§ 555b BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 216/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, 5 Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilien- haus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das ge- samte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit ge- währleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder einge- baut hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2014 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 22. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Halle. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebe- nen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben. Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorge- nannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg ge- habt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Halle, ZMR 2014, 986) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte sei zu Unrecht der Auffassung, Normadressatin des § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) sei nicht die Klägerin. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Verände- rungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen. Jedenfalls sei der Mieter umge- kehrt nicht Normadressat der Vorschrift, weil er lediglich die Nutzungsberechti- gung an einer den maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder einbaue, die - wie hier - unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definiert seien, erfülle er keine Pflicht des Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern nicht geltend mache, könne ein vom Vermieter nicht genehmigter Einbau nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zur Ausstattung der Wohnung zu schmälern. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern stelle nämlich eine nach § 555b Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung be- 3 4 5 6 7 - 4 - dürfte. Es handele sich einerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicher- heitsstandard gleichermaßen nachhaltig für alle Bewohner erhöhe, und ande- rerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Ver- mieter - jedenfalls im Sinne eines Mindestmaßes - nach § 47 BauO LSA ver- pflichtet sei. Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Beklagten unterlägen, könne diese aufgrund des Interesses der Vermieterin an einem ei- genen, einheitlichen, von ihr zu kontrollierenden und zu wartenden Rauchwarn- system nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei. Die Beklagte könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härte- gründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen. Ein wirtschaftlicher Här- tegrund entfalle mangels Mieterhöhung. Die geringfügige Betriebskostenumlage überwiege weder den Sicherheitszuwachs noch die Befreiung der Beklagten von Kontroll-, Wartungs- sowie gegebenenfalls Erneuerungs- oder Reparatur- pflichten. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es den uneingeschränkten Versi- cherungsschutz des Gebäudes gefährde, wenn eine ordnungsgemäße Wartung der Rauchwarnmelder nach den maßgeblichen DIN-Vorschriften nicht nachge- wiesen sei. Auch habe selbst die Beklagte eingeräumt, dass mit den Rauch- warnmeldern der Klägerin lediglich "lästige Auswirkungen" verbunden seien. Diese stünden in keinem Verhältnis zu der regelmäßig überprüften Sicherheit, so dass es im organisatorischen Ermessen der Klägerin als großer Wohnungs- gesellschaft liegen müsse, wann sie Unternehmen zum Einbau von Rauch- warnmeldern einsetze. 8 9 - 5 - Der Vermieter könne bestimmen, dass über die in § 47 BauO LSA be- nannten (Mindest-)Räumlichkeiten hinaus alle Zimmer in dem Umfang mit dem technischen Standard ausgestattet werden, den er für sinnvoll halte. Gerade die Ausstattung des Wohnzimmers, welches von der vorbezeichneten Bestimmung nicht umfasst werde, erscheine sinnvoll und sicherheitserhöhend, weil aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit dort gehäuft Brände aufträten, zum Beispiel durch Kerzen oder eine Vielzahl elektrischer Geräte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr ge- mäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Da- neben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (vgl. Senatsurteil vom heutigen Ta- ge - VIII ZR 290/14, unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt); offen bleiben kann, ob dies - wie die Klägerin in den Instanzen geltend gemacht hat - auch für das vom Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt be- kannte Nutzung als Schlafraum. 10 11 12 - 6 - Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 555b Rn. 7; BeckOK BGB/Schlosser, Stand: 1. Mai 2015, § 555b Rn. 30; BeckOGK/Schepers, Stand: 1. Juni 2015, § 555b BGB Rn. 47 f.) sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555b BGB Rn. 55; Schüller in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 2669 "Rauchwarnmelder"). Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten aus- gestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauch- warnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten aus- gehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmelder- einbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb ent- schieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Woh- nung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisie- rung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauch- warnmeldern ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte 13 - 7 - (§ 555d Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014 - 97 C 2551/13 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2014 - 3 S 11/14 -

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR338.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 338/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An- schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 338/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. Januar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 329,07 € um 109,15 € auf 438,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und 1 2 - 3 - Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (60,03 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.112,10 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Beklagte zog die erhöhte Miete in der Folgezeit im Wege des SEPA- Lastschriftverfahrens unbeanstandet ein; die Klägerin hält die Mieterhöhungser- klärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 109,15 € erhöhten Miete ab Juni 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Juni 2016 bis einschließlich November 2019 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.584,30 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Juni 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- 5 6 7 8 - 5 - forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 122.850,48 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Juni 2016 geleistet habe. Dabei komme es nicht da- rauf an, dass die Zahlungen im Wege des widerspruchslosen Einzugs der Miete per SEPA-Lastschriftverfahren erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mie- ters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbei- führen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (109,15 €) ab Juni 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.584,30 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach § 814 BGB noch nach § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Sie seien auch nicht verwirkt. In- soweit fehle es an einem Verhalten der Klägerin, aus dem die Beklagte berech- tigterweise hätte schließen können, dass die Klägerin das ihr zustehende Recht künftig nicht einfordern werde. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Juni 2016 um 109,15 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 4.584,30 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- 18 19 20 - 10 - sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine 21 - 11 - entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dachbereich so- wie "hydraulischer Abgleich", Austausch der Treppenhausfenster, der Hausein- gangstür und der Wohnungsfenster durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -däm- 22 23 - 12 - mung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefalle- nen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21 juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch 24 - 13 - dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil 25 26 - 14 - für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisge- winn verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Überdies hat das Berufungsgericht, soweit es die Aufteilung der Gesamt- kosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fas- sadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat, offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Fachbe- triebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, Klinker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen strei- chen), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung er- leichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtig- ten Instandhaltungsanteils zusätzlich. Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (2) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. 27 28 - 15 - (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 29 30 31 32 - 16 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 33 34 - 17 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. Sep- tember 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es 35 36 - 18 - handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- 37 38 39 - 19 - gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser- klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom- men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem 40 41 42 - 20 - Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleis- teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbe- stände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 3. Gleiches gilt entgegen der Auffassung der Revision auch insoweit, als das Berufungsgericht eine Verwirkung der Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat. a) Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs voraus, dass zu dem Aspekt des Zeitablaufs (Zeitmoment) be- sondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66 mwN). Verjähren die frag- lichen Ansprüche in verhältnismäßig kurzer Frist, etwa - wie die hier erhobenen Rückforderungsansprüche - gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB in nur drei Jahren (vgl. Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO mwN), kommt hinsicht- lich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung zudem der Grundsatz zum 43 44 45 - 21 - Tragen, dass eine - hier einzig im Raum stehende - Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO mwN). b) Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwen- dige Umstandsmoment darstellten, liegen hier nach den rechtsfehlerfreien und insoweit von der Revision auch nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Die Revision stellt im Hinblick auf ein - den er- forderlichen Vertrauenstatbestand bei der Beklagten begründendes - Verhalten der Klägerin allein auf den Umstand ab, dass die Klägerin die Einziehung der erhöhten Miete durch die Beklagte (im SEPA-Lastschriftverfahren) über eine län- gere Dauer ohne Vorbehalt oder Widerruf zuließ, obgleich angesichts des Um- fangs der Mieterhöhung im Verhältnis zu der vorherigen Grundmiete eine zeit- nahe Überprüfung im Wege der Einschaltung eines Anwalts oder eines Mieter- vereins nahe gelegen hätte und Hinderungsgründe insoweit nicht ersichtlich seien. Dieser Sachverhalt vermag die genannten strengen Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung der (in unverjährter Zeit gerichtlich verfolgten) Rückzahlungsansprüche der Klägerin indes nicht zu erfüllen. 46 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 28.05.2020 - 10 C 598/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 113/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR335.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 335/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Dezember 2018 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 27. Sep- tember 2019 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2019 von zuletzt 350,50 € um 1 2 - 3 - 144,18 € auf 494,68 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Woh- nungseingangstür) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (72,71 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.095,43 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und forderten die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 16. Dezem- ber 2019 (erfolglos) zu der Abgabe einer Erklärung auf, dass diese von der Miet- erhöhung Abstand nehme. Sie bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 144,18 € erhöhten Miete ab Dezember 2019 nicht zustehe, sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2019 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung 5 6 7 8 - 5 - durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 163.772,86 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Vo- lumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermit- telt worden seien. 13 14 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2019 um 144,18 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraus- setzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass die vom Berufungsge- richt gegebene Begründung auch die Bejahung des Anspruchs der Kläger auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB (in Höhe von 309,40 €) - sei es im Wege der Zahlung (§ 250 Satz 2 BGB), sei es im Wege der Freistellung (§ 257 Satz 1 BGB) - nicht trägt. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken 15 16 17 - 9 - (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine 18 - 10 - entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage, erstmaliger Anbau eines Haustürvordachs, Wärmedämmung an den Außenwän- den, Kellerdecken und im Dachbereich sowie "hydraulischer Abgleich", Aus- tausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung) 19 20 - 11 - jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK- BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Moder- nisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende In- standsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen 21 - 12 - angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Be- klagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuzie- henden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschrei- ben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchfüh- rung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hier- für erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtspre- chung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrech- nung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berück- sichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- 22 23 - 13 - gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte 24 25 - 14 - einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-) wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kostenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger 26 27 28 - 15 - benötigen, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 29 - 16 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.09.2020 - 18 C 5/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 174/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR331.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 331/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 18. März 2015 angekündigte Mo- dernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Woh- nung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. Februar 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Mai 2016 von zuletzt 266 € um 111,69 € auf 377,69 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und 1 2 - 3 - Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung der Treppenhausfenster sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betref- fen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Balkonanlage) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (53,25 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (2.065,60 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Beklagte zog die erhöhte Miete in der Folgezeit mittels Einzugsermäch- tigung unbeanstandet ein; die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 111,69 € erhöhten Miete ab Mai 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Mai 2016 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.244,22 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Be- klagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Mai 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- 5 6 7 8 - 5 - forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 223.803,47 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Mai 2016 geleistet habe. Dabei komme es nicht da- rauf an, ob die Zahlungen durch Überweisung oder im Wege des SEPA-Last- schriftverfahrens erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze näm- lich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustim- mung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (111,69 €) ab Mai 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.244,22 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach § 814 BGB noch nach § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Sie seien auch nicht verwirkt. In- soweit fehle es an einem Verhalten der Klägerin, aus dem die Beklagte berech- tigterweise hätte schließen können, dass die Klägerin das ihr zustehende Recht künftig nicht einfordern werde. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Mai 2016 um 111,69 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 4.244,22 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- 18 19 20 - 10 - sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der 21 - 11 - Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau einer Kellerausgangsbe- leuchtung, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dach- bereich, Austausch der Treppenhaus- sowie der Wohnungsfenster durch wärme- gedämmte Bauteile und Erneuerung der Balkonanlage) jeweils entstandenen 22 23 - 12 - Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von ande- ren Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). 24 - 13 - Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläute- rung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der inso- weit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhö- hungsschreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermit- telt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putz- schäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitier- ten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Be- klagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). 25 26 - 14 - cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; 27 28 - 15 - vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen hat und worauf das Beru- fungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung nicht eingegangen ist - aus den genannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausrei- chend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungs- wohnfläche" erfolgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zu- grunde gelegten Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 2.065,60 m²; Wohnungswohnfläche: 53,25 m²) und stellt damit - worauf die Re- vision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Miet- erhöhung notwendigen Parameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbar- keit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Be- triebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - zu 29 30 - 16 - deren Berechtigung sich das Berufungsgericht ebenfalls nicht geäußert hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkos- ten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: E. Straße , L. Straße ) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezoge- nen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksichtigung erfahren, dass der Be- rechnung - wie aus der Kostenzusammenstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. 31 32 - 17 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieter- höhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragli- che Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dor- tigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 33 34 - 18 - 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Mai 2016 geleis- teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbe- stände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 3. Gleiches gilt entgegen der Auffassung der Revision auch insoweit, als das Berufungsgericht eine Verwirkung der Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat. a) Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs voraus, dass zu dem Aspekt des Zeitablaufs (Zeitmoment) be- sondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66 mwN). Verjähren die frag- lichen Ansprüche in verhältnismäßig kurzer Frist, etwa - wie die hier erhobenen Rückforderungsansprüche - gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB in nur drei Jahren, kommt hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung zudem der Grundsatz zum Tragen, dass eine - hier einzig im Raum stehende - Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden kann (vgl. das zu einem Parallelfall ergangene Senatsurteil vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 338/21 unter III 3 a mwN, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwen- dige Umstandsmoment darstellten, liegen hier nach den rechtsfehlerfreien und insoweit von der Revision auch nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen 35 36 37 38 - 19 - des Berufungsgerichts nicht vor. Die Revision stellt im Hinblick auf ein - den er- forderlichen Vertrauenstatbestand bei der Beklagten begründendes - Verhalten der Klägerin allein auf den Umstand ab, dass die Klägerin die Einziehung der erhöhten Miete durch die Beklagte (mittels Einzugsermächtigung) über eine län- gere Dauer ohne Vorbehalt oder Widerruf zuließ, obgleich angesichts des Um- fangs der Mieterhöhung im Verhältnis zu der vorherigen Grundmiete eine zeit- nahe Überprüfung im Wege der Einschaltung eines Anwalts oder eines Mieter- vereins nahe gelegen hätte und Hinderungsgründe insoweit nicht ersichtlich seien. Dieser Sachverhalt vermag die genannten strengen Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung der (in unverjährter Zeit gerichtlich verfolgten) Rückzahlungsansprüche der Klägerin indes nicht zu erfüllen (vgl. das zu einem Parallelfall ergangene Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 338/21 un- ter III 3 b, zur Veröffentlichung bestimmt). - 20 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 14.02.2020 - 9 C 270/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 48/20 -

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 28.10.2021 Aktenzeichen: 239 C 85/21 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:1028.239C85.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556d Abs 2 BGB, § 556e BGB, § 556f BGB, § 556g Abs 4 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Rückzahlung nicht geschuldeter Miete aufgrund der sog. Mietpreisbremse bei Vereinbarung einer Staffelmiete Orientierungssatz 1. Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete wegen der sog. Mietpreisbremse nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt.(Rn.31) 2. Die §§ 556d - 556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.(Rn.31) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Gegen die Entscheidung ist Berufung eingelegt worden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer 72,19 m² großen Wohnung in der ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind Frau ... und Herr ... . Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage B1, Blatt 46 ff. der Akten). Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760,00 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785,00 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810,00 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt. Randnummer 2 Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien: Randnummer 3 „Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“ Randnummer 4 Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig. Randnummer 5 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Klägerin an die Beklagte, vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete und für den Fall, dass das vor Mietverhältnis vor oder nach den geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760,00 € beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 10.2.2020 nebst Anlagen verwiesen (Anlage K4, Blatt 26 ff. der Akten). Die Hausverwaltung der Beklagten teilte der Klägerin mit E-Mail vom 15.9.2020 unter anderem mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300,00 € × 8 % Modernisierungszuschlag = 22,00 €/Monat belaufen (Anlage B2, Blatt 50 ff. der Akten). Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, die Mieter der Beklagten hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlung/-freigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat (Anlage K1, Blatt 15 der Akten). Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen [Klageantrag zu 1c)] sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Beklagten und nicht bereits mit der E-Mail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760,00 € sei daher um 249,24 € überhöht. Randnummer 9 Die Klägerin meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zuviel gezahlten Miete. Randnummer 10 Die Klage ist der Beklagten am 15.6.2021 zugestellt worden. Randnummer 11 Soweit die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und Paragraf 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 13 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 14 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Frau ... und Herrn ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 15 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 16 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 249,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, Az.: ... , dargelegten Gründen nichtig und die Klägerin damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Klägerin Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Klägerin die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Klägerin bereits mit E-Mail vom 15.9.2020 mitgeteilt (Anlage B2, Blatt 50 der Akten). Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet. Randnummer 24 1. Auskunftsansprüche Randnummer 25 Soweit die Klägerin noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Randnummer 26 Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit E-Mail an die Klägerin vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Beklagte nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18 - 19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a S. 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist. Randnummer 27 2. Zahlungsanspruch zu 2. Randnummer 28 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Beklagte. Randnummer 29 Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Klägerin aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist. Randnummer 30 Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen ... und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, juris). Randnummer 31 Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 S. 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Klägerin ausdrücklich auch von Staudinger/J Emmerich vertreten (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a). Randnummer 32 Die Klägerin verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785,00 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760,00 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Klägerin mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen. Mangels begründeter Hauptforderung kann die Klägerin auch keine Verzugszinsen verlangen. Randnummer 33 3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten Randnummer 34 Mangels begründeter Hauptforderung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagte. Randnummer 35 4. Prozessuale Nebenentscheidungen Randnummer 36 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Klägerin insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte der Klägerin vorprozessual jedenfalls mit E-Mail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der E-Mail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Klägerin bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 13, juris). Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001486354 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2021:270421BVIIIZB44.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 44/20 vom 27. April 2021 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 2, Abs. 3 Satz 2, §§ 91a, 93; BGB § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 a) Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbe- schwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO gebunden (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7 mwN). b) Einen Anlass zur Erhebung einer Klage auf Duldung von Baumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) gibt der Mieter in der Regel (noch) nicht, wenn er die mit der Ankündigung der geplanten Baumaßnahmen verknüpfte Aufforderung des Vermieters zur Abgabe einer Duldungserklärung unbeachtet lässt. Die Bejahung ei- nes Klageanlasses im Sinne von § 93 ZPO kommt erst in Betracht, wenn der Ver- mieter den Mieter nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an die An- kündigung (erneut) vergeblich zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hat. BGH, Beschluss vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20 - LG Berlin AG Berlin-Köpenick - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 3. Juni 2020 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis 1.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten nach übereinstimmender Erledigungserklärung um die Kosten eines Rechtsstreits, in dem die Klägerin als Vermieterin eines Mehrfami- lienhauses in Berlin von den beklagten Mietern die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen begehrt hat. Mit Schreiben vom 27. November 2019, das den Beklagten am Folgetag zuging, kündigte die Klägerin die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen (In- standsetzung des Außenputzes, der Balkone, Außenfenster und Balkontüren) ab dem 20. Januar 2020 sowie von Modernisierungsmaßnahmen (Anbringung einer 1 2 - 3 - Außendämmung) ab dem 16. März 2020 an und forderte die Beklagten unter Fristsetzung zum 31. Dezember 2019 sowie unter gleichzeitiger Nachfristsetzung zum 6. Januar 2020 dazu auf, schriftlich mitzuteilen, ob sie die angekündigten Baumaßnahmen dulden werden. Am 14. Januar 2020 hat die Klägerin mit der Begründung, die Beklagten hätten bislang keine Duldungserklärung abgegeben, Klage auf Duldung der an- gekündigten Maßnahmen eingereicht. Nachdem die Beklagten dem klägerischen Prozessbevollmächtigten noch am Tag der Klagezustellung, dem 28. Januar 2020, per E-Mail eine auf den 22. Dezember 2019 datierte Duldungserklärung übermittelt haben, hat die Klägerin den Rechtsstreit unter Verwahrung gegen die Kostenlast für erledigt erklärt. Der Erledigungserklärung haben die Beklagten nicht widersprochen. Sie haben aber geltend gemacht, die Duldungserklärung bereits am 22. Dezember 2019 mit einfachem Brief versandt zu haben. Die Klä- gerin hat den Erhalt dieses Briefs in Abrede gestellt. Das Amtsgericht hat der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Ihre sofortige Beschwerde hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Be- schwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage, wel- che Mietvertragspartei das Risiko des Verlusts einer schriftlichen Duldungserklä- rung auf dem Postweg zu tragen habe - zugelassenen Rechtsbeschwerde be- gehrt die Klägerin, den Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 3 4 5 - 4 - 1. Das Beschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Es entspreche billigem Ermessen, der Klägerin die Kosten des Rechts- streits aufzuerlegen, da die Beklagten keine Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hätten (§ 91a Abs. 1 ZPO iVm § 93 ZPO analog). Denn jedenfalls seien die Beklagten mit ihrer etwaigen Pflicht nach § 242 BGB, die Bereitschaft zur Duldung der von der Klägerin angekündigten Baumaßnahmen dieser gegenüber zu erklären, nicht in Verzug geraten. Selbst unter der Annahme, eine gesonderte Mahnung sei hierfür nicht erforderlich gewesen, scheide ein Verzug der Beklag- ten aus, weil diese den Verlust ihrer Zustimmungserklärung auf dem Postweg nicht zu vertreten hätten. Das ergebe sich aus den für die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 233 ZPO entwickelten Grundsätzen, wonach ein Ver- lust des betreffenden Schriftstücks auf dem Postweg ein Verschulden der absen- denden Partei nicht begründe. Diese Grundsätze hätten in einer Fallkonstellation wie der hiesigen, in der es ebenfalls darum gehe, dass einer Partei durch die Inanspruchnahme eines unzulänglich ausgeführten Postdiensts nachteilige pro- zessuale Folgen nicht entstehen dürften, "erst recht" zu gelten, zumal die Kläge- rin in ihrem Ankündigungsschreiben ausdrücklich auf die Möglichkeit hingewie- sen habe, die erbetene Duldungserklärung mit einfachem Brief zu übersenden. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - jedenfalls im Ergebnis - stand; die Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. a) Das Rechtsmittel ist statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts über die Zulassung der Rechts- beschwerde ist für den Senat bindend (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Hierbei kommt 6 7 8 9 10 - 5 - es nicht darauf an, ob das Beschwerdegericht die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (BGH, Beschlüsse vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW-RR 2009, 425 Rn. 9; vom 22. November 2011 - VIII ZB 81/11, NJW-RR 2012, 125 Rn. 8 mwN; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell- rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenver- fahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (Senatsbeschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7 mwN). b) Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, wonach die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, ist aus Rechtsgründen im Ergebnis nicht zu beanstanden. aa) Die Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklä- rung ist unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billi- gem Ermessen zu treffen (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Es ist demnach vornehmlich darauf abzustellen, wer die Kosten hätte tragen müssen, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. etwa BGH, Be- schluss vom 7. Mai 2007 - VI ZR 233/05, NJW 2007, 3429 Rn. 7 mwN). Trotz ursprünglicher Zulässigkeit und Begründetheit der Klage treffen den Kläger nach dem - auf der Billigkeitsebene zu berücksichtigenden - Rechtsgedanken des § 93 ZPO gleichwohl die Kosten, wenn der Beklagte keinen Anlass zur gerichtlichen Geltendmachung des Klageanspruchs gegeben und denselben sofort nach Zu- stellung der Klage beziehungsweise sofort nach Fälligkeit erfüllt oder den Kläger sonst klaglos gestellt hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2006 - IX ZB 11 12 - 6 - 160/04, NJW-RR 2006, 773 Rn. 9; vom 11. Dezember 2003 - I ZR 68/01, WRP 2004, 350 unter II 2 a). bb) Das ist hier der Fall. Dass die Beklagten die Klägerin durch die Über- sendung einer Duldungserklärung sofort nach Zustellung der Duldungsklage klaglos gestellt haben, steht außer Frage. Auch gegen die Annahme des Be- schwerdegerichts, die Beklagten hätten keine Veranlassung zur Erhebung der Duldungsklage gegeben, bestehen aus Rechtsgründen im Ergebnis keine Be- denken. Hierfür kommt es auf die vom Beschwerdegericht verneinte Rechtsfrage, ob die Beklagten es zu vertreten haben, dass die Klägerin die etwa bereits im Dezember 2019 auf den Postweg gebrachte Duldungserklärung der Beklagten nicht erhalten hat, nicht an. Denn selbst wenn die Beklagten die mit dem Ankün- digungsschreiben der Klägerin vom 27. November 2019 verknüpfte Bitte um Ab- gabe einer Duldungserklärung schlicht unbeachtet gelassen hätten, fehlte es nach den nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Beschwerdege- richts an einer Veranlassung zur Klageerhebung durch die Beklagten. (1) Eine Partei gibt Veranlassung zur Klageerhebung, wenn ihr Verhalten vor dem Prozess aus Sicht des Klägers bei vernünftiger Betrachtung hinreichen- den Anlass für die Annahme bietet, er werde ohne Inanspruchnahme der Ge- richte nicht zu seinem Recht kommen (Senatsurteil vom 27. Juni 1979 - VIII ZR 233/78, NJW 1979, 2040 unter II 3 a; BGH, Beschlüsse vom 16. Januar 2020 - V ZB 93/18, NJW 2020, 1442 Rn. 8; vom 8. März 2005 - VIII ZB 3/04, NJW-RR 2005, 1005 unter II 1). Dieser Schluss ist etwa gerechtfertigt, wenn der Beklagte eine fällige Leistung trotz Aufforderung nicht erbringt oder - soweit die Leistung nicht in einer Zahlung, sondern beispielsweise in einer Unterlassung liegt - den Gläubiger auf Aufforderung hin trotz Fälligkeit der Leistung nicht durch entspre- chende Erklärung klaglos stellt (Senatsurteil vom 27. Juni 1979 - VIII ZR 233/78, 13 14 - 7 - aaO unter II 3 b; BGH, Beschlüsse vom 16. Januar 2020 - V ZB 93/18, aaO; vom 22. Oktober 2015 - V ZB 93/13, NJW 2016, 572 Rn. 19). Entsprechendes gilt bei einem Duldungsverlangen. (2) Danach hätte im Streitfall ein Klageanlass allenfalls dann bestanden, wenn die Klägerin die Beklagten nach Ablauf einer angemessenen Frist im An- schluss an den Erhalt des Ankündigungsschreibens vom 27. November 2019 (er- neut) zur Abgabe einer Duldungserklärung aufgefordert hätte. (a) Die in dem Ankündigungsschreiben enthaltene Aufforderung reichte in- soweit schon deshalb nicht aus, weil die Leistung der Beklagten in Gestalt der Duldung der angekündigten Baumaßnahmen (§ 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB) zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig war und diese Aufforderung auch im Hinblick auf eine etwa bestehende (Neben-)Pflicht der Beklagten zur Abgabe einer Dul- dungserklärung eine verzugsbegründende Wirkung nicht entfaltet hat, so dass deren - hier unterstellte - Nichtbefolgung nach dem aufgezeigten Maßstab auch nicht als Klageveranlassung gewertet werden kann. Da die Klägerin den Beginn der Baumaßnahmen für den 20. Januar 2020 angekündigt hatte, schuldeten die Beklagten deren Duldung auch nicht vor die- sem Zeitpunkt. Ob sie aus Gründen der Rücksichtnahme auf das berechtigte In- teresse der Klägerin an einer geordneten Durchführung der geplanten Baumaß- nahmen (§§ 242, 241 Abs. 2 BGB) verpflichtet waren, der Klägerin bereits vor diesem Zeitpunkt ihre künftige Duldungsbereitschaft anzuzeigen - wie die Rechtsbeschwerde (stillschweigend) annimmt, die Rechtsbeschwerdeerwide- rung hingegen verneint - kann offenbleiben. Denn jedenfalls käme die Bejahung einer Klageveranlassung nach den oben aufgeführten Grundsätzen nur in Be- 15 16 17 - 8 - tracht, wenn die Beklagten mit dieser etwaigen Pflicht vor Prozessbeginn in Ver- zug geraten wären, wovon auch die Rechtsbeschwerde im Ansatz ausgeht. Ent- gegen ihrer Auffassung ist das mangels - hier auch nicht ausnahmsweise ent- behrlicher - Mahnung nicht der Fall. (aa) Eine Mahnung gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB kann grundsätzlich erst nach Fälligkeit ausgesprochen werden, andernfalls ist sie wirkungslos (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 1992 - XII ZR 105/91, NJW 1992, 1956 unter 1; vom 27. März 1980 - VII ZR 214/79, NJW 1980, 1955 unter 3; jeweils zu § 284 BGB aF). Im Einzelfall - insbesondere dann, wenn die Fälligkeit des Anspruchs von einer zuvor vom Gläubiger durchzuführenden Handlung (z.B. Abruf) abhängt - kann es allerdings zulässig sein, die Mahnung mit der die Fälligkeit auslösenden Handlung zu verbinden (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2017 - XI ZR 467/15, NJW 2017, 1823 Rn. 24 mwN; vom 25. Oktober 2007 - III ZR 91/07, NJW 2008, 50 Rn. 11; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, NJW 2006, 3271 Rn. 10). Ein solcher Fall liegt hier - anders als die Rechtsbeschwerde annimmt - nicht vor. Denn die Aufforderung zur Abgabe einer Duldungserklärung wäre - sofern man eine entsprechende Mitteilungspflicht des Mieters bejaht - Voraus- setzung für das Entstehen dieser Pflicht. Sie löste aber jedenfalls dann, wenn sie - wie hier - mit der (erstmaligen) Ankündigung von Baumaßnahmen verbunden ist, nicht deren (sofortige) Fälligkeit aus. Das gilt, wenn die geplanten baulichen Veränderungen - wie hier zumindest teilweise - Modernisierungsmaßnahmen darstellen (§ 555b BGB), schon deshalb, weil dem Mieter eine Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft jedenfalls nicht vor Ablauf der ihm nach § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung von Härtegründen sowie nach § 555e Abs. 1 Satz 2 BGB zur Erklärung einer (Sonder-)Kündigung eingeräumten Fristen 18 19 - 9 - abverlangt werden könnte. Aber auch wenn beziehungsweise soweit die vorge- sehenen Arbeiten ausschließlich Erhaltungsmaßnahmen betreffen, könnte der Vermieter die seinerseits geforderte Abgabe einer Duldungserklärung erst nach Ablauf einer angemessenen Frist im Anschluss an den Zugang der Ankündigung nach § 555a Abs. 2 BGB verlangen. Denn auch in diesem Fall ist dem Mieter eine gewisse Zeit zur Prüfung des Anliegens des Vermieters zuzubilligen. (bb) Eine Mahnung war auch nicht entbehrlich. Denn eine - als Grund für die etwaige Entbehrlichkeit hier einzig in Betracht kommende - kalendermäßige Bestimmung der Leistungszeit (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) muss durch Rechtsge- schäft, Gesetz oder Urteil getroffen worden sein. Die einseitige Festlegung einer Leistungszeit durch den Gläubiger - wie vorliegend durch die (doppelte) Fristset- zung in dem Ankündigungsschreiben der Klägerin erfolgt - reicht für die Anwen- dung dieser Vorschrift hingegen nur aus, wenn dem Gläubiger ein Leistungsbe- stimmungsrecht nach § 315 BGB zusteht (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 25. Oktober 2007 - III ZR 91/07, aaO Rn. 7; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Daran fehlt es hier. (b) Der Annahme, die Klägerin habe aufgrund des vorprozessualen Verhal- tens der Beklagten bei vernünftiger Betrachtung davon ausgehen dürfen, sie werde ohne die Inanspruchnahme der Gerichte nicht zu ihrem Recht kommen, steht zudem entgegen, dass die Beklagten nach den nicht angegriffenen Fest- stellungen des Beschwerdegerichts auf eine frühere Aufforderung der Klägerin bereits im Januar 2019 erklärt hatten, sie seien zur Duldung der Anbringung eines Wärmeverbundsystems im Fall der behördlichen Genehmigung dieser Maß- nahme bereit. Auch aus diesem Grund ließ allein der fehlende Zugang einer Ant- wort der Beklagten auf das Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 27. No- 20 21 - 10 - vember 2019 aus deren Sicht nicht den Schluss zu, die Beklagten wären mittler- weile - abweichend von früher getätigten Äußerungen - nicht mehr bereit, die geplanten Baumaßnahmen zu dulden. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Köpenick, Entscheidung vom 21.02.2020 - 3 C 14/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2020 - 64 T 46/20 -

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April 2015 ist nichtig, weil sie den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bekanntmachung der Begründung nach § 556d Abs. 2 BGB nicht genügt (entgegen LG Berlin, 10. Oktober 2019, 67 S 80/19 und 65 S 107/19).(Rn.38) (Rn.40) 2. Die Bekanntmachung muss auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruhen, der die Normsetzung obliegt, das ist der Senat von Berlin als Berliner Landesregierung. Der Senat hat aber die amtliche Bekanntmachung nicht selbst veranlasst, sondern den Verordnungstext nebst Begründung dem Abgeordnetenhaus als Berliner Landesparlament übersandt, das den gesamten Text sodann auf dem von ihm betriebenen Server hochgeladen hat. Solche zufällig erreichten amtlichen Bekanntmachungen genügen rechtsstaatlichen Anforderungen nicht.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von EUR 445,39 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. September 2019 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen weiteren Betrag von EUR 22,13 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Oktober 2019 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Tatbestand Randnummer 1 Aufgrund Vertrages vom 6./10. November 2017 mieten die Kläger von der Beklagten eine Wohnung mit 78,2 m² Wohnfläche (drei Zimmer mit Nebenräumen) im Haus ..., erstes Obergeschoss rechts, ... Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. Februar 2018. Die (Staffel-) Miete beträgt seit 1. Februar 2019 EUR 843,23 nettokalt. Die Warmmiete beträgt EUR 1.021,23. Sie ist monatlich im Voraus zu zahlen. Randnummer 2 In § 8 Nr. 2 des Mietvertrages war vereinbart, dass die Beklagte Arbeiten in der von den Klägern gemieteten Wohnung ausführen würde, was die Beklagte tat. Randnummer 3 In § 8 Nr. 3 des Mietvertrages war festgehalten, dass auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude errichtet wurde, dass die entsprechenden Arbeiten noch längere Zeit andauern konnten (eventuell auch mehrere Jahre) und dass es aufgrund der Baumaßnahme zu erheblichen Staub- und Lärmbeeinträchtigungen kommen konnte. Randnummer 4 Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 betrifft räumlich auch die Wohnung der Kläger. Datum ihres Inkrafttretens ist der 1. Juni 2015. Die Begründung dieser Verordnung, die der Senat von Berlin gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin dem Abgeordnetenhaus zur Kenntnisnahme vorlegte, wurde am 20. Mai 2015 im PARDOK (Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses von Berlin) hochgeladen und ist seitdem dort abrufbar. Anhand des Mietspiegels 2019 für Berlin gehen die Kläger von einer ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen gemietete Wohnung von EUR/m² 6,12 aus (berechnet aus dem Mietspiegelfeld I 3 unter Abzug von 40 Prozent auf die untere Spannendifferenz (das sind EUR 0,42) vom Mittelwert, der bei EUR/m² 6,54 liegt). Die Kläger verlangten unter dem 7. August 2019 Auskunft von der Beklagten gemäß §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB und rügten einen Verstoß der mit ihnen vereinbarten Mietstaffel gemäß §§ 556g Abs. 2, 557a Abs. 4 BGB. Sie kündigten an, die künftigen Mieten im Hinblick auf die Mietenbegrenzung nach §§ 556d ff. BGB unter Vorbehalt zu leisten, soweit sie über der gesetzlich zulässigen Höchstmiete liege. Die Beklagte verweigerte mit Schreiben vom 22. August 2019 die Auskunft. Randnummer 5 Unter dem 21. Mai 2019 zeigten die Kläger der Hausverwaltung an, dass es in Nachbarwohnungen zu der von den Klägern gemieteten, d.h. zunächst in der direkt über den Klägern liegenden Wohnung (zweites Obergeschoss rechts), sodann in der im zweiten Obergeschoss links liegenden Wohnung, zu Bauarbeiten (Kernsanierung) u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung kam und dadurch in der Wohnung der Kläger Geräusche von Stemmen, Bohren, Hämmern zu hören waren. Im Hausflur, aber nicht in der Wohnung der Kläger, kam es zu Auftreten von Staub und Schmutz (Putzstückchen), in extremem Umfang aber nur kurzfristig. Die Arbeiten erfolgten von Montag bis Samstag von morgens bis abends. Jedenfalls Maler- und Räumarbeiten währten vom 1. bis 5. September 2019. Randnummer 6 Zugleich zeigten die Kläger der Hausverwaltung an, dass es an der Decke des Kinderzimmers zu einem Durchlaufschaden gekommen war infolge von Arbeiten an der Heizung in der Wohnung darüber. Zunächst tropfte es von der Decke, weswegen die Kläger eine Schüssel zum Auffangen des Wassers aufstellten. Nach zwei bis drei Stunden hörte das Tropfen auf. Aufgrund des durchgelaufenen Wassers bildete sich ein etwa ein Meter langer, zwischen fünf und 30 Zentimeter breiter Wasserfleck an der Decke des Kinderzimmers. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung sagte den Klägern die Beseitigung des Flecks und eine Gewährung von Minderung zu. Randnummer 7 Die Kläger zahlten die Miete ungekürzt weiter. Im Anwaltsscheiben an die Beklagte vom 7. August 2019 ließen die Kläger ankündigen, dass sie die Miete auch wegen des Baulärms und des Wasserflecks unter Vorbehalt zahlten. Randnummer 8 Für die Zeit vom 21. Mai 2019 bis zum 31. August 2019 haben die Kläger wegen der Bauarbeiten eine Minderung von 13 Prozent, wegen des Flecks von sieben Prozent auf die Bruttomiete geltend gemacht. Das sind: Randnummer 9 - für Mai 2019 vom 21. bis 31. jenes Monats: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,2 = EUR 72,47 (statt wie von den Klägern ausgerechnet EUR 72,49); - für Juni, Juli und August 2019: EUR 1.021,23 x 0,2 = je EUR 202,25 (statt EUR 204,25), - insgesamt EUR 679,22 (statt EUR 685,24). Randnummer 10 Nach unzureichendem Überstreichen des Flecks am 17. Oktober 2019 erfolgte seine Beseitigung am 28. Oktober 2019. Randnummer 11 Mit der am 29. August 2019 anhängig, am 26. September 2019 rechtshängig gewordenen Klage haben die Kläger zum ursprünglichen Klageantrag zu 4. beantragt festzustellen, dass die Miete bis zur Beseitigung von Baulärm und des Wasserflecks um insgesamt 20 Prozent gemindert ist. Diesen Antrag zu 4. haben die Kläger im Laufe des Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 23. Oktober 2019 geändert in einen Antrag zu 4.a) und zu 4.b), der Antrag zu 4.b) ist unten in den Klageanträgen wiedergegeben. Hinsichtlich des Klageantrags zu 4.a) gemäß Schriftsatz vom 23. Oktober 2019, nämlich festzustellen, dass die Bruttokaltmiete für die von den Klägern gemietete Wohnung bis zur Beseitigung des Wasserflecks an der Kinderzimmerdecke um sieben Prozent gemindert ist, haben die Parteien infolge Fleckbeseitigung am 28. Oktober 2019 den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Termin am 31. Oktober 2019 haben die Kläger einen neuen Antrag zu 4.a) - betreffend die ausgerechnete Minderung wegen des Flecks für September und Oktober 2019 - gestellt, der unten wiedergegeben ist. Randnummer 12 Die Kläger behaupten, aufgrund des Baulärms habe man in ihrer Wohnung teilweise sein eigenes Wort nicht verstehen, nicht telefonieren und nicht fernsehen können. Die lärmintensiven Bauarbeiten hätten auch vom 1. bis 5. September 2019 angedauert. Randnummer 13 Die Kläger beantragen zuletzt, Randnummer 14 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 15 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter der derzeit durch die Kläger von der Beklagten angemieteten Wohnung in der ... ..., erstes Obergeschoss rechts, ... Berlin, zuletzt geschuldete Vormiete? Randnummer 16 b) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit den Klägern Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, den in der Wohnung der Kläger befindlichen Wasserfleck an der Decke des Kinderzimmers mit einer Länge von ca. einem Meter querverlaufend über Eck und einer Breite zwischen fünf Zentimeter und 30 Zentimeter fachgerecht zu beseitigen. Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von EUR 685,24 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (d.h. seit 27. September 2019) zu zahlen. 4. Randnummer 19 a) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger EUR 138,21 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit (d.h. ab 1. November 2019) zu zahlen; Randnummer 20 b) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen weiteren Betrag von EUR 22,13 (13 Prozent Mietminderung für den Zeitraum vom 1. September 2019 bis 5. September 2019) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (d.h. ab 24. Oktober 2019) zu zahlen. Randnummer 21 Die Beklagte beantragt, Randnummer 22 die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Die Beklagte behauptet, die Abnahme für die Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts sei am 19. Juni 2019 erfolgt, diejenige für die Arbeiten im zweiten Obergeschoss links am 30. August 2019, was die Kläger jeweils mit Nichtwissen bestreiten. Bis zum 5. September 2019 seien nur noch Maler- und Reinigungsarbeiten erfolgt. Die Kläger hätten gewusst, dass sie aufgrund von Mängeln die Miete nicht weiter voll zu zahlen gehabt hätten. Randnummer 24 Die Beklagte meint, aufgrund der Arbeiten gemäß Nr. 8.2 des Mietvertrages habe sie die von den Klägern gemietete Wohnung umfassend modernisiert im Sinne des § 556f Satz 2 BGB. Randnummer 25 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 31. Oktober 2019 und die weiteren Unterlagen in der Gerichtsakte verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 26 Die Klage ist zulässig. II. Randnummer 27 Die Klage ist zum Teil begründet. 1. Randnummer 28 Hinsichtlich des Klageantrags zu 1. ist die Klage unbegründet. Randnummer 29 Den Klägern steht der mit den Klageanträgen zu 1.a) und 1.b) verfolgte Auskunftsanspruch gemäß §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB nicht zu. Denn der von ihnen gemietete Wohnraum liegt nicht im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet. Die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Rechtsverordnung des Senats von Berlin vom 28. April 2015 ist nichtig. Ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB. Randnummer 30 Auf die Ausführungen der Kläger über einen Verstoß der zwischen ihnen und der Beklagten vereinbarten Miete und auf die Ansicht der Beklagten, die von den Klägern gemietete Wohnung sei gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrages umfassen saniert worden (§ 556f Satz 2 BGB), kommt es danach nicht an. Randnummer 31 Mangels Auskunftsanspruchs und damit mangels begründeter erster Stufe der von den Kläger in der Sache, wenn auch nicht der Antragstellung nach verfolgten Stufenklage gemäß Klageantrag zu 1) ist die Klage insoweit bereits durch Endurteil abzuweisen gewesen. a) Randnummer 32 Dieser Beurteilung der Rechtslage hinsichtlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung durch die erkennende Abteilung steht nicht § 31 Abs. 1 u. Abs. 2 Satz 1 u. 2 BVerfGG i.V.m. § 13 Nr. 8a, 11 BVerfGG entgegen. Danach binden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts u.a. in konkreten Normenkontrollverfahren (§ 13 Nr. 11 BVerfGG) und über Verfassungsbeschwerden (§ 13 Nr. 8a BVerfGG) alle Gerichte und haben nach Maßgabe des § 13 Abs. 2 BVerfGG Gesetzeskraft. aa) Randnummer 33 Die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (Kammer) vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18 – (NJW 2019, 3054) betreffend zwei konkrete Normenkontrollverfahren (mangels hinreichender Begründung als unzulässig festgestellt) und betreffend eine Verfassungsbeschwerde (mangels grundsätzlicher verfassungsrechtlicher Bedeutung nicht zur Entscheidung angenommen) binden die erkennende Abteilung nicht dahin, dass von der Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung auszugehen wäre. Eine Aussage über die formelle Rechtmäßigkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung hinsichtlich ihrer Begründung ist den genannten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts nämlich nicht zu entnehmen. Abgesehen davon, ob es sich bei Feststellungen über die Unzulässigkeit konkreter Normenkontrollverfahren mangels ausreichender Begründung und über die Nichtannahme zur Entscheidung einer Verfassungsbeschwerde mangels grundsätzlicher verfassungsrechtlicher Bedeutung überhaupt um bindungsfähige Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts im Sinne des § 13 BVerfGG handelt und abgesehen davon, ob das Bundesverfassungsgericht die Wahrung der Anforderungen des Berliner Landesrechts an die Bekanntmachung einer Verordnung überhaupt zu prüfen hat (dazu verneinend Beuermann GE 2019, 1082), ist der jeweilige Tenor der genannten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts hinsichtlich der Wirksamkeit der Verordnung unergiebig. In den Entscheidungsgründen heißt es zur Verfassungsbeschwerde in Randnummer 113 des Volltextes der Entscheidung (abgerufen am 15. Dezember 2019 unter www.bundesverfassungsgericht.de), dass „die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung [..] die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes [wahrt]. Bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes stand dem Senat von Berlin ein Beurteilungsspielraum zu […]. Diesen Spielraum hält ein Verordnungsgeber ein, wenn er den für die Gebietsfestsetzung erheblichen Sachverhalt ermittelt und bei Erlass der Verordnung zugrunde legt […]. Der Senat von Berlin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert und jeweils anhand statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass der Verordnung nachvollziehbar begründet hergeleitet, dass jedes dieser Kriterien für das Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (vgl. Abschnitt A. a) Nr. 4 der Verordnungsbegründung vom 28. April 2015 - StadtUm IV A 36 / IV A 4 -).“ Die Frage der hinreichenden Begründung der Verordnung prüfte das Bundesverfassungsgericht demnach nicht ausdrücklich. Die genannte Frage war nach Durchsicht des Volltextes der Entscheidung, u.a. mit den Berichten über das Vorbingen gegen die Wirksamkeit der Verordnung, zudem auch insgesamt nicht Gegenstand der dortigen Verfahren. bb) Randnummer 34 Auch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Kammer) vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15 – (NJW 2015, 3024) hindert die erkennende Abteilung – wiederum unter Absehen von den unter aa) genannten Bedenken - nicht gemäß § 31 Abs. 1 u. 2 BVerfGG daran, die Unwirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung anzunehmen. Die dortige Entscheidung betraf eine Rechtssatzverfassungsbeschwerde gegen eben jene Verordnung, die das Bundesverfassungsgericht mangels Rechtswegerschöpfung nicht zur Entscheidung annahm. Die Volltextlektüre (Abrufen des Volltextes am 15. Dezember 2019 unter www. bundesverfassungsgericht.de) ergibt, dass die Frage der ordnungsgemäßen Begründung der Verordnung nicht Thema des Verfahrens war. b) Randnummer 35 Das erkennende Amtsgericht hat die Verwerfungskompetenz hinsichtlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844, Tz. 15). c) Randnummer 36 Der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung (so auch Beuermann GE 2019, 1082). aa) Randnummer 37 Dass sie einer Begründung bedurfte, ergibt sich aus § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB. bb) Randnummer 38 Welcher Maßstab an die ordnungsgemäße Bekanntmachung der Begründung einer Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB anzulegen ist, ergibt sich aus der bereits zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18 – (NJW 2019, 2844). Danach muss die Begründung in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen amtlichen Stelle der Öffentlichkeit zur Kenntnisnahme bereitgestellt werden. Das ist nicht erfolgt. Randnummer 39 Nach Lage der Dinge übermittelte der Senat von Berlin am oder nach dem 28. April 2015 (dem Tag des Erlasses der Mietenbegrenzungsverordnung durch den Senat) den Text der Verordnung nebst der Begründung gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin (VvB) an das Abgeordnetenhaus mit der Bitte um Kenntnisnahme, wie es Art. 64 Abs. 3 VvB vorsieht. Das Abgeordnetenhaus lud den gesamten Text sodann am 20. Mai 2015 auf dem von ihm betriebenen Server (www.parlament-berlin.de) hoch. Dort sind Verordnungstext und –begründung etwa über Google zu finden. Randnummer 40 Das genügt den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bekanntmachung der Begründung nicht (so auch LG Berlin, 67. Zivikammer, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 67 S 80/19, GE 2019, 1507, 1508; anders LG Berlin, 65 Zivilkammer, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 65 S 107/19, GE 2019, 1576 f.). Randnummer 41 Entscheidend ist nach Ansicht der erkennenden Abteilung, dass die Bekanntmachung nicht nur an irgendeiner amtlichen Stelle erfolgt, sondern dies auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruht, der die Normsetzung obliegt (das klingt an bei LG Berlin, Zivilkammer 67, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 67 S 80/19, GE 2019, 1507, 1508 anders wohl LG Berlin, 65. Zivilkammer, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 65 S 107/19, GE 1576, 1577, wo die Kammer (nur) auf das Abgeordnetenhaus als amtliche Stelle der Bekanntmachung abhebt). Die Stelle, der die Normsetzung oblag, war hier der Senat von Berlin als die Berliner Landesregierung. Sie sandte den Verordnungstext nebst Begründung dem Abgeordnetenhaus als Berliner Landesparlament. Dem Abgeordnetenhaus oblag die Setzung der Verordnung, die noch dazu auf Bundesrecht beruht, indes definitionsgemäß nicht, weil eine Verordnung von der Exekutive gesetztes Recht ist, mag das Abgeordnetenhaus auch Anhörungs- und/oder Kenntnisnahmerechte haben. Veröffentlicht das Abgeordnetenhaus ihm seitens des Senats übermittelte Dokumente aus Normsetzungsverfahren auch regelmäßig, so kann es sich doch aus Sicht des Senats als Verordnungsgeber um nicht mehr als einen erhofften, möglicherweise auch erwartbaren Zufall einer amtlichen Bekanntmachung handeln. Zufällige erreichte amtliche Bekanntmachungen genügen rechtsstaatlichen Anforderungen indes nicht. Randnummer 42 Überdies ist auch nicht zu erkennen, dass der Senat Verordnung und Begründung zu weitergehenden Zwecken als - gemäß Art. 64 Abs. 3 VvB: - zur (bloßen) Kenntnisnahme durch (nur) das Abgeordnetenhaus überhaupt verwendet sehen wollte. Randnummer 43 Letztlich wird man auch sagen müssen, dass mangels von amtlich berufener Stelle veranlasster Bekanntmachung der Verordnungsbegründung ungewiss ist, ob die dem Abgeordnetenhaus übermittelte Fassung der Begründung überhaupt diejenige ist, die der Normsetzung endgültig zugrunde liegen sollte. cc) Randnummer 44 Nicht zu folgen vermag die erkennende Abteilung dem LG Berlin 67. Zivilkammer (Urt. v. 10. Oktober 2019 – 67 S 80/19, GE 2019, 1507, 1508 f.), wonach der Mangel ordnungsgemäßer Bekanntmachung der Verordnungsbegründung die Wirksamkeit der Verordnung nicht hindere, weil der Mangel nicht schwerwiegend genug oder nicht offenkundig sei. Randnummer 45 Dass eine ordnungsgemäß bekannt gemachte Verordnungsbegründung Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB ist, hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (vgl. Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844). Randnummer 46 Die Begründungspflicht nach § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB dient dazu, den mit der Gebietsausweisung verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieter zu rechtfertigen. Es soll insbesondere Wohnungsvermietern die Möglichkeit zur Vergewisserung gegeben werden, ob die Ausweisung ihrer Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geeignet, erforderlich und verhältnismäßig ist und warum somit bei einer Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete zwar überschritten werden darf, aber nur um bis zu zehn Prozent (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844, Tz. 28, 29). Damit dient die Begründung auch dazu, überprüfen zu können, ob ein Vorgehen gegen die Verordnung Erfolg verspricht. Dass die Begründung demgemäß nicht nur Beiwerk ist, das der Normgeber folgenlos fehlerhaft handhaben kann, sondern materielle Bedeutung hat, zeigt zudem bereits der Wortlaut der Sätze 6 und 7 des § 556d Abs. 2 BGB, wonach die Begründung bestimmte inhaltliche Anforderungen erfüllen muss. Randnummer 47 Solche materiell-rechtlich wirkende, wenn auch als förmlich auftretende Elemente der Normsetzung nur zufällig und durch eine dazu nicht berufene Stelle amtlich bekannt zu machen, ist kein unerheblicher Mangel. 2. Randnummer 48 Die Klage ist auch hinsichtlich des Klageantrags zu 2) unbegründet sie insoweit ebenfalls abzuweisen gewesen. Randnummer 49 Den Klägern steht bezogen auf den Beurteilungszeitpunkt 28. November 2019 (das ist der Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingehen mussten, damit sie Berücksichtigung fanden, § 128 Abs. 2 ZPO) kein Anspruch auf Beseitigung des Wasserflecks an der Decke des Kinderzimmers in der von ihnen bewohnten Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu, weil die Beklagte den Fleck unstreitig am 28. Oktober 2019 beseitigt hat. Dieser Klageantrag hat weder eine einseitige noch eine übereinstimmende Erledigungserklärung erfahren. 3. Randnummer 50 Die Klage ist zum Klageantrag zu 3) teilweise begründet. Randnummer 51 Den Klägern steht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von EUR 445,39 zu. Im darüber hinaus gehenden Umfang ist die Klage insoweit abzuweisen gewesen. a) Randnummer 52 Kein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB wegen eines Wegfalls des Rechtsgrundes für die entsprechende Mietzinszahlung an die Beklagte für Mai 2019 und wegen eines Fehlens des Rechtsgrunds für die Mietzinszahlungen für Juni, Juli und August 2019 an die Beklagte ergibt sich aufgrund des Wasserflecks und des Tropfenauffangens. Durch beides ist die Miete nicht von Gesetzes wegen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert gewesen, fehlte mithin nicht teilweise der Rechtsgrund für die Mietzinszahlung für Mai bis August 2019. Randnummer 53 Eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB setzt voraus (i) eine die Gebrauchstauglichkeit verringernde Abweichung des tatsächlichen vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache, die (ii) nicht nur unerheblich ist. Randnummer 54 Der Fleck als solcher war schon keine Gebrauchsbeeinträchtigung. Dass die Kläger und/oder ihr das Kinderzimmer bewohnende Kind das Zimmer abstrakt nur noch eingeschränkt zum Betreten, Spielen, Schlafen, Hausaufgabenmachen und allgemein zum Zeitverbringen oder sonstigen Wohnen nutzen konnten, ist weder konkret geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Allein eine – nach Lage der Dinge: - geringfügige optische Beeinträchtigung mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den von den Klägern benannten Stellen und Literatur und Rechtsprechung, wo eben gerade nicht jede optische Beeinträchtigung als Mangel bewertet wird (so etwa nicht bei Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rn. 221). Soweit die Kläger noch eine Schimmelgefahr aufgrund des eingedrungenen Wassers aufrufen, besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Gefahr überhaupt bestand und dass sich aus ihr auch noch eine Gebrauchsbeeinträchtigung ergab. Randnummer 55 Das Auffangen der Tropfen, die für zwei bis drei Stunden anfielen, als das Wasser von oben durch die Decke drang, war eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die indes die Schwelle der Unerheblichkeit nicht überschritt. Eine Schüssel auf dem Zimmerboden für wenige Stunden muss ein Wohnungsmieter schlicht einmal aushalten. b) Randnummer 56 Im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts und links, d.h. in der Etage über der von den Klägern gemieteten Wohnung, haben die Kläger einen Rückzahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von EUR 445,39. Randnummer 57 Das folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB für Mai 2019 und aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für Juni, Juli und August 2019. Randnummer 58 Infolge des Baulärms und der Verschmutzung im Treppenhaus fehlte den Mietzinszahlungen der Kläger an die Beklagte der Rechtsgrund für die Zahlung von EUR 47,11 für Mai 2019 und für die Zahlung von je EUR 132,76 für Juni, Juli und August 2019. Randnummer 59 Dem Zahlungsanspruch der Kläger steht § 814 BGB nicht entgegen. aa) Randnummer 60 Der von den Klägern aufgerufene Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten. bb) Randnummer 61 Art, Umfang und Dauer der Bauarbeiten nebst Anfall von Staub und Putzteilen im Treppenhaus sowie Geräuschen in der von den Klägern gemieteten Wohnung sind für die Zeit vom 21. Mai bis 31. August 2019 weitgehend unstreitig. Randnummer 62 Die Bauarbeiten durchgehend von Montag bis Samstag, jedenfalls ab 21. Mai im Juni, Juli und bis Ende August, in Form einer Kernsanierung u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung in den Wohnungen direkt über der von den Klägern gemieteten Wohnung mit Geräuschen von Stemmen, Bohren und Hämmern in der klägerischen Wohnung sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit dieser Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Randnummer 63 Der Höhe nach ist die von den Klägern geltend gemachte Minderung um 13 Prozent klar nicht übersetzt (§ 287 ZPO). Ob es in der Wohnung der Kläger so laut war, dass man sein eigenes Wort nicht verstehen oder nicht telefonieren oder fernsehen konnte, kann angesichts der geringen aufgerufenen Minderungsquote offen bleiben. Randnummer 64 Es ergibt sich folgende Berechnung: - Mai 2019: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 47,11 - Juni, Juli und August 2019 jeweils: EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 132,76, zusammen EUR 398,28 - ergibt insgesamt EUR 445,39. cc) Randnummer 65 § 814 BGB schließt den Anspruch der Kläger nicht aus. Dafür bedürfte es des Umstands, dass die Kläger positiv wussten, wegen § 536 Abs. 1 BGB zur Zahlung des Mietzinses teilweise nicht verpflichtet zu sein, und dennoch zahlten. Da die Miete von den Klägern im Voraus zu zahlen war, die Bauarbeiten aber während des Mai 2019 begannen, kann sich die Frage hier (also beim Klageantrag zu 3, der die Zeit bis Ende August 2019 betrifft) nur für Juni bis August 2019 stellen. Dass die Kläger die allgemein weithin unbekannte Wirkung des § 536 Abs. 1 BGB, nämlich von Gesetzes wegen zu einer Entgeltreduzierung zu führen (anders als die Minderung bei Kauf- und Werkvertrag, wo sie der Erklärung bedarf), kannten, ist von der Beklagten streitig behauptet, aber nicht unter Beweis gestellt worden. 4. a) Randnummer 66 Im Klageantrag zu 4.a), mit dem die Kläger die Rückzahlung von Miete aufgrund einer Minderung wegen des Flecks für September und Oktober verfolgen, ist die Klage unbegründet und auch insoweit abzuweisen gewesen. Der Fleck begründet keine Minderung, s. soeben zu 3.a). b) Randnummer 67 Im Klageantrag zu 4.b) ist die Klage begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung von EUR 22,13 wegen aufgrund Lärmeinwirkungen und Schmutzes im Treppenhaus für die Zeit vom 1. bis 5. September 2019 gemäß § 536 Abs. 1 BGB geminderter Miete. Randnummer 68 Selbst wenn die letzte Abnahme für die Arbeiten in den über der klägerischen Wohnung liegenden Sanierungswohnungen am 30. August 2019 erfolgt sein sollte, wie die Beklagte behauptet hat, sind anschließende Räum- und Malerarbeiten unstreitig. Allein diese rechtfertigen bei lebensnaher Betrachtung die Annahme, dass sich erhebliche Auswirkungen auf die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung der Kläger in der genannten Zeit ergaben. Eine Quote von 13 Prozent ist auch dafür nicht übersetzt. Randnummer 69 Es ergibt sich folgende Rechnung: EUR 1.021,23 x 5/30 x 0,13 = EUR 22,13. Randnummer 70 § 814 BGB steht dem Anspruch der Kläger nicht entgegen, zumindest weil sie mit dem Anwaltschreiben vom 7. August 2019 der Beklagten ankündigten, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, was § 814 BGB ausschließt. 5. Randnummer 71 Die Zinsentscheidungen beruhen auf § 291 ZPO. III. Randnummer 72 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a Abs. 1 Satz 1, 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Randnummer 73 Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Klageantrags zu 4.a) gemäß Schriftsatz vom 23. Oktober 2019 (Feststellung der Minderung wegen des Flecks) haben die Kläger die anteiligen Kosten zu tragen, weil sie insoweit mangels erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung durch Wasserfleck und Tropfenauffangen voraussichtlich unterlegen wären. Randnummer 74 Bei der Beurteilung, welche Seite inwieweit unterlegen ist, ist zu berücksichtigen gewesen, dass der ursprüngliche Feststellungsantrag (Klageantrag zu 4: Feststellung der Minderung von 20 Prozent) nicht von Anfang an unzulässig gewesen ist. Bei Klageanhängigkeit am 29. August 2019 waren die Bauarbeiten unstreitig noch nicht beendet und der Fleck noch nicht beseitigt. Nach Abschluss der Bauarbeiten spätestens am 5. September 2019 haben die Kläger ihre Klage mit Schriftsatz vom 23. Oktober 2019 hinsichtlich des Baulärms auf einen Zahlungsantrag umgestellt (§ 264 N. 2 ZPO), hinsichtlich des Flecks im Termin am 31. Oktober 2019 reagiert. Wegen des auf den Baulärm entfallenden Anteils am ursprünglichen Feststellungsantrag zu 4) sind die Kläger nicht unterlegen. IV. Randnummer 75 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001409213 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:271124UVIIIZR36.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 36/23 Verkündet am: 27. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556e Abs. 2, § 556f Satz 2, § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2, 4, Satz 2 Erteilt der Vermieter dem Mieter vor Abgabe von dessen Vertragserklärung die Auskunft, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung, stellt sich jedoch heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Modernisierung durchgeführt worden ist, ist der Vermieter nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maß- gabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Bestätigung von Se- natsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54). BGH, Urteil vom 27. November 2024 - VIII ZR 36/23 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 6. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 11. Januar 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienst- leistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieterin einer Wohnung der beklagten Ver- mieterin Ansprüche gegen diese wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Zwischen der Beklagten und ihrer Mieterin besteht seit dem 1. April 2019 ein Mietverhältnis über eine 76,51 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner 1 2 - 3 - Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs- markt liegt. Bei Vertragsbeginn betrug die Nettokaltmiete monatlich 1.500 €. In dem Mietvertrag heißt es: "Die Wohnung wird erstmalig nach umfassender Modernisierung gemäß § 556g BGB vermietet." In der Revisionsinstanz steht nicht mehr im Streit, dass es sich bei den von der Beklagten insoweit vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen nicht um eine umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) handelt. Die Mieterin beauftragte die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprü- che aus der sogenannten Mietpreisbremse und trat der Klägerin diese hierzu ab. Mit Schreiben vom 28. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungs- abtretung - einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die zuletzt auf Rückzahlung von 712,76 € anteiliger Miete für den Monat Dezember 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.093,88 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 4 5 6 7 8 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 398 BGB ein Anspruch aus abgetretenem Recht der Mieterin auf Rück- erstattung überzahlter Miete für den streitgegenständlichen Monat Dezember 2019 in Höhe von 712,76 € zu. In diesem Umfang übersteige die von der Mieterin entrichtete Miete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete. Die Beklagte könne sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB zur Rechtfer- tigung einer höheren Miete nicht auf die im Mietvertrag erteilte Auskunft berufen, wonach die Wohnung umfassend modernisiert worden sei, denn eine umfas- sende Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB habe nicht stattgefunden. Die Voraussetzungen einer einfachen Modernisierung nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB seien nicht zu prüfen. Der Mietvertrag enthalte nicht die ge- mäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB gebotene Auskunft, in welchem Zeitraum die Modernisierung stattgefunden habe. Somit werde den berechtigten Informa- tionserwartungen des Mieters nicht Rechnung getragen. Da der Tatbestand des § 556e Abs. 2 BGB zwingend von einem maximal drei Jahre vor Beginn des Miet- verhältnisses betragenden Zeitraum abhängig sei, sei eine solche Auskunft un- verzichtbar. Es erscheine nicht ausgeschlossen, dass die Modernisierung länger als drei Jahre zurückliege, etwa wenn der Vermieter die Wohnung zunächst ei- nige Jahre selbst bewohnt habe. Zwar habe der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18. Mai 2022 (VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54) ausgeführt, die Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, er- 9 10 11 12 13 - 5 - fasse auch den Fall einer einfachen Modernisierung. Dieses Urteil habe sich je- doch lediglich auf die Zulässigkeit und Begründetheit des dort geltend gemachten Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB bezogen, nicht aber auf die hier entscheidungserhebliche Frage. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Rückerstattung überzahlter Miete ge- mäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden [aF]) für den Monat Dezember 2019 sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung, jeweils nebst Zinsen, nicht bejaht wer- den. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings (unausgesprochen) davon ausgegangen, dass die durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) eingeführten Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Bedenken nicht begegnen. Die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB stellt eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigen- tums des Vermieters dar, verletzt nicht die durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützte Privatautonomie und greift mit der von ihr angeordneten Mietobergrenze auch nicht gleichheitswidrig in dessen Eigentum ein (BVerfG, NJW 2019, 3054 14 15 16 - 6 - Rn. 54 ff., 81 ff., 90; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Dies gilt auch im Hinblick auf den von der Revision allein vorgebrachten Gesichtspunkt, dass ein Eigentümer, der in einer Phase höherer Zinsen eine Wohnung erwerbe und bestimmte Einnahmen aus dieser Wohnung "generieren" müsse, an die "Mietspiegelmiete" auch dann gebunden sei, wenn er die Woh- nung zunächst selbst genutzt habe. Im Falle eines notwendigen Umzugs könne er die notwendigen Einnahmen möglicherweise nicht erzielen und deshalb zur (verlustträchtigen) Veräußerung der Wohnung gezwungen sein. Diese Erwägung greift, wie das Bundesverfassungsgericht in der vorste- hend genannten Entscheidung auch mit Blick auf kreditfinanzierte Investitions- kosten des Vermieters bereits ausgesprochen hat, nicht durch (siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, aaO Rn. 76, 83; vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57; jeweils mwN). 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass die zum 1. Januar 2019 eingeführte Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB in der ab diesem Zeitpunkt bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz) Anwendung findet, weil der Miet- vertrag nach dem 31. Dezember 2018 geschlossen worden ist (Art. 229 § 49 Abs. 2, § 51 EGBGB; im Folgenden: [aF]). Die hier maßgeblichen Regelungen der § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 und Nr. 4 BGB [aF] stimmen mit der gegenwärtig geltenden Fassung überein. 3. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch entschieden, dass die Beklagte sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] nicht auf die nach § 556f 17 18 19 20 - 7 - Satz 2 BGB zulässige Miete berufen darf. Denn eine umfassende Modernisie- rung der Wohnung hat - entgegen der vorvertraglich erteilten Auskunft - nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht stattgefunden (zu den quantitativen und qualitativen Voraussetzungen einer umfassenden Modernisierung siehe Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 22). 4. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Sichtweise des Beru- fungsgerichts, die Beklagte sei nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF] auch daran gehindert, sich jedenfalls auf die nach § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen, weil sie ihrer Mieterin vorvertraglich nicht - wie von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] bestimmt - die Auskunft erteilt hat, die Modernisierungs- maßnahmen seien in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt worden. a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, erfüllt eine Auskunft des Vermieters, es handele sich um die erste Vermietung nach umfassender Moder- nisierung, auch den Zweck der von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] gere- gelten Fallgestaltung einer (einfachen) Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses. Stellt sich - wie hier - nach Abschluss des Miet- vertrags heraus, dass keine umfassende, sondern lediglich eine einfache Moder- nisierung durchgeführt worden ist, ist somit der Vermieter - wie der Senat bereits ausgesprochen hat - nicht gehindert, sich jedenfalls auf die nach Maßgabe des § 556e Abs. 2 BGB zulässige Miete zu berufen (Senatsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 54 mwN). b) Die Sanktionsregelung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB [aF], wonach der Vermieter sich auf eine nach den Bestimmungen der §§ 556e, 556f BGB - welche dem Bundesverfassungsgericht auch zur Rechtfertigung der Verhältnis- mäßigkeit der Mietpreisbremse gedient haben (BVerfG, NJW 2019, 3054 21 22 23 - 8 - Rn. 73 ff., 86) - zulässige Miete in dem Umfang nicht berufen kann, in dem er die nach Satz 1 erforderliche Auskunft nicht erteilt hat, schließt es nicht aus, dass der Vermieter sich in der gegebenen Fallgestaltung jedenfalls auf eine einfache Modernisierung berufen darf. aa) Der in den Bestimmungen des § 556f Satz 2 BGB und des § 556e Abs. 2 BGB verwendete Begriff der Modernisierung stimmt überein (vgl. Senats- urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 30). Eine umfassende Modernisierung nach Maßgabe des § 556f Satz 2 BGB unterschei- det sich von einer einfachen Modernisierung nach der Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB lediglich durch den quantitativen Umfang der durchgeführten Moder- nisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB und deren qualitative Auswir- kungen auf den Zustand der Wohnung. Erteilt der Vermieter die Auskunft, es sei eine "umfassende" Modernisierung der Wohnung vorgenommen worden, um- fasst dies - worauf die Revision zutreffend hinweist - daher auch den Fall, dass eine "einfache" Modernisierung durchgeführt wurde. bb) Zwar hat der Vermieter gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB nicht nur die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen mitzuteilen, sondern auch, dass diese innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnis- ses durchgeführt worden. Dies steht der Annahme, dass der Zweck einer Aus- kunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB den einer Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB umfasst, jedoch nicht entgegen. (1) Nach dem Sinn und Zweck der dem Vermieter in der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 bis 4 BGB [aF] auferlegten Auskunftspflichten ist es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts unschädlich, dass die Beklagte ihrer Mieterin vorvertraglich nicht mitgeteilt hat, die Modernisierungsarbeiten hätten in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses stattgefunden. Denn durch die erteilten Auskünfte soll der Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung 24 25 26 - 9 - prüfen beziehungsweise abschätzen können, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, und das Ergebnis der Prüfung in die Entscheidung zum Vertragsschluss einbeziehen können (so BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Ziel des Gesetzgebers war es, dass der Mieter über das Vorliegen eines bezüglich der zulässigen Miethöhe nach Auffassung des Vermieters vorliegenden Ausnahmetatbestands informiert und ihm eine erste Einschätzung der Zulässigkeit der von dem Vermieter verlangten Miete ermöglicht wird (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, NZM 2024, 237 Rn. 30; Senatsbeschluss vom 16. Januar 2024 - VIII ZR 135/23 NJW-RR 2024, 1073 Rn. 40). Dem trägt die von der Beklagten erteilte Auskunft Rechnung. (a) Durch die erteilte Auskunft, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, hatte die Mieterin der Beklagten sogar besonderen Anlass zu prüfen, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe eingehalten wird. Denn die Auskunft verdeutlicht, dass die Beklagte aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht nur eine Modifizierung der zulässigen Miethöhe erstrebt, sondern darüber hinaus eine vollständige Ausnahme von der Mietpreisbegrenzung. Das Gesetz sieht insoweit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e Abs. 2 BGB erhöht sich die zulässige Miete (nur) um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte (einfache) Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet hingegen § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit (vgl. Senatsurteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 28). In Ansehung der Information, die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, kann der Mieter mithin umso deutlicher erkennen, dass der Vermieter mehr als 110 % der ortsüblichen 27 28 - 10 - Vergleichsmiete verlangen will. Im Rahmen einer vorvertraglichen Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB [aF], die Wohnung sei umfassend modernisiert worden, auch den Zeitpunkt oder Zeitraum der Modernisierung mitzuteilen, kommt mithin ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn für den Mieter nicht zu. Dies entspricht der Rechtsprechung des Senats, wonach im Recht der Wohnraummiete Begründungs- oder Informationserfordernisse kein Selbstzweck sind, sondern es vielmehr darauf ankommt, ob für den Mieter mit der im Einzel- nen geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn verbunden ist (siehe etwa Senatsurteile vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB]; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 17 [zu einer Betriebskostenabrechnung]; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 39, 41 ff.; vom 23. No- vember 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 30 [jeweils zu einer Miet- erhöhungserklärung nach §§ 559 ff. BGB]; für die hier gegebene Fallgestaltung siehe bereits Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556g BGB Rn. 27k). (b) Dem steht - jedenfalls für die hier in Rede stehende Fallgestaltung - nicht entgegen, dass in den Gesetzesmaterialien - worauf auch die Revisions- erwiderung hinweist - für (einfache) Modernisierungen im Sinne von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB [aF] ausgeführt wird, der Vermieter habe dem Mieter nicht nur Auskunft über den Umstand der Modernisierung, sondern auch über ihren Zeitpunkt zu erteilen (BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Denn ungeachtet dessen heben die Gesetzesmaterialien hervor, dass es dem Mieter zum maßgeblichen Zeitpunkt vor allem darauf ankomme, ob überhaupt ein Ausnahmetatbestand vorliege (so BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Dementsprechend sind die vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB vom Gesetzgeber bewusst niederschwellig gehalten. Die 29 30 31 - 11 - hiernach von dem Vermieter mitzuteilenden Umstände ermöglichen dem Mieter nicht die Überprüfung, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB tatsächlich vorliegt und die von dem Vermieter verlangte Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässig ist. Sie informieren ihn lediglich darüber, dass nach der Auffassung des Vermieters ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB in Betracht kommt und welcher dies ist (Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, NZM 2024, 237 Rn. 28, 30 [zur Auskunft über die Vormiete]). Für weitergehende Informationen zu den vom Vermieter ausweislich seiner Auskunft für gegeben erachteten Ausnahme- tatbeständen verweist der Gesetzgeber den Mieter auf den allgemeinen Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27, 28; Senatsurteile vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 53; vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, aaO Rn. 28). (2) Nach dieser Maßgabe lässt sich der gesetzlichen Regelung eine Sank- tion dahingehend nicht entnehmen, dass es dem Vermieter, der die Abgrenzung zwischen einer umfassenden und einer - quantitativ oder qualitativ - daran nicht heranreichenden einfachen Modernisierung nicht zutreffend vorgenommen hat, versagt wäre, sich auf seine getätigten Modernisierungskosten zumindest in dem geringeren Maß des § 556e Abs. 2 BGB zu berufen, sofern er die Modernisie- rungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses vorgenommen hat. Dies liefe auch dem Regelungsziel des Gesetzes zuwider, Anreize für eine Modernisierung des Wohnungsbestandes und auch für den Um- weltschutz zu setzen (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11, 30). (3) Die von der Revisionserwiderung angeführten Passagen der Geset- zesbegründung lassen eine der Sichtweise des Berufungsgerichts entspre- chende Regelungsabsicht des Gesetzgebers nicht erkennen. Zwar ist in der Ge- setzesbegründung von einer Pflicht des Vermieters die Rede, dem Mieter vor der Abgabe von dessen Erklärung Auskunft über "vorliegende" Ausnahmen von den 32 33 - 12 - Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse zu erteilen (BT-Drucks. 19/4672, S. 14, ähnlich S. 27). Auch hebt die Gesetzesbegründung hervor, dass der Ver- mieter sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen müsse, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (so BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung lässt sich daraus eine Sanktionsabsicht in dem vom Berufungsgericht angenom- menen Umfang nicht herleiten. (4) Schließlich lässt sich, anders als die Revisionserwiderung meint, auch aus einer Besonderheit der räumlichen Gestaltung des von der Beklagten ver- wendeten Mietvertragsformulars nichts zugunsten der vom Berufungsgericht ver- tretenen gegenteiligen Auffassung herleiten. Es ist unerheblich, dass die Aus- kunft, die Wohnung werde erstmalig nach umfassender Modernisierung vermie- tet, am Ende von § 2 des Mietvertrags erfolgt ist und nicht in dem sich räumlich unmittelbar anschließenden § 3, auch wenn erst dieser die Höhe der Miete regelt. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Ob und in welcher Höhe der Klägerin die ihr von den Vorinstanzen zuerkannten Ansprüche zu- stehen, lässt sich nicht abschließend beurteilen, weil das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - Feststellungen zu (einfachen) Mo- dernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Miet- verhältnisses und damit zu der nach Maßgabe der Vorschriften der § 556d Abs. 1, § 556e Abs. 2 BGB geschuldeten Miete nicht getroffen hat. Die nicht zur 34 35 - 13 - Endentscheidung reife Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 15.10.2021 - 6 C 225/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2023 - 66 S 289/21 -

ECLI:DE:BGH:2020:270520UVIIIZR129.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILANERKENNTNIS- UND SCHLUSSURTEIL VIII ZR 129/19 Verkündet am: 27. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 557 Abs. 2; BGB §§ 134, 398, 399 Alt. 1, § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, 3 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1, §§ 3, 4, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 a) § 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer unanfechtbaren Entschei- dung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisionsgericht im Rahmen des Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entschei- dung in der Hauptsache aus (im Anschluss an Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 20 ff.; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, unter II 1; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils unter II 1 und zur Veröffentlichung bestimmt). b) Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., 143 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 30 ff.; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 2; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, unter II 3, zur - 2 - Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, sowie VIII ZR 31/19, unter II 1, zur Veröffent- lichung bestimmt, VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils aaO unter II 2). c) Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkas- sodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter gemäß § 556d Abs. 2 BGB erfolgten Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miet- höhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahl- ter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen. Diese Aufforderung ist nicht als eine - einem re- gistrierten Inkassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen; es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von dem Inkasso- dienstleister zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihm geltend gemach- ten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzah- lungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Bestätigung des Senatsur- teils vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; Anschluss an Se- natsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, aaO unter II 1 b, VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils aaO unter II 2 b). d) Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerpo- sition aber besonders schutzwürdig ist. Eine solche Schutzwürdigkeit besteht je- doch nicht bei einer bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 77 f., vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 3 a sowie vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, aaO unter II 2, VIII ZR 121/19 und VIII ZR 128/19, jeweils aaO unter II 3). BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 129/19 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 4. April 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Auskunftsantrags (Kla- geantrag zu 1) und des Antrags auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete in Höhe von 170,99 € nebst Zinsen (Klageantrag zu 2) zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Das Versäumnisurteil des Berufungsgerichts vom 28. Februar 2019 wird in dem vorbezeichneten Umfang aufgehoben. Auf die Berufung der Klägerin wird die Beklagte gemäß ihrem Anerkennt- nis - unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Mitte vom 12. Oktober 2018 und des Versäumnisurteils dieses Ge- richts vom 6. Juli 2018 - verurteilt, 1. der Klägerin Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag von 170,99 € seit dem 4. April 2018 zu zahlen sowie 2. der Klägerin Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der derzeit durch Herrn M. (Mieter) von der Beklag- ten angemieteten Wohnung in der T. str. , Berlin, (Wohnung) zuletzt schuldete (Vormiete)? - 4 - b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses ver- einbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhält- nisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Das Urteil ist hinsichtlich der vorstehenden Verurteilungen zu 1 und zu 2 a bis d vorläufig vollstreckbar. Im weiteren Umfang der Aufhebung (Rückzahlungsforderung in Höhe von 170,99 €) wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über sämtliche Kosten des Revisionsverfah- rens, an die Zivilkammer 65 des Berufungsgerichts zurückverwie- sen. Von Rechts wegen - 5 - Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Wohnraummieters gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - Auskunftsansprüche sowie einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat November 2017 in Höhe von 170,99 € nebst Zinsen geltend. Zwischen der Beklagten und Herrn M. (im Folgenden: Mieter) be- stand seit dem 16. August 2017 bis zum 31. August 2018 ein Mietverhältnis über eine 52,75 m2 große Wohnung in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Netto- kaltmiete betrug monatlich 529 €. Die Klägerin bietet über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" unter anderem die softwarebasierte Möglichkeit an, nach Eingabe entsprechender Wohnungsdaten mittels eines "Mietpreisrech- ners" online - zunächst unentgeltlich - die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel für eine den Angaben entsprechende Wohnung zu ermitteln. Nach Durchführung der Berechnung besteht für den Anwender weiter die Möglichkeit, die Klägerin gemäß ihrer hier zugrunde liegenden Allgemeinen Geschäfts- bedingungen durch Klicken des Buttons "Auftrag verbindlich erteilen" in Gestalt eines "entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrages" mit der außergerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren gegen seinen Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" - insbesondere der Auskunftsansprüche, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) 1 2 3 - 6 - Rückzahlung beziehungsweise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie ge- gebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herab- setzung der Miete - zu beauftragen. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genann- ten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Nebenforderungen - den An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fälligen Monatsmieten - "zum Zweck der Durchsetzung" treuhänderisch und unwiderruflich an die Klägerin ab. Die Kläge- rin versucht sodann, die vorbezeichneten Ansprüche außergerichtlich durchzu- setzen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann sie "bei entsprechenden Erfolgs- aussichten" einen Vertragsanwalt mit der anwaltlichen und gegebenenfalls auch gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen, wobei sie die Kosten hierfür übernimmt. Als Vergütung ("Provision") erhält die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Falle des Erfolges ihrer außergerichtlichen Bemü- hungen einen Anteil an der erreichten Mietrückzahlung in Höhe eines Drittels "der ersparten Jahresmiete", mithin die "Ersparnis für 4 Monate". Zudem erhält sie für das Abfassen eines Mahnschreibens an den Vermieter eine Vergütung in der Höhe, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechts- anwaltsvergütungsgesetzes (RVG) zustehen würde. Zahlungsansprüche hieraus macht sie jedoch nicht gegen den Mieter, sondern - aufgrund einer Abtretung eines möglichen Freistellungsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter - gegen letzteren geltend. Bleiben die Bemühungen der Klägerin er- folglos, entstehen für den Mieter - auch in den Fällen der Beauftragung eines Rechtsanwalts und der gerichtlichen Geltendmachung der Forderungen - keine Kosten. 4 5 - 7 - Gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche schließt die Klägerin nach ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich nur mit Zustimmung des Mieters. Ohne Rücksprache mit diesem kann die Klägerin jedoch Ver- gleichsangebote, bei denen der Vermieter weniger als 70 % der begehrten Mietherabsetzung anbietet, ablehnen. Im Falle eines Vergleichs werden die anwaltlichen und die gegebenenfalls angefallenen gerichtlichen Kosten von dem vereinbarten Vergleichsbetrag abgezogen, falls diese nicht vom Vermieter übernommen wurden. Der Mieter beauftragte die Klägerin - unter Einbeziehung ihrer vorste- hend genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen - mit der Durchsetzung etwaiger Ansprüche gegen die Beklagte wegen Verstoßes gegen die Miet- höhenbegrenzung (§ 556d BGB) und trat dazu diese Ansprüche gegen die Be- klagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2017 rügte die Kläge- rin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftra- gung und Abtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB [aF] einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung, da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB von 358,01 € (= 6,79 €/m2, was der ortüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % entspreche), um 170,99 € monat- lich, mithin um 47,76 %, überschritten habe. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung zum ei- nen Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete sowie über vorangegangene Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungs- maßnahmen, zum anderen begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den Höchstbetrag herabgesetzt wer- 6 7 8 - 8 - de. Nach Ablauf der von ihr gesetzten Frist wiederholte die Klägerin mit Schrei- ben vom 26. Oktober 2017 ihre vorstehend genannten Begehren und verlangte mit erneuter Fristsetzung unter anderem die Rückerstattung von 170,99 € zu viel gezahlter Miete für den Monat November 2017 sowie die Erstattung vorge- richtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 €. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die vorgenannten Auskunfts- ansprüche geltend gemacht sowie ferner die Rückzahlung von 170,99 € für den Monat November 2017 und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 719,18 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Das Berufungs- gericht hat in der Berufungsverhandlung ein gegen den Kammervorsitzenden und die Berichterstatterin gerichtetes, auf den 3. April 2019 datiertes Ableh- nungsgesuch unter Mitwirkung der beiden Richter als unzulässig verworfen und hiergegen die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen. Mit der vom Berufungsge- richt - beschränkt auf die Abweisung des Auskunftsantrags und des Rückzah- lungsanspruchs von 170,99 € nebst Zinsen - zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren, soweit die Revision eröffnet ist, weiter. Die Beklag- te hat im Revisionsverfahren den Auskunftsanspruch (Klageantrag zu 1) sowie den im Rahmen des Klageantrags zu 2 unter anderem geltend gemachten An- spruch auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus der Rückzahlungsforderung von 170,99 € seit dem 4. April 2018 anerkannt. Die Klägerin hat insoweit den Erlass eines Anerkenntnisurteils beantragt (§ 555 Abs. 3 ZPO). 9 10 - 9 - Entscheidungsgründe: Die im Umfang der Zulassung eingelegte Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das gegen die Klägerin ergangene Versäumnisurteil sei aufrechtzuerhal- ten gewesen, weil ihre Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil unabhängig von der - nach Auffassung des Berufungsgerichts fehlenden - Verfassungs- mäßigkeit der §§ 556d ff. BGB unbegründet sei. Das Berufungsgericht sei dabei befugt gewesen, trotz des von der Kläge- rin gestellten Ablehnungsgesuchs abweichend von § 45 Abs. 1 ZPO unter Mit- wirkung der abgelehnten Mitglieder in seiner geschäftsplanmäßigen Besetzung in der Sache zu befinden, da das Gesuch offensichtlich unzulässig sei. Bei of- fensichtlicher Unzulässigkeit eines Ablehnungsgesuchs seien die abgelehnten Richter nicht nur an der Entscheidung über das Gesuch zu beteiligen, sondern hätten auch in der Sache zu entscheiden; es bedürfe dann auch keiner dienst- lichen Stellungnahme. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt, weil das Ablehnungsgesuch der Klägerin aus den in Bezug genommenen Gründen des Verwerfungsbeschlusses des Berufungsgerichts vom 4. April 2019 offensicht- lich darauf gerichtet gewesen sei, den Prozess zu verschleppen. In der Sache habe die Berufung keinen Erfolg, weil der Klägerin die gel- tend gemachten Auskunfts- und Zahlungsansprüche nicht zustünden. Es fehle bereits an der Aktivlegitimation der Klägerin. Daher könne dahinstehen, ob der von der Klägerin angeführten Abtretung bereits die Beschränkung des § 399 Alt. 1 BGB entgegenstehe, weil mit der behaupteten Unwirksamkeit der Miet- 11 12 13 14 15 - 10 - abrede der Kern des Mietverhältnisses betroffen sei und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Vertrauensschutzgründen geeignet sein könne, besonders schutz- würdige Interessen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als Gläubi- gerperson zu beeinträchtigen. Die streitgegenständliche Abtretung sei zumindest nach § 134 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig. Das Berufungsgericht halte insoweit an seiner ständigen Rechtsprechung, die die Berufungsangriffe voll- ständig erschöpfe, ohne Einschränkungen fest (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; Urteil vom 24. Januar 2019 - 67 S 277/18, DWW 2019, 56). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Umfang der Revisi- onszulassung nicht stand. Soweit die Revision allerdings geltend macht, das Urteil des Berufungsgerichts unterliege unabhängig von seinen Ausführungen zur fehlenden Aktivlegitimation der Klägerin bereits deswegen der Aufhebung, weil es unter Mitwirkung zweier von der Klägerin wegen der Besorgnis der Be- fangenheit abgelehnter Richter ergangen ist, bleibt sie ohne Erfolg. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung das Bestehen der von der Klägerin in der Revisionsinstanz noch verfolgten Ansprüche auf Aus- kunftserteilung und auf Herausgabe der für den Monat November 2017 zu viel gezahlten Miete in Höhe des geltend gemachten Betrages von 170,99 € nebst Zinsen nicht verneint werden. Dies folgt hinsichtlich des Auskunftsanspruchs und des Anspruchs auf Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 16 17 18 - 11 - der Rückzahlungsforderung von 170,99 € seit dem 4. April 2018 bereits aus dem Umstand, dass die Beklagte diese Ansprüche im Revisionsverfahren aner- kannt hat. Das Berufungsgericht hat überdies zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin (auch) hinsichtlich des nach dem vorstehend genannten Teilaner- kenntnis der Beklagten im Revisionsverfahren noch streitigen Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 170,99 € verneint. Es hat hierbei unter Bezugnahme auf seine Entscheidungen vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, NJW 2018, 2901) und vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, DWW 2019, 56 [nachfolgend Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, zur Veröffentli- chung bestimmt]) rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebotenen und im Streitfall für den Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen und damit auch die Abtretung der hier noch streitgegenständlichen Forderun- gen an die Klägerin seien wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, weil diese Rechtsdienstleistungen in ihrer Ge- samtheit nicht von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erfasst seien. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als In- kassodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter erbrachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Se- natsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 97 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 19 - 12 - Dies hat der Senat durch seine Urteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.) und vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, unter II 2, zur Veröffentlichung bestimmt), denen ebenfalls am 4. April 2019 verkündete und in der Sache gleichlautende Entscheidungen der auch für den Streitfall zuständig gewesenen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (siehe ferner Se- natsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, unter II 3, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). 1. Entgegen der Auffassung der Revision unterliegt das Berufungsurteil - im Umfang der Zulassung der Revision - nicht bereits deswegen der Aufhe- bung, weil das gegen den Kammervorsitzenden und die Berichterstatterin ge- richtete Ablehnungsgesuch unter Mitwirkung der abgelehnten Richter als unzu- lässig verworfen worden und nachfolgend auch das Berufungsurteil unter Betei- ligung dieser Richter ergangen ist. a) § 557 Abs. 2 ZPO schließt eine Inzidentprüfung einer - wie hier - unan- fechtbaren Entscheidung über das Ablehnungsgesuch durch das Revisions- gericht im Rahmen des Rechtsmittels gegen eine von erfolglos abgelehnten Richtern getroffene Entscheidung in der Hauptsache aus (siehe nur Senatsur- teile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 20 f., und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 1 a; jeweils mwN). b) Es bedarf vorliegend keiner Klärung, ob von der in § 557 Abs. 2 ZPO angeordneten Bindungswirkung an unanfechtbare Entscheidungen über ein Ablehnungsgesuch aus verfassungsrechtlichen Gründen dann eine Ausnahme zu machen ist, wenn die Behandlung eines Ablehnungsantrags so fehlerhaft ist, dass durch die Mitwirkung des abgelehnten Richters das grundrechtsgleiche Recht auf den gesetzlichen Richter aus Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verletzt ist. Denn eine solche Rechtsverletzung liegt unter den hier gegebenen Umständen nicht vor. Es ist im Hinblick auf das zweitinstanzliche Prozessverhalten der Klä- 20 21 22 23 - 13 - gerin weder willkürlich noch sonst unhaltbar, dass das Berufungsgericht ihr Ab- lehnungsgesuch gegen den Kammervorsitzenden und die Berichterstatterin wegen Prozessverschleppung als unzulässig verworfen hat. Auch ist nicht zu erkennen, dass das Berufungsgericht die Tragweite und die Bedeutung der Ver- fassungsgarantie des Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG grundlegend verkannt hat. Das Berufungsgericht hat insoweit unter anderem darauf abgestellt, dass die Klägerin im vorliegenden Verfahren und auch in Parallelsachen unangekün- digt ein Versäumnisurteil gegen sich hat ergehen lassen und erst einen Tag vor dem Einspruchstermin ein auf den Inhalt der Entscheidungsgründe in dem Ver- fahren 67 S 277/18 gestütztes Ablehnungsgesuch gestellt hat. Dieses Vorge- hen als Prozessverschleppung zu werten, um vor Ergehen einer damals in ei- nem Parallelverfahren noch ausstehenden Entscheidung des erkennenden Se- nats zur Frage der Aktivlegitimation der Klägerin (Urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO) den Erlass eines für die Klägerin nachteiligen Ur- teils des Berufungsgerichts zu verhindern, ist nicht als willkürlich oder unhaltbar anzusehen. Dies gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die von der Klägerin für die Besorgnis der Befangenheit der beiden Richter angeführten Gründe im Wesentlichen schon der früheren Entscheidung des Berufungsgerichts vom 26. Juli 2018 (67 S 157/18, aaO) anhafteten, die die spätere Entscheidung vom 24. Januar 2019 (67 S 277/18, aaO) nachgezeichnet hat. Zur Vermeidung von weiteren Wiederholungen nimmt der Senat im Übrigen Bezug auf die eingehen- den Ausführungen in den gleichgelagerten Senatsurteilen vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, aaO Rn. 22-29) und vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, aaO unter II 1 b). 2. Jedoch hat das Berufungsgericht zu Unrecht die Aktivlegitimation der Klägerin verneint. Es hat rechtsfehlerhaft angenommen, die von der Klägerin über die von ihr betriebene Internetseite "www.wenigermiete.de" angebotenen 24 25 - 14 - und im Streitfall für die Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleis- tungen seien mit § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nicht in Einklang zu bringen und daher wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig, wovon auch die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunftserteilung (§ 556g Abs. 3 BGB) und auf Herausgabe zu viel gezahl- ter Miete für den Monat November 2017 (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) an die Klägerin erfasst werde. a) Wie der Senat bereits ausgesprochen hat, hat das Berufungsgericht hierbei verkannt, dass die von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten durch die ihr nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG erteilte Befugnis zur Er- bringung von Rechtsdienstleistungen (noch) gedeckt sind und daher nicht ge- gen das gesetzliche Verbot des § 3 RDG verstoßen, so dass eine Nichtigkeit der erfolgten Abtretung möglicher Ansprüche des Mieters an die Klägerin nach § 134 BGB zu verneinen ist. Der Senat nimmt insoweit Bezug auf die ausführli- chen Entscheidungsgründe in dem grundlegenden Senatsurteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 97 ff., 143 ff.) sowie auf die Se- natsurteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, aaO Rn. 30 ff.), vom 6. Mai 2020 (VIII ZR 120/19, aaO unter II 2) und vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, aaO unter II 3). b) Entgegen der von einer anderen Kammer des Berufungsgerichts in ei- nem späteren Urteil vom 29. April 2020 (64 S 95/19, juris) - das bei dem Senat unter dem Aktenzeichen VIII ZR 133/20 im Revisionsverfahren anhängig ist - vertretenen Auffassung kann eine Überschreitung der Inkassodienstleistungs- befugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG auch nicht mit der Argumentation angenommen werden, die Rückforderung ei- ner von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als "eigenständige" Inkassodienstleistung im Sinne des 26 27 - 15 - Rechtsdienstleistungsgesetzes bewertet werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Klägerin darüber hinausgehend gelautet habe, für ihn die "Mietpreisbremse" bei der Vermieterin durchzusetzen und die im Woh- nungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzuset- zen. Vielmehr diene dann auch die Rückforderung der überhöhten Miete, nicht anders als die Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung, nicht mehr dem Forderungseinzug, sondern der - von der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nicht umfassten - Abwehr von Ansprüchen des Vermieters. Diese Argumentation ist rechtsfehlerhaft und steht im Widerspruch zu der oben (unter II 2 a) genannten gefestigten Rechtsprechung des Senats. Der Senat hat - was die vorbezeichnete Auffassung schon im Ansatz verkennt - in seinem Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162) bereits entschieden, dass eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG (auch) nicht aus dem Umstand folgt, dass die Klägerin in ihrem Rügeschreiben den Vermieter zusätzlich dazu aufgefordert hat, künftig von dem Mieter nicht mehr die von der Klägerin als überhöht gerügte Miete zu verlangen, sondern diese auf den zuläs- sigen Höchstbetrag herabzusetzen. Diese Aufforderung ist nicht als eine - einem registrierten Inkassodienst- leister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen (siehe hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Ver- langen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend ge- machten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maß- nahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weiterge- 28 29 - 16 - hender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Senats- urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162). 3. Der Klägerin fehlt - was das Berufungsgericht offengelassen hat - auch nicht deswegen die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Ansprüche, weil die Abtretung der Ansprüche des Mieters an die Klägerin wegen eines Abtre- tungsausschlusses nach § 399 Alt. 1 BGB unwirksam wäre. Eine zum Aus- schluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist allerdings auch dann an- zunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 24. Oktober 1985 - VII ZR 31/85, BGHZ 96, 146, 149; vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074 Rn. 14; vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, NJW 2013, 3647 Rn. 23; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 76). Eine solche Schutz- würdigkeit besteht weder bei der hier in Rede stehenden bereicherungsrecht- lichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (vgl. bereits Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, aaO [zu - auf Be- reicherungsrecht gestützten und an einen Verbraucherschutzverein abgetrete- nen - Ansprüchen auf Rückzahlung zu viel entrichteter Gasentgelte]; ebenso Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 77 f., und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 3 a; jeweils zu § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) noch bei dem von der Klägerin ebenfalls geltend gemachten, von ihr nunmehr anerkannten Anspruch auf Auskunftserteilung nach § 556g Abs. 3 BGB (Senatsurteile vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 79, und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 26 mwN, 164 f.). 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts begegnen die Be- stimmungen der §§ 556d ff. BGB, auf welche die Klägerin die an sie abgetrete- 30 31 - 17 - nen Ansprüche stützt, schließlich auch keinen verfassungsrechtlichen Beden- ken (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 54 ff.; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO unter II 4 a). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts im Umfang der Zu- lassung der Revision keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich des Auskunftsantrags (Klageantrag zu 1) und des mit dem Klageantrag zu 2 unter anderem geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung von Zinsen aus der Rückzahlungsforderung von 170,99 € ent- scheidet der Senat in der Sache selbst, da es diesbezüglich aufgrund des in diesem Umfang im Revisionsverfahren erfolgten Anerkenntnisses der Beklag- ten weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache insoweit zur Endent- scheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Verurteilung der Beklagten gemäß ihrem Anerkenntnis. 32 - 18 - Im weiteren Umfang der Aufhebung ist die Sache hingegen nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhalt- lichen Berechtigung des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete getroffen hat. Sie ist daher insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 12.10.2018 - 6 C 107/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.04.2019 - 67 S 352/18 - 33

ECLI:DE:BGH:2023:250123UVIIIZR29.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 29/22 Verkündet am: 25. Januar 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Abs. 1 Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455). BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22 - LG Stuttgart AG Stuttgart-Bad Cannstatt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 21. Dezember 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 13. Zivilkammer - vom 26. Januar 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Stuttgart. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 11. Januar 2018 angekündigte Modernisierung der Wohnung des Klägers und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 24. Juli 2019 mit, dass sich die von ihm zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Oktober 2019 von 389,88 € um 179,25 € auf 569,13 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung zum 1.10.2019" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: 1 2 - 3 - - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("Aufwendungen für alle Wohnungen (allgemeine Modernisierung)", etwa die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken sowie die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung des Klägers betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür) - die hierauf entfallenden Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden Modernisierungs- kostenanteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche des Klägers (71,70 m²) im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche (452,60 m²) ermittelten - auf den Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Feststellung begehrt, dass er nicht verpflichtet sei, aufgrund des Mieterhöhungsschreibens der Beklagten vom 24. Juli 2019 im Zusammenhang mit den in diesem Schreiben aufgeführten Maßnahmen eine monatliche Mieterhöhung von 179,25 € beginnend ab dem 1. Oktober 2019 zu bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe rechtsfehlerfrei festgestellt, dass der Kläger nicht verpflichtet sei, aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten eine erhöhte Miete zu bezahlen, weil diese Erklärung nicht den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB für Modernisierungs- mieterhöhungen entspreche. Das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 24. Juli 2019 sei nicht hinreichend begründet, da weder in dem Schreiben selbst noch in der diesem beigefügten "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" hinreichend aufgeschlüsselt sei, wie sich der zu der Mieterhöhung führende Kostenanteil für durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen konkret zusammensetze. Die Erklärung der Mieterhöhung müsse gemäß § 559b Abs. 1 BGB so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine jedenfalls überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Fachkenntnisse möglich und er in der Lage sei, die begehrte Erhöhung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Hierzu müsse der Mieter zumindest erkennen und nachvollziehen können, welche konkreten Positionen in den für die Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten enthalten seien. Das erforderliche Ausmaß der Erläuterungen richte sich nach dem Umfang der Arbeiten. Soweit für eine oder mehrere Modernisierungsmaßnahmen verschiedene voneinander unabhängige Einzelgewerke ausgeführt werden 5 6 7 8 - 5 - müssten, genüge deshalb nicht die Aufführung der Gesamtkosten. Vielmehr sei bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine Untergliederung nach einzelnen Handwerksleistungen (etwa Gerüst, Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Elektroinstallationen etc.) erforderlich. Dies gelte insbesondere dann, wenn im Rahmen der Baumaßnahme auch umfangreiche Instandhaltungsarbeiten angefallen seien. Vorliegend seien mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden, die in der dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Kostenzusammenstellung aufgeführt worden seien. In dieser Aufstellung seien zunächst die gesamten für die jeweilige Maßnahme angefallenen Kosten aufgeführt und diese sodann nochmals in die "in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten" sowie den "umlagefähigen Modernisierungsanteil" unterteilt worden. Die einzelnen Gewerke, die diesen Baumaßnahmen zugrunde lägen, seien jedoch nicht dargestellt worden. Bezüglich der umfangreichsten Modernisierungsmaßnahme, nämlich der "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten", habe die Beklagte zwar ein Angebot vorgelegt, in welchem die der Position unterfallenden "in Abzug zu bringenden Instandhaltungskosten" aufgeschlüsselt seien. Eine solche Darstellung der Einzelleistungen sei aber für den in dieser Position enthaltenen "umlagefähigen Modernisierungsanteil" nicht erfolgt. Die Zusammensetzung des hierauf entfallenden Gesamtbetrags sei für den Kläger somit nur eingeschränkt überprüfbar gewesen. Nachdem bereits hinsichtlich dieser Position eine hinreichende Aufschlüsselung nicht erfolgt sei, könne im zu entscheidenden Einzelfall dahinstehen, ob auch die übrigen Positionen nach Handwerks- leistungen hätten weiter aufgeschlüsselt werden müssen. Denn es handele sich vorliegend um eine einheitliche und nicht teilbare Mieterhöhungserklärung, die insgesamt formunwirksam gemäß § 125 BGB sei und eine Mieterhöhung deshalb nicht begründen könne. 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Oktober 2019 um 179,25 € erhöhte Miete nicht - wie von dem Kläger im Wege der negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 17; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 10 11 12 - 7 - Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO 281 f., vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW- RR 2022, 1455 Rn. 18). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten 13 - 8 - Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzungen. a) Die Erhöhungserklärung ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisierung dienenden - Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Mit seiner gegenteiligen, insbesondere die Maßnahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/ Fassadenarbeiten" betreffenden Auffassung, die allerdings in der Instanzrechtsprechung und der Literatur verbreitet vertreten wird (vgl. hierzu die Übersicht in dem Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 32), überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, welche die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder 14 15 - 9 - erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn - wie hier - eine sogenannte modernisierende Instandsetzungs- maßnahme vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 25). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten - vergleichbare Fallgestaltungen betreffenden - Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33-39). Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen überspannt, indem 16 17 - 10 - es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm - unausgesprochen - angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Der Kläger konnte die Berechnung der geltend gemachten Mieterhöhung auch ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden und ausführlich begründet (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 41 ff.). Der Senat nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortigen Ausführungen Bezug. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassender Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsanspruch - bei preisfreiem Wohnraum, wie hier, aus § 259 BGB analog - zur Verfügung (vgl. hierzu im Einzelnen Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff. mwN). 18 19 - 11 - Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, kann er diese gerichtlich überprüfen lassen. Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Dies gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 50; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 32, VIII ZR 338/21, juris Rn. 32, VIII ZR 340/21, juris Rn. 31, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 31; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, juris Rn. 33). 20 21 - 12 - Auch aus der Verpflichtung des Vermieters, sich gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen zu lassen, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind, ergeben sich keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 51; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 338/21, aaO Rn. 33, VIII ZR 340/21, juris Rn. 32, und VIII ZR 344/21, aaO Rn. 32). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in seiner Erhöhungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie vorliegend - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt aufgeführten, jeweils für die auf alle Wohnungen sowie allein auf die Wohnung des Klägers entfallenden Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen) nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten 22 23 - 13 - (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. Senatsurteile vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, juris Rn. 34, VIII ZR 338/21, juris Rn. 34, VIII ZR 340/21, juris Rn. 33, und VIII ZR 344/21, juris Rn. 33). Die Frage, ob die auf diese Weise berechnete Mieterhöhung sachlich gerechtfertigt ist, betrifft allein deren materielle Begründetheit, nicht aber ihre formellen Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 53 mwN). b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den insoweit rechtsfehlerfreien tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die der Kläger benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. Die Beklagte hat in ihrem in der Erhöhungserklärung ausdrücklich in Bezug genommenen Schreiben vom 11. Januar 2018 (zur Auslegung der Erhöhungserklärung vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 21), mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB), hinreichend erläutert, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO). 24 25 - 14 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 18.08.2021 - 4 C 707/20 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 26.01.2022 - 13 S 113/21 - 26

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR316.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 316/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 19. Oktober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 21. Sep- tember 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der 1 2 - 3 - Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 226,94 € um 117,88 € auf 344,82 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (39,74 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (707,69 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 117,88 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von ins- 3 4 - 4 - gesamt 1.414,56 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattge- geben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", 5 6 7 8 - 5 - ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine über- schlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits ver- füge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außer- halb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Um- fang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten be- urteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. 9 10 - 6 - Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaß- nahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 121.638,93 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der 11 12 - 7 - Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandset- zungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamt- kosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Ver- mieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangs- punkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der 13 14 - 8 - restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet habe. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Beklagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (117,88 €) ab Dezember 2018 dem- nach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 1.414,56 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein 15 16 17 18 - 9 - Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 117,88 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer ne- gativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleis- teter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 1.414,56 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse 19 20 - 10 - vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in 21 - 11 - welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungser- klärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Vorausset- zungen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungser- klärung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Moderni- sierung dienenden - Maßnahmen (Wärmedämmung an den Außenwänden, Kel- lerdecken und im Dachbereich sowie "hydraulischer Abgleich", Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch wärmegedämmte Bauteile sowie erstmalige Montage von Balkonsteckdosen) je- weils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- 22 23 - 12 - werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/ Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die for- mellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieter- höhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Moder- nisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende In- standsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). 24 - 13 - Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - of- fenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungs- schreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Ge- rüstaufbau, vorhandene Putzschäden ausbessern, intakten Altanstrich prüfen und reinigen, Außenflächen neu streichen, lasieren bzw. lackieren). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforder- liche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plau- sibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätz- lich. 25 - 14 - bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betref- fenden Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesaus- legung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den for- mellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhö- hungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungs- maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten 26 27 28 - 15 - Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen und das Berufungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung offengelassen hat - aus den ge- nannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausreichend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche" er- folgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zugrunde gelegten 29 30 - 16 - Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 707,69 m²; Wohnungswohn- fläche: 39,74 m²) und stellt damit - worauf die Revision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung notwendigen Para- meter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbarkeit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Betriebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - deren Berechtigung das Beru- fungsgericht ebenfalls dahinstehen lassen hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkosten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: W. straße 156, 158) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezogenen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksich- tigung erfahren, dass der Berechnung - wie aus der Kostenzusammenstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- 31 32 - 17 - nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Miet- 33 34 35 - 18 - erhöhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die frag- liche Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits 36 - 19 - nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 29.05.2020 - 9 C 512/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 111/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:231122UVIIIZR59.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 59/21 Verkündet am: 23. November 2022 Mohr, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). b) Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung ist zu beachten, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Vielmehr kommt es entschei- dend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer - 2 - Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Ja- nuar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 39, 41 ff.). BGH, Urteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. November 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 16. Februar 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 21. Februar 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 294,88 € um 1 2 - 4 - 82,22 € auf 377,10 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudeberei- che beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Modernisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Gasbrennwertzentral- heizungsanlage sowie Wärmedämmung des Dachbodens und der obers- ten Geschossdecke) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringen- den - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (54,81 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.490,77 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 82,22 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2021, 809) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. In Rechtsprechung und Literatur werde vertreten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung unter Umständen nicht nur die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch die Kosten der einzelnen hierzu bei- tragenden Gewerke anzugeben habe. Dies sei jedenfalls dann erforderlich, wenn der Vermieter - wie hier - mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe, mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder gar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisie- rungsmaßnahmen bezogen habe. Nur wenn auch die Kosten für die einzelnen Gewerke aufgeführt würden, sei der Mieter in der Lage, zumindest ansatzweise nachzuvollziehen, woraus sich die mitgeteilten Gesamtkosten ergäben und ob in die Gesamtsumme möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich ei- ner anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Auch könne der Mieter ohne diese zusätzliche Information praktisch nicht nachvollziehen, ob der Vermieter einen in 5 6 7 8 - 6 - Abzug gebrachten Instandsetzungsanteil der Höhe nach zutreffend ermittelt habe. Gleiches gelte für die Entscheidung des Mieters, ob und gegebenenfalls welche Rechnungen einer näheren Prüfung bedürften. Die in formeller Hinsicht an eine Mieterhöhungserklärung zu stellenden An- forderungen würden hierdurch auch nicht überspannt. Für die Berechnung der Gesamtkosten einer Modernisierungsmaßnahme müsse der Vermieter ohnehin eine Zuordnung der Gewerke und deren Kosten zu den einzelnen Maßnahmen vornehmen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 82,22 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Vorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. 9 10 11 - 7 - a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbe- schlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nach- teile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebilde- ten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkun- digen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Se- natsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderun- gen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; jeweils mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). 12 - 8 - b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). 13 14 - 9 - a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, weshalb insbesondere der von der Be- klagten als Modernisierungsmaßnahme ausgewiesene Einbau einer neuen Hei- zungsanlage eine nachhaltige Verbesserung der Wohnqualität oder Einsparung von Energie bewirke. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht ausdrücklich auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit dem sie die Modernisierungsmaßnahmen an- gekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten, als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage wird ausdrück- lich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu be- rücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 21; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 b; jeweils mwN). Die entsprechende Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17; jeweils mwN). 15 16 - 10 - bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. Aus diesen Angaben geht zunächst eindeutig hervor, dass die nach- folgend für die Mieterhöhung berücksichtigten Maßnahmen ("Einbau einer Gas- Brennwert-Zentralheizung und neuer Heizkörper" sowie "Wärmedämmung auf dem Dachboden/Dämmung oberste Geschossdecke") der Energieeinsparung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB dienen sollen. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 24; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f. mwN). Der Vermieter kann seiner Pflicht zur Erläuterung von ener- getischen Modernisierungsmaßnahmen auch durch eine dem Mieter zur Verfü- gung gestellte Berechnung der prognostizierten Energieeinsparung genügen (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 24, 28 f. [zu den - insoweit vergleichbaren - Anforderungen bereits an die Ankündi- gung einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB]). Dabei ist es grundsätzlich nicht notwendig, einen für mehrere energetische Maßnahmen ins- 17 18 - 11 - gesamt ermittelten Energieeinsparungsbetrag auf die einzelnen hierzu beitragen- den Baumaßnahmen aufzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 26). (2) Eine diesen Anforderungen genügende Darstellung enthält das Ankün- digungsschreiben. Die Beklagte hat dem Schreiben nämlich eine Berechnung der Energieeinsparung beigefügt, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von ins- gesamt 0,50 €/m² brutto ausweist, und aus dem Schreiben geht hinreichend deutlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass diese Berechnung sämtliche Maßnahmen berücksichtigt, die zuvor als der Ener- gieeinsparung dienend aufgeführt wurden, die Berechnung mithin auch die Er- neuerung der Heizungsanlage einschließt. (a) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht etwa deshalb zweifelhaft, weil eine der anderen im Rahmen der Berechnung der Ener- gieeinsparung berücksichtigten energetischen Baumaßnahmen - wie die Revisi- onserwiderung in Bezug auf die Dämmung des Dachs von (nur) einem der dem Sanierungskomplex angehörenden Gebäude (R. straße ) geltend macht - nach allgemeiner Lebenserfahrung einen besonders großen Anteil an der rechnerisch ermittelten Summe der Energieeinsparung haben dürfte. Denn dies bedeutete gegebenenfalls nur, dass der Beitrag, den die Erneuerung der Heizungsanlage zu der Einsparung von Heizenergie insgesamt leistet, entspre- chend geringer ausfiele. Für die Einordnung einer Baumaßnahme als energeti- sche Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB kommt es nach der Recht- sprechung des Senats aber lediglich darauf an, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größen- ordnung (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f.; Senatsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, 19 20 - 12 - WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebundenen Wohnraum]). Dementspre- chend reicht es aus, wenn der Vermieter Tatsachen darlegt, anhand derer über- schlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine - möglicherweise auch nur geringfügige - messbare und dauerhafte Einsparung von Energie be- wirkt. Etwaige mit dem von der Revisionserwiderung gerügten Umstand einher- gehende inhaltliche Fehler der Berechnung der Energieeinsparung wären un- schädlich, weil diese sich allenfalls auf die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF auswirken könnten, nicht aber deren for- melle Voraussetzungen beträfen. (b) Gleiches gilt für den von der Revisionserwiderung bemängelten - für sich betrachtet zutreffenden - Umstand, dass sich die dem Ankündigungsschreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung zum Teil auf Gebäude erstreckt, die nicht Gegenstand der zuvor beschriebenen Modernisierungsmaßnahmen sind. Auch dieser Umstand könnte allenfalls - etwa wenn an den in der Berech- nung der Energieeinsparung zusätzlich angeführten Gebäuden qualitativ andere Modernisierungsmaßnahmen als an den übrigen Gebäuden durchgeführt worden sein sollten - Einfluss auf die Größenordnung des Anteils haben, den die Erneu- erung der Heizungsanlage an der gesamten Energieeinsparung hat. Wie aufge- zeigt, hätte dieser Umstand indes keine Auswirkungen auf die Frage der Einhal- tung der Förmlichkeiten nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere 21 22 23 - 13 - Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. (1) Wie der Senat in mehreren nach Erlass der angefochtenen Entschei- dung ergangenen, jeweils einen ähnlich gelagerten Fall betreffenden Urteilen entschieden hat, gebieten weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklä- rung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamt- kosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt; dies gilt unabhängig davon, ob die Mieterhöhung auf eine reine Modernisierungsmaßnahme oder eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung gestützt wird. Zur Vermeidung von Wie- derholungen wird zunächst auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32-49, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35-53, VIII ZR 339/21, juris Rn. 33-51). Weder die Er- wägungen, die das Berufungsgericht angestellt hat, noch die Ausführungen der Revisionserwiderung geben Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. (a) Eine Untergliederung der für eine Modernisierungsmaßnahme entstan- denen Gesamtkosten in die Kosten der einzelnen Gewerke ist grundsätzlich auch dann nicht geboten, wenn sich - worauf das Berufungsgericht seine gegenteilige 24 25 26 - 14 - Sichtweise zusätzlich gestützt hat - ein bestimmtes im Zuge der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezieht - im Streitfall also beispielsweise Maleraufwand für die Durchführung so- wohl von Dämmungs- als auch von Heizungsarbeiten entstanden sein sollte - und die Kosten dieses Gewerks daher zwecks Zuordnung zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufgeteilt werden müssen. Denn auch in diesem Fall führte die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter. Es besteht insoweit ersichtlich kein bedeutsamer Unterschied zu den Fallkonstellationen, in denen die ausgeführten Gewerke jeweils nur eine von mehreren Modernisierungsmaß- nahmen betreffen. Vielmehr gilt insbesondere für beide Ausgangslagen gleichermaßen, dass der Mieter aus der vom Berufungsgericht geforderten Kostenaufschlüsselung keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen in den Gesamtkosten für die einzelne Modernisierungsmaßnahme enthaltenen Instandsetzungsanteil ziehen könnte, weil bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Ein- richtungen regelmäßig - und so auch bei dem hier als modernisierende Instand- setzungsmaßnahme ausgewiesenen Einbau einer neuen Heizungsanlage - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur der vorhandenen Einrichtung oder deren Ersetzung durch eine neue Einrichtung desselben Stan- dards) entbehrlich wird (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 42). Ergänzend wird zur Vermeidung von Wiederholungen auch diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen in den vorstehend genannten Senatsurteilen vom 20. Juli 2022 verwiesen (VIII ZR 27 - 15 - 361/21, aaO Rn. 41 ff., VIII ZR 337/21, aaO Rn. 44 ff., VIII ZR 339/21, juris Rn. 42 ff.). (b) Soweit das Berufungsgericht daneben darauf abgestellt hat, im Fall der Angabe der Kosten für die einzelnen Gewerke könne der Mieter besser erken- nen, ob in die Gesamtkosten Positionen eingeflossen seien, die richtigerweise einer anderen - möglicherweise ausschließlich oder in größerem Umfang der In- standsetzung dienenden - Maßnahme zuzuordnen gewesen wären, hat es ver- kannt, dass die Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nicht dazu dient, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Ver- mieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern - wie oben ausgeführt - lediglich den Zweck erfüllen muss, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hin- reichend erfüllt. Hat der Mieter Zweifel an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands, die ohnehin auch dann noch verblei- ben können, wenn der Vermieter die Gesamtkosten nach Gewerken untergliedert (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 43), steht ihm zur Klärung ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 46 ff.). (c) Auch der von der Revisionserwiderung bemühte Vergleich zwischen den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB einerseits und an eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB anderer- seits rechtfertigt ein anderes Ergebnis nicht. Insbesondere verbietet sich der von der Revisionserwiderung aus der Senatsrechtsprechung zum Betriebskosten- recht - wonach in einer Betriebskostenabrechnung nur ausnahmsweise bei sach- 28 29 - 16 - lich eng zusammenhängenden Kosten die Zusammenfassung der in verschiede- nen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen zulässig ist (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 40 f. mwN; Senatsbeschlüsse vom 24. Januar 2017 - VIII ZR 285/15, WuM 2017, 205 Rn. 5; vom 6. Juli 2021 - VIII ZR 371/19, WuM 2021, 558 Rn. 12) - gezogene Schluss, dass der Vermieter im Rahmen einer Mieterhö- hungserklärung nach §§ 559 ff. BGB die Gesamtkosten für eine Modernisierungs- maßnahme "getrennt nach sachlich zusammenhängenden Kostengruppen", mit- hin nach Gewerken, anzugeben habe. Abgesehen davon, dass eine Aufteilung nach sachlich zusammenhängen- den Kosten bei der Mieterhöhungserklärung bereits durch die - bei der Durchfüh- rung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen notwendige - Aufteilung der Ge- samtkosten auf die einzelnen Maßnahmen erfolgt, verliert die Revisionserwide- rung bei ihrer Argumentation aus dem Blick, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kein Selbstzweck ist (vgl. Senatsurteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 311/11, juris Rn. 18 [zum Begründungserfordernis nach § 558a BGB]). Wie bereits aufgezeigt, kommt es vielmehr entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information - ebenso wie im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 35) oder auch einer Betriebskos- tenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866, Rn. 17; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 102/21, NJW-RR 2022, 151 Rn. 34) - ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist. Dass dies im Hinblick auf die Kosten für die einzelnen zu einer bestimmten Mo- dernisierungsmaßnahme beitragenden Gewerke nicht der Fall ist, wurde bereits aufgezeigt. 30 - 17 - (2) Der Senat hat in den oben genannten Urteilen vom 20. Juli 2022 eben- falls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesauslegung auch der ge- festigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Er- höhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde liegt. Insoweit wird zur Ver- meidung von Wiederholungen erneut auf die dortige Begründung Bezug genom- men (Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f., VIII ZR 337/21, juris Rn. 54 f., VIII ZR 339/21, juris Rn. 52 f.). Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang ein, die eingangs bereits zitierte Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 17. De- zember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.), wonach der Vermieter seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann genügt, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnah- men enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt, lasse Raum für das ihrerseits befürwortete Erfordernis einer Kos- tenaufschlüsselung. Während § 559 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die nicht berück- sichtigungsfähigen Erhaltungskosten nämlich ausdrücklich eine Ermittlung durch Schätzung erlaube, gelte für die umlagefähigen "aufgewendeten Kosten" der Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB aF ein wesentlich strengerer Maßstab. Dies trifft nicht zu. Denn wenn schon für die (auf Plausibilität ausgerichtete) Nachvollziehbarkeit des im Fall einer modernisierenden Instandsetzung notwen- digen Kostenabzugs die Angabe einer Quote genügt und mit Blick darauf eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleis- tungsbereichen nicht gefordert werden kann, besteht für eine solche Kostenauf- schlüsselung erst recht kein Anlass, soweit es allein um die Nachvollziehbarkeit der für eine (reine) Modernisierungsmaßnahme insgesamt aufgewendeten Kos- ten geht (ähnlich bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 50, VIII ZR 337/21, aaO Rn. 54, VIII ZR 339/21, aaO Rn. 52). 31 32 33 - 18 - (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, für beide der zuvor benannten Maßnahmen zusammengefassten Bau- nebenkosten nebst - zusätzlich erläuterter - Bezifferung des darin enthaltenen Instandsetzungsanteils gilt nichts anderes. (a) Anders als die Revisionserwiderung meint, begegnet es keinen Beden- ken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme ein- zeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise - zumindest überwiegend - von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhal- tung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 52). Auch wäre die Aufteilung der Baunebenkosten auf die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Baumaßnahmen - ebenso wie die von der Re- visionserwiderung vermisste Untergliederung der als Gesamtsumme ausgewie- senen Baunebenkosten in die einzelnen darin etwa enthaltenen Positionen (Ar- chitekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrichtung und Gerüstarbeiten) - nicht mit einem nach den oben aufgezeigten Maßstäben bedeutsamen Erkennt- nisgewinn für die Klägerin verbunden. Insofern kann nichts anderes als für die Darlegung der Baukosten selbst gelten. 34 35 - 19 - (b) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung ferner geltend, die Zusam- menfassung der Baunebenkosten verbiete sich deshalb, weil die einzelnen darin enthaltenen Positionen (Architekten- und Ingenieurleistungen, Baustelleneinrich- tung und Gerüstarbeiten) in zeitlicher und gegenständlicher Hinsicht nicht gleich- ermaßen für alle durchgeführten Sanierungsmaßnahmen angefallen seien und zum Teil - etwa da sie ausschließlich für Instandhaltungsarbeiten erforderlich ge- wesen seien - nicht der Umlagefähigkeit unterlägen. Diese Einwände betreffen allein die sachliche Rechtfertigung der von der Beklagten vorgenommenen Kos- tenumlage, unter anderem die zutreffende Abbildung des Instandsetzungsanteils durch den von der Beklagten in Abzug gebrachten Betrag, und daher ausnahms- los die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53 mwN). bb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und der darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderli- chen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die jeweiligen Kosten für die beiden der Mieterhöhung zugrunde gelegten Maßnahmen mit der Begründung, es han- dele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handelt, die keinen (einzel-)wohnungsspe- zifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- fläche vorgenommen worden sei. Da es sich somit um die Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels handelt, trifft es auch - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht zu, dass 36 37 38 - 20 - der Klägerin eine Prüfung der genannten Darstellung nur möglich wäre, wenn die Beklagte neben den Gesamtkosten für die beiden Modernisierungsmaßnahmen auch die Kosten für die einzelnen Gewerke angegeben hätte. Richtigerweise be- nötigte die Klägerin zur Nachvollziehbarkeit der Berechnung der Mieterhöhung in diesem Zusammenhang allein die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeb- lichen Parameter, namentlich die zugrunde gelegten Flächen in Quadratmetern (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 340/21, juris Rn. 36 mwN). Dass die Kostenzusammenstellung diese ausweist (Gesamtwohnfläche: 8.490,77 m²; Wohnungswohnfläche: 54,81 m²), stellt indes auch die Revisions- erwiderung nicht infrage. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 39 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 16.01.2020 - 2 C 422/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.02.2021 - 63 S 41/20 - 40

ECLI:DE:BGH:2020:170620UVIIIZR81.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 81/19 Verkündet am: 17. Juni 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 139, § 559 [aF] Abs. 1, Abs. 2, § 559b Abs. 1 a) Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaß- nahmen gestützt wird, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklär- ten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich - wie regelmäßig - in Bezug auf die ein- zelnen baulichen Maßnahmen in selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und - wie ebenfalls regel- mäßig - davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhö- hung dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht. b) Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" In- standsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzuneh- men, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab- )genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage). BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 6. März 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1997 Mieterin einer Wohnung in Düsseldorf. Die Be- klagten sind Vermieter dieser Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 306,83 €. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 30. Mai 2015 kündigten die Beklagten der Klägerin verschiedene bauliche Veränderungen und eine Erhöhung der Miete nach Ab- schluss der Arbeiten an. Die Baumaßnahmen wurden im Jahr 2016 ausgeführt. Diese umfassten unter anderem die Umstellung der Heizungsanlage von einer Beheizung mittels Gastherme auf Fernwärme, die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Eingangs- tür zur Wohnung der Klägerin, der ebenso alten Treppenhausfenster und Haus- türen (Haupt- und Nebeneingang) nebst Briefkastenanlage, die Neuverlegung von elektrischen Leitungen samt Erneuerung der Hausbeleuchtung einschließ- lich des erstmaligen Einbaus von Bewegungsmeldern sowie einer Gegen- sprechanlage, den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin und die erstmalige Wärmedämmung des Dachs, der Fassade sowie der Kellerdecke. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2016 erklärten die Beklagten die Erhö- hung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2017 um 189,68 €. Mit weiterem Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten sie erneut eine Erhöhung der Nettokalt- miete, nunmehr zum 1. Oktober 2017 um 241,55 €. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die erklär- ten Mieterhöhungen unberechtigt seien und sich die Miete aufgrund der Erhö- hungserklärungen nicht über den Betrag von 306,83 € zuzüglich einer Voraus- zahlung auf die Nebenkosten erhöht habe. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Land- gericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung und Abweisung der Klage im Übrigen teilweise abgeändert. Hinsicht- lich der ersten Mieterhöhungserklärung hat es die Entscheidung des Amtsge- richts bestätigt. Bezüglich der mit Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten Mieter- höhung hat es festgestellt, dass diese teilweise unberechtigt sei und die Kläge- 3 4 5 - 4 - rin aufgrund dieser Erklärung keine Verpflichtung treffe, ab dem 1. Oktober 2017 eine über den Betrag von 494,15 € hinausgehende Kaltmiete zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Kläge- rin die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Erhöhungs- erklärung vom 11. Oktober 2016 aus formellen Gründen unwirksam sei. Die monatliche Kaltmiete für die Wohnung habe sich jedoch aufgrund der mit Schreiben vom 19. Juli 2017 erklärten Mieterhöhung zum 1. Oktober 2017 um 187,32 € auf 494,15 € erhöht. Zwar sei auch diese Erhöhungserklärung teilwei- se - namentlich in Bezug auf die Kosten für die Umstellung der Heizung von Gas- auf Fernwärme - formell unzureichend. Im Übrigen sei sie hingegen in formeller wie materieller Hinsicht wirksam. Dies betreffe zunächst den Austausch der etwa 60 Jahre alten Woh- nungstür. Die neue Tür verfüge über einen besseren Schallschutz, einen soge- 6 7 8 9 10 - 5 - nannten "Kältefeind", eine dreifache Bolzenverriegelung, einen Türspion und entspreche der Klimaklasse III. Da nur fällige Instandsetzungskosten von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien, sei ein Abzug von den aufgewendeten Kosten nicht veranlasst. Denn die Klägerin habe konkreten Bedarf zur Instand- setzung der Wohnungstür nicht dargelegt. Bei den behaupteten Abblätterungen und Absplitterungen an der Tür könne es sich auch um bloße Gebrauchsspuren gehandelt haben. Auch die Erneuerung der Briefkastenanlage rechtfertige die geltend ge- machte Mieterhöhung. Diese weise nach den Angaben der Beklagten einen besseren Diebstahlschutz auf. Die Klägerin habe demgegenüber nicht darge- legt, dass Mängel an der Anlage vorgelegen hätten, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten. Die Erneuerung der etwa 60 Jahre alten Haustüren und Treppenhaus- fenster stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den insoweit geltend gemachten Anspruch auf Mieterhöhung begründe. Konkrete Mängel, die eine Instandsetzung erforderlich gemacht hätten, habe die Klägerin nicht vorge- bracht. Für ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht gewe- sen, habe sie lediglich einen untauglichen Beweis angeboten, da ein Sachver- ständiger zu dem Zustand der alten Fenster keine Feststellungen mehr treffen könne. Ferner habe sich die Miete wegen des Einbaus der Gegensprechanlage und der Bewegungsmelder in der geltend gemachten Höhe erhöht. Es handele sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten umlagefähig seien. Konkreten Instandsetzungsbedarf habe die Klägerin inso- weit nicht dargelegt. 11 12 13 14 - 6 - Auch die Kosten für den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin seien in voller Höhe umlagefähig. Der Einbau von Isolierglasfenstern "mit besseren Werten" rechtfertige die Annahme, dass eine Modernisierungs- maßnahme vorliege. Für ihre Behauptung, die ursprünglich verbauten Fenster hätten Einbruchspuren aufgewiesen, habe die Klägerin keinen Beweis angebo- ten. Ein Anspruch auf Mieterhöhung sei auch wegen der Dämmung der Kel- lerdecke, der Fassade und des Dachs gegeben. Auf den konkreten Dämmstoff komme es nicht an, weil die Kellerdecke erstmalig gedämmt worden sei. Im Üb- rigen habe die Klägerin sich in diesem Zusammenhang nicht darauf beschrän- ken dürfen, die ordnungsgemäße Ausführung der Dämmarbeiten zu bestreiten, sondern zumindest darlegen müssen, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von mangelhaften Arbeiten ausgehe. Der Umstand, dass die Erhöhungserklärung vom 19. Juli 2017 den for- mellen Anforderungen teilweise nicht genüge, führe nicht zu deren Gesamtnich- tigkeit gemäß § 139 BGB. Die Mieterhöhungserklärung falle als einseitiges Rechtsgeschäft unter den Anwendungsbereich des § 139 BGB. Sie stelle ein einheitliches Rechtsgeschäft dar, und könne so zerlegt werden, dass ein selb- ständiger, der Geltung fähiger Teil verbleibe. Eine Teilung sei auch nicht etwa aus Rechtsgründen ausgeschlossen. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen ergebe, dass der Schutz des Mieters es nicht erfordere, von einer Gesamtunwirksamkeit der Erhöhungs- erklärung auszugehen. Der Vermieter würde durch die Annahme einer Ge- samtnichtigkeit erheblich benachteiligt, weil er auch denjenigen Teil der Mieter- höhung, den er ordnungsgemäß erklärt habe, erst künftig - nach erneuter, ins- gesamt formell ordnungsgemäßer Erklärung der Mieterhöhung - fordern könne. Demgegenüber entstünden dem Mieter, der von den abgeschlossenen Bau- 15 16 17 - 7 - maßnahmen bereits profitiere, keine nennenswerten Nachteile, wenn eine Miet- erhöhungserklärung teilweise - in Bezug auf einzelne der durchgeführten Bau- maßnahmen - als wirksam erachtet würde. - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in wesentlichen Punkten nicht stand. 1. Die Revision ist zulässig und insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen. Der Umstand, dass es die im Tenor nicht eingeschränkte Zulas- sung der Revision in den Entscheidungsgründen damit begründet hat, die Fra- ge der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen sei bisher höchstrichterlich nicht entschieden, lässt nicht auf eine Beschränkung der Revisionszulassung schließen. Von einer solchen Zulassungsbeschränkung ist nur auszugehen, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig anzuneh- men, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, juris Rn. 15; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24). Das ist hier nicht der Fall. In Betracht käme vorliegend allenfalls eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Streitstoff, der die in § 559b Abs. 1 BGB gere- gelten formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung betrifft (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6 f.). Eine solche Beschränkung lässt sich aber weder - in der gebotenen Klarheit - der Formulierung der für zulassungsrelevant gehaltenen Rechtsfrage durch das Berufungsgericht ("die Frage der Anwendbarkeit des § 139 BGB auf Modernisierungsmieterhöhungen und insbesondere die Frage der rechtlichen Teilbarkeit des Mieterhöhungsverlangens") entnehmen noch betrifft diese Frage 18 19 20 - 9 - - sei es aus rechtlichen oder aus tatsächlichen Gründen - allein den Fall einer wegen formeller Mängel teilweise unwirksamen Mieterhöhung, sondern viel- mehr auch den - hier ebenfalls nicht von vornherein auszuschließenden - Fall einer materiell nur zum Teil berechtigten Mieterhöhung. 2. Die Revision ist auch begründet. Zwar hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Beklagten ihre - allein den Gegenstand des Re- visionsverfahrens bildende - Mieterhöhung vom 19. Juli 2017 bezüglich der in der Revisionsinstanz noch im Streit befindlichen Baumaßnahmen ausreichend begründet und erläutert haben (§ 559b Abs. 1 BGB) und die Erhöhungserklä- rung auch nicht infolge einer unzureichenden Begründung der - in der Revisi- onsinstanz nicht anhängig gewordenen - Mieterhöhung wegen der Heizungs- umstellung insgesamt nichtig ist. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die (materi- elle) Wirksamkeit der Mieterhöhung der Klägerin bezüglich der in der Revisions- instanz noch zu beurteilenden Baumaßnahmen jedoch nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass bei einer modernisierenden Erneue- rung von Bauteilen oder Einrichtungen (hier im Streit in Bezug auf Türen, Fens- ter und Briefkastenanlage) die dafür vom Vermieter aufgewendeten Kosten auch dann nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden können, wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung zwar noch kein "fälliger" Instandsetzungsbedarf bestand, aber bereits ein nicht unerheblicher Teil ihrer Nutzungsdauer verstri- chen war und deshalb ein Abzug anteiliger ersparter Instandhaltungskosten geboten ist. Zudem hat das Berufungsgericht in einigen Punkten erheblichen Vortrag der Klägerin übergangen und zu einigen Maßnahmen - unter Verkennung der Darlegungs- und Beweislast - nicht sämtliche für die Einordnung als Moderni- sierungsmaßnahme erforderlichen Feststellungen getroffen. 21 22 23 - 10 - a) Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB findet auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelung des § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil der Klägerin sowohl die - in erster Linie maßgebliche - Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB, als auch die - unter bestimmten Umständen stattdessen maßgebliche - Erhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sind. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufge- wendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. b) Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die Beklagten nach diesen Vorschriften aufgrund ihrer Erklärung vom 19. Juli 2017 eine Mieterhöhung ab dem 1. Oktober 2017 von der Klägerin verlangen können, lässt sich nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht beurteilen. aa) Frei von Rechtsfehlern ist noch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 19. Juli 2017 im Hinblick auf die im Revisionsverfahren noch im Streit befindlichen baulichen Maßnahmen (also ausgenommen der Heizungsumstellung), die die Beklagten unter Angabe der jeweiligen Kosten im Einzelnen beschrieben haben, ausreichend begründet und erläutert ist und deshalb insoweit den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt; dies greift die Revision auch nicht an. Soweit die Beklag- ten, die die durchgeführten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaß- nahmen angesehen haben, zu Unrecht von einem Abzug von Instandhaltungs- 24 25 26 27 - 11 - kosten abgesehen haben, betrifft dies nicht die Frage der Erfüllung der formel- len Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 ff.; Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934, Rn. 28 ff., 33). bb) Auch eine (Gesamt-)Nichtigkeit der Mieterhöhungserklärung nach § 139 BGB mit Rücksicht auf eine unzureichende Erläuterung der Heizungsum- stellung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. (1) Gemäß § 139 BGB führt die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsge- schäfts, das auch in einer einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 BGB liegen kann, nur dann zur Nichtigkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein würde. Letzteres ist bei einem einheitlichen Rechtsgeschäft immer dann der Fall, wenn die nach Abtrennung des von dem Nichtigkeitsgrund betroffenen Teils des Rechtsge- schäfts verbleibenden Regelungen ein selbständiges Rechtsgeschäft bilden und davon auszugehen ist, dass die Parteien dieses Rechtsgeschäft bei Kennt- nis der teilweisen Nichtigkeit des ursprünglich beabsichtigten Rechtsgeschäfts abgeschlossen hätten (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2008 - V ZR 14/08, NJW 2009, 1135 Rn. 10; vgl. auch BGH, Urteile vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 15; vom 8. Februar 2019 - V ZR 176/17, NJW 2019, 2016 Rn. 25). Bei einem - wie hier - einseitigen Rechtsgeschäft genügt die Annahme, dass der Erklärende bei Kenntnis des unwirksamen Teils den verbleibenden Teil des Rechtsgeschäfts vorgenommen hätte. (2) Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht zu Recht bejaht. 28 29 30 31 - 12 - Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht zutref- fend davon ausgegangen, dass sich die Erhöhungserklärung in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen, deren Kosten der erstrebten Mieterhöhung zugrunde liegen, in mehrere selbständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und eine derartige Trennung der einheitlichen Erhöhungserklärung in einen wirksa- men und einen unwirksamen Teil auch sonst nicht aus Rechtsgründen ausge- schlossen ist. (a) Wie auch die Revision nicht in Frage stellt, handelt es sich bei den baulichen Veränderungen, aufgrund derer die Beklagten eine Mieterhöhung fordern, um mehrere tatsächlich trennbare - namentlich auf verschiedene Ge- werke bezogene - Baumaßnahmen, die nach der Rechtsprechung des Senats - sofern sie jeweils in sich abgeschlossen sind - Gegenstand einzelner Mieterhö- hungserklärungen sein können (vgl. BGH, Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 39). Zudem weist die Mieterhöhungserklärung die Kos- ten für die einzelnen Baumaßnahmen separat aus, so dass rechnerisch nach- vollzogen werden kann, in welcher anteiligen Höhe sie jeweils in den Gesamt- betrag der Mieterhöhung eingeflossen sind. (b) Zu Recht ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, es ha- be im Hinblick auf die Interessenlage auch dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen der Beklagten bei Abgabe der Mieterhöhungserklärung entsprochen, dass im Falle ihrer teilweisen Unwirksamkeit wenigstens der wirksam erklärte Teil Bestand haben sollte. (c) Die Aufteilung der - einheitlichen - Mieterhöhungserklärung in selb- ständige Rechtsgeschäfte ist auch nicht aus sonstigen Gründen ausgeschlos- sen. Ausnahmsweise kann die Trennbarkeit selbständiger Teile eines Rechts- geschäfts - unabhängig vom tatsächlichen oder hypothetischen Willen der Par- teien - deshalb ausgeschlossen sein, weil die Trennung in einen wirksamen und 32 33 34 - 13 - einen unwirksamen Teil gegen gesetzliche Wertungen verstieße (vgl. BGH, Ur- teile vom 20. Juli 2012 - V ZR 217/11, NJW 2012, 3424 Rn. 12 [zum RBerG]; vom 17. Oktober 2008 - V ZR 14/08, aaO Rn. 12 ff. [zu den Grenzen quantitati- ver Teilung bei § 138 Abs. 1 BGB]). Dies ist hier allerdings entgegen der Auf- fassung der Revision nicht der Fall. Insbesondere widerspricht es nicht der ge- setzlichen Wertung des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Mieter im Fall einer teilweise aus formellen Gründen unwirksamen Mieterhöhungserklärung die Er- mittlung des restlichen - zu Recht geforderten - Erhöhungsbetrags zuzumuten. Denn dem Mieter wird insoweit nicht mehr als ein einfacher Rechenvorgang abverlangt. Unbehelflich ist auch der weitere Einwand der Revision, dem Mieter drohe im Fall der Teilwirksamkeit einer Mieterhöhung eine erhöhte Kündi- gungsgefahr, weil er in der irrtümlichen Annahme, die Mieterhöhung sei wegen der teilweise unzureichenden Erläuterung insgesamt nichtig, in Zahlungsrück- stand geraten könne. Der Mieter trägt insoweit kein anderes Risiko, als ihm das Gesetz in jedem anderen Fall auferlegt, in dem er irrtümlich von einer nicht (vollständig) berechtigten Mieterhöhung ausgeht. cc) Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch die materielle Berechtigung der von ihm zuerkannten Mieterhöhung um einen Betrag von monatlich 187,32 € netto nicht bejaht werden. (1) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist die Annahme des Berufungsge- richts, die für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Woh- nungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) aufgewendeten Kosten seien ungekürzt - das heißt ohne Abzug eines Instandhaltungsanteils - auf die Klägerin umzulegen, weil die ausgetauschten Teile noch keine Defekte in der Weise aufgewiesen hätten, dass Erhaltungsmaßnahmen bereits "fällig" gewesen wären. 35 36 37 - 14 - (a) Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF auf den Mieter umgelegt werden können, also bauliche Veränderun- gen, die die Kriterien des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB erfüllen, sind abzu- grenzen von Erhaltungsmaßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandset- zung der Mietsache erforderlich sind (§ 555a Abs. 1 BGB) und deren Durchfüh- rung der Vermieter daher bereits nach dem bestehenden Mietvertrag - zu un- veränderter Miete - schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB). Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandset- zung), hat der Vermieter dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kür- zung vorzunehmen. (b) Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, verneint allerdings die Notwendigkeit einer solchen (anteiligen) Kürzung der Modernisierungskos- ten, wenn vorhandene Bauteile durch eine moderne höherwertige Ausstattung zu einem Zeitpunkt ersetzt werden, an dem ihre durchschnittliche Lebensdauer zwar zu einem erheblichen Teil abgelaufen ist, Maßnahmen zur Erhaltung aber noch nicht "fällig" sind, weil die vorhandenen Bauteile noch (ausreichend) funk- tionsfähig sind und ihnen auch sonst (bislang) ein unmittelbar zu beseitigender Mangel nicht anhaftet (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 72; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 22; BeckOGK/Schindler, BGB, Stand: 1. April 2020, § 559 Rn. 72; kritisch MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 20). Diese Auffassung stützt sich auf den Wortlaut des § 559 Abs. 2 BGB, nämlich auf die Formulierung, dass Kos- ten, die für Erhaltungsmaßnahmen "erforderlich gewesen wären", nicht zu den aufgewendeten Kosten gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF gehören. 38 - 15 - Dieser Formulierung lässt sich indes nicht zwingend entnehmen, dass für die anspruchsmindernde Berücksichtigung von Instandhaltungskosten die "Fäl- ligkeit" der betreffenden Erhaltungsmaßnahmen vorausgesetzt wird. Mit dem Wortlaut dieser Vorschrift ist es vielmehr unter Berücksichtigung des Umstands, dass die einzelnen Bauteile eines Mietobjekts laufend altern und je nach ihrer (durchschnittlichen) Lebensdauer in bestimmten Zeitabständen vom Vermieter zu erneuern sind, ebenfalls vereinbar, dass der Kostenaufwand, der - zeitanteilig - auch für die Erhaltung eines Bauteils anfällt, in dem Umfang, in dem er bei fiktiver Betrachtung zum Zeitpunkt der Durchführung der baulichen Veränderung in Anbetracht des bereits verstrichenen Anteils der zu erwarten- den Gesamtlebensdauer des betreffenden Bauteils für dessen Erhaltung erfor- derlich wäre, von der Umlagefähigkeit nach § 559 Abs. 1 BGB aF ausgeschlos- sen ist. Ein anderes Verständnis des § 559 Abs. 2 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der genannten Literaturstimmen auch nicht im Umkehrschluss aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats, wonach Kosten, die auf "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29; Se- natsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 14). In den jenen Entscheidungen zugrunde liegenden Fallgestaltungen hat sich die Frage, ob Instandsetzungsaufwand auch dann von den aufgewendeten Kosten abzuzie- hen ist, wenn Erhaltungsmaßnahmen zum Zeitpunkt der Durchführung der Mo- dernisierung noch nicht "fällig" waren, nicht gestellt. Vor diesem Hintergrund ist den früheren Ausführungen des Senats, soweit sie an "fällige" Instandset- zungsmaßnahmen anknüpfen, nicht die Wertung beizumessen, dass ein (antei- liger) Abzug von noch nicht "fälligem" Instandsetzungsaufwand nicht in Betracht kommt. 39 40 - 16 - (c) Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es vielmehr, nicht nur in der Fallgestal- tung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" In- standsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrich- tungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdau- er (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart. (aa) Der Gesetzgeber hat die Absetzung von Kosten für Erhaltungsmaß- nahmen von den umlagefähigen Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erst- mals mit dem ab 1. Mai 2013 geltenden Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) geregelt. Dass der Gesetzgeber dabei die Ab- setzung von Kosten auf bereits "fällige" Erhaltungsmaßnahmen begrenzen woll- te, geht aus der Gesetzesbegründung nicht hervor. Vielmehr verweist diese auf die "bislang geltende Rechtslage" (BR-Drucks. 313/12, S. 31 f.; BT-Drucks. 17/10485, S. 24) und in diesem Zusammenhang auf ein Urteil des Bundesge- richtshofs, das - ohne die Frage der "Fälligkeit" von Instandsetzungsmaßnah- men zu behandeln - lediglich besagt, bei der Ermittlung der umlagefähigen Kos- ten für eine Modernisierungsmaßnahme seien "Elemente der Instandsetzung" außer Betracht zu lassen (BGH, Urteil vom 17. Mai 2001 - III ZR 283/00, NZM 2001, 686 unter II 1 d aa). Zwar nimmt die Gesetzesbegründung in diesem Zusammenhang auch auf eine Literaturstimme Bezug ("Soergel/Heintzmann, BGB-Kommentar, 13. Aufl. 2007, § 559 Rn. 19"), wonach Kosten für "fällige Erhaltungs- oder In- standsetzungsarbeiten" von der Umlagefähigkeit ausgenommen seien. Wäre es dem Gesetzgeber auf diese Einschränkung angekommen, wäre aber - gerade 41 42 43 - 17 - mit Blick darauf, dass das erwähnte Urteil des Bundesgerichtshofs diese Ein- schränkung nicht enthält - zu erwarten gewesen, dass dies im Gesetzestext (durch die dann naheliegende Einfügung des Wortes "fällig") Niederschlag ge- funden hätte oder zumindest die Gesetzesbegründung darauf - wie nicht - ex- plizit eingegangen wäre. (bb) Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vor- schriften über die Modernisierung verfolgt, verbietet es sich, in Fallgestaltungen, die - wie hier - durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch sol- che von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet sind, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mie- ter umzulegen. Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften ist es gerade nicht, dem Vermieter (teilweise) auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache (Ener- gieeinsparung, nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts, Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse) dadurch gefördert werden, dass für den Ver- mieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Hier entscheidend auf die "Fäl- ligkeit" von Erhaltungsmaßnahmen abzustellen, würde in zahlreichen Fällen zu zufälligen Ergebnissen führen. Besonders augenfällig wird dies, wenn Moderni- sierungsmaßnahmen - wie hier von der Klägerin geltend gemacht - zu einem Zeitpunkt erfolgen, in dem die Lebensdauer der ersetzten Bauteile oder Einrich- tungen bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen ist. Jedenfalls liegen keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür vor, dass der Gesetzgeber dem Vermieter zwecks Förderung von Gebäudeinvestitionen zum Nachteil des Mieters die Möglichkeit eröffnen wollte, künftig anfallende - grundsätzlich vom Vermieter zu tragende - Kosten für Erhaltungsmaßnahmen durch geschicktes Vorgehen, 44 - 18 - namentlich durch Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhal- tungsmaßnahmen, auf den Mieter abzuwälzen. (cc) Die Umlagefähigkeit der (reinen) Modernisierungskosten wird durch den Abzug (fiktiv) ersparter Instandhaltungskosten in derartigen Fallgestaltun- gen nicht infrage gestellt. Auch wird die Ermittlung der umlagefähigen Moderni- sierungskosten dadurch nicht nennenswert erschwert, denn regelmäßig wird eine Schätzung genügen (§ 559 Abs. 2 Halbs. 2 BGB), die sich an der üblichen Lebensdauer der erneuerten Einrichtung und dem bereits eingetretenen Abnut- zungsgrad orientiert (vgl. ferner bereits Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30). (2) Bezüglich der Briefkastenanlage rügt die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht ohne tatsächliche Feststellungen die (von der Klägerin bestrittene) Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, die neue Anlage verfüge über einen verbesserten Diebstahlsschutz und sei aus diesem Grund als Modernisierung zu qualifizieren. Entsprechendes gilt für die auf den Austausch der Fenster in der Wohnung der Klägerin bezogene Mieterhöhung, bei der das Berufungsgericht - ohne eigene Feststellungen zu treffen - die von der Klägerin bestrittene Behauptung der Beklagten zugrunde gelegt hat, es seien Fenster mit einem besseren Wärmedurchgangswert eingebaut worden, und auf dieser Grundlage eine Modernisierungmaßnahme bejaht hat. Hinzu kommt, dass das Berufungsgericht den - das Vorliegen einer Modernisierungmaßnahme in Frage stellenden - Einwand der Klägerin, eines der Wohnungsfenster sei erst zwei Jahre alt gewesen, nicht berücksichtigt hat. (3) Im Zusammenhang mit dem Austausch der Hauseingangstüren und der Fenster im Treppenhaus hat das Berufungsgericht übersehen, dass die Kosten des Austauschs vorhandener alter Bauteile durch neue Bauteile nur dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF (teilweise) umlagefähig sind, wenn die 45 46 47 - 19 - Kriterien einer der in § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB aufgeführten Modernisierungsmaßnahmen erfüllt sind. Allein der Umstand, dass ein neues Bauteil für sich betrachtet wirtschaftlich wertvoller als ein gebrauchtes Bauteil ist, reicht für die Annahme, der Austausch des Bauteils stelle eine Modernisierungsmaßnahme dar, nicht aus. Über diesen Umstand hinausgehende Feststellungen hat das Berufungsgericht indes nicht getroffen. (4) Berechtigterweise rügt die Revision weiter, das Berufungsgericht habe die Klägerin im Hinblick auf ihre Behauptung, die alten Treppenhausfenster seien undicht und aus diesem Grund instandsetzungsbedürftig gewesen, zu Unrecht als beweisfällig behandelt. Dabei kann - wie dies auch die Revision sieht - offen bleiben, ob der auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens gerichtete Beweisantritt der Klägerin - wie vom Berufungsgericht angenommen - untauglich ist. Die Klägerin ist insoweit nämlich nicht darlegungs- und beweisbelastet. (a) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, so trifft ihn nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (KG, WuM 2006, 450, 451; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 559b Rn. 26). Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, juris; jeweils Rn. 20; KG, aaO). Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, und VIII ZR 89/13, aaO; jeweils Rn. 24, 42 ff., 46; vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 unter II 2 d), 48 49 - 20 - ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind (vgl. KG, aaO). An dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage wie der vorliegenden verbunden ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 22. Januar 2013 - XI ZR 471/11, NJW-RR 2012, 948 Rn. 9). (b) Demnach haben hier gegebenenfalls die Beklagten zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten für die neuen Fenster im Treppenhaus nicht (teilweise) deshalb angefallen sind, weil diese Fenster aufgrund ihrer Undichtigkeit instandgesetzt werden mussten. (5) Im Zusammenhang mit der Mieterhöhung wegen der erstmaligen Ausstattung des Treppenhauses mit Bewegungsmeldern sowie der erstmaligen Installation einer Gegensprechanlage in der Wohnung der Klägerin ist das Be- rufungsgericht zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, es handelte sich bei diesen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF. Denn der erstmalige Einbau einer Gegensprechanlage rechtfer- tigt die Annahme einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Woh- nung der Klägerin (§ 555b Nr. 4 BGB) und die erstmalige Installation von Be- wegungsmeldern im Treppenhaus rechtfertigt die Annahme einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft außer acht gelassen, dass die Beklagten die gesamten Kosten für die Erneuerung der Elektrik im Treppenhaus und im Keller in die Berechnung der Mieterhöhung eingestellt haben und die Klägerin beanstandet hat, dass insoweit Instandhaltungskosten für die noch aus der Zeit der Erbauung des Wohnhauses stammenden Elektroleitungen umgelegt würden. 50 51 - 21 - (6) Ohne Erfolg bleibt allerdings die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe angesichts des Einwands der Klägerin, der von der Beklagten für die - erstmalige - Dämmung der Gebäudehülle verwendete Dämmstoff (den die Beklagte in der Mieterhöhungserklärung bezüglich des Kellers mit "EPS in 10 cm Stärke der Wärmeleitgruppe 032" und bezüglich der Fassade mit "14 cm Dämmstoff Mineralwolle WLG 032" bezeichnet hat) sei "ungeeignet" gewesen, nicht ohne weitere Feststellungen eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB annehmen dürfen. Angesichts der erstmaligen Dämmung der gesamten Gebäudehülle lag eine nachhaltige Einsparung von Endenergie durch die Aufbringung einer 10 bis 14 cm dicken Dämmung auf der Hand, so dass das Berufungsgericht nicht gehalten war, nähere Feststellungen zur Effektivität des eingesetzten Dämmstoffs und zum Umfang der Energieeinsparung zu treffen, zumal die Klägerin nicht ausgeführt hat, aufgrund welcher Anhaltspunkte sie von der pauschal eingewendeten "Ungeeignetheit" der verbauten Dämmstoffe ausgehe. Die weiteren Verfahrensrügen der Revision hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet; von einer näheren Begründung sieht er gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Um- fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 52 53 54 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.02.2018 - 37 C 173/17 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.03.2019 - 5 S 13/18 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR347.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 347/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 29. März 2018 angekündigte Mo- dernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Woh- nung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 26. Septem- ber 2019 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2019 von zuletzt 363,72 € um 1 2 - 3 - 75,10 € auf 438,82 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Wohnungseingangstür) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (52,52 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (636,46 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 75,10 € erhöhten Miete ab Dezember 2019 nicht zustehe, sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen begehrt. Das Amtsge- richt hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2019 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilten. 5 6 7 8 - 5 - Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mieter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsat- zes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise ausgelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen unzumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier 9 10 11 - 6 - angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 67.224,30 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Gleiches gelte für die Maßnahme "Strangsanierung", bei der es an einer Aufschlüsselung der entstandenen Ge- samtkosten von 133.675,27 € in die Kosten für die Deinstallation und die Neuin- stallation der jeweiligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte mangele. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht um- lagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" so- wie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvoll- ziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen er- mittelt worden seien. 13 14 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2019 um 75,10 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage be- gehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass die vom Be- rufungsgericht gegebene Begründung auch die Bejahung des Anspruchs der Klä- gerin auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257 BGB (in Höhe von 143,84 €) nicht trägt. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 15 16 17 - 9 - 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 18 - 10 - - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage, erstmaliger Einbau einer Außenbeleuchtung, Wärmedämmung an den Außen- wänden, Kellerdecken und im Dachbereich, Erneuerung der Elektrosteigleitun- gen im Treppenhaus sowie Strangsanierung, Austausch der Treppenhausfens- ter, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür 19 20 - 11 - durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung) jeweils entstandenen Gesamt- kosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhö- hung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder an- derweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelar- beiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Er- gebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen 21 - 12 - angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Be- klagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuzie- henden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschrei- ben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchfüh- rung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hier- für erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, intakten Altanstrich überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden ausbes- sern, streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung er- leichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtig- ten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- 22 23 - 13 - gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte 24 25 - 14 - einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-) wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin 26 27 28 - 15 - benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität über- prüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsicht- nahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich für den Fall, dass nach den vom Berufungsgericht noch zu tref- fenden Feststellungen weiterhin ein Anspruch der Klägerin auf (anteilige) Frei- stellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten in Betracht kommen sollte, weist der Senat darauf hin, dass sich das Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht geltend macht - ausweislich der Gründe des angefochtenen Urteils bislang weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht mit den maßgeblichen Anspruchsvo- raussetzungen befasst hat. Überdies hat es außer Acht gelassen, dass es sich bei dem geltend gemachten Freistellungsanspruch nicht um eine Geldforderung handelt, weshalb eine - von den Vorinstanzen offenbar angenommene - Zins- pflicht nach § 288 Abs. 1 BGB (Verzugszinsen) oder nach § 291 BGB (Prozess- zinsen) ausscheidet. 29 30 - 16 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 24.03.2021 - 17 C 293/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 86/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR344.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 344/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An- schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 344/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 13. Oktober 2021 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 23. November 2021 aufgeho- ben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Oktober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin 1 2 - 3 - mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 253,58 € um 90,64 € auf 344,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (47,80 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbehalt; sie hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für un- wirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 3 4 - 4 - 90,64 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von ins- gesamt 725,12 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage - mit Aus- nahme eines Teils der Zinsforderung - stattgegeben. Die dagegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungs- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, 5 6 7 8 - 5 - den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine über- schlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits ver- füge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außer- halb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Um- fang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten be- urteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, 9 10 - 6 - dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaß- nahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- 11 12 - 7 - dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandset- zungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamt- kosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Ver- mieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangs- punkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung 13 14 - 8 - der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklä- rung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis eben- falls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Beklagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würde. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (90,64 €) ab Dezember 2018 dem- nach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 725,12 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten ge- mäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 90,64 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die An- sprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 725,12 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a 18 19 20 - 10 - [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, 21 - 11 - aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungser- klärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Vorausset- zungen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungser- klärung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Moderni- sierung dienenden - Maßnahmen (Austausch der Treppenhausfenster, der Haus- eingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bau- teile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- 22 23 - 12 - werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der 24 - 13 - betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien führte für die Klägerin weder zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten ent- haltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger 25 26 - 14 - Erkenntnisgewinn mit diesen zusätzlichen Angaben verbunden wäre, hat der Se- nat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bb) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zwei- fel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der 27 28 29 30 - 15 - - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefes- tigten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind 31 32 - 16 - (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhö- hungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungs- maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und 33 34 - 17 - Abwasser sowie Lüftung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen und das Berufungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung offengelassen hat - aus den ge- nannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausreichend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche" er- folgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zugrunde gelegten 35 36 - 18 - Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 1.609,62 m²; Wohnungs- wohnfläche: 47,80 m²) und stellt damit - worauf die Revision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung notwendigen Pa- rameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbarkeit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Betriebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - deren Berechtigung das Beru- fungsgericht ebenfalls dahinstehen lassen hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkosten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: H. Straße ) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezogenen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksichtigung erfahren, dass der Berechnung - wie aus der Kostenzusam- menstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- 37 38 - 19 - nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (unter Vorbehalt) geleistet hat. Die- ser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser- klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom- men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. 39 40 41 - 20 - Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der Zahlung des geforderten Mehrbe- trags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Umstände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beige- messen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). Dies gilt umso mehr, als die Klägerin nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision insoweit auch nicht beanstandeten tatsächlichen Feststel- lungen des Berufungsgerichts die Zahlungen des Erhöhungsbetrags unter Vor- behalt vorgenommen hat. 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Unter Berücksichtigung des bereits erwähnten Umstands, dass die Klägerin die Erhöhungsbeträge jeweils unter Vorbehalt entrichtet hat, trifft dies erst recht zu. 42 43 - 21 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 09.10.2020 - 9 C 3/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 13.10.2021 - 1 S 207/20 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 290/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 6 Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausge- wählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14 - LG Halle AG Zeitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 22. September 2014 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Z. . Die Klägerin kündigte im Jahr 2013 unter Berufung auf § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) an, Rauch- warnmelder in der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits entsprechend ausgestattet zu haben. Die auf Duldung der Installation und Inbetriebnahme von Rauchwarn- meldern "nach den Vorgaben des § 47 Abs. 4 BauO LSA" gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Ohne Erfolg rüge die Beklagte, der Klageantrag sei zu unbestimmt, weil nicht ersichtlich sei, wie viele Rauchwarnmelder die Klägerin installieren wolle. Diese Entscheidung obliege der Klägerin nach Überprüfung der tatsächlichen Nutzung der Dreiraumwohnung der Beklagten. Nicht zu folgen sei auch der Auffassung der Beklagten, wonach die Klä- gerin nicht Adressatin des § 47 BauO LSA sei. Für die Einhaltung bauordnungs- rechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzli- chen) Auflagen. Der Mieter sei umgekehrt nicht Normadressat, weil er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Zudem habe auch ohne ausdrückliche Bestimmung selbstverständlich (nur) der Gebäudeeigentümer die sonstigen Brandschutzbestimmungen einzu- halten (§§ 32 ff. BauO LSA). Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder an vorher nicht abge- stimmten Stellen der Wohnung anbringe, erfülle er nicht die Pflichten des "ei- gentlichen" Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden An- spruch auf Einbau gegen den Vermieter nicht geltend mache, könne das nicht genehmigte Anbringen von Rauchwarnmeldern nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zu schmälern. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern, die aufgrund des unstreitig ge- ringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfe, sei nach § 555b Nr. 4, 6 BGB zu dulden. Es handele sich einerseits um eine Modernisierungsmaßnah- me im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer ver- bessere, weil sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhe, und andererseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter im Sinne eines Mindestma- ßes nach § 47 BauO LSA verpflichtet sei. Da die Rauchwarnmelder bisher nur der willkürlichen, von der Klägerin nicht geprüften Wartung und Auswahl durch die Beklagte unterlägen, könne sie nicht einwenden, bereits einen hinreichenden Sicherheitszuwachs bewirkt zu haben. Sie könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen, weil das Interesse des Vermieters an einem eigenen und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem über- wiege. Die angekündigte Mieterhöhung sowie die Betriebskostenumlage blie- ben gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht. Es bestehe auch kein entscheidender personaler Härtegrund. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass der Klägerin der ausdrücklich auf der Grundlage des § 47 Abs. 4 BauO LSA geltend gemachte Duldungsanspruch gemäß § 555d Abs. 1, 8 9 10 11 - 5 - § 555b Nr. 6 BGB zusteht. Als Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter da- nach bauliche Veränderungen zu dulden, die auf Grund von Umständen durch- geführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhal- tungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind. a) Die von der Klägerin beabsichtigte und nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankün- digungspflichtige Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat, wie zwischen den Parteien außer Streit steht, eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB zum Gegenstand. Denn der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Die Anbringung von Rauchwarnmeldern stellt sich auch nicht als Erhal- tungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine größere Nähe zur Veränderung und nicht zur Erhaltung der Mietsache aufweist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 44). b) Die von der Klägerin beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme soll aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von ihr nicht zu vertreten sind, denn es handelt sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzli- chen Verpflichtung durchzuführen hat. Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden (Senatsurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drucks. aaO, S. 20), sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen. 12 13 - 6 - Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Klägerin zur Nachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Diese Vor- schrift lautet in der hier maßgeblichen Fassung: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindes- tens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Men- schen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen aus- zustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten." aa) Die von der Revision (im Anschluss an Wall, WuM 2013, 3, 7) vertre- tene Auffassung, Adressat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei nicht allein der Eigentümer einer Mietsache, sondern auch der Wohnungsmieter, so dass auch eine vom Mieter vorgenommene Aus- stattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern der gesetzlichen Verpflichtung Rechnung trage, geht fehl. (1) Der Wohnungsmieter ist nicht (weiterer) Normadressat. Die dahinge- hende Auslegung des § 47 Abs. 4 BauO LSA durch das Berufungsgericht, die nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprü- fung unterliegt, ist frei von Rechtsfehlern. (a) Bereits der Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hinblick auf den Normadressaten offen ist, bietet keine Grundlage für die Annahme einer Verpflichtung des Mieters. Eine Mitverpflichtung des Mieters widerspräche auch dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Ge- setzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es in einer jeden Zweifel aus- schließenden Deutlichkeit: "Die Verpflichtung zum Einbau trifft den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer" (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Bau- 14 15 16 17 - 7 - ordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 10. Juni 2009, LT-Drucks. 5/2017, S. 11 f.). Das mit dem Gesetzentwurf verfolgte Ziel war die "Einführung einer Ver- pflichtung für Bauherren und Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen" (Landtag von Sachsen-Anhalt, Plenarprotokoll 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3932). In den parlamentarischen Beratungen wurde zwar erör- tert, ob die Ausstattung einer Wohnung durch den Bauherrn oder Eigentümer als gesetzliche Verpflichtung oder aber als freiwillige Aufgabe ausgestaltet wer- den solle. Davon wurde jedoch in der Annahme Abstand genommen, eine frei- willige Ausstattung brächte nicht den gewünschten Erfolg. Eine etwaige öffent- lich-rechtliche Inpflichtnahme auch der Wohnraummieter zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat im Gesetzgebungsverfahren dagegen keinen Nieder- schlag gefunden (Plenarprotokolle 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3931 ff., und 5/69 vom 11. Dezember 2009, S. 4481 ff.). (b) Der objektivierte Wille des Landesgesetzgebers wird durch den Sinn- zusammenhang, in den die Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräftigt. Für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vor- schriften ist in erster Linie der Bauherr verantwortlich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regelmäßig der Grundstückseigentümer; andernfalls kann dessen Zustimmung zu dem Bauvorhaben gefordert werden (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA). (c) Aus dem von der Revision angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 8) ergibt sich nichts anderes. Nach dem dort zu beurteilenden Sachverhalt, der nicht die Bauord- nung des Landes Sachsen-Anhalt, sondern die Hamburgische Bauordnung be- traf, bedurfte es keiner Entscheidung, wer Adressat der maßgeblichen Vor- schrift ist. 18 19 20 - 8 - (2) Entgegen der Ansicht der Revision lässt sich mit dem Verzicht auf behördliche Kontrollmechanismen nicht begründen, dass die Klägerin kein be- rechtigtes Interesse habe, eigene Rauchwarnmelder anzubringen. Zwar hat der Landesgesetzgeber einen Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht nicht sanktio- niert, weil zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt werden sollte (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.). Im Ge- setzgebungsverfahren wurde jedoch darauf verwiesen, dass die Versiche- rungswirtschaft Mechanismen entwickele, die auf die Beachtung der Rauch- warnmelderpflicht hinwirkten (Plenarprotokoll des Landtags 5/69 vom 11. De- zember 2009, S. 4484). Dementsprechend läuft der Eigentümer bei einem Ver- stoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr, dass die Leis- tungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, aaO Rn. 13; Bielefeld, DWE 2011, 53, 55). bb) Anders als die Revision meint, kann deshalb der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr ange- brachten Rauchwarnmelder entfernt. 2. Unbeschadet dessen ist der von der Klägerin geltend gemachte Dul- dungsanspruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten, sondern darüber hinaus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB (vgl. Se- 21 22 23 - 9 - natsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 216/14, unter II, zur Veröffentlichung be- stimmt). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Zeitz, Entscheidung vom 25.03.2014 - 4 C 419/13 - LG Halle, Entscheidung vom 22.09.2014 - 3 S 25/14 -

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR332.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 332/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 549 Abs. 1 Satz 1 Eine falsche oder ungenaue Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmit- telschrift kann behoben werden, wenn der richtige Rechtsmittelkläger aufgrund weite- rer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittelfrist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift und der im Zeit- punkt des Ablaufs der Rechtsmittelfrist vorliegenden sonstigen Unterlagen, etwa der zwischenzeitlich eingegangenen Instanzakten (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b aa). ZPO § 548 Ist im Falle einer nachträglichen Berichtigung des Berufungsurteils die richtige Partei erst aus dem Berichtigungsbeschluss erkennbar, beginnt die Revisionsfrist aus- nahmsweise erst mit dessen Zustellung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 231). BGB § 555c Abs. 1 Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. September 2018 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in D. , die sie im Jahr 1995 von deren Rechtsvorgängerin, der L. GmbH (im Folgenden auch: L. ), angemietet hatten. Mit Schreiben vom 28. Januar 2015 kündigte die Klägerin den Beklagten umfangreiche ge- plante bauliche Maßnahmen an. Diese sollten über einen Zeitraum von insge- samt 13 Wochen zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 31. Juli 2015 teils in der Wohnung der Beklagten und teils an anderen Teilen des Gebäudes ausgeführt werden. Angekündigt wurden insbesondere ein Austausch der Fenster und Bal- 1 - 3 - kontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbrin- gung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung. Die Beklagten verweigerten die in dem Ankündi- gungsschreiben erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagten darauf in Anspruch ge- nommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dul- den und den Handwerkern werktags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr das Betreten der Wohnung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Dabei geht es um die in dem Ankündigungsschreiben vom 28. Januar 2015 genann- ten Maßnahmen, soweit deren Durchführung das Betreten der Wohnung erfor- dert (also insbesondere Austausch der Fenster und Balkontüren, Badsanierung und Erneuerung der Heizung, nicht aber die Wärmedämmmaßnahmen am Dach und an der Außenfassade). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, eine unzumutbare Härte liege vor, weil die Baumaßnahmen nach ihrer Dauer und ihrem Umfang mit erheblichen Beeinträchtigungen für die Beklagten ver- bunden seien, die Klägerin Ersatzwohnraum jedoch nicht zur Verfügung gestellt habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihren Duldungsanspruch hilfs- weise Zug um Zug gegen Zurverfügungstellung des Badezimmers einer Leer- wohnung und äußerst hilfsweise Zug um Zug gegen Zahlung eines Hotelkos- tenvorschusses in Höhe von 1.500 € verfolgt. In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin ihren Klageantrag dahin geändert, dass er "hinsichtlich der L. GmbH gestellt" werde. Die Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das den Parteien je- weils am 27. September 2018 zugestellte Berufungsurteil bezeichnet als Kläge- rin die L. GmbH. Diese Gesellschaft ist auch 2 3 4 - 4 - in der am 26. Oktober 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisi- onsschrift als Klägerin (und Revisionsklägerin) genannt. Mit Beschluss vom 21. November 2018 hat das Berufungsgericht sein Urteil im Rubrum dahinge- hend berichtigt, dass Klägerin nicht die dort fälschlicherweise aufgenommene L. GmbH, sondern die F. S.á.r.l. sei. Der Berichtigungsbeschluss ist der zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 29. November 2018 zugestellt worden. Die Instanzakten sind am 20. Dezember 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangen. Mit der am 26. Februar 2019 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisionsbegründung hat die Revisionsführerin angesichts des Berichtigungs- beschlusses des Berufungsgerichts "klargestellt", dass es sich bei dem mit der Revisionsschrift vom 25. Oktober 2018 eingelegten Rechtsmittel von Beginn an um ein solches der F. S.á.r.l. gehandelt habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe- gehren nach den in der Berufungsinstanz gestellten Anträgen weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 6 7 - 5 - Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht zu, weil das Ankündigungsschreiben bezüglich der Dachsanierung den Vorausset- zungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB nicht genüge und aus diesem Grund (insgesamt) unwirksam sei. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB müsse das Ankündigungsschreiben Angaben über die Art und den voraussichtlichen Um- fang der geplanten Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen enthalten, um dem Mieter zu eröffnen, welche Auswirkungen durch diese auf die Mietsache ausgehen werde. Der Aufwand der geplanten Maßnahme müsse dabei hinreichend deutlich werden, um dem Mieter eine Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob er von seinen Gegenrechten Gebrauch machen wolle. Dien- ten die Maßnahmen der Einsparung von Energie, sei der Einspareffekt plausi- bel darzulegen, wobei gemäß § 555c Abs. 3 BGB auf anerkannte Pauschalwer- te Bezug genommen werden könne. Diesen Anforderungen genüge das Ankündigungsschreiben nicht, soweit es die Dachsanierung betreffe. Es sei in dem Schreiben zwar dargelegt worden, welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, dass diese den Wohnkomfort durch die Verbesserung der Bausubstanz steigerten und sich Vorteile durch mehr Wohnkomfort bei weniger Energieverbrauch ergäben, dass ein gut ge- dämmtes Dach ein wohngesundes Raumklima zu geringeren Heizkosten ge- währleiste sowie im Ergebnis eine optimale Wärmedämmung sowie Luftdichtig- keit in allen Bauteilen und die Minimierung von Bauschäden erreicht werde. Dies genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB allerdings nicht. Das Schreiben erläutere den Energiespareffekt zu pauschal und damit nicht hinreichend nachvollziehbar, weshalb der Mieter nicht feststellen könne, ob es sich überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB handele, welche er zu dulden habe. 8 9 - 6 - Dass die Pflicht zur Mitteilung von Art und Umfang in seinen wesentli- chen Zügen auch die Pflicht umfasse, den Energiespareffekt hinreichend zu beschreiben, lasse sich auch daran erkennen, dass § 555c Abs. 3 BGB als Er- leichterung für den Vermieter die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte hierfür genügen lasse. Das Ankündigungsschreiben nehme bezüglich der Dachsanierung auf anerkannte Pauschalwerte nicht Bezug und lege auch sons- tige energetische Vorteile nicht konkret und nachvollziehbar dar. Dass ein Zu- sammenhang mit den ebenfalls angekündigten Wärmedämmmaßnahmen be- stehe, für welche der Energiespareffekt durch Nennung der Wärmedurch- gangskoeffizienten erläutert werde, sei aus dem Ankündigungsschreiben her- aus nicht ersichtlich. Die übrigen Maßnahmen habe die Klägerin zwar entsprechend den Vor- gaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB (soweit es sich um eine Modernisierung handele) beziehungsweise nach § 555a Abs. 2 BGB (soweit es sich um Erhal- tungsmaßnahmen handele) mitgeteilt. Aus dem Verstoß des Ankündigungs- schreibens gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB hinsicht- lich der Dachsanierung folge allerdings, dass auch die Duldungspflicht der Be- klagten hinsichtlich der übrigen Maßnahmen, auf deren Duldung sich die Klage beziehe, entfalle. Es handele sich um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme, da die Klägerin in sämtlichen Bereichen der Immobilie (Fenster, Wohnungstür, Wech- selsprechanlage, Badsanierung, Heizung, Rauchwarnmelder, Fassade/Dach) parallel im Zeitraum vom 1. Mai 2015 bis 31. Juli 2015 Baumaßnahmen in Auf- trag habe geben wollen und dementsprechend eine Gesamtdauer für alle vor- zunehmenden Bauarbeiten angegeben habe. Auch werde aus dem Schreiben deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt werde, ohne dass thematisch abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen soll- 10 11 12 - 7 - ten. Für die Beklagten sei nicht erkennbar gewesen, dass die Klägerin, sollten sich einzelne Maßnahmen als nicht durchsetzbar herausstellen, auch die Dul- dung der übrigen Maßnahmen begehre. Die Klägerin habe nicht erkennen las- sen, etwa durch Stellen eines Hilfsantrags, dass sie für den Fall einer Teilun- wirksamkeit der Modernisierungsankündigung auf eine Duldung des jedenfalls wirksam begründeten Teils bestehe, so dass den Beklagten für den Fall des Herausfallens einzelner Positionen nicht verdeutlicht worden sei, dass sie die Überprüfung der Berechtigung der Duldungsaufforderung auf die verschiedenen Gewerke habe aufteilen müssen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch auf Duldung der von der Klägerin im einzelnen bezeichneten Modernisierungs- und Instandhal- tungsmaßnahmen nicht verneint werden. 1. Die Revision ist zulässig; insbesondere ist sie ordnungsgemäß einge- legt. a) Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 ZPO wird die Revision durch Einreichung einer Revisionsschrift beim Revisionsgericht eingelegt. Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 ZPO muss die Revisionsschrift die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Revision gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Revi- sion eingelegt werde, enthalten. Erforderlich ist auch die Erklärung, für wen das Rechtsmittel eingelegt wird und gegen wen es sich richtet. Vor allem muss die Person des Rechtsmittelklägers zweifelsfrei erkennbar sein (MünchKomm- ZPO/Krüger, 5. Aufl., § 549 Rn. 3; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 549 Rn. 4; vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, NJW 1985, 2651 13 14 15 - 8 - unter II 1; Beschlüsse vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 230; vom 7. November 1995 - VI ZB 12/95, NJW 1996, 320 unter II 1, 2; vom 22. September 2009 - VI ZB 76/08, NJW-RR 2010, 277 Rn. 5 und vom 20. Ja- nuar 2004 - VI ZB 68/03, NJW-RR 2004, 862 unter II 3 b; jeweils zur Beru- fungsschrift). b) Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Umstand, dass die Revisionsschrift als Klägerin und Revisionsklägerin die L. GmbH benennt, steht der zulässigen Einlegung der Revision nicht entgegen. aa) Allerdings führt die Angabe des unrichtigen Revisionsklägers in der Revisionsschrift grundsätzlich zur Unzulässigkeit der Revision (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, aaO; Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b bb). Jedoch kann der bei einer falschen oder ungenauen Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmittelschrift im Hinblick auf dessen Identifi- zierbarkeit bestehende Mangel behoben werden, wenn der richtige Rechtsmit- telkläger aufgrund weiterer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittel- frist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift sowie der etwa sonst im Zeitpunkt des Ablaufs der Rechts- mittelfrist vorliegenden Unterlagen und Umstände (BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, aaO unter II 1 b aa; vgl. auch Beschluss vom 30. Mai 2000 - VI ZB 12/00, NJW-RR 2000, 1661 unter II 1). 16 17 18 19 - 9 - bb) Hier ergibt sich aus dem erstinstanzlichen Urteil und den Instanzakten eindeutig, dass die Klage von der F. S.á.r.l. erhoben wurde und es zu keinem Zeitpunkt zu einem Parteiwechsel auf der Klägerseite gekommen ist. Soweit das Berufungsgericht sich durch den auf Duldung gegenüber der L. GmbH gerichteten Antrag der Revisionsklägerin in der Berufungsverhandlung dazu veranlasst ge- sehen hat, die L. in seinem Urteil als Klägerin und Berufungsklägerin aufzu- führen, handelt es sich, wie das Berufungsgericht in seinem späteren Berichti- gungsbeschluss selbst gesehen hat, um eine offenbare Unrichtigkeit im Sinne des § 319 ZPO. Denn damit war ersichtlich kein Parteiwechsel beabsichtigt, sondern sollte lediglich durch Umstellung des Antrags einer vermeintlichen Rechtsnachfolge Rechnung getragen werden. Unter diesen Umständen kann auch die Revision, die ebenfalls die im Berufungsurteil genannte, am Rechts- streit aber zu keinem Zeitpunkt als Partei beteiligte L. GmbH als Revisionsführerin aufführte, un- geachtet dieser Falschbezeichnung nur als Revision der tatsächlichen Klägerin angesehen werden. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es unschäd- lich, dass die Instanzakten, aus denen sich die vorgenannte Auslegung ergibt, nicht binnen einer ab Zustellung des Berufungsurteils berechneten Revisions- frist eingegangen sind. Denn in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass ein Berichtigungsbeschluss zwar grundsätzlich keinen Einfluss auf den Lauf der Rechtsmittelfrist hat, eine Ausnahme aber dann zu machen ist, wenn die richtige Partei erst aus der berichtigten Urteilsfassung zweifelsfrei zu erkennen ist; in einem solchen Fall beginnt die Frist ausnahmsweise erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses (BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 20 - 10 - 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO S. 231). Zwar mag die hier vorliegende offensichtliche Unrichtigkeit für die Partei- en beziehungsweise deren Prozessvertreter erkennbar gewesen sein. Dies än- dert aber nichts daran, dass ein Fehler des Berufungsgerichts ursächlich für die unrichtige Parteibezeichnung in der Rechtsmittelschrift gewesen ist - hier durch Benennung der L. als Klägerin und Revisionsklägerin. Dies hat zur Folge, dass die Revisionsfrist erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses am 29. November 2018 in Gang gesetzt wurde und somit jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Eintreffens der Instanzakten bei dem Bundesgerichtshof am 20. Dezember 2018 nicht abgelaufen war. Aus diesen ergibt sich - wie darge- legt - eindeutig, dass es sich bei der Bezeichnung der L. als Klägerin in der Revisionsschrift (ebenso wie im Berufungsurteil) um eine irrtümliche Falschbe- zeichnung handelt und das Rechtsmittel als ein solches der wirklichen Klägerin auszulegen ist. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Eine Verpflichtung der Beklagten zu der von der Klägerin begehrten Dul- dung der im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1, § 555a Abs. 1 BGB) kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begrün- dung nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es hin- sichtlich der Teilmaßnahme "Dachsanierung" zu unbestimmt abgefasst wäre. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein Gesamt- konzept in der Weise, dass bei einer etwa unzureichenden Ankündigung einer einzelnen Teilmaßnahme unklar wäre, ob die übrigen Maßnahmen gleichwohl 21 22 23 - 11 - durchgeführt werden sollen und deshalb von einer insgesamt unwirksamen An- kündigung auszugehen wäre. a) Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Miet- verhältnis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fas- sung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohn- raum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und den Beklagten das Ankündigungs- schreiben vor diesem Datum zugegangen war. aa) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten (Nr. 3) enthalten. bb) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen so- 24 25 26 - 12 - wie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Insoweit können jedoch an die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB aF keine grundlegend weitergehenden Anforderungen gestellt werden als an ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer zuvor durchgeführten energetischen Modernisierung (vgl. dazu Senatsbe- schluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18; Senatsur- teile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 und vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 unter II 2 a; jeweils zum Mieterhö- hungsverlangen). Die Interessenlage ist jedenfalls insoweit vergleichbar, als der Mieter auch bei einer Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB aF (wie auch in der aktu- ellen Fassung) in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegen- rechten regelmäßig einbeziehen wird, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB darstellt und in welchem Ver- hältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen. cc) Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Be- tracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW- RR 2019, 719 Rn. 23 mwN; vom 9. Juli 2016 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41), auch bezüglich der energetischen Dachsanierung gerecht. Insbeson- dere ergibt sich aus ihr nicht nur, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen, sondern ebenso, welches Energiesparpotential durch die ge- planten Arbeiten erreicht werden soll. 27 28 - 13 - Denn aus dem Gesamtzusammenhang der Ausführungen zur Dachsa- nierung und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade wird deutlich, dass es sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Ge- bäude handelt, bei dem durch die nunmehr geplanten und aufeinander abge- stimmten Maßnahmen an der Fassade, an den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle ohne Wärmebrücken erreicht und auf diese Weise in erheblichem Umfang Energie eingespart werden soll. Dazu wird - was das Berufungsgericht übersehen hat - auf der zweiten Seite der Modernisierungsankündigung konkret mitgeteilt, dass durch die Montage des Wärmeverbundsystems, der Dachgeschossdämmung, der Sockeldämmung und des Fensteraustauschs eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit ist die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben. Es ist daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachge- schossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärme- dämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthält. Entge- gen der Auffassung der Revisionserwiderung sind derartige zusätzliche Anga- ben auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich, etwa um abschätzen zu können, ob er sich die Wohnung nach der Modernisierung noch wird leisten können. Denn bezüglich der künftig durch die Isolierung der gesamten Gebäu- dehülle zu erwartenden Energieeinsparung genügt die Bezugnahme auf aner- kannte Pauschalwerte, die in der Ankündigung der Klägerin (ebenso wie die voraussichtliche künftige Mieterhöhung) enthalten ist. b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist auch die weitere Beurteilung des Be- rufungsgerichts, eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ord- 29 30 31 - 14 - nungsgemäße Modernisierungsankündigung hätte zur Folge, dass die Beklag- ten auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätten, deren Duldung die Klägerin im vorliegenden Verfah- ren - ausschließlich - begehrt. Soweit sich das Berufungsgericht auf den Senatsbeschluss vom 21. November 2017 (VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008 Rn. 13 ff.) beruft, hat es verkannt, dass Gegenstand jenes Verfahrens - anders als hier - nicht eine blo- ße Instandsetzung und Modernisierung eines vorhandenen Gebäudes war, sondern der dortige Vermieter ein Gesamtkonzept weitreichender, den Charak- ter der Mietsache grundlegend verändernder Maßnahmen plante, die weitge- hend einem Neubau, insbesondere durch Teilabriss und Hinzufügung neuer Räume gleichkamen. Angesichts dessen war in jenem Fall unklar, ob einzelne in die Planung eines vollständigen Umbaus des Mietobjekts eingebettete In- standsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, deren Duldung grundsätzlich hätte verlangt werden können, auch unabhängig von der Umsetzung des nicht zu duldenden Gesamtkonzeptes umgesetzt werden sollten (beziehungsweise konnten). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt die Tatsache, dass die Klägerin in ihrer Modernisierungsankündigung vom 28. Januar 2015 - entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB - einen Zeitplan und eine Gesamtdauer für die vorgesehenen Maßnahmen mitgeteilt hat, nicht den Schluss zu, dass sie bei Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle. Ohnehin wird sich ein voraussichtlicher Zeitplan häufig nicht einhalten lassen, etwa wenn es wegen der Weigerung von Mietern oder aus technischen Gründen zu Verzögerungen kommt. III. 32 33 - 15 - Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei weist der Senat darauf hin, dass die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts, soweit sie nach § 91a ZPO getroffen worden ist, nach den in der Revisionsinstanz gestellten Anträgen nicht Gegenstand des Revisionsangriffs gewesen und deshalb bei einer erneuten Kostenentscheidung insoweit zugrunde zu legen ist. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.10.2016 - 56 C 109/15 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.09.2018 - 21 S 92/16 - 34

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Beruft der Vermieter sich im Rahmen eines Streits um die Einhaltung der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d ff. BGB auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden und gegebenenfalls nach § 287 Abs. 2 ZPO durch Schätzung zu ermitteln haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen. (Anschluss/Umsetzung BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff.) 2. Die Kosten des erstmaligen Einbaus einer zeitgemäßen Elektroanlage sind insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen, wenn die vor der Modernisierung vorhandene Elektroanlage zwar Bestandsschutz genoss, aber jegliche Veränderung das Erfordernis ihrer vollständigen Erneuerung mit sich gebracht hätte. War die vorhandene Elektroinstallation schlicht nicht instandsetzungsfähig, so spricht dies entscheidend gegen den Ansatz fiktiver Instandsetzungskosten. Der Umstand, dass die Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der Maßnahme nicht in Frage. Orientierungssatz 1. Beruft sich der Vermieter im Rahmen eines Rechtsstreits um die Einhaltung der "Mietpreisbremse" auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Durchführung der (behaupteten) Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. 2. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18). 3. Soweit eine alte Gasetagenheizung (ohne Brennwerttherme) nebst (vermutlich elektrischem) Durchlauferhitzer durch den Einbau einer moderne Brennwerttherme mit zentraler Warnwasserbereitung ersetzt wird, sind die Kosten insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 22. August 2022, 64 S 210/21, Beschluss vorgehend AG Charlottenburg, 30. Juni 2021, 232 C 76/20, Urteil Tenor Unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin wird das am 30. Juni 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 232 C 76/20 – auf die Berufung der Beklagten teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf bis zu 1.500,00 € (311,59 € Zahlung; 743,47 € [834,43 € ./. 90,96 €] vorgerichtliche Kosten, soweit nicht Nebenforderung) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. II. 1. Randnummer 2 Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. 2. Randnummer 3 Die Berufung des Beklagten ist vollumfänglich begründet, während die Berufung der Klägerin unbegründet ist. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, da ein Verstoß des Beklagten gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB nicht feststellbar ist. Die Vorschriften der §§ 556d, 556e BGB finden gemäß § 556f Satz 2 BGB auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung, weil es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Randnummer 4 Soweit der Beklagte der Klägerin nicht schon mit dem als Anlage K5 eingeführten vorgerichtlichen Schreiben vom 29. November 2019, sondern erst mit der Klageerwiderung zu den Voraussetzungen einer „umfassenden Modernisierung“ nach § 556f Satz 2 BGB Auskunft erteilt hat, rechtfertigt es dies nicht, dem Beklagten nach §§ 280, 286 BGB zumindest einen Teil der mit der klägerischen Berufung verfolgten vorgerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Selbst wenn die Klägerin ihm ein Mahnschreiben übersandt hatte, konnte der Beklagte dadurch mit der Auskunft nicht in Verzug geraten, da das Rügeschreiben nicht an ihn, sondern an den früheren Eigentümer gerichtet worden war. Randnummer 5 Die Voraussetzungen des § 556f Satz 2 BGB sind erfüllt. Eine „umfassende“ Modernisierung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor, „wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN)“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 22., zitiert nach juris). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt: a) Randnummer 6 Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser „(mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 – VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.)“ (BGH, a. a. O., Rn.23). Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, „die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen“ (BGH, a. a. O., Rn. 25). „Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen“ (BGH, a. a. O., Rn. 26). aa) Randnummer 7 Nach diesen Vorgaben sind folgende Baukosten als reiner Modernisierungsaufwand nach § 555b Nr. 4 BGB anzusetzen, da insoweit weder fiktiver noch „echter“ Instandsetzungsaufwand anfiel. Der Höhe nach sieht die Kammer die schriftsätzlich dargelegten Baukosten, die die Klägerin mit Nichtwissen bestritten hat, auf Basis der in Kopie vorgelegten Rechnungen und der Angaben des im Termin am 8. November 2023 gehörten Zeugen W••• ebenso als bewiesen an wie den von dem Beklagten dargelegten Zustand der Wohnung vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen: Randnummer 8 Umbau von Klozelle und Kammer zum Badezimmer: 3.164,22 € Randnummer 9 Erstmalige Anbringung von Fliesen in Bad und Küche (gem. Anl. BB1): 2.948,47 € Randnummer 10 Erstmaliger Anbau eines Balkons (gem. Anl. B4): 4.261,42 € Randnummer 11 Die von dem Beklagten auf Grundlage von Anlage B4 angesetzten wohnungsanteiligen Kosten von 8.522,83 € vermag die Kammer der Höhe nach nicht nachzuvollziehen. Anlage B4 weist auf Seite 1 einen geprüften Gesamtbetrag von 34.091,32 € (entsprechend 40.568,67 € brutto) aus und bezieht sich auf zwei Balkonanlagen mit jeweils vier Balkonen. Entsprechend ist dort handschriftlich vermerkt, dass sich die wohnungsbezogenen Kosten ergäben, indem man den Bruttobetrag von „40.568,67 € durch 8 teilen“ würde. Der von dem Beklagten angegebene Nettobetrag von 8.522,83 € entspricht aber nicht einem Achtel, sondern vielmehr genau einem Viertel des Gesamtnettobetrags von 34.091,32 €; er wird hier deswegen nur zur Hälfte berücksichtigt. Randnummer 12 Modernisierung Bad / Sanitär (gem. Anl. BB7): 5.701,40 € Randnummer 13 In das Bad wurden an Stelle des alten Stand-WCs ein wandhängendes WC, erstmals eine bodengleiche/schwellenlose Dusche sowie Einhebelmischbatterien an Stelle der vormals vorhandenen Zweigriffarmaturen eingebaut; ferner wurden die Rohrleitungen erneuert und erstmals ein Strukturheizkörper eingebaut. Es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 4 BGB, für die insgesamt Kosten von 8.144,85 € anfielen. Die Kammer schätzt für die fiktive Instandsetzung eines abgenutzten einfachen Stand-WCs, eines abgenutzten einfachen Waschbeckens nebst einfacher Armaturen, einer einfachen Duschzelle und der alten Rohre sowie eines einfachen Heizkörpers einen Abschlag von maximal 30 % dieser Kosten als angemessen ein, sodass Modernisierungskosten von mindestens 5.701,40 € (8.144,85 € x 70 %) verbleiben. Randnummer 14 Modernisierung Elektroanlage (gem Anl. BB4): 4.085,00 € Randnummer 15 Die Elektroleitungen wurden erneuert und erstmals unter Putz verlegt; es wurden zusätzliche Steckdosen installiert. Die zuvor vorhandenen Leitungen genossen Bestandsschutz, es hätte aber keine Änderung an der Anlage durchgeführt werden dürfen, ohne den Bestandsschutz zu verlieren. Folglich hätte für die Installation einer einzigen zusätzlichen Steckdose – was sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB darstellte – eine gänzlich neue Leitung bis zum Sicherungskasten verlegt werden müssen. Gleiches gilt für die Verlegung vorhandener Leitungen unter Putz; auch dies stellt sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die wegen des drohenden Verlustes des Bestandsschutzes die Installation neuer Leitungen erforderte. Beide Aspekte sprechen gegen einen Abzug fiktiver Instandsetzungskosten für die vorhandenen Leitungen, da die vorhandene Installation schlicht nicht instandsetzungsfähig war. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Mieter unabhängig vom Errichtungszeitpunkt eines Gebäudes Anspruch auf eine zeitgemäße Elektroanlage einschließlich einer angemessenen Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen haben (vgl. BGH, GE 2004, 1090 ff.) stehen diesem Ergebnis nicht entgegen; der Umstand, dass die Wohnung ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der durchgeführten Arbeiten und die durch diese bewirkte Wohnwertverbesserung nicht in Frage. Randnummer 16 Weiter verwendbar - und somit gegen gleichwertige Elemente austauschbar, mithin mit einem fiktiven Instandhaltungsabzug zu berücksichtigen – wären allenfalls die verbauten Steckdosen und Lichtschalter gewesen; dies rechtfertigt eine Kürzung der angefallenen Kosten von 4.300,00 € um allenfalls 5 %, sodass Modernisierungskosten von mindestens 4.085,00 € (4.300,00 € x 95 %) verbleiben. Randnummer 17 Modernisierung der Fenster (gem. Anl. B5): 3.613,77 € Randnummer 18 Bei dem von dem Zeugen W••• glaubhaft bestätigten Einbau neuer Isolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB; dabei kann dahinstehen, ob die zuvor vorhandenen Bestandsfenster U-Werte von 3,0 W/m²K bis hin zu 5,0 W/m²K aufwiesen, wie der Beklagte vorträgt, oder ob es sich bereits um in den 1980er Jahren eingebaute Isolierglasfenster handelte, die nach den glaubhaften Angaben des Zeugen W••• einen U-Wert von zumindest 1,8 W/m²K gehabt hätten. Gegen den Modernisierungskosten-Ansatz des Beklagten von 3.613,77 €, der sich mehr als ein Viertel der Gesamtkosten von 4.883,47 € als fiktive Instandsetzungsaufwände anrechnen lässt, ist nichts zu erinnern. Randnummer 19 Einbau von Parkett (gem. Anl. BB6): 3.363,59 € Randnummer 20 Bei dem erstmaligen Einbau von Parkett handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB. Der von dem Beklagten vorgenommene Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von dem durch Anlage BB6 belegten Gesamtkosten von 4.425,78 €, der sich an dem Aufwand für das Abschleifen und Versiegeln der vorhandenen Dielen orientiert, ist nicht zu beanstanden. Randnummer 21 Malerarbeiten (gem. Anl. BB5): 3.469,16 € Randnummer 22 Der Beklagte lässt sich auf die in Anschluss an die Modernisierungsarbeiten vorgenommenen Renovierungsarbeiten, deren Kosten er mit Anl. BB5 in Höhe von 6.938,32 € nachgewiesen hat, die Hälfte als fiktive Instandsetzung anrechnen. Dies erscheint angemessen. Die Kammer legt dabei zu Grunde, dass die Renovierungsarbeiten wohl einerseits schon unabhängig von den Bauarbeiten erforderlich gewesen wären, es ihrer andererseits aber jedenfalls auch in Folge der Bauarbeiten bedurfte. Randnummer 23 Einbau einer Brennwerttherme (gem. Anl. BB7): 2.800,00 € Randnummer 24 Bei dem erstmaligen Einbau einer Brennwerttherme handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Anders als der Beklagte meint, sind für die alternativ erforderliche turnusgemäße Erneuerung der zuvor vorhandenen Gasetagenheizung fiktive Instandsetzungskosten abzusetzen; diese schätzt die Kammer pauschal mit 1/3 der durch Anlage BB7 nachgewiesenen Gesamtkosten von 4.200,00 €, sodass 2.800,00 € (4.200,00 € x 2/3) als reine Kosten der Modernisierung verbleiben. Randnummer 25 Modernisierung der Fassade: 4.422,39 € Randnummer 26 Bei der Dämmung der Fassade handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB. Der Beklagte hat zuletzt mit Anlage BB9 dargetan, dass auf die an der Fassade des Seitenflügels durchgeführte Maßnahme 52.455,34 € an Baukosten und weitere 7.207,97 € Architektenhonorar entfielen. Der von dem Beklagten angesetzte Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von 4.146,83 € für bloße Anstricharbeiten erscheint allerdings untersetzt. Neben einem Anstrich hätte turnusgemäß wohl auch der Putz oder eine andere Verkleidung der Altfassade erneuert werden müssen, sodass ein pauschaler Abschlag von 20 % der Gesamtkosten angemessen erscheint. Als Modernisierungskosten für den Seitenflügel zu berücksichtigen sind dann insgesamt 47.650,65 € ([52.355,34 € + 7.207,97 €] x 80 %), sodass sich für die Wohnung ein Betrag von 4.422,39 € (47.650,65 € x 53,30 m² / 574,30 m²) ergibt. bb) Randnummer 27 Die vorbenannten zumindest als Modernisierungsaufwand berücksichtigungsfähigen Kosten liegen deutlich über einem Drittel der für das Jahr 2018 anzusetzenden Kosten eines Neubaus in vergleichbarer Lage, die der Beklagte mit 1.800 €/m² und die Klägerin im Schriftsatz vom 30. September 2020 mit 1.811 €/m² beziffert hat. Selbst wenn die Erneuerung der Türen und des Stucks sowie weiter angefallene Architektenkosten außer Betracht gelassen werden, ergeben sich wohnungsbezogene Modernisierungskosten von zumindest 37.829,42 €, entsprechend 45.017,01 € brutto (37.829,42 € x 119 %); ausgehend von der Wohnfläche von 53,30 m² entspricht dies Quadratmeterkosten von 844,60 € /m² (45.017,01 € / 53,30 m²). b) Randnummer 28 Liegt der durchgeführten Modernisierung mithin ein wesentlicher Bauaufwand zu Grunde, so handelt es sich insgesamt um eine „umfassende“ Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, weil sie durch qualitative Verbesserungen einen Zustand der Wohnung herbeiführte, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Randnummer 29 Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist insoweit „zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). . . . In die diesbezügliche Beurteilung sind [- ebenso wie bei der Ermittlung der berücksichtigungsfähigen Kosten -] nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 33., zitiert- nach juris; Text in [ ] ergänzt). Randnummer 30 Diese Voraussetzungen sind unproblematisch erfüllt, denn die Wohnung wurde in allen wesentlichen Bereichen – nämlich Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und energetische Eigenschaften– modernisiert und qualitativ wesentlich verbessert. 3. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 Abs. 1, 97, 91a ZPO. Die Kosten des zweiten Rechtszuges sind in voller Höhe der Klägerin aufzuerlegen, da ihre eigene Berufung erfolglos bleibt, während die Berufung des Beklagten vollumfänglich begründet ist. Nachdem sie hinsichtlich der noch rechtshängigen Klage vollumfänglich unterliegt, sind der Klägerin auch die gesamten Kosten des ersten Rechtszuges zuzuweisen. Zwar haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit die Klägerin Auskunft begehrt hat, übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, und keine der Parteien hat die diesen Teil des Rechtsstreits betreffende Kostenentscheidung angefochten – sei es mittels sofortiger Beschwerde, sei es im Rahmen einer Berufung. Nachdem das Amtsgericht der Beklagten aber keine auf den für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten nach § 91a Abs. 1 ZPO auferlegt hat und diese Entscheidung mangels Anfechtung einer Abänderung entzogen ist, müssen der Klägerin die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Randnummer 32 Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 33 Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten. Randnummer 34 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3, 4 Abs. 1 letzter Halbsatz ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001567302 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVZR5.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/20 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1, § 559b Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durch- geführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) be- züglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senats- urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20 - LG Osnabrück AG Osnabrück - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 11. Dezember 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. . Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Ne- ben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussicht- liche Dauer der Arbeiten gab die Beklagte mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 € pro Monat an. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. September 2018 von (bisher) 445,03 € um 232,07 € auf künftig 677,10 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wur- den der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt. Die Kläger beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht "untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens" und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage, gerichtet auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 928,28 € nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass die Be- klagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Die Mieterhöhung sei wirksam und damit die erhöhte Miete durch die Kläger mit Rechtsgrund geleistet worden. Hiernach sei auch der Feststellungsantrag unbegründet. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten meh- rere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen er- folgen. Eine solche Trennbarkeit liege hier vor. Es habe sich nicht um eine Ge- samtmodernisierungsmaßnahme gehandelt. Die zum Zeitpunkt des Erhöhungs- verlangens bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen seien von dem Einbau der Wohnungseingangstüren unabhängig, da unterschiedliche Gewerke betroffen seien. Das Mieterhöhungsverlangen stütze sich auf abgeschlossene Arbeiten an den Fenstern im Treppenhaus und der Wohnung der Kläger, einen Balkonanbau, ein neues Haustürvordach, eine neue Haustür sowie eine Wärme- dämmung an der Fassade, dem Keller und dem Dach. Der Einbau der Woh- nungseingangstüren tangiere die übrigen Arbeiten nicht, so dass auch keine Bau- abstimmung mit einem anderen Unternehmen erfolgen müsse. Aus dem Ankündigungsschreiben ergebe sich nichts Gegenteiliges. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen sei zwar eine Auslegungshilfe zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maßnahmen; ihr komme aber nicht der ver- bindliche Stellenwert zu, den die Kläger ihr beimäßen. Denn der Zweck des An- kündigungserfordernisses sei nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermie- ters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Interessen der Mieter würden ausrei- chend dadurch gewahrt, dass bei einer unterbliebenen Ankündigung die Miet- erhöhung erst sechs Monate später wirksam werde (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). 8 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Die Mieterhöhung durch die Beklagte (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Klägern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhö- hungsverlangen geschuldet sei. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon aus- gegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangs- türen von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist. 1. Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. 2. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maß- nahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die je- 11 12 13 14 - 6 - weils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendi- gung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). 3. Hiernach ist die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wo- nach der im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits abgeschlossenen - Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. a) Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass der Einbau der Wohnungseingangstüren ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk betrifft. Die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haus- türvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung werden durch das Einbrin- gen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie sind hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstim- mung bedarf. b) Etwas anderes folgt nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisie- rungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht der Ankündigung durchaus Bedeutung beige- messen und sie als "Auslegungshilfe" zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maß- nahmen berücksichtigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezogen, es habe sich vorliegend um ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gehandelt. aa) Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 15 16 17 18 - 7 - Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Ankündigung von Modernisie- rungsmaßnahmen nach § 555c BGB aF um eine Willenserklärung (so etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 11) oder um eine geschäftsähnliche Erklärung handelt (so etwa MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 555c Rn. 3; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 573), da in beiden Fäl- len die Vorschriften über die Auslegung von Willenserklärungen (direkt oder zu- mindest entsprechend) Anwendung finden (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter II 2; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, NJW-RR 2017, 229 Rn. 44; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 34 ff.). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf zu über- prüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 34; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, aaO). bb) Hiernach ist die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht zu beanstan- den, wonach sich an der tatsächlichen Trennbarkeit der Modernisierungsmaß- nahmen nicht deshalb etwas ändere, weil diese einheitlich angekündigt wurden. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht im Ausgangspunkt, dass die Mo- dernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) für die spätere Mieterhöhung nicht konstitutiv ist. Auch ohne eine Ankündigung kann der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab welcher der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zu- gang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB; vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 12 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). 19 20 - 8 - Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht aus dem Inhalt der vorlie- genden Modernisierungsankündigung rechtsfehlerfrei nicht den Schluss gezo- gen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht wer- den. Es fehlt an Anhaltspunkten, wonach die Kläger diese Ankündigung nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von ihrem Emp- fängerhorizont (vgl. hierzu Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 35) dahingehend hätten verstehen können, dass die Maßnahmen derart untrennbar miteinander verbunden seien, dass erst nach ihrem kompletten Ab- schluss eine Mieterhöhung erfolgen könne. Allein die einheitliche Ankündigung der Maßnahmen mit einer einheitlichen Dauer sowie einer "einheitliche(n) Miet- erhöhung" reichen hierfür nicht aus. cc) Der von der Revision herangezogene Umstand einer möglichen "Ver- wirrung" des Mieters durch mehrere aufeinanderfolgende Mieterhöhungserklä- rungen ändert an der Beurteilung der tatsächlichen Trennbarkeit der Maßnahmen nichts. Der Mieter ist insoweit ausreichend dadurch geschützt, dass jede Miet- erhöhungserklärung ihrerseits den - seitens des Vermieters zu erfüllenden - An- forderungen des § 559b BGB genügen muss. c) Schließlich folgt - anders als die Revision meint - aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) nicht, dass es sich vorliegend um eine "Gesamtmodernisierungsmaßnahme" handele, die eine Aufspaltung in tat- sächlich trennbare Maßnahmen und damit gestaffelte Mieterhöhungen nicht zu- lasse. Die Ankündigung soll dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungs- maßnahmen ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertrags- rechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteile vom 21 22 23 24 - 9 - 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 30 [jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF]; vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 23). Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschrän- kung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB aF - auch gestaffelt - auf den Mieter umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Osnabrück, Entscheidung vom 23.04.2019 - 48 C 33/19 (5) - LG Osnabrück, Entscheidung vom 11.12.2019 - 1 S 152/19 -

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 282/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer ener- getischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung be- stimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 282/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen waren bis Ende April 2019 Mieterinnen einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägerinnen die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwas- seraufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzel- öfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelhei- ten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägerinnen gegenüber eine Er- höhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 460 € um 39 € 1 2 - 3 - auf 499 €. Die Klägerinnen zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Mietverhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Klägerinnen zuletzt - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 624 € be- gehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Be- klagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerinnen in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerinnen, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Den Klägerinnen stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige 8 9 10 11 12 - 5 - Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. 13 14 - 6 - Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung ihrer prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie auf- grund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsanlage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an ei- nem Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Mieterhöhungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 15 16 17 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). 18 19 20 - 8 - Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird 21 22 23 24 - 9 - und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff.; 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe 25 26 27 - 10 - hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). 28 29 - 11 - (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - 30 31 - 12 - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffe- nen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch mehrerer Jahre herangezogen 32 - 13 - werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Er- folg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine 33 34 - 14 - zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung 35 36 37 - 15 - der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei 38 39 - 16 - auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägerinnen vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für 40 41 - 17 - die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägerinnen geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbe- träge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägerinnen darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine sekundäre Darlegungslast trifft. 42 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsaufassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 19.11.2020 - 10 C 485/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 242/20 - 43 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 282/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 39 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 283/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorge- nommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungs- erklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf aner- kannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann. BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 283/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des auf die Rückzahlung von Mieterhöhungsbeträgen nebst Zinsen gerichteten Begehrens zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren von Juli 2011 bis Ende August 2019 Mieter einer in ei- nem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erst- maligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasser- aufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelheiten 1 2 - 3 - der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägern gegenüber eine Erhö- hung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 487,33 € um 59 € auf 546,33 €. Die Kläger zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Miet- verhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger - soweit für das Revisions- verfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Moder- nisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 1.180 € nebst Zin- sen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt, ob die Nachhal- tigkeit der Einsparung von Endenergie im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB anhand des Vergleichs des tatsächlichen jährlichen Durchschnittsverbrauchs in einem gewissen Zeitraum vor und nach der Maßnahme zu beurteilen ist, zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte insoweit ihr Klageabweisungsbegehren bezüglich des vorbezeichneten Rückerstattungsanspruchs weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von 7 8 9 10 11 12 - 5 - Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den 13 14 - 6 - Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Beklagte das Berufungsurteil angreift, zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie aufgrund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsan- lage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung (im Folgenden: aF) berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden 15 16 17 18 - 7 - Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an einem Rechtsgrund für die von den Klägern geleisteten Mieterhö- hungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Dar- legungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. 19 20 - 8 - a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsa- che Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des 21 22 23 24 - 9 - Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten 25 26 27 - 10 - zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte 28 29 30 - 11 - Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 31 32 - 12 - Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung 33 - 13 - (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. 34 - 14 - (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. 35 36 37 - 15 - Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 38 39 40 - 16 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25) - zu- rückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägern vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies 41 42 - 17 - gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller. (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägern geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbeträge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägern darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine se- kundäre Darlegungslast trifft. 43 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Auf- hebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die nach den obigen Ausführungen erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung treffen kann. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurtei- lung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2020 - 18 C 97/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 232/20 - 44 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 283/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 40 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR340.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 340/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 340/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des den Anspruch der Be- klagten auf eine erhöhte Miete ab 1. Dezember 2018 betreffenden Feststellungsantrags und des Zahlungsantrags zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Ok- tober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Ge- bäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 1 2 - 3 - von zuletzt 412,58 € um 55 € auf 467,58 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete An- lage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben ent- hält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (58,94 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Kläger bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Rückforderungsvorbehalt; sie halten die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 55 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 3 4 - 4 - 1.265 € nebst Zinsen sowie die Vorlage einer nachvollziehbaren verbrauchsab- hängigen Heizkostenabrechnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in vol- lem Umfang stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht infolge einer einseitigen Teilerledigungserklärung der Kläger festgestellt, dass sich der Rechtsstreit wegen der Verurteilung der Beklagten zur Vorlage der Heizkostenabrechnung in der Hauptsache erledigt habe; im Übrigen hat es die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren hinsichtlich des den Anspruch der Beklagten auf eine erhöhte Miete ab 1. Dezember 2018 betref- fenden Feststellungsantrags sowie des Zahlungsantrags weiter; im Übrigen hat sie die Revision zurückgenommen. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 6 - 5 - Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. 7 8 9 - 6 - In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie 10 11 - 7 - einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. 12 13 - 8 - Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Kläger die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet hätten. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. 14 15 - 9 - So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Kläger den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würden. Da die Kläger den Erhöhungsbetrag (55 €) ab Dezember 2018 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet hätten, stehe ihnen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 1.265 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 55 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Vorausset- zungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 1.265 €) nebst Zinsen mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) 16 17 18 19 - 10 - kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- 20 - 11 - ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil 21 22 - 12 - die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Austausch der Treppenhausfenster, der Haus- eingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bau- teile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung, Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Strangsanierung in den Wohnungen sowie Badmodernisierung) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, 23 - 13 - BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters 24 25 - 14 - bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Kläger konnten die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisge- winn mit diesen zusätzlichen Angaben verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Kläger "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (2) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. 26 27 - 15 - (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 28 29 30 31 - 16 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 32 33 - 17 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüftung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Kläger - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen an- gesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen 34 35 - 18 - Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen hat und worauf das Beru- fungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung nicht eingegangen ist - aus den genannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausrei- chend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungs- wohnfläche" erfolgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zu- grunde gelegten Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 1.609,62 m²; Wohnungswohnfläche: 58,94 m²) und stellt damit - worauf die Re- vision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Miet- erhöhung notwendigen Parameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbar- keit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Be- triebskosten]). Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. 36 37 - 19 - c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger benötigen, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersicht- lichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berech- tigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von den Klägern negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Kläger im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (unter Vorbehalt) geleistet haben. 38 39 40 41 - 20 - Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Wil- lenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustande- kommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten gefor- derte Mieterhöhung schließen noch haben die Kläger mit ihrem Zahlungsverhal- ten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der Zahlung des geforderten Mehrbe- trags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Umstände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beige- messen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). Dies gilt umso mehr, als die Kläger nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision insoweit auch nicht beanstandeten tatsächlichen Feststel- lungen des Berufungsgerichts die Zahlungen des Erhöhungsbetrags unter Vor- behalt vorgenommen haben. 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- 42 43 - 21 - ten Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 ge- leisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Unter Berücksichtigung des bereits erwähnten Umstands, dass die Kläger die Erhö- hungsbeträge jeweils unter Vorbehalt entrichtet haben, trifft dies erst recht zu. - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 18.12.2020 - 3 C 75/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 29/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR361.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 361/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b a) Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie - im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten - die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung meh- rerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkos- ten für die einzelnen Maßnahmen ausweist. b) Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermie- ter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen - in der Erhö- hungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines beziffer- ten Betrags) auszuweisenden - Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss - 2 - (im Anschluss an Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f. mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 14). c) Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme ent- standenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderun- gen oder Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden. BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21 - LG Bremen AG Bremen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 27. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Oktober 2017 und vom 27. Ok- tober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Ge- bäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. September 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 254,61 € um 86,71 € auf 341,32 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete 1 2 - 4 - Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Strangsanierung in den Wohnungen), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, Badmodernisierung u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (45,62 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.609,82 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 86,71 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe. Das Amtsge- richt hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der 5 6 7 8 9 - 6 - Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle bei den Maßnahmen "Strang- sanierung" und "Erneuerung Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" eine Diffe- 10 11 - 7 - renzierung der Kosten nach der Deinstallation und der Neuinstallation der jewei- ligen Leitungen sowie der anschließenden Verkleidung der Installationsschächte und dem Maleraufwand. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnahmen auf seine Schlüs- sigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm enthaltene, nicht umlagefä- hige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür bedürfe es vielmehr der An- gabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollzieh- bare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen immanenten Instandhal- tungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu 12 13 - 8 - Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen er- mittelt worden seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 86,71 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage be- gehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen 14 15 - 9 - Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechts- fehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 16 17 - 10 - 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se- natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 18 - 11 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Die Revisionserwiderung blendet aus, dass die Beklagte - nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts - hierzu ausführliche Angaben in ihren Schreiben vom 12. und vom 27. Oktober 2017 gemacht hat, mit denen sie die Modernisierungsmaßnah- men angekündigt hatte (§ 555c BGB). Diese Angaben sind jedenfalls aufgrund der entsprechenden ausdrücklichen Bezugnahme in der Erhöhungserklärung der Beklagten bei deren Auslegung zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann 19 20 21 - 12 - der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnah- men im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Das gilt zunächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinspa- rung bewirken sollen (hier: Erneuerung der Treppenhausfenster und der Haus- eingangstür sowie Austausch der Wohnungsfenster). (a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (b) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben vom 12. Oktober 2017. Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte nicht nur 22 23 24 25 - 13 - den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Erneuerung der Trep- penhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nun- mehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen zur Einsparung von Energie bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieein- sparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insgesamt 0,12 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich den dem Ankündigungsschreiben ebenfalls beigefügten Bauteil-Dokumentationen die Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) der renovierten Bauteile vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maß- nahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. (2) Auch im Hinblick auf die übrigen als Modernisierung ausgewiesenen Baumaßnahmen enthalten die genannten Ankündigungsschreiben eine nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Darlegung zu einer nach- haltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senats- rechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhö- hung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die (aus ihrer Sicht) maßgebli- chen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen 26 27 - 14 - nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien. (a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom 12. Oktober 2017 ergibt sich zu- nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb die Beklagte die Maßnahmen "Strangsanierung in den Wohnungen" und "Erneu- erung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus" als Maßnahmen zur Verbesse- rung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Über- schrift "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die Strangsa- nierung in den Wohnungen diene dem Zweck, eine gleichmäßige Wärmevertei- lung in der Heizungsanlage zu erreichen und die Wassermenge, welche die Heiz- körper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts anzupassen. Weiter hat sie dargelegt, die Erneuerung der Elektrosteigleitungen ermögliche die Verlegung der Elektrozähler in einen zentralen Verteilerschrank ins Kellergeschoss. Mit diesen Angaben hat die Beklagte die Klägerin in die Lage versetzt - gegebenenfalls unter Zuziehung juristisch und/oder bautechnisch sach- kundiger Personen - zu überprüfen, ob und inwieweit die genannten Maßnahmen eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen. (b) Ferner enthält das weitere Ankündigungsschreiben vom 27. Oktober 2017 auch die nach Meinung der Revisionserwiderung fehlenden Angaben, wel- che Einzelmaßnahmen die beabsichtigte Badmodernisierung umfasst und wes- halb diese sowohl zu einer Verbesserung der Mietsache als auch zu einer Ein- sparung des Wasserverbrauchs führen sollen. Denn dort wird unter anderem ausgeführt, dass nicht nur neue Waschbecken und Badewannen/Duschen, son- dern auch moderne Wand-WCs mit einer - den Wasserverbrauch senkenden - 2-Mengen-Spültechnik eingebaut würden und die Wände und Böden zeitlose Fliesen erhalten sollen, wodurch moderne zeitgemäße Badezimmer und Gäste- WCs geschaffen würden. 28 29 - 15 - (c) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungsein- gangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhö- hungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall- Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte Verbesserung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt die Revisionserwiderung selbst - zu Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht, wenn man zusätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten vom 12. Oktober 2017 enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit ex- plizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicher- heit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch 30 31 32 - 16 - von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine 33 34 - 17 - Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige 35 36 37 - 18 - Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011 S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- 38 39 - 19 - mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf der materiell-rechtli- chen Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeord- net worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Miet- erhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungs- positionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Klägerin zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im 40 41 - 20 - Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnah- men. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnahmen nicht entneh- men lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendigen Gewerke for- dert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurtei- lenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinan- der trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme in jed- wede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weitergehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere 42 43 - 21 - Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- gerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig erachteten - Aufteilung der jeweiligen Gesamtkosten für die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus und die Strangsanierung in allen Wohnun- gen nach Einzelgewerken (Deinstallation und Neuinstallation der jeweiligen Lei- tungen, anschließende Verkleidung der Installationsschächte, Malerarbeiten) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob entgegen den Angaben der Beklagten in der Mieterhöhungserklärung und gegebenenfalls in welchem Um- fang die betreffenden Baumaßnahmen teilweise der Erhaltung dienten bezie- hungsweise zur Ersparnis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führ- ten. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen zusätzlichen Anga- ben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. 44 45 46 - 22 - (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). 47 48 49 - 23 - (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- 50 51 52 - 24 - nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge- führten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüf- tung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folg- lich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhö- hung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 53 - 25 - 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berech- nung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen zu kön- nen. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. 54 55 56 - 26 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 02.06.2021 - 23 C 125/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 27.10.2021 - 1 S 158/21 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR337.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 337/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Beklagten zurückgewie- sen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 401,14 € um 96,80 € auf 1 2 - 3 - 497,94 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (59,66 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.114,85 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 96,80 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe, sowie die Beseitigung bestimmter Mängel begehrt. Das Amtsgericht hat der Feststellungsklage stattge- geben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung 3 4 - 4 - der Klägerin hat [teilweise] Erfolg gehabt; die Berufung der Beklagten hat das Landgericht hingegen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - be- schränkt auf die Zurückweisung der Berufung der Beklagten - zugelassenen Re- vision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren insoweit weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung 5 6 7 8 - 5 - durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 141.207,55 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit August 2018 geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemach- ten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 96,80 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Fest- stellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorlie- gen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) 15 16 17 18 - 9 - kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- 19 - 10 - ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- 20 21 - 11 - derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Irrtümlich geht sie dabei davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhö- hungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Be- zug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 28. Mai 2018 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird ausdrücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu berücksichti- gen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das 22 23 - 12 - Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unter- lassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthalte- nen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforde- rungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungs- maßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Das gilt zunächst für diejenigen Maßnahmen, die eine Energieeinspa- rung bewirken sollen (hier: Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerwän- den und im Dachbereich, Erneuerung der Treppenhausfenster und der Hausein- gangstür, Austausch der Wohnungsfenster sowie "hydraulischer Abgleich"). (a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (b) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklag- ten. 24 25 26 27 - 13 - (aa) Insbesondere geht daraus unmissverständlich die seitens der Revisi- onserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte neben der (erst- maligen) Anbringung einer Wärmedämmung in verschiedenen Bereichen des Gebäudes nicht nur den Austausch der Wohnungsfenster, sondern auch die Er- neuerung der Treppenhausfenster und der Hauseingangstür - jeweils durch ent- sprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - als Maßnahmen zur Einspa- rung von Energie bewertet und dass die dem Schreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insge- samt 0,68 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksich- tigt. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankün- digungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedäm- mung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. (bb) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es 28 29 30 - 14 - wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffen- den Wohnung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleichmäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wasser- menge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirkli- chung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile ein- schließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor (unter (aa)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darlegung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung. (2) Auch im Hinblick auf die übrigen als Modernisierung ausgewiesenen Baumaßnahmen (erstmaliger Einbau von "Pollerleuchten", Austausch der Woh- nungseingangstür) enthält das genannte Ankündigungsschreiben eine nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Darlegung zu einer nach- haltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache beziehungsweise zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse. Insbesondere hat die Beklagte, wie von der Revisionserwiderung - unter Heranziehung der Senats- rechtsprechung zu den materiell-rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhö- hung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - für notwendig erachtet, die aus ihrer Sicht maßgebli- chen Gründe dafür dargelegt, dass die weiteren beabsichtigten Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien. (a) Aus dem Ankündigungsschreiben vom 27. Oktober 2016 ergibt sich zu- nächst die von der Revisionserwiderung vermisste Mitteilung, dass und weshalb die Beklagte den erstmaligen Einbau von "Pollerleuchten" als Maßnahme zur 31 32 - 15 - Verbesserung der Mietsache betrachtet. Die Beklagte hat dort nämlich unter der Überschrift "Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache" ausgeführt, die Zu- wegung am Hauseingang werde durch die Installation dieser Lampen erstmals mit einer Beleuchtung versehen. Damit hat sie eine im Vergleich zu dem vertrag- lich geschuldeten (Mindest-)Standard gegebene Verbesserung der Mietsache dargelegt. (b) Dass die Beklagte im Hinblick auf den Austausch der Wohnungsein- gangstür schon allein durch die Beschreibung dieser Maßnahme in der Erhö- hungserklärung ("Einbau von Wohnungseingangstüre mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz") in einer den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügenden Weise die mit dieser Maßnahme bezweckte Verbesse- rung der Mietsache nebst einer Energieeinsparung dargelegt hat, räumt die Re- visionserwiderung selbst - zu Recht - ausdrücklich ein. Das gilt erst recht, wenn man zusätzlich die in dem Ankündigungsschreiben der Beklagten enthaltenen Ausführungen in den Blick nimmt, die insoweit explizit auf eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse sowie der Sicherheit, des Schallschutzes und des Wärmeschutzes abstellen. b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Klägerin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die 33 34 35 - 16 - Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie 36 - 17 - hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 37 38 39 - 18 - 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011 S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und 40 41 42 - 19 - Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet wor- den sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mie- ters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhö- hungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspo- sitionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. 43 - 20 - (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Klägerin zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnah- men. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnah- men nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendi- gen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhal- tungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisie- rungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weiter- gehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaß- nahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn 44 45 46 - 21 - die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- gerin im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig erachteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden ange- brachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaß- nahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhö- hungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Erspar- nis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Er- höhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (Gerüstaufbau, Altanstri- che überprüfen und im Hochdruckdampfverfahren reinigen, vorhandene Altputz- flächen grundieren, Fassadenanstrich), ermittelt hat. Diese - nach der oben be- reits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - 47 48 - 22 - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Klägerin an diesen zusätzlichen Anga- ben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, 49 50 51 52 - 23 - BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen 53 54 55 - 24 - lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den In- halt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil 56 57 - 25 - vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend ab- bildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführ- ten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, aus- schließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sol- chen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kos- tenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtge- werke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter auf- weisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. cc) Die Erhöhungserklärung enthält außerdem die gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben über die Deckung der angefallenen Kosten 58 59 60 - 26 - mit nach § 559a BGB anzurechnenden Drittmitteln (hier: Tilgungszuschuss und Zinsermäßigung durch die Gewährung eines KfW-Darlehens), um die Berech- nung der Mieterhöhung auch diesbezüglich nachvollziehen und prüfen zu kön- nen. Dies zieht auch die Revisionserwiderung nicht in Zweifel. III. 61 Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entschei- dungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die (negative) Feststellungsklage ist auf der Grundlage der bisher vom Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (Anspruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhö- hung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im An- schluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klä- gerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. 62 - 27 - Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines ver- traglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücks- verwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen 63 - 28 - nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbe- haltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 22.02.2019 - 18 C 26/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 66/19 -

ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/21 Verkündet am: 24. Mai 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 555b, 559 Abs. 1 a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) - grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. BGH, Urteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2021 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 26. November 2020 abge- ändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle. In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus - ihrerseits an- gemietete - Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen. 1 2 - 3 - Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertrags- partner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ die Klägerin im Mai 2019 - ihrerseits erworbene - neue Rauchwarnmelder im Schlaf- zimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwen- dung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Beklagten sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbe- trag in der Folge nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Sep- tember 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 € (14 x 0,79 €) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisie- rungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Sta- tus verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Aus- tausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele. Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erfor- derlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Gel- tendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungs- weise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung ver- langt worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzule- gen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, wel- che die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuord- nen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen. 8 9 10 - 5 - Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vor- genommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauch- warnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungs- maßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" wor- den. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden. Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsge- richts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungs- gericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenom- men, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier an- zuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 gel- tenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Be- zahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019. 11 12 13 14 - 6 - 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umla- gefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderun- gen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah- men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungser- klärung zugrunde gelegt hat, nicht. a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 15 16 17 - 7 - BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.). b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Re- vision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Be- rücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmun- gen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei. Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungs- maßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraum- mietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Ver- kehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine ei- genständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmel- dern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne. Überdies lässt die Revision außer Acht, dass der Begriff des "Wohnraums" im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB - auch innerhalb des Zivilrechts - nicht identisch mit dem Begriff der "Wohnung" ist (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6). 18 19 20 - 8 - c) Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit - wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist - nicht eine techni- sche Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ur- sprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II). Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr ei- gens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Moder- nisierungsmaßnahme - unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien - stets erforderlichen Wesensmerkmal. aa) Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Verände- rungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine - wenn auch möglicherweise nur geringfügige - Veränderung des baulichen Zu- stands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3). 21 22 - 9 - bb) Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhan- dener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Vorausset- zung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher ange- mietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtli- che - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. cc) Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt - anders als das Berufungsge- richt angenommen zu haben scheint - nicht den Schluss, dass der Geräteaus- tausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre. (1) Rechtsfehlerhaft ist das Berufungsgericht offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig be- reits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Sat- zung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können. 23 24 25 - 10 - Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauli- che Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige - durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste - Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB dar- stellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Verände- rung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen. (2) Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Berufungsgericht bei seiner - von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden - Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit ste- hende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumin- dest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementspre- chend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.). d) Entgegen der - von der Revisionserwiderung geteilten - Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belas- tung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen. 26 27 28 - 11 - aa) Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Ge- räte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme - wie die Revisionserwiderung meint - nicht um eine Moderni- sierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Aus- tausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Verän- derung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "nicht vertragsge- genständlich" geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. (1) Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegen- stand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht. (a) Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Ge- setz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich defi- niert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Dul- dung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB ge- 29 30 31 - 12 - schuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhö- hung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Grün- den - auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch- führt - nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Ab- schluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht. Das gilt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen recht- lichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vor- schrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisie- rungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe- standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt. (b) Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Moderni- sierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie - auf der Basis einer allein ihr ob- liegenden wirtschaftlichen Entscheidung (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35) - die Geräte angemietet hatte. Da- bei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt. (2) Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine ("vollwertige") Moderni- 32 33 34 - 13 - sierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23), erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien - mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge- rin - "nicht vertragsgegenständlich" geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wir- kungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr - wie die Rege- lungen in §§ 555c ff. BGB zeigen - schon mit der Ankündigung einer Modernisie- rungsmaßnahme, spätestens aber ab der - vom Mieter geduldeten - Durchfüh- rung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall. Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Moderni- sierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie- rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich- sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine "nachträgliche" Mieterhöhung zu ermöglichen. bb) Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauch- 35 36 37 - 14 - warnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, ob- wohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar. Denn dies beruht - wie bereits erwähnt - auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Woh- nung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten (vgl. dazu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Kläge- rin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus. Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwä- gungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz - da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht - den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Mo- dernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht - wie vorliegend der Fall - diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte. 3. Aus den vorstehenden Gründen kommt es weder auf den von der Revi- sionserwiderung erörterten Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauch- warnmeldern durch die Klägerin - trotz der vorherigen Entfernung der ursprüng- lich vorhandenen Geräte durch sie - eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB auf- 38 39 40 - 15 - grund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme dar- stellen könnte, noch kommt es auf die vom Berufungsgericht verneinte, aus Sicht der Revision hingegen zu bejahende Frage an, ob die Beklagten der geltend ge- machten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entge- genhalten. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 26.11.2020 - 96 C 2191/19 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2021 - 1 S 239/20 - 41

ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR336.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 336/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542). BGH, Versäumnisurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 28. Mai 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. August 2018 von zuletzt 380,87 € um 124,35 € auf 505,22 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und 1 2 - 3 - Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (68 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.114,85 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallenden Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 124,35 € erhöhten Miete ab August 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab August 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 2.362,65 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. 3 4 - 4 - Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. August 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", 5 6 7 8 - 5 - ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. 9 10 - 6 - Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 141.207,55 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der 11 12 - 7 - Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der 13 14 - 8 - restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit August 2018 geleistet habe. Die Annahme einer kon- kludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlun- gen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Da- ran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (124,35 €) ab August 2018 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 2.362,65 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. August 2018 um 124,35 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 2.362,65 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- 18 19 20 - 10 - sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - über- prüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formel- ler Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungser- klärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Um- fang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine 21 - 11 - entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau von "Pollerleuchten", Wärme- dämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dachbereich sowie "hy- draulischer Abgleich", Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch wärmegedämmte 22 23 - 12 - Bauteile) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusam- menstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen ange- fallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsab- schnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit die- ser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) ver- tretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforde- rungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklä- rung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme han- delt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenom- men wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas an- deres gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in der Regel auch 24 - 13 - dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kosten- trächtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwie- sen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 39). Nach jenen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungserklä- rung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewer- ken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Beru- fungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderun- gen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zu- ordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungs- maßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungser- klärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm ver- langte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositio- nen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Klägerin konnte die Berechtigung der geltend gemachten Mieter- höhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plau- sibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (1) Dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter weder ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil 25 26 - 14 - für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisge- winn mit diesen zusätzlichen Angaben verbunden wäre, hat der Senat bereits in seinen Urteilen vom 20. Juli 2022 entschieden (vgl. etwa VIII ZR 361/21, aaO Rn. 41 ff.). Überdies hat das Berufungsgericht, soweit es die Aufteilung der Gesamt- kosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fas- sadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat, offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Maler- betriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (Gerüstaufbau, Altanstriche überprüfen und im Hochdruckdampfverfahren reini- gen, vorhandene Altputzflächen grundieren, Fassadenanstrich), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Über- prüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungs- anteils zusätzlich. Soweit das Berufungsgericht die "bloße Nennung eines hohen Kostenbe- trags" als für die Klägerin "nutzlos" bewertet hat, hat es außerdem verkannt, dass etwaige Unsicherheiten und Zweifel des Mieters betreffend die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben können und sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Be- 27 28 - 15 - lege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (2) noch genauer), durch die Hin- zuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfah- rens - ausräumen lassen. (2) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichts- recht zur Verfügung. (a) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) An- spruchsgrundlage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch aus § 259 BGB analog (Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 47 f. mwN). (b) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). 29 30 31 - 16 - bb) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung. 32 33 - 17 - cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, juris Rn. 53; vom 34 35 - 18 - 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. Sep- tember 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. 36 37 38 - 19 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Dieser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Willenser- klärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekom- men einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieterhöhung schließen noch hat die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien 39 40 41 42 - 20 - wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21, juris Rn. 60 mwN). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab August 2018 geleis- teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 43 - 21 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 09.12.2020 - 17 C 85/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 267/20 -

ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 305/19 Verkündet am: 18. März 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; ZPO § 606 a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange- kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da- gegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs- ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei- ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine - 2 - in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan- gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan- lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie- rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel- tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet. BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan- desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom 15. Oktober 2019 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen. Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num- mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen- den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo- bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß- nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer- den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin- gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken. Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder- nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür- den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes. 1 2 3 - 5 - Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah- men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset- zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer. Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An- gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh- nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe- trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs- schreiben genannten Betrag umlegen werde. In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be- ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här- teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte- gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes- halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat. 4 5 6 7 - 6 - Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun- gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie- dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid- rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö- hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs- grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege. Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen könne. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt- rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge- richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag. 8 9 10 - 7 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin- stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs- sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte nicht zu erläutern. Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge- führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten 11 12 13 14 - 8 - Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund- sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet- erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet- erhöhung ebenfalls ausschließen würden. Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug- nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel- mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De- zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis- sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat- sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit- teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, 15 16 - 9 - hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im Sommer 2019. Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus- gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam- menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er- folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge- plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie- rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei. Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag- ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die 17 18 - 10 - Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün- digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be- klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref- fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs- klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie- rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be- absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes- gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht. a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe- fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla- gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt 19 20 21 - 11 - satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage- gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie- lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit- gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme- gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh- men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da- ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich. b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor. c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele verfolgt. 22 23 24 - 12 - Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor- liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun- gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält- nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs- begehrens des Klägers erfüllt. aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni- sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän- gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge- mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan- kündigung vorlag. Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs- pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs- gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt. Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs- pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab- 25 26 27 28 - 13 - schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be- trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref- fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson- dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung. bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo- dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be- klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni- sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten- den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs- grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist. 29 - 14 - Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder- nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ- lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi- gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie- hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge. Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan- spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An- spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge- klärt werden. 2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge- setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan- trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 30 31 32 33 - 15 - 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b). a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be- trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan- kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts- missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc). aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah- men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be- ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen. Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An- kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt. 34 35 36 37 - 16 - Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi- gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die- sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur- teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins- besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah- men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW- RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son- dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo- dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN). Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht. (1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli- chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De- zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht- lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge- brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei- chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie- rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er- fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020 38 39 40 - 17 - - VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch- führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo- tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll. (2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be- ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De- zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab- schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs- maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden. Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re- visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon- krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau- beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer. Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. 41 42 43 - 18 - Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge- stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät- zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag- lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent- gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs- vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes- sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An- kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei- bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An- kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei- nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus- sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs- stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein- zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun- dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma- chen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min- destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit 44 - 19 - zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver- hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß- nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits- schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau- fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden. Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de- ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be- rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun- gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr- scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen- über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß- nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh- nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel- heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in 45 - 20 - ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt. (3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie- rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird. Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos- tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli- chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent- fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte- ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. 46 47 - 21 - Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte- gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist. bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan- den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli- cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder- nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs- maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs- standes bedarf es dagegen nicht. (1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie- rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam- menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK- Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte- rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW 48 49 50 - 22 - 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei- dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs- gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über- gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus- setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok- tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, 499). (2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie- rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer- ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte- nen Planungsstandes. (a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im 51 52 - 23 - Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation. (b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429), durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie- ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin- sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi- gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi- ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor- tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver- änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr. 53 - 24 - Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge- setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An- kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan- den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge- forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun- gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs- stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün- dung keine Anhaltspunkte. (c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder- nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün- digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen 54 55 - 25 - und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea- gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi- schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können. Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver- mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da- mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent- gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13). Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs- standes. (aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu- sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son- derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus- 56 57 58 - 26 - führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün- digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus- sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent- scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. (bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe- züglich im Regelfall von Vorteil. Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An- kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau- maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs- recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son- derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der 59 60 - 27 - durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent- ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver- längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo- nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder- nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An- passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs- rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be- ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer- den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent- sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver- hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit- teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer- den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer- den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet- rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son- derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der 61 - 28 - Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war. Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er- halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor- zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi- gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei- chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de- nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün- digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit- mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar- ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti- gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün- digung zu entziehen. (cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet- erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter 62 63 - 29 - dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo- nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo- nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh- rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre- tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer- tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge- setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach- träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge- rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar. (dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen 64 65 - 30 - Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son- derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge- nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte. Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli- chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt. (ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher- heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver- mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz- geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla- nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög- lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi- cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende 66 67 - 31 - oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An- kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge- setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti- gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt- zenswerte Planungssituation eingetreten ist. (ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An- kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen- hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei- ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh- zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah- men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs- stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts- missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord- nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch- lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün- digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und 68 - 32 - bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall begegnet werden. cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi- sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa- ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge- plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be- klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte- resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh- nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi- gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen. Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be- treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert. Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu- lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im 69 70 71 - 33 - Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange- ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule- gen. Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege- lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be- rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über- gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be- klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö- hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte 72 - 34 - und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat- sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen. b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie- rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des- halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt- rangige Hilfsantrag. aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder- nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein- schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni- sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB). Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten- den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De- 73 74 75 - 35 - zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus- geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord- nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe- sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs- beginn. Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord- nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso- weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh- men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las- sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre- che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor- dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den 76 77 - 36 - Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege- ben erachtet. Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An- kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord- nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs- regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi- gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh- rungsbeginn. Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs- zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei- chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich- tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes 78 79 - 37 - nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge- setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs- sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht. bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem- ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver- halten vorzuwerfen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb- nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei- ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO). 80 81 - 38 - (2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er- mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN). Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle. (3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen. Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg- grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche- rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be- klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti- gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit 82 83 84 85 - 39 - der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid- seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er- stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz- geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma- chen. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau- arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober- grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder- nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe- ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns- tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt- zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit- punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be- rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar 86 - 40 - 1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be- troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf- fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz- gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v =1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf- tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der Beklagten nicht unredlich. Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh- rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An- wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge- setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi- tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz- lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich- tagsregelung. 87 - 41 - III. Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An- schlussrevision zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanz: OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 - 88

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR333.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 333/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 11. Juni 2020 abgeändert, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 4.391,79 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Die Klage wird insoweit abgewiesen. Im Übrigen wird die Sache zur erneuten Verhandlung und Entschei- dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. 1 - 3 - Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 18. März 2015 angekündigte Mo- dernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Woh- nung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. Februar 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Mai 2016 von zuletzt 290,86 € um 112,61 € auf 403,47 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung der Treppenhausfenster sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betref- fen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Balkonanlage) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (57,49 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (2.065,60 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag ab September 2016 bis einschließlich November 2019; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 112,61 € erhöhten Miete ab Mai 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der 2 3 4 - 4 - aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.954,84 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen ge- richtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Mai 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die 5 6 7 8 - 5 - Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, 9 10 - 6 - dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 223.803,47 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- 11 12 - 7 - dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung 13 14 - 8 - der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete im Anschluss an die Erhöhungserklärung geleistet habe. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausge- gangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung ge- richtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhö- hungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein an- deres Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den monatlichen Erhöhungsbetrag (112,61 €) demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.954,84 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Mai 2016 um 112,61 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. Überdies hat das Berufungsgericht die Höhe des etwa bestehenden Rückzahlungsan- spruchs der Klägerin zu Lasten der Beklagten rechtsfehlerhaft ermittelt. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- 18 19 20 - 10 - che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 21 - 11 - BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau einer Kellerausgangsbe- leuchtung, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dach- 22 23 - 12 - bereich, Austausch der Treppenhaus- sowie der Wohnungsfenster durch wärme- gedämmte Bauteile und Erneuerung der Balkonanlage) jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von ande- ren Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen 24 - 13 - angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - of- fenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungs- schreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Ge- rüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten Senats- rechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Ver- gleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Be- klagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- 25 26 - 14 - gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte 27 28 - 15 - einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach 29 30 31 - 16 - Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. 3. Weiter hat das Berufungsgericht in Bezug auf den von der Klägerin nebst Zinsen verfolgten Anspruch auf Rückzahlung der aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete übersehen, dass ein solcher Anspruch hier allenfalls in Höhe von 4.391,79 € (39 Monate x 112,61 €) - und nicht, wie zugesprochen, in Höhe von 4.954,84 € (44 Monate x 112,61 €) - bestehen könnte. Denn nach den vom Be- rufungsgericht rechtsfehlerfrei durch Bezugnahme auf das angefochtene Urteil (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin den Erhöhungsbetrag von 112,61 € nur in dem - 39 Monate umfassen- den - Zeitraum vom 1. September 2016 bis zum 30. November 2019 geleistet. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 1. Der Senat entscheidet in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO), soweit die Klägerin die Zahlung eines über 4.391,79 € hinausgehenden Betrags (na- mentlich weitere 563,05 €) nebst Zinsen verlangt hat. In diesem Umfang ist die Sache - da es hierzu keiner weiteren Feststellungen bedarf - entscheidungsreif. 32 33 34 - 17 - Das Urteil des Amtsgerichts ist auf die Berufung der Beklagten insoweit abzuän- dern und die Klage abzuweisen. 2. Im Übrigen ist die Sache, da es hierfür tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im Umfang der Zurückverweisung ist die Klage auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. a) Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieter- höhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragli- che Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dor- tigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 35 36 37 - 18 - b) Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab September 2016 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 38 - 19 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 11.06.2020 - 4 C 304/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 119/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:200722UVIIIZR339.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/21 Verkündet am: 20. Juli 2022 Mohr, Justizfachangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559b Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, zur Veröffentli- chung bestimmt). BGH, Urteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 339/21 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27. Februar 2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 23. März 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Juni 2016 von zuletzt 453,04 € um 167,50 € auf 620,54 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: 1 2 - 3 - - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster nebst Baune- benkosten) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (94,72 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.286,60 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Kläger bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hal- ten die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 167,50 € erhöhten Miete nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Juni 2016 bis einschließlich April 2020 zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 7.705 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Juni 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der 5 6 7 8 9 - 5 - Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 131.806,21 € nach den Kosten 10 11 - 6 - für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu 12 13 - 7 - Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Kläger die erhöhte Miete seit Juni 2016 geleistet hätten. Dabei komme es nicht darauf an, ob die Zahlungen unter Vorbehalt erfolgt seien. Die Annahme einer konklu- denten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Ver- mieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran 14 15 - 8 - fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regel- mäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher Weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Kläger den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkennen würden. Da die Kläger den Erhöhungsbetrag (167,50 €) ab Juni 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet hätten, stehe ihnen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 7.705 € nebst Zinsen zu. Nach den zutreffenden Erwägungen des Amtsge- richts seien diese Ansprüche weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Juni 2016 um 167,50 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 7.705 €) und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB 16 17 18 - 9 - (in Höhe von 1.086,23 €), jeweils nebst Zinsen, mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirk- sam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumut- bare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der ge- forderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 19 20 - 10 - 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Se- natsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN). 21 - 11 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Weder fehlt es - anders als die Revisionserwiderung meint - an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Verän- derungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisie- rungsmaßnahme darstellen (dazu nachfolgend unter a), noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhö- hungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa des- halb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in ein- zelne Positionen untergliedert hat (dazu nachfolgend unter b). a) Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfä- hige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF dar- stellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungser- klärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maß- nahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten. aa) Irrtümlich geht die Revisionserwiderung davon aus, die Beklagte habe in ihrer Erhöhungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und inso- weit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklä- rung vom 23. März 2016 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird aus- drücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug ge- nommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher 22 23 24 - 12 - zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter II 1 b). Diese Auslegung kann der Senat hier selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht dies insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senats- urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN). bb) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthalte- nen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforde- rungen an die - hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungs- maßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende - Erläuterungspflicht des Vermieters. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Vermieter bei Maßnah- men zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeich- nung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie be- wirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegen- ständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.). (2) Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Beklag- ten. (a) Insbesondere geht aus diesem Schreiben unmissverständlich die sei- tens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Beklagte 25 26 27 28 - 13 - neben der (erstmaligen) Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwän- den und im Dachbereich nicht nur den Austausch der Wohnungs- und Treppen- hausfenster, sondern auch die Erneuerung der Hauseingangstür - jeweils durch entsprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile - sowie die (erstmalige) An- bringung einer Wärmedämmung an den Kellerdecken als Maßnahmen zur Ein- sparung von Energie bewertet und dass die dem Ankündigungsschreiben beige- fügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkostenein- sparung von insgesamt 0,58 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Dass die Beklagte der Erhöhungserklärung eine in Bezug auf die Verbrauchskosten vor der Sanierung und deshalb auch im Gesamtergeb- nis geringfügig abgeänderte Berechnung der Energieeinsparung (nunmehr 0,60 €/m² brutto) beigefügt hat, ändert an dem Inhalt dieser Aussage ersichtlich nichts. Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insge- samt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Bau- maßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Senatsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermie- ters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankün- digungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedäm- mung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen. 29 - 14 - (b) Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als "hydraulischer Abgleich" bezeichnete Baumaßnahme dient. Es wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffenden Woh- nung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleich- mäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wassermenge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des moder- nisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirklichung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor (unter (a)) beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darle- gung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung. (c) Der - unter Heranziehung der Senatsrechtsprechung zu den materiell- rechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21) - erhobene Einwand der Revisionserwiderung, der Vermieter müsse auch die maßgeblichen Gründe dafür darlegen, dass die Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein "Mehr" gerichtet seien, ist hier unbeachtlich. Denn dieser Ein- wand bezieht sich seinem Inhalt nach allein auf Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts und/oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Gemäß der Erhöhungserklärung wurden über die bereits (unter (a) und (b)) erörterten bauli- chen Veränderungen hinaus jedoch keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und ausweislich des Ankündigungsschreibens handelt es sich bei den genannten Maßnahmen durchweg um solche, die (ausschließlich) der Ein- sparung von Energie dienen. 30 31 - 15 - b) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger benötigten, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausi- bilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Per- sonen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. aa) Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstan- denen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berech- nung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufge- schlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urtei- len (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022; § 559b Rn. 20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auf- fassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 32 33 - 16 - 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erfor- derlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird. (1) Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts in der Regel auch dann nicht, wenn es sich - wie hier - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Bau- maßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorge- nommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. (a) Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich - wie die Revision zutreffend geltend macht - das vom Berufungsgericht angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der "entstandenen Kosten" vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff ("erläutern") nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu ent- halten braucht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281). (b) Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermie- ter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkos- ten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen - etwa nach Gewerken - untergliedert. 34 35 36 - 17 - (aa) Zwar ist das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungs- pflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegenge- wicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Miet- zahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Senat in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisge- bundenem Wohnraum bereits entschieden (Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 15; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preis- freiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweis- lich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch aus- drücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 und 12). (bb) Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen - etwa unter Einschluss von Moder- nisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen - die vom Berufungsgericht verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären. Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (antei- lige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für 37 38 39 40 - 18 - den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]), wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiell- rechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich er- schwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der be- rechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG). Dabei ist vorrangig vor einer Zu- mutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Miet- erhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären. (cc) Nach diesen Grundsätzen musste die Beklagte die in ihrer Erhöhungs- erklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiese- nen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen - sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien - untergliedern. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforde- rungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhal- tungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiell-rechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet wor- den sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mie- 41 - 19 - ters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhö- hungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspo- sitionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisge- winn verschafft. Die Kläger konnten die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität - auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand - überprüfen. (aaa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Auf- schlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleich- baren Kriterien für die Kläger zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hin- blick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätz- lichen Angaben nicht verbunden. (α) Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläute- rungen der Beklagten zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnah- men nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendi- gen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig - und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen - nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls - aktuell oder später - etwa erforderliche Erhal- tungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem 42 43 - 20 - Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisie- rungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weiter- gehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaß- nahmen zu geben. Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Beklagten allein mitgeteilten Gesamtkosten "nicht minder plausibel" wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein "Glauben oder Nichtglau- ben" verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung - sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend unter (bbb) noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkun- diger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens - ausräumen. (β) Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Klä- ger im Streitfall aus einer - vom Berufungsgericht ausdrücklich für notwendig er- achteten - Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden ange- brachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Berufungsgericht vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaß- nahme in einem größeren (Teil-)Umfang als von der Beklagten in der Mieterhö- hungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Erspar- nis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte. 44 45 - 21 - Überdies hat das Berufungsgericht offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Beklagten übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Er- höhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, Klin- ker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche überprüfen und reini- gen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen), ermittelt hat. Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Über- prüfung der Plausibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungs- anteils zusätzlich. (γ) Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Beklagten - wie das Berufungsgericht angenommen hat und die Revisionserwiderung eben- falls meint - möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsse- lung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Kläger an diesen zusätzlichen Angaben - wie nicht - zu bejahen wäre. (bbb) Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Ein- sichtsrecht zur Verfügung. (α) Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebun- denem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, 46 47 48 49 - 22 - WuM 2022, 357 Rn. 18, und VIII ZR 247/20, juris Rn. 17), enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrund- lage. Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums je- doch nach - soweit ersichtlich - einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog (vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15. Januar 2007 - 67 S 85/06, juris Rn. 21; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1. Juli 2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12). (β) Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der - unter diesen Umständen zumutbare - Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur da- für, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung die- nende Maßnahmen entfallen sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49). (2) Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestig- ten Rechtsprechung des Senats zu den formellen Anforderungen an die Erhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter - wie oben aufgezeigt - seinen Berechnungs- und Erläuterungspflich- ten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für 50 51 52 - 23 - die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezem- ber 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.). Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bau- leistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer - ausweislich der Erhöhungserklärung - rei- nen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht. Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Senatsrechtsprechung materiell-recht- lich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu be- seitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.). Denn daraus ergeben sich - wie dem genannten Senatsurteil selbst, zumindest mittel- bar, zu entnehmen ist (aaO, Rn. 27) - keine erhöhten Anforderungen an den In- halt der Mieterhöhungserklärung. (3) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten 53 54 - 24 - (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchge- führten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen ange- sehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer sol- chen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN). bb) Entgegen der von der Revisionserwiderung geteilten Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kos- tenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtge- werke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen", nach dem jeweiligen 55 56 - 25 - Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter auf- weisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von den Klägern negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Kläger im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet haben. Die- ser Umstand lässt nach der - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im 57 58 59 - 26 - Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen - Auslegung der maßgeblichen Wil- lenserklärungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustande- kommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten gefor- derte Mieterhöhung schließen noch haben die Kläger mit ihrem Zahlungsverhal- ten die fragliche Schuld anerkannt. Dabei kommt es auf den vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung - was hier entgegen der Annahme des Berufungsgerichts noch nicht abschließend be- urteilt werden kann - unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer - wie hier - eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausge- hen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des ge- forderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Um- stände - die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nicht gegeben sind - eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines ver- traglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21. März 2007 - XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücks- verwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018 524, Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen 60 - 27 - nach §§ 558 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbe- haltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird im Revi- sionsverfahren auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemachten Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzun- gen dieser Ausschlusstatbestände - unter Verweis auf die diesbezüglichen Erwä- gungen in der erstinstanzlichen Entscheidung - im Ergebnis rechtsfehlerfrei ver- neint. Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 25.11.2020 - 23 C 137/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 39/21 - 61

ECLI:DE:BGH:2017:211117BVIIIZR28.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 28/17 vom 21. November 2017 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, Nr. 5, § 555d Abs. 1 Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufü- gung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]). BGH, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Urteil der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 8. Dezember 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Streitwert: bis 22.000 € Gründe: I. Die Beklagten sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Ber- lin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € bezahlen. Die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des 1 - 3 - Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Ver- fliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschi- ne beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drem- pelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstel- lung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnah- men von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen. Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung der beschriebenen Maß- nahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Garten- seite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung in Anspruch. Weiter begehrt sie die Fest- stellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die ge- planten Maßnahmen seien, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele, nicht als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil 2 3 - 4 - des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsmaß- nahmen nach § 555a BGB verlange, sei nicht erkennbar, dass sie diese unab- hängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom Amtsgericht eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht ankomme, weil bereits § 6 des Mietvertrags einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der be- gehrten Maßnahmen entgegenstünde. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin, die ihr Klagebegehren weiterverfolgt. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde wirft die im Streitfall vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht die grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage auf, "ob eine formularvertragliche Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher die Befugnis des Vermieters, nicht notwendige bauliche Ver- änderungen an einem Mietobjekt vornehmen zu lassen, von der Zu- stimmung des Mieters abhängt, auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB erfasst." Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebli- 4 5 6 - 5 - che, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in ei- ner unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (vgl. nur BGH, Be- schlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/92, BGHZ 154, 288, 291; vom 7. Ja- nuar 2014 - VIII ZR 137/13, IHR 2014, 56 Rn. 2; vom 7. Januar 2014 - IV ZR 216/13, VersR 2014, 822 Rn. 5; vom 10. Februar 2015 - AnwZ (Brfg) 42/14, juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. a) Die von der Nichtzulassungsbeschwerde als rechtsgrundsätzlich be- wertete Frage berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit. Letztlich kann sich diese Frage nur in den 14 von der Klägerin betriebenen Verfahren auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und damit lediglich in einer bestimmten An- zahl von Fällen stellen. Dass eine mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrags vergleichbare oder gar identische Klausel in weiteren vom Land Berlin beziehungsweise von der Stadt Berlin oder von sonstigen Vertragsparteien gestellten Formularverträ- gen verwendet worden sein kann, verleiht der im Streitfall ausgeworfenen Frage noch kein Allgemeininteresse. Denn es ist bereits offen, welchen konkreten Wortlaut vergleichbare Formularklauseln aufweisen und in welchen Regelungs- zusammenhang sie eingebettet sind. Eine Auslegung von Formularklauseln kann nicht losgelöst von ihrem jeweiligen Wortlaut (BGH, Urteile vom 5. Okto- ber 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 40 mwN; vom 20. Juli 2016 - IV ZR 245/15, NJW-RR 2016, 1505 Rn. 23; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, WM 2017, 2013 Rn. 26) und dem übrigen Vertragstext erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 18). Zudem ist durch nichts belegt, dass die vorliegend gegebene Sachver- haltskonstellation, die das Berufungsgericht zu der von der Beschwerde bean- standeten Auslegung der Formularklausel veranlasst hat, in einer unbestimmten 7 8 - 6 - Vielzahl anderer Fälle auftreten könnte. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat insoweit nur eine pauschale, durch keine tragfähigen Anhaltspunkte untermau- erte Behauptung angeführt. b) Unabhängig davon ist die von der Beschwerde formulierte Rechtsfra- ge im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Zwar ist die vom Revisionsgericht voll überprüfbare Auslegung der in Frage stehenden Formularklausel durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft, dessen Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (vgl. § 561 ZPO). aa) Das Berufungsgericht hat unter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (heute: § 305c Abs. 2 BGB) § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, wonach solche "Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwen- dig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden [dürfen], wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen" im We- ge des Umkehrschlusses entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen sind, die nur mit unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hat es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die - letztlich in das freie Ermessen gestellte - Zu- stimmung des Mieters nicht möglich sei. Die letztgenannte Annahme ist mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Auslegung von allgemeinen Ge- schäftsbedingungen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, aaO; jeweils mwN) nicht in Einklang zu bringen. Die vom Berufungsge- richt als vertretbar erachtete Auslegungsvariante, dass der Mieter alle zustim- mungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner 9 10 11 - 7 - Zustimmung verhindern könne, entspricht nicht der Sichtweise von verständi- gen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die Deutung des Berufungsgerichts findet weder im Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, der nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regelt, noch im übri- gen Vertragstext eine Stütze. Insbesondere kann aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierungs- maßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB aF ver- weist, nicht geschlossen werden, dass diese Bestimmung abbedungen sein soll. Vielmehr ist bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisie- rungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal § 6 Abs. 2 des Mietvertrags bereits seinem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen trifft. bb) Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgesprochenen Klageabweisung. Denn das von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist - wie das Amtsgericht zutref- fend angenommen hat - von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzli- chen Vorschriften der § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB nicht zu dulden. (1) Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch von den Beklagten an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen um- fasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsan- trags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt. 12 13 - 8 - (2) Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnah- men nach § 555b BGB - insbesondere nicht nach Nr. 4 oder Nr. 5 dieser Vor- schrift -, die nach § 555d BGB von den Beklagten zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie ei- nerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555b Rn. 21). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und Nr. 5 dieser Vor- schrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei Er- haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT- Drucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mie- ters) als "Verbesserung der Mietsache" umschrieben sind. § 554 BGB aF wie- derum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die in der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Modernisie- rungsankündigung auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten "Modernisierungsmaßnahmen" sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen 14 15 16 - 9 - anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Ver- kehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Miet- sache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO). Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer ande- ren Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht. (3) Für eine sich ausnahmsweise aus § 242 BGB ergebende Duldungs- pflicht (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO unter II 4; LG Göttingen, WuM 1990, 205) bezüglich des beabsichtigten Maßnahmenpa- kets bestehen keine Anhaltspunkte. 17 18 - 10 - 2. Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde auch, soweit sie dem Berufungsge- richt zur Last legt, in mehrfacher Hinsicht den Anspruch der Klägerin auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt zu haben, und soweit sie schließlich der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung verpflichtet ist, trotz einer (unterstellt) entge- genstehenden vertraglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer Wär- medämmung zuzustimmen, rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimisst. Von ei- ner näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abge- sehen. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 28.07.2016 - 17 C 43/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2016 - 67 S 276/16 - 19 20

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April 2015 ist nichtig, weil sie den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bekanntmachung der Begründung nach § 556d Abs. 2 BGB nicht genügt (entgegen LG Berlin, 10. Oktober 2019, 67 S 80/19 und 65 S 107/19).(Rn.38) (Rn.40) 2. Die Bekanntmachung muss auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruhen, der die Normsetzung obliegt, das ist der Senat von Berlin als Berliner Landesregierung. Der Senat hat aber die amtliche Bekanntmachung nicht selbst veranlasst, sondern den Verordnungstext nebst Begründung dem Abgeordnetenhaus als Berliner Landesparlament übersandt, das den gesamten Text sodann auf dem von ihm betriebenen Server hochgeladen hat. Solche zufällig erreichten amtlichen Bekanntmachungen genügen rechtsstaatlichen Anforderungen nicht.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von EUR 445,39 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27. September 2019 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen weiteren Betrag von EUR 22,13 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Oktober 2019 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Tatbestand Randnummer 1 Aufgrund Vertrages vom 6./10. November 2017 mieten die Kläger von der Beklagten eine Wohnung mit 78,2 m² Wohnfläche (drei Zimmer mit Nebenräumen) im Haus ..., erstes Obergeschoss rechts, ... Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. Februar 2018. Die (Staffel-) Miete beträgt seit 1. Februar 2019 EUR 843,23 nettokalt. Die Warmmiete beträgt EUR 1.021,23. Sie ist monatlich im Voraus zu zahlen. Randnummer 2 In § 8 Nr. 2 des Mietvertrages war vereinbart, dass die Beklagte Arbeiten in der von den Klägern gemieteten Wohnung ausführen würde, was die Beklagte tat. Randnummer 3 In § 8 Nr. 3 des Mietvertrages war festgehalten, dass auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude errichtet wurde, dass die entsprechenden Arbeiten noch längere Zeit andauern konnten (eventuell auch mehrere Jahre) und dass es aufgrund der Baumaßnahme zu erheblichen Staub- und Lärmbeeinträchtigungen kommen konnte. Randnummer 4 Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 betrifft räumlich auch die Wohnung der Kläger. Datum ihres Inkrafttretens ist der 1. Juni 2015. Die Begründung dieser Verordnung, die der Senat von Berlin gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin dem Abgeordnetenhaus zur Kenntnisnahme vorlegte, wurde am 20. Mai 2015 im PARDOK (Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses von Berlin) hochgeladen und ist seitdem dort abrufbar. Anhand des Mietspiegels 2019 für Berlin gehen die Kläger von einer ortsüblichen Vergleichsmiete für die von ihnen gemietete Wohnung von EUR/m² 6,12 aus (berechnet aus dem Mietspiegelfeld I 3 unter Abzug von 40 Prozent auf die untere Spannendifferenz (das sind EUR 0,42) vom Mittelwert, der bei EUR/m² 6,54 liegt). Die Kläger verlangten unter dem 7. August 2019 Auskunft von der Beklagten gemäß §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB und rügten einen Verstoß der mit ihnen vereinbarten Mietstaffel gemäß §§ 556g Abs. 2, 557a Abs. 4 BGB. Sie kündigten an, die künftigen Mieten im Hinblick auf die Mietenbegrenzung nach §§ 556d ff. BGB unter Vorbehalt zu leisten, soweit sie über der gesetzlich zulässigen Höchstmiete liege. Die Beklagte verweigerte mit Schreiben vom 22. August 2019 die Auskunft. Randnummer 5 Unter dem 21. Mai 2019 zeigten die Kläger der Hausverwaltung an, dass es in Nachbarwohnungen zu der von den Klägern gemieteten, d.h. zunächst in der direkt über den Klägern liegenden Wohnung (zweites Obergeschoss rechts), sodann in der im zweiten Obergeschoss links liegenden Wohnung, zu Bauarbeiten (Kernsanierung) u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung kam und dadurch in der Wohnung der Kläger Geräusche von Stemmen, Bohren, Hämmern zu hören waren. Im Hausflur, aber nicht in der Wohnung der Kläger, kam es zu Auftreten von Staub und Schmutz (Putzstückchen), in extremem Umfang aber nur kurzfristig. Die Arbeiten erfolgten von Montag bis Samstag von morgens bis abends. Jedenfalls Maler- und Räumarbeiten währten vom 1. bis 5. September 2019. Randnummer 6 Zugleich zeigten die Kläger der Hausverwaltung an, dass es an der Decke des Kinderzimmers zu einem Durchlaufschaden gekommen war infolge von Arbeiten an der Heizung in der Wohnung darüber. Zunächst tropfte es von der Decke, weswegen die Kläger eine Schüssel zum Auffangen des Wassers aufstellten. Nach zwei bis drei Stunden hörte das Tropfen auf. Aufgrund des durchgelaufenen Wassers bildete sich ein etwa ein Meter langer, zwischen fünf und 30 Zentimeter breiter Wasserfleck an der Decke des Kinderzimmers. Ein Mitarbeiter der Hausverwaltung sagte den Klägern die Beseitigung des Flecks und eine Gewährung von Minderung zu. Randnummer 7 Die Kläger zahlten die Miete ungekürzt weiter. Im Anwaltsscheiben an die Beklagte vom 7. August 2019 ließen die Kläger ankündigen, dass sie die Miete auch wegen des Baulärms und des Wasserflecks unter Vorbehalt zahlten. Randnummer 8 Für die Zeit vom 21. Mai 2019 bis zum 31. August 2019 haben die Kläger wegen der Bauarbeiten eine Minderung von 13 Prozent, wegen des Flecks von sieben Prozent auf die Bruttomiete geltend gemacht. Das sind: Randnummer 9 - für Mai 2019 vom 21. bis 31. jenes Monats: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,2 = EUR 72,47 (statt wie von den Klägern ausgerechnet EUR 72,49); - für Juni, Juli und August 2019: EUR 1.021,23 x 0,2 = je EUR 202,25 (statt EUR 204,25), - insgesamt EUR 679,22 (statt EUR 685,24). Randnummer 10 Nach unzureichendem Überstreichen des Flecks am 17. Oktober 2019 erfolgte seine Beseitigung am 28. Oktober 2019. Randnummer 11 Mit der am 29. August 2019 anhängig, am 26. September 2019 rechtshängig gewordenen Klage haben die Kläger zum ursprünglichen Klageantrag zu 4. beantragt festzustellen, dass die Miete bis zur Beseitigung von Baulärm und des Wasserflecks um insgesamt 20 Prozent gemindert ist. Diesen Antrag zu 4. haben die Kläger im Laufe des Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 23. Oktober 2019 geändert in einen Antrag zu 4.a) und zu 4.b), der Antrag zu 4.b) ist unten in den Klageanträgen wiedergegeben. Hinsichtlich des Klageantrags zu 4.a) gemäß Schriftsatz vom 23. Oktober 2019, nämlich festzustellen, dass die Bruttokaltmiete für die von den Klägern gemietete Wohnung bis zur Beseitigung des Wasserflecks an der Kinderzimmerdecke um sieben Prozent gemindert ist, haben die Parteien infolge Fleckbeseitigung am 28. Oktober 2019 den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Im Termin am 31. Oktober 2019 haben die Kläger einen neuen Antrag zu 4.a) - betreffend die ausgerechnete Minderung wegen des Flecks für September und Oktober 2019 - gestellt, der unten wiedergegeben ist. Randnummer 12 Die Kläger behaupten, aufgrund des Baulärms habe man in ihrer Wohnung teilweise sein eigenes Wort nicht verstehen, nicht telefonieren und nicht fernsehen können. Die lärmintensiven Bauarbeiten hätten auch vom 1. bis 5. September 2019 angedauert. Randnummer 13 Die Kläger beantragen zuletzt, Randnummer 14 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 15 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter der derzeit durch die Kläger von der Beklagten angemieteten Wohnung in der ... ..., erstes Obergeschoss rechts, ... Berlin, zuletzt geschuldete Vormiete? Randnummer 16 b) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit den Klägern Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, den in der Wohnung der Kläger befindlichen Wasserfleck an der Decke des Kinderzimmers mit einer Länge von ca. einem Meter querverlaufend über Eck und einer Breite zwischen fünf Zentimeter und 30 Zentimeter fachgerecht zu beseitigen. Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von EUR 685,24 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (d.h. seit 27. September 2019) zu zahlen. 4. Randnummer 19 a) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger EUR 138,21 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit (d.h. ab 1. November 2019) zu zahlen; Randnummer 20 b) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen weiteren Betrag von EUR 22,13 (13 Prozent Mietminderung für den Zeitraum vom 1. September 2019 bis 5. September 2019) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (d.h. ab 24. Oktober 2019) zu zahlen. Randnummer 21 Die Beklagte beantragt, Randnummer 22 die Klage abzuweisen. Randnummer 23 Die Beklagte behauptet, die Abnahme für die Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts sei am 19. Juni 2019 erfolgt, diejenige für die Arbeiten im zweiten Obergeschoss links am 30. August 2019, was die Kläger jeweils mit Nichtwissen bestreiten. Bis zum 5. September 2019 seien nur noch Maler- und Reinigungsarbeiten erfolgt. Die Kläger hätten gewusst, dass sie aufgrund von Mängeln die Miete nicht weiter voll zu zahlen gehabt hätten. Randnummer 24 Die Beklagte meint, aufgrund der Arbeiten gemäß Nr. 8.2 des Mietvertrages habe sie die von den Klägern gemietete Wohnung umfassend modernisiert im Sinne des § 556f Satz 2 BGB. Randnummer 25 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 31. Oktober 2019 und die weiteren Unterlagen in der Gerichtsakte verwiesen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 26 Die Klage ist zulässig. II. Randnummer 27 Die Klage ist zum Teil begründet. 1. Randnummer 28 Hinsichtlich des Klageantrags zu 1. ist die Klage unbegründet. Randnummer 29 Den Klägern steht der mit den Klageanträgen zu 1.a) und 1.b) verfolgte Auskunftsanspruch gemäß §§ 556g Abs. 3, 577a Abs. 4 BGB nicht zu. Denn der von ihnen gemietete Wohnraum liegt nicht im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet. Die auf § 556d Abs. 2 BGB gestützte Rechtsverordnung des Senats von Berlin vom 28. April 2015 ist nichtig. Ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB. Randnummer 30 Auf die Ausführungen der Kläger über einen Verstoß der zwischen ihnen und der Beklagten vereinbarten Miete und auf die Ansicht der Beklagten, die von den Klägern gemietete Wohnung sei gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrages umfassen saniert worden (§ 556f Satz 2 BGB), kommt es danach nicht an. Randnummer 31 Mangels Auskunftsanspruchs und damit mangels begründeter erster Stufe der von den Kläger in der Sache, wenn auch nicht der Antragstellung nach verfolgten Stufenklage gemäß Klageantrag zu 1) ist die Klage insoweit bereits durch Endurteil abzuweisen gewesen. a) Randnummer 32 Dieser Beurteilung der Rechtslage hinsichtlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung durch die erkennende Abteilung steht nicht § 31 Abs. 1 u. Abs. 2 Satz 1 u. 2 BVerfGG i.V.m. § 13 Nr. 8a, 11 BVerfGG entgegen. Danach binden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts u.a. in konkreten Normenkontrollverfahren (§ 13 Nr. 11 BVerfGG) und über Verfassungsbeschwerden (§ 13 Nr. 8a BVerfGG) alle Gerichte und haben nach Maßgabe des § 13 Abs. 2 BVerfGG Gesetzeskraft. aa) Randnummer 33 Die Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts (Kammer) vom 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18 – (NJW 2019, 3054) betreffend zwei konkrete Normenkontrollverfahren (mangels hinreichender Begründung als unzulässig festgestellt) und betreffend eine Verfassungsbeschwerde (mangels grundsätzlicher verfassungsrechtlicher Bedeutung nicht zur Entscheidung angenommen) binden die erkennende Abteilung nicht dahin, dass von der Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung auszugehen wäre. Eine Aussage über die formelle Rechtmäßigkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung hinsichtlich ihrer Begründung ist den genannten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts nämlich nicht zu entnehmen. Abgesehen davon, ob es sich bei Feststellungen über die Unzulässigkeit konkreter Normenkontrollverfahren mangels ausreichender Begründung und über die Nichtannahme zur Entscheidung einer Verfassungsbeschwerde mangels grundsätzlicher verfassungsrechtlicher Bedeutung überhaupt um bindungsfähige Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts im Sinne des § 13 BVerfGG handelt und abgesehen davon, ob das Bundesverfassungsgericht die Wahrung der Anforderungen des Berliner Landesrechts an die Bekanntmachung einer Verordnung überhaupt zu prüfen hat (dazu verneinend Beuermann GE 2019, 1082), ist der jeweilige Tenor der genannten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts hinsichtlich der Wirksamkeit der Verordnung unergiebig. In den Entscheidungsgründen heißt es zur Verfassungsbeschwerde in Randnummer 113 des Volltextes der Entscheidung (abgerufen am 15. Dezember 2019 unter www.bundesverfassungsgericht.de), dass „die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung [..] die verfahrensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes [wahrt]. Bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarktes stand dem Senat von Berlin ein Beurteilungsspielraum zu […]. Diesen Spielraum hält ein Verordnungsgeber ein, wenn er den für die Gebietsfestsetzung erheblichen Sachverhalt ermittelt und bei Erlass der Verordnung zugrunde legt […]. Der Senat von Berlin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert und jeweils anhand statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor Erlass der Verordnung nachvollziehbar begründet hergeleitet, dass jedes dieser Kriterien für das Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (vgl. Abschnitt A. a) Nr. 4 der Verordnungsbegründung vom 28. April 2015 - StadtUm IV A 36 / IV A 4 -).“ Die Frage der hinreichenden Begründung der Verordnung prüfte das Bundesverfassungsgericht demnach nicht ausdrücklich. Die genannte Frage war nach Durchsicht des Volltextes der Entscheidung, u.a. mit den Berichten über das Vorbingen gegen die Wirksamkeit der Verordnung, zudem auch insgesamt nicht Gegenstand der dortigen Verfahren. bb) Randnummer 34 Auch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (Kammer) vom 24. Juni 2015 – 1 BvR 1360/15 – (NJW 2015, 3024) hindert die erkennende Abteilung – wiederum unter Absehen von den unter aa) genannten Bedenken - nicht gemäß § 31 Abs. 1 u. 2 BVerfGG daran, die Unwirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung anzunehmen. Die dortige Entscheidung betraf eine Rechtssatzverfassungsbeschwerde gegen eben jene Verordnung, die das Bundesverfassungsgericht mangels Rechtswegerschöpfung nicht zur Entscheidung annahm. Die Volltextlektüre (Abrufen des Volltextes am 15. Dezember 2019 unter www. bundesverfassungsgericht.de) ergibt, dass die Frage der ordnungsgemäßen Begründung der Verordnung nicht Thema des Verfahrens war. b) Randnummer 35 Das erkennende Amtsgericht hat die Verwerfungskompetenz hinsichtlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844, Tz. 15). c) Randnummer 36 Der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung (so auch Beuermann GE 2019, 1082). aa) Randnummer 37 Dass sie einer Begründung bedurfte, ergibt sich aus § 556 d Abs. 2 Satz 5 BGB. bb) Randnummer 38 Welcher Maßstab an die ordnungsgemäße Bekanntmachung der Begründung einer Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB anzulegen ist, ergibt sich aus der bereits zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18 – (NJW 2019, 2844). Danach muss die Begründung in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen amtlichen Stelle der Öffentlichkeit zur Kenntnisnahme bereitgestellt werden. Das ist nicht erfolgt. Randnummer 39 Nach Lage der Dinge übermittelte der Senat von Berlin am oder nach dem 28. April 2015 (dem Tag des Erlasses der Mietenbegrenzungsverordnung durch den Senat) den Text der Verordnung nebst der Begründung gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin (VvB) an das Abgeordnetenhaus mit der Bitte um Kenntnisnahme, wie es Art. 64 Abs. 3 VvB vorsieht. Das Abgeordnetenhaus lud den gesamten Text sodann am 20. Mai 2015 auf dem von ihm betriebenen Server (www.parlament-berlin.de) hoch. Dort sind Verordnungstext und –begründung etwa über Google zu finden. Randnummer 40 Das genügt den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Bekanntmachung der Begründung nicht (so auch LG Berlin, 67. Zivikammer, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 67 S 80/19, GE 2019, 1507, 1508; anders LG Berlin, 65 Zivilkammer, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 65 S 107/19, GE 2019, 1576 f.). Randnummer 41 Entscheidend ist nach Ansicht der erkennenden Abteilung, dass die Bekanntmachung nicht nur an irgendeiner amtlichen Stelle erfolgt, sondern dies auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruht, der die Normsetzung obliegt (das klingt an bei LG Berlin, Zivilkammer 67, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 67 S 80/19, GE 2019, 1507, 1508 anders wohl LG Berlin, 65. Zivilkammer, Urt. v. 10. Oktober 2019 – 65 S 107/19, GE 1576, 1577, wo die Kammer (nur) auf das Abgeordnetenhaus als amtliche Stelle der Bekanntmachung abhebt). Die Stelle, der die Normsetzung oblag, war hier der Senat von Berlin als die Berliner Landesregierung. Sie sandte den Verordnungstext nebst Begründung dem Abgeordnetenhaus als Berliner Landesparlament. Dem Abgeordnetenhaus oblag die Setzung der Verordnung, die noch dazu auf Bundesrecht beruht, indes definitionsgemäß nicht, weil eine Verordnung von der Exekutive gesetztes Recht ist, mag das Abgeordnetenhaus auch Anhörungs- und/oder Kenntnisnahmerechte haben. Veröffentlicht das Abgeordnetenhaus ihm seitens des Senats übermittelte Dokumente aus Normsetzungsverfahren auch regelmäßig, so kann es sich doch aus Sicht des Senats als Verordnungsgeber um nicht mehr als einen erhofften, möglicherweise auch erwartbaren Zufall einer amtlichen Bekanntmachung handeln. Zufällige erreichte amtliche Bekanntmachungen genügen rechtsstaatlichen Anforderungen indes nicht. Randnummer 42 Überdies ist auch nicht zu erkennen, dass der Senat Verordnung und Begründung zu weitergehenden Zwecken als - gemäß Art. 64 Abs. 3 VvB: - zur (bloßen) Kenntnisnahme durch (nur) das Abgeordnetenhaus überhaupt verwendet sehen wollte. Randnummer 43 Letztlich wird man auch sagen müssen, dass mangels von amtlich berufener Stelle veranlasster Bekanntmachung der Verordnungsbegründung ungewiss ist, ob die dem Abgeordnetenhaus übermittelte Fassung der Begründung überhaupt diejenige ist, die der Normsetzung endgültig zugrunde liegen sollte. cc) Randnummer 44 Nicht zu folgen vermag die erkennende Abteilung dem LG Berlin 67. Zivilkammer (Urt. v. 10. Oktober 2019 – 67 S 80/19, GE 2019, 1507, 1508 f.), wonach der Mangel ordnungsgemäßer Bekanntmachung der Verordnungsbegründung die Wirksamkeit der Verordnung nicht hindere, weil der Mangel nicht schwerwiegend genug oder nicht offenkundig sei. Randnummer 45 Dass eine ordnungsgemäß bekannt gemachte Verordnungsbegründung Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB ist, hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (vgl. Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844). Randnummer 46 Die Begründungspflicht nach § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB dient dazu, den mit der Gebietsausweisung verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieter zu rechtfertigen. Es soll insbesondere Wohnungsvermietern die Möglichkeit zur Vergewisserung gegeben werden, ob die Ausweisung ihrer Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geeignet, erforderlich und verhältnismäßig ist und warum somit bei einer Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete zwar überschritten werden darf, aber nur um bis zu zehn Prozent (vgl. BGH, Urt. v. 17. Juli 2019 – VIII ZR 130/18, NJW 2019, 2844, Tz. 28, 29). Damit dient die Begründung auch dazu, überprüfen zu können, ob ein Vorgehen gegen die Verordnung Erfolg verspricht. Dass die Begründung demgemäß nicht nur Beiwerk ist, das der Normgeber folgenlos fehlerhaft handhaben kann, sondern materielle Bedeutung hat, zeigt zudem bereits der Wortlaut der Sätze 6 und 7 des § 556d Abs. 2 BGB, wonach die Begründung bestimmte inhaltliche Anforderungen erfüllen muss. Randnummer 47 Solche materiell-rechtlich wirkende, wenn auch als förmlich auftretende Elemente der Normsetzung nur zufällig und durch eine dazu nicht berufene Stelle amtlich bekannt zu machen, ist kein unerheblicher Mangel. 2. Randnummer 48 Die Klage ist auch hinsichtlich des Klageantrags zu 2) unbegründet sie insoweit ebenfalls abzuweisen gewesen. Randnummer 49 Den Klägern steht bezogen auf den Beurteilungszeitpunkt 28. November 2019 (das ist der Zeitpunkt, bis zu dem Schriftsätze eingehen mussten, damit sie Berücksichtigung fanden, § 128 Abs. 2 ZPO) kein Anspruch auf Beseitigung des Wasserflecks an der Decke des Kinderzimmers in der von ihnen bewohnten Wohnung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu, weil die Beklagte den Fleck unstreitig am 28. Oktober 2019 beseitigt hat. Dieser Klageantrag hat weder eine einseitige noch eine übereinstimmende Erledigungserklärung erfahren. 3. Randnummer 50 Die Klage ist zum Klageantrag zu 3) teilweise begründet. Randnummer 51 Den Klägern steht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 Alt. 1 BGB gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von EUR 445,39 zu. Im darüber hinaus gehenden Umfang ist die Klage insoweit abzuweisen gewesen. a) Randnummer 52 Kein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, Satz 2 Alt. 1 BGB wegen eines Wegfalls des Rechtsgrundes für die entsprechende Mietzinszahlung an die Beklagte für Mai 2019 und wegen eines Fehlens des Rechtsgrunds für die Mietzinszahlungen für Juni, Juli und August 2019 an die Beklagte ergibt sich aufgrund des Wasserflecks und des Tropfenauffangens. Durch beides ist die Miete nicht von Gesetzes wegen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert gewesen, fehlte mithin nicht teilweise der Rechtsgrund für die Mietzinszahlung für Mai bis August 2019. Randnummer 53 Eine Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB setzt voraus (i) eine die Gebrauchstauglichkeit verringernde Abweichung des tatsächlichen vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache, die (ii) nicht nur unerheblich ist. Randnummer 54 Der Fleck als solcher war schon keine Gebrauchsbeeinträchtigung. Dass die Kläger und/oder ihr das Kinderzimmer bewohnende Kind das Zimmer abstrakt nur noch eingeschränkt zum Betreten, Spielen, Schlafen, Hausaufgabenmachen und allgemein zum Zeitverbringen oder sonstigen Wohnen nutzen konnten, ist weder konkret geltend gemacht noch sonst ersichtlich. Allein eine – nach Lage der Dinge: - geringfügige optische Beeinträchtigung mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den von den Klägern benannten Stellen und Literatur und Rechtsprechung, wo eben gerade nicht jede optische Beeinträchtigung als Mangel bewertet wird (so etwa nicht bei Schmidt-Futterer/Eisenschmidt, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 536 Rn. 221). Soweit die Kläger noch eine Schimmelgefahr aufgrund des eingedrungenen Wassers aufrufen, besteht kein Anhaltspunkt dafür, dass diese Gefahr überhaupt bestand und dass sich aus ihr auch noch eine Gebrauchsbeeinträchtigung ergab. Randnummer 55 Das Auffangen der Tropfen, die für zwei bis drei Stunden anfielen, als das Wasser von oben durch die Decke drang, war eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die indes die Schwelle der Unerheblichkeit nicht überschritt. Eine Schüssel auf dem Zimmerboden für wenige Stunden muss ein Wohnungsmieter schlicht einmal aushalten. b) Randnummer 56 Im Hinblick auf den Baulärm sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus aufgrund der Arbeiten im zweiten Obergeschoss rechts und links, d.h. in der Etage über der von den Klägern gemieteten Wohnung, haben die Kläger einen Rückzahlungsanspruch gegen die Beklagte in Höhe von EUR 445,39. Randnummer 57 Das folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB für Mai 2019 und aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB für Juni, Juli und August 2019. Randnummer 58 Infolge des Baulärms und der Verschmutzung im Treppenhaus fehlte den Mietzinszahlungen der Kläger an die Beklagte der Rechtsgrund für die Zahlung von EUR 47,11 für Mai 2019 und für die Zahlung von je EUR 132,76 für Juni, Juli und August 2019. Randnummer 59 Dem Zahlungsanspruch der Kläger steht § 814 BGB nicht entgegen. aa) Randnummer 60 Der von den Klägern aufgerufene Baulärm und die Verschmutzung des Treppenhauses gehören nicht zum vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung. Soweit in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages auf Arbeiten am Nachbargrundstück Bezug genommen ist, definiert das nicht den vertragsgemäßen Zustand der von den Klägern gemieteten Wohnung im Hinblick auf Arbeiten im Haus, in dem die Kläger eine Wohnung mieteten. bb) Randnummer 61 Art, Umfang und Dauer der Bauarbeiten nebst Anfall von Staub und Putzteilen im Treppenhaus sowie Geräuschen in der von den Klägern gemieteten Wohnung sind für die Zeit vom 21. Mai bis 31. August 2019 weitgehend unstreitig. Randnummer 62 Die Bauarbeiten durchgehend von Montag bis Samstag, jedenfalls ab 21. Mai im Juni, Juli und bis Ende August, in Form einer Kernsanierung u.a. mit Estrichentfernung, Einreißen von Wänden, Erneuerung von Fenstern und Heizung in den Wohnungen direkt über der von den Klägern gemieteten Wohnung mit Geräuschen von Stemmen, Bohren und Hämmern in der klägerischen Wohnung sowie Staub und Schmutz im Treppenhaus beeinträchtigten die Gebrauchstauglichkeit dieser Wohnung in nicht nur unerheblichem Maß gemäß § 536 Abs. 1 BGB. Randnummer 63 Der Höhe nach ist die von den Klägern geltend gemachte Minderung um 13 Prozent klar nicht übersetzt (§ 287 ZPO). Ob es in der Wohnung der Kläger so laut war, dass man sein eigenes Wort nicht verstehen oder nicht telefonieren oder fernsehen konnte, kann angesichts der geringen aufgerufenen Minderungsquote offen bleiben. Randnummer 64 Es ergibt sich folgende Berechnung: - Mai 2019: 11/31 x EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 47,11 - Juni, Juli und August 2019 jeweils: EUR 1.021,23 x 0,13 = EUR 132,76, zusammen EUR 398,28 - ergibt insgesamt EUR 445,39. cc) Randnummer 65 § 814 BGB schließt den Anspruch der Kläger nicht aus. Dafür bedürfte es des Umstands, dass die Kläger positiv wussten, wegen § 536 Abs. 1 BGB zur Zahlung des Mietzinses teilweise nicht verpflichtet zu sein, und dennoch zahlten. Da die Miete von den Klägern im Voraus zu zahlen war, die Bauarbeiten aber während des Mai 2019 begannen, kann sich die Frage hier (also beim Klageantrag zu 3, der die Zeit bis Ende August 2019 betrifft) nur für Juni bis August 2019 stellen. Dass die Kläger die allgemein weithin unbekannte Wirkung des § 536 Abs. 1 BGB, nämlich von Gesetzes wegen zu einer Entgeltreduzierung zu führen (anders als die Minderung bei Kauf- und Werkvertrag, wo sie der Erklärung bedarf), kannten, ist von der Beklagten streitig behauptet, aber nicht unter Beweis gestellt worden. 4. a) Randnummer 66 Im Klageantrag zu 4.a), mit dem die Kläger die Rückzahlung von Miete aufgrund einer Minderung wegen des Flecks für September und Oktober verfolgen, ist die Klage unbegründet und auch insoweit abzuweisen gewesen. Der Fleck begründet keine Minderung, s. soeben zu 3.a). b) Randnummer 67 Im Klageantrag zu 4.b) ist die Klage begründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung von EUR 22,13 wegen aufgrund Lärmeinwirkungen und Schmutzes im Treppenhaus für die Zeit vom 1. bis 5. September 2019 gemäß § 536 Abs. 1 BGB geminderter Miete. Randnummer 68 Selbst wenn die letzte Abnahme für die Arbeiten in den über der klägerischen Wohnung liegenden Sanierungswohnungen am 30. August 2019 erfolgt sein sollte, wie die Beklagte behauptet hat, sind anschließende Räum- und Malerarbeiten unstreitig. Allein diese rechtfertigen bei lebensnaher Betrachtung die Annahme, dass sich erhebliche Auswirkungen auf die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung der Kläger in der genannten Zeit ergaben. Eine Quote von 13 Prozent ist auch dafür nicht übersetzt. Randnummer 69 Es ergibt sich folgende Rechnung: EUR 1.021,23 x 5/30 x 0,13 = EUR 22,13. Randnummer 70 § 814 BGB steht dem Anspruch der Kläger nicht entgegen, zumindest weil sie mit dem Anwaltschreiben vom 7. August 2019 der Beklagten ankündigten, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen, was § 814 BGB ausschließt. 5. Randnummer 71 Die Zinsentscheidungen beruhen auf § 291 ZPO. III. Randnummer 72 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a Abs. 1 Satz 1, 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Randnummer 73 Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Klageantrags zu 4.a) gemäß Schriftsatz vom 23. Oktober 2019 (Feststellung der Minderung wegen des Flecks) haben die Kläger die anteiligen Kosten zu tragen, weil sie insoweit mangels erheblicher Gebrauchsbeeinträchtigung durch Wasserfleck und Tropfenauffangen voraussichtlich unterlegen wären. Randnummer 74 Bei der Beurteilung, welche Seite inwieweit unterlegen ist, ist zu berücksichtigen gewesen, dass der ursprüngliche Feststellungsantrag (Klageantrag zu 4: Feststellung der Minderung von 20 Prozent) nicht von Anfang an unzulässig gewesen ist. Bei Klageanhängigkeit am 29. August 2019 waren die Bauarbeiten unstreitig noch nicht beendet und der Fleck noch nicht beseitigt. Nach Abschluss der Bauarbeiten spätestens am 5. September 2019 haben die Kläger ihre Klage mit Schriftsatz vom 23. Oktober 2019 hinsichtlich des Baulärms auf einen Zahlungsantrag umgestellt (§ 264 N. 2 ZPO), hinsichtlich des Flecks im Termin am 31. Oktober 2019 reagiert. Wegen des auf den Baulärm entfallenden Anteils am ursprünglichen Feststellungsantrag zu 4) sind die Kläger nicht unterlegen. IV. Randnummer 75 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001409213 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 30.11.2022 Aktenzeichen: 66 S 249/19 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1130.66S249.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556 BGB, §§ 556ff BGB, § 138 Abs 4 ZPO Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Geltendmachung von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse durch einen Rechtsdienstleister; Unzulässigkeit eines Bestreitens mit Nichtwissen Orientierungssatz 1. Trotz Vorliegen der Voraussetzungen des § 138 Abs. 4 ZPO kann das Bestreiten mit Nichtwissen ausnahmsweise unzulässig sein, wenn für den Standpunkt der bestreitenden Partei jeder Anhaltspunkt fehlt. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn der Vermieter die Echtheit der Unterschriften seiner Mieter in der Vollmachterteilung sowie der Abtretungsvereinbarung eines Rechtsdienstleisters mit Nichtwissen bestreitet, obwohl die Unterschriften sich nicht von den Unterschriften unterscheiden, mit denen die Mieter den Mietvertrag unterschrieben haben, aus dem der Vermieter seine Rechtsstellung ableitet. Zudem kann sich ein Vermieter bei derartigen Zweifeln bei seinen Mietern erkundigen, so dass er in einer günstigeren Position ist, als es eine nach § 138 Abs. 4 ZPO durch Bestreiten mit Nichtwissen vorgehende Partei im Regelfall sein wird.(Rn.21) (Rn.22) (Rn.24) (Rn.30) 2. Das streitgegenständliche Vorgehen des Rechtsdienstleisters ist von seiner Befugnis als eingetragener Inkassodienstleister gedeckt. Die dabei genutzten Vertragsbedingungen und die daraus folgenden Modalitäten der Tätigkeit sind ebenfalls rechtmäßig und haben die Entstehung durchsetzbare Rechtsansprüche zur Folge. Es liegt weder ein Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, noch sind die Vertragsbedingungen im Vergleich zu den Vergütungsregelungen für Rechtsanwälte oder wegen mangelnder Transparenz zu beanstanden.(Rn.38) 3. Die Vorschriften des BGB zur Mietpreisbremse sind verfassungsgemäß. Das gleiche gilt für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung.(Rn.39) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 15. August 2019, XX Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 15.08.2019, Az. ..., abgeändert: a) Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: (1) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der sodann durch Frau ... und Herrn ... (Mieter) angemieteten Wohnung des Beklagten in ... Berlin, ... 17, Vorderhaus EG links (Wohnung) zuletzt schuldete (Vormiete)? (2) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor der Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und (falls ja) um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? (3) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit den Mietern Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und (falls ja) welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB hätte sich daraus ergeben? (4) Handelt es sich bei dem Mietverhältnis mit den Mietern um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556 f BGB? b) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 747,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.09.2018 zu zahlen; in Höhe der geringfügigen Mehrforderung bleibt die Klage abgewiesen. c) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.500,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 12.09.2018 zu zahlen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als Rechtsdienstleisterin Ansprüche nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB (Mietpreisbremse) gegen den Beklagten als Vermieter von Wohnraum geltend. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klägerin habe ihre Aktivlegitimation nicht bewiesen. Anstelle des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Ergänzungen sind nach Maßgabe der §§ 313a Abs. 1 Satz1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wie folgt veranlasst. Randnummer 2 Neben Auskunftsansprüchen gemäß § 556g BGB hat die Klägerin erstinstanzlich auf der Grundlage eines Rügeschreibens vom 27.3.2018 (dem Beklagten zugegangen am 29.3.2018) u.a. die Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat April 2018 in Höhe von 779,53 € begehrt. Für diesen Zahlungsantrag hat sie in Höhe eines Teilbetrages von 32,25 € im Termin des Amtsgerichts am 29.11.2018 eine teilweise Klagerücknahme erklärt, und seither die überzahlte Miete nur noch in Höhe von 747,28 € verlangt. Randnummer 3 In 1. Instanz hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 14.12.2018 den vom Beklagten mit der Mieterin ... und dem Mieter ... geschlossenen Mietvertrag eingereicht; für dessen Inhalt und äußeres Erscheinungsbild wird auf die Anlage K8 verwiesen. Das Mietverhältnis wurde im Zuge des gerichtlichen Verfahrens inzwischen beendet. Randnummer 4 Mit demselben Schriftsatz hat die Klägerin eine Kopie des in Dänemark ausgestellten Reisepasses der Mieterin ... ... zur Akte gereicht, auf der sowohl das Passfoto der Mieterin und ihre Unterschrift sichtbar sind; für weitere Einzelheiten wird auf die Anlage K7 verwiesen. Mit demselben Schriftsatz hat die Klägerin eine Kopie des in Israel ausgestellten Reisepasses des Mieters ... ... zur Akte gereicht, auf der sowohl das Passfoto des Mieters und seine Unterschrift sichtbar sind; für weitere Einzelheiten wird auf die Anlage K10 verwiesen. Randnummer 5 Mit weiterem Schriftsatz vom 4.12.2020 hat die Klägerin im Berufungsverfahren die nach ihrer Behauptung von der Mieterin ... und dem Mieter ... persönlich unterzeichnete Erklärung zum streitgegenständlichen Mietverhältnis gemäß der Anlage K12 als Originalurkunde zur Akte gereicht. Gemäß dem Text dieser Erklärung erklären beide Unterzeichner u.a., dass sie das im Tatbestand der amtsgerichtlichen Entscheidung bereits dargestellte Formular der Klägerin vom 3.12.2018 ( „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung“ ) sowohl im Original als auch in digitaler Version unterzeichnet haben, dass sie rein vorsorglich die Erklärungen wiederholen, und dass sie die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der näher bezeichneten Ansprüche aus der Mietpreisbremse „bestätigen und ... hiermit rein vorsorglich (wiederholen)“. Für den vollständigen Wortlaut und das Erscheinungsbild wird auf die Originalurkunde der Anlage K 12 nach Maßgabe von Bd. II Blatt 203 verwiesen. Randnummer 6 Mit ihrer Berufung begehrt die Klägerin sinngemäß, den Beklagten zu verurteilen, Randnummer 7 1. Auskünfte nach Maßgabe des Urteilstenors unter 1a zu erteilen, Randnummer 8 2. überzahlte Miete nach Maßgabe des Urteilstenors zu 1b zu zahlen, Randnummer 9 3. vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nach Maßgabe des Urteilstenors zu 1c zu erstatten. Randnummer 10 Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Für die weiteren Einzelheiten des Sachvortrags beider Parteien in der Berufungsinstanz, für die von ihnen vertretenen Rechtsauffassungen und für den Gang des Berufungsverfahrens wird ergänzend auf die von beiden Seiten eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsprotokolle des Berufungsgerichts nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die Berufung der Klägerin führt zur Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 1. Randnummer 13 Die Formalien nach Maßgabe des § 522 Abs. 1 ZPO sind eingehalten; die Berufung der Klägerin ist zulässig. 2. Randnummer 14 Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die für die Berufungsentscheidung nach § 529 ZPO zugrundezulegenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, nämlich die Verurteilung des Beklagten in dem Umfang, in dem sie nach der erstinstanzlichen Teilrücknahme der Klage von der Klägerin noch begehrt worden ist. Randnummer 15 a) Die Klägerin ist für die streitgegenständlichen Ansprüche aktivlegitimiert. Randnummer 16 Die Einschaltung der Klägerin einschließlich der Beauftragung, der Vollmachtserteilung und insbesondere der Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche gegen den Beklagten ist rechtswirksam durch seine Mieter erfolgt, namentlich auf die Mieterin Frau ... und den Mieter Herrn .... Diese beiden Personen haben die im Berufungsverfahren im Original zur Akte gereichte Anlage K 12 unterzeichnet. Nach dem Inhalt dieser Erklärung steht fest, dass die Mieter des Beklagten auch bereits die Unterlage „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung“ vom 3. Dezember 2018 persönlich unterzeichnet und der Klägerin die daraus resultierenden rechtlichen Befugnisse eingeräumt hatten. Randnummer 17 Zugleich ist in der Anlage K 12 die Genehmigung und vorsorglich die erneute Vornahme derjenigen Erklärungen enthalten, die erforderlich sind, um der Klägerin die materiell von ihr geltend gemachten Ansprüche zu übertragen und ihr Vorgehen (auch prozessual) zu legitimieren. Da der Beklagte auch die Einreichung dieser Urkunde nicht zum Anlass genommen hat, ganz oder teilweise die berechtigten Ansprüche der Klägerin anzuerkennen, kann letztlich offenbleiben, ob erst die Ausstellung und Einreichung der Anlage K 12 das Vorliegen aller Voraussetzungen für die Aktivlegitimation der Klägerin herbeigeführt hat, und ob also bis dahin (jedenfalls prozessual) die vom Amtsgericht thematisierte Führung des Beweises seitens der Klägerin (zunächst) geboten und mit Recht verneint worden war. Da die vorstehend zusammengefassten tatsächlichen Voraussetzungen für die Aktivlegitimation der Klägerin jedenfalls im Berufungsverfahren unstreitig geworden sind, hätte der Beklagte allenfalls ein kostenschonendes Anerkenntnis (ganz oder teilweise) erklären können. Nachdem dies nicht geschehen, sondern vom Beklagten weiterhin einschränkungslos die Abweisung der Klage als materiell unbegründet begehrt worden ist, bedarf die Situation, wie Sie sich bei zutreffender Betrachtung am Ende des Verfahrens in erster Instanz ergeben hatte, keiner abschließenden Bewertung mehr. Randnummer 18 b) Die unter lit. a) dargestellten Zusammenhänge sind der Entscheidung als unstreitig zugrunde zu legen, weil das für den Beklagten vorgebrachte Bestreiten ein solches ohne jegliche Substantiierung in tatsächlicher Hinsicht geblieben ist; als Bestreiten mit Nichtwissen ist das Vorbringen des Beklagten im hier zu beurteilenden Einzelfall allerdings nach den Maßstäben von § 138 ZPO unbeachtlich. (1) Randnummer 19 Der Beklagte bestreitet, dass die Unterschriften, auf die die Klägerin sich zur Rechtfertigung ihres Vorgehens berufen hat, von den Mietern des Beklagten, also Frau ... und Herrn ..., geleistet worden sind. Insbesondere stellt sie dies auch für die im Original vorgelegte Urkunde K 12 in Abrede. Randnummer 20 Dem Beklagten ist insoweit im Ausgangspunkt bei rein formaler Betrachtung der durch § 138 Abs. 4 ZPO gezogenen Grenzen zuzugeben, dass die von der Klägerin vorgetragene Unterschriftsleistung auf den genannten Urkunden durch die Mieter des Beklagten ein Vorgang ist, der weder eine eigene Handlung des Beklagten betrifft, noch (und zwar auch bei Zugrundelegung des Vorbringens der Klägerin) Gegenstand eigener Wahrnehmungen des Beklagten gewesen ist. Bei einem strengen und ausnahmslosen Festhalten am Wortlaut von § 138 Abs. 4 ZPO erscheint ein Bestreiten mit Nichtwissen also zunächst zulässig, sodass die so bestrittene Tatsache beweisbedürftig sein könnte. Das Berufungsgericht hat dies zunächst im hier geführten Verfahren auch so erwogen, daran letztlich aus den sogleich auszuführenden Gründen aber nicht festgehalten. (2) Randnummer 21 Auch in der grundlegend unter (1) dargestellten Konstellation kann nämlich ausnahmsweise die bei formaler Betrachtung nach § 138 Abs. 4 ZPO zulässig erscheinende Vorgehensweise einer Partei versperrt sein, soweit diese nämlich das Vorliegen eines bestimmten Sachverhalts ohne greifbare Anhaltspunkte willkürlich „aufs Geratewohl“ oder „ins Blaue hinein“ in Abrede stellt (BGH vom 27.4.2022; XII ZR 37/21; juris Rz. 10 f. m.w.N.). Randnummer 22 Das Berufungsgericht verkennt nicht, dass diese Voraussetzungen ein streng zu prüfender Ausnahmefall sind, sodass insbesondere für die Annahme von Willkür im Falle eines solchen Bestreitens Zurückhaltung geboten ist, um die berechtigten Erwartungen der Parteien an ein faires Verfahren und eine verfassungsgemäße Rechtsgewährung (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht zu verletzen. Das Bestreiten mit Nichtwissen wird also in Fällen, in denen (wie hier) formal eine dem Wortlaut von § 138 Abs. 4 ZPO entsprechende Konstellation vorliegt, nur ausnahmsweise dann unbeachtet bleiben können, wenn für den Standpunkt der bestreitenden Partei jeder Anhaltspunkt fehlt (vgl. BGH a.a.O. Rz. 10 m.w.N.). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier zulasten des Beklagten allerdings vor. Randnummer 23 (aa) Beachtung verdient insoweit zunächst der als Anlage K8 (Blatt I 139 ff.) eingereichte Mietvertrag. Aus diesem Mietvertrag leitet der Beklagte selbst seine Rechtsstellung in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis her, weil diese Vertragsurkunde (unstreitig) von den „echten Mietern“ unterschrieben worden ist, also von den aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Beklagten unmittelbar berechtigten Personen (Frau ... und Herr ...). Dieses Dokument besteht in der zur Gerichtsakte von der Klägerin vorgelegten Kopie aus der eigentlichen Vertragsurkunde und aus zahlreichen weiteren von den Mietern abgegebenen Erklärungen sowie Belehrungen über die Pflege der Mietsache etc. Es hat insgesamt einen Umfang von 17 Seiten. Randnummer 24 Jede dieser Seiten ist von beiden Mietern handschriftlich unterzeichnet worden, sodass die entsprechenden unstreitig von Ihnen persönlich stammenden Schriftzüge allein in dieser Unterlage 17-fach vorliegen. Schon die zu Gerichtsakte gelangte (durch viele Grautöne beeinträchtigte) Kopie lässt den Text und die jeweiligen namentlich geleisteten Unterschriften der Mieter vollständig und zweifelsfrei erkennen. Erst recht und in noch ungleich deutlicherer Form muss dies für die Originalurkunde des Mietvertrages gelten, wie sie dem Beklagten vorliegt bzw. zugänglich ist. Die Urkunde bietet an 17 jeweils einzelnen Beispielen ein besonders aussagekräftiges Bild zu der Frage, mit welchen allgemeinen Kennzeichen und in welcher Variationsbreite eine echte Unterschrift der tatsächlichen beiden Mieter des Beklagten ausfällt. Randnummer 25 (bb) Entsprechendes gilt für die beiden in einer vergrößerten Kopie und dadurch besonders gut erkennbaren Reisepässe der beiden Mieter des Beklagten. Beide lassen weder einen Zweifel daran, dass der jeweilige Pass für Frau ... bzw. Herrn ... ausgestellt worden sind, also für niemanden anders als die beiden Mieter des Beklagten, noch lassen sie einen Zweifel daran, wie der jeweilige Mieter selbst und wie seine eigenhändig geleistete Unterschrift aussieht. Auch die in den Personaldokumenten enthaltene eigenhändige Unterschrift belegt im Vergleich mit den weiteren aktenkundigen Namenszeichnungen der (wahren) Mieter, dass deren Unterschriften jeweils aus einem Schriftzug mit ausreichend individualisierten Merkmalen und Kennzeichen besteht, die im jeweiligen Einzelfall innerhalb einer gewissen Variationsbreite ausgeführt bzw. geleistet wird. Gemessen an diesen vergleichenden Kontrollmöglichkeiten erscheinen die Namensunterschriften auf der Urkunde K 12 in keiner Weise auffällig und werfen keinerlei naheliegenden Fragen auf. Die Schriftzüge bewegen sich zweifelsfrei innerhalb der Variationsbreite der Unterschriften, die sonst von den Mietern des Beklagten aktenkundig und insoweit als „echt“ unstreitig sind. Randnummer 26 Mit diesen Aspekten hat der Beklagte sich lediglich im Schriftsatz vom 3. 1. 2019 oberflächlich beschäftigt und seiner Ansicht Ausdruck verliehen, ein Unterschriftenbeispiel aus dem Mietvertrag zeige keine Kongruenz mit den namens Zeichnungen, die auf der Anlage K9 enthalten sei. Dieses Vorbringen ist aber nicht (mehr) entscheidungserheblich. Auf die Frage, ob dieser Vortrag und insbesondere die wertende Einschätzung des Beklagten zu vorliegen bzw. Fehlen von Kongruenz tatsächlich überzeugt hat (sodass ein willkürliches Bestreiten mit Nichtwissen „ohne jeden Anhaltspunkt“ ggf. womöglich nicht mehr vorgelegen hätte) ist stattdessen mit der Einreichung der Originalurkunde gemäß Anlage K 12 diese entscheidungserheblich geworden. Auch nach Erörterung dieser Zusammenhänge in Berufungstermin hat der Beklagte aber nichts dazu vorgetragen, aus welchen Erwägungen oder Zusammenhängen er vor diesem veränderten Sachverhalt sein Bestreiten mit Nichtwissen aufrechterhalten will. Randnummer 27 (cc) Der Beklagte befindet sich auch nicht in einer Situation, bei der ihm objektiv jegliche Möglichkeit versperrt wäre, den fraglichen Vorgang (Unterschriftsleistung seiner Mieter), an dem er persönlich nicht beteiligt bzw. anwesend war, nachfolgend für sich zu plausibilisieren oder sogar verlässlich aufzuklären. Randnummer 28 Bei einem zulässigen Bestreiten mit Nichtwissen wird in der Regel die Situation vorliegen, dass die so bestreitende Partei den Vorgang selbst nicht kennt und nicht wahrgenommen hat, und dass sie außerdem zu den unmittelbar an dem fraglichen Vorgang Beteiligten keinerlei eigene Beziehung hat. In dieser Lage besteht weder Anlass noch eine (wenigstens theoretisch vorhandene) Möglichkeit, zu dem tatsächlich unbekannten Vorgang mehr zu bekunden, als dass man nichts darüber weiß und dass man folgerichtig „nicht glaubt“, dass diejenigen Dinge tatsächlich geschehen seien, die für den Bestreitenden einen rechtlichen Nachteil bedeuten würden. Dies bringt das Bestreiten mit Nichtwissen regelmäßig auch deshalb zulässig zum Ausdruck, weil es der dazu befugten Partei an jedweder Alternative fehlt. Randnummer 29 Der Beklagte befindet sich in einer günstigeren Situation. Das berechtigte Vorgehen der Klägerin hängt von vornherein von nichts anderem ab, als davon, ob der (von ihm selbst gewählte) Partner eines laufenden Dauerschuldverhältnisses mit diesem Vorgehen der Klägerin einverstanden ist oder nicht. Das Gericht hält zwar nicht für richtig, dem Beklagten eine Erkundigungspflicht oder eine darauf gerichtete Obliegenheit zuzuschreiben. Gleichwohl stand dem Beklagten aber im Sachargument schlicht die eigene Mietpartei als derjenige (oder diejenigen) gegenüber, die den von der Klägerin angezeigten Konflikt über die Konditionen des Wohnraummietverhältnisses austragen wollten. Rein tatsächlich war es deshalb ein Leichtes für den Beklagten, die formale Berechtigung dieses Angriffs auf seine eigene mietvertragliche Position (etwa die Höhe seiner Ansprüche auf Mietzins) zu überprüfen, indem er einfach im laufenden Mietverhältnis diejenigen befragt, die es in jedem Fall angeht, nämlich die eigenen Mieter, in deren Befugnis die Klägerin zu agieren behauptet hatte. Randnummer 30 Der Umstand, dass der Beklagte dies beim Auftreten der Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt tun musste ändert nichts daran, dass er es in einer unaufwändigen und einfachen Rückfrage an „seine“ Mieter tun konnte. Dies bedeutet nicht mehr (aber auch nicht weniger), als dass der Beklagte konkret in einer günstigeren Position war, als es eine nach § 138 Abs. 4 ZPO durch Bestreiten mit Nichtwissen vorgehende Partei im Regelfall sein wird. Randnummer 31 (dd) Dies gilt umso mehr, als das Auftreten der Klägerin der gesamten Anlage nach von deutlich zutage tretenden Umständen begleitet ist, die ihrer Darstellung mehr Gewicht verleihen, als es eine beliebige Behauptung zu irgendeinem irgendwo eingetretenen Ereignis für sich beanspruchen könnte. Randnummer 32 Wenn der Beklagte bestreitet, dass seine Mieter es waren, die das vordringlich in deren Interesse liegende Vorgehen der Klägerin gewünscht und beauftragt haben, so verweist dies auf die alternative Möglichkeit, dass die Klägerin ohne Willen (und womöglich sogar ohne Wissen) der Mieter gegen den Beklagten vorgeht. Grundsätzlich ausgeschlossen erscheint dies nicht, da die Klägerin in ihrem Vorgehen ersichtlich eigene wirtschaftliche und von ihr selbst von vornherein dargestellte Interessen verfolgt. Randnummer 33 Allerdings hat die Klägerin schon anlässlich des ersten Rügeschreibens von 2018 den Beklagten mit einer solchen Fülle von individuellen Vertragsdaten konfrontiert, dass es schwer vorstellbar (und praktisch vollkommen ausgeschlossen) erscheint, dass die Klägerin diese individuellen Daten aus dem konkret streitgegenständlichen Mietverhältnis ohne die Mitwirkung der Mieter erlangt haben könnte. Die genaue Lage, die Größe und Ausstattung der Wohnung, sowie die genauen Namen beider Mieter und die wirtschaftlich maßgeblichen Parameter in dem Mietverhältnis (Nettokaltmiete; Größe in Quadratmetern) können ersichtlich nicht seitens der Klägerin erfunden oder aufs Geratewohl in den Raum gestellt worden sein, um in der Hoffnung, der Beklagte möge die in reiner Eigenmächtigkeit der Klägerin vorgebrachten Ansprüche befriedigen, und zwar ohne eine Prüfung oder Rückfrage bei den Mietern gehalten zu haben. Angesichts der Fülle der individuellen Daten war diese Ausgangslage für den Beklagten von vornherein erkennbar, und sie wurde später, als die Klägerin vollständige Ablichtungen des Mietvertrages und der Personaldokumente beider Mieter zur Akte reichen konnte, nur noch weiter untermauert. Randnummer 34 Spätestens, nachdem die im Tatbestand aufgeführten ergänzenden Unterlagen zur Akte vorliegen, erscheint es nur noch als eine rein theoretisch niemals auszuschließende Möglichkeit, die Klägerin könnte „irgendwie“ an die Daten und Unterlagen der „wahren“ Mieter des Beklagten gelangt sein, ohne dass diese aber davon wüssten oder die Vorgehensweise der Klägerin wirklich beauftragt hätten. Randnummer 35 Für eine so lautende Annahme fehlt in der Zusammenschau der vorstehend aufgelisteten konkreten Umstände tatsächlich jegliche Plausibilität und jeder auch noch so theoretische Anhaltspunkt. Dies genau ist (auch nach der zur Zurückhaltung mahnenden höchstrichterlichen Rechtsprechung) die Voraussetzung dafür, das bloße Bestreiten mit Nichtwissen als prozessual ungenügend unbeachtet zu lassen. Daraus folgt, dass der Vortrag der Klägerin zur Auftragserteilung, Bevollmächtigung und Abtretung seitens der Mieter als unbestritten zu behandeln ist. Die Rechtswirkungen der Anlage K 12 stellen (jedenfalls auch) die schriftliche Wiederholung frühere Erklärungen und deren rückwirkende Genehmigung durch die Mieter dar (vgl. BGH vom 30.3.2022; VIII ZR 279/21 und VIII ZR 283/21; zitiert nach juris). Randnummer 36 (ee) Nachdem die Klägerin jedenfalls die Urkunde der Anlage K 12 im Original eingereicht hat, kann auch dahinstehen, ob das vom Amtsgericht behandelte Problem zur Klageabweisung führen musste. Dieses bestand in den Schwierigkeiten der Klägerin, in erster Instanz schlüssige Originalurkunden vorzulegen, also insoweit tauglichen Urkundenbeweis zulässig anzutreten. Die Vorlage der Originalurkunde kann zunächst lediglich einem entsprechenden Bestreiten zu der Frage begegnen, ob eine (nicht im Original vorliegende) Urkunde überhaupt in einem materiellen Original existiert. Die ganz andere Frage, von wem die Unterschriften auf entscheidungserheblichen Urkunden stammen, hätte von vornherein nicht durch Vorlage der Originalurkunde belegt oder bewiesen werden können, sondern (zulässiges Bestreiten vorausgesetzt) allein durch Vernehmung der Mieter als Zeugen. Randnummer 37 Jegliches Problem einer Urkundenvorlage ist aber im Zuge des Berufungsverfahrens durch das Original der Urkunde K 12 überholt. Randnummer 38 c) Die vom Beklagten im Zuge des Verfahrens thematisierten grundlegenden Einwände gegen die Tätigkeit der Klägerin mit Blick auf die Vorschriften des RDG dürfen inzwischen wohl als überholt, jedenfalls aber als von der höchstrichterlichen Rechtsprechung mehrfach überzeugend beantwortet gelten. Der Bundesgerichtshof hat genau das auch hier streitgegenständliche Geschäftsmodell der Klägerin inzwischen in zahlreichen Verfahren und unter unterschiedlichen Aspekten geprüft und überzeugend eingeordnet. Das hier streitgegenständliche Vorgehen der Klägerin ist von ihrer Befugnis als eingetragene Inkassodienstleisterin gedeckt; die von der Klägerin dabei genutzten Vertragsbedingungen und die daraus folgenden Modalitäten ihrer Tätigkeit sind ebenfalls rechtmäßig und haben die Entstehung durchsetzbare Rechtsansprüche zur Folge; insbesondere verstoßen sie weder gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, noch sind sie im Vergleich zu den Vergütungsregelungen für Rechtsanwälte oder wegen mangelnder Transparenz zu beanstanden. Randnummer 39 Gleiches gilt für die Vorschriften der Mietpreisbremse und ihre Geltung (auch) in Berlin. Zu allen grundlegenden Rechtsfragen im Bereich der Mietpreisbremse liegt zwischenzeitlich höchstrichterliche Rechtsprechung vor, die inhaltlich überzeugt und der die Kammer folgt. Insbesondere sind die Vorschriften des BGB zur Mietpreisbremse ebenso verfassungsgemäß, wie die in Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung (BVerfG 1 BvL 1/18 (u.a.) vom 18.07.2019, NJW 2019, 3054 ff.). Aus der nahezu zeitgleich mit der Entscheidung des BVerfG ergangenen Entscheidung des BGH vom 17.7.2019 (VIII ZR 130/18) ergaben sich zu keiner Zeit weitergehende Bedenken gegen die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Der Bundesgerichtshof hat dies inzwischen mit weiteren Entscheidungen - die ebenfalls für die Kammer nach eigener Prüfung vollständig überzeugend sind - umfassend dargestellt. Randnummer 40 d) Die von der Klägerin verfolgten Auskunftsansprüche gegen den Beklagten sind nach § 556g BGB begründet. Der dort zugunsten der Mieter kodifizierte Auskunftsanspruch, der nach wirksamer Abtretung von der Klägerin geltend gemacht werden kann, verpflichtet inhaltlich zur Auskunft über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete „nach den Vorschriften dieses Unterkapitel“ maßgeblich sind. Genau an diesen Inhalten hat die Klägerin ihre Auskunftsbegehren in den gestellten Anträgen ausgerichtet, insbesondere an den Vorschriften der §§ 556e und f BGB, in denen diejenigen tatsächlichen Sachverhalte normiert sind, die eine Abweichung von der nach § 556d BGB gebotenen Mietzinsgestaltung rechtfertigen können. Einen Ausschlusstatbestand dahingehend, dass die dem Beklagten abgeforderten Auskünfte allgemein zugänglich wären oder der Beklagte selbst die verlangten Angaben nicht unschwer machen könnte (§ 556g Abs. 3 Satz 1 letzter Hs BGB), hat der Beklagte nicht vorgetragen. Randnummer 41 Weiteren allgemein einschränkenden Voraussetzungen unterliegt der dem Mieter gewährte Auskunftsanspruch nicht. Insbesondere ist die Maßgeblichkeit der verlangten Auskünfte für die Mieter keine konkrete Anspruchsvoraussetzung, die der Auskunftsgläubiger darzulegen und nachzuweisen hätte, um seinen Auskunftsanspruch überhaupt durchsetzen zu können. Vielmehr handelt es sich – wie der abstrakt-generelle Bezug in § 556g Abs. 3 BGB auf „die Vorschriften dieses Unterkapitel“ belegt – um die Festlegung, dass die Auskunftsinhalte nicht eigener Überlegungen oder konkretem Bedürfnis des Mieters anheimgestellt sind. Der Vermieter muss (nur) über solche Tatsachen Auskunft erteilen, die nach dem Gesetz die Höhe der zulässigen Miete (abstrakt gesehen) beeinflussen (so ausdrücklich BGH vom 18.5.2022, VIII ZR 9/22; juris Rz. 51). Randnummer 42 e) Der Anspruch auf Rückzahlung des überhöhten Teilbetrages für die Miete im Monat April 2018 resultiert aus den Feststellungen, die im Kern schon das Amtsgericht in der dortigen Sitzung vom 29.11.2018 zu Protokoll genommen hat. Randnummer 43 Die ortsübliche Vergleichsmiete ist auf der Grundlage des Feldes K2 im Mietspiegel 2017 zu bestimmen. Da in der Gruppe 2 wohnwerterhöhende Merkmale überwiegen ist ein Zuschlag von 20 % der Oberspannendifferenz (das sind 0,294 €) dem Mittelwert des einschlägigen Feldes (5,630 €) hinzuzurechnen. Der daraus resultierende Preis/qm von 5,924 € führt bei 99,85 m² zu einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von 591,51 €. Der Beklagte durfte bei Abschluss des Mietvertrages von den Mietern 110 % dieses Betrages vereinbaren, also maximal 650,66 €. Angesichts der im Mietvertrag vorgesehenen Miete von (netto/kalt) 1.397,90 € führt dies zu einer Überzahlung von 747,24 € für den streitgegenständlichen Monat. In dieser Höhe ist der Rückzahlungsanspruch der Klägerin begründet. Zu den tatsächlichen Grundlagen und den rechnerischen Schritten innerhalb der Anwendung des Berliner Mietspiegels hat der Beklagte schon seit der ausführlichen Erörterung beim Amtsgericht und der Erklärung der Teilrücknahme der Klage nichts rechtserhebliches vorgetragen. Randnummer 44 Der infolge kleiner Rechenfehler anlässlich der Teilrücknahme am 29.11.2018 verbliebene Klageanspruch von 747,28 € ist rein rechnerisch um 0,04 € zu hoch ausgefallen und insoweit (geringfügig) unbegründet. Randnummer 45 e) Schließlich steht der Klägerin auch der eingeklagte Anspruch auf Ersatz vor prozessualer Rechtsverfolgungskosten zu. Die entsprechenden rechtlichen Grundlagen dazu sind (wie oben bereits dargelegt) nach den überzeugenden Ergebnissen der höchstrichterlichen Rechtsprechung wirksam. Randnummer 46 Ob und wodurch der Beklagte bezüglich welchen gegen ihn erhobenen Anspruchs in Verzug geraten ist, bedarf keiner Entscheidung. Der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich (jedenfalls auch) auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs, da der Beklagte nach §§ 823 Abs. 2, 556d ff. BGB seinen Mietern gegenüber deliktisch haftet. Umstände, weshalb Jahre nach dem Inkrafttreten der Vorschriften über die Mietpreisbremse es dem Beklagten unverschuldet nicht möglich gewesen sein sollte, diese Vorschriften bei seiner Vertragsgestaltung einzuhalten, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Als Reaktion auf die rechtswidrigen Vertragsinhalte stellt sich die Einschaltung der Klägerin von Seiten der Mieter als eine zweckentsprechende Rechtsverfolgung da; für die dadurch ausgelösten Kosten ist der Beklagte auch nach den §§ 249 ff. BGB haftbar. Randnummer 47 Die Berechnung der entstandenen Kosten durch die Klägerin in der Klageschrift (Blatt 8) ist strukturell nicht zu beanstanden. Mit Recht hat die Klägerin für den Gegenstandswert ihrer Berechnung wegen des verfolgten Feststellungsbegehrens den 42-fachen Überschreitungsbetrag in Ansatz gebracht. Ebenfalls zutreffend ist die Hinzurechnung dieses Betrages für weitere 3 Monate mit Blick auf den geltend gemachten Anspruch auf Anpassung des Kautionsbetrages und für weitere 2 Monate mit Blick auf die zur Zeit der vorprozessualen Tätigkeit aufgelaufenen monatlichen Überzahlungen. Randnummer 48 Den so angesetzten 47-fachen Wert der monatlichen Überzahlung kann die Klägerin zwar richtigerweise nicht aus dem von ihr berücksichtigten (ursprünglich von ihr ermittelten) Betrag von 779,53 € verlangen, sondern lediglich aus der tatsächlich begründeten monatlichen Rückforderung in Höhe von 747,24 €. In beiden Fällen ergibt sich aber ein berücksichtigungsfähiger Gegenstandswert von mehr als 35.000 und weniger als 40.000 €, sodass der richtigerweise anzusetzende Gegenstandswert (35.120,28 €) im Vergleich zu dem zu hoch von der Klägerin berechneten Betrag nicht zu einem Gebührensprung führt. Der rechnerische Unterschied wirkt sich dadurch auch nicht auf die bezifferte Forderung der Kostenerstattung aus. Nachdem die Klägerin selbst bereits (in Höhe von 380,25 €) eine Anrechnung derjenigen Gebühren in Abzug bringt, die sich aus dem Teilstreitwert ergäben, in dessen Höhe die Ansprüche der Klägerin zum Gegenstand des Klageverfahrens geworden sind, erweist sich der verbleibende Forderungsbetrag von insgesamt 1.500,05 € für vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten als begründet. Randnummer 49 Die Kostenentscheidung für die erste Instanz beruht auf § 92 Abs. 2 Nummer 1 ZPO (im Umfang der erstinstanzlichen Teilrücknahme in Verbindung mit § 269 Abs. 3 ZPO). Die geringfügige Mehrforderung hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs für April 2018 entspricht einem Anteil am Gesamtstreitwert des Verfahrens, der 5 % deutlich unterscheidet; dies rechtfertigt eine anteilige Kostenhaftung der Klägerin in Höhe einer entsprechend geringen Quote nicht. Randnummer 50 Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 51 Die Revision wurde nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Der Entscheidung liegt die Würdigung der besonderen Umstände des konkreten Einzelfalls zugrunde. Eine generelle Klärung besonders praxisrelevanter Fragen macht die Entscheidung ebenso wenig erforderlich, wie eine Abweichung von tragenden Rechtssätzen obergerichtlicher Entscheidungen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001540482 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die auf Grundlage der „Mietpreisbremse“ neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters ist mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, wenn der Mieter vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu einer vom Vermieter behaupteten umfassenden Modernisierung verlangt hat und der Vermieter hierzu lediglich unsubstantiiert vorträgt.(Rn.21) (Rn.23) (Rn.25) 2. Verletzt der Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft und hat deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen, hat dieser dem Grunde nach einen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für ein diesbezügliches Rügeschreiben.(Rn.32) (Rn.36) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 78,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Mai 2021 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 68,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Mai 2021 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 4/5 und die Beklagte 1/5. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in der ... in ... Berlin, gelegen im Erdgeschoss hinten. Mieter der Wohnung sind ... und ... Der Mietvertrag wurde zum 01. Mai 2019 geschlossen. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete für die 35,52 qm große Wohnung wurde mit 423,27 € im Monat vereinbart. Die Miete wurde von den Mietern gezahlt. Randnummer 2 Die Vormieter betrug ebenfalls 423,27 € und wurde mit einem Vormieter in einem Mietverhältnis mit Wirkung ab dem 24. März 2018 vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vormietvertrag (Blatt 54-69 d.A.) verwiesen. Randnummer 3 Die Wohnung ist in die Baualtersklasse 1950-1964 einzuordnen. Die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Im Badezimmer ist ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden. In der Küche ist eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle vorhanden. Ferner gibt es dort eine Dunstabzugshaube, einen Kühlschrank und ein Ceran- oder Induktion-Kochfeld. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand belegt. Ferner sind Rollläden vorhanden und in der Wohnung sind die meisten Räume mit Parkett, Natur-bzw. Steinfliesen oder einem anderen hochwertigen Bodenbelag versehen. Ferner verfügt das Gebäude über einen abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Abstellplätze mit Anschließmöglichkeiten auf dem Grundstück. Die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage. Randnummer 4 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 10. Februar 2020 (Blatt 16 der Akte) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 wandte die Klägerin sich an die Hausverwaltung der Beklagten und rügte einen Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über die Vormiete sowie für den Fall, dass das Vormietverhältnis vor oder nach dem geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556 d Abs. 2 begonnen habe, auch Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um die Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 5. Februar 2020 (Blatt 27-33 d.A.) verwiesen. Randnummer 6 Die Hausverwaltung der Beklagten reagierte hierauf mit Schreiben vom 11. März 2020 und teilte mit, dass sie sich auf den Tatbestand des § 556 e Abs. 1 BGB berufe. Danach entspreche die mit den Mietern vereinbarte Miete der Vormieter. Randnummer 7 Die Klägerin ist der Ansicht, sie könne weiterhin Auskunft darüber verlangen, ob in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Vormietverhältnisses in der streitgegenständlichen Wohnung Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden hätten. Die bisher von der Beklagten erteilte Auskunft sei unzureichend. Darüber hinaus könne sie auch einen Schadenersatz in Höhe von 432,21 € verlangen. Dieser Schaden berechne sich aufgrund der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das von der Klägerin gefertigte Schreiben vom 5. Februar 2020. Dadurch dass die Beklagte ihre Auskunftspflicht verletzt habe und eine höhere Miete vereinbart habe, als dies nach der Mietpreisbremse zulässig sei, habe sie eine mietvertragliche Pflicht verletzt. Daher habe die Rüge ausgesprochen werden müssen, sodass die damit verbundenen Anwaltskosten, Kosten der notwendigen Rechtsverfolgung seien. Auf den Eintritt des Verzuges komme es nicht an. Ferner habe sie einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 78,84 € aus abgetretenem Recht. In Höhe dieses Betrages hätten die Mieter der hier streitgegenständlichen Wohnung die Miete überzahlt. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 Welche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Vor-Mietverhältnisses des Mietverhältnisses mit den Herren ... und ... („Mieter“) in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... Berlin, EG hinten („Wohnung“) oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 11 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 78,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 12 die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 432,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 13 Die Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Sie ist der Auffassung, dass sie die erforderlichen Auskünfte bereits erteilt habe. Weitergehende Ansprüche der Klägerin würden nicht bestehen, da bereits mit dem Vormieter in zulässiger Weise eine Miete in Höhe von 423,27 € nettokalt im Monat vereinbart worden sei. Randnummer 16 Die Klage ist am 19.05.2021 zugestellt worden. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage ist teilweise unzulässig, teilweise begründet und im Übrigen unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Auskunftserteilung, insoweit ist die Klage schon unzulässig. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der überzahlten Mieten für den Monat März 2020 in Höhe von 78,84 € sowie einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in der tenorierten Höhe. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 19 Die Klage ist nur teilweise zulässig. Randnummer 20 Das angerufene Gericht ist sachlich und örtlich zuständig, § 29a ZPO, § 23 Nr 2 a GVG. Randnummer 21 Es besteht für die Klägerin kein Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung der Auskunftsklage. Zu einem ähnlichen Fall hat das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 12 - 13, juris) bereits wie folgt entschieden: Randnummer 22 „Denn hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hat sich vorprozessual auf eine umfassende Modernisierung berufen, ohne allerdings den Ausnahmetatbestand des § 556 f BGB näher zu substantiieren. Sofern die Klägerin insoweit weiterhin Auskunft verlangt hat, hätte jede weitere Auskunft der Beklagten zum Umfang der vorgenommenen Modernisierungsarbeiten den in der Hauptsache verfolgten Zahlungsanspruch der Klägerin zumindest teilweise in Frage stellen können und liefe als Verteidigungsvorbringen also sogar den Interessen der Klägerin zuwider. Daher ist ein Rechtsschutzinteresse für die Auskunftsansprüche nicht erkennbar. Randnummer 23 Das von der Klägerin befürchtete Kostenrisiko besteht nicht. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (vgl. Junker/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., 2018, Miete Rn. 214).“ Randnummer 24 (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 12 - 13, juris) Randnummer 25 Diesen Ausführungen schließt sich das erkennende Gericht an. Auch vorliegend beruft sich die Beklagte zwar auf eine angeblich durchgeführte Modernisierung im Vormietverhältnis, trägt hierzu jedoch nicht substantiiert vor. Randnummer 26 Die Klage ist, soweit zulässig, in dem aus dem Tenor ersichtliche Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung der für den Monat März 2020 überzahlten Miete in Höhe von 78,84 € gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Randnummer 28 Die von der Klägerin vorgetragenen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale sind unstreitig. Danach ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld C 3 des Mietspiegels 2019 einzuordnen. Dieses sieht einen Mittelwert von 7,47 €, einen Oberwert von 9,31 € und einen Unterwert von 6,36 € Miete pro Monat und Quadratmeter vor. Legt man die vorgetragenen Merkmale zu Grunde, gelangt man in Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 zu einem Aufschlag von 60 % der Differenz zwischen Ober- und Mittelwert, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete (9,31 € - 7,47 €=1,84 €; davon 60 % = 1,10 €) 8,57 € pro Monat pro Quadratmeter beträgt. Zuzüglich des nach § 556 d Abs. 1 BGB erlaubten Zuschlags von 10 % errechnet sich somit eine zulässige Höchstmiete in Höhe von 9,43 € pro Monat pro Quadratmeter. Nach dem letzten unwidersprochen gebliebenen Vortrag aus dem Schriftsatz vom 09.06.2021 der Klägerin ist die Wohnung des Mieters der Beklagten 35,52 qm groß, es ergibt sich mithin eine zulässige Höchstmiete in Höhe von 334,95 € pro Monat. Vereinbart wurde eine Miete in Höhe von 423,27 €, so dass die Höchstmiete um 88,32 € überschritten ist. Hiervon macht die Klägerin nur einen Teilbetrag in Höhe von 78,84 € geltend. Randnummer 29 Unstreitig hat die Klägerin diesen Verstoß gegenüber der Verwaltung der Beklagten auch mit Schreiben vom 5. Februar 2020 gerügt. Randnummer 30 Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das Rügeschreiben vom 05. Februar 2020 gemäß §§ 280, 249 BGB, jedoch nur in Höhe von 68,01 €. Randnummer 31 Zur Anspruchsgrundlage hat der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) grundsätzlich wie folgt entschieden: Randnummer 32 „Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG und ist dem Grunde nach deshalb berechtigt, weil der beklagte Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen. Der dem Mieter insoweit zunächst zustehende Anspruch auf Freistellung nach § 257 BGB hat sich durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Randnummer 33 Gegen die geltend gemachte Höhe der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten bestehen keine Bedenken. Auch die Revision bringt hiergegen nichts vor. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Anspruch nicht deswegen gemindert oder entfallen, weil die Einschaltung der Klägerin nicht erforderlich im Sinne von § 249 BGB gewesen wäre oder der Mieter gegen seine Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte. Die Einschaltung der Klägerin war aus Sicht des Mieters zur Wahrung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2011 - VI ZR 4/11, NJW 2012, 601 Rn. 14; zu vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten BGH, Urteil vom 10. Januar 2006 - VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065 Rn. 5). Der Mieter war entgegen der Ansicht der Revision nicht gehalten, nach Nutzung des von der Klägerin angebotenen Mietpreisrechners auf deren Beauftragung zu verzichten, selbst an den Beklagten heranzutreten und - bei einer ablehnenden Antwort - direkt Klage zu erheben. Er durfte sich vielmehr vorgerichtlich der Hilfe der Klägerin bedienen. Es kommt nicht darauf an, ob - wie die Revision meint - die Einschaltung eines Inkassounternehmens nicht erfolgversprechend und somit unzweckmäßig ist, wenn der Schuldner von vornherein zahlungsunwillig ist. Denn eine solche Fallkonstellation lag hier nicht vor. Im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin war eine gerichtliche Geltendmachung nicht möglich, sondern es bedurfte noch weiterer vorgeschalteter Handlungen, deren Durchführung die Klägerin als registrierte Inkassodienstleisterin nach den oben genannten Entscheidungen des Senats (Urteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO und vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO) übernehmen durfte und die der Mieter schon wegen der Komplexität der Materie auch unter den Gesichtspunkten der Erforderlichkeit beziehungsweise der Schadensminderungspflicht nicht selbst vornehmen musste. Insbesondere war noch eine qualifizierte Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben. Zudem lag noch keine Auskunft des Vermieters über die in § 556g Abs. 3 BGB genannten Tatsachen vor. Auch zu deren Einholung konnte und durfte die Klägerin eingeschaltet werden. Abgesehen davon war im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin noch nicht ersichtlich, ob und inwieweit eine Klageerhebung erforderlich sein würde. Dies konnte sich erst aus der Reaktion des Vermieters auf die Geltendmachung der Auskunftsansprüche sowie die Erhebung der Rüge ergeben. Randnummer 35 (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) Randnummer 36 Dieser Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gericht unter Zurückstellung der Bedenken aus dem gerichtlichen Hinweis vom 6. Mai 2021 grundsätzlich an. Allerdings besteht der Anspruch nicht in der geltend gemachten Höhe, da für die Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht der von der Klägerin vorgetragenen Gegenstandswert in Höhe von 3.705,48 €, sondern nur ein Gegenstandswert in Höhe von bis zu 500,00 € anzusetzen ist. Randnummer 37 Gemäß § 249 Abs. 1 BGB können Anwaltskosten nur verlangt werden, soweit die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich und zweckmäßig war (Grüneberg/Palandt, BGB, 80. Aufl., 2021, § 249 Rn. 57). Randnummer 38 Der Gegenstandswert für die Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung der Kaution sind entgegen der Auffassung der Klägerin allenfalls mit einem Betrag in Höhe von bis zu 500,00 € anzurechnen. Maßgebend für die Bemessung des Gegenstandswerts ist, in welchem Maß die Durchsetzbarkeit der Ansprüche der klagenden Partei von der Auskunft der beklagten Partei abhängt; das Interesse ist umso höher zu bewerten, je geringer seine Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (BGH MDR 2018, 952 Tz 11; MDR 2018, 767 [Büßer 1044, Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16_28). Randnummer 39 Vorliegend ist nämlich zu beachten, dass die Beklagte sich, weil sie keine ausreichende Auskunft gemäß § 556 g erteilt hat, sich gemäß § 556g Absatz 1a Satz 2 BGB nicht auf eine Ausnahme nach 556e BGB oder 556f BGB berufen kann. Der Auskunftsanspruch hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dient demnach nicht dazu, den Mieter in die Lage zu versetzen, seinen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete geltend zu machen. Wie sich aus der vorliegenden Klage ergibt, ist die Geltendmachung des Anspruchs auch ohne das Wissen der Informationen hinsichtlich derer die Klägerin Auskunft begehrt. Die Beklagte hätte sich, wegen der mangelhaften Auskunft, ohnehin nicht darauf berufen können, dass die Vor-Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht war. Randnummer 40 Nicht gefolgt werden kann der Klägerin ferner darin, dass sie für die Bemessung des Gegenstandswerts des Rückzahlungsanspruchs zwei Mal den Betrag in Höhe von 78,84 € ansetzt, denn in ihrem Schreiben vom 05.02.2020 fordert sie nur eine Monatsmiete anteilig zurück. Randnummer 41 Hinsichtlich der Kaution ergibt sich der Umstand, dass das Schreiben keine zweckentsprechende Rechtsverfolgung darstellt aus der von der Klägerin selbst eingereichten Anlage 1 zum Rügeschreiben. Dort ist in der Zeile „n)“ vermerk, dass die Kaution in Form einer Bürgschaft gestellt wurde. Eine Rückzahlung ist daher nicht möglich. Auf Seite 4 ihres Rügeschreibens verlangt die Klägerin jedoch ausdrücklich anteilige Auszahlung an sich. Randnummer 42 Soweit die Klägerin in ihrem Rügeschreiben die Erklärung begehrt, dass die Miete auf die zulässige Höchstmiete herabgesetzt sei, stellt dies keine zweckentsprechende Rechtsverfolgung dar, denn die Geltendmachung dieses Rechts, welches der Vorbereitung einer negativen Feststellungsklage dient, ist nicht von dem Begriff der Inkassotätigkeit umfasst. Randnummer 43 Der BGH (Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –) hat für die Bewertung des Geschäftsmodells der Klägerin folgende Grundsätze aufgestellt: Randnummer 44 „Hält sich eine Rechtsdienstleistung, namentlich die Forderungseinziehung, nicht im Rahmen des Erlaubnistatbestands (siehe hierzu BT-Drucks. 16/3655, S. 51 f.; Johnigk in Gaier/Wolf/Göcken, aaO, § 5 RDG Rn. 5 f.; Krenzler/Krenzler, aaO, § 5 RDG Rn. 3 f.) des § 5 RDG, ist sie gemäß § 3 RDG nicht zulässig und unterfallen die mit ihr im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte damit grundsätzlich der Nichtigkeit nach § 134 BGB.“ Randnummer 45 (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 76) Randnummer 46 „So wird die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Falle einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in der Regel voraussetzen, dass die Überschreitung bei einer - in erster Linie dem Tatrichter obliegenden - umfassenden Würdigung der Gesamtumstände aus der objektivierten Sicht eines verständigen Auftraggebers eindeutig vorliegt und unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG), in ihrem Ausmaß als nicht nur geringfügig - etwa auf Randbereiche beschränkt - anzusehen ist. Der genannten Eindeutigkeit der Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis bedarf es dabei auch deshalb, um nicht dem Kunden, insbesondere bei schwieriger Rechtslage, das Risiko dieser Einschätzung aufzubürden. Randnummer 47 Liegt nach diesen Maßstäben eine eindeutige, nicht nur geringfügige Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vor, ist - bei objektiver Betrachtung - in der Regel auch für den Auftraggeber eine Nichtigkeit nach § 134 BGB zumutbar. Gleiches gilt für den von dem Inkassodienstleister außergerichtlich in Anspruch genommenen Schuldner der Forderung.“ Randnummer 48 (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 91 - 92) Randnummer 49 „Von einer Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz wird regelmäßig auch dann auszugehen sein, wenn der registrierte Inkassodienstleister Tätigkeiten vornimmt, die nicht auf eine Forderungseinziehung im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG gerichtet sind, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand haben, wie etwa die Abwehr einer seitens des Vermieters ausgesprochenen Kündigung, eines Mieterhöhungsverlangens oder einer Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Gleiches gilt für die Durchführung einer dem registrierten Inkassodienstleister ebenfalls nicht gestatteten, über den Bereich der Forderungseinziehung hinausgehenden Rechtsberatung, wie etwa eine von dem Ziel einer Forderungseinziehung losgelöste allgemeine rechtliche Prüfung des Inhalts von Wohnraummietverträgen und der sich aus diesen Verträgen für den jeweiligen Mieter ergebenden vertraglichen Verpflichtungen oder auch eine persönliche oder automatisierte Beantwortung sonstiger Rechtsfragen durch den registrierten Inkassodienstleister.“ Randnummer 50 (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 96) Randnummer 51 Nach diesen oben aufgestellten Grundsätzen, welchen sich das Gericht nach Prüfung der Sach- und Rechtslage anschließt, ist vorliegend im Hinblick auf die Geltendmachung der Abgabe einer Erklärung des Vermieters dahingehend, dass keine höhere Miete gefordert werde, davon auszugehen, dass dies die Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG überschreitet. Diese vorprozessuale Aufforderung dient nämlich dazu, eine etwaige negative Feststellungsklage des Mieters vorzubereiten, damit dieser in die Lage versetzt wird klarzustellen, dass er keine höhere Miete schuldet. In der Sache geht es dabei um die Abwehr etwaiger Ansprüche des Vermieters auf Zahlung einer höheren Miete bzw. auch um die Abwehr einer möglicherweise wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen Kündigung. Sinn und Zweck der negativen Feststellungsklage ist, dass der Mieter durch eigenes Handeln in die Lage versetzt wird, frühzeitig Klarheit über die von ihm geschuldete Miete zu erlangen, um möglichen Zahlungsklagen oder Räumungsklagen vorzubeugen. Mithin handelt es sich bei der Tätigkeit der Klägerin in dem oben beschriebenen Umfang um eine solche, die der Abwehr etwaiger Ansprüchen des Vermieters dienen soll. Sie hat damit mit der Beitreibung einer Forderung im klassischen Sinne auch nicht als Nebentätigkeit zu tun. Randnummer 52 Der vom Mieter an die Klägerin erteilte Auftrag zur Durchsetzung seiner Rechte bzw. die Abtretung sind nach den oben vom BGH aufgestellten Grundsätzen nichtig, denn es handelt sich nicht nur um eine geringfügige Überschreitung. Dies ist schon daran erkennbar, dass die Klägerin selbst diesem Verlangen den überwiegenden Anteil des Gegenstandswerts für die Berechnung der vorgerichtlichen Anwaltskosten beimisst. Aus wirtschaftlicher Sicht bildet er mithin der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit. Randnummer 53 Soweit die entstandenen Kosten auf einer nichtigen Beauftragung beruhen, sind diese von der Beklagten nicht zu ersetzen. Randnummer 54 Legt man den Gegenstandswert von bis zu 500,00 € zu Grunde gelangt man nach der ansonsten zutreffenden Gebührenberechnung der Klägerin zu einem Anspruch auf Ersatz in Höhe von 68,01 € (1,6 Gebühr, abzgl. Anrechnung, zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer). Randnummer 55 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001480023 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Charlottenburg Entscheidungsdatum: 28.10.2021 Aktenzeichen: 239 C 85/21 ECLI: ECLI:DE:AGBECH:2021:1028.239C85.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556d Abs 2 BGB, § 556e BGB, § 556f BGB, § 556g Abs 4 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Rückzahlung nicht geschuldeter Miete aufgrund der sog. Mietpreisbremse bei Vereinbarung einer Staffelmiete Orientierungssatz 1. Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete wegen der sog. Mietpreisbremse nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt.(Rn.31) 2. Die §§ 556d - 556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.(Rn.31) 3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Gegen die Entscheidung ist Berufung eingelegt worden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer 72,19 m² großen Wohnung in der ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts. Mieter der Wohnung sind Frau ... und Herr ... . Der Mietvertrag wurde zum 1.4.2019 geschlossen. Auf den Mietvertrag wird Bezug genommen (Anlage B1, Blatt 46 ff. der Akten). Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete, und zwar vom 1.4.2019 bis zum 31.3.2020 in Höhe von 760,00 €, vom 1.4.2020 bis zum 31.3.2021 in Höhe von 785,00 € und vom 1.4.2021 bis zum 31.3.2022 in Höhe von 810,00 €. Die Miete wurde bisher von den Mietern bezahlt. Randnummer 2 Gemäß § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbarten die Mietvertragsparteien: Randnummer 3 „Die in diesem Mietvertrag vereinbarte Miete beruht auf folgender Ausnahme von § 556d BGB: In den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses wurde eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, die zu einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB berechtigt.“ Randnummer 4 Die Wohnung ist nach den entsprechenden Merkmalen in das Mietspiegelfeld H3 der Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 einzuordnen. Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2017 und 2019 sind unstreitig wohnwerterhöhend einzuordnen, in der Merkmalgruppe 5 sind keine wohnwertrelevanten Merkmale vorhanden. Die Einordnung in die Merkmalgruppe 1 ist zwischen den Parteien streitig. Randnummer 5 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sog. Mietpreisbremse. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 10.2.2020 wandte sich die Klägerin an die Beklagte, vertreten durch deren Hausverwaltung, und rügte einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über etwaige Modernisierungsmaßnahmen sowie die Vormiete und für den Fall, dass das vor Mietverhältnis vor oder nach den geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB begonnen habe, Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Dem Rügeschreiben vom 10.2.2020 war als Anlage 1 eine Berechnung auf der Grundlage einer vereinbarten Nettokaltmiete pro Monat in Höhe von 760,00 € beigefügt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 10.2.2020 nebst Anlagen verwiesen (Anlage K4, Blatt 26 ff. der Akten). Die Hausverwaltung der Beklagten teilte der Klägerin mit E-Mail vom 15.9.2020 unter anderem mit, dass die Wohnung im Jahr 2019 vor dem Bezug mit einem Laminatboden als Modernisierung ausgestattet wurde und sich die Kosten dafür auf brutto 3.300,00 € × 8 % Modernisierungszuschlag = 22,00 €/Monat belaufen (Anlage B2, Blatt 50 ff. der Akten). Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, die Mieter der Beklagten hätten ihr im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse die ihnen zustehenden Auskunftsansprüche, den Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, den Anspruch auf Teilrückzahlung/-freigabe der Mietkaution, den Anspruch auf Freistellung von RVG-Gebühren und gegebenenfalls bestehende weitere Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung ihrer Miete sowie den Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mieten beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten abgetreten und verweist auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ vom 3.2.2020, die sie in Kopie vorgelegt hat (Anlage K1, Blatt 15 der Akten). Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die behauptete Abtretung durch die Mieter an sie sei nach der Rechtsprechung des BGH wirksam, da eine zulässige Inkassodienstleistung ihrerseits vorliege. Sie habe auch nach Erhebung der ohne die Auskunft berechneten Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten weiterhin aus abgetretenem Recht die begehrten Auskünfte verlangen können. Der Anspruch auf Auskunftserteilung über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen [Klageantrag zu 1c)] sei erst mit der im Schriftsatz vom 1.9.2021 im laufenden Rechtsstreit erteilten Auskunft der Beklagten und nicht bereits mit der E-Mail vom 15.9.2020 erledigt worden. Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 1 sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, weil „nur ein kleines bzw. gar kein Handwaschbecken vorhanden“ sei. Sie bestreitet die Erstverlegung von Laminat in der Wohnung anstelle von Linoleumplatten. Sie meint, die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete von 760,00 € sei daher um 249,24 € überhöht. Randnummer 9 Die Klägerin meint ferner, ihr stehe aus abgetretenem Recht einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.173,82 € wegen der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 10.2.2020 zu. Wegen der Einzelheiten zur Berechnung dieser Kosten wird auf die Ausführungen zum Gegenstandswert und zu den Gebührentatbeständen in der Klageschrift vom 20.4.2021 und dem Schriftsatz vom 2.8.2021 verwiesen. Außerdem habe sie aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung von 249,24 € bezüglich der für April 2020 zuviel gezahlten Miete. Randnummer 10 Die Klage ist der Beklagten am 15.6.2021 zugestellt worden. Randnummer 11 Soweit die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zu verurteilen, ihr Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: 1.c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und Paragraf 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben?, haben die Parteien den übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 13 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 14 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch Frau ... und Herrn ... („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... straße ... , ... Berlin, 5. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 15 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 16 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 17 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 249,24 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 18 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.173,82 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte macht geltend, die von ihr ohnehin bestrittene Abtretung sei nach § 134 BGB i.V.m. § 3 RDG entgegen der Auffassung des BGH aus den vom Landgericht Berlin im Urteil vom 26.4.2021, Az.: ... , dargelegten Gründen nichtig und die Klägerin damit nicht aktivlegitimiert. Mit der Bereitstellung ihres Mietpreisrechners und des Angebots, die Mietpreisbremse durchzusetzen, habe die Klägerin Rechtsdienstleistungen außerhalb ihrer Inkassobefugnis wahrgenommen. Ferner sei die Rechtsverordnung des Landes Berlin zu § 556d Abs. 2 BGB unwirksam. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage liege nicht vor, da das Ergebnis der verlangten Auskunft durch den gleichzeitig geltend gemachten bezifferten Zahlungsanspruch bereits vorweggenommen sei. Außerdem sei sie ihrer Auskunftsobliegenheit bereits im Mietvertrag nachgekommen. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für April 2020 bestehe bereits deshalb nicht, weil die Klägerin die ab April 2020 vereinbarte zweite Mietstaffel nicht zum Gegenstand ihrer Rüge gemacht habe. Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei das einfache Linoleum im März 2019 vor dem Einzug der Mieter ohne Instandhaltungsaufwand gegen hochwertiges Laminat ausgetauscht worden. Dies habe sie der Klägerin bereits mit E-Mail vom 15.9.2020 mitgeteilt (Anlage B2, Blatt 50 der Akten). Randnummer 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird ergänzend auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die Klage ist teils unzulässig und teils unbegründet. Randnummer 24 1. Auskunftsansprüche Randnummer 25 Soweit die Klägerin noch die Auskunftsansprüche zu Ziffer 1a), b) und d) geltend gemacht, ist die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Randnummer 26 Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung der Auffassung des Landgerichts Berlin an, wonach es an dem Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsverlangen fehlt, wenn es auf die Auskunftserteilung für das von der Klägerin für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Vorliegend beruft sich die Beklagte zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich auf einen Modernisierungszuschlag, auf den sie bereits in § 25 Ziffer 6 des Mietvertrags hingewiesen hatte und den sie mit E-Mail an die Klägerin vom 15.9.2020 näher konkretisiert hatte. Auf weitere Ausnahmen gem. §§ 556e BGB und 556f BGB beruft sich die Beklagte nicht. Sie hat zu keinem Zeitpunkt auf weitere durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen oder eine höhere Vormiete Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen, noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin für die Auskunftsansprüche zu 1a), b) und d) ist daher nicht erkennbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, Rn. 18 - 19, juris). Zudem kann sich der Vermieter, wenn er keine Auskunft erteilt hat, gem. § 556g Abs. 1a S. 2 BGB gar nicht auf eine nach § 556e BGB oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die von der Klägerin verlangten Auskünfte nicht ersichtlich ist. Randnummer 27 2. Zahlungsanspruch zu 2. Randnummer 28 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erstattung überzahlter Miete für den Monat April 2020 gegen die Beklagte. Randnummer 29 Insoweit kann offenbleiben, ob die Mieter der Klägerin den geltend gemachten Zahlungsanspruch abgetreten haben, die Klägerin aktivlegitimiert ist und die vereinbarte Miete zulässig ist. Randnummer 30 Zwar genügt die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin den in der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB gestellten Begründungserfordernissen. Das Gericht nimmt insoweit Bezug auf das Urteil des BGH vom 27.5.2020 zum Aktenzeichen ... und schließt sich den dortigen Ausführungen an (Rn. 80 ff., juris; LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 – 64 S 95/19 –, juris). Randnummer 31 Der Mieter kann die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete jedoch nur verlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zuvor gegenüber dem Vermieter in der Form des § 556g Abs. 4 BGB gerügt hat. Daran fehlt es hier. Objektiv überzahlte Mieten muss der Vermieter nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 556g BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 27). Die §§ 556d-556g BGB sind auf jede vereinbarte Mietstaffel anzuwenden (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 18). Anstelle des Beginns des Mietverhältnisses tritt im Rahmen der Ermittlung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen (neuen) Mietstaffel fällig wird. Bei jedem Eintritt eines neuen Staffelbetrages ist also zugleich die Zulässigkeit dieses vereinbarten Betrages im Hinblick auf § 556d Abs. 1 BGB zu prüfen. Sollte ein neuer Staffelbetrag dieser Anforderung nicht gerecht werden, bleibt jedoch eine in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe gemäß § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 14. Aufl. 2019, § 557a Rn. 70b; Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, wie vor, Rn. 19). Damit ist sichergestellt, dass für die jeweilige Staffel ein Abgleich mit der zu diesem Zeitpunkt am Markt geltenden aktuellen Miete erfolgt (Heilmann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, wie vor, Rn. 23). Diese überzeugende Auffassung, die auch dem Wortlaut von § 557a Abs. 4 S. 1 BGB entspricht, wird entgegen der Ansicht der Klägerin ausdrücklich auch von Staudinger/J Emmerich vertreten (Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a). Randnummer 32 Die Klägerin verlangt aufgrund der Rüge vom 10.2.2020 die Rückzahlung der überzahlten Miete für April 2020. Die Rüge bezog sich jedoch nur auf die Ausgangsmiete und nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende zweite Mietstaffel in Höhe von 785,00 €. Das Rügeschreiben vom 10.2.2020 konnte sich bereits deshalb nicht auf die ab dem 1.4.2020 geltende Staffel beziehen, weil diese zum Zeitpunkt des Schreibens 10.2.2020 noch gar nicht galt. Zudem bezog sich die dortige Mietberechnung ebenso wie die Berechnung in der Klageschrift ausdrücklich auf die bis zum 31.3.2020 geltende Ausgangsmiete von 760,00 €. Eine im April 2020 gegebenenfalls überzahlte Miete kann die Klägerin mangels Rüge der Miethöhe daher nicht zurückverlangen. Mangels begründeter Hauptforderung kann die Klägerin auch keine Verzugszinsen verlangen. Randnummer 33 3. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten Randnummer 34 Mangels begründeter Hauptforderung hat die Klägerin keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gegen die Beklagte. Randnummer 35 4. Prozessuale Nebenentscheidungen Randnummer 36 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Randnummer 37 Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Klägerin die Kosten gem. § 91a Abs. 1 ZPO zu tragen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, denn ohne die Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des Auskunftsanspruchs wäre die Klägerin insoweit voraussichtlich unterlegen gewesen. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage nämlich bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hatte der Klägerin vorprozessual jedenfalls mit E-Mail vom 15.9.2020 bereits Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen vor Mietbeginn erteilt, und zwar hinsichtlich des Zeitpunkts, der konkreten Maßnahme und der dafür angefallenen Kosten. Darauf, ob die mit der E-Mail erteilte Auskunft ausreichend war, kommt es nicht entscheidend an. Denn aus den Gründen zu 1. bestand kein Rechtsschutzbedürfnis für die verlangte Auskunft. Für die Klägerin bestand auch kein Kostenrisiko. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 13, juris). Randnummer 38 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001486354 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 24.01.2019 Aktenzeichen: 67 S 277/18 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 134 BGB, § 254 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 398 BGB, § 556d Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Zahlungsansprüche eines Inkassodienstleisters: Anforderungen an die Rüge überbezahlter Miete bei Mietermehrheit; Abgrenzung zwischen Rechtsberatungs- und Inkassotätigkeit im Rahmen der Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten Leitsatz 1. Bei einer Mietermehrheit ist die Rüge der Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn sie von oder für alle Mieter erhoben wurde.(Rn.22) 2. Für die Abgrenzung zwischen umfassender Rechtsberatungs- und bloßer Inkassotätigkeit kommt es darauf an, ob die - den Rechtsanwälten eigentümliche - Aufgabe, umfassenden rechtlichen Beistand zu leisten, so im Hintergrund steht, dass es gerechtfertigt ist, das übertragene Mandat als bloße Inkassotätigkeit zu werten (Anschluss BGH, Beschluss vom 9. Juni 2008, AnwSt (R) 5/05, NJW 2009, 534).(Rn.47) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 16. August 2018, 121 C 6/18 nachgehend BGH, 27. Mai 2020, VIII ZR 31/19, Versäumnisurteil Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das am 16. August 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 121 C 6/18 - wird auf deren Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet. Die Revision wird zugelassen, soweit die Klage mit ihrem Antrag zu 2) - Zahlung von 223,07 EUR nebst anteiliger Zinsen - abgewiesen worden ist. Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin begehrt aus abgetretenem Recht Auskunft, anteilige Rückzahlung im Monat September 2017 geleisteter Miete sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat ihre Klage abgewiesen, da die behauptete Abtretung unwirksam sei. Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, ihre vorgerichtliche Tätigkeit verstoße gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, auch wenn sie als Inkassodienstleisterin registriert sei. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 80-83 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 3 Gegen das ihr am 20. August 2018 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 18. September 2018 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 19. Oktober 2018 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 4 Sie ist der Auffassung, die Klage sei begründet, da sie aktivlegitimiert sei und auch sämtliche Voraussetzungen der §§ 556d ff. BGB erfüllt seien. Die von ihr ausgesprochene Rüge sei wirksam, ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen rechtfertigten die verlangte vorgerichtliche Vergütung. Den Mieterinnen der streitgegenständlichen Wohnung falle kein Verstoß gegen § 254 BGB zur Last. Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, Randnummer 6 das angefochtene Urteil abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, Randnummer 7 Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Randnummer 8 Welche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit Frau X und Frau Y in der von der Beklagten angemieteten Wohnung in der Z- Str. in Berlin („Wohnung“) oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt? Randnummer 9 an die Klägerin 223,07 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 10 an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 802,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 11 Die Beklagte beantragt, Randnummer 12 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 13 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. II. Randnummer 15 Die Berufung ist unabhängig von der - nach Auffassung der Kammer fehlenden - Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschl. v. 12. April 2018 - 67 S 328/17, ZMR 2018, 766), unbegründet. 1. Randnummer 16 Der Klägerin stehen die geltend gemachten Auskunfts- und Zahlungsansprüche unabhängig von der vom Amtsgericht verneinten Aktivlegitimation der Klägerin nicht zu. a. Randnummer 17 Die Klägerin kann von der Beklagten die begehrte Auskunft gemäß den §§ 556g Abs. 3 Satz 1, 398 BGB nicht verlangen. Randnummer 18 Der Vermieter ist gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. An diesen Voraussetzungen fehlt es, da die von der Klägerin begehrten Informationen für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nicht mehr maßgeblich i.S.d. § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB sind. Randnummer 19 Die Klägerin verlangt Auskunft über die in den letzten drei Jahren vor Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Damit bezieht sich ihr Anspruch auf die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB, die es dem Vermieter gestattet, die nach § 556d BGB zulässige Miete zu überschreiten, wenn er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat. Ob der von der Klägerin geltend gemachte Auskunftsanspruch jemals bestand, kann dahinstehen. Es ist spätestens zu dem Zeitpunkt erloschen, in dem die Beklagte erstmals mit Schreiben vom 10. August 2017 und seitdem mehrfach und unmissverständlich erklärt hat, sich auf die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB nicht zu berufen. Eine der Klägerin günstigere Beurteilung käme allenfalls dann in Betracht, wenn greifbare Anhaltspunkte dafür bestünden, dass sich die Beklagte in Widerspruch zu ihren bisherigen Äußerungen zukünftig noch - erfolgreich - auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 2 Satz 1 BGB zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete stützen wird (vgl. Kammer, Urt. v. 12. Dezember 2017 - 67 S 282/17, ZMR 2018, 222, juris Tz. 2; Wichert, in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556g Rz. 32). Dafür indes fehlt jeglicher Anhalt. b. Randnummer 20 Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat September 2017 gemäß §§ 556g Abs. 2, 556d Abs. 1, 398 BGB zu. Randnummer 21 Erforderlich dafür wäre gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB eine Rüge vor Fälligkeit der für September 2017 geschuldeten Miete gewesen. Daran fehlt es. Zwar hat die Klägerin mit Schreiben vom 31. Juli 2017 und 16. August 2017 die Höhe der vereinbarten Miete gerügt, allerdings jeweils nur im Namen einer Mieterin und nicht sämtlicher Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Es lagen auch keine Umstände i.S.d. § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, aus denen sich für die Beklagte mit der gebotenen Sicherheit ergeben hätte, dass die Klägerin dem Wortlaut beider Rügeschreiben zuwider beide Mieterinnen vertreten wollte. Randnummer 22 Bei einer Mietermehrheit ist eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB jedoch nur dann wirksam, wenn sie von allen Mietern oder für alle Mieter erklärt wird (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556g Rz. 23; Theesfeld, in: BeckOK Mietrecht, Stand: 1. Dezember 2018, § 556g Rz. 13; Wichert, a.a.O., Rz. 26). Der Gegenauffassung (vgl. Emmerich, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 556g Rz. 13; Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1. Oktober 2018, § 556g Rz. 58; ders., WuM 2015, 212, 217), die auch bei einer Mietermehrheit die Rüge eines Mieters für genügend erachtet, ist nicht zu folgen: Randnummer 23 Der Gesetzgeber wollte durch § 556g Abs. 2 BGB sicherstellen, dass der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten muss, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Mehrere Mieter haften dem Vermieter auf den Mietzins aber als Gesamtschuldner (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 13. 3. 2013 - XII ZR 34/12, NJW 2013, 3232, juris Tz. 22). Deshalb liegt eine den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB genügende Rüge nicht vor, solange nicht sämtliche Gesamtschuldner die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete gegenüber dem Vermieter in Zweifel gezogen haben. Das entspricht dem allgemeinen mietrechtlichen Grundsatz, nach dem bei einer Mehrheit von Mietern oder Vermietern rechtserhebliche Erklärungen nur einheitlich gegenüber allen oder von allen abgegeben werden müssen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 28. Juni 2000 - VIII ZR 240/99, NJW 2000, 3133, juris Tz. 33). Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber diesen Grundsatz bei § 556g Abs. 2 BGB aufgeben wollte, auch wenn in Ausnahmefällen - etwa bei der Mitteilung einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965, juris Tz. 9) oder der Abgabe einer Mangelanzeige nach § 536c Abs. 1 BGB (vgl. Selk, in: Mietmängel und Mängelrechte, 2. Aufl. 2018, § 536c Rz. 22) - die Erklärung von und gegenüber einem von mehreren Mietern aus Gründen, die für die Auslegung des § 556g Abs. 2 BGB weder einschlägig noch maßgebend sind, für ausreichend erachtet wird. c. Randnummer 24 Der Klägerin kann die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten von der Beklagten ebenfalls nicht gemäß den §§ 280 Abs. 1, 398 BGB beanspruchen. Randnummer 25 Es fehlt bereits an einem Vergütungsanspruch der Klägerin gegenüber den Mieterinnen der streitgegenständlichen Wohnung. Randnummer 26 Die Kammer lässt es auch hier dahinstehen, ob die in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin getroffene Vergütungsabrede nicht bereits mangels hinreichender Transparenz oder wegen unzureichender tatbestandlicher Eingrenzung des Vergütungstatbestandes unwirksam ist (vgl. OLG Schleswig, Urt. v. 6. Dezember 2013 - 17 U 48/13, SchlHA 2014, 268, juris Tz. 30, 36). Denn die Vereinbarung ist gemäß § 305c Abs. 2 BGB bei kundenfreundlichster Auslegung zumindest so auszulegen, dass die Vertragsparteien in deren Nr. 3.3 Satz 1 ein Erfolgshonorar vereinbart haben, dessen Entstehung und fortdauernder Bestand von der - vollständig - erfolgreichen Geltendmachung der behaupteten Ansprüche gegenüber dem Vermieter abhängt (vgl. Kammer, Beschl. v. 16. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901, juris Tz. 17). Randnummer 27 Der am Forderungsinhalt des ersten Rügeschreibens zu messende Erfolg ist nicht eingetreten, da die beklagte Vermieterin die geltend gemachten Ansprüche vollständig zurückgewiesen hat und die Bemühungen der Klägerin auf ganzer Linie erfolglos geblieben sind. Damit waren die von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten „nicht erfolgreich“ i.S.v. Ziffer 3.3. der klägerischen AGB, so dass ein Anspruch auf Entrichtung eines Erfolgshonorars nicht besteht („... entstehen für Sie keine Kosten.“). Dieses Auslegungsergebnis entspricht dem allgemeinen schadens- und kostenrechtlichen Grundsatz, dass die dem Geschädigten entstehenden Rechtsverfolgungskosten dem Schädiger nur insoweit als Folge seines Verhaltens zugerechnet werden dürfen, als es um die Durchsetzung eines begründeten Begehrens geht (vgl. BGH Urt. v. 13. April 1970 - III ZR 75/69, NJW 1970, 1222, juris Tz. 38). Randnummer 28 Einem Kostenerstattungsanspruch steht aber auch § 254 Abs. 2 BGB entgegen. Zwar sind durch eine Pflichtverletzung eines Vertragspartners verursachte Rechtsverfolgungskosten grundsätzlich gemäß §§ 280 ff. BGB erstattungsfähig. Die Erstattungsfähigkeit ist jedoch gemäß § 254 Abs. 2 BGB begrenzt. Der Gläubiger kann nur diejenigen Aufwendungen erstattet verlangen, die im konkreten Fall erforderlich und zweckmäßig sind. Abzustellen ist dabei auf die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 17. September 2015 - IX ZR 280/14, NJW 2015, 3793, juris Tz. 8). Randnummer 29 Gemessen an diesen Grundsätzen hätte ein vernünftig und wirtschaftlich denkender Mieter die Klägerin nicht zu deren nicht unerheblichen Kosten beauftragt, ohne zuvor selbst eine Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB auszusprechen oder die Beklagte zumindest im Rahmen einer formlosen und fristgebundenen Anfrage mit seinen eigenen Erkenntnissen über die Höhe der gemäß § 556d BGB preisrechtlich zulässigen Miete zu konfrontieren (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 23). Das gilt zumindest in dem Fall, indem ein Mieter - wie hier - über den kostenfreien „Mietpreisrechner“ der Klägerin auf den Cent genaue und hinreichend konkrete Anhaltspunkte für die Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete erlangt hat. Die Mieterinnen der streitgegenständlichen Wohnung haben es stattdessen vorgezogen, die Beklagte mit der Einschaltung eines in seiner Rechtsberatungs- und Rechtsdurchsetzungsqualität auch in diesem Fall mit erheblichen Defiziten behafteten Legal-Tech-Unternehmens vor vollendete - und mit erheblichen Kosten verbundene - Tatsachen zu stellen. Hätten die Mieterinnen ihren aus § 254 Abs. 2 BGB erwachsenden Schadensminderungspflichten genügt, wären die streitgegenständlichen Kosten nicht angefallen, da die Beklagte die behaupteten Ansprüche wie im Schreiben vom 10. August 2017 unter Berufung auf eine Vielzahl entgegenstehender rechtlicher Erwägungen ernsthaft und endgültig zurückgewiesen hätte. In diesem Falle wären die Mieterinnen gemäß § 254 Abs. 2 BGB gehalten gewesen, ihre vermeintlichen Ansprüche unter Vermeidung jeglicher vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten sofort im Klagewege zu verfolgen. Verweigert ein Schuldner nämlich die Leistung ernsthaft und endgültig, ist die weitere vorgerichtliche Rechtsverfolgung, sei es durch einen Rechtsanwalt oder einen Inkassodienstleister, weder als erfolgversprechend noch als zweckmäßig anzusehen. Eine Kostenerstattung scheidet dann aus (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 7. September 2011 - 1 BvR 1012/11, JurBüro 2012, 379, juris Tz. 16 BGH, Urt. v. 17. September 2015 - IX ZR 280/14, NJW 2015, 3793, juris Tz. 11; Ernst, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2019, § 286 Rz. 167; Petershagen, NJW 2018, 1782, 1785). Randnummer 30 Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob das mit einem Inkassodienstleister vereinbarte Erfolgshonorar dem Grunde nach überhaupt erstattungsfähig ist (vgl. Dornis, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Dezember 2018, § 286 Rz. 353 m.w.N.), ebenso, ob die von der Klägerin verlangte Vergütung nicht zumindest der Höhe nach übersetzt ist, weil ihr entweder ein niedrigerer Gegenstandswert zu Grunde zu legen ist oder für die über einen Algorithmus erzeugten Standardschreiben der Klägerin gemäß § 4 Abs. 5 Satz 1 RDGEG allenfalls ein ermäßigter Gebührenrahmen - womöglich sogar lediglich der für ein „einfaches Schreiben“ i.S.v. Nr. 2301 VV-RVG - in Ansatz gebracht werden kann (vgl. Ernst, a.a.O.; Jäckle, NJW 2016, 977, 978). d. Randnummer 31 Der Klägerin stehen sämtliche streitgegenständlichen Ansprüche auch mangels Aktivlegitimation nicht zu. Randnummer 32 Insoweit kann dahinstehen, ob die von der Klägerin behauptete Abtretung schon an der Abtretungsbeschränkung des § 399 Alt. 1 BGB scheitert, weil sie mit der behaupteten Unwirksamkeit der Mietzinsabrede den Kern des Mietverhältnisses betrifft und ein Gläubigerwechsel insoweit aus Vertrauensgründen geeignet sein kann, besonders schutzwürdige Interessen des Vermieters an der Beibehaltung des Mieters als bestimmter Gläubigerperson zu beeinträchtigen (vgl. BGH, Urt. v. 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074, juris Tz. 14 m.w.N.; Lieder, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Januar 2019, § 399 Rz. 31.2. m.w.N.). Randnummer 33 Die Abtretung ist zumindest gemäß § 134 BGB i.V.m §§ 2 Abs. 1, 3, 5, 10 RDG nichtig (vgl. Kammer, Beschl. v. 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901; LG Berlin, Urt. v. 28. August 2018 - 63 S 1/18, GE 2018, 1231 Hirtz, in: BeckOK RDG, Stand: 1. Januar 2019, § 5 Rz. 113; Schach, jurisPR-MietR 21/2018 Anm. 1; Schüller, in: BeckOK BGB, Stand: 1. November 2018, § § 556d Rz. 34 und 556g Rz. 5a; Theesfeld, a.a.O., § 556g Rz. 28b; a.A. LG Berlin, Urt. v. 13. August 2018 - 66 S 18/18, WuM 2018, 575; Urt. v. 22. August 2018 - 65 S 83/18, GE 2018, 1223; Urt. v. 15. Januar 2019 - 15 O 60/18, BeckRS 2019, 92; Fries, NJW 2018, 2904). Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Randnummer 34 Soweit sie die Erbringung von Rechtsdienstleistungen in Abrede stellt, betrifft das allein die von ihr vor der Beauftragung durch die Mieterinnen der streitgegenständlichen Wohnung erbrachten Leistungen. Dass sie nach ihrer Beauftragung in erheblichem Umfang Rechtsdienstleistungen erbracht hat, ist zwischen den Parteien unstreitig. Randnummer 35 Die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Abtretung rührt aber bereits daher, dass das Geschäftsmodell der Klägerin aus Gründen der Akquise die Erbringung von zunächst unentgeltlichen Rechtsdienstleistungen vorsieht, indem sie über ihren im Internet betriebenen „Mietpreisrechner” die auf einer detaillierten Dateneingabe des jeweiligen Mieters beruhende Miete ermittelt. Dabei handelt es sich um eine Rechtsdienstleistung i.S.d § 2 Abs. 1 RDG, auch wenn sie im Wege des sog. legal tech erbracht wird. Eine andere Beurteilung wäre nur gerechtfertigt, wenn die zunächst unentgeltlichen Leistungen der Klägerin sich ausschließlich an die Allgemeinheit oder einen unbestimmten Personenkreis richten würden (vgl. BT-Drs. 16/3665, S. 48). Allein ausschlaggebend ist dabei, ob es sich um eine nicht fingierte, sondern wirkliche, sachverhaltsbezogene Rechtsfrage einer bestimmten, Rat suchenden Person handelt (vgl. BT-Drs. 16/3665, 48). Diese Voraussetzungen sind bei den vom jeweiligen Mieter personen- und objektbezogen vorgenommenen Eingaben in den „Mietpreisrechner” der Klägerin erfüllt, mit denen die Klägerin dem Mieter die angeblichen monatlichen Überzahlungen auf den Cent genau und zudem ohne einen Hinweis auf eine bloße Vorläufigkeit oder Unverbindlichkeit des mitgeteilten Ergebnisses berechnet (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 5 ff.). Randnummer 36 Die Klägerin nimmt dabei auch eine - zunächst unentgeltliche - Prüfung des Einzelfalls vor, die über eine bloße schematische Anwendung von Rechtsnormen ohne weitere rechtliche Prüfung hinausgeht. Ob es sich um eine lediglich summarische und banale oder um eine intensive und schwierige Prüfung handelt, ist für die Anwendbarkeit des RDG unerheblich (vgl. BGH, Urt. v. 14. Januar 2016 - I ZR 107/14, NJW-RR 2016, 1056 Rz. 44). Mit dieser zutreffenden Prämisse lässt sich die von der Klägerin bemühte Gegenauffassung, die die im akquisitorischen Vorfeld der Beauftragung entfalteten Tätigkeiten der Klägerin nicht als Rechtsdienstleistung erachtet, weil es sich dabei um einen „schlichten Datenabgleich mit dem Berliner Mietspiegel” handele, nicht in Einklang bringen (vgl. Kammer, a.a.O.). Randnummer 37 Die von der Klägerin erbrachten Rechtsdienstleistungen sind nicht gemäß § 5 Abs. 1 RDG erlaubnisfrei. Danach sind Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit erlaubt, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 RDG nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind. Bei den von der Klägerin entfalteten Tätigkeiten handelt es sich gemessen daran um keine erlaubnisfreie Nebenleistung, sondern um eine erlaubnispflichtige Hauptleistung (vgl. Kammer, Beschluss v. 3. Juli 2018 - 67 S 157/18, WuM 2018, 571, juris Tz. 15. ff; LG Berlin, Urt. v. 13. August 2018 - 66 S 18/18, WuM 2018, 575, juris Tz. 49). Randnummer 38 Die im Geschäftsmodell der Klägerin erbrachte Summe ihrer Rechtsdienstleistungen ist auch nicht durch ihre Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG gerechtfertigt (vgl. Kammer, Beschl. v. 26. Juli 2018 - 67 S 157/18, NJW 2018, 2901, juris Tz. 7 ff. m.w.N. auch zur Gegenauffassung). Das gilt ohnehin hinsichtlich der Mieter, die nach Nutzung ihres „Mietpreisrechners” nicht mit ihr kontrahieren. Insoweit erbringt die Klägerin schon keine Inkassodienstleistungen. § 10 Abs 1 Nr. 1 RDG indes erfasst auch nicht die Fälle, in denen die Mieter - wie die der streitgegenständlichen Wohnung - sie mit der Anspruchsverfolgung gegenüber dem Vermieter beauftragen: Randnummer 39 Es unterliegt zwar keinen Zweifeln, dass die Klägerin in eingeschränktem Umfang auch Inkassotätigkeiten erbringt. Der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit ist aber eindeutig die Rechtsberatung, die bereits im Einzelnen, erst Recht aber in ihrer Gesamtheit über die zulässigen Tätigkeiten eines registrierten Inkassodienstleisters weit hinausgeht. Die Klägerin wird vielmehr - auch nach eigenem Vorbringen - „in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt“ tätig. Randnummer 40 Soweit sie sich unter Heranziehung der zu ihren Gunsten ergangenen gegenläufigen Rechtsprechung darauf beruft, dass ihr die umfassende Rechtsberatung gestattet sei, verkennt sie, dass eine solche für einen Inkassodienstleister zwar nicht grundsätzlich unzulässig ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14. August 2004 - 1 BvR 725/03, NJW-RR 2004, 1570, juris Tz. 14), sie aber „beim Forderungseinzug” vorgenommen werden muss (vgl. BVerfG, a.a.O., juris Tz. 15). An diesen einschränkenden Voraussetzungen fehlt es, da die Klägerin zum Zeitpunkt ihrer Beauftragung über Bestand und Umfang der später einzuziehenden Forderungen vollständig im Unklaren ist und deren Begründung von dem Ausspruch einer gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB erforderlichen Rüge abhängt. Es kommt hinzu, dass inkassofähige Ansprüche des Mieters gemäß den §§ 556 ff. BGB ohnehin nicht bestehen, wenn sich nach Erteilung entsprechender Auskünfte durch den Vermieter ergibt, dass die Überschreitung der Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB durch die Verwirklichung einer der Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB gerechtfertigt ist. In einem derartigen Falle bestünde überhaupt keine Forderung des Mieters, über deren Bestand die Klägerin „beim Forderungseinzug“ beraten könnte. Sie könnte allenfalls von der Geltendmachung jeglicher Ansprüche abraten, ohne Forderungen einzuziehen. Eine derartige Tätigkeit aber ist kein Inkasso i.S.d. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG. Darunter fällt ausschließlich die Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen. Randnummer 41 Soweit sich die Klägerin auf die Rechtsprechung des BVerfG bezieht, verkennt sie weiterhin deren Reichweite. Denn einerseits ist diese nicht zum RDG, sondern zum bereits außer Kraft getretenen RBerG ergangen. Andererseits hat das BVerfG die Rechtsberatung durch einen registrierten Inkassodienstleister in verfassungskonformer Auslegung des RBerG allein „beim Forderungseinzug“ für zulässig erachtet, wenn zudem neben der persönlichen Zuverlässigkeit bei dem Erlaubnisinhaber auch Eignung und genügende Sachkunde vorhanden seien. Davon sei auszugehen, wenn das Inkassounternehmen die von ihm für die Registrierung als Inkassodienstleister verlangte, überprüfte und für genügend befundene Sachkunde bei der Einziehung fremder oder zu Einziehungszwecken abgetretener Forderungen einsetze (vgl. BVerfG, Beschl. v. 20. Februar 2002 - 1 BvR 423/9,DVBl 2002, 611, juris Tz. 30). Dafür reiche der Sachkundenachweis des Inkassodienstleisters - nach Art. 1 § 1 Abs. 2 RBerG - grundsätzlich aus (vgl. BVerfG, a.a.O., juris Tz. 37). Randnummer 42 Gemessen an diesen Grundsätzen ist eine auf dem Feld des Wohnraummietrechts umfassend vorgenommene Rechtsberatung durch einen Inkassodienstleister wie die Klägerin, die „in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt“ tätig wird, auch nicht durch einen von diesem gemäß §§ 10 Abs. 1 Nr. 1, 11 Abs. 1, 12 RDG, 3, 4 RDV zum Zwecke der Registrierung als Inkassodienstleister erbrachten Sachkundenachweis gerechtfertigt (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 11 ff.). Der Sachkundenachweis umfasst Kenntnisse des Bürgerlichen Rechts, des Handelsrechts, des Wertpapier- und Gesellschaftsrechts, des Zivilprozessrechts, des Zwangsvollstreckungsrechts, des Insolvenzrechts und des Kostenrechts (vgl. Schmidt, in: Krenzler, RDG, 2. Aufl. 2017, § 12 Rz 40). Angesichts der Komplexität und Bedeutung des Wohnraummietrechts ist es bereits grundsätzlich ausgeschlossen, dass die für eine Zulassung als Inkassodienstleister erforderlichen Grundkenntnisse des materiellen und formellen Rechts ausreichen, um dem Sinn und Zweck des RDG zur Geltung zu verhelfen. Dieser liegt gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG darin, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen. Randnummer 43 Eine auf der schlichten Grundlage der für eine Zulassung als Inkassodienstleister erforderlichen und für dessen Sachkundenachweis ausreichenden Rechtskenntnisse beruhende Rechtsdienstleistung auf dem Feld des Wohnraummietrechts wäre jedoch offensichtlich unqualifiziert. Denn für den theoretischen Sachkundenachweis ist gemäß §§ 2 Abs. 1, 4 Abs. 1 RDV bereits die erfolgreiche Teilnahme an einem 120-stündigen Lehrgang im Bereich Inkassodienstleistungen ausreichend. Es ist auszuschließen, dass ein derartiger Lehrgang, der nicht nur (Grund-)Kenntnisse in sämtlichen Bereichen des allgemeinen materiellen und formellen, sondern auch solche auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts vermitteln müsste, ohne eine - in einem Hochschulstudium - gewonnene rechtswissenschaftliche Grundausbildung ausreichende Grundlage für einen hinreichend qualifizierten Rechtsrat auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts sein kann (vgl. Kammer, a.a.O., juris Tz. 12). Randnummer 44 Dieser grundsätzlichen Wertung entspricht auch die Qualität der Rechtsberatung im vorliegenden Fall. Die Klägerin hat durch Form und Inhalt ihres Tätigwerdens erneut belegt, dass die für ihre Zulassung als Inkassodienstleisterin ausreichenden Rechtskenntnisse für eine Erteilung eines materiellen Rechtsrats auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts zumindest im Rahmen der streitgegenständlichen Beauftragung ungenügend waren. Anders ist auch in diesem Fall die Häufung besonders grober und schwerwiegender Fehler, die ihr im Rahmen der Rechtsanwendung und Rechtsdurchsetzung unterlaufen sind, nicht erklärbar: Randnummer 45 Der Klägerin war im streitgegenständlichen Kontext offensichtlich nicht bewusst, dass § 556g Abs. 2 BGB im Falle einer Mietermehrheit - zumindest nach überwiegender Auffassung - eine Rüge sämtlicher Mieter erfordert. Sie hat sich unter Missachtung des Gebotes, bei der Rechtsdurchsetzung stets den für den Mandanten sichersten Weg zu beschreiten, damit begnügt, die Rüge für eine von mehreren Mieterinnen auszusprechen. Damit hat sie diese dem Risiko ausgesetzt, an der erfolgreichen Durchsetzung etwaiger Rückzahlungsansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB bereits mangels wirksamer Rüge gehindert zu sein. Es kommt erschwerend hinzu, dass das im Geschäftsmodell der Klägerin zentrale Rügeschreiben zu erkennen gibt, dass sie jedenfalls im vorliegenden Fall die grundlegenden Regelungszusammenhänge der §§ 556d ff. BGB nicht hinreichend verstanden hat. So hat die Klägerin nicht nur die von den Mieterinnen der streitgegenständlichen Wohnung entrichtete Miete als preisrechtswidrig gerügt und Auskunft verlangt, sondern gleichzeitig die Rückerstattung „künftig gezahlter Miete“ und die „Herausgabe der anteiligen Mietkaution“, soweit diese die von ihr bereits im Rügeschreiben konkret bezifferte preisrechtlich zulässige Höchstmiete überstiegen. Damit allerdings hat sich die Klägerin - verbunden mit dem Risiko der Erhebung einer negativen Feststellungsklage - eines Leistungsanspruchs berühmt, von dessen Grund und Höhe sie zu diesem Zeitpunkt noch keine verlässlichen Kenntnisse hatte. Dafür hing es wesentlich davon ab, ob sich die Beklagte auf einen der Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen konnte. Ob diese erfüllt waren, entzog sich bis zu diesem Zeitpunkt aber noch vollständig der Kenntnis der Klägerin, da die von der Beklagten begehrte Auskunft noch nicht erteilt war. Diese gravierenden Defizite in der Anwendung und Durchsetzung des materiellen Rechts entsprechen den der Kammer bekannt gewordenen bisherigen Unzulänglichkeiten der Klägerin in der Anwendung des grundlegenden formellen und materiellen Rechts (vgl. dazu Kammer, a.a.O., juris Tz. 14 f.). Randnummer 46 Die Klägerin ist durch ihre Registrierung als Inkassodienstleisterin auch nicht aus Gründen des Vertrauensschutzes der Rechtssuchenden bis zu deren Widerruf zur umfassenden Rechtsberatung auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts befugt (a.A. LG Berlin, Urt. v. 13. August 2018 - 66 S 18/18, WuM 2018, 575, juris Tz. 43 ff.). Eine derartige Wertung wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die Klägerin tatsächlich nur als Inkassodienstleisterin und im Ergebnis nicht „wie ein Rechtsanwalt“ tätig wäre. Das Gegenteil ist aber der Fall (vgl. LG Berlin, Urt. v. 28. August 2018 - 63 S 1/18, GE 2018, 1231, juris Tz. 36 ff.): Randnummer 47 Nach der von der Kammer geteilten ständigen Rechtsprechung des BGH hängt die Abgrenzung zwischen umfassender Rechtsberatungs- und Inkassotätigkeit davon ab, ob die - auch dem Rechtsanwalt eigentümliche - Aufgabe, rechtlichen Beistand zu leisten, so im Hintergrund steht, dass es gerechtfertigt ist, das übertragene Mandat als Inkassotätigkeit zu werten (vgl. BGH, Beschl. v. 9. Juni 2008 - AnwSt (R) 5/05, NJW 2009, 534, juris Tz. 9 m.w.N.). Davon indes kann im vorliegenden Fall nicht die Rede sein: Randnummer 48 Wenn sich ein Mieter an die Klägerin wendet, bei der es sich ausweislich ihrer eigenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen um einen „gesetzlich regulierten Rechtsdienstleister“ handelt, und sie mit der „Durchsetzung Ihrer Forderungen sowie etwaiger Feststellungsbegehren (ggf. auch weiterer Ansprüche) im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse“ beauftragt, kann er von ihr bereits angesichts der im Einzelnen lediglich vagen und nicht näher beschränkten Auftragserteilung berechtigt erwarten, dass sie bei ihrer Tätigkeit seine rechtlichen Interessen umfassend betreut, also über Inkassodienstleistungen - unter Einschluss der „beim Forderungseinzug“ gestatteten Rechtsberatung - hinausgehende und wesensverschiedene Rechtsdienstleistungen erbringt (vgl. BGH, a.a.O.). Diese Wertung entspricht auch der Selbsteinschätzung der Klägerin, die nach eigenem Vorbringen „in gleicher Weise wie ein Rechtsanwalt“ tätig wird. Randnummer 49 Das gilt unabhängig, erst recht aber vor dem Hintergrund, dass die Klägerin in ihren AGB auf eine Vergütung nach dem RVG verweist, so dass der Eindruck bestärkt wird, dass keine Inkassodienstleistungen, sondern rechtsanwaltliche Leistungen erbracht und abgerechnet werden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 15. Januar 2019 - 15 O 60/18, BeckRS 2019, 92 Tz. 55). Es kommt hinzu, dass sich die Klägerin auch zu der für die Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556d ff. BGB zentralen „Durchsetzung ... etwaiger Feststellungsbegehren“ hat beauftragen lassen. Feststellungsbegehren können allerdings nur im Wege der Feststellungsklage mit einem gerichtlichen Feststellungsurteil durchgesetzt werden. Zumindest damit hat sie Leistungen angeboten, die überhaupt keine inkassofähigen Ansprüche zum Gegenstand haben und die Durchführung eines gerichtlichen Erkenntnisverfahrens erfordern. Sie sind typischer Gegenstand eines Anwaltsvertrages und liegen weit außerhalb des Inkassodienstleistern zugebilligten Tätigkeitsrahmens (vgl. BGH, a.a.O., juris Tz. 10). Randnummer 50 Ist aber für den Mieter als Auftraggeber bereits mangels ausdrücklicher gegenteiliger Vereinbarung ersichtlich, dass er die Klägerin nicht als Inkassodienstleisterin beauftragt, sondern genau so, wie er einen Rechtsanwalt mit der vorgerichtlichen Interessenwahrnehmung mandatiert hätte, ist der Schutz seines Vertrauens in die Registereintragung der Klägerin als Inkassodienstleisterin nicht gerechtfertigt. Davon abgesehen hat der Gesetzgeber - anders als etwa bei Eintragungen in das Handelsregister (§ 15 HGB) oder in das Grundbuch (§§ 891, 892 BGB) - ohnehin nicht angeordnet, dass auf der Grundlage der §§ 10 ff. RDG vorgenommenen Registereintragungen öffentlichen Glauben genießen oder besonderen Vertrauensschutz begründen. Randnummer 51 Diese Wertung entspricht den - bislang verfassungsrechtlich unbedenklichen - berufsrechtlichen Beschränkungen, die der Gesetzgeber Rechtsanwälten auferlegt, die außergerichtlich im selben Umfang wie die als Inkassodienstleisterin zugelassene Klägerin mit der umfassenden außergerichtlichen Rechtswahrnehmung beauftragt sind. Während Rechtsanwälte unter anderem dem Fremdkapitalverbot (§ 59e Abs. 1 BRAO), dem Verbot unsachlicher oder auf die Erteilung eines Auftrags im Einzelfall gerichteter Werbung (§ 43b BRAO), dem Verbot zur Vereinbarung eines Erfolgshonorars (§ 49b Abs. 2 BRAO) und dem Verbot zur Freistellung von Prozesskosten (§ 49b Abs. 3 BRAO) unterliegen, fehlen entsprechende Beschränkungen für Inkassodienstleister. Genau zur Umgehung dieser gesetzlichen Beschränkungen werden Legal-Tech-Unternehmen wie die Klägerin häufig von Rechtsanwälten gegründet, um sodann als Inkassodienstleister und nicht gemäß § 59c Abs. 1 BRAO als Rechtsanwaltsgesellschaften betrieben zu werden (vgl. Hammerich, „Legal Tech und das RDG - Die Anwälte sollten besser fragen ,Warum dürfen wir das nicht?‘“, in: Legal Tribune Online (4. Januar 2019), URL: https://www.lto.de/recht/juristen/b/legal-tech-rechtsdienstleistungsgesetz-anwaelte-inkassounternehmen-fremdfinanzierungsverbot-provisionsverbot-erfolgshonorar-1/ (Stand: 22. Januar 2019). Wäre eine derartige Umgehung zulässig, würde die berufsrechtliche Ungleichbehandlung der Rechtsanwälte im Rahmen ihrer außergerichtlichen Rechtswahrnehmung gegenüber Inkassodienstleistern wie der Klägerin zumindest in ihrer Summe der sachlichen Rechtfertigung entbehren. Die berufsrechtlichen Beschränkungen, die Rechtsanwälte schon bei der Entfaltung ihrer vorgerichtlichen Tätigkeiten treffen, sind jedoch mit dem auf Art. 3 Abs. 1 GG beruhenden allgemeinen Gleichheitsgrundsatz vereinbar. Denn eine außergerichtliche Rechtswahrnehmung des streitgegenständlichen Umfangs durch eine Inkassodienstleisterin wie die Klägerin ist aus den dargetanen Gründen mit den gesetzlichen Vorgaben des RDG unvereinbar. Randnummer 52 Davon ausgehend ist die streitgegenständliche Abtretung gemäß § 134 BGB unwirksam. Verstößt ein Rechtsgeschäft gegen ein gesetzliches Verbot, hat das in der Regel und auch hier eine absolute Nichtigkeit zur Folge, die das Rechtsgeschäft unabhängig vom Willen der Betroffenen zerstört (vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 2017 - IV ZR 340/13, NJW-RR 2017, 410, juris Tz. 34). Diese Wirkung tritt gegenüber jedermann ein. Anders als die Berufung meint, gilt auch bei Abtretungs- und Inkassofällen keine Ausnahme. Schon mit der gesetzlichen Zweckrichtung des RDG, die Rechtssuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen, ist es unvereinbar, die Klägerin als unbefugte Rechtsdienstleisterin gegenüber der Beklagten als Schuldnerin weiterhin in den Stand zu setzen, die Früchte ihrer gesetzlich missbilligten Tätigkeit zu ziehen (vgl. BGH, a.a.O., juris Tz. 34). Randnummer 53 Die prozessualen Nebenentscheidungen zu den Kosten, zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf den §§ 3, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 2 Alt. 1, 711 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG. Die Kammer hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO im tenorierten Umfang zugelassen, da die bei der Abweisung des Klageantrags zu 2) aufgeworfenen und entscheidungserheblichen abstrakten Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind und - hinsichtlich der in Frage stehenden Aktivlegitimation der Klägerin - auch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Zulassung der Revision veranlasst war. Im Übrigen war die Zulassung der Revision nicht geboten, da die Entscheidung der Kammer insoweit auf einer dem Tatrichter überantworteten Anwendung höchstrichterlich seit langem geklärter Rechtsgrundsätze in einem Einzelfall beruht, von denen die Kammer nicht abgewichen ist. 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 18.07.2023 Aktenzeichen: 316 S 56/22 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:0718.316S56.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 555a Abs 1 BGB, § 555b BGB, § 556d Abs 1 BGB, § 556e BGB, § 556f S 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Mietpreisbremse: Rückforderung zuviel gezahlter Miete für eine in Hamburg liegende Wohnung; Anforderungen an eine umfassende Modernisierung Orientierungssatz 1. Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 3. Juli 2018 ist wirksam (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 2. Juni 2023 - 49 C 361/22).(Rn.24) 2. Von einem wesentlichen Bauaufwand ist auszugehen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen, damit eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB vorliegt.(Rn.30) 3. In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf die in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen beruhen. Kosten, die der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, sind nicht zu berücksichtigen. Die (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind, sind abzuziehen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18).(Rn.31) (Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 20. Juli 2022, 12 C 130/21 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin und der Drittwiderbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 116,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Auf die Drittwiderklage wird festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […] Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020 413,02 €, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: 415,24 € und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024 465,53 € beträgt. Im Übrigen wird die Drittwiderklage abgewiesen. 2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. 3. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 14 %, die Beklagte zu 60 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 30 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen erstinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 14 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst. Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 18 %, die Beklagte zu 56 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 7 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen zweitinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 18 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 8.767,88 € bis zum 06.04.2023, danach auf 8.384,20 € festgesetzt. Der Streitwert für das Verfahren der ersten Instanz wird unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, auf 8.767,88 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung von nach § 556d Abs. 1 BGB nicht geschuldeter Miete geltend. Mit der Drittwiderklage begehrt die Beklagte Feststellung der zulässigen Miethöhe. Randnummer 2 Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Randnummer 3 Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat die Klage mit Urteil vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, abgewiesen und gegenüber der Drittwiderbeklagten festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […]Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020: € 530,00, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: € 560,00 und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024: € 590,00 beträgt. Randnummer 4 Hiergegen wenden sich die Klägerin und die Drittwiderbeklagte unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Randnummer 5 Die Beklagte hat erstinstanzlich schriftsätzlich die Auskunft erteilt, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele. Zweitinstanzlich haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des ursprünglichen Antrags zu 1. d) übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 6 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte beantragen mit der Berufung nunmehr: Randnummer 7 Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.7.2022 zum Aktenzeichen 912 C 130/21 wird abgeändert und wie folgt neu gefasst: Randnummer 8 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgenden Fragen zu erteilen: Randnummer 9 a. Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch […] („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 11.7.2018 abgeschlossen? Randnummer 10 b. Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 11 c. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter […] („Mieter“) Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“), oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 12 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 163,27 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 13 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 729,23 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 14 4. Die Drittwiderklage wird abgewiesen. Randnummer 15 Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt, Randnummer 16 die Berufung zurückzuweisen. II. Randnummer 17 Die Berufung ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 19 a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete i. H. v. 116,98 € für den Monat April 2020 gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 818, 398 BGB. Ein darüber hinausgehender Rückzahlungsanspruch für den Monat April 2020 besteht nicht. Randnummer 20 Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann hiernach nach §§ 556d ff. BGB nicht geschuldete Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. Gem. § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d, 556e BGB jedoch nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Randnummer 21 Die Miete für den Monat April 2020 war gem. § 556d Abs. 1 nicht geschuldet, soweit sie einen Betrag von 413,02 € übersteigt, mithin i. H. v. 116,98 €. Insoweit ist der vertraglich vereinbarte Mietzins teilunwirksam vereinbart. Gem. § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 der Regelung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB. Randnummer 22 aa) § 556d BGB findet auf das streitgegenständliche Mietverhältnis Anwendung. Randnummer 23 aaa) Es ist vorliegend ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen worden, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, § 556d Abs. 1 BGB. § 1 der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (Mietpreisbegrenzungsverordnung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff) bestimmt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i. S. d. § 556d Abs. 1 BGB ist. Randnummer 24 Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff.) ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten wirksam (AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Die Verordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen nach § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Randnummer 25 Hinsichtlich der Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes steht dem Verordnungsgeber ein weiter Beurteilungsspielraum zu, der von den Fachgerichten nur eingeschränkt überprüfbar ist, wozu auch zählt, welche Kriterien der Verordnungsgeber zur Beurteilung des angespannten Wohnungsmarktes heranzieht (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, NZM 2016, 82; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, BGB § 556d Rn. 46; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556d Rn. 92 ff.; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204). Randnummer 26 Die Auswahl eines Betrachtungszeitraums von zehn Jahren (2007 bis 2017) ist mit den Vorgaben des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 und 2 BGB vereinbar; der Verordnungsgeber hält sich insoweit innerhalb seines Beurteilungsspielraums. Die Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB enthält bereits keine Vorgaben zur Länge des maßgeblichen Zeitraums und verweist auch nicht auf § 558 Abs. 2 BGB. Unzutreffend ist der Einwand, der festzustellende prozentuale Anstieg der Mietpreise sei umso größer, je länger der Beobachtungszeitraum gewählt werde. Denn dem von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB vorgegebenen Vergleich mit dem Anstieg im bundesweiten Durchschnitt ist ein entsprechend langer Zeitraum zugrunde zu legen, was tendenziell die Zuverlässigkeit des Vergleichs eher verbessert. Zudem verliert ein etwaiger, weiter in der Vergangenheit liegender stärkerer Mietpreisanstieg nicht in der Zwischenzeit an Relevanz, da er auf die aktuellen Mieten durchschlägt. Nach § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB – der vom Verordnungsgeber im Abschnitt „1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg“ der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 225 ff.) neben dem Kriterium des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB in zulässiger Weise herangezogen wurde – kann zudem auch die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt berücksichtigt werden. Randnummer 27 Nicht zu beanstanden ist auch die Betonung der Mietentwicklung insbesondere bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen unter Ausschluss der Neuvertragsmieten der SAGA und der Wohnungsbaugenossenschaften, da diese, worauf Ziff. 1.1 Fn. 1 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 226) hinweist, ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale vermarkten. Des Weiteren ist die Höhe der Genossenschaftswohnungsmieten nicht von der allgemeinen Nachfrage abhängig, sondern in erster Linie von den Kosten der Genossenschaft, was gegen eine Berücksichtigung spricht. Soweit die Beklagte sich für ihre Auffassung, Mieten von Wohnungen der SAGA und Genossenschaftswohnungen hätten mit in die Berechnung einfließen müssen, auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 38, beruft, geht dies fehl. Dort geht es lediglich darum, dass die Auswertung sich auf alle Mietverhältnisse und nicht nur Wohnungen mittlerer Art oder Neuvermietungen beziehen müsse. Im Übrigen werden diese Anbieter in Ziff. 1.1.3 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233) im Rahmen der Entwicklung der Mietenspiegelmieten berücksichtigt. Randnummer 28 Ebenfalls vom Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers gedeckt ist die Begründung zu Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit (Ziff. 1.3 der Verordnungsbegründung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233 f.). Die Verordnungsbegründung setzt sich mit den Faktoren des Bevölkerungswachstums im Verhältnis zur Neubautätigkeit auseinander (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Zwar wird unter Ziff. 1.3 nicht unmittelbar auf die Neubautätigkeit eingegangen. Aus der Gegenüberstellung der Anzahl der Haushalte, welche die potentielle Wohnungsnachfrage abbilden, und der Gesamtzahl der Wohnungen ergibt sich jedoch die von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Mangellage; zudem gibt eine Gesamtschau der Verordnungsbegründung unter Einbeziehung der unter Ziff. 3 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 236 ff.) aufgeführten Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes auch Auskunft über die Neubautätigkeit. Randnummer 29 bbb) Die Anwendung des § 556d BGB ist nicht nach § 556f Satz 2 BGB ausgeschlossen, da es sich nicht um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Randnummer 30 Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NZM 2021, 22; BT-Drs. 18/3121, 32). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.; BT-Drs. 18/3121, 32). Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durchgeführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, 32) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bzw. dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie auf die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Ein wesentlicher Bauaufwand ist anzunehmen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19 m. w. N.). Randnummer 31 In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf – im Katalog des § 555b BGB genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender „Modernisierung“ (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drs. 18/3121, 32). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen iSd § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Entsprechendes gilt auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden, und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie – ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre – bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N). Randnummer 32 Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der BGH entschieden, dass bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795; vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts anderes (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine – eng auszulegende – Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Den Vermieter trifft nach allgemeinen Regeln die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen dafür, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, vorliegen. Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, a. a. O.). Er muss auch darlegen und beweisen, dass die zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind. Randnummer 33 Modernisierungskosten in Höhe von ca. 700 €/qm hat die Beklagte vorliegend nicht dargelegt und bewiesen. Die Kosten für die Ausstattung des Bades mit einem E-Lüfter, für die Ausstattung der Wohnung mit einem Kabelnetz für Internet, Telefon und digitales Kabel-TV, für den Einbau eines wandhängenden WCs statt eines Stand-WCs und für den Einbau eines Handtuchheizkörpers erreichen diesen Betrag nicht. Dies gilt auch, falls man den Tausch einer kleinen Badewanne gegen eine Dusche ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme erachtete. Bei der Ausstattung des Bades mit einer herabgesetzten Decke mit Spots und mit einem Spiegel handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen. Randnummer 34 Im Übrigen hat die Beklagte dazu, dass es sich überhaupt um Modernisierungsmaßnahmen – und nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen, die nicht zur Modernisierung zählen, handelt, bzw. dazu, wie hoch der Anteil der fälligen und zukünftigen Instandhaltungskosten ist, auch auf den Hinweis der Kammer nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. So fehlt es vorliegend an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustand vor Ausführung der Maßnahmen. Es fehlt an konkretem Vortrag zu Alter, Erhaltungszustand und Gesamtlebensdauer der erneuerten Bauteile. Randnummer 35 Hinsichtlich der Erneuerung der Elektrik ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht, dass sich der Wohnstandard durch diese wesentlich verbessert hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Der Gebrauchswert der Wohnung wird nur bei erstmaliger Einrichtung erhöht (Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 117 m. w. N.). Soweit die Beklagte behauptet, die Wohnung sei mit einer E-Installation ausgestattet, die 20 % oberhalb der DIN 18015 Teil 2 und damit 20 % oberhalb Neubaustandard liege, fehlt es auch an Angaben der entsprechenden Werte. Der Boden in der Wohnung verfügte bereits über Bodenbeläge und die Wände in Bad und Küche über Fliesen, was der Einordnung der Verlegung von Eichenparkett in der Wohnung und der Verlegung von Fliesen in Küche und Bad als Modernisierungsmaßnahmen entgegensteht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Dass sich die Verlegung einer Trittschallunterlage hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung selbst geräuschmindernd ausgewirkt hat (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 555b Rn. 135 n. w. N.), ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht. Dass der Einbau einer Einbauküche eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, kann mangels Angaben der Beklagten zu zuvor vorhandener Ausstattung der Küche nicht angenommen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 123 m. w. N.). Mangels hinreichender Angaben der Beklagten, auch zur vorherigen Ausstattung, kann eine Wohnwertverbesserung oder Endenergieeinsparung durch den Einbau von Flachheizkörpern nicht festgestellt werden. Randnummer 36 Es wurden seitens der Beklagten lediglich pauschal (fiktive) Instandsetzungskosten in Abzug gebracht, ohne dass hierzu konkreter Vortrag erfolgt wäre. So hat die Beklagte lediglich vorgetragen, bei den Rohbau-/Fliesenarbeiten sei der ersparte Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen, da es sich überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen für Bad, Küche, Fußböden und Elektro handele. Für die Elektroarbeiten bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf 9,97 %, die ursprüngliche Elektroinstallation sei zwar alt, aber intakt gewesen. Für die Sanitärarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % zugrunde zu legen, da die ursprüngliche Badinstallation und Ausstattung zwar alt, aber intakt gewesen sei. Da die ursprüngliche Heizung zwar alt, aber intakt gewesen sei, sei der Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen. Hinsichtlich der Malerarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Wohnung weiß gestrichen und in gutem Zustand gewesen sei. Für die Tischlerarbeiten sei ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Beschläge zwar alt, aber intakt gewesen seien. Der gleiche Instandhaltungsanteil sei auch bei den Küchenarbeiten anzusetzen, da die ursprünglichen Kücheneinbauten alt, aber intakt gewesen seien. Randnummer 37 Nicht ausreichend ist auch, dass sich die Beklagte darauf beruft, unter Zugrundelegung der in den als Anlage B 1 eingereichten Rechnungen dokumentierten Arbeiten sei der hinzugezogene Architekt Stefan P. zu der Einschätzung gelangt, dass sich bei Gesamtkosten von 1.143,89 € pro qm Wohnfläche der Modernisierungsanteil auf 953,14 € pro qm Wohnfläche und der Instandhaltungsanteil auf 190,75 € pro qm Wohnfläche belaufe. Wie sich der als Anlage BK 2 überreichten Aufstellung entnehmen lasse, bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf maximal 20 %. Diese bloßen pauschalen Angaben, ein bestimmter Prozentsatz bzw. Anteil der Gesamtkosten entfalle auf Instandhaltungskosten, sind gerade nicht ausreichend. Hiermit erfolgen keinerlei Angaben zum Zustand der Bauteile, vielmehr wird lediglich das Ergebnis einer nicht nachvollziehbaren Prüfung durch einen Architekten der Beklagten genannt. Randnummer 38 Damit fehlt es auch an hinreichenden Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. an einer hinreichenden Grundlage für eine Schätzung durch das Gericht. Randnummer 39 Durch die Modernisierung ist auch kein Zustand erreicht worden, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Dies setzt voraus, dass die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drs. 18/3121; BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w N.). Dabei gelten die obigen Ausführungen zu den Voraussetzungen des Vorliegens von Modernisierungsmaßnahmen entsprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen. Entsprechend den obigen Ausführungen liegen Modernisierungsmaßnahmen, durch die die Wohnung in mehreren Bereichen so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist, nicht vor. Randnummer 40 bb) Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt bei 413,02 €. Dies entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zuzüglich 10 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt einen Betrag in Höhe von 9,28 € pro qm nicht. Dieser Betrag entspricht dem Mittelwert zuzüglich eines Aufschlags in Höhe von 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert des einschlägigen Rasterfelds H 1 des Mietenspiegels 2017 der Freien und Hansestadt Hamburg. Randnummer 41 Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in normaler Wohnlage und weist eine Größe von 40,46 qm auf. Sie ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten dem Baujahr des Hauses entsprechend in die Baualtersklasse 21.06.1948 bis 31.12.1960 und nicht in die Baualtersklasse 2011 bis 2016 einzuordnen. Eine Modernisierung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das zu berücksichtigende Baualter; auch ein hoher Aufwand für den Umbau oder die Herstellung einer Wohnung ist grundsätzlich kein die Miethöhe prägendes Kriterium, dies kann zwar ausnahmsweise anders zu bewerten sein, wenn auch in rechtlicher Hinsicht ein Neubau vorliegt, wobei die Bestimmungen des WoFG herangezogen werden können (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 84 m. w. N.; Dickersbach in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 558 BGB Rn. 115 f.). Insoweit fehlt es bereits, wie dargelegt, an hinreichendem Vortrag der Beklagten. Randnummer 42 Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB für die konkrete Wohnung innerhalb der Spanne kann durch eine tatrichterliche Schätzung gem. § 287 ZPO erfolgen. In der Gesamtschau weist die konkret streitgegenständliche Wohnung nach Lage, Beschaffenheit und Ausstattung einen überdurchschnittlichen Charakter auf. Randnummer 43 Im Rahmen der Einordnung nach § 287 ZPO ist wohnwerterhöhend der besonders gute Übergabezustand bei Mietbeginn zu berücksichtigen. Wohnwerterhöhend ist hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung das Vorhandensein einer Einbauküche zu werten. Ebenfalls wohnwerterhöhend wirkt sich des Weiteren die für die normale Wohnlage überdurchschnittlich gute Lage, in Alsternähe befindlich, gut angebunden im zentralen, aber ruhigen, und mit seinen Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomieangeboten beliebten Winterhude aus. Randnummer 44 cc) Die Klägerin hat für die Mieterin mit Schreiben vom 18.03.2020 auch einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt. Randnummer 45 b) Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 46 c) Der Klägerin steht auch ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i. H. v. 627,13 € gem. §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG zu. Ein darüber hinausgehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 47 Die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihrer Mieterin nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551). Der Anspruch besteht jedoch nur in Höhe von 627,13 €, nach einem Gebührenstreitwert von 5.598,06 €, da bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen ist, der der berechtigten Schadensersatzforderung entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, a. a. O.). Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 48 d) Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Erteilung der mit den Anträgen zu 1.a) - c) begehrten Auskünfte gem. § 556g Abs. 3 BGB zu. Randnummer 49 Hiernach ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Die hier geltend gemachten Auskunftsansprüche betreffend die Vormiete bestehen nicht. Es fehlt vorliegend an der Identität der beiden aufeinanderfolgenden Mietverhältnisse – als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 556e Abs. 1 BGB –, da im zweiten Vertrag, der sog. Nachmiete, die Rechte des Mieters räumlich und gegenständlich beschränkt werden (vgl. Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556e Rn. 8, 10 m. w. N.). Unstreitig bildete die streitgegenständliche Wohnung ursprünglich mit der jetzt rechts belegenen Wohnung eine gemeinsame Wohnung mit einer Gesamtfläche von 119 qm, die unmittelbar vor Beginn des Mietverhältnisses getrennt wurden. Randnummer 50 2. Die zulässige Drittwiderklage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 51 Die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beträgt nach § 556d Abs. 1 BGB 413,02 € (vgl. oben). Die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB beträgt für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 € und für die dritte Staffel ab 01.09.2022 465,53 €. Randnummer 52 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist gem. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Randnummer 53 Danach beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die zweite Staffel nach dem Mietenspiegel 2019 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 9,33 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB. Randnummer 54 Für die dritte Staffel ab 01.09.2022 beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB 465,53 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die dritte Staffel nach dem Mietenspiegel 2021 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 10,46 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB. Randnummer 55 III. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils trägt die erstinstanzlichen Kosten die Beklagte, § 91a ZPO, da der Antrag auf Erteilung der Auskunft, dass es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele, ursprünglich zulässig und begründet (§ 556g Abs. 3 Satz 1 BGB) war, und durch Erfüllung unbegründet geworden ist. Randnummer 56 Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils waren die zweitinstanzlichen Kosten insoweit der Billigkeit entsprechend der Klägerin aufzuerlegen, da das erledigende Ereignis bereits in erster Instanz eingetreten ist und die Klägerin die Erledigungserklärung erst im Berufungsverfahren abgegeben hat. Randnummer 57 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 58 IV. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Neben der von der Beklagten zitierten vereinzelten Auffassung in der Literatur zur Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein Streit in Rechtsprechung und Literatur, der eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, nicht gegeben. Randnummer 59 V. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO i. V. m. § 47 Abs. 1, 2 GKG. Dementsprechend war auch der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren abzuändern. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung ist am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. 2. Es sollte sich jedem Mieter erschließen, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss. 3. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung führt zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. Orientierungssatz 1. Es ist nicht so, dass eine Duldungspflicht des Mieter ausnahmslos entfällt, weil der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, wenn Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.(Rn.19) 2. Wird eine Wohnung von einer vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf eine Fernwärmeversorgung (hier: durch Vattenfall Europe Wärme AG) umgestellt, führt dies in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie.(Rn.33) 3. Eine Modernisierungsankündigung ist auch formell wirksam, wenn der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn nicht einhalten kann, weil der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss.(Rn.16) Verfahrensgang vorgehend AG Pankow-Weißensee, 14. Februar 2022, 4 C 65/20 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 14. Februar 2022 - 4 C 65/20 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Duldung der im Tenor zu 1) genannten Maßnahmen bejaht. Der Duldungsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB. Randnummer 4 Die Kammer folgt den Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung mit nachfolgenden Ergänzungen: Randnummer 5 a) Ohne Erfolg wenden die Beklagten sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur formellen Wirksamkeit der hier allein zu beurteilenden, an die Beklagten gerichteten Ankündigung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vom 5. Dezember 2019. Die Ankündigung genügt ersichtlich den Anforderungen der §§ 555a Abs. 2, 555c BGB. Randnummer 6 Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; sie sind ihm nach § 555a Abs. 2 BGB (lediglich) rechtzeitig anzukündigen. Das gilt nach § 555d Abs. 1 BGB auch für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB; auch diese hat der Mieter zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Randnummer 7 Einen Verstoß gegen § 555a Abs. 2 BGB haben die Beklagten nicht geltend gemacht; sie differenzieren auch nicht zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Randnummer 8 aa) Auch die in § 555c Abs. 1 BGB für Modernisierungsmaßnahmen näher geregelten Ankündigungsanforderungen hat die Klägerin eingehalten. Randnummer 9 Danach hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Randnummer 10 Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt die Ankündigung nicht etwa deshalb nicht den formellen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB, weil die Arbeiten bis heute nicht begonnen wurden oder Mieter in anderen Teilen des Gebäudekomplexes die Ankündigung erst sehr viel später erhalten haben. Randnummer 11 Die Beklagten verkennen den Zweck der Modernisierungsankündigung. Randnummer 12 Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat sich ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor in der Rechtsprechung, auch der des BGH vertretenen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.). An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber im Zuge der Neuordnung des Modernisierungsrechts im sozialen Wohnraummietrecht des BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nichts ändern wollen und auch nicht geändert (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Randnummer 13 Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen. Sie ist kein Selbstzweck; bloßer Formalismus ist unangebracht (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36f.). Randnummer 14 Die Mitteilungspflichten zielen auch nicht etwa darauf ab, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern sollen dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf dabei nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. BGH v. 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, juris Rn. 23; v. 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, juris Rn. 31 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). Randnummer 15 Die Ankündigung genügt offenkundig dem Informationsbedürfnis der Beklagten als Mieter. Sie enthält alle für die sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen relevanten Informationen. Randnummer 16 Der Umstand, dass die Klägerin zunächst - rechtskonform - die Duldungspflicht von Mietern gerichtlich klären lässt, weil diese - wie hier die Beklagten mit Schreiben vom 30. Januar 2020 - eine Duldung der Maßnahmen ablehnen, ist ersichtlich ungeeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen. Randnummer 17 Es sollte sich jedem Mieter erschließen, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss. Dass der Vermieter gegen den erklärten Willen des Mieters mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnt, um - so der Ansatz der Beklagten - die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung zu „retten“, dürfte weder im Interesse des Mieters liegen noch mit dem geltenden, den Mieter schützenden Recht vereinbar sein. Randnummer 18 Ob in anderen Gebäuden des Gebäudekomplexes erst zu einem späteren Zeitpunkt Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wurden, kann offenbleiben. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die hier angekündigten Maßnahmen nur zeitgleich in allen Gebäudeteilen gemeinsam durchgeführt werden könnten, wie die Klägerin zu Recht geltend macht. Randnummer 19 bb) Bereits im Ausgangspunkt unzutreffend ist die Annahme der Beklagten, die Duldungspflicht entfalle deshalb, weil die „Modernisierungsmaßnahmen“ dazu führen, dass die Wohnung unbewohnbar ist. Randnummer 20 Bei den Maßnahmen, die zur Unbewohnbarkeit führen - die Erneuerung der vertikalen Steigeleitungen für Ab-, Kalt- und Warmwasser sowie Zirkulation - handelt es sich um Instandsetzungsmaßnahmen, § 555a Abs. 1 Alt.2 BGB, die auch als solche angekündigt wurden. Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung oder Instandhaltung) hat der Mieter nach - wie hier geschehen - entsprechender Ankündigung zu dulden. Randnummer 21 Entgegen der Auffassung der Beklagten gilt weder für Erhaltungs- noch Modernisierungsmaßnahmen, dass eine Duldungspflicht stets entfällt, wenn die Maßnahmen zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der Wohnung führen. Randnummer 22 Das Gesetz sieht eine entsprechende generelle Einschränkung nicht vor. Randnummer 23 Aus dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG, den der vertragstreue Mieter nach der Rechtsprechung des BVerfG genießt (BVerfG, Beschl. v. 8. Januar 1985 - 1 BvR 792/83, WuM 1985, 75, juris; Beschl. v. 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, juris Rn. 21ff.), folgt zwar, dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, NJW 2016, 2582, juris Rn. 23ff.). Das führt jedoch nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für einen zeitlich - hier äußerst -begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet. Randnummer 24 Ein anderes Ergebnis wäre bereits mit der dem sozialen Wohnraummietrecht immanenten Abwägung der konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter nicht vereinbar (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035, juris Rn. 27), wäre im Übrigen insbesondere unvereinbar mit dem Zweck der Regelungen zur energetischen Modernisierung im Wohnraummietrecht des BGB unvereinbar. Auch der Klimaschutz und die Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen - auch für künftige Generationen - genießen Verfassungsrang, Art. 20a GG und lösen Verpflichtungen des Gesetzgebers aus (vgl. BVerfG, Beschl. v. 24. März 2021 - 1 BvR 2656/18, juris), denen er - unter anderem - über die Regelungen in § 555a Nr. 1 bis 3 BGB und im GEG nachkommt. Randnummer 25 Hier ist die Nutzung der Wohnung für einen Zeitraum von etwa 4 Wochen deshalb nicht möglich, weil in dieser Zeit eine Strangsanierung vorgenommen wird, bei der es sich entgegen der Auffassung der Beklagten nicht um eine Modernisierungs-, sondern Erhaltungsmaßnahme handelt, die zudem - objektiv betrachtet - auch im Interesse der Mieter liegt. Die Sanierung der Steigeleitungen in den übereinander liegenden Wohnungen des Leitungsstrangs geht damit einher, dass die gesamte Wasserversorgung entfällt. Die Klägerin stellt den Mietern - nach ihrer Wahl - möblierte oder nicht möblierte Ersatzwohnungen zur Verfügung. Sie teilt bereits in der Ankündigung der Instandsetzungsmaßnahmen mit, dass sie - entsprechend ihrer gesetzlichen Verpflichtung - die Kosten für die Wohnung sowie den Zwischenumzug trägt. Randnummer 26 Zuzugeben ist den Beklagten, dass der infolge der Strangsanierung erforderliche Zwischenumzug eine Unannehmlichkeit und Beeinträchtigung des Alltags darstellt. Gründe, die hier ausnahmsweise die Hinnahme der unvermeidlichen Beeinträchtigung ausschließen oder unzumutbar machen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Sie gehen nicht über das hinaus, was die in ihrer Mobilität nicht mehr als altersbedingt üblich beeinträchtigten Beklagten sich auch bei einer Urlaubsabwesenheit selbst zumuten könnten. Randnummer 27 b) Die angekündigten Maßnahmen sind als Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB nach §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB von den Beklagten zu dulden. Randnummer 28 aa) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht entschieden, dass die Beklagten die Umstellung der Beheizung der Wohnung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden haben. Randnummer 29 Es liegen in jedem Fall - für den Duldungsrechtsstreit ausreichend - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 2 BGB vor mit der Folge, dass die Maßnahme nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden ist. Das Bestreiten der Angaben der Klägerin zur Endenergieeinsparung durch die Beklagten geht daher ins Leere. Randnummer 30 Nach § 555b Nr. 2 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Randnummer 31 Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Randnummer 32 Die Wohnung ist unstreitig mit einer Gasetagenheizung für die Beheizung und Warmwasserversorgung ausgestattet; in einem Zimmer ist ein Ofen vorhanden. Randnummer 33 Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, dies selbst nach den Angaben der Beklagten. Randnummer 34 Die Beklagten tragen selbst nicht vor, dass beim Betrieb ihrer mit Genehmigung der Rechtsvorgängerin durch die Beklagten eingebauten Gasetagenheizung bzw. des Ofens außer fossilen Brennstoffen erneuerbare Energie wenigstens in geringem Umfang überhaupt Verwendung findet bzw. finden kann; ein Anhaltspunkt, der dies auch nur möglich erscheinen ließe, ergibt sich ebenfalls nicht. Randnummer 35 Im Rahmen der Argumentation zur von ihnen gewünschten Erhaltung des status quo unberücksichtigt bleiben (erneut) die Belange des Klimaschutzes, das offenkundige Problem der begrenzten Verfügbarkeit nicht erneuerbarer Brennstoffe und die darauf basierenden Wertungen des Gesetzgebers, insbesondere konkret auch die Deckung des Wärmebedarfs durch Fernwärme betreffend (vgl. §§ 10 Abs. 2 Nr. 3, 44 GEG). Randnummer 36 bb) Bezüglich der Pflicht zur Duldung des Ersatzes des vorhandenen Gasherdes in der Küche durch einen Elektro-Ceranherd geltenden die Ausführungen unter aa) entsprechend. Randnummer 37 cc) Die von der Klägerin ausweislich der Ankündigung vom 5. Dezember 2019 als Instandsetzung (ohne Modernisierungsumlage) behandelte Neuverfliesung der Wände und des Bodens des Bades ist zu dulden; bei der Strangsanierung und Installation neuer Leitungen ist ein Erhalt der vorhandenen Fliesen nicht möglich. Die angekündigten Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung sowie das wandhängende WC mit Wasserstoppfunktion stellen ohne Weiteres Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 3 BGB dar. Der ebenfalls als Instandsetzung behandelte Austausch von Sanitärobjekten ist nach § 555a Abs. 1 BGB schlicht zu dulden. Ihr Einbau geht mit keiner zusätzlichen Beeinträchtigung der Beklagten einher. Randnummer 38 dd) Die Ertüchtigung der Elektroinstallation ist ebenfalls bereits nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, juris), im Hinblick auf die zusätzliche Installation von mit FI-Schutz ausgestatteten Steckdosen im Bad bzw. im Zusammenhang mit der Installation des Elektro-Ceranherdes und der bereits dadurch erforderlichen Verstärkung der Elektroinstallation auch als Modernisierung nach § 555d Abs. 1 BGB. Randnummer 39 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 40 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetzes, seinen Materialien und höchstrichterlich bereits geklärter Grundsätze. 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Eine derartige Modernisierung - hätte die Vermieterin sie vorgenommen - wäre von der Mieterin gem. den §§ 555b i. V. m. 559 BGB mit 8 % der Kosten jährlich mitzufinanzieren gewesen.(Rn.66) Tenor 1. Der Rechtsstreit ist in Höhe von 224,03 € in der Hauptsache für erledigt erklärt. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der ursprünglichen Beklagten zu 1) (A). Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 93 %, die neue Beklagte (V) 7 %. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages ablehnen, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht einen Aufwendungsersatzanspruch sowie Rückzahlung wegen kraft Gesetzes eingetretener Mietminderung als Mieterin nunmehr gegenüber der neuen Beklagten als Vermieterin geltend. Randnummer 2 Ursprünglich verband die Klägerin mit der HN der als Anlage K1 vorgelegte Wohnraummietvertrag über die Wohnung im Hause J, im 9. OG rechts (Wohnfläche 50,65 qm). Randnummer 3 Durch Eigentumswechsel trat später die frühere Beklagte (A) in das Mietverhältnis als Eigentümerin ein. Randnummer 4 Seit 2007 ist die neue Beklagte Eigentümerin. Randnummer 5 Die ursprünglich gegen die Voreigentümerin (bis 2007) gerichtete Klage vom 04.04.2019 wurde, nach subjektiver Klagerweiterung auf die nunmehrige/neue Beklagte, mit Schriftsatz vom 24.07.2019 zurückgenommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 26.05.2016 kündigte die ebenfalls zur V-Gruppe gehörende Verwalterin nach Durchführung der Vorarbeiten für eine Strangsanierung im Hause diverse Arbeiten auch innerhalb der Mietwohnung an. Randnummer 7 Mit weiterem Schreiben vom 12.12.2017 erfolgte eine Terminankündigung und weitere Informationen zur Strangsanierung von Strang 9 (vgl. Anlagen K2 und K3, Bl. 9/10 d. A.). Randnummer 8 In der Wohnung der Klägerin wurden die Arbeiten in der Zeit vom 08.02. bis 25.05.2018 ausgeführt. Randnummer 9 Die Klägerin beanspruchte für diesen Zeitraum eine Minderung in Höhe von 15 % der von ihr geschuldeten Bruttomiete (483,69 €), das heißt insgesamt 118,53 €. Mit vorprozessualem Schreiben vom 27.07.2018 wurde der Klägerin über den Mieterverein zu Hamburg Folgendes mitgeteilt: Randnummer 10 „Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht stimmen wir dem von Ihnen unterbreiteten Vorschlag zur Mietminderung zu.“ Randnummer 11 Erst nach Klagzustellung hat die Klägerin „zur Vereinfachung der Angelegenheit den Betrag in Höhe von 118,53 € mit dem Mietzins für Oktober 2019 verrechnet“ (Bl. 65 d. A.). Randnummer 12 Insoweit wurde der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt (Bl. 71 d. A.). Randnummer 13 Als Aufwendungsersatz beanspruchte die Klägerin unter anderem zweimal Ladybag, einmal Outdoor-Toilette und Mundschutz in Höhe von insgesamt 105,50 €. Randnummer 14 Zu diesem Betrag teilte die Beklagte mit Schriftsatz vom 18.10.2019 (Bl. 73 d. A.) mit: Randnummer 15 „Über die hierauf bezogenen Beträge von 23,90 €, 24,40 €, 43,70 und 13,50 € soll nicht gestritten werden. Die Klägerin kann den sich daraus ergebenen Gesamtbetrag von 105,50 € mit der nächsten Miete verrechnen.“ Randnummer 16 Mit Schriftsatz vom 07.01.2020 hat die Klägerin in Höhe von 105,50 € den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 17 Mit Schriftsatz vom 26.01.2020 hat die Beklagte der Hauptsacheerledigungserklärung zugestimmt. Randnummer 18 Infolge der Instandsetzungsmaßnahmen beansprucht die Klägerin noch Ersatz folgender Aufwendungen: Randnummer 19 - Ersatzfliesen gem. Rechnung vom 18.07.2016 261,80 € - Weitere Ersatzfliesen gem. Rechnung vom 30.04.2018 104,72 € - Demontage und Montage Badspiegel 200,00 € - Geberit WC-Element 269,60 € - Hänge-WC 345,63 € - WC-Sitz 120,69 € Randnummer 20 Die Klägerin behauptet, aufgrund des Schreibens vom 19.12.2018 sei die Beklagte verpflichtet gewesen, den zuerkannten Minderungsbetrag an die Klägerin zu zahlen. Randnummer 21 Zu den noch streitigen Aufwendungen trägt die Klägerin vor: Randnummer 22 Wandspiegel Randnummer 23 Hierbei handele es sich um eine Spezialanfertigung der Glaserei Z.. Die Bestandshandwerker als Durchzuführende der Strangsanierung seien keine Facharbeiter, sondern „bestanden aus fremdländischen Arbeitern“ (Bl. 65 d. A.). Randnummer 24 Die Klägerin habe einen Betrag in Höhe von 200,00 € an die Glaserei Z. gezahlt. Randnummer 25 Fliesen Randnummer 26 Die Ersatzfliesen habe die Klägerin erwerben müssen, da die beteiligten Handwerker unsauber gearbeitet hatten und viel zu große Ausschnitte für die entsprechenden Sanitäreinrichtungen hergestellt hatten. Der Bauleiter, P., habe mit der Klägerin konkret abgesprochen, dass sie die Ersatzfliesen persönlich besorgen möge. Randnummer 27 WC-Installation Randnummer 28 Auf ausdrücklichen Rat des Bauleiters E. habe die Beklagte ein zur übrigen Badausstattung passendes WC-Element mit Hänge-WC erworben. Die alten Objekte hätten durch die Bestandshandwerker nicht wieder montiert werden können. Randnummer 29 Die Klägerin ist darüber hinaus der Auffassung, dass ihr Aufwendungsersatzansprüche zustünden, ohne dass sie zuvor die Beklagte in Verzug gesetzt hätte. Randnummer 30 Die Klägerin beantragt, Randnummer 31 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.302,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten oberhalb des Basiszinssatzes auf 1.526,25 € seit 10.01.2019 bis 30.09.2019 und ab 01.10.2019 auf 1.302,22 € zu zahlen. Randnummer 32 Die Beklagte beantragt, Randnummer 33 die Klage abzuweisen. Randnummer 34 Die (neue) Beklagte trägt unter anderem vor: Randnummer 35 Für die Minderungsklage bestand kein Rechtsschutzbedürfnis. Die Klägerin hätte einfach mit der Miete den unstreitigen Betrag verrechnen sollen, dürfen und können. Randnummer 36 Hinsichtlich der streitigen Aufwendungen fehle es an einer Aufforderung gegenüber der Beklagten. Es sei beabsichtigt gewesen, nach Abschluss der Arbeiten innerhalb der Wohnung die vorhandenen lediglich zwischengelagerten Objekte durch den Bestandshandwerker wieder montierten zu lassen. Randnummer 37 Im Übrigen seien die vorgelegten Belege teilweise mit Zahlungsquittungen überkopiert und deshalb nicht erkennbar. Randnummer 38 Ein Anspruch aus § 555a Abs. 3 BGB setze voraus, dass der Mieter Aufwendungen machen „muss“. Keinesfalls dürfe ein Mieter eigentliche Erhaltungsmaßnahmen anstelle des Vermieters ohne dessen Zustimmung einfach selbst ausführen, wie dies vorliegend hinsichtlich der streitigen Maßnahmen geschehen sei. § 555a Abs. 3 BGB erfasse nur Aufwendungen, die als Folge einer Erhaltungsmaßnahme anfallen, aber nicht die Erhaltungsmaßnahme selbst. Hinzukäme noch, dass die Beklagte nicht Auftraggeberin der Strangsanierung war, sondern die rechtsfähige WEG J. Randnummer 39 Der Bauleiter sei letztlich von der WEG beauftragt worden und habe keinerlei Vertretungsmacht für die Beklagte gehabt. Randnummer 40 Hinsichtlich der vorgelegten Belege sei immer noch nicht erkennbar, worauf sich diese bezögen. Randnummer 41 Die Klägerin wollte schlicht statt des alten Stand-WCs das nunmehr von ihr angeschaffte und von den Handwerkern der WEG eingebaute Hänge-WC haben. Solche Kosten könne Sie nicht von der Beklagten erstattet verlangen. Randnummer 42 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Randnummer 43 Die Parteivertreter haben corona-bedingt auf die mündliche Verhandlung vom 18.03.2020 verzichtet und stattdessen ihr Einverständnis mit schriftlicher Entscheidung erklärt. Entscheidungsgründe Randnummer 44 Die zulässige Klage ist – soweit noch nicht für erledigt erklärt – unbegründet. Randnummer 45 Der Klägerin stehen keine weiteren Aufwendungsersatzansprüche aus § 555a Abs. 3 BGB gegenüber der Beklagten zu. 1. Randnummer 46 Die „Angemessenheit“ bedeutet, dass die Klägerin/Mieterin keinen unvernünftigen Aufwand zu Lasten der Beklagten/Vermieterin betreiben durfte. Maximal sind die objektiv erforderlichen/notwendigen nachgewiesenen Kosten von der Beklagten als Vermieterin zu erstatten. Randnummer 47 Die Klägerin hat hier zur Anbringung des Wandspiegels mit ihrer eher ausländerfeindlichen Äußerung keine entsprechende Notwendigkeit der Einschaltung der Fachfirma Glaserei Z. hinlänglich dargelegt. Nach dem Vortrag der Beklagten hätten die Bestandshandwerker der WEG das Aufhängen des Spiegels mit den Abmessungen 1,72 x 0,98 m ohne Zusatzaufwand bewältigen können. Randnummer 48 Es kann insoweit zu Gunsten der Klägerin unterstellt werden, dass es sich hier um eine „Spezialanfertigung“ handelt. Dies macht das Aufhängen allerdings nicht so schwierig, dass ein „fremdländischer Arbeiter“ dies nicht hätte durchführen können. Insoweit kann auch zu Gunsten der Klägerin unterstellt werden, dass sie 200,00 € an die Glaserei Z. bezahlt hat. Die bloße Quittung ersetzt allerdings keine steuerrechtlich korrekte mit Rechnungsnummer und Mehrwertsteuerausweis versehene Rechnung. Randnummer 49 Dem ist hier jedoch nicht weiter nachzugehen, da eine Ersparnis von Aufwendungen auf Seiten der Beklagten klägerseits nichts ansatzweise dargelegt, geschweige denn unter Beweis gestellt wurde. Es kommt hier nicht auf den Aufwand der Klägerin, sondern auf die objektiv notwendigen Kosten an, die die Beklagte möglicherweise durch das vorschnelle Handeln der Klägerin erspart hat. Randnummer 50 Ergänzend wird verwiesen auf Elzer in PWW § 555a Rn. 16 bis 18 sowie die Ausführungen im Großkommentar von Beck-Online. Randnummer 51 „Aufwendungsersatzanspruch (§ 555a III) Randnummer 52 I. Aufwendung Randnummer 53 1. Überblick 16 Randnummer 54 Erhaltungsmaßnahme | Aufwendungsersatzanspruch Randnummer 55 Zum – wenig passenden – Begriff »Aufwendung« s zunächst § 256 Rn 3. Gemeint ist, dass dem Mieter die Kosten und Schäden zu ersetzen sind, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht entstehen (s.a. BGH NJW 15, 2419 Rz 25; 13, 223 Rz 18) und die geeignet waren, Störungen des Mietgebrauchs zu begegnen oder damit verbundene Nachteile abzuwenden. Kurz: der Sach- oder Geldaufwand, den der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen musste. Auch der Mieter, der sich mit einer über die gesetzlichen Grenzen der Duldungspflicht hinausgehenden Maßnahme einverstanden erklärt, hat einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen (BGH WuM 10, 565 Rz 9). 17 Randnummer 56 Was angemessen ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Der Mieter darf einerseits keinen unvernünftigen Aufwand zulasten des Vermieters betreiben, ist andererseits aber auch nicht verpflichtet ist, den billigsten Weg zu wählen. Vielmehr kann er grds seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten. Soweit die verauslagten Kosten hierzu objektiv erforderlich gewesen sind, hat der Vermieter diese zu ersetzen, auch wenn es für ihn »teuer« wird (AG Hamburg WuM 14, 718). Bei der Bewertung der Angemessenheit sind die Grundsätze der Schadensminderungspflicht (§ 254 Rn 19) und der Vorteilsausgleichung (§ 249 Rn 80) zu berücksichtigen (LG Hamburg ZMR 11, 638; AG Hamburg WuM 14, 718). 18 Randnummer 57 Erhaltungsmaßnahme | Umsatzeinbuße Randnummer 58 Bsp: Ersatz kommt zB in Betracht für die Erneuerung und Änderung der Dekoration, Kosten für den Ab- und Aufbau von Möbeln, Kosten für die notw. Auslagerung (wertvoller) von Möbeln, Kosten für das Abnehmen und Aufhängen von Gardinen, Lampen, Kosten für die zeitweilige andere Unterbringung des Mieters (BGH WuM 10, 565 Rz 4; AG Hamburg WuM 14, 718) und seiner Angehörigen (s § 555d Rn 3 f), zusätzliche Fahrtkosten, Kosten für zerstörte Sachen sowie Kosten der Reinigung der Räume (AG Hamburg WuM 07, 445). Im Einzelfall kann auch für Neuanschaffungen, die durch die Veränderung der Mieträume notw. werden, Ersatz verlangt werden, zB bei Veränderung der Fenster für Gardinen, neue Lampen, Einrichtungsgegenstände, die wegen Veränderungen des Zuschnitts der Wohnung, der Stellflächen oder der Energieart unvermeidlich sind. Keine Aufwendungen sind die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und auszieht, weil er die Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden möchte (BGH NJW 13, 223 Rz 18; WuM 10, 565 Rz 10). Auch eine infolge der Erhaltungsmaßnahme erlittene Umsatzeinbuße ist keine Aufwendung (BGH NJW 15, 2419 Rz 25).“ Randnummer 59 beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann: Randnummer 60 „Der Mieter kann vom Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Randnummer 61 Dem Mieter sind seine Aufwendungen in einem den Umständen nach angemessenem Umfang zu ersetzen. Die Beschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters auf einen angemessenen Umfang bedeutet, dass der Vermieter nicht zum Ersatz sämtlicher Aufwendungen des Mieters verpflichtet ist. Es darf kein unvernünftiger Aufwand zu Lasten des Vermieters betrieben werden.“ 2. Randnummer 62 Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der bereits 2016 aufgewendeten Kosten für zur Verfügung gestellte Ersatzfliesen sowie für den Nachkauf von entsprechenden Fliesen. Insoweit mag zwar dem Grunde nach ein Anspruch denkbar sein. Die Klägerin hat jedoch trotz zweifachen Monierens der Beklagtenvertreterin als Anlage K4 (Bl. 44 und 49 d. A.) lediglich die Rechnungen Nr. 0054 und 0030 in nicht verwertbarer Form vorgelegt. Der Kundenbeleg wurde auf die Rechnung kopiert und der rechte Teil der Rechnung mit Datum etc. wurde nicht mitkopiert. Es ist so – auch für das Gericht – nicht einmal erkennbar, ob die Rechnung sich überhaupt auf Fliesen bezieht. Bei zweifachem Monieren durch die Beklagtenvertreterin ist das Gericht auch nicht zu weiteren Hinweisen verpflichtet gewesen. 3. Randnummer 63 Die erheblichen Kosten für WC-Elemente und WC-Sitz kann die Klägerin schon deshalb nicht beanspruchen, weil diese Teile weit vor Beendigung der Arbeiten in ihrer Wohnung (lt. Klägerin bis 25.05.2018) angeschafft wurden, nämlich am 08.03., 09.04. und 28.03.2018. Insgesamt hat die Klägerin für das neue WC mit 735,92 € etwa 1,5 Monatsmieten ausgegeben. Randnummer 64 Die Klägerin kann auch nicht damit gehört werden, dass die alten Gegenstände nicht wiederverwendbar gewesen wären. Es ist allein Sache des Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, ob und welche WC-Möbel eingebaut werden. Insbesondere kennt das Mietrecht keinen Anspruch des Mieters auf Modernisierung. Randnummer 65 Vollkommen zu Recht moniert die Beklagtenvertreterin, dass eine Montage einer vorhandenen alten Stand-WC-Anlage statt des klägerseits neu angeschafften Hänge-WCs möglich gewesen wäre. Insoweit hätte die Klägerin eine Modernisierungsvereinbarung mit der Beklagten bzw. der WEG treffen müssen. Ansonsten wären bei bis zu 700 baugleichen Wohnungen in der WEG-Anlage J (3 Eigentümergemeinschaften) durchaus auch Modelle aus anderen Wohnungen wieder verwenden dürfen. 4. Randnummer 66 Selbst wenn man dem nicht folgt, war die Klägerin nicht berechtigt, vor Abschluss der Instandsetzungsarbeiten Fakten zu schaffen und bereits neues Badmobiliar anzukaufen. Schon die fehlende Nachfrage bei der Beklagten als ihrer Vermieterin bzw. bei deren Verwaltungsfirma ist der erste Schritt zu einem gravierenden Mitverschulden an den entstandenen Kosten durch die Klägerin als Mieterin. Die Klägerin hatte lediglich Anspruch auf Wiederinstallation gebrauchter Badzimmermöbel mittlerer Art und Güte, nicht jedoch auf Modelle der oberen Klasse und dazu noch Neuware. Eine derartige Modernisierung – hätte die Beklagte sie vorgenommen – wäre von der Klägerin gem. den §§ 555b i. V. m. 559 BGB mit 8 % der Kosten jährlich mitzufinanzieren gewesen. 5. Randnummer 67 Darüber hinaus wäre selbst bei Annahme, dass die ersparten Kosten der Beklagten abzgl. Modernisierungszuschlag der Klägerin zu erstatten wären, die ersparten Kosten gegen Null. Es handelt sich hier um eine von drei größeren WEG-Anlagen. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass eine nennenswerte Ersparnis bei der Beklagten ankommt, wenn von ihr hier 735,92 € für die neue WC-Anlage aufgewendet wurden, da jedenfalls nach §16 Abs. 2 WEG die Beklagte hiervon lediglich mit ihrem anteiligen Miteigentumsanteil betroffen wäre, das heißt einen Betrag, der unter 5,00 € liegt. Randnummer 68 Wegen des Grundsatzes der Schadensminderungspflicht wird verwiesen auf AG Hamburg WuM 2014, 718 bis 722. 6. Randnummer 69 Mit der Hauptforderung entfallen auch die Zinsansprüche. 7. Randnummer 70 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91a, 91 ZPO. Randnummer 71 Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde, waren lediglich die anteiligen Kosten in Höhe von 105,50 € kostenmäßig zu Lasten der Beklagten zu bewerten. Insoweit wäre die Beklagte bei streitiger Durchführung des Verfahrens mit hoher Wahrscheinlichkeit unterlegen gewesen. Randnummer 72 Die auf Mietminderung gestützte Klage in Höhe von 118,53 € war ursprünglich schon nicht zulässig. Der entsprechende Bereicherungsanspruch hätte problemlos durch Aufrechnung ohne Bemühung der Justiz aufgrund des eindeutigen Anerkenntnisses der Beklagten klägerseits realisiert werden können. Nur ein rechtsschutzversicherter Kläger klagt derartige vollkommen unstreitige durch einfache Aufrechnung zu realisierende Forderungen tatsächlich ein. 8. Randnummer 73 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 369/18 Verkündet am: 11. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556f Satz 2 1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkun- gen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in we- sentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. 2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten ein- fließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. - 2 - b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB mit- erledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kos- ten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Le- bensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigen- schaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerecht- fertigt ist. BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18 - LG Berlin AG Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Oktober 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 € (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 € vereinbart. Während des Wohnungsleerstands ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vor- mals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche ein- gebaut. 1 - 4 - Mit Schreiben vom 28. Mai 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklag- ten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die - bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 € (= 8,74 €/m2) - zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10 % überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten "Sanierungskosten", um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbe- halt der Rückforderung an. Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzah- lung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Be- trags von insgesamt 2.253,36 € für die Monate Juni 2016 bis November 2016 nebst Zinsen in Anspruch; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 124) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gegen die Beklagte weder ein Anspruch auf Rückzah- lung von Miete [aus § 812 BGB] noch ein Anspruch auf Feststellung zu, dass sie nur eine geringere Nettokaltmiete schuldeten. Die Wohnungsmiete sei hier aufgrund der Ausnahmeregelung des § 556f Satz 2 BGB nicht nach § 556d BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungs- verordnung des Landes Berlin auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Die Beklagte habe durch die in ihrem Umfang unstreitigen Moderni- sierungsmaßnahmen eine umfassende Modernisierung der Wohnung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB durchgeführt. Insoweit sei sowohl auf den finanziellen Aufwand als auch auf das Ergebnis der Maßnahmen abzustellen. Die Modernisierung sei als umfassend anzusehen, wenn hierfür ein Drittel der Neubaukosten aufgewendet worden sei. Insoweit seien die durch die höchst- richterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG aufgestellten Grundsätze heranzuziehen, die sich an der Rechtspre- chung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofs orientierten. Ob bei der Kostenermittlung der finanzielle Aufwand, der auf Instandset- zungsmaßnahmen entfalle, mit in die Berechnung einzustellen sei, sei umstritten. Zum einen werde vertreten, diese Kosten seien entsprechend § 16 Abs. 3 5 6 7 8 9 10 - 6 - Satz 2 WoFG nicht von dem Gesamtbetrag der Aufwendungen abzuziehen. Zum anderen werde aber auch vertreten, die Kosten der gleichzeitig mit der Moderni- sierung durchgeführten Instandsetzung seien in Abzug zu bringen. Die erstgenannte Auffassung treffe zu. Zwar spreche für einen Abzug von Instandhaltungskosten, dass es Sinn und Zweck der Ausnahme des § 556f Satz 2 BGB sei, neuen Wohnraum zu schaffen und Bestandsmietverhältnisse nicht weiter zurückzudrängen. Wenn allerdings ein bewohnter Altbau, der sich in einem schlechten Zustand befinde, mit einem erheblichen Instandhaltungsauf- wand und nur einem kleineren Modernisierungsaufwand saniert werde, fielen auch diese Maßnahmen unter die gesetzliche Ausnahme, obgleich dadurch neuer Wohnraum nicht geschaffen werde. Für die Einbeziehung der Instandhaltungskosten spreche, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsbedarf gegebenenfalls aufgrund des schlechten Zustands leer stehen könnten, obwohl mit erheblichem Instandset- zungsaufwand neuer Wohnraum geschaffen würde. Auch dies sei vom Willen des Gesetzgebers umfasst, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten, zum anderen die Intention des Gesetzgebers, neuen Wohnraum zu schaffen, spreche. Gegen diese Auffassung spreche auch nicht, dass der Mieter nach § 559 Abs. 2 BGB nach einer Modernisierung nicht mit Mieterhöhungen, die auf In- standhaltungsmaßnahmen entfielen, belastet werden solle, was im Rahmen der Überprüfung der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung eine Abgrenzung zu Modernisierungsmaßnahmen erfordere. Modernisiere der Vermieter einen Teil der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet sei, seien die auf diese Maßnahme entfallenden Kosten im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB insgesamt 11 12 13 - 7 - und ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskos- ten anzusetzen. Hinzu trete, dass die §§ 556d ff. BGB als Ausnahme zur Regel der grundsätzlich frei durch die Parteien zu bestimmenden Miethöhe eng auszu- legen seien. Von diesen Maßstäben ausgehend, habe die Beklagte hier ein Drit- tel der Neubaukosten für die Modernisierung aufgewendet. Zutreffend sei das Amtsgericht (ohne Einbeziehung der Kosten für Pla- nung und Architektenleistungen) bereits von Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € (= 682,59 €/m²) ausgegangen, wodurch unabhängig davon, ob man die durchschnittlichen Neubaukosten wie das Amtsgericht mit 1.486,00 €/m² oder wie die Kläger mit 2.000,00 €/m² bemesse, ein Drittel der Neubaukosten erreicht seien. Sofern die Kläger der Auffassung seien, die angesetzten Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € bereits erstinstanzlich bestritten zu haben, treffe dies nicht zu. Die Kläger hätten lediglich die Höhe der durch Anlagen belegten Kosten mit dem Argument in Abrede gestellt, es sei nicht ersichtlich, welcher Teil des finan- ziellen Aufwands auf Maßnahmen der Instandhaltung entfallen seien. Dieses Be- streiten sei jedoch - wie dargestellt - aus Rechtsgründen unbeachtlich, da sämt- liche Kosten zu berücksichtigen seien. Dass die Kosten der Beklagten überhaupt nicht entstanden seien, sei dagegen nicht geltend gemacht worden. Die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB scheitere nicht bereits an dem Umstand, dass unstreitig energetische Modernisierungs- maßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Allein die Höhe des Bauaufwands reiche zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, ent- scheidend sei auch der durch die Maßnahmen geschaffene Zustand. Dieser müsse dem Zustand einer Neubauwohnung in etwa entsprechen. Zu betrachten seien insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fuß- böden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Je- doch sei es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses 14 15 - 8 - zwingend neubaugleich sein müsse, was hier unstreitig nicht gegeben sei, da es sich um einen ungedämmten Altbau mit Holzkastendoppelfenstern handele. Hier- für spreche auch, dass der Mietspiegel einen der höchsten Werte für sanierte Altbauwohnungen ausweise. So liege der "Oberwert" in dem hier einschlägigen Mietspiegelfeld bei 10,00 €/m². Unstreitig sei die Wohnung im Inneren erkennbar und in Bezug auf die modernisierte Elektrik neubaugleich. Ebenfalls unstreitig habe auf die Fassade eine Dämmung wegen des Denkmalschutzes nicht aufgebracht und die Fenster aus diesem Grund nicht ausgetauscht werden dürfen. Die Heizung sei auch ge- rade erst drei Jahre alt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsurteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch den Senat. Das Berufungsge- richt hat die Revision im Tenor seiner Entscheidung unbeschränkt zugelassen. Soweit es in den Entscheidungsgründen seines Urteils die Zulassung dahin er- läuterte, dass die Revision bezüglich der Rechtsfragen zugelassen werde, "ob Instandhaltungskosten mit in den Aufwand einzustellen" sind, der zu den Kosten des Neubaus ins Verhältnis zu setzen ist, sowie, "ob ein neubaugleicher Stan- dard auch zwingend den energetischen Standard betreffen muss", ist hierin eine Beschränkung der Zulassung nicht zu sehen. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam lediglich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen, ab- trennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Par- tei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber - wie hier geschehen - auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, 16 17 18 - 9 - Urteile vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, in- soweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt; vom 15. Mai 2018 - II ZR 2/16, WM 2016, 1183 Rn. 14). 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die Ansprü- che der Kläger auf Rückzahlung von insgesamt 2.253,36 € aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF sowie auf Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden, nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat den Ausnahme- charakter der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB verkannt und im Rahmen der Wertung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, zu Unrecht angenom- men, dass finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zu den berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten zählt. Die erforderlichen kon- kreten Feststellungen zu den ausgeführten Baumaßnahmen - vor allem in Ab- grenzung zu gleichzeitig ausgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und erspar- ten fiktiven Instandhaltungsmaßnahmen - hat das Berufungsgericht deshalb nicht getroffen. a) Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in der - aufgrund des im Jahr 2016 abgeschlossenen Mietvertrags hier anzuwendenden - bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht- fertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann eine nach den §§ 556d, 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 BGB aF). Gemäß 19 20 21 - 10 - § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e BGB allerdings nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisie- rung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senats- beschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einherge- henden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN). b) Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durch- geführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Geset- zesbegründung (BT-Drucks. 18/3121, aaO) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bezie- hungsweise dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen wer- den. Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleich- bare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - er- reicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 - VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungs- gerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.). Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen - etwa statistische Er- 22 23 - 11 - hebungen des Bauhandwerks - der jeweiligen Region, in der die in Rede ste- hende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen. Eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter nach § 287 Abs. 2 ZPO auf der Grundlage dieser oder anderer objektivierbarer Zahlen, deren Einführung in den Prozess in der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters liegt, ist in diesem Rahmen mög- lich und zulässig. c) Hiervon ist - zumindest im rechtlichen Ansatz - auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. Zu Unrecht hat es jedoch angenommen, dass selbst die Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a Abs. 1 BGB im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu dem in den Kostenvergleich einzustellen- den Bauaufwand gehören und dementsprechend auch bei einer modernisieren- den Instandsetzung die gesamten Kosten ungekürzt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen seien. aa) In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Ver- ständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegrün- dung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wie- derherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT- Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der 24 25 - 12 - Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB ge- schuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen. bb) Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeit- raum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch in- soweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen. (1) Mit der Einführung der Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB be- zweckte der Gesetzgeber eine Begrenzung der Mieten in angespannten Woh- nungsmärkten. Die nach Maßgabe des § 556d BGB höchstzulässige Miete darf der Vermieter nach § 556e BGB mit Rücksicht auf eine höhere Vormiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB überschreiten, die er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Im Fall der Modernisierung darf der Vermieter dabei die nach § 556d BGB zulässige Miete um den Betrag überschreiten, um den er die Miete gemäß § 559 BGB hätte erhöhen können. Noch weitergehende Ausnahmen sieht das Gesetz in § 556f BGB vor. Danach sind zum einen Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietenbegrenzung gänz- lich ausgenommen; zum anderen gilt die Mietenbegrenzung (§ 556d BGB) nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. (2) Das Gesetz sieht somit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e BGB erhöht 26 27 28 - 13 - sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit. (3) Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der Senat bereits - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass bei einer modernisieren- den Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits "fällige" Instandsetzungsmaß- nahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit moder- nisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts Anderes. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine - eng auszulegende - Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kos- ten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der In- standhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht kein Anlass, den Begriff der Modernisierung im Rahmen der §§ 556e, 559 BGB einerseits und § 556f Satz 2 BGB andererseits unterschiedlich auszulegen und es für § 556f Satz 2 BGB gleichsam genügen zu lassen, dass der Vermieter an der Wohnung Bauarbeiten durchgeführt hat, die letztlich zu einem "neubaugleichen" Zustand führen, selbst wenn das überwiegend durch bloße Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt wäre. Die Vorschriften der §§ 556d ff BGB dienen der Begrenzung der Miethöhe und sehen lediglich eng auszulegende Ausnahmen - unter anderem für 29 30 - 14 - die umfassende Modernisierung - vor. Dies verbietet es, auch (anteilige) Kosten für bei Gelegenheit einer Modernisierung miterledigte Erhaltungsmaßnahmen zu- gunsten des Vermieters zu berücksichtigen. Andernfalls würde letztlich nicht nur die umfassende Modernisierung, sondern auch die "umfangreiche Instandhal- tung" von der Mietenbegrenzung ausgenommen und der Zweck der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB nahezu in sein Gegenteil verkehrt. Entgegen einer teilweise im Schrifttum unter Hinweis auf die Gesetzesma- terialien vertretenen Auffassung (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; wohl auch Juris PK-BGB/Heilmann § 556f Rn. 5; BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14) be- zweckt § 556f Satz 2 BGB auch nicht, den Vermieter bei Vornahme umfangrei- cher Modernisierungsmaßnahmen von genauen Berechnungen in der Weise zu entlasten, dass jeder Abzug von Kosten der Instandhaltung zu entfallen habe. Soweit es in den Gesetzesmaterialien heißt, bei sehr umfangreichen Maßnah- men werde der Vermieter von der Berechnung der genauen Mieterhöhung ent- lastet (BT-Drucks. 18/3121 aaO), lässt dies den Schluss auf eine Berücksichti- gung bloßen Erhaltungsaufwands gerade nicht zu. Denn in der weiteren Geset- zesbegründung wird - wie oben (unter II 2 c aa) bereits ausgeführt - explizit darauf abgestellt, dass der Begriff der Modernisierung auf § 555b BGB Bezug nimmt und somit die Instandsetzung nicht umfasst ist. Im Übrigen wird dem Vermieter im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB eine Berechnung nur insoweit abverlangt, als es zum Nachweis eines wesentlichen, auf Modernisierung entfallenden Bauauf- wands erforderlich ist. Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB danach vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung von der Begrenzung der Miete und somit von einer konkreten Berechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 556e BGB frei. 31 - 15 - d) Auch hinsichtlich der Beurteilung der mit den Baumaßnahmen einher- gehenden qualitativen Auswirkungen ist die Beurteilung des Berufungsgerichts von Rechtsirrtum beeinflusst. Insoweit ist zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaß- nahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbeson- dere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungs- weise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). Dabei gelten die vorstehend (unter II 2 c aa) dargestellten Voraussetzungen ent- sprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind somit nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neu- vermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Abramenko, aaO Rn. 26; Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 14. Aufl., § 556f Rn. 9), auf die die Revisionserwiderung Bezug nimmt, ist die Feststellung der Auswirkungen der konkret durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auf den Wohnungszustand nicht etwa deshalb entbehrlich, weil es sich bei der Frage, ob den Kosten nach ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, um ein Kriterium handelte, dem im Rah- men der notwendigen umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls je- denfalls Vorrang zu geben wäre. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr sind die beiden maßgeblichen Prüfungskriterien - wesentlicher Bauaufwand in finanzieller Hin- sicht einerseits und qualitative Auswirkungen auf den Wohnungszustand ande- rerseits - von grundsätzlich gleichem Gewicht. 33 34 - 16 - aa) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht bei der er- forderlichen Betrachtung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen auf den Wohnungszustand zu Unrecht auch die - schon vor Beendigung des Miet- verhältnisses mit dem Vormieter vorgenommene - Heizungserneuerung einbe- zogen. Dabei hat es verkannt, dass die Herbeiführung eines neubaugleichen Zu- stands nicht ausreicht, sondern es vielmehr gerade darauf ankommt, dass ein neubaugleicher Zustand durch Baumaßnahmen bewirkt worden ist, die in dem gemäß § 556f Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitrahmen durchgeführt worden sind. bb) Ebenfalls zu Recht macht die Revision geltend, dass die Frage des energetischen Zustands der Wohnung bei der Beurteilung der qualitativen Aus- wirkungen der Baumaßnahmen nicht unberücksichtigt bleiben kann. Die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts zu den Einschränkungen bestimmter energeti- scher Maßnahmen durch den Denkmalschutz (hier bezüglich einer Fassaden- dämmung und eines Austauschs der Holzkastendoppelfenster) lassen zumindest besorgen, dass es bei der Beurteilung der qualitativen Auswirkungen einen zu niedrigen Maßstab angesetzt hat. Dabei mag dahinstehen, inwieweit andere energetische Maßnahmen (etwa eine Dämmung von Dach und/oder Innenwän- den) möglich gewesen wären. Jedenfalls dürfte die Annahme, dass auch ohne jegliche energetische Baumaßnahme im konkreten Fall durch Modernisierung ein neubaugleicher Zustand geschaffen worden ist, allenfalls in Betracht kommen, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisie- rungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Feststellungen, die diese Beurtei- lung erlauben, hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. cc) Der vom Berufungsgericht bei seiner Würdigung ergänzend herange- zogene Umstand, dass der Mietspiegel für sanierte Altbauten einen der höchsten Werte ausweist, spiegelt lediglich die Wertschätzung des Markts für dieses Seg- ment wider, lässt aber keinen tragfähigen Schluss darauf zu, ob es sich bei den 35 36 37 - 17 - von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen um eine umfassende Moderni- sierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB handelt. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein Entste- hen der von den Klägern erhobenen Ansprüche nicht bereits daran, dass die auf Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegren- zungsverordnung (Verordnung 17/186) für das Land Berlin vom 28. April 2015 unwirksam wäre. Die zitierte Verordnung begegnet - anders als die Revisionser- widerung meint - keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist sie nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntma- chung nicht in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre. Zur weiteren Begründung im Einzelnen wird diesbezüglich auf die Senatsurteile vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 34, 37) und vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 80, 86 ff.) verwiesen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvor- trag der Parteien - nähere Feststellungen zu den konkreten Baumaßnahmen und zu der Frage zu treffen haben, inwieweit die von der Beklagten aufgewendeten 38 39 40 41 - 18 - Kosten nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats als Modernisierungs- kosten einzuordnen sind oder als gegebenenfalls (anteilig) im Wege der Schät- zung nach § 287 ZPO zu bestimmende (fiktive) Instandhaltungskosten unberück- sichtigt zu bleiben haben. Insbesondere bei der Erneuerung des Fußbodenbe- lags oder der Elektrik liegt - vorbehaltlich weiterer Klärung - die Annahme reiner Erhaltungsmaßnahmen oder einer modernisierenden Instandsetzung jedenfalls nicht fern (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 108 ff.). Soweit die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Sollten nach den vom Berufungsgericht noch zu treffenden Feststellungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein, ohne dass diese als um- fassende Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB zu qualifizieren wären, wird zu prüfen sein, inwieweit die nach § 556d BGB zulässige Miete nach § 556e BGB überschritten werden darf. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 08.09.2017 - 17 C 148/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2018 - 63 S 293/17 - 42

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 281/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Woh- nung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 23. März 2017 kündigte die Beklagte der Klägerin die Modernisierung der in dem aus mehreren Häusern bestehenden Gebäudekom- plex befindlichen Heizungsanlage durch Austausch des vorhandenen Niedertem- peraturkessels gegen einen modulierend geregelten Gas-Brennwertkessel sowie Durchführung eines "hydraulischen Abgleichs" an und informierte diese unter an- derem über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 21. August 2017 der Klägerin gegenüber eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. November 2017 von 368,78 € um 25,81 € auf 394,59 €. Die Klägerin zahlte diesen Erhö- hungsbetrag in der Zeit vom 1. November 2017 bis zum 1. Juli 2020. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf Zahlung einer um 25,81 € erhöhten Miete ab November 2017 nicht zusteht, und die Erstattung der ab November 2017 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 877,54 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 1 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2023, 761) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bejaht und festgestellt, dass der Beklagten gegen die Klägerin aus der Mieterhö- hungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 25,81 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung zustehe. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. 5 6 7 8 9 10 - 5 - Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2021, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme nicht feststellen können. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach schwanke und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme niedri- ger liege als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einspa- rung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, 11 12 13 14 - 6 - in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So habe er bei diesem Termin festgestellt, dass weder die an der Heizung vorgenommene Regelung noch der Kessel korrekt eingestellt gewe- sen seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von der Klägerin begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 15 16 17 18 - 7 - BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. November 2017 um 25,81 € getroffen noch ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen bejaht werden. Das Beru- fungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Ein- bau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig End- energie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Miet- erhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen falschen rechtli- chen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 19 - 8 - 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstmalige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydraulischen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht 20 21 22 23 24 - 9 - nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der An- lagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Se- natsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. 25 26 - 10 - Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 27 28 29 30 - 11 - 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- 31 32 - 12 - geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der 33 - 13 - mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter 34 - 14 - vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, 35 36 37 - 15 - ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht verweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine 38 39 40 - 16 - fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Miet- recht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzunehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maßnahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Heizungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Aus- wirkungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, obwohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Hei- zungsanlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Hei- zungsanlage abzustellen. Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 41 42 - 17 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum maßgebli- chen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25) - zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tat- sächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht, zumal das Berufungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bei dem von dem Sachverständigen angestellten Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs in den Jahren 2011 bis 2016 mit demjenigen in den Jahren 2017 bis 2021 schon nicht berücksichtigt hat, dass die Modernisierungsmaßnahme erst im Sommer 2017 durchgeführt worden ist. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass 43 - 18 - das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 07.01.2021 - 4 C 163/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 31/21 - - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 281/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 42 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2020:200520UVIIIZR55.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 55/19 Verkündet am: 20. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555b Nr. 1 Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB). BGH, Urteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 21. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. März 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2008 Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus in B. . Die Wohnung ver- fügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklag- ten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue 1 2 - 3 - Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz ge- trennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer "Wohnungsstation", die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sol- len. Für die Wohnungen - so die Ankündigung - sei unter anderem die Entfer- nung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die "Wohnungsstation" unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnun- gen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden. Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 € pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 €/m² an, wobei bishe- rige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen. Dem Ankündigungsschreiben war eine "Berechnung der Energieeinspa- rung" als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu- dekomplexe - ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m² - eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchs- kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird. Die Beklagte erteilte die in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu- stimmung zu den Maßnahmen nicht. 3 4 5 - 4 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genom- men, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und "der Klägerin und ihren Mitarbeitern" beziehungsweise denen eines beauf- tragten Unternehmens innerhalb angegebener Zeiträume den Zutritt zur Woh- nung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2019, 195) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da die Modernisierungsankündigung vom 1. September 2017 die hieran nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB zu stellenden Mindestan- forderungen nicht erfülle. Danach habe die Modernisierungsankündigung - vorliegend handele es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB - Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu enthalten. Der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 mit der Neufassung der Vorgängerregelung in 6 7 8 9 10 11 - 5 - § 554 Abs. 3 BGB aF zwar ausdrücklich die äußerst strengen Anforderungen der seinerzeitigen Rechtsprechung an den Inhalt solcher Ankündigungen ab- senken wollen, was nachfolgend auch vom Bundesgerichtshof aufgegriffen und weiter konkretisiert worden sei. Somit müsse der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters ausgerichtet und ihm durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Mo- dernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Es sei aber auch zu berücksichti- gen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermie- ters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken bezie- hungsweise faktisch zu erschweren oder zu vereiteln. Aufgrund der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB aF in § 555c BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz habe sich an dieser Zielrichtung nichts geändert. Auch unter Berücksichtigung dieses gesetzgeberischen Willens sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung dennoch nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin habe die Beklagte nicht in wesentlichen Zügen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der energetischen Mo- dernisierungsmaßnahme informiert. Der Vermieter habe konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie im Sinne einer zureichenden Kenntnis zu- mindest überschlägig nachvollziehen könne. Ausreichend, aber auch erforder- lich für eine plausible Darlegung eines Energiespareffekts sei eine Beschrei- bung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung er- mögliche. Eine derartige Beschreibung enthalte die Modernisierungsankündigung nicht. Die Klägerin verweise lediglich pauschal und unter Hinweis auf die Ermitt- 12 13 14 - 6 - lung eines energiewirtschaftlichen Gutachters darauf, dass es nach der Durch- führung der Modernisierungsmaßnahmen zu deutlichen Einsparungen von Hei- zenergie und damit auch zur Einsparung von Heizkosten kommen solle. Eben- so pauschal sei der Hinweis, durch den Einbau einer Gaszentralheizung mit einem Gas-Brennwertkessel und einer zentralen Warmwasserbereitung werde der Gebrauchswert der Wohnungen wegen eines niedrigeren Energiever- brauchs wesentlich erhöht. Mangels Angabe konkreter Tatsachen genüge dies nicht, um der Beklagten das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie hinreichend nachvollziehbar darzulegen. Ein Energiespareffekt habe für die Beklagte auch nicht auf der Hand ge- legen, denn die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser könne neben energetischen Vorteilen wegen der zentralen Erwärmung auch mit Bereitstellungs-, Vorhaltungs- und Vertei- lungsverlusten verbunden sein. Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus der dem Ankündigungs- schreiben beigefügten "Berechnung der Energieeinsparung". Dort gebe die Klägerin zwar die Energiekosten vor der Sanierung sowie die (kalkulierten) Energiekosten nach der Sanierung für mehrere Gebäudekomplexe an, und zwar untergliedert in Endenergie und Verbrauchskosten. Abschließend stelle sie die erwartete Heizkosteneinsparung mit monatlich 0,08 €/m² dar. Diese Be- rechnung sei allerdings unbrauchbar, da es an einem Bezug der baulichen Maßnahme auf die konkret betroffene Wohnung der Beklagten fehle. Die Klägerin habe nämlich lediglich auf Gesamtwerte für drei Wohnge- bäude abgestellt, ohne die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und den damit einhergehenden aktuellen sowie den nach Aus- führung der baulichen Maßnahmen konkret zu erwartenden Energiebedarf zu berücksichtigen. Der Beklagten sei es auf dieser Grundlage nicht möglich, auch 15 16 17 - 7 - nur überschlägig zu beurteilen, ob sich die behauptete (deutliche) Einsparung von Energiekosten gerade in Bezug auf ihre Wohnung realisieren lassen werde. Zweifel hieran bestünden bereits deshalb, weil die Ersparnis insgesamt nur 0,08 €/m² und Monat betragen solle. Dies bedeute für die Beklagte lediglich ei- ne monatliche Ersparnis in Höhe von 6,10 €, was im Verhältnis zu der mietver- traglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung von 142 € keine signifikante geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle. Unwirksam sei die Modernisierungsankündigung auch hinsichtlich des in Aussicht gestellten Austauschs des Gasherds gegen einen Elektroherd. Es feh- le an einer konkreten Darlegung dieser Teilmaßnahme, weshalb nicht ansatz- weise erkennbar sei, ob mit dem Austausch eine von der Beklagten zu dulden- de Energieeinsparung verbunden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der von ihr im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es zu unbestimmt abgefasst wäre. Das Schreiben erfüllt vielmehr die An- forderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. 1. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB - vorliegend eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) - zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnah- men nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist ge- 18 19 20 - 8 - mäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhält- nis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und der Beklagten das Ankündi- gungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war. a) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. b) Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Moderni- sierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertrete- nen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 28; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Hieran sollte sich auch unter der Geltung des § 555c BGB aF nichts ändern (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Danach ist - was das Berufungsgericht seiner Entscheidung noch zutref- fend zugrunde gelegt hat - der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der 21 22 23 - 9 - beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 30; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befug- nis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen er- gänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung ge- setzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 31 mwN [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). c) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es vor diesem Hintergrund - vergleichbar mit den an ein entspre- chendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) - der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm er- möglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umset- zung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermit- teln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhal- tigen Energieeinsparung führen werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, NZM 2020, 281 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 mwN [zur Mieterhöhungserklä- rung]). 24 - 10 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, aaO Rn. 28), gerecht. Insbesondere ergibt sich aus ihr - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. a) Das Ankündigungsschreiben stellt den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch ausreichend dar. Hiernach ist für sämtliche Wohnungen, also auch die Wohnung der Be- klagten, geplant, diese an die neu zu installierende Zentralheizung mit Gas- Brennwertkessel anzuschließen und sie zugleich unter Ausbau der Gasthermen und Austausch des Gasherds gegen einen Elektroherd vom Gasnetz zu tren- nen. Die Verbindung soll über eine "Wohnungsstation" erfolgen, die über isolier- te Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden werden soll. In den Woh- nungen ist ein Austausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper sowie deren Anschluss an die "Wohnungsstation" durch verkleidete Ringleitun- gen unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre geplant. Die Regelung der Heizung soll künftig über ein Thermostat erfolgen. Hierdurch wird - insbesonde- re im Zusammenhang mit den weiteren Ausführungen zur voraussichtlichen Dauer und Organisation der Umsetzung - der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Woh- nungen hinreichend umrissen. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ermöglicht die Ankündi- gung der Beklagten - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger 25 26 27 28 - 11 - Hilfe - auch überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf ihre Woh- nung bewirken wird. aa) Denn aus der "Berechnung der Energieeinsparung", welche der Mo- dernisierungsankündigung als Anlage beigefügt war, ergibt sich, dass für sämt- liche betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe eine dauerhafte Redukti- on der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr auf (künftig) 189.375 kWh im Jahr geplant sei. Damit ist vorliegend die Energieeinsparung hinreichend erläutert, in deren Folge - bezogen auf alle Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.186,88 m² - eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat erreicht werden soll. bb) Anders als das Berufungsgericht meint, ist diese Berechnung nicht deshalb "unbrauchbar", weil es ihr an einem konkreten Bezug zur Wohnung der Beklagten fehlte. Dieser Bezug kann vorliegend unschwer hergestellt werden. Der Beklag- ten ist es anhand der Berechnung - worauf die Revision zu Recht hinweist - möglich, aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieersparnis von 24.595 kWh im Jahr (213.970 kWh/a - 189.375 kWh/a) anhand der Gesamtzahl der Quadratmeter (1.186,88 m²), auf die diese Ersparnis entfällt, die auf ihre 76,21 m² große Wohnung entfallende prognostizierte jährliche Energieersparnis zu errechnen. Diese beläuft sich auf 1.579,25 kWh im Jahr (24.595 kWh/a ÷ 1.186,88 m² x 76,21 m²). Auch dem Berufungsgericht war es auf Grundlage der gemachten Anga- ben ohne weiteres möglich, für die Wohnung der Beklagten eine konkrete mo- natliche Heizkosteneinsparung von 6,10 € zu errechnen. Ob dies im Ergebnis - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "keine signifikante, geschweige 29 30 31 32 - 12 - denn eine deutliche Ersparnis" darstellt, ist im Rahmen der Prüfung der formel- len Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. cc) Einen weiteren Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung der mitgeteilten Energieeinsparung bietet zudem der für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser für die Zukunft geschätzte Nebenkostenvorschuss von 1,50 €/m², der für die Wohnung der Beklagten künftig in Höhe von 114,32 € (1,50 €/m² x 76,21 m²) erhoben werden soll und den die Klägerin gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB angegeben hat. Diesen kann die Beklagte - unter Einbezie- hung der eigenen Wohnverhältnisse und des eigenen Verbrauchsverhaltens - mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. dd) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Modernisie- rungsankündigung auch nicht deshalb unzureichend, weil die Klägerin die tat- sächlich vorhandene Ausstattung der Beklagtenwohnung und die damit einher- gehenden Verbräuche nicht berücksichtigt beziehungsweise angegeben hat. Es ist - worauf die Revision zutreffend verweist - weder ersichtlich noch vorgetra- gen, dass die Wohnung der Beklagten über einen baulichen Zuschnitt bezie- hungsweise über Ausstattungsmerkmale verfügte, welche von denjenigen an- derer Wohnungen in den Gebäudekomplexen derart abweichen, dass der Be- klagten eine Prüfung der mitgeteilten Energieeinsparung auf Plausibilität nicht möglich wäre. Allein ihre Lage im zweiten Obergeschoss des Anwesens stellt entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung eine solche Besonderheit nicht dar. Das Berufungsgericht führt - ebenso wie die Revisionserwiderung - nicht aus, welche "tatsächlichen Gegebenheiten der Beklagtenwohnung", die für die anzustellende Plausibilitätsprüfung einer Energieersparnis relevant und der Be- klagten nicht ebenso bekannt wären beziehungsweise bekannt sein müssten, seitens der Klägerin anzugeben seien. Über den individuellen Energieverbrauch 33 34 - 13 - der Beklagten hat die Klägerin keine Kenntnis, da dieser direkt mit dem Ener- gieversorger abgerechnet wird. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedurfte es vorliegend - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht der Angabe der konkreten Wir- kungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage. c) Soweit das Berufungsgericht auch bezüglich des Austauschs des Gasherds durch einen Elektroherd eine wirksame Modernisierungsankündigung verneint, verkennt es - wie die Revision zutreffend rügt -, dass es sich hierbei nach dem von der Klägerin angekündigten Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt. Ausweislich der Ankündigung werden infolge des Wegfalls der Gaseta- genheizungen die bisherigen Gasleitungen aus den Mieteinheiten entfernt, so dass der Betrieb eines Gasherds nicht mehr möglich ist. Damit sind dem Mieter der Umfang und die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme für seinen Mietgebrauch hinlänglich dargelegt. Der vom Berufungsgericht auch insoweit vermissten Angabe einer Energieeinsparung bedarf es insoweit daher schon im Ansatz nicht. 35 36 37 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.06.2018 - 7 C 65/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2019 - 2 S 159/18 - 38

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.08.2018 Aktenzeichen: 66 S 18/18 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2018:0813.66S18.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 134 BGB, § 241 Abs 2 BGB, § 280 Abs 1 BGB, § 311 Abs 2 BGB, § 399 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Wohnraummiete in Berlin: Rechtsverfolgung von Rechten aus der "Mietpreisbremse" durch einen Inkassodienstleister; Verfassungsmäßigkeit der "Mietpreisbremse" Leitsatz 1. Die Geltendmachung eines Rückzahlungsanspruchs nach der "Mietpreisbremse" (§ 556g Abs. 1 BGB) kann außergerichtlich auch dann durch einen eingetragenen Inkassodienstleister (§§ 10 ff. RDG) erfolgen, wenn diesem zugleich die Aufklärung der Umstände gemäß §§ 556e ff. BGB und die Anbringung der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB übertragen worden ist. Die dazu vom Mieter mit dem Inkassodienstleister geschlossenen Rechtsgeschäfte (Auftrag, Abtretung) sind nicht nach § 134 BGB i.V.m. den Vorschriften des RDG nichtig. 2. Zu der Frage, welche konkreten Maßnahmen und welche Anspruchsinhalte dem Bereich der "Einziehung einer Forderung" (§ 2 Abs. 2 RDG) zugerechnet werden können, ist bei der Einschaltung eines eingetragenen Rechtsdienstleisters eine weite Auslegung des Begriffs geboten. Mit Blick auf den Willen des Gesetzgebers und die Regelungen zum Zustandekommen und zum Widerruf von Eintragungen im Rechtsdienstleistungsregister rechtfertigt eine wertende Betrachtung es, auch die außergerichtliche Geltendmachung einer zukünftig auf Dauer erfolgenden Reduzierung des Mietzinses auf die zulässige Höchstmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) dem Bereich der erlaubten Inkassotätigkeit zuzurechnen. Orientierungssatz 1. Der außergerichtlichen Verfolgung von Ansprüchen aus der "Mietpreisbremse" durch einen eingetragenen Inkassodienstleister stehen keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegen.(Rn.32) 2. Die mit der Schaffung des RDG verfolgten Zwecke und der Gesamtzusammenhang der Regelungen gebieten es, für die Rechte aus den §§ 556d bis 556 g BGB den Bereich einer vom Gesetz zugelassenen außergerichtlichen Inkassodienstleistung weit aufzufassen.(Rn.49) 3. Der Berliner Mietspiegel 2017 i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB ist ordnungsgemäß erstellt worden und stellt eine taugliche Grundlage für eine gerichtliche Schätzung (§ 287 ZPO) dar.(Rn.67) 4. Es bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der "Mietpreisbremse" und auch die in Berlin geschaffene Mietpreisbegrenzungsverordnung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. März 2017, 65 S 424/16).(Rn.69) (Rn.73) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 16. Januar 2018, 24 C 153/17, Urteil nachgehend BGH, 27. Mai 2020, VIII ZR 275/18, Beschluss Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 16. Januar 2018 - Aktenzeichen 24 C 153/17 - abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, a) der Klägerin Auskunft darüber zu erteilen, (1) wie hoch die Vormiete (§ 556 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) für die derzeit von den Mietern M. und T. angemietete Wohnung in der K.- Straße 7, Berlin, 3. OG links war; (2) ob es im Verhältnis zum Vormieter Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses gab und gegebenenfalls um welchen jeweiligen Betrag die Vormiete sich durch solche Mieterhöhungen erhöht hat; (3) ob in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit den in Ziffer (1) genannten Mietern Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt wurden und gegebenenfalls welcher Betrag einer Mieterhöhung (§§ 559 Abs. 1-3, 559a Abs. 1-4 BGB) sich daraus jeweils ergeben hätte; (4) ob es sich bei dem Mietverhältnis mit den in Ziffer (1) genannten Mietern um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB) handelt; b) an die Klägerin 189,91 € zu zahlen; c) an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 855,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. 2. Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen trägt die Beklagte. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung. Hinsichtlich des Tenors zu 1a) kann der Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 € abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Im Übrigen kann der Vollstreckungsschuldner die Vollstreckung des Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Die Revision wird in beschränktem Umfang zugelassen, nämlich zu der Frage, ob die hier verfahrensgegenständliche Tätigkeit der Klägerin keinen Verstoß gegen die Vorschriften des RDG beinhaltet, der zur Nichtigkeit von ihr geschlossener Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führt. Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin bietet als Inkassodienstleisterin gewerblich die Geltendmachung und Durchsetzung der Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) an. Über verschiedene Internetangebote ermöglicht sie es interessierten Wohnraummietern, sich zunächst durch Nutzung eines “Mietpreisrechners” online näherungsweise über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die jeweils eigene konkrete Wohnung zu orientieren. Damit verbunden bietet die Klägerin dann die Übernahme eines Auftrags zur außergerichtlichen Wahrnehmung der Interessen des jeweiligen Wohnraummieters gegenüber dem Vermieter an; hierzu durchläuft der Interessent dann auf der entsprechenden Internetseite ein Verfahren zur Registrierung und zur Eingabe konkreter Daten, insbesondere zur seiner Person und zu Merkmalen der betroffenen Wohnung. Randnummer 2 Auf der Grundlage eines so erteilten Auftrags hat die Klägerin außergerichtlich Ansprüche der im Tenor zu Ziffer 1 a) (1) bezeichneten Mieter gegen die Beklagte verfolgt, die ihrerseits Vermieterin in dem o.g. Wohnraummietverhältnis ist. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Es hat ausgeführt, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, weil die fraglichen Ansprüche nach Maßgabe des § 399 BGB nicht abtretbar seien, die von den Mietern mit der Klägerin vereinbarte Abtretung auch wegen mangelnder Bestimmbarkeit der abgetretenen Ansprüche unwirksam sei, und die Abtretung jedenfalls nach § 134 BGB in Verbindung mit den Vorschriften des RDG unwirksam sei. Das RDG sei ein zur Nichtigkeit der getroffenen Vereinbarungen führendes Verbotsgesetz; die Klägerin verletze dieses dadurch, dass sie Rechtsdienstleistungen außerhalb des Bereiches erbringe, der ihr als registrierter Inkassodienstleisterin zulässigerweise offenstehe. Randnummer 4 Mit dem von ihr eingelegten Rechtsmittel verfolgt die Klägerin die erstinstanzlichen Begehren weiter. In Höhe eines Betrages von 189,91 € begehrt sie die Rückzahlung des nach ihrer Auffassung nicht geschuldeten Mietanteils für den Monat Juli 2017. Für die Einzelheiten der Bezifferung dieses Anspruchs wird zur Vermeidung von Dopplungen auf die Ausführungen unter II.C verwiesen. Randnummer 5 In Höhe weiterer 855,25 € verlangt sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten, die sie in der Klageerweiterung vom 16.10.2017 wie folgt berechnet hat: Randnummer 6 Gesamtstreitwert der Primäransprüche 8.735,86 €          Geschäftsgebühr Nr. 2300, 1008 VV RVG          811,20 € abzügl. Anrechnung aus Streitwert Klageverfahren          -112,50 € Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG          20,00 € Mwst. (19 %)           136,55 € Gesamt          855,25 € Randnummer 7 Für weitere Einzelheiten zur Bemessung des Gegenstandswertes wird auf den Inhalt der Klageschrift (S. 7; Bl. 7 d.A.) und die nachfolgenden Ausführungen unter II.C verwiesen. Randnummer 8 Für die weiteren in 2. Instanz verfolgten Ansprüche (auf Auskunft) wird auf die inhaltlich entsprechende Entscheidung gemäß dem Tenor zu Ziffer 1 verwiesen. Randnummer 9 Wegen des weiteren entscheidungserheblichen Sachverhalts nimmt die Kammer auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 10 Die Beklagte verteidigt in 2. Instanz das vom Amtsgericht erlassene Urteil mit den darin ausgeführten Gründen. Sie hält die Zurückweisung der Berufung aber auch unter weiteren Gesichtspunkten für geboten. Insbesondere beruft sie sich darauf, dass für das Rechtsmittel der erforderliche Betrag der Beschwer nicht erreicht werde. Auch sei materiell keine unzulässig vereinbarte Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete feststellbar; zu deren Ermittlung sei der Berliner Mietspiegel 2017 ohnehin ungeeignet. Im Übrigen seien die Vorschriften zur Mietpreisbremse auch verfassungswidrig, weshalb mit Blick auf den Vorlagebeschluss des Landgerichts Berlin vom 7.12.2017 (Aktenzeichen 67 S 218/17) eine Aussetzung des Berufungsverfahrens geboten sei, bis eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vorliege. Zudem sei die in Berlin erlassene Verordnung nach Maßgabe des § 556d Abs. 2 BGB nichtig. Die geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten gingen darüber hinaus von einem unrichtigen Gegenstandswert aus; ein Gebührenanspruch nach dem RVG bestehe auch wegen eines daneben vereinbarten aber unzulässigen Erfolgshonorars der Klägerin nach Maßgabe des § 139 BGB nicht. II. Randnummer 11 Die Berufung der Klägerin ist gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Randnummer 12 Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat mit den Mietern einen Auftrag zur außergerichtlichen Verfolgung der streitgegenständlichen Ansprüche vereinbart. Das Auftragsverhältnis ist ebenso rechtswirksam begründet worden, wie die Abtretung der von der Klägerin verfolgten Ansprüche. Ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Rechtsgeschäfte nach § 134 BGB führender Verstoß gegen die Vorschriften des RDG fällt der Klägerin nicht zur Last. Auch die übrigen Einwendungen stehen den geltend gemachten Klageansprüchen nicht entgegen. A. Randnummer 13 Das Rechtsmittel der Klägerin ist zulässig. Es erreicht insbesondere die erforderliche Beschwer von mehr als 600,00 €, weil der erstinstanzlich abgewiesene Ersatzanspruch für vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten (855,25 €) dem hauptsächlich verfolgten Anspruch auf Rückzahlung des nicht geschuldeten Mietanteils für den Monat Juli 2017 hinzuzurechnen ist. Randnummer 14 Die Rechtsverfolgungskosten bleiben nicht nach § 4 ZPO außer Betracht, denn diese Kosten werden anteilig verlangt für vorprozessual verfolgte Ansprüche, die letztlich nicht zum Gegenstand des hier geführten Verfahrens geworden sind. Die Klägerin hat über konkrete Rückzahlungsansprüche für bereits gezahlten Mietzins hinaus vorprozessual auch die dauerhafte Reduzierung des Mietzinses für die Zukunft verlangt. In Ihrem Schreiben vom 30.5.2017 wurde ausdrücklich die Abgabe einer rechtsverbindlichen Erklärung der Beklagten gefordert, wonach künftig fällig werdende Mieten auf die zuvor dargestellte "zulässige Höchstmiete” (§ 556d Abs. 1 BGB) herabgesetzt seien. Dieses für die Dauer einer unbestimmten Zukunft formulierte Begehren ist mit dem 42-fachen Monatsbetrag zu bewerten, also mit 7.976,22 € (§§ 3, 9 ZPO). Die prozessuale Entsprechung dieses Begehrens, nämlich eine Feststellungsklage gegen die Beklagte, hat die Klägerin nicht erhoben. Entsprechendes gilt für die Forderung auf anteilige Reduzierung der von den Mietern geleisteten Kaution, die von der Klägerin (bei einem Wert von 379,82 €) ausschließlich vorprozessual gefordert worden ist. Die auf diese Gegenstände entfallenden Teile des geltend gemachten Kostenerstattungsanspruchs sind deshalb auch nicht als Nebenansprüche zu dem prozessual in der Hauptsache weiterverfolgten Begehren aufzufassen. Der Ersatzanspruch ist stattdessen für den Streitwert und für die Beschwer des Verfahrens neben dem Wert der Hauptsache in Ansatz zu bringen. Randnummer 15 Die Kammer folgt insoweit der Auffassung des Bundesgerichtshofs, der den inneren Grund für die Regelung in § 4 Abs. 1 ZPO überzeugend darin erkannt hat, dass die Werterhöhung nicht eintreten soll, wenn in ein und demselben Rechtsstreit eine Hauptforderung verfolgt wird, zu der eine ebenfalls verfolgte Nebenforderung in einem Abhängigkeitsverhältnis steht (BGH vom 17.02.2009 (VI ZB 60/07); juris-Rz. 5). Das Abhängigkeitsverhältnis schließt eine Werterhöhung um den Betrag der Nebenforderung so lange aus, wie die zugehörige Hauptforderung Gegenstand des Rechtsstreits ist. Dagegen ist die Zusammenrechnung beider Ansprüche dann geboten, wenn es sich um eine (vom Bundesgerichtshof so genannte) “emanzipierte” Nebenforderung handelt, für die die zugehörige Hauptforderung entweder (z.B. durch Teilerledigung) aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist, oder für die die Hauptforderung von vornherein nie zum Gegenstand des Prozessverfahrens gemacht wurde (BGH a.a.o. Rz. 6). Randnummer 16 So liegt der Fall auch bezüglich der von der Klägerin beanspruchten Rechtsverfolgungskosten. Für die Frage der Beschwer ist dabei allein entscheidend, dass die Klägerin den Betrag von 855,25 € erstinstanzlich in der Sache als eine “emanzipierte” Nebenforderung verlangt hat, also als eine solche, deren Entstehung auf andere als die rechtshängigen Ansprüche bezogen ist. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe die diesbezüglichen Annahmen der Klägerin inhaltlich zutreffen, ist für die Frage der Beschwer nicht erheblich. Randnummer 17 Die Beklagte verkennt diese Zusammenhänge insoweit, als sie der Ansicht ist, schon das im Ausgangspunkt bestehende bloße (materielle) Abhängigkeitsverhältnis zwischen der Hauptforderung und einer Nebenforderung führe dazu, dass letztere nach § 4 Abs. 1 ZPO unberücksichtigt bleiben müsse. Das damit postulierte Absehen von der Frage, ob die materiell voneinander abhängigen Forderungen auch gleichzeitig in demselben Rechtsstreit geltend gemacht werden, überzeugt aber nicht. Einen Kostenanspruch in einem Prozessverfahren als “Nebenanspruch” nach § 4 Abs. 1 ZPO nicht anzurechnen, obwohl der ihm zugrunde liegende Hauptanspruch gerade nicht “neben” dem Kostenanspruch im Rechtsstreit verfolgt wird, erscheint nach dem Wortlaut und dem inneren Sinn der Wertvorschrift nicht geboten. B. Randnummer 18 Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Randnummer 19 Die Rückzahlung des überzahlten Anteils der Miete für Juli 2017 ist gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschuldet. Die verlangten Auskünfte kann die Klägerin gemäß § 556g Abs. 3 BGB beanspruchen. Randnummer 20 Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ist sowohl aus dem Vorliegen einer vorvertraglichen Pflichtverletzung der Beklagten abzuleiten, (§§ 280 Abs. 1,241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1,249 ff. BGB), als auch aus dem Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB als gesetzliches Verbot i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB. Wegen des rechtswidrig vereinbarten Mietzinses wäre die Ersatzpflicht nur ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung deliktsrechtlich unverschuldet begangen bzw. von der Beklagten im vorvertraglichen Schuldverhältnis nicht zu vertreten wäre (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wie es auf Ihrer Seite zur Forderung einer unzulässigen Miethöhe gekommen ist, hat die Beklagte nicht vorgetragen. Die Beklagte war aber jedenfalls in der Lage und bei Aufwendung zumutbarer Sorgfalt verpflichtet, sich über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu informieren und eine Überschreitung des zulässigen Betrages um mehr als 10 % nicht zum Gegenstand vertraglicher Mietzinsansprüche gegenüber den Mietern zu machen. Ob der Kostenerstattungsanspruch daneben auch - wie die Klägerin annimmt - nach den Grundsätzen des Schuldnerverzugs begründet ist, bedarf keiner Entscheidung. Randnummer 21 Diesen von der Klägerin verfolgten Klageansprüchen stehen begründete Einwände der Beklagten nicht entgegen. 1. Randnummer 22 Die Klägerin ist für die verfolgten Klageansprüche aktivlegitimiert. Sie hat diese Ansprüche von den Mietern rechtswirksam durch Abtretung erworben. Die zwischen der Klägerin und den Mietern geschlossen Rechtsgeschäfte sind nicht nach § 134 BGB nichtig, denn die Tätigkeit ist nach Maßgabe der Vorschriften des RDG davon gedeckt, dass die Klägerin in das beim Kammergericht geführte Rechtsdienstleistungsregister eingetragen und danach zur Ausführung von “Inkassodienstleistungen” befugt ist. Randnummer 23 Im Einzelnen: Randnummer 24 a) Die Frage, bis zu welchem Punkt die Tätigkeit einer eingetragenen und gewerblich tätigen Inkassodienstleisterin nach den Vorschriften des RDG zulässig ist, wenn es um die Durchsetzung von Ansprüchen nach den §§ 556d bis 556g BGB geht, ist in jüngster Zeit von den Gerichten kontrovers beurteilt worden. Randnummer 25 Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 20.06.2018 zum Aktenzeichen 65 S 70/18; zitiert nach juris) hatte sich in einem Parallelverfahren mit der geschäftlichen Tätigkeit der hiesigen Klägerin zu befassen. Sie gelangt zu dem Ergebnis, dass die Durchsetzung von Ansprüchen aus der “Mietpreisbremse” auf der Grundlage der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Inkassoerlaubnis nicht zu beanstanden ist. Nach dieser Auffassung wahren die rechtsberatenden Anteile der außergerichtlich erbrachten Leistungen die durch §§ 2, 10 RDG gezogenen Grenzen. Einer zulässigen “Forderungseinziehung” stehe nicht entgegen, dass die Klägerin es auch übernommen habe, zunächst die Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB zu erheben, dass sie insoweit also die Voraussetzung für einen vollständigen Rückzahlungsanspruch erst schaffe. Eine Beschränkung des Begriffs der Forderungseinziehung auf bereits entstandene und fällige Forderungen sei nämlich weder dem Gesetzeswortlaut noch der Gesetzesbegründung zu entnehmen. Randnummer 26 Entsprechendes gelte hinsichtlich der Einholung der Auskünfte nach Maßgabe des § 556g Abs. 3 BGB; die auftragsgemäße “Einziehung einer Forderung” könne auch die Abgabe von Erklärungen und die Äußerung von Rechtseinsichten einschließen. Die verbindliche Klärung derjenigen Parameter, von denen der Gesetzgeber in der “Mietpreisbremse” die Entstehung eines durchsetzbaren Rückzahlungsanspruchs abhängig gemacht hat, diene als selbstständiges Hilfsrecht bzw. als Nebenanspruch keinem anderen Interesse, als der Verwirklichung der letztlich einzuziehenden Forderung. Dem eingetragenen Inkassodienstleister werde insoweit eine Beschränkung nicht auferlegt, weil für einen solchen Eingriff in die Freiheit der Berufsausübung (Art. 12 Abs. 1 GG) die erforderliche Rechtfertigung fehle. Diese ergebe sich weder aus den Vorschriften noch aus dem Schutzzweck des RDG. Das Tätigwerden der Klägerin auf der Grundlage ihres Geschäftsmodells führe insbesondere weder zu einer Verkürzung der Position des Rechtsuchenden, noch zu einer Beeinträchtigung für den Rechtsverkehr oder die Funktionsfähigkeit der Rechtspflege (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 36 - 40 m.w.N.). Randnummer 27 Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (Beschlüsse vom 03.07. und 26.07.2018 zum Aktenzeichen 67 S 157/18; zitiert nach juris) hat - ebenfalls in einem die Klägerin betreffenden Verfahren - die gegenteilige Position vertreten. Jedenfalls in der Gesamtheit ihrer Leistungen, also mit dem im Internet betriebenen “Mietpreisrechner”, mit der Einforderung von Auskünften und mit der Geltendmachung selbst erst konkretisierter Zahlungsansprüche, deren Existenz sich zur Zeit der Auftragserteilung noch gar nicht belastbar beurteilen lasse, überschreite die Klägerin den Bereich der ihr allein erlaubten Inkassodienstleistungen. Ihre Tätigkeit im Bereich der “Mietpreisbremse” erstrecke sich auf einen besonders komplexen und in den Einzelheiten anspruchsvollen Rechtsbereich und gehe über den Bereich der Einziehung einer Forderung weit hinaus. Die Überschreitung der nach Maßgabe des RDG anzuerkennenden Befugnisse eines Inkassodienstleisters müsse deshalb zur Nichtigkeit der Vereinbarungen mit dem auftraggebenden Mietern nach § 134 BGB führen. Randnummer 28 b) Die Einordnung der von der Klägerin im Internet angebotenen und dann durchgeführten Tätigkeiten stößt vorrangig deshalb auf Schwierigkeiten, weil das Gesetz die Begriffe der Rechtsdienstleistung und der Inkassodienstleistung zwar definiert (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG), dabei konkrete inhaltliche Grenzen aber nicht ausformuliert. Wenn unter einer Inkassodienstleistung (u.a.) die "... Einziehung (...) abgetretener Forderungen...” verstanden wird, so bleibt doch unklar, welche konkreten Tätigkeiten, Erklärungen oder Maßnahmen in diesem Sinne zum Bereich der “Einziehung” der Forderung gezählt werden können. Randnummer 29 Im engsten und unmittelbarsten Sinne wird eine Forderung dadurch “eingezogen”, dass der Einziehende den zur Erfüllung der Forderung bestimmten Geldbetrag entgegennimmt. Auf ein derart eng beschriebenes Verhalten kann und soll aber nach allgemeiner Ansicht die erlaubte Tätigkeit eines Inkassodienstleisters nicht beschränkt sein. Randnummer 30 Das Bundesverfassungsgericht hat bereits zur Zeit der Geltung des RBerG für Inkassodienste ausgesprochen, dass über die bloße Entgegennahme von Erfüllungshandlungen hinaus einem Inkassounternehmen auch eine rechtliche Prüfung und Bewertung der Forderung und der für ihren Bestand rechtserheblichen Umstände zukommt (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002 - 1 BvR 423/99, 1 BvR 821/00, 1 BvR 1412/01, NJW 2002, 1190; Beschl. v. 14.08.2004 - 1 BvR 725/03, NJW-RR 2004, 1570). Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat in dem o.g. Urteil vom 20.6.2018 die in den Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts entwickelten Grundsätze bereits eingehend gewürdigt und zusammengefasst. Danach ist ein Inkassounternehmer auf reine Beitreibungstätigkeit (im oben beschriebenen Sinne) oder auf formalisierte Mahntätigkeit schon deshalb nicht beschränkt, weil beides rein kaufmännische Hilfstätigkeiten sind. Diese überschreiten nicht einmal die Schwelle zur Rechtsdienstleitung und waren schon unter der Geltung des RBerG erlaubnisfrei zulässig. Mit der Erlaubnis zur Rechtsbesorgung nach dem RDG werde stattdessen ein deutlich über solche Hilfstätigkeiten hinausgehender Bereich eröffnet; die Erlaubnis umfasse in dem für die Inkassotätigkeit erforderlichen Umfang spiegelbildlich zugleich die Erlaubnis zur Rechtsberatung (LG Berlin vom 20.06.2018, 65 S 70/18; juris Rz. 17 - 20 m.w.N.) Randnummer 31 Auch mit dieser Formulierung ist aber noch nicht die Grenze bestimmt, an der die (im Vergleich zu Mitgliedern der Rechtsanwaltschaft beschränkten) Befugnisse des Inkassodienstleisters im konkreten Einzelfall enden. Der Gesetzgeber des RDG hat die vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Grundsätze ausführlich zum Gegenstand der Gesetzesbegründung und zur Erläuterung der neugefassten Regelungen herangezogen; die scharfe Trennung zwischen zulässigen und unzulässigen Tätigkeiten eines Inkassodienstleisters hat aber auch er ausdrücklich verweigert. § 2 RDG ist danach nicht als Verbotstatbestand, sondern als Begriffsdefinition aufzufassen. Die Zulässigkeit einzelner Tätigkeiten richtet sich in einer wertenden Betrachtung nach den §§ 3 ff. RDG.; "...dabei hat sich die Prüfung am Schutzzweck des Gesetzes zu orientieren, wobei auch künftig der Rechtsprechung die wichtige Aufgabe zukommen wird, die tatbestandlichen Vorgaben des § 2 RDG anhand einzelner Fälle zu präzisieren und abzugrenzen...” (BT-Drs. 16/3655; S. 37 f.). Randnummer 32 In Wahrnehmung dieser Aufgabe gelangt die Kammer zu der Einschätzung, dass der außergerichtlichen Verfolgung der Ansprüche aus der "Mietpreisbremse” durch einen eingetragenen Inkassodienstleister keine aus dem RDG abzuleitenden Einwände entgegenstehen. Die Konstruktion des RDG und die ausführliche Gesetzesbegründung zwingen nach Auffassung der Kammer dazu, das schon von der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (a.a.O.) vertretene Ergebnis vorzuziehen. Randnummer 33 c) Der Gesetzgeber hat bei der Schaffung des RDG die Grenzen der erwünschten nichtanwaltlichen Rechtsberatung in beide Richtungen eingehend dargelegt. Mit der Ablösung des zuvor geltenden RBerG war dabei grundlegend eine zeitgemäße gesetzliche Regelung beabsichtigt, die den Schutz der Rechtsuchenden aber auch "...die Stärkung bürgerschaftlichen Engagements...” herbeiführen sollte. Auch die weiteren Wirkungen der damit verbundenen Deregulierung und Entbürokratisierung hat der Gesetzgeber gesehen und ausdrücklich in seine Zielsetzung aufgenommen (BT-Drs. 16/3655; S. 1). Randnummer 34 Deutlich hat er aber auch zugleich die völlige Aufgabe jeder Regulierung des Rechtsberatungsmarktes abgelehnt. Der Schutz der Rechtspflege und der in ihr tätigen Personen, sowie das "Recht” als eigenständiges Rechtsgut erfordern eine ausbalancierte Beschränkung der Befugnisse zur Rechtsberatung. An der Beibehaltung eines Verbotsgesetzes mit Erlaubnisvorbehalt ist dabei auch mit Blick auf die verbraucherschützende Rückabwicklung von Verträgen nach § 134 BGB festzuhalten. Die Belange des Verbraucherschutzes stehen auch der Einführung eines allgemeinen (nicht auf definierte Tätigkeitsfelder beschränkten) Rechtsdienstleistungsberufes unterhalb der Rechtsanwaltschaft entgegen (BT-Drs. 16/3655; S. 31). Randnummer 35 d) In dem so beschriebenen Spannungsfeld hat der Gesetzgeber sich dafür entschieden, die Balance zwischen einerseits den erlaubten (bzw. sogar erwünschten) Tätigkeiten und anderseits den Grenzen der nichtanwaltlichen Rechtsberatung durch Vorgaben auf ganz unterschiedlichen Ebenen herzustellen. Randnummer 36 Eine wesentliche Reduzierung der von einer nicht durch Rechtsanwälte erbrachten Rechtsdienstleistung ausgehenden "Gefahren” ist schon dadurch bewirkt, dass die Regelungen des Gesetzes (also auch die darauf beruhenden Erlaubnisse) auf den außergerichtlichen Bereich beschränkt sind (§ 1 Abs. 1 RDG). Für den gerichtlichen Bereich hat der Gesetzgeber sich demgegenüber ausdrücklich und in Abwendung von den Rechtsfolgen der Vorgängerregelung (RBerG) dafür entschieden, eine Reglementierung der Tätigkeit von Nichtanwälten den jeweiligen Verfahrensordnungen vorzubehalten (BT-Drs. 16/3655; S. 33). Randnummer 37 § 6 Abs. 1 RDG lässt sodann ohne inhaltlich formulierte Beschränkungen Rechtsdienstleistungen generell zu, soweit diese unentgeltlich erbracht werden. In diesem Rahmen, mit dem offenbar in besonderem Maße die Stärkung des bereits zitierten "bürgerschaftlichen Engagements” ermöglicht werden soll, läuft die Regelung in der Sache auf eine Ersetzung des Prinzips "Verbot mit Erlaubnisvorbehalt” durch eine generell kodifizierte Erlaubnis hinaus. Alleiniges Korrektiv ist demgegenüber die Möglichkeit, im Falle "dauerhaft unqualifizierter Rechtsdienstleistungen” der unentgeltlich tätigen Person ihr Wirken nach § 9 Abs. 1 RDG zu untersagen (und dies der schutzbedürftigen Öffentlichkeit durch Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister bekannt zu machen; § 16 Abs. 2 Ziffer 2 RDG). Von dieser Maßnahme abgesehen nimmt das Gesetz die abstrakt drohenden Gefahren für Rechtsuchende und Rechtsverkehr zunächst in Kauf. Es bleibt einer dauerhaft unqualifiziert tätigen Person sogar zugestanden, auch nach dem Eintrag des Verbots im Register (unqualifizierte) Rechtsdienstleistungen weiter zu erbringen, wenn dies im Rahmen familiärer, nachbarschaftlicher oder ähnlich enger persönlicher Beziehungen geschieht (§ 9 Abs. 3 RDG). Offenbar geht der Gesetzgeber davon aus, dass das damit geduldete Risiko angesichts der erwünschten Wirkungen des Gesetzes hingenommen werden kann. Die Gründe für diese Entscheidung könnten darin liegen, dass diese Form der Rechtsdienstleistung angesichts ihrer Unentgeltlichkeit eine vergleichsweise geringe praktische Verbreitung findet. Auch wird der unentgeltlich tätige Rechtsdienstleister häufig einem sozialen Anliegen oder einem gesellschaftlichen Engagement dienen, was im Ausgangspunkt die Erwartung rechtfertigen mag, dass die erforderliche Umsicht und Sorgfalt der Person durch diese Einbindung der von ihm angebotenen Rechtsdienstleistung gefördert wird. Randnummer 38 Für die im vorliegenden Verfahren erforderliche Grenzziehung verdient es nach Auffassung der Kammer jedenfalls Beachtung, dass der Gesetzgeber im Rahmen des § 6 RDG gerade keine gesetzliche Regelung getroffen hat, die dem weitest möglichen Schutz vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen Vorrang einräumt. Abstriche von der "optimalen Qualität” möglicher Rechtsdienstleistungen und entsprechende Risiken für den Rechtsverkehr sind in der gesetzlich erwünschten Balance im RDG ausdrücklich vorgesehen. Randnummer 39 e) Eine konstruktiv andere Regelungstechnik hat der Gesetzgeber zwar für die entgeltlichen Rechtsdienstleistungen gewählt; auch insoweit ist er aber nicht den Weg einer Beschreibung starrer Verbotstatbestände gegangen. Speziell im Bereich der im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen Personen wird der erforderliche Schutz des Rechtsuchenden und des Rechtsverkehrs dadurch gewährleistet, dass eine Fülle persönlicher und sachlich qualifizierender Voraussetzungen kodifiziert sind, deren Vorliegen vor der Eintragung in das Register nachgewiesen und anschließend dauerhaft aufrechterhalten werden muss (§§ 11 bis 13a RDG). Besonders hervorzuheben ist dabei § 12 Abs. 1 Ziffer 3 RDG, wonach der eingetragene Rechtsdienstleister als Spiegelbild seiner Gewinnerzielungsabsicht eine Berufshaftpflichtversicherung von 250.000 € für jeden Versicherungsfall unterhalten und nachweisen muss. Randnummer 40 Die damit einem möglichen Auftraggeber eingeräumte Sicherung für den Fall, dass durch unqualifizierte außergerichtliche Rechtsdienstleistungen ein (außergerichtlich bereits dauerhaft eintretender) Schaden verursacht wird, ist besonders dort im Blick zu behalten, wo der Gesetzgeber den Verbraucherschutz gewährleisten will. Neben der bereits unter B 1 c) zitierten Zielsetzung des Gesetzgebers, betroffene Verbraucher generell (auch) über das Instrument des § 134 BGB schützen zu wollen, sind die Rechtsfolgen für den Bereich eingetragener Rechtsdienstleister differenzierter zu betrachten, als es eine restriktive Bestimmung der erlaubten Rechtsdienstleistung mit der Folge der Nichtigkeit aller weitergehenden Vereinbarungen leisten würde. Dem zu schützenden Verbraucher ist in vielen Fällen gerade nicht damit gedient, das gesamte Rechtsverhältnis mit dem eingetragenen Rechtsdienstleister als nichtig anzusehen, weil ihm dadurch zugleich die Schutzreflexe aus der vorhandenen Berufshaftpflichtversicherung verloren gehen. Dieselbe Situation des Auftraggebers bestünde, wenn der Rechtsdienstleister außerhalb eines restriktiv bestimmten Tätigkeitsbereichs des RDG agieren würde, und wenn dieser Umstand stets als “Zuwiderhandlung gegen ein Verbotsgesetz” die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auslösen würde. Randnummer 41 Die möglichst weitgehende Wahrung der in den §§ 10 ff. RDG konstituierten Maßnahmen des Verbraucherschutzes spricht also dagegen, das Vorliegen eines gesetzlichen Verbots i.S.d. § 134 BGB möglichst strikt zu bestimmen. Durch ein restriktives Verständnis der für einen eingetragenen Rechtsdienstleister erlaubten Tätigkeiten würden die Risiken des Rechtsuchenden signifikant erhöht. Er liefe Gefahr, dass seine Rechtsverhältnisse (zunächst unerkannt) in einem wegen § 134 BGB “vertragslosen” Raum behandelt werden, (nur) weil sich eine konkrete Maßnahme oder Erklärung des Beauftragten später als eine Überschreitung des Rahmens erlaubter Tätigkeiten darstellt. Für jede in seinem Namen abgegebene Erklärung, insbesondere auch für eine etwa erzielte Einigung, ergäbe sich ein nicht verlässlich einzuschätzendes Risiko für den Rechtssuchenden, dass sich im Rückblick die Unwirksamkeit der erreichten Ergebnisse herausstellt. Randnummer 42 f) Der Gesetzgeber hat nach Überzeugung der Kammer aus diesen Gründen nicht lediglich (materiell) die Gewährleistung persönlicher Zuverlässigkeit und sachlicher Qualifikation des entgeltlichen Rechtsdienstleisters vorgesehen, sondern zudem formell die Eintragung in das Rechtsdienstleistungsregister als konstitutive Voraussetzung für die Berufsausübung normiert. Zum Schutz der Rechtsuchenden ist dieser Akt der Publizierung aufgewertet und hat Erlaubnischarakter (BT-Drs. 16/3655; S. 63). Die Regelung geht also hier den umgekehrten Weg, den der Gesetzgeber für unentgeltliche Rechtsdienstleister gewählt hat. Der unentgeltliche ist im Ausgangspunkt “frei”, der entgeltliche “unfrei”; bei ihm erfolgt bereits im Vorfeld eine Regulierung durch Einforderung der persönlichen, sachlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen. Erst anschließend ist die konstitutive Publizierung seiner Befugnisse möglich, mit der dann auch (erst) die Erlaubnis der Tätigkeit (also die Gewährung der Freiheit seiner Berufsausübung) verbunden ist. Randnummer 43 Sind diese Schritte aber einmal durchlaufen, so soll es nicht abseits der publizierten Erlaubnis für jede einzelne Tätigkeit nach den Maßstäben des § 134 BGB infrage stehen, ob der eingetragene Rechtsdienstleister sich innerhalb des Rahmens hält, für den er “aufgrund besonderer Sachkunde” (§ 10 RDG) eingetragen worden ist. Das Gesetz ist nicht darauf ausgelegt, die publizierte Befugnis außerhalb des Registers im Rahmen einer jederzeitigen sozusagen “freihändigen” Einschätzung innerhalb des § 134 BGB infrage zu stellen. Dies ist stattdessen einem speziellen förmlichen Verfahren vorbehalten, nämlich nach den Regelungen zum Widerruf der Registrierung (§ 14 RDG). Die Widerrufsmöglichkeit betrifft ausdrücklich auch den Fall, dass der eingetragene Rechtsdienstleister dauerhaft unqualifizierte Rechtsdienstleistungen zum Nachteil der Rechtsuchenden oder des Rechtsverkehrs erkennen lässt, indem er etwa "...in erheblichem Umfang Rechtsdienstleistungen über die eingetragene Befugnis hinaus erbringt...” (§ 14 Ziffer 3 RDG). Randnummer 44 Die geregelten Widerrufsgründe sieht der Gesetzgeber als zwingend an, weil der Rechtsuchende und der Rechtsverkehr darauf vertrauen müssen, dass registrierte Personen sachkundig und zuverlässig sind, und dass sie sich rechtmäßig verhalten (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Wenn die Rechtsuchenden sich auf diese Inhalte des Rechtsdienstleistungsregisters verlassen sollen, weil sie dies mangels eigener Erkenntnisquellen auch müssen, spricht auch die Funktion des Rechtsdienstleistungsregisters dagegen, die Rechtsuchenden außerhalb davon durch eine Anwendung des § 134 BGB in ständiger Ungewissheit zu lassen, ob der durch das Register beabsichtigte Schutz eines abgesicherten vertraglichen Verhältnisses nun besteht oder nicht. Zur Rechtfertigung der Regelungen im RDG hat der Gesetzgeber ausdrücklich angeführt, dass das formalisierte Widerrufsverfahren nach § 14 RDG ein abgestuftes System möglicher Reaktionen auf die Unzuverlässigkeit einer eingetragenen Person gerade ersetzen sollte, und dass insbesondere "...Mittel der Berufsaufsicht (...) es im Bereich des RDG gerade nicht mehr geben soll...” (BT-Drs. 16/3655; S. 72). Anstelle strikter Repression hat das formalisierte Widerrufsverfahren nach dem RDG sogar den ausdrücklichen Zweck, dem registrierten Rechtsdienstleister Gelegenheit zu geben, das beanstandete Verhalten dauerhaft abzustellen und dadurch trotz des Verstoßes gegen seine Pflichten den Grund für den Widerruf ganz zu beseitigen (BT-Drs. 16/3655; a.a.O.). Randnummer 45 g) Speziell im Bereich der Inkassodienstleistungen soll die Einsicht in das Rechtsdienstleistungsregister es dem Rechtsuchenden (ebenso aber auch einem Dritten, etwa einem Schuldner) ermöglichen, schnell und unbürokratisch festzustellen, ob und welchen Personen in welchem Umfang Rechtsdienstleistungen aufgrund besonderer Sachkunde erlaubt sind (BT-Drs. 16/3655; S. 74). Eine besonders restriktive Bestimmung würde diesem Zweck besonders im Fall der Inkassodienstleister widersprechen, weil der Gesetzgeber deren Berufsfeld als bewährt angesehen und eine besonders strenge Eingrenzung daher nicht beabsichtigt hat. Randnummer 46 Die Gesetzesbegründung weist bestimmte Bereiche von Rechtsdienstleistungen als verfestigte Berufsbilder aus, namentlich die Rentenberatung, die Rechtsdienstleistungen in einem ausländischen Recht, aber auch die Inkassounternehmen (BT-Drs. 16/3655; S. 41). Rechtsdienstleistungen sollen in diesen Rechtsbereichen auch deshalb erlaubt bleiben, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass dort "...die anwaltliche Versorgung die Nachfrage der Rechtsuchenden nicht decken kann...”. Inkassounternehmen seien nicht "...aus dem Wirtschaftsleben wegzudenken...” (BT-Drs. 16/3655; S. 40 und 41). Randnummer 47 Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin weist deshalb mit Recht darauf hin, dass es dem Gesetzgeber des RDG nicht darum gegangen ist, die Mitglieder der Rechtsanwaltschaft möglichst umfassend vor außergerichtlicher Inkassotätigkeit von entsprechenden Rechtsdienstleistern zu schützen. Dies gilt im Bereich der “Mietpreisbremse” auch deshalb, weil Internetangebote wie das der Klägerin in besonderer Weise geeignet sind, betroffene Interessenten zu erreichen, die “den Weg in eine Anwaltskanzlei (nicht) gefunden hätten” (Landgerichts Berlin a.a.O. juris-Rz. 28 unter Zitat von Kilian (NJW 2017, 3043 (3049)). Dieser Erwägung schließt die erkennende Kammer sich ebenso an, wie der Beurteilung des “Mietzinsrechners”. Es handelt sich bei derartigen Einrichtungen um heute allgemein zugängliche technische Kommunikationsmittel, die für den Einzelfall des interessierten Benutzers eine erste summarische Prüfung ermöglichen; in Berlin geht das Angebot der Klägerin in diesem Punkt nicht darüber hinaus, was der interessierten Öffentlichkeit auch auf den entsprechenden Internetangeboten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen offensteht (LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 26). Randnummer 48 Besonders deutlich formuliert der Gesetzgeber die weit aufzufassenden Befugnisse eines eingetragenen Inkassodienstleisters dort, wo die “zur Einziehung abgetretene” Forderung von einem echten Forderungskauf abgegrenzt wird. Letzterer wird vom RDG nicht erfasst, weil (z.B.) die Prüfung und Bewertung der “gekauften Forderung” als Gegenstand einer primär wirtschaftlich geprägten Finanztransaktionen aufgefasst wird. Demgegenüber gilt für die Inkassodienstleistungen, dass Verträge, die “...die Abtretung zu Einziehungszwecken zum Gegenstand haben, auf ein nach § 3 erlaubnispflichtiges Geschäft gerichtet (und) nach § 134 BGB nichtig (sind), wenn der Erwerber nicht über eine Registrierung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nummer 1 verfügt oder Rechtsanwalt ist...” (BT-Drs. 16/3655; S. 49; Unterstreichung hier hinzugefügt). Auch dies zeigt den Willen des Gesetzgebers, den Anwendungsbereich des § 134 BGB für Verträge des eingetragenen Inkassodienstleisters nicht möglichst weit zu bemessen, sondern die Nichtigkeitsfolge weitgehend durch das System der §§ 14, 16, 17 RDG zu ersetzen. Randnummer 49 h) Konkret folgt aus diesen Erwägungen für die Tätigkeit der Klägerin, dass diese unabhängig von der Komplexität der zu beurteilenden Rechtsfragen als Rechtsdienstleistungen aufzufassen ist (§ 2 Abs. 1 und 2 RDG). Die Klägerin erbringt ihre Leistungen weder als eine Nebenleistung, noch unentgeltlich; die §§ 5 und 6 RDG sind demgemäß nicht einschlägig. Die mit der Schaffung des RDG verfolgten Zwecke und der Gesamtzusammenhang der Regelungen gebieten es, für die hier betroffenen Rechte aus den §§ 556d bis 556g BGB den Bereich einer vom Gesetz zugelassenen außergerichtlichen Inkassodienstleistung weit aufzufassen. Sämtliche Rechtspositionen, die im Rahmen der “Mietpreisbremse” von den Mietern übertragen und sodann von der Klägerin gegenüber der Beklagten geltend gemacht worden sind, stehen in einer so engen Verbindung zu dem rechtlichen Schwerpunkt des Vorgehens, nämlich der Realisierung von Ansprüchen auf Rückzahlung überzahlter Mietanteile, dass diese dem Bereich der “Einziehung” der entsprechenden Forderungen zuzurechnen sind. Der Gesetzgeber hat die Begrenzung der zulässigen Miethöhe in den §§ 556d ff. BGB durch das Ineinandergreifen verschiedener rechtlicher Wirkungen bestimmter Umstände allerdings durchaus komplex gestaltet; die Rechtsposition der Mietvertragsparteien ist einerseits von den tatbestandlichen Voraussetzungen für eine zunächst anscheinend (nach den Parametern eines geltenden Mietspiegels) überhöhte Miete geprägt. Gegenläufig sind aber die anspruchshindernden Umstände zu berücksichtigen, als deren Folge eine zunächst überhöht erscheinende Miete letztlich doch wirksam und geschuldet ist. Randnummer 50 Diese komplizierte Konstruktion der Regelung bedingt es zwar, dass konkrete Rückzahlungsansprüche sich nicht von vornherein (also auf Grundlage des Mietvertrages) beurteilen lassen; insbesondere sind zuvor etwaige Hindernisse aus den §§ 556e f. BGB) zu eruieren und es ist die “qualifizierte” Rüge nach § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB zu erheben. Die damit einhergehenden “dienenden” Tätigkeiten ändern aber nach Auffassung der Kammer nichts daran, dass im entscheidenden Zentrum des rechtlichen Vorgehens stets der in § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB geschaffene Rückzahlungsanspruch steht. Randnummer 51 Auch die Erhebung der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB verlässt den dadurch gezogenen Rahmen nicht. Zwar lässt erst diese Maßnahme ggf. eine Rechtsposition entstehen, die nach den Grundsätzen über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung einen durchsetzbaren Rückzahlungsanspruch einschließt. Bei dieser Voraussetzung sind aber - obwohl sich der Begriff der “qualifizierten” Rüge etabliert hat - die Anforderungen und die mit der Rüge verbundenen Schwierigkeiten gering ausgeprägt. Der Gesetzgeber hat mit dem Rügeerfordernis den Vermieter davor schützen wollen, objektiv überzahlte Mieten auch für solche Zeiträume zurückerstatten zu müssen, in denen der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt hat (BT-Drs. 18/3121; S. 33). Diese Wirkung sollte nicht schon dadurch enden, dass der Mieter eine rein formalisierte Beanstandung ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis von sich gibt. Der Mieter sollte stattdessen zu einer gewissen inhaltlichen Prüfung der konkreten Miethöhe in seinem Vertragsverhältnis gezwungen werden. Dazu reicht es aber aus, dass der Mieter "...aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände (...) die nach seiner Auffassung nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ermittelt, beispielsweise auf Grundlage des örtlichen Mietspiegels...” (BT-Drs. a.a.O.). Dies stellt umso weniger eine nur mit ausgeprägten Rechtskenntnissen oder Erfahrungen zu bewältigende Hürde dar, als die Rüge lediglich die Tatsachen enthalten muss, aus denen sich die Beanstandung der vereinbarten Miete ergibt. Wer die Rüge formuliert, trägt also nicht das Risiko, dass die von ihm mitgeteilte Auffassung zur zulässigen Miete in allen Teilen rechtsfehlerfrei ist; die Rüge muss eben gerade nicht all die Tatsachen fehlerfrei aufführen, aus denen sich letztlich die (zutreffende) ortsübliche Vergleichsmiete ergibt. Randnummer 52 Rechtliche Beurteilungen und Einschätzungen, von denen der Bestand einer einzuziehenden Forderung unmittelbar abhängen, treten regelmäßig in jedem Bereich von Inkassoleistungen auf, selbst wenn es etwa um von vornherein "vollständige” Forderungen wie einen Kaufpreis oder eine vom Gläubiger detailliert abgerechnete Werkleistung geht. Sobald etwa Einwände dahingehend erhoben werden, die Forderung sei durch frühere Leistungen oder Aufrechnungen des Schuldners bereits (ggf. auch teilweise) getilgt, zwingen diese Einwände vor einem Festhalten an der einzuziehenden Forderung zu einer Prüfung und Meinungsbildung. Diese kann selbstverständlich auch anspruchsvoll ausfallen (wenn etwa die Beurteilung von Tilgungsbestimmungen oder Verrechnungsmöglichkeiten im Bereich des § 366 BGB erforderlich wird). Daraus folgt aber keineswegs, dass der Inkassodienstleister vor solchen Aufgaben kapitulieren und seine Tätigkeit beenden müsste. Gerade nach der Konzeption des RDG verdient es angemessene Berücksichtigung, dass auch der eingetragene Rechtsdienstleister stets nur außerhalb des gerichtlichen Verfahrens tätig werden kann. Dort bildet er sich vorläufig maßgebliche Auffassungen, er betreibt aber noch keine Rechtswahrnehmung, deren Ergebnis mit den Gefahren vergleichbar wäre, wie sie von einem rechtskräftigen Urteil ausgehen würden. Randnummer 53 Die Kammer hält deshalb auch die von der Klägerin betriebene Ermittlung und Würdigung der im Bereich der "Mietpreisbremse” für einen Rückzahlungsanspruch rechtserheblichen Umstände für einen zulässigen Gegenstand der ihr behördlich zugebilligten Inkassodienstleistungen. Nichts anderes gilt für einen auf die Miethöhe gerichteten Feststellungsanspruch. Dieser bildet mit dem Rückzahlungsanspruch ein im Kern einheitliches Begehren, das auf den Anspruch des Wohnraummieters gerichtet ist, eine gesetzwidrig überhöhte Miete nicht zahlen zu müssen. Randnummer 54 Wenn diese Rechtsposition wegen der Besonderheiten eines Dauerschuldverhältnisses zunächst lediglich für die gerügte und "bereits bezahlte” Vergangenheit die konkrete Form eines Rückzahlungsanspruchs angenommen hat, während sie für zukünftige Zeiträume noch die Form eines spiegelbildlichen (negativen) Feststellungsanspruchs hat, ändert dies bei der gebotenen wertenden Betrachtung an der "Einziehbarkeit” dieser rechtlichen Position im Sinne der Terminologie einer Inkassodienstleistung nichts. Randnummer 55 Die Kammer ist im Rahmen der wertenden Betrachtung nicht der Ansicht, bei den abgetretenen Anspruchsinhalten werde der objektiv mögliche "Wortsinn” des Begriffs einer Einziehung überschritten. Nach der ungewöhnlich kompliziert ausgefallenen Regelung zur "Mietpreisbremse”, die der Neufassung des RDG zeitlich erst nachfolgte, wäre es dem Mieter unbenommen, nach der erhobenen Rüge zunächst für jeden Monat seine ungekürzte Mietzahlung zu leisten, um sodann für jeden einzelnen Monat eine eigenständige Abtretung des anteiligen Rückzahlungsanspruchs zu erklären. Die bei diesem Verfahren bereits als Zahlungsansprüche "vollständigen” Forderungen würden auch bei engstem Begriffsverständnis hinsichtlich ihrer "Einziehbarkeit” keinerlei Bedenken wecken. Ein Interesse der Rechtsordnung oder eines der Beteiligten, diesen im Wohnraummietverhältnis lediglich strukturell herausgeforderten sinnlosen Umweg Monat für Monat zu gehen, erkennt die Kammer nicht. Die Regelungen zur "Mietpreisbremse” sollen eindeutig - auf einem kalkulatorisch in einzelnen Fällen komplexen Weg - ein denkbar einfaches Problem lösen, nämlich die Geltung maximal der nach Maßgabe der 556d ff. BGB zulässigen Höchstmiete herbeiführen. Zugleich sollen alle nach der Rüge entstandenen wirtschaftlichen Abweichungen von dieser Höchstmiete rückgängig gemacht bzw. aufgehoben werden. Ob diese Abweichung (schon) in einer echten Rückzahlung oder (noch) in der Abwendung einer künftigen Schuld liegt, stellt nach den Maßstäben der Inkassotätigkeit und den Regulierungsabsichten des Gesetzgebers für den Bereich der eingetragenen Rechtsdienstleister eine zeitliche Zufälligkeit ohne rechtliche Bedeutung dar. 2. Randnummer 56 Die im Verhältnis der Mieter zur Klägerin erfolgten Abtretungen sind auch nicht wegen inhaltlicher Unbestimmtheit oder nach Maßgabe des § 399 BGB unwirksam. Randnummer 57 a) Die Beklagte leitet den Einwand ungenügender Bestimmtheit aus dem Umstand ab, dass die Abtretung an die Klägerin zunächst durch Unterzeichnung einer Erklärung erfolgte, die Ansprüche auf "Rückzahlung auf zu viel gezahlte Miete beschränkt auf vier Monatsmieten” erfassen sollte. Die Klägerin hat eine Neufassung der Abtretungserklärung zur Konkretisierung dahingehend vorgenommen, dass ausdrücklich die Ansprüche auf "Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten” (Hervorhebung nur hier) abgetreten werden. Randnummer 58 Auch nach der ursprünglichen Formulierung war die Abtretung aber entgegen der Ansicht der Beklagten nicht unwirksam. Auch in der ersten Fassung war die für eine Abtretung ausreichende Bestimmbarkeit der betroffenen Ansprüche bereits gegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH ist es zur Wahrung des Bestimmbarkeitserfordernis erforderlich (aber auch genügend), “...in der Abtretungserklärung den Umfang der von der Abtretung erfassten Forderungen der Höhe und der Reihenfolge nach aufzuschlüsseln.” (BGH v. 07.06.2011, VI ZR 260/10; NJW 2011, 2713). Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist durch Auslegung der vom Abtretenden und vom Abtretungsempfänger abgegebenen Erklärungen zu ermitteln. Danach waren die Klägerin und die Mieter schon unter der Geltung der ursprünglichen Formulierung darüber einig, dass auf die Klägerin die Rückzahlungsansprüche bezogen auf die ersten vier Monatsmieten übergehen sollten, die nach dem Zugang der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB fällig und (zunächst) bezahlt würden. Nach der Rüge vom 30.05.2017 war also der hier streitgegenständliche Anspruch auf Rückzahlung bezogen auf den Monat Juli 2017 von der Abtretung umfasst. Randnummer 59 Dies folgt aus der übereinstimmenden Interessenlage der beiden an der Abtretung beteiligten Parteien. Für das von ihnen beabsichtigte Vorgehen gegen den Vermieter stand fest, dass diesem gegenüber zunächst der erforderliche Einwand gegen die vereinbarte Miethöhe zu formulieren war. Bei einer neben der Rüge zunächst unveränderten Weiterzahlung der bisherigen Miete konnten und sollten (erst) anschließend Monat für Monat “echte” Rückzahlungsansprüche entstehen. Den Zeitraum dafür wollten die Mieter und die Klägerin möglich kurz halten. Dies ergibt sich aus dem Inhalt des an die Klägerin vergebenen Auftrags, die “Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse” durchzusetzen. Konkret sollte die Tätigkeit der Klägerin ausdrücklich bis zu den “.Ansprüchen im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung.” der Miete reichen. Mit einer so erreichten Durchsetzung der in Frage stehenden Mieterinteressen hätten die laufend entstehenden monatlichen Rückzahlungsansprüche ein Ende gefunden, und zwar bei einem prognostisch “optimalen Verlauf” des gemeinsamen Vorgehens gegen den Vermieter möglichst zeitnah. Allerdings war bei Erteilung des Auftrags nicht absehbar, für wie viele Monate die Mieter in Ermangelung einer Einigung die ungekürzte Miete würden zahlen müssen, weil eine abschließend für die Zukunft gültige Regelung außergerichtlich nur durch eine Einigung erreicht werden konnte, also mit Einverständnis des Vermieters. Gerade vor diesem Hintergrund stand es dann aber zwischen Mietern und Klägerin zweifelsfrei fest, dass die Abtretung sich auf die zuerst entstehenden Rückzahlungsansprüche (also auf die ersten vier Monate nach der Rüge) erstrecken sollte und musste. Jede anderslautende Annahme hätte zu der Konsequenz geführt, dass der beauftragten Klägerin die nächstliegende Rechtsposition für ein zügiges Vorgehen gegen die Vermieterseite, nämlich der erste “vollständig” entstehende Rückzahlungsanspruch, gerade nicht zugestanden hätte. Randnummer 60 b) Ob die Beklagte die genannten Inhalte und Ziele in dem Auftragsverhältnis zwischen den Mietern und der Klägerin kannte oder jedenfalls einschätzen konnte, ist ohne Belang. Wenn die Beklagte meint, die Abtretung sei (schon) deswegen unwirksam, weil sie selbst mangels Kenntnis der genauen Inhalte der von der Klägerin verwendeten AGB die genaue Reichweite der Forderungsübertragung nicht habe verstehen und beurteilen können, ist ihr nicht zu folgen. Die Beklagte zieht für ihren Standpunkt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs heran, in der ausgeführt ist, für die Wirkungen eines Abtretungsvertrages könne es “...nicht genügen, dass sich aufgrund des Vertrages nur im Verhältnis zwischen Zedenten und Abtretungsempfänger ermitteln lässt, wer von Ihnen wie viel vom Schuldner fordern kann. Vielmehr muss auch der Schuldner, mindestens in gewissen Grenzen, aus dem Abtretungsvertrag oder sonstigen ihm erkennbaren Umständen entnehmen können, wie eine nur teilweise abgetretene Forderung sich auf den Zedenten und Abtretungsempfänger aufteilt und wie viel deshalb an jeden von beiden zu leisten hat...” (BGH vom 11.5.2017 (IX ZR 238/15; juris Rz. 30). Randnummer 61 Die zitierte Passage lässt sich aber schon ihrem unmittelbaren Inhalt nach nicht auf den hier zu beurteilenden Fall übertragen. Zwischen der Klägerin und den Mietern ist keine Abtretung vorgenommen worden, durch die eine davon betroffene Forderung in mehrere Teile aufgeteilt worden wäre, für die dann personell verschiedene Einziehungsberechtigte bestimmt worden wären. Die fraglichen Abtretungen beziehen sich stattdessen durchgehend auf jeweils vollständige nach konkreten Monaten bemessene Rückzahlungsansprüche, für die jeweils ungeteilt die Zuständigkeit genau eines Anspruchsinhabers bestimmt worden ist. Die vom Bundesgerichtshof beantwortete Frage bestand demgegenüber darin, ob nach einer teilweise abgetretenen (also nunmehr geteilten) Forderung für den Schuldner eine verlässliche Kenntnis darüber erforderlich sei, wie viel er an jeden der beiden Empfänger der entstandenen Teilforderungen zu zahlen habe. Randnummer 62 Die Kammer erkennt im Übrigen nicht, wie es bei der Auslegung von Willenserklärungen anlässlich eines Vertragsschlusses maßgeblich auf die Verständnismöglichkeiten und Kenntnisse eines Dritten ankommen kann, der an dem Vertrag rechtlich nicht beteiligt ist. Er ist nicht Empfänger der Willenserklärungen; dies gilt auch für den an einem Abtretungsvertrag rechtlich nicht beteiligten Schuldner. Zur Bestimmung des konkreten Inhalts der Willenerklärungen kann es daher auch nicht auf seinen Horizont und seine Kenntnisse ankommen; erst recht sind seine Kenntnisse nicht als Wirksamkeitsvoraussetzung anzuerkennen. Randnummer 63 Unter Berücksichtigung der Vorschriften im Recht der Abtretung, insbesondere der §§ 404, 406, 407 und 409 BGB, erkennt die Kammer auch keinen Anlass, zum Schutz des an dem Abtretungsvertrag nicht beteiligten Schuldners eine Durchbrechung der gängigen Auslegungsgrundsätze für Willenserklärungen für möglich zu halten. Der Schuldner ist nämlich zur Wahrung seiner Interessen nicht darauf angewiesen, an den in einem objektiven Sinne "wahren” Gläubiger zu leisten. Nach Maßgabe der o.g. Vorschriften trägt er nicht das Risiko einer mehrfachen Leistung oder anderer Rechtsnachteile, wenn er bei seinen Zahlungen Umstände unberücksichtigt lässt, die er nicht kannte und nicht kennen konnte. Randnummer 64 Einem Erfolg des von der Beklagten erhobenen Einwands steht aber jedenfalls bereits die hier abweichende Fallkonstellation entgegen. Randnummer 65 c) Unbegründet ist auch der Einwand, die Abtretung scheitere an § 399 1. Alt. BGB. Die Beklagte will dies aus der Erwägung ableiten, dass die Mieter vermeintliche Rückzahlungsansprüche nur teilweise abgetreten hätten, so dass bezogen auf einige Monate nun die Klägerin, bezogen auf andere Monate dagegen (unverändert) die Mieter Inhaber und demgemäß Auskunftsgläubiger seien. Warum die Beklagte daran anknüpfend schlussfolgert, es stelle eine "Inhaltsänderung” dar, wenn die Beklagte nun sowohl der Klägerin als auch den Mietern gegenüber zu der (identischen) Auskunft verpflichtet sei, erschließt sich der Kammer nicht. Weder der Charakter des Anspruchs (Auskunft), noch die sich aus § 556d Abs. 3 BGB ergebenden Inhalte geschuldeter Auskünfte ändern sich durch das Auftreten der Klägerin. Vorliegend haben im Übrigen die Mieter keinerlei Anstalten gemacht, sich selbst wegen entsprechender Begehren an die Beklagte zu wenden, nachdem sie ja eigens zu diesem Zweck die Klägerin eingeschaltet haben. Für einen parallel noch von ihnen selbst geltend zu machenden Auskunftsanspruch würde (hätte denn die Beklagte der Klägerin die geschuldeten Auskünfte erteilt) auf Seiten der Mieter auch jedes Bedürfnis fehlen. Sie würden die Information auf der Grundlage ihres entsprechenden Rechtsanspruchs (§ 666 BGB) schlicht von der Klägerin erhalten. Das von der Beklagten herbeikonstruierte "Risiko” einer doppelten Erteilung derselben Auskunft erscheint also nicht einmal theoretisch nachvollziehbar. Randnummer 66 Auch der Abtretung des Freistellungsanspruchs steht § 399 Alt. 1 BGB nicht entgegen. Allerdings verändert dieser infolge der Abtretung tatsächlich seinen Inhalt. Konnten die Mieter "nur” verlangen, von einer seitens der Klägerin gegen sie begründeten Kostenforderung freigestellt zu werden (Zahlung an einen Dritten), so kann die Klägerin nach der Abtretung die Zahlung an sich selbst verlangen. Es steht allerdings einer Abtretung nicht entgegen, wenn der Freistellungsanspruch gerade an den Gläubiger der zu tilgenden Schuld abgetreten wird (so schon LG Berlin 65 S 70/18; juris-Rz. 23 unter Hinwies auf BGH v. 22.03.2011 (Aktenzeichen II ZR 271/08), juris Rz. 14). Die Beklagte zahlt (unverändert) an die Klägerin, nur dass diese nicht (mehr) Dritte ist, sondern Gläubigerin. 3. Randnummer 67 Die grundlegend von der Beklagten gegen den Berliner Mietspiegel gerichteten Einwände verfangen nicht. Insbesondere die von der Beklagten angesprochenen Rügen der unwissenschaftlichen Vorgehensweise bei der Erstellung des Mietspiegels und der fehlerhaften Verwendung des Datenmaterials und der berücksichtigten Werte sind bereits so eingehend in der Rechtsprechung gewürdigt und beantwortet worden, dass die Kammer dem neue Wendungen oder Schwerpunkte nicht hinzufügen muss. Die Kammer schließt sich der Einschätzung an, dass der Berliner Mietspiegel i.S.d. § 558c Abs. 1 BGB ordnungsgemäß erstellt worden ist (eingehend LG Berlin 65 S 197/17 vom 31.08.2016; juris Ziff. 31 - 32 m.w.N.), dass er eine nach Maßgabe des § 287 ZPO taugliche Grundlage für die gerichtliche Schätzung darstellt (ausführlich LG Berlin 67 S 120/15 vom 16.07.2015 unter juris Rz. 11 - 13 m.w.N.) und dass die so gewonnenen Werte eine gerichtliche Entscheidung des Einzelfalls mindestens so überzeugend begründen können, wie dies von den Kritikern des Mietspiegels anderen Erkenntnisquellen zugeschrieben wird, insbesondere dem Mittel des Sachverständigengutachtens (das aber regelmäßig auf deutlich kleinerer Datengrundlage erstellt wird). Randnummer 68 Wenn die Anwendung des Mietspiegels im Rahmen des § 287 ZPO keine objektivierbare Garantie für unbezweifelbar "richtige” Werte mit sich bringt, so stellt dies keine Besonderheit des Berliner Mietspiegels, sondern eine solche der gerichtlichen Schätzung dar, also der generellen Geltung des § 287 ZPO. Der Gesetzgeber hat sich aber wegen der damit verbundenen Vorteile der schnelleren und weniger kostspieligen Verfahren dafür entschieden, die mit dieser Verfahrensweise verbundenen Schwankungsbreiten und Grauzonen der rechtsstaatlich vertretbaren Ergebnisse zu akzeptieren. 4. Randnummer 69 Eine Aussetzung des Rechtsstreits mit Blick auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur “Mietpreisbremse” erscheint nicht geboten. Die Kammer hegt keine Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen zur “Mietpreisbremse”. Die anderslautenden Befürchtungen der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin, die zur Vorlage an das Bundesverfassungsgericht geführt haben, hat die Kammer zur Kenntnis genommen, teilt sie aber nicht. Randnummer 70 Die Mietpreisbremse ist in ihrem Kern als Regelung zu überprüfen, die zur Festlegung gesetzlicher Grenzen für die aus dem Eigentum fließenden Befugnisse geschaffen wurde. Die damit vorgenommene Schrankenbestimmung für das grundrechtlich geschützte Eigentum steht dem Gesetzgeber ausdrücklich nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zu. Innerhalb einer solchen Schrankenbestimmung findet der Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG nur innerhalb (hier nicht erreichter) enger Grenzen Anwendung. Grundlegend ist es dem Gesetzgeber selbstverständlich nicht verwehrt, verschiedene Sachbereiche mit unterschiedlichen Regelungen zu belegen, also etwa für unterschiedliche Gegenstände des Eigentums, für unterschiedliche Regionen des Landes oder für unterschiedliche politische Zielsetzungen auch unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu schaffen. Randnummer 71 Soweit die Verfassungswidrigkeit sich aus den Folgen der Regelung in § 556e BGB ergeben soll, weil nach dieser Vorschrift abhängig von den regional verbreiteten Miethöhen sehr unterschiedlich hohe “Vormieten” eine Art Bestandsschutz erhalten, ist bereits überzeugend darauf hingewiesen worden, dass es um einen Bestandsschutz gerade nicht geht, weil die Regelungen ja nicht im Bestand (eines fortgesetzten Mietverhältnisses), sondern gerade nach dem Ende des “Bestandes” beim Neuabschluss eines Mietvertrages gelten (Tietzsch/Raabe; WuM 2017, 688 ff). Stattdessen ließe sich auch die gegenläufige Erwägung anstellen, dass die über § 556e BGB geschaffene Privilegierung gerade solcher Mieten, die schon jahrelang als extrem überhöhte Mieten (vom Vormieter) vereinnahmt worden sind, tatsächlich fragwürdig ist, dass diese politisch erwünschte Entscheidung des Gesetzgebers aber nichts mit einer Verfassungswidrigkeit der gerade zu anderen Ergebnissen führenden Regelungen zu tun hat. Wollte man also annehmen, dass der Gesetzgeber mit der Schonung der schon lange Zeit überhöhten Mieten in § 556e BGB den ihm zustehenden Gestaltungsrahmen überschritten bzw. sachwidrig ausgestaltet hat, so würde das die Verfassungswidrigkeit allenfalls der Regelung in § 556e BGB nach sich ziehen (vgl. Tietzsch/Raabe a.a.O.). Warum in den zu § 556e BGB angestellten verfassungsrechtlichen Erwägungen also überhaupt taugliche Argumente gegen die hier streitgegenständlichen Ansprüche auf Auskunft (§ 556g BGB) und Rückzahlung (§ 556d BGB) zu erblicken sein sollen, die zu deren Unwirksamkeit führen müssten, ist nach Auffassung der Kammer bisher nicht überzeugend begründet worden. Randnummer 72 Die verfassungsrechtlichen Bedenken im Bereich der “Mietpreisbremse” waren auch bereits ausführlich Gegenstand einer Entscheidung der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; zitiert nach juris). Die darin ausgeführten verfassungsrechtlichen Aspekte hält die Kammer sowohl zur Frage der Mietpreisbremse (LG Berlin a.a.O. juris-Rz. 25-49 m.w.N.), als auch mit Blick auf die in Berlin erlassene Mietbegrenzungsverordnung für überzeugend und schließt sich ihnen an. 5. Randnummer 73 Die in Berlin geschaffene MietpreisbegrenzungsVO begegnet auch im Übrigen keinen durchgreifenden Bedenken. Die Verordnung wahrt insbesondere die an sie zu stellenden Anforderungen an die Begründung für eine derartige Regelung. Ansichten, wonach eine grundlegend detailliertere Darlegung des Wohnraummangels zwingend geboten wäre teilt die Kammer ebenso wenig, wie die Einschätzung, eine wirksame Regelung für Berlin habe zwingend Differenzierungen für verschiedene Stadtgebiete oder Bezirke vornehmen müssen. Randnummer 74 Auch insoweit sind die maßgeblichen Erwägungen bereits umfassend Gegenstand vorliegender gerichtlicher Entscheidungen gewesen. Die Zivilkammer 65 hat die Fragen unter ausführlicher Ableitung (auch) aus den vom Bundesgerichtshof anlässlich früherer Entscheidungen zur Kappungsgrenze in Berlin überzeugend beantwortet (LG Berlin vom 29.03.2017; Aktenzeichen 65 S 424/16; juris-Rz. 50-69 m.w.N.). Die erkennende Kammer schließt sich im Ergebnis und der Begründung diesen Ausführungen an. C. Randnummer 75 Die Zahlungsansprüche sind auch der Höhe nach begründet. 1. Randnummer 76 Den Rückzahlungsanspruch für den Monat Juli 2017 hat die Klägerin in der Klageschrift konkret dargelegt. Nach diesem Vortrag ergibt sich aus der Baualtersklasse 1919-1949, der Größe der Wohnung von 77,05 qm, ihrer Ausstattung mit Bad und Sammelheizung, sowie einer als “mittel” einzustufenden Wohnlage die Einschlägigkeit des Feldes H2 im Berliner Mietspiegel 2017. Das Feld weist bei einer Spanne von 5,18 bis 7,62 € einen Mittelwert von 6,09 €/qm aus. Nach dem konkreten Vortrag der Klägerin zur Spanneneinordnung in der Klageschrift überwiegen (im einzelnen benannte) wohnwertmindernde Merkmale in den Gruppen 2 (Küche) und 4 (Gebäude). Demgegenüber überwiegen (ebenfalls konkret vorgetragene) wohnwerterhöhende Merkmale in der Gruppe 3 (Wohnung). Zur Gruppe 1 (Bad) und 5 (Wohnumfeld) liegen positive oder negative Merkmale nicht vor bzw. halten sich die Waage. Der konkrete Sachvortrag der Klägerin ist von der Beklagten lediglich pauschal als “unzutreffend” bezeichnet und ohne eigne Sachdarstellung “bestritten” worden. Randnummer 77 Die danach als unstreitig anzusehende Darstellung der Klägerin hätte rechnerisch innerhalb der Spanne des Feldes H2 zu einer Unterschreitung des Mittelwertes führen können. Die Klägerin beziffert ihren Rückzahlungsanspruch stattdessen von einem oberhalb des Mittelwertes liegenden Betrag von 6,40 €/qm; die Beklagte ist dadurch nicht beschwert. Randnummer 78 Zutreffend errechnet die Klägerin aus dem von ihr angesetzten Wert bei 77,05 qm eine höchstzulässige Miete (§ 556 d BGB) von 542,09 €, die sich als der Betrag von 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete von 493,12 € errechnet. Randnummer 79 Die ebenfalls der Höhe nach nicht bestrittene vereinbarte und für den Monat Juli 2017 auch gezahlte Miete betrug 732,00 €. Die überzahlte Differenz für diesen Monat beläuft sich demgemäß auf den von der Klägerin auch geforderten Betrag von 189,91 €. 2. Randnummer 80 Auch die aus dem Gebührenrecht abgeleiteten Angriffe der Beklagten bleiben erfolglos. Der Kostenerstattungsanspruch ergibt sich daraus, dass die Mieter gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG dem Inkassodienstleister Gebühren auf Grundlage einer Abrechnung nach den Vorschriften des RVG schuldeten. Welche Wirkungen daneben die Abrede haben könnte, dem Rechtsdienstleister eine Vergütung in Höhe von % einer etwa erfolgreich durchgesetzten Jahresmietersparnis zu zahlen, bedarf hier keiner Prüfung, weil derartige Ansprüche im Verfahren von niemandem erhoben worden sind. Es steht insoweit auch nicht die von der Beklagten angesprochene Nichtigkeit nach Maßgabe des § 139 BGB im Raum. Ein Anspruch der Klägerin auf die o.g. “Provision” bestehend aus 4 Monatsmietersparnissen war allenfalls aufschiebend bedingt vereinbart. Er konnte nur dann entstehen, wenn die Klägerin mit ihrer außergerichtlichen Rechtsdienstleistung “erfolgreich” gewesen wäre, indem sie die beabsichtigte dauerhafte Reduzierung der Miete durchsetzte. Hierzu hätte es - wie bereits gezeigt - einer Vereinbarung (also der Zustimmung der Beklagten) bedurft, die nicht erklärt worden ist. Randnummer 81 Stattdessen ergibt sich der Anspruch der Klägerin auf Zahlung vorgerichtlicher Kosten nun aus § 4 Abs. 5 RDGEG und den Vorschriften des RVG. Nach § 2 Abs. 1 RVG i.V.m. Nr. 2300 VV RVG hängt die Höhe der Gebühr vom Wert des Gegenstands der Tätigkeit der Klägerin ab, also von den im Schreiben vom 30.05.2017 aufgeführten Begehren, die aus einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB abgeleitet wurden. Randnummer 82 Die Klägerin hat den Ersatzanspruch unter Ansatz einer Mittelgebühr und einer Erhöhung für einen zweiten Auftraggeber mit insgesamt 855,25 € im Schriftsatz zur Klageerweiterung vom 16.10.2017 berechnet. Die dabei angesetzten Gebührentatbestände und die Höhe der einzelnen Gebührenansätze sind in beiden Instanzen unstreitig geblieben. Lediglich dem in Höhe von 8.735,86 € angesetzten Gegenstandswert ist die Beklagte entgegengetreten. Ihre Auffassung, der Gegenstandswert sei nicht nachvollziehbar oder sachlich falsch, trifft nicht zu. Randnummer 83 Zu den im Einzelnen in Ansatz gebrachten Werten für ihre Tätigkeit hat die Klägerin bereits in der Klageschrift detailliert aufgelistet, dass sie für das Feststellungsbegehren den 42-fachen Betrag der Mietdifferenz (also insgesamt 7.976,22 €) angesetzt hat. Dies ist sachlich zutreffend, denn mit Blick auf die Durchsetzung des Begehrens der Mieter auf Reduzierung der Miete für die (zeitlich unbestimmte) Zukunft war der Anwendungsbereich der §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 Satz 1 ZPO eröffnet. Randnummer 84 Bereits durch Hinzurechnung der ebenfalls mit dem Schreiben vom 30.05.2017 verlangten anteiligen Reduzierung und anteilige Rückerstattung der Mietkaution, den die Klägerin mit dem 2-fachen Differenzbetrag von insgesamt 379,82 € angesetzt hat, wird der von der Klägerin angegebene Streitwert von bis zu 9.000,00 € erreicht. Beide genannten Ansprüche sind solche, die Gegenstand der vorprozessualen Tätigkeit der Klägerin waren, ohne aber zum Gegenstand des gerichtlichen Rechtsstreits zu werden. Sie können also der Berechnung des Kostenerstattungsanspruchs wegen der später nicht rechtshängig gemachten Teile der erhobenen Ansprüche zugrunde gelegt werden. D. Randnummer 85 Die Kammer hat die Revision zugelassen, soweit es um die Wirkungen des RDG in dem hier zu beurteilenden Geschäftsfeld geht. Die in allerjüngster Zeit mit unterschiedlichen Erwägungen und Ergebnissen veröffentlichten Entscheidungen zu der Frage, inwieweit ein eingetragener Inkassodienstleister Rechte aus der “Mietpreisbremse” außergerichtlich verfolgen kann, stellen eine Streitfrage dar, die in der Praxis mittlerweile häufig auftritt. Auch im Geschäftsbereich der Kammer ist deutlich, dass eine Vielzahl gleich gelagerter Verfahren anhängig und weitere in naher Zukunft zu erwarten sind. Randnummer 86 Ein überzeugendes Urteil des Revisionsgerichts zur Frage der Wirkungen des RDG im Bereich der “Mietpreisbremse” wäre daher geeignet, die Entstehung einer einheitlichen Rechtsprechung für eine Vielzahl von Einzelfällen zu fördern. Randnummer 87 Wegen der übrigen Inhalte der Entscheidung ist das Vorliegen der Voraussetzungen § 543 Abs. 2 ZPO nicht ersichtlich. Die Kammer weicht nicht entscheidungserheblich von einschlägiger höchstrichterlicher Rechsprechung ab. Es handelt sich stattdessen um die jeweils am Einzelfall orientierte Beantwortung typischer tatrichterlicher Fragestellungen. Randnummer 88 Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001356200 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die auf Grundlage der „Mietpreisbremse“ neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters ist mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, wenn der Mieter vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu einer vom Vermieter behaupteten umfassenden Modernisierung verlangt hat und der Vermieter hierzu lediglich unsubstantiiert vorträgt.(Rn.21) (Rn.23) (Rn.25) 2. Verletzt der Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft und hat deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen, hat dieser dem Grunde nach einen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten für ein diesbezügliches Rügeschreiben.(Rn.32) (Rn.36) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 78,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Mai 2021 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 68,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Mai 2021 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 4/5 und die Beklagte 1/5. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist Vermieterin einer Wohnung in der ... in ... Berlin, gelegen im Erdgeschoss hinten. Mieter der Wohnung sind ... und ... Der Mietvertrag wurde zum 01. Mai 2019 geschlossen. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete für die 35,52 qm große Wohnung wurde mit 423,27 € im Monat vereinbart. Die Miete wurde von den Mietern gezahlt. Randnummer 2 Die Vormieter betrug ebenfalls 423,27 € und wurde mit einem Vormieter in einem Mietverhältnis mit Wirkung ab dem 24. März 2018 vereinbart. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vormietvertrag (Blatt 54-69 d.A.) verwiesen. Randnummer 3 Die Wohnung ist in die Baualtersklasse 1950-1964 einzuordnen. Die Wohnung ist mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Im Badezimmer ist ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden. In der Küche ist eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd und Spüle vorhanden. Ferner gibt es dort eine Dunstabzugshaube, einen Kühlschrank und ein Ceran- oder Induktion-Kochfeld. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand belegt. Ferner sind Rollläden vorhanden und in der Wohnung sind die meisten Räume mit Parkett, Natur-bzw. Steinfliesen oder einem anderen hochwertigen Bodenbelag versehen. Ferner verfügt das Gebäude über einen abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder Abstellplätze mit Anschließmöglichkeiten auf dem Grundstück. Die Wohnung liegt in einer besonders lärmbelasteten Lage. Randnummer 4 Die Mieter der Beklagten beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 10. Februar 2020 (Blatt 16 der Akte) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 5. Februar 2020 wandte die Klägerin sich an die Hausverwaltung der Beklagten und rügte einen Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 und 2 BGB. Ferner verlangte die Klägerin Auskunft über die Vormiete sowie für den Fall, dass das Vormietverhältnis vor oder nach dem geltenden Stichtag gemäß Landesverordnung nach § 556 d Abs. 2 begonnen habe, auch Auskunft über die Höhe der Vor-Vormiete. Darüber hinaus begehrte die Klägerin in dem Schreiben die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete. Sie bat um die Abgabe einer Erklärung, wonach die Miete gesenkt sei und Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin vom 5. Februar 2020 (Blatt 27-33 d.A.) verwiesen. Randnummer 6 Die Hausverwaltung der Beklagten reagierte hierauf mit Schreiben vom 11. März 2020 und teilte mit, dass sie sich auf den Tatbestand des § 556 e Abs. 1 BGB berufe. Danach entspreche die mit den Mietern vereinbarte Miete der Vormieter. Randnummer 7 Die Klägerin ist der Ansicht, sie könne weiterhin Auskunft darüber verlangen, ob in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Vormietverhältnisses in der streitgegenständlichen Wohnung Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden hätten. Die bisher von der Beklagten erteilte Auskunft sei unzureichend. Darüber hinaus könne sie auch einen Schadenersatz in Höhe von 432,21 € verlangen. Dieser Schaden berechne sich aufgrund der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das von der Klägerin gefertigte Schreiben vom 5. Februar 2020. Dadurch dass die Beklagte ihre Auskunftspflicht verletzt habe und eine höhere Miete vereinbart habe, als dies nach der Mietpreisbremse zulässig sei, habe sie eine mietvertragliche Pflicht verletzt. Daher habe die Rüge ausgesprochen werden müssen, sodass die damit verbundenen Anwaltskosten, Kosten der notwendigen Rechtsverfolgung seien. Auf den Eintritt des Verzuges komme es nicht an. Ferner habe sie einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von 78,84 € aus abgetretenem Recht. In Höhe dieses Betrages hätten die Mieter der hier streitgegenständlichen Wohnung die Miete überzahlt. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 Welche Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Vor-Mietverhältnisses des Mietverhältnisses mit den Herren ... und ... („Mieter“) in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, ... Berlin, EG hinten („Wohnung“) oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 11 die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 78,84 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 12 die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 432,21 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 13 Die Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Sie ist der Auffassung, dass sie die erforderlichen Auskünfte bereits erteilt habe. Weitergehende Ansprüche der Klägerin würden nicht bestehen, da bereits mit dem Vormieter in zulässiger Weise eine Miete in Höhe von 423,27 € nettokalt im Monat vereinbart worden sei. Randnummer 16 Die Klage ist am 19.05.2021 zugestellt worden. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage ist teilweise unzulässig, teilweise begründet und im Übrigen unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Auskunftserteilung, insoweit ist die Klage schon unzulässig. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der überzahlten Mieten für den Monat März 2020 in Höhe von 78,84 € sowie einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in der tenorierten Höhe. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 19 Die Klage ist nur teilweise zulässig. Randnummer 20 Das angerufene Gericht ist sachlich und örtlich zuständig, § 29a ZPO, § 23 Nr 2 a GVG. Randnummer 21 Es besteht für die Klägerin kein Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung der Auskunftsklage. Zu einem ähnlichen Fall hat das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 12 - 13, juris) bereits wie folgt entschieden: Randnummer 22 „Denn hinsichtlich des Auskunftsanspruchs war die Klage bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Die Beklagte hat sich vorprozessual auf eine umfassende Modernisierung berufen, ohne allerdings den Ausnahmetatbestand des § 556 f BGB näher zu substantiieren. Sofern die Klägerin insoweit weiterhin Auskunft verlangt hat, hätte jede weitere Auskunft der Beklagten zum Umfang der vorgenommenen Modernisierungsarbeiten den in der Hauptsache verfolgten Zahlungsanspruch der Klägerin zumindest teilweise in Frage stellen können und liefe als Verteidigungsvorbringen also sogar den Interessen der Klägerin zuwider. Daher ist ein Rechtsschutzinteresse für die Auskunftsansprüche nicht erkennbar. Randnummer 23 Das von der Klägerin befürchtete Kostenrisiko besteht nicht. Denn erteilt der Vermieter die Auskunft nicht, nicht vollständig oder verspätet, macht er sich schadensersatzpflichtig mit der Folge, dass zumindest ein materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch besteht, sofern der Mieter seine weitere Vorgehensweise allein an den ihm bekannten Tatsachen orientiert und sich bei späterer Offenlegung der angefragten Umstände ergäbe, dass er seine Ansprüche nicht oder nicht mehr in der beabsichtigten Höhe weiterverfolgen kann (vgl. Junker/Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., 2018, Miete Rn. 214).“ Randnummer 24 (LG Berlin, Urteil vom 09. September 2020 – 64 S 44/19 –, Rn. 12 - 13, juris) Randnummer 25 Diesen Ausführungen schließt sich das erkennende Gericht an. Auch vorliegend beruft sich die Beklagte zwar auf eine angeblich durchgeführte Modernisierung im Vormietverhältnis, trägt hierzu jedoch nicht substantiiert vor. Randnummer 26 Die Klage ist, soweit zulässig, in dem aus dem Tenor ersichtliche Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht einen Anspruch auf Zahlung der für den Monat März 2020 überzahlten Miete in Höhe von 78,84 € gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB. Randnummer 28 Die von der Klägerin vorgetragenen wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmale sind unstreitig. Danach ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld C 3 des Mietspiegels 2019 einzuordnen. Dieses sieht einen Mittelwert von 7,47 €, einen Oberwert von 9,31 € und einen Unterwert von 6,36 € Miete pro Monat und Quadratmeter vor. Legt man die vorgetragenen Merkmale zu Grunde, gelangt man in Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 zu einem Aufschlag von 60 % der Differenz zwischen Ober- und Mittelwert, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete (9,31 € - 7,47 €=1,84 €; davon 60 % = 1,10 €) 8,57 € pro Monat pro Quadratmeter beträgt. Zuzüglich des nach § 556 d Abs. 1 BGB erlaubten Zuschlags von 10 % errechnet sich somit eine zulässige Höchstmiete in Höhe von 9,43 € pro Monat pro Quadratmeter. Nach dem letzten unwidersprochen gebliebenen Vortrag aus dem Schriftsatz vom 09.06.2021 der Klägerin ist die Wohnung des Mieters der Beklagten 35,52 qm groß, es ergibt sich mithin eine zulässige Höchstmiete in Höhe von 334,95 € pro Monat. Vereinbart wurde eine Miete in Höhe von 423,27 €, so dass die Höchstmiete um 88,32 € überschritten ist. Hiervon macht die Klägerin nur einen Teilbetrag in Höhe von 78,84 € geltend. Randnummer 29 Unstreitig hat die Klägerin diesen Verstoß gegenüber der Verwaltung der Beklagten auch mit Schreiben vom 5. Februar 2020 gerügt. Randnummer 30 Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten für das Rügeschreiben vom 05. Februar 2020 gemäß §§ 280, 249 BGB, jedoch nur in Höhe von 68,01 €. Randnummer 31 Zur Anspruchsgrundlage hat der Bundesgerichtshof (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) grundsätzlich wie folgt entschieden: Randnummer 32 „Der Anspruch der Klägerin ergibt sich aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG und ist dem Grunde nach deshalb berechtigt, weil der beklagte Vermieter seine aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von seinem Mieter nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und deshalb Anlass dazu gegeben hat, Ansprüche aus § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen. Der dem Mieter insoweit zunächst zustehende Anspruch auf Freistellung nach § 257 BGB hat sich durch die Abtretung an die Klägerin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt. Randnummer 33 Gegen die geltend gemachte Höhe der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten bestehen keine Bedenken. Auch die Revision bringt hiergegen nichts vor. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Revision ist dieser Anspruch nicht deswegen gemindert oder entfallen, weil die Einschaltung der Klägerin nicht erforderlich im Sinne von § 249 BGB gewesen wäre oder der Mieter gegen seine Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte. Die Einschaltung der Klägerin war aus Sicht des Mieters zur Wahrung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2011 - VI ZR 4/11, NJW 2012, 601 Rn. 14; zu vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten BGH, Urteil vom 10. Januar 2006 - VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065 Rn. 5). Der Mieter war entgegen der Ansicht der Revision nicht gehalten, nach Nutzung des von der Klägerin angebotenen Mietpreisrechners auf deren Beauftragung zu verzichten, selbst an den Beklagten heranzutreten und - bei einer ablehnenden Antwort - direkt Klage zu erheben. Er durfte sich vielmehr vorgerichtlich der Hilfe der Klägerin bedienen. Es kommt nicht darauf an, ob - wie die Revision meint - die Einschaltung eines Inkassounternehmens nicht erfolgversprechend und somit unzweckmäßig ist, wenn der Schuldner von vornherein zahlungsunwillig ist. Denn eine solche Fallkonstellation lag hier nicht vor. Im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin war eine gerichtliche Geltendmachung nicht möglich, sondern es bedurfte noch weiterer vorgeschalteter Handlungen, deren Durchführung die Klägerin als registrierte Inkassodienstleisterin nach den oben genannten Entscheidungen des Senats (Urteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO und vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO) übernehmen durfte und die der Mieter schon wegen der Komplexität der Materie auch unter den Gesichtspunkten der Erforderlichkeit beziehungsweise der Schadensminderungspflicht nicht selbst vornehmen musste. Insbesondere war noch eine qualifizierte Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben. Zudem lag noch keine Auskunft des Vermieters über die in § 556g Abs. 3 BGB genannten Tatsachen vor. Auch zu deren Einholung konnte und durfte die Klägerin eingeschaltet werden. Abgesehen davon war im Zeitpunkt der Beauftragung der Klägerin noch nicht ersichtlich, ob und inwieweit eine Klageerhebung erforderlich sein würde. Dies konnte sich erst aus der Reaktion des Vermieters auf die Geltendmachung der Auskunftsansprüche sowie die Erhebung der Rüge ergeben. Randnummer 35 (BGH, Beschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 384/18 –, Rn. 8 - 10, juris) Randnummer 36 Dieser Rechtsprechung schließt sich das erkennende Gericht unter Zurückstellung der Bedenken aus dem gerichtlichen Hinweis vom 6. Mai 2021 grundsätzlich an. Allerdings besteht der Anspruch nicht in der geltend gemachten Höhe, da für die Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nicht der von der Klägerin vorgetragenen Gegenstandswert in Höhe von 3.705,48 €, sondern nur ein Gegenstandswert in Höhe von bis zu 500,00 € anzusetzen ist. Randnummer 37 Gemäß § 249 Abs. 1 BGB können Anwaltskosten nur verlangt werden, soweit die Inanspruchnahme eines Anwaltes erforderlich und zweckmäßig war (Grüneberg/Palandt, BGB, 80. Aufl., 2021, § 249 Rn. 57). Randnummer 38 Der Gegenstandswert für die Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung der Kaution sind entgegen der Auffassung der Klägerin allenfalls mit einem Betrag in Höhe von bis zu 500,00 € anzurechnen. Maßgebend für die Bemessung des Gegenstandswerts ist, in welchem Maß die Durchsetzbarkeit der Ansprüche der klagenden Partei von der Auskunft der beklagten Partei abhängt; das Interesse ist umso höher zu bewerten, je geringer seine Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (BGH MDR 2018, 952 Tz 11; MDR 2018, 767 [Büßer 1044, Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16_28). Randnummer 39 Vorliegend ist nämlich zu beachten, dass die Beklagte sich, weil sie keine ausreichende Auskunft gemäß § 556 g erteilt hat, sich gemäß § 556g Absatz 1a Satz 2 BGB nicht auf eine Ausnahme nach 556e BGB oder 556f BGB berufen kann. Der Auskunftsanspruch hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dient demnach nicht dazu, den Mieter in die Lage zu versetzen, seinen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete geltend zu machen. Wie sich aus der vorliegenden Klage ergibt, ist die Geltendmachung des Anspruchs auch ohne das Wissen der Informationen hinsichtlich derer die Klägerin Auskunft begehrt. Die Beklagte hätte sich, wegen der mangelhaften Auskunft, ohnehin nicht darauf berufen können, dass die Vor-Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht war. Randnummer 40 Nicht gefolgt werden kann der Klägerin ferner darin, dass sie für die Bemessung des Gegenstandswerts des Rückzahlungsanspruchs zwei Mal den Betrag in Höhe von 78,84 € ansetzt, denn in ihrem Schreiben vom 05.02.2020 fordert sie nur eine Monatsmiete anteilig zurück. Randnummer 41 Hinsichtlich der Kaution ergibt sich der Umstand, dass das Schreiben keine zweckentsprechende Rechtsverfolgung darstellt aus der von der Klägerin selbst eingereichten Anlage 1 zum Rügeschreiben. Dort ist in der Zeile „n)“ vermerk, dass die Kaution in Form einer Bürgschaft gestellt wurde. Eine Rückzahlung ist daher nicht möglich. Auf Seite 4 ihres Rügeschreibens verlangt die Klägerin jedoch ausdrücklich anteilige Auszahlung an sich. Randnummer 42 Soweit die Klägerin in ihrem Rügeschreiben die Erklärung begehrt, dass die Miete auf die zulässige Höchstmiete herabgesetzt sei, stellt dies keine zweckentsprechende Rechtsverfolgung dar, denn die Geltendmachung dieses Rechts, welches der Vorbereitung einer negativen Feststellungsklage dient, ist nicht von dem Begriff der Inkassotätigkeit umfasst. Randnummer 43 Der BGH (Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –) hat für die Bewertung des Geschäftsmodells der Klägerin folgende Grundsätze aufgestellt: Randnummer 44 „Hält sich eine Rechtsdienstleistung, namentlich die Forderungseinziehung, nicht im Rahmen des Erlaubnistatbestands (siehe hierzu BT-Drucks. 16/3655, S. 51 f.; Johnigk in Gaier/Wolf/Göcken, aaO, § 5 RDG Rn. 5 f.; Krenzler/Krenzler, aaO, § 5 RDG Rn. 3 f.) des § 5 RDG, ist sie gemäß § 3 RDG nicht zulässig und unterfallen die mit ihr im Zusammenhang stehenden Rechtsgeschäfte damit grundsätzlich der Nichtigkeit nach § 134 BGB.“ Randnummer 45 (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 76) Randnummer 46 „So wird die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Falle einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in der Regel voraussetzen, dass die Überschreitung bei einer - in erster Linie dem Tatrichter obliegenden - umfassenden Würdigung der Gesamtumstände aus der objektivierten Sicht eines verständigen Auftraggebers eindeutig vorliegt und unter Berücksichtigung der Zielsetzung des Rechtsdienstleistungsgesetzes, die Rechtsuchenden, den Rechtsverkehr und die Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen zu schützen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 RDG), in ihrem Ausmaß als nicht nur geringfügig - etwa auf Randbereiche beschränkt - anzusehen ist. Der genannten Eindeutigkeit der Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis bedarf es dabei auch deshalb, um nicht dem Kunden, insbesondere bei schwieriger Rechtslage, das Risiko dieser Einschätzung aufzubürden. Randnummer 47 Liegt nach diesen Maßstäben eine eindeutige, nicht nur geringfügige Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vor, ist - bei objektiver Betrachtung - in der Regel auch für den Auftraggeber eine Nichtigkeit nach § 134 BGB zumutbar. Gleiches gilt für den von dem Inkassodienstleister außergerichtlich in Anspruch genommenen Schuldner der Forderung.“ Randnummer 48 (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 91 - 92) Randnummer 49 „Von einer Nichtigkeit der Forderungsabtretung nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz wird regelmäßig auch dann auszugehen sein, wenn der registrierte Inkassodienstleister Tätigkeiten vornimmt, die nicht auf eine Forderungseinziehung im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG gerichtet sind, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand haben, wie etwa die Abwehr einer seitens des Vermieters ausgesprochenen Kündigung, eines Mieterhöhungsverlangens oder einer Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Gleiches gilt für die Durchführung einer dem registrierten Inkassodienstleister ebenfalls nicht gestatteten, über den Bereich der Forderungseinziehung hinausgehenden Rechtsberatung, wie etwa eine von dem Ziel einer Forderungseinziehung losgelöste allgemeine rechtliche Prüfung des Inhalts von Wohnraummietverträgen und der sich aus diesen Verträgen für den jeweiligen Mieter ergebenden vertraglichen Verpflichtungen oder auch eine persönliche oder automatisierte Beantwortung sonstiger Rechtsfragen durch den registrierten Inkassodienstleister.“ Randnummer 50 (BGH, Urteil vom 27. November 2019 – VIII ZR 285/18 –, BGHZ 224, 89-177, Rn. 96) Randnummer 51 Nach diesen oben aufgestellten Grundsätzen, welchen sich das Gericht nach Prüfung der Sach- und Rechtslage anschließt, ist vorliegend im Hinblick auf die Geltendmachung der Abgabe einer Erklärung des Vermieters dahingehend, dass keine höhere Miete gefordert werde, davon auszugehen, dass dies die Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG überschreitet. Diese vorprozessuale Aufforderung dient nämlich dazu, eine etwaige negative Feststellungsklage des Mieters vorzubereiten, damit dieser in die Lage versetzt wird klarzustellen, dass er keine höhere Miete schuldet. In der Sache geht es dabei um die Abwehr etwaiger Ansprüche des Vermieters auf Zahlung einer höheren Miete bzw. auch um die Abwehr einer möglicherweise wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen Kündigung. Sinn und Zweck der negativen Feststellungsklage ist, dass der Mieter durch eigenes Handeln in die Lage versetzt wird, frühzeitig Klarheit über die von ihm geschuldete Miete zu erlangen, um möglichen Zahlungsklagen oder Räumungsklagen vorzubeugen. Mithin handelt es sich bei der Tätigkeit der Klägerin in dem oben beschriebenen Umfang um eine solche, die der Abwehr etwaiger Ansprüchen des Vermieters dienen soll. Sie hat damit mit der Beitreibung einer Forderung im klassischen Sinne auch nicht als Nebentätigkeit zu tun. Randnummer 52 Der vom Mieter an die Klägerin erteilte Auftrag zur Durchsetzung seiner Rechte bzw. die Abtretung sind nach den oben vom BGH aufgestellten Grundsätzen nichtig, denn es handelt sich nicht nur um eine geringfügige Überschreitung. Dies ist schon daran erkennbar, dass die Klägerin selbst diesem Verlangen den überwiegenden Anteil des Gegenstandswerts für die Berechnung der vorgerichtlichen Anwaltskosten beimisst. Aus wirtschaftlicher Sicht bildet er mithin der Schwerpunkt ihrer Tätigkeit. Randnummer 53 Soweit die entstandenen Kosten auf einer nichtigen Beauftragung beruhen, sind diese von der Beklagten nicht zu ersetzen. Randnummer 54 Legt man den Gegenstandswert von bis zu 500,00 € zu Grunde gelangt man nach der ansonsten zutreffenden Gebührenberechnung der Klägerin zu einem Anspruch auf Ersatz in Höhe von 68,01 € (1,6 Gebühr, abzgl. Anrechnung, zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer). Randnummer 55 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 ZPO. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001480023 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Beim Auskunftsverlangen im Zusammenhang mit Ansprüchen aus §§ 556d ff. BGB handelt es sich um eine grundsätzliche abtretbare Forderung. 2. Die gesetzlich fixierte Auskunftsverpflichtung des Vermieters auf Verlangen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB muss (auch selbstständig) abtretbar sein, denn die Erteilung der Auskunft ist Voraussetzung für die (von der Abtretungsempfängerin übernommene) "wirkungsvolle Durchsetzung" aller abgetretenen Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren zur Höhe der (Miet-)Zahlungspflicht des Mieters. Orientierungssatz 1. Der Auskunftsanspruch des Mieters einer Wohnung gegen den Vermieter, der sich auf Tatsachen in Bezug auf die Zulässigkeit der vereinbarten Miete bezieht, kann als Forderung des Mieters an einen Dritten abgetreten werden.(Rn.23) 2. Das Verlangen und die Vereinbarung einer Wohnraummiete durch einen Vermieter, welche die in einer gesetzlichen Mietenbegrenzungsverordnung bestimmten Höchstgrenzen der zulässigen Miete übersteigen, stellen eine vorvertragliche Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch begründen. Zum Schaden gehören dabei auch vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten.(Rn.37) (Rn.38) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 23. Mai 2018, 13 C 506/17 Tenor Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“), der derzeit durch (...) und (...) („Mieter“) von dem Beklagten angemieteten Wohnung in der (...) Berlin, 3. OG links („Wohnung“) zuletzt schuldete („Vormiete“)? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietvertrages vereinbart worden sind und falls ja, auf welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB durchgeführt und falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 555f BGB ? Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 220,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 27. März 2018 Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2018 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe A. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. B. Randnummer 2 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist teilweise begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. I. Randnummer 3 1. Der Rechtsstreit ist nicht nach Art. 100 Abs. 1 GG auszusetzen, um eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsmäßigkeit der - hier entscheidungserheblichen - bundesgesetzlichen Regelung in § 556d BGB einzuholen. Randnummer 4 Nach Art. 100 Abs. 1 GG hat ein Gericht das Verfahren auszusetzen und die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts einzuholen, wenn es ein Gesetz, auf dessen Gültigkeit es bei der Entscheidung ankommt, für verfassungswidrig hält und es sich um eine Verletzung des Grundgesetzes handelt. Randnummer 5 a) Für die hier zu treffende Entscheidung kommt es auf die Gültigkeit des § 566d BGB an, denn die Klägerin stützt ihren Anspruch auf § 556g BGB in Verbindung mit § 556d Abs. 1 BGB sowie die auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB vom Land Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin). Randnummer 6 b) Die weitere Voraussetzung für eine Aussetzung des Verfahrens und das Einholen einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nach Art. 100 Abs. 1 Satz 1 GG liegt nicht vor. Randnummer 7 Zulässigkeitsvoraussetzung einer Vorlage ist die eigene Überzeugung des vorlegenden Gerichts von der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes; bloße Bedenken oder Zweifel genügen ebenso wenig wie der Hinweis auf die Überzeugung anderer (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18.12.1984 – 2 BvL 22/82, juris Rz. 25; Beschl. v. 31.01.1989 - 1 BvL 17/87, NJW 1989, 891, juris Rn. 28; Maunz/Dürig/Dederer, 81. EL September 2017, GG Art. 100 Rn. 128ff, mwN; BeckOK Grundgesetz/Morgenthaler, 36. Ed. 1502.2018, GG Art. 100 Rn. 19, mwN). Randnummer 8 Zur näheren Begründung wird auf die Entscheidungen der Kammer vom 29. März 2017 (65 S 424/16, WuM 2017, 266 = NJW 2017, 1971, juris, zuvor ebenso: AG Neukölln, Urt. v. 08.09.2016 – 11 C 414/15, NZM 2017, 31) und vom 25. April 2018 (65 S 238/17, WuM 2018, 418 = ZMR 2018, 761 = BeckRS 2018, 11478) Bezug genommen (ebenso: LG Berlin, ZK 64, Urt. v. 20.06.2018 – 64 S 199/17, WuM 2018, 502; LG Berlin, ZK 66 – Urt. v. 13.08.2018 – 66 S 18/18, Urt. v. 13.08.2018 – 66 S 38/18; LG München I, Urt. v. 6.12.2017 – 14 S 10058/17, NJW 2018, 407 [= WuM 2018, 32], juris Rz. 54; AG Lichtenberg, Urt. v. 28.09.2016 – 2 C 202/16, WuM 2016, 665; Urt. v. 05.04.2017 – 8 C 379/16, Grundeigentum 2018, 263; AG Neukölln, Urt. v. 16.08.2017 - 17 C 224/16, WuM 2017, 598, juris; Urt. v. 11.10.2017 – 20 C 19/17, WuM 2017, 714; Urt. v. 16.02.2018 – 2 C 210/17, n. v.; Urt. v. 13.03.2018 – 20 C 289/17, n.v.; Urt. v. 08.11.2017 - 13 C 193/17, n. v.; Urt. v. 05.04.2018 – 6 C 267/17, n. v.; wohl auch: AG Schöneberg, Urt. v. 08.09.2017 – 17 C 148/16, ZMR 2017, 990, juris; AG Wedding, Urt. v. 05.07.2017 – 8a C 74/17, WuM 2017, 636, juris; AG Frankfurt, Urt. v. 20.9.2017 – 33 C 3490/16, WuM 2017, 593, juris Rn. 16 ff.; AG Charlottenburg, Urt. v. 31.8.2017 – 210 C 55/17; DWW 2017, 300, juris Rn. 20; AG Hamburg-St. Georg, Urt. v. 22.6.2017 – 913 C 2/17, WuM 2017, 469, juris Rn. 24; vgl. ferner überzeugend: Tietzsch/Raabe, WuM 2017, 688). Randnummer 9 2. Einer Anwendung der Regelungen steht auch nicht etwa die geltend gemachte Unwirksamkeit der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) entgegen. Soweit die Beklagte insoweit auf kritische Stimmen verweist, ist festzustellen, dass diese vereinzelt sind. Bislang ist mit Ausnahme einer Abteilung des Amtsgerichts Pankow/Weißensee (Urt. v. 20.10.2017 – 102 C 182/17, juris) - diese allerdings unter Verzicht auf jede Auseinandersetzung mit der Begründung der Verordnung - kein Berliner Gericht davon ausgegangen, dass die Verordnung nicht den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB genügt. Die Entscheidung des Amtsgerichts Pankow/Weißensee ist nicht rechtskräftig geworden; der gegen den Vermieter geltend gemachte Anspruch wurde in der Berufungsinstanz von diesem anerkannt. Randnummer 10 Die Argumentation des in Bezug genommenen Aufsatzes, die sich in dem Verfahren 65 S 74/18 wiederfand, das der Autor in Vertretung einer als Kapitalgesellschaft organisierten Vermieterin mit Sitz in Luxemburg vor dem Amtsgericht Neukölln und dem Landgericht Berlin geführt hat, trägt nicht (Grundeigentum 2018, 980, 1040). Die Kammer nimmt insoweit Bezug auf ihre Feststellungen im Urteil vom 8. August 2018 (65 S 74/18, zVv). Sie hat darin ausgeführt: Randnummer 11 „a) Fehl geht die Argumentation der Beklagten, die Mietenbegrenzungsverordnung sei bereits deshalb unwirksam, weil das Land Berlin den Wohnungsbau über Jahre vernachlässigt habe. Soweit sie sich auf eine Entscheidung des Niedersächsischen Staatsgerichtshofs bezieht, die ihrerseits Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts anwendet (Beschl. v. 24.06.1998 – 1 BvR 38/92; v. 29.08.1994. 2 BvR 1890/91, jew. nach juris) wird übersehen, dass darin lediglich die Aussage getroffen wird, dass das allgemeine Verbot des „venire contra factum proprium“ auch im (Verwaltungs- und Verfassungs-)Prozessrecht gelte, hier allerdings die Rechtsetzungskompetenz betroffen ist (vgl. Art. 20, 38ff., 70ff. GG). Die Annahme, der Gesetzgeber sei gehindert, mögliche Defizite oder gar Fehler (der Vergangenheit) zu korrigieren oder auf Entwicklungen zu reagieren, wenn er diese möglicherweise zunächst unterschätzt hat, ist offenkundig nicht tragfähig und verkennt die Kompetenzen des vom Volk gewählten Parlaments, das hier namentlich die bundesgesetzliche Regelung in § 556d Abs. 2 BGB in einem ordnungsgemäßen Gesetzgebungsverfahren beschlossen hat (vgl. nur Art. 77 Abs. 1 GG), ohne die von der Beklagten gewünschte Einschränkung vorzusehen. Randnummer 12 Mit Blick auf den Inhalt der bundesgesetzlichen Ermächtigung wird (allenfalls) die Frage aufgeworfen, ob im Einzelfall aus Sicht des Bürgers ein Anspruch auf Erlass (oder Beibehaltung) einer Rechtsverordnung oder auf jedenfalls ermessensfehlerfreie Entscheidung über ihren Erlass hergeleitet werden kann (vgl. dazu: Maunz/Dürig/Remmert, 81. EL September 2017, GG Art. 80 Rn. 120, mwN; für eine Verpflichtung: Fleindl, Mietpreisbremse aktuell, Vortrag, 37. Mietrechtstage Berchtesgaden, z Veröffentl vorgesehen in: PiG 2018 des EID; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, [205]; Schuldt, Mietpreisbremse, Diss., Nomos, 2017, S. 244ff.; vgl. näher: Kammer, Urt. v. 25.04.2018 – 65 S 238/17, WuM 2018, 418, nach juris Rn. 27ff.), nicht aber, ob ein Verordnungsgeber sich aus sachfremden - da in der Ermächtigung und auch sonst an keiner Stelle geregelten – Gründen weigern kann, eine Verordnung zu erlassen. Randnummer 13 b) Soweit die Beklagte die Gründe, aus denen der Berliner Senat die Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB bejaht hat, in Abrede stellt, setzt sie in unzulässiger Weise ihre eigenen Wertungen an die des demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Verordnungsgebers (vgl. BGH, Urt. v. 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, a.a.O., juris Rz. 63, mwN). Randnummer 14 Der Berliner Senat hat in der Begründung der Verordnung im Einzelnen dargestellt, weshalb er von einem geringen Leerstand im Sinne des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB ausgeht. Anders als die Beklagte hat der Senat – seiner Aufgabe entsprechend – dabei in der Gesamtschau auch den Trend berücksichtigt. Die Beklagte setzt lediglich ihre eigene Bewertung an die des Verordnungsgebers, ohne dass sich ergäbe, dass der Verordnungsgeber die ihm eingeräumten Befugnisse und den ihm eingeräumten Beurteilungsspielraum verlassen würde. Unabhängig davon übersieht die Beklagte, dass ein geringer Leerstand – wie sich dem Wortlaut der Regelung in Satz 3 entnehmen lässt – nicht kumulativ vorliegen muss, sondern ist ein von mehreren möglichen Indikatoren ist, die die Annahme eines Gebietes nach § 556d Abs. 2 BGB tragen können (vgl. auch BT-Ds. 18/3121, S. 29). Randnummer 15 Die Relevanz der Ausführungen der Beklagten zur Heterogenität des Wohnungsmarktes in Deutschland erschließt sich nicht vor dem Hintergrund dessen, dass der Bundesgesetzgeber eben diese Erkenntnis – wie schon in §§ 558 Abs. 3, 577a Abs. 2 BGB – seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, auf eine bundeseinheitliche Regelung zu verzichten. Randnummer 16 Die Beanstandung der Beklagten, der Berliner Verordnungsgeber habe der Prüfung der Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB unterschiedliche Mietstrukturen zugrunde gelegt, ist ersichtlich unzutreffend. Richtig ist, dass im Rahmen der Nr. 1 jeweils durchschnittliche Nettokaltmieten – in Deutschland und Berlin – zugrunde gelegt werden, im Rahmen der Prüfung der Mietbelastung der Haushalte ebenso einheitlich aber Bruttokaltmieten, denn eben dies entsprach der Datengrundlage des Statistischen Bundesamtes. Die Beanstandung, dass einzelne Kostenpositionen nicht dem Einfluss des Vermieters unterliegen, greift nicht, denn das gilt für alle Durchschnittswerte; entscheidend ist die sich aus dem Vergleich ergebende Differenz der gleichartigen Datengrundlage. Randnummer 17 Auch sonst tragen die Beanstandungen der Datengrundlage durch die Beklagte nicht; die Kammer nimmt zur Vermeidung von Wiederholungen auf ihre Entscheidung vom 29.03.2017 (65 S 424/16, aaO) Bezug; auf eine Auseinandersetzung mit den Feststellungen der Kammer verzichtet die Beklagte ebenso wie auf die mit den von der Kammer zugrunde gelegten rechtlichen Maßstäben des BGH und des Bundesverfassungsgerichts. Randnummer 18 Die (ausführliche) Darstellung der städtebaulichen Entwicklung Berlins seit der Wiedervereinigung ist aus den unter a) genannten Gründen schon nicht entscheidungserheblich. Selbst wenn es Defizite und Fehleinschätzungen gegeben haben sollte, so kann weder der demokratisch legitimierte Bundes- noch der ebenso legitimierte Verordnungsgeber daraus die Befugnis ableiten, untätig zu bleiben. Randnummer 19 Die Entscheidungserheblichkeit der Ausführungen der Beklagten zu den topografischen und städtebaulichen Gegebenheiten in und um Berlin erschließt sich nicht. Soweit die Beklagte damit in Abrede stellen möchte, dass in einer Stadt wie Berlin – mangels verfügbarer Flächen - überhaupt noch Wohnungen gebaut werden können, setzt sie sich in einen bemerkenswerten Widerspruch zu ihren vorangegangenen an den Berliner Senat gerichteten Vorhaltungen, den Wohnungsbau in Berlin nicht betrieben zu haben. Randnummer 20 Im Übrigen übersieht sie wiederum die Kompetenzen und Beurteilungsspielräume des Gesetzgebers sowie auch die gerade ihm zugewiesene Befugnis, etwa – von ihr als hinderlich ausgemachte – bauordnungsrechtliche und andere Vorgaben bei Bedarf und entsprechender Mehrheit im Parlament – auf Landes- oder Bundesebene – zu ändern.“ II. Randnummer 21 Die Berufung ist überwiegend begründet. Randnummer 22 1. Zu Recht wendet die Klägerin sich gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zur Zulässigkeit der Klage. Randnummer 23 Die Kammer hat in dem Verfahren 65 S 83/18 bereits entschieden, dass es sich bei dem Auskunftsverlangen im Zusammenhang mit Ansprüchen aus §§ 556d ff BGB um eine grundsätzlich abtretbare Forderung handelt (Urt. v. 8. August 2018, zVv). Randnummer 24 Eine Forderung ist nach § 241 Abs.1 BGB die Berechtigung des Gläubigers, aufgrund eines Schuldverhältnisses vom Schuldner eine Leistung fordern zu können, die in einem Tun oder Unterlassen bestehen kann (Staudinger/Olzen (2015) BGB § 241 Rn. 112f.; Toussaint in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 241 Rn. 14ff.). Randnummer 25 Danach ist auch die Erteilung einer Auskunft eine Forderung. Der Vermieter ist nach § 556g Abs. 3 BGB auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und Vermieter hierüber unschwer Auskunft erteilen kann, der Mieter kann die Auskunft – umgekehrt betrachtet – verlangen. Randnummer 26 Im Allgemeinen werden Rügen und Auskunftsverlangen als unselbständige “Hilfsrechte” bzw. Nebenansprüche angesehen, die der Verwirklichung der Forderungen dienen (vgl. MüKoBGB/Roth/Kieninger, 7. Aufl., 2016, BGB 398 Rn. 96; § 401 Rn. 8, § 413 Rn. 12; BGH, Urt. v. 22.03.2006 – IV ZR 6/04, NJW-RR 2006, 1091, [1094], beck-online), vergleichbar der Fälligkeitskündigung, Fristsetzungs- und Genehmigungsbefugnissen, dem Rücktritt, Widerruf oder auch sonst Ansprüchen auf Auskunft (vgl. MüKoBGB/Roth/Kieninger, 7. Aufl., 2016, BGB 398 Rn. 96; NK-BGB/Kreße, 3. Aufl. 2016, § 401 Rn. 7). Randnummer 27 Die gesetzlich fixierte Auskunftsverpflichtung des Vermieters auf Verlangen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB muss (auch selbständig) abtretbar sein, denn die Erteilung der Auskunft ist Voraussetzung für die (von der Klägerin übernommene) „wirkungsvolle Durchsetzung“ (BVerfG, Beschl. v. 20.02.2002 - 1 BvR 423/99, 1 BvR 821/00, 1 BvR 1412/01, NJW 2002, 1190, beck-online, nach juris Rn. 31) aller (hier abgetretenen) Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren zur Höhe der künftigen (Miet-)Zahlungspflicht des Mieters. Randnummer 28 Der Auskunftsanspruch „erleichtert“ die – so die Bestätigung der Vollmachterteilung und Abtretung vom 24. Oktober 2017 – Durchsetzung der Forderungen und „etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse,“ die nachfolgend weitergehend spezifiziert werden. Er wird damit ersichtlich nicht „isoliert“, sondern allein in eben diesem Zusammenhang geltend gemacht. Er dient der Beseitigung des Informationsdefizites, das darauf zurückzuführen ist, dass der Gesetzgeber sich (nach der geltenden Fassung des § 556g Abs. 3 BGB) entschieden hat, dass die für die Preisabweichung maßgeblichen Tatsachen nur auf Verlangen des Mieters mitgeteilt werden müssen, nicht aber – ungefragt – bei Vertragsschluss, wie es etwa in der Schweiz üblich ist (vgl Artt. 269ff. Schweizer OR). Randnummer 29 Dem Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (MietAnpG) lässt sich entnehmen, dass dieses Informationsdefizit künftig über eine in § 556g Abs. 1a BGB nF vorgesehene Auskunftspflicht vor Vertragsschluss beseitigt werden soll, dies allein zu dem Zweck, dem Mieter die Durchsetzung seiner Rechte aus den Regelungen der §§ 556d ff BGB zu erleichtern (vgl. BT-Ds. 19/4672, Gesetzentwurf der Bundesregierung, Mietrechtsanpassungsgesetz, S. 11). Randnummer 30 Soweit das Amtsgericht beanstandet, dass bezifferbar letztlich „nur“ die vier Monatsmieten abgetreten werden, die nach Zugang des Rügeschreibens fällig geworden sind und letztlich die Vergütung der Klägerin sicherstellen, übersieht es, dass auch diese Ansprüche einfacher durchsetzbar sind, wenn die Auskünfte erteilt sind; ist ein Ausnahmetatbestand gegeben, kann der Zahlungsanspruch ganz entfallen. Dies ist jedoch ein Risiko, das ganz allein die Klägerin trifft, nicht hingegen den Mieter als Zedenten. Es handelt sich zudem um ein typisches Risiko im Zusammenhang mit Inkassoleistungen: die Werthaltigkeit bzw. das Bestehen der zum Einzug abgetretenen Forderung steht im Zeitpunkt der Abtretung mitnichten fest. Randnummer 31 Der Ansatz des Amtsgerichts beruht zudem (erneut) darauf, dass der Begriff der Forderung zu eng gefasst wird. Dieser schließt auch das (außergerichtlich gegen den Beklagten auch geltend gemachte) Begehren ein, für die Zukunft zu erklären, dass nur eine Miete in Höhe der um 220,00 € gekürzten vereinbarten Miete monatlich geschuldet ist. Auch diese – von den Mieterinnen abgetretene - Forderung ist nach Erteilung der Auskunft leichter durchsetzbar. Es handelt sich zudem – dem Inkassobegriff entsprechend – um eine Geldforderung. Randnummer 32 Auch die weitere Argumentation des Amtsgerichts, die Auskunftserteilung könne hier allein dazu führen, die höchst zulässige Miete zu erhöhen, das heißt den (gegenständlichen) Erstattungsanspruch zu mindern, ein hierauf bezogenes Rechtsschutzinteresse unter Berücksichtigung der von der Klägerin bereits erhobenen Zahlungsklage sei nicht dargetan, trägt im Ergebnis nicht. Randnummer 33 Die Klägerin hat bereits erstinstanzlich zur Begründung des Auskunftsanspruchs geltend gemacht, dass damit Klarheit über die Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Zahlungsklage bzw. zur Feststellung der höchst zulässigen Miete, die dann als vereinbart für die Zukunft gilt, geschaffen werden soll. Soweit die Klägerin auch geltend gemacht hat, damit solle der Mieter nicht mit dem Prozess(kosten)risiko belastet werden, das sich aus dem nur dem Vermieter bekannten Umständen ergebe, ist zwar richtig, dass dieses Risiko für den Mieter aufgrund der Gestaltung der Finanzierung eines etwaigen Prozesses nach den AGB der Klägerin gerade nicht besteht. Allerdings kann die Klägerin eine Minimierung des Prozessrisikos auch für sich geltend machen. Randnummer 34 Entscheidend aber ist, dass das Amtsgericht übersieht, dass die Rechtskraft der Entscheidung über die Zahlungsklage sich auf die Aussage beschränkt, dass ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietdifferenz für den Monat Dezember 2017 besteht. Randnummer 35 Anders wäre es nur bei einer Klage auf Feststellung der Höhe der im hier gegenständlichen Mietverhältnis höchst zulässigen Miete. Diese zu erheben, ist allerdings weder zwingend noch unter Kosten(risiko)gesichtspunkten sinnvoll. Besteht der Anspruch auf Auskunft und wird dieser mit der Klage geltend gemacht, so ist die Klage mit der entsprechenden Kostenfolge erfolgreich. Würde sogleich Feststellungsklage erhoben, besteht das Risiko, dass nach erteilter Auskunft – für den Fall, dass ein Ausnahmetatbestand greift – die Klage – ebenfalls mit entsprechender Kostenfolge – abgewiesen wird. Randnummer 36 Da die Auskunft bislang nicht erteilt ist, ist die Klage auch begründet. Randnummer 37 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 €. Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 38 a) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 257 BGB liegen vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2018, BGB § 556g Rn. 77; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017., § 556g Rn. 52). Er hat außerdem gegen seine Pflicht aus § 556g Abs. 3 verstoßen. Randnummer 39 Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung des Beklagten nur, wenn er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der als Schuldner darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu seiner Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rz. 17). Randnummer 40 Wie auch sonst im Rahmen eines Anspruchs aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff. BGB ist dieser nicht erst unter der (zusätzlichen) Voraussetzung einer vorsätzlichen Täuschung und schuldhaften Irreführung des Geschädigten gegeben. Die vom Amtsgericht angegebenen Fundstellen tragen seine Auffassung nicht. Insoweit bedurfte es daher auch keines weiteren Sachvortrages der Klägerin. Randnummer 41 Ob der Beklagte sich mit der Erteilung der Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB in Verzug befand, das heißt die Frage, ob (daneben) die Voraussetzungen des § 286 Abs. 1 BGB vorliegen, kann daher – anders als das Amtsgericht meint - offenbleiben. Randnummer 42 Nach §§ 249 Satz 2, 257 BGB war der Beklagte verpflichtet, die Zedentinnen von den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten freizustellen, soweit diese aus ihrer Sicht zur Wahrnehmung ihrer Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (vgl. BGH, Urt. v. 10.01.2006 – VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065, juris Rz. 5; MüKoBGB/Oetker, 7. Aufl., 2016, BGB 249 Rn. 180, mwN). Randnummer 43 Höchstrichterlich geklärt ist, dass ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadensereignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten zu ersetzen hat, sondern nur solche Kosten, die aus der ex ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person in der Situation des Geschädigten nach den Umständen des Falles zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich sind dabei die Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, Beschl. v. 31.01.2012 - VIII ZR 277/11, WuM 2012, 262, nach juris Rn. 4, mzwN zur BGH-Rspr). In einfach gelagerten Fällen, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten nicht zu rechnen ist, kann der Geschädigte gehalten sein, eine erstmalige Geltendmachung seiner Rechte selbst vorzunehmen, es sei denn, es kommen weitere, in der Person des Geschädigten liegende Umstände hinzu, wie etwa ein Mangel an geschäftlicher Gewandtheit (BGH, Beschl. v. 31.01.2012, aaO). Randnummer 44 Auch soweit – wie hier die Klägerin – ein Inkassodienstleister einbezogen wird, kommt es nicht (mehr) darauf an, ob es sich um eine einfache oder besonders schwierige Prüfung bzw. Tätigkeit handelte, sondern allein darauf, ob sie erforderlich war. Inkassodienstleistungen, die von Inkassodienstleistern erbracht werden, unterscheiden sich nicht von Inkassodienstleistungen, die Rechtsanwälte erbringen (vgl. BT-Ds. 18/9521, S. 217; Hartung, BB 2017, 2825, [2829], juris). Randnummer 45 Die Zedentinnen durften hier von der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung eines Inkassodienstleisters (oder Rechtsanwaltes) zur Durchsetzung ihrer Forderungen ausgehen, die sich aus dem Verstoß der Beklagten gegen zwingendes Wohnraummietrecht ergaben, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB. Angesichts des Umstandes, dass die Regelungen der §§ 556d ff BGB seit ihrer Einführung medienwirksam diskutiert werden, mussten die Zedentinnen von einem bewussten Verstoß des Beklagten gegen diese ausgehen und damit rechnen, dass sie ohne sachkundige Unterstützung nicht an ihr Ziel gelangen werden. Sie mussten sich vor dem Hintergrund des pflichtwidrigen Verhaltens des Beklagten, das die Grundlage ihrer Forderungen bildete, die sie der Klägerin zur Einziehung übertragen bzw. an sie abgetreten haben, auch nicht darauf verweisen lassen, zunächst selbst – zeitintensiv und aufwändig, da nicht problemerfahren und routiniert - mit geringen Erfolgsaussichten tätig zu werden (vgl. auch LG Lichtenberg, Urt. v. 04.01.2018 – 16 C 135/17, aaO; vgl. auch Kilian, aaO, 3050). Randnummer 46 Sie haben auch sonst nicht gegen eine ihnen obliegende Schadenminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen, denn sie hätten auch einen Rechtsanwalt beauftragen können, ohne dass sich dies auf die Höhe der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ausgewirkt hätte, § 4 Abs. 5 RDGEG (vgl. iÜ BT-Ds. 18/9521, S. 217). Randnummer 47 b) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von bis zu 13.000 € bzw. ist der Höhe nach begrenzt auf die einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehende Vergütung. Randnummer 48 Nach § 2 Abs. 1 RVG (hier iVm § 4 Abs. 5 RDGEG) richtet sich die Höhe der Vergütung nach dem Wert des Gegenstandes der anwaltlichen Tätigkeit. Randnummer 49 § 23 Abs. 1 Satz 3 RVG (hier iVm § 4 Abs. 5 RDGEG) bestimmt, dass sich der Gegenstandswert auch für die Tätigkeit außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens nach dem Gegenstandswert richtet, nach dem die Gerichtsgebühren berechnet werden, wenn der Gegenstand der Tätigkeit – wie hier – auch Gegenstand eines gerichtlichen Verfahrens sein könnte. Randnummer 50 Gegenstand der der Berechnung zugrunde gelegten Tätigkeit der Klägerin war hier die Durchsetzung zur Einziehung übertragener und abgetretener Forderungen der Zedentin, die aus einem Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff BGB resultierten. Randnummer 51 Aus dieser maßgeblichen Perspektive war der Gegenstandswert nach §§ 2 Abs. 1, 23 Abs. 1 Satz 3 RVG, 48 Abs. 1 GKG, 9, 3 ZPO zu bestimmen. Gegenstand der Tätigkeit der Klägerin war nicht nur die Einziehung der ihr abgetretenen Forderungen (im Ergebnis Mietdifferenz/anteilige Mietsicherheit), sondern mit Blick auf die Durchsetzung der weiteren Forderungen der Zedentin aufgrund des Verstoßes der Beklagten gegen §§ 556d ff BGB zunächst die in die (zeitlich unbestimmte) Zukunft gerichtete „Feststellung“ (im Sinne einer Ermittlung, nicht Feststellung nach § 256 Abs. 1 ZPO) der höchst zulässigen Miete als der vertraglich geschuldeten. Dies ist der Anwendungsbereich der §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 Satz 1 ZPO (vgl. BGH, Beschl. v. 14.06.2016 - VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514, juris). Randnummer 52 Danach ist – wie von der Klägerin in der in Bezug genommenen Berechnung des Gegenstandswertes - der 42-fache Betrag der monatlichen Mietdifferenz zugrunde zu legen, denen die abgetretenen Zahlungsansprüche für 5 Monate hinzuzurechnen sind (anteilige Rückzahlung der Mietsicherheit, Rückzahlung überzahlter Miete für 2 Monate). Randnummer 53 Die monatliche Mietdifferenz ist jedoch die Differenz, um die - nach dem insoweit rechtskräftigen Urteil - die vereinbarte Miete die höchst zulässige Miete tatsächlich überschreitet, hier monatlich 220,00 €. Nur in dieser Höhe ergibt sich eine Pflichtverletzung der Beklagten, an die die Haftung für die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten anknüpft. Randnummer 54 Als Schadenersatzanspruch des Geschädigten gegen den Schädiger besteht der materiell-rechtliche Kostenerstattungsanspruch nur in der Höhe, in der die Forderung des Geschädigten gegen den Schädiger besteht (BGH, Urt. v. 07.11.2007 -VIII ZR 341/06, nach juris Rn. 13). Daher ist dem Erstattungsanspruch des Geschädigten hinsichtlich außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten im (Außen-)Verhältnis zum Schädiger der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadenersatzforderung entspricht. Im Anwendungsbereich der §§ 556d ff BGB bzw. allgemein bei (vor-)vertraglichen Pflichtverletzungen ergibt sich nichts anderes. Randnummer 55 Der Vermieter verletzt seine Pflichten aus §§ 556d ff, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur, wenn und soweit er tatsächlich eine Miete vereinbart, die die nach dem Gesetz höchst zulässige Miete überschreitet. Soweit der Mieter das Ausmaß der Preisabweichung aufgrund ihm unbekannter Tatsachen nicht einschätzen kann, handelt es sich um ein Risiko, das dem der (vom Gericht abweichenden) Einschätzung des Eintritts einer Mietminderung oder des Umfangs der Ersatzfähigkeit eines Verkehrsunfallschadens vergleichbar ist. Es ist aber nicht auf ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters bzw. Schädigers zurückzuführen, sondern auf die vom Gesetzgeber gewählte Ausgestaltung der Regelungen - hier - in den §§ 556d ff BGB. Randnummer 56 Die Ausgestaltung des Gesetzes rechtfertigt es – wie auch sonst - nicht, die Haftung des Vermieters über ein tatsächlich vorwerfbares Verhalten hinaus auszudehnen. Randnummer 57 Unter dem Gesichtspunkt des Verzuges ergibt sich nichts anderes, denn auch insoweit gilt: ersatzfähig ist nur der durch den Verzug adäquat kausal verursachte Schaden. Randnummer 58 Unter Berücksichtigung der Berechnung der Klägerin in der in Bezug genommenen Aufstellung berechnen sich die Kosten ihrer außergerichtlichen Tätigkeit wie folgt: Randnummer 59 42 x 220,00 € + 5 x 220,00 € = 10.340,00 €; danach ergibt sich eine Gebühr in Höhe von 604,00 €, die mit einem Gebührensatz von 1,3 zu multiplizieren ist. Randnummer 60 Gegen den Ansatz einer 1,3er Gebühr bestehen keine Bedenken; es handelt sich jedenfalls nicht um eine sehr einfache und für die Zedentinnen weniger bedeutsame Angelegenheit. Randnummer 61 Zuzüglich 20,00 EUR Auslagenpauschale gemäß VV zum RVG Nr. 7002 und 19 % MWSt. ergeben sich 958,19 €. Randnummer 62 3. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 63 1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO iVm § 26 Nr. 8 EGZPO. Randnummer 64 2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Randnummer 65 Die Entscheidung des Amtsgerichts ist rechtskräftig geworden, soweit sie zu Lasten des Beklagten einen (an die Klägerin abgetretenen) Anspruch auf Rückzahlung der unwirksam vereinbarten Miete nach §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 Satz 3, 812 BGB iVm der MietBegrV Berlin ausgesprochen hat. Randnummer 66 Dessen ungeachtet hält der Beklagte im Verfahren um die von der Klägerin eingelegte Berufung an seiner Auffassung zur Verfassungswidrigkeit des § 556d BGB sowie der Unwirksamkeit der MietBegrV Berlin fest. Randnummer 67 Die Kammer sieht insoweit keinen Grund zur Zulassung der Revision. Sie nimmt Bezug auf ihre Entscheidungen vom 29. März 2017 (65 S 424/16, aaO; ebenso: LG München I, Urt. v. 06.12.2017 – 14 S 10058/17, aaO; LG Berlin, ZK 64, Urt. v. 20.06.2018 – 64 S 199/17, WuM 2018, 502) und 25. April 2018 (65 S 238/17, aaO, nach juris Rn. 84ff.). Randnummer 68 Sie hat darin ausgeführt, dass eine Rechtssache nach der vom Gesetzgeber in Bezug genommenen (herkömmlichen) Definition grundsätzliche Bedeutung, wenn eine klärungsbedürftige Rechtsfrage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen denkbar ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Zivilprozesses, BT-Drs. 14/4722, S. 104, m. w. N.; BGH, Beschl. v. 01.10.2002 – XI ZR 71/02, in: NJW 2003, 65, nach juris Rn. 25ff., m. w. N.; Heßler in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 543 Rn. 11, m. w. N.). Randnummer 69 Diese Voraussetzungen hält die Kammer weiterhin nicht für gegeben. Die Entscheidung beruht auf höchstrichterlich – zu einem vergleichbaren Instrument der Mietenbegrenzung - bereits entwickelten Grundsätzen, insbesondere zu den von den Zivilgerichten anzuwendenden Bewertungsmaßstäben im Rahmen der durch sie vorzunehmenden Überprüfung der Vereinbarkeit von entscheidungserheblichen Rechtsverordnungen mit höherrangigem Recht sowie der (Vor-)Prüfung der Verfassungsmäßigkeit einer bundesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage mit dem Grundgesetz. Die Abweichung der Vorgaben der Ermächtigungsnorm für die MietenbegrenzungsV von denen der – vom Bundesgerichtshof überprüften – Kappungsgrenzenverordnung rechtfertigt allein nicht die Annahme einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, denn die Regelung sieht nicht die generelle Überprüfung aufgrund bundesgesetzlicher Regelungen durch Landesgesetzgeber erlassener Rechtsverordnungen durch den Bundesgerichtshof vor. Randnummer 70 Weitergehende Rechtsfragen werden in diesem Rechtsstreit nicht aufgeworfen bzw. von den Parteien diskutiert. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371136 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.12.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 51/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1229.65S51.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 555b Nr 1 BGB, § 559 aF BGB vom 11.03.2013, § 559a BGB, § 559b BGB, § 48 GEG Dokumentreiter KurztextLangtext Umlegbare Kosten in Mieterhöhung nach energetischer Modernisierungsmaßnahme Leitsatz Kosten für den hydraulischen Abgleich sind abzugrenzen von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage. Diese Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Die Maßnahme erfüllt - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen.(Rn.56) (Rn.57) (Rn.59) Orientierungssatz Der Vermieter hat eine Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung wegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern ist. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. (Rn.5) (Rn.6) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 10. Februar 2022, 8 C 408/20 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. Februar 2022 - 8 C 408/20 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 29. Juli 2021 wird aufgehoben, soweit das Amtsgericht die Feststellung getroffen hat, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagten eine Mieterhöhung in Höhe von 157,66 € monatlich seit dem 1. August 2019 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Juli 2021, die die Beklagten zu tragen hat. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 1. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Die Beklagte hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 € € erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 4 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB iVm §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Klägern vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Beklagte ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus. Randnummer 5 Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist. Randnummer 6 Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Beklagten. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen – nach Gewerken und anderen Kategorien - aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455). Randnummer 8 Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat - formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise – gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis – entgegen der Auffassung der Kläger im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, juris Rn. 11; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die - vom BGH regelmäßig unterstellte - gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 49). Randnummer 9 Die Beklagte beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte. Randnummer 10 Selbst wenn beim Amtsgericht – bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen – Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kläger bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung – wie hier - dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 45). Die Kläger haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten. Randnummer 11 b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt – hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands - zu Lasten der Kläger in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Beklagten vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig. Randnummer 12 Im Einzelnen: Randnummer 13 aa) Fassaden- und Balkonarbeiten Randnummer 14 Die Umlage der von der Beklagten für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist – soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird – durch Rechnungen belegt. Die von den Klägern erhobenen Einwände tragen nicht. Randnummer 15 Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Klägern im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der S.. Baumanagement GmbH vom 06.12.2018 über 1.433.550,00 € (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 € für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt. Randnummer 16 Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden. Randnummer 17 Die Kläger übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft – die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder –haltung ausweist, unrichtig. Randnummer 18 Die Beklagte hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat. Randnummer 19 Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrundeliegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kläger die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem – ebenfalls auflagegemäß – erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind. Randnummer 20 Soweit die Kläger dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 € in Ansatz gebrachten 947.998,40 € brutto (796.637,31 € netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen. Randnummer 21 Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u.a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 € (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kläger mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kläger wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der – auch von den Klägern – vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kläger, der einen anderen Schluss – insbesondere einen von den Klägern wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade - zuließe, ist nicht feststellbar. Randnummer 22 Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Beklagte selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u.a. in Titel 03, 05, 06). Randnummer 23 Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82 % im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kläger meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB. Randnummer 24 Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten. Randnummer 25 Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich – so auch hier - nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-)Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück. Randnummer 26 Die vereinfachte Sicht der Kläger lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Klägern in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde. Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache – allein? - in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich - auch – in den – hier außerordentlich umfangreichen – Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44), behaupten nicht einmal die Kläger. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die – zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten - Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben. Randnummer 27 Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die – anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten – ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwändiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82 % der Kosten nicht zu beanstanden. Randnummer 28 bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung Randnummer 29 Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000,00 € angegeben, davon 62.397,25 € (= ca. 25 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 30 Die eingestellten Gesamtkosten hat die Beklagte auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der D... Dach + Wand GmbH belegt. Randnummer 31 Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet. Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kläger, ohne dies zu begründen. Randnummer 32 cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente Randnummer 33 Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 € angegeben, davon 421.528,63 € als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kläger entfallende Anteil würde 4.685,06 € betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kläger tatsächlich berücksichtigt hat die Beklagte jedoch lediglich 3.303,74 €. Randnummer 34 Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 16; Urt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2019 - – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Randnummer 35 Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen. Dass die Beklagte diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kläger nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 € vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Beklagte zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 €) auf die Kläger umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kläger aus. Randnummer 36 Soweit die Kläger beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die – unstreitig – nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instandgesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig. Randnummer 37 Nachdem die Kläger auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Beklagte dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen - kein weitergehender als der von der Beklagten in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen. Randnummer 38 dd) Einbau von Fensterlüftern Randnummer 39 Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kläger nicht weiter beanstandet. Randnummer 40 ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage Randnummer 41 Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Beklagte das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat. Randnummer 42 ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz Randnummer 43 Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 € angegeben, davon lediglich 13.204,82 € als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro R.... GmbH vorgelegt. Randnummer 44 Die danach von den Klägern aufrecht erhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Beklagten findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies – so die Beklagte, ohne dass die Kläger dem entgegengetreten wären – unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dem entsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kläger selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind. Randnummer 45 gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung Randnummer 46 Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Beklagten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 €/Monat lediglich 1,48 €/Monat zu berücksichtigen. Randnummer 47 Die Beklagte hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 € angegeben, davon 21.771,78 € (= ca. 40 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 48 Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Randnummer 49 Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 € (brutto) geltend gemacht. Werden – wie in der Modernisierungsmieterhöhung – 60 % als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 €. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60 % als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes Sperling vom 20.11.2017, das die Beklagte zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen. Randnummer 50 Der Ansatz von 40 % der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kläger, die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden. Randnummer 51 hh) Hydraulischer Abgleich Heizung Randnummer 52 Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Beklagten als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 €/Monat auf die Kläger umgelegt werden. Randnummer 53 In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Beklagte für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 € als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 € und davon einen Anteil von 267,33 e auf die Kläger umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 € beziffert. Randnummer 54 Die Kläger haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden. Randnummer 55 Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 € betragen. Davon gab sie an, 60 % als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben. Randnummer 56 Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 € belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind. Randnummer 57 Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Randnummer 58 Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Beklagte den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt. Randnummer 59 Die Maßnahme erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 25ff.). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen. Randnummer 60 Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kläger nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. H. R. vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 € ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kläger feststeht, dass der von der Beklagten für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Beklagte selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40 %, der mangels konkreter Einwände der Kläger gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist. Randnummer 61 Die Beklagte muss sich – nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 € für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gelegten Umlagefähigkeit von lediglich 60 % der Kosten festhalten lassen. Randnummer 62 ii) Anteilige Baunebenkosten Randnummer 63 Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 €/Monat (= 0,252 €/m2/Monat), anstelle von 19,68 €/Monat umlagefähig. Randnummer 64 Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Beklagte – auch nach dem Vortrag der Kläger – Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 € ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer – auch nach dem Vortrag der Kläger – weitere 11.327,98 €. Randnummer 65 Der Einwand der Kläger beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie – ohne nähere Begründung in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin – der G.. GmbH – um ein mit der Beklagten verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 . – VIII ZR 102/21, juris). Randnummer 66 Da die Beklagte im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Beklagte sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss. Randnummer 67 2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 68 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die grundsätzlichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung und der Würdigung des Vortrags der Parteien, die dem Tatrichter obliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001546535 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Der Berufungsstreitwert wird auf 2.694,64 € festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin wehrt sich gegen eine von der Beklagten ausgesprochene Mieterhöhung und macht Mietrückzahlung infolge Minderung wegen Belästigung durch Bauarbeiten sowie Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen geltend. Zwischen der Beklagten als Vermieterin und der Klägerin als Mieterin besteht ein Wohnraummietverhältnis über die Wohnung im 3. OG links des Anwesens … Str. … in […] . bis zum 30.11.2019 betrug die Grundmiete 501,14 € (511,14 € abzüglich 10 € im Hinblick auf die Teilkündigung der Vermietung des Dachbodens). Die A Kundenservice GmbH (nachfolgend: A) agierte jeweils namens und in Vollmacht der Beklagten. Mieterhöhung/Minderung Mit Schreiben vom 18.04.2018 kündigte die A umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie eine Aufstockung des Gebäudes an. Dabei unterschied sie zwischen „Modernisierung“ (Aufstockung um ein Vollgeschoss), „Maßnahmen zur Einsparung von Energie“, „Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache“ und „Instandhaltung“, machte Angaben zu Zeitplan, voraussichtlicher Mieterhöhung, Änderung der Nebenkosten, Energieeinsparung und Auswirkungen der Baumaßnahmen, benannte die voraussichtlichen Kosten des Modernisierungsanteils mit 247.600 €, erläuterte die voraussichtliche Mieterhöhung und fügte eine Bauteil-Dokumentation bei, welcher auch sog. U-Werte zu entnehmen sind. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlagen K1 (Bl. 10) und B1 (Bl. 66) Bezug genommen. Die Bauarbeiten dauerten vom 23.07.2018 bis zum 26.09.2019. Noch im Juli 2018 wurde in den Kellerverschlag der Klägerin eingebrochen, um ein Starkstromkabel durch den Raum zu verlegen, wobei ein Loch in das Drahtgitterfenster geschnitten und das Vorhängeschloss entfernt wurde. Vom 25.09.2018 bis zum 11.10.2018 erfolgte der lärmintensive Gerüstaufbau. Längspfeiler des Gerüsts wurden auf dem Balkon der Klägerin positioniert, so dass der Balkon bis zum 27.07.2019 (Abbau des Gerüsts auf Straßenseite) nicht nutzbar war. Gerüst und Netze behinderten den Lichteinfall. Die Wohnräume waren vom Gerüst aus einsehbar, was das Privatleben beeinträchtige. Die Bauarbeiten waren vom 25.09.2018 bis 15.12.2018 und vom 29.01.2019 bis 12.09.2019 – oft auch samstags – mit erheblichen Lärmbeeinträchtigungen (Gerüstbau, Bohren, Hämmern, Fräsen) verbunden. Die Arbeiten waren mit erheblichen Mengen an Baustaub verbunden, welcher durch Fenster/Türen in die Wohnung eindrang. Heizung und Wasser waren zeitweise abgestellt, z. T. schon nach kurzfristiger Ankündigung. Der Fahrradkeller war durch Baumüll blockiert, das Treppenhaus durch Schmutz und Kabel beeinträchtigt. Ihren Flur hatte die Klägerin wegen der angekündigten Verlegung des Sicherungskastens, welche erst mit erheblicher Verzögerung Ende August 2019 durchgeführt wurde, über Monate freigeräumt. Nach Verlegung kam es am 01.09.2019 zum Schmorbrand mit Feuerwehreinsatz, woraufhin die Bewohner das Haus verlassen mussten. Klingel und Gegensprechanlage funktionierten eine Woche lang nicht. Die angekündigten Maßnahmen wurden im Wesentlichen abgeschlossen. Nicht durchgeführt wurde jedoch die Aufstockung des Gebäudes (DG-Ausbau und Ersetzung des Satteldaches durch ein Flachdach). Mit Schreiben vom 27.09.2019 forderte die A namens der Beklagten die Klägerin auf, wegen der Modernisierung ab dem 01.12.2019 eine um 137,69 € monatlich erhöhte Miete zu zahlen (K2, Bl. 31; B2, Bl. 107; Bl. 246 f.). Dem Schreiben beigefügt war insbesondere eine „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung, wobei es unter 1. „Darlegung der für die Modernisierung anfallenden Kosten und Instandhaltungsanteile“ einleitend heißt: „Auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen in unserem Modernisierungsankündigungsschreiben wird vollumfänglich Bezug genommen.“ Durch Schreiben des Mieterbundes vom 14.10.2019 und 17.01.2020 forderte die Klägerin die Beklagte zur Vorlage von Belegen für Wärmedämmung an Außenwänden und Kellerdecken, den hydraulischen Abgleich, die Fenster in Treppenhäusern und Wohnungen, Baunebenkosten und Haustür auf. Die A übersandte für die Beklagte mit Schreiben vom 19.11.2019 und 26.03.2020 Belege. Rückforderung Betriebskostenvorauszahlung Die Beklagte erteilte der Klägerin unter dem 11.12.2019 eine Betriebskostenabrechnung für 2018. In dieser waren u. a. Kosten für den Winterdienst in Höhe von anteilig 42,36 € enthalten (K4, Bl. 137). Mit Schreiben des Mieterbundes vom 19.12.2019 (K7, Bl. 163) und vom 26.02.2020 (K8, Bl. 165) verlangte die Klägerin Einsicht in Tätigkeitsnachweise bezüglich des abgerechneten Winterdienstes und in die zu Grunde liegenden Verträge sowie um Erläuterung, wann welche konkreten Leistungen erbracht wurden und welcher Vergütungsanteil auf welche Leistung entfällt. Die Beklagte legte daraufhin mit Schreiben vom 30.03.2020 eine Aufstellung (K5, Bl. 145) vor. Mit E-Mail des Mieterbundes vom 24.06.2020 beanstandete die Klägerin diese als unzureichend. Die A kündigte mit E-Mail vom 24.06.2020 (K9, Bl. 167) sowie mit Schreiben vom 07.10.2020 (K10, Bl. 170) und 21.12.2020 (K11, Bl. 172) eine Stellungnahme an. Die Klägerin behauptet, im Jahr 2018 sei kein Winterdienst erbracht worden. Insbesondere sei der diesbezüglich beklagtenseits vorgelegte Tätigkeitsnachweis (K5, Bl. 145) für Winterdienst in der … Straße unplausibel, da dieser vollumfänglich mit einem Tätigkeitsnachweis für den …weg (K6, Bl. 147) übereinstimmt. In Bezug auf die Mieterhöhung behauptet die Klägerin, die abgerechneten Kosten seien teilweise nicht belegt. Vor allem aber seien die Abzüge für Instandsetzungsarbeiten deutlich zu niedrig angesetzt. Die Klägerin ist der Ansicht, die Mieterhöhung sei wegen fehlenden Abschlusses der Modernisierungsmaßnahmen (im Hinblick auf die Aufstockung) nicht wirksam. Es habe sich um eine einheitliche Gesamtmaßnahme gehandelt. Die Klägerin werde auch materiell benachteiligt, wie die Modernisierungskosten andernfalls auf eine höhere Gesamtwohnfläche aufgeteilt werden müsse. Zudem fehle es an einer ordnungsgemäßen Berechnung und Erläuterung im Sinne von § 559b BGB. So seien die Kostenzusammenstellung und die Berechnung und Erläuterung bereits aufgrund der geringen Schriftgröße unzureichend (S. 3 und 4 des Mieterhöhungsschreibens, Bl. 32/32R). Zudem fehle es an einer nach Gewerken differenzierten Berechnung und Erläuterung. Hinsichtlich der Positionen 1, 10, 15, 17, 18 und 22 (S. 3 des Mieterhöhungsschreibens) sei die Mieterhöhung nicht im Sinne von § 559b BGB erläutert: Hinsichtlich der Position 1 (T30-Türen) sei nicht verständlich, worum es sich handele, wo die Türen eingebaut worden seien und worin die Verbesserung liegen solle. Die Tür zum Dachboden sei bereits mangels Aufstockung nicht erneuert worden. Hinsichtlich der Position 10 (Wärmedämmung an den Kellerdecken) sei nicht berücksichtigt, dass diese bereits vor der Modernisierung gedämmt gewesen seien. Es handele sich um eine bloße Ersetzung. Hinsichtlich der Positionen 15, 18 und 22 seien dreimal Baunebenkosten abgerechnet, ohne dass konkrete Leistungen erkennbar seien. Insoweit fehle es auch an einer wirksamen Ankündigung im Sinne von § 559b Abs. 2 BGB. Hinsichtlich der Positionen 16 (Wärmegedämmte Kunststofffenster in den Wohnungen), 17 (hydraulischer Abgleich), 19 (Aluminiumhaustür) und 22 (Baunebenkosten) fehle zudem die Angabe eines Verteilerschlüssels. In materieller Hinsicht seien die Kosten für einen hydraulischen Abgleich (Position 17) und die Erneuerung der Haustür (Position 19) keine Modernisierungsmaßnahmen. Zu einem hydraulischen Abgleich sei die Klägerin nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB ohnehin verpflichtet, weil sie hinsichtlich der Betriebskosten wirtschaftlich handeln müsse. Die Haustür sei so stark verzogen gewesen, verschlissen und schon einmal herausgefallen, dass es sich bei ihrem Austausch um eine Instandsetzungsmaßnahme handele. Von den Gerüstkosten in Höhe von über 30.000 € für rund 10,5 Monate sei ein wesentlich größerer Abzug als 7.990 € vorzunehmen, weil die Wärmedämmung innerhalb von 5 Tagen angebracht gewesen sei. Bei der Kostenverteilung sei auf die fiktive Gesamtwohnfläche nach Aufstockung abzustellen. Zudem sei eine Gesamtwohnfläche von 1.349,18 qm (statt bislang 1.352,11 qm) zu Grunde gelegt, ohne die Reduzierung der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (um 0,2 qm kleinerer Balkon infolge der Wärmedämmung) zu berücksichtigen. Die Mieterhöhung sei zudem wegen mangelnder Vorlage von Belegen für Wärmedämmung an Außenwänden und Kellerdecken, hydraulischen Abgleich, Fenster in Treppenhäusern und Wohnungen, Baunebenkosten und Haustür nicht fällig gewesen. Die Beklagte habe mit Schreiben vom 19.11.2019 und 26.03.2020 lediglich ungeordnete und unvollständige Belege vorgelegt. Rechnungen für Wärmedämmung an den Außenwänden und Kellerdecken fehlten völlig. Beträge für Fenster in Treppenhäusern und Wohnungen, Baunebenkosten und Haustür seien nicht auffindbar. Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, 1. festzustellen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer um 137,69 € erhöhten Miete für die Wohnung im 3. Obergeschoss links der … Straße … in […] seit dem 01.12.2019 gegen die Klägerin zusteht; 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.000 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu zahlen. 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 42,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Zustellung der Klageerweiterung vom 04.01.2021 zu zahlen. Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen Die Beklagte behauptet, die im Mieterhöhungsverlangen abgerechneten Kosten seien für die Modernisierungsmaßnahmen angefallen. Sie hält eine über 250 € hinausgehende Mietminderung im Hinblick auf Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsarbeiten für nicht gerechtfertigt und bestreitet das diesbezügliche Vorbringen der Klägerin „sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach“. Mit Urteil vom 30.04.2021 hat das Amtsgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt (Bl. 175). Zur Begründung ist im Wesentlichen ausgeführt, die Modernisierungserhöhung der Miete sei nicht geschuldet, da die geplanten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen seien, weil es an der Dachaufstockung fehle. Die geltend gemachte Mietminderung sei dem Grunde nach wegen Lärm- und sonstiger Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten gerechtfertigt und der Höhe nach maßvoll. Ein Nachweis der Erbringung von Winterdienstleistungen sei nicht erfolgt. Gegen dieses den Parteivertretern am 17.05.2021 zugestellte Urteil (Bl. 178, 182) hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 31.05.2021 (Bl. 196) Berufung eingelegt und diese innerhalb der bis zum 17.08.2021 verlängerten Berufungsbegründungsfrist (Bl. 211) am 16.08.2021 begründet (Bl. 214). Die Beklagte macht im Wesentlichen geltend, bei der Aufstockung der Immobilie handele es sich nicht um einen Teil der Modernisierungsmaßnahmen. Wärmedämmung und Dachaufstockung seien trennbare Maßnahmen. Die Ausführungen der Klägerin zur Minderung seien unsubstantiiert. Die Beklagte habe die Arbeiten zum Winterdienst tatsächlich durchführen lassen. Mit Schriftsatz vom 28.10.2021 (Bl. 244) hat die Beklagte insbesondere neben dem Schreiben vom 26.03.2020 (Bl. 246 f.) weitere Belege zu den Baukosten (Bl. 249 - 333) vorgelegt. Mit Schriftsatz vom 14.01.2022 (Bl. 340) hat die Beklagte weitere „vollständige“ Belege vorgelegt (Bl. 341 – 435). Die Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 30.04.2021, Az. 312 C 135/20, abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.04.2024 Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden und auch im Übrigen zulässig (§§ 511 Abs. 1, 513, 517, 519, 520, 522 ZPO). II. Die Berufung ist aber nicht begründet. Das Amtsgericht hat die Beklagte im Ergebnis zu Recht antragsgemäß verurteilt. A. Im Ergebnis zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagten auf Grundlage der Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 kein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete zusteht. 1. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich aus §§ 555a ff., 559 ff. BGB. Dabei sind nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB auf bis einschließlich 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse die §§ 555c, 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, wenn dem Mieter bei Modernisierungsmaßnahmen die Ankündigung gemäß § 555c I 1 BGB vor dem 01.01.2019 zugegangen ist. Dies ist vorliegend aufgrund des Ankündigungsschreibens vom 18.04.2018 der Fall. a) In formeller Hinsicht ist nach § 559b Abs. 1 BGB eine empfangsbedürftige Mieterhöhungserklärung in Textform erforderlich, in welcher die Erhöhung der Miete auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der materiellen Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB erläutert wird. Dabei ist bei der Beurteilung der formellen Anforderungen zu beachten, dass das Formerfordernis kein Selbstzweck ist, sondern es entscheidend darauf ankommt, ob für den Mieter mit der geforderten Information ein „maßgeblicher Erkenntniswert“ verbunden ist. Es genügt, wenn der Mieter – ggf. unter Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen – den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 12, 23, 30). Im Rahmen der Berechnung erforderlich sind die Angabe der Gesamtkosten, eine etwaige Kürzung durch Drittmittel (§ 559a BGB), bei mehreren Wohnungen der Verteilungsschlüssel (s. § 559 Abs. 3 BGB), der auf die Wohnung des Mieters entfallende Betrag und der konkrete monatliche Erhöhungsbetrag. Dabei müssen die Modernisierungskosten nachvollziehbar von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werde. Dienen Maßnahmen sowohl der Modernisierung als auch der Instandhaltung, dann muss der ersparte Instandsetzungsaufwand, wie er sich nach Meinung des Vermieters darstellt, konkret oder zumindest in Form einer nachvollziehbaren Quote von den Gesamtkosten in Abzug gebracht werden (§ 559 Abs. 2 BGB; s. BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 559b Rn. 2). Einer umfassenden Vergleichsberechnung bedarf es nicht. Ebenso bedarf es keiner Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten, etwa nach einzelnen Gewerken, oder einer ggf. anteiligen Zuordnung von Baunebenkosten (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 13, 24 ff., 34 ff.). Im Rahmen der Erläuterung des angewandten Verteilerschlüssels reicht es aus, die für den gewählten Verteilerschlüssel maßgeblichen Parameter (z. B. zu Grunde gelegte Flächen in Quadratmetern) anzugeben (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 38) Im Rahmen der Erläuterung ist eine plausible beschreibende Begründung dafür erforderlich, dass die Voraussetzungen des § 559 Abs. 1 bis 3 BGB vorliegen. Bei Maßnahmen zur Heizkosteneinsparung ist neben der schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Berechnungspositionen die Darlegung der Tatsachen erforderlich, anhand deren überschlägig beurteilt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung bewirkt. Dabei kann der Energiespareffekt durch gegenständliche vergleichende Beschreibung des alten und des neuen Zustandes oder durch Mitteilung des alten und des neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) dargelegt werden. Kosten sind entstanden, wenn die Rechnungen der Unternehmen ausgestellt sind. Belege müssen nicht beigefügt werden; der Mieter kann lediglich Einsicht analog § 259 BGB verlangen. Die Erklärung darf nicht vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen abgegeben werden. Allerdings können bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen für die jeweils abgeschlossene(n) Maßnahme(n) Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden. Dem steht insbesondere auch nicht entgegen, wenn mehrere Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt wurden, zumal diese Ankündigung für die Mieterhöhung nicht konstitutiv ist (BGH NJW-RR 2021, 735; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, aaO., § 559b Rn. 2) b) In materieller Hinsicht müssen die Voraussetzungen des § 559 BGB i. V. m. § 555b BGB tatsächlich vorliegen. Die Modernisierungskosten sowie die in Abzug zu bringenden Beträge müssen zutreffend ermittelt und der Wohnung des Mieters richtig zugeordnet sein. Insbesondere muss (mindestens) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB vorliegen. Reine Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) sind nicht erfasst. Dabei kommt es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB lediglich darauf an, ob überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist; auf die Größenordnung kommt es hingegen nicht an (BGH, U. v. 23.11.2022, Az. VIII ZR 59/21, BeckRS 2022, 38167 Rn. 20 m. w. N.). Die Maßnahme muss bereits durchgeführt sein. c) Die Mieterhöhung darf grundsätzlich maximal 11 % (§ 559 Abs. 1 BGB a. F.) der umlegbaren Modernisierungskosten pro Jahr betragen. Bei den für den Umfang der Mieterhöhung maßgeblichen aufgewendeten Kosten handelt es sich um die in Bezug auf die Maßnahme notwendigen Kosten (insbesondere Baukosten, Baunebenkosten, Kosten zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes), nicht hingegen unnötige, unzweckmäßige, überhöhte oder durch den Vermieter nicht selbst veranlasste Kosten sowie Kapitalbeschaffungskosten. Abzuziehen sind nach § 559 Abs. 2 BGB Erhaltungskosten, d. h. regelmäßig die fiktiven Kosten einer Instandsetzung oder Erneuerung von (auch mangelfreien) Bauteilen und Einrichtungen. Die (fiktiven) Instandsetzungskosten sind ggf. zu schätzen. Ebenso sind ggf. Drittmittel nach § 559a BGB abzuziehen. Die Aufteilung der Kosten auf mehrere betroffene Wohnungen erfolgt „angemessen“ (§ 559 Abs. 3 BGB) durch den Vermieter, wobei die Maßstäbe der §§ 315, 316 BGB (billiges Ermessen) anzuwenden sind. 2. Diese Anforderungen sind im vorliegenden Fall teilweise nicht erfüllt. a) Die Mieterhöhungserklärung vom 27.09.2019 ist formell unzureichend. (1) Allerdings teilt die Kammer nicht die Auffassung des Amtsgerichts, wonach die formellen Voraussetzungen nicht erfüllt seien, weil die geplanten Maßnahmen noch nicht abgeschlossen seien und es sich bei der noch nicht durchgeführten Aufstockung um eine nicht von den übrigen Arbeiten zu trennende Maßnahme handele. Die Ankündigung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben machen diese nicht zu einer einheitlichen Maßnahme (s. BGH NJW-RR 2021, 735). Insbesondere ist zu berücksichtigen, dass jede Einzelmaßnahme auch losgelöst von den übrigen Maßnahmen durchgeführt und zur Grundlage einer Mieterhöhung gemacht werden könnte. Zudem wird in dem Ankündigungsschreiben zwischen den vier Kategorien (1) der Modernisierung in Form der Aufstockung um ein Vollgeschoss, (2) Maßnahmen zur Einsparung von Energie, (3) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und (4) Instandhaltung unterschieden. Die Aufstockung stellt zwar eine Modernisierung i. S. d. § 555b Nr. 7 BGB dar, ist aber im Rahmen der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Dagegen sind die energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) und die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) auch für die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB relevant. Reine Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) sind wiederum für die Mieterhöhung bedeutungslos; bei gemischten Maßnahmen sind die Kosten einer fiktiven Erhaltungsmaßnahme in Abzug zu bringen (§ 559 Abs. 2 BGB). Zudem sind weder dem Ankündigungsschreiben vom 18.04.2018 noch dem Mieterhöhungsverlangen vom 27.09.2019 Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Aufstockung überhaupt der energetischen Modernisierung dienen sollte und die Beklagte diesbezügliche Kosten zur Grundlage einer Mieterhöhung machen wollte. So finden sich unter „Arbeiten und Maßnahmen im Detail“ hinsichtlich der „Maßnahmen zur Einsparung von Energie“ diesbezügliche Ausführungen, welche im Hinblick auf die Aufstockung gerade fehlen. Der als Anlage beigefügten Bauteil-Dokumentation vor (Bl. 81 ff.) und nach (Bl. 93 ff.) der Modernisierung ist gerade im Hinblick auf das „Flachdach“ auch keine energetische Verbesserung zu entnehmen, da der diesbezügliche „U-Wert“ – im Gegensatz zu zahlreichen verbesserten Komponenten – unverändert mit 0,44 angegeben ist (vgl. Tabellen Bl. 92, 104). (2) Jedoch fehlt es im Hinblick auf die Anlage „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“, welche für die Berechnung und Erläuterung als formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens vom 27.09.2019 von zentraler Bedeutung ist, an einer ausreichenden Lesbarkeit. (a) Zwar sieht das BGB für Erklärungen in Textform – anders als beispielsweise § 38 der Fertigverpackungsordnung (Mindestschriftgröße 2 bis 6 mm bei leichter Erkennbarkeit und deutlicher Lesbarkeit), Art. 13 Abs. 2 der Lebensmittelinformationsverordnung („x-Höhe“ von mindestens 1,2 mm bei guter Lesbarkeit) – eine normierte Mindestgröße von Text oder Zahlen nicht vor. Allerdings liegt in der Natur der Sache, dass der Zweck von Textform, nämlich dem Adressaten eine verkörperte Möglichkeit zu verschaffen, den Inhalt bei Bedarf  zur Kenntnis zu nehmen, nur erreicht werden kann, wenn der Text für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar ist. Diesbezüglich kann nichts anderes gelten als für allgemeine Geschäftsbedingungen, wo in Rechtsprechung und Literatur anerkannt ist, dass AGB kein Vertragsbestandteil werden, wenn sie wegen der Art oder Größe des Schriftbilds nur mit Mühe zu entziffern sind; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalles (BGH, U. v. 03.02.1986, NJW-RR 1986, 1311; MüKo/Fornasier, BGB, 9. Aufl., § 305 Rn. 80; Lehmann-Richter in: BeckOGK BGB, Stand 01.03.2024, § 305 Rn. 223 ff.); vgl. OGH Wien [Beschluss v. 28.02.2018, Az. 6 Ob 203/17x, NZM 2019, 596] zu einer gerade noch lesbaren Maklerprovisionsklausel in einer Druckgröße von 8-Punkt oder 9-Punkt; vgl. auch die UWG-Rechtsprechung, die bei Werbung mit Testergebnissen regelmäßig eine Schriftgröße von 6-Punkt verlangt, sofern nicht eine durch geringere Schriftgröße begründete Lesbarkeitserschwernis durch ausgleichende optische Effekte wettgemacht wird, z. B. OLG Celle U. v. 24.02.2011, Az. 13 U 172/10, GRUR-RR 2011, 278; KG, B. v. 11.02.2011, Az. 5 W 17/11, BeckRS 2011, 3761; Rehart/Ruhl/Isele, BeckOK UWG, Stand 01.01.2024 § 5 Rn. 498 m. w. N.). (b) Dieses Erfordernis einer mühelosen Lesbarkeit für einen Durchschnittkunden ist vorliegend jedenfalls auf die Anlage „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ (Bl. 32/32R = Bl. 247 f.) – möglicherweise, weil ein größeres Format auf DIN A4 „herunterkopiert“ wurde – nicht erfüllt. Diese Anlage ist auch besonders wichtig, weil in ihr insbesondere große Teile der Berechnung und darüber hinaus auch erläuternde Elemente enthalten sind, so dass eine unzureichende Schriftgröße zur Folge hat, dass eine formell korrekte Berechnung und Erläuterung nicht vorliegt. Dabei hat die Kammer berücksichtigt, dass auch insoweit keine überzogenen formellen Anforderungen zu stellen sind, insbesondere die Einhaltung von Formalia keinem Selbstzweck dient und gelegentlich auch sehr kleine Schriften gut lesbar sein können. Im vorliegenden Fall kommen jedoch verschiedene ungünstige Faktoren zusammen: Die Schriftgröße liegt nach Einschätzung der Kammer in einer Größenordnung von 4-5 und damit unterhalb der Schriftgröße 6, die typischerweise gerade noch als ausreichend anzusehen ist. Selbst die größten Buchstaben sind maximal 2 mm hoch, die meisten kleineren Buchstaben und Ziffern eher im Bereich von 1 mm. Diese geringe Schriftgröße wird auch nicht durch sonstige Faktoren wie etwa eine besondere Schärfe des Druckbildes ausgeglichen. Im Gegenteil sind die Eintragungen in den dem Gericht vorgelegten Fassungen mindestens teilweise leicht verschwommen. Teilweise kann man bei verschwimmenden Buchstaben nur noch logisch rückschließen, welches Wort gemeint ist (z. B. „Gesamtkostenanteil“). Einzelne Ziffern bzw. Zahlen sind selbst mit – nicht geschuldeter – besonderer Anstrengung nicht mehr lesbar, insbesondere die Ziffern 0, 6 und 8 nur schwer zu unterscheiden. So ergibt sich z. B. aus dem Sachzusammenhang, dass unter Nr. 1 ein Betrag von 6.884,15 € gemeint sein muss, aber die erste Ziffer könnte eine 0, 6 oder 8 sein, die zweite Ziffer eine 6 oder 8. Auch die Unterbevollmächtigte der Beklagten vermochte – ohne dass es auf ihre individuelle Wahrnehmung entscheidend ankäme – hier eine „0“ zu erkennen. Die Wohnfläche beträgt wohl 68,98 qm [vgl. Bl. 139], aber die zweite Ziffer könnte auch eine 5, die letzte auch eine 0 sein. b) Darüber hinaus hat die Beklagte auch im Hinblick auf den Umfang der Mieterhöhung weder auch nur ansatzweise konkret vorgetragen noch Beweis angetreten. (1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Berechnungen und Erläuterungen im Mieterhöhungsschreiben unter Berücksichtigung der Bezugnahme auf die Ausführungen in der Modernisierungsankündigung im Übrigen in formeller Hinsicht ausreichend waren, wobei insoweit zu berücksichtigen ist, dass keine zu hohen formellen Anforderungen an die formelle Wirksamkeit zu stellen sind. Denn jedenfalls wäre es spätestens im Prozess Sache der für das Vorliegen der materiellen Voraussetzungen der Mieterhöhung wegen Modernisierungsaufwendungen darlegungs- und beweispflichtigen Beklagten gewesen, konkret und substantiiert zu darzulegen, wer mit der Durchführung der jeweiligen Maßnahme beauftragt wurde, welche konkreten Arbeiten durchgeführt wurden, welche Kosten der Beklagten für welche Maßnahme in Rechnung gestellt wurden und auf Grundlage welcher konkreter Tatsachen welche (fiktiven) Instandsetzungskosten errechnet bzw. geschätzt und in Abzug gebracht wurden. (2) Diesbezüglicher Vortrag der Beklagten fehlte erstinstanzlich völlig. Erst in zweiter Instanz wurden überhaupt in nennenswertem Umfang Unterlagen vorgelegt, allerdings ohne jegliche schriftsätzliche Erläuterung. Unabhängig davon, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass derartiger neuer Vortrag berufungsrechtlich noch zu berücksichtigen wäre (§ 529 ZPO), muss der schriftsätzliche Vortrag aus sich heraus verständlich bleiben. Die (konkrete und substantiierte) Bezugnahme auf Anlagen ist zulässig, dient aber lediglich der Ergänzung und Erläuterung. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Gerichts oder des prozessualen Gegners, sich den potentiell maßgeblichen Sachverhalt aus umfangreichen Anlagen selbst herauszusuchen. Lediglich pauschal in Bezug Genommenes gilt als nicht vorgetragen (Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl., § 129 Rn. 6). Selbst auf konkrete Einwände der Klägerin ist die Beklagte nicht näher eingegangen. So hat sie beispielsweise im Hinblick auf die T30-Türen nicht vorgetragen, wie viele dieser Türen wo eingebaut worden sein sollen, obwohl die Klägerin den konkreten und völlig plausiblen Einwand erhoben hat, dass in Ermangelung einer Aufstockung keine Türen zum Dachgeschoss eingebaut worden seien. B. In Bezug auf den Rückzahlungsanspruch der Klägerin infolge Mietminderung teilt die Kammer die Ausführungen des Amtsgerichts. Eine Mietminderung in Höhe von insgesamt 1.250 € für die über einen Zeitraum von rund 14 Monaten andauernde Baumaßnahmen mit Baulärm, Beeinträchtigung der Privatsphäre etc. ist selbst dann noch moderat, wenn man nach § 536 Abs. 1a BGB die ersten drei Monate nicht berücksichtigt. Allein die Grundmiete für diesen Zeitraum lag bei (501,14 € x 14 =) 7.015,96 €. Soweit die Beklagten mit der Berufung mangelnde Substantiierung der Beeinträchtigungen rügen, kann dem nicht gefolgt werden. Die Klägerin hat bereits mit der Klageschrift eine Vielzahl konkreter Beeinträchtigungen geschildert (Bl. 7 ff.). Das diesbezügliche pauschale Bestreiten der Beklagten („Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen wurde der klagenden Partei aus Kulanz und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht für die Unannehmlichkeiten durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen eine Entschädigung i.H.v. 250,00 € auf dem Konto gutgeschrieben. Dieser Betrag ist für die sämtlichen Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Schmutz unter der Berücksichtigung der Geringfügigkeit der Nutzungsbeeinträchtigungen gerechtfertigt. Eine darüberhinausgehende Entschädigung bzw. mit Minderungsquote [sic!] Ist nicht gerechtfertigt. Diese wird sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach bestritten.“) ist unbeachtlich (Zöller/Greger, ZPO, 34. Aufl., § 138 Rn. 10a), so dass das klägerische Vorbringen als zugestanden gilt. Insbesondere ist nicht ersichtlich, welches konkrete klägerische Vorbringen bestritten sein soll. C. Die Rückforderung im Hinblick auf die Betriebskostenvorauszahlung ist ebenfalls gerechtfertigt. Die Klägerin hat konkrete Einwände gegen deren Richtigkeit in Bezug auf den Winterdienst erhoben. Sie hat in Abrede gestellt, dass Winterdienst durchgeführt worden sei. Sie hat insbesondere plausibel darauf abgestellt, dass die diesbezüglichen Arbeitsaufstellungen für die Gebäude in der … Straße und im …weg identisch sind (K5, Bl. 145 und K6, Bl. 147). Die für Grund und Höhe der umzulegenden Kosten darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat erstinstanzlich diesbezüglich keinen auch nur ansatzweise substantiierten Vortrag geleistet, jedenfalls aber keinen Beweis für die Durchführung der Arbeiten angetreten. Soweit die Beklagte zweitinstanzlich einen „Beleg“ (BB1, Bl. 218) vorgelegt hat, ist bereits nicht dargelegt, warum dieser nach § 529 ZPO berufungsrechtlich noch zu berücksichtigen wäre. Unabhängig davon ist er aber auch nahezu inhaltsleer. Zeugenbeweis wurde auch weiterhin nicht angetreten. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Es besteht keine Veranlassung zur Zulassung der Revision, da der Rechtsstreit weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die Entscheidung beruht vielmehr auf den individuellen Umständen des konkreten Falles. Das Berufungsurteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (§ 708 Nr. 10 ZPO). Die Bestimmung einer Abwendungsbefugnis für das Berufungsurteil (§ 711 ZPO) ist entbehrlich, weil gegen die Entscheidung ein Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben ist (§§ 713 ZPO i. V. m. §§ 543, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Der Berufungsstreitwert entspricht dem erstinstanzlichen Streitwert. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE240001262 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 280/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 280/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Oktober 2000 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 12. Januar 2016 kündigte die Beklagte dem Kläger die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den Aus- tausch des vorhandenen Niedertemperaturkessels gegen einen modulierend ge- regelten Gas-Brennwertkessel sowie die Durchführung eines "hydraulischen Ab- gleichs" an und informierte diesen unter anderem über die Einzelheiten der ge- planten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit 1 2 - 3 - Schreiben vom 19. Juli 2016 dem Kläger gegenüber eine Erhöhung der monatli- chen Grundmiete ab dem 1. Oktober 2016 von 319,40 € um 20 € auf 339,40 €. Der Kläger zahlte diesen Erhöhungsbetrag bis einschließlich April 2018. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Erstattung sei- ner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 380 € sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Ferner hat er die Feststel- lung begehrt, dass die Grundmieterhöhung um 20 € monatlich nicht wirksam sei. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutach- tens stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach einer ergänzenden Begutachtung durch den Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indes- sen nicht auf der Säumnis des Klägers, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf die Feststellung, dass der Be- klagten gegen ihn aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 20 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung ab dem 1. Oktober 2016 zustehe, da das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen materiell unwirksam sei. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Es habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme, also den Jahren 2013 bis 2016, nicht feststel- len können. Dies ergebe sich aus den jährlichen Verbrauchswerten, die der Sach- verständige ermittelt habe. 7 8 9 10 - 5 - An der Richtigkeit der Berechnung des Endenergieverbrauchs bestünden keine Zweifel. Soweit der Sachverständige den durchschnittlichen Verbrauch der Jahre 2004 bis 2017 demjenigen der Jahre 2018 bis 2022 gegenübergestellt habe, sei dies zum einen dahingehend zu korrigieren gewesen, dass der Ver- brauch des Jahres 2017 aufgrund des bereits im Jahr 2016 stattgefundenen Aus- tauschs der Heizungsanlage in den Durchschnittsverbrauch für den Zeitraum nach der Maßnahme habe eingerechnet werden müssen. Zum anderen sei die Berücksichtigung sämtlicher von der Beklagten mitgeteilten Jahresverbrauchs- werte vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht vertrete insoweit die Auffassung, dass erforderlich, aber auch ausreichend sei, den Durchschnittsverbrauch der vier bis fünf Jahre vor der Maßnahme mit demjenigen aus den vier bis fünf Jahren nach der Maßnahme zu vergleichen, um einen aussagkräftigen Vergleich anstellen zu können. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, sei es angezeigt, einen annähernden Gleichlauf der Zeiträume herzustellen. Dies führe zudem nicht zu einem abweichenden Er- gebnis. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach geschwankt und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme nied- riger als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme gelegen habe, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je 11 12 13 - 6 - nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So sei nach seinen Feststellungen zur Regelung der Heizleis- tung als Referenzraum der Heizungsraum ausgewählt und eine Raumtemperatur von 25 Grad vorgegeben worden, welche - da der Heizungsraum unbeheizt sei - nur durch die Abwärme des Heizkessels erreicht werden könne, was dazu führe, dass dieser dauerhaft heize. 14 15 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von dem Kläger begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. Oktober 2016 um 20 € getroffen noch ein An- spruch des Klägers auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsan- waltskosten gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB, jeweils nebst Zinsen, bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen fal- schen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den for- mellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere bedurfte es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Hei- 16 17 18 - 8 - zungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung bei- gefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" be- zeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, 19 20 21 - 9 - NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch wiederum unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstma- lige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydrauli- schen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Verän- derungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- 22 23 24 25 - 10 - brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann 26 27 28 - 11 - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). 29 30 - 12 - Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (vgl. BT-Drucks.; aaO; BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämm- maßnahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Ver- brauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend ver- weist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwoh- nungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des be- troffenen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächli- 31 - 13 - chen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Verände- rung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsberei- nigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauf- tragten Sachverständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit 32 33 - 14 - dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). 34 35 - 15 - (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Vermie- ter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der 36 37 38 - 16 - Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Mietrecht/ Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzu- nehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maß- nahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Hei- zungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Auswir- kungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, ob- wohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Heizungs- anlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Heizungs- anlage abzustellen. 39 - 17 - Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. 40 41 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 13.04.2021 - 16 C 511/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 122/21 - 42 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 280/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 41 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm