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Wohnraummiete: Aufwendungsersatzanspruch des Mieters nach einer Strangsanierung

Die Mieterin hat nach einer Strangsanierung lediglich Anspruch auf Wiederinstallation gebrauchter Badzimmermöbel mittlerer Art und Güte, nicht jedoch auf Modelle der oberen Klasse und dazu noch Neuware. Eine derartige Modernisierung - hätte die Vermieterin sie vorgenommen - wäre von der Mieterin gem. den §§ 555b i. V. m. 559 BGB mit 8 % der Kosten jährlich mitzufinanzieren gewesen.(Rn.66)

1. Der Rechtsstreit ist in Höhe von 224,03 € in der Hauptsache für erledigt erklärt.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Klägerin trägt die außergerichtlichen Kosten der ursprünglichen Beklagten zu 1) (A). Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 93 %, die neue Beklagte (V) 7 %.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages ablehnen, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leistet.

Tatbestand Randnummer

Die Klägerin macht einen Aufwendungsersatzanspruch sowie Rückzahlung wegen kraft Gesetzes eingetretener Mietminderung als Mieterin nunmehr gegenüber der neuen Beklagten als Vermieterin geltend.

Ursprünglich verband die Klägerin mit der HN der als Anlage K1 vorgelegte Wohnraummietvertrag über die Wohnung im Hause J, im 9. OG rechts (Wohnfläche 50,65 qm).

Durch Eigentumswechsel trat später die frühere Beklagte (A) in das Mietverhältnis als Eigentümerin ein.

Seit 2007 ist die neue Beklagte Eigentümerin.

Die ursprünglich gegen die Voreigentümerin (bis 2007) gerichtete Klage vom 04.04.2019 wurde, nach subjektiver Klagerweiterung auf die nunmehrige/neue Beklagte, mit Schriftsatz vom 24.07.2019 zurückgenommen.

Mit Schreiben vom 26.05.2016 kündigte die ebenfalls zur V-Gruppe gehörende Verwalterin nach Durchführung der Vorarbeiten für eine Strangsanierung im Hause diverse Arbeiten auch innerhalb der Mietwohnung an.

Mit weiterem Schreiben vom 12.12.2017 erfolgte eine Terminankündigung und weitere Informationen zur Strangsanierung von Strang 9 (vgl. Anlagen K2 und K3, Bl. 9/10 d. A.).

In der Wohnung der Klägerin wurden die Arbeiten in der Zeit vom 08.02. bis 25.05.2018 ausgeführt.

Die Klägerin beanspruchte für diesen Zeitraum eine Minderung in Höhe von 15 % der von ihr geschuldeten Bruttomiete (483,69 €), das heißt insgesamt 118,53 €. Mit vorprozessualem Schreiben vom 27.07.2018 wurde der Klägerin über den Mieterverein zu Hamburg Folgendes mitgeteilt:

„Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht stimmen wir dem von Ihnen unterbreiteten Vorschlag zur Mietminderung zu.“

Erst nach Klagzustellung hat die Klägerin „zur Vereinfachung der Angelegenheit den Betrag in Höhe von 118,53 € mit dem Mietzins für Oktober 2019 verrechnet“ (Bl. 65 d. A.).

Insoweit wurde der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt (Bl. 71 d. A.).

Als Aufwendungsersatz beanspruchte die Klägerin unter anderem zweimal Ladybag, einmal Outdoor-Toilette und Mundschutz in Höhe von insgesamt 105,50 €.

Zu diesem Betrag teilte die Beklagte mit Schriftsatz vom 18.10.2019 (Bl. 73 d. A.) mit:

„Über die hierauf bezogenen Beträge von 23,90 €, 24,40 €, 43,70 und 13,50 € soll nicht gestritten werden. Die Klägerin kann den sich daraus ergebenen Gesamtbetrag von 105,50 € mit der nächsten Miete verrechnen.“

Mit Schriftsatz vom 07.01.2020 hat die Klägerin in Höhe von 105,50 € den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Mit Schriftsatz vom 26.01.2020 hat die Beklagte der Hauptsacheerledigungserklärung zugestimmt.

Infolge der Instandsetzungsmaßnahmen beansprucht die Klägerin noch Ersatz folgender Aufwendungen:

Ersatzfliesen gem. Rechnung vom 18.07.2016

Weitere Ersatzfliesen gem. Rechnung vom 30.04.2018

Demontage und Montage Badspiegel

Die Klägerin behauptet, aufgrund des Schreibens vom 19.12.2018 sei die Beklagte verpflichtet gewesen, den zuerkannten Minderungsbetrag an die Klägerin zu zahlen.

Zu den noch streitigen Aufwendungen trägt die Klägerin vor:

Hierbei handele es sich um eine Spezialanfertigung der Glaserei Z.. Die Bestandshandwerker als Durchzuführende der Strangsanierung seien keine Facharbeiter, sondern „bestanden aus fremdländischen Arbeitern“ (Bl. 65 d. A.).

Die Klägerin habe einen Betrag in Höhe von 200,00 € an die Glaserei Z. gezahlt.

Die Ersatzfliesen habe die Klägerin erwerben müssen, da die beteiligten Handwerker unsauber gearbeitet hatten und viel zu große Ausschnitte für die entsprechenden Sanitäreinrichtungen hergestellt hatten. Der Bauleiter, P., habe mit der Klägerin konkret abgesprochen, dass sie die Ersatzfliesen persönlich besorgen möge.

Auf ausdrücklichen Rat des Bauleiters E. habe die Beklagte ein zur übrigen Badausstattung passendes WC-Element mit Hänge-WC erworben. Die alten Objekte hätten durch die Bestandshandwerker nicht wieder montiert werden können.

Die Klägerin ist darüber hinaus der Auffassung, dass ihr Aufwendungsersatzansprüche zustünden, ohne dass sie zuvor die Beklagte in Verzug gesetzt hätte.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.302,22 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten oberhalb des Basiszinssatzes auf 1.526,25 € seit 10.01.2019 bis 30.09.2019 und ab 01.10.2019 auf 1.302,22 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die (neue) Beklagte trägt unter anderem vor:

Für die Minderungsklage bestand kein Rechtsschutzbedürfnis. Die Klägerin hätte einfach mit der Miete den unstreitigen Betrag verrechnen sollen, dürfen und können.

Hinsichtlich der streitigen Aufwendungen fehle es an einer Aufforderung gegenüber der Beklagten. Es sei beabsichtigt gewesen, nach Abschluss der Arbeiten innerhalb der Wohnung die vorhandenen lediglich zwischengelagerten Objekte durch den Bestandshandwerker wieder montierten zu lassen.

Im Übrigen seien die vorgelegten Belege teilweise mit Zahlungsquittungen überkopiert und deshalb nicht erkennbar.

Ein Anspruch aus § 555a Abs. 3 BGB setze voraus, dass der Mieter Aufwendungen machen „muss“. Keinesfalls dürfe ein Mieter eigentliche Erhaltungsmaßnahmen anstelle des Vermieters ohne dessen Zustimmung einfach selbst ausführen, wie dies vorliegend hinsichtlich der streitigen Maßnahmen geschehen sei. § 555a Abs. 3 BGB erfasse nur Aufwendungen, die als Folge einer Erhaltungsmaßnahme anfallen, aber nicht die Erhaltungsmaßnahme selbst. Hinzukäme noch, dass die Beklagte nicht Auftraggeberin der Strangsanierung war, sondern die rechtsfähige WEG J.

Der Bauleiter sei letztlich von der WEG beauftragt worden und habe keinerlei Vertretungsmacht für die Beklagte gehabt.

Hinsichtlich der vorgelegten Belege sei immer noch nicht erkennbar, worauf sich diese bezögen.

Die Klägerin wollte schlicht statt des alten Stand-WCs das nunmehr von ihr angeschaffte und von den Handwerkern der WEG eingebaute Hänge-WC haben. Solche Kosten könne Sie nicht von der Beklagten erstattet verlangen.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Die Parteivertreter haben corona-bedingt auf die mündliche Verhandlung vom 18.03.2020 verzichtet und stattdessen ihr Einverständnis mit schriftlicher Entscheidung erklärt.

Entscheidungsgründe Randnummer

Die zulässige Klage ist – soweit noch nicht für erledigt erklärt – unbegründet.

Der Klägerin stehen keine weiteren Aufwendungsersatzansprüche aus § 555a Abs. 3 BGB gegenüber der Beklagten zu.

Die „Angemessenheit“ bedeutet, dass die Klägerin/Mieterin keinen unvernünftigen Aufwand zu Lasten der Beklagten/Vermieterin betreiben durfte. Maximal sind die objektiv erforderlichen/notwendigen nachgewiesenen Kosten von der Beklagten als Vermieterin zu erstatten.

Die Klägerin hat hier zur Anbringung des Wandspiegels mit ihrer eher ausländerfeindlichen Äußerung keine entsprechende Notwendigkeit der Einschaltung der Fachfirma Glaserei Z. hinlänglich dargelegt. Nach dem Vortrag der Beklagten hätten die Bestandshandwerker der WEG das Aufhängen des Spiegels mit den Abmessungen 1,72 x 0,98 m ohne Zusatzaufwand bewältigen können.

Es kann insoweit zu Gunsten der Klägerin unterstellt werden, dass es sich hier um eine „Spezialanfertigung“ handelt. Dies macht das Aufhängen allerdings nicht so schwierig, dass ein „fremdländischer Arbeiter“ dies nicht hätte durchführen können. Insoweit kann auch zu Gunsten der Klägerin unterstellt werden, dass sie 200,00 € an die Glaserei Z. bezahlt hat. Die bloße Quittung ersetzt allerdings keine steuerrechtlich korrekte mit Rechnungsnummer und Mehrwertsteuerausweis versehene Rechnung.

Dem ist hier jedoch nicht weiter nachzugehen, da eine Ersparnis von Aufwendungen auf Seiten der Beklagten klägerseits nichts ansatzweise dargelegt, geschweige denn unter Beweis gestellt wurde. Es kommt hier nicht auf den Aufwand der Klägerin, sondern auf die objektiv notwendigen Kosten an, die die Beklagte möglicherweise durch das vorschnelle Handeln der Klägerin erspart hat.

Ergänzend wird verwiesen auf Elzer in PWW § 555a Rn. 16 bis 18 sowie die Ausführungen im Großkommentar von Beck-Online.

„Aufwendungsersatzanspruch (§ 555a III)

Erhaltungsmaßnahme | Aufwendungsersatzanspruch

Zum – wenig passenden – Begriff »Aufwendung« s zunächst § 256 Rn 3. Gemeint ist, dass dem Mieter die Kosten und Schäden zu ersetzen sind, die im Zusammenhang mit der Erfüllung der Duldungspflicht entstehen (s.a. BGH NJW 15, 2419 Rz 25; 13, 223 Rz 18) und die geeignet waren, Störungen des Mietgebrauchs zu begegnen oder damit verbundene Nachteile abzuwenden. Kurz: der Sach- oder Geldaufwand, den der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen musste. Auch der Mieter, der sich mit einer über die gesetzlichen Grenzen der Duldungspflicht hinausgehenden Maßnahme einverstanden erklärt, hat einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen (BGH WuM 10, 565 Rz 9).

Was angemessen ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Der Mieter darf einerseits keinen unvernünftigen Aufwand zulasten des Vermieters betreiben, ist andererseits aber auch nicht verpflichtet ist, den billigsten Weg zu wählen. Vielmehr kann er grds seinen gewohnten Lebensstandard beibehalten. Soweit die verauslagten Kosten hierzu objektiv erforderlich gewesen sind, hat der Vermieter diese zu ersetzen, auch wenn es für ihn »teuer« wird (AG Hamburg WuM 14, 718). Bei der Bewertung der Angemessenheit sind die Grundsätze der Schadensminderungspflicht (§ 254 Rn 19) und der Vorteilsausgleichung (§ 249 Rn 80) zu berücksichtigen (LG Hamburg ZMR 11, 638; AG Hamburg WuM 14, 718).

Erhaltungsmaßnahme | Umsatzeinbuße

Bsp: Ersatz kommt zB in Betracht für die Erneuerung und Änderung der Dekoration, Kosten für den Ab- und Aufbau von Möbeln, Kosten für die notw. Auslagerung (wertvoller) von Möbeln, Kosten für das Abnehmen und Aufhängen von Gardinen, Lampen, Kosten für die zeitweilige andere Unterbringung des Mieters (BGH WuM 10, 565 Rz 4; AG Hamburg WuM 14, 718) und seiner Angehörigen (s § 555d Rn 3 f), zusätzliche Fahrtkosten, Kosten für zerstörte Sachen sowie Kosten der Reinigung der Räume (AG Hamburg WuM 07, 445). Im Einzelfall kann auch für Neuanschaffungen, die durch die Veränderung der Mieträume notw. werden, Ersatz verlangt werden, zB bei Veränderung der Fenster für Gardinen, neue Lampen, Einrichtungsgegenstände, die wegen Veränderungen des Zuschnitts der Wohnung, der Stellflächen oder der Energieart unvermeidlich sind. Keine Aufwendungen sind die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und auszieht, weil er die Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden möchte (BGH NJW 13, 223 Rz 18; WuM 10, 565 Rz 10). Auch eine infolge der Erhaltungsmaßnahme erlittene Umsatzeinbuße ist keine Aufwendung (BGH NJW 15, 2419 Rz 25).“

beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann:

„Der Mieter kann vom Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.

Dem Mieter sind seine Aufwendungen in einem den Umständen nach angemessenem Umfang zu ersetzen. Die Beschränkung der Ersatzpflicht des Vermieters auf einen angemessenen Umfang bedeutet, dass der Vermieter nicht zum Ersatz sämtlicher Aufwendungen des Mieters verpflichtet ist. Es darf kein unvernünftiger Aufwand zu Lasten des Vermieters betrieben werden.“

Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Erstattung der bereits 2016 aufgewendeten Kosten für zur Verfügung gestellte Ersatzfliesen sowie für den Nachkauf von entsprechenden Fliesen. Insoweit mag zwar dem Grunde nach ein Anspruch denkbar sein. Die Klägerin hat jedoch trotz zweifachen Monierens der Beklagtenvertreterin als Anlage K4 (Bl. 44 und 49 d. A.) lediglich die Rechnungen Nr. 0054 und 0030 in nicht verwertbarer Form vorgelegt. Der Kundenbeleg wurde auf die Rechnung kopiert und der rechte Teil der Rechnung mit Datum etc. wurde nicht mitkopiert. Es ist so – auch für das Gericht – nicht einmal erkennbar, ob die Rechnung sich überhaupt auf Fliesen bezieht. Bei zweifachem Monieren durch die Beklagtenvertreterin ist das Gericht auch nicht zu weiteren Hinweisen verpflichtet gewesen.

Die erheblichen Kosten für WC-Elemente und WC-Sitz kann die Klägerin schon deshalb nicht beanspruchen, weil diese Teile weit vor Beendigung der Arbeiten in ihrer Wohnung (lt. Klägerin bis 25.05.2018) angeschafft wurden, nämlich am 08.03., 09.04. und 28.03.2018. Insgesamt hat die Klägerin für das neue WC mit 735,92 € etwa 1,5 Monatsmieten ausgegeben.

Die Klägerin kann auch nicht damit gehört werden, dass die alten Gegenstände nicht wiederverwendbar gewesen wären. Es ist allein Sache des Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft, ob und welche WC-Möbel eingebaut werden. Insbesondere kennt das Mietrecht keinen Anspruch des Mieters auf Modernisierung.

Vollkommen zu Recht moniert die Beklagtenvertreterin, dass eine Montage einer vorhandenen alten Stand-WC-Anlage statt des klägerseits neu angeschafften Hänge-WCs möglich gewesen wäre. Insoweit hätte die Klägerin eine Modernisierungsvereinbarung mit der Beklagten bzw. der WEG treffen müssen. Ansonsten wären bei bis zu 700 baugleichen Wohnungen in der WEG-Anlage J (3 Eigentümergemeinschaften) durchaus auch Modelle aus anderen Wohnungen wieder verwenden dürfen.

Selbst wenn man dem nicht folgt, war die Klägerin nicht berechtigt, vor Abschluss der Instandsetzungsarbeiten Fakten zu schaffen und bereits neues Badmobiliar anzukaufen. Schon die fehlende Nachfrage bei der Beklagten als ihrer Vermieterin bzw. bei deren Verwaltungsfirma ist der erste Schritt zu einem gravierenden Mitverschulden an den entstandenen Kosten durch die Klägerin als Mieterin. Die Klägerin hatte lediglich Anspruch auf Wiederinstallation gebrauchter Badzimmermöbel mittlerer Art und Güte, nicht jedoch auf Modelle der oberen Klasse und dazu noch Neuware. Eine derartige Modernisierung – hätte die Beklagte sie vorgenommen – wäre von der Klägerin gem. den §§ 555b i. V. m. 559 BGB mit 8 % der Kosten jährlich mitzufinanzieren gewesen.

Darüber hinaus wäre selbst bei Annahme, dass die ersparten Kosten der Beklagten abzgl. Modernisierungszuschlag der Klägerin zu erstatten wären, die ersparten Kosten gegen Null. Es handelt sich hier um eine von drei größeren WEG-Anlagen. Die Klägerin hat nicht vorgetragen, dass eine nennenswerte Ersparnis bei der Beklagten ankommt, wenn von ihr hier 735,92 € für die neue WC-Anlage aufgewendet wurden, da jedenfalls nach §16 Abs. 2 WEG die Beklagte hiervon lediglich mit ihrem anteiligen Miteigentumsanteil betroffen wäre, das heißt einen Betrag, der unter 5,00 € liegt.

Wegen des Grundsatzes der Schadensminderungspflicht wird verwiesen auf AG Hamburg WuM 2014, 718 bis 722.

Mit der Hauptforderung entfallen auch die Zinsansprüche.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91a, 91 ZPO.

Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde, waren lediglich die anteiligen Kosten in Höhe von 105,50 € kostenmäßig zu Lasten der Beklagten zu bewerten. Insoweit wäre die Beklagte bei streitiger Durchführung des Verfahrens mit hoher Wahrscheinlichkeit unterlegen gewesen.

Die auf Mietminderung gestützte Klage in Höhe von 118,53 € war ursprünglich schon nicht zulässig. Der entsprechende Bereicherungsanspruch hätte problemlos durch Aufrechnung ohne Bemühung der Justiz aufgrund des eindeutigen Anerkenntnisses der Beklagten klägerseits realisiert werden können. Nur ein rechtsschutzversicherter Kläger klagt derartige vollkommen unstreitige durch einfache Aufrechnung zu realisierende Forderungen tatsächlich ein.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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