Aber den Beklagten steht vorliegend ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht mehr zu. Sie haben es versäumt, über die Betriebskosten zeitnah abzurechnen. Grundsätzlich war den Beklagten möglich, mit Ablauf des Jahres 2009 über die Betriebskosten dieses Jahres abzurechnen. Nach Sachlage spricht nichts dafür, dass die Beklagte nicht im Wege der reinen Ausgaben- und Einnahmen-Rechnung abrechnen. Eine solche Abrechnung kann unmittelbar mit Ablauf des Wirtschaftsjahrs erstellt werden. In sie gehen nur die im Verlauf des Wirtschaftsjahrs verbuchten Einnahmen und Ausgaben ein. Mag man dem Vermieter für das Erstellen der Betriebskostenabrechnung des vorangegangenen Jahres danach zwar einige Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs zubilligen, so ist dieser Zeitraum spätestens mit dem Ablauf des März des Folgejahres beendet, treten nicht besondere Umstände hinzu, die eine längere Abrechnungsfrist erfordern.
Sachverhalt
Mieterin klagt gegen ihre ehemaligen Vermieter auf Auszahlung eines Kautionsguthabens in Höhe von 100 EUR. Das Mietverhältnis endete zum 28. Februar 2009, die Wohnung wurde ohne Beanstandungen zurückgegeben. Die Vermieter behielten die Kaution unter Berufung auf ein mögliches Zurückbehaltungsrecht wegen ausstehender Betriebskostennachzahlungen für 2009 ein. Das AG Köpenick verurteilte die Vermieter zur Zahlung.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Gericht bejaht grundsätzlich die Möglichkeit eines Zurückbehaltungsrechts des Vermieters an der Kaution für Betriebskostennachforderungen (§ 273 BGB). Allerdings schränkt das Gericht dieses Recht zeitlich ein: Der Vermieter muss über die Betriebskosten zeitnah abrechnen. Bei reiner Einnahmen-Ausgaben-Rechnung ist eine Abrechnung unmittelbar mit Ablauf des Wirtschaftsjahres möglich. Das Gericht gewährt dem Vermieter eine Nachfrist bis spätestens Ende März des Folgejahres. Danach verfällt das Zurückbehaltungsrecht, wenn keine besonderen Umstände die Verzögerung rechtfertigen. Die Beklagten hatten nicht fristgerecht abgerechnet, daher stand ihnen das Zurückbehaltungsrecht nicht zu.
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Beendeter Wohnraummietvertrag: Fälligkeit der Abrechnung der Betriebskosten; Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an Mietkaution wegen Betriebskostennachforderung
Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten im Wege der Einnahmen- Ausgabenrechnung ab, so ist die Abrechnung der Betriebskosten bereits mit Ablauf des Abrechnungsjahrs fällig (Rn.7) (Rn.8) .
Der Vermieter darf die Kaution für eine Betriebskostennachforderung nur dann zurückbehalten, wenn er über die Betriebskosten zeitnah abrechnet (Rn.6) (Rn.7) .
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 100,-- EUR nebst fünf Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszins seit dem 30. Dezember 2009 zu zahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand Randnummer
Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen, §§ 313a, 495a ZPO.
Entscheidungsgründe Randnummer
Die Klage ist - soweit noch im Streit - zulässig und begründet.
Mit Recht nimmt die Klägerin als seinerzeitige Mieterin die Beklagten als ihre ehemaligen Vermieter auf Auszahlung des verbliebenen Guthabens aus der Kautionsabrede der Parteien in Höhe der 100,-- EUR in Anspruch, §§ 551, 667, 662, 535 BGB.
Das Mietverhältnis der Parteien war mit Ablauf des Februar 2009 beendet. Nachdem die Wohnung ohne Beanstandungen zurückgegeben worden war, blieben als zu sichernde Ansprüche der Beklagten als ehemaliger Vermieter allenfalls die Nachzahlungsbeträge aus der Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2009
Solche über die Kaution zu sichernden Ansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten können die Beklagte hier nicht mehr geltend machen.
Zu Unrecht stützen sie sich nun auf ein ihnen zustehendes Zurückbehaltungsrecht, § 273 BGB. Richtig ist zwar, dass dem Rückzahlungsanspruch des Mieters aus der Kautionsabrede ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters entgegengehalten werden kann, wenn der Vermieter noch mit großer Wahrscheinlichkeit Ansprüche gegen den Mieter zu erwarten hat. Solche Ansprüche können auch Nachzahlungsansprüche aus der Abrechnung der Betriebskosten sein.
Aber den Beklagten steht vorliegend ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht mehr zu. Sie haben es versäumt, über die Betriebskosten zeitnah abzurechnen. Grundsätzlich war den Beklagten möglich, mit Ablauf des Jahres 2009 über die Betriebskosten dieses Jahres abzurechnen.
Nach Sachlage spricht nichts dafür, dass die Beklagte nicht im Wege der reinen Ausgaben- und Einnahmen-Rechnung abrechnen. Eine solche Abrechnung kann unmittelbar mit Ablauf des Wirtschaftsjahrs erstellt werden. In sie gehen nur die im Verlauf des Wirtschaftsjahrs verbuchten Einnahmen und Ausgaben ein.
Mag man dem Vermieter für das Erstellen der Betriebskostenabrechnung des vorangegangenen Jahres danach zwar einige Zeit nach Ablauf des Wirtschaftsjahrs zubilligen, so ist dieser Zeitraum spätestens mit dem Ablauf des März des Folgejahres beendet, treten nicht besondere Umstände hinzu, die eine längere Abrechnungsfrist erfordern. Hat der Vermieter nicht innerhalb dieses Zeitraums abgerechnet gibt es keinen Anlass, ihm noch ein Zurückbehaltungsrecht an dem Rückzahlungsanspruch des Mieters zu zugestehen. Und besondere Gründe, noch nicht über die Betriebskosten des Jahres 2009 abzurechnen oder nicht abrechnen zu können, haben die Beklagten weder vorgetragen noch anderweit erkennen lassen.
Der Zinsanspruch der Klägerin ergibt sich jedenfalls aus § 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit richten sich nach den §§ 708 Nummer 11,711,713 ZPO.
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