Vormiete

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Berlin-Mitte Entscheidungsdatum: 04.08.2022 Aktenzeichen: 21 C 269/21 ECLI: ECLI:DE:AGBEMI:2022:0804.21C269.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d BGB, § 556e Abs 1 S 1 BGB, § 556f BGB, MietBegrV BE 2015 Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Bestandsschutz der Vormiete im Rahmen der Mietpreisbremse Orientierungssatz Der Begriff der Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 374/18 Verkündet am: 19. August 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556e Abs. 1 Satz 1 a) Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schul- dete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. b) Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. BGH, Urteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18 - LG Berlin AG Berlin-Mitte ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Juli 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 18. Oktober 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Feststellungsantrags sowie bezüglich des Zahlungsantrags in Höhe eines Betrags von 1.333,44 € nebst Zinsen zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem 1. Mai 2016 Mieterin einer ca. 76 m2 großen Zweizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Die Parteien vereinbarten zu Mietbeginn eine monatliche Nettokaltmiete von 950 €. Die Wohnung liegt nach der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, 101) in einem Gebiet mit ange- spanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 1, 2 BGB. 1 - 3 - Von Dezember 2012 bis Ende April 2016 hatte die Beklagte die Woh- nung aufgrund eines Gewerberaummietvertrags für eine Gesamtmiete von mo- natlich 900 € zur Büronutzung vermietet. Zuvor - von September 2011 bis Sep- tember 2012 - waren die Räume zu einer Nettokaltmiete von 950 € an Frau C. zu Wohnzwecken vermietet. Mit Schreiben vom 24. April 2017 rügte die Klägerin, die Nettokaltmiete von 950 € übersteige nach dem Berliner Mietspiegel 2015 die ortsübliche Ver- gleichsmiete von 8,27 €/m2 um mehr als 10 %; die Mietpreisvereinbarung sei daher insoweit unwirksam. Sie forderte die Beklagte auf, ausgehend von einer im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße von 80 m2 einer Mietreduzierung um 222,24 € auf 727,76 € (ca. 9,10 €/m2 x 80 m2) monatlich zuzustimmen und be- gehrte Auskunft über die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Mie- te maßgeblichen Tatsachen. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - unter Zugrundelegung einer von ihr mit 76,45 m2 angegebenen tatsächlichen Wohnfläche - die Rückzahlung von 1.527,24 € überzahlter Miete für die Monate Mai bis Oktober 2017 (je 254,54 € pro Monat) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass die zwi- schen den Parteien getroffene Abrede über die geschuldete Nettomiete unwirk- sam sei, soweit die Miete die zulässige Höchstmiete von 695,46 € (ca. 9,10 €/m2 x 76,45 m2) übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin - mit Ausnahme eines Teilbetrags von 193,80 € - die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 126) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Feststellung, die geschuldete Net- tomiete betrage monatlich 695,46 €, nicht zu. Im vorliegenden Fall habe - unabhängig von den Voraussetzungen des § 556d BGB - eine Miete bis 950 € vereinbart werden dürfen. Schließlich habe die Beklagte schon einmal - mit Frau C. - für die zu Wohnzwecken vermieteten Räume eine Miete von 950 € vereinbart. Hierbei handele es sich um die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB stehe insofern nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach der Vermietung an Frau C. unmittelbar vor der - nunmehr nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilen- den - Anschlussvermietung an die Klägerin nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum vermietet gehabt habe. Der Umstand, dass der Vermieter eine Wohnung zuletzt zu gewerblichen Zwecken vermietet habe, sei für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB eben- so unbeachtlich wie die Höhe der dabei vereinbarten Gewerberaummiete. Ein Gewerberaummietverhältnis sei kein Vormietverhältnis im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB. Der Gesetzgeber sei bei Schaffung der §§ 556d ff. BGB von einem einheitlichen Vertragszweck bei der "Anschlussvermietung von Wohnungen" ausgegangen. Dabei habe er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietver- hältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handele. Andernfalls wären Aus- 5 6 7 8 - 5 - führungen dazu entbehrlich gewesen, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen müsse. Denn dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfielen allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse. Daraus folge aber nicht, dass § 556e Abs. 1 BGB unanwendbar sei, wenn der Vermieter die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet habe. Vielmehr sei in solchen Fällen auf das letzte vor dem Gewerberaummietver- hältnis liegende Wohnraummietverhältnis abzustellen. Denn der Begriff der Vormiete, der in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete" definiert werde, beziehe sich auf das letzte Wohn- raummietverhältnis, das der Vermieter vor der den Bestimmungen der § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung begründet habe. Für den Gesetzgeber habe bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und der Schutz des Vertrauens des Vermieters in seine Refinanzierungs- und Wirt- schaftlichkeitskalkulation im Vordergrund gestanden, die er - vor Invollzugset- zung der §§ 556d ff. BGB - auf der Grundlage einer vereinbarten Wohnraum- miete vorgenommen habe. Aus den Gesetzesmaterialien ließen sich keine An- haltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investi- tions- und Vertrauensschutz wieder habe entziehen wollen, wenn er die Mietsa- che nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu ande- ren Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutze. Das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB über- schreitenden Wohnraummiete gründe sich schließlich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Ver- trauen in dem einmal geschaffenen Bestand durch eine zwischenzeitlich an- 9 10 - 6 - derweitige Nutzung beseitigt werde. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sowie Art. 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermie- ters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zu- zuführen. Da sich die Beklagte auf die mit der Mieterin C. vereinbarte Miete be- rufen könne, stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für die Monate Mai 2017 bis Oktober 2017 nicht zu. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder das Feststellungsbe- gehren der Klägerin abgewiesen noch der von ihr (in der Revisionsinstanz noch in Höhe von 1.333,44 €) verfolgte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht die- sen Ansprüchen nicht entgegen, dass die Beklagte die mit der Klägerin verein- barte Nettokaltmiete von 950 € in gleicher Höhe bereits im "vorletzten" Mietver- hältnis mit der Mieterin C. vereinbart hatte. Insbesondere führt der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet hatte, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Mieterin C. geschul- dete Miete als die "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuse- hen wäre. Vielmehr ist die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als "vorheriger Mieter" ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht kommt und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohn- zwecken vermietet war. 11 12 - 7 - 1. Ein Anspruch der Klägerin auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) setzt - ebenso wie die Zuerkennung des geltend gemachten Feststellungsbegehrens - voraus, dass die von den Parteien verein- barte Miete die zulässige Miete (§ 566d Abs. 1 BGB) überschreitet, nämlich über die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % hinausgeht. Wie das Berufungsgericht im Ansatz noch richtig gesehen hat, käme ein solcher Anspruch allerdings nicht in Betracht, wenn zugunsten der Beklagten die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden wäre. Die- se Vorschrift erlaubt für den Fall, dass die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete (Vormiete), höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, die Vereinbarung einer Miete bis zur Höhe der Vormiete. Dabei kommt als "Vormie- te" nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerbe- raummietverhältnis) erzielte Miete. Wie das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung zutreffend angenommen hat, muss es sich bei dem Vormietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handeln, denn andernfalls hätte es keiner Ausführungen dazu bedurft, dass das Vormietverhältnis seiner- seits den Anforderungen der §§ 556d BGB ff. entsprechen müsse (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 30). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Mieterin C. aber nicht deshalb um die "vorherige Mieterin" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Wohnung vor der Vermietung an die Kläge- rin zuletzt zur gewerblichen Nutzung vermietet und die Mieterin C. deshalb die letzte Wohnraummieterin vor der Vermietung an die Klägerin war. a) Bereits der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legt es zumindest nahe, dass es sich bei der darin bezeichneten "Vormiete" um eine solche aus 13 14 15 16 - 8 - einem unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis handeln muss. Denn der Begriff der "Vormiete" wird dort definiert als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Nach allgemeinem Sprachgebrauch ist mit "der vorherige Mieter" regelmäßig der (zeitlich) letzte Vormieter gemeint, und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Ein "Vorvormie- ter" - wie hier Frau C. - lässt sich unter diesen Begriff daher schwerlich fas- sen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. April 2020, § 556e Rn. 8). b) Jedenfalls die teleologische und die historische Auslegung der Norm anhand der Gesetzesbegründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrich- tung lassen nur die Schlussfolgerung zu, dass § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB die Vereinbarung einer höheren als der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete nur für Räumlichkeiten ermöglichen will, die bei ihrer (zeitlich) letzten Vermie- tung zu Wohnzwecken überlassen waren. aa) § 556e BGB wurde mit Wirkung vom 1. Juni 2015 durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz; BGBl. I S. 610) als Teil des neuen Unterkapitels 1a betreffend "Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespann- ten Wohnungsmärkten" in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Ziel dieser Gesetzesnovelle war es, einer "Gentrifizierung entgegenzuwirken" und sicher- zustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der Wohnungssuche auch in Zeiten eines angespannten Wohnungsmarkts (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahlbare Mietwohnungen in ih- rem bisherigen Wohnviertel findet (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 56). Eine Abwanderung einkommens- schwächerer Mieter aus stark nachgefragten Wohnquartieren in Folge von Mietanstiegen soll mit den Regelungen verhindert werden (BT-Drucks., aaO 17 18 - 9 - S. 18). Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wollte der Gesetzgeber dazu beitragen, den Zugang zu bereits als solchem genutzten Wohnraum für weniger einkommensstarke Mieter zu sichern. Ziel war es dabei nicht, neuen Mietwohn- raum zu schaffen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 2), etwa durch Anreize zur Wohn- raumerschließung gewerblich genutzter Bestandsimmobilien. Vielmehr ging es dem Gesetzgeber ausschließlich darum, durch Dämpfung des Mietanstiegs die Verdrängung einkommensschwacher Mieter aus dem "vermieteten Wohnungs- bestand" (vgl. BT-Drucks., aaO S. 16) zu verhindern. bb) Diese Kernziele des Gesetzgebers werden im Wesentlichen durch den mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz neu geschaffenen § 556d Abs. 1 BGB verwirklicht (vgl. BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 52). Nach dieser Vorschrift darf bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der - wie hier - in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchs- tens um 10 % übersteigen. Wenn § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, abweichend von dem Grundsatz des § 556d Abs. 1 BGB, unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung einer höheren Miete erlaubt, ist diese Norm jedoch bereits aufgrund ihres Charakters als Ausnahmeregelung eng auszulegen (vgl. BT- Drucks., aaO S. 30: keine Umgehung der "Mietpreisbegrenzung"). Zudem hatte der Gesetzgeber bei der Regelung der Ausnahmevorschrift vor allem neu er- baute Wohnungen in den Blick genommen, die schon vor dem in § 556f Satz 1 BGB genannten Stichtag (1. Oktober 2014) vermietet worden sind. Für den Fall einer etwaigen, gegebenenfalls bereits nach wenigen Monaten erfolgenden Kündigung des Erstmieters sollte für den Vermieter die erforderliche Investiti- onssicherheit gewährleistet werden, indem ihm weiterhin gestattet sein sollte, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren, selbst wenn sie den Betrag von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete überstieg (BT-Drucks., aaO). Ein vergleichbares Vertrauen, eine bestimmte Wohnraummiete erzielen 19 - 10 - zu können, kann jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und die Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hat, gera- de nicht für sich in Anspruch nehmen. Entgegen der Auffassung der Revisions- erwiderung gewährt die Ausnahmeregelung des § 556e Abs. 1 BGB daher dem Vermieter keinen (uneingeschränkten) Investitionsschutz dahin, dass ihm un- abhängig von der zuletzt gewählten Nutzungsart eine früher erzielte Wohn- raummiete erhalten bleiben oder gar eine bestimmte Einnahmehöhe garantiert werden sollte. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Aus- legung auch nicht mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten, weil sonst "die grundsätzlich unbe- schränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktioniert" würde, "über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohn- raum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen". (1) Sofern das Berufungsgericht sein Verständnis des Begriffs der "Vor- miete" in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit den vorstehenden Erwägungen auf eine verfassungskonforme Gesetzesauslegung stützen will, geht dies schon deshalb fehl, weil eine solche Auslegung nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ihre Grenze dort findet, wo sie mit dem Wortlaut der Vorschrift und dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. nur BVerfGE 138, 296 Rn. 132 mwN; ebenso BGH, Urteile vom 20. März 2017 - AnwZ (BrfG) 33/16, BGHZ 214, 235 Rn. 44; vom 2. Juli 2018 - AnwZ (BrfG) 49/17, NJW 2018, 3100 Rn. 72; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43). So liegt der Fall hier. Nach seiner - wie oben im Einzelnen ausgeführt - klar zum Ausdruck ge- kommenen Regelungsabsicht wollte der Gesetzgeber ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen. 20 21 - 11 - (2) Die oben im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt auch weder gegen Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet keine Investitionssicherheit dahin, dass ein Vermieter ohne Weiteres darauf vertrauen darf, nach Beendigung eines Mietverhältnisses sogleich wieder eine gleich hohe Miete erzielen zu können (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 103). Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die von der Miethöhenregulierung betroffene Wohnungen hohe, häufig kre- ditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind (BVerfG, aaO Rn. 76). Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Miet- rechts müssen sie aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (vgl. BVerfGE 71, 230, 252). Ein Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht ge- schützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (st. Rspr. des Bundesverfassungsgerichts; vgl. etwa BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 76 mwN). Entscheidet sich der Gesetzgeber dennoch - wie hier mit der Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB -, Vermietern in bestimmtem Umfang Investiti- onssicherheit zu gewähren, verstößt es auch nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, die vorgesehene Ausnahme auf den Fall zu beschränken, dass dem Vermieter eine Wohnraummiete erhalten bleibt, die er in dem unmittelbar letzten Mietverhältnis wirksam vereinbart hatte. Denn ein vergleichbares Vertrauen liegt bei einem Vermieter, der sich zuletzt für eine Vermietung zu Gewerbezwecken entschie- den hatte - wie ausgeführt - gerade nicht vor. Anders als das Berufungsgericht 22 23 24 - 12 - gemeint hat, besteht daher ein sachlicher Grund für die insoweit vorgenomme- ne Differenzierung. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit es mit der Revision angegriffen ist, in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), da dieser - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bisher Feststellungen nicht getroffen hat. Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.05.2018 - 6 C 81/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.10.2018 - 67 S 174/18 - 25

ECLI:DE:BGH:2020:270520BVIIIZR275.18.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 275/18 vom 27. Mai 2020 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 27. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 13. August 2018 durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht mehr vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich, nachdem der Senat mit seinem Grundsatzurteil vom 27. No- vember 2019 (VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) die auch im Streitfall entscheidungserheblichen Rechtsfragen geklärt hat, die sich im Zusammenhang damit stellen, dass die Klägerin abgetretene Mieteransprüche nach Maßgabe der "Mietpreisbremse" aufgrund einer ihr erteil- ten Inkassoerlaubnis verfolgt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Revision ist allerdings unbeschränkt zulässig, weil das Berufungsge- richt die Revisionszulassung nicht auf die Frage beschränken durfte, ob die Ab- tretung der streitgegenständlichen Ansprüche an die Klägerin nichtig ist (vgl. 1 2 3 - 3 - Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 45/19, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 1 mwN). Die von der Revisionsbegründung gegen die Beurteilung des Berufungs- gerichts vorgebrachten Einwände greifen jedoch nicht durch. Das Berufungsge- richt hat die Beklagte rechtsfehlerfrei zur Erteilung der begehrten Auskünfte über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maß- geblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB), zur Rückzahlung des überzahlten Anteils der Miete für den Monat Juli 2017 in Höhe von 189,91 € (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) sowie zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 855,25 € (§ 280 Abs. 1 BGB) nebst Zinsen verurteilt. a) Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin nicht gemäß § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO mit der Begründung verworfen, die Beru- fungsbeschwer sei nicht erreicht. Ohne Erfolg stellt die Revision in Frage, dass der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 € übersteigt (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Bereits das Interesse der Klägerin an der mit der Berufung weiterverfolg- ten Auskunftserteilung, welches das Amtsgericht unwidersprochen und ermes- sensfehlerfrei mit 607,79 € bemessen hat (§ 3 ZPO), übersteigt die Wertgrenze von 600 €. Gegenstand der Berufung war zudem die zu viel gezahlte Miete für den Monat Juli 2017 (189,91 €). Ungeachtet dessen sind auch vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten (hier 855,25 €) - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat - als werterhöhender Hauptanspruch zu berücksichtigen, soweit sie nicht auf die streitgegenständliche Hauptforderung angefallen sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 17. Februar 2009 - VI ZB 60/07, VersR 2009, 806 Rn. 5 f.; vom 21. September 2010 - VIII ZB 39/09, juris Rn. 5; jeweils mwN). Dies gilt auch für 4 5 6 7 - 4 - die Bemessung der Rechtsmittelbeschwer (BGH, Beschluss vom 17. Januar 2013 - I ZR 107/12, juris Rn. 4). Dem tritt die Revisionsbegründung in der Sa- che nicht entgegen. b) Ohne Erfolg wendet sich die Revisionsbegründung gegen die Annah- me des Berufungsgerichts, die Inkassotätigkeit der Klägerin sei zulässig und ihre Aktivlegitimation für die erhobenen Ansprüche zu bejahen. Die insoweit angesprochenen Fragen hat der Senat in dem vorgenannten Grundsatzurteil im Sinne der Klägerin entschieden, worauf zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 38 ff.). Anders als die Revision meint, hat die Klägerin die Rechtsberatung ins- besondere "beim Forderungseinzug" vorgenommen, denn mit diesem Erforder- nis soll lediglich zum Ausdruck gebracht werden, dass die Rechtsberatung in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Forderungseinzug stehen muss (vgl. Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 154; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 36 f., 50; und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19; unter II 2 b aa und II 2 b ee (2) (b), zur Veröffentlichung bestimmt). Entgegen der Ansicht der Revision darf die Klägerin als registrierter In- kassodienstleister auch auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts tätig werden. Der Gesetzgeber hat in § 11 Abs. 1 RDG die aus seiner Sicht für die Inkassotä- tigkeit bedeutsamen Rechtsgebiete, darunter auch das Bürgerliche Recht, auf- geführt; dabei hat er Einschränkungen in dem - hier maßgeblichen - Bereich des Bürgerlichen Rechts - etwa in Bezug auf das Wohnraummietrecht - nicht vorgenommen (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 214 ff., 223 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO Rn. 58, und vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO unter II 2 b ff.). 8 9 10 - 5 - c) Ebenfalls frei von Rechtsfehlern sind die Ausführungen des Beru- fungsgerichts zur anteiligen Rückforderung der Miete für den Monat Juli 2017 in Höhe von 189,91 €, die das Berufungsgericht auf der Basis der tatrichterlichen Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der sich daraus ergebenen höchstzulässigen Miete berechnet hat. Den Anspruch auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen hat das Berufungsgericht - wie von der Klägerin geltend gemacht - auf der Grundlage eines Gegenstandswerts von 8.735,87 €, des Ansatzes einer Geschäftsgebühr (Nr. 2300, 1008 VV RVG) in Höhe von 811,20 €, der Ausla- genpauschale nach Nr. 7002 VV RVG sowie der Mehrwertsteuer von 19 % (Nr. 7008 VV RVG) berechnet. Einwendungen gegen die Berechnung erhebt die Revision nicht. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 16.01.2018 - 24 C 153/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.08.2018 - 66 S 18/18 - 11 12 13

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 05.06.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 66 S 68/18 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:0605.66S68.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 556d Abs 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Vorübergehender Gebrauch einer Mietwohnung: Befristete Vermietung für die "Dauer der beruflichen Abordnung"; Unanwendbarkeit der Vorschriften zur Miethöhe; Auswirkungen einer Wohnungsveräußerung Leitsatz 1. Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache liegt insbesondere dann vor, wenn der Vertragswillen beider Parteien darauf gerichtet ist, dass die Mietsache nur zu einem vorübergehenden Nutzungszweck überlassen wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter selbst zum Ausdruck bringt, die Mietsache nur für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen.(Rn.24) 2. Die Vorschrift des § 556d BGB findet auf Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch keine Anwendung.(Rn.23) 3. Der Grund einer Befristung "Dauer der beruflichen Abordnung" ist zweifelsfrei zulässig und lässt den Rückschluss zu, dass der Vermieter die Wohnung im Anschluss für sich selbst nutzen will. Eine zwischenzeitliche Veräußerung ist hier unerheblich.(Rn.40) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 5. April 2018, 16 C 71/17 Tenor 1. Die Berufung des Klägers und Widerbeklagten gegen das am 5. April 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - xxxxx - wird auf seine Kosten zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich der Widerklage, gerichtet auf Räumung und Herausgabe der Wohnung Xxxxx Straße 22, Xxxxx Berlin, Hinterhaus EG Mitte rechts, bestehend aus 1 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Küche, 1 Bad und 1 Flur mit einer Größe von 55 qm, in der Hauptsache erledigt hat. 2. Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 3. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die – nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung bzw. Rücknahme weitergehender Feststellungs- und Zahlungsanträge - auf Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, Minderung der geschuldeten Miete, Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Schadensersatz sowie Freistellung und Zahlung gerichtete Klage mit Urteil vom 5. April 2018, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dem Kläger die geltend gemachten Ansprüche nicht zustünden. Im Einzelnen: Freistellung von seinen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten könne der Kläger nicht verlangen, weil dem Beklagten, welcher sich auf den Rechtsstandpunkt gestellt habe, das Mietverhältnis sei spätestens zum 02.03.2017 beendet gewesen, eine zum Ersatz verpflichtende Pflichtverletzung nicht zur Last zu legen sei. Denn es habe sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien um ein befristetes gehandelt. Es hätte dem Kläger oblegen, dies zu widerlegen; insoweit fehle es an einem tauglichen Beweisantritt. Die gemäß § 256 ZPO zulässige Klage auf Feststellung der Miethöhe (375,55 €) sei unbegründet, da die Vorschrift des § 556 d Abs. 1 BGB, auf welche sich der Kläger stütze, gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf befristete Mietverhältnisse nicht anwendbar sei. Aus diesem Grund sei auch die Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete nach §§ 812 Abs. 1, 556 d BGB unbegründet. Die auf Feststellung einer Mietminderung auf „0“ gerichtete Klage für die Zeit ab Dezember 2017 sei ebenfalls unbegründet, weil der Kläger zu Überwachungsmaßnahmen durch die russische Mafia, auf welche er den Minderungsanspruch stützt, nicht hinreichend substantiiert vorgetragen habe. Daher sei auch die auf die Verpflichtung zum Schadensersatz gerichtete Klage unbegründet. Demgegenüber sei die Räumungswiderklage begründet, da dem Beklagten nach Fristablauf (§ 542 Abs. 2 BGB) aufgrund wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses ein Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB zustehe. Randnummer 3 Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Randnummer 4 Der Kläger hat gegen das ihm am 19. April 2018 zugestellte Urteil am 2. Mai 2018 Berufung eingelegt und diese am 14. Mai 2018 begründet. Er wendet sich gegen die erstinstanzliche Entscheidung (nur) im Umfang der nachstehenden, teilweise geänderten/erweiterten/zurückgenommenen Berufungsanträge. Er meint, das Amtsgericht sei aufgrund fehlerhafter Anwendung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB sowie der §§ 549 Abs. 2, 575 Abs. 1 BGB zur Annahme eines lediglich befristeten Mietverhältnisses gelangt. Es habe dabei nicht berücksichtigt, dass der Kläger bei Vertragsschluss gegenüber der Zeugin Xxx erklärt habe, er wolle flexibel bleiben und könne sich auch einen längerfristigen Verbleib in der Wohnung vorstellen, welche daraufhin erklärt habe, dies sei kein Problem, eine spätere Vertragsverlängerung – beliebig oft - möglich. Es sei auch kein Problem, „den Vertrag …. gar unbefristet zu machen“. Insoweit habe das Amtsgericht auch die Darlegungs- und Beweislast verkannt. Der Feststellungsantrag hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete sei vom Amtsgericht rechtsfehlerhaft als unbegründet erachtet worden. Die Vorschrift des § 556 d BGB sei anwendbar. Nach Maßgabe der Bewertungskriterien des Berliner Mietspiegels 2017 ergebe sich eine für die Wohnung geschuldete ortsübliche Vergleichsmiete von 6,61 €/qm zuzügl. eines Möblierungszuschlages in Höhe von 0,22 €/qm, mithin insgesamt 375,55 €. Bei Heranziehung der Regelungen zur Mietpreisbremse sowie Berücksichtigung eines pauschalen Betriebskostenanteils von 220,- € sei der Beklagte somit um monatlich 366,90 € überzahlt. Hieraus folge ein Rückzahlungsanspruch des Klägers für den Zeitraum Februar bis November 2017 in Höhe von 3.669,- €. Wegen der bislang nicht erteilten Auskunft, welche personenbezogenen Daten des Klägers der Beklagte wie gespeichert und ob er diese Dritten zur Kenntnis gegeben habe, stehe ihm ein Zurückbehaltungsrecht an der geschuldeten Miete zu. Dies folge auch aus dem (zeitweisen) Vorhandensein einer Überwachungskamera im Innenhof des Wohnhauses. Aus dem – behaupteten – Verstoß gegen datenschutzrechtliche Vorschriften resultiere ein möglicher Schadensersatzanspruch des Klägers, der dem Grunde nach festzustellen sei. Aufgrund des Wegfalls der Wohnung als Rückzugsort und der Belastung durch die befürchtete Überwachung sei er seit März 2017 schwer psychisch erkrankt und könne seiner Erwerbstätigkeit nicht mehr nachgehen (Beweis: Parteivernehmung des Klägers). Randnummer 5 Am 27. Juni 2018 erfolgte die Zwangsräumung der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagtenvertreter hat die Widerklage daraufhin im Termin zur Berufungsverhandlung am 4. Januar 2019 in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Klägervertreter hat sich dieser Erklärung nicht angeschlossen. Randnummer 6 Nachdem der Kläger in der Berufung zunächst beantragt hatte festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend zu machen, bis der Beklagte eine vollumfängliche Auskunft und schriftliche Erklärung über die Speicherung und Verwendung der persönlichen Daten des Klägers erbracht hat sowie festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche materiellen und immateriellen Schäden, die aus einer unterbliebenen Auskunft über gespeicherte Daten resultieren, zu ersetzen, haben die Parteien den Berufungsrechtsstreit zu Protokoll vom 9.8.2019 übereinstimmend für erledigt erklärt. Den ursprünglich In der Berufung gestellten Antrag zu 1) auf Fortsetzung des Mietverhältnisses haben die Parteien ebenfalls übereinstimmend für erledigt erklärt. Den insoweit zunächst geänderten Berufungsantrag zu 1), gerichtet darauf festzustellen, dass der Berufungsbeklagte infolge der unberechtigten (zwangsweisen) Räumung der streitgegenständlichen Wohnung, gelegen Xxxx Straße 22, Xxxx Berlin, Hinterhaus EG Mitte rechts, bestehend aus 1 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Küche, 1 Bad und 1 Flur mit einer Größe von 55 qm durch die Gerichtsvollzieherin Xxxx Xxxx – Aktenzeichen: xxxx – ab dem xxxx 27.6.2018 zur Wiedereinräumung des Besitzes verpflichtet war, hat der Kläger mit Zustimmung des Beklagten zurückgenommen. Randnummer 7 Der Kläger beantragt – nach teilweiser Klageänderung, -erweiterung und -rücknahme – nunmehr, Randnummer 8 das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 15. April.2018 - xxxxx- abzuändern und Randnummer 9 1. festzustellen, dass die tatsächlich geschuldete ortsübliche Vergleichsmiete für die o.g. Wohnung inkl. Möblierungszuschlag 7,51 €/qm, mithin 413,10 € betrage, Randnummer 10 2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 3.669,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. März 2018 zu zahlen. Randnummer 11 Der Beklagte beantragt, Randnummer 12 die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Randnummer 13 Er beantragt festzustellen, Randnummer 14 dass sich der Rechtsstreit wegen der auf Räumung gerichteten Widerklage in der Hauptsache erledigt hat. Randnummer 15 Der Kläger beantragt, Randnummer 16 diesen Antrag zurückzuweisen. Randnummer 17 Der Beklagte verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung. Das streitgegenständliche Mietverhältnis sei als befristetes vereinbart worden; anderslautende Zusagen habe die Zeugin Xxxx nicht gemacht. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, auf die es ohnehin nicht ankomme, durch den Kläger erfolge fehlerhaft. Zudem sei bei der vereinbarten Miete ein Betriebskostenanteil von 328,08 € zu berücksichtigen. Der Beklagte erklärt, nachdem der Kläger seit November 2017 keinerlei Zahlungen mehr geleistet hatte, die hilfsweise Aufrechnung mit offenen Mietforderungen seit diesem Zeitpunkt gegenüber dem geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten. Über die von dem Kläger geleistete Kaution in Höhe von 2.000,- € rechnet der Beklagte mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2018, auf welchen insoweit verwiesen wird, ab. Randnummer 18 Der Beklagte hat die streitgegenständliche Wohnung nach dem 4. Januar 2019 veräußert der Kläger hat inzwischen seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft in Israel. Randnummer 19 Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung des Klägers, das streitgegenständliche Mietverhältnis sei unbefristet gewesen, durch Vernehmung der Zeugin Xxxx. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 9.8.2019 (Blatt 149 ff Bd. III der Akten) verwiesen. Randnummer 20 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der zur Akte gereichten Schriftsätze Bezug genommen. II. Randnummer 21 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist aber unbegründet; die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – im Rahmen der nunmehr zur Entscheidung des Gerichts gestellt Anträge - keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO, mit Ausnahme der klarstellenden Feststellung zur erledigten Räumungswiderklage. Randnummer 22 1. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, soweit der Kläger Feststellung der von ihm für zutreffend gehaltenen ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beantragt hat. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Feststellung, dass die tatsächlich geschuldete ortsübliche Vergleichsmiete für die o.g. Wohnung inkl. Möblierungszuschlag 7,51 €/qm, mithin 413,10 € betrage(n) habe. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob allein durch die Zwangsräumung der Wohnung und inzwischen wohl jedenfalls faktische Beendigung des Mietverhältnisses bereits das für diese Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 ZPO entfallen, die Klage mithin unzulässig geworden ist. Hierfür spricht allerdings, dass die Parteien nunmehr übereinstimmend von einer Beendigung des Mietverhältnisses ausgehen, sodass der Kläger in der Lage wäre, vermeintliche Rückzahlungsansprüche zu beziffern und im Wege der Leistungsklage geltend zu machen. Randnummer 23 Jedenfalls aber ist die Klage insoweit unbegründet. Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um ein solches zum (nur) vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gehandelt hat, auf welches die Regelung des § 556 d Abs. 1 BGB keine Anwendung findet. Randnummer 24 „Vorübergehender Gebrauch“ liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden ist. Maßgebend ist der vereinbarte Verwendungszweck. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs (vgl. Bieber, in: Münchner Kommentar zum BGB, § 549 Rn 17; Schmidt-Futter/Blank, MietR, § 549 Rn 4 m.w.N.). Die Anmietung muss von Beginn an einen nur übergangsweisen Aufenthalt erwarten lassen, das baldige Ende von vornherein absehbar sein. Ähnlich wie bei einer Befristung oder auflösenden Bedingung ist die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt. Für die vorübergehende Nutzung ist allerdings nicht nur auf den Mieter abzustellen; will der Vermieter - etwa aufgrund eines Sanierungsplans oder konkreter Verkaufsabsicht - nur vorübergehend vermieten, fällt das ebenfalls unter die Regelung der Nr. 1 (Bruns, in: BeckOK, § 549 Rn 13 m.w.N.). Eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung muss der Mietvertrag nicht enthalten (Bub/Treier MietR-HdB/Schultz Kap. III Rn. 996). Ob der Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen wird und ob er allein oder mit Angehörigen genutzt wird, spielt ebenfalls keine Rolle. Randnummer 25 Danach ist vorliegend von einem Mietverhältnis im Sinne des § 549 Abs. 2 Nummer 1 BGB auszugehen. Dies steht zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest aufgrund der Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen anhand der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB und nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme. Randnummer 26 Die Auslegung der Parteiabreden ist (zunächst) rechtliche Würdigung, die ohne Bindung an das Parteivorbringen vorzunehmen ist. Diese hat das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern vorgenommen. Es hat zutreffend darauf hingewiesen, dass der Kläger selbst mit seiner, auf die Annonce für möblierten Wohnraum reagierende e-mail vom 21.10.2016 zum Ausdruck gebracht hat, eine Wohnung lediglich zum vorübergehenden Gebrauch („a couple of month, while things are clearing up“) zu suchen. Dementsprechend hat er in seinem Bewerbungsformular vom 23.10.2016 auch nur eine gewünschte Mietdauer von vier Monaten angegeben. Der Wille beider Vertragsparteien, sich nur temporär mietvertraglich zu binden, kommt auch in dem Mietvertrag vom 24.10.2016 in § 2 zum Ausdruck, ohne dass dem die lediglich äußerst geringfügige Verlängerung der Vertragsdauer entgegenstünde. Die Parteien haben ausdrücklich eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 2. März 2017 vereinbart. Diese Befristung für ca. vier Monate - eine noch durchaus überschaubare Zeit - stellt bereits ein klares Indiz für eine lediglich zum vorübergehenden Gebrauch beabsichtigte Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung dar. Dass es sich um ein Mietverhältnis nur zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 1 Nummer 1 BGB handele, ist zudem ausdrücklich im Mietvertrag so festgeschrieben worden (“für die Dauer der beruflichen Abordnung“ des Beklagten, Einfügung von hier). Soweit der Kläger vorträgt, er habe gegenüber der Zeugin Xxxx deutlich gemacht, dass er an einer längeren Anmietung der Wohnung interessiert sei, wobei ihm diese zugesichert habe, der Beklagte sei insoweit „flexibel“, findet dies keinerlei Ausdruck in der schriftlichen vertraglichen Vereinbarung. Sein Vortrag, ihm sei zugesagt worden, man könne den Vertrag ohne weiteres verlängern, spricht darüber hinaus eher gegen die Annahme eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses. Randnummer 27 Dem Kläger hätte es daher oblegen, den Beweis zu erbringen, dass abweichend von den Umständen des Zustandekommens des streitgegenständlichen Mietvertrages und seines schriftlich niedergelegten Inhalts zwischen den Parteien Einigkeit über ein abweichendes Verständnis bestanden hat (vgl. BGHZ 20, 109; NJW 1999, 1702). Dies ist ihm nicht zur Überzeugung des Gerichts gelungen. Randnummer 28 Die Zeugin Xxxx hat zunächst bekundet, dass ihre Firma, die den Mietvertrag vermittelt hat, spezialisiert auf das Vermitteln von möblierten Wohnungen ist. Entsprechend seien beide Parteien an einer lediglich zeitweisen Überlassung der – überwiegend möblierten - Mieträume interessiert gewesen. Bereits die Anfrage des Klägers sei in diesem Sinne erfolgt; lediglich eine Verlängerung der ursprünglich vereinbarten Mietzeit um wenige Tage sei vereinbart worden. Entsprechend habe sie die spätere Anfrage des Klägers auf längeres Verbleiben in der Wohnung überrascht. Zusagen hinsichtlich eines unbefristeten Mietverhältnisses habe sie nicht gemacht; dies sei auch nicht ihre Entscheidung gewesen. Randnummer 29 Das Gericht erachtet die Aussage der Zeugin als glaubhaft; sie deckt sich mit den aktenkundigen Umständen des Vertragsschlusses. Zwar hat die Zeugin bekundet, sich an Einzelheiten nicht mehr erinnern zu können – was angesichts des zwischenzeitlichen Zeitablaufs und der Üblichkeit des für die Zeugin sicherlich „Massengeschäfts“ durchaus plausibel ist -, gleichwohl sind ihre Bekundungen in sich schlüssig und tragen den Vortrag des Beklagten. Randnummer 30 Dahinstehen kann hier zunächst, ob die vertragliche Vereinbarung (zugleich) § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB entspricht. Denn das Mietverhältnis kann auch auf unbestimmte Frist vereinbart sein, wenn nur der Zweck des Gebrauchs von begrenzter Dauer ist (Bieber, aaO.) Randnummer 31 Auf die tatsächliche Möblierung der Wohnung kommt es ebenfalls nicht an. Diese mag Indiz für den lediglich vorübergehenden Gebrauch sein, sie ist jedoch keineswegs zwingend erforderlich, um auf diesen zu schließen (vgl. Bruns aaO.; Bieber, aaO., § 549 Rn 17). Denn entscheidend sind - wie ausgeführt – die übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien, die das Gericht vorliegend in Ansehung und Würdigung der Gesamtumstände nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln hatte. Randnummer 32 Eine weitergehende Beweiserhebung war nicht veranlasst. Der von ihm angebotenen Parteivernehmung nach § 447 ZPO hat der Beklagte nicht zugestimmt. Der Beweisantritt war mithin unzulässig. Eine amtswegige Parteivernehmung nach § 448 ZPO war auch nach der Vernehmung der Zeugin Xxx in der Berufungsinstanz nicht veranlasst, da sich weder aus dieser noch aus dem klägerischen Parteivortrag im übrigen ein sog. Anbeweis ergeben hat. Randnummer 33 Auch der weitergehende Vortrag der Parteien zur Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel konnte ebenso offen bleiben. Randnummer 34 2. Nach dem Ergebnis vorstehender Ausführungen steht dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten wegen ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 812, 556 d BGB nicht zu. Randnummer 35 3. Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Stattgabe der Widerklage richtet. Der Beklagte hatte gegen den Kläger einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 i.V.m. § 542 Abs. 2 BGB, da das Mietverhältnis zum 02. März 2017 geendet hat. Diesen hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend zuerkannt. Nachdem der Beklagte den Rechtsstreit insoweit gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO in der Berufungsinstanz einseitig für erledigt erklärt hat, war (lediglich) einer klarstellenden Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung veranlasst, ohne dass dies mit einer für den Kläger günstigeren Entscheidung verbunden wäre. Randnummer 36 Da vorliegend Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nummer 1 BGB vorliegt, gilt das beschränkte Befristungsverbot des § 575 Abs. 4 BGB nicht. Die mietvertraglich vereinbarte Befristung auf den 02. März 2017 ist mithin wirksam, ohne dass es insoweit darauf ankäme, ob die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Nummer 1 BGB tatsächlich beim Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorgelegen haben. Soweit im Termin zur mündlichen Verhandlung am 05. Juni 2020 hierzu Abweichendes erwogen und erörtert worden ist, hält die Kammer hieran nach abschließender Prüfung nicht mehr fest. Randnummer 37 Allerdings dürfte tatsächlich auch vom Vorliegen eines wirksam befristeten Mietverhältnisses (Zeitmietvertrag) im Sinne des § 575 Abs. 1 Nummer 1 BGB auszugehen sein. Randnummer 38 Gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts – sei es auch nur zeitweise als Zweitwohnsitz - nutzen will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Haben die Vertragsparteien auf diese Art die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Bestimmung eines Endtermins geregelt, endet das Mietverhältnis zu diesem Termin, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Auf bestimmte Zeit ist das Mietverhältnis dann eingegangen, wenn das Ende der Mietzeit kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist. Randnummer 39 Der Vermieter muss bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht haben, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendung zuzuführen und dies dem Mieter in schriftlicher Form (§ 126 BGB) mitteilen. Für die Mitteilung des Befristungsgrundes reicht es nicht aus, wenn lediglich der Gesetzestext wiederholt wird. Vielmehr muss der Vermieter den Grund der Befristung möglichst konkret angeben, einen konkreten Lebenssachverhalt verdeutlichen (Theesfeld, in: BeckOK MietR, Stand 2019, § 575 Rn 8). Entfällt der Befristungsgrund im Laufe der Mietzeit, kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, § 575 Abs. 3 S. 2 BGB. Randnummer 40 Vorliegend ergibt sich die Befristung zweifelsfrei aus dem Vertragswortlaut. Darüber hinaus ist auch der Grund der Befristung - „für die Dauer der beruflichen Abordnung“ (des Beklagten, Einfügung von hier) angegeben, mithin dem Kläger mitgeteilt worden. Dieser objektive Umstand wird flankiert durch die weitere Angabe, wonach der Beklagte die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages wieder vom Vermieter bzw. seinen Familienangehörigen genutzt werde. Die ersten beiden Absätze des § 2.1 des Mietvertrages sind insoweit im Kontext zu lesen und von den Parteien offenbar auch so verstanden worden. Dass aufgrund der beruflichen Tätigkeit des Beklagten ein Grund für die Befristung des Mietverhältnisses seinerzeit bestand, ist unstreitig. Wer dafür, dass der mietvertraglich festgeschriebene Eigennutzungswunsch des Beklagten gleichwohl nicht bestanden hat oder nachträglich während des Laufs des Mietverhältnisses entfallen ist, darlegungs- und beweispflichtig ist, kann letztlich dahinstehen, da es, wie ausgeführt, auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Nummer 1BGB vorliegend nicht ankommt. Die Kammer erlaubt sich jedoch insoweit den Hinweis, dass weder die nicht erfolgte (dauerhafte) Rückkehr, melderechtliche Erfassung noch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits diesen Schluss zulassen. Ersteres mag der unsicheren Lebens- und Wohnsituation des Beklagten, nicht zuletzt auch dem Umstand, dass der Kläger die Wohnung nicht fristgerecht an den Beklagten zurückgegeben hat, geschuldet sein. Letzteres ist in Ansehung der Entwicklung der tatsächlichen Verhältnisse ohne weiteres erklärbar. Randnummer 41 Auf die Wirksamkeit der erklärten Kündigungen des Mietverhältnisses kam es mithin nicht an. Randnummer 42 4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 43 Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hatte das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes über die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen nach billigem Ermessen zu entscheiden, § 91 a Abs. 1 ZPO. Maßgeblich sind dabei in erster Linie die allgemeinen Kostenregelungen des §§ 91 ff ZPO. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf den Kläger. Randnummer 44 Hinsichtlich des ursprünglichen Berufungsantrages zu 1) bestehen bereits Bedenken im Hinblick auf das Rechtsschutzziel des Klägers bzw. den zutreffenden Klageantrag. Der Kläger macht einen Anspruch auf Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung geltend, da seiner Ansicht nach das Mietverhältnis fortbestehe, da es weder durch Ablauf einer vereinbarten Befristung, noch durch wirksame Kündigung wirksam beendet worden sei. Vor diesem Hintergrund wäre zunächst eine Klage auf Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses zulässig gewesen, da sich der Beklagte auf dessen Beendigung berufen hat (vgl. BGH ZMR 2000, 76). Selbst wenn insoweit eine amtswegige Umdeutung des Klageantrags angezeigt und zulässig gewesen wäre (vgl. BGH aaO.), dürfte jedenfalls anderes gegolten haben, nachdem der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung am 27. Juni 2018 im Wege der Zwangsvollstreckung zurückerhalten und den Kläger außer Besitz gesetzt hat. Ab diesem Zeitpunkt dürfte sich die Frage des Fortbestandes des Mietverhältnisses (wohl) nur noch als Vorfrage des – vorrangigen - Anspruches auf Wiedereinräumung des Besitzes dargestellt haben. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen. Randnummer 45 Denn der Beklagte war unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Fortsetzung des Mietverhältnisses oder Wiedereinräumung des Besitzes nach dessen Beendigung verpflichtet. Ohne Eintritt des erledigenden Ereignisses – Zwangsräumung der Wohnung – in der Berufungsinstanz wäre er daher aller Voraussicht nach unterlegen. Auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen. Seine Kostentragungspflicht folgt insoweit mithin aus § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 46 Gleiches gilt, soweit der Kläger in der Berufung zunächst beantragt hatte festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist (war), ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend zu machen, bis der Beklagte eine vollumfängliche Auskunft und schriftliche Erklärung über die Speicherung und Verwendung der persönlichen Daten des Klägers erbracht hat sowie festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche materiellen und immateriellen Schäden, die aus einer unterbliebenen Auskunft über gespeicherte Daten resultieren, zu ersetzen. Randnummer 47 Zu Recht hat das Amtsgericht den diesbezüglichen Tatsachenvortrag des Klägers jedenfalls hinsichtlich der angeblich von dem Beklagten angebrachten Überwachungskameras auf dem Grundstück für gänzlich unsubstantiiert erachtet. Das Vorbringen in der Berufung rechtfertigt keine andere Bewertung. Der Beklagte hat die Erfassung personenbezogener Daten des Klägers (durch unerlaubte Bilderfassung) bestritten. Ein diesbezüglicher Unterlassungsanspruch, der den Kläger danach zu Zurückbehaltungs- (§ 536 BGB) bzw. Schadensersatzansprüchen (§ 823 BGB) berechtigen könnte, ist mithin nicht ersichtlich. Darüber hinaus hatte der Beklagte mit E-Mail vom 15. Februar 2018 bereits gegenüber dem Kläger erklärt, keinerlei Daten von diesem gesammelt zu haben. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wäre daher ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB entfallen. Ob der Kläger die Auskunft für „lapidar“ oder unrichtig erachtet, ist insoweit nicht entscheidend. Ein etwaiger Auskunftsanspruch aus § 42 a BDSG a.F. bzw. Art. 14 DS-GVO wäre jedenfalls erfüllt. Soweit der Kläger sich darauf beruft, er habe gegenüber der Zeugin Xxxx im Zusammenhang mit der Anbahnung des Mietvertragsschlusses zahlreiche Angaben zu persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen gemacht, steht es ihm frei, sich wegen eines etwaigen Auskunftsanspruchs nach Art. 14 DS-GVO ggf. an diese zu wenden. Randnummer 48 Bevorstehendes gilt sinngemäß hinsichtlich des erledigten ursprünglichen Berufungsantrages zu 5). Schadensersatzansprüche sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Randnummer 49 5. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Beurteilung vertraglicher Vereinbarungen orientiert sich allein an den jeweiligen Umständen des Einzelfalles. 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ECLI:DE:BGH:2025:071025BVIIIZR11.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 11/24 vom 7. Oktober 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek und den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger sind Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Der Mietvertrag wurde zunächst nur mit den Klägern zu 1 und zu 2 geschlossen. Noch vor dem Mietbeginn (1. Mai 2020) wurde vereinbart, dass der Kläger zu 3 als weiterer Mieter in den Mietvertrag eintritt. Dieser zog im September 2022 aus der Wohnung aus. Die Kläger baten die Beklagte deshalb um die Erlaubnis, das bisher vom Kläger zu 3 bewohnte Zimmer ab dem 1. Oktober 2022 an eine namentlich benannte Person unterzu- vermieten. Die Beklagte lehnte dies ab. Die auf eine "Genehmigung" der Untervermietung eines Zimmers in der von den Klägern angemieteten Wohnung an eine namentlich benannte Untermie- terin gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht Erfolg gehabt. Die hiergegen ge- richtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. 1 2 3 - 3 - Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2024, 81) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesent- lichen ausgeführt: Den Klägern stehe gemäß § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Genehmi- gung der beabsichtigten teilweisen Gebrauchsüberlassung zu. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne der vorgenannten Norm liege jeden- falls bei den Klägern zu 1 und zu 2 vor. Sie beabsichtigten, die Wohnung weiterhin auf der Grundlage des beste- henden Mietvertrags zu nutzen und den bislang auf den Kläger zu 3 entfallenden Mietanteil nach dessen Auszug nicht selbst zu übernehmen. Diesen solle statt- dessen die Untermieterin tragen, da die Kläger zu 1 und zu 2 den aus der Woh- nung ausgezogenen Kläger zu 3 nicht im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf die Zahlung seines bisherigen Mietanteils in An- spruch nehmen möchten. Andernfalls hätten die Kläger zu 1 und zu 2 zu befürch- ten, der Kläger zu 3 werde seine nunmehr aus zwei Mietverhältnissen resultie- renden Zahlungsverpflichtungen dadurch reduzieren, dass er eine Beendigung des vorliegenden Mietverhältnisses über die von ihm nicht mehr genutzte Woh- nung herbeiführe, indem er die Kläger zu 1 und zu 2 - mit der Folge deren Woh- nungsverlusts - auf die Mitwirkung an der hierfür erforderlichen gemeinsamen Kündigung in Anspruch nehme. Einem solchen Anspruch des Klägers zu 3 stünde § 242 BGB nicht entgegen, da sich die Beklagte einer Vertragsfortsetzung nur mit den Klägern zu 1 und zu 2 oder einer Auswechselung des Klägers zu 3 durch die Untermieterin ausdrücklich verweigert habe. In einer solchen Situation hätten die in der Wohnung verbleibenden Mieter ein berechtigtes Interesse daran, den bisher im Innenverhältnis auf den ausge- 4 5 6 7 - 4 - zogenen Mitmieter entfallenden Anteil der Miete durch die Aufnahme eines Un- termieters zu kompensieren, sofern dadurch - wie hier - die Gefahr einer vom ausgezogenen Mieter veranlassten Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beseitigt oder jedenfalls verringert werde. Es bedürfe keiner abschließenden Entscheidung, ob dem endgültig aus der Wohnung ausgezogenen Kläger zu 3 - anders als den Klägern zu 1 und zu 2 - ein berechtigtes Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung fehle. Denn der Anspruch einer Mietermehrheit auf Erteilung der Erlaubnis zur teilwei- sen Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten setze nicht voraus, dass das dafür erforderliche berechtigte Interesse bei sämtlichen Mietern vor- liege. Vielmehr genüge es, dass dieses Interesse in der Person eines von meh- reren Mietern gegeben sei. Diese Voraussetzung sei in Person der Kläger zu 1 und zu 2 erfüllt. Der Anspruch auf die teilweise Gebrauchsüberlassung sei nicht aufschie- bend bedingt durch eine Zustimmung der Kläger zur Erhöhung der Miete um ei- nen sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB). Die Voraussetzungen der vorgenannten Norm seien nicht erfüllt, da der Beklagten die Erlaubnisertei- lung auch ohne die Erhebung eines Untermietzuschlags zumutbar sei. Bei der Prüfung der Frage, ob dem Vermieter die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Untermieter nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumu- ten sei (§ 553 Abs. 2 BGB), seien - entgegen anderer Ansicht - schematische Wertungen, wonach für die Erhebung des Untermietzuschlags stets und schon die stärkere Belegung der Wohnung oder die Erzielung zusätzlicher (Untermiet-) Einnahmen durch den Mieter ausreiche, aufgrund des Ausnahmecharakters der Bestimmung des § 553 Abs. 2 BGB nicht gerechtfertigt. Gemessen an diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis sowie der - bei Überlassung eines Zimmers der Wohnung an die Untermieterin - unveränderten Belegung der Wohnung mit nur 8 9 - 5 - drei Personen lägen keine Umstände vor, welche die hier in Rede stehende Ge- brauchsüberlassung ohne Erhebung eines Untermietzuschlags als für die Be- klagte unzumutbar erscheinen ließen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeu- tung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen, um eine Klärung "der aufgeworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite der §§ 553 Abs. 1 und 2 BGB zu ermöglichen". Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts hat die Rechtssache weder eine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch bedarf es einer Entscheidung des Revisionsgerichts - aus Grün- den einer etwaigen Divergenz - zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). b) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine ent- scheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf- wirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswe- gen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist 10 11 12 13 - 6 - (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291; vom 9. Juni 2020 - VIII ZR 315/19, NJW 2020, 3312 Rn. 9; vom 9. November 2021 - VIII ZR 362/19, NJW-RR 2022, 336 Rn. 12; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 9; jeweils mwN). Eine Rechtsfrage kann danach einer Sache grundsätzliche Bedeutung nicht verleihen, wenn sie für die Rechts- sache nicht entscheidungserheblich ist (vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Januar 2003 - X ZR 82/02, BGHZ 153, 254, 256 mwN; vom 9. August 2022 - VIII ZR 298/20, NZM 2022, 871 Rn. 10; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, aaO). Der Revisionszulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) ist unter dem Gesichtspunkt einer - hier vom Berufungsgericht wohl angenommenen - Divergenz gegeben, wenn die anzufechtende Entscheidung von der Entscheidung eines höher- oder gleichrangigen Gerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 f.; vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, RdE 2018, 529 Rn. 13; vom 27. September 2023 - VII ZR 15/23, juris Rn. 17; jeweils mwN). Erforderlich ist ferner, dass die ver- meintlich divergierenden abstrakten Rechtssätze aus der angefochtenen Ent- scheidung und der Vorentscheidung (jeweils) entscheidungserheblich sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Oktober 2002 - XI ZR 71/02, BGHZ 152, 181, 186; vom 19. Februar 2013 - VIII ZR 178/12, juris Rn. 5; vom 16. Oktober 2018 - II ZR 70/16, NJW-RR 2019, 524 Rn. 19 f.; vom 7. März 2024 - IX ZA 17/23, ZInsO 2024, 1180 Rn. 19; MünchKommZPO/Krüger, 7. Aufl., § 543 Rn. 27). c) Hiernach liegt keiner der vorgenannten Zulassungsgründe vor. Zwar vertritt das Berufungsgericht zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter die Überlassung der Wohnung an einen Dritten nur bei einer angemes- senen Erhöhung der Miete zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB), eine Rechtsan- 14 15 - 7 - sicht, welche - unter anderem - von derjenigen der 64. Zivilkammer des Landge- richts Berlin abweicht. Jedoch sind die hiermit zusammenhängenden Fragen vor- liegend nicht entscheidungserheblich. aa) Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Voraussetzungen der Bestim- mung des § 553 Abs. 2 BGB ungeachtet weiterer Umstände des Einzelfalls be- reits dann vorliegen, wenn infolge der Untervermietung eine "stärkere Belegung der Wohnung" gegeben ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18, juris Rn. 4; LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2019, 373; LG Berlin [Zivil- kammer 66], WuM 2019, 85, 86 ff.) oder ob - so die Rechtsansicht des Beru- fungsgerichts - eine derartige "schematische Wertung" ausscheidet. Denn nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts erhöht sich vorliegend die Zahl der Wohnungsnut- zer auch nach einer Untervermietung nicht. Die seitens der Beklagten vermietete Wohnung wurde seit Beginn des Mietverhältnisses von drei Personen - den Klä- gern - genutzt und diese Zahl bleibt nach dem endgültigen Auszug des Klägers zu 3 und der beabsichtigten Aufnahme der Untermieterin unverändert. Der Um- stand, dass der Kläger zu 3 - worauf die Revision insoweit zutreffend verweist - nach wie vor Partei des Mietvertrags ist und daher dem Grunde nach das Recht hat, sich weiterhin in der Wohnung aufzuhalten, ändert hieran nichts. Denn der Kläger zu 3 ist - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und unangegriffen fest- gestellt hat - "endgültig" aus der Wohnung ausgezogen und nutzt diese "nicht mehr". Somit lägen auch nach der vorgenannten, vom Berufungsgericht abge- lehnten Rechtsansicht die Voraussetzungen der Vorschrift des § 553 Abs. 2 BGB - ungeachtet des Umstands, dass die Beklagte die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zu keinem Zeitpunkt davon abhängig gemacht hat, dass sich die Kläger mit einer Mieterhöhung einverstanden erklären - nicht vor. 16 17 - 8 - bb) Ebenso nicht entscheidungserheblich ist die von dem Berufungsge- richt zudem aufgeworfene Rechtsfrage, ob im Falle der "Erzielung zusätzlicher (Untermiet-)Einnahmen durch den Mieter" der Vermieter das Recht hat, die Ge- nehmigung der Untervermietung von der Zahlung einer höheren Miete (§ 553 Abs. 2 BGB) abhängig zu machen (sog. Partizipation am Untermietzins, so LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18, juris Rn. 3; LG Berlin [Zivil- kammer 64], WuM 2023, 690, 691 [Revision anhängig unter VIII ZR 228/23]). Denn es ist weder festgestellt noch - angesichts einer von den Klägern gegen- über der Beklagten geschuldeten Bruttomiete von monatlich 1.012 € und der be- absichtigten Erhebung einer (Brutto-)Untermiete in Höhe von 330 € - ersichtlich, dass die Kläger durch die Untervermietung einen "Gewinn" erzielen. Übergange- nen Sachvortrag hierzu zeigt auch die Revision nicht auf. Soweit die Revision insoweit darauf verweist, die Kläger zu 1 und zu 2 hät- ten sich mit dem ursprünglichen Vertragsschluss - wonach sie zunächst alleinige Mieter der Wohnung waren - bewusst der Gefahr ausgesetzt, (jedenfalls zeit- weise) den gesamten Mietzins zu zweit begleichen zu müssen, so dass diese "Risikoentscheidung" bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB zu berücksichtigen sei, verkennt sie, dass die Kläger zu 1 und zu 2 ein sol- ches "Risiko" nicht traf. Denn ausweislich des - mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten - abgeschlossenen Mietvertrags wurde ihnen ausdrücklich die Erlaub- nis zur Untervermietung ab dem Mietbeginn (1. Mai 2020) bis zum 30. Septem- ber 2020 erteilt. Dies hatte nach dem unbestrittenen Klägervortrag seinen Grund darin, dass von Anfang an beabsichtigt gewesen sei, den Mietvertrag mit allen drei Klägern zu schließen, der Kläger zu 3 jedoch die Unterschrift zunächst auf- grund eines Auslandsaufenthalts nicht habe leisten können, so dass geplant ge- wesen sei, bis zu dessen Rückkehr - welche dann früher erfolgt sei, so dass die Nachtragsvereinbarung habe geschlossen werden können - ein Zimmer unterzu- vermieten. 18 19 - 9 - d) Soweit das Berufungsgericht eine "höchstrichterliche Klärung der auf- geworfenen abstrakten Rechtsfragen zur Reichweite" auch des § 553 Abs. 1 BGB, mithin zum Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters an der teil- weisen Gebrauchsüberlassung an Dritte, als geboten ansieht, liegt keiner der in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO aufgeführten Revisionszulassungsgründe vor. Durch die Rechtsprechung des Senats sind die Voraussetzungen, unter denen ein Mie- ter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, geklärt (vgl. Senats- beschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53 ff., 58; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, WuM 2023, 686 Rn. 20; vom 27. Septem- ber 2023 - VIII ZR 88/22, WuM 2023, 751 Rn. 17 ff.; jeweils mwN). Einen weiter- gehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. Dies gilt entge- gen der Ansicht der Revision auch bezüglich der Frage, wann dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Kläger gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung eines Zim- mers der Wohnung an die von ihnen benannte Untermieterin bejaht. a) Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvoll- 20 21 22 - 10 - ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Ok- tober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001]). Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz uner- heblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialord- nung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, WuM 2023, 686 Rn. 20; vom 27. Septem- ber 2023 - VIII ZR 88/22, WuM 2023, 751 Rn. 17). Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung an- zuerkennen (Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55). Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Un- tervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteile vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 18). Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen (vgl. 23 24 - 11 - Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO [zu einer berufsbe- dingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermie- ters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners]; vom 27. Sep- tember 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 19 [zur Untervermietung bei einer aus be- ruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung]). b) Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts ge- recht. aa) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei - und von der Revision inso- weit nicht angegriffen - davon ausgegangen, dass es vorliegend ausreichend ist, wenn das nach Vorstehendem erforderliche berechtigte Interesse an der Unter- vermietung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht bei allen drei Mietern, sondern (le- diglich) bei den die Wohnung - im Gegensatz zum Kläger zu 3 - weiterhin nutzen- den Klägern zu 1 und zu 2 gegeben ist. Der Senat hat es bei Vorliegen einer - wie hier - Mehrheit von Mietern bis- her offen lassen können, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von mehreren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vorweisen kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 58; bejahend Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neu- bearb. 2024, § 553 Rn. 7; Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 553 BGB Rn. 7; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 16. Aufl., § 553 BGB Rn. 3, 4). Diese Frage kann auch vorliegend offen bleiben, denn das Interesse eines einzelnen von mehreren Mietern begründet jedenfalls dann ein berechtig- tes Interesse, wenn der Mitmieter - hier der Kläger zu 3 - aus der Wohnung aus- gezogen ist und der in der Wohnung verbleibende Mieter - wie hier die Kläger 25 26 27 - 12 - zu 1 und zu 2 - aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirt- schaftlichen Gründen) einen Dritten in die Wohnung aufnehmen will (vgl. Senats- urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, da der Kläger zu 3 - wie ausgeführt - "endgültig" aus der Wohnung ausgezogen ist und diese nicht mehr nutzt, weshalb die Kläger zu 1 und zu 2 zur Verringerung der sie treffenden Zahlungspflichten ein Zimmer der Wohnung untervermieten möchten. bb) Dieser Wunsch der Kläger zu 1 und zu 2 nach einer Verringerung der von ihnen zu tragenden - zur Vermeidung einer Zahlungsverzugskündigung auch den Anteil des Klägers zu 3 umfassenden - Mietaufwendungen ist vorliegend als ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Dem steht - was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht ent- gegen, dass der Kläger zu 3, weil er weiterhin die (Rechts-)Stellung eines Mieters der Wohnung innehat, nach wie vor Schuldner der Miete ist und auf die Zahlung seines bisherigen Mietanteils im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs (§ 426 Abs. 2 Satz 1 BGB) von den Klägern zu 1 und zu 2 im Innenverhältnis in An- spruch genommen werden könnte. Dabei kann dahinstehen, ob im Falle des Aus- zugs einzelner Mieter den in der Wohnung verbleibenden Mietern ein berechtig- tes Interesse an einer Untervermietung allein deshalb fehlen kann, weil sie die Möglichkeit haben, den zwar aus der Wohnung ausgezogenen, nicht jedoch seine Stellung als Mieter verlierenden Mitmieter bei Zahlung (auch) dessen Mietanteils an den Vermieter im Wege des Gesamtschuldnerausgleichs in An- spruch zu nehmen, und hierdurch ihre Mietaufwendungen auf das ursprüngliche Maß reduzieren können (ablehnend LG München, ZMR 2022, 212, 214; Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2024, § 553 Rn. 27). 28 29 - 13 - Jedenfalls in einer Fallgestaltung wie der vorliegenden, in welcher die Be- klagte als Vermieterin - nach dem Auszug des Klägers zu 3 - sowohl eine Ver- tragsfortsetzung nur mit den in der Wohnung verbleibenden Mietern (Kläger zu 1 und zu 2) als auch eine "Auswechselung" des Klägers zu 3 durch die Untermie- terin ausdrücklich verweigert (vgl. zum Mitwirkungserfordernis aller am Mietver- hältnis beteiligen Personen Senatsurteile vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 24; vom 27. April 2022 - VIII ZR 304/21, BGHZ 233, 215 Rn. 15), kann den die Wohnung weiterhin nutzenden Mietern ein berechtigtes Interesse daran, den bisher auf den ausgezogenen Mieter entfallenden Anteil der Miete durch die Aufnahme einer Untermieterin auszugleichen, nicht abgespro- chen werden. Denn im Falle der Inanspruchnahme des Klägers zu 3 auf Zahlung von dessen Mietanteil bestünde - wovon das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen ausgegangen ist - die Gefahr, dass dieser sei- nerseits die Kläger zu 1 und zu 2 auf Zustimmung zur Kündigung des Mietver- hältnisses in Anspruch nimmt, so dass den in der Wohnung verbleibenden Mie- tern deren Verlust droht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter [II] 2). Gerade hiervor soll die Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB den Mieter jedoch schützen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, WuM 2023, 686 Rn. 24, 29; vom 27. Sep- tember 2023 - VIII ZR 88/22, WuM 2023, 751 Rn. 30; jeweils mwN). cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Beklagten die teilweise Über- lassung der Wohnung an die benannte Untermieterin nicht unzumutbar. Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Er- laubnis zur Untervermietung dann nicht verlangen, wenn in der Person des Drit- ten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. 30 31 - 14 - Anders als die Beklagte mit ihrer Revision erstmals meint, "drängen" sich nicht "mehrere Umstände" auf, durch welche die Kläger das persönliche Vertrau- ensverhältnis zur Beklagten derart gestört hätten, dass es für diese unzumutbar erscheine, ihre Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Die Revision kann sich - ungeachtet der Frage einer rechtlichen Relevanz dieser Umstände - insoweit nicht mit Erfolg darauf berufen, die Kläger hätten trotz der verweigerten Zustim- mung der Beklagten bereits einen Untermietvertrag geschlossen, hierzu im Pro- zess unwahr vorgetragen, wodurch das Vertrauensverhältnis zwischen den Par- teien gestört sei, sowie der Untermieterin den Gebrauch der Wohnung "wohl" bereits eingeräumt. (1) Denn nach den rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sowie den von ihm in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts war es gerade die Beklagte, welche fortwäh- rend auf der Vorlage des Untermietvertrags bestanden, diese als "erforderlich" angesehen und die Ansicht vertreten hat, es bestünde kein Anspruch der Kläger auf Erteilung der Untermieterlaubnis, solange ihr nicht die Einsicht in den Unter- mietvertrag gewährt werde. Hierdurch hat die Beklagte zugleich zu erkennen ge- geben, dass ein bereits von den Klägern abgeschlossener Untermietvertrag für sich genommen aus ihrer Sicht das Vertrauensverhältnis zu den Mietern nicht störte und der - zunächst gehaltene - Vortrag der Kläger im Prozess, ein solcher Untermietvertrag sei (noch) nicht geschlossen, für sie keine (maßgebende) Be- deutung hatte. (2) Eine - trotz fehlender Erlaubnis durch die Beklagte - bereits erfolgte Überlassung eines Zimmers der Wohnung an die Untermieterin ist nicht festge- stellt. Im Gegenteil ist das Berufungsgericht von einer lediglich "beabsichtigten Untervermietung" ausgegangen. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision 32 33 34 - 15 - insoweit nicht auf, sondern äußert lediglich die - nicht belegte - Vermutung, der Untermieterin sei der Gebrauch des Zimmers "wohl" bereits eingeräumt worden. Überdies hat die Prozessbevollmächtigte der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nach der Vorlage des Unter- mietvertrags und der Anhörung des Klägers zu 3 erklärt, sie "stelle unstreitig, dass die Gebrauchsüberlassung so, wie von den Klägern vorgetragen, tatsäch- lich erfolgen soll", ist mithin selbst von einer erst in der Zukunft beabsichtigten Gebrauchsüberlassung ausgegangen. dd) Die Revision kann sich zur Begründung ihrer Ansicht, es sei der Be- klagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB unzumutbar, den Klägern die Er- laubnis zu einer Untervermietung zu erteilen, auch nicht mit Erfolg darauf beru- fen, diese verhielten sich widersprüchlich (§ 242 BGB), weil sie sich einerseits gegenüber der Beklagten darauf beriefen, zu einer Untervermietung berechtigt zu sein, andererseits eine solche ihrer Untermieterin im Untermietvertrag jedoch verwehrten. Denn Sachvortrag der Parteien zum Inhalt des Untermietvertrags in den Tatsacheninstanzen ist nicht erfolgt und demzufolge enthält weder das Be- rufungsurteil noch das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Beru- fungsgericht diesbezügliche tatsächliche Feststellungen (§ 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der somit neue Tatsachenvortrag der Beklagten zum Inhalt des Untermiet- vertrags ist in der Revisionsinstanz auch nicht ausnahmsweise zu berücksichti- gen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661 Rn. 25; vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 374/11, NJW 2013, 1365 Rn. 21; vom 23. September 2014 - VI ZR 358/13, BGHZ 202, 242 Rn. 21; vom 23. März 2023 - I ZR 17/22, BGHZ 237, 1 Rn. 31; jeweils mwN). Insbesondere handelt es 35 36 37 - 16 - sich nicht um - unstreitige - Tatsachen, die erst während des Revisionsverfah- rens beziehungsweise nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetreten sind. ee) Der Einwand der Revision, es hätte berücksichtigt werden müssen, dass es durch eine Untervermietung für die Beklagte zu einem "erhöhten Räu- mungs- und Prozessaufwand" komme, da sie - im Falle der Beendigung des Hauptmietverhältnisses und eines nicht freiwilligen Auszugs der Untermieterin - sowohl die Mieter als auch die Untermieterin auf Räumung verklagen müsse, lässt außer Betracht, dass (allein) dieser Umstand bereits dem Grunde nach nicht dazu führen kann, dem Mieter einen Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu versagen. Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB legt die zu berücksichtigenden In- teressen abschließend fest (vgl. Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 28). Hierzu gehört das von der Revision angeführte Ver- mieterinteresse nicht. Denn der von ihr beschriebene - mögliche - Mehraufwand ist eine (zwangsläufige) Folge einer Untervermietung. ff) Soweit die Revision überdies geltend macht, das Berufungsgericht habe die Interessen der Beklagten nicht im Rahmen der Abwägung nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB - sondern unzureichend erst im Rahmen der Prüfung der Vorschrift des § 553 Abs. 2 BGB - berücksichtigt und habe demzufolge die nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Interessenabwägung "völlig ausgeklammert", ist nicht ersichtlich, welche - gegenüber den vorgenannten Interessen der Beklagten weitergehenden - Interessen hierbei zu berücksichtigen gewesen sein sollten. Ei- nen übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision - auch insoweit - nicht auf. 38 39 40 - 17 - gg) Schließlich ist das Berufungsgericht - entgegen der Ansicht der Revi- sion - unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerfrei zu der Be- urteilung gelangt, dass die Voraussetzungen, nach denen die Beklagte die Er- laubnis zur Gebrauchsüberlassung davon abhängig machen könnte, dass sich die Kläger mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärten (§ 553 Abs. 2 BGB), nicht vorliegen. III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 08.06.2023 - 27 C 226/22 - LG Berlin II, Entscheidung vom 09.01.2024 - 67 S 184/23 - 41 42

ECLI:DE:BGH:2023:270923UVIIIZR88.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 88/22 Verkündet am: 27. September 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 553 Abs. 1 Zur Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwoh- nung (im Anschluss an Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263). BGH, Urteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 5. September 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 17. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist aufgrund eines 2014 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer etwa 72 m² großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Nachdem der Kläger zunächst allein in die Wohnung eingezogen war, bewohnte er die Wohnung später zusammen mit seiner Ehefrau und einem gemeinsamen Kind. Nach der Geburt eines weiteren Kindes zog die Familie des Klägers in eine von diesem gemietete Doppelhaushälfte mit Garten in D. , welche von der Mietwohnung rund 17 Kilometer entfernt liegt. 1 - 3 - Nach dem Vortrag des Klägers beabsichtigt er, die gemietete Wohnung in Berlin aus beruflichen Gründen weiterhin zu nutzen. Er sei Geschäftsführer einer zehn Gehminuten von der Mietwohnung entfernt ortsansässigen Speditionsfirma, welche auf die Bereiche Lateinamerika und Mittlerer Osten spezialisiert sei. Auf- grund der Zeitverschiebung von bis zu zehn Stunden beginne sein Arbeitstag häufig früh und ende nach längeren Pausen am Nachmittag erst nachts gegen 2 Uhr. Er nutze die Mietwohnung unterhalb der Arbeitswoche zum Ausruhen und übernachte dort zwei bis drei Mal wöchentlich, um sich die Fahrtzeit zwischen der Doppelhaushälfte und seiner Arbeitsstätte zu ersparen, die sich ungeachtet der räumlichen Entfernung von unter 20 Kilometer auf mindestens 40 Minuten belaufe. Zudem habe er einen weiteren Sohn, der in Berlin-W. lebe und den er regelmäßig treffe. Erstmalig mit Schreiben vom 10. Mai 2019 bat der Kläger die Beklagte um die Erlaubnis, zwei Zimmer der Wohnung ohne zeitliche Begrenzung an zwei na- mentlich genannte Personen unterzuvermieten. Die Beklagte erteilte dem Kläger zunächst eine bis zum 30. Juni 2020 befristete Erlaubnis. Spätere Begehren des Klägers auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis lehnte die Beklagte ab. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Zustimmung zur unbefristeten Untervermietung von je einem Zimmer der Mietwohnung an zwei namentlich benannte Personen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag- ten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils. 2 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2022, 278) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Gestattung der teilweisen Ge- brauchsüberlassung gegen die Beklagte gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB genannte berechtigte Interesse des Mie- ters erfordere ein Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Ein derartiges Interesse stehe dem Kläger vorliegend mangels hinreichenden Gewichts nicht zu. Die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung erfolge ausschließlich zur Erzie- lung von (Unter-)Mieteinnahmen, um damit die vom Kläger zu tragenden Miet- kosten der von ihm und seiner Familie am Stadtrand von Berlin bewohnten Dop- pelhaushälfte und die Kosten des gleichwohl fortgesetzten Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Stadtwohnung zu reduzieren. § 553 Abs. 1 BGB diene ausschließlich dem Bestandsschutz. Ob der Be- stand des Mietverhältnisses den Schutz des § 553 Abs. 1 BGB verdiene und da- mit ein berechtigtes - hier wirtschaftliches - Interesse des Mieters an der teilwei- sen Gebrauchsüberlassung begründe, sei trotz des weit gesteckten Anwen- 6 7 8 9 10 11 - 5 - dungsrahmens des § 553 Abs. 1 BGB stets eine Frage des Einzelfalls. Ein gene- ralisierendes Gesetzesverständnis würde § 553 Abs. 1 BGB weitgehend über- flüssig machen. Denn dann hätte ein Wohnraummieter bei jeder ihm nachteiligen Veränderung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses oder jeder nach Vertrags- schluss entstehenden, auch nur temporären sonstigen finanziellen Zusatzbelas- tung stets ein hinreichend berechtigtes Interesse an der Erzielung von Unter- mieteinnahmen. Eine derartig uferlose Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB liefe auf die Schaffung einer institutionellen Erwerbsquelle des Wohnraummieters und eine damit einhergehende, nur in seltenen Fällen durch § 553 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB beschränkte Genehmigungspflicht des Vermieters hinaus, die jedoch nicht dem Willen des Gesetzgebers entspreche. Zudem habe der Gesetzgeber nicht den schützenswerten Bestand mehrerer vom Mieter gleichzeitig eingegan- gener Mietverhältnisse, sondern lediglich den eines einzigen Mietverhältnisses vor Augen gehabt. Für die Bemessung des hinreichenden Gewichts des vom Mieter verfolg- ten wirtschaftlichen Interesses komme es daher vornehmlich darauf an, ob die zum Zweck der Erzielung von Untermieteinnahmen beabsichtigte Gebrauchs- überlassung im Wesentlichen dem fortdauernden Bestand des den Hauptwohn- sitz des Mieters betreffenden Mietverhältnisses oder lediglich sonstigen wirt- schaftlichen Interessen diene. Sonstigen wirtschaftlichen Interessen komme ein für § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hinreichendes Gewicht allenfalls dann zu, wenn sie mit dem fortdauernden Bestand des seinen Hauptwohnsitz betreffenden Mietver- hältnisses in Zusammenhang stünden. Im Fall des Interesses am Bestand eines durch Untermieteinnahmen zu finanzierenden Nebenwohnsitzes sei dies nur dann der Fall, wenn es sich bei dem Nebenwohnsitz - beispielsweise im Falle eines zeitweiligen Auslandsaufenthalts des Mieters - um den ehemaligen und vo- raussichtlich auch zukünftigen Hauptwohnsitz des Mieters handele. Dasselbe 12 - 6 - gelte, wenn die Gründe für den Erhalt des den Nebenwohnsitz betreffenden Miet- verhältnisses so gewichtig seien, dass sie denen für den Erhalt des Hauptwohn- sitzes im Wesentlichen nicht nachstünden. Keine dieser Voraussetzungen sei vorliegend erfüllt. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handele es sich um einen bloßen Nebenwohnsitz des Klägers. Denn ausweislich seines - von der Beklagten be- strittenen - Vortrags übernachte er dort lediglich durchschnittlich an zwei bis drei Nächten in der Woche und ziehe sich tagsüber gelegentlich dorthin zu Arbeits- pausen zurück. Seinen Hauptwohnsitz unterhalte der Kläger in der von ihm mit seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bewohnten Doppelhaushälfte am Stadtrand von Berlin. Weder beabsichtige der Kläger, in der streitgegenständlichen Nebenwoh- nung künftig wieder seinen Hauptwohnsitz zu begründen, noch entsprächen die von ihm geltend gemachten Gründe für den Fortbestand des den Nebenwohnsitz betreffenden Mietverhältnisses in ihrem Gewicht denen für den Erhalt eines Hauptwohnsitzes. Sie erschöpften sich vielmehr in einem bloßen Komfortzu- wachs. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung, ins- besondere ein berechtigtes Interesse des Klägers, zwei Zimmer der von ihm ge- mieteten Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen, nicht verneint werden. 13 14 15 - 7 - Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerhaft von einem zu engen Verständnis des Begriffs des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen und hat sich hierdurch zugleich den Blick auf die zur Ermittlung des berechtigten Interesses gebotene Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls versperrt. 1. Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein be- rechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvoll- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Ok- tober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und So- zialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Okto- ber 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, unter II 2 a, zur Veröffentli- chung bestimmt). Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich 16 17 18 - 8 - als berechtigtes Interesse im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55). Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO). Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO [zu einer berufsbe- dingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31. Ja- nuar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermieters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners]). 2. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht. a) Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht voraussetzt, dass dieses Interesse im Wesentlichen den fortdauernden Bestand seines Hauptwohnsitzes betreffen, hiermit in Zusammenhang stehen oder die- sem im Gewicht gleichkommen müsse (zustimmend hingegen MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 553 Rn. 10). 19 20 21 - 9 - aa) Der Senat hat bereits entschieden, dass § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB keine qualitativen Anforderungen bezüglich der verbleibenden Nutzung des Wohnraums durch den Mieter aufstellt. Vielmehr ist der Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Von der "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" ist dabei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es jedenfalls, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsge- genstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 19 ff., 30; siehe auch Senatsurteil vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 b cc [zur Untervermietung im Fall einer Einzimmerwohnung]). Daher ist nicht erforderlich, dass die Woh- nung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (so bereits Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 7 ff.; ebenso Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 a). bb) Die hiergegen gerichteten Erwägungen des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen (zustimmend Eisenschmid, jurisPR-MietR 16/2022 Anm. 3) und einen derartig weiten Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewollt, finden in der Gesetzgebungsgeschichte keine Stütze und ver- kennen den Sinn und Zweck der Regelung. (1) § 553 BGB entspricht, von geringen redaktionellen Änderungen abge- sehen, der Bestimmung des § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). 22 23 24 - 10 - § 549 Abs. 2 BGB aF war in das Mietrecht eingefügt worden, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen (BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses [Antrag], BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.). Im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens wurde dabei die im ursprüngli- chen Gesetzentwurf für einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Unter- vermietung vorgesehene Voraussetzung eines "dringenden Interesses" des Mie- ters (BT-Drucks. IV/806, S. 2, 9) zu Gunsten eines "berechtigten Interesses" er- weitert (BT-Drucks. IV/2195, S. 3; Bericht des Rechtsausschusses, zu BT- Drucks. IV/2195, S. 4; vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Okto- ber 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 217). Einschränkende Ausführungen dazu, dass dieses Interesse - wie das Berufungsgericht gemeint hat - auf den Erhalt des aktuellen beziehungsweise ehemaligen und voraussichtlich auch künf- tigen Hauptwohnsitzes gerichtet sein müsse, weil nur der Bestand eines einzigen Mietverhältnisses schützenswert sei, finden sich dabei nicht. Zum Schutz gegenläufiger Belange des Vermieters sollte der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte dann ausge- schlossen sein, wenn sie dem Vermieter wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters, wegen einer Überbelegung des Wohnraums oder aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Ferner wurde dem Vermieter für den Fall, dass die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten ist, die Möglichkeit eingeräumt, die Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig zu machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF). 25 26 - 11 - Nach der gesetzgeberischen Wertentscheidung gehen daher die berech- tigten Interessen des Mieters den Interessen des Vermieters grundsätzlich vor. Sie haben nur dann zurückzustehen, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlas- sung für den Vermieter unzumutbar wäre (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsent- scheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 220). § 549 Abs. 2 BGB aF war demnach nicht als Ausnahmevorschrift konzipiert. (2) Die zu § 549 Abs. 2 BGB aF angestellten Erwägungen sind auch für die Auslegung der nahezu gleichlautenden Bestimmung des § 553 BGB maßge- bend. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes wollte die bisherige Rechtslage übernehmen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Dementsprechend findet sich auch in den diesbezüglichen Gesetzesma- terialien kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen hätte. Vielmehr spricht bereits die dort an anderer Stelle hervorgehobene Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft (BT-Drucks. 14/4553, S. 38 f. zu den Kündigungs- fristen; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 13; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 24), wel- che eine doppelte Haushaltsführung beispielsweise aus beruflichen Gründen häufig bedingen wird, gegen ein zu enges Verständnis des berechtigten Interes- ses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. (3) Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB besteht demnach darin, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten (Senatsurteile vom 23. No- vember 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 11, 13; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14, 25, 30). 27 28 29 30 - 12 - Schon weil der Mieter durch einen Mietvertrag nicht verpflichtet wird, in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt im Sinne des Hauptwohnsitzes zu be- gründen, sondern es seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Ent- scheidung überlassen ist, wo er im herkömmlichen Sinne wohnt (Senatsurteile vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 93/10, NZM 2011, 151 Rn. 14 mwN, vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 28), kann nach dem dargestellten Zweck der Norm das Fortbestehen des Hauptwohnsitzes beziehungsweise ein Zusam- menhang hierzu nicht Voraussetzung für das Vorliegen des von ihr geforderten berechtigten Interesses sein. Es wäre vielmehr - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - wertungswidersprüchlich, angesichts des von § 553 Abs. 1 BGB ver- folgten Zwecks des Erhalts einer Wohnung für den Mieter für dessen berechtigtes Interesse Anforderungen aufzustellen, die in dem ursprünglichen Mietverhältnis keine rechtliche Grundlage finden. b) Das Berufungsgericht hat überdies infolge der Verengung des Blickwin- kels bei der vorzunehmenden Würdigung der Gesamtumstände nicht hinreichend beachtet, dass die nach dem - mangels entsprechender Feststellungen des Be- rufungsgerichts - revisionsrechtlich zugrunde zu legenden, vom Berufungsgericht als streitig angesehenen und - anders als das Berufungsgericht hat anklingen lassen - auch nicht etwa fallen gelassenen Vortrag des Klägers beabsichtigte weitere Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Gründen ein im Rahmen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichendes berechtigtes Interesse darstellt (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8). 31 32 - 13 - c) Anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat, kommt es nicht darauf an, ob der Mieter auf die fortdauernde Nutzung der Wohnung aus berufli- chen Gründen oder auf die Erzielung von Einnahmen aus der Untervermietung zwingend angewiesen ist. aa) Das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert nicht - wie vom Berufungsgericht offenbar erwogen, aber letztlich offen gelassen -, dass es dem Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens nicht möglich ist, das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzu- setzen (so aber LG Frankfurt am Main, WuM 1993, 345; in der Tendenz auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 553 Rn. 9; Spielbauer/Schnei- der/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 553 BGB Rn. 12). Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr - wie ausgeführt - jedes nachvoll- ziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; so auch LG Landau, WuM 1989, 510, 511; LG Berlin [63. Zivilkammer], Urteil vom 22. September 2017 - 63 S 277/16, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 553 BGB Rn. 5). bb) Gleiches gilt auch für die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Ne- benwohnsitz. Auch in diesem Zusammenhang ist nicht erforderlich, dass der Klä- ger auf die revisionsrechtlich zu unterstellende, tatsächlich gelebte und weiterhin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Grün- den, die das Berufungsgericht zu Unrecht als bloßen Komfortzuwachs abgetan hat, zwingend angewiesen ist. 33 34 35 - 14 - Es spielt damit entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Rolle, ob der Kläger in den Räumlichkeiten seiner Spedition durch Raumteiler einen geschützten Bereich für den Aufenthalt in Pausenzeiten schaffen könnte. Vielmehr genügt für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB der Umstand, dass der Wunsch des Klägers, sich wäh- rend der Pausen seines früh morgens beginnenden und häufig bis nachts um 2 Uhr dauernden Arbeitstags in der Mietwohnung aufzuhalten und dort zwei bis drei Mal pro Woche zu übernachten, um sich nächtliche Fahrten nach Hause zu ersparen, nachvollziehbar ist. d) Anders als die Revisionserwiderung meint, scheitert die Annahme eines berechtigten Interesses auch in den Fällen, in denen - wie hier - der Mieter län- gerfristig oder dauerhaft seinen Hauptwohnsitz nicht in der Wohnung haben wird, deren Gebrauch er teilweise einem Dritten überlassen möchte, nicht bereits an einem Widerspruch zur geltenden Rechts- und Sozialordnung, weil dem Unter- mieter rechtlich nicht der gleiche Schutz zukomme wie dem Hauptmieter. aa) Die Revisionserwiderung greift in diesem Zusammenhang die vom Be- rufungsgericht vorliegend und in einer weiteren Entscheidung (LG Berlin [67. Zi- vilkammer], WuM 2015, 421, 422) offen gelassene Frage auf, ob die Erzielung von Untermieteinnahmen zum Unterhalt mehrerer Mietobjekte jedenfalls in La- gen angespannter Wohnungsmärkte wie Berlin im Widerspruch zur geltenden Sozialordnung stehe, weil für den Untermieter nicht der gleiche Bestandsschutz bestehe wie für den Hauptmieter (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2017, 263, 264 f.), und verweist ergänzend darauf, dass der Untervermieter auch hinsichtlich der Miethöhe von den bei einem regulären Wohnraummietverhältnis geltenden Beschränkungen weitgehend befreit sei. Eine von einem Mieter unter 36 37 38 - 15 - regulären Bedingungen angemietete Wohnung bleibe dem primären Wohnungs- markt damit auch dann entzogen, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft von dort verlegt habe, und könne auf einem so geschaffenen zweiten Wohnungsmarkt unter Aushebelung des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom Mieter frei vermarktet werden. Mit diesen Einwänden kann im Streitfall ein berechtigtes Interesse des Klägers an einer Untervermietung nicht verneint werden. bb) Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats zwar voraus, dass dieses mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. Se- natsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219 [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 a). Diese Voraussetzung ist jedoch nicht bereits deshalb zu verneinen, weil der (Haupt-)Mieter einer (in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegenden) Mietwohnung bei einer Teilüberlassung des Gebrauchs im Wege der Untervermietung nicht den gleichen rechtlichen Beschränkungen unterliegt wie ein regulärer Vermieter. Die Untervermietung als solche ist im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetz- buchs anerkannt. Der Umstand, dass der Untermieter im Vergleich zum Haupt- mieter einen geringeren Bestandsschutz genießt (§ 573a Abs. 2, § 546 Abs. 2 BGB), beruht auf entsprechenden gesetzgeberischen Wertentscheidungen. Glei- 39 40 41 - 16 - ches gilt, soweit dem Untermieter bei preisfreiem Wohnraum (für öffentlich geför- derten Wohnraum vgl. § 21 Wohnungsbindungsgesetz) infolge des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Vorteil der Anwendungen der Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g BGB) beziehungsweise über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) nicht zu- kommt (vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 553 BGB Rn. 9). Die Frage, ob die Konsequenzen, die sich aus der Kombination ei- nes Anspruchs auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte mit den auf Untermietverhältnisse anwendbaren Vorschriften ergeben, gesell- schaftlich oder wohnungspolitisch - wie die Revisionserwiderung meint - uner- wünscht sind, ist im Grundsatz rechtspolitischer Natur und kann dem Kläger, der sich unter den im Streitfall gegebenen Umständen nach seinem revisionsrecht- lich zu unterstellenden Vortrag mit Recht auf § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB beruft, nicht entgegengehalten werden. - 17 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht zu der Frage, ob der Kläger die Wohnung aus beruflichen Gründen fortdauernd nutzt, keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 27.10.2021 - 9 C 5/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.03.2022 - 67 S 286/21 - 42

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 51/14 Verkündet am: 21. Januar 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwi- schen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniser- langung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534). BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 16. Januar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Hamburg. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damaligen Grundstückseigentümer R. M. am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M. auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Wohnungen erstmals Wohnungseigentum gebildet worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden; die Beklagte 1 - 3 - macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebil- det worden. Herr M. verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 2010 überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M. . Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilien- haus gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 € an die H. GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerungs- absicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die Käuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr. 5) gegen Zahlung eines Preises von 266.250 € zuzüglich circa 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die wei- teren sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vor- kaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Woh- nung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von 2 3 4 - 4 - (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Ge- samtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerich- tete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision ver- folgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des gel- tend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin über die be- absichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetz- liches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen an- teiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe. 5 6 7 8 - 5 - Die Klägerin mache vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gemäß § 280 Abs. 3, § 281 BGB geltend. Ein solcher könne dann bestehen, wenn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom Ver- mieter an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte sich die Höhe des Schadens nach dem Gesamtvermögensvergleich, bei dem die tat- sächliche Entwicklung und die im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen seien. Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorlie- gend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende Vorkaufs- recht nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten - mangels Zu- standekommen eines Kaufvertrags - kein (kauf-)vertraglicher Leistungsan- spruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre. Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsfä- higer Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt-)Käufer erfülle und dieser dann das Mietver- hältnis kündige. Werde die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, entstehe dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Par- teien des Kaufvertrags ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis verein- bart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend ma- 9 10 - 6 - chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen kön- nen, denn der Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin ge- mäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Woh- nung und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Be- klagte nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H. GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten. a) Der Verkauf der von der Klägerin angemieteten Wohnung an die H. GmbH begründete nach dem für das Revisionsverfahren maß- geblichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vor- kaufsrecht der Klägerin. aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war dessen Witwe als Alleinerbin in den mit der Klägerin bestehenden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nieß- 11 12 13 14 - 7 - brauchvorbehalt (§§ 1068, 1030 BGB) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05, NJW 2006, 51 Rn. 13). Erst mit dem Ableben der Nießbrauch- berechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermie- terin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 11). bb) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 - so die Darstellung der Beklagten - oder erst im Jahr 1996 - so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) - Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich, ebenso wie das Amtsgericht, zugunsten der Klägerin unterstellt, dass Woh- nungseigentum - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach Ab- schluss des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch für das Revisi- onsverfahren auszugehen. cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufs- rechts der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erstmals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst schenkweise an die Be- klagte übereignet worden war, hindert - anders als die Revisionserwiderung meint - die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Bei dem Verkauf der Wohnung an die H. GmbH han- delt es sich - ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1996 - um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senatsurteile vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG]; vom 29. März 2006 15 16 - 8 - - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF]) Erstverkauf. Denn der davor vollzogene Eigentumsübergang auf die Beklagte war nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 BGB nicht erfass- ten unentgeltlichen Übertragung erfolgt. Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkauf an einen Dritten - wie hier - eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vorkaufsver- pflichtete eine ihrem inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien- und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Interesse des Vermie- ters, die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen hat (BT-Drucks. 12/3013, S. 18). Dass ein Ausschluss des Vor- kaufsrechts auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung dem Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Revi- sionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszule- genden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon man- gels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Schenkungen des Vermieters an Familien- oder Haushaltsangehörige lö- sen danach einerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetztes Kaufge- schäft handelt. Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedach- te Familienangehörige die Wohnung später an einen Dritten verkauft, anders als die in § 471 BGB genannten Verkäufe im Wege der Zwangsvollstre- 17 18 - 9 - ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweit- verkauf handelt. b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin den Inhalt des mit dem Dritten geschlos- senen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Klä- gerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den rechts- fehlerfreien, im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts schuldhaft nicht nachgekommen. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbar- ten anteiligen Kaufpreis verneint. Es hat - dem Amtsgericht folgend - die Auf- fassung vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens sei - auch wenn die Klä- gerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache - nicht vom Schutz- zweck des § 577 BGB gedeckt. Werde - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht aus- geübt, liege ein erstattungspflichtiger Schaden des Mieters vor, wenn der Käu- fer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ausgleichspflichtigen Vermögensschaden dar. 19 20 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend er- kannt, dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ("Nichterfüllungsschaden") geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfehlerhaft nicht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgenom- menen Differenzierung zwischen ausgeübtem und nicht ausgeübtem Vorkaufs- recht nicht hinreichend beachtet, dass die Klägerin infolge der von der Beklag- ten unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis von dem Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als dieser Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend ge- gebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis keinen Unterschied machte, ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts einen Kaufvertrag zustande brachte und anschließend von der Beklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz aus- zugehen ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre, Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangte, oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklichung ihres Erfül- lungsinteresses sinnlosen Zwischenschritt der - nach den für die Revisions- instanz maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten - Ausübung des Vorkaufsrechts absah und sogleich Ersatz des entsprechenden Schadens begehrte. In beiden Fällen wäre das Erfüllungs- interesse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden. Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten das Vor- kaufsrecht der Klägerin nach § 577 BGB, also den Erwerb der Wohnung zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis, vereitelt hat. aa) Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der - durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 21 22 - 11 - Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) - Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorge- schriebenen Mitteilungspflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vor- kaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht aus- zuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN). Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz des vom Mitteilungspflichtigen auszuglei- chenden Schadens kann, sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). bb) So liegen die Dinge hier. Der Klägerin, die vor Abschluss des Kauf- vertrags zwischen der Beklagten und dem Dritten weder über Existenz und In- halt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das Be- stehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 BGB) unterrichtet worden war, stan- den lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden Schritte hätte aber zur Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Verei- telung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen. (1) Die Klägerin hätte an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufver- trags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 23 24 - 12 - Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) ausüben (vgl. OLG Celle, ZMR 2008, 119) und hierdurch mit der Beklagten einen zweiten Kaufver- trag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufver- trag zwischen Beklagter und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN). Diesen zweiten Kaufvertrag hätte die Be- klagte aber nicht mehr erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie das Eigen- tum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf den Käufer übertragen hatte. Der Eigentumswechsel war bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen worden. Daher hätte die Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgebli- chen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich Scha- densersatz statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Über- eignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner - wie hier - den Kaufgegenstand an einen Dritten übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon deswegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmög- lichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Ver- fügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 3). Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruchs- begründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die An- forderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu über- spannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die 25 - 13 - Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (2) Statt ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nachträglich noch auszu- üben, stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB geregelten miet- vertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ver- langen (vgl. BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, WuM 2003, 281 unter II 2 a aa, und V ZR 127/02, juris Rn. 21 f. [jeweils zur Haftung aus pVV]). Für diesen Schritt hat sie sich entschieden. Die Verletzung solcher Nebenpflichten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Insbesondere wird es Fälle ge- ben, in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht aus- wirkt, weil der Vorkaufsberechtigte noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache an den Dritten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 BGB von seiner Vorkaufsberechtigung) erlangt und durch die Aus- übung seines Vorkaufsrechts einen - noch erfüllbaren - Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichteten zustande bringen kann. Dieser muss dann entschei- den, welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der Kaufsache er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags, hat er dem Vorkaufsberechtigten wegen nach- träglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO un- ter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF]). 26 27 - 14 - Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fall- konstellation, bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anwe- sens an den Dritten erfolgte und bei der daher die Verletzung der Mitteilungs- pflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der un- terbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin - wie bereits ausgeführt - nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvertrag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit) mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen Nichterfüllung des zu- stande gekommenen Kaufvertrags hätte leisten müssen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt hätte, ihr Erfül- lungsinteresse durchzusetzen, ist hier die Ausübung dieses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinnloser Zwischenschritt zu werten. (3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die Ver- letzung der mietvertraglichen Nebenpflicht vereitelt worden ist, ist der aus der Verletzung der mietrechtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatzan- spruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). Der Ersatz des Erfül- lungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschie- denen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vor- kaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kauf- vertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfal- lenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten). 28 29 - 15 - Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klä- gerin beläuft sich der mit dem Grundstückserwerber vereinbarte anteilige Kauf- preis für die Wohnung (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB) auf 186.571 € und der Verkehrswert auf 266.250 €. Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie diesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzie- rung aufzuwendender Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der Woh- nung und des dazu gehörenden Miteigentumsanteils erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteils tritt nun der geldwerte Ausgleich der Wertdiffe- renz. (4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden. (a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mittei- lung des Inhalts des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleichzeitiger Belehrung über ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des Vorkaufs- verpflichteten stellen vertragliche Aufklärungspflichten dar, die dazu bestimmt sind, dem Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Ge- schäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO unter II 2 b bb). Bei Ver- letzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Ver- halten (BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO, und V ZR 127/02, aaO Rn. 28; jeweils mwN). Umstände, die diese Vermutung widerleg- ten, sind weder von der Revisionserwiderung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. (b) Ferner ist für die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem - bei rechtzeitiger Unter- 30 31 32 33 - 16 - richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründeten - Kaufvertrag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hätte erfüllen können. Das Beru- fungsgericht hat zwar insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Klägerin vorgetragen habe, sie wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und teil- weise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der Beklag- ten und dem Dritten ausgehandelten, anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden Kaufpreis zu entrichten. (5) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 BGB vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwi- schen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis (abzüglich erspar- ter Kosten) gerichteten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn - wie hier - das Vor- kaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu erset- zen. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB entgegen dem in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers. (a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der Er- satzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, be- reits im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher 34 35 - 17 - Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) geregelten Vorkaufsrechts, den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine Be- schränkung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf den Schaden entnommen, den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übereig- net worden war, einen Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz zwischen Ver- kehrswert und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen. Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechti- gung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn der Ver- käufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allge- meinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses bean- spruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet, gleichwohl aber das durch § 577 BGB gewährleistete Erfüllungsinte- resse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht, das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 BGB angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil. (aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des ge- setzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um- 36 37 - 18 - wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO). Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbeson- dere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Aus- übung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufver- trags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung eingeräumt wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten. Er hat damit gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, allein durch eine Erklä- rung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedin- gungen zustande zu bringen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat. (bb) Das Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkaufs- rechts wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vor- 38 39 - 19 - kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfängli- cher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht voll- zogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der Mitteilungs- verpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unter- richtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfolg- te Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn auch die Mitteilungspflichten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB dienen - wie bereits ausgeführt - dazu, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu be- gründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO mwN [zu § 510 BGB aF, heute § 469 BGB]). Er kann daher auch in diesen Fällen An- spruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung ha- ben (so auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 24; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 283 f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der Mie- ter die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weiter- veräußerung erwerben will (so AG Hamburg, WuM 1996, 477; Münch- KommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 58; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht ge- geben. III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung 40 - 20 - in Wohnungseigentum, zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu des- sen Höhe getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Dr. Milger, 04.02.2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 31.05.2013 - 920 C 16/13 - LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2014 - 334 S 37/13 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 345/10 vom 7. September 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 7. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Frellesen und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich. a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Rechtsfrage zugelassen, ob es eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, wenn - wie im Streitfall - in einem noch unter der Geltung des § 551 BGB aF geschlossenen vorformulierten Mietvertrag eine Vorfälligkeitsklausel mit einer Klausel zusammentrifft, wonach es dem Mieter nur dann gestattet ist, mit Ge- genforderungen aufzurechnen, wenn er dies dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. 1 2 - 3 - b) Diese Rechtsfrage hat der Senat nach Erlass des Berufungsurteils mit Urteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201) entschieden. Danach stellt eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (Se- natsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 15). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Amtsgericht über den Räumungsanspruch der Kläger in zulässiger Weise durch Teilurteil gemäß § 301 ZPO entschieden. Die Gefahr, dass sich das Amtsgericht bei der Entscheidung des bei ihm anhängig gebliebenen Zahlungsanspruchs mit der im Teilurteil getroffenen Ent- scheidung in Widerspruch setzen könnte, besteht vorliegend nicht. Die Kläger machen mit ihrem Zahlungsanspruch rückständige Mieten mit der Begründung geltend, dass der Beklagte die vertraglich geschuldete Miete nicht in der ver- einbarten Höhe geleistet habe. Der Beklagte stützt sein Verteidigungsvorbrin- gen insoweit auf behauptete Mängel der Mietsache, die gemäß § 536 BGB eine entsprechend gesetzlich geminderte Miete zur Folge gehabt hätten. Das Amts- gericht wird sich daher damit zu befassen haben, ob die Mieten aufgrund der behaupteten Mängel in Höhe der nicht gezahlten Differenz zur vereinbarten Miete nicht geschuldet waren. Die den Räumungsanspruch stützende fristlose Kündigung der Kläger ist indes nicht damit begründet, der Beklagte habe einen Teil der Miete in verzugs- begründender Weise nicht geleistet (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB), sondern ist auf den Vortrag gestützt, der Beklagte habe entgegen der vertragli- 3 4 5 6 7 - 4 - chen Vereinbarung in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages Mietzahlungen wiederholt trotz Abmahnung nicht zum Fälligkeitszeitpunkt geleistet. Vergeblich macht die Revision geltend, die Mieten seien in sämtlichen Monaten, in denen unpünktlich gezahlt worden sei, zu 100 % gemindert gewe- sen und der Beklagte habe deshalb zu den Fälligkeitszeitpunkten gar keine Miete geschuldet. Hierbei handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Denn der Beklagte hat in den Tatsacheninstanzen eingeräumt, jedenfalls die von ihm (verspätet) gezahlten Mieten auch zu schulden. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags getroffene Vorfälligkeitsregelung auch in Kombinati- on mit der in § 8 des Mietvertrags vereinbarten Aufrechnungsklausel zutreffend für wirksam erachtet (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO). c) Die vom Berufungsgericht auf der Grundlage der unstreitigen Zah- lungszeitpunkte getroffene Wertung, das Mietverhältnis der Parteien sei jeden- falls durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 16. Dezember 2009 beendet worden, ist ebenfalls frei von Rechtsfehlern. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagte vor Ausspruch der Kündigung vom 16. Dezember 2009 wirksam abgemahnt worden. Zutref- fend hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner Hilfserwägung die nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderliche Abmahnung in der Kündigung beider Kläger vom 16. August 2008 gesehen. Der Sinn einer Abmahnung besteht zum einen darin, dem Empfänger unmissverständlich deutlich zu machen, dass ein bestimmt bezeichnetes ver- tragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen werden wird. Zum an- 8 9 10 11 12 - 5 - deren soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung des bean- standeten Verhaltens geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 14). Diesen Anforderungen an eine Abmahnung genügt die (unwirksame) fristlose Kündigung der Kläger vom 16. August 2008. Das Berufungsgericht hat diese Kündigungserklärung rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass sie vom Beklagten als Abmahnung aufzufassen war, weil sie dem Beklagten deutlich vor Augen führte, dass beide Kläger mit einer verspäte- ten Zahlung der Miete nicht einverstanden waren. Einer zusätzlichen ausdrück- lichen Aufforderung, sich in Zukunft vertragstreu zu verhalten, bedurfte es ent- gegen der Auffassung der Revision nicht. Für den Beklagten lag es angesichts der Kündigungserklärung auf der Hand, dass er die Kläger nur dann von weite- ren rechtlichen Schritten mit dem Ziel einer Räumung der Wohnung abhalten konnte, wenn er die Miete in Zukunft pünktlich zahlt. Die auf dieser Grundlage vorgenommene tatrichterliche Würdigung, dass die nach der Kündigungserklärung vom 16. August 2008 erneut verspätet ge- leisteten Mietzahlungen für die Monate Juli bis Oktober 2009 den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machten und die Kläger berech- tigten, das Mietverhältnis - ohne nochmalige Abmahnung - mit Schreiben vom 16. Dezember 2009 fristlos zu kündigen, ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen. 13 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 14.04.2010 - 4 C 352/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.11.2010 - 67 S 259/10 - 14

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 160/09 Verkündet am: 24. März 2010 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 313 Abs. 2; WoBindG §§ 10, 8a Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäfts- grundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der übereinstimmenden Vor- stellung der Parteien bei Vertragsschuss mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht der Preisbindung unterliegt. BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 28. Juli 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hat im Jahr 1981 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das um das Jahr 1900 errichtete Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin be- findet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 In § 1 (2) des Mietvertrags heißt es: 2 "Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet." 3 Die monatliche Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, zu- - 3 - letzt von der Beklagten für die Zeit ab Januar 2004 auf 430,26 €, ab September 2004 auf 443,09 €, ab Januar 2005 auf 447,18 €, ab Juli 2005 auf 458,97 €, ab Juli 2006 auf 469,80 € und seit Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die jeweils geforderten Beträge. 4 Die Klägerin macht geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schulde. Die einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von der Rechtsvorgängerin der Be- klagten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Wohnung deshalb während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Für den Zeitraum von Januar 2004 bis Dezember 2007 müsse die Beklagte ihr deshalb die über die Ausgangsmiete von 194,11 € monatlich hinausgehenden Zahlungen auf die Grundmiete zurückerstatten. Die Klägerin hat Zahlung von 12.615,02 € nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihr zu zahlende Nettokaltmiete ab 1. Januar 2008 den Betrag von 194,11 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage statt- gegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- strebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Das Rechtsmittel hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Mieten nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Be- reicherungsanspruchs sei die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. Die Rückforderung der seit 1981 vorbehaltlos gezahlten Mieterhö- hungsbeträge stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar, auch wenn die Klä- gerin nur diejenigen Beträge zurückverlange, für deren Rückforderung die Ver- jährung noch nicht eingetreten sei. Denn die Beklagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB verzich- tet und könne diese auch nicht mehr nachholen. Zwar sei mit den Zahlungen der Klägerin auf die jeweiligen Erhöhungser- klärungen keine konkludente Vereinbarung der erhöhten Miete zustande ge- kommen, weil die Befolgung einer Aufforderung regelmäßig keine Willenserklä- rung enthalte. Nachdem die Klägerin jedoch über einen derart langen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung der Beklagten akzep- tiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet habe, sei sie mit einer Rück- forderung ebenso wie mit einem Anspruch auf rückwirkende Herabsetzung der Mieten ausgeschlossen. 9 Die Klägerin habe den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um eine preisgebundene Neubauwohnung handele, weil umfangreiche bauliche Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorge- 10 - 5 - nommen worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht habe, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, habe sie of- fensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Klägerin insoweit wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich- rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbe- reich zu erzielenden Mieten gelegen hätten. Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden ge- ben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststel- lungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen. 11 Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem B. Mietspiegel 2007 auf 437,49 € be- laufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf ab- sehbare Zeit nicht erreichen. 12 Soweit die Klägerin geltend mache, dass die Beklagte in einem Schrei- ben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge- 13 - 6 - bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin erst 14 Jahre nach Ver- tragsschluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrau- ensschutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen. II. 14 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehler- haft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigt. 1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von der Klägerin gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Vor- aussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn- raum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvor- trag der Klägerin ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Beru- fungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsan- spruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) 15 - 7 - auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet hat. 16 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundla- ge geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Aus- gangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einre- deweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht fer- ner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Ge- schäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung er- forderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss be- stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge- schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf- baut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Klägerin erfüllt. Nach den Feststellungen 17 - 8 - des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1981, dass die Wohnung der Kläge- rin der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kos- tenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. 18 Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tat- richterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlä- gigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Par- teidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand gewor- den sein kann. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wo- nach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Ver- gleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als 19 - 9 - preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre Vermieters zuzuordnen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könnte. 20 b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklag- ten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach lang- jähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Beru- fungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 40 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und nur et- wa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklag- te Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nach- holen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum von 1. Januar 2004 bis zum 31. Dezember 2007, für den die Klägerin Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit ab 1. Januar 2008 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen- leistung bestehen, weil die Klägerin dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes ver- wehrt - nur eine Miete zahlen müsste, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge- sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes- senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 21 - 10 - c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisge- bundenen Wohnraum Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichs- miete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpas- sung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Be- ginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbin- dung über einen Zeitraum von 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsgericht richtig ge- sehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künfti- ge Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte. 22 Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durch- geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Ge- sichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann der 23 - 11 - Klägerin die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2006 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 sich nach seinen Feststellungen auf monatlich 437,49 € belief und die Klägerin schon seit Dezember 2004 eine die- sen Betrag übersteigende Miete gezahlt hat. Dass die Klägerin nicht geltend gemacht hatte, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können. 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent- sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll- ständig abgewiesen. Zwar kann die Klägerin nach den vorstehenden Ausfüh- rungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Aus- gangsmiete von 194,11 € gilt. Der Antrag der Klägerin enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforder- te Miete von 481,59 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kosten- mieterhöhung nicht erreichen. 24 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst nicht ab- schließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG getroffen hat und der Beklagten im Übrigen Ge- 25 - 12 - legenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 näher vorzutragen, zu denen das Berufungsge- richt keine Feststellungen getroffen hat. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 21.05.2008 - 203 C 611/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 65 S 198/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 247/14 Verkündet am: 7. Oktober 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 537 Abs. 1, § 242 Ba Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfris- tigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaft- liche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. BGH, Urteil vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14 - LG Duisburg AG Mülheim an der Ruhr - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird der Beschluss der 13. Zivil- kammer des Landgerichts Duisburg vom 25. Juli 2014 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietverhältnisses. Die Beklagten waren aufgrund eines am 29./30. April 2011 unterzeichne- ten Mietvertrages seit 1. Mai 2011 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Mülheim an der Ruhr. Die Miete betrug anfänglich 1.450 € netto monatlich und erhöhte sich gemäß § 3 des Mietvertrages jeweils zum 1. Mai der Folgejah- re um zwei Prozent. In § 2 Nr. 1 des maschinenschriftlich abgefassten Mietver- trages heißt es zur Laufzeit des Vertrages: 1 2 - 3 - "Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2011 und läuft fest bis zum 30.04.2015. Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 01.05.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden." Vor Abschluss des Mietvertrages hatten sich die Beklagten insoweit bei der Klägerin erkundigt, ob der beabsichtigte Kündigungsausschluss auch im Falle eines arbeitgeberseitig "forcierten" Standortwechsels oder anderen schwerwiegenden Veränderungen der Lebensumstände bindend sei. Nachdem die Klägerin hierzu eine Auskunft ihrer Rechtsanwältin eingeholt und deren In- halt an die Beklagten weitergeleitet hatte, wonach im Einzelfall bei außerge- wöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen ein Anspruch auf vorzeitige Ent- lassung aus dem Mietverhältnis in Betracht kommen könnte, erklärten die Be- klagten ihr Einverständnis mit der vorgesehenen Regelung. Im März 2013 wechselte der Beklagte zu 1 den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Mit Schreiben vom 27. März 2013 er- klärten die Beklagten mit Blick auf die geänderten Lebensumstände die "fristge- rechte Kündigung" des Mietvertrages zum 30. Juni 2013. Zu diesem Zeitpunkt stellten sie die Mietzahlungen ein, räumten das Anwesen und gaben der Kläge- rin die Schlüssel zurück. Die Klägerin akzeptierte die vorzeitige Kündigung der Beklagten nicht, erklärte sich aber bereit, sie bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse allerdings - ebenso wie die Beklagten vor Vertragsschluss - eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschrei- ben werde. Mit der Einschaltung eines Maklers durch die Beklagten sei sie 3 4 5 - 4 - grundsätzlich einverstanden, sie sei aber nicht bereit, die ihr übersandte Provi- sionsvereinbarung mit dem von den Beklagten eingeschalteten Maklerbüro zu unterzeichnen. Im Januar 2014 baten die Beklagten um Mitteilung eines Besichtigungs- termins für einen zwischenzeitlich gefundenen Mietinteressenten. Die Klägerin, die in 120 Kilometern Entfernung vom Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei. Der Inte- ressent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab. Erstinstanzlich hat die Klägerin zuletzt die Zahlung von 5.664 € (Miete für die Monate Juli bis September 2013) nebst Zinsen sowie die Feststellung beantragt, dass das Mietverhältnis bis mindestens zum 30. April 2015 fortbe- stehe und die Kündigung der Beklagten vom 27. März 2013 (zum 30. Juni 2013) unwirksam sei. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung verurteilt und unter Abweisung des weitergehenden Feststellungsan- trags festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis bis 30. April 2014 fortbesteht und insoweit nicht durch die Kündigung vom 27. März 2013 beendet worden ist. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klä- gerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den nicht zuerkannten Teil des Feststellungsbe- gehrens weiter. 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Mietverhältnis der Parteien sei zwar durch die Kündigung der Be- klagten vom 27. März 2013 nicht beendet worden, weil die Parteien in § 2 des Mietvertrages das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam für die Dauer von vier Jahren bis zum 30. April 2015 ausgeschlossen hätten. Ein solcher Kündi- gungsausschluss könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 2012, 521) auch durch Formularvertrag wirksam vereinbart werden, so dass es keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich um eine Individualvereinba- rung handele. Das Mietverhältnis habe aber zum 30. April 2014 geendet, weil die Be- klagten mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) so zu stellen seien, als sei zu diesem Zeitpunkt ein Nachmieter gefunden worden. Ob und inwieweit ein Vermieter verpflichtet sei, nach § 242 BGB bei Stel- lung eines geeigneten Nachmieters einen Mietaufhebungsvertrag abzuschlie- ßen und den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, hänge von den Umständen des Einzelfalles ab und setze voraus, dass der Mieter ein be- rechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung habe und dem Vermieter ein geeigneter und zumutbarer Ersatzmieter gestellt werde. Ein berechtigtes Interesse sei hier zu bejahen, weil der Beklagte zu 1 sich beruflich habe verändern wollen und der neue Arbeitsplatz von dem Miet- 8 9 10 11 12 13 - 6 - objekt aus nicht mehr täglich zu erreichen gewesen sei. Dass der Arbeitsplatz- wechsel auf einer freien Entscheidung des Beklagten zu 1 beruhe, stehe einem berechtigten Interesse an der Aufhebung des Mietvertrags nicht entgegen. Die Beklagten hätten zwar keinen Nachmieter gestellt. Die Verpflichtung zur Benennung eines Ersatzmieters entfalle aber, wenn der Vermieter dem Mie- ter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter derart erschwere, dass er sie nahezu unmöglich mache und damit vereitele. In diesem Fall verhalte sich der Vermieter widersprüchlich, da er einerseits dem Mieter gegenüber großzügig erkläre, dieser dürfe einen Nachmieter präsentieren, andererseits aber die Su- che des Mieters "boykottiere". Hiervon sei vorliegend auszugehen. Die Klägerin habe die Anforderun- gen an die Stellung eines Nachmieters gezielt so hoch geschraubt, dass diese nicht zu erfüllen gewesen seien. Sie habe nämlich eine Besichtigung des Ob- jekts davon abhängig gemacht, dass zuvor ein "Statement" durch potentielle Interessenten abgegeben werde, Unterlagen über Einkommensverhältnisse überreicht würden und zugesichert werde, dass der Mietvertrag so, wie ihn die Beklagten abgeschlossen hätten, akzeptiert werde. Diese Anforderungen seien überzogen und von vornherein darauf gerichtet gewesen, die Stellung eines Nachmieters zu verhindern, und hätten dazu geführt, dass potentielle Interes- senten spätestens bei Anforderung dieser Unterlagen davon Abstand genom- men hätten, sich für das Mietobjekt zu interessieren. In dieses Bild passe auch, dass die Klägerin den Beklagten untersagt habe, von ihr angefertigte Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden und das Firmenschild eines Maklers an dem Objekt anzubringen, durch das die Vermietbarkeit erleichtert werde. Die Beklagten seien nach § 242 BGB daher so zu stellen, als wäre ein Nachmieter zum 30. April 2014 gefunden worden. 14 15 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Fortbestand des Mietver- hältnisses der Parteien bis mindestens 30. April 2015 nicht verneint werden. Allerdings wäre der in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsaus- schluss - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - bereits wegen un- angemessener Benachteiligung der Beklagten insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB), wenn es sich dabei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen, so dass für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt wurde. Im Übrigen hat das Berufungsgericht bei seiner Würdigung, die Klägerin habe die Suche eines Nachmieters treuwidrig vereitelt, wesentliche Umstände außer Acht gelassen und verkannt, dass die Suche nach einem geeigneten Nachmieter allein dem Mieter obliegt, wenn er - wie hier die Beklagten - wegen nicht vorhergesehener besonderer Umstände eine vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis begehrt. 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan- gen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Be- 16 17 18 19 - 8 - nachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Se- natsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.). Die Regelung in § 2 des Mietvertrages geht zum Nachteil der Beklagten über diese Grenze hinaus, indem sie eine Kündigung erstmals nach dem 30. April 2015 ermöglicht. Die Kündigung kann nach dieser Regelung frühes- tens zum Ablauf des 31. Juli 2015 erklärt werden, so dass die Bindung des Mie- ters mehr als vier Jahre seit Vertragsabschluss betragen würde. Sofern es sich bei § 2 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, wäre der Kündigungsausschluss deshalb - entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts - insgesamt unwirksam und hätte die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 mithin das Mietverhältnis bereits zum Ablauf des 30. Juni 2013 beendet. Sollte es sich bei § 2 des Mietvertrages hingegen um eine Individualver- einbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietver- einbarung höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses gleichfalls überschritten. Denn gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Verein- barungen sind unwirksam (§ 557a Abs. 4 BGB). Dies würde bei einer Individu- alvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlus- ses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04; NJW 2006, 2696 unter II 1 b bb). Die Beklagten hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. April 2015 kündigen können. 20 21 - 9 - 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch im Falle eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn die Würdigung des Berufungsge- richts, die Klägerin habe die Stellung eines Nachmieters vereitelt und müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30. April 2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, ist ebenfalls von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings an- genommen, dass die Beklagten bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen konn- ten. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Klägerin sich im Anschluss an die Kündigung der Beklagten hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt hat. Entge- gen der Auffassung der Revision bedarf es deshalb keiner Entscheidung dazu, welche Anforderungen an das berechtigte Interesse des Mieters an einer vor- zeitigen Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis zu stellen sind, wenn der Mieter einen Arbeitsplatzwechsel, der einen Umzug erforderlich macht, selbst herbeigeführt hat. b) Einen geeigneten Nachmieter haben die Beklagten aber nicht gestellt. Anders als das Berufungsgericht meint, fällt der Klägerin insoweit auch kein rechtsmissbräuchliches Verhalten zur Last. aa) Zwar ist die tatrichterliche Würdigung, ob ein Verhalten als rechts- missbräuchlich zu bewerten ist, revisionsrechtlich nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob der Tatrichter den Sachverhalt zutreffend festgestellt hat, ob er den unbestimmten Rechtsbegriff des Rechtsmissbrauchs richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087 Rn. 16 mwN, zur Veröf- 22 23 24 25 - 10 - fentlichung in BGHZ 204, 145 vorgesehen). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil jedoch nicht stand. bb) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter ob- liegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfol- gers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benö- tigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmie- ters mitzuwirken. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb al- lein die Beklagten - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder ei- nes anderen Dritten - um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besich- tigungstermine durchzuführen sowie - in gleicher Weise wie von den Beklagten bei ihrer Anmietung verlangt - Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklag- ten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbe- ten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Beklagten entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam. 26 27 - 11 - (1) Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben- und Risikovertei- lung kann es der Klägerin nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmiss- bräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von Be- sichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbun- den gewesen wäre, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nach- mieter abhängig gemacht hat. Das Berufungsgericht hat insoweit außer Acht gelassen, dass es den Beklagten frei gestanden hat, vor der Räumung des Mie- tobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Dass die Klägerin entsprechende Bemühungen der Beklagten behindert hätte, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich. (2) Entgegen der Würdigung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Suche der Beklagten nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass sie ihnen untersagt hat, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Denn die Klägerin war auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben weder gehalten, den Beklagten die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaß- nahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwe- sens gelenkt würde. Im Übrigen ist bereits nicht ersichtlich, dass das Verhalten der Klägerin die Nachmietersuche der Beklagten nennenswert beeinträchtigt hätte. Diese hätten die Wohnung etwaigen Interessenten schon im Vorfeld selbst zeigen können. Die in der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 2014 von den Beklagten - pauschal erhobene und nicht unter Beweis gestellte - Be- hauptung, die Klägerin habe verboten, Mietinteressenten auch nur die Adresse des Anwesens zu nennen oder ihnen Fotos vorzulegen, ist - entgegen der Auf- fassung der Revisionserwiderung - schon nicht unstreitig gewesen. Denn die 28 29 - 12 - Klägerin hat diese Behauptung vielmehr, wie die Revision mit Recht geltend macht, in derselben Verhandlung mit dem (zuvor erhobenen) Hinweis, sie habe lediglich vor der Anreise zum Mietobjekt wissen wollen, mit wem sie es zu tun habe, zumindest konkludent bestritten. III. Nach alledem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben; er ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglich- keit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. In der neu eröffneten Berufungs- verhandlung wird sich das Berufungsgericht gegebenenfalls auch mit der An- schlussberufung der Beklagten zu befassen haben. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mülheim an der Ruhr, Entscheidung vom 12.03.2014 - 13 C 797/13 - LG Duisburg, Entscheidung vom 25.07.2014 - 13 S 94/14 - 30

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

ECLI:DE:BGH:2025:210525UVIIIZR201.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 201/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 469 Abs. 2 Satz 1, § 577 Abs. 1 Satz 1, Satz 3, WEG § 1 a) In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird. b) Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23 - LG Stuttgart AG Stuttgart - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 5. Zivilkammer - vom 4. August 2023 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit September 2006 Mieter von zu Wohnzwecken vermie- teten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhaus mit insgesamt zwölf Einheiten befinden. Mitte Dezember 2017 begründete der Beklagte in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin und Ver- mieterin Teileigentum an diesen Räumen (Einheit 7), wobei dem jeweiligen Ei- gentümer in der Teilungserklärung unter anderem gestattet war, Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Räume entsprechend den baurecht- lichen Vorschriften zu Wohnräumen aus- oder umzubauen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 veräußerte der Be- klagte die Einheiten 4 bis 12 des vorgenannten Mehrparteienhauses für insge- samt 2,98 Millionen €, wovon 504.000 € auf die Wohnung des Klägers entfielen, 1 2 - 3 - an die A. GmbH (im Folgenden: Käuferin). Diese übersandte dem Klä- ger im Januar 2018 eine teilweise geschwärzte Kopie des Kaufvertrags und teilte ihm mit, dass ein Verkauf erfolgt sei und ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausüben müsse. Im März 2018 erhielt der Kläger zudem von dem Beklagten die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan. Im Juli 2018 wurde die Käuferin als Eigentümerin der von dem Kläger be- wohnten Teileigentumseinheit im Grundbuch eingetragen. Am 18. Dezember 2018 teilte der Beklagte dem Kläger schriftlich mit, er könne es sich noch überle- gen, ob er die Wohnung erwerben wolle, und es stehe ihm frei, in den Kaufvertrag einzutreten. Mit Schreiben vom 30. August 2019 erklärte der Kläger, er übe das ihm zustehende Vorkaufsrecht bezüglich der von ihm gemieteten Wohnung aus. In der Folgezeit veräußerte die Käuferin die Wohnung zu einem Kaufpreis von 560.000 € weiter; die Erwerber wurden im Juli 2021 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe durch die Begründung von Teil- statt Wohnungseigentum an der vom Kläger bewohnten Einheit die Ent- stehung seines Vorkaufsrechts als Mieter bewusst vereitelt beziehungsweise ihn an der Ausübung eines (etwaigen) Vorkaufsrechts gehindert. Dadurch sei ihm ein Schaden von 205.000 € entstanden, der sich aus der Differenz zwischen dem von der Käuferin erzielten Weiterverkaufspreis und dem Wert der Immobilie er- gebe, der - ausgehend vom Anteil am Gesamtwert aller verkauften Einheiten - lediglich 355.000 € betrage. Die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen, hilfsweise auf Feststellung der Schadenersatzverpflichtung, sowie auf Erstattung außergerichtlicher Rechts- anwaltskosten gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. 3 4 5 6 - 4 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. Da sie durch das Berufungsgericht unbe- schränkt zugelassen worden ist, ist die vom Kläger zudem vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbeschwerde gegenstandslos (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezem- ber 2018 - VIII ZR 17/18, juris Rn. 7; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Schadensersatz nicht zu. Der Be- klagte habe die Entstehung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Klägers nicht vereitelt, sondern dieses sei vielmehr nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB entstanden. Die Berufungskammer teile die Auffassung der - soweit ersichtlich - einhelligen Meinung in der Literatur, dass Teileigentum dem Wohnungseigentum im Hinblick auf die Anwendbarkeit dieser Vorschrift gleichstehe. Ein Vorkaufsrecht entstehe daher auch dann, wenn das spätere Teileigentum zu Wohnzwecken vermietet werde. Die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lägen vor, ins- besondere seien die Eigentumseinheiten im Kaufvertrag hinreichend bestimmt 7 8 9 10 - 5 - gewesen und habe sich die Aufteilungsabsicht des Beklagten objektiv manifes- tiert. Es handele sich nicht um einen unzulässigen "en bloc"-Verkauf, sondern um einen sogenannten Paketverkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten. Eine Pflichtverletzung des Beklagten sei auch nicht im Hinblick auf die den Beklagten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, 2 BGB treffenden Mitteilungs- pflichten feststellbar. Der Kläger sei den gesetzlichen Vorgaben entsprechend sowohl über den Kaufvertrag als auch über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts informiert worden. Dafür sei die Übersendung der geschwärzten Fassung des Kaufvertrags im Januar 2018 ausreichend gewesen. Zudem habe der Kläger im März 2018 die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungs- plan erhalten. Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeübt worden; daher sei es erlo- schen. Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe spätes- tens mit Erhalt der Teilungserklärung und des vorläufigen Aufteilungsplans im März 2018 zu laufen begonnen, so dass diese im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Ende August 2019 bereits abgelaufen gewesen sei. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handele, sei sie einer Hemmung oder nachträglichen Genehmigung nicht zugänglich. Daher ändere auch das Schrei- ben des Beklagten vom 18. Dezember 2018 nichts am Verlust des Vorkaufs- rechts. Schließlich seien auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Be- klagte den Kläger pflichtwidrig an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufs- rechts gehindert habe, indem er ausgehend vom Gesamtkaufpreis bewusst einen 11 12 13 - 6 - zu hohen Preis für seine Wohnung im Verhältnis zu den weiteren verkauften Ein- heiten festgesetzt habe. Den im Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 festgesetz- ten Kaufpreisen lasse sich kein auffälliges Missverhältnis entnehmen. Der hilfsweise geltend gemachte Feststellungsanspruch sowie der An- spruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bestünden mangels Pflichtverletzung des Beklagten beziehungsweise mangels Hauptforderung nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat - teilweise allerdings nur im Ergebnis - zutref- fend Schadensersatzansprüche des Klägers wegen einer (vermeintlichen) Verei- telung sowohl der Entstehung als auch der Ausübung eines Vorkaufsrechts ab- gelehnt, so dass die Klage auch im Hilfsantrag abzuweisen war. 1. Ohne revisionsrechtlich durchgreifenden Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag wegen einer pflichtwidrigen Vereitelung der Entstehung eines Vorkaufsrechtes nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Denn ein solches Vorkaufsrecht kommt auch - wenngleich auf- grund einer analogen Anwendung dieser Vorschrift - bei der Begründung von Teileigentum in Betracht und ist im Streitfall auch entstanden. 14 15 16 17 - 7 - a) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch entste- hen kann, wenn an Räumen, die - wie hier - als Wohnraum vermietet worden sind, nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs-, sondern Teileigen- tum begründet worden ist beziehungsweise werden soll. aa) Eine direkte Anwendung der vorgenannten Bestimmung scheidet zwar - anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - aus, da der Beklagte an den dem Kläger vermieteten Räumen Wohnungseigentum weder begründet noch dies beabsichtigt hat und die Begründung von Teileigentum von der Vor- schrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfasst ist. Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Woh- nungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Drit- ten verkauft werden. Den Begriff des Wohnungseigentums definiert der Gesetzgeber in § 1 Abs. 1 Halbs. 1, Abs. 2 WEG als Sondereigentum an einer Wohnung und unter- scheidet ihn vom Begriff des Teileigentums, das an nicht zu Wohnzwecken die- nenden Räumen eines Gebäudes begründet werden kann (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG). Mangels entsprechender Anhaltspunkte in den Gesetzesmateria- lien (vgl. BT-Drucks. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.; 12/3254, S. 40; 14/4553, S. 46, 72) ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Wohnungseigen- tums in § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB in einem abweichenden - auch Teileigentum umfassenden - Sinn verstanden wissen wollte. Soweit der Gesetzgeber in § 1 Abs. 6 WEG (früher § 1 Abs. 5 WEG) angeordnet hat, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten, fehlt im Zu- sammenhang mit der Vorschrift des § 577 BGB eine dahingehende Regelung 18 19 20 21 - 8 - (vgl. demgegenüber MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8 [eine Übertragung des Rechtsgedankens des § 1 Abs. 6 WEG auf § 577 BGB befür- wortend]; vgl. auch Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380). bb) Die Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auf den Fall der (beab- sichtigten) Begründung von Teileigentum jedoch analog anzuwenden. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Rege- lungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so- weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenab- wägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwä- gungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 38 mwN). (1) Eine Analogie setzt daher voraus, dass die Übertragung der gesetzli- chen Regelung auf den ungeregelten Fall nicht durch eine gesetzgeberische Ent- scheidung ausgeschlossen ist (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 - IX ZR 118/17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; vom 28. November 2019 - IX ZR 239/18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO Rn. 39). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Rege- lungsplan ergeben (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2006 - IX ZR 92/05, BGHZ 170, 187 Rn. 15; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, NVwZ-RR 2017, 372 Rn. 32; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO Rn. 40), wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege 22 23 24 - 9 - der historischen und teleologischen Auslegung ergibt (BGH, Urteile vom 14. De- zember 2006 - IX ZR 92/05, aaO; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO) und aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. April 2006 - IX ZR 22/05, BGHZ 167, 178 Rn. 18; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO; vgl. auch BVerfGE 118, 212, 243; 128, 193, 210: "erkennbar planwidrige Gesetzeslücke"). Eine solche planwidrige Gesetzeslücke liegt hier vor. Ein Vorkaufsrecht des Mieters hat der Gesetzgeber erstmals durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des zweiten Woh- nungsbaugesetzes vom 20. Februar 1980 (Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 - WoBauÄndG 1980, BGBl. I S. 159) für Mieter von Sozialwohnungen bei deren Umwandlung in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.) in § 2b des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) aF für den preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum geregelt und dieses sodann in der Folge durch Art. 4 Nr. 7 des Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993 (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz; BGBl. I S. 1257) mit der Be- stimmung des § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) auf den frei finanzierten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand erweitert. Er hat diese Ausdehnung damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusam- menhang mit einer Umwandlung bei frei finanzierten Wohnungen nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8). Im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 wurde die bis dahin geltende Regelung mit der Vorschrift des § 577 BGB im Wesentlichen übernommen (BGBl. I S. 1149). 25 - 10 - Die Gesetzesmaterialien enthalten keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei dem von ihm bezweckten Schutz des Mieters den Umstand be- dacht hätte, dass die zu Wohnzwecken vermieteten Räume nicht - wie dies an- gesichts der bisherigen Nutzung zu erwarten gewesen wäre - in Wohnungsei- gentum, sondern in Teileigentum umgewandelt werden könnten. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter durch die Einfüh- rung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zwar bei der Begründung von Woh- nungseigentum schützen, von einem solchen Schutz bei der Begründung von Teileigentum an den zu Wohnzwecken vermieteten und genutzten Räumen hin- gegen bewusst absehen wollen (siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 20, 23). Der somit gegebenen Planwidrigkeit der Regelungslücke steht auch nicht etwa entgegen, dass in einem früheren Gesetzentwurf (Entwurf eines Gesetzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts) die Möglichkeit von Umgehun- gen des Mietervorkaufsrechts durch "andere rechtliche Gestaltungen, die zu ei- nem wirtschaftlich vergleichbaren Ergebnis führen", in den Blick genommen wor- den war (BT-Drucks. 12/3013, S. 8, 18; 12/5110, S. 3, 10, 19 [Beschlussempfeh- lung des Rechtsausschusses]). Denn eine entsprechende Regelung wurde vom Gesetzgeber nicht weiterverfolgt, ohne dass erkennbar wäre, dass er im Sinne einer bewussten Regelungslücke hiervon hätte absehen wollen. (2) Weiter ist für eine Analogie erforderlich, dass die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls mit der des zu entscheidenden Falls übereinstimmt, wobei zusätzlich auch die Wertungsgrundlage und die gesetzgeberische Interes- senbewertung der Gesetzesnorm auf den zu entscheidenden Fall zutreffen müs- sen (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 - IX ZR 118/17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; 26 27 28 - 11 - vom 28. November 2019 - IX ZR 239/18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Feb- ruar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 41). Auch diese Voraussetzungen liegen vor. (a) Die Einführung eines allgemeinen Vorkaufsrechts in § 570b BGB aF erfolgte vor allem, wie oben bereits erwähnt, um einheitlich sowohl Mieter von Sozialwohnungen als auch Mieter von freifinanzierten Wohnungen vor spekulati- ven Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen in Eigentumswoh- nungen zu schützen (BT-Drucks. 12/3254, S. 40 iVm BT-Drucks. 8/3403, S. 35; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, BGHZ 233, 54 Rn. 38). Eine sol- che Verdrängung droht, da immer dann, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten von Wohnraum aufspaltet und einzeln veräußert, regelmäßig jedem Mieter ein Eigentümer gegenübersteht, der sich auf den Kündigungsgrund des Eigenbe- darfs berufen kann (vgl. BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers dient die Einräumung des Vorkaufsrechts zugunsten des Mie- ters durch die Vorschrift des § 577 BGB einem sachgerechten Ausgleich der bei- derseitigen Grundrechtspositionen. Zwar schränkt ein solches Vorkaufsrecht die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum ein, dies erfolgt je- doch zum Schutz des seinerseits ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.) geschützten Besitzrechts des Mieters an der gemieteten Wohnung (BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Das Vorkaufsrecht belässt dem Vermieter hierbei die Möglichkeit der Veräußerung seines Eigentums; der Mieter kann sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vor einer Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Veräußerung schützen (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 40; BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Zugleich war dem Gesetzgeber daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Woh- nung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu 29 - 12 - zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3254, aaO; Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO Rn. 9; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, aaO). (b) Diese die Gewährung des Vorkaufsrechts tragende gesetzgeberische Erwägung eines besonderen Schutzbedarfs des Mieters trifft in gleicher Weise zu, wenn die zu Wohnzwecken gemieteten und genutzten Räume nach deren Überlassung an den Mieter in Teil- statt in Wohnungseigentum umgewandelt wer- den oder werden sollen. Denn in beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf oder ein sonstiges zur Kündigung berechtigendes Inte- resse berufen kann (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO). Dieses verschärfte Risiko einer Eigenbedarfskündigung entfällt auch nicht etwa deshalb, weil an zu Wohnzwecken überlassenen Räumen Teileigentum (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG) begründet wird. Denn die damit getroffene Zweck- bestimmung führt nicht etwa dazu, dass die von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung vorausgesetzte Nutzung dieser Räume als Wohnung (nunmehr) ohne weiteres unzulässig wäre. Jedenfalls kann die Zweckbestim- mung nachträglich geändert werden und die Änderung sogar durch den Erwerber allein ohne Zustimmung der übrigen Gemeinschaftsmitglieder erfolgen, wenn - wie hier - die Teilungserklärung im weiteren Sinn (genauer: die Gemeinschafts- ordnung; vgl. BGH, Urteile vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NZM 2018, 754 Rn. 6; vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 19) einen entspre- chenden Änderungsvorbehalt enthält (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, aaO Rn. 19, 23). Auch das vom Gesetzgeber anerkannte Interesse des Mieters, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer der von ihm bewohnten Räumlichkeiten zu werden, ist vor diesem Hintergrund im Fall einer 30 31 - 13 - Umwandlung in Teileigentum nicht geringer als im Fall einer Umwandlung in Wohnungseigentum (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 26; jeweils zur Realteilung). Soweit die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ge- meint hat, die analoge Anwendung von § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auf das Teilei- gentum widerspreche dem Schutzzweck der Vorschrift, weil der Mieter wegen der damit einhergehenden Unklarheit über die weitere Nutzbarkeit der von ihm bewohnten Räume zu Wohnzwecken sowie wegen der auf eine Gewerbeeinheit zugeschnittenen Kaufvertragsbedingungen von der Ausübung des Vorkaufs- rechts abgehalten werde, steht dies der gebotenen Gleichbehandlung von Woh- nungs- und Teileigentum nicht entgegen. Denn die damit verbundene Ausdeh- nung des Anwendungsbereichs des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB führt nicht zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung des Mieters, sondern eröffnet ihm - weiter- gehend - die Möglichkeit, auch im Fall der (beabsichtigten) Begründung von Teileigentum durch den Vermieter die von ihm bewohnten Räume zu erwerben. Gegen etwaige rechtsmissbräuchliche Gestaltungen ist der Mieter im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen (§§ 138, 242 BGB) geschützt (vgl. BGH, Urteile vom 11. Dezember 1963 - V ZR 41/62, NJW 1964, 540 unter 2; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 1; vom 30. Juni 2017 - V ZR 232/16, NZM 2017, 815 Rn. 20; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, BGHZ 233, 54 Rn. 23 ff.). (3) Die somit aus den vorstehend genannten Gründen gebotene analoge Anwendung der Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf die vorliegend gegebene Fallgestaltung der Begründung von Teileigentum entspricht - jeden- falls im Ergebnis - der auch im Schrifttum, soweit ersichtlich, einhellig vertretenen Auffassung (vgl. BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. Oktober 2024, § 577 Rn. 7; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 10; 32 33 - 14 - Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577 BGB Rn. 11; Münch- KommBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8; Bachmayer BWNotZ 2004, 25; Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, Rn. 71; Wirth, NZM 1998, 390). b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die tatbestandlichen Voraus- setzungen der - gemäß den vorstehenden Ausführungen analog anzuwenden- den - Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bejaht. Dies wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen. 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass dem Kläger ein von ihm wegen vermeintlicher Vereitelung der Ausübung seines Vorkaufsrechts geltend gemachter Anspruch auf Schadensersatz nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB nicht zusteht. a) Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vor- kaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kom- menden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Ei- gentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Drit- ten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzan- spruch nach den oben genannten Bestimmungen zu (vgl. wegen der Einzelheiten Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.). b) Eine solche Verpflichtung des Beklagten zur Auflassung der Wohnung an den Kläger bestand vorliegend indes nicht, da der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB ausgeübt hat. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, war das Vorkaufsrecht des Klägers zum Zeitpunkt der Ausübung am 30. August 2019 bereits erloschen. 34 35 36 37 - 15 - aa) Die für den Fristenlauf maßgeblichen Mitteilungen über den Inhalt des Kaufvertrags sowie das Bestehen eines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, 2, § 577 Abs. 2 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. Ja- nuar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24) lagen dem Kläger spätestens im März 2018 vor. Die zweimonatige Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB war daher zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Kläger am 30. August 2019 längst verstrichen. Gegen diese zutref- fende Beurteilung des Berufungsgerichts wendet sich auch die Revision nicht. bb) Soweit die Revision meint, der Kläger könne das Vorkaufsrecht auch nach Ablauf der Ausübungsfrist gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB im Hinblick auf den Inhalt des Schreibens des Beklagten vom 18. Dezember 2018 noch ausüben, weil die vorgenannte Frist disponibel sei, trifft dies nicht zu. (1) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei dieser Frist - wie die Revision auch selbst einräumt - um eine Aus- schlussfrist (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, BGHZ 32, 375, 382 f.; vom 3. Juni 1966 - V ZR 116/65, WM 1966, 891 unter B 2 b; vom 2. De- zember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75; vom 23. Mai 1973 - VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365 unter II 2; vom 29. Oktober 1993 - V ZR 136/92, NJW 1994, 315 unter III 1; jeweils zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF; vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 16, 18 [zu § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB]). Ihr Ablauf hat - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - den Untergang des Vorkaufsrechts zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 18. Ja- nuar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 10 mwN), so dass dieses auch hinsichtlich seiner zeitlichen Geltendmachung nicht mehr Gegenstand einer Ver- einbarung zwischen den Parteien sein und auch nicht durch eine Genehmigung seitens des Vorkaufsverpflichteten geheilt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, aaO; BeckOGK-BGB/Daum, Stand: 1. Januar 38 39 40 - 16 - 2024, § 469 Rn. 24; jurisPK-BGB/Seichter, Stand: 17. Mai 2023, § 469 Rn. 22; Staudinger/Schermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 14; BeckOK-BGB/ Faust, Stand: 1. Februar 2025, § 469 Rn. 7). (2) Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus den Vorschriften der § 469 Abs. 2 Satz 2 und § 577 Abs. 5 BGB. Die Parteien können nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 2 BGB zwar statt der vom Gesetz für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehenen Frist ver- traglich eine andere (längere) Frist bestimmen. Auch verbietet § 577 Abs. 5 BGB abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Aus diesen Bestimmun- gen folgt - entgegen der Auffassung der Revision - jedoch nicht, dass die Par- teien den Fristenlauf - zugunsten des Mieters - erneut in Gang setzen könnten, nachdem die Frist bereits abgelaufen ist. Denn die Fristgebundenheit der Aus- übung des Vorkaufsrechts bezweckt im Interesse klarer Rechtsverhältnisse (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, aaO, S. 383; BeckOGK-BGB/ Daum, aaO), eine zügige Entscheidung über die Ausübung dieses Rechts zu ge- währleisten. Um dies zu erreichen, wird einerseits dem Verpflichteten eine Mit- teilungspflicht auferlegt, andererseits dem Berechtigten eine Ausschlussfrist ge- setzt, deren Lauf mit dem Zugang der Mitteilung vom Vorkaufsfall einsetzt (vgl. Staudinger/Schermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 1, 14 mwN). Unge- wissheiten, die für die Beteiligten im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufs- rechts - und die damit verbundene Einschränkung der Möglichkeiten des Vor- kaufsverpflichteten - eintreten können, sollen möglichst kurzgehalten werden (Mugdan, Die gesamten Materialien zum BGB, Band 2, S. 195 und 794; BeckOGK-BGB/Daum, aaO Rn. 1; MünchKommBGB/Maultzsch, aaO Rn. 1 mwN). 41 - 17 - (3) Die Erklärung des Beklagten im Schreiben vom 18. Dezember 2018 hatte damit auf die bereits zuvor abgelaufene Ausübungsfrist keinen Einfluss mehr, da das Vorkaufsrecht zu diesem Zeitpunkt bereits untergegangen war. 3. Gleichfalls rechtsfehlerfrei ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe den Kläger - entgegen dessen Annahme - nicht pflichtwidrig durch die Vereinbarung eines überhöhten Einzelkaufpreises für die von ihm gemietete Wohnung an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufsrechtes gehindert. Die von der Revision hiergegen erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Stuttgart, Entscheidung vom 26.10.2022 - 34 C 98/22 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 04.08.2023 - 5 S 186/22 - 42 43 - 18 - Verkündet am: 21. Mai 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2021:030821BVIIIZR329.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 329/19 vom 3. August 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 3. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, und Kosziol sowie die Richterin Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Kläger begehren vom Beklagten die Räumung einer im Eigentum ihrer Streithelferin stehenden Dreizimmerwohnung in B. . Die Kläger sind seit März 1987 Hauptmieter der Wohnung. Im Jahr 1995 beschlossen sie, aus beruflichen Gründen aus B. wegzuziehen. Da sie die Absicht hegten, zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung zurückzukehren, baten sie die damalige Eigentümerin, die Wohnung ab 1. Juli 1995 an den Be- klagten untervermieten zu dürfen. Die Erlaubnis hierfür wurde ihnen mit Schrei- ben der von der damaligen Eigentümerin beauftragten Hausverwaltung vom 27. März 1995 unter dem Vorbehalt des jederzeitigen Widerrufs erteilt. Seither ist der Beklagte (Unter-)Mieter der Wohnung. Mit Schreiben vom 16. Dezember 2017 widerrief die Streithelferin die Er- laubnis zur Untervermietung und forderte die Kläger auf, das Mietverhältnis mit dem Beklagten unverzüglich zu beenden, diesem spätestens bis zum 31. De- zember 2017 zu kündigen und ihr die Kündigung nachzuweisen. Eine weitere 1 2 3 - 3 - Nutzungsüberlassung an den Beklagten betrachte sie als Vertragsverletzung, die eine Abmahnung und gegebenenfalls die Kündigung des Hauptmietverhältnisses nach sich ziehen werde. Daraufhin kündigten die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 29. Januar 2018 das Untermietverhältnis gegenüber dem Beklagten ordentlich zum 31. Oktober 2018 unter Hinweis darauf, dass ihnen die Fortsetzung des Mietver- hältnisses aufgrund des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis unzumutbar geworden sei. Ferner teilten sie mit, die Klägerin wolle die Wohnung in Zukunft teilweise wieder selbst nutzen, da sie künftig "öfters in B. wohnen" werde. Mit Schreiben vom 30. August 2018 widersprach der Beklagte der Kündigung. Das Amtsgericht hat der vorliegenden Klage, mit der die Kläger den Be- klagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch nehmen, statt- gegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzli- che Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. 2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch unabhängig davon nicht zu, ob die erteilte Untermieterlaubnis wirksam widerrufen worden sei. Denn mangels eines konkreten Rückkehrwillens der Kläger fehle es an einem berechtigten Inte- resse an der unmittelbaren Erlangung der Wohnräume als Hauptmieter. Auch ein berechtigtes Interesse der Kläger am Erhalt der Möglichkeit einer künftigen Nut- zung der Wohnung sei nicht erkennbar. Das Hauptmietverhältnis der Kläger mit der Streithelferin sei auch bei Abweisung der gegen den Untermieter gerichteten Räumungsklage nicht gefährdet, da es an einer zur Kündigung des Hauptmiet- verhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB notwendigen schuldhaften Pflichtver- letzung der Kläger fehle. Denn mit der Kündigung des Untermietverhältnisses 4 5 6 7 - 4 - und der vorliegenden Klage hätten die Kläger alles Erforderliche unternommen, um die Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug des Beklagten herbeizuführen. Darüber hinaus sei das aus der Pflicht zur Beendigung des Un- termietverhältnisses resultierende Kündigungsinteresse der Kläger mit den in § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB normierten Kündigungstatbeständen nicht vergleich- bar. Diese Beurteilung greifen die Kläger, unterstützt von ihrer Streithelferin, mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision an, mit der sie die Wieder- herstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung erstreben. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision unter anderem mit der Begründung zugelassen, der Senat habe die Grundsatzfrage zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Untervermietungserlaubnis zur Folge haben könne, dass der Mieter ein bereits bestehendes, rechtmäßig be- gründetes Untermietverhältnis zu beenden habe. Diese vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage bedarf indes vor- liegend bereits deshalb keiner grundsätzlichen Klärung, weil sie im Streitfall nicht entscheidungserheblich ist. Für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Kündi- gung des zwischen den Klägern und dem Beklagten bestehenden Untermietver- hältnisses kann die Wirksamkeit des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis dahinstehen; auch die Frage, welche Pflichten sich gegebenenfalls aus einem wirksamen Widerruf für den Hauptmieter gegenüber seinem Vermieter in Bezug 8 9 10 11 - 5 - auf das von ihm als Vermieter begründete Untermietverhältnis ergeben, ist für die Lösung des Streitfalls ohne Belang. Gleiches gilt für die Klärung der weiteren, vom Berufungsgericht formulier- ten Frage, unter welchen Voraussetzungen sich aus der (eventuell bestehenden) Pflicht des Mieters, das Untermietverhältnis in Folge des Widerrufs zu beenden, ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Untermietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben könne und welche Schritte zur Beendigung des Untermietverhältnisses von dem Hauptmieter unternommen werden müss- ten, um eine zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB führende schuldhafte Pflichtverletzung auszuschließen. Denn ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Untermietverhältnisses verlangt - unabhängig von etwaigen wei- teren Voraussetzungen - in Sachverhaltskonstellationen wie dem Streitfall jeden- falls die konkrete Absicht des Hauptmieters, in die angemietete Wohnung alsbald zurückkehren zu wollen. Nach den von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt es hieran im vorliegenden Fall. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Räumungsklage zu Recht abgewiesen, da sich die Kläger für die gegenüber dem Beklagten ausgesprochene Kündigung selbst bei einem - hier unterstellt wirksamen - Widerruf nicht auf ein hierfür erfor- derliches berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen können. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass es den Klägern aufgrund der am 27. März 1995 erteilten (widerruflichen) Erlaubnis gestattet war, die Wohnung dem Beklagten im Wege der Untervermietung zu überlassen. Ob es einem un- tervermietenden Mieter, wie die Revision annimmt, nach Erhalt des Widerrufs der 12 13 14 15 - 6 - Untervermietungserlaubnis unzumutbar wird, das Mietverhältnis mit dem Unter- mieter fortzusetzen, da er sich andernfalls dem berechtigten Vorwurf einer zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses ausreichenden schuldhaften Pflichtver- letzung aus dem Hauptmietverhältnis aussetzen würde, bedarf hier keiner Ent- scheidung (offen gelassen auch im Senatsurteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13, NJW-RR 2014, 265 Rn. 11 f.). Selbst wenn das anzunehmen wäre, berech- tigte dieser allein das Schuldverhältnis mit der Streithelferin betreffende Umstand die Kläger unter den Gegebenheiten des Streitfalls nicht, das Untermietverhältnis mit dem Beklagten nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu kündigen. a) Nach der Rechtsprechung des Senats ist der als Generalklausel gestal- tete Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB von gleichem Gewicht wie die ein berechtigtes Interesse ausformulierenden Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 BGB. Dies hat zur Folge, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur angenommen werden kann, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NJW- RR 2017, 976 Rn. 36; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NJW-RR 2021, 204 Rn. 16; jeweils mwN). Dies gilt auch für das Mietverhältnis zwischen den Klägern und dem Beklagten, da das Bürgerliche Gesetzbuch Sonderregelungen für die ordentliche Kündigung eines Untermietverhältnisses nicht enthält. b) Ein solches Interesse der Kläger ist hier weder festgestellt noch ersicht- lich. Da andere berechtigte Interessen der Kläger im Streitfall nicht in Rede ste- hen, hätte die Kündigung der Kläger mit Erfolg allenfalls auf deren Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützt werden können, etwa weil sie die Wohnung als Hauptmieter alsbald wieder (ganz oder teilweise) selbst nutzen wollen. Das Be- rufungsgericht hat hierzu indes - insoweit unbeanstandet von der Revision und 16 17 - 7 - der Stellungnahme der Streithelferin - festgestellt, dass es den Klägern derzeit an einem konkreten Willen fehlt, in die Wohnung zurückzukehren. Mangels eines konkreten Rückkehrwillens der Kläger begründet allein die Gefahr, einer auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die Streithelferin ausgesetzt zu sein, ein berechtigtes Interesse der seit 1995 nicht mehr in B. ansässigen Kläger an der Kündigung des Untermietverhält- nisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht. Denn dem allgemeinen Interesse der Kläger an einem (vorsorglichen) Erhalt der seit Jahrzehnten von ihnen nicht ge- nutzten Wohnung für einen möglicherweise in Zukunft entstehenden Nutzungs- bedarf kommt ein für eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderli- ches Gewicht nicht zu. Es kann daher dahinstehen, ob ein - unterstellt wirksamer - Widerruf der Untermieterlaubnis überhaupt eine Pflicht des Hauptmieters zur Kündigung des aufgrund dieser Erlaubnis eingegangenen Untermietverhältnis- ses begründen kann. - 8 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 5. Oktober 2021 erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 11.01.2019 - 219 C 179/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.10.2019 - 64 S 36/19 - 18

ECLI:DE:BGH:2018:310118UVIIIZR105.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 105/17 Verkündet am: 31. Januar 2018 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 563 Abs. 4 a) Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Vorausset- zung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Vorausset- zungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist. b) Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausblei- ben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatli- chen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. - 2 - BGB § 553 Abs. 1 a) Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht al- lein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtig- tes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Untermie- ter begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei ei- ner aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietauf- wendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Se- natsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8, und vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). b) Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprüngli- chen Mietvertrags an. BGH, Urteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17 - LG Stuttgart AG Nürtingen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 30. März 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die im Mai 2015 verstorbene Lebensgefährtin des Klägers war Mieterin einer Dreizimmerwohnung des Beklagten in W. nebst Garage. Sie be- wohnte die Wohnung mit dem Kläger und ihrer inzwischen volljährigen Tochter. Die monatliche Nettomiete belief sich auf 545 €; hinzu kamen Nebenkostenvor- auszahlungen von etwa 170 € monatlich. Die Tochter der bisherigen Mieterin zog nach dem Tod ihrer Mutter aus der Wohnung aus. Als Reaktion auf ein Räumungsverlangen des Beklagten teilte der sich in einem Ausbildungsverhältnis als Elektroniker für Energie- und Gebäudetechnik befindliche Kläger mit Schreiben vom 23. Juni 2015 mit, er sei 1 2 - 4 - in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte in das Mietverhältnis eingetreten, während die inzwischen volljährige Tochter der verstorbenen Mieterin "von ih- rem Eintrittsrecht keinen Gebrauch mache". Daraufhin kündigte der Beklagte mit Schreiben vom 26. Juni 2015 das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB unter Berufung auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund zum 30. September 2015. Zur Begrün- dung führte er aus, durch das vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt, zu dessen Höhe sich das Kündigungsschreiben allerdings nicht verhält, seien die monatlich zu entrichtende Miete nebst Nebenkostenvorauszahlung auf Dauer nicht zu leisten. Außerdem habe der Kläger in der Vergangenheit den Hausfrie- den nachhaltig gestört; so habe er etwa am 14. Juni 2015 die Tür zum Schlaf- zimmer vorsätzlich eingetreten und beschädigt. Darüber hinaus bestehe auch der Verdacht, dass in der Wohnung Drogen konsumiert würden. Der Kläger widersprach der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 3. Juli 2015, wobei er angab, ohne weiteres in der Lage zu sein, die Miete und Neben- kostenvorauszahlungen entrichten zu können. Mit weiterem Schreiben vom 6. Oktober 2015 verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Unter- vermietung des bisherigen Kinderzimmers beginnend ab 1. November 2015. Dabei teilte er unter Angabe des Namens und der Adresse eines bei demselben Unternehmen wie der Kläger tätigen Arbeitskollegen mit, er wolle diesem einen Teil der Wohnung nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebens- gefährtin überlassen. Der Arbeitskollege befinde sich - wie der Kläger - im zwei- ten Ausbildungsjahr und beziehe ein Gehalt in gleicher Höhe. Die geplante Un- tervermietung dieses Zimmers hätte zugleich den Vorteil, dass sich der Arbeits- kollege an der Miete und den Nebenkosten sowie an den Fahrtkosten zur Ar- 3 4 - 5 - beitsstelle beteiligen würde. Der Beklagte verweigerte die begehrte Zustimmung und widersprach der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Der Kläger, der seit August 2015 arbeitsunfähig erkrankt war, nahm im Dezember 2016 seine Ausbildung wieder auf. Seit dem von ihm erklärten Ein- tritt in das Mietverhältnis hat er die geschuldete Miete nebst Nebenkostenvor- auszahlungen stets pünktlich bezahlt. Mit Anwaltsschriftsatz vom 18. März 2016 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis erneut außerordentlich, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er an, der Kläger verweigere ihm zu Unrecht den - zum Zwecke der Nachprüfung einer Reparatur der vom Kläger beschädigten Tür erforderlichen - Zutritt zur Wohnung. Außerdem habe dieser fälschlicherweise behauptet, der Beklagte habe sich bereits unberechtigt Zutritt verschafft. Ferner habe der Klä- ger eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 285,58 € nicht bezahlt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Untervermietung ab- gewiesen und der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ertei- lung einer Zutrittserlaubnis gerichteten Widerklage mit der Begründung stattge- geben, der Beklagte sei wegen der unzureichenden Einkommensverhältnisse des Klägers gemäß § 563 Abs. 4 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen, so dass der Kläger keine Zustimmung zur Untervermietung (mehr) verlangen könne. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Klage und gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Soweit sich der Kläger mit seiner Beru- fung auch gegen die Verurteilung zur Zutrittsgewährung gewendet hat, haben die Parteien die Hauptsache insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren 5 6 7 - 6 - weiter und begehrt daneben die Abweisung der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 BGB nicht zu. Dagegen sei das mit der Widerklage geltend ge- machte Räumungs- und Herausgabebegehren des Beklagten begründet. Denn der Kläger sei nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung geworden. Nach dem Tod seiner Lebensgefährtin habe zwar grundsätzlich für den Kläger die Möglichkeit bestanden, nach § 563 Abs. 2 BGB in das bestehende Mietver- hältnis einzutreten. Der Beklagte habe aber als Vermieter wirksam von seinem Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB Gebrauch gemacht, weil in der Per- son des Klägers ein wichtiger Grund im Sinne dieser Vorschrift vorgelegen ha- be. Ein wichtiger Grund liege vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses gerade mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden könne und die Umstände hierfür in dessen Person lägen. Die Unzumutbarkeit müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die die Erwartung rechtfertigten, das Mietverhältnis werde sich für den Vermieter als nicht tragbar erweisen; bloße subjektive Befürchtungen des Vermieters reichten nicht aus. Auch berechtigte Zweifel an der finanziellen Leistungsfähig- 8 9 10 11 - 7 - keit und damit eine bloß drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit stellten einen wichtigen Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB dar. Denn diese Vorschrift wolle verhindern, dass sich der Vermieter in Zukunft Vertragsstörungen ausset- zen müsse. Dabei komme es auf eine Prognose der zukünftigen Entwicklung des Mietverhältnisses an und nicht darauf, ob sich diese im Nachhinein als zu- treffend erwiesen habe. Gemessen daran habe bei Ausspruch der Kündigung ein in der Person des Klägers liegender wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen. Dem Kläger habe zu diesem Zeitpunkt nur seine Ausbildungsver- gütung zur Verfügung gestanden. Soweit er in der mündlichen Berufungsver- handlung angeführt habe, bei seinem Einzug auch über Vermögen verfügt zu haben, das zwar vorwiegend in die Wohnung investiert, beim Tod seiner Le- bensgefährtin aber noch nicht vollständig verbraucht gewesen sei, ändere dies an einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers nichts. Denn er habe selbst eingeräumt, dass sich dieses Restvermögen durch die Zahlung der Miet- und Lebenshaltungskosten nach und nach so weit reduziert habe, dass er schließlich zum Bezug von Arbeitslosengeld II berechtigt gewesen sei. Dies belege, dass der Kläger aus dem zum Zeitpunkt der Kündigung vorhandenen Arbeitseinkommen und seinem Vermögen nicht in der Lage gewesen sei, dau- erhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter die Mietzahlungen in dem unbefris- teten Mietverhältnis zu erbringen. Darauf, dass sich die Befürchtung etwaiger Zahlungsrückstände nach der erfolgten Kündigung tatsächlich nicht realisiert habe, komme es bei der zu treffenden Prognoseentscheidung ebenso wenig an wie auf die spätere Ent- wicklung der Einkommens- und Vermögensverhältnisse. Zudem sei eine Aus- bildungsvergütung abgesehen von ihrer Höhe auch bereits strukturell nicht mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis vergleichbar. Weder sei sichergestellt, 12 13 - 8 - dass die Ausbildung erfolgreich abgeschlossen werde noch dass im Anschluss daran eine Festanstellung erfolge. Soweit der Kläger nach Schluss der mündlichen Verhandlung in einem insoweit nicht nachgelassenen Schriftsatz ergänzend vorgetragen habe, dass er zum Zeitpunkt der Kündigung zusätzlich Bafög-Zahlungen in Höhe von 380 € monatlich erhalten und über ein Restvermögen von 8.002,10 € verfügt habe, sei dieses Vorbringen nach § 296a Satz 1, § 525 ZPO als verspätet zurückzuwei- sen gewesen. Da somit die im Juni 2015 ausgesprochene Kündigung des Mietverhält- nisses bereits wegen einer drohenden Zahlungsunfähigkeit des Klägers gemäß § 563 Abs. 4 BGB berechtigt gewesen sei, komme es auf die weiter vorge- brachten möglichen Gründe in der Person des Klägers nicht mehr an. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder ein Anspruch des Klä- gers auf Gestattung der geplanten Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) ver- neint noch ein Anspruch des Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) bejaht werden. Das Berufungsgericht hat bei seiner Beurteilung, ob auch eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähig- keit des eintretenden Mieters eine Kündigung des Vermieters nach § 563 Abs. 4 BGB rechtfertigt, zu geringe Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und hat zudem die von ihm getroffene Prognoseentscheidung nicht auf belastbare Tatsachen, sondern auf bloße Mutmaßungen gestützt. Fer- ner hat es wesentlichen Umständen, die gegen eine drohende finanzielle Leis- 14 15 16 - 9 - tungsunfähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung sprechen, bei sei- ner tatrichterlichen Würdigung rechtsfehlerhaft keine Relevanz beigemessen. 1. Der Kläger ist ausweislich der vom Berufungsgericht getroffenen tat- sächlichen Feststellungen als Lebensgefährte der verstorbenen Mieterin nach der zum Zeitpunkt der Kündigung maßgeblichen Fassung des § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (heute: § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB) mit deren Tod in das beste- hende Mietverhältnis als Mieter eingetreten. Mit dieser hat er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt. Er hat die Fortsetzung des Miet- verhältnisses auch nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB abgelehnt, sondern im Gegenteil seinen Eintritt später sogar ausdrücklich er- klärt. Von einem wirksamen Eintritt des Klägers in den Mietvertrag geht wohl auch das Berufungsgericht trotz seiner an sich unzutreffenden Formulierung aus, dass der zwar nach § 563 Abs. 2 BGB zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigte Kläger "nicht Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gewor- den" sei, weil der Beklagte das Mietverhältnis wirksam nach § 563 Abs. 4 BGB gekündigt habe. Denn das Berufungsgericht hat dabei zustimmend Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts genommen, das letztlich - wenn auch nicht durchgängig - darauf abgestellt hat, dass der Kläger zum Zeitpunkt des Zu- stimmungsverlangens zu einer Untervermietung infolge der vorangegangenen Kündigung nicht mehr Mieter der Wohnung gewesen sei. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht aber angenommen, die Kündigungserklärung des Beklagten vom 26. Juni 2015 habe das mit dem Klä- ger bestehende Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in des- sen Person liegenden wichtigen Grunds beendet, so dass diesem bereits des- wegen kein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB) zustehe. 17 18 - 10 - a) Sollte - was derzeit offen ist - das Mietverhältnis mangels rechtzeitig erfolgter Ablehnungserklärung auch mit der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt worden und diese vor dem Ausspruch der Kündigung - was eben- falls ungeklärt ist - nicht mit Zustimmung aller Parteien einvernehmlich aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sein, würde die Wirksamkeit der vom Beklagten ausgesprochenen Kündigung bereits daran scheitern, dass sie nur gegenüber dem Kläger als einem der beiden Mieter erklärt worden wäre. Etwas anderes wäre nur dann anzunehmen, wenn es dem Kläger gemäß § 242 BGB verwehrt wäre, sich darauf zu berufen, dass die Kündigung gegenüber allen Eintretenden auszusprechen gewesen wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1, 2; Senatsbeschluss vom 14. Sep- tember 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 5). aa) Das Berufungsgericht hat nicht bedacht, dass mit dem Tod der ur- sprünglichen Mieterin zunächst sowohl deren Tochter (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB) als auch der Kläger (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB aF) als gleichrangig Be- rechtigte (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 563 Rn. 18; Staudin- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 563 Rn. 37; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 563 Rn. 12-14; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 BGB Rn. 26) in das Mietverhältnis eingetreten sind. Der Eintritt der Tochter gilt nur dann als nicht erfolgt, wenn sie rechtszeitig vor Ablauf der Monatsfrist des § 563 Abs. 3 Satz 1 BGB oder - falls sie bei Fristbeginn, also bei Kenntniserlan- gung von dem Ableben ihrer Mutter, noch minderjährig gewesen sein sollte - innerhalb eines Monats nach dem Eintritt ihrer Volljährigkeit (§ 563 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 210 Abs. 1 Satz 2 BGB analog) beziehungsweise von dem Zeit- punkt an, an dem ihr etwa vorhandener gesetzlicher Vertreter von dem Tod der Mieterin Kenntnis erlangt hat (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 58, 60; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 563 Rn. 24), dem Vermieter gegen- 19 20 - 11 - über erklärt haben sollte, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wolle. In diesem Fall wäre der Kläger Alleinmieter geworden (§ 563 Abs. 3 Satz 3 BGB). bb) Das Berufungsgericht hat aber weder dazu Feststellungen getroffen, ob und wann die Tochter der ursprünglichen Mieterin dem Beklagten gegenüber eine entsprechende Erklärung abgegeben hat, noch dazu, ob sie bei Fristbe- ginn bereits volljährig war. Solche Feststellungen wären aber nach Lage der Dinge nur dann entbehrlich gewesen, wenn die Tochter der verstorbenen Miete- rin vor dem Ausspruch der Kündigung schon durch eine - auch konkludent mög- liche - Aufhebungsvereinbarung aller Beteiligten aus dem Mietverhältnis ausge- schieden wäre oder wenn die Berufung des Klägers auf die Unzulässigkeit einer Teilkündigung rechtsmissbräuchlich wäre. Zu diesen Gesichtspunkten fehlen aber ebenfalls tatsächliche Feststellungen. cc) Ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen betei- ligt sind, kann wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Ver- tragspartnern gekündigt werden (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO mwN). Hiervon ist auch im Fall des Kündigungsrechts nach § 563 Abs. 4 BGB keine Ausnahme zu machen (Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 28 mwN; Erman/Lützenkirchen, aaO Rn. 21; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 70; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 563 Rn. 47; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 563 Rn. 63, 67; aA Ster- nel, ZMR 2004, 713, 718; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 563 Rn. 53; Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 563 BGB Rn. 19). Der Gesetzgeber hat zwar jedem Eintretenden ein gesondertes Ableh- nungsrecht zugebilligt (§ 563 Abs. 3 BGB), jedoch davon abgesehen, dem Vermieter ebenfalls ein solches - gegenüber einzelnen Mietern auszuübendes - Ablehnungsrecht zuzugestehen oder ihm die Möglichkeit einzuräumen, bei ei- 21 22 - 12 - ner eintretenden Mietermehrheit nur bestimmten Personen gegenüber eine Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären. Vielmehr hat er das Kündigungsrecht in § 563 Abs. 4 BGB als bloßen Unterfall einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist ausgestaltet (BT-Drucks. 14/4553, S. 61 f.) und dabei - abgesehen vom Fristbeginn - weitere Sonderregelungen nicht getroffen, insbesondere keine Teilkündigung zugelas- sen, sondern auch hier nur die einheitliche Kündigung "des Mietverhältnisses" vorgesehen. Bei der Schaffung des § 563 Abs. 4 BGB hat sich der Gesetzgeber an die Vorgängerregelung des § 569a Abs. 5 BGB aF angelehnt (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Bereits diese unterschied nicht zwischen dem Eintritt einer oder mehrerer Personen in den Mietvertrag und gewährte dem Vermieter ein Kündigungsrecht nur unter der Voraussetzung, dass ihm "die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden" konnte (BT-Drucks. IV/806, S. 12). Ein durchgreifendes Bedürfnis, den Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietver- hältnisses im Rahmen des § 563 Abs. 4 BGB zu durchbrechen, war aus Sicht des Gesetzgebers nicht gegeben. Denn einem möglichen Interesse des Ver- mieters, gegebenenfalls nur mit denjenigen eintretenden Mietern, in deren Per- son kein wichtiger Grund zur Kündigung gegeben ist, ein (neues) Mietverhältnis zu begründen, hat er durch die ausdrücklich von ihm in den Blick genommene Aufnahme von Vertragsverhandlungen innerhalb der von ihm bewusst verlän- gerten Kündigungsfrist § 563 Abs. 4 BGB (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 61) Rechnung getragen (vgl. zu dieser Möglichkeit auch Staudinger/Rolfs, aaO mwN). dd) Auch für eine Entlassung der Tochter der verstorbenen Mieterin aus dem Mietverhältnis durch einen (formlos möglichen) Aufhebungsvertrag wäre die Zustimmung aller am Mietverhältnis beteiligten Personen (und damit auch des in der Wohnung verbliebenen Mieters) erforderlich, weil damit eine Ände- 23 24 - 13 - rung des bisherigen Vertragsverhältnisses verbunden wäre (vgl. etwa BayObLG, WuM 1983, 107, 108; Palandt/Grüneberg, aaO, § 311 Rn. 7; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 61; Staudinger/V. Emmerich, aaO, Vorb. zu § 535 Rn. 79a; offengelassen in Senatsurteilen vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO unter II 1). b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die von dem Beklagten mit An- waltsschreiben vom 26. Juni 2015 ausgesprochene Kündigung, habe das Miet- verhältnis wirksam beendet, ist aber vor allem auch deswegen rechtsfehlerhaft, weil die von ihm bejahte "gefährdet erscheinende Zahlungsfähigkeit" des Klä- gers zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung die Anforderungen an einen wichtigen Grund in der Person des Klägers im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB nicht erfüllte. Dies gilt unabhängig davon, ob das Mietverhältnis mit dem Kläger und der Tochter der verstorbenen Mieterin fortgesetzt wurde oder nur mit dem Kläger allein. aa) Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis in- nerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietver- hältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündi- gen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund gegeben ist. Dieser Grund muss so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Person des Mieters liegen (Senatsurteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 13; Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 6). Dabei genügt es grundsätzlich, dass der Kündigungs- grund nur in der Person eines Mitmieters verwirklicht wird (Staudinger/Rolfs, aaO; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO mwN; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 563 Rn. 23; MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 563 Rn. 28; NK-BGB/Hinz, aaO). 25 26 - 14 - Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung aber nicht auf eine in Frage gestellte finanzielle Leistungsfähigkeit nur eines Mieters gestützt werden, weil alle Mieter gesamtschuldnerisch für die Mietverbindlichkeiten haften (so auch Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 67; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Kandelhard/Schneider in Herrlein/Kandelhard, aaO Rn. 18; vgl. auch Senatsur- teil vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 108 ff. [zum Kon- kurs eines Mitmieters]). bb) Das Berufungsgericht hat im Hinblick darauf, dass der Kläger bei Zu- gang der Kündigungserklärung nur eine Ausbildungsvergütung als Einkommen bezog, dessen finanzielle Leistungsfähigkeit als gefährdet angesehen und darin einen wichtigen Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB erblickt. Diese tatrichterliche Würdigung kann zwar in der Revisi- onsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Begriff des wichtigen Grundes verkannt, wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, aaO Rn. 5 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Würdigung des Berufungsgerichts indes nicht stand. (1) Zwar kann eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters oder mehrerer Mieter (etwa wegen bereits eingetretener Zahlungs- rückstände), einen wichtigen Grund in der Person des oder der Eintretenden im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstellen (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, juris Rn. 25; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 65; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 26; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; BeckOK-MietR/Theesfeld, BGB, Stand: 1. Dezember 2017, § 563 Rn. 50; jurisPK-BGB/Schur, Stand: 1. Dezem- 27 28 - 15 - ber 2016, § 563 Rn. 25; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 563 BGB Rn. 22; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44; BeckOK-BGB/Herrmann, BGB, Stand: 1. November 2016, § 563 Rn. 21; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 563 Rn. 14; Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 16 Rn. 35; Lützenkirchen, WuM 1990, 413). Anders als bei der ursprünglichen Be- gründung des Mietverhältnisses überlässt das Gesetz nicht dem Vermieter die Auswahl des Mieters. Auch ist - anders als bei der Untermiete (§ 553 BGB) - in den Fällen des § 563 Abs. 1 und 2 BGB neben dem oder den Eintretenden kei- ne Mietpartei vorhanden, die bereits für die Miete haftet (vgl. hierzu Münch- Komm/BGB, Häublein, aaO Rn. 26; BeckOK-BGB/Herrmann, aaO; Schmidt- Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO); vielmehr kommt es zu einer Aus- wechslung der Mietpartei. Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber das Interesse des Vermieters, sich von einem finanziell nicht hinreichend leistungs- fähigen Eintretenden zu lösen, grundsätzlich als schutzwürdig anerkannt (BT- Drucks. 14/4553, S. 60). (a) Eine bereits zum Zeitpunkt der Kündigung (unstreitig oder nachweis- lich) gegebene unzureichende finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters führt für den Vermieter jedoch im Hinblick darauf, dass der Zahlungsverzug des Mie- ters eine gesetzliche Regelung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB erfahren hat und der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrich- tung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) beziehungsweise in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Hö- he eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB), für sich genommen regelmäßig noch nicht zur Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. 29 - 16 - Denn das außerordentliche Kündigungsrecht nach § 563 Abs. 4 BGB er- gänzt nach dem gesetzlichen Regelungsplan die sonstigen, ebenfalls an die fehlende Leistungsfähigkeit des Mieters anknüpfenden Kündigungsrechte des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 1 Satz 2 BGB; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB). Daraus folgt, dass es hinsichtlich der finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters nur solche Sachverhalte abdecken soll, bei denen nicht bereits auf- grund anderer Kündigungstatbestände, vor allem aufgrund des typisierten Re- geltatbestands des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, von einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses auszugehen ist. Denn soweit die allge- meinen Kündigungsgründe greifen, fehlt es an einer durch das außerordentliche Kündigungsrecht des § 563 Abs. 4 BGB zu schließenden Schutzlücke des Vermieters (vgl. auch Sternel, aaO). (b) Gegenteiliges ergibt sich entgegen der Auffassung der Revisionser- widerung nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 563 BGB. Zwar heißt es dort: "Dem Vermieter kommt es hingegen darauf an, wer die Person ist, mit der der Mietvertrag zukünftig weitergeführt wird. Dies ist für ihn deshalb wichtig, damit die Zahlung der Miete auch künftig gesichert ist und die Wohnung nicht über- mäßig abgenutzt wird" (BT-Drucks. 14/4553, S. 60). Aus der Wendung "Zah- lung der Miete auch zukünftig gesichert" folgt aber nicht, dass das Kündigungs- recht nach § 563 Abs. 4 BGB dem Vermieter schon für sich allein aufgrund ei- ner finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters zusteht, ohne dass eine hier- mit für den Vermieter verbundene Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Miet- verhältnisses vorliegen müsste. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit der angeführten Formulierung lediglich anerkannt, dass auch eine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters einen wichtigen Grund für eine Beendigung des Mietverhältnisses darstellen kann. Dass er - wie in § 543 Abs. 2 BGB normativ geschehen - in diesen Fällen 30 31 32 - 17 - auf eine Prüfung der Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietverhältnisses für den Vermieter von vornherein verzichten wollte, ist den Gesetzesmaterialien dagegen nicht zu entnehmen. Im Gegenteil hat der Gesetzgeber in der weiteren Gesetzesbegründung ausgeführt, dass er an dem schon für die Vorgängerrege- lung des § 569a Abs. 5 BGB aF geltenden Kriterium der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses festhalten wolle. Er hat bezüglich der Kündi- gungsmöglichkeit des § 563 Abs. 4 BGB ausdrücklich ausgeführt, dass sich diese Bestimmung an § 569a Abs. 5 BGB aF anlehne (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Der Zweck der letztgenannten Regelung besteht aber ausweislich der Gesetzesmaterialien darin, dem Vermieter ein Recht zur vorzeitigen Kündigung zuzuerkennen, "wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemu- tet werden kann" (BT-Drucks. IV/806, S. 12). (c) Um das Vorliegen des damit ausschlaggebenden Kriteriums der (Un-) Zumutbarkeit prüfen zu können, müssen daher nicht nur das Vorliegen einer fehlenden finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters, sondern zusätzlich tat- sächliche Umstände dargetan und im Bestreitensfall nachgewiesen werden, aus denen sich ergibt, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, die Verwirk- lichung eines Kündigungsgrunds nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abzuwarten. Solche Umstände können beispielsweise darin liegen, dass die Mietwohnung fremdfinanziert und der Vermieter aus diesem Grund oder zur Bestreitung seines Lebensunterhalts auf die pünktliche und vollständige Erbrin- gung der Mietzahlungen angewiesen ist. Sie können aber auch darin bestehen, dass schon in dem ursprünglichen Mietverhältnis Zahlungsrückstände aufgelau- fen sind, weil die finanziellen Mittel des Mieters und des nunmehr Eingetretenen für die Begleichung der (Brutto-)Miete nicht ausgereicht haben. Für die Beurtei- lung der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sind letztlich die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls maßgebend. 33 - 18 - (2) Nach einer im Schrifttum verbreiteten und vereinzelt auch in der In- stanzrechtsprechung vertretenden Auffassung soll sogar bei einer bloß gefähr- det erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit ein wichtiger Grund im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB in Betracht kommen (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO Rn. 20; Bub/Treier/Landwehr, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap II Rn. 2618 [berechtigte Zweifel an der Zahlungsfähigkeit]; Kossmann, aaO [Einkommensdefizit]; AG München, WuM 2017, 282; AG Charlottenburg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, aaO [sehr weitgehend unter Einbeziehung künftig möglicher Mieterhöhungen]). Dem ist zumindest in dieser Allgemeinheit nicht zuzustimmen. (a) Eine zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit beziehungsweise eine "gefährdet er- scheinende" finanzielle Leistungsfähigkeit des/der Mieter(s) kann nur in beson- deren Ausnahmefällen eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält- nisses für den Vermieter begründen. Denn - anders als bei einer feststehenden wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit - wird hierbei eine Prognose anzustellen sein, die naturgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet ist. Der in das Mietverhältnis eingetretene (neue) Mieter würde daher bei Fehleinschätzungen Gefahr laufen, sein von Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Besitzrecht (vgl. BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW 2000, 2658, 2659; WuM 2001, 330; NJW-RR 2004, 440, 441; NJW 2006, 2033; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 34, zur Veröffentli- chung in BGHZ vorgesehen) selbst dann zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstellen sollte, dass die Bedenken gegen seine Zahlungsfähigkeit unbe- rechtigt gewesen sind. Die auf einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit oder gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit des/der eingetretenen Mieter(s) 34 35 36 - 19 - gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Ver- mieter muss daher auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO Rn. 44; Sternel, aaO), die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen (so aber etwa Schmidt- Futterer/Streyl, aaO mwN), sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulas- sen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhalts- punkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen (vgl. Schmidt- Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK- BGB/Wendtland, Stand 1. Januar 2018, § 563 Rn. 47; Kossmann, aaO; Sternel, aaO), sonstigen Einkünften (z. B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwand- ter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist. (aa) Anders als dies offenbar die Revisionserwiderung meint, ergibt sich aus dem Regelungszweck des § 563 Abs. 4 BGB nicht, dass solche Mittel bei der Beurteilung, ob dem Vermieter die Weiterführung des Mietverhältnisses mit dem Eintretenden unzumutbar ist, außer Betracht zu bleiben hätten. Der Sinn und Zweck des § 563 Abs. 4 BGB besteht - wie bereits ausgeführt - lediglich darin, dem Vermieter im Falle der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver- hältnisses mit dem Eingetretenen ein außerordentliches Kündigungsrecht ein- zuräumen. Die Gesetzesmaterialien verhalten sich aber nicht dazu, welche Kri- terien bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit anzuwenden sind. Dies ist eine allein von der Rechtsprechung anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu klärende Frage. (bb) Soweit die Revisionserwiderung darauf verweist, hinsichtlich zum Kündigungszeitpunkt noch nicht gewährter Drittmittel müsse eine - dem Vermie- ter nicht zumutbare - Prognose angestellt werden, ob ein entsprechender Leis- tungsanspruch des Mieters bestehe, blendet sie aus, dass bereits die Frage 37 38 - 20 - einer drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit an sich, also die Frage, ob dem Mieter künftig genügend Geldmittel zur Begleichung der (Brutto-)Miete zur Verfügung stehen, einer Prognosebeurteilung unterliegt. Dies gilt auch, soweit sie aus dem Umstand, dass die Kündigung nur binnen der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB ausgesprochen werden kann, ableiten will, dass der Gesetzgeber Gesichtspunkte, die für den Vermieter mit einem höheren Ermittlungsaufwand verbunden wären, in die Beurteilung, ob eine (feststehende oder drohende) finanzielle Leistungsunfähigkeit und daraus resultierend eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gege- ben sei, nicht habe einbezogen wissen wollen. Hierbei verkennt die Revisions- erwiderung, dass der Gesetzgeber durch die erfolgte zeitliche Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit keine Aussagen dazu getroffen hat, welche Anfor- derungen an die Kündigungsvoraussetzungen zu stellen sind. Die - spiegelbild- lich zu der ebenfalls einen Monat betragenden Frist des Mieters für die Erklä- rung, das Mietverhältnis nicht fortsetzen zu wollen, ausgestaltete - Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB dient vielmehr allein dazu, dem Vermieter ausreichende Möglichkeiten zu eröffnen, mit dem Eingetretenen in Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrags (mit geänderten Bedingungen) zu treten (BT-Drucks. 14/4553, S. 61). Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber dem Vermieter anstatt der zuvor nur zum nächstmöglichen Zeitpunkt nach dem Tod des Mieters eröffneten Kündigung nunmehr einen Zeitraum von einem Mo- nat für den Ausspruch der Kündigung zugebilligt (vgl. BT-Drucks., aaO). Bei der anzustellenden Prognose, ob aufgrund objektiver und konkreter Anhaltspunkte davon ausgegangen werden kann, dass Mietzahlungen künftig ausbleiben, kommt es wiederum auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an. Dabei wird unter anderem darauf abzustellen sein, ob aller Voraussicht nach ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen - etwa in Form des Min- 39 40 - 21 - destsatzes bei der Grundsicherung - besteht oder ob solche Leistungen völlig ungewiss sind. Hierdurch setzt sich der Senat auch nicht in Widerspruch zu den hohen Anforderungen, die er an ein fehlendes Vertretenmüssen des Zahlungsverzugs im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bei der Inanspruchnahme von So- zialleistungen stellt (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 17 f. mwN). Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt diese Rechtsprechung keine Rückschlüsse darauf zu, wann ein wichtiger Grund zur Kündigung im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB vorliegt. Denn die vorgenannte Senatsrechtsprechung betrifft allein die Frage des Vertreten- müssens eines bereits eingetretenen Zahlungsrückstands, während es bei der prognostischen Beurteilung einer nur drohenden finanziellen Leistungsunfähig- keit und der darauf gestützten Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhält- nisses um die Frage geht, ob Mietzahlungen künftig ausbleiben werden. Zudem finden im Rahmen der typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB - anders als bei § 563 Abs. 4 BGB - am Einzelfall orientierte Zumut- barkeitserwägungen gerade nicht statt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 21 mwN). (cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt auch dar- aus, dass der Wortlaut des § 563 Abs. 4 BGB und die diese Vorschrift betref- fende Rechtsprechung des Senats allein auf Umstände abstellen, "die in der Person des Mieters liegen", nicht, dass der Vermieter nicht gehalten wäre, die soeben beschriebenen Drittmittel im Rahmen der Prognose, ob eine finanzielle Leistungsunfähigkeit des Mieters droht und dem Vermieter aufgrund dessen eine Weiterführung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist, zu berücksichti- gen. Denn es geht hierbei nicht um außerhalb der Person des Eintretenden be- gründete Umstände, sondern um Gesichtspunkte, die an dessen Person (Le- 41 42 - 22 - bensumstände, Bedürftigkeit) anknüpfen und bereits bei lebensnaher Betrach- tung in die Beurteilung einzufließen haben, ob der Mieter droht, leistungsunfä- hig zu werden. (b) Zusätzlich zu den beschriebenen Anforderungen müssen - ebenso wie bei einer feststehenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters - Um- stände gegeben sein, die es für den Vermieter als untragbar erscheinen lassen, wegen der rein drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit des Mieters mit einer Kündigung zuzuwarten, bis die Voraussetzungen der allgemeinen Kündi- gungsvorschriften erfüllt sind, vor allem ein Zahlungsverzug im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder b BGB aufgelaufen ist. (3) Gemessen an den dargestellten Grundsätzen hat das Berufungsge- richt bereits den Prüfungsmaßstab für das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB grundlegend verkannt. Außerdem hat es seine tatrichterliche Würdigung, im Hinblick auf die vom Kläger bezogene Ausbil- dungsvergütung erscheine dessen finanzielle Leistungsfähigkeit gefährdet und es liege in seiner Person ein wichtiger Grund für eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB vor, auf eine unzureichende Tatsachengrundlage gestützt. Ferner hat es wesentliche vom Kläger zu seiner Einkommens- und Vermögenssituation vorgetragene Umstände rechtsfehlerhaft für unerheblich gehalten. (a) Das Berufungsgericht hat den Umstand, dass der Kläger zum Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich eine - von ihm der Höhe nach nicht einmal festgestellte - Ausbildungsvergütung bezog, für eine gefähr- det erscheinende finanzielle Leistungsfähigkeit ausreichen lassen und hat dar- aus abgeleitet, dass dieser dauerhaft ohne die nicht absehbare Hilfe Dritter nicht in der Lage gewesen sei, die Mietzahlungen in dem unbefristeten Mietver- hältnis zu erbringen. Hierbei hat es in seine Überlegungen einbezogen, dass 43 44 45 - 23 - ein Ausbildungsverhältnis auch in struktureller Hinsicht nicht mit einem unbefris- teten Arbeitsverhältnis vergleichbar sei, weil weder dessen erfolgreicher Ab- schluss noch die Aufnahme einer Festanstellung gesichert seien. Damit hat es bei seiner Prognoseentscheidung nicht nur die Frage der finanziellen Leistungs- fähigkeit des Klägers zum Zeitpunkt der Kündigung in den Blick genommen, sondern hat letztlich verlangt, dass dessen Leistungsfähigkeit für die Dauer des unbefristeten Mietverhältnisses sichergestellt ist (ähnlich auch AG Charlotten- burg, Urteil vom 15. August 2014 - 238 C 63/14, aaO, das verlangt hat, dass auch die Zahlung künftiger Mieterhöhungen gesichert ist). (aa) Mit dieser Sichtweise überspannt es bei weitem die Anforderungen an die finanzielle Leistungsfähigkeit eines nach § 563 Abs. 1, 2 BGB in ein un- befristetes Mietverhältnis eingetretenen Mieters. Auch ein Vermieter, der mit einem solventen Mieter ein unbefristetes Mietverhältnis eingeht, kann bei Ver- tragsschluss regelmäßig nicht ausschließen, dass dessen finanzielle Leistungs- fähigkeit durch zukünftige Entwicklungen, etwa durch Verlust des Arbeitsplat- zes, durch Krankheit, durch Trennung oder durch den Tod eines Mitmieters herabgesetzt wird. (bb) Auch hat das Berufungsgericht - wie die Revision zu Recht rügt -- sich allein mit der Frage einer gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungs- fähigkeit befasst und nicht das letztlich für das Vorliegen eines Kündigungs- grunds nach § 563 Abs. 4 BGB allein maßgebliche Merkmal der Unzumutbar- keit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Beklagten im Einzelnen ge- prüft. Es hat diesen Gesichtspunkt zwar in seinen Obersätzen angesprochen, dann aber im Rahmen der Subsumtion des gegebenen Sachverhalts unter die- se Obersätze eine solche Zumutbarkeitsbetrachtung für unerheblich gehalten. Denn es hat die aus seiner Sicht anzuzweifelnde Fähigkeit des Klägers, die Mieten künftig vollständig und pünktlich zu bezahlen, rechtsfehlerhaft für eine 46 47 - 24 - Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB genügen lassen und hat damit die von ihm bejahte drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit mit einer Untragbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gleichgesetzt. (b) Weiter beruht die Würdigung des Berufungsgerichts, die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers hinsichtlich der Mietzahlungen sei nicht gesi- chert, allein auf Mutmaßungen und nicht auf objektiven und belastbaren An- haltspunkten. Das Berufungsgericht hat nicht einmal Feststellungen zur Höhe der Ausbildungsvergütung des Klägers (zum Zeitpunkt der Kündigung war er noch nicht arbeitsunfähig erkrankt), geschweige denn zu seinen sonstigen Ein- künften getroffen. Außerdem hat es den unstreitigen Umstand, dass der Kläger während seiner zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht knapp zwei Jahre andauernden Nutzung der Wohnung die Kaltmiete und die Nebenkostenvorauszahlungen stets vollständig und pünktlich entrichtet hat, als "nachträgliche Entwicklungen" unberücksichtigt ge- lassen. Dabei hat es verkannt, dass dieser Umstand ein aussagekräftiges Indiz dafür darstellt, dass die finanzielle Leistungsfähigkeit des Klägers zum Zeit- punkt der Kündigung nicht in Frage gestellt war. Dies gilt umso mehr, als sich die Einkommenssituation des Klägers aufgrund seiner nach der Kündigung ein- getretenen krankheitsbedingten Arbeitsunfähigkeit vorübergehend sogar ver- schlechtert hat und er gleichwohl - auch ohne die begehrte Untervermietung - in der Lage war, die geschuldeten Mietzahlungen zu erbringen. (c) Ferner hat das Berufungsgericht, wie die Revision zu Recht rügt, we- sentlichen Vortrag des Klägers zu seinen finanziellen Verhältnissen unberück- sichtigt gelassen. So hat es rechtsfehlerhaft dessen Angaben über zum Zeit- punkt der Kündigung vorhandenes und zur Bestreitung der Miete und der Le- benshaltungskosten eingesetztes Restvermögen sowie dessen Vortrag, dass er nach Verbrauch dieses Vermögens gemäß § 22 SGB II zum Bezug von Arbeits- 48 49 - 25 - losengeld II neben dem erhaltenen Krankgeld berechtigt gewesen sei, als un- beachtlich angesehen. Dabei hat es außer Acht gelassen, dass die wirtschaftli- che Leistungsfähigkeit des Mieters regelmäßig nicht ernsthaft in Frage gestellt ist, wenn die vorhandenen Eigenmittel für sich genommen zwar unzureichend sind, daneben aber Ansprüche gegen staatliche Stellen auf finanzielle Unter- stützung bestehen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 69; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO; Kossmann/Meyer- Abich, aaO). Schließlich hat das Berufungsgericht auch nicht in Betracht gezogen, dass der Kläger nach dem Auszug der Tochter seiner verstorbenen Lebensge- fährtin einen Teil der Mietwohnung einem Untermieter überlassen und hierdurch weitere Einkünfte beziehen könnte (zur Berechtigung einer Untervermietung nachfolgend unter III 1). Bei Zugang der Kündigungserklärung vom 26. Juni 2015 hatte der Kläger zwar noch nicht das Verlangen zur Zustimmung zu einer Untervermietung gestellt gehabt; dieses erfolgte erst mit Schreiben vom 6. Ok- tober 2015. Gleichwohl kann die Frage einer finanziellen Leistungsfähigkeit des Mieters vom Gericht nicht ohne Einbeziehung aller nach Lage der Dinge ernst- haft in Betracht kommenden Geldquellen beurteilt werden. III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich weder hinsichtlich der Abweisung der Klage noch bezüglich der Stattgabe der auf Räumung und Her- ausgabe gerichteten Widerklage aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO) dar. 50 51 - 26 - 1. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Standpunkt aus konse- quent - nicht mit der Frage befasst, ob die Voraussetzungen für eine Gestattung der Untervermietung an den vom Kläger benannten Arbeitskollegen gemäß § 553 Abs. 1 BGB vorliegen. Da es hierzu keine Feststellungen getroffen hat, ist im Revisionsverfahren der Vortrag des Klägers zugrunde zu legen. Danach kann ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. a) Der Kläger hat sein Zustimmungsverlangen vom 6. Oktober 2015 da- rauf gestützt, dass die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin entgegen der ursprünglichen Planung ausgezogen sei und er nun gerne einen Teil der Wohnung an einen Arbeitskollegen überlassen wolle, der sich im gleichen Aus- bildungsverhältnis wie der Kläger befinde. Dies hätte gleichzeitig den Vorteil, dass sich der Arbeitskollege an den Mietkosten und an den Fahrtkosten zur Arbeitsstätte beteiligen würde. Die vom Kläger angeführten Gründe für das Un- tervermietungsbegehren sind als berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB anzuerkennen. Die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB sind unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks dieser Regelung auszu- legen (Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 11). Dabei ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz un- erheblichem Gewicht anzuerkennen, das mit der geltenden Rechts- und Sozial- ordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, BGHZ 92, 213, 219 f. [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14). Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen nicht allein zu leben, kann ein solches Interesse begründen (vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 219; 52 53 54 - 27 - OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879 [jeweils zu § 549 BGB aF]; LG Berlin, GE 1983, 1111 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]; LG Hamburg, ZMR 2001, 973 f.; LG Freiburg, WuM 2002, 371; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 4; jurisPK-BGB/Schur, Stand 1. Dezember 2016, § 553 Rn. 14; vgl. auch Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 28 [zum Eigenbedarf]). Auch die vom Kläger angestrebte Verringerung der nach dem Ableben seiner Lebensgefährtin und dem Auszug ihrer Tochter von ihm allein getrage- nen Mietaufwendungen und seiner Fahrtkosten zur Arbeitsstelle sind ohne Wei- teres als berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Woh- nung anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; OLG Hamm, aaO; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 553 Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 9 mwN; Schmidt-Futterer/Blank, aaO mwN; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 12 mwN). Dabei macht es keinen Unterschied, ob dieses Interesse auf be- rufsbedingten Gründen beruht (so die Fallgestaltungen in den Senatsurteilen vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO) oder aus Anlass des Wegfalls des ursprünglichen Mieters (und dessen Finanzkraft) entstanden ist. Denn § 553 BGB entspricht im Wesentli- chen der Vorgängerregelung des § 549 Abs. 2 BGB aF, mit dessen Schaffung der Gesetzgeber erkennbar unter anderem die Absicht verfolgte, dem Mieter die Verbesserung seiner Einnahmen durch Untervermietung zu ermöglichen (OLG Hamm, aaO mwN). b) Das vom Kläger geltend gemachte berechtigte Interesse ist - wie von § 553 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - auch nach Abschluss des Mietvertrags ent- standen. Mit dieser zeitlichen Einschränkung soll verhindert werden, dass der Mieter, der einen - zumindest latent - vorhandenen Wunsch zur Überlassung 55 56 - 28 - eines Teils des Wohnraums mit Dritten bei Vertragsabschluss verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (Staudin- ger/V. Emmerich, aaO, § 553 Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 11; jurisPK-BGB/Schur, aaO Rn. 9; vgl. auch Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII AZR 2/84, aaO, S. 221 f. [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]). Gemessen an diesem Regelungszweck kommt es auch bei einer gesetz- lich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 1, 2 BGB auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und nicht auf den Zeit- punkt des Eintritts des neuen Mieters an. Der nach § 563 Abs. 1, 2 BGB Eintre- tende tritt ohne sein Zutun in vollem Umfang in die Rechtsstellung des ur- sprünglichen Mieters ein; die sich daraus ergebenden Rechte (auch ein An- spruch aus § 553 Abs. 1 BGB) und Pflichten gehen ohne Änderung auf den Ein- tretenden über (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 563 BGB Rn. 54; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 563 Rn. 22). c) Ein möglicher Anspruch des Klägers auf Gestattung der Untervermie- tung scheitert auch nicht daran, dass nach derzeitigem Stand der Dinge offen ist, ob neben ihm auch die Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin man- gels rechtzeitig ausgeübten Ablehnungsrechts noch Mieterin ist. Dabei kann dahinstehen, ob es in einem solchen Fall stets genügt, dass nur einer von meh- reren Mietern ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB vor- weisen kann (so Blank in Blank/Börstinghaus, aaO, § 553 Rn. 3; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 553 BGB Rn. 3). Denn dies hat jedenfalls dann zu gel- ten, wenn der Mitmieter aus der Wohnung ausgezogen ist und der in der Woh- nung verbliebene Mieter - wie hier der Kläger - aufgrund dieser Sachlage (sei es aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen) einen Dritten in die Woh- nung aufnehmen will (LG Berlin, NJW-RR 1990, 457; Blank in 57 58 - 29 - Blank/Börstinghaus, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 553 Rn. 4). d) Dass der Arbeitskollege des Klägers inzwischen nicht mehr einzugs- willig ist, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Ebenso wenig hat das Be- rufungsgericht Feststellungen dazu getroffen, ob in der Person des Arbeitskol- legen ein wichtiger Grund im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegt oder die Überlassung dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zugemutet wer- den könnte. 2. Ob der im Wege der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) deswegen begründet ist, weil der Kläger am 14. Juni 2015 aus zwischen den Parteien streitigen Gründen die Tür zum Schlafzimmer der Tochter seiner verstorbenen Lebensgefährtin eingetreten hat und dies den Beklagten zu einer Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB berechtigte, ist mangels hierzu getroffener tatsächli- chen Feststellungen offen. Gleiches gilt für den vom Beklagten geäußerten Verdacht des Drogenkonsums in der Wohnung. Hierbei kommt es auf eine Würdigung aller unstreitigen beziehungsweise nachgewiesenen Umstände durch den Tatrichter an. Maßgebend ist letztlich, ob hierdurch bei Abwägung aller Gesichtspunkte dem Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar war. 3. Die Wirksamkeit der im Verlauf des Prozesses - nach Ablauf der in § 563 Abs. 4 BGB vorgesehenen Frist - ausgesprochenen weiteren Kündigung vom 18. März 2016 ist nicht an § 563 Abs. 4 BGB, sondern allein an § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 2, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zu messen. Auch hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststel- lungen getroffen. 59 60 61 - 30 - IV. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit aus den angeführten Gründen nicht zur Endentscheidung reif ist, ist er zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Nürtingen, Entscheidung vom 31.05.2016 - 44 C 2148/15 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 30.03.2017 - 5 S 195/16 - 62

ECLI:DE:BGH:2018:141118UVIIIZR109.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 109/18 Verkündet am: 14. November 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 328 Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthal- tenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebens- langes Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. April 2018 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerin- nen der Kläger die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sogenann- ten Bergmannsversorgungsschein. Die Kläger erwarben das Siedlungshaus, in dem die Klägerin zu 2 inzwi- schen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, im Jahr 2012 von der Stadt Bochum als Voreigentümerin. Der notarielle Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 ent- hält unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 b) Übernahme von Belastungen, Rechten und Pflichten […] 1 2 - 3 - (4) Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause "H. " ei- ne Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebens- langes Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aus- sprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig. Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder oh- ne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietver- hältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen. Wiederkaufspreis ist der in § 4 angegebene Kaufpreis zuzüglich desjeni- gen Betrages, der dem Wert etwa vorgenommener Investitionen auf dem Kaufgrundstück zum Zeitpunkt der Ausübung des Wiederkaufrechtes ent- spricht. Falls sich die Beteiligten über den Wert der inzwischen vorgenommenen Investitionen nicht einigen, wird dieser Wert durch einen von beiden Par- teien übereinstimmend zu benennenden Sachverständigen für beide Par- teien verbindlich festgestellt. Kommt keine Einigung über den zu beauf- tragenden Sachverständigen zustande, wird die örtlich zuständige Archi- tektenkammer mit der Benennung eines geeigneten vereidigten Sachver- ständigen beauftragt. Die Kosten der Durchführung eines solchen Wiederkaufs einschließlich der Kosten eines etwaigen Wertgutachtens, eine daraufhin etwa anfallen- de Grunderwerbsteuer sowie ein Verwaltungskostenbeitrag von 3 v.H. des Kaufpreises gehen zu Lasten des Käufers (Wiederverkäufers). Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird grundbuch- lich durch eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Verkäufers gesichert. Des Weiteren wird das geschützte Mietverhältnis durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers gesichert. […] (5) Der Käufer verpflichtet sich weiter, - 4 - […] d) sämtliche vorstehenden Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnach- folgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen." Mit Schreiben vom 25. Februar 2015 kündigten die Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Be- klagten widersprachen der Kündigung. Sie machen geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das sie den Klägern entgegenhalten könnten und das der Kündi- gung deshalb entgegenstehe. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Räumungs- und Herausgabekla- ge gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu. Der Mietvertrag zwischen den Parteien sei nicht durch die 3 4 5 6 7 - 5 - von den Klägern erklärte Kündigung beendet worden. Diese sei unwirksam, da sie gegen § 2 b (4) des zwischen der Stadt Bochum und den Klägern geschlos- senen notariellen Kaufvertrags vom 4. Juli 2012 verstoße. Hierbei handele es sich um einen zugunsten der im Vertrag namentlich benannten Beklagten ge- schlossenen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB. Ob die nicht am Vertragsschluss beteiligten Beklagten ein unmittelbares Recht aus dem notariellen Kaufvertrag gegen die Kläger erwerben sollten, wo- nach diese es zu unterlassen haben, bestimmte Kündigungsrechte auszuüben, sei durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Die Auslegung der vertraglichen Regelung ergebe, dass die Kündigungsausschlussklausel unzwei- felhaft unmittelbare Rechtswirkungen zugunsten der Beklagten habe entfalten sollen. So spreche bereits die Terminologie der Klausel "lebenslanges Wohn- recht" dafür, dass den Beklagten eine gesicherte Rechtsposition habe einge- räumt werden sollen und diese nicht ihren bisherigen Wohnraum verlieren soll- ten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. Für die gewollte unmittelbare Wirkung des Kündigungsausschlusses ge- genüber den Beklagten spreche auch die Schutzbedürftigkeit der Beklagten als Mieter. Es handele sich um ein bereits außergewöhnlich lange, nämlich über mehr als 30 Jahre, andauerndes Mietverhältnis. Zu berücksichtigen sei auch der Bergmannsversorgungsschein des Beklagten zu 2, der in seinen Wirkungen der Einstufung als Schwerbehinderter ähnele. Zudem handele es sich bei der Stadt Bochum um einen kommunalen Eigentümer und Veräußerer, der in be- sonderer Weise dem Gemeinwohl verpflichtet sei und bei dem die Mieter nicht mit einer Kündigung hätten zu rechnen brauchen, sofern sie hierfür nicht selbst die Ursache gesetzt hätten. 8 9 - 6 - Auch das der Stadt Bochum im notariellen Kaufvertrag eingeräumte Wiederkaufsrecht spreche dafür, dass die Parteien sich bewusst gewesen seien und sicherstellen wollten, dass die Mieter dauerhaft in ihrer Wohnung verblei- ben könnten. Durch die Vereinbarung der Kündigungsausschlussklausel im notariellen Kaufvertrag sei nicht lediglich ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zum Schutz der Mieter gewollt gewesen. Die politischen Entscheidungsträger auf Verkäuferseite hätten ein ganz erhebliches Interesse daran gehabt, dass eine Kündigung gegenüber den Mietern im bloßen Vermieterinteresse gerade nicht möglich sein solle. Die Kündigungsausschlussklausel sei dahingehend auszulegen, dass sie auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausschließe. Diese werde zwar in der Regelung nicht ausdrücklich angesprochen. Jedoch werde aus der Formulierung "insbesondere" deutlich, dass es sich um eine nicht ab- schließende Aufzählung handele. Noch deutlicher werde diese Zielrichtung durch die im Klauseltext folgende Regelung, dass lediglich eine Kündigung we- gen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Ver- pflichtungen möglich sein solle. Die Kündigung nach § 573a BGB setze aber gerade keinerlei Pflichtverletzung oder Verschulden auf Mieterseite voraus. Schließlich werde auch aus der Formulierung zum Wiederkaufsrecht deutlich, dass den Klägern als Erwerbern lediglich eine außerordentliche Kündigung möglich bleiben solle. Denn nur im Falle der außerordentlichen Kündigung soll- ten die Erwerber ohne Verpflichtung zur Rückübertragung der Immobilie das Mietverhältnis kündigen können. 10 11 12 - 7 - Die Kündigungsschutzregelung sei auch nicht nach § 573a Abs. 4 BGB unwirksam, da sie nicht zum Nachteil der Mieter, sondern zu deren Gunsten von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB abweiche. Entgegen der Auffassung der Kläger ergebe sich eine Unwirksamkeit der Kündigungsschutzregelung in der oben genannten Auslegung auch nicht aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger. Es erscheine bereits fraglich, ob wegen des erst- mals in der Berufungsinstanz erfolgten Vortrags, dass es sich um Vereinbarun- gen handele, die die Stadt Bochum bei einer Vielzahl von Immobilienveräuße- rungen verwendet habe, überhaupt vom Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbe- dingungen ausgegangen werden könne. Dies könne jedoch offenbleiben, da die streitige Klausel jedenfalls nicht gemäß §§ 307 ff. BGB unwirksam sei. Sie be- nachteilige die Kläger entgegen ihrer Ansicht nicht unangemessen (§ 307 Abs. 1, 2 BGB). Insgesamt erscheine das Regelungswerk ausgewogen und berücksichti- ge sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters. Der Einräu- mung einer dauerhaften Wohnmöglichkeit für den Mieter stehe die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter gegenüber. Insbesonde- re in dem praktisch bedeutsamen Fall des Zahlungsverzugs sowie bei anderen erheblichen Pflichtverletzungen könne der Vermieter kündigen. Der Kündi- gungsausschluss sei zudem sowohl in seinem persönlichen Anwendungsbe- reich als auch in zeitlicher Hinsicht begrenzt. So betreffe er ausschließlich die im notariellen Vertrag namentlich bezeichneten Beklagten und keine nachfol- genden Mieter. Die Klausel werde zudem mit dem Tod des Längstlebenden der beklagten Mieter gegenstandslos, da sie dann keinen Anwendungsbereich mehr habe. 13 14 15 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen gemieteten Erdgeschosswohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Die Kündigung der Kläger ist unwirksam, weil ihr das im notariellen Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den Klägern vereinbar- te lebenslange Wohnrecht der Beklagten entgegensteht. Das Berufungsgericht hat darin zu Recht einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) gese- hen, der den Beklagten eigene Rechte gegenüber den Klägern einräumt und eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach § 573a BGB ausschließt. Dies gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschie- den hat, unabhängig davon, ob die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. 1. Bei einer Individualvereinbarung kann die Auslegung einer Vertrags- klausel durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur beschränkt darauf über- prüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerüg- ten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 26; vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 17; jeweils mwN). Dieser Prüfung hält die Ausle- gung des Berufungsgerichts stand. Sie begegnet aber auch bei einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu 16 17 18 - 9 - nachfolgend unter 2) keinen Bedenken (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 37). a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Par- teien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung; darüber hinaus sind insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO Rn. 27; vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 30; jeweils mwN). b) In Anwendung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die in § 2 b (4) enthaltenen Regelungen rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass mit dem dort genannten lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und dem Aus- schluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung nicht nur eine Verpflichtung der Kläger gegenüber der Stadt Bochum, sondern eigene Rechte der Beklagten begründet werden sollten, die sie den Klägern direkt entgegenhalten konnten. aa) Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden le- benslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme des Mietverhältnisses durch die Kläger die Rede ist, deutet - wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat - darauf hin, dass den Mietern auf diese Weise eine gesicherte Rechtsposi- tion auch gegenüber den Klägern als Käufern eingeräumt werden sollte und die Mieter ihren bisherigen Wohnraum nicht verlieren sollten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. 19 20 21 - 10 - bb) Die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter, die sich zusätzlich daraus ergibt, dass dem Beklagten zu 2 ein Bergmannsver- sorgungsschein erteilt ist, sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kom- munaler Eigentümer und Veräußerer sprechen - wie das Berufungsgericht auch richtig gesehen hat - ebenfalls dafür, dass mit dieser Regelung eine Absiche- rung in der Form einer unmittelbaren Wirkung des Kündigungsausschlusses den Klägern gegenüber gewollt war. cc) Einen Rechtsfehler dieser Auslegung vermag die Revision nicht auf- zuzeigen. Aus dem Umstand, dass der ursprünglich zwischen der Stadt Bochum oder ihrer Rechtsvorgängerin und den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht nicht vorsah, ergibt sich keineswegs, dass die Regelung in § 2 b (4) des Kaufvertrages widersprüchlich oder gar we- gen "Perplexität" unwirksam wäre. Im Gegenteil unterliegt es bei verständiger Betrachtung keinem Zweifel, dass mit der kaufvertraglichen Regelung ein le- benslanges Wohnrecht der Mieter und dessen Übernahme durch die Käufer im Rahmen des Übergangs des Mietverhältnisses festgelegt werden sollte; dies wird durch die weiteren Sätze, nach denen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags seitens der Kläger ausgeschlossen ist, eindeutig bestätigt. Soweit sich die Revision auf das Wiederkaufsrecht beruft, welches der Stadt Bochum im Kaufvertrag für den Fall eingeräumt ist, dass die Kläger das Mietverhältnis ohne deren Zustimmung oder ohne Vorliegen eines außeror- dentlichen Kündigungsgrundes kündigen, verkennt sie, dass diese Regelung nicht gegen, sondern gerade für die Auslegung des Berufungsgerichts spricht. Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird nach § 2 b (4) des notariellen Kaufvertrags zusätzlich durch eine im Grundbuch ein- zutragende Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Stadt Bochum ge- 22 23 24 25 - 11 - sichert. Außerdem haben sich die Kläger als Käufer gemäß § 2 b (5) d) weiter verpflichtet, sämtliche vorstehenden Verpflichtungen etwaigen Rechtsnachfol- gern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertrag- lich aufzuerlegen und wird das geschützte Mietverhältnis außerdem durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers, der Stadt Bochum, gesichert. Diesen auf einen umfassenden Schutz des Mieters abzielenden Rege- lungen des Kaufvertrages hat das Berufungsgericht zu Recht entnommen, dass die Mieter mit dem Wohnrecht im Wege eines (echten) Vertrags zugunsten Drit- ter (§ 328 BGB) ein unmittelbares Recht gegen die Kläger erwerben sollten, das noch zusätzlich dadurch abgesichert war, dass den Klägern bei einem Verstoß gegen die Mieterschutzbestimmung und einer dadurch möglichen Ausübung des Wiederkaufsrechts empfindliche finanzielle Belastungen durch die nach dem Kaufvertrag von ihnen zu tragenden Folgekosten drohten. Ohne Erfolg bleibt auch die weitere Rüge der Revision, eine besondere Schutzbedürftigkeit der Beklagten sei deshalb zu verneinen, weil diese schon durch die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts, etwa § 573 BGB, ausrei- chend geschützt seien. Die Revision verkennt insoweit, dass es in dem Kauf- vertrag gerade darum ging, zugunsten der langjährigen Mieter der Stadt Bochum einen über § 573 BGB hinausgehenden Schutz vor ordentlichen Ver- mieterkündigungen zu gewähren, die ihren Grund nicht in einem vertragswidri- gen Verhalten der Mieter haben. dd) Schließlich hat das Berufungsgericht die vorgenannten Regelungen zutreffend dahingehend ausgelegt, dass diese auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB - wie hier vorliegend - ausschließen. Zwar wird die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des im selben Hause wohnenden Vermie- 26 27 28 - 12 - ters gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB im Kaufvertragstext nicht (ausdrücklich) angesprochen. Jedoch wird schon aus der Formulierung "insbesondere" deut- lich, dass es sich bei den benannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und wegen der Hinderung einer angemessenen wirtschaftli- chen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht um eine abschließende Auf- zählung handelt. Da eine Kündigung gemäß § 573a BGB gerade keine Pflicht- verletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetzt, wird schließlich auch durch die im Vertragstext folgende Regelung, wonach "lediglich eine Kün- digung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertrag- lichen Verpflichtungen" möglich sein soll, besonders deutlich, dass auch die Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vom Kündigungsausschluss mit- umfasst ist. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht. 2. Für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln, wie die Revision geltend macht, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelte, die der eigenen Auslegung und uneingeschränk- ten Überprüfung durch den Senat unterliegen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO Rn. 16; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN), gilt nichts anderes. Auch in die- sem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden Maßstabs der Auslegung nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Ab- wägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 246/16, NJW 2018, 1957 Rn. 32; jeweils mwN; st. Rspr.), wären die streitigen Klauseln dahin auszulegen, dass den Beklagten mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das sie den Klä- 29 - 13 - gern unmittelbar entgegen halten können und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt. Entgegen der Auffassung der Revision wären die betreffenden Bestim- mungen des Kaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen in der vorge- nannten Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvertrags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) unwirksam. a) Von einer überraschenden Klausel gemäß § 305c Abs. 1 BGB kann von vornherein nicht die Rede sein, weil sich aus dem Gesamtzusammenhang eindeutig ergibt, dass es der Stadt Bochum als Verkäuferin darum ging, die Mietverhältnisse ihrer langjährigen Mieter für deren Lebenszeit gegen eine nicht auf Vertragsverletzungen gestützte ordentliche Kündigung abzusichern; dies kann den Klägern nicht verborgen geblieben sein und sie hatten deshalb mit den hier im Streit stehenden Regelungen in § 2 b (4) und (5) des notariellen Kaufvertrags zu rechnen. b) Eine unangemessene Benachteiligung der Kläger durch die streitigen Klauseln ergibt sich weder daraus, dass diese nicht klar und verständlich wären (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), noch aus einer inhaltlichen Unausgewogenheit (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). aa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt dies aller- dings nicht bereits daraus, dass die genannten Klauseln gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB einer - über das Transparenzerfordernis (§ 307 Abs. 3 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausgehenden - Inhaltskontrolle entzogen wären, weil sich der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Mieterschutz als eine we- sentliche Leistungspflicht der Kläger als Käufer und damit als ein "essentialium negotii" darstelle. Zwar unterliegen mit Rücksicht auf die Vertragsfreiheit Abre- 30 31 32 33 - 14 - den über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung (sogenannte Leis- tungsbeschreibungen), ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Be- stimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann, nicht der Inhaltskontrolle (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 18; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 43 f.; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, BGHZ 212, 329 Rn. 21; Erman/Roloff, BGB, 15. Aufl., § 307 Rn. 42 f.; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 Rn. 37, 40 f.; MünchKommBGB/Wurmnest, 7. Aufl., § 307 Rn. 12). Um solche Leistungsbeschreibungen handelt es sich bei den hier in Re- de stehenden Vereinbarungen eines lebenslangen Wohnrechts der beklagten Mieter und eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigung jedoch nicht. Zu den "essentialia negotii" in dem vorgenannten Sinne gehören bei einem Kauf- vertrag - wie hier - regelmäßig die Vertragsparteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis (vgl. bereits RGZ 124, 81, 83 f.; siehe ferner BGH, Urteil vom 23. August 2018 - III ZR 506/16, juris Rn. 23; Staudinger/Beckmann, BGB, Neubearb. 2013, § 433 Rn. 18; jurisPK-BGB/Backmann, Stand 19. Mai 2017, § 145 Rn. 15; jurisPK-BGB/Pammler, Stand 1. Dezember 2016, § 433 Rn. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., Einf. v. § 433 Rn. 1 f.). Der Inhaltskontrolle unterworfen sind hingegen Klauseln, die - wie die hier in Rede stehenden Klauseln - das Hauptleistungsversprechen (lediglich) einschränken, verändern, modifizieren oder näher ausgestalten (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 44; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, aaO; Erman/Roloff, aaO Rn. 42, 44; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO Rn. 38; MünchKommBGB/Wurmnest, aaO). 34 35 - 15 - bb) Die vorgenannten Klauseln verstoßen - entgegen der Auffassung der Revision - nicht gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; jeweils mwN). Dies ist hier der Fall. Wie bereits ausgeführt, las- sen die im Zusammenhang mit dem lebenslangen Wohnrecht der Beklagten getroffenen Regelungen keinen Zweifel daran, dass ein unmittelbarer Schutz der Mieter gegenüber etwaigen Kündigungen der Käufer bezweckt und damit die ordentliche Kündigung, soweit diese nicht auf Vertragsverletzungen der Mie- ter gestützt wird, ausgeschlossen ist. cc) Auch eine inhaltliche Unausgewogenheit der streitbefangenen Rege- lungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt entgegen der Auffassung der Re- vision nicht vor. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Regelungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss weder mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sei- en (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) noch wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt würden, dass die Errei- chung des Vertragszwecks gefährdet wäre (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwar wird den Klägern durch die Regelung über das lebenslange Wohn- recht der Mieter eine ordentliche Kündigung, die nicht auf Vertragsverletzungen gestützt ist, für die Lebenszeit der aktuellen Mieter versagt, woraus sich für die Kläger gewisse Einschränkungen der Nutzbarkeit der Kaufsache während die- ses Zeitraums ergeben. Darin hat das Berufungsgericht jedoch völlig zu Recht weder eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild noch eine Vertragszweckge- 36 37 38 - 16 - fährdung des Kaufvertrages gesehen. Der von der Revision herangezogene Umstand, dass § 573 BGB verschiedene Möglichkeiten der ordentlichen Kündi- gung des Vermieters vorsehe, liegt schon deshalb neben der Sache, weil Ab- weichungen zugunsten des Mieters gerade zulässig sind (§ 573 Abs. 4 BGB). Die Regelungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss halten schließlich auch sonst der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die kaufvertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter einge- schränkt, ihnen das Recht zur außerordentlichen Kündigung hingegen belassen wird, eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommu- nalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshau- ses darstellen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 13.09.2017 - 47 C 291/14 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.04.2018 - I-9 S 80/17 - 39

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/10 Verkündet am: 2. Februar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis sei- nes Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. b) Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. c) Hat der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter rechtzeitig erbe- ten, so ist eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung rechtsmissbräuch- lich, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt. BGB § 573 Abs. 3 Satz 1 Der Vermieter kann zur Begründung einer Kündigung auf die in einem früheren, dem Mieter zugegangenen Schreiben dargelegten Kündigungsgründe Bezug nehmen. BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10 - LG Frankfurt/Main AG Frankfurt/Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Februar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 11. Zivil- kammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. März 2010 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 13. Juli 2009 abgeändert. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagten zu 2 und 3 haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hat 1998 von den Beklagten zu 1 bis 3 eine Wohnung in F. am Main gemietet. 1 In § 11 Abs. 2 des Mietvertrags ist bestimmt: 2 "Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, ausgenommen an besuchsweise sich aufhaltende Personen. Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wich- tigem Grund widerrufen werden. Die Rechte des Mieters aus § 549 Abs. 2 BGB bleiben unberührt." - 3 - In § 27 des Mietvertrags ("Sonstige Vereinbarungen") ist unter anderem vorgesehen: 3 "Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung der Vermieter erforder- lich. Die Parteien sind sich darüber einig, dass folgende Personen in die Wohnung einziehen werden: Frau G. , Frau S. M. ." Zwischen den Parteien kam es in der Folgezeit wiederholt zu Meinungs- verschiedenheiten anlässlich eines Wechsels in der Person des Untermieters, insbesondere weil die Beklagten die Erlaubnis von der Darlegung eines berech- tigten Interesses in Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB abhängig machten. 4 Mit Schreiben vom 18. November 2007 bat die Klägerin vergeblich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau A. ab 1. Dezember 2007. Sie erhob anschließend Klage auf Zustimmung und nahm die Untermiete- rin A. ab 1. Februar 2008 in der Wohnung auf. Jener Rechtsstreit wurde ebenso wie ein im Jahr 2004 von der Klägerin geführter Zustimmungsprozess wegen eines anderen Untermieters zugunsten der Klägerin entschieden. 5 6 Mit Schreiben vom 25. November 2008 bat die Klägerin um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Frau P. . Nachdem die Beklagten die Erteilung der Erlaubnis erneut von der Darlegung eines berechtigten Interesses an der Untervermietung abhängig gemacht hatten, hat die Klägerin im vorlie- genden Prozess Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung an Frau P. erhoben. Die Klägerin hat zunächst alle drei Beklagten auf Zustimmung in An- spruch genommen, die Klage bezüglich der schon vor Rechtshängigkeit ver- storbenen Beklagten zu 1 jedoch wieder zurückgenommen. Die Beklagten zu 2 und 3, die nach dem Tod der Beklagten zu 1 als alleinige Eigentümer des Grundstücks eingetragen worden waren und das Mietverhältnis bereits während 7 - 4 - des Vorprozesses über die Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. mit Schreiben vom 19. Februar 2008 und 7. März 2008 wegen unberechtigter Untervermietung fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt hatten, haben im Wege der Widerklage Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. In der Berufungsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Klage in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Untermiete- rin P. gekündigt hatte. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 9 Das Amtsgericht habe die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zu 2 und 3 zu Recht zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verurteilt, denn die ordentliche Kündigung vom 7. März 2008 habe das Mietverhältnis mit der Klägerin beendet. Diese Kündigung sei formell wirksam, auch wenn das Kündigungsschreiben wegen der Gründe auf die vorangegangene, von der Klä- gerin nach § 174 BGB zurückgewiesene und deshalb unwirksame Kündigung Bezug genommen habe. 10 - 5 - Die Kündigung sei auch gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet, weil die Klägerin ihre Pflichten aus dem Mietvertrag mit der ohne die erforderliche Einwilligung der Beklagten erfolgten Untervermietung an Frau A. schuldhaft in nicht unerheblicher Weise verletzt habe. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass es schon in den Jahren 2005 und 2006 ähnliche Vorfälle gegeben habe und die Klägerin deshalb mit Schreiben vom 12. Dezember 2007 abgemahnt worden sei. 11 Der Umstand, dass § 27 des Mietvertrags bereits eine grundsätzliche Er- laubnis zur Untervermietung enthalte, lasse den Tatbestand der schuldhaften Pflichtverletzung nicht entfallen. Die Klägerin könne sich auch nicht darauf beru- fen, dass ihr die mit Schreiben vom 18. November 2007 erbetene Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. nicht alsbald erteilt worden sei. Denn die Klä- gerin habe die Untervermietung trotz einer vorangegangenen Abmahnung vor- genommen und damit den ausdrücklich geäußerten Vermieterwillen missachtet; hierin liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Hinsichtlich der Teilerledi- gung sei zu berücksichtigen, dass das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage auf Erteilung der Untermieterlaubnis bereits während der ersten Instanz infolge der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung der Beklagten vom 7. März 2008 entfallen sei. Da die Erledigung gleichwohl nicht in der ersten In- stanz erklärt worden sei, sei es angemessen, der Klägerin auch insoweit die Kosten aufzuerlegen. 12 II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Räumungswiderklage ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass einer Kündigung der Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung an Frau A. jedenfalls der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegensteht, weil die 13 - 6 - Beklagten der Klägerin die ihr nach dem Mietvertrag zustehende und rechtzeitig erbetene Erlaubnis bezüglich der neuen Untermieterin nicht erteilt haben und ihnen daher selbst eine erhebliche Vertragsverletzung zur Last fällt. 14 1. Entgegen der Auffassung der Revision geht das Berufungsgericht al- lerdings zutreffend davon aus, dass die Gründe für das berechtigte Interesse der Beklagten an der Vertragsbeendigung in dem Kündigungsschreiben vom 7. März 2008 ausreichend konkretisiert sind (§ 573 Abs. 3 BGB). Denn die Be- klagten haben dort wegen der Kündigungsgründe auf das vorangegangene und der neuen Kündigung nochmals beigelegte Kündigungsschreiben vom 19. Feb- ruar 2008 Bezug genommen, in dem die Kündigungsgründe im Einzelnen aus- geführt waren. Die Bezugnahme auf ein früheres, dem Mieter zugegangenes Schreiben genügt. Es wäre eine leere Förmelei, von einem Vermieter in derarti- gen Fällen zu verlangen, die in der vorangegangenen Kündigung dargelegten Kündigungsgründe nochmals in der neuen Kündigung zu wiederholen (BVerfG, NJW 1992, 1877, 1878); erst recht gilt dies, wenn das vorangegangene Kündi- gungsschreiben - wie hier - der neuen Kündigung nochmals beigefügt ist. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Würdigung des Beru- fungsgerichts, die ohne Erlaubnis der Beklagten vorgenommene Untervermie- tung an Frau A. berechtige die Beklagten ungeachtet des Umstands, dass die Klägerin einen Anspruch auf Erteilung dieser - rechtzeitig erbetenen - Er- laubnis gehabt habe, zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 15 a) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung an Frau A. zu- stand. Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 27 des Mietvertrags dahin ausgelegt, dass der Klägerin das Recht zur Untervermietung grundsätzlich be- 16 - 7 - reits eingeräumt ist, so dass die Klägerin bei einem Untermieterwechsel ein be- rechtigtes Interesse (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr darlegen muss und die Beklagten die nach dem Mietvertrag auch für den Fall eines Untermieter- wechsels vorgesehene schriftliche Einwilligung nur bei Vorliegen eines wichti- gen Grundes in der Person des Untermieters versagen dürfen. 17 Gegen diese Auslegung wendet sich die Revisionserwiderung vergeb- lich. Die Auslegung einer Individualerklärung kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter sich mit dem Prozessstoff umfas- send und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfah- rungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NZM 2007, 727 Rn. 10). Derartige Fehler zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Insbesondere steht § 11 des Mietvertrags, der die Untervermietung von einer Erlaubnis des Vermieters abhängig macht, der Auslegung des Berufungsgerichts, § 27 des Mietvertrags enthalte bereits eine generelle Untermieterlaubnis, nicht entgegen. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts ist möglich und daher für das Revisionsgericht bindend. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es auch nicht darauf an, ob Anlass für die Erteilung der (generellen) Untermieterlaubnis in § 27 des Mietvertrags die bei Abschluss des Mietvertrags ungünstige wirtschaft- liche Situation der Klägerin als Studentin war; dieser Umstand steht der Ausle- gung des Berufungsgerichts nicht entgegen und gibt den Beklagten auch nicht das Recht, im Hinblick auf eine verbesserte wirtschaftliche Lage der Klägerin vom Vertrag abzurücken und die Untermieterlaubnis nunmehr von den Voraus- setzungen des § 553 BGB abhängig zu machen. 18 - 8 - Bei pflichtgemäßem Verhalten hätten die Beklagten daher die von der Klägerin mit Schreiben vom 8. November 2007 erbetene Erlaubnis zur Unter- vermietung an Frau A. erteilen müssen, denn ein wichtiger Grund in der Person der Untermieterin ist nicht vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. 19 20 b) Zutreffend geht das Berufungsgericht ferner davon aus, dass ein Mie- ter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, damit seine vertraglichen Pflichten auch dann verletzt, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BayObLG, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rn. 52; Blank/Börsting- haus, Miete, 3. Aufl., § 543 Rn. 79). Dem Berufungsgericht ist schließlich auch noch darin beizupflichten, dass die Frage, ob in einem derartigen Fall der Ver- tragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht zu- kommt, anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, ei- nem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsa- che zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 971; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 24). (1) Die Einholung der Genehmigung hat den Zweck, dem Vermieter Ge- legenheit zu geben, seine Einwände gegen die Untervermietung - hier gegen die Person der neuen Untermieterin - geltend zu machen, bevor dem Untermie- ter die Räume überlassen werden (BayObLG, NJW-RR 1995, 969, 970). Dieser Pflicht ist die Klägerin jedoch insoweit nachgekommen, als sie die Erlaubnis zur Untervermietung an Frau A. rechtzeitig erbeten hat, so dass die Beklagten 21 - 9 - etwaige Bedenken gegen die Person der neuen Untermieterin vorbringen konn- ten. Da es solche Bedenken indes nicht gab, waren die Beklagten - wie oben dargelegt - zur alsbaldigen Zustimmung zur Untervermietung an Frau A. verpflichtet und durften sie nicht von der Darlegung eines berechtigten Interes- ses abhängig machen. 22 (2) Dem somit den Beklagten zur Last fallenden Vertragsverstoß hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft keine Bedeutung beigemessen. Zum einen hat es verkannt, dass sich die Klägerin angesichts des vertragswidrigen Verhal- tens der Beklagten in einer gewissen "Zwangslage" befand. Bei einem Abwar- ten bis zum Erlass eines die vertragswidrig nicht erteilte Untermieterlaubnis er- setzenden rechtskräftigen Urteils wären der Klägerin in der Zwischenzeit die Einnahmen aus der Untermiete entgangen und hätte die Untermieterin mögli- cherweise das Interesse an der Anmietung verloren. Inwieweit unter Berück- sichtigung dieser Umstände überhaupt noch von einem vertragswidrigen Ver- halten der Klägerin von einem gewissen Gewicht gesprochen werden kann, bedarf keiner Entscheidung, denn jedenfalls ist es den Beklagten wegen des Verbots rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei ihrer Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis zu berufen, die sie der Klägerin hät- ten erteilen müssen, wenn sie sich selbst vertragsgemäß verhalten hätten. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil der Rechtsstreit auch unter Berücksichtigung der von den Beklagten erhobenen Gegenrüge zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Klägerin den Beklagten den Aus- 23 - 10 - zug der früheren Untermieterin K. verspätet mitgeteilt hat und ob die Darstel- lung der Beklagten zu weiteren Vorkommnissen, insbesondere im Zusammen- hang mit (früheren) Untervermietungen, zutrifft. Soweit sich aus diesem Vor- bringen überhaupt ein vertragswidriges Verhalten der Klägerin ergibt, hat es jedenfalls angesichts der wiederholten Vertragsverstöße der Beklagten, der Klägerin die erbetene Erlaubnis zur Untervermietung zu versagen, kein die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht. Das amtsgerichtliche Urteil ist daher abzuändern und die Widerklage abzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 13.07.2009 - 33 C 115/09-52 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 02.03.2010 - 2-11 S 250/09 -

ECLI:DE:BGH:2022:080222BVIIIZR37.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 37/21 vom 8. Februar 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Februar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Beschluss des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 22. Dezember 2020 wird auf ihre Kosten als unzulässig verworfen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis 19.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Eigentumswohnung in Aachen. Diese stand, ebenso wie fünf weitere Wohnungen in dem Hausanwesen, im Eigentum der Klägerin. Mit notariellem Vertrag vom 26. November 2018 verkaufte die Klä- gerin sämtliche ihr gehörenden Eigentumswohnungen an die B. Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden GbR). Als Kaufpreis für die von der Beklagten gemietete Wohnung wurde ein Betrag in Höhe von 62.000 € verein- bart. Die Beklagte, der ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zustand (§ 577 BGB), erklärte mit Schreiben vom 5. Februar 2019 die Ausübung ihres Vorkaufs- rechts, wobei ihrer Ansicht nach "ein abweichender Kaufpreis zu zahlen" sei. 1 2 - 3 - Die Klage auf Feststellung, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht nicht wirk- sam ausgeübt, hat vor dem Landgericht keinen Erfolg gehabt. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und nachdem - während des Berufungsverfahrens - das Eigentum an der von der Beklagten gemieteten Eigentumswohnung auf die GbR umgeschrieben worden war, den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückgewiesen, da der zuletzt gestellte Antrag auf Fest- stellung der Erledigung des Rechtsstreits keinen Erfolg habe, weil die ursprüng- liche Feststellungsklage unbegründet gewesen sei. Die Beklagte habe ihr Vor- kaufsrecht an der Eigentumswohnung wirksam ausgeübt. Den Streitwert ab dem Zeitpunkt der Erledigungserklärung hat das Berufungsgericht mit dem Kostenin- teresse bemessen und auf 17.000 € festgesetzt. Mit der beabsichtigten Revision, deren Zulassung sie mit der Nichtzulas- sungsbeschwerde begehrt, möchte die Klägerin ihren in der Berufungsinstanz zuletzt gestellten Antrag weiterverfolgen. Sie meint, ihre Beschwer liege über 20.000 €. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer die in § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vorge- gebene Wertgrenze von mehr als 20.000 € nicht erreicht. Die (Rechtsmittel-)Be- 3 4 5 6 7 - 4 - schwer der in der Vorinstanz mit ihrem Begehren unterlegenen Klägerin ist ledig- lich anhand der bis zu ihrer Erledigungserklärung angefallenen Kosten (16.935,18 €) zu bestimmen. 1. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts (vgl. Senatsbeschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, WM 2021, 2262 Rn. 15). Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, aaO; vom 23. Februar 2021 - VI ZR 1191/20, VersR 2021, 668 Rn. 5; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht selbst zu befinden (vgl. Senatsbeschlüsse vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, aaO; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO). Um dem Revisionsgericht diese Prüfung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer in- nerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wert- grenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. BGH, Beschlüsse vom 11. Februar 2021 - V ZR 140/20, WuM 2021, 333 Rn. 4; vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die Nichtzulassungsbeschwerde nicht ge- recht. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) entspricht vorliegend dem Gegenstandswert des Verfahrens über die Nichtzulassungsbeschwerde. Beide Werte bestimmen sich infolge der einseitigen Erledigungserklärung der Klägerin in der Berufungsinstanz nach ih- rem Interesse an der Vermeidung einer Kostenlast. 8 9 - 5 - a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich nach einer einseitigen Erledigungserklärung die Beschwer des Rechtsmittelfüh- rers regelmäßig nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklä- rung entstandenen Kosten. An die Stelle des Sachinteresses tritt für beide Par- teien das Kosteninteresse (vgl. nur BGH, Urteil vom 9. März 1993 - VI ZR 249/92, NJW-RR 1993, 765 unter II 2 b aa; Beschlüsse vom 1. März 2011 - VIII ZR 19/10, WuM 2011, 247 Rn. 3; vom 18. Juni 2015 - V ZR 224/14, NJW 2015, 3173 Rn. 3; vom 12. Juli 2016 - VIII ZB 55/15, WuM 2016, 632 Rn. 3; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 8; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 3). b) Die bis zu der - nach Einlegung und Begründung ihrer Berufung erfolg- ten - Erledigungserklärung der Klägerin angefallenen (Gerichts- und Rechtsan- walts-)Kosten belaufen sich, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, auf insgesamt 16.935,18 €. Hiernach ist der Beschwerdewert nicht erreicht. 3. Die Nichtzulassungsbeschwerde kann sich zur Begründung eines hö- heren Beschwerdewerts nicht mit Erfolg auf eine Ausnahme von vorgenanntem Grundsatz berufen, wonach im Falle einer einseitigen Erledigungserklärung das Kosteninteresse der Partei deren Beschwer bestimmt. a) Eine solche Ausnahme kommt - außer bei einem, hier nicht in Rede stehenden, maßgebenden Interesse der Partei an einer mittelbaren Rechtferti- gung ihrer Standpunkte (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 8. Dezember 1981 - VI ZR 161/80, juris Rn. 23 und LS 2 [Ehrverletzung]) - dann in Betracht, wenn aus der angegriffenen Entscheidung rechtskräftige Feststellungen zu Ansprüchen herge- leitet werden, die noch zwischen den Parteien streitig sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, aaO; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, aaO Rn. 4). 10 11 12 13 - 6 - b) Anders als die Nichtzulassungsbeschwerde meint, liegen die Voraus- setzungen dieser Ausnahme nicht vor. aa) Dabei kann dahinstehen, welche Rechtskraftwirkung einer von der Klägerin erstrebten, vom Berufungsgericht aber abgelehnten Entscheidung zu- kommt. Das Berufungsgericht hat zum Nachteil der Klägerin mit der Zurückwei- sung der Berufung (§ 522 Abs. 2 ZPO) eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache verneint. Nach einer einseitigen Erledigungserklärung des Klägers kann der mit die- sem (geänderten) Antrag begehrte Ausspruch, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat, nur getroffen werden, wenn die Klage ursprünglich zu- lässig und begründet war und erst infolge des erledigenden Ereignisses unzuläs- sig oder unbegründet geworden ist. Ob die damit für den Erledigungsausspruch erforderliche Feststellung zur Zulässigkeit und Begründetheit der Klage an der materiellen Rechtskraft des Feststellungsurteils teilnimmt oder ob diese sich nur auf die Unzulässigkeit oder Unbegründetheit der (geänderten) Klage ab Eintritt des erledigenden Ereignisses erstreckt, wird unterschiedlich beurteilt und ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung bisher offen gelassen worden (vgl. hierzu BGH, Beschlüsse vom 26. April 2001 - IX ZB 25/01, NJW 2001, 2262 un- ter II 1; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 13; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 4; vgl. auch Stein/Jonas/Muthorst, ZPO, 23. Aufl., § 91a Rn. 54). bb) Der Umfang der Rechtskraftwirkung einer Entscheidung über die ein- seitige Erledigungserklärung kann auch vorliegend dahinstehen, denn die Nicht- zulassungsbeschwerde hat bereits nicht dargelegt, dass zwischen den Parteien ein Streit über solche Ansprüche besteht, für welche die durch das Berufungsge- richt getroffene Entscheidung präjudiziell sein könnte. 14 15 16 17 - 7 - (1) Zutreffend verweist die Nichtzulassungsbeschwerde noch darauf, dass die Beklagte wegen der Vereitelung ihres Vorkaufrechts einen Schadensersatz- anspruch geltend machen könnte. Ist - was den Gegenstand des hiesigen Streits bildet - zwischen den Parteien infolge der wirksamen Ausübung des Vorkaufs- rechts gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zustande gekommen, kann die Beklagte gemäß § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB wegen nachträglicher Unmöglichkeit einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung geltend machen, wenn die Klägerin infolge der Übereignung (§ 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 BGB) der Eigentumswohnung an die GbR ihre Eigentumsverschaffungspflicht gegenüber der Beklagten nicht mehr erfüllen kann. Jedoch fehlt es an Angaben dazu, dass die Parteien über das Bestehen eines solchen Schadensersatzanspruchs (bereits) streiten. Die Klägerin bringt lediglich vor, sie habe "zu befürchten, von der Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden", wenn ihre Klage abgewiesen und sie deshalb mit ihrem Begehren auf Feststellung der unwirksamen Ausübung des Vorkaufs- rechts der Sache nach keinen Erfolg habe. Die Beklagte könnte sich - aus Sicht der Klägerin - dann auf eine rechtskräftige Entscheidung berufen, wonach die Klägerin ihren Vorkaufsanspruch vereitelt habe, so dass sie aus Präjudizgründen ein besonderes Interesse an der rechtskräftigen Feststellung habe, dass ihre Klage zulässig und begründet gewesen sei. Damit stellt die Klägerin lediglich abstrakt mögliche Begehren der Beklag- ten, nicht jedoch einen bereits bestehenden Streit über (konkrete) Ansprüche we- gen der Vereitelung der Ausübung des Vorkaufsrechts dar. Aus ihrem Vorbringen ergibt sich nicht, dass sich die Beklagte solcher Ansprüche berühmt hätte. Die Klägerin äußert lediglich ihre Befürchtungen über künftige, aus ihrer Sicht mögli- che Streitigkeiten. Dies genügt nicht. 18 19 20 - 8 - (2) Davon abgesehen ist dem Klägervortrag nicht zu entnehmen, in wel- cher Größenordnung nach Ansicht der Klägerin Schadensersatzansprüche der Beklagten beansprucht werden könnten. Da es - wie ausgeführt - dem Beschwer- deführer obliegt, innerhalb der laufenden Frist zur Begründung der Nichtzulas- sungsbeschwerde darzulegen und glaubhaft zu machen, dass er mit der beab- sichtigten Revision die Abänderung des Berufungsurteils in einem Umfang er- streben will, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, hat vorliegend die Klä- gerin Tatsachen vorzutragen und glaubhaft zu machen, die es dem Revisionsge- richt ermöglichen, die Höhe etwaiger Schadensersatzansprüche, derer sie sich ausgesetzt sieht, zu bestimmen. Auch hieran fehlt es. (a) Beruft sich ein Rechtsmittelführer in Fällen der einseitigen Erledigungs- erklärung darauf, dass seine Beschwer ausnahmsweise nicht nach dem Kosten- interesse zu bemessen sei, sondern er ein - höher zu bemessendes - Sachinte- resse am Inhalt der Entscheidung habe, da aus ihr rechtskräftige Feststellungen zu Ansprüchen hergeleitet würden, die noch zwischen den Parteien streitig seien, bestimmt in solchen Fällen grundsätzlich der Umfang dieser Ansprüche seine Beschwer. Denn er misst der Entscheidung damit Präjudizialität für weitere Strei- tigkeiten zu. Maßgebend wäre vorliegend somit die Höhe etwaiger Schadensersatzan- sprüche der Beklagten, begrenzt auf die Höhe des ursprünglichen Hauptsache- interesses, da der Streitwert - und damit hier auch die Beschwer - nach einer einseitigen Erledigungserklärung nicht höher sein kann als der Hauptsachestreit- wert (vgl. BGH, Beschluss vom 27. November 2014 - III ZR 92/14, juris Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1990 - XII ZR 10/90, NJW-RR 1990, 1474 un- ter 1). Diese Beschwer kann mangels näherer Angaben der Klägerin zur Größen- ordnung etwaiger Schadensersatzansprüche der Beklagten jedoch nicht be- stimmt werden. Damit hat die Klägerin den wirtschaftlichen Wert ihres Interesses 21 22 23 - 9 - an der vermeintlichen Präjudizialität der Entscheidung über die Erledigung nicht dargelegt. (b) Anders als es in der Nichtzulassungsbeschwerde anklingt, ist das be- hauptete Sachinteresse der Klägerin nicht nach dem Wert des ursprünglichen Klagebegehrens zu bemessen. Ursprünglich begehrte die Klägerin die Feststel- lung der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten. Damit ging es ihr der Sache nach um die Realisierung des mit der Drittkäuferin (GbR) vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 62.000 €. Hieran hat die Klägerin nach vollzogener Veräußerung an die GbR gerade kein Interesse mehr und hat des- halb den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Sollte die Beklagte nunmehr Schadensersatzansprüche wegen der Verei- telung ihres Vorkaufsrechts geltend machen, bestünde ein Sachinteresse der Klägerin am Inhalt der Entscheidung über die Erledigung in der (präjudiziellen) Abwehr solcher Ansprüche. Dieses Interesse ist nicht mit ihrem ursprünglichen Interesse an der Umsetzung des mit der GbR geschlossenen Kaufvertrags gleichzusetzen. cc) Ungeachtet fehlender Angaben der Klägerin sind darüber hinaus keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass etwaige Schadensersatzansprüche der Be- klagten aufgrund der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts aus § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB die Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigen könnten (vgl. hierzu näher Senatsbeschluss vom heutigen Tag - VIII ZR 38/21 unter II 3 b cc, zur Veröffentlichung vorgesehen). c) Die Nichtzulassungsbeschwerde kann sich schließlich nicht mit Erfolg darauf berufen, die in der Erledigungserklärung liegende Klageänderung wäh- rend des Berufungsverfahrens sei infolge der Beschlusszurückweisung (§ 522 Abs. 2 ZPO) in entsprechender Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO unwirksam 24 25 26 27 - 10 - geworden, so dass über die geänderte Klage gar nicht entschieden worden sei und sich damit die Beschwer der Klägerin nach dem Wert des ursprünglichen Klageantrags bemesse. aa) Insoweit verkennt die Nichtzulassungsbeschwerde bereits den An- knüpfungspunkt der Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Nach dieser Vorschrift ist die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht nur zulässig, wenn "der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer" 20.000 € übersteigt. Maßgeblich für diese Wertgrenze ist nicht die Beschwer des Beschwerdeführers aus dem Beru- fungsurteil, sondern der Wert des Beschwerdegegenstands für das beabsichtigte Revisionsverfahren, mithin der Umfang der nach dem Rechtsmittelantrag er- strebten Abänderung des angefochtenen Urteils (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Juni 2002 - V ZR 148/02, NJW 2002, 2720 unter II 2; vom 17. Juni 2003 - XI ZR 242/02, juris Rn. 1). Vorliegend führt die Klägerin an, sie werde nach der Zulassung der Revi- sion ihren "zuletzt gestellten Antrag weiterverfolgen". Der von ihr in der Beru- fungsinstanz zuletzt gestellte Antrag ist aber - nach der einseitigen Erledigungs- erklärung - der Antrag auf Feststellung, dass ihre Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen sei. Somit begehrt die Klägerin in diesem Umfang und nicht im Umfang ihres ursprünglichen Klageantrags (Feststellung der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts) eine Abänderung der angefochtenen Ent- scheidung des Berufungsgerichts, so dass bereits aus diesem Grund aus § 524 Abs. 4 ZPO nichts zu ihren Gunsten hergeleitet werden kann. bb) Ungeachtet dessen findet die Bestimmung des § 524 Abs. 4 ZPO auf den vorliegenden Fall einer zweitinstanzlich erklärten einseitigen Erledigung des 28 29 30 31 - 11 - Rechtsstreits keine entsprechende Anwendung. Anders als die Nichtzulassungs- beschwerde meint, ist die in der Erledigungserklärung "liegende Klagebeschrän- kung" nicht mit dem angefochtenen Beschluss (§ 522 Abs. 2 ZPO) unwirksam geworden. (1) Der Bundesgerichtshof hat die Vorschrift des § 524 Abs. 4 ZPO auf den Fall einer im Berufungsverfahren erstmals erhobenen Widerklage (BGH, Ur- teil vom 24. Oktober 2013 - III ZR 403/12, BGHZ 198, 315 Rn. 24 ff.; Beschluss vom 21. Februar 2019 - IX ZR 190/18, juris Rn. 4) und bei einer zweitinstanzli- chen Klageerweiterung (BGH, Urteil vom 3. November 2016 - III ZR 84/15, WM 2016, 2342 Rn. 14 mwN; Beschlüsse vom 6. November 2014 - IX ZR 204/13, WM 2015, 410 Rn. 2; vom 17. Januar 2017 - XI ZR 170/16, juris Rn. 9 [zusätzli- cher Hilfsantrag]; vom 2. Mai 2017 - VI ZR 85/16, NJW 2017, 2623 Rn. 8; vom 21. Februar 2019 - IX ZR 190/18, aaO) entsprechend angewandt (vgl. auch MünchKommZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl., § 522 Rn. 38; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 18. Aufl., § 522 Rn. 28a). Maßgebende Erwägungen hierfür waren der in der zügigen Zurückwei- sung offensichtlich aussichtsloser Berufungen im Beschlussweg liegende Norm- zweck des § 522 Abs. 2 ZPO und damit die Beschränkung des Streitstoffs in der Berufungsinstanz auf denjenigen der ersten Instanz, die Funktion des Berufungs- verfahrens vornehmlich als Instrument der Fehlerkontrolle sowie der Umstand, dass der Berufungsführer nicht über den Weg einer Klageerweiterung bezie- hungsweise einer Widerklage eine - sonst nicht gebotene - mündliche Verhand- lung erzwingen können solle (vgl. BGH, Urteile vom 24. Oktober 2013 - III ZR 403/12, aaO Rn. 27; vom 3. November 2016 - III ZR 84/15, aaO Rn. 15 f.). (2) Vorliegend hat die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz jedoch nicht erweitert, sondern vielmehr ihren Antrag infolge der Erledigungserklärung 32 33 34 - 12 - beschränkt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, NJW 2008, 2580 Rn. 8). Anders als die Nichtzulassungsbeschwerde - unter Berufung auf Zöller/ Heßler, ZPO, 34. Aufl., § 522 Rn. 37 - meint, ist nicht "allgemein anerkannt", dass auch in solchen Fällen einer Klagebeschränkung die Vorschrift des § 524 Abs. 4 ZPO analog gelte. Denn im Unterschied zu den Fällen der Klageerweiterung und der Wider- klage wird infolge einer einseitigen Erledigungserklärung kein zusätzlicher Streit- stoff in das Verfahren eingeführt. Zwar liegt in der Erledigungserklärung eine ge- mäß § 264 Nr. 2 ZPO privilegierte Klageänderung, gerichtet auf die Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat (vgl. BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, aaO; vom 11. Dezember 2015 - V ZR 26/15, WM 2016, 1748 Rn. 32; vom 18. Juni 2019 - VI ZR 80/18, BGHZ 222, 196 Rn. 16). Jedoch bleibt (allein) der für erledigt erklärte Anspruch verfahrensrechtlich wei- terhin die Hauptsache (vgl. BGH, Urteile vom 29. Oktober 2009 - I ZR 191/07, NJW 2010, 2270 Rn. 47 mwN; vom 8. Februar 2011 - II ZR 206/08, NJW-RR 2011, 618 Rn. 11; Beschluss vom 7. März 1969 - I ZR 22/68, juris Rn. 4). Damit verfolgt der Berufungsführer mit diesem Feststellungsantrag der Sache nach le- diglich sein früheres Begehren weiter, dies allerdings in anderer Form und nur in eingeschränktem Umfang (vgl. Wieczorek/Schütze/Gerken, ZPO, 4. Aufl., § 522 Rn. 102). Für eine analoge Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO ist somit weder Raum noch Bedarf. Indem die Nichtzulassungsbeschwerde die vorgenannte Rechtspre- chung zur entsprechenden Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO dennoch auf den hier in Rede stehenden Fall einer zweitinstanzlich einseitig erklärten Erledigung übertragen will, lässt sie außer Betracht, dass das Berufungsgericht dann - an- ders als in den Fällen der nach § 524 Abs. 4 ZPO analog gegenstandslos wer- 35 36 - 13 - denden Klageerweiterung und Widerklage, in denen der ursprüngliche Streitge- genstand unverändert bestehen bleibt - trotz der Erledigungserklärung über den ursprünglichen Klageantrag zu entscheiden hätte, obwohl es diesen - infolge der in der einseitigen Erledigungserklärung liegenden Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO - "prozessual nicht mehr gibt" (so Knöringer, JuS 2010, 569, 571) und die Klägerin diesen in der Berufungsinstanz nicht mehr (hilfsweise) weiter verfolgt hat. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde wäre im Übrigen auch unbegründet, da die von ihr geltend gemachten Revisionszulassungsgründe nicht vorliegen. We- der hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitli- chen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat nach § 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO ab. 37 38 - 14 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: LG Aachen, Entscheidung vom 02.04.2020 - 1 O 334/19 - OLG Köln, Entscheidung vom 22.12.2020 - 5 U 82/20 - 39

ECLI:DE:BGH:2018:050618BVIIIZR253.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 253/17 vom 5. Juni 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Frage, ob sich das Realangebot eines Versorgungsunternehmens im Falle einer Untervermie- tung allein an den Untermieter oder an den Mieter und den Untermieter ge- meinsam richtet, erfordert die Zulassung der Revision nicht. Denn durch die - vom Berufungsgericht zitierte und zutreffend angewendete - Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. nur Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, NJW 2014, 3148 Rn. 10 ff., sowie vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 12 ff.; jeweils mwN) ist geklärt, dass sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungs- gewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt richtet. Dass dies im Falle der (vollständigen) Untervermietung - anders als bei einer Vermietung an mehrere Mieter - allein der Untermieter ist, liegt auf der Hand, wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat. 1 2 - 3 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Vergütung der für die Gasetagenheizung der Wohnung im maßgeblichen Zeitraum bezogenen Gaslieferungen (§ 433 Abs. 2 BGB) nicht zusteht, weil ein entsprechendes Vertragsverhältnis nicht mit dem Beklagten (Mieter), sondern allein mit dem Streithelfer der Klägerin (Untermieter) zustande gekommen ist. a) Zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich die Realofferte des Versor- gungsunternehmens an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt richtet. Ebenso zutreffend hat das Berufungsgericht als (alleinigen) Inhaber der tatsächlichen Verfügungsge- walt in diesem Sinne den Streithelfer der Klägerin angesehen, weil dieser mit dem Beklagten einen Untermietvertrag über die gesamte Wohnung abge- schlossen und mit Erhalt der Wohnungsschlüssel die alleinige Sachherrschaft über die Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse erhalten und der Beklagte die Sachherrschaft und Verfügungsgewalt zu diesem Zeit- punkt verloren hat. b) Vergeblich wendet die Revision ein, das Berufungsgericht sei unter Übergehung von Sachvortrag der Klägerin und unter Verstoß gegen § 286 ZPO von einem Untermietverhältnis zwischen dem Beklagten und dem Streithelfer der Klägerin ausgegangen. Denn bereits nach den tatbestandlichen Feststel- lungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, war unstreitig, dass der Beklagte die Wohnung im streitgegenständlichen Zeit- raum an den Streithelfer der Klägerin (unter-)vermietet hatte. Einen Tatbe- standsberichtigungsantrag hat die Klägerin nur bezüglich des erstinstanzlichen Urteils und nur insoweit gestellt, als darin das Fehlen einer Genehmigung des Eigentümers zur Untervermietung nicht erwähnt war. Die Untervermietung der 3 4 5 - 4 - Wohnung an ihren Streithelfer hat die Klägerin aber gerade nicht in Frage ge- stellt. Das Berufungsurteil enthält neben der Bezugnahme auf die Feststellun- gen des Amtsgerichts zudem die ausdrückliche Feststellung, dass die Wohnung im streitigen Zeitraum an den Streithelfer der Klägerin untervermietet und über- lassen war. Einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat die Klägerin im Hinblick auf das Berufungsurteil, wie bereits ausgeführt, nicht gestellt. c) Entgegen der Auffassung der Revision ist es für die hier entscheiden- de Frage, an wen sich die Realofferte der Klägerin richtete, unerheblich, ob zwischen dem Beklagten und dem Streithelfer, wie die Klägerin behauptet, eine "pauschale Untermiete" vereinbart war. Denn wie bereits ausgeführt, richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Diese Verfügungsgewalt kommt aber nach der Ver- kehrsauffassung dem Mieter zu, wenn die Wohnung vermietet und dem Mieter überlassen ist. Nichts anderes gilt, wenn der Mieter die Wohnung insgesamt an einen Untermieter untervermietet und überlassen hat (wie hier der Beklagte an den Streithelfer). Eine andere Sichtweise ist nur in den Fällen geboten, in denen gegenläufige Anhaltspunkte vorhanden sind, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen, oder wenn der Abnehmer der Versorgungsleistungen bereits anderweit feststeht, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zu- vor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben, in der die - nur einmal fließende - Leistung eingebettet ist (Senatsurteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO Rn. 18). aa) Ein solcher Fall liegt hier indes - entgegen der Auffassung der Revi- sion - ersichtlich nicht vor. Befindet sich der Versorgungsanschluss in der tat- sächlichen Verfügungsgewalt des Mieters (also etwa bezüglich der Gasversor- gung bei Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung mit Gaseta- 6 7 - 5 - genheizung oder generell bezüglich der Stromversorgung im Mietobjekt selbst) ist angesichts der in der heutigen Zeit fast ausnahmslos praktizierten Abwäl- zung der Betriebskosten auf den Mieter im Allgemeinen zu erwarten, dass der Mieter den Vertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen abschließt und damit der "Umweg" über einen Vertragsabschluss des Vermieters und eine Ab- rechnung der Betriebskosten eingespart wird. Diese Praxis kann bei der Beur- teilung der Realofferte eines Versorgungsunternehmens im Massengeschäft der Energieversorgung nicht unberücksichtigt bleiben und führt dazu, den Mie- ter als Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsan- schluss ungeachtet etwaiger besonderer Vereinbarungen über pauschal zu tra- gende Betriebskosten oder eine "Pauschalmiete" als den Empfänger des Lie- ferangebots des Versorgungsunternehmens anzusehen. bb) Auch der Umstand, dass der Beklagte nach seinem Wegzug Haupt- mieter geblieben ist und den Untermietvertrag nur mündlich abgeschlossen und das Einverständnis des Vermieters nicht eingeholt hat, ändert nichts daran, dass nach der Verkehrsauffassung nicht der Beklagte, sondern der Streithelfer als der Untermieter, dem die gesamte Wohnung untervermietet und überlassen war, die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt (hier: dem allein zur Wohnung gehörenden Gasanschluss der Gasetagenheizung) ausübte. Auch die Beendigung des bisher mit einem ande- ren Energieanbieter bestehenden Versorgungsvertrags rechtfertigt eine andere Würdigung der Realofferte der Klägerin nicht, denn es handelt sich dabei nicht um Umstände, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen als ein Ange- bot an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt. cc) Ebenso zu Unrecht macht die Revision geltend, aus der E-Mail des Beklagten an die Klägerin vom 9. April 2013, in der unter Verwendung der "Wir- Form" um Abbuchung des Rechnungsbetrages vom Konto des Streithelfers ge- 8 9 - 6 - beten wird, ergebe sich, dass der Beklagte "Mitinhaber der Verbrauchsstelle" gewesen sei und das Angebot der Klägerin angenommen habe. Die Revision verkennt insoweit bereits, dass sich die Realofferte der Klägerin nicht an den Beklagten, sondern an ihren Streithelfer gerichtet hat. Dies wäre nur dann an- ders gewesen, wenn der Beklagte nicht die Wohnung insgesamt, sondern bei- spielsweise nur ein Zimmer untervermietet und auf diese Weise die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss weiter ausgeübt hätte - was jedoch nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts gera- de nicht der Fall gewesen ist. dd) Soweit die Revision - wenn auch in anderem Zusammenhang (näm- lich bezüglich einer angeblich zwischen dem Beklagten und dem Streithelfer vereinbarten Pauschalmiete, vgl. dazu oben unter c) - geltend macht, das Beru- fungsgericht habe die Darlegungs- und Beweislast für die Ausübung der tat- sächlichen Verfügungsgewalt verkannt, so geht auch diese Rüge fehl. Zwar trifft es zu, dass der Mieter, der geltend macht, er habe wegen einer Untervermie- tung und Überlassung der Wohnung nicht mehr die tatsächliche Verfügungsge- walt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt gehabt, im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehalten ist, insoweit konkrete Angaben zur Person des Untermieters sowie zur Dauer des Untermietvertrages und der Überlassung der Wohnung an den Untermieter zu machen. Dem ist der Beklag- te jedoch nachgekommen, indem er zur Person des Untermieters, der Dauer des Untermietvertrages und der Überlassung an den Untermieter konkrete An- gaben gemacht hat; diese Umstände sind zudem unstreitig geworden. d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch richtig gesehen, dass es für die Beurteilung der Realofferte des Versorgungsunternehmens unerheblich ist, ob der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer berechtigt war, die Wohnung einem Untermieter zu überlassen. Selbst wenn dies dem Mieter nicht gestattet 10 11 - 7 - ist und er deshalb seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Eigentü- mer/Vermieter verletzt, ändert das nichts daran, dass der Untermieter, dem die Wohnung aufgrund eines solchen Untermietvertrages überlassen worden ist, nach der Verkehrsanschauung die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt (anders als etwa bloße Gäs- te, "Hausbesetzer" o.ä.). Soweit dies in den von der Revision angeführten In- stanzurteilen anders gesehen wurde, stehen diese Entscheidungen offensicht- lich nicht im Einklang mit der - allein auf die nach der Verkehrsauffassung be- stehende tatsächliche Verfügungsbefugnis über den Versorgungsanschluss abstellenden - Rechtsprechung des Senats. Der von der Revision genannten Kammergerichtsentscheidung (Urteil vom 5. Dezember 2017 - 4 U 202/16, n.v.) lag überdies ein besonders gelagerter Fall zu Grunde, in dem der Mieter keine konkreten Angaben zu einem Untermietverhältnis gemacht hatte, sondern sich mit der vagen Behauptung verteidigte, er habe den eigenen Mietvertrag nur "zum Schein" abgeschlossen. e) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 286 ZPO nicht den Vortrag der Klägerin berücksichtigt, der Beklagte habe nach Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 12. März 2013 gegenüber ihrer als Zeugin benannten Mitarbeiterin "seine Anmeldung als Kun- de hinsichtlich des bereits erfolgten Vertragsschlusses ausdrücklich bestätigt". Die Klägerin hat in einem der von der Revision herangezogenen (späteren) Schriftsätze selbst ausgeführt, sie mache insoweit nicht mehr geltend, dass in ihrem Schreiben vom 12. März 2013 ein Vertragsangebot oder in dem an- schließenden Telefonat eine Vertragsannahme des Beklagten zu sehen sei. Vielmehr sei der Vertrag dadurch zustande gekommen, dass der Beklagte die Realofferte der Klägerin angenommen habe. Vor diesem Hintergrund kam es auf den Inhalt des Telefonats ersichtlich nicht an. 12 - 8 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 26.05.2016 - 117 C 130/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.10.2017 - 55 S 170/16 - 13

ECLI:DE:BGH:2016:050416BVIIIZR31.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 31/15 vom 5. April 2016 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566, 854, 856 § 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Er- werbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Miet- verhältnis dagegen nicht. BGH, Beschluss vom 5. April 2016 - VIII ZR 31/15 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisions- zulassungsgründe vor. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachte- te Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters, und zwar insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, auswirkt, ist in die- sem Rechtsstreit aus den nachstehenden Erwägungen nicht entscheidungser- heblich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Sie greift das Urteil des Berufungsgerichts nur insoweit an, als dieses ein gemäß § 566 Abs. 1, § 567 BGB erfolgtes Eintreten des Klägers auf Ver- mieterseite in das nach Auffassung der Beklagten fortbestehende Mietverhältnis über die von ihnen beanspruchte Gartenfläche des Grundstücks D. Straße in K. verneint hat. Das Berufungsgericht hat aber im Ergebnis zu 1 2 3 - 3 - Recht angenommen, dass den Beklagten kein Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der genannten Gartenfläche zusteht. Ein insoweit allein in Betracht kommender Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB besteht schon deshalb nicht, weil es bereits nach ihrem eigenen Vorbringen, wie es vom Berufungsge- richt festgestellt ist, an den Voraussetzungen für einen Eintritt des Klägers in den angeblich auch die Gartenfläche umfassenden Mietvertrag fehlt. b) Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Der Erwerber tritt dagegen nicht schon dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflich- ten ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigen- tumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war; gleiches gilt, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt - aus welchem Grunde auch immer - nicht mehr ausgeübt hat (BGH, Urteile vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, BGHZ 204, 1 Rn. 26; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 Rn. 21). So liegt der Fall hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Beklagten, als der Kläger Ende des Jahres 2011 sein Wohnungseigentum bezogen und - wie sich aus den in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts ergibt - etwa zeitgleich das damit verbundene Sondernutzungsrecht am streiti- gen Gartenanteil erworben und ausgeübt hat, keinen Besitz (mehr) an dieser Fläche. Die von ihnen dazu vertretene Auffassung, sie hätten - wie sich aus den diversen mit ihrem damaligen Vermieter, der W. GmbH, geführten Prozessen ergebe - nicht den Besitz an dem Gartenteilstück, sondern allenfalls die Sach- herrschaft zeitweilig verloren, trifft nicht den Kern. Denn der Besitz einer Sache 4 5 - 4 - wird nach § 854 Abs. 1 BGB durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben; es ist also gerade die tatsächliche Sachherrschaft, die den hier in Rede stehenden unmittelbaren Besitz ausmacht (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 119/11, WM 2012, 1926 Rn. 10 mwN). Zugleich sieht § 856 Abs. 1 BGB vor, dass der Besitz dadurch beendigt wird, dass der Besit- zer die tatsächliche Gewalt über die Sache aufgibt oder in anderer Weise ver- liert, wozu auch die Besitzergreifung durch Dritte gehört (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 856 Rn. 3). Aus dem insoweit vom Berufungsgericht in Bezug genommenen eigenen Sachvortrag der Beklagten zu den mit der W. GmbH im Jahre 2011 wegen deren Besitzergreifung geführten Prozessen ergibt sich wiederum, dass sie zu diesem Zeitpunkt den Besitz bereits verloren hatten. Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung ist es aber, die einem Erwerber ermöglicht, be- reits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss, so dass er im Gegensatz zum besitzenden Mieter und dessen Besitzer- haltungsinteresse nur eingeschränkten Schutz verdient (BGH, Urteile vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, aaO; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, aaO; vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06, NJW 2007, 1818 Rn. 7 mwN). Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Besitzüberlassungserfordernis ihren Ausdruck gefunden hat, bildet deshalb den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift bezweckten Mie- terschutz (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, aaO Rn. 26 f.; MünchKommBGB/ Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 2; Eckert in Fest- schrift Blank, 2006, S. 129, 143 f.). Das im Streitfall nur in Rede stehende Besitzerlangungsinteresse der Beklagten rechtfertigt dagegen die Anwendung des § 566 BGB zu Lasten des Klägers nicht. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 26.03.2013 - 211 C 543/12 - LG Köln, Entscheidung vom 23.01.2015 - 10 S 145/13 - 7

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/13 Verkündet am: 4. Dezember 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 553 Zu den Pflichten des Mieters nach Widerruf einer Untermieterlaubnis. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten zu 1 wird das Urteil der Zivilkam- mer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. Dezember 2012 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklag- ten zu 1 entschieden worden ist. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 28. März 2012 wird zurückgewiesen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent- scheidung des Amtsgerichts. Von den Kosten der zweiten Instanz haben die Beklagten zu 2 und 3 als Gesamtschuldner 50 % der Gerichtskosten, 28 % der außergerichtlichen Kosten der Klägerin sowie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten in vollem Umfang zu tragen. Die übrigen Kosten der zweiten Instanz sowie die Kos- ten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete im Jahr 1994 vom Rechtsvorgänger der Klä- gerin eine Wohnung in Berlin. Im Anhang zum Mietvertrag ist vorgesehen: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Unter- vermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen." Der Beklagte zu 1 überließ die Wohnung ab Oktober 2002 aufgrund ei- nes Untermietvertrages den Beklagten zu 2 und 3. Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin die Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte zu 1 gegen die Beklagten zu 2 und 3 einen Räumungsprozess im Anschluss an eine Kündi- gung. Die Klägerin widerrief die Untervermietungserlaubnis und erklärte mit Schreiben vom 29. Dezember 2011 und vom 29. Februar 2012 die fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Beklagten zu 1 wegen unerlaub- ter Untervermietung. Der Beklagte zu 1 einigte sich mit den Beklagten zu 2 und 3 am 21. Februar 2012, das Verfahren mit einem Räumungsvergleich zu been- den, der am 6. März 2012 gerichtlich protokolliert wurde und den Beklagten zu 2 und 3 eine Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 einräumte. Die Klägerin hat die Beklagten auf Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage bezüglich der Beklagten zu 2 und 3 stattgege- ben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und auch den Beklagten zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Beklagte zu 1 die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 1 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte zu 1 sei gemäß § 546 BGB zur Räumung der Wohnung verpflichtet, weil die fristlose Kündigung der Klägerin vom 29. Februar 2012 das Mietverhältnis beendet habe. Der Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung sei dem Beklagten zu 1 jedenfalls am 7. Dezember 2011 zugegangen. Die Klä- gerin habe die 19 Jahre zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen dürfen, weil der Beklagte zu 1 - dem Zweck der Untervermietungserlaubnis zu- wider - aus der Untervermietung zu einer höheren als der von ihm selbst zu zahlenden Miete Gewinn gezogen habe. Aus einer Gewinnerzielungsabsicht des Mieters lasse sich kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Unter- vermietung herleiten. Dieses liege regelmäßig nur insoweit vor, als dem Mieter die Erfüllung der Mietzahlungspflicht gegenüber dem Vermieter ermöglicht oder erleichtert werden solle. Dem Beklagten zu 1 falle eine schwerwiegende Pflichtverletzung zur Last, weil er die Gebrauchsüberlassung an die Untermieter ungeachtet der als Abmahnung zu wertenden Kündigung vom 29. Dezember 2011 nicht zeitnah beendet habe. Dass er mit den Untermietern am 21. Februar 2012 übereinge- kommen sei, das Untermietverhältnis im Wege des kurz darauf abgeschlosse- nen Vergleichs zu beenden, entlaste den Beklagten zu 1 nicht. Denn die uner- laubte tatsächliche Gebrauchsüberlassung sei damit noch nicht beendet gewe- sen. Die mit den Beklagten zu 2 und 3 vereinbarte Räumungsfrist bis zum 4 5 6 7 - 5 - 30. Juni 2012 sei der Klägerin nicht zuzumuten gewesen. Dass dem Beklagten zu 1 wegen der "Langwierigkeit des Untermietverhältnisses" und der vollständi- gen Überlassung der Wohnung an die Beklagten zu 2 und 3 die Beendigung der Gebrauchsüberlassung so schnell nicht möglich gewesen sei, falle in seinen Risikobereich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht kein Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 1 zu, weil die von ihr erklärte Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts fällt dem Beklagten eine Verletzung vertraglicher Pflichten nicht zur Last. Deshalb war die Klägerin nicht zur Kündigung aus wich- tigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB berechtigt. 1. Dem Beklagten zu 1 war es, wie auch das Berufungsgericht nicht ver- kennt, aufgrund der (widerruflichen) Untervermietungserlaubnis zunächst ge- stattet, die Wohnung im Wege der Untervermietung den Beklagten zu 2 und 3 zu überlassen. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung durfte der Beklagte zu 1 auch die gesamte Wohnung untervermieten, denn die ihm im Mietvertrag erteilte Erlaubnis enthielt weder eine Bezugnahme auf § 553 BGB noch eine Einschränkung dahin, dass nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden durfte. Eine Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 käme daher nur in Betracht, wenn er wegen des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet ge- wesen wäre, für die Beendigung des Untermietverhältnisses und den umge- henden Auszug der Beklagten zu 2 und 3 zu sorgen, und er die danach erfor- 8 9 10 - 6 - derlichen Maßnahmen nicht ergriffen hätte. Jedenfalls an der letztgenannten Voraussetzung fehlt es. 2. Das Berufungsgericht hat die im Mietvertrag zur Untervermietung ent- haltenen Bestimmungen dahin ausgelegt, dass die Klägerin die Erlaubnis wider- rufen kann, wenn auf Seiten des Beklagten zu 1 kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB (mehr) besteht. Ob dem zu folgen ist oder ob - wie die Revision meint - der Widerruf darüber hinaus ei- nen wichtigen Grund voraussetzt, bedarf hier keiner Entscheidung. Auch auf die weitere Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Un- tervermietungserlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits be- stehendes, aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Unter- mietverhältnis zu beenden hat, kommt es nicht entscheidend an. Denn jedenfalls hat der Beklagte zu 1 - unabhängig von einer entspre- chenden Verpflichtung der Klägerin gegenüber - alle erforderlichen Schritte un- ternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Beklagten zu 2 und 3 herbeizuführen. Er hat im Anschluss an seine Kündi- gung einen Räumungsprozess gegen die Beklagten zu 2 und 3 betrieben. Dass der Beklagte zu 1 eine (legale) Möglichkeit gehabt hätte, innerhalb weniger Wo- chen eine Räumung durchzusetzen, lässt sich dem Berufungsurteil nicht ent- nehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hat der Beklagte zu 1 seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Beklagten zu 2 und 3 den Räumungsvergleich vom 21. Februar/6. März 2012 abgeschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfah- rens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden kön- nen. Bei dem Räumungsvergleich handelte es sich deshalb um eine sachge- 11 12 - 7 - rechte Maßnahme zur alsbaldigen Beendigung der von der Klägerin beanstan- deten Gebrauchsüberlassung an die Beklagten zu 2 und 3. III. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten zu 1 entschieden worden ist. Es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.03.2012 - 212 C 188/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.12.2012 - 65 S 176/12 - 13

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 117/11 vom 21. Februar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Das Berufungs- gericht hat die Revision "im Interesse einer einheitlichen Rechtsprechung" zu- gelassen und dies damit begründet, dass abweichende obergerichtliche Ent- scheidungen zur stillschweigenden Vertragsaufhebung bei Abschluss eines Mietvertrags mit einem Nachmieter bestünden. Die vom Berufungsgericht an- gestellten Erwägungen tragen keinen der im Gesetz vorgesehenen Zulas- sungsgründe. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Die Frage, ob und unter welchen Umständen mit dem Ab- schluss eines Mietvertrags mit einem vom Mieter gestellten Nachmieter die Aufhebung des bisherigen Mietvertrags verbunden ist, hängt von den Umstän- den des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich einer allgemeinen Betrach- tung. 1 2 - 3 - Eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) gefordert. Der vorliegende Fall bietet keine Veranlassung zur Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze. Hierfür besteht nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer rich- tungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 mwN). Einer solchen Hilfestellung bedarf es vorliegend schon deswegen nicht, weil die allgemeinen schuldrechtlichen Voraussetzungen eines konkludenten Vertragsschlusses seit langem geklärt sind und vorliegend nur die - dem Tatrichter obliegende - Anwendung dieser Rechtsgrundsätze auf die Umstände des Einzelfalls in Frage steht. Eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist schließlich auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) geboten. Dass die Frage, ob durch den Abschluss eines Mietvertrags mit einem vom Mieter gestellten Nachmieter das bisherige Vertragsverhältnis kon- kludent aufgehoben wird, in der Rechtsprechung der Instanzgerichte eine un- terschiedliche Bewertung erfahren hat (vgl. etwa LG Gießen, WuM 1997, 370 f., einerseits und LG Saarbrücken, WuM 1997, 37 f.), beruht letztlich auf der tat- richterlichen Würdigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls. Voneinander abweichende abstrakte Rechtssätze (vgl. BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, aaO, S. 292 f.) sind hierbei nicht aufgestellt worden. Hinzu kommt, dass die vom Berufungsgericht beschriebenen unterschiedlichen tat- richterlichen Bewertungsmaßstäbe vorliegend nicht zu abweichenden Ergeb- nissen führen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Vollzug des neu- en Mietvertrags bejaht, so dass selbst den vom Landgericht Gießen aufgestell- ten strengeren Anforderungen genügt wäre, wonach eine konkludente Aufhe- bung des bisherigen Mietverhältnisses nicht bereits mit dem Abschluss eines 3 4 - 4 - Mietvertrags mit dem Nachmieter, sondern erst mit dessen Vollzug anzuneh- men sei. 3. Der Rechtsstreit ist auch in der Sache richtig entschieden worden. Die auf die Umstände des Streitfalls gestützte Beurteilung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten das zwischen ihnen bestehende Mietverhältnis mit Ab- schluss des Mietvertrags zwischen dem Beklagten und dem Nachmieter durch schlüssiges Verhalten aufgehoben, hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung und lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Entgegen der Auffas- sung der Revision ist dem Berufungsgericht kein Verstoß gegen die gesetzli- chen Auslegungsregeln der §§ 133, 157 BGB unterlaufen. Vielmehr hat es die Begleitumstände, insbesondere die beiderseitigen Interessen der Parteien, an- gemessen berücksichtigt. 4. Der beabsichtigte Beschluss nach § 552a ZPO hat zur Folge, dass die Anschlussrevision des Klägers gemäß § 554 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung verliert. Dies gilt auch für den Fall der Rücknahme der Revision. 5 6 - 5 - 5. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 15.07.2010 - 92 C 11210/08 (28) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 24.03.2011 - 3 S 71/10 - 7

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 268/99 Verkündet am: 7. Juni 2000 Mayer, Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 570 b Die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 b BGB bedarf nicht der notariellen Beurkundung. BGH, Urteil vom 7. Juni 2000- VIII ZR 268/99 - OLG Düsseldorf LG Duisburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juni 2000 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Ball und Dr. Leimert für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des Oberlan- desgerichts Düsseldorf vom 27. November 1998 wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger schloß am 5. Juli 1996 mit dem Land Nordrhein-Westfalen (im folgenden: Verkäufer) einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb von ¼ Miteigentumsanteil an dem im Wohnungsgrundbuch von Wesel Blatt 8140 be- zeichneten Grundstück, Flur 40, Flurstück 213, verbunden mit dem Sonderei- gentum an der Wohnung im 1. Obergeschoß mit Keller- und Abstellraum zu einem Kaufpreis von 97.820 DM. Da die Wohnung im Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses vermietet war, behielt sich der Verkäufer das Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag für den Fall vor, daß der Mieter von seinem gesetzlichen Vor- kaufsrecht gemäß § 570b BGB Gebrauch machen sollte. - 3 - Für die Eigentumswohnung hatte sich auch die Beklagte, eine auf dem Gebiet der Wohnungswirtschaft tätige gemeinnützige Gesellschaft, interessiert. Ihr Angebot war jedoch hinter dem des Klägers zurückgeblieben. Nachdem der Wohnungsmieter mit notariellem Schreiben vom 8. Juli 1996 auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht hingewiesen worden war, setzte sich die Beklagte mit dem Mieter in Verbindung und kam mit diesem überein, daß er sein Vorkaufsrecht zunächst ausüben und die aus dem Vorkaufsrecht erworbe- nen Ansprüche sodann an die Beklagte abtreten sollte. Im Gegenzug ver- sprach die Beklagte dem Mieter günstigere Kündigungsfristen. Mit schriftlicher Erklärung vom 28. August 1996 machte der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch und trat noch am selben Tag die hierdurch erworbenen Ansprüche an die Beklagte ab. Da der Verkäufer, dem die Erklä- rung des Mieters über die Ausübung des Vorkaufsrechts am 3. September 1996 zugegangen war, Zweifel an der Wirksamkeit der Abtretung geäußert hatte, wiederholten die Beklagte und der Mieter am 8. Oktober 1996 die Abtre- tungserklärungen in notarieller Form. In der Folgezeit erwirkte die Beklagte die Eintragung einer Auflassungs- vormerkung zu ihren Gunsten. Daraufhin trat der Verkäufer vom Kaufvertrag mit dem Kläger zurück. Die Beklagte ist zwischenzeitlich als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Der Verkäufer trat dem Kläger etwaige gegen die Be- klagte bestehende Rückübertragungsansprüche ab. Der Kläger sieht in dem Verhalten der Beklagen eine vorsätzlich sitten- widrige Schädigung sowie in der Abtretung der durch die Ausübung des Vor- kaufsrechts erworbenen Ansprüche seitens des Mieters einen Verstoß gegen den Schutzzweck des § 570b BGB. Deshalb begehrt er von der Beklagten im - 4 - Wege des Schadensersatzes die Übertragung des Miteigentumsanteils, ver- bunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung, Zug um Zug gegen Zah- lung des Kaufpreises. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der Revisi- on verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Ein Verstoß gegen die guten Sitten liege nicht vor. Zwar könne eine sit- tenwidrige Schädigung im Sinne des § 826 BGB auch in der Verletzung von Vertragsrechten Dritter liegen. Dies setze aber voraus, daß in der Mitwirkung des Dritten an einem Vertragsbruch ein besonderes Maß an Rücksichtslosig- keit gegenüber dem Betroffenen hervortrete. Daran fehle es hier, weil die Aus- übung des Vorkaufsrechts durch den Mieter der Wohnung jedenfalls auch in der Absicht erfolgt sei, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung des Mietverhältnisses zu schützen, indem er sich von der Beklagten eine län- gere als die gesetzliche Kündigungsfrist habe einräumen lassen. Dies stehe mit dem Zweck des § 570b BGB, den Mieter im Zusammenhang mit der Um- wandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum zu schützen, in Einklang. Der Schutz lasse sich nämlich auch dadurch verwirklichen, daß der Mieter – wie geschehen – mit der Beklagten als potentiellem Investor einen besonderen Kündigungsschutz vereinbare und die Rechte aus dem im eigenen Namen ausgeübten Vorkaufsrecht auf diesen übertrage. Insofern sei weder dem Mieter - 5 - noch der Beklagten eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung vorzuwerfen. Der Kläger sei vielmehr gerade so gestellt, wie er stünde, wenn der Mieter die Rechte aus der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übertragen, sondern die Wohnung alsbald nach Erwerb an einen Dritten veräußert hätte, der ihm ver- längerte Kündungsfristen sowie den Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung gewährt hätte. Aus den gleichen Erwägungen sei auch die Abtretung der durch Ausübung des Vorkaufsrechts entstandenen Ansprüche nicht zu beanstanden. Ein Rückübertragungsanspruch des Klägers aus abgetretenem Recht des Verkäufers komme aus den bereits im landgerichtlichen Urteil genannten Gründen nicht in Betracht. Da der Verkäufer von dem Kaufvertrag mit dem Be- klagten zurückgetreten sei, kämen für ihn allenfalls Schadensersatzansprüche aus § 826 BGB in Betracht. Solche Ansprüche seien jedoch – wie dargelegt – nicht gegeben, weil das Verhalten der Beklagten nicht gegen die guten Sitten verstoße. II. Gegen diese Entscheidung wendet sich die Revision ohne Erfolg. 1. Soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Schadensersatzanspruches des Klägers wegen vorsätzlich sittenwidriger Schädigung gemäß § 826 BGB mit dem Hinweis darauf verneint hat, daß die dem Vorgehen der Beklagten und des Mieters jedenfalls auch zugrundeliegen- de Absicht des Mieters, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung des Mietverhältnisses zu schützen, mit dem Schutzzweck des § 570b BGB in Einklang stehe, ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision bringt hierge- gen nichts vor. - 6 - 2. Einen bereicherungsrechtlichen Rückübertragungsanspruch des Klä- gers aus abgetretenem Recht des Verkäufers hat das Berufungsgericht gleichfalls zu Recht verneint. Die Vereinbarung des Rücktrittsrechts zugunsten des Verkäufers war dem vorkaufsberechtigten Mieter gegenüber unwirksam (§ 506 BGB), so daß der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der Beklagten nicht nachträglich weggefallen ist (§ 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. BGB). Die Rüge der Revision, die Vorinstanzen hätten verkannt, daß der Mieter von seinem Vorkaufsrecht nicht wirksam Gebrauch gemacht habe, weshalb kein wirksamer Kaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustandegekommen und der Ei- gentumserwerb der Beklagten demnach ohne Rechtsgrund erfolgt sei (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB), greift ebenfalls nicht durch. Die Erklärung des Mieters, mit der dieser sein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 570b BGB ausgeübt hat, wurde zwar lediglich privatschriftlich abgegeben. Sie ist jedoch formlos wirk- sam. Die Erklärung bedurfte nämlich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht der nach § 313 Satz 1 BGB für den Grundstückskaufvertrag erforderli- chen notariellen Beurkundung. a) Dies ergibt sich aus § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form unterliegt. Die Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für das rechtsgeschäftliche Vorkaufs- recht im Sinne der §§ 504 ff. BGB, ist aber auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 570b BGB entsprechend anwendbar (so überwiegende Meinung s. OLG Düsseldorf WuM 1998, 668 = MDR 1998, 1404; AG Charlot- tenburg NZM 1999, 22; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 6, Stand: 11/1993, § 570 BGB Anm. 7 mit Verweis auf Band 3.1, Bearb. Bellinger, Stand: 11/1993, § 2b WoBindG Anm. 4 Nr. 3; Jauernig/Teichmann, BGB, 9. Auflage, § 570b Rdnr. 1; MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Auflage, § 570b Rdnr. 5; Blank in Schmidt/Futterer, Mietrecht, 7. Auf- - 7 - lage, § 570b BGB Rdnr. 42; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Auflage, § 570b Rdnr. 15; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Bearb., § 570b Rdnr. 46; Sar- nighausen, NJW 1998, 37; Wirth, DNotZ 1999, 495, 497). b) Daß die §§ 504 ff. BGB auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters ebenfalls Anwendung finden, ist bereits den Gesetzesmaterialien zu § 570b BGB (BT-Drs. 12/5110 S. 19) zu entnehmen und wird auch von der Gegenauf- fassung, auf die sich die Revision für ihre abweichende Beurteilung beruft, nicht ernstlich in Frage gestellt. Die Gegenansicht hält jedoch die historischen Beweggründe, die für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Regelung ausschlaggebend waren, für nicht mehr zutreffend. Sie meint daher, die Vor- schrift sei entgegen ihrem Wortlaut einzuschränken, so daß die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters ebenso wie der zugrundeliegende Grundstückskaufvertrag nach § 313 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung bedürfe, um wirksam zu sein (Hammen, DNotZ 1997, 543 f.; Heintz, Vorkaufs- recht des Mieters, 1998, 126 f.; W. Lüke, ZfIR 1997, 245 f.; Schmidt, DWW 1994, 65 f.; Beuermann, Das Grundeigentum 1993, 951 f.; Palandt/Putzo, BGB, 59. Auflage, § 570b Rdnr. 6; Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 896c; nach Staudinger/Wufka aaO § 313 Rdnr. 77 f. und Staudinger/Mader aaO § 505 Rdnr. 4 soll dies schlechthin für alle – rechtsgeschäftliche wie auch gesetzliche – Vorkaufsrechte gelten). Dem vermag sich der Senat nicht anzuschließen. aa) Der Gegenansicht ist allerdings zuzugeben, daß das Motiv des hi- storischen Gesetzgebers für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Rege- lung insofern teilweise überholt ist, als sich der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB geändert hat. Bei Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches war nach dieser Vorschrift lediglich die Übertragungsverpflichtung des Veräußerers be- - 8 - urkundungsbedürftig. Dieser sollte vor einer übereilten Entscheidung über die Weggabe von Grundeigentum als ”natürlicher Grundlage für die Seßhaftigkeit der Bevölkerung” bewahrt werden (Mugdan, Die gesammten Materialien zum Bürgerlichen Gesetzbuch, II. Bd., 1899, S. 104); der Erwerber eines Grund- stückes erschien hingegen nicht schutzbedürftig. Für die Verfasser des Bür- gerlichen Gesetzbuches bestand daher insoweit keine Notwendigkeit, die Aus- übungserklärung des Vorkaufsberechtigten, mit der dieser ein Grundstück er- werben wollte, dem Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB zu unterstellen (vgl. Wufka, DNotZ 1990, 339, 351/352 und Hammen aaO S. 547). Seit der Ände- rung dieser Vorschrift mit Wirkung zum 1. Juli 1973 (BGBl. I 1973, S. 501) be- darf indes auch die Erwerbsverpflichtung des Grundstückskäufers der notari- ellen Beurkundung. Nachdem der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB erweitert worden ist, trifft daher dieser Beweggrund des historischen Gesetzgebers nicht mehr uneingeschränkt zu. bb) Richtig ist auch, daß die Bestimmung des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB ursprünglich auf vertragliche Vorkaufsrechte zugeschnitten war, während we- gen der gesetzlichen Vorkaufsrechte, die der Gesetzentwurf zum Bürgerlichen Gesetzbuch während der maßgeblichen Beratungen noch “nicht kannte”, zu- nächst auf die Landesrechte verwiesen wurde (eingehend dazu: Hammen aaO S. 545 f.). In den Beratungen zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde es auch deshalb für entbehrlich gehalten, den Beurkundungszwang auf die Ausübung des Vorkaufsrechtes zu erstrecken, weil der Hauptzweck dieses Formerforder- nisses, unerfahrene Personen bei der Veräußerung von Liegenschaften zu schützen, schon dadurch erfüllt sei, daß der Vertrag, mit dem das rechtsge- schäftliche Vorkaufsrecht begründet werde, der notariellen Beurkundung be- dürfe (vgl. die Nachweise bei Hammen aaO S. 546; Heintz aaO Rdnr. 411; vgl. auch Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 – VIII ZR 77/69, NJW 1971, 422 un- - 9 - ter 3 b). Diese Erwägung, die gleichermaßen für die Formfreiheit der Ausübung des Wiederkaufsrechts nach § 497 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt (BGH, Urteil vom 14. Januar 2000 – V ZR 386/98, WM 2000, 584 unter II 1 b), trifft auf das gesetzli- che Vorkaufsrecht indessen nicht zu, weil zu dessen Bestellung gerade kein dem Beurkundungszwang unterliegendes Rechtsgeschäft erforderlich ist. cc) Gleichwohl gebietet es der Schutzzweck des § 313 Satz 1 BGB nicht, die Ausübung des (gesetzlichen) Vorkaufsrechts entgegen dem Wortlaut des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Formerfordernis der notariellen Beurkun- dung zu unterstellen. Der Gesetzgeber hat weder bei der entsprechenden Novellierung des § 313 Satz 1 BGB noch bei der Einfügung des § 570b BGB durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257) - gleiches gilt für die 1980 geschaffene Regelung des § 2b Wohnungsbindungsgesetz, der § 570b BGB nachgebildet ist - Veranlassung gesehen, die insoweit eindeutige Vorschrift des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB für unanwendbar zu erklären oder dem erweiterten Schutzzweck von § 313 Satz 1 BGB in anderer Weise anzupassen. Er hat vielmehr - wie dargetan (vgl. oben zu II 2b) - ausdrücklich auf die An- wendbarkeit der §§ 504 ff. BGB bei dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mie- ters hingewiesen, ohne daß Anlaß für ihn bestanden hat, von einem einge- schränkten Verständnis des § 505 Abs. 1 BGB auszugehen. Der Entscheidung über die Formbedürftigkeit bestimmter Erklärungen kommt jedoch nicht uner- hebliche rechtspolitische Bedeutung zu; sie ist daher grundsätzlich dem Ge- setzgeber vorbehalten (vgl. BGHZ 125, 218, 223). Aus diesem Grunde wäre eine gesetzliche Regelung, die ein vom bisherigen Gesetzeswortlaut des § 505 Abs. 1 Satz 2 BGB abweichendes Formerfordernis für die Ausübung des ge- setzlichen Mietervorkaufsrechts aufgestellt hätte, erforderlich, zumindest aber - 10 - zu erwarten gewesen (vgl. auch OLG Düsseldorf aaO; OLG Frankfurt NJW-RR 1999, 16, 17). Hinzukommt, daß der materiell-rechtliche Schutz des § 313 Satz 1 BGB vom Gesetzgeber auch an anderen Stellen nur unvollständig ausgestaltet wor- den ist (vgl. im einzelnen: BGHZ 125, 218, 223/224). So bedarf insbesondere die Erklärung, mit der ein dem Beurkundungszwang unterliegender Vertrag, den ein vollmachtloser Vertreter unter Einhaltung der gesetzlichen Form abge- schlossen hat, genehmigt wird, nicht der für das zugrundeliegende Rechtsge- schäft bestimmten Form (§ 182 Abs. 2 BGB). Hier erreicht die Warn- und Schutzfunktion des § 313 Satz 1 BGB lediglich den am Vertragsschluß betei- ligten vollmachtlosen Vertreter, während der Schutz des Vertretenen bewußt nicht so ausgestaltet ist, als habe er selbst an der Beurkundung teilgenommen (BGHZ aaO S. 225). Ähnlich ist die Lage des vorkaufsberechtigten Mieters. Durch Ausübung seines Vorkaufsrechtes kommt zwischen ihm und dem Ver- käufer ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die dieser mit dem Drit- ten vereinbart hat (§ 505 Abs. 2 BGB). Der Mieter ”zieht” damit – ähnlich wie ein Genehmigender – einen bereits beurkundeten Vertrag “an sich”, dessen Inhalt er kennt oder jedenfalls kennen kann. Es gibt keinen Grund, den Mieter in diesem Fall anders zu behandeln als denjenigen, der einen abgeschlosse- nen Vertrag genehmigt. Auch die Verfasser des Bürgerlichen Gesetzbuches haben die Formfreiheit der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in eine Reihe mit derjenigen über die Genehmigung vollmachtlosen Vertreterhan- delns gestellt und hierfür als Grundsatz herangezogen, “bei derartigen nach- träglich abgegebenen Erklärungen zustimmenden Inhalts, durch welche die Wirksamkeit einer ohne den Zustimmenden erfolgten Umgestaltung von Rechtsverhältnissen herbeigeführt werden solle, die Beobachtung einer Form - 11 - nicht zu verlangen, selbst wenn dieser Rechtsakt an eine Form gebunden ge- wesen” ist (Mugdan aaO S. 793; vgl. auch Hammen aaO S. 547). Die Einbeziehung der Erklärung über die Ausübung des Mietervorkaufs- rechts in das Formerfordernis des § 313 Satz 1 BGB ist schließlich auch des- halb nicht geboten, weil der nach § 570b BGB berechtigte Mieter bei der Aus- übung seines Vorkaufsrechtes nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist wie ein rechtsgeschäftlicher Erwerber von Grund- und Wohnungseigentum (OLG Düsseldorf aaO). Der Mieter kennt nämlich in aller Regel aufgrund der miet- vertraglichen Nutzung der Wohnung die Vor- und Nachteile des Kaufgegen- standes und wird daher auch die Angemessenheit des vereinbarten Kaufprei- ses beurteilen können. Zudem ist er durch die ihm in entsprechender Anwen- dung des § 510 Abs. 2 BGB zustehende Ausübungsfrist von zwei Monaten vor einer übereilten Entscheidung geschützt. Er erhält dadurch die Gelegenheit, die Vertragsbedingungen im einzelnen – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme von Rechtsrat – zu prüfen und die Finanzierung des Erwerbs sicherzustellen. III. Da der geltend gemachte Anspruch des Klägers nach alledem aus kei- nem rechtlichen Gesichtspunkt begründet ist, war die Revision des Klägers zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Ball Leimert - 12 -

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 02.03.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 215/22 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556e Abs 1 BGB, § 556g Abs 1a S 1 BGB vom 01.01.2019, § 556g Abs 1a S 2 BGB vom 01.01.2019, § 812 Abs 1 S 1 Alt 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Mietpreisbremse: Ausschluss des Vormietprivilegs im Falle einer fehlerhaften Auskunftserteilung Leitsatz Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB inhaltlich unzutreffend gewesen ist (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete).(Rn.22) (Rn.23) (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 4. August 2022, 21 C 269/21, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 121,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, soweit nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) geltend. Randnummer 2 Die Beklagte und der Mieter schlossen am 26. Juni 2019/9. Juli 2019 ein am 16. Juli 2019 beginnendes Mietverhältnis über eine 49,39 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 822,73 EUR. Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer monatlichen Nettokaltmiete von zunächst 800,00 EUR vermietet. In einem diesem Mietverhältnis vorhergehenden Mietverhältnis war die Wohnung ab dem 1. März 2015 für eine Miete von 699,00 EUR vermietet, die mit einer Indexmieterhöhungserklärung mit Wirkung zum 1. Juni 2016 auf 700,95 EUR erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Randnummer 3 Mit vermieterseitigem Schreiben vom 25. Juni 2019 wurde der Mieter wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 Euro pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 Euro pro Monat nettokalt.“. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 1. September 2021 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten unter Berufung auf eine Beauftragung und Bevollmächtigung durch den Mieter einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Randnummer 5 Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst Auskunft, Rückzahlung von 424,28 EUR überzahlter Miete für den Monat September 2021 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 EUR begehrt. Randnummer 6 Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen. Ihre Rechtsvorgängerin sei ihrer Auskunftsverpflichtung nicht nachgekommen, da die von ihr mitgeteilte Vormiete nicht der von dem vorherigen Mieter tatsächlich geschuldeten Miete entspreche. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Beklagte könne sich nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB auf das Vormietprivileg berufen. Die Mitteilung der preisrechtlich unzulässigen und nicht gemäß § 556e BGB geschuldeten Vormiete sei dem Fall einer nicht erteilten Auskunft gleichzustellen. Auf die „Vor-Vormiete“ könne sich die Klägerin nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach der erst im Laufe des Rechtsstreits erteilten Auskunft berufen. Die preisrechtlich höchstzulässige Miete zu Beginn des Mietverhältnisses habe 398,45 EUR betragen, womit die geltend gemachte Zuvielforderung in Höhe von 424,28 EUR begründet sei. Randnummer 8 Die Beklagte hat gegen das ihr am 12. August 2022 zugestellte Urteil mit am 12. September 2022 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach vorheriger Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist mit am 11. November 2022 eingegangenen Schriftsatz begründet. Randnummer 9 Sie ist der Ansicht, der Auskunftspflicht sei durch Mitteilung der von dem Vormieter gezahlten Vormieten entsprochen worden, auch wenn diese nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB tatsächlich geschuldet gewesen seien. Randnummer 10 Die Beklagte hat ihre zunächst auf die vollständige Klageabweisung gerichtete Berufung in der Berufungsverhandlung hinsichtlich der Verurteilung zur Zahlung in Höhe von 121,78 EUR für September 2021, zur Zahlung vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 EUR - jeweils nebst anteiliger Zinsen sowie hinsichtlich der einseitig und übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärten Auskunftsansprüche zurückgenommen. Randnummer 11 Sie beantragt nunmehr nur noch, Randnummer 12 das angefochtene Urteil abzuändern, soweit sie, die Beklagte, zu einer Zahlung von mehr als 121,78 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 (Überzahlung September 2021) sowie zu einer Zahlung von mehr als 627,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10. Februar 2022 (vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten) verurteilt worden ist, und die Klage insoweit abzuweisen. Randnummer 13 Die Klägerin beantragt, Randnummer 14 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 15 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 16 Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die erst- und zweitinstanzlichen Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften sowie das angefochtene Urteil (Bl. I/151-157 d.A.) Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung der Beklagten hat nach teilweiser Rücknahme ihrer Berufung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Randnummer 18 Der von der Klägerin geltend gemachte Rückzahlungsanspruch ist lediglich wegen überzahlter Miete für September 2021 in Höhe von 121,78 EUR nebst anteiliger Zinsen gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 556d ff. BGB begründet. Das erstinstanzliche Urteil ist insoweit rechtskräftig, nachdem die Beklagte ihre dagegen gerichtete Berufung zurückgenommen hat. Es kann deshalb dahinstehen, ob die §§ 556d ff. BGB für den geltend gemachten Rückforderungszeitraum durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) zum 1. Juni 2015 überhaupt wirksam in Vollzug gesetzt worden sind (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 15. Dezember 2022 - 67 S 180/22, GE 2023, 89, juris Tz. 12 f.), ebenso, ob der Klägerin wegen Verstoßes gegen § 312j Abs. 3 BGB die Aktivlegitimation fehlt (vgl. dazu Kammer, Vorlagebeschluss an den Gerichtshof der Europäischen Union v. 2. Juni 2022 - 67 S 259/21, juris). Randnummer 19 Über 121,78 EUR hinausgehende Zahlungsansprüche stehen der Klägerin für September 2021 nicht zu. Insoweit beruft sich die Beklagte zu Recht auf § 556e Abs. 1 BGB. Danach darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher ist als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Abzustellen ist dabei zunächst auf das dem streitgegenständlichen Mietverhältnis unmittelbar vorhergehende (Vor-)Mietverhältnis und den dort vereinbarten Mietzins, soweit dieser seinerseits preisrechtlich zulässig vereinbart wurde. Die dort vereinbarte Nettokaltmiete von 822,73 EUR ist unter erneuter Heranziehung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB jedenfalls insoweit preisrechtlich zulässig, als sie den im - vor Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB im März 2015 begonnenen - „Vor-Vormietverhältnis“ zunächst mit 699,00 EUR vereinbarten und später durch eine gemäß § 557b Abs. 1 BGB wirksam erfolgte Indexmieterhöhung auf 700,95 EUR erhöhten Nettokaltmietzins nicht überschreitet. Randnummer 20 Der erfolgreichen Geltendmachung des Vormietprivilegs des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB steht es nicht entgegen, dass in einem dem Mietvertrag vorhergehenden Mietverhältnis eine die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder seiner Ausnahmetatbestände überschreitende (Vor-)Miete vereinbart wurde. Denn für § 556e Abs. 1 BGB ist die Vormiete in ihrer zulässigen und damit tatsächlich geschuldeten Höhe maßgebend; nur der die zulässige „Vor-Vormiete“ übersteigende Teil der unmittelbaren Vormiete unterfällt der Unwirksamkeit (vgl. Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, MDR 2022, 1540, juris Tz. 23-32 (Revision anhängig unter VIII ZR 229/22); Herlitz, jurisPR-MietR 1/2023 Anm. 5; a.A. Pramataroff, FD-MietR 2022, 452692; Schüller, in: BeckOK BGB, 65. Ed., Stand: 1. Februar 2023, § 556e Rz. 4). Randnummer 21 Der Beklagten ist es nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB in seiner ab dem 1. Januar 2019 geltenden Fassung i.V.m. Art. 249 § 49 Abs. 2 EGBGB verwehrt, sich auf die gemäß § 556e Abs. 1 Satz BGB zulässige Vormiete zu berufen, da sie vor Vertragsschluss lediglich die mit dem Vormieter tatsächlich vereinbarte und von diesem zuletzt gezahlte und nicht die nach obiger Maßgabe „geschuldete“ Vormiete in ihrer preisrechtlich zulässigen Höhe angegeben hat. Randnummer 22 Nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF ist der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter vor Abgabe der Vertragserklärung unaufgefordert Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war. Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen. Der Sanktionstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF ist vorliegend nicht erfüllt: Randnummer 23 Der Anwendung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF auf den hier vorliegenden Fall steht bereits der Wortlaut der Norm entgegen, wonach die Geltendmachung des Vormietprivilegs nur ausgeschlossen ist, soweit der Vermieter die Auskunft „nicht erteilt“ hat. Hier aber hat die Beklagte eine Auskunft erteilt, indem sie den im Vormietverhältnis vereinbarten Mietzins einschließlich seiner späteren Veränderungen wahrheitsgemäß angegeben hat. Der Wortlaut der Norm hätte eine abweichende Auslegung nur gerechtfertigt, wenn es statt „nicht erteilt“ „nicht oder unrichtig erteilt“ geheißen hätte. Dem entspricht auch die Gesetzessystematik. Denn § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB statuiert ein Nachholrecht des Vermieters nur für den Fall der „nicht erteilten“ Auskunft. Die Schaffung eines vermieterseitigen Nachholrechts wäre aber nicht nur für den Fall der vollständigen Auskunftsverweigerung, sondern erst recht für den einer unrichtigen oder anderweitig unzureichenden Auskunftserteilung veranlasst oder jedenfalls zu erwarten gewesen. An einer solchen Regelung jedoch fehlt es mit Ausnahme des in § 556g Abs. 1a Satz 4 BGB geregelten und hier nicht einschlägigen Falles einer formwidrigen Auskunftserteilung. Randnummer 24 Es kommt hinzu, dass es sich bei § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF um eine den vom Gesetzgeber in § 556e Abs. 1 BGB zugebilligten Bestandsschutz der Vormiete erheblich einschränkende Sanktionsvorschrift handelt, die eine eng am Wortlaut der Norm orientierte Auslegung gebietet. Dieser Bestandsschutz würde dem Vermieter jedoch ohne sachlichen Grund weitgehend entzogen, wenn er in einem nach Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB geschlossenen Mietverhältnis einen Mietzins vereinbaren würde, der die vor Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB vereinbarte Vormiete und die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB oder eine seiner Ausnahmevorschriften - womöglich aus bloßer Unachtsamkeit und in lediglich geringfügigem Umfang - überschreitet. Denn in einem solchen Fall würde sich eine dem (Nach-)Mieter in Befolgung von § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF erteilte Auskunft zwangsläufig als unrichtig und damit als „nicht erteilt“ i.S.v. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB aF erweisen (vgl. Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, MDR 2022, 1540, juris Tz. 23-32 (zur materiellen Reichweite des Vormietprivilegs)). Nur das gegenteilige und das Vormietprivileg erhaltende Gesetzesverständnis entspricht der Pflicht zur verfassungskonformen Auslegung der Norm. Denn dem durch § 556e Abs. 1 BGB gewährten - und im Wesentlichen unbeschränkten - Schutz des Vormietbestandes des Eigentümers kommt ein maßgebliches Gewicht für die Vereinbarkeit der §§ 556d ff. BGB mit Art. 14 GG zu (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, NJW 2019, 3054 Tz. 103; Kammer, Urt. v. 22. September 2022, a.a.O.). Randnummer 25 Einem Abstellen auf die Auskunftserteilung als solche steht die Regelungsabsicht des Gesetzgebers nicht entgegen. Diese liegt ausweislich der Gesetzesbegründung vornehmlich darin, dem Mieter durch den Hinweis auf die Vormiete ein mögliches späteres Berufen des Vermieters auf eine Ausnahmebestimmung warnend vor Augen zu führen. Außerdem verweist die Gesetzesbegründung ausdrücklich darauf, die Auskunftspflicht erfasse nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters lägen und die der Vermieter bereits kenne oder ohne weiteres ermitteln könne (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 1, 11, 14; Börstinghaus, GE 2022, 944, 946). Die im Einzelnen mit nicht unerheblichen tatsächlichen und rechtlichen Unwägbarkeiten behaftete Höhe der preisrechtlich zulässigen Vormiete oder gar der „Vor-Vormiete“ betrifft aber weder allein die Sphäre des Vermieters noch „kennt“ er sie zwangsläufig oder ist „ohne weiteres“ in der Lage, sie zutreffend zu ermitteln. Randnummer 26 Diesem Gesetzesverständnis entspricht auch der allgemeine auskunftsrechtliche Grundsatz, nach dem eine unrichtige Auskunft als erteilte Auskunft anzusehen ist, wenn die Angaben nach dem erklärten Willen des Schuldners die - wenn auch fehlerhafte - Auskunft im geschuldeten Gesamtumfang darstellen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765, juris Tz. 43; Börstinghaus, a.a.O., 945). Diese Sichtweise steht im Einklang mit der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH, der die fehlerhaft erteilte Auskunft des Vermieters zu einer - tatsächlich nicht erfolgten - umfassenden Modernisierung i.S.v. § 556f Satz 2 BGB nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB a.F. sanktioniert, sondern es dem Vermieter stattdessen zubilligt, sich bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen auch ohne gesonderte Auskunftserteilung gemäß § 556e Abs. 2 BGB auf eine einfache Modernisierung zu berufen (vgl. BGH, Urt. v. 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468, juris Tz. 54). Sie findet ihre Entsprechung auch im Betriebskostenrecht, bei dem die formelle Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung durch inhaltlich fehlerhafte Angaben des Vermieters nicht berührt wird (vgl. BGH, Beschl. v. 13. Dezember 2011 - VIII ZR 286/10, WuM 2012, 98, beckonline Tz. 12 m.w.N.). Randnummer 27 Einer analogen Anwendung des in § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB a.F. nicht geregelten Falls der inhaltlich unzutreffenden Auskunft steht das Fehlen einer planwidrigen Gesetzeslücke entgegen. Es ist nicht nur fernliegend, sondern schon durch das Gesetzgebungsverfahren widerlegt, dass der Gesetzgeber den naheliegenden Fall einer falschen Auskunft angesichts des kontrovers diskutierten Inhalts und Ausmaßes der Ausnahmevorschriften übersehen und die Voraussetzungen für ein Eingreifen weitreichender Sanktionen nicht sorgfältig in den Blick genommen sowie ausformuliert hat (vgl. Börstinghaus, WuM 2022, 589, 591; Fleindl, in: BeckOGK BGB, Stand 1. Januar 2023, BGB, § 556g Rn. 50 m.N.; Selk NJW 2019, 329, 331). Dies gilt umso mehr, als die Gesetzesbegründung lediglich auf den Willen schließen lässt, eine unterbliebene Auskunft über das Vorliegen eines etwaigen Ausnahmetatbestands zu sanktionieren. Denn der Gesetzgeber hat dem Mieter für den Fall von Zweifeln an der Richtigkeit einer nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB a.F. erteilten Auskunft in § 556g Abs. 3 BGB ein zusätzliches und weitergehendes vertragliches Auskunftsrecht geschaffen (vgl. BT-Drs. 19/4672, S. 27). Es kommt hinzu, dass der Gesetzgeber im Rahmen der Änderung des § 556g Abs. 1a BGB zum 1. April 2020 den Fall einer inhaltlich unzutreffenden Auskunft ungeachtet des anhaltend streitigen Meinungsstandes auch weiterhin nicht zum Zwecke der Klarstellung ausdrücklich geregelt hat (vgl. Börstinghaus, WuM 2022, 589, 591; ders., in: Schmidt-Futterer, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rz. 27m-n; ders., jurisPR-MietR 19/2022 Anm. 1; Fleindl, a.a.O., § 556g Rz. 82; Selk, a.a.O.; Theesfeld-Betten, in: BeckOK MietR, Stand 1. Februar 2023, § 556g Rz. 54). Randnummer 28 Schutzwürdige Interessen des Mieters stehen dem von der Kammer gewonnenen Auslegungsergebnis nicht entgegen, da dem Mieter im Fall einer vom Vermieter schuldhaft unrichtig erteilten Auskunft und dem Mieter daraus erwachsender Schäden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter zustehen. Randnummer 29 Der Anspruch auf Erstattung vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB) ist lediglich in einer von der Berufung nicht mehr angegriffenen Höhe von 627,13 EUR - berechnet unter Ansatz des 47-fachen Differenzbetrags von 121,78 EUR - nebst Zinsen begründet. Weitergehende Ansprüche stehen der Klägerin nicht zu, da dem Erstattungsanspruch des Geschädigten im Verhältnis zum Schädiger nur der Gegenstandswert zugrunde zu legen ist, der der berechtigten Forderung entspricht (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 18. Januar 2005 - VI ZR 73/04, NJW 2005, 1112, beckonline Tz. 8). Berechtigt war aber lediglich ein monatlicher Differenzbetrag von 121,78 EUR und nicht die von der Klägerin vorgerichtlich geltend gemachte - und weit darüber hinausgehende - Summe. Randnummer 30 Die Entscheidungen zu den Kosten und zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 91a Abs. 1 Satz 1, 516 Abs. 3, 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Die Zulassung der Revision war wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO geboten, um eine höchstrichterliche Klärung der im Einzelnen streitigen Reichweite der §§ 556e Abs. 1 Satz 1 und 556g Abs. 1a BGB zu ermöglichen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001533589 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2026:280126UVIIIZR228.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 228/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 553 Abs. 1 Satz 1 a) Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grund- sätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 34). b) Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohn- raums ist hiervon nicht umfasst. BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 - VIII ZR 228/23 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 27. September 2023 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Anfang des Jahres 2009 Mieter einer Zweizimmer- wohnung der Klägerin in Berlin, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €, ab dem 1. September 2021 auf monatlich 497,35 €. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte um eine Erlaubnis zur Untervermietung, welche ihm die Klägerin für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 erteilte. Da sich der Auslandsaufenthalt des Beklagten verlängerte, vermietete er die Wohnung mit Untermietvertrag vom 27. Januar 2020 ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 - dem Tag der von ihm damals erwarteten Rückkehr - 1 2 3 - 3 - an zwei Untermieter. Als Nettokaltmiete war mit diesen im Untermietvertrag ein Betrag in Höhe von monatlich 962 € zuzüglich einer Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlung vereinbart (insgesamt 1.100 €). Die vorgenannte Nettokaltmiete lag, wie das Berufungsgericht auf der Grundlage des unstreitigen Parteivortrags festgestellt hat, über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässigen Miete. Der Beklagte behielt einen Satz der Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung. Mit einer an die Hausverwaltung gerichteten E-Mail vom 28. Januar 2020 bat der Beklagte um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020 bezüglich der vorbezeichneten Untermieter, deren Namen und berufliche Tätigkeit er mit- teilte. Die Anfrage blieb unbeantwortet. Mit E-Mail vom 9. November 2020 fragte die Hausverwalterin bei dem Be- klagten an, ob dieser noch in dem Mietobjekt wohne. Der Beklagte teilte daraufhin mit, dass die Wohnung untervermietet sei und er sich nach wie vor im Ausland aufhalte, wo er voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr bleiben werde. Nachdem die Klägerin die Wohnung im Sommer 2021 besichtigt und dabei die Untermieter angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12. Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Nachdem der Beklagte es mit der Begründung, es sei für ihn notwendig, seine laufenden Kosten für die Wohnung unter anderem durch eine Untervermietung zu "kompensieren", abgelehnt hatte, das Untermietverhältnis zu beenden, und vergeblich um eine Zustimmung zur Untervermietung gebeten hatte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 28. Februar 2022 die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung ihres Mietver- trags mit dem Beklagten. 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die gegen den Beklagten und die Untermieter gerich- tete Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Im Laufe des Berufungsverfahrens zogen die Untermieter aus der Wohnung aus; die ge- gen diese gerichtete Klage haben die Parteien daraufhin in der Hauptsache über- einstimmend für erledigt erklärt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landge- richt das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], NZM 2024, 34) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Klägerin verpflichtet. Aufgrund der Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 sei das Mietverhältnis spätestens seit dem 30. November 2022 beendet (§ 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB). Die vorgenannte Kündigungserklärung sei wirksam. Weder habe die Klä- gerin die Untervermietung über den Monat Januar 2020 hinaus genehmigt noch stehe dem Beklagten ein Anspruch auf Erlaubnis der konkret praktizierten Unter- vermietung zu. Ein Vermieter müsse es seinem Mieter jedenfalls nicht ohne Par- tizipation an dem Ertrag gestatten, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Auch unabhängig davon habe ein Mieter keinen Anspruch 7 8 9 10 11 - 5 - auf die Gestattung einer Untervermietung, die mit den Vorschriften über die Miet- preisbremse (§§ 556d ff. BGB) nicht vereinbar sei. Beide Gesichtspunkte beding- ten schon jeweils für sich gesehen, dass die Klägerin dem - wenngleich im Grundsatz berechtigten - Begehren des Beklagten, die Wohnung gemäß § 553 BGB zum Teil untervermieten zu dürfen, angesichts der konkreten Vereinbarung über die Untervermietung nicht habe nachkommen müssen. In Anbetracht der im Hauptmietverhältnis vereinbarten monatlichen Netto- kaltmiete von ursprünglich 460 €, ab dem 1. September 2021 von 497,35 €, habe die monatliche Grund-Untermiete von 962 € dem Beklagten einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € und ab September 2021 immer noch von deutlich über 450 € verschafft. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, sein Gewinn sei tatsächlich geringer gewesen, weil er und die Untermieter die vereinbarte Untermiete von insgesamt monatlich 1.100 € als Pauschalinklusiv- miete behandelt hätten. Konkrete Angaben zur Höhe des erzielten Gewinns habe der Beklagte jedoch ebenso unterlassen wie einen entsprechenden Beweisan- tritt. Wie das Berufungsgericht bereits entschieden habe, brauche der Ver- mieter dem Mieter eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie ohne Partizipation an den Erträgen, die der Beklagte der Klägerin nicht angeboten habe, nicht zu ermöglichen (LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18). Das Vorbringen des Beklagten, er habe den Untermietern nicht nur die Mieträume, sondern auch seine Möbel sowie weiteren Hausrat nebst zwei Fahrrädern zur Nutzung überlassen, stehe dem nicht entgegen. Für sich genom- men hätte der Beklagte seine Möbel und das übrige Inventar nicht vermieten kön- nen. Die Möglichkeit, überhaupt Mieteinnahmen für seinen Hausrat erzielen zu können, habe sich erst in Verbindung mit der Untervermietung ergeben. 12 13 - 6 - Aufgrund der Höhe der Untermiete liege überdies ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vor. Der Anspruch des Beklagten auf Gestattung der Untervermietung scheitere in Anbetracht dessen auch daran, dass es sich bei der konkreten Untervermietung um ein von der Rechtsordnung nicht gebilligtes Vorhaben gehandelt habe (LG Berlin, Urteil vom 26. April 2022 - 65 S 221/21). Selbst wenn dem Beklagten darin zu folgen wäre, dass auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 eine ortsübliche Netto- kaltmiete von 680 € für die Wohnung zu Grunde zu legen sei, ergebe sich eine höchstzulässige Nettokaltmiete von monatlich 748 €. Die hier vereinbarte Grund- Untermiete wäre - selbst abzüglich der nach dem Vortrag des Beklagten damit auch abgegoltenen Rundfunkgebühren - immer noch um rund 200 € zu hoch. Dass ein Zuschlag in dieser Größenordnung für das mitvermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, habe der Beklagte nicht schlüssig dargelegt und sei auch nicht ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten gemieteten Wohnung zu (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 28. Februar 2022 ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Denn der Be- klagte hat mit der ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommenen Untervermietung der Wohnung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Ihm stand, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat, ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Klägerin auf Erteilung der begehrten Erlaubnis einer - gewinnbringenden - Untervermietung nicht zu. 14 15 - 7 - 1. Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die ohne Erlaub- nis der Klägerin vorgenommene Untervermietung - unabhängig davon, ob er die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis beanspruchen konnte - seine Ver- tragspflichten verletzt hat (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20 mwN; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter - wie die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB unterstreicht - ohne die Er- laubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Drit- ten zu überlassen. 2. Die Frage, ob einer solchen Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beant- worten (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20). Das Berufungsgericht ist im Rahmen seiner Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung rechtsfehlerfrei - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass nach den von ihm festgestellten Umständen eine Erheblichkeit der Pflichtverlet- zung gegeben ist. Es hat ferner im Ergebnis zutreffend angenommen, der Kläge- rin sei es auch nicht im Hinblick auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhal- tens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei der Kündigung auf das Fehlen einer Unter- vermietungserlaubnis zu berufen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, aaO Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn dem Beklagten stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung nicht zu. Es fehlt an dem gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen berech- tigten Interesse des Beklagten an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten - ungeachtet des Umstands, dass es dem Beklagten 16 17 - 8 - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch um den Erhalt seiner Woh- nung ging - bereits deshalb, weil der Zweck einer Untervermietung, was das Be- rufungsgericht nicht in den Blick genommen hat, schon im Grundsatz - und damit von vornherein - nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Ge- winnerzielung zu verschaffen. a) Nach der Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum über- mäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 20; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 17; Senats- beschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Miet- rechtsreformgesetz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Ein- klang steht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 18 19 - 9 - - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 17, 39). b) Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzu- vermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Maßgebend für die Auslegung von Geset- zen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetz- gebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammen- hang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen (Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NJW 2025, 3070 Rn. 39 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ 244, 332 bestimmt). aa) Die Bestimmung des § 553 BGB, aus deren Wortlaut sich unmittelbar keine Anhaltspunkte für die Beantwortung der aufgeworfenen Frage entnehmen lassen, entspricht - von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen - der Vorgängerregelung in § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Diese wurde als wohnraummietrechtliche Sondervorschrift (vgl. hierzu bereits Senats- urteil vom 28. November 1984 - VIII ZR 186/83, NJW 1985, 2527 unter I 2 a) in das Mietrecht eingeführt, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen. Dem Mieter, der die gemietete Woh- nung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will, stand bis zu der - aufgrund 20 21 - 10 - des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457, 463) erfolgten - Einführung des § 549 Abs. 2 BGB aF nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) lediglich die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu, sofern der Vermieter die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigerte. Dieses Kündi- gungsrecht sollte bei Vorliegen eines nach dem Mietvertragsabschluss entstan- denen berechtigten Interesses des Mieters, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Un- tervermietung ergänzt werden (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.; Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 28). bb) Der Entstehungsgeschichte der vorgenannten Bestimmungen ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber durch die Einfüh- rung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF gewährleisten wollte, dass das Miet- verhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst auf- rechterhalten bleiben sollte (vgl. Stenographisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 11; siehe hierzu auch Sternel, Wohnraummietrecht, 1975, Teil 1, Rn. 74 mwN [zu der Fallgestaltung der dem Erhalt der Wohnung dienenden Untervermietung nach dem Tod eines Angehörigen des Mieters]). Nach den Gesetzesmaterialien sollte insoweit alles geschehen, damit das Mietverhältnis von Dauer bleibt (Steno- graphisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 9). Bereits vor dem Inkrafttreten des § 549 Abs. 2 BGB aF hatte der historische Gesetzgeber - vor dem Hintergrund der Bestimmungen des § 4 der Zweiten Mieterschutzverordnung vom 23. Sep- tember 1918 (RGBl. 1918, 1135, 1140) und des § 29 des Mieterschutzgesetzes 22 - 11 - vom 1. Juni 1923 (RGBl. I 1923, 353) - deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden sollen (vgl. Reichsan- zeiger 1918, Nr. 228, 1. Beilage; Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 372, Anlagen zu den Stenographischen Berichten, Nr. 4185, S. 4521, 4544 [Begründung zu § 22 MSchG-E]). Die zentrale gesetzgeberische Intention lag mithin darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermie- tung das Hauptmietverhältnis zu erhalten. Dabei ist der historische Gesetzgeber der damaligen erheblichen Steige- rung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Un- tervermietung - insbesondere von möblierten Räumen - mit der Regelung des § 14 Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 (RGBl. 1922, S. 273) durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegengetreten (vgl. Verhandlun- gen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 367, Anlagen zu den Steno- graphischen Berichten, Nr. 2052, S. 1763, 1766, 1767, 1773 [Begründung zu § 13 ReichsmietenG-E]). Die Vorschrift des § 14 Abs. 1 Satz 1 Reichsmietenge- setz sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins - unter Berücksichtigung etwaiger Nebenleistungen, wie Überlassung von Einrichtungsgegenständen und Leistung von Diensten - in einem angemes- senen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen (vgl. hierzu auch die späteren Ausführungen in den Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 359, Stenographische Berichte, S. 10963, 10971 [351. Sitzung vom 11. Mai 1923 - Zweite Beratung des Mieterschutzgesetzes]). 23 - 12 - In Anknüpfung an diese Erwägungen ging es dem Gesetzgeber bei der Schaffung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF und der - hiermit im Wesent- lichen inhaltsgleichen - Nachfolgebestimmung in § 553 BGB um einen angemes- senen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Un- tervermietung (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9; BT-Drucks. 14/4553, S. 49; Senats- urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22, 27). Die dem Mieter durch diese Vorschriften grundsätzlich zugebilligte Unter- vermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend - bis heute - von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Miet- verhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Ge- gebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen (vgl. hierzu auch bereits die Pro- tokolle der Kommission für die Zweite Lesung des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Band II - Recht der Schuldverhältnisse, Abschnitt II, Titel 2-20, Ab- schnitt III, IV Berlin 1898, S. 180, 184 f.; siehe auch Historisch-kritischer Kom- mentar zum BGB/Oestmann, Band III/1, 2013, §§ 535-580a Rn. 58; siehe ferner zu den im Zusammenhang mit der kriegsbedingten Zerstörung großer Teile des Wohnraums zu sehenden, in der Zeit unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg erlassenen Vorschriften zur Untervermietung von Wohnräumen: Anordnung PR Nr. 111/47 über Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum vom 18. No- vember 1947, WiGBl. [VfWMBl. B] 1948, Nr. 1/2, S. 13, und die Verordnung PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29. Novem- ber 1951, BGBl. I S. 920). cc) Von diesem Verständnis ist auch die ständige Rechtsprechung des Senats maßgeblich getragen. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (vgl. Senatsurteil 24 25 26 - 13 - vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätz- lich als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzu- erkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 34). Hiervon umfasst ist indes nicht die hier in Rede ste- hende, über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende Gewinnerzielung durch Untervermietung. Von daher gesehen kommt es auf den vom Berufungsgericht (ebenso Lehmann-Richter NZM 2024, 744, 745 f.; Streyl, WuM 2024, 437, 445) - mit Blick auf die Regelung des § 553 Abs. 2 BGB - herangezogenen Gesichtspunkt des (vermeintlichen) Erfordernisses einer Teilhabe des Vermieters an dem durch die Untervermietung erzielten Gewinn - wofür sich im Gesetz ohnehin keine Stütze findet - nicht an (vgl. zur Intention des Gesetzgebers bei Schaffung der - im We- sentlichen inhaltsgleichen - Vorgängerregelung des § 553 Abs. 2 BGB in § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF [in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Mietrechtsreformge- setz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001] Stenographi- sches Protokoll der 54. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundes- tags vom 22. Mai 1963, S. 36, 39 f.; Kurzprotokoll der 54. Sitzung des Ausschus- ses für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung des Deutschen Bundes- tags vom 13. Februar 1964, S. 6). dd) Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht den in einen ver- hältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich geschützten Rechtspo- sitionen des Vermieters und des Mieters. 27 28 - 14 - Das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne der grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Wohnung ist für jedermann regelmäßi- ger Mittelpunkt der privaten Existenz; auf ihren Gebrauch ist der einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 34). Im Rahmen dieser grund- rechtlich geschützten Rechtsposition kann der Mieter über sein - der Verwirkli- chung des Mietvertragszwecks des Wohnens dienenden und von dem Eigen- tumsrecht des Vermieters abgeleiteten - Besitzrecht nur eingeschränkt verfügen, es insbesondere nur in den Grenzen der §§ 540, 553 BGB Dritten zum Gebrauch überlassen (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 [zu § 549 BGB aF]). Die wirtschaftliche Ver- wertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG de- ren Eigentümer zugewiesen (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 53; BVerfGE 79, 283, 289). Vor diesem Hintergrund reicht die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre (so auch Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367, 369). ee) Entgegen der Auffassung der Revision steht ein solches Verständnis des berechtigten Interesses für eine Untervermietung im Einklang mit den ge- setzgeberischen Wertentscheidungen und berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maße. (1) Der Umstand, dass der Untermieter die Wohnung räumen muss, wenn das Hauptmietverhältnis aufgrund einer in der unberechtigten Untervermietung 29 30 31 - 15 - liegenden Pflichtverletzung des Hauptmieters gekündigt wird, beruht auf einer Wertentscheidung des Gesetzgebers, wonach der Untermieter einen geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter genießt (vgl. § 546 Abs. 2, § 573a Abs. 2 BGB; siehe auch Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 41). Hiernach besteht für einen Untermieter grundsätzlich das Risiko, dass der Hauptmieter im Einzelfall nicht zur Untervermietung berechtigt ist, weil ihm diese - gleich aus welchen Gründen - vom Vermieter nicht gestattet ist und er eine entsprechende Erlaubnis auch nicht beanspruchen kann (vgl. Fervers, WuM 2025, 129, 131). (2) Das Verständnis, wonach der Hauptmieter einen Anspruch auf Ertei- lung einer Untervermietungserlaubnis mangels Vorliegens eines berechtigten In- teresses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht hat, wenn die vereinbarte Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmietverhältnis- ses übersteigt, trägt zudem den Interessen von Untermietern angemessen Rech- nung, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten ge- schützt werden. ff) Nach alledem ist ein berechtigtes Interesse des (Haupt-)Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB im Falle einer gewinnbringenden Untervermietung nicht gegeben. c) Eine solche gewinnbringende Untervermietung der Wohnung liegt nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts im Streitfall vor. Denn der Beklagte hat mit dieser Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Die von ihm mit den Untermietern vereinbarte monatliche Unter- 32 33 34 - 16 - miete von 962 € (nettokalt) betrug mehr als das Doppelte der von ihm selbst ge- schuldeten Miete von 460 € (nettokalt). Zudem hat der Beklagte auch die Be- triebskosten - als weitere wohnungsbezogene Aufwendungen - an die Untermie- ter weitergegeben. Ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausge- hende vom Mieter gegenüber dem Untermieter zu erbringende Leistungen bei der Frage, ob seitens des Mieters ein Gewinn erzielt wird, berücksichtigungsfähig sind, kann im Streitfall offen bleiben, weil das Berufungsgericht - ohne Rechts- fehler - Leistungen in einer den oben genannten Differenzbetrag ausgleichenden Höhe nicht festzustellen vermocht hat. d) Da mithin schon aus den vorgenannten Gründen ein berechtigtes Inter- esse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise zu verneinen ist, kann dahinstehen, ob ein solches auch aufgrund eines - vom Berufungsgericht ange- nommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die Miethöhenregulierung in - wie hier - angespannten Wohnungsmärkten als Bestandteil der geltenden Rechts- und Sozialordnung zu verneinen wäre. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 20.09.2022 - 225 C 54/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2023 - 64 S 270/22 - 35 36 - 17 - Verkündet am: 28. Januar 2026 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle