Unstreitig ist die Wohnung der Beklagten jedoch im Jahre 2002 an die Zentralheizungsanlage angeschlossen worden, weshalb von den in der Mietspiegeltabelle angegebenen Werten kein Abzug von 0,33 € vorzunehmen ist. [...] Vorliegend lagen zwischen dem Einbau der Gasetagenheizung durch die hiesige Beklagte im Jahre 1980 und dem Anschluss an die Zentralheizung Ende 2002 demgegenüber 22 Jahre, mithin ein Zeitraum, welcher der durchschnittlichen Lebensdauer einer Gasetagenheizung entspricht, so dass hier das Argument, den Mietern solle ein doppelte Kostenbelastung - Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten und Aufbürdung der sich im Zusammenhang mit dem Anschluss an die Zentralheizung ergebenden Kosten - erspart werden, nicht greift.
Sachverhalt
Die Beklagte mietet seit 1978 eine 88,84 m² große Wohnung in einem vor 1918 errichteten Berliner Haus. Bei Mietvertragsbeginn war die Wohnung weder mit Bad noch Sammelheizung ausgestattet. Die Beklagte baute 1980 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung ein. Im Jahre 2002 wurde die Wohnung an die Zentralheizungsanlage angeschlossen. Die Klägerin (seit 1994 Vermieterin) verlangte 2010 eine Mieterhöhung um 49,08 € auf 400,66 € monatlich und ordnete die Wohnung in Mietspiegelfeld G 1 ein.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Gericht gibt der Klage statt und bewilligt eine Mieterhöhung um 48,20 € auf 399,78 € monatlich. Zentrale Frage war, ob die 22 Jahre nach Einbau der Gasetagenheizung erfolgte Anschlussung an die Zentralheizung zu einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Das Gericht bejaht dies: Der Zeitraum von 1980 bis 2002 entspricht der durchschnittlichen Lebensdauer einer Gasetagenheizung. Damit greift nicht das Argument der Doppelbelastung des Mieters. Das Fehlen einer damaligen Modernisierungsumlage schließt eine künftige Mieterhöhung unter Berücksichtigung der Sammelheizung nicht aus. Eine wirksame abweichende Vereinbarung existiert nicht. Bei der Berechnung werden kalte Betriebskosten mit 1,21 €/m² (unter Abzug nicht umlegbarer Rauchabzugskosten) angesetzt.
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Erhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Behandlung von Mieterinvestitionen in Form einer Gasetagenheizung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Hat ein Mieter seine zuvor mit einem Ofen beheizte Wohnung 1980 auf eigene Kosten mit einer Gasetagenheizung ausgestattet, die wiederum 22 Jahre später an die Zentralheizung angeschlossen wurde, so gilt die Wohnung im Jahre 2010 als mit einer Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels ausgestattet, auch wenn zum Zeitpunkt der Modernisierung eine Mieterhöhung nicht erfolgt war (Rn.11) .
1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung R Straße 166, Berlin, Vorderhaus 2. OG links, von bisher 351,58 € um 48,20 € auf 399,78 € mit Wirkung ab dem 01.04.2010 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen
2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand Randnummer
Die Beklagte mietete von der Voreigentümerin mit Mietvertrag vom 19. April 1978 die im Antrag näher bezeichnete Wohnung mit einer Wohnfläche von 88,84 m²; die Klägerin trat im Jahre 1994 in das Mietverhältnis auf Vermieterseite ein. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die als Anlage K 1 zur Klageschrift zu den Akten gereichte Ablichtung desselben verwiesen. Das Haus wurde vor 1918 erbaut; die Wohnung war bei Anmietung durch die Beklagte weder mit einem Bad noch mit einer Sammelheizung ausgestattet. Nachdem die Beklagte im Jahre 1980 auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen ließ, wurde die Wohnung im Jahre 2002 an die Zentralheizung angeschlossen.
Mit Schreiben vom 26.01.2010 verlangte die Klägerin von der Beklagten unter Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld G 1 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 49,08 € auf 400,66 € mit Wirkung zum 01.04.2010. Die Beklagte erteilte die Zustimmung nicht.
Die Klägerin beziffert den auf die Wohnung entfallenden monatlichen Betriebskostenanteil mit 1,22 €/m². Wegen der Berechnung wird auf die als Anlage zum Mieterhöhungsverlangen eingereichte Aufstellung verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung R Straße 166, Berlin, Vorderhaus 2. OG links, von bisher 351,58 € um 49,08 € auf 400,66 € mit Wirkung ab dem 01.04.2010 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, sie zahle ausweislich § 3 des Mietvertrages - mit Ausnahme der Heizkostenvorauszahlungen - keine Betriebskosten. Eine Mieterhöhung unter Berücksichtigung des Anschlusses an die zentrale Heizungsanlage sei ausgeschlossen, da dies seinerzeit im Rahmen der Instandsetzungspflicht der damaligen Eigentümergemeinschaft erfolgt sei und hierfür eine Modernisierungsumlage nicht erhoben werden sollte.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die bei den Akten befindlichen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe Randnummer
Die zulässige Klage ist weit überwiegend begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 48,20 € monatlich auf 399,78 € monatlich ab dem 01. April 2010 gemäß §§ 558 ff. BGB.
I. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. Januar 2010 ist gemäß § 558 a BGB formell wirksam und auch materiell mit Ausnahme eines Betrages von 0,88 € gerechtfertigt. Die Klägerin hat die streitgegenständliche Wohnung korrekt in das Mietspiegelfeld G 1 eingeordnet. Die angemietete Wohnung der Beklagten besitzt eine Größe von 88,84 m² und befindet sich in einem vor 1918 bezugsfertigen Haus; sie war bei Abschluss des Mietvertrages nicht mit einem Bad und lediglich mit einer Ofenheizung ausgestattet. Unstreitig ist die Wohnung der Beklagten jedoch im Jahre 2002 an die Zentralheizungsanlage angeschlossen worden, weshalb von den in der Mietspiegeltabelle angegebenen Werten kein Abzug von 0,33 € vorzunehmen ist. Die von der Beklagten insoweit in Bezug genommene Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, 67 S 257/06, zitiert nach juris) ist auf den zur Entscheidung stehenden Fall schon insoweit nicht übertragbar, als dort der Anschluss an die Zentralheizungsanlage nur 5 Jahre nach dem Einbau der Gasetagenheizung durch die dortigen Mieter erfolgt ist und die dortigen Parteien überdies eine ausdrückliche Vereinbarung zum Ausschluss einer Mieterhöhung nach § 3 MHG/ § 559 Abs. 1 BGB getroffen haben. Vorliegend lagen zwischen dem Einbau der Gasetagenheizung durch die hiesige Beklagte im Jahre 1980 und dem Anschluss an die Zentralheizung Ende 2002 demgegenüber 22 Jahre, mithin ein Zeitraum, welcher der durchschnittlichen Lebensdauer einer Gasetagenheizung entspricht, so dass hier das Argument, den Mietern solle ein doppelte Kostenbelastung - Einbau einer Gasetagenheizung auf eigene Kosten und Aufbürdung der sich im Zusammenhang mit dem Anschluss an die Zentralheizung ergebenden Kosten - erspart werden, nicht greift. Aus dem Umstand, dass seinerzeit eine Modernisierungsumlage nicht erhoben worden ist, kann in Ansehung der konkreten Umstände des zur Entscheidung stehenden Falls nicht geschlossen werden, dass die Vermieterseite für alle Zeit mit der Berücksichtigung der Ausstattung der Wohnung mit einer Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels ausgeschlossen sein soll. Überdies hat es auch nach dem Vortrag der Beklagten eine wirksame Vereinbarung hinsichtlich des Ausschlusses einer wie auch immer gearteten Mieterhöhung aufgrund dieser Maßnahme nicht gegeben; die diesbezügliche Klarstellung im Schreiben der Rechtsanwälte Hildebrandt und Mäder vom 24.09.2002 blieb einseitig und betraf überdies nach dem Wortlaut nur die Nichterhebung der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Eine ergänzende Vertragsauslegung einer etwaig diesbezüglich zustande gekommenen Vereinbarung scheitert zum einen an der Annahme einer planwidrigen Regelungslücke als auch an der Annahme eines entsprechenden hypothetischen Parteiwillens; bei einer angemessenen Abwägung der Parteiinteressen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben ist nicht davon auszugehen, dass die Parteien einen generellen Ausschluss jeglicher Mieterhöhungsmöglichkeit vereinbart hätten, nachdem der vermieterseitigen Investition lediglich die von der Beklagten vor mehr als 20 Jahren eingebaute Gastherme gegenüberstand.
Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen, welches einen Mittelwert von 3,29 €/m² ausweist.
Da eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, hat ein Umrechnung anhand der konkreten Betriebskosten zu erfolgen. Ist eine bestimmte Mietstruktur nicht vereinbart, sondern wird - wie vorliegend in § 3 des Mietvertrages aus dem Jahre 1978 - als Miete lediglich ein bestimmter Betrag genannt, liegt eine Inklusivmiete vor, also eine Miete einschließlich aller Betriebskosten; der warmen Betriebskosten naturgemäß nur dann, wenn die Beheizung der Wohnung und die Lieferung von Warmwasser durch den Vermieter erfolgt, was vorliegend bis zum Jahre 2002 indes nicht der Fall war. Die Klägerin hat die tatsächlichen kalten Betriebskosten mit 1,22 EUR/m² im Monat berechnet. Soweit die Beklagte gegen den dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Betriebskostenstatus des Jahres 2008 einwendet, die Kosten für die Wartung des Rauchabzuges seien nicht umlegbar, ist ihr zuzustimmen. Die Klägerin hat insoweit nicht dargetan, dass diese Kosten (ausnahmsweise) auf den Mieter umgelegt werden können; im Regelfall sind die Kosten der Überprüfung von RWA-Anlagen nicht ansetzbar (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, A 159). Der Betriebskostenanteil beziffert sich mithin in Abzug dieser Kostenposition auf 1,21 €/m².
Die Klägerin verlangt eine monatliche Bruttokaltmiete von nunmehr 400,66 €. Abzüglich der kalten Betriebskosten von 1,21 €/m², mithin von 107,50 € ergibt dies eine fiktive Nettokaltmiete von 293,16 € bzw. 3,30 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 292,28 € bzw. 3,29 €/m², weshalb der Klage weit überwiegend stattzugeben war.
Von den zur Spanneneinordnung heranzuziehenden Merkmalgruppen sind die Gruppen 1 und 2 unstreitig negativ und die Merkmalgruppen 4 und 5 unstreitig positiv zu bewerten. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist neutral zu bewerten, da sich der unstreitig vorhandene Deckenstuck und die ebenfalls unstreitig unzureichende Elektroinstallation ausgleichen. Darüber hinaus lässt sich die Wandnische in der Küche mit den vorgetragenen geringen Ausmaßen und der bei Anmietung nicht vorhandenen Tür weder als Abstellraum noch als Einbauschrank qualifizieren. Der aufgeständerte Balkon stellt schon deshalb keinen nicht nutzbaren Balkon im Sinne der Spanneneinordnung dar, weil die Beklagte unstreitig für diese nachträglich angebrachte Konstruktion keine Miete entrichtet. Die ortsübliche Vergleichsmiete war danach wie folgt zu berechnen:
Mittelwert Mietspiegelfeld G 1
zuzüglich Betriebskostenanteil
ortsübliche Vergleichsmiete
II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO; hinsichtlich des Hauptsachetenors gilt § 894 Satz 1 ZPO.
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