 15. April 2010 - III ZR 218/09, BGHZ 185, 192 Rn. 24, 27). Das gilt insbesondere, soweit § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB dabei für einen als Rücktrittsfolge zu leistenden Wertersatz an die im Vertrag be- stimmte Gegenleistung anknüpft. Denn dies setzt nach der § 346 BGB zugrun- de liegenden Konzeption des Gesetzgebers eine privatautonom ausgehandelte Entgeltabrede voraus (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 196). Hiervon kann aber re- gelmäßig nicht ausgegangen werden, wenn dem Verbraucher wegen einer Ver- tragsverhandlungssituation, die für ihn typischerweise mit einem "Überra- 16 17 - 9 - schungsmoment" und einer "Überrumpelungsgefahr" verbunden ist, zur Wie- derherstellung seiner dadurch beeinträchtigten Entschließungsfreiheit ein Widerrufsrecht eingeräumt wird. Nach seinem Sinn und Zweck - Beachtung der privatautonom ausgehandelten Entgeltabrede - kann § 346 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 BGB deshalb nicht wertungswidrig zu Lasten des nach § 312 BGB aF zum Widerruf eines Haustürgeschäfts berechtigten Verbrauchers zur Anwen- dung kommen. Der Zweck des Widerrufsrechts, das dem Verbraucher gerade die Möglichkeit geben soll, sich von einem nachteiligen, unter Beeinträchtigung seiner Entschließungsfreiheit zustande gekommenen Haustürvertrag möglichst folgenlos wieder zu lösen, würde vielmehr bei einer Anknüpfung an die im wi- derrufenen Vertrag getroffene Entgeltregelung für die Bemessung eines Wert- ersatzes grundlegend verfehlt (BGH, Urteil vom 15. April 2010 - III ZR 218/09, aaO Rn. 27 f.; vgl. auch Urteil vom 19. Juli 2012 - III ZR 252/11, BGHZ 194, 150 Rn. 22, 24). Insofern stellt sich die Lage bei einem Haustürgeschäft anders dar als etwa bei einem Fernabsatzgeschäft (vgl. dazu Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 51 f.). bb) Für die danach gebotene Anknüpfung eines etwaigen Wertersatzes an die objektiven (Markt-)Verhältnisse und die hierbei üblicherweise zu entrich- tenden Entgelte (vgl. BGH, Urteil vom 15. April 2010 - III ZR 218/09, aaO Rn. 24, 29 f.) kommt es darauf an, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagten aufgrund der von ihnen durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ohne die wirksam widerrufene Modernisierungsvereinbarung eine erhöhte Miete zum Ausgleich eines dem Kläger zugewachsenen Wohnwertvorteils hätten be- anspruchen können. Das ist indes - wie das Berufungsgericht mit Recht ange- nommen hat - aufgrund der mieterschützenden Besonderheiten des Verfahrens einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach §§ 559, 559b BGB aF, von denen auch nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (§ 559b Abs. 4 BGB aF), bereits dem Grunde nach zu verneinen. 18 - 10 - Die Beklagten hätten zwar nach ihrem revisionsrechtlich als richtig zu un- terstellenden Vorbringen aufgrund der getätigten Modernisierungsmaßnahme nach deren Abschluss die Möglichkeit gehabt, die Miete zumindest um den mit dem Kläger vereinbarten Betrag gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zu erhöhen, und hätten diese Möglichkeit angesichts der fehlenden Fristgebundenheit für eine Ausübung dieses Gestaltungsrechts auch durch die inzwischen verstrichene Zeit grundsätzlich noch nicht eingebüßt (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 559b Rn. 4, 6 mwN). Solange dies indes unterblieben ist, schuldet der Mieter - ganz abgesehen davon, dass eine Mieterhöhung sich auch nur kostenorientiert nach dem in § 559 Abs. 1 BGB aF vorgegebenen Maßstab bemessen würde - eine erhöhte Miete nicht allein schon wegen der durch eine Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisheri- gen Wohnwerts. Eine zur Anhebung der bis dahin geltenden Grundmiete füh- rende Modernisierungsmieterhöhung (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16) hätte zu ihrer Wirksamkeit vielmehr vorausgesetzt, dass die Beklagten ein ihnen dahingehend gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF zukommendes Gestaltungsrecht nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 BGB aF ausgeübt, also die Mieterhöhung dem Kläger in Textform erklärt und in der Erklärung die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet so- wie entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB aF erläutert hätten. Ohne eine diesen Anforderungen genügende Mieterhöhungserklärung hat eine wirksame Mieterhöhung dagegen nicht eintreten können und hat der Kläger mithin auch keine erhöhte Miete geschuldet (vgl. Senat, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9, 11; Beschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). Dementsprechend stellt im Streitfall eine etwaige modernisierungsbedingt eingetretene Wohnwertsteigerung für sich al- lein nicht einen vom Kläger über die nach dem Vertrag für den Mietgebrauch abschließend geschuldete Miete hinaus noch zusätzlich gemäß § 346 Abs. 2 BGB zu ersetzenden Nutzungswert dar. 19 - 11 - b) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht schließlich davon ausge- gangen, dass ein Anspruch der Beklagten auf Wertersatz auch nicht aus § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB gegeben ist. Das nimmt die Revision hin. Denn die §§ 559 ff. BGB aF enthalten insoweit eine abschließende Regelung der gesetz- lichen Voraussetzungen, unter denen der Vermieter - nämlich (nur) durch eine nach Maßgabe dieser Bestimmungen zugelassene Anhebung der Grundmiete - die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter abwälzen kann (Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 24). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hoffmann Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 16.01.2015 - 463 C 18419/14 - LG München I, Entscheidung vom 20.01.2016 - 15 S 3363/15 - 20

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/05 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebunde- nen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weite- re Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2006 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, die Rich- ter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerinnen werden das Urteil der Zivil- kammer 67 des Landgerichts Berlin vom 25. April 2005 aufgeho- ben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 5. August 2004 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen 124,83 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. April 2004 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die derzeit von den Klägerinnen an die Beklagte zu zahlende Kaltmiete für die Mietwohnung N. straße in B. 359,07 € netto nicht überschreitet und dass Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB zu- lässig sind. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerinnen sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002 Mieterinnen einer Wohnung der Beklagten im Haus N. straße in B. . Das Gebäude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert worden. Dazu bewilligte die zuständige Behörde öffentliche Mittel und geneh- migte nach Abschluss der Baumaßnahme die ermittelte Durchschnittsmiete. Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt: 2 "§ 1 Mietsache … Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden. § 3 Miete und Nebenleistungen (1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtigung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab Vertragsbeginn monatlich .... (2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgewiesenen Zuschüsse/ Subventionen/ Minderungen/ Nach- lässe aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z.T. einkommens- abhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Er- höhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann. ... § 5 Mietänderungen Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 ge- nannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart. - 4 - Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder au- ßerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes bei dem vom Land B. gewährten Förderungsmitteln (Objekt- bzw. Subjektverbilligungen). ... Neben den förderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die vom Mieter zu zahlende Miete ändern aufgrund - veränderter und durch die I. bank B. (I. ) bewillig- ter Durchschnittsmiete, …" Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten und für Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 € vereinbart. Durch Erklärungen vom 27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erhöhte die Beklagte die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2003 um 10,11 € und zum 1. April 2004 um 23,73 €. Die Klägerin- nen bezahlten die geforderten Beträge bis zum 30. April 2004. 3 In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Klägerinnen von der Be- klagten Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 € nicht über- schreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen sind. Die Klägerinnen sind der Ansicht, die Erhöhungsbeträge seien von ihnen ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Beklagte sei zu den einseitig vorge- nommenen Erhöhungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Vorausset- zungen nach § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht vor- gelegen hätten, seien Mieterhöhungen nicht einseitig nach § 10 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbin- dungsgesetz – WoBindG) zulässig, sondern nur im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar. 4 - 5 - Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klägerinnen ihr Klagebegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Die Klägerinnen hätten keinen Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Mie- te sei nicht auf dem ursprünglichen Niveau von 359,07 € stehen geblieben, sondern habe sich aufgrund der Mieterhöhungserklärungen der Beklagten je- weils zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 € erhöht. Die Beklagte sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu erhöhen. 7 Dabei könne davon ausgegangen werden, dass die gesetzlichen Vor- aussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG in der allein in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen hätten. Die Parteien hätten indes die von der Beklagten angewandten Mieterhöhungen nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine sol- che Regelung sei möglich. Entscheidend sei, dass hier die öffentliche Förde- rung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung bei- der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages realisiert. Die Beklagte habe eine öffentlich geförderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines Förderungsabbaus anpassen können wollen. Die Klägerinnen hätten eine solche Wohnung anmieten wollen. 8 - 6 - Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsäch- lich gewährt worden sei. Darin liege für den Mieter kein Nachteil. Das System der öffentlichen Förderung diene den Interessen wirtschaftlich schwächerer Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu erhalten. Die Klägerinnen hätten aus den genannten Gründen auch keinen Fest- stellungsanspruch. 9 II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 10 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den Klägerinnen geltend gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der von ihnen an die Beklagte geleisteten Mieterhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € verneint. 11 a) Die Leistung der Klägerinnen ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von der Beklagten vorgenommenen Mieterhöhungen sind unwirksam, da sie hierzu entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war. 12 aa) Eine solche Berechtigung der Beklagten ergibt sich, wie auch das Berufungsgericht unausgesprochen angenommen hat, nicht aus § 10 WoBindG. Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es 13 - 7 - sich jedoch bei der von den Klägerinnen gemieteten Wohnung trotz der mit öf- fentlichen Mitteln geförderten Sanierung des Hauses nicht. Das Berufungsge- richt ist davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend dargelegt hat, dass die Voraussetzungen des – nach ihrem eigenen Vorbringen – allein in Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllt sind. Diese tatrichterliche Würdigung wird von der Revisions- erwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen auch sonst nicht zu beanstanden. Der bestandskräftige Bescheid der zuständigen Behörde, durch den die öffentlichen Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt worden sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. KG WuM 1985, 387 = ZMR 1985, 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497). bb) Eine Berechtigung der Beklagten zur einseitigen Mieterhöhung be- steht entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach §§ 1, 3 und 5 des Mietvertrages der Parteien. 14 Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt ge- worden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erhöhung der lau- fenden Aufwendungen – etwa infolge des Abbaus der öffentlichen Förderung – gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreis- bindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart 15 - 8 - (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt – von den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen – nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann. 16 (1) Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterhöhung nicht der Zu- stimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustim- mungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbe- sondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des § 557 Abs. 1 BGB ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 BGB Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegen- über Ausfluss der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Be- reich des preisgebundenen Wohnraums. (2) Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so dass dieser gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Vorausset- zungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozess als berechtigt erweist. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit nach § 558b Abs. 2 BGB erst – erfolgreich – Klage auf Erteilung der Zustim- 17 - 9 - mung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete ent- steht. 18 Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, na- mentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden (vgl. Schmidt- Futterer/Börstinghaus, aaO, § 557 BGB Rdnr. 66; a.A. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB, der für eine Einschränkung der Unwirk- samkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts er- kennen lässt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beein- trächtigt wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Ge- währung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im Übrigen bietet die Kosten- miete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einsei- tigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 BGB sieht Beschränkungen der Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen. Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall niedriger ist als die nach § 558 BGB zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (Mersson in Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6 Mietrecht, Erg.-Lfg. Juni 2005, § 557 BGB Anm. 6 Nr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 557 Rdnr. 51). Dafür lässt sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entneh- men. (3) Das vom Berufungsgericht angeführte Senatsurteil vom 21. Januar 2004 – VIII ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurtei- lung. In dieser Entscheidung hat der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter 19 - 10 - die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige Beru- fungsgericht gebilligt, dass die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbin- dung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichs- miete gemäß § 557 Abs. 3 BGB wirksam ausgeschlossen haben, so dass eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig ist. So- weit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt sei, hält der Senat daran nicht fest. b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Grün- den als richtig dar (§ 561 ZPO). 20 aa) Die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsan- spruchs verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Senat hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückgewiesen hat, angenommen, dass die Rück- forderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge treuwid- rig ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur einige Monate vergangen sind. 21 bb) Für einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) auf Seiten der Beklagten fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die Revisionserwide- rung auf die Ausführungen der Beklagten in der Vorinstanz verweist, wonach 22 - 11 - sie gegebenenfalls Mieterhöhungen nach § 558 BGB vorgenommen hätte, sind deren Voraussetzungen nicht dargetan. 23 2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass entge- gen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsanträge der Klä- gerinnen begründet sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur End- entscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstin- stanzliche Urteil abzuändern, und der Klage ist gemäß den Anträgen der Kläge- rinnen stattzugeben. 24 Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 05.08.2004 - 224 C 99/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.04.2005 - 67 S 264/04 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 294/11 vom 20. März 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. März 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die vom Berufungsgericht genannte Rechtsfrage ist nicht grundsätzlicher Natur. Die Frage, ob dem Vermieter umlagefähige Kosten für Modernisie- rungsmaßnahmen erst mit der Begleichung der ihm hierfür in Rechnung gestell- ten Bauleistungen entstehen, hat keine grundsätzliche Bedeutung, denn offen- sichtlich entstehen diese Kosten jedenfalls - in Form einer fälligen Verbindlich- keit gegenüber dem Bauunternehmer - mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten. Dass in der Rechtsprechung der Instanzgerichte hierzu abweichende Auffassungen vertreten werden, ist nicht ersichtlich. Die ganz herrschende Meinung in der Literatur lässt als Nachweis der entstandenen Kosten die Vorlage der Rechnungen ausreichen (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559b Rn. 5; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 559b Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 559b Rn.19; Schmidt-Futterer/Börsting- 1 2 - 3 - haus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559b BGB Rn. 38 mwN). Die vereinzelt gebliebene abweichende Literaturmeinung (Kinne, ZMR 2001, 868, 869; Schach in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 3), die Kosten entstünden dem Vermieter erst im Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zah- lung), verleiht der Frage kein grundsätzliches Gewicht. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. In der Revisionsinstanz ist zwischen den Parteien nur noch im Streit, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 19. Dezember 2008 auch ohne Beifügung von Zahlungsnachweisen wirksam ist, obgleich die Klägerin dem Verlangen des Beklagten - der die Zahlung der ausgewiesenen Rechnungsbe- träge durch den Vermieter ohne nähere Darlegung bestritten hat - auf Vorlage von Zahlungsbelegen nicht nachgekommen ist. Das Berufungsgericht hat dies rechtfehlerfrei bejaht. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Beklagte (un- streitig) Einsicht in die dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegenden Rechnun- gen. Einwendungen, dass die in Rechnung gestellten Maßnahmen nicht durch- geführt worden wären, hat der Beklagte nicht vorgebracht. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 3 4 5 - 4 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.10.2010 - 15 C 120/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.07.2011 - 63 S 571/10 - 6

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 147/13 Verkündet am: 12. März 2014 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 aF, § 557b Abs. 2 Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB aF bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB. BGH, Urteil vom 12. März 2014 - VIII ZR 147/13 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. März 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 12. April 2013 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Duldung der Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung der Wohnung in Anspruch. Der Beklagte ist seit 2008 Mieter einer mit einer Ofenheizung ausgestat- teten Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Mietvertragsparteien haben eine un- befristete Indexmiete vereinbart. Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 kündigte die Klägerin zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungs- kosten nach § 559 BGB (1,25 € je qm) sowie die Erhebung von Heizkosten- vorauszahlungen (0,90 € je qm) an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das 1 2 3 - 3 - Schreiben vom 22. Februar 2012 mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zu- stimmung des Beklagten hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 € je qm, für die Wohnung des Beklagten insgesamt 104,59 €, erhoben werden. Der Beklagte stimmte der Durchführung der von der Klägerin angekün- digten baulichen Maßnahmen nicht zu. Das Amtsgericht hat die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaß- nahme abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Be- klagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur- teils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der begehrte Duldungsanspruch gegen den Beklag- ten gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Der Anschluss der Wohnung an ein Fernwärmenetz mit gleichzeitigem Anschluss an eine zentrale Warmwasserver- 4 5 6 7 8 - 4 - sorgung stelle eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar, da mit ihr in Bezug auf die Beheizung eine dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts verbunden sei. Auch ergebe sich eine Einsparung von Pri- märenergie. Die Ankündigung vom 22. Februar 2012 genüge den Anforderungen von § 554 Abs. 3 BGB. Die vorgesehenen Maßnahmen seien ausreichend in Text- form erläutert. Der Beklagte dürfe die Duldung der Arbeiten auch nicht wegen der damit verbundenen erstmaligen Umlegung von Betriebskosten für Heizung und Warmwasser und der Erhebung entsprechender Nebenkostenvorschüsse verweigern. Zwar sei zwischen den Parteien eine Indexmiete gemäß § 557b Abs. 1 BGB vereinbart und deshalb eine Mieterhöhung wegen Modernisie- rungsmaßnahmen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Darauf komme es jedoch nicht an, da die Klägerin die Miete nicht gemäß § 559 BGB erhöhen wolle. Die erstmalige Erhebung von Betriebskosten für die Beheizung und Wassererwärmung stelle keine solche Mieterhöhung dar. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass hier infolge der gewerblichen Lieferung durch Dritte in den Betriebskosten Anteile enthalten seien, die für Verwaltung, Investi- tion und Abschreibung und den Unternehmergewinn kalkuliert seien. Hierin lie- ge auch keine unzulässige Umgehung des Schutzzwecks von § 557b Abs. 2 BGB. Denn es gebe eine entsprechende Umlegungsvereinbarung zwischen den Parteien. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es entschei- dend darauf an, ob es eine mietvertragliche Vereinbarung gebe, die dem Ver- mieter die Umlage der Kosten der Fernwärmelieferung gestatte. Wenn der Bundesgerichtshof insoweit bereits die Bezugnahme auf die Betriebskosten- verordnung, die in § 2 Nr. 4c die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung um- fasse, als Grundlage für die Umstellung auf Fernwärme und die Umlage der 9 10 - 5 - dadurch entstehenden Kosten der Wärmelieferung ausreichen lasse, müsse das erst recht gelten, wenn die entsprechenden Kosten - wie hier - ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Dul- dung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF gegen den Beklagten zuerkannt. Die vorgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB an- wendbar, weil die Ankündigung der Klägerin vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF dem Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist. Dem Duldungsanspruch steht - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB entgegen. 1. Wie das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - festge- stellt hat, wird durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Beklagten gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF erreicht. Ebenso ist es aus Rechtsgrün- den nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Modernisierungsan- kündigung der Klägerin im Schreiben vom 22. Februar 2012 als den Anforde- rungen des § 554 Abs. 3 BGB aF genügend angesehen hat. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht es dem Duldungsan- spruch der Klägerin auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete 11 12 13 14 - 6 - vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit ei- ner unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Be- klagten umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind vom Berufungsge- richt nicht festgestellt. Soweit die Revision geltend macht, der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so kann dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Beklagte die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB ver- wehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnah- me unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF zu verweigern. - 7 - Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Beklagten umgelegt werden können, sind im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 10.07.2012 - 4 C 157/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2013 - 65 S 378/12 - 15

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 298/13 Verkündet am: 2. Juli 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Köln vom 26. September 2013 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 4. Oktober 2012 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.685,56 € nebst Zin- sen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 307,13 € seit dem 6. März, 6. April, 6. Mai, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2012, 6. Januar sowie 6. Februar 2013 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über eine 56 m² große Altbauwohnung in Köln. Der Kläger wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Hau- ses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom 1 2 - 3 - 29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Par- teien, dass die Beklagte dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 her- ausgegeben werde. Durch den im Dezember 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m²) ver- größert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kläger eine Erhö- hung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um mo- natlich 51,94 € ab 1. März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung ver- langte er zusätzlich ab 1. März 2012 monatlich 307,13 €. Die Beklagte nutzte in der Folgezeit auch den Anbau. Mit der Klage hat der Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den ursprünglichen Teil der Wohnung um 51,94 € ab 1. März 2012 sowie Zahlung der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, insgesamt 3.685,56 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Kla- ge abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Beklagte für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55,38 € erhöhte Miete zahlt. Die weitergehende Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Beklagte lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB aF keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Beklag- ten erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unzu- mutbar gewesen, zu wahren. Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als "Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB aF könne der Kläger aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil die Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse. Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vom 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein An- spruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergrö- ßerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Ver- 6 7 8 9 10 - 5 - tragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänzen- den Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfin- dung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kläger geltend ge- machte Anspruch nicht verneint werden. Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehler- haft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Beklagte den Anbau aus- weislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufungs- gericht unterlassene Auslegung des Verhaltens der Beklagten kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Beklagte das Angebot des Klägers auf Ge- brauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um mo- natlich 307,13 € erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Er- klärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehen- den Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177). Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich vor Be- ginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht ver- 11 12 13 - 6 - pflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, son- dern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen ge- geben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspunk- te dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich. III. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnflä- che zu entrichten, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angenom- men hat. Auf die Berufung des Klägers ist das Berufungsurteil danach aufzuhe- 14 - 7 - ben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, stattzu- geben (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 04.10.2012 - 222 C 153/12 - LG Köln, Entscheidung vom 26.09.2013 - 1 S 275/12 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 173/10 Verkündet am: 30. März 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kos- ten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. BGH, Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 173/10 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 23. Juni 2010 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Görlitz vom 1. Februar 2010 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in G. . Mit Schreiben vom 29. Januar 2007 kündigte die Klägerin den Mietern des Anwesens den Einbau von Wasserzählern und eine hierauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde, und verlangten für die in Eigen- leistung auszuführenden Arbeiten gemäß § 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss von (zuletzt) 144,30 € auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Die Klägerin erklärte sich mit Schreiben vom 28. Februar 2007 bereit, die von den Beklagten beanspruchten Renovierungskosten zu übernehmen, weil eine Be- 1 - 3 - schädigung der Tapete beim Einbau der Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich wies sie darauf hin, dass es sich hierbei um umlagefähige Modernisie- rungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 € monatlich erhöhen werde. 2 Die Klägerin zahlte den als Renovierungskosten geforderten Betrag an die Beklagten und baute den Wasserzähler ein. Mit Schreiben vom 22. März 2007 legte sie die Gesamtkosten von 304,37 € (160,07 € für den Einbau des Wasserzählers und 144,30 € Vorschusszahlung an die Beklagten) gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, so dass sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € er- gab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten nicht. Die Klägerin begehrt für die Monate Juni 2007 bis Mai 2009 Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 46,41 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 - 4 - Die Klägerin sei nicht berechtigt, die den Beklagten erstatteten Auslagen für die nach dem Wasserzählereinbau durchgeführten Schönheitsreparaturen gemäß § 559 Abs. 1 BGB als Mieterhöhung umzulegen. 6 7 Eine Abrechnung über die Schönheitsreparaturen sei nicht erfolgt. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die gesamten Aufwendungen in einem ursächlichen Zusammenhang mit dem Einbau des Wasserzählers stün- den, weil das von den Beklagten in Rechnung gestellte Material für die Tapezie- rung der gesamten Küche ausgereicht hätte. Im Übrigen könnten Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter ge- mäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet habe, grundsätzlich nicht als Modernisierungs- kosten umgelegt werden. Denn dies würde dazu führen, dass der Mieter - ent- gegen dem Schutzzweck des § 554 Abs. 4 BGB - den eigenen Aufwand finan- zieren müsste und selbst nach der Amortisierung der Kosten eine entsprechend höhere Miete zu zahlen hätte. Der Mieter, der seinen Aufwendungsersatzan- spruch geltend mache, würde mit einer höheren Miete quasi "bestraft". 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klägerin hat die Miete mit Schreiben vom 22. März 2007 für die Zeit ab Juni 2007 wirk- sam um 2,79 € monatlich erhöht. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts durfte die Klägerin auch die im Anschluss an den Wasserzählereinbau entstandenen Renovierungskosten gemäß § 559 BGB als Modernisierungs- mieterhöhung umlegen. 9 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhö- hen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig 10 - 5 - Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu derarti- gen baulichen Maßnahmen - hier zur Einsparung von Wasser - gehört nach allgemeiner Meinung auch der Einbau von Wasserzählern. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. 11 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Auf- wendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung han- delt es sich dabei nicht um allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsauf- wand. Der Vermieter kann die Kosten für einen derartigen Aufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise ge- tragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß § 554 Abs. 4 BGB zur Verfü- gung gestellt hat. 12 a) Allerdings geht eine in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vertretene Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung endgültig regele und es deshalb unzuläs- sig sei, den Mieter über § 559 BGB die Kosten letztlich doch tragen zu lassen (AG Schöneberg, MM 1990, 130; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 364; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559 Rn. 42; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 559 Rn. 23; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 559 BGB Rn. 37; vgl. auch Herrlein/Kandelhard/Both, Miete, 4. Aufl., § 559 13 - 6 - Rn. 103). Teilweise wird dabei danach differenziert, wer das unternehmerische Risiko für diese Arbeiten trägt (Sternel, aaO). 14 b) Die Gegenmeinung stellt darauf ab, dass es keinen Unterschied ma- chen könne, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage oder ob der Mieter sie ausführe und sich die Kosten nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lasse. In jedem Fall handele es sich um unmittelbaren Bauaufwand (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559 BGB Rn. 158; Mersson, DWW 2009, 122, 128). c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnah- men aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der Ver- mieter entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58). Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck. Sie würde auch dem Interesse beider Mietparteien wider- sprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisie- rungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür erstatteten Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftra- gen, weil er diese - regelmäßig höheren - Kosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen kann. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Vermieter als "Bauherr" der Nacharbeiten anzusehen ist; entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die- sen Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsmaßnahme getragen hat. 15 - 7 - Anders als das Berufungsgericht meint, wird der Mieter durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht "bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die übrigen Kosten, die ihm für den Ein- bau der Wasserzähler entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB über einen längeren Zeitraum umlegen. 16 17 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht dar- auf an, ob die von den Beklagten geltend gemachten Renovierungsaufwendun- gen über das hinausgingen, was zur Beseitigung der durch den Zählereinbau verursachten Schäden an der Dekoration erforderlich war. Den Beklagten ist es jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass die von ihnen geltend gemachten und von der Klägerin vollständig erstatteten Aufwendungen ihnen nicht entstan- den oder nicht erforderlich gewesen seien. Das Gleiche gilt für den weiteren Einwand der Beklagten, sie hätten die Renovierungsarbeiten erst am 15. April 2007 abgeschlossen, so dass die von der Klägerin mit Schreiben vom 22. März 2007 begehrte Mieterhöhung verfrüht gewesen sei. Da die Beklagten den be- anspruchten Kostenvorschuss für die Renovierung schon vor dem am 20. März 2007 erfolgten Einbau des Wasserzählers gefordert und erhalten haben, ist das Vorgehen der Klägerin nicht zu beanstanden; die Beklagten müssen sich zu- mindest nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wären die Arbeiten unmittelbar nach dem Einbau des Wasserzählers erfolgt. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurde die Mieterhö- hung gemäß § 559a Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Beginn des dritten Monats ab Zugang des Mieterhöhungsbegehrens vom 22. März 2007 wirksam, so dass die Beklagten die erhöhte Miete ab Juni 2007 zu zahlen hatten. Eine Verlängerung der Frist nach § 559a Abs. 2 Satz 3 BGB wegen nicht rechtzeitiger Ankündi- gung der Modernisierung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB kommt nicht in Be- 18 - 8 - tracht, weil der Einbau des Wasserzählers nur mit einer unerheblichen Einwir- kung auf die Mieträume verbunden war und lediglich eine unerhebliche Mieter- höhung zur Folge hatte, so dass es gemäß § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Mo- dernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht bedurfte. III. 19 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 14.01.2010 - 4 C 336/09 - LG Görlitz, Entscheidung vom 23.06.2010 - 2 S 9/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 185/03 Verkündet am: 28. April 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MiethöheRegG (MHG) § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgese- henen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einver- nehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 7. April 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 24. April 2003 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in dem Anwesen E. straße in B. . In den Jahren 1998/99 führten die Kläger nach vorheriger Ankündigung durch die von ihnen beauftragte Hausver- waltung in dem Wohnhaus verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durch. Nach dem Abschluß der Baumaßnahmen teilte die Hausverwaltung mit Schrei- ben vom 27. Oktober 1999 der Beklagten mit, daß sich die Miete mit Wirkung vom 1. Dezember 1999 um einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 145,02 DM - wovon 82,71 DM auf die Erneuerung der Heizung und 62,31 DM auf andere, im einzelnen bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen entfielen - - 3 - auf nunmehr 692,31 DM (einschließlich einer unveränderten monatlichen Be- triebskostenvorauszahlung von 197,90 DM) erhöhe. Die Beklagte widersprach dieser Mieterhöhung. Es kam deshalb zu einem längeren Schriftwechsel zwi- schen den Parteien, der schließlich im Februar 2001 mit einer Vereinbarung beider Seiten über einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 104,29 DM - 82,71 DM für die Modernisierung der Heizung und 21,58 DM für die sonstigen Maßnahmen - endete. Mit Schreiben vom 20./22. Juni 2001 erbaten die Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). Unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken verlangten sie für die Zeit ab 1. September 2001 eine Miete von 8,18 DM/m²; daraus errechneten sie eine Erhöhung der Miete von bisher 349,39 DM (ohne den vereinbarten Modernisie- rungszuschlag) um 104,81 DM auf künftig 454,20 DM, zuzüglich des Moderni- sierungszuschlages und der Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt somit auf 756,39 DM. Die Beklagte stimmte diesem Erhöhungsverlangen nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Erteilung der Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr in vollem Umfang stattgegeben und die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Modernisierungsvereinba- rung ebenso wie ein einseitig geforderter Modernisierungszuschlag unter den Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG fällt. Mit ihrer Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei begründet. Die verlangte Miete von 8,18 DM/m² liege unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete, die sich auf 8,88 DM/m² belaufe. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG stehe der verlangten Mieterhöhung um 104,81 DM nicht entgegen. Der Erhö- hungsbetrag mache weniger als 30 % der am 1. September 1998 geschuldeten Nettokaltmiete von 349,39 DM aus; bei der Ermittlung des zulässigen Erhö- hungsbetrages sei der Modernisierungszuschlag, auf den sich die Parteien am 6. Februar 2001 geeinigt hätten, nicht zu berücksichtigen. Dieser Zuschlag be- ruhe nämlich auf Baumaßnahmen, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 3 MHG gerechtfertigt hätten; er sei deshalb nach dem Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG, der über seinen Wortlaut hinaus auch bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen anwend- bar sei, auszuklammern. Dieses Ergebnis trage den beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien angemessen Rechnung. Im übrigen sei es sinnvoll, wenn die Parteien eine derartige Mieterhöhung im Wege einer Vereinbarung regeln könnten und der Vermieter nicht gezwungen werde, die Erhöhung auf dem förmlichen (einseitigen) Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG offen zu halten. II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung in vollem Umfang stand. - 5 - 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß im vor- liegenden Fall noch die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethö- he (MHG) und nicht die entsprechenden Vorschriften des Mietrechtsreformge- setzes (§§ 558 - 559 BGB) anzuwenden sind, weil das Erhöhungsverlangen der Kläger der Beklagten vor dem 1. September 2001 zugegangen ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB). 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, daß der von den Parteien vereinbarte Modernisierungszuschlag bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG nicht zu berücksichtigen ist. Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangen, wenn sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, nicht um mehr als 30 % erhöht. Die Frage, ob der Ausnahmetatbestand der "Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5" nur die vom Vermieter einseitig und in der vorgeschriebenen Form erklärten Erhöhungen oder auch entsprechende einvernehmliche Rege- lungen der Parteien umfaßt, ist allerdings umstritten und bislang höchstrichter- lich nicht geklärt. a) Nach einem Teil des Schrifttums und der Rechtsprechung gilt die ge- nannte Ausnahme lediglich für förmliche Erhöhungserklärungen des Vermie- ters. Begründet wird dies zum einen mit dem Wortlaut der Vorschrift, der nur die §§ 3 bis 5 MHG erfasse, entsprechende Vereinbarungen der Parteien mit einer betragsmäßig bestimmten Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 2. Halbsatz MHG aber nicht erwähne. Überdies diene das in den §§ 3 bis 5 MHG vorgeschriebe- ne Verfahren auch dem Schutz des Mieters vor einer Übervorteilung durch den Vermieter (außer dem Berufungsgericht z.B. LG Potsdam, GE 2001, 61 = WuM 2001, 197 = NZM 2001, 1075; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 214; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 629; ebenso - 6 - für die § 2 Abs. 1 MHG entsprechende Vorschrift des § 558 BGB n.F.: Bamber- ger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 Rdnr. 27; unentschieden Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20). b) Nach anderer Auffassung ist die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG gere- gelte Ausnahme auch auf Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über einen Modernisierungszuschlag anzuwenden. Danach kommt es allein auf die materi- elle Rechtslage an. Da Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden sollen, müßten nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung bei der Ermittlung der Kappungsgrenze auch solche Mieterhöhungen außer Betracht bleiben, die auf einer Wohnungsmodernisierung beruhten, jedoch nicht vom Vermieter in dem förmlichen Verfahren des § 3 MHG einseitig erklärt, sondern von den Parteien einvernehmlich ausgemacht worden seien (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 399 = GE 1993, 155 = WuM 1993, 106 = ZMR 1993, 161; LG Frankfurt, ZMR 1997, 474; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A, Rdnr. 353; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG, Rdnr. 30; Lammel, Wohnraummietrecht, § 2 MHG, Rdnr. 63; MünchKomm/ Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 32; Staudinger/Emmerich, 13. Bearbeitung [1997], § 2 MHRG, Rdnr. 99; ähnlich Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraumiete, 4. Aufl., § 150 Rdnr. 13). c) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend. Zwar könnte der Wortlaut des Ausnahmetatbestandes in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG durch die Bezugnahme auf § 3 MHG dafür sprechen, daß auf eine Erhöhung auf Grund eines einseitigen Mieterhöhungsverlangens abzustel- len ist. Eine solche allein am Wortlaut der Bestimmung orientierte Auslegung würde aber dem Sinn und Zweck des § 3 MHG nicht gerecht. Durch diese Vor- - 7 - schrift soll aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen die Mo- dernisierung des alten Wohnungsbestandes gefördert werden; den Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen gibt das Gesetz dem Vermieter durch die Privilegierung der damit zusammenhängenden Kosten (vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO, § 3 MHG, Rdnrn. 5-7; Emme- rich/Sonnenschein, § 3 MHG, Rdnr. 1; Staudinger/Emmerich aaO, § 3 MHG Rdnr. 10). Dieses Ziel würde weitgehend verfehlt, wenn der Vermieter wegen der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG die Kosten einer not- wendigen und sinnvollen Wohnungsmodernisierung nur deshalb nicht oder al- lenfalls teilweise umlegen könnte, weil er eine einverständliche Regelung mit dem Mieter dem formalisierten einseitigen Verfahren nach § 3 MHG vorgezo- gen hat. Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, es könne nicht Sinn und Zweck des Gesetzes sein, den Vermieter im Ergebnis dazu zu zwingen, sämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungen auf dem förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Miet- anpassung nach § 2 MHG zu erhalten. Entscheidend kommt es darauf an, daß die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten nicht durch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG wieder ganz oder teilweise "neutralisiert" werden. Berechtigte Interessen des Mieters, insbesondere sein Schutz vor unan- gemessener Erhöhung der Miete, stehen der hier vertretenen Auffassung nicht entgegen. Auch das Gesetz geht davon aus, daß der Mieter - gegebenenfalls mit sachkundiger Beratung - in der Lage ist, die Berechtigung eines Modernisie- rungszuschlages an Hand der vorgeschriebenen Berechnung und Erläuterung (§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG) in eigener Verantwortung zu überprüfen. Bei einem auf einvernehmliche Regelung gerichteten Erhöhungsverlangen des Vermieters kann sich der Mieter eine fehlende Berechnung oder Erläuterung ohne weiteres vom Vermieter vorlegen lassen. Häufig wird der Vermieter, wie gerade der vor- - 8 - liegende Fall zeigt, sogar bereit sein, den Modernisierungszuschlag zu reduzie- ren, wenn er auf diese Weise den sonst unumgänglichen Rechtsstreit vermei- den kann. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wird allerdings von dem Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG eine einvernehmliche Regelung der Mietvertragsparteien nur insoweit erfasst, als es sich um die Um- legung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 3 MHG rechtfertigen würden. Daß diese Voraussetzung für die Vereinbarung der Parteien insgesamt gegeben ist, hat das Berufungsgericht entgegen der Rüge der Revision, hieran fehle es, im Tatbestand (S. 3) und in den Entschei- dungsgründen (S. 9) seines Urteils festgestellt. Einwendungen gegen die Rich- tigkeit dieser Feststellungen hat die Revision nicht erhoben. 3. Aus dem Gesagten folgt, daß auch die einjährige Sperrfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG für die Mieterhöhung gewahrt ist, weil hierbei die Mieterhö- hungen nach §§ 3 – 5 MHG gleichfalls unberücksichtigt bleiben. - 9 - 4. Da das Berufungsgericht die von den Klägern mit Wirkung vom 1. September 2001 begehrte Mieterhöhung nach § 2 MHG auch im übrigen zu- treffend berechnet hat, erweist sich die Revision der Beklagten insgesamt als unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert Richter am Bundesgerichtshof Wiechers ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 26.04.2004 Dr. Deppert Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 164/10 Verkündet am: 2. März 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaß- nahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat. BGH, Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2010 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in B. . Mit Schreiben vom 7. September 2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahr- stuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 25. Oktober 2007. Mit Schreiben vom 13. Februar 2008 zog der Kläger die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleich- wohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen. 1 Mit Schreiben vom 29. September 2008, das der Beklagten noch vor Ab- lauf des Monats zuging, machte der Kläger eine Erhöhung der Nettomiete ge- mäß § 559 BGB in Höhe von 120,78 € monatlich sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 10,24 € monatlich geltend. 2 - 3 - Der Kläger hat Zahlung der für die Monate Juni bis August 2009 geltend gemachten Erhöhungsbeträge, insgesamt 393,06 €, nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzli- che Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegeh- ren weiter. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Der Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die von ihm mit Schreiben vom 29. September 2008 nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei. 6 Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Dul- dung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einer- seits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Moderni- 7 - 4 - sierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierun- gen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisie- rungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer ver- späteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei. Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe kei- ner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache. 8 Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau ei- nes Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklag- ten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Zwar sei die Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 € monatlich brutto erheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Be- klagten von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Erhöhungsbeträge aufgrund der mit Schreiben vom 29. September 2008 wirk- sam vorgenommenen Mieterhöhung zu. Dem Berufungsgericht ist darin bei- zupflichten, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnah- men, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemei- nen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 11 a) Das Berufungsgericht hat eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB damit begründet, dass die im zweiten Oberge- schoss gelegene Wohnung der Beklagten trotz der gleichwohl noch zu über- windenden Stufen durch den Fahrstuhl - auch im Hinblick auf den Transport von Lasten - bequemer zu erreichen ist. Einen Rechtsfehler dieser dem Tatrichter obliegenden Würdigung (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NZM 2008, 283 Rn. 22) zeigt die Revision nicht auf. 12 b) Nach § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu er- klären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Die- sen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben des Klägers vom 29. September 2008 gerecht. 13 - 6 - Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen ei- ner bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetz- lichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Woh- nung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbei- ten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Beru- fungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine ent- sprechende Duldungsklage abzuweisen wäre. 14 Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Ein- schränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchge- führten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. Sep- tember 2007 - VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entge- 15 - 7 - gen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März 2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Moderni- sierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung noch durchzuführender Instandhaltungsmaßnahmen. 16 2. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei- ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (Senatsurteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorge- nommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie geltend macht, die Mieterhöhung sei für die Beklagte deshalb unzumutbar, weil sie trotz ihres Alters die Wohnung auch ohne Fahrstuhl errei- chen könne und außerdem zu besorgen sei, dass sie bei einem eventuellen Sturz im Fahrstuhl nicht gefunden würde, setzt die Revision lediglich ihre eige- - 8 - ne Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revi- sionsrechtlich unbeachtlich. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 15.09.2009 - 8 C 63/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2010 - 63 S 530/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 284/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 11. Dezember 2002 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete der von ihr bewohnten Wohnung G. -Straße , 4. Obergeschoß rechts, Berlin, von bisher monatlich 324,47 € um 64,89 € auf nunmehr 389,36 € (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in Höhe von monatlich 60,92 €) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimmen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 31. Januar 1997 im Haus G. -Straße in Berlin im 4. Obergeschoß eine Woh- nung. Die Modernisierung der Wohnung war entsprechend den Vereinbarungen im Modernisierungsvertrag vom 10. Oktober/12. November 1979 zwischen der - 3 - Klägerin und dem Land Berlin mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Der Modernisierungsvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln: "§ 2 ... (6) Nach Beendigung der Modernisierungs- und Instandset- zungsmaßnahmen ist - soweit preisrechtlich zulässig - von ei- ner Miete in Höhe von 4,80 DM/qm/Monat (ohne Umlage für Heizung, Warmwasser und Personenaufzug) auszugehen. Basis ist die von Berlin genehmigte Schlußabrechnung. Diese Miete soll für die ersten drei Jahre nach Beendigung der Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen um 1 DM/qm/Monat gesenkt werden. Nach Ablauf der drei Jahre soll die Miete für weitere drei Jahre um 0,50 DM/qm/Monat abgesenkt werden. Die durch die Mietminderung verursachten Mindereinnahmen des Eigentümers werden durch Vorauszah- lungsmittel gemäß § 39 Abs. 5 StBauFG gedeckt. Sie sind ein Teil des Kostenerstattungsbetrages gemäß § 43 StBauFG (siehe § 3 Abs. 8 ff.). (7) Bis zum Ablauf des neunten vollen Kalenderjahres, das dem Jahr der Bezugsfertigkeit nach Durchführung der Modernisie- rungs- und Instandsetzungsmaßnahmen folgt, darf keine hö- here Miete erhoben werden, als sich bei Zugrundelegen der endgültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt. Gesetzliche Grundmietenerhöhungen dürfen bei Anwendung einer Er- tragsberechnung nur auf der Basis der Grundmiete vor Durch- führung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnah- men erhoben werden. ..." Mit Erklärung vom 13. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 324,47 € um 64,89 € auf 389,36 € zuzüglich eines Vorschusses für Heizung und Warmwas- ser in Höhe von monatlich 60,92 € ab dem 1. Juni 2002. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsver- - 4 - langen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mittlere Bezugsfertigkeit nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ist seit über 23 Jahren gegeben. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih- rer Mieterhöhungserklärung vom 13. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam sei. Die Klägerin habe im Rahmen des Modernisierungsvertrages vom 10. Oktober 1979 öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Zuschüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 31. Januar 1997 bereits modernisiert gewesen sei. Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhän- - 5 - gig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragli- che Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen worden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be- rücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge- ben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mieter- vertrages gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Förder- gelder ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute kommen sollten. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er- mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit - 6 - verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein- satz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassung wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regleung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit- raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls 23 Jahre nach mittlerer Bezugsfer- tigkeit und Gewährung des letzten Förderbetrages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. - 7 - III. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs- urteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 12/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 20. November 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 23. Februar 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schreiben vom 10. März 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung ab dem 1. Juni 2008 von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatli- chen Miete von 179,44 € um 19,59 € auf 199,03 €. Die Klägerin stützt ihr Be- gehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Die Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver- langen vom 10. März 2008 die Förderungsmittel des Landes Berlin hätte ange- ben müssen, die ihr aufgrund des Förderungsvertrages mit dem Land Berlin 2 - 3 - aus dem Jahr 2000 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermiete- te Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förde- rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Abs. 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei- gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau- kostenzuschuss in Höhe von 547.593,60 € sowie einem Baudarlehen in glei- cher Höhe beteiligt. Der Berechnung der Förderungsmittel lagen die Gesamt- baukosten zugrunde. 4 In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 2 sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gehen die Vertragspartner von folgendem aus: Die Zuwendungen sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die nach der Förde- rungsberechnung einzusetzenden Eigenmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentü- mer/Verfügungsberechtigten finanzierten Kosten der Maßnahmen und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG." Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrags seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert wor- den; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 - 4 - § 4 der Anlage 2 des Mietvertrags der Parteien sieht eine besondere Mietobergrenze bei Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheins vor. Die Be- klagte, die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist, meint, eine Mieter- höhung sei auch aus diesem Grund ausgeschlossen. 7 8 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 9 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 10 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 10. März 2008 man- gels hinreichender Begründung unwirksam sei. 11 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön- ne. Die Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Förderungsvertra- ges gewährten öffentlichen Mittel in der Mieterhöhungserklärung nicht angege- ben. Die Angabe der Förderungsmittel sei jedoch für eine ausreichende Be- 12 - 5 - gründung des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberechnung nach § 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigen seien. 13 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu- gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah- men handele, sei auf den durch den Förderungsgeber bestimmten Verwen- dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des Förderungsvertrages seien die Bau- kosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Förderungsmittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisie- rung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, sondern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Klä- gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe- sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der För- derungsmittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. Eine Anrechnung der Förderungsmittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und 14 - 6 - Zweck dieser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentliche Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von In- vestitionen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getätigt habe. 15 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der Ver- mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an- zugeben, in welchem Umfang er Förderungsgelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Förderungsgelder zur Instandsetzung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Be- gründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur In- standsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Förderungsgelder habe der Mieter jedoch keine Mög- lichkeit, "die unterbliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln sub- stantiiert zu bestreiten". II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun- gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Beru- fungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die- nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages, wo- nach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für In- standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie- ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen (vgl. für einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, zur Veröffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung). 17 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderungszweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förde- rungszweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei- trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen- dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu- schüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmit- tel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO). 18 2. Soweit zu Gunsten der Beklagten für die Wohnung ein gültiger Wohn- berechtigungsschein vorliegt, lässt dies den Anspruch der Klägerin auf Zustim- mung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die 19 - 8 - öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Klägerin fristgerecht einen gültigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 20 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 23.02.2009 - 103 C 115/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.11.2009 - 63 S 159/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 5 Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen ge- währt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlan- gens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck. BGH, Urteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schrei- ben vom 17. Juli 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung vom 1. Oktober 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der mit der Rechtsvor- gängerin der Klägerin im Jahr 2000 vereinbarten Miete von 207,07 € um 41,41 € auf 248,48 €. Die Klägerin stützt ihr Begehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Der Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver- langen vom 17. Juli 2008 Fördermittel des Landes Berlin hätte angeben müs- sen, die ihrer Rechtsvorgängerin aufgrund Förderungsvertrages vom 2 - 3 - 18. August 1999 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermietete Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förde- rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Ab- satz 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei- gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau- kostenzuschuss in Höhe von 458.156,38 € und einem Aufwendungszuschuss in Höhe von 409.759,50 € beteiligt. Aus dem Finanzierungskonzept der Rechts- vorgängerin der Klägerin, das als Anlage 1 Bestandteil des Förderungsvertra- ges vom 18. August 1999 wurde, ergibt sich, dass die Höhe des Förderungsbe- trages auf der Grundlage der Gesamtkosten der Baumaßnahmen festgelegt worden ist. 4 In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miet- höhe (MHG) sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG gehen die Vertrags- partner von folgendem aus: Die Baukostenzuschüsse sind als Beitrag zur Deckung der unrentierli- chen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die Aufwen- dungszuschüsse sind als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsde- fiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnah- men bestimmt. Die nach der Förderungsberechnung einzusetzenden Ei- genmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaß- nahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentümer finanzierten Kosten der Maßnah- men und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG." - 4 - Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert worden; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 7 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 9 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juli 2008 sei mangels zureichender Begründung unwirksam. 10 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön- ne. Die Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Förderungsvertra- ges gewährten öffentlichen Mittel in der Mieterhöhungserklärung nicht angege- ben. Die Angabe der Fördermittel sei jedoch für eine ausreichende Begründung 11 - 5 - des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberech- nung nach § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a BGB zu berücksichtigen sei- en. Die Dauer der Förderung sei in § 10 des Förderungsvertrages mit 21 Jahren vereinbart worden. 12 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu- gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah- men handele, sei auf den durch den Förderungsgeber bestimmten Verwen- dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des Förderungsvertrages seien die Bau- kosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Fördermittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisierung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, son- dern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Dritt- mittel bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Klä- gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe- sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der För- dermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. - 6 - Eine Anrechnung der Fördermittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und Zweck die- ser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentli- che Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von Investiti- onen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getä- tigt habe. 13 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der Ver- mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an- zugeben, in welchem Umfang er Fördergelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Fördergelder zur Instandset- zung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Begründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur Instandsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Fördergelder habe der Mieter jedoch keine Möglichkeit, "die unter- bliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln substantiiert zu bestreiten". 14 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun- gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Rechts- vorgängerin der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um Zu- schüsse für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhö- 15 - 7 - hungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergange- nen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhö- hungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Woh- nungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungsposi- tionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisie- rungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt wer- den, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisie- rung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermie- ter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder In- standsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebe- nenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbrin- gen zu können (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls wür- de er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Moder- nisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a). - 8 - 2. Hiernach hat das Berufungsgericht zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderzweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Beru- fungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die- nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages, wo- nach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für In- standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie- ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. 17 Diese Auslegung des Förderungsvertrages durch das Berufungsgericht begegnet - wie die Revision mit Recht rügt - durchgreifenden rechtlichen Be- denken. Zwar kann der Senat die Auslegung von Vertragserklärungen durch den Tatrichter lediglich darauf überprüfen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrens- vorschriften verletzt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 7. Juni 2006 - VIII ZR 209/05, BGHZ 168, 64 Rn. 12; jeweils mwN). Ein solcher Verstoß liegt hier indessen vor. 18 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderzweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende För- derzweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach 19 - 9 - "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei- trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen- dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu- schüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmit- tel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlan- gen anzugeben. Soweit das Berufungsgericht die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förde- rungsvertrages mit der Erwägung beiseite schieben will, sie diene allein dem Zweck, den Vermieter von der Anrechung von Drittmitteln freizustellen, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhalt für diese Annahme. Vielmehr ist es grundsätzlich allein Sache des Zuschussgebers zu bestimmen, welchen Zweck er fördern will. Führt der festgelegte Förderzweck - wie hier bei der ausschließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, kann in Ermangelung entgegenstehen- der Anhaltspunkte eine bewusste Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil wird den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festlegung von Mietobergrenzen in §§ 7, 7a, 7b des Förderungsvertrages Rechnung getra- gen. Das weitere Argument des Berufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der Fördermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen hätten, ergebe sich, dass die Zuschüsse nicht nur für Instandsetzungsmaß- nahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb nicht tragfähig, weil es er- neut die rechtlich nicht zu beanstandende ausdrückliche Zweckbestimmung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages unberücksichtigt lässt. 20 - 10 - III. 21 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht abschließend in der Sa- che entscheiden, weil es dazu weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bis- lang nicht mit dem weiteren in der Berufungsbegründung erhobenen Einwand des Beklagten beschäftigt, das Amtsgericht habe die Vereinbarung des Beklag- ten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 31. Mai/2. Juni 2000 zu Un- recht dahin gehend ausgelegt, dass damit Mieterhöhungen aufgrund einer ver- änderten ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausgeschlossen werden sollten. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 19.05.2009 - 5 C 545/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2010 - 63 S 314/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 235/09 Verkündet am: 24. März 2010 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 11. August 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger haben im Jahr 1977 von der Rechtsvorgängerin der Beklag- ten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 In § 1 (2) des Mietvertrags vom 3. August 1977 heißt es: 2 "Die Wohnung ist zweckbestimmt für Zusatzdarlehen Land B. ." - 3 - Die Grundmiete - ursprünglich 306,78 DM (156,85 €) monatlich - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, unter anderem von der Beklagten für die Zeit ab Januar 2004 auf 463,89 €, ab April 2004 auf 494,24 €, ab Januar 2005 auf 529,46 € und ab Juni 2006 auf 541,73 €. Ab Dezember 2006 wurde die Grundmiete auf 539,16 € reduziert und zuletzt auf 552,23 € erhöht. Die Kläger zahlten die jeweils geforderten Beträge. 3 Die Kläger machen geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schuldeten. Die von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von ihrer Rechtsvorgängerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Woh- nung aus diesem Grund während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreis- bindung unterlegen habe. Die Beklagte sei deshalb zur Rückzahlung verpflich- tet, soweit sie für den Zeitraum von Januar 2004 bis Dezember 2006 eine die Ausgangsmiete von 156,85 € übersteigende Grundmiete erhalten habe. Eine vorangegangene Klage, mit der die Kläger für frühere Zeiträume Rückerstattung überzahlter Miete verlangt hatten, ist rechtskräftig abgewiesen worden. 4 Die Kläger haben Zahlung von 11.880,40 € nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihnen ab März 2008 zu zahlende Nettokaltmiete den Betrag von monatlich 156,85 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat dem Feststellungsbegehren stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung des Zahlungsantrags gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage auch bezüglich des Feststel- lungsantrags abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Das Rechtsmittel hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Mieten nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Be- reicherungsanspruchs seien die Kläger nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. Die Rückforderung der Mieterhöhungsbeträge stelle ebenso wie das Verlangen nach einer rückwirkenden Herabsetzung der Miete eine unzulässige Rechtsausübung dar, nachdem die Kläger bis zur ersten Klage im Jahr 2003 über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung akzeptiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet hätten. Denn die Be- klagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhun- gen nach §§ 558 ff. BGB verzichtet und könne diese auch nicht mehr nachho- len. Die Kläger hätten den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um einen preisgebundenen Neubau handele, weil umfangreiche bauli- che Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorgenom- men worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht hätten, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, hätten sie of- fensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Kläger insoweit 9 - 5 - wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich- rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbe- reich zu erzielenden Mieten gelegen hätten. 10 Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden ge- ben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststel- lungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen. Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem B. Mietspiegel 2007 auf 518,66 € be- laufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhöhung nach § 558 ff. wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf absehbare Zeit nicht erreichen. 11 Soweit die Kläger geltend machten, dass die Beklagte in einem Schrei- ben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge- bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin erst 18 Jahre nach Ver- tragsschluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrau- ensschutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen. 12 - 6 - II. 13 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1977 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehler- haft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigt. 1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von den Klägern gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Vor- aussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn- raum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvor- trag der Kläger ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Beru- fungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsan- spruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet haben. 14 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Kläger entgegenhalten kann, dass eine Ver- tragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage 15 - 7 - geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1977 vereinbarten Aus- gangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einre- deweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ferner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäfts- grundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Ver- tragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss be- stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge- schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf- baut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Kläger erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1977, dass die Wohnung der Kläger der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kos- tenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. 16 - 8 - Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tat- richterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlä- gigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Par- teidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand gewor- den sein kann. 17 Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wo- nach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Ver- gleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuord- nen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könn- te. 18 b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklag- ten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach lang- 19 - 9 - jähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Beru- fungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 29 % des nach der Abwicklung des Mietverhältnisses zuletzt erreichten Mietniveaus und nur etwa 30 % der ortsüblichen Vergleichs- miete des Jahres 2007 beträgt, die Beklagte Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsübli- chen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungs- grenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde ein erhebliches Missverhältnis zwi- schen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Kläger dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kün- digungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müssten, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete be- trägt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge- sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes- senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 20 c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2006 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisge- bundenem Wohnraum Mieterhöhungen - abgesehen von der Modernisierungs- 21 - 10 - mieterhöhung nach § 559 BGB - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Ver- gleichsmiete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Ver- tragsanpassung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erfor- derlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohn- raum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendig- keit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren nicht geltend ge- macht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Beru- fungsgericht richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpas- sung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte. Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durch- geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Ge- sichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann den Klägern die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2006 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht haben. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, in- dem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Kläger verneint hat, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 sich nach seinen Feststellungen auf monatlich 518,66 € belief und die Kläger schon seit Januar 2005 eine diesen 22 - 11 - Betrag übersteigende Miete gezahlt haben. Dass die Kläger nicht geltend ge- macht hatten, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können. 23 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent- sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll- ständig abgewiesen. Zwar können die Kläger nach den vorstehenden Ausfüh- rungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab März 2008 noch die Aus- gangsmiete von 156,85 € gilt. Der Antrag der Kläger enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforder- te Miete von 552,23 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kosten- mieterhöhung nicht erreichen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst nicht abschließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Fest- stellungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG getroffen hat und der Beklagten im Übrigen Gelegenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 näher vorzutragen, zu 24 - 12 - denen das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 15.04.2008 - 224 C 222/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.08.2009 - 65 S 158/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 110/08 Verkündet am: 4. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2, 3, § 242 Be a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter aufer- legten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden. b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen han- delt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglich- keit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken. BGH, Versäumnisurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08 - LG Darmstadt AG Langen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 13. Februar 2008 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Langen vom 24. September 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in L. . Die Klägerin ist Vermieterin dieser und der wei- teren Wohnungen des Hauses, das sie im Auftrag der Eigentümerin verwaltet. 1 Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasein- zelöfen in den Wohnungen unter und über der Wohnung der Beklagten die Ab- gasgrenzwerte nicht einhielten. Das Umweltamt des zuständigen Landkreises forderte die Klägerin daraufhin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Hei- 2 - 3 - zungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zent- ralheizung und zum Anschluss aller Wohnungen an die neue Heizungsanlage. 3 Im Auftrag der Klägerin informierte die Firma H. GmbH die Beklagten mit Schreiben vom 16. November 2005, dass auch ihre noch mit Gaseinzelöfen ausgestattete Wohnung an die bereits eingebaute Zentralhei- zung angeschlossen werden solle und dass für die Durchführung der dazu er- forderlichen Arbeiten der Zeitraum vom 5. bis 9. Dezember 2005 vorgesehen sei. Mit Schreiben vom 22. November 2005 teilten die Beklagten der Klägerin über den örtlichen Mieterbund mit, dass sie in dem angegebenen Zeitraum kei- nerlei Arbeiten dulden würden. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 wandte sich die Klägerin erneut an die Beklagten und bat diese, der Heizungsfirma am 19. Juni 2006 Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren, damit diese die Rohre für den An- schluss der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung im zweiten Obergeschoss verlegen könne. Die Klägerin wies dabei darauf hin, dass der Gaskachelofen der Wohnung im zweiten Obergeschoss die vom Gesetzgeber vorgegebenen Grenzwerte nicht mehr einhalte und diese Wohnung deshalb an die Zentralheizung angeschlossen werden müsse. Hierzu sei es erforderlich, die Heizungsrohre von der Erdgeschosswohnung durch die Wohnung der Be- klagten zu der Wohnung im zweiten Obergeschoss zu führen. Nachdem die Beklagten die Duldung der Arbeiten weiterhin ablehnten, übersandte die Klägerin schließlich mit Schreiben vom 21. August 2006 einen Grundrissplan, aus dem sich die Lage der vorgesehenen Rohrleitungen ergab, und bat die Beklagten vergeblich, selbst einen ihnen genehmen Termin zur Durchführung der Arbeiten zu benennen. 4 Zwischenzeitlich hatte der Landkreis der Klägerin einen Bußgeldbe- scheid für den Fall angedroht, dass nicht unverzüglich der Anschluss der Woh- 5 - 4 - nungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung und die Stilllegung der dort noch vorhandenen, die Abgaswerte nicht einhalten- den Gaseinzelöfen erfolge. 6 Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen ge- richteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landge- richt das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich ver- treten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Die Beklagten seien gegenwärtig nicht zur Duldung der von der Klägerin begehrten Baumaßnahmen in ihrer Wohnung verpflichtet, weil die Klägerin die Arbeiten nicht gemäß § 554 BGB ordnungsgemäß angekündigt habe. § 554 BGB sei auch auf Maßnahmen anzuwenden, die nur in anderen Wohnungen in demselben Gebäude zu einer Verbesserung führten. Auch die Durchlegung von 9 - 5 - Steigleitungen zur Modernisierung einer anderen Wohnung müsse wie eine Modernisierungsankündigung in der betroffenen Mietwohnung selbst angekün- digt werden. Eine Differenzierung der Anforderungen an die Ankündigungs- pflicht danach, ob die Arbeiten zu einer Verbesserung nur der Nachbarwoh- nung oder auch der durch die Bauarbeiten beeinträchtigten Wohnung des Mie- ters führe, sei nicht sachgerecht. Der Mieter sei nicht deswegen weniger schutzbedürftig oder sein Informationsinteresse nicht deswegen geringer, weil die von ihm innegehaltene Wohnung nicht verbessert werde; dadurch werde lediglich die Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung entbehrlich. Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 554 Abs. 2 BGB sei gemäß § 554 Abs. 3 BGB eine formell ordnungsgemäße Ankündigung der Baumaßnahme, welche spätestens drei Monate vor deren Beginn zu erfol- gen habe und den Mieter über Art, Beginn, voraussichtlichen Umfang und Dau- er der Baumaßnahmen sowie gegebenenfalls über die voraussichtliche Höhe einer etwaigen Mieterhöhung informieren müsse. Eine ungefähre stichwortarti- ge Beschreibung der Arbeiten werde dem Informationsbedürfnis des Mieters regelmäßig nicht gerecht. Das Schreiben müsse detaillierte Angaben dazu ent- halten, in welchem Zimmer an welcher Stelle Wanddurchbrüche für die zu ver- legenden Rohre und Leitungen vorgenommen werden sollen. Die geplanten Maßnahmen, ihre Bedeutung und Auswirkungen müssten so konkret beschrie- ben werden, dass der Mieter seine Duldungspflicht überprüfen und sich hinrei- chend genaue Vorstellungen über seine neue Wohnsituation während der Maß- nahmen machen könne, um sein Verhalten darauf einzustellen. Er müsse ins- besondere in den Stand versetzt werden, seine Entscheidung über ein Festhal- ten am Vertrag zu treffen oder seine Zeiten der Abwesenheit an den Arbeiten orientieren zu können. 10 - 6 - Diesen Anforderungen genügten die von der Klägerin übersandten Schreiben nicht. Das Schreiben vom 16. November 2005 habe noch den An- schluss der Wohnung des Beklagten an die Heizungsanlage umfasst, aber kei- ne Angaben zur Mieterhöhung für diese Modernisierung der Wohnung der Be- klagten enthalten. Bei dem Schreiben vom 2. Juni 2006 hätten die detaillierten Angaben der geplanten Wanddurchbrüche für die zu verlegenden Rohre und zu der voraussichtlichen Dauer der Arbeiten gefehlt, außerdem sei die Drei- Monats-Frist nicht eingehalten. Mit Schreiben vom 21. August 2006 habe die Klägerin zwar einen Grundriss übersandt, aus dem die Lage der Wanddurch- brüche ersichtlich gewesen sei, der vorgesehene Beginn der Arbeiten sei aber nicht mitgeteilt worden. Diese Mitteilung habe auch nicht durch die Aufforderung der Verwalterin ersetzt werden können, die Beklagten möchten einen ihnen ge- nehmen Termin selbst bestimmen. Denn die Baumaßnahme betreffe noch zwei weitere Wohnungen, deren Mieter zu beteiligen seien. Eine Terminsbestim- mung seitens der Beklagten sei sinnlos, solange keine ordnungsgemäße An- kündigung der Modernisierungsmaßnahmen gegenüber den anderen betroffe- nen Mietern stattgefunden habe. 11 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag- ten sind verpflichtet, den Einbau der Heizungsrohre (Steigleitungen) zwecks Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die bereits vorhandene Zentralheizung zu dulden. Die Auffassung des Beru- fungsgerichts, dass es einer Ankündigung dieser Baumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB bedürfe, und die den Beklagten erteilten Informationen diese An- forderungen nicht erfüllten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 12 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat, wie die Revision mit Recht rügt, verkannt, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen An- ordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, nicht unter § 554 Abs. 2 BGB fallen und deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 BGB dem Ver- mieter auferlegten Mitteilungspflichten unterliegen. Sie sind vielmehr - soweit es sich nicht schon um ohnehin gemäß § 554 Abs. 1 BGB hinzunehmende Er- haltungsmaßnahmen handelt - vom Mieter gemäß § 242 BGB zu dulden (MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 6; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 2; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 1; Ster- nel, NZM 2001, 1058, 1060). 13 Bei der Einführung des § 554 BGB im Rahmen des Mietrechtsreformge- setzes ist davon abgesehen worden, in Abs. 3 der Vorschrift entsprechend der Regelung in § 3 MHG (bzw. jetzt § 559 Abs. 1 BGB) auch Maßnahmen "auf- grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen; die mit einer derartigen Regelung verbundene Konsequenz, dass der Mieter bei Vorliegen von Härtegründen der Durchführung solcher Maßnahmen widerspre- chen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften da- zu verpflichtet ist, erschien dem Gesetzgeber nicht sachgerecht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49). 14 2. Um derartige bauliche Maßnahmen, zu deren Durchführung die Kläge- rin öffentlich-rechtlich verpflichtet ist, geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die auch die Beklagten nicht in Zweifel ziehen, hat der Land- kreis als zuständige Umweltbehörde der Klägerin unter Androhung eines Buß- geldes aufgegeben, die Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Oberge- schoss an die vorhandene Zentralheizung anzuschließen. Dass zu diesem Zweck die Heizungsrohre durch die zwischen diesen beiden Wohnungen lie- gende Wohnung der Beklagten geführt werden müssen und deshalb in der 15 - 8 - Wohnung der Beklagten entsprechende Bauarbeiten durchzuführen sind, liegt auf der Hand. Die Durchführung dieser Arbeiten müssen die Beklagten daher jedenfalls gemäß § 242 BGB grundsätzlich dulden. 16 3. Aus dieser grundsätzlichen Duldungspflicht der Beklagten folgt aller- dings noch nicht, dass die Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf die Be- lange der Beklagten durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 554 Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beab- sichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen (Wasserrohr- bruch u. ä.) handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mie- ter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündi- gung des Vermieters richten sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mit- zuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können. Hier hat die Klägerin im August 2006 die Maßnahmen durch die Übersendung eines Grundrisses, aus dem sich die Position der einzubau- enden Steigleitungen ergibt, genau bezeichnet und den Beklagten die Möglich- keit eingeräumt, selbst einen Termin für die Durchführung der Bauarbeiten zu benennen. Bis zur Erhebung der Duldungsklage hat sie fast ein Jahr zugewar- tet, ohne dass die Beklagten einen Termin für die Durchführung der Arbeiten benannt oder auch nur ihre Bereitschaft bekundet hätten, an einer Terminsab- sprache mit den weiteren betroffenen Wohnungsmietern mitzuwirken. Damit hat die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen 17 - 9 - bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurückzuwei- sen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Langen (Hessen), Entscheidung vom 24.09.2007 - 57 C 195/07 (07) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 13.02.2008 - 21 S 174/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/08 Verkündet am: (VIII ZR 84/08) 17. Dezember 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisie- rungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) - LG Hamburg AG Hamburg-Bergedorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Parteien werden unter deren Zurückwei- sung im Übrigen das Teilurteil des Landgerichts Hamburg, Zivil- kammer 7, vom 20. Dezember 2007 und das Schlussurteil dersel- ben Kammer vom 28. Februar 2008, jeweils in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 3. September 2008, teilweise auf- gehoben sowie das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 28. August 2007 teilweise abgeändert und wie folgt neu ge- fasst: Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 15,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis- zinssatz aus 2,78 € seit 5. September 2006 und aus jeweils 4,08 € seit 5. Oktober, 5. November und 5. Dezember 2006 zu zahlen. Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verur- teilt, an die Klägerin 48,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent- punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 4,08 € seit 5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5. April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli, 5. August, 5. September, 5. Oktober, 5. November und 5. Dezem- ber 2007 sowie ab Januar 2008 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung in dem Anwesen L. straße 140a, - 3 - 2. OG links, in H. jeweils zum dritten Werktag eines Monats im Voraus über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus weitere 4,08 € zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits habe die Klägerin zu ¼, die Beklag- ten als Gesamtschuldner zu ¾ zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die die Klägerin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Beklagten gemie- tete Wohnung verlangt. 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H. . Mit Schreiben vom 16. Februar 2004 kündigte die Klägerin eine Modernisierung der Wohnung durch den Einbau von zwei Wasserzählern an. Die Klägerin ließ auf- grund der baulichen Gegebenheiten zwei Wasserzähler in die Wohnung der Beklagten einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen ver- sorgt werden. 2 Nach Durchführung der Arbeiten erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 23. Dezember 2004 an die Beklagten eine Mieterhöhung wegen Modernisie- rung in Höhe von monatlich 12,10 €, die sie hernach ab dem 1. September 2005 verlangte. Die Beklagten erklärten sich mit einer Mieterhöhung von 7,18 € einverstanden, die sie seit dem 1. Februar 2005 auch zahlen. 3 - 4 - Unter Berücksichtigung dieser Zahlungen und einer Differenz von 4,92 € zwischen dem geforderten und dem gezahlten Erhöhungsbetrag begehrt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern für den Zeitraum vom 1. September 2005 bis einschließlich Dezember 2006 die Zahlung von 26,46 € und für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 von 59,04 € sowie die künftige Zahlung weiterer 4,92 € monatlich über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zu- gelassene Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht der Klage durch ein Teil- und ein Schlussurteil teilweise stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten, die Berufung der Klägerin ge- gen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entge- gen und wendet sich mit der Anschlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage. Der Senat hat die beiden Revisionsverfahren zur gemeinsamen Ver- handlung und Entscheidung verbunden. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin ha- ben jeweils nur teilweise Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidungen im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Mieterhöhung der Klägerin wegen Modernisierung (§ 559 BGB) ge- mäß Schreiben vom 23. Dezember 2004 sei in Höhe eines Betrages von 8 - 5 - 10,43 € monatlich berechtigt. Die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB seien vorliegend unzweifelhaft eingehalten. 9 Bei dem Einbau der beiden Wasserzähler handele es sich um eine zu- lässige Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Die Auffassung des Amtsgerichts, der wegen der beiden getrennten Steigleitungen erforderliche Einbau zweier Wasserzähler falle nicht in den Risikobereich des Mieters, sei abzulehnen. In Hamburg sei gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung die Nach- rüstung von Wasserzählern zwingend vorgeschrieben. Dies sei ein Umstand, den der Vermieter nicht zu vertreten habe. Es handele sich bei dem Einbau von Wasserzählern auch nicht um eine nicht abwälzbare Luxusmodernisierung, sondern um die Art und Weise der Ausführung, die der Vermieter bestimmen könne. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte die streitgegenständliche Woh- nung seinerzeit auch mit zwei getrennten Steigleitungen angemietet habe, so dass sie diesen Umstand der Klägerin, nachdem diese aufgrund landesgesetz- licher Vorschriften zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet sei, auch nicht entgegenhalten könne (Rechtsgedanke aus § 536b BGB). Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten seien Kosten für die beiden Kaltwasserzähler in Höhe von jeweils 268 € nicht unangemessen. Die angemessenen Montagekosten beliefen sich auf 601,85 €. Die ansetzbaren Modernisierungskosten betrügen demnach 1.137,85 €, so dass bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Mie- te um 11 v.H. sich auf den Monat umgerechnet eine Mieterhöhung von 10,43 € ergebe. Entsprechend der Forderungsaufstellung in der Klageschrift errechne sich hiernach für den Monat Juli 2006 ein Rückstand in Höhe von 0,17 € und für die Monate August bis Dezember 2006 von 3,25 € monatlich. Insgesamt sei die Mieterhöhung hinsichtlich eines Betrages von 10,43 € monatlich gerechtfertigt, 10 - 6 - mithin um weitere 3,25 € monatlich über den von den Beklagten anerkannten Betrag von 7,18 € hinaus. B. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung - auch rechnerisch - nicht in jeder Hinsicht stand. I. Revision der Beklagten 1. Soweit die Revision rügt, dass das vom Berufungsgericht erlassene Teilurteil gemäß § 301 ZPO unzulässig gewesen sei, da die Gefahr sich wider- sprechender Entscheidungen bestanden habe (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452), ist diese Gefahr jedenfalls dadurch ausgeräumt, dass die Revisionsverfahren gegen das Teilurteil und das Schlussurteil in der Revisionsinstanz zur gemeinsamen Entscheidung gemäß § 147 ZPO miteinander verbunden worden sind. 12 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung einer er- höhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlags gemäß § 559 Abs. 1 BGB für die Kosten des Einbaus zweier Wasserzähler in der Wohnung der Be- klagten zusteht. 13 Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete unter anderem dann prozentual um die für die Wohnung aufgewende- ten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB). 14 - 7 - Ob im vorliegenden Fall eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls wenn der Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen, handelt es sich - wie vom Berufungsgericht zu Recht angenommen - um eine bauliche Änderung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 559 Rdnr. 74, vgl. auch Rdnr. 88). So ist es nach den Feststel- lungen des Berufungsgerichts (§ 545 Abs. 1, § 560 ZPO) hier. Danach muss gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung jede Wohnung einen eigenen Wasser- zähler haben. Werden - wie hier - aufgrund besonderer baulicher Gegebenhei- ten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitun- gen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der Wohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Aufgrund der gesetzlichen Verpflich- tung des Vermieters zur Erfassung des Wasserverbrauchs je Wohnung handelt es sich um einen Umstand, den die Klägerin als Vermieterin nicht zu vertreten hat. Entgegen der Auffassung der Revision spielt es daher keine Rolle, ob im Normalfall davon auszugehen ist, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserzu- leitung versehen ist. 15 Zutreffend hat das Berufungsgericht somit die der Höhe nach in der Re- visionsinstanz nicht angegriffenen Kosten von 268 € pro Wasserzähler der Miet- erhöhungsberechnung zugrunde gelegt. 16 II. Anschlussrevision der Klägerin 1. Zu Unrecht setzt das Berufungsgericht bei der Ermittlung des Moder- nisierungsaufwands im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB unter Berufung auf das eingeholte Sachverständigengutachten lediglich Montagekosten in Höhe von 601,85 € an. Mit Recht weist die Klägerin darauf hin, dass zumindest weitere 17 - 8 - 90 € für erneuerte Fliesen anzusetzen sind, da der Sachverständige, auf des- sen Gutachten das Berufungsgericht sich stützt, in seinem Ergänzungsgutach- ten vom 29. Juni 2007 ausgeführt hat, dass der Ausbau der zwölf Fliesen ober- halb der Küchenarbeitsplatte notwendig war, um die in dem Schacht hinter den Fliesen liegenden Wasserleitungen zu erreichen. 18 2. Soweit die Klägerin dagegen meint, es sei erforderlich gewesen, die Arbeitsplatte in der Küche zu demontieren, um die zwölf Fliesen abschlagen zu können, zeigt sie keinen revisionsrechtlich relevanten Beweiswürdigungsfehler des Berufungsgerichts auf. Das Berufungsgericht folgt auch insoweit den Aus- führungen des Sachverständigen, nach denen nur der Ausbau eines Unter- schranks und des Geschirrspülers sowie der Abschlussleiste der Arbeitsplatte erforderlich war, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren. Ohne Erfolg macht die Klägerin in diesem Zusammenhang geltend, dem Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Ar- beiten verbleiben; so stelle § 559 Abs. 1 BGB allein auf die vom Vermieter tat- sächlich aufgewendeten Kosten ab. Dies ist nicht richtig. Von den tatsächlich aufgewendeten Kosten sind nur diejenigen ansatzfähig im Rahmen der Mieter- höhung, die notwendig sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 559 Rdnr. 22 aE m.w.N.). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können dagegen nicht angesetzt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 79). Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisie- rung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuer- legen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tra- gen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind. 19 - 9 - III. 20 Danach belaufen sich die ansetzbaren Modernisierungskosten hier auf jeweils 268 € für die beiden Wasserzähler sowie 691,85 € für die Montagekos- ten (einschließlich des Preises von 90 € für die ersetzten Küchenfliesen), mithin auf insgesamt 1.227,85 €. 21 Bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Miete um 11 v.H. dieser Kosten ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von 11,26 €. Da die Beklagten freiwillig lediglich 7,18 € zahlen, steht der Klägerin daher für den Zeitraum von September 2005 bis Dezember 2006 der Differenz- betrag von (11,26 € minus 7,18 €) 4,08 € monatlich, somit 16 x 4,08 € entspre- chend 65,28 € abzüglich der von den Beklagten von Februar bis August 2005 gezahlten (7 x 7,18 €) 50,26 €, also 15,02 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 16,42 €) zuzüglich Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. Für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 und ab Januar 2008 steht der Klägerin eine Mieterhöhung über den von den Beklagten freiwillig ge- zahlten Erhöhungsbetrag hinaus in Höhe von monatlich 4,08 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 3,25 €) zu. Dies ergibt für das Jahr 2007 den Betrag von 48,96 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 39 €) nebst Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB. 22 C. Nach alledem sind die Berufungsteilurteile teilweise aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist, kann der Senat selbst abschließend in der Sache entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem aus dem Te- 23 - 10 - nor ersichtlichen Umfang stattzugeben. Die weitergehenden Rechtsmittel der Parteien sind zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: VIII ZR 41/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 20.12.2007 - 307 S 123/07 - VIII ZR 84/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.02.2008 - 307 S 123/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/08 Verkündet am: (VIII ZR 84/08) 17. Dezember 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisie- rungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08 (VIII ZR 84/08) - LG Hamburg AG Hamburg-Bergedorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Parteien werden unter deren Zurückwei- sung im Übrigen das Teilurteil des Landgerichts Hamburg, Zivil- kammer 7, vom 20. Dezember 2007 und das Schlussurteil dersel- ben Kammer vom 28. Februar 2008, jeweils in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 3. September 2008, teilweise auf- gehoben sowie das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 28. August 2007 teilweise abgeändert und wie folgt neu ge- fasst: Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 15,02 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basis- zinssatz aus 2,78 € seit 5. September 2006 und aus jeweils 4,08 € seit 5. Oktober, 5. November und 5. Dezember 2006 zu zahlen. Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verur- teilt, an die Klägerin 48,96 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent- punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 4,08 € seit 5. Januar, 5. Februar, 5. März, 5. April, 5. Mai, 5. Juni, 5. Juli, 5. August, 5. September, 5. Oktober, 5. November und 5. Dezem- ber 2007 sowie ab Januar 2008 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung in dem Anwesen L. straße 140a, - 3 - 2. OG links, in H. jeweils zum dritten Werktag eines Monats im Voraus über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus weitere 4,08 € zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits habe die Klägerin zu ¼, die Beklag- ten als Gesamtschuldner zu ¾ zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhung, die die Klägerin nach Einbau von zwei Wasserzählern in die von den Beklagten gemie- tete Wohnung verlangt. 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in H. . Mit Schreiben vom 16. Februar 2004 kündigte die Klägerin eine Modernisierung der Wohnung durch den Einbau von zwei Wasserzählern an. Die Klägerin ließ auf- grund der baulichen Gegebenheiten zwei Wasserzähler in die Wohnung der Beklagten einbauen, da Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitungen ver- sorgt werden. 2 Nach Durchführung der Arbeiten erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 23. Dezember 2004 an die Beklagten eine Mieterhöhung wegen Modernisie- rung in Höhe von monatlich 12,10 €, die sie hernach ab dem 1. September 2005 verlangte. Die Beklagten erklärten sich mit einer Mieterhöhung von 7,18 € einverstanden, die sie seit dem 1. Februar 2005 auch zahlen. 3 - 4 - Unter Berücksichtigung dieser Zahlungen und einer Differenz von 4,92 € zwischen dem geforderten und dem gezahlten Erhöhungsbetrag begehrt die Klägerin von den Beklagten als Gesamtschuldnern für den Zeitraum vom 1. September 2005 bis einschließlich Dezember 2006 die Zahlung von 26,46 € und für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 von 59,04 € sowie die künftige Zahlung weiterer 4,92 € monatlich über den freiwillig gezahlten Betrag von monatlich 426,21 € hinaus bis zur Beendigung des Mietverhältnisses. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zu- gelassene Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht der Klage durch ein Teil- und ein Schlussurteil teilweise stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten, die Berufung der Klägerin ge- gen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entge- gen und wendet sich mit der Anschlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage. Der Senat hat die beiden Revisionsverfahren zur gemeinsamen Ver- handlung und Entscheidung verbunden. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klägerin ha- ben jeweils nur teilweise Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidungen im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Mieterhöhung der Klägerin wegen Modernisierung (§ 559 BGB) ge- mäß Schreiben vom 23. Dezember 2004 sei in Höhe eines Betrages von 8 - 5 - 10,43 € monatlich berechtigt. Die formalen Voraussetzungen der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB seien vorliegend unzweifelhaft eingehalten. 9 Bei dem Einbau der beiden Wasserzähler handele es sich um eine zu- lässige Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 1 BGB. Die Auffassung des Amtsgerichts, der wegen der beiden getrennten Steigleitungen erforderliche Einbau zweier Wasserzähler falle nicht in den Risikobereich des Mieters, sei abzulehnen. In Hamburg sei gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung die Nach- rüstung von Wasserzählern zwingend vorgeschrieben. Dies sei ein Umstand, den der Vermieter nicht zu vertreten habe. Es handele sich bei dem Einbau von Wasserzählern auch nicht um eine nicht abwälzbare Luxusmodernisierung, sondern um die Art und Weise der Ausführung, die der Vermieter bestimmen könne. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte die streitgegenständliche Woh- nung seinerzeit auch mit zwei getrennten Steigleitungen angemietet habe, so dass sie diesen Umstand der Klägerin, nachdem diese aufgrund landesgesetz- licher Vorschriften zum Einbau der Wasserzähler verpflichtet sei, auch nicht entgegenhalten könne (Rechtsgedanke aus § 536b BGB). Nach dem vom Amtsgericht eingeholten Sachverständigengutachten seien Kosten für die beiden Kaltwasserzähler in Höhe von jeweils 268 € nicht unangemessen. Die angemessenen Montagekosten beliefen sich auf 601,85 €. Die ansetzbaren Modernisierungskosten betrügen demnach 1.137,85 €, so dass bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Mie- te um 11 v.H. sich auf den Monat umgerechnet eine Mieterhöhung von 10,43 € ergebe. Entsprechend der Forderungsaufstellung in der Klageschrift errechne sich hiernach für den Monat Juli 2006 ein Rückstand in Höhe von 0,17 € und für die Monate August bis Dezember 2006 von 3,25 € monatlich. Insgesamt sei die Mieterhöhung hinsichtlich eines Betrages von 10,43 € monatlich gerechtfertigt, 10 - 6 - mithin um weitere 3,25 € monatlich über den von den Beklagten anerkannten Betrag von 7,18 € hinaus. B. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung - auch rechnerisch - nicht in jeder Hinsicht stand. I. Revision der Beklagten 1. Soweit die Revision rügt, dass das vom Berufungsgericht erlassene Teilurteil gemäß § 301 ZPO unzulässig gewesen sei, da die Gefahr sich wider- sprechender Entscheidungen bestanden habe (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452), ist diese Gefahr jedenfalls dadurch ausgeräumt, dass die Revisionsverfahren gegen das Teilurteil und das Schlussurteil in der Revisionsinstanz zur gemeinsamen Entscheidung gemäß § 147 ZPO miteinander verbunden worden sind. 12 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung der Revision - angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung einer er- höhten Miete in Form eines Modernisierungszuschlags gemäß § 559 Abs. 1 BGB für die Kosten des Einbaus zweier Wasserzähler in der Wohnung der Be- klagten zusteht. 13 Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter wegen einer Modernisierung die Miete unter anderem dann prozentual um die für die Wohnung aufgewende- ten Kosten erhöhen, wenn er eine bauliche Maßnahme durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirkt (§ 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB), oder wenn er andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB). 14 - 7 - Ob im vorliegenden Fall eine Modernisierungsmaßnahme auch gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 3 BGB vorgelegen hat, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls wenn der Vermieter landesgesetzlich verpflichtet ist, Wasserzähler einzubauen, handelt es sich - wie vom Berufungsgericht zu Recht angenommen - um eine bauliche Änderung gemäß § 559 Abs. 1 Alt. 4 BGB aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 559 Rdnr. 74, vgl. auch Rdnr. 88). So ist es nach den Feststel- lungen des Berufungsgerichts (§ 545 Abs. 1, § 560 ZPO) hier. Danach muss gemäß § 39 Hamburgische Bauordnung jede Wohnung einen eigenen Wasser- zähler haben. Werden - wie hier - aufgrund besonderer baulicher Gegebenhei- ten die Wasseranschlüsse in Küche und Bad über zwei getrennte Steigleitun- gen versorgt, sind zur Erfassung des (gesamten) Wasserverbrauchs in der Wohnung zwei Wasserzähler erforderlich. Aufgrund der gesetzlichen Verpflich- tung des Vermieters zur Erfassung des Wasserverbrauchs je Wohnung handelt es sich um einen Umstand, den die Klägerin als Vermieterin nicht zu vertreten hat. Entgegen der Auffassung der Revision spielt es daher keine Rolle, ob im Normalfall davon auszugehen ist, dass eine Wohnung nur mit einer Wasserzu- leitung versehen ist. 15 Zutreffend hat das Berufungsgericht somit die der Höhe nach in der Re- visionsinstanz nicht angegriffenen Kosten von 268 € pro Wasserzähler der Miet- erhöhungsberechnung zugrunde gelegt. 16 II. Anschlussrevision der Klägerin 1. Zu Unrecht setzt das Berufungsgericht bei der Ermittlung des Moder- nisierungsaufwands im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB unter Berufung auf das eingeholte Sachverständigengutachten lediglich Montagekosten in Höhe von 601,85 € an. Mit Recht weist die Klägerin darauf hin, dass zumindest weitere 17 - 8 - 90 € für erneuerte Fliesen anzusetzen sind, da der Sachverständige, auf des- sen Gutachten das Berufungsgericht sich stützt, in seinem Ergänzungsgutach- ten vom 29. Juni 2007 ausgeführt hat, dass der Ausbau der zwölf Fliesen ober- halb der Küchenarbeitsplatte notwendig war, um die in dem Schacht hinter den Fliesen liegenden Wasserleitungen zu erreichen. 18 2. Soweit die Klägerin dagegen meint, es sei erforderlich gewesen, die Arbeitsplatte in der Küche zu demontieren, um die zwölf Fliesen abschlagen zu können, zeigt sie keinen revisionsrechtlich relevanten Beweiswürdigungsfehler des Berufungsgerichts auf. Das Berufungsgericht folgt auch insoweit den Aus- führungen des Sachverständigen, nach denen nur der Ausbau eines Unter- schranks und des Geschirrspülers sowie der Abschlussleiste der Arbeitsplatte erforderlich war, um den Wasserzähler in der Küche zu montieren. Ohne Erfolg macht die Klägerin in diesem Zusammenhang geltend, dem Vermieter oder dem für ihn tätigen Handwerker müsse ein gewisser Spielraum bei der Durchführung der für die Modernisierungsmaßnahme erforderlichen Ar- beiten verbleiben; so stelle § 559 Abs. 1 BGB allein auf die vom Vermieter tat- sächlich aufgewendeten Kosten ab. Dies ist nicht richtig. Von den tatsächlich aufgewendeten Kosten sind nur diejenigen ansatzfähig im Rahmen der Mieter- höhung, die notwendig sind (Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 559 Rdnr. 22 aE m.w.N.). Unnötige, unzweckmäßige oder überhöhte Aufwendungen können dagegen nicht angesetzt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 79). Denn den Umfang und die Art und Weise der baulichen Modernisie- rung bestimmt der Vermieter, während der Mieter insoweit kein Mitspracherecht hat. Es wäre daher unbillig, dem Mieter statt dem Vermieter das Risiko aufzuer- legen, auch solche Kosten im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme zu tra- gen, die unnötig, unzweckmäßig oder ansonsten überhöht sind. 19 - 9 - III. 20 Danach belaufen sich die ansetzbaren Modernisierungskosten hier auf jeweils 268 € für die beiden Wasserzähler sowie 691,85 € für die Montagekos- ten (einschließlich des Preises von 90 € für die ersetzten Küchenfliesen), mithin auf insgesamt 1.227,85 €. 21 Bei der gemäß § 559 Abs. 1 BGB möglichen Anhebung der jährlichen Miete um 11 v.H. dieser Kosten ergibt sich eine monatliche Mieterhöhung von 11,26 €. Da die Beklagten freiwillig lediglich 7,18 € zahlen, steht der Klägerin daher für den Zeitraum von September 2005 bis Dezember 2006 der Differenz- betrag von (11,26 € minus 7,18 €) 4,08 € monatlich, somit 16 x 4,08 € entspre- chend 65,28 € abzüglich der von den Beklagten von Februar bis August 2005 gezahlten (7 x 7,18 €) 50,26 €, also 15,02 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 16,42 €) zuzüglich Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB zu. Für den Zeitraum von Januar bis Dezember 2007 und ab Januar 2008 steht der Klägerin eine Mieterhöhung über den von den Beklagten freiwillig ge- zahlten Erhöhungsbetrag hinaus in Höhe von monatlich 4,08 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 3,25 €) zu. Dies ergibt für das Jahr 2007 den Betrag von 48,96 € (statt der vom Berufungsgericht zugesprochenen 39 €) nebst Zinsen gemäß § 288 Abs. 1 BGB. 22 C. Nach alledem sind die Berufungsteilurteile teilweise aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist, kann der Senat selbst abschließend in der Sache entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils in dem aus dem Te- 23 - 10 - nor ersichtlichen Umfang stattzugeben. Die weitergehenden Rechtsmittel der Parteien sind zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: VIII ZR 41/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 20.12.2007 - 307 S 123/07 - VIII ZR 84/08 AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 28.08.2007 - 409 C 444/06 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.02.2008 - 307 S 123/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/03 Verkündet am: 12. November 2003 K i r c h g e ß n e r , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein MHG § 10 Abs. 1 Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaß- nahmen. BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 29. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2003 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin vermietete den Beklagten durch Mietvertrag vom 22. Mai 1997 eine Wohnung im Hause M. Straße in B. . In der Zusatzver- einbarung zu dem Mietvertrag heißt es: "Vor Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem Wohngebäude M. Straße folgende Modernisierungsmaßnahmen durch- geführt: - Einbau einer zentralen Heizungsanlage - Einbau einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage - Verstärkung der Elektroinstallation - Wärmedämmarbeiten - Einbau von isolierverglasten Fenstern - 3 - Durch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die Wohnung bisher preisrechtlich zulässige Nettokaltmietzins von 569,08 DM/monatlich um 317,94 DM monatlich auf 887,02 DM - monatlich. Die Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. Des- halb hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Mietobergrenzen festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/qm Wohnfläche monatlich. Es wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von 304,13 DM/monatlich ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwär- tig zu zahlen sind: 582,89 DM/monatlich. Dieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berech- nung der Miete) bereits ausgewiesen." Mit Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Klägerin den Beklagten mit, daß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Miet- verzicht aufhebe. Sie verlangt von den Beklagten für die Zeit von Juli bis De- zember 2001 Zahlung einer restlichen Nettomiete von monatlich 141,95 (277,63 DM). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor dem 1. Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Beklagten weitergezahl- ten Nettokaltmiete und der von der Klägerin angesetzten Miete von 887,02 DM netto kalt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru- fung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge- richt zugelassene Revision der Klägerin. Die Parteien haben sich mit einer Ent- scheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf rückständige Miete für die Mo- nate Juli bis Dezember 2001. Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 22. Mai 1997 weiche zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG ab und sei daher nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Diese Vorschrift komme hier zum Zuge, denn sie sei zum Zeitpunkt des Beginns des Mietver- hältnisses noch in Kraft gewesen. Die Zusatzvereinbarung räume der Klägerin das Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zu verlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des § 2 MHG ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze wäre sie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des Mietverhält- nisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen, obwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnisses von § 3 MHG erfaßt werde. Dabei seien jedoch auch bei öffentlich gefördertem Wohnraum, der - wie die streitgegenständliche Wohnung - nicht preisgebunden sei, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehe- nen Mieterhöhungsverfahrens zu beachten. Alle generellen Regelungen, die Einfluß auf die künftige Miethöhe hätten und dazu führten, daß der Vermieter einseitig unter Außerachtlassung des MHG die Miete erhöhen könne, insbe- sondere die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete, seien unwirksam. Verein- barungen, wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besonderer Umstände ein Mietnachlaß gewährt werde, der in genau festgelegten Stufen wegfallen solle, könne zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarung wirksam sein. Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete sei - 5 - aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nach dem Kalender bestimmbar sei. Daran fehle es hier. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hält das Berufungsgericht die Zu- satzvereinbarung zu dem Mietvertrag, die Grundlage der Mietzinsforderung der Klägerin ist, für unwirksam nach § 10 Abs. 1 MHG. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß auf die vor dem 1. September 2001 zugegangene Mieterhöhungserklärung der Klägerin die Be- stimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der bis 31. August 2001 geltenden Fassung Anwendung finden (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB). 2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag sei nach § 10 Abs. 1 MHG nicht unwirksam, weil es sich hier- bei um eine Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses han- dele, für die die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 MHG gelte. Die Behauptung der Klägerin in der Revisionsbegründung, die Parteien hätten zunächst den Hauptmietvertrag und erst danach die Zusatzvereinbarung unterzeichnet, die Parteien hätten mithin die Erhöhung des Mietzinses erst nach Abschluß des eigentlichen Mietvertrages vereinbart, ist der Vortrag neuer Tat- sachen, die im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werden dürfen. § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestimmt, daß lediglich dasjenige Vorbringen der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im amtsgerichtlichen Urteil vom 16. September 2002, auf das das Berufungsurteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug nimmt, ist ausdrücklich festgestellt worden, daß die Zusatzverein- - 6 - barung zum Mietvertrag bei Vertragsunterzeichnung und nicht im Laufe des Mietverhältnisses geschlossen worden ist. Das entspricht dem Vortrag der Klä- gerin und ist auch in der Berufungsinstanz nicht in Zweifel gezogen worden. 3. Entgegen der Ansicht der Revision verlangt die Klägerin von den Be- klagten mit der vorliegenden Klage nicht den ursprünglich vereinbarten Miet- zins. Die Höhe des von den Beklagten nach dem Mietvertrag vom 22. Mai 1997 geschuldeten Mietzinses wird - wie schon das Amtsgericht richtig festgestellt hat - durch die dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügte Mietzinsberechnung bestimmt. Dieser Betrag sollte auch nach der Zusatzvereinbarung, die auf die Mietberechnung Bezug nimmt, bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung an die Beklagten sein. Dabei war beiden Vertragsparteien bewußt, daß die Klägerin mit Rücksicht auf den mit der Stadt B. abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangen durfte. 4. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Zusatzvereinbarung durch das Berufungsgericht dahin, daß diese der Klägerin das Recht einräumt, zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen zu können, unabhängig von den Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht deshalb an, daß die von der Klägerin ausbedungene Regelung mit § 2 MHG schon deshalb nicht zu verein- baren ist, weil der Vermieter nach § 2 MHG lediglich die Zustimmung des Mie- ters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen, nicht aber die Mietzinserhöhung einseitig festlegen kann (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW-RR 1989, 1357). - 7 - 5. Ohne Erfolg macht die Revision weiterhin geltend, die Klägerin hätte den Mietvertrag ohne die Zusatzvereinbarung nicht abgeschlossen, weswegen sich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Gesamtvertrages stelle. Zutreffend hält das Berufungsgericht nur die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 22. Mai 1997 nach § 10 Abs. 1 MHG für unwirksam. Die Un- wirksamkeit einzelner Vereinbarungen hat auf die Wirksamkeit des Mietvertra- ges insgesamt aber keinen Einfluß. § 10 Abs. 1 MHG ist, ebenso wie die Nachfolgeregelung des § 557 Abs. 4 BGB, ein Schutzgesetz zugunsten des Mieters. Ein Verstoß gegen dieses Schutzgesetz führt nur zur Unwirksamkeit der für den Mieter nachteiligen Vertragsbestimmung. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ARZ 3/01 vom 10. April 2002 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja MHG § 3 Abs. 3 Satz 2 Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. BGH, Beschluß vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 - OLG Naumburg LG Halle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. April 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen beschlossen: Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) bedarf es nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. Gründe: I. Die Kläger sind seit 1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien- haus der Beklagten, einer gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft. Die Be- klagte kündigte im Frühjahr 1998 schriftlich die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus an. Sie ließ in der Folgezeit unter anderem eine Dämmschicht an den Außenwänden und der Kellerdecke an- bringen, neue Fenster und Türen einbauen sowie einen neue Heizungsanlage installieren. Nach Abschluß der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 26. November 1998 eine Erhöhung des monatlichen Nettomietzinses der Kläger von bisher 361,92 DM (185,05 €) um 155,87 DM (79,70 €) für die Zeit ab 1. Februar 1999. Dem Schreiben waren eine unter Abzug eines Instandset- - 3 - zungsanteils nach Gewerken aufgeschlüsselte Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten und eine Beschreibung der durchgeführten Maßnahmen beigefügt. Für die Fassade und die Kellerdecke wurde darin - wie auch schon im Ankündigungsschreiben - deren Wärmedurchgangskoeffizient (sogenannter k-Wert) vor und nach der Anbringung der Dämmschicht mitge- teilt. Mit ihrer beim Amtsgericht Halle-Saalkreis erhobenen Klage begehren die Kläger die Feststellung, nicht aufgrund der Mieterhöhung der Beklagten vom 26. November 1998 zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses verpflichtet zu sein. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat die Mieterhöhungs- erklärung für unwirksam gehalten, weil die Höhe der für die Instandsetzung abgezogenen Kosten nicht nachvollziehbar sei und eine Wärmebedarfsbe- rechnung fehle. Das Landgericht Halle möchte auf die dagegen von der Be- klagten eingelegte Berufung die Klage weitgehend abweisen. Es ist der An- sicht, die Mieterhöhungserklärung entspreche den formellen Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Insbesondere habe die Beklagte mit der Mieterhö- hungserklärung keine Wärmebedarfsberechnung vorlegen müssen, sondern dem Erfordernis der Erläuterung der Berechnung jedenfalls durch die Angabe der alten und neuen k-Werte genügt. Das Landgericht sieht sich an einer da- hingehenden Entscheidung aber durch den Rechtsentscheid des Kammerge- richts vom 17. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, NJW-RR 2001, 588 = WuM 2000, 535) gehindert, wonach ein Vermieter, der eine Mieterhöhung wegen Wärmedämmmaßnahmen geltend macht, in der Mieterhöhungserklärung durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen müsse, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Das Landgericht Halle hat deshalb dem Oberlandesgericht Naumburg folgende Frage zum Rechtsent- scheid vorgelegt: - 4 - "Genügt ein Vermieter nach der Durchführung von Wärmedäm- maßnahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 MHG zur Erläu- terung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG lediglich die Wärmedurchlaufkoeffizienten (K-Wert) der alten Gebäudeteile und der neu renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsbe- rechnung vorlegt?" Das Oberlandesgericht Naumburg hat sich durch Beschluß vom 12. November 2001 (9 RE-Miet 1/01, NZM 2002,18) der Rechtsmeinung des Landgerichts Halle im wesentlichen angeschlossen und dem Bundesgerichts- hof die Rechtsfrage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt: "Genügt ein Vermieter nach Durchführung von Wärmedämmaß- nahmen seiner Verpflichtung aus § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (= § 559 b Abs.1 Satz 2 BGB n.F.) zur Erläuterung der durch die Renovierung zu erwartenden Einsparungen von Heizenergie, wenn er in der Mieterhöhungserklärung lediglich die Wärme- durchgangskoeffizienten (K-Wert) der alten und der renovierten Teile des Gebäudes mitteilt, oder erst dann, wenn er (auch) eine Wärmebedarfsberechnung vorlegt?" II. Die Vorlage an den Bundesgerichtshof ist zulässig (§ 541 Abs. 1 ZPO, gemäß § 26 Nr. 6 EGZPO in der am 31. Dezember 2001 geltenden Fassung). 1. Gegenstand der Vorlage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht hat als Beru- fungsgericht darüber zu entscheiden. 2. Die vorgelegte Rechtsfrage ist vom Rechtsstandpunkt des Landge- richts aus für die Entscheidung über die Berufung der Beklagten erheblich. Das - 5 - Landgericht ist der Auffassung, daß die Mieterhöhung der Beklagten teilweise, nämlich in Höhe von 65,02 € (127,17 DM) materiell begründet ist und hat dies nachvollziehbar dargelegt. Die Berufung der Beklagten ist aber nur dann in diesem Umfang erfolgreich, wenn ihre Mieterhöhungserklärung vom 26. November 1998 nicht wegen Fehlens einer Wärmebedarfsberechnung un- wirksam ist. Die Vorlagefrage ist dahin zu verstehen, daß lediglich zu beant- worten ist, ob dem Erfordernis einer Erläuterung in § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG al- lein durch die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im Sinne von Anlage 1 der WärmeschutzV vom 16. August 1994 (BGBl. 1994 I S. 2121, seit 1. Februar 2002: Anlage 1 zur Energie-Sparverordnung vom 16. November 2001, BGBl. 2001 I S. 3085) genügt werden kann. Ob dann, wenn ersteres zu verneinen wäre, für die Erläuterung der Mieterhöhung zumindest die Mitteilung der Wär- medurchgangskoeffizienten der alten und der renovierten Teile des Gebäudes notwendig ist, ist nicht Gegenstand der Vorlage; denn die Beantwortung dieser Frage ist nicht entscheidungserheblich, weil die Beklagte die k-Werte für dieje- nigen Bauteile, für welche das Landgericht entsprechende Angaben verlangt, in der Erhöhungserklärung tatsächlich mitgeteilt hat. Aus der Verknüpfung bei- der Alternativen der Vorlagefragen mit "oder erst dann" und der Begründung der Vorlagebeschlüsse ergibt sich, daß der Rechtsentscheid nur dazu einge- holt werden soll, ob die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung unabdingbar erforderlich ist. Dem trägt die Formulierung der Antwort auf die Vorlagefrage Rechnung. 3. Das vorlegende Oberlandesgericht will von der Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts abweichen (§ 541 Abs. 3 Satz 3 ZPO). Seine An- sicht, zur Erläuterung von Maßnahmen zur Energieeinsparung in der Mieterhö- hungserklärung sei es ausreichend, wenn diese mit Begriffen wie "Vollwärme- schutz" oder "Isolierglasfenster" beschrieben würden, widerspricht der vom - 6 - Kammergericht in seinem Rechtsentscheid vom 18. August 2000 (8 RE-Miet 6159/00, aaO) vertretenen Rechtsmeinung, der Vermieter müsse durch eine Wärmebedarfsberechnung darlegen, in welchem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergebe. Dieser Rechtsentscheid kann entgegen der vom Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin in seinem Beschluß vom 31. Mai 2001 (VerfGH 162/00, NJW-RR 2001, 1160) vertretenen Auffassung nicht einschränkend dahin aus- gelegt werden, die Mieterhöhungserklärung bedürfe über die Berechnung der Kosten hinaus lediglich nachvollziehbarer Erläuterungen zur Erzielung nach- haltiger Heizenergieeinsparung und mit dem Begriff "Wärmebedarfsberech- nung" sei deshalb nicht eine solche im Sinne des Fachbegriffs von § 2 Abs. 1 und Anlage 1 der WärmeschutzV oder der DIN 4701 (1983) gemeint. Das Kammergericht hat in seiner Antwort auf die ihm vorgelegte Rechtsfrage aus- drücklich die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung für notwendig erklärt. Aus den Gründen des Beschlusses ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine vom Wortlaut des Entscheidungssatzes abweichende Auslegung. Eine Abwei- chung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO zu der vom hier vorlegenden Ge- richt vertretenen Rechtsansicht wäre im übrigen auch dann anzunehmen, wenn das Kammergericht die Tragweite des von ihm gebrauchten Begriffs der Wär- mebedarfsberechnung verkannt haben sollte. III. Der Senat beantwortet die Vorlagefrage wie aus dem Tenor ersichtlich. 1. Nach § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG setzt die Wirksamkeit einer Mieterhö- hungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 3 - 7 - Abs. 1 MHG neben einer Berechnung der Mieterhöhung aus den entstandenen Kosten voraus, daß darin die Erhöhung entsprechend den gesetzlichen Vor- aussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Aus der Bezugnahme auf die materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG folgt, daß der Vermieter in der Erklärung darlegen muß, inwiefern die von ihm durch- geführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermie- ter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke. Denn die für die Erhöhungs- erklärung vorgeschriebene Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung soll dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, die geforderte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zu überprüfen (Begründung zum Entwurf des MHG, BR-Drucks. 161/74, S. 12). Andererseits legt schon der vom Gesetz gebrauchte Begriff "erläutern" nahe, daß die Mieterhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung dafür zu enthalten braucht, warum die einzelnen Baumaßnahmen solche im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG darstellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, § 559 b Rdnr. 3; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., Kap. III Rdnr. 564; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 118). Der Gesetzgeber ist deshalb davon ausgegangen, daß dem Mieter eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Er- läuterung nicht selten nur unter Zuziehung von sachkundigen Personen mög- - 8 - lich sein wird (Entwurfsbegründung aaO). Bei Baumaßnahmen, für deren Be- urteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, daß der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Um- ständen unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme eine solche des § 3 Abs. 1 MHG ist. 2. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlag- wortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positio- nen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muß, anhand derer über- schlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu bedarf es jedoch nicht der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung. a) Entgegen der Auffassung des Kammergerichts (Rechtsentscheid, aaO) ergibt sich aus dem Erfordernis der Nachhaltigkeit der Energieeinsparung nicht die Notwendigkeit, in der Mieterhöhungserklärung anzugeben, in wel- chem Maß sich eine Verringerung des Verbrauchs an Heizenergie ergibt. Nachhaltig im Sinne des § 3 MHG ist die Einsparung schon dann, wenn über- haupt eine meßbare Einsparung an Heizenergie erzielt wird und diese dauer- haft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist nicht die Feststellung einer be- stimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich. Zwar wird die Ansicht vertre- ten, Nachhaltigkeit sei nur anzunehmen, wenn die Einsparung mehr als ge- ringfügig ist, also ein bestimmtes Mindestmaß überschreitet (Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 3 MHG Rdnr. 78; Staudin- ger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 62). Dem steht jedoch entgegen, daß im Gesetz- - 9 - gebungsverfahren, aufgrund dessen die Durchführung von Maßnahmen zur Heizenergieersparnis als weiterer Erhöhungsgrund in § 3 Abs. 1 MHG einge- fügt worden ist, ausdrücklich hervorgehoben wurde, eine Einsparung von Hei- zenergie sei nachhaltig, wenn sie nicht nur vorübergehend bestehe. Dagegen solle es für die Auslegung des Begriffs “nachhaltig” nicht erforderlich sein, daß sich die Maßnahme nicht nur geringfügig energiesparend auswirke (Bericht des Rechtsausschusses, auf dessen Vorschlag die Fassung von § 3 Abs. 1 MHG zurückgeht, in: BT-Drucks. 8/1782, S. 6). b) Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß der voraus- sichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzule- gen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dau- erhafte Energieeinsparung ergibt. Dazu bedarf es aber nicht notwendig der Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung. Ohnehin wäre eine solche nur dann aussagekräftig, wenn sie aufgrund zweier Berechnungen den Jahresheizwär- mebedarf des Gebäudes vor und nach der Durchführung der Baumaßnahme angibt. Ausreichend für eine plausible Darlegung eines Energieeinsparungs- effektes der durchgeführten Maßnahmen ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) der renovierten Außen- bauteile. Bei einer nennenswerten Veränderung dieser Meßgrößen ergibt sich bei sonst gleichen Bedingungen ohne weiteres eine Einsparung an Heizener- gie; denn die k-Werte der Außenhülle des Gebäudes gehen als Faktoren in die Berechnung des Wärmebedarfs ein. c) Die Notwendigkeit einer Darlegung des Maßes der zu erwartenden Energieeinsparung durch Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Miet- erhöhungserklärung kann auch nicht damit gerechtfertigt werden, daß dem - 10 - Mieter bereits aus der Mieterhöhungserklärung erkennbar sein muß, ob die Mieterhöhung im Verhältnis zu der für ihn zu erwartenden Heizkostenersparnis wirtschaftlich ist. Die Meinung, eine Mieterhöhungserklärung wegen energiesparender Baumaßnahmen erfordere die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung, wird teilweise damit begründet, der Mieter müsse anhand der Erhöhungserklärung die Möglichkeit haben, festzustellen, wie hoch die zu erwartende Einsparung seiner Heizkosten ist (vgl. LG Berlin GE 1999, 575; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 217; ähnlich Barthelmeß, Miethö- hegesetz, 5. Aufl., § 3 Rdnr. 11 e). Diese Erwägung beruht auf der Ansicht, eine Mieterhöhung wegen energiesparender Baumaßnahmen sei in der Höhe dadurch begrenzt, daß sie nicht außer Verhältnis zu der für den Mieter durch die Maßnahme zu erwartenden Einsparung an Heizkosten stehen dürfe (vgl. OLG Karlsruhe (RE) WuM 1985, 17 = ZMR 1984, 411; Barthelmeß, aaO; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Aufl., § 159 Rdnr. 20 f; MünchKomm-BGB/Voelskow, § 3 MHG, 3. Aufl., Rdnr. 10; Schultz in: Bub/Treier, aaO, Kap. III, Rdnr. 570; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 82-86 m.w.Nachw.; Staudinger/Emmerich, § 3 MHG Rdnr. 64 f). Nach der Gegenauffassung soll im Hinblick auf den vom Gesetz allein verfolgten Zweck einer Energieeinsparung im Allgemeininteresse eine Erhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG lediglich den von § 5 Abs. 2 Satz 1 oder Satz 2 WiStrG gezogenen Gren- zen unterfallen, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (Lammel, Wohnraummietrecht, § 3 MHG Rdnr. 27 und 38; Thomsen, Modernisierung von preisfreiem Wohnraum, 1998, S. 166 f mit S. 154 f; ähnlich Feckler ZMR 1998, 545, 548). - 11 - Ob und in welcher Weise der Umfang einer nach § 3 MHG an sich be- rechtigten Mieterhöhung wegen energiesparender baulicher Maßnahmen einer Zumutbarkeitsgrenze unterliegt, bedarf für die vorgelegte Frage nach dem Umfang der Erläuterungspflicht in der Erhöhungserklärung jedoch keiner Ent- scheidung. Selbst wenn die Mieterhöhung die für den Mieter zu erwartende Heizkostenersparnis nicht unverhältnismäßig übersteigen darf, braucht jeden- falls der Vermieter den Umfang der zu erwartenden konkreten Energie- oder Kosteneinsparung nicht schon in der Mieterhöhungserklärung darzulegen; die- se Frage ist vielmehr gegebenenfalls in dem späteren Prozeß über die materi- elle Berechtigung der Mieterhöhung zu klären. Nach dem eindeutigen Wortlaut von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG erstreckt sich die Obliegenheit zur Erläuterung der Mieterhöhung ausschließlich auf die in § 3 Abs. 1 MHG genannten Vorausset- zungen des Rechts zur Mieterhöhung. Eine Begrenzung der Mieterhöhung in dem oben dargestellten Sinne würde sich jedoch aus Normen und Rechts- grundsätzen außerhalb des Regelungsbereiches des § 3 Abs. 1 MHG ergeben. Das Bestehen einer Zumutbarkeitsgrenze wird nämlich einerseits aus dem in dem aufgehobenen § 13 ModEnG enthaltenen Wirtschaftlichkeitsgebot (OLG Karlsruhe (RE), aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 3 MHG Rdnr. 83) oder aus § 242 BGB (Staudinger/Emmerich § 3 MHG Rdnr. 64) und anderer- seits aus § 5 WiStrG in Verbindung mit § 134 BGB hergeleitet, also aus Nor- men, auf deren Voraussetzungen sich die Erläuterung nicht zu erstrecken braucht. d) Gegen ein Erfordernis zur Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung in der Mieterhöhungserklärung sprechen ferner praktische Erwägungen. Hält man die Vorlage einer solchen Berechnung für erforderlich, müßte der Vermieter auch bei kleineren baulichen Maßnahmen, etwa bei Einbau einzelner neuer Fenster, eine solche Berechnung von einem Architekten oder Ingenieur erstel- - 12 - len lassen, obwohl bei kleineren Baumaßnahmen deren Leistungen üblicher- weise nicht in Anspruch genommen werden. Einer Wärmebedarfsberechnung kann der Mieter zudem ohnehin nicht seinen voraussichtlichen Heizenergiebedarf entnehmen. Sie gibt nämlich ledig- lich den abstrakten Jahresheizwärmebedarf für das gesamte Gebäude an. Für die Ermittlung der konkreten voraussichtlichen Heizkostenersparnis eines Mieters bedarf es weiterer Kenntnisse und Berechnungen (vgl. Dittert, WuM 2001, S. 6 ff). Der Mieter müßte deshalb, selbst dann wenn ihm der alte und neue Jahresheizwärmebedarf mitgeteilt wird, einen Fachmann damit betrauen, daraus seine konkrete voraussichtliche Heizkostenersparnis zu ermitteln. 3. Mit der Angabe der k-Werte oder einer gegenständlichen Beschrei- bung der durchgeführten Baumaßnahmen verfügt der Mieter daher im Regelfall über ausreichende Anhaltspunkte, um, notfalls unter Zuhilfenahme eines Fachmannes, die Behauptungen des Vermieters substantiiert bestreiten zu können. Ob und in welchem Maß tatsächlich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie eintritt, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, muß im Zweifelsfall mittels eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Die Frage der for- mellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, die den Gegenstand des Vorlageverfahrens bildet, wird dadurch nicht berührt. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 287/06 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122). BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens nach § 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 250,28 € zuzüglich Nebenkosten. Mit Schrei- ben vom 25. März 2003 machte die Klägerin zunächst eine Mieterhöhung we- gen Modernisierung (§ 559 BGB) um 24,77 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Gleichzeitig verringerten sich die monatlichen Betriebskostenvor- auszahlungen, weil die den Beklagten erteilte Abrechnung ein Guthaben aus- wies. In der Folgezeit kam es zu einem Schriftwechsel zwischen den Parteien 2 - 3 - über die Zuordnung der von den Beklagten erbrachten Zahlungen. Mit Schrei- ben vom 13. Februar 2004 teilten die Beklagten der Klägerin mit, dass sie nur eine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € akzeptieren würden, denn der Mieter- verein habe sie beraten, die Mieterhöhung belaufe sich nur auf diesen Betrag. In der Folgezeit zahlten die Beklagten eine jeweils um diesen Betrag erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 wies die Klägerin darauf hin, dass die von den Beklagten gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete um 32,02 € auf nunmehr 300,16 € zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 17,85 € monatlich) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 268,13 € zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Begehren weiter. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 5 - 4 - Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung schon deswegen nicht zu, weil die 15-monatige Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB nicht eingehalten sei. Denn erst durch das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 habe die Klägerin das im Schreiben der Beklagten vom 13. Feb- ruar 2004 liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung der Grundmiete um 17,85 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende Änderung der Miethö- he gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzu- sehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahmevorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. 6 Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re- daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält- nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände- rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde- re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge- ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun- gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz- würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge- hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet habe. 7 - 5 - II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An- spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 25. Mai 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. 9 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 17,85 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts, im Schreiben der Beklagten vom 13. Februar 2004, dem ent- sprechend erhöhte Mietzahlungen folgten, liege ein Angebot auf einvernehmli- che Erhöhung der Grundmiete um 17,85 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüf- bar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset- ze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli- chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur- teils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 10 - 6 - - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge- führter Modernisierungsmaßnahmen. 11 § 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt- schafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor- handenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs- bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes- sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände- rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi- ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be- rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver- fahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni- 12 - 7 - sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. 13 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie- rung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier der Fall. Dem steht, anders als die Re- visionserwiderung meint, nicht entgegen, dass die Klägerin weder in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 noch im Prozess näher dargelegt hat, aufgrund welcher Modernisierungsmaßnahmen sie eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Höhe des von den Beklagten bislang schon gezahlten Mehrbetrags von 17,85 € hätte einseitig durchsetzen können. Denn die Beklag- ten hatten der Klägerin mit Schreiben vom 13. Februar 2004 mitgeteilt, dass sie nur diesen Betrag nach einer Beratung durch den Mieterverein für berechtigt hielten. Unter diesen Umständen oblag es zunächst den Beklagten, näher dar- zulegen, weshalb entgegen ihrer Auffassung im Schreiben von 13. Februar 2004 der von ihnen - nach rechtlicher Prüfung der auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung der Klägerin laut Schreiben vom 25. März 2003 - zunächst ak- zeptierte Teilbetrag von 17,85 € monatlich nicht durch die von der Klägerin zu- vor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt war. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagten in den Tatsachenin- stanzen die Nichtberücksichtigung einer Zinsvergünstigung beanstandet hätten, so wird in dem von ihr zitierten Vorbringen eine Zinsverbilligung von 0,08 € je qm angeführt; daraus ergibt sich bei einer Wohnfläche von 58,97 qm lediglich ein Betrag von 4,71 €; selbst wenn die Klägerin die von ihr im Schreiben vom 25. März 2003 verlangte Mieterhöhung von 24,77 € in Höhe eines Betrages von 4,71 € nicht hätte einseitig durchsetzen können, verbleibt noch ein auf Moderni- sierung gestützter Erhöhungsbetrag, der die von den Beklagten akzeptierten 17,85 € übersteigt. - 8 - III. 14 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite- ren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat und den Parteien Gelegen- heit zu geben ist, ihren Sachvortrag dazu, ob die Klägerin eine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € nach § 559 BGB einseitig hätte durchsetzen können, zu er- gänzen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 02.12.2005 - 2 C 699/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 14/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 86/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie für die Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Beklagten entschieden hat. Die weitergehende Revision und die Anschlussrevision werden zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger ist seit 1988 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien- haus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kün- digte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter ande- rem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerde- cken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers sowie den Ein- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre- chend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 116,42 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 85,65 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 10,15 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,78 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,53 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhun- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Der Kläger hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geän- dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Miet- erhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 869,82 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten Mieterhöhungserklärung voll und hinsichtlich der zweiten Mieterhö- hungserklärung teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die 1 2 3 - 4 - Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der Widerklage im Übrigen - zur Zahlung von 246,76 € verurteilt. Hiergegen haben beide Parteien Berufung eingelegt sowie Klage und Widerklage jeweils erweitert. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insge- samt 2.353,35 € nebst Zinsen. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung des Klägers aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. Novem- ber 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung und die Erneue- rung der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steil- dachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die Pergola begehrten Mieterhöhung statt- gegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 95,04 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehren weiter, soweit 4 5 6 - 5 - nicht seine Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Miet- erhöhung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat teilweise Erfolg. Die Anschlussrevision ist unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser- klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Ab- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un- wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Woh- nung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich 7 8 9 10 - 6 - ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Wi- derruf gleichkommende Erklärung abgebe. Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Im Hinblick auf die Rollläden könne die Beklagte ebenfalls keine Miet- erhöhung beanspruchen. Die Beklagte habe Mängel zugestanden, diese aber für unwesentlich und den Abzug eines Instandsetzungsanteils daher nicht für notwendig gehalten. Dem sei nicht zu folgen. Die Kammer sehe sich außer- stande, den abzuziehenden Instandsetzungsaufwand zu schätzen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfort- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. 11 12 13 - 7 - Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie- rung der Heizung und für die Erneuerung der Schließanlage erhöht. Für die beiden erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergie- einsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kellerdecken- dämmung habe der Kläger zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; er habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit geführt habe, habe der Kläger einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar darge- legt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf bestan- den haben solle. Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest- stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm- mung, den neuen Müllplatz sowie die Erneuerung der Rollläden, aus den oben genannten Erwägungen begründet. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kel- lerelektrik und der Gegensprechanlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Ge- fahrenquellen und die Schaffung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanla- ge ursprünglich eine Gegensprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktionsfähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auf- fassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. 14 15 - 8 - Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Der Kläger schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhun- gen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände des Klägers gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich an- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppen- häusern und der Wohnung des Klägers. Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 95,04 € - begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich 9,80 € für die Heizungsmodernisierung, um monatlich 1,07 € für die neue Schließanlage, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie gel- tend gemacht - April 2012, um monatlich 10,15 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 wegen der Errichtung der Pergola. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Rollläden, Gegensprechanlage, Keller- elektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Beru- 16 17 18 19 - 9 - fungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisi- onsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Hei- zung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirk- samwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen ei- ner seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbin- dungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen man- gelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechts- fehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Die für die Fassa- dendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung ebenfalls nicht versagt werden (dazu un- ten unter 4). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Rollläden, der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisie- rungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Be- rufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch ge- genüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fas- sung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- 20 21 - 10 - tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. 22 23 - 11 - d) Auch bezüglich der Rollläden hat das Berufungsgericht eine Berechti- gung zur Modernisierungsmieterhöhung rechtsfehlerfrei verneint. Das Beru- fungsgericht ist davon ausgegangen, dass die alten Rollläden wegen Mängeln der Gurte funktionsunfähig waren. Nach den - vom Berufungsgericht in Bezug genommenen - tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wiesen die höl- zernen Rollläden gravierende Mängel auf, die im Einzelnen in einem Gutachten aufgeführt waren, das in dem die Wohnung des Klägers betreffenden selbstän- digen Beweisverfahren 207 H 3/09 eingeholt worden war. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht darauf abgestellt, dass die Beklagte nicht - wie erforderlich - näher dargelegt habe, inwieweit ihr durch den Einbau der wärmegedämmten Rollläden ein Aufwand über den ohnehin erforderlichen Instandsetzungsaufwand hinaus entstanden sei. Hiergegen wendet sich die Revision mit ihrem Hinweis auf nicht die Wohnung des Klägers betreffende Ausführungen des Sachverständigen und auch sonst vergeblich. Die in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO). e) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- 24 25 - 12 - nung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- 26 27 28 - 13 - neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 29 30 31 - 14 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern 32 33 34 - 15 - und der Wohnung des Klägers) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Bau- maßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeich- nen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anfor- derungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgeleg- ten Kosten machen konnte. Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite 35 36 37 - 16 - ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den 38 39 - 17 - aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Beru- fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklag- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe. Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der 40 41 42 - 18 - Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- 43 44 45 46 - 19 - breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- 47 48 - 20 - dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 49 50 - 21 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der An- lage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten entschieden hat; inso- weit ist das Berufungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weiter- gehende Revision und die Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 09.01.2012 - 211 C 130/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 58/12 - 51

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 89/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klä- ger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneue- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Kläger entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger sind seit 1997 und 2000 - jeweils gemeinsam - Mieter zweier Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Moder- nisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildach- flächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnungen der Kläger sowie den Einbau neuer Rollläden. Die Beklagte be- gann im September 2010 mit der Ausführung der angekündigten Baumaßnah- men und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt fünf Moderni- sierungsmieterhöhungen vor, nämlich - jeweils hinsichtlich der kleineren und der größeren Wohnung - mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 119,19 € beziehungsweise um 162,62 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 10,17 € beziehungsweise 14,43 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 6,12 € beziehungsweise 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,07 € beziehungsweise 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 0,92 € beziehungsweise 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhungen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Die Kläger haben erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geändert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 1.181,63 € nebst Zinsen für die größere Wohnung sowie 864,84 € nebst Zinsen für die kleinere Wohnung. Das Amtsge- richt hat die (negative) Feststellungsklage abgewiesen. Auf die Widerklage hat 1 2 - 4 - es die Kläger - unter Abweisung der Widerklage im Übrigen - zur Zahlung von insgesamt 2.019,31 € nebst Zinsen verurteilt. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und die Klage erweitert. Sie begehren die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhö- hungserklärungen geändert hat. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Berufung im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststellungs- klage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnungen der Kläger aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Erneuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Aus- nahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die Pergola be- gehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Widerklage hat es insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgen die Kläger ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. 3 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser- klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Ab- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un- wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Woh- nung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Wi- derruf gleichkommende Erklärung abgebe. 6 7 8 9 - 6 - Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfort- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie- rung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanla- ge erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kel- lerdeckendämmung hätten die Kläger zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; sie hätten Einsicht in die Abrechnungsunter- lagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte für die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren einge- holten Gutachten, dass die Rollläden Rostschäden aufwiesen und altersgemäß verbraucht seien. Letzteres lasse sich hier jedoch schon deshalb nicht anneh- 10 11 12 - 7 - men, da die Kläger die Rollläden mit einem Motor nachgerüstet hätten, und Rostschäden seien auf den zum Gutachten gefertigten Lichtbildern nicht zu er- kennen. Auch sonst ergebe sich aus dem Gutachten nicht nachvollziehbar, wel- che Instandsetzungskosten hinsichtlich der Rollläden anfielen. Auch hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Si- cherheit geführt habe, hätten die Kläger einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instand- setzungsbedarf bestanden haben solle. Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest- stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm- mung und den neuen Müllplatz aus den oben genannten Erwägungen begrün- det. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprech- anlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaf- fung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegen- sprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktions- fähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprech- anlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Die Kläger schuldeten deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhö- hungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in den Wohnungen und 13 14 - 8 - den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände der Kläger gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich an- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppen- häusern und den Wohnungen der Kläger. Die - nur auf Basis der ersten beiden (unwirksamen) Mieterhöhungser- klärungen erhobene - Widerklage sei unbegründet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - we- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Beru- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auf- fassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen er- folgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti- ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für un- wirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gege- 15 16 17 - 9 - benen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten un- ter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechts- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errich- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungs- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil den Klägern die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. 18 19 20 - 10 - c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- 21 22 - 11 - nung von den Wohnungen der Kläger befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten haben, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- 23 24 25 - 12 - neuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 26 27 28 - 13 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tene Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und den Wohnungen der Kläger) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese 29 30 31 - 14 - Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den forma- len Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des be- rücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte. Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 32 33 34 - 15 - 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat 35 36 - 16 - sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Beru- fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklag- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe. Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 37 38 39 - 17 - 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). 40 41 42 43 - 18 - Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- 44 45 46 - 19 - klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der An- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Kläger den Vortrag der Beklag- ten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten haben. Die klagenden Mieter haben unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in den Woh- nungen vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern 47 48 - 20 - das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - ins- besondere im Hinblick auf die gemäß dem von den Klägern angeführten Sach- verständigengutachten nicht wasserdicht montierten Rollladenschienen - tat- richterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO. Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten so- wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil der Kläger entschieden hat; insoweit ist das Beru- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision 49 50 - 21 - und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 14.10.2011 - 216 C 138/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 410/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 285/06 Verkündet am: 18. Juli 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB ge- nannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart wor- den sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088). BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens nach § 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug zuletzt 252,29 € zuzüglich Nebenkosten. 2 Mit Schreiben vom 25. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzel- nen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung um monatlich 51,30 € mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Die Beklagten zahlten am 21. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 € mit der Tilgungs- bestimmung "Modernisierungszuschlag Ju" sowie ab August 2003 eine um 3 - 3 - 24,77 € monatlich erhöhte Miete. Auf schriftliche Aufforderungen der Klägerin, die Zuordnung der Zahlung näher zu erläutern oder aufzuschlüsseln, reagierten die Beklagten nicht. Sie entrichteten jedoch weiterhin monatliche Mietzahlungen von 277,06 €, also jeweils zusätzlich 24,77 € über die bisherige Miete hinaus. 4 Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass die von ihnen gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete um 25,47 € auf nunmehr 302,52 € zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 24,77 €) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 277,06 € (4,70 € je qm) zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Begehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsver- langens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das 7 - 4 - Mieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn die Klägerin habe erst durch das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 das in der Zahlung einer um 24,77 € erhöhten Miete liegende Angebot der Beklagten auf Erhöhung der Grundmiete um diesen Betrag angenommen; dadurch sei eine übereinstim- mende Änderung der Miethöhe im Sinne von § 557 Abs. 1 BGB eingetreten. Diese Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Aus- nahmevorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re- daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält- nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände- rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde- re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge- ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun- gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz- würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge- hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet habe. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An- spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 25. Mai 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. 10 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts, in den Teilzahlungen der Beklagten im Anschluss an das Mieter- höhungsschreiben der Klägerin vom 25. März 2003 liege ein Angebot auf An- hebung der Miete um diesen Betrag, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Indivi- dualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Sie kann nur insoweit nachgeprüft werden, als gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrens- vorschriften verletzt worden sind (BGH, Urteil vom 13. Dezember 1990 - IX ZR 33/90, WM 1991, 495, unter I 3 a; BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derar- tige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli- chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhö- 11 - 6 - hungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. 12 a) Der Wortlaut des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB, der nicht allgemein auf ei- ne Anhebung der Miete wegen umlegbarer Modernisierungsmaßnahmen, son- dern auf Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB Bezug nimmt, könnte zwar da- für sprechen, dass auf eine Erhöhung aufgrund eines einseitigen Mieterhö- hungsverlangens abzustellen ist. Eine solche allein am Wortlaut orientierte Aus- legung würde aber dem Sinn und Zweck des § 559 BGB nicht gerecht. Diese Vorschrift verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Deshalb wird dem Vermieter ein Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen durch die Privi- legierung der damit zusammenhängenden Kosten gegeben (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088, unter II 2 c, zu § 3 MHRG). Mit der im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes erfolgten Eingliede- rung der Bestimmungen des MHG in das Bürgerliche Gesetzbuch war eine Än- derung der mit § 3 MHRG verfolgten gesetzgeberischen Zielsetzung nicht ver- bunden (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 58). Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestan- des, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieter- höhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Miet- erhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO, zu §§ 2, 3 MHRG). - 7 - b) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Änderungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähiger Moderni- sierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsverfahren keine Stüt- ze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen. 13 aa) Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, handelt es sich bei den geringfügigen sprachlichen Anpassungen, die in §§ 558 bis 560 BGB gegenüber den entsprechenden Bestimmungen des Gesetzes zur Rege- lung der Miethöhe vorgenommen wurden, um redaktionelle Änderungen, mit denen eine inhaltliche Umgestaltung nicht beabsichtigt war. Die Gesetzesmate- rialien beschäftigen sich auch nicht mit der Frage, ob eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen Modernisierung im Rahmen der Jahressperrfrist oder der Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 54 und 87 f.). 14 bb) Mit der Voranstellung der Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung in § 557 Abs. 1 und Abs. 2 BGB soll nach der Intention des Gesetzgebers das grundsätzlich auch für Mieterhöhungen geltende Prinzip der Vertragsfreiheit und Privatautonomie im Interesse der Streitvermeidung hervorgehoben und einvernehmlichen Vertragsänderungen grundsätzlich der Vorzug eingeräumt werden (BT-Drs. 14/4553 S. 52). Mit dieser Zielrichtung des Gesetzgebers ist die Auffassung des Berufungsgerichts, auch eine wegen umlagefähiger Moder- nisierungsmaßnahmen des Vermieters einvernehmlich herbeigeführte Mieter- höhung löse die Jahressperrfrist aus, nicht zu vereinbaren. Sie würde den Ver- mieter im Ergebnis dazu zwingen, Mieterhöhungen wegen Modernisierung aus- schließlich auf förmlichem Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Anpassung der Miete nach § 558 BGB zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO). 15 - 8 - 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Modernisierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirk- sames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist und ob die Parteien geregelt haben, wie sich der letztlich vereinbarte Erhöhungsbetrag, der hinter dem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zurück- bleibt, auf die einzelnen von der Klägerin durchgeführten Modernisierungsmaß- nahmen verteilt. 16 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie- rung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier der Fall. Dass die einvernehmliche An- hebung der Miete wegen der vom Vermieter zuvor durchgeführten Modernisie- rungsmaßnahmen erfolgt ist, wird im Übrigen regelmäßig anzunehmen sein, wenn sich die Parteien - wie hier - im Anschluss an ein Mieterhöhungsbegehren nach § 559 BGB auf einen Teilbetrag der zunächst vom Vermieter verlangten Mietsteigerung geeinigt haben. 17 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm vertretenen Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu der einseitigen Durchsetzbarkeit einer Mieterhöhung in Höhe des vereinbarten Betrags nach § 559 BGB und zu den weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen 18 - 9 - hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 30.08.2005 - 1 C 784/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 110/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 279/09 Verkündet am: 7. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 15. September 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 18. September 2009 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Der Streitwert für die Revisionsinstanz wird auf 27.646,15 € fest- gesetzt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hat im Jahr 1981 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das um das Jahr 1900 errichtete Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin be- findet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 - 3 - In § 1 (2) des Mietvertrags heißt es: 2 "Art der Wohnung: Altbau modernisiert. Die Wohnung ist gefördert mit Mitteln des soz. Wohnungsbau errichtet und zweckbestimmt für: § 46 StBauFG." Die monatliche Grundmiete - ursprünglich 363,95 DM (186,01 €) - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, zu- letzt von der Beklagten für die Zeit ab April 2005 auf 500,05 €, ab April 2006 auf 505,57 €, ab Juni 2006 auf 517,40 € und ab Juni 2007 auf 529,23 €. Die Kläge- rin zahlte die jeweils geforderten Beträge. 3 Die Klägerin macht geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schulde. Die einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den 1970er Jahren von der Rechtsvorgängerin der Be- klagten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Wohnung deshalb während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Für den Zeitraum von Januar 2004 bis Juni 2007 müsse die Beklagte ihr des- halb die über die Ausgangsmiete von (umgerechnet) 186,01 € monatlich hi- nausgehenden Zahlungen auf die Grundmiete zurückerstatten. 4 Die Klägerin hat Zahlung von 13.230,91 € nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihr zu zahlende Nettokaltmiete ab 1. Januar 2008 den Betrag von 186,01 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat dem Feststel- lungsantrag entsprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen; die Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Das Rechtsmittel hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Miete nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Berei- cherungsanspruchs sei die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ge- hindert. Die Rückforderung der seit 1981 vorbehaltlos gezahlten Mieterhö- hungsbeträge stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar, auch wenn die Klä- gerin nur diejenigen Beträge zurückverlange, für deren Rückforderung die Ver- jährung noch nicht eingetreten sei. Denn die Beklagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB verzich- tet und könne diese auch nicht mehr nachholen. Zwar sei mit den Zahlungen der Klägerin auf die jeweiligen Erhöhungser- klärungen keine konkludente Vereinbarung der erhöhten Miete zustande ge- kommen, weil die Befolgung einer Aufforderung regelmäßig keine Willenserklä- rung enthalte. Nachdem die Klägerin jedoch über einen derart langen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung der Beklagten akzep- tiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet habe, sei sie mit einer Rück- forderung ebenso wie mit einem Anspruch auf rückwirkende Herabsetzung der Miete ausgeschlossen. 9 Die Klägerin habe den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um eine preisgebundene Neubauwohnung handele, weil umfangreiche bauliche Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorge- 10 - 5 - nommen worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht habe, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, habe sie of- fensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Klägerin insoweit wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich- rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbe- reich zu erzielenden Mieten gelegen hätten. Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden ge- ben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststel- lungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen. 11 Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur etwa 35 % des jetzt nach der Abwicklung des Mietverhältnisses erreichten Nettokaltmietniveaus und nur etwa 39 % der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnun- gen, die sich nach dem Berliner Mietspiegel 2007 auf (mindestens) 474,35 € belaufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhö- hung nach §§ 558 ff. BGB wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf absehbare Zeit nicht erreichen. 12 - 6 - Soweit die Klägerin geltend mache, dass die Beklagte in einem Schrei- ben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge- bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin 14 Jahre nach Vertrags- schluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrauens- schutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen. 13 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehler- haft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigen dürfte. 14 1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von der Klägerin gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Vor- aussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn- raum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvor- trag der Klägerin ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Beru- fungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsan- 15 - 7 - spruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen er- bracht hat. 16 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundla- ge geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Aus- gangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einre- deweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht fer- ner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Ge- schäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung er- forderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss be- stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge- schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf- baut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der 17 - 8 - Preisgebundenheit der Wohnung der Klägerin erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1981, dass die Wohnung der Kläge- rin der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kos- tenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. 18 Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tat- richterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist kein Umstand, der nach der gesetzli- chen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einord- nung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auf- fassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Par- teidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand gewor- den sein kann. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wo- nach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Ver- gleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als 19 - 9 - preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuord- nen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könn- te. 20 b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklag- ten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach lang- jähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Beru- fungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 35 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und nur et- wa 39 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklag- te Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nach- holen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum vom 1. Januar 2004 bis zum 30. Juni 2007, für den die Kläge- rin Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit ab 1. Juli 2007 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung be- stehen, weil die Klägerin dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müsste, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge- sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes- senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 21 - 10 - c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisge- bundenem Wohnraum Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichs- miete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpas- sung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Be- ginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbin- dung über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsge- richt richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte. 22 Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durch- geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichsmiete; auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann der 23 - 11 - Klägerin die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat, obwohl es da- von ausgeht, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 auf monat- lich 474,35 € belief und die Klägerin schon seit April 2005 eine diesen Betrag deutlich übersteigende Miete gezahlt hat. Dass die Klägerin nicht geltend ge- macht hat, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung ver- langt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können. 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent- sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll- ständig abgewiesen. Zwar kann die Klägerin nach den vorstehenden Ausfüh- rungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Aus- gangsmiete von 186,01 € gilt. Der Antrag der Klägerin enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforder- te Miete von 529,23 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kosten- mieterhöhung nicht erreichen. 24 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst nicht ab- schließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG getroffen hat und der Beklagten im Übrigen Ge- 25 - 12 - legenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2007 näher vorzutragen, zu denen das Berufungsgericht keine abschließenden Feststellungen getroffen hat. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 230 C 174/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.09.2009 - 65 S 6/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 275/07 Verkündet am: 24. September 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 und 3 a) Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. b) Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. BGH, Urteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das am 14. September 2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin. Das Gebäude ist Teil einer in den 1920er Jahren erbauten Wohnanlage; das Rohrleitungssystem für Kaltwasser und Schmutzwasser wur- de seitdem nicht erneuert. Die Wohnungen verfügen über Gasetagenheizun- gen. 1 Mit Schreiben vom 15. August 2005 kündigte die Klägerin an, dass in den Bädern und Küchen der Wohnungen ab dem 16. November 2005 "Moder- nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen" durchgeführt werden sollten. Als geplante Maßnahmen waren in dem Schreiben insbesondere aufgeführt der 2 - 3 - Anschluss des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen an das Fernwärme- netz mit zentraler Warmwasserversorgung, die Erneuerung der Rohrleitungen für Kaltwasser und Schmutzwasser im gesamten Gebäude, der Einbau eines Installationsschachtes in Bad und Küche für die neuen Rohrleitungen (Heizung, Warm- und Kaltwasser, Schmutzwasser), der Einbau einer Raumsparwanne im Bad, die Neuverfliesung des Bades sowie die Installation von Warm- und Kalt- wasserzählern in Bad und Küche. Die Beklagte erklärte sich nicht bereit, die Maßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden. Die Klägerin hat die Beklagte auf Duldung der Arbeiten in Anspruch ge- nommen. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, lediglich die Installation eines Einhebelmischers in der Küche zu dulden; hinsichtlich der weitergehen- den Baumaßnahmen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Auf die Beru- fung der Klägerin hat das Landgericht der Klage durch Versäumnis- und Schlussurteil vom 2. März 2007 im Wesentlichen stattgegeben; den Einspruch der Beklagten hat das Landgericht durch das angefochtene Urteil zurückgewie- sen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklag- te die Abweisung der Klage nur noch hinsichtlich der im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Baumaßnah- men (insbesondere Anschluss des Gebäudes an das Fernwärmenetz mit zentraler Warmwasserversorgung, Kalt- und Warmwasserzähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstromschutzschalter und neue Verfliesung der Wände des Bades); soweit die Beklagte zur Duldung von In- standsetzungsarbeiten verurteilt worden ist (insbesondere Erneuerung der Kalt- und Schmutzwasserleitungen sowie Einbau einer Raumsparbadewanne), nimmt die Beklagte dies hin. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Die Klägerin könne gemäß § 554 Abs. 2 BGB die Duldung des Anschlus- ses der Heizung und der Warmwasserversorgung in der Wohnung der Beklag- ten an die Fernwärmeversorgung verlangen. Zwar begründe der Anschluss an das Fernwärmenetz regelmäßig keine Wohnwertverbesserung, wenn die betref- fenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet seien. Dem Anwendungsbereich des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfielen indes auch Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wie sie durch den Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz bewirkt werde. Dies führe zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Die Ersparnis an Primärenergie sei darauf zurückzuführen, dass das Fernwärme- netz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist werde. Hie- raus ergebe sich nach DIN V 4701-10: 2001-02 ein durchschnittlicher Primär- energiefaktor von 0,7, der bei der Gasetagenheizung bei 1,1 liege. Es komme nicht darauf an, ob für die Beheizung der Wohnung tatsächlich weniger Energie verbraucht werde. Es könne auch dahinstehen, ob sich die von der Beklagten zu tragenden Kosten verringerten und insbesondere unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung wirtschaftlich seien. Denn der Gesetzgeber habe im volks- wirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnungsbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewusst abgesehen. Auch die Einsparung (nur) von Primärenergie mit ihren - 5 - begrenzten Ressourcen werde nach den umweltpolitischen Interessen des Ge- setzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst. 7 Eine nicht zu rechtfertigende Härte sei für die Beklagte mit dem An- schluss der Wohnung an die Fernwärmeversorgung nicht verbunden. In finan- zieller Hinsicht habe die Klägerin auf einen Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB verzichtet. Ohne Erfolg mache die Beklagte geltend, dass sich eine Härte aus einer etwa nach § 558 BGB möglichen Mieterhöhung ergebe. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB erforderten die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB. Die Modernisierung des Bades sei wohnwerterhöhend. Ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad bestehe als vermieterseitige Ausstattung noch nicht. Der Umstand, dass die Beklagte im Jahr 1998 das Bad bis zu einer Höhe von 2,30 Meter verfliest und mit einer verblendeten Badewanne ausge- stattet habe, bleibe außer Betracht, weil den Modernisierungsmaßnahmen nur der vermieterseitig geschaffene Zustand der Wohnung gegenüberzusetzen sei. Die Klägerin habe hinsichtlich des mittlerweile abgewohnten Umbaus durch die Beklagte nicht auf Rückbauansprüche verzichtet. 8 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom- men, dass die Beklagte verpflichtet ist, die im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils vom 2. März 2007 als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Bauarbeiten in der Mietwohnung zu dulden. Der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Modernisierungsmaßnahme, zu deren Duldung die Beklagte nach § 554 Abs. 2 9 - 6 - BGB verpflichtet ist. Bei den noch strittigen weiteren Arbeiten handelt es sich zum Teil ebenfalls um Modernisierungsmaßnahmen (Kalt- und Warmwasser- zähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstrom- schutzschalter im Bad) und im Übrigen (neue Verfliesung der Wände des Ba- des) um Instandsetzungsarbeiten, die infolge der von der Beklagten zu dulden- den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bad notwendig werden und deshalb von der Beklagten ebenfalls zu dulden sind. 1. Entgegen der Auffassung der Revision steht der Duldungspflicht der Beklagten, soweit es um Modernisierungsmaßnahmen geht, die Bestimmung des § 554 Abs. 3 BGB nicht entgegen. 10 Nach § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter bei Modernisie- rungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur nähere An- gaben zu den Maßnahmen selbst, sondern auch die (dadurch) zu erwartende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Klägerin vom 15. August 2005; es enthält in der Anlage 8 die erforderlichen Angaben zur - von der Klä- gerin damals noch beabsichtigten - Mieterhöhung nach § 559 BGB. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 11 Die Revision meint aber, das Duldungsverlangen der Klägerin genüge seit dem im Berufungsverfahren erklärten Verzicht der Klägerin auf eine Mieter- höhung nach § 559 BGB nicht mehr den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, weil die Klägerin nicht dargelegt habe, ob und in welcher Höhe aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen anstelle einer Mieterhöhung nach § 559 BGB etwa eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu erwarten sei; darin lie- ge ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, der 12 - 7 - zur Folge habe, dass die Beklagte die avisierten Modernisierungsmaßnahmen insgesamt nicht zu dulden habe. Damit dringt die Revision nicht durch. 13 Die Pflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung der zu erwarten- den Mieterhöhung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaß- nahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dies ergibt sich aus dem Sachzusammenhang zwischen der Pflicht des Mieters, Modernisierungsmaß- nahmen nach vorheriger Ankündigung zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), und der Berechtigung des Vermieters, die Miete aufgrund solcher Maßnahmen - unabhängig von der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) - um einen bestimmten Prozentsatz der Baukosten zu erhöhen (§ 559 BGB). a) Bei den Bestimmungen in § 554 Abs. 2 und 3 BGB einerseits und § 559 BGB andererseits handelt es sich um korrespondierende Regelungen, die zum Gegenstand haben, ob der Mieter zur Duldung von Modernisierungs- maßnahmen verpflichtet ist und der Vermieter aufgrund solcher Maßnahmen zu einer Erhöhung der jährlichen Miete um einen absoluten Betrag von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten berechtigt ist. Dementsprechend hat der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur den nach § 559 BGB zu errechnenden Erhöhungsbetrag darzulegen, den er zu verlangen beabsichtigt. Damit genügt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht. 14 Eine nach Durchführung der Modernisierung etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht Gegenstand der Mitteilungspflicht. Dies kommt insbe- sondere darin zum Ausdruck, dass bei einer fehlenden Mitteilung über die zu erwartende Mieterhöhung eine Sanktion nur hinsichtlich des Modernisierungs- zuschlags nach § 559 BGB vorgesehen ist (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht 15 - 8 - aber hinsichtlich einer möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB, die nicht den materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB und damit auch nicht in formeller Hinsicht der Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB unterliegt. Daran, dass sich die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur auf den Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB und nicht auf die Ver- gleichsmiete nach § 558 BGB bezieht, ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter - wie hier die Klägerin - auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ver- zichtet. b) Dies entspricht auch den Vorläuferbestimmungen in § 541b BGB und § 3 MHG, denen gegenüber die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB hinsichtlich der Mitteilungspflicht keine sachliche Änderung gebracht hat. 16 Zur Mitteilungspflicht nach § 541b Abs. 2 BGB ist aus den Gesetzesma- terialien ersichtlich und entsprach es einhelliger Auffassung, dass im Duldungs- verlangen als zu erwartende Mieterhöhung (nur) der nach den Grundsätzen des § 3 MHG (bzw. bei preisgebundenem Wohnraum nach den verschiedenen Preisvorschriften) zu berechnende absolute Erhöhungsbetrag anzugeben ist (BT-Drs. 9/2079, S. 13; BayObLGZ 2000, 321, 324 m.w.N.). Dementsprechend wurde ein Ankündigungsschreiben den Anforderungen des § 541b BGB auch dann gerecht, wenn es ausdrücklich mitteilte, dass die vorgesehene Maßnahme keine Mieterhöhung nach § 3 MHG nach sich zieht (BayObLG aaO). Angaben zu einer theoretisch möglichen Erhöhung der Vergleichsmiete wurden im Hin- blick auf § 541b BGB nicht verlangt (vgl. BayObLG aaO). 17 Hinsichtlich der Mitteilungspflicht hat sich an dieser Rechtslage durch die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49 f.). Dementsprechend ist in den Gesetzesmaterialien nicht die Rede da- von, dass die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB - anders als nach der 18 - 9 - früheren Regelung des § 541b Abs. 2 BGB - nunmehr etwa (auch) Angaben zu einer etwaigen Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu enthalten hätte. Solche Angaben sind damit nach wie vor nicht Gegenstand der Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet. 19 2. Die Beklagte ist verpflichtet, den Anschluss ihrer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz und die damit verbundenen Arbeiten im Bad und in der Küche ihrer Wohnung zu dulden. Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB). a) Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, dass der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwär- menetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung führt. Diese Tatsachenfest- stellung wird von der Revision nicht angegriffen und ist damit für das Revisions- verfahren bindend (§ 559 Abs. 2 ZPO). 20 b) Die Revision ist der Auffassung, eine Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB bestehe für die Beklagte nach dem revisionsrechtlich zu- grunde zu legenden Sachverhalt gleichwohl nicht. Da das Berufungsgericht of- fen gelassen habe, ob mit dem Anschluss an die Fernwärmeversorgung nicht nur eine Einsparung an Primärenergie, sondern auch eine Einsparung der in der Wohnung verbrauchten Endenergie verbunden wäre, sei revisionsrechtlich davon auszugehen, dass dies nicht der Fall sei. Zur Duldung des Anschlusses an die Fernwärmeversorgung sei die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung aber nur dann verpflichtet, wenn für die Beheizung ihrer 21 - 10 - Wohnung tatsächlich weniger Endenergie verbraucht werde; die bloße Einspa- rung an Primärenergie reiche nicht aus. Damit dringt die Revision nicht durch. 22 Unabhängig davon, ob mit dem Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (auch) eine Ver- ringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist, handelt es sich hierbei um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte und dem aus den Geset- zesmaterialien ersichtlichen Zweck der Vorschrift und entspricht auch der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum überwiegend vertrete- nen Auffassung (LG Berlin, GE 1997, 491; NJW-RR 2001, 1590; GE 2005, 1193; GE 2007, 849; LG Hamburg, NZM 2006, 536; Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 48; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 19; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 554 Rdnr. 8; Kinne in: Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 74; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 18; Heilmann, jurisPK-BGB, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 12; Schmid, Mietrecht, § 554 Rdnr. 22; Wilcken, NZM 2006, 521 ff.; W. Lorenz in: Blümmel/Blömeke, Die Modernisierung und In- standsetzung von Wohnraum, 3. Aufl., S. 165; vgl. auch Sternel, NZM 2001, 1058, 1059; aA LG Berlin, GE 1988, 731; LG Hamburg, WuM 2002, 375; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB Rdnr. 152; Meyer-Harport, NZM 2006, 524 ff.). Ob der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auch andere Maßnahmen zu dulden hat, mit denen (lediglich) Primärener- gie eingespart wird, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. aa) Eine Verpflichtung des Mieters, den Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz zu dulden, war erstmals im Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung der Bekannt- 23 - 11 - machung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I, S. 993; im Folgenden: Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) normiert. Im Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG war die "Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird," als Beispiel für "bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizener- gie bewirken (energiesparende Maßnahmen)," ausdrücklich genannt; diese Maßnahme hatte der Mieter nach § 20 ModEnG - vorbehaltlich einer unzumut- baren Härte - zu dulden. Die Duldungspflicht bezog sich nach der Gesetzesbe- gründung nicht nur auf die Änderung zentraler Heizungs- und Warmwasseran- lagen, sondern auch auf "Stockwerksheizungen" (BT-Drs. 8/1692, S. 10) wie etwa Gasetagenheizungen. Die Förderung heizenergiesparender Maßnahmen aus öffentlichen Mit- teln und die auf solche Maßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters wa- ren nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz nicht von einer Verminderung des Endenergieverbrauchs und einer entsprechenden Energie- kostenersparnis für den Mieter abhängig; es ging nach der Gesetzesbegrün- dung ganz allgemein darum, dass der Volkswirtschaft auch in Zukunft Energie in ausreichender Menge und zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht (aaO, S. 1). Dass diese Zielsetzung nicht auf eine Verminderung des Endener- gieverbrauchs beschränkt war, sondern auch die Einsparung des Verbrauchs von Primärenergie umfasste, geht aus dem Hinweis auf die "begrenzten Res- sourcen" hervor (aaO). Auf dieser Zielsetzung beruhte die gesetzlich ausdrück- lich geregelte Pflicht des Mieters zur Duldung des Anschlusses eines Gebäudes an eine aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversor- gung, auch wenn in den Gesetzesmaterialien zu § 4 Abs. 3 ModEnG der Begriff der Primärenergie noch nicht verwendet wird. 24 - 12 - bb) An der aus dem Allgemeininteresse abgeleiteten Pflicht des Mieters zur Duldung der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen zur Einspa- rung von Heizenergie hat sich in der Folgezeit nichts geändert. Die Duldungs- pflicht des Mieters wurde im Zuge späterer Gesetzesänderungen über das Mo- dernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz hinaus auf andere Bereiche aus- geweitet, zu keinem Zeitpunkt aber dahin eingeschränkt, dass die Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wie etwa der Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz etwa nicht mehr vom Mieter zu dulden wären. 25 (1) Die Pflicht des Mieters zur Duldung der Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wurde durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnun- gen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) aus § 20 ModEnG in das Bür- gerliche Gesetzbuch übertragen und war zunächst in § 541b BGB geregelt. Damit verbunden war eine Erweiterung der Duldungspflicht auf nichtsubventio- nierte Energiesparmaßnahmen, nicht jedoch eine Einschränkung hinsichtlich der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen; die Gesetzesbegründung nahm ausdrücklich auf den Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG Bezug (BT-Drs. 9/2079, S. 10). Der Anschluss an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz war damit vom Mieter auch nach § 541b BGB - in den Grenzen der in dieser Vorschrift enthaltenen Härteklausel - weiterhin zu dulden. Die spätere Beendigung der öffentlichen Förderung von Energiespar- maßnahmen nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und die damit einhergehende Aufhebung dieses Gesetzes ändern nichts an der § 541b BGB zugrunde liegenden Intention des Gesetzgebers, dass der Mieter Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG weiterhin zu dulden hat; mit der Neuregelung des § 541b BGB wurde gerade eine Erweiterung dieser Pflicht bezweckt, indem solche Maßnahmen unabhängig von ihrer Subventionierung sollten zu dulden sein (aaO). 26 - 13 - (2) Auch die im Zuge der Mietrechtsreform eingeführte Neuregelung des § 554 BGB brachte insoweit keine Änderung. Mit ihr wurde die Duldungspflicht des Mieters auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert (BT-Drs. 14/4553, S. 49). Als Beispiele für diese Erweiterung werden in der Ge- setzesbegründung Stromeinsparungsmaßnahmen angeführt (aaO); eine Ein- schränkung der bereits nach § 541b BGB bestehenden Pflicht des Mieters zur Duldung heizenergiesparender Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG war nicht beabsichtigt. Vielmehr wird hervorgehoben, dass der Inhalt des bishe- rigen § 541b BGB über die Duldungspflicht des Mieters im Wesentlichen über- nommen wird und lediglich eine Erweiterung auf andere Energiearten "statt bis- her nur Heizenergie" erfolgt, um "Energieeinsparungen insgesamt zu fördern" (aaO, S. 49, 58). Dem entspricht auch die gesetzgeberische Zielsetzung der Mietrechtsreform, "volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisie- rungsmaßnahmen" zu fördern (aaO, S. 2, 36; vgl. auch Senatsurteile vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 = NJW 2004, 1738, unter II 2 e bb (2), vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff., und vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031, Tz. 11, jeweils zu § 559 BGB). Ebenso wie in der Gesetzesbegründung zu § 4 Abs. 3 ModEnG (BT-Drs. 8/1692, aaO) wird auch in der Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformge- setzes betont, "dass in Zukunft ein sparsamer Umgang mit Energieressourcen immer nötiger wird" (BT-Drs. 14/4553, S. 36). Damit ist die Einsparung von Pri- märenergie durch einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe wei- terhin gesetzgeberisches Ziel. Angesichts dieser auch ökologische Gesichts- punkte einbeziehenden Begründung der Duldungspflicht des Mieters ist kein Raum für die Annahme, dass der bisher nach § 541b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 ModEnG zu duldende Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz aufgrund der Neurege- 27 - 14 - lung in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB etwa keine vom Mieter zu duldende Energie- sparmaßnahme mehr darstellen sollte. 28 cc) Schützenswerte Interessen des Mieters stehen dieser Auslegung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht entgegen. Aus der Begründung für die Neurege- lung des § 554 BGB und der korrespondierenden Bestimmung in § 559 BGB über eine aufgrund von Maßnahmen nach § 554 BGB zulässige Mieterhöhung geht, wie ausgeführt, hervor, dass hierbei volkswirtschaftliche und umweltpoliti- sche Interessen im Vordergrund stehen und nicht das finanzielle Interesse des Mieters etwa an einer Senkung seiner Heizkosten (vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004, aaO, unter II 2 e bb, zu § 559 BGB). Dementsprechend sind die Interessen des Mieters bei der Auslegung des Begriffs der energiesparenden Maßnahmen, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat, nicht zu berücksichtigen. Daraus folgt nicht, dass der Mieter gegen- über Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Die Belange des Mie- ters werden aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB gewahrt; damit wird insbeson- dere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt (vgl. Senatsur- teil aaO, unter II 2 e bb (4)). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum der Mie- ter die Duldung einer ökologisch und volkswirtschaftlich sinnvollen Maßnahme zur Energieeinsparung darüber hinaus auch dann sollte verweigern dürfen, wenn seine finanziellen oder sonstigen Interessen nicht in einer Weise berührt sind, welche die Anwendung der Härteklausel rechtfertigen. c) Die Pflicht der Beklagten zur Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die Fernwärmeversorgung ist nicht wegen einer unzumutbaren Härte nach § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausgeschlossen. 29 - 15 - Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtferti- gende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfas- senden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteilig- ten gegeneinander abzuwägen hat (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 28; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 186 ff.; MünchKomm/Bieber, aaO, Rdnr. 23). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklag- ten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass der An- schluss des Gebäudes und der Wohnung an die Fernwärmeversorgung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Diese tatrichterliche Würdigung ist frei von Rechtsfehlern. 30 Auf eine unzumutbare Härte wegen einer für die Beklagten nicht tragba- ren Mieterhöhung beruft sich die Beklagte im Revisionsverfahren nicht mehr. Eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt kommt auch nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine Mieterhö- hung nach § 559 BGB verzichtet hat. Auf eine theoretisch mögliche Mieterhö- hung nach § 558 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht mit Recht ange- nommen hat, im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. In- soweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. 31 Vergeblich macht die Revision geltend, die Umstellung auf Fernwärme bedeute für die Beklagte deshalb eine unzumutbare Härte, weil die Beklagte die Heizungsanlage dann nicht mehr - wie bei der Gasetagenheizung - nach Belie- ben in Betrieb nehmen könne. Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Vor- bringen auseinandergesetzt, es jedoch für nicht durchgreifend erachtet. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Soweit die Revision vorbringt, die Fernwärmeversorgung vermöge das altersbedingt erhöhte Wärmebedürfnis der 32 - 16 - Beklagten nicht ausreichend zu befriedigen, handelt es sich um neuen Sachvor- trag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). 33 3. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zur Duldung einer Neuverflie- sung der Wände des Bades mit der Begründung verurteilt, hierbei handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Hinblick auf den Wohnkomfort, weil ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad als vermieterseitige Ausstattung noch nicht bestanden habe; die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades habe bei der Beurteilung nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB außer Betracht zu bleiben. Die Revision greift die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts mit der Begründung an, für die Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB komme es bei Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache nicht auf den ursprünglichen, sondern auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache an; vom Mieter mit Zustimmung des Vermieters durch- geführte Verbesserungsmaßnahmen seien deshalb bei der Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliege, zu berücksichtigen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Standpunkt des Berufungsgerichts oder die Auffassung der Revision zutrifft. Die aufgeworfene Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich. Nachdem die Beklagte durch das insoweit rechtskräftige Versäumnis- und Schlussurteil des Landgerichts vom 2. März 2007 bereits verurteilt worden ist, die Entfernung der alten Bade- wanne und den Einbau einer neuen Raumsparbadewanne zu dulden, wird die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades infolge dieser Baumaßnahmen auf einer nicht unerheblichen Fläche ohnehin zerstört. Erheblich in Mitleidenschaft gezogen wird die vorhandene Verfliesung des Ba- des darüber hinaus durch weitere Arbeiten, welche die Beklagte aufgrund des Sach- und Streitstands im Revisionsverfahren ebenfalls zu dulden hat (insbe- sondere Verlegung einer Unterputz-Leitung für einen Fehlstromschutzschalter, 34 - 17 - Unterputz-Spülkasten für die Toilette, Einbau von Installationsschächten für Warm- und Kaltwasser, Abwasser und Heizung). Bei dieser Sachlage kommt es auf die Frage, ob eine Neuverfliesung des Bades - für sich genommen - eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB wäre, nicht an. Denn infolge der umfangreichen Bauarbeiten im Bad, wel- che die Beklagte zu dulden hat, muss die Verfliesung der Wände des Bades zwangsläufig erneuert werden. Die Neuverfliesung des Bades stellt damit ledig- lich eine Folgemaßnahme dar, die aufgrund der von der Beklagten zu dulden- den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bad notwendig wird und deshalb von der Beklagten nach § 554 Abs. 1 und 2 BGB ebenfalls zu dul- den ist. 4. Hinsichtlich des Warmwasserzählers im Bad beanstandet die Revision nur, dass die vom Berufungsgericht im Tenor seines Versäumnis- und Schluss- urteils vom 2. März 2007 in Bezug genommene Skizze, aus der sich die Lage des Warmwasserzählers im Bad ergeben soll, der Urteilsausfertigung nicht bei- gefügt war. Dieser Einwand ist, worauf die Revisionserwiderung mit Recht hin- weist, im Vollstreckungsverfahren und nicht mit der Revision gegen des ange- fochtene Urteil vom 14. September 2007 geltend zu machen; er ist im Erkennt- nisverfahren ohne Bedeutung (vgl. BGHZ 94, 276, 291 f.). Das Berufungsge- richt war im Übrigen berechtigt, im Tenor seines Urteils vom 2. März 2007 auf eine Skizze zur Lage des anzubringenden Warmwasserzählers Bezug zu neh- men (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 1989 - X ZB 8/87, MDR 1989, 909). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der Skizze, die dem Verkün- 35 - 18 - dungsprotokoll vom 2. März 2007 beigefügt war, die Warmwasserleitung, an die der Zähler angebracht werden soll, zweifelsfrei ersichtlich. Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.06.2006 - 109a C 555/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 207/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/07 Verkündet am: 19. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 554, 559, 550b Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekün- digt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. BGH, Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 31. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 30. November 2006 aufgeho- ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 3. April 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der K. straße in M. . Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung für den Kläger den Beklagten den Einbau eines Aufzugs in das fünfgeschossige Ge- bäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im September 2004 begonnen und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme voraussichtlich um 108,08 € monatlich erhöhen. Die Beklagten erwiderten 1 - 3 - schriftlich, sie würden die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Vorausset- zung dulden, dass sie zu keiner Mieterhöhung führe. 2 Der Kläger erhöhte mit einem Schreiben vom 22. Juli 2005 wegen der in- zwischen vorgenommenen Modernisierung die monatliche Miete um 107,06 € auf insgesamt 966,83 € für die Zeit ab 1. Oktober 2005. 3 Da die Beklagten den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober, No- vember und Dezember 2005 nicht zahlten, macht der Kläger den Gesamtbetrag von 321,18 € gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 5 Da die Beklagten der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der da- mit verknüpften Mieterhöhung widersprochen hätten, wären sie nur dann zur Zahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet, wenn nicht allein - wie hier - die materiellen Voraussetzungen einer Erhöhung wegen durchgeführter Moderni- sierung vorliegen würden, sondern der Vermieter diese Maßnahme auch form- und fristgerecht angekündigt hätte. Daran fehle es hier. Der Vermieter habe es versäumt, den Mietern die beabsichtigte Maßnahme drei Monate vor deren Be- ginn, wie vom Gesetz vorgeschrieben, anzuzeigen. Diese Frist sei mit dem 6 - 4 - Schreiben vom 18. August 2004, mit der die entsprechenden Arbeiten, begin- nend ab September 2004 angekündigt worden seien, nicht eingehalten. Damit fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Mo- dernisierung. II. 7 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Recht wendet sich der Kläger gegen die Annahme des Landgerichts, er könne aufgrund der formell nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsmittei- lung keine erhöhte Miete verlangen. 1. Zwischen den Parteien ist zu Recht nicht mehr streitig, dass die durch- geführte Maßnahme (Einbau eines Aufzugs) eine solche zur Verbesserung der Mietsache i.S. des § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB war. 8 2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhö- hung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermie- ters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maß- nahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. 9 a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 559b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht. 10 Nach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist jedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen 11 - 5 - (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG). 12 b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlasse- ner Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) ge- schuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT- Drs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon abweichende Äußerungen nicht. Auch der Gesetzeszweck spricht dafür, dass die Nichteinhaltung der Frist für die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegensteht. 13 Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zu- gebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündi- 14 - 6 - gungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhält- nis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbe- gründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vor- gängervorschrift (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Beru- fungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Mo- dernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt. 15 III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Ge- setzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt ist und nach letzterem die Sa- che zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet 16 - 7 - ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzu- weisen. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 03.04.2006 - 424 C 34946/05 - LG München I, Entscheidung vom 30.11.2006 - 31 S 8758/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 282/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 4. Juli 1984 im Haus N. straße in Berlin im 3. Obergeschoß eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 137,41 qm. Die Wohnung war durch Modernisie- rungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mitteln nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen nicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM für die Gebäude N. straße bis . Darüber hinaus erhielt sie von der Woh- nungsbaukreditanstalt im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM Zinszuschüsse in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unter- - 3 - schiedlichen Teilbeträgen letztmalig am 1. Dezember 1983 gezahlt wurden. Als Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen wurde der 1. Dezember 1977 festgelegt. In § 3 Abs. 3 des Moder- nisierungsvertrages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im 4., 7. und 10. Jahr nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte. Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 522,28 € um 104,46 € auf 626,74 € monatlich zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser in Höhe von 127,24 € und eines nicht näher bezeichneten Zuschlages von 2,56 €. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih- rer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen eines Sanierungsvertrages Zinszuschüsse und Baukostenzuschüsse aus öf- fentlichen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisie- rungsmaßnahmen in dem Haus N. straße finanziert habe. Solche Zu- schüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe- trag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein solcher Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 4. Juli 1984 bereits modernisiert gewesen sei. Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wirkung des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Modernisierung im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei der Erhö- hung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Mo- dernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kürzungsbe- träge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person des Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Partei des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung von Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem einzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse- nen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen. - 5 - Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er- mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB - 6 - geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall offenbleiben, ob der Zeitraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls beinahe 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfer- tigkeit und mehr als 18 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbetrages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. III. Auf das Rechtsmittel der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben. Al- lerdings kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden. Die Parteien haben in den Vorinstanzen auch darüber gestritten, welcher Mietzins dem Er- höhungsverlangen der Klägerin zugrunde zu legen ist. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - hierzu keine Feststellungen getroffen. Dies wird im Hinblick auf die in erster Instanz vorgelegten Mietänderungserklärungen vom 2. März 1988 und 3. Januar 1992 sowie die Betriebskostenabrechnung - 7 - vom 22. November 1999 nachzuholen sein. Die Sache ist daher an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 47/05 Verkündet am: 25. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs. 1 Ersetzt der Vermieter vorhandene Isolierglasfenster durch neue Fenster, kann er die Miete aufgrund dieser Maßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB nur dann erhöhen, wenn er in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht nur die Beschaffenheit der neuen Fenster (etwa durch Angabe des Wärmedurchgangskoeffi- zienten) beschreibt, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Vergleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufgezeigten Energiespareffekt beurteilen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter keine weiteren Erkenntnisse über die Qualität der alten Fenster hat. BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - LG Nürnberg-Fürth AG Schwabach - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Her- manns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 14. Januar 2005 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Schwabach vom 11. August 2004 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 118,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. März 2002 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 8/9, die Beklagte 1/9 zu tragen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in R. , die sie mit Mietvertrag vom 1. September 1997 von dem Kläger gemietet hatte. Die monatliche Miete belief sich auf 700 DM (357,90 €). Der Kläger ließ in dem aus drei Mietwohnun- gen bestehenden Mietshaus, welches um das Jahr 1970 errichtet worden war, im Jahr 2000 neue Fenster sowie eine neue Haustür und im Jahr 2001 eine Gasheizung mit Brennwerttechnik einbauen. Mit Schreiben vom 19. April 2002 erhöhte der Kläger die Miete um monatlich 73,03 €. Zur Begründung verwies er auf die durchgeführten baulichen Maßnahmen, nämlich auf den "Einbau neuer Wärmeschutzfenster und einer Gas-Brennwert-Heizung", die als Modernisie- rung anzusehen seien. Dem Schreiben waren eine Kostenaufstellung sowie verschiedene Rechnungen beigefügt. Die Beklagte zahlte den geforderten Mehrbetrag nicht. Mit der Klage hat der Kläger Zahlung einer um 73,03 € erhöhten Miete ab 1. Januar 2003 und eines Betrages von zunächst 157,30 €, sodann 118,99 € nebst Zinsen aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2001 verlangt. Die Parteien haben in erster Line darum gestritten, ob es sich bei den durchge- führten Arbeiten um eine Modernisierung oder um eine vom Vermieter zu tra- gende Instandsetzung gehandelt habe. 2 Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich einer Erhöhung der monatli- chen Miete um 34,82 € wegen des Einbaus neuer Fenster sowie des Betrages von 118,99 € aus der Nebenkostenabrechnung stattgegeben. Soweit die Miet- erhöhung mit einem Austausch der Heizung begründet worden war, hat das Amtsgericht die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Be- klagten, mit der sie sich nur gegen die Verurteilung zur Zahlung der erhöhten Miete gewandt hat, hat das Landgericht die Berufung insoweit zurückgewiesen, 3 - 4 - als die Beklagte zur Zahlung einer um 32,06 € erhöhten Miete verurteilt worden ist; im Übrigen hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil im Umfang der Anfechtung abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 4 Der Kläger habe einen Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Miete um 32,06 € aus § 559 BGB. Die in der Wohnung der Beklagten eingebauten Kunststofffenster seien technisch höherwertig als die zuvor vorhandenen 30 Jahre alten Aluminium-Fenster. Der Einbau der Fenster habe, wie der Sach- verständige in seinem im ersten Rechtszuge eingeholten Gutachten und bei seiner Anhörung dargelegt habe, zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie geführt. Dies gelte jedoch nicht für die Fenster im Hausflur sowie die Haustür, die nicht als bauliche Maßnahmen im Sinne des § 559 BGB anzusehen seien. Von den sonstigen Kosten seien die Kosten der Terrassentür abzusetzen, da diese vor der Modernisierung instandsetzungsbedürftig gewesen sei. Insofern seien fällige (fiktive) Instandhaltungskosten in Abzug zu bringen. Habe der Vermieter gleichzeitig Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen aus- geführt und hierfür einen Gesamtpreis gezahlt, sei dieser Preis um die fiktiven Instandsetzungskosten zu reduzieren. Diese beliefen sich vorliegend auf 720 DM für das Material und auf einen nach § 287 ZPO geschätzten Anteil der Arbeitskosten von 20 %. Der so reduzierte Gesamtpreis von 6.840,43 DM brutto sei Grundlage für die Berechnung der Mieterhöhung, die sich demnach monat- lich auf 32,06 € belaufe. 5 - 5 - II. 6 Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 7 Dem Kläger steht derzeit ein Anspruch auf die erhöhte Miete nach § 559 Abs.1 BGB aufgrund des Einbaus neuer Fenster nicht zu. 8 1. Wie die Revision zu Recht geltend macht, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 19. April 2002 gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB, der auf den vorliegenden Fall an- wendbar ist (arg. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB), unwirksam. a) Der Vermieter kann die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB unter anderem dann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnver- hältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nach § 559 b Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist gemäß § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darle- gen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortarti- gen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig 9 - 6 - beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (Senat, BGHZ 150, 277, 281 f.; Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a - jeweils zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG). Die Vorlage einer Wärmebedarfsrechnung ist nicht nötig. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffek- tes der durchgeführten Maßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile (Senat, BGHZ aaO S. 283). b) Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung des Klä- gers vom 19. April 2002 nicht. Dort wird lediglich ausgeführt, der Einbau neuer Wärmeschutzfenster spare Energie ein. Die Erklärung beschränkt sich darauf, den Gesetzeswortlaut des § 559 Abs. 1 BGB teilweise zu wiederholen. Sie führt keine konkreten Tatsachen auf - wie etwa die Nennung der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten -, anhand derer die Beklagte die behauptete Einsparung von Heizenergie hätte nachvollziehen können. Auch die dem Schreiben beigefügten detaillierten Kostenaufstellungen des Klägers enthalten hierzu keine näheren Angaben. Gleiches gilt im Ergebnis auch für die ebenfalls übersandten einzelnen Rechnungen der Handwerksbetriebe, so dass offen bleiben kann, ob eine Erläuterung in einer der Mieterhöhungserklärung beige- fügten Handwerkerrechnung überhaupt den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB genügen kann (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 559 b Rdnr. 8). Zwar ist aus der Rechnung der Firma M. vom 21. November 2000 ersichtlich, dass die neu eingebauten Kunststofffenster ei- nen Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,1 W/m2k aufweisen. Die alleinige Angabe des Wärmedämmwertes der eingebauten Fenster liefert dem Mieter aber keine ausreichende Grundlage für eine überschlägige Einschätzung, ob die bauliche Maßnahme zu einer Energieeinsparung führen kann. Ein Mieter kann die behauptete Einsparung von Energie nur dann nachvollziehen, wenn 10 - 7 - ihm erläutert wird, dass durch die Maßnahme eine Verbesserung der Wärme- dämmung eintritt. In einem Fall wie hier, in dem die vorhandenen Fenster be- reits mit Isolierglas versehen waren und der Mieter darüber hinaus keine weite- ren Erkenntnisse besitzt, ist zu verlangen, dass der Vermieter nicht nur den Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, sondern auch den Zustand der alten Fenster so genau angibt, dass der Mieter einen entsprechenden Ver- gleich anstellen und den vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung aufge- zeigten Einspareffekt beurteilen kann. c) Der Mangel der Mieterhöhungserklärung ist nicht nachträglich dadurch geheilt worden, dass die Beklagte im Prozess aufgrund des eingeholten Sach- verständigengutachtens Kenntnis auch von dem Wärmedurchgangskoeffizien- ten der alten Fenster erlangt hat. Denn eine Mieterhöhungserklärung, die nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB entspricht, ist nichtig (Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 b Rdnr. 10 m.w.Nachw.). Eine "Nachbesserung" der Erklärung im Prozess ist - anders als bei einem Zustim- mungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB - nicht möglich (LG Berlin, ZMR 2001, 188; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 559 b Rdnr. 12). Für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB - wie hier - fehlt eine § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechende Vorschrift. Es besteht auch kein Bedürfnis für eine Zulassung nachgeschobener Erläuterungen im Prozess, denn der Vermieter kann eine Mieterhöhung mit ei- ner ausreichenden Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 BGB jederzeit neu erklären (Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO). Eine erneute Mieterhöhungser- klärung hat der Kläger jedoch nicht abgegeben. 11 d) Soweit der Kläger in seiner Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2002 die behauptete Modernisierung des Weiteren damit begründet hat, der 12 - 8 - Einbau der neuen Fenster wirke "gebrauchswerterhöhend", stellt dies ebenfalls keine hinreichende Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB dar. 13 2. Da die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 19. April 2002 be- reits aus formellen Gründen unwirksam ist, kommt es nicht mehr darauf an, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang fiktive Instandsetzungskosten von den vom Kläger für den Einbau der Fenster geltend gemachten Kosten abzusetzen wären. III. Nach alledem ist das angefochtene Urteil, soweit es die Berufung der Beklagten zurückgewiesen hat, aufzuheben. Der Senat kann abschließend in der Sache entscheiden, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist daher abzuweisen, soweit der Kläger Zahlung der 14 - 9 - erhöhten Miete verlangt hat. Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 118,99 € nebst Zinsen bleibt das insoweit unangegriffen gebliebe- ne erstinstanzliche Urteil bestehen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Schwabach, Entscheidung vom 11.08.2004 - 2 C 1292/02 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 14.01.2005 - 7 S 9387/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 285/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 abgeändert. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14. November 2002 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 11. Juli 1988 im Haus K. Platz 4 in Berlin eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohn- fläche von ca. 119,25 qm. Die Wohnung war im Rahmen eines sogenannten Konjunktursonderprogramms mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Auf- grund des Fördervertrages zwischen der Klägerin und dem Land Berlin aus dem November 1975 hatte die Klägerin einmalige Baukostenzuschüsse für Mo- dernisierung und Instandsetzung für die Grundstücke K. Platz 2, 3 und 4 erhalten. Auf die Liegenschaft K. Platz 4 entfielen dabei 894.000 DM. Im Fördervertrag war ein Abschluß des Modernisierungsvorhabens bis zum 30. November 1976 vereinbart worden. Die mittlere Bezugsfertigkeit war am - 3 - 1. Dezember 1976 gegeben. Eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungs- maßnahmen wurde nicht ausgesprochen. Mit Erklärung vom 14. Februar 2002 begehrte die Klägerin von dem Be- klagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 375,90 € um 73,89 € auf 449,79 € monatlich. Sie berief sich dabei auf den Berliner Miet- spiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu ihrer Mieterhöhungserklärung vom 14. Februar 2002. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht hat auf die von dem Be- klagten eingelegte Berufung die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurtei- lung des Beklagten zur Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen des Sonderprogramms Stadtsanierung 1975 Zuschüsse aus öffentli- chen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisierungsmaß- nahmen in dem Hause K. Platz 4 finanziert habe. Solche Zuschüsse - 4 - seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 11. Juli 1988 bereits modernisiert gewesen sei. Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wir- kung des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Moderni- sierung im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei der Erhöhung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Modernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kür- zungsbeträge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person des Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Par- tei des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung von Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem einzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse- nen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er- mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende - 5 - Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein- satz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit- raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und etwa 26 Jahre nach Gewährung des Zuschusses ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich - 6 - die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 2002 war formell wirksam. III. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, und die Berufung des Beklagten ist zurückzuweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 175/02 Verkündet am: 12. März 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Februar 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Neubrandenburg vom 4. Juni 2002 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer baugleicher Wohnblocks in D. . In dem Gebäude J. Straße haben die Beklagten eine Zwei- Zimmer-Wohnung gemietet. Mit Schreiben vom 17. Mai 1999 kündigte die Klägerin die Durchführung von Modernisierungsarbeiten an, die die Sanierung der Balkone und die An- bringung eines Fassadenvollwärmeschutzes umfaßten. Nach Durchführung der Arbeiten machte die Klägerin zunächst mit Schreiben vom 30. Dezember 1999 eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG von 72,46 DM monatlich geltend. Die Be- - 3 - klagten erkannten die Mieterhöhungserklärung nicht an. Daraufhin erhob die Klägerin Klage auf Zahlung von 176,13 DM für die Monate Februar bis April 2000. Mit der Klage reichte sie eine "Ermittlung Jahreswärmebedarf Typ Bran- denburg 24 WE" ein, in der der Wärmebedarf nach DIN 4701 für das unsanierte Gebäude mit 155.337 KWh/anno und für das sanierte Gebäude mit 93.213 KWh/anno angegeben ist. Nachdem das Amtsgericht die Klage rechtskräftig abgewiesen hatte, stellte die Klägerin mit Schreiben vom 21. September 2000 ein neues Mieterhö- hungsverlangen, mit dem eine Mieterhöhung von 60,22 DM monatlich ab 1. November 2000 geltend gemacht wurde. Die Beklagten habe auch dieser Mieterhöhung widersprochen. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Zahlung von 301,10 DM nebst Zin- sen und Kosten. Dabei handelt es sich um die geltend gemachte Mieterhöhung für die Monate November 2000 bis März 2001. Die Beklagten halten die Mieter- höhungserklärung schon für formell unwirksam, weil ihr keine Wärmebedarfsbe- rechnung nach DIN 4701 beigefügt gewesen sei. Sie meinen, die im Vorprozeß vorgelegte Wärmebedarfsberechnung genüge nicht dem Schriftformerfordernis und sei auch inhaltlich nicht ausreichend, da sich aus ihr nicht ergebe, daß sie sich auf das Gebäude beziehe, in dem sie ihre Wohnung hätten. Schließlich haben die Beklagten die konkrete Berechnung der Mieterhöhung gerügt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 294,35 DM stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Die von den Beklagten eingelegte Berufung hat das Landgericht aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14. Mai 2002 zurück- gewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revi- sion der Beklagten. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung sei für das Mieterhöhungs- verlangen nicht erforderlich gewesen. Ausreichend sei vielmehr eine Erläute- rung der Energieeinsparung, aus der für den technisch durchschnittlich gebil- deten Mieter ohne weitere Hilfestellung nachvollziehbar sei, welche konkreten Modernisierungsmaßnahmen bewirkten, daß und in welchem Umfang künftig ein geringerer Energieeinsatz und Kostenaufwand für die Beheizung der Woh- nung eingesetzt werden müsse. Diesen Anforderungen werde die Mieterhö- hungserklärung der Klägerin vom 21. September 2000 gerecht. Auch die Schriftform sei gewahrt. Zwar nehme die Mieterhöhungserklä- rung, in der die Berechnung der Heizkosteneinsparung dargestellt sei, bezüg- lich der Einsparung von 40 % auf die nicht beigefügte Wärmebedarfsberech- nung Bezug. Dies sei jedoch deshalb unschädlich, weil letztere den Beklagten ohnehin schon vorgelegen habe. Die Bezugnahme der Klägerin auf einen typ- gleichen Wohnblock habe genügt, da auch die Wohnwertverbesserungen ver- gleichbar seien. Die Beklagten hätten nicht substantiiert dargelegt, daß die Be- rechnung auf ihre Wohnung nicht anwendbar sei. II. 1. Die von den Beklagten eingelegte Revision ist zulässig. Für das Revi- sionsverfahren gelten die neuen Vorschriften der Zivilprozeßordnung, weil die mündliche Verhandlung, auf die das anzufechtende Urteil ergangen ist, nach - 5 - dem 31. Dezember 2001 geschlossen wurde (vgl. § 26 Nr. 7 Satz 1 EGZPO). Das Berufungsurteil unterliegt damit der Revision (§ 542 Abs. 1 ZPO), über de- ren Zulassung das Berufungsgericht zu entscheiden hatte (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Der Einzelrichter des Berufungsgerichts war zur Entscheidung des Rechtsstreits und zur Zulassung der Revision befugt. Da die mündliche Ver- handlung vor dem Amtsgericht bereits am 8. Mai 2001 stattgefunden hat, war für das gesamte Berufungsverfahren die Zivilprozeßordnung in der am 31. Dezember 2001 geltenden Fassung maßgebend (§ 26 Nr. 5 EGZPO). Nach § 524 Abs. 4 ZPO a.F. konnte der Einzelrichter im Einverständnis der Parteien, das hier gegeben war, über die Berufung der Beklagten entscheiden, die nach § 511 a Abs. 2 ZPO a.F. als Divergenzberufung statthaft war. 2. Die Revision der Beklagten hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. a) Zutreffend hat das Berufungsgericht ausgeführt, daß zur formellen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 3 MHG die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung im technischen Sinne nicht nötig ist. Wie der Senat im Rechtsentscheid vom 10. April 2002 (ARZ 3/01 unter III 2, NJW 2002, 2036; zur Veröffentlichung in BGHZ 150, 277 vorgesehen) entschieden hat, bedarf es zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG (seit 1. September 2001: § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht der Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es vielmehr erforderlich, aber auch ausreichend, daß der Ver- mieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (Senat aaO; ebenso im Ergebnis auch Berl.VerfGH NJW-RR 2001, 1160, ent- - 6 - gegen KG WuM 2000, 535). Der Senat hat es genügen lassen, daß in dem Mieterhöhungsverlangen die Veränderung des Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert) genannt wird, dagegen hat er die Angabe eines bestimmten Maßes an Energieersparnis nicht für erforderlich gehalten (Senat aaO unter III 2 a). Die- sen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 21. September 2000. b) Die Beklagten können auch nicht mit ihrem Einwand gegen den Be- trag der von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung durchdringen. So- weit sie geltend machen, bei dem Anbringen des Außenputzes handelte es sich um Instandsetzungsarbeiten, nicht jedoch um Modernisierungsmaßnahmen, haben sie nicht substantiiert vorgetragen, inwieweit der zuvor an dem Gebäude vorhandene Putz schadhaft gewesen ist. Die pauschale Behauptung, der Putz sei rissig und schmutzig gewesen, genügt dafür ebensowenig wie der Hinweis auf das Alter des Putzes von 30 Jahren. Dagegen hat die Klägerin bereits in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 21. September 2000 eingehend dargelegt, daß vor Beginn der Baumaßnahme der vorhandene Putz überprüft und festge- stellt worden sei, daß an der gesamten Fassade keine schadhaften, insbeson- dere gerissenen oder abgeplatzten Stellen vorhanden gewesen seien; der Putz habe vielmehr fest an der Fassade gehaftet und auf absehbare Zeit sei eine Erneuerung nicht erforderlich gewesen. In gleicher Weise hat sie auch im Be- rufungsverfahren vorgetragen. Angesichts dessen hätten die Beklagten zur Er- - 7 - forderlichkeit einer Instandsetzung des Außenputzes substantiiert vortragen müssen und sich nicht auf pauschale Behauptungen beschränken dürfen. Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 283/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 15. Januar 2003 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Brutto-Kaltmiete der von ihm bewohnten Wohnung N. straße , 4. Obergeschoß links, in Berlin von bisher monatlich 173,11 € um 34,62 € auf nun- mehr 207,73 € (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in Höhe von monatlich 46,92 €) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimmen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 19. November 1998 im Haus N. straße in Berlin im 4. Obergeschoß eine 1-Zimmer- Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 43,74 qm. Die Wohnung war durch Mo- dernisierungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mit- teln nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen - 3 - nicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaß- nahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM, von dem ein letzter Teilbetrag am 22. Mai 1979 angefordert wurde. Darüber hinaus erhielt die Klägerin von der Wohnungsbaukreditanstalt im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM Zinszuschüs- se in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unterschiedlichen Teilbeträgen, letztmalig für den Zeitraum bis zum 30. November 1986 gezahlt wurden. Als Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen gilt der 1. Dezember 1976. In § 3 Abs. 3 des Modernisierungsver- trages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im vierten, siebten und zehnten Jahr nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte. Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von dem Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 173,11 € um 34,62 € auf 207,73 € zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warm- wasser in Höhe von 46,92 €. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugs- beträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu ihrer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Kla- ge abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurteilung des Beklagten zur Zu- stimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen des Modernisierungsvertrages umfangreiche öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Förde- rungen seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe- trag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 19. November 1998 schon modernisiert gewesen sei. Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhängig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen worden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be- rücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge- ben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mietver- trages gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Fördergel- - 5 - der ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute kommen sollten. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Ana- logie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Erman- gelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom - 6 - 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit- raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und mehr als 15 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbe- trages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufge- zehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. - 7 - III. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs- urteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 128/05 Verkündet am: 14. Juni 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 WGG § 7 Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietver- trag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung. BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 128/05 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist eine Baugenossenschaft, die bis zur Aufhebung des Ge- setzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen - Wohnungsgemein- nützigkeitsgesetz - zum 31. Dezember 1989 als gemeinnützige Wohnungsbau- genossenschaft tätig war. Der Beklagte ist Mieter einer 57 m2 großen Wohnung der Klägerin in S. . 1 In § 4 des Mietvertrages vom 7. Januar 1963 heißt es unter anderem: "(1) Die nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Woh- nungswesen und den sonst maßgebenden gesetzlichen Be- stimmungen festgesetzte Miete beträgt bei Vertragsbeginn monatlich DM 54,-- - 3 - ... (7) Deckt die nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete die nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirt- schaftsführung anzusetzenden Kosten nicht oder tritt eine Er- höhung der Kapital- oder Bewirtschaftungskosten ein, so kann das Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mittei- lung gegenüber den Mietern entsprechend erhöhen." 2 Mit Schreiben vom 26. Februar 2003 verlangte die Klägerin die Zustim- mung des Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von zuletzt 192 € (3,37 €/m2) auf 225 € (3,95 €/m2) und begründete dies unter Angabe von drei Vergleichswohnungen damit, dass die vom Beklagten gezahlte Miete nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Mit ihrer Klage hat die Klägerin von dem Beklagten verlangt, der begehr- ten Erhöhung ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens, nach dem die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen 227,58 € (3,99 €/m²) beträgt, hat das Amtsgericht der Klage statt- gegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 4 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt: 5 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei begründet. Der Beklagte könne sich nicht auf die unter der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge- setzes vereinbarte Kostenmietklausel in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages berufen. Nach dem damals geltenden Recht habe ein Vermieter steuerliche Vergünsti- gungen in Anspruch nehmen können, wenn er sich vertraglich verpflichtet habe, bei der Vermietung seiner Wohnungen nur das zur Kostendeckung erforderliche Entgelt zu verlangen. Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge- setzes seien diese Steuervorteile entfallen. Der Mietvertrag sei nach den Grundsätzen über die Vertragsanpassung bei einer Änderung der Geschäfts- grundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) dahingehend abzuändern, dass die Beschrän- kung auf die Kostenmiete entfalle. Die Parteien seien offenkundig bei der Ver- einbarung der Kostenmietklausel von der Fortgeltung des Wohnungsgemein- nützigkeitsgesetzes ausgegangen. Hätten die Parteien bedacht, dass dieses Gesetz aufgehoben werden und die Steuervorteile entfallen würden, hätten sie die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zu- stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 192 € (3,37 €/m²) auf 225 € (3,95 €/m²). Die geforderte Miete für die Wohnung des Beklagten liegt 6 - 5 - damit noch unterhalb der vom Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Ver- gleichsmiete von 3,99 €/m². 7 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die ur- sprünglich in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages vereinbarte Kostenmietklausel eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 BGB weder ausschließt noch beschränkt. Das Landgericht hat die Klausel da- hin verstanden, dass die Parteien bei der Vereinbarung von der Fortgeltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ausgegangen sind und die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen hätten, wenn sie bedacht hätten, dass dieses Gesetz aufgehoben würde und die Steuervorteile entfallen würden. Diese Auslegung ist zutreffend. Dem Berufungsgericht kann nur darin nicht gefolgt werden, dass es die Beschränkung auf die Kostenmiete nach den Grundsätzen über eine Änderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) aufheben will. Vielmehr ergibt sich aus dem vom Berufungsgericht angenom- menen Verständnis des Vertragswillens der Parteien, dass die erforderliche Anpassung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Mietklausel vorzuneh- men ist. 8 a) Ob Kostenmietklauseln in bestehenden Mietverträgen mit einer ehe- mals gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft auch nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiter gelten, ist streitig. Teilweise wird die Ansicht vertreten, derartige Vereinbarungen seien nach § 557 Abs. 3 BGB zu berücksichtigen mit der Folge, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die Höhe der Kostenmiete beschränkt sei (LG München I, WuM 1999, 170; LG Berlin, GE 2001, 555; 2002, 803; Horst, Praxis des Mietrechts, 2003, Rdnr. 2056; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., Vor §§ 557 bis 557 b Rdnr. 50; vgl. auch LG Frankfurt/Main, WuM 1992, 135). Nach der Ge- 9 - 6 - genmeinung haben vertragliche Kostenmietklauseln mit der Aufhebung der Gemeinnützigkeit der Genossenschaften ihre Bedeutung verloren (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 310 a; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 1 MHG, Rdnr. 27; Halstenberg, WuM 1991, 458; Roth, NZM 1999, 688; wohl auch Hanke in Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 319, 323; Thies, Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1986, Rdnr. 413; Brintzinger in Jenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988, WGG- Aufhebungsgesetz, Art. 21 § 1 Rdnr. 12; offengelassen von BayObLG, WuM 1998, 274, 276). Zur Begründung wird teilweise angeführt, die Bindung an eine Kostenmietklausel sei aufgrund ergänzender Vertragsauslegung mit dem Weg- fall der Wohnungsgemeinnützigkeit und der damit verbundenen Steuervorteile ersatzlos entfallen (Schultz aaO; Beuermann aaO). Die letztgenannte Auffas- sung ist richtig. b) Eine ergänzende Vertragsauslegung ist dann geboten, wenn die Ver- einbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollständig- keit - aufweist. Eine solche Regelungslücke liegt vor, wenn die Parteien einen Punkt übersehen oder wenn sie ihn bewusst offen gelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten ha- ben, und wenn sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt (Senat, Urteil vom 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310 unter II 1 m.w.Nachw.). Dies ist hier der Fall. Die Regelungslücke ist dahingehend zu schließen, dass § 4 Abs. 7 des Mietvertrags - im Einklang mit den inhaltlichen Erwägungen des Berufungsgerichts - ergänzend dahingehend ausgelegt wird, dass die Parteien, hätten sie den späteren Wegfall der Gemeinnützigkeit der Beklagten bedacht, eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG beziehungsweise des § 558 BGB für zulässig erachtet hätten. 10 - 7 - c) Der Senat kann die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen, da es sich um eine Formularklausel handelt, die über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Das von der Klägerin verwendete Mietvertragsfor- mular ist vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. herausgegeben worden; Kostenmietklauseln beruhen auf § 7 Abs. 2 des Woh- nungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und finden sich nahezu in sämtlichen Mietverträgen dieser Art (Riebandt-Korfmacher, WuM 1986, 127, 128; Kummer, WuM 1987, 298). 11 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). 12 d) Die Parteien haben im Mietvertrag die Voraussetzungen einer Mieter- höhung für die Zeit der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ge- regelt und den Umstand, dass das Gesetz aufgehoben und damit die Steuer- vorteile des Vermieters hinfällig werden könnten, nicht in die Überlegungen ein- bezogen. 13 Die Vereinbarungen in § 4 des Mietvertrages beziehen sich nur auf die Berechnung und Erhöhung der Kostenmiete nach § 7 Abs. 2 WGG in Verbin- dung mit § 13 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützig- keitsgesetzes (WGGDV) vom 24. November 1969 (BGBl. I, 2141). Dies ergibt sich bereits aus § 4 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Miete bei Vertrags- beginn "nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" fest- 14 - 8 - gesetzt ist. Die Regelung des § 4 Abs. 1 entspricht der Bestimmung des § 12 Abs. 1 WGGDV, die für gemeinnützige Wohnungsunternehmen verbindlich den Abschluss von Mietverträgen auf der Grundlage einheitlicher Musterverträge anordnete, die die sogenannte Kostenmietklausel enthielten. Die folgenden Ab- sätze des mit "Miete" überschriebenen § 4 des Mietvertrags gehen von der Gemeinnützigkeit der klägerischen Baugenossenschaft als Vermieterin aus und setzen diese als bestehend voraus. Nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrages kann die "nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete" durch einseitige Erklä- rung des Wohnungsbauunternehmens erhöht werden, wenn eine Kostende- ckung nicht (mehr) erreicht wird. Dies entspricht der Regelung in § 13 Abs. 1 WGGDV. e) Dagegen haben die Parteien nach den obigen Ausführungen im Miet- vertrag keine Regelungen für eine Mieterhöhung nach Aufhebung des Woh- nungsgemeinnützigkeitsgesetzes getroffen. 15 Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist durch Art. 21 Satz 1 Nr. 1 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 25. Juli 1988 (BGBl. I, 1093) - Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungs- markt - zum 31. Dezember 1989 aufgehoben worden. Als Ausgleich für den Wegfall der Steuerfreiheit für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunter- nehmen sollten diese nicht mehr an die Kostenmiete gebunden sein, sondern "ihre Mieten innerhalb des allgemein festgesetzten Rahmens selbstverantwort- lich festlegen können" (Begründung zum Gesetzesentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und FDP, BT-Drucks. 11/2157, S. 210). Danach sind Mieterhöhun- gen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG bzw. des § 558 BGB möglich. 16 - 9 - f) Da die Parteien eine Vereinbarung darüber, in welcher Weise die von ihnen vereinbarte Miete nach Aufhebung der Gemeinnützigkeit erhöht werden könnte, nicht getroffen haben, sie vielmehr die Frage einer Anhebung der Miete nur für den Fall einer andauernden Gemeinnützigkeit bedacht haben, weist die Abrede über die Möglichkeit einer Mieterhöhung eine Regelungslücke auf. Ein Ausfüllen der Lücke in der Vereinbarung über die Miete dahingehend, dass die Kostenmietklausel in § 4 Abs. 7 auch nach Wegfall des Gemeinnützigkeits- rechts weiter gelten soll - und zwar als Vereinbarung im Sinne des § 557 Abs. 3 BGB -, kommt nicht in Betracht. Vielmehr besteht kein Anlass mehr, die Kläge- rin an der unter anderen Bedingungen vereinbarten Kostenmietklausel festzu- halten. Bei der Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Ver- tragsauslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemesse- nen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertrags- partner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (Senat, aaO unter II 2 m.w.Nachw.). Dabei ist in erster Linie an den Ver- trag selbst anzuknüpfen. Nach dem Verständnis der Parteien zahlte der Beklag- te für die Wohnung eine vergleichsweise geringe Miete, da die Klägerin als Aus- gleich dafür ihrerseits steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen konnte. Leistung und Gegenleistung der Parteien standen nach ihrem Ge- schäftswillen nur deshalb in einem ausgewogenen Verhältnis, weil die Klägerin wegen der Vereinbarung einer reinen Kostenmiete in der Lage war, weiterge- hende Steuervorteile zu erzielen. Durch den Wegfall dieser Vorteile aufgrund der Aufhebung der Gemeinnützigkeit ist jedoch der Grund für die Vereinbarung einer der Höhe nach unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzin- ses entfallen. 17 2. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Zweck des Gesetzes zur Über- führung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt. Nach der Begründung des Gesetzesentwurfs "kann es kurzfristig in einer Über- 18 - 10 - gangsphase bei Wohnungen, auf die sich der Wegfall der gemeinnützigkeits- rechtlichen Kostenmietbindung unmittelbar auswirkt, zu Mieterhöhungen kom- men". Erwartet wurde, dass die Wohnungsunternehmen "in erster Linie die zum Teil erheblichen Abweichungen zwischen Wohnwert und Entgelt allmählich ver- ringern und dort, wo es wirtschaftlich notwendig ist, Mieten maßvoll anheben" (Begründung zum Gesetzesentwurf aaO). Nach dem ersten Bericht des Fi- nanzausschusses vom 21. Juni 1988 zu diesem Gesetzesentwurf entfällt "mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ... auch die dort ge- regelte Kostenmietbindung gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen" (BT- Drucks. 11/2536, S. 40). Um aus Gründen des Mieterschutzes die erwarteten Mieterhöhungen in sozial verträglichen Grenzen zu halten, schlug der Finanz- ausschuss vor, die Landesregierungen zu ermächtigen, durch Rechtsverord- nung eine Mieterhöhung nach § 2 MHG für eine Übergangszeit auf jährlich 5 % zu begrenzen (BT-Drucks. aaO). Diesen Vorschlag hat der Gesetzgeber in § 4 des Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allge- meinen Wohnungsmarkt übernommen. Danach kann abweichend von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG der Vermieter für die Zeit vom 1. Januar 1990 bis zum 31. Dezember 1995 die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nur ver- langen, wenn sich dieser nicht um mehr als 5 % erhöht, soweit entsprechende Rechtsverordnungen der Länder dies vorsehen. An die Stelle der - damals gel- tenden - 30 %igen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jah- ren sollte eine 5 %ige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb eines Jahres treten (Dyong in Jenkis, aaO, Art. 21 § 4 Rdnr. 86). Eine derartige Rege- lung wäre überflüssig gewesen, wenn der Gesetzgeber davon ausgegangen - 11 - wäre, dass die Kostenmietklauseln in den Altverträgen bei Mieterhöhungen nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin zu beach- ten wären. Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 05.08.2004 - 1 C 373/03 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 126/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 234/03 Verkündet am: 12. Mai 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MHG § 2 Abs. 2 Satz 1 Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Ver- mieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhö- hung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förde- rung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03 - LG Berlin AG Berlin-Köpenick - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2004 durch den Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer als Vor- sitzenden und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 13. Juni 2003 wird mit der Maßgabe zu- rückgewiesen, daß die Klage, soweit ihr nicht stattgegeben wor- den ist, unzulässig ist. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugesellschaft, ist Eigentümerin eines in Berlin-Köpenick, G. , gelegenen Wohnanwesens. Eine in dem Gebäude befindliche, 49,69 qm große Wohnung vermietete die Rechtsvorgän- gerin der Klägerin mit Vertrag vom 31. Oktober 1960 an den Beklagten. Seit dem 1. August 1998 belief sich die Nettokaltmiete für diese Wohnung auf 330,46 DM. Nachdem die Klägerin an dem Wohngebäude mit öffentlichen Fördermit- teln bauliche Maßnahmen durchgeführt hatte, verlangte sie mit Schreiben vom 30. Mai 2001 von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete um 54,64 DM auf 385,10 DM ab dem 1. August 2001. Zur Begründung führte - 3 - sie in dem Schreiben aus, nach dem Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken betrage die Vergleichsmiete statt bisher 6,65 DM/qm nunmehr 9,46 DM/qm. Unter Berücksichtigung der 30 %-Kappungsgrenze des § 2 MHG ermäßige sich dieser Betrag auf 8,65 DM/qm. Da die Wohnung jedoch mit öffentlichen Fördermitteln modernisiert und instand gesetzt worden sei, dür- fe nach den Förderbedingungen keine höhere Miete geltend gemacht werden, als sich bei Zugrundelegung des Mittelwerts des maßgeblichen Mietspiegels ergebe. Dieser belaufe sich auf 7,75 DM/qm, so daß die Kaltmiete lediglich um 54,64 DM auf insgesamt 385,10 DM zu erhöhen sei. Kürzungsbeträge sind nicht angegeben. Der Beklagte hat dem Mieterhöhungsverlangen nicht zuge- stimmt. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Zustimmung des Beklagten zu der von ihr begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete um monatlich 54,64 DM auf 385,10 DM zuzüglich Zuschläge und Nebenkostenvorauszahlungen wie bisher mit Wirkung ab 1. August 2001. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich ei- ner Erhöhung um monatlich 21,84 DM (11,17 €) stattgegeben und sie im übri- gen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land- gericht zurückgewiesen. Dieses Urteil hat der Senat aus formellen Gründen aufgehoben und die Sache zurückverwiesen. Durch das nunmehr angefochtene Urteil hat das Landgericht die Berufung der Klägerin erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr ursprüngliches Klageziel in vollem Umfang weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 sei unwirk- sam. Es enthalte nicht die für eine Auslösung der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG nötigen Informationen über Art und Höhe der öffentlichen Förderung für die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Welche Infor- mationen ein Erhöhungsverlangen enthalten müsse, sei eine Frage des Einzel- falls. Dabei sei eine Interessenabwägung zwischen Vermieter und Mieter vor- zunehmen und der Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG Rechnung zu tra- gen. Diese bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der mitgeteilten Daten schlüssig werden könne, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen wolle oder nicht. Dazu sei es erforderlich, daß das Erhöhungsverlangen Angaben zu Kürzungs- beträgen nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG oder auch zu Art und Umfang der öffentlichen Förderung enthalte. II. Diese Ausführungen halten der Überprüfung im Ergebnis stand. 1. Die Klägerin ist nicht berechtigt, von dem Beklagten Zustimmung zu der von ihr mit Schreiben vom 30. Mai 2001 geltend gemachten Mieterhöhung zu verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, da es nicht ordnungsgemäß begründet wurde. - 5 - Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG), das auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB noch anwendbar ist, ist ein Mieterhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Wie der Senat bereits in sei- nem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungs- beträge aufzunehmen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30). Mit dem Verfahren nach § 2 MHG soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens durch den Vermieter zu überprüfen. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Diesem Regelungszweck ist aber nur dann Genüge getan, wenn dem Mieter die abzusetzenden Kürzungsbeträge und deren Berech- nungsgrundlagen bekannt gegeben werden, da er nur dann nachvollziehen kann, ob er die vom Vermieter berechnete und verlangte Miete zu zahlen hat (vgl. Senat aaO; Börstinghaus, MDR 1998, 933, 935 f.). Im vorliegenden Fall hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 zwar angegeben, daß die an den Beklagten vermietete Woh- nung "mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Gewährung von Zuwen- dungen zur Instandsetzung und Modernisierung von industriell gefertigten Wohngebäuden im Ostteil Berlins modernisiert und instand gesetzt wurde". An- gaben zu Kürzungsbeträgen und deren Grundlagen enthält das Schreiben je- doch nicht. Damit entspricht es nicht den an ein ordnungsgemäßes Mieterhö- hungsverlangen nach § 2 MHG zu stellenden formellen Anforderungen. 2. a) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist aus formellen Grün- den unwirksam. Zwar ergibt sich aus III A. 7 des Bewilligungsbescheides vom 1. Oktober 1986, daß die an die Klägerin gezahlten öffentlichen Aufwendungs- - 6 - zuschüsse tatsächlich nur für Instandsetzungs- und nicht für Modernisierungs- maßnahmen erbracht wurden. In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2001 hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten jedoch angegeben, sie habe Fördermittel "zur Instandsetzung und Modernisierung" erhalten. Da das schrift- lich zu begründende Mieterhöhungsverlangen dem Zweck dient, dem Mieter die Überprüfung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, muß es in sich wi- derspruchsfrei begründet sein. Macht der Vermieter eine Mieterhöhung (auch) wegen Modernisierung geltend und erklärt er dem Mieter gegenüber, er habe hierfür öffentliche Fördermittel erhalten, dann muß er auch die entsprechenden Kürzungsbeträge im Mieterhöhungsverlangen ausweisen. Anderenfalls ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, daß die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in diesem Punkt in- haltlich falsch war, da die Klägerin tatsächlich Fördermittel lediglich für Instand- setzungsmaßnahmen erhalten hatte, so daß sie keine Abzüge hätte vornehmen müssen. Auf die tatsächlichen Verhältnisse kommt es insoweit nämlich nicht an, weil nach dem Sinn und Zweck des gesetzlichen Begründungszwangs (§ 2 Abs. 2 MHG) nur auf den Erkenntnishorizont des Mieters abzustellen ist. b) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist auch nicht wirksam "nachgebessert" worden. Nach § 2 Abs. 3 MHG (anders jetzt § 558 b Abs. 3 BGB) ist dies nur durch die Nachholung, das heißt die Neuvornahme des Miet- erhöhungsverlangens möglich (vgl. LG Oldenburg NZM 2000, 31; LG Berlin ZMR 1998, 430; LG Düsseldorf DWW 1992, 214; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 287 und 551; a.A. Palandt/ Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 28). Dies ergibt sich aus dem ein- deutigen Wortlaut der Vorschrift. Eine solche Nachholung hat die Klägerin zu keinem Zeitpunkt vorgenommen. Ihr bloßer Hinweis im Berufungsverfahren darauf, daß die Fördermittel entgegen ihren eigenen Angaben im Mieterhö- hungsverlangen ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wur- - 7 - den, ist ebensowenig ausreichend wie die Übersendung des Bewilligungsbe- scheides über die öffentlichen Fördermittel an das Berufungsgericht und die Prozeßbevollmächtigte des Beklagten. 3. Es bleibt daher dabei, daß das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Mai 2001 formell unwirksam ist, weil es keine Abzugsbeträge ausweist, obwohl die Klägerin die Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel für Moderni- sierung behauptet hat. Dabei kann nach den obigen Ausführungen offen blei- ben, ob der in der Berufungsinstanz erfolgte neue Vortrag der Klägerin, sie ha- be Fördermittel ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten, nach § 531 Abs. 2 ZPO hätte zugelassen werden müssen, da es in jedem Fall an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehlt. 4. Das Fehlen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens führt zur Un- zulässigkeit der Klage. Nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG kann der Vermieter Klage erheben, wenn der Mieter einem - wirksamen - Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zustimmt. Die dem Mieter einge- räumte Überlegungsfrist stellt dabei eine besondere Zulässigkeitsvorausset- zung dar. Da ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist nicht auslöst, ist eine gleichwohl erhobene Klage unzulässig (ebenso Schmidt- Futterer/Börstinghaus, 7. Aufl., aaO, Rdnr. 536; Fischer in: Bub/Treier, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 58, 60; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 701, 703 f.). - 8 - Nach alledem erweist sich die Revision in der Sache als unbegründet. Sie war daher mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage unzulässig ist, soweit ihr nicht stattgegeben worden ist. Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 22/11 vom 21. Februar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 15. Dezember 2010 gemäß § 552a ZPO durch einstimmigen Be- schluss zurückzuweisen. Gründe: Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzli- che Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbil- dung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfor- derlich. 1. Die vom Berufungsgericht formulierte Zulassungsfrage, ob die Partei- en eines Mietvertrages das Risiko einer zukünftigen Bautätigkeit erkannt und dieses beim Abschluss des Vertrags zur Bestimmung des Soll-Zustands in ih- ren Willen aufgenommen haben, entzieht sich einer grundsätzlichen Betrach- tung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter unter Berücksichtigung sämtlicher Um- stände des Einzelfalles zu prüfen und zu entscheiden. 1 2 - 3 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Es kann dabei offen bleiben, ob - wie es das Berufungsgericht in An- lehnung an eine verbreitete Instanzrechtsprechung (BayObLG, NJW 1987, 1950 f.; KG, NZM 2003, 718; OLG München, WuM 1993, 607; LG Berlin, GE 2009, 847; GE 2009, 268; WuM 2007, 386 f.; AG Frankfurt am Main, NZM 2005, 217 f.; AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2003, 746; kritisch hierzu: Stau- dinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 536 Rn. 29; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl. § 536 Rn. 5 f.; MünchKommBGB/Häublein, BGB, 6. Aufl. § 536 Rn. 15; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 121 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Rn. VIII 387 ff.; Blank/Börsting- haus, Miete, 3. Aufl. § 536 Rn. 14) angenommen hat - die Parteien im Streitfall bei Vertragsschluss eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung dergestalt getroffen haben, dass die Beklagten das Risiko von Störungen durch die zehn Jahre nach Vertragsschluss auf dem Nachbargrundstück eingerichtete Groß- baustelle übernommen haben und es deshalb bereits an einem Mangel der Mietsache fehlt. b) Denn selbst wenn ein Mangel vorliegt, stellt sich dieser nach der rechtsfehlerfreien Hilfsbegründung des Berufungsgerichts als unerheblich dar (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB), so dass die Beklagten dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung rückständiger Miete jedenfalls deshalb nicht entgegenhalten kön- nen, dieser sei im Umfang der Nichtzahlung gemindert. Das Berufungsgericht wertet den von den Pumpen ausgehenden Lärm deshalb als unerheblich nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, weil von dem gericht- lich bestellten Sachverständigen selbst bei Einsatz beider Pumpen im Volllast- betrieb eine Richtwertüberschreitung tagsüber nicht habe festgestellt werden können. Nachts sei der zulässige Richtwert zwar um 4 dB(A) überschritten wor- 3 4 5 6 - 4 - den. Dies führe aber nicht zu einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung, denn die Beklagten hätten die Lärmbelastung durch ein Schließen der Fenster um 29 dB(A) vermindern können, so dass der des Nachts geltende Richtwert von 30 dB(A) nicht überschritten worden wäre. Das sei den Beklagten auch zumutbar gewesen, da die Pumpen nur in den Herbst- und Wintermonaten und nicht im Sommer betrieben worden seien. Diese tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts ist vertretbar und damit revisionsrechtlich hinzunehmen. Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe den Lärm der Pumpen fälschlich isoliert betrachtet und dabei den von der Straße ausgehen- den Lärm übersehen, trifft dies nicht zu. Denn das Berufungsgericht hat - bezugnehmend auf die Messungen des Sachverständigen - festgestellt, dass das tagsüber wahrnehmbare Pumpengeräusch vom Straßenlärm überlagert wird. Auch soweit die Revision die Würdigung des Berufungsgerichts damit in Frage stellen will, der durch den Zeugen D. bestätigte Sachvortrag zu den Schallpegeln sei übergangen worden, muss ihr der Erfolg versagt bleiben. Denn das Berufungsgericht hat die Aussagen des Zeugen D. in erster Instanz in seine Gesamtbewertung einbezogen und hierzu ausgeführt, dass der Sach- verständige nachvollziehbar erläutert habe, die von dem Zeugen D. gemessenen Werte besäßen deshalb keine Aussagekraft, weil die für eine Schallmessung erforderlichen technischen Voraussetzungen nicht erfüllt gewe- sen seien. 7 8 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 22.07.2010 - 48-M C 647/08 - LG Gießen, Entscheidung vom 15.12.2010 - 1 S 210/10 - 9

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 293/08 vom 30. November 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 30. September 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird auf 7.240,61 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten zu 1 bis 4 haben von der Klägerin eine Wohnung in B. gemietet. Die Wohnung wurde aufgrund einer zwischen den Parteien abge- schlossenen Modernisierungsvereinbarung saniert. Die zunächst in Höhe von 618,70 € für die 159 qm große Wohnung vereinbarte Nettokaltmiete sollte nach der Sanierung aufgrund eines erneuten Aufmaßes angepasst werden. 1 Nach der erfolgten Sanierung wurde die Wohnung den Beklagten zu 1 bis 4 am 25. Januar 2007 von der Klägerin übergeben. Mit Schreiben vom 27. Februar 2007 teilte die Klägerin mit, dass die neu vermessene Wohnfläche 2 - 3 - 152 qm betrage und sich die Miete auf 591,24 € zuzüglich je 191,35 € Voraus- zahlung für die warmen und kalten Nebenkosten, insgesamt 973,94 €, belaufe. Die Miete für die Monate Februar und März 2007 ging am Montag, dem 5. März 2007, auf dem Konto der Klägerin ein. 3 Mit Schreiben vom 5. März 2007, welches den Beklagten zu 1 bis 4 am gleichen Tag zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungs- verzugs mit der Miete für die Monate Januar (anteilig) bis März 2007 fristlos, hilfsweise fristgemäß; später erfolgten weitere Kündigungen, die von der Kläge- rin mit verschiedenen behaupteten Vertragsverletzungen der Mieter begründet wurden. Die anteilige Miete für den Monat Januar 2007 (219,92 €) wurde von den Beklagten am 24. April 2007 unter dem Vorbehalt der Rückforderung ge- zahlt. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt, die Beklagten haben widerklagend Zahlung von 2.195,85 € nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass anstelle der Beklagten zu 2 Frau M. in das Mietverhältnis eingetreten sei, hilfsweise Verurteilung der Klägerin zur Zu- stimmung zu einer entsprechenden Auswechselung des Vertragspartners bzw. höchst hilfsweise zur Genehmigung der teilweisen Wohnungsüberlassung an Frau M. . 4 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der weitergehenden Widerklage verurteilt, an die Beklagten zu 1 bis 4 einen Betrag von 145,73 € nebst Zinsen zu zahlen sowie dem begehrten Mieterwechsel zuzustimmen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Klage auf Frau M. (die Beklagte zu 5) erweitert. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert, der Räumungsklage stattge- geben und die Widerklage abgewiesen. 5 - 4 - I. 6 Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist stattzugeben, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisi- onsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO, § 544 Abs. 6 und 7 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Dies führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, so- weit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, ausge- führt: 7 Die Räumungsklage sei begründet; die Beklagten zu 1 bis 4 seien nach § 546 BGB, die Beklagte zu 5 gemäß § 985 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 5. März 2007 habe das Mietverhältnis beendet, weil die Beklagten sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2007 in voller Höhe und für Januar 2007 in Höhe von anteilig 219,92 € in Verzug befunden hätten. Zur Minderung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Auf eine Minderung wegen des Ausfalls der zentralen Heizungsanlage in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 könnten sich die Beklagten gemäß § 536c BGB nicht berufen, da sie eine recht- zeitige Mangelanzeige nicht dargetan hätten. 8 Der innerhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Schonfrist vorge- nommene Ausgleich des Mietrückstands führe für sich genommen nicht zur Unwirksamkeit auch der ordentlichen Kündigung, sondern könne nur im Rah- men des Verschuldens, das wegen eines finanziellen Engpasses gemindert 9 - 5 - sein könne, berücksichtigt werden. Auf einen finanziellen Engpass hätten sich die Beklagten aber nicht berufen. 10 Angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses sei auch die Widerkla- ge hinsichtlich der Feststellung des Mieterwechsels und der dazu gestellten Hilfsanträge unbegründet. Auch die auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete gerichtete Widerklage sei unbegründet, da die Beklagten nicht zur Minde- rung der Miete berechtigt gewesen seien. 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass das Berufungs- gericht bei seiner Annahme, die Beklagten hätten sich bei Zugang der Kündi- gung vom 5. März 2007 mit der Miete für Januar (anteilig) und der gesamten Miete für Februar und März 2007 in Verzug befunden, entscheidungserhebli- ches Vorbringen der Beklagten unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) außer Acht gelassen hat. 11 a) Die Beklagten haben in der Berufungserwiderung darauf hingewiesen, dass sie die Miete für den Monat März 2007 fristgerecht gezahlt hätten, weil diese erst am Montag, dem 5. März 2007 fällig gewesen sei. Zur Begründung haben die Beklagten ausgeführt, dass nach § 193 BGB eine Frist, deren letzter Tag auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fal- le, nicht an diesem Tag, sondern erst am nächsten Werktag ende; § 193 BGB gelte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 1. Februar 2007 - III ZR 159/06, BGHZ 171, 33 Rn. 27 f.) auch für Fristen, nach deren Ende der Verzug beginne. Diesen - zentralen - Punkt des Verteidigungs- vorbringens der Beklagten hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung übergangen. 12 b) Ebenfalls zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das Be- rufungsgericht auch insoweit entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten 13 - 6 - übergangen hat, als es eine Minderung der Miete wegen Ausfalls der Heizung und Warmwasserversorgung in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 verneint hat. 14 Das Berufungsgericht hat eine Minderung der Miete für diesen Zeitraum mit der Begründung verneint, dass die Beklagten eine rechtzeitige Anzeige der Mängel versäumt hätten und sich deshalb gemäß § 536b BGB nicht auf eine Minderung der Miete berufen könnten. Die Beklagten hatten aber, wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend aufzeigt, mit Schriftsatz vom 14. Juni 2007 unter Beweisantritt vorgetragen, dass der Hausverwaltung der Klägerin der Heizungsausfall durch wiederholte Telefonate am 10., 12. und 13. Februar 2007 mitgeteilt worden war; das Amtsgericht hatte den Vortrag der Beklagten zur rechtzeitigen Mängelanzeige, dem die Klägerin nicht konkret entgegen ge- treten war, als unstreitig angesehen und eine Mietminderung für den genannten Zeitraum bejaht. Demgegenüber hat das Berufungsgericht - ohne den von den Beklagten angebotenen Beweis zu erheben oder auf den substantiierten Vor- trag der Beklagten zur Mängelanzeige auch nur einzugehen - darauf abgestellt, dass eine solche Anzeige unterblieben sei; darin liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beklagten. c) Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass das Berufungsgericht, hätte es den übergange- nen Vortrag berücksichtigt, die ordentliche Kündigung vom 5. März 2007 man- 15 - 7 - gels einer Vertragsverletzung von ausreichendem Gewicht als unbegründet an- gesehen hätte. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.08.2007 - 13 C 56/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.09.2008 - 63 S 323/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der IX. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Oktober 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2002 im Kostenpunkt und im übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.141,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24. November 2001 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Rechtsvorgängerin der Beklagten war Mieterin einer von der Rechts- vorgängerin der Kläger vermieteten Wohnung in K. . Der auf "Mai 1978" datierte Formularmietvertrag enthält in § 5 unter der Überschrift "Vom Vermieter - 3 - zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume" folgenden handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1: "Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschöne- rungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, auch wenn Mieterin früher einzieht". § 5 Nr. 2 lautet: „Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er erkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum ver- tragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben“. Des weiteren enthält der Vertrag in § 11 ("Instandhaltung der Mieträu- me") folgende vorformulierte Regelung: "4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter." Das Wort "Vermieter" ist handschriftlich durchgestrichen. Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In der Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Miet- verhältnis endete, nachdem die Rechtsvorgängerin der Beklagten zwischenzeit- lich verstorben war, durch Kündigung der Beklagten am 31. Mai 2001. Die Rechtsvorgängerin der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Mai 2001 und 1. Juni 2001 jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Beklagte ist der Auffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schön- heitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen; hierdurch entstanden ihr Kosten in Höhe von 8.100,41 DM (4.141,67 €). Mit ihrer auf Zahlung in Höhe - 4 - von 4.324,29 € nebst Verzugszinsen gerichteten Klage haben die Kläger unter anderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das Landgericht hat die auf den Zahlungsanspruch wegen der Schönheitsreparaturen be- schränkte Berufung der Kläger zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat das Berufungsurteil wegen Fehlens der erforderlichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 ZPO) aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Vermieterin habe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheits- reparaturen nicht wirksam auf die Beklagte abgewälzt. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sei nicht hinreichend bestimmt. Zum einen ergebe sich aus der Klausel nicht mit der notwendigen Sicherheit, ob damit eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder ledig- lich eine Freistellung des Vermieters gemeint gewesen sei. Zum anderen sei der Klausel nach ihrem Wortsinn auch nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen solle. Der Wortlaut lasse auch die Möglichkeit zu, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen von sich aus vor- nehme und lediglich die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt. Verstehe man die - 5 - Klausel in diesem Sinne, sei damit jedoch eine ungerechtfertigte Benachteili- gung des Mieters verbunden. Zum einen könne ein Vermieter vom Mieter Geldersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann ver- langen, wenn er ihm gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine Nachfrist mit Ableh- nungsandrohung gesetzt habe. Zum anderen könne die Formulierung der Klau- sel bei dem Mieter den Eindruck erwecken, er sei nicht berechtigt, die Zah- lungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie abzuwenden. Die Unklarheit der Klausel führe zu einer unangemessenen Be- nachteiligung der Beklagten und damit zur Unwirksamkeit der Regelung gemäß § 9 AGBG. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Klägern als Rechtsnachfolgern der ursprünglichen Vermieterin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. zu; diese Norm ist nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet war. 1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Beklagte - als Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin - gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. a) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Eine solche Klausel war beispielsweise Gegenstand des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom - 6 - 20. Juni 1986 (WuM 1986, 359). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ge- mäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Inter- essen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Ver- wenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). b) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen". Das Berufungsgericht geht zwar zu- treffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Aus- führung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Ver- tragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schön- heitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mie- - 7 - ter hat maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittli- chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermie- ters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handha- bung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu ver- stehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kosten- übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Be- stimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf. Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kosten- tragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klau- sel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich un- ter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen wür- de, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen. 2. Die weiteren Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor. - 8 - Die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparatu- ren war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zwar enthält der Mietvertrag keine Ausführungsfristen. Jedoch können Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden, wobei die Auslegung ergeben kann, daß die in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bun- desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) genannten Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren maßgeblich sind (BGHZ 92, 363, 368 f.). Dies bedarf hier keiner Entscheidung, weil zumindest eine ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien und der Gebo- te von Treu und Glauben ergibt, daß die Mietvertragsparteien die Fälligkeit der Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs knüpfen wollten. Ein Renovierungsbedarf bestand jedenfalls nach Ablauf des seit der Anfangsrenovierung im Jahre 1978 verstrichenen Zeitraums von mehr als 20 Jahren. Die Beklagte, die nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, durch Schreiben vom 16. Mai 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufge- fordert worden ist, befand sich spätestens seit Beendigung des Mietverhältnis- ses am 31. Mai 2001 in Verzug. Die Rechtsvorgängerin der Kläger hat der Be- klagten des weiteren mit Schreiben vom 1. Juni 2001 eine Frist mit Ableh- nungsandrohung gesetzt. Der Höhe nach ist die von den Klägern auf 4.141,67 € bezifferte Schadensersatzforderung unstreitig. - 9 - III. Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist im Kostenpunkt und insoweit abzuändern, als das Amtsgericht die Klage hinsichtlich der Schadensersatzforderung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nebst beantragter Verzugszinsen abge- wiesen hat. Insoweit ist nach dem Antrag der Kläger zu erkennen, da die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Wiechers Dr. Leimert ist wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 12.07.2004 Dr. Deppert Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 355/03 Verkündet am: 6. Oktober 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 536 Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, ist in erster Linie die von den Mietvertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit der Wohnung, nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen maßgebend. Fehlt es an einer Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die Einhaltung der maßgeblichen tech- nische Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen können, so kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anfor- derungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Wird ein älteres Wohnhaus nachträglich um ein weiteres Wohngeschoß aufgestockt, so ent- steht an der Mietwohnung, die vor der Aufstockung im obersten Wohngeschoß gelegen war, ein Mangel, wenn die Trittschalldämmung der darüber errichteten Wohnung nicht den Anfor- derungen der im Zeitpunkt der Aufstockung geltenden DIN-Norm an normalen Trittschall- schutz genügt. Die Einhaltung der Anforderungen an erhöhten Trittschallschutz kann der Mieter nur dann verlangen, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist. BGH, Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Rich- ter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 30. Oktober 2003 wird zurückge- wiesen. Auf die Anschlußrevision der Kläger wird das vorbezeichnete Ur- teil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger mieteten von den Rechtsvorgängern der Beklagten mit Ver- trag vom 28. Juli 1987 eine Wohnung im dritten Obergeschoß des Anwesens H. Straße in H. . Das direkt über der von den Klägern gemiete- ten Wohnung gelegene Dachgeschoß des vor dem Jahre 1918 errichteten Hauses war zunächst nicht ausgebaut und wurde lediglich als Abstellraum ge- - 3 - nutzt. Im Jahr 2001 wurde der Dachboden abgetragen und an seiner Stelle von der Beklagten eine zweigeschossige Wohnung errichtet, die sie als Eigentums- wohnung veräußerte. Seit dem Bezug der neuerrichteten Dachgeschoßwohnung, die Ende Oktober 2001 fertiggestellt war, fühlen sich die Kläger durch den von dort aus- gehenden Trittschall gestört. Ein von ihnen in Auftrag gegebenes Privatgutach- ten des Sachverständigen M. ergab einen Normtrittschallpegel von L' = 58,5, der die Grenzwerte der DIN 4109 (Normtrittschallpegel L' < 53 dB bzw. < 46 dB für erhöhten Schallschutz) überschreitet. Der ferner eingeschalte- te Sachverständige T. ermittelte in seinem Prüfbericht Nr. 09.2001.02 einen Wert von 57 dB. Die Kläger minderten ab November 2002 die Miete um 20 %. Mit ihrer Klage begehren die Kläger von den Beklagten die Herstellung eines erhöhten Trittschallschutzes von 46 dB, hilfsweise einen Trittschallschutz von 53 dB. Ferner verlangen sie im Hinblick auf den ihrer Ansicht nach mangel- haften Trittschallschutz Rückzahlung bereits gezahlter Miete und Ersatz der Kosten für das Gutachten des Sachverständigen M. . Widerklagend hat die Beklagte Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der gemin- derten Miete gefordert. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten, mit der sie allein die Entscheidung über die Klage angegriffen hat, hat das Landgericht die Beklagten lediglich zur Herstellung eines Trittschallschutzes von 53 dB verurteilt und die Klage hinsichtlich des verlangten erhöhten Trittschallschutzes abgewiesen. Es hat ferner dem Zahlungsantrag der Kläger stattgegeben. Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die vollständige Klageabweisung erstrebt. Die Kläger begehren mit ihrer - 4 - unselbständigen Anschlußrevision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Es sei vom Vorliegen eines Mangels der Mietwohnung auszugehen. Maßgebend sei zwar in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten. Fehle es an entsprechenden Abreden, sei aber die Einhal- tung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Danach seien grund- sätzlich die DIN-Normen zugrunde zu legen, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Das sei für den nachträglichen Dachgeschoßausbau die zu diesem Zeitpunkt gültige DIN-Norm 4109, da die Wohnung über der Wohnung der Kläger erst durch den Ausbau errichtet worden sei. Es komme nicht ent- scheidend darauf an, ob die bei Anmietung vorhandene einfache Holzbalken- decke baualtersgemäß gewesen sei oder ob der technisch vorhandene Tritt- schallschutz nach Umbau des Dachgeschosses den öffentlich-rechtlichen Vor- schriften entspreche und besser sei als bei Anmietung des Objekts. Bei Anmie- tung seien Lärmimmissionen aus der Etage über der Mietwohnung nicht zu be- fürchten gewesen, weil oberhalb der Wohnung keine weitere Wohnnutzung stattgefunden habe. Die Sollbeschaffenheit des Mietobjekts sei deshalb eine Wohnung ohne störenden Lärmbelästigungen aus dem darüber liegenden Dachgeschoß. Der Mieter dürfe davon ausgehen, daß er auch bei einem späte- ren Ausbau des Dachgeschosses vor Lärmimmissionen jedenfalls in der Weise - 5 - geschützt werde, daß die zum Zeitpunkt des nachträglichen Ausbaus geltenden technischen Normen eingehalten würden. Die Kläger hätten jedoch keinen Anspruch auf Einhaltung der Grenzwer- te gemäß den "Empfehlungen für einen erhöhten Schallschutz" nach Beiblatt 2 der DIN 4109. Vorbehaltlich besonderer Vereinbarungen müsse der Mieter die Geräusche hinnehmen, die durch eine vertragsgemäße Nutzung der anderen Wohnungen eines Mehrfamilienhauses entstünden. Soweit die Beklagte einwende, die Ursache der Lärmimmissionen liege im Gemeinschaftseigentum bzw. im Sondereigentum eines anderen Woh- nungseigentümers, führe dies nicht zu einer Unmöglichkeit der Mangelbeseiti- gung, sondern lediglich dazu, daß die Vornahme der Mangelbeseitigung wegen der Notwendigkeit der Mitwirkung Dritter nicht allein vom Willen der Beklagten abhänge, so daß Zwangsmittel nach § 888 ZPO ausgeschlossen seien, wenn der Schuldner vorher mit der gebotenen Intensität zumindest versucht habe, diese Dritten zur Mitwirkung zu veranlassen. Im übrigen sei die Trittschalldäm- mung anders als der Bodenbelag nicht Gegenstand des Sondereigentums, sondern gehöre grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum, wobei die anderen Wohnungseigentümer zumindest zur Duldung der Arbeiten verpflichtet seien. Den Klägern seien auch die Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen, weil die Beklagte die Mangelhaftigkeit durch den von ihr veranlaßten Umbau schuldhaft herbeigeführt habe. Die klägerseitig vorgenommene Mietminderung von 20 % sei unter Zugrundelegung eines Trittschallschutzes von L' ~ 57 dB angemessen. - 6 - II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Über- prüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Die Revision der Beklagten hat allerdings in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Mangel der Mietwohnung im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB wegen des nicht ausreichenden Trittschallschutzes be- jaht. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächli- chen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (BGH, Urteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714 unter A II 2 a m.w.Nachw. zur Rechtsprechung; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. B Rdnr. 1344). Maßgeblich sind da- her, wie das Berufungsgericht zu Recht ausgeführt hat, die Vereinbarungen der Parteien und nicht in erster Linie die Einhaltung bestimmter technischer Nor- men. Fehlen jedoch ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Miet- sache, so ist jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet (vgl. KG, WuM 1980, 255; LG Berlin GE 1996, 1249; Staudin- ger/Emmerich, BGB (2003), § 536 Rdnr. 27; vgl. auch LG Berlin, GE 1996, 677). Dabei ist, wovon auch die Revision zu Recht ausgeht, nach der Verkehrs- anschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Senatsurteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527; Kraemer in Bub/Treier aaO Rdnr. 1338; differenzierend Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 29 f.). Entgegen der Auffassung der Revision bedeutet dies jedoch nicht, daß die Kläger keinen höheren Schallschutz verlangen können, als er der Zeit vor 1918 entsprach. Zwar haben die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen, die sich in einem vor dem Jahr 1918 errichteten und nicht den - 7 - aktuellen Schallschutzbestimmungen angepaßten Gebäude befindet. Auch trifft den Vermieter grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung (so auch Schmidt- Futterer/Eisenschmid aaO Rdnr. 30). Wenn der Vermieter jedoch selbst bauli- che Veränderungen vornimmt, die zu Lärmimmissionen führen können, kann der Mieter erwarten, daß Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen. Die Revision übersieht, daß die Kläger zunächst im obersten bewohnten Stockwerk gewohnt haben, weil der darüber befindliche Dachboden lediglich als Abstell- raum genutzt wurde. Durch die Errichtung der zweigeschossigen Wohnung über der Wohnung der Kläger haben sich die Nutzungsgewohnheiten erheblich geändert. Zu Recht führt das Berufungsgericht aus, daß die Wohnung über der Wohnung der Kläger durch den Ausbau erst errichtet worden ist. Dementspre- chend sind hinsichtlich des zwischen diesen Wohnungen erforderlichen Tritt- schallschutzes auch die zum Zeitpunkt des Ausbaus geltenden DIN-Normen die den jeweiligen technischen Mindeststandard wiedergeben (vgl. BGHZ 139, 16, 20), als Vertragsinhalt anzusehen. Auch der Durchführung einer Ortsbesichtigung bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision zur Ermittlung der Lärmbeeinträchtigung nicht. Das Beru- fungsgericht hat festgestellt, daß der Trittschallpegel in der Wohnung der Kläger den von der DIN 4109 festgelegten Grenzwert jedenfalls um 4 dB überschreitet. Damit steht auch unabhängig von einer Ortsbesichtigung fest, daß der Tritt- schallschutz nicht ausreichend und folglich die Wohnung der Kläger mit einem Mangel behaftet ist. Die Kläger waren daher berechtigt, die Miete zu mindern. Die vom Tat- richter für angemessen gehaltene Höhe der Minderung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. - 8 - 2. Dagegen hat die Anschlußrevision der Kläger Erfolg. Allerdings ergibt sich ein Anspruch der Kläger auf Einbau eines erhöhten Trittschallschutzes von 46 dB entgegen der Auffassung der Revisionserwide- rung nicht schon daraus, daß das Dachgeschoß vor dem Umbau nicht bewohnt war und die Kläger somit "außergewöhnlich störungsfrei" wohnen konnten. Ein Mieter ist nicht davor geschützt, daß in dem Haus, welches er bewohnt, Um- bauarbeiten stattfinden. Es bleibt die freie Entscheidung des Vermieters, ob er solche Arbeiten durchführen und zum Beispiel das Dachgeschoß ausbauen läßt. Einen Anspruch auf erhöhten Schallschutz hat der Mieter nur dann, wenn dies mit dem Vermieter vereinbart ist. Ob dies hier der Fall war, ist zwischen den Parteien streitig. Die Anschlußrevision weist mit Recht darauf hin (§ 286 ZPO), daß die Kläger unter Benennung von Zeugen eine solche Vereinbarung behauptet haben. Diesen Beweisangeboten hätte das Berufungsgericht nach- gehen müssen, um zu klären, ob die Kläger Anspruch auf erhöhten Schall- schutz haben. Zur Klärung dieser Frage und Durchführung der dazu erforderlichen Be- weisaufnahme ist das Berufungsurteil daher auf die Anschlußrevision der Klä- - 9 - ger aufzuheben, soweit die Klage auf erhöhten Schallschutz abgewiesen wor- den ist, und die Sache ist insoweit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen

ECLI:DE:BGH:2025:021225BVIIIZR274.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 274/23 vom 2. Dezember 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. Dezember 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1972 Mieterin einer Dreizimmerwohnung der Klägerin in B. . Sie bewohnt diese gemeinsam mit ihrem Sohn, dem Beklagten zu 1. In dem noch mit der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen durch den Mieter - insbesondere Um- und Einbauten - nur vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt und die bauaufsichtliche Genehmigung erteilt wird. In einem Nachtrag zum Mietvertrag ist be- stimmt, dass sämtliche Schönheitsreparaturen sowie das Streichen der Fenster innen und außen in regelmäßigen Abständen vom Mieter durchzuführen sind und sämtliche Reparaturen innerhalb der Wohnung - auch am elektrischen Leitungsnetz - zu Lasten des Mieters gehen. Nach einer Besichtigung der Wohnung im Juli 2021 mahnte die Klägerin, welche das Objekt, in welchem sich die vermietete Wohnung befindet, im Jahr 2019 erworben hatte, die Beklagten wegen unbefugter Eingriffe in ihr Eigentum an der Wohnung ab und forderte sie auf, sämtliche baulichen Veränderungen zurückzubauen und den früheren Zustand wiederherzustellen. Die Klägerin erklärte zwischen August 2021 und Dezember 2022 mehrfach die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Miet- 1 2 - 3 - verhältnisses, gestützt auf seitens der Beklagten durchgeführte bauliche Veränderun- gen in der Wohnung sowie auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt der Vornahme der Baumaßnahmen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Land- gericht zurückgewiesen. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2024, 204 ff.) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Ein hinreichend erheblicher Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche oder gar außerordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB habe nicht vorgelegen. Das Mietverhältnis sei daher durch die Kündigungserklärungen der Klägerin nicht beendet worden. Rechte der Klägerin aus dem Eigentum an dem Gebäude oder aus dem Miet- verhältnis seien durch die von den Beklagten im Jahr 2021 durchgeführte Modernisie- rung und den Umbau des Badezimmers nicht verletzt worden. Die Beklagten hätten schlüssig vorgetragen und durch ein Schreiben aus dem Jahr 1977 belegt, dass das Badezimmer - teilweise schon zu Beginn des Mietverhältnisses, teilweise Anfang der 1990er Jahre - umfangreich mit Wissen und Billigung der damaligen Vermieterin auf Kosten der Mieter sowie durch diese umgebaut worden sei. Mangels hinreichenden Klägervortrags sei mithin davon auszugehen, dass die im Zuge der Baumaßnahmen im Jahr 2021 erneuerte Badezimmerausstattung bereits auf Mieterkosten eingebracht gewesen sei. Zwar möge die Klägerin formal Eigentümerin dieser Einbauten gewesen sein. Die Beklagten seien aber dennoch gemäß § 539 Abs. 2 BGB berechtigt gewesen, die von ihnen eingebrachten Einbauten wieder wegzunehmen und durch neue zu er- setzen. Soweit die Beklagten im Zuge der Baderneuerung eine Trockenbauwand vor eine Bestandswand hätten setzen lassen, um einen Vorsprung zu beseitigen und dort Rohre und ein Hänge-WC unterzubringen, handele es sich um eine Modernisierung, 3 4 5 6 7 - 4 - die zur Verbesserung des Wohnwerts und Erhöhung des Werts der Immobilie insge- samt geführt habe. Entsprechendes gelte für die im oberen Bereich der Bestandswand ausgeführten Schlitze mit dort eingesetzten schmalen Fenstern, die dazu führten, dass in das Badezimmer Tageslicht einfallen könne; auch diese Maßnahme stelle eine ob- jektiv wohnwertverbessernde Modernisierung dar. Dies gelte selbst dann, wenn - wie von der Klägerin behauptet - die Auswahl oder die Ausführung der eingebauten schmalen Fenster mangelhaft gewesen seien mit der Folge, dass eine ausreichende Versorgung des Bades mit Tageslicht nicht sichergestellt werden könne und die durch die Nutzung des Bades entstehenden Geräusche deutlicher in der Küche wahrzuneh- men seien als früher durch die geschlossene Wand. In diesem Fall führe der Einbau der Fenster zwar objektiv nicht zu einer Verbesserung des Wohnwerts, die Beklagten seien gleichwohl zu einem sofortigen Rückbau dieser Maßnahmen nicht verpflichtet. Denn der Klägerin sei nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zuzumuten, ihren Anspruch auf Wiederherstellung des vormaligen Wandzustands bis zum Ende des Mietverhältnisses zurückzustellen. Zwar böte die eigenmächtige Baumaßnahme an der Badezimmerwand Anlass für eine Abmahnung der Beklagten und stellten künftige weitere eigenmächtige Wohnungsumgestaltungen durch die Beklagten auch einen Kündigungsgrund dar. Zum jetzigen Zeitpunkt sei es aber (noch) unverhältnismäßig, das Mietverhältnis wegen der ungenehmigten Umgestaltung der Badezimmerwand zu beenden. Soweit die Klägerin rüge, die Beklagten hätten ohne ihre Zustimmung in der Küche eine Unterdecke mit integrierten Beleuchtungskörpern eingebaut und Elektro- und Wasserinstallationen von der - gleichzeitig abgerissenen - Trennwand zum Wohn- zimmer zu der gegenüberliegenden Wand verlegt, übersehe sie, dass der Herdan- schluss und die Anschlüsse für Frisch- und Abwasser bereits zu Beginn des Mietver- hältnisses mit Billigung der Vermieterin geschaffen und von den damaligen Mietern finanziert worden seien. Daher habe es den Beklagten nach § 539 Abs. 2 BGB freige- standen, die von ihnen geschaffenen Anschlüsse innerhalb der Küche zu verlegen. Zudem sei gegen den fachgerechten Einbau einer abgehängten Decke mit Beleuch- 8 - 5 - tungselementen ohnehin nichts zu erinnern, da eine solche am Ende des Mietverhält- nisses unproblematisch und rückstandslos entfernt werden könne; eine solche Maß- nahme sei vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt. Auch die Entfernung der Trennwand samt der bereits bei Beginn des Mietver- hältnisses mieterseits eingebauten Tür und die damit verbundene vollständige Öffnung der Küche hin zum Wohnzimmer stellten keine rechtswidrige Beschädigung der Miet- sache dar, die eine Beendigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen müsste. Die damit einhergehende Umgestaltung sei zwar nicht ohne weiteres als wohnwertverbes- sernde Maßnahme einzuordnen, sondern könne je nach persönlichem Geschmack und Bedarf eines Mieters oder Eigentümers sowohl als vorteilhaft oder auch als nach- teilig angesehen werden. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme stehe jedoch fest, dass die von den Beklagten entfernte Wand im unteren Bereich durch Feuchtigkeit und Schimmel beschädigt und daher zumindest reparaturbedürftig gewesen sei. Die Klägerin habe daher zwar einen Anspruch auf Wiederherstellung der Wand und einer gegenüber dem Wohnzimmer abgeschlossenen Küche, könne diesen aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB im laufenden Mietverhältnis nicht durchsetzen. Keine Verletzung der Rechte der Klägerin liege schließlich in der Über- arbeitung der Türen und Böden, zu der sich die Beklagten auf Grund der vorliegend “außergewöhnlich extensiven Schönheitsreparaturklausel“ hätten befugt sehen dür- fen. Auch die auf einen unwahren (Prozess-)Vortrag der Beklagten gestützten Kün- digungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. So- weit die Beklagten einzelne Baumaßnahmen wahrheitswidrig rückdatiert hätten, sei diese Fehldarstellung der tatsächlichen Abläufe objektiv nicht dazu geeignet gewesen, ihre prozessuale Situation zu verbessern, da die durchgeführten Baumaßnahmen sich entweder auf Mietereinbauten aus den 1990er Jahren bezogen oder - wenn nicht ob- jektiv, dann zumindest aus vertretbarer Sicht der Beklagten - zu einer Verbesserung der Mietsache geführt hätten. In subjektiver Hinsicht sei der vor dem Hintergrund der Bestandsaufnahme über den Zustand der Wohnung durch die Klägerin offensichtlich untaugliche Versuch der Beklagten, die Klägerin über den tatsächlichen Bauverlauf zu 9 10 - 6 - täuschen, zwar als unredliches Verhalten vorwerfbar. Mangels objektiver Gefahr für das Vermögen und die berechtigten Interessen der Klägerin sei dieser einmalige Ver- stoß der Beklagten gegen ihre Vertragspflichten jedoch - auch vor dem Hintergrund der in der Leugnung eines Mietverhältnisses und in zahlreichen haltlosen Kündigungs- versuchen liegenden nicht unerheblichen Vertragsverletzungen der Klägerin - nicht hinreichend schwerwiegend, um die Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtferti- gen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zu- gelassen, weil es für klärungsbedürftig gehalten hat, unter welchen Umständen die mieterseitige Durchführung ungenehmigter, aber nach Geschmack der Mieter wohn- werterhöhender Baumaßnahmen sofort fällige Rückbauansprüche des Vermieters auslösen und eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnten sowie unter welchen weiteren Umständen der objektiv untaugliche Versuch, die eigene Prozesssi- tuation durch leicht widerlegbare unwahre Angaben zu verbessern, einen Kündigungs- grund begründen könne. b) Die vom Berufungsgericht damit angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt dem Streitfall - bezogen auf beide von ihm aufgeworfenen Rechtsfragen - nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entschei- dungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich 11 12 13 14 15 - 7 - in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbe- schlüsse vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN; vom 8. April 2025 - VIII ZR 245/22, NZM 2025, 593 Rn. 17). aa) Daran gemessen kommt der ersten, vom Berufungsgericht formulierten Frage nach der Kündigungsrelevanz ungenehmigter Baumaßnahmen eines Mieters beziehungsweise eines unterlassenen Rückbaus keine grundsätzliche Bedeutung zu. Denn ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB oder ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurtei- lung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berück- sichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; Se- natsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, NJW-RR 2023, 1432 Rn. 11; je- weils mwN). Es ist demnach einer abstrakt-generellen Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern mieter- seitig vorgenommene, vom Vermieter nicht genehmigte Umbaumaßnahmen oder die (unberechtigte) Verweigerung von Rückbaumaßnahmen eine Kündigung des Mietver- hältnisses rechtfertigen. bb) Auch die weitere, vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, unter wel- chen Voraussetzungen unrichtige Angaben des Mieters im Prozess einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses sein können, erweist sich nach dem vorgenann- ten Maßstab nicht als grundsätzlich. Denn durch die Rechtsprechung des Senats sind auch die Voraussetzungen, unter denen bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits im Einzelfall einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder eine die ordentliche Kündigung 16 17 - 8 - nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen können, bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Dezember 1985 - VIII ZR 33/85, WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB aF]; Senatsbeschluss vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 40) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15), so dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vorlie- gende vorgezeichnet ist. Auch insoweit wirft der Streitfall - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf nicht auf. c) Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. Insbe- sondere scheidet aus den vorgenannten Gründen auch die Annahme eines Rechts- fortbildungsbedarfs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO aus. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung ge- langt, dass die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen unwirksam sind, weil unter den im Streitfall gegebenen besonderen Umständen weder ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vorlag (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB) noch ein berechtigtes Interesse der Klägerin die Beendigung des Mietverhältnis- ses rechtfertigte (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, ins- besondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündi- gungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Ob die Rechte des Vermieters durch einen vertragswidrigen Gebrauch in erheblichem Maß verletzt sind, ist grundsätzlich 18 19 20 - 9 - anhand der besonderen Umstände aufgrund einer Abwägung der Interessen beider Parteien zu entscheiden (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 14. Juli 1993 - VIII ARZ 1/93, NJW 1993, 2528 unter IV 3 [zu § 553 BGB aF]). Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis (ordent- lich) nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietver- hältnisses hat. Ein solches Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ob der Vermieter angesichts einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mie- ters ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, ist an- hand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14; Senatsbeschlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, WuM 2021, 753 Rn. 31; vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 11; jeweils mwN). Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterliegt - ebenso wie die Frage, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB vorliegt - der tatrichterlichen Würdi- gung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die all- gemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19 [zu § 543 Abs. 1 Satz 2 und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 21 [zu § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 15 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB]; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten revisionsrechtlichen Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Dies gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, weder die Vor- nahme der baulichen Veränderungen noch die Verweigerung eines Rückbaus durch die Beklagten rechtfertigten die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen. 21 22 23 24 - 10 - (1) Diesbezüglich hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend in den Blick genommen, dass dem Mieter, der die Mietsache zum vertragsgemäßen Ge- brauch erhält (vgl. § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB), Eingriffe in die Substanz, insbesondere bauliche Veränderungen, regelmäßig nicht gestattet sind. Er ist daher mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters an der Wahrung und Erhaltung sei- nes Eigentums (auch ohne vertraglichen Vorbehalt) verpflichtet, die vorherige Zustim- mung des Vermieters zu beabsichtigten baulichen Änderungen einzuholen (Senatsur- teil vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 unter I). Der Mieter hat grund- sätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht viel- mehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteile vom 14. September 2011 - VIII ZR 10/11, WuM 2011, 671 Rn. 11; vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 110/11, NJW 2012, 2954 Rn. 15). (2) Hiervon ausgehend ist das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung unter Berücksichtigung der besonderen Einzelfallumstände zu der Überzeugung gelangt, dass den mieterseits vorgenomme- nen baulichen Veränderungen jedenfalls kein die ordentliche Kündigung rechtfertigen- des Gewicht zukommt und es insoweit erst recht an einem wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung fehlt. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht im Rahmen der gebotenen Gesamtwürdigung tragend auf die außerordentlich lange Dauer des Mietverhältnisses und den Umstand abgestellt hat, dass umfangreiche Baumaßnahmen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in den 1970er Jahren und zu Anfang der 1990er Jahre jeweils mit Zustimmung der da- maligen Eigentümerin des Grundstücks mit einem erheblichen eigenen Kostenauf- wand von den Mietern durchgeführt worden waren und es bei den von der Klägerin nunmehr beanstandeten Veränderungen teilweise um die Ersetzung der dabei von den Mietern eingebrachten Einrichtungen ging. Die insoweit von der Revision erhobene Gehörsrüge hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). 25 26 - 11 - bb) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne die Kündi- gungen des Mietverhältnisses nicht mit Erfolg auf die wahrheitswidrige Rückdatierung der Baumaßnahmen durch die Beklagten vor und im Räumungsrechtsstreit stützen, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat insoweit maßgeblich auf die Bedeutung und Trag- weite des unzutreffenden Sachvortrags der Beklagten und damit die Schwere und die Folgen der Pflichtverletzung abgestellt und dabei das eigene vorangegangene ver- tragswidrige Verhalten der Klägerin berücksichtigt (vgl. dazu Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 14; vom 25. Oktober 2023 - VIII ZR 147/22, WuM 2024, 36 Rn. 14). Letzteres hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei zum einen aus den mehrfach unberechtigt erklärten Kündigungen und zum anderen aus dem Um- stand hergeleitet, dass die Klägerin in erster Instanz das mit der Beklagten zu 2 beste- hende Mietverhältnis zunächst noch geleugnet hatte. Dem hält die Revision ohne Erfolg entgegen, die falsche Darstellung der tat- sächlichen Abläufe sei entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts objektiv dazu geeignet gewesen, die prozessuale Situation der Beklagten zu verbessern, da sich die Klägerin jedenfalls im Hinblick auf die Entfernung der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer und die Veränderung der Wand zwischen Bad und Küche auf einen Kün- digungsgrund stützen könne. Dies trifft nach den obigen Ausführungen nicht zu. Soweit die Revision darüber hinaus geltend macht, die Beklagten hätten der Klägerin vorge- worfen, sie wolle aus Profitgründen eine 82-jährige Mieterin aus der Wohnung vertrei- ben, obwohl diese in Wahrheit seit langem von der Tochter des Beklagten zu 1 be- wohnt werde, findet dieses Vorbringen in den Feststellungen des Berufungsgerichts keine Stütze. 27 28 29 - 12 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 13.01.2023 - 221 C 350/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2023 - 64 S 31/23 - 30

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR66.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 54,45 € ab dem 1. März 2014 für die von ihr bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohn- anlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde. Das Mieterhöhungsbegehren vom 19. Dezember 2013 nimmt zur Begründung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- ständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengut- 1 - 3 - achtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 2 3 4 5 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 1. Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 6 7 8 9 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). 2. Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 10 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht auch kein Anlass, an die Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens nach § 558a BGB deshalb höhere Anforderungen zu stellen, weil es sich bei der Klägerin um eine gewerbliche Großvermieterin han- delt. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Gutachten keinen ausdrückli- chen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 11 - 7 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 558/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 228/14 - 12

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR70.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um monatlich 62,70 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihm bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 87,50 qm große Vierzimmerwoh- nung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern beste- henden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errich- tet wurde. 1 - 3 - Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so 2 3 4 5 6 - 4 - genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung des Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 7 8 9 - 5 - a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren 10 11 - 6 - Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im 12 13 14 - 7 - oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. 15 - 8 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 328/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 242/14 - 16

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/13 Verkündet am: 15. April 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mie- ters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel er- stritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietver- hältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter auf- grund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungs- weise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Ab- wägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen. BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin stellte im Jahr 2010 einen ausgedehnten Befall mit Haus- schwamm im Dachstuhl des Hauses und an den Balken der Wohnungsdecke fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klä- gerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach deren Beendigung erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. April 2011, mit dem die Klägerin weitere Arbeiten zur Schwammbeseitigung ankündigte, verlangte die Klägerin erneut Zutritt zur Wohnung. Die Beklagten machten die Gewährung des Zutritts in der Folgezeit von Bedingungen abhängig, unter anderem von der Erstattung entstandener Hotelkosten und Zusagen zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes der Mietsache. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außer- ordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich mit gesetzlicher Frist, mit der Begrün- dung, die Beklagten hätten ihr trotz mehrmaliger Aufforderung den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten verweigert. Am 1. August 2011 erließ das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, mit dem Inhalt, dass die Beklagten den Zutritt zwecks Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten zu dulden hätten. Die Beklagten legten gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch ein und gewährten der Klägerin zunächst keinen Zutritt. Mit Schreiben vom 21. September 2011 wiederholte die Klägerin ihr Zutrittsbegehren. Das Amtsgericht verhandelte am 29. September 2011 über die einstweilige Verfügung und hielt sie mit Urteil vom gleichen Tag aufrecht. Am 4. Oktober 2011 gewährten die Beklagten der Klägerin Zutritt zu der Woh- nung. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die au- ßerordentliche fristlose Kündigung wegen der vorangegangenen Zutrittsverwei- gerungen, die sie zusätzlich darauf stützte, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu der vermieteten Wohnung gehörenden Keller- raum verweigert hätten; der Zutritt sei zum Zweck der Durchführung von Instal- lationsarbeiten an den Trink- und Abwasserleitungen erforderlich gewesen. 3 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die Räumungsklage sowie die auf Zahlung von Ho- telkosten gerichtete Widerklage abgewiesen. Die in einem weiteren Verfahren auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten gerichtete Klage hat das Amtsgericht - wegen zwischenzeitlicher Erfüllung des Duldungsanspruchs - abgewiesen und der in diesem Verfahren erhobenen Widerklage der Beklagten auf Wiederein- räumung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung stattgegeben. Das Landgericht hat die beiden Verfahren verbunden und die Berufun- gen der Klägerin gegen die Abweisung der Räumungsklage und die Verurtei- lung zur Wiedereinräumung des Besitzes mit Urteil vom 14. August 2013 zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Räumungsklage weiter und begehrt Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsge- mäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungen vom 30. Juni 2011 und vom 21. November 2011 hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Unter Berücksichtigung aller Umstände des 7 8 9 10 11 12 - 5 - Einzelfalles stelle das Verhalten der Beklagten, die Gewährung des Zutritts zur Wohnung von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen, keine derart er- hebliche schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei. Denn der Mieter dürfe die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen, ohne befürchten zu müssen, al- lein deshalb die Wohnung zu verlieren. In Ansehung des berechtigten Besitzin- teresses des Mieters müsse der Vermieter deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen. Es wäre mit der Rechtschutzgarantie nicht vereinbar, wenn der Mieter plausibel erscheinende Einwendungen gegen die Duldungs- pflicht nicht geltend machen könnte, ohne der Gefahr einer Kündigung ausge- setzt zu sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handele der An- spruchsteller nicht schon dann schuldhaft, wenn er nicht erkenne, dass seine Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt sei, sondern erst, wenn er sie nicht als plausibel ansehen dürfe (BGHZ 179, 238 Rn. 20; BGH, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Etwas anderes könne lediglich dann gelten, wenn in dem Ver- halten des Mieters querulatorische Neigungen erkennbar würden oder der Mie- ter vertragliche Pflichten nicht erfülle, obwohl er hierzu verurteilt worden sei. Das sei vorliegend nicht der Fall. Im Hinblick auf die fristlose sowie die hilfsweise erklärte ordentliche Kün- digung vom 30. Juni 2011 hätten die Beklagten zu keinem Zeitpunkt die zur endgültigen Sanierung angekündigten Arbeiten ohne Einschränkung abgelehnt. Soweit sie die Zutrittsgewährung von der Übernahme entstandener Hotelkosten und weiteren Zusagen zur Wiederherstellung des Zustands der Mietsache ab- hängig gemacht hätten, seien darin weder querulatorische Neigungen erkenn- bar noch seien die Forderungen - zumindest teilweise - nicht plausibel gewe- sen. Ob die geltend gemachten Ansprüche bestanden und ob diese ein Zurück- 13 14 - 6 - behaltungsrecht begründet hätten, brauche daher nicht entschieden zu werden. Hinsichtlich der Kündigung vom 21. November 2011 könne die Klägerin sich nicht darauf berufen, dass die Beklagten einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet hätten; ein solcher habe bis zur Zutrittsgewährung nicht vorgelegen. Auf die ursprüngliche Weigerung, den Zutritt zu gewähren, könne sich die Klä- gerin nicht mehr stützen, da sie die Kündigung nicht innerhalb einer angemes- senen Frist des § 314 Abs. 3 BGB erklärt habe. Da die Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten, sei die Klä- gerin verpflichtet, den Beklagten den Besitz an den streitgegenständlichen Wohnungen wieder einzuräumen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigun- gen der Klägerin, von der die Entscheidung über die Räumungsklage und die Widerklage auf Wiedereinräumung des Besitzes abhängt, nicht verneint wer- den. 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigungen vom 30. Juni 2011 sowie vom 21. November 2011 seien sowohl als fristlose als auch als or- dentliche Kündigung unwirksam, weil ein schuldhafter Verstoß gegen mietver- tragliche Pflichten aufgrund von plausiblen Einwendungen der Beklagten nicht vorliege und die Klägerin vorrangig auf eine Duldungsklage zu verweisen sei, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulier- 15 16 17 18 - 7 - te Duldungspflichten verstoßen hat. Ferner hat das Berufungsgericht - in Ver- kennung der (strengen) Anforderungen an das Vorliegen eines schuldlosen Rechtsirrtums des Schuldners - rechtsfehlerhaft angenommen, dass der Mieter, der eine bestehende Duldungspflicht nicht erfülle, schon dann schuldlos hande- le, wenn er (nur) plausibel erscheinende Einwendungen erhebe. a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichti- gem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhält- nisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt dabei - ebenso wie die Erheblichkeit einer Pflichtverlet- zung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - der tatrichterlichen Würdigung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt wor- den sind (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 12 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch un- terlaufen. aa) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine fristlose Kündi- gung nicht erst dann auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel missach- tet oder sein Verhalten "querulatorische Neigungen" zeigt. Dem Vermieter kann 19 20 - 8 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 35; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 543 Rn. 20 f.; vgl. auch Erman/ Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 5; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 389; Senatsbe- schluss vom 5. Oktober 2010 - VIII ZR 221/09, WuM 2011, 13 Rn. 2 f. [zu ver- traglichen Duldungspflichten]). Auch eine die ordentliche Kündigung rechtferti- gende erhebliche Vertragsverletzung setzt bei einem Verstoß gegen Duldungs- pflichten nicht generell voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskräf- tigen Duldungstitel verschafft hat. bb) Die - offenbar auch vom Berufungsgericht geteilte - vereinzelt in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur vertretene Auffas- sung, die eine Kündigung wegen der Verletzung nicht titulierter Duldungspflich- ten generell ausschließen will (LG Saarbrücken, ZMR 2008, 975; AG München, ZMR 2012, 365 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 210), findet im Gesetz keine Stütze. Weder können derartige Vertragsver- letzungen generell als "nicht so gewichtig" angesehen werden (so wohl Schmidt-Futterer/Blank, aaO) noch stellt § 554 BGB aF eine abschließende Regelung für den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter im Kon- flikt über Instandsetzungen und Modernisierungen dar (vgl. LG Saarbrücken aaO). Der Gesetzgeber hat vielmehr die Kündigung des Vermieters, unabhän- gig davon, auf welcher Pflichtverletzung des Mieters sie beruht, allgemein in § 543 und § 573 BGB geregelt, ohne spezielle Regelungen für die Fälle der Verletzung von Duldungspflichten zu treffen. 21 - 9 - Die Auffassung des Berufungsgerichts, ein Verstoß gegen (nicht rechts- kräftig titulierte) Duldungspflichten sei - solange der Mieter keine "querulatori- sche Einwendungen" erhebe - nicht so gravierend, dass er die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, verkennt in grundlegender Weise, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Miet- objekts und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung ein erhebli- ches wirtschaftliches Interesse haben kann. Der vom Berufungsgericht angelegte, verfehlte Maßstab läuft darauf hin- aus, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, Instandsetzungs- und Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum (nämlich bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage) hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müs- sen, die mit einer derartigen im Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsver- letzung grundsätzlich verbunden sein können. Die vom Berufungsgericht vertre- tene Auffassung bietet dem Mieter geradezu einen Anreiz dazu, sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber ge- rechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zu- mindest zeitweise zu widersetzen. Dies widerspricht dem Anliegen des Gesetz- gebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, sondern auch mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemei- nen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BT-Drucks. 9/2079, S. 9 f. [zu § 541b BGB i.d.F. vom 20. Dezember 1982]). 22 23 - 10 - b) Bei der Beurteilung der Frage, ob die Beklagten als Schuldner des Duldungsanspruchs vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt haben, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Sorgfaltsmaßstab des Gläubigers, der zu Unrecht eine Leistung verlangt, herangezogen. Im Streitfall geht es jedoch um die Pflichtverletzung eines Schuldners, für den andere, strengere Maßstäbe gelten. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt ein Gläu- biger grundsätzlich nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung unberechtigt ist (vgl. BGH, Urteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 33; vom 1. März 2013 - V ZR 31/12, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert würde, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer geltend gemachten Forderung schon im Vorfeld oder au- ßerhalb eines Rechtsstreits vorauszusehen. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon dann, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage unklar ist (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO). bb) Diese Rechtsprechung ist indes nicht anwendbar, wenn es - wie im Streitfall - um die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Schuldners geht; in- soweit gelten die (strengen) Maßstäbe, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung an einen unverschuldeten Rechtsirrtum stellt. Danach fordert der Geltungsanspruch des Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 34; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, BGHZ 201, 91 Rn. 23), so dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum nur 24 25 26 - 11 - ausnahmsweise in Betracht kommt (grundlegend BGH, Urteil vom 9. Januar 1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398). Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 36; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, aaO Rn. 24). cc) Das Berufungsgericht hätte deshalb nicht offenlassen dürfen, ob den Beklagten als Schuldner der Duldungspflicht ein Zurückbehaltungsrecht wegen erhobener Gegenansprüche zustand. Das Gleiche gilt, soweit die Beklagten von der Klägerin verlangt hatten, die Wiederherstellung eines Podests zuzusa- gen sowie Maßnahmen zum Schutz von Möbeln durch Verschließen eines Durchgangs mit Spanplatten zu ergreifen. Auch diesbezüglich kommt es nicht darauf an, ob diese Forderungen aus Sicht der Beklagten oder des Gerichts "plausibel" waren, sondern darauf, ob das geltend gemachte Begehren und ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht materiell-rechtlich begründet waren. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Unterscheidung, ob die von den Be- klagten erhobenen Einwendungen "plausibel" oder "querulatorisch" waren, kann allenfalls bei der Beurteilung der Schwere des ihnen angelasteten Pflichtversto- ßes von Bedeutung sein. c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. November 2011 schon nach § 314 Abs. 3 BGB mit der Be- gründung für unwirksam erachtet, dass sie erst rund sechs Wochen nach der 27 28 29 - 12 - Zutrittsgewährung vom 4. Oktober 2011 und deshalb nicht innerhalb angemes- sener Zeit erklärt worden sei. Es bedarf auch in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung der vom Senat bisher offen gelassenen Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht Anwendung findet oder der Gedanke einer illoya- len Verspätung nur im Rahmen von § 242 BGB zu berücksichtigen ist (vgl. Se- natsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senats- beschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, WuM 2010, 352 Rn. 5; jeweils mwN). Denn von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb keine Rede sein, weil die Beklagten nach der Behauptung der Klägerin das beanstandete Verhalten auch nach dem 4. Oktober 2011 noch fortgesetzt hatten, indem sie im November 2011 den Zutritt zu einem Kellerraum verweigerten. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist schon deshalb nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- rufungsgericht rechtsfehlerhaft auf die Darstellung des Tatbestands verzichtet hat; das Berufungsgericht durfte nicht, wie geschehen, nach § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO verfahren. Denn die Beschwer der in einem Räumungs- rechtsstreit unterlegenen Partei beläuft sich nach der ständigen Rechtspre- chung des Senats gemäß §§ 8, 9 ZPO analog auf den dreieinhalbfachen Jah- resbetrag der Nettomiete, wenn es sich - wie hier - um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handelt. Angesichts der Nettomiete von 561 € ist der Be- schwerdewert von mehr als 20.000 € hier erreicht, so dass gegen das Beru- fungsurteil die (von der Klägerin später auch eingelegte) Nichtzulassungsbe- schwerde zulässig war. 30 31 - 13 - Soweit die Entscheidungsgründe einzelne tatbestandliche Feststellungen enthalten, sind diese so bruchstückhaft, dass sie keine abschließende Beurtei- lung der Begründetheit der von der Klägerin erklärten Kündigungen erlauben. Weder ist festgestellt, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfang- reich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, noch welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Be- klagten ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zum Zwecke der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben. Auch der Sachvortrag der Parteien zu den behaupteten Gegenansprü- chen, auf die die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht stützen, lässt sich den Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils nicht im Einzelnen entnehmen. Das Gleiche gilt für die weitere Frage, ob die Beklagten Grund zu der Annahme haben konnten, dass die Klägerin ihren Wiederherstel- lungspflichten nicht nachkommen würde oder ihr gegebenenfalls selbst Ver- tragsverstöße zur Last fielen, die im Rahmen der Würdigung der Erheblichkeit der den Beklagten zur Last gelegten Verstöße von Bedeutung sein könnten (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 13). Der nicht entscheidungsreife Rechtsstreit ist daher an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. 32 33 34 - 14 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 18.06.2012 - 12 C 192/11 und 20 C 440/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2013 - 65 S 327/12 - 35 36

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR67.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 67/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 50,22 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihr bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wur- de. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines 1 2 - 3 - "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 3 4 5 6 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 7 8 9 10 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 11 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Der im Wege der Gegenrüge erhobene Einwand der Revisionserwide- rung, das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 sei deshalb aus for- mellen Gründen unwirksam, weil das beigefügte Typengutachten besondere individuelle Ausstattungsmerkmale der Wohnung der Beklagten nicht berück- sichtigt habe, ist unerheblich. Die Revisionserwiderung verkennt, dass eine Identität der Ausstattungsmerkmale nicht einmal bei einem gerichtlichen Gut- achten zu fordern ist, das dem Nachweis der vom Vermieter verlangten ortsüb- lichen Vergleichsmiete dienen soll. Denn auch insoweit wird üblicherweise mit Zu- und Abschlägen gearbeitet, um etwaigen Besonderheiten Rechnung zu tra- gen. Bei einem für eine größere Wohnanlage erstellten Typengutachten reicht es, wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, aus, wenn der Mieter durch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Muster- wohnung in die Lage versetzt wird nachzuvollziehen, ob sie in etwa der Ausstat- tung der eigenen Wohnung entspricht, um sich so darüber schlüssig zu werden, 12 13 - 7 - ob er die verlangte Mieterhöhung als ortsüblich akzeptieren oder es auf einen Zustimmungsprozess ankommen lassen will, in dem die ortsübliche Ver- gleichsmiete und somit die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsbegeh- rens des Vermieters regelmäßig durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten überprüft wird. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 15.08.2014 - 2 C 346/14 (25) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 249/14 - 14

ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR94.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 94/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 66,49 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihnen bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Wohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnan- lage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. 1 2 - 3 - Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. 3 4 5 6 - 4 - Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 7 8 9 10 - 5 - 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- 11 - 6 - ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch 12 13 14 - 7 - die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife 15 16 - 8 - Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 15.08.2014 - 2 C 347/14 (25) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.03.2015 - 1 S 229/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/07 Verkündet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mie- ters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderli- che Gewicht verleiht. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver- handlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2007 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit un- ter staatlicher Verwaltung stehenden Haus F. -Strasse 9 in P. . Im Jahr 2001 erwarb die K. & D. GmbH das Haus. Zu diesem Zeit- punkt betrug die jeweils am dritten Werktag des Monats fällige Miete der Be- klagten 215,66 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 €, zusammen 279,31 €. 1 Im Jahr 2002 führte die neue Hauseigentümerin Modernisierungsmaß- nahmen durch. Seit dem 13. März 2003 ist der Kläger Eigentümer der Wohnung der Beklagten. Wegen der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgän- gerin nahm der Kläger die Beklagten auf Mieterhöhung in Anspruch. Durch Ur- 2 - 3 - teil vom 11. November 2004 verurteilte das Amtsgericht Potsdam die Beklagten zu einer Nachzahlung von 1.359,64 € für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Das entspricht einer Mieterhöhung um 71,56 € auf 287,22 € im Monat. Die weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. 3 Mit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit einer Nachforderung in Höhe von 1.524,56 € endete und ab Januar 2005 eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 € vorsah. Die Beklagten widersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von 215,66 € eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 € im Monat. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Klä- ger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristge- mäß. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1.273,50 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Betrag in Höhe von 2.218,36 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt". Im November und Dezember 2005 zahlten die Beklagten wie bisher jeweils 279,31 € an den Kläger. 4 Mit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004, die mit einer Nachforderung von 1.448,03 € abschloss und eine Erhöhung der mo- natlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 € vorsah. Die Beklagten erho- ben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 "formal" Widerspruch. Am 12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in Höhe von 5 - 4 - 143,12 € und - unter Vorbehalt - auf die Betriebskostenvorauszahlungen in Hö- he von 254,70 €. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von 287,22 € und - wiederum unter Vorbehalt - einen Betriebskostenvorschuss von 199 €. 6 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten unter Be- rufung auf seine Kündigung vom 15. September 2005 auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietver- hältnis wegen des Zahlungsgebarens der Beklagten, namentlich ihres Verzugs mit der Erfüllung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klä- gers hin stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 8 Der Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist- gemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei. 9 - 5 - Die in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir- kung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel- le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage. 10 Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä- ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag- ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder- holte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver- tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih- ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo- rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der 11 - 6 - Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen. II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver- säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an- waltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist. 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag- lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall. 13 a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht- sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach 14 - 7 - § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu. 15 Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän- gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab- rechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be- klagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor- schuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit- punkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + 191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben. 16 aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur- teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom 17 - 8 - Kläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä- ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde- rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten. 18 bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref- fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor- schüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er- wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich- tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll- mächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen - 9 - hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a). 19 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag- ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be- triebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün- digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä- ße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref- fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be- klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De- zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu- sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be- triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen. - 10 - 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war. 20 21 a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we- gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum- mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol- denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau- recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen- tin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er- man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), - 11 - § 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd). 22 b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. 23 aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht. bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des- sen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus- drücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol- denburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich- wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht- sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie- rungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände- rungsbedarf besteht (aaO, S. 65). 24 cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde- re lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein 25 - 12 - vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi- gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht. dd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld- hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri- ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament- lich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege- lung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver- schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah- lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un- verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist. 26 Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst 27 - 13 - recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist- gemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge- wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge- legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig- lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund 28 - 14 - nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 15.05.2006 - 24 C 32/06 - LG Potsdam, Entscheidung vom 26.04.2007 - 11 S 104/06 -

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Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 1.981,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. Februar 2010 zu zahlen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin in der E Straße ... Berlin. Randnummer 2 Am 21. Juli 2009 ereignete sich in dieser Wohnung ein erheblicher Wasserschaden, wobei insbesondere Bad und Küche von dem Wassereintritt betroffen waren. Die Wände wurden großflächig durchfeuchtet. An der Wand zwischen Bad und Küche bildete sich auf jeder Seite auf einer Fläche von ca. jeweils 4 m² Schimmel. Ende September 2009 begutachtete ein von der Klägerin beauftragter Gutachter der Versicherung den Schaden. In der Folgezeit wurde die Decke im Bad und der Küche aufgerissen und der darüber befindliche Schimmel freigelegt. Randnummer 3 Am 17. September 2009 fand eine Begehung durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Gesundheitsamt, statt. Lt. Schreiben des Bezirksamtes vom 17.09.2009 wurde bestätigt, dass in der Küche und im Bad Schimmelpilzbefall aufgetreten war. Obwohl in der Küche an den Wänden zwischenzeitlich Arbeiten seitens der Klägerin durchgeführt worden waren, sei an diesen Stellen jedoch erneut Schimmelpilz sichtbar geworden. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 23.09.2009 kündigte der Beklagte wegen des vorhandenen Wasserschadens nebst Schimmelpilzbefall eine Mietminderung von mindestens 60 % an. Randnummer 5 Ab Anfang November 2009 stellte die Klägerin den Beklagten eine Umsetzwohnung zur Verfügung. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten bezog der Beklagte ab Anfang Dezember 2009 wieder die angemietete Wohnung. Randnummer 6 Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung von Restmietzins in Höhe von 275,46 EUR für den Monat Dezember 2009, für den Monat Januar 2010 in Höhe von 337,38 EUR und für den Zeitraum von März 2010 bis Oktober 2010 in Höhe von jeweils 4,00 EUR, insgesamt 32,00 EUR. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 den Beklagten zu verurteilen, an sie 644,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen Randnummer 11 sowie im Wege der Widerklage, Randnummer 12 die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.981,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. Februar 2010 zu zahlen. Randnummer 13 Der Beklagte behauptet: Er habe aufgrund der bestehenden Feuchtigkeit und Schimmelbildung seit Ende Juli 2009 zunehmend unter Atembeschwerden und einer Verschlechterung der Atemfunktion gelitten. Dies sei nach Auffassung seines Arztes auf den Wasserschaden und Schimmelbefall in der Wohnung zurückzuführen gewesen. Wegen dieser starken gesundheitlichen Probleme und des Umstandes, dass das Gesundheitsamt ebenfalls festgestellt habe, dass ein weiteres Verbleiben seinerseits in der Wohnung nicht zumutbar sei und außerdem die Klägerin sich weiterhin mit der Schadensbeseitigung Zeit gelassen habe, sei er gezwungen gewesen, für die Zeit vom 1. bis 27. Oktober 2009 in ein Hotel zu ziehen. Für die 26 Übernachtungen in einem Einzelzimmerzimmer ohne Frühstück habe er insgesamt 910,00 EUR bezahlt. Da der Teil der Einrichtungsgegenstände, welchen er in die Umsetzwohnung habe verbringen lassen, nicht von Schimmelsporen gereinigt worden sei, habe die Befürchtung bestanden, dass die sanierte Wohnung ebenfalls nicht schimmelfrei sei und die dort verbliebenen Einrichtungsgegenstände nicht gereinigt worden seien. Diese seien während der Sanierungsarbeiten weder geschützt noch danach gereinigt worden und auch die in die Umsetzwohnung verbrachten Gegenstände seien weder vor dem Hin- noch vor oder nach dem Rücktransport in die streitgegenständliche Wohnung gereinigt worden. Er habe davon ausgehen müssen, dass entsprechende Reinigungsarbeiten nicht durchgeführt worden seien und deshalb die Klägerin mit Schreiben vom 04.12.2009 und 04.01.2010 aufgefordert, eine Bestätigung darüber herzureichen, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei und keinerlei Schimmelpilzsporen sich mehr in der Wohnung befänden. Da die Klägerin diese Bestätigung nicht erteilt habe, habe er ein Gutachten in Auftrag geben müssen, um die Oberflächen auf vorhandene Schimmelpilzsporen zu untersuchen. Der Prüfbericht habe ergeben, dass die Einrichtungsgegenstände eine auffällig erhöhte Oberflächenbelastung durch Schimmelpilze aufgewiesen hätten und dass bereits rein optisch aufgrund der deutlichen Staubablagerungen auf den untersuchten Einrichtungsgegenständen erkennbar gewesen sei, dass eine hinreichende und hygienische Reinigung nicht durchgeführt worden sei. Mit der Widerklage begehre er daher die Kosten für die Erstellung des Gutachtens in Höhe von 1.071,00 EUR sowie die Hotelkosten in Höhe von 910,00 EUR. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 16 Die Klägerin bestreitet die behaupteten Atembeschwerden und die Verschlechterung der Atemfunktion und außerdem, dass diese ursächlich auf den Wasserschaden in der Wohnung zurückzuführen gewesen seien, da aufgrund der Abwesenheit des Beklagten und nach Durchführung von Sanierungsmaßnahmen kein Schimmelbefall festzustellen gewesen sei, der zu diesen angeblichen Beeinträchtigungen der Gesundheit geführt haben könnte. Sie bestreitet außerdem, dass die Möbel des Beklagten mit Schimmelsporen behaftet gewesen seien. Eine Beseitigung sei weder notwendig gewesen, noch habe ein Anspruch hierauf bestanden. Die Wohnung sei seit Dezember 2009 vollständig fertiggestellt gewesen und ohne jeglichen Schimmel bezugsfertig gewesen. Die Möbel seien in die Wohnung des Beklagten zurückgebracht worden und vom Beklagten sei die Wohnung wieder bezogen worden. Die behaupteten “Staubablagerungen” seien nicht durch sie, die Klägerin, verursacht worden, sondern allenfalls durch mangelndes Reinigungsverhalten des Beklagten. Sie bestreite im Übrigen, dass auf den Möbeln des Beklagten Schimmelsporen vorhanden gewesen sein sollen und dies auf den Wasserschaden zurückgeführt werden könne. Es habe kein Anlass bestanden, einen Sachverständigen einzuschalten. Bei dem Prüfbericht handele es sich um den einer Partei und nicht um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten, so dass sie dessen Verwertung widerspreche. Außerdem sei der Prüfbericht nicht verwertbar, da lediglich (bestrittene) Staubablagerungen und Sporen festgestellt worden seien, aber nicht untersucht und dargelegt worden sei, von wann diese stammen und welche Ursache diese hätten. Sie bestreite auch, dass die behaupteten Ablagerungen auf den vier überprüften Gegenständen nach dem Transport und der Reinigung noch vorhanden gewesen sein sollen. Bestritten bleibe auch, dass der Wasserschaden ursächlich für die Ablagerungen auf den Gegenständen gewesen sein solle. Im Übrigen ergebe sich aus dem Prüfbericht, dass die genannten Gegenstände lediglich abgesaugt und anschließend mit Einwegtüchern gereinigt werden müssten. Es sei dem Beklagten auch zumutbar, die vier genannten Gegenstände abzusaugen bzw. mit feuchten Reinigungstüchern zu wischen und - wenn er möchte, mit Sagrotan-Tüchern nachzuwischen. Randnummer 17 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage ist unbegründet. Randnummer 19 Die Widerklage ist begründet. Randnummer 20 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von Restmietzins in Höhe von insgesamt 644,84 EUR gemäß § 535 Abs. 1 BGB, da dem Beklagten ein aufrechenbarer Gegenanspruch in Höhe von 696,00 EUR zustand, so dass die Klageforderung erloschen ist. In Höhe des Betrages von 696,00 EUR (60 % der Bruttowarmmiete monatlich von 580,00 EUR = 348,00 EUR monatlich) stand dem Beklagten ein Minderungsanspruch für September 2009 und Oktober 2009 zu, mit der er wirksam die Aufrechnung gegenüber der jetzt geltend gemachte Klageforderung erklärt hat. Randnummer 21 Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung des Betrages von 1.981,00 EUR gemäß § 536 a BGB, der sich zusammensetzt aus dem Betrag der Hotelkosten für den Zeitraum vom 01. bis 27.10.2009 in Höhe von 910,00 EUR und den Gutachterkosten in Höhe von 1.071,00 EUR. Randnummer 22 Der Beklagte war zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 60 % der Bruttomiete berechtigt. Der Wasserschaden hatte die Wände derart großflächig durchfeuchtet, dass an der Wand zwischen Bad und Küche auf jeder Seite eine Fläche von jeweils 4 m² Schimmel sich gebildet hatte. Auch als die Decke im Bad und der Küche aufgerissen war, zeigte sich der darüber befindliche Schimmel. Diese äußerst starken Einwirkungen auf Küche und Bad sind auch aufgrund der bei der Akte befindlichen Fotos ersichtlich. Im Ergebnis war nach Ansicht des Gerichts aufgrund dieser massiven Mangelhaftigkeit der Küche und des Bades die Wohnung gar nicht mehr bewohnbar, d. h. die Minderungsquote hätte auch 100 % sein können. Da sich der Beklagte auf 60 % der Bruttowarmmiete als Kürzungsbetrag beschränkt hat, erscheint dies in jedem Fall angemessen und hat die Klageforderung im Wege der Aufrechnung zum Erlöschen gebracht. Die Minderung in dieser Höhe für die Monate September und Oktober 2009 hatte der Beklagte ordnungsgemäß durch den Berliner Mieterverein der Klägerin angekündigt. Randnummer 23 Dem Beklagten steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin gemäß § 536 a BGB auf Ersatz seiner Hotelkosten und Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von insgesamt 1.981,00 EUR (910,00 EUR und 1.071,00 EUR) zu. Randnummer 24 Die Klägerin hat dem Beklagten unstreitig ab November 2009 eine Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt. Sie wäre jedoch verpflichtet gewesen, eine derartige andere Unterkunft dem Beklagten bereits früher zur Verfügung zu stellen, da der Schaden in seiner massiven Auswirkung bereits im September 2009 vorhanden war. In dieser nicht bewohnbaren Wohnung aufgrund des Ausfalls von Küche und Bad musste der Beklagte sich nicht mehr aufhalten und er war berechtigt, da die Klägerin bis 1. Oktober 2009 keine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt hatte, vom 1. bis 27. Oktober 2009 ein Hotel zu beziehen. Die Kosten für das Einzelzimmer nebst Frühstück sind von der Klägerin zu ersetzen. Randnummer 25 Der Beklagte hatte auch das Recht, ein Gutachten darüber einzuholen, ob die in der Wohnung verbliebenen Einrichtungsgegenstände derart gereinigt worden waren, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei. Die Klägerin ist der Aufforderung des Beklagten vom 01.04.12.2009 und 04.01.2010 durch den Berliner Mieterverein nicht nachgekommen, dem Beklagten eine schriftliche Bestätigung darüber auszuhändigen, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei, d. h. keinerlei Schimmelpilzsporen mehr in der Wohnung vorhanden seien. Der Beklagte hat substanziiert durch Einreichung eines ärztlichen Attestes dargelegt, dass sein behandelnder Arzt die seit Ende Juli 2009 zunehmenden Atembeschwerden und eine Verschlechterung der Atemfunktion auf den Wasserschaden und Schimmelbefall in der Wohnung zurückführte und diese Gesundheitsprobleme als unzumutbar bezeichnete, von denen der Arzt nicht mit Sicherheit sagen könne, ob sie dauerhaft repariert werden könnten. Aufgrund des Umstandes, dass der Beklagte die ärztliche Diagnose erhalten hatte, dass seine gesundheitlichen Probleme mit dem Zustand der Wohnung zusammenhingen, durfte er eine Sicherheit dahin verlangen, dass ein weiteres Bewohnen in dieser Wohnung - nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - für ihn gesundheitlich keine Beeinträchtigung darstellen würde. Die Klägerin hätte auf die Schreiben vom 04.12.2009 und 04.01.2010 zumindest derart reagieren müssen, dass sie substanziiert dem Beklagten gegenüber geschildert hätte, welche fachlichen Maßnahmen sie hat durchführen lassen, um jegliche Schimmelsporten zu beseitigen, d. h. welche Reinigung der Möbel sie durchgeführt hat, die über die übliche Reinigung von Möbeln hinausgehen. Da der Beklagte keine Reaktion erhalten hatte, war er berechtigt, durch einen Fachmann eine Untersuchung dahin durchführen zu lassen, ob sich noch Schimmelsporen in der Wohnung befänden. Durch Einreichung des Prüfberichtes einer Firma, die baubiologische Messtechnik durchführt, hat der Beklagte substanziiert dargelegt, dass sich auf den Möbeln Konzentrationen von Sporen vom Typ Aspergillus/Penicillium sowie Penicillium spp. befanden und viele Sporen von Sedimentationssporen, außerdem Cladosporium spp. und Hefen, außerdem wurde nachgewiesen Chaetomium sp. und Stachybotrys Chartarum. Aufgrund des substanziierten Vortrages kann die Klägerin sich nicht darauf berufen, sie bestreite die Behauptung, die Möbel seien mit Schimmelsporen behaftet gewesen. Die Klägerin ist beweispflichtig für den Umstand, dass der Beklagte eine Wohnung bezogen hat, die nach der Sanierung vollkommen schimmelsporenfrei gewesen ist. Sie hätte substanziiert unter Beweisantritt darlegen müssen, welche konkreten Reinigungsmaßnahmen welche Firma an welchem Tag in welcher Weise durchgeführt hat, die sich insbesondere auf die Beseitigung von - grundsätzlich gar nicht sichtbaren - Schimmelsporen bezog. Daran fehlt es. Aufgrund des Umstandes, dass - unstreitig - ein erheblicher Wasserschaden nebst Schimmelbefall die Wohnung betroffen hat, ist nicht der Beklagte darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass ein Ursachenzusammenhang zwischen seinem Gesundheitszustand und dem Zustand der Wohnung bestand und er ist auch nicht darlegungs- und beweispflichtig für den Umstand, dass die im Prüfbericht aufgefundenen Sporen nicht dem ehemaligen Zustand und der mangelhaften Reinigung durch die Klägerin zuzuordnen sind, sondern einer mangelhaften Reinigung seinerseits. Der unstreitige Zustand der Wohnung aufgrund des Wasserschadens und die daraufhin erfolgte Umsetzung des Beklagten in eine andere Wohnung sind eine Grundlage des Beweis des ersten Anscheins dafür, dass Schimmelpilzsporen ihre Ursache in dem ursprünglichen Schimmelpilzbefall der Wohnung haben. Diesen ursächlichen Zusammenhang aufgrund des Beweis des ersten Anscheins hätte die Klägerin substanziiert widerlegen müssen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens stellte einen Ausforschungsbeweis dar. Randnummer 26 Die Zinsentscheidung rechtfertigt sich aus § 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 27 Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709, 708 Ziffer 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001090124 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:250423BVIIIZR184.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 184/21 vom 25. April 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. April 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Kläger sind seit 2017 Mieter einer von dem Rechtsvorgänger der Beklagten gemieteten Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthält keine Angaben dazu, dass es sich um preisgebundenen Wohnraum handele. Die Beklagte er- klärte mit Schreiben vom 12. April 2019, dem als Anlage eine Wirtschaftlichkeits- berechnung beigefügt war, gegenüber den Klägern eine auf § 10 WoBindG ge- stützte - und damit aus ihrer Sicht nicht zustimmungspflichtige - Erhöhung der Nettomiete um monatlich 90 € auf 690 €. Das Amtsgericht hat der auf Feststellung der Unwirksamkeit der vorge- nannten Mieterhöhung gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 1 2 3 - 3 - Die Berufung sei zulässig. Sie genüge entgegen der Auffassung der Klä- ger auch den Anforderungen aus § 520 Abs. 3 ZPO. Die Beklagte habe ihre vom Amtsgericht abweichende Rechtsauffassung im Einzelnen begründet und im Üb- rigen auch konkrete Anhaltspunkte benannt, die geeignet wären, Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der Tatsachenfeststellungen im angefochtenen Urteil zu begründen, wenn ihrer Rechtsauffassung gefolgt würde. Die Berufung sei jedoch unbegründet, da die Kläger einen Anspruch auf Feststellung hätten, dass die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 12. Ap- ril 2019 die geschuldete Miete nicht erhöht habe. Die Einordnung einer Wohnung als preisgebundener oder preisfreier Wohnraum stehe nicht im Belieben des Ver- mieters, sondern richte sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. Dem Miet- vertrag müsse sich aber zumindest andeutungsweise entnehmen lassen, dass die Wohnung öffentlich gefördert oder preisgebunden sei, da es sich bei den Re- gelungen über die Kostenmiete um eine Ausnahme handele, die im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden müsse. Die Beklagte sei kraft Gesetzes an die Begrenzung der Miethöhe auf die Kostenmiete gebunden. Gleichzeitig unterliege sie aber aufgrund fehlenden Hinweises im Mietvertrag auf eine öffentliche Förde- rung beziehungsweise Preisbindung der Wohnung auch den Regelungen der §§ 558 ff. BGB und könne sich demzufolge gegenüber den Klägern nicht auf das einseitige Mieterhöhungsrecht nach § 10 Abs. 1, 2 WoBindG berufen. Vielmehr müsse sie das Verfahren gemäß §§ 558 ff. BGB einhalten. Die (einseitige) Miet- erhöhungserklärung vom 12. April 2019 genüge diesen Anforderungen nicht. 3. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 4 5 6 - 4 - II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision ohne nähere Begründung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zugelassen. Weder die vom Berufungsgericht möglicherweise für klärungs- bedürftig erachtete Rechtsfrage, ob der Vermieter von preisgebundenem Wohn- raum auch dann zur einseitigen Mieterhöhung gemäß § 10 Abs. 1, 2 WoBindG berechtigt ist, wenn er im Mietvertrag nicht darauf hinweist, dass die Wohnung einer Preisbindung unterliegt, noch sonstige Rechtsfragen bezüglich der Berech- tigung der Beklagten zur (einseitigen) Mieterhöhung geben der Rechtssache hier eine grundsätzliche Bedeutung. Denn sämtliche Rechtsfragen sind nicht ent- scheidungserheblich, da es bereits an der Zulässigkeit der Berufung der Beklag- ten fehlt. b) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine ent- scheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf- wirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswe- gen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291; vom 9. Juni 2020 - VIII ZR 315/19, NJW 2020, 3312 Rn. 9; vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 316/19, juris Rn. 7; vom 9. November 2021 7 8 9 - 5 - - VIII ZR 362/19, NJW-RR 2022, 336 Rn. 12; jeweils mwN). Eine Rechtsfrage kann danach einer Sache grundsätzliche Bedeutung nicht verleihen, wenn sie für die Rechtssache nicht entscheidungserheblich ist (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Januar 2003 - X ZR 82/02, BGHZ 153, 254, 256 mwN; vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 1; vom 9. August 2022 - VIII ZR 298/20, NZM 2022, 871 Rn. 10). c) So liegt es im Streitfall. Denn entgegen der Ansicht des Berufungsge- richts war die Berufung der Beklagten bereits unzulässig, weshalb es das Rechts- mittel als unzulässig hätte verwerfen müssen (§ 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO). aa) Die Zulässigkeit der Berufung stellt als Prozessfortsetzungsbedingung eine Sachverhandlungs- und Sachurteilsvoraussetzung dar, die auch in der Re- visionsinstanz von Amts wegen zu prüfen ist, denn ein gültiges und rechtswirk- sames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechts- streit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch eine zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteils damit zunächst in der Schwebe gehalten ist. Bei seiner Prüfung ist das Revisionsgericht nicht an die Würdigung der Vorinstanz gebunden (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18; siehe auch BGH, Urteile vom 3. Juni 1987 - VIII ZR 154/86, BGHZ 101, 134, 136 [zum Einspruch gegen einen Vollstreckungsbescheid]; vom 27. Februar 2018 - XI ZR 452/16, NJW 2018, 1689 Rn. 14; vom 19. November 2020 - I ZR 110/19, juris Rn. 12; vom 7. Novem- ber 2022 - VIa ZR 737/21, juris Rn. 14; jeweils mwN). 10 11 - 6 - bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wird die - am letzten Tag der Frist eingegangene - Berufungsbegründung der Beklagten den Anforderun- gen aus § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und 3 ZPO nicht gerecht. (1) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachen- feststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Es reicht dabei nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formularmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr.; vgl. Senats- beschlüsse vom 11. Mai 2021 - VIII ZB 50/20, NJW-RR 2021, 935 Rn. 9; vom 15. März 2022 - VIII ZB 43/21, NZM 2022, 460 Rn. 11 f.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43/22, juris Rn. 19; jeweils mwN). Zudem muss die Begründung geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die Berufungsbegründung jede tragende Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 23; BGH, Beschlüsse vom 7. Mai 2020 - IX ZB 62/18, NJW 2020, 2119 Rn. 12; vom 5. August 2020 - VIII ZB 18/20, NJW- RR 2020, 1132 Rn. 16; vom 18. Oktober 2022 - XI ZB 5/22, juris Rn. 16; jeweils mwN). 12 13 14 - 7 - (2) Diesen Anforderungen genügt die Berufungsbegründung der Beklag- ten vom 24. August 2020 nicht, da sie gegen die das amtsgerichtliche Urteil selb- ständig tragende Erwägung, wonach die Mieterhöhungserklärung der Beklagten selbst bei unterstelltem Vorliegen preisgebundenen Wohnraums nicht den for- mellen Anforderungen aus § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG genüge, Einwände nicht vorgebracht hat. (a) Das Amtsgericht hat die - der Klage stattgebende - Feststellung, dass die Mieterhöhung der Beklagten unwirksam ist, auf zwei das Urteil jeweils selb- ständig tragende Erwägungen gestützt. Zum einen ist es davon ausgegangen, die Beklagte, welche ein einseitiges Mieterhöhungsrecht für sich in Anspruch nehme, habe nicht dargelegt, dass es sich bei der an die Kläger vermieteten Wohnung tatsächlich um preisgebundenen Wohnraum handele. Zum anderen hat es - selbst wenn vom Vorliegen preisgebundenen Wohn- raums auszugehen wäre - die formellen Voraussetzungen des dann einzuhalten- den § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht als erfüllt angesehen. Hiernach ist die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, NZM 2022, 800 Rn. 13 ff.). Das Amtsgericht hat gemeint, die von der Beklagten vorgenommene Bezugnahme auf eine aus sich heraus nicht verständ- liche Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Angabe, aus jener ergebe sich die höchstzulässige Miete, sei weder Berechnung noch Erläuterung im Sinne des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG. Es fehlten Angaben zu einer Kostenmiete zur Zeit des Mietvertragsabschlusses und zu zwischenzeitlichen Mietsteigerungen. Der Umstand, dass die diesbezügliche Dokumentenlage bei der Beklagten und ihrer Verwalterin dürftig (geblieben) sei, könne nicht zulasten des über die angebliche Preisbindung bei Vertragsschluss nicht informierten Mieters gehen. 15 16 17 - 8 - (b) Diese eigenständigen Ausführungen des Amtsgerichts zur formellen Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG hat die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung nicht angegriffen. Sie hat sich le- diglich dagegen gewandt, das Amtsgericht habe das Vorliegen preisgebundenen Wohnraums nicht "nachvollziehen" können. Die Preisbindung der an die Kläger vermieteten Wohnung sei eine Eigenschaft des Mietobjekts, welche nicht zur Dis- position der Vertragsparteien stehe. Daher ändere auch eine fehlende Angabe im Mietvertrag nichts daran, dass es sich vorliegend um preisgebundenen Wohn- raum handele. Demgegenüber hat die Beklagte Einwände gegen die vom Amtsgericht - preisgebundenen Wohnraum in diesem Zusammenhang unterstellend - ange- nommene formelle Unwirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nicht vorgebracht. Auf die Frage einer - vom Amtsgericht verneinten - ordnungsgemäßen Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung, die den nach der vorgenannten Vorschrift gestellten Anforderungen genügt, geht die Beklagte nicht ein. Allein der pauschale Verweis auf das erstinstanzliche Vor- bringen genügt - wie ausgeführt - nicht den nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und 3 ZPO an eine wirksame Berufungsbegründung zu stellenden Anforderungen. 2. Aus den vorstehenden Erwägungen hat die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Einzelrichterin zugelassene (vgl. BGH, Ur- teile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 12 mwN; vom 10. November 2022 - III ZR 13/22, NJW 2023, 922 Rn.14 mwN; Senatsbeschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, juris Rn. 8) - Revision auch keine Aus- sicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). 18 19 20 - 9 - Da die Berufung der Beklagten unzulässig ist, kann deren Revision nicht zur sachlichen Nachprüfung des Berufungsurteils führen. Vielmehr wird die Re- vision mit der Maßgabe zurückzuweisen sein, dass die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil als unzulässig verworfen wird (vgl. BGH, Urteil vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 6; Beschlüsse vom 29. Juni 2005 - XII ZR 259/04, juris Rn. 4; vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 2). Eine solche Entscheidung verstößt nicht gegen das Verschlechterungs- verbot, weil dadurch die Wirkungen der Rechtskraft des angefochtenen Urteils nicht zum Nachteil des Revisionsführers verändert werden, da es im Ergebnis bei der Entscheidung des Erstgerichts bleibt (vgl. BGH, Urteile vom 9. Dezem- ber 1987 - IVb ZR 4/87, BGHZ 102, 332, 337 f.; vom 19. November 2020 - I ZR 110/19, juris Rn. 12; Beschluss vom 23. Januar 2014 - VII ZB 49/13, NJW 2014, 1306 Rn. 14). 21 - 10 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 11.06.2020 - 3 C 15/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2021 - 65 S 172/20 - 22

ECLI:DE:BGH:2023:281123BVIIIZR77.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 77/23 vom 28. November 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Der Beklagte ist seit Juli 2014 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin in E. . Die Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn 1.800 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 150 €. Die Klägerin beabsichtigt, die Miete für die vom E. w Mietspiegel nicht erfasste Doppelhaushälfte bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (§ 558 BGB), und hat zu deren Ermittlung einen öffentlich bestellten und verei- digten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Den von der Klägerin mehrfach erbetenen Zutritt zum Mietobjekt in Begleitung des Sachverständigen verweigerte der Beklagte mit der Begründung, das Gutachten zur Vorbereitung des Mieterhöhungsverlangens könne auch ohne eine Besichti- gung des Mietobjekts angefertigt werden. Die auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Klägerin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündi- gung von mindestens einer Woche sowie auf die Ermöglichung des Zutritts durch 1 2 3 - 3 - den Beklagten zu bestimmten Zeiten an Werktagen gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht im Wesentlichen Erfolg gehabt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Das Berufungsgericht hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Mieter treffe eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Neben- pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gebe. Ein solcher sachlicher Grund liege in der Absicht der Klägerin, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (§ 558 BGB) und zwecks Vorbereitung dieser Mieterhöhung das Mietobjekt - in Begleitung eines Sachver- ständigen - zu besichtigen, um es ihr anschließend zu ermöglichen, auf rechtssi- cherem Weg das Mieterhöhungsverlangen aussprechen zu können. Die vorliegend gebotene Interessenabwägung zwischen der Unverletzlich- keit der Wohnung und dem Besitzrecht des Beklagten einerseits (Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG) sowie dem Schutz des Eigentums der Klägerin andererseits (Art. 14 Abs. 1 GG) führe zu einem Zutrittsrecht der Klägerin. Sie habe als Ver- mieterin ein berechtigtes und schützenswertes Interesse daran, auf rechtssiche- rem Wege eine Mieterhöhung vorbereiten zu können. Zwar treffe es zu, dass - für die Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB maßgebende - Umstände wie etwa die Größe oder die Lage des Wohnraums auch ohne Besichtigung des Inneren der Mietsache beurteilt werden könnten. Jedoch zähle zur gemäß § 558 Abs. 2 BGB für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ebenfalls maß- gebenden Beschaffenheit des Wohnraums auch dessen Erhaltungszustand be- ziehungsweise Instandhaltungsgrad. Dieser könne ohne Besichtigung der Räum- lichkeiten durch einen Sachverständigen nicht fachkundig beurteilt werden. Im Ergebnis liege ein relativ geringer Eingriff in die grundrechtlich geschützte 4 5 - 4 - Rechtsposition des beklagten Mieters vor und wiege das Eigentumsinteresse der Klägerin höher. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, da zu der Frage, ob ein Mieter verpflichtet sei, dem Vermieter mit einem Sachverständigen zum Zwe- cke der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens den Zutritt zum Mietobjekt zu gewähren, eine höchstrichterliche Entscheidung nicht veröffentlicht worden sei und angesichts der unbestimmten Vielzahl vergleichbarer Fälle ein berechtig- tes Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Handhabung des Rechts bestehe. b) Die vom Berufungsgericht hiermit (unausgesprochen) angenommene grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) kommt der vorliegen- den Rechtssache nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitli- chen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von 6 7 8 9 - 5 - Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291; vom 9. Juni 2020 - VIII ZR 315/19, NJW 2020, 3312 Rn. 9; vom 9. November 2021 - VIII ZR 362/19, NJW-RR 2022, 336 Rn. 12; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 9; jeweils mwN). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Eine grundsätzliche Bedeutung besteht nicht schon deshalb, weil der Bundesgerichtshof die vom Be- rufungsgericht als klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage bisher noch nicht ausdrücklich entschieden hat (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 24. September 2013 - II ZR 396/12, ZIP 2014, 191 Rn. 2). Anhaltspunkte dafür, dass die Frage des Betretungsrechts eines Vermieters in Begleitung eines Sachverständigen zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) klärungsbe- dürftig ist, mithin ihre Beantwortung zweifelhaft ist oder hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten werden (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 6. Juni 2018 - 2 BvR 350/18, juris Rn. 17; vom 26. August 2009 - 1 BvR 2111/08, juris Rn. 6; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 14 mwN), hat das Berufungsgericht weder genannt noch sind solche ersichtlich. Es beschränkt sich vielmehr auf die nicht näher begründete Annahme, die vorgenannte Frage stelle sich in einer unbestimmten Vielzahl vergleichbarer Fälle, legt aber nicht dar, dass insoweit ein Meinungsstreit besteht oder aus sonstigen Gründen eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs geboten ist. Solche Gründe liegen auch nicht vor. Durch die Rechtsprechung des Se- nats sind die Voraussetzungen, unter denen einem Vermieter das Recht zum Betreten des Mietobjekts zusteht, dem Grunde nach bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NZM 2023, 542 Rn. 15 ff.), so 10 11 - 6 - dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vor- liegende vorgezeichnet ist. Einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zu der vom Beklagten angemieteten Dop- pelhaushälfte - gemeinsam mit dem von ihr mit der Erstellung eines Gutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) - gemäß § 242 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag zusteht. a) Den Mieter trifft eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Neben- pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (vgl. Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NZM 2023, 542 Rn. 15; jeweils mwN). Bei der Prüfung, ob ein solcher konkreter sachlicher Grund vorliegt, ist - wie das Berufungsgericht in seinem im Urteil in Bezug genommenen Hinweis- beschluss zu Recht angenommen hat - einerseits dem Eigentumsrecht des Ver- mieters (Art. 14 Abs. 1 GG), andererseits auch dem Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden (Art. 13 Abs. 1 GG), und seinem eben- falls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht am Besitz der Mietwohnung Rech- nung zu tragen. Die Tatgerichte sind insofern gehalten, die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem an- gemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, aaO Rn. 17 mwN). 12 13 14 - 7 - b) Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getan. Es hat zutreffend angenommen, dass das Interesse der Klägerin, die Mietsache zwecks Vorberei- tung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu besichtigen, einen sachlichen Grund im vorgenannten Sinne darstellt und dass die mit dieser Besichtigung ein- hergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigungen der von Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen des beklagten Mieters hinter die eben- falls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen der Klägerin, als Eigentümerin eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Mietsache regelmä- ßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. hierzu BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN), zurücktreten. aa) Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sind für die orts- übliche Vergleichsmiete die Entgelte maßgebend, die für Wohnraum vergleich- barer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der ener- getischen Ausstattung und Beschaffenheit gelten. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklä- ren und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter zur Begründung auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Zutreffend - und von der Revision insoweit unangegriffen - ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass zur Beschaffenheit der Mietsache im 15 16 17 - 8 - Sinne des § 558 Abs. 2 BGB auch deren Erhaltungszustand gehört (vgl. Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 53; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 558 BGB Rn. 77; Grüneberg/Weiden- kaff, BGB, 82. Aufl., § 558 Rn. 16; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 558 BGB Rn. 43), welcher grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden könne. Damit besteht im Hinblick auf das Interesse der Klägerin, dem mit der Gutachtenerstel- lung beauftragten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) eine Besichtigung der Doppelhaushälfte zu ermöglichen, damit dieser die ortsübliche Vergleichs- miete möglichst rechtssicher ermitteln und die Klägerin hierauf gestützt ein Miet- erhöhungsverlangen erklären kann, ein sachlicher Grund für den erstrebten Zu- tritt zur Wohnung. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist ein Betretungsrecht der Klägerin als Vermieterin gemeinsam mit dem Sachverständigen, auf dessen Gutachten die Klägerin zur gebotenen Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens (§ 558a Abs. 1 BGB) Bezug nehmen möchte, nicht deshalb zu verneinen, weil die Be- sichtigung des Mietobjekts nicht erforderlich sei, um ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 Abs. 1 BGB) formell wirksam erklären zu können. Zwar verweist die Revision insoweit zutreffend darauf, dass nach der Rechtsprechung des Senats ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB nicht deshalb formell unwirksam ist, weil sich der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) stützt, welcher die Wohnräume nicht besichtigt hat (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, juris Rn. 19 ff. und VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 20 ff.). 18 19 - 9 - Anders als die Revision meint, folgt hieraus jedoch nicht, dass den schutz- würdigen Belangen des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu wer- den, der Vorrang vor denjenigen des Vermieters an einer Besichtigung des Mietobjekts einzuräumen wäre und es in Fällen dieser Art (stets) am Vorliegen eines sachlichen Grunds für einen Zutritt zur Wohnung fehlen würde. Denn der Umstand, dass der Vermieter zur Wahrung der formellen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) nicht zwingend darauf angewiesen ist, dass der mit der Erstellung eines Miethöhegutachtens beauftragte Sachverstän- dige die Mieträumlichkeiten zuvor besichtigt hat, ändert nichts daran, dass - wo- rauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat - ein Interesse des Vermieters daran besteht, eine Mieterhöhungserklärung, die im Falle einer fehlenden Zu- stimmung des Mieters die Grundlage eines prozessualen Klagebegehrens bilden kann, unter Beachtung sämtlicher Einzelfallumstände auch in materiell-rechtli- cher Hinsicht rechtssicher zu erklären. Dies bedingt, dass die Beschaffenheit der Wohnung im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB aufgrund einer - regelmäßig gebote- nen - Besichtigung möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete einfließt. Zudem sind die Quellen der Sachkunde des Sachverständigen für die Be- urteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam und handelt es sich bei der Besichtigung der Wohnung vor Gutachtenerstellung auch deshalb um eine im Interesse des Vermieters liegende Maßnahme, weil sie aufgrund der Berücksich- tigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, aaO Rn. 20 f. und VIII ZR 136/17, aaO Rn. 21 f.; Fleindl, NZM 2018, 744). 20 21 - 10 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Erding, Entscheidung vom 31.10.2022 - 107 C 1097/22 - LG Landshut, Entscheidung vom 22.03.2023 - 15 S 2916/22 - 22

ECLI:DE:BGH:2023:160523BVIIIZR106.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 106/21 vom 16. Mai 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 6. April 2021 wird als unzulässig verworfen, soweit sie nicht die formellen Wirksamkeitsvorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung vom 15. Dezember 2016 be- trifft. Im Übrigen wird die Revision des Beklagten zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis 1.000 € fest- gesetzt. Gründe: 1. Die Revision des Beklagten ist gemäß § 552 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen, soweit sie nicht die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen der Mieterhöhungserklärung vom 15. Dezember 2016 betrifft. Insoweit ist sie man- gels Zulassung durch das Berufungsgericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zur weiteren Begründung wird auf den Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 verwiesen. Einwände hiergegen hat die Revision nicht erho- ben. 1 - 3 - 2. Im Übrigen ist die Revision des Beklagten gemäß § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird ebenfalls auf den Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 Bezug genommen. Die im Anschluss an den Hinweis des Senats erfolgten Ausführungen der Revision im Schriftsatz vom 8. Mai 2023, bei der Mieterhöhungserklärung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme sei - anders als bei der Ankündigung, in welcher die zu erwartende Mieterhöhung naturgemäß nur auf einen Kosten- voranschlag oder ein Kostenangebot bezogen sein könne - die Erhöhung auf- grund der tatsächlich entstandenen Kosten zu berechnen, woran es vorliegend fehle, geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Wie im Hinweisbeschluss des Senats ausgeführt, enthält die in der Moder- nisierungsmieterhöhungserklärung erfolgte Bezugnahme auf das Ankündigungs- schreiben die von der Revision als fehlend bemängelte Erklärung des Vermie- ters, dass bei Durchführung (nur) der angekündigten Arbeiten jedenfalls nicht ge- ringere Kosten entstanden sind. Hierdurch wird dem Mieter eine Nachprüfung der Plausibilität ermöglicht, eine Kontrolle der Angaben des Vermieters ist über das dem Mieter zustehende umfassende Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht aus 2 3 4 - 4 - § 259 BGB analog gewährleistet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 46 ff. mwN). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Braunschweig, Entscheidung vom 24.11.2020 - 117 C 2996/19 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 06.04.2021 - 6 S 305/20 -

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Der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung ist am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. 2. Es sollte sich jedem Mieter erschließen, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss. 3. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung führt zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. Orientierungssatz 1. Es ist nicht so, dass eine Duldungspflicht des Mieter ausnahmslos entfällt, weil der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, wenn Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.(Rn.19) 2. Wird eine Wohnung von einer vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf eine Fernwärmeversorgung (hier: durch Vattenfall Europe Wärme AG) umgestellt, führt dies in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie.(Rn.33) 3. Eine Modernisierungsankündigung ist auch formell wirksam, wenn der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn nicht einhalten kann, weil der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss.(Rn.16) Verfahrensgang vorgehend AG Pankow-Weißensee, 14. Februar 2022, 4 C 65/20 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 14. Februar 2022 - 4 C 65/20 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Duldung der im Tenor zu 1) genannten Maßnahmen bejaht. Der Duldungsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB. Randnummer 4 Die Kammer folgt den Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung mit nachfolgenden Ergänzungen: Randnummer 5 a) Ohne Erfolg wenden die Beklagten sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur formellen Wirksamkeit der hier allein zu beurteilenden, an die Beklagten gerichteten Ankündigung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vom 5. Dezember 2019. Die Ankündigung genügt ersichtlich den Anforderungen der §§ 555a Abs. 2, 555c BGB. Randnummer 6 Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; sie sind ihm nach § 555a Abs. 2 BGB (lediglich) rechtzeitig anzukündigen. Das gilt nach § 555d Abs. 1 BGB auch für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB; auch diese hat der Mieter zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Randnummer 7 Einen Verstoß gegen § 555a Abs. 2 BGB haben die Beklagten nicht geltend gemacht; sie differenzieren auch nicht zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Randnummer 8 aa) Auch die in § 555c Abs. 1 BGB für Modernisierungsmaßnahmen näher geregelten Ankündigungsanforderungen hat die Klägerin eingehalten. Randnummer 9 Danach hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Randnummer 10 Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt die Ankündigung nicht etwa deshalb nicht den formellen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB, weil die Arbeiten bis heute nicht begonnen wurden oder Mieter in anderen Teilen des Gebäudekomplexes die Ankündigung erst sehr viel später erhalten haben. Randnummer 11 Die Beklagten verkennen den Zweck der Modernisierungsankündigung. Randnummer 12 Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat sich ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor in der Rechtsprechung, auch der des BGH vertretenen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.). An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber im Zuge der Neuordnung des Modernisierungsrechts im sozialen Wohnraummietrecht des BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nichts ändern wollen und auch nicht geändert (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Randnummer 13 Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen. Sie ist kein Selbstzweck; bloßer Formalismus ist unangebracht (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36f.). Randnummer 14 Die Mitteilungspflichten zielen auch nicht etwa darauf ab, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern sollen dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf dabei nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. BGH v. 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, juris Rn. 23; v. 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, juris Rn. 31 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). Randnummer 15 Die Ankündigung genügt offenkundig dem Informationsbedürfnis der Beklagten als Mieter. Sie enthält alle für die sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen relevanten Informationen. Randnummer 16 Der Umstand, dass die Klägerin zunächst - rechtskonform - die Duldungspflicht von Mietern gerichtlich klären lässt, weil diese - wie hier die Beklagten mit Schreiben vom 30. Januar 2020 - eine Duldung der Maßnahmen ablehnen, ist ersichtlich ungeeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen. Randnummer 17 Es sollte sich jedem Mieter erschließen, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss. Dass der Vermieter gegen den erklärten Willen des Mieters mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnt, um - so der Ansatz der Beklagten - die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung zu „retten“, dürfte weder im Interesse des Mieters liegen noch mit dem geltenden, den Mieter schützenden Recht vereinbar sein. Randnummer 18 Ob in anderen Gebäuden des Gebäudekomplexes erst zu einem späteren Zeitpunkt Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wurden, kann offenbleiben. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die hier angekündigten Maßnahmen nur zeitgleich in allen Gebäudeteilen gemeinsam durchgeführt werden könnten, wie die Klägerin zu Recht geltend macht. Randnummer 19 bb) Bereits im Ausgangspunkt unzutreffend ist die Annahme der Beklagten, die Duldungspflicht entfalle deshalb, weil die „Modernisierungsmaßnahmen“ dazu führen, dass die Wohnung unbewohnbar ist. Randnummer 20 Bei den Maßnahmen, die zur Unbewohnbarkeit führen - die Erneuerung der vertikalen Steigeleitungen für Ab-, Kalt- und Warmwasser sowie Zirkulation - handelt es sich um Instandsetzungsmaßnahmen, § 555a Abs. 1 Alt.2 BGB, die auch als solche angekündigt wurden. Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung oder Instandhaltung) hat der Mieter nach - wie hier geschehen - entsprechender Ankündigung zu dulden. Randnummer 21 Entgegen der Auffassung der Beklagten gilt weder für Erhaltungs- noch Modernisierungsmaßnahmen, dass eine Duldungspflicht stets entfällt, wenn die Maßnahmen zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der Wohnung führen. Randnummer 22 Das Gesetz sieht eine entsprechende generelle Einschränkung nicht vor. Randnummer 23 Aus dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG, den der vertragstreue Mieter nach der Rechtsprechung des BVerfG genießt (BVerfG, Beschl. v. 8. Januar 1985 - 1 BvR 792/83, WuM 1985, 75, juris; Beschl. v. 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, juris Rn. 21ff.), folgt zwar, dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, NJW 2016, 2582, juris Rn. 23ff.). Das führt jedoch nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für einen zeitlich - hier äußerst -begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet. Randnummer 24 Ein anderes Ergebnis wäre bereits mit der dem sozialen Wohnraummietrecht immanenten Abwägung der konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter nicht vereinbar (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035, juris Rn. 27), wäre im Übrigen insbesondere unvereinbar mit dem Zweck der Regelungen zur energetischen Modernisierung im Wohnraummietrecht des BGB unvereinbar. Auch der Klimaschutz und die Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen - auch für künftige Generationen - genießen Verfassungsrang, Art. 20a GG und lösen Verpflichtungen des Gesetzgebers aus (vgl. BVerfG, Beschl. v. 24. März 2021 - 1 BvR 2656/18, juris), denen er - unter anderem - über die Regelungen in § 555a Nr. 1 bis 3 BGB und im GEG nachkommt. Randnummer 25 Hier ist die Nutzung der Wohnung für einen Zeitraum von etwa 4 Wochen deshalb nicht möglich, weil in dieser Zeit eine Strangsanierung vorgenommen wird, bei der es sich entgegen der Auffassung der Beklagten nicht um eine Modernisierungs-, sondern Erhaltungsmaßnahme handelt, die zudem - objektiv betrachtet - auch im Interesse der Mieter liegt. Die Sanierung der Steigeleitungen in den übereinander liegenden Wohnungen des Leitungsstrangs geht damit einher, dass die gesamte Wasserversorgung entfällt. Die Klägerin stellt den Mietern - nach ihrer Wahl - möblierte oder nicht möblierte Ersatzwohnungen zur Verfügung. Sie teilt bereits in der Ankündigung der Instandsetzungsmaßnahmen mit, dass sie - entsprechend ihrer gesetzlichen Verpflichtung - die Kosten für die Wohnung sowie den Zwischenumzug trägt. Randnummer 26 Zuzugeben ist den Beklagten, dass der infolge der Strangsanierung erforderliche Zwischenumzug eine Unannehmlichkeit und Beeinträchtigung des Alltags darstellt. Gründe, die hier ausnahmsweise die Hinnahme der unvermeidlichen Beeinträchtigung ausschließen oder unzumutbar machen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Sie gehen nicht über das hinaus, was die in ihrer Mobilität nicht mehr als altersbedingt üblich beeinträchtigten Beklagten sich auch bei einer Urlaubsabwesenheit selbst zumuten könnten. Randnummer 27 b) Die angekündigten Maßnahmen sind als Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB nach §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB von den Beklagten zu dulden. Randnummer 28 aa) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht entschieden, dass die Beklagten die Umstellung der Beheizung der Wohnung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden haben. Randnummer 29 Es liegen in jedem Fall - für den Duldungsrechtsstreit ausreichend - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 2 BGB vor mit der Folge, dass die Maßnahme nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden ist. Das Bestreiten der Angaben der Klägerin zur Endenergieeinsparung durch die Beklagten geht daher ins Leere. Randnummer 30 Nach § 555b Nr. 2 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Randnummer 31 Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Randnummer 32 Die Wohnung ist unstreitig mit einer Gasetagenheizung für die Beheizung und Warmwasserversorgung ausgestattet; in einem Zimmer ist ein Ofen vorhanden. Randnummer 33 Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, dies selbst nach den Angaben der Beklagten. Randnummer 34 Die Beklagten tragen selbst nicht vor, dass beim Betrieb ihrer mit Genehmigung der Rechtsvorgängerin durch die Beklagten eingebauten Gasetagenheizung bzw. des Ofens außer fossilen Brennstoffen erneuerbare Energie wenigstens in geringem Umfang überhaupt Verwendung findet bzw. finden kann; ein Anhaltspunkt, der dies auch nur möglich erscheinen ließe, ergibt sich ebenfalls nicht. Randnummer 35 Im Rahmen der Argumentation zur von ihnen gewünschten Erhaltung des status quo unberücksichtigt bleiben (erneut) die Belange des Klimaschutzes, das offenkundige Problem der begrenzten Verfügbarkeit nicht erneuerbarer Brennstoffe und die darauf basierenden Wertungen des Gesetzgebers, insbesondere konkret auch die Deckung des Wärmebedarfs durch Fernwärme betreffend (vgl. §§ 10 Abs. 2 Nr. 3, 44 GEG). Randnummer 36 bb) Bezüglich der Pflicht zur Duldung des Ersatzes des vorhandenen Gasherdes in der Küche durch einen Elektro-Ceranherd geltenden die Ausführungen unter aa) entsprechend. Randnummer 37 cc) Die von der Klägerin ausweislich der Ankündigung vom 5. Dezember 2019 als Instandsetzung (ohne Modernisierungsumlage) behandelte Neuverfliesung der Wände und des Bodens des Bades ist zu dulden; bei der Strangsanierung und Installation neuer Leitungen ist ein Erhalt der vorhandenen Fliesen nicht möglich. Die angekündigten Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung sowie das wandhängende WC mit Wasserstoppfunktion stellen ohne Weiteres Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 3 BGB dar. Der ebenfalls als Instandsetzung behandelte Austausch von Sanitärobjekten ist nach § 555a Abs. 1 BGB schlicht zu dulden. Ihr Einbau geht mit keiner zusätzlichen Beeinträchtigung der Beklagten einher. Randnummer 38 dd) Die Ertüchtigung der Elektroinstallation ist ebenfalls bereits nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, juris), im Hinblick auf die zusätzliche Installation von mit FI-Schutz ausgestatteten Steckdosen im Bad bzw. im Zusammenhang mit der Installation des Elektro-Ceranherdes und der bereits dadurch erforderlichen Verstärkung der Elektroinstallation auch als Modernisierung nach § 555d Abs. 1 BGB. Randnummer 39 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 40 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetzes, seinen Materialien und höchstrichterlich bereits geklärter Grundsätze. 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ECLI:DE:BGH:2017:300517BVIIIZR199.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 199/16 vom 30. Mai 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger waren Mieter einer im 1. Obergeschoß eines Mehrfamilien- hauses gelegenen Vier-Zimmer-Wohnung des Beklagten. Mit Schreiben vom 22. Mai 2014 kündigte der Beklagte umfangreiche Modernisierungsarbeiten (Austausch von Fenstern, Türen und Heizung, Anbringung einer Wärmedäm- mung) an, die im Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 1. März 2015 durchgeführt werden und zu einer Erhöhung der bisherigen Nettomiete (1.000 €) um 523,79 € führen sollten. Die Kläger machten daraufhin von ihrem Sonderkündi- gungsrecht Gebrauch und kündigten die Wohnung zum 31. Juli 2014. Bereits am 15. Mai 2014 ließen sie sich durch einen Makler die Anmietung eines Ein- familienhauses (Mietbeginn 15. Juli 2014) vermitteln. Nach dem Auszug der Kläger führte der Beklagte nur einen Teil der an- gekündigten Arbeiten (insbesondere Austausch von Fenstern und Türen) durch und führte verschiedene Gründe dafür an, dass sich die Durchführung weiterer Arbeiten verzögerte (Witterung; Personalengpass in der eigenen Bauunterneh- 1 2 - 3 - mung). Die Kläger haben geltend gemacht, die Modernisierungsankündigung sei nur vorgetäuscht gewesen, um unliebsame Mieter loszuwerden, zumindest habe der Beklagte es aber versäumt, sie Mitte Juli 2014 auf die sich bereits ab- zeichnende Verzögerung der Bauausführung hinzuweisen. Die auf Ersatz der Maklerkosten (Rechnung vom 26. Mai 2014 über eine am 15. Mai 2014 erfolgte Vermittlungsleistung) und weiterer Kündigungsschä- den gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Beru- fungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zu- gelassen. II. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Insbesondere verleiht die vom Berufungsge- richt genannte Frage, welche Pflichten den Vermieter im Zusammenhang mit einer Modernisierungsankündigung - etwa bezüglich der Ausführung der Arbei- ten oder der Ankündigung von Ausführungsfristen - treffen, der Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um Nebenpflichten aus der zwi- schen den Parteien gebotenen Rücksichtnahme, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richten und die einer grundsätzlichen Klärung nicht zugänglich sind. Abgesehen davon weist die Revisionserwiderung zutreffend darauf hin, dass schon nicht ersichtlich sei, dass über die vom Berufungsgericht erörterten Fragen ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der Literatur bestehe. 3 4 - 4 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Kläger (§ 280 Abs. 1 BGB) rechtsfehler- frei verneint. a) Soweit die Kläger ihren Schadensersatzanspruch darauf stützen, dass der Beklagte sie Mitte des Monats Juli 2014 nicht auf eine sich bereits abzeich- nende Verzögerung der Bauarbeiten hingewiesen hätte, scheitert ihr Anspruch allerdings - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - schon daran, dass eine entsprechende Informationspflicht des Beklagten nicht bestand. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Kläger bereits über einen Makler ein Einfamilien- haus angemietet und die Verzögerung eines Teils der Arbeiten, die sämtlich nach dem unmittelbar bevorstehenden Auszug der Kläger stattfinden sollten, konnte daher hierfür nicht mehr von Bedeutung sein. b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner einen auf arglistiges Vortäuschen einer in Wahrheit nicht beabsichtigten Modernisierung gestützten Schadensersatzanspruch verneint. Ohne Erfolg macht die Revision insoweit geltend, das Berufungsgericht hätte die Behauptung der Kläger, der Beklagte habe die angekündigten Arbeiten bereits im Zeitpunkt der Modernisierungsmit- teilung gar nicht ausführen wollen, als zugestanden ansehen müssen, weil die- ser schon seiner sekundären Darlegungslast nicht nachgekommen sei. Denn der Beklagte hat einen Teil der Arbeiten (Fenster, Türen) tatsäch- lich durchgeführt und im Übrigen dargelegt, dass die Modernisierung witte- rungsbedingt und wegen eines Personalengpasses in seiner Bauunternehmung nicht im ursprünglich vorgesehenen Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) möglich gewesen sei; das Dämmmaterial für die Fassade sei aber schon ange- schafft worden, was durch die vorgelegte Rechnung belegt werde. Dies genügt. Für eine weitergehende sekundäre Darlegungslast des Beklagten dahin, aus welchen Gründen die weiteren Arbeiten auch später - etwa im Verlauf des 5 6 7 8 - 5 - Rechtsstreits - nicht realisiert worden sind, ist kein Raum. Entgegen der Auffas- sung der Revision kommt es somit auch nicht darauf an, ob der Beklagte die Durchführung noch ausstehender Arbeiten inzwischen - etwa im Hinblick auf seine am Wohnungsmarkt nicht durchsetzbaren Mietvorstellungen - auf abseh- bare Zeit aufgegeben hat oder gar nicht mehr verfolgt. Die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts weist eben- falls keinen Rechtsfehler auf. Dies gilt insbesondere für die Würdigung, dass die von ihm festgestellten Umstände nicht den Schluss erlaubten, der Beklagte ha- be die angekündigten Modernisierungsarbeiten von vornherein nicht durchfüh- ren wollen. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus etwaigen un- zutreffenden Angaben des Beklagten zu einem im September 2015 (also mehr als ein Jahr nach Auszug der Kläger) gelagerten Baugerüst nicht die verlässli- che Schlussfolgerung ziehen, er habe nie die Absicht gehabt, die angekündig- ten Arbeiten auszuführen. Gegenstand des von der Revision in diesem Zu- sammenhang herangezogenen Bußgeldbescheids der Gemeinde war im Übri- gen die Lagerung erheblicher Mengen Baumaterials vor dem Gebäude des Be- klagten im August 2015, was für das (Fort-)Bestehen der Modernisierungspläne noch in diesem Zeitpunkt sprach. c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Kläger den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht auf eine weitere Pflichtverletzung stützen können, die es in Erwägung gezogen hat, weil der vom Beklagten angegebene Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) im Hinblick auf die teilweise im Sommer durchzuführenden Arbeiten unrealistisch gewesen sei. Denn es spricht jedenfalls nichts dafür, dass die Angabe eines zu kurzen Zeitraums für die Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen einen Einfluss auf die Entscheidung der Kläger hätte haben können, von ihrem Son- derkündigungsrecht unverzüglich Gebrauch zu machen und vor dem Beginn 9 10 - 6 - der Maßnahmen auszuziehen. Entgegen der Auffassung der Revision geht es bei der Frage, ob die Kläger durch unzutreffende Angaben über den Zeitraum der Bauarbeiten zu ihrer Kündigung veranlasst worden sind, weder um die haf- tungsausfüllende Kausalität noch um die Frage des "aufklärungsrichtigen Ver- haltens" oder um die "hypothetische Kausalität rechtmäßigen Alternativverhal- tens". d) Auch der von der Revision herangezogene Gesichtspunkt eines "Ver- frühungsschadens" ist von vornherein nicht geeignet, einen Schadensersatzan- spruch der Kläger zu begründen. Soweit die Revision geltend macht, die Kläger hätten die Kündigung "verschoben", wenn ihnen ein Teil der Arbeiten erst für die Sommermonate 2015 angekündigt worden wäre, so zeigt sie schon keinen entsprechenden Tatsachenvortrag der Kläger in den Vorinstanzen auf. In den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen der Kläger ist lediglich ausgeführt, dass die Kläger nicht gekündigt hätten, wenn der Beklagte als Mo- dernisierungsmaßnahme nur den Austausch der Türen und Fenster angekün- digt hätte. Dass die Kläger zu einem späteren Zeitpunkt gekündigt hätten, wenn der Beklagte die Durchführung der weiteren Maßnahmen für einen späteren Zeitraum angekündigt hätte, haben sie hingegen erstmals mit der Revision gel- tend gemacht. Im Übrigen spricht auch kein nachvollziehbarer Grund für eine solche Vorgehensweise eines Mieters, noch einen Teil der angekündigten Baumaßnahmen in der bisherigen Wohnung abzuwarten, statt den unvermeidli- chen Umzug durchzuführen, bevor mit jeglichen Bauarbeiten begonnen wird. Dies gilt erst recht angesichts des zeitlichen Ablaufs im vorliegenden Fall - die Kläger haben binnen zwei Wochen nach Erhalt der Modernisierungsankündi- gung ein Einfamilienhaus angemietet und ihre vom Beklagten angemietete Wohnung bereits zum 31. Juli 2014 gekündigt, obwohl die Baumaßnahmen erst im Oktober 2014 beginnen sollten und den Klägern auch eine (ordentliche) Kündigung zum 30. September 2014 möglich gewesen wäre. 11 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Königstein, Entscheidung vom 15.12.2015 - 21 C 558/15 (16) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.08.2016 - 2-17 S 13/16 - 12

ECLI:DE:BGH:2022:180522UVIIIZR9.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 9/22 Verkündet am: 18. Mai 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 134, 398, 556d Abs. 1, 2 Satz 5 bis 7; § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 1a; Abs. 2 Satz 1, Abs. 3, 4; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 a) Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkas- sodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der An- spruchsabwehr). b) Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4, Abs. 4, § 556f Satz 2 BGB ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung. Der Ver- mieter ist nach Maßgabe der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB nicht gehalten, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu er- teilen. Es obliegt vielmehr dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunfts- verlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen. BGH, Versäumnisurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Mai 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 9. Dezember 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurück- verwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und den Mietern M. S. , E. C. , K C. und O. S. (im Folgenden: Mieter) besteht seit dem 1. Mai 2019 ein Mietverhältnis über eine 109,06 m2 große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf monatlich 1.405 €. Der Mietvertragsurkunde ist eine Anlage beigefügt, in der die Beklagte erklärt: "Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache". Die Klägerin bietet Wohnungsmietern über die von ihr betriebene Internet- seite "www.w. .de" unter anderem die Möglichkeit an, sie mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen ihren Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" zu beauftragen, insbesondere von Auskunftsansprüchen, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) Rückzahlung beziehungsweise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Dazu heißt es in der der Klägerin erteilten Vollmacht und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (Stand: 29. Juni 2018) unter anderem, dass der Mieter sie mit der Geltendmachung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt", und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftrage. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - an die Klägerin ab. 2 3 - 4 - Anders als nach früheren Fassungen der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin schuldet der Mieter gemäß Ziffer 3.1 bis 3.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin nicht nur im Erfolgsfall eine Vergütung. Vielmehr fällt ab einer Mahnung des Vermieters stets eine Gebühr an, wie sie der Höhe nach einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zusteht, wobei die Klägerin versuchen wird, diese Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Am 19. Januar 2020 unterzeichneten die Mieter eine mit "Bestätigung, Vollmachtserteilung und Abtretung, Genehmigung" überschriebene Urkunde, in der sie unter anderem erklärten, "rein vorsorglich" die "treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung" der Ansprüche (mit Ausnahme der Datenschutzansprüche), den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, an die L. GmbH [heute C. GmbH], zu "bestätige[n] und [zu] wiederhole[n]". Weiter haben sie "rein vorsorglich rück- wirkend alle insoweit vorgenommenen Rechtshandlungen und Erklärungen der L. GmbH [heute C. GmbH] genehmigt". Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Woh- nung. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaß- nahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Miet- kaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. 4 5 6 - 5 - Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin Auskunftsansprüche im Zu- sammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" erhoben und die Rückzahlung von 761,26 € Miete für den Monat März 2020 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.976,64 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Nachdem die Beklagte mit der Klageerwiderung Auskünfte er- teilt hat, hat die Klägerin das Auskunftsverlangen für erledigt erklärt und insoweit die Feststellung der Erledigung der Hauptsache beantragt. Das Amtsgericht hat die Klage hinsichtlich des Feststellungsbegehrens abgewiesen. Den Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für den Monat März 2020 hat das Amtsgericht der Klägerin in Höhe von 588,14 € nebst Zinsen und den Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 € zugesprochen. Die auf das Feststellungsbegehren und den Anspruch auf Erstattung vor- gerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von weiteren 1.930,18 € (insgesamt 2.077,74 €) nebst Zinsen beschränkte Berufung der Klägerin, ist erfolglos geblie- ben. Auf die Berufung der Beklagten, deren Zurückweisung die Klägerin bean- tragt hat, ist die Klage vom Landgericht insgesamt abgewiesen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Beru- fungsanträge weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemä- ßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen 7 8 9 10 11 - 6 - nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Während die Berufung der Beklagten begründet sei, habe die Berufung der Klägerin keinen Erfolg. Das Rechtsmittel der Klägerin sei zwar nicht deshalb unbegründet, weil die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015 S. 101) unwirksam sei. Dabei könne dahinstehen, ob dem Ber- liner Senat bei dem Erlass und bei der Verlautbarung der Verordnung Verfah- rensfehler unterlaufen seien. Jedenfalls wären solche Verfahrensfehler unter An- wendung der "Kollegialgerichts-Richtlinie" nicht evident, denn auch der VIII. Zivil- senat des Bundesgerichtshofs habe die Verordnung in mehreren kollegialgericht- lichen Entscheidungen für formell wirksam befunden. Anhaltspunkte dafür, dass die Revisionsentscheidungen "handgreiflich falsch" seien, bestünden nicht. Jedoch sei die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig, weil die Klägerin durch ihre Tätigkeiten gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße. Die Klägerin gehe nicht nur über den Zulässigkeitsrahmen des Rechtsdienstleis- tungsgesetzes hinaus, sondern ziele offenkundig auch auf eine unzulässige Um- gehung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts ab. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs überschreite ein Inkassodienstleister die ihm gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erteilte Inkassoerlaubnis jedenfalls dann, wenn seine Tätigkeit nicht auf eine Forderungseinziehung gerichtet sei, sondern die Abwehr von Ansprüchen 12 13 14 15 - 7 - zum Gegenstand habe. Die dem Berufungsgericht als Tatgericht obliegende Würdigung der Gesamtumstände falle hier eindeutig zu Lasten der Klägerin aus. Die Mieter der Beklagten hätten der Klägerin einen Auftrag erteilt, der nicht auf die Einziehung, sondern auf die Abwehr von Forderungen gerichtet sei. Aus- weislich der zu den Akten gereichten Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin sei sie ausdrücklich mit der Geltendmachung des "Anspruchs auf Fest- stellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt" und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche in Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftragt worden. Bereits daraus ergebe sich ein Auf- trag zur Forderungsabwehr, bei dem es sich im Zeitpunkt der Auftragserteilung um eine ausschließliche Reaktion der Mieter auf ein Verlangen der beklagten Vermieterin handele. Denn diese hätte sich bereits mit Abschluss des Mietver- trags einer - nach Auffassung der Mieter - preisrechtlich unzulässigen Miete be- rühmt und dies unverändert fortgesetzt. Zwar umfasse das der Klägerin erteilte Mandat auch die Rückforderung überzahlter, unter Vorbehalt entrichteter Miete sowie die anteilige Rückerstattung der geleisteten Kaution. Für die Abgrenzung zu einer noch zulässigen Forde- rungseinziehung sei jedoch nur darauf abzustellen, ob das Mandat im Kern auf Forderungsabwehr "gerichtet" sei. Gemessen daran sei nicht zweifelhaft, dass die Mieter die Klägerin im We- sentlichen zur Abwehr von Forderungen eingeschaltet hätten. Das Interesse der Mieter habe sich bei wirtschaftlicher Betrachtung vornehmlich darin erschöpft, die ihrer Auffassung nach überhöhte Mietforderung der Beklagten abzuwehren und die Miete für die Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags auf das zulässige Maß abzusenken. Die Rückforderung überzahlter Miete für nur ei- nen Monat sowie die anteilige Rückforderung der Mietsicherheit fielen wirtschaft- 16 17 18 - 8 - lich nur unerheblich ins Gewicht. Zudem habe die Klägerin den Gebührenstreit- wert ihrer außergerichtlichen Tätigkeit anhand des Streitwerts der "Feststellungs- klage" mit 31.972,92 € bemessen, die bezifferten Zahlungsansprüche hingegen lediglich mit einem Bruchteil hiervon. Zwar habe der Bundesgerichtshof ausgesprochen, die Beauftragung der Klägerin zur "Mietsenkung" sei lediglich eine flankierende Hilfsmaßnahme des Inkassos, die nur dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehen- der Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen. Dahingehende Feststellungen fänden eine Grundlage jedoch weder im Sachvortrag der Parteien noch in dem Internetauftritt der Klägerin, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen sowie in dem Inhalt der ihr erteilten Vollmacht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die von der Klägerin aus ab- getretenem Recht der Mieter erhobenen Ansprüche auf Feststellung der Erledi- gung des Auskunftsbegehrens (§ 556g Abs. 3 BGB), auf Rückzahlung zu viel ge- zahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) und auf die Erstattung von weiteren, über die vom Amtsgericht zuerkannten hinausgehenden vorgerichtlichen Rechts- verfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF nebst Zinsen nicht verneint werden. 1. Nur im Ergebnis zutreffend ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Entstehung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche scheitere nicht bereits daran, dass die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin vom 28. April 2015 (Verordnung 17/186, GVBl. 2015 S. 101) unwirksam wäre. Die vorgenannte Ver- ordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (ausführlich: 19 20 21 - 9 - Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80 ff.). Insbe- sondere ist sie - anders als es im Berufungsurteil anklingt - in einer den Anforde- rungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise veröffentlicht worden und daher nicht wegen einer unzu- reichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam (ausführlich: Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 83 ff.; siehe auch Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 6). Dies hat der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils in mehreren Parallelentscheidungen, de- nen Urteile der hier zuständigen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (Senatsurteile vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, ZIP 2022, 378 Rn. 20 ff.; VIII ZR 122/21, VIII ZR 124/21, VIII ZR 196/21 und VIII ZR 220/21, jeweils juris Rn. 19 ff.; vom 30. März 2022 - VIII ZR 121/21, juris Rn. 18 ff., sowie VIII ZR 358/20, VIII ZR 256/21, VIII ZR 277/21, VIII ZR 279/21 und VIII ZR 283/21; jeweils unter II 1 und zur Veröffentlichung bestimmt). Darauf wird Bezug genommen. 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, die Klägerin sei gegenüber der Beklagten für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktiv legitimiert, weil die Abtretung der hier streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts sind die über die Internetseite "www.w. .de" angebotenen und im Streitfall für die Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen von der Registrierung der Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasst, weil sie im Wesentlichen nicht auf die gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3415; im Folgenden: aF) gestattete Einziehung von Forderun- gen gerichtet seien, sondern auf eine (nicht gestattete) Forderungsabwehr. Dies trifft nicht zu. 22 - 10 - Entgegen der vom Berufungsgericht nach wie vor vertretenen Auffassung sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen des § 3 RDG sowie der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als Inkas- sodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter er- brachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistun- gen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 97 ff.). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils durch seine Urteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.), vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, juris Rn. 30 ff.) sowie vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 24 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 24 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 25 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 25 ff.), denen Entscheidungen der auch für den Streitfall zuständigen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (siehe ferner Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 43 ff.). a) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung im Sinne des Rechts- dienstleistungsgesetzes beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Klägerin darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreis- bremse" bei dem Vermieter durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag ver- einbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen. Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht darauf ab, unter den gegebenen Umständen falle die Rück- forderung der überhöhten Miete wirtschaftlich nur unerheblich ins Gewicht, so 23 24 - 11 - dass die Tätigkeit der Klägerin im Wesentlichen auf die Abwehr von Ansprüchen gerichtet sei (ebenso zunächst LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19, juris Rn. 21 ff. [teilweise aufgehoben durch Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, juris]; später aufgegeben durch LG Berlin, Urteil vom 9. Sep- tember 2020 - 64 S 44/19, juris Rn. 4). Diese Argumentation ist rechtsfehlerhaft und verschließt sich der Recht- sprechung des Senats, der in seinem grundlegenden Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162) entschieden hat, dass eine Über- schreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF (auch) nicht aus dem Umstand folgt, dass die Klägerin in ihrem Rügeschreiben den Vermieter zusätzlich dazu aufge- fordert hat, künftig von dem Mieter nicht mehr die von der Klägerin als überhöht gerügte Miete zu verlangen, sondern diese auf den zulässigen Höchstbetrag her- abzusetzen. Die Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, ist nicht als eine - einem registrierten In- kassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzuse- hen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlan- gen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rück- zahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; ebenso Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 26 ff.; VIII ZR 121/19, juris 25 26 - 12 - Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 27 ff.). b) Neue Gesichtspunkte, die Veranlassung geben könnten, von den die Senatsrechtsprechung tragenden Grundsätzen abzuweichen, hat das Beru- fungsgericht nicht aufgezeigt. aa) Zwar ist die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Fall einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in erster Linie dem Tatrichter auf der Grundlage einer umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 91). Das Berufungsurteil beruht jedoch - an- ders als es vorgibt - nicht auf einer der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur eingeschränkt zugänglichen tatrichterlichen Würdigung. Zunächst ist zu berück- sichtigen, dass die hinsichtlich der Tätigkeit der Klägerin getroffenen Abreden ihre Grundlage in den von ihr verwendeten und in den Vertrag mit den Mietern einbezogenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben. Deren Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da Allgemeine Geschäftsbedingungen wie re- visible Rechtsnormen von dem Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 16; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 16; vom 18. Juni 2019 - XI ZR 768/17, BGHZ 222, 240 Rn. 39; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 25; jeweils mwN). Vom Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen etwa abweichenden Sachvortrag der Parteien hat das Berufungsge- richt nicht festgestellt. Zudem hat das Berufungsgericht den Streitstoff rechtsfehlerhaft gewür- digt. Der Gesichtspunkt, dass die Rückzahlungsforderung der Klägerin - im Streit- fall nicht anders als in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (vgl. etwa Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 9; 27 28 29 - 13 - vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 9) - nicht unerheblich geringer ist als die von ihr geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten, die im Wesentlichen auf dem Begehren beruhen, die Miete künftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, macht das Begehren der Klägerin nicht zu einer Maßnahme der Forderungsabwehr. Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe ange- legt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beach- tet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollstän- dig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes un- terlaufen. bb) Das Berufungsgericht meint im Wesentlichen, die Rückforderung der überzahlten Miete und der anteiligen Kaution falle wirtschaftlich nicht gegenüber der angestrebten Absenkung der Miete ins Gewicht. Im Kern sei die Tätigkeit der Klägerin auf die Absenkung der Miete und damit auf die Forderungsabwehr ge- richtet. Ein Auftrag zur Forderungsabwehr ergebe sich bereits daraus, dass die Klägerin gegenüber ihrem Vertragspartner in ihren Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen unter anderem die Durchsetzung "des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit er die zulässige Miete übersteigt" übernehme. Diese Sichtweise ist rechtsfehlerhaft. (1) Das Berufungsgericht blendet nicht nur die Besonderheiten des Dau- erschuldverhältnisses, sondern weitere wesentliche Umstände der gegebenen Fallgestaltung aus, denn bei unverändertem Verhalten der Vermieterin hätte 30 31 - 14 - diese in Zukunft Monat für Monat ein gleichartiges Rückforderungsverlangen der Mieter zu vergegenwärtigen. Damit besteht ein enger inhaltlicher Zusammen- hang der Mietsenkung mit der Forderungseinziehung, weil das Verlangen, die Miete zukünftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, ersichtlich dazu dient, wei- tere Rückforderungsansprüche gegen die Beklagte zu vermeiden (vgl. Senatsur- teil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; ebenso Tolksdorf, ZIP 2021, 2049, 2054 f.; Deckenbrock/Henssler/Rillig, RDG, 5. Aufl., § 10 Rn. 45p; siehe auch Stadler, JZ 2020, 321, 323; anders Römermann, VuR 2020, 43, 50; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2022, § 556d Rn. 56 f.). Die Rückforderung der überzahlten Miete und das darin bereits angelegte, in die Zukunft gerichtete Herabsetzungsbegehren bilden - auch aus Sicht des Mieters - eine sinnvoll nicht voneinander zu trennende Einheit. Das Herabsetzungsver- langen ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht eine Reaktion auf das aus dem Mietvertrag resultierende Zahlungsverlangen des Vermieters, son- dern stellt das an den Vermieter gerichtete Begehren dar, künftig sich aus der "Mietpreisbremse" ergebende Rückzahlungsansprüche anzuerkennen und in Ab- zug zu bringen. Damit handelt es sich - anders als das Berufungsgericht vorder- gründig annimmt - nicht um eine Forderungsabwehr, sondern um eine Form der Forderungsdurchsetzung. Dies entspricht der gesetzlichen Ausgestaltung der "Mietpreisbremse" durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietan- stiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprin- zips bei der Wohnungsvermittlung vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; Mietrechts- novellierungsgesetz - MietNovG). Die gesetzliche Regelung stellt auf das Rück- forderungsverlangen - und damit auf die Forderungseinziehung - ab, indem sie an den Rückforderungsanspruch des Mieters anknüpft. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB stellt insoweit klar, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete (nach den 32 - 15 - Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung) "her- ausverlangen" kann. § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur "zurückverlangen" kann, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB gerügt hat. Damit hat bereits der Gesetzgeber die Forderungseinziehung in den Vordergrund gestellt, ohne dass etwaige wei- tergehende Ansprüche ausgeschlossen sind (vgl. Gesetzentwurf der Bundesre- gierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht auf einen wirtschaftlichen Vergleich des Gebührenstreitwerts des Rückzahlungsverlangens und des Herabsetzungs- begehrens ab. Für die rechtliche Einordnung der Tätigkeit der Klägerin als Inkas- sodienstleistung macht es keinen Unterschied, ob sie sich Rückzahlungsansprü- che nur für wenige Monate oder für zahlreiche Monate abtreten lässt, zumal das mit der Rückforderung verbundene Herabsetzungsbegehren den Umfang der Tä- tigkeit der Klägerin allenfalls unwesentlich erhöht und eine rechtliche Prüfung, die über das Rückforderungsverlangen hinausginge, und erst recht eine rechtliche Prüfung des Inhalts des Mietvertrags (vgl. dazu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 219) nicht erfordert. (2) Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich auch aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2021 (II ZR 84/20, BGHZ 230, 255), mit dem der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit des sogenannten "Sammelklage-In- kassos" bejaht hat, nicht herleiten, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Gegenstand dieser Entscheidung waren Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 15a Abs. 1 Satz 1 und 2 InsO in der Fas- sung des Gesetzes vom 23. Oktober 2008 (BGBl. I S. 2016), die ein Inkasso- dienstleister im Wege des sogenannten "Sammelklage-Inkassos" aus abgetrete- nem Recht von Kunden einer insolvent gewordenen Fluggesellschaft gegen den 33 34 35 - 16 - Executive Director der Komplementär-Gesellschaft der Schuldnerin mit der Be- hauptung erhoben hatte, dieser habe den Insolvenzantrag für die Schuldnerin nicht rechtzeitig gestellt. Anders als die Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof das sogenannte "Sammelklage-Inkasso" als zulässige Inkassodienstleistung beurteilt, weil der Schutzzweck des Rechtsdienstleistungsgesetzes es gebiete, insbesondere unter Berücksichtigung der Berufsausübungsfreiheit des Inkassodienstleisters (Art. 12 Abs. 1 GG), den Begriff der Inkassodienstleistung so auszulegen, dass auch Ge- schäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf die gerichtliche Einziehung der Forderung abzielen, umfasst sind. Dies gelte regelmäßig auch dann, wenn das Geschäftsmodell eine Bündelung einer Vielzahl von Einzelforderungen vor- sehe (BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 22). Soweit der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil ausgesprochen hat, der Inkassobegriff der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF umfasse Geschäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf eine gerichtliche Einziehung der Forderung abzielten (Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 16, siehe auch Rn. 20, 22, 31, 41), hat er den Begriff der Inkas- sodienstleistung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht etwa einschränken wollen, sondern hat ihn im Gegenteil weit ver- standen. Zudem betrifft das Urteil nicht die hier maßgebliche Abgrenzung zwi- schen Forderungseinziehung und Forderungsabwehr, sondern die Zulässigkeit des "Sammelklage-Inkassos". (3) Unschädlich ist auch, dass die Klägerin ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Provision in Höhe von einem Drittel der ersparten Jahresmiete verlangt. Dies ist aufgrund des engen Zusammenhangs zwischen der Rückforderung überzahlter Miete und dem Begehren, die Miete künftig auf das zulässige Maß zu senken, aus den vorgenannten Gründen kein 36 37 38 - 17 - Beleg für eine im Kern inkassofremde Tätigkeit. Abgesehen davon macht die Klägerin insoweit lediglich von ihrer Befugnis zur Vereinbarung eines Erfolgshonorars Gebrauch (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 176 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 64; jeweils mwN; zur Zulässigkeit der Vereinbarung eines Erfolgshonorars durch Inkassodienstleister siehe bereits BGH, Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 14). (4) Etwas anderes ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass der der Klägerin abgetretene und mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Erstat- tung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten (in Gestalt einer Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG) überwiegend nicht auf dem Ge- bührenwert des Rückforderungsbegehrens beruht, sondern auf dem Wert der ge- forderten monatlichen Mietsenkung. Auch dieser Umstand gestattet nicht die Schlussfolgerung, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Denn insoweit macht sie in zulässiger Weise lediglich von dem ihr gemäß § 4 Abs. 5 des Einführungs- gesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG - in der hier maßgeblichen, vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) eingeräumten Recht Gebrauch, wonach ein Inkassodienstleister für seine vorgerichtliche Tätig- keit die Gebühren beanspruchen darf, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Dazu gehört auch der 42-fache Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig auf das zulässige Maß herabgesetzt wird (§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117; vgl. auch Skupin, GRUR-Prax 2021, 38). c) Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht sich (ohne nähere Begründung) auf den Standpunkt gestellt, die Inkassobefugnis der Klägerin sei auch deshalb einzuschränken, weil ihre Tätigkeit auf eine unzulässige Umge- hung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts abziele. 39 40 - 18 - Es trifft zwar zu, dass die berufsrechtliche Regulierung der registrierten Inkassodienstleister im Vergleich zur Rechtsanwaltschaft weniger streng ausge- staltet ist. So war es etwa Rechtsanwälten in dem hier maßgeblichen Zeitraum (vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021) berufsrechtlich - von Aus- nahmen abgesehen - weder gestattet, mit ihren Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG; jeweils in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung), noch den Mandanten im Fall einer Erfolg- losigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zu- zusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO aF; dazu BGH, Urteile vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 26/14, NJW 2016, 3105 Rn. 17; vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 171). Indes lässt sich eine Einschränkung der Inkassobefugnis der Klägerin - auch unter Berücksichtigung des allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) - aus unter Umständen nicht gänzlich von der Hand zu weisenden Wider- sprüchen, die sich aus der eher strengen Regulierung des anwaltlichen Berufs- rechts im Vergleich zu Inkassodienstleistern ergeben mögen (vgl. Henssler in Deckenbrock/Henssler, RDG, 5. Aufl., Einleitung Rn. 47j), nicht herleiten, zumal es sich bei Inkassodienstleistern im Gegensatz zu Rechtsanwälten nicht um Or- gane der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils wiederholt ausgesprochen (Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 170 ff., 185 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 69 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 63; siehe auch BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, BGHZ 230, 255 Rn. 39). 41 42 - 19 - 3. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich im Hinblick auf den Antrag der Klägerin, die Erledigung der Hauptsache hinsichtlich des Verlangens festzu- stellen, Auskunft über die preisbildenden Tatsachen zu erteilen (§ 556g Abs. 3 BGB), auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ein Feststellungsantrag nach einer einseitig gebliebenen Erledigungs- erklärung ist begründet, wenn die Klage bis zum geltend gemachten erledigen- den Ereignis zulässig und begründet war und sie durch dieses Ereignis unzuläs- sig oder unbegründet geworden ist. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, ist die Erledigung der Hauptsache festzustellen; anderenfalls ist die Klage abzuweisen oder - wenn die Klage in der Vorinstanz erfolglos war - das Rechtsmittel zurück- zuweisen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 58/09, BGHZ 184, 128 Rn. 18; vom 7. November 2019 - III ZR 16/18, NJW-RR 2020, 125 Rn. 9; vom 18. Juni 2019 - VI ZR 80/18, BGHZ 222, 196 Rn. 16; vom 27. Ja- nuar 2022 - I ZR 7/21, juris Rn. 9; jeweils mwN). b) Das ursprünglich gestellte Auskunftsverlangen war zum danach maß- geblichen Zeitpunkt weder unzulässig (so das Amtsgericht) noch unbegründet. aa) Das Amtsgericht hat in seinem die Klage im Hinblick auf die einseitige Teilerledigungserklärung abweisenden Urteil ausgeführt, der Antrag der Klägerin auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits bezüglich des aus abgetrete- nem Recht der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB erhobenen Auskunftsbegeh- rens sei unbegründet, weil die Auskunftsklage von Anfang an unzulässig gewe- sen sei. Die begehrten Auskünfte über die Vormiete und Modernisierungen seien für die Berechnung der zulässigen Miete nicht relevant. Denn die Beklagte könne sich im Streitfall gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB weder auf eine höhere Vor- miete noch auf eine (umfassende) Modernisierung berufen, weil sie vor der Ab- gabe der Vertragserklärung der Mieter ihre Auskunftspflicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfüllt habe. Die dem Mietvertrag als Anlage beigefügte 43 44 45 46 - 20 - Erklärung der Beklagten "Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache" stelle eine hinreichende Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht dar. Die bloße Mitteilung, die (hohe) Miete beruhe auf einer umfassenden Modernisie- rung, entbehre eines tatsächlichen Gehalts. Zwar habe die Beklagte erstinstanz- lich hinreichende Auskünfte erteilt; dies bewirke nach § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB jedoch lediglich, dass sie sich erst zwei Jahre nach der Nachholung der Auskunft - hier ab Mai 2023 - auf eine nach § 556f BGB zulässige Miete berufen könne. bb) Diese Ausführungen sind von Rechtsfehlern beeinflusst. (1) Allerdings ist das Amtsgericht im Ansatz zu Recht davon ausgegangen, dass § 556g Abs. 1a BGB in der ab dem 1. Januar 2019 geltenden Fassung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Miet- beginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsa- che (Mietrechtsanpassungsgesetz) vom 18. Dezember 2018 Anwendung findet, weil der Mietvertrag unstreitig nach dem 31. Dezember 2018 geschlossen wor- den ist (Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB). (2) Zu Unrecht hat das Amtsgericht aber angenommen, das Rechtsschutz- bedürfnis für eine Klage, mit der - gestützt auf die Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB - die Erteilung von Auskünften über die für die Zulässigkeit der zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarten Miete maßgeblichen Tatsachen nach den Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) begehrt wird, könne mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e und 556f BGB komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufen und andere Gründe für die Zulässigkeit der Miethöhe nicht geltend machen dürfe. Denn die Berech- tigung des geltend gemachten materiellen Klagebegehrens ist von der Frage des 47 48 49 - 21 - Rechtsschutzbedürfnisses für die Klage abzugrenzen; sie ist keine Frage der Zu- lässigkeit, sondern der Begründetheit der Klage (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, juris Rn. 15 ff. und Leitsatz b). (3) Auch die im Rahmen der Erörterung des Rechtsschutzbedürfnisses angestellten Erwägungen des Amtsgerichts, dass der Klägerin ein Auskunftsan- spruch gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB vor dem Eintritt des erledigenden Er- eignisses nicht zugestanden habe, sind nicht frei von Rechtsfehlern. Nach der vorgenannten Bestimmung ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflich- tet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hier- über unschwer Auskunft geben kann. (a) Das Tatbestandserfordernis des § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach die begehrte Auskunft für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete "maßgeblich" sein muss, ist darauf ausgerichtet, dass der Vermieter nur über solche Tatsachen Auskunft zu erteilen hat, die nach dem Gesetz die Höhe der zulässigen Miete (abstrakt gesehen) beeinflussen. Das Amtsgericht hat bei seiner Annahme, die Klägerin könne bezüglich der von einem früheren Mieter gezahlten Vormiete Aus- kunft nicht verlangen, da die Beklagte entgegen ihrer Verpflichtung nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB hierzu keine Angaben gemacht habe und sich daher auf eine gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete höhere Vormiete nicht be- rufen könne (§ 556g Abs. 1a Satz 2 BGB), die Anforderungen an die gesetzlichen Voraussetzungen eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB über- spannt. Der dort vorgesehene Auskunftsanspruch soll es dem Mieter ermögli- chen, "die Berechtigung der vereinbarten Miete zu prüfen", und soll die "preisbil- denden Tatsachen" sowie diejenigen Umstände umfassen, die der Mieter "zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sondertatbestands (§§ 556e, 556f 50 51 - 22 - BGB-E)" benötigt (Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, juris Rn. 34 mwN). Hierzu gehört bei einem - wie hier - umfassend gehaltenen Rügeschrei- ben und Auskunftsverlangen auch die Höhe der Vormiete, die der Vermieter man- gels Angabe vor Vertragsschluss zwar nicht sofort einwenden, wohl aber nach Nachholung dieser Information mit zeitlicher Verzögerung geltend machen kann. (b) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts war es bei Eintritt des erledi- genden Ereignisses für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete auch maßgeblich, ob es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB handelt. Denn der Beklagten ist es nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB versagt, sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB zu berufen, wonach der Mietvertrag der Mietpreisbeschränkung nicht unter- fällt, wenn es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Vor Abgabe der Vertragsklärung der Mieter hat die Beklagte gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB hinreichend Auskunft erteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Das Amtsgericht hat auch insoweit den Umfang der im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB bestehenden Auskunftspflicht des Vermieters überspannt. Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB ist der Vermieter, soweit die Zu- lässigkeit der Miete auf § 556f Satz 2 BGB beruht, verpflichtet, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert (in Textform, § 556g Abs. 4 BGB) Auskunft darüber zu erteilen, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Die Gesetzesmaterialien zum Miet- rechtsanpassungsgesetz sehen ausdrücklich vor, dass der Vermieter nach der Bestimmung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB (ebenso wie nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB) nicht gehalten ist, bereits vor Abgabe der Vertragser- klärung des Mieters über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu 52 53 - 23 - erteilen, sondern zunächst nur über das "Ob" einer solchen umfassenden Moder- nisierung. Es obliegt vielmehr anschließend dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen, wenn er an der Richtigkeit der Auskunft zweifelt (so BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters ist es daher ausreichend, wenn der Vermieter mitteilt, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2022, § 556g Rn. 69; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 27j; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 53; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 556g Rn. 17 [zu § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB]). Dem hat die Beklagte nach den hier getroffenen erstinstanz- lichen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, Rech- nung getragen. (c) Entgegen § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB hat die Beklagte zwar vor Abgabe der Vertragserklärung der Mieter eine Auskunft nicht erteilt, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnah- men im Sinn vom § 556e Abs. 2 BGB durchgeführt worden sind. Gleichwohl wäre die Beklagte aus Rechtsgründen nicht gehindert, sich gegebenenfalls auf eine (einfache) Modernisierung zu berufen, sofern sich herausstellt, dass eine umfas- sende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB unterblieben ist. Sollte sich ergeben, dass eine umfassende Modernisierung (zu deren Voraussetzun- gen siehe Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 11 f.; Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524 Rn. 22) nicht durchgeführt worden ist, wäre es gleichwohl aus Rechtsgründen nicht ausgeschlossen, dass die Beklagte sich auf den Aus- nahmetatbestand des § 556e Abs. 2 BGB berufen darf. Denn die Beklagte hat, wie oben ausgeführt, vor Abgabe der Vertragserklärung der Mieter hinreichend 54 - 24 - Auskunft erteilt, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung handelt (§ 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB). Dies umfasst auch den Fall der einfachen Modernisierung im Sinne von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB, so dass der Vermieter sich gegebenenfalls auf eine einfache Modernisierung beru- fen darf, sofern sich herausstellen sollte, dass eine umfassende Modernisierung nicht durchgeführt worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 556g BGB Rn. 27j). Die dahingehend von der Klägerin mit der Klage verlangten Aus- künfte waren daher bei Eintritt des erledigenden Ereignisses für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich im Sinne von § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB. Das Berufungsgericht wird demnach festzustellen haben, ob die Auskunftsklage inso- weit durch die erstinstanzlich erteilten Auskünfte der Beklagten unbegründet ge- worden ist. 4. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerhaft den von der Klägerin aus abgetretenem Recht erhobe- nen Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Miete (§ 556g Abs.1 Satz 3 BGB) und auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (nebst Zinsen) ge- mäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF als unbe- gründet zurückgewiesen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Be- rechtigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 55 56 - 25 - Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die rechtliche Beurteilung des Senats zugrunde zu legen. Es hat insbesondere zu beachten, dass die Klägerin inkassofremde Dienstleistungen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) nicht erbringt, so dass die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin nicht gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 10 RDG nichtig ist. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass das Berufungs- gericht im Hinblick auf den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungs- kosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) die Grundsätze des Senatsurteils vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 113 ff.) zu beachten haben wird. 57 58 - 26 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 19.07.2021 - 113 C 270/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.12.2021 - 67 S 191/21 -

ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 369/18 Verkündet am: 11. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556f Satz 2 1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkun- gen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in we- sentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. 2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten ein- fließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. - 2 - b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB mit- erledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kos- ten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Le- bensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigen- schaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerecht- fertigt ist. BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18 - LG Berlin AG Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Oktober 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 € (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 € vereinbart. Während des Wohnungsleerstands ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vor- mals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche ein- gebaut. 1 - 4 - Mit Schreiben vom 28. Mai 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklag- ten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die - bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 € (= 8,74 €/m2) - zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10 % überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten "Sanierungskosten", um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbe- halt der Rückforderung an. Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzah- lung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Be- trags von insgesamt 2.253,36 € für die Monate Juni 2016 bis November 2016 nebst Zinsen in Anspruch; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 124) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gegen die Beklagte weder ein Anspruch auf Rückzah- lung von Miete [aus § 812 BGB] noch ein Anspruch auf Feststellung zu, dass sie nur eine geringere Nettokaltmiete schuldeten. Die Wohnungsmiete sei hier aufgrund der Ausnahmeregelung des § 556f Satz 2 BGB nicht nach § 556d BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungs- verordnung des Landes Berlin auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Die Beklagte habe durch die in ihrem Umfang unstreitigen Moderni- sierungsmaßnahmen eine umfassende Modernisierung der Wohnung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB durchgeführt. Insoweit sei sowohl auf den finanziellen Aufwand als auch auf das Ergebnis der Maßnahmen abzustellen. Die Modernisierung sei als umfassend anzusehen, wenn hierfür ein Drittel der Neubaukosten aufgewendet worden sei. Insoweit seien die durch die höchst- richterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG aufgestellten Grundsätze heranzuziehen, die sich an der Rechtspre- chung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofs orientierten. Ob bei der Kostenermittlung der finanzielle Aufwand, der auf Instandset- zungsmaßnahmen entfalle, mit in die Berechnung einzustellen sei, sei umstritten. Zum einen werde vertreten, diese Kosten seien entsprechend § 16 Abs. 3 5 6 7 8 9 10 - 6 - Satz 2 WoFG nicht von dem Gesamtbetrag der Aufwendungen abzuziehen. Zum anderen werde aber auch vertreten, die Kosten der gleichzeitig mit der Moderni- sierung durchgeführten Instandsetzung seien in Abzug zu bringen. Die erstgenannte Auffassung treffe zu. Zwar spreche für einen Abzug von Instandhaltungskosten, dass es Sinn und Zweck der Ausnahme des § 556f Satz 2 BGB sei, neuen Wohnraum zu schaffen und Bestandsmietverhältnisse nicht weiter zurückzudrängen. Wenn allerdings ein bewohnter Altbau, der sich in einem schlechten Zustand befinde, mit einem erheblichen Instandhaltungsauf- wand und nur einem kleineren Modernisierungsaufwand saniert werde, fielen auch diese Maßnahmen unter die gesetzliche Ausnahme, obgleich dadurch neuer Wohnraum nicht geschaffen werde. Für die Einbeziehung der Instandhaltungskosten spreche, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsbedarf gegebenenfalls aufgrund des schlechten Zustands leer stehen könnten, obwohl mit erheblichem Instandset- zungsaufwand neuer Wohnraum geschaffen würde. Auch dies sei vom Willen des Gesetzgebers umfasst, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten, zum anderen die Intention des Gesetzgebers, neuen Wohnraum zu schaffen, spreche. Gegen diese Auffassung spreche auch nicht, dass der Mieter nach § 559 Abs. 2 BGB nach einer Modernisierung nicht mit Mieterhöhungen, die auf In- standhaltungsmaßnahmen entfielen, belastet werden solle, was im Rahmen der Überprüfung der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung eine Abgrenzung zu Modernisierungsmaßnahmen erfordere. Modernisiere der Vermieter einen Teil der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet sei, seien die auf diese Maßnahme entfallenden Kosten im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB insgesamt 11 12 13 - 7 - und ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskos- ten anzusetzen. Hinzu trete, dass die §§ 556d ff. BGB als Ausnahme zur Regel der grundsätzlich frei durch die Parteien zu bestimmenden Miethöhe eng auszu- legen seien. Von diesen Maßstäben ausgehend, habe die Beklagte hier ein Drit- tel der Neubaukosten für die Modernisierung aufgewendet. Zutreffend sei das Amtsgericht (ohne Einbeziehung der Kosten für Pla- nung und Architektenleistungen) bereits von Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € (= 682,59 €/m²) ausgegangen, wodurch unabhängig davon, ob man die durchschnittlichen Neubaukosten wie das Amtsgericht mit 1.486,00 €/m² oder wie die Kläger mit 2.000,00 €/m² bemesse, ein Drittel der Neubaukosten erreicht seien. Sofern die Kläger der Auffassung seien, die angesetzten Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € bereits erstinstanzlich bestritten zu haben, treffe dies nicht zu. Die Kläger hätten lediglich die Höhe der durch Anlagen belegten Kosten mit dem Argument in Abrede gestellt, es sei nicht ersichtlich, welcher Teil des finan- ziellen Aufwands auf Maßnahmen der Instandhaltung entfallen seien. Dieses Be- streiten sei jedoch - wie dargestellt - aus Rechtsgründen unbeachtlich, da sämt- liche Kosten zu berücksichtigen seien. Dass die Kosten der Beklagten überhaupt nicht entstanden seien, sei dagegen nicht geltend gemacht worden. Die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB scheitere nicht bereits an dem Umstand, dass unstreitig energetische Modernisierungs- maßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Allein die Höhe des Bauaufwands reiche zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, ent- scheidend sei auch der durch die Maßnahmen geschaffene Zustand. Dieser müsse dem Zustand einer Neubauwohnung in etwa entsprechen. Zu betrachten seien insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fuß- böden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Je- doch sei es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses 14 15 - 8 - zwingend neubaugleich sein müsse, was hier unstreitig nicht gegeben sei, da es sich um einen ungedämmten Altbau mit Holzkastendoppelfenstern handele. Hier- für spreche auch, dass der Mietspiegel einen der höchsten Werte für sanierte Altbauwohnungen ausweise. So liege der "Oberwert" in dem hier einschlägigen Mietspiegelfeld bei 10,00 €/m². Unstreitig sei die Wohnung im Inneren erkennbar und in Bezug auf die modernisierte Elektrik neubaugleich. Ebenfalls unstreitig habe auf die Fassade eine Dämmung wegen des Denkmalschutzes nicht aufgebracht und die Fenster aus diesem Grund nicht ausgetauscht werden dürfen. Die Heizung sei auch ge- rade erst drei Jahre alt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsurteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch den Senat. Das Berufungsge- richt hat die Revision im Tenor seiner Entscheidung unbeschränkt zugelassen. Soweit es in den Entscheidungsgründen seines Urteils die Zulassung dahin er- läuterte, dass die Revision bezüglich der Rechtsfragen zugelassen werde, "ob Instandhaltungskosten mit in den Aufwand einzustellen" sind, der zu den Kosten des Neubaus ins Verhältnis zu setzen ist, sowie, "ob ein neubaugleicher Stan- dard auch zwingend den energetischen Standard betreffen muss", ist hierin eine Beschränkung der Zulassung nicht zu sehen. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam lediglich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen, ab- trennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Par- tei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber - wie hier geschehen - auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, 16 17 18 - 9 - Urteile vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, in- soweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt; vom 15. Mai 2018 - II ZR 2/16, WM 2016, 1183 Rn. 14). 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die Ansprü- che der Kläger auf Rückzahlung von insgesamt 2.253,36 € aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF sowie auf Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden, nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat den Ausnahme- charakter der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB verkannt und im Rahmen der Wertung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, zu Unrecht angenom- men, dass finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zu den berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten zählt. Die erforderlichen kon- kreten Feststellungen zu den ausgeführten Baumaßnahmen - vor allem in Ab- grenzung zu gleichzeitig ausgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und erspar- ten fiktiven Instandhaltungsmaßnahmen - hat das Berufungsgericht deshalb nicht getroffen. a) Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in der - aufgrund des im Jahr 2016 abgeschlossenen Mietvertrags hier anzuwendenden - bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht- fertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann eine nach den §§ 556d, 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 BGB aF). Gemäß 19 20 21 - 10 - § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e BGB allerdings nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisie- rung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senats- beschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einherge- henden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN). b) Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durch- geführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Geset- zesbegründung (BT-Drucks. 18/3121, aaO) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bezie- hungsweise dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen wer- den. Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleich- bare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - er- reicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 - VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungs- gerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.). Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen - etwa statistische Er- 22 23 - 11 - hebungen des Bauhandwerks - der jeweiligen Region, in der die in Rede ste- hende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen. Eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter nach § 287 Abs. 2 ZPO auf der Grundlage dieser oder anderer objektivierbarer Zahlen, deren Einführung in den Prozess in der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters liegt, ist in diesem Rahmen mög- lich und zulässig. c) Hiervon ist - zumindest im rechtlichen Ansatz - auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. Zu Unrecht hat es jedoch angenommen, dass selbst die Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a Abs. 1 BGB im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu dem in den Kostenvergleich einzustellen- den Bauaufwand gehören und dementsprechend auch bei einer modernisieren- den Instandsetzung die gesamten Kosten ungekürzt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen seien. aa) In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Ver- ständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegrün- dung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wie- derherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT- Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der 24 25 - 12 - Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB ge- schuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen. bb) Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeit- raum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch in- soweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen. (1) Mit der Einführung der Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB be- zweckte der Gesetzgeber eine Begrenzung der Mieten in angespannten Woh- nungsmärkten. Die nach Maßgabe des § 556d BGB höchstzulässige Miete darf der Vermieter nach § 556e BGB mit Rücksicht auf eine höhere Vormiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB überschreiten, die er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Im Fall der Modernisierung darf der Vermieter dabei die nach § 556d BGB zulässige Miete um den Betrag überschreiten, um den er die Miete gemäß § 559 BGB hätte erhöhen können. Noch weitergehende Ausnahmen sieht das Gesetz in § 556f BGB vor. Danach sind zum einen Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietenbegrenzung gänz- lich ausgenommen; zum anderen gilt die Mietenbegrenzung (§ 556d BGB) nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. (2) Das Gesetz sieht somit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e BGB erhöht 26 27 28 - 13 - sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit. (3) Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der Senat bereits - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass bei einer modernisieren- den Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits "fällige" Instandsetzungsmaß- nahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit moder- nisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts Anderes. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine - eng auszulegende - Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kos- ten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der In- standhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht kein Anlass, den Begriff der Modernisierung im Rahmen der §§ 556e, 559 BGB einerseits und § 556f Satz 2 BGB andererseits unterschiedlich auszulegen und es für § 556f Satz 2 BGB gleichsam genügen zu lassen, dass der Vermieter an der Wohnung Bauarbeiten durchgeführt hat, die letztlich zu einem "neubaugleichen" Zustand führen, selbst wenn das überwiegend durch bloße Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt wäre. Die Vorschriften der §§ 556d ff BGB dienen der Begrenzung der Miethöhe und sehen lediglich eng auszulegende Ausnahmen - unter anderem für 29 30 - 14 - die umfassende Modernisierung - vor. Dies verbietet es, auch (anteilige) Kosten für bei Gelegenheit einer Modernisierung miterledigte Erhaltungsmaßnahmen zu- gunsten des Vermieters zu berücksichtigen. Andernfalls würde letztlich nicht nur die umfassende Modernisierung, sondern auch die "umfangreiche Instandhal- tung" von der Mietenbegrenzung ausgenommen und der Zweck der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB nahezu in sein Gegenteil verkehrt. Entgegen einer teilweise im Schrifttum unter Hinweis auf die Gesetzesma- terialien vertretenen Auffassung (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; wohl auch Juris PK-BGB/Heilmann § 556f Rn. 5; BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14) be- zweckt § 556f Satz 2 BGB auch nicht, den Vermieter bei Vornahme umfangrei- cher Modernisierungsmaßnahmen von genauen Berechnungen in der Weise zu entlasten, dass jeder Abzug von Kosten der Instandhaltung zu entfallen habe. Soweit es in den Gesetzesmaterialien heißt, bei sehr umfangreichen Maßnah- men werde der Vermieter von der Berechnung der genauen Mieterhöhung ent- lastet (BT-Drucks. 18/3121 aaO), lässt dies den Schluss auf eine Berücksichti- gung bloßen Erhaltungsaufwands gerade nicht zu. Denn in der weiteren Geset- zesbegründung wird - wie oben (unter II 2 c aa) bereits ausgeführt - explizit darauf abgestellt, dass der Begriff der Modernisierung auf § 555b BGB Bezug nimmt und somit die Instandsetzung nicht umfasst ist. Im Übrigen wird dem Vermieter im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB eine Berechnung nur insoweit abverlangt, als es zum Nachweis eines wesentlichen, auf Modernisierung entfallenden Bauauf- wands erforderlich ist. Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB danach vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung von der Begrenzung der Miete und somit von einer konkreten Berechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 556e BGB frei. 31 - 15 - d) Auch hinsichtlich der Beurteilung der mit den Baumaßnahmen einher- gehenden qualitativen Auswirkungen ist die Beurteilung des Berufungsgerichts von Rechtsirrtum beeinflusst. Insoweit ist zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaß- nahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbeson- dere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungs- weise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). Dabei gelten die vorstehend (unter II 2 c aa) dargestellten Voraussetzungen ent- sprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind somit nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neu- vermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Abramenko, aaO Rn. 26; Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 14. Aufl., § 556f Rn. 9), auf die die Revisionserwiderung Bezug nimmt, ist die Feststellung der Auswirkungen der konkret durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auf den Wohnungszustand nicht etwa deshalb entbehrlich, weil es sich bei der Frage, ob den Kosten nach ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, um ein Kriterium handelte, dem im Rah- men der notwendigen umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls je- denfalls Vorrang zu geben wäre. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr sind die beiden maßgeblichen Prüfungskriterien - wesentlicher Bauaufwand in finanzieller Hin- sicht einerseits und qualitative Auswirkungen auf den Wohnungszustand ande- rerseits - von grundsätzlich gleichem Gewicht. 33 34 - 16 - aa) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht bei der er- forderlichen Betrachtung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen auf den Wohnungszustand zu Unrecht auch die - schon vor Beendigung des Miet- verhältnisses mit dem Vormieter vorgenommene - Heizungserneuerung einbe- zogen. Dabei hat es verkannt, dass die Herbeiführung eines neubaugleichen Zu- stands nicht ausreicht, sondern es vielmehr gerade darauf ankommt, dass ein neubaugleicher Zustand durch Baumaßnahmen bewirkt worden ist, die in dem gemäß § 556f Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitrahmen durchgeführt worden sind. bb) Ebenfalls zu Recht macht die Revision geltend, dass die Frage des energetischen Zustands der Wohnung bei der Beurteilung der qualitativen Aus- wirkungen der Baumaßnahmen nicht unberücksichtigt bleiben kann. Die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts zu den Einschränkungen bestimmter energeti- scher Maßnahmen durch den Denkmalschutz (hier bezüglich einer Fassaden- dämmung und eines Austauschs der Holzkastendoppelfenster) lassen zumindest besorgen, dass es bei der Beurteilung der qualitativen Auswirkungen einen zu niedrigen Maßstab angesetzt hat. Dabei mag dahinstehen, inwieweit andere energetische Maßnahmen (etwa eine Dämmung von Dach und/oder Innenwän- den) möglich gewesen wären. Jedenfalls dürfte die Annahme, dass auch ohne jegliche energetische Baumaßnahme im konkreten Fall durch Modernisierung ein neubaugleicher Zustand geschaffen worden ist, allenfalls in Betracht kommen, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisie- rungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Feststellungen, die diese Beurtei- lung erlauben, hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. cc) Der vom Berufungsgericht bei seiner Würdigung ergänzend herange- zogene Umstand, dass der Mietspiegel für sanierte Altbauten einen der höchsten Werte ausweist, spiegelt lediglich die Wertschätzung des Markts für dieses Seg- ment wider, lässt aber keinen tragfähigen Schluss darauf zu, ob es sich bei den 35 36 37 - 17 - von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen um eine umfassende Moderni- sierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB handelt. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein Entste- hen der von den Klägern erhobenen Ansprüche nicht bereits daran, dass die auf Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegren- zungsverordnung (Verordnung 17/186) für das Land Berlin vom 28. April 2015 unwirksam wäre. Die zitierte Verordnung begegnet - anders als die Revisionser- widerung meint - keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist sie nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntma- chung nicht in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre. Zur weiteren Begründung im Einzelnen wird diesbezüglich auf die Senatsurteile vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 34, 37) und vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 80, 86 ff.) verwiesen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvor- trag der Parteien - nähere Feststellungen zu den konkreten Baumaßnahmen und zu der Frage zu treffen haben, inwieweit die von der Beklagten aufgewendeten 38 39 40 41 - 18 - Kosten nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats als Modernisierungs- kosten einzuordnen sind oder als gegebenenfalls (anteilig) im Wege der Schät- zung nach § 287 ZPO zu bestimmende (fiktive) Instandhaltungskosten unberück- sichtigt zu bleiben haben. Insbesondere bei der Erneuerung des Fußbodenbe- lags oder der Elektrik liegt - vorbehaltlich weiterer Klärung - die Annahme reiner Erhaltungsmaßnahmen oder einer modernisierenden Instandsetzung jedenfalls nicht fern (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 108 ff.). Soweit die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Sollten nach den vom Berufungsgericht noch zu treffenden Feststellungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein, ohne dass diese als um- fassende Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB zu qualifizieren wären, wird zu prüfen sein, inwieweit die nach § 556d BGB zulässige Miete nach § 556e BGB überschritten werden darf. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 08.09.2017 - 17 C 148/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2018 - 63 S 293/17 - 42

ECLI:DE:BGH:2025:181125BVIIIZR174.25.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/25 vom 18. November 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent- scheidung des Amtsgerichts im Urteil vom 7. August 2024. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf 2.484 € festge- setzt. Gründe: I. Die Kläger waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Beklagten in einem Mehrparteienhaus in S. . Im März 2023 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnah- men an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines "KfW 70 EE-Wohnhauses" angepasst werden sollte. Ferner teilte die Beklagte den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies dar- auf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungs- maßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 € erhöhen werde. Durch die Modernisierungsmaßnahmen würden "höhere Energiekosten" infolge von Preissteigerungen "eingespart". 1 2 - 3 - Die Kläger verweigerten die von der Beklagten erbetene Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen. Mit Schreiben vom 1. März 2024 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sich der "Baustart" weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebsko- sten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser circa 100 € pro Jahr und die Heizkosten circa 310 € pro Jahr betragen würden, während die übrigen Betriebs- kosten von den Maßnahmen unberührt blieben. Die Klage, mit welcher die Kläger die Feststellung begehrt hatten, dass sie nicht verpflichtet seien, die von der Beklagten im März 2023 angekündigten Mo- dernisierungsmaßnahmen zu dulden, haben die Parteien in erster Instanz über- einstimmend für erledigt erklärt. Die von der Beklagten erhobene Widerklage, mit welcher diese die Kläger auf Duldung von im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen und Gewährung von Zugang für die von ihr beauftragten Handwerker nach schriftli- cher Ankündigung in Anspruch genommen hat, hat das Amtsgericht abgewiesen und der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, der Beklagten stehe derzeit ein Anspruch auf Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen gegen die Kläger gemäß § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da sie die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe; die Beklagte habe die Kläger vorliegend nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) und auch nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB) informiert. Auf die Berufung der Beklagten, mit der diese sich allein gegen die Auf- fassung des Amtsgerichts gewandt hat, wonach die Beklagte die Kläger nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert habe, hat das 3 4 5 6 7 - 4 - Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Widerklage stattge- geben sowie den Klägern die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung hat das Berufungsgericht - soweit im derzeitigen Verfah- rensstadium noch von Interesse - ausgeführt, die Beklagte habe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB. Die Kläger hätten dieser Ankündigung - entgegen der Auf- fassung des Amtsgerichts - auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten in Folge der Modernisierung jedenfalls nicht steigen würden. Hiergegen haben sich die Kläger mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision gewendet. Im Verlauf des Revisionsverfahrens haben die Kläger das Mietverhältnis gekündigt, worauf die Parteien den Rechtstreit vor dem Ablauf der (verlängerten) Revisionsbegründungsfrist übereinstimmend für erledigt er- klärt haben. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstim- mend für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO von Amts wegen - nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - über alle bisher entstandenen Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Danach sind die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, denn diese wäre bei einer Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen. 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam. a) Eine Erledigung der Hauptsache kann noch im Revisionsverfahren er- klärt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, juris Rn. 2; vom 2. August 8 9 10 11 12 - 5 - 2022 - VIII ZR 314/20, juris Rn. 8; jeweils mwN). Eine Beendigung des Rechts- streits durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beider Parteien ist in dieser Instanz wirksam möglich, wenn die Revision statthaft und zur Zeit der Er- ledigungserklärungen auch ansonsten (noch) zulässig war (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 15. Januar 2004 - IX ZB 188/03, ZInsO 2004, 201 unter 2; vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 3; vom 31. März 2021 - XII ZB 102/20, NJW-RR 2021, 1012 Rn. 6; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, aaO; BAGE 152, 335 Rn. 7). So liegt der Fall hier. Die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger war statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und zum vorbezeichneten Zeitpunkt auch im Übrigen zulässig. Der Umstand, dass die Klä- ger die Revision nicht (mehr) begründet haben, führt nicht zu einer Unzulässigkeit der Revision, weil die verlängerte Revisionsbegründungsfrist (§ 551 Abs. 2 Satz 2, 6 ZPO) bei Eingang der Erledigungserklärungen der Parteien bei Gericht noch nicht abgelaufen war. b) Die Erledigungserklärung der Beklagten konnte von ihrem Prozessbe- vollmächtigten zweiter Instanz wirksam abgegeben werden, auch wenn dieser nicht beim Bundesgerichtshof als Rechtsanwalt zugelassen ist (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO). Denn die Erledigungserklärung kann gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden und unterliegt daher nicht dem Anwaltszwang (§ 78 Abs. 3 ZPO; vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Juli 2012 - IX ZR 138/12, juris Rn. 4; vom 13. Juli 2022 - VII ZR 485/21, juris Rn. 2; vom 11. Januar 2024 - V ZR 163/22, juris Rn. 3; jeweils mwN). 2. In der Sache wäre die zulässige Revision der Kläger voraussichtlich er- folgreich gewesen. a) Für die Billigkeitsentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO kommt es vornehmlich darauf an, welchen Ausgang der Rechtsstreit mutmaßlich ge- nommen hätte und welche Partei dementsprechend mit Kosten belastet worden 13 14 15 - 6 - wäre, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, juris Rn. 2; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, juris Rn. 6; jeweils mwN). Es kommt daher darauf an, ob die Revision der im Berufungsverfahren unterlegenen Kläger nach dem bisherigen Sach- und Streitstand Erfolg gehabt hätte. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht den Zweck hat, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden (BGH, Beschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang be- deutsamen Rechtsfragen zu entscheiden (Senatsbeschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO; jeweils mwN). b) Danach sind im Streitfall die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Revision der Kläger wäre schon deshalb begründet gewesen, weil die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil durch das Berufungsgericht bereits mangels einer ordnungsgemäßen Be- rufungsbegründung als unzulässig hätte verworfen werden müssen (§ 522 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO). aa) Die Zulässigkeit der Berufung stellt als Prozessfortsetzungsbedingung eine Sachverhandlungs- und Sachurteilsvoraussetzung dar, die auch in der Re- visionsinstanz von Amts wegen zu prüfen ist, denn ein gültiges und rechtswirk- sames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechts- streit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der 16 17 18 - 7 - Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch die zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteil damit in der Schwebe ge- halten ist. Bei seiner Prüfung ist das Revisionsgericht nicht an die Würdigung der Vorinstanz gebunden (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18; siehe auch Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 11; jeweils mwN). bb) Im vorliegenden Fall wird die Berufungsbegründung der Beklagten den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO nicht gerecht. (1) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachen- feststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger be- kämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zu- geschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formu- larmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 15. März 2022 - VIII ZB 43/21, NZM 2022, 460 Rn. 11 f.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43/22, WuM 2023, 224 Rn. 19; jeweils mwN). Zudem muss die Begründung geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die 19 20 21 - 8 - Berufungsbegründung jede tragende rechtliche Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 5. August 2020 - VIII ZB 18/20, NJW-RR 2020, 1132 Rn. 16; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 14; vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57/24, juris Rn. 7; jeweils mwN). (2) Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung der Beklagten nicht gerecht, da sie gegen die das amtsgerichtliche Urteil selbständig tragende Erwägung, die Beklagte habe die von ihr beabsichtigten Modernisierungsmaß- nahmen auch deshalb nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekün- digt, weil sie die Kläger nicht gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert habe, keine Einwände er- hoben hat. (a) Das Amtsgericht hat einen derzeit bestehenden Anspruch der Beklag- ten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB verneint, weil die Beklagte diese Maßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe. (aa) Der Vermieter hat dem Mieter gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Diese Ankündigung muss nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den vor- aussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaß- nahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Eine solche ordnungsgemäße Ankün- 22 23 24 - 9 - digung ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs des Vermie- ters gemäß § 555d Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 19 [zu § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF]). (bb) Das Amtsgericht hat die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsan- kündigung mit zwei selbständig tragenden Erwägungen verneint. Es hat ange- nommen, dass die Beklagte zum einen nicht ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB informiert habe, weil sie gegenüber den Klägern nicht ausreichend dargelegt habe, inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zur Energieeinsparung geeignet seien. Zum anderen habe die Beklagte die Kläger nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB informiert. (b) Die Beklagte hat ihre Berufung jedoch lediglich damit begründet, dass sie die Kläger entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung informiert habe. Auf die - aus Sicht des Amts- gerichts - fehlenden Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten geht die Berufungsbegründung dagegen nicht ein. Das Berufungsgericht hätte somit nicht über die Begründetheit der Berufung - von deren Beurteilung der Se- nat im Rahmen der hier vorzunehmenden summarischen Prüfung angesichts der Komplexität der sich stellenden Rechtsfragen ohnehin (mit entsprechender Ko- stenfolge) hätte absehen können - entscheiden, sondern die Berufung als unzu- lässig verwerfen müssen. Diese Entscheidung wäre im Revisionsverfahren nach- zuholen gewesen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 15. März 2002 - V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435 unter [II] 3; vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 6; Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 2; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 21 mwN), wenn die Parteien den Rechts- streit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt hätten. 25 26 - 10 - Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, der Beklagten die Kosten der Rechtsmittelverfahren aufzuerlegen. Hinsichtlich der Kosten der ersten In- stanz verbleibt es bei der vom Amtsgericht - zugunsten der Kläger - getroffenen Kostenentscheidung. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 07.08.2024 - 11 C 1100/23 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 18.06.2025 - 4 S 164/24 - 27

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 281/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Woh- nung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 23. März 2017 kündigte die Beklagte der Klägerin die Modernisierung der in dem aus mehreren Häusern bestehenden Gebäudekom- plex befindlichen Heizungsanlage durch Austausch des vorhandenen Niedertem- peraturkessels gegen einen modulierend geregelten Gas-Brennwertkessel sowie Durchführung eines "hydraulischen Abgleichs" an und informierte diese unter an- derem über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 21. August 2017 der Klägerin gegenüber eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. November 2017 von 368,78 € um 25,81 € auf 394,59 €. Die Klägerin zahlte diesen Erhö- hungsbetrag in der Zeit vom 1. November 2017 bis zum 1. Juli 2020. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf Zahlung einer um 25,81 € erhöhten Miete ab November 2017 nicht zusteht, und die Erstattung der ab November 2017 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 877,54 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 1 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2023, 761) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bejaht und festgestellt, dass der Beklagten gegen die Klägerin aus der Mieterhö- hungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 25,81 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung zustehe. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. 5 6 7 8 9 10 - 5 - Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2021, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme nicht feststellen können. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach schwanke und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme niedri- ger liege als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einspa- rung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, 11 12 13 14 - 6 - in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So habe er bei diesem Termin festgestellt, dass weder die an der Heizung vorgenommene Regelung noch der Kessel korrekt eingestellt gewe- sen seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von der Klägerin begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 15 16 17 18 - 7 - BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. November 2017 um 25,81 € getroffen noch ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen bejaht werden. Das Beru- fungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Ein- bau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig End- energie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Miet- erhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen falschen rechtli- chen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 19 - 8 - 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstmalige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydraulischen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht 20 21 22 23 24 - 9 - nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der An- lagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Se- natsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. 25 26 - 10 - Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 27 28 29 30 - 11 - 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- 31 32 - 12 - geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der 33 - 13 - mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter 34 - 14 - vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, 35 36 37 - 15 - ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht verweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine 38 39 40 - 16 - fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Miet- recht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzunehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maßnahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Heizungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Aus- wirkungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, obwohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Hei- zungsanlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Hei- zungsanlage abzustellen. Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 41 42 - 17 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum maßgebli- chen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25) - zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tat- sächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht, zumal das Berufungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bei dem von dem Sachverständigen angestellten Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs in den Jahren 2011 bis 2016 mit demjenigen in den Jahren 2017 bis 2021 schon nicht berücksichtigt hat, dass die Modernisierungsmaßnahme erst im Sommer 2017 durchgeführt worden ist. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass 43 - 18 - das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 07.01.2021 - 4 C 163/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 31/21 - - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 281/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 42 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 264/13 vom 13. Mai 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Mai 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2013 wird als unzulässig ver- worfen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Streitwert: bis zu 2.500 € Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Am 7. Mai 1991 schlossen die damalige Vermieterin und die Beklagten eine Modernisierungs- vereinbarung, wonach die Vermieterin den Beklagten unter Verzicht auf die Er- hebung eines Modernisierungszuschlags gestattete, umfangreiche Modernisie- rungsarbeiten auf eigene Kosten vorzunehmen. Mit Schreiben vom 5. November 2010 kündigte die Klägerin unter Ver- weis auf mehrere beigefügte Anlagen Modernisierungs- und Instandsetzungs- arbeiten an, zu deren Duldung die Beklagten nicht bereit waren. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Duldung verurteilt (Klageanträge 1 bis 25). Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsge- 1 2 3 - 3 - richt die Klage - nach übereinstimmender Teilerledigungserklärung - teilweise abgewiesen. Die Beklagten sind weiterhin verurteilt worden, diejenigen Maß- nahmen zu dulden, die Gegenstand der Klageanträge zu 2 (teilweise) sowie 14, 20, 22 und 24 sind. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt, dass die Dul- dungsklage in weiten Teilen unbegründet sei. Zwar habe die Klägerin in ihrem Schreiben vom 5. November 2010 die Textform gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF, § 126b BGB gewahrt. Es sei unschädlich, dass sie wesentliche Teile der Modernisierungsankündigung in Anlagen ausgelagert habe. Gleichwohl ha- be die Klage überwiegend keinen Erfolg. Dem stehe unter anderem die Moder- nisierungsvereinbarung vom 7. Mai 1991 entgegen. Das Berufungsgericht hat im Tenor seines Urteils die Revision zugelas- sen und hierzu in den Gründen ausgeführt, dass die Frage, ob und unter wel- chen Voraussetzungen der Verweis auf Anlagen mit der Einhaltung der Text- form gemäß § 126b BGB zu vereinbaren sei, von grundsätzlicher Bedeutung sei und zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordere. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin, die ihr Modernisierungs- begehren weiterverfolgt, soweit die Klage hinsichtlich der Klageanträge zu 1c bis i, 23, 1j sowie 6 bis 8 abgewiesen worden ist. II. Die Revision der Klägerin ist unzulässig und deshalb zu verwerfen (§ 552 Abs. 1, 2 ZPO). Denn für die Klägerin findet die Revision mangels Zulassung durch das Berufungsgericht nicht statt (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). 4 5 6 7 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulassung der Revision auf diejenige Partei beschränkt werden, zu deren Nachteil das Be- rufungsgericht die von ihm für klärungsbedürftig gehaltene Rechtsfrage ent- schieden hat. Die Zulassung der Revision wirkt in diesem Fall nicht zugunsten der Partei, zu deren Gunsten die Rechtsfrage entschieden worden ist und die das Urteil aus gänzlich anderen Gründen angreift (BGH, Urteile vom 5. Novem- ber 2003 - VIII ZR 320/02, NJW-RR 2004, 426 unter II; vom 11. September 2008 - III ZR 212/07, NJW 2008, 3558 Rn. 5, insoweit in BGHZ 178, 51 nicht abgedruckt; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, juris Rn. 4 f.; vom 8. Mai 2012 - XI ZR 261/10, NJW 2012, 2446 Rn. 6; vom 29. September 2012 - IV ZR 108/12, VersR 2013, 120 Rn. 7; vom 27. März 2014 - III ZR 387/13, juris Rn. 5 mwN; Musielak/Ball, ZPO, 11. Aufl., § 543 Rn. 16; Zöller/ Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 543 Rn. 20). So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1, Nr. 2 Alt. 1 ZPO zur Klärung der Frage zugelassen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Verweis auf Anlagen mit der Einhaltung der Text- form gemäß § 126b BGB zu vereinbaren ist. Es hat darauf abgestellt, dass die Klägerin die Textform des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF gewahrt habe. Diese Beurteilung wirkt sich nur zu Lasten der Beklagten aus. Hingegen ist die von der Revision angegriffene Klageabweisung auf Erwägungen gestützt, die mit der Zulassungsfrage in keinem Zusammenhang stehen und für die das Beru- fungsgericht keinen Klärungsbedarf gesehen hat. Auch wenn das Berufungsge- richt im Tenor seiner Entscheidung die Revision zugelassen hat, ohne dort aus- drücklich eine Einschränkung vorzunehmen, ergibt sich die Beschränkung der Zulassung auf die Beklagten mit der erforderlichen Deutlichkeit aus der gege- benen Begründung. 8 9 - 5 - Entgegen der Auffassung der Revision ist die vom Berufungsgericht vor- genommene Beschränkung der Revisionszulassung wirksam. Denn die Zulas- sung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein kann oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548 Rn. 21; vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 7). Das ist hier der Fall. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 29.11.2011 - 101 C 174/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.08.2013 - 65 S 485/11 - 10

ECLI:DE:BGH:2020:200520UVIIIZR55.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 55/19 Verkündet am: 20. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555b Nr. 1 Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB). BGH, Urteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 21. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. März 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2008 Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus in B. . Die Wohnung ver- fügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklag- ten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue 1 2 - 3 - Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz ge- trennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer "Wohnungsstation", die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sol- len. Für die Wohnungen - so die Ankündigung - sei unter anderem die Entfer- nung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die "Wohnungsstation" unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnun- gen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden. Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 € pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 €/m² an, wobei bishe- rige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen. Dem Ankündigungsschreiben war eine "Berechnung der Energieeinspa- rung" als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu- dekomplexe - ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m² - eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchs- kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird. Die Beklagte erteilte die in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu- stimmung zu den Maßnahmen nicht. 3 4 5 - 4 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genom- men, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und "der Klägerin und ihren Mitarbeitern" beziehungsweise denen eines beauf- tragten Unternehmens innerhalb angegebener Zeiträume den Zutritt zur Woh- nung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2019, 195) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da die Modernisierungsankündigung vom 1. September 2017 die hieran nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB zu stellenden Mindestan- forderungen nicht erfülle. Danach habe die Modernisierungsankündigung - vorliegend handele es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB - Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu enthalten. Der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 mit der Neufassung der Vorgängerregelung in 6 7 8 9 10 11 - 5 - § 554 Abs. 3 BGB aF zwar ausdrücklich die äußerst strengen Anforderungen der seinerzeitigen Rechtsprechung an den Inhalt solcher Ankündigungen ab- senken wollen, was nachfolgend auch vom Bundesgerichtshof aufgegriffen und weiter konkretisiert worden sei. Somit müsse der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters ausgerichtet und ihm durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Mo- dernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Es sei aber auch zu berücksichti- gen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermie- ters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken bezie- hungsweise faktisch zu erschweren oder zu vereiteln. Aufgrund der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB aF in § 555c BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz habe sich an dieser Zielrichtung nichts geändert. Auch unter Berücksichtigung dieses gesetzgeberischen Willens sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung dennoch nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin habe die Beklagte nicht in wesentlichen Zügen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der energetischen Mo- dernisierungsmaßnahme informiert. Der Vermieter habe konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie im Sinne einer zureichenden Kenntnis zu- mindest überschlägig nachvollziehen könne. Ausreichend, aber auch erforder- lich für eine plausible Darlegung eines Energiespareffekts sei eine Beschrei- bung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung er- mögliche. Eine derartige Beschreibung enthalte die Modernisierungsankündigung nicht. Die Klägerin verweise lediglich pauschal und unter Hinweis auf die Ermitt- 12 13 14 - 6 - lung eines energiewirtschaftlichen Gutachters darauf, dass es nach der Durch- führung der Modernisierungsmaßnahmen zu deutlichen Einsparungen von Hei- zenergie und damit auch zur Einsparung von Heizkosten kommen solle. Eben- so pauschal sei der Hinweis, durch den Einbau einer Gaszentralheizung mit einem Gas-Brennwertkessel und einer zentralen Warmwasserbereitung werde der Gebrauchswert der Wohnungen wegen eines niedrigeren Energiever- brauchs wesentlich erhöht. Mangels Angabe konkreter Tatsachen genüge dies nicht, um der Beklagten das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie hinreichend nachvollziehbar darzulegen. Ein Energiespareffekt habe für die Beklagte auch nicht auf der Hand ge- legen, denn die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser könne neben energetischen Vorteilen wegen der zentralen Erwärmung auch mit Bereitstellungs-, Vorhaltungs- und Vertei- lungsverlusten verbunden sein. Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus der dem Ankündigungs- schreiben beigefügten "Berechnung der Energieeinsparung". Dort gebe die Klägerin zwar die Energiekosten vor der Sanierung sowie die (kalkulierten) Energiekosten nach der Sanierung für mehrere Gebäudekomplexe an, und zwar untergliedert in Endenergie und Verbrauchskosten. Abschließend stelle sie die erwartete Heizkosteneinsparung mit monatlich 0,08 €/m² dar. Diese Be- rechnung sei allerdings unbrauchbar, da es an einem Bezug der baulichen Maßnahme auf die konkret betroffene Wohnung der Beklagten fehle. Die Klägerin habe nämlich lediglich auf Gesamtwerte für drei Wohnge- bäude abgestellt, ohne die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und den damit einhergehenden aktuellen sowie den nach Aus- führung der baulichen Maßnahmen konkret zu erwartenden Energiebedarf zu berücksichtigen. Der Beklagten sei es auf dieser Grundlage nicht möglich, auch 15 16 17 - 7 - nur überschlägig zu beurteilen, ob sich die behauptete (deutliche) Einsparung von Energiekosten gerade in Bezug auf ihre Wohnung realisieren lassen werde. Zweifel hieran bestünden bereits deshalb, weil die Ersparnis insgesamt nur 0,08 €/m² und Monat betragen solle. Dies bedeute für die Beklagte lediglich ei- ne monatliche Ersparnis in Höhe von 6,10 €, was im Verhältnis zu der mietver- traglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung von 142 € keine signifikante geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle. Unwirksam sei die Modernisierungsankündigung auch hinsichtlich des in Aussicht gestellten Austauschs des Gasherds gegen einen Elektroherd. Es feh- le an einer konkreten Darlegung dieser Teilmaßnahme, weshalb nicht ansatz- weise erkennbar sei, ob mit dem Austausch eine von der Beklagten zu dulden- de Energieeinsparung verbunden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der von ihr im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es zu unbestimmt abgefasst wäre. Das Schreiben erfüllt vielmehr die An- forderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. 1. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB - vorliegend eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) - zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnah- men nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist ge- 18 19 20 - 8 - mäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhält- nis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und der Beklagten das Ankündi- gungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war. a) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. b) Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Moderni- sierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertrete- nen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 28; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Hieran sollte sich auch unter der Geltung des § 555c BGB aF nichts ändern (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Danach ist - was das Berufungsgericht seiner Entscheidung noch zutref- fend zugrunde gelegt hat - der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der 21 22 23 - 9 - beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 30; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befug- nis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen er- gänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung ge- setzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 31 mwN [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). c) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es vor diesem Hintergrund - vergleichbar mit den an ein entspre- chendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) - der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm er- möglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umset- zung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermit- teln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhal- tigen Energieeinsparung führen werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, NZM 2020, 281 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 mwN [zur Mieterhöhungserklä- rung]). 24 - 10 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, aaO Rn. 28), gerecht. Insbesondere ergibt sich aus ihr - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. a) Das Ankündigungsschreiben stellt den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch ausreichend dar. Hiernach ist für sämtliche Wohnungen, also auch die Wohnung der Be- klagten, geplant, diese an die neu zu installierende Zentralheizung mit Gas- Brennwertkessel anzuschließen und sie zugleich unter Ausbau der Gasthermen und Austausch des Gasherds gegen einen Elektroherd vom Gasnetz zu tren- nen. Die Verbindung soll über eine "Wohnungsstation" erfolgen, die über isolier- te Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden werden soll. In den Woh- nungen ist ein Austausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper sowie deren Anschluss an die "Wohnungsstation" durch verkleidete Ringleitun- gen unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre geplant. Die Regelung der Heizung soll künftig über ein Thermostat erfolgen. Hierdurch wird - insbesonde- re im Zusammenhang mit den weiteren Ausführungen zur voraussichtlichen Dauer und Organisation der Umsetzung - der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Woh- nungen hinreichend umrissen. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ermöglicht die Ankündi- gung der Beklagten - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger 25 26 27 28 - 11 - Hilfe - auch überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf ihre Woh- nung bewirken wird. aa) Denn aus der "Berechnung der Energieeinsparung", welche der Mo- dernisierungsankündigung als Anlage beigefügt war, ergibt sich, dass für sämt- liche betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe eine dauerhafte Redukti- on der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr auf (künftig) 189.375 kWh im Jahr geplant sei. Damit ist vorliegend die Energieeinsparung hinreichend erläutert, in deren Folge - bezogen auf alle Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.186,88 m² - eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat erreicht werden soll. bb) Anders als das Berufungsgericht meint, ist diese Berechnung nicht deshalb "unbrauchbar", weil es ihr an einem konkreten Bezug zur Wohnung der Beklagten fehlte. Dieser Bezug kann vorliegend unschwer hergestellt werden. Der Beklag- ten ist es anhand der Berechnung - worauf die Revision zu Recht hinweist - möglich, aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieersparnis von 24.595 kWh im Jahr (213.970 kWh/a - 189.375 kWh/a) anhand der Gesamtzahl der Quadratmeter (1.186,88 m²), auf die diese Ersparnis entfällt, die auf ihre 76,21 m² große Wohnung entfallende prognostizierte jährliche Energieersparnis zu errechnen. Diese beläuft sich auf 1.579,25 kWh im Jahr (24.595 kWh/a ÷ 1.186,88 m² x 76,21 m²). Auch dem Berufungsgericht war es auf Grundlage der gemachten Anga- ben ohne weiteres möglich, für die Wohnung der Beklagten eine konkrete mo- natliche Heizkosteneinsparung von 6,10 € zu errechnen. Ob dies im Ergebnis - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "keine signifikante, geschweige 29 30 31 32 - 12 - denn eine deutliche Ersparnis" darstellt, ist im Rahmen der Prüfung der formel- len Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. cc) Einen weiteren Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung der mitgeteilten Energieeinsparung bietet zudem der für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser für die Zukunft geschätzte Nebenkostenvorschuss von 1,50 €/m², der für die Wohnung der Beklagten künftig in Höhe von 114,32 € (1,50 €/m² x 76,21 m²) erhoben werden soll und den die Klägerin gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB angegeben hat. Diesen kann die Beklagte - unter Einbezie- hung der eigenen Wohnverhältnisse und des eigenen Verbrauchsverhaltens - mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. dd) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Modernisie- rungsankündigung auch nicht deshalb unzureichend, weil die Klägerin die tat- sächlich vorhandene Ausstattung der Beklagtenwohnung und die damit einher- gehenden Verbräuche nicht berücksichtigt beziehungsweise angegeben hat. Es ist - worauf die Revision zutreffend verweist - weder ersichtlich noch vorgetra- gen, dass die Wohnung der Beklagten über einen baulichen Zuschnitt bezie- hungsweise über Ausstattungsmerkmale verfügte, welche von denjenigen an- derer Wohnungen in den Gebäudekomplexen derart abweichen, dass der Be- klagten eine Prüfung der mitgeteilten Energieeinsparung auf Plausibilität nicht möglich wäre. Allein ihre Lage im zweiten Obergeschoss des Anwesens stellt entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung eine solche Besonderheit nicht dar. Das Berufungsgericht führt - ebenso wie die Revisionserwiderung - nicht aus, welche "tatsächlichen Gegebenheiten der Beklagtenwohnung", die für die anzustellende Plausibilitätsprüfung einer Energieersparnis relevant und der Be- klagten nicht ebenso bekannt wären beziehungsweise bekannt sein müssten, seitens der Klägerin anzugeben seien. Über den individuellen Energieverbrauch 33 34 - 13 - der Beklagten hat die Klägerin keine Kenntnis, da dieser direkt mit dem Ener- gieversorger abgerechnet wird. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedurfte es vorliegend - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht der Angabe der konkreten Wir- kungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage. c) Soweit das Berufungsgericht auch bezüglich des Austauschs des Gasherds durch einen Elektroherd eine wirksame Modernisierungsankündigung verneint, verkennt es - wie die Revision zutreffend rügt -, dass es sich hierbei nach dem von der Klägerin angekündigten Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt. Ausweislich der Ankündigung werden infolge des Wegfalls der Gaseta- genheizungen die bisherigen Gasleitungen aus den Mieteinheiten entfernt, so dass der Betrieb eines Gasherds nicht mehr möglich ist. Damit sind dem Mieter der Umfang und die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme für seinen Mietgebrauch hinlänglich dargelegt. Der vom Berufungsgericht auch insoweit vermissten Angabe einer Energieeinsparung bedarf es insoweit daher schon im Ansatz nicht. 35 36 37 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.06.2018 - 7 C 65/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2019 - 2 S 159/18 - 38

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/13 vom 10. Dezember 2013 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulas- sungsgründe vor. Ob vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnah- men mit Rücksicht auf die für den Mieter damit verbundenen - insbesondere finanziellen - Belastungen eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF bedeuten, ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen - etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittlerem Einkommen noch zuzumuten sind - verbieten sich daher. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Nach der Entschei- dung des Berufungsgerichts hat die Beklagte nur einen Teil der Modernisie- rungsmaßnahmen (unter anderem Einbau einer Zentralheizung und Durchfüh- rung von Maßnahmen zur Wärmedämmung) zu dulden, durch die sich ihre bis- herige Miete von 408,45 € auf 620,22 € erhöhen wird. Die tatrichterliche Würdi- gung des Berufungsgerichts, dass die darüber hinaus von der Klägerin beab- 1 2 - 3 - sichtigten Maßnahmen (Einbau neuer Fenster sowie Umbaumaßnahmen im Bad) wegen der damit für die Beklagte verbundenen finanziellen Belastungen und angesichts einer nur geringen Komfortverbesserung durch den Umbau des Bades eine unzumutbare Härte bedeuten und deshalb von ihr nicht zu dulden sind, weist keinen Rechtsfehler auf. a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die unzumutbare Härte nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen begründet, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen lediglich ergänzend in seine Überlegungen einbezogen; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. b) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung von einem zu niedrigen Einkommen der Beklagten ausge- gangen sei. Die Beklagte hat über ihre finanziellen Verhältnisse auch keine wi- dersprüchlichen Angaben gemacht, sondern ihr berufliches Einkommen durch Vorlage einer Gehaltsbescheinigung belegt. Soweit die Beklagte ihren Ver- dienst zunächst mit netto 2.024,78 € angegeben hatte, ist dies - wie aus der Gehaltsbescheinigung ersichtlich - ein bloßes Versehen, weil von diesem Be- trag noch Rentenversicherungsbeiträge in Höhe von 258,70 € (Arbeitnehmeran- teil) abgezogen wurden. Im Übrigen hat die Beklagte dargelegt, dass ihre bei- den Kinder Kindergeld erhalten, der Vater aber keinen Unterhalt zahlt und sie einen Unterhaltsvorschuss vom Jugendamt nicht mehr bekommen kann, weil ihre Kinder das 12. Lebensjahr bereits vollendet haben. Diese Angaben durfte das Berufungsgericht bei seiner Abwägung ebenso zugrunde legen wie eine monatliche Zahlung der Beklagten zur Unterstützung der im Ausland studieren- den und im Übrigen auf BAföG-Zahlungen angewiesenen älteren Tochter. 3 4 - 4 - c) Soweit die Revision beanstandet, das Berufungsgericht habe nicht ge- prüft, ob durch den geplanten Einbau von Isolierglasfenstern mit einem K-Wert von unter 1,5 und durch die Erneuerung des Bades nur ein allgemein üblicher Standard erreicht würde (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB aF), zeigt sie entsprechen- den Sachvortrag der Klägerin hierzu in den Tatsacheninstanzen nicht auf. Be- züglich der Erneuerung des Bades hat das Berufungsgericht die Voraussetzun- gen des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB im Übrigen ausdrücklich verneint. Den Ein- bau der Heizungsanlage hat die Beklagte nach dem Berufungsurteil ohnehin zu dulden, so dass es auf das Vorliegen des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB aF insoweit nicht ankommt. d) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht den Umstand, dass die Beklagte infolge des Einbaus der Zentralheizung die bishe- rigen Ausgaben (von jährlich 500 €) für Kohle spart und sich dadurch die zu- sätzliche Belastung mit Heizkostenvorauszahlungen (93,81 € monatlich) etwas relativiert, nicht übergangen, sondern in seine Wertung einbezogen. e) Soweit die Revision geltend macht, die Wohnung der Beklagten sei - was bei der Härteabwägung zu berücksichtigen sei - unangemessen groß, setzt sie lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der Würdigung des Beru- fungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. 5 6 7 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 16.05.2012 - 7 C 301/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.05.2013 - 65 S 257/12 - 8

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 166/10 Verkündet am: 15. Februar 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 242 (Bd), § 1124 Abs. 2 Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzu- schuss. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 166/10 - LG Stralsund AG Wolgast - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Stralsund vom 9. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war im Zeitraum vom 2. Mai 2006 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluss des Amtsgerichts Wolgast vom 20. Juni 2011, in dem er zugleich zur Fortsetzung des vorliegenden Rechtsstreits er- mächtigt worden ist, Zwangsverwalter über das Grundstück S. straße in H. . Er begehrt von der Beklagten die Räumung des Grundstücks. Die- se hatte das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück durch Vertrag vom 28. Dezember 2001 zu einer monatlichen Miete von 1.480 € von den damaligen Grundstückseigentümern (im Folgenden: Vermieter) gemie- tet. Bei Abschluss des Mietvertrages war allein das Hinterhaus nutzbar, wäh- rend das Vorderhaus noch nicht saniert war. In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage heißt es unter anderem: 1 - 3 - "Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31. Dezember 2005 ausführt. Die Verrechnung des Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zins- satzes von 5,5% mit der monatlichen Miete…" Die in Bezug genommene Liste weist Arbeiten an den Außenanlagen und am Vorderhaus des Grundstücks in einer Gesamtsumme von 339.500 € aus. Die von der Beklagten in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, die sie unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000 € sowie in Eigenleistung unter Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt haben will, sind im Einzelnen streitig. Nach den Behauptungen der Beklagten führten die Vermieter am 29. Oktober 2005 eine Schlussabnahme durch und stellten dabei Baukosten von 320.500 € fest. In einem als Ergänzung des Anhangs zum Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 bezeichneten und von ihr und den Vermietern unterzeich- neten Schriftstück heißt es dazu: " - festgestellte Baukosten 320.500 € - bereits abgewohnt zwei Jahre - Mietzeit 18 Jahre + 3 Jahre wegen Nichtnutzbarkeit wegen der Bauzeit - Das Abwohnen der Baukosten nach Anhang beginnt am 1.1.2004 und endet am 31.12.2023 […]" Nachdem die Beklagte unter Hinweis auf die von ihr vorgenommenen Arbeiten und die mit den Vermietern getroffenen Vereinbarungen eine Mietzah- lung an den Kläger verweigert hatte, kündigte dieser unter dem 28. Juli 2006 das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Mieten für die Monate Juni und Juli 2006 fristlos und wiederholte die Kündigung nochmals in der am 13. September 2006 eingereichten Klage. Die auf diese Kündigungen gestützte Räumungsklage hatte in den Vor- instanzen Erfolg. Die im Berufungsrechtszug erhobene Hilfswiderklage, den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis zum Ablauf des 31. Dezember 2023 die gesam- te erzielte, hilfsweise die erzielbare Nettomiete herauszugeben, hat das Beru- 2 3 4 - 4 - fungsgericht abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Räumungsanspruch zu, weil die Beklagte ihm ge- genüber zur Mietzahlung verpflichtet gewesen sei und durch ihre Weigerung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB gesetzt habe. Denn die Vereinbarungen zwischen der Beklagten und den Vermietern seien als eine dem Kläger gegenüber unwirksame Voraus- verfügung über künftige Mieten im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB anzusehen. Insbesondere könne sich die Beklagte dabei nicht auf das Vorliegen eines Bau- kostenzuschusses und eine daraus folgende fehlende Verpflichtung zur Miet- zahlung berufen. Ein Baukostenzuschuss setze nämlich voraus, dass der Mie- ter vor Durchführung der Instandsetzung tatsächlich Beiträge zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts erbracht habe, und zwar bei der gebote- nen wirtschaftlichen Betrachtungsweise aus seinem eigenen Vermögen. Soweit die Beklagte vorgetragen habe, eigenes Sparvermögen in Höhe von 35.000 € eingesetzt zu haben, habe sie nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei und für welche in die Baumaß- nahmen geflossenen Anschaffungen dies geschehen sei. Die entsprechenden Abreden mit den Vermietern und die Vorlage einer Bestätigung über den Ist- Zustand seien hierfür ungeeignet, da sie für den Grundpfandgläubiger nicht nachvollziehbar seien. Die von ihr zu den einzelnen Gewerken vorgetragene 5 6 7 - 5 - Pauschalierung der erbrachten Leistungen sei keinesfalls ausreichend. Schon nach ihrem eigenen Vortrag seien von ihr auch nicht Sachleistungen erbracht worden. Soweit andere Personen aus dem Familienkreis tätig geworden seien, habe die Beklagte nicht dargelegt, dass diese Sachleistungen aus ihren priva- ten Mitteln finanziert worden seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass der Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB), zu dessen Geltendmachung der Klä- ger weiterhin befugt ist (§ 152 ZVG, § 12 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV), davon ab- hängt, ob die Beklagte zur Zahlung der Monatsmieten verpflichtet war, auf de- ren Ausbleiben der Kläger seine Kündigungen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützt hat. Es hat hierbei jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - die Voraussetzungen verkannt, nach denen sich das Vorliegen eines Baukostenzuschusses und damit die Frage beurteilt, ob die von der Beklagten auf dem Mietgrundstück erbrachten Aus- und Umbauleistungen als eine dem Kläger gegenüber wirksame Mietvorauszahlung für die im Streit stehenden Monate anzusehen sind. 1. Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gemäß § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 Satz 1, § 20 ZVG auch in der Zwangsverwaltung eines Grundstücks gegenüber dem eingesetzten Zwangsverwalter Anwendung findet, ist eine (Voraus-)Ver- fügung über Mietforderungen dem Grundpfandgläubiger gegenüber unwirksam und kann ihm deshalb nicht als Erfüllung entgegen gehalten werden, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme lau- fenden Kalendermonat bezieht. Eine Ausnahme von dieser Regel, die verhin- dern soll, dass Grundpfandrechte durch unerkannte Vorausverfügungen über Mietforderungen ausgehöhlt werden, bilden Baukostenzuschüsse. Diese Leis- tungen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie zum Auf- oder Ausbau des 8 9 10 - 6 - Mietgrundstücks bestimmt sind, bestimmungsgemäß dazu verwendet werden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, WM 1967, 74 unter I 2 mwN), muss sich ein Grundpfandgläubiger beziehungsweise ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen. Die Vorzugsstellung derartiger abwohnbarer Baukostenschüsse liegt da- rin begründet, dass der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert schafft, der dem Grundpfandgläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugutekommt. Denn es ist mit Treu und Glau- ben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzte Berücksichtigungsfä- higkeit einer in solchen Leistungen liegenden Mietvorauszahlung berufen kann (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO unter I 2 a; vgl. ferner BGH, Urteile vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2]; vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 20; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gelagerten Vorschrift des § 57c ZVG aF). 2. Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung ist zum einen, dass er mit der Abrede geleistet wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO). Zum ande- ren müssen - unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise - die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar - bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - aus dem eige- 11 12 - 7 - nen Vermögen des Mieters (BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). a) Für die Berücksichtigungsfähigkeit einer Leistung als Baukostenzu- schuss kommt es nicht darauf an, ob diese in Geld- oder Sachmitteln oder in Arbeitsleistungen besteht und wie sich im Falle unterschiedlicher Leistungsfor- men deren Verhältnis untereinander im Einzelnen bestimmt. Berücksichtigungs- fähig ist vielmehr alles, was bei wirtschaftlicher Betrachtung als (vorausbezahl- te) Miete oder als sonstiger, etwa in Eigenleistungen bestehender Beitrag, und sei es auch nur mittelbar, bis zum Eintritt der Beschlagnahmewirkung tatsäch- lich an Werterhöhendem zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietgrund- stücks erbracht worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, WM 1990, 695 unter II 2 c; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). Dies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet. Die Beklagte hat die von ihr im Zeitraum von Anfang 2002 bis Herbst 2005 erbrachten Sanierungs- sowie Aus- und Umbauarbeiten an den auf dem Grundstück aufstehenden Gebäuden sowie ihre Arbeiten an den Außenanlagen im Einzelnen und unter Beweisantritt vorgetragen. Unter weiterem Beweisantritt hat sie eine von ihr veranlasste und durch Bilddokumentation unterlegte Be- standsaufnahme vom baulichen Zustand der Gebäude vor Beginn und nach Abschluss dieser Arbeiten und der dafür zu veranschlagenden Baukosten vor- gelegt sowie einen entsprechenden Wertzuwachs des Grundstücks behauptet. Darüber hinaus hat sie vorgetragen, die beschriebenen Baumaßnahmen unter Mitwirkung ihrer Familie und ihres Freundeskreises durchgeführt und zu deren Finanzierung ihre Ersparnisse sowie Geldzuwendungen aus dem Kreis ihrer Familie eingesetzt zu haben. 13 14 - 8 - Das Berufungsgericht hat diesen Sachvortrag rechtsfehlerhaft nicht mit dem gebotenen wirtschaftlichen Blick auf den von der Beklagten vorgetragenen Aus- und Umbauerfolg ihrer Arbeiten gewürdigt. Insbesondere hätte es das nach den Behauptungen der Beklagten eingesetzte Sparvermögen nicht allein deshalb unberücksichtigt lassen dürfen, weil die Beklagte nicht hinreichend substantiiert dargelegt habe, dass und für welche in die Baumaßnahmen ge- flossenen Anschaffungen dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei. Denn auf die Frage, in welchen Baumaßnahmen und Bauteilen sich das eingesetzte Geld im Einzelnen niedergeschlagen hat, kommt es wegen der Maßgeblichkeit des durch die Baumaßnahmen erreichten Gesamtergebnisses nicht an. Aus dem gleichen Grunde ist es unerheblich, ob und in welchem Umfang die Be- klagte in eigener Person Sachleistungen auf das Mietgrundstück erbracht hat. Denn auch insoweit kommt es bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbe- trachtung nicht darauf an, von wem und in welcher Form die in das Ergebnis der Baumaßnahmen eingeflossenen Aus- und Umbauleistungen erbracht wor- den sind, sofern sie der Beklagten als eigene Leistungen zugerechnet werden können. b) Das Berufungsgericht hat ferner die von der Beklagten vorgetragenen Sach- und Arbeitsleistungen sowie finanziellen Unterstützungen aus dem Kreis ihrer Familie und Freunde unberücksichtigt gelassen, weil sie nicht dargelegt habe, dass diese Sachleistungen aus ihren privaten Mitteln finanziert worden seien. Dem liegt ebenfalls ein Fehlverständnis der für eine Berücksichtigung von Mieterleistungen bestehenden Anforderung zugrunde, dass die vom Mieter erbrachten Beiträge aus seinem eigenen Vermögen stammen müssen. Dieses Erfordernis einer jedenfalls bei wirtschaftlicher Betrachtung gege- benen Zurechenbarkeit der als Mietvorauszahlung zu berücksichtigenden Mittel zum Vermögen des Mieters hat seinen Grund darin, dass nur dann eine durch Treu und Glauben (§ 242 BGB) begründete Ausnahme von § 1124 Abs. 2 BGB veranlasst ist, wenn der Mieter anstelle des dafür an sich zuständigen Vermie- 15 16 17 - 9 - ters unter Übernahme einer Vorleistungspflicht aus eigenen Mitteln etwas zur Schaffung oder Instandhaltung des Mietgrundstücks und damit zu dessen Wert- erhöhung beigetragen hat (BGH, Urteil vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Be- schluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). Dagegen besteht kein Grund, einem Mieter die mit einem Baukostenzuschuss verbundene Vorzugs- stellung gegenüber einem (künftigen) Grundpfandgläubiger einzuräumen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht der Mieter, sondern entweder der Eigentümer die Baumaßnahme finanziert oder der Mieter nachträglich die Kos- ten für eine außerhalb der mietvertraglichen Abreden erbrachte, insbesondere eine bei Mietvertragsschluss bereits abgeschlossene und aus diesem Grunde nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähige Leistung übernommen hat (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65; jeweils aaO). Allerdings ändert sich am Ursprung der eingesetzten Mittel aus dem Vermögen des Mieters nichts, wenn dieser sich die Mittel von Dritten beschaffen muss, sei es durch Darlehen (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO unter II 2 b) oder - wie hier - auf sonstige Weise. Denn woher der Mieter sich die von ihm für einen Baukostenzuschuss benötigten und eingesetzten Mittel beschafft, ist für eine Zubilligung der auch in diesem Fall gebotenen Vorzugsstellung unerheblich. c) Das Berufungsgericht hätte deshalb - wie die Revision mit Recht rügt - auch das Vorbringen der Beklagten berücksichtigen müssen, dass sie insoweit von ihren Familienangehörigen in Naturalien wie auch finanziell beschenkt wor- den sei, dass ihr Bruder für sie Arbeitsleistungen als Ausgleich für erhaltene erbrechtliche Zuwendungen erbracht habe und dass sie ihren Helfern zeitlich begrenzte Wohnrechte als Gegenleistung für die erbrachten Dienstleistungen an dem sanierten Objekt eingeräumt habe. Das Berufungsgericht hätte auch diese Leistungen in die erforderliche Gesamtbetrachtung des von der Beklagten am Mietobjekt erbrachten Aus- und Umbauerfolgs einbeziehen und den dahin- gehenden Beweisantritten nachgehen müssen. Zumindest hätte das Beru- fungsgericht dann ungeachtet der Frage, ob und inwieweit die mit den Vermie- 18 - 10 - tern insoweit getroffenen Wertfestlegungen auch gegenüber dem Kläger Bin- dungswirkungen entfalten können, prüfen müssen, ob die von der Beklagten tatsächlich geleisteten Beiträge zum Auf- und Ausbau des Mietobjekts objektiv so hoch waren, dass sie jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigungen noch nicht abgewohnt waren. 3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus einem anderen Grun- de als richtig (§ 563 ZPO). Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genom- menen Feststellungen des Amtsgerichts hat die Klägerin im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mit den Vermietern die vorstehend wiedergegebene Abre- de zur Durchführung näher bezeichneter Sanierungsarbeiten am Mietgrund- stück und zur Verrechnung des Wertes dieser Arbeiten mit den künftigen Miet- zahlungen getroffen. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen schon vor Vertragsschluss gewisse Sanie- rungsaktivitäten entfaltet habe, die nach dem Senatsurteil vom 30. November 1966 (VIII ZR 145/65, aaO; ebenso BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO) nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähig wären, ändert das nichts daran, dass der ganz überwiegende Teil der Arbeiten nach ihren Be- hauptungen erst nach Abschluss des Mietvertrages und der darin getroffenen Verrechnungsabrede stattgefunden und die Beklagte ihr Vorbringen auch ent- sprechend differenziert hat. Unerheblich ist entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ferner, dass die Beklagte diese Leistungen im Berufungs- rechtszug in einen werkvertraglichen Bezug zu setzen versucht hat. Denn auch in diesem Fall hat nach den zuvor getroffenen mietvertraglichen Vereinbarun- gen von vornherein die Abrede bestanden, dass die von den Vermietern zu er- bringende Gegenleistung in einer Verrechnung der Bauleistungen mit den künf- tigen monatlichen Mieten bestehen und dass nicht etwa ein Werklohn zur Aus- zahlung kommen sollte (vgl. Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO). 19 - 11 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Berücksichtigungsfähigkeit der von der Beklagten behaupteten Aus- und Umbaumaßnahmen als Baukostenzuschuss getroffen werden können (§ 563 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Wolgast, Entscheidung vom 21.09.2007 - 1 C 424/06 - LG Stralsund, Entscheidung vom 09.06.2010 - 1 S 196/07 - 20

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Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung R Straße 166, Berlin, Vorderhaus 2. OG links, von bisher 351,58 € um 48,20 € auf 399,78 € mit Wirkung ab dem 01.04.2010 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte mietete von der Voreigentümerin mit Mietvertrag vom 19. April 1978 die im Antrag näher bezeichnete Wohnung mit einer Wohnfläche von 88,84 m²; die Klägerin trat im Jahre 1994 in das Mietverhältnis auf Vermieterseite ein. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die als Anlage K 1 zur Klageschrift zu den Akten gereichte Ablichtung desselben verwiesen. Das Haus wurde vor 1918 erbaut; die Wohnung war bei Anmietung durch die Beklagte weder mit einem Bad noch mit einer Sammelheizung ausgestattet. Nachdem die Beklagte im Jahre 1980 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen ließ, wurde die Wohnung im Jahre 2002 an die Zentralheizung angeschlossen. Randnummer 2 Mit Schreiben vom 26.01.2010 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld G 1 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 49,08 € auf 400,66 € mit Wirkung zum 01.04.2010. Die Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Randnummer 3 Die Klägerin beziffert den auf die Wohnung entfallenden monatlichen Betriebskostenanteil mit 1,22 €/m². Wegen der Berechnung wird auf die als Anlage zum Mieterhöhungsverlangen eingereichte Aufstellung verwiesen. Randnummer 4 Die Klägerin beantragt, Randnummer 5 die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung R Straße 166, Berlin, Vorderhaus 2. OG links, von bisher 351,58 € um 49,08 € auf 400,66 € mit Wirkung ab dem 01.04.2010 zuzustimmen. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Die Beklagte ist der Auffassung, sie zahle ausweislich § 3 des Mietvertrages - mit Ausnahme der Heizkostenvorauszahlungen - keine Betriebskosten. Eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung des Anschlusses an die zentrale Heizungsanlage sei ausgeschlossen, da dies seinerzeit im Rahmen der Instandsetzungspflicht der damaligen Eigentümergemeinschaft erfolgt sei und hierfür eine Modernisierungsumlage nicht erhoben werden sollte. Randnummer 9 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die bei den Akten befindlichen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 10 Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 48,20 € monatlich auf 399,78 € monatlich ab dem 01. April 2010 gemäß §§ 558 ff. BGB. Randnummer 11 I. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. Januar 2010 ist gemäß § 558 a BGB formell wirksam und auch materiell mit Ausnahme eines Betrages von 0,88 € gerechtfertigt. Die Klägerin hat die streitgegenständliche Wohnung korrekt in das Mietspiegelfeld G 1 eingeordnet. Die angemietete Wohnung der Beklagten besitzt eine Größe von 88,84 m² und befindet sich in einem vor 1918 bezugsfertigen Haus; sie war bei Abschluss des Mietvertrages nicht mit einem Bad und lediglich mit einer Ofenheizung ausgestattet. Unstreitig ist die Wohnung der Beklagten jedoch im Jahre 2002 an die Zentralheizungsanlage angeschlossen worden, weshalb von den in der Mietspiegeltabelle angegebenen Werten kein Abzug von 0,33 € vorzunehmen ist. Die von der Beklagten insoweit in Bezug genommene Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, 67 S 257/06, zitiert nach juris) ist auf den zur Entscheidung stehenden Fall schon insoweit nicht übertragbar, als dort der Anschluss an die Zentralheizungsanlage nur 5 Jahre nach dem Einbau der Gasetagenheizung durch die dortigen Mieter erfolgt ist und die dortigen Parteien überdies eine ausdrückliche Vereinbarung zum Ausschluss einer Mieterhöhung nach § 3 MHG/ § 559 Abs. 1 BGB getroffen haben. Vorliegend lagen zwischen dem Einbau der Gasetagenheizung durch die hiesige Beklagte im Jahre 1980 und dem Anschluss an die Zentralheizung Ende 2002 demgegenüber 22 Jahre, mithin ein Zeitraum, welcher der durchschnittlichen Lebensdauer einer Gasetagenheizung entspricht, so dass hier das Argument, den Mietern solle ein doppelte Kostenbelastung - Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten und Aufbürdung der sich im Zusammenhang mit dem Anschluss an die Zentralheizung ergebenden Kosten - erspart werden, nicht greift. Aus dem Umstand, dass seinerzeit eine Modernisierungsumlage nicht erhoben worden ist, kann in Ansehung der konkreten Umstände des zur Entscheidung stehenden Falls nicht geschlossen werden, dass die Vermieterseite für alle Zeit mit der Berücksichtigung der Ausstattung der Wohnung mit einer Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels ausgeschlossen sein soll. Überdies hat es auch nach dem Vortrag der Beklagten eine wirksame Vereinbarung hinsichtlich des Ausschlusses einer wie auch immer gearteten Mieterhöhung aufgrund dieser Maßnahme nicht gegeben; die diesbezügliche Klarstellung im Schreiben der Rechtsanwälte Hildebrandt und Mäder vom 24.09.2002 blieb einseitig und betraf überdies nach dem Wortlaut nur die Nichterhebung der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Eine ergänzende Vertragsauslegung einer etwaig diesbezüglich zustande gekommenen Vereinbarung scheitert zum einen an der Annahme einer planwidrigen Regelungslücke als auch an der Annahme eines entsprechenden hypothetischen Parteiwillens; bei einer angemessenen Abwägung der Parteiinteressen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien einen generellen Ausschluss jeglicher Mieterhöhungsmöglichkeit vereinbart hätten, nachdem der vermieterseitigen Investition lediglich die von der Beklagten vor mehr als 20 Jahren eingebaute Gastherme gegenüberstand. Randnummer 12 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen, welches einen Mittelwert von 3,29 €/m² ausweist. Randnummer 13 Da eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, hat ein Umrechnung anhand der konkreten Betriebskosten zu erfolgen. Ist eine bestimmte Mietstruktur nicht vereinbart, sondern wird - wie vorliegend in § 3 des Mietvertrages aus dem Jahre 1978 - als Miete lediglich ein bestimmter Betrag genannt, liegt eine Inklusivmiete vor, also eine Miete einschließlich aller Betriebskosten; der warmen Betriebskosten naturgemäß nur dann, wenn die Beheizung der Wohnung und die Lieferung von Warmwasser durch den Vermieter erfolgt, was vorliegend bis zum Jahre 2002 indes nicht der Fall war. Die Klägerin hat die tatsächlichen kalten Betriebskosten mit 1,22 EUR/m² im Monat berechnet. Soweit die Beklagte gegen den dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Betriebskostenstatus des Jahres 2008 einwendet, die Kosten für die Wartung des Rauchabzuges seien nicht umlegbar, ist ihr zuzustimmen. Die Klägerin hat insoweit nicht dargetan, dass diese Kosten (ausnahmsweise) auf den Mieter umgelegt werden können; im Regelfall sind die Kosten der Überprüfung von RWA-Anlagen nicht ansetzbar (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, A 159). Der Betriebskostenanteil beziffert sich mithin in Abzug dieser Kostenposition auf 1,21 €/m². Randnummer 14 Die Klägerin verlangt eine monatliche Bruttokaltmiete von nunmehr 400,66 €. Abzüglich der kalten Betriebskosten von 1,21 €/m², mithin von 107,50 € ergibt dies eine fiktive Nettokaltmiete von 293,16 € bzw. 3,30 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 292,28 € bzw. 3,29 €/m², weshalb der Klage weit überwiegend stattzugeben war. Randnummer 15 Von den zur Spanneneinordnung heranzuziehenden Merkmalgruppen sind die Gruppen 1 und 2 unstreitig negativ und die Merkmalgruppen 4 und 5 unstreitig positiv zu bewerten. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist neutral zu bewerten, da sich der unstreitig vorhandene Deckenstuck und die ebenfalls unstreitig unzureichende Elektroinstallation ausgleichen. Darüber hinaus lässt sich die Wandnische in der Küche mit den vorgetragenen geringen Ausmaßen und der bei Anmietung nicht vorhandenen Tür weder als Abstellraum noch als Einbauschrank qualifizieren. Der aufgeständerte Balkon stellt schon deshalb keinen nicht nutzbaren Balkon im Sinne der Spanneneinordnung dar, weil die Beklagte unstreitig für diese nachträglich angebrachte Konstruktion keine Miete entrichtet. Die ortsübliche Vergleichsmiete war danach wie folgt zu berechnen: Randnummer 16 Mittelwert Mietspiegelfeld G 1          3,29 €/m²          zuzüglich Betriebskostenanteil          1,21 €/m²          ortsübliche Vergleichsmiete          4,50 €/m² bzw. 399,78 €. Randnummer 17 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO; hinsichtlich des Hauptsachetenors gilt § 894 Satz 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001023187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.12.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 51/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1229.65S51.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 555b Nr 1 BGB, § 559 aF BGB vom 11.03.2013, § 559a BGB, § 559b BGB, § 48 GEG Dokumentreiter KurztextLangtext Umlegbare Kosten in Mieterhöhung nach energetischer Modernisierungsmaßnahme Leitsatz Kosten für den hydraulischen Abgleich sind abzugrenzen von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage. Diese Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Die Maßnahme erfüllt - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen.(Rn.56) (Rn.57) (Rn.59) Orientierungssatz Der Vermieter hat eine Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung wegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern ist. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. (Rn.5) (Rn.6) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 10. Februar 2022, 8 C 408/20 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. Februar 2022 - 8 C 408/20 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 29. Juli 2021 wird aufgehoben, soweit das Amtsgericht die Feststellung getroffen hat, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagten eine Mieterhöhung in Höhe von 157,66 € monatlich seit dem 1. August 2019 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Juli 2021, die die Beklagten zu tragen hat. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 1. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Die Beklagte hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 € € erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 4 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB iVm §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Klägern vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Beklagte ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus. Randnummer 5 Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist. Randnummer 6 Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Beklagten. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen – nach Gewerken und anderen Kategorien - aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455). Randnummer 8 Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat - formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise – gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis – entgegen der Auffassung der Kläger im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, juris Rn. 11; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die - vom BGH regelmäßig unterstellte - gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 49). Randnummer 9 Die Beklagte beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte. Randnummer 10 Selbst wenn beim Amtsgericht – bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen – Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kläger bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung – wie hier - dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 45). Die Kläger haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten. Randnummer 11 b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt – hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands - zu Lasten der Kläger in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Beklagten vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig. Randnummer 12 Im Einzelnen: Randnummer 13 aa) Fassaden- und Balkonarbeiten Randnummer 14 Die Umlage der von der Beklagten für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist – soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird – durch Rechnungen belegt. Die von den Klägern erhobenen Einwände tragen nicht. Randnummer 15 Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Klägern im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der S.. Baumanagement GmbH vom 06.12.2018 über 1.433.550,00 € (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 € für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt. Randnummer 16 Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden. Randnummer 17 Die Kläger übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft – die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder –haltung ausweist, unrichtig. Randnummer 18 Die Beklagte hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat. Randnummer 19 Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrundeliegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kläger die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem – ebenfalls auflagegemäß – erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind. Randnummer 20 Soweit die Kläger dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 € in Ansatz gebrachten 947.998,40 € brutto (796.637,31 € netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen. Randnummer 21 Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u.a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 € (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kläger mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kläger wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der – auch von den Klägern – vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kläger, der einen anderen Schluss – insbesondere einen von den Klägern wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade - zuließe, ist nicht feststellbar. Randnummer 22 Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Beklagte selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u.a. in Titel 03, 05, 06). Randnummer 23 Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82 % im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kläger meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB. Randnummer 24 Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten. Randnummer 25 Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich – so auch hier - nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-)Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück. Randnummer 26 Die vereinfachte Sicht der Kläger lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Klägern in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde. Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache – allein? - in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich - auch – in den – hier außerordentlich umfangreichen – Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44), behaupten nicht einmal die Kläger. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die – zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten - Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben. Randnummer 27 Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die – anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten – ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwändiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82 % der Kosten nicht zu beanstanden. Randnummer 28 bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung Randnummer 29 Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000,00 € angegeben, davon 62.397,25 € (= ca. 25 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 30 Die eingestellten Gesamtkosten hat die Beklagte auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der D... Dach + Wand GmbH belegt. Randnummer 31 Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet. Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kläger, ohne dies zu begründen. Randnummer 32 cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente Randnummer 33 Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 € angegeben, davon 421.528,63 € als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kläger entfallende Anteil würde 4.685,06 € betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kläger tatsächlich berücksichtigt hat die Beklagte jedoch lediglich 3.303,74 €. Randnummer 34 Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 16; Urt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2019 - – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Randnummer 35 Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen. Dass die Beklagte diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kläger nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 € vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Beklagte zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 €) auf die Kläger umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kläger aus. Randnummer 36 Soweit die Kläger beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die – unstreitig – nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instandgesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig. Randnummer 37 Nachdem die Kläger auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Beklagte dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen - kein weitergehender als der von der Beklagten in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen. Randnummer 38 dd) Einbau von Fensterlüftern Randnummer 39 Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kläger nicht weiter beanstandet. Randnummer 40 ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage Randnummer 41 Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Beklagte das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat. Randnummer 42 ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz Randnummer 43 Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 € angegeben, davon lediglich 13.204,82 € als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro R.... GmbH vorgelegt. Randnummer 44 Die danach von den Klägern aufrecht erhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Beklagten findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies – so die Beklagte, ohne dass die Kläger dem entgegengetreten wären – unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dem entsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kläger selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind. Randnummer 45 gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung Randnummer 46 Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Beklagten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 €/Monat lediglich 1,48 €/Monat zu berücksichtigen. Randnummer 47 Die Beklagte hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 € angegeben, davon 21.771,78 € (= ca. 40 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 48 Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Randnummer 49 Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 € (brutto) geltend gemacht. Werden – wie in der Modernisierungsmieterhöhung – 60 % als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 €. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60 % als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes Sperling vom 20.11.2017, das die Beklagte zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen. Randnummer 50 Der Ansatz von 40 % der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kläger, die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden. Randnummer 51 hh) Hydraulischer Abgleich Heizung Randnummer 52 Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Beklagten als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 €/Monat auf die Kläger umgelegt werden. Randnummer 53 In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Beklagte für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 € als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 € und davon einen Anteil von 267,33 e auf die Kläger umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 € beziffert. Randnummer 54 Die Kläger haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden. Randnummer 55 Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 € betragen. Davon gab sie an, 60 % als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben. Randnummer 56 Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 € belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind. Randnummer 57 Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Randnummer 58 Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Beklagte den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt. Randnummer 59 Die Maßnahme erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 25ff.). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen. Randnummer 60 Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kläger nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. H. R. vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 € ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kläger feststeht, dass der von der Beklagten für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Beklagte selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40 %, der mangels konkreter Einwände der Kläger gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist. Randnummer 61 Die Beklagte muss sich – nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 € für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gelegten Umlagefähigkeit von lediglich 60 % der Kosten festhalten lassen. Randnummer 62 ii) Anteilige Baunebenkosten Randnummer 63 Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 €/Monat (= 0,252 €/m2/Monat), anstelle von 19,68 €/Monat umlagefähig. Randnummer 64 Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Beklagte – auch nach dem Vortrag der Kläger – Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 € ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer – auch nach dem Vortrag der Kläger – weitere 11.327,98 €. Randnummer 65 Der Einwand der Kläger beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie – ohne nähere Begründung in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin – der G.. GmbH – um ein mit der Beklagten verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 . – VIII ZR 102/21, juris). Randnummer 66 Da die Beklagte im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Beklagte sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss. Randnummer 67 2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 68 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die grundsätzlichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung und der Würdigung des Vortrags der Parteien, die dem Tatrichter obliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001546535 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an den Beklagten 1.981,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. Februar 2010 zu zahlen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung im Hause der Klägerin in der E Straße ... Berlin. Randnummer 2 Am 21. Juli 2009 ereignete sich in dieser Wohnung ein erheblicher Wasserschaden, wobei insbesondere Bad und Küche von dem Wassereintritt betroffen waren. Die Wände wurden großflächig durchfeuchtet. An der Wand zwischen Bad und Küche bildete sich auf jeder Seite auf einer Fläche von ca. jeweils 4 m² Schimmel. Ende September 2009 begutachtete ein von der Klägerin beauftragter Gutachter der Versicherung den Schaden. In der Folgezeit wurde die Decke im Bad und der Küche aufgerissen und der darüber befindliche Schimmel freigelegt. Randnummer 3 Am 17. September 2009 fand eine Begehung durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Gesundheitsamt, statt. Lt. Schreiben des Bezirksamtes vom 17.09.2009 wurde bestätigt, dass in der Küche und im Bad Schimmelpilzbefall aufgetreten war. Obwohl in der Küche an den Wänden zwischenzeitlich Arbeiten seitens der Klägerin durchgeführt worden waren, sei an diesen Stellen jedoch erneut Schimmelpilz sichtbar geworden. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 23.09.2009 kündigte der Beklagte wegen des vorhandenen Wasserschadens nebst Schimmelpilzbefall eine Mietminderung von mindestens 60 % an. Randnummer 5 Ab Anfang November 2009 stellte die Klägerin den Beklagten eine Umsetzwohnung zur Verfügung. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten bezog der Beklagte ab Anfang Dezember 2009 wieder die angemietete Wohnung. Randnummer 6 Mit der Klage begehrt die Klägerin Zahlung von Restmietzins in Höhe von 275,46 EUR für den Monat Dezember 2009, für den Monat Januar 2010 in Höhe von 337,38 EUR und für den Zeitraum von März 2010 bis Oktober 2010 in Höhe von jeweils 4,00 EUR, insgesamt 32,00 EUR. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 den Beklagten zu verurteilen, an sie 644,84 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen Randnummer 11 sowie im Wege der Widerklage, Randnummer 12 die Klägerin zu verurteilen, an ihn 1.981,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6. Februar 2010 zu zahlen. Randnummer 13 Der Beklagte behauptet: Er habe aufgrund der bestehenden Feuchtigkeit und Schimmelbildung seit Ende Juli 2009 zunehmend unter Atembeschwerden und einer Verschlechterung der Atemfunktion gelitten. Dies sei nach Auffassung seines Arztes auf den Wasserschaden und Schimmelbefall in der Wohnung zurückzuführen gewesen. Wegen dieser starken gesundheitlichen Probleme und des Umstandes, dass das Gesundheitsamt ebenfalls festgestellt habe, dass ein weiteres Verbleiben seinerseits in der Wohnung nicht zumutbar sei und außerdem die Klägerin sich weiterhin mit der Schadensbeseitigung Zeit gelassen habe, sei er gezwungen gewesen, für die Zeit vom 1. bis 27. Oktober 2009 in ein Hotel zu ziehen. Für die 26 Übernachtungen in einem Einzelzimmerzimmer ohne Frühstück habe er insgesamt 910,00 EUR bezahlt. Da der Teil der Einrichtungsgegenstände, welchen er in die Umsetzwohnung habe verbringen lassen, nicht von Schimmelsporen gereinigt worden sei, habe die Befürchtung bestanden, dass die sanierte Wohnung ebenfalls nicht schimmelfrei sei und die dort verbliebenen Einrichtungsgegenstände nicht gereinigt worden seien. Diese seien während der Sanierungsarbeiten weder geschützt noch danach gereinigt worden und auch die in die Umsetzwohnung verbrachten Gegenstände seien weder vor dem Hin- noch vor oder nach dem Rücktransport in die streitgegenständliche Wohnung gereinigt worden. Er habe davon ausgehen müssen, dass entsprechende Reinigungsarbeiten nicht durchgeführt worden seien und deshalb die Klägerin mit Schreiben vom 04.12.2009 und 04.01.2010 aufgefordert, eine Bestätigung darüber herzureichen, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei und keinerlei Schimmelpilzsporen sich mehr in der Wohnung befänden. Da die Klägerin diese Bestätigung nicht erteilt habe, habe er ein Gutachten in Auftrag geben müssen, um die Oberflächen auf vorhandene Schimmelpilzsporen zu untersuchen. Der Prüfbericht habe ergeben, dass die Einrichtungsgegenstände eine auffällig erhöhte Oberflächenbelastung durch Schimmelpilze aufgewiesen hätten und dass bereits rein optisch aufgrund der deutlichen Staubablagerungen auf den untersuchten Einrichtungsgegenständen erkennbar gewesen sei, dass eine hinreichende und hygienische Reinigung nicht durchgeführt worden sei. Mit der Widerklage begehre er daher die Kosten für die Erstellung des Gutachtens in Höhe von 1.071,00 EUR sowie die Hotelkosten in Höhe von 910,00 EUR. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 16 Die Klägerin bestreitet die behaupteten Atembeschwerden und die Verschlechterung der Atemfunktion und außerdem, dass diese ursächlich auf den Wasserschaden in der Wohnung zurückzuführen gewesen seien, da aufgrund der Abwesenheit des Beklagten und nach Durchführung von Sanierungsmaßnahmen kein Schimmelbefall festzustellen gewesen sei, der zu diesen angeblichen Beeinträchtigungen der Gesundheit geführt haben könnte. Sie bestreitet außerdem, dass die Möbel des Beklagten mit Schimmelsporen behaftet gewesen seien. Eine Beseitigung sei weder notwendig gewesen, noch habe ein Anspruch hierauf bestanden. Die Wohnung sei seit Dezember 2009 vollständig fertiggestellt gewesen und ohne jeglichen Schimmel bezugsfertig gewesen. Die Möbel seien in die Wohnung des Beklagten zurückgebracht worden und vom Beklagten sei die Wohnung wieder bezogen worden. Die behaupteten “Staubablagerungen” seien nicht durch sie, die Klägerin, verursacht worden, sondern allenfalls durch mangelndes Reinigungsverhalten des Beklagten. Sie bestreite im Übrigen, dass auf den Möbeln des Beklagten Schimmelsporen vorhanden gewesen sein sollen und dies auf den Wasserschaden zurückgeführt werden könne. Es habe kein Anlass bestanden, einen Sachverständigen einzuschalten. Bei dem Prüfbericht handele es sich um den einer Partei und nicht um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten, so dass sie dessen Verwertung widerspreche. Außerdem sei der Prüfbericht nicht verwertbar, da lediglich (bestrittene) Staubablagerungen und Sporen festgestellt worden seien, aber nicht untersucht und dargelegt worden sei, von wann diese stammen und welche Ursache diese hätten. Sie bestreite auch, dass die behaupteten Ablagerungen auf den vier überprüften Gegenständen nach dem Transport und der Reinigung noch vorhanden gewesen sein sollen. Bestritten bleibe auch, dass der Wasserschaden ursächlich für die Ablagerungen auf den Gegenständen gewesen sein solle. Im Übrigen ergebe sich aus dem Prüfbericht, dass die genannten Gegenstände lediglich abgesaugt und anschließend mit Einwegtüchern gereinigt werden müssten. Es sei dem Beklagten auch zumutbar, die vier genannten Gegenstände abzusaugen bzw. mit feuchten Reinigungstüchern zu wischen und - wenn er möchte, mit Sagrotan-Tüchern nachzuwischen. Randnummer 17 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage ist unbegründet. Randnummer 19 Die Widerklage ist begründet. Randnummer 20 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von Restmietzins in Höhe von insgesamt 644,84 EUR gemäß § 535 Abs. 1 BGB, da dem Beklagten ein aufrechenbarer Gegenanspruch in Höhe von 696,00 EUR zustand, so dass die Klageforderung erloschen ist. In Höhe des Betrages von 696,00 EUR (60 % der Bruttowarmmiete monatlich von 580,00 EUR = 348,00 EUR monatlich) stand dem Beklagten ein Minderungsanspruch für September 2009 und Oktober 2009 zu, mit der er wirksam die Aufrechnung gegenüber der jetzt geltend gemachte Klageforderung erklärt hat. Randnummer 21 Der Beklagte hat gegen die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung des Betrages von 1.981,00 EUR gemäß § 536 a BGB, der sich zusammensetzt aus dem Betrag der Hotelkosten für den Zeitraum vom 01. bis 27.10.2009 in Höhe von 910,00 EUR und den Gutachterkosten in Höhe von 1.071,00 EUR. Randnummer 22 Der Beklagte war zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 60 % der Bruttomiete berechtigt. Der Wasserschaden hatte die Wände derart großflächig durchfeuchtet, dass an der Wand zwischen Bad und Küche auf jeder Seite eine Fläche von jeweils 4 m² Schimmel sich gebildet hatte. Auch als die Decke im Bad und der Küche aufgerissen war, zeigte sich der darüber befindliche Schimmel. Diese äußerst starken Einwirkungen auf Küche und Bad sind auch aufgrund der bei der Akte befindlichen Fotos ersichtlich. Im Ergebnis war nach Ansicht des Gerichts aufgrund dieser massiven Mangelhaftigkeit der Küche und des Bades die Wohnung gar nicht mehr bewohnbar, d. h. die Minderungsquote hätte auch 100 % sein können. Da sich der Beklagte auf 60 % der Bruttowarmmiete als Kürzungsbetrag beschränkt hat, erscheint dies in jedem Fall angemessen und hat die Klageforderung im Wege der Aufrechnung zum Erlöschen gebracht. Die Minderung in dieser Höhe für die Monate September und Oktober 2009 hatte der Beklagte ordnungsgemäß durch den Berliner Mieterverein der Klägerin angekündigt. Randnummer 23 Dem Beklagten steht ein Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin gemäß § 536 a BGB auf Ersatz seiner Hotelkosten und Ersatz der Gutachterkosten in Höhe von insgesamt 1.981,00 EUR (910,00 EUR und 1.071,00 EUR) zu. Randnummer 24 Die Klägerin hat dem Beklagten unstreitig ab November 2009 eine Umsetzwohnung zur Verfügung gestellt. Sie wäre jedoch verpflichtet gewesen, eine derartige andere Unterkunft dem Beklagten bereits früher zur Verfügung zu stellen, da der Schaden in seiner massiven Auswirkung bereits im September 2009 vorhanden war. In dieser nicht bewohnbaren Wohnung aufgrund des Ausfalls von Küche und Bad musste der Beklagte sich nicht mehr aufhalten und er war berechtigt, da die Klägerin bis 1. Oktober 2009 keine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt hatte, vom 1. bis 27. Oktober 2009 ein Hotel zu beziehen. Die Kosten für das Einzelzimmer nebst Frühstück sind von der Klägerin zu ersetzen. Randnummer 25 Der Beklagte hatte auch das Recht, ein Gutachten darüber einzuholen, ob die in der Wohnung verbliebenen Einrichtungsgegenstände derart gereinigt worden waren, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei. Die Klägerin ist der Aufforderung des Beklagten vom 01.04.12.2009 und 04.01.2010 durch den Berliner Mieterverein nicht nachgekommen, dem Beklagten eine schriftliche Bestätigung darüber auszuhändigen, dass die sanierte Wohnung schimmelfrei sei, d. h. keinerlei Schimmelpilzsporen mehr in der Wohnung vorhanden seien. Der Beklagte hat substanziiert durch Einreichung eines ärztlichen Attestes dargelegt, dass sein behandelnder Arzt die seit Ende Juli 2009 zunehmenden Atembeschwerden und eine Verschlechterung der Atemfunktion auf den Wasserschaden und Schimmelbefall in der Wohnung zurückführte und diese Gesundheitsprobleme als unzumutbar bezeichnete, von denen der Arzt nicht mit Sicherheit sagen könne, ob sie dauerhaft repariert werden könnten. Aufgrund des Umstandes, dass der Beklagte die ärztliche Diagnose erhalten hatte, dass seine gesundheitlichen Probleme mit dem Zustand der Wohnung zusammenhingen, durfte er eine Sicherheit dahin verlangen, dass ein weiteres Bewohnen in dieser Wohnung - nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - für ihn gesundheitlich keine Beeinträchtigung darstellen würde. Die Klägerin hätte auf die Schreiben vom 04.12.2009 und 04.01.2010 zumindest derart reagieren müssen, dass sie substanziiert dem Beklagten gegenüber geschildert hätte, welche fachlichen Maßnahmen sie hat durchführen lassen, um jegliche Schimmelsporten zu beseitigen, d. h. welche Reinigung der Möbel sie durchgeführt hat, die über die übliche Reinigung von Möbeln hinausgehen. Da der Beklagte keine Reaktion erhalten hatte, war er berechtigt, durch einen Fachmann eine Untersuchung dahin durchführen zu lassen, ob sich noch Schimmelsporen in der Wohnung befänden. Durch Einreichung des Prüfberichtes einer Firma, die baubiologische Messtechnik durchführt, hat der Beklagte substanziiert dargelegt, dass sich auf den Möbeln Konzentrationen von Sporen vom Typ Aspergillus/Penicillium sowie Penicillium spp. befanden und viele Sporen von Sedimentationssporen, außerdem Cladosporium spp. und Hefen, außerdem wurde nachgewiesen Chaetomium sp. und Stachybotrys Chartarum. Aufgrund des substanziierten Vortrages kann die Klägerin sich nicht darauf berufen, sie bestreite die Behauptung, die Möbel seien mit Schimmelsporen behaftet gewesen. Die Klägerin ist beweispflichtig für den Umstand, dass der Beklagte eine Wohnung bezogen hat, die nach der Sanierung vollkommen schimmelsporenfrei gewesen ist. Sie hätte substanziiert unter Beweisantritt darlegen müssen, welche konkreten Reinigungsmaßnahmen welche Firma an welchem Tag in welcher Weise durchgeführt hat, die sich insbesondere auf die Beseitigung von - grundsätzlich gar nicht sichtbaren - Schimmelsporen bezog. Daran fehlt es. Aufgrund des Umstandes, dass - unstreitig - ein erheblicher Wasserschaden nebst Schimmelbefall die Wohnung betroffen hat, ist nicht der Beklagte darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass ein Ursachenzusammenhang zwischen seinem Gesundheitszustand und dem Zustand der Wohnung bestand und er ist auch nicht darlegungs- und beweispflichtig für den Umstand, dass die im Prüfbericht aufgefundenen Sporen nicht dem ehemaligen Zustand und der mangelhaften Reinigung durch die Klägerin zuzuordnen sind, sondern einer mangelhaften Reinigung seinerseits. Der unstreitige Zustand der Wohnung aufgrund des Wasserschadens und die daraufhin erfolgte Umsetzung des Beklagten in eine andere Wohnung sind eine Grundlage des Beweis des ersten Anscheins dafür, dass Schimmelpilzsporen ihre Ursache in dem ursprünglichen Schimmelpilzbefall der Wohnung haben. Diesen ursächlichen Zusammenhang aufgrund des Beweis des ersten Anscheins hätte die Klägerin substanziiert widerlegen müssen. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens stellte einen Ausforschungsbeweis dar. Randnummer 26 Die Zinsentscheidung rechtfertigt sich aus § 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 27 Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 709, 708 Ziffer 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001090124 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.(Rn.6) 2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme, eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).(Rn.7) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 15. Januar 2020, 7 C 97/19 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15. Januar 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 7 C 97/19 - auf Kosten des Beklagten unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und der Beklagte verurteilt, folgende über den Tenor zu 1 des angefochtenen Urteils hinausgehende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der von ihm angemieteten Wohnung im Gebäude T-Str, Berlin zu dulden: a) Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten in einer Dämmstärke von 6 cm; b) Modernisierung des Bades durch: - Demontage der Sanitärobjekte, - Entfernen der vorhandenen Wandfliesen, - Verputz und Ausgleich der Wände zur Vorbereitung der Verfliesung, - Aufkleben von matt-weißen Fliesen (20cm x 40cm) an den Wänden im Spritzwasserbereich (Waschtisch und Badewanne) 3-seitig in einer Höhe von ca. 2 m, an den übrigen Wänden ca. 1,20 m. - Abbrechen des Fliesen-Bodenbelages, - Herstellung eines Höhenausgleiches und einer Streichisolierung sowie Verkleben im Dünnbettverfahren von Bodenfliesen im Farbton „Anthrazit“ mit den Abmessungen 30 cm x 30 cm, - Verkleidung der Steigstränge für Sanitär- und Heizungsleitungen durch einen raumhohen Schacht dessen Verfliesung im Dünnbettverfahren erfolgt, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau sowie Verfliesung einer neuen Wanne mit Styroporkörper mit einer Revisionsöffnung, deren Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau von Revisionsöffnungen im Styroporkörper der Wanne, - Einbau eines wandhängenden WC-Beckens nebst wassersparenden Unterputz-Spülkasten mit zwei Spülmengen, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau eines weißen Handtuchheizkörpers einschließlich eines von einem Messdienst gemieteten Verbrauchserfassungsgerätes sowie Anpassung und Anschluss der Heizungsleitungen (Vor- und Rücklaufleitungen) an den neuen Heizkörper - Schließen der Anschlussfugen im Wandbereich mit elastischer Verfugung; c) Anschluss an eine zentrale Wärme- und Warmwasseranlage mit Fernwärmeanschluss an die Übergabestation im Keller der Topsstraße 19: - Installation neuer Rohrleitungen der Heizungs- und Warmwasserinstallation durch die Mieterkeller überwiegend an den Wänden, die an den Abzweigen für die Heizungs- und Warmwasserstränge mit Absperr- und Regulierungsventilen versehen werden, - Isolierung und Ausstattung der Rohrleitungen mit wärmegedämmten Absperr- und Regulierarmaturen, - Herstellung sowie Abdichtung von Wand- und Deckendurchbrüchen, - Ausstattung der einzelnen Stränge mit Strangabsperrventilen; - Installation einer Fernwärmeübergabestation (Wärmetauscher, Pumpen und Brauchwasserspeicher) im Keller der T-Str…; d) Anschluss der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage durch: - Demontage der vorhandenen, - Rückbau der Gasleitungen, - Demontage der Abgasrohre, - Vermauerung des Wanddurchbruches, - Verlegung der neuen Steigestränge der Heizung von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in die Wohnungen des obersten Geschosses, - Isolierung der vertikalen Steigestränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen, - Tapezieren sowie weißer Anstrich der Verkleidung, - Montage neuer Plattenheizkörper mit Thermostatventil einschließlich Verbrauchserfassungsgerät in den Wohnräumen und in der Küche mit den Positionen und Größen gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan, - Anschluss der neuen Heizkörper durch Anbindeleitungen an die Steigestränge, - Streichen der Heizleitungen, - Montage eines neuen Handtuchheizkörpers im Bad einschließlich Verbrauchserfassungsgerät, - Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden; e) Anschluss der Wohnung an die zentrale Warmwasserbereitung durch: - Demontage der vorhandenen Warmwasserboiler in Küche und Bad, - Freischalten und Ausklemmen aus der Unterverteilung der vorhandenen Elektroleitung, - Verlegung der neuen Sanitärsteigstränge der Warmwasserbereitung, bestehend aus Warmwasser- und Zirkulationsleitung, von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in das Bad und in die Küche der Wohnung des obersten Geschosses in Installationsschächten gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan, - Isolierung der vertikalen Steigstränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung bis zu den Sanitärobjekten an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen, - Montage von Leitungen für Warmwasser und Zirkulation inklusive Wärmedämmung zur Anbindung an die zentrale Warmwasserbereitung, deren Positionen dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen sind, -Führung der isolierten Verteilungsleitungen für Warmwasser, Zirkulation, Schmutz- und Trinkwasser küchenseitig auf Putz bis zur Küchenspüle, - Streichen der Warmwasserleitungen, - Erneuerung der Rohrleitungsinstallationen, - Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden; f) Montage von wassersparenden Armaturen durch: - Demontage der Armaturen im Bad und in der Küche, - Montage von wassersparenden Einhebelmischarmaturen; g) Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern durch: - Montage eines Kalt- und Warmwasserzählers im jeweiligen Installationsschacht im Bad und der Küche; h) Modernisierung der Küche durch: - Demontage vorhandener Küchenmöbel im notwendigen Arbeitsbereich, - Installation von Zu- und Abflussanschlüssen für Waschmaschine und Geschirrspüler, - fachgerechtes Aufstellen der Küchenmöbel; i) Erweiterung der Elektroanlage durch: - Installation eines elektrischen Wandauslasses inklusive montierter Spiegelleuchte über dem Waschtisch und einer Doppelsteckdose neben dem Waschtisch im Bad, - neue Verkabelung des Deckenauslasses im Bad, - Herstellung einer gesonderten Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zum Bad in einem weißen Kabelkanal im Deckenixel nebst Absicherung über Fehlerstromschutzschalter RCD, - Herstellung von Aufputzsteckdosen für Waschmaschine und Geschirrspüler in der Küche, - Herstellung einer Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zur Küche und Verlegung in der Küche über Putz in einem weißen Kabelkanal auf der Sockelleiste nebst Absicherung über einen Fehlerstromschutzschalter RCD, - Herstellung einer Beleuchtung mit Schalter sowie einer Steckdose im Mieterkeller, - Installation einer Zuleitung vom Elektrozähler der Wohnung mit Absicherung über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter für den Mieterkeller, - Einbau neuer leistungsfähiger elektrischer Steigestränge im Hausflurbereich gemäß der TAB NS Nord 210 und DIN 18 015 Teil 1 Kurve B, - Anschluss der Wohnung bis zur Unterverteilung im Deckenixel mit einem weißen Kabelkanal, - Einbau einer neuen Stromkreisverteilung am Standort der bisherigen Stromkreisverteilung mit Sicherungsautomaten für getrennte Stromkreise, FI-Schutzschalter und Überspannungsschutz, - Entfernung des (wohnungsbezogenen) Stromzählers und Anordnung an zentraler Stelle im Kellergang in der neuen Zählerzentralstation und Anbringung einer neuen Zuleitung mit Absicherung vom neuen Elektrozähler im Keller (Zählerzentralstation) über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter RCD; j) Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage: - Ziehung neuer Leitungen für die Gegensprechanlage begleitend zu den neuen Steigeleitungen - Installation von Türtelefonen unmittelbar im Bereich der Wohnungseingangstür - Rückbau und Stilllegung der alten Anlagenteile; k) Instandsetzungsmaßnahmen in der Küche durch: - Demontage, Erneuerung und Isolierung der Kalt- und Schmutzwasserleitung, - Anbindung der Armaturen an die neuen Steigeleitungen über den neu errichteten Installationsschacht, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Rückbau des vorhandenen Fensterschrankes, - Anordnung einer neuen Fensterbank unter dem Fenster, - Verschluss der vorhandenen Lüftungsöffnungen innerhalb der Außenfassade sowie – im Bedarfsfall – Ergänzung des Bodenbelages im ehemaligen Schrankbereich, - Montage eines Elektroherdes (Kochmulde mit Glaskeramik-Kochfeld) mit den Maßen 60 x 60 x 86 (B x T x H), dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist; l) Malerarbeiten wie folgt: - malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Arbeitsbereiche in der Küche und Bad, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden, - malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Bereiche in den Wohnräumen und dem Flur, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden; m) Instandsetzung der Hausanschlüsse, Informationstechnik/Telekommunikation Allgemein wie folgt: - Erneuerung der maroden Bestandsleitungen, - Installation einer zusätzlichen Datenleitung vom jeweiligen Zähler bis in die Unterverteilung, - Erneuerung der Haupt- und Unterverteilung im Keller - Schaffung von einzelnen Angängen zu den einzelnen Aufgängen - Erneuerung des Hausanschlusses; n) Instandsetzungsmaßnahmen im Keller durch - Anpassung/Rückbau der Gasleitungen inkl. des Gashausanschlusses. 2. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern nach Einhaltung einer Ankündigungsfrist von einer Woche den Zutritt zur vorbezeichneten Wohnung zum Zweck der Durchführung der in Ziffer 1 beschriebenen Maßnahmen in der Zeit zwischen 07:00 Uhr und 18:00 Uhr werktags zu gestatten. 3. Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die ausgeurteilten Duldungspflichten ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes Ordnungsgeld bis 250.000,00 €, ersatzweise ein Tag Ordnungshaft je 250,00 EUR Ordnungsgeld, aber maximal zwei Jahre Ordnungshaft, angedroht. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung hat auch ganz überwiegend in der Sache Erfolg. Randnummer 3 Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch gemäß §§ 555a Abs. 1, 555b, 555d Abs. 1 BGB a.F. (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB) auf Duldung der noch streitgegenständlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu. Randnummer 4 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts genügt die Modernisierungsankündigung den formellen Anforderungen des § 555c BGB a.F. Randnummer 5 Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 a.F. BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung unter anderem an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BGH, Urt. v. 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, Rn. 21 - 23, juris m.w.N.). Randnummer 6 Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommen Ankündigung gerecht. Insbesondere wird dem Informationsbedürfnis des Mieters abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts bezüglich des Angebots eines Ausweichquartiers ausreichend Rechnung getragen. Dem Beklagten wird ausdrücklich ein Ausweichquartier angeboten, das seinen Belangen entsprechen soll, verbunden mit der Kostenübernahme sowie der Übernahme des Schaffens der Baufreiheit durch die Klägerin. Dieses Angebot ist dahingehend zu verstehen ist, dass dem Beklagten ein angemessenes Ausweichquartier nach - auch angekündigter - vorauszugehender Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse anzubieten ist. Damit ist auch bei einem weitgehenden Verständnis des Umfangs des Schutzes des Mieters (hierzu ausführlich Eisenschmidt, Anm. zu LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, NZM 2016, 721, 724 m.w.N.) durch hinreichende inhaltlich zutreffende Information Genüge getan. Die von dem Beklagten darüber hinaus geforderte konkrete Bezeichnung einer Ersatzwohnung findet - wie bereits im Hinweisbeschlusses der Kammer vom 23. April 2020 ausgeführt - in der Bestimmung des § 555c Abs. 1 BGB a. F. keine Stütze, kann allenfalls im Fall des rechtzeitigen Härteeinwands die materielle Richtigkeit der Ankündigung berühren (vgl. LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, in dem auf die der Duldungspflicht entgegenstehende rechtzeitig eingewandte persönliche Härte abgestellt und die Vorfrage, ob der Mieter die vom Vermieter angekündigte umfangreiche Modernisierung bereits wegen formeller Unwirksamkeit der Ankündigung nicht dulden muss, weil der Vermieter nicht von sich aus eine angemessene Ersatzwohnung auf eigene Kosten angeboten hat, ausdrücklich offen gelassen wird). Im Übrigen steht einem Erfordernis der konkreten Bezeichnung eines Ausweichquartiers entgegen, dass diese angesichts der Vielzahl der betroffenen Mieter und der jeweiligen individuellen Absprache im Vorfeld des hier vorliegenden umfangreichen Bauprojekts als nicht zumutbar erscheint, während dem Mieterinteresse wie bereits ausgeführt durch die angebotene jeweilige individuelle Absprache genügt werden kann. Randnummer 7 Entgegen der Ansicht der Berufung ist auch ein hinreichend enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn gegeben. Anhaltspunkte für eine im Hinblick auf den voraussichtlichen Baubeginn verfrühte Ankündigung sind nicht ersichtlich. Selbst wenn zum Schutz des Mieters der Ansicht gefolgt würde, dass der in der Ankündigung festgelegte Baubeginn den Zeitraum von 6 Monaten nach Zustellung der Ankündigung nicht überschreiten sollte (so Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555c Rn. 37; vgl. auch bezogen auf eine Spanne von etwa 11 Monaten OLG München, Urt. v. 15. Oktober 2019 - MK 1/19, WuM 2019, 624 - 633, Tz. 72ff., 81ff. bei juris), liegt eine formell rechtmäßige - mithin auch nicht rechtsmissbräuchliche (§ 242 BGB) - Ankündigung vor. Für die Bemessung der Zeitspanne ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht auf den Beginn der Bauarbeiten innerhalb der Wohnung abzustellen, sondern grundsätzlich auf den sog. „ersten Spatenstich“. Dieser ist getan, sobald der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme eine Einwirkung auf die Mietsache bzw. das Gebäude bedeutet, d.h. eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vgl. BeckOGK/Schepers, 1.7.2019, § 555c Rn. 18-20.1; Eisenschmid, a.a.O., Rn. 19). Nach dieser Maßgabe ist vorliegend auf den mit dem 7. Januar 2019 angegebenen Beginn der Arbeiten im ersten Bauabschnitt abzustellen, für den ausweislich Seite 1 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung in dem Gebäude T-Str., in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, Arbeiten im Kellerbereich unter Hinweis auf die notwendige Beräumung und den beabsichtigten Rückbau bestehender Kellerräume angekündigt sind (während in dem von dem Beklagten herangezogenen Sachverhalt des Verfahrens zu dem Aktenzeichen 67 S 108/20 nach dem Bauzeitenplan die Arbeiten in dem maßgeblichen Gebäude anders als vorliegend erst gut ein Jahr nach der allgemein bezeichneten nicht näher spezifizierten „Baustelleneinrichtung“ bei einem eine Vielzahl von Objekten umfassenden Baukomplex beginnen sollten). Damit einhergehend wird der Beklagte auf Seite 3 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung darauf hingewiesen, sein Keller werde voraussichtlich ab dem 7. Januar 2019 im Hinblick auf die benötigte Baufreiheit nicht nutzbar sein. Dem folgen sollen Vorarbeiten im Keller im Rahmen der bezüglich der Versorgungsleitungen angekündigten Arbeiten. Diese nicht bloß vorbereitenden Arbeiten sind schließlich ausweislich der Ankündigung der mit Modernisierungsmaßnahmen kombinierten Instandsetzungsmaßnahmen als Gesamtmaßnahmen dem von dem Beklagten bewohnten Objekt T-Str. und nicht (ausschließlich) einem anderen Komplex zuzuordnen. Ebensowenig verfängt der Verweis des Beklagten auf eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der ab Januar 2019 geltenden die Modernisierungsumlage beschränkenden neuen Vorschriften durch die Modernisierungsankündigung kurz vor Ende des Jahres. Anders als im Fall der von dem Beklagten herangezogenen Entscheidung des OLG München (a.a.O.) ging vorliegend nicht nur die Ankündigung bereits Anfang Oktober und nicht unmittelbar Ende 2018 zu, sondern es war ausweislich des von der Klägerin im Einzelnen dargelegten Planungsverlaufs auch bereits eine hinreichende Planungssicherheit erreicht, wie die „Gemeinsame Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf von Sanierungsmaßnahmen…“ vom 12. April 2018 mit dem Bezirksamt zeigt, in der zudem die Genehmigungsfähigkeit des beantragten Gesamtvorhabens in dem hier maßgeblichen Umfang nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestätigt wird, der die bis August 2018 andauernden Abstimmungs- und Planungsarbeiten für das gesamte Areal sowie die einzelnen Wohnungen folgten. Randnummer 8 Dem Amtsgericht wird auch nicht darin gefolgt, dass die Ankündigung der Instandsetzungsarbeiten ausgehend von der Gliederung in der Berufung im Antrag zu Ziffer 1. m) - vormals Ziffer 1. t) - nicht hinreichend konkret ist. Entscheidend für die formelle Wirksamkeit ist, ob sich der Mieter anhand der Angaben in der Mitteilung in hinreichendem Umfang Vorstellungen darüber machen kann, welche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind (Schepers, a.a.O., Rn. 9 m.w.N.). Dies ist indes der Fall, wie die konkrete und nachvollziehbare Beschreibung der Einzelheiten unter I. Ziffer 8 und II. Ziffer 8 der Ankündigung zeigt. Randnummer 9 Der streitgegenständliche Anspruch auf Duldung der angekündigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist auch materiell-rechtlich begründet. Randnummer 10 Bei den als Modernisierungsmaßnahmen angekündigten Maßnahmen handelt es sich auch um solche. Randnummer 11 Die Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten stellt eine Maßnahme der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) dar. Soweit der Beklagte behauptet, wegen der an einigen Stellen verlaufenen Wasserleitungen sei „nicht vorstellbar, dass eine Dämmung der Decke so erfolgen“ könne und tatsächlich eine Energieeinsparung stattfinde, fehlt es an einem hinreichend konkreten, nachvollziehbaren Vortrag, inwiefern - wie pauschal angeführt - wegen der an der Kellerdecke teilweise verlaufenden Leitungen bauseitig die technischen Voraussetzungen für die Anbringung der nachhaltig energiesparenden Dämmung nicht zu schaffen sein sollten. Ebenso fehlt es an konkret vorgetragenen tatsächlichen Anknüpfungspunkten zur Untermauerung des eingewandten - von der Klägerin konkret bestrittenen - Verstoßes gegen Brandschutzbestimmungen. Der Einwand der Verringerung der Deckenhöhe greift nicht, da für den Keller als Abstellraum keine vereinbarte Mindesthöhe geschuldet ist und die von dem Beklagten angegebene Höhe einer Nutzung als Kellerabteil nicht entgegensteht. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob nicht bereits der fehlende rechtzeitige Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB) entgegensteht. Randnummer 12 Die angekündigten Maßnahmen im Bad stellen zu duldende Modernisierungs- und Instandsetzungmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 3 und 4, 555a Abs. 1 BGB dar. Der Komfort des Bades wird erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) durch die Ausführung eines wandhängenden WCs, die Einhebelmischarmaturen, den Handtuchheizkörper. Die Bedienung mit nur einem Hebel erhöht die Bedienungsfreundlichkeit, und damit den Komfort. Die gewünschte Temperatur kann bei nur einem Hebel, der nur mit einer Hand bedient werden muss, schneller erreicht werden, sodass weniger Wasser mit ungewünschter Temperatur ausfließt. Außerdem kann die erreichte und gewünschte Wassertemperatur auch bei Vergrößern oder Verringern der Wasserdurchlaufmenge gehalten werden, ohne die Temperatur erneut abgleichen zu müssen. Auch das führt entgegen der Ansicht des Beklagten zur Einsparung von Wasser, weil damit schneller und ohne Wegfließen des zu kalten oder zu heißen Wassers vor Bedienen des zweiten Ventils die gewünschte Temperatur erzielt werden kann. Wenn der Hebel in der richtigen Stellung gehalten wird, ist auch eine bewusste Verwendung ausschließlich kalten Wassers möglich (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 - 65 S 100/17, Rn. 40, juris). Die Verfliesung nicht nur des Bodens, sondern auch der Wände stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Diese ist zum Teil - jedermann erkennbar - als Folge der Neuinstallationen im Bad erforderlich, zum Teil bewirkt sie eine nachhaltige Komforterhöhung, weil ein größerer Anteil der Wände spritzwassergeschützt und leichter zu pflegen und zu reinigen ist. Maßgeblich sind hier - ebenso wie bei den übrigen Modernisierungsarbeiten - nicht die individuellen Vorstellungen des Beklagten selbst, sondern die allgemeinen Vorstellungen und Anforderungen, die Mietinteressenten an eine anzumietende Wohnung durchschnittlich stellen. Für den gefliesten Boden ist darauf verweisen, dass dieser durch die zu duldende Verlegung der neuen Versorgungsleitungen und die Neugestaltung des Bades an diversen Stellen ohnehin beschädigt wird, die Neuverfliesung und (Neu-)Abdichtung mithin jedenfalls als Folge der Modernisierungsarbeiten sowie der umfangreichen Arbeiten an den Wasserleitungen im Bad und an der Heizung auch zur Herstellung einer einheitlichen Verfliesung zu dulden (vgl. LG Berlin - 65 S 100/17, Rn. 45, juris), zumal ausweislich II. 2. der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung Kosten der Erneuerung der Raumoberflächen im Fall der bereits vorhandenen Verfliesung von Wänden im Bad nicht in die Modernisierungsumlage einfließen werden. Einen etwaigen - ohnehin nicht wesentlichen - Komfortverlust durch ein möglicherweise etwas geringeres Füllvolumen der neuen Badewanne hat der Beklagte hinzunehmen, da der als Instandsetzungsmaßnahme angekündigte Einbau einer sogenannten Raumsparwanne gerade im Hinblick auf das sehr kleine Bad der optimalen Ausnutzung des vorhandenen kleinen Raumes dient. Eine nicht hinnehmbare und nicht nur zu vernachlässigende Beschränkung der Bewegungsfreiheit, wie von dem Beklagten pauschal eingewandt, ist bei Betrachtung der Anordnung gemäß Anlage 2 zur Modernisierungsankündigung bereits nicht erkennbar. Zudem fehlt es auch insoweit an einem rechtzeitigen Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Soweit der Beklagte insoweit auf die Offensichtlichkeit der geringen Breite des Bades verweist, haben die beengten Platzverhältnisse im Bad bei der Planung ausweislich der Modernisierungsankündigung Berücksichtigung gefunden. Davon ausgehend war der Beklagte erst recht gehalten, fristwahrend den Härtegrund, das Badezimmer würde nach Abschluss der Maßnahmen nicht mehr seinen Nutzungsbedürfnissen gerecht, in der Weise zu substantiieren, dass die Klägerin über den Fortgang der beabsichtigten Maßnahmen eine Entscheidung hätte treffen können (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 34). Dies ist indes nicht einmal ansatzweise erfolgt. Randnummer 13 Die Installation der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung stellt eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar. Soweit die Anbringung der Heizkörper zum Wegfall des Fensterschrankes in der Küche führen sollte, steht dies der Qualifizierung als Modernisierung nicht entgegen. Der darin liegende Komfort hat ausgehend von den ausführlichen Erläuterungen der konkreten Bauausführung, insbesondere der im einzelnen dargelegten Notwendigkeit jedenfalls des zu einer objektiven Verbesserung führenden energetischen Vorteils der Anbringung des Heizkörpers unter dem Küchenfenster, mithin der damit auf der Hand liegenden Vorteile der geplanten Bauausführung zurückzutreten. Die Arbeiten zur Demontage des Einbauschranks sind zudem den Instandsetzungsmaßnahmen zugeordnet, abgesehen von der Möglichkeit, durch die beabsichtigten Umbaumaßnahmen neu entstehende Flächen für einen Schrank zu nutzen und den zusätzlich geplanten neuen Fensterbänken unter den Fenstern. Schließlich hat der Beklagte auch diesbezüglich die Art der baulichen Ausführung nicht mittels rechtzeitigen Härteeinwands geltend gemacht. Soweit bereits Wasser- und Abwasseranschluss in der Küche vorhanden sein sollten und auch bereits eine Einhebelmischbatterie in der Küche an der Spüle, ist nachvollziehbar, dass im Rahmen der Gesamterneuerung und der Neuverlegung der jeweiligen Leitungen (Strangsanierung) auch neue Anschlüsse installiert werden und insgesamt ein einheitlicher neuer Ausstattungsstandard gewahrt werden soll (so der ausdrückliche Verweis in der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung unter Ziffer 4), wobei ausdrücklich für den Fall schon vorhandener Vorrichtungen lediglich die Vornahme als Erhaltungsmaßnahme angekündigt worden ist. Der neue Geschirrspülmaschinenanschluss stellt als solcher eine objektive Gebrauchswerterhöhung dar, unabhängig davon, ob wegen des Vorhandenseins der Waschmaschine derzeit kein Platz für einen Geschirrspüler vorhanden ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 - 65 S 100/17, Rn. 58, juris). Randnummer 14 Der Einwand des Beklagten hinsichtlich der unterbleibenden Nutzung der gebrauchten Schornsteinzüge steht nicht entgegen, da die Klägerin nicht zu der von dem Beklagten favorisierten Bauausführung verpflichtet werden kann, soweit - wie vorliegend - die Erneuerung der Steigeleitungen zu dulden ist. Allgemein hat zu gelten, dass soweit die vorhandenen Schornsteine für die Beheizung des Gebäudes und der Wohnungen nicht mehr benötigt werden, die Vermieterin diese auch stilllegen kann und der Mieter dies zu dulden hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 10. November 2017 - 65 S 151/17, Rn. 39, juris). Ein rechtzeitiger Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Abs. 2 Satz 1 i.V.m § 555d Absatz 3 S. 1 BGB) ist auch diesbezüglich nicht erfolgt. Randnummer 15 Gleiches gilt für die Elektroinstallation zur Schaffung eines zeitgemäßen im gesamten Objekt einheitlich konzipierten sicheren Standards der veralteten gesamte Elektroanlage, um sämtliche Anlagen auf den technisch neusten Stand zu bringen und eine stabile Stromversorgung zu gewährleisten, durch unter anderem die Verstärkung der Leitungen für den gleichzeitigen Betrieb energieintensive Geräte wie Waschmaschine, Geschirrspüler, Trockner und des im Wege der Instandsetzung neu zu installierenden Elektroherds. Die Verstärkung des Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnung stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht (vgl. LG Berlin - 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 49, juris). An die neue Elektrik angepasste FI-Schutzschalter haben aus sicherheitstechnischen Erfordernissen mit der zu duldenden neu installierten Steckdosenstromkreise in der Wohnung einherzugehen. Im Hinblick auf die damit zu einer Wohnwertverbesserung führenden Gesamterneuerung der Elektroinstallation sind auch die neue Ausführung des etwa bereits vorhandenen Deckenauslasses im Bad, die der den Gebrauchswert erhöhende Doppelsteckdose im Bad, von zusätzlichen Steckdosen sowie gemäß § 555b Nr. 6 BGB die Zentralisierung sämtlicher Zähler gemäß der ausführlichen Erläuterung in Ziffer 8 der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung zu dulden (vgl. LG Berlin - 65 S 100/17, a.a.O., Rn. 59, juris), allerdings nicht die Entfernung des Stromzählers aus der Wohnung, da er sich nach dem insoweit unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Beklagten dort nicht mehr befindet. Randnummer 16 Der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage stellt eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB), wobei es sich nach dem allgemeinen Verständnis der angekündigten Maßnahme allein wegen der vorgesehenen Telefone offensichtlich um eine Gegensprechanlage mit Türöffner- sowie Klingelfunktion handelt, wie von der Klägerin klargestellt. Randnummer 17 Der Beklagte hat zudem gemäß § 555a Abs. 1 BGB die noch streitgegenständlichen angekündigten Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Einhergehend mit der Gesamtumstellung der Energieversorgung des Gebäudes ist die Deinstallation der Gasleitungen zu dulden, schon um so unnötige Gefahrenquellen zu beseitigen. Als Folge dessen stellt auch der Austausch des Gasherdes in einen zudem leichter zu reinigenden und mit geringerer Betriebsgefahr einhergehenden Elektroherds mit Glaskeramik-Kochfeld eine zu duldende, sogar die Klägerin verpflichtende Instandsetzungsmaßnahme dar (vgl. LG Berlin - 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 56, juris). Zur Berechtigung der Stilllegung des alten Schornsteins verbunden mit der zu duldenden Neuerrichtung eines Installationsschachts wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Randnummer 18 Die Malerarbeiten sind als Folge der zu duldenden Modernisierung- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Randnummer 19 Schließlich sind die Instandsetzungsmaßnahmen im Tenor zu 1. m) zu dulden. Stichhaltige Einwendungen stehen der nachvollziehbaren Vornahme der Maßnahmen mit dem Zweck auch die Hausanschlüsse mitsamt der Telekommunikationsleitungen angepasst an die Erneuerung der Elektrik auf den technisch neuesten Stand nach den zum Zeitpunkt der Ankündigung geltenden Richtlinien zu bringen, gekoppelt mit der Verstärkung der elektrischen Leitungen, die hinreichend konkret in der Ankündigung beschrieben wird (siehe I. und II. 8., II. 10. der Ankündigung), nicht entgegen. Randnummer 20 Der Einwand der die Duldungspflicht ausschließenden nicht hinnehmbaren persönlichen Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB greift nicht. Es ist bereits äußerst zweifelhaft, ob mit dem von dem Beklagten in Bezug genommenen fristgerechten Schreiben vom 29. November 2018 tatsächlich der Einwand der persönlichen Härte gemäß § 555d BGB geltend gemacht wurde. Dagegen spricht die lediglich auf die Einwendung - hier gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht zu berücksichtigende - finanzieller Härte bezugnehmende Überschrift des Schreibens. Die Auslegung des Umfangs des geltend gemachten Härteeinwands kann jedoch im Ergebnis ungeachtet der gegebenenfalls möglichen Nachholung des Härteeinwands gemäß § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB dahinstehen, da der Beklagte nach wie vor ungeachtet des erheblichen Bestreitens der Klägerin bereits im Schriftsatz vom 17. Dezember 2019 lediglich pauschal auf eine psychische Erkrankung und die daraus folgende Unzumutbarkeit unter Verweis auf allgemeine Befindlichkeiten hingewiesen hat, ohne hinreichend zu besorgende gesundheitliche Beeinträchtigungen des Beklagten als Grundlage der vorzunehmenden Abwägung darzutun (zu den Anforderungen vgl. nur BeckOK MietR/Müller, 19. Ed. 1.3.2020 § 555d Rn. 58a - 62 m.w.N.; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, WuM 2016, 282). Die persönliche Härte unter Hinweis auf den Auszug in eine nicht konkret benannte Ersatzwohnung hat der Beklagte nicht fristgerecht eingewandt. Dafür bedarf es der Mitteilung konkreter Härtegründe (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 70 m.w.N.). Daran fehlt es indes. In dem herangezogenen Schreiben vom 29. November 2018 wird der Auszug aus der Wohnung und die Problematik der Ersatzwohnung nicht erwähnt. Der in dem Schreiben erklärte Vorbehalt weiterer Einwendungen ist nicht geeignet, die den Vermieter schützende Ausschlussfrist des § 555d Absatz 3 S. 1 BGB auszuhebeln. Randnummer 21 Die Verurteilung gemäß Ziffer 2) dient der tatsächlichen Realisierung der zu duldenden Arbeiten und ist Ausfluss der Duldungspflicht nach §§ 555a bzw. 555b BGB. Randnummer 22 Die Androhung des Ordnungsgeldes beruht auf § 890 Abs. 1 und 2 ZPO. Randnummer 23 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 91a, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO erforderlich machten, ergeben sich nicht. Die hier betroffenen Rechtsfragen sind solche der konkreten Umstände des Einzelfalls, die der tatrichterlichen Bewertung unterliegen. 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ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 280/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 280/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Oktober 2000 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 12. Januar 2016 kündigte die Beklagte dem Kläger die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den Aus- tausch des vorhandenen Niedertemperaturkessels gegen einen modulierend ge- regelten Gas-Brennwertkessel sowie die Durchführung eines "hydraulischen Ab- gleichs" an und informierte diesen unter anderem über die Einzelheiten der ge- planten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit 1 2 - 3 - Schreiben vom 19. Juli 2016 dem Kläger gegenüber eine Erhöhung der monatli- chen Grundmiete ab dem 1. Oktober 2016 von 319,40 € um 20 € auf 339,40 €. Der Kläger zahlte diesen Erhöhungsbetrag bis einschließlich April 2018. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Erstattung sei- ner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 380 € sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Ferner hat er die Feststel- lung begehrt, dass die Grundmieterhöhung um 20 € monatlich nicht wirksam sei. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutach- tens stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach einer ergänzenden Begutachtung durch den Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indes- sen nicht auf der Säumnis des Klägers, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf die Feststellung, dass der Be- klagten gegen ihn aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 20 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung ab dem 1. Oktober 2016 zustehe, da das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen materiell unwirksam sei. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Es habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme, also den Jahren 2013 bis 2016, nicht feststel- len können. Dies ergebe sich aus den jährlichen Verbrauchswerten, die der Sach- verständige ermittelt habe. 7 8 9 10 - 5 - An der Richtigkeit der Berechnung des Endenergieverbrauchs bestünden keine Zweifel. Soweit der Sachverständige den durchschnittlichen Verbrauch der Jahre 2004 bis 2017 demjenigen der Jahre 2018 bis 2022 gegenübergestellt habe, sei dies zum einen dahingehend zu korrigieren gewesen, dass der Ver- brauch des Jahres 2017 aufgrund des bereits im Jahr 2016 stattgefundenen Aus- tauschs der Heizungsanlage in den Durchschnittsverbrauch für den Zeitraum nach der Maßnahme habe eingerechnet werden müssen. Zum anderen sei die Berücksichtigung sämtlicher von der Beklagten mitgeteilten Jahresverbrauchs- werte vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht vertrete insoweit die Auffassung, dass erforderlich, aber auch ausreichend sei, den Durchschnittsverbrauch der vier bis fünf Jahre vor der Maßnahme mit demjenigen aus den vier bis fünf Jahren nach der Maßnahme zu vergleichen, um einen aussagkräftigen Vergleich anstellen zu können. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, sei es angezeigt, einen annähernden Gleichlauf der Zeiträume herzustellen. Dies führe zudem nicht zu einem abweichenden Er- gebnis. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach geschwankt und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme nied- riger als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme gelegen habe, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je 11 12 13 - 6 - nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So sei nach seinen Feststellungen zur Regelung der Heizleis- tung als Referenzraum der Heizungsraum ausgewählt und eine Raumtemperatur von 25 Grad vorgegeben worden, welche - da der Heizungsraum unbeheizt sei - nur durch die Abwärme des Heizkessels erreicht werden könne, was dazu führe, dass dieser dauerhaft heize. 14 15 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von dem Kläger begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. Oktober 2016 um 20 € getroffen noch ein An- spruch des Klägers auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsan- waltskosten gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB, jeweils nebst Zinsen, bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen fal- schen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den for- mellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere bedurfte es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Hei- 16 17 18 - 8 - zungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung bei- gefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" be- zeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, 19 20 21 - 9 - NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch wiederum unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstma- lige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydrauli- schen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Verän- derungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- 22 23 24 25 - 10 - brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann 26 27 28 - 11 - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). 29 30 - 12 - Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (vgl. BT-Drucks.; aaO; BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämm- maßnahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Ver- brauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend ver- weist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwoh- nungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des be- troffenen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächli- 31 - 13 - chen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Verände- rung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsberei- nigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauf- tragten Sachverständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit 32 33 - 14 - dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). 34 35 - 15 - (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Vermie- ter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der 36 37 38 - 16 - Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Mietrecht/ Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzu- nehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maß- nahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Hei- zungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Auswir- kungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, ob- wohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Heizungs- anlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Heizungs- anlage abzustellen. 39 - 17 - Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. 40 41 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 13.04.2021 - 16 C 511/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 122/21 - 42 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 280/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 41 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm