§ 557a BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/08 Verkündet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 (Bb), § 542 Abs. 1, § 557a, § 568 Abs. 1, § 573c, § 575 Abs. 4, § 812 Abs. 1 Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündi- gungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Stu- dienort angemietetes Zimmer. BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08 - LG Nürnberg-Fürth AG Erlangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 28. Oktober 2008 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten, Vater und Sohn, sind nach einem am 21. September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohn- heim der Klägerin in E. gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2 anlässlich der Aufnahme eines Studiums in E. zum Wintersemester 2006 bezog. Zur Mietzeit enthält der von der Klägerin verwendete Formularver- trag in § 2 folgende Bestimmung, wobei die Datumsangaben in einer dafür vor- gesehenen Textlücke handschriftlich eingetragen sind: 1 "Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbe- stimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist". - 3 - Die Miete ist mit 255 € monatlich vereinbart (205 € zuzüglich 50 € für Wohnungsstrom). Darüber hinaus sieht der Mietvertrag in § 8 die zinsfreie Ent- richtung einer Kaution von 615 € an die Klägerin vor; diese Kaution ist Anfang Oktober 2006 vom Beklagten zu 2 geleistet worden. 2 3 Mit Schreiben vom 26. Juni 2007 kündigte der Beklagte zu 1 unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2 und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Miet- vertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhy- gienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich" zum 31. August 2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August 2007 vom Beklagten zu 2 zurückgegeben, die Miete ab August 2007 nicht mehr bezahlt. Das Amtsgericht hat zwar die außerordentliche Kündigung nicht als wirk- sam angesehen. Es ist aber von einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 ausgegangen und hat der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August stattgegeben, die es durch Auf- rechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erlo- schen angesehen hat. Zugleich hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Wider- klage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution verurteilt. Die von der Klägerin eingelegte Berufung hat das Landgericht - ebenso wie die Anschlussberufung der Beklagten - zurückgewiesen. Gegen die Zurückweisung ihrer Berufung wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelasse- nen Revision. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt: 7 Die ausgesprochene Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung zwar nicht als außerordentliche Kündigung wirksam geworden. Sie sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten und habe das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2007 beendet. Bei ihrem Ausspruch habe der Beklagte zu 1 zum einen als Vertreter des Beklagten zu 2 handeln wollen und dies durch Angabe von dessen Namen und den Gebrauch des Vertreterzusatzes "i.A." zum Aus- druck gebracht. Zugleich habe er für sich selbst handeln wollen. Ein juristischer Laie wie der Beklagte zu 1, der als Vertreter unterschreibe, gehe gewöhnlich davon aus, dass damit zugleich seine eigene erforderliche Unterschrift geleistet werde. Nach Lage der Dinge könne deshalb ausgeschlossen werden, dass der Beklagte zu 1 als Vertreter für den Beklagten zu 2 eine Erklärung abgegeben habe, die er sachlich nicht habe mittragen wollen. Unstreitig habe allein der Be- klagte zu 2 in dem angemieteten Zimmer aus Anlass seines Studiums wohnen sollen. Die Aufnahme des Beklagten zu 1 in den Mietvertrag habe lediglich dazu gedient, der Klägerin einen weiteren solventen Schuldner zu verschaffen. Er sei deshalb ebenfalls daran interessiert gewesen, das Mietverhältnis, von dem sein Sohn sich aus sachlichen Gründen habe lösen wollen, rasch zum Ende zu brin- gen, um eine eigene Inanspruchnahme zu vermeiden. Wäre ihm bewusst ge- wesen, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben habe und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig gewesen sei, hätte er die Adres- senangabe entsprechend anders formuliert. Auch wenn sich der Kündigungser- klärung selbst nur andeutungsweise ein eigener Kündigungswille des Beklagten - 5 - zu 1 entnehmen lasse, habe für die Klägerin bei der ihr bekannten Interessen- lage kein Zweifel bestehen können, dass der Beklagte zu 1 die Kündigung er- sichtlich auch als eigene habe aussprechen wollen. 8 Der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung stehe nicht der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss entgegen. Hierbei handele es sich nach dem Ergebnis des erhobenen Zeugenbeweises sowie der Anhörung des Beklagten zu 2 nicht um eine individualvertraglich getroffene Abrede, son- dern um einen formularmäßigen Kündigungsausschluss. Dieser sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil er in seinem Ergebnis einem einfachen Zeitmiet- vertrag gleichkomme, wie ihn der Gesetzgeber im Zuge des Mietrechtsreform- gesetzes wegen einer unerwünschten Beeinträchtigung der Flexibilität und Mo- bilität des Mieters nicht mehr gewollt habe. Diesen Interessen komme hier be- sondere Bedeutung zu, weil gerade Studenten oftmals nach wenigen Monaten feststellten, dass das begonnene Studium für sie nicht das Richtige sei, oder weil sie in späteren Phasen ihr Studium im Ausland fortsetzen wollten oder gar müssten. Dem Interesse des Mieters, sich von einem Vertrag jederzeit inner- halb eines relativ kurzen Zeitraums lösen zu können, habe der Gesetzgeber den Vorrang vor der Vertragsfreiheit jedenfalls dort einräumen wollen, wo aus Gründen der Mietersituation die Flexibilität den Vorrang besitzen müsse. Zu- mindest sei nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber es generell oder für Kon- stellationen, in denen der Mieter erkennbar ein gesteigertes Interesse an einer jederzeitigen Lösungsmöglichkeit habe, erlauben wolle, durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts die Wirkungen herbeizuführen, wie sie sonst durch eine nach § 573c BGB gerade nicht zulässige Verlängerung der Kündigungsfrist ein- treten würden. Das gelte hier umso mehr, als allein die klagende Vermieterin durch den Kündigungsausschluss begünstigt werde. Den Gesetzesmaterialien sei jedoch zu entnehmen, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts in ir- gendeiner Weise auch im Interesse des Mieters liegen müsse. Dass der Ver- - 6 - zicht dem Beklagten zu 2 irgendeinen Vorteil gebracht habe, sei nicht ersicht- lich. Insbesondere habe er mit Rücksicht auf den vorliegend anwendbaren § 573 BGB nicht ernstlich eine ordentliche Kündigung befürchten müssen, so dass der Kündigungsverzicht bei genauer Wertung der beiderseitigen Interes- sen ein einseitiger sei, der allein den Interessen der Klägerin diene, die Fluktua- tion in ihren Mietobjekten gering zu halten und eine nahtlose Vermietung si- cherzustellen. Für den Beklagten zu 2 und seine Flexibilität bei der Gestaltung des Studiums sei dagegen der Ausschluss des Kündigungsrechts erheblich nachteilig, ohne dass die Möglichkeit, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, als hinreichender Ausgleich der Benachteiligung angesehen werden könne. Zudem sei der Kündigungsverzicht als eine nach § 575 Abs. 4 BGB un- zulässige und damit zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksame Um- gehung des § 575 BGB zu werten, weil der Verzicht hier im Ergebnis darauf hinauslaufe, einem vorzeitigem Auszug des Beklagten zu 2 entgegenzuwirken und ihm eine bestimmte Mietzeit praktisch vorzugeben. Da die Mietzeit hiernach zum 31. Oktober 2007 geendet habe und kein Grund für eine weitere Zurückbehaltung der Kaution ersichtlich sei, insbesonde- re über die Nebenkosten nicht abgerechnet werden müsse und auch sonst nicht erkennbar sei, welche weiteren Forderungen die Klägerin noch gegen die Be- klagten aus dem Mietverhältnis haben könnte, sei die Kaution zur Rückzahlung fällig geworden und auszukehren, so dass sie den Beklagten für eine Aufrech- nung zur Verfügung stehe. 9 II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss die Beklagten unangemessen benachteiligt 10 - 7 - und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die da- nach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren (vgl. BGHZ 141, 160, 162), hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler angenommen, dass die geleistete Barkaution zur Rückzah- lung fällig geworden ist (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen (§ 387 BGB) und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen. 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht die unter dem 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages nicht nur als eine Kündigung des Beklagten zu 2, sondern auch als eine Kündigung des Beklagten zu 1 und deshalb als wirksam angesehen hat. 11 Dem steht nicht entgegen, dass er die Kündigungserklärung nach ihrem Wortlaut im Namen des Beklagten zu 2 abgegeben hat, für den er nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die er- forderliche Vertretungsmacht hatte. Denn ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen ist rechtlich möglich und hat in diesem Fall zur Folge, dass die abgegebene Erklärung neben dem Vertretenen auch dem Erklärenden als eigene zugerechnet wird (BGHZ 104, 95, 100; MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 164 Rdnr. 17; Habermeier in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 164 Rdnr. 23 m.w.N.). Um dem Beklagten zu 1 die Kündigung auch als eigene zu- rechnen zu können, ist es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfor- dernisses notwendig, dass sein dahingehender eigener Kündigungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender 12 - 8 - Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (vgl. BGHZ 125, 175, 178; 176, 301, Tz. 25). Dass dies der Fall ist, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an- genommen. 13 Die gemäß § 559 Abs. 2 ZPO vom Revisionsgericht nur eingeschränkt nachprüfbare tatrichterliche Feststellung des Berufungsgerichts, in der Kündi- gungserklärung habe ein den Anforderungen des Schriftformerfordernisses ge- nügender eigener Kündigungswille des Beklagten zu 1 seinen Ausdruck gefun- den, weil die Klägerin nach ihrem Empfängerhorizont aufgrund der allen Betei- ligten bekannten Interessenlage habe erkennen müssen, dass der Beklagte zu 1 die Kündigungserklärung als eigene habe mittragen wollen, liegt nach den Umständen nahe und lässt entgegen der Auffassung der Revision keinen Rechtsfehler erkennen. Die (Hilfs-) Überlegung des Berufungsgerichts, der Be- klagte zu 1 hätte die Adressenangabe entsprechend anders formuliert, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hatte und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig war, steht dem nicht entgegen, weil sie den Inhalt der Kündigungserklärung, für den es entscheidend auf den Empfängerhorizont der Klägerin ankommt, nicht in Frage stellt. Sie betrifft vielmehr nur die nicht nach außen in Erscheinung getretene Willensbildung des Beklagten zu 1 in Bezug auf die Abfassung der Kündi- gungserklärung und ist dahin zu verstehen, dass der Beklagte zu 1 die Kündi- gungserklärung deutlicher als geschehen, nämlich unter beiderseitiger Adres- senangabe, formuliert hätte, wenn er sich des Erfordernisses bewusst gewesen wäre, aufgrund seiner Beteiligung am Mietvertrag zum Ausdruck zu bringen, dass er die Kündigungserklärung als eigene mitträgt. 2. Die Revision rügt ebenfalls ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht, das der Kündigungserklärung unangegriffen auch den Erklärungsgehalt beige- messen hat, das Mietverhältnis jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt und 14 - 9 - damit hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2007 beenden zu wollen, den im Mietvertrag vereinbarten Ausschluss des Kündigungsrechts als unwirksam an- gesehen hat. 15 a) Allerdings weist die Revision zutreffend darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für - wie hier - zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam ansieht, wenn ein solcher Ausschluss - wie das Berufungsgericht von der Revision unangegriffen festgestellt hat - formularmäßig vereinbart ist. Ins- besondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für sich allein schon als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346, unter II 1 m.w.N.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht nament- lich § 573c BGB einem solchen Verzicht nicht entgegen, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungs- rechts, das vorliegend im Streit ist, gerade voraussetzt (Senatsurteil vom 6. Ok- tober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II m.w.N.). b) Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Um- ständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 16 aa) Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Senat etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen aus- gleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsver- zicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag (Senatsurteil vom 19. November 2008 17 - 10 - - VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47, Tz. 11). Ebenso sieht der Senat einen beider- seitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentli- chen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Fle- xibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). bb) Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benach- teiligt die Beklagten unangemessen. Insoweit hat das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem Beklagten zu 2 ein schutz- würdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbe- dingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es ins Gewicht fallende Interessen der Klägerin, die Beklagten für län- gere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemiete- te Zimmer mit dem vom Beklagten zu 2 verfolgten Zweck verknüpft war, in E. studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultie- rendes sachliches Veränderungsbedürfnis des Beklagten zu 1 durfte die Kläge- rin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr vom Berufungs- gericht festgestelltes Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietob- jekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an 18 - 11 - einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Kläge- rin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündi- gungsausschluss als unangemessen verworfen hat. Die Erwägungen des Berufungsgerichts stehen zudem im Einklang mit den Maßstäben, die der Senat bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Be- urteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündi- gungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der Senat den hohen Stellenwert hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich viel- fach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem sol- chen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten berufli- chen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interes- sen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt (BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 28. Februar 1985 - IX ZR 92/84, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d). 19 cc) Da die Klägerin bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der Beklagte zu 1, ohne in E. seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich 20 - 12 - vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Wei- tervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht weist das Berufungsgericht dar- auf hin, dass auch die Möglichkeit der Beklagten, bei einem berechtigten Inte- resse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen vermag. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 13). An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentli- chen Kündigung (§ 542 Abs. 1, § 573c Abs. 1 BGB) getreten. Dieses haben die Beklagten wirksam zum 31. Oktober 2007 ausgeübt (dazu vorstehend unter II 1). Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit einer über den 31. Oktober 2007 hinausreichenden verkürzten Dauer wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 21 - 13 - 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 6. April 2005, aaO, unter II 3). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Erlangen, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 C 2114/07 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 28.10.2008 - 7 S 5296/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/07 Verkündet am: 12. November 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs. 3 Satz 1 Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256). BGH, Urteil vom 12. November 2008 - VIII ZR 270/07 - LG München II AG Dachau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin werden das Urteil der 12. Zivilkam- mer des Landgerichts München II vom 25. September 2007 auf- gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dachau vom 30. Januar 2007 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 497,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13. Juli 2006 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in K. . 1 In § 2 des Formularmietvertrages heißt es: 2 "1. Das Mietverhältnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Wohnraum. - 3 - Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches Kündigungsrecht für die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein außeror- dentliches gesetzliches Kündigungsrecht bleibt davon unberührt." Ferner ist in § 3 des Vertrags zur Miete vereinbart: 3 "1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, über die nach § 4 des Mietvertrags gesondert abzurechnen ist, beträgt bei Beginn des Miet- verhältnisses 310 €. 2. Staffelmiete Darüber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart: Datum Wohnungsmiete 1. ab dem 1.9.2005 bis 31.8.2006 319,30 2. ab 1.9.2006 bis 31.8.2007 328,90 3. ab 1.9.2007 bis 31.8.2008 338,70 … ." Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit einem bei der Klägerin am 29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und zog aus. Die Klägerin begehrt Miete für die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 15. Ap- ril 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt anderweit vermieten konnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,57 € nebst Verzugszinsen geltend, der nach Verrechnung mit der Mietkaution unter Berücksichtigung weiterer unstreitiger Beträge zu ihren Gunsten verbleibt. Der Beklagte begehrt Klageabweisung und im Wege der Widerklage Zahlung eines Betrages von 899,98 €, der sich bei der Kautionsabrechnung ohne Berücksich- tigung der zwischen den Parteien streitigen Miete für die Zeit vom 1. Januar bis 15. April 2006 zu seinen Gunsten ergibt. 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe- gehren und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 7 Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Klägerin die geltend gemachte Miete für den Zeitraum vom 1. Januar bis 15. April 2006 nicht zustehe, denn die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 habe das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2005 beendet. 8 Bei der in § 2 des Formularmietvertrags enthaltenen Klausel über den Kündigungsausschluss handele es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Insbesondere sei die Klausel nicht handschriftlich oder in sonstiger Weise ein- gefügt, die einen Rückschluss auf eine Individualvereinbarung zulassen würde. Der Kündigungsausschluss sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemes- sener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil er nur für den Mieter gelte; ein derartiger einseitiger Kündigungsausschluss könne nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 11 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien nicht durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Dezember 2005 beendet worden. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) im Mietvertrag wirksam für die Dauer von 24 Monaten ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts hält der in § 2 des Mietvertrags formularmäßig vereinbarte einsei- tige Kündigungsverzicht des Mieters der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. 1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge- richt davon ausgegangen, dass es sich bei der Vertragsklausel in § 2 des Miet- vertrags um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. 12 2. Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge scheitert die Einbeziehung der Klausel in den Vertrag nicht an § 305c Abs. 2 BGB. Selbst wenn die Klausel, wie die Revisionserwiderung meint, nicht ein- deutig regelte, ob das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf von zwei Jahren ge- kündigt oder die Kündigungserklärung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums abgegeben werden kann, hätte eine diesbezügliche Mehrdeutigkeit nach § 305c Abs. 2 BGB lediglich zur Folge, dass die Klägerin die ihr ungünstigste Ausle- gungsvariante gegen sich gelten lassen müsste; auch danach wäre das Miet- verhältnis durch die Kündigung des Beklagten vom 29. September 2005 aber erst nach dem Zeitpunkt beendet worden, für den die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit Miete begehrt. 13 - 6 - 3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in § 3 des Mietvertrags hält auch der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand. 14 15 a) Wie der Senat bereits mit Urteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256, Tz. 13 ff.) entschieden hat, benachteiligt ein formular- mäßig erklärter, einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn er zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird und einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreitet. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag – wie hier – auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 15). Hieran hält der Senat fest. Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Parteien Kalkulationssi- cherheit geben; sie ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhun- gen nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen sind (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in § 557a Abs. 3 BGB bei der Staffel- miete ausdrücklich vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch für den Vermieter gilt. Der Gesetzgeber hat Staffelmietvereinbarungen, die ei- nen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren billigen wollen und durch die Bestimmung des § 557a Abs. 3 BGB zugelassen (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 19). Ein for- mularvertraglicher Kündigungsausschluss, der – wie auch hier – der gesetzli- chen Regelung des § 557a Abs. 3 BGB nachgebildet ist, beinhaltet deshalb im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 BGB (Senatsurteil, aaO, Tz. 14). Eine Abweichung von wesentli- 16 - 7 - chen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) liegt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerade nicht vor. 17 b) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung ferner, dass die Regelung des Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrags nicht hinreichend klar und verständlich sei und den Mieter unter diesem Gesichtspunkt unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein verständiger, nicht juristisch vor- gebildeter Mieter vermag den Regelungsgehalt der Klausel ohne weiteres zu erfassen, auch wenn dafür, wie oben dargelegt, mehrere Auslegungsvarianten in Betracht kommen mögen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Fest- stellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist in Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zahlung des von der Klägerin geltend gemachten Betrages von 497,50 € nebst Zinsen zu verurteilen, der nach Verrechnung der Kaution mit der vom Beklagten 18 - 8 - für den Zeitraum von 1. Januar bis 15. April 2006 geschuldeten Miete zu Gun- sten der Klägerin noch verbleibt. Die Widerklage ist abzuweisen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Dachau, Entscheidung vom 30.01.2007 - 2 C 1153/06 - LG München II, Entscheidung vom 25.09.2007 - 12 S 1829/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 86/10 Verkündet am: 8. Dezember 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteili- gung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet. BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10 - LG Krefeld AG Nettetal - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 17. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger haben von den Beklagten mit Vertrag vom 27. Juni 2005 eine Wohnung in N. gemietet. In § 2 des Mietvertrags ist bestimmt: 1 "1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli 2005. 2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Ver- tragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Miet- vertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeit- raums mit der gesetzlichen Frist zulässig. - 3 - 3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gemäß In- dividualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen." Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Februar 2009 zum Ablauf des 30. Juni 2009. Nachdem die Beklagten die Kündigung unter Hinweis auf die Bestimmungen des Mietvertrags zurückgewiesen hatten, beauftragten die Kläger einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Inte- ressen. 2 Die Kläger haben Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.025,30 € sowie die Feststellung begehrt, dass ihr Mietverhältnis mit den Be- klagten zum 30. Juni 2009 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2009 sei unbegründet. Die Kläger hätten das Mietverhältnis nicht zum 30. Juni 2009 kündigen können, weil 6 - 4 - der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss wirksam sei. Das Mietverhältnis habe deshalb erst zum 30. September 2009 geendet. 7 Es könne dahinstehen, ob die Parteien mit der Regelung über den Kün- digungsverzicht eine Individualvereinbarung getroffen hätten; auch wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, wovon die Kammer auf- grund der Ausführungen in dem Urteil des Amtsgerichts ausgehe, sei der Kün- digungsausschluss wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige ein formularmäßiger Kündigungsausschluss den Mieter nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für den Mieter erträglich sei. In Anlehnung an die gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 3 BGB sei die Grenze bei vier Jahren zu sehen und deshalb ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage. 8 Entgegen einer verbreiteten Literaturmeinung sei hieraus jedoch nicht zu folgern, dass eine formularmäßige Kündigungsverzichtsvereinbarung nicht über den in § 557a Abs. 3 ZPO gezogenen Rahmen hinausgehen dürfe und deshalb unwirksam sei, wenn der Vertrag nicht innerhalb von vier Jahren seit Vertrags- schluss beendet werden könne. Nach dem Wortlaut der Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündi- gung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig sei. Damit werde zunächst das Recht zur Erklärung der Kündigung einge- schränkt; dass hierdurch im Ergebnis eine Mindestbindung von mehr als vier Jahren erreicht werde, weil sich nach Ablauf des Verzichtszeitraums noch die gesetzliche Kündigungsfrist anschließe, stehe der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen. Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses für die Dauer von vier Jahren lasse 9 - 5 - sich nicht entnehmen, dass in Anlehnung an § 557a Abs. 3 BGB die Verzichts- klausel nur dann wirksam sei, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nach Ablauf von vier Jahren möglich sei. Die vom Bundesge- richtshof getroffene klare Unterscheidung zwischen Kündigungsverzicht und Kündigungsfrist lasse vielmehr darauf schließen, dass die Kündigungsfrist der höchstzulässigen Dauer des Kündigungsverzichts hinzuzurechnen sei. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im entscheiden- den Punkt nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Begründetheit der Klage nicht verneint werden. Entgegen seiner Auf- fassung ist der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger unwirksam, sofern es sich bei dieser Bestimmung - was das Berufungs- gericht offen gelassen hat - um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. 10 1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es allerdings möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts - auch formularmäßig - zu vereinbaren; insbesondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsausschlus- ses schon für sich allein als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346 unter II 1 mwN). 11 2. Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Im Ansatz zutref- 12 - 6 - fend geht das Berufungsgericht davon aus, dass dies regelmäßig der Fall ist, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet; die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wie es hier unter § 2 Nr. 3 des Mietvertrags vorgesehen ist, ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre auszugleichen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO unter II 2 d). 3. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass § 2 Abs. 2 des Mietvertrags das Recht zur ordentlichen Kündigung in der Weise beschränkt, dass die Kündigung frühestens nach Ablauf von vier Jahren ab dem 1. Juli 2005 (Beginn des Mietverhältnisses) erklärt werden kann, so dass das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. September 2009 ordentlich beendet werden konn- te. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht allerdings darin, dass eine derartige Regelung, die den Mieter länger als vier Jahre an den Mietvertrag bin- det, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB standhält. 13 a) § 557a Abs. 3 BGB regelt den zulässigen Kündigungsausschluss für Staffelmietverträge in der Weise, dass die vierjährige Höchstfrist vom Abschluss des Mietvertrags und nicht vom Beginn des Mietverhältnisses zu berechnen ist (dazu Senatsurteil vom 3. Mai 2005 - VIII ZR 243/05, NZM 2006, 579 Rn. 13) und dass die Kündigung jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zulässig sein muss (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Im Er- gebnis ist deshalb bei der Staffelmiete - auch im Wege einer Individualvereinba- rung - nur eine vertragliche Bindung des Mieters für die Dauer von maximal vier Jahren ab Vertragsschluss möglich. 14 b) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, hat sich der Senat bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien 15 - 7 - durch einen formularmäßigen Kündigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteiligt, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staf- felmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert; diese gibt einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzge- bers im Hinblick auf heutige Mobilitätserfordernisse allgemein die Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbezie- hung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - nicht überschritten werden darf (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 575 BGB Rn. 89; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573c Rn. 21). c) Der Kündigungsausschluss in § 2 des Mietvertrags ist mithin - vor- ausgesetzt es handelt sich um eine formularvertragliche Vereinbarung - nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam, weil die Dauer der Bindung der Kläger einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet und die Kläger deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer kürzeren Bindungsdauer kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen allgemein zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion von vornherein nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, sowie vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, aaO Rn. 20). 16 - 8 - III. 17 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob es sich bei dem Kündigungsausschluss in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags um eine Individu- alvereinbarung oder eine Formularklausel handelt. Hierauf kommt es aber ent- scheidend an, weil im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staf- felmiete auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II, sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, juris Rn. 25). Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Nettetal, Entscheidung vom 24.08.2009 - 17 C 108/09 - LG Krefeld, Entscheidung vom 17.03.2010 - 2 S 53/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/04 Verkündet am: 14. Juni 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar- ten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeit- raum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit- raum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059). BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 - LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt, 21. Zivilkammer, vom 28. Juli 2004 unter Zurückwei- sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage unter Abände- rung des Urteils des Amtsgerichts Michelstadt vom 26. September 2003 mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, für die Zeit ab dem 1. April 2003 für das Mietobjekt R. straße in M. an den Beklagten Miete zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 28. März 2002 mieteten die Kläger von dem Beklag- ten ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung am Ortsrand von M. . In § 2 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift "Mietzeit" wie folgt: "Das Mietverhältnis beginnt am 01-05-2002. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30-04-2007. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. …" Die in den Formulartext maschinenschriftlich eingefügte Laufzeit des Ver- trages entsprach dem ausdrücklichen Wunsch der Kläger. Weiter trafen die Parteien in einer "Anlage zum Mietvertrag § 27" unter anderem noch folgende "Sonstige Vereinbarungen": 2 "§ 4 – Miete Zusatzmietvertrag Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 5 – Änderung der Miete Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 21 – Beendigung des Mietverhältnisses Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. …" Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die ge- nannte "Staffelmietvereinbarung". 3 Mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten "fristgerecht" zum 31. März 2003. Zur Be- 4 - 4 - gründung wiesen sie darauf hin, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anla- ge zum Mietvertrag nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nach- teil des Mieters von der Regelung des § 573c Abs. 1 BGB abweiche. Der Be- klagte widersprach der Kündigung. 5 Nach dem Auszug aus dem Haus des Beklagten haben die Kläger mit ih- rer Klage die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kün- digung mit dem Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits haben sie mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Erklärungen wegen arglistiger Täuschung durch den Beklagten angefochten. Dazu haben sie behauptet, dass ein ortsansässiger Großbauer, der Zeuge S. , aufgrund einer behördlichen Sondergenehmigung die dem Mietobjekt benachbarten Fel- der alle zwei bis drei Wochen zur geruchsintensiven Entsorgung von Gülle nut- ze; dies habe ihnen der Beklagte, der davon durch Beschwerden des Vormie- ters, des Zeugen C. , Kenntnis gehabt und daraufhin mit dem Zeugen S. gesprochen habe, bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen. Die Kläger haben deswegen hilfsweise die Feststellung beantragt, dass sie nicht verpflich- tet seien, für die Zeit ab dem 1. April 2003 an den Beklagten Miete zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Durchführung einer Be- weisaufnahme das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie- sen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revi- sion. 6 - 5 - Entscheidungsgründe: 7 Die Revision ist nur teilweise begründet. I. 8 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 9 Die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 habe das Mietver- hältnis nicht zum 31. März 2003 beendet, weil die Kläger in dem Mietvertrag wirksam auf ihr Kündigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet hätten. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungs- rechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch noch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kläger, dass der Kündigungsver- zicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, son- dern von dem Beklagten vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungser- heblich. Die Kläger hätten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages sei auf ihren ausdrücklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle des Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfskündigung hätten vermeiden wol- len. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des Mietvertrages ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bezweckt gewesen. Der Kündigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine darüber hinausgehende Verpflichtung der Kläger. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung der Kläger wegen arglistiger Täuschung beendet worden. Die Kläger hätten nicht bewiesen, dass die Verteilung von Gülle ange- sichts der erkennbar ländlichen Umgebung des Hauses und der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß er- 10 - 6 - reicht habe und dass der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt habe. Weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. hätten bestätigt, dass sie mit dem Beklag- ten über dieses Thema gesprochen hätten. II. 11 Diese Entscheidung hält nur bezüglich des Hauptantrags der Kläger im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zu- rückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 ("fristgerecht") nicht gemäß §§ 542, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. März 2003 beendet worden ist. 12 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der auf ausdrücklichen Wunsch der Kläger erfolgten Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und dass deshalb dem einseitigen Kündigungsverzicht der Kläger in § 21 der Anlage zum Mietvertrag unabhängig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche oder um eine vom Beklagten vorformulierte Regelung handelt, keine eigenstän- dige Bedeutung zukommt. 13 b) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Kündigungsverzicht der Kläger ihrer Kündigung vom 19. Dezember 2002 entgegensteht. 14 aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten 15 - 7 - Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündi- gungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur für Mietverträge gilt, die von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen wer- den, hingegen nicht für solche Zeitmietverträge, bei denen keiner der Befri- stungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lediglich fin- giert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB. Ein solcher setzt nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- aus, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbe- gründung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Par- teien nicht zu. Dieser ist zwar nach § 2 auf die Dauer von 60 Monaten ge- schlossen und läuft bis zum 30. April 2007. Er verlängert sich jedoch jeweils um zwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel ist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit ge- schlossen. bb) Das Berufungsgericht hat aber nicht berücksichtigt, dass die Parteien zugleich mit dem Mietvertrag vom 28. März 2002 in einem "Zusatzmietvertrag" eine "Staffelmietvereinbarung" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt hier § 557a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der 16 - 8 - Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. 17 (1) Hier haben die Kläger auf die ordentliche Kündigung des Mietvertra- ges bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung einer Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in § 2 des Mietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das Kündigungsrecht der Kläger entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen. Dass die Staffelmietvereinbarung nach den §§ 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag erst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt – entgegen der vom Beklagten bereits in erster Instanz vertretenen Auffassung – keine andere Beurteilung. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die Vierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu § 557a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Ab- schluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietverein- barung (Urteil vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM 2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung des § 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab dem 28. März 2002 zu berechnen. Das Kündigungsrecht der Kläger konnte da- her höchstens bis zum Ablauf des 28. März 2006 und nicht bis zum Ablauf des 30. April 2007 ausgeschlossen werden. (2) Daraus, dass das Kündigungsrecht der Kläger nach § 2 des Mietver- trages entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist, folgt indessen nicht, dass der Kündigungsverzicht der Kläger nach § 557a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung über- 18 - 9 - schreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (Münch- KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557a Rdnr. 11 unter unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 – VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündi- gungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formu- larklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mie- ters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Auf- rechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhalten- den Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Be- tracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b). Dass bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der Kündigungs- verzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, ergibt sich allerdings – anders als nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO, unter II 2 m.w.Nachw.; ferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05, aaO, unter II 3 c) – nicht aus dem Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB. Während § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ausdrücklich bestimmte, dass eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, "soweit" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt, lässt die Formulierung von § 557a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist. Auch der Gesetzesbegründung zu § 557a BGB lässt sich inso- 19 - 10 - weit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der "Übereinstimmung mit dem gel- tenden Recht" die Rede; diese Übereinstimmung bezieht sich jedoch allein dar- auf, dass nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift "das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsur- teil vom 25. Januar 2006, aaO). Dafür, dass eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung nach § 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, näm- lich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mie- ters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegründung zu der, wie oben erwähnt, insoweit übereinstimmenden Vorgängerregelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist es "zu erwarten, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist. Unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages erscheint es erfor- derlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Novem- ber 2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa (2)). Durch diese zeit- liche Begrenzung des Kündigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffas- sung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gewährleistet, weswegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines über die Dauer von vier Jahren hinaus gehenden Kündigungsverzichts des Mieters vorgesehen hat. Das gilt unverändert auch für § 557a BGB. So heißt es in der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift, dass "wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren … 20 - 11 - dieser hinreichend geschützt" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senats- urteil vom 23. November 2005, aaO). Danach erscheint es gerechtfertigt, die durch § 557a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung eines Kündigungsverzichts wie bisher gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf des- sen vier Jahre überschreitende Dauer zu beschränken. Aus § 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil ei- nes Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein wür- de. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teil- nichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssit- te gehoffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, dass die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b bb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien im vorliegenden Fall einen vierjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Das gilt hier um so mehr, als die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrags mit dem darin lie- genden beiderseitigen Kündigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem aus- drücklichen Wunsch der Kläger entsprach. 21 Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter überlanger Vertragslaufzeiten in vergleichbaren Fällen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Se- nats Bierlieferungsverträge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung, die allein wegen ihrer übermäßig langen Laufzeit gegen die guten Sitten ver- stoßen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrecht zu erhalten (Senatsurteil vom 21. März 1990 – VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur Unzulässigkeit der Rückführung einer formularmäßig vereinbarten, übermäßig 22 - 12 - langen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anleh- nung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschränkung auf das noch zu billigende Maß zurückgeführt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990 – II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 – II ZR 238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Darüber hinaus hat der Senat gemäß § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn die Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Maß überschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 2 b m.w.Nachw.). (3) Ist der in § 2 des Mietvertrages liegende Kündigungsverzicht der Klä- ger nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 überschreitet, steht er einer ordentlichen Kündigung der Kläger bis zum Ablauf des 28. März 2006 und damit auch zum 31. März 2003 entgegen. 23 2. Ohne Erfolg macht die Revision hilfsweise geltend, die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 sei aus den zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 123 BGB angeführten Gründen jedenfalls als außerordentliche Kündi- gung (§§ 543, 569 BGB) wirksam. Sie übersieht, dass nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben an- zugeben ist. Fehlt es daran, so ist die Kündigung unwirksam (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 a m.w.Nachw.). So ist es hier. In dem anwaltlichen Kündigungsschreiben der Klä- ger vom 19. Dezember 2002 findet die von ihnen erst im Verlauf des Rechts- streits behauptete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsin- tensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern keine Erwähnung. 24 - 13 - Vielmehr haben die Kläger in dem Schreiben lediglich geltend gemacht, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. III. 25 Hinsichtlich des Hilfsantrags der Kläger hält die Entscheidung des Beru- fungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachprüfung dagegen nicht stand. 26 1. Das Berufungsgericht hat insoweit allerdings im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger im anwaltlichen Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Willenser- klärungen nicht mit Erfolg gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täu- schung mit der Begründung angefochten haben, der Beklagte habe ihnen die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsintensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern verschwiegen. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob die Rüge der Revision berechtigt ist, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht die von den Klägern benannte Zeugin B. zum Ausmaß der Geruchs- belästigung vernommen. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die Geruchs- belästigung seinerzeit auch unter Berücksichtigung der ländlichen Umgebung des Hauses ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß erreicht hat. Jedenfalls hat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler angenommen, die Kläger hätten schon nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dass der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages von der geruchsintensiven Ausbrin- gung der Gülle Kenntnis gehabt habe, weil weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. bestätigt hätten, dass sie mit dem Beklagten über dieses Thema gesprochen hätten. 27 - 14 - Insoweit rügt die Revision allerdings zu Recht, dass das Berufungsge- richt gegen § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO verstoßen hat, indem es die Aussage des Zeugen S. nicht im Sitzungsprotokoll vom 30. Juni 2004 festgestellt hat. Die dafür im Protokoll angeführte Begründung des Berufungsgerichts, gegen das Berufungsurteil sei kein Rechtsmittel mehr gegeben, ist unzutreffend. Die Vor- aussetzungen, unter denen gemäß § 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Feststellungen nach § 160 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 ZPO nicht in das Protokoll aufgenommen werden müssen, sind nicht gegeben, wenn das Berufungsurteil – wie hier – der Nichtzu- lassungsbeschwerde nach § 544 ZPO unterliegt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003 – VI ZR 309/02, NJW 2003, 3057 unter 2; BGHZ 156, 97, 101). Dieser Verfahrensfehler hat sich jedoch nicht ausgewirkt. Die an sich notwendige Pro- tokollierung des Inhalts der Beweisaufnahme ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn sich dieser mit der erforderlichen Klarheit aus dem Tatbestand oder den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergibt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003, aaO m.w.Nachw.). Das ist hier der Fall. In den Entscheidungs- gründen des Berufungsurteils heißt es nämlich, der Zeuge S. habe – eben- so wie der Zeuge C. – nicht bestätigt, mit dem Beklagten über dieses Thema, das heißt über die Verteilung von Gülle auf den Feldern in der Umge- bung des Hauses, gesprochen zu haben. Daraus geht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Zeuge S. die diesbezügliche Beweisfrage, die einfach zu beantworten war, bei seiner Vernehmung verneint hat, wie sich auch den schriftsätzlichen Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweis- aufnahme entnehmen lässt. Ein abweichender Inhalt der Zeugenaussage wird von der Revision nicht geltend gemacht. 28 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung des Mietvertrags entsprechend § 140 BGB in eine als rechtliches Minus darin enthaltene außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch die Kläger we- 29 - 15 - gen der von ihnen behaupteten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs umzudeu- ten ist. Dies ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. Für die Frage, ob die Kündigung gegebenenfalls berechtigt wäre, würde es nicht auf die vom Beru- fungsgericht gemäß den vorstehenden Ausführungen ohne durchgreifenden Rechtsfehler verneinte Kenntnis des Beklagten von der in Rede stehenden Ge- ruchsbeeinträchtigung ankommen, sondern vielmehr auf deren - unter anderem durch die bislang nicht gehörte Zeugin B. - unter Beweis gestellten Um- fang. Aus diesem Grund kann das Berufungsurteil insoweit, als das Beru- fungsgericht die Klage mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, keinen Bestand haben. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil in dem bezeichneten Umfang aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhand- lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 30 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 26.09.2003 - 1 C 222/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 28.07.2004 - 21 S 264/03 -

ECLI:DE:BGH:2016:230816BVIIIZR23.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 23/16 vom 23. August 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23. August 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Mit Mietvertrag vom 30. März/9. April 2012 mieteten die Beklagten mit Wirkung zum 1. April 2012 eine Doppelhaushälfte des Klägers in T. . Nach dem Auszug der Untermieterin der Beklagten erfolgten ab November 2014 kei- ne Mietzahlungen mehr. Daraufhin erhob der Kläger im Januar 2015 Klage auf Zahlung rückständiger und künftiger Miete bis zur rechtwirksamen Beendigung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 16. Februar 2015, dem Kläger zuge- gangen am 20. Februar 2015, kündigten die Beklagten das Mietverhältnis frist- los und hilfsweise ordentlich zum 1. Mai 2015. Im Revisionsverfahren geht es allein noch um die Frage, ob die in § 2 Abs. 1 Satz 2 und 3 des Formularwohnraummietvertrags verwendete, hand- schriftlich um die Zahl "4" und das Wort "vier" ergänzte Kündigungsausschluss- klausel wirksam ist, die sich unmittelbar an die Vereinbarung über die Laufzeit 1 2 - 3 - des zum 1. April 2012 beginnenden Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit an- schließt. Die Klausel lautet: "Die Parteien verzichten wechselseitig auf die Dauer von 4 (in Worten: vier) Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Sie ist erstmals zum Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig." Die Zahlungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision wenden sich die Beklagten gegen die Verurteilung zur Mietzahlung ab Februar 2015. II. 1. Ein Grund zur Zulassung der Revision ist nicht gegeben. Das Beru- fungsgericht hat die Revision zugelassen, weil die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordere. Eine höchstrichterliche Ent- scheidung zur Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigungsausschluss- klausel sei noch nicht erfolgt. Ihre Wirksamkeit werde bisher lediglich im Schrift- tum bejaht. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht bejahten Zulassungsgrund der Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) noch liegt einer der weiteren im Gesetz (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) genannten Zulassungsgründe (grundsätzliche Bedeutung; Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung) vor. a) Zur Fortbildung des Rechts ist die Zulassung der Revision dann gebo- ten, wenn der zu entscheidende Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen aufzustellen oder Gesetzeslücken aus- zufüllen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze besteht aber nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verall- 3 4 5 - 4 - gemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orien- tierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 292 mwN). b) Einer solchen Hilfestellung bedarf es im Streitfall nicht. Zwar hat sich der Senat noch nicht mit der Wirksamkeit der konkret in Frage stehenden Kün- digungsausschlussklausel befasst. Durch die Rechtsprechung des Senats ist jedoch geklärt, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss in einem Wohnraummietvertrag, der sich an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staffelmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mie- ters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 13 ff.). Eine diesen Anforderungen gerecht werdende Kündigungsausschluss- klausel hat die Beklagte in dem Mietvertragsformular verwendet. Die in Rede stehende Klausel greift den Wortlaut der gesetzlichen Vorschrift des § 557a Abs. 3 BGB auf. Im Einklang mit dieser Bestimmung heißt es in der Klausel, dass die ordentliche Kündigung frühestens "zum Ablauf dieses Zeitraums" zu- lässig ist. Da der Senat die Wirksamkeit von formularmäßigen Kündigungsaus- schlussklauseln an der in § 557a Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen, verallgemeinerungsfähigen Wertentscheidung des Gesetzgebers misst, ist die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit der in Frage stehenden Klausel durch die höchstrichterliche Rechtsprechung vorgezeichnet. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die verwendete Kündigungsausschlussklausel dahin aus- gelegt, dass sie eine ordentliche Kündigung des Mieters nur für die Dauer von vier Jahren ab dem 1. April 2012 ausschließt, und sie daher für wirksam erach- 6 7 8 - 5 - tet. Weder die von den Beklagten behauptete ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses vom Oktober/November 2014 noch die vom Berufungsgericht festgestellte ordentliche Kündigung vom 16. Februar 2015 hat daher das Miet- verhältnis beendet, so dass die Mietzahlungspflicht der Beklagten weiterbe- steht. a) Nach den rechtsfehlerfreien, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen handelt es sich bei der streitgegenständlichen Klausel um eine vom Kläger verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung. Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung im Wege der Gegenrüge geltend, die Klausel sei des- wegen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung zu werten, weil ihr wesentli- cher Kern erst durch die handschriftlich eingetragene Festlegung der Mindest- laufzeit bestimmt werde. Dass die Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im Übrigen vorgedruckten Texts auf vier Jahre festgelegt worden ist, nimmt der Klausel nicht ihren Cha- rakter als Allgemeine Geschäftsbedingung; die gewählte Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 2 b). Eine Allgemeine Geschäftsbedingung wäre nur dann nicht gegeben, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt oder gar von dem Vertragspartner des Verwenders nach seiner freien Entscheidung vorge- nommen worden wäre (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO; vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, NJW 1998, 1066 unter II 2 b, c). Dies macht die Revisionserwiderung jedoch nicht geltend. Sie führt lediglich an, das Berufungsgericht habe nicht festgestellt, dass der Kläger die Absicht gehabt habe, die Klausel mit dem konkreten Inhalt mehr- fach zu verwenden. Eine solche Absicht ist aber entgegen der Auffassung der 9 10 11 - 6 - Revisionserwiderung nicht erforderlich. Allgemeine Geschäftsbedingungen lie- gen auch dann vor, wenn sie - wie hier bei dem verwendeten Formularvertrag - von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen formuliert sind, selbst wenn die Vertragspartei, die die Klauseln stellt, sie nur in einem einzigen Fall verwen- den will (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, NJW 2010, 1131 Rn. 10 mwN). Dies hat auch für Formularklauseln zu gelten, bei denen zwar keine bestimmte (Höchst-)Frist vorformuliert ist, bezüglich derer aber - wie im Streitfall - vom Ersteller des Formulars ein Hinweis auf eine zulässige Höchst- frist erteilt wird, von der der Verwender dann Gebrauch macht. Denn in einem solchen Fall besteht auf Seiten des Vertragspartners des Verwenders kein ge- ringeres Schutzbedürfnis als wenn die Höchstfrist bereits vorformuliert gewesen wäre. b) Die vom Kläger verwendete Kündigungsausschlussklausel hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB stand. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats ist zwar ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 8. De- zember 2011 - VIII ZR 86/10, aaO Rn. 15; vom 2. März 2011 - VIII ZR 163/10, WuM 2011, 294 Rn. 11). Daher hat der Senat formularmäßige Kündigungsaus- schlussklauseln für unwirksam erachtet, die den zulässigen Bindungszeitraum von vier Jahren um drei Monate verlängern, indem sie bestimmen, dass eine ordentliche Kündigung erstmals "nach Ablauf des bezeichneten Zeitraums" zu- lässig ist (Senatsurteile vom 8. Dezember 2011 - VIII ZR 86/10, aaO Rn. 13 ff.; vom 2. März 2011 - VIII ZR 163/10, aaO). 12 13 - 7 - bb) Eine solche Klausel enthält der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag jedoch nicht. Vielmehr sieht die Klausel vor, dass die ordentliche Kündigung erstmals "zum Ablauf dieses Zeitraums" zulässig ist und entspricht damit der gesetzlichen Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB. Das Beru- fungsgericht hat die Klausel rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass das Kündi- gungsrecht nicht erst nach Verstreichen der Vierjahresfrist, sondern - unter Be- achtung der gesetzlichen Kündigungsfrist - zu deren Ablauf ausgeübt werden kann. Dies entspricht nicht nur dem üblichen und von § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB aufgegriffenen Sprachgebrauch, sondern auch dem bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen anzulegenden objektiven Maßstab. Ausgehend von dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der in Frage stehen- den Klausel ist diese von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise (vgl. zu diesem Maßstab Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14 mwN), dahin auszulegen, dass die Parteien für die Dauer von vier Jah- ren an den Mietvertrag gebunden sind (Satz 1), jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung "zum Ablauf dieses Zeitraums" unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig ist (Satz 2). Der von der Revision bemängelte Widerspruch besteht nicht. Vielmehr stellt das Zusammenwirken der beiden Sätze der Klausel sicher, dass das Miet- verhältnis zwar vier Jahre andauert, der Mieter jedoch durch rechtzeitige Aus- übung seines Kündigungsrechts "zum Ablauf dieses Zeitraums" erreichen kann, dass diese - nach der Wertung des § 557a Abs. 3 BGB angemessene - Zeit- spanne nicht überschritten wird. Jedes andere Verständnis ist angesichts der bei verständiger Würdigung klaren und in sich widerspruchsfreien Regelung ausgeschlossen, so dass die von der Revision bemühte kundenfeindlichste Auslegung nicht zum Tragen kommt. Der Senat hat schon zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a Abs. 3 BGB, der wiederum als 14 15 - 8 - "Vorbild" für die Kündigungsausschlussklausel diente, entschieden, dass eine fristgerechte Kündigung zum Ablauf des Vierjahreszeitraums möglich ist und der Mieter nicht erst das Ende dieses Zeitraums abwarten muss, um anschlie- ßend wirksam kündigen zu können (Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 unter II 4 mwN). cc) Aus den oben genannten Gründen ist die Klausel auch nicht wegen Intransparenz nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. dd) Eine Unwirksamkeit der Formularklausel ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass sie den Beginn des vierjährigen Kündigungsausschlusses nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses legt. Die Klausel selbst enthält keine ausdrücklichen Angaben zum Fristbeginn. Das Amtsgericht hat im Wege der Auslegung hierfür den Zeitpunkt des Mietbeginns (1. April 2012) für maßge- bend erachtet, der in dem der Kündigungsausschlussklausel unmittelbar voran- gehenden Satz aufgeführt ist. Dem ist das Berufungsgericht gefolgt. Dies lässt Rechtsfehler nicht erkennen und wird auch im Revisionsverfahren nicht ange- griffen. Dass der Beginn des Kündigungsausschlusszeitraums - anders als von § 557a Abs. 3 BGB vorausgesetzt (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 8. De- zember 2010 - VIII ZR 86/10, aaO Rn. 13 f. mwN) - im Streitfall nicht ab Ver- tragsschluss läuft, ist unschädlich, weil der Mietbeginn (1. April 2012) hier vor dem erst am 9. April 2012 erfolgten Vertragsschluss liegt. Die Anknüpfung der vierjährigen Kündigungsausschlussfrist an den Zeitpunkt des Beginns des Miet- verhältnisses ist daher für die Beklagten günstiger als ein erst mit dem späteren Vertragsschluss einsetzender Fristlauf. Demzufolge hat die Revision auch nicht geltend gemacht, die Klausel halte wegen einer verspäteten Ingangsetzung der Vierjahresfrist einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. 16 17 18 - 9 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von vier Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Dannenberg (Elbe), Entscheidung vom 07.08.2015 - 31 C 12/15 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 03.02.2016 - 6 S 98/15 - 19

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 120/11 Verkündet am: 23. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 557a Abs. 3, 573c Zur Auslegung eines befristeten Kündigungsverzichts in einem Wohnraummietver- trag. BGH, Versäumnisurteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 120/11 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Köln vom 17. März 2011 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 11. August 2009 unter teilweiser Abänderung wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.956 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4. Juni 2009 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete für die Tochter des Geschäftsführers ihrer persön- lich haftenden Gesellschafterin eine Wohnung der Klägerin in Köln. Ziffer 3 des Vertrages vom 26. Oktober 2007 lautet: "3. Mietzeit: Ab dem 01.11.2007 Unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von drei Jahren auf ihr Recht zur Kündi- gung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes 1 2 - 3 - von drei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 01.01.2011 möglich!" Ziffer 4 des Mietvertrages enthält zur Höhe der Miete eine Staffel- mietvereinbarung. Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11. Dezember 2008 zum 31. Dezember 2008. Die Klägerin widersprach der Kündigung unter Hinweis auf die Vereinbarung in Ziffer 3 des Mietvertrags. Sie erhielt die Schlüssel am 18. Mai 2009 von der Beklagten zurück und vermietete die Wohnung zum 1. Oktober 2009 anderweitig. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Zahlung der Miete für die Monate Januar bis einschließlich Juni 2009 in Höhe von insgesamt 4.956 € nebst Zin- sen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 3.763,62 € nebst Zinsen statt- gegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Es hat die Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrages für unwirksam gehalten und der Klägerin Miete (2.478 €) für die Zeit bis einschließlich März 2009 sowie Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB (1.305,62 €) für den Zeitraum von April 2009 bis zur Schlüssel- rückgabe zugesprochen. Das Landgericht hat die Berufungen beider Parteien zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision, soweit zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisions- verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. In- haltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, son- dern auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). 3 4 5 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Mit dem Amtsgericht sei davon auszugehen, dass die Kündigung der Be- klagten zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ende des Monats März 2009 geführt habe. Das Amtsgericht habe Ziffer 3 des Mietvertrages zu Recht wegen Verstoßes gegen § 307 BGB für unwirksam gehalten. Eine Klausel, die neben einem zulässigen Ausschluss des Rechts auf ordentliche Kündigung auch das Recht zur außerordentlichen Kündigung ausschließe, sei unwirksam. Ob dies der Fall sei, sei durch Auslegung zu ermitteln. Eine Auslegung von Zif- fer 3 des Mietvertrages führe zu dem Ergebnis, dass von dem Kündigungsaus- schluss beide Kündigungsarten erfasst seien. Denn die Klausel unterscheide nicht zwischen einer ordentlichen und einer fristlosen Kündigung, sondern halte undifferenziert fest, dass die Parteien für die Dauer von drei Jahren "auf ihr Recht zur Kündigung" verzichteten. Auch aus dem zweiten Satz sei nicht ein- deutig zu entnehmen, ob sich die Klausel nur auf eine bestimmte Kündigungsart beziehe. Zwar könne dieser Satz aufgrund der Angabe der Kündigungsfrist so verstanden werden, dass von der gesamten Klausel nur die ordentliche Kündi- gung erfasst werden solle. Er könne jedoch auch so verstanden werden, dass auch nach Ablauf von drei Jahren nur eine ordentliche Kündigung möglich sein solle. Eine Mehrdeutigkeit bei der Auslegung einer Allgemeinen Geschäftsbe- dingung gehe jedoch gemäß § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders. Hinzu komme, dass im vorliegenden Rechtsstreit auch aus den übrigen Ver- tragsklauseln nicht abgeleitet werden könne, auf welche Kündigungsarten sich Ziffer 3 des Mietvertrages beziehe. 6 7 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Ziffer 3 des Mietvertrages nicht gemäß § 307 BGB unwirksam. Die Kündigung der Beklagten hat das Mietverhältnis daher entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht vorzeitig zum 31. März 2009 beendet. 1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass es sich bei der Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrages um eine Formularklausel handelt. Das wird von den Parteien nicht angegriffen. 2. Nach der Rechtsprechung des Senats ist ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohn- raum grundsätzlich zulässig; in der Regel unwirksam ist er nur dann, wenn sei- ne Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 1; vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 11 f.). Diese zeitliche Obergrenze besteht auch für einen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters in einem Staffelmietvertrag (§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein solcher Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Staffelmietver- trages vereinbart werden (st. Rspr.; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 13; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059 Rn. 19 mwN; vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385 Rn. 11). Die zeitliche Obergrenze von vier Jahren für einen Kündigungs- ausschluss wird in Ziffer 3 des Mietvertrages nicht überschritten. 3. Der formularmäßige Kündigungsausschluss in Ziffer 3 des Mietver- trags ist auch nicht aus anderen Gründen unwirksam. Das Berufungsgericht hat gemeint, die Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil sie auch 8 9 10 11 - 6 - dessen Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags ausschließe. Das trifft nicht zu. Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht, die der unein- geschränkten revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11), überzeugt nicht. Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist Zif- fer 3 des Mietvertrages nicht mehrdeutig. Die Klausel schließt lediglich das Recht beider Parteien zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von drei Jahren aus. a) Hierfür spricht bereits, dass in Satz 2 der Klausel für die Zeit nach Ab- lauf von drei Jahren ausdrücklich die Kündigung "mit gesetzlicher Frist" - also die ordentliche Kündigung - geregelt ist. Schon daraus ist herzuleiten, dass die Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrages insgesamt nur den vorübergehenden Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung zum Gegenstand hat. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Regelung in Satz 2 der Klausel könne auch dahin verstanden werden, dass nach Ablauf von drei Jahren "nur" eine ordentliche Kündigung möglich sein solle, eine außerordentliche Kündigung dagegen auch nach Ablauf von drei Jahren unzulässig sei, ist fernliegend. b) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht rügt, nicht beachtet, dass Ziffer 3 des Mietvertrages im Zusammenhang mit der zulässigen Staffelmietvereinbarung in Ziffer 4 des Mietvertrages zu würdigen ist. Auch die gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 3 BGB, nach der bei einer Staffelmietvereinbarung "das Kündigungsrecht" des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden kann, bezieht sich - trotz ihrer weiten sprachli- chen Formulierung - unzweifelhaft nur auf die ordentliche Kündigung. Der Senat hat bereits entschieden, dass Kündigungsausschlussklauseln in Staffelmietver- 12 13 14 - 7 - trägen, die ebenso wie § 557a Abs. 3 BGB nur allgemein vom Kündigungsrecht sprechen, im Sinne dieser gesetzlichen Bestimmung auszulegen sind (Senats- urteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, aaO Rn. 8 ff.; vom 25. Januar 2006, aaO Rn. 13 ff.). Für die vorliegende Klausel gilt nichts Anderes. Ziffer 3 des Mietvertrags hat daher nur den auf drei Jahre (zuzüglich der dreimonatigen Kündigungsfrist) beschränkten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündi- gung zum Gegenstand und ist deshalb wirksam. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Da die Kündigung der Beklagten das Mietverhältnis nicht vorzeitig been- det hat, steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Mie- te über den Monat März hinaus bis einschließlich Juni 2009 zu. Auf die Beru- 15 - 8 - fung der Klägerin ist das erstinstanzliche Urteil daher entsprechend abzuän- dern. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 11.08.2009 - 217 C 93/09 - LG Köln, Entscheidung vom 17.03.2011 - 1 S 276/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb; BGB aF § 556a; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3 In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ur- sprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlänge- rungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlän- gert es sich jedes Mal um 5 Jahre." BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09 - LG München II AG Wolfratshausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts München II vom 14. Juli 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wolfratshausen vom 19. März 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mieteten die Beklagten eine Wohnung des Klägers in R. an. Das Mietverhältnis begann zum 15. August 1999 und sollte zum 31. Juli 2004 enden. In § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags ist unter der Überschrift "Verträge mit Verlängerungsklausel" folgende formular- mäßig vorgedruckte und maschinenschriftlich um die Zahl "5" vervollständigte Klausel enthalten: 1 "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre." - 3 - Außerdem ist im Mietvertrag geregelt, dass das Recht zur außerordentli- chen Kündigung hiervon unberührt bleibt (§ 2 Ziffer 3) und dass bei der Nutzung als Wohnraum die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen zur Anwen- dung kommen (§ 2 Ziffer 5). Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom 22. Januar 2008 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2008 und räumten die Wohnung zum 1. Mai 2008. Zwischen den Parteien herrscht Streit über die Berechtigung der Beklagten zum Ausspruch einer ordentlichen Kündi- gung zu diesem Termin. 2 Der Kläger, der die Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu vermietet hat, hat die Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis ein- schließlich September 2008 zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 2.880,71 €, und auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Auszahlung der von ihnen geleiste- ten Mietkaution verlangt, die sich einschließlich Kautionszinsen unstreitig auf 1.748,62 € beläuft. 3 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge- wiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abge- wiesen und der Widerklage unter Zurückweisung im Übrigen in Höhe von 1.490,84 € (1.748,62 € abzüglich unstreitiger Nebenkostenforderung von 257,78 €) stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge- lassene Revision des Klägers, der die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 7 Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von den Beklagten am 22. Januar 2008 ausgesprochene Kündigung mit Ablauf des 30. April 2008 beendet worden. Die Beklagten seien an die vereinbarte Verlän- gerung des befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre nicht gebunden gewesen, weil die Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 unwirksam sei. Zwar greife das Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 nicht in vor seinem Inkrafttreten abgeschlossene Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel ein, so dass solche Verträge auch nach dem 31. August 2001 an sich nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt wer- den könnten. Bei der in Frage stehenden Zeitmietvereinbarung mit Verlängerungsklau- sel handele es sich jedoch um eine Formularklausel nach § 1 Abs. 1 AGBG, die einer Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 9 AGBG nicht standhalte. Die Parteien hätten einen Kettenmietvertrag geschlossen, der angesichts der vorgesehenen Befristungen auf jeweils fünf Jahre mit dem wesentlichen Grund- gedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF nicht mehr zu vereinbaren sei. Die genann- te Vorschrift lege eine Kündigungsfrist von längstens zwölf Monaten fest. Eine vertragliche Regelung, die im Ergebnis zu Kündigungsfristen von fünf Jahren führe, sei hiermit nicht in Einklang zu bringen. Denn ein Mieter, der in der an- gemieteten Wohnung nicht verbleiben könne oder wolle, sei darauf angewie- 8 - 5 - sen, entweder einen Nachmieter zu finden oder über Jahre hinweg Mietzahlun- gen für die nicht mehr benötigte Wohnung zu erbringen. Die Möglichkeit, das befristete Mietverhältnis nach § 564c Abs. 1 BGB aF in ein unbefristetes Miet- verhältnis umzuwandeln, gleiche diesen nicht hinzunehmenden Nachteil nicht hinreichend aus. 9 Folglich stehe dem Kläger ein Anspruch auf die verlangten Mietzahlun- gen nicht zu, während die Beklagten Rückzahlung der geleisteten Kaution (1.748,62 €) verlangen könnten, allerdings verringert um die vom Kläger zur Aufrechnung gebrachte Nebenkostenforderung von 257,78 €. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht nach § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis einschließlich September 2008 sowie auf Ausgleich abgerechneter Nebenkosten zu. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die von den Parteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses und der damit verbundene Ausschluss der Vertragsbeendigung durch ordentli- che Kündigung (§ 564 Abs. 1 BGB aF) wirksam. Das Mietverhältnis konnte von den Beklagten daher nicht zum 30. April 2008 gekündigt werden. Nach Abzug der unstreitig von den Beklagten zu beanspruchenden Kaution (1.748,62 €) be- laufen sich die verbleibenden Forderungen des Klägers auf die ihm vom Amts- gericht zugesprochenen 2.880,71 €. Daneben kann der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 2 BGB Erstattung der angefallenen außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 316,18 € verlangen. Die Beklagten können dagegen die mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Kaution 10 - 6 - nicht beanspruchen, da diese Forderung infolge der vom Kläger erklärten Auf- rechnung erloschen ist (§ 389 BGB). 11 1. Mit dem am 1. Juli 1999 geschlossenen Mietvertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (ursprüngliche Laufzeit bis zum 31. Juli 2004) eingegangen und haben zugleich wirksam bestimmt, dass sich dieses mangels Kündigung um jeweils fünf Jahre verlängert. Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummiet- recht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Rege- lung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Ver- längerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam ab- geschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden (vgl. etwa Se- natsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa; vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760, Tz. 8, 10; vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7; vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661, Tz. 17). Dass die Verlängerung der ursprünglichen Mietdauer erst nach dem 1. September 2001 erfolgt ist, ist hierfür unerheblich, denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum (hier: fünf Jahre) wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortge- setzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 11 m.w.N.). - 7 - 2. Die von den Parteien auf der Grundlage des § 565a Abs. 1 BGB aF gewählte Konstruktion eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam. 12 13 a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht diese Klausel als Allgemei- ne Geschäftsbedingung gewertet. 14 aa) Zwar ist die vom Berufungsgericht herangezogene Bestimmung des § 1 Abs. 1 AGBG zwischenzeitlich nicht mehr anwendbar, weil die Übergangs- regelung des Art. 229 § 5 EGBGB die Fortgeltung des AGB-Gesetzes nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes (1. Januar 2002) bei Dauerschuldverhältnissen auf den Zeitraum bis 31. Dezember 2002 be- schränkt hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil der Regelungsgehalt des § 1 Abs. 1 AGBG inhaltlich unverändert in die Nachfolgebestimmung des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB übernommen worden ist. bb) Der Einordnung der Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsausschlusses durch maschinenschriftliche Ergänzung einer Leerstelle des im Übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). 15 (1) Die Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Dass die vorgenommene Zeitbestimmung individuell ausgehandelt worden ist, ist weder festgestellt noch vorgetragen. Vergeblich verweist die Revision in die- sem Zusammenhang auf den vom Berufungsgericht nach § 540 Abs. 1 ZPO in Bezug genommenen Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, in dem ausge- führt ist, der formularmäßig vorgedruckte Klauseltext sei durch die Zahl 5 "indi- 16 - 8 - viduell ergänzt" worden. Anders als die Revision meint, ist mit diesem Passus nicht die Feststellung verbunden, die Parteien hätten die vereinbarte Fünfjah- resfrist im Einzelnen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt. Das Amtsgericht hat durch seine Ausführungen bei verständiger Würdigung nur zum Ausdruck gebracht, dass die Dauer der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht bereits formularmäßig vorgedruckt war, sondern einer auf das konkrete Mietverhältnis zugeschnittenen Ergänzung bedurfte. Damit ist jedoch nicht die Feststellung verbunden, die Beklagten hätten die ernsthafte Möglichkeit erhal- ten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. etwa BGHZ 104, 232, 236 m.w.N.). Die Revision zeigt weder auf, dass sich der Kläger in den Tatsacheninstanzen auf ein individuelles Aushandeln des jeweiligen Verlänge- rungsintervalls berufen hat, noch dass die Beklagten ein solches Vorbringen unstreitig gestellt haben. (2) Dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die Möglichkeit einer Individualabrede nicht gesondert erörtert, sondern sich mit der Feststel- lung begnügt hat, es liege ein der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG unterworfe- ner formularmäßig vereinbarter Mietvertrag mit Befristungen auf jeweils fünf Jahre vor, stellt daher keinen durchgreifenden Verfahrensfehler dar. Insbeson- dere liegt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht der absolute Revisi- onsgrund des § 547 Nr. 6 ZPO (fehlende Urteilsgründe) vor. Diese Bestimmung ist nicht schon dann anwendbar, wenn Urteilsgründe - wie hier - sachlich un- vollständig sind (vgl. etwa BGHZ 39, 333, 338; vgl. ferner BGH, Urteil vom 26. April 1991 - VIII ZR 61/90, NJW 1991, 2761, unter II 1 a). Auch ist dem Be- rufungsgericht kein entscheidungserheblicher Verstoß gegen § 139 ZPO oder Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten, weil es die Parteien nach Aktenlage nicht dar- auf hingewiesen hat, dass die in Frage stehende Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unterliegt. Zwar ist ein Berufungsgericht grundsätzlich nach § 139 ZPO gehalten, einer in erster Instanz siegreichen Par- 17 - 9 - tei rechtzeitig einen Hinweis zu erteilen, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und insbesondere aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. November 2008 - VII ZR 202/07, ZfBR 2009, 241, unter II 1 b aa). Letztlich kann offen bleiben, ob ein entsprechender - in den Akten nicht dokumentierter - Hinweis unterblieben ist, denn die Revision führt nicht - wie erforderlich - aus, was der Kläger auf einen entsprechenden Hinweis vorgetragen hätte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 16. Juni 2008 - VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615, Tz. 11; BGH, Beschluss vom 12. November 2008 - XII ZB 92/08, FF 2009, 22, Tz. 16). b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die vereinbarte wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit sei deswegen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die damit verbundene fünfjährige Bindung der Beklagten nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF in Ein- klang zu bringen sei, der eine Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten vorsah. Die Verlängerungsklausel ist als Laufzeitabrede zwar nicht dem einer Inhaltskontrolle entzogenen Kernbereich (§ 307 Abs. 3 BGB) zuzuordnen (vgl. BGHZ 127, 35, 41 f.; vgl. ferner Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO); sie weicht aber nicht in unzulässiger Weise von der genannten gesetzli- chen Regelung ab. 18 Die Bestimmung des § 565 Abs. 2 BGB aF sieht eine Kündigungsfrist von höchstens einem Jahr vor (Satz 1 und 2) und erklärt abweichende Verein- barungen, die Kündigungen nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zu- lassen, für unwirksam (Satz 4). Die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist jedoch nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwen- den (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO, unter II 2 a bb; 19 - 10 - vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 10; vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 12. März 2008, aaO, Tz. 16). Dies folgt aus § 565a Abs. 1 BGB aF, der voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Ver- längerungsklausel zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO). Da solchen Mietverhältnissen eine vom Gesetzgeber gebilligte, den An- wendungsbereich des § 565 Abs. 2 BGB einschränkende Sonderstellung zu- kommt, verbietet es sich, eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daraus abzuleiten, dass ihnen eine Lö- sung vom Vertrag innerhalb einer Zeitspanne verwehrt wird, die der in § 565 Abs. 2 BGB vorgesehenen längstmöglichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten entspricht. Die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich wegen der Besonderheiten der gewählten Vertragskonstruktion vielmehr ausschließlich am Maßstab des § 565a Abs. 1 BGB aF auszurichten. § 565a BGB aF soll lediglich sicherstellen, dass die für den Fall der Vertragsbeendigung zum Schutz des Mieters bestehenden Vorschriften nicht durch vertragliche Beendigungsverein- barungen umgangen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 565a BGB Rdnr. 1). Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen (vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4 BGB nF: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 2, und vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117, un- ter II 1). Dem beschriebenen Schutzzweck des § 565a Abs. 1 BGB aF werden die zwischen den Parteien getroffenen Abreden gerecht. Die in Frage stehende Klausel stellt in Verbindung mit der Regelung in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrags sicher, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur unter Einhaltung der jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist und unter Beachtung der Kündigungs- schutzbestimmungen beendet werden kann. - 11 - c) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der mit der wiederkehrenden Befristung des Mietverhältnisses verbundene vorübergehende beiderseitige Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte der Mieter ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in § 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlänge- rungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1 BGB aF) unterworfen hat (auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c; vom 30. Juni 2004, aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II). 20 d) Die Befristung des Mietverhältnisses mit wiederkehrender Verlänge- rung um fünf Jahre hält schließlich auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Danach ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzuset- zen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berück- sichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. etwa BGHZ 143, 103, 113; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 21; jeweils m.w.N). Das ist hier nicht der Fall. 21 aa) Der Senat hatte sich bislang nicht mit der Frage zu befassen, ob eine vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes formularmäßig vereinbarte wiederkehrende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um jeweils 22 - 12 - fünf Jahre den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt. Die Revisionserwiderung will im Hinblick auf den mit einer sol- chen Befristung verbundenen Ausschluss einer ordentlichen Kündigung wäh- rend des jeweiligen Verlängerungsintervalls (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 12, und vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177, Tz. 19; Senatsbeschluss vom 16. September 2008 - VIII ZR 112/08, WuM 2009, 48, Tz. 1) die der Rechtsprechung des Senats zur Frage der Gültigkeit eines formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsver- zichts zugrunde liegenden Erwägungen auf die vorliegende Fallgestaltung über- tragen. Dabei berücksichtigt die Revisionserwiderung jedoch nicht hinreichend, dass sich die beiden Fallkonstellationen in wesentlichen Punkten grundlegend unterscheiden. bb) Die Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmä- ßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 30. Juni 2004, aaO; vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543, unter II 2; vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779, Tz. 16 ff.). Dabei hatte sich der Senat auch mit einer Formularbestimmung zu befassen, die beiden Parteien eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kün- digung verwehrte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2). Der Senat hat im Hinblick auf die vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsre- form verfolgte Zielsetzung, der Mobilität und Flexibilität in der heutigen moder- nen Gesellschaft Rechnung zu tragen, einen solchen lang andauernden formu- larmäßigen Kündigungsverzicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam 23 - 13 - gehalten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d). Ver- einzelte Stimmen im Schrifttum wollen diese Rechtsprechung auch auf Kündi- gungsausschlüsse übertragen, die vor dem 1. September 2001 formularmäßig vereinbart wurden (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 8). 24 cc) Im Streitfall steht aber nicht die Wirksamkeit eines Kündigungsver- zichts nach neuem (oder altem) Recht in Frage, sondern die Zulässigkeit eines befristeten Mietvertrags mit wiederkehrender Verlängerung im Sinne des § 565a Abs. 1 BGB aF. Die Erwägungen, die den Senat bewogen haben, einen formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen eines - nach neuem Recht abgeschlossenen - unbefristeten Mietvertrags in der Regel auf die Dauer von höchstens vier Jahren zu begrenzen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d; vom 15. Juli 2009, aaO, Tz. 17), lassen sich nicht auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragen (so auch Hinz, WuM 2009, 79, 82; aA AG Gießen, WuM 2006, 196 f.). (1) Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Ziel- setzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbe- dingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kün- digungsfristen Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; Senatsur- teile vom 22. Dezember 2003, aaO, und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). Dies hat den Senat veranlasst, einen unter der Geltung des neuen Miet- rechts formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht auf die - in § 557a Abs. 3 BGB (früher § 10 Abs. 2 MHG) zum Ausdruck gekommene - Höchstdauer von vier Jahren zu begrenzen (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, und vom 15. Juli 2009, aaO). Nach früherer Rechts- 25 - 14 - lage kam diesen Interessen aber eine geringere Bedeutung zu. Diese unter- schiedliche Gewichtung darf bei der Beurteilung der Frage nicht außer Acht ge- lassen werden, ab welcher Dauer sich die Einengung der Dispositionsfreiheit des Mieters, die mit einem befristeten, sich mangels Kündigung periodisch ver- längernden Mietvertrag verbunden ist, für diesen als untragbar erweist. 26 (2) Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich bei einem vor dem 1. Sep- tember 2001 erfolgten Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Interessen- lage der Vertragsparteien anders darstellt als bei einem nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit vorübergehendem Kündigungs- ausschluss. Der Gesetzgeber hat nicht nur im Rahmen der Mietrechtsreform, sondern davor in sogar weitaus größerem Maße ein praktisches Bedürfnis für den Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) anerkannt. Einem Mieter ist daran gelegen, während der Vertragslaufzeit keiner ordentlichen Kün- digung ausgesetzt zu werden, während ein Vermieter Planungssicherheit er- strebt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 39, 70). Nach dem bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes geltenden Recht konnte diesem Anliegen auf unter- schiedliche Weise Rechnung getragen werden. Neben dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags mit befristeten Verlängerungen (§ 565a Abs. 1 BGB aF) gab es die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag mit gesetzlichem Verlängerungs- anspruch einzugehen (§ 564c Abs. 1 BGB aF) oder einen auf fünf Jahre be- grenzten, nicht verlängerungsfähigen "qualifizierten" Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 2 BGB aF abzuschließen. Nunmehr haben die Vertragsparteien nur noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten Vorrausetzungen einen - allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre be- grenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden - "echten" Zeitmietvertrag (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO) abzuschließen oder ein unbefriste- tes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine or- - 15 - dentliche Kündigung einzugehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO). 27 Die Bandbreite der vom Gesetzgeber unter der Geltung des früheren Mietrechts vorgesehenen Befristungen von Mietverhältnissen zeigt, dass er auch längerfristige Vertragsbindungen im Interesse beider Seiten für angemes- sen erachtete. Durch die Regelungen in § 564c Abs. 1, 2 BGB aF hat er klar gestellt, dass eine Befristung des Mietvertrags beim qualifizierten Zeitmietver- trag auf fünf Jahre und beim einfachen Zeitmietvertrag sogar unbegrenzt mög- lich sein sollte. Diese Wertung muss auch in die Beurteilung der Frage einflie- ßen, ab welcher Dauer die Bindung des Mieters an einen befristeten Mietver- trag mit wiederkehrender Verlängerung als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat (so auch Hinz, aaO). Angesichts der bei befris- teten Mietverträgen nach altem Recht geltenden besonderen Wertungen des Gesetzgebers verbietet sich ein Rückgriff auf die in § 10 Abs. 2 MHG bei Staf- felmietverträgen für einen Kündigungsverzicht gezogene zeitliche Grenze von vier Jahren (vgl. zu diesem Gesichtspunkt bei einem Kündigungsverzicht im Rahmen eines unbefristeten Mietvertrags Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). (3) In Anbetracht der aufgezeigten, dem früheren Recht anhaftenden Be- sonderheiten stellt die zwischen den Parteien in dem befristeten Mietvertrag vom 1. Juli 1999 formularmäßig vereinbarte Verlängerungsklausel, nach der sich die Vertragslaufzeit jeweils um fünf Jahre verlängert, wenn das Mietver- hältnis nicht unter Einhaltung der - jeweils geltenden - gesetzlichen Kündi- gungsfristen gekündigt wird, keine unangemessene Benachteiligung der Be- klagten dar. Diesen wurde hierdurch die Möglichkeit eröffnet, jeweils für eine Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Klägers zu vermei- den und hierdurch sicherzustellen, dass sie nicht ungewollt aus ihrer gewohnten 28 - 16 - Umgebung herausgerissen werden. Einem möglichen Mobilitätsinteresse des Mieters kommt nach früherem Recht - wie aufgezeigt - nicht die gleiche Bedeu- tung wie nach derzeit geltendem Recht zu. Eine Vertragsbindung von jeweils fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der Beklagten, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen fi- nanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder - wie hier - durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung ab- gemildert werden (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO). Da die Vertragslaufzeit mangels rechtzeitiger Kündigung zum 31. Juli 2004 wirksam um fünf Jahre verlängert worden ist, hat die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 30. April 2008 been- det. Die Beklagten sind daher zur Mietzahlung für die Monate Mai 2008 bis September 2008 sowie der unstreitigen Nebenkostenforderung von 257,78 € abzüglich der von ihnen geleisteten Kaution verpflichtet und haben dem Kläger zudem die diesem entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen. 29 III. Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil wei- tere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei- 30 - 17 - dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage hiernach begründet, die Wider- klage dagegen unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wolfratshausen, Entscheidung vom 19.03.2009 - 1 C 1142/08 - LG München II, Entscheidung vom 14.07.2009 - 12 S 2015/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 197/11 Verkündet am: 15. Februar 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 557a, 556 Abs. 3 a) Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhö- hung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgen- den Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht ins- gesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. b) Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 7. Juni 2011 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Die Parteien streiten, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, über Zah- lungsansprüche des Klägers aus der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietver- einbarung und aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008. Der Mietvertrag vom 17. Juli 2002 enthält in § 3 folgende Vereinbarung: "Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung." 1 2 - 3 - Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung heißt es: "Die Miete staffelt sich wie folgt: Ab 1.9.2003 863,14 ab 1.9.2004 889,04 ab 1.9.2005 915,72 ab 1.9.2006 943,20 ab 1.9.2007 971,50 ab 1.9.2008 1.000,65 ab 1.9.2009 1.030,67 ab 1.9.2010 1.061,59 ab 1.9.2011 1.093,44 ab 1.9.2012 1.126,25 Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. 8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %." In den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2006/2007 und 2007/2008 sind jeweils die auf die Nutzereinheit der Beklagten entfallenden Heizkosten berechnet. Vorauszahlungen der Beklagten auf diese Kosten sind in den Abrechnungen nicht in Ansatz gebracht. Mit seiner Klage macht der Kläger unter anderem rückständige Mieten aus der Staffelmietvereinbarung sowie die der Höhe nach unstreitigen Heizkos- ten aus den vorgenannten Abrechnungen abzüglich einer Mietminderung von 5 % geltend. Er hat die Beklagten - unter Einbeziehung weiterer Ansprüche - auf Zahlung von insgesamt 8.475,85 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Klä- ger 1.548,83 € nebst Zinsen sowie weitere 150,84 € Zug um Zug gegen Ab- rechnung der Kaution zu zahlen; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 5.651,17 € nebst Zin- 3 4 5 6 - 4 - sen sowie weitere 150,84 € Zug um Zug gegen Abrechnung der Kaution zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision erstre- ben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren noch von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Staffelmietvereinbarung der Parteien zu Un- recht für insgesamt unwirksam gehalten. Auch wenn sich diese Vereinbarung auf der Rückseite der Hausordnung befinde, sei die Schriftform gewahrt, weil die Parteien diese gesondert unterzeichnet hätten. Dass die Staffelmietverein- barung jedenfalls ab dem 31. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 557a Abs. 1 Halbsatz 2 BGB unwirksam sei, da die Erhöhungsschritte nur noch in einem Prozentbetrag angegeben würden, werde auch von dem Kläger nicht in Abrede gestellt. Diese Unwirksamkeit führe jedoch gemäß § 139 BGB nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da die Vereinbarung teilbar sei und angenommen werden könne, dass die Parteien die in Geldbeträgen ausgewiesene Staffelmiete für die ersten zehn Jahre auch ohne die Fortsetzung ab dem elften Jahr vereinbart hätten. Dem stehe die Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs, nach der ein in einem Staffelmietvertrag formularmäßig ver- einbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeit- raum von vier Jahren überschreite, insgesamt unwirksam sei, nicht entgegen. Der vorliegende Fall liege anders. Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterlie- 7 8 9 - 5 - ge - auch wenn die Vereinbarung formularvertraglich erfolgt sein sollte - gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlege. Die Berufung habe ebenfalls Erfolg, soweit der Kläger die Nachzah- lungsbeträge aus den beiden Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 verlange. Diese Abrechnungen seien entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger nicht ausdrücklich an- gegeben habe, dass er in den Heizkostenabrechnungen zugunsten der Beklag- ten keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht habe. Hätte der Kläger in den Abrechnungen die (nicht gezahlten) Vorauszahlungen der Beklagten ausdrück- lich mit "Null" beziffert, beständen an der Wirksamkeit der Abrechnung keine Zweifel, da die Frage, ob die Beklagten tatsächlich keinerlei Vorauszahlungen geleistet hätten, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen betreffe. Es könne nach Auffassung der Kammer für die Wirksamkeit der Abrechnung kei- nen Unterschied machen, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit "Null" beziffere oder Vorauszahlungen in der Abrechnung nicht berücksichtige, zumal die Nichtberücksichtigung aus Sicht des Mieters die (konkludente) Erklärung des Vermieters beinhalte, dass die Vorauszahlungen "Null" betrügen. In beiden Fällen sei für den Mieter ohne Zweifel ersichtlich, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine Vorauszah- lungen in Abzug gebracht worden seien. Dies möge für den Mieter Anlass sein, die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis auf geleistete Voraus- zahlungen zu bestreiten, doch bleibe das Abrechnungsergebnis auch ohne ausdrückliche Bezifferung der Vorauszahlungen mit "Null" gedanklich und rech- nerisch nachvollziehbar, und nur hierauf komme es für die Wirksamkeit der Ab- rechnung an. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass dem Kläger die aus der Staffelmietvereinbarung abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung rück- ständiger Miete zustehen. Denn die Staffelmietvereinbarung ist gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, aus denen der Kläger die Ansprüche herleitet, wirksam. a) Der Senat hat für eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht ins- gesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117 Rn. 11, zu einer individualvertraglichen Vereinbarung; Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, WuM 2009, 587, zu einer formularvertraglichen Staffelmiete). Für den vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Zwar findet auf die Verein- barung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557a BGB Anwen- dung. Sie ist deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum - anders als für die Anfangsjah- re - nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB. Das ist nicht im Streit. Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt auch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil auch hier of- 11 12 13 14 15 - 7 - fensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlos- sen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam. Dabei kann offenbleiben, ob die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewe- sen wäre, die erhöhte Miete - ebenso wie für die ersten zehn Jahre - auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder die Staffelmietverein- barung auf die ersten zehn Jahre beschränkt hätten, für die sie den gesetzli- chen Anforderungen entspricht. In beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen Anfangszeitraum unberührt. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % ei- nig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ersten zehn Jahre, in de- nen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Stei- gerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben. Das Vorbringen der Revision, bei Kenntnis der Parteien von dem gesetzlichen Er- fordernis, die Steigerungsbeträge auszuweisen, hätte sich angeboten, voll- kommen andere Zeitabstände oder Staffelsprünge vorzusehen, findet in dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Sachverhalt keine Stütze. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffel- mietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietverein- barung bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicher- heit hinsichtlich der Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 16 17 18 - 8 - BGB ausgeschlossen sind. Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der Staffelmietvereinbarung nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten zehn Jahre mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt festgehalten hätten (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, aaO Rn. 13). Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Land- gerichts Halle (ZMR 2004, 821) vertretenen Auffassung, eine Staffelmietverein- barung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilwei- se) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 557a BGB Rn. 37; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 557a Rn. 18), vermag der Senat deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den ge- setzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steige- rung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen. b) Aus dem Senatsurteil vom 25. Januar 2006 (VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059) ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine andere Beurteilung herzuleiten. Der Senat hat in diesem Urteil entschieden, dass ein in einem Staffel- mietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren überschreitet, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt (aaO Rn. 20). Diese Rechtsprechung ist hier schon deshalb nicht einschlägig, weil sie die Unwirksamkeit des zu Lasten des Mieters gehenden Kündigungsverzichts betrifft, nicht die Wirksamkeit der 19 20 21 - 9 - Staffelmietvereinbarung als solcher. Davon abgesehen unterliegt, wie das Beru- fungsgericht richtig gesehen hat, die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, aaO). 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008 bejaht. a) Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Se- nats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemei- nen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammen- stellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abre- den getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostenab- rechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Anga- be und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleiste- ten Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8 mwN). Dabei hat der Senat mehrfach deutlich gemacht, dass an die Abrech- nungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne- risch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.; Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 Rn. 21 22 23 24 - 10 - mwN). Etwaige Fehler - zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen - stellen (nur) materielle Fehler der Abrechnung dar, die nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führen, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nach- prüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16 mwN). Das gilt ebenso, wenn der Vermieter - wie hier - überhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Auch in diesem Fall kann der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht ge- schehen ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird dadurch nicht in Fra- ge gestellt. In einem solchen Fall wäre es, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, eine sinnlose Förmelei, wenn der Vermieter in der Abrech- nung Vorauszahlungen des Mieters ausdrücklich mit "Null" zu beziffern hätte. b) Von diesen Maßstäben ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat die Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass aus ihnen für die Beklagten zweifelsfrei hervorging, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Denn ein Abzug ge- leisteter Vorauszahlungen wird in diesen Abrechnungen - anders als in der vo- rangegangenen Abrechnung 2005/2006 - nicht vorgenommen. Ob der Kläger einen Abzug von Vorauszahlungen zu Recht unterlassen hat, das heißt ob die Beklagten tatsächlich keine Vorauszahlungen geleistet hatten, betrifft, wie aus- geführt, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen, nicht deren Wirk- samkeit. Das Vorbringen der Revision rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass aus den Heizkostenabrechnungen deutlich 25 26 27 - 11 - hervorgeht, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat, meint aber, er hätte gleichwohl eine Rubrik "geleistete Vorauszahlungen" in die Abrechnung aufnehmen und diese mit "Null" beziffern müssen, weil für die Be- klagten nicht erkennbar sei, ob der Kläger geleistete Vorauszahlungen schlicht vergessen habe oder aber bewusst nicht in Ansatz gebracht habe. Auf die Moti- vationslage des Vermieters und deren Erkennbarkeit für den Mieter kommt es für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht an. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 08.06.2010 - 15 C 576/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.06.2011 - 63 S 393/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 30/08 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: 1 "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungs- recht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit dem- nach nur außerordentlich kündigen kann!" Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver- waltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schrift- lich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Be- klagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten- 2 - 3 - vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück. 3 Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos- ten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis ein- schließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. 4 Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verur- teilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis ein- schließlich Februar 2006 weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: 6 Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular- mäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an 7 - 4 - § 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsaus- schluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten. II. 8 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Recht- sprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint. 9 2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unan- gemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 10 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungs- rechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wur- de, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in de- nen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich be- grenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor- 11 - 5 - liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseiti- gen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. 12 b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un- ter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Partei- en frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be- rechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglich- keit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege- lung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 13 d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein- schlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. 14 Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk- samkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli- ches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich 15 - 6 - allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. 16 Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti- ger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wete- kamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 - LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 23/08 Verkündet am: 17. Dezember 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MiethöheRegG § 10 Abs. 2 Satz 2; BGB § 139 Eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffelmiete ist nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zuläs- sige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. November 2007 unter Zu- rückweisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Beklagte für den Monat Juli 2005 zur Zahlung von 407,44 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisions- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 24. Mai 1996 eine Wohnung in H. . Die monatliche Miete belief sich auf umgerechnet 434,60 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von umgerechnet 92,03 €. Gemäß Ziffer 6 der schriftlichen Zusatzvereinbarung vom 24. Mai 1996 erhöhte sich die monatliche Miete jedes Jahr um 25,56 € (50 DM), erstmals ab dem 1. Juli 1998. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit dieser Staffelmiet- vereinbarung. 1 - 3 - Der Kläger hat nicht jede Staffelmieterhöhung geltend gemacht und ver- langt seit dem 1. Januar 2005 eine monatliche Miete von 536,84 €. Er hat Zah- lung rückständiger Miete für den Zeitraum von Juli 2005 bis Dezember 2006 in Höhe von insgesamt 2.642,60 € nebst Zinsen begehrt (davon 407,44 € restliche Miete für den Monat Juli 2005); der Beklagte hat im Wege der Widerklage Er- stattung seiner Auffassung nach für den Zeitraum Januar 2003 bis Oktober 2005 zuviel gezahlter Miete in Höhe von 3.118,64 € nebst Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung von 194,53 € nebst Zinsen verurteilt und der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert, der Klage insgesamt stattgegeben und die Widerklage abgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg, im Übri- gen ist sie unbegründet. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete zu. Die Staffelmietvereinbarung verstoße zwar gegen § 10 Abs. 2 MHG. Dies habe jedoch nicht die Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt zur Folge. Denn Staffelmietvereinbarungen seien nach der gesetzli- chen Regelung in § 10 MHG nicht grundsätzlich verboten, sondern zulässig und 5 - 4 - nur in ihrer Wirksamkeit auf zehn Jahre begrenzt. Bei trennbaren Teilen einer Vereinbarung sei im Übrigen gemäß § 134 BGB auch nur der vom Verbotsge- setz erfasste Teil unwirksam; die Teilnichtigkeit könne nicht weiter reichen als das Verbotsgesetz. Deshalb sei eine zeitlich unbegrenzte Staffelmiete für die Dauer von zehn Jahren wirksam und lediglich der darüber hinausgehende Teil unwirksam. Dafür spreche auch die Regelung des § 557a BGB nF, der eine zeitliche Begrenzung nicht mehr vorsehe. Dem Kläger stehe daher grundsätzlich die geltend gemachte rückständi- ge Miete zu, während die Widerklage auf Rückerstattung überzahlter Beträge abzuweisen sei. 6 Soweit der Kläger bezüglich der Julimiete 2005 nicht das vollständige Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 in Abzug gebracht, sondern hiergegen mit Mietrückständen aus dem Jahr 2004 in Höhe von 481,23 € aufgerechnet habe, sei auch diese Vorgehensweise rech- tens, da der Beklagte die Richtigkeit dieser noch ausstehenden Forderung von 481,23 € in seinem Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannt habe. 7 II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält - mit Ausnahme der Verur- teilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 - rechtli- cher Nachprüfung stand. Der Beklagte ist, was die weiteren vom Kläger im vor- liegenden Rechtsstreit geltend gemachten Mietrückstände betrifft, gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet; der mit der Widerklage geltend gemachte Bereicherungsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) auf Erstattung geleis- teter Mietzahlungen steht ihm hingegen nicht zu. 8 - 5 - 1. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Staffel- mietvereinbarung für den im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Zeitraum wirk- sam ist, so dass dem Beklagten, soweit er die aus der Vereinbarung sich erge- benden Erhöhungsbeträge entrichtet hat, kein Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete zusteht, der Kläger hingegen die noch nicht gezahlten Erhö- hungsbeträge nachfordern kann. 9 a) Zwar verstößt die hier vereinbarte - zeitlich nicht begrenzte - Staffel- miete gegen die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgebliche Vorschrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG. Danach darf die Vereinbarung einer gestaffelten Miete - anders als nach der seit dem 1. September 2001 gemäß § 557a BGB geltenden Regelung - nur einen Zeitraum bis zehn Jahren umfas- sen. 10 b) Dem Berufungsgericht ist aber darin beizupflichten, dass dieser Ver- stoß nicht zur Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung zur Staffelmiete mit der Folge führt, dass der Beklagte jeweils nur die Ausgangsmiete schuldet. Entge- gen der von der Revision und einem Teil der Instanzgerichte vertretenen Auf- fassung (LG Berlin, GE 2004, 625 - Zivilkammer 63 - sowie GE 2003, 325 - Zi- vilkammer 62 -; LG Gießen, WuM 1994, 693) ist auch eine unter der Geltung des MHG ohne zeitliche Begrenzung individualvertraglich vereinbarte Staffel- miete nur insoweit unwirksam, als sie über die damalige zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (so auch LG Berlin, GE 1991, 781 - Zivilkammer 67; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. C 518a; Blank/Börstinghaus, Miete 1. Aufl. § 10 MHG Rdnr. 22; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 12; Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 82; wohl auch MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 20, unter Hinweis auf die ähnliche Problematik bei Preisvorschriften). 11 - 6 - Das Berufungsgericht hat zutreffend einen Fall bloßer Teilnichtigkeit an- genommen, weil die (damalige) gesetzliche Regelung Staffelmietvereinbarun- gen nicht grundsätzlich verbot, sondern nur eine zehn Jahre übersteigende Bindung der Parteien untersagte. Gemäß § 139 BGB führt die Teilnichtigkeit jedoch nicht zur Gesamtnichtigkeit des Rechtsgeschäfts, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien es auch ohne den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. 12 Dies ist hier offensichtlich der Fall. Die Vereinbarung einer Staffelmiete bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hin- sichtlich der Miethöhe und ist auch für den Mieter insoweit vorteilhaft, als Miet- erhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen sind (§ 10 Abs. 2 Satz 2 MHG bzw. nach jetziger Regelung § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher anzunehmen, dass die Parteien, wenn ihnen die zeitliche Begrenzung des § 10 Abs. 2 MHG bekannt gewesen wäre, nicht von einer Staffelmietvereinbarung insgesamt Abstand genommen, sondern stattdessen eine Staffelmietvereinbarung mit der höchstmöglichen zeit- lichen Begrenzung geschlossen hätten. 13 c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Staffelmietvereinbarung auch nicht deshalb unwirksam, weil sie mangels einer schriftlichen Regelung über die Dauer der Staffelmiete bzw. wegen einer fehlenden Befristung nicht den Mindestinhalt aufwiese, der der Formvorschrift des § 10 Abs. 2 MHG zu entnehmen sei. Gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG kann der Mietzins für be- stimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Den sich daraus ergebenden Anforderungen an die Schriftform (§ 126 BGB) wird die schriftliche Zusatzvereinbarung der Parteien vom 24. Mai 1996 jedoch gerecht, denn sie legt eine jährliche Mieterhöhung der Ausgangsmiete um jeweils 14 - 7 - 25,56 € ab dem 1. Juli 1998 fest, so dass die unterschiedliche Miete für jeweils bestimmte Zeiträume in der Vertragsurkunde geregelt ist. 15 2. Zu Unrecht rügt die Revision ferner, dass die Berufung, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage bezüglich der Mietforderung für Juli 2005 rich- tete, bereits unzulässig gewesen sei, weil der Kläger das Rechtsmittel in die- sem Punkt nicht ordnungsgemäß begründet habe. Das Amtgericht hat die Kla- ge insoweit abgewiesen, weil der Beklagte nur die Ausgangsmiete von 434,60 € zuzüglich Nebenkosten geschuldet habe, die durch Aufrechnung mit dem Ne- benkostenguthaben 2004 beglichen worden sei. Die vom Kläger zuvor gegen- über dem Nebenkostenguthaben 2004 erklärte Aufrechnung mit Mietrückstän- den in Höhe von 481,23 € sei ins Leere gegangen, weil es mangels wirksamer Staffelmietvereinbarung keine Mietrückstände des Beklagten gegeben habe. Mit der Begründung, die Staffelmietvereinbarung vom 24. Mai 1996 sei wirk- sam, hat der Kläger das Urteil des Amtsgerichts mithin auch bezüglich der Ab- weisung der Julimiete angegriffen. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt von der Miete für Juli 2005 nicht das vollständige Guthaben aus der Ne- benkostenabrechnung für das Jahr 2004 abgesetzt hat, weil es angenommen hat, der Kläger habe seinerseits hiergegen bereits zuvor mit einem - vom Be- klagten durch das Schreiben vom 31. Oktober 2004 anerkannten - Saldo in Hö- he von 481,23 € aus Mietrückständen aus dem Jahr 2004 wirksam aufgerech- net. Zutreffend weist die Revision darauf hin, dass der Beklagte in dem genann- ten Schreiben eine Zahlung des Betrages von 481,23 € gerade ablehnt und le- diglich ausführt, dass er diese Summe "unter normalen Umständen" sofort ge- zahlt hätte. Daraus ergibt sich - wie die Revision zu Recht rügt - kein Anhalts- punkt für einen Schuldbestätigungsvertrag (deklaratorisches Schuldanerkennt- 16 - 8 - nis) oder gar für ein (konstitutives) Schuldanerkenntnis im Sinne von § 781 BGB. III. 17 Soweit sich das Berufungsurteil nach den vorstehenden Ausführungen als richtig erweist, ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung der (restlichen) Miete für Juli 2005 kann das Beru- fungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). In diesem Punkt ist der Rechtsstreit nicht zur Endentschei- dung reif, weil das Bestehen der Mietforderung des Klägers für Juli 2005 von der noch klärungsbedürftigen Frage abhängt, ob ihm der mit dem Guthaben des Beklagten aus der Nebenkostenabrechnung 2004 verrechnete "Saldo" rück- ständiger Mietforderungen (481,23 €) zustand; denn in diesem Fall wäre das Guthaben des Beklagten in dieser Höhe erloschen und hätte nicht mehr zur Aufrechnung gegen die Miete für Juli 2005 zur Verfügung gestanden. Dem Klä- ger ist Gelegenheit zur Aufschlüsselung des "Saldos" - etwa durch Vorlage der in der Nebenkostenabrechnung 2004 in Bezug genommenen "Kontoaufstel- lung" - zu geben. Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit daher zur neu- - 9 - en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 18.05.2007 - 350 C 514/06 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.11.2007 - 6 S 104/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 218/04 Verkündet am: 16. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Rich- ter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten und unter Zurückweisung der Rechtsmittel im Übrigen werden das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 29. Juni 2004 teilweise aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Meißen vom 12. Februar 2004 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage werden die Kläger als Gesamtschuldner verur- teilt, an den Beklagten 405,90 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 45,10 € seit dem 4. April 2003 sowie aus weiteren je 45,10 € seit dem 5. Mai 2003, 5. Juni 2003, 4. Juli 2003, 5. August 2003, 4. September 2003, 6. Oktober 2003, 5. November 2003 und 4. Dezember 2003 sowie weitere 945 € nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr seit dem 26. Juni 2003 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewie- sen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren seit 1. Januar 1995 Mieter einer Doppelhaushälfte des Beklagten in S. . Nach § 2 des Mietvertrags vom 17. Januar 1995 wurde das Mietverhältnis auf die Dauer von 5 Jahren abgeschlossen. Es sollte am 1 - 3 - 31. Dezember 1999 enden, sich jedoch um je zwölf Monate verlängern, sofern es nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetz- lichen Kündigungsfrist gekündigt wird. § 4 des Mietvertrags enthielt eine Staf- felmietvereinbarung, wonach sich die von den Klägern gemäß § 3 des Vertrags zu zahlende Kaltmiete von zunächst 1.650 DM auf folgende Beträge erhöhen sollte: ab 01.01.1997 1.950,00 DM ab 01.01.1998 2.150,00 DM ab 01.01.1999 2.400,00 DM ab 01.01.2000 2.600,00 DM ab 01.01.2001 2.800,00 DM ab 01.01.2002 3.000,00 DM ab 01.01.2003 3.200,00 DM ab 01.01.2004 3.500,00 DM. In einem "2. Nachtrag zum Mietvertrag" vom 10. Dezember 1998 änder- ten die Parteien § 4 des Mietvertrags dahin, dass die monatliche Kaltmiete für den Zeitraum vom 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 1999 weiterhin 2.150 DM betragen sollte. Am 14. Juni 1999 vereinbarten die Parteien folgenden "3. Nach- trag zum Mietvertrag vom 17. Januar 1995": "§ 2 wird dahingehend geändert, dass für die Zeit ab 01.01.2000 bis 31.12.2004 eine neue Festmietzeit mit Verlängerungsklausel vereinbart wird. § 4 wird dahingehend geändert, dass folgende monatliche Kalt- miete für die neue Festmietzinszeit gilt: ab 01.01.2000: DM 2.000,00, ab 01.01.2002: DM 2.200,00. Die übrigen Bedingungen des Mietvertrages bleiben unverändert." Zusätzlich hatten die Kläger monatliche Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von zuletzt 200 DM (102,26 €) zu leisten. 2 3 - 4 - Nachdem die Kläger das Mietverhältnis im Februar 2002 außerordentlich mit der Begründung gekündigt hatten, der Beklagte habe die von ihnen begehr- te Zustimmung zur Untervermietung der Doppelhaushälfte verweigert, erhob der Beklagte Klage auf Zahlung fälliger und zukünftig fällig werdender Miete. Die Kläger, die das gemietete Haus im Frühjahr 2002 geräumt und ein Eigen- heim bezogen hatten, vertraten die Auffassung, das Mietverhältnis sei infolge ihrer Kündigung zum 31. Mai 2002 beendet. Das Amtsgericht Meißen verurteilte die Kläger am 30. September 2002 unter Nr. 2 des Urteilstenors für den Zeit- raum vom 1. Juni 2002 bis zum 31. Dezember 2004 zur Zahlung der Miete in Höhe von monatlich 1.182 € - einschließlich 57,16 € verbrauchsunabhängiger Betriebskostenvorauszahlungen - nebst Zinsen. Die hinsichtlich der Verurtei- lung zu Nr. 2 eingelegte Berufung der Kläger wies das Landgericht gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss vom 5. März 2003 als unbegründet zurück. Die Kläger haben die Doppelhaushälfte seit April 2003 zu einer Miete von 600 € untervermietet. Mit Schreiben vom 8. Juli 2003 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Hinweis auf den dritten Nachtrag zum Mietvertrag und § 557a Abs. 3 BGB zum 31. Oktober 2003. Der Beklagte trat der Kündigung entgegen. Die Kläger haben mit ihrer Klage zunächst begehrt, Nr. 2 des Urteils des Amtsgerichts Meißen vom 30. September 2002 dahingehend abzuändern, dass die Miete in Höhe von 1.182 € nur noch bis zum 31. Oktober 2003 geschuldet wird. Der Beklagte hat Widerklage erhoben und beantragt, die Kläger als Ge- samtschuldner zu verurteilen, an ihn jeweils 45,10 € verbrauchsabhängige Be- triebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum April 2003 bis Januar 2004, ins- gesamt 451 €, sowie weitere 945 € - jeweils nebst Zinsen - zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich des Zeitraums ab 31. Dezember 2003 stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen; der Widerklage hat das Amtsge- 4 5 6 - 5 - richt überwiegend stattgegeben und sie lediglich hinsichtlich der Betriebskos- tenvorauszahlung für den Monat Januar 2004 in Höhe von 45,10 € abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht - nachdem die Kläger ihren Klageantrag entsprechend geändert hatten - das amtsgerichtliche Urteil dahin abgeändert, dass es die Vollstreckung aus Nr. 2 des Urteils des Amtsgerichts Meißen für Leistungen, die ab dem 1. Januar 2004 fällig werden, für unzulässig erklärt hat. Im Übrigen hat es die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seine Anträge auf Abweisung der Klage und auf Verurteilung der Kläger zur Zahlung des Betriebskostenvorschusses für Januar 2004 nebst Zinsen weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Berufung des Beklagten habe lediglich insoweit Erfolg, als die Kläger ihr Begehren nicht im Wege der Abänderungsklage verfolgen könnten, sondern nur die Vollstreckungsabwehrklage statthaft sei. In der Sache sei die Berufung jedoch unbegründet. Die Vollstreckung aus dem Urteil vom 30. September 2002 sei für unzulässig zu erklären, soweit es die Kläger zur Zahlung von Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen verpflichte, die ab dem 1. Januar 2004 fällig würden; denn die Kündigung der Kläger vom 8. Juli 2003 habe das Mietverhält- nis spätestens zum 31. Dezember 2003 beendet. Die Kündigung sei gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) zulässig. Die Parteien hätten das Mietverhältnis durch die Nachtragsvereinbarung vom 14. Juni 1999 nach Ablauf der ersten Befristung erneut für die Dauer von fünf 7 8 - 6 - Jahren befristet und somit das ordentliche Kündigungsrecht ausgeschlossen. Die Kläger seien verpflichtet geblieben, die Miete nach einer Staffel zu entrich- ten. Dem stehe nicht entgegen, dass während der Laufzeit von fünf Jahren le- diglich eine einzige Mieterhöhung vorgesehen sei. Ohne Bedeutung sei auch, dass sich die Miete für die erste Periode der Staffel gegenüber der bis dahin geschuldeten Miete verringert habe und erst in der zweiten Periode eine Erhö- hung erfolgt sei. Durch die Vereinbarung einer weiteren Befristung von fünf Jah- ren und die Verpflichtung der Kläger, die Miete nach einer fortlaufenden Staffel zu zahlen, hätte das Kündigungsrecht gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG erneut höchstens für die Dauer von vier Jahren ausgeschlossen werden können. Die Einwendung der Kündigung des Mietverhältnisses sei auch zulässig, weil die Gründe, auf denen sie beruhe, erst nach Schluss der mündlichen Ver- handlung, in der sie hätten geltend gemacht werden müssen, entstanden seien und durch Einspruch nicht mehr geltend gemacht werden könnten (§ 767 Abs. 2 ZPO). Die Kläger hätten sich im damaligen Rechtsstreit nicht auf ein abstrakt bestehendes Kündigungsrecht berufen müssen. Dies sei nur anzunehmen, wenn sie von diesem Recht bereits Gebrauch gemacht hätten, was erst am 8. Juli 2003 geschehen sei. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Die Revision des Beklagten hat hinsichtlich der Klage Erfolg (A.); sie ist jedoch zurückzuweisen, soweit der Beklagte den mit der Widerklage erhobenen Anspruch weiterverfolgt (B.). 9 10 - 7 - A. 1. Zu Unrecht hält die Revision allerdings die von den Klägern im zweiten Rechtszug im Wege der Klageänderung erhobene - statthafte - Vollstreckungs- abwehrklage (§§ 767, 533 ZPO), die sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung der Miete bis zum 31. Dezember 2004 richtet, für unzulässig. Es bestehen Bedenken gegen die Auffassung der Revision, dass das Rechtsschutzinteresse an der Erhebung einer Vollstreckungsabwehrklage ge- gen die Verurteilung zur Zahlung von Miete fehlt, wenn der Mieter als Vollstre- ckungsschuldner dem Vermieter aus materiell-rechtlichen Gründen jedenfalls zur Zahlung einer Entschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache gemäß § 546a Abs. 1 BGB verpflichtet ist. Dies bedarf jedoch keiner Entschei- dung, weil die Kläger zur Zahlung von Nutzungsentschädigung - die Wirksam- keit ihrer Kündigung vom 8. Juli 2003 unterstellt - nicht verpflichtet gewesen wären. § 546a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Der Begriff der Vorenthaltung besagt, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (st.Rspr.; Senatsurteile BGHZ 90, 145, 148; Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558 = WM 2004, 1187, unter II 2 a, jew.m.w.Nachw.). Hieran fehlt es, wenn der Wille des Vermieters nicht auf die Rückgabe der Mietsache gerichtet ist, etwa weil er vom Fortbeste- hen des Mietverhältnisses ausgeht (Senat, Urteil vom 22. März 1960 - VIII ZR 177/59, NJW 1960, 909, unter II b; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 546a Rdnr. 8 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 546a Rdnr. 19; vgl. auch Senatsurteil vom 7. Januar 2004, aaO). So liegt es hier. Der Beklagte ist der Kündigung vom 8. Juli 2003 entgegengetreten. Er hat im vorlie- genden Rechtsstreit die Auffassung vertreten, die Kündigung sei unwirksam. Dass er von den Klägern oder dem Untermieter die Rückgabe der vermieteten 11 12 - 8 - Doppelhaushälfte verlangt hat, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. 2. Die Vollstreckungsabwehrklage ist jedoch nicht begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist den Klägern ihre Einwendung, das Mietverhältnis sei aufgrund ihrer nach rechtskräftigem Abschluss des Vorpro- zesses erklärten Kündigung gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Oktober 2003 beendet und ihre durch Urteil festgestellte Verpflichtung zur Zahlung von Miete bis zum 31. Dezember 2004 sei infolgedessen entfallen, gemäß § 767 Abs. 2 ZPO aus prozessualen Gründen verwehrt. Nach dieser Vorschrift sind Einwendungen gegen den durch Urteil festgestellten Anspruch nur insoweit zu- lässig, als die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, in der Einwendungen spätestens hätten geltend ge- macht werden müssen, entstanden sind und durch Einspruch nicht mehr gel- tend gemacht werden können. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist für den Ausschluss der Geltendmachung von gesetzlichen Gestaltungsrechten nach § 767 Abs. 2 ZPO nicht auf den Zeitpunkt ihrer Ausübung, sondern auf den Zeitpunkt ihres Entstehens und der Befugnis zu ihrer Ausübung abzustellen (für die Aufrechnung: BGHZ 34, 274, 279 f.; 100, 222, 225; Senatsurteil BGHZ 125, 351, 353; für die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung: BGHZ 42, 37, 39 ff.; vgl. auch Senatsurteile BGHZ 94, 29, 34; 157, 47, 52). An dieser Recht- sprechung, die im Schrifttum sowohl Zustimmung (MünchKomm ZPO/K. Schmidt, 2. Aufl., § 767 Rdnr. 80 ff.; Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl., § 767 Rdnr. 14, jew.m.w.Nachw.; Schuschke in Schuschke/Walker, Zwangsvollstre- ckung, 3. Aufl., § 767 Rdnr. 31 f.) als auch Kritik erfahren hat (Stein/Jonas/ Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 767 Rdnr. 32 ff.; Gaul, Gedächtnisschrift für Brigitte Knobbe-Keuk, 1997, S. 135 ff., jew.m.w.Nachw.), wird festgehalten. 13 14 - 9 - b) Diese Grundsätze sind auch auf den vorliegenden Fall einer vom Mie- ter nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung anzu- wenden (a.A. Zöller/Vollkommer, aaO, Vor § 322 Rdnr. 67; K. Schmidt, aaO, Rdnr. 82). Jedenfalls dann, wenn der Mieter im Vorprozess Einwendungen er- hebt, die sich - wegen einer von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kün- digung - gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses richten, ist seine Ein- wendung einer später erklärten ordentlichen Kündigung gegenüber dem titulier- ten Anspruch nach § 767 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. So liegt der Fall hier. § 767 Abs. 2 ZPO lässt Einwendungen gegen den durch das Urteil im Vorprozess festgestellten Anspruch nur dann zu, wenn die Gründe, auf denen sie beruhen, erst nachträglich entstanden sind. Dies war bei dem Kündigungs- recht der Kläger nicht der Fall. Zwar tritt die materiell-rechtliche Gestaltungswir- kung der Kündigung, die das Mietverhältnis beendet, erst infolge der Kündi- gungserklärung ein. Der Grund, auf dem die gestaltende Wirkung der Kündi- gungserklärung beruht, entsteht jedoch bereits mit dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals die Möglichkeit hat, sein Kündigungsrecht auszuüben, und er mithin die Rechtslage durch Abgabe der Gestaltungserklärung zu seinen Guns- ten beeinflussen kann (vgl. BGHZ 94, 29, 34; für die Aufrechnungslage RGZ 64, 228, 230). Der Mieter hat bereits vor dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung spätes- tens zugehen muss (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB), die Möglichkeit zur ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Kündigungster- min, weil die Ausübung des Kündigungsrechts schon vor dem spätestmöglichen Kündigungstag zulässig ist. Das gilt auch für die Kündigung eines Mietverhält- nisses, in dem - wie im vorliegenden Fall - eine Staffelmiete sowie ein Kündi- gungsausschluss vereinbart sind (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1288, unter IV 1 b zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG). Die Kläger hätten das Mietverhältnis daher 15 16 17 - 10 - bereits in dem rechtskräftig abgeschlossenen Vorprozess zum 31. Oktober 2003 oder zu einem früheren Termin ordentlich kündigen können. Zwar wird der Mieter hierdurch in seiner Freiheit eingeschränkt, den Zeit- punkt der Ausübung seines gesetzlichen Kündigungsrechts zu bestimmen, weil das Gestaltungsrecht präkludiert ist, wenn es nicht bereits im Vorprozess aus- geübt wird (vgl. BGHZ 94, 29, 34). Diese Einschränkung der nach materiellem Recht bestehenden Entscheidungsfreiheit des Ausübungsberechtigten ist je- doch aufgrund des Zwecks des § 767 Abs. 2 ZPO gerechtfertigt. Dieser besteht darin, den rechtskräftigen Vollstreckungstitel in weitem Umfang vor nachträgli- chen Einwendungen des Schuldners zu schützen und die Hindernisse zu be- grenzen, die der Vollstreckung aus diesem Titel bereitet werden können (BGHZ 34, 274, 280; 42, 37, 41 f.; vgl. bereits RGZ 64, 228, 230). Aufgrund dessen ist es dem Schuldner - wie bei der Aufrechnung und der Anfechtung (dazu BGHZ 42, 37, 41 f.) - zuzumuten, von seinem gesetzlichen Kündigungsrecht gegen- über dem Anspruch des Gläubigers im Vorprozess Gebrauch zu machen, weil der Eintritt der materiellen Gestaltungswirkung - und damit die Herbeiführung einer für den Ausgang des Prozesses günstigen materiellen Rechtslage - allein von seinem Willen abhängig ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter be- reits im Vorprozess den Einwand erhoben hat, dass das Mietverhältnis beendet ist. Denn dadurch gibt er regelmäßig zu erkennen, dass er kein Interesse mehr an einem Fortbestand des Mietverhältnisses hat. So liegt es auch hier, weil die Kläger sich im vorangegangenen Rechtsstreit gegenüber der Klage des Ver- mieters auf Zahlung fälliger und zukünftig fällig werdender Miete mit dem Ein- wand verteidigt haben, das Mietverhältnis sei infolge ihrer außerordentlichen Kündigung - die sie auf eine Verweigerung der Zustimmung des Beklagten zur Untervermietung gestützt haben - zum 31. Mai 2002 beendet, und sie die ge- mietete Doppelhaushälfte im Frühjahr 2002 bereits geräumt und ein Eigenheim bezogen haben. 18 - 11 - Insoweit verhält es sich anders als bei einem vertraglich eingeräumten Optionsrecht, dessen nachträgliche Ausübung der Senat nicht an der Präklusi- onswirkung des § 767 Abs. 2 ZPO hat scheitern lassen (BGHZ 94, 29 ff.). Im Wesen des Optionsrechts liegt es, dem Berechtigten die Entscheidungsfreiheit in zeitlicher Hinsicht zu belassen. Dem Optionsberechtigten ist es im Gegensatz zum Aufrechnungs- oder Anfechtungsberechtigten nicht anzusinnen, von seiner Gestaltungsbefugnis ungeachtet seiner zeitlichen Wahlfreiheit immer schon dann Gebrauch zu machen, wenn er dadurch in einem gegen ihn geführten Prozess die Rechtslage zu seinen Gunsten beeinflussen könnte (Senat aaO S. 35); in dem dem Senatsurteil (aaO) zugrunde liegenden Sachverhalt war der Entschluss, das Vertragsverhältnis auslaufen zu lassen oder durch Ausübung der Option zu verlängern, wesentlich von der oft schwer überschaubaren Ent- wicklung der wirtschaftlichen Verhältnisse abhängig. Demgegenüber ist dann, wenn der Mieter bereits im Vorprozess außerordentlich gekündigt hat, im Re- gelfall kein schutzwürdiges Interesse ersichtlich, das ihn dazu berechtigen könnte, das ihm kraft Gesetzes zustehende Recht zur ordentlichen Kündigung über den nach § 767 Abs. 2 ZPO für die Präklusion maßgeblichen Zeitpunkt hinaus "aufzusparen" und diese Einwendung erst gegenüber dem vollstreckba- ren Titel vorzubringen. Ein solches Interesse ist auch bei den Klägern, die - wie ausgeführt - be- absichtigt hatten, das Mietverhältnis wegen des bevorstehenden Bezugs eines Eigenheims umgehend zu beenden, nicht gegeben. Auf ihre im Vorprozess durch die Kündigung vom Februar 2002 geltend gemachte Rechtsfolge - die Beendigung des Mietverhältnisses - ist auch die vorliegend erst nach Abschluss des Vorprozesses erklärte ordentliche Kündigung gerichtet. Ihnen konnte nicht daran gelegen sein, bei Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung an dem Mietverhältnis festzuhalten, das ihnen nur weitere, für sie nunmehr nutzlo- 19 20 - 12 - se Kosten verursachen würde. Durch den Antrag des Beklagten, des damaligen Klägers, auf künftige Miete war ihnen vor Augen gehalten, welche Zahlungsver- pflichtungen durch einen gegen sie ergehenden Titel auf sie zukommen wür- den, wenn ihre außerordentliche Kündigung nicht durchgreifen sollte. Eine Ein- schränkung der Rechtskraftwirkung des Urteils, um ihnen noch nachträglich eine schon im ersten Rechtsstreit mögliche Befreiung von ihrer Pflicht zur Miet- zahlung zu ermöglichen, ist daher nicht gerechtfertigt. Ob die außerordentliche Kündigung der Kläger, die das Berufungsgericht des Vorprozesses als unwirk- sam angesehen hat, im vorangegangenen Rechtsstreit in eine ordentliche Kün- digung zum nächstmöglichen Zeitpunkt hätte umgedeutet werden müssen (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 326/04, WuM 2005, 584 unter II 2 m.w.Nachw.) - mit der Folge, dass die erst nach Abschluss des Vorprozesses erklärte erneute Kündigung nicht erforderlich gewesen wäre -, bedarf hier keiner Entscheidung. B. Die Revision ist dagegen nicht begründet, soweit der Beklagte mit der Widerklage Zahlung von verbrauchsabhängigen Betriebskostenvorschüssen für den Monat Januar 2004 in Höhe von 45,10 € verlangt. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die Kündigung der Kläger vom 8. Juli 2003 vor diesem Zeitpunkt wirksam geworden ist. 1. Der Annahme, dass die Kündigung der Kläger vom 8. Juli 2003 das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2004 beendet hat, stehen weder § 767 Abs. 2 ZPO noch die Rechtskraft des Urteils des Amtsgerichts Meißen vom 30. September 2002 entgegen. § 767 Abs. 2 ZPO schließt lediglich Einwendun- gen gegenüber durch Urteil festgestellten Ansprüchen aus. Um einen solchen 21 22 - 13 - Anspruch handelt es sich nicht, da der vom Beklagten mit der Widerklage gel- tend gemachte Anspruch auf Zahlung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht Gegenstand des Vorprozesses war. Das Fortbestehen des Mietverhältnisses steht auch nicht aufgrund der materiellen Rechtskraftwirkung des im Vorprozess ergangenen Urteils fest (§ 322 Abs. 1 ZPO). In Rechtskraft ist lediglich die im Urteil ausgesprochene Rechtsfolge erwachsen, nicht dagegen die Feststellung der zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstigen Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klage- partei beanspruchten Rechtsfolge zieht (st. Rspr.; Senatsurteile BGHZ 43, 144, 145 ff.; 94, 29, 33; BGH, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376 = WM 1999, 549, unter II 1 b m.w.Nachw.). Die Rechtskraftwirkung erstreckt sich daher allein auf die im Vorprozess ausgesprochene Rechtsfolge, dass dem Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von Mieten und verbrauchs- unabhängigen Betriebskostenvorschüssen bis zum 31. Dezember 2004 zusteht, nicht dagegen auf die Vorfrage, ob das Mietverhältnis bis zu diesem Zeitpunkt fortbestand (vgl. BGHZ 43, 144, 146; BGH, Urteil vom 13. November 1998, aaO; Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 21. Aufl., § 322 Rdnr. 90). 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht der Auffassung, dass die Kündi- gung der Kläger das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2004 beendet hat. Der im "3. Nachtrag zum Mietvertrag" vom 14. Juni 1999 für die Zeit vom 1. Januar 2000 bis 31. Dezember 2004 erneut vereinbarte Kündigungsausschluss steht der Kündigung vom 8. Juli 2003 gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht entge- gen. Nach dieser Vorschrift, die auf die vor dem 1. September 2001 getroffene Staffelmietvereinbarung noch anzuwenden ist (Senat, Urteil vom 2. Juni 2004 - VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309, unter II 1 m.w.Nachw.), ist eine Be- schränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam, soweit sie sich auf 23 24 - 14 - einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit Abschluss der Vereinbarung er- streckt (vgl. Senat, Urteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519, unter II 2, 3). a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Par- teien im dritten Nachtrag zum Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung getrof- fen haben. § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG setzt insoweit lediglich voraus, dass die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe vereinbart wird. Hier- für ist es ausreichend, dass sich die Miete während des vereinbarten Zeitraums lediglich einmal - wie hier zum 1. Januar 2002 - erhöht (vgl. MünchKommBGB/ Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 557a Rdnr. 49, jew. m.w.Nachw.; a.A. für die - hier nicht vorliegende - Fallgestaltung, dass der Beendigungszeitpunkt der zweiten Staffel nicht feststeht, Mersson, ZMR 2002, 732 f.). b) Die am 14. Juni 1999 erneut vereinbarte Beschränkung des Kündi- gungsrechts ist unwirksam, soweit sie das Recht der Kläger zur ordentlichen Kündigung für einen längeren Zeitraum als vier Jahre seit Abschluss der Staf- felmietvereinbarung ausschließt. Zu Unrecht meint die Revision, § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG sei auf die Nachtragsvereinbarung nicht anzuwenden, weil die Mie- te in der ab dem 1. Januar 2000 vereinbarten ersten Staffel in Höhe von 2.000 DM im Vergleich zu der gemäß dem "2. Nachtrag zum Mietvertrag" bis zum 31. Dezember 1999 zu zahlenden Miete von 2.150 DM gesenkt wurde. Dies steht der Anwendung der Vorschrift jedoch weder nach ihrem Wortlaut noch nach ihrem Zweck entgegen. Ein vereinbarter Kündigungsausschluss ist gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam, soweit die Parteien eine Staffel- miete vereinbart und sie das Kündigungsrecht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren ausgeschlossen haben. Diese Voraussetzungen sind er- füllt. Die Revision verkennt, dass nicht allein zugunsten der Mieter von der bis- 25 26 - 15 - herigen Staffelmietvereinbarung abgewichen, sondern zugleich - im Anschluss an den zum 31. Dezember 1999 auslaufenden ersten Kündigungsausschluss - das Kündigungsrecht erneut - bis zum 31. Dezember 2004 - ausgeschlossen wurde. Im Übrigen war die ab dem 1. Januar 2000 zu zahlende Miete zwar im Vergleich zu der zuvor gezahlten Miete günstiger; die Miete erhöhte sich ab dem 1. Januar 2002 - abgesichert durch den erneuten Kündigungsausschluss - jedoch auf einen Betrag, der die vor dem 1. Januar 2000 zu zahlende Miete wieder überstieg. Die Anwendung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG steht auch im Einklang mit dem Zweck der Vorschrift, einer möglichen Zwangslage der Wohnungssuchen- den beim Abschluss eines Mietvertrags durch eine zeitliche Begrenzung des Ausschlusses des Kündigungsrechts Rechnung zu tragen (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Dies gilt auch dann, wenn es sich um einen erst nach Abschluss des Mietvertrags vereinbarten oder - wie im vorliegenden Fall - um einen wiederhol- ten Kündigungsausschluss handelt, wie das Berufungsgericht zutreffend ange- nommen hat. Eine Zwangslage kann für den Mieter auch während eines lau- fenden Mietverhältnisses entstehen, etwa wenn ein befristetes Mietverhältnis ausläuft und der Vermieter zur Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich unter der Bedingung einer Staffelmietvereinbarung und eines langfristigen Kündi- gungsausschlusses bereit ist oder wenn der Mieter einer solchen Vertragsände- rung zustimmt, um eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwenden. Ob sich die Kläger im Zeitpunkt der Vereinbarung des dritten Nachtrags zum Mietvertrag tatsächlich in einer Zwangslage befanden, ist für die Anwendung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ohne Bedeutung, da die Vorschrift - deren gesetz- liche Tatbestandsmerkmale erfüllt sind - das Bestehen einer Zwangslage nicht voraussetzt. 27 - 16 - c) Das Berufungsgericht ist auch zu Recht der Auffassung, dass die Klä- ger das Mietverhältnis unter Wahrung der Frist von 3 Monaten gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam gekündigt haben. Es hat den Mietvertrag zutreffend und von der Revision unangegriffen dahin ausgelegt, dass seine Bestimmungen keine vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen enthalten - die gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB fortgelten könnten -, weil sie nur auf die gesetzli- chen Vorschriften verweisen und den Gesetzestext nicht wiedergeben, so dass hierdurch kein von der gesetzlichen Regelung losgelöster vertraglicher Gel- tungsgrund geschaffen wurde (vgl. Senatsurteil BGHZ 155, 178, 183). Die Kün- digung vom 8. Juli 2003 ist daher zum 31. Oktober 2003 und damit vor dem 1. Januar 2004 wirksam geworden. III. Auf die Rechtsmittel des Beklagten ist das Berufungsurteil demnach auf- zuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Vorinstan- zen der Klage stattgegeben haben. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Hin- 28 29 - 17 - sichtlich des mit der Widerklage geltend gemachten Anspruchs des Beklagten auf Betriebskostenvorauszahlungen für den Monat Januar 2004 sind die Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Meißen, Entscheidung vom 12.02.2004 - 4 C 1420/03 - LG Dresden, Entscheidung vom 29.06.2004 - 4 S 173/04 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZA 14/05 vom 21. Februar 2006 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Februar 2006 durch die Vor- sitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst beschlossen: Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren wird zurückgewiesen. Gründe: Die von den Beklagten beabsichtigte Rechtsverfolgung, die - vom Beru- fungsgericht zugelassene - Revision gegen das Berufungsurteil, bietet keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Zu Recht hat das Berufungsgericht den von den Klägern gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2003 bis Juni 2004 in der noch streitigen Höhe von 4.470,58 € nebst Zinsen bejaht. Zutreffend hat es die Kündigung der Beklagten vom 17. September 2003 zum 31. Dezember 2003 wegen des formularmäßigen Kündigungsverzichts der Beklagten in § 2 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien vom 10. März 2003 ("erstmals zum 31.03.2005") als unwirksam und den von den Beklagten gegen die Miete für die Monate Oktober bis Dezember 2003 zur Aufrechnung gestellten Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 1.363,59 € als noch nicht fällig an- gesehen. Insbesondere ist der Kündigungsverzicht der Beklagten entgegen ih- rer Auffassung nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, benachteiligt auch ein einsei- tiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorlie- 1 - 3 - genden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97, unter II 3 b). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 03.01.2005 - 209 C 483/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.06.2005 - 65 S 30/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/04 Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli- chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal- lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre- chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be- gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba- rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer- den könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher- heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 € durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent- schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus- setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet- rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve- reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet- rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg- ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re- gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si- chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi- gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet- vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un- wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe- - 7 - dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex- tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge- habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus- handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg- te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe- reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er- gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform- gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu- nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je- doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa- miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei- ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun- gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal- ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege- benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi- gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu- zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi- gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie- ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün- digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs- rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse- ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs- verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting- haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um- ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra- gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver- kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge- schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten- den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un- ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver- zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra- schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe- standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 247/14 Verkündet am: 7. Oktober 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 537 Abs. 1, § 242 Ba Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfris- tigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaft- liche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. BGH, Urteil vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14 - LG Duisburg AG Mülheim an der Ruhr - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird der Beschluss der 13. Zivil- kammer des Landgerichts Duisburg vom 25. Juli 2014 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietverhältnisses. Die Beklagten waren aufgrund eines am 29./30. April 2011 unterzeichne- ten Mietvertrages seit 1. Mai 2011 Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin in Mülheim an der Ruhr. Die Miete betrug anfänglich 1.450 € netto monatlich und erhöhte sich gemäß § 3 des Mietvertrages jeweils zum 1. Mai der Folgejah- re um zwei Prozent. In § 2 Nr. 1 des maschinenschriftlich abgefassten Mietver- trages heißt es zur Laufzeit des Vertrages: 1 2 - 3 - "Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.2011 und läuft fest bis zum 30.04.2015. Innerhalb dieser Festlaufzeit kann das Mietverhältnis von keiner Vertragspartei gekündigt werden. Ab dem 01.05.2015 läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit und kann von beiden Parteien mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden." Vor Abschluss des Mietvertrages hatten sich die Beklagten insoweit bei der Klägerin erkundigt, ob der beabsichtigte Kündigungsausschluss auch im Falle eines arbeitgeberseitig "forcierten" Standortwechsels oder anderen schwerwiegenden Veränderungen der Lebensumstände bindend sei. Nachdem die Klägerin hierzu eine Auskunft ihrer Rechtsanwältin eingeholt und deren In- halt an die Beklagten weitergeleitet hatte, wonach im Einzelfall bei außerge- wöhnlichen, nicht vorhersehbaren Umständen ein Anspruch auf vorzeitige Ent- lassung aus dem Mietverhältnis in Betracht kommen könnte, erklärten die Be- klagten ihr Einverständnis mit der vorgesehenen Regelung. Im März 2013 wechselte der Beklagte zu 1 den Arbeitgeber und nahm eine neue Stelle in Norddeutschland an. Mit Schreiben vom 27. März 2013 er- klärten die Beklagten mit Blick auf die geänderten Lebensumstände die "fristge- rechte Kündigung" des Mietvertrages zum 30. Juni 2013. Zu diesem Zeitpunkt stellten sie die Mietzahlungen ein, räumten das Anwesen und gaben der Kläge- rin die Schlüssel zurück. Die Klägerin akzeptierte die vorzeitige Kündigung der Beklagten nicht, erklärte sich aber bereit, sie bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Der Nachmieter müsse allerdings - ebenso wie die Beklagten vor Vertragsschluss - eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegen, dass er den Mietvertrag vorbehaltlos unterschrei- ben werde. Mit der Einschaltung eines Maklers durch die Beklagten sei sie 3 4 5 - 4 - grundsätzlich einverstanden, sie sei aber nicht bereit, die ihr übersandte Provi- sionsvereinbarung mit dem von den Beklagten eingeschalteten Maklerbüro zu unterzeichnen. Im Januar 2014 baten die Beklagten um Mitteilung eines Besichtigungs- termins für einen zwischenzeitlich gefundenen Mietinteressenten. Die Klägerin, die in 120 Kilometern Entfernung vom Mietobjekt lebt, verwies darauf, dass sie erst nach Eingang und Prüfung der von den Mietinteressenten vorzulegenden Unterlagen zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins bereit sei. Der Inte- ressent lehnte die Erteilung der geforderten Auskünfte ab. Erstinstanzlich hat die Klägerin zuletzt die Zahlung von 5.664 € (Miete für die Monate Juli bis September 2013) nebst Zinsen sowie die Feststellung beantragt, dass das Mietverhältnis bis mindestens zum 30. April 2015 fortbe- stehe und die Kündigung der Beklagten vom 27. März 2013 (zum 30. Juni 2013) unwirksam sei. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Zahlung verurteilt und unter Abweisung des weitergehenden Feststellungsan- trags festgestellt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis bis 30. April 2014 fortbesteht und insoweit nicht durch die Kündigung vom 27. März 2013 beendet worden ist. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klä- gerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den nicht zuerkannten Teil des Feststellungsbe- gehrens weiter. 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Mietverhältnis der Parteien sei zwar durch die Kündigung der Be- klagten vom 27. März 2013 nicht beendet worden, weil die Parteien in § 2 des Mietvertrages das Recht zur ordentlichen Kündigung wirksam für die Dauer von vier Jahren bis zum 30. April 2015 ausgeschlossen hätten. Ein solcher Kündi- gungsausschluss könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 2012, 521) auch durch Formularvertrag wirksam vereinbart werden, so dass es keiner Entscheidung bedürfe, ob es sich um eine Individualvereinba- rung handele. Das Mietverhältnis habe aber zum 30. April 2014 geendet, weil die Be- klagten mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) so zu stellen seien, als sei zu diesem Zeitpunkt ein Nachmieter gefunden worden. Ob und inwieweit ein Vermieter verpflichtet sei, nach § 242 BGB bei Stel- lung eines geeigneten Nachmieters einen Mietaufhebungsvertrag abzuschlie- ßen und den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, hänge von den Umständen des Einzelfalles ab und setze voraus, dass der Mieter ein be- rechtigtes Interesse an der Vertragsaufhebung habe und dem Vermieter ein geeigneter und zumutbarer Ersatzmieter gestellt werde. Ein berechtigtes Interesse sei hier zu bejahen, weil der Beklagte zu 1 sich beruflich habe verändern wollen und der neue Arbeitsplatz von dem Miet- 8 9 10 11 12 13 - 6 - objekt aus nicht mehr täglich zu erreichen gewesen sei. Dass der Arbeitsplatz- wechsel auf einer freien Entscheidung des Beklagten zu 1 beruhe, stehe einem berechtigten Interesse an der Aufhebung des Mietvertrags nicht entgegen. Die Beklagten hätten zwar keinen Nachmieter gestellt. Die Verpflichtung zur Benennung eines Ersatzmieters entfalle aber, wenn der Vermieter dem Mie- ter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter derart erschwere, dass er sie nahezu unmöglich mache und damit vereitele. In diesem Fall verhalte sich der Vermieter widersprüchlich, da er einerseits dem Mieter gegenüber großzügig erkläre, dieser dürfe einen Nachmieter präsentieren, andererseits aber die Su- che des Mieters "boykottiere". Hiervon sei vorliegend auszugehen. Die Klägerin habe die Anforderun- gen an die Stellung eines Nachmieters gezielt so hoch geschraubt, dass diese nicht zu erfüllen gewesen seien. Sie habe nämlich eine Besichtigung des Ob- jekts davon abhängig gemacht, dass zuvor ein "Statement" durch potentielle Interessenten abgegeben werde, Unterlagen über Einkommensverhältnisse überreicht würden und zugesichert werde, dass der Mietvertrag so, wie ihn die Beklagten abgeschlossen hätten, akzeptiert werde. Diese Anforderungen seien überzogen und von vornherein darauf gerichtet gewesen, die Stellung eines Nachmieters zu verhindern, und hätten dazu geführt, dass potentielle Interes- senten spätestens bei Anforderung dieser Unterlagen davon Abstand genom- men hätten, sich für das Mietobjekt zu interessieren. In dieses Bild passe auch, dass die Klägerin den Beklagten untersagt habe, von ihr angefertigte Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden und das Firmenschild eines Maklers an dem Objekt anzubringen, durch das die Vermietbarkeit erleichtert werde. Die Beklagten seien nach § 242 BGB daher so zu stellen, als wäre ein Nachmieter zum 30. April 2014 gefunden worden. 14 15 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Fortbestand des Mietver- hältnisses der Parteien bis mindestens 30. April 2015 nicht verneint werden. Allerdings wäre der in § 2 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsaus- schluss - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - bereits wegen un- angemessener Benachteiligung der Beklagten insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB), wenn es sich dabei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen, so dass für das Revisionsverfahren zugunsten der Klägerin zu unterstellen ist, dass der Kündigungsausschluss individualvertraglich vereinbart oder jedenfalls im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB ausgehandelt wurde. Im Übrigen hat das Berufungsgericht bei seiner Würdigung, die Klägerin habe die Suche eines Nachmieters treuwidrig vereitelt, wesentliche Umstände außer Acht gelassen und verkannt, dass die Suche nach einem geeigneten Nachmieter allein dem Mieter obliegt, wenn er - wie hier die Beklagten - wegen nicht vorhergesehener besonderer Umstände eine vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis begehrt. 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan- gen, dass ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart werden kann. Nach der vom Berufungsgericht insoweit nicht ausreichend berücksichtigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Kündigung aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein. Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Be- 16 17 18 19 - 8 - nachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Se- natsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10, NJW 2011, 597 Rn. 14 ff.). Die Regelung in § 2 des Mietvertrages geht zum Nachteil der Beklagten über diese Grenze hinaus, indem sie eine Kündigung erstmals nach dem 30. April 2015 ermöglicht. Die Kündigung kann nach dieser Regelung frühes- tens zum Ablauf des 31. Juli 2015 erklärt werden, so dass die Bindung des Mie- ters mehr als vier Jahre seit Vertragsabschluss betragen würde. Sofern es sich bei § 2 des Mietvertrags um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, wäre der Kündigungsausschluss deshalb - entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts - insgesamt unwirksam und hätte die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 mithin das Mietverhältnis bereits zum Ablauf des 30. Juni 2013 beendet. Sollte es sich bei § 2 des Mietvertrages hingegen um eine Individualver- einbarung handeln, wäre zwar die angesichts der gleichzeitigen Staffelmietver- einbarung höchstens zulässige Dauer des Kündigungsausschlusses gleichfalls überschritten. Denn gemäß § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staffelmiete ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind. Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Verein- barungen sind unwirksam (§ 557a Abs. 4 BGB). Dies würde bei einer Individu- alvereinbarung aber lediglich zur Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlus- ses insoweit führen, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. Senatsurteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04; NJW 2006, 2696 unter II 1 b bb). Die Beklagten hätten in diesem Fall das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. April 2015 kündigen können. 20 21 - 9 - 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch im Falle eines individualvertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn die Würdigung des Berufungsge- richts, die Klägerin habe die Stellung eines Nachmieters vereitelt und müsse sich deshalb so behandeln lassen, als sei zum 30. April 2014 ein zumutbarer Nachmieter gefunden worden, ist ebenfalls von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings an- genommen, dass die Beklagten bei Stellung eines geeigneten und zumutbaren Nachmieters die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen konn- ten. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Klägerin sich im Anschluss an die Kündigung der Beklagten hiermit ausdrücklich einverstanden erklärt hat. Entge- gen der Auffassung der Revision bedarf es deshalb keiner Entscheidung dazu, welche Anforderungen an das berechtigte Interesse des Mieters an einer vor- zeitigen Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis zu stellen sind, wenn der Mieter einen Arbeitsplatzwechsel, der einen Umzug erforderlich macht, selbst herbeigeführt hat. b) Einen geeigneten Nachmieter haben die Beklagten aber nicht gestellt. Anders als das Berufungsgericht meint, fällt der Klägerin insoweit auch kein rechtsmissbräuchliches Verhalten zur Last. aa) Zwar ist die tatrichterliche Würdigung, ob ein Verhalten als rechts- missbräuchlich zu bewerten ist, revisionsrechtlich nur eingeschränkt daraufhin überprüfbar, ob der Tatrichter den Sachverhalt zutreffend festgestellt hat, ob er den unbestimmten Rechtsbegriff des Rechtsmissbrauchs richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087 Rn. 16 mwN, zur Veröf- 22 23 24 25 - 10 - fentlichung in BGHZ 204, 145 vorgesehen). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Berufungsurteil jedoch nicht stand. bb) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass es allein dem Mieter ob- liegt, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfol- gers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benö- tigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmie- ters mitzuwirken. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hatten sich deshalb al- lein die Beklagten - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder ei- nes anderen Dritten - um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besich- tigungstermine durchzuführen sowie - in gleicher Weise wie von den Beklagten bei ihrer Anmietung verlangt - Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Klägerin zu übermitteln. Der Hinweis der Revisionserwiderung, dass der Vermieter einen Untermieter nicht wegen fehlender Bonität ablehnen dürfe, weil der Hauptmieter weiter für die Zahlungspflichten aus dem Mietvertrag hafte, ist unbehelflich, denn die Beklag- ten haben von der Klägerin nicht die Erlaubnis zu einer Untervermietung erbe- ten, sondern die Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt, so dass es wegen des damit verbundenen Wegfalls der Mithaftung der Beklagten entscheidend auf die Bonität des neuen Mieters ankam. 26 27 - 11 - (1) Vor dem Hintergrund der vorgenannten Aufgaben- und Risikovertei- lung kann es der Klägerin nicht als widersprüchliches oder sonst rechtsmiss- bräuchliches Verhalten angelastet werden, dass sie die Durchführung von Be- sichtigungsterminen, die für sie mit einer Anreise von 120 Kilometern verbun- den gewesen wäre, von der Durchführung einer Vorauswahl möglicher Nach- mieter abhängig gemacht hat. Das Berufungsgericht hat insoweit außer Acht gelassen, dass es den Beklagten frei gestanden hat, vor der Räumung des Mie- tobjekts auch ohne Vorauswahl selbst Besichtigungstermine durchzuführen oder zu diesem Zweck die Schlüssel für das Anwesen zurückzuverlangen. Dass die Klägerin entsprechende Bemühungen der Beklagten behindert hätte, ist weder festgestellt noch sonst ersichtlich. (2) Entgegen der Würdigung des Berufungsgerichts hat die Klägerin die Suche der Beklagten nach einem Nachmieter auch nicht dadurch vereitelt, dass sie ihnen untersagt hat, im Garten ein Hinweisschild eines Maklers aufzustellen und im Rahmen der Suche nach einem Nachmieter die von ihr gefertigten Fotos, Texte und Grundrisszeichnungen zu verwenden. Denn die Klägerin war auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben weder gehalten, den Beklagten die Verwendung des vorhandenen Datenmaterials zu gestatten noch Werbemaß- nahmen eines Maklers auf ihrem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwe- sens gelenkt würde. Im Übrigen ist bereits nicht ersichtlich, dass das Verhalten der Klägerin die Nachmietersuche der Beklagten nennenswert beeinträchtigt hätte. Diese hätten die Wohnung etwaigen Interessenten schon im Vorfeld selbst zeigen können. Die in der mündlichen Verhandlung vom 15. Januar 2014 von den Beklagten - pauschal erhobene und nicht unter Beweis gestellte - Be- hauptung, die Klägerin habe verboten, Mietinteressenten auch nur die Adresse des Anwesens zu nennen oder ihnen Fotos vorzulegen, ist - entgegen der Auf- fassung der Revisionserwiderung - schon nicht unstreitig gewesen. Denn die 28 29 - 12 - Klägerin hat diese Behauptung vielmehr, wie die Revision mit Recht geltend macht, in derselben Verhandlung mit dem (zuvor erhobenen) Hinweis, sie habe lediglich vor der Anreise zum Mietobjekt wissen wollen, mit wem sie es zu tun habe, zumindest konkludent bestritten. III. Nach alledem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben; er ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglich- keit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. In der neu eröffneten Berufungs- verhandlung wird sich das Berufungsgericht gegebenenfalls auch mit der An- schlussberufung der Beklagten zu befassen haben. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mülheim an der Ruhr, Entscheidung vom 12.03.2014 - 13 C 797/13 - LG Duisburg, Entscheidung vom 25.07.2014 - 13 S 94/14 - 30

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Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass „lediglich" ein Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht.(Rn.22) 2. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben.(Rn.22) 3. Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren.(Rn.35) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 1. September 2020, 18 C 44/20 nachgehend BGH, 10. Oktober 2023, VIII ZR 45/22, Beschluss Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 1. September 2020 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 156,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Klageanträge zu 1a), b) und c) erledigt ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Beklagte vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor dem Amtsgericht am 1. September 2020 zu tragen; im Übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beklagte dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision der Beklagten wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte auf die am 27. März 2020 zugestellte Klage im Termin vom 1. September 2020 wegen Säumnis zunächst durch Versäumnisurteil zur Erteilung der von der Klägerin mit den Klageanträgen zu 1 a) bis d) verfolgten Auskünfte sowie zur Zahlung von 234,74 € (überzahlte Miete Oktober 2019) und vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 802,71 € verurteilt. Nach form- und fristgerecht eingelegtem Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten, soweit es die Beklagte zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 193,97 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 verurteilt hat; im Übrigen hat es das Versäumnisurteil aufgehoben. Es hat die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache bezüglich der mit den Anträgen zu 1 a), b) und c) verfolgten Auskunftsansprüche festgestellt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete für den Monat Oktober 2019 nach Inkrafttreten der Mietstaffel zum 1. Oktober 2019 einer erneuten Rüge bedurft hätte. Die Rüge mit Schreiben vom 3. Juni 2019 (Bl. I/25ff d.A.) habe sich nur auf die Ausgangsmiete, nicht aber die Mietstaffel bezogen. Aus dem Wortlaut der Regelung in § 577a Abs. 4 BGB ergebe sich, dass für jede Mietstaffel gesondert geprüft werden müsse, ob sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege oder die weiteren Ausnahmen nach §§ 556e oder 556f BGB vorlägen. Die Ansicht der Klägerin, dass nicht jede Mietstaffel nach erstmaliger Rüge isoliert und stets neu gerügt werden müsse, überzeuge nicht. Der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB stehe der Einschätzung entgegen, der gerade insgesamt auf die §§ 556d bis 556g BGB verweise und die Regelung des § 556g Abs. 2 BGB nicht davon ausnehme. Das Erfordernis der Rüge mache auch Sinn, da bei Beginn einer neuen Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen sein kann, so dass hinsichtlich dieser Staffel eine zulässige Miete nach § 556d BGB vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen das ihr am 20. Mai 2021 zugestellte Urteil am 18. Juni 2021 Berufung eingelegt und diese am 29. Juni 2021 begründet. Randnummer 5 Die Klägerin meint, eine Rüge müsse nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies sei bloße Förmelei. Der Gesetzgeber habe die Regelung in § 577a BGB einzig deshalb für notwendig gehalten, um klarzustellen, dass durch eine Staffelmietvereinbarung die Regelungen der Mietspreisbremse nicht umgangen werden können. Zwar blieben die Staffeln unangetastet, die bis zur Rüge bereits eingetreten seien. Das bedeute aber nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ständig neu ermittelt werden müsse. Die Rüge beziehe sich auf das gesamte unbefristete Mietverhältnis. § 557a Abs. 4 BGB stelle lediglich klar, dass es hinsichtlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und der Frage des Ermittlungszeitpunktes der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf den Mietbeginn, sondern auf die einschlägige Staffel ankomme. Das Erfordernis der Rüge, das im Laufe der Regelungshistorie immer weiter abgeschwächt wurde, verfolge einzig das Ziel, das schützenswerte Vertrauen des Vermieters in die Legalität der vereinbarten Miete zu erschüttern, bevor er Rückforderungsansprüchen ausgesetzt ist. Dieses Schutzbedürfnis entfalle bereits bei der ersten Rüge. Randnummer 6 Außerdem sei eine Staffelmietvereinbarung, bei der für eine Staffel der Mietpreisbremsenverstoß feststehe, zwingend in Gänze unwirksam, weil eine teilweise unwirksame Staffelmietvereinbarung den formalen Anforderungen an die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht mehr entspricht, da die Angaben der Erhöhungsbeträge und der Ausgangsbeträge nicht mehr zutreffend sind. Randnummer 7 Sie meint, auch die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten müsse die Beklagte deshalb in der vollen Höhe erstatten; sie hat insoweit die Klage in der Berufungsinstanz um 155,48 EUR erweitert. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - teilweise abzuändern und die Beklagte unter Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils vom 1. September 2020 zu verurteilen, an sie 234,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. II. Randnummer 13 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen - soweit das Urteil mit der Berufung von der Klägerin angefochten wird - in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 14 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 557a Abs. 4, 398 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 15 Da der Mietvertrag am 15. September 2018 begann, ist § 556g BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 bzw. bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Randnummer 16 a) Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen der Beklagten und dem Zedenten getroffenen Vereinbarungen über die Miethöhe richtet sich nach der Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Oktober 2019 und der ab 1. Oktober 2019 vereinbarten Mietstaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 17 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind - unter den weiteren, hier gegebenen (Wirksamkeits-)Voraussetzungen des § 557a BGB - die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten. Randnummer 18 Dies zugrunde gelegt, geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass bei einer Staffelmietvereinbarung die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen ist. Dem entsprechend hat der Gesetzgeber § 556d Abs. 1 BGB für die weiteren Mietstaffeln in zeitlicher Hinsicht modifiziert: Ab der zweiten Staffel tritt als maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchst zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 19 Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber zudem unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt, § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB. Die Regelung wäre ebenso wie die Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB überflüssig, wenn nicht für jede einzelne Staffel gesondert die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % festzustellen wäre. Randnummer 20 Der Gesetzgeber wollte - wie auch die Klägerin im Ansatz zutreffend sieht - die Umgehung des § 556d BGB durch Staffelmietvereinbarungen verhindern, wobei er ausweislich der Gesetzesbegründung die Möglichkeit in den Blick genommen hat, dass der Vermieter einen - nach § 557a BGB zulässigen - erheblichen Preissprung und damit einhergehend eine Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete auf einem durch Gebietsverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt erst in einer Folgestaffel, nicht aber bereits in der Ausgangsmiete realisiert (BT-Drs. 18/3121, S. 34). Randnummer 21 Konsequenz des gesetzlich vorgesehenen Umgehungsschutzes ist das Erfordernis der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und - gegebenenfalls - ihrer Überschreitung um mehr als 10 % für jede einzelne Mietstaffel, dies im Übrigen auch mit der Folge, dass soweit - wie in Berlin - vorhanden, unterschiedliche Mietspiegel heranzuziehen sind (vgl. auch BeckOGK/Siegmund, 1.10.2021, BGB § 557a Rn. 40ff; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2020, § 557a Rn. 70a; Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a; Kammer, Urt. v. 20. Mai 2021 - 65 S 25/21, juris). Randnummer 22 Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber - anders als die Klägerin geltend macht - für den Fall, dass „lediglich“ ein Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht. Der Regelungen hätte es in diesem Fall nicht bedurft. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558ff BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben. Randnummer 23 b) Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht nicht entgegen, dass sie den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB vor Beginn der neuen Mietstaffel - hier am 1. Oktober 2019 - nicht erneut gerügt hat. Randnummer 24 Von der Frage der Berechnung der höchst zulässigen Miete für die erste und die Folgestaffeln zu unterscheiden sind die Voraussetzungen für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen, die wegen der - kraft Gesetzes - teilunwirksamen Vereinbarung/en über die Miethöhe bei Mietbeginn oder zu Beginn einer neuen Staffel nicht geschuldet waren. Randnummer 25 Nach § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB (aF), auf den § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (auch) verweist, kann der Mieter vom Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Randnummer 26 Das Amtsgericht entnimmt den unter a) dargestellten Regelungen zur Berechnung der höchst zulässigen Miete für jede einzelne Mietstaffel und der allgemeinen Anordnung zur Anwendung der §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt das Erfordernis, dass der Mieter den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB bei jeder neuen Mietstaffel erneut gerügt haben muss, bevor er nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel zurückfordern kann. Randnummer 27 Die Kammer hält den (undifferenzierten) Ansatz des Amtsgerichts nach dem Wortlaut der Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht für zwingend, nach dem vom Gesetzgeber zugrunde gelegten Zweck der Rüge für fernliegend und zudem für nicht angezeigt. Randnummer 28 Bezüglich der - wiederholten - Rüge fehlt es zum einen an einer § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB vergleichbaren Regelung. Randnummer 29 Soweit § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (unter anderem) auf § 556g Abs. 2 BGB verweist und die Anwendung auf jede Mietstaffel anordnet, lässt sich die Vorschrift auch dahin verstehen, dass der Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend überhaupt gerügt haben muss, dies auch dann, wenn er nicht geschuldete Mietanteile für Staffeln zurückverlangt, die auf die Ausgangsmiete folgen. Mit anderen Worten: Die Rügepflicht entfällt nicht etwa dann generell, wenn der Mieter seine Rückforderung auf Staffelmietanteile beschränkt. Randnummer 30 Hätte der Gesetzgeber auf die Regelung in § 557a Abs. 1 Satz 1 BGB verzichtet, wäre tatsächlich - wie von der Klägerin geltend gemacht - die Überlegung naheliegend, dass die Staffelmietvereinbarung jedenfalls dann insgesamt unwirksam ist, wenn sich der „Fehler“ - wie hier - durch die gesamte Vereinbarung zieht. Randnummer 31 Der „Fehler“ liegt hier - wie nach Erfahrung der Kammer regelmäßig - in der (unzulässigen) Höhe der Ausgangsmiete; sie wird in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages der Berechnung der vier Folgestaffeln (2019 bis 2022) zugrunde gelegt. Die Ausgangsmiete überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete so deutlich, dass sich ihre unzulässige Höhe bei der Berechnung zu allen nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkten auswirkt und die Rechtsfolgen des § 556g BGB auslöst, was bereits jetzt berechenbar ist, da der Mietspiegel 2021 für Berlin vorliegt. Randnummer 32 Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass es denkbar ist, dass insbesondere bei - wie hier - moderaten Preisanpassungen über die Mietstaffeln der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führt, dass bei einer Folgestaffel ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB nicht mehr vorliegt. Randnummer 33 Dieses „Risiko“ wirkt - nach dem Leitbild des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB - allerdings ohnehin zu Lasten des Mieters, ohne dass es darauf ankommt, ob er - formal betrachtet - die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der im Mietspiegel berücksichtigten Kriterien des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Bezug zu der an ihn vermieteten Wohnung einmal oder mehrfach gerügt hat. Randnummer 34 Er kann nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB (aF) bei jeder weiteren Staffel - gegebenenfalls in Abhängigkeit von einer veränderten Ausstattung oder angepassten Gewichtungen wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale bei einem neuen Mietspiegel - erneut rügen, er muss es aber nicht. Die Folge ergibt sich aus § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB: Der Mieter muss sich an den Tatsachen festhalten lassen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete (bzw. Mietstaffel) im (jeweiligen) Rügeschreiben beruht. Randnummer 35 Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren. Randnummer 36 § 556g Abs. 2 BGB aF, der für bis 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse galt, schloss Rückforderungsansprüche des Mieters für Zeiträume vor dem Zugang einer qualifizierten Rüge beim Vermieter aus. Der Gesetzgeber hielt es (ursprünglich) für unbillig, wenn ein Vermieter Rückforderungsansprüchen trotz redlichen Bemühens, die Maßgaben der §§ 556d ff BGB zu befolgen, ausgesetzt würde; nach Evaluierung der Regelungen der Mietpreisbremse hielt der Gesetzgeber diesen zunächst unterstellten Ansatz für kontraproduktiv und hob die Beschränkung des Rückforderungsanspruchs auf die nach Zugang der Rüge fälligen Mieten weitgehend auf (vgl. BT-Drs. 19/15824, S. 16). Randnummer 37 Das Begründungserfordernis nach der ursprünglichen, hier maßgeblichen Fassung des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB sollte rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis verhindern, der Mieter sollte dazu angehalten werden, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehende Anforderungen wollte der Gesetzgeber damit ausdrücklich nicht aufstellen. Es sollte genügen, wenn der Mieter die Rüge zunächst aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet, sich in der Regel insbesondere darauf beschränkt, die zulässige Miethöhe aufgrund eines örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Sofern der Vermieter - was ihm nach § 556g BGB aF frei stand - bereits bei Vertragsschluss weitere preisbildende Faktoren mitteilt - wie etwa eine höhere Vormiete oder die Durchführung einer Modernisierung - so muss der Mieter sich in der Rüge damit auseinandersetzen, allerdings nur dann (BT-Drs. 18/3121, S. 33). Diesen Ansatz hat der Gesetzgeber im Rahmen der Ergänzung des § 556g BGB um den Abs. 1a in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (nF) aufgegriffen. Randnummer 38 Dies zugrunde gelegt, genügte das Schreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 seinem vom Gesetzgeber intendierten Zweck auch im Hinblick auf die Rüge eines Verstoßes der weiteren Mietstaffeln - hier insbesondere der Miete für Oktober 2019 - gegen die Vorschriften in §§ 556d ff BGB (iVm § 557a Abs. 4 BGB). Randnummer 39 Die hier gegebene Konstellation zeigt zudem, dass sich das uneingeschränkte Verlangen erneuter Rügen bei jeder neuen, hier jährlich vorgesehenen Folgestaffel als reiner Formalismus ohne jeden Erkenntnisgewinn darstellt. Randnummer 40 Die Klägerin hat die Höhe der Ausgangsmiete auf der Grundlage der ihr zugänglichen Informationen und des Berliner Mietspiegels 2019 geprüft und das Ergebnis ihrer Prüfung an die Beklagte im Wege der Rüge herangetragen. Sie hat zugleich die Auskünfte verlangt, auf die der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch hat, dies allerdings außergerichtlich ohne Erfolg. Die Auskünfte sind erst im Prozess mit Schriftsatz vom 15. Januar 2021 erteilt worden, wobei sie sich nicht auf die Höhe der Miete zugunsten der Beklagten auswirken. Randnummer 41 Die von der Klägerin ihrer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegten Tatsachen gelten für die Ausgangsmiete ebenso wie für jede Folgestaffel. Sie muss sich - soweit sie künftige Staffeln nicht gesondert rügt - daran festhalten lassen, § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (aF). Randnummer 42 Für die hier im Streit stehende Miete für Oktober 2019 kommt maßgeblich hinzu, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach demselben Mietspiegel festzustellen ist wie die Ausgangsmiete: dem Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 ist. Nach §§ 558c Abs. 3, 558d Abs. 2 Satz 1 BGB (aF) sieht Anpassungen des Mietspiegels an die Marktentwicklung erst nach zwei Jahren vor. Randnummer 43 Dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Rüge entsprechend war die Beklagte demnach bereits aufgrund des Rügeschreibens der Klägerin vom 3. Juni 2019 - abschließend - in der Lage zu erkennen, dass und weshalb die Mietpreisabrede im Mietvertrag mit dem Zedenten bezüglich der Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und - da die Ausgangsmiete der Berechnung der Mietstaffeln zugrunde liegt - sich als „Fehler“ in den Folgestaffeln fortsetzt. Sie konnte ohne weitere formale Rügen selbst die höchst zulässige Miete errechnen oder - gegebenenfalls - die Klägerin auf ihre Berechnungsfehler hinweisen, um der vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Befriedungsfunktion der Rüge gemäß eine Einigung herbeizuführen, die die Klägerin im Übrigen im Rügeschreiben auch ausdrücklich - allerdings erfolglos - angeboten hat. Randnummer 44 Ein „Mehrwert“ weiterer Rügen lässt sich nicht einmal nach Erteilung der nach § 556g Abs. 3 BGB geschuldeten Auskünfte durch die Beklagte erkennen. Unabhängig davon sieht das Gesetz weder für die Staffelmietvereinbarung noch sonst eine zwingende „Nachbesserung“ der Rüge nach Erteilung der Auskünfte vor, sofern der Vermieter diese nicht ausnahmsweise freiwillig - wie ausgeführt - außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs des § 556g Abs. 1a BGB (nF) bereits bei Mietvertragsschluss erteilt hat; nur dann muss der Mieter sich mit diesen Tatsachen auseinandersetzen. Randnummer 45 c) Der für den Monat Oktober 2019 geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 46 Die nach §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2, 556d Abs. 1 in Verbindung mit der MietBegrV Berlin v. 28. April 2015 höchst zulässige Miete beträgt 460,31 € (418,46 € + 10 %). Randnummer 47 Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 (Stichtag für die Datenerhebung: 01.09.2018) einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,50 €/m2 bis 12,97 €/m2 und einen Mittelwert von 7,90 €/m2 ausweist. Randnummer 48 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ist auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen (12,97 €/m2 - 7,90 €/m2 = 5,07 €/m2 ./. 80 % = 4,06 €/m2 + 7,90 €/m2 = 11,96 x 35 m2 = 418,46 €). Randnummer 49 Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 50 Die Ausstattung der Wohnung nach den in den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche) und 3 (Wohnung) zusammengefassten Kriterien wirkt unstreitig wohnwerterhöhend. Randnummer 51 Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig liegt das wohnerhöhende Merkmal des abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraums vor. Die Beklagte hat zudem einen Energieausweis vom 17. Juli 2015 vorgelegt, der (unter anderem) die Behauptung der Beklagten stützt, dass 2014 eine neue Heizanlage installiert wurde sowie einen Endenergiebedarf des Gebäudes von 111,0 kWh(m2a) ausweist. Randnummer 52 Zum Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs fehlt es an jeglichem Vortrag. Ebenso verhält es sich mit der wohnwertmindernd geltend gemachten Lage der Wohnung. Der Umstand, dass die Wohnung unstreitig in der Remise liegt, ist für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals der Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung nicht hinreichend. Randnummer 53 Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist weder wohnwertmindernd, noch -erhöhend zu berücksichtigen. Zu Recht verweist die Beklagte auf die Lage der Wohnung in der Remise auf dem Hof des Grundstücks, der die Wohnung des Zedenten von der für das Vorderhaus im Straßenverzeichnis ausgewiesenen besonderen Lärmbelastung abschirmt, allerdings ohne dass dies die Annahme einer besonders ruhigen Lage tragen würde. Randnummer 54 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe von 729,23 €. Randnummer 55 a) Die Klageerweiterung bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in der Berufung um 155,48 € ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt als sogenannte qualifizierte Klageänderung nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. § 533 Rn. 3 mwN, zit. nach juris). Randnummer 56 b) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 398 BGB liegen dem Grunde nach vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, nach juris Rn. 113ff; Kammer, Urt. v. 20. Juni 2018 - 65 S 70/18, NJW 2018, 2898, nach juris Rn. 43; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 130; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 52). Sie hat außerdem gegen ihre Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB verstoßen. Randnummer 57 Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung der Beklagten nur, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 131). Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rn. 17). Randnummer 58 c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 59 Der Berechnung nach §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG (vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117) ist ein Gegenstandswert von bis zu 8.000 € zugrunde zu legen. Randnummer 60 Das Interesse der Klägerin bzw. des Zedenten an den mit Schreiben vom 3. Juni 2019 verlangten Auskünften beschränkt sich nicht auf den Zeitraum der laufenden Staffel, denn - wie ausgeführt - verweist § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB auf die §§ 556d bis 556g BGB (aF) mit der Folge, dass im Rahmen der nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB für jede Mietstaffel gesondert festzustellenden etwaigen Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB (erneut) zu berücksichtigen sind, auf die sich das Auskunftsverlangen der Klägerin bezieht. Randnummer 61 Zugrunde zu legen ist daher gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO jedenfalls der von der Klägerin geltend gemachte 47-fache Überschreitungsbetrag, dies jedoch nur in der zugesprochenen Höhe von 156,66 €. Bereits jetzt ist auf der Grundlage des Mietspiegels 2021 berechenbar, dass sich die Differenz bei den weiteren drei Staffeln in keinem Fall zugunsten der Beklagten verändert, das heißt geringer wird. Randnummer 62 Danach ergibt sich bei Ansatz einer Mittelgebühr (§ 2 Abs. 1 RVG, 2300 VV RVG) ein Betrag von 592,80 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und die Umsatzsteuer von 19 % (116,43 €) hinzuzurechnen ist. Randnummer 63 Soweit das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten nicht hat durchgreifen lassen, folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, die die Beklagten im Übrigen auch nicht angegriffen hat. Randnummer 64 3. Der Zinsanspruch folgt für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 65 1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 344, 92 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 66 2. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zugelassen, soweit die Kammer die Beklagte auf die Berufung der Klägerin zur Zahlung verurteilt hat. Randnummer 67 Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 ZPO liegen vor. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 Alt. 1 ZPO. Die Frage stellt sich potenziell in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen, nicht nur im Rahmen der gerichtlichen Rechtsverfolgung, sondern auch der außergerichtlichen Wahrnehmung der sich aus §§ 556d ff BGB folgenden Ansprüche für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2019 bzw. vor dem 31. März 2020 entstanden sind, für die §§ 556g Abs. 1a, 556g Abs. 2 BGB nF daher nicht gelten, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Die Rechtsfrage ist durch die Neufassung des § 556g BGB im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019 und des Gesetzes über die Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn weder gegenstandslos noch (mit) beantwortet worden. Allein für Mietverhältnisse, die nach dem 31. März 2020 entstanden sind, ist die Frage insofern von untergeordneter Bedeutung als die Rückforderung nicht geschuldeter Miete nicht mehr der Einschränkung des § 556g Abs. 2 Hs. 2 BGB aF unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001496602 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die Kombination der Vereinbarung einer Staffel- als auch einer Indexmiete ist in einem Wohnraummietvertrag zulässig, wenn sie unterschiedliche Zeiträume betrifft und die Ein-Jahres-Zeiträume eingehalten werden, in denen die Miete nach § 557a Abs. 2 Satz 1 BGB und § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB unverändert bleiben muss.(Rn.48) 2. Ein mietvertraglich mitvermieteter, aber tatsächlich nicht vorhandener Dachbodenraum sowie ein nicht voll funktionsfähiger Lüftungsschacht in der Küche rechtfertigen zusammen eine Mietminderung in Höhe von 5% der Bruttomiete.(Rn.49) 3. Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB erlischt durch Erfüllung, wobei dies auch bei einer Zahlung unter einem "schlichten Vorbehalt" zum Ausschluss der Wirkung des § 814 gilt.(Rn.55) 4. Eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung gehört nicht zur geschuldeten Miete i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.(Rn.63) 5. Das Geschuldete i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wird durch ein Zurückbehaltungsrecht gemindert, solange es besteht. Bei einem Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB genügt für den (vorläufigen) Wegfall der Leistungspflicht das bloße Entstehen des Leistungsverweigerungsrechts, wobei sich der Mieter vorgerichtlich nicht, wohl aber im Prozess darauf berufen muss. Die Bemessung des Zurückbehaltungsrechts richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.(Rn.66) 6. Ein Zahlungsrückstand von weniger als 2 Monatsmieten kann den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB rechtfertigen, wobei hier die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Eine nachträgliche Zahlung hat zwar nicht die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Folge, aber sie kann bewirken, dass die Erheblichkeit der Pflichtverletzung des Mieters in einem "milderen Licht" zu sehen ist.(Rn.68) 7. Eine isolierte Drittwiderklage ist bei Ansprüchen aus demselben Lebenssachverhalt hinsichtlich desselben Mietverhältnisses, das früher mit der Drittwiderbeklagten und nun mit der Klägerin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, besteht, deren Mitgesellschafter der Drittwiderbeklagte ist, ausnahmsweise zulässig.(Rn.73) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, die für die Monate Oktober 2019 bis August 2020 geleisteten Mietzahlungen in Höhe von jeweils 857,85 € für vorbehaltlos zu erklären. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Auf die Drittwiderklage wird die Drittwiderbeklagte verurteilt, an die Beklagte 991,86 € nebst 5% Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 30.1.2021 zu zahlen. 4. Von den Gerichtskosten hat die Klägerin 57%, die Beklagte 39% und die Drittwiderbeklagte 4% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin hat die Beklagte 41% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten haben die Klägerin 57% und die Drittwiderbeklagte 4% zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre Kosten selbst. 5. Das Urteil ist für die Klägerin hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Das Urteil ist für die Beklagte vorläufig vollstreckbar, gegenüber der Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Drittwiderbeklagte kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf insgesamt 25.059,05 € festgesetzt. Davon entfallen auf den Klageantrag zu 1) 7.980,00 € (12 x 665,00 €), auf den Klageantrag zu 2) 1.639,19 €, auf den Klageantrag zu 3) 9.030,00 € (10 x 903,00 €), auf den Klageantrag zu 4) 5.418,00 € (6 x 903,00 €) und auf den Widerklageantrag 991,86 €. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung einer Wohnung sowie auf Vorbehaltloserklärung geleisteter Mietzahlungen in Anspruch. Die Beklagte begehrt im Wege der isolierten Drittwiderklage von der Drittwiderbeklagten die Rückzahlung überzahlter Mieten. Randnummer 2 Die Drittwiderbeklagte und die Beklagte schlossen unter dem 16.9.2013 einen Mietvertrag über die Wohnung in der (…) (…), (…) (…), I. OG links mit einer Wohnfläche von ca. 46,17 m². Seit 2019 ist alleinige Vermieterin die Klägerin, deren Mitgesellschafterin die Drittwiderbeklagte ist. Randnummer 3 Gemäß § 1 des Mietvertrags sind ein Bodenraum und ein Kellerraum mitvermietet. Gemäß § 4 des Mietvertrags zahlt der Mieter als monatliche Nettomiete 575,00 €. § 5 des Mietvertrags enthält unter der Überschrift „Indexmiete“ u.a. folgende Regelung: Randnummer 4 Die Parteien vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Eine erste Änderung der Miete kann frühestens zum Ablauf eines Jahres, mithin zum 01.10.2020 vorgenommen werden. [...] Randnummer 5 § 6 des Mietvertrags enthält unter der Überschrift „Staffelmiete“ folgende Regelung: Randnummer 6 Die in § 4 vereinbarte Nettomiete erhöht sich frühestens nach Ablauf jeweils eines Jahres, und zwar Randnummer 7 ab 01.10.2015 auf 605,00 € Randnummer 8 ab 01.10.2017 auf 635,00 € Randnummer 9 ab 01.10.2019 auf 665,00 € Randnummer 10 Während der Laufzeit der Staffelmiete sind keine weiteren gesetzlichen Mieterhöhungen zulässig, ausgenommen Erhöhungen der Betriebskosten. Randnummer 11 Für den weiteren Inhalt des Mietvertrags wird auf die Anlage K 1 (Bl. 7 ff. d.A.) Bezug genommen. Die monatliche Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung betrug zuletzt 238,00 €. Randnummer 12 Die Küche der Wohnung ist nicht durch eine Tür von den Wohnräumlichkeiten getrennt. In der Küche befindet sich ein Lüftungsschacht, der dem Abzug von Dunst und Gerüchen dienen soll. Ein Bodenraum wurde der Beklagten seit Beginn des Mietverhältnisses nicht überlassen. Das Gebäude verfügt auch über keinen Dachboden und hat ein Flachdach. Randnummer 13 In dem ab 2016 vor dem hiesigen Amtsgericht geführten Rechtsstreit zum Aktenzeichen 916 C 444/16 stritten die Drittwiderbeklagte als damalige Vermieterin und die Beklagte u.a. um eine Mietminderung wegen unzureichender Funktionsfähigkeit des Abzugsschachts in der Küche und wegen des fehlenden Bodenraumes. Sämtliche Mietzahlungen für die Jahre 2017 und 2018 leistete die Beklagte mit dem Hinweis „Unter Vorbehalt der Rückforderung“. Für die im Einzelnen geleisteten Zahlungen wird auf das Anlagenkonvolut B 9 (Bl. 130 ff. d.A.) Bezug genommen. Am 29.8.2018 verurteilte das Amtsgericht die Drittwiderbeklagte, der Beklagten für den Zeitraum bis August 2016 einen Teilbetrag der geleisteten Miete zu erstatten und stellte in diesem Zusammenhang fest, dass die Miete aufgrund des nur unzureichend funktionierenden Luftabzugs in der Küche um 2,5 % und aufgrund des fehlenden Bodenraums um weitere 2,5 % gemindert sei. Das Landgericht Hamburg hat die Berufung der Drittwiderbeklagten gegen das Urteil mit Beschluss vom 3.1.2019 zurückgewiesen. Eine Instandsetzung des Lüftungsschachts erfolgte seither nicht. Auch der Bodenraum existiert nach wie vor nicht. Randnummer 14 Mit Schreiben vom 14.12.2018 erteilte die Drittwiderbeklagte der Beklagten eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2017, wonach der Beklagten ein Guthaben in Höhe von 1.580,41 € zustand (Anlage B 6, Bl. 46 d.A.). Das Guthaben wurde am 2.1.2019 an die Beklagte ausgezahlt. Der Abrechnung war die Heizkostenabrechnung vom 24.7.2018 der Firma (…) beigefügt, aus der sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.152,88 € ergab (Anlage B 7, Bl. 47 d.A.). Randnummer 15 Am 24.1.2019 wurde eine Korrekturabrechnung erstellt, aus der sich ein Nachzahlungsbetrag von 1.152,88 € zu Lasten der Beklagten ergab. Die Beklagte monierte die korrigierte Abrechnung mit Schreiben vom 22.8.2019 (Anlage B 8, Bl. 48 d.A.) als verfristet. Randnummer 16 Die Betriebs- uns Heizkostenabrechnung für 2018 ergab ein Guthaben zu Gunsten der Beklagten in Höhe von 416,69 €. Randnummer 17 Für März 2020 leistete die Beklagte keine Mietzahlung. Für August 2020 leistete die Beklagte bis zum 5.8.2020 ebenfalls keine Mietzahlung. Randnummer 18 Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.8.2020 fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen Zahlungsverzugs. Für den Inhalt des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K 2 (Bl. 23 ff. d.A.) Bezug genommen. Randnummer 19 Am 10.8.2020 überwies die Beklagte für den Monat August 2020 einen Betrag in Höhe von 903,00 € an die Klägerin mit dem Hinweis „Unter Vorbehalt der Rückforderung“. Randnummer 20 Die Klägerin behauptet, die Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 14.12.2018 sei der Beklagten vor Ablauf des 31.12.2018 zugegangen. Das Kündigungsschreiben sei am 6.8.2020 gegen 15.30 Uhr in den empfangsbereiten Briefkasten der Beklagten eingelegt worden. Randnummer 21 Die Klägerin ist der Auffassung, die monatliche Netto-Gesamtmiete betrage 665,00 €, die monatliche Bruttomiete 903,00 €. Bei der zweiten für das Jahr 2017 erteilten Abrechnung vom 24.1.2019 handele es sich ersichtlich um die Korrektur eines offensichtlichen Fehlers, weswegen die Abrechnung nicht verfristet sei. Die Beklagte sei zur Mietminderung nicht berechtigt. Der Bodenraum habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses offensichtlich nicht existiert und nur versehentlich Eingang in den Mietvertrag gefunden. Der Luftabzugsschacht weise jedenfalls eine gewisse Restfunktion auf und eine ausreichende Lüftung der Räume sei durch Querlüften möglich. Die Kündigung sei auch nicht aufgrund einer Schonfristzahlung unwirksam geworden, weil die Beklagte die entsprechenden Zahlungen lediglich unter Vorbehalt geleistet habe. Randnummer 22 Mit der am 20.8.2020 bei Gericht eingegangenen und der Beklagten am 10.10.2020 zugestellten Klage beantragte die Klägerin unter erneutem Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung zunächst, die Beklagte zu verurteilen, Randnummer 23 1. die Mieträumlichkeiten belegen (…) (…), (…) (…), I. OG links, bestehend aus 1,5 Zimmern, Küche, Flur, Vollbad, WC, einem Kellerraum Nr. 2, ca. 46,17 m² im geräumtem Zustand herauszugeben, Randnummer 24 2. an die Klägerin 1.639,19 € zzgl. 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 736,19 € seit dem 25.2.2019 sowie auf 903,00 € seit dem 5.3.2020 zu zahlen, Randnummer 25 3. die Beklagte zu verurteilen, die für die Monate Oktober 2019 bis einschließlich Februar 2020 sowie April 2020 bis einschließlich August 2020 gezahlte Miete in Höhe von jeweils 903,00 € für vorbehaltlos zu erklären, Randnummer 26 4. die Beklagte künftig zu verpflichten, ab der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses und bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klageantrag zu 1 bezeichneten Wohnung an die Klägerin monatlich, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 903,00 € zu zahlen. Randnummer 27 Am 31.8.2020 überwies die Beklagte für den Monat März 2020 einen Betrag in Höhe von 903,00 € an die Klägerin mit dem Hinweis „Unter Vorbehalt der Rückforderung“. Am 9.10.2020 überwies die Beklagte nach Aufrechnung gegen das Guthaben aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2018 einen Betrag in Höhe von 736,19 € an die Klägerin mit dem Hinweis „Restnachzahlung Heizkosten 2017 unter Vorbehalt“. Randnummer 28 Mit Schriftsatz vom 7.1.2021 hat die Klägerin den Klageantrag zu 2) daraufhin in Höhe von 736,19 € für erledigt erklärt und in Höhe von 903,00 € in einen Antrag auf Vorbehaltloserklärung geändert, so dass sie hinsichtlich des Klageantrags zu 2) nunmehr beantragt, Randnummer 29 2. Die Beklagte zu verurteilen, die für den Monat März 2020 gezahlte Miete in Höhe von 903,00 € für vorbehaltlos zu erklären. Randnummer 30 Die Beklagte beantragt, Randnummer 31 die Klage abzuweisen, Randnummer 32 hilfsweise die Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Randnummer 33 Die Beklagte hat der Teilerledigungserklärung in Höhe von 327,84 € widersprochen. Randnummer 34 Die Beklagte bestreitet den Zugang der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 14.12.2018 vor dem 31.12.2018 mit Nichtwissen. Sie habe die Abrechnung erst nach Rückkehr aus ihrem Weihnachtsurlaub vorgefunden. Das Kündigungsschreiben habe sie erst am 13.8.2020 über ihr Postfach erhalten. Hintergrund sei, dass das Briefkastenschloss der Beklagten 2017 gewaltsam zerstört worden sei und die Briefkastentür dadurch immer offen gestanden habe. Eine entsprechende Anzeige bei der Hausverwaltung habe diese nicht zur Schadensbehebung bewegt, weswegen die Beklagte 2019 die Briefkastenklappe mit Klebestreifen zugeklebt und einen Zettel an den Briefkasten geklebt habe mit dem Hinweis, dass Briefe nur über ein Postfach zugestellt werden mögen, wie auf dem Foto der Anlage B 3 (Bl. 42 d.A.) ersichtlich. Die Beklagte ist der Auffassung, die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs hätten zu keinem Zeitpunkt vorgelegen. Aufgrund einer unzulässigen Kombination von Staffel- und Indexmiete habe die monatliche Nettokaltmiete bis 30.9.2020 lediglich 575,00 € betragen. Zudem sei die Bruttomiete aufgrund der weiterhin bestehenden Mietmängel um 5% gemindert. Den dreifachen Betrag der Mietminderung habe die Beklagte im Wege des Zurückbehaltungsrechts einbehalten dürfen. Eine Kündigung sei auch unverhältnismäßig sowie treuwidrig vor dem Hintergrund, dass die Beklagte die Zahlung der Miete für den Monat März 2020 schlicht vergessen habe, zu keinem Zeitpunkt gemahnt worden sei und die Klägerin die bestehenden Mängel ungeachtet des rechtskräftigen Urteils nicht behoben habe. Jedenfalls liege eine wirksame Schonfristzahlung vor. Randnummer 35 Hinsichtlich der Widerklage, mit der die Beklagte überzahlte Mieten für die Jahre 2017 und 2018 zurückverlangt, meint die Beklagte, diese sei ausnahmsweise als isolierte Drittwiderklage zulässig aufgrund des engen Sachzusammenhangs zwischen der Klage und der Widerklage. Sie sei auch begründet, da die Miete für den Zeitraum vom 1.1.2017 bis zum 31.12.2018 um den mit der Widerklage geltend gemachten Betrag gemindert gewesen sei. Der Betrag errechne sich bei Zugrundelegung einer Mietminderung in Höhe von 5% und folgenden Bruttowarmmieten unter Einbeziehung der Abrechnungsergebnisse der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen 2017 und 2018: Vom 1.1.2017 bis zum 30.9.2017 monatlich 807,37 €, für den Zeitraum 1.10.2017 bis 31.12.2018 monatlich 837,37 € und für den Zeitraum 1.1.2018 bis 31.12.2018 monatlich 838,28 €. Randnummer 36 Mit der am 31.12.2020 zunächst ohne Abschriften zum bisherigen Gang des Verfahrens bei Gericht eingegangenen und der Drittwiderbeklagten am 29.1.2021 mit den am 19.1.2021 nachgereichten Abschriften zugestellten Drittwiderklage beantragt die Beklagte, Randnummer 37 die Drittwiderbeklagte zu verurteilen, 991,86 € nebst 5% Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage an die Beklagte zu zahlen. Randnummer 38 Die Drittwiderbeklagte beantragt, Randnummer 39 die Drittwiderklage abzuweisen. Randnummer 40 Die Drittwiderbeklagte meint, die isolierte Drittwiderklage sei unzulässig, insbesondere da es sich um unterschiedliche Streitgegenstände handele. Sie sei auch unbegründet, da kein Minderungsrecht bestanden habe. Etwaige Rückforderungsansprüche seien auch nach § 814 BGB ausgeschlossen. Ergänzend beruft sich die Drittwiderbeklagte auf Verwirkung und erhebt hinsichtlich der Rückforderung für 2017 die Einrede der Verjährung. Randnummer 41 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht Bezug auf die Schriftsätze der Parteien, die Protokolle über die Termine zur mündlichen Verhandlung am 17.2.2021 (Blatt 118 f. d.A.) und am 25.11.2021 (Blatt 158 f. d.A.). Entscheidungsgründe Randnummer 42 Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Vorbehaltloserklärungen überwiegend begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und begründet Randnummer 43 I. Klage Randnummer 44 1. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Vorbehaltloserklärung der für die Monate Oktober 2019 bis August 2020 geleisteten Mietzahlungen (zuletzt gestellte Klageanträge zu 2. und 3.) in Höhe von jeweils 857,85 €. Randnummer 45 Eine Klage auf Vorbehaltloserklärung erfolgter Mietzahlungen ist zulässig und begründet, wenn und soweit der Mieter die Miete lediglich unter Vorbehalt gezahlt hat und der Vorbehalt des Klägers zu Unrecht erfolgt ist (vgl. OLG Düsseldorf Urt. v. 9.6.2011 – 10 U 148/10, BeckRS 2011, 21942). Randnummer 46 Dies ist für die streitgegenständlichen Monate in Höhe von jeweils 857,85 € der Fall. Randnummer 47 a) Die monatliche Brutto-Miete betrug grundsätzlich 903,00 €, bestehend aus einer Netto-Kaltmiete gemäß § 6 des Mietvertrags in Höhe von 665,00 € und einer Nebenkostenvorauszahlung von 238,00 €. Randnummer 48 Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die in § 6 des Mietvertrags vorgesehenen Mieterhöhungen nicht aufgrund einer unzulässigen Kombination von Staffel- und Indexmiete unwirksam. § 557 Abs. 2 BGB besagt, dass die Mietparteien künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren können. Hier werden in § 5 sowohl eine Indexmiete als auch in § 6 eine Staffelmiete festgelegt. Allerdings beinhalten diese Regelungen keine unzulässige Kombination von Staffel- und Indexmiete. Denn es ist nach dem Wortlaut der Klauseln eindeutig, dass die Regelungen für unterschiedliche Zeiträume gelten sollen: Bis 1.10.2020 soll die Staffelmietvereinbarung gemäß § 6 gelten und ab 1.10.2020 die Indexmietvereinbarung gemäß § 5. Nichts anderes ergibt sich aus § 5 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrags, wonach eine erste Änderung der Miete frühestens zum Ablauf eines Jahres, mithin zum 1.10.2020 erfolgen soll. Denn aus dem systematischen Zusammenhang dieser Regelung und ihrem Sinn und Zweck folgt eindeutig, dass diese Vorgabe sich lediglich auf die ab 1.10.2020 geltende Indexmiete bezieht, nicht hingegen auf die vorher geltende Staffelmiete. § 5 Ziff. 1 S. 2 schließt damit weder die Staffelerhöhungen gemäß § 6 aus noch führt er zur Intransparenz der Klausel. Randnummer 49 b) Die monatliche Miete war für den streitgegenständlichen Zeitraum aufgrund des fehlenden Bodenraums und des nicht voll funktionsfähigen Lüftungsschachts in der Küche jedoch um 5%, mithin um 45,15 € auf 857,85 € gemindert. Randnummer 50 Das Amtsgericht hat diesbezüglich in seinem Urteil betreffend das Verfahren 916 C 444/18, in dem es bereits um die identischen Mängel ging, auf S. 11 ff. (Bl. 405 ff. der beigezogenen Akte 916 C 444/18) Folgendes ausgeführt: Randnummer 51 Eine weitere Minderung folgt daraus, dass entgegen den vertraglichen Abreden die Klägerin der Beklagten keinen Bodenraum zur Verfügung gestellt hat. Der Mietvertrag enthält bei der Beschreibung der zur Verfügung gestellten Räume vor dem Wort „Boden“ die Eintragung „=>1“. Dieser Eintragung entspricht auch der vor dem Wort „Keller“ und soll offenkundig deutlich machen, dass zu der Wohnung auch ein Bodenraum gehört. Im Unterschied hierzu ist vor dem Wort „Garten“ der Leerraum mit den Zeichen „./.“ gefüllt, was kenntlich macht, dass ein Garten nicht mitvermietet sein soll. Es sind keine Gründe ersichtlich, warum die den Mietvertrag unterzeichnenden Parteien abweichend von diesen eindeutigen Eintragungen im Mietvertrag davon ausgegangen sein sollten, dass in Wirklichkeit ein Bodenraum nicht Bestandteil des Mietvertrages sein sollte. So ist nicht etwa vorgetragen worden, dass über die Nebenräume im Rahmen der Wohnungsbesichtigung ausdrücklich worden ist oder dass Nebenräume gezeigt wurden. Die Beklagte musste sich auch nicht selbstständig Gedanken darüber machen, ob denn die im Mietvertrag angegebenen Nebenräume tatsächlich zur Verfügung stehen würden. Sie durfte vielmehr darauf vertrauen, dass die von der Hausverwaltung in Vertretung für die Klägerin vorgenommenen Eintragungen den Tatsachen entsprechen würden. Ob der Vermietungsanzeige ein Bodenraum nicht zu entnehmen war, wie die Klägerin behauptet, kann dabei dahinstehen. Unabhängig davon durfte die Beklagte auf die Richtigkeit der Angaben im Mietvertrag vertrauen. Das gilt auch, wenn sich die streitgegenständliche Wohnung in einem Haus mit Flachdach befindet. Ein klassischer Dachboden unter einem Spitzdach dürfte dann zwar auch für die Beklagte erkennbar nicht möglich gewesen sein, dies bedeutet aber nicht, dass nicht auch andere Flächen im Haus mit der Bezeichnung „Boden“ umschrieben worden sein konnten. Es war daher für die Beklagte nicht erkennbar, dass ihr ein weiterer Nutzraum neben dem ebenfalls vereinbarten Kellerraum entgegen den Angaben im Mietvertrag nicht zur Verfügung stehen würde. Das Fehlen des Bodenraums stellt einen Mangel gemäß § 536 Abs. 1 BGB dar. Wie bereits im Zusammenhang mit dem Kellerraum ausgeführt, sind zusätzliche Abstellflächen gerade bei einer Wohnung mit eher geringer Grundfläche von nicht unerheblicher Bedeutung. Im Hinblick darauf, dass es sich bei dem Bodenraum jedoch bereits um den zweiten zusätzlichen Abstellraum außerhalb der Wohnung handelt, bewertet das Gericht das Fehlen dieses Raumes im Unterschied zu dem Fehlen des Kellerraumes lediglich mit einer Minderungsquote von 2,5%. Randnummer 52 [...] Randnummer 53 Darüber hinaus war in diesem streitgegenständlichen Zeitraum die Miete zusätzlich wegen eines nicht funktionsfähigen Abluftschachtes in der Küche gemindert. Der Sachverständige (…) hat in seinem Gutachten vom 15.05.2018 dargelegt, dass die Schachtlüftung in der Küche keine ausreichende Lüftungswirkung aufweist und damit insoweit technisch mangelhaft einzustufen ist. Aufgrund der vom Sachverständigen durchgeführten Messungen vermochte der Sachverständige davon auszugehen, dass die Schachtlüftung vielmehr als weitgehend funktionsuntüchtig einzustufen sei. Gleichzeitig hat der Sachverständige aber auch festgestellt, dass dies eine ausreichende Beheiz- und Belüftbarkeit der Räume nicht hindert, da die Küche/Kochnische aufgrund einer fehlenden Abschlusstür von der Querlüftung der übrigen Räume profitiert. Insgesamt erachtet der Sachverständige die Wohnung deshalb für ausreichend beheizbar und belüftbar, um kondensationsbedingte Schimmelpilzschäden zu vermeiden. Die Nutzungseinschränkung für die Beklagte durch die fehlende Funktionsfähigkeit der Schachtlüftung in der Küche ist daher begrenzt. Sie beschränkt sich somit im Wesentlichen darauf, dass im Rahmen der Nutzung entstehende Gerüche nicht zeitnah abtransportiert werden. Das Gericht erachtet vor diesem Hintergrund eine Minderung von 2,5 % der Gesamtmiete für angemessen. Randnummer 54 Das Gericht schließt sich diesen Ausführungen sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung an. Da die Mängel unstreitig nicht behoben worden sind, war auch für den streitgegenständlichen Zeitraum Oktober 2019 bis August 2020 von einer 5 prozentigen Minderung der Bruttomiete auszugehen. Randnummer 55 c) Soweit sich die Beklagte neben der Minderung auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB in Höhe von weiteren 15% der Bruttomiete beruft, führt dies nicht zu einer weitergehenden Berechtigung zur Aufrechterhaltung des Vorbehaltes. Denn unabhängig davon, ob und in welchem Umfang der Beklagten ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht in den entsprechenden Monaten zustand, ist dieses spätestens jeweils mit Zahlung der Miete erloschen. Dies ergibt sich aus der Natur des Zurückbehaltungsrechts. Der Erfüllungsanspruch hinsichtlich der Mängelbeseitigung berechtigt den Mieter nach § 320 BGB, die Zahlung der Miete bis zur Mangelbeseitigung – über eine angemessene Mietminderung hinaus – zu verweigern. Durch das Zurückbehaltungsrecht soll der Vermieter zur Erfüllung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht angehalten werden. Damit entfällt das Zurückbehaltungsrecht jedoch denklogisch, wenn und soweit der Mieter die Miete nicht zurückbehält, sondern zahlt. Randnummer 56 Dies gilt nach dem Dafürhalten des Gerichts auch für eine Zahlung unter Vorbehalt, jedenfalls sofern diese ungeachtet des Vorbehaltes Erfüllungswirkung hat. Bei einer Zahlung unter Vorbehalt ist zu unterscheiden: der sog. „schlichte Vorbehalt“ hat Erfüllungswirkung (LG München I, WuM 1987, 223; LG Frankfurt, WuM 1987, 318). Wird unter einem „ qualifizierten Vorbehalt“ geleistet, tritt hingegen keine sofortige Erfüllung ein, so dass Verzug vorliegt (Harsch, ZMR 2017, 223). Randnummer 57 Der schlichte Vorbehalt dient dem Ausschluss des § 814 BGB. Es handelt sich um eine Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung nach § 812 BGB, falls sich herausstellt, dass kein Rechtsgrund für die Zahlung besteht. Beim qualifizierten Vorbehalt wird unter der Bedingung gezahlt, dass die Forderung besteht. Es tritt keine Erfüllungswirkung ein, weil der Vermieter nach der Vorstellung des Mieters weiterhin den Beweis für die Existenz der Schuld erbringen soll. Der qualifizierte Vorbehalt ist die Ausnahme; er muss deshalb unmissverständlich erklärt werden (Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556b Rn. 25-27). Randnummer 58 Danach hatten die unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen hier Erfüllungswirkung, da die Beklagte hier jeweils nur einen einfachen Vorbehalt erklärt hat. Dem Sachvortrag der Parteien sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass der Vorbehalt den letztgenannten, weitgehenden und damit eher ungewöhnlichen Inhalt gehabt hätte. Vielmehr kann der Vorbehalt im Hinblick auf die vorgelegten Kontoauszüge nur in dem - üblichen - Sinn verstanden werden, dass die Beklagte lediglich dem Verständnis ihrer Leistung als Anerkenntnis entgegentreten und die Wirkung des § 814 BGB ausschließen, sich also die Möglichkeit offenhalten wollte, das Geleistete gemäß § 812 BGB zurückzufordern. Randnummer 59 2. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung aus § 546 Abs. 1 bzw. § 985 BGB (Klageantrag zu 1)). Das Mietverhältnis besteht fort, da die ausgesprochenen Kündigungen vom 6.8.2020 und vom 18.8.2020 das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet haben. Randnummer 60 a) Die ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen sind unwirksam, weil kein Kündigungsgrund vorlag. Insbesondere war die Klägerin nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Randnummer 61 Ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB bestand nicht, weil die Beklagte zu keinem Zeitpunkt mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug war. Auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB waren nicht gegeben. Danach besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies war vorliegend nicht der Fall. Randnummer 62 Auszugehen ist dabei aus den unter 1. a) ausgeführten Gründen von einer monatlichen Brutto-Miete in Höhe von 903,00 €. Ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand wäre somit bei einem Rückstand von 1.806,00 € anzunehmen. Mit diesem Betrag ist die Beklagte zu keinem Zeitpunkt in Zahlungsrückstand geraten. Randnummer 63 Zu berücksichtigen waren insoweit lediglich die nicht bzw. nicht rechtzeitig gezahlten Mieten für März 2020 und August 2020. Nicht zu berücksichtigen war hingegen der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung vom 24.1.2019. Denn der Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung gehört nicht zur geschuldeten Miete iSv § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 543 Rn. 165). Randnummer 64 Der maximale Zahlungsrückstand der Beklagten betrug lediglich 1.444,80 € (2 x 722,40 €), weil die monatliche Bruttomiete aufgrund von Mängeln um 5% gemindert war und der Beklagten in Höhe von weiteren 15% ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB zustand. Randnummer 65 Aus den unter 1. b) ausgeführten Gründen war die Brutto-Miete mangelbedingt um 5% gemindert. Randnummer 66 Aufgrund der Mängel war die Beklagte außerdem berechtigt, einen Betrag in Höhe von weiteren 15% der Bruttomiete im Wege des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB einzubehalten. Ein Zurückbehaltungsrecht vermindert das Geschuldete iSv § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, solange es besteht. Ergibt sich das Zurückbehaltungsrecht - wie hier - aus § 320 BGB, so genügt für den (vorläufigen) Wegfall der Leistungspflicht das bloße Entstehen des Verweigerungsrechts; der Mieter muss sich vorgerichtlich nicht, wohl aber später im Prozess darauf berufen (BGH, NJW 1992, 556; Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 180 mwN). Letzteres hat die Beklagte getan, indem sie sich in der Klageerwiderung auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 15% der Bruttomiete berufen hat. Hinsichtlich der Bemessung des Zurückbehaltungsrechts existiert keine allgemein gültige Regel. Vielmehr ist die Quote vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu entscheiden, wobei die Zurückbehaltungsquote in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen muss und einer zeitlichen und einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt (BGH, NZM 2019, 533 Rz. 43 ff.). Davon ausgehend ist die Höhe des hier geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts aus Sicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Höhe der Minderung mit 5% relativ gering ist. Andererseits handelt es sich bei dem defekten Lüftungsschacht um einen seit Jahren bestehende Mangel welchen die Vermieterin ungeachtet eines insoweit bereits rechtskräftigen Urteils nicht behebt. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags nicht unangemessen hoch. Selbst wenn man ein Zurückbehaltungsrecht lediglich in geringerer Höhe für berechtigt halten würde, würde dies zu keinem anderen Ergebnis in Bezug auf die Wirksamkeit der Kündigungen führen, da auch in diesem Fall der kündigungsrelevante Zahlungsrückstand nicht erreicht würde. Randnummer 67 b) Die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen sind ebenfalls unwirksam. Randnummer 68 (1) Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zahlungsverzug kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen, wenn er eine spürbare Gefährdung der Interessen des Vermieters begründet, weil dieser das Insolvenzrisiko des Mieters zu tragen hat. Auch ein Mietrückstand unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, also von weniger als zwei Monatsmieten, kann nach der Rechtsprechung des BGH eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung rechtfertigen (BGH, NJW 2013, 1590). Beträgt der Mietrückstand - wie hier - weniger als zwei, aber mehr als eine Monatsgesamtmiete und die Verzugsdauer mindestens ein Monat, sind im Rahmen des tatgerichtlichen Beurteilungsspielraums sämtliche Umstände des Einzelfalls, namentlich die bisherige Dauer des Mietverhältnisses, die Häufigkeit von Zahlungspflichtverletzungen in der (jüngeren) Vergangenheit sowie das Verhalten des Mieters im Übrigen zu berücksichtigen (vgl. BGH, WuM 2018, 514; LG Berlin, ZMR 2017, 239 (240); LG Potsdam, WuM 2020, 32 (34)). Nach der Rechtsprechung des BGH führt ein nachträglicher Ausgleich der Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (sog. Schonfristzahlung) nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt hier weder direkt noch analog. Jedoch ist dessen Rechtsgedanke bei der Beurteilung der „Erheblichkeit“ der Pflichtverletzung im Rahmen einer ordentlichen Kündigung entsprechend anzuwenden. Demgemäß ist die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände im Rahmen der Verschuldensabwägung zu berücksichtigen, denn sie lässt ein etwaiges Fehlverhalten des Mieters „in einem milderen Licht“ erscheinen (BGH, NZM 2005, 334 (335)). Randnummer 69 (2) Ausgehend von diesen Grundsätzen ist vorliegend bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände nicht von einer erheblichen Pflichtverletzung der Beklagten auszugehen. Sie hat die rückständigen Mieten beglichen noch bevor ihr die Klage zugestellt wurde. Ungeachtet des erklärten Vorbehalts der Rückforderung hatten die Zahlungen auch Erfüllungswirkung, weil es sich - wie ausgeführt - lediglich um einen einfachen Vorbehalt handelte. Ferner ist davon auszugehen, dass es sich um jeweils fahrlässig verursachte Zahlungsrückstände handelte. Insoweit hat die Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass sie die Mietzahlung für März 2020 schlicht vergessen hatte. Die März-Miete war von der Klägerin auch niemals angemahnt worden. Schließlich ist auch zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin ihrerseits nicht vertragstreu verhält, indem sie die bestehenden Mängel der Wohnung trotz rechtskräftiger Verurteilung nach wie vor nicht behoben hat. Im Ergebnis überwiegt danach deutlich das Interesse der Beklagten an einem Fortbestand des Mietverhältnisses. Randnummer 70 3. Aus der Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen ergibt sich die Unbegründetheit des Klageantrags zu 4). Randnummer 71 4. Den ursprünglichen Klagantrag zu 2) (Zahlungsantrag) haben die Parteien in Höhe von 408,35 € übereinstimmend für erledigt erklärt. In Höhe von 327,84 € hat die Beklagte der Erledigungserklärung widersprochen. Auch bzgl. des damit auf Feststellung der Erledigung gerichteten Antrags der Klägerin war die Klage abzuweisen, denn die Klage war diesbezüglich von Anfang an unbegründet. Aufgrund der mängelbedingten Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts konnte die Beklagte die Zahlung in dieser Höhe verweigern. Randnummer 72 II. Widerklage Randnummer 73 1. Die Widerklage ist als isolierte Drittwiderklage ausnahmsweise zulässig. Randnummer 74 a) Allerdings setzt eine Widerklage nach § 33 Abs. 1 ZPO eine anhängige Klage voraus; der Widerkläger muss ein Beklagter und der Widerbeklagte muss ein Kläger sein. Daher ist eine Widerklage gegen einen bisher am Prozess nicht beteiligten Dritten grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sie zugleich gegenüber dem Kläger erhoben wird. Eine Drittwiderklage, die sich ausschließlich gegen einen am Prozess bislang nicht beteiligten Dritten richtet (isolierte Drittwiderklage), ist regelmäßig unzulässig (BGH, NJW 2019, 1610 Rn. 18, mwN). Randnummer 75 Der BGH hat jedoch unter Berücksichtigung des prozessökonomischen Zwecks der Widerklage, eine Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen über einen einheitlichen Lebenssachverhalt zu vermeiden und eine gemeinsame Verhandlung und Entscheidung über zusammengehörende Ansprüche zu ermöglichen, mehrfach Ausnahmen von dem vorstehenden Grundsatz zugelassen, dass eine Widerklage auch gegen den Kläger erhoben worden sein muss. So hat der BGH etwa eine isolierte Drittwiderklage gegen Gesellschafter einer klagenden Gesellschaft für zulässig gehalten, wenn das auf die Drittwiderklage ergehende Urteil für die Gesellschaft verbindlich ist und damit für die Zahlungsklage vorgreiflich sein kann (BGH, NJW 1984, 2104). Eine isolierte Drittwiderklage hat der BGH weiter in Fällen zugelassen, in denen die mit ihr geltend gemachte Forderung auf einem einheitlichen Schadensereignis beruhte (BGH, NJW 2007, 1753 Rn. 12) oder in denen sie gegen den Zedenten der Klageforderung gerichtet war und die Gegenstände der Klage und Drittwiderklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft waren (BGH, NJW 2001, 2094). Ausschlaggebend für die Zulässigkeit einer isolierten Drittwiderklage ist danach eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht enge Verknüpfung der Streitgegenstände von Klage und Drittwiderklage sowie eine fehlende Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Drittwiderbeklagten (BGH, NJW 2021, 1093 mwN). Randnummer 76 b) Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die isolierte Drittwiderklage der Beklagten auch hier zulässig. Denn die Gegenstände der Klage und der Drittwiderklage sind tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft und schutzwürdige Interessen der Drittwiderbeklagten werden durch ihre Einbeziehung in den Rechtsstreit nicht verletzt. Randnummer 77 Die Klage und die Drittwiderklage sind sachlich und rechtlich eng miteinander verwoben. Es handelt sich bei Klage und Widerklage um Ansprüche aus demselben Mietverhältnis, welches früher mit der Drittwiderbeklagten und heute mit der Klägerin besteht, einer GbR, deren Mitgesellschafterin die Drittwiderbeklagte ist. Klage und Drittwiderklage liegen in weiten Teilen dieselben rechtlichen und tatsächlichen Fragen zugrunde, nämlich in welcher Höhe die Beklagte aufgrund der Mietvertragsgestaltung und der Minderung aufgrund von Mängeln zur Mietzahlung verpflichtet war. Die Drittwiderbeklagte war außerdem als Partei an dem hierzu bereits geführten Verfahren 916 C 444/19 beteiligt und wurde in diesem Verfahren rechtskräftig verurteilt, den auch im hiesigen verfahren streitgegenständlichen Mangel (defekter Lüftungsschacht) zu beseitigen. Auch wenn Klage und Widerklage sich hier auf unterschiedliche Zeiträume beziehen, so dass kein identischer Streitgegenstand im Sinne der herrschenden Definition vorliegt, besteht nach dem Dafürhalten des Gerichts damit gleichwohl ein hinreichend enger rechtlicher und tatsächlicher Zusammenhang zwischen Klage und Widerklage. Es geht um dieselbe Wohnung, dieselben Mängel und dasselbe Minderungsrecht. Randnummer 78 Schutzwürdige Interessen der Drittwiderbeklagten werden durch ihre Einbeziehung in den Rechtsstreit nicht verletzt. Hinsichtlich des Gerichtsstandes würden sich bei einer gesonderten Klage gegen die Drittwiderbeklagte keine Vorteile ergeben, da auch insoweit der ausschließliche Gerichtsstand nach § 29c ZPO gelten würde. Die Drittwiderbeklagte war zudem bereits Partei des Rechtsstreits 916 C 444/18 und ist mit dem Streitgegenstand dementsprechend vertraut. Es sind keinerlei Nachteile für die Drittwiderbeklagte ersichtlich gegenüber einer Klage umgekehrten Rubrums in einem gesonderten Verfahren. Ob auch etwaige schützenswerte Interessen der Klägerin zu berücksichtigen sind, kann offenbleiben. Denn solche sind durch die Drittwiderklage jedenfalls nicht beeinträchtigt. Insbesondere ergibt sich durch die Drittwiderklage keine Verzögerung des Rechtsstreits. Randnummer 79 Auch die sonstigen Zulässigkeitsvoraussetzungen der Widerklage sind gegeben. Insbesondere ist das Gericht für die Widerklage örtlich gemäß § 29c ZPO, besteht die nach § 33 ZPO erforderliche Konnexität zwischen Klage und Widerklage und im Hinblick auf die Prozessökonomie ist die isolierte Drittwiderklage als sachdienlich iSd § 263 ZPO zu bewerten, weil sie der Vermeidung eines weiteren Rechtsstreits dient. Randnummer 80 2. Die Drittwiderklage ist auch begründet. Randnummer 81 a) Die Beklagte hat gegen die Drittwiderbeklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Miete aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB für die Jahre 2017 und 2018 in Höhe von insgesamt 991,86 € aufgrund der um jeweils 5% geminderten Brutto-Miete. Randnummer 82 Die Bruttomiete war in den Jahren 2017 und 2018 durchgängig um jeweils 5% gemindert aufgrund der unzulänglichen Funktion des Küchenabluftschachts und des fehlenden Bodenraumes. Insoweit wird auf die vorstehenden Ausführungen und die Begründung des Urteils in dem Verfahren 916 C 444/18 verwiesen. Randnummer 83 Hinsichtlich der Höhe des Minderungsbetrags wird auf die seitens der Drittwiderbeklagten nicht angegriffenen Berechnung der Beklagten auf S. 2 der Widerklage (Bl. 75 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 84 b) Der Rückforderungsanspruch ist auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte hatte erst mit der Zurückweisung der Berufung gegen das Urteil 916 C 444/18 durch das Landgericht im Januar 2019 sichere Kenntnis davon, dass sie in Höhe von 5% zur Mietminderung berechtigt war. Im Übrigen hat sie sämtliche Mietzahlungen in den Jahren 2017 und 2018 unter Vorbehalt geleistet. Die Vorbehaltserklärung war auch hinreichend konkret, da der Drittwiderbeklagten aufgrund des seinerzeit laufenden Rechtsstreits bekannt war, aus welchem Grund die Zahlungen unter Vorbehalt gestellt wurden. Randnummer 85 c) Ohne Erfolg beruft sich die Drittwiderbeklagte auf Verjährung hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs für 2017. Denn der Anspruch war bei Erhebung der Widerklage noch nicht verjährt. Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB und beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die Verjährungsfrist für den Rückzahlungsanspruch begann somit Ende 2017 und endete grundsätzlich mit Ablauf des 31.12.2020. Der Fristablauf wurde jedoch § 204 Abs. 1 Nr.1 BGB durch Klageerhebung gehemmt. Die Rechtshängigkeit der Drittwiderklage ist zwar erst bei Zustellung der Drittwiderklage am 29.1.2021 eingetreten. Da die Beklagte die Klage aber bereits am 31.12.2020 eingereicht hat und diese der Beklagten demnächst zugestellt wurde, wirkt die Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung des Antrages zurück, § 167 ZPO. Randnummer 86 Eine Zustellung „demnächst“ nach Eingang der Klage bedeutet eine Zustellung innerhalb einer nach den Umständen angemessenen, selbst längeren Frist, wenn die Partei oder ihr Prozessbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtsituation alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan hat. Die Zustellung ist dagegen nicht mehr „demnächst“ erfolgt, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter durch nachlässiges - auch leicht fahrlässiges - Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen hat. Hat der Veranlasser die Zustellung nicht vorwerfbar verzögert oder fällt ihm nur eine geringfügige Verzögerung zur Last, überwiegen regelmäßig seine Interessen gegenüber den Belangen des Zustellungsadressaten (BGH, BeckRS 2019, 35241 mwN). Bei der Bemessung einer Verzögerung ist auf die Zeitspanne abzustellen, um die sich der ohnehin erforderliche Zeitraum für die Zustellung der Klage als Folge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert. Dem Zustellungsveranlasser zuzurechnende Verzögerungen von bis zu 14 Tagen gelten regelmäßig als geringfügig und sind deshalb hinzunehmen (BGH, BeckRS 2019, 35241). Randnummer 87 Die Beklagte hat die Zustellung der Drittwiderklage hier nicht verzögert. Dass die Widerklage erst am 29.1.2021 zugestellt worden ist, war im Wesentlichen dadurch begründet, dass die Beklagte der Drittwiderklage keine Abschriften zum bisherigen Gang des Verfahrens für die Drittwiderbeklagte beigefügt hatte und das Gericht die Drittwiderklage erst zugestellt hat, nachdem die Beklagte entsprechende Abschriften auf Anforderung des Gerichts (unverzüglich) nachgereicht hat. Die Beifügung entsprechender Abschriften zum bisherigen Gang des Verfahrens ist jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung iSd § 253 ZPO für eine Drittwiderklage. Dementsprechend beruhte die verzögerte Zustellung maßgeblich auf der prozessleitenden Entscheidung des Gerichts, die Widerklage erst nach Einreichung der angeforderten Unterlagen zuzustellen; es hätte die Drittwiderklage auch bereits vorher zustellen können. Randnummer 88 d) Ebenfalls ohne Erfolg beruft sich die Drittwiderbeklagte schließlich auf Verwirkung. Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014 - IV ZR 76/11, juris Rn. 39; Urteil vom 23.01.2014 - VII ZR 177/13, juris Rn. 13). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Dabei sieht das Gericht hier bereits das Zeitmoment als nicht erfüllt an angesichts der Tatsache, dass die Rückzahlungsansprüche noch nicht verjährt sind. Randnummer 89 3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 ZPO. Randnummer 90 III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a, 92 Abs. 1, 100 ZPO. Soweit die Parteien den Klageantrag zu 2) (Zahlungsantrag) übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Hier entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits insoweit der Beklagten aufzuerlegen. Ein entsprechender Zahlungsanspruch der Klägerin bestand im Zeitpunkt der Klageerhebung aufgrund der nicht gezahlten März 2020 - Miete und der restlichen Nebenkostennachforderung unter Berücksichtigung des Minderungsrechts und des Zurückbehaltungsrechts. Auf die Nebenkostennachzahlung aus der Abrechnung vom 24.1.2021 hatte die Klägerin einen Anspruch. Insbesondere war die Abrechnung nicht verfristet iSd § 556 Abs. 3 S. 3 ZPO, da es sich erkennbar um eine noch im Dezember 2020 irrtümlich falsch erteilte Nebenkostenabrechnung handelte. Dass die erste Abrechnung vom 14.12.2018 der Beklagten vor dem 31.12.2018 zugegangen ist, hat die Beklagte hier nicht hinreichend substantiiert bestritten. Randnummer 91 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO. Hinsichtlich des Tenors zu 1) erfolgt die Vollstreckung gemäß § 894 ZPO, so dass insoweit eine vorläufige Vollstreckbarkeit nicht auszusprechen war. 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ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR60.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 60/22 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3, § 557a Abs. 4 Satz 1 Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 60/22 - LG Berlin AG Berlin-Pankow - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 1. Februar 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Auskunftsverlangens der Klägerin zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht unter Berufung auf eine erfolgte Ab- tretung Ansprüche der Mieterin einer Wohnung des beklagten Vermieters im Zu- sammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 28. April 2015 geltend. 1 - 3 - Zwischen dem Beklagten und Z. (nachfolgend Mieterin) besteht seit dem 1. November 2015 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete; danach erhöhte sich die Miete mit Wirkung ab dem 1. November 2018. Mit Schreiben vom 4. Mai 2020 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklag- ten - unter Berufung auf eine entsprechende Beauftragung und Bevollmächti- gung sowie auf eine erfolgte Forderungsabtretung durch die Mieterin - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormie- ter gezahlten Miete, über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen, über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Moder- nisierungsmaßnahmen und einen sich gegebenenfalls hieraus ergebenden Be- trag einer Mieterhöhung sowie darüber, ob es sich bei dem bestehenden Miet- verhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Ferner begehrte die Klägerin die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung des Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der am 4. August 2021 erhobenen Klage hat die Klägerin den Beklag- ten auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und auf (Rück-)Zahlung ihrer An- sicht nach für den Monat Juni 2020 zu viel gezahlter Miete sowie vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Der Beklagte hat sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Beklagten antragsge- mäß zur Auskunftserteilung sowie - überwiegend - zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision wendet sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Auskunftserteilung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 65]) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskünfte gemäß § 556g Abs. 3, § 557a Abs. 4, § 398 BGB in Verbin- dung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Sie sei aktiv legitimiert, da die geltend gemachten Ansprüche von der Mie- terin wirksam an sie abgetreten seien. Das schlichte Bestreiten der - nicht gemäß § 134 BGB unwirksamen - Abtretung sei vor dem Hintergrund der von der Kläge- rin vorgelegten schriftlichen "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Ge- nehmigung" mit der Unterschrift der Mieterin "unbeachtlich, § 138 Abs. 2 ZPO"; die Echtheit der Unterschrift habe der Beklagte nicht bestritten. 5 6 7 8 9 10 - 5 - Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Berliner Mietenbegren- zungsverordnung wirksam. Sie sei insbesondere in ausreichender Weise begrün- det und die Begründung, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19) festgestellt habe, in der von § 556d Abs. 2 BGB vorausgesetzten Weise auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses öffentlich zugänglich gemacht worden. Eine zwischenzeitliche Umstellung des Datenverarbeitungssystems beim Abgeordnetenhaus von Berlin auf das System PARDOK biete - entgegen der Ansicht des Beklagten - keine Grundlage für die Annahme, dass das Veröffentlichungsdatum 28. Mai 2015 unrichtig sei. Der Auskunftsanspruch der Mieterin gemäß § 556g Abs. 3 BGB sei nicht gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Es könne offenbleiben, ob ein den Hauptan- spruch vorbereitender Auskunftsanspruch überhaupt selbständig und unabhän- gig vom Hauptanspruch verjähren könne. Ebenso wie der Auskunftsanspruch ge- mäß § 242 BGB könne der - vom Gesetzgeber bewusst als Hilfsanspruch des Mieters zum Hauptanspruch gemäß § 556g Abs. 1 BGB auf Rückzahlung über- zahlter Miete und auf Feststellung der höchstzulässigen Miete ausgestaltete - Auskunftsanspruch aus § 556g Abs. 3 BGB jedenfalls nicht vor dem Hauptan- spruch verjähren, dem er diene. Dem stünden die Zwecke des Verjährungsinsti- tuts (Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit) entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese bezogen auf den geltend gemachten Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB eröffnet ist, nicht in vollem Umfang stand. 11 12 13 - 6 - Das Berufungsgericht hat im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend ange- nommen, dass der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieterin gegen den Be- klagten nach den im Streitfall anwendbaren Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fas- sung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ein Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB zusteht; insbesondere hat es rechtsfehlerfrei die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung bejaht. Soweit es eine Verjährung des Auskunftsanspruchs verneint hat, trifft die hierfür gegebene Begründung zwar nicht zu. Dies wirkt sich jedoch im Hinblick darauf, dass gemäß § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB die Anwendung der Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel gesetzlich angeordnet ist, im Er- gebnis nicht aus. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht allerdings den Vor- trag der Klägerin zu einer an sie erfolgten Abtretung dieses Anspruchs als un- streitig behandelt. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht unter Verweis auf die - ge- mäß Art. 229 § 35 Abs. 1, 2 EGBGB für den vorliegenden Mietvertrag geltende - Vorschrift des § 557a Abs. 4 BGB angenommen, dass die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) im Streitfall anwendbar sind und der Mieterin demzufolge gegen den Beklagten grundsätzlich ein Anspruch auf Ertei- lung von Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB über diejenigen Tatsachen zusteht, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den vorbezeichneten Vor- schriften maßgeblich sind. Jedenfalls im Ergebnis revisionsrechtlich nicht zu be- anstanden ist es zudem, dass das Berufungsgericht den Auskunftsanspruch nicht als verjährt angesehen hat. a) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen, dass die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d 14 15 16 - 7 - Abs. 2 BGB erlassene Berliner Mietenbegrenzungsverordnung keinen durchgrei- fenden rechtlichen Bedenken begegnet und insbesondere nicht deswegen nich- tig ist, weil sie - wie der Beklagte geltend macht - aufgrund von Mängeln der Be- kanntmachung nicht in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre. Der Senat hat wiederholt entschieden, dass die sich aus Sinn und Zweck der vorbezeichneten Vorschrift ergebende Verpflichtung der jeweiligen Landes- regierung, die Begründung einer Verordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle be- kannt zu machen, für die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 durch die Zurverfügungstellung über die Internetseite des Berliner Abge- ordnetenhauses und die dort rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 1. Juni 2015 erfolgte Veröffentlichung erfüllt wurde. Zur weiteren Begründung wird auf die Senatsurteile vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80, 86 ff.), vom 11. November 2020 (VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 39) und vom 19. Januar 2022 (VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202 Rn. 20, 24 f.) verwie- sen, in denen sich der Senat eingehend mit den gegen eine wirksame Bekannt- machung vorgebrachten Einwänden befasst, diese aber aus den im Einzelnen ausgeführten Gründen für nicht durchgreifend erachtet hat. Hieran hält der Senat auch nach nochmaliger Prüfung unter Berücksichtigung des Revisionsvorbrin- gens fest (siehe hierzu auch Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, unter II 2 b, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die Revision rügt vergeblich, dass das Berufungsurteil insoweit nicht mit Gründen versehen sei (§ 547 Nr. 6 ZPO), weil es auf den Vortrag des Beklag- ten zur Ungeeignetheit des - in dem über die Internetseite des Berliner Abgeord- netenhauses aufrufbaren System zur Parlamentsdokumentation (PARDOK) aus- 17 18 - 8 - gewiesenen - letzten Update-Ladedatums zum Nachweis des Veröffentlichungs- zeitpunkts vor Inkrafttreten der Verordnung nicht eingehe. Nach diesem Vorbrin- gen seien starke Indizien dafür vorhanden, dass es dieses System im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung "in der heutigen Form" noch nicht gegeben habe, und könne die Hinterlegung beziehungsweise Freigabe der entsprechen- den Datei - mangels Erkennbarkeit des jeweiligen Datums aus den Dokumenten- eigenschaften - auch erst lange nach dem Inkrafttreten der Verordnung erfolgt sein. Der von der Revision geltend gemachte Begründungsmangel liegt nicht vor. aa) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dem in § 547 Nr. 6, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO niedergelegten Begründungserfor- dernis bereits dann Genüge getan, wenn die Entscheidungsgründe erkennen las- sen, welche tatsächlichen Feststellungen und welche rechtlichen Erwägungen für die getroffene Entscheidung maßgeblich waren (vgl. nur BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 1/15, NJW 2017, 814 Rn. 27 mwN). Ist das Urteil in dem betreffenden Punkt zwar knapp, lässt es aber die Auffassung des Berufungsge- richts genügend deutlich erkennen, liegt ein Mangel im Sinne des § 547 Nr. 6 ZPO nicht vor (vgl. BGH, Urteil vom 6. Juli 1967 - VII ZR 35/65, BGHZ 48, 222, 223; MünchKommZPO/Krüger, 6. Aufl., § 547 Rn. 1; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 547 Rn. 14). bb) Nach diesem Maßstab wahrt die angegriffene Entscheidung das Be- gründungserfordernis. Das Berufungsgericht hat seine Würdigung, die Begrün- dung zur vorgenannten Rechtsverordnung sei in der von § 556d Abs. 2 BGB vorausgesetzten Weise öffentlich zugänglich gemacht worden, vor allem auf die Senatsentscheidungen vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19) und vom 11. November 2020 (VIII ZR 369/18) gestützt. Es hat die Ausführungen des Senats in dem zu- erst genannten Senatsurteil unter Rn. 86 f. betreffend die Veröffentlichung der 19 20 - 9 - Verordnung einschließlich ihrer Begründung auf der - vom Berufungsgericht be- reits bei den Ausführungen zur ausreichenden Begründung der Verordnung na- mentlich bezeichneten - Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses unter genauer Beschreibung der dort abrufbaren Angaben - auch zum Veröffentli- chungsdatum - wörtlich wiedergegeben und ergänzend ausgeführt, dass es die- sen folge. Soweit das Berufungsgericht im Anschluss daran ausgeführt hat, eine "zwischenzeitliche Umstellung" des Datenverarbeitungssystems des Berliner Ab- geordnetenhauses auf das System PARDOK biete keine Grundlage für die An- nahme, das dort genannte Veröffentlichungsdatum sei unrichtig, hat es sich hier- mit erkennbar auf das von der Revision angeführte Vorbringen des Beklagten bezogen und sich mit diesem befasst. Damit ist hinreichend deutlich geworden, aus welchem Grund es dem Vortrag des Beklagten dazu, wie sich die Abrufbar- keit beim System PARDOK "in der heutigen Form" darstellt, keine Aussagekraft für die Beurteilung einer Bekanntmachung der Verordnung im Mai 2015 beimisst. Hierdurch ist dem Begründungserfordernis des § 547 Nr. 6 ZPO Genüge getan. c) Auf die - vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene und in der angefochtenen Entscheidung zu Unrecht verneinte (vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tag in dem Verfahren VIII ZR 125/22) - Frage, ob der Auskunfts- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB aufgrund seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch (überhaupt) vor dem als Hauptanspruch zu wertenden An- spruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren könne, kommt es im Streitfall nicht an. Diese Frage ist - wie die Revisionserwiderung mit Recht geltend macht - unter den vorliegend gege- benen tatsächlichen Umständen nicht entscheidungserheblich, weil eine Verjäh- rung des Auskunftsanspruchs der Mieterin vor Erhebung der Klage im August 2021 bereits aus anderen Gründen - im Hinblick auf die Vorschrift des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB - ausscheidet. 21 - 10 - aa) Gemäß § 557a Abs. 1 BGB kann - wie von den Mietvertragsparteien im Streitfall - die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe ver- einbart werden. Im Fall einer solchen Staffelmiete sind nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwen- den. Als Folge dieser gesetzlichen Anordnung entsteht mit jeder neuen Staffel- stufe ein (selbständiger) Anspruch des Mieters auf Auskunftserteilung über die für die Beurteilung der Zulässigkeit der Miethöhe der jeweiligen Staffelmiete maß- geblichen Tatsachen gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. auch Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 44; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 70). Selbst wenn ein zu einem früheren Zeit- punkt - etwa mit dem Abschluss des Mietvertrags oder mit dem Inkrafttreten vorangegangener Staffelstufen - entstandener Auskunftsanspruch bei Inkrafttre- ten der nachfolgenden Staffelstufe bereits verjährt wäre, hinderte dies die Durch- setzung des neuen Auskunftsanspruchs nicht. Einem solchen Verständnis des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB steht nicht die Senatsrechtsprechung entgegen, nach der eine gegen die Höhe der Miete einer niedrigeren Staffelstufe gerichtete Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF für die nachfolgenden Mietstaffeln fortwirkt und vom Mieter nach Ablauf einer Mietstaffel nicht wiederholt werden muss (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, NZM 2022, 706 Rn. 57 ff.). Dieser Rechtsprechung liegt die Wertung zu- grunde, dass der Gesetzgeber mit der Erklärung der Anwendbarkeit der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel die Berechnung der zulässigen Miethöhe bei vereinbarter Staffelmiete konkretisieren, nicht aber die Wahrnehmung der Mie- terrechte erschweren und insbesondere nicht die Anforderungen an das Rück- zahlungsverlangen zulasten des Mieters erhöhen wollte (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, aaO Rn. 58 f.). Demgegenüber entspricht es, weil bei der Staffelmiete die Zulässigkeit der Miethöhe für jede Staffelstufe einer eigenständigen Prüfung unterliegen soll (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16), Sinn 22 23 - 11 - und Zweck sowohl des gesetzlichen Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB als auch der in § 557a Abs. 4 Satz 1 und 2 BGB getroffenen Regelung, dass dem Mieter grundsätzlich für jede dieser Staffelstufen erneut - und bezogen auf die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB) erstmals - die Möglichkeit eröffnet wird, sich mittels eines Auskunftsverlangens gegenüber dem Vermieter Kenntnis von den für diese Prüfung maßgeblichen Tatsachen zu verschaffen. (bb) Vor diesem Hintergrund trifft die Annahme des Berufungsgerichts, der Auskunftsanspruch der Mieterin gegen den Beklagten sei bei Erhebung der Klage (noch) nicht verjährt gewesen, im Ergebnis zu. Denn nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen tatsächli- chen Feststellungen des Berufungsgerichts galt nach der Vereinbarung der Miet- vertragsparteien ab dem 1. November 2018 die aktuelle Mietstaffel. Damit steht der Mieterin jedenfalls der durch die gesetzliche Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB neu begründete Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung von Auskunft gemäß § 556g Abs. 3 BGB zu, der unter Zugrundelegung der regelmä- ßigen dreijährigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) bei Klageerhebung im August 2021 auch dann noch nicht verjährt gewesen ist, wenn es für den Verjährungs- beginn auf den Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs und nicht auf dessen Geltendmachung (vgl. hierzu die Senatsurteile vom heutigen Tage in den Ver- fahren VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22 und VIII ZR 125/22) ankäme. 2. Als nicht frei von Rechtsfehlern erweist sich jedoch - jedenfalls auf der Grundlage der bislang getroffenen Feststellungen - die Annahme des Berufungs- gerichts, die Mieterin habe den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB an die Klägerin abgetreten (§ 398 BGB). Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht die diesbezügliche Behauptung der Klägerin in rechtsfehlerhaf- 24 25 - 12 - ter Anwendung von § 138 Abs. 2 ZPO als unstreitig behandelt. Entgegen der An- nahme des Berufungsgerichts war der Beklagte nicht gehalten, den Vortrag der Klägerin deshalb substantiiert zu bestreiten, weil die Klägerin eine schriftliche "Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung" mit der Unter- schrift der Mieterin vorgelegt hat. a) Gemäß § 138 Abs. 2 ZPO hat sich eine Partei allerdings grundsätzlich über die von dem Gegner behaupteten Tatsachen zu erklären. Sie darf sich also, wenn der Gegner seiner Erklärungslast nachgekommen ist, nicht mit einem blo- ßen Bestreiten begnügen, sondern muss erläutern, von welchem Sachverhalt sie ausgeht. Der Umfang der erforderlichen Substantiierung richtet sich dabei nach dem Vortrag der darlegungsbelasteten Partei. Je detaillierter dieser ist, desto hö- her ist die Erklärungslast gemäß § 138 Abs. 2 ZPO. Ob ein einfaches Bestreiten als Erklärung gemäß § 138 Abs. 2 ZPO ausreicht oder ob ein substantiiertes Be- streiten erforderlich ist, hängt somit von dem Vortrag der Gegenseite ab (vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, BGHZ 200, 350 Rn. 11 mwN; vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 181/16, NJW-RR 2017, 842 Rn. 19). Etwas anderes gilt hingegen dann, wenn die Partei einen Vortrag mit Nichtwissen gemäß § 138 Abs. 4 ZPO bestreiten kann. Nach dieser Vorschrift ist die Erklärung einer Partei mit Nichtwissen über Tatsachen zulässig, die weder eigene Handlungen noch Gegenstand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind. Weitere Voraussetzung ist, dass die Partei für die jeweiligen Tatsachen nicht darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Zulässigkeit einer solchen Erklä- rung schließt die Verpflichtung der Partei zu substantiiertem Bestreiten aus. Dies gilt unabhängig von der Substantiierung des gegnerischen Vortrags. Auch ein detaillierter Vortrag, der sich etwa auf ein Privatgutachten oder andere Unterla- gen stützt, kann - wenn die Voraussetzungen des § 138 Abs. 4 ZPO vorliegen - 26 27 - 13 - mit bloßem Nichtwissen bestritten werden. Eine Pflicht, eigene Ermittlungen an- zustellen, um im Einzelnen auf den gegnerischen Vortrag eingehen zu können, besteht nicht. Eine Grenze besteht nur insoweit, als für das Gericht und den Geg- ner der Umfang des Bestreitens erkennbar sein muss (siehe zu allem BGH, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, aaO Rn. 12 mwN). b) Nach diesem Maßstab durfte der Beklagte die Behauptung der Kläge- rin, die Mieterin habe ihr die geltend gemachten Ansprüche im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe abgetreten, gemäß § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen bestreiten. Weder war er an dem - nach der Behaup- tung der Klägerin - die materielle Forderungsinhaberschaft der Klägerin begrün- denden Rechtsgeschäft mit der Mieterin beteiligt noch unterlag dessen Vor- nahme selbst seiner Wahrnehmung. Er war deshalb entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht zu einem substantiierten Bestreiten verpflichtet und musste sich insbesondere nicht mit den von der Klägerin hierzu eingereichten Unterlagen auseinandersetzen oder etwa deren Fehlerhaftigkeit aufzeigen. 28 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es weiterer Feststellungen zu der von der Klägerin behaupteten Abtretung des Auskunftsanspruchs gemäß § 556g Abs. 3 BGB durch die Mieterin an sie bedarf, nicht zur Endentscheidung reif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow, Entscheidung vom 23.09.2021 - 102 C 129/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.02.2022 - 65 S 190/21 - 29

ECLI:DE:BGH:2024:271124UVIIIZR278.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 278/23 Verkündet am: 27. November 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 556d Abs. 2, § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, § 557a Abs. 1; RDG § 13e Abs. 1 (in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung) ZPO § 9 RVG VV Nr. 2300 (in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung) Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Er- klärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Miet- vertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 46 f. mwN). BGH, Urteil vom 27. November 2024 - VIII ZR 278/23 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 14. November 2023 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2023 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit ei- nem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB - in den Rechtsmittelverfahren allein noch den Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten - geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und den drei Mietern besteht seit dem 1. Septem- ber 2020 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der (zweiten) Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 (GVBl. 2020 S. 343) in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien ver- einbarten eine Staffelmiete, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von an- fänglich 932 € zum ersten September eines jeden Jahres, erstmals ab dem Jahr 2021, erhöhen sollte. Die erste Staffel sah für den Zeitraum vom 1. September 2021 bis zum 30. August 2022 eine erhöhte Nettokaltmiete von monatlich 964,62 € vor. Die gemäß §§ 556d ff. BGB zulässige Höchstmiete betrug sowohl bei Mietbeginn als auch während des Zeitraums der ersten Mietstaffel monatlich 440,22 €. Die Mieter beauftragten die Klägerin im Januar 2022 mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 1. Februar 2022 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter an- derem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorange- gangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Zudem begehrte sie die Rückerstattung der über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution und die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf monatlich 439,61 € - den ihrer Ansicht nach zulässigen Höchstbetrag - herabgesetzt werde. Eine nachfolgende Mahnung der Klägerin blieb erfolglos. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der auf Auskunftserteilung und Rückzahlung gerichteten Klageanträge weitgehend stattgegeben. Hingegen hat 2 3 4 5 - 4 - es den in Höhe von 2.183,06 € nebst Zinsen geltend gemachten Anspruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten - ausweislich des von den Entscheidungsgründen abweichenden Urteilstenors - lediglich in Höhe von 1.208,21 € nebst Zinsen zugesprochen. Hierbei hat es für den Gegenstandswert im Hinblick auf die Dauer der einzelnen Mietstaffel lediglich den zwölffachen Wert des mit 524,40 € errechneten monatlichen Überschreitungsbetrags sowie für die anteilige Mietkaution den dreifachen Wert des Überschreitungsbetrags herange- zogen. Die allein hiergegen und damit auf Zahlung weiterer 791,70 € gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Berufungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung weiterer vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 398, 280 Abs. 1 BGB. Der für die Geschäfts- gebühr maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich, soweit es um einen auf 6 7 8 9 - 5 - Feststellung der höchstzulässigen Miete gerichteten Antrag gehe, mangels spe- ziellerer Vorschriften in den §§ 39 ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach §§ 3 ff. ZPO. Der Bundesgerichtshof wende auf die negative Feststellungsklage § 9 ZPO an, lege also den dreieinhalbfachen Jahresbetrag der Überschreitung zu- grunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt sei. Zwar gelte dieselbe Bewertung für die Klägerin, wenn sie bei einem Staffelmietvertrag vom Mieter damit beauftragt werde, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen. Denn die Höhe ihres Anspruchs richte sich nach dem Auf- trag des Mieters, der im vorliegenden Fall eine zeitliche Begrenzung auf die Aus- gangsmiete oder eine Staffel nicht enthalten habe. Jedoch sei ein solcher Auftragsumfang nicht in jedem Fall erforderlich und seien die hierdurch entstehenden Kosten damit nicht stets erstattungsfähig. So könne der Mieter eine dauerhafte Herabsetzung vom Vermieter nicht verlangen, wenn nur eine (einzelne) Staffel eine überhöhte Miete ausweise. Dann sei als Gegenstandswert gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen. Denn aus der Unzulässigkeit einer Staffel folge nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt oder der folgenden Staffeln, wie sich aus der gegenüber § 139 BGB vorrangigen Rege- lung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ergebe. Vielmehr sei die Wirksamkeit der Miet- preisabrede anhand der Vorschriften zur Mietpreisbremse bei jeder Staffel neu zu prüfen. Rechtssicherheit gebe es hinsichtlich der Wirksamkeit späterer Staf- feln nicht, weil die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit die Zulässigkeit der zukünftigen Mietstaffeln nicht vorhersehbar seien. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht einen über den in Ziffer 3 des amtsgerichtlichen Urteilstenors genannten Betrag von 1.208,21 € hinausgehen- den Anspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht auf Ersatz weiterer Rechts- verfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 13e Abs. 1 RDG in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (BGBl. 2021 I S. 3415) nebst Zinsen (§ 291 BGB) verneint, weil es den Gegenstandswert zu gering an- gesetzt hat. Zudem hat das Berufungsgericht der Berechnung des Gegenstands- werts für den Anspruch auf Rückzahlung der die höchstzulässige Miete über- schreitenden Mietkaution rechtsfehlerhaft einen zu hohen Überschreitungsbetrag zugrunde gelegt; dies wirkt sich jedoch im Hinblick auf die einschlägige Streit- wertstufe gebührenmäßig nicht aus. In welcher Höhe die Mieter gemäß § 13e Abs. 1 RDG in Verbindung mit Nr. 2300 VV RVG in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung Ersatz der ihnen von der Klägerin für die vorgerichtliche Tätigkeit berechneten Vergütung über den bislang zugesprochenen Betrag in Höhe von 1.208,21 € hinaus verlan- gen können, kann indessen auf der Grundlage der von dem Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen noch nicht abschließend beurteilt werden. 1. Das Berufungsgericht ist - ohne dies näher auszuführen - zutreffend da- von ausgegangen, dass den Mietern gemäß § 280 Abs. 1 BGB dem Grunde nach ein Anspruch gegen die beklagte Vermieterin auf Freistellung von den ihnen ent- standenen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 249 Abs. 1, § 257 BGB) zusteht, den die Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 398 BGB aus abge- tretenem Recht auch im eigenen Namen geltend machen kann und der sich auf- 12 13 14 15 - 7 - grund der Abtretung in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat (vgl. nur Se- natsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NZM 2022, 413 Rn. 22 f. mwN). Denn die Beklagte hat - was aufgrund des auf die Höhe der geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten beschränkten Gegenstands des Berufungsverfahrens mit bindender Wirkung feststeht - ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von den Mietern nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, für die Mieter Ansprüche nach § 556g BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung geltend zu machen (vgl. auch Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116; vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, aaO Rn. 22). Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Mieter die ihnen von der Klägerin als Inkassodienstleisterin für die außergerichtliche Tätig- keit berechneten Kosten von den Beklagten nur bis zur Höhe der Vergütung als Schaden ersetzt verlangen können, die einem Rechtsanwalt für diese Tätigkeit nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Das ergibt sich aus der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Vorschrift des § 13e RDG, die im Hinblick auf die im Januar 2022 erfolgte Beauftragung der Klägerin durch die Mieter statt der zuvor maßgeblichen Vorschrift des § 4 Abs. 5 RDGEG aF (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) Anwendung findet. Hierbei ist im Verhältnis zur Beklagten grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Schadensersatzforderung der Mieter entspricht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 116). 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch - im Anschluss an das Amtsgericht - vorliegend einen Gegenstandswert zugrunde gelegt, der - unter Einbeziehung des die anteilige Mietkaution betreffenden Rückzahlungsbegeh- rens - nur den fünfzehnfachen monatlichen Überschreitungsbetrag umfasst (15 x 524,40 € = 7.866 €). Es hat mithin das im Rügeschreiben der Klägerin vom 16 17 - 8 - 1. Februar 2022 enthaltene Verlangen nach Rückzahlung überzahlter Miete - ohne Begründung - wertmäßig nicht (gesondert) berücksichtigt und das dort gleichfalls geltend gemachte Begehren auf Herabsetzung der Miete auf den zu- lässigen Höchstbetrag gestützt auf die - rechtsfehlerhafte - Annahme, eine Be- auftragung der Klägerin durch die Mieter sei insoweit allein im Hinblick auf die jeweilige (aktuelle) Mietstaffel erforderlich gewesen, lediglich mit dem Zeitraum dieser einzelnen Mietstaffel (12 Monate) bemessen. Zudem hat das Berufungs- gericht bei der Bewertung des im Rügeschreiben ferner geltend gemachten An- spruchs auf Rückzahlung der anteiligen Mietkaution rechtsfehlerhaft einen zu ho- hen Überschreitungsbetrag zugrunde gelegt. a) Für das Verlangen der Klägerin auf Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag ist der 42-fache Überschreitungsbetrag (monatlich 524,40 €) als Gegenstandswert anzusetzen, mithin ein Betrag von 22.024,80 €. aa) Zwar hat ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadenser- eignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu er- statten. Es entspricht jedoch ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Schädiger diejenigen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen hat, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirt- schaftlich denkenden Person, wobei keine überzogenen Anforderungen zu stel- len sind. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Behandlung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (vgl. nur Senatsurteile vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, NJW-RR 2024, 14 Rn. 24; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 45 mwN). Ob die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme gegeben ist, entzieht sich dabei einer generalisierenden Betrachtung; dies ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls 18 19 20 - 9 - festzustellen (vgl. Senatsurteile vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, aaO Rn. 25; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, aaO Rn. 46). Der deshalb nur einge- schränkten revisionsrechtlichen Überprüfung hält die Beurteilung des Berufungs- gerichts indes nicht stand. Denn sie übergeht, dass es sich bei der Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß her- abzusetzen, um eine im engen Zusammenhang mit der von der Klägerin zuläs- sigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme handelt, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungs- ansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (vgl. Senatsurteile vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 30; vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 31; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, aaO). bb) Ausgehend hiervon durften vorliegend die Mieter bei der gebotenen Betrachtung ex ante im Januar 2022 trotz der hier gegebenen Staffelmietverein- barung die Beauftragung der Klägerin mit der Aufforderung der Beklagten zur - zeitlich unbefristeten - Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Be- trag als erforderlich erachten. Denn angesichts einer bereits zu diesem Zeitpunkt gegebenen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als das Doppelte und der im Mietvertrag vorgesehenen weiteren Erhöhung der von den Mietern zu zahlenden Miete bei Wirksamwerden der nächsten Mietstaffeln - somit bereits ab September 2022 - war ein Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB auch über die gegenwärtig geltende Mietstaffel hinaus absehbar. Insoweit kommt es entgegen der von der Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Rechtsauffassung für die Beurteilung der Erforderlichkeit nicht darauf an, dass die Klägerin ihr in dem vorgerichtlichen Rügeschreiben ent- haltenes Herabsetzungsverlangen mit einem konkret bezifferten Betrag, der ihrer Ansicht nach der höchstzulässigen Miete entspricht, verbunden hat. 21 - 10 - cc) Der von der Klägerin mit dieser Aufforderung verfolgte Anspruch ist deshalb gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) mit dem 42-fachen des von ihr berechtigterweise verlangten Überschreitungsbetrags in Höhe von monatlich 524,40 € als dem höchsten für die Berechnung maßgeblichen Einzelwert inner- halb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeitraums von dreieinhalb Jahren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35; jeweils mwN) zu bemessen (vgl. Senatsurteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 47). b) Zudem sind bei der Bemessung des Gegenstandswerts der vorgericht- lichen Tätigkeit der Klägerin - abweichend von der durch das Berufungsgericht übernommenen Berechnung des Amtsgerichts - gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO die im Rügeschreiben gleichfalls geltend gemachten Ansprüche der Mieter auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO), welche die Klägerin vorliegend mit dem zwei- fachen Überschreitungsbetrag (2 x 524,40 € = 1.048,80 €) angesetzt hat. c) Den von der Klägerin im Rügeschreiben ferner geltend gemachten An- spruch auf Teilrückzahlung der Mietkaution hat das Amtsgericht bei der vom Be- rufungsgericht gebilligten Ermittlung des Gegenstandswerts zwar berücksichtigt. Es hat diesen aber (versehentlich) mit einem zu hohen Betrag bewertet, weil sich der angesetzte Überschreitungsbetrag von monatlich 524,40 € auf die Differenz zwischen der höchstzulässigen Miete von monatlich 440,22 € zu der aufgrund der ersten Mietstaffel ab September 2021 geschuldeten Miete in Höhe von mo- natlich 964,62 € bezieht, nicht aber auf die Differenz zur Ausgangsmiete in Höhe von 932 €, welche jedoch für die bei Beginn des Mietverhältnisses bereits verein- barte und gezahlte Mietkaution maßgeblich ist (vgl. § 551 Abs. 1 BGB; Senats- urteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 2 a; vom 22 23 24 - 11 - 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23, NZM 2024, 755 Rn. 48; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 16. Aufl., § 551 BGB Rn. 34). Demzufolge ist der Überschreitungsbe- trag im Hinblick auf die Mietkaution nur mit monatlich 491,78 € (932 € [Ausgangs- miete] - 440,22 € [höchstzulässige Miete]) statt mit 524,40 € zu bemessen. Der auf diesen Anspruch entfallende Gegenstandswert beläuft sich deshalb auf 1.475,34 € (3 x 491,78 €) und nicht - wie die Vorinstanzen angenommen haben - auf 1.573,20 €. d) Demgemäß ist für die vorgerichtliche Tätigkeit der Klägerin ein Gegen- standswert in Höhe von insgesamt 24.548,94 € (42 x 524,40 € + 2 x 524,40 € + 3 x 491,78 €) anzusetzen und nicht lediglich ein Gegenstandswert in Höhe von 7.866 €. 3. Ausgehend von diesem Gebührenstreitwert können die Mieter von der Beklagten gemäß § 13e Abs. 1 RDG Ersatz der ihnen für die vorgerichtliche Tä- tigkeit der Klägerin berechneten Kosten bis zur Höhe der Vergütung verlangen, die einem Rechtsanwalt für die entsprechende Tätigkeit nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Indessen kann nicht ab- schließend beurteilt werden, ob unter den im Streitfall gegebenen Umständen die insoweit in Betracht kommende anwaltliche Geschäftsgebühr gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RVG in Verbindung mit Nr. 2300 VV RVG, wie von der Klägerin geltend gemacht, mit dem 1,3-fachen Satz - wegen mehrerer (insgesamt drei) Auftragge- ber allerdings nach Nr. 1008 VV RVG um 0,6 erhöht - anzusetzen ist und sich damit die von der Beklagten zu erstattenden Kosten der vorgerichtlichen Rechts- verfolgung auf den seitens der Klägerin insgesamt verlangten Betrag in Höhe von 1.999,91 € brutto belaufen (1,9-fache Geschäftsgebühr in Höhe von 1.660,60 € + Auslagenpauschale in Höhe von 20 € + Umsatzsteuer in Höhe von 319,31 €). Hierzu bedarf es weiterer Feststellungen des Berufungsgerichts. 25 26 27 - 12 - Weder die Parteien noch die Tatgerichte haben bislang (erkennbar) be- rücksichtigt, dass wegen der im Januar 2022 erfolgten Beauftragung der Klägerin durch die Mieter die Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes in der seit dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung Anwendung finden und damit (auch) die Neuregelung zur Geschäftsgebühr eines Rechtsanwalts bei Inkasso- dienstleistungen nach Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG maßgeb- lich ist (vgl. Art. 2 Nr. 4 Buchst. c, Art. 10 Abs. 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Verbraucherschutzes im Inkassorecht und zur Änderung weiterer Vorschrif- ten vom 22. Dezember 2020; BGBl. I S. 3320). Danach kommt es für die Höhe der Geschäftsgebühr entscheidend darauf an, ob die Inkassodienstleistung als Gegenstand der vorgerichtlichen anwaltlichen Tätigkeit eine unbestrittene oder eine bestrittene Forderung betrifft. Bei der Geltendmachung einer unbestrittenen Forderung ist der Rechtsanwalt im Regelfall auf den 0,9-fachen Gebührensatz beschränkt (vgl. BT-Drucks. 19/20348, S. 62 f.; 19/24735, S. 14) und kann eine höhere Geschäftsgebühr - bis maximal zum 1,3-fachen Satz - nur verlangen, wenn die Inkassodienstleistung besonders umfangreich oder besonders schwie- rig war; in einfachen Fällen steht ihm nur der 0,5-fache Satz zu (vgl. Absatz 2 der Anmerkung zur Nr. 2300 VV RVG). Im Fall der außergerichtlichen Geltendma- chung einer vom Schuldner bereits bestrittenen Forderung gilt hingegen ohne Einschränkung der bisherige Gebührensatzrahmen der Nr. 2300 VV RVG von 0,5 bis 2,5 und die allgemeine Schwellengebühr von 1,3 (vgl. BT-Drucks. 19/20348, S. 23, 62). Aus Gründen der prozessualen Fairness (vgl. BGH, Urteil vom 16. April 2024 - VI ZR 223/21, WM 2024, 991 Rn. 19 mwN) und zur Gewährung recht- lichen Gehörs (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2023 - VIII ZR 307/20, BGHZ 238, 327 Rn. 52) ist den Parteien, wie von der Klägerin in der mündlichen Ver- handlung vor dem Senat auch ausdrücklich angeregt, Gelegenheit zu geben, hierzu in der Tatsacheninstanz ergänzend vorzutragen. 28 29 - 13 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Der Rechtsstreit ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 30.03.2023 - 13 C 60/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2023 - 63 S 127/23 - 30

ECLI:DE:BGH:2024:150524UVIIIZR52.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 52/23 Verkündet am: 15. Mai 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein ZPO §§ 9, 130a Abs. 2, 3 Satz 1 Alt. 1, Abs. 6; BGB § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, § 557a; ERVV § 5 Abs. 1 Nr. 5, 2. ERVB 2022 Nr. 5 a) Zur Frage der Wirksamkeit der Einlegung eines Rechtsmittels durch Einrei- chung einer mit einer einbettenden Signatur ("enveloping signature") verse- henen Rechtsmittelschrift. b) Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). BGH, Urteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 14. Februar 2023 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 13. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit dahingehend abgeändert, dass die Beklagte über die der Klägerin bereits zuerkannten Beträge hinaus verurteilt wird, an die Klägerin weitere 829,62 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. September 2021 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- 1 - 3 - reich der Inkassodienstleistungen verfügt, verlangt mit der Klage aus abgetrete- nem Recht der Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin die Erstattung vor- gerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit dem 15. Ja- nuar 2019 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespann- tem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffel- miete; danach erhöhte sich die monatliche Nettokaltmiete von anfänglich 620 € zum ersten Februar eines jeden Jahres, beginnend ab dem Jahr 2020, um jeweils 3 % und damit für den Zeitraum vom 1. Februar 2020 bis zum 31. Januar 2021 auf 638,60 €. Die gemäß §§ 556d ff. BGB zulässige Höchstmiete zu Beginn des Mietverhältnisses betrug 444,41 €. Die Mieter traten im November 2019 ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälli- gen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 26. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig 2 3 4 - 4 - über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Heraus- gabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden, der Beklagten am 17. September 2021 zugestellten Klage hat die Klägerin diese - soweit für das Revisionsverfahren noch von Be- deutung - auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.086,23 € (in Gestalt einer 1,6-fachen Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG und einer Auslagenpauschale gemäß Nr. 7002 VV RVG zuzüglich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat geltend gemacht, der diesem Anspruch zugrunde zu legende Gegenstandswert sei mit dem 47-fachen monatlichen Betrag in Höhe von 194,19 € (638,60 € - 444,41 €) zu bemessen, um den die höchstzulässige Miete überschritten werde, wobei für den vorgerichtlich geltend gemachten Anspruch auf Teilrückzahlung der Mietkau- tion der dreifache, für den Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete der zweifache und für den Anspruch auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künf- tig herabgesetzt werde, der 42-fache Überschreitungsbetrag anzusetzen sei. Das Amtsgericht hat der Klage lediglich im Hinblick auf einen Teil dieser Kosten in Höhe von 256,61 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übri- gen abgewiesen. Gegen dieses ihr am 14. April 2022 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) einge- reichten Schriftsatz am 13. Mai 2022 Berufung eingelegt und diese fristgerecht begründet. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin als unbegründet zu- rückgewiesen. 5 6 7 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, soweit es bisher erfolglos geblieben ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2023 - 63 S 125/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung sei fristgerecht erfolgt. Nach den Erkenntnissen der Kammer habe die Klägerin ihre Berufung mit einer "enveloping"-Signatur übersandt, die gemäß Nr. 5 der Zweiten Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsver- kehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) unzulässig sei. Diese Signatur sei im Prüfprotokoll für signierte Anhänge, Spalte "Signaturformat", als "Signatur mit Dokumenteninhalt" gekennzeichnet. Es könne sich daher nicht um eine "inline- oder enveloped"-Signatur handeln. Jedoch führe dieser formale Fehler nicht zur Unwirksamkeit der Beru- fungseinlegung. Die Formvorschriften seien kein Selbstzweck, der den Zugang 8 9 10 11 12 13 - 6 - zu den Gerichten unzumutbar erschweren dürfe. Die "enveloping"-Signatur sei deshalb nicht zugelassen, weil das eingebettete Dokument nicht in den üblicher- weise zur Verfügung stehenden Programmen gelesen werden könne. Vorliegend habe die Signatur-Datei aber mit einem herkömmlichen Reader geöffnet werden können. Deshalb sei es unverhältnismäßig, den möglichen Bedienfehler bei der Signatur mit der Berufungsverwerfung zu sanktionieren. Die Berufung sei allerdings unbegründet. Das Amtsgericht habe die Klage im Ergebnis zu Recht teilweise abgewiesen. Es sei höchstrichterlich geklärt, dass die Klägerin Ansprüche der Mieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse durchsetzen dürfe. Hierunter falle auch ein Schadensersatzanspruch, der gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF auf Ersatz vorgerichtli- cher Rechtsverfolgungskosten gerichtet sei. Der für die Geschäftsgebühr maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich, soweit es um einen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete gerichteten Antrag gehe, mangels speziellerer Vorschriften in den §§ 39 ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach §§ 3 ff. ZPO. Der Bundesgerichtshof wende § 9 ZPO auf die negative Feststellungsklage an, lege also den dreieinhalbfachen Jahres- betrag der Überschreitung zugrunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt sei. Dieselbe Bewertung gelte für die Klägerin, wenn sie bei einem Staffelmiet- vertrag vom Mieter damit beauftragt werde, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen. Denn die Höhe ihres Anspruchs richte sich 14 15 16 17 - 7 - nach dem Auftrag des Mieters, der im vorliegenden Fall eine zeitliche Begren- zung auf die Ausgangsmiete oder eine Staffel nicht enthalten habe. Ein solcher Auftragsumfang sei aber nicht in jedem Fall erforderlich und die hierdurch entstehenden Kosten seien damit nicht stets erstattungsfähig im Sinne des Schadensersatzrechts. Denn der Mieter könne eine dauerhafte Her- absetzung vom Vermieter nicht verlangen, wenn nur eine Staffel eine überhöhte Miete ausweise. Als Gegenstandswert sei dann gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen. Denn aus der Un- zulässigkeit einer Staffel folge nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinba- rung insgesamt oder der folgenden Staffeln, wie sich aus § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ergebe. Der Wirksamkeit späterer Staffeln könne nicht das Prinzip der Rechtssi- cherheit entgegengehalten werden, weil bei Abschluss der Staffelmietvereinba- rung nicht vorhersehbar sei, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickele und ob die zukünftigen Mietstaffeln der Höhe nach zulässig seien. Diese Dynamik hätten der Gesetzgeber und die Parteien, anders als bei einer Mietpreisabrede ohne Staffelvereinbarung, in Kauf genommen. Es stellte einen unverhältnismäßi- gen Eingriff dar, wenn von der Teilunwirksamkeit einer einzelnen vereinbarten Mietstaffel auch spätere Staffeln betroffen wären. Die Klägerin könne dem nicht entgegenhalten, dass eine Mietpreisüberhö- hung und das Schicksal der Folgestaffeln ein Risiko darstellten, das dem Vermie- ter zugewiesen sei. Die Staffelmietvereinbarung berge für beide Seiten Chancen und Risiken. Gegen diese Argumentation spreche auch, dass der Vermieter sonst bei einer Staffelmietvereinbarung schlechter stünde als bei einem Mietver- 18 19 20 - 8 - hältnis, in dem er nur nach § 558 BGB die Miete erhöhen könne. Denn im letzte- ren Fall wäre eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unabhängig da- von möglich, ob die ursprüngliche Miete unzulässig hoch gewesen sei. Die Ansicht der Klägerin lasse sich auch nicht mit dem Willen des Gesetz- gebers in Einklang bringen, der in § 556g Abs. 1, 2 BGB zum Ausdruck gekom- men sei, wonach der Gesetzgeber bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nur die Reduzierung auf die höchstzulässige Miete angeordnet habe. Hielte man die Folgestaffeln für unwirksam, hätte dies deutlich weiterge- hende Auswirkungen als die, die der Gesetzgeber bei einer "normalen Mietzins- vereinbarung" gerade nicht habe bestimmen wollen. Auch die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs vom 30. März 2022 (gemeint: VIII ZR 279/21) streite nicht für ihre An- sicht. Dort sei lediglich entschieden worden, dass der Mieter einen Verstoß ge- gen die Mietpreisbremse nicht bei jeder Staffel erneut rügen müsse. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat zwar zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungs- schrift wirksam innerhalb der Berufungsfrist (§ 517 ZPO) über das EGVP einge- reicht hat und die Berufung damit zulässig ist. Rechtsfehlerhaft hat das Beru- fungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz weiterer Rechtsver- folgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) in Höhe von 829,62 € nebst Zinsen (§ 291 BGB) verneint. Entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts war die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter 21 22 23 - 9 - zur Einholung einer Erklärung von der beklagten Vermieterin, dass die künftig fällig werdende Miete auch über die laufende Mietstaffel hinausgehend auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde, erforderlich. Daher ist der entspre- chende Gegenstandswert nicht lediglich mit den bis zum Ende der ersten Mietstaffel anfallenden Überschreitungsbeträgen anzusetzen, sondern ist gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag zu bemes- sen. Zudem hat das Berufungsgericht der Berechnung des Gegenstandswerts für den Anspruch auf Rückzahlung der die höchstzulässige Miete überschreiten- den Mietkaution rechtsfehlerhaft lediglich zwei anstatt drei Überschreitungsbe- träge zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht die Einreichung der Be- rufungsschrift mit einer dieses Dokument einbettenden Signatur ("enveloping") über das EGVP als wirksam angesehen und dementsprechend die Zulässigkeit der Berufung, welche das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16 mwN; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18), bejaht. a) Auf die Berufungsschrift sind gemäß § 519 Abs. 4 ZPO die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze anzuwenden. Nach der ab dem 1. Januar 2022 geltenden - und auch auf bereits anhängige Verfahren, wie hier, anwendbaren (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 10. Januar 2023 - VIII ZB 41/22, NJW-RR 2023, 427 Rn. 16 mwN) - Vorschrift des § 130d Satz 1 ZPO sind vorbe- reitende Schriftsätze und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen, die durch einen Rechtsanwalt eingereicht werden, als elektro- nisches Dokument zu übermitteln. 24 25 - 10 - Ein solches Dokument muss gemäß § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person (einfach) signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden. Nur dann sind Echtheit und Integrität des Dokuments gewährleistet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 11 mwN; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 7). Zudem muss es gemäß § 130a Abs. 2 Satz 1 ZPO für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet sein. Näheres regelt die Verordnung über die technischen Rahmenbedingun- gen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach vom 24. November 2017 (Elektronischer-Rechtsverkehr-Ver- ordnung - ERVV; BGBl. I S. 3803). So darf gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV ein mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenes elektronisches Dokument auch an das EGVP - wie hier - übermittelt werden. § 5 Abs. 1 ERVV wiederum sieht die Bekanntmachung von technischen Standards durch die Bundesregie- rung für die Übermittlung und die Eignung zur Bearbeitung - vorliegend die Zweite Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) - vor. Nach Nr. 5 der 2. ERVB 2022 sind qualifizierte elektronische Signaturen gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV am elektronischen Dokument nach dem Standard CMS Advanced Electronic Signatures (CAdES) als angefügte Signatur ("deta- ched signature"), nach dem Standard PDF Advanced Electronic Signatures (PAdES) als eingebettete Signatur ("inline signature") oder nach den Spezifikati- onen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signaturen des Durchführungs- beschlusses (EU) 2015/1506 der Kommission vom 8. September 2015 zur Fest- 26 27 28 - 11 - legung von Spezifikationen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signatu- ren und fortgeschrittener Siegel, die von öffentlichen Stellen gemäß Art. 27 Abs. 5 und Art. 37 Abs. 5 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt anerkannt werden (ABl. Nr. L 235, S. 37), anzubringen. Die Verwendung einer einbettenden Signa- tur ("enveloping signature") sieht Nr. 5 der 2. ERVB 2022 hingegen nicht vor (vgl. auch BR-Drucks. 645/17, S. 17; jurisPK-ERV/Biallaß, Stand: 14. April 2023, § 5 ERVV Rn. 34 iVm Rn. 31 f. und 33). b) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die von der Klägerin an der Berufungsschrift angebrachte Signatur als zulässige qualifizierte elektronische Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO in der hier anwendbaren bis zum 31. Juli 2022 geltenden Fassung (inhaltsgleich mit heutiger Fassung, im Folgenden: [aF]) anzusehen und die - auch zur Bearbeitung durch das Gericht geeignete - Berufungsschrift wirksam innerhalb der bis zum 14. Mai 2022 laufenden Berufungsfrist bei Gericht einge- reicht worden ist. Die Klägerin hat zwar nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht an- gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Berufungsschrift mit einer das Dokument einbettenden ("enveloping") und damit nicht mit einer den vorge- nannten technischen Standards entsprechenden Signatur versehen. Wie das Be- rufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht dies jedoch der Wahrung der Berufungsfrist nicht entgegen. aa) In der Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob eine solche Sig- natur bereits nicht den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 29 30 31 - 12 - Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine zulässige Signatur entspricht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Mai 2023 - 23 C 36/23, juris Rn. 38, 48; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 183, 186 ff.; Taufmann, EWiR 2023, 574, 575 f.; Schoch/Schneider/Ulrich, VwGO, Stand: 44. EL März 2023, § 55a Rn. 74 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 55a Abs. 3 Satz 1 VwGO]; Tiedemann in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 11. Aufl., § 46c ArbGG Rn. 31 [Fn. 8], 34 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 46c Abs. 3 Satz 1 ArbGG]; siehe auch Ulrich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115 [die von einem nicht heilbaren Über- mittlungsfehler ausgehen]) oder ob der Eingang eines mit einer solchen Signatur versehenen elektronischen Dokuments lediglich dann als unwirksam anzusehen ist, wenn dieses Dokument zur Bearbeitung durch das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 64], Urteil vom 30. August 2023 - 64 S 309/22, juris Rn. 18; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 55 ff.; Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685), wobei die Möglichkeit einer Heilung gemäß § 130a Abs. 6 ZPO besteht (vgl. Siegmund, aaO, S. 1685 f.; siehe auch Bacher, MDR 2019, 1, 5). bb) Die letztgenannte Auffassung verdient den Vorzug. Eine das Doku- ment einbettende Signatur genügt den nach § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO an eine qualifizierte elektronische Signatur zu stellenden Anforderungen. Bei § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 handelt es sich nicht um zwingende Formvorschriften, deren Missachtung zum Vorliegen einer unzulässigen qualifizierten elektronischen Signatur führt. Ist das elektronische Dokument aufgrund der Verwendung einer einbettenden Signatur zur Bearbei- tung für das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet, ist das Gericht vielmehr verpflichtet, dies dem Absender unter Hinweis auf die Unwirksamkeit des Ein- gangs umgehend mitzuteilen und ihm so die Möglichkeit, zur unverzüglichen 32 - 13 - Nachreichung in einer zur Bearbeitung geeigneten Form zu geben (§ 130a Abs. 6 ZPO). (1) Für diese Auslegung spricht bereits der Wortlaut des § 5 Abs. 1 ERVV, wonach die Bundesregierung nur noch "technische Standards" für die Übermitt- lung und Eignung zur Bearbeitung elektronischer Dokumente im Bundesanzeiger und auf der Internetseite www.justiz.de und nicht mehr - wie in der vorherigen, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung - "technische Anforderungen" bekanntmacht. Durch die sprachliche Neufassung wollte der Gesetz- und Ver- ordnungsgeber die Maßgeblichkeit der Eignung zur gerichtlichen Bearbeitung klarstellen (vgl. BT-Drucks. 19/28399, S. 33, 40). Der Absender, der die Vorga- ben der ERVV/ERVB einhält, kann zwar darauf vertrauen, dass das Gericht mit der Datei umgehen kann und seine Einreichung zulässig ist (vgl. BGH, Beschluss vom 8. März 2022 - VI ZB 25/20, NJW 2022, 1820 Rn. 15; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 134). Es folgt hieraus im Umkehrschluss aber nicht, dass das elektronische Dokument nur bei Einhaltung dieser Stan- dards als wirksam übermittelt angesehen werden kann. Vielmehr kommt es inso- weit entscheidend darauf an, ob dem Gericht eine Bearbeitung dieses Doku- ments tatsächlich möglich ist. (2) Auch der Verordnungsbegründung ist nicht zu entnehmen, dass es bei der Verwendung einer einbettenden Signatur an einer qualifizierten elektroni- schen Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO und damit an einem wirksam signierten Dokument fehlen sollte. Indem er die Anbringung der qualifi- zierten elektronischen Signatur am elektronischen Dokument in § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit der ERVB auf bestimmte Signaturformate beschränkte, wollte der Verordnungsgeber vielmehr Verarbeitungsschwierigkeiten bei der Ver- 33 34 - 14 - wendung einer das Dokument einbettenden Signatur durch das Gericht entge- genwirken (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 17). Rein formale Verstöße gegen die ERVV sollen deshalb nicht zur Formunwirksamkeit des Eingangs führen, wenn das Gericht das elektronische Dokument gleichwohl bearbeiten kann (vgl. BT- Drucks. 19/28399, S. 33, 40; siehe auch Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685). (3) Dies entspricht auch dem Sinn und Zweck, der mit dem Aufbringen einer qualifizierten elektronischen Signatur verbunden ist. Bei der Übermittlung eines elektronischen Dokuments an das EGVP des Gerichts ist zwar die Integrität der Nachricht durch die verschlüsselte Kommunikation geschützt (vgl. Kersting/Wettich in: Hoeren/Sieber/Holznagel, Handbuch Multimedia-Recht, Werkstand: 60. EL Oktober 2023, Teil 24, Rn. 35). Anders als bei der Nutzung eines sicheren Übermittlungswegs im Sinne von § 130a Abs. 4 Satz 1 ZPO - wenn die verantwortende Person den Versand selbst vornimmt - (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 10) besteht jedoch keine Gewähr für deren Authentizität (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 - I ZB 103/22, juris Rn. 25; H. Müller, JuS 2018, 1193). Aus diesem Grund muss das elektronische Dokument zusätzlich mit einer qualifizierten elekt- ronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein (vgl. Kersting/Wettich, aaO), weil hierdurch sichergestellt wird, dass die Identität des Signierenden von einem Dritten geprüft und bestätigt wurde (vgl. BGH, Be- schluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9). Die allgemeinen Anfor- derungen an das Vorliegen einer solchen qualifizierten elektronischen Signatur sind nicht in § 130a ZPO geregelt, sondern ergeben sich seit dem 1. Juli 2016 aus Art. 3 Nr. 12 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 23. Juli 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Auf- hebung der Richtlinie 1999/93/EG (ABl. Nr. L 257, S. 73; im Folgenden: 35 - 15 - eIDAS-VO; vgl. BR-Drucks. 266/17, S. 51; MünchKommZPO/Fritsche, 6. Aufl., § 130a Rn. 9; BeckOK-IT-Recht/Loos, Stand: 1. Januar 2024, § 130a Rn. 22; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 30. April 2024, § 130a ZPO Rn. 174; siehe auch Bacher, MDR 2022, 1441 Rn. 15). Eine qualifizierte elektronische Signatur ist danach eine fortgeschrittene elektronische Signatur (Art. 26 eIDAS-VO), die von einer qualifizierten elektronischen Signaturerstellungseinheit erstellt wurde und auf einem qualifizierten Zertifikat für elektronische Signaturen beruht. Diese Sig- natur hat die gleiche Rechtswirkung wie die handschriftliche Unterschrift (Art. 25 Abs. 2 eIDAS-VO; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 10; vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9 mwN). Den danach zu stellenden Anforderungen an eine qualifizierte elektroni- sche Signatur wird jedoch auch eine einbettende Signatur gerecht (vgl. Ul- rich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115). Insbesondere wird die in Art. 26 Buchst. d eIDAS-VO vorausgesetzte Erkennbarkeit der nachträglichen Veränderung der Daten dadurch sichergestellt, dass das Dokument in die Signatur eingebettet und mit dieser verbunden ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 53, Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter VIII ZR 179/23; siehe auch H. Müller, JuS 2015, 609, 611). Anders als bei einer - seit dem 1. Januar 2018 - gemäß § 130a Abs. 3, Abs. 2 Satz 2 ZPO, § 4 Abs. 2 ERVV unzulässigen Container-Signatur (vgl. BGH, Beschlüsse vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18, BGHZ 222, 105 Rn. 14 f.; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 14; siehe auch BSG, NJW 2018, 2222 Rn. 5 [zu § 65a Abs. 3 SGG]; BAGE 163, 234 Rn. 5 f.), kann auch die Authentizität und Integrität der elektronischen Dokumente im weiteren Ver- 36 37 - 16 - fahren geprüft werden. Denn die Signaturdaten beziehen sich nicht auf ein über- geordnetes Datenobjekt ("Container"), das eine oder mehrere Dateien zu einer Einheit zusammenfasst und zusätzliche Informationen enthält (vgl. zur Contai- nersignatur BGH, Urteil vom 24. Mai 2022 - X ZR 82/21, GRUR 2022, 1174 Rn. 13; siehe auch Bacher, NJW 2015, 2753, 2754) und die deshalb nach einer Trennung der elektronischen Dokumente nicht mehr überprüft werden könnten (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 15). Die einbettende Signatur setzt vielmehr - wie auch die "detached" oder "inline"-Signaturen - an dem zu signierenden Dokument selbst an (vgl. H. Müller, NJW 2013, 3758, 3759). Die Anbringung dieser zwar im Format von den Vorga- ben des § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 abwei- chenden Signatur genügt deshalb - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine qualifizierte elektronische Signatur und kann lediglich dann, wenn eine Bearbeitung des Dokuments für das Gericht aufgrund dieser Abweichung nicht möglich ist, zur Unwirksamkeit des Eingangs desselben im Sinne von § 130a Abs. 6 Satz 1 ZPO führen. (4) Diese Beurteilung entspricht auch dem aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin- dung mit dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Gebot des effektiven Rechtsschut- zes. Danach darf den Prozessparteien der Zugang zu den Gerichten nicht in un- zumutbarer, durch Sachgründe nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert werden. Dies beeinflusst die Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtli- chen Bestimmungen (vgl. BVerfG, NJW 2021, 52 Rn. 12). 38 39 - 17 - Wenn somit die einbettende Signatur - wie vorstehend aufgezeigt - eine Bearbeitung des signierten Dokuments durch das Gericht im konkreten Fall zu- lässt und sowohl der Authentizitäts- als auch der Integritätsfunktion - einer hand- schriftlichen Unterschrift vergleichbar - Rechnung trägt, kann eine mit ihr verse- hene Rechtsmittelschrift nicht allein aufgrund der Verwendung dieser Signatur als (form-)unwirksam angesehen werden. cc) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungsschrift wirksam bei Gericht eingereicht hat. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht der Klägerin jedoch einen über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinausgehenden Anspruch aus ab- getretenem Recht auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von (weiteren) 829,62 € gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF versagt. a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt noch zu Recht angenom- men, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechts- verfolgungskosten dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB zusteht. Denn die Beklagte hat ihre aus der - auf das vorliegende Mietver- hältnis anwendbaren - Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihren Mietern nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, im Folgen- den: [aF]) geltend zu machen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116; vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 22). Auch steht zwischen den Parteien nicht im Streit, 40 41 42 43 - 18 - dass die Klägerin für den vorliegend geltend gemachten Anspruch aktivlegitimiert ist (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 38 ff., 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 26 ff., 30 mwN). b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, eine Beauftragung der Klägerin durch die Mieter mit der Geltendmachung der künfti- gen Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag sei nur im Hinblick auf die in der laufenden Mietstaffel noch anfallenden Überschreitungsbeträge er- forderlich und der den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zugrunde zu legende Gegenstandswert sei deshalb lediglich mit den bis zum Ende dieser Staf- fel anfallenden Überschreitungsbeträgen zu bemessen. aa) Zwar hat ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadenser- eignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu er- statten. Es entspricht jedoch ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Schädiger diejenigen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen hat, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirt- schaftlich denkenden Person, wobei keine überzogenen Anforderungen zu stel- len sind. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Behandlung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 2022 - VIII ZR 81/21, NJW 2023, 1368 Rn. 22; vom 24. Feb- ruar 2022 - VII ZR 320/21, NJW-RR 2022, 707 Rn. 18; vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, NJW-RR 2024, 14 Rn. 24 mwN). Ob die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme gegeben ist, entzieht sich dabei einer generalisierenden Betrachtung; dies ist 44 45 46 - 19 - vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls festzustellen (vgl. Senatsurteil vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, aaO Rn. 25). Der deshalb nur eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht stand. Denn sie übergeht, dass es sich bei der Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, um eine im engen Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend ge- machten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maß- nahme handelt, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung wei- tergehender Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (vgl. Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 30; vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 31). bb) Ausgehend hiervon durften die Mieter bei der gebotenen Betrachtung ex ante im November 2019 trotz der hier vorliegenden Staffelmietvereinbarung die Beauftragung der Klägerin mit der Aufforderung der Beklagten zu einer - zeit- lich unbefristeten - Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag als erforderlich erachten. Denn angesichts einer bereits zu diesem Zeitpunkt rund anderthalbfachen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete und einer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Erhöhung der zu zahlenden Miete in den nächsten Mietstaffeln um jährlich jeweils 3 % war ein Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB auch über die geltende Mietstaffel hinaus absehbar. Der von der Klägerin mit dieser Aufforderung verfolgte Anspruch ist deshalb gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) mit dem 42-fachen des von ihr geltend gemachten Überschreitungs- betrags in Höhe von 194,19 € als dem höchsten für die Berechnung maßgebli- 47 - 20 - chen Einzelwert innerhalb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeit- raums von dreieinhalb Jahren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35; jeweils mwN) zu bemessen. c) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht bei der Bemessung des Ge- genstandswerts zum einen verkannt, dass der von der Klägerin mit dem Rüge- schreiben vom 26. November 2019 geltend gemachte Anspruch auf Teilrückzah- lung der Mietkaution sich auf die zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Miet- kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB iVm dem Mietver- trag) bezieht und die Klägerin deshalb die Rückzahlung des dreifachen und nicht - wie von den Tatgerichten angenommen - lediglich des zweifachen Überschrei- tungsbetrags verlangen konnte (vgl. hierzu auch Senatsbeschluss vom 10. Ok- tober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). Zum anderen hat das Berufungsgericht übersehen, dass dieser Überschreitungsbetrag unter Zugrundelegung der von ihm getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen nur mit 175,59 € (620 € [Ausgangsmiete] - 444,41 € [höchstzulässige Miete]) statt mit 194,19 € zu bemessen ist. Der auf diesen Anspruch entfallende Gegenstands- wert beläuft sich deshalb auf 526,77 € (3 x 175,59 €) und nicht lediglich - wie vom Berufungsgericht angenommen - auf 388,38 € (2 x 194,19 €). d) Demgemäß beläuft sich der Gegenstandswert gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1, 3 RVG in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung insgesamt unter Berücksichtigung des von den Tatgerichten für den Anspruch auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete zugrunde gelegten und insoweit nicht angegriffenen Gegenstandswerts in Höhe von 388,38 € (2 x 194,19 €) auf 9.071,13 € (42 x 194,19 € + 3 x 175,59 € + 2 x 194,19 €). Die Klägerin kann somit unter Zugrun- delegung dieses Werts weitere Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 829,62 € 48 49 - 21 - gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 18. September 2021 (§ 291 BGB) beanspruchen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils dahingehend, dass der Klage hinsicht- lich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in vollem Umfang stattzuge- ben ist. 50 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 13.04.2022 - 15a C 332/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.02.2023 - 63 S 125/22 -

ECLI:DE:BGH:2024:160124BVIIIZR12.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 12/23 vom 16. Januar 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch ein- stimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin ist seit dem 1. Oktober 2018 Mieterin einer Dreizimmerwoh- nung der Beklagten in Köln. Diese unterlag aufgrund öffentlicher Förderung bis zum 31. Dezember 2020 einer Preisbindung. Zur Mieterhöhung haben die Parteien in § 5 Nr. 2 des Mietvertrags folgende Vereinbarungen getroffen: "Staffelmiete (§ 557a BGB) Die monatliche Grundmiete (…) beträgt insgesamt EUR 500,00. Sie erhöht sich (…) ab 01.01.2021 auf EUR 968,00, ab 01.01.2022 auf EUR 1.012,00, ohne dass es einer gesonderten Erklärung des Vermieters bedarf. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nach den §§ 558 - 559b BGB ausgeschlossen." Ferner enthält der Mietvertrag in § 30 unter anderem folgende Regelungen: "Für das Gebäude besteht bis zum 31.12.2020 eine Bindung an das Woh- nungsbauförderungsgesetz. Für die Zeit von dem 01.01.2021 bis zum 31.12.2022 wird eine Staffelung der Miete vereinbart und im Mietvertrag festgeschrieben." 1 2 3 - 3 - Ab dem Monat Januar 2021 bezahlte die Klägerin - unter dem Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung - eine Miete in Höhe von 968 € monatlich. Die auf Rückzahlung von insgesamt 6.084 € (Erhöhungsbetrag in Höhe von 468 € für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022) nebst Zinsen sowie Feststellung, dass die Klägerin nicht verpflichtet sei, aufgrund der getroffe- nen Staffelmietvereinbarung ab dem Monat Februar 2022 eine Grundmiete in Höhe von 1.012 € anstatt lediglich 500 € monatlich zu zahlen, gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung hat das Land- gericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf die Rückzahlung des seit Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022 geleisteten Er- höhungsbetrags in Höhe von 468 € monatlich nicht zu. Das Amtsgericht habe mit zutreffender Begründung entschieden, dass die Zahlungen mit Rechtsgrund er- folgt seien, da die zwischen den Parteien getroffene Staffelmietvereinbarung wirksam sei. Das Berufungsgericht schließe sich in Übereinstimmung mit dem Amtsge- richt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der überwiegenden Instanz- rechtsprechung sowie der herrschenden Meinung in der Literatur an, wonach es - unter Beachtung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB) - zulässig sei, bereits während der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach 4 5 6 7 8 9 - 4 - deren Ablauf eine Staffelmietvereinbarung zu treffen. Die in dem insoweit ein- schlägigen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 3. Dezember 2003 (VIII ZR 157/03) angeführten Erwägungen, die sich auf die im dortigen Streitfall anzuwen- denden Regelungen des § 10 MHG bezögen, beanspruchten auch nach der Ein- führung des § 557a BGB Geltung. Weder aus § 557a BGB noch aus anderen Bestimmungen gehe hervor, dass eine Vereinbarung, wie die Parteien sie hier getroffen hätten, unzulässig sei. Ein sachlicher Grund dafür, die Mietpreisbindung bei einer öffentlich geför- derten Wohnung nach § 8 Abs. 1 WoBindG über das sich aus § 15 WoBindG ergebende Ende der Bindung hinaus fortzusetzen, bestehe nicht. Vielmehr könne die Miethöhe nach dem Ablauf der Preisbindung frei vereinbart werden. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Parteien daran gehindert sein sollten, bereits wäh- rend des Zeitraums der Preisbindung antizipiert eine Abrede über die Miete für den Zeitraum nach deren Ablauf zu treffen. Hinsichtlich einer solchen Vereinba- rung unterlägen die Parteien lediglich den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetz- buchs, wonach die Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig sei. Auf die Frage, ob die vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von 500 € die für den Zeitraum der ersten Staffel maßgebliche Kostenmiete überschreite, komme es vorliegend nicht an, da die Klägerin hier lediglich Ansprüche aus den nachfol- genden Staffeln geltend mache. Deren Wirksamkeit sei selbständig zu beurteilen und auch dann nicht beeinträchtigt, wenn die Ausgangsmiete überhöht gewesen und die Staffelmietvereinbarung deswegen teilweise nichtig sein sollte. Der Umstand, dass der Mietvertrag einen Ausschluss von Mieterhöhungen nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht vorsehe, sei ebenfalls un- bedenklich. Denn ein solcher Ausschluss sei nach dem Wortlaut des § 557a Abs. 2 BGB nicht erforderlich. Vielmehr seien entsprechende Mieterhöhungen vor Ablauf der Preisbindung auch bei vereinbarter Staffelmiete zulässig. 10 11 12 - 5 - Infolge der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Staffel- mietvereinbarung sei auch der Feststellungsantrag der Klägerin unbegründet. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Insbesondere besteht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im Hinblick auf die Rechtsfrage, ob die Vereinbarung einer Staffelmiete bereits während der Dauer einer Mietpreisbin- dung für den Zeitraum nach Ablauf der Bindung zulässig ist, nach der hierzu er- gangenen, diese Frage bejahenden Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. De- zember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II; siehe auch Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 150/06, WuM 2007, 440 Rn. 12) kein weiterer Klärungs- bedarf. a) Das Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt zwar zutreffend davon aus- gegangen, dass sich auch dann, wenn der Bundesgerichtshof eine bestimmte Rechtsfrage - wie hier - bereits geklärt hat, ausnahmsweise ein weiterer Klä- rungsbedarf ergeben kann. Dies ist - anders als das Berufungsgericht angenom- men hat - aber nicht bereits dann der Fall, wenn in der Literatur vereinzelt Kritik an der betreffenden höchstrichterlichen Rechtsprechung geübt wird. Vielmehr ist ein zusätzlicher Klärungsbedarf in der Regel erst dann anzunehmen, wenn nicht nur einzelne Berufungsgerichte oder Literaturstimmen der höchstrichterlichen Entscheidung mit beachtenswerten Argumenten widersprechen, mit denen sich der Bundesgerichtshof noch nicht ausreichend auseinandergesetzt hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 23. Februar 2017 - III ZR 390/16, juris Rn. 8; vom 13 14 15 - 6 - 27. November 2013 - VII ZR 371/12, NJW 2014, 456 Rn. 9; MünchKomm- ZPO/Krüger, 6. Aufl., § 543 Rn. 7; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 543 Rn. 5a; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 543 Rn. 7). b) Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Denn zum einen vertreten - soweit ersichtlich - nur noch eine Literaturstimme (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 16 f.) sowie ein Amtsgericht (AG Hamburg-Blan- kensee, ZMR 2015, 861, 864; insoweit aufgehoben durch LG Hamburg, Urteil vom 18. Januar 2017 - 307 S 75/15, juris Rn. 34) eine von der oben aufgezeigten Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO) ab- weichende Meinung zu der Frage der Zulässigkeit einer Staffelmietvereinbarung während des Bestehens einer Mietpreisbindung für den Zeitraum nach deren Be- endigung. Zum anderen besteht zusätzlicher Klärungsbedarf hier aber insbesondere auch deswegen nicht, weil diese Literaturstimme insoweit lediglich an ihrer be- reits vor der Senatsentscheidung vom 3. Dezember 2003 vertretenen Gegenauf- fassung (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., 1999, § 10 MHG Rn. 80 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., 2003, § 557a BGB Rn. 19 f.) festhält (vgl. zu einer solchen Konstellation auch BGH, Beschluss vom 23. Februar 2017 - III ZR 390/16, aaO) und der Senat diese Auffassung - wie insbesondere deren ausdrückliche Zitierung im Zuge der dort erwähnten Gegen- ansicht (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO) erkennen lässt - bei seiner damaligen Entscheidung gesehen und berücksichtigt hat. Die von der vorgenannten Kommentierung für ihre Sichtweise - bereits seinerzeit so- wohl zu der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfa- chung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S.1149; im Folgen- den: Mietrechtsreformgesetz) als auch zu der danach (ab dem 1. September 2001) geltenden Rechtslage - angeführten Argumente sind seither, auch nach 16 17 - 7 - dem Erlass des vorbezeichneten Senatsurteils vom 3. Dezember 2003, ihrem wesentlichen Inhalt nach unverändert geblieben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der insoweit unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022 in Höhe von insgesamt 6.084 € (13 x 468 €) zu Recht verneint. Die Mietzahlungen der Kläge- rin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die in dem Mietvertrag getroffene Abrede über die Erhöhung der monatlichen Grundmiete von ursprünglich 500 € auf 968 € ab dem 1. Januar 2021 und auf 1.012 € ab dem 1. Januar 2022 ist - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - wirksam. Zu Recht hat das Be- rufungsgericht aus diesem Grund auch einen Anspruch der Klägerin auf Feststel- lung, dass sie ab dem Monat Februar 2022 nicht eine Grundmiete von 1.012 € monatlich, sondern (weiterhin) von lediglich 500 € monatlich schulde, verneint. Bei der vorbezeichneten Abrede der Parteien handelt es sich um eine Staffelmietvereinbarung im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB, die nicht etwa deshalb unwirksam ist, weil sie während des Bestehens einer Preisbindung getroffen wurde. Dabei kann offenbleiben, ob die mietvertraglichen Absprachen hier - wie die Revision unter Bezugnahme auf die in § 5 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmungen annimmt - dahingehend auszulegen sind, dass die Parteien eine Staffelmiete von Beginn des Mietverhältnisses an, also die erste Staffel bereits für den Zeitraum vereinbart haben, in dem die Wohnung noch einer Preisbindung unterlag (bis zum 31. Dezember 2020), oder ob in Ansehung der in § 30 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmungen davon auszugehen ist, dass die Par- teien eine Staffelmiete erst für den Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung (ab dem 1. Januar 2021) vereinbart haben. Denn auch in dem erstgenannten Fall wäre die Vereinbarung nicht zu beanstanden. 18 19 - 8 - a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die hier zu beurteilende Staf- felmietvereinbarung auch dann nicht insgesamt unwirksam, wenn sie dahinge- hend zu verstehen sein sollte, dass sie eine erste Staffel bereits für den Zeitraum der Preisbindung vorsieht. aa) Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Sinne von § 557a BGB ist, an- ders als die Revision meint, grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, die inner- halb der Dauer einer - wegen öffentlicher Förderung bestehenden - Preisbindung liegen. (1) Im Anwendungsbereich des am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Ge- setzes über soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376; im Folgenden: Wohnraumförderungsgesetz - WoFG) folgt dies schon aus der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WoFG, wonach der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtli- chen Vorschriften - mithin grundsätzlich auch im Wege der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) - erhöhen kann. Voraussetzung ist nach § 28 Abs. 3, 5, 6 WoFG insoweit lediglich, dass die innerhalb des Bindungszeitraums liegen- den Staffeln die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht überschreiten (vgl. BT-Drucks. 14/5538, S. 59 f.; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 7; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 19; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 557a Rn. 4; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. Oktober 2023, § 557a Rn. 17; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. November 2023, § 557a Rn. 5; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 54; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 557a Rn. 2). (2) Aber auch für den sonstigen preisgebundenen Wohnraum, also solchen, der nicht in den Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes fällt, gilt im Ergebnis nichts wesentlich anderes. Denn die im Zusammenhang mit dem 20 21 22 23 - 9 - ursprünglichen Konzept des sozialen Wohnungsbaus erlassenen Vorschriften zur Kostenmiete (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) enthalten zwar ein eigenständiges System für Mieterhöhungen, das die Möglichkeit der Vereinba- rung einer Staffelmiete nicht ausdrücklich vorsieht. Hieraus ergibt sich indes nicht, dass eine solche Vereinbarung unzulässig wäre. (a) Insbesondere ist ein entsprechendes Verbot entgegen der Auffassung der Revision nicht den - seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unveränder- ten - Bestimmungen des § 8 Abs. 1, 2 des Gesetzes zur Sicherung der Zweck- bestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) zu entnehmen, wonach eine Vereinbarung, soweit sie ein die Kostenmiete überstei- gendes Entgelt für die Überlassung der (preisgebundenen) Wohnung zum Ge- brauch vorsieht, unwirksam ist. Denn dies schließt jedenfalls die Zulässigkeit sol- cher Staffelmietvereinbarungen nicht aus, bei denen die höchste der - innerhalb des Zeitraums der Preisbindung liegenden - Staffeln die zum Zeitpunkt der Ab- rede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigt (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 659; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 13; Er- man/Dickersbach, BGB, 17. Aufl., § 557a Rn. 7; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 8; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 57; Wiegner/Lehr, Münchener Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl., § 22 Rn. 42). (b) Soweit die Revision dem entgegenhält, der Gesetzgeber hätte, wenn er die Vereinbarung einer Staffelmiete auch im Bereich der Kostenmiete für zulässig erachtet hätte, den in § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB angeordneten Ausschluss einer Mieterhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB auf die nach den einschlägigen Geset- zen zulässige Erhöhung der Kostenmiete erstrecken müssen, verkennt sie, dass 24 25 - 10 - der Gesetzgeber mit dem am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechts- reformgesetz ausschließlich das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch hat zusammenfassen wollen, während er das öffentliche Wohnungs- recht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumieten- verordnung, Zweite Berechnungsverordnung) insoweit ausdrücklich nicht einbe- zogen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). Es liefe dem gesetzgeberischen Konzept demnach zuwider, wenn innerhalb der Regelungen des § 557a BGB - neben der Anordnung eines Ausschlusses der im privaten Wohnraummietrecht sonst zulässigen Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB - zusätzlich bestimmt worden wäre, dass auch die im Be- reich der Kostenmiete sonst zulässigen Mieterhöhungen im Fall der Vereinba- rung einer Staffelmiete ausgeschlossen sind. Daraus lässt sich aber nicht umge- kehrt ableiten, dass der Gesetzgeber die Vereinbarung einer Staffelmiete im Gel- tungsbereich der Kostenmiete umfassend ausschließen wollte. Vielmehr stellt sich gegebenenfalls die - hier allerdings nicht entscheidungserhebliche - Frage, inwieweit der in § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB angeordnete Ausschluss von ander- weitigen Mieterhöhungen auf Staffelmietvereinbarungen zu übertragen ist, die sich auf Zeiträume beziehen, in denen eine Preisbindung in Form der Kosten- miete besteht (bejahend Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 17 aE). bb) Unter Beachtung dieser Grundsätze bestehen gegen die Wirksamkeit der vorliegenden Staffelmietvereinbarung im Hinblick darauf, dass sie - unterstellt - eine (erste) Staffel auch bereits für den Zeitraum der Preisbindung bis zum 31. Dezember 2020 vorsieht, keine Bedenken. Denn dass sich die für diesen Zeitraum vereinbarte Grundmiete von 500 € monatlich innerhalb der inso- weit zum Zeitpunkt der Abrede gültigen Höchstgrenzen für öffentlich geförderten Wohnraum hält, steht zwischen den Parteien nicht (mehr) im Streit. Es kommt 26 27 - 11 - daher auch nicht auf die sich andernfalls stellende Frage an, wie es sich auf die Wirksamkeit der nachfolgenden, außerhalb der Preisbindung liegenden Staffeln auswirken würde, wenn es an einer wirksamen Vereinbarung der innerhalb der Preisbindung liegenden Ausgangsstaffel fehlte. b) Anders als die Revision meint, ist die hier im Streit stehende Staffel- mietvereinbarung auch nicht etwa deshalb unwirksam, weil sie bereits während des Zeitraums, in dem die Wohnung noch der Preisbindung unterlag, getroffen wurde und - jedenfalls auch - Mietstaffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vorsieht, die mit einer erheblichen Mietsteigerung gegenüber der Ausgangsmiete verbunden sind und die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten dürften. aa) Wie der Senat mit Urteil vom 3. Dezember 2003 in Bezug auf die bis zum 31. August 2001 geltende, die Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen regelnde Vorschrift des § 10 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) entschieden hat, ist es mit Blick auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit regelmäßig zulässig, dass die Parteien eines Mietvertrags über eine - zum Zeitpunkt der Abrede - preisgebundene Wohnung eine Staffelmiete für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung vereinbaren (VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 150/06, WuM 2007, 440 Rn. 12). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird wegen der Begründung im Einzelnen vollumfänglich auf die dortigen Ausführungen verwie- sen. bb) Eine andere Beurteilung ist auch mit Blick auf die heutige Rechtslage nicht gerechtfertigt (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 18. Januar 2017 - 307 S 75/15, juris Rn. 34; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 8; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 557a Rn. 4; BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. Oktober 2023, § 557a Rn. 19; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. November 28 29 30 - 12 - 2023, § 557a Rn. 5; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 58; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 557a Rn. 2; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 16 f.). Denn die seinerzeit vom Senat - in Bezug auf die vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltende Rechtslage - her- angezogenen Wertungsgesichtspunkte gelten entgegen der Ansicht der Revision für die heutige Rechtslage gleichermaßen. (1) Insbesondere ist die im Zuge der damaligen Mietrechtsreform vorge- nommene Überführung der ursprünglich in § 10 Abs. 2 MHG enthaltenen Rege- lungen zur Staffelmiete in das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a BGB) nicht mit Einschränkungen im Hinblick auf die Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen, die - wie vorliegend - während der Dauer einer Preisbindung (auch) für den Zeit- raum nach deren Ablauf getroffen werden, verbunden gewesen. Zwar hat der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform - wie schon erwähnt - ausschließlich das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfassen wol- len und zu diesem Zweck insbesondere die Vorschriften über die Erhöhung der Miete aus dem Miethöhegesetz in das Bürgerliche Gesetzbuch überführt, wäh- rend er das öffentliche Wohnungsrecht insoweit ausdrücklich nicht einbezogen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Frage, ob es den Parteien eines Wohnraummietvertrags - auch weiterhin - erlaubt ist, sich innerhalb des Zeit- raums, in dem die Mietwohnung einer Preisbindung unterliegt, auf eine Staffel- miete zu verständigen, die (auch) den Zeitraum nach deren Ende umfasst und hierfür Mieten vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten. Denn die Beantwortung dieser Frage hängt in erster Linie davon ab, ob der Grundsatz der Vertragsfrei- heit, der für die Zulässigkeit einer solchen Abrede spricht, durch gesetzliche 31 32 - 13 - Bestimmungen eingeschränkt ist (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II 1). Eine dahingehende - namentlich eine entsprechende Einschränkung der Vertragsfreiheit bewirkende - Änderung ha- ben die gesetzlichen Bestimmungen zur Staffelmiete durch das Mietrechtsre- formgesetz indes nicht erfahren. Vielmehr hat der Gesetzgeber die seit dem 1. September 2001 geltende Vorschrift des § 557a BGB ausdrücklich an die bis dahin geltende Regelung des § 10 Abs. 2 MHG angelehnt und inhaltliche Ände- rungen lediglich insoweit vorgenommen, als die zuvor normierte Höchstdauer ei- ner Staffelmietvereinbarung von zehn Jahren (§ 10 Abs. 2 Satz 2 MHG) aufge- hoben und die gesetzlichen Vorgaben für die Einschränkung des Kündigungs- rechts des Mieters modifiziert wurden (BT-Drucks. 14/4553, S. 53). (2) Auch die Gesetze, die speziell die Preisbindung bei der Vermietung öf- fentlich geförderten Wohnraums regeln, haben seither eine Änderung, die mit ei- ner Einschränkung der Vertragsfreiheit im Hinblick auf die Zulässigkeit von Staf- felmietvereinbarungen verbunden wäre, nicht erfahren. Im Gegenteil sieht das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Wohnraumförderungsgesetz für dessen An- wendungsbereich - wie oben ausgeführt - einen ausdrücklichen Verweis auf die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften zur Mieterhöhung - mithin auch auf die Vorschrift des § 557a BGB - vor (§ 28 Abs. 3 WoFG). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine andere Sichtweise auch nicht unter Berücksichtigung der in § 8 Abs. 1, 2 WoBindG enthaltenen Bestim- mungen geboten. (1) Zwar kann eine Staffelmietvereinbarung - wie bereits aufgezeigt - gemäß § 8 Abs. 1, 2 WoBindG unwirksam sein, wenn sie für den Zeitraum der Preisbin- dung eine oder mehrere Staffeln vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Abrede 33 34 35 - 14 - maßgebliche Kostenmiete übersteigen. Vereinbarungen über Mieten, die Zeit- räume nach Ablauf der Preisbindung betreffen, unterliegen dem Verbot des § 8 Abs. 1 WoBindG aber von vornherein nicht. (2) Die eine Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen schon während des Bestehens einer Preisbindung für den Zeitraum nach deren Ablauf bejahende Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO unter II) steht auch - was die Revision zu verkennen scheint - nicht etwa unter dem Vorbehalt, dass die - bereits seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unver- ändert gebliebenen - Bestimmungen des § 8 Abs. 1, 2 WoBindG keine Anwen- dung finden. Vielmehr kommt es nach dieser Senatsrechtsprechung nicht ent- scheidend darauf an, aus welcher gesetzlichen Bestimmung sich im Einzelfall eine infolge öffentlicher Förderung geltende Mietpreisbindung ergibt, sondern da- rauf, ob das Bestehen einer Preisbindung den Grundsatz der Vertragsfreiheit auch dahingehend einschränkt, dass während ihrer Dauer Vereinbarungen über Mieterhöhungen nach Ablauf der Preisbindung (in Form einer Staffelmiete) nicht getroffen werden dürfen. Dies hat der Senat seinerzeit unter anderem mit der Begründung verneint, dass die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung dem im Zusammenhang mit der erstmaligen Einführung einer Staffelmiete zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, dem Vermieter Planungssicherheit zu verschaffen (BT- Drucks. 9/2079, S. 9), Rechnung trage, zudem andernfalls - wenn der Vermieter darauf verwiesen würde, dass er erst nach Ablauf der Mietpreisbindung eine Ei- nigung mit dem Mieter über eine Staffelmiete erzielen dürfe - die Preisbindung trotz rechtlicher Beendigung tatsächlich noch eine gewisse Zeitlang weiterbe- stünde und sich überdies eine im Voraus vereinbarte Staffelmiete auch für den Mieter als günstig erweisen könne, wenn die Preise am Wohnungsmarkt letztlich rascher stiegen, als es die vereinbarte Staffel vorsehe (vgl. Senatsurteil vom 36 37 - 15 - 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO unter II 2). Gründe dafür, weshalb diese Erwägungen im Hinblick auf die in § 8 Abs. 1, 2 WoBindG enthaltenen Bestimmungen keinen Bestand haben sollten, zeigt die Revision nicht auf und sind auch nicht erkennbar. dd) Auch soweit die Revision zu bedenken gibt, die Zulässigkeit der Verein- barung einer Staffelmiete während der Dauer einer Mietpreisbindung für den Zeit- raum nach deren Ablauf ermögliche - da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB für Staffelmietvereinbarungen nicht gelte - erhebliche Mietsteigerungen, nimmt sie nicht in den Blick, dass sich die heutige Rechtslage in dieser Hinsicht nicht maßgeblich von der Rechtslage unterscheidet, die dem zuvor bezeichneten Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 (VIII ZR 157/03, aaO) zugrunde lag. Denn die seinerzeit einschlägige Vorschrift über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, namentlich die Regelung des § 2 MHG in ihrer seit dem 1. September 1993 geltenden Fassung, sah bereits ebenfalls eine Kappungsgrenze vor (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG), die im Fall der Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 10 Abs. 2 MHG nicht zum Tragen kam. Damals wie heute gilt insoweit, dass der Gesetzgeber - indem er die Ver- einbarung einer Staffelmiete unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen hat - zugunsten einer damit einhergehenden Planungssicherheit für beide Miet- parteien (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 9) Mietsteigerungen erlaubt hat, die der Kap- pungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG beziehungsweise nach § 558 Abs. 3 BGB nicht unterliegen, sondern lediglich im Fall des Mietwuchers (früher § 302a StGB, heute § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB) oder der ordnungswidrigen Miet- preisüberhöhung (§ 5 WiStG) nach § 134 BGB nichtig sind (vgl. BT-Drucks. 9/2079, aaO; 14/4553, S. 53). Gemäß der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Rechtslage können - den Schutz des Mieters erweiternd - die jeweiligen Mietstaf- 38 39 - 16 - feln außerdem nach § 557a Abs. 4 BGB wegen eines Verstoßes gegen die Vor- schriften über die Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Woh- nungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unwirksam sein. ee) Demnach ist die hier getroffene Staffelmietvereinbarung auch im Hin- blick darauf, dass sie für eine zum Zeitpunkt der Abrede preisgebundene Miet- wohnung - zumindest auch - Staffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vor- sieht, nicht zu beanstanden. Insbesondere macht die Klägerin nicht etwa geltend, dass die für die Zeiträume nach Beendigung der Preisbindung vereinbarten mo- natlichen Mietstaffeln in Höhe von 968 € ab dem 1. Januar 2021 und in Höhe von 1.012 € ab dem 1. Januar 2022 gegen die - im Streitfall einschlägigen - Vorschrif- ten zur Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungs- märkten (§ 557a Abs. 4 iVm §§ 556d ff. BGB) verstoßen würden. 40 - 17 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 26.01.2022 - 213 C 70/21 - LG Köln, Entscheidung vom 15.12.2022 - 1 S 44/22 - 41

ECLI:DE:BGH:2023:101023BVIIIZR45.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 45/22 vom 10. Oktober 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Oktober 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing beschlossen: 1. Der Senat beabsichtigt, das angefochtene Urteil im Tenor und in den Gründen wegen einer offenbaren Unrichtigkeit (Rechenfehler) dahingehend zu berichtigen (§ 319 ZPO), dass die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,51 € statt in Höhe von 156,66 € hat. 2. Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 15. September 2018 ein Mietverhältnis über eine 35 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs- markt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffelmiete; danach er- höhte sich die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete von anfänglich 599 € (17,11 €/m²) für den Zeitraum vom 1. Oktober 2019 bis zum 30. September 2020 auf 616,97 € (17,63 €/m²). Der Mieter trat im Juni 2019 seine Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Mo- natsmieten. Mit Schreiben vom 3. Juni 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklag- ten - unter Berufung auf die Beauftragung durch den Mieter - einen Verstoß ge- gen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Heraus- gabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Nach Ablauf der gesetzten Frist übersandte die Klägerin der Beklagten ein Mahn- schreiben. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin unter anderem - soweit für das Revisionsverfahren von Belang - die Rückzahlung von 234,74 € Miete für den 2 3 4 5 - 4 - Monat Oktober 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskos- ten in Höhe von - zuletzt - 958,19 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit lediglich im Hinblick auf einen Teil der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten - in Höhe von 193,97 € - nebst Zin- sen stattgegeben und die Zahlungsklage im Übrigen abgewiesen. Auf die Beru- fung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels und Abweisung der Klage im Übrigen - zur Rück- zahlung von 156,66 € [richtig: 156,51 €] Miete für den Monat Oktober 2019 sowie zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 €, jeweils nebst Zinsen, verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte aus § 556d Abs. 1, 2 BGB, § 556g Abs. 1, 2 BGB aF, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 557a Abs. 4, § 398 BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 ei- nen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € [richtig: 156,51 €]. Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs richte sich aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffe- nen Vereinbarung über die Miethöhe nach der Differenz zwischen der ortsübli- chen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für den Monat Oktober 2019 und der ab dem 1. Oktober 2019 nach der vertragli- chen Abrede geltenden Mietstaffel. 6 7 8 9 10 - 5 - Im Fall einer Staffelmietvereinbarung sei gemäß § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB die höchstzulässige Miete beziehungsweise deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die Ausgangsstaffel, sondern für jede Folgestaffel (erneut) festzustel- len, wobei ab der zweiten Staffel nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB als maßgebli- cher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel trete. Einer erneuten Rüge der Miethöhe vor Beginn der neuen Mietstaffel am 1. Oktober 2019 habe es insoweit jedoch nicht bedurft. Die gegenteilige An- nahme des Amtsgerichts, dass der Mieter nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel nur dann zurückfordern könne, wenn er den Verstoß auch er- neut gerügt habe, sei nach dem Wortlaut der einschlägigen Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht zwingend, nach dem vom Gesetzge- ber zugrunde gelegten Zweck der Rüge fernliegend und zudem nicht angezeigt. Das Rügeschreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 erfülle den vom Ge- setzgeber verfolgten Zweck, dass der Vermieter erkennen könne, weshalb die Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstoße und sich dieser "Fehler" in den Folgestaffeln fortsetze. Dabei sei vorliegend zusätzlich zu berücksichtigen, dass für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bezogen auf den Monat Oktober 2019 derselbe Mietspiegel - namentlich der Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 sei - wie in Bezug auf die Ausgangsmiete (ab 15. September 2018) heranzuziehen sei. Der geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung des nicht geschuldeten Mietanteils für den Monat Oktober 2019 bestehe allerdings nur in Höhe von 156,66 € [richtig: 156,51 €]. Denn die nach § 556g Abs. 1 Satz 1, 2, § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 11 12 13 14 - 6 - 28. April 2015 höchstzulässige Miete betrage 460,31 € ([richtig: 460,46 €] 418,46 € [richtig: 418,60 €] zuzüglich 10 Prozent). Die zu beurteilende Wohnung sei unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen, das eine Mietspanne von 5,50 €/m² bis 12,97 €/m² und einen Mittelwert von 7,90 €/m² ausweise. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 sei auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 Prozent der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen. Daraus ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von (11,96 €/m² x 35 m² =) 418,46 € [richtig: 418,60 €] monatlich. Daneben habe die Klägerin einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 €. Die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 Nr. 1, §§ 249 ff., 398 BGB lägen vor, da die Beklagte ihre vorvertraglichen Pflichten verletzt habe, indem sie eine Miete vereinbart und verlangt habe, welche die nach § 556d Abs. 1, 2 BGB höchstzulässige Miete übersteige. Diese Pflichtverletzung habe die Beklagte, die zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen habe, auch zu ver- treten. Ausgehend von einem Gegenstandswert in Höhe von bis zu 8.000 € er- gebe sich eine gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG, § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG erstattungsfähige Geschäftsgebühr (bei einem Gebührensatz von 1,3) in Höhe von 592,80 €, zuzüglich Auslagenpauschale und Umsatzsteuer demnach ein Er- satzanspruch in Höhe von insgesamt 729,23 €. Der Gegenstandswert sei dabei - wie von der Klägerin geltend gemacht - mit dem 47-Fachen des Überschreitungsbetrags zu bemessen, da sich das Inte- resse der Klägerin an den mit dem vorgerichtlichen Rügeschreiben vom 3. Juni 15 16 17 18 - 7 - 2019 geltend gemachten Auskünften nicht auf den Zeitraum der laufenden Mietstaffel beschränke, sondern auch auf die Folgestaffeln erstrecke, und auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 bereits jetzt absehbar sei, dass sich der Überschreitungsbetrag künftig nicht reduzieren werde. Der Berechnung des maßgeblichen Gegenstandswerts sei allerdings nur die Höhe des zugesproche- nen Überschreitungsbetrags (156,66 € [richtig: 156,51 €]) zugrunde zu legen. II. 1. Die angefochtene Entscheidung ist wegen eines offenbaren Rechen- fehlers, der dem Berufungsgericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichs- miete für die hier zu beurteilende Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 unterlaufen ist, wie im Tenor unter Ziffer 1 angekündigt, zu berichtigen (§ 319 ZPO). Denn unter Zugrundelegung der vom Berufungsgericht ermittelten ortsüb- lichen Vergleichsmiete in Höhe von 11,96 €/m² ergibt sich für die 35 m² große Mietwohnung rechnerisch eine (ortsübliche) Monatsmiete von 418,60 € statt - wie vom Berufungsgericht versehentlich angenommen - 418,46 €. Demnach beträgt die höchstzulässige Miete gemäß §§ 556d ff. BGB statt 460,31 € richtigerweise 460,46 € (418,60 € zuzüglich 10 Prozent) und die von der Beklagten für den Mo- nat Oktober 2019 geschuldete Mietrückzahlung statt 156,66 € richtigerweise 156,51 € (616,97 € - 460,46 €). 2. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung und erfordere eine Entschei- dung des Revisionsgerichts, weil sich die umstrittene Rechtsfrage, ob der Mieter, 19 20 21 - 8 - der mit dem Vermieter eine Staffelmiete vereinbart habe, nach §§ 556d ff. BGB nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel nur dann zurückfordern könne, wenn er die in einer vorangegangenen Mietstaffel erhobene Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF bezogen auf die neue Mietstaffel wiederholt habe, in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen stelle. Diese Frage hat der Senat mit dem - nach dem Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Urteil vom 30. März 2022 (VIII ZR 279/21, NJW-RR 2022, 1092 Rn. 56 ff.) geklärt. Da ein Revisionszulas- sungsgrund auch sonst nicht zu erkennen ist, sind die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht (mehr) gegeben. 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat frei von Rechtsfehlern einen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung über- höhter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,51 € [nicht: 156,66 €] sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 €, je- weils nebst Zinsen, bejaht. a) Das Berufungsgericht ist ohne revisionsrechtlich beachtliche Rechts- fehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB anzuwendenden bis 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgen- den aF), § 398 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung von 156,51 € [nicht: 156,66 €] an zu viel gezahlter Miete für den Monat Oktober 2019 hat. aa) Zutreffend und von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht in Frage gestellt ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Regelun- gen der §§ 556d ff. BGB auf das hier zu beurteilende Mietverhältnis Anwendung finden. Auch steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass die Klägerin für die vorliegend geltend gemachten Ansprüche aktivlegitimiert ist, insbesondere die vom Mieter vorgenommene Abtretung seiner Rückzahlungsansprüche aus 22 23 24 - 9 - § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB an die Klägerin auch einen solchen Anspruch wegen der für den Monat Oktober 2019 entrichteten Miete umfasst. Es begegnet ferner keinen rechtlichen Bedenken, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF erforderliche, von der Klägerin im Juni 2019 erho- bene Rüge erfülle die Voraussetzungen des § 556g Abs. 2 BGB aF und habe in Bezug auf den zuvor bezeichneten Rückzahlungsanspruch für den Monat Okto- ber 2019 nicht wiederholt werden müssen, obgleich nach den mietvertraglichen Vereinbarungen ab dem 1. Oktober 2019 eine neue Mietstaffel (Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von ursprünglich 599 € auf 616,97 €) begonnen hat. (1) Der Senat hat mit - nach Erlass des Berufungsurteils ergangenem - Urteil vom 30. März 2022 (VIII ZR 279/21, NJW-RR 2022, 1092) entschieden, dass bei vereinbarter Staffelmiete eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fortwirkt und nicht wiederholt werden muss. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf das vorbezeichnete Se- natsurteil (aaO Rn. 56 ff.) Bezug genommen. (2) Die Revision geht auf die in diesem Senatsurteil angeführten Gründe in ihrer Revisionsbegründung nicht ein. Die von der Revision vorgebrachten Ar- gumente geben auch keinen Anlass zu einer von der genannten Rechtsprechung des Senats abweichenden Beurteilung. Insbesondere ist entgegen der Auffas- sung der Revision im Fall einer Staffelmietvereinbarung eine Wiederholung der gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF erforderlichen Rüge für jede Mietstaffel nicht etwa deshalb geboten, weil der Mieter im Voraus - wie die Revision meint - regelmäßig keine Erkenntnismöglichkeiten dazu habe, ob und in welchem Umfang die für eine künftige Mietstaffel vereinbarte Miete die - nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB insoweit maßgebliche - ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Beginns jener Mietstaffel übersteige. 25 26 - 10 - (a) Die Erhebung einer (qualifizierten) Rüge im Sinne von § 556g Abs. 2 BGB aF soll ausweislich des in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekom- menen Regelungszwecks dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, aaO Rn. 60 mwN). Insbesondere wollte der Gesetzgeber vor dem Hin- tergrund, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe mit Unsicherheiten ver- bunden ist, vermeiden, dass der Vermieter sich ohne Vorwarnung nachträglich mit Rückforderungsansprüchen konfrontiert sieht, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben der §§ 556d ff. BGB einzuhalten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33). (b) Dieses Ziel wird - zumal der Vermieter bei Erhebung einer Rüge, die sich gegen die Miethöhe einer niedrigeren Staffelstufe richtet, grundsätzlich nicht davon ausgehen darf, dass der Mieter die für nachfolgende Mietstaffeln verein- barte höhere Miete billigen will (vgl. Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, aaO Rn. 60) - durch die (einmalige) Erhebung einer Rüge zweifelsohne erreicht. Einer erneuten Rüge bei Beginn einer neuen Mietstaffel bedarf es hierzu nicht. (c) Etwas anderes gilt grundsätzlich auch nicht für den von der Revision angeführten - hier nach den rechtsfehlerfreien und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allerdings ohnehin nicht gegebenen - Fall, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete - etwa durch Modernisierungen oder das Vorliegen eines neuen Mietspiegels - zwischen dem Beginn der Mietstaffel, während der die Erhebung der Rüge durch den Mieter erfolgt ist, und dem Beginn einer nachfolgenden Mietstaffel, auf die sich das Rückzahlungsverlangen des Mieters (auch) bezieht, erhöht hat. Denn dieser Um- stand hätte gemäß § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB zwar Auswirkungen auf die Höhe des betreffenden Rückzahlungsanspruchs des Mieters und könnte auch dazu 27 28 29 - 11 - führen, dass ein in Bezug auf die vorangegangene Mietstaffel (zu Recht) gerügter Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht mehr gegeben wäre. Dies ändert aber nichts daran, dass die in einer vorangegangenen Mietstaffel erhobene (qualifizierte) Rüge in einer solchen Konstellation ebenfalls geeignet wäre, den aufgezeigten vom Gesetzgeber verfolgten Zweck auch für die Zeit nach Beginn einer neuen Mietstaffel zu erfüllen. Denn jedenfalls erhält der Vermieter durch eine solche Rüge Kenntnis davon, von welcher ortsüblichen Vergleichsmiete der Mieter - bezogen auf die zum Zeitpunkt der Erhebung der Rüge laufende Mietstaffel - ausgeht und dass dieser etwa bestehende Rückzah- lungsansprüche künftig geltend machen wird. Deren Höhe - also insbesondere, ob die vom Mieter angenommene ortsübliche Vergleichsmiete den materiell- rechtlichen Vorgaben entspricht - kann und wird der Vermieter - schon im eige- nen Interesse - selbstständig überprüfen. Auch die von der Revision angeführten Umstände, die eine Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Hinblick auf nachfolgende Mietstaffeln bewirken könnten, sind dem Vermieter entweder - so im Fall der Durchführung einer Modernisierung - bekannt oder er kann sie - so im Fall des Vorliegens eines neuen Mietspiegels - ohne weiteres ermitteln und sich auf diese Weise auf das Bestehen und gegebenenfalls den Umfang künftiger Rückzahlungsansprüche des Mieters einrichten. bb) Die - von der Revision nicht eigenständig angegriffene - Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin könne für den Monat Oktober 2019 der Höhe nach eine Mietrückzahlung von 156,51 € [nicht: 156,66 €] verlangen, ist aus re- visionsrechtlicher Sicht ebenfalls nicht zu beanstanden. Gemäß den rechtsfeh- lerfreien und nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts ergibt sich aus dem vorliegend zu Recht vom Berufungsgericht angewen- deten Berliner Mietspiegel 2019, der als Stichtag für die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmieten den 1. September 2019 angibt, 30 31 - 12 - die vom Berufungsgericht ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete von 11,96 €/m² und damit für die 35 m² große Mietwohnung eine (ortsübliche) Monatsmiete in Höhe von 418,60 € [nicht: 418,46 €]. Demnach übersteigt die vom Mieter für den Monat Oktober 2019 entsprechend der mietvertraglichen Abrede (unter Vorbe- halt) gezahlten Nettokaltmiete in Höhe von 616,97 € die höchstzulässige Miete in Höhe von 460,46 € ([nicht: 460,31 €] 418,60 € [nicht: 418,46 €] zuzüglich 10 Pro- zent) um 156,51 € [nicht: 156,66 €]. b) Das Berufungsgericht hat nach Maßgabe der hierzu vom Senat in sei- nem Urteil vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, Rn. 113, 116 ff.) aufgestellten Grundsätze im Ergebnis auch rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin aus abgetretenem Recht gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € bejaht. Insbesondere ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Bemessung der gemäß § 4 Abs. 5 RDGEG aF erstattungsfähigen Gebühren für die vorgerichtli- che Tätigkeit der Klägerin sei ein Gegenstandswert von bis 8.000 € zugrunde zu legen, im Ergebnis nicht zu beanstanden. Soweit das Berufungsgericht den Gegenstandswert mit dem 47-Fachen des seinerseits zuerkannten Überschreitungsbetrags in Höhe von 156,51 € [nicht: 156,66 €] bemessen hat, hat es zwar übersehen, dass sich die mit dem insoweit maßgeblichen vorgerichtlichen Rügeschreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 geltend gemachten Ansprüche zum Teil auf solche Monate beziehen, die noch innerhalb der nach den vertraglichen Vereinbarungen bis zum 30. Septem- ber 2019 geltenden Ausgangsmietstaffel (in Höhe von 599 €) liegen, weshalb in- soweit ein entsprechend niedrigerer Überschreitungsbetrag zugrunde zu legen 32 33 34 - 13 - ist (599 € - 460,46 € [höchstzulässige Miete] = 138,54 €). Dies wirkt sich gebüh- renrechtlich indes nicht aus, weil der Gegenstandswert der vorgerichtlichen Tä- tigkeit der Klägerin auch unter Berücksichtigung dieses Umstands innerhalb der maßgeblichen Spanne von über 7.000 € bis 8.000 € liegt. Der vorbezeichnete niedrigere Überschreitungsbetrag ist ausschließlich für die Wertberechnung der vorgerichtlich geltend gemachten Ansprüche auf Teilrückzahlung der Mietkaution (dreifacher Überschreitungsbetrag [vgl. § 551 BGB iVm dem vom Berufungsgericht festgestellten Inhalt des Mietvertrags]) so- wie auf Rückzahlung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete (hier - entsprechend dem Ansatz der Klägerin selbst - zweifacher Überschreitungsbetrag [§ 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO]) maßgebend. Der Wertberechnung des Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, die sich nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO richtet (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 117), ist hingegen - da die hier getroffene Staffelmietvereinbarung zu sich verändernden Jahresbeträgen führt - der höchste für die Berechnung maß- gebliche Einzelwert innerhalb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeit- raums von dreieinhalb Jahren zugrunde zu legen (vgl. BGH, Beschluss vom 23. Mai 2017 - II ZR 169/16, ZIP 2017, 1879 Rn. 5). Demgemäß kommt eine (teil- weise) Berücksichtigung des oben genannten geringeren Überschreitungsbe- trags (138,54 €) insoweit nicht in Betracht. Es ergibt sich somit ein Gegenstands- wert von insgesamt (mindestens) 7.266,12 € (5 x 138,54 € + 42 x 156,51 €). 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. 35 36 - 14 - Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der Senat beabsichtigt, die an- gekündigte Berichtigung des Berufungsurteils auch im Fall der Rücknahme der Revision noch vorzunehmen. Dr. Bünger Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 01.09.2020 - 18 C 44/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.12.2021 - 65 S 120/21 - 37

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Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Eine Mietenbegrenzungsverordnung (hier: Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015) ist verfassungskonform und wirksam, auch wenn sie nicht im Internet veröffentlicht wurde. Denn eine Veröffentlichung im Internet ist keine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung. Es genügt, wenn die Verordnung dem Abgeordnetenhaus zur Veröffentlichung zugeleitet wurde und dort in gedruckter Form als Drucksache vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung hatte - etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.25) 2. Zwar soll gem. § 27a Abs. 2 VwVfG (Bund) eine öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hingewiesen wird. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung.(Rn.30) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 66 S 53/22, noch nicht entschieden Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 215,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.04.2021 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 09.04.2021 zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist für die Klägerin vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1. nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht Rückzahlung überzahlter Miete nebst Auskunftsansprüchen und Erstattung der Rechtsverfolgungskosten geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) für den Bereich der Inkassodienstleistungen verfügt. Randnummer 3 Die Mieter L.-H. C. und L. D. F. E. mieteten mit Mietbeginn ab 1.7.2018 von der Beklagten eine Wohnung im ersten Obergeschoss in der K. in B. mit einer Wohnfläche von 62,80 m². Vereinbart ist eine Staffelmiete gemäß § 557a BGB. Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist danach ab dem 1.7.2019 eine Nettokaltmiete von 661,74 € monatlich geschuldet. Randnummer 4 Die Wohnung ist im Zeitraum von 1919 bis 1949 bezugsfertig geworden und verfügt über ein Bad/IWC und eine Sammelheizung. Im Bad befindet sich eine freistehende Badewanne ohne separate Dusche und nur ein kleines Handwaschbecken. Der Küchenboden ist aus Fliesen, Linoleum, Feuchtraumlaminat, Parkett oder Terrazzo in gutem Zustand. Die Türen sind verstärkt und die Wohnungstür mit einer zusätzlichen Einbruchsicherung ausgestattet. Auf dem Grundstück gibt es keine Fahrradabstellmöglichkeit. Die Wohnung befindet sich in besonders ruhiger Lage. Randnummer 5 Die Mieter beauftragten die Klägerin schriftlich mit Erklärung vom 13.07.2019 (Bl. 17 d.A.) mit der Durchsetzung ihrer Rechte wegen der sogenannten Mietpreisbremse und traten ihr den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten beschränkt auf die 4 nach der Rüge fälligen Monatsmieten ab. Wegen der Einzelheiten der Vereinbarungen der Klägerin mit den Mietern wird auf die Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 18-26 d.A., verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 30.7.2019 rügte die – damals noch unter „L. GmbH“ firmierende - Klägerin einen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 und 2 BGB. Zugleich forderte sie die Beklagten zur Auskunft über die Vormiete, über etwaige Mieterhöhungen im Vormietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung, über etwa durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses und darüber, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 bis 3 BGB und § 559a Abs. 1 bis 4 BGB sich daraus ergeben hätte, ferner zur Auskunft darüber ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung nach § 556f BGB handelt, auf. Darüber hinaus begehrte die Klägerin die Rückerstattung künftig unter Vorbehalt gezahlter Miete, soweit diese die Höchstmiete übersteigt. Die Klägerin forderte die Beklagte ferner dazu auf, die Miete durch eine Erklärung auf die höchst zulässige Miete nach § 556d BGB herabzusetzen und fordert die Herausgabe der anteiligen Mietkaution. Für die Forderungen setzte die Klägerin eine Frist bis zum 13.8.2019. Für die weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Klägerin (Bl. 28-36 d.A.) verwiesen. Randnummer 7 Die Mieter leisteten auch nach Zugang der Rügeschreiben weiter die jeweils fällig gewordenen Mietzahlungen in der im Vertrag festgelegten Höhe. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 10 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch L.-H. C. und L. D. F. E. („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, K., B., 1. OG rechts („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 1.6.2015 abgeschlossen? Randnummer 11 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 12 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 13 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 14 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 219,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 994,42 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagte beantragt, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Sie ist der Ansicht, dass schon dem Grunde nach keine Auskunftsansprüche und Rückzahlungsansprüche der Klägerin bestünden, da die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 unwirksam sei. Insbesondere fehle es an der notwendigen Begründung der Verordnung, weil diese nicht bereits bei Eintritt der Wirksamkeit der Verordnung am 01.06.2015 in hinreichender Weise bekannt gemacht worden sei. Tatsächlich sei die Verordnungsbegründung zwar dem Abgeordnetenhaus zugeleitet worden, bis zum 01.06.2015 sei jedoch die entsprechende Datei mit der Verordnungsbegründung nicht in der im Internet verfügbaren Parlamentsdokumentation hochgeladen und dementsprechend auch nicht im Internet auffindbar gewesen. Außerdem sei der Berliner Mietspiegel 2019 zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht geeignet. Randnummer 19 Die Klage ist der Beklagten am 8.4.2021 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 20 Die Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 21 I. Die Klägerin kann die Rückzahlung überzahlter Miete aus abgetretenem Recht der Mieter für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € verlangen. Randnummer 22 1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Annahme der Abtretung der Ansprüche der Mieter gegenüber der Beklagten an die Klägerin stellt – wie der BGH bereits in seiner Entscheidung vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 45/19 zutreffend festgestellt hat - keinen Verstoß der Klägerin gegen §§ 1, 2, 3, 10 Abs. 1 RDG dar; die Abtretung ist damit auch nicht nichtig nach §§ 134, 139 BGB. Randnummer 23 Das Gericht schließt sich der Entscheidung des BGH diesbezüglich an. An der Bewertung ändert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin in der Vergangenheit für ihre Tätigkeit allgemein damit geworben hat, dass weniger Nachzahlungen nach Aufhebung des Mietendeckels bei ihrer Inanspruchnahme zu leisten seien. Der Inhalt der Tätigkeit der Klägerin wurde dadurch nicht verändert. Randnummer 24 2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1, 818 Abs. 1, 398 BGB, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB in Verbindung mit der MietBegrV Berlin vom 28.4.2015 die Rückzahlung von überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € zu. Randnummer 25 a) Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung vom 28.4.2015 ist verfassungskonform und wirksam; die §§ 556d ff. BGB sind anwendbar. Die Berliner Mietbegrenzungsverordnung erfüllt entgegen der Auffassung der Beklagten die Anforderungen an eine Ermächtigungsgrundlage nach § 556d BGB. Die Berliner Landesregierung hat mit ihr eine Rechtsverordnung erlassen, die Berlin in zulässiger Weise als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. Hinsichtlich der Begründung hat der BGH in seinem Urteil vom 27.5.2020 – VII 45/19 ausgeführt, dass mit der vom Senat zur Veröffentlichung gegebenen Verordnungsbegründung dem Begründungsgebot gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprochen wurde. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Randnummer 26 Soweit die Beklagte in Zweifel zieht, dass die Verordnungsbegründung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung am 01. Juni 2015 bereits im Internet über die dortige Parlamentsdokumentation des Berliner Abgeordnetenhauses abrufbar war und auf diese Weise in hinreichender Weise bekannt gemacht wurde, kommt es darauf für die Wirksamkeit der Verordnung nicht an. Randnummer 27 Es ist davon auszugehen, dass nach der gesetzlichen Regelung - und auch nach den Gründen der Entscheidung des BGH vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - eine Veröffentlichung im Internet nicht zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ausreichend ist es, dass die Verordnung nebst der Begründung seitens des Senats bereits dem Abgeordnetenhaus Berlin zur Veröffentlichung zugeleitet war und dort jedenfalls bei der 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28.05.2015 in gedruckter Form als Drucksache 17/2272 vorlag, so dass die Öffentlichkeit, wenn auch nicht mühelos, Zugang zur Begründung bereits vor Inkrafttreten der Verordnung gehabt hat, etwa durch Einsichtnahme in die schriftliche Dokumentation. Der BGH führt in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 27.05.2020 (veröffentlicht in der Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofes) Folgendes aus: Randnummer 28 „Die vom Berliner Abgeordnetenhaus bekannt gemachte Begründung ist entgegen der Auffassung der Revision auch leicht zugänglich im Sinne der Rechtsprechung des Senats. Mit dieser Anforderung ist nicht gemeint, dass die Begründung mühelos auffindbar sein muss [...], sondern nur, dass sie für die Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen (amtlichen) Stelle bekannt gemacht worden ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 37 iVm Rn. 34). Dies ist vorliegend der Fall, obwohl der Berliner Senat im Internet keinen Hinweis darauf erteilt hat, an welcher Stelle die Verordnungsbegründung veröffentlicht ist. [...] Randnummer 29 ... Wer den Weg über die Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses nicht beschreiten und sich auch nicht durch eine telefonische oder elektronische Anfrage an das Berliner Abgeordnetenhaus Kenntnis von der Verordnungsbegründung verschaffen will (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], aaO S. 3731; Urteil vom 30. Oktober 2019 - 65 S 142/19, aaO Rn. 14), kann über gängige Suchmaschinen [...] zu dem [...] berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf gelangen und dort die Verordnungsbegründung direkt abrufen ...“ Randnummer 30 Nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts genügte es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen an die Begründung der Verordnung, dass diese seitens des Berliner Senats dem Berliner Abgeordnetenhaus zugeleitet und von diesem als Drucksache erstellt und den Abgeordneten noch vor Inkrafttreten der Verordnung zur Verfügung gestellt und so auch der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wurde. Der Intention des Gesetzgebers, durch eine - der Öffentlichkeit gegebene - Begründung der Verordnung diese nachvollziehbar und transparent zu machen ist insoweit Genüge getan. Drucksachen des Berliner Abgeordnetenhauses sind allgemein zugänglich, von daher konnte auch die Verordnungsbegründung - sofern noch nicht im Internet in der entsprechenden Datenbank des Abgeordnetenhauses abrufbar - jedenfalls durch telefonische oder elektronische Anfrage an das Abgeordnetenhaus eingesehen werden. Soweit die Beklagte auf § 27a Abs. 2 Verwaltungsverfahrensgesetz (Bund) verweist, wonach ein öffentliche Bekanntmachung dadurch bewirkt werden soll, dass der Inhalt auf einer Internetseite der Behörde oder ihres Verwaltungsträgers zugänglich gemacht wird und in der öffentlichen Bekanntmachung auf die Internetseite hinzuweisen ist, ist diese Vorschrift unmittelbar schon nicht anwendbar, sie enthält aber auch nur eine Sollvorschrift und jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Bekanntmachung, die nach Abs. 2 der Vorschrift jedenfalls in anderer Weise zu erfolgen hat. Randnummer 31 b) Die im Mietvertrag der Mieter ausgewiesene Staffelmiete überschreitet die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete im Monat Oktober 2019 um 215,48 €. Randnummer 32 Die Klägerin hat für die Mieter mit Schreiben an die Beklagte vom 30.07.2019 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB gerügt. Die Miete des Monats Oktober 2019 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 a.F. BGB. Randnummer 33 Die zulässige Miete ermittelt das Gericht unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2019. Die Heranziehung des Berliner Mietspiegel 2019 (Stichtag: 1.9.2018) ist zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der Staffelmieterhöhung zum 1.7.2019 geeignet. Ob dieser Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB gesehen werden kann, kann dahinstehen. Denn der Mietspiegel ist zumindest als einfacher indizgebender Mietspiegel als Schätzungsgrundlage nach § 287 ZPO anwendbar (vgl. LG Berlin, Urteil vom 31.8.2016 – 65 S 197/16, Rz 28 ff., LG Berlin, Urteil vom 29.3.2017 – 65 S 424/16, Rn. 112-146, zitiert nach juris). Randnummer 34 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H2 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnen. Danach beträgt der Mittelwert 6,24 € /m² innerhalb der ausgewiesenen Preisspanne des Mietspiegels, der obere Spannenwert beträgt 7,32 €/m². Aufgrund der unstrittigen Ausstattungsmerkmale nimmt das Gericht an, dass im Rahmen der Spanneinordnung des Mietspiegels die Merkmalsgruppe I (Bad) negativ, die Merkmalsgruppen II (Küche) und III (Wohnung) positiv und die Merkmalsgruppen IV (Gebäude) und V (Wohnumfeld) neutral zu bewerten sind. Danach ergibt sich keine Abweichung vom Mittelwert um 20 % der oberen Spanne, mithin eine Miete von 6,46 €/m². Bei einer Wohnfläche von 62,80 m² ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2019 für die Wohnung eine ortsübliche monatliche Miete von 405,69 € (6,46 €/m² x 62,80 m²). Unter Hinzurechnung des nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Aufschlags von 10 % betrug die zulässige Miethöhe 446,26 €, woraus sich eine Überzahlung für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 215,48 € ergibt. Randnummer 35 II. Die Klägerin kann in dem Umfang des Tenors zu 1. von der Beklagten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen. Die insoweit verlangten Auskünfte dienen der Durchsetzung der Ansprüche auf Rückzahlung (weiterer) überzahlter Mieten, worauf wie ausgeführt grundsätzlich ein Anspruch der Mieter besteht. Randnummer 36 III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 994,42 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff., 257, 398 BGB. Randnummer 37 a) Die Beklagte hat ihre Pflichten, nur die höchstzulässige Miete gemäß § 556d Abs. 1 BGB zu verlangen, bereits vor Verfassung des Rügeschreibens der Klägerin pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Mieter durch diese Pflichtverletzung dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 geltend zu machen. Die Klägerin kann auch aus abgetretenem Recht entsprechend Schadensersatz von der Beklagten verlangen, denn sie hat die Leistungen gegenüber den Mietern erbracht. Der Umstand, dass die Klägerin die Mieter von einer Inanspruchnahme beim Scheitern der Durchsetzung von Ansprüchen freihält, ändert nichts daran, dass ein entsprechender ersatzfähiger Rechtsverfolgungsschaden entstanden ist. Randnummer 38 b) Der Anspruch besteht auch in vollem Umfang. Bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ist im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen, der der berechtigten Forderung entspricht (BGH, Urteile vom 27.5.2020 – VII ZR 45/19, vom 18.7.2017 – VI 465/16). Randnummer 39 Das Gericht schließt sich den Ausführungen des BGH an, wonach die Klägerin die ihr nach § 4 Abs. 5 RDGEG für ihre vorgerichtliche Tätigkeit angefallenen Gebühren beanspruchen kann, die auch einem Rechtsanwalt angefallen wären (BGH, Urteil v. 27.5.2020 – VII ZR 45/19, Rn. 117). Der anzusetzende Gebührenstreitwert beträgt 9.696,60 € (hier ist insgesamt der 45-fache Überschreitungsbetrag von 215,48 € in Ansatz zu bringen: 42 x der Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird zuzüglich 3 x der Überschreitungsbetrag für die zusätzlich verlangte Teilrückzahlung der Kaution). Die Beträge der erst nach dem Rügeschreiben entstehenden Rückzahlungsansprüche erhöhen den Streitwert nicht, sie sind bereits mit dem 42fachen Überschreitungsbetrag der künftigen Mietpreisüberschreitung ausreichend berücksichtigt. Es ergibt sich gemäß § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG bei Ansatz einer regelmäßig und auch im vorliegenden Fall anzusetzenden Mittelgebühr von 1,3 zuzüglich der Erhöhungsgebühr von 0,3 bei Vertretung eines weiteren Mandanten und einer Auslagenpauschale von 20,00 € und einer Umsatzsteuer von 19 % eine Gebühr in Höhe von insgesamt 1.086,23 €, von der die Klägerin 994,42 € geltend macht. Randnummer 40 IV. Die Zinsansprüche hinsichtlich der Forderungen zu I. und zu III. beruhen auf den §§ 288 Abs. 1, 291 BGB. Randnummer 41 V. Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497533 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:181224UVIIIZR16.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 16/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 BGB §§ 556d ff., § 557a Abs. 4 BlnMietBegrVO § 1 Satz 1 a) Die Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB; sogenannte Mietpreisbremse) verstoßen auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbe- ginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540) weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Sie greifen zudem nicht in den Schutzbereich der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. b) Die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) des Landes Berlin vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) hält sich im Rahmen des der Landesregierung von der gesetzlichen Ermächtigung ein- geräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. c) Im Vormietverhältnis vereinbarte (künftige) Mietstaffeln, die wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt waren, sind bei der Bestimmung der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (§ 557a Abs. 4 Satz 1, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht heranzuziehen. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 wird als unzuläs- sig verworfen, soweit hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der am 1. / 2. September 2015 geschlossene Mietvertrag enthält eine Staffelmietverein- barung, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 1.299 € im Ok- tober eines jeden Jahres erhöht. Demnach beträgt die vereinbarte Nettokaltmiete für den Zeitraum von Oktober 2018 bis September 2019 monatlich 1.530 € und für den Zeitraum von Oktober 2021 bis September 2022 monatlich 1.931 €. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffelmiete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2013 sah für den Zeitpunkt des Auszugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.280 € 1 2 - 3 - vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Dezem- ber 2021 2.175 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 1. November 2018 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Seitdem zahl- ten sie die vertraglich vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit ihrer Klage haben die Kläger zuletzt die Rückerstattung der für die Monate November 2018 bis Januar 2019 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbe- trags von monatlich jeweils 250 €, insgesamt 750 €, nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihnen geschuldete Nettomiete für die Wohnung im Zeitraum von Januar 2022 bis September 2022 monatlich (lediglich) 1.280 € be- trägt. Die Klage hat vor dem Amtsgericht - bis auf einen Teil der begehrten Zin- sen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge- wiesen und die Revision mit der Begründung zugelassen, die von der Berufung in Frage gestellte Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 sei von grundsätzlicher Bedeutung. Mit der - unbeschränkt eingelegten - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 208) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019 in Höhe von jeweils 250 € gemäß § 812 Abs. 1, §§ 556d ff. BGB zu, da die von ihnen entrichtete Miete in diesem - der Rüge vom 1. November 2018 nachfolgenden - Zeitraum preisrechtswidrig über- höht gewesen sei. Die Regelung über die sogenannte Mietpreisbremse sei durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 auch in Berlin wirksam in Vollzug gesetzt worden; den dagegen im Zusammenhang mit der Ver- öffentlichung der Verordnungsbegründung erhobenen Wirksamkeitsbedenken sei im Ergebnis nicht beizutreten. Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Nettokaltmiete betrage allenfalls 997,90 € und liege damit weit unter der nach § 556e Abs. 1 BGB maßgeblichen Vormiete, für die es allein auf das letzte Jahr des (Vor-)Mietverhältnisses, nicht hingegen auf die mit dem Vor- mieter für danach liegende Zeiträume vereinbarten, wegen der vorherigen Been- digung des Mietverhältnisses von diesem aber nicht mehr geschuldeten höheren Staffelmieten ankomme. Demzufolge ergebe sich - ausgehend von einer für die Monate November 2018 bis Januar 2019 vereinbarten und von den Klägern auch gezahlten Staffelhöhe von monatlich 1.530 € und der maßgeblichen Vormiete von monatlich 1.280 € - eine monatliche Überzahlung in Höhe von 250 €. 7 8 9 - 5 - Die Berufung habe auch nicht hinsichtlich der amtsgerichtlichen Feststel- lung zur Höhe der im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 ge- schuldeten Nettomiete Erfolg. Zwar setze die von den Klägern insoweit geltend gemachte Preisrechtswidrigkeit der ab dem 1. Oktober 2021 vereinbarten Mietstaffel nach Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB die Verfas- sungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 und die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 voraus. Während Letzteres für die Kammer nicht in Frage stehe, bestünden an der Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 nicht unerhebliche Zweifel. Diese Zweifel erstarkten indessen nicht zu der für die Nichtanwendung der gesetzlichen Vorschriften und der damit einhergehenden Richtervorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG erfor- derlichen Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit, weshalb die §§ 556d ff. BGB für den Zeitraum ab dem 1. Juni 2020 weiterhin anzuwenden seien. Das Amtsgericht habe die danach preisrechtlich zulässige Miete auch für den Zeit- raum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 zutreffend ermittelt; sie betrage nicht mehr als die unter Heranziehung der Vormiete ermittelten 1.280 €. II. Diese Beurteilung hält - soweit die Revision zulässig ist - rechtlicher Nach- prüfung im Ergebnis stand. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht den von den Klägern geltend gemachten Rückzahlungsan- spruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB betreffend die Miete für die Monate November 2018 bis Januar 2019 nebst Zinsen bejaht hat. Insoweit ist die Revi- sion nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), weil sie vom Beru- fungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsgericht 10 11 12 - 6 - hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über die von den Klägern zudem begehrte Feststellung hinsichtlich der Höhe der von ihnen im Zeit- raum von Januar bis September 2022 geschuldeten Miete beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 26 mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revi- sion damit begründet, dass die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 von grundsätzlicher Bedeu- tung sei. Dies knüpft an den - vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen auch genannten - Zeitpunkt des Inkrafttretens der Berliner Verordnung vom 19. Mai 2020 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bür- gerlichen Gesetzbuchs (Mietenbegrenzungsverordnung; GVBl. 2020 S. 343; nachfolgend auch "Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung") an, die ge- stützt auf die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesse- rung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (vgl. Art. 1 Nr. 1, Art. 3; BGBl. I S. 540) erlassen wurde. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage stellt sich allein im Hinblick auf die von den Klägern begehrte Feststellung der im Zeitraum von Januar bis 13 14 15 - 7 - September 2022 zulässigen Miethöhe, weil nur diese unter Heranziehung der vorbezeichneten - verlängerten - Vorschriften zu beurteilen ist. Hingegen stellt sich die Frage nicht im Hinblick auf den von den Klägern zudem geltend gemach- ten Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019. Für dessen rechtliche Beurteilung sind allein die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in der früheren Fassung maßgeblich, nämlich die §§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (nachfolgend "aF") sowie die nach ihrem § 2 Satz 2 mit Ablauf des 31. Mai 2020 außer Kraft getretene Berliner Verordnung vom 28. April 2015 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (GVBl. 2015 S. 101; nachfolgend auch "Erste Berliner Mietenbegrenzungsverordnung"). b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28 mwN; Senats- beschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 164/21, juris Rn. 14). Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteilsfähig sein; zu- lässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 14; vom 21. Februar 2022 - VIa ZR 8/21, NJW-RR 2022, 740 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 21; vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). 16 - 8 - Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den Feststellungsantrag beschränkt werden. Denn das - sich auf den Zeitraum von Januar bis September 2022 beziehende - Feststellungsbegehren betrifft ei- nen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem - für einen anderen Zeitraum gel- tend gemachten - Rückzahlungsanspruch beurteilt werden und auch im Falle ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21 Rn. 9 mwN). Die nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in der neueren, geänderten Fassung zu treffende Entscheidung über den Feststellungsantrag hängt zudem nicht von der Entscheidung über den nach der früheren Rechtslage zu beurteilenden Zahlungsantrag ab. 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Das Berufungsge- richt hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis September 2022 eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich (lediglich) 1.280 € statt des vertraglich für diesen Zeitraum vereinbar- ten Betrags von monatlich 1.931 € schulden. a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegt die im Mietvertrag für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsantrag umfassten Zeitraum - von den Parteien vereinbarte Mietstaffel mit einer monatli- chen Nettokaltmiete in Höhe von 1.931 € um mehr als 10 % über der vom Beru- fungsgericht mit einem Betrag von 907,18 € beziehungsweise - an anderer Stelle des Berufungsurteils - mit 916,56 € errechneten ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies wird von der Revision nicht angegriffen; Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich. 17 18 19 - 9 - b) Dies zugrunde legend hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehler- frei angenommen, dass die Beklagte - ausgehend von der (Fort-)Geltung der Vor- schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) auch für die ab Oktober 2021 vereinbarte Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter c) - für den vom Feststellungsantrag betroffenen Zeitraum (Januar bis Sep- tember 2022) eine den zulässigen Höchstbetrag gemäß § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit nicht angegriffen mit einem Betrag von 1.280 € festge- stellt, der seinerseits nicht an den - erst nach dem Abschluss des Mietvertrags mit dem vorherigen Mieter im Jahr 2013 in Kraft getretenen - Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen ist (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Anders als die Revision - unter Verweis auf einen vom Gesetzgeber mit der Vorschrift bezweckten Investitionsschutz - meint, ist zur Bestimmung der im Streitfall maßgeblichen Vormiete nicht auf die mit dem vorherigen Mieter der Wohnung für die Zeit ab Dezember 2021 vereinbarte Mietstaffel in Höhe von monatlich 2.175 € abzustellen. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter der Beklagten den genannten Betrag auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete" (vgl. in diesem Sinne etwa LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 694, 695 [Revision anhängig unter VIII ZR 245/22]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 10 und § 556e BGB Rn. 13; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556e BGB Rn. 7; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556e Rn. 10; Flatow, WuM 2015, 191, 202 f.). Ihre Heranziehung stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszule- genden Norm (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 20 21 - 10 - 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 19), sondern auch zum Regelungswillen des Ge- setzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsnovellie- rungsgesetz ergibt. Danach soll die Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB einen Bestandsschutz zugunsten des Vermieters für den Fall gewähren, dass die im Vormietverhältnis wirksam vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die im Zeit- punkt der Beendigung des Vormietverhältnisses maßgebliche Miete im nachfol- genden Mietverhältnis abzusenken. Da Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht die Ab- senkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unange- messener Preissprünge bei der Wiedervermietung ist, soll dem Vermieter - damit die Vermietung von Wohnraum nicht langfristig wirtschaftlich unattraktiv wird (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 103) - vielmehr gestattet sein, die bisherige Miete als Obergrenze auch mit dem nachfolgenden Mieter - mit Wirkung sofort ab Beginn des neuen Mietverhältnisses oder bei der Staffelmiete auch erst für eine spätere Mietstaffel - zu vereinbaren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 29 f. [zu § 556e BGB-E], 35 [zu § 557a Abs. 4 BGB-E]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, aaO; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 25). Dass der Gesetzgeber dem Vermieter weitergehend einen Bestands- schutz auch für im Vormietverhältnis für spätere Zeitpunkte vereinbarte Miet- erhöhungen gewähren wollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hingegen nicht entnehmen. c) Die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsbegehren der Kläger betroffenen Zeitraum von Januar bis September 2022 - vereinbarte Mietstaffel ist entgegen der Ansicht der Revision an den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung in Verbindung mit der Zweiten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung zu messen. 22 23 - 11 - aa) Der Mietvertrag der Parteien, welcher die Staffelmietvereinbarung ent- hält, wurde nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts Anfang September 2015 und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen, zu dem die vertragsgegen- ständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - nämlich der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 - fiel (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Gegen die Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB in der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fassung sowie gegen die Wirksamkeit der damals einschlägigen Ersten Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung erhebt die Revision keine Bedenken; solche bestehen auch nicht (vgl. zu §§ 556d ff. BGB aF BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff., 108 ff.; Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 mwN; zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 17 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 19 ff.; jeweils mwN). bb) Die von § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB angeordnete Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf jede - und somit auch auf die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 vereinbarte - Mietstaffel ist auch nicht, wie die Revision geltend macht, aufgrund der Übergangsregelung des Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB aus- geschlossen. Denn im Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der betreffenden Mietstaffel fiel die vertragsgegenständliche Mietwohnung weiterhin in den An- wendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB - nunmehr der am 1. Juni 2020 in Kraft getretenen Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 19. Mai 2020, welche die bis dahin geltende Erste Berliner Mieten- begrenzungsverordnung nahtlos abgelöst hat. Insoweit hat das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die gesetzlichen Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in ihrer mit Wirkung zum 1. April 2020 verlängerten 24 25 - 12 - Fassung verfassungsgemäß sind und die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ihrerseits wirk- sam ist. (1) Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über die zulässige Höhe der Wiedervermietungsmiete die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit der für die Entscheidung in Betracht kommenden gesetzlichen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn mit dem Verfas- sungsrecht sowie der einschlägigen landesrechtlichen Mietenbegrenzungsver- ordnung im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB mit höherrangigem Recht zu prüfen (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11; Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 ff.; vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Das allgemeine richterliche Prü- fungsrecht ist dabei im Falle eines (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzes im Hinblick auf das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßigkeit be- schränkt (vgl. nur BVerfGE 138, 64 Rn. 78); bei Verneinung der Verfassungsmä- ßigkeit reduziert sich die Prüfungskompetenz auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21). Hingegen hat jeder Richter die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterge- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (vgl. BVerfGE 68, 319, 325 f.; 139, 19 Rn. 93; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21 f.). (2) Anders als die Revision vermag der Senat - im Ergebnis übereinstim- mend mit dem Berufungsgericht - eine Verfassungswidrigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des 26 27 - 13 - Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zuläs- sige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 nicht zu erkennen. (a) Das Bundesverfassungsgericht hat die mit dem Mietrechtsnovellie- rungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; MietNovG) in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Bestimmungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in ihrer am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen ursprünglichen Fassung sowohl ihrem Inhalt nach als auch in ihrer Regelungskonzeption als verfassungsgemäß beurteilt (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff.; ebenso Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Der (bereits) durch die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB - und nicht erst durch die jeweils aufgrund von § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF erlassene Landes- verordnung - bewirkte Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümer ist gerechtfertigt (vgl. BVerfG, aaO Rn. 52 ff.). Zudem sind sowohl eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Privatautonomie - insbesondere der Freiheit von Ver- tragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln - als auch ein gleichheitswidriger Eingriff in das Eigentum des Vermieters im Sinne von Art. 3 Abs. 1 GG zu verneinen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 90 ff.). Insbesondere handelt es sich bei § 556d Abs. 1 BGB um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffent- lichen Interesses unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ge- rechtfertigt ist (vgl. BVerfG, aaO Rn. 54 ff.). Mit der Miethöhenregulierung verfolge der Gesetzgeber ein legitimes Ziel. Es liege im öffentlichen Interesse, durch die Begrenzung der Miethöhe bei der 28 29 30 - 14 - Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weni- ger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren entgegenzuwirken (vgl. BVerfG, aaO Rn. 60). Die Miethöhenregulierung sei zur Erreichung dieses Ziels geeignet, weil sie Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten abschneide und damit zumindest die Voraussetzungen für ei- nen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffe. Dabei habe sie auch eine bremsende Wirkung auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BVerfG, aaO Rn. 63). Der Gesetzgeber habe die Grenzen der Erforderlich- keit der Regelung zur Erreichung des von ihm angestrebten Ziels nicht überschrit- ten. Es sei nicht erkennbar, dass er andere staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot im Rahmen seines Beurteilungs- und Progno- sespielraums als gegenüber einer Miethöhenregulierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel habe heranziehen müssen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 66 f.). Die Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB sei dem Vermieter zu- mutbar. Der Gesetzgeber habe dessen schutzwürdigen Interessen einerseits und die im Hinblick auf den sozialen Bezug und die soziale Funktion des Eigentums relevanten Belange des Mieters und des Gemeinwohls andererseits in einen ge- rechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht (vgl. BVerfG, aaO Rn. 68, 70, 72 f.). Zudem verfüge er bei der vorzunehmenden Abwägung der betroffenen Belange über einen weiten - durch die wirtschaftlichen und ge- sellschaftlichen Verhältnisse geprägten - Gestaltungsspielraum, dessen Gren- zen die in § 556d Abs. 1 BGB gefundene Regelung nicht überschreite (vgl. BVerfG, aaO Rn. 74). Die Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB aF sichere verfahrensrechtlich, dass die Miethöhenregulierung nicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgehe; der Gesetz- geber habe davon ausgehen dürfen, dass die zum Verordnungserlass berufene 31 - 15 - Landesregierung regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber die Erforderlich- keit einer Miethöhenregulierung in einer Stadt oder einem Stadtviertel beurteilen könne (vgl. BVerfG, aaO Rn. 77 f.). Mit der Beschränkung des Anwendungsbe- reichs auf Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten werde eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miet- höhenregulierung verfolgten Ziele gewährleistet (vgl. BVerfG, aaO Rn. 80). Die Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum würden nicht unzumutbar eingeschränkt; die ortsübliche Vergleichsmiete sichere dem Vermieter eine am örtlichen Markt orientierte und damit die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmä- ßig sicherstellende Miete. Zwar beschränke eine an der ortsüblichen Vergleichs- miete orientierte Mietobergrenze mit fortschreitender Geltungsdauer den Vermie- ter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maß in der wirtschaftlichen Ver- wertung seines Eigentums. Diese Auswirkungen träten aber nicht unmittelbar, sondern über das verzögerte Eingehen begrenzter Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete erst zeitlich versetzt ein und würden zudem durch den in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag und die in den §§ 556e, 556f BGB vorgesehenen Ausnahmen abgemildert. Entsprechen- des gelte für die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme durch die Begrenzung ihrer Geltungsdauer in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF auf längstens fünf Jahre (vgl. BVerfG, aaO Rn. 83-87). Schließlich greife die Regulierung der Miethöhe auch nicht in die Eigentumssubstanz des Vermie- ters ein (vgl. BVerfG, aaO Rn. 88 f.). (b) Entgegen der Ansicht der Revision - und der vom Berufungsgericht ge- äußerten Zweifel - genügen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der im Streit- fall maßgeblichen, ab dem 1. April 2020 geltenden (verlängerten) Fassung (weiterhin) den vorstehend aufgezeigten verfassungsrechtlichen Anforderungen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 9 ff.; kritisch etwa Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB 32 33 - 16 - Rn. 13 ff. mwN). Der hierdurch bewirkte (erneute) Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum des Vermieters ist deshalb nach wie vor ge- rechtfertigt. (aa) Die §§ 556d ff. BGB in der verlängerten Fassung sind weitgehend wortlautidentisch mit den vom Bundesverfassungsgericht für verfassungsgemäß befundenen Regelungen in der ursprünglichen, im Jahr 2015 in Kraft getretenen Fassung. Dass die nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen, wie etwa die Einführung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g Abs. 1a BGB) mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2648) sowie die hierdurch und mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540; nachfolgend auch Verlängerungsgesetz) erfolg- ten Modifizierungen hinsichtlich der Anforderungen und Folgen einer Rüge des Mieters nach § 556g Abs. 2 BGB für sich betrachtet oder im Zusammenspiel mit den übrigen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Beden- ken begegnen, macht die Revision nicht geltend. Dies ist im Hinblick auf die maß- gebenden verfassungsrechtlichen Erwägungen des Bundesverfassungsgerichts, die insoweit in gleicher Weise einschlägig sind, auch nicht ersichtlich. (bb) Anders als die Revision meint, ergibt sich eine Verfassungswidrigkeit der §§ 556d ff. BGB auch nicht daraus, dass der Gesetzgeber die Geltung dieser Vorschriften durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Rege- lungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 mit Wir- kung zum 1. April 2020 dahingehend erweitert hat, dass die Landesregierungen - statt wie bisher einmalig und befristet bis zum 31. Dezember 2020 - nunmehr auch mehrfach für die Dauer von (jeweils) höchstens fünf Jahren mit einem Außerkrafttreten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 zum Erlass lan- desrechtlicher Mietenbegrenzungsverordnungen ermächtigt sind (§ 556d Abs. 2 34 35 - 17 - Satz 1, 4 BGB). Insbesondere wahrt die damit verbundene Verlängerung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung (weiterhin) den Grundsatz der Verhältnismäßig- keit. Das gilt auch, soweit sich infolge dieser Änderungen die Geltung der §§ 556d ff. BGB auch auf solche (späteren) Mietstaffeln einer Staffelmietverein- barung erstrecken kann (vgl. § 557a Abs. 4 BGB), die infolge des Außerkrafttre- tens einer nach § 556d Abs. 2 Satz 1, 4 BGB aF erlassenen - und deshalb nicht verlängerbaren - Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB von der Miethöhenregulierung ausgenommen gewesen wären. Anlass für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG besteht deshalb entgegen der Ansicht der Revision nicht. (aaa) Mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber ein legitimes Regelungsziel. Es soll dem im Vorfeld zum Mietrechtsnovellierungsgesetz festgestellten überdurchschnittlich starken An- stieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf ange- spannten Wohnungsmärkten entgegengewirkt werden, der zu zunehmend grö- ßeren Schwierigkeiten von einkommensschwächeren Haushalten, aber auch von Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bei der erfolgrei- chen Suche nach einer noch bezahlbaren Wohnung und in deren Folge zu einer Verdrängung erheblicher Teile der Wohnbevölkerung aus ihren angestammten, stark nachgefragten Wohnquartieren geführt hatte. Durch die Dämpfung des Preisanstiegs soll der Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel gesichert und der Verdrängung wirtschaftlich we- niger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegengewirkt werden (vgl. zum MietNovG BT-Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 15, 18; BVerfGE 157, 223 Rn. 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. Septem- ber 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 36 - 18 - 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN). Dieser im öffentlichen Interesse liegende Zweck (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 60 [zum MietNovG]) wird vom Gesetzgeber mit dem Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - wegen des als nicht sachgerecht angesehenen Auslaufens der ursprünglich vorgesehenen Be- fristung - weiterverfolgt (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9 ff.). (bbb) Die durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte gesetzliche Regulierung der Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum ist zur Erreichung dieses Ziels auch (weiterhin) geeignet. (α) Ein Mittel ist bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 115, 276, 308; 149, 86 Rn. 90; 159, 223 Rn. 185; jeweils mwN; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 61; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 41 [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; Senatsurteil vom 4. Novem- ber 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Dieser Spielraum bezieht sich auf die Einschät- zung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse, auf die etwa erforderliche Prognose und auf die Wahl der Mittel, um die Ziele des Gesetzes zu erreichen (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 152, 68 Rn. 166; 159, 223 Rn. 185). Sein Umfang hängt einzelfallbezogen etwa von der Eigenart des in Rede stehenden Sachbe- reichs, den Möglichkeiten, sich ein hinreichend sicheres Urteil zu bilden, und der Bedeutung der auf dem Spiel stehenden Rechtsgüter ab (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 159, 223 Rn. 185). 37 38 39 - 19 - Das vom Gesetzgeber eingesetzte Mittel darf nur darauf überprüft werden, ob es "objektiv untauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin unge- eignet" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur angenommen werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230; ebenso Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Liegen der gesetzlichen Regelung prognostische Entscheidungen zugrunde, kann die Eignung nicht nach der tatsächlichen späteren Entwicklung, sondern lediglich danach beurteilt werden, ob der Gesetzgeber aus seiner Sicht davon ausgehen durfte, dass die Maßnahme zur Erreichung des gesetzten Ziels geeig- net, ob seine Prognose also sachgerecht und vertretbar war. Erweist sich eine Prognose nachträglich als unrichtig, stellt dies jedenfalls die ursprüngliche Eig- nung des Gesetzes nicht infrage (vgl. BVerfGE 113, 167, 234 mwN). Die Eignung setzt also nicht voraus, dass es zweifelsfreie empirische Nachweise der Wirkung oder Wirksamkeit der Maßnahmen gibt (vgl. BVerfGE 156, 63 Rn. 264). Aller- dings kann eine zunächst verfassungskonforme Regelung später mit Wirkung für die Zukunft verfassungswidrig werden, wenn ursprüngliche Annahmen des Ge- setzgebers nicht mehr tragen (vgl. BVerfGE 143, 216 Rn. 71 mwN; 159, 223 Rn. 186). (β) Gemessen hieran besteht an der Geeignetheit der vom Gesetzgeber mit der Verlängerung der Geltung der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gewähl- ten Maßnahme zur Erreichung des angestrebten Ziels, einem überdurchschnitt- lich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnun- gen auf angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken, kein Zweifel. (αα) Der Gesetzgeber hat seine Entscheidung für eine Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung auf der Grundlage der vom Bundesministe- 40 41 42 - 20 - rium der Justiz und für Verbraucherschutz beim Deutschen Institut für Wirt- schaftsforschung e. V. (DIW Berlin) zum Zwecke der Evaluierung eingeholten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27; 19/15824, S. 9) Studie zur "Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Miet- anstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse)" vom 15. Dezember 2018 (nachfolgend DIW-Studie) getroffen. Diese Studie ist unter Auswertung verschiedener empirischer Untersuchungen sowie eigener Analysen zu der Einschätzung gelangt, dass sich mit der Einführung der sogenannten Miet- preisbremse im Jahr 2015 die Dynamik der Mietentwicklung in den regulierten Märkten - hinsichtlich des Wirkungsgrads mit Unterschieden zwischen einzelnen Teilmärkten - verlangsamt hat und dies ursächlich auf die Einführung der Miet- preisbremse zurückzuführen ist (vgl. DIW-Studie Zusammenfassung und S. 40; BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9). Im Ergebnis zeige sich, dass die Mietpreisbremse den intendierten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht habe (DIW-Studie Zusammenfassung und S. 15). (ββ) Der Eignung steht nicht entgegen, dass es - wie die DIW-Studie aus- führt - mangels originärer Forschung zu der spezifisch in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Ausgestaltung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung derzeit keine verlässlichen Erkenntnisse zu den sozialen Effekten dieser Bestimmungen gibt, insbesondere dazu, ob sie zu erschwinglichem Wohnraum vor allem für un- tere Einkommensschichten und zur Stabilisierung beziehungsweise Verringe- rung des Abstands zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten führten (vgl. DIW-Studie S. 41). Zwar kann sich die auf die Eignung bezogene Einschätzungsprärogative mit der Zeit auch dadurch verengen, dass der Gesetzgeber nicht hinreichend für einen Erkenntnisfortschritt Sorge trägt. Je länger eine unter Nutzung von Prog- nosespielräumen geschaffene Regelung in Kraft ist und sofern der Gesetzgeber fundiertere Erkenntnisse hätte erlangen können, umso weniger kann er sich auf 43 44 - 21 - seine ursprünglichen, unsicheren Prognosen stützen (vgl. BVerfGE 152, 68 Rn. 134; 159, 223 Rn. 190). Anhaltspunkte hierfür bestehen jedoch im Hinblick auf den nur kurzen Zeit- raum seit dem Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB beziehungsweise dem Erlass der jeweiligen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - erst recht unter Be- rücksichtigung der hieraus folgenden regional unterschiedlichen Regelungssitu- ation - nicht. Internationale Erfahrungen mit (anderen) Formen einer Mietregulie- rung hat die Studie als mögliche Erkenntnisquelle in den Blick genommen, die hieraus gewonnenen Erkenntnisse wegen deren von den §§ 556d ff. BGB in we- sentlichen Punkten abweichender Ausgestaltung jedoch als nicht übertragbar be- wertet (vgl. DIW-Studie S. 41). (γγ) Entgegen der von der Revision geteilten Ansicht des Berufungsge- richts ist die (abstrakte) Eignung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenre- gulierung zur Erreichung des mit ihnen angestrebten Zwecks - die Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungsmiete - auch nicht deshalb zu vernei- nen, weil die vom Berufungsgericht herangezogene Statistik der S. GmbH weiterhin ein Absinken der ohnehin niedrigen Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin ausweist. (ααα) Abgesehen davon, dass sich nach der vorgenannten Statistik das Absinken der Leerstandsquote zwischenzeitlich verlangsamt hat, erschließt sich nicht und wird von der Revision auch nicht aufgezeigt, weshalb die - vom Gesetz- geber als Indikator für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts an- gesehene (vgl. BT-Drucks. 18/3250, S. 1 [zu § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB]) - Leerstandsquote einen Anhaltspunkt für die Untauglichkeit der gesetzlichen Miet- höhenregulierung zur Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungs- miete geben können sollte. 45 46 47 - 22 - (βββ) Dass sich der - damit vom Berufungsgericht wohl in den Blick ge- nommene - Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lässt (vgl. zu die- sem Gesichtspunkt auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 106), ist dem Gesetzgeber - wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt - bei Erlass der Vorschriften über die Mietpreisbremse bewusst gewesen und mit der Ausnahmevorschrift des § 556f BGB auch bei der Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung berücksich- tigt worden. Der Gesetzgeber hat die mit den Regelungen zur Miethöhenregulierung bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete ausweislich der Begründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz von vornherein (lediglich) als ein einzelnes Element einer umfassenderen Bau- und Wohnungspolitik angese- hen, mit der sozial unerwünschten Preisentwicklungen auf angespannten Woh- nungsmärkten begegnet werden kann. Sie soll als vorübergehende - zügig wir- kende - Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen - wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnungs- bautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 15; zu weiteren Vorschlägen siehe Decker, ZfBR 2024, 193 ff., 288 ff.; Kühling, NZM 2020, 521, 531) - noch keine ausreichende Wirkung entfalten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f.; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 17 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "3 Jahre Mietpreis- bremse"]; 19/15824, S. 10; 19/17156, S. 4 f. [Bericht über Beratung im Rechts- ausschuss zum Verlängerungsgesetz]). Dass eine gesetzliche Miethöhenregu- lierung zur Erreichung dieses auch mit dem Verlängerungsgesetz verfolgten Ziels beitragen und die Mieter bei den Kosten für ihre Mietwohnungen entlasten kann 48 49 - 23 - (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 3, 11), wird nicht durch den in der DIW-Studie an- gesprochenen Umstand (vgl. aaO, S. 42) in Frage gestellt, dass der Zeitraum zwischen dem Erlass des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 21. April 2015 und der Verabschiedung des Verlängerungsgesetzes vom 19. März 2020 offen- bar noch nicht in ausreichendem Maße für solche - ohnehin erst mittel- und lang- fristig entspannend auf die betreffenden Wohnungsmärkte wirkenden - woh- nungsmarktfördernden Maßnahmen genutzt wurde. Der Gesetzgeber konnte bei Erlass des Verlängerungsgesetzes auf der Grundlage der Erkenntnisse aus der DIW-Studie davon ausgehen, dass der An- reiz für Investitionen in den Wohnungsneubau - wie von ihm mit der gänzlichen Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermiete- ten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Regelung (vgl. § 556f Satz 1 BGB) auch beabsichtigt - durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht beein- trächtigt wird (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 9). Denn nach der DIW-Studie ergeben die empirischen Analysen deutlich ei- nen Anstieg der Rentabilität von Neubauinvestitionen mit der Einführung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung, was sich an höheren Mieterträgen für die von ihr ausgenommenen Neubauwohnungen, an höheren Preisen für Neubauwoh- nungen und Bauland, an einer Zunahme von Abrissen älterer kleiner Wohnge- bäude für die Wiederbebauung sowie an höheren Genehmigungszahlen von Neubauten zeigt (vgl. DIW-Studie S. 28 f., 40). Dies deutet nach der Bewertung in der DIW-Studie darauf hin, dass die Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB ihre gewünschte Wirkung entfalten konnte und - jedenfalls im Betrachtungs- zeitraum - zu einer Ausweitung der Bautätigkeit in den betroffenen Gemeinden geführt hat (vgl. DIW-Studie S. 29). Ob die überdies für den Fall einer umfassenden Modernisierung vorgese- hene Ausnahme gemäß § 556f Satz 2 BGB einen Anreiz zur Vornahme größerer 50 51 52 - 24 - Investitionen in Bestandswohnungen setzen und damit Einfluss auf den Moder- nisierungs- und Instandhaltungszyklus nehmen kann, lässt sich nach der DIW- Studie derzeit mangels hinreichender empirischer Daten nicht abschließend be- urteilen, wird von der Studie aber in der Tendenz angenommen (vgl. DIW-Studie S. 30 f.). Jedenfalls ist der Gesetzgeber auf der Grundlage dieser Studie vertret- bar davon ausgegangen, dass es belastbare Hinweise für eine reduzierte In- standhaltungstätigkeit oder eine geringere Wohnqualität von Mietwohnungen als Folge der gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht gibt (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 9). (ccc) Die gesetzliche Regulierung der Wiedervermietungshöhe ist zur Er- reichung des angestrebten Ziels auch (weiterhin) erforderlich. (α) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein an- deres, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176; siehe auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 66). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht ihm auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; 116, 202, 225; 159, 223 Rn. 204 mwN; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 43). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 116, 202, 225; 149, 86 Rn. 94; jeweils mwN). Es muss also nach den dem Ge- setzgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfah- rungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende 53 54 - 25 - Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig er- reicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). (β) Gemessen daran hat der Gesetzgeber mit der Verlängerung der Vor- schriften zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe die Grenzen der Erforder- lichkeit nicht überschritten. (αα) Der Gesetzgeber ist bei Erlass des Verlängerungsgesetzes aufgrund verschiedener von ihm herangezogener Untersuchungen einschließlich der DIW- Studie (vgl. die Zitate bei BT-Drucks. 19/4672, S. 11 [zum Entwurf des Miet- rechtsanpassungsgesetzes]; 19/15824, S. 9 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, dort unter Verweis unter anderem auf die DIW-Studie S. 42]; siehe auch die Datenerhebungen in BT-Drucks. 19/4367, S. 6 ff. [Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]; 19/14245, S. 10 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung des Betrach- tungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]) zu der Einschätzung ge- langt, dass die für die Einführung der gesetzlichen Miethöhenregulierung mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fort- besteht (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11; 19/15824, S. 1, 9) und sich die ange- spannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht (ausreichend) deutlich ge- bessert hat (BT-Drucks. 19/15824, S. 16). Die in der Begründung zum Regie- rungsentwurf des Verlängerungsgesetzes enthaltene Gegenüberstellung der ak- tuellen Angebotsmieten in ausgewählten deutschen Städten mit den jeweiligen Vergleichsmieten nach dem Mietspiegelindex 2018 weist - bei weiterhin steigen- den Wiedervermietungsmieten - eine fortbestehende Abweichung der aktuell ge- forderten Wiedervermietungsmieten von den Mieten in Bestandsmietverträgen aus, die bis zu 66 % beträgt (BT-Drucks. 19/15824, S. 9 f.). 55 56 - 26 - (ββ) Es ist kein anderes gleichwertiges, zweifelsfrei - auch kurzfristig - ver- gleichbar wirksames (milderes) gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die vom Gesetzgeber bis zum Wirksamwerden der oben bereits aufgeführten, regel- mäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnah- men weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wiederver- mietungsmieten bei Bestandswohnungen erreicht werden könnte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 67 [zu §§ 556d ff. BGB aF]). Im Gesetzgebungsverfahren wurden verschiedene Gestaltungsmöglich- keiten erörtert. Das Auslaufen der gesetzlichen Miethöhenregulierung infolge der ursprünglich vorgesehenen - sich nunmehr als zu kurz erweisenden - Befristung der Regelungen ohne Verlängerungsmöglichkeit schied nach der Vorstellung des Gesetzgebers als milderes Mittel aus (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 10, 12). Eine unbefristete Weitergeltung der Vorschriften hat der Gesetzgeber im Hinblick darauf als nicht vermittelbar angesehen, dass die gesetzliche Miethöhenregulie- rung ursprünglich nur als zeitlich begrenzte, die anderen - erst mittel- bis langfris- tig wirkenden - Instrumentarien nur begleitende Maßnahme eingeführt worden war (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 10; siehe hierzu auch DIW-Studie S. 45 f.). Von stärker regulierenden Eingriffen in die Preisbildung - wie etwa einer Absen- kung der höchstzulässigen Miete, einer Streichung der gesetzlichen Ausnahmen für höhere Vormieten, Neubauten und Modernisierungen, einer Abschaffung der Rügepflicht oder einer räumlichen Ausweitung der Vorschriften auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. die entsprechenden Forderungen im Antrag BT- Drucks. 19/15122, S. 2 f.; BT-Drucks. 19/17156, S. 4 f. [Beratungsergebnisse Rechtsausschuss]; siehe auch BR-Drucks. 519/1/19, S. 3 f.) - hat er entspre- chend der Empfehlung der DIW-Studie (aaO, S. 42-46) wegen der hiervon mög- licherweise ausgehenden negativen Folgen auf den Wohnungsmarkt abgesehen. 57 58 - 27 - Unter diesen Umständen musste der Gesetzgeber im Rahmen seines Prognose- und Beurteilungsspielraums keine andere als die von ihm gewählte Maßnahme ergreifen. (ddd) Die mit der Änderung der Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung bis längs- tens zum 31. Dezember 2025 stellt auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 11). Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber hierbei die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer und die Be- lange des Gemeinwohls nicht in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewo- genes Verhältnis gebracht hätte. (α) Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordern, dass der mit der Maßnahme verfolgte Zweck und die zu erwar- tende Zweckerreichung nicht außer Verhältnis zu der Schwere des Eingriffs ste- hen (vgl. BVerfGE 155, 119 Rn. 128; 159, 223 Rn. 216). Es ist Aufgabe des Ge- setzgebers, in einer Abwägung Reichweite und Gewicht des Eingriffs in Grund- rechte einerseits der Bedeutung der Regelung für die Erreichung legitimer Ziele andererseits gegenüberzustellen (vgl. BVerfGE 156, 11 Rn. 95; 159, 223 Rn. 216). Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion ande- rerseits, verfügt der Gesetzgeber angesichts des Umstands, dass sich grund- rechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestal- tungsspielraum. Dieser wird durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt (vgl. BVerfGE 143, 246 Rn. 268; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 59 60 61 62 - 28 - Rn. 35 f. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Insbesondere kann der Gesetzgeber die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungs- markt berücksichtigen und dabei den unterschiedlich zu gewichtenden Interes- sen bei einer Miethöhenregulierung im Bereich von Bestandsmieten einerseits und Wiedervermietungsmieten andererseits Rechnung tragen (BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die be- troffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten (vgl. BVerfGE 149, 86 Rn. 95; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68). Auch bei Schaf- fung privatrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber den betroffenen Inte- ressen der Beteiligten so weit wie möglich Geltung verschaffen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts bedeutet dies für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften, dass der Gesetzgeber bei solchen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen muss. Diese müssen zwar nicht zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht aber mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigen- tums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 71, 230, 247; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69). Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären jeden- falls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69 mwN). (β) Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums hat der Gesetzgeber mit seiner Entscheidung, die Geltung der Vorschriften zur Miethöhenregulierung bei der Wiedervermietung zur Flankierung wohnungsmarktfördernder Maßnahmen für einen weiteren - überschaubaren - Zeitraum zu verlängern (vgl. BT- 63 64 - 29 - Drucks. 19/15824, S. 12), nicht überschritten. Das vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz gewählte und im Rahmen der Verlängerung bei- behaltene Regelungskonzept der §§ 556d ff. BGB trägt (weiterhin und auch in der modifizierten Gestalt) unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung ver- folgten Ziele zugleich den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. (αα) Die in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehene Anknüpfung der gesetzlichen Miethöhenregulierung an die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogen- heit der regulierten Miethöhe und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung si- cherstellen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 83, 96-99 mwN). Diesen Marktbe- zug stellt auch die Verlängerung des Geltungsbereichs der Vorschriften nicht in Frage. (ααα) Zwar beschränkt eine an der ortsüblichen Vergleichsmiete orien- tierte Mietobergrenze - wie das Bundesverfassungsgericht für die §§ 556d ff. BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ausgeführt hat (vgl. NZM 2019, 676 Rn. 84 mwN) - mit fortschreitender Geltungsdauer den Ver- mieter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maße in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums. Denn die - von § 556d Abs. 1 BGB in Bezug genommene - ortsübliche Vergleichsmiete ist (ohnehin) eine lediglich am Markt orientierte, durch die ge- setzlichen Bestimmungen angepasste Durchschnittsmiete (vgl. BVerfG, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NZM 2005, 498 unter II 2 c aa; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469 Rn. 29, 40-42, 50, 61), in deren Ermittlung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB neben den bei Ver- tragsschluss aktuellen Mieten auch Mieten der vergangenen vier - durch das Ge- setz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichs- miete vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) verlängert auf sechs - Jahre 65 66 67 - 30 - sowie zudem aufgrund der gesetzlichen Höchstgrenze für Mieterhöhungen ge- mäß § 558 Abs. 3 BGB gekappte Mieterhöhungen einfließen. Zudem werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der Anwendung von § 556d Abs. 1 BGB in Gebieten mit einer Miethöhenregulie- rung zunehmend Mieten berücksichtigt, die sich nicht an der am (unregulierten) Markt bei einer Neuvermietung erzielbaren Höhe orientieren, sondern unter Be- rücksichtigung der gesetzlichen Mietobergrenze - und damit preislich gedämpft - vereinbart wurden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 21; BVerfG, aaO mwN). Infolge der Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung nunmehr bis (maximal) zum 31. Dezember 2025 kann es, zudem bei Berücksichtigung der vorgenannten zwischenzeitlichen Ausweitung des Betrachtungszeitraums gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB und der damit verbundenen längeren Berücksichtigung von zurück- liegenden Mietvertragsabschlüssen und Mieterhöhungen, dazu kommen, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als bisher von der am unregulierten Markt erzielbaren Miete entfernt (vgl. hierzu BVerfG, aaO [für §§ 556d ff. BGB aF]; BT-Drucks. 19/14245, S. 18 ff. [zur Auswirkung der Verlängerung des Be- trachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]). (βββ) Jedoch kann - ausgehend von den Verhältnissen bei Erlass des Ver- längerungsgesetzes (vgl. hierzu BVerfGE 71, 230, 250 mwN) - nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wieder- vermietungsmiete - bislang beziehungsweise in der Zeit bis zum Ablauf der in § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB genannten Höchstfrist für die Geltung einer Landes- verordnung (31. Dezember 2025) - einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufwiese (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 97; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 297 ff.). 68 69 - 31 - Wegen des in § 556d Abs. 1 BGB bei der Bestimmung der Mietobergrenze vorgesehenen zehnprozentigen Zuschlags bleiben auch in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt weiterhin (moderate) Steigerungen der Miete bei der Wiedervermietung möglich. Im Fall einer Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter den vorgenann- ten Zuschlag nicht nur beim Neuabschluss des Mietvertrags selbst, sondern ge- mäß § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB auch noch zu späteren Zeitpunkten realisieren. Im Fall einer Indexmietvereinbarung kann der Vermieter die Miete an die Ent- wicklung der Lebenshaltungskosten koppeln, ohne dass diese späteren Steige- rungen der Miete ihrerseits den Begrenzungen der Miethöhenregulierung unter- liegen (vgl. § 557b Abs. 4 BGB). Für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie für erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen, bei denen sich die Baukostenentwicklung der letzten Jahre in erster Linie auswirken wird, kann der Vermieter die Miete bei Abschluss des Mietvertrags gemäß § 556f BGB frei von der Miethöhenbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB vereinbaren. Für Modernisierungen, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungserhöhungen in der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB (oder bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das modernisierte Objekt nach § 556d Abs. 1, § 558 Abs. 2 BGB) niedergeschlagen haben, ermöglicht die Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB einen Zuschlag auf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Obergrenze (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Damit fließen sowohl die nach § 556d Abs. 1 BGB begrenzten als auch die nach den Ausnahmevorschriften der §§ 556e, 556f BGB zulässigen - regel- mäßig höheren - Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete ein (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 86; Schuldt, aaO S. 222; Gustorff, aaO S. 298-300). 70 71 72 73 74 - 32 - Vor diesem Hintergrund fehlt es für die Annahme, dass durch die Vor- schriften zur Miethöhenregulierung gedämpfte Wiedervermietungsmieten die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Erlasses des Verlänge- rungsgesetzes bereits maßgeblich zu Lasten des Vermieters beeinflusst hätten, an einer verlässlichen Grundlage. (ββ) Zudem sind auch die weiteren vom Gesetzgeber zur Herbeiführung eines verfassungsgemäßen Ausgleichs getroffenen Regelungen zu berücksich- tigen, welche die Intensität des mit der Miethöhenregulierung verbundenen Ein- griffs mindern sollen (vgl. BVerfGE 159, 223 Rn. 225, 233). So ist der Anwendungsbereich der Vorschriften zur Schonung des Ver- mietereigentums auf (diejenigen) Gemeinden oder Gemeindeteile beschränkt ge- blieben, in denen die Belange der Mietinteressenten des besonderen Schutzes durch eine gesetzliche Miethöhenregulierung bedürfen (vgl. hierzu bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 80 f.). Insoweit hat sich der Gesetzgeber bewusst gegen die im Gesetzgebungsverfahren zur Erreichung einer stärkeren Wirkung der Mietpreisbremse vorgeschlagene Ausweitung der Miethöhenregulierung auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. BT-Drucks. 19/17156, S. 5) entschieden und an der dem § 556d Abs. 2 BGB aF zugrundeliegenden Wertung festgehalten, dass die zum Verordnungserlass berufene Landesregierung angesichts der Heteroge- nität der lokalen Mietwohnungsmärkte die Erforderlichkeit einer Miethöhenregu- lierung vor Ort regelmäßig am besten beurteilen kann (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 28; siehe hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Indem die Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr auch die wiederholte Gebietsbestimmung (mit einer klaren gesetzlichen Höchst- frist von fünf Jahren) erlaubt, ermöglicht sie dem Verordnungsgeber zugleich eine (noch) flexiblere Reaktion auf die jeweiligen spezifischen Gegebenheiten und Umstände vor Ort und stellt damit sicher, dass die Anwendung der Vorschriften 75 76 77 78 - 33 - zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe nicht über das für die Ziel- erreichung jeweils gebotene Maß hinausgeht. Dabei haben sich die in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB aufgestellten und ebenfalls unverändert beibehaltenen Anforderungen an die Verordnungsbegründung, auch im Hinblick auf die vom Senat zu deren öffentlichen Bekanntmachung entwickelten Grundsätze (vgl. grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 14, 18 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 18 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 20 ff.), als geeignet erwiesen, den Verordnungsgeber jeweils zu einer sorg- fältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen anzuhalten (vgl. hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Im Zusammenspiel beider Elemente gewährleistet diese Ausgestaltung der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB eine kontinuierliche - eng- maschige - Evaluation der Situation auf dem jeweiligen angespannten Woh- nungsmarkt durch den Verordnungsgeber und damit eine bessere Anpassung der Regelungssituation an die jeweiligen Gegebenheiten vor Ort. Die vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungs- und dem Verlän- gerungsgesetz vorgenommenen Änderungen - die Einführung einer vorvertragli- chen Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 1a BGB sowie die Mo- difizierung der Anforderungen an die Rüge des Mieters und der Rechtsfolgen ei- ner solchen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB - beschränken sich auf eine (be- hutsame) Behebung der nachfolgend zum Inkrafttreten des Mietrechtsnovellie- rungsgesetzes festgestellten Defizite bei der (umfassenden) Anwendung und Einhaltung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenregulierung sowie bei der Durchsetzung der diesbezüglichen Rechte der Mieter (vgl. DIW-Studie S. 43 f.; BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11-13; 19/15824, S. 1, 11, 16 f.). Sie wurden entspre- chend den Handlungsempfehlungen der DIW-Studie auf die für die Zielerrei- chung unerlässlichen Korrekturen beschränkt. 79 - 34 - Die Vorschrift des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB bestimmt einheitlich für das gesamte Bundesgebiet das Außerkrafttreten der jeweiligen landesrechtlichen Verordnung und enthält damit eine feststehende, für beide Mietparteien sicher bestimmbare Begrenzung des Anwendungsbereichs der gesetzlichen Miet- höhenregulierung als nur vorübergehender Maßnahme (vgl. auch BT- Drucks. 19/15824, S. 16). Aufgrund dieser Befristung werden - ebenso wie durch den auch weiterhin vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) und die in §§ 556e, 556f BGB enthaltenen Durchbrechungen und Ausnahmen - nicht allein die Eingriffswirkungen der Miet- höhenregulierung abgemildert (hierzu bereits BVerfG, aaO Rn. 85 f.). Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der Gesetzgeber zudem auch im Falle (weiter- hin) ausbleibender entspannender Wirkungen von wohnungsmarktfördernden Maßnahmen gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) gesetzlichen Miethöhenregulierung neu zu überdenken und die dies- bezügliche Entscheidung hinreichend zu begründen (vgl. hierzu DIW-Studie S. 46). (γγ) Der Senat vermag vor diesem Hintergrund - auch in Ansehung des seit der Einführung der Miethöhenregulierung durch das Mietrechtsnovellierungs- gesetz im Jahr 2015 zu verzeichnenden Anstiegs der Inflationsrate in Deutsch- land, dem der Vermieter durch die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB hätte begegnen können, sowie der Baukostenentwicklung (vgl. Decker, ZfBR 2024, 193, 195) - nicht festzustellen, dass die mit der Verlängerung der §§ 556d ff. BGB bis längstens zum 31. Dezember 2025 verbundene weitere Be- grenzung der Wiedervermietungsmiete für den zur Vermietung bereiten Eigentü- mer zu einem Eingriff in dessen Eigentumssubstanz, insbesondere zu dauerhaf- ten Verlusten, zum Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 88 80 81 - 35 - mwN; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 326 ff.) führt. Dass sich die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für Vermieter in einem regulierten Wohnungsmietmarkt wirt- schaftlich dauerhaft derart nachteilig entwickelt, ist aufgrund der - vom Gesetz- geber bei Erlass des Verlängerungsgesetzes in den Blick genommenen - wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen auch weiterhin nicht wahrscheinlich (siehe auch BT-Drucks. 19/14245, S. 25). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG indes wird nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass der Eigentümer nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Markt- miete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielen kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377 f.; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 46 mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen- Verordnung]). (eee) Soweit sich infolge des Verlängerungsgesetzes die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auch nachfolgend zu dem Zeitpunkt, zu welchem die je- weilige Landesverordnung aufgrund der zeitlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB aF ausgelaufen wäre, (erneut) nach den Vorschriften zur Miethöhenregulie- rung bestimmt, wahrt dies sowohl bezogen auf Neuabschlüsse von Mietverträgen als auch im Hinblick auf die Wirksamkeit von - wie hier - bereits zuvor vereinbar- ten (künftigen) Mietstaffeln die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. (α) Zwar wären nach der ursprünglichen Fassung des § 556d Abs. 2 BGB (aF) die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermietung überwiegend im Verlauf des Jahres 2020 außer Kraft getreten. Da die Ermächti- gungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF nur zum einmaligen Erlass einer 82 83 84 - 36 - Landesverordnung für höchstens fünf Jahre ermächtigte, hätten - ohne Änderung durch das Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - nach dem Auslaufen einer auf dieser Grundlage erlassenen Verordnung die nachfolgend neu vereinbarten Wiedervermietungsmieten beziehungsweise die dann erstmals fälligen Mieten ei- ner neuen Mietstaffel (vgl. hierzu Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB) nicht mehr der Begrenzung durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB un- terlegen. (β) Soweit der Gesetzgeber damit für den Neuabschluss von Verträgen zum Zwecke der Wiedervermietung die Rechtslage für künftige Sachverhalte ge- ändert hat, ist ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand, auf den sich die Vermie- ter von Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt als Ad- ressaten der Regelung berufen könnten, nicht gegeben. Das Rechtsstaatsprinzip und die Grundrechte begrenzen die Befugnis des Gesetzgebers, Rechtsänderungen vorzunehmen, die an Sachverhalte der Ver- gangenheit anknüpfen; deshalb bedarf es einer besonderen Rechtfertigung, wenn der Gesetzgeber die Rechtsfolgen eines der Vergangenheit zugehörigen Verhaltens nachträglich belastend ändert (siehe hierzu nachfolgend unter γ). Hin- gegen ist die schlichte Erwartung des Bürgers, das geltende Recht werde unver- ändert fortbestehen, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfGE 38, 61, 83; 68, 193, 221 f.; 109, 133, 180 f. mwN; Maurer in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, 3. Aufl., § 79 Rn. 75 f. mwN). Änderungen des Rechts für Sachverhalte der Zukunft kann der Gesetzgeber grundsätzlich ohne Beschrän- kungen aus dem rechtsstaatlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes vorneh- men (Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, Grundgesetz-Kommentar, Stand: Januar 2022, Art. 20 Rn. 71). Einen besonderen Vertrauenstatbestand (vgl. hierzu BVerfGE 102, 68, 97 f. [für den Fall einer aus Vertrauensschutzgründen erlassenen befristeten 85 86 87 - 37 - Übergangsvorschrift]; siehe auch Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, aaO; Maurer in Isensee/Kirchhof, aaO Rn. 77 ff.; jeweils mwN) zugunsten von zur Wie- dervermietung von Wohnungen bereiten Vermietern hat der Gesetzgeber mit der in § 556d Abs. 2 BGB aF enthaltenen (ursprünglichen) Befristung nicht geschaf- fen. Bereits im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz hat er eine Evaluierung der Geeignetheit und der Folgen der neuen Vorschriften an- gekündigt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was eine etwaige Verlängerung ihrer Geltung - gegebenenfalls nach inhaltlicher Anpassung - gerade nicht ausschloss. Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch umstritte- nen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Das gilt umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetz- lichen Regelungen Gegenstand einer kontroversen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (γ) Bei bereits vor Erlass des Verlängerungsgesetzes abgeschlossenen Staffelmietverträgen kommt der Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB - bezogen auf die künftig erstmals fälligen Mieten einer neuen Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) - (zudem) eine unechte Rückwirkung zu. Eine solche liegt vor, soweit belastende Rechtsfolgen einer Norm erst nach ihrer Verkündung eintreten, tatbestandlich aber von einem bereits ins Werk gesetzten Sachverhalt ausgelöst werden ("tatbestandliche Rückanknüpfung"; vgl. nur BVerfGE 97, 67, 79; 105, 17, 36 f.; 127, 1, 17; 165, 103 Rn. 99). (αα) Eine unechte Rückwirkung ist nicht grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39; 148, 217 Rn. 136; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Denn die Gewährung vollständigen Schutzes zugunsten des Fort- bestehens der bisherigen Rechtslage würde den dem Gemeinwohl verpflichteten 88 89 - 38 - Gesetzgeber in wichtigen Bereichen lähmen und den Konflikt zwischen der Ver- lässlichkeit der Rechtsordnung und der Notwendigkeit ihrer Änderung im Hinblick auf einen Wandel der Lebensverhältnisse in nicht mehr vertretbarer Weise zulas- ten der Anpassungsfähigkeit der Rechtsordnung lösen (vgl. BVerfGE 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Der Gesetzgeber muss aber, soweit er für künftige Rechtsfolgen an bereits ins Werk gesetzte Sachverhalte anknüpft, dem verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz in hinreichendem Maß Rechnung tragen. Die Interessen der Allgemeinheit, die mit der Regelung verfolgt werden, und das Vertrauen des Ein- zelnen auf die Fortgeltung der Rechtslage sind abzuwägen (vgl. nur BVerfGE 148, 217 Rn. 139; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit muss gewahrt sein. Eine unechte Rückwirkung ist mit den Grundsätzen grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Vertrauensschutzes daher nur vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erfor- derlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des ent- täuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsän- derung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (BVerfGE 127, 1, 18; 131, 20, 40; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Im Rahmen dieser Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Ver- trauens von dem Maß seiner Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit ab. So- weit nicht besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzutreten, genießt die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde zukünftig unverändert fort- bestehen, keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz (BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39 f.; 132, 302 Rn. 45; 148, 217 Rn. 138; 155, 238 Rn. 125; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 103). Das Vertrauen in den Fortbestand des geltenden Rechts ist zudem nur in dem Maße schutzwürdig, in dem dieses eine geeignete Vertrauensgrundlage bildet (vgl. BVerfGE 126, 369, 393 f.; 165, 103 Rn. 104). 90 91 - 39 - Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Vertrauens in die geltende Rechts- lage werden herabgesetzt oder sogar zerstört, wenn sich eine Änderung der Rechtslage konkret abzeichnet und der Einzelne deshalb bei der Ausübung sei- ner grundrechtlich geschützten Handlungsfreiheit die mögliche Änderung berück- sichtigen kann (vgl. BVerfGE 165, 103 Rn. 110). (ββ) Nach diesem Maßstab begegnet die Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB für bereits vereinbarte Staffelmieten auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfas- sungsrechtlichen Bedenken. Dem Vertrauen der Vermieter auf die - mit dem Ab- lauf der Geltungsdauer einer auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB aF er- lassenen Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB bewirkte - Be- endigung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung für künftig fällige Mietstaffeln ist kein Vorrang einzuräumen. (ααα) Vermieter von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB konnten nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 eingeführten Re- gelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der Landesverordnung entfallen und damit künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) einer Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden. Zwar waren diese Vorschriften vom Gesetzgeber als lediglich "vorüberge- hende Maßnahme" gedacht (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16) und die Länder al- lein für die Zeit bis zum 31. Dezember 2020 zu einem nur einmaligen Erlass einer Rechtsverordnung mit einer Höchstfrist von fünf Jahren ermächtigt (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 28 f.). Indessen hat der Gesetzgeber bereits im Gesetzge- bungsverfahren bekundet, die Folgen der neuen Vorschriften zu evaluieren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und 92 93 94 - 40 - SPD vom 12. März 2018 für die 19. Legislaturperiode aufgegriffen hat. Danach sollte die Mietpreisbremse bis Ende 2018 auf ihre Geeignetheit und Wirksamkeit unter Berücksichtigung der praktischen Bedeutung und der Erkenntnisse aus der Rechtsprechung bewertet werden (Koalitionsvertrag S. 112 [Abschnitt IX. 2]; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 16 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]). Zugleich wurde - ausgehend von der auf verschiedene Datenerhebungen gestützten allgemeinen Einschät- zung, dass die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermie- tung in ihrer bisherigen Form noch nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hät- ten - Bedarf für Änderungen und Ergänzungen dieser Vorschriften unter Beibe- haltung des mit den §§ 556d ff. BGB verfolgten Regelungsziels gesehen (vgl. Koalitionsvertrag S. 112; Regierungsentwurf zum Mietrechtsanpassungsge- setz BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11 f., 14; DIW-Studie S. 42 ff.). Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch um- strittenen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Wie bereits ausgeführt, gilt dies umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetzlichen Regelungen Gegenstand einer kontro- versen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (βββ) Die Eigentumsgarantie gebietet es zudem nicht, die einmal ausge- staltete Rechtsposition für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Vielmehr kann der Gesetzgeber im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verän- dern und fortentwickeln (vgl. BVerfGE 58, 300, 351; 143, 246 Rn. 269), auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen 95 96 - 41 - verschlechtern. Die Abänderung kann durch schwerwiegende Gründe des öffent- lichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßig- keit gerechtfertigt sein, wobei die für einen solchen Eingriff sprechenden Gründe so schwerwiegend sein müssen, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigen- tümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfGE 42, 263, 294 f.; 143, 246 Rn. 269; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 75). Bei dem Regelungsziel des Verlängerungsgesetzes, durch eine - noch weiter fortdauernde - Dämpfung des Preisanstiegs bei der Wiedervermietungs- miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt den Zugang der Bevölke- rung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) zu bezahlbaren Miet- wohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern und einer Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachge- fragten Wohnquartieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegenzuwirken (vgl. zum MietNovG Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN), und dem damit zugleich verfolg- ten, über die Belange der jeweiligen Mieter hinausgehenden gesellschaftspoliti- schen Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 72) handelt es sich um einen sol- chen schwerwiegenden Grund. Dieser erfordert es - anders als die Revision meint - weiterhin, nicht nur die Neuabschlüsse von auf die Wiedervermietung gerichteten Verträgen, son- dern bei laufenden Staffelmietvereinbarungen auch die künftigen Mietstaffeln in die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhenbegrenzung einzubeziehen. Der Ge- setzgeber der Mietrechtsnovelle hat die Bedeutung einer Einbeziehung von Staf- felmietvereinbarungen und damit das über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende 97 98 - 42 - Abstellen auf dem Vertragsschluss nachfolgende Zeitpunkte - die Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB) - für die Errei- chung des gesetzlichen Regelungsziels hervorgehoben; hierdurch sollte eine Umgehung der Mietbegrenzung mittels der Vereinbarung von Staffelmieten un- terbunden werden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Hieran hat sich nichts geän- dert. Wären die erst künftig fälligen Mietstaffeln keiner höhenmäßigen Begren- zung mehr unterworfen, bestünde ein der Zielsetzung der §§ 556d ff. BGB zuwi- derlaufender Anreiz für Vermieter, die zunächst begrenzte Miethöhe ab diesem Zeitpunkt sprunghaft ansteigen zu lassen, um nunmehr die besonderen Erträge zu realisieren, die sich aus der spezifischen Situation eines angespannten Woh- nungsmarkts ergeben (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 18). Das Vertrauen der Wohnungseigentümer, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; siehe auch Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 23). (c) Aus den vorstehend genannten Erwägungen verletzen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der mit Wirkung zum 1. April 2020 (verlängerten) Fassung auch Art. 2 Abs. 1 GG nicht und greifen zudem nicht gleichheitswidrig in das Ver- mietereigentum ein (Art. 3 Abs. 1 GG; vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 90 ff. [zu §§ 556d ff. BGB aF]). (d) Die vorbezeichneten Bestimmungen greifen ferner nicht in die Berufs- freiheit gewerblicher Vermieter von Wohnimmobilien - wie hier der Beklagten - gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. Da die Vorschriften die Miethöhe bei der Wieder- vermietung unabhängig davon begrenzen, ob die Vermietung in Ausübung einer beruflichen Tätigkeit erfolgt oder nicht, beziehen sie sich weder unmittelbar auf die berufliche Tätigkeit als Vermieter von Wohnimmobilien noch haben sie eine 99 100 - 43 - objektiv berufsregelnde Tendenz (vgl. Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 198 f.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 224 f.; siehe zu diesem Erfordernis BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; 129, 208, 266 f.; 161, 1 Rn. 72, 74). Vielmehr sollen die gesetzlichen Regelungen einen angemes- senen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern schaffen (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 11; siehe auch BVerfGE 157, 223 Rn. 152, 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]). Es handelt sich um interessenausgleichende Normen des Privatrechts (vgl. hierzu BVerfGE 31, 255, 265; BVerfG, NZM 2012, 693 Rn. 25). (3) Die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB am 19. Mai 2020 erlas- sene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist von der gesetzlichen Er- mächtigung gedeckt und steht auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Ein- klang. (a) Die - in ihren wesentlichen Grundzügen unverändert gebliebene - Ver- ordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB entspricht (auch weiterhin) den Vorgaben von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 109 ff.; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81). Ihr lässt sich insbesondere hinreichend entnehmen, anhand welcher Umstände der Verordnungsgeber seine Entscheidung über den Erlass oder Nichterlass einer Rechtsverordnung über eine Gebietsbestimmung ausrichten soll, und sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung hinreichend bestimmt (vgl. BVerfG aaO). (b) Die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wahrt die verfah- rensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Geset- zes. Sie ist verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsga- rantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. 101 102 103 - 44 - (aa) Der Senat von Berlin war als durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB er- mächtigte Landesregierung für den Erlass der vorgenannten Rechtsverordnung zuständig. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Ver- ordnung angegeben. (bb) Der Senat von Berlin hat die am 19. Mai 2020 erlassene Zweite Mietenbegrenzungsverordnung in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet; die darin gemachten Angaben gewährleisten die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der in der Ver- ordnung durch den Senat von Berlin getroffenen Gebietsbestimmung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 84 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverord- nung]; BVerfGE 157, 223 Rn. 159). In der Begründung sind im Abschnitt 4 - jeweils den einzelnen in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB genannten Indikatoren zugeordnet sowie um das Kriterium der Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüb- lichen Vergleichsmieten ergänzt (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 29) - die tat- sächlichen Grundlagen angegeben, die der Senat von Berlin für seine Entschei- dung über die (erneute) Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB herangezogen hat (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 6 BGB). Dabei werden jeweils aktuelle Daten aus Erhebungen verschiedener öffentlicher und privater Stellen für das Land Berlin und für die Bundesrepublik Deutschland bis einschließlich 2019 aufgeführt und vergleichend gegenübergestellt sowie die auf dieser Datengrundlage getroffene Schlussfolgerung des Senats von Berlin dargestellt. Im Abschnitt 3 sind die Gründe dafür angegeben, weshalb der Senat von Berlin das gesamte Stadtgebiet 104 105 106 - 45 - als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt und weshalb er die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltene Höchstdauer für erforderlich hält. Im Abschnitt 6 werden - entgegen der von der Revisionsklägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Annahme - die vom Land Berlin auf verschiedenen Ebenen ergriffenen wohnungspolitischen Maßnahmen aufgelistet, die zur Verbesserung der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt über den Zeitraum des Bestehens der Rechtsverordnung fortgeführt werden sol- len. Hierbei werden die einzelnen Maßnahmen - die Wohnungsneubauförderung, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, der Stadtentwick- lungsplan Wohnen 2030, die Änderung der Liegenschaftspolitik, die Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung 2018 bis 2021, die Kooperationsver- einbarung mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die im März 2020 in Kraft getretene neue Umwandlungsverordnung, das im Jahr 2014 eingeführte Zweckentfremdungsverbot, die Kappungsgrenzen-Verordnung vom April 2018 sowie das Gesetz zur Mietenbegrenzung vom Februar 2020 (vgl. hierzu BVerfGE 157, 223 ff.) - nach ihrer jeweiligen Zielsetzung und Ausgestaltung näher beschrieben. (cc) Die Verordnungsbegründung wurde am 29. Mai 2020 und damit vor dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. Juni 2020 im Amtsblatt für Berlin (ABl. S. 2885 ff.) öffentlich bekanntgemacht. Damit ist der Senat von Berlin seiner Pflicht, die Verordnungsbegründung der Öffentlichkeit rechtzeitig in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 19 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; zuletzt Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 16 ff. mwN [jeweils zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]), hinreichend nachgekommen. 107 108 - 46 - (dd) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Zweiten Mietenbegren- zungsverordnung innerhalb des ihm bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts zustehenden Beurteilungsspielraums (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113 mwN; siehe auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 63 ff. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verord- nung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 82 [zur Ersten Ber- liner Mietenbegrenzungsverordnung]) gehalten. Diesen Spielraum hält ein Ver- ordnungsgeber ein, wenn er den für die Gebietsfestsetzung erheblichen Sach- verhalt ermittelt und bei Erlass der Verordnung zugrunde legt (vgl. BVerfGE 50, 50, 51; 56, 298, 319; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113). Der Senat von Berlin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert - sowie mit der Betrachtung der Ent- wicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe hierzu die Abschnitte 3.3 und 4.5) zulässigerweise ein weiteres aussagekräftiges Kriterium herangezogen (vgl. hierzu BT- Drucks. 18/3121, S. 29) - und jeweils anhand verschiedener statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor dem Erlass der Verordnung (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 29) mit nachvollziehbarer Begründung hergeleitet, dass je- des dieser Kriterien für das gesamte Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (vgl. Ab- schnitte 4.1 bis 4.5) und auch bei einer Gesamtbetrachtung der Indikatoren ein nicht nur vorübergehend angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (vgl. Abschnitte 4.6, 5). Da danach die in § 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvorausset- zungen für den Verordnungserlass vorlagen und anderweitige Abhilfemaßnah- men (noch) keine Wirkung zeigten, war der Verordnungsgeber sogar zum Tätig- werden verpflichtet (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 111; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 mwN). 109 110 - 47 - (ee) Der Senat von Berlin hat mit dem Erlass der Zweiten Berliner Mieten- begrenzungsverordnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Insbe- sondere hat er - entgegen der Ansicht der Revision - eine Erstreckung der Ver- ordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen. Auch insoweit steht dem Verordnungsgeber ein vom Gesetzge- ber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu (vgl. BVerfGE 38, 348, 363; 53, 135, 145; 56, 298, 318; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 130/18, BGHZ 207, 246 Rn. 103 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]), der erst überschritten ist, wenn nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf bisher gemachte Erfahrungen eindeutig feststellbar ist, dass die alternativ in Betracht kommende Maßnahme mit geringerer Eingriffswirkung die angestrebten Ziele sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218 f.; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115). Hiervon ist nicht auszugehen. (aaa) Der Senat von Berlin hat ausweislich der Verordnungsbegründung erneut geprüft, ob der Geltungsbereich der Verordnung auf einen Teil des Stadt- gebiets beschränkt werden kann. Er hat - wie schon bei der Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung - von einer Teilausweisung mit der Begründung ab- gesehen, dass Berlin aufgrund seiner polyzentrischen Ausrichtung als einheitli- cher Wohnungsmarkt zu fassen sei, der nicht in territorial abgeschlossene Teil- märkte aufgespalten werden könne (vgl. Abschnitt 3.1). Gründe, warum dies ver- fassungsrechtlichen Vorgaben nicht genügt, sind weder vorgetragen noch er- sichtlich (vgl. bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 116 [zur Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung]). (bbb) Der Senat von Berlin durfte - trotz der in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr vorgesehenen Möglichkeit einer wiederholten Gebietsausweisung - die 111 112 113 - 48 - Befristung der Verordnung (sogleich) auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jah- ren als erforderlich ansehen. Die Festlegung der Geltungsdauer setzt eine Prognose des Verordnungs- gebers über die zukünftige Entwicklung des Berliner Wohnungsmarkts voraus. Wie das Bundesverfassungsgericht für die Erste Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung entschieden hat, unterliegt eine auf einer solchen Prognoseentschei- dung beruhende Rechtsverordnung wegen der Komplexität des Berliner Woh- nungsmarkts und der darauf beruhenden Schwierigkeiten, zukünftige Entwick- lungen sicher einzuschätzen, allein einer Vertretbarkeitskontrolle (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 117). Dafür genügt es, wenn der Verordnungsgeber die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen ausschöpft, um die voraussichtlichen Auswir- kungen seiner Regelung so zuverlässig wie möglich abschätzen zu können und einen Verstoß gegen Verfassungsrecht zu vermeiden (vgl. BVerfG, aaO mwN). Dem trägt die auf die herangezogenen Daten gestützte Annahme des Se- nats von Berlin, die vor allem aufgrund des bereits bestehenden Nachfrageüber- hangs und der weiteren Bevölkerungszunahme zu erwartende erhöhte Woh- nungsnachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt könne nicht kurzfristig und nachhaltig durch den Neubau von Wohnungen, den weiteren Abbau vorhande- nen Wohnungsleerstands und die Zurückgewinnung von Wohnungen nach Be- endigung zweckfremder Nutzungen sowie der aufgeführten wohnungspolitischen Maßnahmen ausgeglichen werden, so dass zum Erzielen der beabsichtigten Wir- kung die höchstmögliche Geltungsdauer auszuschöpfen war (vgl. Abschnitte 3.2 und 5), hinreichend Rechnung. (ccc) Die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung ist auch im Hinblick da- rauf erforderlich, dass - wie bereits aufgezeigt - ein gleich wirksames, die Grund- rechte aber weniger beeinträchtigendes Mittel zur Erreichung der verfolgten Ziele nicht ersichtlich ist (vgl. zum Maßstab BVerfGE 116, 202, 225). 114 115 116 - 49 - Eine solche Kontrolle ist aus Gründen des verfassungsrechtlichen Eigen- tumsschutzes geboten, in der Ermächtigungsnorm angelegt (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB) und entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der - weiterhin - eine Mietpreisbegrenzungsverordnung nur als vorübergehende und gegenüber nach- haltigeren Maßnahmen der Wohnungsmarktförderung nachrangige Maßnahme verstanden wissen wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, 15 f.). Die in Betracht kom- menden, vom Senat von Berlin in der Verordnungsbegründung beschriebenen wohnungspolitischen Maßnahmen können ihre Wirkung indes nur mittel- und langfristig entfalten (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 118 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]). Sie stehen deshalb der Erforderlichkeit der auf 117 - 50 - fünf Jahre befristeten Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht ent- gegen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht da- raus, dass sich eine dieser wohnungspolitischen Maßnahmen - das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sogenannter Mietendeckel) - mangels bestehender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin als verfas- sungswidrig erwiesen hat (vgl. BVerfGE 157, 223 ff.). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 30.06.2022 - 21 C 261/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 180/22 - - 51 - Verkündet am: 18. Dezember 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2025:080425BVIIIZR245.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 245/22 vom 8. April 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Nach dem am 10. Februar 2017 geschlossenen Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zum 1. Februar 2017 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietdauer und Kündigung […] 1 2 3 - 3 - 2. Der Mietvertrag kann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, auf Wunsch des Mieters jedoch frühestens zum Ablauf von 24 Monaten seit Mietbe- ginn, gekündigt werden (Mindestlaufzeit: 24 Monate) und nicht erst nach 48 Mona- ten, wie eigentlich vom Vermieter gewünscht. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Mieter für das Entgegenkommen des Vermieters hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvor- anschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoran- schlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung ent- sprechen. […] […] Die Parteien sind sich darüber einig, dass bei der vorstehenden Verkürzung der Mindestlaufzeit die Wirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturarbeiten sowie insbesondere [die] Verpflichtung zur Übernahme anteiliger diesbezüglicher Kosten bei Auszug vor Fälligkeit von beson- derer Bedeutung sind. […] […] § 11 Schönheitsreparaturen 1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kos- ten der Mieter. […] […] 7. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug der Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, sind - 4 - die Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend eines Kostenvoranschlags des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Zudem war im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung enthalten, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 713 € zum 1. März eines je- den Jahres erhöhen sollte und für den Zeitraum ab März 2019 auf 795 € belief. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffel- miete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2014 sah zum Zeitpunkt des Aus- zugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 713 € vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Januar 2019 804 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 25. Februar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), soweit die verein- barte und von ihr auch gezahlte Nettokaltmiete mehr als monatlich 713 € betrug. Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. März 2020. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Mietkaution in Höhe eines Teilbetrags von 700,65 € unter Verweis auf von der Klägerin nach dem Mietvertrag anteilig zu tragende Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab. Die auf Rückerstattung der für die Monate März 2019 bis März 2020 ge- zahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €), insgesamt 1.066 €, sowie auf Rückzahlung des Kautionsbetrags in Höhe von 700,65 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht - mit Ausnahme eines Teils der Zinsen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. 4 5 6 7 - 5 - Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2023, 694) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausge- führt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe des geltend gemachten Teilbetrags gemäß § 556d Abs. 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB aF, § 557a Abs. 4, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB. Das Amtsgericht habe bei der Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete, die keinen Bedenken begegne und von der Berufung hinsichtlich der im Ausgangspunkt zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht ge- sondert angegriffen werde, zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln un- wirksam seien, soweit sie die höhere Vormiete von 713 € überschritten. Die erst nach der Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffel- mieterhöhungen seien im Rahmen des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu be- rücksichtigen. Mit diesem am eindeutigen Wortlaut der aufgrund ihres Ausnah- mecharakters eng auszulegenden Norm orientierten Ergebnis sei auch der vom Gesetzgeber bezweckte Bestandsschutz für den Vermieter gewährleistet; dieser habe hinsichtlich der Mietstaffeln, die wegen des früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommen seien, noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Ver- mögensposition erlangt. Die Klägerin habe zudem einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution, da der Beklagten keine Gegenansprüche aus der im Mietver- trag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel zustünden. Zutreffend sei das Amts- gericht davon ausgegangen, dass es sich bei der in § 2 Ziffer 2, § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im 8 9 10 - 6 - Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handele, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un- wirksam sei. Nicht zu folgen sei der Ansicht der Berufung, wonach es sich insbe- sondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, nach der die Schönheitsreparaturen entspre- chend der gesetzlichen Regelung von der Beklagten zu tragen gewesen seien, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürz- ten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepassten und von ihr ohne Beanstan- dungen unbeeinflusst ausgewählten Vertragstext um eine ungeachtet der Vorfor- mulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung handele. Nach der Rechtsprechung könne von einem Aushandeln im Sinne dieser Vorschrift nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands einer Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Der Verwender müsse vielmehr den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zu- mindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbe- dingungen zu beeinflussen, einräumen. Gemessen hieran sei bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten nicht von einer Individualvereinbarung auszu- gehen. Die Beklagte habe sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die verän- derten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheits- reparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit habe die Beklagte aber ebenso wie mit der angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Vertragsentwurfs nicht dargelegt, dass sie ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglich- keit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und 11 - 7 - ernsthaft erklärt hätte. Zudem habe sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und des hierdurch entstehen- den Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befunden, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglicht hätte. Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Klä- gerin die Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugutekäme, zu welcher die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Dies ändere nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheits- reparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit ver- bundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt werde. Zudem beziehe sich ein Aushandeln jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen und könne auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 12 13 14 - 8 - a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeu- tung der Fragen zugelassen, ob bei der Ermittlung der Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB die im Vormietverhältnis vereinbarten, wegen dessen Been- digung aber nicht mehr wirksam gewordenen weiteren Staffelmieterhöhungen zu berücksichtigen seien und wann im Falle einer Auswahlentscheidung des Ver- tragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante ein Aushandeln im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB gegeben sei. b) Die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt der vorliegenden Rechtssache im Hinblick auf keine dieser Fragen zu. aa) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine ent- scheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf- wirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswe- gen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschluss vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN). bb) Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. (1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Frage nach der Heranziehung im Vormietverhältnis vereinbarter, bei dessen Beendigung aber noch nicht wirksam gewordener Mietstaffeln als von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt ge- schuldete Miete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB im Zeitpunkt der Ent- scheidung des Berufungsgerichts angesichts des von ihm als eindeutig bezeich- neten Wortlauts der Vorschrift und des von ihm angeführten (einhelligen) Schrift- tums klärungsbedürftig gewesen ist. Sie ist jedenfalls mit dem - nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 (VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) in dem 15 16 17 18 19 - 9 - vom Berufungsgericht angenommenen Sinne entschieden (vgl. zu dem bei § 552a ZPO maßgeblichen Zeitpunkt BGH, Beschlüsse vom 20. Januar 2005 - I ZR 255/02, NJW-RR 2005, 650 unter II 1 mwN; vom 9. September 2014 - IV ZR 99/12, juris Rn. 6 f.; vom 21. Februar 2023 – VIII ZR 106/21, juris Rn. 16). (2) Auch die weitere vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Zulas- sungsentscheidung angeführte Frage nach den an ein Aushandeln von Vertrags- bedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB zu stellenden Anforderun- gen ist weder im Allgemeinen noch bezogen auf den Fall einer dem Vertrags- partner des Verwenders eingeräumten Auswahl zwischen verschiedenen vorfor- mulierten Vertragsvarianten klärungsbedürftig. Sie lässt sich anhand der gefes- tigten - und vom Berufungsgericht auch zitierten - höchstrichterlichen Rechtspre- chung beantworten (zu den allgemeinen Anforderungen vgl. nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14; je- weils mwN; zur Auswahlmöglichkeit vgl. nur BGH, Urteile vom 7. Februar 1996 - IV ZR 16/95, NJW 1996, 1676 unter II 2 a; vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO; jeweils mwN). Einen weitergehenden abstrakten Klärungs- bedarf wirft der Streitfall nicht auf. 2. Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Einzel- richterin zugelassene (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 20 mwN) - Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der in den Monaten März 2019 bis März 2020 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 557a Abs. 4 Satz 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 2, 3 BGB bejaht. Die diesen Zeitraum be- treffende Staffelmietvereinbarung der Parteien ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Fassung in Verbindung mit der Ersten Berliner Mietenbe- grenzungsverordnung vom 28. April 2015 (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) un- wirksam, soweit die vereinbarte Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 713 € überschreitet. aa) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Be- klagte eine - wie hier bei Beginn der in Rede stehenden Mietstaffel zum 1. März 2019 (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB) - den zulässigen Höchstbetrag nach der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Net- tokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach den rechtsfehler- frei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts wurde von dem vorherigen Mieter der Wohnung bei Beendigung des Vormietverhältnisses entsprechend der dort getroffenen Staffelmietvereinba- rung eine Nettokaltmiete von monatlich 713 € gezahlt. Diese ist nicht ihrerseits an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen, die erst nach dem Abschluss des Vormietvertrags im Jahr 2014 in Kraft getreten sind (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). bb) Soweit die Revision weitergehend meint, im Falle einer im Vormietver- hältnis getroffenen Staffelmietvereinbarung sei aus Gründen des Bestandsschut- zes nicht (lediglich) die vom vorherigen Mieter zuletzt gezahlte Nettokaltmiete, 22 23 24 - 11 - sondern vielmehr die für den nun in Rede stehenden Zeitraum vereinbarte (künf- tige) Mietstaffel - vorliegend demnach eine Nettokaltmiete von monatlich 804 € - maßgeblich, trifft dies nicht zu. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter den genannten Betrag der Beklagten auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete". Die Heranziehung einer sol- chen späteren Mietstaffel stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszulegenden Norm, sondern auch zum Regelungs- willen des Gesetzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Miet- rechtsnovellierungsgesetz ergibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem einen (fälligen) An- spruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Si- cherungsabrede) in Höhe des von der Beklagten einbehaltenen Betrags von 700,65 € bejaht. Denn der Beklagten steht ihrerseits kein Anspruch gegen die Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien in § 2 Ziffer 2 in Verbindung mit § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags vereinbarten Quotenabgeltungsklausel auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (an- teilig) aufzuwendenden Kosten zu, mit dem sie wirksam gemäß §§ 387, 389 BGB hätte aufrechnen können. aa) Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die von den Parteien im Miet- vertrag vereinbarte Quotenabgeltungsklausel, die der Klägerin als Mieterin der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihr 25 26 - 12 - nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vor- nahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Klägerin nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihr verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kos- tenbelastung nicht zulassen (vgl. nur Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 15). bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht aber auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass es sich bei der im Mietvertrag enthalte- nen und von der Beklagten vorformulierten Quotenabgeltungsklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB - und nicht um eine von den Parteien individuell ausgehandelte Vertragsklausel (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) - handelt. (1) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, der Klägerin seien entgegen der Annahme der Vorinstanzen von der Beklagten nicht zwei vorformulierte Ver- tragsklauseln - eine Fassung mit Schönheitsreparaturklausel sowie geringerer Miete und eine Fassung ohne eine solche Klausel sowie mit höherer Miete - zur Auswahl vorgelegt worden, sondern die Parteien seien auf der Grundlage eines der Klägerin präsentierten Mietvertragsentwurfs der Beklagten in Vertragsver- handlungen eingetreten und hätten sich individualvertraglich auf Abweichungen von diesem ersten Entwurf - eine von der Klägerin gewünschte Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrags sowie eine Herabsetzung der monatlichen Nettokalt- 27 28 - 13 - miete um 56 € im Gegenzug unter anderem zur Übernahme der Schönheitsrepa- raturen und zur Zahlung anteiliger Kosten für bei Auszug noch nicht fällige Schön- heitsreparaturen durch die Klägerin - verständigt. (a) Damit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen, weil es sich bei den von der Revision - als unrichtig - beanstandeten Ausführungen um tatbestandliche Feststellungen des Berufungsgerichts handelt. Hierzu zählen auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen. Diese sind dem Revisionsverfahren zugrunde zu legen, weil die Beklagte sie nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsantrags nach § 320 ZPO angegriffen hat (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NZM 2022, 413 Rn. 28 f. mwN). (b) War damit nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sach- verhalt der Klägerin durch die Beklagte allein die Wahlmöglichkeit zwischen zwei von der Beklagten vorgegebenen und vorformulierten Vertragsbedingungen (ei- ner mit und einer ohne Übernahme von Schönheitsreparaturen beziehungsweise einer anteiligen Kostenbeteiligung) eröffnet, so macht dies die von der Klägerin gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; [jeweils zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21 mwN). Wie der Senat für eine vergleichbare Gestaltung bereits ausgeführt hat, genügt allein der Um- stand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen der Über- nahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer niedrigeren Miete ei- nerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheits- reparaturen andererseits eingeräumt hat, nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln 29 30 - 14 - im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksa- men (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO Rn. 25). (2) Ungeachtet dessen tragen die von der Revision angesprochenen Än- derungen des (ersten) Vertragsentwurfs - die Verkürzung der Laufzeit des Miet- vertrags, die Herabsetzung der Nettokaltmiete im Gegenzug zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen und diesbezüglicher anteiliger Kosten, die Möglich- keit einer ratenweisen Zahlung der Mietkaution - nicht die Annahme, die Bedin- gungen des Mietvertrags und insbesondere die in Rede stehende, die Quoten- abgeltungsklausel enthaltende Vertragsbestimmung seien von den Parteien indi- viduell ausgehandelt worden. Das gilt auch bezogen auf das Argument der Revi- sion, eine Gestaltungsfreiheit der Klägerin zur Wahrung eigener Interessen könne wegen der Bereitschaft der Beklagten, den geänderten Vertragsentwurf mit der Klägerin zu besprechen und auf deren etwaige Wünsche einzugehen, nicht zweifelhaft seien. (a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet Aushan- deln mehr als Verhandeln. Es genügt nicht, dass das gestellte Formular dem Verhandlungspartner bekannt ist und nicht auf Bedenken stößt, dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners ent- spricht. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann vielmehr nur dann gespro- chen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen enthaltenen "gesetzesfremden Kerngehalt", also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungs- partner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumin- dest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingun- gen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten 31 32 - 15 - Änderung einzelner Klauseln bereit erklären (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Die Darlegungslast für ein individuelles Aushandeln trifft den Verwender (vgl. BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, aaO; vom 15. Februar 2017 - IV ZR 91/16, NJW 2017, 2346 Rn. 12; jeweils mwN; Beschlüsse vom 20. No- vember 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 6 mwN; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO). An die substantiierte Darlegung der ernsthaften Verhandlungsbereitschaft des Verwenders und der weiteren Merkmale für ein Aushandeln sind strenge An- forderungen zu stellen (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 7 mwN). (b) Nach diesen Grundsätzen sind - wie das Berufungsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen hat - im Streitfall die Voraussetzungen für ein Aushandeln (gerade) der in Rede stehenden Vertragsklausel über die quotenmäßige Abgel- tung bei Vertragsbeendigung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen nicht ge- geben. Nach dem Vortrag der Beklagten wurden sowohl der ursprüngliche als auch der schließlich unterzeichnete - geänderte - Vertragstext durch die Beklagte als Grundlage für den abzuschließenden Mietvertrag in die Vertragsverhandlun- gen eingebracht. Weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichts noch aus dem von der Revision angeführten Vorbringen der Beklagten zum Inhalt und Ab- lauf der Vertragsverhandlungen ergibt sich, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft ihre Bereitschaft erklärt hätte, diesen von ihr vor- 33 34 35 - 16 - formulierten Vertragstext - einschließlich der darin enthaltenen detaillierten Re- gelungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen nebst der in Rede stehen- den Quotenabgeltungsklausel, welche die Beklagte als mit der von der Klägerin gewünschten Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zu einem Gesamtpa- ket verbunden angesehen hat - ernsthaft zur Disposition zu stellen und es der Klägerin damit freizustellen, ohne weiteres ein abweichendes Vertragsformular auszuwählen oder den vorformulierten Vertragstext durch die Einbringung eige- ner Textvorschläge abzuändern (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NZM 2016, 214 Rn. 29 f. mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]). Soweit die Beklagte sich demgegenüber darauf beruft, sie sei - wie die erfolgten Änderungen des ersten Vertragsentwurfs und das der Klägerin unter- breitete Angebot eines weiteren Gesprächstermins zeigten - bereit gewesen, auf Wünsche der Klägerin einzugehen, hat sie damit allenfalls allgemein eine Ver- handlungsbereitschaft zum Ausdruck gebracht. Dies genügt ebenso wenig für die Annahme, der Vertragstext sei insgesamt oder hinsichtlich der vorliegend in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt, wie der Um- stand, dass die Klägerin die von der Beklagten eingeräumte Möglichkeit einer Besprechung zu dem geänderten Vertragstext nicht genutzt, sondern diesen ohne Äußerung von Änderungswünschen unterzeichnet hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. April 2005 - VII ZR 56/04, NZBau 2005, 460 unter II 2; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, aaO Rn. 30 f. [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; siehe auch BGH, Beschluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 16 f.; jeweils mwN). Zudem ist eine Klausel nicht schon dann nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden, wenn nach Verhandlungen über verschiedene andere Teilaspekte eines Vertrags dort Vertragsbedingungen geändert worden sind. Zwar mögen die Vertragspartner bei solchen Verhandlungen jeweils für sich ihre 36 37 - 17 - wirtschaftliche Position als einheitliches Paket beurteilt haben (vgl. BGH, Be- schluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 15), wie dies die Beklagte hinsichtlich ihrer Interessenlage auch vorgebracht hat (Verkürzung der Laufzeit im Gesamtpaket mit der Übernahme von Schönheitsreparaturen). Das rechtfertigt es aber nicht, eine vom Verwender gestellte, konkret nicht verhan- delte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung - hier die in Rede stehende Quotenabgeltungsklausel - als ausgehandelt anzusehen. Denn das Aushandeln muss sich nach dem Gesetzeswortlaut jeweils auf be- stimmte Vertragsbedingungen beziehen ("im Einzelnen") und führt nur in diesem Umfang ("soweit") zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 19. Juni 1996 - VIII ZR 189/95, ZIP 1996, 1997 unter II 1 c bb; vom 23. Januar 2003 - VII ZR 210/01, BGHZ 153, 311, 322 f. [jeweils zu § 1 AG- BGB aF]; vom 4. Februar 2025 - XI ZR 183/23, WM 2025, 482 Rn. 31; Be- schlüsse vom 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NZM 2013, 307 Rn. 7 ff.; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24). 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme der Revision erle- digt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 17.12.2021 - 124 C 350/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.09.2022 - 67 S 15/22 - 38

ECLI:DE:BGH:2022:300322UVIIIZR279.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 279/21 Verkündet am: 30. März 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 134, 398, 556d Abs. 1, 2 Satz 5 bis 7, § 556g [aF] Abs. 1 Satz 3, Abs. 2 Satz 1; RDG § 2 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 3, 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Ver- stoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zuläs- sigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten In- kassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der An- spruchsabwehr). BGB § 557a Abs. 4 Satz 1 Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB aF erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt wer- den. BGH, Versäumnisurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 2. September 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. 1 - 3 - Zwischen dem Beklagten und den Mietern A. K. R. und S. N. R. (im Folgenden: Mieter) besteht aufgrund des Mietver- trags vom 21. Oktober 2016 seit dem 1. November 2016 ein Mietverhältnis über eine 115,8 m2 große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertrag- lich vereinbarte Nettokaltmiete belief sich ursprünglich auf monatlich 1.300 €, ab dem 1. November 2017 auf 1.400 € und ab dem 1. November 2018 auf monatlich 1.500 €. Die Klägerin bietet Wohnungsmietern über die von ihr betriebene Internet- seite "www. .de" unter anderem die Möglichkeit an, sie durch Klicken eines Buttons, der die Aufschrift "Mietsenkung beauftragen" trägt, mit der außer- gerichtlichen Durchsetzung von Forderungen sowie etwaiger Feststellungs- begehren gegen ihren Vermieter "im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse" zu beauftragen, insbesondere von Auskunftsansprüchen, des Anspruchs auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Höhe der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt, des Anspruchs auf (teilweise) Rückzahlung beziehungsweise (teilweise) Freigabe der Mietkaution sowie gegebenenfalls weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung der Miete. Dazu heißt es in der der Klägerin erteilten Vollmacht und in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen unter anderem, dass der Mieter sie mit der Geltendmachung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt", und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche im Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftrage. In diesem Zusammenhang tritt der Mieter sämtliche vorstehend genannten Ansprüche gegen seinen Vermieter samt Neben- forderungen - den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt 2 3 - 4 - auf die vier nach der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF fälligen Monatsmieten - an die Klägerin ab. Anders als nach früheren Fassungen der Allgemeinen Geschäfts- bedingungen der Klägerin schuldet der Mieter gemäß Ziffer 3.1 bis 3.3 der Vertragsbestandteil gewordenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin nicht nur im Erfolgsfall eine Vergütung. Vielmehr fällt ab einer Mahnung des Vermieters stets eine Gebühr an, wie sie der Höhe nach einem Rechtsanwalt nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zusteht, wobei die Klägerin versuchen wird, diese Gebühr beim Vermieter beizutreiben. Am 24. Januar 2018 unterzeichneten die Mieter eine mit "Bestätigung, Vollmachtserteilung und Abtretung, Genehmigung" überschriebene Urkunde, in der sie unter anderem erklärten, "rein vorsorglich" die "treuhänderische, unwider- rufliche Abtretung" der Ansprüche (mit Ausnahme der Datenschutzansprüche), den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten, an die M. GmbH [heute C. GmbH], zu "bestätige[n] und [zu] wiederhole[n]". Weiter haben sie "rein vorsorg- lich rückwirkend alle insoweit vorgenommenen Rechtshandlungen und Erklärun- gen der M. GmbH [heute C. GmbH] genehmigt". Mit Schreiben vom 9. Juli 2018 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklag- ten - unter Berufung auf die Beauftragung und Bevollmächtigung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Woh- nung. Die Klägerin verlangte mit diesem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaß- nahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen 4 5 6 - 5 - Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Miet- kaution sowie die Abgabe einer Erklärung des Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend ge- macht und die Rückzahlung von 431,28 € Miete für den Monat November 2018 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.166,14 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Mit Teilurteil vom 19. Januar 2021 hat das Amtsgericht dem Auskunftsbe- gehren stattgegeben. Anschließend hat es mit Schlussurteil vom 11. Mai 2021 den Beklagten verurteilt, der Klägerin außergerichtliche Rechtsverfolgungskos- ten in Höhe von 93,42 € nebst Zinsen zu erstatten; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Den für den Monat November 2018 geltend gemachten An- spruch auf Rückerstattung überzahlter Miete hat es für nicht bestehend erachtet, weil die mit Schreiben vom 9. Juli 2018 von der Klägerin erhobene Rüge eines Verstoßes des Beklagten gegen die Vorschriften über die "Mietpreisbremse" für die ab November 2018 beginnende (dritte) Mietstaffel keine Wirkung entfalte. Mit der Berufung hat die Klägerin ihre erstinstanzlichen Zahlungsanträge weiterverfolgt und klageerweiternd Rückzahlung überzahlter Miete für die noch zur zweiten Mietstaffel zählenden Monate August, September und Oktober 2018 verlangt. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen und die in zweiter Instanz erweiterte Klage - auch wenn dies im Tenor nicht zum Ausdruck kommt - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 7 8 9 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemä- ßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stünden die geltend gemachten Ansprüche nicht zu. Die Be- rufung der Klägerin sei zwar nicht deshalb unbegründet, weil die Berliner Mieten- begrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBl. 2015 S. 101) unwirksam sei. Dabei könne dahinstehen, ob dem Berliner Senat bei dem Erlass und bei der Verlautbarung der Verordnung Verfahrensfehler unterlaufen seien. Jedenfalls wären solche Verfahrensfehler unter Anwendung der "Kollegialgerichts-Richtli- nie" nicht evident, denn auch der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs habe die Verordnung in mehreren kollegialgerichtlichen Entscheidungen für formell wirksam befunden. Anhaltspunkte dafür, dass die Revisionsentscheidungen "handgreiflich falsch" seien, bestünden nicht. Es könne dahinstehen, ob - wie vom Amtsgericht angenommen - die mit Schreiben der Klägerin vom 9. Juli 2018 erklärte Rüge hinsichtlich überzahlter Miete auch den Monat November 2018 erfasse. Denn bereits die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin sei gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 5, 10 RDG nichtig, weil die Klägerin durch ihre Tätigkeiten 10 11 12 13 14 - 7 - gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstoße. Sie gehe nicht nur über den Zulässigkeitsrahmen des Rechtsdienstleistungsgesetzes hinaus, sondern ziele offenkundig auch auf eine unzulässige Umgehung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts ab. Nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs überschreite ein Inkassodienstleister die ihm gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG erteilte Inkassoerlaubnis jedenfalls dann, wenn seine Tätigkeit nicht auf eine Forderungseinziehung gerichtet sei, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand habe. Die dem Berufungsgericht als Tatgericht obliegende Würdigung der Gesamtumstände falle hier eindeutig zu Lasten der Klägerin aus. Die Mieter des Beklagten hätten der Klägerin einen Auftrag erteilt, der nicht auf die Einziehung, sondern auf die Abwehr von Forderungen gerichtet sei. Die Mieter hätten die Klägerin mit dem Button "Mietsenkung beauftragen" unmissver- ständlich mit der Absenkung der Miete beauftragt. Bereits daraus ergebe sich ein Auftrag zur Forderungsabwehr, bei dem es sich im Zeitpunkt der Auftragsertei- lung um eine ausschließliche Reaktion der Mieter auf ein Verlangen des beklag- ten Vermieters handele. Denn dieser habe sich bereits mit Abschluss des Miet- vertrags einer - nach Auffassung der Mieter - preisrechtlich unzulässigen Miete berühmt und dieses Verhalten unverändert fortgesetzt. Die auf die Forderungsabwehr zielende Ausrichtung des Mandats der Klä- gerin werde zusätzlich durch die ihr erteilte Vollmacht sowie ihre Allgemeinen Geschäftsbedingungen belegt. Danach sei sie ausdrücklich mit der Geltendma- chung des "Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit sie die zulässige Miete übersteigt", und mit der Verfolgung "weiterer Ansprüche in Zusammenhang mit der künftigen Herabsetzung" der Miete beauftragt worden. 15 16 17 - 8 - Zwar umfasse das der Klägerin erteilte Mandat auch die Rückforderung überzahlter, unter Vorbehalt entrichteter Miete sowie die anteilige Rückerstattung der geleisteten Kaution. Für die Abgrenzung zu einer noch zulässigen Forde- rungseinziehung sei jedoch nur darauf abzustellen, ob das Mandat im Kern auf Forderungsabwehr "gerichtet" sei. Gemessen daran sei nicht zweifelhaft, dass die Mieter die Klägerin im We- sentlichen zur Abwehr von Forderungen eingeschaltet hätten. Das Interesse der Mieter habe sich bei wirtschaftlicher Betrachtung vornehmlich darin erschöpft, die ihrer Auffassung nach überhöhte Mietforderung des Beklagten abzuwehren und die Miete für die Dauer des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags auf das zulässige Maß abzusenken. Die Rückforderung überzahlter Miete für nur we- nige Monate sowie die anteilige Rückforderung der Mietsicherheit fielen wirt- schaftlich nur unerheblich ins Gewicht. Zudem habe die Klägerin den Gebühren- streitwert ihrer außergerichtlichen Tätigkeit anhand des Streitwerts der "Feststel- lungsklage" mit 18.113,76 € bemessen, die bezifferten Zahlungsansprüche hin- gegen lediglich mit einem Bruchteil hiervon. Hinzu komme, dass die von der Klä- gerin beanspruchte Vergütung ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäfts- bedingungen nicht vom Gesamtbetrag der erfolgreich zurückgeforderten Miete abhänge, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietsenkung. Zwar habe der Bundesgerichtshof ausgesprochen, die Beauftragung der Klägerin zur "Mietsenkung" sei lediglich eine flankierende Hilfsmaßnahme des Inkassos, die nur dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehen- der Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen. Dahingehende Feststellungen fänden eine Grundlage jedoch weder im Sachvortrag der Parteien noch in dem Internetauftritt der Klägerin, in ihren Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen sowie in dem Inhalt der ihr erteilten Vollmacht. 18 19 20 - 9 - Die Berufung sei auch unbegründet, soweit sie sich gegen die Abweisung der Klage auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten richte. Der Klägerin fehle nicht nur die Aktivlegitimation. In Anbetracht der vorstehenden Er- wägungen erbringe sie auch keine Inkassodienstleistungen im Sinne von § 4 Abs. 5 RDGEG [aF]. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter erhobene Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, § 556g Abs. 2 BGB, jeweils in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF), sowie der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF, jeweils nebst Zinsen, nicht verneint werden. 1. Nur im Ergebnis zutreffend ist die Annahme des Berufungsgerichts, die Entstehung der von der Klägerin erhobenen Ansprüche scheitere nicht daran, dass die auf der Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin vom 28. April 2015 (Verord- nung 17/186, GVBl. 2015 S. 101) unwirksam wäre. Die vorgenannte Verordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken (ausführlich: Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80 ff.). Insbesondere ist sie - was das Berufungsgericht letztlich offengelassen hat - nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntmachung nicht in einer den Anforderungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre (ausführlich: Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 83 ff.). 21 22 23 - 10 - a) Bereits im Ansatz verfehlt ist allerdings die Sichtweise des Berufungs- gerichts, das in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB vorgesehene Begründungserfordernis habe lediglich verfahrensrechtliche Bedeutung. Das Berufungsgericht hat (er- neut) verkannt, dass das Begründungsgebot auch dazu dient, in Anbetracht der mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verbun- denen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit der Ver- mieter (Art. 14 Abs. 1 GG) die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebietsausweisung zu gewährleisten (Gesetzentwurf der Bun- desregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 28, mit Hinweis auf den allgemeinen Teil der Gesetzesbegründung, aaO S. 19). Da- mit kommt der Begründungspflicht auch materiell-rechtlicher Gehalt zu (Senats- urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22). Dies hat der Senat in seinem Beschluss vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 9), dem ein Urteil des Berufungsgerichts vorausging (Urteil vom 10. Oktober 2019 - 67 S 80/19, juris Rn. 24 f.), bekräftigt. Da die Pflicht zur Begründung der Gebietsverordnung somit zwingender Bestandteil der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ist und eine Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt ohne öffentlich bei Inkrafttreten der Verordnung bekannt gemachte Verordnungsbegründung mit dem Wortlaut und dem Normzweck der Ermächti- gungsgrundlage nicht vereinbar ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraus- setzung, deren Fehlen zur Nichtigkeit der Verordnung führt (Senatsurteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 42; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 9). Davon abgesehen wäre - was der Senat in dem vorgenannten Beschluss ebenfalls ausgeführt und das Berufungsgericht nicht zur Kenntnis genommen 24 25 26 - 11 - hat - im Falle einer unterbliebenen Veröffentlichung der Begründung durch staat- liche Stellen die vom Berufungsgericht vermisste Evidenz dieses Fehlers ohne Weiteres zu bejahen. Es besteht kein vernünftiger Zweifel daran, dass ein sol- ches Versäumnis in Anbetracht der mit dem Begründungserfordernis verfolgten und durch ein reines Internum nicht verwirklichbaren Zielsetzung des Gesetzge- bers einen (wesentlichen) Mangel darstellt (Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, aaO; vgl. auch BVerfGE 127, 293, 331 f.). b) Allerdings ist die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung - anders als es im Berufungsurteil sowie in dem dort in Bezug genommenen Urteil der Kam- mer vom 4. März 2021 (67 S 309/20, juris Rn. 16 [beim Senat im Revisionsver- fahren anhängig unter VIII ZR 94/21]) anklingt - in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise öffentlich begründet worden. Zwar hat der Senat von Berlin die Verordnungsbegründung nicht selbst veröffentlicht, diese jedoch dem Berliner Abgeordnetenhaus übersandt, das die Verordnung einschließlich ihrer Begründung als Drucksache 17/2272 (dort lau- fende Nummer 1) auf seiner Internetseite veröffentlicht hat (https://www.parla- ment-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-186.pdf). Damit liegt eine der Öffentlichkeit leicht zugängliche Bekanntmachung durch eine amtliche Stelle vor (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 86 ff.; vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 38 f.; Beschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 6, 14 ff.). Die Begründung der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Verordnung wurde - was das Berufungsgericht wie bereits in seinem Urteil vom 4. März 2021 (67 S 309/20, juris Rn. 16) zu übersehen scheint - am 28. Mai 2015 veröffentlicht (siehe Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 87 aE). Daher war die Verordnungsbegründung im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung 27 28 - 12 - in einer den Anforderungen des Begründungsgebots gemäß § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise der Öffentlichkeit zugänglich. 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft angenommen, die Klägerin sei gegenüber dem Beklagten für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktiv legitimiert, weil die Abtretung der hier streitgegenständlichen Forderungen an die Klägerin wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot (§ 3 RDG) nach § 134 BGB nichtig sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts sind die über die Internetseite "www. .de" angebotenen und im Streitfall für die Mieter erbrachten außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen von der Registrierung der Klägerin als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG nicht erfasst, weil sie im Wesentlichen nicht auf die gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021 (BGBl. I S. 3415; im Folgenden: aF) gestattete Einziehung von Forderun- gen gerichtet seien, sondern auf eine (nicht gestattete) Forderungsabwehr. Dies trifft nicht zu. Entgegen der vom Berufungsgericht nach wie vor vertretenen Auffassung sind die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 134 BGB in Verbindung mit den Bestimmungen des § 3 RDG sowie der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht gegeben. Denn die von der Klägerin, die als Inkas- sodienstleisterin bei der zuständigen Behörde registriert ist, für die Mieter er- brachten Tätigkeiten sind durch die nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF erteilte Befugnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistun- gen im Bereich der Inkassodienstleistungen (noch) gedeckt (grundlegend hierzu Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 97 ff.). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils durch seine Urteile vom 8. April 2020 (VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.), vom 6. Mai 29 30 - 13 - 2020 (VIII ZR 120/19, juris Rn. 30 ff.) sowie vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 24 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 24 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 25 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 25 ff.), denen Entscheidungen der auch für den Streitfall zuständigen Berufungskammer zugrunde liegen, bekräftigt (siehe ferner Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 43 ff.). a) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht damit begründet werden, die Rückforderung einer von dem Mieter an den Vermieter unter Vorbehalt gezahlten überhöhten Miete könne nicht mehr als eigenständige Inkassodienstleistung im Sinne des Rechts- dienstleistungsgesetzes beurteilt werden, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Klägerin darüber hinausgehend laute, für ihn die "Mietpreis- bremse" bei den Vermietern durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen. Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht darauf ab, unter den gegebenen Umständen falle die Rück- forderung der überhöhten Miete wirtschaftlich nur unerheblich ins Gewicht, so dass die Tätigkeit der Klägerin im Wesentlichen auf die Abwehr von Ansprüchen gerichtet sei (ebenso zunächst LG Berlin, Urteil vom 29. April 2020 - 64 S 95/19, juris Rn. 21 ff. [teilweise aufgehoben durch Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, zur Veröffentlichung bestimmt]; später aufgegeben durch LG Berlin, Urteil vom 9. September 2020 - 64 S 44/19, juris Rn. 4). Diese Argumentation ist rechtsfehlerhaft und verschließt sich der Recht- sprechung des Senats, der in seinem grundlegenden Urteil vom 27. November 2019 (VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162) entschieden hat, dass eine Über- schreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis der Klägerin nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF (auch) nicht aus dem Umstand folgt, 31 32 - 14 - dass die Klägerin in ihrem Rügeschreiben den Vermieter zusätzlich dazu aufge- fordert hat, künftig von dem Mieter nicht mehr die von der Klägerin als überhöht gerügte Miete zu verlangen, sondern diese auf den zulässigen Höchstbetrag her- abzusetzen. Die Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, ist nicht als eine - einem registrierten In- kassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzuse- hen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 96, 219). Denn es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlan- gen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rück- zahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, aaO Rn. 162; ebenso Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 26 ff.; VIII ZR 121/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 128/19, juris Rn. 27 ff.; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 27 ff.). b) Neue Gesichtspunkte, die Veranlassung geben könnten, von den die Senatsrechtsprechung tragenden Grundsätzen abzuweichen, hat das Beru- fungsgericht nicht aufgezeigt. aa) Zwar ist die Annahme einer Nichtigkeit nach § 134 BGB im Fall einer Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG in erster Linie dem Tatrichter auf der Grundlage einer umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände vorbehalten (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 91). Das Berufungsurteil beruht jedoch - an- ders als es vorgibt - nicht auf einer der revisionsgerichtlichen Überprüfung nur 33 34 35 - 15 - eingeschränkt zugänglichen tatrichterlichen Würdigung. Zunächst ist zu berück- sichtigen, dass die hinsichtlich der Tätigkeit der Klägerin getroffenen Abreden ihre Grundlage in den von ihr verwendeten und in den Vertrag mit den Mietern einbezogenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben. Deren Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, da Allgemeine Geschäftsbedingungen wie revisible Rechtsnormen von dem Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, NZM 2015, 79 Rn. 16; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 16; vom 18. Juni 2019 - XI ZR 768/17, BGHZ 222, 240 Rn. 39; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 25; jeweils mwN). Vom Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen etwa abweichenden Sachvortrag der Parteien hat das Berufungsge- richt nicht festgestellt. Zudem hat das Berufungsgericht den Streitstoff rechtsfehlerhaft gewür- digt. Der Gesichtspunkt, dass die Rückzahlungsforderung der Klägerin - im Streit- fall nicht anders als in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (vgl. etwa Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 9; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 9) - nicht unerheblich geringer ist als die von ihr geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten, die im Wesentlichen auf dem Begehren beruhen, die Miete künftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, macht das Begehren der Klägerin nicht zu einer Maßnahme der Forderungsabwehr. Die tatrichterliche Würdigung kann zwar - worauf das Berufungsgericht sich hier ohne Erfolg zurückziehen möchte - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe ange- legt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beach- tet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollstän- dig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 36 - 16 - 93/20, juris Rn. 44; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; jeweils mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. bb) Das Berufungsgericht meint im Wesentlichen, die Rückforderung der überzahlten Miete und der anteiligen Kaution falle wirtschaftlich nicht gegenüber der angestrebten Absenkung der Miete ins Gewicht. Im Kern sei die Tätigkeit der Klägerin auf die Absenkung der Miete und damit auf die Forderungsabwehr ge- richtet. Dies folge bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Internetauftritt einen Button mit der Bezeichnung "Mietsenkung beauftragen" verwendet. Zudem über- nehme sie gegenüber ihrem Vertragspartner in ihren Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen unter anderem die Durchsetzung "des Anspruchs auf Feststellung der Unwirksamkeit der Miete, soweit er die zulässige Miete übersteigt"; entsprechen- des sei in der der Klägerin erteilten Vollmacht vorgesehen. Diese Sichtweise ist rechtsfehlerhaft. (1) Zwar lag den vor der Verkündung des Berufungsurteils ergangenen Senatsurteilen - anders als hier - die Verwendung eines Buttons zugrunde, den die Klägerin nicht mit der Aufschrift "Mietsenkung beauftragen", sondern verall- gemeinernd mit der Aufschrift "Auftrag verbindlich erteilen" versehen hatte (siehe Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 3; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 3; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, juris Rn. 3; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 3; VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 3; VIII ZR 121/19, juris Rn. 3; VIII ZR 128/19, juris Rn. 3; VIII ZR 129/19, ZIP 2020, 1619 Rn. 3). Dies rechtfertigt indes keine abweichende rechtliche Beurteilung, denn der in den vorgenannten Fällen maßgebliche, sich aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin und der ihr erteilten Vollmacht ergebende Auftragsinhalt unterscheidet sich nicht von der hier gegebenen Fallkonstellation (siehe Senatsurteile vom 27. November 37 38 - 17 - 2019 - VIII ZR 285/18, aaO; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, aaO; vom 6. Mai 2020 - VIII ZR 120/19, aaO; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO; VIII ZR 31/19, aaO; VIII ZR 121/19, aaO; VIII ZR 128/19, aaO; VIII ZR 129/19, aaO). Das Berufungsgericht blendet nicht nur die Besonderheiten des Dauer- schuldverhältnisses, sondern weitere wesentliche Umstände der gegebenen Fallgestaltung aus, denn bei unverändertem Verhalten des Vermieters hätte die- ser in Zukunft Monat für Monat ein gleichartiges Rückforderungsverlangen der Mieter zu vergegenwärtigen. Damit besteht ein enger inhaltlicher Zusammen- hang der Mietsenkung mit der Forderungseinziehung, weil das Verlangen, die Miete zukünftig auf das zulässige Maß herabzusetzen, ersichtlich dazu dient, wei- tere Rückforderungsansprüche gegen den Beklagten zu vermeiden (vgl. Senats- urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; ebenso Tolksdorf, ZIP 2021, 2049, 2054 f.; Deckenbrock/Henssler/Rillig, RDG, 5. Aufl., § 10 Rn. 45p; siehe auch Stadler, JZ 2020, 321, 323; anders Römermann, VuR 2020, 43, 50; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2022, § 556d Rn. 56 f.). Die Rückforderung der überzahlten Miete und das darin bereits angelegte, in die Zukunft gerichtete Herabsetzungsbegehren bilden - auch aus Sicht des Mieters - eine sinnvoll nicht voneinander zu trennende Einheit. Das Herabsetzungsver- langen ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht eine Reaktion auf das aus dem Mietvertrag resultierende Zahlungsverlangen des Vermieters, son- dern stellt das an den Vermieter gerichtete Begehren dar, künftig sich aus der "Mietpreisbremse" ergebende Rückzahlungsansprüche anzuerkennen und in Ab- zug zu bringen. Damit handelt es sich - anders als das Berufungsgericht vorder- gründig annimmt - nicht um eine Forderungsabwehr, sondern um eine Form der Forderungsdurchsetzung. 39 - 18 - Dies entspricht der gesetzlichen Ausgestaltung der "Mietpreisbremse" durch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene Gesetz zur Dämpfung des Mietan- stiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprin- zips bei der Wohnungsvermittlung vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; Mietrechts- novellierungsgesetz - MietNovG). Die gesetzliche Regelung stellt auf das Rück- forderungsverlangen - und damit auf die Forderungseinziehung - ab, indem sie an den Rückforderungsanspruch des Mieters anknüpft. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB stellt insoweit klar, dass der Mieter die zu viel gezahlte Miete (nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung) "her- ausverlangen" kann. § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Mieter eine überzahlte Miete nur "zurückverlangen" kann, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff. BGB gerügt hat. Damit hat bereits der Gesetzgeber die Forderungseinziehung in den Vordergrund gestellt, ohne dass etwaige wei- tergehende Ansprüche ausgeschlossen sind (vgl. Gesetzentwurf der Bundesre- gierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 33). Zu Unrecht stellt das Berufungsgericht auf einen wirtschaftlichen Vergleich des Gebührenstreitwerts des Rückzahlungsverlangens und des Herabsetzungs- begehrens ab. Für die rechtliche Einordnung der Tätigkeit der Klägerin als Inkas- sodienstleistung macht es keinen Unterschied, ob sie sich Rückzahlungsansprü- che nur für wenige Monate oder für zahlreiche Monate abtreten lässt, zumal das mit der Rückforderung verbundene Herabsetzungsbegehren den Umfang der Tätigkeit der Klägerin allenfalls unwesentlich erhöht und eine rechtliche Prüfung, die über das Rückforderungsverlangen hinausginge, und erst recht eine rechtli- che Prüfung des Inhalts des Mietvertrags (vgl. dazu Senatsurteil vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 219) nicht erfordert. (2) Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich auch aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2021 (II ZR 84/20, BGHZ 230, 255), mit 40 41 42 - 19 - dem der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit des sogenannten "Sammelklage-In- kassos" bejaht hat, nicht herleiten, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Gegenstand dieser Entscheidung waren Schadensersatzansprüche aus § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 15a Abs. 1 Satz 1 und 2 InsO in der Fas- sung des Gesetzes vom 23. Oktober 2008 (BGBl. I S. 2016), die ein Inkasso- dienstleister im Wege des sogenannten "Sammelklage-Inkassos" aus abgetrete- nem Recht von Kunden einer insolvent gewordenen Fluggesellschaft gegen den Executive Director der Komplementär-Gesellschaft der Schuldnerin mit der Be- hauptung erhoben hatte, dieser habe den Insolvenzantrag für die Schuldnerin nicht rechtzeitig gestellt. Anders als die Vorinstanzen hat der Bundesgerichtshof das sogenannte "Sammelklage-Inkasso" als zulässige Inkassodienstleistung beurteilt, weil der Schutzzweck des Rechtsdienstleistungsgesetzes es gebiete, insbesondere unter Berücksichtigung der Berufsausübungsfreiheit des Inkassodienstleisters (Art. 12 Abs. 1 GG), den Begriff der Inkassodienstleistung so auszulegen, dass auch Ge- schäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf die gerichtliche Einziehung der Forderung abzielen, umfasst sind. Dies gelte regelmäßig auch dann, wenn das Geschäftsmodell eine Bündelung einer Vielzahl von Einzelforderungen vor- sehe (BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 22). Soweit der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil ausgesprochen hat, der Inkassobegriff der § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF umfasse Geschäftsmodelle, die ausschließlich oder vorrangig auf eine gerichtliche Einziehung der Forderung abzielten (Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, aaO Rn. 16, siehe auch Rn. 20, 22, 31, 41), hat er den Begriff der Inkas- sodienstleistung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF nicht etwa einschränken wollen, sondern hat ihn im Gegenteil weit ver- 43 44 45 - 20 - standen. Zudem betrifft das Urteil nicht die hier maßgebliche Abgrenzung zwi- schen Forderungseinziehung und Forderungsabwehr, sondern die Zulässigkeit des "Sammelklage-Inkassos". (3) Unbehelflich ist auch der Hinweis des Berufungsgerichts, dass die Klägerin ausweislich Nr. 3.1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Provision in Höhe von einem Drittel der ersparten Jahresmiete verlange. Dies ist, anders als das Berufungsgericht meint, aufgrund des engen Zusammenhangs zwischen der Rückforderung überzahlter Miete und dem Begehren, die Miete künftig auf das zulässige Maß zu senken, aus den vorgenannten Gründen kein Beleg für eine im Kern inkassofremde Tätigkeit. Abgesehen davon macht die Klägerin insoweit lediglich von ihrer Befugnis zur Vereinbarung eines Erfolgs- honorars Gebrauch (Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 176 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 64; jeweils mwN; zur Zulässigkeit der Vereinbarung eines Erfolgshonorars durch Inkassodienstleister siehe bereits BGH, Beschluss vom 9. Juni 2008 - AnwSt(R) 5/05, juris Rn. 14). (4) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der der Klägerin abgetretene und mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Erstattung vorge- richtlicher Rechtsverfolgungskosten (in Gestalt einer Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG, 1008 VV RVG) überwiegend nicht auf dem Ge- bührenwert des Rückforderungsbegehrens beruht, sondern auf dem Wert der ge- forderten monatlichen Mietsenkung. Auch dieser Umstand gestattet nicht die Schlussfolgerung, die Klägerin werde inkassofremd tätig. Denn insoweit macht sie in zulässiger Weise lediglich von dem ihr gemäß § 4 Abs. 5 des Einführungs- gesetzes zum Rechtsdienstleistungsgesetz - RDGEG - in der hier maßgeblichen, vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) eingeräumten 46 47 - 21 - Recht Gebrauch, wonach ein Inkassodienstleister für seine vorgerichtliche Tätig- keit die Gebühren beanspruchen darf, die auch ein Rechtsanwalt verlangen könnte. Dazu gehört auch der 42-fache Überschreitungsbetrag für das Verlangen auf Erklärung, dass die Miete künftig auf das zulässige Maß herabgesetzt wird (§ 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117; vgl. auch Skupin, GRUR-Prax 2021, 38). c) Ebenfalls rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht sich (ohne nähere Begründung) auf den Standpunkt gestellt, die Inkassobefugnis der Klägerin sei auch deshalb einzuschränken, weil ihre Tätigkeit auf eine unzulässige Umge- hung des anwaltlichen Berufs- und Vergütungsrechts abziele. Es trifft zwar zu, dass die berufsrechtliche Regulierung der registrierten Inkassodienstleister im Vergleich zur Rechtsanwaltschaft weniger streng ausge- staltet ist. So war es etwa Rechtsanwälten in dem hier maßgeblichen Zeitraum (vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Förderung verbrauchergerechter Angebote im Rechtsdienstleistungsmarkt vom 10. August 2021) berufsrechtlich - von Aus- nahmen abgesehen - weder gestattet, mit ihren Mandanten ein Erfolgshonorar zu vereinbaren (§ 49b Abs. 2 Satz 1 BRAO, § 4a RVG; jeweils in der vor dem 1. Oktober 2021 geltenden Fassung), noch den Mandanten im Fall einer Erfolg- losigkeit der Inkassotätigkeit eine Freihaltung von den entstandenen Kosten zu- zusagen (§ 49b Abs. 2 Satz 2 BRAO aF; dazu BGH, Urteile vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 26/14, NJW 2016, 3105 Rn. 17; vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 171). Indes lässt sich eine Einschränkung der Inkassobefugnis der Klägerin - auch unter Berücksichtigung des allgemeinen Gleichheitssatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) - aus unter Umständen nicht gänzlich von der Hand zu weisenden Wider- sprüchen, die sich aus der eher strengen Regulierung des anwaltlichen Berufs- rechts im Vergleich zu Inkassodienstleistern ergeben mögen (vgl. Henssler in 48 49 50 - 22 - Deckenbrock/Henssler, RDG, 5. Aufl., Einleitung Rn. 47j), nicht herleiten, zumal es sich bei Inkassodienstleistern im Gegensatz zu Rechtsanwälten nicht um Or- gane der Rechtspflege handelt (BT-Drucks. 16/3655, S. 67). Dies hat der Senat bereits vor der Verkündung des Berufungsurteils wiederholt ausgesprochen (Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 170 ff., 185 f.; vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 69 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 63; siehe auch BGH, Urteil vom 13. Juli 2021 - II ZR 84/20, BGHZ 230, 255 Rn. 39). 3. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Zwar ist die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter und die von diesen erklärte Abtretung nicht wirksam auf elektronischem Wege erfolgt. Denn dies setzte gemäß § 312j Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 BGB voraus, dass die Klägerin den auf ihrer Internetseite verwendeten Button mit den Wörtern "zahlungspflichtig bestellen" oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet hätte. aa) Gemäß § 312j Abs. 4 BGB kommt ein Verbrauchervertrag im elektro- nischen Geschäftsverkehr, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat (§ 312j Abs. 2 BGB), nur zustande, wenn der Unternehmer seine Pflicht aus § 312j Abs. 3 BGB erfüllt. Aufgrund der zwischenzeitlich geänderten Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird der Mieter - anders als in den Senatsurteilen vom 19. Januar 2022 (VIII ZR 123/21, ZIP 2022, 378; VIII ZR 124/21, juris, und VIII ZR 196/21, juris) und den weiteren Senatsurteilen vom 30. März 2022 (VIII ZR 358/20 und VIII ZR 121/21; jeweils zur Veröffentlichung bestimmt) zugrundeliegenden Fällen - bei Erfolglosigkeit der Tätigkeit der Kläge- rin nicht von sämtlichen Kosten freigehalten (Nr. 3.2 und 3.3 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Vielmehr hat er stets ab Mahnung des Vermieters eine 51 52 53 - 23 - Gebühr in der Höhe zu entrichten, wie sie einem Rechtsanwalt nach den Vor- schriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustünde. Damit liegt ohne Wei- teres eine entgeltliche Leistung des Unternehmers im Sinne von § 312j Abs. 2 BGB und von § 312 Abs. 1 BGB (in der bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung) vor. bb) Da die Entgeltlichkeit - im Gegensatz zu den Fallgestaltungen in den Verfahren VIII ZR 358/20, VIII ZR 121/21, VIII ZR 123/21, VIII ZR 124/21 und VIII ZR 196/21 - nicht auf ein reines Erfolgshonorar beschränkt ist, kommt vorlie- gend - anders als in den genannten Fällen (vgl. etwa Senatsurteil vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, aaO Rn. 53 ff.) - eine am Schutzzweck des § 312j BGB orientierte einschränkende Auslegung dieser Vorschrift nicht in Betracht. Die Klä- gerin hätte sich daher nicht mit der Aufschrift "Mietsenkung beauftragen" auf dem auf ihrer Internetseite installierten Button begnügen dürfen. Vielmehr hätte sie auf der Schaltfläche eine Aufschrift "kostenpflichtig beauftragen" oder eine ähnliche Formulierung anbringen müssen, aus der unmissverständlich hervorgeht, dass die Leistung der Klägerin in jedem Fall entgeltlich ist. Da sie dies nicht getan hat, ist die Klägerin auf elektronischem Wege nicht rechtswirksam beauftragt worden (§ 312j Abs. 4 BGB). Ob § 312j Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 BGB auch auf die Abtretung als Erfüllungsgeschäft Anwendung findet, kann offenbleiben. Denn die Unwirk- samkeit des Grundgeschäfts hat gemäß § 139 BGB unter den hier gegebenen Umständen, in denen Beauftragung und Abtretung als einheitliches Geschäft ausgestaltet sind, zur Folge, dass auch die Abtretung unwirksam ist. cc) Die Unwirksamkeit der auf elektronischem Wege erklärten Abtretung ist jedoch unschädlich, weil die Mieter durch die von ihnen unterzeichnete Ver- tragsurkunde vom 24. Januar 2018, in der sie die Abtretung ihrer Ansprüche vorsorglich "bestätigt und wiederholt" sowie zusätzlich bereits erfolgte Rechts- 54 55 - 24 - handlungen der Klägerin "rückwirkend genehmigt" hat, (erneut) ihr Einverständ- nis mit der Erbringung einer Rechtsdienstleistung durch die Klägerin sowie eine Abtretung der dort beschriebenen Ansprüche erklärt hat (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 34 f.). Die Klägerin hat das darin liegende Angebot der Mieter gemäß § 151 BGB angenommen. Aus den abgegebenen Erklärungen wird deutlich, dass die Mieter bei der Unterzeichnung der Urkunde auch mit dem Erklärungsbewusstsein gehandelt haben, die Klägerin für den Fall der Unwirksamkeit der zuvor durch Anklicken der Schaltfläche auf der Internetseite der Klägerin erfolgten Erklärungen rückwirkend mit einer Verfol- gung möglicher Ansprüche zu beauftragen und diese in dem beschriebenen Um- fang an die Klägerin abzutreten. b) Das angefochtene Urteil stellt sich auch nicht teilweise - im Hinblick auf den Rückzahlungsanspruch für den Monat November 2018 und darauf entfal- lende vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten - als richtig dar, weil, wie das Amts- gericht gemeint hat, die von der Klägerin mit Schreiben vom 9. Juli 2018 erho- bene Rüge für diesen Monat keine Wirksamkeit mehr entfalte, nachdem am 1. November 2018 eine neue Mietstaffel begonnen und die Klägerin in dieser Mietstaffel eine erneute Rüge nicht erhoben hat. Entgegen der - vom Berufungsgericht in seinem Hinweisbeschluss vom 13. Juli 2021 geteilten - Ansicht des Amtsgerichts (ebenso AG Charlottenburg, Urteil vom 28. Oktober 2021 - 239 C 85/21, juris Rn. 31) musste die - hier wäh- rend des Laufs der zweiten Mietstaffel - erhobene Rüge nach Ablauf dieser Mietstaffel nicht wiederholt werden, sondern erfasst auch die Folgestaffel. Das Amtsgericht hat zur Begründung seiner abweichenden Auffassung die Vorschrift des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB herangezogen, wonach die Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden sind. Daraus hat das Amtsgericht gefolgert, bei Staffelmietvereinbarungen sei die Rüge eines 56 57 - 25 - Verstoßes gegen die Mietbegrenzung gesondert während jeder Staffel zu erhe- ben und müsse deshalb gegebenenfalls wiederholt werden. Diese rechtliche Be- urteilung trifft nicht zu. Allerdings könnte der Wortlaut des § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB, der auch schon während der Geltung des § 556g Abs. 2 BGB aF bestimmte, dass die "§§ 556d bis 556g […] auf jede Mietstaffel" anzuwenden sind, dafür sprechen, dass bei einer vereinbarten Staffelmiete der Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen eines Verstoßes des Vermieters gegen die Mietbegrenzung nur dann ent- steht, wenn der Mieter eine Rüge in jeder Mietstaffel erhebt, so dass er eine be- reits erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel wiederholen müsste. Indes ist der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB nicht eindeutig. Vielmehr spricht der enge Zusammenhang mit Satz 2 dieser Bestimmung dafür, dass dem Gesetzgeber nicht daran gelegen war, das Rügeerfordernis zu Lasten des Mieters auszudeh- nen, sondern er nur die Berechnung der zulässigen Miethöhe bei vereinbarter Staffelmiete konkretisieren wollte. Denn § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB stellt aus- drücklich auf die "Berechnung" der Miete ab und bestimmt, dass für die "Berech- nung" der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weite- ren Mietstaffeln statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeb- lich ist, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Gegen das Erfordernis, eine einmal erhobene Rüge nach Ablauf einer Mietstaffel zu wiederholen, sprechen insbesondere der Regelungszweck des § 557a Abs. 4 BGB sowie der Sinn und Zweck des Rügeerfordernisses gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF. Die Bestimmung des § 557a Abs. 4 BGB soll gewährleis- ten, dass nicht nur die erste vereinbarte Miete (hierfür gilt § 556d BGB unmittel- bar), sondern auch alle für die folgenden Staffeln vereinbarten Mieten grundsätz- lich die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen (vgl. 58 59 - 26 - BT-Drucks. 18/3121, S. 34 f.). Dies hat der Gesetzgeber ausweislich der Geset- zesmaterialien deshalb als erforderlich erachtet, weil er zugunsten des Mieters verhindern wollte, dass die Mietenbegrenzung des § 556d BGB durch Staffel- mietvereinbarungen, die erhebliche Preissprünge zulassen, faktisch umgangen wird (BT-Drucks. 18/3121, S. 16, 34). Der Gesetzgeber beabsichtigte daher nicht, die Anforderungen an das Rückzahlungsverlangen zu Lasten des Mieters zu er- höhen. Dies entspricht, worauf die Revision mit Recht hinweist, auch dem Sinn und Zweck der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF. Nach dem in den Gesetzes- materialien zum Ausdruck gekommenen Regelungszweck soll die Erhebung ei- ner (qualifizierten) Rüge dazu dienen, den Vermieter darüber in Kenntnis zu set- zen, aus welchen Gründen, in welcher Höhe und ab welchem Zeitpunkt eine Rückerstattung verlangt wird (Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 98; VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 41). Auch dieser Ge- setzeszweck gebietet es, bei vereinbarter Staffelmiete einer Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF die Fortwirkung für weitere Mietstaffeln nicht abzusprechen. Denn der Vermieter darf bei Erhebung einer Rüge, die sich gegen die Höhe der Miete einer niedrigeren Staffelstufe richtet, grundsätzlich nicht davon ausgehen, dass der Mieter die für nachfolgende Mietstaffeln vereinbarte höhere Miete billigen will. 4. In Anbetracht der vorstehenden Ausführungen hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerhaft den von der Klägerin aus abgetretenem Recht erhobe- nen Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (nebst Zinsen) gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF als unbegründet zurückgewiesen. 60 61 - 27 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Be- rechtigung der geltend gemachten Ansprüche (einschließlich der Klageerweite- rung) getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Gemäß § 563 Abs. 2 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die rechtliche Beurteilung des Senats zugrunde zu legen. Es hat insbesondere zu beachten, dass die Klägerin inkassofremde Dienstleistungen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG aF, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) nicht erbringt, so dass die Abtretung der streitgegenständlichen Ansprüche der Mieter an die Klägerin nicht gemäß § 134 BGB, § 2 Abs. 1, §§ 3, 10 RDG nichtig ist. Ferner weist der Senat darauf hin, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF) die Grundsätze des Senatsurteils vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 113 ff.) zu beachten haben wird. 62 63 64 - 28 - Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.05.2021 - 8 C 139/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.09.2021 - 67 S 128/21 -