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ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR8.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 8/22 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3 Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Aus- kunftsverlangen des Mieters. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 8/22 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 7. Dezember 2021 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als bezüglich des Auskunftsverlangens der Kläge- rin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten sowie den Mietern S. und H. (nachfolgend Mieter) besteht seit dem 1. Dezember 2016 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Indexmiete. Die Beklagte erhöhte hierauf gestützt die Netto- kaltmiete ab dem 1. März 2018. Im April 2020 beauftragten die Mieter die Klägerin unter Einbeziehung von deren Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit der Durchsetzung von Ansprü- chen aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 9. April 2020 rügte die Klägerin gegenüber der Beklag- ten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Sie verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und einen sich hieraus etwa ergebenden Betrag einer Mieterhöhung ausgehend von der ortsüb- lichen Vergleichsmiete, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichti- gung der Modernisierung anzusetzen gewesen wäre. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklä- rung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der am 19. Oktober 2020 beim Amtsgericht eingegangenen Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und auf 2 3 4 5 - 4 - (Rück-)Zahlung für den Monat Mai 2020 zu viel gezahlter Miete sowie vorgericht- licher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Erteilung der begehrten Auskunft verurteilt sowie den Zahlungsanträgen weit überwiegend stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Zahlungsverurtei- lung herabgesetzt und die Klage hinsichtlich des Auskunftsantrags abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf den Auskunftsanspruch zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr diesbezügliches Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 63]) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskunft gemäß §§ 556d, 556g, 398 BGB in Verbin- dung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Der Anspruch sei jeden- falls verjährt (§ 214 BGB). Für den Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB gelte die regelmäßige dreijäh- rige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB, die am Ende des Jahres, in dem der Auskunftsanspruch entstanden sei, zu laufen beginne. 6 7 8 9 10 11 - 5 - Der Auskunftsanspruch entstehe mit Abschluss des Mietvertrags. Hinge- gen komme es insoweit nicht auf die Indexmieterhöhung an, die - anders als die Staffelmiete - nicht automatisch eintrete, sondern neben der Einhaltung der Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB eine den Formalien des § 557b Abs. 3 BGB genügende Mieterhöhungserklärung voraussetze. Soweit § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB den Verjährungsbeginn zusätzlich davon abhängig mache, dass der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Tatsachen erlange, lägen diese Voraussetzungen regelmäßig und so auch im Streitfall vor. Der Mie- ter müsse nur wissen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsab- schlusses in einer Gemeinde mit angespannter Wohnungsversorgung liege, die in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen worden sei. Stelle man auf den Vertragsschluss - und nicht auf die zum 1. März 2018 erfolgte Indexmieterhöhung - ab, sei Verjährung bereits am 31. Dezember 2019 eingetreten. Das erste Rügeschreiben der Klägerin datiere hingegen aus dem Monat April 2020. Das Berufungsgericht schließe sich der in der Instanzrechtsprechung (LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 2. November 2021 - 65 S 64/21) vertre- tenen Auffassung, wonach der Auskunftsanspruch des Mieters aus § 556g BGB als Hilfsanspruch nicht vor dem Hauptanspruch verjähren könne und aufgrund der Ausgestaltung des Dauerschuldverhältnisses jeden Monat neu entstehe, nicht an. Dies ergebe sich insbesondere nicht aus der dort in Bezug genomme- nen höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16). Zum einen habe es sich im dort zugrundeliegenden Sachverhalt erkenn- bar nicht um ein Dauerschuldverhältnis gehandelt. Zum anderen lasse sich der Schluss, der Auskunftsanspruch könne nicht vor dem eigentlichen Hauptan- spruch verjähren, nicht auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Die Durch- 12 13 14 - 6 - setzung des Hauptanspruchs sei, wie die Klägerin selbst bereits mit der Geltend- machung der Leistungsklage neben dem Auskunftsantrag in einer Vielzahl von Verfahren zu erkennen gegeben habe, ohne den Auskunftsanspruch nicht un- möglich oder unzumutbar erschwert. Käme es - wie nach der Gegenauffassung - bei einem Dauerschuldver- hältnis praktisch nie zu einer Verjährung des Auskunftsanspruchs, wäre der Ver- mieter gehalten, Unterlagen über durchgeführte Modernisierungen oder die Miet- verträge der Vormieter für eine unbegrenzte Zeit aufzubewahren. Der Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften würde - im Gegensatz zu dem der Entschei- dung des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Sachverhalt - hierdurch voll- ständig ausgehöhlt. Die zeitliche Begrenzung der Durchsetzbarkeit des Auskunftsanspruchs entspreche auch der Wertung des Gesetzgebers in anderen Rechtsgebieten, in denen es dauerhaft wiederkehrende Leistungen - wie beispielsweise im Unter- haltsrecht - gebe (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2003 - XII ZR 155/01, juris Rn. 10). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der an die Klägerin wirksam abgetretene (vgl. nur Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, juris Rn. 11 mwN) Anspruch der Mieter auf Erteilung der be- gehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB nicht verneint werden. Entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dieser Anspruch nicht verjährt. Es 15 16 17 18 - 7 - handelt sich bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB um einen so- genannten verhaltenen Anspruch. Deshalb hat im Streitfall die regelmäßige Ver- jährungsfrist (§ 195 BGB) für den Auskunftsanspruch der Mieter erst mit dessen Geltendmachung gegenüber der Beklagten im April 2020 zu laufen begonnen mit der Folge, dass die Verjährungsfrist bei Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 nicht abgelaufen gewesen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt noch zutreffend angenom- men, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegren- zungsverordnung vom 28. April 2015 auf den mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) und deshalb der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter grundsätzlich ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB auf Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Tatsachen zusteht. 2. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist dieser Anspruch je- doch nicht verjährt. Die auch auf den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB anwendbare regelmäßige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) ist nicht bereits mit dem Schluss des Jahres 2016, in dem der streitgegenständliche Mietvertrag ab- geschlossen wurde, nach § 199 Abs. 1 BGB in Gang gesetzt worden. Vielmehr hat die Verjährungsfrist erst mit dem Zugang des Schreibens vom 9. April 2020 bei der Beklagten zu laufen begonnen, mit dem die Klägerin von dieser unter anderem die streitgegenständlichen Auskünfte begehrt hat. Zum Zeitpunkt der gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB zur Verjährungshemmung führenden Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 war der Auskunftsanspruch deshalb nicht verjährt. 19 20 - 8 - a) Ob der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor dem An- spruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungs- frist für den Auskunftsanspruch beginnt, ist umstritten. Nach einer - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Ansicht verjährt der Auskunftsanspruch grundsätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gemäß § 199 Abs. 1 BGB (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-BGB/ Schüller, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld- Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42 [der den Auskunftsanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO Fn. 182]; Börstinghaus in Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 33; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 556g Rn. 33; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mie- ters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des Auskunftsanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters an (vgl. Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g BGB Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB]). 21 22 23 - 9 - Nach einer weiteren Auffassung kann der Auskunftsanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch jedenfalls nicht vor dem Rückzah- lungsanspruch des Mieters verjähren (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2021, 739 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22]); LG Berlin [Zivilkammer 67], Urteil vom 3. Mai 2022 - 67 S 305/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 125/22]; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556g Rn. 27; Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 51). b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 BGB verjährt und diese Frist - abweichend von § 199 Abs. 1 BGB - nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt. aa) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht noch angenommen, dass der - sich auf die Ausgangsmiete beziehende (§ 557b Abs. 4 BGB) - Auskunfts- anspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. zu diesem bereits Senats- urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165) grund- sätzlich selbständig - wie andere gesetzliche Auskunftsansprüche auch (vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. November 1960 - V ZR 124/59, BGHZ 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 198/88, BGHZ 108, 393, 399 [jeweils zur Auskunftspflicht gemäß § 2314 BGB]; vom 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, GRUR 2012, 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 BGB]; vom 3. August 2017 - VII ZR 24 25 26 - 10 - 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchaus- zugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als Hilfsanspruch zum Provisionsanspruch]) - der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB unterliegt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-Miet- recht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmid/Harz/ Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 32). bb) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB kann unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - und damit auch zeitlich vor diesem - verjähren. Zwar handelt es sich bei ihm um einen Hilfsanspruch zu dem auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des Mieters (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 6660 Rn. 35). Doch unterscheidet er sich von den - ebenfalls als Hilfsan- sprüche ausgestalteten - Auskunftsansprüchen gemäß § 242 und § 1379 BGB, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht vor dem jeweiligen Hauptanspruch verjähren, dem sie dienen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, NJW 2017, 2755 Rn. 8 ff.; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils zum Auskunftsanspruch nach § 242 BGB]; Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 18 ff. [zum Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB]), maßgeblich dadurch, dass der Mieter nicht erst auf der Grundlage der Auskunft zur Verfolgung und Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter in die Lage versetzt wird (siehe hierzu Fleindl, WuM 2015, 212, 222). Während der Anspruchsberechtigte im Falle des Auskunftsanspruchs ge- mäß § 242 BGB in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die Auskunft angewiesen ist (vgl. etwa 27 28 - 11 - BGH, Urteile vom 4. Juni 1981 - III ZR 31/80, BGHZ 81, 21, 24; vom 26. Septem- ber 2013 - VII ZR 227/12, NJW 2014, 381 Rn. 14; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 51) beziehungsweise der Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB der Berechnung des eigenen Zugewinnausgleichsanspruchs und der wechselseitigen Beibringung der Bemessungsgrundlagen für die Zuge- winnausgleichsberechnung dient (vgl. BGH, Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 19, 22), sind Auskunfts- und Rückzahlungs- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in einer Weise miteinander verknüpft, dass die Durchsetzung des Rückzahlungsan- spruchs ohne die Möglichkeit einer vorherigen oder zeitgleichen Geltendma- chung des Auskunftsanspruchs gefährdet, erschwert oder sogar unmöglich wäre. Insbesondere benötigt der Mieter die Auskunft des Vermieters zu den preisbildenden Faktoren nicht, um einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB schlüssig darlegen und gegebenenfalls beweisen zu können. Denn er muss aufgrund der gesetzlichen Konzeption der §§ 556d ff. BGB, wo- nach § 556d BGB den Grundtatbestand bildet und es sich bei den Vorschriften der §§ 556e, 556f BGB um Ausnahmen beziehungsweise "Sondertatbestände" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33) zugunsten des Vermieters handelt, im Rückfor- derungsprozess lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes (das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn) sowie die ordnungsgemäße Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB darlegen und beweisen (vgl. hierzu etwa BeckOGK-BGB/ Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 156, 161; Fleindl, WuM 2015, 212, 216, 222). Insoweit erachtet es der Gesetzgeber als dem Mieter zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miethöhe allgemein zugängliche Quellen - insbeson- dere den örtlichen Mietspiegel, von dessen regelmäßiger Erstellung der Gesetz- 29 - 12 - geber bei Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Woh- nungsmarkt ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 29) - zu nutzen (BT-Drucks. aaO, S. 33 f.; siehe hierzu auch Fleindl, aaO S. 222). Obgleich der Auskunftsanspruch sich auch auf für die Bildung der ortsüb- lichen Vergleichsmiete maßgebliche Umstände (zum Beispiel die Baualters- klasse des Mietgebäudes) beziehen kann (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34), wird er - da er nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren umfasst - vor allem die im Rückzahlungsprozess vom Vermieter darzulegenden und zu be- weisenden (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO Rn. 157 ff.; jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 52; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69) Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB betreffen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34; Fleindl, aaO, S. 223 f.; Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 556g Rn. 76). Er ergänzt damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters, indem er diesem eine Einschätzung hinsichtlich des - vor allem im möglichen Eingreifen von Ausnahmetatbeständen zugunsten des Vermieters lie- genden - Prozessrisikos ermöglicht (vgl. Fleindl, aaO S. 222). Einer Verknüpfung von Auskunftsanspruch und Rückzahlungsanspruch dergestalt, dass der Aus- kunftsanspruch nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjährt, bedarf es deshalb nicht. cc) Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es beim Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 2 BGB nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs (§ 199 Abs. 1 BGB), sondern - da es sich bei diesem um einen verhaltenen An- spruch handelt - auf dessen Geltendmachung durch den Mieter an. (1) Nach der allgemeinen Regelung in § 199 Abs. 1 BGB beginnt die re- gelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn be- stimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und 30 31 32 - 13 - der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden in diesem Sinne ist der Anspruch, wenn er vom Gläubiger im Wege der Klage geltend gemacht wer- den kann. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit, die dem Gläubiger im Falle eines Leistungsanspruchs - wie hier - die Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verschafft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 224/18, ZIP 2020, 32 Rn. 16; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 20; jeweils mwN). Abweichend von der allgemeinen Regelung kommt es bei sogenannten verhaltenen Ansprüchen für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs durch den Gläubiger an (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 24; vom 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 29; vom 21. Novem- ber 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 38; vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 26; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO Rn. 35 f.). Dies beruht darauf, dass der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von der Schaffung einer allgemeinen Verjährungsregelung für verhaltene Ansprüche im Hinblick auf de- ren Ausnahmecharakter bewusst abgesehen und stattdessen den Verjährungs- beginn einzelner, von ihm als "verhalten" identifizierter Ansprüche aus dem Leih- und Verwahrungsrecht (§ 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 BGB) einer ge- sonderten Regelung zugeführt hat, um einen von ihm - angesichts der durch die Gesetzesnovelle erfolgten Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von dreißig auf drei Jahre - als nicht angemessen empfundenen Verjährungsbe- ginn nach § 199 Abs. 1 BGB zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 258; siehe auch BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO). Diese Geset- zeshistorie rechtfertigt es, den Beginn der Verjährungsfrist verallgemeinernd für 33 - 14 - andere verhaltene Ansprüche, für die der Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich geregelt ist, anknüpfend an das Erfüllungsverlangen des Gläubigers zu bestim- men (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; siehe auch MünchKommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 199 Rn. 7; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 199 Rn. 12; aA etwa Krämer, in Festschrift für Graf von Westphalen, 2010, S. 401, 413 f.; Winkelmann, Der Anspruch - Funktion, Entste- hung, Anknüpfungen, 2021, S. 436 ff.). (2) Hiervon ausgehend beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Mieter ihn gegenüber dem Vermieter geltend macht. Denn der Gesetz- geber hat diesen Anspruch als verhaltenen Anspruch ausgestaltet. (a) Die Frage, ob ein gesetzlich oder vertraglich bestimmter Anspruch als "verhalten" zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den jeweiligen Besonderheiten des zugrundeliegenden Rechtsverhält- nisses ab (vgl. BGH, Urteile vom 21. November 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 22). Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leis- tung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss beziehungsweise nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 23; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 36). Ein weiteres Merkmal ei- nes verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen (können), weswegen - abstrakt - die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung be- steht (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23 f.; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, 34 35 - 15 - aaO; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, S. 258, 269 [betreffend die Ansprüche aus § 604 Abs. 3, § 695 Satz 1, § 696 Satz 1 BGB-E]). (b) Nach diesem Maßstab ist der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als verhaltener Anspruch einzuordnen (so auch Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 65, 83 sowie 69; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Fn. 182 sowie Rn. 42 [die beide hieraus jedoch keine Folgerungen für den Verjährungsbeginn ziehen]). Der Gesetzgeber hat die mit dem Abschluss des Mietvertrags entstandene Ver- pflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung von einem vorherigen Aus- kunftsverlangen des Mieters abhängig gemacht. (aa) Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, nach dem der Vermieter (erst) "auf Verlangen des Mieters" zur Auskunftsertei- lung verpflichtet ist. Dies entspricht der üblichen gesetzlichen Terminologie bei anderen als verhalten angesehenen Ansprüchen (vgl. Gernhuber, Hand- buch des Schuldrechts, Band 8, § 24 I 6), wie etwa in § 368 BGB (vgl. hierzu MünchKomm-BGB/Fetzer, 9. Aufl., § 368 Rn. 13), in § 630 BGB (vgl. hierzu BAG, NZA 2014, 31 Rn. 16 mwN), in § 666 Alt. 2 und 3 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 1. Dezember 2011 - III ZR 71/11, BGHZ 192, 1 Rn. 11; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37), in § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 21 ff. [noch zu § 648a Abs. 1 Satz 1 BGB aF]) oder in § 1605 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 - IVb ZR 71/84, NJW 1986, 1751 unter II 2 e; siehe auch die Aufzählung weiterer Fälle bei Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb. 2019, § 271 Rn. 7). Dass der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags auch ohne Aufforderung durch den Mieter zur Auskunftserteilung verpflichtet sein sollte, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Hätte der Ge- 36 37 - 16 - setzgeber dies gewollt, hätte er einen dahingehenden Regelungswillen - bei- spielsweise durch Weglassen der Worte "auf Verlangen" oder durch die Verwen- dung des Wortes "unaufgefordert" - unschwer zum Ausdruck bringen können (vgl. etwa die im Streitfall gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB [noch] nicht anwendbare Regelung zur vorvertraglichen Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB; hierzu BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 27). (bb) Auch Sinn und Zweck des vom Gesetzgeber geschaffenen Aus- kunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB sprechen dafür, dass der Mieter die Auskunft jederzeit verlangen kann, der Vermieter diese jedoch nicht von sich aus erteilen muss. Denn die Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 BGB dient in erster Linie den Interessen des Mieters. Der Gesetzgeber hat dem Mieter mit dem Auskunftsanspruch ein Hilfsmittel zur Verfügung stellen wollen, damit dieser sich bei seinem Vermieter nach Vertragsschluss die für eine Prüfung der vereinbarten Miethöhe erforderlichen Informationen bei Bedarf zu beschaffen vermag (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32 f.). Hierbei ist der Mieter weder in zeitli- cher Hinsicht eingeschränkt noch ist sein Auskunftsanspruch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (wei- teren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 34). Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass sich ein Mietinteressent die für die eigene Prüfung der Miethöhe benötigten Tatsachen bei angespannten Wohnungsmärkten nicht im Vorfeld des Mietvertragsschlusses durch Nach- frage bei dem anbietenden Vermieter beschaffen kann, ohne zugleich seine Stel- lung als möglicher Vertragspartner des Vermieters zu gefährden (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 33). Dieses durch seine strukturelle Unterlegenheit bedingte Informationsdefizit des Mieters, dem der Vermieter nicht bereits vor oder bei Ver- 38 39 - 17 - tragsschluss aufgrund eigener Veranlassung die für die Beurteilung der Zulässig- keit der verlangten Miete maßgeblichen Umstände mitgeteilt hat, soll ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses über den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters ausgeglichen werden (vgl. BT-Drucks. aaO). Dieser Beurteilung steht auch - anders als der Prozessbevollmächtigte der Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - nicht die Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB entgegen, zumal diese zeitlich erst nachfolgend zur Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB durch das Mietrechtsanpas- sungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (MietanpG; BGBl. I S. 2648) in das Bür- gerliche Gesetzbuch eingefügt worden und auf den vorliegenden Fall auch nicht anwendbar ist (Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB; zum Verhältnis der beiden Ansprüche zueinander vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 66; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 83). (cc) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB weist auch die für verhaltene Ansprüche charakteristische und als unbillig empfundene Gefahr der Anspruchsverjährung infolge des (zeitlichen) Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs auf. (aaa) Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht (im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Da die subjek- tiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB regelmäßig zu diesem Zeitpunkt gegeben sein werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO) und damit die Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres zu laufen begönne, besteht die abstrakte Gefahr der vorzeitigen Anspruchsverjährung. Denn der Mieter wird gerade zu Beginn des Mietverhältnisses geneigt sein, von einer Geltendmachung 40 41 42 - 18 - des Auskunftsanspruchs abzusehen, um das Verhältnis zu seinem Vermieter, dem er gerade erst sein Einverständnis mit der verlangten Miete erklärt hat, nicht (schon) nach relativ kurzer Zeit zu belasten (vgl. auch BT-Drucks. 19/4672, S. 14 [zur Scheu der Mieter, den Auskunftsanspruch aktiv geltend zu machen]). (bbb) Die vorstehend beschriebene Gefahr einer Verjährung des Aus- kunftsanspruchs vor dessen Geltendmachung ist vor dem Hintergrund des von dem Gesetzgeber beabsichtigten sozialen Mieterschutzes, dessen Umsetzung der Auskunftsanspruch dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33), auch als unbillig anzusehen. Ob und in welchem Maße der Mieter nach Vertragsschluss von dem Aus- kunftsanspruch Gebrauch machen wird, hängt auch davon ab, welche für die Prüfung der Miethöhe maßgeblichen Informationen (zwischenzeitlich) offenkun- dig oder ihm aufgrund eigener Recherchen bekannt geworden sind und wie groß er die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Miethöhe ein- schätzt. Insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Ausnahmetatbestände wird der Mieter indessen - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11) - auch zu einem späteren Zeitpunkt nicht sicher beurteilen können, ob die von seinem Vermieter (bei Mietbeginn) verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, obwohl sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Deshalb ist das Informationsbedürfnis des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht geringer als zu dessen Beginn. An der Schutzbedürftigkeit des Mieters fehlt es - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - zudem nicht deshalb, weil dieser auch ohne die begehrten Auskünfte bereits eine Leistungsklage auf Rückzahlung überzahlter Miete erhe- ben kann. Die Erhebung einer solchen Leistungsklage - wie vorliegend durch die Klägerin aus abgetretenem Recht - lässt nicht den Schluss zu, dass der Mieter 43 44 45 - 19 - der Auskünfte seitens des Vermieters zur sachgerechten Verfolgung seiner An- sprüche (überhaupt) nicht bedürfte. Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist vielmehr auf die Mitteilung solcher Tatsachen beschränkt, die dem Mieter nicht allgemein zugänglich sind. Zugleich wird der Vermieter durch einen an den Zeitpunkt der Geltendma- chung des Auskunftsverlangens anknüpfenden Beginn der Verjährungsfrist - auch unter Berücksichtigung der für die Verjährungsvorschriften maßgeblichen Gesichtspunkte von Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit - nicht unangemessen belastet. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Ver- mieter vor einer Vermietung geprüft hat, bis zu welcher Höhe er eine Miete nach den §§ 556d ff. BGB verlangen kann, und deshalb die für eine Auskunftserteilung erforderlichen Informationen einschließlich einer Preiskalkulation ohnehin bei ihm vorhanden sind (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 24, 45). Die Auskunftspflicht erfasst zudem nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die dieser bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann; weiterreichende Pflichten zur Informationsbeschaffung treffen ihn nach § 556g Abs. 3 BGB nicht (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34). Demzufolge beschränkt sich die mit einem späte- ren Verjährungsbeginn verbundene Belastung des Vermieters auf das Vorhalten entsprechender Informationen - vor allem zu den eine höhere Miete erlaubenden Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f BGB - und auf die Aufbewahrung der betreffenden Unterlagen. An beidem wird der Vermieter regelmäßig schon des- halb ein Eigeninteresse haben, weil er - wie ausgeführt - die Voraussetzungen der zu seinem Vorteil wirkenden Ausnahmetatbestände in einem Rückzahlungs- prozess darzulegen und zu beweisen hätte. Eines weitergehenden Aufschiebens des Beginns der Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch in der Weise, dass dieser nicht vor dem jeweiligen Rück- zahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann, bedarf es 46 47 - 20 - zum Schutz der Interessen des Mieters nicht. Sein Interesse an einer Erlangung von Informationen, die er zur Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miet- höhe benötigt, ist dadurch hinreichend gewahrt, dass die Verjährung des Aus- kunftsanspruchs - bei der gebotenen Einordnung als verhaltener Anspruch - erst mit dessen Geltendmachung beginnt. Dem Mieter steht damit ausreichend Zeit nach Vertragsschluss zur Verfügung, um sich über seinen Informationsbedarf Gewissheit zu verschaffen. Zudem kann er sein Auskunftsverlangen ab dessen Geltendmachung während des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist ergänzen oder modifizieren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich Inhalt und Bezugs- punkt der Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ändern, da es (allein) auf tatsächliche Um- stände ankommt, die bereits vor beziehungsweise bei Vertragsschluss gegeben waren. c) Hiernach hat im Streitfall die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) für den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Auskunfts- anspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB erst mit dem Zugang des Auskunftsverlangens im Schreiben der Klägerin vom 9. April 2020 bei der Be- klagten (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) zu laufen begonnen und war bei Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 nicht abgelaufen. Die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede (§ 214 Abs. 1 BGB) greift bereits aus diesem Grund nicht durch. 48 - 21 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil sich das Beru- fungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - nicht mit der in- haltlichen Berechtigung des von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsan- spruchs der Mieter befasst hat. Sie ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 18.03.2021 - 6 C 234/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.12.2021 - 63 S 75/21 - 49

LG Berlin 11 C 545/13

§ 536§ 556

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AG Berlin 11 C 545/13

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LG Berlin 112 C 243/10

BGH VIII ZR 379/2011.05.2022 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 113/1716.01.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:110522UVIIIZR379.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 379/20 Verkündet am: 11. Mai 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BetrKV §§ 1, 2 Nr. 17 Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um be- triebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen. BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20 - LG Köln AG Bergheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 6. Mai 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 9. Dezember 2020 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 11. Januar 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 24. September 2003 von der Kläge- rin eine (preisgebundene) Wohnung in E. . Nach § 2 Abs. 4 des Mietvertrags trägt die Beklagte neben den Wärmekosten die dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskosten und hat hierauf monatliche Vorauszahlungen zu entrichten. Kos- ten, die im Zusammenhang mit Rauchwarnmeldern entstehen, werden nicht an- geführt. Der Vertrag enthält zudem folgende Regelung: 1 - 3 - "Die Vermieterin ist unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit berechtigt, für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den oben ge- nannten Kosten auch solche Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (oder einer entsprechenden Nachfolgere- gelung) nach billigem Ermessen auf den Mieter umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden." Mit Schreiben vom 5. Oktober 2015 kündigte die Klägerin der Beklagten an, dass das Gebäude, in dem sich ihre Wohnung befindet, mit Rauchwarnmel- dern ausgestattet werde, und teilte die künftig voraussichtlich anfallenden Kosten für deren Miete und Wartung mit. Die von der Klägerin für die Jahre ab 2016 erstellten Betriebskostenab- rechnungen wiesen jeweils - anteilig nach der entsprechenden Wohnfläche auf die Mieter umgelegte - Kosten für die "Miete + Wartung Rauchmelder" aus. Dabei entfiel für die Miete der Rauchwarnmelder im Jahr 2016 ein Betrag von 9,74 € und in einem weiteren Jahr ein Betrag von 9,88 € auf die Beklagte. Der zuletzt auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Be- trags von 147,45 € nebst Zinsen erledigt habe, und auf Zahlung von 220,77 € nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht, wie aus dessen bei den Ak- ten befindlichen Urteil hervorgeht, weitgehend stattgegeben und lediglich den Zahlungsantrag - wegen einer aus seiner Sicht insoweit durchgreifenden Auf- rechnung der Beklagten - in Höhe von 17,62 € nebst Zinsen abgewiesen. Die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Umlagefähigkeit der Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern zu Recht verneint. Zwar sei dessen Ansicht nicht zu folgen, dass es sich bei diesen Kosten bereits nicht um Betriebskosten, sondern - da durch die Anmietung der Rauchwarnmelder deren Kauf substituiert werde - um Kapitalersatz- beziehungsweise Anschaffungskosten handele. Richtigerweise stellten die Mietaufwendungen Kosten dar, die dem Eigentümer durch den be- stimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes auf seinem Grundstück laufend entstünden, und erfüllten somit alle Merkmale der in § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV enthaltenen Definition für Betriebskosten. Insbesondere weise der Grund für die Kosten den insoweit erforderlichen Bezug zu der Mietsache auf, da der Einbau von Rauchwarnmeldern nicht nur zu einem höheren Sicherheitsstandard der be- treffenden Wohnung führe, sondern inzwischen auch gesetzlich vorgeschrieben sei. Die Mietkosten für die Rauchwarnmelder seien jedoch nach dem Mietver- trag nicht umlagefähig. Soweit der Mietvertrag die Möglichkeit vorsehe, dass der Vermieter auch solche Betriebskosten gemäß der Anlage 3 der Zweiten Berech- nungsverordnung auf den Mieter umlege, die zur Zeit des Vertragsschlusses (noch) nicht anfielen, aber später entstünden oder künftig vom Gesetzgeber neu 5 6 7 8 - 5 - eingeführt würden, umfasse diese Regelung die hier in Rede stehenden Mietkos- ten nicht. Es fehle nämlich an der hierfür erforderlichen generellen Umlagefähig- keit dieser Betriebskostenposition. Ob die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern umlagefähig seien, sei in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Die Berufungskammer schließe sich insoweit der Auffassung des Landgerichts Düsseldorf (Urteil vom 6. April 2020 - 21 S 52/19) an. Danach komme eine Umlage der genannten Kosten nicht als "sonstige Kosten" im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV in Betracht. Denn hierunter fielen zwar auch Kosten, die in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV nicht hätten benannt werden können, weil sie - was für die Kosten für in Wohnräumen anzubringende Rauch- warnmelder zutreffe - aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeit- punkt des Erlasses des Gesetzes noch nicht absehbar gewesen seien und erst in Zukunft entstünden. Die Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 17 BetrKV setze aber zudem voraus, dass die betreffenden Kosten nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgeführten Kosten vergleichbar seien. Das sei bei den Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern nicht der Fall. Bei diesen Kosten handele es sich nämlich letztlich um "verkappte An- schaffungskosten", weil sie an die Stelle der andernfalls dem Vermieter entste- henden Erwerbskosten träten. Anschaffungskosten stellten indes keine Betriebs- kosten dar. Dieser Grundsatz könne nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter sich anstatt für einen Erwerb der Rauchwarnmelder für deren Anmie- tung entscheide. Die erforderliche Vergleichbarkeit ergebe sich auch nicht daraus, dass ge- mäß § 2 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 5 BetrKV die Kosten für die Anmietung von Kalt- und Warmwasserzählern sowie von Geräten für die Erfassung des Wärmeverbrauchs umlagefähig seien. Denn diese Geräte seien schon wegen ihres höheren An- 9 10 11 - 6 - schaffungsaufwands verbunden mit einem - bedingt durch den Eichzwang bezie- hungsweise das "MID-Konformitätserfordernis" - kürzeren Wechselturnus nicht mit den handelsüblichen Rauchwarnmeldern vergleichbar, die regelmäßig eine Lebensdauer von zehn Jahren aufwiesen. Aus diesem Grund scheide eine analoge Anwendung der Regelungen des § 2 Nr. 2, Nr. 4 und Nr. 5 BetrKV ebenfalls aus. Überdies fehle es an der hierfür vorausgesetzten planwidrigen Regelungslücke. Zum einen stehe dem Vermieter die Möglichkeit zur Verfügung, die Rauchwarnmelder zu erwerben und die Kos- ten hierfür im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umzule- gen. Zum anderen habe der Gesetzgeber, obgleich er die Aufzählung in § 2 BetrKV bereits einmal im Jahr 2012 - zu einem Zeitpunkt also, als bereits in einer Vielzahl von Bundesländern die Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern be- standen habe - geändert habe, ersichtlich nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in den Betriebs- kostenkatalog aufzunehmen. II. Die Revision der Klägerin ist deshalb begründet, weil das Berufungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. 1. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO kann in einem Berufungsurteil der Tatbestand durch die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil der ersten Instanz, verbunden mit erforderlichen Berichtigungen, Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Vortrag der Parteien und aus einer etwaigen 12 13 14 - 7 - Bezugnahme auf Schriftsätze vor dem Berufungsgericht ergeben, ersetzt wer- den. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist nach der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs für den Inhalt eines Berufungsurteils nicht ent- behrlich. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern auch und vor allem aus seinem Sinn, trotz der Erleichterungen bei der Abfassung von Berufungsurteilen die revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen. Lässt ein Berufungsgericht - wie hier - die Revision zu oder unterliegt das Berufungsurteil der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprü- fung möglich ist. Außerdem muss das Berufungsurteil erkennen lassen, von wel- chem Sach- und Streitstand das Berufungsgericht ausgegangen ist, und die An- träge, die die Parteien im Berufungsverfahren gestellt haben, müssen zumindest sinngemäß deutlich werden. Denn es ist nicht Aufgabe des Revisionsgerichts, den Sachverhalt und das genaue Begehren selbst zu ermitteln, um abschließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet ist (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, NJW-RR 2021, 1016 Rn. 11; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4 mwN; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f. mwN). Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, leidet es an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel; das Revisi- onsgericht hat das Urteil in einem solchen Fall grundsätzlich aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 12; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, aaO Rn. 9 mwN). 2. Den beschriebenen Erfordernissen wird das angefochtene Urteil nicht gerecht. Zwar gibt es die im Berufungsverfahren gestellten Anträge der Parteien 15 16 - 8 - wörtlich und auch das zweitinstanzliche Parteivorbringen sinngemäß wieder. Es lässt aber nicht erkennen, von welchem Sach- und Streitstand das Berufungsge- richt ausgegangen ist und welche tatsächlichen Feststellungen der Entscheidung zugrunde liegen. a) Dem Berufungsurteil lassen sich insbesondere die in erster Instanz ge- troffenen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Es lässt die erforderli- che Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts vermis- sen und enthält auch weder eine ausreichende eigenständige Wiedergabe der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachen noch der von der Klägerin dort gestellten Anträge. Aus dem angefochtenen Urteil geht insoweit lediglich der Inhalt der zwi- schen den Mietvertragsparteien getroffenen Regelung zur Umlage von Betriebs- kosten hervor und ferner, dass die Parteien um von der Klägerin für das Jahr 2016 in Höhe von 9,74 € sowie für das Jahr 2017 in Höhe von 9,88 € - insgesamt aufgrund eines Rechenfehlers der Klägerin aber nur in Höhe von 17,62 € (anstatt 19,62 €) - geltend gemachte "Anmietungskosten für Rauchwarnmelder" stritten, die vom Amtsgericht nicht als umlagefähig erachtet worden seien. b) Damit genügt das Berufungsurteil den Anforderungen einer ausreichen- den Darstellung des Streitgegenstands und seiner tatsächlichen Grundlagen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) nicht. aa) Mit Blick auf die in dem Berufungsurteil wiedergegebenen zweitin- stanzlichen Anträge der Klägerin, die darauf gerichtet sind, "unter teilweiser Ab- änderung" des erstinstanzlichen Urteils festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Betrags von 147,45 € nebst Zinsen erledigt habe, und die Beklagte zur Zahlung von 220,77 € nebst Zinsen zu verurteilen, erschließt sich aus der aufgezeigten Darstellung im Berufungsurteil bereits nicht, ob der noch streitige 17 18 19 20 - 9 - Betrag in Höhe von 17,62 € Teil des den Feststellungs- oder den Leistungsantrag betreffenden Prozessstoffs ist. bb) Vor allem aber fehlt es an einer ausreichenden Darstellung des Le- benssachverhalts, der den Anträgen der Klägerin und insbesondere dem im Be- rufungsverfahren noch streitigen Betrag in Höhe von 17,62 € zugrunde liegt. (1) Dem bei den Akten befindlichen Urteil des Amtsgerichts ist zu entneh- men, dass die Klägerin mit der Klage die Begleichung restlicher Mieten - ur- sprünglich auch für die Monate März 2018 und April 2018, zuletzt (nach einseiti- ger Erledigungserklärung der Klägerin) aber nur noch für den Monat September 2018 - verlange und dass die Beklagte gegen diese Forderungen nach Erteilung der entsprechenden Betriebskostenabrechnungen durch die Klägerin (hilfsweise) mit behaupteten Erstattungsansprüchen wegen der ihrerseits in den Jahren 2017 und 2018 geleisteten Vorauszahlungen auf Betriebskosten aufgerechnet habe. Ferner geht aus dem erstinstanzlichen Urteil hervor, dass das Amtsgericht die Zahlungsklage in Höhe von 17,62 € abgewiesen hat, weil es die hilfsweise erklär- ten Aufrechnungen der Beklagten insgesamt in dieser Höhe für durchgreifend erachtet hat. Hintergrund der vom Amtsgericht bejahten Gegenforderungen der Beklag- ten ist nach dessen Urteil, dass die Klägerin in die Betriebskostenabrechnungen für das Jahr 2016 und für das Jahr 2018 (nicht für das Jahr 2017, wie es im Berufungsurteil anklingt) - nach Meinung des Amtsgerichts zu Unrecht - Anmie- tungskosten für die eingebauten Rauchwarnmelder (in Höhe von 9,74 € [2016] und 9,88 € [2018]) eingestellt habe. Aus diesem Grund stehe der Beklagten zum einen wegen der für das Jahr 2017 geleisteten Vorauszahlungen ein restlicher Erstattungsanspruch in Höhe von 9,74 € zu. Denn in dieser Höhe sei der An- spruch der Beklagten, der sich aus ihrem Guthaben gemäß der Betriebskosten- abrechnung für das Jahr 2017 ergebe, durch die von der Klägerin zuerst erklärte 21 22 23 - 10 - Aufrechnung mit ihrer sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 ergebenden - in Höhe von 9,74 € nicht bestehenden - Nachzahlungsforderung nicht erloschen. Zum anderen habe die Beklagte wegen ihrer für das Jahr 2018 geleisteten Vorauszahlungen - unter Berücksichtigung der für dieses Jahr von der Klägerin erteilten, in Bezug auf die genannten Anmietungskosten überhöhten Betriebskostenabrechnung - einen (restlichen) Anspruch auf Erstattung in Höhe von 9,88 €. (2) Diese - in Verbindung mit den Parteianträgen den Streitgegenstand bil- denden - tatsächlichen Zusammenhänge oder gegebenenfalls davon abwei- chende Feststellungen lassen sich der Darstellung der Tatsachengrundlagen im Berufungsurteil nicht ansatzweise entnehmen. Das Berufungsgericht scheint - worauf nicht zuletzt die Formulierung "Gegenstand des Berufungsverfahrens ist allein die Frage, ob die Beklagte zur Erstattung der Anmietungskosten für Rauch- warnmelder verpflichtet ist" hindeutet - der irrigen Auffassung gewesen zu sein, es habe losgelöst von den wechselseitigen prozessualen Ansprüchen der Par- teien allein über eine einzelne Rechtsfrage (Umlagefähigkeit von Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern) zu entscheiden. III. 1. Dem Berufungsurteil fehlt somit bereits die für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach § 545 Abs. 1, § 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurtei- lungsgrundlage. Daher ist es nach § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzu- heben und die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung zurückzuverweisen (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, NJW-RR 2021, 1016 Rn. 17; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 6 mwN; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 13). 24 25 - 11 - 2. Soweit es auf der Grundlage der vom Berufungsgericht noch zu treffen- den tatsächlichen Feststellungen darauf ankommen sollte, ob es sich bei den der Klägerin entstandenen Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder, mit denen sie das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, ausgestattet hat, um umlagefähige Betriebskosten handele, weist der Senat für das weitere Ver- fahren auf Folgendes hin: Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass es sich bei den genannten Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt, ist im Ergebnis frei von Rechtsfehlern. a) Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich vorliegend nach der Betriebskostenverordnung. Das gilt unabhängig davon, ob es sich bei der Wohnung der Beklagten (weiterhin) um preisgebundenen Wohn- raum - wie es der im Jahr 2003 geschlossene Mietvertrag besagt - handelt. Nach den insoweit bereits getroffenen Feststellungen des Berufungsge- richts verweist die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenregelung wegen erst später entstehender oder vom Gesetzgeber zukünftig neu eingeführter Betriebs- kosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV "oder eine entsprechende Nachfolgerege- lung". Die - wenngleich nur im Ansatz erfolgte - Auslegung des Berufungsge- richts, wonach gemäß dieser Regelung für die Ermittlung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV in der seit dem 1. Ja- nuar 2004 geltenden Fassung und aufgrund des darin enthaltenen Verweises die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) maßgeblich ist, ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden und wird im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen. 26 27 28 29 - 12 - b) Betriebskosten sind - wie in § 1 BetrKV definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestim- mungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Ne- bengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandset- zungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehören auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 29). Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fallen, können als "sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV ist als Auffangtat- bestand konzipiert und erfasst Aufwendungen des Vermieters, die der allgemei- nen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgenom- men wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuarti- ger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 34). Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Er- werbskosten sind - entsprechend der allgemeinen Definition für Betriebskosten - auch nach § 2 Nr. 17 BetrKV grundsätzlich nicht umlagefähig (vgl. Langen- berg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A Rn. 250; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl., Rn. 2985 f., 4703). Sonstige Betriebskosten müssen nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV im Einzelnen aufgeführten Betriebskosten vergleichbar sein (Wall, aaO Rn. 4700; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 2 BetrKV Rn. 78; Langenberg/Zehelein, aaO A Rn. 248; vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 556 BGB Rn. 298 aE). 30 31 - 13 - c) Gemessen daran handelt es sich bei den - in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV nicht aufgeführten - Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefä- hige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Zwar ist der Klägerin dieser Aufwand - wie das Berufungsgericht zutref- fend erkannt hat - erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen (hier: Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern gemäß der ab dem 1. April 2013 geltenden Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW; seit dem 1. Januar 2019 durch § 47 Abs. 3 BauO NRW abgelöst) entstanden. Ihrem Wesen nach sind diese Kosten indes nicht als um- lagefähige Betriebskosten einzustufen (so etwa - jedenfalls im Ergebnis - auch: LG Hagen, ZMR 2016, 701; LG Düsseldorf, ZMR 2020, 650, 651; LG Berlin, WuM 2021, 367; Langenberg/Zehelein, aaO A Rn. 37, 309; Wall, aaO Rn. 4778 f.; MünchKommBGB/Zehelein, aaO, § 2 BetrKV Rn. 79; Schmidt-Fut- terer/Lehmann-Richter, aaO, § 556 BGB Rn. 304; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556 BGB Rn. 100; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 556 Rn. 67.1; aA etwa LG Magdeburg, NJW 2012, 544, 545; AG Hamburg-Altona, ZMR 2014, 801, 802; Pistorius, ZMR 2011, 934). aa) Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fallen ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich - was allein in seiner Entscheidungsmacht steht - dazu entschließt, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarn- melder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Wie oben aufgezeigt, wären die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern - selbst wenn sie infolge einer Fremdfinanzierung nicht nur einmalig, sondern pe- riodisch und deshalb möglicherweise laufend im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV anfielen - nicht umlagefähig. Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien ein- deutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten 32 33 34 35 - 14 - für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähi- gen Betriebskosten gehören (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 29), nicht vereinbaren, wenn man die - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte - Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg er- öffnet würde, auf einfache Weise - nicht nur im Fall der Ausstattung einer Woh- nung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte - die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe. bb) Dieser Sichtweise steht nicht entgegen, dass der Betriebskostenkata- log des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV vereinzelt die "Kosten der Anmietung" bestimmter Geräte beziehungsweise das "Nutzungsentgelt" hierfür aufführt (in Nr. 2: Was- serzähler; in Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a: Ausstattung zur Verbrauchserfassung; in Nr. 15 Buchst. a und b: nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage) und somit deren Umlage erlaubt. Hierbei handelt es sich - ebenso wie bei den an verschiedenen Stellen in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgeführten Kosten, die definitionsgemäß (nicht umleg- bare) Verwaltungskosten darstellen (etwa in Nr. 2: Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei Einzelwasserzählern; in Nr. 4 Buchst. a und Nr. 5 Buchst. a: Kosten der verbrauchsabhängigen Abrechnung von Warmwas- serkosten; in Nr. 8: Kosten der Berechnung und Aufteilung von Müllbeseitigungs- kosten) - um Umlagetatbestände, die der Verordnungsgeber ausdrücklich zuge- lassen hat, obwohl sie die allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Be- triebskosten für sich allein betrachtet nicht erfüllen. Es geht dabei folglich um aus 36 37 - 15 - bestimmten Gründen - sei es als Anstoß zur Verwendung verbesserter Ausstat- tungen oder um der technischen Fortentwicklung bestimmter Geräte und Anla- gen Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 326/10, NJW 2011, 3514 Rn. 20; BR-Drucks. 483/83, S. 33 [zu den Kosten der Miete von Verbrauchserfassungsgeräten gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV]; Wall, aaO Rn. 4503 zum Nutzungsentgelt für Antennenanlagen) - gesetzlich vor- gesehene Ausnahmefälle. Dieser Ausnahmecharakter verbietet es, auch andere als die ausdrücklich in der Aufzählung des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Kos- tenpositionen nach § 2 Nr. 17 BetrKV als umlagefähig zu behandeln, die gemes- sen an den allgemeinen Kriterien keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen. Für ein solches Verständnis spricht zudem, dass der Gesetzgeber mit dem ausdrücklichen Verweis in § 2 Nr. 17 BetrKV auf § 1 BetrKV zu erkennen gege- ben hat, dass die Einordnung als sonstige Betriebskosten generell das Vorliegen der abstrakten Merkmale von Betriebskosten einschließlich der hierfür geltenden Abgrenzungskriterien voraussetzt. Die Vergleichbarkeit der fraglichen Kosten mit den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV angeführten Kostenpositionen ist demnach als ein zusätzliches - und nicht etwa als ein (in Einzelfällen) alternatives - Merkmal der sonstigen Betriebskosten zu begreifen. cc) Demnach kommt es im Streitfall schon aus systematischen Gründen nicht (mehr) darauf an, ob - was das Berufungsgericht verneint hat - die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nach Art, Umfang, Sinn und Zweck mit dem vereinzelt in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV angeführten Miet- beziehungsweise Nutzungs- aufwand für bestimmte Geräte oder Anlagen vergleichbar sind. Denn unabhängig davon sind diese Kosten - da sie den nicht umlagefähigen Erwerbskosten für Rauchwarnmelder gleichzusetzen sind - mangels Erfüllung der allgemeingültigen (Abgrenzungs-)Kriterien für Betriebskosten nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV anzusehen. 38 39 - 16 - dd) Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus den Gründen, die nach Meinung der Revision eine Einordnung der Kosten für die Miete von Rauch- warnmeldern als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV recht- fertigten. (1) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass die nach ihrer Ansicht unzutreffende Auffassung, die genannten Kosten seien infolge ihrer Eigenschaft als Kapitalkostenersatz nicht umlagefähig, in sich widersprüchlich sei, weil da- nach andererseits - so jedenfalls laut einer Literaturstimme (Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 230 aE) - die Kosten für den bei automatisch arbeitenden Rauch- und Wärmeabzugsanlagen gemäß den ein- schlägigen DIN-Normen in mehrjährigem Turnus notwendigen Austausch von elektronischen Kleinteilen umlagefähig sein sollen; hierbei handele es sich aber ebenfalls um Kapitalkosten. Der maßgebliche Grund für die Verneinung der Umlagefähigkeit der hier zu beurteilenden Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern liegt darin, dass diese Kosten im Ergebnis nicht anders zu behandeln sind als die betriebskosten- rechtlich nicht umlagefähigen Kosten für deren (erstmaligen) Erwerb. Dass Letz- tere keine Betriebskosten darstellen, zieht aber auch die Revision nicht in Zwei- fel. Ob in anderen besonders gelagerten Einzelfällen - wie etwa im Fall eines nach der maßgeblichen DIN-Norm vorgeschriebenen turnusmäßigen Austauschs von Kleinteilen in einer bereits angeschafften technischen Anlage - ausnahms- weise die Umlage von anfallenden Materialkosten in Betracht käme (vgl. Senats- urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 11 ff. [zur Umlagefähigkeit der Kosten einer Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Be- triebssicherheit von technischen Anlagen]), ist danach nicht von Belang. 40 41 42 - 17 - (2) Soweit die Revision ihre gegenteilige Ansicht ferner darauf stützt, dass der Vermieter befugt sei, die für den Erwerb von Rauchwarnmeldern angefalle- nen Kosten im Wege einer Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umzulegen, weshalb Letzterer bei einer betriebskostenrechtlichen Umlage der entsprechenden Mietkosten nicht schlechter gestellt sei, verkennt sie, dass es sich insoweit um zwei verschiedenartige - sich in mancher Hinsicht ergänzende (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB alter wie neuer Fassung), je- doch nicht beliebig austauschbare - Regelungsbereiche handelt. Die Umlagefähigkeit bestimmter dem Vermieter entstandener Kosten auf den Mieter nach §§ 559 ff. BGB einerseits und nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung andererseits ist nicht nur an unterschiedliche formelle und materielle Voraussetzungen geknüpft und führt zu voneinander ab- weichenden Rechtsfolgen, sondern der Gesetzgeber verfolgt mit diesen beiden rechtlichen Verfahren - worauf die Revisionserwiderung zu Recht hinweist - auch unterschiedliche Ziele. Während mit § 559 BGB ein Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschaffen werden soll (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Hinweis auf BT-Drucks.14/4553, S. 58 und 7/2011, S. 11), dienen die Vorschriften über die Umlagefähigkeit von Betriebskosten der Transparenz und Abrechnungsgerech- tigkeit sowie als Anreiz für einen sparsamen Umgang mit Ressourcen durch den Mieter (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Es wäre somit systemwidrig, aus dem Umstand, dass bestimmte dem Vermieter entstandene Anschaffungskosten un- ter den in §§ 559 ff. BGB geregelten formellen und materiellen Voraussetzungen (in Grenzen) im Wege der Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 und - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff. [zur Einordnung des Einbaus von Rauchwarnmeldern als duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme nach 43 44 - 18 - § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB]), darauf zu schließen, dass der Einordnung der an- stelle solcher Erwerbskosten angefallenen Mietkosten als umlagefähige sonstige Betriebskosten nichts entgegenstehe. Danach kommt es entgegen der Auffassung der Revision auch nicht da- rauf an, ob der Mieter durch die Umlage von Kosten für die Miete von Rauch- warnmeldern als Betriebskosten - verglichen mit einer Umlage der entsprechen- den Erwerbskosten mittels einer Mieterhöhung nach § 559 BGB - wirtschaftlich benachteiligt würde und dass er vor einer etwaigen Benachteiligung über das vom Vermieter bei der Umlage von Betriebskosten zu beachtende Wirtschaftlich- keitsgebot (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) ausreichend geschützt wäre. (3) Vergeblich versucht die Revision schließlich, die Einordnung der streit- gegenständlichen Kosten als sonstige Betriebskosten damit zu rechtfertigen, dass der Vertrag, den die Klägerin mit dem Vermieter der Rauchwarnmelder ge- schlossen habe, nicht nur die Gebrauchsüberlassung der Geräte, sondern auch deren Unterhalt und deren Erneuerung sowie die Gewährleistung umfasse, wes- halb der Preis hierfür zumindest nicht vollständig als Kapitalkostenersatz zu be- werten sei und - wegen der einheitlichen Abrechnung - nicht mit der gebotenen Deutlichkeit zwischen den Kosten für die vereinbarte Fernwartung und für die Miete unterschieden werden könne. Die Revision blendet bei ihrer Argumentation aus, dass die vom Beru- fungsgericht als nicht umlagefähig erachteten Beträge in Höhe von 9,74 € und 9,88 € nach dessen - insoweit bereits getroffenen - tatsächlichen Feststellungen allein den jeweils auf die jährliche Miete der Geräte entfallenden Teil des geltend gemachten Gesamtpreises betreffen. Dass diese tatsächlichen Feststellungen auf einem Verfahrensfehler beruhten, macht die Revision nicht geltend. 45 46 47 - 19 - d) Eine analoge Anwendung der genannten Bestimmungen über Miet- be- ziehungsweise Nutzungskosten in § 2 Nr. 2, Nr. 4 Buchst. a, Nr. 5 Buchst. a, Nr. 6 Buchst. a, Nr. 15 Buchst. a und b BetrKV scheidet ebenfalls aus. Sie schei- tert - wie das Berufungsgericht im Ergebnis richtig erkannt hat - jedenfalls daran, dass sich die hierfür vorausgesetzte planwidrige Regelungslücke nicht feststellen lässt (vgl. zu diesem Erfordernis Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 39 f. mwN). Nach der gesetzgeberischen Konzeption bildet § 2 Nr. 17 BetrKV - wie aufgezeigt - einen Auffangtatbestand für in der vorangestellten Aufzählung nicht genannte umlagefähige Betriebskosten. Die Schaffung eines Auffangtatbestands dient aber naturgemäß - und so auch hier, wie die oben (unter III 2 b) wiederge- gebenen Ausführungen in der Verordnungsbegründung (BR-Drucks. 568/03, S. 34) belegen - der Schließung möglicher Gesetzes- beziehungsweise Verord- nungslücken. Dieser Umstand steht der Annahme einer planwidrigen Regelungs- lücke entgegen, da grundsätzlich nicht davon auszugehen ist, dass Sachver- halte, die selbst den gesetzlich vorgesehenen Auffangtatbestand nicht erfüllen, 48 49 - 20 - dem Regelungsplan des Gesetzgebers beziehungsweise des Verordnungsge- bers entsprechend gleichwohl der betreffenden Bestimmung hätten unterliegen sollen. So fehlt es auch hier an jeglichen Anhaltspunkten dafür, dass eine Rege- lung über die Umlagefähigkeit von anderen als den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aus- gewiesenen Mietkosten - sei es auch im Wege eines (wie hier nicht) solche Kos- ten einschließenden Auffangtatbestands - versehentlich unterblieben sein könnte. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Bergheim, Entscheidung vom 28.01.2020 - 27 C 140/18 - LG Köln, Entscheidung vom 09.12.2020 - 13 S 20/20 -

BGH VIII ZR 161/1406.05.2015 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:160119UVIIIZR113.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 113/17 Verkündet am: 16. Januar 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV § 7 Abs. 2 Satz 1, § 12 Abs. 1 Satz 1 Unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV kann der Mieter einer Wohnung verlangen, dass die anteilig auf ihn entfallenden Kosten des Be- triebs der zentralen Heizungsanlage zu 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer verteilt werden. Der Mieter ist nicht darauf be- schränkt, stattdessen von dem Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV Gebrauch zu machen. BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 - VIII ZR 113/17 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg v.d.H. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. Mai 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. Die Beklagte rechnet die Heizkosten jeweils zu 50 % nach der Wohnfläche und nach dem erfass- ten Wärmeverbrauch ab. Mit der im September 2016 erhobenen Klage hat der Kläger im Hinblick auf § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) von der Beklagten verlangt, die Heizkosten zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach dem erfassten Ver- brauch abzurechnen, beginnend mit der Heizperiode ab dem 1. Oktober 2016. Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 1 2 3 - 3 - senen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur- teils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentli- chen ausgeführt: Zwar wäre die Beklagte unter den tatsächlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV zwingend verpflichtet, die Heizkosten zu 70 % nach er- fasstem Wärmeverbrauch abzurechnen. Allerdings könne im gegebenen Fall dahin- stehen, ob - was zwischen den Parteien streitig sei - die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude der Beklagten überwiegend gedämmt seien. Selbst wenn die tatsächlichen Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfüllt wären, bestünde kein Anspruch des Mieters auf künftige Abrechnung der Heizkosten nach Maßgabe des dort vorgesehenen Verteilungsmaßstabs. Der Mieter sei hinreichend durch das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ge- schützt, wonach er den auf ihn entfallenden Anteil der Heizkosten um 15 % kürzen dürfe, wenn die Kosten der Wärmeversorgung entgegen den Vorschriften der Heiz- kostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet würden. Zwar bestehe das Kürzungsrecht des Mieters nach dem Wortlaut der vorgenannten Bestimmung nur dann, wenn keine verbrauchsabhängige Abrechnung stattfinde, während hier ledig- lich eine falsche verbrauchsabhängige Abrechnung "vorliege". Bei falschen ver- 4 5 6 - 4 - brauchsabhängigen Abrechnungen sei § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV aber ent- sprechend anzuwenden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV auf zukünf- tige Abrechnung des Wärmeverbrauchs nach Maßgabe des von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV vorgegebenen Verteilungsmaßstabs nicht verneint werden. 1. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 % und höchstens 70 % nach dem er- fassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die danach bestehende Wahlmög- lichkeit des Gebäudeeigentümers (vgl. § 6 Abs. 4 HeizkostenV), einen Verteilungs- maßstab zwischen mindestens 50 % und höchstens 70 % der Kosten nach Ver- brauch bestimmen zu können, wird gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV für be- stimmte Gebäude eingeschränkt. Nach dieser Bestimmung sind in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in de- nen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 % nach dem erfass- ten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. a) Vom Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV ist in der Revisionsinstanz auszugehen. Unstreitig erfüllt das Gebäude der Beklagten das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht und wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt. Nach dem - vom Beru- fungsgericht als streitig behandelten, in der Revisionsinstanz aber zugrunde zu le- 7 8 9 10 - 5 - genden - Sachvortrag des Klägers ist zu seinen Gunsten anzunehmen, dass die frei- liegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude überwiegend gedämmt sind. b) Als Rechtsfolge hat die Beklagte 70 % der Kosten des Betriebs der zentra- len Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Sofern der Vermieter, wie die Beklagte, gleichwohl an einem davon abweichenden Verteilungsmaßstab festhält, gewährt § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV dem Mieter einen Anspruch auf eine dahingehende Ände- rung des Verteilungsschlüssels (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 13. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 9). 2. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger sei stattdessen aus- schließlich auf das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu verweisen, geht fehl. a) Nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV hat der Nutzer, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkos- tenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Diese Vorschrift ist im Streitfall weder unmittelbar noch entspre- chend anwendbar. aa) Das Berufungsgericht verkennt, dass hier nicht in Rede steht, ob der Mie- ter zur Kürzung der ihm berechneten Heizkosten berechtigt ist, wenn der Vermieter in einer bereits erteilten Abrechnung die Vorgaben des § 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkos- tenV, nach dem dort vorgesehenen Verteilungsschlüssel abzurechnen, missachtet hat (vgl. dazu Betriebs- und Heizkosten-Kommentar/Wall, 4. Aufl., Rn. 5858). Das Begehren des Klägers richtet sich vielmehr darauf, zukünftig Abrechnungen zu un- terbinden, die hinsichtlich des Verbrauchs- und Grundkostenanteils fehlerhaft sind. 11 12 13 14 - 6 - § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV bietet keine Grundlage für die Auffassung des Berufungsgerichts, wonach der Mieter verpflichtet sei, die Erteilung weiterer fehler- hafter Heizkostenabrechnungen abzuwarten und diese gegebenenfalls zu kürzen. Dem Senatsurteil vom 20. Januar 2016 (VIII ZR 329/14, NZM 2016, 381 Rn. 19) lässt sich entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts schon deshalb nichts anderes ent- nehmen, weil es eine dem Mieter bereits erteilte Betriebskostenabrechnung zum Ge- genstand hatte. bb) Die Sichtweise des Berufungsgerichts ist insbesondere mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflus- sen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (Senatsurteile vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14; vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NZM 2015, 205 Rn. 21; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NZM 2015, 589 Rn. 29; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14, aaO Rn. 16 f.), nicht zu vereinbaren. Nament- lich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70 % in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV erfassten Gebäuden sollte der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden (Begründung der Bundesregierung zur Änderung der Heizkos- tenverordnung vom 8. August 2008, BR-Drucks. 570/08, S. 7, 12). b) Anders als das Landgericht gemeint hat, steht der vom Kläger begehrten Verurteilung nicht entgegen, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV nachträglich entfallen könnten. In einem solchen Fall könnte der Vermieter das ihm durch § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gewährte Wahlrecht wieder ausüben (Langenberg in Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., K III Rn. 161). Dabei kann im gegebenen Fall dahinstehen, ob der Vermieter zu einer solchen Abänderung nur unter den zusätzlichen materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 3 HeizkostenV berechtigt ist (so wohl BeckOGK-HeizkostenV/Drager, Stand: 1. Oktober 2018, § 7 Rn. 11). Prozessual 15 16 17 - 7 - kann der Vermieter eine dahingehende Änderung des Abrechnungsmaßstabs gege- benenfalls mit einer Abänderungsklage (§ 323 ZPO) erwirken (zu Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen als wiederkehrende Leistungen vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 11, 16 ff. [zu § 216 Abs. 3 BGB]). c) Es erschließt sich auch nicht, aus welchem Grund die Rechtslage im Woh- nungseigentumsrecht, das hier nicht einschlägig und deshalb auch nicht zu beurtei- len ist, einem Anspruch des Wohnraummieters auf Änderung des Verteilungsschlüs- sels für Heizkosten entgegenstehen könnte. Unbeschadet dessen entspricht ein Ab- rechnungsmaßstab, der gegen die - gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 3, § 2 HeizkostenV auch innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beachtende - Heizkosten- verordnung verstößt, nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (BGH, Urteil vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, NJW 2010, 3298 Rn. 15). III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- rufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat, ob die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung in dem Gebäude der Beklagten überwiegend gedämmt sind. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird zunächst zu beachten haben, dass die in den Gründen seines Urteils - durch Bezugnahme (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO) auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils - getroffene Feststellung, in dem Anwesen befänden sich keine nicht isolierten Heizungsrohre, im Widerspruch zu den weiteren Ausführungen im Berufungsurteil steht. Dies gestattet keine hinrei- chend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens (§ 545 Abs. 1, § 559 18 19 20 - 8 - Abs. 1 Satz 1 ZPO; vgl. BGH, Beschluss vom 3. Dezember 2013 - XI ZR 301/11, NJW-RR 2014, 381 Rn. 8, 11). Das Berufungsgericht wird ferner zu berücksichtigen haben, dass die Auffas- sung der Beklagten, der Mieter müsse zum Tatbestandsmerkmal der überwiegenden Dämmung Sachvortrag zu den "Werte[n] nach § 14 Abs. 5, Anlage 5 EnEV 2014" halten, keine Grundlage in § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV findet. Das Berufungsge- richt wird daher - wie die Revision zu Recht geltend macht - der vom Kläger hinrei- chend konkretisiert dargelegten und durch richterlichen Augenschein unter Beweis gestellten Behauptung nachzugehen haben, dass Leitungen der Wärmeverteilung nur auf wenigen Metern im Keller des Gebäudes freilägen und diese mit "einer sehr dicken Isoliermanschette ummantelt" seien. Des Weiteren ist der Kläger entgegen der Auffassung der Beklagten nicht da- rauf beschränkt, eine Änderung des Verteilungsschlüssels erst mit Beginn des nächsten vertraglich geregelten Abrechnungszeitraums zu verlangen, denn die Vor- schriften der Heizkostenverordnung gehen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (§ 2 HeizkostenV; siehe dazu BGH, Urteile vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, aaO Rn. 13; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667 Rn. 11; vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, aaO Rn. 17; jeweils mwN). Gemäß § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV ist eine Änderung des Abrechnungsmaßstabs zwar nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Diese Vorschrift erfasst nach § 6 Abs. 4 Satz 1 HeizkostenV jedoch nur die Wahl des Abrechnungsmaßstabs gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, nicht dagegen den zwingend vorgegebenen Vertei- lungsschlüssel des § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV. Der Hinweis auf Praktikabilitäts- 21 22 - 9 - gründe (so Kreuzberg/Wien/Pfeifer, Handbuch der Heizkostenabrechnung, 9. Aufl., Kapitel 1, S. 78) vermag an der verbindlichen Vorgabe nichts zu ändern. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bad Homburg v.d.H., Entscheidung vom 07.12.2016 - 2 C 2101/16 (12) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.05.2017 - 2-17 S 2/17 -

LG Berlin 213 C 22/14

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Verf BE Art 10 Abs 1 in seiner Ausprägung als Willkürverbot ist erst dann verletzt, wenn die Auslegung und Anwendung einfachen Rechts unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr verständlich ist und sich daher der Schluß aufdrängt, daß die Entscheidung auf sachfremden Erwägungen beruht (vgl VerfGH Berlin, 2001-02-22, 111/00, Grundeigentum 2001, 1054ff; st Rspr). 1b. Die Auffassung des LG, der Beschwerdeführer könne als Vermieter mangels ordnungsgemäßer Rechnungslegung gem BGB § 259 Abs 1 vom Mieter nach Eintritt der Abrechnungsreife keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr verlangen, ist rechtlich vertretbar und deshalb willkürfrei. 2a. Die Nichtvorlage an ein zur Entscheidung berufenes Gericht verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters iSv Verf BE Art 15 Abs 5 S 2 nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen mußte bzw sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (vgl VerfGH Berlin, 1997-12-17, 112/96, LVerfGE 7, 49 <54>); st Rspr). 2b. Der Mieter muß die ihm angelasteten Nebenkosten gem BGB § 259 bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen können (grundlegend vgl BGH, 1981-11-23, VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 <574>). Ist die Nebenkostenabrechnung nicht iSv BGB § 259 formell ordnungsgemäß, droht dem Vermieter, nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit Nachforderungsansprüchen ausgeschlossen zu sein. Folglich kann ein Vermieter nach erfolgter Betriebskostenabrechnung rückständige Vorauszahlungen des Mieters nicht mehr geltend machen. 2c. Hier: Das LG war nicht verpflichtet, über die vom Beschwerdeführer für vorlagebedürftig erachtete Frage, ob Nebenkostenabrechnungen, die Sollvorschüsse ausweisen, ordnungsgemäß iSv BGB § 259 erstellt sind, gem ZPO § 541 Abs 1 S 1 Halbs 2 einen Rechtsentscheid beim KG einzuholen. Denn der Frage kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu, da nach allgemeiner Meinung eine Abrechnung des Vermieters auf der Basis von Sollvorschüssen nicht den Anforderungen des BGB § 259 entspricht. 3a. Eine Verletzung des Eigentumsrechts iSv Verf BE Art 23 Abs 1 ist erst dann gegeben, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen (vgl VerfGH Berlin, 2000-08-24, 107/99, Grundeigentum 2000, 1324). 3b. Hier: Die Anwendung und Auslegung des BGB § 259 durch das LG, daß eine Betriebskostenabrechnung nur bei Angabe der tatsächlichen Einnahmen, nicht aber bei Einbeziehung von Sollvorschüssen als ordnungsgemäß angesehen werden kann, stellt keine verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der praktischen Ausübung der Eigentümerrechte dar. Insbesondere wird die Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht dadurch unzumutbar erschwert, daß im Regelfall anstelle der Sollkostenvorschüsse allein die tatsächlich vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen auszuweisen sind. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, 13. Oktober 2000, 64 S 213/00, Urteil Tenor Die Verfassungsbeschwerde wird zurückgewiesen. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei. Auslagen werden nicht erstattet. Gründe I. Randnummer 1 1. Der Beschwerdeführer wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Spandau vom 23. Juli 1997 zum Zwangsverwalter für die in der N...Straße in Berlin gelegene Etagenwohnung Nr. 3 bestellt. Nachdem die Mieterin der Wohnung, Frau K... D..., den monatlichen Mietzins von 861,75 DM, der sich aus einer monatlichen Bruttokaltmiete in Höhe von 686,75 DM zuzüglich eines monatlichen Heizkostenvorschusses von 175,00 DM zusammensetzte, für die Monate April 1998 bis Dezember 1998 sowie für August 1999 nicht an den Beschwerdeführer entrichtet hatte, klagte dieser vor dem Amtsgericht Spandau und beantragte die Verurteilung der Mieterin zur Zahlung von 7.720,56 DM nebst 4 % Zinsen ab Zustellung des vorausgegangenen Mahnbescheides. Die Klageforderung setzte sich aus dem für die oben genannten Monate geschuldeten Mietzins in Höhe von jeweils 861,75 DM abzüglich eines Guthabens zugunsten der Mieterin in Höhe von 896,94 DM zusammen, das der Beschwerdeführer mit dem Mietzins für den Monat April 1998 sowie teilweise mit dem Mietzins für den Monat Mai 1998 verrechnete. Das Guthaben ergab sich aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 1998, in die der Beschwerdeführer die für das Jahr 1998 geschuldeten Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von 2.100,00 DM als sog. Sollvorschüsse aufnahm, da die Mieterin die Vorauszahlungen nur teilweise, nämlich für die Monate Januar 1998 bis März 1998, gezahlt hatte. Von diesem Betrag zog er die laut Abrechnung tatsächlich auf die Mieterin entfallenden Heizkosten in Höhe von 1.203,06 DM ab. Das Amtsgericht Spandau verurteilte die Mieterin durch Urteil vom 24. Februar 2000 - 2b C 27/00 - antragsgemäß. Dabei führte das Amtsgericht in seinen Entscheidungsgründen aus, dass der Beschwerdeführer auch berechtigt sei, für die Monate April bis Dezember 1998 noch die vereinbarten Heizkostenvorschüsse geltend zu machen, da er diese als Sollvorschüsse in seiner Abrechnung für das Jahr 1998 berücksichtigt und das sich danach ergebende Guthaben auf den Mietzins für den Monat April 1998 und teilweise für den Monat Mai 1998 verrechnet habe. Randnummer 2 Die hiergegen von der Mieterin eingelegte Berufung hatte teilweise Erfolg. Durch Urteil vom 13. Oktober 2000, dem Beschwerdeführer zugestellt am 17. November 2000, änderte die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin das Urteil des Amtsgerichts Spandau ab und verurteilte die Mieterin, an den Beschwerdeführer 6.145,56 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13. Oktober 1999 zu zahlen. Die Berufung sei in Höhe eines Teilbetrages von 1.575,00 DM begründet. Dabei handele es sich um die Heizkostenvorschüsse in Höhe von jeweils 175,00 DM für die Monate April bis Dezember 1998. Nebenkostenvorschüsse könnten für das Jahr 1998 nicht mehr verlangt werden, da zwischenzeitlich entsprechend § 20 Abs. 3 Satz 4 Neubaumietenverordnung (NMV) Abrechnungsreife eingetreten sei. Daher könnten allenfalls noch Ansprüche aus einer entsprechenden ordnungsgemäßen Abrechnung geltend gemacht werden. Denn die Vorschüsse würden nur als Abschlag im Hinblick auf die zu erstellende Abrechnung geschuldet. Sei die Abrechnung aber erstellt oder zumindest Abrechnungsreife eingetreten, entfalle die Verpflichtung zur Zahlung von Vorschüssen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Beschwerdeführer in die Betriebskostenabrechnung für 1998 nicht die tatsächlich gezahlten, sondern als Sollvorschüsse die geschuldeten Vorschüsse eingestellt habe. Denn eine solche Abrechnung sei nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht ordnungsgemäß. Eine Abrechnung sei nur dann ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB, wenn sie über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben abrechne. Sollvorschüsse seien jedoch keine tatsächlichen Einnahmen, sondern rein buchungstechnische Rechnungsposten. Entspreche die vom Vermieter erstellte Abrechnung diesen Anforderungen nicht, würden die Nachzahlungsansprüche nicht fällig. Die Erstellung einer derartigen fehlerhaften Abrechnung führe insbesondere auch nicht dazu, dass der Vermieter nach Abrechnungsreife weiterhin die Vorschüsse einfordern könnte. Randnummer 3 2. Mit der am 17. Januar 2001 eingegangenen Verfassungsbeschwerde gegen das Berufungsurteil rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 6, 10, 15 Abs. 5 Satz 2 sowie Art. 23 der Verfassung von Berlin (VvB). Randnummer 4 Die Entscheidung verstoße gegen Art. 23 VvB. Das von der Verfassung gewährleistete Eigentumsrecht, das er auch als Zwangsverwalter für sich in Anspruch nehmen könne, verbiete es, die Vorschriften über die formellen Anforderungen an Vermieterschreiben in einer Weise auszulegen, welche die Verfolgung der Ansprüche des Vermieters unzumutbar erschwere. Dadurch, dass das Landgericht Nebenkostenabrechnungen nur dann als ordnungsgemäß erstellt gelten lasse, wenn die tatsächlichen Vorauszahlungen und nicht nur die Sollvorschüsse in Ansatz gebracht würden, werde die Abrechnung erheblich erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht, ohne dass dem Mieter hieraus ein Nutzen erwachse. Wenn nämlich ein Mieter Abzüge von der Miete vornehme, stelle sich für den Vermieter die Frage, inwieweit die Teilzahlung auf die Nettokaltmiete oder die Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sei, wobei sich das Problem der Zuordnung verschärfe, wenn die Teilzahlung nicht sämtliche Nebenkostenvorauszahlungen decke. Damit gehe jede Transparenz und Übersichtlichkeit von Abrechnungen für den Mieter verloren. Dem Vermieter preisgebundenen Wohnraums drohe aber im Fall nicht nachvollziehbarer Abrechnungen, mit Nachforderungen ausgeschlossen zu sein, wenn es ihm nicht gelinge, fristgemäß eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Abrechnung zu erstellen. Demgegenüber habe die Abrechnung von Nebenkosten auf der Grundlage von Sollvorschüssen den Vorteil, dass der Mieter bei bestehenden Mietzinsrückständen und Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen durch Vergleich der Soll-Mieten und der Zahlungen ohne weiteres die Berechtigung des Gesamtbetrages einer geltend gemachten Nachforderung des Vermieters überprüfen könne. So sei auch in dem vorliegenden Rechtsstreit die Mieterin in der Lage, aus der angeblich nicht ordnungsgemäßen Abrechnung alle Verbindlichkeiten und deren Tilgung in eindeutiger Weise zu erkennen. Die vom Landgericht postulierten Formalien stellten daher eine Belastung des Eigentümers im Kernbereich seines Rechts dar und führten im Ergebnis dazu, dass der Vermieter anstelle des Mieters die Betriebskosten selbst tragen müsse, wenn der Mieter die Vorschüsse nicht freiwillig laufend entrichte. Randnummer 5 Die vom Landgericht vorgenommene Auslegung des § 259 BGB sei darüber hinaus willkürlich und verletze die Rechte aus Art. 6 und 10 VvB. Sie steigere die Anforderungen an den Vermieter ins Unermessliche, ohne dass ein praktischer Nutzen auch nur ansatzweise ersichtlich sei. Randnummer 6 Schließlich sei auch das durch Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB gewährleistete Recht auf den gesetzlichen Richter verletzt, da das Landgericht willkürlich keinen Rechtsentscheid beim Kammergericht nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu der Frage eingeholt habe, ob die Einbeziehung sog. Sollvorschüsse den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung genüge. Es handele sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergebe. Zwar sei die vom Landgericht Berlin angewandte Norm des § 259 BGB im allgemeinen Schuldrecht beheimatet. Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts seien jedoch dann vorlagefähig, wenn sie eine von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erforderten. Ein solcher spezieller Bezug sei bei Nebenkostenabrechnungen in Wohnraummietverhältnissen gegeben. Die Vorlagefrage sei auch von grundsätzlicher Bedeutung, da die Behandlung der Sollvorschüsse in Nebenkostenabrechnungen von den Mietberufungskammern 62 und 65 des Landgerichts Berlin abweichend von der erkennenden Kammer beurteilt werde. Die Vorlagefrage sei zudem noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden. Sie sei insbesondere nicht durch das Grundsatzurteil des BGH vom 23. November 1981 (NJW 1982, 573) entschieden worden. II. Randnummer 7 Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Randnummer 8 Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann Verfassungsbeschwerde mit der Behauptung erheben, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen Rechte verletzt zu sein. Soweit, wie hier, Gegenstand der Verfassungsbeschwerde die Anwendung von Bundesrecht ist, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142, 31 GG allein hinsichtlich solcher Grundrechte der VvB, die inhaltlich nicht im Widerspruch zu Bundesrecht stehen (Beschluss vom 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 -LVerfGE 1, 169 <179 ff.>; st. Rspr.). Randnummer 9 Der Beschwerdeführer ist in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter berechtigt, eine Verfassungsbeschwerde im eigenen Namen zu erheben. Er handelte im Ausgangsverfahren als Partei kraft Amtes aus eigenem Recht; infolgedessen ist er befugt, Verstöße gegen Grundrechte im vorliegenden Verfassungsbeschwerdeverfahren eigenständig geltend zu machen (vgl. BVerfGE 21, 139 <143>; 27, 326 <333>; 51, 405 <409>; 65, 182 <190>). Randnummer 10 Es kann dahinstehen, ob der Beschwerdeführer die nach Erschöpfung des Rechtsweges fristgerecht erhobene Verfassungsbeschwerde hinsichtlich der Rüge der Verletzung der Menschenwürde aus Art. 6 VvB in einer den Zulässigkeitsanforderungen des § 50 VerfGHG entsprechenden Weise hinreichend substantiiert hat, indem er offensichtlich Art. 6 VvB im Zusammenhang mit Art. 10 VvB, als Bestandteil des Willkürverbots sehen will. Denn jedenfalls ist die Verfassungsbeschwerde unbegründet, da die Rügen des Beschwerdeführers im Ergebnis nicht durchgreifen. Randnummer 11 1. Art. 10 Abs. 1 VvB, der im gleichen Umfang wie Art. 3 Abs. 1 GG die umfassende Gleichheitsgarantie für alle Menschen gewährleistet (Beschluss vom 12. Dezember 1996 - VerfGH 38/96 - LVerfGE 5, 58 <60>; Beschluss vom 6. Oktober 1998 - VerfGH 32/98 - LVerfGE 9, 45 <52>), ist in seiner Ausprägung als Willkürverbot nicht verletzt. Randnummer 12 Soweit Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde gerichtliche Entscheidungen sind, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs nur in engen Grenzen. Die Gestaltung des Verfahrens, die Feststellung und Würdigung des Sachverhalts, die Auslegung des einfachen Rechts und seine Anwendung auf den Einzelfall sind Sache der dafür allgemein zuständigen Gerichte und der Nachprüfung durch den Verfassungsgerichtshof entzogen (Beschluss vom 30. Juni 1992 - VerfGH 9/92 - LVerfGE 1, 7 <8 f.>; Beschluss vom 21. Dezember 2000 - VerfGH 138/00 und 138 A/00 -; Beschluss vom 25. Januar 2001 - VerfGH 148/00 und 148 A/00 -; Beschluss vom 22. Februar 2001 - VerfGH 111/00 -; st. Rspr). Es ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, gerichtliche Entscheidungen - ähnlich wie eine Rechtsmittelinstanz - in jeder Hinsicht auf ihre Übereinstimmung mit dem einfachen Recht zu kontrollieren. Die verfassungsgerichtliche Kontrolle einer Verletzung des Gleichheitssatzes durch Gerichtsentscheidungen greift daher nicht bei jedem Fehler in der Rechtsanwendung ein. Art. 10 Abs. 1 VvB in seiner Ausprägung als Willkürverbot ist vielmehr erst dann verletzt, wenn die Auslegung und Anwendung des einfachen Rechts unter keinem denkbaren Gesichtspunkt mehr verständlich ist und sich daher der Schluss aufdrängt, dass die Entscheidung auf sachfremden Erwägungen beruht; davon kann nicht gesprochen werden, wenn das Gericht sich mit der Rechtslage eingehend auseinandersetzt und seine Auffassung nicht jedes sachlichen Grundes entbehrt (Beschluss vom 25. April 1994 - VerfGH 34/94 - LVerfGE 2, 16 <18>; Beschluss vom 22. Februar 2001 - VerfGH 111/00 -; st. Rspr.; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 89, 1 <14>). Randnummer 13 Nach diesem Maßstab überschreitet das angegriffene Urteil des Landgerichts nicht die Grenze zur Willkür. Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass der Beschwerdeführer Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 1998 nicht mehr verlangen könne, da nach Abrechnungsreife allenfalls noch Ansprüche aus einer entsprechenden ordnungsgemäßen Abrechnung geltend gemacht werden könnten, die Heizkostenabrechnung des Beschwerdeführers jedoch nicht ordnungsgemäß im Sinne des § 259 BGB sei, da mit den Sollvorschüssen keine tatsächlichen Einnahmen, sondern rein buchungstechnische Rechnungsposten eingestellt worden seien. Es kommt im Rahmen der verfassungsrechtlichen Prüfung eines Verstoßes gegen das Willkürverbot nicht darauf an, ob diese Ausführungen im einzelnen zu überzeugen vermögen. Jedenfalls kann keine Rede davon sein, die Auffassung des Landgerichts entbehre jeder sachlichen Grundlage, sei unter keinem denkbaren Gesichtspunkt rechtlich vertretbar und müsse deshalb als willkürlich qualifiziert werden. Vielmehr hält sich die Auslegung des § 259 BGB durch das Landgericht im Rahmen des Wortlauts der Vorschrift. Randnummer 14 2. Die angegriffene Entscheidung lässt auch einen Verstoß gegen die durch Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verfassungsrechtlich verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters nicht erkennen. Randnummer 15 Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs, dass die Unterlassung einer gesetzlich gebotenen Vorlage an ein übergeordnetes Gericht einen Verstoß gegen den Grundsatz des gesetzlichen Richters darstellen kann (Beschluss vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103>). Die Nichtvorlage an ein zur Entscheidung berufenes Gericht verletzt die Verbürgung des gesetzlichen Richters aber nur, wenn sich dem entscheidenden Gericht die Notwendigkeit einer Vorlage aufdrängen musste bzw. sich deren Unterlassung als unvertretbar und damit objektiv willkürlich darstellt (Beschluss vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 <54>; Beschluss vom 20. Dezember 1999 - VerfGH 38/99 - GE 2000, 120 <121>; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 76, 93 <96>; BVerfGE 87, 282 <284 ff.>). Randnummer 16 Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin war nicht verpflichtet, über die vom Beschwerdeführer für vorlagebedürftig erachtete Frage, ob Nebenkostenabrechnungen, die Sollvorschüsse ausweisen, ordnungsgemäß im Sinne von § 259 BGB erstellt sind, gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO einen Rechtsentscheid beim Kammergericht einzuholen. Nach der genannten Vorschrift hat das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft, vorab eine Entscheidung des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts über die Rechtsfrage (Rechtsentscheid) herbeizuführen, wenn die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Diese auf Wahrung der Rechtseinheit angelegte Vorschrift verpflichtet das Landgericht damit zwingend zur Einholung eines Rechtsentscheids, wenn die Voraussetzungen des unbestimmten Rechtsbegriffs einer grundsätzlichen Bedeutung erfüllt sind. Das ist der Fall, wenn eine Rechtsfrage über den Einzelfall hinaus wirkt, sich also in der Praxis auch künftig immer wieder stellen wird, insbesondere wenn sie in der Rechtsprechung bereits unterschiedlich beurteilt wird oder für unterschiedliche Lösungen ernsthaft zu erwägende Argumente in Betracht kommen (Gummer, in: Zöller, ZPO, 22. Aufl. 2001, § 541 Rdnr. 39 f. m.w.N.; Beschluss vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 <103>). Randnummer 17 Der Frage, ob Nebenkostenabrechnungen, die Sollvorschüsse ausweisen, ordnungsgemäß im Sinne von § 259 BGB erstellt sind, ist nicht vorlagefähig. Randnummer 18 Der grundsätzliche Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung - vereinbarter - Betriebskostenvorauszahlungen ergibt sich aus § 535 Satz 2 BGB, da zum Mietzins auch die Betriebskosten bzw. Betriebskostenvorauszahlungen gehören (Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 60. Aufl. 2001, § 535 Rdnr. 30, 48; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III Rdnr. 328). In Rechtsprechung und Literatur besteht Übereinstimmung, dass der Vermieter nach Eintritt der sog. Abrechnungsreife bzw. nach erfolgter Betriebskostenabrechnung rückständige Vorauszahlungen nicht mehr geltend machen kann, da die Betriebskostenvorauszahlungen nur vorübergehend entsprechende Aufwendungen des Vermieters abdecken sollen. Mit Abrechnungsreife besteht für den Vermieter kein rechtliches Interesse mehr daran, noch Nebenkosten im Wege der Vorauszahlung für den Abrechnungszeitraum geltend zu machen; es ist nur noch der Abrechnungssaldo maßgeblich (OLG Hamburg, Beschluss vom 2. November 1988 - 4 U 150/88 - GE 1988, 1163; OLG Düsseldorf, Urteil vom 9. März 2000 - 10 U 194/98 - GE 2000, 537 <539>; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U 134/98 - GE 2001, 488 <489>; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 - WuM 1988, 63; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - GE 1990, 659; v. Brunn, in: Bub/Treiber, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1999, III Rdnr. 46; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. 1999, Rdnr. 2036 c; Sternel a.a.0.). Zur Fälligkeit ist eine ordnungsgemäße Abrechnung erforderlich, die den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten muss (BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - NJW 1982, 573 <574>; OLG Nürnberg, Urteil vom 21. März 1995 - 3 U 3727/94 - WuM 1995, 308 <308>; v. Brunn a.a.0. Rdnr. 47; Sternel a.a.0. III Rdnr. 340). Ist die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß, droht dem Vermieter, nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit Nachforderungsansprüchen ausgeschlossen zu sein (vgl. zum preisgebundenen Wohnraum § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV). Randnummer 19 Es kann auf sich beruhen, ob es sich bei der Frage der Auslegung von § 259 BGB als einer Vorschrift des allgemeinen Schuldrechts überhaupt um eine Rechtsfrage des materiellen Mietrechts über Wohnraum handelt. Es genügt nämlich nicht, dass eine Frage aus dem allgemeinen Schuldrecht auch in einem Mietverhältnis erheblich sein kann. Es muss sich vielmehr um eine Rechtsfrage handeln, die in einem engen inneren Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts steht und deren Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt. Rechtsfragen des allgemeinen Schuldrechts sind nur dann vorlagefähig, wenn sie eine von wohnraummietrechtlichen Gesichtspunkten bestimmte Interessenabwägung erfordern, weil sie dann einen engen sachlichen Bezug zum Wohnraummietrecht haben (BGHZ 89, 275 <280>; OLG Hamm, Beschlüsse vom 11. September 1997 - 30 RE-Miet 6/97 - NJW-RR 1998, 1311 und vom 26. Juni 1998 - 30 RE-Miet 1/98 - GE 1998, 854; BayObLG, Rechtsentscheid vom 8. April 1988 - RE-Miet 1/88 - NJW 1988, 1796; Gummer, in: Zöller a.a.0. Rdnr. 12 m.w.N.). Es erscheint zweifelhaft, ob bei Anwendung des § 259 BGB im Wohnraummietrecht besondere Gesichtspunkte im Rahmen der Auslegung des Begriffs "Einnahmen" zu berücksichtigen sind, die in anderen Vertragsverhältnissen keine Bedeutung erlangen können. Randnummer 20 Jedenfalls kommt der Frage keine grundsätzliche Bedeutung zu. Die grundsätzliche Bedeutung entfällt nämlich dann, wenn die Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof oder durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt ist (Gummer, in: Zöller a.a.0. Rdnr. 44; OLG Hamm, Beschluss vom 18. Juli 1984 - 4 RE-Miet 8/83 - NJW 1985, 1847; BayObLG, Beschluss vom 11. Dezember 1984 -RE-Miet 10/83 - ZMR 1985, 98 <99>). Dies ist bei der Frage, ob eine Sollvorschüsse ausweisende Abrechnung ordnungsgemäß i.S.d. § 259 BGB ist, der Fall. Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist geklärt, welche Anforderungen an eine Abrechnung nach § 259 BGB zu stellen sind (BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - NJW 1982, 573 <574> zum notwendigen Inhalt der Nebenkostenabrechnung für Mieträume in einem Gewerbezentrum). Nach dieser Grundsatzentscheidung muss die Abrechnung nach § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Unter geordneter Zusammenstellung ist eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten zu verstehen. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. In der Regel muss eine Abrechnung als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters aufweisen. Der Mieter muss die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung ersehen und überprüfen können: Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers lässt sich dieser Entscheidung entnehmen, dass eine Abrechnung auf der Basis von Sollvorschüssen nicht den Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Vor dem Hintergrund, dass der Mieter durch die Abrechnung die ihm angelasteten Kosten soll klar ersehen können, lässt die Entscheidung keinen Raum für die Annahme; die Frage der Zulässigkeit von Sollvorschüssen sei offen geblieben. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr durch seine detaillierten Vorgaben zum Ausdruck gebracht, dass er die Begriffe "Einnahmen" und "Ausgaben" i.S.v. tatsächlich entstandenen Abrechnungsposten verstanden wissen will. Er stellt entsprechend ausdrücklich allein auf die Aufnahme der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen ab. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist daher zu schließen, dass nur die tatsächlichen Vorauszahlungen, die der Mieter erbracht hat, zu berücksichtigen sind, nicht dagegen die ins Mietsoll gestellten Vorauszahlungsbeträge, weil der Vermieter dadurch die Pflicht, gegenüber dem Mieter ordnungsgemäß und nachvollziehbar abzurechnen, umgehen würde (vgl. auch Sternel ä.a.0. III Rdnr. 365; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U 134/98 - a.a.0., wonach die Nebenkosten konkret abzurechnen sind; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 - WuM 1988, 63; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - GE 1990, 659). Randnummer 21 Im Hinblick auf diese Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs bestand für das Landgericht keine Vorlagepflicht, auch wenn es zutrifft, dass mit der 62., 65. und 67. Kammer zumindest drei Kammern des Landgerichts Berlin die Ausweisung von Sollvorschüssen in Nebenkostenabrechnungen im Ergebnis für zulässig erachten (LG Berlin, Urteil vom 15. Februar 2000 - 65 S 327/99 -; LG Berlin, Urteil vom 28. September 2000 - 67 S 85 /00 -; LG Berlin, Urteil vom 26. Oktober 2000 - 62 S 339/00 - GE 2000, 1613). Randnummer 22 Das angegriffene Urteil des Landgerichts würde im übrigen den Angriffen der Verfassungsbeschwerde auch dann standhalten, wenn man davon ausginge, dass die Frage, ob in einer Abrechnung Sollvorschüsse ausgewiesen werden dürfen, durch die zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht geklärt wäre. Denn zur Begründung seiner Auffassung, dass nur tatsächliche Einnahmen, nicht aber Sollvorschüsse abgerechnet werden dürften, bezieht sich das Landgericht ausdrücklich auf diese Grundsatzentscheidung und hält mithin die Frage für durch den Bundesgerichtshof geklärt. Damit hätte sich für das Landgericht die Notwendigkeit einer Vorlage nicht aufdrängen müssen mit der Folge, dass Willkür i.S.v. Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB hier auch insofern ausgeschlossen ist. Randnummer 23 3: Eine Verletzung des durch Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Eigentumsrechts des Beschwerdeführers liegt ebenfalls nicht vor. Randnummer 24 Der Eigentumsbegriff des Art. 23 Abs. 1 VvB ist identisch mit dem des Art. 14 Abs. 1 GG. Zu den verfassungsrechtlich geschützten Rechtspositionen, die das bürgerliche Recht einem Rechtsträger zuordnet, gehört auch das Eigentum an Mietwohnungen (Beschluss vom 20. April 2000 - VerfGH 72/00 - GE 2001, 50 <51 >; vgl. zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG: BVerfGE 95, 64 <82>). Randnummer 25 Es ist Aufgabe des Gesetzgebers, Inhalt und Schranken des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums und damit die konkrete Reichweite der Eigentumsgarantie i.S.d. Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB zu bestimmen. Allerdings haben die Fachgerichte bei der Auslegung und Anwendung (mietrechtlicher) Regelungen die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten. Sie müssen die im Gesetz aufgrund verfassungsmäßiger Grundsätze zum Ausdruck kommende Interessenabwägung in einer Weise vornehmen, die sowohl den Eigentumsschutz des Hauseigentümers wie auch den ebenfalls unter den Eigentumsschutz fallenden Besitz des Mieters beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen beider Seiten vermeidet (Beschluss vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 -LVerfGE 3, 99 <104>). Die Auslegung des einfachen Gesetzesrechts bleibt aber in erster Linie Sache der hierfür zuständigen Fachgerichte und ist der Überprüfung durch den Verfassungsgerichtshof nur insoweit eröffnet, als eine Verkennung oder grundsätzlich unrichtige Anwendung des Grundrechts in Rede steht. Demgemäß ist die Schwelle eines verfassungsgerichtlich zu korrigierenden Verstoßes gegen Art. 23 Abs. 1 VvB erst dann erreicht, wenn die Auslegung des einfachen Rechts Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie, insbesondere vom Umfang ihres Schutzbereichs, beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (Beschluss vom 24. August 2000 - VerfGH 107 A/99, 107/99 - GE 2000, 1324). Randnummer 26 Das Urteil des Landgerichts hält einer Nachprüfung anhand dieser Kriterien stand. Es lässt keine Auslegungsfehler erkennen, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen. In der verfassungsgerichtlichen Rechtsprechung ist geklärt, dass der Einfluss des Eigentumsgrundrechts es verbietet, die gerichtliche Durchsetzung des Anspruchs auf die gesetzlich zulässige Miete unzumutbar zu erschweren (so zu Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG BVerfGE 89, 340 <342>). Die Anwendung und Auslegung von § 259 BGB durch das Landgericht in der angegriffenen Entscheidung, dass eine Betriebskostenabrechnung nur bei Angabe der tatsächlichen Einnahmen, nicht aber bei Einbeziehung von Sollvorschüssen als ordnungsgemäß angesehen werden kann, stellt keine derartige verfassungsrechtlich nicht mehr hinnehmbare Erschwerung der praktischen Ausübung der Eigentümerrechte dar. Die Entscheidung hält sich vielmehr im Rahmen des zum Mietrecht in Judikatur und Schrifttum vertretenen Meinungsspektrums (vgl. etwa BGH, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 - a.a.0.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 14. Dezember 2000 - 10 U 134/98 - a.a.0.; LG Köln, Urteil vom 6. August 1987 - 6 S 433/86 - a.a.0.; LG Berlin, Urteil vom 20. Oktober 1989 - 66 S 9/89 - a.a.0.; Sternel a.a.0. III Rdnr. 365). Dass in bestimmten Konstellationen die Erstellung der Betriebskostenabrechnung besondere Schwierigkeiten bereitet, sofern keine Sollvorschüsse aufgenommen werden dürfen, begründet noch keinen Grundrechtsverstoß. Vielmehr kann vom Vermieter ein gewisser Aufwand an Zeit und Mühe verlangt werden, solange die Zumutbarkeitsschwelle nicht überschritten wird (BVerfGE 89, 340 <344>). Die Zumutbarkeitsschwelle wäre nur überschritten, wenn dem Vermieter im Regelfall die Erstellung einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung und damit die Einforderung von Betriebskosten praktisch unmöglich gemacht würde. Im vorliegenden Fall kann davon nicht ausgegangen werden. Auch der Beschwerdeführer selbst behauptet dies nicht. Dabei wird nicht verkannt, dass in Fällen, in denen ein Mieter Abzüge von der Miete vornimmt, der Vermieter vor das Problem gestellt ist, inwieweit er diese Zahlungen auf welche Betriebskosten bezieht, und dass hiermit ein größerer Aufwand verbunden ist, als wenn der Mieter den geforderten Mietzins vollständig leisten würde. Es ist jedoch nicht nachvollziehbar, dass im Regelfall die Betriebskostenabrechnung unzumutbar erschwert würde, wenn vom Vermieter verlangt wird, anstelle der Sollvorschüsse allein die tatsächlich vom Mieter gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen als Einnahmen auszuweisen. Die vom Beschwerdeführer für bestimmte Konstellationen dargestellten Schwierigkeiten bei der Erstellung einer Abrechnung und das damit verbundene Risiko, dass in einzelnen Fällen eine Betriebskostenabrechnung von den Fachgerichten als nicht ordnungsgemäß angesehen werden könnte, muss ein Vermieter aber hinnehmen. Hinzu kommt, dass der Beschwerdeführer einen Grundrechtsverstoß in einer Konstellation rügt, die im vorliegenden Fall nicht gegeben ist. Denn hier hat die Mieterin nicht etwa Abzüge von der Miete vorgenommen und lediglich Teilzahlungen geleistet, sondern über mehrere Monate hinweg keinerlei Mietzahlungen vorgenommen. Dem Beschwerdeführer wäre es ohne Schwierigkeiten möglich gewesen, anstelle der in die Betriebskostenabrechnung eingebrachten Sollvorschüsse in Höhe von 2.100,00 DM die für die Monate Januar 1998 bis März 1998 in Höhe von 525,00 DM von der Mieterin gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen darzustellen und unter Berücksichtigung der tatsächlich auf die Mieterin entfallenen Heizkosten in Höhe von 1.203,06 DM die tatsächlich noch geschuldeten Heizkosten auszuweisen. Es ist damit nicht ersichtlich, dass das Landgericht gerade das Bestandsinteresse des Beschwerdeführers fehlgewichtet hat. Randnummer 27 Ob das Landgericht in Anwendung der von ihm aufgestellten Anforderungen die konkrete Betriebskostenabrechnung des Beschwerdeführers im Ergebnis zu Recht als nicht ordnungsgemäß angesehen hat, ist verfassungsrechtlich nicht zu überprüfen. Diese auf einer Feststellung und Würdigung des Sachverhalts im Einzelfall beruhende (einfachrechtliche) Beurteilung ist nicht Aufgabe des Verfassungsgerichtshofs, sondern ausschließlich des zuständigen Fachgerichts (vgl. BVerfGE 68, 361 <374>). Randnummer 28 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 33, 34 VerfGHG. Randnummer 29 Dieser Beschluss ist unanfechtbar. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE000244438 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BGH VIII ZR 213/2124.05.2023 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 161/14 Verkündet am: 6. Mai 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2; TrinkwV § 14 aF; ZPO § 286 Abs. 1 A a) Zur Pflicht des Wohnraumvermieters, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen. b) Die Frage, ob eine Legionelleninfektion des Wohnraummieters durch kontaminier- tes Wasser in der Mietwohnung erfolgt ist, betrifft die haftungsbegründende Kau- salität und bedarf daher des Vollbeweises (§ 286 Abs. 1 ZPO). BGH, Urteil vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 161/14 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Mai 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schoppmeyer für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin führt den vorliegenden Rechtsstreit als alleinige Erbin ihres nach Klageerhebung verstorbenen Vaters fort. Die Beklagte ist Eigentümerin und Vermieterin der vom Vater der Klägerin zuletzt bewohnten Wohnung in B. . Am 28. November 2008 wurde der Vater der Klägerin mit einer akuten Legionellen-Pneumonie stationär in ein Krankenhaus aufgenommen. Das zu- ständige Bezirksamt untersuchte daraufhin am 8. Dezember 2008 das Trink- wasser in der Wohnung und im Keller des Mietshauses; dabei wurde eine teil- weise stark erhöhte Legionellen-Konzentration festgestellt. 1 2 - 3 - Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Beklagte habe ihre Pflicht zur re- gelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers schuldhaft verletzt. Auf dieses Ver- säumnis sei die Erkrankung ihres Vaters zurückzuführen. Die auf Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld, insgesamt 23.415,84 € nebst Zinsen, gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Se- nat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klage sei unbegründet, weil es an dem erforderlichen Kausalzu- sammenhang zwischen der (unterstellten) Pflichtverletzung der Beklagten und dem eingetretenen Schaden fehle. Denn es sei nicht mit einer Gewissheit, die vernünftigen Zweifeln Schweigen gebiete, festzustellen, dass Ursache der Er- krankung des Vaters der Klägerin die Kontamination des Trinkwassers in der von der Beklagten vermieteten Wohnung sei. Zwar lege das Gutachten der ge- richtlich beauftragten Sachverständigen einen solchen Ursachenzusammen- hang nahe. Es sei aber nicht auszuschließen, dass sich der Vater der Klägerin die Infektion außerhalb der Wohnung zugezogen habe. Insbesondere habe die Klägerin selbst darauf hingewiesen, dass ihr Vater bis zu seiner Erkrankung aktiv am gesellschaftlichen Leben teilgenommen habe. Er sei aktives Mitglied eines Sportvereins gewesen und habe noch am 6. November 2008 am Grün- dungsjubiläum der Deutsch-Französischen Gesellschaft teilgenommen. Eine 3 4 5 6 - 4 - Infektion durch Aerosol außerhalb der Wohnung sei deshalb durchaus möglich. Die Rechtsauffassung der Klägerin könnte allenfalls dann Geltung beanspru- chen, wenn sich der Vater nahezu ausschließlich in der Wohnung aufgehalten hätte. Der Einwand der Klägerin, dass es nirgendwo anders eine Legionellen- epidemie gegeben habe, sei ohne Bedeutung; ansonsten müsste sich die Klä- gerin gleichermaßen entgegenhalten lassen, dass es auch im Wohnhaus der Beklagten eine solche Epidemie nicht gegeben habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz und Schmerzensgeld aus übergegangenem Recht als Erbin ihres Vaters nicht verneint werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, eine Verursachung der Legionellenerkrankung des Vaters durch kontaminiertes Trinkwasser in der von der Beklagten vermieteten Wohnung lasse sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit feststellen, beruht auf einer lückenhaften Be- weiswürdigung sowie darauf, dass das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft einen zu hohen Maßstab an die erforderliche richterliche Gewissheit angelegt hat. 1. Zutreffend sind die Vorinstanzen allerdings davon ausgegangen, dass der Klägerin grundsätzlich vertragliche und deliktische Ansprüche auf Scha- densersatz und Schmerzensgeld zustehen können, wenn die Erkrankung des Vaters durch eine Pflichtverletzung der Beklagten bei der Trinkwasserversor- gung des Wohnhauses verursacht worden ist. Nach dem revisionsrechtlich zu unterstellenden Sachvortrag der Klägerin entsprach die - überdimensionierte und teilweise keine zur Verhinderung eines Legionellenwachstums erforderliche Temperatur erreichende - Warmwasseraufbereitungsanlage in dem Wohnhaus 7 8 - 5 - den Erfordernissen der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) nicht und war seit acht Jahren nicht mehr gewartet worden. Eine - von den Vorinstanzen unter- stellte - Pflichtverletzung der Beklagten, die unter dem Gesichtspunkt der Ver- letzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters auch für die Zeit vor dem am 1. November 2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 TrinkwV gesetz- lich normierten Pflicht des Vermieters zur Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen in Betracht kommt (vgl. hierzu etwa LG Saarbrücken, Urteil vom 11. Dezember 2009 - 10 S 26/08, juris Rn. 24 ff.), ist daher auch im Revisions- verfahren zugrunde zu legen. 2. Zu Recht wendet sich die Revision jedoch gegen die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts. a) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht aller- dings noch zutreffend davon ausgegangen, dass es bezüglich der Infektion des Vaters durch kontaminiertes Wasser in der Mietwohnung des Vollbeweises (§ 286 ZPO) bedarf. Denn insoweit geht es um die haftungsbegründende Kau- salität, für die - anders als für die haftungsausfüllende Kausalität - die Beweiser- leichterung des § 287 ZPO nicht gilt (BGH, Urteile vom 4. November 2003 - VI ZR 28/03, NJW 2004, 777 unter II 2 b; vom 24. Februar 2005 - VII ZR 141/03, BGHZ 162, 259, 263 f.; Beschluss vom 14. Januar 2014 - VI ZR 340/13, VersR 2014, 632 Rn. 5; BVerfGE 50, 32, 36; jeweils mwN). b) Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesam- ten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Diese Würdigung ist grundsätzlich Sache des Tatrichters, an dessen Feststellungen das Revisionsgericht nach § 559 ZPO gebunden ist. Revisionsrechtlich ist indessen zu überprüfen, ob der 9 10 11 - 6 - Tatrichter sich mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also vollständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt. Der revisionsrechtlichen Überprüfung unterliegt ferner das Beweis- maß. Nach § 286 ZPO hat der Tatrichter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Jedoch setzt das Gesetz keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforde- rungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen ge- bietet, ohne sie völlig auszuschließen (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 14. Januar 1993 - IX ZR 238/91, NJW 1993, 935 unter II 3 a; vom 11. Dezember 2012 - VI ZR 314/10, NJW 2013, 790 Rn. 16 f.; jeweils mwN). c) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beach- tet. Seine Beurteilung beruht auf einer lückenhaften Beweiswürdigung. Zudem hat das Berufungsgericht die Anforderungen an die richterliche Überzeugung überspannt; seine Ausführungen lassen besorgen, dass es entgegen den oben genannten Maßstäben den Beweis nur aufgrund fernliegender, theoretischer Zweifel als nicht erbracht angesehen hat. Im Streitfall liegt indes eine Häufung von aussagekräftigen Indizien vor, die den Schluss auf eine Ansteckung des Vaters der Klägerin durch das kontaminierte Wasser in seiner Mietwohnung nahelegen. Das Berufungsgericht ist zwar - an sich zutreffend - davon ausgegangen, dass eine Gewissheit, die vernünftigen Zweifeln Einhalt gebietet, ausreicht. Es 12 13 - 7 - hat sich dann aber bei der Beweiswürdigung nicht an diesen Maßstab gehalten. Denn seinen Ausführungen lässt sich nicht entnehmen, welche vernünftigen Zweifel dagegen sprechen, dass sich der Vater der Klägerin die Legionellenin- fektion durch kontaminiertes Trinkwasser in der Mietwohnung zugezogen hat. Der einzige Gesichtspunkt, der das Berufungsgericht zu Zweifeln veranlasst hat, ist der Umstand, dass sich der Vater der Klägerin bis zu seiner Erkrankung nicht "nahezu ausschließlich" in seiner Wohnung aufgehalten, sondern ein "ak- tives Leben" geführt habe, indem er am 6. November 2008 an der Gründungs- feier der Deutsch-Französischen Gesellschaft teilgenommen habe und in einem Sportverein beim Koronarsport aktiv gewesen sei, so dass nicht auszuschließen sei, dass er sich die Infektion anderweit zugezogen haben könnte. Dabei hat das Berufungsgericht weder der kurzen Inkubationszeit noch weiteren aus dem eingeholten Sachverständigengutachten ersichtlichen und für die Beweiswürdigung wichtigen Umständen genügende Beachtung geschenkt. So ergibt sich aus dem Gutachten der Sachverständigen Professor Dr. G. , dass es sich bei der Legionellose (Legionärskrankheit), die durch den auch in der Wasserversorgung des Mietshauses der Beklagten - einschließlich der vom Vater der Klägerin angemieteten Wohnung - festgestellten Erreger legionella pneumophila verursacht wird, um eine schwere Lungenentzündung handelt, die dadurch übertragen wird, dass Erreger durch Aufnahme kontami- nierten aerolisierten Wassers in die Lunge gelangen, also insbesondere beim Duschen (nämlich durch Einatmen von Erregern, die sich in aerolisiertem Was- ser befinden). Die Inkubationszeit beträgt nach dem Gutachten zwei bis zehn Tage, so dass sich der jedenfalls am 21. November 2008 laut Gutachten schon erkrankte Vater der Klägerin höchstwahrscheinlich in der Zeit zwischen dem 11. und dem 19. November 2008 angesteckt haben muss. 14 - 8 - Schon die Erwägung des Berufungsgerichts, der Vater der Klägerin kön- ne in dieser kurzen Zeit aerolisiertes Wasser an einem anderen Ort als seiner Wohnung aufgenommen haben, erscheint eher fernliegend. Soweit das Beru- fungsgericht, das auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen hat, ebenso wie das Amtsgericht davon ausgegangen sein sollte, dass die Übertragung auch durch bloßes Händewaschen oder Aufenthalt in einem klimatisierten Raum erfolgen kann, findet das in dem eingeholten Gutachten keine ausrei- chende Stütze; zumindest hätte das Berufungsgericht in diesem Fall dem Be- weisantrag der Klägerin, dass ein derartiger Infektionsweg nach dem Stand der medizinischen Wissenschaft ausgeschlossen sei, nachgehen müssen, etwa durch ergänzende Anhörung der Sachverständigen. Hinzu kommt noch der Umstand, dass von weiteren Legionellenausbrü- chen in B. im November 2008 offenbar nichts bekannt geworden ist. Anders als das Berufungsgericht meint, ist dieser Umstand für die Beweiswürdigung sehr wohl von Bedeutung. Denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass zu diesem Zeitpunkt in B. bei einer Vielzahl öffentlich zugänglicher Orte, an denen sich der Vater der Klägerin in der Inkubationszeit - theoretisch - aufge- halten haben könnte (Hotelzimmer, Duschraum im Sportverein etc.) das Trink- wasser ebenso mit Legionellen kontaminiert gewesen war wie sie - in erhebli- chem Umfang - in der Wasserversorgungsanlage des Mietshauses der Beklag- ten festgestellt wurden. Schließlich weist die Revision zu Recht darauf hin, dass hier ein speziel- ler Erregertyp (Serotyp) aufgetreten ist, der sowohl beim Vater der Beklagten anlässlich dessen stationärer Aufnahme in das Krankenhaus als auch in der Wasserversorgungsanlage seiner Wohnung festgestellt wurde. Dies legt - ebenso wie der vorstehend genannte Gesichtspunkt der Legionellenkontami- nation der Wasserversorgungsanlage des Mietshauses der Beklagten - nahe, 15 16 17 - 9 - dass der Vater der Klägerin sich die Legionelleninfektion in seiner Wohnung zugezogen hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spricht für die Grün- dungsfeier der Deutsch-Französischen Gesellschaft, wie die Revision zutref- fend geltend macht, als Infektionsort schon aus zeitlichen Gründen wenig, weil diese Veranstaltung bereits am 6. November 2008 und damit höchstwahr- scheinlich außerhalb der oben genannten Inkubationszeit stattgefunden hatte. 3. Das Berufungsurteil beruht auf den dargelegten Rechtsfehlern (§ 545 Abs. 1 ZPO). Bei der - hier vorliegenden - Verletzung verfahrensrechtlicher Bestimmungen genügt bereits die Möglichkeit, dass das Berufungsgericht ohne den Verfahrensfehler zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre (Senatsurteil vom 24. September 2014 - VIII ZR 394/12, BGHZ 202, 258 Rn. 66 mwN). Im Streitfall ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre, wenn es die übergangenen beziehungsweise nicht ausreichend beachteten Gesichtspunkte in seine Würdigung mit einbezogen hätte. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO); dabei macht der Senat von der Möglichkeit der Verweisung an einen an- 18 19 20 - 10 - deren Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Dr. Schoppmeyer Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 09.08.2013 - 207 C 135/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2014 - 18 S 327/13 -

§ 555b§ 559

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ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/21 Verkündet am: 24. Mai 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 555b, 559 Abs. 1 a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) - grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. BGH, Urteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2021 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 26. November 2020 abge- ändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle. In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus - ihrerseits an- gemietete - Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen. 1 2 - 3 - Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertrags- partner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ die Klägerin im Mai 2019 - ihrerseits erworbene - neue Rauchwarnmelder im Schlaf- zimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwen- dung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Beklagten sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbe- trag in der Folge nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Sep- tember 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 € (14 x 0,79 €) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisie- rungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Sta- tus verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Aus- tausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele. Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erfor- derlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Gel- tendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungs- weise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung ver- langt worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzule- gen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, wel- che die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuord- nen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen. 8 9 10 - 5 - Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vor- genommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauch- warnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungs- maßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" wor- den. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden. Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsge- richts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungs- gericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenom- men, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier an- zuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 gel- tenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Be- zahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019. 11 12 13 14 - 6 - 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umla- gefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderun- gen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah- men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungser- klärung zugrunde gelegt hat, nicht. a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 15 16 17 - 7 - BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.). b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Re- vision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Be- rücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmun- gen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei. Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungs- maßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraum- mietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Ver- kehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine ei- genständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmel- dern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne. Überdies lässt die Revision außer Acht, dass der Begriff des "Wohnraums" im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB - auch innerhalb des Zivilrechts - nicht identisch mit dem Begriff der "Wohnung" ist (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6). 18 19 20 - 8 - c) Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit - wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist - nicht eine techni- sche Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ur- sprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II). Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr ei- gens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Moder- nisierungsmaßnahme - unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien - stets erforderlichen Wesensmerkmal. aa) Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Verände- rungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine - wenn auch möglicherweise nur geringfügige - Veränderung des baulichen Zu- stands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3). 21 22 - 9 - bb) Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhan- dener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Vorausset- zung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher ange- mietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtli- che - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. cc) Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt - anders als das Berufungsge- richt angenommen zu haben scheint - nicht den Schluss, dass der Geräteaus- tausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre. (1) Rechtsfehlerhaft ist das Berufungsgericht offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig be- reits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Sat- zung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können. 23 24 25 - 10 - Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauli- che Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige - durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste - Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB dar- stellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Verände- rung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen. (2) Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Berufungsgericht bei seiner - von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden - Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit ste- hende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumin- dest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementspre- chend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.). d) Entgegen der - von der Revisionserwiderung geteilten - Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belas- tung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen. 26 27 28 - 11 - aa) Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Ge- räte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme - wie die Revisionserwiderung meint - nicht um eine Moderni- sierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Aus- tausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Verän- derung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "nicht vertragsge- genständlich" geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. (1) Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegen- stand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht. (a) Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Ge- setz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich defi- niert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Dul- dung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB ge- 29 30 31 - 12 - schuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhö- hung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Grün- den - auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch- führt - nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Ab- schluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht. Das gilt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen recht- lichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vor- schrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisie- rungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe- standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt. (b) Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Moderni- sierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie - auf der Basis einer allein ihr ob- liegenden wirtschaftlichen Entscheidung (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35) - die Geräte angemietet hatte. Da- bei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt. (2) Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine ("vollwertige") Moderni- 32 33 34 - 13 - sierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23), erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien - mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge- rin - "nicht vertragsgegenständlich" geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wir- kungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr - wie die Rege- lungen in §§ 555c ff. BGB zeigen - schon mit der Ankündigung einer Modernisie- rungsmaßnahme, spätestens aber ab der - vom Mieter geduldeten - Durchfüh- rung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall. Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Moderni- sierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie- rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich- sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine "nachträgliche" Mieterhöhung zu ermöglichen. bb) Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauch- 35 36 37 - 14 - warnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, ob- wohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar. Denn dies beruht - wie bereits erwähnt - auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Woh- nung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten (vgl. dazu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Kläge- rin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus. Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwä- gungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz - da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht - den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Mo- dernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht - wie vorliegend der Fall - diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte. 3. Aus den vorstehenden Gründen kommt es weder auf den von der Revi- sionserwiderung erörterten Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauch- warnmeldern durch die Klägerin - trotz der vorherigen Entfernung der ursprüng- lich vorhandenen Geräte durch sie - eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB auf- 38 39 40 - 15 - grund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme dar- stellen könnte, noch kommt es auf die vom Berufungsgericht verneinte, aus Sicht der Revision hingegen zu bejahende Frage an, ob die Beklagten der geltend ge- machten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entge- genhalten. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 26.11.2020 - 96 C 2191/19 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2021 - 1 S 239/20 - 41

LG Berlin 8 U 29/14

BGH VIII ZR 254/1719.12.2018 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 79/2206.03.2024 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/17 Verkündet am: 19. Dezember 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2 Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinba- rung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2017 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Ber- lin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: "§ 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 X Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24 § 18 - Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Er- klärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]" 1 - 3 - Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von 601,65 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Ver- einbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rückzahlung dieser Summe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Vereinbarung zur Tragung der Ver- waltungskostenpauschale nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und die vom Kläger hierauf geleisteten Zahlungen deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt seien. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskos- tenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab. Nach 2 3 4 5 6 - 4 - § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) oder andere Kostenarten. Dies ergebe sich insbesondere aus den Gesetzesma- terialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der Formularmietvertrag der Parteien könne unter Beachtung der Un- klarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB auch nicht etwa dahingehend aus- gelegt werden, dass die Parteien nicht eine gesonderte Abwälzung von Verwal- tungskosten auf den Kläger vereinbart hätten, sondern die Beklagte mit Benen- nung der Verwaltungskostenpauschale lediglich auf ihre interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpauscha- le damit um einen Teil der - von der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB nicht erfassten - Preishauptabrede handele. Gegen eine solche Einordnung der Ver- waltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätige dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in Ab- grenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlungen ausgewiesen werde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der Höhe der Mietkaution nicht eingeflossen; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete be- messen worden. Nach alledem ergebe sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale bereits aus § 556 Abs. 4 BGB. Es könne deshalb dahinstehen, ob eine Unwirksamkeit - auch wegen 7 8 - 5 - Verstoßes gegen das Transparenzgebot - zusätzlich aus § 307 Abs. 1, 2 BGB folge. Schließlich sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Bewirkung der Leistung eine positive Kenntnis vom Nicht- bestehen der Verbindlichkeit gehabt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht. 1. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraum- mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskosten- verordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Las- ten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5). 9 10 11 - 6 - Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar defi- nierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT-Drucks. 7/2011, S. 8). Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskosten- pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlun- gen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB aller- dings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestim- mungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirk- sam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für - hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts vorliegende - Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufge- zählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrückli- chen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Be- triebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht mög- lich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 12 13 - 7 - 2. In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskosten- pauschale hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Verein- barung gesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzli- che Preishauptabrede über die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grund- miete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34,38 € enthalten seien. Allerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hin- weis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7). Dies gilt auch für Verwal- tungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestand- teil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloße Of- fenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- 14 15 16 17 18 - 8 - teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14). b) Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungs- möglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebote- nen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskos- tenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden. Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskos- ten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür spre- chen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht - unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten - umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein - un- veränderbarer - Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher - wie oben ausgeführt - auch in der Wohnraummie- te wirksam vereinbart werden kann. Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als "Verwaltungskos- tenpauschale" die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeich- nungen als "Pauschale" oder als "Vorschuss" fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten - entgegen der Auffassung der Revision - ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. 19 20 21 - 9 - Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummie- te die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17). Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 € entspricht ge- nau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 € ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit zu- treffend verweist, nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Mo- natsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwarten- den, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern. Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine sol- che Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwal- tungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO), spricht dies aus Sicht ei- nes verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster 22 23 - 10 - Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat. Soweit die Revision darauf hinweist, dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertra- ges mit den Kosten für Garage und Kfz-Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das - anders als die Verwaltungskostenpauschale - ein- deutig der Grundmiete zuzurechnen ist. 24 - 11 - Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Hinweis der Revision auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anla- ge 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebs- kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen aus- weislich ihres Wortlautes - "insbesondere"; "u.a." - nicht abschließend. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.06.2017 - 122 C 50/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 - 67 S 196/17 - 25

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ECLI:DE:BGH:2024:060324UVIIIZR79.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 79/22 Verkündet am: 6. März 2024 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb a) Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummiet- vertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemes- sen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulas- sen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24). b) Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenab- geltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senats- urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9). BGH, Urteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Sie traten aufgrund einer "Vereinbarung" mit der Beklagten in einen zwischen dieser und einem Vormieter geschlossenen Mietvertrag ein. Im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Vormieter vom 29. Mai 2015 ist unter anderem folgendes festgehalten: 1 2 - 3 - "§ 11 Schönheitsreparaturen […] 6. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug des Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Die zwischen den Parteien geschlossene "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 29. Mai 2015" enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 1 Übernahme Mietverhältnis Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Nachmieter [die Kläger] anstelle des Mieters in den Mietvertrag vom 29. Mai 2015 mit allen Rechten und Pflichten zum 16. Oktober 2015 eintreten. […] Die Wohnung wird an den Nachmieter ohne Ge- brauchsspuren übergeben. […] § 2 Schönheitsreparaturen Zwischen dem Mieter [dem Vormieter] und dem Vermieter wurde bei Vertragsab- schluss des Mietvertrages vom 29. Mai 2015 individuell vereinbart, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen und auch anteilige Schönheitsreparaturkos- ten trägt, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Der Nachmieter übernimmt auch diese Verpflichtung. Zwischen den Parteien wurde dies ausdrücklich verhandelt. Der Vermieter war bereit, dem Nachmieter insoweit entgegenzukommen und die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur 3 - 4 - Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten zu übernehmen, wenn der Nachmieter im Gegenzug einen Betrag von 80,00 € zahlt. Die Miete wurde im Hinblick auf die Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter zur Tragung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsre- paraturkosten um diesen Betrag im Mietvertrag vom 29. Mai 2015 herabgesetzt. Der Nachmieter erklärt aber nach den Verhandlungen ausdrücklich, dass er den Vertrag insoweit unverändert übernimmt einschließlich der Verpflichtung zur Tra- gung der Schönheitsreparaturen bzw. anteiligen Schönheitsreparaturkosten. § 3 Mindestvertragslaufzeit 1. […] 2. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Nachmieter für das Entgegenkommen des Vermieters nochmals hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit auch anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - ent- sprechend dem Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter ein- geholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilberei- che der Wohnung entsprechen. […]" Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. Mai 2018. Nach Rückgabe der Wohnung rechnete die Beklagte über die seitens der Kläger geleistete Kau- tion (3.205,49 €) ab und erklärte (unter anderem) mit anteiligen Schönheitsrepa- raturkosten - gestützt auf die Kalkulation eines Bauingenieurs - in Höhe von 1.253,34 € die Aufrechnung. Die Kläger sind der Ansicht, die Verpflichtung zur Zahlung anteiliger Schönheitsreparaturkosten sei ihnen nicht wirksam auferlegt worden, so dass die hierauf gestützte Aufrechnung der Beklagten ihren Kautionsrückzahlungsan- spruch nicht teilweise zum Erlöschen gebracht habe. Die auf Zahlung von 4 5 - 5 - 1.253,34 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Be- klagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2022, 473) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der Kautionsrückzahlungsanspruch in der geltend ge- machten Höhe zu. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten aus der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel sei unabhängig davon nicht gegeben, ob es sich bei dieser um eine Individual- oder um eine an den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB zu messende Formularvereinbarung han- dele. Die Quotenabgeltungsklausel sei bereits als Individualvereinbarung ge- mäß § 556 Abs. 4 Alt. 1 BGB unwirksam. Danach seien Vereinbarungen unwirk- sam, die zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abwichen. Die in § 11 6 7 8 9 10 - 6 - Nr. 6 des mit dem Vormieter geschlossenen und von den Klägern übernomme- nen Mietvertrags und die in § 3 Nr. 2 der Vereinbarung der Parteien enthaltenen Regelungen zur Tragung anteiliger Schönheitsreparaturkosten durch die Kläger wichen zu deren Nachteil von § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB ab. Nach dieser Vorschrift sei den Parteien eines Wohnraummietvertrags lediglich eine Vereinbarung da- hingehend gestattet, "dass der Mieter Betriebskosten trägt". Damit sei es im Wohnraummietrecht nur möglich, neben der Grundmiete die Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abzuwälzen. Bei der Vereinbarung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen, die zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht einmal fällig seien, handele es sich offensichtlich weder um die Ver- einbarung der Grundmiete noch um die Abwälzung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB. Damit unterfalle eine solche Vereinbarung, nicht anders als die einer "Verwaltungskostenpauschale" oder einer Kostenumlage von Klein- reparaturen, selbst als Individualvereinbarung zwingend dem "Unwirksamkeits- verdikt" des § 556 Abs. 4 BGB. Eine der Beklagten günstigere Beurteilung wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die von den Parteien vereinbarte Quotenabgeltung als Bestandteil der Mietabrede oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieter- seitigen Kalkulation zu verstehen wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall. Weder aus dem Wortlaut noch aus der Systematik, dem Sinn und Zweck oder den Begleit- umständen des Mietvertrags ergebe sich ein belastbarer Anhalt dafür, dass die Parteien die Quotenabgeltung als Bestandteil der Vereinbarung zur Grundmiete verstanden hätten. 11 - 7 - Sollte es sich bei der Quotenabgeltungsklausel, auf welche die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Gegenanspruch stütze, deren Vorbringen zuwi- der um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, folge ihre Unwirksamkeit nicht nur aus § 556 Abs. 1, 4 BGB, sondern - gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13) - wegen einer unangemessenen Benachteiligung der Kläger auch aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (anteilig) auf- zuwendenden Kosten aus § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien vereinbarten Quotenabgeltungsklausel, mit dem sie gegenüber dem von den Klägern geltend gemachten - hier nach dem Zugang der Abrechnung der Beklagten bei den Klägern auch fälligen (vgl. Senatsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 24 f.) - Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) aufrechnen kann, nicht verneint werden. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die Quotenabgeltungsklausel, die den Klägern als Mietern der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihnen nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei 12 13 14 15 - 8 - dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Kläger nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihnen verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypotheti- sche Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.). 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die Beklagte ihren zur Aufrechnung gestellten Zahlungsanspruch auch dann nicht mit Erfolg auf die Quotenabgeltungsklausel stützen kann, wenn diese zwischen den Parteien - was das Berufungsgericht offen gelassen hat und was daher zu- gunsten der Beklagten im Revisionsverfahren zu unterstellen ist - individualver- traglich vereinbart wurde. In diesem Fall ist die Vereinbarung einer Quotenabgel- tungsklausel - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - wirksam möglich. a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (unter Hinweis auf Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 71, 60; nunmehr 16. Aufl., § 535 BGB Rn. 861, 856) folgt eine Unwirksamkeit der - un- terstellt - individuell ausgehandelten Quotenabgeltungsklausel nicht aus der Be- stimmung des § 556 Abs. 4 BGB. Hiernach ist bei der Vereinbarung von Betriebs- kosten eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Ver- einbarung unwirksam. Noch zutreffend folgert das Berufungsgericht hieraus, dass nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirt- schaftungskosten als Betriebskosten, nicht jedoch andere Kosten, wie etwa (all- gemeine) Verwaltungskosten, im Wege einer Vereinbarung nach § 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV als Pauschale oder als Vorauszahlung auf den Mieter umgelegt werden können (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 16 17 - 9 - 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 13). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber angenommen, dass die Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließt. aa) Im Streitfall geht es - worauf die Revision zutreffend hinweist - nicht um die Übernahme von Betriebskosten nach Maßgabe des § 556 Abs. 1 BGB durch die Kläger. Deren hier in Rede stehende Pflicht zur anteiligen Tragung von Kosten noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen hat ihre Grundlage nicht in § 556 Abs. 1 BGB. Hiervon ist offensichtlich auch das Berufungsgericht ausge- gangen, da es ausgeführt hat, es handele sich vorliegend nicht "um die Abwäl- zung von Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB". Damit kann aber - anders als das Berufungsgericht angenommen hat - das Abweichungsverbot des § 556 Abs. 4 BGB von vornherein einer Auferlegung von Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen auf die Kläger als Mieter nicht entgegenste- hen. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund der Quotenabgeltungsklausel betrifft vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn die Ausführung von Schönheitsreparaturen ist nach ständiger Recht- sprechung des Senats ein Teil der - grundsätzlich den Vermieter treffenden (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) - Instandhaltungspflicht (vgl. Senatsurteile vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 15; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 16, und VIII ZR 270/18, WuM 2020, 559 Rn. 16). 18 19 - 10 - Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv (vgl. Senats- urteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, und VIII ZR 270/18, aaO). Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen kann deshalb sowohl im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen - insoweit allerdings eingeschränkt (vgl. Se- natsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO Rn. 15) - als auch individualvertraglich (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 535 Rn. 109; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 146; BeckOK-Mietrecht/Sieg- mund, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 5246; siehe auch Senatsurteil vom 7. Juni 1989 - VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1, 8 [zu Kleinreparaturklauseln]) auf den Mieter übertragen werden. bb) Hiervon ausgehend kann nach der Rechtsprechung des Senats eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden (siehe oben unter II 1). Sie kann jedoch - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertrags- parteien vereinbart werden (vgl. bereits Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9; ebenso BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 445). Die Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB steht dem - wie ausgeführt - nicht entgegen. Anhaltspunkte für einen möglichen Ver- stoß der Quotenabgeltungsklausel gegen die Vorschriften der §§ 134, 138 BGB sind im Streitfall weder festgestellt noch sonst ersichtlich. b) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ergibt sich Gegenteiliges nicht aus der Entscheidung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter 20 21 22 - 11 - (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 14). Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwide- rung folgt hieraus nicht, dass ein Wohnraummieter in keinem Fall mit den Kosten von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen belastet werden kann. Derartige Kosten waren nicht Gegenstand der vorgenannten Senatsentschei- dung, da die Verwaltungskosten, anders als die Schönheitsreparaturen, nicht der Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne der - dispositiven - Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unterfallen, sondern ihrer Natur nach - nicht umlagefähige (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) - Be- triebskosten sind (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, aaO Rn. 21). Als solche hatte sie der dortige Vermieter - vergeblich - versucht, im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter zu übertragen. III. Nach alledem kann das angegriffene Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Parteien die Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt haben (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder ob es sich hierbei um eine - dann unwirksame - Allge- meine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Diesbezüglich weist der Senat für das weitere Verfahren vorsorglich da- rauf hin, dass für ein - vom Amtsgericht bejahtes - Aushandeln der die Quoten- abgeltungsklausel enthaltenen Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB erforderlich ist, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten 23 24 - 12 - Änderung der Klausel bereit erklärt (BGH, Urteil vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, WM 2018, 1046 Rn. 15; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Allein die vorliegend durch die Beklagte erfolgte Eröffnung von Wahl- möglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen macht die vom Vertragspartner - hier den Klägern - gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.). Vielmehr muss auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchset- zung einzubringen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 25 mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 13. März 2018 - XI ZR 291/16, aaO Rn. 16; BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. November 2023, § 535 Rn. 246; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21). Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen ha- ben, dass allein der Umstand, dass die Beklagte den Klägern die Wahlmöglich- keit zwischen der Übernahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer um 80 € niedrigeren Miete einerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nicht- 25 - 13 - ausführung von Schönheitsreparaturen andererseits eingeräumt hat, nach Vor- stehendem nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksamen (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel genügt. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 16.09.2021 - 12 C 421/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.03.2022 - 67 S 240/21 -

LG Berlin 9 C 251/10

BGH VIII ZR 264/1927.10.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:271021UVIIIZR264.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 264/19 Verkündet am: 27. Oktober 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 136 Abs. 4, BGB § 315, § 556 Abs. 1, Abs. 3; HeizkostenVO § 2, § 5 Abs. 1 Satz 1, § 6 Abs. 1 Satz 1, § 9a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Für die Vergleichbarkeit von Räumen im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenVO kommt es nicht zwingend darauf an, dass sich diese in demselben Gebäude wie diejenigen befinden, für die eine Schätzung des Wärmeverbrauchs zu erfolgen hat. BGH, Urteil vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 264/19 - LG Mainz AG Mainz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 27. August 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war aufgrund eines mit dem Kläger am 15. August 2013 ge- schlossenen und am 31. August 2018 beendeten Mietvertrags Mieterin einer Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung in Mainz. Die Parteien vereinbarten die Leistung einer Vorauszahlung auf die Be- triebskosten in Höhe von 180 € monatlich. Nach § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags hatte die Beklagte die Heizkosten, über die zu 50 % nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch und zu 50 % nach der Wohnfläche abzu- rechnen war, zu tragen. Der Kläger rechnete für die Jahre 2013 bis 2015 fristge- recht jeweils getrennt nach Abrechnungsperioden über die Betriebskosten der 1 2 - 3 - Wohnung einschließlich der Heizkosten ab. Die Beklagte beanstandete die Ab- rechnungen jeweils. Nachdem eine Prüfung des in der Wohnung eingebauten Wärmemengen- zählers ergeben hatte, dass dieser die Wärmemengen unzutreffend erfasste, er- folgte im August 2016 ein Austausch des Zählers. Auch der Austauschzähler er- mittelte den Wärmeverbrauch allerdings nicht ordnungsgemäß, weshalb er im Mai 2017 seinerseits ersetzt wurde. Mit Schreiben vom 7. November 2016 erteilte der Kläger der Beklagten für die Jahre 2013 bis 2015 korrigierte Betriebskostenabrechnungen. In diesen schätzte er den Wärmeverbrauch der Beklagten anhand des Verbrauchs ande- rer, teilweise in demselben Haus, teilweise in anderen Häusern eines Wohnkom- plexes gelegener Dachgeschoss-Maisonette-Wohnungen. Mit weiterem Schrei- ben vom 28. April 2017 rechnete der Kläger ferner über die im Jahr 2016 ent- standenen Betriebskosten ab. Auch in dieser Abrechnung nahm er eine entspre- chende Schätzung der Heizkosten der Beklagten vor. Die auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Betriebskosten in Höhe von insgesamt 1.066,22 € für die Jahre 2013 bis 2016 sowie Ersatz vorge- richtlicher Rechtsverfolgungskosten, jeweils nebst Zinsen, hilfsweise auf Freistel- lung von diesen Kosten gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblie- ben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für die Abrechnungszeiträume 2013 bis 2016 nicht schlüssig dargelegt. Die Abrechnungen vom 7. November 2016 (für die Abrechnungsperioden 2013 bis 2015) und vom 28. April 2017 (für den Abrechnungszeitraum 2016) seien bezüglich der Heizkosten auf Basis ermittelter Durchschnittswerte erstellt worden und, soweit sie sich auf diese Kosten bezögen, nicht ordnungsgemäß. Denn der zur Verteilung der Heizkosten herangezogene Berechnungsmodus werde weder den vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere den Anforderun- gen gemäß § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags - gerecht, weil er nicht den individuellen Verbrauch der Beklagten im jeweiligen Abrechnungszeitraum berücksichtige, sondern einen Durchschnittswert aus den Verbrauchswerten von (fünf) Ver- gleichswohnungen, noch seien die Abrechnungen nach § 9a Abs. 1 der Verord- nung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasser- kosten vom 5. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3250; im Folgenden: HeizkostenV) ord- nungsgemäß erteilt worden. Nach der letztgenannten Vorschrift sei der Gebäudeeigentümer zwar be- rechtigt, in den Fällen, in denen der anteilige Wärme- oder Warmwasserver- brauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst worden sei, die- sen auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren 7 8 9 10 11 - 5 - Zeiträumen, des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Ab- rechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln und ihn anstelle des erfassten Verbrauchs bei der Kos- tenverteilung zu Grunde zu legen. Es stehe zwischen den Parteien auch außer Streit, dass der Verbrauch der Beklagten wegen Geräteausfalls in den zu beur- teilenden Abrechnungszeiträumen nicht ordnungsgemäß gemessen worden sei. Die Auswahl des vom Kläger herangezogenen Vergleichsverfahrens sei zwar nicht grundsätzlich zu beanstanden. Der Kläger habe die Schätzung aber - auch bei Zugrundelegung seines bestrittenen Vortrags zur Bauweise der einzelnen Wohnungen - nicht ordnungsgemäß vorgenommen. Als "vergleichbare andere Räume" kämen nur Räumlichkeiten in Betracht, die in demselben Gebäude belegen seien wie die Räume, bezüglich derer die Schätzung erfolge. Der Kläger habe zwar detailliert ausgeführt, dass und in wel- cher Hinsicht die herangezogenen Vergleichswohnungen mit der streitgegen- ständlichen Wohnung - obwohl überwiegend in einem anderen Gebäude dessel- ben Gebäudekomplexes gelegen - hinsichtlich der wesentlichen Parameter der baulichen Gestaltung übereinstimmten. Die hierfür angebotenen Beweismittel stützten diese Behauptung jedoch nur unter der Prämisse, dass diese Gebäude nach der Baubeschreibung errichtet und nachträglich nicht verändert worden seien. Ob die als Möglichkeit erörterte sachverständige Begutachtung sämtlicher in Rede stehender Wohnungen - ein ausdrückliches Beweisangebot des Klägers liege bislang nicht vor - geeignet sei, tragfähige Erkenntnisse zu bringen, sei im Hinblick auf die fehlende Verpflichtung der Eigentümer der Vergleichswohnungen zur Zugangsgewährung und zur Zustimmung zu einer Bauteilöffnung zumindest fraglich. Auf etwaige Zweifel hinsichtlich der Geeignetheit der angebotenen Be- weismittel zum Nachweis dieser Behauptung komme es aber letztendlich nicht 12 13 - 6 - an. Bei Räumen in anderen Gebäuden sei dem Mieter deren Bausubstanz, die den Wärmeverbrauch maßgeblich beeinflusse, nicht bekannt. Nur bei Vergleichs- räumen in demselben Gebäude wie demjenigen, in dem die Erfassung nicht habe durchgeführt werden können, habe der Mieter die Möglichkeit, sich mit zumutba- ren Mitteln eine Vorstellung davon zu verschaffen, ob die herangezogenen Ver- gleichsräume vergleichbar im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV seien. Soweit sich der Mieter von der Vergleichbarkeit ein - zumin- dest grobes - Bild nicht verschaffen könne, sei ihm das Kostenrisiko nicht zumut- bar, das mit einem Bestreiten der Vergleichbarkeit der Wohnungen "ins Blaue hinein" verbunden sei. Da der Kläger auch zu einer Berechnung nach einem anderen Vergleichs- verfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nicht hinreichend vorgetragen habe und die Schätzung eines von der Beklagten zu tragenden Mindestbetrags an Heizkosten ebenfalls nicht möglich sei, verbleibe nach Abzug des in die Be- triebskostenabrechnungen eingestellten Heizkostenanteils der Beklagten eine von dieser zu leistende Nachzahlung nicht. II. 1. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Anders als das Berufungsgericht meint, scheidet ein Anspruch des Klägers nicht deshalb aus, weil er seiner Schätzung nach der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV größtenteils Verbrauchswerte von Vergleichswohnungen aus einem anderen Gebäude als dem, in dem sich die damals von der Beklagten bewohnte Wohnung befindet, zugrunde gelegt hat. Mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung, der Kläger habe über die Betriebskosten für die von der Be- 14 15 - 7 - klagten gemietete Wohnung bereits deshalb nicht (materiell) ordnungsgemäß ab- gerechnet, kann ein Anspruch des Klägers auf Nachzahlung nicht durch Voraus- zahlungen gedeckter Betriebskosten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB, § 9a Abs. 1 HeizkostenV in Verbindung mit § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags für die Abrechnungs- zeiträume 2013 bis 2016 nicht verneint werden. a) Nach § 2 HeizkostenV gehen die Bestimmungen dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen wie der vorliegenden vor. Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind Heizkosten in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkostenV) im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzel- nen Nutzer zu verteilen. Die Einzelheiten der Verteilung sind in §§ 7 bis 9 HeizkostenV geregelt. Um eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung sicherzu- stellen, schreibt § 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV die Erfassung des anteiligen Wär- meverbrauchs durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler vor. Da jedoch beim Einsatz derartiger technischer Geräte Fehler unterschiedlichster Art nicht voll- ständig auszuschließen sind, sieht § 9a Abs. 1 HeizkostenV verschiedene Er- satzverfahren für den Fall vor, dass der anteilige Wärmeverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwin- genden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Der anteilige Ver- brauch ist dann durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrech- nungszeitraum, mit vergleichbaren anderen Räumen im jeweiligen Abrechnungs- zeitraum oder mit dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzer- gruppe zu ermitteln und gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV bei der Kosten- verteilung an Stelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen (vgl. Senats- urteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, NJW-RR 2006, 232 Rn. 11 [zu § 9a HeizkostenV aF]). 16 - 8 - aa) Die in § 9a HeizkostenV eröffnete Wahl (vgl. BR-Drucks. 494/88, S. 28) hat der Gebäudeeigentümer gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen zu treffen (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2004, 769, 770 [zu § 9a HeizkostenV aF]; AG Charlottenburg, Urteil vom 24. November 2017 - 73 C 47/17, juris Rn. 13; AG Brandenburg, NZM 2005, 257; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 10; Ormanschick in: Schmid/Harz, Mietrecht, 6. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 16). Gegenstand des Bestimmungsrechts nach § 315 BGB kön- nen auch Modalitäten der Leistung/Gegenleistung und die Feststellung von An- spruchsvoraussetzungen sein (vgl. HK-BGB/Schulze, 10. Aufl., § 315 Rn. 4). Der allgemeine Schutzgedanke des § 315 BGB (Schutz vor willkürlichen Vertragsge- staltungen) ist auch dann heranzuziehen, wenn ein Gesetz einer Vertragspartei das unter § 315 BGB fallende Leistungsbestimmungsrecht zuweist (vgl. Senats- urteil vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 36/06, NJW 2007, 2540 Rn. 16). bb) Bei der nach billigem Ermessen zu treffenden Auswahl der in § 9a Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Schätzungsverfahren ist neben dem mit den Vorschriften der §§ 6 ff. HeizkostenV verfolgten Ziel einer möglichst verbrauchs- nahen Abrechnung, welches auch bei § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu beach- ten ist (BR-Drucks. 494/88, S. 28), zu berücksichtigen, dass es nicht Zweck die- ser Vorschrift ist, eine exakte Ermittlung des Verbrauchs sicherzustellen. Deshalb sind mit der in § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV geregelten Schätzmöglichkeit einhergehende Ungenauigkeiten bei der Verbrauchsermittlung hinzunehmen. Die Ermittlung des Verbrauchs nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV beruht viel- mehr auch auf Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsgründen (vgl. BR-Drucks. aaO S. 27 f.). Vor diesem Hintergrund hat der Verordnungsgeber die Ersatzver- fahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV für grundsätzlich gleichwertig erach- tet (vgl. BR-Drucks. aaO S. 28), weshalb - entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts (ebenso AG Charlottenburg, Urteil vom 24. November 2017 - 73 C 47/17, juris Rn. 13; Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 9a Rn. 29; Wall in 17 18 - 9 - Herrlein/Knops/Spiegelberg, Kommentar zum Mietrecht, 5. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 11; Ropertz/Wüstefeld, NJW 1989, 2365, 2368) - keinem der Ersatzverfahren bereits grundsätzlich Vorrang vor dem anderen eingeräumt wer- den kann (vgl. auch OLG Hamburg, WuM 2001, 460; Theobald/Kühling/ Schumacher, Energierecht, Stand: Januar 2021, § 9a HeizkostenV Rn. 18; Ormanschick in: Schmid/Harz, Mietrecht, 6. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 16; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 10). b) Zwischen den Parteien ist nach den Feststellungen des Berufungsge- richts unstreitig, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des tatsächlichen Ver- brauchs der Beklagten wegen eines Defekts der Messeinrichtung[en] für ihre da- malige Wohnung in den Abrechnungszeiträumen von 2013 bis 2016 nicht erfol- gen konnte, weshalb - wie das Berufungsgericht noch zutreffend angenommen hat - der Kläger grundsätzlich berechtigt war, eine Verteilung der verbrauchsab- hängigen Heizkosten der Beklagten entgegen der Vorschrift des § 6 Abs. 1 HeizkostenV und der mietvertraglichen Vereinbarung der Parteien in § 7 Nr. 3 e) des Mietvertrags durch eine Vergleichsberechnung nach der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV vorzunehmen. Dabei konnte der Kläger - wie das Be- rufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend angenommen hat und was im Revisionsverfahren auch nicht in Frage steht - auch auf eine Schätzung zurück- greifen, die auf dem Wärmeverbrauch von Räumen in den jeweiligen Abrech- nungszeiträumen beruht, die mit der Wohnung der Beklagten vergleichbar sind. c) Der von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor- gebrachte Umstand, dass eine nicht ordnungsgemäße Erfassung in mehreren aufeinander folgenden Abrechnungsperioden von § 9a Abs. 1 HeizKostenV nicht gedeckt sei, steht der Anwendbarkeit dieser Regelung nicht entgegen. Eine Be- grenzung des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV auf einen einzelnen Abrechnungs- zeitraum geht aus der Vorschrift nicht hervor (vgl. Lützenkirchen/Lützenkirchen, 19 20 - 10 - Mietrecht, 3. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 8; aA Schmidt-Futterer/Lammel, Miet- recht, 14. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 8 f.; Gruber, NZM 2000, 842, 844). Soweit nach dem Wortlaut der Bestimmung die dort geregelten Schätzverfahren zur An- wendung kommen, wenn der anteilige Wärme- und Warmwasserverbrauch von Nutzern "für einen Abrechnungszeitraum" wegen Geräteausfalls oder aus ande- ren zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann, lässt sich dem lediglich entnehmen, dass die Voraussetzungen des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV für jede einzelne Abrechnungsperiode vorliegen müssen, für die auf die Ersatzverfahren nach § 9a HeizkostenV zurückgegriffen werden soll. Der Ge- fahr, dass der Vermieter aus Bequemlichkeit auf die Verbrauchserfassung ver- zichtet und auf das Schätzungsverfahren ausweicht (vgl. Gruber, aaO), wird dadurch begegnet, dass eine Schätzung nur bei Annahme eines zwingenden Grunds zulässig ist. Ein solcher wird beispielsweise jedoch auch anzunehmen sein, wenn ein Defekt - wie hier - zu spät bemerkt worden ist (so auch im Ergebnis Wall in Herrlein/Knops/Spiegelberg, Mietrecht, 5. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 6; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 5. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 6509), das Hindernis für eine ordnungsgemäße Erfassung in anderen Abrechnungszeit- räumen erneut auftritt oder andere zwingende Gründe entstehen (vgl. Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 2; Münch- KommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 8). d) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die von dem Kläger vorgenommene Vergleichsberechnung nicht schon deshalb fehlerhaft und ein Anspruch des Klägers auf Zahlung rückständiger Betriebskosten bereits aus die- sem Grund nicht schlüssig dargelegt, weil der Kläger der Berechnung größten- teils Verbrauchswerte von Wohnungen zugrunde gelegt hat, die sich in anderen Gebäuden befinden als die ehemalige Wohnung der Beklagten, und es aus die- sem Grund an der Vergleichbarkeit dieser Räume mit der Wohnung der Beklag- ten fehlte. 21 - 11 - aa) Zwar wird in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertreten, die Ver- gleichbarkeit der (anderen) Räume im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV setze voraus, dass sich diese in demselben Gebäude befin- den wie die Räume, für die die Schätzung erfolgt (vgl. Lammel, Heizkostenver- ordnung, 4. Aufl., § 9a Rn. 42; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 14. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 24; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 5; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., K. Rn. 207; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 5. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 6512; Wall in Herrlein/Knops/Spiegelberg, Mietrecht, 5. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 9). Diese Auffassung ist allerdings unzutreffend (ebenso BeckOK-Mietrecht/Pfeifer, Stand: 1. August 2021, § 9a HeizkostenV Rn. 42; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 18; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 9a HeizkostenV Rn. 26). bb) Für die Auslegung von Gesetzen ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen (vgl. nur BVerfGE 133, 168 Rn. 66; BVerfG, Beschluss vom 26. August 2014 - 2 BvR 2400/13, NJW 2014, 3504 Rn. 15; Senatsurteile vom 15. Mai 2019 - VIII ZR 135/18, juris Rn. 31; vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 54; jeweils mwN). Den Ausgangspunkt jeder Gesetzesauslegung bildet grundsätzlich der Wortlaut einer Norm (vgl. BVerfGE 122, 248, 258, 283; Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, unter II 2 a aa, zur Veröffentlichung bestimmt; Rüthers/ 22 23 - 12 - Fischer/Birk, Rechtstheorie, 11. Aufl., Rn. 742; Staudinger/Honsell, BGB, Neube- arb. 2018, Einleitung zum Bürgerlichen Gesetzbuch Rn. 153). Denn das nach dem Wortlaut sprachlich Mögliche, also der mögliche Wortsinn, steckt grundsätz- lich die Grenzen ab, innerhalb derer ein vom Gesetz verwendeter Begriff über- haupt ausgelegt werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 30. Juni 1966 - KZR 5/65, BGHZ 46, 74, 76; vom 12. März 2013 - XI ZR 227/12, BGHZ 197, 21 Rn. 41; vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, aaO). Diese Grundsätze sind nicht nur zur Auslegung von Gesetzen im formellen Sinne, sondern auch - wie hier - zur Auslegung von Rechtsverordnungen heran- zuziehen (vgl. nur Senatsurteile vom 8. Juni 2016 - VIII ZR 215/15, WM 2017, 392 Rn. 29 ff.; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 23 ff.). cc) Danach kommt es für die Vergleichbarkeit von Räumen nicht zwingend darauf an, dass sich diese in demselben Gebäude wie diejenigen befinden, für die eine Schätzung des Wärmeverbrauchs zu erfolgen hat. (1) Die Auslegung des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV dahingehend, dass sich vergleichbare Räume im Sinne dieser Vorschrift nur in demselben Ge- bäude wie die betroffenen Räume befinden dürften, findet bereits im Wortlaut der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV keine Stütze, der im Zusammen- hang mit dem streitgegenständlichen Ersatzverfahren nur von "vergleichbaren anderen Räumen" spricht, ohne insoweit - worauf die Revision zutreffend hin- weist - eine entsprechende Beschränkung hinsichtlich der Örtlichkeit der Räume vorzugeben. 24 25 26 - 13 - (2) Auch der Sinn und Zweck der Vorschrift erfordern es nicht, dass eine Schätzung anhand des Verbrauchs für vergleichbare Räume im selben Abrech- nungszeitraum nur anhand solcher Räume vorgenommen werden dürfte, die sich in demselben Gebäude befinden wie die Räume, für die eine Schätzung erfolgt. (a) Mit § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV wollte der Verordnungsgeber die - bereits zuvor in der Praxis bewährte - Möglichkeit, den Wärme- oder Wasser- verbrauch für die Fälle, in denen eine Erfassung des tatsächlichen Verbrauchs wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht möglich ist, anhand von Ersatzkriterien zu ermitteln, im Sinne einer möglichst verbrauchsna- hen Ermittlung regeln (vgl. BR-Drucks. 494/88, S. 27 f.). Zur Erreichung dieses Ziels und zur Vereinheitlichung der Ermittlung lässt § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nur solche Ermittlungsmethoden zur Verbrauchsschätzung zu, die aus Sicht des Verordnungsgebers eine hinreichende Vergleichbarkeit der den Verbrauch beeinflussenden Umstände sicherstellen (vgl. BR-Drucks. aaO, S. 28). Die Grenze, bis zu der eine Ermittlung des Verbrauchs anhand von Er- satzkriterien noch als hinnehmbar angesehen werden kann, wird vom Verord- nungsgeber ausdrücklich in § 9a Abs. 2 HeizkostenV gezogen (vgl. BR-Drucks. aaO), wonach, wenn die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 % der für die Kostenvertei- lung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten Raums überschreitet, die Kosten ausschließlich nach § 7 Abs. 1 Satz 5, § 8 Abs. 1 HeizkostenV für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben aufzuteilen sind. Allerdings ist es dabei - wie bereits aufgezeigt - nicht das Ziel des auf Praktikabilitäts- und Wirtschaftlichkeitserwägungen beruhenden (vgl. BR-Drucks. aaO, S. 28) Schätzverfahrens nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, eine exakte Ermittlung des Verbrauchs sicherzustellen, weshalb mit den in dieser Vorschrift 27 28 29 - 14 - geregelten Schätzmöglichkeiten einhergehende Ungenauigkeiten in den Gren- zen des § 9a Abs. 2 HeizkostenV bei der Verbrauchsermittlung hinzunehmen sind. Anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung ange- deutet hat, weist die Vorschrift keinen Sanktionscharakter auf und die Verant- wortlichkeit für den Ausfall des Messgeräts nicht allein dem Vermieter zu. Viel- mehr dient sie dem Ausgleich des Interesses des Mieters, nur die durch seinen Verbrauch entstandenen Kosten zu erstatten, und desjenigen des Vermieters, bei einer aus zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäßen Erfassung des Wärme- oder Warmwasserverbrauchs die durch den Verbrauch des Mieters ent- standenen Kosten nicht selbst tragen zu müssen. (b) Die Erreichung des Ziels einer möglichst verbrauchsnahen Ermittlung verlangt es nicht, eine Vergleichbarkeit im Sinne der Vorschrift des § 9 a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV nur bei solchen zum Vergleich herangezogenen Räu- men anzunehmen, die in demselben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die der Verbrauch schätzweise ermittelt werden soll. Vielmehr lässt sich die Ver- gleichbarkeit der (anderen) Räume abhängig von den Einzelfallumständen an- hand unterschiedlicher objektiver Merkmale, beispielsweise der Bausubstanz, Konstruktion, Lage, Größe oder Nutzungsart (vgl. hierzu BeckOK-Mietrecht/ Pfeifer, Stand: 1. August 2021, § 9a HeizkostenV Rn. 40 f.; BeckOGK- HeizkostenV/Drager, Stand: 1. Juli 2021, § 9a Rn. 16; Lammel, Heizkostenver- ordnung, 4. Aufl., § 9a Rn. 43; vgl. auch OLG Düsseldorf, ZWE 2000, 368, 369) hinreichend feststellen, ohne dass dabei eine Vergleichbarkeit hinsichtlich sämt- licher Merkmale gegeben sein müsste. Maßgebend ist, dass zu vergleichende Räume bautechnisch und von ihrer Nutzungsintensität (Anzahl der Nutzer/Dauer der Nutzung) im Wesentlichen vergleichbar sind. Hierbei ist insbesondere zu be- rücksichtigen, dass allein die Lage der zu vergleichenden Räume in demselben Gebäude nichts darüber besagt, ob die zum Vergleich herangezogenen Räume 30 - 15 - einen ähnlichen Einfluss auf den Wärmeverbrauch haben wie die von der Schät- zung betroffenen Räumlichkeiten. So wird sich beispielsweise eine in demselben Gebäude befindliche Kellerwohnung nicht ohne weiteres mit einer Mittelge- schosswohnung vergleichen lassen. Zudem ist zu beachten, dass bei dem Ermittlungsverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV als Schätzungsgrundlage nur der Verbrauch der vergleichbaren Räume im selben Abrechnungszeitraum herangezogen werden kann. Dieses zusätzliche Kriterium stellt sicher, dass eine annähernd verbrauchs- nahe Ermittlung erfolgt (aA Lammel, aaO Rn. 29). (3) Zuletzt spricht auch die Systematik der Regelung der Ersatzverfahren nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dagegen, dass sich die vergleichbaren (anderen) Räume in demselben Gebäude befinden müssen wie die Räumlichkei- ten, bezüglich derer die Schätzung erfolgt. Denn ein die Merkmale des konkreten Gebäudes berücksichtigendes Ersatzverfahren ist gesondert in § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 3 HeizkostenV geregelt, der eine Ermittlung des Verbrauchs auch an- hand des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes erlaubt, in dem sich die von dem Ausfall betroffenen Räume befinden. Die Schätzungsmöglichkeiten nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 und Alt. 3 HeizkostenV würden sich weitgehend über- schneiden, wenn sich auch die vergleichbaren (anderen) Räume nach § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV in dem Gebäude befinden müssten, in dem sich ebenfalls die Räume befinden, bezüglich derer die Schätzung erfolgt. (4) Diese Auslegung der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV führt - worauf die Revision zutreffend hinweist - auch nicht zu einem unbilligen Kostenrisiko des Mieters. (a) Es ist bereits nicht zutreffend, dass sich - wie das Berufungsgericht meint - der von einer Schätzung betroffene Mieter tatsächlich stets ein besseres 31 32 33 34 - 16 - Bild von der Vergleichbarkeit der Räumlichkeiten machen kann, wenn sich die Vergleichsräume in demselben Gebäude befinden wie seine Wohnung. Denn auch in demselben Gebäude können Räume einen unterschiedlichen Bauzu- stand aufweisen, weshalb der Mieter auch in diesem Fall nicht immer von seiner Wohnung auf den Zustand der zum Vergleich herangezogenen Räume wird schließen können und darauf angewiesen sein kann, sich durch Besichtigung ei- nen eigenen Eindruck von der Vergleichbarkeit der Räumlichkeiten zu verschaf- fen. Dies ist für ihn nicht notwendigerweise schwerer zu erreichen, wenn sich die zur Verbrauchsermittlung herangezogenen Räume in einem anderen Gebäude befinden. Denn auf die Mitwirkung Dritter ist er in beiden Fällen angewiesen. (b) Zudem folgt für den Mieter aus einer fehlenden Überprüfbarkeit - an- ders als das Berufungsgericht meint - nicht ein unvertretbares Kostenrisiko für den Fall, dass er die Vergleichbarkeit der - in einem anderen Gebäude gelege- nen - Vergleichsräume in Frage stellen möchte. Denn die Darlegungs- und Be- weislast für das Bestehen einer sich aus einer formell ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachforderung trägt der Vermieter, der in diesem Zusammenhang insbesondere die richtige Erfassung, Zusammenstel- lung und Verteilung der Betriebskosten darzulegen und im Falle des Bestreitens auch zu beweisen hat (vgl. Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 567 Rn. 15; vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 28). Der Mieter hat demgegenüber gemäß § 138 Abs. 4 ZPO die Möglichkeit, die Vergleichbarkeit der (anderen) Räume im Sinne der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV mit Nichtwissen zu bestreiten; dabei ist - sofern die Frage der Vergleichbarkeit nicht in seinen Wahrnehmungsbereich fällt - von ihm grundsätzlich nicht zu fordern, eigene Erkundigungen anzustellen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. November 1989 - VIII ZR 46/89, BGHZ 109, 205, 208 ff.; 35 36 - 17 - vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 30 mwN). Damit befindet sich der Mieter - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts -, auch wenn sich die Räume, deren Verbrauch zur Schätzung herangezogen wurden, nicht in dem- selben Gebäude befinden wie die Räumlichkeiten, bezüglich derer die Schätzung erfolgt, keineswegs in der Situation, dass sein Bestreiten der Vergleichbarkeit "aufs Geratewohl" oder "ins Blaue hinein" erfolgte und folglich unbeachtlich wäre (vgl. BGH, Urteil vom 27. Mai 2003 - IX ZR 283/99, NJW-RR 2004, 337 unter II 1; Senatsbeschlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 8; vom 9. November 2010 - VIII ZR 209/08, juris Rn. 15; jeweils mwN). ff) Auf die von der Revision und der Revisionserwiderung aufgeworfene Frage, ob auf das Erfordernis der Lage im selben Gebäude jedenfalls dann ver- zichtet werden könne, wenn sich die Räume zu einer Abrechnungseinheit zu- sammenfassen ließen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, NJW 2011, 368 Rn. 17 ff. mwN), kommt es hiernach nicht an. 2. Das Berufungsurteil stellt sich auf der Grundlage der bisher durch das Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen auch nicht aus ande- ren Gründen als (teilweise) richtig dar (§ 561 ZPO). a) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die Klage sei in Höhe des aus der Betriebskostenabrechnung vom 28. April 2017 für das Jahr 2016 geltend gemachten Betrags in Höhe von 555,90 € schon deshalb unbegründet, weil die Betriebskostenabrechnung formell nicht ordnungsgemäß erstellt worden sei, ist diese Auffassung unzutreffend. aa) Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung ent- standener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst dann fällig, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrech- nung erstellt hat (vgl. Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, 37 38 39 40 - 18 - NJW-RR 2003, 442 unter III 1; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NZM 2008, 587 Rn. 10; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 25; jeweils mwN). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geord- nete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, aaO; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, WuM 2017, 529 Rn. 15; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 15). Dabei sind keine zu hohen Anforde- rungen zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, aaO). Entscheidend ist allein, ob die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, aaO; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, aaO; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, aaO; vom 9. Oktober 2013 - VIII ZR 22/13, NZM 2014, 26 Rn. 13; jeweils mwN). Für die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskosten- abrechnung ist es auch ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht (vgl. Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 27; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, aaO Rn. 18). Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits in der Betriebskostenab- rechnung darlegen und erläutern, auf welche Weise er die nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt hat und bedarf es deshalb auch weiterer Angaben und Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materi- elle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts überprüfen kann, nicht (Senatsur- teil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, aaO mwN). 41 - 19 - bb) Die Betriebskostenabrechnung vom 28. April 2017 wird den Anforde- rungen, die hiernach an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrech- nung zu stellen sind, entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerecht. Sie lässt insbesondere hinreichend erkennen, wie sich der auf die Beklagte in Spalte B verteilte Anteil der Heizkosten zusammensetzt, der sich bezüglich der Heizkosten nach den Erläuterungen in den Abrechnungsschreiben auf die durch- schnittlichen Verbrauchswerte für vergleichbare Dachgeschoss-Maisonette- Wohnungen bezieht. Der Einwand der Revisionserwiderung gegen die formelle Ordnungsge- mäßheit der Betriebskostenabrechnung, die Vergleichsdaten zum Wärmever- brauch seien "äußerst spärlich", "pauschal" und aus diesem Grund "in keiner Weise nachvollziehbar", ist unter Berücksichtigung des dargestellten Maßstabs unbeachtlich, der an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu stellen ist und auf den die Revisionserwiderung nicht konkret eingeht. b) Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, das Berufungsgericht habe die Berufung des Klägers auch deshalb zu Recht zurückgewiesen, weil der Kläger verwertbare Verbrauchswerte nicht vorgetragen habe, die es ermöglich- ten, im Wege der Bildung eines Durchschnittswertes auf einen geschätzten Ver- brauch der Beklagten zu schließen, und zur Begründung ausführt, dass die mit- geteilten Zahlen der Vergleichswohnungen eine enorme Spreizung aufwiesen, ist dies ebenfalls unbeachtlich. aa) Im Hinblick auf die Vergleichswerte für die Jahre 2013 bis 2015 kann die Revisionserwiderung mit ihrem Einwand im Revisionsverfahren schon wegen § 559 ZPO nicht gehört werden, weil die entsprechenden Zahlen weder Teil der tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts geworden noch sonst 42 43 44 45 - 20 - nach § 559 Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig sind (vgl. BGH, Urteil vom 17. September 2020 - III ZR 283/18, BGHZ 227, 49 Rn. 26). bb) Auf die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 hat das Beru- fungsgericht zwar einschließlich des Durchschnittswerts und der Vergleichswerte des Wärmeverbrauchs im Rahmen seiner Feststellungen verwiesen. Anders als die Revisionserwiderung wohl meint, führen allerdings nicht bereits die Unter- schiede beim Wärmeverbrauch der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen, der von 509 kWh bis zu 6993 kWh im Jahr 2016 reicht und bezüglich dessen ein hieraus gebildeter Durchschnittswert zugrunde gelegt wurde, dazu, dass der Sachvortrag des Klägers zu dem nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV ermittelten Wär- meverbrauch unschlüssig wäre. (1) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist bereits dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 43; BGH, Beschlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 7; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, VersR 2019, 835 Rn. 11; vom 31. Juli 2013 - VII ZR 59/12, NJW 2013, 3180 Rn. 11; jeweils mwN). (2) Die schlüssige Darlegung eines Anspruchs auf Nachzahlung nicht durch Vorauszahlungen gedeckter Betriebskosten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag auf der Grundlage eines nach der Vorschrift des § 9a Abs. 1 HeizkostenV ermittelten Verbrauchs setzt - neben Ausführungen zu dem Vorliegen der Voraussetzungen der Ersatzermittlung - im Hinblick auf das 46 47 48 - 21 - hier in Rede stehende Ersatzverfahren lediglich Vortrag dazu voraus, dass ein bestimmter Wert ermittelt wurde, dass vergleichbare (andere) Räume für die Er- mittlung herangezogen worden sind und dass der ermittelte Verbrauch in dem- selben Abrechnungszeitraum entstanden ist wie derjenige, bezüglich dessen die Schätzung nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV notwendig geworden ist. Nicht Tatbe- standsmerkmal des § 9a Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 HeizkostenV ist es demgegenüber, dass die herangezogenen Vergleichswerte in sich frei von (erheblichen) Abwei- chungen sind. Zwar können starke Abweichungen beim Verbrauch ein Hinweis auf eine fehlende Vergleichbarkeit der Räume selbst sein, was zu einer Unverwertbarkeit entsprechender Verbrauchswerte im Rahmen der Schätzung führen kann. Sol- che Abweichungen können allerdings nicht bereits bei der Frage der schlüssigen Darlegung eines Anspruchs aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit § 9a Abs. 1 HeizkostenV Berücksichtigung finden. Vielmehr ist es Aufgabe des Tatrichters, auf der Grundlage dieses Vortrags unter Heranziehung eventueller (signifikanter) Unterschiede in der Nutzungsintensität zu beurteilen, ob solche Abweichungen einer Vergleichbarkeit entgegenstehen. Dabei wird er im Regelfall bei - wie hier - mehreren herangezogenen Vergleichswohnungen deren Ver- gleichbarkeit jeweils gesondert beurteilen müssen. Insofern ist auch zu berück- sichtigen, dass bereits der Verbrauch in nur einer vergleichbaren Räumlichkeit nach den Umständen des jeweiligen Einzelfalls eine verbrauchsnahe Schätzung ermöglichen kann, wenn es sich nach den aufgezeigten Kriterien um vergleich- bare Räume handelt. 49 - 22 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Da das Berufungsgericht nur zu der - für eine Vergleichbarkeit sprechen- den - Lage der Vergleichswohnungen Feststellungen getroffen hat, nicht aber zu sonstigen eventuell maßgeblichen Kriterien (Bausubstanz, Konstruktion, Größe, Nutzungsart und -intensität), wird es daher - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvortrag nebst Beweisangeboten der Parteien - solche Feststellungen nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nachzuholen haben. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 9a Abs. 1 HeizkostenV, eine Schätzung des Ver- brauchs zu ermöglichen, wird es dabei die Anforderungen, die an die Annahme einer Vergleichbarkeit im Sinne der Vorschrift zu stellen sind, nicht überspannen dürfen. Der Senat weist in diesem Zusammenhang vorsorglich darauf hin, dass der Antritt eines Beweises durch Sachverständigengutachten nur eine Anregung an das Gericht ist; dieses muss den Sachverständigenbeweis nach pflichtgemä- ßem Ermessen von Amts wegen erheben, wenn seine eigene Sachkunde nicht ausreicht, um schlüssig vorgetragene und wirksam bestrittene Tatsachen festzu- stellen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juli 2019 - V ZR 255/17, WM 2019, 2214 Rn. 18). Dabei ist ein gegebenenfalls von Amts wegen einzuholendes Sachverständigen- gutachten zur Frage der baulichen Übereinstimmung der herangezogenen Ver- gleichswohnungen auch nicht bereits deshalb als ungeeignet anzusehen, weil dem Sachverständigen möglicherweise kein Zutritt zu diesen Wohnungen ver- 50 51 52 - 23 - schafft werden kann beziehungsweise die Wohnungseigentümer nicht verpflich- tet sind, eine Bauteilöffnung zu gestatten. Die Beantwortung der Frage, ob eine Begutachtung geeignet ist, zur Aufklärung des Sachverhalts beizutragen, setzt im Allgemeinen - und auch hier - eine fachspezifische Sachkunde voraus (vgl. BGH, Beschluss vom 30. Januar 2008 - IV ZR 9/06, NJW-RR 2008, 696 Rn. 3). Das Berufungsgericht hat bislang nicht dargelegt, dass es über diese Sachkunde verfügt. Selbst wenn ein Betreten der Wohnungen und eine Bauteilöffnung nicht möglich sein sollten, ist nicht auszuschließen, dass ein Sachverständiger - bei- spielsweise aufgrund von Bauunterlagen und der Inaugenscheinnahme der Ge- bäude von außen - Feststellungen zur baulichen Übereinstimmung der Wohnun- gen treffen kann. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Mainz, Entscheidung vom 23.01.2019 - 84 C 378/17 - LG Mainz, Entscheidung vom 27.08.2019 - 3 S 7/19 -

LG Berlin 12 U 26/09

BGH VIII ZR 230/2125.01.2023 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 66/0804.02.2009 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2023:250123UVIIIZR230.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/21 Verkündet am: 25. Januar 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 a) Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Ver- letzung des Wirtschaftlichkeitsgebots als Nebenpflicht des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten- Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zu- - 2 - mutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (im An- schluss an Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 15). b) Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Neben- pflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (im An- schluss an Senatsurteile vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 16; vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW-RR 2022, 1593 Rn. 36). BGH, Urteil vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 230/21 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Januar 2023 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 5. Juli 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin zu 3 ist, die Kläger zu 1, 2, 4 und 5 waren Mieter von Woh- nungen in einem Mehrparteienhaus der Beklagten in Düsseldorf. Das Gebäude ist Teil eines Gesamtkomplexes mehrerer Gebäude, für den entsprechend der Abfallentsorgungssatzung der Stadt Düsseldorf ein Mindestrestmüllvolumen von rund 5.000 Litern zur Verfügung steht. Dieses Volumen wurde zu keiner Zeit aus- geschöpft. Im Jahr 2010 beauftragte die Beklagte eine externe Dienstleisterin mit der Erbringung von Leistungen im Rahmen eines sogenannten Müllmanagement- systems, das unter anderem die Nachsortierung des Abfalls (insbesondere die Aussortierung von mit dem "grünen Punkt" versehenem Abfall), den Betrieb eines 1 2 - 4 - die Restabfallmenge pro Haushalt erfassenden Chipsystems, die Reinigung der Mülltonnenstandplätze und die Entfernung von Beistellungen umfasste. Die von der Beklagten mit den Klägern nach Abschluss des vorgenannten Dienstleistungsvertrags geschlossenen Formularmietverträge enthalten überein- stimmend in § 2 Abs. 2 eine Regelung, wonach die Kosten für die Abfallentsor- gung sowohl nach der Quadratmeterzahl als auch dem individuellen Verbrauch je Wohneinheit unter Berücksichtigung einer wöchentlichen Mindestmenge von 20 Litern Restmüll für jeden Haushalt in Anlehnung an die Abfallentsorgungs- satzung der Stadt Düsseldorf auf die Kläger umgelegt werden sollen. Für das Jahr 2016 errechnete die Beklagte Abfallentsorgungskosten für das von den Klägern bewohnte Gebäude in Höhe von insgesamt 2.452,92 €, von denen ein Betrag in Höhe von 736,84 € auf die von der externen Dienstleisterin erbrachten Leistungen (616,41 € für Dienstleistungen und 120,43 € für Abrech- nungskosten) entfiel. Mit der vorliegenden Klage haben sämtliche Kläger beantragt festzustel- len, dass die Kosten für das Müllmanagement nicht als Betriebskosten im Rah- men der Mietverhältnisse auf sie umgelegt werden können. Ferner haben die Kläger zu 1 und 2 sowie die Kläger zu 4 und 5 - jeweils als Gesamtgläubiger - die Beklagte zuletzt auf Rückzahlung der von ihr bezogen auf das Müllmanagement für die Jahre 2016 bis 2018 abgerechneten Kosten in Höhe von jeweils 168,12 € (56,04 € x 3) in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die hier- gegen gerichtete, vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zutreffend die Zulässigkeit der Klage bejaht. Entge- gen der Ansicht der Beklagten folge die nach § 60 ZPO erforderliche Gleichartig- keit für eine Streitgenossenschaft daraus, dass es sich um (ehemalige) Mieter desselben Mietobjekts, um dieselben streitbefangenen Betriebskostenpositionen und um denselben Vermieter sowie darüber hinaus um inhaltlich identische Miet- verträge handele. Ebenfalls rechtsfehlerfrei habe das Amtsgericht ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO bejaht. Das Amtsgericht habe auch in der Sache zutreffend zugunsten der Kläger erkannt. Es sei zu Recht von nicht umlagefähigen Kosten des Müllmanagements durch die externe Dienstleisterin ausgegangen, weil hierin ein Verstoß der Be- klagten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liege. Dabei habe das Amtsgericht berücksichtigt, dass eine vertragliche Pflicht des Vermieters zur Rücksichtnahme auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Ver- hältnis das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraussetze und daher erst mit Abschluss des Mietvertrags beziehungsweise allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines solchen einsetzen könne, während die streitgegenständlichen Mietverhältnisse erst nach dem im Jahr 2010 erfolgten Abschluss des Vertrags zwischen der Beklagten und der externen 7 8 9 10 11 12 - 6 - Dienstleisterin hinsichtlich des streitgegenständlichen Mietobjekts ihren Anfang genommen hätten. Zu Recht habe das Amtsgericht aber darauf verwiesen, dass den Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis eine Verpflichtung zur Kosten- kontrolle treffe. Eine Verletzung dieser Pflicht könne einen Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz begründen. Ein solcher Verstoß liege hier vor. Denn die mit der Entscheidung der Be- klagten für das Müllmanagement einhergehenden Kosten führten neben den auf das streitgegenständliche Objekt entfallenden reinen Abfuhr- und Entsorgungs- kosten zu weiteren Kosten für zusätzliche Leistungen wie die Nachsortierung des eingeworfenen Mülls und die Reinigung der Standplätze in Höhe von 616,41 €. Der Vermieter dürfe Betriebskosten aber nur "bei ordnungsgemäßem Kostengrund und angemessener Kostenhöhe" an den Mieter weitergeben. Für einen Verstoß des Vermieters gegen die Pflicht zur Einhaltung des Wirtschaft- lichkeitsgebots trage zwar der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Für den ordnungsgemäßen "Kostengrund" sei jedoch nach den allgemeinen zivilpro- zessualen Grundsätzen - anders als hinsichtlich der Höhe der Betriebskosten - der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Die Beklagte habe jedoch auch auf entsprechenden Hinweis der Beru- fungskammer nicht dargelegt, dass die über die Leerungs- und Abfuhrkosten hin- ausgehenden Kosten der externen Dienstleisterin im vorgenannten Sinne erfor- derlich seien und damit ein "ordnungsgemäßer Kostengrund" vorliege. Dies sei auch sonst nicht ersichtlich. So erschließe sich insbesondere ein sachlicher Grund für die mit der Nachsortierung des eingeworfenen Mülls einher- gehenden Kosten nicht. Würden - wie hier - die Mindestmüllvolumina des abzu- nehmenden Restmülls nicht ausgeschöpft, könne eine Kostenersparnis im Wege 13 14 15 16 - 7 - der Reduzierung des anfallenden kostenpflichtigen Restmülls durch eine Nach- sortierung bereits denklogisch nicht eintreten. Vor diesem Hintergrund lasse sich auch nicht feststellen, dass die externe Dienstleisterin die zusätzlichen Aufgaben der Überwachung und Prüfung kostengünstiger erledigen könne als die Beklagte. Entsprechendes gelte für die Reinigung der Standplätze. Wenn auch ge- richtsbekannt sei, dass im Bereich großer Wohnkomplexe häufig Verunreinigun- gen der Mülltonnenstandplätze aufträten, die eine Reinigung notwendig machten, so sei dies in aller Regel mit der (Über-)Ausschöpfung der zur Verfügung gestell- ten Müllbehälter verbunden. Eine solche liege hier aber nicht vor. Konkreten Vor- trag zur Frage eines tatsächlichen (Reinigungs-)Bedarfs - als Voraussetzung ei- nes "Kostengrunds" - habe die Beklagte trotz Bestreitens der Kläger nicht gehal- ten. Dies wäre jedoch insbesondere vor dem Hintergrund erforderlich gewesen, dass bei anderen Objekten des Wohnkomplexes, zu dem das streitgegenständ- liche Objekt gehöre, diese Aufgabe - wie die Kläger vorgetragen hätten - von dem Hauswart übernommen werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Zwar sind so- wohl die von der Klägerin zu 3 erhobene Feststellungsklage als auch die von den übrigen Klägern erhobene Leistungsklage entgegen der Ansicht der Revision zu- lässig. Jedoch ist die von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 zusätzlich zu der Leis- tungsklage erhobene (Zwischen-)Feststellungsklage - was das Berufungsgericht verkannt hat - nach derzeitigem Sachstand unzulässig. Auch kann die Begründetheit sowohl der Leistungsklage als auch der Feststellungsklage der Klägerin zu 3 mit der vom Berufungsgericht gegebenen 17 18 19 - 8 - Begründung nicht bejaht werden. Dessen Erwägungen zum Wirtschaftlichkeits- gebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB) sind - ebenso wie die vom Berufungs- gericht in diesem Zusammenhang angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast - von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Zulässigkeit der von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 erhobenen Leistungsklage bejaht. Die Revision meint zu Unrecht, die von den vorbezeichneten Klägern erhobene Leistungsklage sei be- reits unzulässig, weil es sich bei diesen nicht um Streitgenossen im Sinne von § 60 ZPO handelte. Die Revision lässt hierbei schon im Ausgangspunkt außer Betracht, dass eine Unzulässigkeit einer solchen einfachen Streitgenossenschaft bereits keine Auswirkungen auf die Zulässigkeit der Klage hätte (vgl. Musielak/Voit/Weth, ZPO, 19. Aufl., § 60 Rn. 13; Stein/Jonas/Bork, ZPO, 23. Aufl., Vorbemerkungen vor § 59 Rn. 10). Davon abgesehen liegen - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - die Voraussetzungen für die Annahme einer einfachen Streitge- nossenschaft im Sinne von §§ 59, 60 ZPO zwischen den genannten Klägern auch vor. Unerheblich ist insofern, dass es sich nicht um ein einheitliches Mietverhält- nis handelt. Denn die Kläger machen im Wesentlichen gleichartige Ansprüche und Sachverhalte geltend (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. Juli 2020 - X ARZ 156/20, NJW-RR 2020, 1070 Rn. 12; vom 6. Juni 2018 - X ARZ 303/18, NJW 2018, 2200 Rn. 12). 2. Mit der von dem Berufungsgericht bisher gegebenen Begründung kann ein Schadensersatzanspruch der Kläger zu 1, 2, 4 und 5 gegen die Beklagte ge- mäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB auf Rückzahlung der aus der Beauftragung der externen Dienstleisterin mit dem Müllmanagement 20 21 22 23 - 9 - resultierenden Betriebskosten für die Jahre 2016 bis 2018 nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Nebenpflicht des Vermie- ters, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis bei den Betriebskosten Rücksicht zu nehmen, verkannt. In diesem Zusammenhang hat es überdies eine unzutreffende Verteilung der Darlegungs- und Beweislast zwischen Mieter und Vermieter angenommen. a) Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen und von den Par- teien nicht angegriffen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Beklagte nach den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen die im Streit ste- henden Kosten für das Müllmanagement grundsätzlich als Betriebskosten ge- mäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB und dem Betriebskostenkatalog gemäß der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346; im Folgenden: BetrKV) auf die Kläger umlegen kann. aa) Die Kosten für den Betrieb der chipgesteuerten Müllschleusenanlage als Müllmengenerfassungsanlage und der durch die wiederkehrende Beseitigung von (zu entsorgenden) Beistellungen der Mieter oder Dritter ausgelöste Aufwand sind als Kosten der Müllbeseitigung im Sinne von § 2 Nr. 8 BetrKV dem Grunde nach auf die Kläger umlegbar (vgl. Senatsurteile vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 33/15, WuM 2016, 214 Rn. 15; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 137/09, WuM 2010, 153 Rn. 24). Auch die Kosten der Nachsortierung des Abfalls werden als der Vorbereitung der Müllbeseitigung dienende Kosten von § 2 Nr. 8 BetrKV umfasst (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW- RR 2022, 1593 Rn. 28 ff.; vgl. auch Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heiz- kostenrecht, 10. Aufl., Teil H Rn. 76; Wall, Betriebs- und Heizkosten-Kommentar, 5. Aufl., Rn. 3879). 24 25 - 10 - bb) Die Kosten für die von der externen Dienstleisterin darüber hinaus vor- genommene Reinigung der Mülltonnenstandplätze sind ebenfalls umlagefähig, wobei dahingestellt bleiben kann, ob es sich hierbei um Kosten nach § 2 Nr. 9 oder Nr. 10 BetrKV handelt (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO; Wall, aaO). b) Das Berufungsgericht hat weiter zu Recht angenommen, dass die Be- klagte als Vermieterin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB gegenüber den Klägern als ihren Mietern die vertragliche Nebenpflicht trifft, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der von diesen zu tragenden Betriebs- kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (sogenannter Wirtschaftlichkeitsgrundsatz; vgl. BGH, Urteile vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 14; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 13; vom 17. Dezember 2014 - XII ZR 170/13, NJW 2015, 855 Rn. 10; vom 27. Oktober 2021 - VIII ZR 114/21, NJW- RR 2022, 157 Rn. 30), und dass die Verletzung dieser Pflicht durch den Vermie- ter zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB führen kann, der auf Rückzahlung der unnötigen Kosten beziehungs- weise auf Freihaltung von diesen gerichtet ist (vgl. Senatsurteile vom 28. Novem- ber 2007 - VIII ZR 243/06, aaO; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, aaO; vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW-RR 2022, 1593 Rn. 36). c) Das Berufungsgericht hat jedoch - wie die Revision mit Recht geltend macht - die für eine Verletzung dieser Pflicht notwendigen Feststellungen nicht getroffen, weil es sowohl den Inhalt dieser Pflicht als auch die diesbezügliche Verteilung der Darlegungs- und Beweislast verkannt hat. aa) Die Beurteilung der Frage, ob die Beklagte gegen das Wirtschaftlich- keitsgebot verstoßen hat, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob 26 27 28 29 - 11 - das Berufungsgericht den Rechtsbegriff des Gebots der Wirtschaftlichkeit ver- kannt, wesentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denk- gesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (vgl. Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 5 mwN). bb) Solche Fehler liegen hier indes vor. (1) Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots durch die Beklagte nicht in der "Entscheidung für das Müllmanagementsystem" - mithin nicht in dem Ab- schluss des Vertrags mit der externen Dienstleisterin - liegt. Wurde ein die Be- triebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag - wie hier - bereits vor Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Nebenpflichtver- letzung des Vermieters schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht be- stehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung die- ser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirt- schaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (vgl. Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 15; Milger, NZM 2008, 1, 9). (2) Nach diesen Maßstäben kann mit der vom Berufungsgericht gegebe- nen Begründung ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht angenom- men werden. 30 31 32 - 12 - (a) Das Berufungsgericht hat - wie die Revision zu Recht geltend macht - bereits die erforderlichen tatsächlichen Feststellungen dazu, ob die Beklagte nach Abschluss der Mietverträge mit den Klägern die Möglichkeit gehabt hätte, den mit der Dienstleisterin geschlossenen Vertrag - einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Abwägung zwischen den Kosten und dem Nut- zen dieses Vertrags unterstellt - zu kündigen oder abzuändern, nicht getroffen. Es hat sich den Blick hierauf zum einen schon durch die unzutreffende Annahme verstellt, die Pflichtverletzung der Beklagten sei in der "Entscheidung" für das Müllmanagement zu sehen, und zum anderen, indem es rechtfehlerhaft ange- nommen hat, die Beklagte sei für das Fortbestehen eines "ordnungsgemäßen Kostengrunds" hinsichtlich des hier in Rede stehenden Müllmanagementsystems der externen Dienstleisterin darlegungs- und beweisbelastet (hierzu im Einzelnen nachfolgend unter (c)) und habe einen hinreichend substantiierten Vortrag inso- weit nicht gehalten. (b) Unabhängig davon rechtfertigen die von dem Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen auch nicht die Annahme, die Beklagte habe als Ver- mieterin nicht hinreichend auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis bei den hier in Rede stehenden Betriebskosten Rücksicht genommen. (aa) Die Unwirtschaftlichkeit des Betriebs der Müllmengenerfassungsan- lage durch die externe Dienstleisterin kann nicht allein deshalb bejaht werden, weil das dem Gesamtkomplex durch die Abfallentsorgungssatzung zugewiesene wöchentliche Mindestrestmüllvolumen bislang nicht ausgeschöpft worden ist, gleichwohl jedoch von der externen Dienstleisterin ein Müllmanagement durch- geführt wird und von den für die Abfallentsorgung abgerechneten Kosten im Ab- rechnungszeitraum 2016 rund 30 % auf die Kosten für die Tätigkeit der externen Dienstleisterin entfielen. 33 34 35 - 13 - Zwar ist das Wirtschaftlichkeitsgebot wegen der erheblichen Müllbeseiti- gungskosten in der gegebenen Fallgestaltung besonders zu beachten (vgl. BR- Drucks. 568/03, S. 32). Eine verbrauchs- und verursachungsabhängige Abrech- nung schafft jedoch - wie sich aus den Materialien zur Betriebskostenverordnung ergibt - im Grundsatz mehr Abrechnungsgerechtigkeit und fördert auch auf Mieterseite den kostenbewussten Umgang mit Müll (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 31). Das gilt - was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genom- men hat - im Falle eines auch an den individuellen Verbrauch je Wohneinheit anknüpfenden Umlageschlüssels - wie hier - selbst dann, wenn das Mindestrest- müllvolumen nicht ausgeschöpft ist. Somit lässt allein der Umstand, dass die Kos- ten der externen Dienstleisterin 30 % der Gesamtentsorgungskosten bildeten, entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht erkennen, dass mit den im Gegenzug erbrachten Dienstleistungen ein wirtschaftlicher Vorteil für die Mieter nicht verbunden wäre. (bb) Auch bezüglich der Nachsortierungsarbeiten lässt sich allein mit der Begründung des Berufungsgerichts, eine Kostenersparnis sei durch die Nach- sortierung des eingeworfenen Abfalls zur Reduzierung des anfallenden kosten- pflichtigen Restmülls nicht zu erreichen, wenn die Mindestmüllvolumina des ab- zunehmenden Restmülls nicht ausgeschöpft würden, ein angemessenes Kosten- Nutzen-Verhältnis nicht verneinen. Die Revision macht unter Bezugnahme auf das Urteil des Senats vom 6. April 2016 (VIII ZR 78/15, NJW-RR 2016, 713 Rn. 19 f. [zur Wahl eines Ver- teilerschlüssels gemäß § 556a BGB]) zu Recht geltend, dass das Nachsortieren im Zusammenhang mit dem Mindestrestmüllvolumen auch der Vorbeugung und Verhinderung von - hier sogar bußgeldbewehrten (§ 26 Abs. 1 Nr. 3 der Abfallent- sorgungssatzung der Landeshauptstadt Düsseldorf, Ddf. Amtsbl. Nr. 13 vom 1. April 2000) - Fehlbefüllungen der Abfallbehälter dient. 36 37 38 - 14 - (cc) Auch die Umlage der für die Reinigung der Mülltonnenstandplätze an- fallenden Kosten auf den Mieter ist unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlich- keitsgebots aus Rechtsgründen grundsätzlich nicht zu beanstanden. Allein aus dem von dem Berufungsgericht herangezogenen Umstand, dass das Min- destrestmüllvolumen hier nicht ausgeschöpft worden ist, ergibt sich nichts Ande- res. Das Berufungsgericht hat zudem offenbar auch in diesem Zusammenhang die Darlegungs- und Beweislast verkannt, indem es von der Beklagten einen kon- kreten Vortrag zum Vorliegen eines tatsächlichen Reinigungsbedarfs durch eine externe Dienstleisterin verlangt hat. (c) Das Berufungsgericht ist bei seinen Erwägungen zum Wirtschaftlich- keitsgebot zwar zutreffend davon ausgegangen, dass der Mieter, der wegen der Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots Ansprüche geltend macht, für ein in die- sem Sinne pflichtwidriges Verhalten des Vermieters die Darlegungs- und Beweis- last trägt. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht indes angenommen, etwas Anderes gelte hinsichtlich des von ihm so bezeichneten "Kostengrunds", mithin hinsichtlich der von dem Berufungsgericht unter den hier gegebenen Umständen als der Sache nach mit keinerlei ersichtlichen Nutzen für den Mieter verbunden erachteten Durchführung des Müllmanagements. Denn es hat von der Beklagten substantiierten Vortrag hinreichender tatsächlicher Umstände verlangt, aus de- nen sich ergebe, dass sie auch insoweit das Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend beachtet habe. (aa) Bei der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots handelt es sich um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters (so bereits Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 14). Aus dieser Einord- nung folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer sol- chen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (Senatsurteile vom 6. Juli 2011 39 40 41 - 15 - - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 16; vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW-RR 2022, 1593 Rn. 36; vgl. bereits Senatsurteil vom 31. Mai 1978 - VIII ZR 263/76, NJW 1978, 2197 unter 3 a; siehe auch Milger, NZM 2012, 657, 662). (bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht gemeint, dieser Grundsatz gelte allein für die Kostenhöhe, nicht indes für den von ihm so bezeichneten "Kosten- grund". Zwar mag es sachgerecht sein, bei der Prüfung des Vorliegens eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses zunächst in den Blick zu nehmen, ob die konkrete Maßnahme überhaupt einen Nutzen für den Mieter hat und nicht etwa "überflüssig" (vgl. hierzu Milger, NZM 2012, 657, 662) ist, und bejahenden- falls im Anschluss hieran eine Prüfung der Angemessenheit der Höhe der kon- kreten Kosten vorzunehmen. Dies ändert indes nichts daran, dass der Mieter sei- nen Anspruch auf eine - einheitlich zu betrachtende - Pflichtverletzung stützt, für deren Vorliegen er insgesamt die Darlegungs- und Beweislast trägt. Genau dies - und nicht etwa, wie das Berufungsgericht gemeint hat, das Gegenteil - ergibt sich aus dem allgemeinen zivilprozessualen Grundsatz, wonach jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. 3. Das angegriffene Urteil ist auch, soweit das Berufungsgericht den von den Klägern erhobenen Feststellungsklagen entsprochen hat, nicht frei von Rechtsfehlern. a) Die Feststellungsklage der Klägerin zu 3 ist zwar zulässig. Die von ihr begehrte Feststellung kann aber jedenfalls auf der Grundlage des von dem Be- rufungsgericht bisher festgestellten Sachverhalts nicht getroffen werden. aa) Die vorgenannte Feststellungsklage ist entgegen der Ansicht der Re- vision nicht unzulässig, insbesondere ist der Feststellungsantrag hinreichend be- stimmt und fehlt es nicht an einem Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO. 42 43 44 45 - 16 - (1) Anders als die Revision meint, mangelt es dem Feststellungsantrag nicht an der hinreichenden Bestimmtheit im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im Hinblick auf den Streitgegenstand und den Umfang der Rechtskraft, weil bei (zukünftiger) Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes die verklagte Ver- mieterin dennoch nicht berechtigt wäre, die Kosten oder Kostenbestandteile ganz oder teilweise umzulegen. Aus dem Berufungsurteil, das zur Auslegung des Fest- stellungsantrags herangezogen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 20. Mai 2015 - VIII ZR 164/14, juris Rn. 44; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 289/99, WM 2001, 378, unter II 3 b; jeweils mwN), geht eindeutig hervor, dass Gegen- stand des Feststellungsbegehrens lediglich die Kosten für das von der Klägerin zu 3 als überflüssig angesehene Müllmanagementsystem der externen Dienst- leisterin, wie es von der Beklagten im Jahr 2010 in Auftrag gegeben worden ist, sind. Damit ist der Streitgegenstand hinreichend bestimmt. (2) Ohne Erfolg macht die Revision ferner geltend, die Feststellung der fehlenden Umlagefähigkeit der Müllmanagementkosten sei eine nicht feststel- lungsfähige Rechtsfrage beziehungsweise eine lediglich abstrakte Vorfrage. Viel- mehr verfolgt die Klägerin zu 3 ein zulässiges Feststellungsziel (vgl. Senatsurteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 24; vom 9. Dezem- ber 2015 - VIII ZR 330/12, juris Rn. 31). Denn sie begehrt entgegen der Darstel- lung der Revision nicht lediglich die Klärung der Vorfrage, ob die Umlage dieser Kosten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, sondern konkret die Fest- stellung, dass diese Kosten im Rahmen des zwischen der Beklagten und ihr be- stehenden Mietverhältnisses nicht auf sie umgelegt werden können. (3) Ein Feststellungsinteresse der Klägerin zu 3 im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO ist ebenfalls zu bejahen. Insofern kann sie entgegen der Ansicht der Revi- sion auch nicht auf die Erhebung einer Leistungsklage verwiesen werden. Denn 46 47 48 - 17 - das Rechtsschutzziel einer - hier gegebenen - negativen (leugnenden) Feststel- lungsklage kann mit einer Leistungsklage nicht erreicht werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 13. Juni 2007 - VIII ZR 36/06, BGHZ 172, 315 Rn. 10; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 246/08, BGHZ 186, 180 Rn. 24; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 28/21, ZIP 2022, 2279 Rn. 30; Senatsbeschluss vom 27. Oktober 2009 - VIII ZR 204/08, juris Rn. 5). Die Klägerin zu 3 strebt nicht lediglich für einzelne Abrech- nungszeiträume eine verbindliche Klärung der Frage an, ob die Kosten für das Müllmanagement auf sie umgelegt werden können, sondern für die gesamte Dauer des - in ihrem Fall, anders als bei den übrigen Klägern, noch fortdauern- den - Mietverhältnisses. Bei einer auf bestimmte Abrechnungszeiträume bezoge- nen Leistungsklage würde diese Frage aber nicht verbindlich entschieden. (4) Es fehlt auch nicht an der Gegenwärtigkeit des Rechtsverhältnisses, weil - wie von der Revision geltend gemacht - weder das zukünftige Abfallauf- kommen, das zukünftige Nutzerverhalten, die zukünftigen Abfallkosten noch die darauf aufbauenden zukünftigen Abrechnungen bekannt seien. Denn bereits der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sieht die Umlage der hier streit- gegenständlichen Betriebskosten auf die Klägerin zu 3 vor. Ein feststellungsfähi- ges Rechtsverhältnis ist aber auch dann gegeben, wenn eine Verbindlichkeit noch nicht entstanden, jedoch für ihren späteren Eintritt der Grund in der Art an- gelegt ist, dass die Entstehung der Verbindlichkeit nur von dem Eintritt weiterer Umstände oder dem Zeitablauf abhängt (vgl. BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 26; vom 25. Oktober 2005 - II ZR 413/02, WM 2005, 95 unter II 1). Dem steht auch nicht das von der Revision angeführte Urteil des Senats vom 12. Mai 2010 (VIII ZR 185/09, NJW 2010, 2275) entgegen. Denn diese Ent- scheidung verhält sich weder zu der Frage, ob der Grund für die Verpflichtung zum Tragen bestimmter Betriebskosten bereits im Vertragsverhältnis zwischen 49 50 - 18 - den Parteien angelegt ist, noch zu der Rechtskraftwirkung eines Feststellungsur- teils. bb) Allerdings kann die Klägerin zu 3 jedenfalls auf der Grundlage der bis- lang von dem Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen die von ihr begehrte Feststellung nicht beanspruchen. Zur Begründung wird insoweit auf die Ausführungen unter II 2 c verwiesen. b) Die von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 erhobene (Zwischen-)Feststel- lungsklage ist bereits unzulässig, weil es nach den von dem Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen an der nach § 256 Abs. 2 ZPO erforderlichen Vorgreiflichkeit des Rechtsverhältnisses für die Entscheidung des Rechtsstreits fehlt. aa) Bei der von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 erhobenen Feststellungsklage handelt es sich um eine Zwischenfeststellungsklage im Sinne von § 256 Abs. 2 ZPO, weil ein Rechtsverhältnis zwischen den Parteien streitig ist und dessen Be- stehen oder Nichtbestehen für die Entscheidung über die ebenfalls anhängige Leistungsklage ohnehin zu klären ist (vgl. BGH, Urteile vom 9. Dezember 2015 - VIII ZR 330/12, juris Rn. 30; vom 6. Juli 1989 - IX ZR 280/88, NJW-RR 1990, 318 unter B II 5). Das Berufungsgericht hat dabei zu Unrecht von der Prüfung der Zulässigkeit der von den Klägern zu 1 und 2 erhobenen Feststellungsklage ab- gesehen. Anders als das Berufungsgericht meint, sind die Zulässigkeitsvoraus- setzungen einer solchen Feststellungsklage nicht nur auf eine Rüge, sondern von Amts wegen zu prüfen (vgl. BGH, Urteile vom 28. September 2006 - VII ZR 247/05, NJW 2007, 82 Rn. 9; vom 24. November 2021 - VIII ZR 258/19, NJW- RR 2022, 381 Rn. 13). bb) Die Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Zwischenfeststellungs- klage liegen hier jedoch nicht vor. 51 52 53 54 - 19 - (1) Soweit das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger zu 4 und 5 im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO angenommen hat, weil sich aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 gegebenenfalls noch Rückforde- rungsansprüche der Kläger ergeben könnten, hat es nicht berücksichtigt, dass dieser Rückforderungsanspruch von den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 bereits im lau- fenden Verfahren geltend gemacht wird. Zudem hat es nicht aufgezeigt, dass sich die Beklagte noch weiterer Ansprüche betreffend die im Streit stehenden Betriebskosten gegenüber diesen Klägern berühmt. (2) Auch eine Vorgreiflichkeit des zur Entscheidung anstehenden Rechts- verhältnisses im Sinne von § 256 Abs. 2 BGB kann nach den bislang getroffenen Feststellungen nicht bejaht werden. (a) Allerdings reicht es für die Zulässigkeit einer Zwischenfeststellungs- klage aus, wenn das inzidenter ohnehin zu klärende Rechtsverhältnis zwischen den Parteien noch über den gegenwärtigen Streitgegenstand hinaus Bedeutung erlangen kann (vgl. BGH, Urteile vom 7. März 2013 - VII ZR 223/11, NJW 2013, 1744 Rn. 19; vom 9. Dezember 2015 - VIII ZR 330/12, juris Rn. 34; vom 6. April 2016 - VIII ZR 79/15, BGHZ 209, 337 Rn. 45; jeweils mwN). Für eine Zwischen- feststellungsklage ist jedoch kein Raum, wenn mit dem Urteil über die Leistungs- klage die Rechtsbeziehungen der Parteien erschöpfend geregelt werden (vgl. BGH, Urteile vom 28. September 2006 - VII ZR 247/05, NJW 2007, 82 Rn. 12; vom 6. April 2016 - VIII ZR 79/15, aaO). (b) Ausgehend hiervon kann eine Vorgreiflichkeit des zu klärenden Rechtsverhältnisses auf der Grundlage der bisher getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht angenommen werden. (aa) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Kläger zu 1 und 2 den Mietvertrag zum 31. Mai 2018 gekündigt und 55 56 57 58 59 - 20 - machen mit der von ihnen erhobenen Leistungsklage auch die Rückzahlung der ihnen gegenüber abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2018 als letztem Abrechnungszeitraum geltend. Dass unter diesen Umständen wenigstens die Möglichkeit von noch weiteren Rückforderungen besteht und die begehrte Fest- stellung damit eine darüber hinausgehende Bedeutung haben kann, ist weder dargelegt noch sonst ersichtlich. (bb) Hinsichtlich der Kläger zu 4 und 5 lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts auch nicht zweifelsfrei entnehmen, ob ihnen noch Rückforde- rungsansprüche für den Abrechnungszeitraum 2019, die nicht Gegenstand die- ses Verfahrens sind, zustehen könnten und insofern von einer Vorgreiflichkeit des Rechtsverhältnisses auszugehen wäre. Die Ausführungen des Berufungsge- richts hierzu sind widersprüchlich und erlauben dem Senat keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens (§ 545 Abs. 1, § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Während das Berufungsgericht in der Sachverhaltsdarstellung aus- geführt hat, dass das Mietverhältnis der Kläger zu 4 und 5 zum 31. Mai 2019 beendet worden sei, hat es in der Begründung seiner Entscheidung auf eine Be- endigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2018 hingewiesen. Damit be- ruht die rechtliche Würdigung des Berufungsgerichts auf widersprüchlichen Fest- stellungen, die dem Revisionsgericht keine hinreichend sichere Beurteilung des Sachverhalts und davon ausgehend der Vorgreiflichkeit des Rechtsverhältnisses erlauben. Das Berufungsurteil ist daher insoweit schon wegen dieses Mangels aufzuheben (vgl. BGH, Urteile vom 17. Mai 2000 - VIII ZR 216/99, NJW 2000, 3007 unter II 2 a; vom 14. Januar 2010 - I ZR 4/08, juris Rn. 12; vom 27. Novem- ber 2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 Rn. 35 f., insoweit in BGHZ 224, 89 nicht abgedruckt). 60 - 21 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für den weiteren Verfahrensgang weist der Senat vorsorglich auf folgende Gesichtspunkte hin: 1. Den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 wird Gelegenheit zur Ergänzung ihres Vortrags betreffend die Vorgreiflichkeit des im Streit stehenden Rechtsverhältnis- ses zu geben sein (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juni 2022 - VII ZR 160/21, juris Rn. 22 [zum Feststellungsinteresse]). 61 62 - 22 - 2. Anders als das Berufungsgericht meint, stehen den Klägern zu 1, 2, 4 und 5 als Mietergemeinschaft etwaige Rückzahlungsansprüche nicht als Ge- samtgläubiger im Sinne von § 428 BGB, sondern als Mitgläubiger nach § 432 BGB zu, weil es an einer der Zweifelsregelung in § 427 BGB entsprechenden Vorschrift für die Geltendmachung von Rückforderungen fehlt (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 39 ff.). Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.09.2020 - 21 C 146/18 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 05.07.2021 - 21 S 54/20 - 63

§ 537§ 538§ 543

BGH VIII ZR 263/1420.07.2016 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/08 Verkündet am: 4. Februar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 306 Abs. 2, BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 (Bb), BGB § 543 Abs. 1, BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3, BGB § 556b, BGB § 569 Abs. 4, BGB § 537 aF, BGB § 538 aF, BGB § 551 aF, EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 aF; EGBGB Art. 229 § 5 Satz 3 An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF getreten. BGH, Urteil vom 4. Februar 2008 - VIII ZR 66/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Im Jahre 1986 mietete der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau, die mittlerweile aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, von der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Mie- te belief sich zuletzt einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen auf 383,15 €. Zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten bestimmt § 5 des von der Rechts- vorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrages vom 25. April 1986 unter anderem: 1 "Die Miete und die Nebenkosten/Betriebskosten sind monatlich im Vor- aus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter … kosten- und gebührenfrei zu entrichten." - 3 - Ferner sieht § 6 des Mietvertrages zur Frage einer Aufrechnung und ei- nes Zurückbehaltungsrechts Folgendes vor: 2 "1. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins oder die Auf- rechnung gegenüber dem Mietzins mit einer unstreitigen oder rechts- kräftig festgestellten Gegenforderung des Mieters ist zulässig. Die Ausübung dieser Rechte beschränkt sich der Höhe nach auf monatli- che Teilbeträge, die 25 % des monatlichen Mietzinses nicht über- schreiten dürfen. 2. In allen anderen Fällen ist die Ausübung dieser Rechte unzulässig, es sei denn, dass es sich ausschließlich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt oder diesem gleichgestellt ist und es sich bei der Gegenforderung des Mieters um eine solche nach § 538 BGB handelt (Ersatzforderung wegen Mängel der Mietsache). 3. In jedem Fall hat der Mieter seine Absicht, diese Rechte auszuüben, dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Miet- zinses schriftlich anzuzeigen." Seit Anfang 2005 zahlte der Beklagte seine Miete nur noch stockend und geriet mit erheblichen Beträgen in Rückstand, die sich zuletzt im November 2006 auf 3.441,85 € beliefen. Wegen der aufgelaufenen Rückstände kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Juni 2006 fristlos und erhob Räumungsklage. Der Beklagte zahlte daraufhin im Dezember 2006 zur Abwendung der Räu- mung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin einen Betrag von 5.540,05 € auf die von diesem in einem Schreiben vom 15. November 2006 in dieser Höhe errechneten offenen Mieten, Nebenkosten sowie Gerichts- und Anwaltskosten. Daraufhin nahm die Klägerin ihre Räumungsklage sowie eine daneben wegen der Mietrückstände anhängige Zahlungsklage zurück. 3 Wegen der aus ihrer Sicht anschließend sofort wieder ausstehenden Mieten für Dezember 2006 und Januar 2007 kündigte die Klägerin in ihrer am 2. März 2007 zugestellten Klageschrift vom 24. Januar 2007 das Mietverhältnis erneut fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat 4 - 4 - den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen, nachdem der Be- klagte im Berufungsrechtszug eine Unwirksamkeit der Mietvorauszahlungsklau- sel geltend gemacht und behauptet hatte, neben der Miete für Januar 2007 – insoweit hatte er am 31. Januar 2007 unstreitig 383,15 € an die Klägerin überwiesen – im Zuge der im Dezember 2006 zur Abwendung der Räumung erfolgten Ausgleichung der Rückstände auch die Miete für Dezember 2006 ge- zahlt zu haben. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Es könne dahinstehen, ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben sei. Jedenfalls sei die Miete für Januar 2007 zum Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2007 noch nicht fällig gewesen, weil die von § 551 Abs. 1 BGB aF abweichende Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietver- trages in der Kombination mit dem Aufrechnungsverbot gemäß § 6 des Mietver- trages nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei. Daran habe auch die Neuregelung der Mietzahlungspflichten in § 556b Abs. 1 BGB nichts geändert, wonach nunmehr eine gesetzliche Vorauszahlungspflicht 7 - 5 - bestehe. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB habe die alten Fälligkeitsregeln fort- bestehen lassen, so dass die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel nicht durch die zwischenzeitliche Gesetzesänderung geheilt worden sei. 8 Soweit die Klägerin den Räumungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auch auf eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung des Beklagten ge- stützt habe, sei dieser nachgeschobene Kündigungsgrund nicht zu berücksich- tigen, weil die Klägerin ihn nicht im Kündigungsschreiben angegeben habe. In- soweit genüge es auch nicht, wenn die neuen Gründe lediglich in einem pro- zessualen Schriftsatz mitgeteilt würden oder wenn der Kündigungsberechtigte erkläre, dass die bereits ausgesprochene Kündigung auch auf neue Gründe gestützt werde. Außerdem hätte in einer solchen Kündigungserklärung darge- legt werden müssen, welche Mieten wann verspätet gezahlt worden seien. Im Übrigen habe die Klägerin den Beklagten nicht, zumindest nicht hinsichtlich der hier in Rede stehenden verspäteten Mietzahlungen, in der erforderlichen Weise qualifiziert abgemahnt. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al- len Punkten stand. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass die in der Klageschrift vom 24. Januar 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses nicht von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB (Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termi- ne) getragen wird. Die Annahme, dass die für die begehrte Räumung (§ 546 Abs. 1 BGB) erforderliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht zugleich auf einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB (fortdauernde unpünktliche Mietzahlung) gestützt werden könne, ist jedoch nicht frei von Rechtsfehlern. 9 - 6 - 1. Das Berufungsgericht ist in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die in der Klageschrift ausgesprochene Kün- digung nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB erfüllt, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Insoweit rügt die Revision ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht die am 31. Januar 2007 überwiesene Miete als fristgerecht eingegangene Mietzahlung für Januar 2007 angesehen hat und ein Verzug deshalb allenfalls hinsichtlich der Miete für den Vormonat eingetreten ist. 10 a) Das Berufungsgericht hat dem der Überweisung beigegebenen Bu- chungstext "MITE 1.01.2007" rechtsfehlerfrei die Leistungsbestimmung ent- nommen, dass die für Januar 2007 noch offene Miete getilgt werden sollte. Dies ist bereits durch den Wortlaut des Buchungstextes nahe gelegt, in welchem weder eine Zuordnung der Zahlung zum vorausgegangenen Monat Dezember 2006 noch zum nachfolgenden Monat Februar 2007 anklingt. Das gilt umso mehr, als die Klägerin nach ihrem im Berufungsrechtszug gehaltenen Vortrag und der dazu gefertigten Aufstellung der Zahlungseingänge diese Zahlung selbst dem Monat Januar zugeordnet und dadurch zum Ausdruck gebracht hat- te, wie der Geldeingang nach ihrem Empfängerhorizont zu verbuchen war. Das Berufungsgericht hatte deshalb entgegen der Sichtweise der Revision keine Veranlassung, die am 31. Januar 2007 erbrachte Zahlung hiervon abweichend dem vorausgegangenen oder dem nachfolgenden Monat zuzuordnen und dar- an anknüpfend zu prüfen, ob der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vorausgesetzte Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Monate unab- hängig von der Frage, wann die Miete für Januar 2007 fällig geworden ist, auf 11 - 7 - jeden Fall entweder für die Monate Dezember 2006/Januar 2007 oder Januar 2007/Februar 2007 eingetreten war. 12 b) Die Revision beanstandet ferner ohne Erfolg, dass das Berufungsge- richt die Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietvertrages vom 25. April 1986 als unwirksam angesehen und deshalb angenommen hat, dass der Beklagte mit der Miete für Januar 2007 nicht in Verzug geraten ist, weil diese gemäß § 551 Abs. 1 BGB aF erst mit Ablauf des Mietmonats fällig geworden ist. aa) Die in dem verwendeten Formularmietvertrag vorgesehene Voraus- zahlungspflicht war, wie auch die Revision nicht in Frage stellt, auf Grund ihrer Kombination mit den in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Einschränkungen eines Aufrechungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 BGB) unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 127, 245, 251 ff.) war nach § 537 Abs. 3 BGB aF bei einem Mietverhältnis über Wohnraum jede zum Nachteil des Mie- ters von seinen Rechten aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB aF abweichende Verein- barung verboten, wozu nicht nur der völlige Ausschluss, sondern auch Be- schränkungen eines Mietminderungsrechts gezählt haben. Da nach der gesetz- lichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts in § 537 Abs. 1 BGB aF die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, stellt eine vertragliche Bestimmung, nach der der Mieter die Min- derung aktiv im Klagewege durchsetzen müsste, eine unzulässige Beschrän- kung des Minderungsrechts im Wohnraummietverhältnis dar. Dies wäre nach der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, weil darin die Durchsetzung eines Minderungsrechts nicht nur in einem allenfalls geringfügigen zeitlichen Umfang verschoben wird (dazu Senatsurteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152, Tz. 15). Die Ausübung eines Minderungsrechts durch Auf- 13 - 8 - rechnung wird vielmehr für nachträgliche Mängel, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, so dass er für eine dadurch verminderte Gebrauchsfähigkeit der Mietsache auch nicht nach § 538 Abs. 1 BGB aF einstehen muss, ganz ausge- schlossen. Zudem begrenzt die Klausel den Mieter ungeachtet des einem Man- gel zukommenden Gewichts bei Ausübung seines Minderungsrechts auch sonst der Höhe nach dauerhaft auf einen Betrag von höchstens 25 % der mo- natlichen Miete. bb) An die Stelle der unwirksamen Vorauszahlungsklausel ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF getreten, wo- nach ein nach Zeitabschnitten bemessener Mietzins nach dem Ablauf der ein- zelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Diese Bestimmung ist nach der Über- gangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB für den Mietvertrag der Parteien über den 31. August 2001 hinaus in Geltung geblieben und nicht durch den seither geltenden § 556b Abs. 1 BGB ersetzt worden, der nunmehr eine Entrichtung der Miete zu Beginn ihres jeweiligen Bemessungsabschnitts vor- sieht. Soweit die Revision dem gegenüber die Ansicht vertritt, Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB werde bei Dauerschuldverhältnissen für die Zeit ab 1. Januar 2003 von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt, kann dem nicht gefolgt wer- den. Der Senat hat bereits entschieden, dass die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthaltene Übergangsvorschrift zu § 573c Abs. 4 BGB als die speziell auf die mietvertragliche Interessenlage zugeschnittene Regelung der für Dauer- schuldverhältnisse nur allgemein konzipierten Übergangsbestimmung in Art. 229 § 5 EGBGB vorgeht (Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b bb; Urteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 134/05, NJW 2006, 1867, Tz. 9 f.; Urteil vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 14). Dasselbe hat der Senat für das Verhältnis von Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB und Art. 229 § 5 EGBGB angenommen (Urteil vom 11. Juli 2007 – VIII 14 - 9 - ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7). Für die in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB angeordnete Fortgeltung der Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF gilt die- ser aus der Spezialität der Übergangsregelung folgende Vorrang in gleicher Weise. 15 Dem entsprechend wird in der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung (LG Hamburg, WuM 2007, 710; LG Berlin, GE 2003, 529, 531; AG Köln, WuM 2007, 40; AG Saarbrücken, WuM 2004, 657; AG Wetzlar, WuM 2002, 307) wie auch im Schrifttum (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 33; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 48; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 17; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 15; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 9, jeweils m.w.N.) nahezu einhellig angenommen, dass es für Altverträge im Falle einer Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB bei der seinerzeit geltenden Fälligkeitsbestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF bleibt, die dabei zugleich Leitbildfunktion für die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Wirksamkeitsprüfung der Vorauszahlungsklausel hat. Soweit vereinzelt die Ansicht vertreten wird, die Prüfung der Klausel müsse sich heute jedenfalls an der Leitbildfunktion des § 556b Abs. 1 BGB orientieren, der mittlerweile eine Vorauszahlungspflicht vorgibt (Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 51), kann dem nicht gefolgt werden. Für die Prü- fung der Wirksamkeit einer Formularklausel ist im Individualprozess allein auf die Gesetzeslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (vgl. BGHZ 112, 115, 118; Bamberger/Roth/H. Schmidt, aaO, § 307 Rdnr. 39). Nachträgli- che Gesetzesänderungen können dagegen grundsätzlich keine Änderung des Prüfungsmaßstabs mehr bewirken (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 – XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3 [zu § 134 BGB]). - 10 - c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es sei auch ein Kündigungs- grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gegeben, weil sich der Beklagte bei Zugang der Kündigungserklärung am 2. März 2007 für die voraus- gegangenen letzten drei Monate jedenfalls mit zwei Monatsmieten im Rück- stand befunden habe. Der bis zur Zustellung der Klageschrift eingetretene (ge- ringfügige) Verzug hinsichtlich der Miete für Februar 2007 kann nicht berück- sichtigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift gegebenen Kündigungsbegründung nach § 569 Abs. 4 BGB war, die insoweit ein Wirksamkeitserfordernis darstellt (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 a). Zwar genügt es in Fällen des Zahlungsverzuges bei einfacher Sachlage, dass der Vermieter diesen Um- stand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert, weil der Mieter in einem solchen Fall ohne Weiteres in der Lage ist, die Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen (Senatsbeschluss vom 22. Dezember, aaO, un- ter II 2 b bb). Es genügt, dass der Mieter an Hand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (Senatsbeschluss vom 22. De- zember, aaO, unter II 2 b cc). Auch nach diesen Grundsätzen kann die Klägerin die in der Klage ausgesprochene Kündigung jedoch nicht auf Verzug auch mit der Miete für Februar 2007 stützen. Denn die Klageschrift datiert vom 24. Janu- ar 2007 und kann demgemäß den Verzug mit der Miete für Februar 2007 nicht zum Gegenstand haben. Davon abgesehen wird in der Klageschrift auch nicht ein zeitlich nicht näher zugeordneter Gesamtrückstand, sondern ausdrücklich und allein der behauptete Mietrückstand für die Monate Dezember 2006 und Januar 2007 als Kündigungsgrund "gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB" angeführt. 16 - 11 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch nur unzureichend geprüft, ob das Mietverhältnis nicht durch eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung beendet worden ist. 17 18 a) Insoweit greift die Revision zwar nicht die Feststellung des Berufungs- gerichts an, die von der Klägerin im Berufungsrechtszug aufgegriffene unpünkt- liche Mietzahlung stelle lediglich einen der vorausgegangenen Kündigung nach- geschobenen weiteren Kündigungsgrund dar, der wegen des Begründungser- fordernisses nach § 569 Abs. 4 BGB nicht zu berücksichtigen sei (vgl. Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 71; Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 106). Die Revision rügt aber mit Recht, dass das Berufungsgericht außer Acht gelassen hat, dass die Klägerin die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung erkennbar auch auf die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung des Beklagten gestützt hat. Die in der Klageschrift erklärte Kündigung des Mietver- hältnisses ist zugleich auf den Umstand gestützt, dass der Beklagte kurz zuvor durch Schreiben vom 15. November 2006 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die nächsten Mieten pünktlich und vollständig eingehen müssten. Deshalb – so ist in der Klageschrift weiter ausgeführt - bestehe die Klägerin auf der Räumung durch den Beklagten, da dieser offensichtlich nicht willens sei, seine mietvertraglichen Verpflichtungen pünktlich und regelmäßig zu erfüllen. Darin kommt unmissverständlich zum Ausdruck, dass auch das vo- rausgegangene Mietzahlungsverhalten des Beklagten als Kündigungsgrund herangezogen werden soll. b) Ebenso beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsge- richt das Schreiben vom 15. November 2006 nicht als qualifizierte Abmahnung gewertet hat. Das genannte Schreiben wird durchaus den Anforderungen ge- 19 - 12 - recht, die an eine qualifizierte Abmahnung zu stellen sind. Auch insoweit kann der Senat die Erklärungen der Klägerin selbst auslegen, weil das Berufungsge- richt den Erklärungsgehalt des Schreibens rechtsfehlerhaft nicht ausgeschöpft hat und weitere tatsächliche Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11; Senatsurteil vom 25. September 1996 – VIII ZR 76/95, WM 1997, 13, unter III 1 a). In diesem Schreiben hat die Klägerin für die in Aussicht genommene Fortsetzung des Mietverhältnisses, zu der es nach Rücknahme der ursprüngli- chen Räumungsklage im Ergebnis gekommen ist, unmissverständlich zum Aus- druck gebracht, dass sie angesichts der in erheblicher Höhe aufgelaufenen Rückstände zumindest für die nächsten zwölf Monate einen vollständigen und pünktlichen Mieteingang unbedingt sichergestellt wissen wollte. Zugleich hat sie verdeutlicht, dass sie bei Zahlungsverzug keine Nachsicht mehr gewähren und bereits bei vierzehntägiger Fristüberschreitung rechtliche Maßnahmen zur Durchsetzung einer Räumung ergreifen werde. Diese Erklärung erfüllt zum ei- nen alle Anforderungen an eine Abmahnung als rechtsgeschäftsähnliche Erklä- rung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Ver- tragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer ver- tragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303, Tz. 7 m.w.N.). Zum ande- ren ist dem Beklagten unmissverständlich klar gemacht worden, dass bei künf- tigem Zahlungsverzug unnachsichtig die erforderlichen Maßnahmen zur Herbei- führung einer Wohnungsräumung ergriffen werden. Dass hierbei an die schon lange anhaltenden und im genannten Schreiben bezifferten Zahlungsrückstän- de vor Ausspruch der Abmahnung angeknüpft worden ist, die der Beklagte dar- 20 - 13 - aufhin im Dezember 2006 durch Zahlung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin beglichen hat, und dass ankündigungsgemäß bereits kurz nach ver- meintlichem Ausbleiben der Miete für Dezember 2006 und Verzugseintritt hin- sichtlich der Miete für Januar 2007 gekündigt worden ist, steht auch sonst nicht im Widerspruch zum Zweck des Abmahnerfordernisses, dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens zu geben. Vielmehr muss gerade nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen das Verhalten des Mieters in der Fol- ge einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung darauf angelegt sein, das Ver- trauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 14 f.). Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bereits am Abmahnerfordernis. c) Das Berufungsgericht hat – nach seinem Standpunkt folgerichtig – nicht mehr geprüft, ob auf der Grundlage des in der Klageschrift zur Begrün- dung der Kündigung angeführten Zahlungsverzuges ein Grund zur außeror- dentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vorgelegen hat. Auch fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen können einen solchen Grund bilden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies festzustellen obliegt in erster Linie dem Tatrichter durch eine von ihm vorzunehmende wertende Be- trachtung der Gesamtumstände (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 12 f. m.w.N.). 21 - 14 - Bei dieser wertenden Betrachtung kommt es zwar nicht auf die zur Be- gründung der Kündigung aufgegriffene Miete für Januar 2007 an, weil der Be- klagte insoweit nicht in Verzug geraten ist (dazu vorstehend unter II 1 b). Eben- so wenig kann die etwas verspätet gezahlte Miete für Februar 2007 berücksich- tigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift ge- gebenen Kündigungsbegründung war (vgl. vorstehend II 1 c). Entscheidend ist vielmehr, ob und aus welchem Grund eine Zahlung der Miete für Dezember 2006 unterblieben ist. 22 Ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben ist, hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Dies wäre allerdings unabdingbare Voraussetzung für eine Wirksamkeit der in der Klageschrift ausgesprochenen Kündigung. Sollte dies der Fall sein, könnte zwar selbst bei einem Zahlungsver- zug mit nur einer Monatsmiete der Ausspruch einer Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünkt- lichen Zahlungsweise des Mieters angesichts des vorausgegangenen Gesche- hens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 15). Insoweit bedarf es jedoch weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu den Umständen, die einem etwaigen erneuten Verzug zugrunde liegen. 23 III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung betrifft, keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da zu der Frage, ob und ggf. aus welchem Grund der Beklagte die Miete für De- zember 2006 schuldig geblieben ist, weitere Feststellungen zu treffen sind. Die 24 - 15 - Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 02.08.2007 - 56 C 1095/07 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.02.2008 - 21 S 408/07 -

§ 551

BGH VIII ZR 3/1719.07.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:200716UVIIIZR263.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 263/14 Verkündet am: 20. Juli 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forde- rungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicher- heit befriedigen darf (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162, sowie vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9). BGB § 216 Abs. 3 Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wie- derkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach § 216 Abs. 3 BGB verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. BGH, Versäumnisurteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14 - LG Erfurt AG Erfurt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. Juni 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Erfurt vom 1. September 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war von 2002 bis zum 31. Mai 2009 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Erfurt. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Kläger ein Kautionssparbuch über 695,36 € eingerichtet, eine Verpfändungserklärung ab- gegeben und das Sparbuch an die Beklagte als Mietsicherheit übersandt. Die dem Kläger für die Jahre 2006 bis 2009 erteilten Betriebskostenab- rechnungen vom 31. August 2007, vom 21. Oktober 2008, vom 3. November 2009 und vom 4. November 2010 wiesen jeweils Nachzahlungsbeträge zuguns- ten der Beklagten aus, die sich nach Teilzahlungen des Klägers auf 167,77 € für das Jahr 2006, 299,26 € für das Jahr 2007, 337,62 € für das Jahr 2008 und 154,92 € für das Jahr 2009 beliefen (insgesamt 959,57 €). 1 2 - 3 - Mit der am 28. Dezember 2012 anhängig gemachten und am 21. Februar 2013 zugestellten Klage begehrt der Kläger die Pfandfreigabe und die Rückga- be des Sparbuchs. Die Beklagte hat sich demgegenüber auf die aus ihrer Sicht bestehenden Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen in Höhe von insgesamt 959,57 € berufen und diesen Betrag gleichzeitig im Wege der Widerklage geltend gemacht. Beide Parteien berufen sich wechselseitig auf die Verjährung der gegen sie geltend gemachten Ansprüche. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi- derklage verurteilt, an die Beklagte aus der Betriebskostenjahresabrechnung für das Jahr 2009 den Betrag von 128,11 € zu zahlen; im Übrigen hat es die Wi- derklage wegen Verjährung abgewiesen. Die Berufung des Klägers, mit der er sich nur gegen die Abweisung der Klage gewendet hat, ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). 3 4 5 6 7 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Pfandfreigabe und Rückgabe des als Mietsicherheit verpfändeten Sparbuchs. Grundsätzlich sei der Anspruch auf Freigabe sowie Herausgabe der Mietkaution spätestens nach Ablauf von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses fällig, hier also Ende November 2009. Zu diesem Zeitpunkt hätten der Beklagten jedoch Zurückbehaltungsrech- te für Forderungen aus den Jahren 2006 bis 2008 unverjährt zugestanden. Die später eingetretene Verjährung dieser Ansprüche stehe der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes deshalb gemäß § 215 BGB nicht entgegen. Dar- über hinaus erstrecke sich die Mietsicherheit auch auf weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis, welche erst nach dessen Beendigung durch Erstellung ei- ner entsprechenden Betriebskostenabrechnung entstanden seien. § 216 Abs. 3 BGB hindere die erfolgreiche Berufung auf das Zurückbe- haltungsrecht nicht, da es sich bei Forderungen aus Betriebskostenjahresab- rechnungen nicht um wiederkehrende Leistungen im Sinne dieser Vorschrift handele. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Klage nicht abgewiesen werden. Bereits die Annahme des Berufungsgerichts, der Freigabeanspruch des Klägers sei nach Ablauf von sechs Monaten seit Mietende, mithin Ende November 2009 fällig geworden, ist von Rechtsirrtum beeinflusst. Zudem han- delt es sich bei Betriebskostennachforderungen um wiederkehrende Leistungen 8 9 10 11 - 5 - im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB mit der Folge, dass die Beklagte vorliegend entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehindert ist, sich wegen der zwischen den Parteien noch im Streit befindlichen verjährten Betriebskosten- nachforderungen der Jahre 2006 bis 2008 (804,65 €) aus der verpfändeten Sparbuchforderung (695,36 €) zu befriedigen. 1. Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prü- fungsfrist des Vermieters (BGH, Urteile vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162; vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9) ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei Verpfändung einer Sparbuchforderung wie im vorliegenden Fall ergibt sich der Anspruch des Mie- ters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB (dinglicher Anspruch) sowie aus der regelmäßig stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede. Dieser Anspruch wird al- lerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Miet- verhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, aaO). a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist der Anspruch des Klägers auf Freigabe der Kaution deshalb nicht mit Ablauf des Monats Novem- ber 2009 fällig geworden. Zu diesem Zeitpunkt standen der Beklagten nämlich die - vom Berufungsgericht als berechtigt zugrunde gelegten - Betriebskosten- nachforderungen aus den Abrechnungen für die Jahre 2006 bis 2008 als unver- jährte Forderungen zu und hätte sich die Beklagte damals wegen dieser Forde- rungen (ihren Bestand vorausgesetzt) - unzweifelhaft - noch aus der Sicherheit befriedigen können. Denn der älteste von der Beklagten geltend gemachte An- spruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2006 verjährte erst 12 13 - 6 - mit Ablauf des Jahres 2010, da diese Kosten am 31. August 2007 abgerechnet wurden mit der Folge, dass die dreijährige (regelmäßige) Verjährungsfrist die- ses Anspruchs (§ 195 BGB) am 31. Dezember 2007 zu laufen begann (§ 199 Abs. 1 BGB) und am 31. Dezember 2010 endete. Die zeitlich nachfolgenden Ansprüche aus den in den Jahren 2008 und 2009 erfolgten Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 verjährten demgemäß mit Ablauf der Jahre 2011 und 2012; die erst im Jahr 2013 erhobene Widerklage hat die Verjährung wegen der Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 nicht mehr hem- men und somit den Eintritt der Verjährung nicht verhindern können. b) Wie das Berufungsgericht im Ansatz richtig gesehen hat, hängt die Frage, ob sich die Beklagte wegen der vorstehend behandelten Forderungen auch nach dem Eintritt der Verjährung noch aus der Sicherheit befriedigen kann, davon ab, ob diese Forderungen als wiederkehrende Leistungen im Sin- ne des § 216 Abs. 3 BGB einzuordnen sind. Allerdings geht es dabei, anders als das Berufungsgericht gemeint hat, nicht um ein Zurückbehaltungsrecht, das die Beklagte dem Freigabeanspruch des Klägers entgegenhalten könnte, son- dern um die Frage, ob dieser Anspruch mangels durch das Pfandrecht gesi- cherter Forderungen zu diesem Zeitpunkt überhaupt erst entstanden und somit fällig geworden ist. aa) Gemäß § 216 Abs. 1 BGB hindert die Verjährung eines Anspruchs, für den ein Pfandrecht bestellt ist, den Gläubiger nicht, seine Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Dieses Verwertungsrecht besteht aller- dings, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend gesehen hat, nicht unein- geschränkt. Denn § 216 Abs. 1 BGB findet nach § 216 Abs. 3 BGB keine An- wendung auf die Verjährung von Zinsen und anderen wiederkehrenden Leis- tungen. So verhält es sich, wie die Revision zu Recht rügt, entgegen der Auf- 14 15 - 7 - fassung des Berufungsgerichts bei den hier in Rede stehenden Forderungen der Beklagten auf Betriebskostennachzahlungen. Wegen des in § 216 Abs. 3 BGB (früher: § 223 Abs. 3 BGB aF) verwen- deten unbestimmten Rechtsbegriffs der "wiederkehrende[n] Leistungen" kann auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 197 Abs. 2 BGB zurück- gegriffen werden. Demnach sind wiederkehrende Leistungen solche, die nach Gesetz oder Parteivereinbarung zu von vorneherein bestimmten regelmäßig wiederkehrenden Terminen erbracht werden müssen. Ob die Leistung, sofern sie in einer Geldzahlung besteht, in der immer gleichen Summe erbracht wird, ist für die Beurteilung ohne Bedeutung; der zu zahlende Betrag kann schwan- ken oder auch zu manchen Terminen ganz ausbleiben (BGH, Urteile vom 23. September 1958 - I ZR 106/57, BGHZ 28, 144, 150 f.; vom 6. April 1981 - II ZR 186/80, BGHZ 80, 357 f.). bb) So verhält es sich grundsätzlich auch bei (Nachzahlungs-) Forderun- gen aus Betriebskostenjahresabrechnungen. Soweit dies in der mietrechtlichen Literatur teilweise anders gesehen wird (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neu- bearb. 2014, § 543 Rn. 49; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 543 BGB Rn. 87; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 543 Rn. 23), beziehen sich diese Stimmen auf die - hier nicht zur Entscheidung stehende - Frage, ob Rückstände aus Betriebskostenjahresabrechnungen zum Mietbegriff des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zählen und deshalb eine fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses (mit-)begründen können. (1) Die dispositive Regelung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sieht vor, dass die Miete nach bestimmten Zeitabschnitten (periodisch) zu entrichten ist. Die vertraglichen Vereinbarungen über die Mietzahlungspflicht folgen - wie auch im Streitfall - in der Regel dieser gesetzlichen Vorgabe. Es unterliegt keinem 16 17 18 - 8 - Zweifel, dass derartige Mietzahlungen als regelmäßig wiederkehrende Leistun- gen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB beziehungsweise des § 197 Abs. 2 BGB zu qualifizieren sind. Zu der periodisch zu leistenden Miete zählen indes nicht nur die Grundmiete, sondern - soweit sie aufgrund vertraglicher Vereinbarung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Mieter umgelegt sind - auch die Vorauszahlungen auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten nach § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31; vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41). Darin ähnelt der Anspruch auf Betriebskostenvorauszahlung dem Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf (Voraus-)Zahlung von Wohngeld, der auf gesetzlicher Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) beruht und der je nach Veranschlagung des jährlich aufzustellenden Wirtschaftsplans der Ge- meinschaft in der Höhe schwanken kann (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146 unter III 2 b). (2) Den Charakter als wiederkehrende Leistung verlieren Betriebskos- tenzahlungen des Mieters indes nicht dadurch, dass sie als Saldo einer Be- triebskostenjahresabrechnung verlangt werden, zumal auch die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr in der Höhe schwankenden Zah- lungen - wenn die Abrechnung einen Saldo zugunsten des Vermieters ergibt - regelmäßig wiederkehrend zu erbringen sind, da der Vermieter über die Be- triebskosten jährlich abzurechnen hat (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Abrechnungsvorgang als solcher stellt den Charakter der sich aus ihm (etwaig) ergebenden Zahlung als wiederkehrende Leistung nicht in Frage. Denn der Betriebskostenjahresabrechnung kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu; die Jahresabrechnung ist vielmehr ein reiner Rechenvor- gang im Sinne des § 259 BGB, der (lediglich) die Fälligkeit des Nachforde- rungsanspruchs herbeiführt (Senatsurteil vom 10. August 2010 - VIII ZR 319/09, 19 20 - 9 - NJW-RR 2010, 1598 Rn. 6 mwN; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rn. 82). Die Betriebskostenjahresabrechnung ist somit nicht rechtsbegründend (konsti- tutiv) für den Leistungsanspruch. Der Anspruch ist vielmehr bereits mit der (re- gelmäßig zu Mietbeginn getroffenen) vertraglichen Vereinbarung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Übertragung der Betriebskostenlast auf den Mieter dem Grunde nach entstanden. Darin unterscheidet er sich etwa von dem Anspruch eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Auszahlung des Gewinnanteils, der keine wiederkehrende Leistung zum Gegenstand hat. Denn letzterer erfordert zu seiner Entstehung einen rechtsbegründenden Akt in Gestalt eines Gesellschafterbeschlusses über die Aufstellung und Feststellung der Bilanz (BGH, Urteil vom 6. April 1981 - II ZR 186/80, aaO S. 358). 2. Im Ergebnis darf sich die Beklagte daher gemäß § 216 Abs. 3, Abs. 1 BGB nicht mehr wegen der Nachforderungen für die Jahre 2006 bis 2008 aus der Sicherheit befriedigen, denn diese Forderungen sind - wie oben ausge- führt - mit Ablauf des Jahres 2012 sämtlich verjährt. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, folgt auch aus § 215 BGB nichts Abweichendes. Nach dieser Vorschrift schließt die Verjährung die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem erstmals aufgerechnet oder die Leistung verweigert werden konnte. Wie bereits ausge- führt, wird der Anspruch auf Freigabe der Sicherheit jedoch erst fällig, wenn keine gesicherten Forderungen mehr vorhanden sind; die Frage eines Zurück- behaltungsrechts stellt sich somit gegenüber dem Freigabeanspruch nicht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, aaO). Im Übrigen ist die Frage, ob der Gläubiger sich wegen eines verjährten Anspruchs noch aus der Sicher- heit befriedigen kann, in § 216 Abs. 1, 3 BGB abschließend geregelt. Der mit dieser Regelung verfolgte Zweck besteht darin, dass hinsichtlich wiederkehren- 21 22 - 10 - der Leistungen für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen soll, so dass der Schuldner nach Ablauf dieses Zeitraums und Eintritt der Verjährung der gesicherten Forderung die Verwertung der Sicherheit wegen derartiger Ansprüche verhindern und so- mit die Sicherheit zurückerhalten kann, wenn keine sonstigen gesicherten For- derungen mehr bestehen. Dieser Zweck würde indes vereitelt, wenn der Gläu- biger in einem solchen Fall die Rückgabe einer Sicherheit unter Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen verjährter wiederkehrender Leistungen verwei- gern könnte. 3. Obwohl sämtliche Betriebskostennachforderungen für die Jahre 2008 und früher mit Ablauf des Jahres 2012 verjährt waren, ist der Freigabeanspruch des Klägers zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig geworden. Denn der Beklag- ten stand jedenfalls zu diesem Zeitpunkt die Nachforderung aus der Betriebs- kostenabrechnung vom 3. November 2010 für das Jahr 2009 zu. Die Verjäh- rungsfrist für diese Forderung lief noch bis Ende 2013 und wurde durch die Er- hebung der Widerklage im März 2013 gehemmt. Wie durch das insoweit rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts vom 20. November 2013 feststeht, belief sich diese Nachforderung der Beklagten indes auf (nur) 128,11 €, da das Amtsgericht der Widerklage nur in Höhe dieses Betrages stattgegeben und sie wegen des weitergehenden Betrages abgewie- sen hat, wobei auch die (Teil-)Abweisung in Rechtskraft erwachsen ist. Wann und ob der Anspruch des Klägers auf Freigabe der sich auf 695,36 € belaufen- den verpfändeten Forderung überhaupt fällig geworden ist, hängt somit davon ab, ob der Beklagte die titulierte Forderung im Laufe des Rechtsstreits bezahlt hat. 23 24 - 11 - Das Berufungsgericht hatte angesichts seiner Rechtsauffassung, die Be- klagte könne sich ohnehin wegen der verjährten, den Sparbuchbetrag überstei- genden Forderungen aus der Sicherheit befriedigen, keinen Anlass, hierzu Feststellungen zu treffen oder auch nur im Rahmen der Erörterung der Sach- und Rechtslage auf das Einlösungsrecht des Verpfänders nach § 1223 Abs. 2 BGB hinzuweisen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. April 1999 - I ZR 37/97, NJW 1999, 3716 unter II 3 b; RGZ 92, 280, 281 f.; Staudinger/D. Wiegand, BGB, Neubearb. 2009, § 1223 Rn. 10, § 1273 Rn. 21). Dies drängt sich nun aber auf, nachdem durch die vorliegende Entscheidung des Senats geklärt ist, dass die verpfändete Sparbuchforderung allenfalls noch die Widerklageforderung sichert, die nur einen Bruchteil des als Sicherheit dienenden Guthabens ausmacht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, da sie nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im Hinblick auf die oben dargestellte Sach- und Rechtslage ist den Parteien Gelegenheit zu ergänzen- dem Vortrag zu gewähren. Dabei wird das Berufungsgericht sich auch mit dem nach Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung im Schriftsatz vom 18. Juli 2014 gehaltenen Vortrag des Klägers zu befassen haben, er habe die titulierte Widerklageforderung inzwischen beglichen. 25 26 - 12 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Erfurt, Entscheidung vom 20.11.2013 - 14 C 3188/12 - LG Erfurt, Entscheidung vom 01.09.2014 - 9 S 330/13 - 27

BGH VIII ZR 257/1305.11.2014 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:190717UVIIIZR3.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 3/17 Verkündet am: 19. Juli 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 540 Abs. 1 Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann (im Anschluss an BGH, Urteile vom 10. Februar 2004 - VI ZR 94/03, BGHZ 158, 60, 62; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, NJW 2016, 3787 Rn. 5). Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an BGH, Urteile vom 29. März 2007 - I ZR 152/04, NJW 2007, 2334 Rn. 5; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. Mai 2017 - VI ZR 501/16, juris Rn. 7). BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist allein entscheidend, ob es die darin ge- machten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (im Anschluss an Senatsurtei- le vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; jeweils mwN). Hieran sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgese- hene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 237/16, juris Rn. 5). BGH, Urteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 4. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 1. Dezember 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Revisionsverfahren werden nicht erhoben. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Kläger. Die Parteien streiten über die Nachforderung von Nebenkosten für die Jahre 2013 und 2014. Die Abrechnung für das Jahr 2013 vom 15. November 2014 endet mit einer Nach- forderung zugunsten der Kläger in Höhe von 1.128,87 €. Die Abrechnung für das Jahr 2014 ist ausweislich der Akten am 3. Dezember 2015 erfolgt und weist eine Nachforderung der Kläger in Höhe von 838,81 € aus. 1 - 3 - Der auf Zahlung dieser Beträge nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht, wie sich aus dessen bei den Akten befindlichem Urteil ergibt, stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kläger erstreben mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die aus sieben Seiten bestehenden Nebenkostenabrechnungen genüg- ten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht den Mindestanforderungen an eine zweckmäßige, rechnerisch und gedanklich übersichtliche und nach- prüfbare Form. Zwar könne sich ein erfahrener Mietrichter denken, wie die Ab- rechnung gemeint sei und gelange dann jedenfalls zu rechnerisch nachvoll- ziehbaren Ergebnissen. Für den durchschnittlichen Mieter sei die gewählte Art der Abrechnung, die auf der ersten Seite fünfzehn Kostenpositionen aufliste und addiere, auf ihrer Rückseite dann die Nummern dieser Positionen vier mit A bis D bezeichneten Rubriken zuordne, ohne dabei die Kostenpositionen selbst nochmals zu beschreiben, und schließlich auf der Folgeseite die Nebenkosten- rubriken nicht mit A bis D, sondern mit den Gliederungsziffern 1 bis 4 kenn- zeichne, aus sich heraus aber nicht verständlich und nachvollziehbar. Die Ab- rechnung sei unnötig kompliziert gestaltet, wobei sich die Kläger innerhalb der 2 3 4 5 - 4 - Abrechnung nicht einmal an ihre eigene Gliederung hielten. So werde die unter der Rubrik "Umlageverfahren" bezeichnete Position A, deren Zusammenset- zung sich nur durch Zurückblättern auf die erste Seite ergebe, auf der dritten Seite schlicht als "1) Betriebskosten" bezeichnet. Wolle man die Gesamtkosten dieser nur als Unterposition anzusehenden Betriebskosten erfahren, müsse man wiederum zurückblättern. Viel unübersichtlicher könne man eine solche Aufstellung nicht gestalten. Im Übrigen werde auch nicht erläutert, weshalb die Position 14 auf der ersten Seite nicht - wie die davor aufgelisteten Positionen - nach Wohnfläche, sondern nach Wohneinheiten umgelegt werde. II. Die Revision der Kläger ist schon deshalb begründet, weil das Beru- fungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. 1. Zwar kann nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO in einem Berufungsur- teil der Tatbestand (§ 313 Abs. 1 Nr. 5, Abs. 2 ZPO) durch die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil der ersten Instanz, verbunden mit er- forderlichen Berichtigungen, Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Vortrag der Parteien und aus einer etwaigen Bezugnahme auf Schriftsätze vor dem Berufungsgericht ergeben, ersetzt werden. Diese Mindestvoraussetzungen sind nach ständiger Rechtsprechung aber für den Inhalt eines Berufungsurteils nicht entbehrlich. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern auch und vor allem aus seinem Sinn, trotz der Erleichterungen bei der Abfassung von Berufungsurteilen deren revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen (BGH, Urteile vom 10. Februar 2004 - VI ZR 94/03, BGHZ 158, 60, 61; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 142/08, GE 2011, 1079 unter 1; vom 21. Septem- ber 2016 - VIII ZR 188/15, NJW 2016, 3787 Rn. 5; jeweils mwN). Es ist nicht 6 7 - 5 - Aufgabe des Revisionsgerichts, den Sachverhalt selbst zu ermitteln, um an- schließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet ist (BGH, Urteile vom 30. September 2003 - VI ZR 438/02, BGHZ 156, 216, 218; vom 29. März 2007 - I ZR 152/04, NJW 2007, 2334 Rn. 5; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 142/08, aaO; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, juris Rn. 6; jeweils mwN). a) Unterliegt das Berufungsurteil der Revision, müssen sich daher die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Ur- teil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann (BGH, Urteile vom 10. Februar 2004 - VI ZR 94/03, aaO S. 62; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO). Weiter muss das Berufungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsan- träge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (BGH, Urteile vom 29. März 2007 - I ZR 152/04, aaO; vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, aaO; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO; vom 30. Mai 2017 - VI ZR 501/16, juris Rn. 7). b) Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, leidet es an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel; das Revi- sionsgericht hat das Urteil in einem solchen Fall grundsätzlich aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (BGH, Urteile vom 30. September 2003 - VI ZR 438/02, aaO S. 220; vom 16. März 2005 - VIII ZR 130/04, DAR 2006, 143 unter I; vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 10/11, NJW 2012, 3569 Rn. 6 und 8; vom 5. März 8 9 - 6 - 2015 - I ZR 164/13, NJW 2015, 3309 Rn. 8; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO; jeweils mwN). 2. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird das angefochtene Ur- teil den beschriebenen Erfordernissen nicht gerecht. Nachdem das Berufungs- gericht die Revision selbst zugelassen hat, lagen die Voraussetzungen für ein Absehen von der von § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO vorgeschriebenen Bezug- nahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Dar- stellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen nicht vor. a) Dem Berufungsurteil lassen sich bereits die in erster Instanz getroffe- nen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Es lässt die erforderliche Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts vermissen und enthält auch - von rudimentären Angaben und einer vereinzelten Bezug- nahme abgesehen - weder eine eigenständige Wiedergabe der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachengrundlage noch der von den Klägern dort gestellten Anträge. Dem Urteil des Berufungsgerichts ist nur zu entneh- men, dass sich die Parteien um Nachforderungen aus zwei Nebenkostenab- rechnungen für die Abrechnungsperioden 2013 und 2014 streiten. Dabei erge- ben sich - und dies auch nur aufgrund einer konkreten Bezugnahme auf die einschlägigen Aktenseiten - nur hinsichtlich der ersten Abrechnung deren Be- zug (Wohnraummietverhältnis), Inhalt und Erstellungsdatum sowie die Höhe der dort ausgewiesenen Nachforderung. Bezüglich der zweiten Abrechnung fehlt es an einem solchen Verweis auf den Akteninhalt. Es ist daher nicht zu erkennen, aus welchem Rechtsverhältnis und in welcher Höhe diesbezüglich eine Forde- rung von den Klägern geltend gemacht wird. Die fehlenden Angaben, insbe- sondere der Inhalt der zweiten Abrechnung und die Höhe der von den Klägern verfolgten Gesamtforderung, lassen sich auch nicht hinreichend deutlich aus den übrigen Urteilsgründen erschließen oder zumindest sinngemäß entnehmen 10 11 - 7 - (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 130/04, aaO; vom 11. Oktober 2012 - VII ZR 10/11, aaO Rn. 6; vom 21. Februar 2017 - VI ZR 22/16, aaO Rn. 10). Es ist lediglich aufgeführt, dass das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben hat, wobei weder die in erster Instanz gestellten Klageanträge aufgeführt noch die Höhe der vom Amtsgericht ausgesprochenen Verurteilung offengelegt werden. b) Weiter fehlt es an der Wiedergabe des zweitinstanzlichen Vorbringens der Parteien. Dem Berufungsurteil lässt sich zwar entnehmen, dass der in ers- ter Instanz vollumfänglich unterlegene Beklagte seinen Klagabweisungsantrag weiterverfolgt. Aus der Entscheidungsformel des Berufungsurteils erschließt sich auch noch sinngemäß, dass die Kläger in vollem Umfang die Zurückwei- sung der Berufung beantragt haben. Aus dem Urteil des Berufungsgerichts er- geben sich aber weder - auch nicht sinngemäß - die Berufungsangriffe des Be- klagten noch die Entgegnung der Kläger hierauf. Damit fehlt es in jeder Hinsicht an einer ausreichenden Darstellung des Streitgegenstands und seiner tatsächli- chen Grundlagen. III. Da dem Berufungsurteil somit die für eine revisionsrechtliche Nachprü- fung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurteilungsgrundlage fehlt, ist es aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Hierbei macht der Senat von den Möglichkeiten des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO und des § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 12 13 - 8 - Die im Berufungsurteil konkret in Bezug genommene Abrechnung für das Jahr 2013 genügt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts den formel- len Anforderungen an die Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung. Entsprechendes gilt für die ausweislich der Aktenlage nach gleichem Muster - allerdings fehlt in den Akten die dieser Abrechnung beigefügte Heizkostenab- rechnung - erstellte dreiseitige Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014. Das Berufungsgericht hat die vom Senat zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB entwickelten Grundsätze außer Acht gelassen und dadurch die an eine solche Abrechnung zu stellenden Anforderungen bei weitem überspannt. 1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (st. Rspr.; zuletzt Se- natsurteile vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NJW-RR 2015, 778 Rn. 13; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 9). Dabei sind keine zu hohen Anforderungen zu stellen (Senatsurteile vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, WuM 2012, 278 Rn. 24; vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, NJW 2015, 51 Rn. 13 mwN; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, aaO Rn. 13). Ent- scheidend ist allein, ob es die Angaben in der Betriebskostenabrechnung dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu er- kennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12 f.; vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NZM 2015, 129 Rn. 11; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, aaO; jeweils mwN). Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind daher in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestanga- ben aufzunehmen: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, 14 15 - 9 - die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Voraus- zahlungen (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 22. Oktober 2014 - VIII ZR 97/14, aaO Rn. 12; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15, aaO Rn. 10; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen der Kläger für die Jahre 2013 und 2014 nach Aktenlage gerecht. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht- nahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6; vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 40; Senatsbeschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 237/16, juris Rn. 5). Diese Anforderungen erfüllt die von den Klägern gewählte Vorge- hensweise. Insbesondere ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte, um die auf der dritten Seite der Abrechnung auf ihn entfallenden Kostenanteile nachzuvollziehen, auf die beiden vorhergehenden Seiten zurückblättern und die auf drei Seiten enthaltenen Angaben gedanklich zusammenführen muss. Denn die Zusammenhänge erschließen sich bei verständigem Lesen ohne Weiteres auch einem Laien. Auf der ersten Seite werden fünfzehn genau bezeichnete Kostenpositionen mit den darauf jeweils für das gesamte Anwesen jährlich ent- fallenden Beträgen aufgelistet. Diese Kostenpositionen werden dann auf der Folgeseite unter Angabe der auf der ersten Seite verwendeten Bezifferung ei- ner von vier genannten Umlagearten (A: Wohnfläche/Nutzfläche; B: Einzelver- brauch nach Kaltwasseruhren; C: Laden- bzw. Wohneinheiten; D: Einzelab- rechnung TECHEM) zugeordnet, wobei anschließend mit Ausnahme der extra beigefügten TECHEM-Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten auch die auf die jeweilige Umlageart entfallenden Gesamtbeträge angegeben wer- den. Auf der darauffolgenden Seite werden schließlich - nun mit Gliederungs- 16 - 10 - punkten 1 bis 4 bezeichnet, zusätzlich aber auch inhaltlich beschrieben - die nach den vier Umlagearten jeweils anteilig auf den Mieter entfallenden Beträge aufgeführt und addiert. Dass bei der gewählten Abrechnungsweise die auf den Mieter entfallenden Anteile nur zusammengefasst nach Umlageschlüsseln und nicht für alle fünfzehn Kostenpositionen getrennt ausgewiesen werden, ist un- schädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2017 - VIII ZR 237/16, aaO). Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnungen wird, anders als das Beru- fungsgericht meint, auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass nicht erläutert wird, weshalb für die Position 14 (Treppenhausreinigung) nicht der Verteilungs- schlüssel "Wohn- oder Nutzungsfläche", sondern der Verteilungsschüssel "La- den- bzw. Wohneinheiten" gewählt worden ist. Es genügt, dass für den Mieter erkennbar ist, welcher Umlageschlüssel angewendet wird. Die Richtigkeit der gewählten Bemessungsgrundlagen ist ausschließlich eine die inhaltliche Ord- nungsgemäßheit der Abrechnungen betreffende Frage. Entsprechendes gilt, 17 - 11 - soweit bei der Abrechnung für das Jahr 2013 auf der zweiten Seite bei den Wasser- und Kanalkosten (Position B) zwei unterschiedliche Beträge aufgeführt sind, von denen auf der Folgeseite nur der höhere Betrag auf den Mieter umge- legt wird. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 18.05.2016 - 93 C 4625/15 (40) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 01.12.2016 - 3 S 91/16 -

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/13 Verkündet am: 5. November 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556a Abs. 1 Satz 1 Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkre- ten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Er- messen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist. BGH, Urteil vom 5. November 2014 - VIII ZR 257/13 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 30. September 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 25. Juli 2013 - unter Zurückwei- sung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als bezüglich der Klage zum Nachteil des Be- klagten entschieden worden ist. Das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 26. Juni 2012 ist be- züglich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung an die Kläge- rin zu 1 sowie der Kostenentscheidung aufgrund der Klagerück- nahme der Klägerin zu 1 gegenstandslos. Die Kosten des Revisionsverfahrens sowie die Gerichtskosten der Vorinstanzen und die außergerichtlichen Kosten der Prozesspar- teien haben die Klägerin zu 1 zu 2/3 und der Beklagte zu 1/3 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte mietete ab 1. Februar 2009 von der Firma K. -GmbH eine Wohnung in D. . Neben der Miete ist von dem Beklag- ten gemäß § 6 des Mietvertrags monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung zu leisten und seitens der Vermieterin jährlich über die Betriebskosten abzu- rechnen. Mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungs- periode sollte die Vermieterin gemäß § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags den "Umla- geschlüssel nach billigem Ermessen" festlegen. Die erste Betriebskostenabrechnung erfolgte am 24. Juni 2010 für das Jahr 2009. Die damalige Vermieterin rechnete hinsichtlich der Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt ab. Für das Jahr 2010 erstellte die Klägerin zu 1, eine Hausverwal- tung, deren Geschäftsführer der (frühere) Kläger zu 2 ist, die Jahresabrechnung unter Verwendung des gleichen Umlageschlüssels und verlangte von dem Be- klagten den sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrag in Höhe von 526,23 €. Der Beklagte hielt dem Zahlungsbegehren entgegen, die genannten Kostenpositionen seien nach dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB abzurechnen und forderte die Auszahlung eines hiernach zu seinen Gunsten errechneten Guthabens von 258,33 €. Wegen des Nachzahlungsbetrags von 526,23 € haben beide Kläger das gerichtliche Mahnverfahren eingeleitet und anschließend die Forderung im strei- tigen Verfahren geltend gemacht. Der Beklagte hat widerklagend die Zahlung des von ihm errechneten Guthabens verlangt. Das Amtsgericht hat die Wider- klage abgewiesen und den Beklagten verurteilt, "an die Klägerin 526,23 €" zu zahlen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der (frühere) Kläger zu 2 ist im amtsgerichtlichen Urteil lediglich im Rubrum genannt, im Tatbestand ein- 1 2 3 - 4 - schließlich der Anträge zur Klage und Widerklage ist nur "die Klägerin" erwähnt. Anträge auf Tatbestandsberichtigung oder Ergänzung des Urteils sind von kei- ner Seite gestellt worden. Der Beklagte hat gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung eingelegt und in der Berufungsschrift (nur) die Klägerin zu 1 als Berufungsbeklagte be- zeichnet. In der Berufungsbegründung hat er beantragt, "das Urteil des Amtsge- richts aufzuheben und die Kläger zu verurteilen, an ihn 258,33 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19. April 2011 zu zahlen." Im Rubrum dieses Schriftsatzes ist die Gegenseite mit "O. [= Klägerin zu 1] u.a." bezeichnet. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 8. Mai 2013 darauf hingewiesen, dass nach seiner Auffassung nur die Klägerin zu 1 als Rechtsnachfolgerin der K. -GmbH als Vermieterin anzusehen und daher aktiv- und pas- sivlegitimiert sei. Daraufhin hat der Prozessbevollmächtigte der Kläger mit Schriftsatz vom 23. Mai 2013 ausgeführt, dass Eigentümer und Vermieter der (frühere) Kläger zu 2 und die Klägerin zu 1 lediglich Objektverwalterin sei; gleichzeitig hat er für die Klägerin zu 1 die Rücknahme der Klage erklärt und um Rubrumsberichtigung auf Klägerseite gebeten. Der Beklagte hat der Klagerück- nahme zugestimmt. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen; im Rubrum ist dabei lediglich die Klägerin zu 1 als Widerbeklagte und Berufungsbeklagte bezeichnet. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungs- und Zahlungsbegehren gegen die Klägerin zu 1 weiter. 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur hinsichtlich der Klage Erfolg, im Übrigen ist sie un- begründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin zu 1 als Vermieterin habe gegen den Beklagten als Mieter einen Anspruch auf Zahlung des in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 korrekt ausgewiesenen Nachzahlungsbetrags in Höhe von 526,23 €; die auf Auszahlung des vom Beklagten seinerseits errechneten Guthabens gerich- tete Widerklage sei dementsprechend unbegründet. Bei der zwischen den Parteien in § 6 des Mietvertrags vereinbarten Um- lage der Betriebskosten sei nicht auf den gesetzlichen Umlageschlüssel nach § 556a BGB zurückzugreifen, da sich die Parteien in § 6 Ziffer 6.3 des Mietver- trags auf eine abweichende Regelung verständigt hätten. Nach dieser Ver- tragsklausel werde der Klägerin ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt, wonach sie mit der ersten Abrechnung den künftigen Umlageschlüssel einseitig festlegen könne. Es handele sich um eine anderweitige Vereinbarung der Par- teien im Sinne von § 556a Abs. 1 BGB. Bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergebe sich, dass eine Angabe und Festlegung eines konkreten Umlageschlüssels nicht erforderlich sei. Viel- mehr genüge jede anderweitige Vereinbarung, um vom gesetzlichen Umlage- maßstab abzuweichen. Eine derartige Abweichung könne auch in der Vereinba- rung einer einseitigen Festlegung des Umlagemaßstabs durch einen Vertrags- teil liegen. Dem stehe nicht entgegen, dass der Gesetzgeber mit der Einführung 7 8 9 10 11 - 6 - von § 556a BGB bezweckt habe, ein generelles Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters für den Fall auszuschließen, dass die Parteien einen Umlage- maßstab vertraglich nicht vereinbart hätten. Ausweislich der Gesetzesbegrün- dung solle die häufig streitanfällige einseitige Festlegung durch Vorgabe eines gesetzlichen Umlagemaßstabs für die Fälle ausgeschlossen werden, in denen eine vertragliche Vereinbarung gänzlich fehle. Würde man jedoch auch in Fäl- len, in denen die Parteien sich - wie hier - vertraglich auf ein Leistungsbestim- mungsrecht der Klägerin geeinigt hätten, von einem Vorrang des gesetzlichen Maßstabs nach § 556a Abs. 1 BGB ausgehen, läge ein schwerwiegender Ein- griff in die Privatautonomie der Parteien vor, der auch mit der gesetzgeberi- schen Intention, Streitigkeiten im Zusammenhang mit der einseitigen Festle- gung des Umlagemaßstabes zu vermeiden, nicht zu rechtfertigen wäre. Die Klausel in § 6 Ziffer 6.3 verstoße auch nicht gegen §§ 307 ff. BGB. Eine formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Bestimmungsrechts sei nur unwirksam, wenn die Klausel nicht erkennen ließe, dass die Festlegung - entsprechend §§ 315 f. BGB - nach billigem Ermessen zu erfolgen habe. Dies sei hier jedoch ausdrücklich geregelt. Im Übrigen stünden auch die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht entgegen, da aufgrund einer Gas-Etagenhei- zung keine Umlage von Heizkosten vereinbart sei. Die Klägerin habe in zulässiger Weise von dem ihr eingeräumten Leis- tungsbestimmungsrecht Gebrauch gemacht und den Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen im Haushalt mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 verbindlich festgelegt. 12 13 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, soweit das Beru- fungsgericht den widerklagend geltend gemachten Anspruch des Beklagten verneint hat. Im Hinblick auf die Klage hat das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand, weil das Berufungsgericht verkannt hat, dass die Klägerin zu 1 ihre Klage wirksam zurückgenommen hatte und das auf Zahlung an sie lautende Urteil des Amtsgerichts deshalb gegenstandslos geworden war. 1. Bezüglich der Entscheidung des Berufungsgerichts über die Klage ist die Revision begründet. a) Soweit das Berufungsgericht die Klägerin zu 1 irrtümlich als Partei des Rechtsstreits auch auf Klägerseite angesehen und die Wirkungen der Klage- rücknahme missachtet hat, handelt es sich um einen im Sinne von § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensfehler (BGH, Urteil vom 13. Juli 1993 - VI ZR 278/92, NJW 1993, 3067 unter II 1; Musielak/ Ball, ZPO, 11. Aufl., § 557 Rn. 14). Aufgrund der seitens der Klägerin zu 1 mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2013 im Berufungsrechtszug erklärten Klagerücknahme, welcher der Beklagte mit anwaltlichem Schriftsatz zugestimmt hat, ist der Rechtsstreit insoweit gemäß § 269 Abs. 3 Satz 1 ZPO als nicht an- hängig geworden anzusehen mit der Folge, dass das zuvor ergangene noch nicht rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts insoweit gegenstandslos geworden ist. b) Die Klagerücknahme ist wirksam und auch nicht auslegungsfähig in dem Sinne, dass der (frühere) Kläger zu 2 die Klagerücknahme anstelle der Klägerin zu 1 hätte erklären wollen und nur irrtümlich die Parteibezeichnungen verwechselt hätte. Zwar darf die Auslegung einer Prozesshandlung nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften. Vielmehr ist der wirkliche Wille der 14 15 16 17 - 8 - Partei zu erforschen und davon auszugehen, dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohl- verstandenen Interessenlage entspricht. Deshalb kann eine Prozesshandlung berichtigt werden, wenn es sich um einen offensichtlichen Irrtum handelt (BGH, Urteil vom 1. August 2013 - VII ZR 268/11, NJW 2014, 155 Rn. 30 mwN). Voraussetzung für eine vom Wortlaut abweichende Auslegung oder Berichti- gung ist aber, dass der abweichende Wille aus dem Schriftsatz oder sonstigen zu dessen Auslegung heranzuziehenden Umständen hervorgeht und sowohl für den Gegner als auch für das Gericht offensichtlich ist (BGH, Beschluss vom 26. September 2007 - XII ZB 80/07, NJW-RR 2008, 85 Rn. 20). Das ist hier je- doch nicht der Fall. Vielmehr entspricht die für die Klägerin zu 1 erklärte Rück- nahme dem weiteren Vortrag der Klägerseite, die Klägerin zu 1 sei lediglich Verwalterin, der (frühere) Kläger zu 2 dagegen Eigentümer und Vermieter der Wohnung. c) Auch eine Berichtigung des Berufungsurteils gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in dem Sinne, dass der (frühere) Kläger zu 2 als anspruchsberechtigter Vermie- ter anstelle der Klägerin zu 1 gemeint sei, kommt nicht in Betracht. Das Beru- fungsgericht hat zum einen verkannt, dass das Amtsgericht in seinem Urteil zwar beide Kläger als Partei im Rubrum aufgeführt, in der Sache aber nur über die zwischen der Klägerin zu 1 und dem Beklagten bestehenden Ansprüche entschieden hat, und der (frühere) Kläger zu 2 mangels eines rechtzeitig ge- stellten Antrags auf Urteilsergänzung gemäß § 321 ZPO aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 133/04, NJW-RR 2005, 790 unter II 2). Zum anderen hat das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerseite im Schriftsatz vom 23. Mai 2013, der (frühere) Kläger zu 2 sei Vermieter und die Klägerin zu 1 lediglich Verwalterin, nicht zur Kenntnis genommen und damit entscheidungserheblichen Streitstoff übergan- gen. Hierbei handelt es sich nicht um einen Irrtum im Erklärungsakt, sondern 18 - 9 - bei der Willensbildung selbst (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Juni 2003 - II ZR 49/01, FamRZ 2003, 1270 unter II; OLG Stuttgart, NJW-RR 2009, 1364; Zöller/ Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., § 319 Rn. 4). Ein solcher Irrtum kann jedoch nicht gemäß § 319 Abs. 1 ZPO berichtigt werden. 2. Jedenfalls im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenom- men, dass dem Beklagten das widerklagend von der Klägerin zu 1 geforderte Guthaben in Höhe von 258,33 €, das sich bei Anwendung des gesetzlichen Verteilungsmaßstabs für die Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll ergibt, nicht zusteht. Dabei kann offen bleiben, ob die unzutreffende Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin zu 1 sei Vermieterin des Beklagten (und nicht nur Verwalterin), für das Revisionsverfahren ungeachtet des dem Beru- fungsgericht bei der Klagerücknahme unterlaufenen Verfahrensfehlers als bin- dende tatsächliche Feststellung (vgl. § 559 Abs. 2 ZPO) anzusehen wäre, so dass die Widerklage nicht schon an der fehlenden Passivlegitimation der Kläge- rin/Widerbeklagten scheiterte. Unabhängig davon besteht die vom Beklagten geltend gemachte Forderung auf Auskehrung eines Betriebskostenguthabens jedenfalls deshalb nicht, weil sich aus der - zutreffenden - Betriebskostenab- rechnung schon keine Nachforderung ergibt. a) Die erteilte Betriebskostenabrechnung ist im Hinblick auf den von dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweichenden Umlageschlüssel nicht zu beanstanden. Die Vermieterseite hat insoweit ihr in § 6 Ziffer 6.3 des Mietver- trags vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht mit der Betriebskos- tenabrechnung für das Jahr 2009 wirksam für die zukünftigen Abrechnungen ausgeübt. Entgegen der Auffassung der Revision waren die dem Beklagten be- rechneten Betriebskosten nicht nach dem Anteil der Wohnfläche als dem ge- 19 20 21 - 10 - setzlichen Umlageschlüssel gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abzurechnen. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Parteien mit der Re- gelung in § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs im Sinne von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben, indem sie der Vermieterin ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach bil- ligem Ermessen eingeräumt haben. Anders als die Revision meint, stehen we- der der Wortlaut noch der Gesetzeszweck von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB einer solchen Vereinbarung entgegen (ebenso Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neu- bearb. 2014, § 556a Rn. 9; MünchKommBGB/Schmid, 6. Aufl., § 556a Rn. 23; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 556a Rn. 4; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand Mai 2014, § 556a Rn. 6; von Brunn/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 4. Aufl., Rn. III. A 305; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 7; Börstinghaus, NZM 2004, 801, 804; aA Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556a Rn. 50) . b) Dem Wortlaut von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind keine Anhaltspunk- te dafür zu entnehmen, dass die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbe- stimmungsrecht durch die Parteien unzulässig ist. Auch § 556a Abs. 3 BGB begrenzt die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien nur in Bezug auf die in § 556a Abs. 2 BGB formulierten Voraussetzungen der gesetzlich zugelassenen einseitigen Änderung des Abrechnungsmaßstabs durch den Vermieter. Im Um- kehrschluss ist § 556a Abs. 1 BGB in vollem Umfang abdingbar. Daher steht es den Mietparteien auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein ein- seitiges Leistungsbestimmungsrecht zu vereinbaren. c) Dem steht auch nicht das Anliegen des Gesetzgebers entgegen, Strei- tigkeiten in den Fällen zu verhindern, in denen die Parteien keinen Verteilungs- maßstab vereinbart haben. § 556a Abs. 1 BGB soll für diese Fälle anstatt des 22 23 - 11 - nach der vor dem 1. September 2001 geltenden Rechtslage lückenfüllend her- angezogenen einseitigen Bestimmungsrechts des Vermieters einen konkreten Abrechnungsmaßstab bereitstellen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 51; Staudinger/ Weitemeyer, aaO Rn. 2 f.). Sofern die Parteien jedoch dem Vermieter durch eine entsprechende Vereinbarung das Recht vorbehalten, den Abrechnungs- maßstab einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen, nehmen sie das Risi- ko von Streitigkeiten über dessen Ausübung "sehenden Auges" in Kauf. Dass der Gesetzgeber die Parteien vor solchen, auch in anderen Fällen mit einem vereinbarten einseitigen Leistungsbestimmungsrecht notwendig verbundenen Risiko bewahren wollte und hierzu die Vertragsfreiheit weiter einschränken woll- te, als in § 566a Abs. 3 BGB zum Ausdruck gebracht worden ist, lässt sich der Gesetzesbegründung nicht entnehmen. d) Schließlich ist dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass die streitige Formularklausel auch nicht wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 BGB unwirksam ist, denn eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist an- gesichts des Umstandes, dass die einseitige Festlegung entsprechend §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, nicht gegeben. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts im Kostenpunkt und insoweit keinen Bestand haben, als bezüglich der Klage zum Nachteil des Be- klagten entschieden worden ist; das Berufungsurteil ist daher insoweit - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 24 25 - 12 - Zur Klarstellung hat der Senat ausgesprochen, dass das Urteil des Amtsgerichts bezüglich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung an die Klä- gerin zu 1 gegenstandslos ist. Über die außergerichtlichen Kosten des (früheren) Klägers zu 2 war nicht zu befinden, weil die Rechtshängigkeit der von ihm erhobenen Klage dadurch rückwirkend entfallen ist, dass das Amtsgericht sie in seinem Urteil übergangen hat und in der Folgezeit kein Antrag auf Urteilsergänzung nach § 321 ZPO ge- stellt worden ist. Entsprechendes gilt für die (auch) gegen den (früheren) Kläger zu 2 erhobene Widerklage, über die das Amtsgericht (ebenso wie das Beru- fungsgericht) nicht befunden hat, ohne dass im Anschluss daran ein Urteilser- gänzungsantrag gestellt worden ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 26.06.2012 - 52 C 8598/11 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.07.2013 - 21 S 266/12 - 26 27

LG Berlin 67 S 190/17

BGH VIII ZR 1/1118.07.2012 · VIII. Zivilsenat

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§ 535§ 543§ 560

BGH VIII ZR 326/1416.03.2016 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 1/11 Verkündet am: 18. Juli 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 560 Abs. 4, § 569 Abs. 3 Nr. 3 Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11 - LG Potsdam AG Königs Wusterhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 9. Dezember 2010 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens und des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in S. . Gemäß § 3 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags vom 1. Au- gust 1997 betrug die Grundmiete zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Die Vo- rauszahlungen für Heizung und Warmwasser erhöhten sich im Jahr 2000 um 15,41 €, zum 1. Oktober 2003 um weitere 66,46 € sowie zum 1. Oktober 2004 nochmals um 18,74 €. 1 - 3 - Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum Novem- ber 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis mit Erklärung vom 15. Dezember 2004 fristlos. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt 2.202,94 € wegen mehrerer Mängel der Mietwohnung in An- spruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Zahlung von Mietrückständen in Höhe von insgesamt 4.722,70 € für den Zeitraum von No- vember 2003 bis einschließlich Oktober 2007 und Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2002 in Höhe von 797,51 € und aus der Betriebs- kostenabrechnung 2003 in Höhe von 889,40 € verlangt. Zudem haben sie - gestützt auf die fristlose Kündigung vom 15. Dezember 2004 - Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin nur in Höhe eines Betrages von 112,17 € als begründet angesehen und die weitergehende Beru- fung zurückgewiesen. Mit der vom Senat hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Widerklageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 2 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich der Rück- stand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskos- tenvorauszahlungen errechne. Dieser Umstand schließe eine Kündigung nicht grundsätzlich aus. Das Mieterschutzgesetz gelte nicht mehr und das Gesetz zur Regelung der Miethöhe habe den Ausschluss einer Kündigung wegen einer Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht vorgesehen. Vielmehr sei bei der Frage, ob der Mieter schuldhaft gehandelt habe, zu berücksichtigen, dass der Rückstand auf einer Mieterhöhung beruhe. Es sei hier jedoch von einem Ver- schulden der Klägerin auszugehen, da sie keine Einsicht in die Berechnungsun- terlagen, die den Betriebskostenabrechnungen zu Grunde lagen, genommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist. Denn die Kündigung der Beklagten vom 15. Dezember 2004 hat das Mietverhältnis wirk- sam beendet. Aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ergibt sich keine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der Erhö- hungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB zu verklagen. 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Miet- verhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger 7 8 9 10 - 5 - Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Das Berufungsgericht hat die Klägerin rechtskräftig zur Zahlung von Miete in Höhe von 1.581,19 € für den Zeitraum von November 2003 bis einschließlich Dezember 2004 verurteilt. Die- ser Betrag übersteigt die Miete für zwei Monate. Die Klägerin war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 15. Dezember 2004 mit der Entrichtung dieser Miete in Verzug. Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Klägerin ein Zurückbehal- tungsrecht nach § 273 BGB geltend gemacht habe, da die Beklagten ihr eine zumutbare Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verweigert hätten. Denn aus den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen ergibt sich nicht, dass die Klägerin diese Einrede - wie erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 14. April 2005 - VII ZR 14/04, NJW-RR 2005, 1041 unter II 1 b; Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 b bb) - vor dem Ausspruch der Kündigung erhoben hat. Das Berufungsgericht ist daher zu Recht nicht darauf eingegangen. 2. Der fristlosen Kündigung der Beklagten steht entgegen der Auffassung der Revision § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht entgegen. a) Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon 11 12 13 14 - 6 - wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Letzteres ist hier nicht der Fall. In den Mietrückständen sind nach den Feststellungen des Berufungsge- richts die gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen enthalten (66,46 € ab Oktober 2003 und 85,20 € ab Oktober 2004). Der Kündi- gungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt hier nur vor, wenn man die Erhöhungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB berücksichtigt. Rech- net man diese aus den vom Berufungsgericht als noch geschuldet angesehe- nen Mieten (1.581,19 €) heraus, verbleibt lediglich ein Betrag, der nicht einmal die zweifache Grundmiete erreicht. b) Der Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist allerdings um- stritten (ausführlich Hinz, NZM 2010, 57, 65 ff.). aa) Nach einer Ansicht besagt die Vorschrift, dass der Vermieter wegen der erhöhungsbedingten Rückstände erst kündigen kann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten oder -vorauszahlungen verurteilt ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 569 BGB Rn. 70; Hinz, aaO S. 67; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 569 Rn. 28). Der Ver- mieter wäre somit gezwungen, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung Zah- lungsklage zu erheben, und könnte erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen (LG Hamburg, Urteil vom 30. August 2007 – 307 S 43/07, juris Rn. 3; LG Berlin, GE 1989, 675 ff.; AG Altena, WuM 1988, 25 [zu § 9 Abs. 2 MHG]; LG München I, WuM 1979, 16 f.). bb) Eine andere Ansicht orientiert sich streng am Wortlaut der Vorschrift und sieht die rechtskräftige Verurteilung des Mieters nur als Voraussetzung für die Sperrfrist an und nicht als Voraussetzung für die Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 569 Rn. 33; Sternel, WuM 2009, 699, 704). § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB besagt nach 15 16 17 - 7 - dieser Meinung lediglich, dass dem Mieter, gegen den der Vermieter wegen nicht entrichteter Erhöhungsbeträge nach §§ 559 und 560 BGB Klage erhoben hat, nach rechtskräftiger Verurteilung eine Kündigungssperrfrist von zwei Mona- ten zusteht. Die Vorschrift sei bei Kündigungen ohne vorangegangene Zah- lungsklage daher gar nicht einschlägig (vgl. die Darstellung bei Hinz, aaO S. 65 mwN). cc) Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Für diese spricht neben dem engen Wortlaut auch die Entstehungsge- schichte der Vorschrift. Zunächst gab es eine entsprechende Regelung nur für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§ 3 Abs. 5 WKSchG). Sie sollte sicherstellen, dass nicht wegen der während des Klageverfahrens eventuell aufgelaufenen Erhöhungsbeträge alsbald nach der Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgen kann (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Einen Kündigungsschutz des Mieters musste man dabei nur für die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge regeln. Denn in der Zeit davor ist der Mieter durch andere gesetzliche Bestimmungen ausreichend ge- schützt. Stimmt er einer Erhöhung nicht zu und erhebt der Vermieter nicht in- nerhalb einer Frist von drei Monaten Klage auf Zustimmung, gilt das Erhö- hungsverlangen als nicht gestellt (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Klagt der Vermie- ter und wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, schuldet der Mieter zwar die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Ver- mieters folgenden Kalendermonat. Diese Schuld wird aber erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, WuM 2005, 396 unter II 2 b aa und bb); der Mieter kann also davor nicht in Zah- lungsverzug geraten, so dass der Vermieter ihm auch nicht kündigen kann. 18 19 - 8 - Der Gesetzgeber hat die auf die vorgenannte Fallkonstellation zuge- schnittene Regelung dann durch § 9 Abs. 2 MHG auch auf Mieterhöhungen nach den §§ 2 bis 7 MHG (und damit auch auf Erhöhungen der Betriebskosten- vorauszahlungen gemäß § 4 Abs. 2 MHG) ausgedehnt, weil er dem Mieter auch in diesen Fällen den Schutz der Vorschrift zukommen lassen wollte, "zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automa- tisch wirksam wird" (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Dieser Schutz umfasst aber - wie oben dargestellt - nur die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge und erstreckt sich nicht auf die Zeit vor Erhebung der Klage. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ändert daran nichts, da er nach der Gesetzesbegrün- dung nur den Regelungsgehalt von § 9 Abs. 2 MHG übernehmen sollte (BR-Drucks. 439/00, S. 163). Die Interessen des Mieters gebieten es nicht, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend auszuweiten, dass der Vermieter vor Er- hebung einer Zahlungsklage nicht kündigen kann (Sternel, aaO). Dem steht schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzusammenhang der Kündigungsbestimmungen entgegen, der für eine restriktive Handhabung spricht (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, MDR 2012, 753 Rn. 16). Im Übrigen ist der Mieter dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Der Senat hat mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11, jeweils juris Rn. 16) entschieden, dass eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der Mieter kann durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpas- 20 21 - 9 - sung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist oder nicht und welches Pro- zessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlos- sen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 07.10.2009 - 9 C 588/04 - LG Potsdam, Entscheidung vom 09.12.2010 - 11 S 136/09 -

§ 535§ 556§ 560

BGH VIII ZR 281/0913.07.2010 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:160316UVIIIZR326.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 326/14 Verkündet am: 16. März 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 2. Dezember 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von Ne- benkosten verurteilt worden sind und bei der Entscheidung über die Aufrechnung mit Ersatzansprüchen wegen Aufwendungen in Höhe von 16.880,43 € zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde und des Revisionsverfahrens, an ei- ne andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hatte den Beklagten im Zeitraum von Mai 1996 bis April 2010 eine Wohnung in Berlin vermietet, für die ausweislich des Mietvertrages vom 17. Mai 1996 eine Nettokaltmiete von 3.546 DM (1.812,54 €) zuzüglich Ne- benkostenvorauszahlungen in Höhe von 656,65 DM (345,44 €) zu zahlen wa- 1 - 3 - ren. Zunächst wurden den Beklagten auch Nebenkostenabrechnungen erteilt, zuletzt für das Jahr 2003 durch den für den Zeitraum vom 28. Januar 2002 bis 28. Dezember 2004 bestellten Zwangsverwalter. Das Mietverhältnis endete am 15. April 2010. Nachdem den Beklagten im Juli 2008 bezüglich der Miete ein Pfän- dungs- und Überweisungsbeschluss der B. AG zuge- stellt worden war, erbrachten sie bis zum Ende des Mietverhältnisses keine Zahlungen mehr an die Klägerin; an die Pfändungsgläubigerin zahlten sie im Jahr 2008 und 2009 insgesamt einen Betrag von 7.551,75 €. Der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss wurde im Mai 2009 wieder aufgehoben. In Absprache mit der Klägerin verauslagten die Beklagten im Oktober 2008 für eine Heizöllieferung 4.328,70 €. Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Zahlung der Mieten für den Zeitraum von August 2008 bis zum 15. April 2010 (20,5 Monate) in Höhe von 44.238,59 € nebst Zinsen begehrt, mithin eine Nettomiete in Höhe von 37.157,07 € sowie Nebenkosten in Höhe von 7.081,52 €. Hinsichtlich der Ne- benkosten hat sie behauptet, ihr Geschäftsführer habe im März 2003 mit dem beklagten Ehemann anlässlich eines Gesprächs im Treppenhaus vereinbart, die Nebenkosten nicht mehr abzurechnen, sondern die bisherigen Vorauszah- lungen als Pauschale zu behandeln. Die Klägerin hat die Klage wegen der Zahlungen an die Pfändungsgläu- bigerin (7.551,75 €) sowie der Aufrechnung mit der Heizölrechnung aus Okto- ber 2008 (4.328,70 €) einseitig in der Hauptsache für erledigt erklärt und dane- ben zuletzt noch Zahlung von 33.112,79 € und vorgerichtlichen Rechtsanwalts- kosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Die Beklagten haben der Klageforderung Aufwendungen für eine Reparatur der Dusche (1.067,43 €) sowie weitere Auf- 2 3 4 5 - 4 - wendungen auf das Mietobjekt in Höhe von insgesamt 15.813 € entgegen ge- halten. Daneben haben sie mit einem von ihnen erhobenen Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkosten für die Jahre 2004 bis 2007 die Aufrechnung erklärt und im Wege der Widerklage Zahlung von 4.125,28 € nebst Zinsen (Rückzahlung der für das Jahr 2008 gezahlten Nebenkosten) sowie Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Klägerin unter Ab- weisung der weitergehenden Widerklage zur Zahlung von 3.108,96 € nebst Zin- sen sowie Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.878,30 € verurteilt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts zur Zahlung von 32.358,14 € und Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, verurteilt, die teilweise Erledigung des Rechtsstreit in der Hauptsache (wegen der übrigen Mieten) festgestellt und die Widerklage abgewiesen. Der Senat hat die Revision zugelassen, soweit bezüglich der Klage auf Zahlung von Nebenkosten und der Entscheidung über die Aufrechnung mit Aufwendungser- satzansprüchen in Höhe von 16.881,43 € [richtig: 16.880,43 €] zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. In diesem Umfang verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 6 7 8 - 5 - Der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB in Höhe von 32.358,14 € zu. Die Klägerin sei aktivlegitimiert, da der Pfändungsbeschluss aufgehoben worden sei. Sie könne die gesamte Miete ohne vorherige Abrech- nung über die Nebenkosten beanspruchen, weil die Parteien die ursprüngliche Vorauszahlungsvereinbarung in eine Nebenkostenpauschale abgeändert hät- ten. Denn aufgrund der nochmaligen Vernehmung des Zeugen M. in der Berufungsinstanz stehe fest, dass der Beklagte zu 1 und die Klägerin im März 2003 eine Vereinbarung getroffen hätten, über die Nebenkosten nicht mehr ab- zurechnen, sondern diese als mit dem Vorschuss abgegolten anzusehen. Diese Vereinbarung sei zwar nicht sogleich wirksam geworden, weil die Beklagte zu 2 nicht beteiligt gewesen und die Klägerin aufgrund der damaligen Zwangsver- waltung nicht verfügungsbefugt gewesen sei. Die Parteien hätten das Mietver- hältnis aber nach Aufhebung der Zwangsverwaltung einvernehmlich im Sinne der im März 2003 getroffenen Vereinbarung fortgeführt und damit die Vereinba- rung über die Änderung der Nebenkosten jedenfalls konkludent bestätigt bezie- hungsweise genehmigt. Die Aufrechnung wegen der Kosten für die Duschreparatur führe nicht zum Erlöschen der Forderung. Das Amtsgericht habe zutreffend dargestellt, dass die Beklagten die Voraussetzungen eines Anspruchs aus § 536a Abs. 2 BGB nicht hinreichend dargetan hätten. In zweiter Instanz sei das weitere Vor- bringen nicht mehr zu berücksichtigen (§ 531 Abs. 2 ZPO). Soweit die Beklagten sich weiterer Ansprüche wegen weiterer Zahlungen an Dritte berühmten, hätten sie diese nicht im Wege der Aufrechnung der Kla- geforderung entgegengehalten. 9 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder ein Anspruch auf Zah- lung von Nebenkosten bejaht noch die Aufrechnung mit Gegenansprüchen in Höhe von 16.880,43 € verneint werden. 1. Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von Ne- benkosten nicht darauf stützen kann, dass im ursprünglichen Mietvertrag ent- sprechende Vorauszahlungen vereinbart waren. Denn Vorauszahlungen stehen dem Vermieter als solche nicht mehr zu, wenn - wie hier - bereits Abrechnungs- reife eingetreten ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 22). Allenfalls hätte die Klägerin Nebenkosten - bis zur Höhe der geschuldeten Vorauszahlungen - insoweit noch beanspruchen können, als sie durch (gegebenenfalls auch nachträglich) erteilte Nebenkostenabrechnungen gerechtfertigt wären (vgl. Senatsurteile vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, NJW 2011, 143 Rn. 44 f.; vom 31. Juli 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 25; vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 5 c). Insoweit macht die Revisionserwiderung zwar geltend, dass die Klägerin nachträglich Nebenkostenabrechnungen erstellt und im Prozess vorgelegt ha- be, aus denen sich Kosten in einer die vereinbarten Vorauszahlungen überstei- genden Höhe ergäben. Zu der formellen und materiellen Richtigkeit dieser Ab- rechnung hat das Berufungsgericht indes keine Feststellungen getroffen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung der begehrten Nebenkosten auch nicht aus einer vertrag- lichen Änderung der Nebenkostenvereinbarung dahingehend, dass die verein- barten Zahlungen nunmehr als Pauschale geschuldet sein sollten. 12 13 14 - 7 - Die Annahme des Berufungsgerichts, der Geschäftsführer der Klägerin und der Beklagte zu 1 hätten Ende März 2003 bei einem Gespräch im Trep- penhaus zur Wohnung der Beklagten vereinbart, die Nebenkosten nicht mehr abzurechnen, sondern als Pauschale zu behandeln, beruht auf einer - das rechtliche Gehör der Beklagten verletzenden - unvollständigen Tatsachenfest- stellung. Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 2 hätte diese Vereinbarung stillschweigend genehmigt, weil sie in der Folgezeit keine Abrechnung verlangt habe, ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beein- flusst. Entsprechendes gilt für die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Ver- einbarung über die Umwandlung der Vorauszahlungen in eine Pauschale sei jedenfalls durch eine "Bestätigung" wirksam geworden, die darin liege, dass die Klägerin nach dem Ende der Zwangsverwaltung keine Nebenkostenabrechnung mehr erstellt und die Beklagten dies auch nicht beanstandet hätten. a) Das Amtsgericht hat die von der Klägerin behauptete Vereinbarung, in Zukunft auf eine Abrechnung über die Nebenkostenvorauszahlungen zu ver- zichten und diese als Pauschale zu behandeln, nach Vernehmung des von der Klägerin benannten Zeugen M. und des von den Beklagten benannten (Gegen-)Zeugen L. als nicht bewiesen erachtet; dabei hat es seine Zweifel an der Aussage des Zeugen M. unter anderem darauf gestützt, dass die- ser angegeben habe, auch mit dem Mieter einer anderen Wohnung, dem schon vor den Beklagten ausgezogenen Zeugen L. sei eine pauschale Abgeltung der Nebenkosten vereinbart worden; diese Aussage stand aber in Widerspruch zu den Angaben des - vom Amtsgericht als neutral und glaubwürdig einge- schätzten - Zeugen L. der bekundet hat, dass mit ihm eine derartige Abre- de nicht getroffen worden sei und er bis zu seinem Auszug Ende 2003 Neben- kostenabrechnungen erhalten habe, zuletzt für das Jahr 2003. 15 16 - 8 - aa) Das Berufungsgericht hat demgegenüber unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO allein aufgrund der erneuten Vernehmung des Zeugen M. eine Nebenkostenpauschalierung für erwiesen erachtet, ohne sich auch nur mit der erstinstanzlichen Aussage des Zeugen L. auseinanderzusetzen, die das Amtsgericht mit dazu veranlasst hatte, an der Aussage des Zeugen M. zu zweifeln. Darüber hinaus hat das Berufungsgericht, wie die Revisi- on zutreffend geltend macht, gegen § 398 ZPO verstoßen, indem es den Zeu- gen L. nicht erneut vernommen hat. Denn nach der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs muss das Berufungsgericht einen bereits in ers- ter Instanz vernommenen Zeugen erneut vernehmen, wenn es dessen protokol- lierte Aussage anders verstehen oder ihr ein anderes Gewicht beimessen will als die Vorinstanz (BGH, Urteile vom 28. November 1995 - XI ZR 37/97, NJW 1996, 663, unter III 3; vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, NJW 2000, 1199, unter II 2 a; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 19, st. Rspr.). Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahr- heitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen (BGH, Urteile vom 19. Juni 1991 - VIII ZR 116/90, NJW 1991, 3285, unter II 2 b aa; vom 10. März 1998 VI ZR 30/97, NJW 1998, 2222, unter II 1 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Stützt das erstin- stanzliche Gericht seine Würdigung auf die Vernehmung mehrerer Zeugen, be- darf es der erneuten Vernehmung sämtlicher Zeugen (Senatsurteil vom 8. Dezember 1999 - VIII ZR 340/98, aaO). So liegen die Dinge hier, denn das Amtsgericht hat die Aussagen der von ihm vernommenen Zeugen L. und M. dahin gewürdigt, dass die be- hauptete Vereinbarung damit nicht bewiesen sei, während das Berufungsge- richt den Beweis allein aufgrund der erneuten Vernehmung des Zeugen M. 17 18 - 9 - als erbracht angesehen hat. Zu dieser Würdigung hätte es nur nach erneuter Vernehmung beider vom Amtsgericht gehörten Zeugen kommen dürfen. bb) Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung demgegenüber ein, auf die Angaben des Zeugen L. sei es nicht mehr angekommen, weil der Zeu- ge M. bei seiner erneuten Vernehmung in der Berufungsinstanz einge- räumt habe, dass er sich möglicherweise darüber geirrt habe, dass das Miet- verhältnis mit dem Zeugen L. nicht erst, wie in seiner ersten Vernehmung angegeben, im Jahr 2006, sondern bereits im Jahr 2003 geendet habe. Das trifft schon deshalb nicht zu, weil diese Korrektur der Aussage des Zeugen M. nichts daran ändert, dass ein Widerspruch zur Aussage des Zeugen L. besteht. Denn nach der Darstellung des Zeugen M. soll auch mit dem Mieter L. eine Nebenkostenpauschale vereinbart worden sein, was der unbeteiligte Zeuge L. für seine Person gerade in Abrede gestellt hat. b) Zudem hat das Berufungsgericht es - unter erneutem Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO - versäumt, auch den Zeugen Mü. zu vernehmen, den die Beklagten bereits in der ersten Instanz als Zeugen dafür benannt hatten, dass das vom Zeugen M. geschilderte Gespräch mit dem Beklagten zu 1 über die Nebenkosten nicht stattgefunden haben kann, weil der Beklagte zu 1 zu dem vom Zeugen angegebenen Zeitraum (Ende März 2003) durchgehend Ge- schäftstermine als Geschäftsführer eines mittelständischen Unternehmens, vom 21. bis 25. März 2003 sogar im Ausland, wahrgenommen habe, was im Einzel- nen aus seinem damaligen Terminkalender ersichtlich sei; bei dem Zeugen handele es sich um einen Mitgesellschafter des Beklagten zu 1, der mit ihm zusammen einen wechselseitig einsehbaren Terminkalender führe und an den Geschäftsterminen teilweise selbst teilgenommen habe. Das Amtsgericht hatte zur Vernehmung dieses Zeugen keine Veranlassung, weil es die Behauptung der Klägerin nach Vernehmung des von der Klägerin benannten Zeugen und 19 20 - 10 - eines der von den Beklagten benannten Gegenzeugen nicht als erwiesen an- sah. Von der Vernehmung weiterer gegenbeweislich benannter Zeugen hat das Amtsgericht daher - folgerichtig - abgesehen. Das Berufungsgericht durfte aber den von der Klägerin zu führenden Beweis nicht als erbracht ansehen, ohne sämtliche Gegenzeugen gehört zu haben. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten auf den Zeugen Mü. verzich- tet hätten, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst nicht ersichtlich. Im Gegenteil haben die Beklagten in der Berufungsbegründung ausdrücklich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen einschließlich der dortigen Beweisantritte ergänzend Bezug genommen und damit unmissverständlich klargestellt, dass sie die erstinstanzlichen Beweisantritte auch zum Gegenstand der Berufungsinstanz machen (vgl. BGH, Urteil vom 2. Juli 1986 - IV ZR 37/85, FamRZ 1986, 1085). Anders als die Revisionserwiderung meint, gereicht es den Beklagten auch nicht zum Nachteil, dass sie nach der Vernehmung des Zeugen M. in der Berufungsinstanz ihren Antrag auf Vernehmung des Zeugen Mü. nicht ausdrücklich wiederholt oder diesbezüglich eine Verfah- rensrüge erhoben haben. Denn in der unterbliebenen Vernehmung des gegen- beweislich benannten Zeugen Mü. liegt nur deshalb ein Verfahrensfehler, weil das Berufungsgericht - anders als das Amtsgericht - der Aussage des Hauptzeugen gefolgt ist und die Vereinbarung einer Pauschale als wirksam an- gesehen hat; dies ist indes erst durch das Berufungsurteil offenbar geworden. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war die Vernehmung des Zeugen Mü. nicht deshalb entbehrlich, weil das Gespräch nach der Aus- sage des Zeugen M. "wenige Tage nach dem 22.3., jedenfalls binnen in- nerhalb derselben Woche" stattgefunden habe, es deshalb nicht auszuschlie- ßen sei, dass das Gespräch erst am 29. März 2003 stattgefunden habe, der Beklagte aber keine Angaben zu seinem Aufenthaltsort an diesem Tag gemacht 21 22 - 11 - habe. Zum einen übersieht die Revisionserwiderung dabei, dass die Klägerin selbst behauptet hatte, dass das Gespräch am 23. März 2003, nämlich unmit- telbar nach der Geschäftsübernahme durch die neue Gesellschafterstruktur, stattgefunden habe; zum anderen ist der Vortrag des Beklagten zu 1 bei ver- ständiger Würdigung dahin zu verstehen, dass er in dem gesamten Zeitraum, der für das Gespräch in Frage kam, sich anderweit aufgehalten habe. Auch der weitere Einwand der Revisionserwiderung, es handele sich bei dem Zeugen um ein ungeeignetes Beweismittel, weil auszuschließen sei, dass der Zeuge ange- sichts des Zeitablaufs überhaupt noch Angaben machen könne, ist unberech- tigt. Denn es ist keineswegs auszuschließen, dass der Zeuge sich an Ge- schäftstermine und Geschäftsreisen erinnert, insbesondere auf Vorhalt des da- maligen Terminkalenders. c) Auch die weitere Beurteilung des Berufungsgerichts, die mangels Be- teiligung der Beklagten zu 2 zunächst unwirksame Vereinbarung über die Ne- benkosten sei später "konkludent bestätigt beziehungsweise genehmigt wor- den" und jedenfalls dadurch wirksam geworden, ist von Rechtsfehlern beein- flusst. Denn die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen seine Würdigung nicht, dass die Parteien durch ihr Verhalten in den folgenden Jahren die Ver- einbarung über die Änderung der Nebenkosten "konkludent bestätigt bezie- hungsweise genehmigt" hätten. aa) Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass eine Änderung des Mietvertrags nur unter Beteiligung sämtlicher Vertragspartner (hier also der beiden Beklagten auf Mieterseite) wirksam ver- einbart werden kann, so dass allein eine Vereinbarung zwischen dem Zeugen M. und dem Beklagten zu 1 eine Änderung des Mietvertrags nicht bewir- ken konnte, sondern es einer Mitwirkung der Beklagten zu 2 an der Vertragsän- derung bedurft hätte. Hierfür hat das Berufungsgericht aber keine ausreichen- 23 24 - 12 - den Feststellungen getroffen, sondern seine Beurteilung allein auf den Umstand gestützt, dass die Klägerin in der Folgezeit keine Nebenkostenabrechnung er- stellt und die Beklagten dies auch nicht beanstandet hätten. Dass der Beklagte zu 1 auch im Namen der Beklagten zu 2 aufgetreten ist, hat das Berufungsge- richt ebenso wenig festgestellt wie eine Kenntnis der Beklagten zu 2 von der (angeblichen) Pauschalabrede des Beklagten zu 1 mit dem Zeugen M. , ohne die eine stillschweigende Genehmigung der Beklagten zu 2 von vornhe- rein nicht in Betracht kam. bb) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war die Mitwir- kung der Beklagten zu 2 an der Änderung des Mietvertrages nicht deshalb ent- behrlich, weil sie nach § 1357 BGB wirksam vom Beklagten zu 1 vertreten wor- den wäre. Denn bei der Änderung einer vertraglichen Vereinbarung über die Abrechnung von Nebenkosten in einem bestehenden Mietverhältnis handelt es sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs. Im Gegenteil ist der Wohnbedarf durch das bestehende Mietverhältnis gedeckt. cc) Auch die vom Berufungsgericht offenbar zusätzlich in Betracht gezo- gene "Bestätigung" einer Pauschalierung der Nebenkosten entbehrt jeder Grundlage. Die bloße Nichtabrechnung von Nebenkostenvorauszahlungen durch den Vermieter kann - aus der maßgeblichen Empfängersicht des Mieters - regelmäßig schon nicht als Angebot einer Änderung der mietvertraglichen Um- lagevereinbarung oder des Verzichts auf eine Abrechnung angesehen werden (Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 14/06, NJW 2008, 1302 Rn. 10). Besondere Umstände, die aus Sicht der Beklagten dafür hätten sprechen kön- nen, dass die Klägerin ihnen mit der Nichtabrechnung der Betriebskosten ein Angebot zu einer Vertragsänderung hätte unterbreiten wollen, sind vom Beru- fungsgericht nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich. 25 26 27 - 13 - dd) Da die (angebliche) Pauschalvereinbarung somit schon wegen der erforderlichen Beteiligung der Beklagten zu 2 unwirksam ist, kann es auf sich beruhen, ob der Wirksamkeit dieser Abrede zusätzlich entgegensteht, dass der Klägerin wegen der Zwangsverwaltung die Verfügungsbefugnis fehlte oder ob - wie die Revisionserwiderung meint - sich daraus lediglich eine schwebende Unwirksamkeit ergibt und eine Heilung durch nachträgliche Genehmigung ana- log § 177 BGB in Betracht kommt. Aus demselben Grund kann dahinstehen, ob der streitige Abrechnungsverzicht - wie der Zeuge M. bekundet hat - so- fort gelten sollte oder die Vereinbarung - wie die Revisionserwiderung meint - dahin auszulegen ist, dass lediglich für die Zeit ab Beendigung der Zwangsver- waltung nicht mehr abgerechnet werden sollte. 2. Schließlich kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begrün- dung auch eine wirksame Aufrechnung der Beklagten mit Gegenforderungen auf Ersatz von Aufwendungen für eine Duschreparatur in Höhe von 1.067,43 € und weiteren Aufwendungen von 15.813 € (über den vom Berufungsgericht be- rücksichtigten unstreitigen Betrag von 4.328,70 € für eine Heizöllieferung im Oktober 2008 hinaus) nicht verneint werden. a) Die Beklagten haben, wie die Revision unter Bezugnahme auf deren Schriftsätze in den Tatsacheninstanzen zutreffend geltend macht, schon in der ersten Instanz vorgetragen, dass sie in dieser Höhe weitere im einzelnen aufge- führte Rechnungen beglichen hätten, bei denen es sich jeweils um konkret be- zeichnete Aufwendungen für das Mietobjekt (im Wesentlichen Energielieferun- gen, Reparaturen) gehandelt habe und bezüglich derer die Zahlung durch die Beklagten mit der hierzu bevollmächtigten Mitarbeiterin der Klägerin, der Zeugin T. , jeweils vereinbart gewesen sei. Damit haben die Beklagten einen vertrag- lichen Anspruch auf Ersatz der absprachegemäß getätigten Aufwendungen schlüssig dargetan (§ 670 BGB). 28 29 - 14 - Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts bezog sich das auch auf die Kosten für die Reparatur der Dusche. Soweit die Beklagten in der Beru- fungsinstanz vorgetragen haben, dass die betreffende Absprache mit der Zeu- gin bereits vor der Erteilung des diesbezüglichen Reparaturauftrags getroffen worden sei, handelt es sich somit nicht um einen neuen Vortrag, sondern ledig- lich um eine Ergänzung oder Präzisierung des bereits erstinstanzlich gehalte- nen schlüssigen Vortrags; diesen durfte das Berufungsgericht nicht - wie ge- schehen - nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückweisen (vgl. Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 21 mwN). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war das Vorbringen der Beklagten zur Aufrechnung mit Gegenforderungen in Höhe von 15.813 € nicht deswegen unbeachtlich, weil die Beklagten keine "weiteren Umstände zu den Auslagen" vorgetragen und sich nur auf Zeugenbeweis berufen und "kaum Belege vorgelegt" hätten. Dies hat - anders als die Revisionserwiderung offen- bar meint - ebenso wenig wie der weitere von ihr angeführte Umstand, dass die Beklagten in einigen Schriftsätzen noch höhere Gegenforderungen geltend ge- macht haben, zur Folge, dass der Vortrag zu einer Aufrechnung mit Gegenfor- derungen in Höhe von 15.813 € nicht schlüssig vorgetragen oder aus sonstigen Gründen unbeachtlich wäre. Vielmehr hätte das Berufungsgericht die von den Beklagten angebotenen Beweise erheben müssen. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war der Sachvortrag der Beklagten zu ihren Gegenansprüchen auch nicht deshalb unerheblich, weil es an einer Aufrechnungserklärung gefehlt hätte und deshalb ein Erlöschen der Klageforderung nach § 389 BGB nicht hätte eintreten können. Die Aufrechnung kann - wie jede Willenserklärung - auch stillschweigend erklärt werden (siehe nur BGH, Urteil vom 26. Januar 2009 - II ZR 217/07, BGHZ 179, 285 Rn. 6 mwN). Das Berufungsgericht hätte sich daher nicht auf 30 31 32 33 - 15 - die Feststellung beschränken dürfen, dass die Beklagten keine ausdrückliche Aufrechnungserklärung abgegeben beziehungsweise nicht den Ausdruck "Auf- rechnung" benutzt haben. Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Wege der Auslegung prüfen müssen, ob dem Verteidigungsvorbringen der Beklagten der Wille, eine Aufrechnung zu erklären, zu entnehmen war (vgl. BGH, Urteil vom 26. Januar 2009, aaO). Diese - vom Berufungsgericht unterlassene - Auslegung kann der Senat nunmehr selbst vornehmen, da die hierzu erforderlichen Fest- stellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Darin, dass die Beklagten sich zur Verteidigung gegen die Klageforderung auf die von ihnen geltend gemachten und im einzelnen dargelegten Gegenfor- derungen bezogen und diese sogar explizit von der Klageforderung abgezogen haben, liegt - offensichtlich - eine konkludente Aufrechnungserklärung. Entge- gen der Auffassung der Revisionserwiderung geht es insoweit nicht um eine - mangels Tatbestandsberichtigungsantrag bindende - tatsächliche Feststellung des Berufungsgerichts, sondern um einen revisiblen Rechtsfehler, der - wie ausgeführt - darin liegt, dass das Berufungsgericht verkannt hat, dass eine Auf- rechnungserklärung nicht ausdrücklich erklärt werden muss, sondern sich auch aus den Umständen ergeben kann. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang der Anfechtung kei- nen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen 34 - 16 - (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 29.08.2012 - 14 C 255/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.12.2014 - 63 S 460/12 -

BGH VIII ZR 173/1030.03.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 281/09 vom 13. Juli 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Klägerin durch Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht mehr. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage nach der Berechtigung einer Mieterhöhung im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bei preisgebundenem Wohnraum ist durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin beantwortet worden, dass der Vermie- ter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schön- heitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. 1 Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg, weil das Berufungsge- richt die Mieterhöhung in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 24. März 2010 (aaO) zutreffend für wirksam gehalten hat. Die Mieterhöhung verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es kann dahingestellt blei- ben, ob die Wirksamkeit einer Erhöhung der Kostenmiete, wie die Revision meint, davon abhängt, dass dem Mieter vom Vermieter angeboten worden ist, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine neue, den rechtlichen 2 - 3 - Anforderungen standhaltende Vereinbarung zu ersetzen. Diese Frage wäre im vorliegenden Fall nur dann entscheidungserheblich, wenn die Kläger in den Tatsacheninstanzen vorgebracht hätten, dass die Beklagte zu 2 es versäumt habe, ihnen ein solches Angebot zu unterbreiten. Dies ist jedoch nach dem Be- rufungsurteil nicht geschehen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Erstmals im Revisionsverfahren berufen sich die Kläger darauf, dass die Mieterhöhung nach Treu und Glauben unwirksam sei, weil die Beklagte zu 2 ihnen kein Angebot zur Vertragsänderung gemacht habe. Hierbei handelt es sich um neues Parteivorbringen, das im Revisionsverfahren nicht zu berück- sichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses. 3 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Karlsruhe, Entscheidung vom 24.03.2009 - 1 C 50/09 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 25.09.2009 - 9 S 232/09 -

§ 554§ 559

BGH VIII ZR 41/0312.11.2003 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 173/10 Verkündet am: 30. März 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kos- ten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. BGH, Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 173/10 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 23. Juni 2010 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Görlitz vom 1. Februar 2010 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in G. . Mit Schreiben vom 29. Januar 2007 kündigte die Klägerin den Mietern des Anwesens den Einbau von Wasserzählern und eine hierauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde, und verlangten für die in Eigen- leistung auszuführenden Arbeiten gemäß § 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss von (zuletzt) 144,30 € auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Die Klägerin erklärte sich mit Schreiben vom 28. Februar 2007 bereit, die von den Beklagten beanspruchten Renovierungskosten zu übernehmen, weil eine Be- 1 - 3 - schädigung der Tapete beim Einbau der Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich wies sie darauf hin, dass es sich hierbei um umlagefähige Modernisie- rungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 € monatlich erhöhen werde. 2 Die Klägerin zahlte den als Renovierungskosten geforderten Betrag an die Beklagten und baute den Wasserzähler ein. Mit Schreiben vom 22. März 2007 legte sie die Gesamtkosten von 304,37 € (160,07 € für den Einbau des Wasserzählers und 144,30 € Vorschusszahlung an die Beklagten) gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, so dass sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € er- gab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten nicht. Die Klägerin begehrt für die Monate Juni 2007 bis Mai 2009 Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 46,41 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 - 4 - Die Klägerin sei nicht berechtigt, die den Beklagten erstatteten Auslagen für die nach dem Wasserzählereinbau durchgeführten Schönheitsreparaturen gemäß § 559 Abs. 1 BGB als Mieterhöhung umzulegen. 6 7 Eine Abrechnung über die Schönheitsreparaturen sei nicht erfolgt. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die gesamten Aufwendungen in einem ursächlichen Zusammenhang mit dem Einbau des Wasserzählers stün- den, weil das von den Beklagten in Rechnung gestellte Material für die Tapezie- rung der gesamten Küche ausgereicht hätte. Im Übrigen könnten Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter ge- mäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet habe, grundsätzlich nicht als Modernisierungs- kosten umgelegt werden. Denn dies würde dazu führen, dass der Mieter - ent- gegen dem Schutzzweck des § 554 Abs. 4 BGB - den eigenen Aufwand finan- zieren müsste und selbst nach der Amortisierung der Kosten eine entsprechend höhere Miete zu zahlen hätte. Der Mieter, der seinen Aufwendungsersatzan- spruch geltend mache, würde mit einer höheren Miete quasi "bestraft". 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klägerin hat die Miete mit Schreiben vom 22. März 2007 für die Zeit ab Juni 2007 wirk- sam um 2,79 € monatlich erhöht. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts durfte die Klägerin auch die im Anschluss an den Wasserzählereinbau entstandenen Renovierungskosten gemäß § 559 BGB als Modernisierungs- mieterhöhung umlegen. 9 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhö- hen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig 10 - 5 - Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu derarti- gen baulichen Maßnahmen - hier zur Einsparung von Wasser - gehört nach allgemeiner Meinung auch der Einbau von Wasserzählern. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. 11 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Auf- wendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung han- delt es sich dabei nicht um allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsauf- wand. Der Vermieter kann die Kosten für einen derartigen Aufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise ge- tragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß § 554 Abs. 4 BGB zur Verfü- gung gestellt hat. 12 a) Allerdings geht eine in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vertretene Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung endgültig regele und es deshalb unzuläs- sig sei, den Mieter über § 559 BGB die Kosten letztlich doch tragen zu lassen (AG Schöneberg, MM 1990, 130; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 364; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559 Rn. 42; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 559 Rn. 23; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 559 BGB Rn. 37; vgl. auch Herrlein/Kandelhard/Both, Miete, 4. Aufl., § 559 13 - 6 - Rn. 103). Teilweise wird dabei danach differenziert, wer das unternehmerische Risiko für diese Arbeiten trägt (Sternel, aaO). 14 b) Die Gegenmeinung stellt darauf ab, dass es keinen Unterschied ma- chen könne, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage oder ob der Mieter sie ausführe und sich die Kosten nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lasse. In jedem Fall handele es sich um unmittelbaren Bauaufwand (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559 BGB Rn. 158; Mersson, DWW 2009, 122, 128). c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnah- men aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der Ver- mieter entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58). Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck. Sie würde auch dem Interesse beider Mietparteien wider- sprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisie- rungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür erstatteten Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftra- gen, weil er diese - regelmäßig höheren - Kosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen kann. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Vermieter als "Bauherr" der Nacharbeiten anzusehen ist; entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die- sen Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsmaßnahme getragen hat. 15 - 7 - Anders als das Berufungsgericht meint, wird der Mieter durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht "bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die übrigen Kosten, die ihm für den Ein- bau der Wasserzähler entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB über einen längeren Zeitraum umlegen. 16 17 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht dar- auf an, ob die von den Beklagten geltend gemachten Renovierungsaufwendun- gen über das hinausgingen, was zur Beseitigung der durch den Zählereinbau verursachten Schäden an der Dekoration erforderlich war. Den Beklagten ist es jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass die von ihnen geltend gemachten und von der Klägerin vollständig erstatteten Aufwendungen ihnen nicht entstan- den oder nicht erforderlich gewesen seien. Das Gleiche gilt für den weiteren Einwand der Beklagten, sie hätten die Renovierungsarbeiten erst am 15. April 2007 abgeschlossen, so dass die von der Klägerin mit Schreiben vom 22. März 2007 begehrte Mieterhöhung verfrüht gewesen sei. Da die Beklagten den be- anspruchten Kostenvorschuss für die Renovierung schon vor dem am 20. März 2007 erfolgten Einbau des Wasserzählers gefordert und erhalten haben, ist das Vorgehen der Klägerin nicht zu beanstanden; die Beklagten müssen sich zu- mindest nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wären die Arbeiten unmittelbar nach dem Einbau des Wasserzählers erfolgt. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurde die Mieterhö- hung gemäß § 559a Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Beginn des dritten Monats ab Zugang des Mieterhöhungsbegehrens vom 22. März 2007 wirksam, so dass die Beklagten die erhöhte Miete ab Juni 2007 zu zahlen hatten. Eine Verlängerung der Frist nach § 559a Abs. 2 Satz 3 BGB wegen nicht rechtzeitiger Ankündi- gung der Modernisierung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB kommt nicht in Be- 18 - 8 - tracht, weil der Einbau des Wasserzählers nur mit einer unerheblichen Einwir- kung auf die Mieträume verbunden war und lediglich eine unerhebliche Mieter- höhung zur Folge hatte, so dass es gemäß § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Mo- dernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht bedurfte. III. 19 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 14.01.2010 - 4 C 336/09 - LG Görlitz, Entscheidung vom 23.06.2010 - 2 S 9/10 -

§ 535§ 559

BGH VIII ZR 287/0609.04.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/03 Verkündet am: 12. November 2003 K i r c h g e ß n e r , Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein MHG § 10 Abs. 1 Zu einem "vorläufigen Mietverzicht" bei durch öffentliche Mittel geförderten Baumaß- nahmen. BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 29. Oktober 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 2003 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin vermietete den Beklagten durch Mietvertrag vom 22. Mai 1997 eine Wohnung im Hause M. Straße in B. . In der Zusatzver- einbarung zu dem Mietvertrag heißt es: "Vor Beginn des Mietverhältnisses wurden in dem Wohngebäude M. Straße folgende Modernisierungsmaßnahmen durch- geführt: - Einbau einer zentralen Heizungsanlage - Einbau einer zentralen Warmwasserbereitungsanlage - Verstärkung der Elektroinstallation - Wärmedämmarbeiten - Einbau von isolierverglasten Fenstern - 3 - Durch diese Baumaßnahmen erhöht sich der für die Wohnung bisher preisrechtlich zulässige Nettokaltmietzins von 569,08 DM/monatlich um 317,94 DM monatlich auf 887,02 DM - monatlich. Die Baumaßnahme wurde durch öffentliche Mittel gefördert. Des- halb hat die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen Mietobergrenzen festgesetzt. Für 1996 beträgt diese 5,50 DM/qm Wohnfläche monatlich. Es wird daher ein - vorläufiger - Mietverzicht in Höhe von 304,13 DM/monatlich ausgesprochen, so daß nettokalt gegenwär- tig zu zahlen sind: 582,89 DM/monatlich. Dieser Betrag ist unter 1.1 der Anlage 1 zum Mietvertrag (Berech- nung der Miete) bereits ausgewiesen." Mit Schreiben vom 15. Mai 2001 teilte die Klägerin den Beklagten mit, daß der Förderzeitraum nunmehr abgelaufen sei und sie den vorläufigen Miet- verzicht aufhebe. Sie verlangt von den Beklagten für die Zeit von Juli bis De- zember 2001 Zahlung einer restlichen Nettomiete von monatlich 141,95 (277,63 DM). Hierbei handelt es sich um die Differenz zwischen der vor dem 1. Juli 2001 geschuldeten und in dieser Höhe von den Beklagten weitergezahl- ten Nettokaltmiete und der von der Klägerin angesetzten Miete von 887,02 DM netto kalt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru- fung der Klägerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge- richt zugelassene Revision der Klägerin. Die Parteien haben sich mit einer Ent- scheidung ohne mündliche Verhandlung einverstanden erklärt. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf rückständige Miete für die Mo- nate Juli bis Dezember 2001. Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 22. Mai 1997 weiche zum Nachteil der Mieter von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG ab und sei daher nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam. Diese Vorschrift komme hier zum Zuge, denn sie sei zum Zeitpunkt des Beginns des Mietver- hältnisses noch in Kraft gewesen. Die Zusatzvereinbarung räume der Klägerin das Recht ein, zu einem nicht näher bestimmten Zeitraum eine höhere Miete zu verlangen, ohne daß sie um die Zustimmung der Mieter unter Beachtung des § 2 MHG ersuchen müßte. Auch von der Einhaltung der Kappungsgrenze wäre sie freigestellt. Schließlich könnte sie auch für die vor Beginn des Mietverhält- nisses durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschlag verlangen, obwohl nur die Modernisierung während des Bestehens des Mietverhältnisses von § 3 MHG erfaßt werde. Dabei seien jedoch auch bei öffentlich gefördertem Wohnraum, der - wie die streitgegenständliche Wohnung - nicht preisgebunden sei, die materiellen und formellen Voraussetzungen des gesetzlich vorgesehe- nen Mieterhöhungsverfahrens zu beachten. Alle generellen Regelungen, die Einfluß auf die künftige Miethöhe hätten und dazu führten, daß der Vermieter einseitig unter Außerachtlassung des MHG die Miete erhöhen könne, insbe- sondere die Vereinbarung einer "vorläufigen" Miete, seien unwirksam. Verein- barungen, wonach dem Mieter auf die fest vereinbarte Miete wegen besonderer Umstände ein Mietnachlaß gewährt werde, der in genau festgelegten Stufen wegfallen solle, könne zwar unter Umständen als Staffelmietzinsvereinbarung wirksam sein. Voraussetzung für eine wirksam vereinbarte Staffelmiete sei - 5 - aber, daß der Zeitpunkt der Erhöhung genau bestimmt oder zumindest nach dem Kalender bestimmbar sei. Daran fehle es hier. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hält das Berufungsgericht die Zu- satzvereinbarung zu dem Mietvertrag, die Grundlage der Mietzinsforderung der Klägerin ist, für unwirksam nach § 10 Abs. 1 MHG. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß auf die vor dem 1. September 2001 zugegangene Mieterhöhungserklärung der Klägerin die Be- stimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der bis 31. August 2001 geltenden Fassung Anwendung finden (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB). 2. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, die Zusatzvereinbarung zu dem Mietvertrag sei nach § 10 Abs. 1 MHG nicht unwirksam, weil es sich hier- bei um eine Vereinbarung während des Bestehens des Mietverhältnisses han- dele, für die die Ausnahmeregelung des § 10 Abs. 1 MHG gelte. Die Behauptung der Klägerin in der Revisionsbegründung, die Parteien hätten zunächst den Hauptmietvertrag und erst danach die Zusatzvereinbarung unterzeichnet, die Parteien hätten mithin die Erhöhung des Mietzinses erst nach Abschluß des eigentlichen Mietvertrages vereinbart, ist der Vortrag neuer Tat- sachen, die im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt werden dürfen. § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO bestimmt, daß lediglich dasjenige Vorbringen der Beurteilung des Revisionsgerichts unterliegt, das aus dem Berufungsurteil oder dem Sitzungsprotokoll ersichtlich ist. Im amtsgerichtlichen Urteil vom 16. September 2002, auf das das Berufungsurteil gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug nimmt, ist ausdrücklich festgestellt worden, daß die Zusatzverein- - 6 - barung zum Mietvertrag bei Vertragsunterzeichnung und nicht im Laufe des Mietverhältnisses geschlossen worden ist. Das entspricht dem Vortrag der Klä- gerin und ist auch in der Berufungsinstanz nicht in Zweifel gezogen worden. 3. Entgegen der Ansicht der Revision verlangt die Klägerin von den Be- klagten mit der vorliegenden Klage nicht den ursprünglich vereinbarten Miet- zins. Die Höhe des von den Beklagten nach dem Mietvertrag vom 22. Mai 1997 geschuldeten Mietzinses wird - wie schon das Amtsgericht richtig festgestellt hat - durch die dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügte Mietzinsberechnung bestimmt. Dieser Betrag sollte auch nach der Zusatzvereinbarung, die auf die Mietberechnung Bezug nimmt, bis auf weiteres die vereinbarte Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung an die Beklagten sein. Dabei war beiden Vertragsparteien bewußt, daß die Klägerin mit Rücksicht auf den mit der Stadt B. abgeschlossenen Fördervertrag keinen höheren Mietzins verlangen durfte. 4. Nicht zu beanstanden ist auch die Auslegung der Zusatzvereinbarung durch das Berufungsgericht dahin, daß diese der Klägerin das Recht einräumt, zu einem nicht näher bestimmten Zeitpunkt eine höhere Miete verlangen zu können, unabhängig von den Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht deshalb an, daß die von der Klägerin ausbedungene Regelung mit § 2 MHG schon deshalb nicht zu verein- baren ist, weil der Vermieter nach § 2 MHG lediglich die Zustimmung des Mie- ters zu einem berechtigten Erhöhungsverlangen beanspruchen, nicht aber die Mietzinserhöhung einseitig festlegen kann (vgl. auch OLG Stuttgart, NJW-RR 1989, 1357). - 7 - 5. Ohne Erfolg macht die Revision weiterhin geltend, die Klägerin hätte den Mietvertrag ohne die Zusatzvereinbarung nicht abgeschlossen, weswegen sich die Frage nach dem rechtlichen Schicksal des Gesamtvertrages stelle. Zutreffend hält das Berufungsgericht nur die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 22. Mai 1997 nach § 10 Abs. 1 MHG für unwirksam. Die Un- wirksamkeit einzelner Vereinbarungen hat auf die Wirksamkeit des Mietvertra- ges insgesamt aber keinen Einfluß. § 10 Abs. 1 MHG ist, ebenso wie die Nachfolgeregelung des § 557 Abs. 4 BGB, ein Schutzgesetz zugunsten des Mieters. Ein Verstoß gegen dieses Schutzgesetz führt nur zur Unwirksamkeit der für den Mieter nachteiligen Vertragsbestimmung. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

§ 558§ 559

BGH VIII ZR 84/0709.04.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 287/06 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122). BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens nach § 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 250,28 € zuzüglich Nebenkosten. Mit Schrei- ben vom 25. März 2003 machte die Klägerin zunächst eine Mieterhöhung we- gen Modernisierung (§ 559 BGB) um 24,77 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Gleichzeitig verringerten sich die monatlichen Betriebskostenvor- auszahlungen, weil die den Beklagten erteilte Abrechnung ein Guthaben aus- wies. In der Folgezeit kam es zu einem Schriftwechsel zwischen den Parteien 2 - 3 - über die Zuordnung der von den Beklagten erbrachten Zahlungen. Mit Schrei- ben vom 13. Februar 2004 teilten die Beklagten der Klägerin mit, dass sie nur eine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € akzeptieren würden, denn der Mieter- verein habe sie beraten, die Mieterhöhung belaufe sich nur auf diesen Betrag. In der Folgezeit zahlten die Beklagten eine jeweils um diesen Betrag erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 wies die Klägerin darauf hin, dass die von den Beklagten gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete um 32,02 € auf nunmehr 300,16 € zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 17,85 € monatlich) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 268,13 € zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Begehren weiter. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 5 - 4 - Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung schon deswegen nicht zu, weil die 15-monatige Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB nicht eingehalten sei. Denn erst durch das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 habe die Klägerin das im Schreiben der Beklagten vom 13. Feb- ruar 2004 liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung der Grundmiete um 17,85 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende Änderung der Miethö- he gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzu- sehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahmevorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. 6 Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re- daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält- nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände- rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde- re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge- ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun- gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz- würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge- hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet habe. 7 - 5 - II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An- spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 25. Mai 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. 9 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 17,85 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts, im Schreiben der Beklagten vom 13. Februar 2004, dem ent- sprechend erhöhte Mietzahlungen folgten, liege ein Angebot auf einvernehmli- che Erhöhung der Grundmiete um 17,85 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüf- bar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset- ze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli- chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur- teils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 10 - 6 - - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge- führter Modernisierungsmaßnahmen. 11 § 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt- schafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor- handenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs- bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes- sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände- rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi- ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be- rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver- fahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni- 12 - 7 - sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. 13 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie- rung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier der Fall. Dem steht, anders als die Re- visionserwiderung meint, nicht entgegen, dass die Klägerin weder in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 noch im Prozess näher dargelegt hat, aufgrund welcher Modernisierungsmaßnahmen sie eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Höhe des von den Beklagten bislang schon gezahlten Mehrbetrags von 17,85 € hätte einseitig durchsetzen können. Denn die Beklag- ten hatten der Klägerin mit Schreiben vom 13. Februar 2004 mitgeteilt, dass sie nur diesen Betrag nach einer Beratung durch den Mieterverein für berechtigt hielten. Unter diesen Umständen oblag es zunächst den Beklagten, näher dar- zulegen, weshalb entgegen ihrer Auffassung im Schreiben von 13. Februar 2004 der von ihnen - nach rechtlicher Prüfung der auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung der Klägerin laut Schreiben vom 25. März 2003 - zunächst ak- zeptierte Teilbetrag von 17,85 € monatlich nicht durch die von der Klägerin zu- vor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt war. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagten in den Tatsachenin- stanzen die Nichtberücksichtigung einer Zinsvergünstigung beanstandet hätten, so wird in dem von ihr zitierten Vorbringen eine Zinsverbilligung von 0,08 € je qm angeführt; daraus ergibt sich bei einer Wohnfläche von 58,97 qm lediglich ein Betrag von 4,71 €; selbst wenn die Klägerin die von ihr im Schreiben vom 25. März 2003 verlangte Mieterhöhung von 24,77 € in Höhe eines Betrages von 4,71 € nicht hätte einseitig durchsetzen können, verbleibt noch ein auf Moderni- sierung gestützter Erhöhungsbetrag, der die von den Beklagten akzeptierten 17,85 € übersteigt. - 8 - III. 14 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite- ren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat und den Parteien Gelegen- heit zu geben ist, ihren Sachvortrag dazu, ob die Klägerin eine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € nach § 559 BGB einseitig hätte durchsetzen können, zu er- gänzen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 02.12.2005 - 2 C 699/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 14/06 -

BGH VIII ZR 80/0705.03.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/07 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3 a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar. BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 - LG Köln AG Wermelskirchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers und die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 22. Februar 2007 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren in der Zeit vom 1. Mai 2000 bis zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Klägerin in deren Haus F. in W. . Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die Beklag- ten neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 kündigten die Beklagten das Miet- verhältnis zum 31. Januar 2005. Weiter heißt es in dem Schreiben: 1 "Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) lassen Sie uns bitte bis Ende März 2005 zukommen." Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 und 2003, die Nachzahlungen der Beklagten in Höhe von 562,65 € beziehungsweise 602,84 € vorsahen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der Aufstellung der angefallenen Kosten: 2 - 3 - "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche*Monate 3816,00 1176,00 12,00" Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die Beklagten dem Hausverwalter der Klägerin mit, dass Nachzahlungen aus der Abrechnung für das Jahr 2002 nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht geschuldet würden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. Die Abrechnung für das Jahr 2003 sei aus sich heraus nicht verständlich und daher nicht fällig. Unter anderem sei der Um- lagemaßstab 3 völlig unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungs- gemäßen Abrechnung sei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich. 3 Mit Schreiben vom 23. März 2005 übersandte der Hausverwalter der Klä- gerin den Beklagten "die in der Form überarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unveränderten Nachforderungen. In den Abrechnungen heißt es nun- mehr eingangs: 4 "Erläuterung der Verteilerschlüssel (VS) Gesamtsumme Ihr Anteil 01 … 02 … 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche 318,00 98,00" In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen zunächst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat unter Be- weisantritt behauptet, die Beklagten hätten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter gegenüber erklärt, dass sie die Nachforderungen ausglei- chen wollten. Dadurch, so hat die Klägerin vorgetragen, hätten die Beklagten 5 - 4 - die Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB könnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf den Aus- schluss der Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB berufen. Nach Rücknahme ihrer Klage wegen der Nebenkostennachforderung für das Jahr 2002 hat die Klägerin von den Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. 6 Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. 7 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Die Klägerin habe für das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkosten- nachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) BGB verloren. Unstreitig sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht prüffähig gewesen. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23. März 2005 sei verfristet gewesen. Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von der Klägerin behaupteten Zusage an den Haus- verwalter, die Rückstände auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die Ausschluss- frist zu berufen. 9 - 5 - Für eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB sei kein Raum. Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist- ablauf dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollten Streit ver- meiden. Der Vermieter verliere daher bei Verstreichenlassen der Frist den An- spruch auf Nachzahlung. Demgegenüber sei die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB Ausfluss des Grundsatzes von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB und trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widersprüchlichen Verhaltens versagt sei, sich gegenüber einer anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen. Die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvor- schriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden seien, wenn nicht aus- drücklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der – an- ders als der Ablauf einer Verjährungsfrist – nicht zu einer bloßen Einredebefug- nis gegenüber einem fortbestehenden Recht führe, sondern den Untergang des Rechts zur Folge habe, stehe der vollständigen Erneuerung der Frist – wie es die Rechtsfolge des § 212 BGB vorsehe – entgegen. Ein Neubeginn der Aus- schlussfrist würde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und Ausschlussfrist scheide eine ana- loge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB aus. 10 Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch weder ein deklarato- risches Schuldanerkenntnis noch ein Verstoß gegen § 242 BGB. 11 - 6 - II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf Zah- lung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2003 in Höhe von 602,84 € zu Recht verneint. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klä- gerin mit der Betriebskostenabrechnung ihres Hausverwalters für das Jahr 2003 vom 5. November 2004 ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt hat. 13 Die Abrechnung vom 5. November 2004 ist den Beklagten zwar – anders als die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 – noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Feh- ler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 – VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a m.w.N., und vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a). Die Ab- rechnung vom 5. November 2004 ist nicht formell ordnungsgemäß und insge- samt unwirksam. 14 a) Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine beson- deren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehre- 15 - 7 - ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrun- de gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, jew. m.w.N.). Diesen Anforderun- gen wird die Abrechnung des Hausverwalters der Klägerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision hinsichtlich des Verteilerschlüssels "03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erläuterung, wie sie die Revision – gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich – erstmals vorgetragen hat, wird für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, unter II 1 b m.w.N.), nicht deutlich, dass die unter "Gesamtsumme" aufgeführte Zahl "3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angege- bene Zahl "1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die Anzahl der Monate be- zeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im Jahr 2003 bewohnt ha- ben. b) Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- zessrecht, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 78b; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage ver- setzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rech- nerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.N.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung – wie hier – im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der 16 - 8 - Revision gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die Ab- rechnung hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positi- onen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senats- urteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter II 2 c). Im Übrigen ist die Klägerin selbst bis zur Revisionsinstanz von der for- mellen Unwirksamkeit der Abrechnung ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegründung ausdrücklich eingeräumt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004 seien formell nicht ordnungsgemäß gewesen; deswe- gen habe ihr Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23. März 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgemäß im Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt. 17 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Klä- gerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres Hausverwalters vom 23. März 2005 ausge- schlossen ist. 18 a) Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB ist nach Ablauf der zwölf- monatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB erfüllt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Klägerin 19 - 9 - habe die verspätete Geltendmachung der Nachzahlung für das Jahr 2003 mit der Abrechnung vom 23. März 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 für die Mitteilung der Abrechnung eine Frist bis Ende März 2005 gesetzt und – gemäß der unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin – dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der Abrechnung vom 5. November 2004 ergeben- den Nachforderung zugesagt hätten. Dadurch war die Klägerin nicht gehindert, die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu wahren. Das ergibt sich schon dar- aus, dass die Klägerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die – aller- dings formell mangelhafte – Abrechnung vom 5. November 2004 mitgeteilt hat. b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB, wonach die Verjährung er- neut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch – vor Ablauf der Verjährungsfrist (BGH, Urteil vom 21. November 1996 – IX ZR 159/95, NJW 1997, 516, unter II 2 m.w.N., zu der Vorgängerregelung des § 208 BGB aF) – anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher dahingestellt blei- ben, ob die Beklagten, wie von der Klägerin unter Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Klägerin, der nach den Umständen jeden- falls in Fragen der Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (§ 164 Abs. 1 und 3 BGB) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der Ab- rechnungsfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und diese dadurch anerkannt haben. 20 Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist gemäß dem sich daran an- schließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 – VIII 21 - 10 - ZR 94/05, NJW 2006, 903, unter II 1 a m.w.N.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der jeweili- gen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf Aus- schlussfristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter II 1 b m.w.N.). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB (§ 208 BGB aF) auf Ausschlussfristen in der Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin besteht, für Rechtssicherheit und Rechts- klarheit zu sorgen, und dieser Zweck ihrer vollständigen Erneuerung entgegen- steht (vgl. BGHZ 112, 95, 101 f. für die Ausschlussfrist des § 612 HGB aF; BGH, Urteil vom 25. Juli 2003 – V ZR 444/02, WM 2004, 392, unter II 3 b, all- gemein und zu der Ausschlussfrist des § 7 Abs. 8 Satz 2 VermG; allgemein MünchKommBGB/Grothe, 5. Aufl., § 212 Rdnr. 1; Staudinger/Peters, BGB (2004), § 212 Rdnr. 34; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 12. Aufl., § 212 Rdnr. 3). Das gilt auch für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, die Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten und Streit mit dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegründung in BT-Drs. 14/4553, S. 37; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt. c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten schließlich auch nicht deswegen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich ge- mäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf den Ausschluss der Nachforderung der Klä- gerin aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 zu beru- fen, weil sie nach der Behauptung der Klägerin deren Hausverwalter noch im Dezember 2004 den Ausgleich der – gleich hohen – Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese Er- 22 - 11 - klärung ist für den Ausschluss der Nachforderung aus der korrigierten Neben- kostenabrechnung vom 23. März 2005 unerheblich. Sie wäre dann erheblich, wenn sie die Klägerin von einer korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 1. Januar 2005 abgehalten hätte (vgl. Staudinger/Peters, aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen wer- den. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst ersichtlich, dass die Klägerin den Beklagten – ohne deren Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 – von sich aus überhaupt, geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung mitgeteilt hätte, wenn die Beklagten die streitige Erklä- rung nicht abgegeben hätten. Diese ist daher für den Ausschluss der Nachfor- derung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht ursächlich geworden. 3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der Revision nicht angegriffen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Wermelskirchen, Entscheidung vom 29.08.2006 - 2 C 141/05 - LG Köln, Entscheidung vom 22.02.2007 - 6 S 378/06 -

BGH VIII ZR 184/1206.02.2013 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 80/07 Verkündet am: 5. März 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlun- gen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Mo- nats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283). BGH, Urteil vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 7. Februar 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als in Höhe eines Betrages von mehr als 184,16 € nebst anteiligen Zinsen zum Nachteil der Klägerin er- kannt worden ist. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 6. Juli 2006 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 808,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 1. März 2006 zu zahlen. Die weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen. Von den Kosten des ersten Rechtszuges und des Berufungs- rechtszuges haben die Klägerin 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tra- gen. Von den Kosten des Revisionsrechtszuges haben die Kläge- rin 3/7 und die Beklagte 4/7 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin verlangt von der Beklagten, die Mitmieterin einer ihrer Woh- nungen war, die Nachzahlung von Nebenkosten für die Kalenderjahre 2001 bis 2004. Der Mietvertrag besagt zu den Nebenkosten in § 4 Abs. 2 Folgendes: "Neben dem Mietzins gem. Ziffer 1. werden anteilig sämtliche Be- triebskosten i.S. von Anlage 3 zu § 27 II BV umgelegt…" 2 Durch die dann folgende Aufstellung der einzelnen Nebenkostenpositio- nen verläuft ein diagonaler Strich von links unten nach rechts oben, auf dem sich der Zusatz befindet: "siehe Zusatzvereinbarung". Diese Zusatzvereinbarung lautet unter Ziff. 2: 3 "In Ergänzung der in § 4 Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Rege- lung der Nebenkosten gilt folgendes: Neben der Grundmiete von = 550,00 DM sind Betriebskosten 80,00 DM einer Vorauszahlung von die Kosten für die Entwässerung, Wasser- und allgem. Stromverbrauch (2 Pers. X 25,00 DM) 50,00 DM die Heizkostenvorauszahlung mit 80,00 DM die Treppenhausreinigung 25,00 DM die Kosten für die Gemeinschaftsantennenanlage 24,77 DM insgesamt brutto monatlich 809,77 DM zu zahlen." Die Auslegung der im Mietvertrag getroffenen Nebenkostenabrede ist zwischen den Parteien streitig. Die Klägerin ist so verfahren, dass sie in den binnen Jahresfrist nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode erteilten Ne- benkostenabrechnungen die umgelegten Kosten insgesamt vereinzelt unter Nennung der Gesamtausgaben, der Verteilungsmaßstäbe und der auf die Be- klagte im Verhältnis zur Gesamtmenge entfallenden Anteile aufgelistet sowie 4 - 4 - unter Saldierung mit den jeweils geleisteten Vorauszahlungsbeträgen in Rech- nung gestellt hat. 5 Das Amtsgericht hat die Klage mangels ordnungsgemäßer Nebenkos- tenabrechnung abgewiesen. Das Berufungsgericht, das die Abrechnungen als formal ordnungsgemäß angesehen hat, hat der Klage nur teilweise stattgege- ben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision, mit der sie ihre Nachzahlungsforderungen auch im Übrigen weiterverfolgt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur hinsichtlich der Abrechnungsjahre 2001 bis 2003 Er- folg. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2004 ist sie unbegründet. 6 I. Das Berufungsgericht hat die in Höhe von 992,96 € beanspruchte Ne- benkostennachforderung nur in Höhe von 559,85 € zuerkannt und zur Begrün- dung ausgeführt: 7 Die Ausfüllung des Formularvertrages mit dem diagonal über die Neben- kostenpositionen verlaufenden Verweis auf die Zusatzvereinbarung sei als ein Durchstreichen der dort abgedruckten Nebenkostenregelung einschließlich der dort enthaltenen Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungs- verordnung zu verstehen und habe die Bedeutung, dass die Zusatzvereinba- rung den derart überschriebenen Vertragspassus nicht ergänzt, sondern ihn ersetzt habe. Zu erstatten seien danach nur diejenigen Nebenkosten, die in der 8 - 5 - Zusatzvereinbarung aufgelistet seien. Die nicht einzeln aufgeführten Betriebs- kosten hätten dagegen pauschal mit dem dort genannten Betrag von 80 DM monatlich abgegolten werden sollen. Dem entsprechend seien die neben den genau abzurechnenden Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser, Heizkos- ten, Kabel/Antenne und Treppenhausreinigung angefallenen übrigen Betriebs- kosten nicht - wie geschehen - mit den genauen Umlagewerten in die Neben- kostenabrechnungen einzustellen, sondern mit der monatlichen Pauschale von 80 DM (= 40,90 €). Das habe zur Folge, dass die darin enthaltenen, jedoch ge- nau abgerechneten Kosten zu korrigieren seien, soweit sie von der vereinbarten Pauschale abwichen. Dem stehe auch § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht entge- gen. Die Vorschrift schließe Einwendungen des Mieters nicht aus, wenn der Vermieter trotz Vereinbarung einer Teilinklusivmiete darin enthaltene Betriebs- kosten abredewidrig abrechne. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. 9 1. Soweit das Berufungsgericht dem auf der Nebenkostenabrede des Formularvertrages quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung nicht nur eine Ergänzung, sondern eine inhaltlich abschließende Ersetzung der Erstattungsabrede entnommen hat, beanstandet die Revision dies ohne Erfolg als rechtsfehlerhaft. Sie weist zwar zutreffend darauf hin, dass nach dem Wort- laut der Ergänzungsvereinbarung die hier getroffene Nebenkostenabrede "in Ergänzung der in § 4, Abs. 2 des Mietvertrages vorgesehenen Regelung der Nebenkosten" gelten sollte, und dass dort das Kästchen betreffend die Voraus- zahlung und nicht betreffend einen möglichen Festbetrag angekreuzt ist, was nach Auffassung der Revision dafür spricht, dass die Zusatzvereinbarung nicht die Erstattungsfähigkeit einzelner Nebenkosten regeln, sondern sich in ihrem 10 - 6 - Bedeutungsgehalt auf die Festlegung eines bestimmten Vorauszahlungsbetra- ges beschränken soll. Das Berufungsgericht hat jedoch erkannt, dass die Ein- tragungen im Mietvertragsformular insgesamt missverständlich sind, und den quer geschriebenen Verweis auf die Zusatzvereinbarung gleichwohl als weiter- gehende Ersetzung der Nebenkostenabrede gewertet. Hierbei hat es sich auf den Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung gestützt, der dafür spricht, dass le- diglich für die genannten Einzelkosten eine Vorauszahlung geleistet werden sollte, während die insoweit unbenannt vor die Klammer gezogenen Betriebs- kosten mit 80 DM monatlich pauschal abgegolten sein sollten. Diese Auslegung ist möglich und lässt keinen Rechtsfehler erkennen. Als tatrichterliche Ausle- gung einer Individualvereinbarung ist sie daher für das Revisionsgericht bin- dend. 2. Diese Vertragsauslegung kommt jedoch nur für das Abrechnungsjahr 2004 zum Tragen, weil die Beklagte nur für diesen Zeitraum nicht durch § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB mit ihrem Einwand ausgeschlossen ist, die Klägerin habe unrichtig abgerechnet. Lediglich gegenüber der für das Kalenderjahr 2004 erteilten Nebenkostenabrechnung vom 8. Dezember 2005 hat die Beklagte bin- nen Jahresfrist, nämlich mit dem im ersten Rechtszug eingereichten Schriftsatz vom 23. Juni 2006, gerügt, dass die Abrechnung nicht der mietvertraglichen Nebenkostenregelung entspreche. Für die drei vorausgegangenen Abrech- nungsjahre ist hingegen binnen Jahresfrist keine vergleichbare Beanstandung erhoben worden. Deshalb ist die Beklagte mit diesem Einwand für die Kalender- jahre 2001 bis 2003 ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 6 BGB). Der Einwen- dungsausschluss nach dieser Vorschrift betrifft, wie der Senat in seinem nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Urteil vom 10. Oktober 2007 (VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 = WuM 2007, 694) entschieden hat, entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch Einwendungen, mit denen der Mieter ge- genüber einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beanstan- 11 - 7 - det, dass es für bestimmte Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehle (aaO, unter B II). Das gilt auch für den hier gegebenen Fall, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, die nach der mietvertragli- chen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten. 12 Zur Frage, ob die Beklagte eine verspätete Geltendmachung von Ein- wendungen nicht zu vertreten hat, hat das Berufungsgericht keine Feststellun- gen getroffen, nachdem hierzu bereits kein Sachvortrag der Beklagten gehalten war. Ein solcher Sachvortrag ist angesichts der offensichtlichen Abweichungen der erteilten Betriebskostenabrechnungen von der Teilpauschalierungsabrede der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag auch nicht zu erwarten. III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand ha- ben und ist gem. § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit sie für die Betriebskos- tenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2003 den nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB eingetretenen Einwendungsausschluss abgelehnt und für diese Jahre anstelle der geltend gemachten Nachzahlung von 777,40 € (182,18 € für 2001, 17,41 € für 2002 und 577,81 € für 2003) nur einen Betrag von insgesamt 528,45 € zuer- kannt hat (53,24 € Nachzahlung für 2001, 89,99 € Guthaben für 2002 und 565,20 € Nachzahlung für 2003). Für das vom Einwendungsausschluss nicht erfasste Kalenderjahr 2004 hat das Berufungsgericht dagegen rechtsfehlerfrei einen Nachzahlungsbetrag von 31,40 € festgestellt, so dass die Beklagte der Klägerin für den gesamten Abrechnungszeitraum von 2001 bis 2004 noch eine Nachzahlung von 808,80 € schuldet. Hinsichtlich des weitergehenden Betrages ist die Klage deshalb abzuweisen, was der Senat in der Sache selbst entschei- 13 - 8 - den kann, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 565 Abs. 3 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 06.07.2006 - 418 C 4466/06 - LG Hannover, Entscheidung vom 07.02.2007 - 12 S 71/06 -

§ 560

BGH VIII ZR 331/0610.10.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 184/12 Verkündet am: 6. Februar 2013 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 560 Abs. 4 Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung. BGH, Urteil vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 184/12 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 10. Mai 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in G. . Die von ihm zu entrichtenden Betriebskostenvorauszahlungen belaufen sich seit Januar 2010 auf 199,28 € monatlich. Unter dem 27. Oktober 2010 erstellte die Klägerin die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009, die eine Nachforderung in Hö- he von 84,26 € ausweist. Der Beklagte erhob verschiedene Einwendungen ge- gen die materielle Richtigkeit dieser Abrechnung und errechnete statt der Nach- forderung ein Guthaben in Höhe von 376,49 €. Mit Schreiben vom 12. Dezem- ber 2010 teilte er der Klägerin mit, dass er die Vorauszahlungen im Hinblick auf die vorgenommenen Abrechnungskorrekturen um monatlich 30 € herabsetze. 1 - 3 - Ab Januar 2011 leistete er deshalb nur noch Vorauszahlungen in Höhe von 169,28 € monatlich. Ferner rechnete der Beklagte das von ihm beanspruchte Guthaben von 376,49 € gegen die Miete für den Monat März 2011 auf und kürzte seine Zahlung für diesen Monat entsprechend. Am 8. Juli 2011 korrigier- te die Klägerin die Nebenkostenabrechnung vom 27. Oktober 2010 ihrerseits dahin, dass sich nunmehr für das Jahr 2009 ein Guthaben des Beklagten in Höhe von 275,74 € ergab. Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung der einbehaltenen Beträge be- gehrt, insgesamt 610,39 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der Klage statt- gegeben. Nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils hat die Klägerin mit der Kla- geforderung gegen die in ihrer korrigierten Abrechnung für das Jahr 2009 sowie in der Abrechnung für das Jahr 2010 ausgewiesenen Guthaben von insgesamt 551,04 € aufgerechnet und den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für er- ledigt erklärt. Das Berufungsgericht hat in diesem Umfang die Erledigung der Hauptsache festgestellt und die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte weiter- hin Klageabweisung. In der Revisionsinstanz hat die Klägerin im Hinblick auf die zwischenzeitlich erteilte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 den Rechtsstreit auch insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt, als sie für die Monate Juli und August 2011 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von ins- gesamt 58,45 € nebst Zinsen begehrt hat. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Klägerin erhobene Klage sei bis zur teilweisen Erledigungs- erklärung in vollem Umfang begründet gewesen. Der Beklagte habe auch im Jahr 2011 monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in der bisherigen Höhe von 199,28 € geschuldet. Der Beklagte sei im Dezember 2010 zu einer Herab- setzung der Vorauszahlungen nicht berechtigt gewesen, weil die kurz zuvor von der Klägerin erteilte Abrechnung für das Jahr 2009 eine Nachforderung zu sei- nen Lasten ausgewiesen habe. Auf die Einwendungen des Beklagten gegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung komme es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 258/09) nicht an. Der Beklagte sei auch nicht berechtigt, mit einem von ihm selbst errech- neten Betriebskostenguthaben gegenüber der Miete aufzurechnen. Vielmehr könne er seine Kontrollrechte im laufenden Mietverhältnis allein durch ein Zu- rückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausü- ben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die ursprüngliche Begründetheit der Klageforderung nicht bejaht werden. 1. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - in Abänderung sei- ner bisherigen Rechtsprechung entschieden hat, kommt es für die Anpassung 4 5 6 7 8 - 5 - von Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf die inhaltliche Richtigkeit der Ab- rechnung an (Senatsurteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11, NJW 2012, 2186 Rn. 15). Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Anpassung um eine Erhöhung der Vorauszahlungen durch den Vermieter oder - wie hier - um eine Ermäßigung der Vorauszahlungen durch den Mieter handelt. Soweit der Mieter inhaltliche Fehler einer vom Vermieter erteilten Be- triebskostenabrechnung konkret beanstandet und das zutreffende Abrech- nungsergebnis selbst errechnet, ist er nicht gehindert, eine Anpassung der Vo- rauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auf der Grundlage des so ermittelten Abrechnungsergebnisses vorzunehmen. Dass das vom Beklagten hier auf die- se Weise ermittelte Abrechnungsergebnis mit einem Saldo von 376,74 € zu seinen Gunsten inhaltlich richtig ist, ist mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts für das Revisionsverfahren zu unterstellen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist ferner die Annahme des Berufungs- gerichts, der Beklagte sei mit Rücksicht auf ein an den laufenden Vorauszah- lungen geltend zu machendes Zurückbehaltungsrecht an der Aufrechnung mit dem von ihm errechneten Nebenkostenguthaben für das Jahr 2009 gehindert. Das Berufungsgericht hat insoweit die Rechtsprechung des Senats zum Zu- rückbehaltungsrecht des Mieters an laufenden Vorauszahlungen verkannt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff.). Nach dieser Rechtsprechung kann der Mieter im laufenden Mietverhältnis nach Ablauf der Abrechnungsfrist für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen geltend ma- chen, um seinen Abrechnungsanspruch durchzusetzen, und besteht deshalb im laufenden Mietverhältnis - anders als nach Beendigung des Mietvertrags (Se- natsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 c; vgl. ferner Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 9 10 - 6 - Rn. 10) - kein Grund, dem Mieter im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen zuzubilligen. Im vorliegenden Fall verfolgt der Beklagte indes nicht das Ziel, die Kläge- rin zu einer ausstehenden Abrechnung zu veranlassen. Vielmehr hat die Kläge- rin eine Abrechnung erteilt und hat der Beklagte, wie im Revisionsverfahren zu unterstellen ist, die von ihm gerügten inhaltlichen Fehler selbst korrigiert und den sich danach ergebenden Abrechnungsbetrag zutreffend errechnet. Ein Ab- rechnungsanspruch, den er mit einem Zurückbehaltungsrecht durchsetzen könnte, besteht deshalb ohnehin nicht mehr. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts gibt es keinen Grund, dem Beklagten die Aufrechnung mit dem von ihm beanspruchten Guthaben zu verwehren. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zum (kor- rekten) Abrechnungsergebnis der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 11 12 - 7 - getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 16.12.2011 - 5 C 359/11 - LG Görlitz, Entscheidung vom 10.05.2012 - 2 S 1/12 -

§ 557§ 558§ 558a

BGH VIII ZR 159/0531.05.2006 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 331/06 Verkündet am: 10. Oktober 2007 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558a BGB a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Tei- linklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Mög- lichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzu- treffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Un- wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Ver- mieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b). BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 23. November 2006 aufgeho- ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 29. Juli 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin eine 138,96 qm große Wohnung in Düsseldorf gemietet. Ab 1. März 1995 verlangte die Klägerin zusätzlich zur bisherigen (Teilinklusiv-)Miete von 575,50 € monatlich und den vereinbarten Nebenkosten (Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage) einen so genannten Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 36,26 €. Die Beklagten entrichteten in der Folgezeit den sich unter Berücksichtigung dieses Zuschlags ergebenden monatlichen Gesamtbetrag. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der "Nettomiete" von bisher monatlich 575,50 € - zuzüglich der Kosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesse- rung und Kabelgebühren wie bisher - auf monatlich 690,60 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005. Dabei führte sie aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 € je qm entfielen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettomiete) hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen mit 5,80 € angegeben; dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten. 2 Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle, dieses jedenfalls nicht hinreichend begründet sei. 5 Gemäß § 558a BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Text- form zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Mög- lichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu über- 6 - 4 - prüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Er- fordernis werde das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht gerecht, weil es sich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel stütze, je- doch ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten Teilinklusivmiete kei- ne überprüfbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im letzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsme- thode dar. Es sei unerheblich, dass die von der Klägerin geforderte Bruttomiete die Nettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstel- lation für den Mieter nicht auf die Möglichkeit an, im Einzelnen nachvollziehen und überprüfen zu können, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im Mietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng förmlich ausgestaltete Mieterhöhungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem Hintergrund könne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, ob durch das Mieterhöhungsbegehren vom 28. Oktober 2004 die Struktur des Mietverhältnisses verändert oder diese Änderung bereits bei der letzten Mieter- höhung zum 1. März 1995 vorgenommen worden sei. 7 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam und auch materiell begründet. 8 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan- gen, dass die dem Vermieter gemäß § 558a BGB obliegende Begründung des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise 9 - 5 - überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM 2004, 380, unter II 1). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen aber nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam ist. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (Senatsurteil vom 12. Juli 2006, aaO, unter II 1 b). 10 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie hier - selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Net- tomiete liegt. Der Mieter benötigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. In einem solchen Fall führen unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Be- triebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen Un- 11 - 6 - wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen. 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Rüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht wegen einer damit verbun- denen unzulässigen Änderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam. Zwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Recht- sprechung der Instanzgerichte ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietver- trags - z.B. der Mietstruktur - verknüpft, so dass der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung gleichzeitig die weitere Vertragsänderung annähme (LG Hamburg, WuM 1987, 86; LG Köln, WuM 1992, 255; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG München, WuM 1995, 113; vgl. auch OLG Hamburg, WuM 1983, 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 17; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 10; Schmid/Riecke, Mietrecht, § 558a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschränkt zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat mit ihrem Mieterhöhungsver- langen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Abänderung der Mietstruktur begehrt. 13 a) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Klägerin erstrebe mit der begehrten Erhöhung der "Grundmiete" eine vertragliche Änderung der bisheri- gen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren Formulierung des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich, dass die Beklagten (nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und 14 - 7 - Entwässerung sowie Kabelgebühren) tragen sollen, so dass sonstige Neben- kosten wie bisher in der Miete enthalten sind. 15 b) Auch im Hinblick auf die Position "Wertverbesserungszuschlag" ent- hält das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin kein stillschweigendes Angebot zur vertraglichen Änderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich davon aus- geht, dass dieser Zuschlag "wie bisher" weitergezahlt werden soll. aa) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusam- menhang zu Recht, dass die Klägerin diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung nach § 559b BGB wird - ebenso wie eine nach § 558 BGB vorgenommene Mieterhö- hung - Bestandteil der Grundmiete, so dass die erhöhte Miete bei einer späte- ren Mieterhöhung nach § 558 BGB als die der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete zu Grunde zu legen ist (LG München I, WuM 1996, 43; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b Rdnr. 41 m.w.N., Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 559b Rdnr. 4; Lammel, Wohnraummiet- recht, 2. Aufl., § 559b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der die frühere Mieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlags als ge- sonderter, bei späteren Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigender Betrag neben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den durch § 558 BGB vorgegebenen Rahmen hinaus und wäre deshalb als eine den Mieter be- nachteiligende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB (früher § 10 Abs. 1 Miethöhegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien an- lässlich der im Jahr 1995 erfolgten Mieterhöhung eine dahingehende Änderung der Mietstruktur vereinbart haben. Die Klägerin hätte den Wertverbesserungs- 16 - 8 - zuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erhöhte Miete einrech- nen müssen. 17 bb) Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in die Ausgangs- miete und die erhöhte Miete führt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 28. Oktober 2004. 18 § 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) be- rechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mie- ter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüb- lichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspie- gel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b). Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demge- genüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rah- men der Begründetheit zu prüfen (vgl. Senatsurteile vom 12. November 2003, aaO, unter II 2 b, c, zur Überschreitung der Mietspiegelspanne im Mieterhö- hungsverlangen sowie vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b, zur Erhöhung einer der Heizkostenverordnung widerspre- chenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch für die hier unterbliebene Einrech- nung des Wertverbesserungszuschlags in die Miete. 4. Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € ist auch materiell begründet. Denn die Klägerin 19 - 9 - hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, die 15-monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB beachtet, und die erhöhte Miete liegt noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,80 € je qm. Auch die erhöhte (Teilinklusiv-)Miete beläuft sich nämlich einschließlich des Wertverbesserungszuschlags auf 726,86 €, was bei der Wohnungsgröße von 138,96 qm einem Betrag von nur 5,23 € je qm entspricht. III. Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist zurückzuweisen. 20 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 29.07.2005 - 41 C 4333/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.11.2006 - 21 S 362/05 -

BGH VIII ZR 362/0422.02.2006 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/05 Verkündet am: 31. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 a Wenn die ("kalten") Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Flä- che der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flä- chenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzun- gen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen. BGH, Urteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 31. Mai 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert sowie die Rich- ter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 21. Juni 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete vom Kläger mit Vertrag vom 11. September 1984 eine in einem Mehrfamilienhaus in B. gelegene Wohnung. Nach dem Miet- vertrag hatte die Beklagte Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten und der Kläger über die von der Beklagten zu tragenden Betriebskosten jährlich abzu- rechnen. Ein Umlageschlüssel für diese Abrechnung war im Vertrag nicht an- gegeben. In der Vergangenheit rechnete der Kläger die Betriebskosten nach dem Anteil der Fläche der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche ab. Das Haus verfügt über 35 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 1.749,20 m2. 1 Mit seiner Klage begehrt der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Vertragsänderung dahingehend, dass ab 1. Januar 2005 leerstehende Wohnungen bei der Umlage der Betriebskosten, die auf Wasser und Entwässe- rung (mit Ausnahme des Niederschlagswassers), die Müllabfuhr sowie den 2 - 3 - Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl entfallen, außer Betracht bleiben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustimmungsbe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 3 Durch die jahrelang praktizierte Art und Weise der Abrechnung sei zwi- schen den Parteien der Umlageschlüssel "Wohnfläche" vereinbart worden. Der Umstand, dass der Kläger zunehmend Leerstand habe, rechtfertige keine Än- derung des Verteilungsschlüssels. Der Vermieter habe die Kosten des Leer- stands zu tragen, wenn nach dem jetzt auch vom Gesetzgeber als Regelfall vorgegebenen Maßstab der Wohnfläche (§ 556 a Abs. 1 BGB) abgerechnet werde. Eine Abänderung des Umlageschlüssels bei einem Leerstand von Woh- nungen widerspräche dieser gesetzlichen Regelung. Bei preisfreiem Wohnraum gehe der Gesetzgeber davon aus, dass die einheitliche Abrechnung nach dem Verhältnis der Wohnfläche einen zulässigen Maßstab für alle Betriebskosten - mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten - darstelle. Genauso wie sich der Mieter nicht darauf berufen könne, bestimmte Leistungen (Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhl und Müllabfuhr) nicht oder nur geringfügig in An- spruch genommen zu haben, bleibe es dem Vermieter verwehrt, Leerstand bei der Verteilung dieser Kosten unberücksichtigt zu lassen. Denn der Umlage- schlüssel "Wohnfläche" sei gerade kein Maßstab, der den einzelnen Verursa- 4 - 4 - chungsbeitrag ermittele. Solle dies geändert werden, könne dies nicht durch eine Herausnahme von Flächen geschehen, sondern nur durch eine Verände- rung der Abrechnung hin zu einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. 5 Vorliegend komme hinzu, dass es sich bei dem vom Kläger behaupteten Leerstand nach seinem eigenen Vorbringen nicht um einen dauerhaften Zu- stand handele. Im April 2005 habe nur eine Wohnung leergestanden. Selbst wenn im Mai und Juli 2005 - entsprechend der Behauptung des Klägers - noch jeweils eine weitere Wohnung hinzukommen sollte, bestünde nur ein Leerstand von 8 % der Wohnfläche. Eine Vertragsanpassung würde aber - unabhängig vom Umfang des zukünftigen Leerstands - eine dauernde Wirkung haben. Woll- te man dagegen monatlich wechselnden Leerstand berücksichtigen, so würde dies nicht nur zu erheblichem Mehraufwand bei der Abrechnung auf der Ver- mieterseite, sondern auch dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung unübersichtlich würde. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Beklagten durch strei- tiges Urteil (unechtes Versäumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Beklagten zur Änderung des bisherigen Verteilungsschlüssels für die von ihr zu tragenden Betriebskosten dahin, dass ab 1. Januar 2005 die Flächen leerstehender Wohnungen bei der Umlegung der Betriebskosten für Wasser und Entwässerung, Müllabfuhr, Hausbeleuch- tung und Fahrstuhlstrom ausgeklammert werden. 6 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien durch die jahrelang einvernehmlich praktizierte Art und Weise der Abrechnung stillschweigend vereinbart haben, dass die Betriebskosten (mit 7 - 5 - Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser) nach dem Anteil der Flä- che der Mietwohnung an der Gesamtwohnfläche umzulegen sind (vgl. Senats- urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877 unter II 2 b; Se- natsbeschluss vom 2. November 2005 - VIII ZR 52/05, NJW-RR 2006, 134 m.w.Nachw.); davon geht auch die Revision aus. Gegen eine derartige Verein- barung bestehen keine Bedenken; sie entspricht dem gesetzlichen Abrech- nungsmaßstab in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. 2. Eine einseitige Abänderung der bestehenden Vereinbarung hin zu ei- ner verbrauchsabhängigen Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 a Abs. 2 BGB begehrt der Kläger nicht. Sie kommt auch nicht in Betracht, weil die Par- teien keine von § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung getrof- fen haben und es sich darüber hinaus bei den Betriebskosten, für die der Kläger eine Änderung des Verteilungsschlüssels anstrebt, unstreitig um solche han- delt, bei denen der Verbrauch oder die Verursachung durch die Mieter derzeit nicht erfasst werden. 8 3. Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umle- gung der Betriebskosten ändern, so ist dies - abgesehen von der Ausnahmere- gelung des § 556 a Abs. 2 BGB - nur im Wege einer Vertragsänderung zuläs- sig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf. Die Beklagte hat ihre Zu- stimmung zu der vom Kläger begehrten Vertragsänderung verweigert. Die feh- lende Zustimmung der Beklagten könnte nur durch eine Verurteilung der Be- klagten zur Abgabe einer solchen Willenserklärung ersetzt werden (§ 894 ZPO). Dies setzt einen entsprechenden Anspruch des Klägers voraus; daran fehlt es. 9 Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen der Vermieter bei ei- nem Leerstand von Wohnungen die Zustimmung des Mieters zu einer Ände- rung des vereinbarten Flächenschlüssels dahingehend verlangen kann, dass 10 - 6 - die Flächen leerstehender Wohnungen in die Umlegung bestimmter - insbesondere verbrauchsabhängiger - Betriebskosten nicht einbezogen wer- den, ist umstritten (dazu Rips in Betriebskostenkommentar, § 556 BGB Rdnr. 214 ff. m.w.Nachw.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., F Rdnr. 7 ff., 41 ff.; Pfeifer, Betriebskosten bei Wohn- und Geschäftsraummiete, S. 130 ff. m.w.Nachw.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., BGB § 556 a Rdnr. 9 f.; Sternel, WuM 2003, 243, 245 ff.; Schach, GE 2002, 375 ff.; Blank, DWW 1992, 65, 68 f.). Als mögliche Rechts- grundlage für einen derartigen Anspruch kommen die Bestimmung über eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Die insoweit bestehenden Vor- aussetzungen für einen Anspruch auf Zustimmung zur Vertragsänderung sind jedoch im vorliegenden Fall nicht erfüllt. a) Der vom Kläger geltend gemachte Anspruch ist nicht aus § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage herzuleiten. Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt wäre ein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsänderung nur dann begründet, wenn dem Kläger unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertragli- chen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Ver- trag nicht zugemutet werden könnte (§ 313 Abs. 1 BGB). Das ist nicht der Fall. 11 Es kann dahingestellt bleiben, ob ein Anspruch des Klägers auf eine Ver- tragsanpassung nach § 313 BGB hinsichtlich der Umlegung der Betriebskosten schon daran scheitert, dass ein zeitweiliger Leerstand von Wohnungen die Ge- schäftsgrundlage des einzelnen Mietvertrages deshalb nicht berührt, weil eine Vollvermietung des Gebäudes nicht als gemeinsame Geschäftsgrundlage des Vertrages anzusehen ist (so Pfeifer, aaO, S. 130 f.). Ungeachtet dessen besteht 12 - 7 - im vorliegenden Fall kein Anspruch auf Abänderung des Vertrags wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage. 13 Maßgebend für diese Beurteilung ist, dass der Vermieter - hier: der Klä- ger - das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat. Aufgrund dieser Risikoverteilung, die aus der gesetzgeberischen Wertung in § 556 a Abs. 1 BGB abzuleiten ist, aber auch schon vor dieser Neuregelung allgemein anerkannt war (vgl. Rips, aaO m.w.Nachw. aus der Rspr.), kann der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grund- sätzlich nicht auf die Mieter abwälzen, wenn die Betriebskosten nach dem Ver- hältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind. Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten (dazu bereits Se- natsurteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 30/03, NJW 2003, 2902 unter II 2 b a.E. m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 137/03, NJW-RR 2004, 659 unter II 2), sondern auch für verbrauchsabhängige, die - wie hier - wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden (ebenso Rips, aaO, Rdnr. 220; Langenberg, aaO, F Rdnr. 41). aa) Durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl I S. 1149) ist die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebs- kosten in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB gesetzlich verankert worden; nur für Be- triebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursa- chung durch den Mieter abhängen, gilt dies nicht (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB). Dass der Flächenschlüssel nunmehr für den Fall einer fehlenden Vereinbarung und vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften gesetzlich vorgeschrieben ist, be- ruht auf der Wertung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskosten, für die ein anderer Abrechnungsmaßstab nicht gilt, sachge- recht ist (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a BGB, 14 - 8 - Rdnr. 21). Für eine einschränkende Auslegung oder teleologische Reduktion des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB dahin, dass mit dem Begriff Wohnfläche nur die jeweils vermietete Wohnfläche gemeint ist und Leerstandsflächen daher bei der Umlegung auszuklammern sind, enthalten die Gesetzesmaterialien keine An- haltspunkte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Im Anwendungsbereich des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB hat deshalb der Vermieter alle Betriebskosten nach der Gesamtwohnfläche des Gebäudes abzurechnen. Er hat grundsätzlich kei- nen Anspruch darauf, dass leerstehende Wohnungen zu seinen Gunsten aus der Umlegung bestimmter Betriebskosten auszuklammern wären. Dies muss ebenso gelten, wenn die Verteilung der Betriebskosten nach der Wohnfläche - wie hier - auf einer mit der gesetzlichen Regelung in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB übereinstimmenden vertraglichen Vereinbarung beruht; denn auch in die- sem Fall haben die Vertragsparteien, wie es § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vor- aussetzt, nichts anderes vereinbart, als in der Vorschrift bestimmt ist. Für eine Ungleichbehandlung des gesetzlich angeordneten gegenüber dem vertraglich vereinbarten Flächenschlüssel wäre auch eine sachliche Rechtfertigung nicht ersichtlich. Zwar ist auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, dass in Ausnahme- fällen ein Anspruch auf ein Abweichen von dem in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehenen Flächenschlüssel gegeben sein kann. So soll der Mieter "auch zukünftig einen Anspruch auf Umstellung des Umlagemaßstabes" haben, "so- weit es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt" (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Die so umschriebene Voraussetzung für einen Änderungsanspruch mag zwar gleichermaßen für den Vermieter gelten, verweist aber lediglich auf das für eine Störung der Geschäftsgrundlage maßgebliche Kriterium der Unzumutbar- keit. 15 - 9 - bb) Nach Maßgabe dieser gesetzlichen Vorgaben sind hier die Voraus- setzungen für eine dem Kläger unzumutbare Störung der Geschäftsgrundlage nach dessen eigenem Vorbringen schon deshalb nicht erfüllt, weil der uneinge- schränkte Klageantrag auf eine dauerhafte Änderung des vertraglich vereinbar- ten Verteilungsschlüssels gerichtet ist, die auch für solche Zeiträume gelten soll, in denen - wie es etwa im April 2005 der Fall war - nur eine einzige der ins- gesamt 35 Wohnungen vorübergehend leer steht. Das Begehren des Klägers ist nicht darauf beschränkt, dass nur ein Leerstand ab einer bestimmten Grö- ßenordnung und Dauer zur Änderung des Verteilungsschlüssels führen soll. Vielmehr will der Kläger eine Vertragsänderung dahin durchsetzen, dass nicht vermietete Wohnflächen zukünftig - unabhängig von der Größe der Leerstands- fläche und der Dauer des Leerstands - ohne Weiteres aus der Umlegung be- stimmter Betriebskosten ausgeklammert bleiben. Jedenfalls auf eine so weit gehende Vertragsänderung hat der Kläger unter dem Gesichtspunkt einer Stö- rung der Geschäftsgrundlage keinen Anspruch; denn aufgrund des beim Kläger liegenden Vermietungsrisikos ist die Belastung mit den Betriebskosten leerste- hender Wohnungen - zumindest bei einem Leerstand geringen Umfangs oder kurzer Dauer - für den Kläger nicht unzumutbar, so dass ein Eingriff in die be- stehende vertragliche Vereinbarung über den Verteilungsschlüssel für die Be- triebskosten nicht gerechtfertigt ist. Von einer krassen Unbilligkeit, die der Ge- setzgeber als Voraussetzung für einen Anspruch auf ein Abweichen von dem Flächenschlüssel im Blick hatte, kann jedenfalls bei geringfügigen oder kurzfris- tigen Leerständen nicht gesprochen werden. 16 cc) Hinzu kommt, dass nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, allein auf die Kosten des Wasserverbrauchs rund 62 % der Betriebskosten entfallen, für wel- che der Kläger eine Änderung des Verteilungsschlüssels begehrt. Hinsichtlich dieses überwiegenden Teils der vom Kläger als unbillig empfundenen Belas- 17 - 10 - tung ist ein Anspruch auf eine Änderung des vereinbarten Abrechnungsmaß- stabs auch deshalb zu verneinen, weil es der Kläger, wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, selbst in der Hand hat, eine Kostenbeteiligung leer- stehender Wohnungen, in denen ein Wasserverbrauch nicht stattfindet, von sich abzuwenden. Durch den Einbau von Wasseruhren ließe sich der Wasser- verbrauch in den Wohnungen konkret erfassen und eine verbrauchsabhängige Umlegung dieser Betriebskosten ohne Zustimmung des Mieters erreichen (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB). Soweit die Revision, ohne dies näher auszuführen, geltend macht, dass der Einbau von Wasseruhren unter Umstän- den in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu den Ergebnissen stehen würde, handelt es sich um neuen Vortrag, der schon gemäß § 559 Abs. 1 ZPO nicht zu berücksichtigen ist. Dass etwa die verbleibenden - verhältnismäßig geringen - Betriebskosten, die auf Müll und Strom entfallen, schon für sich genommen ei- nen Anspruch auf eine Vertragsänderung rechtfertigen könnten, legt der Kläger ebenfalls nicht dar. b) Der Kläger hat einen Anspruch auf die begehrte Vertragsänderung auch nicht unter dem allgemeinen Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB). 18 Es kann dahingestellt bleiben, ob für einen solchen Anspruch noch auf § 242 BGB zurückgegriffen werden kann (so weiterhin Blank/Börstinghaus, aaO; dagegen Sternel, aaO, 246), nachdem das Rechtsinstitut der Geschäfts- grundlage nicht mehr aus § 242 BGB abzuleiten, sondern nunmehr in § 313 BGB kodifiziert ist. Jedenfalls ändern sich die materiellen Voraussetzungen für einen Anspruch des Vermieters auf Änderung des vertraglich vereinbarten Ver- teilungsschlüssels wegen leerstehender Wohnungen nicht dadurch, dass der Anspruch - statt aus der Neuregelung des § 313 BGB - weiterhin aus § 242 BGB hergeleitet wird. Maßgebend für einen solchen Anspruch war und ist auch 19 - 11 - im Rahmen einer Beurteilung nach § 242 BGB, ob es dem Vermieter aus be- sonderen Gründen ausnahmsweise unzumutbar ist, am vertraglich vereinbarten Flächenschlüssel festgehalten zu werden. Dementsprechend wird auch von den Befürwortern einer Ableitung des Abänderungsanspruchs aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf abgestellt, ob der bishe- rige Verteilungsschlüssel infolge einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse unter Berücksichtigung des beim Vermieter liegenden Leerstandsrisikos grob unbillig geworden ist (Blank/Börstinghaus, aaO; ähnlich auch Langenberg, aaO, F Rdnr. 7 ff.). Dies ist hier - wie vorstehend dargelegt (unter a) - schon deshalb nicht der Fall, weil der Kläger begehrt, zukünftig auch bei vorübergehendem Leerstand nur einer einzigen Wohnung von jeder Beteiligung an den Kosten für Wasser, Müll, Hausbeleuchtung und Fahrstuhlstrom freigestellt zu werden. c) Schließlich spricht - unabhängig von der gesetzlichen Anknüpfung an § 313 oder § 242 BGB - gegen das Begehren des Klägers, dass die von ihm erstrebte Änderung des Abrechnungsmaßstabes nachteilige Folgen für den Mieter mit sich brächte, für die eine sachliche Rechtfertigung nicht gegeben ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf hingewiesen, dass die Abrechnung für den Mieter unübersichtlich würde und nur mit erheblichem Mehraufwand überprüft werden könnte, wenn sich der Abrechnungsmaßstab - entsprechend dem uneingeschränkten Klageantrag - in Abhängigkeit von Anzahl und Größe der jeweils leerstehenden Wohnungen ändern würde. Nach dem eigenen Vor- bringen des Klägers unterliegt der Leerstand des Gebäudes einer ständigen Veränderung. So war etwa im Monat April 2005 - anders als in den vorange- gangenen Jahren - nur eine der 35 Wohnungen nicht vermietet, im Mai 2005 sollte eine weitere Wohnung frei werden und ab dem Monat Juli 2005 sollte mit dem Leerstand einer dritten Wohnung zu rechnen sein. Ein in Abhängigkeit von der Anzahl und der unterschiedlichen Größe leerstehender Wohnungen - unter Umständen monatlich - wechselnder Abrechnungsmaßstab ist für den Mieter 20 - 12 - wegen der daraus entstehenden Unübersichtlichkeit der Abrechnung und des damit verbundenen Überprüfungsaufwands nicht zumutbar und würde auch dem Zweck der gesetzlichen Regelung des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB zuwider- laufen. Mit dem Umlegungsmaßstab der Wohnfläche wollte der Gesetzgeber einen leichter handhabbaren Verteilungsschlüssel vorschreiben, um Streitigkei- ten über die Betriebskostenabrechnung zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. aaO). Dieses Ziel würde verfehlt, wenn sich die Bezugsgrößen für den Flächen- schlüssel - entsprechend dem wechselnden Leerstand - während des Mietver- hältnisses laufend ändern würden. Dr. Deppert Dr. Deppert Ball für den seit 31. Mai 2006 in Ruhestand befindlichen Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer Karlsruhe, 14.06.2006 Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 23.02.2005 - 209 C 541/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.06.2005 - 65 S 64/05 -

BGH VIII ZR 177/0328.04.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 362/04 Verkündet am: 22. Februar 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja HeizkostenVO §§ 1 Abs. 1 Nr. 2; 7 Abs. 2 und 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Eine Vereinbarung im Mietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO zu tragen hat, erlaubt dem Ver- mieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vor- handenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), dann nicht die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO (hier: Fassung vom 5. April 1984) eine Umlegung der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich nicht vor- sah (Anschluss an Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776). BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. November 2004 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung im Hause C. straße in B. ; das dortige Gebäude steht im Eigentum der Beklagten. Der Mietver- trag wurde von den Klägern mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten am 29./30. Juni 1988 geschlossen. In diesem Vertrag heißt es unter anderem: 1 "§ 2 Gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen (1) Das Wohnungsunternehmen stellt dem Mieter folgende Ge- meinschaftsanlagen und -einrichtungen zur Verfügung: Zentralheizung zentrale Warmwasserversorgung ... Die Versorgung der Mietsache mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung erfolgt nicht durch das Woh- nungsunternehmen, sondern durch das Unternehmen R. - 3 - GmbH. Der Mieter verpflichtet sich, mit diesem Unternehmen einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen, Wärme von diesem Unternehmen zu beziehen und die Wärmekosten an dieses Un- ternehmen zu zahlen. § 3 Miete (2) Es werden die nachstehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten BerechnungsVO - und bei preisgebundenen Wohnungen das Umlageausfallwagnis - umgelegt. Hierauf werden Vorauszahlungen erhoben: 1. ... 2. Heiz- und Warmwasserkosten ... Die Heizkosten werden zu 50% nach dem erfassten Verbrauch und zu 50% nach der Wohnfläche bzw. der Fläche der beheizten Räume verteilt. (...) Der Umlegungsmaßstab und die Abrechnungszeiträume können nach billigem Ermessen mit Wirkung für den nächsten Abrech- nungszeitraum geändert werden. Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, neu entstehende Betriebskosten entsprechend den ge- setzlichen Bestimmungen in die Umlage einzubeziehen. ..." In den beigefügten Allgemeinen Vertragsbestimmungen, Fassung 1982 ist bestimmt: 2 "Nr. 1 Benutzung der Mietsache, der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen ... (3) Das Wohnungsunternehmen kann die Versorgung mit Wärme für Raumbeheizung und Gebrauchswassererwärmung einem geeigneten Versorgungsunternehmen übertragen, soweit dies nach billigem Ermessen unter Abwägung der Belange der Ge- samtheit der Mieter zweckmäßig erscheint. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, mit diesem einen Versorgungsvertrag abzuschließen. ... Nr. 2 Miete, Nebenkosten und sonstige Entgelte ... - 4 - Das Wohnungsunternehmen kann den Umlegungsmaßstab (Ver- teilungsschlüssel) und den Abrechnungszeitraum im Interesse ei- ner ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nach billigem Ermessen unter schriftlicher Mitteilung an den Mieter mit Wirkung für den nächsten Abrechnungszeitraum ändern." 3 Von Beginn des Mietverhältnisses an bis einschließlich des Abrech- nungsjahres 2000 betrieb die Beklagte die Heizungsanlage selbst. Den Klägern wurden bei den jährlichen Abrechnungen Brennstoffkosten, Emissionsgebüh- ren, Abrechnungsgebühren und Gerätekosten in Rechnung gestellt. Bei monat- lichen Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten von 87 DM bzw. 44,48 € errechnete sich ein Guthaben der Kläger von 156,14 DM für das Ab- rechnungsjahr 1999 und von 3,12 € für das Jahr 2000. Im Jahre 2000 ersetzte die Firma V. C. aufgrund eines mit der Beklagten abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrages (sogenanntes Wärmecontracting) die bisherige Heizungsanlage durch eine dem neuesten Stand der Technik entsprechende Anlage, die zum 1. Oktober 2000 in Betrieb genommen wurde. Die von der Firma V. E. für die Beklagte erstellte Abrechnung für den Nutzungszeitraum 2001 ergab bei Vorauszahlun- gen auf die Heiz- und Warmwasserkosten in gleicher Höhe wie in den Vorjah- ren eine Nachbelastung der Kläger von 294,07 €, für das Abrechnungsjahr 2002 eine entsprechende Nachforderung von 112,26 €. Diese Beträge buchte die Beklagte von einem Konto der Kläger ab. Beide Abrechnungen weisen je- weils einen Grundpreis und einen Arbeitspreis aus. Die Kosten für den Brenn- stoff selbst werden im Gegensatz zu den früheren Abrechnungen nicht erwähnt. 4 Mit der Klage haben die Kläger Rückzahlung der abgebuchten Heizkos- tennachzahlungen von 294,07 € und 112,26 € nebst Zinsen sowie einen weite- ren Betrag in Höhe von 20 € geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklag- te zur Zahlung von 406,33 € nebst Zinsen verurteilt, die Klage im Übrigen ab- 5 - 5 - gewiesen und die Berufung zugelassen. Das Landgericht hat die hiergegen ge- richtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in CuR 2005, 53 veröffent- licht ist, hat ausgeführt: 6 Die Beklagte sei zur Erstattung der abgebuchten Nachzahlungsbeträge für die Abrechnungsjahre 2001 und 2002 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB verpflichtet. Die Abbuchungen seien ohne rechtlichen Grund erfolgt, da die Nachforderungen noch nicht fällig gewesen seien. Aufgrund der jahrelangen Art der Abrechnung ergebe sich trotz mangelnder Aufschlüsselung im Mietvertrag eine Konkretisierung der umlagefähigen Kosten auf die in § 7 Abs. 2 HeizkV genannten Positionen. Dies habe zur Folge, dass der Vermieter ohne Zustim- mung des Mieters zwar wirksam die Beheizung der Mieträumlichkeiten auf ei- nen Dritten, einen Wärmecontractor, übertragen könne, er seine Mieter aber nur mit den nach § 7 Abs. 2 HeizkV umlagefähigen Kosten belasten könne. Die Ab- rechnungen für die Jahre 2001 und 2002 hätten nicht auf der Grundlage von § 7 Abs. 4 HeizkV erfolgen dürfen, da die Kläger einer Umstellung auf das Wärme- contracting nicht zugestimmt hätten. Die Kläger seien deshalb nicht verpflichtet, die in die Abrechnung nach § 7 Abs. 4 HeizkV einfließenden kalkulatorischen Kosten für die Erneuerung, gegebenenfalls auch Finanzierung und Instandhal- tung der Heizungsanlage sowie den Gewinn des Wärmelieferanten zu tragen. 7 - 6 - Im Mietvertrag seien keine Regelungen getroffen worden, die der Beklagten das Recht zur Umstellung verbunden mit einer einseitigen Änderung des bisherigen Abrechnungsmodus einräumen würden. Soweit die Kläger nach § 2 Abs. 1 des Mietvertrages verpflichtet gewesen seien, einen eigenen Wärmelieferungsver- trag mit der Firma R. GmbH abzuschließen, betreffe dies nicht den vorliegenden Fall einer Wärmelieferung zwischen Vermieter und Wärme- contractor unter Umlegung der Kosten auf den Mieter. Aus § 3 Abs. 2 Nr. 2 des Mietvertrages oder aus Nr. 2 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen könne kein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters hergeleitet werden. Schließlich sei auch eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung abzu- lehnen. II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so dass das Rechtsmittel der Beklagten zurückzuweisen ist. 8 Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB auf Rückzahlung der abgebuchten Nachbelastungen für Heiz- und Warmwasserkosten der Nutzungszeiträume 2001 und 2002 in Höhe von insgesamt 406,33 € nebst Zinsen bejaht. Die Abbuchungen sind ohne rechtlichen Grund erfolgt, denn die entsprechenden Abrechnungen der Beklag- ten über die angefallenen Wärmekosten sind nicht ordnungsgemäß. Die Be- klagte ist nicht berechtigt, von den Klägern Zahlung der von der Firma V. E. berechneten Wärmelieferungskosten zu verlangen. 9 1. Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass ein Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wär- mecontracting), die Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2, § 7 10 - 7 - Abs. 4 HeizkV, die anders als bei einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 HeizkV auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen kann, wenn hierfür im Miet- vertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Ände- rung zustimmt (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776). Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - der Wärmecontractor die beste- hende Heizungsanlage nicht nur übernimmt, sondern auch erneuert. Zwar hätte der Vermieter, wenn er die Modernisierung der Anlage in eigener Regie durch- geführt hätte, die Miete unter den Voraussetzungen und in den Grenzen der §§ 559 ff. BGB erhöhen können. Eine solche Umlegung der Modernisierungs- kosten ist nicht möglich, wenn ein Dritter die Heizungsanlage auf eigene Rech- nung modernisiert. Das führt jedoch nicht dazu, dass die aufgewendeten Kosten des Dritten bei einem Wärmecontracting nunmehr als Betriebskosten über die Wärmelieferung dem Mieter auch ohne dessen Zustimmung mit der Begründung auferlegt werden könnten, der Mieter werde als Ausgleich dafür nicht mit einer (hypothetischen) Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB belastet. Denn die Möglichkeiten der Umlegung von Kosten für die Modernisierung einer Heizungsanlage können nicht miteinander verglichen werden. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass in die Kosten der Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4 HeizkV nicht nur der finanzielle Aufwand für eine Modernisierung der Heizungsanlage einfließt, sondern weitere oben dargestellte kalkulatorische Kosten, die der Vermieter, würde er die Heizungsanlage selbst betreiben und die Heizkosten nach § 7 Abs. 2 HeizkV berechnen, nicht auf den Mieter umlegen könnte. Zum anderen kann nach § 559 Abs. 1 BGB die jährliche Miete nur um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, während eine Berechnung der Wärmelieferungskosten nach § 7 Abs. 4 HeizkV derartige Beschränkungen nicht enthält. 11 - 8 - 2. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass im vorliegenden Fall weder die Vereinbarungen im Mietvertrag noch die dem Vertrag beigefüg- ten Allgemeinen Vertragsbedingungen eine Regelung enthalten, die eine hier vorgenommene Berechnung der Kosten für die Wärmelieferung nach § 7 Abs. 4 HeizkV erlaubt. 12 13 a) § 2 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Kläger verpflichtet sind, mit dem Unternehmen R. GmbH einen Wärmelieferungsvertrag abzu- schließen und die Kosten der Wärmelieferung an dieses Unternehmen zu zah- len, eröffnet der Beklagten nicht die Möglichkeit, selbst einen Wärmelieferungs- vertrag mit der Firma V. E. einzugehen und die gesamten Kosten der Wärmelieferung den Klägern in Rechnung zu stellen. Auch bei einer unein- geschränkten Überprüfung der Auslegung dieser Klausel ist dem Berufungsge- richt darin zu folgen, dass von der Bestimmung im Mietvertrag nur der Fall ei- nes vom Mieter mit der Wärmelieferantin abgeschlossenen Vertrages erfasst wird (Senat, Urteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 3 a). Es kann dahinstehen, ob der Abschluss eines Wärmelieferungsvertrages zwischen Vermieter und Wärmecontractor für den Mieter sogar vorteilhafter sein kann als der in § 2 Abs. 1 des Mietvertrages geregelte Wärmelieferungsvertrag zwischen Mieter und Contractor (in diesem Sinn Brocke/Topp, IR 2005, 56, 57; Derleder, WuM 2000, 3, 5). Denn der Wortlaut der Klausel im Mietvertrag ist eindeutig. Die Be- stimmung ist entgegen der Ansicht der Revision einer Auslegung zu Lasten des Mieters als Vertragspartner des Verwenders der Klausel nicht zugänglich. Dass der Mieter auch dann die Kosten der Wärmelieferung zu tragen hätte, wenn der Wärmelieferungsvertrag zwischen ganz anderen Parteien abgeschlossen wird, als dies mietvertraglich vorgesehen ist, lässt sich mit dem Wortlaut der Klausel nicht vereinbaren. - 9 - b) Aus den unter a) dargelegten Gründen kann auch die Bestimmung in Nr. 1 Abs. 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen, wonach der Mieter ver- pflichtet ist, mit einem Dritten einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen, wenn der Vermieter auf diesen die Wärmeversorgung überträgt, keine Grundla- ge für die Belastung des Mieters mit den Wärmelieferungskosten im vorliegen- den Fall darstellen. 14 c) Die Vereinbarung in § 3 Abs. 2 des Mietvertrages, nach der die "nach- stehenden Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten BerechnungsVO ... umgelegt" werden, berechtigt die Beklagte nicht, die hier geltend gemachten Wärmelieferungskosten auf die Kläger zu übertragen. Zwar werden unter § 3 Abs. 2 Nr. 2 des Mietvertrages im Anschluss an die wiedergegebene Vereinba- rung Heiz- und Warmwasserkosten ausdrücklich genannt. Jedoch sah die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen den Parteien am 29./30. Juni 1988 geltende Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Verordnung über woh- nungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite BerechnungsVO) vom 5. April 1984 (BGBl. I, 1990) in deren Nrn. 4 c und 5 b eine Umlegung der Wärmelieferungs- kosten auf den Mieter nur für den Bereich der Fernwärme vor. Um solche Kos- ten handelt es sich vorliegend nicht. Die hier im Streit stehenden Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich sind erst durch die Verordnung zur Änderung energiesparrechtlicher Vorschriften vom 19. Januar 1989 (BGBl. I, 109, 112) und damit nach Abschluss des Mietvertrags in den Kreis der umlagefähigen Betriebskosten einbezogen worden. 15 d) Entgegen der Ansicht der Revision kommt eine ergänzende Ausle- gung der unter II 2 a bis c genannten Vertragsklauseln vorliegend nicht in Be- tracht. Eine durch Auslegung zu schließende Vertragslücke liegt nur dann vor, wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der wirklich gewollten Vereinbarungen ergänzungsbedürftig ist (Senat, 16 - 10 - BGHZ 77, 301, 307). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Umlage von Wärmelieferungskosten einer hauseigenen Heizanlage auf die Kläger vereinbart hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die spätere Entwicklung im Bereich des Wärmecontractings in Betracht gezogen hätten, liegen nicht vor. Allein der Umstand, dass die Partei- en im Mietvertrag die Kostentragungspflicht der Kläger für bestimmte Arten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser geregelt haben, führt nicht zu einer Ergänzungsbedürftigkeit der Vereinbarungen hinsichtlich der Umlegung von Heizkosten, die bei einer anderen Art der Wärmebelieferung entstehen. Eine Auslegung des Mietvertrages dahingehend, dass die Kläger über die in § 2 Abs. 1 und § 3 Abs. 2 geregelten Fälle hinaus auch die Wärmekosten eines Contractors tragen sollen, der aufgrund vertraglicher Vereinbarung mit der Be- klagten die hauseigene Heizungsanlage betreibt, würde zu einer unzulässigen Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen. e) Den genannten vertraglichen Bestimmungen kann schließlich keine Befugnis der Beklagten entnommen werden, unter dem Gesichtspunkt eines Leistungsbestimmungsrechts im Sinne des § 315 BGB eine Änderung des Um- legungsmaßstabs der Heizkosten vorzunehmen (so auch LG Frankfurt a.M., WuM 2003, 217, 220; Lammel, HeizkostenV, 2. Aufl., § 1 Rdnr. 19; a.A. LG Braunschweig, ZMR 2000, 832, 833; Schmid, ZMR 2005, 590, 591; für Altver- träge auch Derleder, WuM 2000, 3, 8 f.; ders. NZM 2003, 737, 740). Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die Umlegung von Heiz- und Warmwas- serkosten im Mietvertrag zwischen den Parteien abschließend geregelt ist. Ein Bestimmungsrecht der Beklagten, den Klägern Kosten einer anderen Art der Wärmelieferung aufzuerlegen, besteht nicht. 17 3. Da die Kläger der Berechnung der geltend gemachten Wärmeliefe- rungskosten im vorliegenden Fall auch in anderer Weise nicht zugestimmt ha- 18 - 11 - ben, kann die Beklagte nur die Kosten der Versorgungsanlage nach § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkV, die der Aufstellung in Nrn. 4 a und 5 a der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten BerechnungsVO entsprechen, verlangen. Diese Kosten hat die Beklagte aber nicht geltend gemacht. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 01.07.2004 - 44 C 105/04 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.11.2004 - 9 S 152/04 -

§ 558

BGH VIII ZR 71/0518.01.2006 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 177/03 Verkündet am: 28. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 558 Abs. 3 Bei Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nicht außer Betracht. BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 177/03 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 7. Juni 1979 von der Klägerin eine Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen Wohn- raum. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 532,60 DM (272,31 €). Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Til- gung eines Darlehens entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir- - 3 - kend zum 1. Oktober 2000 auf 765,30 DM (391,29 €). Nachfolgend endete die Preisbindung. Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 58,69 € auf 449,98 € mit Wirkung zum 1. Februar 2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap- pungsgrenze einzubeziehen ist. Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages auf 445,75 € stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszugehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 272,31 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 326,77 €, die durch die Mieterhö- hung aus dem Jahre 2000 bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieter- - 4 - höhung sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Der Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB nehme lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungs- grenze aus. Die Kostenmieterhöhung zur Zeit der Preisbindung könne auch nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG je- denfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zuschüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Landge- richt hat zutreffend angenommen, daß die Klägerin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom 9. November 2000 er- reicht ist. 1. a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % er- höhen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwen- den, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erst- mals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, - 5 - 742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschränkung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält, sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter bestimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebundenen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Gel- tung der Kappungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Miet- rechtsreformgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwen- dung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge- stiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko- stenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin- dungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung (NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach § 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum - 6 - preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung mit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB). c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel- tung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu- gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan- widrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, 2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge- ben (Senat, aaO). Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen. aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus- nahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG - 7 - entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset- zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes- begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie- tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 79). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re- gelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus- schließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis- freien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge- nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. Das befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt wurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558 Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel- ten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme- tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen. - 8 - bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent- hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege- lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen. cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom- mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin- sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu den §§ 559-560 BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraummietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzge- ber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist. - 9 - 2. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap- pungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börsting- haus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) so- wie auf den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermie- ters erhebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für durchgreifend. Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs- begründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge- gangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste- henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga- rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son- dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp- fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf- GE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt. - 10 - Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens- schutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei- chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen- kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we- gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech- nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver- trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter- fielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis- bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap- pungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen Ausnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können. Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an- wendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest- standen und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW 1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin- ger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 65 ff.). Des weiteren konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerech- net werden, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommis- sion Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs- - 11 - rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese ersichtlich. 3. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrunde zu legen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 272,31 €. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 326,77 €. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 118,98 € ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berechnung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) - nicht nachträglich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzu- rechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangsmiete von 391,29 € zugrunde liegt, steht somit die Kappungsgrenze von 326,77 € entgegen. - 12 - III. Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage zu Recht insgesamt abgewiesen; die Revision der Klägerin ist mithin zurückzuwei- sen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

§ 551

BGH VIII ZR 197/1115.02.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/05 Verkündet am: 18. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietver- hältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderun- gen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Ab- rechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Ab- rechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. BGH, Urteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 8. Februar 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Berufung der Beklagten gegen das Schlussurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 15. September 2004 zurückgewiesen hat. Auf die Berufung der Beklagten wird das vorgenannte Schlussur- teil teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Klage wird, soweit über sie nicht durch das Teil- Anerkenntnisurteil vom 30. Juni 2004 entschieden worden ist, ab- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 1. Oktober 1995 eine Wohnung der Beklagten in B. . Sie leistete eine Barkaution und erbrachte während der Mietzeit die vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das Miet- verhältnis endete zum 30. Juni 2003. Die Beklagten nahmen eine Zwischenab- 1 - 3 - lesung vor. Mit Schreiben vom 1. März 2004 rechneten sie die geleistete Kauti- on nebst Zinsen ab. Einen Teilbetrag in Höhe von 450,-- € hielten sie wegen einer erwarteten Nachforderung aufgrund der für das Vorjahr noch ausstehen- den Betriebskostenabrechnung zurück. Mit der am 15. Juni 2004 zugestellten Klage hat die Klägerin Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Rechtshängigkeitszinsen verlangt. Aus der Mitte Juni 2004 erfolgten Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2003 leiteten die Beklagten eine Nachforderung gegen die Klägerin in Hö- he von 263,33 € her. Daraufhin haben die Beklagten in der Klageerwiderung in Höhe dieses Betrages gegen die Klageforderung aufgerechnet und in Höhe des Restbetrages von 186,67 € den Anspruch der Klägerin anerkannt; insoweit hat das Amtsgericht ein Teil-Anerkenntnisurteil erlassen. In seinem Schlussurteil hat das Amtsgericht die Klageforderung als an sich begründet angesehen, hier- gegen aber die Aufrechnung mit einem Teilbetrag der Betriebskostennachforde- rung durchgreifen lassen und insoweit - auf eine einseitig gebliebene Teilerledi- gungserklärung der Klägerin - die Erledigung der Hauptsache festgestellt. So- weit das Amtsgericht die Aufrechnung nicht für begründet erachtet hat, hat es die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin diesen Restbe- trag der Kaution nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit nicht nur aus diesem, son- dern auch aus dem anerkannten Betrag zu zahlen; im Übrigen hat das Amtsge- richt die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Aufrechnung der Beklagten in voller Höhe durchgreifen lassen und dementsprechend die Klage auch hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages nebst Zinsen abgewiesen; im Übrigen hat es das Rechtsmittel der Beklagten zurückgewiesen, soweit es sich gegen die Feststellung der Erledigung und gegen die Verurteilung zur Zahlung von Zinsen aus dem ausgeurteilten Betrag gerichtet hat. Mit ihrer vom Beru- 2 - 4 - fungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten weiterhin die Ab- weisung der Klage auch insoweit, als die Berufung zurückgewiesen worden ist. Entscheidungsgründe: 3 Die Revision hat Erfolg. I. 4 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2005, 433 veröffent- licht ist, hat - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht die Erledigung des Rechtsstreits in Höhe des Betrages festgestellt, hinsichtlich dessen das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten mit deren Anspruch auf Zahlung des Abrechnungssaldos aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 für begründet erachtet habe. Die Klage auf Rückzahlung der einbehaltenen Teilkaution sei insoweit bis zur Auf- rechnung zulässig und begründet gewesen. Ein Zurückbehaltungsrecht an der einbehaltenen Restkaution habe den Beklagten vor der Abrechnung der Be- triebskosten und der mit ihr verbundenen Aufrechnung nicht zugestanden, weil der Nachforderungsanspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter noch zu tragenden Betriebskosten erst mit Erteilung der Abrechnung fällig wer- de. Aus diesem Grund seien die Beklagten vom Amtsgericht auch zu Recht zur Zahlung der (von ihnen nicht anerkannten) Zinsen auf den im Anerkenntnisurteil ausgeurteilten Betrag von 186,67 € verurteilt worden. 5 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. 6 - 5 - 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht - auf die einseitige Erklärung der Klägerin hin - die Erledigung der Hauptsache in Höhe eines Teilbetrags von 187,59 € festgestellt. Die Feststellung der Erledigung wäre nur gerechtfertigt, wenn die Klage auf Rückzahlung der von den Beklagten einbehaltenen Rest- kaution in Höhe von 450,-- € zunächst begründet gewesen, dann aber durch die Aufrechnung der Beklagten mit ihrer Betriebskostennachforderung unbegründet geworden wäre. Die Klage war jedoch bereits bei Klageerhebung in voller Höhe unbegründet, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung der Restkauti- on bis zur Erteilung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit der Klageerwiderung erfolgte, und der damit verbundenen Aufrechnung nicht fällig wär. Denn jedenfalls bis dahin durften die Beklagten die Restkaution ein- behalten. Dies folgt aus dem Sicherungszweck der Mietkaution. 7 a) Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt; diese Verpflichtung beruht, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag selbst nicht ent- halten ist, auf der ergänzend getroffenen Sicherungsabrede, die der Hingabe der Kaution zugrunde liegt (BGHZ 141, 160, 166). 8 Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution je- doch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter, wie der Senat entschieden hat, nach Beendigung des Miet- vertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu ent- scheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig (BGHZ 101, 244, 250). Schon daraus folgt, dass es dem Vermieter jedenfalls bis zum Ablauf der ihm zuzubilligenden Abrech- nungsfrist gestattet ist, die Kaution in der Höhe einzubehalten, die zur Siche- 9 - 6 - rung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis angemessen ist; anderenfalls würde die Mietkaution ihrer Sicherungsfunktion nicht gerecht (vgl. auch BGHZ aaO, 251 zum Fortbestand des Zurückbehaltungsrechts nach Ablauf der Ab- rechnungsfrist bei Gegenforderungen des Vermieters). 10 Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter zumutbar sind (BGHZ aaO, 250 f.). An dieser Rechtslage hat sich durch das Gesetz zur Neugliede- rung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149 ff.) nichts geändert. Von einer gesetzlichen Re- gelung der Rückzahlungsfrist für die Mietkaution ist bewusst abgesehen wor- den, weil sich nur anhand der Umstände des Einzelfalles beurteilen lässt, wel- che Frist angemessen ist (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Miet- rechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 84, 99 sowie Beschlussempfeh- lung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 77). b) Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Be- triebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis- ses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. 11 aa) Die Mietkaution sichert alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben (Senatsurteil vom 8. März 1972 - VIII ZR 183/70, NJW 1972, 721, 722 f. = WM 1972, 776, 779 unter II 4 a) und erstreckt sich wegen dieses umfassenden Si- cherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des 12 - 7 - Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Dies entspricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., V B Rdnr. 289; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil III Rdnr. 256; a.A. LG Berlin, NZM 1999, 960 f.). Es steht den Parteien, denen eine Sicherung von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu weit geht, frei, für die Kaution einen eingeschränkten Sicherungszweck zu vereinba- ren. Eine gesetzliche Einschränkung des Sicherungszwecks einer Mietkaution gilt nur für preisgebundenen Wohnraum (§ 9 Abs. 5 S. 1 WoBindG); um solchen handelt es sich hier nicht. bb) Dass der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten erst mit der Erteilung einer - nachprüfbaren - Abrech- nung fällig wird (st. Rspr.: BGHZ 113, 188, 194 m.w.Nachw.; Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, 1501 unter II 3 c), steht dem Recht des Vermieters, die Kaution bis zu der - in angemessener Frist erteilten - Betriebskostenabrechnung einzubehalten, nicht entgegen. Noch nicht fällige Ansprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB begründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzube- halten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB. 13 cc) Auch die neue Regelung in § 551 Abs. 1 BGB, nach der sich die Hö- he der Kaution auf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne 14 - 8 - die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten be- schränkt, gestattet nicht den Schluss, dass Betriebskostennachforderungen vom Sicherungszweck der Kaution ausgenommen wären. Diese Vorschrift be- stimmt ebenso wie ihre Vorläuferbestimmung (§ 550 b BGB a.F.) nicht die Reichweite der vertraglichen Sicherungsabrede, sondern bezieht sich nur auf die Berechnung der Höhe der Kaution. c) Nach alledem waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution nach Beendi- gung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ihnen zustehenden Frist für die Erteilung der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 einzubehalten. Weder die Dauer des Einbehalts noch dessen Höhe (450,-- €) begegnen im Streitfall Bedenken. Auch das Berufungsgericht beanstandet den Einbehalt unter diesen Gesichtspunkten nicht. 15 Entgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten die Abrech- nung für das Jahr 2003 in angemessener Frist erteilt. Sie haben die Nebenkos- ten sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode für das Vorjahr abge- rechnet und damit auch die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht überschritten. Dass den Beklagten eine frühere Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2003 möglich und zumutbar gewesen wäre, hat das Berufungsge- richt nicht festgestellt und ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Der Vermieter hat es im Allgemeinen nicht, wie die Klägerin meint, in der Hand, die Nebenkos- ten bei einer Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer laufenden Ab- rechnungsperiode sogleich abzurechnen. Während der noch laufenden Ab- rechnungsperiode ist er dazu schon wegen der fehlenden Daten von Versor- gungsunternehmen in der Regel nicht in der Lage. Zu einer Teilabrechnung der Nebenkosten ist der Vermieter nicht verpflichtet (§ 556 Abs. 3 S. 4 BGB). 16 - 9 - 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht auch die Berufung der Beklagten hinsichtlich ihrer Verurteilung zur Zahlung von Rechtshängigkeitszinsen auf den durch das Teil-Anerkenntnisurteil zugesprochenen Betrag von 186,67 € zurück- gewiesen. Auch insoweit ist die Klage unbegründet. 17 18 Ein Zinsanspruch der Klägerin aus § 291 BGB hinsichtlich des Teilbetra- ges der Kaution, zu dessen Rückzahlung die Beklagten, wie sie anerkannt ha- ben, seit der Abrechnung verpflichtet waren, besteht nicht. Wird eine Schuld erst nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit fällig, so ist sie erst von der Fällig- keit an zu verzinsen (§ 291 Satz 1, 2. Halbs. BGB). Im vorliegenden Fall war der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin in Höhe des anerkannten Be- trages im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit am 15. Juni 2004 nicht fällig (oben unter 1). Er wurde erst fällig mit der Erteilung der Betriebskostenab- rechnung in der Klageerwiderung, zugleich aber von den Beklagten erfüllt, so dass ein Anspruch der Klägerin auf Rechtshängigkeitszinsen nicht mehr entste- hen konnte. Unstreitig haben die Beklagten den der Klägerin nach der Abrech- nung zustehenden Betrag von 186,67 € sofort nicht nur anerkannt, sondern auch an die Klägerin ausbezahlt. III. Daher ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben, als die Berufung der Beklagten zurückgewiesen worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage von Anfang an unbegründet war, ist das an- gefochtene Schlussurteil des Amtsgerichts auf die Berufung der Beklagten ent- sprechend abzuändern. 19 Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits folgt aus § 91 Abs. 1, § 93 ZPO. Die Beklagten haben keine Veranlassung zur Erhebung der 20 - 10 - Klage gegeben, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution bei Klageerhebung noch nicht fällig war, und sie haben den geltend gemachten Anspruch, sobald er teilweise begründet war, sofort anerkannt. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Neukölln, Entscheidung vom 15.09.2004 - 8 C 120/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.02.2005 - 64 S 466/04 -

§ 557a§ 556

BGH VIII ZR 219/0604.04.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 197/11 Verkündet am: 15. Februar 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 557a, 556 Abs. 3 a) Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhö- hung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgen- den Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht ins- gesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. b) Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 7. Juni 2011 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Die Parteien streiten, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, über Zah- lungsansprüche des Klägers aus der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietver- einbarung und aus den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008. Der Mietvertrag vom 17. Juli 2002 enthält in § 3 folgende Vereinbarung: "Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung." 1 2 - 3 - Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung heißt es: "Die Miete staffelt sich wie folgt: Ab 1.9.2003 863,14 ab 1.9.2004 889,04 ab 1.9.2005 915,72 ab 1.9.2006 943,20 ab 1.9.2007 971,50 ab 1.9.2008 1.000,65 ab 1.9.2009 1.030,67 ab 1.9.2010 1.061,59 ab 1.9.2011 1.093,44 ab 1.9.2012 1.126,25 Bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. 8. 2013 staffelt sich die Miete weiterhin jährlich um 3 %." In den Heizkostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2006/2007 und 2007/2008 sind jeweils die auf die Nutzereinheit der Beklagten entfallenden Heizkosten berechnet. Vorauszahlungen der Beklagten auf diese Kosten sind in den Abrechnungen nicht in Ansatz gebracht. Mit seiner Klage macht der Kläger unter anderem rückständige Mieten aus der Staffelmietvereinbarung sowie die der Höhe nach unstreitigen Heizkos- ten aus den vorgenannten Abrechnungen abzüglich einer Mietminderung von 5 % geltend. Er hat die Beklagten - unter Einbeziehung weiterer Ansprüche - auf Zahlung von insgesamt 8.475,85 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Klä- ger 1.548,83 € nebst Zinsen sowie weitere 150,84 € Zug um Zug gegen Ab- rechnung der Kaution zu zahlen; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 5.651,17 € nebst Zin- 3 4 5 6 - 4 - sen sowie weitere 150,84 € Zug um Zug gegen Abrechnung der Kaution zu zahlen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision erstre- ben die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren noch von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Staffelmietvereinbarung der Parteien zu Un- recht für insgesamt unwirksam gehalten. Auch wenn sich diese Vereinbarung auf der Rückseite der Hausordnung befinde, sei die Schriftform gewahrt, weil die Parteien diese gesondert unterzeichnet hätten. Dass die Staffelmietverein- barung jedenfalls ab dem 31. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 557a Abs. 1 Halbsatz 2 BGB unwirksam sei, da die Erhöhungsschritte nur noch in einem Prozentbetrag angegeben würden, werde auch von dem Kläger nicht in Abrede gestellt. Diese Unwirksamkeit führe jedoch gemäß § 139 BGB nicht zu einer Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung, da die Vereinbarung teilbar sei und angenommen werden könne, dass die Parteien die in Geldbeträgen ausgewiesene Staffelmiete für die ersten zehn Jahre auch ohne die Fortsetzung ab dem elften Jahr vereinbart hätten. Dem stehe die Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs, nach der ein in einem Staffelmietvertrag formularmäßig ver- einbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeit- raum von vier Jahren überschreite, insgesamt unwirksam sei, nicht entgegen. Der vorliegende Fall liege anders. Die Vereinbarung einer Staffelmiete unterlie- 7 8 9 - 5 - ge - auch wenn die Vereinbarung formularvertraglich erfolgt sein sollte - gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlege. Die Berufung habe ebenfalls Erfolg, soweit der Kläger die Nachzah- lungsbeträge aus den beiden Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 verlange. Diese Abrechnungen seien entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger nicht ausdrücklich an- gegeben habe, dass er in den Heizkostenabrechnungen zugunsten der Beklag- ten keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht habe. Hätte der Kläger in den Abrechnungen die (nicht gezahlten) Vorauszahlungen der Beklagten ausdrück- lich mit "Null" beziffert, beständen an der Wirksamkeit der Abrechnung keine Zweifel, da die Frage, ob die Beklagten tatsächlich keinerlei Vorauszahlungen geleistet hätten, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen betreffe. Es könne nach Auffassung der Kammer für die Wirksamkeit der Abrechnung kei- nen Unterschied machen, ob der Vermieter nicht gezahlte Vorauszahlungen ausdrücklich mit "Null" beziffere oder Vorauszahlungen in der Abrechnung nicht berücksichtige, zumal die Nichtberücksichtigung aus Sicht des Mieters die (konkludente) Erklärung des Vermieters beinhalte, dass die Vorauszahlungen "Null" betrügen. In beiden Fällen sei für den Mieter ohne Zweifel ersichtlich, dass von dem Gesamtbetrag der auf ihn entfallenden Kosten keine Vorauszah- lungen in Abzug gebracht worden seien. Dies möge für den Mieter Anlass sein, die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung unter Hinweis auf geleistete Voraus- zahlungen zu bestreiten, doch bleibe das Abrechnungsergebnis auch ohne ausdrückliche Bezifferung der Vorauszahlungen mit "Null" gedanklich und rech- nerisch nachvollziehbar, und nur hierauf komme es für die Wirksamkeit der Ab- rechnung an. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass dem Kläger die aus der Staffelmietvereinbarung abgeleiteten Ansprüche auf Zahlung rück- ständiger Miete zustehen. Denn die Staffelmietvereinbarung ist gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, aus denen der Kläger die Ansprüche herleitet, wirksam. a) Der Senat hat für eine unter der Geltung des Miethöhegesetzes ohne zeitliche Begrenzung vereinbarte Staffelmiete entschieden, dass sie nicht ins- gesamt, sondern nur insoweit unwirksam ist, als sie über die damals zulässige Höchstdauer von zehn Jahren hinausgeht (Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, WuM 2009, 117 Rn. 11, zu einer individualvertraglichen Vereinbarung; Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, WuM 2009, 587, zu einer formularvertraglichen Staffelmiete). Für den vorliegenden Fall gilt nichts anderes. Zwar findet auf die Verein- barung der Parteien nicht das Miethöhegesetz, sondern § 557a BGB Anwen- dung. Sie ist deshalb, soweit sie über zehn Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer, sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum - anders als für die Anfangsjah- re - nicht in einem Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist. Insoweit verstößt die Vereinbarung gegen § 557a Abs. 1 BGB. Das ist nicht im Streit. Die Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung führt auch im vorliegenden Fall nicht zur Gesamtnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung, weil auch hier of- 11 12 13 14 15 - 7 - fensichtlich ist, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten zehn Jahre betrifft und damit wirksam ist, auch ohne den nichtigen Teil abgeschlos- sen hätten. Die Staffelmietvereinbarung ist deshalb gemäß § 139 BGB für die ersten zehn Jahre, in denen sie den Anforderungen des § 557a BGB genügt, wirksam und nur für die nachfolgende Zeit unwirksam. Dabei kann offenbleiben, ob die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewe- sen wäre, die erhöhte Miete - ebenso wie für die ersten zehn Jahre - auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder die Staffelmietverein- barung auf die ersten zehn Jahre beschränkt hätten, für die sie den gesetzli- chen Anforderungen entspricht. In beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen Anfangszeitraum unberührt. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um 3 % ei- nig waren, spricht auch nichts dafür, dass sie für die ersten zehn Jahre, in de- nen ihre Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Stei- gerungsbeträge vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben. Das Vorbringen der Revision, bei Kenntnis der Parteien von dem gesetzlichen Er- fordernis, die Steigerungsbeträge auszuweisen, hätte sich angeboten, voll- kommen andere Zeitabstände oder Staffelsprünge vorzusehen, findet in dem vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Sachverhalt keine Stütze. Ebenso wenig ist anzunehmen, dass die Parteien auf eine Staffel- mietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietverein- barung bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicher- heit hinsichtlich der Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung gemäß § 557a Abs. 2 Satz 2 16 17 18 - 8 - BGB ausgeschlossen sind. Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, dass die Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der Mietsteigerungen bewusst gewesen wäre, von der Staffelmietvereinbarung nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten zehn Jahre mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt festgehalten hätten (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 23/08, aaO Rn. 13). Der in der Literatur unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Land- gerichts Halle (ZMR 2004, 821) vertretenen Auffassung, eine Staffelmietverein- barung sei grundsätzlich insgesamt unwirksam, wenn die Mietstaffeln (teilwei- se) nicht betragsmäßig ausgewiesen würden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 557a BGB Rn. 37; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 557a Rn. 18), vermag der Senat deshalb für die hier vorliegende Fallgestaltung, in der die Staffelmietvereinbarung für die Anfangsjahre den ge- setzlichen Anforderungen entspricht und eine (unzulässige) prozentuale Steige- rung erst für spätere Jahre vereinbart wird, nicht zu folgen. b) Aus dem Senatsurteil vom 25. Januar 2006 (VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059) ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine andere Beurteilung herzuleiten. Der Senat hat in diesem Urteil entschieden, dass ein in einem Staffel- mietvertrag formularmäßig vereinbarter Kündigungsverzicht, der den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren überschreitet, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt und nicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt (aaO Rn. 20). Diese Rechtsprechung ist hier schon deshalb nicht einschlägig, weil sie die Unwirksamkeit des zu Lasten des Mieters gehenden Kündigungsverzichts betrifft, nicht die Wirksamkeit der 19 20 21 - 9 - Staffelmietvereinbarung als solcher. Davon abgesehen unterliegt, wie das Beru- fungsgericht richtig gesehen hat, die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 307 Abs. 3 BGB nicht der Inhaltskontrolle, weil sie die Höhe der zu zahlenden Miete unmittelbar festlegt (Senatsbeschluss vom 7. Juli 2009 - VIII ZR 140/08, aaO). 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die Wirksamkeit der Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2006/2007 und 2007/2008 bejaht. a) Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Se- nats dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie den allgemei- nen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammen- stellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abre- den getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben in eine Betriebskostenab- rechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Anga- be und - soweit erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleiste- ten Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 27/10, NJW 2011, 1867 Rn. 8 mwN). Dabei hat der Senat mehrfach deutlich gemacht, dass an die Abrech- nungen in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Die Anforderungen an die Wirksamkeit einer Abrechnung haben sich am Zweck der Abrechnung zu orientieren. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne- risch nachzuvollziehen. Erforderlich ist dafür, dass der Mieter erkennen kann, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (st. Rspr.; Senatsurteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 Rn. 21 22 23 24 - 10 - mwN). Etwaige Fehler - zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen, Ansatz der Soll- statt der Ist-Vorauszahlungen - stellen (nur) materielle Fehler der Abrechnung dar, die nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung aus formellen Gründen führen, weil der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres nach- prüfen kann, ob der Vermieter die geleisteten Zahlungen korrekt berücksichtigt hat (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16 mwN). Das gilt ebenso, wenn der Vermieter - wie hier - überhaupt keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Auch in diesem Fall kann der Mieter anhand seiner Unterlagen ohne weiteres feststellen, ob dies zu Recht nicht ge- schehen ist. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird dadurch nicht in Fra- ge gestellt. In einem solchen Fall wäre es, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, eine sinnlose Förmelei, wenn der Vermieter in der Abrech- nung Vorauszahlungen des Mieters ausdrücklich mit "Null" zu beziffern hätte. b) Von diesen Maßstäben ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat die Heizkostenabrechnungen 2006/2007 und 2007/2008 rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass aus ihnen für die Beklagten zweifelsfrei hervorging, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat. Denn ein Abzug ge- leisteter Vorauszahlungen wird in diesen Abrechnungen - anders als in der vo- rangegangenen Abrechnung 2005/2006 - nicht vorgenommen. Ob der Kläger einen Abzug von Vorauszahlungen zu Recht unterlassen hat, das heißt ob die Beklagten tatsächlich keine Vorauszahlungen geleistet hatten, betrifft, wie aus- geführt, allein die materielle Richtigkeit der Abrechnungen, nicht deren Wirk- samkeit. Das Vorbringen der Revision rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass aus den Heizkostenabrechnungen deutlich 25 26 27 - 11 - hervorgeht, dass der Kläger keine Vorauszahlungen in Ansatz gebracht hat, meint aber, er hätte gleichwohl eine Rubrik "geleistete Vorauszahlungen" in die Abrechnung aufnehmen und diese mit "Null" beziffern müssen, weil für die Be- klagten nicht erkennbar sei, ob der Kläger geleistete Vorauszahlungen schlicht vergessen habe oder aber bewusst nicht in Ansatz gebracht habe. Auf die Moti- vationslage des Vermieters und deren Erkennbarkeit für den Mieter kommt es für die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nicht an. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 08.06.2010 - 15 C 576/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.06.2011 - 63 S 393/10 -

§ 566§ 566a

BGH VIII ZR 202/0627.06.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/06 Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566, 566a a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet- verhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851). BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil- kammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Februar 2006 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der au- ßergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hat- te seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in B. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 €) entrichtet. Seit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er- 1 - 3 - hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Grundstück. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom 29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom 23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 3 Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich gemäß § 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des Klägers fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser- werb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung noch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis schon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an. Bereits im Anwendungsbereich des § 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwer- ber auch in ein Abwicklungsverhältnis nach Kündigung des Mietverhältnisses eintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückga- be der Sicherheit bestimme dies § 566a BGB ausdrücklich. Nach der gesetzli- 4 - 4 - chen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren Vermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass §§ 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der Zwangsversteigerung Anwendung finden (§ 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis und der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a BGB kommt aber nach dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige) Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausge- zogen ist. 6 a) Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der Über- lassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl. auch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing- rechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters da- 7 - 5 - durch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinba- rung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. 8 b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 566 Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (MünchKomm/Häublein, BGB, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudin- ger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rdnr. 31). An beiden Voraussetzungen fehlt es hier. Zwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Beru- fungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der Mie- ter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Miet- vertrags noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend § 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72, 147; MünchKomm/Häublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Miet- recht, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 8; einschränkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs des § 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erwägungen be- gründet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, § 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile, aaO, Kap. II Rdnr. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei- nes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein Anlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe rechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste- hendes Abwicklungsverhältnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede eintreten zu lassen. 9 - 6 - 10 aa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene Mieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht, denn seine Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstel- lung wird durch die zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Woh- nung nicht verschlechtert. bb) Die Regelung des § 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Miet- vertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen- hang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die Vor- schrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon ei- nen zusätzlichen Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig- keiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste- te Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ver- langt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt. 11 cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des § 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses entspricht. 12 (1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwer- bers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu si- chern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - blei- ben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri- 13 - 7 - gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh- rung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabili- tät abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeit- raum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung ei- nes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe- trages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperio- de, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in die- sem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehe- malige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat. (2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grund- stückserwerber die Pflicht zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft, wenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver- pflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem Eigentums- wechsel fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, wen er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betra- ges hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach 14 - 8 - einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und daher abzuweisen. 15 Ball Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -

§ 554§ 556a

BGH VIII ZR 168/0503.05.2006 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 202/06 Verkündet am: 27. Juni 2007 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja Heizkosten VO § 7 Abs. 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1; BGB §§ 133 Dc, 157 B, D, 554 Abs. 2, 556a Abs. 1 Satz 1 a) Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhält- nisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185). b) Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Um- legung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlos- sen werden. BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06 - LG Gießen AG Gießen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 28. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 3. August 2005 wird zurückgewie- sen. Auf die Anschlussrevision der Klägerin wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 27. Oktober 2004 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 250,65 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. April 2004 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz verteilen sich wie folgt: Die Kosten des Teilvergleichs vom 27. Oktober 2004 haben die Klägerin zu 3/5 und der Beklagte zu 2/5 zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3 zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Beweisaufnahme und der Nebenintervention, die dem Beklagten auferlegt werden. Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin; das Mietobjekt war unter anderem mit einer ölbetriebenen Zentralheizung und einer Gemein- schaftsantenne ausgestattet. Nach dem Mietvertrag vom 9. Mai 1984 hatte der Beklagte Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu entrichten. § 4 des Formu- larmietvertrags sieht als Abrechnungsmaßstab "m² Wohnfläche" vor und be- stimmt unter anderem: "1.b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: … 13. Gemeinschaftsantenne … 18. Heizung … 2. Ist in der Spalte ‚Verteilungsschlüssel’ ein solcher nicht einge- setzt, so kann der Vermieter einen geeigneten oder unter- schiedlichen Umlegungsmaßstab bestimmen. Der Vermieter kann während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berech- nungszeitraumes den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden… 3. Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neuein- führung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen…" Ende 2001 wurde die Ölzentralheizung, die nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben entsprach, stillgelegt. Die Klägerin ließ die alte Heizungsanlage ab- bauen und bezieht seither Fernwärme von ihrer Streithelferin, dem örtlichen Fernwärmeversorger, nach deren allgemeinen Tarif. 2 Ferner wurden die Mieter durch ein undatiertes Rundschreiben der Haus- verwaltung darüber informiert, dass alle Wohnungen mit einem Breitbandkabel- 3 - 4 - anschluss ausgestattet werden sollten; die Grund- bzw. Basisversorgung werde über die Mietnebenkosten in Höhe von 8,90 DM monatlich abgerechnet. 4 Für die Gebühren des Breitbandkabelanschlusses verlangte die Klägerin in der Betriebskostenabrechnung vom 28. August 2002 für das Jahr 2001 eine Nachzahlung von 29,61 €, in der Betriebskostenabrechnung vom 19. Septem- ber 2003 für das Jahr 2002 eine weitere Nachzahlung von 50,69 €. Die Kabel- gebühren legte die Klägerin nicht nach dem Anteil der Wohnfläche, sondern nach der Anzahl der Wohneinheiten um. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 forderte die Klägerin 170,35 € Heizkosten nach. Mit der Klage hat die Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, demgemäß eine Betriebskostennachforderung von 250,65 € gel- tend gemacht (für den Breitbandkabelanschluss 29,61 € sowie 50,69 €, für Heizkosten 170,35 €). Das Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heiz- kostennachforderung abgewiesen. Von den Kabelgebühren hat es der Klägerin insgesamt 40,95 € zuerkannt. Dieser Betrag setzt sich aus einer Nachforderung für das Jahr 2001 in Höhe von 16,50 € und für das Jahr 2002 von 24,45 € zu- sammen; in Höhe von weiteren 39,35 € hat das Amtsgericht die Klage auch insoweit abgewiesen. 5 Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin hat das Landgericht ihr - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung - über die in erster Instanz zuerkannten 40,95 € hinaus weitere 170,35 € zugesprochen. 6 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Be- klagte, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts insgesamt zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entgegen und wendet sich mit der An- schlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage. 7 - 5 - Entscheidungsgründe: 8 Die Revision des Beklagten ist unbegründet. Die Anschlussrevision der Klägerin hat dagegen Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 9 Die Klägerin könne Heizkosten in Höhe von 170,35 € nachfordern. Von maßgeblicher Bedeutung sei, dass die alte Heizungsanlage ersatzlos abgebaut worden sei. Damit liege kein Fall des Wärmecontracting vor, bei dem der Ver- mieter den Betrieb der Anlage an Dritte vergebe. Anders als bei dieser Form der Wärmelieferung, bei der der Lieferant eine neue Anlage erstelle oder die alte weiternutze, werde der Mieter hier nicht doppelt mit den in der Miete kalku- latorisch enthaltenen Investitionskosten belastet. Im Gegensatz zum Wärme- contractor, der seinen Gewinn und seine Investitionen für die spezielle Anlage in den Wärmepreis aufnehme, zahle der Vermieter als Kunde des Fernwärme- versorgers nur den für jeden Nutzer geltenden örtlichen Tarif. 10 Grundsätzlich sei der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis frei, die Art der Beheizung umzustellen, sofern der Mieter dadurch nicht mit Mehrkosten belastet werde und keine Gebrauchsbeschränkungen hinnehmen müsse. Dabei stelle der Wechsel von einer ölbetriebenen Zentralheizung zu einem Fernwär- meanschluss in der Regel eine Maßnahme im öffentlichen Interesse an der Einsparung nicht erneuerbarer Energien dar, die der Mieter zu dulden habe. Der Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, die Zustimmung des Mieters 11 - 6 - zur Änderung der Heizungsart einzuholen. Eine konkrete Art der Beheizung sei hier nicht vereinbart gewesen. 12 Von der grundsätzlichen Möglichkeit des Wechsels der Heizungsart sei die Frage zu trennen, ob der Vermieter das von ihm an das Fernwärmeversor- gungsunternehmen gezahlte Entgelt ungekürzt an den Mieter weitergeben kön- ne. Diese Kosten seien aufgrund ergänzender Auslegung des Mietvertrags um- lagefähig. Die dem Vermieter zuzubilligende, einseitige Umstellung auf Fern- wärmebezug führe zu einer Regelungslücke im Vertrag. Eine für beide Seiten angemessene Regelung über die Abrechnung der Heizkosten nach einer sol- chen Umstellung sehe § 7 Abs. 4 der Heizkostenverordnung vor. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien die kompletten vom Versor- gungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und des Unternehmergewinns des Liefe- ranten umlagefähig. Dagegen spreche nicht, dass in der Grundmiete möglicherweise noch Finanzierungskosten und Rückstellungen für die alte Heizungsanlage enthalten seien. Diese Kosten seien allenfalls von geringer Bedeutung und angesichts der energiepolitisch sinnvollen Stilllegung der alten Anlage hinzunehmen. Es sei auch nicht erkennbar, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit durch die Umstel- lung auf Fernwärme verletzt worden sei. Unter Beibehaltung der Ölheizung wä- re eine ähnliche Steigerung der Heizkosten für das Jahr 2002 zu erwarten ge- wesen. 13 Die Klägerin habe dagegen keinen Anspruch auf Zahlung der für den Breitbandkabelanschluss nachgeforderten Betriebskosten. Zwar könne die Klä- gerin die Kosten des Breitbandkabelanschlusses umlegen, denn dieser sei an die Stelle der Gemeinschaftsantenne getreten. Die Klägerin sei aber nicht be- rechtigt, den Abrechnungsschlüssel einseitig zu ändern. Sie könne sich auch 14 - 7 - nicht darauf berufen, dass es sich um eine Neueinführung von Betriebskosten handele. Dazu sei die Klägerin mangels wirksamer Vereinbarung nicht berech- tigt gewesen; § 4 Abs. 2 und 3 des Mietvertrags seien nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs unwirksam. B. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. 15 I. Revision des Beklagten 16 Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung restlicher Heizkosten in Höhe von 170,35 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 zusteht. Die Klägerin ist berechtigt, den von ihr selbst an den Fernwärmeversorger gezahlten Preis der Wärmelieferung anteilig auch auf den Beklagten umzulegen. 17 1. Die Parteien haben durch Bezugnahme auf die "Anlage 3 zu § 27 II. BVO" in § 4 Nr. 1b des Mietvertrags die Umlegung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vereinbart. Der Mietvertrag ist insoweit nicht lückenhaft, so dass entgegen der Annahme des Berufungsgerichts eine ergänzende Ver- tragsauslegung entbehrlich ist. 18 a) Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten genügt eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech- nungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, unter II 1 b bb). Im vorlie- 19 - 8 - genden Fall sind die Kosten der Wärmelieferung und des Warmwassers von der Bezugnahme in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV erfasst. Denn die zur Zeit des Vertragsabschlusses am 9. Mai 1984 maßgebliche Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 553, 577), die auf der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Ver- ordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften (BGBl. I S. 546, 549, 551) beruht, sah in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b eine Umlegung der Wär- melieferungskosten für Fernwärme und -warmwasser ausdrücklich vor (vgl. Se- natsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185, Tz. 15, zur Lieferung von Nahwärme). b) Die Umstellung auf den Bezug von Fernwärme stellt entgegen der An- sicht der Revision keine unzulässige einseitige Änderung des Mietvertrages durch die Klägerin dar. Eine Verpflichtung der Klägerin, die Wohnung nur durch eine ölbetriebene Zentralheizung zu beheizen, sieht der Mietvertrag nicht vor. Vielmehr gestatten die vertraglichen Beziehungen der Parteien auch die Be- heizung mittels Fernwärme. Dies ergibt sich bereits aus der Verweisung in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die "Anlage 3 zu § 27 II. BVO", die in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b, wie ausgeführt, die Kosten der Wärmelieferung durch Fernwärme als umlagefähige Betriebskosten aufführt. 20 2. Zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne der Grundsätze der An- lage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV gehören die gesamten Kosten, die der Wärmeliefe- rant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt (Senatsurteil vom 16. April 2003 - VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900, unter III 2 a). Das schließt darin enthal- tene Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn des Wärmelieferanten ein und gilt auch für Fernwärme (Senatsurteil vom 9. Novem- ber 1983 - VIII ZR 161/82, NJW 1984, 971, unter II 2 a). 21 - 9 - 22 Da die Klägerin berechtigt war, die Beheizung auf Fernwärme umzustel- len und die gesamten dafür anfallenden Kosten anteilig auf den Beklagten um- zulegen, ist sie nicht, wie die Revision meint, verpflichtet, die Grundmiete um die im Fernwärmetarif enthaltenen Gewinn-, Abschreibungs- und Instandhal- tungsanteile des Fernwärmeversorgers zu ermäßigen. Ebenso wenig ist die Klägerin gehalten, nach der Umstellung der Beheizung auf Fernwärme die Grundmiete deshalb zu ermäßigen, weil ihr nunmehr keine Instandhaltungs- oder Investitionskosten mehr durch die Ölheizungsanlage entstehen. Eine der- artige Ermäßigung der Grundmiete für den vertraglich vorgesehenen Fall der Umstellung der Wärme- und Warmwasserversorgung auf Fernwärme sieht der Mietvertrag nicht vor. II. Anschlussrevision der Klägerin 23 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beklagte ver- pflichtet, die von der Klägerin für den Breitbandkabelanschluss nachgeforderten Betriebskosten in vollem Umfang zu entrichten. Die Klägerin durfte diese Kos- ten nach Wohneinheiten umlegen. 24 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich aus § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 und Abs. 3 des Mietvertrags weder ein Recht zur Umlegung der Kabelgebühren noch zur Bestimmung des Abrech- nungsmaßstabs ergibt. Diese Bestimmungen des vom Landesverband der Hes- sischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegebenen For- mularmietvertrags sind unwirksam, wie der Senat im Rahmen eines Verbands- klageverfahrens bereits entschieden hat (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, unter II 1 und 2). Das zieht auch die Anschlussrevision nicht in Zweifel. Die Umlegungsfähigkeit der Kabelgebühren ergibt sich jedoch, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, aus einer ergänzenden Aus- legung (§§ 133, 157 BGB) des Mietvertrags. Diese Auslegung kann der Senat 25 - 10 - selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und die hierzu erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (BGH, Urteil vom 12. Februar 1997 - V ZR 250/96, WM 1998, 626, unter II 3; Senatsurteil vom 17. Januar 2007 - VIII ZR 171/06, WM 2007, 558, Tz. 25). Nach dem Mietvertrag der Parteien waren lediglich die Betriebskosten einer Gemeinschaftsantenne umlegbar (§ 4 Abs. 1b Nr. 13). Es kann dahinste- hen, ob das laufende Entgelt für den Breitbandkabelanschluss an die Stelle der vereinbarten Umlage für eine Gemeinschaftsantenne tritt, wenn diese - wie hier - mit dem Anschluss an das Kabelnetz beseitigt wird (so Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 196; aA Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 65; Betriebskosten-Kommentar/Wall, 2. Aufl., Rdnr. 3826). 26 Die Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten führt jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breit- bandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3035c, 5371; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 253; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 323; aA Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 64). So ist es hier, denn zu den duldungspflichtigen Verbesserungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB gehört in der Regel auch der Anschluss einer Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz (Senatsurteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750, unter II 8b, zu § 541b BGB aF; Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 2). Dass die Um- stellung auf den Kabelanschluss für den Beklagten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten könnte (§ 554 Abs. 2 Satz 2 BGB), ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht geltend gemacht; Anhaltspunkte dafür sind auch 27 - 11 - nicht ersichtlich. Es kommt auch nicht darauf an, dass der Beklagte kein Fern- sehgerät besitzt; ob er den Kabelanschluss nutzt, ist ohne Belang (Staudin- ger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 43). 2. Die Klägerin durfte die Kabelgebühren auch nach Wohneinheiten um- legen. Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, vorbehaltlich anderweitiger Vorschrif- ten zwar nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Dies beruht auf der Wer- tung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskos- ten, für die kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist (Senatsurteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 16). Bei der Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ist jedoch darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwä- gung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner ver- einbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (st. Rspr., siehe etwa BGHZ 127, 138, 142; 158, 201, 207; 165, 12, 27). Danach ist beim Kabelempfang gerade eine Umlage nach der Anzahl der Mietobjekte sachgerecht, weil der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich ist (LG Berlin GE 2002, 1492; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556a Rdnr. 69; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a Rdnr. 26; Schmid, aaO, Rdnr. 4140). 28 C. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es von der Klägerin angefochten worden ist. Es ist somit in diesem Umfang aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, entscheidet der Senat abschließend in der Sache (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach 29 - 12 - ist der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, in vollem Um- fang stattzugeben. Die Revision der Beklagten ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 27.10.2004 - 45-M C 426/04 - LG Gießen, Entscheidung vom 03.08.2005 - 1 S 357/04 -

BGH VIII ZR 151/2012.01.2022 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 168/05 Verkündet am: 3. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1 ZVG § 152 Abs. 2 ZPO § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 a) Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Miet- verhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. b) § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist - wie § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - entspre- chend anzuwenden, wenn das erstinstanzliche Gericht eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Fortführung von BGH, Urteil vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 m.w.Nachw.). BGH, Urteil vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 168/05 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 6. Juni 2005 insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichten- berg vom 15. Februar 2005 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg auch insoweit abgeändert, als die Stu- fenklage hinsichtlich der für das Abrechnungsjahr 2001 erhobenen Ansprüche abgewiesen worden ist. Die Beklagte wird verurteilt, über die Betriebs- und Heizkosten für die Wohnung der Kläger auch für das Jahr 2001 abzurechnen. Die Sache wird zur Entscheidung auch über den Anspruch der Kläger auf Auszahlung eines Nebenkostenguthabens für das Ab- rechnungsjahr 2001 sowie darüber hinaus zur Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens an das Amtsgericht zurück- verwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Kläger mieteten mit Wirkung ab dem 1. November 1999 eine Woh- nung in B. . Gemäß § 4 Ziff. 1, 5 und 6 des Mietvertrags vom 27. Oktober 1999 haben die Kläger neben der Miete Vorauszahlungen auf die dort aufge- führten Betriebskosten zu leisten; nach § 4 Ziff. 8 des Vertrags ist über die Vor- auszahlungen jährlich abzurechnen. Mit Beschluss vom 23. Juni 2003 ordnete das Amtsgericht Lichtenberg die Zwangsverwaltung des Grundstücks an; die Beklagte wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Betriebs- und Heizkosten für die vorangegangenen Jahre waren bis dahin vom Vermieter noch nicht ab- gerechnet worden. Die Beklagte erteilte den Klägern Betriebskostenabrechnun- gen lediglich für die Jahre 2002 und 2003. Die Kläger haben von der Beklagten im Wege der Stufenklage verlangt, über die Betriebs- und Heizkosten auch für die Jahre 1999, 2000 und 2001 ab- zurechnen und die sich aus den Abrechnungen ergebenden Guthaben an sie auszuzahlen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beklagte zur Abrechnung hinsichtlich der Jahre 1999 und 2000 verurteilt und auf den Antrag der Kläger den Rechtsstreit zur Entscheidung über ihre entsprechenden Zahlungsanträge an das Amtsgericht zurückverwiesen. Hinsichtlich des Abrechnungsjahres 2001 hat das Landgericht die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Insoweit verfolgen die Kläger mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision die Stufenklage weiter. 2 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 3 Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, zur Begründung ausgeführt: 4 Die Berufung der Kläger sei nicht begründet, soweit sie von der Beklag- ten als Zwangsverwalterin des Grundstücks die Abrechnung der Betriebskosten für das Jahr 2001 verlangten. Die Beklagte sei nicht verpflichtet, eine Abrech- nung zu erteilen, weil die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter oder den Zwangsverwalter betreffend das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits mit Ablauf des Jahres 2002 ausgeschlossen gewe- sen sei und deshalb von vornherein kein Anspruch mehr bestanden habe, der von der Beschlagnahme hätte erfasst werden können. Die Beklagte sei auch nicht deshalb zur Abrechnung verpflichtet, weil den Klägern ein Zurückbehal- tungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustehe, wenn die Beklagte die Nebenkosten nicht auch für das Jahr 2001 abrechne; ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Kläger sei jedenfalls verwirkt. Die Kläger würden durch die Verneinung einer Abrechnungs- und Zahlungspflicht der Be- klagten nicht rechtlos gestellt; ihnen stehe ein fälliger Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse zu. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der rechtlichen Nachprü- fung im Ergebnis nicht stand. Die Kläger haben gegen die Beklagte als Zwangs- verwalterin des Grundstücks auch für das Jahr 2001 einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung über die von ihnen geleisteten Betriebskosten- vorauszahlungen und auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergeben- 5 - 5 - den Guthabens. Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. 6 1. Die Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Erteilung einer Betriebs- kostenabrechnung kann sich zunächst, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, aus § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG ergeben. Danach hat der Zwangsverwalter die Ansprüche geltend zu machen, auf welche sich die Be- schlagnahme erstreckt. Hierzu gehören auch Nachforderungen von Betriebs- kosten, die der Mieter nach dem Mietvertrag zu tragen hat. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung nur durch eine ordnungsgemäße Betriebskostenab- rechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Zwangsverwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung gemäß §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG der Beschlagnahme unterliegt (Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter II 2 b). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine etwaige Nachforderung betreffend den Abrechnungszeitraum 2001 nicht von der Be- schlagnahme erfasst wäre. Denn ein Anspruch auf eine mögliche Nachforde- rung bestand bereits nicht mehr, als die Wirkung der Beschlagnahme im Juni 2003 durch Anordnung der Zwangsverwaltung eintrat (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1, 22 Abs. 1 ZVG). Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der auf das Abrechnungs- jahr 2001 anzuwenden ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), ist die Geltendma- chung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf einer Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltend- machung nicht zu vertreten. Danach war eine Nachforderung des Vermieters hinsichtlich der im Jahr 2001 angefallenen Betriebskosten im Zeitpunkt der Be- 7 - 6 - schlagnahme des Grundstücks bereits ausgeschlossen, weil die Abrechnungs- frist mit dem Ende des Jahres 2002 abgelaufen war. Das Vorliegen von Um- ständen, wonach der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer mögli- chen Nachforderung nicht zu vertreten hatte, hat das Berufungsgericht verneint; dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. 8 Ob die Beklagte, wie die Revision meint, gleichwohl nach § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG über die im Jahr 2001 geleisteten Vorauszahlungen schon des- halb abzurechnen hat, weil die Kläger, solange diese Abrechnung nicht erteilt ist, ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der von der Beklagten einzuziehen- den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen ausüben könnten (§ 273 Abs. 1 BGB), bedarf keiner Entscheidung. Denn dem Mieter steht ein Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erteilung einer Abrechnung über geleistete Betriebs- kostenvorschüsse nicht nur unter den Voraussetzungen des § 152 Abs. 1, 2. Halbs. ZVG zu, sondern auch aufgrund der - auf Miet- und Pachtverträge be- schränkten - Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG (dazu nachfolgend unter 2.). Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt. 2. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung (auch) für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1, 1. Halbs. BGB in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG. 9 Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlag- nahme einem Mieter oder Pächter überlassen worden ist. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, weil das Grundstück, auf dem die von den Klägern seit November 1999 gemietete Wohnung gelegen ist, im Juni 2003 beschlagnahmt wurde. § 152 Abs. 2 ZVG bezieht sich auch auf den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB gere- gelten und in § 4 Ziff. 8 des vorliegenden Mietvertrags wiedergegebenen An- 10 - 7 - spruch des Mieters auf Erteilung einer jährlichen Abrechnung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen. Dies gilt auch dann, wenn der abzurechnende Zeitraum - wie hier - vor der Beschlagnahme des Grundstücks liegt. 11 a) Aufgrund der Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG, die den Schutz des Mieters bezweckt, hat der Zwangsverwalter die Pflichten des Vollstre- ckungsschuldners - des Vermieters - aus dem Mietvertrag zu erfüllen, weil die- se Aufgaben vom Schuldner nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm nach § 148 Abs. 2 ZVG aufgrund der Beschlagnahme die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 a). Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b m.w.Nachw.). Daraus folgt, dass der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt und somit - ebenso wie die Mietsicherheit nach § 551 BGB - Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter einen Überschuss zu erstatten hat (Senatsurteil , aaO unter II 3 b (2) m.w.Nachw.; OLG Hamburg, NJW-RR 1990, 151; Muth in Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG, 12. Aufl., § 152 Rdnr. 35). b) Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus sich ergebenden Guthabens des Mieters hat der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten - wie hier - für ei- nen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsicht- lich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zugunsten der Haftungsmasse nach § 152 Abs. 1 2. Halbs. ZVG in Verbindung mit § 556 12 - 8 - Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen ist. Denn die dem Schutz des Mieters die- nende Sondervorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG begrenzt die Wirksamkeit des Mietvertrages gegenüber dem Zwangsverwalter nicht auf nach der Beschlag- nahme entstandene Ansprüche des Mieters, sondern ordnet sie unabhängig vom Eintritt der Wirkungen der Beschlagnahme an. III. Auf die Revision der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, soweit ihre Berufung zurückgewiesen worden ist, und auf die Berufung der Klä- ger ist die Beklagte zur Erteilung der geforderten Abrechnung auch für das Jahr 2001 zu verurteilen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). Insoweit ist der Rechts- streit darüber hinaus zur Entscheidung über den im Wege der Stufenklage (§ 254 ZPO) geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung eines sich aus die- ser Abrechnung ergebenden Guthabens auf Antrag der Kläger an das Amtsge- richt zurückzuverweisen (§ 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO analog). 13 Nach der durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) neu gefassten Bestimmung des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO, die § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. weitgehend entspricht, darf das Beru- fungsgericht die Sache, soweit ihre weitere Verhandlung erforderlich ist, unter Aufhebung des Urteils und des Verfahrens an das Gericht des ersten Rechts- zuges nur zurückverweisen, wenn im Falle eines nach Grund und Betrag streiti- gen Anspruchs durch das angefochtene Urteil über den Grund des Anspruchs vorab entschieden oder die Klage abgewiesen ist und eine Partei die Zurück- verweisung beantragt, es sei denn, dass der Streit über den Betrag des An- spruchs zur Entscheidung reif ist. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs war § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. entsprechend anzuwen- 14 - 9 - den, wenn der dem Ausnahmetatbestand vergleichbare Fall gegeben ist, dass das erstinstanzliche Gericht - wie im vorliegenden Fall - eine Stufenklage insge- samt abgewiesen hat, das Berufungsgericht hingegen dem Rechnungslegungs- oder Auskunftsanspruch stattgibt (Senatsurteile vom 14. November 1984 - VIII ZR 228/83, NJW 1985, 862 = WM 1985, 303, unter I und vom 24. Mai 1995 - VIII ZR 146/94, NJW 1995, 2229 = WM 1995, 1774, unter III, jew. m.w.Nachw.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat auch nach der Neufassung des § 538 ZPO fest (vgl. auch OLG Köln, OLGR 2004, 252, 253; MünchKomm- ZPO/Aktualisierungsband-Rimmelspacher, 2. Aufl., § 538 Rdnr. 58; Musielak/ Ball, ZPO, 4. Aufl., § 538 Rdnr. 30; Zöller/Gummer/Heßler, ZPO, 25. Aufl., § 538 Rdnr. 48). Der Gesetzgeber hat den Ausnahmetatbestand des § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - abgesehen von dem nunmehr bestehenden, hier erfüll- ten Erfordernis des Antrags einer Partei auf Zurückverweisung - in § 538 ZPO n.F. übernehmen wollen (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs, BT- Drucks. 14/4722 S. 102 f.). Den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass aufgrund der Neufassung des § 538 ZPO eine Zurückverweisung in dem bisher anerkannten Fall der Abweisung einer Stufenklage in erster Instanz und der Stattgabe hinsichtlich des Auskunftsanspruchs durch das Berufungsgericht, an dessen Stelle der Senat entscheidet, nicht mehr zulässig sein soll. § 538 15 - 10 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO ist daher - wie zuvor § 538 Abs. 1 Nr. 3 ZPO a.F. - auf diesen Fall entsprechend anzuwenden. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 15.02.2005 - 14 C 612/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.06.2005 - 62 S 86/05 -

BGH VIII ZR 401/2106.12.2022 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:120122UVIIIZR151.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 151/20 Verkündet am: 12. Januar 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1, Abs. 3; HeizkostenV § 1 Abs. 1, Abs. 2, § 4 Abs. 1, § 6 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2, § 12 Abs. 1 Satz 1 Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler verfügt. BGH, Versäumnisurteil vom 12. Januar 2022 - VIII ZR 151/20 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Januar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Hei- delberg - 5. Zivilkammer - vom 28. Mai 2020 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hei- delberg vom 3. September 2019 wird (insgesamt) zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 1. Mai 2016 bis zum 31. Mai 2017 Mieter einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen Wohnung der Beklag- ten in Heidelberg. Entsprechend den mietvertraglichen Vereinbarungen leisteten sie Vorauszahlungen auf die Betriebskosten sowie eine Mietsicherheit in Form 1 - 3 - einer Barkaution. Diese beläuft sich einschließlich angefallener Zinsen auf insge- samt 2.575 €. Die Ehefrau des Klägers trat mit Abtretungsvereinbarung vom 27. Mai 2019 ihren Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit an diesen ab. In dem Wohngebäude werden Heizungswärme und Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Ver- sorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist. Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wird nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen. Die Beklagte rechnete für die Jahre 2016 und 2017 fristgerecht über die Betriebskosten der Wohnung einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten ab. In den Betriebskostenabrechnungen wurden die Gesamtkosten der Hei- zungsanlage wegen der fehlenden Erfassung der auf die zentrale Warmwasser- versorgungsanlage entfallenden Wärmemenge unter Berufung auf die in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV genannte Formel ersatzweise rechnerisch auf die Kosten für Warmwasser und auf die Heizkosten verteilt. Die auf diese Weise er- mittelten Kosten für Warmwasser und Heizung wurden dann zu 30 % über die Wohnfläche und zu 70 % anhand der Verbrauchswerte auf den Kläger und seine Ehefrau umgelegt, die mittels den für die Mietwohnung installierten Heizkosten- verteilern und dem Warmwasserzähler ermittelt wurden. Der Kläger und seine Ehefrau erhoben gegen die Abrechnungen verschie- dene Einwendungen, weshalb die Beklagte sie mehrfach korrigierte, zuletzt je- weils mit Schreiben vom 19. Dezember 2018. Eine verbrauchsabhängige Auftei- lung des Wärmeverbrauchs der verbundenen zentralen Heizungs- und Warm- wasserversorgungsanlage erfolgte allerdings weiterhin nicht. 2 3 4 - 4 - Die zuletzt erteilten Abrechnungen weisen Nachzahlungsbeträge zu Lasten des Klägers und seiner Ehefrau in Höhe von 607,91 € für das Jahr 2016 und 980,65 € für das Jahr 2017 aus. Der Kläger hat hiervon Beträge in Höhe von 298,14 € für das Jahr 2016 und von 439,46 € für das Jahr 2017 akzeptiert und die Beklagte auf Rückzahlung der danach verbleibenden Mietsicherheit von noch 1.837,40 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Hierbei hat er die angesetzten Heiz- und Warmwasser- kosten um 15 % gekürzt. Gegen die Klageforderung hat die Beklagte hilfsweise die Aufrechnung mit den ihr aus ihrer Sicht zustehenden Ansprüchen auf Be- triebskostennachzahlung - wie sie sich aus den vorstehend genannten Abrech- nungen ergeben - erklärt. Die Klage hat vor dem Amtsgericht in Höhe von 1.651,46 € nebst Zinsen Erfolg gehabt. Das Amtsgericht hat unter anderem angenommen, dass dem Klä- ger ein Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV in Höhe von 15 % im Hinblick auf die Kosten für Wärme und Warmwasser zustehe. Auf die Berufung der Beklagten, mit der sie sich lediglich noch gegen die Aberkennung der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen in Höhe von 665,02 € und in diesem Zusammenhang insbesondere gegen die Anwendung des Kürzungsrechts nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gewandt hat, hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage mit der Begründung, ein solches Kürzungsrecht bestehe nicht, in Höhe weiterer 175,78 € nebst Zinsen abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugunsten des Klägers zugelassenen Revi- sion erstrebt dieser die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 5 6 7 8 9 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht (LG Heidelberg, WuM 2020, 420) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe ein Kürzungsrecht des Klägers aus der Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrech- nung der Heiz- und Warmwasserkosten vom 5. Oktober 2009 (BGBl. I S. 3250; im Folgenden: HeizkostenV) zu Unrecht bejaht. Dies führe zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils und zur Klageabweisung in Höhe eines weiteren Be- trags von 175,78 € einschließlich anteiliger Zinsen. Der Anspruch auf Rückzah- lung der Mietsicherheit sei auch in diesem Umfang durch Aufrechnung erloschen (§ 389 BGB). Nach § 9 Abs. 1 HeizkostenV seien bei verbundenen Anlagen die einheit- lich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Bei eigenständiger gewerbli- cher Wärmelieferung habe die Teilung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu erfolgen. Die Beklagte habe aber entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht mit einem Wärmemengenzähler gemessen, weil ein solches Gerät nicht vorhan- den sei, sondern sie habe eine Trennung durch Berechnung nach § 9 Abs. 2 10 11 12 13 - 6 - Satz 4 HeizkostenV vorgenommen, ohne dass hierfür die Voraussetzungen ge- geben gewesen seien. Dieser Verstoß führe allerdings nicht dazu, dass der Klä- ger gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV das Recht habe, den auf ihn entfal- lenden Anteil an den Kosten um 15 % zu reduzieren. Ob das Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV in einer Konstellation wie der vorliegenden bestehe, werde uneinheitlich beurteilt. Die Kammer schließe sich der Auffassung an, nach der ein solches Kürzungsrecht nicht gegeben sei, wenn eine Aufteilung der einheitlich entstandenen Kosten ei- ner verbundenen Anlage unter Verstoß gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV nur rechnerisch erfolge und dabei - wie im Streitfall - zu Unrecht die Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV angewandt werde. Diese Auffassung sei mit dem Wortlaut der Vorschrift zu vereinbaren, nach dem das Kürzungsrecht nur entstehe, wenn entgegen den Vorschriften der Ver- ordnung "nicht verbrauchsabhängig" abgerechnet werde. Vom Verbrauch abhän- gig - nämlich von der Erfassung der Heizkostenverteiler - sei die Abrechnung aber selbst dann, wenn nicht einmal das verbrauchte Warmwasservolumen er- mittelt, sondern stattdessen die versorgte Wohnfläche als verbrauchsunabhängi- ger Faktor zu Grunde gelegt werde. Ob nach dem Willen des Verordnungsgebers gleichwohl ein Kürzungs- recht habe entstehen sollen, lasse sich nicht klären. In der Erstfassung habe die Vorschrift des § 12 HeizkostenV darauf abgezielt, einen Zwang zur Anbringung von Ausstattungen zur Verbrauchserfassung für Räume zu begründen. Für die Berechnung des Warmwasseranteils nach § 9 HeizkostenV folge daraus aber bereits deshalb nichts, weil zwar schon nach der bis zum 1. Januar 2009 gelten- den Fassung der Norm die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage ent- fallende Wärmemenge mit einem Wärmezähler zu messen gewesen sei, diese 14 15 16 - 7 - Wärmemenge aber auch nach einer Formel oder nach den anerkannten Regeln der Technik habe errechnet werden dürfen (§ 9 Abs. 3 Satz 1 bis 4 HeizkostenV aF). Dass der Verordnungsgeber sich anlässlich der Änderung der Heizkosten- verordnung mit der Rechtsfolge des Kürzungsrechts befasst habe, sei nicht er- sichtlich. Vielmehr habe er angenommen, dass die Neufassung des § 9 Abs. 2 HeizkostenV "weitgehend geltendes Recht" übernehme. Welche Folgen es für das Kürzungsrecht habe, dass die Kostentrennung nunmehr nur noch aus- nahmsweise nach den Ersatzverfahren zulässig sei, werde in der Verordnungs- begründung nicht thematisiert. Maßgeblich abzustellen sei daher auf den Regelungszweck. Zweck der Heizkostenverordnung sei es, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dem jeweiligen Nutzer solle durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusstge- macht werden. Vor diesem Hintergrund gestatte das Kürzungsrecht dem Mieter eine abstrakte Berechnung des Schadens, der aus der nicht ordnungsgemäßen Anwendung der Heizkostenverordnung resultiere, und zwar beruhend auf Erhe- bungen, nach denen bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung mit einer Energieersparnis in Höhe von 15 % zu rechnen sei. Diese Wertung lasse sich auf die unzureichende Abgrenzung des auf Hei- zung und Warmwasserbereitung entfallenden Energieanteils nicht übertragen. Zwar seien möglicherweise auch von der korrekten Anwendung des § 9 Heizkos- tenV Energieeinsparungseffekte zu erhoffen. Deren Höhe sei indes letztlich offen und der nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV unterstellte Schaden in Höhe von 15 % mangels verbrauchsbezogener Abrechnung stehe mit einer unzutreffenden Anwendung des § 9 HeizkostenV nicht in Zusammenhang. 17 18 - 8 - Angesichts dessen, dass dem Vermieter der Gegenbeweis eines geringe- ren Schadens versagt sei, sei es nicht Aufgabe der richterlichen Rechtsfortbil- dung, sondern des Verordnungsgebers, zu entscheiden, ob und in welcher Höhe ein pauschaler Schaden durch unzureichende Abgrenzung überhaupt entstehen könne und inwieweit dieser unwiderleglich zu vermuten sei. Hiergegen könne nicht eingewandt werden, dass die Pflicht zum Einbau von Wärmemengenzählern ohne die Sanktionierung durch das Kürzungsrecht leerliefe, weil ein Schaden des Mieters regelmäßig nicht nachweisbar sei. Denn § 4 Abs. 4 HeizkostenV gebe dem Nutzer gegen den Gebäudeeigentümer und den in § 1 Abs. 2 HeizkostenV genannten Personenkreis ein subjektives Recht auf Einhaltung der Pflichten zur Verbrauchserfassung, welches mit der Leis- tungsklage geltend gemacht werden könne. Zudem könne eine unrichtige An- wendung der Formel nach § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV gerügt werden und gegebenenfalls zu einer für den Mieter günstigeren Betriebskostenabrechnung führen. Daneben könnten auch öffentlich-rechtliche Sanktionen eintreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit in Höhe von weiteren 175,78 € ge- mäß § 551 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB in Verbindung mit der zwischen dem Kläger, dessen Ehefrau und der Beklagten getroffenen Sicherungsabrede im Mietvertrag aus eigenem und abgetretenem Recht (§ 398 BGB) nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht meint, ist der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung weiterer geleisteter Mietsicherheit in dieser Höhe nicht durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung durch Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB 19 20 21 22 - 9 - in Verbindung mit dem Mietvertrag erloschen (§ 389 BGB). Dem Kläger steht ein Recht zur Kürzung der in den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 umgelegten Kosten für Wärme und Warmwasser aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu, so dass insoweit eine aufrechenbare Gegenforderung der Be- klagten nicht besteht. 1. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV hat der Nutzer das Recht, so- weit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vor- schriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen. Eine Abrechnung ist - wie der Senat bereits in anderem Zusammenhang entschieden hat - dann nicht ver- brauchsabhängig im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV, wenn sie - auch nur teilweise - nicht den einschlägigen Bestimmungen der HeizkostenV ent- spricht, was der Verordnungsgeber durch die Formulierung ʺentgegen den Vor- schriften dieser Verordnungʺ zum Ausdruck gebracht hat (vgl. Senatsurteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, NJW-RR 2006, 232 Rn. 21). 2. An diesem Maßstab gemessen hat die Beklagte über die Kosten für Wärme und Warmwasser in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2016 und 2017 nicht verbrauchsabhängig abgerechnet und hat der Kläger daher das von ihm ausgeübte Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV. a) Gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV sind Heizkosten in Objekten mit zentralen Heizungsanlagen oder mit Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV) im Interesse eines sparsamen Umgangs mit Energie grundsätzlich nach dem konkreten Verbrauch der einzelnen Nutzer zu verteilen. Die Einzelheiten der Ver- teilung sind in §§ 7 bis 9 HeizkostenV geregelt (vgl. auch Senatsurteile vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, NJW-RR 2006, 232 Rn. 11; vom 27. Okto- 23 24 25 - 10 - ber 2021 - VIII ZR 264/19, juris Rn. 16). Um eine verbrauchsabhängige Kosten- verteilung sicherzustellen, schreibt § 4 Abs. 1 HeizkostenV vor, dass der anteilige Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu erfassen ist. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts verfügte das Wohnge- bäude, in dem sich die vormals von dem Kläger und seiner Ehefrau gemietete Wohnung befindet, im zu beurteilenden Zeitraum über eine zentrale verbundene Anlage zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und mit Warmwasser mittels gewerblicher Lieferung von Fernwärme. Für derartige Anlagen sieht - wie das Berufungsgericht noch zutreffend angenommen hat - § 9 Abs. 1 Satz 1 Heizkos- tenV vor, dass die einheitlich für Wärme und Warmwasser entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen sind und zwar gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 Heizkos- tenV anhand der Anteile am Wärmeverbrauch. Zur Ermittlung der beiden Anteile am Wärmeverbrauch sieht § 9 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV vor, dass der Ver- brauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage von dem gesamten Ver- brauch der verbundenen Anlage abzuziehen ist. Zu diesem Zweck regelt § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungs- anlage entfallende Wärmemenge ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärme- zähler zu messen ist. Über einen entsprechenden Wärmezähler verfügte die mit der Wärmever- sorgung verbundene zentrale Warmwasserversorgungsanlage in dem Mehrpar- teienhaus in den Jahren 2016 und 2017 nicht, weshalb - was von den Parteien auch nicht in Frage gestellt wird - der Beklagten eine den Anforderungen des § 9 Abs. 1 HeizkostenV genügende verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser in den Jahren 2016 und 2017 nicht möglich war. 26 27 - 11 - b) Die Beklagte durfte eine Trennung der Kosten für Wärme und Warm- wasser auch nicht nach der in § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkostenV aufgeführten Re- chenformel vornehmen, weil die Voraussetzungen für eine Trennung der Kosten nach dieser Vorschrift ebenfalls nicht gegeben waren. Die genannte Bestimmung erlaubt in Ausnahmefällen eine rechnerische Ermittlung der auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge in Abhängigkeit zu der durch die zentrale Anlage mit Warmwasser versorgten Fläche, wenn weder die Wärmemenge noch das Volumen des verbrauchten Wassers gemessen wer- den können. Der Beklagten war jedoch nach den im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ausweislich der von ihr er- stellten Abrechnungen die Messung des Volumens des verbrauchten Wassers aufgrund der für die einzelnen Wohnungen installierten Warmwasserzähler mög- lich. c) Die im Hinblick auf § 9 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1, 4 HeizkostenV nicht ord- nungsgemäße Abrechnung führt - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts (ebenso LG Berlin, Urteil vom 20. Juni 2018 - 65 S 29/18, juris Rn. 7 ff.; LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2017, 463 f.; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 12 HeizkostenV Rn. 1; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkosten- recht, 9. Aufl., K Rn. 150; wohl auch BeckOGK/Drager, HeizkostenV, Stand: 1. Juli 2021, § 12 Rn. 8) - nach den dargestellten Grundsätzen dazu, dass dem Kläger im Hinblick auf die Kosten für Wärme und Warmwasser das Kürzungs- recht nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV in Höhe von 15 % zusteht (vgl. auch LG Potsdam, WuM 2018, 90; LG Berlin, Urteil vom 16. Januar 2018 - 63 S 91/17, juris Rn. 25 ff.; LG Halle, WuM 2019, 318 f.; LG Frankfurt aM, Urteil vom 28. Ok- tober 2019 - 2/11 S 38/19, juris Rn. 26 ff.; AG Osnabrück, WuM 2021, 591; BeckOK-Mietrecht/Pfeifer, Stand: 1. November 2021, § 12 HeizkostenV Rn. 11c; Wall, Betriebs- und Heizkosten-Kommentar, 5. Aufl., § 9 HeizkostenV Rn. 6329; 28 29 - 12 - Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 15. Aufl., § 9 HeizkostenV Rn. 13; Lützen- kirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 12 HeizkostenV Rn. 24; im Grundsatz ebenso LG Itzehoe, ZMR 2019, 499, 500; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 12 HeizkostenV Rn. 13). 3. Die vom Berufungsgericht zur Begründung seiner gegenteiligen Auffas- sung angeführten Gründe vermögen demgegenüber nicht zu überzeugen. a) Der Auffassung des Berufungsgerichts steht bereits der Wortlaut der Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV entgegen. Denn nach dem inso- weit eindeutigen Wortlaut der Vorschrift hat der Nutzer ein Kürzungsrecht, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser "entgegen den Vor- schriften" der HeizkostenV "nicht verbrauchsabhängig" abgerechnet werden. Dies bedeutet, dass grundsätzlich anhand ordnungsgemäß erfasster Ver- brauchswerte abzurechnen ist und von der Heizkostenverordnung vorgesehene Ersatzverfahren nur dann angewendet werden dürfen, wenn deren Vorausset- zungen - anders als hier - tatsächlich vorliegen (vgl. auch Senatsurteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, NJW-RR 2006, 232 Rn. 21). Von einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung in diesem Sinne ist - anders als das Berufungsgericht meint - auch dann auszugehen, wenn zwar die Wohnung über Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler verfügt, jedoch die verbundene zentrale Wärme- und Warmwasserversorgungsanlage nicht über den nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV vorgesehenen Wärmemengenzähler. Denn § 9 HeizkostenV stellt insoweit zusätzliche Anforderungen auf. Da die Re- gelung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ihrem Wortlaut nach gerade keine Einschränkung dahin enthält, dass nur bestimmte Arten einer (zu Ungunsten des Mieters erfolgten) nicht verbrauchsabhängigen Erfassung von Heiz- oder Warm- wasserkosten durch das Kürzungsrecht des Mieters erfasst sein sollen, ist von 30 31 32 - 13 - ihrem Wortlaut auch eine gegen § 9 HeizkostenV verstoßende Ermittlung der Wärmeverbrauchsanteile umfasst. b) Unabhängig davon sprechen auch der Sinn und Zweck der Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV - anders als das Berufungsgericht meint - gegen eine Beschränkung des Kürzungsrechts in Fällen wie dem vorliegenden. aa) Nach dem Willen des Verordnungsgebers dient das Kürzungsrecht ge- mäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV der Durchsetzung des Übergangs zur ver- brauchsabhängigen Kostenabrechnung mittels Nachrüstung von Verbrauchser- fassungsgeräten (BR-Drucks. 494/88, S. 31 [zu § 12 HeizkostenV aF]). Der Ver- ordnungsgeber hat - obwohl dies zwischenzeitlich beabsichtigt war (vgl. BR- Drucks., aaO S. 31 f.; vgl. auch Lammel, HeizkostenV, 4. Aufl., § 12 Rn. 9 f.) - darauf verzichtet, das Kürzungsrecht des Nutzers im Hinblick auf andere Sankti- onsmöglichkeiten entfallen zu lassen. bb) Der Erreichung des beschriebenen Ziels dient es, ein Kürzungsrecht dann zu bejahen, wenn die Nachrüstung von Verbrauchserfassungsgeräten - wie vorliegend - unterblieben ist, obwohl die Heizkostenverordnung deren Verwen- dung ausdrücklich vorschreibt, und wenn - wie hier - die Voraussetzungen eines nur unter engen Voraussetzungen eröffneten Ersatzverfahrens nicht gegeben sind. Der Verordnungsgeber hat sich nicht darauf beschränkt, eine verbrauchs- abhängige Verteilung der Kosten einer zentralen Heizungsanlage (§§ 6, 7 Heiz- kostenV) beziehungsweise einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage (§§ 6, 8 HeizkostenV) zu verlangen. Vielmehr hat er in § 9 HeizkostenV für ver- bundene zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (zusätzlich) eine verbrauchsabhängige Erfassung vorgesehen und lässt hierzu nur in Aus- nahmefällen Abweichungen zu (BR-Drucks. 570/08, S. 16). Für den Verord- 33 34 35 - 14 - nungsgeber war entscheidend, dass sich angesichts der Verschärfungen der An- forderungen an die bauliche Hülle (Wärmedämmung) bei gleichbleibendem Was- serverbrauch der Anteil des Energieverbrauchs für die Warmwasserbereitung am Gesamtenergieverbrauch erhöht hat und wegen "der großen möglichen Unter- schiede im Nutzungsgrad" im Regelfall eine Messung der Wärmemenge durch einen Wärmezähler geboten ist (BR-Drucks. 570/08, S. 15). cc) Vor diesem Hintergrund misst die gegenteilige Auffassung des Beru- fungsgerichts, nach der die Vorschrift des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV für die unzureichende Abgrenzung der auf die Heizung und auf die Warmwasserberei- tung entfallenden Wärmeanteile einer zentralen verbundenen Anlage nicht passe, weil der dort unterstellte Schaden in Höhe von 15 % des auf den Nutzer entfallenden Kostenanteils mit einer unzutreffenden Anwendung des § 9 Heiz- kostenV nicht ʺin Zusammenhang steheʺ, dem Regelungszweck des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nicht den ihm zukommenden Gehalt bei. (1) Aus der vom Verordnungsgeber vorgesehenen pauschalen Berech- nung folgt in erster Linie eine vereinfachte Durchsetzbarkeit des im Falle einer nicht den Vorschriften der Verordnung entsprechenden verbrauchsunabhängi- gen Ermittlung von Heiz- und Warmwasserkosten dem Nutzer zustehenden Kür- zungsanspruchs. Damit ist der Anspruch aus § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV einerseits geeignet, den Mieter wegen Nichtbeachtung der Heizkostenverord- nung und damit einhergehender Ungenauigkeiten in der Abrechnung zu entschä- digen (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14, WuM 2016, 174 Rn. 19 mwN), führt andererseits aber auch dazu, den Verpflichteten (§ 4 Abs. 1, 2, § 1 Abs. 2 HeizkostenV) zur Nachrüstung von Messgeräten anzuhalten und deren Unterlassen wirkungsvoll zu sanktionieren (vgl. BR-Drucks. 494/88, S. 31 f.). 36 37 - 15 - (2) Dafür, dass dieser Anspruch in den Fällen einer nicht den Anforderun- gen des § 9 HeizkostenV entsprechenden Ermittlung der Heiz- und Warmwas- serkosten nicht eingreifen sollte, lassen sich der Verordnungsbegründung keine tragfähigen Anhaltspunkte entnehmen. Vielmehr hat der Verordnungsgeber die Überarbeitung in § 9 HeizkostenV nicht zum Anlass genommen, die bereits exis- tierende Regelung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV einzuschränken. Der Sache nach handelt es sich bei dem Recht des Nutzers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um einen pauschalierten Schadensersatzanspruch wegen Nichtbeachtung sich aus der Heizkostenverordnung ergebender und als mietvertragliche Nebenpflichten einzuordnender Vermieterpflichten (vgl. Senats- urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14, aaO; siehe auch Senatsurteil vom 13. März 2012 - VIII ZR 218/11, WuM 2012, 316 Rn. 3). Die Möglichkeit zur pau- schalen Schadensberechnung ist dabei - vom Verordnungsgeber hingenom- men - zwangsläufig mit der Gefahr einer unzutreffenden, insbesondere zu hohen Bemessung des Schadens verbunden. Dieses Risiko kann aber durch eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung ohne weiteres vermieden werden, durch die der Vermieter den Strafabzug abwenden kann (vgl. Senatsur- teil vom 14. September 2005 - VIII ZR 195/04, NJW-RR 2006, 86 unter II aE; vgl. auch Lützenkirchen, WuM 2006, 63, 75 [dieser spricht von einer "Schadenspau- schalierung mit Strafcharakter"]). Der aufgezeigten Risikoverteilung wird es nicht gerecht, wenn man - wie das Berufungsgericht - eine Abrechnung auch dann als verbrauchsabhängig im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV mit der Folge des Entfallens des dort vorgesehenen pauschalierten Kürzungsrechts ansieht, wenn sie auf einem in § 9 Abs. 2 HeizkostenV geregelten rechnerischen Ersatzverfahren beruht, dessen Voraussetzungen aber gerade nicht gegeben sind. 38 39 40 - 16 - c) Davon abgesehen soll nach dem Willen des Verordnungsgebers der Rückgriff auf die in § 9 Abs. 2 HeizkostenV geregelten Ersatzverfahren nur in den in der Verordnung geregelten engen Grenzen möglich sein (vgl. BR-Drucks. 570/08, S. 16). Diesem Regel-Ausnahme-Verhältnis hat das Berufungsgericht ebenfalls nicht hinreichend Rechnung getragen, indem es Verstöße gegen die beschränkte Möglichkeit zum Rückgriff auf die in § 9 Abs. 2 HeizkostenV gere- gelten Ersatzverfahren vom Anwendungsbereich der Sanktionsmöglichkeit des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ausgenommen hat. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur End- entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Aufhebung der Entschei- dung des Berufungsgerichts, soweit diese zum Nachteil des Klägers getroffen wurde, und zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 41 42 - 17 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisur- teils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.09.2019 - 21 C 86/19 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 28.05.2020 - 5 S 42/19 -

§ 535§ 536

BGH VIII ZR 322/0825.11.2009 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:061222BVIIIZR401.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 401/21 vom 6. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten als unzulässig zu verwerfen. Gründe: I. Die Parteien schlossen unter dem 6. Januar/17. Januar 2019 per E-Mail einen Mietvertrag über eine Wohnung der Beklagten in Berlin. Eine Besichtigung der Wohnung durch den Kläger erfolgte vor der Unterzeichnung des Mietvertrags nicht. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn am 1. Februar 2019 765,05 € zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von insgesamt 144 €. Mit Schreiben vom 2. Januar 2020 erklärte der Kläger den Widerruf seiner auf Abschluss des Mietvertrags gerichteten Willenserklärung und forderte die Beklagte zur Erstattung der von ihm gezahlten Miete auf. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Rückzahlung der von ihm gezahlten Bruttomiete in Höhe von 10.800,60 € (900,05 € x 12) nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Beklagte hat (hilfsweise) die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Wertersatz für die Überlassung der Wohnung in Höhe des von dem Kläger geltend gemachten Rückzahlungsbetrags sowie mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von 358,28 € erklärt. Der Kläger hat sich 1 2 3 - 3 - auf eine Mietminderung wegen Schäden am Parkett der Wohnung sowie eines dort eingetretenen Wasserschadens berufen. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung eines Betrags in Höhe von 1,74 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen wegen der aus seiner Sicht durchgreifenden Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf Zahlung von Wertersatz für die Nutzung der Mietwohnung (einschließlich auf Nachzahlung von Betriebskosten) abgewiesen, den es allerdings aufgrund des geltend gemachten Wasserschadens um einen Betrag von 360,02 € gekürzt hat. Hiergegen hat allein der Kläger Berufung eingelegt. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an den Kläger über den bereits zu seinen Gunsten ausgeurteilten Betrag hinaus weitere 10.363,35 € nebst Zinsen zu zahlen. Dabei hat es den von dem Kläger geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung der Miete einschließlich der Nebenkostenvorauszahlungen in dem zuerkannten Umfang für begründet erachtet und die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche unter Hinweis auf die nicht vorliegenden Voraussetzungen des § 357 Abs. 8 Satz 1, 2 und 3 BGB in der vom 13. Juni 2014 bis zum 27. Mai 2022 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) verneint. Mit der von dem Berufungsgericht zugunsten der Beklagten zugelassenen Revision erstrebt diese die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. II. Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten als unzulässig zu verwerfen. Soweit die Beklagte die Ausübung des fernabsatzrechtlichen Widerrufsrechts nach § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1 BGB durch den Kläger als treuwidrig ansieht und sich damit gegen das Bestehen des von dem Kläger auf 4 5 6 - 4 - ein solches Widerrufsrecht gestützten und mit der Klage geltend gemachten Rückzahlungsanspruchs wendet, ist die Revision bereits nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO). Denn sie ist vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden. Hinsichtlich der von der Beklagten im Wege der Aufrechnung verfolgten Gegenforderungen ist die Revision zwar vom Berufungsgericht zugelassen worden und damit statthaft. Es mangelt insoweit jedoch an einer den Anforderungen der Vorschrift des § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO entsprechenden Revisionsbegründung. 1. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision in den Entscheidungsgründen wirksam auf die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche auf Zahlung von Wertersatz für die Nutzung der Mietwohnung in Höhe der Klageforderung beschränkt. a) Eine Beschränkung der Revisionszulassung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 26, insoweit in BGHZ 232, 1 nicht abgedruckt; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; Senatsbeschlüsse vom 17. August 2021 - VIII ZR 378/19, juris Rn. 8; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7; vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 311/20, juris Rn. 9; jeweils mwN). So liegt der Fall hier. Das Berufungsgericht hat die Revision ausweislich seiner Ausführungen in den Entscheidungsgründen wegen grundsätzlicher Bedeutung der 7 8 9 - 5 - Rechtssache im Hinblick auf die Frage zugelassen, ob und gegebenenfalls unter welchen Umständen der Mieter in Fällen fehlender Widerrufsbelehrung für den Zeitraum bis zum wirksamen Widerruf des Mietvertrags Wert- oder Nutzungsersatz für die Ingebrauchnahme der Mietsache an den Vermieter zu leisten hat. Diese Frage stellt sich jedoch nur im Rahmen der von der Beklagten im Wege der Hilfsaufrechnung geltend gemachten Ansprüche auf Zahlung von Wertersatz für die Überlassung der Mietwohnung, nicht jedoch hinsichtlich des mit der Klage verfolgten Anspruchs auf Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Miete gemäß § 357 Abs. 1 BGB. b) Diese Zulassungsbeschränkung ist auch wirksam. aa) Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen und Anspruchselemente unwirksam. Das Berufungsgericht hat jedoch anerkanntermaßen die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschlüsse vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 10; vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 311/20, juris Rn. 13; jeweils mwN). In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass ein Urteil, das über die Klageforderung und die hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung sachliche Entscheidungen trifft, zwei prozessual selbständige Elemente des Streitstoffs enthält. Dementsprechend ist eine Beschränkung der Revisionszulassung auf eine zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung möglich (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2019 - VII ZR 6/19, NJW-RR 2020, 269 Rn. 24; Beschlüsse vom 24. November 2021 - VII ZR 176/20, NJW-RR 2022, 306 Rn. 3; vom 19. Oktober 2021 - VIII ZR 160/20, juris Rn. 8; vom 23. Mai 2022 - V ZB 9/21, ErbR 2022, 915 Rn. 7). Dies gilt nicht nur für den Fall, dass Klageforderung und Gegenforderung jeweils bejaht worden sind, also die 10 11 12 - 6 - Hilfsaufrechnung Erfolg hatte und zur Abweisung der Klage führte, sondern auch dann, wenn die Klageforderung - wie hier durch das Berufungsgericht - bejaht und die Gegenforderung verneint worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2019 - VII ZR 6/19, aaO mwN). Allein aufgrund der prozessualen Abhängigkeit der hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung zur Hauptforderung ist die für eine Beschränkung der Revision erforderliche tatsächliche und rechtliche Selbständigkeit der Gegenforderung nicht zu verneinen, wie auch die mögliche Beschränkung eines Rechtsmittels auf die Zulässigkeit der Klage zeigt (vgl. Senatsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 22 [zur Hilfswiderklage]; siehe auch BGH, Beschluss vom 11. April 2013 - IX ZR 92/11, juris Rn. 2). bb) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision wirksam auf die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche der Beklagten auf Wert- beziehungsweise Nutzungsersatz beschränkt. Allein der Umstand, dass das Entstehen eines Rückgewährschuldverhältnisses aufgrund eines wirksamen Widerrufs Voraussetzung für die aus dem Rückgewähr- schuldverhältnis resultierenden Rückzahlungs- und Wertersatzansprüche ist, verbindet die aus dem Rückgewährschuldverhältnis resultierenden Rechtsfragen nicht in einer Weise, die die Beschränkung der Zulassung zugunsten einer Person und auf einen bestimmten Anspruch ausschlösse (BGH, Beschluss vom 19. Februar 2019 - XI ZR 362/17, WM 2019, 538 Rn. 3). cc) Dass sich das Berufungsgericht auch mit der Begründetheit der vom Amtsgericht bejahten Klageforderung befasst hat, obwohl allein der Kläger gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung eingelegt hat, ist in Anbetracht der beschränkten Revisionszulassung nicht vom Senat überprüfbar (vgl. BGH, Beschluss vom 17. April 2012 - VI ZR 141/11, juris Rn. 7). 13 14 - 7 - 2. Soweit die Beklagte mit der Revision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils und damit die Abweisung der Klage aufgrund der von ihr erklärten Aufrechnung begehrt, ist die Revision zwar statthaft, es fehlt aber an einer Revisionsbegründung. a) Nach § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a ZPO muss die Revisionsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Revisionsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Greift der Revisionskläger das Berufungsurteil uneingeschränkt an, muss er sein Rechtsmittel grundsätzlich hinsichtlich jedes selbständigen prozessualen Anspruchs, über den zu seinen Lasten entschieden wurde, begründen. Andernfalls ist die Revision für den nicht begründeten Teil unzulässig (vgl. BGH, Urteile vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, WM 2011, 711 Rn. 6; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 25). b) Danach ist die Revision auch im Hinblick auf die von der Beklagten zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Wertersatz unzulässig. Denn die Revision hat lediglich geltend gemacht, dass die Ausübung des Widerrufsrechts durch den Kläger treuwidrig gemäß § 242 BGB sei und deshalb ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Miete nicht bestehe. Dagegen hat sie nicht begründet, weshalb der Beklagten bei begründetem Widerruf des Mietverhältnisses ein Wertersatzanspruch gegen den Kläger zustehen sollte. Ob der Ausschluss von Wertersatz, wie er für den Fall eines begründeten Widerrufs in § 357 Abs. 8 Satz 2 BGB aF vorgesehen sei, "im Lichte des Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 GG" verfassungsgemäß sei, hat sie ausdrücklich offengelassen. 15 16 17 - 8 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 03.06.2021 - 3 C 74/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.10.2021 - 67 S 140/21 - 18

BGH VIII ZR 41/0526.10.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 322/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 259, 556, 560; ZPO § 91a; BetrKV § 2 a) Hinsichtlich eines auf § 91a Abs. 1 ZPO beruhenden Teils der Kostenentschei- dung kann die Revision nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Dagegen kann sie nicht gel- tend machen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstim- mend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorge- sehenes Rechtsmittel eröffnet würde (Anschluss an BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499 - Planfreigabesystem, und vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411). b) Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die sum- menmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Ei- ne aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materiel- le Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. BGH, Urteil vom 25. November 2009 - VIII ZR 322/08 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger den Beklag- ten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 469,53 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heiz- kosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunternehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf die Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 653,31 € lautet. Zugleich forderte der Kläger eine Anpas- 1 - 3 - sung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 €, die er später auf 47,11 € reduzierte. Die Heizkostenabrechnung ent- hält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil der Beklagten auf 586,12 €, was zum Ausweis eines auf 402,34 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 47,11 € für den Zeitraum von Oktober 2006 bis Juli 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstim- mend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 586,12 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 402,34 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni und Juli 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gege- bene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Abrechnungspe- riode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungsverlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, entspreche es billi- gem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kos- ten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass die Beklagten in der Lage waren, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass die Beklagten Anlass zur Beanstandung gesehen haben. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heiz- kosten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 27.02.2008 - 8 C 551/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 33/08 -

§ 558§ 558a§ 558b

BGH VIII ZR 280/2119.04.2023 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/05 Verkündet am: 26. Oktober 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 558, 558 a, 558 b Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmie- te, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 - KG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 20. Januar 2005 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. § 4 Ziff. 3 des Formularmietvertrags vom 27. Oktober 1986 enthält fol- gende Regelung: 1 "a) Die in Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverord- nung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Be- triebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertrags- abschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskos- ten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen." - 3 - Nach § 4 Ziff. 3 b des Mietvertrags haben die Beklagten die Heizungs- und Warmwasserkosten gesondert zu tragen. 2 3 Seit dem 1. Mai 2000 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten, die eine Wohnfläche von 200,01 m2 hat, 766,20 € (3,83 €/m2) zuzüglich Kabel- fernsehgebühr. Mit Schreiben vom 18. Februar 2003 verlangten die Kläger von den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 € (20 %) auf 919,44 € (4,60 €/m2) mit Wirkung zum 1. Mai 2003 zuzustimmen. Zur Begrün- dung nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt ge- machten Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Netto- Kaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnflä- che pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld "J 2" ein. In diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 €/m2 sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 €. In einer Anlage zum Mieterhöhungsver- langen bezifferten die Kläger den "Mietspiegelwert brutto" auf 5,09 €/m2 (Miet- spiegelwert 3,80 €/m2 zuzüglich eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2). Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Der Ber- liner Mietspiegel 2003 weist im Feld "J 2" nunmehr einen Mietwert von 3,67 €/m2 und eine Spanne von 2,60 bis 4,96 € aus. 4 Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten verlangt, einer Erhö- hung der Bruttokaltmiete von 766,20 € auf 919,44 € ab dem 1. Mai 2003 zuzu- stimmen. Die Beklagten haben unter anderem die Höhe des in dem Zustim- mungsverlangen veranschlagten Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 bestritten. Die Kläger haben diesen unter Vorlage einer Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 erläutert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständige Kammergericht hat die Berufung der Klä- 5 - 4 - ger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zustimmungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in GE 2005, 180 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB. Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei nicht deshalb unwirksam, weil ihm Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde lägen. Die Begründung des Zu- stimmungsverlangens genüge den gesetzlichen Anforderungen. Ob die darin enthaltenen Angaben inhaltlich zuträfen, sei eine Frage der Begründetheit des Erhöhungsanspruchs. Die Klage sei jedoch unbegründet, weil die in Ansatz ge- brachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaß- stabes zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht geeignet seien. Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhö- hungsverlangens zu tragen habe. Es seien die konkreten und nicht pauschale Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen, weil die unterschiedli- chen Mietstrukturen nur vergleichbar seien, wenn entweder die konkreten Be- triebskosten ermittelt und von der vertraglichen Bruttomiete in Abzug gebracht würden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstünden, oder aber 7 - 5 - die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettomiete zugeschlagen wür- den, sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstünden. II. 8 Die Revision der Kläger ist nicht begründet. Die Ausführungen des Beru- fungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, sodass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er - wie hier die Kläger - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aus- weist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu be- urteilen ist. 9 a) Zu Recht geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 18. Februar 2003 - auf das die §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil es nach dem 1. September 2001 zugegangen ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) - in Verbindung mit der während des Rechtsstreits vorgelegten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 eine den formellen Anforderungen genügende Begründung enthält. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senat, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1; Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b, jew. m.w.Nachw., zu § 2 Abs. 2 MHG). 10 - 6 - Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kläger durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung ist nachvollziehbar, wie sich der von den Klägern zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Hö- he von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, betrifft die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhö- hungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senats- urteil vom 12. November 2003, aaO; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 14 f. m.w.Nachw.; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 361 f.; BT-Drucks. 14/4553 S. 54 zu § 558 a BGB). Die Beklagten waren aufgrund der vorgelegten Be- triebskostenaufstellung für 1997 in der Lage, vom Vermieter eine Erläuterung zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlan- gen (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b, zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung). 11 b) Die von den Klägern vorgelegte Betriebskostenaufstellung aus dem Jahre 1997 ist jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zum Nachweis der Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete geeignet. 12 aa) Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unter- schiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (vgl. nur MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 9 und § 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a 13 - 7 - Rdnr. 57; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 13 f.). Nach der herr- schenden Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, kann die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten (OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329, 2330; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 20; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558 a Rdnr. 8; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 a Rdnr. 15; Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57 ff. m.w.Nachw.; Hanne- mann, NZM 1998, 612, 613). Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmie- te enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-)Mietspiegelwert gegenüberzustellen (Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57; Hannemann, aaO). Nach anderer Ansicht ist der aufgrund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltene Be- triebskostenanteil maßgeblich (Beuermann, NZM 1998, 598 ff.). Nach einer wei- teren Meinung soll zu der Nettomiete des Mietspiegels ein durchschnittlicher (pauschaler) Betriebskostenanteil hinzugerechnet werden, sofern solche Werte - wie in Berlin - bekannt gemacht werden (LG Berlin, NJW-RR 1999, 1169; NJW-RR 1999, 1608; AG Charlottenburg, GE 2005, 743 und 807); die im Berli- ner Mietspiegel veröffentlichte monatliche Betriebskostenpauschale beträgt für das von den Klägern bezeichnete Mietspiegelfeld unstreitig 1,17 €/m2. bb) Das Berufungsgericht ist den beiden zuletzt genannten Auffassun- gen, die die Revision sich zu Eigen macht, zu Recht nicht gefolgt. 14 (1) Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zu- stimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zu- stimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (BayObLG, NJW-RR 1993, 202 m.w.Nachw.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 558 Rdnr. 18; Schmidt- 15 - 8 - Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 52; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 494). Daraus folgt, dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenan- teils an der vereinbarten Bruttomiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhö- hungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können. Entgegen der Auffassung der Revision können frühere Betriebskostenan- teile - wie hier nach dem Stand 1997 - nicht bereits deswegen herangezogen werden, weil dies den Mieter als Schuldner des Erhöhungsverlangens notwen- dig begünstigen würde. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Betriebskosten ständig steigen würden. Die Revision berücksichtigt jedoch nicht, dass die Be- triebskosten - zumindest zeitweilig - durchaus sinken können, etwa indem der Vermieter Verträge mit preiswerteren Dienstleistungs- oder Versorgungsunter- nehmen abschließt oder bestimmte Kosten nicht mehr anfallen. Dies trifft auch für die Wohnung der Beklagten jedenfalls für den Zeitraum von 1997 bis 1999 zu, weil sich die Betriebskosten ausweislich der von den Klägern im zweiten Rechtszug vorgelegten Aufstellung im Jahr 1999 - wenn auch nur geringfügig - verringert haben. Eine Mieterhöhung wäre dann, bezogen auf die Differenz zu dem früheren, höheren Betriebskostenanteil, nur um einen entsprechend gerin- geren Betrag zulässig. 16 Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, dass durch die Berücksichti- gung des zuletzt feststellbaren Betriebskostenanteils eine "schleichende" Be- triebskostenerhöhung ohne Einhaltung der formellen Vorgaben des § 560 BGB erreicht wird (vgl. auch Beuermann, NZM 1998, 598, 599 zu § 4 MHG). Für den hier einschlägigen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhö- hung der Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 17 - 9 - Abs. 1 BGB ist es ohne Bedeutung, ob die Voraussetzungen des Zustim- mungsanspruchs infolge einer Steigerung der ortsüblichen Nettovergleichsmie- ten oder wegen gestiegener Betriebskosten und einer damit verbundenen Ver- ringerung des Nettomietanteils eingetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO, Rdnr. 59). 18 (2) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass zur Herstel- lung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den Nettovergleichsmieten des Mietspiegels auch nicht auf die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten abzustellen ist. Dies könnte im Einzelfall zu Ergebnissen führen, die dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB zuwi- derlaufen, dem Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zur orts- üblichen Vergleichsmiete - jedoch nicht darüber hinaus - zu gewähren. Denn die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten entsprechen nicht in jedem Falle den Durchschnittswerten des Mietspiegels. So liegt es nach dem Vortrag der Kläger auch im vorliegenden Mietverhältnis, weil die konkreten Betriebskosten danach 1,29 €/m2 betragen, während der Pauschalwert des Ber- liner Mietspiegels 1,17 €/m2 beträgt. Übersteigen die auf die Wohnung entfal- lenden, dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechenden Betriebskosten den sta- tistischen Durchschnittswert, so könnte der Vermieter gegebenenfalls keine Er- höhung des in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteils auf die ortsübli- che Nettovergleichsmiete erreichen, weil die aus der ortsüblichen Nettomiete und dem pauschalen Betriebskostenanteil des Mietspiegels gebildete fiktive Bruttomiete niedriger wäre als die Summe der ortsüblichen Nettomiete und der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten. Hierdurch würde der Vermieter, für den die Betriebskosten lediglich einen "durchlaufenden Posten" darstellen, schlechter gestellt als ein Vermieter in einem Mietverhältnis, in dem eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Umge- kehrt könnte ein Vermieter, wenn die tatsächlich anfallenden Betriebskosten - 10 - unter dem Durchschnittswert liegen, zu Lasten des Mieters einen die ortsübli- che Nettomiete übersteigenden Nettomietanteil erzielen, weil die fiktive Brutto- vergleichsmiete aus der Summe der ortsüblichen Nettomiete und der (höheren) durchschnittlichen Betriebskosten gebildet würde. 19 Entgegen der Auffassung der Revision (unter Berufung auf KG, NJW-RR 1998, 152; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 14) ist die Berechnung der Ver- gleichsmiete anhand von Durchschnittswerten für Betriebskosten im vorliegen- den Fall auch nicht als gleichwertige Berechnungsmethode neben einer Be- rechnung anhand der konkreten Betriebskosten zulässig. Dies würde dem Ver- mieter die Möglichkeit eröffnen, die ihm günstigere Berechnungsmethode zu Lasten des Mieters zu wählen. Eine solche Wahlmöglichkeit ist dagegen aus- geschlossen, wenn zur Herstellung des Vergleichsmaßstabs entweder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten aus der Bruttovertragsmiete heraus- gerechnet oder sie zur Nettovergleichsmiete hinzugerechnet werden. Dies steht im Einklang mit dem Berliner Mietspiegel. Dieser enthält nach den von der Revision unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts für den Fall einer vereinbarten Bruttokaltmiete den Hinweis, dass der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzugerechnet werden könnten, "die auf die fragliche Wohnung entfallen". Diesem Hinweis hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß entnommen, dass die im Mietspiegel angegebenen Durch- schnittswerte für Betriebskosten nach der Vorstellung der Mietspiegelverfasser nicht zur Ermittlung fiktiver Bruttovergleichsmieten bestimmt sind. 20 2. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß ge- gen § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Kläger getroffen, greift im Ergebnis nicht durch. Nach § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO darf das Gericht allerdings, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, 21 - 11 - auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für uner- heblich gehalten hat, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hinge- wiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Mit Recht beanstan- det die Revision, aus dem vom Berufungsgericht vor der mündlichen Verhand- lung gegebenen Hinweis sei nicht zu schließen gewesen, dass das Gericht die Darlegung und den Nachweis der zuletzt gezahlten Betriebskosten für erforder- lich gehalten habe, der Hinweis sei im Gegenteil dahingehend zu verstehen gewesen, dass das Gericht lediglich eine Erläuterung des bereits dargelegten Betriebskostenanteils aus dem Jahre 1997 vermisst habe. Gleichwohl ist die Rüge revisionsrechtlich nicht beachtlich, weil sie nicht ordnungsgemäß ausge- führt ist und deswegen nicht geprüft werden kann, ob das angefochtene Urteil auf dem Verstoß beruht. Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum muss der- jenige, der eine Verletzung des § 139 ZPO durch das Berufungsgericht rügt, im Einzelnen angeben, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hät- te. Der zunächst unterbliebene Vortrag muss vollständig nachgeholt und über die Rüge aus § 139 ZPO schlüssig gemacht werden (BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 45/87, WM 1988, 197 unter I, 2; Senat, Urteil vom 9. Dezember 1987 - VIII ZR 374/86, WM 1988, 432 unter III, 1; Musielak/Ball, ZPO, 4. Aufl., § 551 Rdnr. 11). Dies haben die Kläger versäumt, wie die Revisi- onserwiderung zutreffend rügt. Die bloße Behauptung, sie hätten die entspre- chenden Nachweise auch für den geforderten Zeitraum erbringen können, er- setzt nicht eine konkrete Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Woh- 22 - 12 - nung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden Betriebskosten beliefen und wie sie sich zusammengesetzt haben. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.05.2004 - 3 C 253/03 - KG Berlin, Entscheidung vom 20.01.2005 - 8 U 127/04 -

BGH VIII ZR 173/1716.01.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2023:190423UVIIIZR280.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 280/21 Verkündet am: 19. April 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 281 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1, 3 Zur Frage der "fiktiven" Schadensbemessung im Mietrecht (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff.; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 14 ff.; Urteil vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15). BGH, Urteil vom 19. April 2023 - VIII ZR 280/21 - LG Hagen AG Lüdenscheid - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 25. Juni 2021 wird als unzulässig verworfen, soweit sie sich gegen die Abweisung seines Klagebegehrens auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8.425,20 € (Klageantrag Ziffer 1) sowie - im Hilfsantrag - auf Ersatz des (behaupteten) Schadens an der Wohnungseingangstür (450 € nebst Zinsen) richtet. Auf die Revision des Klägers wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Lüdenscheid vom 19. November 2020 - hinsichtlich des Klageantrags Ziffer 2 (Zahlung von 881,35 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Januar 2018), - hinsichtlich des Klageantrags Ziffer 3 (Zahlung außer- gerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 729,23 €) und - 3 - - hinsichtlich des hilfsweise gestellten Klageantrags Ziffer 4, soweit er auf die Zahlung von 7.511,35 € (7.961,35 € abzüglich 450 € für den behaupteten Schaden an der Wohnungseingangstür) nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24. Oktober 2018 gerichtet ist, zurückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren bis zum 31. Dezember 2017 Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus des Klägers in L. . Die Rückgabe der Woh- nung erfolgte am 2. Januar 2018. Mit anwaltlichem Schreiben vom 8. Januar 2018 forderte der Kläger die Beklagten zur Durchführung näher bezeichneter Schönheitsreparaturen, zur Er- neuerung von Wandfliesen in der Küche, zum Streichen der Wand im Treppen- haus des Anwesens, zu Rückbauarbeiten bezüglich verlegter Fliesen und eines PVC-Belags sowie zur Reparatur der Zarge der Wohnungseingangstür auf. Dem 1 2 - 4 - kamen die Beklagten nicht nach. Ausweislich eines vom Kläger eingeholten Kos- tenvoranschlags fallen für die vorgenannten Arbeiten Kosten in Höhe von insge- samt 7.961,35 € (netto) an. Der Kläger hat die Rückbauarbeiten in Teilen (stellenweise Entfernung des PVC-Belags; Lieferung und Verlegung neuer Böden) bereits ausgeführt. Für diese Arbeiten sowie für das noch nicht durchgeführte Streichen der Küche und des Wohnzimmers (500 €) und für noch zu verlegende Abschlussleisten (32 €) macht der Kläger insgesamt - unter Zugrundelegung der im Kostenvoranschlag angesetzten (Netto-)Preise - einen Betrag in Höhe von 881,35 € als Schadens- ersatz geltend. Die übrigen Positionen des Kostenvoranschlags (insgesamt 8.425,20 € einschließlich Umsatzsteuer) begehrt der Kläger als Vorschuss zur Ausführung der entsprechenden Arbeiten. Hilfsweise begehrt er die Zahlung des im Kostenvoranschlag ausgewiesenen (Netto-)Betrags (7.961,35 €). Seine zuletzt auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8.425,20 € zur Durchführung im Einzelnen genannter Arbeiten, auf Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 881,35 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten sowie hilfsweise auf Zahlung von 7.961,35 € nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht wegen der Frage, ob im Mietrecht eine fiktive Schadensberech- nung (weiterhin) möglich ist, zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Kla- gebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. 3 4 5 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der vom Kläger geltend gemachte Kostenvorschussanspruch (8.425,20 €) stehe diesem nicht zu, da es im Mietrecht - anders als im Werkvertragsrecht (§ 637 Abs. 3 BGB) - hierfür eine Anspruchsgrundlage nicht gebe. Soweit der Bundesgerichtshof einen Anspruch des Vermieters auf Kostenvorschuss an- nehme, betreffe dies nur die Durchführung von Schönheitsreparaturen während eines - vorliegend nicht mehr - bestehenden Mietverhältnisses. Auch der geltend gemachte Schadensersatzanspruch (881,35 €) stehe dem Kläger nicht zu, da dieser insoweit eine fiktive Schadensberechnung vor- nehme, welche nicht (mehr) zulässig sei. Der Kläger begründe seinen Klageantrag damit, dass die Beklagten ge- schuldete Schönheitsreparaturen beziehungsweise Rückbauten (Entfernung des von ihnen eingebrachten PVC-Belags nebst Verlegung neuer Fußleisten im Schlafzimmer und Kinderzimmer, Verlegung von durch die Beklagten entfernten Abschlussleisten im Übergang von Kinder- und Schlafzimmer zum Flur, Strei- chen der Küche und des Wohnzimmers) nicht ausgeführt hätten. Die Ansprüche aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB seien aber bei der vom Kläger vorgenommenen fiktiven Schadensberechnung nicht gegeben. Zwar habe der Kläger Teile der ge- nannten Arbeiten bereits selbst ausgeführt, halte aber - auch in zweiter Instanz - an der fiktiven Schadensberechnung weiterhin fest. Eine solche Berechnung auf der Grundlage voraussichtlicher Schadensbeseitigungskosten sei jedoch ausge- schlossen. 6 7 8 9 - 6 - Denn die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach im Werkvertragsrecht eine fiktive Schadensabrechnung nicht (mehr) möglich sei, könne auf das Mietrecht übertragen werden. Zwar sei insbesondere ein Minderungsrecht und ein Selbstvornahmerecht für einen Vermieter - im Ge- gensatz zum Besteller beim Werkvertrag - nicht gegeben. Jedoch gälten die all- gemeinen schadensersatzrechtlichen Überlegungen des VII. Zivilsenats auch im Mietrecht. Insbesondere die Argumentation, derjenige Besteller, der keine Auf- wendungen zur Mangelbeseitigung tätige, habe keinen Vermögensschaden in Form und Höhe dieser (nur fiktiven) Aufwendungen, gelte ebenso für den Ver- mieter. Die Nichterfüllung der Renovierungspflicht begründe nicht bereits einen Vermögensschaden in Höhe der Kosten der Ersatzvornahmen. Überdies sei der Gedanke der drohenden Überkompensation auch im Mietrecht einschlägig, da es dem Vermieter häufig gelinge, die unrenovierten Räume ohne Mietabschlag weiterzuvermieten. In diesem Punkt liege auch ein Unterschied zum Kaufrecht, wo selten ein Fehlanreiz entstehe, die hohen Kosten zu vereinnahmen, ohne die Mängel zu beseitigen, so dass die Notwendigkeit be- stehe, die gegen das Bereicherungsverbot verstoßende Überkompensation im Mietrecht - hier bezüglich der Ansprüche auf Durchführung geschuldeter Schön- heitsreparaturen und Rückbauten - zu verhindern. Der Hilfsantrag auf Zahlung des im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Betrags sei ebenfalls unbegründet, da auch diese Ansprüche (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB) aufgrund der vom Kläger vorgenommenen fiktiven Schadensberech- nung nicht gegeben seien. 10 11 12 - 7 - Soweit das Amtsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen Sachbe- schädigung an der Wohnungseingangstür (laut Kostenvoranschlag 450 €) abge- lehnt habe, da der Kläger eine Schadensentstehung während der Mietzeit der Beklagten nicht bewiesen habe, sei die Berufungskammer an diese Feststellung gebunden. Die Berufungsbegründung enthalte insoweit keinen Angriff. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Ersatz der Kosten für die von den Beklagten nicht ausgeführten Schönheits- reparaturen und Rückbauten (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) sowie für den Austausch von Wandfliesen und für die Malerarbeiten an der Wand im Treppenhaus (§ 280 Abs. 1 BGB; § 823 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Denn entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Kläger seinen Schaden nach dem Ende des Mietverhältnisses anhand der hierfür jeweils erforderlichen, aber noch nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen. 1. Soweit der Kläger mit seiner Revision die Abweisung der auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 8.425,20 € sowie auf Zahlung des zur Be- seitigung des behaupteten Schadens an der Wohnungseingangstür erforderli- chen Betrags (450 € nebst Zinsen) gerichteten Klage angegriffen hat, ist diese bereits nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und damit als unzu- lässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision ausweislich des Tenors sowie der Entscheidungsgründe wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache 13 14 15 16 - 8 - (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, weil sich die Frage stelle, ob - ebenso wie im Werkvertragsrecht - auch im Mietrecht "eine fiktive Schadensbe- rechnung" nicht mehr vorzunehmen sei. Diese Zulassung umfasst - bei verstän- diger Auslegung der Urteilsformel (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 10. Ap- ril 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 9; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 10) - nicht sämtliche geltend gemachten An- sprüche. Denn die vorgenannte Frage ist lediglich für die vom Kläger fiktiv be- messenen Ansprüche auf Schadensersatz mit Ausnahme des Schadensersatz- anspruchs wegen Beschädigung der Wohnungseingangstür von Bedeutung. Sie stellt sich damit nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs, so dass die Zulassung der Revision ausschließlich auf diese - fiktiv abgerechneten - Schadenspositionen beschränkt ist (vgl. Senatsbeschlüsse vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, aaO; jeweils mwN). Die Zulassung der Revision erfasst damit nicht den geltend gemachten Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für noch auszuführende Arbeiten, da sich bei dessen Beurteilung Fragen einer fiktiven Schadensbemessung nicht stel- len. Das Berufungsgericht hat diesen Klageanspruch deshalb nicht zuerkannt, weil es im Mietrecht hierfür - bei einem wie hier beendeten Mietverhältnis - eine Anspruchsgrundlage nicht gebe. Zudem erfasst die Revisionszulassung nicht den Anspruch des Klägers wegen der behaupteten Beschädigung der Woh- nungseingangstür. Zwar bemisst der Kläger diesen Schaden fiktiv. Auf die Unzu- lässigkeit einer solchen Schadensbemessung hat das Berufungsgericht die Kla- geabweisung insoweit jedoch nicht gestützt. Vielmehr hat es die Feststellung des Amtsgerichts - mangels eines wirksamen Berufungsangriffs - unbeanstandet ge- lassen, wonach der Kläger nicht bewiesen habe, dass dieser (behauptete) Scha- den während der Mietzeit der Beklagten entstanden sei. Damit fehlt es schon 17 - 9 - dem Grunde nach an einem Schaden des Klägers und stellt sich die Frage der - den Gegenstand der Revisionszulassung bildenden - Möglichkeit einer fiktiven Schadensbemessung nicht. b) Diese Beschränkung der Zulassung ist auch wirksam. Zwar ist eine Be- schränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 31. August 2022 - VIII ZR 233/21, NZM 2022, 922 Rn. 22; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 19. Juli 2022 - VIII ZR 194/21, NJW-RR 2023, 84 Rn. 23; jeweils mwN). aa) Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei den auf der Grundlage noch nicht aufgewendeter Kosten berechneten Schadensersatzan- sprüchen handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier bezüglich des bereits dem Grunde nach verneinten An- spruchs auf Ersatz für Schäden an der Wohnungseingangstür sowie auf Zahlung eines Vorschusses - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung ein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs nicht auftreten kann. bb) Entgegen der Ansicht der Revision besteht die Gefahr eines solchen Widerspruchs nicht deshalb, weil der Senat bei der Prüfung der Möglichkeit einer fiktiven Schadensbemessung zu dem Ergebnis gelangen könnte, eine solche sei deshalb unzulässig, weil dem Kläger als (ehemaligem) Vermieter ein Anspruch 18 19 20 - 10 - auf Zahlung eines Kostenvorschusses zustehe. Letzteres stünde dann in Wider- spruch zu dem vom Berufungsgericht abgewiesenen - und von der Revisionszu- lassung nicht erfassten - Klageantrag auf Zahlung eines Kostenvorschusses. Hieraus folgt keine Widerspruchsgefahr in vorgenanntem Sinne. Bei der Beurteilung eines Anspruchs des Vermieters auf Zahlung eines Kostenvorschus- ses einerseits und der Möglichkeit, einen - dem Grunde nach bestehenden - Schadensersatzanspruch fiktiv zu bemessen, andererseits, handelt es sich um voneinander unabhängige Fragestellungen. Allein der von der Revision angeführte Umstand, dass die Beurteilung der Möglichkeit einer "fiktiven Schadensberechnung" durch den Vermieter nach dem Ende eines Mietverhältnisses möglicherweise vom Bestehen eines Vorschuss- anspruchs abhängen könnte, begründet keine Widerspruchsgefahr, da es sich nicht um eine gemeinsame Vorfrage beider Klagebegehren (Vorschuss und Schadensersatz), sondern lediglich um ein etwaiges Begründungselement han- delt. Ob das etwaige Bestehen eines Vorschussanspruchs für die Entscheidung der Frage einer fiktiven Schadensabrechnungsmöglichkeit überhaupt maßge- bend ist, hängt davon ab, ob diesem Aspekt hierfür eine rechtliche Relevanz bei- gemessen wird. 2. Soweit der Kläger die Abweisung seiner auf die Zahlung von 881,35 €, auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten und hilfsweise auf die Zah- lung von 7.511,35 € (Gesamtbetrag des Kostenvoranschlags - 7.961,35 € - ab- züglich 450 € bezüglich der Wohnungseingangstür) nebst Zinsen gerichteten Klage angreift, ist seine Revision zulässig und auch begründet. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann der Kläger seine Schadensersatzansprüche 21 22 23 - 11 - - deren Bestehen dem Grunde nach mangels Feststellungen des Berufungsge- richts für das Revisionsverfahren zugunsten des Klägers zu unterstellen ist - we- gen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB), der unterlassenen Rückbauten bezüglich der Fußböden (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) und wegen der durch die Beklagten verur- sachten Schäden an der Mietsache (§ 280 Abs. 1 BGB; § 823 Abs. 1 BGB) an- hand der sogenannten fiktiven (Mangelbeseitigungs-)Kosten bemessen. a) Anders als das Berufungsgericht meint, das lediglich von Ansprüchen des Klägers aufgrund unterlassener "Schönheitsreparaturen und Rückbauten" spricht, liegt den vom Kläger geltend gemachten Kosten für das Entfernen und Neuverlegen von Wandfliesen sowie das Spachteln und Streichen der Wand im Treppenhaus des Hausanwesens nicht die unterlassene Ausführung von Schön- heitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgebenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 19 mwN) zu Grunde. Denn das Entfernen und die Neuverlegung von Wand- fliesen ist nicht von den in dieser Vorschrift genannten (Tapezier- und An- strich-)Arbeiten umfasst und die Maßnahmen im Treppenhaus liegen außerhalb der ehemals vermieteten Wohnung. Der Kläger macht insoweit - worauf die Re- vision zutreffend hinweist - Schäden an der Mietsache und somit einen Scha- densersatzanspruch neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB) geltend (vgl. hierzu Senatsurteil vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 19 [zu § 280 Abs. 1 BGB] und Rn. 30 [zu § 823 Abs. 1 BGB]). b) Diese sowie die übrigen Schadensersatzansprüche wegen unterlasse- ner Schönheitsreparaturen und Rückbauten kann der Kläger - entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts - anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber 24 25 - 12 - (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen. Eine solche Schadensbemessung liegt, was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, auch dem Klageantrag auf Zahlung von 881,35 € zu Grunde. Zwar hat der Kläger Teile der Arbeiten, für welche Ersatz begehrt wird, bereits ausgeführt. Er rechnet jedoch - auch insoweit - seinen gesamten Schaden ohne Bezug zu den tatsäch- lich getätigten Aufwendungen auf der Grundlage des von ihm eingeholten Kos- tenvoranschlags und damit fiktiv ab (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 5. April 2022 - VI ZR 7/21, NJW 2022, 1884 Rn. 11 mwN). aa) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Schadensersatzansprüche statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden (vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15; vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13, NZM 2014, 306 Rn. 31; vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, NJW 2014, 1653 Rn. 15; vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 26; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NZM 2005, 58 unter II 2 [zu § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung]). Hieran ist auch nach der vom Berufungsgericht zur Begründung seiner gegenteiligen Ansicht herangezogenen geänderten Rechtsprechung des VII. Zi- vilsenats des Bundesgerichtshofs bezüglich des Werkvertragsrechts (BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 - VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 Rn. 31 ff.) weiter festzuhalten (vgl. Senatsbeschlüsse vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307 Rn. 8 ff.; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, NJW-RR 2022, 1460 Rn. 14 ff.; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 535 Rn. 50; aA Schmidt-Futterer/ Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 538 BGB Rn. 136). Denn die Erwägun- 26 27 - 13 - gen des VII. Zivilsenats beruhen allein auf den Besonderheiten des Werkver- tragsrechts und sind - auch nach dessen Ansicht - auf andere Vertragstypen nicht übertragbar (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 Rn. 78; vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, aaO Rn. 9 mwN; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, aaO Rn. 15 mwN). Zwar gibt es - anders als im Kaufrecht (vgl. BGH, Urteile vom 10. Novem- ber 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 95; vom 12. März 2021 - V ZR 33/19, BGHZ 229, 115 Rn. 11; Beschlüsse vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 14; vom 13. März 2020 - V ZR 33/19, ZIP 2020, 1073 Rn. 42) - im Mietrecht einen mit § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die (beabsichtigte) Selbstvornahme. Denn nach der Rechtsprechung des Senats besteht im laufenden Mietverhältnis unter den Vo- raussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Vorschussanspruch des Mieters bei Mietmängeln (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 14 mwN) und kann auch der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 12 mwN; Senatsbe- schlüsse vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, aaO Rn. 10; vom 10. Mai 2022 - VIII ZR 277/20, aaO Rn. 16). Solche Ansprüche stehen hier zum einen nur zum Teil in Rede. Zum anderen beziehen sich sämtliche Ansprüche auf ein beendetes Mietverhältnis (vgl. auch BGH, Urteil vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, aaO). Der vom Berufungsgericht angeführten Gefahr einer Überkompensation bei fiktiver Abrechnung im Mietrecht wird zum einen dadurch begegnet, dass der Geschädigte nur die zur Erfüllung der Leistungspflicht erforderlichen Kosten be- anspruchen darf. Zum anderen ist zu beachten, dass der Grundsatz von Treu 28 29 - 14 - und Glauben (§ 242 BGB) eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung bildet (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42; vom 17. Januar 2023 - VI ZR 203/22, WM 2023, 422 Rn. 50; Beschluss vom 26. April 2022 - VIII ZR 364/20, aaO Rn. 19). bb) Ebenso wie den Schadensersatzanspruch statt der Leistung (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) kann der Kläger auch seinen das Integritäts- interesse betreffenden Schadensersatzanspruch neben der Leistung (§ 280 Abs. 1 BGB) wegen der Beschädigung der Mietsache - hier bezüglich der Wand- fliesen der Küche und des Flurs im Treppenhaus - auf der Grundlage der voraus- sichtlichen Kosten bemessen. Anders als bei einem Schadensersatzanspruch statt der Leistung, der aufgrund des Wegfalls des Leistungsanspruchs (§ 281 Abs. 4 BGB) von vornherein nur auf Geldersatz gerichtet ist, kann der geschä- digte Vermieter bezüglich des Schadensersatzanspruchs neben der Leistung wahlweise Naturalrestitution oder den Geldersatz verlangen (vgl. BGH, Urteile vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 26; vom 28. Feb- ruar 2018 - VIII ZR 157/17, BGHZ 218, 22 Rn. 29; vom 29. Januar 2019 - VI ZR 481/17, NJW 2019, 1669 Rn. 21). Aufgrund dieser Ersetzungsbefugnis, die das Gesetz in § 249 Abs. 2 BGB dem Geschädigten gewährt (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 29. Oktober 1974 - VI ZR 42/73, BGHZ 63, 182, 184; vom 3. Juli 2008 - I ZR 218/05, NJW-RR 2009, 103 Rn. 22), kann der Kläger (auch) diesen Schadens- ersatzanspruch anhand der fiktiven Kosten bemessen (vgl. auch BGH, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 Rn. 33; Riehm, NZM 2019, 273, 277). Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. Feb- ruar 2018 - VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1 Rn. 57 ff.) auch hinsichtlich eines solchen Schadensersatzanspruchs neben der Leistung (§ 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB) 30 31 - 15 - eine fiktive Schadensbemessung verneint hat, ist dies - wie ausgeführt - auf an- dere Vertragstypen außerhalb des Werkvertragsrechts nicht übertragbar. Zudem ist der dieser Entscheidung zu Grunde liegende Sachverhalt mit dem vorliegen- den nicht vergleichbar. Denn im Falle des dort in Rede stehenden Anspruchs gegen einen Architekten aus § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB aufgrund von Pla- nungs- oder Überwachungsfehlern besteht - anders als hier - eine Ersetzungs- befugnis des Bestellers nicht (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 2018 - VII ZR 46/17, aaO Rn. 58 f.). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das 32 - 16 - Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - Feststellun- gen zu Grund und Höhe des Schadens nicht getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Lüdenscheid, Entscheidung vom 19.11.2020 - 91 C 105/18 - LG Hagen, Entscheidung vom 25.06.2021 - 1 S 1/21 -

BGH VIII ZR 191/1319.11.2014 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:160119UVIIIZR173.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 173/17 Verkündet am: 16. Januar 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV 1970 § 20 Abs. 2 Satz 1 Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 23) - auf die tatsächlichen Flä- chenverhältnisse abzustellen. BGB § 556a Abs. 1 Satz 1 Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschrän- kungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 - VIII ZR 173/17 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 3. Zivil- kammer des Landgerichts Wiesbaden vom 26. Mai 2017 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Wies- baden vom 7. Dezember 2016 in der Fassung des Tatbestandsbe- richtigungsbeschlusses vom 19. Januar 2017 abgeändert, soweit die Beklagten verurteilt worden sind, als Gesamtschuldner an die Klägerin 86,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. März 2015 zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, zurückverwiesen. Die weitergehende Revision der Beklagten gegen das vorbezeich- nete Urteil des Landgerichts Wiesbaden wird als unzulässig ver- worfen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Wiesbaden. Der am 1. November 1979 geschlossene Mietvertrag sieht unter anderem vor: "Die Wohnfläche beträgt 120,05 qm. […] Die Wohnung ist preisgebunden." Zu der im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Beklagten ge- hört eine Mansarde im fünften Obergeschoss, die eine Deckenhöhe von 1,90 m aufweist. In der "Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung", auf wel- che die Mietvertragsurkunde verweist, ist die Grundfläche der Mansarde mit 16,95 qm angegeben. Die Parteien streiten im Rahmen einer Betriebskostennachforderung der Klägerin darum, ob und in welchem Umfang die Grundfläche der Mansarde auf die Wohnfläche anrechenbar ist. Die Klägerin hat ihrer Betriebskostenabrech- nung vom 4. November 2014 für den Abrechnungszeitraum 2013 eine Wohnflä- che von insgesamt 120,05 qm (einschließlich der Grundfläche der Mansarde) zugrunde gelegt und nach dieser Maßgabe zuletzt eine Betriebskostennachfor- derung in Höhe von 86,83 € geltend gemacht. Die Beklagten meinen, die Grundfläche der Mansarde sei nicht anre- chenbar; die Wohnfläche sei daher nur mit 103,10 qm zu bemessen. Widerkla- gend begehren sie die Rückzahlung ihrer Auffassung nach überzahlter Miete in Höhe von 1.214,68 € für das Jahr 2012 und machen geltend, dass die tatsächli- che Wohnfläche mehr als 10 % hinter der im Mietvertrag vereinbarten Wohnflä- che von 120,05 qm zurückbleibe. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge- wiesen. Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht im Hinblick auf "die Frage der Relevanz von Flächenabweichun- 1 2 3 4 5 - 4 - gen bei Nebenkostenabrechnungen" zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihr Klageabweisungs- sowie ihr Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurtei- lung zur Zahlung rückständiger Betriebskosten richtet. Soweit die Beklagten sich auch gegen die Abweisung ihrer auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gerichteten Widerklage wenden, ist die Revision vom Berufungsgericht nicht zugelassen und deshalb als unzulässig zu verwerfen. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Mietvertragsparteien hätten eine Wohnfläche von 120,05 qm verein- bart. Die Mansarde sei Teil der Wohnfläche. Es handele sich nicht um einen - bei der Wohnflächenberechnung außer Betracht bleibenden - Zubehörraum; die nach richterlicher Inaugenscheinnahme durch das Amtsgericht gewonnene Überzeugung sei nicht zu beanstanden. Die Grundfläche der Mansarde von 16,95 qm sei mit 50 % zu berücksichtigen, weil ihre lichte Deckenhöhe weniger als zwei Meter betrage. Daraus ergebe sich zwar eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 111,57 qm. Gleichwohl sei bei der Abrechnung von Nebenkosten - ebenso wie bei der von den Beklagten widerklagend geltend gemachten Mietminderung wegen Flächenabweichung - die vereinbarte Wohnfläche von 120,05 qm maßgebend, weil die tatsächliche Wohnfläche um weniger als 10 % davon abweiche. 6 7 8 - 5 - II. 1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Abweisung der Widerklage der Beklagten richtet. a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelas- sen, ob die vom Senat in seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.) entwickelten Grundsätze zur Bedeutung von Wohnflächenangaben im Mietvertrag bei der Anpassung der Miete an die orts- übliche Vergleichsmiete (§§ 558 BGB ff.) auf Betriebskostenabrechnungen übertragbar seien. Der Tenor des Berufungsurteils enthält zwar keine Beschränkung der Revisionszulassung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszu- lassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils ent- halten ist, auch aus den Urteilsgründen ergeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Entscheidungsformel im Licht der Urteilsgründe aus- zulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen abgrenzbaren selbständigen Teil des Streit- stoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt einge- legten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteile vom 5. De- zember 2018 - VIII ZR 67/18, unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, ZIP 2018, 2272 Rn. 22, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; jeweils mwN). 9 10 11 - 6 - So verhält es sich auch hier, wie die Revisionserwiderung zu Recht gel- tend macht. Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Bedeutung von Wohnflächenangaben im Mietvertrag für die Betriebskostenabrechnung zugelassen und zur Begründung näher ausgeführt, der Senat habe sich zu die- ser Frage in seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) nicht abschließend geäußert. Die vom Berufungsgericht als klärungsbedürftig ange- sehene Frage ist damit allein Gegenstand der Klage, nicht aber der Widerklage, die einen davon abgrenzbaren Teil des Streitstoffs betrifft, nämlich die Rück- zahlung vermeintlich zu viel entrichteter Miete wegen eines von den Beklagten geltend gemachten Sachmangels der Wohnung in Gestalt der Flächenabwei- chung. Insoweit hat der Senat, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, in dem vorgenannten Urteil an seiner ständigen Rechtsprechung festgehalten, wonach ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Se- natsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN). b) Die Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Denn die auf Nachforderung von Betriebskosten gerichtete Klage betrifft einen selb- ständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von der Widerklage beurteilt werden und auch im Fall einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, aaO unter II 1 b mwN). 2. Soweit die Revision eröffnet ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gege- benen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Betriebs- 12 13 14 - 7 - kostensaldos für den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum 2013 nicht bejaht werden. Zwar steht die vertragliche Umlage der Betriebskosten auf die Beklagten nicht im Streit. Auch ist das Berufungsgericht im Ansatz zu Recht davon ausge- gangen, dass die Grundfläche der Mansarde zur Ermittlung der Wohnfläche der gemieteten Räume nur zur Hälfte anzurechnen ist. Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Betriebskosten nach dem anteiligen Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche (hier 111,57 qm) an der Ge- samtwohnfläche umzulegen sind und dies nicht deshalb außer Betracht bleiben darf, weil die Flächenabweichung zu der vertraglich vereinbarten Wohnfläche der gemieteten Wohnung (hier 120,05 qm) geringer als 10 % ist. a) Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei und unangegriffen ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass die hier abgerechneten Betriebskosten - mit Ausnahme von zwei Positionen - nach dem Anteil der Wohnfläche umzu- legen sind. Das Berufungsgericht hat seinem Urteil auch zutreffend zugrunde gelegt, dass die Wohnfläche der ausweislich des Mietvertrags vom 1. Novem- ber 1979 preisgebundenen Wohnung unmittelbar anhand der für preisgebunde- nen Wohnraum bis zum 31. Dezember 2003 geltenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178; nachfolgend: II. BV) zu ermitteln ist. Davon geht auch die Revision aus. Die II. BV ist zwar zum 1. Januar 2004 außer Kraft getreten und durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ersetzt worden, gilt aber gemäß § 5 WoFlV und § 42 II. BV, der zum 1. Januar 2004 durch Art. 3 Ziffer 6 der Verord- nung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) neu gefasst und als Übergangsvorschrift ausgestaltet worden ist, für 15 16 17 - 8 - Wohnraum, der bis zum 31. Dezember 2003 errichtet wurde, weiter, es sei denn, dass ab dem 1. Januar 2004 bauliche Veränderungen vorgenommen wurden (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., Nach § 556a BGB Rn. 1). Dahingehende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch nicht getroffen. aa) Ebenfalls noch rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenom- men, dass auch die Mansarde, die nach dem Mietvertrag zu Wohnzwecken, also als Wohnraum, vermietet wurde, Teil der Wohnfläche ist. Wie das Beru- fungsgericht nicht verkannt hat, ist die Grundfläche der Mansarde (unstreitig 16,95 qm) gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV (ebenso § 4 Nr. 2 WoFlV) nur zur Hälfte anzurechnen, weil ihre lichte Höhe weniger als 2 Meter, nämlich 1,90 Meter, beträgt. bb) Entgegen der Annahme der Revision hat die Fläche der zu Wohn- zwecken vermieteten Mansarde bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht des- halb gänzlich außer Betracht zu bleiben, weil die Grundfläche solcher Räume nicht zur Wohnfläche gehört, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforde- rungen des Bauordnungsrechts nicht genügen (§ 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV; ebenso § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Zwar weist die von den Beklagten angemietete Mansarde zu weniger als der Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m auf und gilt deshalb nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht als Aufenthaltsraum. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume sind jedoch nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsäch- lich nicht eingeschränkt ist. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung (BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 18 19 20 - 9 - 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20; vom 3. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 20; Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/08, WuM 2009, 662 Rn. 4; siehe auch BGH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE 2008, 120 Rn. 11; vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 15). Für die Abrechnung von Betriebskosten gilt nichts anderes, weil die An- forderungen des Bauordnungsrechts von der mietrechtlichen Frage zu unter- scheiden sind, ob die Vertragsparteien die betreffenden Räume so in den Miet- vertrag einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und die Räume entsprechend nutzbar sind (vgl. Betriebskosten-Kommentar/ Eisenschmid, 3. Aufl., § 2 WoFlV Rn. 4306a; Schmid/Harsch in: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 6. Aufl., Kap. 5 Rn. 428; sie- he auch Betriebs- und Heizkosten-Kommentar/Wall, 4. Aufl., Rn. 2326 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 26 f.). cc) Nach dieser Maßgabe ergibt sich eine tatsächliche Wohnfläche von 111,57 qm, deren Anteil an der (tatsächlichen) Gesamtwohnfläche die Klägerin der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen hat. Denn Feststellungen zu einem etwaigen Einschreiten der Baubehörde hat das Berufungsgericht nicht getroffen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht für die Betriebskostenab- rechnung jedoch nicht auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abgestellt, sondern auf die im Mietvertrag vom 1. November 1979 vereinbarte Wohnfläche von 120,05 qm, weil die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche nicht mehr als 10 % betrage. aa) Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 der bei Vertragsschluss für die preisgebun- dene Wohnung geltenden - und gemäß § 50 Wohnraumförderungsgesetz 21 22 23 24 - 10 - (WoFG) weiter anzuwendenden - Verordnung über die Ermittlung der zulässi- gen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970) sind, sofern in den §§ 21 bis 25 NMV 1970 nichts anderes be- stimmt ist, die Betriebskosten nach dem "Verhältnis der Wohnfläche" umzule- gen. Unbeschadet dessen, dass bereits die Förderung in der Regel an eine be- stimmte tatsächliche Wohnfläche gebunden ist (Heix, WuM 2016, 263, 264), kommt es sowohl nach dem Wortlaut als auch nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag an. Denn zum einen handelt es sich bei dem "Verhältnis der Wohnfläche" um eine objek- tive, rechnerische Größe. Zum anderen bezweckt die Bestimmung eine unver- fälschte Verteilung von durchlaufenden Kosten des Vermieters unter mehreren Mietern auf das gesamte Gebäude (vgl. Kraemer, NZM 1999, 156, 162; Schmid/Harsch, Handbuch der Mietnebenkosten, 16. Aufl., Rn. 4077, 4081). Dem wird allein der Maßstab der tatsächlichen Wohnfläche gerecht. bb) Sofern im Abrechnungszeitraum - wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - eine Preisbindung nicht mehr bestanden haben sollte, ergibt sich aus § 556a BGB nichts anderes. Denn die vorgenannte Beur- teilung gilt, wie der Senat - unter Fortentwicklung seiner Rechtsprechung zur Maßgeblichkeit der tatsächlichen Größe der vermieteten Wohnung bei Mieter- höhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO) - nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch für die Abrechnung von Betriebskosten am Maßstab der § 556a Abs. 1 BGB, § 28 Abs. 4 Nr. 1, § 46 Abs. 1 WoFG; § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV (Senatsurteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 19, 22 f. unter Aufgabe früherer Senatsrechtsprechung). 25 26 - 11 - Zwar ist, wie ausgeführt, ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) nur gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebe- nen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, aaO Rn. 16; jeweils mwN); da- von ist auch das Berufungsgericht zutreffend und unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Senats ausgegangen. Denn anders als Flächenberech- nungen, die der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Abrechnung von Betriebskosten zugrunde liegen, bezweckt das Gewährleistungsrecht uner- hebliche und nicht unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigungen voneinander abzugrenzen und erstere als Mietminderungsgrund auszuschließen (vgl. Beyer, NZM 2010, 417, 420, 422 f.). Sofern und soweit hingegen Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umge- legt werden, ist für die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohn- fläche der Wirtschaftseinheit maßgebend (Senatsurteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, aaO Rn. 19, 22 f.). cc) Das Berufungsgericht wird daher in der neuen Berufungsverhandlung - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Parteivortrags - Feststel- lungen nachzuholen haben, wie sich die tatsächliche Wohnfläche von 111,57 qm auf den Anteil der Beklagten an der für die jeweiligen Kostenpositio- nen maßgebliche Gesamtwohnfläche auswirkt. Insoweit liegt es nicht fern, dass das betreffende Anwesen sowie das zur Abrechnungseinheit gehörende Nach- barobjekt der Klägerin weitere (als Wohnraum vermietete) Mansarden aufwei- sen, deren anzurechnende Grundfläche Einfluss auf die Gesamtwohnfläche hat. 27 - 12 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil hinsichtlich der mit der Klage gel- tend gemachten Betriebskostennachforderung keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht abschlie- ßend in der Sache entscheiden, weil es, wie ausgeführt, weiterer tatrichterlicher Feststellungen zum Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der von den Beklagten gemieteten Wohnung an der anrechenbaren Gesamtwohnfläche bedarf. Daher ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 07.12.2016 - 93 C 1104/15 (32) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 26.05.2017 - 3 S 9/17 - 28

BGH VIII ZR 220/1730.05.2018 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 191/13 Verkündet am: 19. November 2014 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Re- gel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, son- dern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inan- spruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht (Bestätigung und Fortfüh- rung von BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Be- schluss vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 5). b) Zur Frage des erledigenden Ereignisses bei der Beseitigung eines Mangels der Mietsache zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig voll- streckbaren Urteil (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 8. Mai 1985 - IVa ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 274 [zur Auskunftserteilung]). BGH, Urteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13 - LG Bonn AG Euskirchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 13. Juni 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass das vorgenannte Urteil teilweise abgeän- dert und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsge- richts Euskirchen vom 8. November 2012 auch insoweit zurück- gewiesen wird, als die Beklagte darin verurteilt worden ist, den Wohnungsbrandschaden durch geeignete Maßnahmen zu behe- ben. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in E. . Die monatliche Bruttomiete beträgt 885,10 €. Nach dem Mietver- trag werden die Kosten der von der Beklagten abgeschlossenen Wohngebäu- deversicherung anteilig auf die Kläger umgelegt. Der Mietvertrag sieht zudem vor, dass die Kläger Tapezier- und sonstige Malerarbeiten auf ihre Kosten aus- zuführen haben. 1 - 3 - Am 7. März 2012 kam es zu einem Brand in der Küche der von den Klä- gern gemieteten Wohnung. Hierdurch wurden die Küche und weitere Räume der Wohnung - überwiegend in Gestalt von Rußverschmutzungen - beschädigt. Brandursache war, dass die damals 12-jähige Tochter der Kläger Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt, sodann die Küche bei eingeschalteter Herdplatte zeitweise verlassen und sich das Öl währenddessen entzündet hatte. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts fällt den Klägern hinsichtlich der Verursa- chung des Brandschadens (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit zur Last. Die Haftpflichtversicherung der Kläger verwies die Beklagte an deren Gebäudeversicherung. Eine Inanspruchnahme ihrer Gebäudeversicherung lehnte die Beklagte jedoch mit der Begründung ab, dies führe zu einem Anstei- gen der Versicherungskosten für den Gesamtbestand ihrer Mietwohnungen. Auch die von den Klägern geforderte Beseitigung des Brandschadens lehnte die Beklagte ab, da ein Mieter, der Mietmängel schuldhaft verursacht habe, we- der einen Mangelbeseitigungsanspruch noch eine Minderung der Miete geltend machen könne. Mit ihrer daraufhin erhobenen Klage haben die Kläger - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - die Beseitigung des Brandschadens sowie die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung um monatlich 366,06 € (= 60 % der Kaltmiete) seit dem 7. März 2012 und die Freistellung von außerge- richtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 878,70 € begehrt. Das Amtsge- richt hat der Klage stattgegeben. Nachdem die Beklagte daraufhin die Brand- schäden - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht - beseitigt hat, haben die Klä- ger im Berufungsverfahren den Rechtstreit insoweit in der Hauptsache für erle- digt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlos- sen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil mit Ausnahme der Verurteilung zur Freistellung von außergerichtlichen 2 3 4 - 4 - Rechtsanwaltskosten abgeändert und - unter Klageabweisung im Übrigen - festgestellt, dass die Kläger in der Zeit vom 7. Juni 2012 bis zum 13. Dezember 2012 zu einer monatlichen Mietminderung in Höhe von 132,76 € (= 15 % der Bruttomiete) berechtigt waren und sich der Rechtsstreit hinsichtlich der erstreb- ten Beseitigung des Brandschadens in der Hauptsache erledigt hat. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabwei- sungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Hinsichtlich der erstrebten Beseitigung des Brandschadens sei der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Insoweit sei die Klage durch ein erledi- gendes Ereignis - die Schadensbehebung seitens der Beklagten - nach Ver- kündung des amtsgerichtlichen Urteils unbegründet geworden. Das Amtsgericht habe die Beklagte zu Recht und mit zutreffender Begründung zur Behebung des eingetretenen Brandschadens verurteilt. In der durch den Brand eingetrete- nen Beschädigung der Mietsache sei ein Mangel im Sinne von § 536 BGB zu sehen, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtige. Die Beklagte treffe als Vermieterin grundsätzlich die unbedingte Pflicht zur Erhaltung der Mietsa- che gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und damit zur Beseitigung der durch den Brand entstandenen Mängel und zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. 5 6 7 - 5 - Die Erhaltungspflicht entfalle - ebenso wie eine Mietminderung - nach ständiger Rechtsprechung allerdings in den Fällen, in denen die Beschädigung der Mietsache auf einem Verschulden des Mieters beruhe. Insoweit gehe das Amtsgericht von einer (allenfalls) leichten Fahrlässigkeit der Kläger und damit von einem Verschulden in diesem Sinne aus. Bei einer durch leichte Fahrläs- sigkeit erfolgten Schadensverursachung durch die Kläger verbleibe es unter Heranziehung der nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung geltenden Grundsätze der so genannten versicherungsrechtlichen Lösung jedoch bei der Erhaltungspflicht der Beklagten als Vermieterin. Diese nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB uneingeschränkt vorgesehene Erhal- tungspflicht des Vermieters entfalle in den Fällen einer schuldhaften Beschädi- gung der Mietsache durch den Mieter nur deshalb, weil der Mieter hier seiner- seits Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB zu leisten habe. Der Vermieter sei nicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache verpflichtet, wenn diese Verpflichtung über § 280 Abs. 1 BGB ausdrücklich dem Mieter obliege; anderenfalls verbleibe es bei der umfassenden Garantiehaftung des Vermieters. Eine derartige Verpflichtung aber treffe die Kläger im vorliegenden Fall gerade nicht, da sie einem etwaigen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen schuldhafter Beschädigung der Mietsache aus § 280 Abs. 1 BGB ihrer- seits einen Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung nach § 242 BGB entgegenhalten könnten. Die Beklagte habe nämlich ihre mietver- tragliche Pflicht verletzt, ihre Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen, um die Beseitigung des Brandschadens zu finanzieren. In Fällen, in denen der Mie- ter - wie hier - bereits durch die umgelegte Zahlung der Versicherungsprämie für eine Wohngebäudeversicherung zur Deckung des durch ihn verursachten Schadens beigetragen habe, dürfe er davon ausgehen, als Gegenleistung für die von ihm anteilig übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall ei- 8 9 - 6 - nen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Der Vermieter habe da- gegen insoweit, als er durch die Versicherung geschützt sei, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich durch den Mieter zu su- chen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen habe. Aus dieser Interessenlage folge nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versiche- rungsfall vorliege, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausge- schlossen sei und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interes- se an einem Schadensausgleich durch den Mieter habe. Bei dem eingetretenen Brandschaden handele es sich um einen von der Wohngebäudeversicherung umfassten Versicherungsfall. Diese erfasse unter anderem auch die ordnungsgemäße Wiederherstellung des ursprünglichen Zu- stands der durch den Brand beschädigten Wände und Decken. Dass den Klä- gern durch den Mietvertrag die Schönheitsreparaturen übertragen worden sei- en, ändere nichts an der Einstandspflicht der Versicherung. Es gehe vorliegend um die Beseitigung der versicherten Folgen eines Brandes und nicht lediglich um die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, der zudem durch die anteilige Übernahme der Wohngebäudeversicherungskosten im Er- gebnis so zu stellen sei, als hätte er die Versicherung selbst abgeschlossen. Die Wohngebäudeversicherung wäre verpflichtet gewesen, die für die Brand- schadensbeseitigung hier erforderlichen Kosten zu ersetzen. Ein besonderes Interesse der Beklagten, dass der Schadensausgleich ausnahmsweise durch den Mieter und nicht durch die Wohngebäudeversiche- rung erfolge, habe das Amtsgericht zutreffend verneint. Insbesondere begründe der pauschale Verweis der Beklagten auf angeblich steigende Versicherungs- beiträge kein derartiges, einen Ausnahmefall voraussetzendes besonderes 10 11 - 7 - Interesse. Das mit jeder Inanspruchnahme einer Gebäudeversicherung einher- gehende generelle Risiko einer Beitragserhöhung genüge nicht. Ein Regress des Versicherers gegen die Kläger wäre ausgeschlossen gewesen, weil den Klägern nach den fehlerfreien Feststellungen des Amtsge- richts (allenfalls) einfache Fahrlässigkeit zur Last falle. Anhaltspunkte für ein grob fahrlässiges oder gar vorsätzliches Verhalten der Kläger habe die Beklagte weder vorgetragen noch seien diese sonst ersichtlich. Die Beklagte sei daher mietvertraglich verpflichtet gewesen, die Wohn- gebäudeversicherung zur Schadensbeseitigung in Anspruch zu nehmen. Da sie dies nicht getan habe, könne sie auch keinen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB gegen die Kläger geltend machen; dementsprechend ver- bleibe es bei der ihr obliegenden Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Wertung folge zwingend aus den Grundsätzen des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 3. November 2004 (VIII ZR 28/04). Zwar gehe es in dieser Entscheidung nicht um eine etwaige Erhaltungspflicht des Vermieters oder den Fortbestand des Mietzahlungsanspruchs in voller Höhe, sondern um einen Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen schuldhafter Beschädi- gung der Mietsache durch den Mieter. Könne jedoch der Mieter mit Erfolg die Entrichtung von Schadensersatz für die von ihm zu vertretenden Schäden ver- weigern, wirke sich dies zwangsläufig auch auf die damit weiterhin dem Vermie- ter obliegende Wiederherstellungspflicht aus. Bei einer Beschädigung der Miet- wohnung sei im Interesse beider Mietparteien stets entweder der Mieter oder der Vermieter zur Schadensbeseitigung verpflichtet. Bei einem restriktiven Ver- ständnis der versicherungsrechtlichen Lösung würde dies zu dem Ergebnis füh- ren, dass zwar der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen könnte, er aber gleichwohl auch nicht zur Schadensbeseitigung verpflichtet wäre. Damit einher ginge entweder der weder rechtlich noch praktisch hinnehmbare dauerhafte 12 13 - 8 - Zustand der Vermietung einer mangelhaften Mietsache oder aber eine den Mie- ter trotz der monatlichen Versicherungsbeiträge wiederum mit der Schadensbe- seitigung belastende Lösung, die allein auf das schuldhafte Herbeiführen des Brandschadens durch den Mieter abstelle. Beides widerspreche nicht nur dog- matischen Grundsätzen, sondern auch der durch den Bundesgerichtshof mit der versicherungsrechtlichen Lösung in den Vordergrund gestellten Interessen- abwägung. Ausgehend von der Überlegung, dass der Gesetzgeber dem Vermieter grundsätzlich im Rahmen des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die uneingeschränkte Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht für die Mietsache auferlegt habe, könne diese nur in den Fällen entfallen, in denen ausnahmsweise der Mieter für die Erhaltung und Wiederherstellung (etwa) nach § 280 Abs. 1 BGB zu sorgen habe. Stehe einem solchen Vermieteranspruch wiederum ein Schadensersatz- anspruch des Mieters aus positiver Vertragsverletzung entgegen, verbleibe es vollumfänglich bei der Erhaltungspflicht des Vermieters. Die Kläger könnten überdies die Feststellung verlangen, dass die Miete gemäß § 536 BGB in der Zeit vom 7. Juni 2012 bis zum 13. Dezember 2012 wegen der streitgegenständlichen, zwischenzeitlich beseitigten Brandschäden monatlich in Höhe von 132,76 € (= 15 % der Bruttomiete) gemindert gewesen sei. Zwar könne sich ein Mieter grundsätzlich dann nicht auf eine Mietminde- rung berufen, wenn der Mangel auf sein Verhalten zurückzuführen sei oder er ihn zu vertreten habe. Bleibe es jedoch wegen der versicherungsrechtlichen Lösung bei der Erhaltungs- und Wiederherstellungspflicht des Vermieters, gelte diese Wertung auch im Rahmen des § 536 BGB. Sei der Mieter nicht gehalten, für die Schäden Ersatz zu leisten, gehe mit dem vertragswidrigen Zustand der Mietsache notwendig auch die Herabsetzung der Miete nach § 536 BGB einher. Im Falle der pflichtgemäßen und unverzüglichen Inanspruchnahme der Versi- 14 15 - 9 - cherung durch die Beklagte wäre erfahrungsgemäß mit einer Regulierungsfrist von etwa drei Monaten ab dem Brand zu rechnen gewesen. Eine Minderung der Miete komme damit erstmalig ab dem 7. Juni 2012 in Betracht; sie ende aufgrund der Vornahme der Instandsetzungsarbeiten mit Ablauf des 13. De- zember 2012. Unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände sei hier ein Min- derungsbetrag von lediglich 15 % der Bruttomiete, mithin monatlich 132,76 €, angemessen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - wenn auch teilweise nur im Ergebnis - stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings rechtsfehlerhaft angenommen, dass die seitens der Beklagten nach erfolgter erstinstanzlicher Verurteilung durchgeführte Beseitigung des Brandschadens ein erledigendes Ereignis dar- stellt, infolge dessen die Klage hinsichtlich des vom Amtsgericht in dessen Ur- teilstenor unter Ziffer 1 a bis g zugesprochenen Anspruchs auf Behebung des Brandschadens unbegründet geworden ist. a) Die Hauptsache ist erledigt, wenn die Klage im Zeitpunkt des nach ih- rer Zustellung eingetretenen erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war und durch das Ereignis unzulässig oder unbegründet wurde (BGH, Urteile vom 17. Juli 2003 - IX ZR 268/02, BGHZ 155, 392, 395 mwN; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, NJW 2014, 2199 Rn. 7). Wird aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil, einem Arrestbefehl oder einer einstweiligen Verfügung vollstreckt, tritt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Erfüllung im Sinne des § 362 Abs. 1 BGB - und damit 16 17 18 19 - 10 - auch keine Erledigung - ein (BGH, Urteile vom 19. Januar 1983 - VIII ZR 315/81, BGHZ 86, 267, 269; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO Rn. 8). Dasselbe gilt für Leistungen, die zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel erbracht werden (BGH, Urteile vom 8. Mai 1985 - IVa ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 274; vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 Rn. 11; vom 15. März 2012 - IX ZR 35/11, NJW 2012, 1717 Rn. 7; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO; jeweils mwN; BGH, Be- schlüsse vom 25. Mai 1976 - III ZB 4/76, WM 1976, 1069 unter [3] b; vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03, NJW-RR 2006, 16 unter II 2; ebenso be- reits RGZ 29, 379, 382). Die Leistung erfolgt in beiden Fällen unter dem Vorbe- halt des Rechtskrafteintritts (BGH, Urteile vom 19. Januar 1983 - VIII ZR 315/81, aaO; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO; MünchKommZPO/Götz, 4. Aufl., § 708 Rn. 5), sofern der Schuldner nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO; Münch- KommBGB/Fetzer, 6. Aufl., § 362 Rn. 28 mwN; Musielak/Lackmann, ZPO, 11. Aufl., § 708 Rn. 4; Krüger, NJW 1990, 1208, 1210 f.). b) Hiervon ausgehend handelt es sich bei der von der Beklagten vorge- nommenen Behebung des Brandschadens nicht um ein erledigendes Ereignis. Denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte die in Ziffer 1 a bis g des Tenors des vorläufig vollstreckbaren Urteils des Amtsge- richts genannten Schäden innerhalb der ihr im vorbezeichneten Urteil gesetzten Frist ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht beseitigt. Zudem hat sie die erstinstanzliche Verurteilung mit der Berufung angegriffen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 6. Oktober 1998 - XI ZR 36/98, BGHZ 139, 357, 367 f.). Die Leistung der Beklagten erfolgte daher ersichtlich unter dem Vorbe- halt des Rechtskrafteintritts und stellt demgemäß - ungeachtet der Schwierig- keit, die hier erbrachte Leistung im Falle einer Aufhebung des vorläufig voll- 20 21 - 11 - streckbaren Urteils zurückzufordern (vgl. BGH, Urteil vom 8. Mai 1985 - IVa ZR 138/83, aaO; BAG, AP Nr. 23 zu § 1 TVG Tarifverträge Bau; OLG Köln, NJW- RR 2005, 1319, 1321; aA OLG Köln, Urteil vom 10. Februar 2010 - 2 U 64/09, juris Rn. 93 ff.; [jeweils zur Auskunftserteilung]; vgl. auch BeckOK-ZPO/ Jaspersen/Wache, Stand: 15. September 2014, § 91a Rn. 64) - keine Erfüllung des Anspruchs der Kläger nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und damit kein die Hauptsache insoweit erledigendes Ereignis dar. c) Der Antrag der Kläger, hinsichtlich des Antrags auf Behebung des Brandschadens die Erledigung der Hauptsache festzustellen, war demnach un- begründet. Nachdem sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hilfs- weise von ihrer Erledigungserklärung Abstand genommen und ihren ursprüngli- chen Antrag entsprechend Ziffer 1 a bis g des Tenors des amtsgerichtlichen Urteils weiterverfolgt haben, bleibt der Revision der Erfolg jedoch versagt. Die Kläger sind nicht gehindert gewesen, zu ihrem vorbezeichneten ur- sprünglichen Antrag zurückzukehren. Eine Erledigungserklärung ist frei wider- ruflich, solange sich die beklagte Partei ihr nicht angeschlossen und das Gericht keine Entscheidung über die Erledigung der Hauptsache getroffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt kann die klagende Partei regelmäßig - auch in der Revisions- instanz - von der einseitig gebliebenen Erledigungserklärung Abstand nehmen und ohne das Vorliegen weiterer Voraussetzungen zu ihrem ursprünglichen Klageantrag zurückkehren (BGH, Urteile vom 7. Juni 2001 - I ZR 157/98, NJW 2002, 442 unter 1; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO Rn. 14; BGH, Be- schluss vom 21. September 2005 - XII ZR 256/03, aaO). Die darin liegende Klageänderung ist nach § 264 Nr. 2 ZPO noch in der Revisionsinstanz zulässig, wenn - wie hier der Fall - der Sachverhalt, auf den sich der frühere Antrag 22 23 - 12 - stützt, vom Tatrichter bereits gewürdigt worden ist (BGH, Urteile vom 7. Juni 2001 - I ZR 157/98, aaO; vom 14. März 2014 - V ZR 115/13, aaO). 2. Der ursprüngliche, auf Behebung des Brandschadens gemäß Ziffer 1 a bis g des Tenors des Urteils des Amtsgerichts gerichtete Antrag ist begründet. Die Kläger können aufgrund des ihnen zustehenden Anspruchs nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemä- ßen Gebrauch geeigneten Zustand von der Beklagten die Wiederherstellung dieses Zustands durch Behebung des vorstehend genannten Brandschadens verlangen. Dem steht nicht entgegen, dass die Kläger den Brandschaden nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch (allenfalls) einfache Fahrläs- sigkeit verursacht haben. Denn die Beklagte kann gemäß den Grundsätzen der nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anzuwendenden ver- sicherungsrechtlichen Lösung ihren Wohngebäudeversicherer auf Leistung in Anspruch nehmen, ohne dass dieser bei den Klägern Rückgriff nehmen könnte. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, folgt hieraus bei Würdigung der Interessenlage der Mietvertragsparteien nicht nur die mietvertragliche Pflicht der Beklagten, wegen des Ersatzes des Brandschadens die Wohnge- bäudeversicherung (und nicht die Kläger) in Anspruch zu nehmen; die Beklagte ist vielmehr, auch wenn sie von einer Inanspruchnahme ihres Wohngebäude- versicherers absieht, nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, den vertrags- gemäßen Zustand der Mietsache durch Behebung der streitgegenständlichen Brandschäden wiederherzustellen. a) Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Grundsätzlich obliegen somit ihm die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01, NZM 2005, 863 unter II 3 a). Entsteht während der Mietzeit ein Mangel 24 25 - 13 - der Mietsache im Sinne des § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Brandscha- dens -, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfül- lungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu su- chen ist (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 9; OLG Hamm, OLGR 2007, 540, 541; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des ge- werblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 297). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, entfällt die Pflicht zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands jedoch, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat (BGH, Urteile vom 26. November 1997 - XII ZR 28/96, NJW 1998, 594 unter 2 a; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, aaO; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 28a; Wolf/Eckert/Ball, aaO). In diesem Fall steht dem Vermieter viel- mehr bei einer Beschädigung der Mietsache ein Anspruch auf Schadensersatz - nach Wahl des Vermieters (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 535 BGB Rn. 93) in Form der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder des Geldersatzes (§ 249 Abs. 2 BGB) - gegen den Mieter zu (Palandt/ Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 535 Rn. 58; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 535 Rn. 40; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 535 Rn. 106). b) Das Berufungsgericht ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei zu der von der Revision nicht angegriffenen Beurteilung gelangt, dass den Klägern hinsichtlich des Brandschadens (allenfalls) einfache Fahrläs- sigkeit zur Last fällt. Ebenfalls frei von Rechtsfehlern ist die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Kläger der Beklagten nach den Grundsätzen der versi- cherungsrechtlichen Lösung trotzdem nicht zum Ersatz dieses Schadens ver- 26 27 - 14 - pflichtet sind, sondern ihnen vielmehr ein Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache zusteht. c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine durch die Interessen der Vertragsparteien gerechtfertigte ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkluden- ten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Woh- nungsmieter einen Brandschaden - wie hier - durch einfache Fahrlässigkeit ver- ursacht hat (BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 398 ff.; vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 2; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7 [betr. Wohnungseigen- tümer]; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2011 - VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschlüsse vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; vom 15. November 2011 - II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11; vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 Rn. 4). Der Mieter steht hierdurch im Ergebnis nicht an- ders da, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte (Senatsur- teil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter - wie hier - eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat und diese für den Brandschaden ebenfalls eintrittspflichtig wäre (BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, aaO S. 399 f.; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, aaO; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, aaO Rn. 9 ff.). 28 29 - 15 - Die vorbezeichnete sogenannte versicherungsrechtliche Lösung schützt den Mieter allerdings nur, wenn der Vermieter/Versicherungsnehmer die Versi- cherung tatsächlich in Anspruch nimmt. Verzichtet der Vermieter darauf und fordert er unmittelbar Schadensersatz vom Mieter, wird dieser in seiner Erwar- tung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversiche- rung zu haben. Der Vermieter hat dagegen insoweit, als er durch die Versiche- rung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Scha- densausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen hat. Aus dieser Interessenlage folgt die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten), wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein beson- deres Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter seinerseits ein Schadensersatzan- spruch zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB ("dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est") entgegen halten kann (BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, aaO; je- weils mwN; BGH, Beschluss vom 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, aaO Rn. 5). d) Davon ausgehend hat das Berufungsgericht zu Recht die Beklagte als mietvertraglich verpflichtet erachtet, ihren Wohngebäudeversicherer und nicht die Kläger auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen. Entgegen der Auf- fassung der Revision hat das Berufungsgericht mit seiner weiter gehenden An- nahme, wonach aus den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung für den Streitfall folge, dass die Beklagte, auch wenn sie ihre Wohngebäudeversi- cherung nicht in Anspruch nehme, aufgrund ihrer Erhaltungspflicht nach § 535 30 31 - 16 - Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung des Brandschadens verpflichtet sei, weder die Reichweite der Erhaltungspflicht der Beklagten verkannt noch deren miet- vertragliche Nebenpflichten bei Vorliegen eines Versicherungsfalles überdehnt, indem es als Voraussetzung des Wegfalls der Erhaltungspflicht die Durchsetz- barkeit des Schadensersatzanspruchs der Beklagten gegen die Kläger ange- nommen hat. Das Berufungsgericht hat vielmehr zutreffend die Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung auf die Beurteilung des Umfangs der Erhal- tungspflicht des Vermieters im Falle eines vom Mieter durch leichte Fahrlässig- keit verursachten Wohnungsbrandes angewendet. Ist nach diesen Grundsätzen der Mieter weder zur Beseitigung des Brandschadens noch sonst insoweit zum Schadensersatz verpflichtet, verbleibt es bei der vom Gesetz als dauerhafte vertragliche Hauptpflicht ausgestalteten Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB und ist dieser regelmäßig auch dann zur Wiederher- stellung eines zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustands der Miet- sache verpflichtet, wenn er die von ihm abgeschlossene Wohngebäudeversi- cherung wegen des Brandschadens nicht in Anspruch nimmt. aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht ein besonderes Interesse der Be- klagten, welches ausnahmsweise gegen eine Inanspruchnahme der Wohnge- bäudeversicherung sprechen könnte, verneint und insbesondere den pauscha- len Hinweis der Beklagten auf möglicherweise steigende Versicherungsbeiträge als nicht ausreichend erachtet. Wie oben (unter II 2 c) ausgeführt, hat der Ver- mieter insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich nicht durch die Versiche- rung zu suchen (Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO). Der Mieter wiederum darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zugutekommen und er durch diese Versicherung geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden verursacht (vgl. BGH, Urteile vom 32 - 17 - 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 2 und 3; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, aaO Rn. 19). Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob - wie das Berufungsgericht offen- bar meint - im Einzelfall ausnahmsweise etwa eine durch die Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung verursachte erhebliche Erhöhung der Versiche- rungsprämie ein besonderer Grund sein kann, der es für den Vermieter recht- fertigt, von einer Inanspruchnahme der Versicherung abzusehen, oder ob ei- nem solchen Ausnahmetatbestand vielmehr die Möglichkeit entgegensteht, al- lein den Mieter, der den Brandschaden verursacht hat, mit dem Erhöhungsbe- trag der Versicherungsprämie zu belasten. Denn es fehlt hier, wie das Beru- fungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, bereits an einem konkreten Vortrag der Beklagten hinsichtlich einer zu erwartenden Beitragserhöhung. Übergange- nen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. bb) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass im Streitfall aus der gebotenen Anwendung der Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung auf den Erhaltungsanspruch des Mieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgt, dass die Beklagte verpflichtet ist, den von den Klägern verursachten Brandschaden zu beheben. Diesem Anspruch steht auch nicht entgegen, dass die Kläger wegen des Brandschadens zugleich die Minderung der Miete geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, aaO; Schmidt- Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 529; MünchKommBGB/Häublein, aaO, Vorbemerkung zu §§ 536 ff. Rn. 5). (1) Die Frage, ob und inwieweit die Grundsätze der versicherungsrechtli- chen Lösung auch für die Beurteilung der Frage des Bestehens eines Mangel- beseitigungsanspruchs des Mieters in Bezug auf einen von diesem durch einfa- che Fahrlässigkeit verursachten Brandschaden maßgeblich sind, hat der Bun- 33 34 35 - 18 - desgerichtshof bisher nicht entschieden. Der Senat hat allerdings bereits in ei- nem vor der Entwicklung der Grundsätze der versicherungsrechtlichen Lösung ergangenen Urteil, welches den Fall eines außerhalb des Mietgebrauchs durch Brand unbenutzbar gewordenen Mietobjekts betraf, entschieden, dass der Vermieter in diesem Fall den vertragsmäßigen Zustand wiederherzustellen hat, auch wenn im Mietvertrag Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts sowie - wie im Streitfall - Schönheitsreparaturen grundsätzlich auf den Mieter abgewälzt worden sind (Senatsurteil vom 25. Februar 1987 - VIII ZR 88/86, WM 1987, 822 unter 3 b und c; Wolf/Eckert/Ball, aaO Rn. 297). (2) Nichts anderes hat für den Fall zu gelten, dass die mit leichter Fahr- lässigkeit verursachte Beschädigung der Mietsache zwar innerhalb des Mietge- brauchs erfolgt ist, der Schaden des Vermieters aber durch dessen Wohnge- bäudeversicherung abgedeckt ist und der Mieter deshalb nach den Grundsät- zen der versicherungsrechtlichen Lösung für den Brandschaden nicht einzu- stehen hat. Auch bei dieser - hier gegebenen - Fallgestaltung bleibt die Erhal- tungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bestehen und ist der Vermieter zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands des Miet- objekts verpflichtet. Die von der Revision vertretene Auffassung, wonach der Vermieter we- der zu einer Inanspruchnahme seiner Wohngebäudeversicherung noch sonst zu einer Beseitigung des Brandschadens verpflichtet und auch eine Mietminde- rung (dazu nachfolgend unter 3) nicht eingetreten sei, liefe darauf hinaus, dass der Mieter als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versi- cherungskosten im Schadensfall zwar vor einer Inanspruchnahme durch den Vermieter auf Schadensersatz sowie vor einem Rückgriff des Wohngebäude- versicherers geschützt wäre, er jedoch - worauf die Revisionserwiderung zutref- fend hinweist - entweder den in dem vorliegenden Brandschaden zu sehenden 36 37 - 19 - erheblichen Mangel der Mietsache hinzunehmen oder diesen auf eigene Kosten zu beseitigen hätte. Dies ist mit der Zielsetzung der versicherungsrechtlichen Lösung unvereinbar. Diese dient dem Schutz der Interessen des Vermieters und des Mieters (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, aaO Rn. 9 mwN) und hierbei - was die Revision verkennt - insbesondere auch dazu, den Mieter im Ergebnis nicht anders zu stellen, als wenn er selbst eine Versiche- rung abgeschlossen hätte (Senatsurteil vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 2; ebenso bereits Senatsurteil vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 293 f.). (3) Ohne Erfolg wendet die Revision gegen eine Pflicht der Beklagten zur Beseitigung des Brandschadens ein, die im Gebrauch der Mietsache liegenden Risiken träfen - anders als die in ihrer Beschaffenheit begründeten oder gar von außen auf sie einwirkenden schädlichen Einflüsse - stets und allein den Mieter (vgl. Senatsurteil vom 14. April 1976 - VIII ZR 288/74, BGHZ 66, 349, 353). Denn die Revision verkennt insoweit die Bedeutung der spezielleren Grundsät- ze der versicherungsrechtlichen Lösung, die hier aus den oben genannten Gründen auch hinsichtlich des aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden An- spruchs auf Beseitigung des Brandschadens anzuwenden sind. (4) Fehl geht auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei der Annahme einer den Brandschaden umfassenden Erhaltungspflicht der Be- klagten die Bedeutung des Umstands verkannt, dass die Kläger im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen, insbesondere die Tapezier- und sonstige Malerar- beiten, übernommen hätten und dass die von der Erledigungserklärung umfass- ten Wiederherstellungsmaßnahmen die Beseitigung der infolge des Brandes eingetretenen Rußverschmutzungen durch Streichen der Wände beträfen. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich bei den hier streitgegenständlichen Maßnahmen zur Behebung des Brandschadens - mö- 38 39 - 20 - gen diese auch mit Tapezier- und Streicharbeiten verbunden sein - nicht um Schönheitsreparaturen, sondern um Schadensbeseitigung. (5) Vergeblich macht die Revision zudem geltend, der Annahme, die Be- klagte sei gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Behebung des Brandschadens verpflichtet, stehe entgegen, dass der Senat im oben bereits erwähnten Urteil vom 3. November 2004 (VIII ZR 28/04) dem Vermieter ein Wahlrecht einge- räumt habe, seine Wohngebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen oder auf Schadensersatz gegen den Mieter zu verzichten. Die Revision meint, den Ver- mieter treffe daher als mietvertragliche Nebenpflicht lediglich eine Verscho- nungspflicht, den Mieter bei bestehendem Versicherungsschutz nicht in An- spruch zu nehmen. Dieser Verpflichtung habe die Beklagte entsprochen. Diese Auffassung der Revision greift zu kurz. Die mietvertraglichen Pflichten der Beklagten hinsichtlich des streitgegenständlichen Brandschadens beschränken sich aus den oben dargestellten Gründen nicht darauf, von einer Inanspruchnahme der Kläger abzusehen, sondern umfassen auch die Verpflich- tung der Beklagten, den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache durch Behe- bung der streitgegenständlichen Brandschäden wiederherzustellen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Senat hat zwar in dem von der Revision genannten Urteil vom 3. November 2004 (VIII ZR 28/04, aaO unter II 3) ausgeführt, aus der Inter- essenlage der Mietvertragsparteien folge bei Vorliegen der oben (unter II 2 c) genannten Voraussetzungen die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten). Diese Ausführungen beziehen sich jedoch ersichtlich auf die dort gegebene Fallgestaltung, dass der Vermieter trotz bestehender Wohngebäudeversiche- rung den Mieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt. Für die hier maßgebli- 40 41 42 - 21 - che Frage des Umfangs der Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich hieraus nichts, insbesondere lässt sich dem vor- genannten Senatsurteil entgegen der Auffassung der Revision nicht entneh- men, dass der Vermieter von seiner mietvertraglichen Hauptpflicht zur Erhal- tung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) befreit sei, wenn er - wie nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung ohnehin geboten - von einer Inanspruchnahme des Mieters auf Schadensersatz absieht. (6) Fehl geht auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe, indem es den Klägern einen Anspruch auf Inanspruchnahme der Versicherung der Beklagten zuerkannt habe, den Umstand nicht hinreichend beachtet, dass die Kläger nicht in der Wohngebäudeversicherung der Beklagten mitversichert seien. Aus der versicherungsrechtlichen Lösung ergebe sich lediglich ein Re- gressverzicht des Versicherers. Diese Rechtsprechung werde "ausgehebelt", wenn die Kläger mittels eines mietvertraglichen Anspruchs gegen die Beklagte auf Inanspruchnahme der Versicherung im Ergebnis doch wie der Versiche- rungsnehmer oder eine mitversicherte Person in den Genuss der Versiche- rungsleistung oder eines Schadensersatzes in entsprechender Höhe kämen. Zwar trifft es zu, dass der Wohnungsmieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in der Wohngebäudeversicherung des Vermieters mitversichert, sondern Dritter im Sinne des § 67 Abs. 1 Satz 1 VVG aF [heute: § 86 Abs. 1 VVG] ist (BGH, Urteile vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, aaO S. 397 f.; vom 14. Februar 2001 - VIII ZR 292/98, VersR 2001, 856 unter 2 a; jeweils mwN). Anders als die Revision meint, steht die Beurteilung des Beru- fungsgerichts jedoch hierzu nicht im Widerspruch. Mit den vorgenannten Aus- führungen des Bundesgerichtshofs ist lediglich die - ohne die Annahme eines konkludenten Regressverzichts bestehende - Möglichkeit des Versicherers auf- gezeigt worden, den Mieter aus kraft Gesetzes übergegangenem Recht des 43 44 - 22 - Vermieters in Regress zu nehmen. Eine Einschränkung der aus dem Mietver- trag folgenden Ansprüche des Mieters, insbesondere des hier maßgeblichen Erhaltungsanspruchs aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, ergibt sich hieraus nicht. e) Das Berufungsurteil lässt schließlich auch hinsichtlich des Umfangs des Mangelbeseitigungsanspruchs einen Rechtsfehler nicht erkennen. 3. Auch soweit das Berufungsgericht auf den - zulässigen (vgl. Senatsur- teil vom 12. Juni 1985 - VIII ZR 142/84, WM 1985, 1213 unter II; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 Rn. 238) - Feststellungsantrag der Kläger eine Minderung der Miete für den Zeitraum vom 7. Juni 2012 bis zum 13. Dezember 2012 in Höhe von 15 % der Bruttomiete angenommen hat, ist das angefochtene Urteil frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht ist zutref- fend davon ausgegangen, dass eine Minderung zwar grundsätzlich ausge- schlossen ist, wenn ein Mangel - wie hier - der Sphäre des Mieters zuzurech- nen ist (Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 113/10, WuM 2011, 97 Rn. 18 mwN), im Streitfall jedoch gleichwohl die Voraussetzungen einer Miet- 45 46 - 23 - minderung gegeben sind, da die Beklagte unter Berücksichtigung der Grund- sätze der versicherungsrechtlichen Lösung zur Beseitigung des Mangels ver- pflichtet ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Euskirchen, Entscheidung vom 08.11.2012 - 4 C 188/12 - LG Bonn, Entscheidung vom 13.06.2013 - 6 S 188/12 -

§ 556a§ 558a

BGH VIII ZR 84/1721.03.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:300518UVIIIZR220.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 220/17 Verkündet am: 30. Mai 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1; HeizkostenVO § 7 Abs. 1 Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohn- flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßge- bend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19). BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. September 2017 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhau- ses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgänge- rin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (be- heizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten - neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale - monatliche Heizkostenvor- auszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zu- grundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 € (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 € (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertrag- lich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 € (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 € (für 2014). Die genannten Beträ- ge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Kläge- rin. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Die geltend gemachte Forderung sei nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen, weil den Beklagten über die Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 hinausgehen- de Guthaben nicht zustünden. Denn maßgebend für die genannten Abrechnun- gen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche. Allein der Umstand, dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten jährlich abgerechnet werden solle, erfordere die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen. Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtungen der Partei- en zugrunde gelegt werden könnten mit der Folge, dass eine wesentliche Ab- weichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit erst ab einer Ab- weichung von 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhö- hung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen habe der Bundesge- richtshof in der Entscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die tat- sächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächli- chen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragspar- teien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objekti- ven Maßstäben treten. Diese Überlegungen ließen sich auf die Heizkostenabrechnung übertra- gen, denn die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße ent- spricht. Dies entspreche auch dem dem gesamten Betriebskostenrecht imma- nenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit. Mit dem Hinweis auf eine ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31. Oktober 2007 (VIII ZR 261/06) könnten die Beklagten nichts gewinnen. 9 10 11 12 - 5 - Die dort wiedergegebene Auffassung, dass auch bei der Heizkostenabrechnung eine Differenz der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnungsgröße von bis zu 10 % nicht schade, werde dort unter anderem mit dem Verweis auf die Recht- sprechung zur Mieterhöhung begründet, die nun durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 ausdrücklich aufgegeben worden sei. Aus der Heizkostenverordnung könnten die Beklagten nichts für ihre Auf- fassung herleiten. Insbesondere erfordere der Umstand, dass die nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV erlaubten verschiedenen Abrechnungsmöglichkeiten zu Abrechnungsungerechtigkeiten führen könnten, keine andere Betrachtung. Die durch § 7 HeizkostenV erlaubten Abrechnungsmethoden basierten sämtlich auf objektiven Maßstäben, nämlich der "Wohn- und Nutzfläche oder dem um- bauten Raum" beziehungsweise der "Wohn- oder Nutzfläche oder des umbau- ten Raums der beheizbaren Räume". Keine dieser Methoden sehe den Rück- griff auf die vereinbarte Wohnfläche vor. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kläge- rin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 42,46 € nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Mieteinbehalte der Beklagten in Höhe von 26,55 € für das Wirtschaftsjahr 2013 und von 15,91 € für das Wirt- schaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die genann- ten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genann- ten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abge- 13 14 15 - 6 - rechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208,18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohn- raummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete be- rechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in- folge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN). 2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Woh- nungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß 16 17 18 - 7 - § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellen- de Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Wil- len des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechti- gung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Ele- mente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkma- len wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn.10) ausdrück- lich aufgegeben. 3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskos- ten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der ver- einbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskos- tenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest. a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Rege- lung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV an, dass die Einbeziehung nicht beheiz- ter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen 19 20 - 8 - Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern unterschiedliche Umla- gemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kos- ten umgelegt würden und der Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte. b) Dies trifft nicht zu. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsge- rechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamili- enhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem ob- jektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen sub- jektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den 21 22 23 - 9 - Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche (so jeden- falls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskos- tenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkos- tenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: Münch- KommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heiz- kostenverordnung mehrfach den Begriff der "anerkannten Regeln der - 10 - Technik" (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 05.08.2016 - 210 C 84/16 - LG Köln, Entscheidung vom 21.09.2017 - 1 S 185/16 -

§ 535§ 556§ 557

BGH VIII ZR 68/1721.03.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR84.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 84/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2; BGB § 366 Abs. 2 Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrück- stände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestand- teilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 84/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 16. März 2017 aufge- hoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main. Die monatliche Nettomiete belief sich im streitgegenständlichen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 auf 534,72 €. Hinzu kamen Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 171 € monatlich im Jahr 2014 und in Höhe von 189 € monatlich ab Januar 2015, so dass die Bruttomiete 705,72 € beziehungsweise 723,72 € be- trug. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 3. Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Heizkostenkostenabrechnung für das Jahr 2013. Diese endete mit einer Gutschrift zugunsten der Beklagten in Höhe von 653,07 €. Die Klägerin verrechnete in dem genannten Schreiben das Guthaben mit der im Januar 2015 zu zahlenden Miete der Beklagten. Mit weiterem Schreiben vom 5. Dezember 2014 erteilte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Betriebs- kostenabrechnung für das Jahr 2013. Diese endete mit einer Nachforderung zugunsten der Klägerin in Höhe von 17,50 €. Auch in diesem Schreiben brachte die Klägerin die Gutschrift aus der zwei Tage zuvor erteilten Heizkostenabrech- nung in Höhe von 653,07 € von der Januarmiete 2015 in Abzug. Für den sechswöchigen Ausfall des Aufzugs gewährte die Klägerin den Beklagten eine Mietminderungsgutschrift von 32,57 € (= 1,5 x 3 % von 723,72 €). Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage zunächst ausstehende Zah- lungen aus dem Zeitraum von Januar 2015 bis November 2015 in Höhe von 1.668,45 € nebst Prozesszinsen geltend gemacht. Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte "Mietrückstandsaufstellung", die in Form einer Ta- belle als Forderungen die zu zahlenden Bruttomieten in dem genannten Zeit- raum, die für die jeweiligen Monate erbrachten Zahlungen der Beklagten, ein von der Klägerin berücksichtigtes Anfangsguthaben der Beklagten, zwei von der Klägerin erteilte Gutschriften (Mietminderung und Heizkosten) und die er- rechneten Rückstände ausweist. 2 3 - 4 - Monat zu zahlen gezahlt Differenz Rückstand Guthaben 410,03 € - 410,03 € - 410,03 € Miete Januar 2015 723,72 € 38,50 € 685,22 € 275,19 € Miete Februar 2015 723,72 € 673,50 € 50,22 € 325,41 € Miete März 2015 723,72 € 673,50 € 50,22 € 375,63 € Miete April 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 575,85 € Gutschrift Mietminderung 32,57 € - 32,57 € 543,28 € Miete Mai 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 743,50 € Miete Juni 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 943,72 € Miete Juli 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.143,94 € Miete August 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.344,16 € Miete September 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.544,38 € Miete Oktober 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.744,60 € Gutschrift Heizkosten 276,37 € - 276,37 € 1.468,23 € Miete November 2015 723,72 € 523,50 € 200,22 € 1.668,45 € Im Wege der Klageerweiterung hat die Klägerin sodann ihre Zahlungs- klage um 210,82 € nebst Prozesszinsen erweitert. Diese Forderung stützt sie darauf, dass die Beklagten im Zeitraum von Juli 2014 bis Dezember 2014 auf die Gesamtmiete von 705,72 € monatlich jeweils nur Beträge in Höhe von 673,50 € gezahlt hätten, so dass ein Rückstand von 193,32 € (6 x 32,22 €) ent- standen sei, und sie zudem die Nachforderung der Klägerin aus der Betriebs- kostenabrechnung für das Jahr 2013 vom 5. Dezember 2014 in Höhe von 17,50 € noch nicht ausgeglichen hätten. Eine Mietrückstandstabelle hat sie in- soweit nicht vorgelegt. In der genannten Betriebskostenabrechnung sind die im Jahr 2014 und die ab Januar 2015 geschuldeten Beträge für Nettomiete und Nebenkostenvor- 4 5 6 - 5 - auszahlungen (im Jahr 2014 monatlich 171 €, im Jahr 2015 monatlich 189 €) aufgeführt. Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften hat die Klägerin in erster Instanz nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf beru- fen, dass sie die jeweils erbrachten Mietzahlungen "entsprechend der gesetzli- chen Tilgungsreihenfolge" zunächst mit den Vorauszahlungen als unsicherste Forderungen und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete verrechnet habe. Es werde daher allein die nicht bezahlte Nettomiete geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 982,37 € nebst Zinsen statt- gegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Es hat von der Miete für Januar 2015 die in den genannten Abrechnungen hiermit verrechnete Heizkostengutschrift von 653,07 € in Abzug gebracht und den Beklagten für den gesamten streitge- genständlichen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 eine Mietminderung von 2 % der Bruttomiete (insgesamt 243,83 €) für den Ausfall der Gegen- sprechanlage zugebilligt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Klage mangels einer den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO genü- genden Bestimmtheit des Streitgegenstands als unzulässig abgewiesen. Hilfs- weise hat es die Klage auch für unbegründet erachtet, weil bezüglich der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvorauszahlung in- zwischen Abrechnungsreife eingetreten sei. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 7 8 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die auf einem fortgeschriebenen Mieterkonto basierende "Saldoklage" sei bereits unzulässig, da der geltend gemachte Klagegegenstand entgegen § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht hinreichend bestimmt sei. Anders als in der Ent- scheidung des Senats vom 9. Januar 2013 (NZM 2013, 422) lägen dem Saldo der Klägerin keine gleichartigen Forderungen zugrunde. Vielmehr seien in das Mieterkonto neben Mietforderungen auch Nachzahlungsforderungen aus Be- triebskosten sowie Guthaben aus diesen beziehungsweise aus Mietminderung eingestellt. Stelle ein Vermieter diese Kosten allesamt in das Mieterkonto ein und verrechne er diese mit Zahlungen und Gutschriften ohne jegliche Differen- zierung lediglich nach dem aktuellen Saldo, sei der Streitgegenstand nicht aus- reichend bestimmt. Es sei nicht erkennbar, welche der aufgeführten Forderun- gen in welcher Höhe streitgegenständlich sei. Weiter sei in dem Mieterkonto, welches einen Zeitraum von Juli 2014 bis November 2015 umfasse, keine Differenzierung zwischen Nettomieten und Be- triebskostenvorauszahlungen enthalten. Die Klägerin habe in ihren erstinstanz- lichen Schriftsätzen ausdrücklich unterzahlte Bruttomiete geltend gemacht. Be- züglich der insoweit auch geltend gemachten Vorauszahlungsansprüche sei bereits die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgelaufen. Soweit in einer Kontoaufstellung Vorauszahlungen enthalten seien, müsse der Vermieter dar- legen, ob er seinen Klageantrag auf die vertraglich geschuldete Vorauszahlung 9 10 11 12 - 7 - oder auf den Nachzahlungssaldo stütze. Denn erstere entfalle mit Ablauf der Abrechnungsfrist und ein Nachzahlungssaldo setze eine ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung voraus. Die Klägerin habe zwar im Berufungsverfahren auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen, dass lediglich rückständige Nettomiete begehrt werde. Dieser Vor- trag sei jedoch bereits unschlüssig, da ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt und als Mietrückstand jeweils die Differenz zwischen der Bruttomietforderung und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei. Zudem könne dem pauschalen Vortrag, wonach eine Verrechnung zunächst mit den Vorauszahlungen und im Übrigen mit der geschuldeten Nettomiete erfolgt sei, nicht entnommen werden, welche Nettobeträge die Klägerin für welche Monate geltend mache. Damit bleibe im Ergebnis unklar, welche behaupteten Ansprüche zum Gegenstand der Klage gemacht werden sollten. Dies sei aber für die Zulässig- keit der Klage erforderlich, weil hierdurch der Rahmen der gerichtlichen Ent- scheidungsbefugnis abgesteckt sowie der Inhalt und der Umfang der Rechts- hängigkeit und der materiellen Rechtskraft festgelegt würden. Darüber hinaus wäre die Klage auch als unbegründet abzuweisen gewe- sen, weil bezüglich der geltend gemachten Ansprüche auf Betriebskostenvor- auszahlung Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) eingetreten sei und deswegen ein Anspruch hierauf nicht weiterverfolgt werden könne. Soweit die Klägerin auf gerichtlichen Hinweis vorgetragen habe, dass lediglich rückständi- ge Nettomieten geltend gemacht würden, sei dies nicht nachvollziehbar, da die geltend gemachten Mietrückstände stets anhand der Differenz zwischen der Bruttomiete und den jeweiligen Zahlungseingängen berechnet worden seien. 13 14 15 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision macht zu Recht geltend, dass die Klage nicht mangels Bestimmtheit des Klage- begehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) hätte als unzulässig abgewiesen werden dürfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der erhobenen Zahlungsklage nicht um eine "unzulässige Saldoklage". 1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass in den Fällen, in denen in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben werden, im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzu- geben sind. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage, aber auch dann, wenn die Klage den gesamten Anspruch des Klägers umfasst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 13). a) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthal- ten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran ge- messen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtli- chen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauig- keit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwar- ten lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, NJW- 16 17 18 - 9 - RR 2007, 1530 Rn. 23; vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 12; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rn. 8; jeweils mwN; so auch Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17 unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Gemessen an diesen Grundsätzen kann auf eine konkrete Bezifferung der im Falle einer Klagehäufung nach Abzug geleisteter Zahlungen geforderten Einzelbeträge dann verzichtet werden, wenn diese Angaben zur Abgrenzung des Streitgegenstands nicht erforderlich sind, also weder für den Entschei- dungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch für den Ausgang des Rechts- streits und auch nicht zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtli- chen Entscheidung oder für eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind (Senatsurteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 14 f.; vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17 unter II 1 b). So liegen die Dinge, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klagefor- derung offen ist (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO [für den Fall einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB]). Hier erübrigt sich im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Aufschlüsselung des geltend gemach- ten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung ange- rechnet wird. Denn es macht für die Bestimmung des Streitgegenstands letzt- lich keinen Unterschied, ob der Kläger hierbei die monatlich geschuldeten Be- träge im Einzelnen auflistet und die erbrachten Zahlungen konkreten Monaten zuordnet oder ob er die im streitigen Zeitraum entstandenen Forderungen addiert und hiervon die Gesamtzahlungen in Abzug bringt. c) Noch frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht angenommen, dass im Streitfall ein solch einheitlicher Gesamtanspruch nicht geltend gemacht wird. Denn die Klägerin hat in erster Instanz durchweg Restforderungen aus 19 20 - 10 - den jeweiligen Bruttomietforderungen, also einschließlich geschuldeter Neben- kostenvorauszahlungen, sowie mit der Klageerweiterung auch eine Betriebs- kostennachforderung von 17,50 € gefordert. Auch im Berufungsverfahren hat sie - ausgehend von ihrem dort ergänzten Vortrag - neben der Betriebskosten- nachforderung nicht ausschließlich Nettomieten, sondern für den Monat Januar 2015 auch eine restliche Forderung auf Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 150,50 € (189 € - 38,50 €) geltend gemacht. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch die im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Klage an die Aufschlüsselung des geltend ge- machten Gesamtbetrags zu stellenden Anforderungen überspannt. Zwar trifft es zu, dass es zur Vereinfachung und Beschleunigung des Rechtsstreits wünschenswert wäre und auch im Interesse der klagenden Partei läge, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und die Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung ihres Vorbringens keine unzulässige Saldoklage erhoben hat. Vielmehr hat sie die in der "Mietrück- standsaufstellung" nach Betrag und - soweit erforderlich - nach Monat ausge- wiesenen Einzelforderungen nicht nur bezüglich ihres Inhalts, sondern auch ihrer Höhe nach ausreichend bestimmt. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass an die für die Zulässigkeit einer Klage maßgebliche Bestimmtheit einer Klageforderung nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO andere Anforderungen zu stellen sind als bei der Begründetheit einer Klage. a) Das Berufungsgericht sieht die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dadurch in Frage gestellt, dass das Mieterkonto keine Diffe- renzierung zwischen Nettomieten und Betriebskostenvorauszahlungen aufwei- 21 22 23 - 11 - se und die letztgenannten Forderungen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist entfallen seien. Es verlangt von der Klägerin daher die Darlegung, ob sie ihren Klageantrag auf die vertraglich ge- schuldete Vorauszahlung oder auf einen Nachzahlungssaldo stützt. Hierbei vermengt das Berufungsgericht - einer Entscheidung des Amtsgerichts Hanau vom 28. Oktober 2015 (37 C 44/15, juris) folgend - die erst für die Begründetheit einer Klage maßgebliche Frage der schlüssigen und substantiierten Darlegung der anspruchsbegründenden Tatsachen (vgl. hierzu Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; vom 12. März 2013 - VIII ZR 179/12, juris Rn. 10; jeweils mwN) mit den für die Ordnungsgemäßheit einer Klageerhebung gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforderlichen Angaben zur Individualisierung des Streitgegenstands. aa) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es - entsprechend dem Zweck der Klageerhebung, dem Schuldner den Willen des Gläubigers zur Durchsetzung seiner Forderungen zu verdeutli- chen - im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizier- bar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; jeweils mwN). Es genügt also, dass das Klagebegehren - unterhalb der Stufe der Sub- stantiierung - individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - XI ZR 312/99, NJW 2001, 305 unter II 2 c cc (2) mwN [zur Individualisierung eines Mahnbescheids]). 24 - 12 - Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich ge- schuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung ein- bezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der Abrechnungsreife aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen zu wollen (vgl. LG Frankfurt am Main, GE 2017, 1413; LG Kempten, ZMR 2017, 400, 401; WuM 2016, 444; LG Dortmund, Be- schluss vom 18. Mai 2015 - 1 S 47/15, juris Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 141; wohl auch Zehelein, NZM 2013, 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits- und ein Schlüssigkeitsproblem sieht). Dabei wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprü- che (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit (so zutreffend AG Frankfurt am Main, Urteil vom 24. Januar 2014 - 33 C 3112/13, juris Rn. 2; vgl. ferner KG, GE 2002, 796), nicht aber die Bestimmtheit der Klage. Ändert ein Kläger trotz eines - grundsätzlich erforderli- chen - Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§ 263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr be- stehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern we- gen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen. bb) Vor diesem Hintergrund hätte das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung der Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht die 25 26 27 - 13 - allein unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten maßgebliche Frage einbezie- hen dürfen, ob die Klägerin zur Geltendmachung von rückständigen Nebenkos- tenvorauszahlungen noch berechtigt war. Für die Bestimmtheit der Klage ist bei diesem ersten Prüfungsschritt allein entscheidend, ob die Klägerin hinreichend klargestellt hat, dass sie nicht erbrachte Nebenkostenvorauszahlungen nicht durch Nebenkostennachforderungen ersetzt hat. Dies ist der Fall. (1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts belief sich die Brut- tomiete bis einschließlich Dezember 2014 auf 705,72 € monatlich und auf 723,72 € monatlich im Jahr 2015. Bei den von der Klägerin in der Klageschrift und in der Klageerweiterung angegebenen Mieten handelte es sich daher aus- nahmslos um die Bruttomietbeträge, so dass mit Ausnahme des gesondert auf- geführten Betrags von 17,50 € keine Nebenkostennachforderungen geltend gemacht wurden. (2) Auch im Berufungsverfahren hat die Klägerin mit Ausnahme des ge- nannten Betrags keine Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen ver- langt. Sie hat in zweiter Instanz auf gerichtlichen Hinweis sogar ausdrücklich erklärt, dass sie - was allerdings hinsichtlich des Monats Januar 2015 nicht zu- traf - nicht einmal mehr Nebenkostenvorauszahlungen, sondern nur noch Nettomieten geltend mache, weil sie die erfolgten Zahlungen der Beklagten entsprechend der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge nach § 366 Abs. 2 BGB je- weils zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlung als unsicherste Forderung und sodann auf die Nettomiete verrechnet habe. Bei dieser Erklärung handelt es sich um eine nähere Aufgliederung der Klageforderung, die auch noch in zweiter Instanz ohne Weiteres möglich ist, weil es sich bei ihr nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs um kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO handelt, sondern sie zum Angriff selbst gehört (Senatsurteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN; vom heuti- 28 29 - 14 - gen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 c bb (5); aA LG Frankfurt am Main, IBRRS 2017, 2670). Soweit das Berufungsgericht diese ergänzende Erklärung wegen Un- schlüssigkeit als unbeachtlich angesehen hat, weil ausnahmslos Bruttomieten in das zur Begründung der Klage vorgelegte, tabellarisch geführte Mietkonto eingestellt und als Mietrückstand jeweils nur die Differenz zwischen der Brutto- miete und den tatsächlich eingegangenen Zahlungen angegeben worden sei, vermengt es zum einen wieder die Frage der Zulässigkeit einer Klage mit ihrer Schlüssigkeit und verkennt zum anderen, dass aufgrund der zusätzlich erfolg- ten Angaben der Klägerin nun nicht mehr allein die in der Tabelle enthaltenen Daten für die Bestimmung des Streitgegenstands maßgeblich sind. In zweiter Instanz hat die Klägerin daher mit Ausnahme des Monats Januar 2015, bei dem die erbrachte Zahlung der Beklagten nicht zur Deckung der Nebenkostenvor- auszahlungsforderung ausgereicht hat, nur restliche Nettomieten geltend ge- macht. b) Die weiteren Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Bestimmtheit der Klage bestehen darin, dass es Angaben der Klägerin dazu vermisst, in wel- cher Höhe die erteilten Gutschriften und die erfolgten Zahlungen auf rückstän- dige Nettomieten, auf Nebenkostenvorauszahlungsansprüche oder auf die Be- triebskostennachforderung in Höhe von 17,50 € anzurechnen sind. Auch inso- weit hat es zu strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestellt. Das Berufungsgericht hat hierbei übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: in das Mietkonto eingestellte Einzelforderungen nebst Gut- haben, Gutschriften und Zahlungen) zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte Auslegung des Klägervorbringens zu erfolgen hat. Dabei hat es 30 31 32 - 15 - weiter verkannt, dass zur Bestimmung des Streitgegenstands bei einer Klage- häufung auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung des Klägers bezüglich von ihm angeführter Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (ggfs. in entsprechender Anwendung) in Betracht kommt und dass eine im Be- rufungsverfahren erklärte nähere Zuordnung erbrachter Zahlungen oder erteilter Gutschriften für die Festlegung, welche Forderungen Streitgegenstand sind, grundsätzlich auch dann von Bedeutung ist, wenn sie - tatsächlich oder ver- meintlich - in Widerspruch zu den Angaben in erster Instanz steht. Ob das Beru- fungsgericht diese Maßstäbe beachtet hat, unterliegt in der Revisionsinstanz der uneingeschränkten Überprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, WM 2016, 1599 Rn. 13). Denn es geht um die Auslegung einer Pro- zesserklärung, die das Revisionsgericht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Einschränkungen nachprüfen und in freier Würdigung selbst auslegen darf (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, NJW-RR 1996, 1210 unter II 2; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, FamRZ 2004, 1712 unter II 1; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, juris Rn. 13 mwN). aa) Zwar ist in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur die vom Berufungsgericht ebenfalls vertretene Ansicht vorherrschend, dass bei der Gel- tendmachung eines Gesamtbetrages aus mehreren Forderungsarten vom Klä- ger im Einzelnen ausdrücklich vorzutragen ist, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlungen oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind beziehungs- weise verrechnet oder aufgerechnet wurden (OLG Brandenburg, WuM 2006, 579; LG Frankfurt am Main, aaO; LG Kempten, aaO; WuM 2016, 444; LG Darmstadt, Beschluss vom 28. März 2013 - 24 S 54/12, juris Rn. 9; AG Gießen, WuM 2016, 304; AG Hanau, WuM 2015, 742; AG Dortmund, GE 2015, 1103; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und 33 - 16 - Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, IX 61; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., J Rn. 88; BeckOK-BGB/Zehelein, 44. Aufl. Stand: 1. November 2017, § 535 Rn. 557; Saenger, ZPO, 7. Aufl., § 253 Rn. 16a; Zehelein, aaO, S. 640 f.; aA BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. Dezember 2017, § 253 Rn. 55.2; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 14. Aufl., § 253 Rn. 27). Diese Auffassung überspannt aber die an die Bestimmtheit einer sich aus mehreren Ansprüchen zusammensetzenden Zahlungsklage zu stellenden Anforderungen. Zwar darf der Kläger die Auswahl, über welche selbständigen Ansprüche bis zur Höhe der eingeklagten Forderung entschieden werden soll, nicht dem Gericht überlassen (BGH, Urteil vom 22. Mai 1984 - VI ZR 228/82, NJW 1984, 2346 unter II 1 a aa; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, aaO Rn. 9 f.). Sind aber - wie im Streitfall - die zu beanspruchenden Einzelfor- derungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es in der Regel im Hin- blick darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungsreihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf eine Forderungsmehr- heit vorsieht (§ 366 Abs. 2 BGB), unschädlich, wenn der Kläger sich nicht aus- drücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, NJW-RR 2010, 1455 Rn. 16 [zur Individualisierung einer Forderung in einem Mahnbescheid]; Musielak/Voit/Foerste, aaO). bb) Wie bereits unter II 2 a aa ausgeführt, ist es für die Bestimmtheit ei- ner Klage im Allgemeinen ausreichend, wenn der geltend gemachte Anspruch als solcher identifizierbar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, aaO; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, aaO; vom 16. No- vember 2016 - VIII ZR 297/15, aaO; jeweils mwN). Wann diese Anforderungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt beantwortet werden; vielmehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben von den Besonderheiten 34 35 - 17 - des anzuwendenden materiellen Rechts und den Umständen des Einzelfalls ab (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, BGHZ 153, 69, 75 mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, BGHZ 206, 211 Rn. 9 mwN [jeweils zu § 253 ZPO]; sowie BGH, Urteile vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 46/07, NJW 2008, 1220 Rn. 13 mwN; vom 23. Sep- tember 2008 - XI ZR 253/07, NJW-RR 2009, 544 Rn. 18 mwN; vom 21. Oktober 2008 - XI ZR 466/07, NJW 2009, 56 Rn. 18 mwN [jeweils zu § 690 ZPO]). Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags sind danach in Abwä- gung des zu schützenden Interesses des Beklagten, sich gegen die Klage er- schöpfend verteidigen zu können, sowie seines Interesses an Rechtsklarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem eben- falls schutzwürdigen Interesse des Klägers an einem wirksamen Rechtsschutz festzulegen (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, aaO S. 75 f. mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO mwN; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, aaO). cc) Ob gemessen daran im konkreten Fall die Anforderungen an die Be- stimmtheit einer Klage erfüllt sind, beurteilt sich nicht allein nach der Fassung des Klageantrags. Inhalt und die Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des gestellten Klageantrags bestimmt; vielmehr ist dieser unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (BGH, Urteile vom 21. Februar 2012 - X ZR 111/09, NJW-RR 2012, 872 Rn. 23; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dabei ist im Zweifel das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, aaO; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO unter II 1 a; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO Rn. 10; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschlüsse vom 18. Dezember 2014 - IX ZB 50/13, NJW-RR 2015, 301 Rn. 10; vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, 36 - 18 - juris Rn. 10; vom 20. Januar 2016 - I ZB 102/14, WM 2016, 1190 Rn. 15; vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, aaO Rn. 14; jeweils mwN). Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Prozessrecht das materielle Recht verwirklichen und nicht dessen Durchsetzung vermeidbar hindern soll (BGH, Urteile vom 1. Dezember 1997 - II ZR 312/96, NJW-RR 1998, 1005 unter II 1; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO). Zudem dient ein solches Verfahrensverständnis der Verwirkli- chung der verfassungsrechtlichen Ansprüche der klagenden Partei auf effekti- ven Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip) und auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG; BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschluss vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, aaO). dd) Die beschriebenen Auslegungsgrundsätze sind auch dann heranzu- ziehen, wenn zwar die vom Kläger zu beanspruchenden Forderungen nach In- halt und Höhe bestimmt sind, die hierauf erbrachten Zahlungen und Gutschrif- ten aber vom Kläger nur der Höhe nach angegeben und nicht ausdrücklich mit bestimmten Einzelforderungen verrechnet worden sind. Die von manchen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geäußerten Bedenken gegen die Bestimmtheit der Klage ergeben sich in diesen Fällen letztlich dar- aus, dass eine klare Zuordnung geleisteter Zahlungen und erteilter Gutschriften vermisst wird. Eine solche Zuordnung kann aber auch stillschweigend erfolgen, etwa durch Angabe einer bestimmten Reihenfolge und/oder durch Rückgriff auf die Anrechnungsbestimmungen der § 366 Abs. 2, § 367 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 167 f.; vom 23. November 2000 - IX ZR 155/00, NJW-RR 2001, 1335 unter II 2 c; vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124 [zur Bestimmtheit ei- ner Prozessaufrechnung]; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, aaO [zur Indivi- dualisierung eines Mahnbescheids]; Musielak/Voit/Foerste, aaO; Junglas, ZMR 37 38 - 19 - 2008, 673, 675 f.; derselbe, ZMR 2014, 89, 92 ff.; vgl. auch OLG Brandenburg, ZMR 2010, 753, 754; LAG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 3. Juli 1997 - 8 Sa 624/96, juris Rn. 17). (1) Ein solches Vorgehen entspricht regelmäßig der wohlverstandenen Interessenlage des Klägers (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (1); vgl. auch Junglas, ZMR 2008, aaO S. 675; 2014, aaO S. 92) und ist auch im Hinblick auf die Belange des Beklagten angemessen. Denn hierdurch ist gewährleistet, dass sämtlichen Prozessbeteiligten der Inhalt und der Umfang der geltend gemachten Forderungen hinreichend klar sind. Der Beklagte wird ausreichend in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob und in wel- chem Umfang er sich gegen die geltend gemachten Forderungen zur Wehr set- zen will. Dabei wird das Risiko eines Unterliegens nicht von dem Kläger auf den Beklagten abgewälzt, denn durch die vorgenommene Zuordnung der geleiste- ten Zahlungen oder erteilten Gutschriften wird dem Kläger nicht die Gefahr ab- genommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit - anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig - wegen entgegen- stehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. Dass sein Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die gel- tend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssig- keitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Ver- rechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen beziehungsweise bestanden haben. Die zur Entscheidung berufenen Gerichte laufen auch nicht Gefahr, ihre Entscheidungsbefugnis nach § 308 Abs. 1 ZPO zu überschreiten beziehungs- weise eine nicht der Rechtskraft fähige und nicht vollstreckbare Entscheidung zu treffen. In der Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 39 40 - 20 - Abs. 2 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB, liegt auch kein Verstoß gegen die Dispositionsmaxime (so zutreffend Junglas, ZMR 2008, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestimmt damit nicht das Gericht selbst, sondern die im Rahmen der Auslegung von Prozess- erklärungen bei einer Verrechnung/Aufrechnung bestehender Forderungen mit Zahlungen oder Gutschriften im Zweifel zu beachtende gesetzliche Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB den Umfang des Klagebegehrens (unzutreffend auch AG Köln, WuM 2008, 676, 678). (2) Dass die Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB nach ihrem Wortlaut nur bei Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen gilt, hindert ihre Anwendung im Falle der Verrechnung von Zahlungen oder Gutschriften auf Nettomieten und Nebenkostenvorauszahlungen nicht. (a) Bei unzureichenden Zahlungen auf Mieten aus verschiedenen Zeit- räumen hat der Bundesgerichtshof die Bestimmung des § 366 Abs. 2 BGB ent- sprechend herangezogen, weil die Mieten aus einem Schuldverhältnis geschul- det seien (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, JZ 1965, 628 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Dabei wird allerdings übersehen, dass § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Senats- urteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a); vgl. ferner BAGE 143, 1 Rn. 12; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 366 Rn. 2; Staudinger/Olzen, BGB, Neubearb. 2016, § 366 Rn. 14; Münch- KommBGB/Fetzer, 7. Aufl. § 366 BGB Rn. 2; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl., § 366 Rn. 1; jurisPK-BGB/Kerwer, Stand: 30. Dezember 2016, § 366 Rn. 4; BeckOK-BGB/Dennhardt, aaO, § 366 Rn. 1; BeckOGK/Looschelders, 41 42 - 21 - BGB, Stand: 1. November 2017, § 366 Rn. 21). Einer Analogie bedarf es daher nicht, wenn die erbrachten Leistungen zur Tilgung von Nettomietrückständen aus mehreren Zeiträumen nicht ausreichen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a); vgl. ferner Palandt/Grüneberg, aaO; MünchKommBGB/Fetzer, aaO; jurisPK/Kerwer, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO). (b) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist deshalb nur in- soweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei um eine ein- heitliche Forderung handelt, die sich aus verschiedenen Bestandteilen (Netto- miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) zusammensetzt. Denn der Bun- desgerichtshof hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungsgrundlage für eine Min- derung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgesprochen, dass der Vermie- ter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Nebenleistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebs- kosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11). (aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber § 366 BGB für das Verhältnis von rechtlich verselbständigten Forderungsteilen aus einem Schuldverhältnis entsprechend anzuwenden, also etwa in den Fällen der Teilabtretung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN), der Erhebung einer Teilklage (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter B 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN) oder der Sicherung nur eines Teils der Forderung durch ein Grundpfand- 43 44 - 22 - recht (BGH, Urteil vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, aaO). Diese Grundsätze gelten auch bei Teilzahlungen, die zur Deckung einer monatlichen Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete und der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvor- auszahlung zusammensetzt, nicht ausreichen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (b) (aa)). (bb) Zwar meinen einige Stimmen in der Literatur im Hinblick darauf, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung unselbständige Einzelpositio- nen einer einheitlichen Forderung sind, dass § 366 BGB weder direkt noch ana- log anwendbar sei (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a; Bieber, NZM 2006, 683, 686; jurisPK-BGB/Kerwer, aaO Rn. 6; BeckOGK/Looschelders, aaO Rn. 33). Die Gegenmeinung hält demgegenüber § 366 Abs. 2 BGB für di- rekt (OLG Rostock, OLG-Report 2001, 440, 441; OLG Düsseldorf, GE 2006, 255, 257; OLG Brandenburg, aaO; LG Berlin, GE 2002, 1336), zumindest aber für entsprechend anwendbar (LG Hamburg, Urteil vom 12. August 2010 - 307 S 30/10, juris Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387; Staudinger/Olzen, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn.157; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 102; Derleder, NZM 2011, 654, 655; Thoms, ZMR 2012, 7, 8). Der Senat hat zu dieser Problematik bislang noch nicht Stellung bezogen. Er konnte in seiner Entscheidung vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10, aaO Rn. 11, 13) die vom damaligen Berufungs- gericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag in entspre- chender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB anteilig auf die Nettomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, offen lassen, weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minderung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unterschied machte, ob der Minderungsbetrag nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrech- net wurde. 45 - 23 - (cc) Im Streitfall besteht dagegen Anlass, die Frage der Anwendbarkeit des § 366 Abs. 2 BGB auf Teilzahlungen bei Nettomiete und geschuldeter Ne- benkostenvorauszahlung zu entscheiden. Bei richtiger Betrachtung weisen die Nettomiete und die vertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung, die das Gesamtentgelt des Mieters für die Leistungen des Vermieters bilden, weitge- hende rechtliche Eigenständigkeiten auf, die es rechtfertigen, bei unzureichen- den Zahlungen des Mieters auf die Bruttomiete die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc); vgl. ferner LG Hamburg, aaO Rn. 13; Staudin- ger/Olzen, aaO; vgl. ferner Zehelein, aaO S. 640). Über die Betriebskosten ist - soweit keine Pauschale vereinbart ist - jährlich abzurechnen (§ 556 BGB); Vorauszahlungen auf die Betriebskosten stellen damit keine endgültige Tilgung dieser Kosten dar (vgl. etwa LG Hamburg, aaO mwN). Die Erhöhung der Nettomiete folgt anderen Regeln (§§ 558 ff. BGB) als die Anpassung einer Be- triebskostenvorauszahlung (§ 560 BGB). Die daraus resultierende rechtliche Verselbständigung der beiden Mietbestandteile rechtfertigt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB. Denn die Interessenlage ist hier mit sonstigen anerkannten Fällen verselbständigter Forderungsteile vergleichbar (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc)). Auch liegt eine planwidrige Regelungslücke vor (Senatsurteil vom heuti- gen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (2) (a) (cc); aA Schmidt- Futterer/Blank, aaO, der aber andererseits § 366 BGB bei unzureichenden Zah- lungen auf Miete und Betriebskostennachzahlungen direkt anwenden will [§ 543 BGB Rn. 117]). Denn der Gesetzgeber war bestrebt, nicht nur bei mehreren Hauptforderungen (§ 366 BGB), sondern sogar bei mehreren Nebenforderun- gen (§ 367 BGB) ein einseitiges Bestimmungsrecht des Gläubigers auszu- schließen (vgl. Motive II, S. 86 ff.). Diese gesetzgeberische Zielsetzung würde 46 47 - 24 - aber unterlaufen, wenn die bei der Schaffung der §§ 366, 367 BGB ersichtlich nicht bedachten Fälle, dass sich Teile einer einheitlichen Hauptforderung recht- lich verselbständigt haben, von einer entsprechenden Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB ausgenommen wären mit der Folge, dass nun doch dem Gläubiger die Entscheidungsbefugnis darüber zufiele, auf welchen Teil die er- brachte Teilleistung angerechnet wird (so aber Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a). (3) Die beschriebene Anwendbarkeit des § 366 BGB einerseits auf Miet- rückstände aus verschiedenen Zeiträumen und andererseits auf die Einzelbe- standteile offener Bruttomietrückstände hat zur Konsequenz, dass beim Fehlen einer Tilgungsbestimmung des Mieters Zahlungen, die zur Deckung der Ge- samtforderungen nicht ausreichen, unter Heranziehung der abgestuften An- rechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen sind. (a) Da dem Vermieter - abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) - materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrech- nung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Til- gungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2007, 685), kann von ihm auch hinsichtlich der Be- stimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Ver- rechnungsreihenfolge im Einzelnen darlegt. Andererseits ist er aber nicht ge- hindert, zur Festlegung seines Klagebegehrens - gegebenenfalls noch in zwei- ter Instanz - entsprechenden Vortrag zu halten. Dies wäre - wie bereits ausge- führt - auch wünschenswert. 48 49 - 25 - Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber - sofern nicht eine Auf- rechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt - im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung des Schuld- ners regelmäßig das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (a); vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 16, sowie Junglas, ZMR 2014, 89, 93 f.). Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Be- stimmtheit des Klagebegehrens maßgebend. Die dargestellten Grundsätze gelten auch dann, wenn es nicht um Zah- lungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Gut- haben aus Nebenkostenabrechnungen oder wegen unstreitiger Mietminderun- gen) erteilt und gegen diese Forderungen des Mieters mit Mietforderungen auf- rechnet, ohne zu bestimmen, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf § 366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegen- über, ohne eine Zuordnung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leis- tung des Schuldners handelt, ist die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB hier aller- dings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen (Senatsur- teil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). (b) Die danach im Allgemeinen beim Fehlen einer Zuordnung von Zah- lungen oder Gutschriften gebotene (direkte oder analoge) Anwendung der Ver- rechnungskriterien des § 366 Abs. 2 BGB zur Bestimmung des Inhalts und der 50 51 52 - 26 - Reichweite des Klagebegehrens ist, wenn Bruttomietrückstände geltend ge- macht werden, in zweifacher Hinsicht vorzunehmen. (aa) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist - anders als die Revisionserwiderung meint - nicht das Auffangkriterium "anteilige Verrechnung", sondern das Kriterium der "gerin- geren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweili- gen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (aa); vgl. ferner etwa OLG Rostock, aaO; OLG Düsseldorf, aaO; OLG Brandenburg, aaO; OLG Köln, ZMR 2010, 850, 852; LG Berlin, aaO; LG Hamburg, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/ Häublein, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO, § 366 Rn. 32; Sternel, aaO Rn. III 105; Schmid, NZM 2001, 705; Zehelein, aaO; aA Derleder, aaO S. 655 f.; Thoms, aaO [anteilige Tilgung]; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387 [Nettomiete als lästigere Forderung]). (bb) Wird nicht nur eine offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus verschiedenen Jahren oder mehreren Monaten gel- tend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heran- zuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzu- nehmen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (bb)). Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträu- men stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. 53 54 - 27 - § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 19 Rn. 9; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO; Junglas, ZMR 2014, 89, 93). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum glei- chen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des nachgeordneten Kriteriums "ältere Schuld" (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO; Junglas, aaO). (cc) Wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zu- lässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, mit- einander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 b dd (3) (b) (cc)). Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und an- schließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gut- schrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in abstei- gendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomie- ten anzurechnen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). 55 56 - 28 - Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften kei- ne Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst im absteigenden Alter auf die Nebenkostenvorauszah- lungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen (Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 68/17, aaO). c) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei der gebotenen sachgerechten Auslegung ihres Klagebegehrens durch die von ihr vorgetragene "Mietrückstandsaufstellung" und die darin enthaltenen Daten sowie durch die in der Klageerweiterung und der dabei vorgelegten Betriebs- kostenabrechnung vom 5. Dezember 2014 erfolgten weiteren Angaben bereits in erster Instanz den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die von ihr beanspruchten Forderungen sind im Einzelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet, wobei die Klägerin durch Vorlage der genannten Betriebskostenabrechnung noch in erster Instanz klargestellt hat, dass der im Jahr 2015 monatlich angesetzte Be- trag von 723,72 € eine Nettomiete von 534,72 € und eine zu leistende Neben- kostenvorauszahlung von insgesamt 189 € sowie der für das Jahr 2014 in An- satz gebrachte Betrag von monatlich 705,72 € neben der Nettomiete von 534,72 € eine Nebenkostenvorauszahlung von insgesamt 171 € umfasst. Die vom Berufungsgericht vermisste Zuordnung des Anfangsguthabens, der er- brachten Zahlungen und der erteilten Gutschriften ist - was dieses nicht in den Blick genommen hat - mit der Klageschrift unter stillschweigender Bezugnahme auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB erfolgt. Im Berufungs- verfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die von dieser gesetzli- chen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge berufen. 57 58 - 29 - aa) Dass die Klägerin in erster Instanz bezüglich der Verrechnung der von ihr in der Forderungsaufstellung für das Jahr 2015 berücksichtigten elf Zah- lungen der Beklagten, des Anfangsguthabens und der beiden erteilten Gut- schriften (Mietminderung; Heizkosten) keine ausdrückliche Anrechnung auf ihre aufgelisteten Bruttomieten von jeweils 723,72 € vorgenommen hat, berechtigte das Berufungsgericht nicht, die Klage als unzulässige Saldoklage zu behan- deln. Entsprechendes gilt für die Klageerweiterung, mit der für den Zeitraum von Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 unter Berücksichtigung einer Bruttomiete von jeweils 705,72 € und der Zahlungen von jeweils 673,50 € ein monatlicher Mietrückstand von jeweils 32,22 € (insgesamt 193,32 €) sowie eine Betriebskostennachforderung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 € geltend gemacht wurden. Da - wie eingangs bereits dargelegt - bei Prozesserklärungen im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach Maßstäben der Rechtsordnung ver- nünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht, ist letztlich maßgebend, ob sich aus der Aufstellung der Klägerin und ergänzender Heran- ziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung der Zahlungen, Gutschriften und des Guthabens auf die Außenstände vorneh- men lässt. Dies ist der Fall. (1) Die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführte Zahlung der Beklag- ten für den Monat Januar 2015 von 38,50 € ist zur Bestimmung des Umfangs des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nach der oben unter II 2 b dd (3) (b) im Einzelnen beschriebenen Vorgehensweise gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog auf den in der angegebenen Bruttomiete enthaltenen Nebenkostenanteil von 189 € anzurechnen, der sich hierdurch auf 150,50 € verringert. Mit dem sich daraus für den Monat Januar 2015 ergebenden Gesamtrückstand von 685,22 € hat die Klägerin anschließend, wie sich durch die Zuordnung in Zeile 2, Spalten 4 und 5 der Mietrückstandsaufstellung ergibt, ein Anfangsguthaben von 410,03 € verrechnet. Diese Zahlung ist nach den Verrechnungsgrundsät- 59 60 - 30 - zen des § 366 Abs. 2 BGB (analog) zunächst auf den noch offenen Nebenkos- tenanteil von 150,50 € als unsicherste Forderung und in Höhe von verbleiben- den 259,53 € auf die Nettomiete von 534,72 € anzurechnen, die sich damit auf 275,19 € reduziert. Die verbleibende Nettomiete für Januar 2015 von 275,19 € verringert sich um die nachträglich für einen sechswöchigen Ausfall des Aufzugs von der Klägerin gewährte Mietminderungsgutschrift in Höhe von 32,57 € (1,5 x 3 % von 723,72 €) auf 242,62 €. Da die Klägerin diese Gutschrift keinem bestimmten Zeitraum zugeordnet, sondern sie vom Saldo der Mietrückstände aus den Mie- ten Januar bis April 2015 in Abzug gebracht hat, und die für die Monate Februar bis April 2015 berücksichtigten Zahlungen der Beklagten die jeweils geschulde- ten Nebenkostenvorauszahlungen vollständig abdecken, ist die Minderungsgut- schrift nach der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB auf die in der Mietrückstandstabelle aufgeführte älteste noch offene Nettomiete Januar 2015 anzurechnen. Entsprechendes gilt für die von der Klägerin erteilte Gutschrift "Heizkos- ten" in Höhe von 276,37 €. Da diese von der Klägerin keiner bestimmten Forde- rung zugeordnet wird und die von den Beklagten erbrachten Zahlungen jeweils die monatlich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen übersteigen, ist die- se Gutschrift mit der verbleibenden Nettomiete für Januar 2015 in Höhe von 242,62 € zu verrechnen, so dass insoweit keine von der Klägerin geltend ge- machte Forderung, sondern zugunsten der Beklagten aus der Gutschrift ein Restbetrag von 33,75 € verbleibt. (2) Die für den Monat Februar 2015 berücksichtigte Zahlung der Beklag- ten in Höhe von 673,50 € entfällt nach den beschriebenen Verrechnungsgrund- sätzen des § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf den in der Bruttomiete enthaltenen 61 62 63 - 31 - Nebenkostenanteil von 189 € und sodann auf die Nettomiete, die sich dadurch auf 50,22 € reduziert. Hiervon ist nach § 366 Abs. 2 BGB der oben genannte Restbetrag von 33,75 € in Abzug zu bringen, weil es sich nun bei der noch offe- nen Nettomiete für Februar 2015 um die älteste Nettomietenforderung handelt. (3) Bezüglich des Monats März 2015 ist die hierbei berücksichtigte Zah- lung der Beklagten in Höhe von 673,50 € wiederum zunächst von dem Neben- kostenanteil in Höhe von 189 € und anschließend von der Nettomiete in Abzug zu bringen. Die Klägerin macht daher insoweit eine restliche Nettomietenforde- rung von 50,22 € geltend. (4) Entsprechendes gilt bei den für die Monate April 2015 bis einschließ- lich November 2015 angesetzten Zahlungen der Beklagten in Höhe von jeweils 523,50 €. Die Klägerin verlangt insoweit jeweils eine nach vorrangiger Anrech- nung der jeweiligen Zahlung auf den Nebenkostenanteil und anschließender Verrechnung mit der Nettomiete verbleibende restliche Nettomietforderung in Höhe von jeweils 200,22 €. (5) Auf die gleiche Weise ist hinsichtlich der im Wege der Klageerweite- rung geltend gemachten restlichen Forderungen für die Monate Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 in Höhe von jeweils 32,22 € zu verfahren. Auch hier sind nach den beschriebenen, aus § 366 Abs. 2 BGB abgeleiteten Ver- rechnungsmaßstäben die monatlichen Zahlungen der Beklagten in Höhe von 673,50 € jeweils zunächst auf die geschuldete Nebenkostenvorauszahlung von 171 € und anschließend auf die angesetzte Nettomiete anzurechnen. Dies hat zur Folge, dass der geltend gemachte Restbetrag allein aus unterbezahlten Nettomieten resultiert. 64 65 66 - 32 - (6) Darüber hinaus ist Gegenstand der Klageerweiterung eine Betriebs- kostennachforderung aus der Abrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 €. (7) Die Klägerin hat demzufolge auch ohne ausdrückliche Erklärung in erster Instanz für die Monate Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 je- weils eine restliche Nettomiete von 32,22 € (insgesamt 193,32 €) und eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 in Höhe von 17,50 € sowie restliche Nettomieten für den Monat Februar 2015 in Höhe von 16,47 €, für den Monat März 2015 in Höhe von 50,22 € und für die Monate April 2015 bis einschließlich November 2015 in Höhe von jeweils 200,22 € gel- tend gemacht. Damit war das Klagebegehren bereits in erster Instanz hinrei- chend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. bb) Im Berufungsverfahren hat die Klägerin sich sogar ausdrücklich auf die oben beschriebenen Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB beru- fen. Soweit das Berufungsgericht diese Erklärung als unschlüssig angesehen hat, weil in der Mietrückstandstabelle nur die Bruttomietbeträge und die Diffe- renz zwischen diesen und den eingegangenen Zahlungen aufgeführt seien, verkennt es zum einen, dass die ergänzenden Angaben nicht in Widerspruch zu den bisherigen Angaben der Klägerin stehen, sondern diese lediglich die bis- lang nicht ausdrücklich erklärte, aber aus der Heranziehung der gesetzlichen Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (analog) folgende Aufgliede- rung der erbrachten Zahlungen der Beklagten nun ausdrücklich nachholt. Zum anderen würde ein Widerspruch allenfalls dazu führen, dass die Klägerin den Streitgegenstand in der zweiten Instanz neu bestimmt, so dass lediglich zu prü- fen wäre, ob es sich hierbei um eine ohne Weiteres zulässige Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO oder um eine an den Voraussetzungen des § 533 ZPO zu messende Klageänderung handelte (vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen 67 68 69 - 33 - Tage - VIII ZR 68/17, aaO unter II 2 c bb (3)). Mit dem vom Berufungsgericht stattdessen gebrauchten Begriff der "Unschlüssigkeit" vermengt es erneut die Frage der Bestimmtheit eines Klagebegehrens mit dessen Begründetheit. Soweit das Berufungsgericht die Erklärung zudem als zu pauschal an- sieht, weil ihr nicht entnommen werden könne, welche Nettobeträge die Kläge- rin für welche Monate geltend mache, hat es außer Acht gelassen, dass die Klägerin sich hierbei ausdrücklich auf die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB berufen hat und damit - wie durch die obigen Ausführungen unter II 2 c aa belegt wird - ausreichende Angaben für eine Zuordnung gemacht hat. Im Streitfall ist daher der Streitgegenstand im Berufungsverfahren derselbe wie in erster Instanz. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine (tragfähigen) Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemachten Forderungen getroffen hat. Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für die weitere Behandlung der Sache weist der Senat auf folgendes hin: 1. Die Erwägung des Berufungsgerichts, die Klage sei (hilfsweise) auch unbegründet, weil die Klägerin nach Abrechnungsreife keine Nebenkostenvor- auszahlungen geltend machen könne, geht fehl. Das Berufungsgericht hat ver- kannt, dass solche Forderungen - wie die Klägerin in der Berufungsinstanz so- gar ausdrücklich erklärt hat - nicht Streitgegenstand sind. 70 71 72 73 - 34 - 2. Das Berufungsgericht wird daher zu prüfen haben, ob die oben unter II 2 c aa (7) und bb aufgeführten streitgegenständlichen restlichen Nettomietfor- derungen sich wegen eines Defekts der Gegensprechanlage monatlich um 2 % der Bruttomiete, also von Juli 2014 bis einschließlich Dezember 2014 um je- weils 14,11 € (insgesamt um 84,66 €) und von Januar 2015 bis einschließlich November 2015 um jeweils 14,47 € (insgesamt um 159,17 €) verringert haben. Sofern dies der Fall sein sollte, wären die geschuldeten Nettomieten jeweils um diese Beträge zu verringern. Der Minderungsbetrag wäre auch bezüglich der Miete für Januar 2015 zu berücksichtigen. Zwar macht die Klägerin insoweit keine Forderung geltend, weil die in der Mietrückstandsaufstellung aufgeführten Gutschriften und das Guthaben im Rahmen der Bestimmung des Klagebegehrens nach den Grund- sätzen des § 366 Abs. 2 BGB auf die Januarmiete anzurechnen sind. Im Rah- men der Begründetheitsprüfung ist aber für eine Anrechnung gemäß § 366 Abs. 2 BGB nicht allein eine Zuordnung der Gutschriften und Guthaben zu einer bestimmten Forderung entscheidend. Vielmehr müssen die Forderungen, de- nen bestimmte Guthaben, Gutschriften oder Zahlungen gegenübergestellt wer- den, auch tatsächlich bestehen. Denn hier geht es um die von der reinen Be- stimmung des Streitgegenstands zu unterscheidende Frage, ob die geltend gemachten Forderungen nach §§ 362 ff. BGB getilgt worden sind. Daher wäre für den Fall, dass auch die Miete für Januar 2015 um 14,47 € (oder einen gerin- geren Betrag) gemindert wäre, eine neue Berechnung für Januar 2015 anzu- stellen, was dann zur Folge hätte, dass die im Rahmen der Zulässigkeitsprü- fung bei der Januarmiete 2015 berücksichtigten Gutschriften und Guthaben in einer dem Minderungsbetrag für Januar 2015 entsprechenden Höhe auf die nachfolgenden Mieten anzurechnen wären. 74 75 - 35 - 3. Dieser Umstand kommt auch bei der Frage der Anrechnung des Gut- habens in Höhe von 653,07 € aus der Heizkostenabrechnung vom 3. Dezember 2014 für das Jahr 2014 zum Tragen. Die Klägerin hat diese Gutschrift in dem Abrechnungsschreiben ausdrücklich mit der Miete für Januar 2015 verrechnet. Dabei handelt es sich um eine Aufrechnungserklärung, die die geschuldete Ja- nuarmiete um diesen Betrag zum Erlöschen gebracht hat (§ 389 BGB). Hiervon kann sich die Klägerin nicht mit dem Hinweis lösen, sie habe diese Forderung zuvor bereits buchhalterisch bei Rückständen aus dem Jahr 2014 berücksichtigt und das verbliebene Restguthaben von 410,03 € als Anfangsguthaben in die Mietrückstandsaufstellung für das Jahr 2015 eingestellt. Denn die buchhalteri- sche Verrechnung kann angesichts der rechtlich bindenden Aufrechnungserklä- rung keine Wirkung entfalten. Darüber hinaus ist der Vortrag der Klägerin, es sei intern eine anderweitige Verrechnung mit Rückständen aus dem Jahr 2014 vorgenommen worden auch - wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt - un- schlüssig. Die Klägerin hat diesbezüglich einen Kontoauszug vorgelegt, der un- ter Berücksichtigung der Gutschrift von 653,07 € für das Jahr 2014 mit einem Rückstand von 5.961,88 € endet. In die Mietrückstandsaufstellung für das Jahr 2015 ist aber ein Anfangsguthaben zugunsten der Beklagten in Höhe von 410,03 € eingestellt. Außerdem hat die Klägerin im Rahmen der Klageerweite- rung geltend gemacht, aus dem Jahr 2014 sei lediglich ein Betrag von 210,82 € offen. Es ist daher nicht nachzuvollziehen, weshalb in dem vorgelegten Konto- auszug für das Jahr 2014 Rückstände von 5.961,88 € ausgewiesen sind und woraus sich das Anfangsguthaben für das Jahr 2015 ergibt. Insbesondere ist nicht geklärt, dass es sich hierbei um einen Teil der Gutschrift in Höhe von 653,07 € handelt. Vor diesem Hintergrund wird das Berufungsgericht zunächst zu prüfen haben, ob es sich bei dem Betrag von 410,03 € tatsächlich um einen Teil der genannten Gutschrift handelt. Sollte dies nicht der Fall sein, müsste im Rahmen 76 77 - 36 - der Begründetheitsprüfung eine neue Verrechnung der Gutschriften und des Anfangsguthabens erfolgen. Von der Miete für Januar 2015 wäre neben einem eventuellen Minderungsbetrag (siehe oben unter III 2) zunächst die von der Klägerin vor Fälligkeit der Januarmiete 2015 zur Aufrechnung gebrachte Heiz- kostengutschrift in Höhe von 653,07 € und anschließend die Zahlung der Be- klagten in Höhe von 38,50 € in Abzug zu bringen. Erst danach wäre - bis zur Tilgung der gesamten geschuldeten Mietforderung - das eingestellte Anfangs- guthaben von 410,03 € zu berücksichtigen. Der die Januarmiete weit überschießende Restbetrag des Anfangsguthabens wäre dann nach § 366 Abs. 2 BGB in absteigendem Alter auf die - gegebenenfalls um einen Minderungsbetrag für den Defekt an der Gegensprechanlage verringerte - Nettomiete der nachfolgenden Monate anzurechnen. Dies hätte wiederum zur Folge, dass die für den Ausfall des Aufzugs von der Klägerin erteilte Gutschrift von 32,57 € und die weitere "Gutschrift Heizkosten" in Höhe von 276,37 € erst - wiederum im absteigenden Alter - bei den dann noch offenen nachfolgenden Nettomieten abzuziehen wären. Die von der Klägerin zu beanspruchenden For- derungen für die Monate Februar 2015 bis November 2015 würden sich daher im Ergebnis um einen Gesamtbetrag von 653,07 € verringern. Falls die in der Mietrückstandsaufstellung als Anfangsguthaben berück- sichtigten 410,03 € einen Teil der Heizkostengutschrift von 653,07 € darstellen sollten, ist die soeben beschriebene Verrechnungsweise ebenfalls vorzuneh- 78 - 37 - men, allerdings wären bei der Januarmiete 2015 und nachfolgenden Mieten dann nicht beide Beträge, sondern nur 653,07 € in Abzug zu bringen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.02.2016 - 33 C 396/16 (93) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 16.03.2017 - 2-11 S 226/16 -

§ 556§ 556 Abs. 3

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ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR68.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja ZPO § 253 Abs. 2 Nr. 2 1) Ein Klageantrag ist grundsätzlich hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtlichen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risi- ko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Be- klagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwarten lässt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 12; vom 2. De- zember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708, Rn. 8; jeweils mwN). 2) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nicht da- rauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es im All- gemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizierbar ist (im Anschluss an BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; jeweils mwN). 3) Macht ein Vermieter Mietrückstände (und ggfs. sonstige aus dem Mietverhältnis resultie- rende Forderungen) geltend und bezieht er sich dabei auf den Inhalt eines Mietkontos, - 2 - in das Bruttomieten und damit auch Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen ein- gestellt sind, bringt er beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus erteilten Nebenkostenabrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Das Gericht darf die Bestimmtheit des Klagebegehrens nicht deswegen in Frage stellen, weil der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife (§ 556 Abs. 3 BGB) keine Vorauszahlungen mehr verlangen darf. Dies ist ausschließlich eine Frage der Begründetheit der Klage. 4) Berücksichtigt der Vermieter in dem der Klage zugrunde gelegten Mietkonto zugunsten des Mieters Zahlungen und Gutschriften, ohne diese konkret einer bestimmten Forde- rung oder einem bestimmten Forderungsteil (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszah- lung) zuzuordnen, stellt dies die Bestimmtheit des Klageantrags nicht ohne Weiteres in Frage. Vielmehr kommt hier im Rahmen der gebotenen Auslegung des Klagebegehrens auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung ein Rückgriff auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht. ZPO §§ 263, 264 Nr. 2; § 531 Abs. 2, § 533 1) Der Vermieter ist allerdings nicht gehindert, in den Tatsacheninstanzen eine hiervon abweichende Erklärung über die Zuordnung erbrachter Zahlungen und erteilter Gut- schriften abzugeben. Macht er hiervon erst nach Klageerhebung Gebrauch, handelt es sich hierbei entweder um eine Klageänderung nach § 263 ZPO (die im Berufungsverfah- ren ergänzend an § 533 ZPO zu messen ist) oder, wenn sich an dem zugrundeliegen- den Lebenssachverhalt nichts ändert, um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO jederzeit zulässige Klageänderung. 2) Erfolgt eine solche Erklärung erstmals in der Berufungsinstanz, ist sie unabhängig von den Vorgaben des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen, weil sie kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne dieser Vorschrift darstellt, sondern zum Angriff selbst ge- hört (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN). BGB § 366 Abs. 2 1) Bei unzureichenden Zahlungen auf Nettomieten aus verschiedenen Zeiträumen ist § 366 Abs. 2 BGB direkt und nicht nur analog heranzuziehen, weil § 366 BGB das Schuldver- hältnis im engeren Sinne, also die einzelne Forderung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus demselben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (Fortführung von BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, NJW 1965, 1373 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Handelt es sich nicht um Zah- lungen des Mieters, sondern um Gutschriften des Vermieters, kommt eine entsprechen- de Anwendung von § 366 Abs. 2 BGB in Betracht. 2) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist auch insoweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners oder erteilte Gutschriften nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil sich es hierbei zwar um eine einheitliche Forde- rung aus verschiedenen Bestandteilen (Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszah- lung) handelt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11), die Forderung auf Nebenkostenvoraus- - 3 - zahlung aber weitgehende rechtliche Eigenständigkeiten aufweist, die es rechtfertigen, bei unzureichenden Zahlungen des Mieters die Vorschrift des § 366 BGB analog heran- zuziehen (Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN; vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter II 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN). 3) Sind in das dem Klagebegehren zugrundliegende Mietkonto Bruttomieten aus mehreren Zeiträumen eingestellt, sind die oben unter 1) und 2) dargestellten Verrechnungsgrund- sätze wie folgt anzuwenden und zu kombinieren: a) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkos- tenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist das Kriterium der "geringeren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zahlungen oder Gutschriften zunächst auf die die darin enthaltene Forderung auf Erbringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzu- rechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Nettomietforderung. b) Werden Bruttomietrückstände aus mehreren Jahren oder mehreren Monaten geltend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heranzuziehen. Da- bei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzunehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringe- ren Sicherheiten bieten (im Anschluss an BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 9; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO). Bezüglich der Mietrück- stände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB re- gelmäßig zum gleichen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kriteriums "ältere Schuld". c) Die Frage, wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zulässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückstän- den aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, miteinander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträu- men zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht. aa) Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, hat der Kläger die Zahlung be- ziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvoraus- zahlung und anschließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrech- net. Übersteigt eine für eine bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gutschrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete, ist der überschießende Betrag - bis er auf- gebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in absteigendem Alter - auf die ältes- ten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomieten anzurechnen. bb) Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften keine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst in absteigendem Alter auf die Nebenkostenvorauszahlungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar - 4 - 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Net- tomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen. BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 68/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 5 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 14. Februar 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben als in Höhe von 11.032,93 € (Hauptforderung) und in Höhe weiterer 344,75 € an außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten und Mahngebühren so- wie hinsichtlich des Antrags auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in Höhe weiterer 346,42 € in der Hauptsache erledigt hat, zum Nachteil der Klägerin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte hatte zusammen mit Herrn A. T. im Zeitraum vom 1. August 2013 bis zum 8. April 2015 eine Wohnung der Klägerin in Frankfurt am Main angemietet. Die monatliche Bruttomiete belief sich auf 749,50 €. Darin waren Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 146 € monatlich enthalten. 1 - 6 - Mit Schreiben vom 12. November 2014 erteilte die Klägerin gegenüber der Beklagten und dem weiteren Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013. Dieser Abrechnung legte sie die Sollvorauszahlungen und nicht die tatsächlich geleisteten Zahlungen zugrunde. In gleicher Weise verfuhr sie im Schreiben vom 4. November 2015, mit dem sie über die Betriebskosten für das Jahr 2014 abrechnete. Die Klägerin hat mit der vorliegenden Klage ausstehende Zahlungen aus dem Zeitraum von Oktober 2013 bis April 2015 in Höhe von 13.544,63 € nebst Rechtshängigkeitszinsen abzüglich einer am 17. November 2015 erfolgten Be- triebskostengutschrift in Höhe von 346,42 € geltend gemacht und bezüglich dieser Gutschrift die Feststellung begehrt, dass sich der Rechtsstreit insoweit erledigt hat. Sie stützt ihre Forderung auf die nachfolgend dargestellte "Miet- rückstandsaufstellung", die in Form einer Tabelle verschiedene Forderungsar- ten (Bruttomiete, Rückläufergebühren, Mahngebühr sowie Mahngebühr ext. RA-Gebühr), erbrachte Zahlungen/Gutschriften und offene Forderungen aus- weist. Monat zu zahlen gezahlt Differenz Rückstand Miete Oktober 2013 749,50 € 749,50 € 749,50 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 752,50 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 755,50 € Miete November 2013 749,50 € 749,50 € 1.505,00 € Rückläufergebühr 3,00 € 3,00 € 1.508,00 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 1.510,50 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 1.513,00 € Miete Dezember 2013 749,50 € 749,50 € 2.262,50 € Mahngebühr ext. RA-Gebühr 261,30 € 261,30 € 2.523,80 € Mahngebühr ext. RA-Gebühr 20,00 € 20,00 € 2.543,80 € 2 3 4 - 7 - Mahngebühr ext. RA-Gebühr 53,45 € 53,45 € 2.597,25 € Miete Januar 2014 749,50 € 749,50 € 3.346,75 € Miete Februar 2014 749,50 € 749,50 € 4.096,25 € Miete März 2014 749,50 € 749,50 € 4.845,75 € Miete April 2014 749,50 € 749,50 € 5.595,25 € Miete Mai 2014 749,50 € 749,50 € 6.344,75 € Miete Juni 2014 749,50 € 749,50 € 7.094,25 € Miete Juli 2014 749,50 € 749,50 € 7.843,75 € Miete August 2014 749,50 € 749,50 € 8.593,25 € Miete September 2014 749,50 € 749,50 € 9.342,75 € Miete Oktober 2014 749,50 € 749,50 € 10.092,25 € Miete November 2014 749,50 € 749,50 € 10.841,75 € Gutschrift Betriebskosten 99,98 € - 99,98 € 10.741,77 € Miete Dezember 2014 749,50 € 749,50 € 11.491,27 € Miete Januar 2015 749,50 € 749,50 € 12.240,77 € Miete Februar 2015 749,50 € 400,00 € 349,50 € 12.590,27 € Miete März 2015 749,50 € 749,50 € 13.339,77 € Miete April 2015 749,50 € 749,50 € 14.089,27 € Gutschrift Miete April 2015 549,64 € - 549,64 € 13.539,63 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 13.542,13 € Mahngebühr 2,50 € 2,50 € 13.544,63 € Gutschrift Betriebskosten 346,42 € - 346,42 € 13.198,21 € Bei den zwei Gutschriften "Betriebskosten" handelt es sich um die zu- gunsten der Beklagten in den Betriebskostenabrechnungen vom 12. November 2014 und vom 4. November 2015 ausgewiesenen Guthabensalden. Weitere Angaben zur Verrechnung der erteilten Gutschriften und der geleisteten Zah- lung hat die Klägerin nicht gemacht, sich aber in der Berufungsinstanz darauf 5 - 8 - berufen, dass mangels Vortrags der Parteien die gesetzliche Verrechnungsrei- henfolge des § 366 Abs. 2 BGB greife. Das Amtsgericht hat die Auffassung vertreten, die Klägerin habe eine unzulässige "Saldoklage" erhoben, bei der der Streitgegenstand nicht entspre- chend den Erfordernissen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt sei. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht die ausgesprochene Klageabweisung als unzulässig bestätigt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, macht allerdings für die in den Jahren 2013 bis 2015 nicht erbrachten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt 1.820,53 € Nachforde- rungen nicht mehr geltend. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Klägerin erhobene "Saldoklage" sei unzulässig, weil sie den Streitgegenstand nicht - wie nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gefordert - hinrei- chend bestimmt habe. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung seien im Falle der Erhebung von mehreren Ansprüchen grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzugeben. Daher müsse sich aus dem Klagevorbrin- gen ergeben, welche in den Klagezeitraum fallenden Ansprüche dem geltend gemachten Betrag zugrunde lägen. 6 7 8 9 - 9 - Soweit der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 9. Januar 2013 (VIII ZR 94/12) eine "Saldoklage" unter den dort gegebenen Voraussetzungen für zulässig erachtet habe, seien die insoweit aufgestellten Grundsätze auf den Streitfall nicht anwendbar. Dort sei allein darüber zu befinden gewesen, ob den Vermietern für den streitigen Zeitraum eine monatliche Nutzungsentschädigung in der von ihnen bezifferten Höhe und damit der von ihnen angegebene Ge- samtbetrag zugestanden habe, und ob die Mieter hiervon einen Betrag in Höhe der Klageforderung schuldig geblieben seien. Aus dieser Entscheidung könne nicht der Schluss gezogen werden, dass es genüge, sämtliche Forderungen und Zahlungen in ein laufendes Mietkonto einzustellen und hieraus nur den je- weiligen Saldo geltend zu machen, ohne vorzutragen, welche Zahlungen auf welche Ausstände verrechnet worden seien. Denn in einem solchen Fall hande- le es sich - anders als in der vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fallgestal- tung - nicht um gleichartige Forderungen und damit auch nicht um einen ein- heitlichen Gesamtanspruch. Solche Fallgestaltungen seien nach der überwie- genden Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum als unzu- lässige "Saldoklagen" zu behandeln. Im Streitfall folge die Unzulässigkeit der Klage daraus, dass die Klägerin unterschiedliche Forderungen (Nettomiete, Nebenkostenvorauszahlungen, Rückläufergebühr, Mahngebühr ext. RA-Gebühr, Mahngebühr) in das Mietkonto eingestellt habe, ohne darzulegen, in welcher Höhe die jeweiligen Forderungs- arten dem geltend gemachten Saldobetrag im Einzelnen zugrunde lägen. Es sei nicht erkennbar, worauf die Gutschrift "Betriebskosten" in Höhe von 99,98 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 12. November 2014, die im Februar 2015 erfolgte Zahlung von 400 €, die Gutschrift "Miete April 2015" in Höhe von 549,64 € und die nach Zustellung des Mahnbescheids erfolgte Gutschrift "Be- triebskosten" in Höhe von 346,42 € verrechnet worden seien. Möglich sei so- wohl eine Verrechnung auf die rückständigen Nettomieten als auch auf die 10 11 - 10 - Vorauszahlungsforderungen, die bezüglich der Jahre 2013 und 2014 jedoch gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit den erfolgten Abrechnungen, spätestens aber mit dem Ablauf des 31. Dezember 2014 beziehungsweise des 31. Dezem- ber 2015 weggefallen seien. Da diese Forderungen ausweislich des Mietkontos aber nie ausgebucht und durch Nachforderungen aus den Betriebskostenab- rechnungen ersetzt worden seien, müsse hierüber entschieden werden. Dazu müsse das Gericht Kenntnis davon haben, ob die Klägerin die in den Jahren 2014 und 2015 erfolgten Gutschriften und die Zahlung aus dem Jahr 2015 auf die Vorauszahlungsforderungen, auf die Nettomiete oder auf die eingestellten Gebühren verrechnet habe. Die Klägerin habe aber die von ihr vorgenommenen Verrechnungen nicht im Einzelnen offengelegt. Sie könne sich nicht darauf beschränken, das Gericht auf die gesetzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verwei- sen. Vielmehr sei erforderlich, dass sie darlege, sich an die gesetzliche Rege- lung gehalten zu haben, und dass sie damit bestimme, welche Forderungen sie in welcher Höhe einklage. Hierzu reichten ihre pauschalen und keinen Aussa- gehalt aufweisenden Angaben nicht aus, die sich auf den Vortrag beschränkten, das Betriebskostenguthaben von 346,42 € sei mit den restlichen streitigen For- derungen beziehungsweise die erteilten Gutschriften und die erfolgte Zahlung seien mit den ältesten Mietrückständen verrechnet worden. Das Gericht müsse und könne auch nicht eruieren, welche Beträge die Klägerin als die ältesten Mietrückstände ansehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Revision macht zu Recht geltend, dass die Klage nicht mangels Bestimmtheit des Klage- begehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) hätte als unzulässig abgewiesen werden 12 13 - 11 - dürfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der erhobenen Zahlungsklage nicht um eine "unzulässige Saldoklage". 1. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, dass in den Fällen, in denen in einer Klage mehrere Ansprüche erhoben werden, im Hinblick auf das Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO grundsätzlich die für jeden Anspruch geforderten Teilbeträge anzu- geben sind. Dies gilt insbesondere bei einer Teilleistungsklage, aber auch dann, wenn die Klage den gesamten Anspruch des Klägers umfasst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, NJW 2013, 1367 Rn. 13). a) Gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss die Klageschrift die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruchs enthal- ten. Damit wird der Streitgegenstand abgegrenzt und zugleich die Grundlage für eine etwa erforderlich werdende Zwangsvollstreckung geschaffen. Daran ge- messen ist ein Klageantrag grundsätzlich hinreichend bestimmt, wenn er den erhobenen Anspruch konkret bezeichnet, dadurch den Rahmen der gerichtli- chen Entscheidungsbefugnis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der ma- teriellen Rechtskraft der begehrten Entscheidung (§ 322 ZPO) erkennen lässt, das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauig- keit auf den Beklagten abwälzt und schließlich eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwar- ten lässt (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, NJW- RR 2007, 1530 Rn. 23; vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 12; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, NJW 2016, 708 Rn. 8; jeweils mwN). b) Gemessen an diesen Grundsätzen kann auf eine konkrete Bezifferung der im Falle einer Klagehäufung nach Abzug geleisteter Zahlungen geforderten 14 15 16 - 12 - Einzelbeträge dann verzichtet werden, wenn diese Angaben zur Abgrenzung des Streitgegenstands nicht erforderlich sind, also weder für den Entschei- dungsumfang des Gerichts (§ 308 ZPO) noch für den Ausgang des Rechts- streits und auch nicht zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtli- chen Entscheidung oder für eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 14 f.). So liegen die Dinge, wenn ein einheitlicher Gesamtanspruch geltend gemacht wird, von dem nach dem Klägervortrag unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen noch ein Betrag in Höhe der Klageforderung offen ist (Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO [für den Fall einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB]). Hier erübrigt sich im Hinblick auf § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO eine Auf- schlüsselung des geltend gemachten Gesamtbetrags dahin, welche Zahlung auf welche Einzelforderung angerechnet wird. Denn es macht für die Bestim- mung des Streitgegenstands letztlich keinen Unterschied, ob der Kläger hierbei die monatlich geschuldeten Beträge im Einzelnen auflistet und die erbrachten Zahlungen konkreten Monaten zuordnet oder ob er die im streitigen Zeitraum entstandenen Forderungen addiert und hiervon die Gesamtzahlungen in Abzug bringt. c) Noch frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht angenommen, dass im Streitfall ein solch einheitlicher Gesamtanspruch nicht geltend gemacht wird. Die Klägerin nimmt die Beklagte zwar auf Zahlung ihrer gesamten Außen- stände aus dem Mietverhältnis in Anspruch. Es handelt sich dabei aber nicht um einen "einheitlichen" Gesamtanspruch, denn die Klageforderung setzt sich nicht ausschließlich aus gleichförmigen, periodisch wiederkehrenden Einzelfor- derungen zusammen, sondern die Klägerin verlangt neben der Nettomiete auch Nebenkostenvorauszahlungen und Gebühren für Lastschriftrückläufer und Mahnungen sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten. 17 - 13 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch die im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit der Klage an die Aufschlüsselung des geltend ge- machten Gesamtbetrags zu stellenden Anforderungen überspannt. Zwar trifft es zu, dass es zur Vereinfachung und Beschleunigung des Rechtsstreits wünschenswert wäre und auch im Interesse der klagenden Partei läge, durch eine nähere Aufgliederung des Klagebegehrens klare Verhältnisse zu schaffen. Das Berufungsgericht hat aber verkannt, dass beim Fehlen einer solchen Aufschlüsselung eine Auslegung des Klageantrags geboten ist und die Klägerin bei verständiger und objektiver Betrachtung ihres Vorbringens keine unzulässige Saldoklage erhoben hat. Vielmehr hat sie die in der "Mietrück- standsaufstellung" nach Betrag und - soweit erforderlich - nach Monat ausge- wiesenen Einzelforderungen nicht nur bezüglich ihres Inhalts, sondern auch ihrer Höhe nach ausreichend bestimmt. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass an die für eine Zulässigkeit der Klage maßgebliche Bestimmtheit einer Klageforderung nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO andere Anforderungen zu stellen sind als bei der Begründetheit einer Klage. a) Das Berufungsgericht sieht die Bestimmtheit der Klage nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO dadurch in Frage gestellt, dass unklar sei, ob die erteilten Gutschriften und die erbrachte Zahlung mit den rückständigen Nettomieten oder (auch) mit den von der Klägerin daneben geltend gemachten Forderungen auf die vertraglich vereinbarten monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen ver- rechnet worden seien. Dabei führt es unter anderem an, die letztgenannten Forderungen seien gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB mit der Erteilung der Be- triebskostenabrechnungen, spätestens aber mit Ablauf der gesetzlichen Ab- rechnungsfrist entfallen und nicht durch Nachforderungen ersetzt worden. Hier- bei vermengt das Berufungsgericht - einer Entscheidung des Amtsgerichts Hanau vom 28. Oktober 2015 (37 C 44/15, juris) folgend - die erst für die Be- 18 19 20 - 14 - gründetheit einer Klage maßgebliche Frage der schlüssigen und substantiierten Darlegung der anspruchsbegründenden Tatsachen (vgl. hierzu Senatsbe- schlüsse vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; vom 12. März 2013 - VIII ZR 179/12, juris Rn. 10; jeweils mwN) mit den für die Ord- nungsgemäßheit einer Klageerhebung gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO erforder- lichen Angaben zur Individualisierung des Streitgegenstands. aa) Zur Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht darauf an, ob der maßgebliche Sachverhalt bereits vollständig beschrieben oder ob der Klageanspruch schlüssig und substantiiert dargelegt worden ist. Vielmehr ist es - entsprechend dem Zweck der Klageerhebung, dem Schuldner den Willen des Gläubigers zur Durchsetzung seiner Forderungen zu verdeutli- chen - im Allgemeinen ausreichend, wenn der Anspruch als solcher identifizier- bar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, NJW 2000, 3492 unter II 1 c; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, NJW-RR 2005, 216 unter II; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, NJW-RR 2017, 380 Rn. 12; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, BGHZ 189, 56 Rn. 9; jeweils mwN). Es genügt also, dass das Klagebegehren - unterhalb der Stufe der Sub- stantiierung - individualisiert und damit der Streitgegenstand bestimmt ist (BGH, Urteil vom 17. Oktober 2000 - XI ZR 312/99, NJW 2001, 305 unter II 2 c cc (2) mwN [zur Individualisierung eines Mahnbescheids]). Mit diesen Grundsätzen setzt sich eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung in Widerspruch, die die Zulässigkeit einer Klage verneint, wenn der Kläger Ansprüche auf Zahlung der vertraglich ge- schuldeten Nebenkostenvorauszahlungen in die Mietrückstandsaufstellung ein- bezieht, auf die er nach erfolgter Betriebskostenabrechnung beziehungsweise nach Eintritt der Abrechnungsreife aus materiell-rechtlicher Sicht grundsätzlich 21 22 - 15 - keinen Anspruch mehr hat, und nicht erklärt, den Klageantrag nun auf den Nachzahlungsbetrag stützen zu wollen (vgl. LG Frankfurt am Main, GE 2017, 1413; LG Kempten, ZMR 2017, 400, 401; WuM 2016, 444; LG Dortmund, Be- schluss vom 18. Mai 2015 - 1 S 47/15, juris Rn. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 141; wohl auch Zehelein, NZM 2013, 638, 640, der darin zugleich ein Zulässigkeits- und ein Schlüssigkeitsproblem sieht). Dabei wird verkannt, dass ein Kläger, der den Inhalt eines Mietkontos vorträgt, in das Ansprüche auf Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt sind, beim Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck bringt, dass er diese Ansprü- che (und nicht Nachforderungen aus erteilten Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht. Dass er sein Klagebegehren nicht umstellt, berührt allein die Schlüssigkeit (so zutreffend AG Frankfurt am Main, Urteil vom 24. Januar 2014 - 33 C 3112/13, juris Rn. 2; vgl. ferner KG, GE 2002, 796), nicht aber die Bestimmtheit der Klage. Ändert ein Kläger trotz eines - grundsätzlich erforderli- chen - Hinweises des Gerichts (§ 139 ZPO) seine Klage insoweit nicht ab (§§ 263, 264 ZPO), verrechnet er also erbrachte Zahlungen mit nicht mehr be- stehenden Forderungen, dann ist die Klage nicht als unzulässig, sondern we- gen Unschlüssigkeit der geltend gemachten Forderungen (ganz oder teilweise) als unbegründet abzuweisen. bb) Vor diesem Hintergrund hätte das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung der Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nicht die allein unter materiell-rechtlichen Gesichtspunkten maßgebliche Frage einbezie- hen dürfen, ob die Klägerin zur Geltendmachung von rückständigen Nebenkos- tenvorauszahlungen noch berechtigt war. Für die Bestimmtheit der Klage ist bei diesem ersten Prüfungsschritt insoweit allein entscheidend, ob die Klägerin hin- reichend klargestellt hat, dass sie nicht erbrachte Nebenkostenvorauszahlun- gen nicht durch Nebenkostennachforderungen ersetzt hat. 23 24 - 16 - Dies ist nach den diesbezüglich verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts, die im Revisionsverfahren nicht angegriffen wor- den sind, ausweislich des der Klage zugrundeliegenden Mietkontos, in dem die Vorauszahlungsforderungen nicht ausgebucht und durch Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen ersetzt worden sind, der Fall. Dem hat das Berufungsgericht - anders als in seinem späteren Urteil vom 16. Mai 2017 (11 S 220/16, aaO) - zwar insoweit Rechnung getragen, als es zutreffend die Abgabe einer Erklärung, ob nun Nachforderungen aus den erteilten Betriebskostenab- rechnungen geltend gemacht werden, nicht für notwendig erachtet hat. Gleich- wohl hat es im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung Ausführungen zum materiell- rechtlichen Bestehen der Vorauszahlungsansprüche gemacht und sich infolge- dessen bei der Anwendung des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO - wie seine weiteren Ausführungen zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB zeigen - an den Maßstä- ben für die Schlüssigkeit des Klägervorbringens orientiert ("Dann kann das Ge- richt prüfen, ob den Anforderungen des § 366 Abs. 2 BGB tatsächlich nachge- kommen wurde"). b) Die ausschlaggebenden Bedenken des Berufungsgerichts gegen die Bestimmtheit der Klage bestehen allerdings darin, dass es Angaben der Kläge- rin dazu vermisst, in welcher Höhe die erteilten Gutschriften und die erfolgte Zahlung auf die rückständigen Nettomieten, auf die geltend gemachten Forde- rungen auf Nebenkostenvorauszahlung oder auf die sonstigen in das Mietkonto eingestellten Ansprüche anzurechnen sind. Auch insoweit hat es zu strenge Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO gestellt. Das Berufungsgericht hat hierbei übersehen, dass eine Zuordnung der Klagegründe (hier: in das Mietkonto eingestellte Einzelforderungen nebst Gut- schriften und Zahlungen) zu dem gestellten Klageantrag durch sachgerechte 25 26 27 - 17 - Auslegung des Klägervorbringens zu erfolgen hat. Dabei hat es weiter verkannt, dass zur Bestimmung des Streitgegenstands bei einer Klagehäufung auch ohne ausdrückliche Verrechnungs- oder Aufrechnungserklärung des Klägers bezüg- lich von ihm angeführter Zahlungen oder Gutschriften ein Rückgriff auf die ge- setzliche Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB (ggfs. in entsprechen- der Anwendung) in Betracht kommt. Ob das Berufungsgericht diese Maßstäbe beachtet hat, unterliegt in der Revisionsinstanz der uneingeschränkten Überprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, WM 2016, 1599 Rn. 13). Denn es geht um die Auslegung einer Prozesserklärung, die das Revi- sionsgericht nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne Ein- schränkungen nachprüfen und in freier Würdigung selbst auslegen darf (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, NJW-RR 1996, 1210 unter II 2; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, FamRZ 2004, 1712 unter II 1; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, juris Rn. 13 mwN). aa) Zwar ist in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur die vom Berufungsgericht ebenfalls vertretene Ansicht vorherrschend, dass bei der Gel- tendmachung eines Gesamtbetrages aus mehreren Forderungsarten vom Klä- ger im Einzelnen ausdrücklich vorzutragen ist, auf welche Einzelforderungen erfolgte Zahlungen oder erteilte Gutschriften zu verrechnen sind beziehungs- weise verrechnet oder aufgerechnet wurden (OLG Brandenburg, WuM 2006, 579; LG Frankfurt am Main, aaO; LG Kempten, aaO; WuM 2016, 444; LG Darmstadt, Beschluss vom 28. März 2013 - 24 S 54/12, juris Rn. 9; AG Gießen, WuM 2016, 304; AG Hanau, WuM 2015, 742; AG Dortmund, GE 2015, 1103; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, IX 61; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., J Rn. 88; BeckOK BGB/Zehelein, 44. Aufl. Stand 1. November 2017, § 535 Rn. 557; Saenger, ZPO, 7. Aufl., § 253 Rn. 16a; 28 - 18 - Zehelein, aaO, S. 640 f.; aA BeckOK ZPO/Bacher, Stand: 1. Dezember 2017, § 253 Rn. 55.2; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 14. Aufl., § 253 Rn. 27). Diese Auffassung überspannt aber die an die Bestimmtheit einer sich aus mehreren Ansprüchen zusammensetzenden Zahlungsklage zu stellenden Anforderungen. Zwar darf der Kläger die Auswahl, über welche selbständigen Ansprüche bis zur Höhe der eingeklagten Forderung entschieden werden soll, nicht dem Gericht überlassen (BGH, Urteil vom 22. Mai 1984 - VI ZR 228/82, NJW 1984, 2346 unter II 1 a aa; Beschluss vom 24. März 2011 - I ZR 108/09, aaO Rn. 9 f.). Sind aber - wie im Streitfall - die zu beanspruchenden Einzelfor- derungen nach Inhalt und Höhe konkret bezeichnet, ist es in der Regel im Hin- blick darauf, dass das Gesetz eine subsidiäre Verrechnungsreihenfolge bei nicht ausreichenden Teilleistungen des Schuldners auf eine Forderungsmehr- heit vorsieht (§ 366 Abs. 2 BGB), unschädlich, wenn der Kläger sich nicht aus- drücklich oder nicht vollständig über die Anrechnung erfolgter Zahlungen oder erteilter Gutschriften erklärt (vgl. auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, NJW-RR 2010, 1455 Rn. 16 [zur Individualisierung einer Forderung in einem Mahnbescheid]; Musielak/Voit/Foerste, aaO). bb) Wie bereits unter II 2 a aa ausgeführt, ist es für die Bestimmtheit ei- ner Klage im Allgemeinen ausreichend, wenn der geltend gemachte Anspruch als solcher identifizierbar ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juli 2000 - X ZR 62/98, aaO; vom 11. Februar 2004 - VIII ZR 127/03, aaO; vom 16. November 2016 - VIII ZR 297/15, aaO; jeweils mwN). Wann diese Anforde- rungen erfüllt sind, kann nicht allgemein und abstrakt beantwortet werden; viel- mehr hängen Art und Umfang der erforderlichen Angaben von den Besonder- heiten des anzuwendenden materiellen Rechts und den Umständen des Einzel- falls ab (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, BGHZ 153, 69, 75 mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO; vom 10. Juli 2015 - V ZR 29 30 - 19 - 206/14, BGHZ 206, 211 Rn. 9 mwN [jeweils zu § 253 ZPO]; sowie BGH, Urteile vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 46/07, NJW 2008, 1220 Rn. 13 mwN; vom 23. September 2008 - XI ZR 253/07, NJW-RR 2009, 544 Rn. 18 mwN; vom 21. Oktober 2008 - XI ZR 466/07, NJW 2009, 56 Rn. 18 mwN [jeweils zu § 690 ZPO]). Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Klageantrags sind danach in Abwägung des zu schützenden Interesses des Beklagten, sich gegen die Klage erschöpfend verteidigen zu können, sowie seines Interesses an Rechts- klarheit und Rechtssicherheit hinsichtlich der Entscheidungswirkungen mit dem ebenfalls schutzwürdigen Interesse des Klägers an einem wirksamen Rechts- schutz festzulegen (BGH, Urteile vom 28. November 2002 - I ZR 168/00, aaO S. 75 f. mwN; vom 14. Dezember 2006 - I ZR 34/04, aaO mwN; vom 10. Juli 2015 - V ZR 206/14, aaO). cc) Ob gemessen daran im konkreten Fall die Anforderungen an die Be- stimmtheit einer Klage erfüllt sind, beurteilt sich nicht allein nach der Fassung des Klageantrags. Inhalt und die Reichweite des Klagebegehrens werden nicht allein durch den Wortlaut des gestellten Klageantrags bestimmt; vielmehr ist dieser unter Berücksichtigung der Klagebegründung auszulegen (BGH, Urteile vom 21. Februar 2012 - X ZR 111/09, NJW-RR 2012, 872 Rn. 23; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO Rn. 12; jeweils mwN). Dabei ist im Zweifel das als gewollt anzusehen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen Interessenlage der erklärenden Partei entspricht (BGH, Urteile vom 18. Juni 1996 - VI ZR 325/95, aaO; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO unter II 1 a; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO Rn. 10; vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschlüsse vom 18. Dezember 2014 - IX ZB 50/13, NJW-RR 2015, 301 Rn. 10; vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, juris Rn. 10; vom 20. Januar 2016 - I ZB 102/14, WM 2016, 1190 Rn. 15; vom 30. Mai 2017 - VIII ZB 15/17, aaO Rn. 14; jeweils mwN). 31 - 20 - Dies ergibt sich bereits daraus, dass das Prozessrecht das materielle Recht verwirklichen und nicht dessen Durchsetzung vermeidbar hindern soll (BGH, Urteile vom 1. Dezember 1997 - II ZR 312/96, NJW-RR 1998, 1005 unter II 1; vom 2. Juli 2004 - V ZR 290/03, aaO; vom 2. Dezember 2015 - IV ZR 28/15, aaO). Zudem dient ein solches Verfahrensverständnis der Verwirkli- chung der verfassungsrechtlichen Ansprüche der klagenden Partei auf effekti- ven Rechtsschutz (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip) und auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG; BGH, Urteil vom 21. Juni 2016 - II ZR 305/14, aaO; Beschluss vom 27. Januar 2015 - II ZR 191/13, aaO). dd) Die beschriebenen Auslegungsgrundsätze sind auch dann heranzu- ziehen, wenn zwar die vom Kläger zu beanspruchenden Forderungen nach In- halt und Höhe bestimmt sind, die hierauf erbrachten Zahlungen und Gutschrif- ten aber vom Kläger nur der Höhe nach angegeben und nicht ausdrücklich mit bestimmten Einzelforderungen verrechnet worden sind. Die von manchen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum geäußerten Bedenken gegen die Bestimmtheit der Klage ergeben sich in diesen Fällen letztlich dar- aus, dass eine klare Zuordnung geleisteter Zahlungen und erteilter Gutschriften vermisst wird. Eine solche Zuordnung kann aber auch stillschweigend erfolgen, etwa durch Angabe einer bestimmten Reihenfolge und/oder durch Rückgriff auf die Anrechnungsbestimmungen der § 366 Abs. 2, § 367 Abs. 1 BGB (vgl. BGH, Urteile vom 18. November 1993 - IX ZR 244/92, BGHZ 124, 164, 167 f.; vom 23. November 2000 - IX ZR 155/00, NJW-RR 2001, 1335 unter II 2 c; vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, BGHZ 149, 120, 124 [zur Bestimmtheit ei- ner Prozessaufrechnung]; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 229/09, aaO [zur Indivi- dualisierung eines Mahnbescheids]; Musielak/Voit/Foerste, aaO; Junglas, ZMR 2008, 673, 675 f.; derselbe, ZMR 2014, 89, 92 ff.; vgl. auch OLG Brandenburg, ZMR 2010, 753, 754; LAG Sachsen-Anhalt, Urteil vom 3. Juli 1997 - 8 Sa 624/96, juris Rn. 17). 32 33 - 21 - (1) Ein solches Vorgehen entspricht regelmäßig der wohlverstandenen Interessenlage des Klägers (vgl. Junglas, ZMR 2008, aaO S. 675; 2014, aaO S. 92) und ist auch im Hinblick auf die Belange des Beklagten angemessen. Denn hierdurch ist gewährleistet, dass sämtlichen Prozessbeteiligten der Inhalt und der Umfang der geltend gemachten Forderungen hinreichend klar sind. Der Beklagte wird ausreichend in die Lage versetzt, zu beurteilen, ob und in wel- chem Umfang er sich gegen die geltend gemachten Forderungen zur Wehr set- zen will. Dabei wird das Risiko eines Unterliegens nicht von dem Kläger auf den Beklagten abgewälzt, denn durch die vorgenommene Zuordnung der geleiste- ten Zahlungen oder erteilten Gutschriften wird dem Kläger nicht die Gefahr ab- genommen, dass seine Forderungen als unbegründet abgewiesen werden und damit - anders als bei einer Klageabweisung als unzulässig - wegen entgegen- stehender Rechtskraft grundsätzlich nicht mehr eingeklagt werden können. Dass sein Vortrag bei gebotener Auslegung als hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO anzusehen ist, bedeutet noch nicht, dass die gel- tend gemachten Forderungen auch schlüssig sind. Im Rahmen der Schlüssig- keitsprüfung kommt es vielmehr darauf an, ob die Forderungen, auf die Ver- rechnungen vorzunehmen oder vorgenommen worden sind, tatsächlich auch bestehen beziehungsweise bestanden haben. Die zur Entscheidung berufenen Gerichte laufen auch nicht Gefahr, ihre Entscheidungsbefugnis nach § 308 Abs. 1 ZPO zu überschreiten beziehungs- weise eine nicht der Rechtskraft fähige und nicht vollstreckbare Entscheidung zu treffen. In der Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB, gegebenenfalls in Verbindung mit § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB, liegt auch kein Verstoß gegen die Dispositionsmaxime (so zutreffend Junglas, ZMR 2008, aaO). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bestimmt damit nicht das Gericht selbst, sondern die im Rahmen der Auslegung von Prozesserklä- rungen bei einer Verrechnung/Aufrechnung bestehender Forderungen mit Zah- 34 35 - 22 - lungen oder Gutschriften im Zweifel zu beachtende gesetzliche Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB den Umfang des Klagebegehrens (unzutreffend auch AG Köln, WuM 2008, 676, 678). (2) Dass die Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB nach ihrem Wortlaut nur bei Forderungen aus mehreren Schuldverhältnissen gilt, hindert ihre Anwendung im Falle der Verrechnung von Zahlungen oder Gutschriften auf Nettomieten und Nebenkostenvorauszahlungen nicht. (a) Bei unzureichenden Zahlungen auf Mieten aus verschiedenen Zeit- räumen hat der Bundesgerichtshof die Bestimmung des § 366 Abs. 2 BGB ent- sprechend herangezogen, weil die Mieten aus einem Schuldverhältnis geschul- det seien (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, JZ 1965, 628 unter II 1 c; vom 20. Juni 1984 - VIII ZR 337/82, BGHZ 91, 375, 379; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, NJW 2015, 162 Rn. 22). Dabei wird allerdings übersehen, dass § 366 BGB das Schuldverhältnis im engeren Sinne, also die einzelne For- derung, meint und daher auch bei einer Mehrheit von Forderungen aus dem- selben Schuldverhältnis (im weiteren Sinne) direkt anwendbar ist (vgl. BAGE 143, 1 Rn. 12; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 366 Rn. 2; Staudinger/ Olzen, BGB, Neubearb. 2016, § 366 Rn. 14; MünchKommBGB/Fetzer, 7. Aufl., § 366 BGB Rn. 2; Erman/Buck-Heeb, BGB, 15. Aufl., § 366 Rn. 1; jurisPK-BGB/Kerwer, Stand: 30. Dezember 2016, § 366 Rn. 4; BeckOK- BGB/Dennhardt, aaO § 366 Rn. 1; BeckOGK/Looschelders, BGB, Stand: 1. November 2017, § 366 Rn. 21). Einer Analogie bedarf es daher nicht, wenn die erbrachten Leistungen zur Tilgung von Nettomietrückständen aus mehreren Zeiträumen nicht ausreichen (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO; Münch- KommBGB/Fetzer, aaO; jurisPK/Kerwer, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO). 36 37 - 23 - (b) Eine analoge Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB ist deshalb nur in- soweit geboten, als erfolgte Zahlungen des Schuldners nicht ausreichen, um die jeweilige monatliche Bruttomiete zu tilgen, weil es sich hierbei um eine ein- heitliche Forderung handelt, die sich aus verschiedenen Bestandteilen (Netto- miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung) zusammensetzt. Denn der Bun- desgerichtshof hat im Zusammenhang mit der Bestimmung der Bemessungs- grundlage für eine Minderung der Mietsache (§ 536 BGB) mehrfach ausgespro- chen, dass der Vermieter eine einheitliche Leistung (Raumüberlassung; Neben- leistungen) erbringt, wofür der Mieter ebenfalls eine einheitliche Gegenleistung (Miete und Betriebskosten) zahlt (BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 7; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 1 a; vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10, NJW 2011, 1806 Rn. 11). (aa) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber § 366 BGB für das Verhältnis von rechtlich verselbständigten Forderungsteilen aus einem Schuldverhältnis entsprechend anzuwenden, also etwa in den Fällen der Teilabtretung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 11. Mai 2006 - VII ZR 261/04, BGHZ 167, 337 Rn. 16 ff., 22 mwN), der Erhebung einer Teilklage (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, NJW 1973, 1689 unter B 2; vom 6. November 1990 - XI ZR 262/89, NJW-RR 1991, 169 unter I 2 b; jeweils mwN) oder der Sicherung nur eines Teils der Forderung durch ein Grundpfand- recht (BGH, Urteil vom 13. Juli 1973 - V ZR 186/71, aaO). Diese Grundsätze gelten auch bei Teilzahlungen, die zur Deckung einer monatlichen Bruttomiete, die sich aus der Nettomiete und der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvor- zahlung zusammensetzt, nicht ausreichen. (bb) Zwar meinen einige Stimmen in der Literatur im Hinblick darauf, dass Nettomiete und Nebenkostenvorauszahlung unselbständige Einzelpositio- nen einer einheitlichen Forderung sind, dass § 366 BGB weder direkt noch ana- 38 39 40 - 24 - log anwendbar sei (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a; Bieber, NZM 2006, 683, 686; jurisPK-BGB/Kerwer, aaO Rn. 6; BeckOGK/ Looschelders, aaO Rn. 33). Die Gegenmeinung hält demgegenüber § 366 Abs. 2 BGB für direkt (OLG Rostock, OLG-Report 2001, 440, 441; OLG Düs- seldorf, GE 2006, 255, 257; OLG Brandenburg, aaO; LG Berlin, GE 2002, 1336), zumindest aber für entsprechend anwendbar (LG Hamburg, Urteil vom 12. August 2010 - 307 S 30/10, juris Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 387; Staudinger/Olzen, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 535 Rn. 157; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 102; Derleder, NZM 2011, 654, 655; Thoms, ZMR 2012, 7, 8). Der Senat hat zu die- ser Problematik bislang noch nicht Stellung bezogen. Er konnte in seiner Ent- scheidung vom 13. April 2011 (VIII ZR 223/10, aaO Rn. 11, 13) die vom dama- ligen Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein monatlicher Minderungsbe- trag in entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB anteilig auf die Net- tomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen sei, of- fen lassen, weil es im dortigen Fall in Ansehung der im Rahmen einer Minde- rung anzustellenden Gesamtbetrachtung letztlich rechnerisch keinen Unter- schied machte, ob der Minderungsbetrag nur auf die Nettomiete oder auf das Gesamtentgelt verrechnet wurde. (cc) Im Streitfall besteht dagegen Anlass, die Frage der Anwendbarkeit des § 366 Abs. 2 BGB auf Teilzahlungen bei Nettomiete und geschuldeter Ne- benkostenvorauszahlung zu entscheiden. Bei richtiger Betrachtung weisen die Nettomiete und die vertraglich vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung, die das Gesamtentgelt des Mieters für die Leistungen des Vermieters bilden, weitge- hende rechtliche Eigenständigkeiten auf, die es rechtfertigen, bei unzureichen- den Zahlungen des Mieters auf die Bruttomiete die Vorschrift des § 366 BGB analog heranzuziehen (LG Hamburg, aaO Rn. 13; Staudinger/Olzen, aaO; vgl. ferner Zehelein, aaO S. 640). Über die Betriebskosten ist - soweit keine Pau- 41 - 25 - schale vereinbart ist - jährlich abzurechnen (§ 556 BGB); Vorauszahlungen auf die Betriebskosten stellen damit keine endgültige Tilgung dieser Kosten dar (vgl. etwa LG Hamburg, aaO mwN). Die Erhöhung der Nettomiete folgt anderen Regeln (§§ 558 ff. BGB) als die Anpassung einer Betriebskostenvorauszahlung (§ 560 BGB). Die daraus resultierende rechtliche Verselbständigung der beiden Mietbestandteile rechtfertigt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB. Denn die Interessenlage ist hier mit sonstigen anerkannten Fällen verselbständigter Forderungsteile vergleichbar. Auch liegt eine planwidrige Regelungslücke vor (aA Schmidt- Futterer/Blank, aaO, der aber andererseits § 366 BGB bei unzureichenden Zah- lungen auf Miete und Betriebskostennachzahlungen direkt anwenden will [§ 543 BGB Rn. 117]). Denn der Gesetzgeber war bestrebt, nicht nur bei mehreren Hauptforderungen (§ 366 BGB), sondern sogar bei mehreren Nebenforderun- gen (§ 367 BGB) ein einseitiges Bestimmungsrecht des Gläubigers auszu- schließen (vgl. Motive II, S. 86 ff.). Diese gesetzgeberische Zielsetzung würde aber unterlaufen, wenn die bei der Schaffung der §§ 366, 367 BGB ersichtlich nicht bedachten Fälle, dass sich Teile einer einheitlichen Hauptforderung recht- lich verselbständigt haben, von einer entsprechenden Anwendung des § 366 Abs. 1 und 2 BGB ausgenommen wären mit der Folge, dass nun doch dem Gläubiger die Entscheidungsbefugnis darüber zufiele, auf welchen Teil die er- brachte Teilleistung angerechnet wird (so aber Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rn. 86a). (3) Die beschriebene Anwendbarkeit des § 366 BGB einerseits auf Miet- rückstände aus verschiedenen Zeiträumen und andererseits auf die Einzelbe- standteile offener Bruttomietrückstände hat zur Konsequenz, dass bei Fehlen einer Tilgungsbestimmung des Mieters Zahlungen, die zur Deckung der Ge- 42 43 - 26 - samtforderungen nicht ausreichen, unter Heranziehung der abgestuften An- rechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB zu verrechnen sind. (a) Da dem Vermieter - abgesehen vom Fall einer Aufrechnung (§ 396 Abs. 1 Satz 1 BGB) - materiell kein Bestimmungsrecht bezüglich einer Anrech- nung unzureichender Zahlungen des Mieters auf die geltend gemachten Außenstände zusteht, sondern sich die Verrechnung bei einer fehlenden Til- gungsbestimmung des Mieters direkt aus dem Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) ergibt, dessen Anwendung dem Gericht von Amts wegen obliegt (vgl. auch OLG Brandenburg, NZM 2007, 685), kann von ihm - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - auch hinsichtlich der Bestimmtheit des Klagebegehrens nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht verlangt werden, dass er die aus seiner Sicht nach § 366 Abs. 2 BGB maßgebliche Verrechnungsreihenfolge im Einzel- nen darlegt. Andererseits ist er aber nicht gehindert, zur Festlegung seines Kla- gebegehrens entsprechenden Vortrag zu halten. Dies wäre - wie bereits ausge- führt - auch wünschenswert. Erfolgen solche Darlegungen, sind diese aber - sofern nicht eine Auf- rechnungserklärung nach § 396 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt - im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung ohne Bedeutung, wenn sie in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB stehen, da allein das vom Gericht auszulegende Gesetz (§ 366 Abs. 2 BGB) die Rangfolge der Verrechnung vorgibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 16, sowie Junglas, ZMR 2014, 89, 93 f.). Solcher in Widerspruch zu § 366 Abs. 2 BGB erfolgender Vortrag ist also nur für die Bestimmtheit des Klagebegehrens maßgebend. Die dargestellten Grundsätze gelten entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung auch dann, wenn es nicht um Zahlungen des Mieters geht, sondern der Vermieter Gutschriften (etwa wegen Guthaben aus Nebenkosten- 44 45 46 - 27 - abrechnungen oder wegen unstreitiger Mietminderungen) erteilt und gegen die- se Forderungen des Mieters mit Mietforderungen aufrechnet, ohne zu bestim- men, welche Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden sollen. § 396 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB verweist nämlich für diese Fälle auf § 366 Abs. 2 BGB. Rechnet der Vermieter nicht (auch nicht stillschweigend) auf, sondern stellt er solche Gutschriften seinen Forderungen lediglich gegenüber, ohne eine Zuord- nung zu bestimmten Forderungen vorzunehmen, ist darin - entgegen der Auf- fassung der Revisionserwiderung - regelmäßig ein konkludenter Verweis auf die in § 366 Abs. 2 BGB beschriebene Anrechnungsreihenfolge zu sehen. Da es sich hierbei aber nicht um eine Leistung des Schuldners handelt, ist die Vor- schrift des § 366 Abs. 2 BGB hier allerdings nicht direkt anwendbar, sondern entsprechend heranzuziehen. (b) Die danach im Allgemeinen beim Fehlen einer Zuordnung von Zah- lungen oder Gutschriften gebotene (direkte oder analoge) Anwendung der Ver- rechnungskriterien des § 366 Abs. 2 BGB zur Bestimmung des Inhalts und der Reichweite des Klagebegehrens ist, wenn Bruttomietrückstände geltend ge- macht werden, in zweifacher Hinsicht vorzunehmen. (aa) Die Vorschrift des § 366 Abs. 2 BGB ist (analog) zur Festlegung heranzuziehen, auf welchen Bestandteil der jeweiligen Bruttomiete (Nettomiete oder geschuldete Nebenkostenvorauszahlung) die Zahlungen oder Gutschriften zu verrechnen sind. Dabei ist nicht das Auffangkriterium "anteilige Verrech- nung", sondern das Kriterium der "geringeren Sicherheit" maßgebend. Dies führt dazu, dass für die Tilgung der jeweiligen Bruttomiete unzureichende Zah- lungen oder Gutschriften zunächst auf die darin enthaltene Forderung auf Er- bringung von Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sind, weil diese nach Eintritt der Abrechnungsreife oder erfolgter Abrechnung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann und daher weniger sicher ist als die Netto- 47 48 - 28 - mietforderung (vgl. etwa OLG Rostock, aaO; OLG Düsseldorf, aaO; OLG Bran- denburg, aaO; OLG Köln, ZMR 2010, 850, 852; LG Berlin, aaO; LG Hamburg, aaO Rn. 15; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK/Looschelders, aaO, § 366 Rn. 32; Sternel, aaO Rn. III 105; Schmid, NZM 2001, 705; Zehelein, aaO; aA Derleder, aaO S. 655 f.; Thoms, aaO [anteilige Tilgung]; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rn. 388 [Nettomiete als lästigere Forderung]). (bb) Wird nicht nur eine offenstehende Bruttomiete, sondern werden Bruttomietrückstände aus verschiedenen Jahren oder mehreren Monaten gel- tend gemacht, sind die Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB ein weiteres Mal heran- zuziehen. Dabei ist stets eine Anrechnung auf die ältesten Rückstände vorzu- nehmen. Dies ergibt sich bei Mieten, die aus verschiedenen Jahreszeiträumen stammen, daraus, dass die älteren Rückstände zuerst verjähren (vgl. § 199 Abs. 1 BGB) und daher dem Kläger die geringeren Sicherheiten bieten (BGH, Urteile vom 5. April 1965 - VIII ZR 10/64, aaO; vom 19. November 2008 - XII ZR 123/07, BGHZ 179, 1 Rn. 19; vom 9. Oktober 2014 - IX ZR 69/14, aaO; Junglas, ZMR 2014, 89, 93). Bezüglich der Mietrückstände, die im selben Jahr angefallen sind und bei denen nach § 199 Abs. 1 BGB regelmäßig zum glei- chen Zeitpunkt die Verjährung eintritt, folgt dies aus der Heranziehung des Kri- teriums "ältere Schuld" (Junglas, aaO). (cc) Wie diese beiden Verrechnungsweisen für die im Rahmen der Zu- lässigkeit der Klage erforderliche Bestimmung, welche Beträge der Kläger bei Bruttomietrückständen aus mehreren Monaten oder Jahren geltend macht, mit- einander zu kombinieren sind, hängt davon ab, ob der Kläger die Gutschriften oder Zahlungen einzelnen Zeiträumen zugeordnet hat (etwa: Miete Januar 2017) oder nicht. 49 50 - 29 - Erfolgt eine Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum, ist regelmäßig davon auszugehen, dass der Kläger die Zahlung beziehungsweise Gutschrift auf die für diesen Zeitraum geschuldete Nebenkostenvorauszahlung und an- schließend auf die für diesen Monat geschuldete Nettokaltmiete verrechnet. Übersteigt eine für einen bestimmten Zeitraum erbrachte Zahlung oder Gut- schrift die für diesen Zeitraum geschuldete Bruttomiete ist der überschießende Betrag - bis er aufgebraucht ist - gemäß § 366 Abs. 2 BGB analog - in abstei- gendem Alter - auf die ältesten Nebenkostenvorauszahlungsforderungen und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Schuld - auf die Nettomie- ten anzurechnen. Nimmt der Kläger bezüglich erbrachter Zahlungen oder Gutschriften kei- ne Zuordnung zu einem bestimmten Zeitraum vor, sondern zieht diese lediglich vom Gesamtsaldo ab, sind diese in Anwendung der Kriterien des § 366 Abs. 2 BGB zunächst im absteigenden Alter auf die Nebenkostenvorauszah- lungsforderungen (etwa Januar 2017; Februar 2017) und anschließend - wiederum beginnend mit der ältesten Forderung - auf die Nettomietrückstände (etwa Januar 2017; Februar 2017) zu verrechnen. c) Ausgehend von den beschriebenen Grundsätzen hat die Klägerin bei der gebotenen sachgerechten Auslegung ihres Klagebegehrens durch die von ihr vorgetragene "Mietrückstandsaufstellung" und die darin enthaltenen Anga- ben den Inhalt und die Reichweite ihres Begehrens hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Die von ihr beanspruchten Forderungen sind im Ein- zelnen nach Zeitraum, Höhe und Forderungsart bezeichnet, wobei die Klägerin noch in erster Instanz klargestellt hat, dass der monatlich verlangte Betrag von 749,50 € die Nettomiete von 603,50 € und eine zu leistende Nebenkostenvor- auszahlung von 146 € umfasst. Die von den Vorinstanzen vermisste Zuordnung der erteilten Gutschriften und der erbrachten Zahlung ist - was diese nicht in 51 52 53 - 30 - den Blick genommen haben - mit der Klageschrift unter stillschweigender Be- zugnahme auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB erfolgt. In der Berufungsinstanz hat sich die Klägerin sogar ausdrücklich auf die von die- ser gesetzlichen Regelung vorgesehene Anrechnungsreihenfolge berufen. aa) Dass die Klägerin in erster Instanz bezüglich der Verrechnung der von ihr in der Forderungsaufstellung berücksichtigten drei Gutschriften und der erfolgten Einmalzahlung der Mieter keine ausdrückliche Anrechnung auf ihre aufgelisteten Forderungen vorgenommen hat, berechtigte das Amtsgericht nicht, die Klage als unzulässige Saldoklage zu behandeln. Da - wie eingangs bereits dargelegt - bei Prozesserklärungen im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht, ist letztlich maßgebend, ob sich aus der Aufstellung der Klägerin und ergänzender Heranziehung der Anrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung der Gutschriften und der Zahlung auf die Außenstände vornehmen lässt. Dies ist - wie nachfolgend näher darzustellen sein wird - der Fall. Soweit die Revisionserwiderung eine Heranziehung des § 366 Abs. 2 BGB mit der Begründung verneinen will, das Berufungsgericht habe die Erklärungen der Parteien, insbesondere der Beklagten dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin habe frei darüber entscheiden können, wie die Zahlungen der Beklagten zu verrechnen gewesen seien, sind solche Feststellungen dem Beru- fungsurteil nicht zu entnehmen. Vielmehr hat das Berufungsgericht mehrfach ausgeführt, dass sich die von der Klägerin vorgenommene Verrechnung in ma- teriell-rechtlicher Hinsicht an § 366 Abs. 2 BGB zu orientieren habe; es hat aber für die Zulässigkeit der Klage verlangt, dass die Klägerin im Einzelnen die an- hand der gesetzlichen Kriterien vorzunehmende Anrechnungsreihenfolge be- schreibt. Damit überspannt es jedoch - wie oben unter II b dd (3) (a) im Einzel- 54 55 - 31 - nen ausgeführt - die Anforderungen an die Bestimmtheit des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). (1) Die sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 12. November 2014 für das Jahr 2013 ergebende Gutschrift in Höhe von 99,98 € war zur Bestim- mung des Umfangs des Klagebegehrens (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO) nach der oben unter II 2 b dd (3) (b) im Einzelnen beschriebenen Vorgehensweise ge- mäß § 366 Abs. 2 BGB analog auf die älteste Nebenkostenvorauszahlungsfor- derung anzurechnen. Die Klägerin hat in ihrer tabellarischen Aufstellung keine hiervon abweichende Zuordnung vorgenommen. Daher war die Gutschrift auf die für den Monat Oktober 2013 geltend gemachte Nebenkostenvorauszahlung zu verrechnen, so dass die Klägerin für diesen Monat die Nettomiete von 603,50 € und restliche Nebenkostenvorauszahlungen von 46,02 € (146 € abzü- glich 99,98 €) geltend gemacht hat. (2) Bezüglich der von den Mietern erbrachten Zahlung in Höhe von 400 € war ein Rückgriff auf die Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB nur ergänzend erforderlich. Denn die Klägerin hat diese Zahlung unter der Rubrik "gezahlt" der offenstehenden Bruttomiete für Februar 2015 gegenübergestellt. Dass trotz dieser expliziten Angabe eine Zuordnung zur Miete Februar 2015 nicht beabsichtigt war, war ihrem erstinstanzlichen Vorbringen nicht zu entneh- men. Der damit aus der Aufstellung zu entnehmenden Zuordnung zu einem bestimmten Monat gebührte der Vorrang vor der gesetzlichen Anrechnungsbe- stimmung. Die Stufenfolge des § 366 Abs. 2 BGB war aber insoweit heranzu- ziehen, als die Klägerin keine Aussage darüber getroffen hat, auf welche der Bestandteile der Bruttomiete (Nettomiete oder Nebenkostenvorauszahlung) zu- nächst eine Anrechnung erfolgen sollte. Daher war die Zahlung von 400 € unter analoger Heranziehung der genannten Vorschrift in Höhe von 146 € auf die Vorauszahlungsforderung für den Monat Februar 2015 und in Höhe von weite- 56 57 - 32 - ren 254 € auf die für diesen Monat geschuldete Nettomiete anzurechnen. Dies bedeutete, dass die Klägerin für diesen Monat nur eine restliche Nettomiete von 349,50 € geltend gemacht hat. (3) Bei der "Gutschrift Miete April 2015" bedurfte es nicht einmal einer ergänzenden (analogen) Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB. Denn die Klägerin hat mit dieser Bezeichnung hinreichend deutlich gemacht, dass sie von der in der vorherigen Zeile aufgeführten vollen Bruttomiete für den Monat April 2015 den infolge der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses zum 8. April 2015 letztlich nicht geschuldeten Anteil der Bruttomiete in Höhe von 549,64 € (für 22 Tage) den Mietern gutgeschrieben hat, so dass sie bezüglich April 2015 nur noch anteilig für acht Tage eine Nettomiete von 160,93 € und eine Nebenkos- tenvorauszahlung von 38,93 € (zusammen 199,86 €) verlangt hat. (4) Die aus der Betriebskostenabrechnung vom 4. November 2015 für das Jahr 2014 resultierende Gutschrift von 346,42 € war mangels Zuordnung der Klägerin anhand der Rangfolge des § 366 Abs. 2 BGB auf die verbliebenen Nebenkostenvorauszahlungsforderungen, dabei beginnend mit den ältesten Ansprüchen, zu verrechnen. Da nach der Anrechnung der ersten Gutschrift in Höhe von 99,98 € für den Monat Oktober 2013 noch eine restliche Nebenkos- tenvorauszahlung von 46,02 € verblieb, hatte zuerst eine Anrechnung auf diese Restforderung zu erfolgen. Danach war eine Verrechnung auf die Nebenkos- tenvorauszahlungen für den Monat November 2013 und anschließend für den Monat Dezember 2013 in Höhe von jeweils 146 € vorzunehmen. Der verblei- bende Rest der Gutschrift von 8,40 € war auf die Nebenkostenvorauszahlung für den Monat Januar 2014 anzurechnen. (5) Die Klägerin hat demzufolge in erster Instanz für die Monate Oktober bis Dezember 2013 nur die Nettomiete, für den Monat Januar 2014 die Netto- 58 59 60 - 33 - miete und 137,60 € an Nebenkostenvorauszahlung, für den Monat Februar 2015 349,50 € restliche Nettomiete sowie für den Monat April 2015 einen Be- trag von 160,93 € als Nettomiete und eine Nebenkostenvorauszahlung von 38,93 € verlangt. Für die übrigen Monate hat sie - wie sich aus der eingereich- ten Aufstellung ergibt - die volle Bruttomiete geltend und daneben die dort auf- geführten sonstigen Forderungen (Gebühren verschiedener Art) zum Gegen- stand ihrer Klage gemacht. Damit war das Klagebegehren bereits in erster In- stanz hinreichend bestimmt im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. bb) Durch eine im Berufungsverfahren bezüglich der Verrechnung der Zahlung von 400 € in zweiter Instanz abgegebene abweichende Erklärung hat die Klägerin allerdings die diesbezüglich und hinsichtlich der nachfolgenden Gutschrift in Höhe von 346,42 € in erster Instanz vorgenommene Anrechnung und damit auch den Streitgegenstand verändert. Auch bei Berücksichtigung des in zweiter Instanz geänderten Klägervortrags hätte eine Klageabweisung als unzulässig aber nicht erfolgen dürfen. (1) Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin hat bezüglich der Zahlung von 400 € im Berufungsverfahren erklärt, hier greife - wie auch bei den Gut- schriften über 99,98 € und 346,42 € - die von Amts wegen zu beachtende ge- setzliche Verrechnungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB; die Klägerin habe deutlich gemacht, dass die Zahlung und die beiden Gutschriften mit den ältes- ten bestehenden Mietrückständen zu verrechnen gewesen seien. Eine Zuord- nung der Zahlung von 400 € zur Miete für Februar 2015 sei nicht möglich, weil nicht ansatzweise klar gewesen sei, ob diese Leistung von den Mietern für Feb- ruar 2015 oder für einen anderen Monat bestimmt gewesen sei. (2) Mit dieser Erklärung hat der Prozessbevollmächtigte der Klägerin zu verstehen gegeben, dass die Klägerin bei der Zahlung und den genannten zwei 61 62 63 - 34 - Gutschriften ausschließlich eine Verrechnung nach den Grundsätzen des § 366 Abs. 2 BGB vornehmen will. Soweit er darauf verweist, dass eine Verrechnung mit den "ältesten bestehenden Mietforderungen" zu erfolgen habe, hat er damit bei verständiger Würdigung in verkürzter Form zum Ausdruck gebracht, dass für die Anrechnung die oben unter II 2 b dd (3) (b) beschriebenen, von der höchst- und obergerichtlichen Rechtsprechung geprägten Grundsätzen maß- geblich seien. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Kläge- rin, wie bereits an früherer Stelle ausgeführt, nicht gehalten, die sich hieraus ergebende Zuordnung der Zahlung und der Gutschriften im Einzelnen konkret darzulegen. (3) Eine solche (Teil-)Umstellung ihres Klagebegehrens (vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 7. November 2001 - VIII ZR 263/00, aaO) war der Klägerin auch noch im Berufungsverfahren möglich. Es handelte sich hierbei um eine nach § 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung, die im Berufungsverfahren nicht an den Anforderungen des § 533 ZPO zu messen ist (grundlegend BGH, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 104/03, BGHZ 158, 295, 305 f.). An dem zu- grundeliegenden Lebenssachverhalt hat sich durch die in der Berufungsinstanz abgegebene Erklärung nichts geändert (vgl. auch LG Frankfurt/Oder, GE 2013, 813, das für den dortigen Sachverhalt § 264 Nr. 1 ZPO anwendet). Es werden nach wie vor Bruttomieten für den Zeitraum von Oktober 2013 bis April 2015 geltend gemacht. Lediglich der Höhe nach ergeben sich bezüglich einzelner Mietbestandteile Berechnungsunterschiede (vgl. auch Zöller/Greger, ZPO, 32. Aufl., § 264 Rn. 2, 3a). Ausgehend von der in zweiter Instanz ausdrücklich erfolgten Bezugnah- me auf § 366 Abs. 2 BGB war die erste Gutschrift in Höhe von 99,98 € - wie auch bereits in erster Instanz - auf die Nebenkostenvorauszahlung für den Mo- nat Oktober 2013 zu verrechnen. Veränderungen ergaben sich aber hinsichtlich 64 65 - 35 - der Verrechnung der Zahlung von 400 €, die nicht mehr - wie in erster Instanz - auf die Nebenkostenvorauszahlung für Februar 2015 und ergänzend auf die Nettomiete für diesen Monat anzurechnen war, sondern in ausschließlicher An- wendung der Grundsätze des § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf den noch offenen Rest der Nebenkostenvorauszahlung für Oktober 2013 (46,02 €), sodann auf die Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate November und Dezember 2013 (jeweils 146 €) und schließlich in Höhe von 61,98 € auf die Nebenkosten- vorauszahlung Januar 2014. Die geänderte Zuordnung der Zahlung hatte auch Auswirkungen auf die ebenfalls nach den Grundsätzen des § 366 Abs. 2 BGB vorzunehmende Anrechnung der Gutschrift von 346,42 €. Diese war in der Be- rufungsinstanz zunächst auf die noch verbliebene Forderung auf Nebenkosten- vorauszahlung für den Monat Januar 2014 (84,02 €), sodann auf die Nebenkos- tenvorauszahlung für den Monat Februar 2014 (146 €) und schließlich in Höhe der restlichen 116,40 € auf die Nebenkostenvorauszahlung für März 2014 zu verrechnen. Bezüglich der Zuordnung der "Gutschrift Miete April 2015" hat die Klägerin im Berufungsverfahren keine abweichende Erklärung abgegeben, so dass die in erster Instanz maßgebliche Zuordnung weiter maßgeblich war. (4) Die Klägerin hat damit in zweiter Instanz bezüglich der Monate Okto- ber 2013 bis einschließlich Februar 2014 nur die Nettomieten, für den Monat März 2014 die Nettomiete zuzüglich 29,60 € an restlichen Nebenkostenvoraus- zahlungen und für die Monate April 2014 bis März 2015 die volle Bruttomiete sowie für den Monat April 2015 - wie schon in erster Instanz - 160,93 € als Nettomiete nebst einer Nebenkostenvorauszahlung von 38,93 € verlangt. (5) Die teilweise Umstellung der Zuordnung der erfolgten Zahlung und der erteilten Gutschrift über 346,42 € war auch nicht aus sonstigen Gründen im Berufungsverfahren unbeachtlich. Denn die darin liegende nähere Aufgliede- rung der Klageforderung stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- 66 67 - 36 - hofs kein Angriffs- oder Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO dar, sondern gehört zum Angriff selbst (vgl. Senatsurteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, aaO Rn. 9 mwN; aA LG Frankfurt am Main, aaO). cc) In der Revisionsinstanz hat die Klägerin die beiden aus den Betriebs- kostenabrechnungen resultierenden Gutschriften und die Zahlung von 400 € ebenfalls auf die Nebenkostenvorauszahlungen aus den Jahren 2013 und 2014 verrechnet. Dass sie dabei eine leicht geänderte Anrechnung vorgenommen hat (die Zahlung von 400 € und die Gutschrift von 346,42 € hat sie ausschließlich auf die Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2014 verrechnet), ist un- schädlich. Denn sie hat die Berechnung allein zu dem Zweck angestellt, sämtli- che Nebenkostenvorauszahlungsforderungen aus den Jahren 2013 und 2014 sowie für das Rumpfjahr 2015 vom Revisionsverfahren auszunehmen. Sie hat Revision ausdrücklich nur insoweit eingelegt, als die Klage hinsichtlich der Nettomieten von Oktober 2013 bis einschließlich April 2015 (18 x 603,50 € für Oktober 2013 bis März 2015 zuzüglich 160,93 € für acht Tage im April 2015) und der daneben geltend gemachten Rückläufergebühren (3 x 3 €), insgesamt also wegen einer Hauptforderung von 11.032,93 €, sowie bezüglich der als Ne- benforderungen geltend gemachten Mahngebühren und außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von insgesamt 344,75 € und der daneben begehrten Teilerledigungserklärung wegen des Gutschriftbetrags von 346,42 € abgewie- sen worden ist. Auf den Umstand, dass nach ständiger Rechtsprechung eine reine Klarstellung eines bereits zuvor hinreichend bestimmten Klagebegehrens noch in der Revisionsinstanz nachgeholt werden kann (st. Rspr.; vgl. BGH, Ur- teil vom 3. Dezember 1953 - III ZR 66/52, BGHZ 11, 192, 195 f.; vom 7. No- vember 2001 - VIII ZR 263/00, aaO), kommt es angesichts der vorstehenden Ausführungen nicht an. 68 - 37 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Begründetheit der geltend gemach- ten Forderungen getroffen hat. Sie ist deshalb im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.02.2016 - 33 C 3928/15 (94) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 14.02.2017 - 2-11 S 61/16 - 69

AG Berlin 213 C 22/14

BGH VIII ZR 62/1918.12.2019 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 223/1013.04.2011 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR62.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/19 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 1 Satz 2; BetrKV § 1, 2 Nr. 14; II. BV Anlage 3 Nr. 14 zu § 27 Abs. 1 Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 62/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 26. November 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 30. Januar 2019 wird zurückge- wiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 27. Januar 2003 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine (preisgebundene) Wohnung in Berlin. Nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags tragen die Beklagten die Betriebskosten ge- mäß Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung und haben hierauf monatli- che Vorauszahlungen zu entrichten. Die von der Klägerin für das Jahr 2016 erstellte Betriebskostenabrech- nung weist eine "Notdienstpauschale" in Höhe von insgesamt 1.199,52 € aus, welche die Klägerin dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Stö- rungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohr- bruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte. Den sich aus der 1 2 - 3 - Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag beglichen die Be- klagten mit Ausnahme eines auf die anteilige Notdienstpauschale nebst Aus- fallwagnis entfallenden Betrages von insgesamt 102,84 €. Die auf Zahlung des vorgenannten Betrages nebst Zinsen gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 30. Januar 2019 - 64 S 25/18, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausge- führt: Die Klägerin sei nicht berechtigt, die Notdienstpauschale auf die Beklag- ten umzulegen. Diese Pauschale stelle keine Betriebskostenposition im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV dar. Denn sie betreffe Kosten, die dafür anfielen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Hava- rien oder ähnlichen Notfällen jemand erreichbar sei. Es handele sich dabei nicht um eine dem Sicherheitsbereich zuzuordnende und deshalb umlagefähige Haus- meistertätigkeit. Vielmehr betreffe die Notfallbereitschaft für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen sowie für die darauffol- gende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen Tätigkeiten im Zu- 3 4 5 6 7 - 4 - sammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spreche, dass während der normalen Geschäftszeiten solche Meldungen üblicherweise gegenüber der Hausverwaltung erfolgten und von dort die erforderlichen Maßnahmen veran- lasst würden. Für die rechtliche Qualifizierung der Kosten könne nicht von Be- deutung sein, ob der Notfall sich außerhalb üblicher Geschäftszeiten ereigne und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereithalte. Der Vermie- ter wolle durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öff- nungszeiten seiner Hausverwaltung vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen zum Schutz der Mietsache ergriffen würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin auf Zah- lung der den Beklagten anteilig berechneten Notdienstpauschale verneint. Bei diesen Kosten handelt es sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tra- gende Verwaltungskosten. 1. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB hat der Mieter Be- triebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen haben. Grundsätzlich genügt dafür - wie hier im Mietvertrag enthalten - eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungs- verordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskosten- 8 9 10 - 5 - verordnung (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060 Rn. 19). Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV und ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirt- schaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund- stücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie anderer- seits Verwaltungskosten. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) Aufwendungen für Instand- setzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung ent- stehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Instandset- zung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immo- bilie oder ihrer Teile (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NZM 2007, 282 Rn. 10, 14; vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417 unter II 1 a). Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskos- ten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderli- chen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die ge- setzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (§ 26 Abs. 1 II. BV; seit 1. Januar 2004: § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). 11 12 - 6 - 2. Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten kommt es darauf an, ob die Notdienst- pauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenpo- sition "Kosten des Hauswarts" (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV) fällt oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzu- ordnen ist. a) In der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird überwiegend die Auf- fassung vertreten, es handele sich dabei um umlagefähige Betriebskosten. Das wird zum Teil damit begründet, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, weil sie in erster Linie - insbesondere in großen Wohnanlagen - dazu diene, die vom Mieter eingebrachten Sachen vor Schäden durch beispielsweise Strom- oder Heizungsausfall oder bei einem Wasserrohr- bruch zu bewahren (LG Köln, WuM 1997, 230, 231). Zum Teil wird die Umlage- fähigkeit einer Notdienstpauschale deswegen angenommen, weil die Erreich- barkeit des Hausmeisters zur Störungsbeseitigung in Notfällen auch außerhalb der (üblichen) Geschäftszeiten zu den dem Sicherheitsbereich angehörenden Tätigkeiten eines Hausmeisters gehöre, deren Kosten grundsätzlich umlagefä- hig seien (AG Hohenschönhausen, Urteil vom 31. März 2008 - 16 C 205/07, juris Rn. 12 f.; AG Brandenburg, Urteil vom 7. Juni 2010 - 31 C 210/09, juris Rn. 20). Andere Instanzgerichte bejahen die Umlagefähigkeit von Bereitschaftskos- ten ohne nähere Begründung (LG Leipzig, Urteil vom 9. März 2017 - 1 S 330/16, juris Rn. 21; LG Berlin, Urteil vom 4. Dezember 2006 - 67 S 223/06, juris Rn. 27; ebenso in der Literatur Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., A. Rn. 201; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 556 Rn. 90; BeckOGK-BGB/Drager, Stand 1. Oktober 2019, § 2 BetrKV Rn. 92; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 262). 13 14 15 - 7 - b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht ange- schlossen hat, handelt es sich bei den Kosten für eine Notdienstbereitschaft um Verwaltungskosten. Zur Begründung wird angeführt, die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen seien Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Grundstücksverwaltung, was sich nicht zuletzt daran zeige, dass solche Meldungen während der normalen Geschäftszeiten übli- cherweise an die Hausverwaltung gerichtet würden (AG Charlottenburg, NZM 2018, 747, 748; ebenso BeckOK-MietR/Pfeifer, Stand 1. September 2019, § 556 BGB Rn. 957a; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 4. Aufl., Rn. 4428). c) Die zuletzt genannte Ansicht verdient den Vorzug. aa) Zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart gehören die Vergü- tung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV). Als umlagefähige Kosten des Hauswarts kommen dabei zum einen Auf- wendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Be- tracht (vgl. Nr. 14 Satz 2 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV; ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 14 Halbs. 2 BetrKV). Zum anderen sind diejenigen Kosten als Betriebs- kosten anzusehen, die durch die (typische) Aufgabe eines Hauswarts verur- sacht werden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass ("routinemäßig") in bestimmten zeitlichen Intervallen im Si- 16 17 18 - 8 - cherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwa- chung handelt. Hierzu gehört etwa die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschafts- flächen des Hauses gelagert werden, Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschafts- flächen ordnungsgemäß funktioniert, haustechnische Anlagen in ordnungsge- mäßem Zustand sind, Glasbereiche keine Schäden aufweisen, Handwerker im Rahmen umlagefähiger Wartungs-, Reinigungs- oder Gartenpflegearbeiten ein- gewiesen werden und der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermie- ters (Frostschutz, Brandschutz, gefahrloser Zustand von Wohnflächen im In- nen- und Außenbereich) genügt ist. Im Ordnungsbereich zählt zu den Aufgaben eines Hauswarts im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung (Überwa- chung der Treppenhausreinigung, des Winterdienstes, Einhaltung der Ruhezei- ten etc.; vgl. im Einzelnen etwa die Darstellung bei Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 201 f. mwN; Wall, aaO Rn. 4416 mwN). bb) Mit der hier berechneten Notdienstpauschale werden jedoch Tätig- keiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorste- hend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen sind. Denn es handelt sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstä- tigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforder- lichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass die Meldung solcher Störungsereignisse während der üblichen Geschäftszeiten gegenüber der Hausverwaltung oder dem Vermieter selbst erfolgt, damit von 19 20 - 9 - dort aus die erforderlichen Maßnahmen - in der Regel die Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma mit der Störungsbehebung - in die Wege geleitet werden, und es sich insoweit nach allgemeiner Meinung um eine Verwaltungs- tätigkeit handelt. Für die (kosten)rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätig- keit kann es aber nicht darauf ankommen, ob sie innerhalb oder außerhalb übli- cher Geschäftszeiten verrichtet wird beziehungsweise ob der Vermieter für Meldungen außerhalb der Geschäftszeiten einen Notfalldienst einrichtet. cc) Ohne Erfolg wendet die Revision demgegenüber ein, der Schwer- punkt einer Notfallbereitschaft des Hausmeisters liege darin, für den Mieter und seine in das Objekt eingebrachten Sachen - etwa bei einem Wasserrohrbruch oder einem Stromausfall - Sicherheit zu gewährleisten, und dieses Interesse des Mieters rechtfertige die Umlage der Notfallpauschale als Betriebskosten. Damit verkennt die Revision die gesetzliche Definition der Betriebskosten, für die es gerade nicht darauf ankommt, ob sie (auch) dem Interesse des Mieters dienen; denn damit könnten letztlich - der gesetzlichen Regelung zuwider - die meisten Verwaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters als Be- triebskosten angesehen werden. dd) Unbegründet ist auch der weitere Einwand der Revision, eine die Rufbereitschaft außerhalb üblicher Geschäftszeiten abgeltende Notdienstpau- schale sei regelmäßig auch in Wartungsverträgen für technische Einrichtungen eines Mietobjekts (etwa Heizungsanlage, Aufzug, Klimaanlage oder Hauselekt- rik) enthalten und in diesem Zusammenhang ersichtlich umlagefähig; ein sach- licher Grund dafür, eine solche Pauschale bei einem Hausmeister anders zu behandeln, sei aber nicht erkennbar. Die Revision übersieht, dass die im Rahmen von Wartungsverträgen vereinbarte Vergütung nicht ohne weiteres vollständig umlagefähig ist, sondern 21 22 23 - 10 - auch hier danach zu differenzieren ist, ob und in welchem Umfang mit der ver- traglichen Vergütung Leistungen, die dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV beziehungsweise der Betriebskostenverordnung unterlie- gen, oder anderweitige Leistungen - etwa Reparaturen, die nicht (mehr) als Teil einer Wartung betrachtet werden können - abgegolten werden (vgl. etwa Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 6. Aufl., L Rn. 536 f.). Dabei nimmt die Einrichtung einer Notrufbereitschaft für einen Personen- aufzug insofern eine Sonderstellung ein, als Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV (ab 1. Januar 2004: § 2 Nr. 7 BetrKV) unter anderem die Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage aufführt und für Aufzugsanlagen, die zu gewerb- lichen oder wirtschaftlichen Zwecken Personen befördern, die Vorschriften der Betriebssicherheitsverordnung gelten (§ 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BetrSichV), wo- nach der Betreiber einer Aufzugsanlage sicherstellen muss, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird und Befreiungsmaß- nahmen sachgerecht durchgeführt werden (Anhang 1 Nr. 4.1 BetrSichV). Da dieses Ziel nur durch eine ständig besetzte Notrufbereitschaft zu erreichen ist, wird die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten bejaht (vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 31; Langenberg/Zehelein, aaO, A. Rn. 93; Wall, aaO Rn. 3707). Die- se besonderen Voraussetzungen liegen in Bezug auf die Entrichtung einer Not- dienstpauschale an den Hausmeister, die eine "allgemeine" Notdienstbereit- schaft für alle denkbaren Störungsfälle im Mietobjekt außerhalb üblicher Ge- schäftszeiten abdeckt, ersichtlich nicht vor. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: 24 - 11 - AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 22.12.2017 - 209 C 103/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.01.2019 - 64 S 25/18 -

BGH VIII ZR 324/0825.11.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/10 Verkündet am: 13. April 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Zur Berücksichtigung einer Minderung der Miete bei der jährlichen Betriebskostenab- rechnung. BGH, Urteil vom 13. April 2011 - VIII ZR 223/10 - LG Hamburg AG Hamburg-Harburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 7, vom 12. August 2010 in der Fassung der Berichtigungsbeschlüsse vom 19. August 2010 und vom 1. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in H. . We- gen Mängeln der Wohnung minderte sie - von der Klägerin unbeanstandet - die monatliche Miete von 304 € in den Monaten August 2005 bis Februar 2006 je- weils um 64 € und von März bis Juni 2006 um monatlich 104 €. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in Höhe von 250,53 € und einer Be- triebskostenvorauszahlung von 53,47 € zusammen. 1 Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnun- gen für die Jahre 2006 (183,81 €) und 2007 (112,57 €) sowie restliche Miete für 2 - 3 - Januar 2008 (77,84 €) geltend, insgesamt 374,22 € nebst Zinsen. Ihre Berech- nung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen beruht dar- auf, dass die Klägerin die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Netto- miete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung reduzier- ten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten) Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz bringt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge- rin hat das Landgericht der Klage nur in geringem Umfang (2,83 € nebst Zin- sen) stattgegeben; im Übrigen hat das Landgericht die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Dagegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision, mit der sie ihr abgewiesenes Klagebegehren wei- terverfolgt. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 5 Die Berufung der Klägerin bleibe bis auf einen Nachforderungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 2,83 € ohne Erfolg. Weitergehende Nachforderungsansprüche stünden der Klä- gerin nicht zu, da trotz der von der Beklagten vorgenommenen Minderung die 6 - 4 - Vorauszahlungen in ungeminderter Höhe in die Betriebskostenabrechnungen einzustellen seien. 7 Zwar sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Brutto- miete Bemessungsgrundlage für die Minderung. Dies führe aber nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebs- kostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen sei, denn die Nettomiete und die Vorauszahlungen teilten ein unterschiedliches rechtliches Schicksal. Die Vorauszahlungen tilgten - im Gegensatz zu den Zahlungen auf die Nettomiete - die Miete nicht endgültig im Sinne des § 362 BGB; vielmehr sei über die Vor- auszahlungen wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig sei. Vor diesem Hintergrund erscheine es der Kammer sachgerecht und angemessen, die Vorschrift des § 366 BGB trotz der Einheitlichkeit der Miete entsprechend anzuwenden, da sich die beiden Forderungsteile insoweit rechtlich verselbständigt hätten. Dies führe im Fall des Fehlens einer ausdrücklichen Tilgungsbestimmung des Mie- ters - wie vorliegend - dazu, dass die Vorauszahlungsschuld vollständig und der Nettomietanteil der Mietforderung gemäß § 535 Abs. 2 BGB lediglich in der im Umfang des einbehaltenen Betrages geminderten Höhe gemäß §§ 362, 366 Abs. 2 BGB getilgt werde. Damit stehe der Klägerin aus der Betriebskostenab- rechnung für das Abrechnungsjahr 2006 kein Anspruch und aus der Abrech- nung für das Abrechnungsjahr 2007 lediglich noch ein Nachforderungsanspruch in Höhe von 2,83 € zu. Der Klägerin stehe auch ein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Januar 2008 nicht zu, da der Beklagten aus den gleichen Gründen ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 zustehe, in dessen Höhe die Mietforderung für Januar 2008 durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen sei. - 5 - II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 9 Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 über den vom Berufungsgericht zuerkannten Betrag hinaus keine Nachforderungen zustehen und aufgrund der von der Beklagten erklärten Aufrechnung mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2004 auch ein Anspruch auf Zahlung restli- cher Miete für den Monat Januar 2008 nicht besteht. 1. Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass weitergehende Nachforderun- gen aus den Betriebskostenabrechnungen 2006 und 2007 nicht bestehen, wenn die von der Beklagten monatlich einbehaltenen Minderungsbeträge - entsprechend der Auffassung des Berufungsgerichts - voll auf die monatliche Nettomiete angerechnet werden und dementsprechend bei der Jahresabrech- nung der Umlagen ungeminderte Betriebskostenvorauszahlungen der Beklag- ten in Ansatz gebracht werden. Sie meint aber, die monatlichen Minderungsbe- träge müssten nach der Senatsrechtsprechung anteilig sowohl auf die Netto- miete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden und bei einer solchen Aufteilung des Minderungsbetrages errechneten sich die von der Klägerin geltend gemachten Nachforderungen. Beides trifft nicht zu. 10 a) Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, in seinem Urteil vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773) entschieden, dass ein Betrag, den der Mieter wegen einer von ihm beanspruchten Minderung von der monat- lichen Miete einbehält, anteilig sowohl auf die Nettomiete als auch auf die ge- schuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden müsste. Er hat sich in diesem Urteil (aaO unter II 1 a) für die Wohnraummiete der Rechtspre- 11 - 6 - chung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs angeschlossen, nach der die Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist und dies unabhängig davon gilt, ob die Neben- kosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6 ff.). Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass aus dieser Rechtsprechung nichts herzulei- ten ist für die Frage, ob ein monatlicher Minderungsbetrag anteilig auf die Net- tomiete und die monatliche Betriebskostenvorauszahlung anzurechnen ist. Entgegen der Auffassung der Revision bedarf es einer solchen Auftei- lung des Minderungsbetrages auch nicht, um im Falle vereinbarter Betriebskos- tenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichti- gung der Minderung korrekt berechnen zu können. Da sich die Minderung, so- weit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten ab- schließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksich- tigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und gege- benenfalls wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einer- seits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Dies verkennt die Revision und hat auch das Berufungsgericht verkannt. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche Min- derungsbetrag, wie das Berufungsgericht für zwingend geboten gehalten hat, ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird, oder ob, wie die Revision fordert, eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet. 12 - 7 - b) In der mietrechtlichen Kommentarliteratur, auf die das Berufungsge- richt Bezug nimmt, wird allerdings die Frage für erheblich gehalten, wie die An- rechnung einer Mietminderung bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlun- gen zu erfolgen hat, und die Auffassung vertreten, der auch das Berufungsge- richt gefolgt ist, dass ein monatlicher Minderungsbetrag in entsprechender An- wendung des § 366 Abs. 2 BGB nur auf die Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden dürfe (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 350 ff., 360; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 162). Ob dies zutrifft, bedarf keiner Ent- scheidung. Denn es handelt sich hierbei um ein Scheinproblem. 13 Bereits das Amtsgericht hat im erstinstanzlichen Urteil zutreffend ausge- führt, dass unterschiedliche Anrechnungsweisen zum gleichen Ergebnis führen (so auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 358). Lediglich Gesichtspunk- te der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit können dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskos- ten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO). Rechtlich zwingend ist dies entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts aber nicht. Möglich ist eine Anrechnung des Minderungsbetrages ausschließlich auf die Nettomiete ohnehin nur, wenn der Minderungsbetrag die Nettomiete nicht übersteigt. Andernfalls erfasst er zwangsläufig auch die Betriebskostenvorauszahlung. Das steht einer korrekten Jahresabrechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der gerechtfertig- ten Minderung aber nicht entgegen. An der allein maßgeblichen Gesamtab- rechnung ändert sich nichts durch unterschiedliche Anrechnungen der monatli- chen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete einerseits und/oder die monatliche Betriebskostenvorauszahlung andererseits. 14 - 8 - c) Auch im vorliegenden Fall spielt es keine Rolle, ob und gegebenenfalls wie die monatlichen Minderungsbeträge auf die monatliche Nettomiete und/oder die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen angerechnet werden. Denn eine Nachforderung der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 besteht entgegen der Auffassung der Revision auch dann nicht, wenn die Minderung anteilig auf die geschuldeten Betriebskostenvoraus- zahlungen angerechnet würde. 15 Die Berechnung der geltend gemachten Nachforderungen ist im Ansatz fehlerhaft, weil die Klägerin den anteilig geminderten Betriebskostenvorauszah- lungen einen ungeminderten Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten gegenüber gestellt hat. Dabei hat die Klägerin verkannt, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Betriebskostenvoraus- zahlungen auch der Jahresbetrag der geschuldeten Betriebskosten entspre- chend zu reduzieren wäre. Dessen bedarf es aber nicht. Denn eine etwaige Nachforderung der Klägerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die von der Beklagten im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihr geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüg- lich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden. Dass der Klägerin bei einer solchen Gegenüberstellung Nachforderungen zu- stünden, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und macht auch die Revisi- on nicht geltend. 16 2. Ein Anspruch auf Zahlung von 77,84 € restlicher Miete für den Monat Januar 2008 besteht ebenfalls nicht. Die Jahresabrechnung der Klägerin für das Jahr 2004 ist aus den gleichen Gründen fehlerhaft wie die Abrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, so dass der Beklagten aus den Abrechnungen für die Jahre 2004, 2006 und 2007 das vom Berufungsgericht festgestellte Guthaben 17 - 9 - von zusammengerechnet 77,84 € zusteht und die Beklagte mit diesem Gutha- ben gegen den streitigen Teilbetrag der Miete für Januar 2008 wirksam aufge- rechnet hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Harburg, Entscheidung vom 18.02.2010 - 646 C 405/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 12.08.2010 - 307 S 30/10 -

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 324/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger dem Be- klagten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 396,96 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heizkosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunter- nehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf den Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 585,82 € lautet. Zugleich forderte der Kläger 1 - 3 - eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 € und später 162,84 €. Die Heizkostenabrechnung enthält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil des Beklagten auf 513,34 €, was zum Ausweis eines auf 320,48 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 47,74 € für den Zeitraum von Oktober 2006 bis September 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 513,34 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 320,48 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni bis Sep- tember 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gegebene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Ab- rechnungsperiode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungs- verlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, ent- spreche es billigem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kos- ten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass der Beklagte in der Lage war, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass der Beklagte Anlass zur Beanstandung gesehen hat. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heiz- kosten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 06.02.2008 - 8 C 552/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 27/08 -

AG Berlin 4 C 549/13

§ 535§ 536§ 556

BGH VIII ZR 285/0922.09.2010 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 333/0226.03.2003 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 285/09 Verkündet am: 22. September 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 158 Abs. 2, 387, 388, 556 Abs. 3 Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). BGH, Urteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 15. Zivil- kammer des Landgerichts München I vom 15. Juli 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 4. November 2009 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsge- richts München vom 20. Oktober 2008 geändert, soweit die Be- klagten verurteilt worden sind, an den Kläger einen über 4.928,02 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 2. Januar 2008 hinausgehenden Be- trag zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen werden die Berufung und die Revision der Beklagten zurückgewiesen. Die Kosten des ersten Rechtszuges werden gegeneinander auf- gehoben. Von den Kosten des Berufungs- und des Revisionsver- fahrens haben der Kläger ¼, die Beklagten ¾ zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten waren seit 22. November 2002 Mieter einer Dachge- schosswohnung des Klägers in M. . Das Mietverhältnis endete aufgrund fristloser Kündigung des Klägers am 31. Mai 2006. Die Beklagten sind mit rechtskräftigem Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 14. Septem- ber 2006 zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Der Kläger nimmt die Beklagten mit seiner auf Zahlung von 10.310 € ge- richteten Klage auf Nutzungsentschädigung für die Zeit von Dezember 2006 bis Februar 2007 und April 2007 bis Juli 2007 sowie Schadensersatz in Anspruch. Die Beklagten sind der Auffassung, der Kläger könne wegen einer Mietminde- rung sowie in Anbetracht von ihnen geleisteter Zahlungen und aufgerechneter Gegenforderungen nichts mehr beanspruchen. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kläger 6.889,93 € nebst Zinsen zu zahlen. Auf die Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage auf 6.455,10 € nebst Zinsen reduziert; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungs- begehren weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat teilweise Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Grundsätzlich stehe dem Kläger für die Monate Dezember 2006 bis Feb- ruar 2007 sowie April 2007 bis Juli 2007 ein Anspruch auf Nutzungsentschädi- gung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, da die Beklagten die Wohnung in dieser Zeit, obwohl rechtskräftig zur Räumung und Herausgabe verurteilt, weiter ge- nutzt hätten. Der Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers bemesse sich nach der vereinbarten Kaltmiete in Höhe von 1.525 €/Monat, der Miete für die Garage in Höhe von 100 €/Monat sowie Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 295 €/Monat und belaufe sich auf insgesamt 1.920 €/Monat. 7 Ausgehend hiervon ergebe sich für die einzelnen Monate folgendes: 8 Der Anspruch des Klägers für den Monat Dezember 2006 in Höhe von 1.920 € sei in Höhe von 3 % der Bruttokaltmiete (ohne Garage), mithin 54,30 €, infolge der kraft Gesetzes nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB eingetretenen Minde- rung für einen unstreitigen Mietmangel erloschen. Weiter sei der Anspruch des Klägers in Höhe von 1.450 € durch Erfüllung erloschen, da die Beklagten am 4. Dezember 2006 insoweit eine Mietzahlung mit entsprechender Tilgungsbe- stimmung geleistet hätten. Der noch verbleibende Anspruch des Klägers in Hö- he von 415,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 mit einem ihnen zustehenden Rückforderungsanspruch aus einer Überzahlung er- 9 - 5 - loschen. Denn am 27. Februar 2007 hätten die Beklagten unstreitig einen Be- trag von 8.300 € an den Kläger gezahlt, von dem nach unstreitiger beziehungs- weise vom Amtsgericht rechtsfehlerfrei als wirksam angesehener Verrechnung mit Gegenansprüchen des Klägers noch 1.614,80 € unverbraucht seien. Entge- gen der Auffassung des Amtsgerichts habe den Beklagten dieser Betrag noch ungeschmälert zur Verfügung gestanden, da die vom Kläger am 25. April 2007 gegen den insoweit gegebenen Rückforderungsanspruch der Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen in Gestalt von Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 609,28 € mangels Gleichartigkeit der zur Aufrechnung ge- stellten Forderungen nicht durchgreife. Der Nutzungsentschädigungsanspruch für Dezember 2006 sei damit vollständig erloschen; aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 verbleibe für die Beklagten damit noch ein unverbrauchter Betrag von 1.199,10 €. Hinsichtlich des Nutzungsentschädigungsanspruchs des Klägers in Höhe von 1.920 € für Januar 2007 seien zunächst die errechnete Mietminderung in Höhe von 54,30 € sowie eine weitere Zahlung der Beklagten vom 14. Dezem- ber 2006 in Höhe von 1.450 € mit entsprechender Tilgungsbestimmung in Ab- zug zu bringen. Ferner sei der Anspruch in Höhe von 320 € durch Zahlungen der Beklagten vom 8. Februar 2007 in Höhe von 220 € und vom 16. Februar 2007 in Höhe von 100 € erloschen. Der noch offene Betrag von 95,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten mit dem ihnen aus der Zahlung vom 27. Fe- bruar 2007 noch zustehenden Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.199,10 € erloschen, so dass den Beklagten danach noch ein Anspruch in Höhe von 1.103,40 € aus dieser Zahlung verbleibe. 10 Der Nutzungsentschädigungsanspruch des Klägers für Februar 2007 in Höhe von 1.920 € sei zunächst wieder um die Minderung von 54,30 € zu kür- zen. Der sodann noch offene Betrag in Höhe von 1.865,70 € sei in Höhe von 11 - 6 - 320 € durch Zahlungen der Beklagten vom 8. Februar 2007 in Höhe von 220 € und 16. Februar 2007 in Höhe von 100 € erloschen. Der sodann noch offene Betrag in Höhe von 1.545,70 € sei infolge einer Aufrechnung der Beklagten mit einer Überzahlung in Höhe von 1.450 € erloschen, die versehentlich mit der Tilgungsbestimmung "Januar 2007" geleistet worden sei. Der endlich noch of- fene Betrag in Höhe von 95,70 € sei durch Verrechnung mit dem aus der Zah- lung vom 27. Februar 2007 den Beklagten noch zur Verfügung stehenden Be- trag in Höhe von 1.103,40 € erloschen, so dass den Beklagten hieraus noch 1.007,70 € verblieben. Für den Monat April 2007 stehe dem Kläger ein Nutzungsentschädi- gungsanspruch in Höhe von 858 € zu. Der ursprünglich in Höhe von 1.920 € bestehende Anspruch sei durch die eingetretene Minderung in Höhe von 54,30 € erloschen. Der sodann noch offene Betrag in Höhe von 1.865,70 € sei durch Aufrechnung der Beklagten mit dem aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 den Beklagten noch verbliebenen Rückforderungsanspruch in Höhe von 1.007,70 € in dieser Höhe erloschen. Der für den Monat April 2007 somit beste- hende Nutzungsentschädigungsanspruch in Höhe von 858 € sei nicht durch eine weitere, ebenfalls am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung der Beklagten mit Rückforderungsansprüchen bezüglich der von ihnen für die Jahre 2003 bis 2005 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen erloschen. Diese Aufrech- nung greife nicht durch, da der Kläger im Laufe des Prozesses am 10. Dezem- ber 2007 formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen an die Beklag- ten übersandt habe. Damit sei der Rückforderungsanspruch der Beklagten ex nunc entfallen, wodurch die Aufrechnung ihre Wirkung verloren habe. Die von dem Kläger im Prozess vorgelegten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 bis 2005 seien als formell noch ordnungsgemäß anzusehen, obwohl bei vier Kostenarten die Einzelposten zusammengezogen worden seien. 12 - 7 - Für die Monate Mai bis Juli 2007 stehe dem Kläger jeweils ein Nut- zungsentschädigungsanspruch in Höhe von 1.865,70 € zu, da zugunsten der Beklagten von dem Ausgangsbetrag von 1.920 € lediglich die Minderung in Hö- he von 54,30 € in Abzug zu bringen sei. Dies gelte auch für den Monat Juli, denn entgegen der Auffassung der Beklagten hätten diese die Wohnung nicht bereits am 14. Juli 2007 an den Kläger übergeben. Die Beklagten hätten bei der Übergabe von drei in ihrem Besitz befindlichen Schlüsseln lediglich zwei an die Bevollmächtigte des Klägers übergeben. Dem Kläger habe das Recht zuge- standen, vor Austausch des Schlosses noch bis Ende Juli zuzuwarten. Deshalb sei für Juli 2007 die volle Nutzungsentschädigung zu bezahlen. 13 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Dem Kläger steht auf der Grundlage der von den Tatsacheninstanzen getroffenen Feststellungen eine Nutzungsentschädigung für die Monate April 2007 (66,09 €), Mai 2007 (1.836,30 €), Juni 2007 (1.189,33 €) und Juli 2007 (1.836,30 €) in einer Gesamthöhe von 4.928,02 € zu. Im Übrigen ist der Anspruch des Klägers durch Zahlungen beziehungsweise Aufrechnungen der Beklagten erloschen. 14 Zwar hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass dem Kläger für sämtliche klageweise geltend gemachten Monate dem Grunde nach eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zusteht, da die Be- klagten die Wohnung, obwohl zu deren Räumung und Herausgabe rechtskräftig verurteilt, nicht an den Kläger übergeben haben. Das zweifelt auch die Revision nicht an. 15 - 8 - Dem Berufungsgericht sind jedoch sowohl bei der Berechnung der ge- genseitigen Forderungen als auch der rechtlichen Bewertung einzelner wech- selseitig zur Aufrechnung gestellter Forderungen revisionsrechtlich erhebliche Fehler unterlaufen. 16 17 1. Im Ansatz zutreffend ist das Berufungsgericht bei der Bemessung der Höhe der dem Kläger zustehenden Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB von der vertraglichen vereinbarten Miete ausgegangen. Es hat je- doch - wie die Revision zu Recht rügt - diesbezüglich übereinstimmenden Par- teivortrag übergangen. Denn beide Parteien haben vorgetragen, dass die ur- sprünglich geschuldete Miete in Höhe von 1.920 € mit Vereinbarung vom 1. De- zember 2005 auf 1.890 €, wovon 100 € auf eine angemietete Garage entfielen, herabgesetzt wurde. Unter diesem Fehlverständnis der vereinbarten Miete lei- den sämtliche nachfolgende Berechnungen des Berufungsgerichts. Das Berufungsgericht hat die monatliche Nutzungsentschädigung wegen eines ausschließlich die Wohnung betreffenden unstreitigen Mangels der Miet- sache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB um 3 % der Bruttomiete (ohne Garage) als gemindert angesehen. Gegen diese - von der Revision nicht angegriffene - dem Tatrichter vorbehaltene Würdigung ist revisionsrechtlich nichts zu erinnern. Ausgehend von einer Bruttomiete (ohne Garage) in Höhe von 1.790 €/Monat ergibt sich somit ein um 53,70 € geminderter monatlicher Nutzungswertersatz- anspruch des Klägers, mithin 1.836,30 €/Monat. 18 2. Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht den Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat Dezember in Höhe von 1.836,30 € infolge unstreitig geleisteter Zahlungen sowie wirksamer Aufrech- nungen der Beklagten hiergegen als erloschen angesehen. 19 - 9 - a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht von dem Anspruch des Klä- gers zunächst die mit entsprechender Tilgungsbestimmung geleistete Zahlung der Beklagten vom 4. Dezember 2006 in Höhe von 1.450 € abgezogen. 20 21 b) Die restliche Forderung des Klägers in Höhe von 386,30 € ist durch Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 mit der ihnen in Höhe von 1.193,98 € zustehenden Forderung auf Rückzahlung einer am 27. Februar 2007 geleisteten Zahlung (8.300 €) erloschen. aa) Die Beklagten haben nach den Feststellungen des Berufungsgerichts am 27. Februar 2007 an den Kläger 8.300 € gezahlt. Die Auffassung des Beru- fungsgerichts, dass den Beklagten nach Abzug unstreitiger Verrechnungen aus dieser Zahlung zum Aufrechnungszeitpunkt (30. August 2007) noch eine aufre- chenbare Rückzahlungsforderung von 1.614,80 € zugestanden habe, hält recht- licher Nachprüfung nicht stand. 22 (1) Die Revisionserwiderung zeigt mit ihrer insoweit durchgreifenden Ge- genrüge zutreffend auf, dass dem Berufungsgericht bei der Berechnung des den Beklagten aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 zustehenden Rückforde- rungsanspruchs ein Fehler unterlaufen ist. Denn das Berufungsgericht hat die von ihm selbst im Folgenden getroffene Feststellung übersehen, nach der ein in erster Instanz von dem Kläger aufgerechneter Betrag in Höhe von 100,71 € in der Berufungsinstanz unstreitig geworden war. Unter zutreffender Berücksichti- gung dieser Aufrechnung stand den Beklagten lediglich noch eine aufrechenba- re Forderung auf Rückzahlung in Höhe von 1.514,09 € zu. 23 (2) Diese Forderung der Beklagten ist durch eine Aufrechnung des Klä- gers hiergegen vom 25. April 2007 in einer Höhe von 320,11 € erloschen. 24 - 10 - Der Kläger hat - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - am 25. April 2007 mit einem behaupteten Schadensersatzanspruch in Höhe von 609,28 € aufgerechnet. Nach dem Vortrag des Klägers sind ihm aufgrund schuldhaften Verhaltens der Beklagten Rechtsverfolgungskosten in dieser Höhe entstanden. Soweit das Berufungsgericht die Wirksamkeit dieser Aufrechnung verneint hat ist dies lediglich in einer Höhe von 289,17 € zutreffend. 25 (a) Die Beklagten hatten den Kläger mit Schreiben vom 20. März 2007 aufgefordert, eine Abschlagszahlung von 10.000 € auf ihr Konto zu überweisen, da ihnen Minderungsansprüche seit Mietbeginn im Jahre 2002 in "jedenfalls fünfstelliger Höhe" zustünden. Zur Begründung teilten die Beklagten in diesem Schreiben mit, dass eine von ihnen vorgenommene Vermessung der Wohnung eine Wohnfläche von 127 qm ergeben habe; im Mietvertrag sei hin- gegen die Wohnfläche mit "ca. 150 qm" angegeben. Da die Wohnung mit vielen Schrägen und Winkeln versehen sei, könne die exakte Wohnfläche jedoch erst durch eine gutachterliche Vermessung festgestellt werden. Nachdem der Kläger die Wohnflächenabweichung mit einem Schreiben seines Prozessbevollmäch- tigten zurückweisen ließ, hielten die Beklagten ihre diesbezüglichen Minde- rungsansprüche nicht mehr aufrecht. 26 Der Kläger hat aus dieser Anspruchsberühmung einen Schadensersatz- anspruch gegen die Beklagten aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB abgeleitet und die ihm aus der Anspruchsabwehr entstandenen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von einer 0,3-Gebühr aus einem Streitwert von 10.000 € nebst Ausla- genpauschale und Mehrwertsteuer gegen die Rückzahlungsforderung der Be- klagten aufgerechnet. Das Berufungsgericht hat es offen gelassen, ob das Ver- halten der Beklagten einen Schadensersatzanspruch begründet; jedenfalls ste- he dem Kläger deshalb keine aufrechenbare Forderung aus diesem Sachver- halt zu, weil ihm die Gebührenrechnung seines Anwalts erst am 14. August 27 - 11 - 2007 zugegangen und am 9. September 2007 beglichen worden sei. Dem Klä- ger habe daher im Zeitpunkt der Aufrechnung (25. April 2007) allenfalls ein Freistellungsanspruch gegen die Beklagten zugestanden, der mit der aufge- rechneten Gegenforderung der Beklagten nicht gleichartig im Sinne des § 387 BGB sei. 28 Das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der genannten Aufrechnung des Klägers im Ergebnis zutreffend verneint, denn dem Kläger stand bereits dem Grunde nach kein Schadensersatzanspruch wegen der Rechtsverfol- gungskosten aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB zu. Der Senat hat zwar für den Bereich des Kaufrechts entschieden, dass ein unberechtigtes Mangelbesei- tigungsverlangen des Käufers nach § 439 Abs. 1 BGB eine zum Schadenser- satz verpflichtende schuldhafte Vertragsverletzung darstellen kann, wenn der Käufer erkannt oder fahrlässig nicht erkannt hat, dass ein Mangel der Kaufsa- che nicht vorliegt, sondern die Ursache des Symptoms, hinter dem er einen Mangel vermutet, in seinem eigenen Verantwortungsbereich liegt (Senatsurteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 246/06, NJW 2008, 1147). Im Streitfall fehlt es indes an einem Verschulden der Beklagten nach § 276 BGB. Die Beklagten haben die Wohnung selbst vermessen und damit im Rahmen ihrer Möglichkeiten geprüft, ob eine Wohnflächenabweichung vorliegt. Gleichzeitig haben sie darauf hingewiesen, dass die exakte Wohnungsgröße wegen der Schwierigkeiten bei der Vermessung (Schrägen, Winkel) erst durch einen Gutachter festgestellt werden könne. Von den Beklagten eine weiterge- hende Überprüfung der von ihnen vermuteten Wohnflächenabweichung zu ver- langen, würde die an einen nicht mit der Rechtslage vertrauten Mieter zu stel- lenden Sorgfaltsanforderungen überspannen. Insbesondere erforderte die von den Beklagten zu verlangende Sorgfalt nicht, sich vor der Mängelanzeige über die komplizierte Wohnflächenberechnung bei Dachgeschosswohnungen kundig 29 - 12 - zu machen oder gar ein mit erheblichen Kosten verbundenes Sachverständi- gengutachten zur Wohnfläche einzuholen. Denn die Behauptung eines Mangels erfordert nicht seine vorherige zweifelsfreie Feststellung. Andernfalls würde die Durchsetzung von Mängelrechten in nicht hinnehmbarer Weise erschwert. Bleibt somit - wie hier - bei der Mängelanzeige ungewiss, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt, dürfen Mängelrechte geltend gemacht werden, ohne Scha- densersatzansprüche befürchten zu müssen, auch wenn sich das Verlangen im Ergebnis als unberechtigt herausstellt (Senatsurteil vom 23. Januar 2008 - VIII ZR 246/06, aaO Rn. 13; vgl. ferner BGH, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 133/08, NJW 2009, 1262 Rn. 20). (b) Soweit das Berufungsgericht allerdings die Wirksamkeit der Aufrech- nung des Klägers vom 25. April 2007 in Höhe von 320,11 € ebenfalls mit der Begründung verneint hat, dem Kläger stehe auch insoweit nur ein Freistel- lungsanspruch gegen die Beklagten zu, ist diese Auffassung von Rechtsirrtum beeinflusst. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungs- gericht Bezug genommen hat, hat der Prozessbevollmächtigte des Klägers am 25. April 2007 für den Kläger unter anderem mit Rechtsverfolgungskosten auf- gerechnet, die dem Kläger daraus entstanden sind, dass sein Prozessbevoll- mächtigter im Februar 2007 aufgrund im Jahr 2006 titulierter und in Rechtskraft erwachsener Ansprüche gegen die Beklagten auf Zahlung (11.469,23 €) und Räumung (Streitwert: 19.500 €) die Zwangsvollstreckung betrieb. Bei dem hier- bei entstandenen Gebührenanspruch in Höhe von 320,11 € (= 0,3 Gebühr nach VV 3309 aus einem Streitwert von 30.969,23 € in Höhe von 249 € zuzüglich einer Auslagenpauschale von 20 € und der aus der Summe hieraus entfallen- den Mehrwertsteuer in Höhe von 51,11 €) handelt es sich um notwendige Kos- ten der Zwangsvollstreckung, die nach § 788 ZPO zugleich mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Anspruch beizutreiben sind. Sie stellen damit eine titulierte Geldforderung dar, mit der gegen die Forderung der Beklagten auf 30 - 13 - Rückzahlung der Restsumme aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 in Höhe von 1.514,09 € aufgerechnet werden konnte. 31 Nach der Aufrechnung des Klägers vom 25. April 2007 verblieb den Be- klagten aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 daher noch eine Restforderung von 1.193,98 €. 32 bb) Mit dieser Restforderung haben die Beklagten am 30. August 2007 gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für Dezember 2006 in Höhe von 386,30 € aufgerechnet; der Anspruch des Klägers ist damit erloschen. Nach der Aufrechnung stand den Beklagten aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 noch ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 807,68 € zu. 3. Den Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 2007 und Februar 2007 in Höhe von jeweils 1.836,30 € hat das Beru- fungsgericht ebenfalls im Ergebnis zutreffend als erloschen angesehen. 33 Die Forderungen des Klägers sind zunächst aufgrund mit entsprechen- der Tilgungsbestimmung geleisteter Zahlungen der Beklagten vom 14. Dezem- ber 2006 in Höhe von 1.450 €/Monat, vom 8. Februar 2007 in Höhe von 220 €/Monat und vom 16. Februar 2007 in Höhe von 100 €/Monat jeweils in einer Gesamthöhe von 1.770 €/Monat erloschen. Die sodann verbliebene For- derung des Klägers in Höhe von jeweils 66,30 €/Monat ist durch Aufrechnung der Beklagten mit der ihnen aus der Zahlung vom 27. Februar 2007 noch zu- stehenden Rückzahlungsforderung in Höhe von 807,68 € erloschen, so dass den Beklagten nach dieser Aufrechnung noch ein aufrechenbarer Rückforde- rungsanspruch in Höhe von 675,08 € verblieb. 34 4. Für den Monat April 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 66,09 € zu. 35 - 14 - a) Der Anspruch des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat April 2007 in Höhe von 1.836,30 € ist zunächst durch die nach den Feststellun- gen des Berufungsgerichts erklärte Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 mit der Rückzahlungsforderung aus der Zahlung vom 27. Februar 2007, die den Beklagten noch in einer Höhe von 675,08 € zustand (oben 3), in dieser Höhe erloschen. 36 b) Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Aufrechnung der Beklagten vom 30. August 2007 gegen die danach verbliebene Forderung des Klägers in Höhe von 1.161,22 € mit Gegenforderungen auf Rückzahlung von in den Jah- ren 2003 bis 2005 geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen greife insgesamt nicht durch, ist nicht frei von Rechtsfehlern. 37 aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass dem Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen zusteht, wenn der Vermieter - wie hier - die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 1 BGB abrechnet. Dieser Rückforderungsan- spruch besteht nach der Rechtsprechung des Senats, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt. Eine unangemessene Benachteiligung des Vermieters ist damit nicht verbunden, denn er kann die Jahresabrechnung auch noch im Rückforderungsprozess des Mieters vorlegen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3). 38 bb) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die von dem Kläger am 10. Dezember 2007 vorgelegten Be- triebskostenabrechnungen seien in allen Positionen formell ordnungsgemäß. 39 - 15 - (1) Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrech- nung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten be- reits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Ein- sichtnahme in dafür vorhandene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseiti- gung von Zweifeln erforderlich ist (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Die Nachvollziehbarkeit der Abrech- nung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter ohne Auf- schlüsselung im Einzelnen eng zusammenhängende Kosten in einer Summe zusammenfasst. Einen derartigen engen Zusammenhang hat der Senat zum Beispiel für die Kosten für Frisch- und Schmutzwasser - soweit letztere auf der Grundlage des Frischwasserbezugs berechnet werden - sowie für Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge bejaht (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, NJW-RR 2009, 1383 Rn. 18; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, aaO Rn. 7). 40 (2) Im Streitfall hat der Kläger in seiner am 10. Dezember 2007 während des Prozesses vorgelegten Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2003 bis 2005 unter anderem die Kosten "Wasserversorgung/Strom" sowie "Straßenrei- nigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung" jeweils in einer Summe zusam- mengefasst. Die Revision rügt zu Recht, dass der hierbei zu fordernde enge Zusammenhang jedenfalls für die Posten Wasserversorgung/Hausstrom eben- so fehlt wie für die Betriebskosten hinsichtlich Straßenreinigung/Müllbeseitigung einerseits und Schornsteinreinigung andererseits. Eine Zusammenfassung die- ser Positionen, die nach § 2 Abs. 1 Nr. 2/Nr. 3 (Wasserversorgung), Nr. 11 (Be- leuchtung), Nr. 8 (Straßenreinigung/Müllbeseitigung), Nr. 12 (Schornsteinreini- gung) BetrKV getrennte Kostengruppen bilden, erlaubt es dem Mieter nicht mehr, wenigstens eine Plausibilitätskontrolle der angesetzten Beträge vorneh- men zu können. Gleiches gilt, soweit in der Betriebskostenabrechnung 2003 die 41 - 16 - Kosten für "Hausmeister" (§ 2 Abs. 2 Nr. 14 BetrKV) und "Gebäudereinigung" (§ 2 Abs. 1 Nr. 9 BetrKV) und in der Betriebskostenabrechnung 2004 die Kos- ten für "Hausmeister", "Gebäudereinigung" und "Gartenpflege" (§ 2 Abs. 1 Nr. 10 BetrKV) in einer Position zusammengezogen wurden. Denn ein sachli- cher Grund hierfür ist weder vorgetragen, noch ersichtlich. 42 Entgegen der Auffassung der Revision führt die in den genannten Punk- ten unzulässige Kostenzusammenfassung jedoch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnungen. Die Unwirksamkeit betrifft nach der Rechtsprechung des Senats vielmehr nur die jeweils unzulässig zusammengefassten Kostenpo- sitionen (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 11 mwN). Die übrigen Betriebskosten, die für das Abrechnungsjahr 2003 eine Summe von 2.410,87 € und für das Abrechnungsjahr 2004 eine Summe von 2.228,03 € ergeben, sind formell ordnungsgemäß abgerechnet worden. cc) Hinsichtlich der letztgenannten Beträge hat die von den Beklagten am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung, wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt hat, ihre Wirkung nach § 158 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB ex nunc verloren. Entgegen der Auffassung der Revision ist dieses Ergebnis mit § 388 Satz 2 BGB vereinbar. 43 Nach der dargestellten Rechtsprechung des Senats ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen nur vor- läufiger Natur. Auch ein titulierter Anspruch auf Rückzahlung bleibt selbst bei eingetretener Rechtskraft nicht zwingend bestandskräftig. Führt nämlich der Vermieter die Fälligkeit seines Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ord- nungsgemäße Abrechnung nachträglich noch herbei, so steht die Rechtskraft des einer Klage des Mieters stattgebenden Urteils einer (späteren) Klage des Vermieters auf Zahlung der Betriebskosten nicht entgegen, denn der Rückzah- 44 - 17 - lungsanspruch des Mieters wurde lediglich als "zur Zeit begründet" anerkannt (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO unter II 3 g). Der Mieter ist daher bis zum Eintritt der Verjährung dem begründeten Anspruch des Vermie- ters auf Zahlung der tatsächlich angefallenen Betriebskosten ausgesetzt. Ledig- lich mit Nachzahlungsansprüchen ist der Vermieter nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Macht der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskosten- vorauszahlungen nicht mit einem Zahlungsverlangen, sondern - wie hier - im Wege der Aufrechnung geltend, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Denn der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen steht unter der auflösenden Bedingung einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich richtigen Abrechnung des Vermieters. Tritt die Bedingung ein, entfällt der Rück- zahlungsanspruch des Mieters ex nunc (§ 158 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB), soweit der Vermieter Anspruch auf die abgerechneten Betriebskosten hat; die Auf- rechnungserklärung verliert insoweit ihre Wirkung (OLG Düsseldorf, MDR 2009, 1333; OLG Nürnberg, NJW-RR 2002, 1239 mwN; OLG Karlsruhe, NJW 1994, 593, 594; OLG Celle, OLGZ 1972, 274, 275; Staudinger/Gursky, BGB (2006), § 387 Rn. 130; MünchKommBGB/Schlüter, 5. Aufl., § 387 Rn. 36; Bamber- ger/Roth/Dennhardt, BGB, 2. Aufl., § 387 Rn. 32; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 387 Rn. 11). § 388 Satz 2 BGB steht dem nicht entgegen, denn nicht die Aufrechnung wird unter einer Bedingung erklärt, sondern die Forde- rung, mit der aufgerechnet wird, steht unter einer auflösenden Bedingung. 45 dd) Mit ihrer weiteren Rüge, den Beklagten stünden allein deshalb Rück- erstattungsansprüche in voller Höhe zu, weil das Berufungsgericht unter Umge- hung von erheblichem Sachvortrag der Beklagten rechtsfehlerhaft davon aus- gegangen sei, dass die Betriebskostenabrechnung des Klägers vom 10. Dezember 2007 inhaltlich richtig sei, dringt die Revision nicht durch. Zwar 46 - 18 - hatten die Beklagten zunächst behauptet, der Kläger sei von falschen Wohnflä- chen und damit von einem unzutreffenden Umlageschlüssel ausgegangen. Nachdem der Kläger jedoch mit Schriftsatz vom 28. März 2008 ein von ihm in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten zur Wohnfläche vorgelegt hat- te, erklärten die Beklagten mit Schriftsatz vom 21. Mai 2008, davon Abstand nehmen zu wollen, "die nun vorgelegte Wohnflächenberechnung substantiiert zu bestreiten". ee) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten am 30. August 2007 (ausschließlich) mit der ihnen zustehenden Rückzahlungs- forderung für das Jahr 2003 gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungs- entschädigung für April 2007 (= 1.161,22 €; oben 4 a b) aufgerechnet. Für das Jahr 2003 haben die Beklagten ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen und insoweit unstreitigen Abrechnung des Klägers vom 10. Dezember 2007 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 3.506 € ge- leistet. Abzüglich der von dem Kläger für das Jahr 2003 ordnungsgemäß abge- rechneten Betriebskosten in Höhe von 2.410,87 € (oben 4 b bb (2)) stand den Beklagten daher eine aufrechenbare Rückzahlungsforderung in Höhe von 1.095,13 € zu. Nach der Aufrechnung der Beklagten mit dieser Forderung steht dem Kläger daher eine Nutzungsentschädigung für den Monat April 2007 in Höhe von 66,09 € zu. 47 5. Für den Monat Mai 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 1.836,30 € zu. 48 Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von den Beklagten am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung mit einer (restlichen) Forderung auf Rückzahlung für das Jahr 2003 geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen ging ins Leere, da diese Forderung bereits durch die Aufrechnung gegen die Forde- 49 - 19 - rung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat April 2007 erlo- schen war (oben 4). 50 6. Für den Monat Juni 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 1.189,33 € zu. 51 Die Beklagten haben nach den Feststellungen des Berufungsgerichts am 30. August 2007 gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat Juni 2007 in Höhe von 1.836,30 € (ausschließlich) mit der Forde- rung auf Rückzahlung der für das Jahr 2004 geleisteten Betriebskostenvoraus- zahlungen aufgerechnet. Da der Kläger für dieses Jahr Betriebskosten in Höhe von 2.228,03 € ordnungsgemäß abgerechnet hat (oben 4 b bb (2)) und die Be- klagten für das Jahr 2004 ausweislich der vom Berufungsgericht in Bezug ge- nommenen und insoweit unstreitigen Abrechnung des Klägers vom 10. De- zember 2007 Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 2.875 € geleistet hatten, stand den Beklagten eine aufrechenbare Rückforderung in Höhe von 646,97 € zu. In dieser Höhe ist die Forderung des Klägers für Juni 2007 durch die Aufrechnung erloschen. 7. Für den Monat Juli 2007 steht dem Kläger eine Nutzungsentschädi- gung in Höhe von 1.836,30 € zu. 52 a) Die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts von den Beklag- ten am 30. August 2007 erklärte Aufrechnung mit einer (restlichen) Forderung auf Rückzahlung für das Jahr 2004 geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen ging ins Leere, da diese Forderung bereits durch die Aufrechnung gegen die Forderung des Klägers auf Nutzungsentschädigung für den Monat Juni 2007 erloschen war (oben 6). 53 - 20 - b) Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision rechtsfehlerfrei angenommen, dass dem Kläger die Wohnung während des ge- samten Monats Juli 2007 vorenthalten wurde, da die Beklagten dem Kläger an- lässlich der Wohnungsübergabe am 14. Juli 2007 nicht sämtliche in ihrem Be- sitz befindlichen Wohnungsschlüssel zurückgegeben haben. 54 55 (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält (BGH, Urteil vom 10. Januar 1983 - VIII ZR 304/81, BGHZ 86, 204, 210). Der Rückgabeanspruch des Ver- mieters umfasst daher - abgesehen von der im Streitfall nicht vorliegenden Un- möglichkeit zur Leistung infolge Schlüsselverlustes, die zur Leistungsbefreiung gemäß § 275 Abs. 1 BGB und gegebenenfalls einem Schadensersatzanspruch des Vermieters gemäß § 280 Abs. 1 BGB führt - sämtliche im Besitz des Mie- ters befindlichen Schlüssel, da der Vermieter andernfalls nicht ungestört über die Mietsache verfügen kann. Insbesondere wird eine Neuvermietung in derar- tigen Fällen regelmäßig daran scheitern, dass der vormalige Mieter, also ein Dritter, die faktische Zugangsmöglichkeit zu den neu zu vermietenden Wohn- räumen hat. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus § 15 Abs. 1 des von den Parteien geschlossenen Mietvertrages nichts anderes. Nach Satz 1 dieser Regelung hat der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Mietsache vollständig geräumt zurückzugeben. Satz 2 der Regelung legt dem Mieter die Pflicht auf, alle Schlüssel, auch von ihm selbst beschaffte, an den Vermieter zu übergeben. Soweit in § 15 Abs. 1 Satz 3 der Regelung bestimmt ist, dass der Mieter für alle Schäden haftet, die dem Vermieter oder einem Mietnachfolger aus der Nichtbefolgung "dieser Pflicht" entstehen, hat dies kei- nen Einfluss auf den in den Sätzen 1 und 2 geregelten Umfang der Rückgabe- 56 - 21 - pflicht des Mieters. Die von der Revision vertretene Auslegung der Regelung dahin, dass der Vermieter hinsichtlich der unterlassenen Rückgabe der Schlüs- sel auf Sekundäransprüche beschränkt sei, liegt fern. 57 8. Mit ihrer Rüge, etwaige (restliche) Forderungen des Klägers seien je- denfalls infolge einer weiteren Aufrechnung der Beklagten mit einer Forderung auf Rückzahlung der für das Jahr 2005 geleisteten Betriebskostenvorauszah- lungen erloschen, dringt die Revision nicht durch. Zwar stellt das Berufungsgericht im Tatbestand seines Urteils zunächst fest, dass die Beklagten mit Rückforderungen für die Jahre 2003, 2004 und 2005 aufgerechnet hätten. Unmittelbar im Anschluss daran verweist der Tatbe- stand des Berufungsgerichts wie auch später die Entscheidungsgründe hin- sichtlich der näheren Einzelheiten der Aufrechnung der Beklagten aber auf de- ren Schreiben vom 30. August 2007, aus dem zweifelsfrei hervorgeht, dass le- diglich mit Rückzahlungsforderungen für die Jahre 2003 und 2004 aufgerechnet worden ist. Die Revisionserwiderung weist bei dieser Sachlage daher mit ihrer Gegenrüge zutreffend darauf hin, dass der Senat an die (irrtümliche) Feststel- lung, es sei auch mit Ansprüchen aus dem Jahr 2005 aufgerechnet worden, die insoweit zur Widersprüchlichkeit des Tatbestandes führte, nicht nach § 314 ZPO gebunden ist (Senatsurteil vom 28. Juni 2000 - VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 370, 376 f.; BGH, Urteil vom 13. Mai 1996 - II ZR 275/94, NJW 1996, 2306 un- ter I 1; BGH, Urteil vom 14. Oktober 1988 - V ZR 73/87, NJW 1989, 898 unter 2). 58 - 22 - III. 59 Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben, soweit die Beklagten zur Zahlung von mehr als 4.928,02 € nebst Zinsen verurteilt wor- den sind. Es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Da keine weite- ren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da dem Kläger insgesamt eine Nut- zungsentschädigung nur in Höhe von 4.928,02 € zusteht, ist die weitergehende Klage auf die Berufung der Beklagten unter deren Zurückweisung im Übrigen abzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 20.10.2008 - 412 C 7773/07 - LG München I, Entscheidung vom 15.07.2009 - 15 S 21117/08 -

§ 559

BGH VIII ZR 323/0825.11.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL Verkündet am: 26. März 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle VIII ZR 333/02 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 151 Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung lie- gen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden An- ordnung der Zwangsverwaltung erfaßt wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind. BGH, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02 - LG Berlin AG Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 30. September 2002 wird auf seine Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit 1997 Mieter einer Wohnung in dem Anwesen N. straße in B. . Nach dem Mietvertrag sind sie verpflichtet, neben der Grundmiete einen monatlichen Betriebskostenvorschuß in Höhe von 269,19 DM sowie einen Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß von 131,25 DM zu zahlen. Über die geleisteten Vorschüsse ist nach § 3 Abs. 5 und § 5 Abs. 3 des Miet- vertrages jährlich zum Stichtag 31. Dezember bzw. 1. Januar abzurechnen. Mit Beschluß vom 20. Januar 1999 ordnete das Amtsgericht Berlin- Lichtenberg die Zwangsverwaltung für das Grundstück an und bestellte den Beklagten als Zwangsverwalter. Am 1. August 2000 erstellte die noch vom Vermieter beauftragte Haus- verwaltung eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, die für die Kläger - 3 - ein Guthaben in Höhe von 1.999,75 DM ausweist. Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse wurde bisher nicht erstellt. Die Kläger sind der Auffassung, der Beklagte sei ihnen gegenüber sowohl zur Auszahlung des festgestellten Guthabens als auch zur Abrechnung der übrigen Neben- kosten und zur Erstattung eines sich daraus ergebenden Guthabens verpflich- tet. Der Beklagte hält die Klage für unbegründet. Er wendet ein, er sei nicht passiv legitimiert, weil der Abrechnungszeitraum 1998 vor seiner Bestellung als Zwangsverwalter bereits abgelaufen gewesen sei und weil die Kläger im übri- gen an ihn keine Vorschüsse gezahlt hätten. Das Amtsgericht hat dem Zahlungsantrag im wesentlichen - bis auf einen Teil der Zinsen - stattgegeben; den weiteren Klageantrag hat es als Stufenklage behandelt und durch Teilurteil den Beklagten verurteilt, die von den Klägern geforderte Abrechnung zu erstellen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Be- klagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Landgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Werde die Zwangsverwaltung über ein Grundstück angeordnet, so unter- liege eine Nebenkostennachforderung des Vermieters ebenso wie rückständige Mietforderungen der Beschlagnahme. Ergebe die Abrechnung dagegen ein Guthaben des Mieters, so sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Zwangsver- - 4 - walter nicht seinerseits zur Auszahlung dieses Guthabens verpflichtet sein sol- le. Die im vorliegenden Fall von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung sei auch gegenüber dem Beklagten wirksam; daß die Beschlagnahme nicht in dem entsprechenden Abrechnungsjahr erfolgt sei, sei unerheblich. Im Verhältnis zum Mieter komme es auch nicht darauf an, ob dem Zwangsverwalter Neben- kostenvorschüsse zugeflossen seien. Der Beklagte sei auch verpflichtet, die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu erstellen. Die Abrechnung von Nebenkosten gehöre zu seinen Verwalteraufgaben, und zwar auch dann, wenn sie den Zeitraum vor Anordnung der Zwangsverwaltung betreffe. Ergebe diese Abrechnung eine Nachforderung, so werde diese von der Beschlagnahme umfaßt und der Zwangsverwalter habe gemäß § 152 Abs. 1 ZVG für die Geltendmachung der Forderung zu sorgen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Die Frage, in welchem Umfang ein Zwangsverwalter zur Abrechnung von Nebenkosten für die vor seiner Bestellung liegende Zeit verpflichtet ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet. Von ihrer Klärung hängt auch die Entscheidung ab, ob die Kläger vom Beklagten die Auszahlung des Betriebskostenguthabens verlangen können. 1. Nach einer Ansicht stellt der Zeitpunkt der Bestellung des Zwangsver- walters eine Zäsur dar; danach hat der Zwangsverwalter Nebenkosten nur für den Zeitraum nach seiner Bestellung abzurechnen und auszugleichen (so z.B. AG Berlin-Neukölln, GE 1992, 271; ebenso wohl AG Berlin-Schöneberg, GE 1990, 1091; Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, - 5 - Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1523). Nach anderer Meinung hat der Zwangsverwalter die Nebenkosten für den gesamten laufenden Abrechnungs- zeitraum abzurechnen, in welchen seine Bestellung fällt. Eine Aufspaltung der Abrechnung in die Zeitspanne vor und nach seiner Bestellung findet insofern nicht statt. Soweit er danach abzurechnen hat, ist er auch verpflichtet, eine et- waige Nachforderung geltend zu machen bzw. ein Guthaben an den Mieter auszukehren, und zwar auch dann, wenn dieser die Vorauszahlungen in zuläs- siger Weise noch an den Vermieter erbracht hat (so insbesondere OLG Ham- burg, NJW-RR 1990, 151 = MDR 1990, 248 = ZIP 1990, 320 = GE 1990, 41; LG Berlin, GE 1990, 1083; AG Berlin-Wedding, GE 1998, 360; AG Spandau, GE 1990, 1091; Dassler/Schiffhauer/ Gerhardt/Muth, Zwangsversteigerungsgesetz, 12. Aufl., § 152 Rdnr. 35; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., Vor §§ 535, 536 Rdnr. 160; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr. 351; Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Rdnr. 9.9; ebenso wohl LG Berlin, GE 1998, 743 und 2000, 1327). Nach einer dritten Auffassung, die mit der dem Berufungsurteil zugrunde liegenden Meinung übereinstimmt, ist der Zwangsverwalter nicht nur für den bei seiner Bestellung laufenden, sondern auch für zurückliegende Abrechnungszeiträume zuständig, soweit die entspre- chenden Nebenkostenabrechnungen fällig und noch nicht erledigt sind (Haar- meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 2. Aufl., § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19; dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, S. 90 Rdnr. 39). 2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. a) Nach § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benut- zen; Ansprüche, auf die sich die Beschlagnahme erstreckt, hat er geltend zu machen. An bestehende Miet- und Pachtverträge ist er gebunden (§ 152 Abs. 2 - 6 - ZVG). Im einzelnen gelten für die Zwangsverwaltung die Bestimmungen über die Anordnung der Zwangsversteigerung (§§ 15-27 ZVG) entsprechend, soweit sich nicht aus den §§ 147-151 ZVG etwas anderes ergibt (§ 146 Abs. 1 ZVG). So gilt die Anordnung der Zwangsverwaltung als Beschlagnahme des Grund- stücks, und zwar in demselben Umfang wie bei einer Hypothek (§ 20 ZVG); je- doch erstreckt sich bei der Zwangsverwaltung die Beschlagnahme - anders als bei der Zwangsversteigerung (§ 21 Abs. 2 ZVG ) - auch auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG). b) Aus dem so umschriebenen Aufgabenbereich des Zwangsverwalters folgt zunächst, daß der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimm- tem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen hat. Denn auf diese Forderungen erstreckt sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger als ein Jahr fällig sind (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB); demzufolge werden sie auch von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt (§§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG; Dassler/Schiffhauer/Gerhadt/Muth aaO § 148 Rdnr. 10; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Handbuch zur Zwangsverwal- tung, S. 90 Rdnr. 39; dies., Zwangsverwaltung, § 6 ZwVerwVO Rdnr. 19). Für Nebenkostenforderungen, auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungen betreffen, gilt nichts anderes. Auch sie stellen das Entgelt für bestimmte (Neben-)Leistungen des Vermieters dar, das der Verwalter zugunsten der Haf- tungsmasse einzuziehen hat (ebenso Eckert aaO, Rdnr. 1521; Stöber aaO, § 148 Rdnr. 2.3). Soweit Nebenkosten nicht oder nicht in ausreichender Höhe gezahlt worden sind und deshalb mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergibt sich die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung unmittelbar aus § 152 Abs. 1, 2. HS. ZVG. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung aber nur durch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu ermitteln ist, obliegt die Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls insoweit, als eine - 7 - mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt. c) Eine Nebenkostennachforderung wird nach der Rechtsprechung des Senats erst in dem Zeitpunkt fällig, in welchem die entsprechende Abrechnung des Vermieters dem Mieter zugeht (BGHZ 113, 188, 191 ff.). Eine etwaige Ne- benkostennachforderung für einen zurückliegenden Abrechnungszeitraum ist daher durch den Zwangsverwalter einzuziehen, und als zwingende Vorberei- tungsmaßnahme hierfür ist die Abrechnung zu erstellen. War der Beklagte hier- nach aber verpflichtet, die Abrechnung vorzunehmen, dann umfaßte diese Ver- pflichtung auch den Ausgleich des sich aus der Abrechnung ergebenden Sal- dos, und zwar unabhängig davon, ob er zugunsten des Beklagten als Verwalter der Haftungsmasse (anstelle des Vermieters) oder zugunsten der Kläger als Mieter bestand (Schmidt-Futterer/Langenberg aaO, § 546 Rdnr. 351; Haar- meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO S. 91, Rdnr. 41). Im letzteren Fall kann es wegen der Einheitlichkeit der Abrechnung auch nicht darauf ankommen, ob der Beklagte die noch vom Vermieter bzw. von der von diesem beauftragten Haus- verwaltung vereinnahmten Nebenkostenvorauszahlungen erhalten hat (OLG Hamburg aaO; Dassler/Schiffhauer/Gerhardt/Muth aaO, § 152 Rdnr. 35; Stöber aaO § 152 Rdnr. 9.9). An diesem Ergebnis ändert sich schließlich auch dadurch nichts, daß die Abrechnung noch von der Hausverwaltungsfirma, die bisher im Auftrag des Vermieters tätig geworden war, vorgenommen worden ist. Einwände gegen die inhaltliche Richtigkeit der Rechnung hat der Beklagte nicht vorgebracht. d) Nach den vorstehenden Ausführungen ist der Beklagte nicht nur zur Auszahlung des bisher ermittelten Nebenkostenguthabens der Kläger, sondern auch zur Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkostenvorauszahlungen für - 8 - das Jahr 1998 und zum Ausgleich bzw. zur Einziehung eines sich daraus erge- benden Saldos verpflichtet. III. Nach alledem haben die Vorinstanzen die Klage sowohl hinsichtlich des Zahlungsantrages als auch bezüglich des Antrages auf Erteilung einer Abrech- nung über die Heiz- und Warmwasserkosten zu Recht als begründet angese- hen. Die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen

BGH VIII ZR 108/2016.12.2020 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/08 Verkündet am: 25. November 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 26. November 2008 unter Zu- rückweisung des gegen die Kostenentscheidung nach § 91a ZPO gerichteten Rechtsmittels aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung des Klägers in M. . Für das vom 1. Juni 2005 bis zum 31. Mai 2006 laufende Abrechnungsjahr 2005/2006 übermittelte der Kläger dem Be- klagten unter dem 13. September 2006 eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag von 351,74 € ausweist. Zu den dabei eingestellten Heizkosten ist auf eine beigefügte Heizkostenabrechnung des Ableseunter- nehmens Mi. Bezug genommen, die auf einen auf den Beklagten entfallenden Heizkostenanteil von 829,18 € lautet. Zugleich forderte der Kläger 1 - 3 - eine Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen um 47,74 € von 102,26 € auf 150 €, die er später auf 33,92 € reduzierte. Die Heizkostenab- rechnung enthält unter anderem folgende Angaben: Mit Schreiben vom 23. April 2007 und 7. Mai 2007 korrigierte der Kläger die Abrechnung dahin, dass er dem angesetzten Verbrauch nicht den Einkaufs- preis des Heizölbezuges vom 31. Mai 2006, sondern den geringeren Einkaufs- preis des Anfangsbestandes zugrunde legte. Nach der letzten Abrechnung be- 2 - 4 - läuft sich der Heizkostenanteil des Beklagten auf 743,91 €, was zum Ausweis eines auf 266,47 € reduzierten Nachzahlungsbetrages geführt hat. 3 Das Amtsgericht hat antragsgemäß sowohl diesen Nachzahlungsbetrag als auch einen monatlichen Erhöhungsbetrag auf die Betriebskostenvorauszah- lungen von 33,92 € für den Zeitraum von November 2006 bis September 2007 zuerkannt. Das Berufungsgericht hat, nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Erhöhungsbeträge für die Monate Oktober 2006 bis Mai 2007 übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Klage im Übrigen unter Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Die vom Kläger erteilte Heizkostenabrechnung sei bereits mangels ge- danklicher Nachvollziehbarkeit der für den Heizölverbrauch angesetzten Ge- samtkosten formell nicht ordnungsgemäß erfolgt und auch bis zum Ablauf der bis zum 31. Mai 2007 laufenden Abrechnungsfrist nicht hinreichend nachge- bessert worden. Wenn nach dieser Abrechnung der Anfangsbestand an Heizöl am 1. Juni 2005 2.544 Liter betragen habe und am 31. Mai 2006 5.526 Liter in den Tank gefüllt worden seien, errechne sich nur ein Heizölverbrauch von 2.544 Liter (= 8.070 Liter - 5.526 Liter) und nicht - wie abgerechnet - von 5.526 Liter. Nachvollziehbar dargestellt worden sei der abgerechnete Heizölverbrauch viel- 6 - 5 - mehr erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist, als der Kläger seine Erläuterung dahin ergänzt habe, dass das Fassungsvermögen des Heizöltanks 8.000 Liter betrage und der Tank am Ende der Heizperiode jeweils stets vollständig gefüllt werde. Daran ändere nichts, dass der Kläger sich darauf hätte beschränken können, nur den gesamten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben, weil er so gerade nicht vorgegangen sei. Da die zuletzt auf 743,91 € berechneten Heizkosten die geltend gemachte Nachforde- rung von 266,47 € überstiegen, sei der Nachforderungsanspruch nicht begrün- det. Dementsprechend habe der Kläger keinen Anspruch auf die zuletzt noch geltend gemachten Vorauszahlungserhöhungen für die Monate Juni bis Sep- tember 2007, weil das Anpassungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB eine - hier nicht gegebene - formell wirksame Abrechnung für die vorangegangene Ab- rechnungsperiode voraussetze. Da aus diesem Grunde auch das Erhöhungs- verlangen für die vorangegangenen Monate unbegründet gewesen wäre, ent- spreche es billigem Ermessen, dem Kläger die auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten aufzuerlegen. 7 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Überprüfung in einem wesentlichen Punkt nicht stand. 8 1. Die Revision ist allerdings unbegründet, soweit sie sich auch gegen die wegen übereinstimmender Erledigungserklärung eines Teils des Voraus- zahlungsanspruchs ergangene Kostenentscheidung nach § 91a ZPO wendet. Denn das Berufungsurteil steht nur insoweit zur revisionsrechtlichen Nachprü- fung, als das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hat. Dagegen ist nicht nachzuprüfen, ob die vom Berufungsgericht für den Teil des Rechtsstreits ge- troffene Kostenentscheidung fehlerhaft ist, der den im Berufungsrechtszug 9 - 6 - übereinstimmend für erledigt erklärten Teil des Vorauszahlungsanspruchs be- trifft. Wendet sich - wie hier - die unbeschränkt zugelassene Revision nicht nur gegen die Hauptsacheentscheidung, sondern zugleich gegen die vom Beru- fungsgericht nach § 91a Abs. 1 ZPO getroffene Kostenentscheidung, weil das Berufungsgericht unzutreffend von einer bereits formell unwirksamen Heiz- kostenabrechnung ausgegangen sei, ist die Revision zwar insgesamt statthaft und auch sonst zulässig. Sie kann hinsichtlich des auf § 91a Abs. 1 ZPO beru- henden Teils der Kostenentscheidung aber nur darauf gestützt werden, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen dieser Bestimmung verkannt habe. Das zeigt die Revision indessen nicht auf. Dagegen kann sie nicht geltend ma- chen, dass das Berufungsgericht die Erfolgsaussichten des übereinstimmend für erledigt erklärten Anspruchs unzutreffend beurteilt habe, weil andernfalls ein zur Überprüfung einer solchen Kostenentscheidung vom Gesetz nicht vorgese- henes Rechtsmittel eröffnet würde (BGH, Urteile vom 22. November 2007 - I ZR 12/05, WRP 2008, 499, unter II 1 a - Planfreigabesystem; vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, WM 2007, 411, Tz. 24). 2. Die Revision beanstandet jedoch mit Erfolg die Auffassung des Beru- fungsgerichts als rechtsfehlerhaft, dass die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung in Bezug auf den angesetzten Gesamt- verbrauch an Heizöl den Anforderungen nicht gerecht werde, die an die formel- le Ordnungsmäßigkeit einer solchen Abrechnung zu stellen seien, und dass der für das Abrechnungsjahr 2005/2006 geltend gemachte Nachzahlungsanspruch mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sei. 10 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Be- triebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskosten- 11 - 7 - abrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB ent- spricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech- nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Min- destangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteiler- schlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vor- auszahlungen (st. Senatsrechtsprechung, z.B. Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42, Tz. 21 m.w.N.). Ob die Betriebskostenabrech- nung die unerlässlichen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre formelle Wirksam- keit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Sind die abgerechneten Positionen jedoch in verständlicher Form in die Abrechnung eingestellt worden, betrifft die Frage, ob diese Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder ob sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, nicht mehr die formelle Wirksam- keit, sondern nur noch die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (Senatsurteile vom 19. November 2008, aaO, Tz. 22; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, WuM 2008, 351, Tz. 16). Etwaige inhaltliche Fehler der Abrechnung können dann auch noch nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, WuM 2005, 61, unter II 1 a m.w.N.). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger den in der Abrechnungsperiode angefallenen Heizölverbrauch und die hierfür entstan- denen Brennstoffkosten (§ 2 Abs. 4 Buchst. a BetrKV) in verständlicher Form dargestellt, so dass der Beklagte in der Lage war, den geltend gemachten Nachzahlungsanspruch des Klägers auch insoweit gedanklich und rechnerisch 12 - 8 - nachzuvollziehen und damit dem Zweck der Abrechnung entsprechend nach- zuprüfen. 13 aa) Der Vermieter ist bei den von ihm abgerechneten Gesamtkosten nicht gehalten, jeden einzelnen Rechnungsbetrag anzugeben. Es genügt viel- mehr grundsätzlich, dass er hierbei nach den Kostenarten des in § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalogs differenziert und diese nach ihrem Entste- hungsgrund gleichartigen Kosten summenmäßig zusammenfasst (Senatsurteile vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19; vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08, WuM 2009, 669, Tz. 7; Milger, NJW 2009, 625, 627). Ob und in welchem Umfang insoweit noch eine weitere Differenzierung hinsichtlich der Brennstoffkosten und der weiteren Betriebs- und Verbrauchserfassungskos- ten notwendig ist, bedarf hier keiner Entscheidung, da diese Differenzierung erfolgt ist, ohne dass der Beklagte Anlass zur Beanstandung gesehen hat. Allerdings wird hinsichtlich eines Ausweises der Brennstoffkosten teilwei- se angenommen, dass deren wirksame Angabe zugleich eine Mitteilung des Anfangs- und des Endbestandes als Grundlage der vorgenommenen Verbrauchsschätzung erforderlich mache (LG Köln, WuM 1985, 303; LG Berlin, GE 2008, 995 f.; AG Wittlich, WuM 2002, 377; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 536; aA LG Hamburg, ZMR 1986, 15). Dem ist das Berufungs- gericht aber mit Recht nicht gefolgt, sondern hat die Auffassung vertreten, dass sich der Kläger in seiner Abrechnung darauf hätte beschränken dürfen, den ge- samten Heizölverbrauch in Litern und die dafür in Ansatz gebrachten Kosten anzugeben. So hat auch der Senat bereits entschieden, dass bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in einer Abrechnung grundsätzlich keiner näheren Erläuterung bedürfen, da solche Werte aus sich heraus ver- ständlich sind. Ob die Werte zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der formellen Ordnungsmäßigkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech- nung (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, WuM 2008, 407, Tz. 14 14 - 9 - m.w.N.). Entsprechendes hat für Verbrauchswerte und dafür angesetzte Preise zu gelten, die rechnerisch ermittelt sind, gleich ob dies durch Berechnung der Differenz zwischen einem Anfangs- und einem Endbestand, durch Addition der Werte mehrerer Beschaffungsvorgänge oder durch eine Kombination solcher Erfassungsmethoden geschehen ist. Auch der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung als formell unwirksam anzusehen, wenn sie sich darauf beschränkt, die Verbrauchswerte und die dafür angefallenen Kosten anzugeben. Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollstän- dige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detail- liert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat (Milger, aaO, S. 625). Deshalb genügt es, wenn - wie hier - der Brennstoffverbrauch und die dafür angesetzten Kosten summenmäßig in die Abrechnung eingestellt sind, da diese Angaben dem Mieter zeigen, mit welchen Werten tatsächlich abgerechnet worden ist, und ihn in die Lage versetzen, gezielt nach den entsprechenden Belegen zu verlangen und über deren Einsichtnahme die inhaltliche Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte und -kosten nachzuprüfen. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht die gedankliche Nachvollzieh- barkeit des mitgeteilten Heizölverbrauchs durch die weiteren Angaben des Klä- gers zum Anfangsbestand und zum Heizölbezug am Ende der Abrechnungspe- riode als beseitigt angesehen. Zwar ist nicht auszuschließen, dass aus sich her- aus verständliche und deshalb nicht erläuterungsbedürftige Verbrauchswerte etwa durch irreführende Erläuterungen unverständlich werden können, wenn dadurch diesen Werten die ihnen nach ihrem Wortsinn zukommende Bedeu- tung wieder genommen wird. So liegt der Fall - wie die Revision mit Recht rügt - hier aber nicht. Das Berufungsgericht hat sich rechtsfehlerhaft darauf be- schränkt, den Erklärungsgehalt der Abrechnung nur in einem Sinne zu ermit- 15 - 10 - teln, und andere nahe liegende Auslegungsmöglichkeiten außer Betracht ge- lassen. Es hat unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO insbesondere nicht be- rücksichtigt, dass die Werte, die der Kläger für den Heizölverbrauch und die dafür angefallenen Kosten angesetzt hat, eindeutig ausgewiesen sind. Die zu- sätzlichen Angaben zum Anfangs- und zum Restbestand sowie zum Heizölbe- zug am Ende der Abrechnungsperiode legen demgegenüber nicht zuletzt auch angesichts der gezogenen Zwischensumme und der Übereinstimmung der Werte von Bezugs- und Verbrauchsmenge das Verständnis nahe, dass der Be- zug dem am Schluss der Abrechnungsperiode wieder aufgefüllten Verbrauch entspricht und die identischen Bestandsangaben zu Beginn und Ende nur den Sinn haben, den für die anschließende Abrechnungsperiode in Ansatz zu brin- genden Bezugspreis je Liter auszuweisen (vgl. OLG Koblenz, WuM 1986, 282). Die Bedeutung, die das Berufungsgericht den Bestands- und Bezugsangaben beigemessen hat, ist deshalb keineswegs zwingend, so dass den aus sich her- aus eindeutigen Angaben zur Menge und zu den Kosten des Brennstoff- verbrauchs, die so auch in die weitere Abrechnung übertragen worden sind, der ihnen zukommende Aussagegehalt nicht wieder genommen worden ist. Die formelle Wirksamkeit der erteilten Abrechnung über die angefallenen Heizkos- ten ist hierdurch nicht in Frage gestellt worden. 3. Das Berufungsgericht hat - nach seinem Standpunkt folgerichtig - die Voraussetzungen für eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ge- mäß § 560 Abs. 4 BGB schon deshalb verneint, weil dem Erhöhungsverlangen aus seiner Sicht nicht die erforderliche formell wirksame Abrechnung vorausge- gangen war. Dies ist, da die Abrechnung - wie aufgezeigt - formell nicht zu be- anstanden ist, rechtsfehlerhaft. Soweit der erteilten Abrechnung inhaltliche Feh- ler anhaften sollten, berührt dies ein Erhöhungsrecht nach § 560 Abs. 4 BGB nicht, sondern kann nur Bedeutung für die Angemessenheit des Erhöhungsbe- 16 - 11 - trages erlangen (MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30 m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. III. 17 Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann danach keinen Bestand haben. Sie ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Das gilt auch für die Kostenent- scheidung, die unter Berücksichtigung des im Revisionsverfahren nicht nach- prüfbaren Anteils der auf § 91a ZPO beruhenden Kostenquote einheitlich neu zu treffen ist. Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Be- rufungsgericht hat auf der Grundlage der nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nachträglich gegebenen Erläuterungen des Klägers die streitigen Verbrauchsdaten zwar als nunmehr nachvollziehbar angesehen, je- doch bislang keine Feststellungen zu deren inhaltlicher Richtigkeit getroffen. Dies ist im wieder eröffneten Berufungsverfahren nachzuholen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 11.01.2008 - 10 C 58/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 26.11.2008 - 4 S 18/08 -

§ 535§ 556§ 558

BGH VIII ZR 39/0916.12.2009 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR108.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 108/20 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 4. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 2. April 2020 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 10. Dezember 1980 eine - damals öffentlich geförderte - 77 qm große Wohnung in Köln. Nach dem damaligen Mietvertrag waren neben der Grundmiete lediglich die Kosten für Heizung, Wasser Entwässerung, Aufzug und Treppenreinigung gesondert umzu- legen (Teilinklusivmiete). Im Jahr 2006 beanspruchte die Klägerin eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 131,46 €, die sie auf der Grundlage einer Abrechnung sämtlicher Nebenkosten (und nicht nur der ursprünglich als gesondert umlegbar vereinbar- ten) errechnet hatte. In dem rechtskräftig gewordenen Urteil des Amtsgerichts Köln vom 5. September 2006, das ihr diesen Betrag zugesprochen hat, ist in den 1 2 - 3 - Gründen ausgeführt, dass das Gericht "von einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur dahin ausgehe, dass alle Nebenkosten abgerechnet werden könn- ten, da die Klägerin unbestritten vorgetragen habe, dass die Nebenkosten seit der Umstellung so ohne Beanstandung abgerechnet worden seien". In den Jahren 2016 und 2017 verlangte die Klägerin eine Erhöhung der Grundmiete "netto kalt", der der Beklagte jeweils zustimmte. Mit Schreiben vom 27. August 2018 begehrte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete von 408,56 € um 19,36 € ab 1. November 2018. Die in diesem Schreiben angegebenen Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten sollten dabei unverändert bleiben. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in dem Mieterhöhungsbegehren anhand des Mietspiegels mit 8,42 € je qm angegeben. Die begehrte erhöhte Grundmiete ist in dem Erhöhungs- verlangen mit 5,56 € je qm angegeben. Zwischen den Parteien steht nicht in Streit, dass die begehrte erhöhte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zwar an sich zutreffend davon ausgegangen, dass ein Mieterhöhungsverlangen im Fall einer Teilinklusivmiete formell unwirksam sei, wenn es mit einem Nettomieten ausweisenden Mietspiegel begründet werde, ohne dass die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Nebenkosten herausgerech- net und gesondert ausgewiesen seien. Hier sei aber zu einem früheren Zeitpunkt eine Umstellung der Mietstruktur von einer Teilinklusivmiete auf eine Grundmiete und gesonderter Abrechnung sämtlicher Nebenkosten erfolgt. Eine dahingehende stillschweigende Vereinba- rung sei dem Verhalten der Mietvertragsparteien im Anschluss an das Urteil des Amtsgerichts im Jahre 2006 zu entnehmen. Denn die Klägerin habe nachfolgend jeweils sämtliche Nebenkosten gesondert abgerechnet, ohne dass der Beklagte dies beanstandet habe. Darüber hinaus habe er den Mieterhöhungsbegehren aus den Jahren 2016 und 2017 entsprochen, was als Zustimmung beziehungs- weise Billigung der Mietstruktur anzusehen sei. Angesichts der bereits erfolgten Umstellung der Mietstruktur auf eine Nettomiete unterliege das Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin keinen Bedenken in formeller Hinsicht. 6 7 8 9 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin vom 27. August 2018 ist for- mell ordnungsgemäß, denn es wird den Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehrte erhöhte (Grund-)Miete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erläutert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es insoweit nicht darauf an, ob im Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens weiterhin die im ur- sprünglichen Mietvertrag vereinbarte Teilinklusivmiete galt. Denn das Mieterhö- hungsbegehren vom 27. August 2018 ist auch dann ordnungsgemäß begründet (§ 558a BGB), wenn es seit Abschluss des Mietvertrags nicht zu einer Änderung der Mietstruktur gekommen sein sollte, so dass die Klägerin weiterhin nur die im damaligen Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten wirksam umlegen könnte. a) Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungs- begehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechti- gung - zumindest im Ansatz - zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu ver- meiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hin- weise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Ausei- nandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.). 10 11 12 13 - 6 - Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieter- höhung durch nähere Hinweise nach § 558a Abs. 2 BGB auf die ortsübliche Ver- gleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB) - begründet wird. b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben der Klägerin gerecht, indem es ausführt, dass sich die Grundmiete - bei unveränderten Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten - von bisher 408,56 € ab dem 1. November 2018 auf 427,92 € erhöhen soll. Des Weiteren enthält das Mieter- höhungsbegehren unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel nähere Aus- führungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete der streitigen Wohnung, die mit 8,42 € je qm beziffert wird. Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten waren, bedurfte es ebenso wenig wie einer Heraus- rechnung solcher Kosten. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senats- urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebs- kosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete. In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Miet- erhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass 14 15 16 17 - 7 - der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel aus- gewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020 - VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.). Vorliegend war ein derarti- ges Rechenwerk indes - wie ausgeführt - nicht erforderlich, weil die begehrte er- höhte Miete von 5,56 € je qm weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,42 € je qm lag. c) Entgegen der Auffassung der Revision fehlt es dem Mieterhöhungsbe- gehren der Klägerin auch nicht deshalb an einer ausreichenden Begründung im Sinne des § 558a BGB, weil es untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden gewesen wäre und der Beklagte deshalb nicht hätte er- kennen können, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 10 ff.). Ein solches Angebot hat die Klägerin nicht abgegeben. Das Mieterhö- hungsverlangen enthält schon keinerlei Angaben dazu, welche Betriebskosten im Mietverhältnis der Parteien gesondert umlegbar sind. Erst recht ist - selbst bei Unterstellung einer fortbestehenden Teilinklusivmiete wie zu Beginn des Mietver- hältnisses - nicht ansatzweise erkennbar, dass die Klägerin mit dem Mieterhö- hungsbegehren auch eine vertragliche Änderung der Mietstruktur in der Weise erstrebte, dass nunmehr auch bisher in der Grundmiete enthaltene Betriebskos- ten gesondert umgelegt werden dürften. 18 19 - 8 - d) Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass - sofern es entscheidend auf die Frage einer bereits in der Vergangenheit vorgenommenen Änderung der Mietstruktur angekommen wäre - ein Hinweis an die Parteien bezüglich der Mög- lichkeit einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 10 WoBindG während der Zeit der Mietpreisbindung in Betracht gekommen wäre (zu einem vergleichbaren Fall siehe etwa Senatsurteil von 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, aaO Rn. 14 f.). Schon im amtsgerichtlichen Urteil aus dem Jahr 2006 klingt an, dass es (wovon auch das Berufungsgericht letztlich ausgehen dürfte) offenbar lange Zeit zuvor eine Umstellung der Miete gegeben habe und die Nebenkosten danach unbeanstandet umfassend abge- rechnet worden seien. Es liegt nahe, dass es sich dabei um eine Umstellung nach § 10 WoBindG noch während der Zeit der Preisbindung handelte, die dem Ver- mieter die Möglichkeit gab, einerseits die Grundmiete um den Betrag der bisher darin enthaltenen Betriebskosten zu ermäßigen und dafür andererseits die Be- triebskosten insgesamt gesondert umzulegen. 20 - 9 - 2. Die materiellen Voraussetzungen der gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung (ortsübliche Vergleichsmiete, Sperrfrist, Wartefrist, Kappungs- grenze) stehen zwischen den Parteien nicht in Streit. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 19.07.2019 - 221 C 28/19 - LG Köln, Entscheidung vom 02.04.2020 - 6 S 163/19 - 21

§ 536

BGH VIII ZR 295/0719.11.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 39/09 Verkündet am: 16. Dezember 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksich- tigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschrif- ten deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälf- te der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421). BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - LG Frankfurt/Main AG Königstein - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Dezember 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers und der Drittwiderbeklagten wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 2. Dezember 2008 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage hinsichtlich des über 870,50 € nebst Zinsen (betref- fend die Betriebskosten) hinausgehenden Betrages abgewiesen und der Widerklage stattgegeben worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Königstein im Taunus vom 30. November 2007 wird hinsichtlich der Widerklage zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Sache im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi- onsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagte war Mieterin einer Maisonette-Dachgeschosswohnung des Klägers und seiner Ehefrau, der Drittwiderbeklagten. Die Wohnung besteht aus einem unteren Geschoss nebst Balkon sowie einer über eine innen liegende Treppe zur erreichenden (beheizbaren) Galerie nebst kleinem Zimmer und Duschbad. Die monatliche Miete für die Wohnung betrug 1.000 € einschließlich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200 €. In § 1 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 5./11. Februar 2004 ist bezüglich der Mieträume eine "Größe von ca. 88 qm" angegeben. Vor Abschluss des Mietver- trages besichtigte die Beklagte die Wohnung und erhielt von den Vermietern die Grundrisspläne. Auf den Plänen waren alle Räume und der Balkon jeweils mit gerundeten Quadratmeterangaben versehen. Danach betrug die Größe der Räume des unteren Geschosses insgesamt 70,5 qm, des Balkons 9 qm und des oberen (Galerie-)Geschosses 15 qm. 2 Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die Wohnfläche lediglich 72,55 qm, weil die Grundfläche des (oberen) Galeriege- schosses von insgesamt 23,58 qm, unter Berücksichtigung der Schrägen be- rechnet mit 11,79 qm, gemäß § 41 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung außer Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten. 3 Die Beklagte ist der Ansicht, die Miete sei um 17,56 % gemindert, weil die Wohnfläche in diesem Umfang von der vereinbarten Wohnfläche abweiche. Außerdem sei die Miete um 20 % wegen Isolierungs-, Dämmungs- und Beheiz- 4 - 4 - barkeitsproblemen gemindert. Sie kürzte die Miete seit Januar 2007 in unter- schiedlicher Höhe, seit Juni 2007 monatlich jeweils in Höhe von 175,60 €. 5 Die Drittwiderbeklagte hat alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis an den Kläger abgetreten. Dieser hat mit der Klage Mietrückstände von Januar bis No- vember 2007 in Höhe von 1.975,42 €, ferner 870,50 € als Nachzahlungsbetrag aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 sowie vor- gerichtliche Anwaltskosten - jeweils nebst Zinsen - geltend gemacht. Die Beklagte hat widerklagend - unter Berücksichtigung bereits vorge- nommener Mietkürzungen aus anderem Grund - Rückzahlung überzahlter Mie- te in Höhe von 5.575,38 € nebst Zinsen wegen der nach dem Privatgutachten bestehenden Wohnflächenabweichung verlangt. 6 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge- wiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen und den Kläger und die Drittwiderbeklagte auf die Widerklage zur Zahlung von 5.575,38 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt - zugelassenen Revision erstreben der Kläger und die Drittwider- beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die Klage hinsichtlich des über 870,50 € nebst Zinsen (betreffend die Betriebskosten) hi- nausgehenden Betrages abgewiesen und der Widerklage stattgegeben worden ist. 7 - 5 - Entscheidungsgründe: 8 Die Revision hat Erfolg. I. 9 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 10 Die auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage sei unbegründet, weil die Miete wegen Wohnflächenabweichung in dem von der Beklagten gel- tend gemachten Umfang gemindert sei. Weise eine Mietwohnung eine tatsäch- liche Wohnfläche auf, die 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege, bestehe ein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der den Mieter zur Minderung berechtige. Bezüglich bereits überzahlter Miete stehe dem Mieter ein Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu. Mangels Anhaltspunkten für einen vereinbarten Berechnungsmaßstab sowie für eine ortsübliche Berechnungsmethode sei vorliegend davon auszuge- hen, dass die Parteien bezogen auf das Anfang des Jahres 2004 geschlossene Mietverhältnis stillschweigend die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohn- flächenverordnung (WoFlV) vereinbart hätten. Ausgehend von der Gesamtkon- zeption der Wohnflächenverordnung sei zunächst die grundsätzliche Anrechen- barkeit der zu berücksichtigenden Flächen gemäß § 2 WoFlV zu beachten. Da- nach gehörten die Grundflächen derjenigen Wohnräume nicht zur Wohnfläche, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungs- rechts der Länder genügten. Nach § 42 der hier maßgeblichen Hessischen Bauordnung seien Dachgeschosse nicht zur Wohnfläche zu rechnen, sofern diese zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 m 11 - 6 - aufwiesen, da sie als Aufenthaltsraum nicht in Betracht kämen. Die baurechts- widrige Nutzung als Wohnraum ändere daran nichts. 12 Danach sei die gesamte Galeriefläche nicht als Wohnfläche anzurech- nen, weil weniger als die Hälfte der Fläche eine lichte Höhe von 2,20 m aufwei- se. Die Wohnfläche betrage - entsprechend dem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten - 72,55 qm, so dass eine Abweichung von 17,56 % gegenüber der vertraglichen Vereinbarung von 88 qm vorliege. Dies führe zu einer monatli- chen Minderung der Bruttomiete von 1.000 € um monatlich 175,60 €. Auch hinsichtlich des geltend gemachten Nachzahlungsbetrags auf Be- triebskosten für 2005 und 2006 in Höhe von 870,50 € sei die Klage unbegrün- det. 13 Die Widerklageforderung stehe der Beklagten hingegen für die Monate Mai 2004 bis einschließlich Mai 2007 in Höhe eines monatlichen Rückzah- lungsbetrages von 175,60 € abzüglich der bereits vorgenommenen Einbehalte, somit in der geltend gemachten Höhe von 5.575,38 € gegenüber den Vermie- tern zu. 14 II. Diese Beurteilung hält, soweit sie revisionsrechtlicher Nachprüfung unter- liegt, dieser in einem wesentlichen Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weicht die tatsächliche Wohnfläche der vermieteten Wohnung nicht um mehr als 10 % von der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnflä- che ab. Da insoweit kein Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, kann die Klageforderung nicht mit der vom Berufungsgericht ge- gebenen Begründung verneint werden. Ebenso entfällt der mit der Widerklage 15 - 7 - geltend gemachte Rückforderungsanspruch der Beklagten wegen überzahlter Miete. 16 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe der Größe der Räume mit ca. 88 qm als Beschaffenheitsvereinbarung über die Wohnfläche der vermieteten Wohnung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 a, c, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Tz. 13 f., 17). Ebenso zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist, weil er keinen feststehenden Inhalt hat, und, da eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flächen bei frei finanziertem Wohnraum fehlt, zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestim- mungen herangezogen werden können, falls nicht die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats legt das Berufungsgericht auch im Ansatz zutreffend seiner Entscheidung zugrunde, dass einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zukommt (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 10 m.w.N.). 17 - 8 - Anders als das Berufungsgericht meint, ist hiernach das Galeriegeschoss der von der Beklagten gemieteten Wohnung jedoch in die Wohnflächenberech- nung einzubeziehen. Denn aus den tatsächlichen Feststellungen des Beru- fungsgerichts, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen worden sind, ergibt sich, dass auch das Galeriegeschoss als Wohnraum mitvermietet worden ist. Dies geht schon aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit hervor, in dessen § 1 Nr. 1 die zu Wohnzwecken vermieteten "Räume mit einer Größe von ca. 88 m2" unter Buchst. a als "3 1/2 Zimmer, Flur, Küche, Bad sowie weite- re Dusche/WC im Obergeschoß" bezeichnet sind. Dass das - bewohnbare und von der Beklagten auch zu Wohnzwecken genutzte - Galeriegeschoss zu ande- ren als zu Wohnzwecken vermietet gewesen sein könnte, ist fernliegend und von der Beklagten auch nicht geltend gemacht worden. 18 Es kommt hinzu, dass die Beklagte nach den unangegriffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertra- ges besichtigt hatte und dass ihr von den Vermietern Grundrisspläne ausge- händigt worden waren, in denen die Größe der Räume beider Geschosse mit gerundeten Quadratmeterangaben verzeichnet ist. Da die Fläche des unteren Geschosses hiernach nur ca. 70 qm (zuzüglich des mit 9 qm eingezeichneten Balkons) beträgt, war eindeutig erkennbar, dass in die mit ca. 88 qm angege- bene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einbezogen war. 19 Steht demnach fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch das Galeriegeschoss einschließt, so kommt dem vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt gerückten Umstand, dass die Räume des Galeriegeschosses nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht zur Wohn- fläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine 20 - 9 - lichte Höhe von über 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten, keine Bedeutung zu. Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschrän- kungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Be- rechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenver- ordnung kann nichts anderes gelten. Danach liegt die Wohnflächenabweichung schon nach dem eigenen Vor- trag der Beklagten unter 10 %, denn nach dem von ihr eingeholten Privatgut- achten beträgt die Gesamtwohnfläche 84,34 qm (unteres Geschoss: 72,55 qm, Galeriegeschoss: 11,79 qm). Damit fehlt es an einem Mangel in Gestalt einer erheblichen Unterschreitung der mit ca. 88 qm vereinbarten Wohnfläche, auf- grund dessen die Miete um die von der Beklagten mit der Widerklage geltend gemachte Summe gemindert sein könnte. 21 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil mit Ausnahme der Klageabwei- sung hinsichtlich der Betriebskostennachzahlung keinen Bestand haben; es ist daher in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann lediglich bezüglich der Widerklage selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Widerklage mangels eines zur Minderung berechti- genden Wohnflächenmangels unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil insoweit zurückzuweisen. Hinsichtlich der 22 - 10 - - weitergehenden - Klageforderung kann der Senat hingegen nicht abschlie- ßend in der Sache entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu den von der Beklagten behaupteten sonstigen Minderungsgründen (fehlende Wärmeisolierung und mangelnde Beheizbarkeit) sowie den vom Kläger geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten bedarf. Insoweit ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Königstein, Entscheidung vom 30.11.2007 - 23 C 637/07-14 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 02.12.2008 - 2/17 S 144/07 -

BGH VIII ZR 18/2010.11.2020 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/07 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3, § 204 Abs. 1 Nr. 1 a) Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteiler- schlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallen- den Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksam- keit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung. b) Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. c) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar (Fortführung des Senatsurteils vom 9. April 2008, VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, unter II 1 b). BGH, Urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 - LG Heilbronn AG Öhringen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Heilbronn vom 26. Oktober 2007 unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Nebenkosten für die Jah- re 2005 und 2006 zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von Betriebskosten sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in An- spruch. 1 Die Klägerin ist Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage und be- vollmächtigt, im eigenen Namen für die Eigentümer Forderungen gerichtlich geltend zu machen. Das verwaltete Objekt besteht aus 35 Wohnungen, von denen 34 in Sondereigentum stehen. Die von der Eigentümergemeinschaft an 2 - 3 - die Beklagten vermietete Wohnung war ursprünglich als Hausmeisterwohnung vorgesehen und gehört zum Gemeinschaftseigentum. Das Mietverhältnis mit den Beklagten endete am 31. August 2006. 3 In der Abrechnung der Klägerin vom 24. März 2005 für das Jahr 2004 heißt es eingangs der Aufstellung der Kosten: "Wohnung Nr. 35.4 Gesamt / Anteil EINHEITEN 34 / QM 2.970,00 / 0,00 MITEIGENTUM 1.000,00 / 0.00 HB-KOSTEN 34,00 / 1,00 GARAGEN 28,00 / 0,00 EINH. 35 35,00 / 1,00 AUFZ. 51,8 51,80 / 0,00 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66,00 / 3,00" Die Positionen "HAUSBETREUUNG" und "ABZÜGE" sind in der weite- ren Abrechnung wie folgt dargestellt: 4 "Konto Nr. Abrechnung Verteiler Kosten d. Einheit 26 HAUSBETREUUNG 12.045,50 HB-KOSTE 354,28 40 ABZÜGE 2.372,75 EINZEL 157,60" 5 Über die Positionen Heizung und Wasser/Abwasser wurden gesonderte Einzelabrechnungen erstellt. Weitere in der Abrechnung vom 24. März 2005 aufgeführte Betriebskosten, u.a. Telefon, Gartenpflege, Putzmittel, Gewässer- schadenversicherung, weisen als Verteiler "MITEIG" und als Kosten der Einheit "0,00" aus. Zusätzlich sind aber auf einem gesonderten Blatt unter der Be- zeichnung "Konto 40" einzelne Beträge zu den Positionen "Telefon, Gartenpfle- - 4 - ge, Putzmittel, Gewässerschadenvers., Haftpfl.-LW-Vers., Brand/Sturmvers., Aufzugswartung/TÜV" aufgeführt, die sich zu dem in der Abrechnung unter der Position "ABZÜGE" als Anteil der Beklagten genannten Betrag von 157,60 € addieren. 6 In der Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 heißt es ein- gangs abweichend zur Abrechnung 2004: "MITEIGENTUM 1.000,00 / 28,68 AUFZ. 51,8 53,10 / 1,30 AUFZ. 47,9 47,90 / 0,00 PERSONEN 66, 25 / 3,00" 7 In der nachfolgenden Abrechnung werden die Positionen Versicherun- gen, Putzmittel, Streugut, Gartenpflege, Telefon nach dem Umlageschlüssel "MITEIG" auf die Beklagten umgelegt. Bei den Kosten der Aufzugswartung sind als Gesamtbetrag 2.684,97 €, als Verteilerschlüssel "AUFZ. 51,8" sowie als An- teil der Beklagten 65,73 € genannt. Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung restlicher Nebenkosten für die Jahre 2004 und 2005 in Höhe von zuletzt 461,10 € bzw. 872,99 €, eine Neben- kostenvorauszahlung für 2006 in Höhe von 640 € sowie die Erstattung vorge- richtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 79,17 € verlangt. Mit Schreiben vom 24. Juli 2007 übersandte die Klägerin den Beklagten die Nebenkostenab- rechnung für Januar bis August 2006. 8 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht die Verurteilung der Beklagten auf 160,57 € nebst Zinsen reduziert und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 9 - 5 - Entscheidungsgründe: 10 Die Revision der Klägerin hat zum überwiegenden Teil Erfolg. I. 11 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 12 Soweit die Klägerin in den Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 über die Heizkosten und die Wasser-/Entwässerungskosten hinaus weite- re Nebenkostenpositionen geltend gemacht habe, seien die Nebenkostenab- rechnungen formell unwirksam. Es fehle an einer Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel. Diese seien zwar auf den Abrechnungen jeweils oben rechts für die jeweils abgerechneten Nebenkostenpositionen angegeben, aber nicht nachvollziehbar. So sei der für die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zugrunde gelegte Schlüssel nicht nachvollziehbar, weil auf die Wohnung der Beklagten gerade kein Miteigentumsanteil entfalle. Bei der Abrechnung nach Einheiten sei zunächst angegeben, es handele sich um 34 Einheiten, wenige Zeilen tiefer werde dann aber ein Verteilerschlüssel "Einh. 35" aufgeführt, wo- nach die Kosten nach dem Verhältnis 35/1 verteilt werden sollten. Dieser Schlüssel werde auf einen Teil der Müllgebühren angewandt, während die Hausbetreuungskosten nach dem Verhältnis 34/1 verteilt würden. In der Ne- benkostenabrechnung für 2005 komme hinzu, dass der für Aufzugswar- tung/TÜV angegebene Schlüssel ("Aufz. 51,8") von 53,10/1,30 nicht verständ- lich und nirgends erläutert sei. Die formelle Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnungen für 2004 und 2005 habe zur Folge, dass die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht fällig seien. Aufgrund der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geregelten Abrechnungs- frist von einem Jahr könne die Klägerin für diese Kalenderjahre auch keine Ab- 13 - 6 - rechnung mehr nachholen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Dazu komme, dass die Abrechnung der Klägerin auch inhaltliche Fehler aufweise. 14 Die Voraussetzungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach eine Nach- forderung dann nicht ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten habe, lägen nicht vor. Es falle in den eige- nen Verantwortungsbereich des Vermieters, fristgerecht ordnungsgemäße Ab- rechnungen vorzulegen. Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnungen der Klägerin für formell ordnungsgemäß gehalten habe, könne die Klägerin nicht entlasten. Im Jahr 2004 hätten die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen die verbrauchsabhängigen Nebenkosten überstiegen, so dass der Klägerin in- soweit keine Nachforderung zustehe. 15 Für das Jahr 2005 stehe der Klägerin hingegen eine Nachzahlung in Hö- he von 160,57 € zu, da die von den Beklagten geleisteten Vorauszahlungen (1.536 €) um diesen Betrag unter den tatsächlichen Heizkosten (1.296,90 €) und den Wasser-/Entwässerungskosten (399,67 €) lägen. 16 Da die Abrechnung für das Jahr 2005 weitgehend formell unwirksam sei, könne sie auch nicht als Grundlage für einen Anspruch nach § 560 Abs. 4 BGB auf Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung herangezogen werden. Im Üb- rigen sei die Klägerin nach nunmehr eingetretener Abrechnungsreife daran ge- hindert, weiterhin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen einzuklagen. 17 Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten könne die Klägerin aus Verzugsge- sichtspunkten nicht ersetzt verlangen, da bereits unklar sei, wofür diese ange- fallen seien und aus welchem Streitwert sie sich errechnen sollten. 18 - 7 - II. 19 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2004 sowie auf Erstattung diesbezüglicher Kosten einer anwaltlichen Mahnung hat das Berufungsgericht allerdings zu Recht verneint. Ein Anspruch auf Zahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 kann der Klägerin mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung hingegen nicht versagt werden. Im Hinblick auf die von der Klägerin für das Jahr 2006 geltend gemachten Ne- benkosten hat das Urteil des Berufungsgerichts wegen eines Verfahrensfehlers keinen Bestand. 1. Der Auffassung des Berufungsgerichts, die Abrechnung für das Jahr 2004 sei (mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Wasser/Abwasser) schon formell nicht ordnungsgemäß, ist jedenfalls für die Position "Hausbetreuungs- kosten" und "Abzüge" beizupflichten. Bleiben diese beiden Positionen unbe- rücksichtigt, ergibt sich aus den übrigen abgerechneten Betriebskosten kein die geleisteten Vorauszahlungen übersteigender Betrag. Der Klägerin stehen somit Nachforderungen bezüglich der Nebenkosten für das Jahr 2004 nicht zu. 20 a) Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, ist eine Betriebskosten- abrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, Tz. 10; Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, NJW 2008, 2258, Tz. 15). Freilich ist nicht in jedem Fall die Er- läuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs Voraussetzung für eine for- mell ordnungsgemäße Abrechnung. Eine Abrechnung soll den Mieter in die La- 21 - 8 - ge versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). Erforderlich ist dafür, dass der Mieter er- kennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters (vgl. Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 15). Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenab- rechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzel- nen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abge- rechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Ge- samtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit. 22 b) Für die Kosten der Hausbetreuung ist als Verteilerschlüssel "HB- KOSTE" angegeben. Diese Angabe ist als Verteilerschlüssel für sich gesehen unverständlich und wird in der Abrechnung auch nicht erläutert. Aus den Anga- ben in der Abrechnung lässt sich zwar noch entnehmen, dass als Gesamtmen- ge "34,0" und als Anteil der Beklagten "1,0" angesetzt worden sind. Hieraus kann der durchschnittliche Mieter aber nicht entnehmen, nach welchem Umla- gemaßstab die Abrechnung vorgenommen wurde. Der möglicherweise gemein- te Umlagemaßstab "Wohneinheiten" ist in diesem Zusammenhang nicht ge- nannt; auch die genannte Zahl 34 spricht angesichts vorhandener 35 Wohnun- gen jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit für diesen Umlageschlüs- sel. 23 - 9 - c) Bei der Position Konto 40 ("ABZÜGE") ist schon nicht erkennbar, um welche umlagefähigen Betriebskosten es sich dabei handeln soll; die auf ge- sondertem Blatt zu diesem Konto erfolgte Abrechnung weist zwar einzelne Be- triebskosten wie Telefon, Gartenpflege, Aufzugswartung etc. auf, enthält aber nur die auf die Beklagten entfallenden Einzelbeträge, so dass es schon aus diesem Grund insoweit an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt. 24 d) Zutreffend ist weiterhin die rechtliche Würdigung des Berufungsge- richts, dass mit Ablauf des Kalenderjahres 2005 eine Behebung der formellen Fehler der Abrechnung wegen Ablaufs der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr möglich war und dass die Vorausset- zungen des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB, wonach eine Nachforderung nicht ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, hier nicht gegeben sind. Die letztgenannte Vorschrift ist insbesondere im Hinblick auf den - hier nicht vorliegenden - Fall erlassen wor- den, dass Steuern oder Abgaben erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode behördlich festgesetzt werden (BT-Drs. 14/4553, S. 51; vgl. Senatsurteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350, Tz. 15). Der Umstand, dass das Amtsgericht die Abrechnung der Klägerin - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens hierzu - für insgesamt formell ordnungsgemäß angesehen hat, führt dagegen nicht zu einer Entlastung der Klägerin. Die Fehler der Abrech- nung stammen aus ihrer Sphäre und sind nicht vom Gericht verursacht (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 473). 25 Ohne Erfolg hält die Revision dem entgegen, die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB müsse durch Auslegung im Wege einer teleologi- schen Reduktion oder durch analoge Anwendung der Verjährungsvorschriften - hier § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB - ausgedehnt werden, weil ein Mieter, der wie die Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist eine Abrechnung erhalten habe, inso- weit jedenfalls dann kein schutzwürdiges Vertrauen bilden könne, wenn es noch innerhalb der Ausschlussfrist zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens 26 - 10 - komme. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB soll Abrechnungssi- cherheit für den Mieter gewährleisten, dient der Rechtssicherheit und bezweckt Rechtsklarheit. Dieser Normzweck würde verfehlt, wenn der Mieter im Falle ei- ner gerichtlichen Auseinandersetzung über die Betriebskostenabrechnung Ge- fahr liefe, mit höheren als den innerhalb der Abrechnungsfrist formell wirksam abgerechneten Kosten belastet zu werden. Unter diesem Gesichtspunkt verbie- tet sich eine teleologische Reduktion der Ausschlussvorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Wie der Senat (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, Tz. 20 f.) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, kommt aus den gleichen Gründen auch die entsprechende Anwendung der für die Verjährung geltenden Vorschrift des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und Satz 3 BGB in der Regel nicht in Betracht. Gleiches muss für § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gelten, auch wenn diese Bestimmung anders als § 212 BGB nicht den Neubeginn, sondern nur die Hemmung der Verjährung vorsieht. 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass auch die Abrechnung 2005 mit Ausnahme der Positionen Heizung und Was- ser/Abwasser nicht formell ordnungsgemäß sei. Wie die Revision mit Recht rügt, hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Klägerin bereits in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 die Verteilerschlüssel erläutert hat, die sie auch in der späteren Abrechnung vom 6. März 2006 für das Jahr 2005 an- gewendet hat. Jedenfalls unter Berücksichtigung dieser Erläuterungen wird die Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 insgesamt den formellen Anforde- rungen gerecht. 27 a) Der Verteilerschlüssel "MITEIGENTUM" ist bereits aus sich heraus verständlich und bedarf deshalb keiner Erläuterung. Es liegt auf der Hand, dass bei diesem Schlüssel die Kosten nach dem Verhältnis der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Miteigentumsanteile zur Summe aller Miteigentumsanteile der Abrechnungseinheit verteilt werden sollen. Es genügt daher, wenn - wie in der Abrechnung der Klägerin für das Jahr 2005 geschehen - der für die Woh- 28 - 11 - nung des Mieters zugrunde gelegte Miteigentumsanteil ("28,68") und die Sum- me aller Anteile ("1.000") angegeben werden, so dass der Mieter die vorge- nommenen Rechenschritte nachvollziehen kann. Ob der Ansatz eines Miteigen- tumsanteils von 28,68 in Anbetracht der Tatsache, dass der Wohnung der Be- klagten kein Miteigentumsanteil zugeordnet war, zulässig ist und ob der - nach der Darstellung der Klägerin fiktive - Anteil richtig angesetzt ist, ist wiederum keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Im Übrigen hat die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass sie sich bei der Abrechnung damit beholfen habe, für die im Gemeinschaftseigentum stehende Wohnung der Beklagten den gleichen Miteigentumsanteil anzusetzen, der auf die darüber liegende, gleich große Wohnung entfalle. b) Hinsichtlich der Müllgebühren hat die Klägerin ebenfalls bereits in dem genannten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 erläutert, dass die Gesamtkosten in der Weise verteilt werden, dass vorab jeder Wohnung ein Grundbetrag von 27,61 € zugeordnet und der Restbetrag nach dem Umlageschlüssel "Personen" umgelegt wird. So ist die Klägerin in ihrer Abrechnung vom 6. März 2006 ver- fahren, indem sie vorab einen Teilbetrag von 966,35 € als Grundbetrag (27,61 € je Wohnung) und den Restbetrag von 1.858,65 € nach dem Verteilerschlüssel Personenzahl umgelegt hat. Da die Abrechnung sowohl die für die Wohnung der Beklagten zugrunde gelegte Personenzahl als auch die Gesamtpersonen- zahl enthält, ist den formellen Erfordernissen damit Genüge getan. 29 c) Im Hinblick auf die Positionen Hausbetreuung, Kabelfernsehen und Allgemeinstrom hat die Klägerin ebenfalls in dem erwähnten Schriftsatz vom 11. Januar 2006 ausgeführt, dass sie diese Positionen nach Wohneinheiten abrechne. Einer weiteren Erläuterung bedurfte es nicht, da der Verteilerschlüs- sel Wohneinheiten aus sich heraus verständlich ist. Der in der späteren Ab- rechnung der Klägerin aufgetretene Widerspruch, dass als Gesamtzahl der 30 - 12 - Wohnungen teils 34, teils 35 Wohnungen angegeben sind, betrifft wiederum nicht die formelle Ebene, sondern die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. 31 d) Auch zu der Position "Aufzugskosten/TÜV" hat die Klägerin in dem genannten Schriftsatz den - aus der Bezeichnung "AUFZ. 51,8" in der Tat nicht ersichtlichen - Verteilerschlüssel im Einzelnen dargestellt und erläutert. Sie hat ausgeführt und näher erläutert, dass den Wohnungen für die Verteilung dieser Kosten ein nach der Geschosshöhe gestaffelter Bewertungsfaktor zugeordnet wurde, dass dieser für die Erdgeschosswohnung der Beklagten mit 1,3 ange- setzt wurde und dass die Summe der Faktoren aller Wohnungen 51,8 betrug. Zusammen mit diesen Angaben genügte die Abrechnung der Aufzugskosten in der Abrechnung für das Jahr 2005 den formellen Anforderungen. Dem steht nicht entgegen, dass in dieser Abrechnung als Summe der Bewertungsfaktoren nicht 51,8 sondern 53,1 angegeben war; denn ob dieser Ansatz korrekt war, betrifft wiederum die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. 3. Soweit das Berufungsgericht die Klage auf Zahlung rückständiger Be- triebskostenvorausleistungen in Höhe von 640 € für das Jahr 2006 unter Hin- weis auf die zwischenzeitlich erteilte Abrechnung abgewiesen hat, rügt die Re- vision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht der Klägerin, die die Bedeutung dieses nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eingetrete- nen Umstands (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008, aaO, Tz. 18) ersichtlich übersehen hatte, den hiernach gebotenen Hinweis gemäß § 139 ZPO nicht er- teilt hat. 32 4. Ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten ent- fällt schließlich schon deshalb, weil der Klägerin für das Jahr 2004 kein Nach- zahlungsanspruch gegen die Beklagten zusteht und das die Rechtsanwaltskos- ten auslösende Schreiben der erstinstanzlich tätigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 20. Juli 2005 sich noch nicht auf die Abrechnung für das Jahr 2005 bezogen haben kann. 33 - 13 - III. 34 Das Berufungsurteil erweist sich somit als richtig, soweit es die Neben- kostenabrechnung für das Jahr 2004 und die vorgerichtlichen Anwaltskosten betrifft; insoweit ist die Revision zurückzuweisen. Bezüglich der Nebenkosten- forderungen für das Jahr 2005 und die Monate Januar bis August 2006 kann das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann, soweit das Berufungsurteil auf- zuheben ist, nicht in der Sache selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellun- gen zur inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung für das Jahr 2005 getroffen hat und weil der Klägerin bezüglich der für 2006 geltend gemachten Vorauszahlun- gen Gelegenheit zu geben ist, ihre Anträge an die (infolge der zwischenzeitlich erfolgten Abrechnung) geänderte Rechtslage anzupassen. Die Sache ist des- halb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Öhringen, Entscheidung vom 15.06.2007 - 2 C 638/05 - LG Heilbronn, Entscheidung vom 26.10.2007 - 2 S 28/07 Sk -

§ 535§ 573§ 580

BGH VIII ZR 169/0326.05.2004 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:101120BVIIIZR18.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 18/20 vom 10. November 2020 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterinnen Dr. Fetzer und Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Kempten - 5. Zivilkammer - vom 13. Dezember 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Streithelfers des Klägers, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückver- wiesen. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 19.859,96 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien sind Brüder. Der Kläger vermietete mit schriftlichem Mietver- trag vom 5. Februar 1995 rückwirkend zum 1. Januar 1995 eine Vierzimmerwoh- nung in R. an den Beklagten. Ausweislich § 3 des Mietvertrags beträgt die Miete inklusive Nebenkosten 562,42 € (1.100 DM). Zwischen den Parteien steht im Streit, ob sie mündlich eine abweichende Vereinbarung über die Miet- höhe getroffen haben. 1 - 3 - Der Beklagte überwies bis einschließlich März 2009 den im schriftlichen Mietvertrag ausgewiesenen Betrag in Höhe von 562,42 € monatlich an den Klä- ger. Ab April 2009 reduzierte er den Überweisungsbetrag auf 300 € monatlich. Mit Schreiben vom 23. Januar 2018 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs in dem Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2018 in Höhe von 9.709,54 € fristlos und hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2018. Der Beklagte kam dem Räumungsverlangen des Klägers nicht nach und glich auch den von diesem geltend gemachten Zahlungsrückstand nicht aus. Der Beklagte hat geltend gemacht, zwischen den Parteien habe eine mündliche Abrede dahin bestanden, dass er in Abweichung zu der im schriftli- chen Mietvertrag festgelegten Miete als Ausgleich für die Mitwirkung bei Reno- vierungsarbeiten für das streitgegenständliche Anwesen lediglich eine Miete von 300 € geschuldet habe. Der Kläger habe zwar - wohl aus steuerlichen Gründen - auf die Ausweisung einer höheren Miete in dem schriftlichen Mietvertrag bestan- den, der Beklagte habe aber von Anfang an nur die Hälfte dieses Betrags bezahlt. Dies sei viele Jahre lang dadurch geschehen, dass er den vollen Betrag von 562,42 € an den Kläger überwiesen, dieser ihm aber dann 250 € in bar zurück- gegeben habe. Der Kläger habe diese Vorgehensweise jahrzehntelang akzep- tiert und sei erst im Jahr 2009 aufgrund persönlicher Differenzen hiervon abge- rückt, woraufhin der Beklagte nur noch 300 € monatlich überwiesen habe. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 9.971,66 € nebst Zinsen, auf Entrichtung einer Nutzungsentschädigung von 562,42 € ab März 2018 bis zur Räumung sowie auf Räumung und Herausgabe eines Nachbargrundstücks in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der 2 3 4 5 - 4 - Klage nach einer Beweisaufnahme zu mündlich getroffenen Abreden nur bezüg- lich des letztgenannten Begehrens stattgegeben. Die hiergegen gerichteten Be- rufungen beider Parteien sind vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers, mit der er sein Klagebegehren, soweit es in den Vorinstanzen abgewiesen worden ist, weiterverfolgt. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die vorliegende Entscheidung von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung nicht zu, weil die ausgesprochenen Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die auf Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gestützte Kündigung des Klägers vom 21. Januar 2018 (gemeint ist 23. Januar 2018) scheitere bereits daran, dass das Amtsgericht - ohne Rechtsfehler - zu der Überzeugung gelangt sei (§ 286 ZPO), der Beklagte habe aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien nur eine reduzierte Miete geschuldet. Das Amtsgericht habe sich an die Regeln der freien Beweiswürdigung gehalten. Die Berufungskammer folge seiner Beweiswürdigung auch in der Sache. Es sei nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht nach Einvernahme der benannten Zeugen zu der Überzeugung ge- langt sei, die Parteien hätten eine Vereinbarung dergestalt getroffen, dass der Beklagte die im Mietvertrag vom 5. Februar 1995 aufgeführte Miete nicht in vol- lem Umfang schulde. Das Amtsgericht habe dezidiert und gut nachvollziehbar dargelegt, dass und warum es zu dieser Überzeugung gelangt sei. Dies genüge 6 7 8 - 5 - den Anforderungen an eine der Zivilprozessordnung entsprechende Beweiswür- digung. Dass der Kläger das Ergebnis der Beweisaufnahme anders werte, führe zu keinem Fehler des Amtsgerichts. Ein Verstoß gegen Beweisregeln oder Denk- und Naturgesetze werde in der Berufungsbegründung nicht aufgezeigt. Auch die Klage auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 9.971,96 € nebst Zinsen sowie auf Entrichtung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 564,42 € (gemeint ist 562,42 €) ab März 2018 habe das Amtsgericht ohne Rechtsfehler abgewiesen. Es bestünden weder offene Mietforderungen (§ 535 Abs. 2 BGB) noch Ansprüche auf Nutzungsentschädigung (§ 546a BGB), da der Beklagte zur Überzeugung des Ausgangsgerichts nachgewiesen habe, dass aufgrund einer Vereinbarung zwischen den Parteien nur eine reduzierte Miete geschuldet sei. III. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entschei- dung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch des Klägers auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). Denn das Berufungsgericht hat gehörswidrig das Vorbringen des Klägers übergangen, dass auch bei Zugrun- delegung des - von den Zeuginnen P. und S. (weitgehend) bestätigten - Vorbringens des Beklagten eine monatliche Mietdifferenz von 12,42 € (562,42 € abzüglich 250 € Rückerstattung) verbliebe, die - ausgehend von einer geschul- deten Miete in Höhe von 312,42 € - ab März 2017 auf einen gemäß § 573 Abs. 1 Nr. 2 BGB relevanten Rückstand von (mehr als) einer Monatsmiete angewach- sen sei, der auch bei Zugang der Kündigung vom 23. Januar 2018 noch bestan- den hätte und bis zu diesem Zeitpunkt sogar noch weiter angestiegen wäre. 9 10 - 6 - 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das entscheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwä- gung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 86, 133, 144; 96, 205, 216; BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, juris Rn. 14; vom 25. Septem- ber 2020 - 2 BvR 854/20, juris Rn. 26; Senatsbeschlüsse vom 11. Dezem- ber 2012 - VIII ZR 37/12, juris Rn. 10; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW- RR 2020, 1019 Rn. 13). Dabei ist es allerdings nicht gehalten, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen (BVerfG, Be- schlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO). Liegen im Einzelfall jedoch besondere Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass tatsächliches Vorbringen eines Prozessbeteiligten entweder über- haupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwo- gen worden ist, ist ein Verstoß gegen die sich aus Art. 103 Abs. 1 GG ergebende Pflicht zur Berücksichtigung von Vorbringen gegeben (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO Rn. 15; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschluss vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, juris Rn. 8). Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechts- standpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. Septem- ber 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschlüsse vom 11. Dezember 2012 - VIII ZR 37/12, aaO; vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, aaO; jeweils mwN). 2. Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht eine Ge- hörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. 11 12 13 - 7 - a) Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme die Überzeugung gewon- nen, die Parteien hätten eine Vereinbarung getroffen, wonach der Beklagte nur die Hälfte des im schriftlichen Mietvertrag ausgewiesenen Betrags von 562,42 € schulde und dies bis März 2009 durch Überweisung der im Mietvertrag festge- legten Miete und anschließender Rückzahlung von 250 € in bar und später durch Überweisung von nur noch 300 € gewährleistet worden sei. Dabei hat das Amts- gericht den Umstand nicht berücksichtigt, dass der Rückzahlungsbetrag von 250 € nicht die Hälfte von 562,42 € darstellt, sondern nach Abzug dieses Betrags eine Restmiete von 312,42 € verbleibt. b) Wie die Nichtzulassungsbeschwerde zu Recht geltend macht, hat dies der Kläger im Berufungsverfahren konkret angegriffen. Er hat dort auf ein Schrei- ben des Beklagtenvertreters vom 17. September 2009, in dem eine geschuldete Miete von 312 € aufgeführt war, und auf den unstreitigen Umstand verwiesen, dass der Beklagte gleichwohl ab April 2009 stets nur 300 € monatlich entrichtet hat. Weiter hat er angeführt, der Beklagte sei weder in diesem Schreiben noch in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht auf die Frage eingegangen, warum er, wenn die Miete sich um 250 € habe reduzieren sollen, nicht den Diffe- renzbetrag von 312,42 €, sondern lediglich 300 €, und dies auch nur unter Vor- behalt, bezahlt habe. Schließlich hat er geltend gemacht, der durch die Nichtzah- lung eines Betrags von monatlich 12 € in dem Zeitraum von Januar 2015 bis Ja- nuar 2018 aufgelaufene Rückstand von 444 € habe - ausgehend von einer Miete in Höhe von 312 € - die am 23. Januar 2018 fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung gerechtfertigt. c) Das Berufungsgericht ist auf dieses substantiierte Vorbringen des Klä- gers nicht eingegangen, sondern hat sich in seinem Urteil mit der nahezu inhalts- leeren Feststellung begnügt, der Beklagte habe nur eine "reduzierte Miete" ge- schuldet. Infolgedessen hat es sich mit einer für sämtliche noch rechtshängigen 14 15 16 - 8 - Ansprüche (Räumung und Herausgabe, Zahlung rückständiger Miete und Ent- richtung von Nutzungsentschädigung ab März 2018) zentralen Problemstellung, nämlich der Frage, welche konkrete Miete letztlich geschuldet ist, überhaupt nicht befasst. Es hat bei seiner Entscheidung die vom Kläger aufgezeigten Diskrepan- zen in der Überzeugungsbildung des Amtsgerichts bezüglich der letztlich ge- schuldeten Miete (entweder 312,42 € [= 562,42 € abzüglich einer Rückerstattung von 250 €], oder 300 € [bezahlter Betrag] oder 281,21 € [Hälfte von 562,42 €]) und auch sein sich hieran anschließendes Vorbringen ausgeblendet, bei Zugrun- delegung der vom Beklagten behaupteten, vom schriftlichen Mietvertrag abwei- chenden Vereinbarung der Parteien, auf die das Amtsgericht nach Beweisauf- nahme seine Überzeugung gestützt habe, sei eine Miete von 312,42 € (562,42 € - 250 €) geschuldet gewesen und folglich bei einer unstreitigen monatlichen Miet- zahlung von 300 € ein Restbetrag von 12,42 € monatlich offengeblieben, der zu einem kündigungsrelevanten Rückstand angelaufen sei. Hierdurch hat es einen wesentlichen Punkt des Berufungsvorbringens des Klägers nicht nur im Kern, sondern sogar vollständig übergangen. d) Zur Befassung mit diesem Vorbringen hätte aber Anlass bestanden, weil die konkrete Höhe der geschuldeten Miete sowohl für die Berechtigung der am 23. Januar 2018 erklärten (ordentlichen) Kündigung als auch - zumindest teil- weise - für die Klageanträge auf Zahlung restlicher Miete und auf Entrichtung einer Nutzungsentschädigung von wesentlicher Bedeutung ist. Hätte das Beru- fungsgericht das Vorbringen des Klägers berücksichtigt, hätte es nicht ohne Wei- teres zu einer (vollständigen) Zurückweisung der Berufung gelangen können. Denn danach wäre die - nach der einseitigen Einstellung der Rückerstattung von 250 € monatlich durch den Kläger und der infolgedessen vom Beklagten eben- falls eigenmächtig vorgenommenen Reduzierung des Überweisungsbetrags auf 300 € - bei Zugrundelegung der vom Beklagten behaupteten mündlichen Abrede geschuldete Miete nicht vollständig entrichtet worden. Vielmehr wäre in dem der 17 - 9 - Kündigung vom 23. Januar 2018 zugrunde liegenden Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2018 ein nachzuzahlender Rückstand von 459,54 € aufgelaufen, der zwar - ausgehend von einer Miete in Höhe von 312,42 € - nicht für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB genügt hätte, wohl aber die Voraussetzungen der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllen würde, weil bis zum Zugang der Kündigung vom 23. Januar 2018 ab März 2017 ununterbrochen mehr als 312,42 € an Miete offen gestanden hätten (vgl. Senatsurteil vom 10. Okto- ber 2012 - VIII ZR 107/12, NJW 2013, 159 Rn. 18 ff.). Dies würde dazu führen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien mit Ablauf des 31. Oktober 2019 beendet worden wäre. Weiter könnte der Kläger Nachzahlung rückständiger Miete von 459,54 € und Entrichtung einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 312,42 € monatlich (abzüglich erfolgter Zahlungen) verlangen. e) Dem Erfolg der vom Kläger geltend gemachten Gehörsverletzung steht entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung nicht der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität entgegen. Dieser fordert, dass ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreift, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Diese Würdigung entspricht dem in § 295 ZPO zum Ausdruck kommen- den Rechtsgedanken, nach dessen Inhalt eine Partei eine Gehörsverletzung nicht mehr rügen kann, wenn sie die ihr nach Erkennen des Verstoßes verblie- bene Möglichkeit zu einer Äußerung nicht genutzt hat (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, aaO; vom 14. Juni 2018 - III ZR 18 - 10 - 54/17, aaO; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, aaO; vom 28. Ja- nuar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO). Ein solches Versäumnis ist dem Kläger jedoch nicht anzulasten. Er hat - wie aufgezeigt - das dem Amtsgericht zur Last zu le- gende Übergehen der Differenz zwischen dem vom Beklagten monatlich entrich- teten Betrag von 300 € und dem unter Zugrundelegung einer Miete von 562,42 € abzüglich einer Rückerstattung von 250 € geschuldeten Betrag in Höhe von 312,42 € im Berufungsverfahren substantiiert beanstandet. f) Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht, wenn es den übergangenen Vortrag des Klägers berücksichtigt hätte, zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre. Dies gilt nicht nur, soweit (hinsichtlich der Räumungs- und Mietzahlungsklage) eine offene monatliche Restmiete von 12,42 € für den Zeitraum von Januar 2015 bis Januar 2018 und bezüglich der Klage auf Nutzungsentschädigung ab März 2018 eine Forderung in Höhe von 312,42 € monatlich (abzüglich erfolgter Zahlungen) im Raum steht. Vielmehr ist nicht auszuschließen, dass das Berufungsgericht bei Befassung mit dem Um- stand, dass das Amtsgericht bei seiner Überzeugungsbildung nicht die im Vortrag des Beklagten angelegten Diskrepanzen, dessen Darstellung es nach Beweis- aufnahme gefolgt ist, aufgeklärt und letztlich offengelassen hat, ob nur 281,21 € (Hälfte von 562,42 €), 300 € (zuletzt erfolgte Überweisungen) oder 312,42 € (562,42 € abzüglich 250 € Rückerstattung) als Miete geschuldet sind, vollständig zu einer anderen Entscheidung gelangt wäre. aa) Dies ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass das Berufungsgericht schon deswegen nicht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Beweiswürdigung des Amtsgerichts gebunden ist, weil diese unvollständig und zur Höhe der geschul- deten Miete widersprüchlich ist (562,42 € abzüglich 250 € ergeben nicht die Hälfte von 562,42 €). Das Berufungsgericht wäre daher selbst bei Zugrundele- gung des von ihm herangezogenen, auf das Vorliegen von Rechtsfehlern im 19 20 - 11 - Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO beschränkten Prüfungsmaßstabs gehalten gewe- sen, eigene Feststellungen zu treffen. bb) Weiter ist zu berücksichtigen, dass das Berufungsgericht als zweite Tatsacheninstanz die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts nicht nur auf Rechtsfehler zu überprüfen hat. Vielmehr besteht seine Aufgabe als zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsacheninstanz in der Gewinnung einer "fehler- freien und überzeugenden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 11. Oktober 2016 - NJW 2020, 2730 Rn. 19; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 32; jeweils mwN). Insoweit besteht Anlass, nicht nur der beschriebenen Lückenhaftigkeit und den Wider- sprüchen in der Beweiswürdigung des Amtsgerichts nachzugehen. Vielmehr ist das Berufungsgericht auch gehalten, sich näher mit der - vom Amtsgericht nicht weiter erörterten - Motivlage zu befassen, die nach der Darstellung des Beklagten von Anfang an zu einer vom schriftlichen Mietvertrag abweichenden und (trotz zeitlich beschränkter Mitwirkung an Renovierungsarbeiten, für die als Gegenleis- tung eine Mietrückerstattung erfolgt sein soll) ohne zeitliche Befristung getroffe- nen mündlichen Absprache über eine monatliche Rückerstattung von 250 € unter gleichzeitigem Festhalten der im Mietvertrag vereinbarten Zahlungsweise und -höhe geführt haben soll. IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Entscheidung und Verhandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der - auch auf den Fall einer Zurückverweisung nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend anwendbaren - Mög- 21 22 - 12 - lichkeit Gebrauch, die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO; BGH, Beschlüsse vom 1. Fe- bruar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221 Rn. 12; vom 12. Mai 2002 - VIII ZR 171/19, NJW 2020, 2730 Rn. 26; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 29; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Kaufbeuren, Entscheidung vom 02.11.2018 - 2 C 244/18 (4) - LG Kempten, Entscheidung vom 13.12.2019 - 53 S 1915/18 -

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BGH VIII ZR 133/0324.03.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 169/03 Verkündet am: 26. Mai 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein § 535 BGB Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaß- stab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer. BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 169/03 - LG Berlin AG Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 12. Mai 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 64 des Landgerichts Berlin vom 1. April 2003 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 1. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Spandau vom 22. November 2002 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.990,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 1.518,43 € seit dem 18. Januar 2002 und aus 472,26 € seit dem 22. Juli 2002 zu zah- len. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Rahmen der Abwicklung ihres Mietverhältnisses über den Umlegungsmaßstab für die Grundsteuer in den Betriebskostenab- rechnungen der Beklagten. Die Klägerin mietete mit Wirkung ab 1. Oktober 1999 von der Beklagten eine in einer größeren Wohnanlage gelegene Wohnung in B. und leistete - 3 - eine Kaution in Höhe von umgerechnet 2.181,09 €. Nach § 4 Nr. 3 des Mietver- trags vom 7. September 1999 hatte die Klägerin für die im Nettomietpreis nicht enthaltenen Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berech- nungsverordnung (II. BV) einen monatlichen Vorschuß zu entrichten; als Ab- rechnungszeitraum war der 1. Januar bis zum 31. Dezember eines Jahres ver- einbart. § 4 Nr. 4 des Mietvertrags enthält folgende formularmäßige Bestim- mung: "Als Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten oder Betriebsko- stenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserko- sten - gilt als vereinbart a) das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses b) (sonstiger Umlegungsmaßstab) ……………..……." Zu Buchstabe a) enthält das Formular eine Fußnote mit dem Inhalt "Nichtzutreffendes streichen"; unter Buchstabe b) ist in dem mit Punkten verse- henen Freifeld maschinenschriftlich "--------" eingetragen. Die Beklagte rechnete mit Schreiben vom 20. November 2001 über die Betriebskosten für das Kalenderjahr 2000 und mit Schreiben vom 18. Juni 2002 über die Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2001 bis zum 30. September 2001 ab; zu diesem Zeitpunkt endete das Mietverhältnis. In bei- den Abrechnungen legte die Beklagte alle Betriebskosten - mit Ausnahme der Kabelgebühren, die sie anteilig nach der Anzahl der Wohnungen umlegte, so- wie der Grundsteuer - anteilig nach dem Verhältnis der Wohnungsgröße von 96,28 m² zur Gesamtfläche von 10.671,54 m² um. Die Grundsteuer stellte die Beklagte mit einem "Festbetrag" in die Abrechnung ein, der auf den bezüglich der vermieteten Eigentumswohnung ergangenen Grundsteuerbescheiden be- - 4 - ruht. Die Abrechnungen ergaben Nachforderungen für das Jahr 2000 und für das Jahr 2001. Die Klägerin ist der Auffassung, auch die Grundsteuer sei antei- lig nach dem Verhältnis des Gesamtbetrags für die gesamte Abrechnungsein- heit zur Gesamtfläche umzulegen. Sie hat nach diesem Maßstab Abrechnungs- guthaben für das Jahr 2000 und für das Jahr 2001 errechnet. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 17. Januar 2002 gegen den An- spruch der Klägerin auf Rückzahlung der verzinsten Mietkaution mit mehreren Forderungen die Aufrechnung, darunter auch mit der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 sowie aus der Heizkostenabrech- nung für 2000. Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst Rückzahlung eines Teils der Mietkaution in Höhe von 1.518,43 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 18. Januar 2002 verlangt. Sie hat dann gegenüber der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2000 mit ihrem errechneten Guthaben aus der Be- triebskostenabrechnung für das Jahr 2000 die Aufrechnung erklärt. Unter Er- weiterung der Klage hat sie die Zahlung weiterer 472,26 € beantragt. Dieser Betrag setzt sich aus einem unstreitigen Guthaben aus der Heizkostenabrech- nung für 2001 in Höhe von 109,43 €, dem von der Klägerin errechneten Rest- guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 in Höhe von 158,09 € sowie dem errechneten Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 in Höhe von 204,74 € zusammen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe eines Betrags von 1.363,06 € stattgegeben und die Klage abgewiesen, soweit die Klägerin Zahlung wegen der Abrechnungsdifferenz zu dem nach ihrer Auffassung maßgeblichen anteili- gen Umlegungsmaßstab hinsichtlich der Grundsteuer verlangt. Mit ihrer Beru- fung hat die Klägerin über den ihr vom Amtsgericht zuerkannten Betrag hinaus - 5 - weitere 627,63 € nebst Zinsen begehrt mit der Begründung, lege man die Posi- tion Grundsteuer nach dem mietvertraglich vereinbarten Umlagemaßstab (Wohn- und Nutzfläche) um, errechneten sich die von ihr geltend gemachten Guthaben statt der Nachforderungen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihren Zahlungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die eingeklagten Guthabenbeträge ergäben sich rechnerisch in der gel- tend gemachten Höhe, wenn man für die Position Grundsteuer den mietvertrag- lich vereinbarten Umlagemaßstab anwende. Von dieser Sachlage gehe es in seiner Entscheidung aus, zumal die Berechnungsweise der Klageforderung zwischen den Parteien nicht im Streit sei. Der Klägerin stehe der mit der Beru- fung weiter verfolgte Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution bzw. Auszahlung von Nebenkostenguthaben für die Jahre 2000 und 2001 jedoch nicht zu. Die Beklagte habe den in § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags ge- nannten Umlagemaßstab für die Position "Grundsteuer" nicht einhalten müs- sen. Diese Regelung sei nach ihrem Sinn und Zweck einschränkend dahinge- hend auszulegen, daß sie nicht für solche Betriebskosten gelte, die abgrenzbar seien und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten, wie etwa ver- brauchsabhängige Betriebskosten bei Erfassung des Verbrauchs. In diesem Falle bedürfe es eines anteiligen Umlagemaßstabs nicht. So liege es auch bei Grundsteuern, soweit diese allein für die gemietete Wohnung anfielen. Die Klä- - 6 - gerin wende sich auch nicht gegen die Umlage des Kabelanschlusses, dessen Kosten nach der Zahl der Anschlüsse umgelegt würden; auch hier werde vom vereinbarten Umlagemaßstab abgewichen, weil die anfallenden Kosten einfa- cher zugeordnet werden könnten. II. Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Die Klägerin kann Erstattung des weiteren Betrages in Höhe von 627,63 € nebst Zinsen verlangen, den sie mit der Berufung zusätzlich zu den ihr vom Amtsgericht zuerkannten 1.363,06 € nebst Zinsen begehrt. Wie das Berufungsgericht, von der Revisionserwiderung unangegriffen, feststellt, ergibt sich diese Summe bei Berücksichtigung der wechselseitigen Verrechnungen rechnerisch in voller Höhe als Restguthaben aus der von der Klägerin geleisteten Kaution bzw. aus den Nebenkostengutha- ben für die Jahre 2000, 2001, wenn der mietvertraglich vereinbarte Umlage- maßstab auch auf die Betriebskostenposition "Grundsteuer" Anwendung findet. Davon, daß die Klägerin diese Restforderung mit ihrem Berufungsantrag unter Zugrundelegung des Rechenwerkes in dem amtsgerichtlichen Urteil insgesamt verfolgt, geht das Berufungsgericht aus, und dies ist zwischen den Parteien auch nicht umstritten. Diese geltend gemachten weiteren Erstattungsansprüche stehen der Klägerin zu. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht, der Berechnung der Beklagten folgend, für die Position Grundsteuer von dem vertraglichen Um- lagemaßstab abgegangen und hat statt dessen die sich ausschließlich auf die Wohnung der Klägerin beziehende (höhere) Grundsteuer eingesetzt. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß für den Abrechnungsmaßstab von Betriebskosten die vertragliche Vereinbarung maßgeblich ist, soweit - wie hier - eine solche getroffen wurde. Der Vorrang ver- - 7 - traglicher Vereinbarungen ist für Wohnraummietverhältnisse im preisfreien Wohnraum - unter dem Vorbehalt anderweitiger Vorschriften - nunmehr in § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB ausdrücklich geregelt; die Vorschrift gilt mit Wirkung ab dem 1. September 2001, soweit der Abrechnungszeitraum - wie vorliegend das Abrechnungsjahr 2000 - nicht bereits vor diesem Tag beendet war (Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB). Es entsprach jedoch auch zuvor der allgemeinen Auffas- sung, daß ein vertraglich vereinbarter Abrechnungsmaßstab eine einseitige Be- stimmung durch den Vermieter nach §§ 315, 316 BGB ausschließt (vgl. Senat, Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660 unter II 1 b m.w.Nachw.; v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III 49; Staudinger/Emmerich (1995), §§ 535, 536 Rdnr. 126 f.; MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 91; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 513). 2. Die Revision rügt jedoch mit Erfolg, daß das Berufungsgericht § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags einschränkend dahingehend ausgelegt hat, der vereinbarte Umlagemaßstab gelte nicht für solche Betriebskosten, die - wie vorliegend die Grundsteuer aufgrund des Steuerbescheides - abgrenzbar seien und dem Mieter zweifelsfrei zugewiesen werden könnten. Es kann dahinstehen, ob die Auslegung dieser Formularklausel der un- eingeschränkten Prüfung durch das Revisionsgericht unterliegt; dies wäre der Fall, wenn sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung fän- de (BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM 2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Die durch das Beru- fungsgericht vorgenommene Auslegung der Klausel hält jedoch auch einer auf das Vorliegen von Rechtsfehlern beschränkten Prüfung nicht stand. Sie berück- sichtigt nicht hinreichend den objektiven Erklärungsinhalt der Vertragsbestim- - 8 - mung und verstößt damit gegen gesetzliche Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB). Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht zu erwarten sind, kann der Senat die Auslegung der Klausel selbst vornehmen (Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45; Senat, Urteil vom 16. Dezember 1998 - VIII ZR 197/97, WM 1999, 922 = NJW 1999, 1022 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a). a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteile vom 19. März 2003, aaO und vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jew. m.w.Nachw.). b) Nach § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Formularmietvertrags gilt für die Be- triebskosten oder Betriebskostenerhöhung - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab. Hiervon ist nach dem Wortlaut auch die vom Mieter nach § 4 Nr. 3 des Mietvertrags zu entrichtende Grundsteuer erfaßt, wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat. Für eine einschränkende Auslegung im Hinblick auf Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zu- ordnen lassen, bestehen dagegen aus der Sicht des Mieters, die für das Ver- ständnis der Klausel maßgeblich ist, keine erkennbaren Anhaltspunkte. c) Nach ihrem Wortlaut kann die Klausel von einem verständigen Mieter nicht anders verstanden werden, als daß - mit Ausnahme der Heizungs- und - 9 - Warmwasserkosten - alle Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses umgelegt werden, mithin auch die Grundsteuer. Dies wird durch den nachfolgenden maschinenschriftlichen Eintrag unter § 4 Nr. 4 Buchst. b) "(sonstiger Umlegungsmaßstab)" bestätigt, da durch die Eintragung "--------" ersichtlich wird, daß kein anderer als der unter Buchstabe a) angege- bene Abrechnungsmaßstab gelten soll. Daß beide Parteien die Vertragsbestimmung abweichend vom Wortlaut mit dem vom Berufungsgericht angenommenen eingeschränkten Inhalt ver- standen wissen wollten, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; für diese Annahme ist auch im übrigen nichts ersichtlich. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus dem Umstand, daß die Klägerin die ebenfalls von § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags abweichende Abrechnung für die Kabelgebühren nach der Anzahl der Wohnungen nachfolgend nicht beanstandet hat; hieraus läßt sich kein Rückschluß auf den ursprünglichen Vertragsinhalt gewinnen, zumal hin- sichtlich einer anderen Betriebskostenart. d) Eine für den Durchschnittsmieter erkennbare Einschränkung des An- wendungsbereichs der Klausel kann auch nicht unter Berücksichtigung der In- teressenlage angenommen werden. Den Ausführungen des Berufungsgerichts liegt die zwar zutreffende Erwägung zugrunde, daß die Abrechnung von Be- triebskosten, die sich der vermieteten Wohnung nach erfaßtem Verbrauch (vgl. § 556 a Abs. 2 BGB) oder in sonstiger Weise konkret zuordnen lassen, nach diesem Maßstab grundsätzlich zulässig ist und regelmäßig auch interessenge- recht sein wird. Dieser Maßstab ist jedoch nicht erkennbar vorrangig. Soweit gesetzliche Vorschriften - wie die Heizkostenverordnung in der Fassung vom 26. Januar 1989 (BGBl. I S. 115) - nicht entgegenstehen, kann ein anderer Ab- rechnungsmaßstab vereinbart werden, etwa der Flächenmaßstab gemäß § 4 Nr. 4 Buchst. a) des Mietvertrags. Dieser Abrechnungsmaßstab ist auch hin- - 10 - sichtlich der Grundsteuer zulässig (vgl. nunmehr § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB) und sogar üblich (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rdnr. 83). Eine Umlage nach Miteigentumsanteilen anstelle des Flächenmaßstabs ist nicht aus dem Grunde geboten, daß es sich bei dem vermieteten Wohnraum um Wohnungseigentum handelt, da dem Vermieter die für die Abrechnung maßgebliche Gesamtfläche entweder bekannt - wie vorliegend aus den Ab- rechnungen ersichtlich - oder von ihm unschwer zu ermitteln ist (vgl. LG Berlin, GE 2000, 1685). Des weiteren ist es für die Auslegung der Klausel grundsätz- lich ohne Bedeutung, daß der Abrechnungsmaßstab für die Beklagte nachteilig ist, da er nicht die vollständige Abwälzung der für die vermietete Eigentums- wohnung zu entrichtenden Grundsteuer auf die Mieterin ermöglichte. III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO) und der Klägerin unter Anwendung des Flächenmaßstabs der begehrte weitere Erstattungsanspruch von 627,63 € nebst Zinsen wegen der zuviel be- - 11 - rechneten Grundsteuer zuzusprechen ist, ist das Urteil des Amtsgerichts ent- sprechend abzuändern. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst

§ 536§ 537

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 133/03 Verkündet am: 24. März 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 31. März 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 12. Dezember 2002 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.019,84 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 23. Oktober 2002 zu zah- len. Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Rechtsmittel der Kläger zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Drei-Zimmer-Mietwohnung in dem Mehrfa- milienhaus der Beklagten in dem Anwesen O. straße in Berlin. In § 1 des Mietvertrages vom 15. Februar 1993 heißt es: "Wohnfläche ca. 96 m2". In § 5 Ziff. 6 des Mietvertrages, der die Umlegung der Betriebskosten regelt, ist die Wohnfläche mit 96,00 m2 angegeben. Die Wohnfläche der vermieteten Woh- nung beträgt tatsächlich nur 85,91 m2. Mit der Klage verlangen die Kläger zuletzt noch Rückzahlung der auf die Flächendifferenz entfallenden Miete für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 in Höhe von 2.040,24 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Be- rufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2003, 882 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Den Klägern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Mie- te zu. Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stelle keine Zusicherung dar, sondern sei lediglich eine unverbindliche Beschreibung des Objekts. Ein Mangel der Mietsache liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht er- sichtlich, daß durch die Flächenabweichung die Gebrauchstauglichkeit der Räume in nicht nur unerheblicher Weise beeinträchtigt sei. Zudem sei die Flä- - 4 - chendifferenz von 10,51 % noch von der allgemein anerkannten Maßtoleranz von 10 % gedeckt. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. dar, der den Mieter zur Minde- rung berechtigt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröf- fentlichung bestimmt). Im vorliegenden Fall ist die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten. Eine darüber hinausgehende Maßtoleranz ist entgegen der Ansicht des Beru- fungsgerichts im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie wider- spräche der gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefaßten § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Mit der Festle- gung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Ande- rerseits ergibt sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich anzusehen sind. Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca. 96 m2" angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung, wie das Berufungsur- teil im Ansatz zutreffend angenommen hat, erkennen, daß es den Parteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleran- - 5 - zen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Taug- lichkeitsminderung im Sinne der §§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. endet. Diese Grenze ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Tole- ranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der Abgrenzung zwischen unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglich- keitsminderung nur verlagern. III. Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die gezahlte Miete betrug im maßgeblichen Zeitraum 4,17 €/m2, so daß sich bei einer Abweichung von 10,09 m2 eine monatliche Überzahlung von 42,08 € ergibt. Für den Zeitraum Juni 1998 bis Mai 2002 er- rechnet sich damit ein Gesamtbetrag von 2.019,84 €, der als ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB an die Kläger zurückzuzahlen ist. Hinsichtlich der darüber hinausgehenden geringfügigen Zuvielforderung von - 6 - 20,40 €, die sich kostenmäßig nicht auswirkt (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), ist die Klage unbegründet. Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers zugleich für die wegen Urlaubs an der Unterschriftsleistung verhinderte Vorsitzende Richterin Dr. Deppert

KG 8 U 29/14

BGH VIII ZR 263/0928.04.2010 · VIII. Zivilsenat

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BGH VIII ZR 1/0614.02.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 263/09 Verkündet am: 28. April 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 421, 556 Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschulde- te Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und ledig- lich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. BGH, Urteil vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frelle- sen, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 16. Juni 2009 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 17. Juli 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in B. . In § 3 des Mietvertrags ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit an die Beklagte und ihren Ehemann gerichtetem Schreiben vom 5. Dezember 2006 rechnete die Klägerin die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von 382,67 €, wovon ein Teilbetrag in Höhe von 254,89 € auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten ent- fiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich je- doch aus der von der S. GmbH für das Jahr 2005 erstellten Heizkos- tenabrechnung vom 27. November 2006. Allerdings ist diese nur an die Beklag- te adressiert worden und auch nur ihr zugegangen. 1 - 3 - Die Beklagte und ihr Ehemann haben einen Ausgleich des von der Klä- gerin nach Korrektur des Rechnungspostens "Schornsteinfeger" zuletzt gefor- derten Nachzahlungsbetrags von 369,93 € abgelehnt. Das Amtsgericht hat bei- de Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung von 115,04 € auf die "kalten Be- triebskosten" und die Beklagte darüber hinaus zur Nachzahlung von 254,89 € auf die Heizkosten (jeweils nebst Zinsen) verurteilt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von "kal- ten Betriebskosten" aufgehoben, jedoch die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Heizkosten bestätigt. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Re- vision erstrebt die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 4 Die sich aus der Heizkostenabrechnung 2005 ergebende Nachzahlungs- forderung von 254,89 € sei mit dem Zugang der an die Beklagte gerichteten Heizkostenabrechnung dieser gegenüber fällig geworden. Die Fälligkeit der ihr gegenüber abgerechneten Heizkosten setze nicht voraus, dass die Abrechnung auch ihrem Ehemann als weiterem Mieter zugegangen und damit auch diesem gegenüber fällig geworden sei. Bei einer Betriebskostenabrechnung handele es sich weder um eine Willenserklärung noch um eine Gestaltungserklärung, die - wie etwa eine Kündigung - nur einheitlich gegen alle Mieter wirken könne. Mehrere Mieter hafteten dem Vermieter für den Ausgleich von Nebenkosten- 5 - 4 - nachforderungen - ebenso wie für die Miete - als Gesamtschuldner. Der Ver- mieter sei daher nach §§ 421 ff. BGB berechtigt, den Ausgleich von Mietrück- ständen (einschließlich noch ausstehender Nebenkostenzahlungen) nur gegen- über einem Mitmieter zu verfolgen. II. 6 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenom- men, dass die unterbliebene Übersendung der Heizkostenabrechnung an den weiteren Mitmieter die Fälligkeit der abgerechneten Nachforderung gegenüber der Beklagten nicht in Frage stellt. 1. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist, für die Mietforderungen des Vermieters einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner (§§ 421, 427 BGB). Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Auch wenn zwi- schen den Gesamtschuldnern eine Tilgungsgemeinschaft besteht - bis zur Be- wirkung der gesamten Leistung bleiben alle Schuldner verpflichtet (§ 421 Satz 2 BGB) - handelt es sich bei den zu einer Gesamtschuld verbundenen Forderun- gen um selbständige Ansprüche des Gläubigers. Wie die Bestimmung des § 425 BGB zeigt, ist die Gesamtschuld vom Grundgedanken der Einzelwirkung geprägt (vgl. hierzu BGHZ 108, 98, 100 m.w.N.). Daher können sich die einzel- nen Gesamtschulden in vielerlei Hinsicht unterschiedlich entwickeln (vgl. Pa- landt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 425 Rdnr. 1; Staudinger/Noack, BGB (2005), § 425 Rdnr. 1; vgl. ferner MünchKommBGB/Bydlinski, 5. Aufl., § 425 Rdnr. 1 f.). Lediglich die von §§ 422 bis 424 BGB erfassten Umstände (Erfüllung, Erlass [sofern nicht nur ein Erlass mit Einzelwirkung anzunehmen ist, vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Dezember 1985 - III ZR 90/84, NJW 1986, 1097, unter I 2 b; 7 - 5 - BGHZ 155, 265, 272], Gläubigerverzug) und ihnen vergleichbare Fallgestaltun- gen wirken für und gegen alle Gesamtschuldner. Allerdings endet die Unab- hängigkeit der einzelnen Gesamtschuldverhältnisse dort, wo sich aus den ge- troffenen Abreden etwas anderes ergibt, sowie in den Fällen, in denen rechtli- che Umstände in Frage stehen, die notwendigerweise Gesamtwirkung haben müssen (vgl. hierzu etwa MünchKommBGB/Bydlinski, aaO, Rdnr. 2; Staudin- ger/Noack, aaO, Rdnr. 9, 5 f.). So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (etwa eines Mietvertrages) nur einheitlich für alle oder gegenüber allen Mietern ausgeübt werden kann (BGHZ 26, 102, 103 m.w.N.; Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, BGH, NJW 2005, 1715, unter II 1). Dies bedeutet aber nicht, dass auch die von einer Mehrheit von Mietern zu erfüllenden Mietzahlungsverpflichtungen ein einheitli- ches Schicksal teilen müssen (vgl. hierzu auch MünchKommBGB/Bydlinski, aaO, Rdnr. 6). 2. Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Vermieter nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mie- tern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hier- aus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 423; LG Frankfurt am Main, ZMR 2009, 365, 366; aA LG Berlin, GE 2000, 1032; GE 2006, 1235; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 68a; Schach, GE 2000, 1677, 1680). Der Abrechnung von Betriebskosten kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu. Sie ist lediglich ein Re- chenvorgang im Sinne des § 259 BGB (vgl. Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 aa; vgl. ferner Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 327; Schach, aaO, S. 1678; teilweise wird auch der Begriff "Wissenserklärung" verwendet: Schmidt-Futterer/Langenberg, 8 - 6 - aaO, Rdnr. 422, 327; Schach, aaO). Die Übermittlung einer formell ordnungs- gemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Saldos, also einer eventuellen Nachforderung des Vermieters oder eines Guthabens des Mieters, herbeizuführen (BGHZ 113, 188, 194; Senatsur- teil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 20; jeweils m.w.N.). 9 Die Fälligstellung einer Forderung ist aber kein Umstand, der nur einheit- lich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen kann (aA Schach, aaO, S. 1680; LG Berlin, aaO). Da zwischen ihnen kein Gemeinschaftsverhältnis be- steht, kann eine Forderung nach § 425 BGB regelmäßig nur gegenüber jedem Schuldner gesondert fällig gestellt werden (vgl. BGHZ 108, 98, 101 m.w.N. für den Fall einer Fälligkeitskündigung eines Darlehens). 3. Die Revision hält dem entgegen, dass mehrere Mieter hinsichtlich des ihnen zustehenden Anspruchs auf rechtzeitige und ordnungsgemäße Abrech- nung als Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB einzustufen seien, weswegen der Vermieter seine Abrechnungspflicht nur durch eine gemeinsame Abrech- nung erfüllen könne. Selbst wenn dies zutreffen sollte - was vorliegend dahin- stehen kann -, stünde dies der Inanspruchnahme nur eines Mieters auf Beglei- chung einer nur ihm gegenüber abgerechneten Nachforderung des Vermieters nicht entgegen. Denn es ist zu unterscheiden zwischen dem Anspruch auf Er- teilung einer Abrechnung, der Geltendmachung einer abgerechneten Nachfor- derung und der Rückzahlung überschüssiger Nebenkostenvorauszahlungen. Hierbei handelt es sich um drei eigenständige Tatbestände, die unterschiedli- chen rechtlichen Regelungen unterworfen sind. 10 Auch wenn der Vermieter zur gemeinsamen Abrechnung gegenüber al- len Mietern verpflichtet sein sollte, aber nur gegenüber einem von mehreren Mietern abrechnet, ändert dies nichts daran, dass die Abrechnung im Verhältnis zu dem Mieter, dem sie erteilt wird, ihre Funktion (Zusammenstellung aller Aus- 11 - 7 - gaben und Einnahmen; Herstellung der Fälligkeit) erfüllt. Der betroffene Mieter kann auch ohne Mitwirkung seiner Mitmieter prüfen, ob die verlangte Nachfor- derung berechtigt ist oder nicht. Eine mögliche Verletzung der Verpflichtung zur gemeinsamen Abrechnung bleibt damit für seine gegenüber dem Vermieter be- stehende eigenständige Verbindlichkeit ohne Bedeutung. Auch die von der Re- vision angestellten Erwägungen zur Durchsetzung von Ansprüchen der Mieter auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens führen für den vorliegend in Frage stehenden, umgekehrten Fall einer abgerechneten Nachzahlungsforderung des Vermieters zu keiner anderen Beurteilung. Ein Mieter, dem die Abrechnung zugegangen ist, ist zwar gehalten, die Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens an alle Mieter zu fordern, da diese in ihrer Gesamtheit die Überzahlung erbracht haben (vgl. Senatsurteil vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, WuM 2005, 257, unter II 1; Schmidt-Futter/ Langenberg, aaO, Rdnr. 424; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 259; aA Schach, aaO, S. 1680). Bei einer Nachforderung des Vermieters liegen die Dinge aber im Hinblick auf die Besonderheiten einer Gesamtschuld anders. § 421 BGB legt dem Vermieter gerade keine Verpflichtung zur gemein- samen Inanspruchnahme aller Mieter auf. Wegen § 425 BGB ist er in diesem Fall auch nicht gezwungen, vor der Einforderung des noch offen stehenden Be- trages allen Gesamtschuldnern eine Abrechnung zukommen zu lassen, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen worden sind. 4. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine einheitliche Herbeifüh- rung der Fälligkeit gegenüber allen Mietern auch nicht deswegen zu fordern, weil ansonsten dem in Anspruch genommenen Mieter die Möglichkeit verwehrt wäre, bei seinem Mitmieter nach § 426 BGB Regress zu nehmen. Zum einen billigt § 421 BGB dem Gläubiger das Recht zu, ohne Rücksicht auf den Innen- ausgleich zwischen den Gesamtschuldnern einen von ihnen nach seiner freien Wahl in Anspruch zu nehmen. Zum anderen verbleibt dem Mieter, der die ihm 12 - 8 - gegenüber fällig gewordene Nebenkostenforderung des Vermieters befriedigt, die Möglichkeit, die auf ihn übergegangene Forderung des Vermieters (§ 426 Abs. 2 BGB) dadurch den Mitmietern gegenüber fällig zu stellen, dass er als neuer Gläubiger diesen innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die Abrechnung zugehen lässt. Außerdem wird bei einer Mietergemeinschaft ohne- hin die - zumindest schlüssig vereinbarte - Abrede bestehen, die anfallenden Kosten nach Kopfteilen zu tragen und demjenigen Mieter, der in Vorlage getre- ten ist, die aufgewendeten Auslagen anteilig zu erstatten. Schließlich ist zu be- rücksichtigen, dass in den Fällen, in denen die Mietpartei aus Eheleuten be- steht, ein Innenausgleich nach § 426 BGB - bei intakter Ehe - häufig ohnehin durch die Handhabung der ehelichen Lebensgemeinschaft überlagert wird (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. April 2000 - IX ZR 372/98, NJW 2000, 1944, unter II 2 b aa; vom 11. Mai 2005 - XII ZR 289/02, NJW 2005, 2307, unter II 2 a; jeweils m.w.N.). 5. Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zutreffend die Beklagte zum Ausgleich der ihr gegenüber fällig gestellten Forderung auf Nachzahlung von Heizkosten verpflichtet gesehen. Dass die Parteien in Abwei- 13 - 9 - chung von § 425 BGB eine einheitliche Abrechnung allen Mietern gegenüber vereinbart haben, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 06.05.2008 - 9 C 460/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 16.06.2009 - 65 S 323/08 -

BGH VIII ZR 58/2013.01.2021 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 1/06 Verkündet am: 14. Februar 2007 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richte- rinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 25. November 2005 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in W. gelegenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Klägerin beauftragte Grundstücksverwalterin über die Betriebs- und Heiz- kosten für den Abrechnungszeitraum 2002 ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 €. Die Abrechnung enthält Be- triebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wasser- geld/Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt- gegeben, nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom Amtsgericht zugelasse- ne Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin ste- he kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2002 zu. Die Abrechnung vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des § 259 BGB, wonach unter anderem eine Zusammen- stellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten er- fasse sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Ne- benkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamt- kosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksam- keit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar ei- nen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst er- kennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen Ge- samtkosten verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bereits abgelaufen gewesen sei. 3 - 4 - Die Abrechnung sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass da- hinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei. 4 II. Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 5 1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung et- waiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf. 6 2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2002. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 € ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. 7 a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ord- nungsgemäßen Abrechnung voraus (BGHZ 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Ab- rechnung gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 = WuM 2005, 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah- men und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, 8 - 5 - sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt- kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlun- gen (st. Rspr. des Senats; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135 = WuM 2005, 579, unter II 2; Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = WuM 2003, 216, unter III 1; Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 = WuM 1982, 207, unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamt- kosten nicht in vollem Umfang gerecht. b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im Hin- blick auf die Posten "Grundsteuer", "Wassergeld/Entwässerung" sowie "Haus- wart", vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. 9 Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostentei- le nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 337; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 641, 642 f.; Schneider in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 Rdnr. 338; MünchKommBGB/ Schmid, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 70; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 127). 10 - 6 - c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt (Schmidt-Futterer/Langen- berg, aaO, § 556 Rdnr. 465; Langenberg, WuM 2003, 670, 672 und NZM 2006, 640, 643; Kinne, GE 2004, 1572, 1574; ders., in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 556 Rdnr. 76, 85; Schneider, aaO; Beyerle, aaO; a.A. Lützenkirchen, NZM 2005, 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Ein- zelpositionen - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können (Schmidt- Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 467; Langenberg, NZM 2006, 640, 643; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3329; Staudin- ger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 121; Emmerich/Sonnenschein/Wei- temeyer, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 74; Schneider, aaO, § 556 Rdnr. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 806; vgl. auch LG Berlin, GE 1997, 687, 688; LG Köln, WuM 2001, 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "Was- sergeld/Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klä- gerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen. 11 d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auch dann, wenn erforderliche Vorwegab- züge nicht mitgeteilt worden sind. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist- ablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetz- entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 12 - 7 - 14/4553, S. 37). Wie der Senat bereits entschieden hat, gewährleistet dies eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zu- sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (zuletzt Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NJW 2006, 3350 = WuM 2006, 516, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Mieter nicht über einen Vorwegabzug informiert wird, weil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollzie- hen. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht mehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebo- tenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung nämlich auch nicht daraufhin überprüfen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe ein gebotener Vorwegabzug vorge- nommen worden ist. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, haben der Schriftsatz der Klägerin vom 3. Februar 2005 ebenso wie das vorprozessuale Schreiben der Klägerin vom 21. Mai 2004, auf welches die Re- vision abstellen will, den Mangel nicht geheilt, weil die Abrechnungsfrist bereits verstrichen war. Dem Interesse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Gel- - 8 - tendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Fest- stellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision nicht auf. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -

§ 535§ 536§ 557

BGH VIII ZR 150/2026.10.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR58.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/20 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Januar 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. /T. in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berech- tigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS drei der Woh- nungen an die Beklagte. 2 3 - 4 - Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und der Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkos- tennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klä- gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil die von ihm am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS mangels Angabe von Kündigungsgründen gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese Bestimmung sei auf das Hauptmietverhältnis anzuwenden, weil die Schuldnerin und die DPS aus den Gründen des in einem Parallelverfahren er- gangenen Urteils der Kammer (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2019 - 67 S 341/17 [Revision beim Senat anhängig unter VIII ZR 66/19]) die Anwendbarkeit 4 5 6 7 8 9 - 5 - der "Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" gemäß §§ 133, 157 BGB je- denfalls konkludent vereinbart hätten. Den Parteien eines Gewerberaummietver- trags stehe es frei, sich konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts zu verständigen. Soweit der Kläger geltend mache, die Schuldnerin und die DPS hätten die Anwendung des § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) nicht ausdrücklich vereinbart, verkenne er, dass die "Anwendung des gesamten Wohnraummiet- rechts" konkludent vereinbart worden sei, ohne dass dazu die Nennung sämtli- cher Vorschriften erforderlich gewesen sei. Es komme hinzu, dass bereits die Wahl der Vertragsüberschrift "Mietvertrag über Wohnräume" und die Vereinba- rung verschiedener sonstiger Bestimmungen "des Mietvertrags" den Schluss na- helege, dass die Parteien das gesamte Gewerberaummietverhältnis den Rege- lungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Die Berufung gehe fehl, soweit sie dem Amtsgericht vorhalte, das Schrift- formgebot des § 550 BGB verkannt zu haben. Es sei zwar zutreffend, dass miet- vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB unterfielen. Dies gelte grundsätzlich auch für Gewerberaummietverträge, die der Geltung des Wohnraummietsrechts unterworfen seien. Ein Verstoß setze jedoch voraus, dass der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde nicht - auch nicht ansatzweise - zum Ausdruck komme. Daran fehle es hier, weil die Wohnräume von einer juristischen Person angemietet worden seien. Es sei aus- geschlossen, dass diese damit eigene Wohnbedürfnisse befriedige. Allein dies offenbare unmissverständlich den gewerblichen Zweck des Mietvertrags. Selbst bei einer natürlichen Person auf Mieterseite sei offensichtlich, dass die Anmie- tung von acht Wohnungen nicht der Eigennutzung, sondern der gewerblichen Drittüberlassung dienen solle. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit der Beklagten eingetreten, weil das Miet- verhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag den "Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts" und damit dem Wirksam- keitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Ver- mieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungs- schreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 12 13 14 15 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - ge- messen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 16 17 18 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Perso- nen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Per- son spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nut- zung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspre- chend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwe- cken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohn- zwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS 19 20 - 9 - - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" oder "des gesamten Wohnraum- mietrechts" vereinbart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern behaftet. a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- 21 22 23 - 10 - liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" lassen sich dar- aus nicht herleiten. 24 25 - 11 - bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietver- trags der Schuldnerin mit der DPS) bietet schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Ver- tragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt und ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksamkeit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe 26 27 28 29 - 12 - eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen woll- ten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergünstigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieter- kündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichneter - mieter- schützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündi- gungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 30 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 27.08.2019 - 12 C 55/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2020 - 67 S 241/19 - 31

BGH VIII ZR 261/1524.08.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:261021BVIIIZR150.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 150/20 vom 26. Oktober 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Der Kläger ist Mieter von zwei öffentlich geförderten Wohnungen der Beklagten in München, im Hinblick auf eine der beiden Wohnungen gemeinsam mit seiner Ehefrau. Vereinbarungsgemäß haben die Mieter Betriebskostenvor- auszahlungen zu leisten, unter anderem für die Kosten des Hauswarts. Mit der Erbringung dieser Leistungen beauftragte die Beklagte die demselben Konzern zugehörige D. GmbH (im Folgenden: Immobilienservice GmbH). Mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 legte die Beklagte für die Position "Hauswart" für die vom Kläger gemietete Wohnung 130,09 € um, für die vom Kläger und seiner Ehefrau gemietete Wohnung 158,58 €. Die von der Beklagten verlangten Nachzahlungen auf die Betriebskosten entrichtete der Klä- ger unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit der Klage hat der Kläger Rückzahlung von 288,67 € gefordert, im Hin- blick auf einen Betrag von 158,58 € an sich und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen. Zur Begründung hat er in erster Linie geltend gemacht, die Beklagte habe 1 2 3 - 3 - ihm hinreichende Einsicht in die den Hauswartkosten zugrundeliegenden Ab- rechnungsunterlagen nicht gewährt. Die Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Insoweit hat die Beklagte die aus anderen Gründen erfolgte Verurteilung zur Rückzahlung in Höhe von 14,83 € an den Kläger beziehungsweise in Höhe von 18,08 € an den Kläger und seine Ehefrau, jeweils nebst Zinsen, hingenommen. Auf die im Übrigen eingelegte Be- rufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die weitergehende Klage abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung der Beklagten sei begründet. Allerdings habe die Beklagte die vom Kläger begehrte Belegeinsicht zu Unrecht verweigert. Sie habe ihm zwar Einsicht in den Geschäftsbesorgungsver- trag mit der Immobilienservice GmbH, den Katalog der von dieser zu erbringen- den Leistungen sowie die monatlichen Einzelrechnungen der Immobilienservice GmbH gewährt. Der Geschäftsbesorgungsvertrag lasse jedoch nicht erkennen, welche Vergütung die Beklagte mit der Immobilienservice GmbH vereinbart habe. Die Kontrollbefugnis des Klägers erstrecke sich auch auf die Prüfung, ob und inwieweit er mit Gewinnmargen der Immobilienservice GmbH belastet werde. Da diese demselben Konzern wie die Beklagte zugehörig sei, bestehe für den Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum ein schutzwürdiges Interesse, dass der Umfang der Gewinnerzielung transparent sei. 4 5 6 7 8 - 4 - In Anbetracht dessen habe dem Kläger zwar ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf laufende Nebenkostenvorauszahlungen und von der Beklagten verlangte Nachzahlungen zugestanden. Da er ein solches aber nicht geltend ge- macht habe, bestehe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Rückzahlungsanspruch jedoch nicht. Vielmehr sei der Kläger darauf zu verwei- sen, zunächst auf Vorlage der Belege zu klagen. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, der Rechtssache komme grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und eine Entscheidung des Revisionsgerichts sei auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), weil die Frage des Umfangs des Belegeinsichtsrechts von Mietern preisgebundenen beziehungs- weise öffentlich geförderten Wohnraums höchstrichterlich nicht geklärt sei; das gelte zugleich für die Frage, ob auch Mieter preisgebundenen Wohnraums bei zu Unrecht verweigerter Belegeinsicht auf eine vorherige Klage auf Auskunftsertei- lung, gegebenenfalls im Wege der Stufenklage, zu verweisen seien. Dies trägt indessen weder die vom Berufungsgericht genannten Zulas- sungsgründe noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erfor- derlich. Die Fragestellungen, deretwegen das Berufungsgericht die Revision zu- gelassen hat, sind nicht klärungsbedürftig. 9 10 11 12 - 5 - a) Der Senat hat, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bereits entschieden, dass Mieter in einem laufenden Mietverhältnis die Rück- zahlung der auf die vereinbarten Nebenkosten geleisteten Abschlagszahlungen nicht verlangen können, wenn der Vermieter die Einsichtnahme in die Abrech- nungsunterlagen zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 5). Die Mieter sind insoweit auch bei einer - wie hier - formell wirksamen Betriebskostenabrechnung durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der lau- fenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtig- terweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2020 - VIII ZR 118/19, NJW 2021, 693 Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, WuM 2012, 276 Rn. 3; vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO Rn. 3 ff.). Durch diesen Einbehalt können sich Mieter schadlos halten und Druck auf den Vermieter ausüben (vgl. Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 52/20, WuM 2021, 1541 Rn. 65; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, WuM 2006, 383 Rn. 13). Überdies können Mieter - wovon das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ausgegangen ist - ihren Anspruch auf Vor- lage der Belege einklagen, sofern der Vermieter die Belegeinsicht zu Unrecht verweigert (Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, aaO Rn. 5). b) Besonderheiten, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten, weist der vorliegende Fall nicht auf. Die vorgenannten Grundsätze über das Belegeinsichtsrecht gelten, wie das Berufungsgericht zu Recht entschieden hat, auch für preisgebundenen und öffentlich geförderten Wohnraum. Für preisgebundenen Wohnraum existiert mit § 8 Abs. 4 WoBindG und § 29 Abs. 1 NMV zwar eine ausdrückliche gesetzliche Regelung des Rechts des Mieters auf Einsicht in die Unterlagen, die der Vermieter zur Abrechnung von Betriebskosten heranzieht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 10/83, BGHZ 89, 284, 295 f.; Schmidt-Futterer/ 13 14 - 6 - Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 479; Herlitz/Saxinger, Hand- buch sozialer Wohnungsbau und Mietrecht, 2019, S. 406). Die genannten Be- stimmungen lassen indes nicht erkennen, dass der Normgeber Mieter preisge- bundenen Wohnraums im Hinblick auf das Belegeinsichtsrecht als schutzbedürf- tiger angesehen hat als Mieter preisfreien Wohnraums und eröffnen Mietern preisgebundenen Wohnraums keine über die Senatsrechtsprechung hinausge- henden Rechte. Zwar bestimmt § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse, dass der Mieter stets anstelle der Einsicht in die Be- rechnungsunterlagen gegen Erstattung der Auslagen Ablichtungen verlangen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21). Diese Vorschrift gewährt dem Mieter preisgebundenen Wohnraums je- doch kein weitergehendes Prüfungsrecht. Auch das Berufungsgericht und die Revision stellen dies nicht in Frage. c) Die beschriebenen Grundsätze gelten nach der Rechtsprechung des Senats auch für die Rückforderung vom Mieter entrichteter Nachzahlungen auf die Betriebskosten (vgl. Senatsurteile vom 10. April 2019 - VIII ZR 250/17, NJW-RR 2019, 877 Rn. 20, 36; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 29; Senatsbeschluss vom 22. November 2011 - VIII ZR 38/11, aaO Rn. 2 mwN). Auch insoweit besteht kein Bedürfnis für eine weitere höchstrichter- liche Klärung. d) Die Revision meint lediglich, bei typisierter Betrachtungsweise seien Mieter öffentlich geförderten Wohnraums schutzbedürftiger als Mieter frei finan- zierter und preisfreier Wohnungen; eine Stufenklage sei Mietern preisgebunde- nen Wohnraums nicht zuzumuten, weil sie überwiegend in beengten finanziellen Verhältnissen lebten. Ungeachtet dessen, ob und inwieweit dies angesichts der Möglichkeit, Prozesskostenhilfe zu beantragen, zutrifft, sind die finanziellen Ver- 15 16 - 7 - hältnisse von Mietern preisgebundenen Wohnraums sowie ein pauschal rekla- mierter erhöhter Schutzbedarf kein geeignetes Kriterium, welches die materielle Rechtsstellung eines Mieters solchen Wohnraums bei zu Unrecht verweigerter Einsicht in die Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung zu seinen Gunsten ver- ändern könnte. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob dem Kläger unzureichend Be- legeinsicht gewährt worden ist. Denn entgegen der Ansicht der Revision ist an der vom Berufungsgericht zu Recht zugrunde gelegten, gefestigten Rechtspre- chung des Senats festzuhalten, wonach in einem laufenden Mietverhältnis der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen kann, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet. Dies gilt erst Recht, wenn der Vermieter Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Die Mieter - und zwar auch die Mieter preisgebundenen Wohnraums - sind, wie ausgeführt, insoweit durch ein aus § 242 BGB folgendes (temporäres) Leistungsverweigerungsrecht hin- sichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geschützt, solange ihnen eine berechtigterweise begehrte Belegeinsicht nicht gewährt worden ist. Aufgrund eines berechtigt ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts läuft der Mieter wegen der einbehaltenen Betriebskostenvorauszahlungen man- gels Schuldnerverzugs entgegen der Ansicht der Revision nicht Gefahr, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b BGB) oder gegebenenfalls fristgemäß nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen kann. Im Übrigen trifft es zwar zu, dass der Vermieter durch die Verweigerung einer berechtigterweise begehrten Belegeinsicht in vertrags- verletzender Weise den Mieter an der Ausübung seines Rechts auf eine vorgreif- liche Überprüfung der Abrechnung hindert (vgl. Senatsurteil vom 10. April 2019 17 18 19 - 8 - - VIII ZR 250/17, aaO Rn. 36). Daraus folgt jedoch - anders als die Revision meint - nicht, dass die Vertragsverletzung des Vermieters ohne Weiteres zu ei- nem Rückzahlungsanspruch des Mieters führen müsste. Das gilt auch für den von der Revision angeführten Gesichtspunkt, bei Ausübung eines Leistungsver- weigerungsrechts bleibe für eine gewisse Zeit ungeklärt, in welcher Höhe eine Betriebskostenforderung des Vermieters bestehe. Dies mag zwar sein, geht aber in erster Linie zu Lasten des Vermieters, der trotz laufender Kosten Vorauszah- lungen des Mieters (temporär) nicht erhält. Zwar könnte der Vermieter, wie es in der Revisionsbegründung anklingt, noch in einem unmittelbar auf Rückerstattung von Betriebskostenvorauszahlun- gen gerichteten Prozess des Mieters eine bisher zu Unrecht verweigerte Einsicht in Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung gewähren. Gleichwohl stellt eine solche prozessuale Gestaltungsmöglichkeit keinen hinreichenden Grund dar, dem Mieter ohne vorausgegangene Prüfung der Abrechnungsunter- lagen einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückforderung von Vorauszahlun- gen zu gewähren. b) Die Klage auf Rückforderung der erbrachten Vorauszahlungen ist daher derzeit nicht begründet. Entsprechendes gilt, soweit der Kläger Rückerstattung der geleisteten Nachzahlungen wegen unzureichend gewährter Einsicht in die die Position "Hauswart" betreffenden Abrechnungsunterlagen begehrt. Auch in- soweit hätte der Kläger, wie bereits ausgeführt, nach der Rechtsprechung des Senats (siehe oben II 1 c) ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können. 20 21 - 9 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- gang dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 8. Februar 2022 erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 26.04.2019 - 461 C 21735/17 - LG München I, Entscheidung vom 14.05.2020 - 31 S 7015/19 - 22

§ 543§ 569§ 556

BGH VIII ZR 175/1404.02.2015 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:240816UVIIIZR261.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/15 Verkündet am: 24. August 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4). Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. - 2 - HeizkostenV §§ 9, 9a; BGB § 556 Abs. 3 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Be- deutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelese- nen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vor- genommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es be- darf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenom- men wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15 - LG Bonn AG Bonn - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 12. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Ende des Jahres 1997 Mieter einer Wohnung in B. , die zu einer Wohnanlage mit 21 Wohneinheiten gehört. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb am 30. April 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Bis zum Ende des Jahres 2012 betrug die monatliche Kaltmiete für die 52,72 qm große Wohnung 296,56 € zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 65,93 €. Die Wohnung verfügte damals nur über eine Gasetagenheizung. Der Beklagte rechnete seinen Warmwasser- und Hei- zungsverbrauch in dieser Zeit unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. 1 2 - 4 - In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energeti- sche Sanierungsmaßnahmen durch, wobei unter anderem eine zentrale Heizungsanlage eingebaut und die Fenster erneuert wurden. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte sie eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € auf 421,92 € sowie (neben den bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszah- lungen in Höhe von 56,93 €) zusätzlich monatliche Heiz- und Warmwasserkos- tenvorauszahlungen in Höhe von 70,68 €. Für die Zeit ab 1. Januar 2015 ermä- ßigte die Klägerin nach einer Abrechnung den monatlichen Betriebskostenvor- schuss auf 37 € und den Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss auf 45 €. Der Beklagte hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Mit Schreiben vom 16. Juli 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Sie bezifferte die Rückstände darin auf 1.782,04 €, wobei ein Betrag von 220,11 € auf eine (rest- liche) Nachforderung aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2012/2013 entfiel. Bereits mit Schreiben vom 10. Juli 2014 hatte die Klägerin eine Verrech- nung der Guthaben und Forderungen aus verschiedenen Nebenkostenabrech- nungen vorgenommen und dabei zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 588,80 € aus der Heizkostenabrechnung 2011/2012 sowie in Höhe von 432,78 € aus der Heizkostenabrechnung 2012/2013 eingestellt sowie zu seinen Gunsten eine Abschlagszahlung vom 21. Oktober 2013 in Höhe von 300 €, Gutschriften in Höhe von 83,95 € und 131,40 € sowie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 286,12 € berück- sichtigt. Nach Verrechnung der vorgenannten Forderungen verblieb die ge- nannte Restforderung in Höhe von 220,11 €. 3 4 5 - 5 - Mit Schreiben vom 27. Januar 2015 erklärte die Klägerin erneut die frist- lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und stützte die Klage mit Schriftsatz vom 29. Januar 2015 auch auf diese Kündigung, die mit einem von der Klägerin errechneten Zahlungsrückstand in Höhe von 1.381,37 € aus der Zeit von Januar 2013 bis Dezember 2014 begründet war. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil die von der Klägerin erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die fristlose Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar habe ein Mietrückstand in Höhe von 1.561,93 €, mithin von (mehr als) zwei Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 € = 1.117,06 €), bestanden beziehungsweise von 1.424,73 €, wenn berücksichtigt werde, dass die Heizkostenvorauszahlung ab Dezember 2013 durch ein wirk- sames Anpassungsverlangen des Beklagten nach § 560 Abs. 4 BGB von 70,68 € auf 53,53 € verringert worden sei. 6 7 8 9 10 - 6 - Der Beklagte habe aber seinerseits Gegenforderungen aus den Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 501,47 € gehabt, nämlich eine Gutschrift in Höhe von 83,95 € aus der Betriebs- kostenabrechnung 2011 sowie weitere Guthaben beziehungsweise Gutschriften in Höhe von 131,40 € und 286,12 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012. Mit dem Betrag von 83,95 € habe er schon in dem vorangegangenen Rechtsstreit die Aufrechnung erklärt und mit den Guthaben aus der Betriebs- kostenabrechnung 2012 in der Klageerwiderung vom 10. September 2014. Die- se Guthaben hätten dem Beklagten zu diesem Zeitpunkt auch als aufrechenba- re Gegenforderungen zugestanden. Zwar habe die Klägerin ihrerseits schon zuvor, nämlich am 10. Juli 2014, gegen diese Guthaben die Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Heizkos- tenabrechnungen 2011/2012 (588,80 €) und 2012/2013 (432,78 €) erklärt. Die Aufrechnung der Klägerin sei indes ins Leere gegangen, weil ihr die Nachforde- rungen mangels formeller Ordnungsgemäßheit der genannten Heizkostenab- rechnungen nicht zugestanden hätten. Denn die Klägerin habe in der Abrech- nung lediglich mitgeteilt, dass sie auf einer "Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft" beruhe. Die Klägerin hätte aber zumindest angeben müssen, dass sowohl der Gesamtverbrauch des Mehrparteienhauses als auch der Ver- brauch in der Wohnung des Beklagten anhand der in einem Teil der Wohnein- heiten durchgeführten Messungen geschätzt worden seien. Angesichts der wirksamen Aufrechnung des Beklagten mit Gegenforde- rungen in Höhe von insgesamt 501,47 € habe der Mietrückstand nur noch 1.060,46 € betragen und somit die Höhe von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht erreicht. 11 12 13 14 - 7 - Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar sei ein Mietrückstand zunächst in Höhe von 1.424,73 € zu- grunde zu legen; hiervon seien jedoch wiederum die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € abzuziehen. Außerdem habe der Beklagte wegen der for- mell nicht ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung keine Kosten für Heizung und Warmwasser geschuldet, so dass ihm angesichts geleisteter Vorauszah- lungen und einer erbrachten Abschlagszahlung für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 Guthaben in Höhe von 226,49 € und 154,48 € zugestanden hätten. Diese seien bei der Beurteilung einer erheblichen Pflichtverletzung des Beklag- ten zu berücksichtigen, auch wenn er insoweit keine Aufrechnung erklärt habe. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2015 habe das Mietverhältnis gleichfalls nicht beendet. Der Rückstand von zunächst 1.510,90 € sei wiederum um die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € sowie um das Guthaben von 378,89 € aus der Betriebskostenabrechnung 2012 zu vermindern, das die Klägerin bei der Kündigung selbst verrechnet habe. Damit sei der relevante Kündigungsrückstand von zwei Monatsmieten nicht mehr erreicht. Bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung seien erneut die bereits genannten Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von 226,49 € und 154,48 € bei der Abwägung zu berücksichtigen. Der verbleibende Rück- stand genüge nicht für eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Da die von der Klägerin erklärten Kündigungen somit ohnehin unwirksam seien, komme es auf die Frage einer berechtigten Mietminderung des Beklag- ten nicht mehr an. 15 16 17 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin mit Schreiben vom 16. Juli 2014 und 27. Januar 2015 erklärten Kündi- gungen und dementsprechend auch die Begründetheit des auf diese Kündigun- gen gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht legt für den Zeitpunkt der Kündigung vom 16. Juli 2014 zunächst - bei Berücksichtigung einer wirksamen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlungen ab Dezember 2013 - einen Mietrückstand in Höhe von 1.424,73 € zugrunde; dies lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Hiervon ist noch der Betrag von 83,95 € (unstreitiges Guthaben/Gutschrift aus der Betriebskostenabrech- nung 2011) abzuziehen, mit dem der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bereits im Vorprozess die Aufrechnung erklärt hat. Es ver- bleibt dann im Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung vom 16. Juli 2014 ein Mietrückstand in Höhe von 1.340,78 €, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt und die Klägerin somit gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, kommt es nicht darauf an, ob ein Rückstand in der nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorausgesetzten Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage be- steht. 2. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, 18 19 20 - 9 - mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Mie- te für zwei Monate erreicht. Dies ist hier angesichts einer monatlichen Miete von 558,53 € und eines über einen längeren Zeitraum aufgelaufenen Mietrück- stands von 1.340,78 € der Fall, wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat. Das Berufungsgericht hat allerdings nicht berücksichtigt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündi- gung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vorausset- zungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. a) Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündi- gung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrech- nung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befrie- digt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (soge- nannte Schonfristzahlung). b) Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Beru- fungsgericht verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]; Senatsbeschluss vom 26. Juli 2004 - VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II. 3 [zur Schonfristzahlung]; OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 [zu 21 22 23 - 10 - § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63, 66 sowie § 569 Rn. 42), an der es vorliegend fehlt. Denn durch die Aufrechnung mit den Beträgen von 131,40 € und 288,12 € (ihre Wirksamkeit vorausgesetzt) verminderte sich der oben genannte Mietrückstand von 1.340,78 € nur auf einen Betrag in Höhe von 921,26 €, so dass von einer auch nur annähernd vollständigen Befriedigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht die Rede sein kann. Davon abgesehen hat der Beklagte die Aufrechnung ge- genüber den mit der Kündigung vom 16. Juli 2014 bezeichneten Mietrückstän- den erst in der Klageerwiderung vom 20. September 2014 und deshalb nicht, wie in § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB verlangt, unverzüglich erklärt. c) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Beklagten hätten die aufgerechneten Gegenforderungen im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung noch zugestanden, weil die zuvor erklärte Aufrechnung der Klägerin mit Heiz- kostennachforderungen ins Leere gegangen sei, ist von Rechtsfehlern beein- flusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheiterten die von der Klägerin zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 nicht daran, dass die Abrechnungen mangels näherer Angaben zu dem durchgeführten Schätzverfahren aus formellen Gründen unwirksam gewesen wären. Wie der Senat bereits entschieden und auch das Berufungsgericht - zu- mindest im Ansatz - nicht verkannt hat, muss der Vermieter nicht bereits auf der Ebene der formellen Ordnungsgemäßheit darlegen und erläutern, auf welche Weise er bei unterbliebener Verbrauchsablesung die als Verbrauchswerte die- ser Wohnung angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt beziehungsweise wel- 24 25 26 27 - 11 - ches Verfahren er gemäß § 9a HeizkostenV angewendet hat. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Mess- werten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht (Senatsurteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht dann allerdings die genannten Grundsätze dieser Senatsrechtsprechung nicht angewendet und gemeint, die von der Klägerin im Wege der Schätzung auf der Grundlage des Durchschnitts- verbrauchs des Gebäudes vorgenommene Abrechnung sei aus formellen Gründen unwirksam, weil in ihr nicht angegeben sei, dass der Durchschnitts- verbrauch des Gebäudes und der Wohnung des Beklagten geschätzt worden seien. Es hätte einer Erläuterung bedurft, dass es sich bei dem als Gesamtver- brauch angegebenen Wert um den durchschnittlichen Verbrauch gehandelt ha- be, der auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs von acht der zehn Wohneinheiten ermittelt worden sei. Damit hat das Berufungsgericht zu weitge- hende Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenab- rechnung gestellt. 2. Die unzutreffende Beurteilung der Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/2013 betrifft sämtliche Kündigungen der Klägerin. Denn das Berufungsgericht hat jeweils angenommen, dass der Klägerin die Nachfor- derungen aus diesen Abrechnungen schon wegen formeller Mängel nicht zuge- standen habe, so dass ihre Aufrechnung ins Leere gegangen und die später vom Beklagten mit den Betriebskostenguthaben erklärte Aufrechnung wirksam gewesen sei und den kündigungsrelevanten Mietrückstand reduziert habe. 28 29 - 12 - Bei der Beurteilung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen hat das Berufungsgericht zudem zu Unrecht weitere Guthaben des Beklagten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus den (vermeintlich) unwirksamen Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/ 2013 nicht, dass der Beklagte nunmehr seine für diese Jahre erbrachten Vorauszahlungen insoweit zurückfordern könne. Zum einen liegen die vom Be- rufungsgericht bejahten formellen Abrechnungsmängel, wie bereits ausgeführt, nicht vor. Zum anderen kann der Mieter, dem innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder nur eine aus formellen Gründen unwirksame Abrechnung erteilt worden ist, im fortbestehenden Mietverhältnis nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Rn. 12 ff.; vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 3 f.) nicht die erbrachten Vorauszahlungen zurückfordern, sondern nur die laufenden Vorauszahlungen einbehalten (§ 273 BGB), um auf den Vermieter Druck zur Vorlage einer wirksamen Abrechnung auszuüben. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - offen gelassen hat, ob die Miete wegen Män- geln gemindert war und der Mietrückstand sich dadurch weiter reduziert hat; dem Berufungsurteil lässt sich insoweit schon nicht entnehmen, welche Mängel der Beklagte geltend gemacht und welche Minderung er beansprucht hat. Für die Beurteilung der Kündigung vom 27. Januar 2015 dürfte es zudem auf die 30 31 - 13 - materielle Berechtigung der Heizkostennachforderungen der Klägerin ankom- men, zu der das Berufungsgericht gleichfalls keine Feststellungen getroffen hat. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 23.03.2015 - 201 C 324/14 - LG Bonn, Entscheidung vom 12.11.2015 - 6 S 79/15 -

§ 535§ 543§ 569

BGH VIII ZR 346/0816.09.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 175/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 276 K, 278, 286, 535, 543, 569, 573; ZPO §§ 260, 263, 524, 533 a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erfor- derlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kün- digungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tat- bestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 - LG Düsseldorf AG Langenfeld - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 11. Juni 2014 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Dezember 2010 Mieter einer 140 qm großen Woh- nung des Klägers in H. . Die spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichtende Miete beläuft sich auf monatlich 1.100 € net- to zuzüglich der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 € sowie einer Betriebskostenvorauszahlung von 180 €. Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II. Die seit Januar 2013 vom zuständigen Jobcenter für seine Unterkunft erhaltenen Zahlungen leitete er nicht an den Kläger weiter. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände fristlos. Mit seiner am 8. Juni 2013 zuge- stellten Klage hat er den Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete bis 1 2 - 3 - einschließlich Mai 2013 in Höhe von 6.650 € nebst Zinsen sowie auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen. Seine Mietzahlungspflicht hat der Be- klagte anerkannt, so dass er durch rechtskräftiges Teilanerkenntnisurteil des Amtsgerichts insoweit antragsgemäß verurteilt worden ist. Nach Zustellung der Klage beantragte der Beklagte bei dem für ihn bis dahin zuständigen Jobcenter die Übernahme der Mietschulden, was mit Rück- sicht auf die Größe der Wohnung durch Bescheid vom 26. Juni 2013 abgelehnt wurde. Nachdem sein hiergegen erhobener Widerspruch erfolglos geblieben war, begehrte der Beklagte unter dem 23. Juli 2013 bei dem zuständigen Sozi- algericht einstweiligen Rechtsschutz. Dieses verpflichtete das Jobcenter durch einstweilige Anordnung vom 8. August 2013, zur Abwendung der Räumungs- klage die vom Kläger eingeklagte rückständige Miete sowie darüber hinaus die fällige Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung zu zahlen; zugleich wurde dem Jobcenter aufgegeben, noch am selben Tage gegenüber dem Klä- ger eine entsprechende Verpflichtungserklärung abzugeben. Das Jobcenter gab die geforderte Verpflichtungserklärung in der Folge ab, zahlte jedoch an den Kläger lediglich die eingeklagte Miete von Januar bis Mai 2013. Seit Juni 2013 stehen dem Beklagten Sozialleistungen nach dem SGB XII zu, für deren Bewilligung nicht mehr das Jobcenter, sondern die Stadt H. zuständig ist. Diese bewilligte ihm wegen Bedenken gegen die Ange- messenheit der Unterkunftskosten durch Bescheid vom 26. August 2013 ledig- lich den Regelsatz. Hiergegen erhob der Beklagte am 5. September 2013 Wi- derspruch. Auf Antrag des Beklagten wurde die Stadt H. durch Beschluss des zuständigen Sozialgerichts vom 30. April 2014 im Wege einstweiliger An- ordnung verpflichtet, die Kosten der Unterkunft des Beklagten für die Zeit von November 2013 bis Juni 2014 zu tragen. 3 4 - 4 - Im vorliegenden Rechtsstreit hat das Amtsgericht der Räumungsklage mit Schlussurteil vom 2. Oktober 2013 stattgegeben. Hierbei ist es zwar davon ausgegangen, dass die Kündigung des Klägers vom 17. April 2013 durch die Verpflichtung des Jobcenters, die rückständigen Mieten auszugleichen, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist. Zugleich hat es jedoch eine auf die rückständige Miete für die Monate Juni bis August 2013 gestützte weitere fristlose Kündigung des Klägers vom 30. August 2013 für wirksam er- achtet. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagen hat keinen Erfolg ge- habt, nachdem der Kläger das Mietverhältnis wegen der von Oktober 2013 bis März 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 12. März 2014 und wegen der von Juli 2013 bis April 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 17. April 2014 erneut fristlos gekündigt hatte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren hinsichtlich der Räu- mungsklage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Zwar sei die Kündigung vom 30. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam. Denn das Jobcenter habe sich zum Zeitpunkt des Kün- digungsausspruchs gegenüber dem Kläger verpflichtet, die rückständige Miete jedenfalls bis August 2013 auszugleichen; die Vermögensinteressen des Klä- gers seien deshalb nicht ernsthaft gefährdet gewesen, auch wenn eine Zahlung 5 6 7 8 - 5 - für die Monate Juni bis August 2013 zum Kündigungszeitpunkt noch nicht er- folgt sei. Allerdings sei das Mietverhältnis durch die anschließende Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden, auf die sich der Kläger ungeach- tet der verweigerten Einwilligung des Beklagten im Wege einer sachdienlichen Klageänderung hilfsweise gestützt habe und die er im Wege einer wirksam er- hobenen Anschlussberufung auch noch zum Gegenstand seines Räumungsbe- gehrens habe machen können. Denn der Beklagte sei auch mit der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug geraten, so dass hierauf ge- stützt der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erneut habe kündigen können. Der Annahme eines dafür erforderlichen Zahlungsverzugs stehe nicht entgegen, dass der Beklagte rechtzeitig die entsprechenden Anträge beim zu- ständigen Sozialamt gestellt und ein sozialgerichtliches Verfahren angestrengt habe, nachdem das Sozialamt sich geweigert habe, die Kosten für die Unter- kunft zu tragen. Denn für seine finanzielle Leistungsfähigkeit habe ein Schuld- ner - wie der Beklagte - verschuldensunabhängig einzustehen. Eine Fallgestal- tung, bei der nach einer in der Instanzrechtsprechung teilweise vertretenen Auf- fassung das Ausbleiben der Mietzahlung ausnahmsweise entschuldigt sein könne, weil der Mieter auf die Mietzahlung durch das Sozialamt habe vertrauen können und von deren Ausbleiben überrascht worden sei oder weil er sonst unabwendbar durch unvorhergesehene Umstände an einer rechtzeitigen Zah- lung gehindert gewesen sei, sei hier nicht gegeben. Soweit in der Instanzrecht- sprechung auch für die hier gegebene Konstellation bisweilen die Auffassung anklinge, der im Leistungsbezug der ARGE [heute gemäß § 6d SGB II: Jobcen- ter] stehende Mieter habe mit der rechtzeitigen Leistungsbeantragung alles ihm Obliegende und Zumutbare getan, um die ARGE zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete an den Vermieter zu veranlassen und mit Blick auf das So- zialstaatsprinzip dadurch seinem Beschaffungsrisiko genügt, könne dem schon 9 - 6 - deshalb nicht gefolgt werden, weil auch das Sozialstaatsprinzip nicht so weit gehe, dass es die Verantwortung für den hilfebedürftigen Mieter dem Vermieter anstelle der staatlichen Gemeinschaft aufbürde. Die am 12. März 2014 ausgesprochene Kündigung sei auch nicht durch den Beschluss des Sozialgerichts vom 30. April 2014 unwirksam geworden. Abgesehen davon, dass dieser Beschluss nicht alle der Kündigung zugrunde liegenden Zahlungsrückstände erfasst habe, habe § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB der Gewährung einer erneuten Schonfrist entgegengestanden, da bereits die Kündigung vom 17. April 2013 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam geworden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den Räumungsanspruch des Klägers (§ 546 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei für begründet erachtet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte mit der Entrichtung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug, so dass ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vorgelegen hat. 1. Das Berufungsgericht durfte - anders als die Revision meint - über das auf die Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 gestützte Räumungsbegeh- ren in der Sache entscheiden. Denn der Kläger hat diesen Klagegrund zulässi- 10 11 12 13 - 7 - gerweise im Wege der Anschlussberufung (§ 524 ZPO) in das Berufungsverfah- ren eingeführt. a) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine hilfsweise Klageänderung vorgelegen hat, als der Kläger im Berufungsrechts- zug sein Räumungsbegehren nunmehr auch auf die Kündigung vom 12. März 2014 gestützt hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Streitgegenstand durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssach- verhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, GRUR 2012, 180 Rn. 19; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, NJW 2008, 1953 Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend hat der Kläger, der erstinstanzlich mit dem auf die Kündi- gung vom 30. August 2013 gestützten Räumungsbegehren durchgedrungen war, dadurch, dass er dieses Begehren zusätzlich mit der Kündigung vom 12. März 2014 unterlegt hat, einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein- geführt, nämlich ein Räumungsbegehren, das hilfsweise auf diese erneute Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt war (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, GE 2013, 117 Rn. 8). Die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche (Eventual-)Klage- häufung (§ 260 ZPO) ist deshalb wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO mit den dafür geltenden Regeln zu behandeln (vgl. BGH, Urteile vom 27. September 2006 - VIII ZR 19/04, NJW 2007, 2414 Rn. 8; vom 10. Januar 1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841 unter 4; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, aaO). b) Den neuen Klagegrund konnte und musste der Kläger zweitinstanzlich im Wege eines Anschlussrechtsmittels in den Rechtsstreit einführen. Denn der Berufungsbeklagte, der seine in erster Instanz erfolgreiche Klage erweitern oder 14 15 - 8 - auf einen neuen Klagegrund stellen will, muss sich dazu gemäß § 524 ZPO der Berufung der Gegenseite anschließen. Das gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn - wie hier - die Einführung des neuen Klagegrundes eine Änderung des Sachantrags nicht erforderlich macht. Auch in einem sol- chen Fall will nämlich der Berufungsbeklagte, der im Berufungsrechtszug seine Klage auf einen anderen Klagegrund stützt, damit mehr erreichen als die bloße Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheidung über den mit der Klage verfolg- ten Anspruch (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 22; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, aaO). c) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Anschlussberufung auch sonst den Anforderungen des § 524 ZPO genügt. Insoweit erhebt auch die Revision keine Beanstandungen. Insbesonde- re ist es unschädlich, dass der Kläger, als er sich in seiner Berufungserwide- rung auf die spätere Kündigung gestützt hat, dieses Vorgehen nicht als An- schlussberufung bezeichnet hat. Für die Einlegung eines Anschlussrechtsmit- tels ist keine dahingehende ausdrückliche Erklärung erforderlich. Es genügt vielmehr jede Erklärung, die sich ihrem Sinn nach als Begehren auf Abände- rung des Urteils erster Instanz darstellt. Dementsprechend kann der Anschluss an das Rechtsmittel der Gegenseite auch konkludent in der Weise erfolgen, dass der Kläger - wie im Streitfall - sein im Übrigen unverändertes Klagebegeh- ren auf einen weiteren Klagegrund stützt (BGH, Urteil vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 26). 2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung vom 12. März 2014 mit der Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug war. Dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen war und diese Leistungen 16 17 - 9 - rechtzeitig beantragt hatte, ändert an dem - neben den hier gegebenen Voraus- setzungen des § 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für einen Verzugseintritt erforderlichen - Vertretenmüssen (§ 286 Abs. 4 BGB) ebenso wenig etwas wie der Umstand, dass der zuständige Träger der Sozialhilfe nach Kündigungsaus- spruch zur Übernahme der Mietschulden verpflichtet worden ist. a) Zur Verantwortlichkeit des Schuldners und damit auch zu der von § 286 Abs. 4 BGB geforderten Zurechnung einer Nichtleistung trotz Fälligkeit sieht § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässig- keit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Eine solche strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftli- cher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unver- schuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der un- beschränkten Vermögenshaftung, das § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genauso zu- grunde liegt wie der Vorgängerregelung des § 279 BGB aF und das im Übrigen auch aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteile vom 28. Februar 1989 - IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 102 mwN; vom 11. Dezember 2001 - VI ZR 350/00, WM 2002, 347 unter II 3 b; vom 15. März 2002 - V ZR 396/00, BGHZ 150, 187, 194; ebenso auch BT-Drucks. 14/6040, S. 132). b) Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finan- zieller Leistungsfähigkeit gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Aus- bleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus 18 19 - 10 - wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; Staudinger/ Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 56a; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 96 f.; Wiek, WuM 2010, 204, 205; jeweils mwN). Soweit in der Instanzrechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten oder jedenfalls erwogen wird, ein Mieter, der Sozialleistungen einer öffentlichen Stel- le beziehe, genüge seinen Pflichten zur Beschaffung der zur Entrichtung der Miete benötigten Geldmittel bereits dann, wenn er alles ihm Obliegende und Zumutbare getan habe, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der für seine Unterkunft geschuldeten Miete zu veranlassen (LG Bonn, Beschluss vom 10. November 2011 - 6 T 198/11, juris Rn. 5; Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 15; LG Wiesbaden, WuM 2012, 623, 624; ähnlich LG Berlin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.), trifft dies nicht zu. aa) Zwar braucht sich - wie der Senat klargestellt hat - ein hilfebedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen hat, nicht gemäß § 278 BGB als eigenes Verschul- den zurechnen zu lassen. Denn eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvor- sorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, ist hierbei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen ge- genüber seinem Vermieter (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30). Das ändert entgegen der Auffassung der Revision aber nichts daran, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Dementsprechend sind auch die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB al- lein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie - anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (dazu Senatsurteile vom 16. Februar 2005 20 21 - 11 - - VIII ZR 6/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, aaO Rn. 26) - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932 unter II 1 c). Vielmehr ist danach bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwä- gungsvoraussetzungen noch zusätzlich erfüllt sein müssen. Denn nach der Ge- setzessystematik und den ihr zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertun- gen handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführ- ten, die (objektive) Verletzung bestimmter mietrechtlicher (Kardinal-)Pflichten von erheblichem Gewicht betreffenden Kündigungsgründen um gesetzlich typi- sierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnis- ses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben (vgl. Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 15; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 mwN; vom 26. März 1969 - VIII ZR 76/67, WM 1969, 625 unter IV 3 c). bb) Gegenläufige Wertungskriterien, die eine abweichende rechtliche Beurteilung der aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit des Mieters und seinem Angewiesensein auf öffentliche Sozialleistungen ausgebliebenen Mietzahlungen und einer hierauf gestützten Kündigung tragen könnten, zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere steht der von ihr hervorgehobene Um- stand, dass der Beklagte bei dem für ihn zuständigen Sozialhilfeträger rechtzei- tig die Übernahme seiner Wohnungskosten beantragt und dieser die Übernah- me - wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist - zunächst zu Unrecht verweigert hatte, einer Wirksamkeit der Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 nicht entgegen. 22 - 12 - Der Gesetzgeber, der es seit langem als eine in der Sozialstaatsver- pflichtung des Art. 20 Abs. 1 GG angelegte Aufgabe begreift, den vertragstreu- en Mieter vor willkürlichen beziehungsweise vor nicht von berechtigten Interes- sen des Vermieters getragenen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. nur BT-Drucks. 7/2011, S. 7), hat die in Rede ste- hende Problemlage gesehen, sie jedoch nicht dadurch zu bereinigen versucht, dass er - abweichend von den sonst geltenden rechtlichen Maßstäben - die An- forderungen an die Leistungspflichten des Mieters und ein Vertretenmüssen von Mietzahlungsrückständen zu Lasten des Vermieters herabgesetzt und dadurch die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verändert hat. Er hat dem Interesse des durch einen erheblichen Mietrückstand vertragsuntreu gewordenen Mieters an einem Erhalt der gemieteten Wohnung vielmehr dadurch Rechnung getragen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosig- keit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF die Möglichkeit zur einmaligen Nachholung rück- ständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei de- ren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kün- digung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat der Gesetzgeber es bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2, § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). Aufgrund der Erkenntnis, dass sich die ursprünglich vorgesehene Nach- holungsfrist von einem Monat für die Sozialhilfebehörden häufig als zu kurz er- wiesen hat, hat er, um diesen Behörden ein auf die Vermeidung von Obdachlo- sigkeit finanziell schwacher Mieter gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, bei 23 24 - 13 - Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB schließlich die Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsent- schädigung oder der Vorlage einer entsprechenden Verpflichtungserklärung um einen Monat auf zwei Monate verlängert (BT-Drucks. 14/4553, aaO; vgl. dazu auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21). Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, aaO) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im all- gemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mie- ters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug gestützte fristlose Kündi- gung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu machen und ihm so die ge- mietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (im Ergebnis ebenso Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 97). Die dem Mieter auf diese Weise kraft Ge- setzes einmalig eingeräumte Nachfrist zur Beschaffung der zur Mietzahlung erforderlichen Mittel, zumindest aber zur Herbeiführung der erforderlichen Ver- pflichtungserklärung, kann entgegen der Auffassung der Revision deshalb nicht dahin erweitert werden, dass über den eindeutigen Gesetzeswortlaut hinaus bereits die Beantragung der zur Erbringung der Mietzahlungen erforderlichen öffentlichen Mittel genügen soll. Denn die damit verbundene Ungewissheit, den Gebrauch der Mietsache weiterhin gewähren zu müssen, ohne als Gegenleis- tung zumindest die Sicherheit einer Begleichung der bis dahin fälligen Mietrück- stände zu haben, hat der Gesetzgeber dem Vermieter über den zweimonatigen Schonfristzeitraum hinaus gerade nicht mehr aufbürden wollen. c) Da nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits die unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin seit Januar 2013 auf- gelaufenen Mietrückstände ausgesprochene fristlose Kündigung durch die im August 2013 abgegebene Verpflichtungserklärung des Jobcenters gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden war, kommt auch eine er- 25 26 - 14 - neute Anwendung dieser Bestimmung hinsichtlich der auf den weiteren Miet- zahlungsverzug im Zeitraum von Oktober 2013 bis März 2014 gestützten Kün- digung vom 12. März 2014 von vornherein nicht mehr in Betracht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Das Mietverhältnis der Parteien ist durch diese Kündigung vielmehr wirksam beendet worden. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Langenfeld, Entscheidung vom 02.10.2013 - 34 C 154/13 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.06.2014 - 23 S 343/13 -

BGH VIII ZR 319/0910.08.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 346/08 Verkündet am: 16. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen. BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 346/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Dezember 2008 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers er- kannt ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in D. . Der Kläger macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 geltend. 1 Der Kläger hat Zahlung von 3.385,90 € nebst Zinsen begehrt. Das Amts- gericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zah- 2 - 3 - lung von 3.164,38 € nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts insoweit abgeändert und die Klage abgewiesen, als die Beklagten zu mehr als 2.355,10 € nebst Zinsen verurteilt worden sind. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die Klage sei in Höhe des auf die Position "Versicherung" entfallenden Betrages von insgesamt 809,28 € unbegründet, weil die Abrechnungen des Klägers insoweit mangels Aufschlüsselung der unterschiedlichen Versicherungsarten formell unwirksam seien. Eine Aufgliederung sei erforderlich, damit sich der Mieter Gedanken zur Umlagefähigkeit und Plausibilität der Höhe der einzelnen Kosten machen kön- ne. Dem stehe auch nicht entgegen, dass die streitigen Betriebskostenabrech- nungen der Unterteilung der Anlage 3 zu § 27 II. BV entsprächen. Da die Be- triebskostenabrechnungen des Klägers bezüglich der Position Versicherung schon wegen unzureichender Aufschlüsselung formell unwirksam seien, kom- me es auf die fehlende Nachvollziehbarkeit der Position Versicherung, soweit sie auch das Nachbarhaus betreffe, nicht mehr an. 4 - 4 - II. 5 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher 809,28 € aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts genügt es, nach den Betriebskostenarten zu differenzieren, die jeweils unter einer Ziffer im Katalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV oder in § 2 BetrKV zu- sammengefasst sind. Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist die Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen kann, so dass die Einsicht- nahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist; die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten dürfen nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 a aa). 6 Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung für den Mieter ist auch dann gewährleistet, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten - wie hier die Kosten für Sach- und Haftpflichtpflichtversicherung - in einer Summe zu- sammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzel- beträge anzugeben (vgl. Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08, WuM 2009, 516, Tz. 19, zur Abrechnung der Kosten für Frischwasser und Abwasser in einer Position). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es auch unschädlich, dass der Kläger diese Kostenposition nur allgemein als "Ver- sicherung" bezeichnet und nicht ausdrücklich die in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV und § 2 Nr. 13 BetrKV genannte Bezeichnung "Kosten der Sach- und 7 - 5 - Haftpflichtversicherung" verwendet hat. Eine Kontrolle der Kostenposition "Ver- sicherung" daraufhin, ob für das Mietobjekt Kosten der Sach- und Haftpflicht- versicherung in dieser Höhe tatsächlich angefallen sind und wie sie sich auf die beiden Versicherungsarten verteilen, braucht die Abrechnung nicht zu ermögli- chen; hierfür steht dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht zur Verfügung. III. Das Berufungsurteil kann deshalb, soweit zum Nachteil des Klägers er- kannt worden ist, mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung, soweit die Position Versicherung auch das Nachbarhaus betrifft, offen gelassen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 8 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.10.2007 - 230 C 9555/06 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.12.2008 - 21 S 496/07 -

BGH VIII ZR 321/0907.07.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 319/09 vom 10. August 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Rich- ter Dr. Achilles sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurück- zuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 1 Das Berufungsgericht hat die Revision zur Fortbildung des Rechts zuge- lassen, weil die Frage, ob der Vermieter - gestützt auf eine nachträglich erteilte Betriebskostenabrechnung - Vollstreckungsgegenklage gegen das ihn zur Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtende Urteil erheben kann, noch nicht entschieden sei. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weite- ren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. 2 Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung; eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist auch nicht zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. Denn die vom Berufungsge- richt aufgeworfene Frage, über die, soweit ersichtlich, weder in der Rechtspre- chung der Instanzgerichte noch in der Literatur ein Meinungsstreit besteht, ist nicht zweifelhaft; sie lässt sich vielmehr anhand der Rechtsprechung des Bun- 3 - 3 - desgerichtshofs eindeutig in dem auch vom Berufungsgericht entschiedenen Sinne beantworten. 4 a) Nach der Rechtsprechung des Senats, von der auch das Berufungs- gericht zutreffend ausgeht, ist eine Klage des Mieters auf Rückzahlung von Vor- auszahlungen, die mangels Erteilung der fälligen Betriebskostenabrechnung Erfolg hat, lediglich "zur Zeit begründet" (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 4 g), so dass der Vermieter auch noch nach Rechtskraft dieser Entscheidung mit einer Abrechnung die Voraussetzung für die Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung schaffen und den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Vorauszahlungen damit nachträglich zu Fall brin- gen kann (Senatsurteil, aaO, unter II 5 c). b) Die mit der vorliegenden Vollstreckungsgegenklage erhobene Ein- wendung des Klägers, die Rückforderung der Vorauszahlungen sei angesichts der zwischenzeitlich erteilten Betriebskostenabrechnung (nunmehr) unbegrün- det, ist nach § 767 Abs. 2 ZPO zulässig, denn sie beruht auf der am 14. Okto- ber 2008 erfolgten Abrechnung der Nebenkosten und somit auf Gründen, die erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Vorprozess (2. Oktober 2008) entstanden sind und nicht mehr durch Einspruch hätten geltend gemacht werden können. 5 Zwar ist für Gestaltungsrechte wie beispielsweise die Aufrechnung in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass es für die Frage des Einwendungsausschlusses nicht auf die Ausübung des Gestaltungsrechts an- kommt, sondern darauf, ob dieses - also etwa die Aufrechnungslage - zu dem nach § 767 Abs. 2 ZPO maßgeblichen Zeitpunkt objektiv bereits bestanden hat (BGHZ 24, 97, 98; 34, 274, 279; 100, 222, 225, st. Rspr.). Bei der Betriebskos- tenabrechnung, der nach der Rechtsprechung des Senats schon kein rechtsge- 6 - 4 - schäftlicher Erklärungswert zukommt, handelt es sich aber nicht um ein Gestal- tungsrecht, sondern lediglich um einen Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB (Senatsurteile vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965, Tz. 8 sowie vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, unter I 2 aa), der die materielle Voraussetzung dafür schafft, dass dem Vermieter die Vor- auszahlungen - soweit durch das Abrechnungsergebnis gerechtfertigt - endgül- tig verbleiben und ein etwaiger Nachforderungsanspruch fällig wird. Für den Ausschluss einer Einwendung nach § 767 Abs. 2 ZPO kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darauf an, ob sie bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung objektiv hätte erhoben werden können; hieran fehlt es, wenn die materiell-rechtlichen Voraussetzungen der Einwen- dung - hier die die Fälligkeit der Nebenkostenforderung des Vermieters herbei- führende Betriebskostenabrechnung - zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorgele- gen haben. Dass der Schuldner die materiellen Voraussetzungen für eine Ein- wendung vor diesem Zeitpunkt hätte schaffen können, genügt für den Einwen- dungsausschluss nicht (BGH, Urteil vom 7. Juli 2005 - VII ZR 351/03, NJW 2005, 2926, unter II 2 b cc). 7 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 8 a) Das Berufungsgericht hat die Zwangsvollstreckung aus dem im Vor- prozess ergangenen Urteil vom 19. Juni 2008 zu Recht für unzulässig erklärt. Die Einwendung des Klägers, dass der Anspruch des Beklagten auf Rückzah- lung der Vorauszahlungen mit der Erteilung der Betriebskostenabrechnung ent- fallen sei, ist - wie dargelegt - gemäß § 767 Abs. 2 ZPO zulässig. Die vom Be- klagten erbrachten Vorauszahlungen gebühren nach der Abrechnung, die einen Saldo zu Lasten des Beklagten aufweist, vollständig dem Kläger. 9 - 5 - b) Soweit die Revision die Entscheidung des Berufungsgerichts über die von dem Beklagten erhobenen Einwände gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung vom 14. Oktober 2008 mit Verfahrensrügen angreift, hat der Senat diese geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO). 10 11 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Nauen, Entscheidung vom 30.03.2009 - 12 C 355/08 - LG Potsdam, Entscheidung vom 19.11.2009 - 11 S 41/09 -

§ 558a§ 558

BGH VIII ZR 371/0420.07.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 321/09 Verkündet am: 7. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1 Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erhö- hung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete ent- halten sind ("Teilinklusivmiete"). WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebe- nen "Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des Na- mens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 30. Oktober 2009 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Q. gemietet. Die Parteien streiten um eine von der Klägerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 begehrte Mieterhöhung. 1 Bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1980 hatte der Beklagte für die damals preisgebundene Wohnung neben der Nutzungsgebühr lediglich Vor- auszahlungen für Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die übri- gen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten (Teilinklusivmiete). Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 stellte die Klägerin die Miete auf eine Nettokaltmiete um, indem sie unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff. NMV und § 10 WoBindG die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskos- ten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die abzurechnenden 2 - 3 - Betriebskosten erhob. In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten jährlich ab. Hiergegen erhob der Beklagte keine Beanstandungen; er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die die Beklagte nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis einer Nettokaltmiete nach § 558 BGB geltend mach- te. 3 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto- kaltmiete um 86,75 € auf 520,51 € ab 1. August 2005 stattgegeben. Das Land- gericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klage- abweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 sei wirksam. Dass die Klägerin eine schriftliche Zustimmungserklärung angefordert habe, auf die sie keinen Anspruch habe, stehe der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Zwar sei ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es derart mit dem An- gebot einer anderweitigen Vertragsänderung verknüpft sei, dass es inhaltlich nicht mehr hinreichend bestimmt sei. Dies könne aber nicht schon dann ange- nommen werden, wenn der Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlange. 5 Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil es auf eine unzulässige Änderung der Mietstruktur gerichtet sei. Denn die Miet- 6 - 4 - struktur sei schon vor der hier zu beurteilenden Mieterhöhung wirksam von ei- ner Teilinklusivmiete in eine Nettokaltmiete geändert worden. Dabei sei es un- erheblich, ob die Umstellung bereits im Jahr 1986 erfolgt sei. Selbst wenn die Erklärung der Klägerin vom 11. Dezember 1986 deshalb unwirksam sei, weil in der maschinell erstellten Unterschrift nur der Name der Klägerin statt der für sie handelnden natürlichen Person aufgeführt sei, sei eine Änderung der Mietstruk- tur durch konkludente Vereinbarung zustande gekommen, indem die Klägerin über zehn Jahre die Betriebskosten entsprechend der Umstellungserklärung abgerechnet und der Beklagte sich ergebende Nachzahlungen geleistet oder entstandene Guthaben entgegengenommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 9. Mai 2005 zu (§ 558 BGB). Dem Beru- fungsgericht ist darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell wirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB stehen zwischen den Parteien nicht mehr im Streit. 7 1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 erfüllt die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB. Die Klägerin verlangt darin unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,50 € je qm eine Erhöhung der bisherigen monatlichen Nutzungsgebühr um 86,75 € unter Beibehaltung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen und nimmt zur Begründung auf die Mieten für zehn näher bezeichnete Vergleichswohnungen Bezug. 8 Der Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei schon des- halb unwirksam, weil die Klägerin eine schriftliche Zustimmung des Beklagten 9 - 5 - begehrt habe, die sie nicht beanspruchen könne, ist unbegründet. Die von der Klägerin geäußerte Bitte, im Falle der Zustimmung die dem Mieterhöhungsver- langen beigefügte Einverständniserklärung zu unterzeichnen und an die Kläge- rin zurückzusenden, hat mit der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen ausrei- chend begründet ist, nichts zu tun. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungs- verlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitge- teilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können (Senatsur- teile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 12. De- zember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Dies ist hier angesichts der Benennung von Ver- gleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) - wie dargelegt - der Fall. 2. Ohne Erfolg bleibt auch der weitere Einwand der Revision, das Miet- erhöhungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Beklagte nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde und der Klägerin ein Anspruch auf Umstel- lung der Mietstruktur nicht zustehe. 10 a) In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird al- lerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen ei- nes formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht er- kennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (früher § 2 MHG) stützt (OLG Hamburg, NJW 1983, 580; LG Berlin, GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rdnr. 6; Sternel, 11 - 6 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 10). 12 Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 9. Mai 2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Miet- struktur. Die Klägerin hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr (433,76 €) und die Vorauszahlungen für Heizung (48 €) sowie für die übrigen Betriebskos- ten (118 €) gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Be- triebskosten neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebs- kosten entsprach nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten ("Empfängerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Klägerin ging - für den Beklagten erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Beklagten keine Anhaltspunkte dafür be- standen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 9. Mai 2005 nicht nur eine Mieterhöhung um monatlich 86,75 € nach § 558 BGB begehrte, sondern dar- über hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte. b) Die von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 vorge- nommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. 13 - 7 - aa) Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebs- kosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhob (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Anm. 2.1). Dies hat die Klägerin mit Schrei- ben vom 11. Dezember 1986 getan. 14 bb) Die Umstellungserklärung der Klägerin genügt den formellen Anfor- derungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 WoBindG. Dem steht nicht entge- gen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Klägerin und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Per- son angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Zwar wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig die Auffas- sung vertreten eine mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigte Erklärung nach § 10 WoBindG (ebenso nach dem früheren § 8 MHG) sei nur wirksam, wenn sie den Namen der natürlichen Person angebe, die für das Schreiben verantwortlich ist, und die bloße Angabe der juristischen Person, von der das Schreiben stammt, genüge nicht (LG Essen, MDR 1979, 57; LG Wiesbaden, WuM 1996, 282; LG Hamburg, WuM 1993, 65; LG Berlin, GE 1992, 717; Schultz, aaO, Rdnr. 384; ebenso zu einer Erklärung in Textform nach § 126b BGB: LG Hamburg, NZM 2005, 255 f.; Sternel, aaO, IV Rdnr. 91; MünchKomm BGB/Artz, aaO, Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., Vor 15 - 8 - § 558 BGB Rdnr. 65). Als Begründung wird teilweise angegeben, der Erklä- rungsempfänger müsse im Hinblick auf § 174 BGB prüfen können, ob die erklä- rende natürliche Person vertretungsberechtigt sei (LG Hamburg, aaO, 256; Schultz, aaO). 16 Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 WoBindG ist - ebenso wie die Angabe der "Person des Erklärenden" bei einer Erklärung in Textform (§ 126b BGB) - erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt (Janal, MDR 2006, 368, 369). Für diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus. Es wäre eine leere Förmelei, darüber hin- aus die Angabe des Namens der natürlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet hätte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom Ge- setz aus Gründen der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich wäre. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgründen - zwar einer textlichen Nieder- legung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfor- dernisses der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorgängen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat und bei de- nen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (vgl. BT-Drs. 14/4987, S. 18 f.). Auch das Argument, bei einer maschinell oder in Textform erstellten Er- klärung sei die Angabe einer natürlichen Person erforderlich, damit der Emp- fänger die Vertretungsverhältnisse überprüfen könne und bei einseitigen Rechtsgeschäften gegebenenfalls von der Möglichkeit einer Zurückweisung 17 - 9 - nach § 174 BGB Gebrauch machen könne, überzeugt nicht. Die erleichterte Form ist im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs für Erklärungen vorgesehen, bei denen keine ernsthafte Gefahr besteht, dass sie gefälscht oder von einem unbefugten Dritten (falsus procurator) abgegeben werden. Dies trifft auch für Erklärungen nach § 10 WoBindG zu. Wenn vor dem Hintergrund des § 174 BGB auch hier die Angabe der natürlichen Person zwingend erforderlich wäre, die für die juristische Person gehandelt hat, müsste der Erklärende der maschinell erstellten Erklärung jeweils vorsorglich eine (eigenhändig unter- zeichnete) Vollmachtsurkunde beifügen, so dass die erstrebte Vereinfachung des Rechtsverkehrs gerade nicht erreicht würde. Die Auslegung des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG muss sich aber an dem Sinn und Zweck der Vorschrift orientieren, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des Ver- mieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift - 10 - aufzuheben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, NZM 2005, 61, unter II 2c). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 06.02.2008 - 67 C 141/05 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 30.10.2009 - 9 S 20/08 -

BGH VIII ZR 116/0419.01.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 371/04 Verkündet am: 20. Juli 2005 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 1, HeizKV § 9 Abs. 2 a) Zu den formellen Anforderungen an eine Heiz- und Warmwasserkostenab- rechnung. b) Werden mehrere Wohngebäude von Beginn des Mietverhältnisses an durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, können diese Gebäude für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu einer Abrechnungseinheit zusam- mengefaßt werden, auch wenn als Mietsache im Mietvertrag nur eines der Gebäude bezeichnet wird. BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 7. Dezember 2004 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause B. straße 16 in W. , die Kläger sind die Vermieter. Im schriftlichen Mietvertrag vom 7. Januar 1981, dessen Deckblatt die Aufschrift "Mietvertrag (Wohnungsbau für Bedienstete)" trägt, heißt es in § 1 (2): "Die Wohnung ist steuerbegünstigt mit Mitteln des Bundes errichtet und zweckbestimmt für Personen, die der Darle- hensgeber benennt. Die Wohnung ist preisgebunden". In Ziffer 1 a des gemäß § 4 des Mietvertrags zu dessen Bestandteil erklärten Nachtrags wird ausge- führt: "Bei der in § 3 vereinbarten Miete handelt es sich um eine Bundesbe- dienstetenmiete". - 3 - Mit Schreiben vom 18. Juni 2002 erstellte die Firma K. für das Jahr 2001 eine Abrechnung über die Kosten für Heizung und Warmwasser, die unter Berücksichtigung der von der Beklagten geleisteten Vorauszahlungen mit einer Nachzahlung zu deren Lasten von 1.024,42 DM (523,78 €) schloß. Die Abrechnung weist als Bezugsobjekt die Anwesen B. straße 14-22 aus. Unter der Position "Brennstoffkosten" heißt es: "Brennstoffart: Erdgas H Men- genangabe in kWh". Sodann folgen die monatlich bezogenen Mengen an Erd- gas. Die Trennung der Kosten der zentralen Versorgungsanlage für Heizung und Wassererwärmung wird hinsichtlich der Wassererwärmung wie folgt erläu- tert: "Um 1 m3 Wasser von 10° auf 60°C zu erwärmen, sind 125 kWh Erdg as H erforderlich. Im Versorgungszeitraum wurden 864,345 m3 Wasser erwärmt und dafür 108.043 kWh Erdgas H verbraucht". Die danach getrennt ermittelten Kos- ten für Warmwasser und Heizung sind zu 50 % nach dem Anteil der Fläche der gemieteten Wohnung an der gesamten Wohnfläche und zu 50 % nach dem An- teil des Verbrauchs der Beklagten an dem gesamten Verbrauch verteilt. Die Beklagte zahlte den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag nicht, son- dern erbat mit Schreiben vom 30. August 2002 die Übersendung verschiedener Rechnungen. Ferner beanstandete sie den gewählten Verteilerschlüssel sowie die Erläuterung des Energieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser. Mit ihrer Klage haben die Kläger Zahlung eines Betrages von 523,68 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Mahnkosten von 1,50 € verlangt. Die Beklag- te hat neben den vorprozessual erhobenen Einwendungen weitere Beanstan- dungen gegen die Abrechnung vorgebracht. Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme der geltend gemachten Mahnkosten stattgegeben und die Berufung zugelassen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landge- richt zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klagabweisungsbegehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Beklagte sei verpflichtet, den sich aus der ordnungsgemäßen Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ergebenden Nachzah- lungsbetrag von 523,78 € für das Jahr 2001 an die Kläger zu entrichten. Die Einwendungen, die die Beklagte fristgemäß im Sinne des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erhoben habe, seien unbegründet. Bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung habe die Beklagte Beanstandungen nur mit Schreiben vom 30. August 2002 vorgebracht. Ihre Rüge, der Verteiler- schlüssel sei vertragswidrig, weil nicht hausbezogen, greife nicht durch, weil die Liegenschaft B. straße 14 bis 22 durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt werde, so daß eine streng hausbezogene Abrechnung nicht möglich sei. Ihr Einwand, für einen durchschnittlichen Mieter sei die Ermittlung des E- nergieanteils für die Aufbereitung von Warmwasser unverständlich, sei nicht hinreichend substantiiert. Soweit die Beklagte im Prozeß mit Schriftsatz vom 22. April 2004 erstmals beanstandet habe, in der Abrechnung fehle die Abrech- nungsformel gemäß § 9 Abs. 2 HeizKV und der Gasverbrauch sei in Kilowatt/h (kWh) statt in Kubikmetern angegeben, sei sie gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit diesen Einwendungen ausgeschlossen. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung im Ergebnis stand, so daß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. - 5 - Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Betrages von 523,68 € aus der Heiz- und Warmwasserkos- tenabrechnung für das Jahr 2001. Die Einwendungen der Beklagten gegen die Rechnung vom 18. Juni 2002, soweit sie in der Revision noch aufrechterhalten werden, bleiben ohne Erfolg. 1. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil können die Ein- wendungen der Beklagten allerdings aufgrund der getroffenen Feststellungen nicht teilweise als ausgeschlossen gelten, soweit sie den Klägern nicht inner- halb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitgeteilt worden sind. Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 gelten- den Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), hat der Mieter dem Ver- mieter Einwendungen gegen die Abrechnung der Vorauszahlungen auf Be- triebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Spätere Einwendungen kann der Mieter nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die Anwendung dieser Vorschriften setzt jedoch voraus, daß es sich bei der betreffenden Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt. § 20 Abs. 3 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Woh- nungen (NMV), der die jährliche Abrechnung über Betriebskosten bei preisge- bundenen Wohnungen regelt, enthält keine dem § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB entsprechende Bestimmung. Eine Ausschlußfrist für Einwendungen des Mieters gegen Betriebskostenabrechnungen besteht deshalb im preisgebunde- nen Wohnraum nicht (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., - 6 - Rdnr. 3268; derselbe, ZMR, 2002, 727, 731; a.A. Langenberg, NZM 2001, 783, 784). Ob die von der Beklagten angemietete Wohnung der Preisbindung unter- liegt oder ob es sich bei der Wohnung um preisfreien Wohnraum handelt, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Zwar ist davon auszugehen, daß die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages aufgrund der Formulierungen in § 1 des Vertrages der Preisbindung nach § 87 a Abs. 1 und 2 II. WoBauG unterfiel. Die Preisbindung derartiger Wohnungen besteht jedoch nach § 87 a Abs. 4 II. WoBauG nur für die Zeit des Besetzungsrechts zugunsten des Darlehens- oder Zuschußgebers. Nach Erlöschen dieses Rechts gelten die allgemeinen miet- rechtlichen Vorschriften über preisfreien Wohnraum (Schubart/Kohlenbach/ Bohndick, Wohnungsbau, Stand Juni 2004, § 87 a II. WoBauG, Anm. 11 zur Mieterhöhung). Zu der Frage, ob die von der Beklagten 1981 gemietete Woh- nung im Jahre 2001 noch als preisgebunden nach § 87 a II. WoBauG angese- hen werden konnte und deshalb gemäß § 1 Abs. 3 NMV dem Anwendungsbe- reich des § 20 Abs. 3 NMV unterfiel, hat das Berufungsgericht keine Feststel- lungen getroffen. Es kann jedoch dahinstehen, ob die Wohnung der Beklagten als preisfrei gilt und damit die Vorschrift des § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB anwendbar ist. Offenbleiben kann weiter, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch durch eine Abrechnung in Lauf gesetzt wird, die schon den formellen Mindestanforderungen nicht genügt (vgl. Schmid, ZMR 2002, 727, 729 m. w. Nachw. zum Streitstand). Denn aufgrund der nachstehenden Erwägun- gen ist die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in formeller Hinsicht ordnungsgemäß (s. unter 2.) und inhaltlich richtig (s. unter 3.); die dagegen ge- - 7 - richteten Einwendungen der Beklagten sind unbegründet. Diese Prüfung kann der Senat selbst vornehmen, da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. 2. Die Abrechnung der Firma K. vom 18. Juni 2002 ist formell ordnungsgemäß. Eine Betriebskostenabrechnung muß den allgemeinen Anfor- derungen nach § 259 BGB genügen. Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinhei- ten sind in die Abrechnung regelmäßig folgende Mindestangaben aufzuneh- men: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mie- ters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, GE 2005, 360 unter II 1; vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 unter II 1 a). Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter muß die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO unter II 1 b; vom 27. November 2002 – VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 2; vom 23. November 1981 – VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Die dafür erforderlichen Anga- ben enthält die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002. a) Entgegen der Rüge der Revision ist in der Abrechnung der Firma K. der Schlüssel für die Verteilung der insgesamt angefallenen Kosten ausgewiesen und hinreichend erläutert. In der Kostenaufstellung sind die Ge- samtkosten für Heizung und Wassererwärmung mit 24.354,55 € sowie die Kos- ten für die Anmietung der Meßanlagen für Warmwasser mit 607,46 € aufge- führt. Diese Kosten werden entsprechend der Regelung des § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizKV getrennt nach Kosten für Heizung und Kosten für Wassererwärmung umgelegt. In Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der - 8 - Versorgung mit Wärme) und § 8 Abs. 1 HeizKV (bezüglich der Kosten der Ver- sorgung mit Warmwasser) werden die Kosten jeweils zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt. Hierzu werden die Ge- samtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Woh- nung ausgewiesen sowie der Gesamtverbrauch und der auf die Beklagte entfal- lende Verbrauch. b) Formell ist die Abrechnung auch nicht deshalb zu beanstanden, weil sie den Erdgasverbrauch nicht in Kubikmetern, sondern in Kilowattstunden ausweist, ohne den Umrechnungsfaktor für den Heizwert des Brennstoffs mitzu- teilen. Bei den angegebenen Kilowattstunden handelt es sich um die Einheit, auf deren Grundlage die Stadtwerke abgerechnet haben und mit der der Gas- verbrauch üblicherweise (vgl. AG Frankfurt, WuM 2002, 375, 376) und nach- vollziehbar dargestellt wird. c) Schließlich bedurfte es für eine formell wirksame Abrechnung keiner Erläuterung, warum für die Erwärmung von 1 m3 Wasser von 10°C auf 60°C ein Energieverbrauch von 125 kWh angesetzt ist. Wie tatsächlich abgerechnet worden ist, kann der Mieter aufgrund der gegebenen Auskünfte gedanklich und rechnerisch nachvollziehen. Für den mit den einschlägigen Rechtsgrundlagen vertrauten Mieter sind zudem alle Faktoren mitgeteilt, die dieser für eine eigene Berechnung des auf die Warmwasserbereitung entfallenden Brennstoff- verbrauchs anhand der dafür maßgeblichen Regelung des § 9 Abs. 2 HeizKV benötigt. Der Vermieter ist nicht gehalten, im Rahmen der Abrechnung darüber hinaus den durchschnittlichen Mieter, bei dem juristische Kenntnisse nicht vor- ausgesetzt werden können, auf die Vorschrift des § 9 Abs. 2 HeizKV hinzuwei- sen und ihm die darin enthaltene Berechnungsformel verständlich zu machen. Einer mit dieser Formel erstellten Abrechnung kann nicht entgegengehalten - 9 - werden, sie sei für einen Mieter nicht mehr nachvollziehbar. Denn die Forde- rung nach Verständlichkeit einer Abrechnung gemäß § 259 BGB geht nur so weit, wie sie der Abrechnende beeinflussen kann. Muß er eine gesetzlich vor- gesehene Abrechnungsweise anwenden, sind ihm sich daraus ergebende Ver- ständnisprobleme nicht zuzurechnen (Lammel, Heizkostenverordnung, 2. Aufl., § 6 Rdnr. 35). Ob der Energieverbrauch pro Liter Warmwasser mit 125 kWh zu Recht angesetzt worden ist, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit der Ab- rechnung, auf die es für deren formelle Ordnungsmäßigkeit nicht ankommt (Se- natsurteil vom 17. November 2004, aaO unter II 1 a). 3. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vom 18. Juni 2002 ist auch inhaltlich zutreffend. a) Die Abrechnung vom 18. Juni 2002 bezieht sich zwar nicht nur auf das Anwesen B. straße 16, in dem die Beklagte eine Wohnung bewohnt, sondern – wie auf der ersten Seite rechts oben angegeben - auf die Liegen- schaft B. straße 14-22. Dies steht jedoch der Richtigkeit der Abrech- nung nicht entgegen. Der Vermieter kann - bei preisfreiem Wohnraum nach bil- ligem Ermessen gemäß § 315 BGB, bei preisgebundenem Wohnraum nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung - mehrere Gebäude zu ei- ner Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen (Langenberg, Be- triebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., Rdnr. F 45, 49), soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Zwar ist streitig, ob eine der- artige Bestimmung der Verwaltungseinheit schon darin zu sehen ist, daß das Mietobjekt - wie hier - im Mietvertrag mit Straße und Hausnummer beschrieben ist (vgl. Langenberg, aaO, Rdnr. 48 m.w.Nachw.). Jedoch kann dieser Mei- nungsstreit vorliegend dahinstehen. Selbst wenn grundsätzlich die Lagebe- schreibung des Mietobjekts zugleich als Bestimmung der Abrechnungseinheit - 10 - auszulegen sein sollte, kann dies jedenfalls nicht gelten, soweit eine reine hausbezogene Abrechnung von Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist. Dies ist nach den unangegriffenen Feststellungen im angefochtenen Urteil hier der Fall, denn die Liegenschaft B. straße 14-22 wird durch eine Gemeinschaftsheizung versorgt, so daß eine Abrechnung für jedes einzelne Haus nicht möglich ist. Im Hinblick auf die Heiz- und Warmwasserkosten müs- sen deshalb sämtliche Einheiten der Liegenschaft B. straße 14-22 zu einer Verwaltungseinheit zusammengefaßt werden können. Daß die gleichwer- tige Erfassung dieser Einheiten im Jahre 2001 nicht billigem Ermessen bezie- hungsweise den Grundsätzen des § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. BerechnungsVO entsprochen hätte, wird von der Revision nicht vorgebracht und ist auch sonst nicht ersichtlich. - 11 - b) Erfolglos greift die Revision schließlich die Berechnung der auf die Wassererwärmung entfallenden Kosten an. Die Berechnung entspricht der ge- setzlichen Formel zur Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für die Wasserer- wärmung einer verbundenen Anlage nach § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizKV. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns

BGH VIII ZR 115/0417.11.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 116/04 Verkündet am: 19. Januar 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Dezember 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 18. März 2004 aufgehoben. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 17. Juli 2003 abgeändert. Die Beklagte wird verur- teilt, an den Kläger 218,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 28. März 2003 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Eigentumswohnung in T. . Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrages vom 18. Dezember 1996 sollen die Betriebskosten, die von der Beklagten gesondert zu zahlen sind, auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Im Jahre 2002 erstell- te die Hausverwaltung des Klägers die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001. Als Umlageschlüssel wurde das Verhältnis der Wohnfläche der Mietsa- che zur Gesamtfläche des Hauses verwendet. Dabei ergab sich eine Nachfor- - 3 - derung gegenüber der Beklagten von 218,53 €. Auf den Widerspruch der Be- klagten erstellte die Hausverwaltung eine neue Betriebskostenabrechnung, in der als Umlageschlüssel die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt wurden. Mit Schreiben vom 6. Februar 2003 erhielt die Beklagte die geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 227,97 € endete. Der Kläger hat die Nachforderung von 218,53 € geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er die Nachforderung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Der Kläger sei mit seiner Nachforderung für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ausgeschlos- sen, weil er die in § 556 Abs. 3 BGB angeordnete einjährige Abrechnungsfrist versäumt habe. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsge- mäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte, aber an inhaltlichen Män- geln leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachgebes- sert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran fehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung ausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüs- sels stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit der Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifi- - 4 - ziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wir- kung nach Fristablauf ausgeschlossen sei. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Der Kläger hat gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von 218,53 € nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Be- triebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), spätestens bis zum Ablauf des zwölf- ten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflich- tung ist der Kläger mit der der Beklagten noch im Jahr 2002 übermittelten Ab- rechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 218,53 € endete, nach- gekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrechnungsfrist genügend. 1. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Gies, NZM 2002, 514, 515; Langen- berg, WuM 2001, 523, 527; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., - 5 - § 556 BGB Rdnr. 465; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 66; Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, § 556 Rdnr. 38; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 556 Rdnr. 11; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), § 556 Rdnr. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte Ali- bi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzliche Regelung unterlaufen könnte (so Sternel, ZMR 2001, 937, 939), besteht da- durch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. So- weit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Ge- bäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Er- läuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, unter II 1 a, zur Veröffentlichung be- stimmt, vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1 und vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung des Klägers in vollem Umfang gerecht. 2. Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angege- bene Verteilungsschlüssel "Wohn-/Nutzfläche" nicht der Vereinbarung im Miet- vertrag vom 18. Dezember 1996 entsprach, nach der die Umlegung weitestge- hend nach Miteigentumsanteilen erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum (Lan- genberg, WuM 2003, 670, 673; jurisPK-BGB/Tonner, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 86) vertretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt die Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen for- mellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit führt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung qualifi- - 6 - ziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel verwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei deshalb aus- geschlossen. Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den tatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt. Sie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht da- durch, daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet wer- den. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdnr. 3247; OLG Düssel- dorf, GE 2003, 879; LG Hamburg, WuM 1998, 727). Der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung in einem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderun- gen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit ver- meiden (BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrech- nung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu sei- nen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber er- langt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rech- nen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der Abrech- nung verwendete und angegebene Umlageschlüssel nicht mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne- risch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und be- - 7 - triebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteile vom 27. November 2002, aaO unter III 2, und vom 23. November 1981, aaO), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann zwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern innerhalb der Abrechnung - möglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, weil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die jewei- ligen Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter gezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels zu verlangen, wie dies die Beklagte vorliegend getan hat. Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann die gebote- ne inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn die fehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert würde. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu sei- nen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (s. dazu un- ten unter 2). 3. Der Kläger ist deshalb mit seinem Anspruch auf Nachzahlung von Be- triebskosten nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen Ab- rechnung vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31. Dezember 2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertrags- gemäßen Umlage nach Miteigentumsanteilen materiell eine Nachforderung in der aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 227,97 € er- gibt, hat die Beklagte nicht in Zweifel gezogen. Der Kläger kann diese Nachfor- derung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten nach Grund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. Das war hier lediglich mit einem Betrag von 218,53 € der Fall, den der Kläger auch nur begehrt. - 8 - III. Auf die Revision des Klägers ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage in Höhe von 218,53 € statt- zugeben. Dr. Deppert Ball Leimert Wiechers Dr. Wolst

BGH VIII ZR 294/0314.07.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 115/04 Verkündet am: 17. November 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungs- frist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten. BGH, Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 24. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird unter Zurückweisung der Revisi- on im übrigen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 18. März 2004 im Kostenpunkt und insoweit aufge- hoben, als die Berufung in Höhe von mehr als 36,13 € zurückge- wiesen worden ist. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 17. Juli 2003 teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger weitere 658,01 € zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter einer Eigentumswoh- nung in T. . Nach § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 sollen die Betriebskosten, die von den Beklagten gesondert zu zahlen sind, weitestge- hend auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Als Stichtag für die Abrechnung ist der 31. Dezember eines jeden Jahres fest- gelegt. - 3 - Im Jahr 2002 erstellte die Hausverwaltung der Kläger die Betriebsko- stenabrechnungen für den Abrechnungszeitraum 13. Oktober bis 31. Dezember 2000 sowie für das gesamte Jahr 2001. Als Umlageschlüssel wurde das Ver- hältnis der Wohnfläche der Mietsache zur Gesamtfläche des Hauses bzw. der Wirtschaftseinheit verwendet. Dabei ergaben sich Nachforderungen gegenüber den Beklagten von 433,42 € für das Jahr 2000 und 658,01 € für das Jahr 2001. Auf den Widerspruch der Beklagten wurden als Umlageschlüssel wie vereinbart die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt. Mit Schreiben vom 6. Februar 2003 erhielten die Beklagten entsprechend geänderte Abrechnun- gen, die mit Nachforderungen von 431,05 € für das Jahr 2000 und von 694,14 € für 2001 endeten. Die Kläger haben zunächst den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag von 1.125,19 € nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklag- ten zur Zahlung von 431,05 € nebst Zinsen für das Jahr 2000 verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Die gegen die Teilabweisung gerichtete Beru- fung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgen sie ihre Nachforderung für das Jahr 2001 in Höhe von 694,14 € weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Kläger seien mit ihrer Nachforderung für das Jahr 2001 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB ausgeschlos- - 4 - sen, weil sie die in § 556 Abs. 3 BGB angeordnete einjährige Abrechnungsfrist versäumt hätten. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsge- mäße, in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientierte, aber unter inhaltlichen Mängeln leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachge- bessert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran fehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung ausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüs- sels stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit der Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung qualifi- ziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wir- kung nach Fristablauf ausgeschlossen sei. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Kläger haben gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags vom 19. Juli 2000 Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das Jahr 2001 in Höhe von 658,01 €. Nur in dem darüber hinausgehenden Umfang ist ihre Nachforderung durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, so daß die Klage insoweit un- begründet ist. 1. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist über die Vorauszahlungen für Be- triebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EGBGB), spätestens bis zum Ablauf des zwölf- ten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflich- tung sind die Kläger mit der den Beklagten noch im Jahr 2002 übermittelten - 5 - Abrechnung, die für das Jahr 2001 mit einem Betrag von 658,01 € endete, nachgekommen. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrech- nungsfrist genügend. a) Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Gies, NZM 2002, 514, 515; Langen- berg, WuM 2001, 523, 527; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 465; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 Rdnr. 66; Ehlert, in: Bamberger/Roth, BGB, § 556 Rdnr. 38; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 556 Rdnr. 11; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), § 556 Rdnr. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte Alibi-Abrechnungen kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzli- che Regelung unterlaufen könnte (so Sternel, ZMR 2001, 937, 939), besteht dadurch nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. So- weit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Ge- bäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Er- läuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1; vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung der Kläger in vollem Umfang gerecht. - 6 - b) Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angege- bene Verteilungsschlüssel "Wohn-/Nutzfläche" nicht der Vereinbarung im Miet- vertrag vom 19. Juli 2000 entsprach, nach der die Umlegung weitestgehend nach Miteigentumsanteilen erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum (Langen- berg, WuM 2003, 670, 673; jurisPK-BGB/Tonner, 2. Aufl., § 556 Rdnr. 86) ver- tretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt die Abweichung von dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel einen for- mellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit führt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung qualifi- ziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel verwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB sei deshalb aus- geschlossen. Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den tatsächlich verwendeten Umlageschlüssel aus, handelt es sich um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 BGB erfüllt. Sie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht da- durch, daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet wer- den. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rdnr. 3247; OLG Düssel- dorf, GE 2003, 879; LG Hamburg, WuM 1998, 727). Der Zweck des § 556 Abs. 3 BGB gebietet es nicht, die Abrechnung in einem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluß von Nachforderun- gen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit ver- meiden (BT-Drucks. 14/4553, S. 37). Sie gewährleisten eine zeitnahe Abrech- - 7 - nung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu sei- nen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber er- langt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rech- nen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der Abrech- nung verwendete und angegebene Umlageschlüssel nicht mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset- zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechne- risch nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und be- triebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteile vom 27. November 2002, aaO unter III 2, und vom 23. November 1981, aaO), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann zwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern innerhalb der Abrechnung - möglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, weil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die jewei- ligen Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter gezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels zu verlangen, wie dies die Beklagten vorliegend getan ha- ben. Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB kann die ge- botene inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn die fehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert wür- de. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu seinen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB weitgehend geschützt (s. dazu unten unter 2). 2. Die Kläger sind deshalb mit ihrem Anspruch auf Nachzahlung von Be- triebskosten nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen Ab- - 8 - rechnung vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB am 31. Dezember 2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertrags- gemäßen Umlage nach Miteigentumsanteilen materiell eine Nachforderung in der aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 694,14 € er- gibt, haben die Beklagten nicht in Zweifel gezogen. Die Kläger können diese Nachforderung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten nach Grund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. Das war hier lediglich mit einem Betrag von 658,01 € der Fall. An der darüber hinausgehenden Nachforderung in Höhe von 36,13 € sind die Kläger durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gehindert. Wie bereits ausgeführt, soll die Ausschlußfrist für den Mieter die Sicher- heit gewähren, daß er nach Fristablauf nicht mehr mit (weiteren) Nachforderun- gen des Vermieters rechnen muß. Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei Vor- lage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb der Frist ein darin enthaltener materieller Fehler auch noch nach Fristablauf zu Lasten des Mieters korrigiert werden könnte. Das gilt sowohl hinsichtlich der Art als auch hinsicht- lich der Höhe der abgerechneten Einzelpositionen und unabhängig von dem Ausmaß der Abweichung. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Fol- ge, daß die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Kor- rektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzel- positionen noch insgesamt überschreiten darf (Gies, NZM 2002, 514, 515; Lan- genberg, WuM 2001, 523, 527; Schmid, ZMR 2001, 761, 767; Palandt/ Weidenkaff, aaO; Weitemeyer, in: Emmerich/Sonnenschein, aaO). Dem Inter- esse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Geltendmachung bzw. verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat. Dafür bestehen hier keine Anhaltspunkte. - 9 - III. Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, soweit ihre Berufung gegen die Abweisung der Klage in Höhe von mehr als 36,13 € zurückgewiesen worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechts- verletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage in Höhe von 658,01 € mit der Kostenfolge des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO stattzugeben. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns

§ 535§ 536§ 573

BGH VIII ZR 286/1013.12.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 294/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 30. Juni 2004 für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 14. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dorsten vom 28. Januar 2003 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 7. November 2002 gegen die Beklagte zu 1 bleibt in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 465 € seit dem 1. August 2002 sowie aus 458,30 € seit dem 1. September 2002 aufrechterhalten. Im übrigen wird er aufgehoben. Der Beklagte zu 2 wird gesamtschuldnerisch mit der Beklagten zu 1 verurteilt, an die Kläger 923,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 465 € seit dem 1. August 2002 sowie aus 458,30 € seit dem 1. September 2002 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Klä- ger gesamtschuldnerisch 1/3 und die Beklagten gesamtschuldne- risch 2/3 zu tragen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren fallen den Beklagten zur Last. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 31. Oktober 2001 von den Klä- gern eine Wohnung in dem Objekt A. H. in D. mit einem zu- letzt gültigen Mietzins von 465 € monatlich. § 1 Abs. 4 des Mietvertrages lautet auszugsweise wie folgt: "Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31.12.02 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar und setzt sich anderenfalls nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit auf unbestimmte Dauer fort. ..." Das Datum 31. Dezember 2002 ist handschriftlich eingefügt. Mit Schrei- ben vom 23. Mai 2002 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt". Mit Schreiben vom 28. Mai 2002 teilten die Kläger mit, daß das Mietverhältnis entsprechend der von den Beklagten ausgespro- chenen Kündigung zum 31. Dezember 2002 ende. Ab August 2002 zahlten die Beklagten keine Miete mehr. Die Kläger sind der Auffassung, daß ihnen ein Mietzinsanspruch wenigstens bis einschließlich Oktober 2002 zustehe. Dem- entsprechend haben sie Mahnbescheide gegen die Beklagten in Höhe von 1.395 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Ba- siszinssatz seit dem 1. August 2002 erwirkt. Während der Beklagte zu 2 gegen den Mahnbescheid Widerspruch eingelegt hat, ist gegen die Beklagte zu 1 auf der Basis des Mahnbescheides am 7. November 2002 ein Vollstreckungsbe- scheid ergangen. Nachdem die Beklagte zu 1 gegen den Vollstreckungsbescheid Ein- spruch eingelegt hatte, rechneten die Kläger am 20. November 2002 die einge- zahlte Kaution ab, wobei sie eine Summe von 266 € auf anteilige Renovie- rungskosten und den Restbetrag in Höhe von 471,70 € auf rückständige Miet- zinsforderungen bis einschließlich Oktober 2002 verrechneten. Mit ihrer Klage - 4 - haben sie die Aufrechterhaltung des Vollstreckungsbescheides in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen und die gesamtschuldnerische Verurteilung des Beklag- ten zu 2 zur Zahlung des gleichen Betrages begehrt. Im übrigen haben die Klä- ger den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Beklagten haben der Erledigungs- erklärung widersprochen. Das Amtsgericht hat den Vollstreckungsbescheid ge- gen die Beklagte zu 1 aufgehoben und die Klage gegen beide Beklagten abge- wiesen. Die von den Klägern eingelegte Berufung hat das Landgericht zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Beklagten schuldeten für die Monate September und Oktober 2002 keine Restmiete, weil ihre Kündigung vom 23. Mai 2002 das Mietverhältnis wirksam mit Ablauf des 31. August 2002 beendet habe. Die Kläger könnten sich nicht mit Erfolg auf Ziff. 1 IV des Mietvertrages vom 31. Oktober 2001 berufen, wonach für die Zeit bis zum 31. Dezember 2002 das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen sein sollte. Diese Regelung sei unwirksam, weil sie gegen die §§ 573 c Abs. 4 und 575 Abs. 4 BGB verstoße. Im Zuge der Miet- rechtsreform sei der "einfache" Zeitmietvertrag ersatzlos gestrichen worden. Zeitmietverträge sollten nur noch unter den einschränkenden Voraussetzungen des § 575 BGB statthaft sein. Das Wesen eines befristeten Mietvertrages sei durch den Ausschluß des Rechts zur ordentlichen Kündigung gekennzeichnet. Ein Mietvertrag, der einen zeitlich begrenzten Ausschluß des Rechts zur ordent- - 5 - lichen Kündigung vorsehe, sei damit nichts anderes als ein befristeter Mietver- trag. Der Ausschluß der Kündigung auf eine bestimmte Zeit wirke wie eine Ver- längerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch ge- gen § 575 Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein bestehen- des Kündigungsrecht, das vorliegend gerade im Streit ist, schon voraussetzt (Senat aaO unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsre- formgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarun- gen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festge- legten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (Senat aaO unter II 1 b; BT-Drucks. 14/4553, S. 69). 2. Ob im vorliegenden Fall wegen der handschriftlichen Einfügung des Datums 31. Dezember 2002 in § 1 Abs. 4 des Mietvertrages eine Individualver- einbarung gegeben ist, kann offenbleiben. Auch wenn die Vertragsbestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen sein sollte, wäre das Ergebnis kein anderes. Der Senat hat mit Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 379/03, zur Veröff. best.) entschieden, daß ein zeitlich befristeter Ausschluß der ordentli- chen Kündigung durch Formularvertrag jedenfalls dann wirksam ist, wenn er - wie hier - für beide Seiten gelten soll. Da auch der Gesetzgeber davon ausge- - 6 - gangen ist, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom 30. Juni 2004 unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Parteien in § 1 Abs. 4 des Miet- vertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Auch im vorliegenden Fall ist das Kündi- gungsrecht für beide Parteien ausgeschlossen, so daß eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB nicht in Betracht kommt. 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung bedarf es keiner Vorlage des Rechtsstreits an den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaf- ten zur Vorabentscheidung über die Frage, wie Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbrau- cherverträgen in Bezug auf die in einem Mietvertrag zwischen einem Gewerbe- treibenden und einem Verbraucher enthaltene und vom Gewerbetreibenden gestellte Klausel auszulegen ist, wonach der Mieter das Mietverhältnis frühe- stens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn kündigen kann, insbeson- dere, ob eine solche Klausel als mißbräuchlich im Sinne der genannten Richtli- nienbestimmung anzusehen ist. Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 1. April 2004 (C-237/02, NJW 2004, 1647 = WM 2004, 989) entschieden, daß es grundsätzlich Sache des nationalen Gerichts ist, festzustellen, ob eine Ver- tragsklausel die Kriterien erfüllt, um als mißbräuchlich im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 qualifiziert zu werden (EuGH, Urteil vom 1. April 2004 aaO Rn. 25). - 7 - Daraus folgt, daß die deutschen Gerichte das nationale Verbraucher- schutzrecht - hier § 307 BGB - im Sinne der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 auszulegen haben. Nach Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie ist eine Vertragsklausel, die nicht im einzelnen ausgehandelt wurde, als mißbräuchlich anzusehen, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches und ungerechtfertigtes Mißverhältnis der ver- traglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursacht. Diese Voraus- setzungen liegen bei einem befristeten Ausschluß des Kündigungsrechts in ei- nem Formularmietvertrag jedenfalls dann nicht vor, wenn die Klausel - wie hier - für beide Vertragspartner gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, zu § 307 BGB). III. Da zwischen den Parteien die zu zahlenden Beträge der Höhe nach nicht im Streit sind, schulden die Beklagten den Klägern unter Verrechnung der von den Klägern zurückzuzahlenden Kaution und Anrechnung anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen noch die bis einschließlich Oktober 2002 begehrte Mie- te. Das Urteil des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben, und das erstinstanz- - 8 - liche Urteil ist entsprechend abzuändern, da weitere Feststellungen nicht mehr zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen

BGH VIII ZB 13/1031.08.2010 · VIII. Senat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 286/10 vom 13. Dezember 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzli- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Angabe eines Verteilerschlüssels in Prozentsätzen und die Angabe von Vorauszahlungen mit dem Wert Null den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung genügen und ob es ermessensfehlerhaft ist, wenn ein Vermieter auf die Mieter von fremdvermie- teten Garagen oder Stellplätzen keine Kostenanteile umlegt. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssa- che (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Recht- sprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, damit diese als formell ordnungsgemäß und damit wirksam anzusehen ist, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt (vgl. zuletzt Senatsbeschluss 1 2 - 3 - vom 18. Januar 2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367 Rn. 4 mwN). Durch die Rechtsprechung des Senats ist insbesondere hinreichend geklärt, dass eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachvollziehbar ist, wenn bei den nach der Wohnfläche umzulegenden Nebenkostenpositionen der Verteilerschlüssel in Bruchteilen angegeben wird (Senatsurteil vom 15. September 2010 - VIII ZR 181/09, WuM 2010, 683 Rn. 9 f.; Senatsbeschluss vom 18. Januar 2011 - VIII ZR 89/10, aaO Rn. 5 f.). Dies ist im vorliegenden Fall mit der Angabe einer Prozentzahl als Verteilerschlüssel nicht anders. Auch bedarf eine Prozentzahl als allgemein verständlicher Verteilermaßstab keiner Erläuterung (vgl. Senats- urteil vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, NJW 2009, 283 Rn. 21). Ebenso verhält es sich bei in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig - also auch mit Null - angesetzten Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 23. September 2009 - VIII ZA 2/08, NJW 2009, 3575 Rn. 6). Dies stellt lediglich einen inhaltlichen Fehler dar, der nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Dass Betriebskosten, die (anteilig) für Stellplätze anfallen, nicht auf Wohnraummieter umgelegt werden können, die - wie die Klägerin - keinen Stellplatz gemietet haben, und eine dem zuwiderlaufende Betriebskostenumla- ge ermessensfehlerhaft ist, versteht sich von selbst und bedarf keiner höchst- richterlichen Klärung. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand. Es steht im Einklang mit der unter 1. zitier- ten Rechtsprechung des Senats und ist aus Rechtsgründen auch insoweit nicht zu beanstanden, als das Berufungsgericht die fehlende Beteiligung der Stell- platzmieter an der Betriebskostenumlage als bloßen inhaltlichen Fehler der streitigen Betriebskostenabrechnungen angesehen hat. Dass das Berufungsge- 3 4 5 - 4 - richt die insoweit fehlerhafte Ermessensausübung der Beklagten nach § 315 Abs. 3 BGB korrigiert hat, ist entgegen der Auffassung der Revision unbedenk- lich. Der vom Berufungsgericht vorgenommene Abzug von 10 % begegnet der Höhe nach keinen rechtlichen Bedenken und erscheint sachgerecht. Er wird von der Revision auch nicht in Zweifel gezogen. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 24.07.2009 - 67 C 193/08 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 30.09.2010 - 9 S 96/09 - 6 7

BGH VIII ZR 335/1031.01.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 13/10 vom 31. August 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Klägerin wird der Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Schweinfurt vom 17. Dezember 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zu- rückverwiesen. Gerichtskosten für das Rechtsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Beschwerdewert: 2.150,57 €. Gründe: I. Die Beklagten waren von April 2004 bis Juni 2007 Mieter einer Wohnung der Klägerin in M. . Aus den von ihr erstellten Nebenkostenabrech- nungen für die Jahre 2005 bis 2007 beansprucht die Klägerin von den Beklag- ten unter Berücksichtigung der von diesen geleisteten Vorauszahlungen eine Nachzahlung in Höhe von insgesamt 2.150,57 € nebst Zinsen. Die Beklagten haben zum einen die in diesen Abrechnungen enthaltenen Kosten für "Hei- zung/Wasser" wegen der darin nach ihrer Auffassung unzulässig abgerechne- 1 - 3 - ten Kosten eines Wärmecontracting und zum anderen die darin angesetzten Hausmeisterkosten beanstandet. Das Amtsgericht hat nach Beweiserhebung zum Anfall der Hausmeisterkosten, obwohl es diese danach als an sich berech- tigt angesehen hat, die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass es hinsichtlich der geltend gemachten Wärmelieferungskosten an der er- forderlichen mietvertraglichen Vereinbarung zu einer Umlagefähigkeit der für das Wärmecontracting angesetzten Kosten fehle. Damit sei zugleich unklar, welche umlegbaren Heizkosten die Klägerin überhaupt von den Beklagten ver- langen könne. Dass demgegenüber der Anfall der geltend gemachten Haus- meisterkosten bewiesen sei, könne die Klageforderung nicht rechtfertigen, weil die Heizkosten mangels Ausgrenzbarkeit der darin enthaltenen Kosten des Wärmecontractings insgesamt abzusetzen seien. Da die geleisteten Voraus- zahlungen die geschuldeten Hausmeisterkosten um ein Vielfaches überstiegen und die Heizkosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht mehr nachbe- rechnet werden könnten, sei die Klage bereits endgültig unbegründet. Ihre hiergegen eingelegte Berufung hat die Klägerin damit begründet, dass das Amtsgericht in dem Mietvertrag der Parteien zu Unrecht keine Grund- lage für die Umlage der Kosten des Wärmecontractings gesehen habe. Die Um- lagefähigkeit dieser Kosten lasse sich vielmehr auf zwei im Einzelnen näher bezeichnete Bestimmungen des Mietvertrages stützen. Zudem habe das Amts- gericht einen von ihr angetretenen Zeugenbeweis übergangen, wonach sie den Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages im Zusammenhang mit den umzu- legenden Kosten ausdrücklich mitgeteilt habe, dass ihre Wohnung hinsichtlich der Wärmelieferung und der Warmwasserversorgung über einen Wärme- contractor versorgt werde. 2 Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin als unzulässig verworfen, weil ihr Berufungsantrag unschlüssig sei. Zwar hätten die Beklagten die betref- fenden Nebenkostenabrechnungen nur hinsichtlich der Positionen "Versorgung 3 - 4 - mit Warmwasser und Wärme" und "Hausmeisterkosten" angegriffen. Die gel- tend gemachte Klageforderung werde demgegenüber auf Nebenkostenabrech- nungen gestützt, die nicht nur die genannten Kosten, sondern darüber hinaus auch weitere Hausnebenkosten erfassten. Das Amtsgericht habe die Klage in vollem Umfang und damit auch hinsichtlich der unstreitigen Nebenkostenpositi- onen abgewiesen. Insoweit habe die Klägerin sich in ihrer Berufungsbegrün- dung mit diesen Nebenkosten jedoch nicht befasst und die Abweisung der Kla- ge insoweit nicht gerügt. Die Berufung sei daher allenfalls insoweit erfolgver- sprechend, als Wärmelieferungskosten den Beklagten aufzuerlegen wären. Der Berufungsantrag beziffere jedoch nicht im Einzelnen die nachzuzahlenden Wärmelieferungskosten für die in Rede stehenden Jahre und genüge daher nicht den Bestimmtheitsanforderungen, die erforderlich seien, um dem Gericht unter Berücksichtigung der Anfechtungsgründe eine Entscheidung in der Sache möglich zu machen. II. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 4 1. Die Rechtsbeschwerde ist gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, § 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statthaft. Sie ist auch gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zulässig. Zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entschei- dung des Rechtsbeschwerdegerichts erforderlich, weil die angefochtene Ent- scheidung gemäß den nachstehenden Ausführungen das Verfahrensgrundrecht der Klägerin auf wirkungsvollen Rechtsschutz (Art. 2 GG i.V.m. dem Rechts- staatsprinzip) verletzt und darauf beruht. 5 2. Die Rechtsbeschwerde ist begründet. 6 a) Die Berufungsbegründung muss nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ZPO die Erklärung enthalten, inwieweit das erstinstanzliche Urteil angefochten wird 7 - 5 - und welche Abänderungen beantragt werden. Außerdem muss die Berufungs- begründung nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Den in Nr. 1 die- ser Bestimmung bezeichneten Anforderungen ist genügt, wenn die Begrün- dungsschrift ihrem gesamten Inhalt nach eindeutig erkennen lässt, in welchem Umfang das Urteil der ersten Instanz angefochten werden soll (BGH, Beschluss vom 15. Dezember 2009 - XI ZB 36/09, WM 2010, 434 Rn. 9 mwN). Die in Nr. 2 dieser Bestimmung bezeichneten Anforderungen sind gewahrt, wenn die Beru- fungsbegründung erkennen lässt, aus welchen tatsächlichen und rechtlichen Gründen der Berufungskläger das angefochtene Urteil für unrichtig hält und zur Darlegung der Fehlerhaftigkeit die Umstände mitteilt, die das Urteil aus Sicht des Rechtsmittelführers in Frage stellen. Ob die von ihm erhobenen Rügen schlüssig oder auch nur vertretbar sind, ist ohne Belang (Senatsbeschluss vom 21. Mai 2003 - VIII ZB 133/02, NJW-RR 2003, 1580 unter II 3 b aa mwN; BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2009 - VII ZB 43/09, BauR 2010, 248 Rn. 5). b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht grundlegend verkannt und dadurch der Klägerin den Zugang zur Rechtsmittelinstanz in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht zu rechtfertigender Weise erschwert. Es hat bereits nicht gesehen, dass das Amtsgericht, nachdem dieses die Abrechnungsposition "Heizung/Wasser" wegen der darin in nicht abgrenzbarer Form enthaltenen Kosten des nach seiner Auffassung nicht umlagefähigen Wärmecontractings für nicht begründet erachtet hat, die Klage allein deshalb abgewiesen hat, weil die verbleibende Abrechnungsposition der Hausmeisterkosten - mit den weiteren unstreitigen Abrechnungspositionen hat sich das Amtsgericht nicht befasst - die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen nicht erreiche. Bei dieser Sachlage be- stand für die Klägerin kein Anlass, auf die vom Amtsgericht für begründet er- achteten Abrechnungsposition der Hausmeisterkosten oder die weiteren, in der 8 - 6 - Abrechnung ebenfalls enthaltenen Abrechnungspositionen Feuer-, Leitungs- wasser-, Sturm- und Haftpflichtversicherungen, Miete Sat-Anschluss, Grund- steuer, Müllabfuhr und Allgemeinstrom, die das Amtsgericht überhaupt nicht behandelt hat, einzugehen, zumal angesichts des Umfangs der Abrechnungs- position "Heizung/Wasser" auch deren Einrechnung zu keinem anderen Ergeb- nis geführt hätte. Denn es ist selbstverständlich, dass der Berufungskläger we- der ihm günstige Teile des Urteils noch weitere, die abweisende Entscheidung möglicherweise auch stützende, zur Begründung der angefochtenen Entschei- dung aber nicht angeführte Umstände angreifen muss (BGH, Urteil vom 14. November 2005 - II ZR 16/04, NJW-RR 2006, 499 Rn. 9). Die Klägerin brauchte deshalb, um den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 ZPO zu genügen, nur die ihr nachteilige Auffassung des Amtsgerichts anzugreifen, aus dem Mietvertrag sei eine Erstattungsfähigkeit der Kosten für das Wärmecontracting nicht herleitbar. Denn auf diese Weise wäre die einzig bestehende Unklarheit hinsichtlich der Abrechnungsposition "Heizung/Wasser" ausgeräumt worden und die Klägerin wäre angesichts des Umstandes, dass die Berechtigung aller anderen Positionen unstreitig oder nach Auffassung des Amtsgerichts erwiesen war, aus ihrer Sicht über die von ihr erstrebte Erstattungsfähigkeit der Position "Heizung/Wasser" nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen zu einer Begründetheit der geltend gemach- ten Nachzahlungsbeträge insgesamt gelangt. 9 - 7 - 3. Der angefochtene Beschluss ist daher aufzuheben, und die Sache ist zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dabei hat der Senat von § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG Gebrauch gemacht. 10 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Bad Neustadt, Entscheidung vom 28.07.2009 - 1 C 140/08 - LG Schweinfurt, Entscheidung vom 17.12.2009 - 24 S 61/09 -

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 335/10 vom 31. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts zugelas- sen, und weil es der Frage grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat, ob der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch für den Ein- wand des Mieters gelte, dass zwischen den Mietvertragsparteien keine Umla- gevereinbarung zu den Betriebskosten getroffen wurde. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenab- rechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, 1 2 - 3 - dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.; vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 148/10, NJW 2011, 842 Rn. 15; vom 5. März 2008 - VIII ZR 80/07, NJW 2008, 1521 Rn. 11; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 Rn. 24 f.). Rechnet der Vermieter Betriebskosten ab, obwohl es an einer Umlagevereinbarung fehlt, stellt dies nach der Rechtsprechung des Senats (nur) einen inhaltlichen Fehler dar (Senatsurteile vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, aaO). Dabei ist es unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebs- kosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragspartei- en getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietver- trags überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind; dass er dazu den Mietvertrag zur Hand nehmen muss, hat mit der Nachvollziehbarkeit der Abrechnung nichts zu tun (Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, aaO Rn. 13). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Ein- wand des Beklagten, eine Umlage der Betriebskosten sei nicht vereinbart, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert und den innerhalb der Jahresfrist allein geltend gemachten Einwand, die Abrechnungen seien nicht nachvollziehbar, mangels Konkretisierung als unbeachtlich angesehen. Nach den von der Revi- sion nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte vorprozessual konkrete Einwendungen gegen einzelne Abrechnungspositionen nicht geltend gemacht. Die vom Beklagten im Prozess vorgebrachten Bean- standungen, auf die die Revision verweist, sind erst nach Ablauf der Jahresfrist 3 4 - 4 - des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Der Klägerin steht gegen den Beklagten hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskostenabrechnungen daher für die Jahre 2006 und 2007 eine Betriebs- kostennachzahlung in Höhe von insgesamt 86,69 € zu. Auf der Grundlage der sich aus den vorgenannten Betriebskostenab- rechnungen ergebenden Nachforderungen hat das Berufungsgericht der Kläge- rin im Ergebnis zu Recht auch einen Anspruch auf Zahlung erhöhter Vorschüs- se (§ 560 Abs. 4 BGB) für das Jahr 2009 zugesprochen. Dem Anspruch der Klägerin auf Zahlung (erhöhter) Betriebskostenvorschüsse steht auch nicht ent- gegen, dass der im Jahr 1985 zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin geschlossene Mietvertrag keine Vereinbarung über die Um- lage von Betriebskosten enthielt. Denn für den Vermieter bestand nach § 14 MHG bis 31. Dezember 1997 die Möglichkeit, Betriebskosten im Sinne von § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch einseitige Erklärung für die Zukunft auf den Mieter umzulegen; eine derartige Erklärung liegt bereits in der Abrech- nung von Betriebskosten und Erhebung von Vorauszahlungen (zur vergleichba- ren Situation im preisgebundenen Wohnraum vgl. Senatsurteile vom 16. März 2011 - VIII ZR 121/10, WuM 2011, 280 Rn. 11; vom 14. April 2010 - VIII ZR 120/09, NJW 2010, 1744 Rn. 14, und Senatsbeschluss vom 23. Februar 2010 - VIII ZR 199/10, WuM 2010, 294 Rn. 5). Da die Klägerin nach den - von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Berufungsgerichts seit dem Erwerb der Wohnung des Beklagten im Jahr 1994 Betriebskosten abgerechnet hat, liegt eine solche einseitige Umlageerklärung vor und ist der Beklagte zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet. 5 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.02.2010 - 112 C 170/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2010 - 63 S 147/10 - 6

AG Berlin 23 C 36/23

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Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Berlin-Mitte Entscheidungsdatum: 31.05.2023 Aktenzeichen: 23 C 36/23 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 312j Abs 3 BGB, § 312j Abs 4 BGB, § 389 S 1 BGB, § 556d BGB, § 556g Abs 1 S 3 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit einer Einreichung einer Klageschrift mit einer enveloped Signatur Leitsatz 1. Eine Klageschrift ist nicht formwirksam gem. § 130a Abs. 3 ZPO eingereicht, wenn diese mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist, die das Dokument einbettet (sog. enveloped Signatur). (Rn.45) 2. An welcher Stelle die qualifizierte elektronische Signatur bei der Übermittlung elektronischer Dokumente anzubringen ist und wie die Verknüpfung mit der jeweiligen Datei zu erfolgen hat, ist weder gesetzlich noch in der eIDAS-Verordnung bzw. im Durchführungsbeschlusses 2015/1506 geregelt. Insoweit stellt § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV iVm Nr. 5 ERVB 2022 eine – zulässige – Konkretisierung dar. (Rn.41) 3. Der Zugang zu den Gerichten wird durch die Vorgaben in § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV iVm Nr. 5 ERVB 2022 nicht in unverhältnismäßiger Weise erschwert. (Rn.47) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 76,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.03.2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 453,87 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.03.2022 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 33% und die Beklagte 67% zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert setzt sich wie folgt zusammen: Klageantrag zu 1) 717,50 EUR Klageantrag zu 2) 76,33 EUR Klageantrag zu 3) 293,93 EUR Gesamt: 1.087,76 EUR Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Sie macht aus abgetretenem Recht der Wohnraummieterin gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Ansprüche geltend. Randnummer 2 V. K. (im Folgenden: Mieterin) schloss mit der Beklagten zum 01.09.2020 einen Mietvertrag über eine 53,18 m2 große Wohnung in der N-Straße, 1.... Berlin Q 1. OG links. Im Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 16 ff. d. A.) ist in § 4 1.b eine Staffelmiete enthalten. Seit dem 01.09.2021 ist demnach eine Nettokaltmiete in Höhe von 548,99 EUR (10,32 EUR/m2) vereinbart. Randnummer 3 Die Wohnung liegt in einem bis 1918 bezugsfertigen Gebäude mit 52 Wohnungen in mittlerer Wohnlage, ausgestattet mit Bad und Sammelheizung. Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist neutral und die Merkmalgruppe 2 (Küche) wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2021 zu berücksichtigen. In der Wohnung ist eines der Zimmer nur über das Bad erreichbar. Die Fenster sind mit einer Wärmeschutzverglasung aus dem Jahr 2006/2007 ausgestattet. Auf dem Hof des Grundstücks stehen 25 Fahrradstellplätze mit Vorderradeinschüben zur Verfügung. Randnummer 4 Mit der Klageerwiderung vom 18.10.2022 teilte die Beklagte mit, dass in der Zeit vom 01.05.2020 bis 31.08.2020 Modernisierungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt worden sind unter Mitteilung der einzelnen Modernisierungsarbeiten. Randnummer 5 Die Mieterin beauftragte die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren insbesondere im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse und trat der Klägerin die entsprechenden Ansprüche ab. Für die Beauftragung der Klägerin durch die Mieterin entsteht ein Anspruch der Klägerin auf Provision. Diese beträgt ein Drittel der durch die Mieterin infolge der Tätigkeit der Klägerin ersparten Jahresmiete sowie, sobald die Klägerin der Beklagten als Vermieterin eine Mahnung schickt, eine Vergütung in der Höhe, wie sie einer Rechtsanwältin nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Für die Einzelheiten wird auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ (Anlage K2, Bl. 25 d.A.) sowie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin (Anlage K3, Bl. 26 ff. d.A.) verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 31.08.2021 rügte die Mieterin die Nettokaltmiete. Mit Schreiben vom 18.01.2022 rügte sodann die Klägerin für die Mieterin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse und verlangte Auskunft über die für die Miethöhe relevanten Umstände. Gleichzeitig forderte sie Rückerstattung der zu viel gezahlten Mieten, die Abgabe einer Erklärung, dass zukünftig keine über die zulässige Miete hinausgehende Miete gefordert werde, die Rückzahlung der anteiligen Mietkaution sowie künftiger zu viel gezahlter Miete (Anlage K 4, Bl. 34 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 01.02.2022 (Anlage B1, Bl. 56 d.A.) teilte die Beklagte der Klägerin die Nettokaltmiete aus dem Vormietverhältnis mit, das vom 15.09.2015 bis 30.09.2020 bestand. Randnummer 7 Nachdem die Beklagte im Übrigen dem Ansinnen der Klägerin nicht nachkam, mahnte die Klägerin die Erfüllung an. Mit der Klage verfolgt die Klägerin die Auskunftsansprüche weiter und macht einen Rückzahlungsanspruch bezüglich der Miete für den Monat Februar 2022 geltend. Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die höchstens zulässige Miete betrage 472,66 EUR. Weil die Beklagte zum Zustand der Wohnung vor Durchführung der behaupteten Modernisierungsmaßnahmen nichts vortrage, könne nicht überprüft werden, ob es sich um Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gehandelt habe. Randnummer 9 Die Klägerin hat zunächst unter Ziff. 1a) der Klageschrift auch beantragt, die Beklagte zur Auskunft über die folgende Frage zu verurteilen: Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen V. K. („Mieter“) und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, N-Straße, 1.... Berlin, QG 1. OG links („Wohnung“) besteht, bestanden haben? Aufgrund der mit der Klageerwiderung mitgeteilten Informationen hat die Klägerin den Klageantrag zu Ziff. 1a) für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung unter Verwahrung gegen die Kostenlast angeschlossen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 11 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Randnummer 12 b) Welche baulichen Maßnahmen wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1-7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zuletzt davor durchgeführt? Randnummer 13 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie EUR 76,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 14 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 453,87 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei hochwertiges Echtholzparkett verlegt. Die zentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage sei sukzessive erneuert worden. Im Jahr 2020 sei ein neuer Brenner und im Jahr 2019 der Warmwasserspeicher eingebaut worden (Anlage B2, B3, Bl. 58 ff. d.A.). Die auf dem Hof befindlichen Fahrradstellplätze seien ausreichend dimensioniert. Randnummer 18 Die Beklagte meint, die Mietpreisbremse, jedenfalls die Verlängerung der Mietenbegrenzungsversordnung, sei nicht verfassungsgemäß. Der Streitwert sei übersetzt. Hinsichtlich des erledigten Klageantrags zu 1 a) sei die Auskunft vorgerichtlich erteilt worden. Randnummer 19 Die Klägerin hat die Klageschrift vom 30.05.2022 am 31.05.2022 über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach eingereicht. Die Klageschrift ist mittels einer sog. enveloped Signatur (eine die Datei einbettende Signatur) signiert worden. Mit Schriftsatz vom 07.03.2023 hat die Klägerin über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach die Klageschrift mit einer detached-Signatur (einer der Datei angefügten Signatur) eingereicht. Dieser Schriftsatz ist der Beklagten am 14.03.2023 zugestellt worden. Entscheidungsgründe I. Randnummer 20 Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. 1. Randnummer 21 Die Mieterin hat ihre Ansprüche jedenfalls durch die schriftliche Erklärung vom 17.01.2022 (Anlage K2, Bl. 25 d.A.) wirksam abgetreten. Die Abtretung ist ungeachtet der Frage, ob die Klägerin auf ihrer Regierungsstrecke einen Button „zahlungspflichtig bestellen“ oder eine entsprechende eindeutige Formulierung hätte verwenden müssen, wirksam. Dies hätte allenfalls eine Unwirksamkeit der auf elektronischem Wege erklärten Abtretung zur Folge. Die Mieterin konnte durch die Unterzeichnung der Vertragsurkunde, in der sie die Abtretung ihrer Ansprüche vorsorglich "bestätigt und wiederholt" sowie zusätzlich bereits erfolgte Rechtshandlungen der Klägerin "rückwirkend genehmigt", (erneut) ihr Einverständnis mit der Erbringung einer Rechtsdienstleistung durch die Klägerin sowie eine Abtretung der dort beschriebenen Ansprüche erklären (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2022 - VIII ZR 122/21 -, juris Rn. 53). Die Klägerin hat das darin liegende Angebot der Mieterin gemäß § 151 BGB angenommen. Hierin liegt in dem konkreten Einzelfall der Klägerin auch keine Umgehung des § 312j Abs. 3 und 4 BGB. Es ist ihr nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) untersagt, sich gegenüber Dritten auf die Wirksamkeit der Abtretung zu berufen. Vielmehr handelt es sich bei § 312j BGB aufgrund des Schutzzweckes um eine Norm, auf die sich allein die betroffene Verbraucherin berufen kann. In richtlinienkonformer Auslegung ist nämlich der Vertrag bei einem Verstoß gegen die Norm nur schwebend bzw. relativ unwirksam und dem Unternehmer eine Berufung auf die Vertragsunwirksamkeit nach § 242 verwehrt, wenn die Verbraucherin in Kenntnis der Zahlungspflichtigkeit des Angebots ein ausdrückliches Erfüllungsverlangen stellt (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022 - 123 C 77/22 -, juris m. w. Nw.). Dann muss es aber auch der Vermieterin versagt bleiben, sich auf die Norm zu berufen, in deren Schutzbereich sie nicht einbezogen ist, um die erfolgreiche Durchsetzung von Regelungen zu verhindern, die die Mieterin als Verbraucherin gegen sie als Vermieterin schützen soll (vgl. AG Berlin-Mitte, a.a.O.; LG Berlin, Beschl. v. 16.08.2022 - 65 S 98/22). 2. Randnummer 22 Der Klägerin steht der geltend gemachte Auskunftsanspruch zu 1b) nicht (mehr) zu. Die Auskunftsansprüche ergeben sich zwar aus § 556g Abs. 3 BGB, wonach gem. § 556g Abs. 3 Nr. 2 BGB auch Auskunft darüber zu erteilen ist, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Der Anspruch wurde - entgegen der Auffassung der Klägerin - mit Schriftsatz vom 18.10.2022, Bl. 52 ff. d. A. erfüllt. Denn die Beklagte teilte mit, welche Modernisierungsarbeiten im Einzelnen in der Wohnung durchgeführt worden sind. Für die Erfüllung des Auskunftsanspruchs genügt es, wenn der Vermieter eine reine Wissenserklärung abgibt. Der Klägerin steht auf dieser Stufe kein Anspruch auf Vorlage von Belegen zu (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 34). Erst, wenn sich die Beklagte auf die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes des § 556e BGB berufen würde, müsste sie die darauf beruhende höhere Vormiete darlegen und beweisen und entsprechend ggf. die erforderlichen Belege vorlegen. Im hiesigen Rechtsstreit wird die zulässige Miete aber nicht nach § 556e Abs. 2 BGB berechnet, sodass es für die Erfüllung der geltend gemachten Auskunftsansprüche genügt, dass die Beklagte eine dahingehende Wissenserklärung abgegeben hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 34). Randnummer 23 Entsprechend kann dahinstehen, ob es sich um eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme gehandelt hat, weil die Berechnung der Miete nicht auf einer etwaigen Modernisierung beruht. 3. Randnummer 24 Die Klägerin hat aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3 i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der unstreitig vollständig bezahlten Miete für den Monat Februar 2022 in Höhe von 76,33 EUR. a) Randnummer 25 Die Abtretungserklärung ist hinreichend bestimmt und verstößt nicht gegen § 3 RDG (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19 -, Rn. 80 ff.; Rn. 30 ff.). Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für die Mieterin gemäß § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) der Vermieterin nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahlter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von der Mieterin nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 31/19 -, juris Rn. 26). b) Randnummer 26 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietpreisbremse ist auch verfassungsgemäß. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar ausgeführt, dass die zeitliche Begrenzung auf längstens fünf Jahre ein Beurteilungskriterium im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist. Daraus folgt indes nicht, dass die Verfassungsgemäßheit des Gesetzes nur bei Begrenzung des Zeitraums auf maximal fünf Jahre gewahrt wäre. Das Bundesverfassungsgericht betont in seiner Entscheidung an mehreren Stellen vielmehr den weiten Beurteilungs- und Prognosespielraum des Gesetzgebers. Zudem wurde die Geltungsdauer der einzelnen Rechtsverordnungen nicht auf unbestimmte Zeit verlängert, sondern begrenzt. c) Randnummer 27 Die Klägerin hat für die Mieterin jedenfalls mit Schreiben vom 18.01.2022 wirksam im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt. d) Randnummer 28 Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt für die Staffel ab dem 01.09.2021 bis 31.08.2022 bei 472,66 EUR. Randnummer 29 Anwendbar ist gemäß § 557a Abs. 4 BGB auf die Staffel ab dem 01.09.2021 der Berliner Mietspiegel 2021, der jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2018 - 67 S 328/17 -, juris Rn. 16 m.w.N.). Für die unstreitig in mittlerer Wohnlage belegene Wohnung ist das Mietspiegelfeld E1 einschlägig. Der Mittelwert liegt bei 7,51 EUR/m2 und der Oberwert bei 10,36 EUR/m2. aa) Randnummer 30 Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig neutral und die Merkmalgruppe 2 (Küche) unstreitig positiv zu berücksichtigen. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist unstreitig neutral. bb) Randnummer 31 Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist ebenfalls neutral zu bewerten. Die Wohnung verfügt wohnwertmindernd über einen schlechten Schnitt, weil eines der Zimmer nur über das Bad erreichbar ist. Dem steht wohnwerterhöhend gegenüber, dass die Wohnung über eine Wärmeschutzverglasung aus dem Jahr 2006/2007 verfügt. Ob in der Wohnung Echtholzparkett oder Laminat verlegt worden ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass der Fußbodenbelag derart hochwertig ist, dass er wohnwerterhöhend zu berücksichtigen wäre. Es genügt insoweit nicht, ohne nähere Ausführungen das Merkmal aus der Spanneinordnung wiederzugeben. cc) Randnummer 32 Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist ebenfalls neutral zu bewerten. Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass ein Einbau/eine Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003 erfolgt ist. Zwar mag es sein, dass ein neuer Brenner 2020 eingebaut und im Jahr 2019 der Warmwasserspeicher erneuert worden ist. Es ist zum einen schon nicht ersichtlich, ob es sich insoweit nur um eine Instandhaltung der Heizanlage handelte. Jedenfalls aber ist der bloße Austausch von bestehenden Teilen nicht gleichzustellen mit einer Modernisierung der Heizungsanlage und den entsprechenden Investitionen, die damit einhergehen. Dem steht auch nicht der Betrag für den Austausch der vorgenannten Teile in Höhe von 15.000 EUR brutto entgegen. Die vorhandenen 25 Fahrradstellplätze sind bei 52 Wohnungen nicht ausreichend dimensioniert, wie schon aus der Fotografie Bl. 78 d.A. zu erkennen ist. Darüber hinaus bietet die Sicherung lediglich eines Vorderrades an einem einfachen Bügel keinen nachhaltigen Schutz vor Diebstahl und ein möglicherweise anderweitiges Anschließen auch des Fahrradrahmens stellt keine wohnwerterhöhende komfortable Sicherungsmöglichkeit dar. 4. Randnummer 33 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog BGB. Randnummer 34 Der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit lag erst ab Zustellung der am 09.03.2023 eingegangenen und am 14.03.2023 zugestellten, erstmals ordnungsgemäß signierten Klageschrift im Schriftsatz vom 07.03.2023 vor. Die Klageschrift vom 30.05.2022, eingegangen am 31.05.2022 erfüllte nicht die in § 130a Abs. 3 ZPO bestimmten Anforderungen. a) Randnummer 35 Aus dem gerichtlichen Prüfvermerk ergibt sich, dass die Klageschrift vom 30.05.2022 per EGVP-Client übermittelt wurde oder der Postfachinhaber den Sendevorgang nicht selbst vorgenommen hat. Entsprechend fällt die Privilegierung des „sicheren Übermittlungswegs“ gem. § 130a Abs. 3 S. 1 Alt. 1 ZPO weg. Über das EGVP kann eine Klageschrift formwirksam nur dann eingereicht werden, wenn diese mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist. Randnummer 36 Die qualifizierte elektronische Signatur hat die gleiche Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift (vgl. BGH, Beschluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, bei juris mwN). Sie soll - ebenso wie die eigene Unterschrift oder die einfache elektronische Signatur - die Identifizierung des Urhebers der schriftlichen Verfahrenshandlung ermöglichen und dessen unbedingten Willen zum Ausdruck bringen, die volle Verantwortung für den Inhalt des Schriftsatzes zu übernehmen und diesen bei Gericht einzureichen. Fehlt es hieran, ist das Dokument nicht ordnungsgemäß eingereicht (BGH, Beschluss vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22 -, Rn. 10, juris mwN). b) Randnummer 37 Die Klageschrift vom 30.05.2022 war zwar mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Diese bettete jedoch die Klageschrift ein (sog. enveloped Signatur). Dass es sich um eine enveloped Signatur handelt, ist erkennbar im gerichtlichen Prüfprotokoll „signed attachments“ → Spalte „Signaturformat“. Dort ist sie gekennzeichnet als „Signatur mit Dokumenteninhalt“ (die detached Signatur als „Signatur ohne Dokumenteninhalt“). Randnummer 38 Diese Übermittlungsform genügt seit dem 1. Januar 2018 nicht (mehr) den Anforderungen des § 130a Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 ZPO iVm. § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV aF bzw. § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV nF iVm Nr. 5 der zweiten Bekanntmachung zu § 5 der Elektronische-Rechtsverkehr-Verordnung (nachfolgend: ERVB 2022). Nach Nr. 5 der Bekanntmachung zu § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV kann „die qualifizierte elektronische Signatur ... entweder in die jeweilige Datei eingebettet (‚Inline-Signatur‘) oder ... der Datei beigefügt werden (‚Detached-Signatur‘)“ (vgl. auch H. Müller in: Ory/Weth, jurisPK-ERV Band 2, 2. Aufl., § 130a ZPO (Stand: 23.05.2023), Rn. 148). Zur Begründung wird angeführt, dass die Datei, die mit der qualifizierten elektronischen Signatur umhüllt ist (‚Container-‘ oder ‚Envelope-Signatur‘), die Verarbeitung (nicht: Bearbeitung) durch das Gericht erheblich erschwere (vgl. BR-Drs. 645/17 S. 17 und BAG, Beschluss vom 15. August 2018 - 2 AZN 269/18 -, BAGE 163, 234-238, Rn. 6 zu Container-Signaturen). Die Datei darf kein eingebundenes Objekt enthalten, dessen Darstellung - wie hier - ein externes Anwendungsprogramm oder eine weitere Instanz des PDF-Darstellungsprogramms erfordern würde (H. Müller in: Ory/Weth, jurisPK-ERV Band 2, aaO, Rn. 22). Sicherheitsgefährdend ist nämlich insbesondere der Aspekt, dass das eingereichte Dokument nur mit einer zusätzlichen Software zu öffnen ist, d.h. nicht unmittelbar in der Justizfachsoftware. Randnummer 39 Soweit im Übrigen neben der (unzulässig) signierten Datei auch eine unmittelbar in der Justizfachsoftware zu öffnende pdf-Datei übersandt worden ist, die ebenfalls die Klageschrift enthielt, handelte es sich hierbei um ein einfaches pdf-Dokument, das mit keiner Signatur verknüpft war. aa) Randnummer 40 Die o.g. Bestimmungen stehen zu den Vorgaben der eIDAS-Verordnung nicht in Widerspruch. Als Unionsverordnung gilt die eIDAS-VO nach Art. 288 Abs. 2 S. 1 AEUV in allen Mitgliedstaaten zwar unmittelbar und ist für alle staatlichen Stellen verbindlich. Ob die eIDAS-VO unmittelbar für deutsches Prozessrecht anwendbar ist, ist umstritten. Denn die eIDAS-VO definiert ihren Anwendungsbereich für elektronische Transaktion im Binnenmarkt, mithin mit grenzüberschreitendem Bezug, der hier nicht vorliegt. Die eIDAS-VO berührt zudem ausdrücklich nicht „das nationale Recht in Bezug auf [...] verfahrensmäßige Formvorschriften“ (Art. 2 Abs. 3 eIDAS-VO; Leuering: Das beA und bestimmende Schriftsätze; NJW 2019, 2739; Bernhardt/Leeb in: Heckmann/Paschke, jurisPK-Internetrecht, 7. Aufl., Kap. 6 (Stand: 10.05.2023), Rn. 258)). Die Reichweite der eIDAS-Verordnung kann im vorliegenden Fall aber dahinstehen. Randnummer 41 Denn an welcher Stelle die qualifizierte elektronische Signatur bei der Übermittlung elektronischer Dokumente anzubringen ist und wie die Verknüpfung mit der jeweiligen Datei zu erfolgen hat, ist weder gesetzlich noch in der Verordnung geregelt. Entsprechend obliegt es dem nationalen Gesetzgeber hierzu Vorgaben zu machen (BR-Drs. 645/17) - wie in der ERVV bzw. ERVB 2022 erfolgt. Diese Anforderungen sind bei dem jeweiligen Dateiformat bzw. der Dateiversion gesondert zu bestimmen und können daher einer fortwährenden Entwicklung unterliegen. Ein Verstoß gegen die eIDAS-Verordnung liegt mithin nicht vor, soweit der nationale Gesetzgeber verlangt, dass das zu übermittelnde Dokument nicht von der Signatur eingebettet werden darf. bb) Randnummer 42 Es bestehen zudem keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der hier maßgeblichen ERVB 2022. Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV macht die Bundesregierung die Einzelheiten der Anbringung der qualifizierten elektronischen Signatur am elektronischen Dokument bekannt. Auf Grundlage von § 5 Abs. 1 ERVV hat das Bundesministerium der Justiz unter dem 10. Februar 2022 die zweite Bekanntmachung zu § 5 der Elektronische-Rechtsverkehr-Verordnung erlassen (ERVB 2022), die in Nr. 5 lediglich die technischen Anforderungen konkretisiert. Randnummer 43 Rechtsverordnungen werden zwar nicht vom parlamentarischen Gesetzgeber, sondern von der Exekutive auf der Grundlage einer durch ein förmliches Gesetz erteilten Ermächtigung erlassen als systematische Ausnahme vom Rechtssetzungsmonopol des Parlaments. Der Rechtauffassung des Bundesarbeitsgerichts (BAG v. 25.04.2022, Az. 3 AZB 2/22, bei juris), wonach die Bekanntmachung zur ERVV unverbindlich sei, bezieht sich auf Nr. 1 S. 1 ERVB 2019 (wonach auch Schriftarten einzubetten sind) und betrifft nicht die hier maßgebliche Nr. 5 der ERVB 2022. Denn die Regelung in Nr. 5 ERVB 2022 ist technischer Natur und muss ihrer Funktion nach Gegenstand von Anpassungen sein, bedingt auch durch technische Neuerungen (vgl. auch BR-Drs. 645/17). Damit wird lediglich eine inhaltliche Ausgestaltung bzw. Konkretisierung in der Bekanntmachung vorgenommen, die sich nicht von den in der Ermächtigungsgrundlage bestimmten materiellen oder formellen Anforderungen ganz oder teilweise durch eine Selbstermächtigung entbindet bzw. ist keine Ermächtigung zu einer anderen Regelungsform als durch Rechtsnorm vorgesehen. Die ERVB enthält, wie § 5 Abs. 2 S. 1 ERVV vorsieht, zudem als Gültigkeitsvoraussetzung die Mindestgültigkeitsdauer betreffend Ziff. 5 bis mindestens 31. Dezember 2022. Auch der BGH (BGH, Beschluss vom 8. März 2022 - VI ZB 25/20 -, Rn. 15, juris) hat jedenfalls bei seiner Bezugnahme auf die ERVB keine Bedenken hinsichtlich ihrer Wirksamkeit geäußert. cc) Randnummer 44 Soweit unter Nr. 5 c) der ERVB 2022 auf den Durchführungsbeschluss (EU) 2015/1506 der Kommission vom 8. September 2015 Bezug genommen wird, handelt es sich insoweit um einen Verweis auf die Formate für fortgeschrittene elektronische Signaturen. Diese Bezugnahme reicht indes nur so weit, wie Nr. 5a) und 5b) nicht bereits - einschränkend - vorgeben, dass eine Datei nur als angefügte Signatur oder eingebettete Signatur anzubringen ist. Randnummer 45 Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, dass die von ihr genutzte (enveloped) Signatur die Voraussetzungen an eine CAdES-Signatur nach der ERVB 2022 und dem Durchführungsbeschluss 2015/1506 erfülle, namentlich den ETSI Standards für CAdES-Signaturen ETSI TS 103 173 v2.2.1 und ETSI EN 31 122-1 v1.21.1, genügt die Nutzung dieser Standards für sich nicht. Denn diese Standards sind in Nr. 5a) und Nr. 5b) dahingehend spezifiziert worden, dass diese nur als angefügte und eingebettete und nicht als einbettende Signatur zulässig sind. Insoweit stellt Nr. 5 ERVB 2022 eine - zulässige - Konkretisierung der eIDAS-Verordnung bzw. des Durchführungsbeschlusses 2015/1506 dar (s.o.). Randnummer 46 Ob eine Umwandlung der detached in eine enveloping Signatur oder umgekehrt möglich ist, kann dahinstehen. Es geht vorliegend darum, dass in Signaturen eingebettete Dateien von der Justizfachsoftware nicht unmittelbar geöffnet werden können. c) Randnummer 47 Auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, nach der der Zugang zu den Gerichten durch Anforderungen des formellen Rechts, wie etwa Formatvorgaben, nicht in unverhältnismäßiger Weise erschwert werden darf, ist kein anderes Ergebnis gerechtfertigt (vgl. hierzu: H. Müller in: Ory/Weth, jurisPK-ERV Band 2, aaO, Rn. 148). Hier gelten sinngemäß die Ausführungen zur Container-Signatur: Jedenfalls von einem Rechtsanwalt ist zu verlangen, dass er sich anhand einschlägiger Fachliteratur über den aktuellen Stand der Rechtsprechung informiert. Dazu besteht umso mehr Veranlassung, wenn es sich um eine vor kurzem geänderte Gesetzeslage handelt, die ein erhöhtes Maß an Aufmerksamkeit verlangt. In der Fachliteratur und - wie die Klägerin selbst ausführt - von der Bundesnotarkammer ist auf die einhellige Ansicht der Unzulässigkeit einer enveloped Signatur ausführlich und gerade auch mit Bezug auf das anwaltliche Haftungsrisiko eingegangen worden (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18 -, BGHZ 222, 105-113, Rn. 25). Zudem besteht für den Rechtsanwalt die Möglichkeit, das Dokument mittels eines sicheren Übermittlungsweges einzureichen, der keine qualifizierte elektronische Signatur voraussetzt. Ein Verstoß gegen die Rechtsweggarantie des Art. 19 Abs. 4 GG liegt damit nicht vor (vgl. hierzu auch ausführlich ArbG Lübeck, Urteil vom 9. Juni 2020 - 3 Ca 2203/19 -, Rn. 29, juris). Dem Ziel der ERVB 2022 sowie der ERVV, nämlich der Vorgabe einheitlicher sicherer Standards für den elektronischen Rechtsverkehr, wird so zum einen Genüge getan, wie zum anderen den Bedürfnissen der Einreichenden, mit dem Gericht in zumutbarer Weise rechtssicher zu kommunizieren. d) Randnummer 48 Es kam nicht darauf an, ob und wann das Gericht die Klägerin auf die fehlende Signatur hingewiesen hat. Nach § 130a Abs. 6 Satz 1 ZPO ist dann, wenn ein elektronisches Dokument für das Gericht zur Bearbeitung nicht geeignet ist, dies dem Absender unter Hinweis auf die Unwirksamkeit des Eingangs unverzüglich mitzuteilen. Der Absender soll damit die Gelegenheit erhalten, nach Erhalt der Fehlermeldung unverzüglich ein technisch lesbares Dokument einzureichen und glaubhaft zu machen, dass das bearbeitungsfähige Dokument und das zuerst eingereichte Dokument inhaltlich übereinstimmen, damit das Dokument als zum Zeitpunkt der früheren Einreichung eingegangen gilt (§ 130a Abs. 6 Satz 2 ZPO). § 130a Abs. 6 ZPO bezieht sich nur auf elektronische Dokumente, die die unmittelbar im Gesetz vorgesehenen Formvoraussetzungen erfüllen, also entweder mit qualifizierter Signatur oder mit einfacher Signatur auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht wurden. Nicht erfasst sind elektronische Dokumente ohne qualifizierte elektronische Signatur, die ohne eine sichere Anmeldung des Absenders an das Gericht gesandt worden sind. § 130a Abs. 6 Satz 2 ZPO erfasst nur den Irrtum über die in der Verordnung gemäß Absatz 2 niedergelegten technischen Rahmenbedingungen, nicht jedoch den Verstoß gegen die Mindestanforderungen in § 130a Abs. 3 ZPO, da eine Heilung nicht möglich ist, wenn Authentizität und Integrität des elektronischen Dokuments nicht hinreichend gesichert sind (zum Ganzen vgl. BT-Drucks. 17/12634 S. 26 f.; BGH, Beschluss vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22 -, Rn. 20 - 21, juris). 5. Randnummer 49 Die Klägerin hat auch Anspruch auf Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB in der aus dem Tenor zu 3) ersichtlichen Höhe. a) Randnummer 50 Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. b) Randnummer 51 Die Mieterin, also die Zedentin, durfte hier ohne weiteres von der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung eines Inkassodienstleisters (oder einer Rechtsanwältin) zur Durchsetzung ihrer Forderungen ausgehen, die sich aus dem Verstoß der Beklagten gegen zwingendes Wohnraummietrecht ergaben, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. LG Berlin, ebd. Rn. 47). c) Randnummer 52 Für die Aufforderung an die Beklagte, die Herabsetzung der monatlichen Miete zu erklären, ist der 42-fache Betrag der Mietdifferenz anzusetzen (vgl. BGH, Beschl. v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117). Eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 GKG scheidet mangels vergleichbarer Interessenlage und einer planwidrigen Regelungslücke aus (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022 - 123 C 77/22 -, Rn. 48, juris m.w.N.). Etwas anderes ergibt sich auch nicht nach der Änderung des § 41 Abs. 5 GKG durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022 - 123 C 77/22 -, Rn. 48, juris; a.A. KG, Beschl. v. 29.09.2022 - 12 W 26/22). d) Randnummer 53 Hinzu kommt der dreifache Überhöhungsbetrag für die überzahlte Kaution sowie die Mietdifferenz für einen Monat. Der RVG-Gegenstandswert beträgt ausgehend von der tatsächlich bestehenden Mietdifferenz 3.587,51 EUR (47 x 76,33 EUR). e) Randnummer 54 Mit der Abtretung an die Klägerin hat sich der insoweit bestehende Freistellungsanspruch der Mieterin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 58 m.w.N.). f) Randnummer 55 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog BGB (s.o.). II. Randnummer 56 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. III. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich des Klageantrags zu 1 a) übereinstimmend für erledigt worden ist, waren der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Die geschuldete Auskunft war bei Klageerhebung noch nicht erteilt. Die Beklagte hat vorgerichtlich lediglich über die Vormiete aus dem Vormietverhältnis vom 15.09.2015 bis 30.04.2020 Auskunft erteilt. Geschuldet war aber eine Auskunft ab einschließlich dem 31.05.2015, wie von der Klägerin im Rügeschreiben vom 18.01.2022 (Anlage K4, Bl. 34 d.A.) geltend gemacht. Der Klageantrag zu 1b) war abzuweisen, sodass insoweit der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits und im Übrigen der Beklagten aufzuerlegen war. IV. Randnummer 58 Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 ZPO nicht vorlagen V. Randnummer 59 Der Streitwert war gem. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO wie aus dem Tenor ersichtlich festzusetzen. Randnummer 60 Maßgeblich für die Höhe des zwischen 0,1 und 0,25 zu bewertenden Auskunftsinteresses ist, in welchem Maß die Durchsetzbarkeit der Ansprüche der Klägerseite von der Auskunft der Beklagtenseite abhängt; das Interesse ist umso höher zu bewerten, je geringer ihre Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (vgl. Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16_28). Ausgehend von diesem Maßstab ist das Interesse der Klägerin bzw. der Mieterin an den Auskünften hier mit 0,2 anzusetzen. Dass sie selbst über einen Großteil der erforderlichen Informationen für die Bezifferung der zulässigen Miete verfügten, ergibt sich zwar sowohl aus der der Rüge der Miethöhe angefügten Berechnung als auch aus dem Umstand, dass die Klägerin mit dem Antrag zu 2. bereits eine konkrete Rückzahlungsforderung formuliert hat. Indes fehlte es ihr insbesondere in Bezug auf die Vormiete sowie etwaige anrechenbare Modernisierungsmaßnahmen an belastbaren Informationen, sodass das Interesse etwas über dem Mittelwert des genannten Korridors zu bewerten war. Randnummer 61 Über den mit dem beantragten Betrag anzusetzenden Wert des Zahlungsbegehrens (Antrag zu 2.) hinaus sind hier auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Antrages zu 3. streitwerterhöhend, insoweit sie über den beantragten Gegenstand hinausgehen (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 13.02.2019 - IV ZB 8/18 -, juris Rn. 6 m.w.N.). Gegenstand der Klage waren lediglich das Auskunftsbegehren und der Zahlungsanspruch für einen Monat, nicht hingegen insbesondere der Anspruch auf Feststellung der zulässigen Miethöhe für die Zukunft, sodass lediglich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu einem Gegenstandswert von 793,83 EUR (Auskunft 717,50 EUR + eine Miete 76,33 EUR) als Nebenforderung geltend gemacht worden sind, was nach der gültigen Gebührentabelle einen Betrag von 159,94 EUR ergibt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001541637 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

LG Berlin 23 C 36/23

BGH VIII ZB 44/0326.07.2004 · VIII. Senat

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Eine Klageschrift ist nicht formwirksam gem. § 130a Abs. 3 ZPO eingereicht, wenn diese mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist, die das Dokument einbettet (sog. enveloped Signatur). (Rn.45) 2. An welcher Stelle die qualifizierte elektronische Signatur bei der Übermittlung elektronischer Dokumente anzubringen ist und wie die Verknüpfung mit der jeweiligen Datei zu erfolgen hat, ist weder gesetzlich noch in der eIDAS-Verordnung bzw. im Durchführungsbeschlusses 2015/1506 geregelt. Insoweit stellt § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV iVm Nr. 5 ERVB 2022 eine – zulässige – Konkretisierung dar. (Rn.41) 3. Der Zugang zu den Gerichten wird durch die Vorgaben in § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV iVm Nr. 5 ERVB 2022 nicht in unverhältnismäßiger Weise erschwert. (Rn.47) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 76,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.03.2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 453,87 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.03.2022 zu zahlen. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 4. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 33% und die Beklagte 67% zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert setzt sich wie folgt zusammen: Klageantrag zu 1) 717,50 EUR Klageantrag zu 2) 76,33 EUR Klageantrag zu 3) 293,93 EUR Gesamt: 1.087,76 EUR Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Sie macht aus abgetretenem Recht der Wohnraummieterin gegenüber der beklagten Vermieterin wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) Ansprüche geltend. Randnummer 2 V. K. (im Folgenden: Mieterin) schloss mit der Beklagten zum 01.09.2020 einen Mietvertrag über eine 53,18 m2 große Wohnung in der N-Straße, 1.... Berlin Q 1. OG links. Im Mietvertrag (Anlage K1, Bl. 16 ff. d. A.) ist in § 4 1.b eine Staffelmiete enthalten. Seit dem 01.09.2021 ist demnach eine Nettokaltmiete in Höhe von 548,99 EUR (10,32 EUR/m2) vereinbart. Randnummer 3 Die Wohnung liegt in einem bis 1918 bezugsfertigen Gebäude mit 52 Wohnungen in mittlerer Wohnlage, ausgestattet mit Bad und Sammelheizung. Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist neutral und die Merkmalgruppe 2 (Küche) wohnwerterhöhend im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2021 zu berücksichtigen. In der Wohnung ist eines der Zimmer nur über das Bad erreichbar. Die Fenster sind mit einer Wärmeschutzverglasung aus dem Jahr 2006/2007 ausgestattet. Auf dem Hof des Grundstücks stehen 25 Fahrradstellplätze mit Vorderradeinschüben zur Verfügung. Randnummer 4 Mit der Klageerwiderung vom 18.10.2022 teilte die Beklagte mit, dass in der Zeit vom 01.05.2020 bis 31.08.2020 Modernisierungsarbeiten in der Wohnung durchgeführt worden sind unter Mitteilung der einzelnen Modernisierungsarbeiten. Randnummer 5 Die Mieterin beauftragte die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung ihrer Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren insbesondere im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse und trat der Klägerin die entsprechenden Ansprüche ab. Für die Beauftragung der Klägerin durch die Mieterin entsteht ein Anspruch der Klägerin auf Provision. Diese beträgt ein Drittel der durch die Mieterin infolge der Tätigkeit der Klägerin ersparten Jahresmiete sowie, sobald die Klägerin der Beklagten als Vermieterin eine Mahnung schickt, eine Vergütung in der Höhe, wie sie einer Rechtsanwältin nach den Vorschriften des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zustehen würde. Für die Einzelheiten wird auf die „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“ (Anlage K2, Bl. 25 d.A.) sowie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin (Anlage K3, Bl. 26 ff. d.A.) verwiesen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 31.08.2021 rügte die Mieterin die Nettokaltmiete. Mit Schreiben vom 18.01.2022 rügte sodann die Klägerin für die Mieterin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse und verlangte Auskunft über die für die Miethöhe relevanten Umstände. Gleichzeitig forderte sie Rückerstattung der zu viel gezahlten Mieten, die Abgabe einer Erklärung, dass zukünftig keine über die zulässige Miete hinausgehende Miete gefordert werde, die Rückzahlung der anteiligen Mietkaution sowie künftiger zu viel gezahlter Miete (Anlage K 4, Bl. 34 ff. d.A.). Mit Schreiben vom 01.02.2022 (Anlage B1, Bl. 56 d.A.) teilte die Beklagte der Klägerin die Nettokaltmiete aus dem Vormietverhältnis mit, das vom 15.09.2015 bis 30.09.2020 bestand. Randnummer 7 Nachdem die Beklagte im Übrigen dem Ansinnen der Klägerin nicht nachkam, mahnte die Klägerin die Erfüllung an. Mit der Klage verfolgt die Klägerin die Auskunftsansprüche weiter und macht einen Rückzahlungsanspruch bezüglich der Miete für den Monat Februar 2022 geltend. Randnummer 8 Die Klägerin ist der Auffassung, die höchstens zulässige Miete betrage 472,66 EUR. Weil die Beklagte zum Zustand der Wohnung vor Durchführung der behaupteten Modernisierungsmaßnahmen nichts vortrage, könne nicht überprüft werden, ob es sich um Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gehandelt habe. Randnummer 9 Die Klägerin hat zunächst unter Ziff. 1a) der Klageschrift auch beantragt, die Beklagte zur Auskunft über die folgende Frage zu verurteilen: Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen V. K. („Mieter“) und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, N-Straße, 1.... Berlin, QG 1. OG links („Wohnung“) besteht, bestanden haben? Aufgrund der mit der Klageerwiderung mitgeteilten Informationen hat die Klägerin den Klageantrag zu Ziff. 1a) für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung unter Verwahrung gegen die Kostenlast angeschlossen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt nunmehr noch, Randnummer 11 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Randnummer 12 b) Welche baulichen Maßnahmen wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1-7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zuletzt davor durchgeführt? Randnummer 13 2. die Beklagte zu verurteilen, an sie EUR 76,33 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 14 3. die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 453,87 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 15 Die Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen. Randnummer 17 Die Beklagte behauptet, in der Wohnung sei hochwertiges Echtholzparkett verlegt. Die zentrale Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage sei sukzessive erneuert worden. Im Jahr 2020 sei ein neuer Brenner und im Jahr 2019 der Warmwasserspeicher eingebaut worden (Anlage B2, B3, Bl. 58 ff. d.A.). Die auf dem Hof befindlichen Fahrradstellplätze seien ausreichend dimensioniert. Randnummer 18 Die Beklagte meint, die Mietpreisbremse, jedenfalls die Verlängerung der Mietenbegrenzungsversordnung, sei nicht verfassungsgemäß. Der Streitwert sei übersetzt. Hinsichtlich des erledigten Klageantrags zu 1 a) sei die Auskunft vorgerichtlich erteilt worden. Randnummer 19 Die Klägerin hat die Klageschrift vom 30.05.2022 am 31.05.2022 über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach eingereicht. Die Klageschrift ist mittels einer sog. enveloped Signatur (eine die Datei einbettende Signatur) signiert worden. Mit Schriftsatz vom 07.03.2023 hat die Klägerin über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach die Klageschrift mit einer detached-Signatur (einer der Datei angefügten Signatur) eingereicht. Dieser Schriftsatz ist der Beklagten am 14.03.2023 zugestellt worden. Entscheidungsgründe I. Randnummer 20 Die zulässige Klage ist überwiegend begründet. 1. Randnummer 21 Die Mieterin hat ihre Ansprüche jedenfalls durch die schriftliche Erklärung vom 17.01.2022 (Anlage K2, Bl. 25 d.A.) wirksam abgetreten. Die Abtretung ist ungeachtet der Frage, ob die Klägerin auf ihrer Regierungsstrecke einen Button „zahlungspflichtig bestellen“ oder eine entsprechende eindeutige Formulierung hätte verwenden müssen, wirksam. Dies hätte allenfalls eine Unwirksamkeit der auf elektronischem Wege erklärten Abtretung zur Folge. Die Mieterin konnte durch die Unterzeichnung der Vertragsurkunde, in der sie die Abtretung ihrer Ansprüche vorsorglich "bestätigt und wiederholt" sowie zusätzlich bereits erfolgte Rechtshandlungen der Klägerin "rückwirkend genehmigt", (erneut) ihr Einverständnis mit der Erbringung einer Rechtsdienstleistung durch die Klägerin sowie eine Abtretung der dort beschriebenen Ansprüche erklären (vgl. BGH, Urteil vom 19.01.2022 - VIII ZR 122/21 -, juris Rn. 53). Die Klägerin hat das darin liegende Angebot der Mieterin gemäß § 151 BGB angenommen. Hierin liegt in dem konkreten Einzelfall der Klägerin auch keine Umgehung des § 312j Abs. 3 und 4 BGB. Es ist ihr nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) untersagt, sich gegenüber Dritten auf die Wirksamkeit der Abtretung zu berufen. Vielmehr handelt es sich bei § 312j BGB aufgrund des Schutzzweckes um eine Norm, auf die sich allein die betroffene Verbraucherin berufen kann. In richtlinienkonformer Auslegung ist nämlich der Vertrag bei einem Verstoß gegen die Norm nur schwebend bzw. relativ unwirksam und dem Unternehmer eine Berufung auf die Vertragsunwirksamkeit nach § 242 verwehrt, wenn die Verbraucherin in Kenntnis der Zahlungspflichtigkeit des Angebots ein ausdrückliches Erfüllungsverlangen stellt (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022 - 123 C 77/22 -, juris m. w. Nw.). Dann muss es aber auch der Vermieterin versagt bleiben, sich auf die Norm zu berufen, in deren Schutzbereich sie nicht einbezogen ist, um die erfolgreiche Durchsetzung von Regelungen zu verhindern, die die Mieterin als Verbraucherin gegen sie als Vermieterin schützen soll (vgl. AG Berlin-Mitte, a.a.O.; LG Berlin, Beschl. v. 16.08.2022 - 65 S 98/22). 2. Randnummer 22 Der Klägerin steht der geltend gemachte Auskunftsanspruch zu 1b) nicht (mehr) zu. Die Auskunftsansprüche ergeben sich zwar aus § 556g Abs. 3 BGB, wonach gem. § 556g Abs. 3 Nr. 2 BGB auch Auskunft darüber zu erteilen ist, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Der Anspruch wurde - entgegen der Auffassung der Klägerin - mit Schriftsatz vom 18.10.2022, Bl. 52 ff. d. A. erfüllt. Denn die Beklagte teilte mit, welche Modernisierungsarbeiten im Einzelnen in der Wohnung durchgeführt worden sind. Für die Erfüllung des Auskunftsanspruchs genügt es, wenn der Vermieter eine reine Wissenserklärung abgibt. Der Klägerin steht auf dieser Stufe kein Anspruch auf Vorlage von Belegen zu (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 34). Erst, wenn sich die Beklagte auf die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestandes des § 556e BGB berufen würde, müsste sie die darauf beruhende höhere Vormiete darlegen und beweisen und entsprechend ggf. die erforderlichen Belege vorlegen. Im hiesigen Rechtsstreit wird die zulässige Miete aber nicht nach § 556e Abs. 2 BGB berechnet, sodass es für die Erfüllung der geltend gemachten Auskunftsansprüche genügt, dass die Beklagte eine dahingehende Wissenserklärung abgegeben hat (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 34). Randnummer 23 Entsprechend kann dahinstehen, ob es sich um eine Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme gehandelt hat, weil die Berechnung der Miete nicht auf einer etwaigen Modernisierung beruht. 3. Randnummer 24 Die Klägerin hat aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3 i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der unstreitig vollständig bezahlten Miete für den Monat Februar 2022 in Höhe von 76,33 EUR. a) Randnummer 25 Die Abtretungserklärung ist hinreichend bestimmt und verstößt nicht gegen § 3 RDG (vgl. BGH, Urteil vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19 -, Rn. 80 ff.; Rn. 30 ff.). Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für die Mieterin gemäß § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) der Vermieterin nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahlter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von der Mieterin nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 31/19 -, juris Rn. 26). b) Randnummer 26 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietpreisbremse ist auch verfassungsgemäß. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar ausgeführt, dass die zeitliche Begrenzung auf längstens fünf Jahre ein Beurteilungskriterium im Rahmen der Verhältnismäßigkeitsprüfung ist. Daraus folgt indes nicht, dass die Verfassungsgemäßheit des Gesetzes nur bei Begrenzung des Zeitraums auf maximal fünf Jahre gewahrt wäre. Das Bundesverfassungsgericht betont in seiner Entscheidung an mehreren Stellen vielmehr den weiten Beurteilungs- und Prognosespielraum des Gesetzgebers. Zudem wurde die Geltungsdauer der einzelnen Rechtsverordnungen nicht auf unbestimmte Zeit verlängert, sondern begrenzt. c) Randnummer 27 Die Klägerin hat für die Mieterin jedenfalls mit Schreiben vom 18.01.2022 wirksam im Sinne des § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt. d) Randnummer 28 Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt für die Staffel ab dem 01.09.2021 bis 31.08.2022 bei 472,66 EUR. Randnummer 29 Anwendbar ist gemäß § 557a Abs. 4 BGB auf die Staffel ab dem 01.09.2021 der Berliner Mietspiegel 2021, der jedenfalls als einfacher Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 12.04.2018 - 67 S 328/17 -, juris Rn. 16 m.w.N.). Für die unstreitig in mittlerer Wohnlage belegene Wohnung ist das Mietspiegelfeld E1 einschlägig. Der Mittelwert liegt bei 7,51 EUR/m2 und der Oberwert bei 10,36 EUR/m2. aa) Randnummer 30 Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig neutral und die Merkmalgruppe 2 (Küche) unstreitig positiv zu berücksichtigen. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist unstreitig neutral. bb) Randnummer 31 Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist ebenfalls neutral zu bewerten. Die Wohnung verfügt wohnwertmindernd über einen schlechten Schnitt, weil eines der Zimmer nur über das Bad erreichbar ist. Dem steht wohnwerterhöhend gegenüber, dass die Wohnung über eine Wärmeschutzverglasung aus dem Jahr 2006/2007 verfügt. Ob in der Wohnung Echtholzparkett oder Laminat verlegt worden ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass der Fußbodenbelag derart hochwertig ist, dass er wohnwerterhöhend zu berücksichtigen wäre. Es genügt insoweit nicht, ohne nähere Ausführungen das Merkmal aus der Spanneinordnung wiederzugeben. cc) Randnummer 32 Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist ebenfalls neutral zu bewerten. Die Klägerin hat nicht dargelegt, dass ein Einbau/eine Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003 erfolgt ist. Zwar mag es sein, dass ein neuer Brenner 2020 eingebaut und im Jahr 2019 der Warmwasserspeicher erneuert worden ist. Es ist zum einen schon nicht ersichtlich, ob es sich insoweit nur um eine Instandhaltung der Heizanlage handelte. Jedenfalls aber ist der bloße Austausch von bestehenden Teilen nicht gleichzustellen mit einer Modernisierung der Heizungsanlage und den entsprechenden Investitionen, die damit einhergehen. Dem steht auch nicht der Betrag für den Austausch der vorgenannten Teile in Höhe von 15.000 EUR brutto entgegen. Die vorhandenen 25 Fahrradstellplätze sind bei 52 Wohnungen nicht ausreichend dimensioniert, wie schon aus der Fotografie Bl. 78 d.A. zu erkennen ist. Darüber hinaus bietet die Sicherung lediglich eines Vorderrades an einem einfachen Bügel keinen nachhaltigen Schutz vor Diebstahl und ein möglicherweise anderweitiges Anschließen auch des Fahrradrahmens stellt keine wohnwerterhöhende komfortable Sicherungsmöglichkeit dar. 4. Randnummer 33 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog BGB. Randnummer 34 Der Zeitpunkt der Rechtshängigkeit lag erst ab Zustellung der am 09.03.2023 eingegangenen und am 14.03.2023 zugestellten, erstmals ordnungsgemäß signierten Klageschrift im Schriftsatz vom 07.03.2023 vor. Die Klageschrift vom 30.05.2022, eingegangen am 31.05.2022 erfüllte nicht die in § 130a Abs. 3 ZPO bestimmten Anforderungen. a) Randnummer 35 Aus dem gerichtlichen Prüfvermerk ergibt sich, dass die Klageschrift vom 30.05.2022 per EGVP-Client übermittelt wurde oder der Postfachinhaber den Sendevorgang nicht selbst vorgenommen hat. Entsprechend fällt die Privilegierung des „sicheren Übermittlungswegs“ gem. § 130a Abs. 3 S. 1 Alt. 1 ZPO weg. Über das EGVP kann eine Klageschrift formwirksam nur dann eingereicht werden, wenn diese mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen ist. Randnummer 36 Die qualifizierte elektronische Signatur hat die gleiche Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift (vgl. BGH, Beschluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, bei juris mwN). Sie soll - ebenso wie die eigene Unterschrift oder die einfache elektronische Signatur - die Identifizierung des Urhebers der schriftlichen Verfahrenshandlung ermöglichen und dessen unbedingten Willen zum Ausdruck bringen, die volle Verantwortung für den Inhalt des Schriftsatzes zu übernehmen und diesen bei Gericht einzureichen. Fehlt es hieran, ist das Dokument nicht ordnungsgemäß eingereicht (BGH, Beschluss vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22 -, Rn. 10, juris mwN). b) Randnummer 37 Die Klageschrift vom 30.05.2022 war zwar mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Diese bettete jedoch die Klageschrift ein (sog. enveloped Signatur). Dass es sich um eine enveloped Signatur handelt, ist erkennbar im gerichtlichen Prüfprotokoll „signed attachments“ → Spalte „Signaturformat“. Dort ist sie gekennzeichnet als „Signatur mit Dokumenteninhalt“ (die detached Signatur als „Signatur ohne Dokumenteninhalt“). Randnummer 38 Diese Übermittlungsform genügt seit dem 1. Januar 2018 nicht (mehr) den Anforderungen des § 130a Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 ZPO iVm. § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV aF bzw. § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV nF iVm Nr. 5 der zweiten Bekanntmachung zu § 5 der Elektronische-Rechtsverkehr-Verordnung (nachfolgend: ERVB 2022). Nach Nr. 5 der Bekanntmachung zu § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV kann „die qualifizierte elektronische Signatur ... entweder in die jeweilige Datei eingebettet (‚Inline-Signatur‘) oder ... der Datei beigefügt werden (‚Detached-Signatur‘)“ (vgl. auch H. Müller in: Ory/Weth, jurisPK-ERV Band 2, 2. Aufl., § 130a ZPO (Stand: 23.05.2023), Rn. 148). Zur Begründung wird angeführt, dass die Datei, die mit der qualifizierten elektronischen Signatur umhüllt ist (‚Container-‘ oder ‚Envelope-Signatur‘), die Verarbeitung (nicht: Bearbeitung) durch das Gericht erheblich erschwere (vgl. BR-Drs. 645/17 S. 17 und BAG, Beschluss vom 15. August 2018 - 2 AZN 269/18 -, BAGE 163, 234-238, Rn. 6 zu Container-Signaturen). Die Datei darf kein eingebundenes Objekt enthalten, dessen Darstellung - wie hier - ein externes Anwendungsprogramm oder eine weitere Instanz des PDF-Darstellungsprogramms erfordern würde (H. Müller in: Ory/Weth, jurisPK-ERV Band 2, aaO, Rn. 22). Sicherheitsgefährdend ist nämlich insbesondere der Aspekt, dass das eingereichte Dokument nur mit einer zusätzlichen Software zu öffnen ist, d.h. nicht unmittelbar in der Justizfachsoftware. Randnummer 39 Soweit im Übrigen neben der (unzulässig) signierten Datei auch eine unmittelbar in der Justizfachsoftware zu öffnende pdf-Datei übersandt worden ist, die ebenfalls die Klageschrift enthielt, handelte es sich hierbei um ein einfaches pdf-Dokument, das mit keiner Signatur verknüpft war. aa) Randnummer 40 Die o.g. Bestimmungen stehen zu den Vorgaben der eIDAS-Verordnung nicht in Widerspruch. Als Unionsverordnung gilt die eIDAS-VO nach Art. 288 Abs. 2 S. 1 AEUV in allen Mitgliedstaaten zwar unmittelbar und ist für alle staatlichen Stellen verbindlich. Ob die eIDAS-VO unmittelbar für deutsches Prozessrecht anwendbar ist, ist umstritten. Denn die eIDAS-VO definiert ihren Anwendungsbereich für elektronische Transaktion im Binnenmarkt, mithin mit grenzüberschreitendem Bezug, der hier nicht vorliegt. Die eIDAS-VO berührt zudem ausdrücklich nicht „das nationale Recht in Bezug auf [...] verfahrensmäßige Formvorschriften“ (Art. 2 Abs. 3 eIDAS-VO; Leuering: Das beA und bestimmende Schriftsätze; NJW 2019, 2739; Bernhardt/Leeb in: Heckmann/Paschke, jurisPK-Internetrecht, 7. Aufl., Kap. 6 (Stand: 10.05.2023), Rn. 258)). Die Reichweite der eIDAS-Verordnung kann im vorliegenden Fall aber dahinstehen. Randnummer 41 Denn an welcher Stelle die qualifizierte elektronische Signatur bei der Übermittlung elektronischer Dokumente anzubringen ist und wie die Verknüpfung mit der jeweiligen Datei zu erfolgen hat, ist weder gesetzlich noch in der Verordnung geregelt. Entsprechend obliegt es dem nationalen Gesetzgeber hierzu Vorgaben zu machen (BR-Drs. 645/17) - wie in der ERVV bzw. ERVB 2022 erfolgt. Diese Anforderungen sind bei dem jeweiligen Dateiformat bzw. der Dateiversion gesondert zu bestimmen und können daher einer fortwährenden Entwicklung unterliegen. Ein Verstoß gegen die eIDAS-Verordnung liegt mithin nicht vor, soweit der nationale Gesetzgeber verlangt, dass das zu übermittelnde Dokument nicht von der Signatur eingebettet werden darf. bb) Randnummer 42 Es bestehen zudem keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der hier maßgeblichen ERVB 2022. Gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV macht die Bundesregierung die Einzelheiten der Anbringung der qualifizierten elektronischen Signatur am elektronischen Dokument bekannt. Auf Grundlage von § 5 Abs. 1 ERVV hat das Bundesministerium der Justiz unter dem 10. Februar 2022 die zweite Bekanntmachung zu § 5 der Elektronische-Rechtsverkehr-Verordnung erlassen (ERVB 2022), die in Nr. 5 lediglich die technischen Anforderungen konkretisiert. Randnummer 43 Rechtsverordnungen werden zwar nicht vom parlamentarischen Gesetzgeber, sondern von der Exekutive auf der Grundlage einer durch ein förmliches Gesetz erteilten Ermächtigung erlassen als systematische Ausnahme vom Rechtssetzungsmonopol des Parlaments. Der Rechtauffassung des Bundesarbeitsgerichts (BAG v. 25.04.2022, Az. 3 AZB 2/22, bei juris), wonach die Bekanntmachung zur ERVV unverbindlich sei, bezieht sich auf Nr. 1 S. 1 ERVB 2019 (wonach auch Schriftarten einzubetten sind) und betrifft nicht die hier maßgebliche Nr. 5 der ERVB 2022. Denn die Regelung in Nr. 5 ERVB 2022 ist technischer Natur und muss ihrer Funktion nach Gegenstand von Anpassungen sein, bedingt auch durch technische Neuerungen (vgl. auch BR-Drs. 645/17). Damit wird lediglich eine inhaltliche Ausgestaltung bzw. Konkretisierung in der Bekanntmachung vorgenommen, die sich nicht von den in der Ermächtigungsgrundlage bestimmten materiellen oder formellen Anforderungen ganz oder teilweise durch eine Selbstermächtigung entbindet bzw. ist keine Ermächtigung zu einer anderen Regelungsform als durch Rechtsnorm vorgesehen. Die ERVB enthält, wie § 5 Abs. 2 S. 1 ERVV vorsieht, zudem als Gültigkeitsvoraussetzung die Mindestgültigkeitsdauer betreffend Ziff. 5 bis mindestens 31. Dezember 2022. Auch der BGH (BGH, Beschluss vom 8. März 2022 - VI ZB 25/20 -, Rn. 15, juris) hat jedenfalls bei seiner Bezugnahme auf die ERVB keine Bedenken hinsichtlich ihrer Wirksamkeit geäußert. cc) Randnummer 44 Soweit unter Nr. 5 c) der ERVB 2022 auf den Durchführungsbeschluss (EU) 2015/1506 der Kommission vom 8. September 2015 Bezug genommen wird, handelt es sich insoweit um einen Verweis auf die Formate für fortgeschrittene elektronische Signaturen. Diese Bezugnahme reicht indes nur so weit, wie Nr. 5a) und 5b) nicht bereits - einschränkend - vorgeben, dass eine Datei nur als angefügte Signatur oder eingebettete Signatur anzubringen ist. Randnummer 45 Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, dass die von ihr genutzte (enveloped) Signatur die Voraussetzungen an eine CAdES-Signatur nach der ERVB 2022 und dem Durchführungsbeschluss 2015/1506 erfülle, namentlich den ETSI Standards für CAdES-Signaturen ETSI TS 103 173 v2.2.1 und ETSI EN 31 122-1 v1.21.1, genügt die Nutzung dieser Standards für sich nicht. Denn diese Standards sind in Nr. 5a) und Nr. 5b) dahingehend spezifiziert worden, dass diese nur als angefügte und eingebettete und nicht als einbettende Signatur zulässig sind. Insoweit stellt Nr. 5 ERVB 2022 eine - zulässige - Konkretisierung der eIDAS-Verordnung bzw. des Durchführungsbeschlusses 2015/1506 dar (s.o.). Randnummer 46 Ob eine Umwandlung der detached in eine enveloping Signatur oder umgekehrt möglich ist, kann dahinstehen. Es geht vorliegend darum, dass in Signaturen eingebettete Dateien von der Justizfachsoftware nicht unmittelbar geöffnet werden können. c) Randnummer 47 Auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, nach der der Zugang zu den Gerichten durch Anforderungen des formellen Rechts, wie etwa Formatvorgaben, nicht in unverhältnismäßiger Weise erschwert werden darf, ist kein anderes Ergebnis gerechtfertigt (vgl. hierzu: H. Müller in: Ory/Weth, jurisPK-ERV Band 2, aaO, Rn. 148). Hier gelten sinngemäß die Ausführungen zur Container-Signatur: Jedenfalls von einem Rechtsanwalt ist zu verlangen, dass er sich anhand einschlägiger Fachliteratur über den aktuellen Stand der Rechtsprechung informiert. Dazu besteht umso mehr Veranlassung, wenn es sich um eine vor kurzem geänderte Gesetzeslage handelt, die ein erhöhtes Maß an Aufmerksamkeit verlangt. In der Fachliteratur und - wie die Klägerin selbst ausführt - von der Bundesnotarkammer ist auf die einhellige Ansicht der Unzulässigkeit einer enveloped Signatur ausführlich und gerade auch mit Bezug auf das anwaltliche Haftungsrisiko eingegangen worden (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18 -, BGHZ 222, 105-113, Rn. 25). Zudem besteht für den Rechtsanwalt die Möglichkeit, das Dokument mittels eines sicheren Übermittlungsweges einzureichen, der keine qualifizierte elektronische Signatur voraussetzt. Ein Verstoß gegen die Rechtsweggarantie des Art. 19 Abs. 4 GG liegt damit nicht vor (vgl. hierzu auch ausführlich ArbG Lübeck, Urteil vom 9. Juni 2020 - 3 Ca 2203/19 -, Rn. 29, juris). Dem Ziel der ERVB 2022 sowie der ERVV, nämlich der Vorgabe einheitlicher sicherer Standards für den elektronischen Rechtsverkehr, wird so zum einen Genüge getan, wie zum anderen den Bedürfnissen der Einreichenden, mit dem Gericht in zumutbarer Weise rechtssicher zu kommunizieren. d) Randnummer 48 Es kam nicht darauf an, ob und wann das Gericht die Klägerin auf die fehlende Signatur hingewiesen hat. Nach § 130a Abs. 6 Satz 1 ZPO ist dann, wenn ein elektronisches Dokument für das Gericht zur Bearbeitung nicht geeignet ist, dies dem Absender unter Hinweis auf die Unwirksamkeit des Eingangs unverzüglich mitzuteilen. Der Absender soll damit die Gelegenheit erhalten, nach Erhalt der Fehlermeldung unverzüglich ein technisch lesbares Dokument einzureichen und glaubhaft zu machen, dass das bearbeitungsfähige Dokument und das zuerst eingereichte Dokument inhaltlich übereinstimmen, damit das Dokument als zum Zeitpunkt der früheren Einreichung eingegangen gilt (§ 130a Abs. 6 Satz 2 ZPO). § 130a Abs. 6 ZPO bezieht sich nur auf elektronische Dokumente, die die unmittelbar im Gesetz vorgesehenen Formvoraussetzungen erfüllen, also entweder mit qualifizierter Signatur oder mit einfacher Signatur auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht wurden. Nicht erfasst sind elektronische Dokumente ohne qualifizierte elektronische Signatur, die ohne eine sichere Anmeldung des Absenders an das Gericht gesandt worden sind. § 130a Abs. 6 Satz 2 ZPO erfasst nur den Irrtum über die in der Verordnung gemäß Absatz 2 niedergelegten technischen Rahmenbedingungen, nicht jedoch den Verstoß gegen die Mindestanforderungen in § 130a Abs. 3 ZPO, da eine Heilung nicht möglich ist, wenn Authentizität und Integrität des elektronischen Dokuments nicht hinreichend gesichert sind (zum Ganzen vgl. BT-Drucks. 17/12634 S. 26 f.; BGH, Beschluss vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22 -, Rn. 20 - 21, juris). 5. Randnummer 49 Die Klägerin hat auch Anspruch auf Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB in der aus dem Tenor zu 3) ersichtlichen Höhe. a) Randnummer 50 Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. b) Randnummer 51 Die Mieterin, also die Zedentin, durfte hier ohne weiteres von der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung eines Inkassodienstleisters (oder einer Rechtsanwältin) zur Durchsetzung ihrer Forderungen ausgehen, die sich aus dem Verstoß der Beklagten gegen zwingendes Wohnraummietrecht ergaben, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. LG Berlin, ebd. Rn. 47). c) Randnummer 52 Für die Aufforderung an die Beklagte, die Herabsetzung der monatlichen Miete zu erklären, ist der 42-fache Betrag der Mietdifferenz anzusetzen (vgl. BGH, Beschl. v. 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117). Eine analoge Anwendung des § 41 Abs. 5 Satz 1 Var. 1 GKG scheidet mangels vergleichbarer Interessenlage und einer planwidrigen Regelungslücke aus (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022 - 123 C 77/22 -, Rn. 48, juris m.w.N.). Etwas anderes ergibt sich auch nicht nach der Änderung des § 41 Abs. 5 GKG durch das Kostenrechtsänderungsgesetz 2021 (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 2. November 2022 - 123 C 77/22 -, Rn. 48, juris; a.A. KG, Beschl. v. 29.09.2022 - 12 W 26/22). d) Randnummer 53 Hinzu kommt der dreifache Überhöhungsbetrag für die überzahlte Kaution sowie die Mietdifferenz für einen Monat. Der RVG-Gegenstandswert beträgt ausgehend von der tatsächlich bestehenden Mietdifferenz 3.587,51 EUR (47 x 76,33 EUR). e) Randnummer 54 Mit der Abtretung an die Klägerin hat sich der insoweit bestehende Freistellungsanspruch der Mieterin in einen Zahlungsanspruch umgewandelt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 58 m.w.N.). f) Randnummer 55 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 1 Satz 2, 187 Abs. 1 analog BGB (s.o.). II. Randnummer 56 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. III. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache bezüglich des Klageantrags zu 1 a) übereinstimmend für erledigt worden ist, waren der Beklagten die Kosten aufzuerlegen. Die geschuldete Auskunft war bei Klageerhebung noch nicht erteilt. Die Beklagte hat vorgerichtlich lediglich über die Vormiete aus dem Vormietverhältnis vom 15.09.2015 bis 30.04.2020 Auskunft erteilt. Geschuldet war aber eine Auskunft ab einschließlich dem 31.05.2015, wie von der Klägerin im Rügeschreiben vom 18.01.2022 (Anlage K4, Bl. 34 d.A.) geltend gemacht. Der Klageantrag zu 1b) war abzuweisen, sodass insoweit der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits und im Übrigen der Beklagten aufzuerlegen war. IV. Randnummer 58 Die Berufung war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 ZPO nicht vorlagen V. Randnummer 59 Der Streitwert war gem. § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, §§ 3, 9 ZPO wie aus dem Tenor ersichtlich festzusetzen. Randnummer 60 Maßgeblich für die Höhe des zwischen 0,1 und 0,25 zu bewertenden Auskunftsinteresses ist, in welchem Maß die Durchsetzbarkeit der Ansprüche der Klägerseite von der Auskunft der Beklagtenseite abhängt; das Interesse ist umso höher zu bewerten, je geringer ihre Kenntnisse und sein Wissen über die zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (vgl. Herget in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 3 ZPO, Rn. 16_28). Ausgehend von diesem Maßstab ist das Interesse der Klägerin bzw. der Mieterin an den Auskünften hier mit 0,2 anzusetzen. Dass sie selbst über einen Großteil der erforderlichen Informationen für die Bezifferung der zulässigen Miete verfügten, ergibt sich zwar sowohl aus der der Rüge der Miethöhe angefügten Berechnung als auch aus dem Umstand, dass die Klägerin mit dem Antrag zu 2. bereits eine konkrete Rückzahlungsforderung formuliert hat. Indes fehlte es ihr insbesondere in Bezug auf die Vormiete sowie etwaige anrechenbare Modernisierungsmaßnahmen an belastbaren Informationen, sodass das Interesse etwas über dem Mittelwert des genannten Korridors zu bewerten war. Randnummer 61 Über den mit dem beantragten Betrag anzusetzenden Wert des Zahlungsbegehrens (Antrag zu 2.) hinaus sind hier auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Antrages zu 3. streitwerterhöhend, insoweit sie über den beantragten Gegenstand hinausgehen (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 13.02.2019 - IV ZB 8/18 -, juris Rn. 6 m.w.N.). Gegenstand der Klage waren lediglich das Auskunftsbegehren und der Zahlungsanspruch für einen Monat, nicht hingegen insbesondere der Anspruch auf Feststellung der zulässigen Miethöhe für die Zukunft, sodass lediglich vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu einem Gegenstandswert von 793,83 EUR (Auskunft 717,50 EUR + eine Miete 76,33 EUR) als Nebenforderung geltend gemacht worden sind, was nach der gültigen Gebührentabelle einen Betrag von 159,94 EUR ergibt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001541637 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 535§ 570

BGH VIII ZR 255/2113.08.2024 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 44/03 vom 26. Juli 2004 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 269 Abs. 3 Satz 3 Für die Beurteilung, ob der Kläger die Klage gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO unver- züglich zurückgenommen hat, ist an den Zeitpunkt anzuknüpfen, zu dem der Kläger davon Kenntnis erlangt, daß der Anlaß zur Einreichung der Klage vor dem Eintritt der Rechtshängigkeit weggefallen ist. BGH, Beschluß vom 26. Juli 2004 - VIII ZB 44/03 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Juli 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde des Klägers wird der Beschluß der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 21. März 2003 auf- gehoben. Die Beschwerde des Beklagten gegen den Beschluß des Amtsge- richts Bremen vom 11. Dezember 2002 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Beschwerdeverfahren zu tragen. Der Beschwerdewert wird auf 332,64 € festgesetzt. Gründe: I. Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über Wohnraum. Die Miete ist jeweils am dritten Werktag des Monats fällig. Mit Schreiben vom 29. April 2002 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Beklagten fristlos und verlangte die Herausgabe der Wohnungsschlüssel. Die zum Zeitpunkt der Kündigung rückständigen Mieten für März und April 2002 zahlte der Beklagte nach seinem Vorbringen mit Überweisungsaufträgen vom - 3 - 3. Mai 2002 (Miete für März 2002) und vom 6. Juni 2002 (Miete für April 2002) an den Kläger. Der Kläger hat am 14. Juni 2002 eine Räumungsklage gegen den Be- klagten eingereicht. Am 8. Juli 2002 wurde der Mietrückstand des Beklagten für die Monate Mai und Juni 2002 durch das Sozialamt beglichen. Die Klageschrift ist dem Beklagten am 25. Juli 2002 zugestellt worden. Auf die Anfrage des Amtsgerichts vom 6. August 2002, ob die Klage zurückgenommen werde, hat der Kläger mit Schriftsatz seines Prozeßbevollmächtigten vom 9. September 2002 den Rechtsstreit in der Hauptsache mit der Begründung für erledigt er- klärt, daß das Sozialamt die rückständigen Mieten nach Klageerhebung gezahlt habe. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen. Mit Schreiben vom 22. Oktober 2002, das dem Klägervertreter nach dessen Anga- ben am 31. Oktober 2002 zugegangen ist, hat das Amtsgericht darauf hinge- wiesen, daß die Räumungsklage im Zeitpunkt der Zustellung unbegründet ge- wesen sei, weil der Kläger zwischen Kündigung und Eintritt der Rechtshängig- keit befriedigt worden sei; zugleich hat das Amtsgericht angefragt, ob die Klage "unverzüglich zurückgenommen" werde, und eine Frist von zwei Wochen ge- setzt. Mit Schriftsatz vom 12. November 2002, der bei Gericht am 14. November 2002 eingegangen ist, hat der Kläger die Klage zurückgenom- men und den Antrag gestellt, dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auf- zuerlegen. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten aufer- legt. Auf die sofortige Beschwerde des Beklagten hat das Landgericht die Ko- sten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Beschlusses. - 4 - Das Beschwerdegericht hat ausgeführt, zwar stehe es außer Frage, daß die Kostentragungspflicht des Beklagten mit Rücksicht auf den bisherigen Sach- und Streitstand billigem Ermessen entsprochen hätte. Der Kläger habe die Klagerücknahme jedoch nicht unverzüglich im Sinne des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO erklärt. Zwischen der Zahlung vom 8. Juli 2002 und der Klagerück- nahme vom 14. November 2002 habe ein Zeitraum von mehr als vier Monaten gelegen. Diese Verzögerung beruhe auf einem Verschulden des Prozeßbevoll- mächtigten des Klägers. Dieser habe erkennen können, daß die Zahlung vor Eintritt der Rechtshängigkeit erfolgt sei, da an ihn am 24. Juli 2002 die Mittei- lung über die Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens ergangen sei. Ein Ver- schulden liege jedoch auch vor, wenn er die Mitteilung nicht erhalten haben sollte. Er habe in diesem Falle die Erledigung der Hauptsache erklärt, ohne sich zuvor darüber zu vergewissern, ob die Voraussetzung einer Erledigung vorge- legen habe. Eine solche Klärung habe sich aufgedrängt, weil das Amtsgericht nicht eine Erledigungserklärung, sondern die Klagerücknahme angeregt habe. II. Die nach § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte und nach § 575 ZPO auch im übrigen zulässige Rechtsbeschwerde des Klägers hat in der Sache Erfolg. 1. Gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO bestimmt sich die Kostentragungs- pflicht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach bil- ligem Ermessen, wenn der Anlaß zur Einreichung der Klage vor Rechtshängig- keit weggefallen ist und die Klage daraufhin unverzüglich zurückgenommen wird. Zu Recht hat das Beschwerdegericht angenommen, daß der Anlaß zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit, die durch Zustellung der Klage- schrift begründet wird (§§ 253 Abs. 1, 261 Abs. 1 ZPO), weggefallen ist. Die am - 5 - 14. Juni 2002 bei Gericht eingegangene Klageschrift ist dem Beklagten am 25. Juli 2002 zugestellt worden; bereits vor diesem Zeitpunkt - am 8. Juli 2002 - wurde der Mietrückstand des Beklagten beglichen. Dies hatte zur Folge, daß die mit Zahlungsverzug des Beklagten begründete Kündigung, die Grundlage des Räumungsverlangens des Klägers war, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam wurde. 2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts hat der Kläger die Klage am 14. November 2002 unverzüglich im Sinne des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO zurückgenommen. a) Nach der gesetzlichen Regelung tritt die Rechtsfolge des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO ein, wenn der Anlaß zur Einreichung der Klage vor Rechtshängig- keit weggefallen ist und die Klage "daraufhin unverzüglich" zurückgenommen wird. aa) "Unverzüglich" bedeutet entsprechend der Legaldefinition in § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB, daß die Rücknahme ohne schuldhaftes Zögern zu erfolgen hat (OLG Brandenburg, MDR 2003, 951, 952; OLG Saarbrücken, OLGR 2003, 255, 256; OLG München, OLGR 2004, 180; Zöller/Greger, ZPO, 24. Aufl., § 269 Rdnr. 8 c; Hartmann in Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 62. Aufl., § 269 Rdnr. 40). Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Gesetzgeber diesem Begriff, der auch in anderen gesetzlichen Regelungen enthalten ist und dort ebenfalls im Sinne der Legaldefinition des § 121 BGB verstanden wird (vgl. nur Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 121 Rdnr. 3; Erman/H. Palm, BGB, 11. Aufl., § 121 Rdnr. 3, jeweils m.w.Nachw.), in § 269 ZPO eine abweichende Bedeutung hat beilegen wollen. bb) Weder aus dem Wortlaut des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO, wonach die Klage "daraufhin", d.h. nach Wegfall des Anlasses zur Einreichung der Klage, - 6 - zurückzunehmen ist, noch aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergibt sich eindeutig, an welchen Zeitpunkt die gesetzliche Regelung anknüpft. Nach einer in Rechtsprechung und Literatur verbreiteten Auffassung ist § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO so auszulegen, daß nicht der (objektive) Eintritt des Erledigungsgrundes, sondern die Kenntnis des Klägers vom Wegfall des Anlasses zur Einreichung der Klage - hier der Zahlung vom 8. Juli 2002 - maßgeblich ist (OLG Branden- burg, aaO; OLG Saarbrücken, aaO; MünchKommZPO/Lüke, Aktualisierungs- band, 2. Aufl., § 269 Rdnr. 3; vgl. auch Greger, aaO; Hartmann, aaO; Musielak/ Foerste, ZPO, 3. Aufl., § 269 Rdnr. 13). Diese Auffassung ist im Ansatzpunkt zutreffend. Das Abstellen auf die Kenntnis entspricht der gesetzlichen Regelung in § 121 BGB, die an die Kenntnis des Anfechtungsberechtigten von dem An- fechtungsgrund anknüpft. Nach dem Zweck des Gesetzes muß jedoch hinzu- kommen, daß der Kläger Kenntnis davon erlangt hat, daß der Zeitpunkt des Wegfalls des Anlasses zur Klageeinreichung vor dem Eintritt der Rechtshängig- keit lag. Erst dann obliegt es ihm, die Klage unverzüglich zurückzunehmen, um die Rechtsfolge des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO auszulösen. (1) § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO, der durch das Gesetz zur Reform des Zivil- prozesses vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) in § 269 ZPO eingefügt wurde, enthält eine Ausnahme von dem im vorangehenden Satz 2 geregelten Grund- satz, wonach der Kläger bei einer Klagerücknahme verpflichtet ist, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Zivilprozeßreformgesetz soll es die Neuregelung ermöglichen, einem ma- teriell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruch des Klägers Rechnung zu tragen, ohne daß ein neues Verfahren erforderlich wird (BT-Drucks. 14/4722, S. 81; vgl. auch Senatsbeschluß vom 18. November 2003 - VIII ZB 72/03, NJW 2004, 1530, unter II 2). Mit dem Erfordernis einer "unverzüglichen" Klagerücknahme hat der Gesetzgeber dabei, wie aus der Begründung zum nachfolgenden Ent- wurf eines Gesetzes zur Modernisierung der Justiz - Justizmodernisierungs- - 7 - gesetz - hervorgeht (BT-Drucks. 15/1508, S. 18), das Ziel verfolgt, den durch die Neuregelung privilegierten Kläger anzuhalten, zügig zu handeln und die Sa- che nicht zu verzögern. Dadurch wird jedoch die vom Gesetzgeber beabsichtig- te prozeßökonomische Verfahrenserledigung beeinträchtigt. Deswegen sieht der Entwurf des Justizmodernisierungsgesetzes in § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO die Streichung des Worts "unverzüglich" vor (BT-Drucks. 15/1508, Art. 1 Nr. 8). In der Entwurfsbegründung wird hierzu ausgeführt, daß bei nicht unverzüglicher Klagerücknahme keine prozeßökonomische Erledigung der Sache möglich sei, ohne daß hierfür überzeugende Gründe ersichtlich seien. Auch Kostenaspekte ließen ein unverzügliches Handeln nicht unbedingt notwendig erscheinen; ver- zögere der Kläger die Klagerücknahme und verursache er dadurch zusätzliche Kosten, so könne dies im Rahmen der Kostenentscheidung nach billigem Er- messen berücksichtigt werden (aaO, S. 18). Auch dies spricht dafür, dem Ge- danken der Prozeßökonomie bereits nach geltendem Recht vorrangig Rech- nung zu tragen. (2) Eine Auslegung, die nicht auf die Kenntnis des Klägers von dem Zeit- punkt des Wegfalls des Klagegrundes und von dem Eintritt der Rechtshängig- keit abstellt, wird dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck, einen zweiten Pro- zeß zur Durchsetzung eines materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs des Klägers entbehrlich zu machen, nicht gerecht. Ohne Kenntnis dieser beiden Zeitpunkte kann der Kläger nicht zuverlässig beurteilen, welche Erklärung er abzugeben hat, um eine Erstattung seiner Prozeßkosten bereits im anhängigen Verfahren zu erreichen. Ist das den Rechtsstreit erledigende Ereignis vor Klagezustellung einge- treten, kann der Kläger eine ihm günstige Kostenentscheidung nur durch Klage- rücknahme gemäß § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO erreichen. Erklärt er dagegen die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache und schließt sich der Beklagte - 8 - - wie vorliegend - der Erledigungserklärung nicht an (vgl. § 91 a Abs. 1 ZPO), so ist die als Feststellungsklage zu behandelnde Klage mit der Kostenfolge des § 91 ZPO abzuweisen, da die durch Urteil festzustellende Erledigung der Hauptsache voraussetzt, daß die Klage nach Eintritt der Rechtshängigkeit un- zulässig oder unbegründet geworden ist (BGHZ 83, 12). Der Kläger wäre damit zur Durchsetzung seines materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs grundsätzlich auf einen Folgeprozeß verwiesen (BGHZ 83, 12, 16), der nach der dargelegten Vorstellung des Gesetzgebers gerade vermieden werden soll. Dagegen hat der Kläger, wenn das erledigende Ereignis erst nach Rechtshän- gigkeit eingetreten ist, im Falle der Klagerücknahme zunächst die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO zu tragen, da die Voraussetzung des Satzes 3, daß der Anlaß zur Einreichung der Klage vor Rechtshängigkeit weggefallen sein muß, nicht vorliegt. Er kann mithin einen Zweitprozeß auf Er- stattung seiner Kosten nur vermeiden, wenn er den Rechtsstreit in der Haupt- sache für erledigt erklärt. (3) Kommt es dagegen für die Unverzüglichkeit der Klagerücknahme auf die Kenntnis des Zeitpunkts des erledigenden Ereignisses und der Klagezustel- lung an, erlangt der Kläger die Möglichkeit, durch - unverzügliche - Abgabe der nach dem Verfahrensstand sachdienlichen Prozeßerklärung eine ihm günstige Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits bereits im anhängigen Verfah- ren und unter Vermeidung eines zweiten Prozesses zu erreichen, wie es der Gesetzgeber mit der neuen Regelung des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO bezweckt hat. Mithin ist es entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts unerheb- lich, zu welchem Zeitpunkt der Kläger, gegebenenfalls durch Nachfrage, hätte erkennen müssen, daß die Rechtshängigkeit durch Klagezustellung nach Weg- fall des Anlasses zur Klageeinreichung eingetreten ist. Maßgeblich ist vielmehr, - 9 - zu welchem Zeitpunkt er diese Kenntnis tatsächlich erlangt hat. Kenntnis vom Zeitpunkt der Klagezustellung hat der Kläger nicht bereits aufgrund der Mittei- lung über die Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens vom 24. Juli 2002 er- langt. Zwar sieht das Gesetz in § 276 Abs. 1 Satz 1 ZPO vor, daß die Anord- nung der Zustellung und des schriftlichen Vorverfahrens gleichzeitig vorzuneh- men sind. Jedoch hat das Beschwerdegericht zum einen offengelassen, ob dem Klägervertreter diese Mitteilung zugegangen ist. Zum anderen ist weder vom Beschwerdegericht festgestellt noch vorgetragen, daß diese Mitteilung den Zeitpunkt der richterlichen Anordnung der Zustellung enthielt, so daß ihr Zu- gang noch nicht die Kenntnis des Klägers davon begründen konnte, daß die Klage erst nach der den Mietrückstand tilgenden Zahlung vom 8. Juli 2002 zu- gestellt worden ist. Diese Kenntnis hat der Kläger auch nicht nachträglich auf- grund der Anfrage des Amtsgerichts vom 6. August 2002 erlangt, ob die Klage zurückgenommen werde, sondern erst mit Eingang der Mitteilung des Amtsge- richts vom 22. Oktober 2002. b) Im Anschluß an den maßgeblichen Zeitpunkt der Kenntniserlangung hat der Kläger die Klage unverzüglich zurückgenommen. Das Amtsgericht hat ihm mit Schreiben vom 22. Oktober 2002 eine Frist von zwei Wochen zur Erklä- rung gesetzt, ob die Klage "unverzüglich zurückgenommen" werde. Der Kläger durfte darauf vertrauen, daß das Gericht eine innerhalb der gesetzten Frist ab- gegebene Erklärung als rechtzeitig im Sinne des § 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO an- sehen werde. Diese Frist, die mit Zugang des Schreibens am 31. Oktober 2002 in Lauf gesetzt wurde, hat er gewahrt, indem er die Klage am 14. November 2002 zurückgenommen hat. 3. Zu Recht hat das Beschwerdegericht dagegen angenommen, daß es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermes- sen entspricht, die Kosten des Rechtsstreits dem Beklagten aufzuerlegen. Die - 10 - Räumungsklage, zu deren Erhebung der Beklagte Veranlassung gegeben hat, weil er dem Herausgabeverlangen des Klägers nicht nachkam, war bis zur voll- ständigen Zahlung des Mietrückstandes am 8. Juli 2002 nach dem bisherigen Sach- und Streitstand begründet. Im Zeitpunkt der - hinreichend begründeten - Kündigungserklärung des Klägers vom 29. April 2002 bestand der Kündigungs- grund des Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB. Der Beklagte befand sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, da er die jeweils am dritten Werktag des Monats fällige Miete für März und April 2002 nicht gezahlt hatte. Die Kündigung wurde nicht bereits vor Einreichung der Klage am 14. Juni 2002 unwirksam. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird. Das setzt voraus, daß der Vermieter alle bis zum Zeitpunkt der Zahlung aufgelaufe- nen Mietrückstände erhält (Staudinger/Emmerich [2003] § 569 Rdnr. 42; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 569 Rdnr. 38, jew.m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Der Beklagte hat vorgetragen, die rückständigen Mieten mit Überweisungsaufträgen vom 3. Mai 2002 (Miete für März 2002) und vom 6. Juni 2002 (Miete für April 2002) an den Kläger gezahlt zu haben. Im Zeitpunkt der Zahlung der Miete für März 2002 schuldete der Beklagte jedoch des weiteren die Miete für April 2002; im Zeitpunkt der vorgetragenen Überweisung dieser Miete am 6. Juni 2002 waren bereits die Mieten für Mai und Juni 2002 fällig, so daß die Kündigung bis zum Zeitpunkt der vollständigen Zahlung am 8. Juli 2002 wirksam blieb. III. Auf die Rechtsbeschwerde des Klägers ist daher der angefochtene Be- schluß des Beschwerdegerichts aufzuheben, und die Beschwerde des Beklag- - 11 - ten gegen die Kostenentscheidung des Amtsgerichts, wonach der Beklagte die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, ist zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr.Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

§ 535§ 569

BGH VIII ZR 146/1004.05.2011 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2024:130824BVIIIZR255.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 255/21 vom 13. August 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. August 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Messing und die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 70 % und der Beklagte 30 %, von den Kosten der Rechtsmittel- instanzen die Kläger 60 % und der Beklagte 40 % zu tragen. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis 6.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Der Beklagte mietete ab Oktober 2009 ein in D. gelegenes Einfa- milienhaus mit einer Wohnfläche von circa 135 m² von den damaligen Eigentü- mern. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 400 €. Im Dezember 2016 erwarben die Kläger die Immobilie in der Absicht, den Beklagten - den Bruder der Klägerin zu 1 - vor dem Hintergrund, dass dieser nun- mehr Sozialleistungen bezog, zu unterstützen. Vereinbarungsgemäß wurde das Haus in zwei Wohnungen geteilt. Der Beklagte bewohnt seit dem 4. September 2017 die im Hinterhaus gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 1 2 - 3 - 75 m². Über die vom Beklagten hierfür zu zahlende Nettokaltmiete konnten die Parteien keine Einigung erzielen. Mit Schreiben vom 1. Mai 2018 rechneten die Kläger über die Betriebs- kosten des Jahres 2017 ab und gelangten zu einem Nachzahlungsbetrag zulas- ten des Beklagten in Höhe von 477,86 €. Die Kläger erklärten mehrfach, zuletzt mit Schriftsatz vom 28. April 2020, die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Bezug- nahme auf rückständige Miete sowie - zuletzt - die ausstehende Betriebskosten- nachzahlung für 2017. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie - nach einer vor der ersten mündlichen Verhandlung erfolgten Teilklagerücknahme in Höhe von 9.950 € - auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 649,60 € und Nachzah- lung von Betriebskosten für das Jahr 2017 in der oben genannten Höhe gerich- tete Klage hat vor dem Amtsgericht nur teilweise Erfolg gehabt. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 125,17 € verur- teilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision haben die Kläger ihr Klagebegehren, soweit dieses bisher keinen Erfolg gehabt hat, weiterverfolgt. Nachdem der Beklagte auf die Revisionsbegründung der Kläger zunächst erwi- dert hatte, haben beide Parteien unter Berufung auf einen freiwilligen Auszug des Beklagten aus der Wohnung den Räumungs- und Herausgabeantrag in der Hauptsache für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt. Hin- sichtlich des weiterverfolgten Zahlungsantrags haben die Kläger die Revision zu- rückgenommen. Demnach ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu ent- scheiden. 3 4 5 6 - 4 - II. Die im Tenor getroffene Kostengrundentscheidung ist eine Kostenmisch- entscheidung und beruht auf § 516 Abs. 3 Satz 1, § 565 Satz 1, § 269 Abs. 3 Satz 2, § 91 Abs. 1 Satz 1, § 91a Abs. 1 Satz 1, § 100 Abs. 1 ZPO. 1. Soweit das Berufungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich ihres Zahlungsantrags zurückgewiesen hat, ist sein Urteil mit der Rücknahme der Re- vision der Kläger rechtskräftig geworden. Für die Revisionsinstanz ergibt sich aus § 516 Abs. 3 Satz 1, § 565 Satz 1 ZPO, dass die Kläger insoweit die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Für die Tatsacheninstanzen folgt die Pflicht der Kläger, die Kosten in Bezug auf den Zahlungsantrag zu tragen, aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO beziehungsweise - soweit die Kläger bereits in der ersten Instanz ihren Zahlungsantrag in Höhe von 9.950 € (vor der ersten mündlichen Verhand- lung) zurückgenommen haben - aus § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. 2. Soweit beide Parteien den Räumungs- und Herausgabeanspruch in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war über die diesbezüglichen Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden. a) Maßgeblich hierfür ist entgegen der Ansicht der Revision vorliegend der mutmaßliche Ausgang des Revisionsverfahrens (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, AG 2022, 443 Rn. 9 mwN; vom 9. April 2024 - XI ZR 328/22, juris Rn. 1) und nicht der Umstand, dass der Beklagte, der auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung in Anspruch genommen wurde, aus dieser Wohnung nach Erlass des Berufungsurteils freiwillig ausgezogen ist. Zwar kann nach der höchst- richterlichen Rechtsprechung im Rahmen der Billigkeitsentscheidung gemäß § 91a Abs. 1 ZPO in bestimmten Fällen berücksichtigt werden, dass der Beklagte 7 8 9 10 - 5 - sich durch die Zahlung einer noch streitgegenständlichen Forderung freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begibt, auch wenn nicht zugleich erklärt wird, die Kosten des Rechtsstreits zu übernehmen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Juli 2010 - VI ZR 154/08, juris Rn. 5; vom 21. September 2010 - VI ZR 11/10, juris Rn. 2; vom 8. Juni 2021 - VI ZR 1232/20, NJW 2021, 2589 Rn. 2; vom 22. März 2023 - V ZR 268/21, juris Rn. 1). Allerdings erlaubt ein freiwilliger Auszug des Mieters aus einer Wohnung nicht in vergleichbarer Weise wie die freiwillige Zah- lung einer noch streitgegenständlichen Forderung durch den Schuldner einen Rückschluss darauf, dass damit der Rechtsstandpunkt der Gegenpartei im Er- gebnis hingenommen wird, sondern kann auf anderen Motiven unterschiedlicher Art (unter anderem beruflichen Notwendigkeiten, dem Wunsch nach örtlicher Veränderung, verändertem Platzbedarf oder finanziellen Gesichtspunkten) beru- hen. Auch hat der Beklagte vorliegend durch die zunächst erfolgte Erwiderung auf die Revisionsbegründung und den von ihm gestellten Kostenantrag im Rah- men der Teilerledigungserklärung (auf diese Aspekte abstellend BGH, Be- schlüsse vom 27. Juli 2010 - VI ZR 154/08, aaO; vom 21. September 2010 - VI ZR 11/10, aaO; vom 8. Juni 2021 - VI ZR 1232/20, aaO) hinreichend deutlich gemacht, dass er der rechtlichen Einschätzung der Kläger widerspricht. b) Bei Anlegung des dargestellten Prüfungsmaßstabs sind im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch die Kosten des Verfahrens gegenein- ander aufzuheben. aa) Es ist nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fort- zubilden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 17. Juli 2006 - II ZR 163/03, AG 2006, 666 Rn. 3; vom 23. Oktober 2013 - V ZB 166/11, juris Rn. 3; vom 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, juris Rn. 10; vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21, NJW 2022, 11 12 - 6 - 3778 Rn. 6). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summa- rische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang bedeutsamen Rechtsfragen zu klären (BGH, Urteil vom 18. April 2013 - III ZR 156/12, BGHZ 197, 147 Rn. 13; Beschlüsse vom 17. Juli 2006 - II ZR 163/03, aaO; vom 23. Oktober 2013 - V ZB 166/11, aaO; vom 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, aaO; vom 19. September 2023 - VIII ZB 44/22, NZM 2023, 947 Rn. 4). bb) Der Senat sieht sich deshalb nicht veranlasst, die - vorliegend von den Vorinstanzen im Grundsatz bejahte - Rechtsfrage zu klären, ob ein Nachzah- lungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zah- lungsrückstands im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist (verneinend die ganz überwiegende Auffassung, vgl. OLG Koblenz, NJW 1984, 2369, 2369 f. [zu § 554 BGB aF]; LG Berlin, Urteile vom 20. Februar 2015 - 63 S 202/14, juris Rn. 5; vom 24. November 2015 - 63 S 158/15, juris Rn. 4 f.; LG Dessau-Roßlau, ZMR 2017, 481, 482 f.; MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 543 Rn. 46; Staudinger/V. Emmerich, Neubearb. 2021, § 543 BGB Rn. 68; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2024, § 543 Rn. 160; Siegmund in Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 97; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 543 BGB Rn. 165; Grüneberg/Weidenkaff, 83. Aufl., § 543 BGB Rn. 23; BeckOK-BGB/Wiederhold, Stand: 1. Mai 2024, § 543 Rn. 35; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 543 Rn. 23; Börstinghaus, WuM 2017, 254, 256; Lehmann-Richter, ZMR 2017, 372, 375; Meyer-Abich, NZM 2023, 61, 72; Schwab, NZM 2019, 36, 40 f.; zum kombinierten Rückstand von Miete und Betriebskostennachzahlung ausdrücklich Hinz, WuM 2019, 673, 679 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 45; Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, aaO Rn. 26; wohl aA nur OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989, 973 13 - 7 - [zu § 554 BGB aF]; zweifelnd Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 218a). cc) Bleibt diese Frage mithin offen, ist - da der geltend gemachte Mietrück- stand für sich genommen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erfüllt - ungewiss, welchen Ausgang das Verfahren im Hinblick auf den mit der Revision weiterverfolgten Räumungs- und Herausgabeantrag genommen hätte, weil die Kläger ihre fristlose Kündigung vom 28. April 2020 auch auf den oben genannten Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung ge- stützt haben und das Bestehen dieses Anspruchs bei summarischer Prüfung ebenfalls nicht ausgeschlossen ist. Mangels anderer Verteilungskriterien sind die auf den Räumungs- und Herausgabeantrag bezogenen Kosten daher gegenei- nander aufzuheben. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.08.2020 - 230 C 177/19 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.07.2021 - 21 S 6/21 - 14

§ 535§ 543

BGH VIII ZR 89/1018.01.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 146/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 259 Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Brutto- miete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 7. Mai 2010 aufgehoben. Hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Miet- wohnung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei- dung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Be- rufungsgericht zurückverwiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 12. August 2009 wird zurückgewie- sen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1. Oktober 2004 Mieter einer Wohnung der Klä- ger in H. . In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kläger am 24. September 2004 geschlossenen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine monatliche Kaltmiete von 395 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Hö- he von 75 €/Monat. 1 - 3 - Die Beklagten zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht. Am 17. November 2008 erklärte die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf den aufgelaufenen Mietrückstand von 1.410 € - ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Woh- nung bis spätestens 31. Dezember 2008. Mit Schreiben vom 20. November 2008 forderte die Rechtsvorgängerin der Kläger die Beklagten auf, die rück- ständigen Mieten zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 (insgesamt 2.888,29 €) bis spätestens 10. Dezember 2008 zu zahlen, und drohte an, Klage zu erheben, wenn der geforderte Betrag nicht fristgemäß ein- gehen sollte. Am 28. November 2008 zahlten die Beklagten die Miete für Sep- tember 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 €); weitere Zahlungen erfolg- ten nicht. Mit der den Beklagten am 31. Januar 2009 zugestellten Klage vom 22. Januar 2009 nehmen die Kläger, die den Prozess als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin aufgenommen haben, die Beklagten auf Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö- he von 489,95 €, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in An- spruch. Die geltend gemachte Forderung in Höhe von 3.147,05 € setzt sich zu- sammen aus den rückständigen Mieten für Dezember 2006 und Oktober 2007 zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 sowie Nut- zungsentschädigung für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009. Weiter begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger eine Nut- zungsentschädigung in Höhe von 470 €/Monat nebst Zinsen zu zahlen. In der Klageschrift hat die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf die im Einzel- 2 3 - 4 - nen aufgeführten Zahlungsrückstände - vorsorglich erneut die fristlose Kündi- gung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen haben die Be- klagten Berufung eingelegt, soweit sie zur Räumung und zur zukünftigen Leis- tung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 € ab Februar 2009 verurteilt worden sind. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil in- soweit abgeändert und die Klage auf Räumung und auf zukünftige Zahlung - letztere als unzulässig - abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten nicht zu, da die außerordentliche Kündigung vom 17. November 2008 rechtsmissbräuchlich sei. Zwar hätten sich die Beklagten im Kündigungs- zeitpunkt mit den Mietzahlungen für Dezember 2006, Oktober 2007 und Sep- tember 2008, mithin mit mehr als zwei Monatsmieten, in Rückstand befunden, so dass die Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB an sich erfüllt gewesen seien. Die Rechtsvorgängerin der Klä- ger hätte die Beklagten aber vor Ausspruch der Kündigung darauf hinweisen 4 5 6 7 - 5 - müssen, dass sie nicht länger bereit sei, weitere Zahlungsrückstände folgenlos hinzunehmen. Zwar bedürfe es im Falle eines Verzugs der Mietzahlung grund- sätzlich keiner Abmahnung. Im Streitfall sei jedoch zu berücksichtigen, dass zwischen der Entstehung der Zahlungsrückstände ein Zeitraum von zehn be- ziehungsweise elf Monaten liege. Bei dieser Sachlage hätte die Rechtsvorgän- gerin der Kläger die Beklagten abmahnen müssen, denn nach § 314 Abs. 3 BGB könne ein Dauerschuldverhältnis nur innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt habe, ge- kündigt werden. Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe jedoch zwischen dem zweiten und dritten Zahlungsrückstand einen Zeitraum von elf Monaten ver- streichen lassen, ohne die rückständigen Mieten anzumahnen oder das Miet- verhältnis zu kündigen. Die fehlende Abmahnung habe bei den Beklagten das Vertrauen entstehen lassen, dass auch weitere Nichtzahlungen nicht zum An- lass für eine Kündigung genommen würden. Die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung sei unzuläs- sig, da die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht gegeben seien. Weder hätten die Beklagten die Berechtigung der Mietforderungen der Kläger ernsthaft be- stritten, noch seien Anhaltspunkte für eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Beklagten ersichtlich. Insbesondere könne aus der Nichtzahlung von drei Mo- natsmieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nichts für eine Zahlungs- unfähigkeit der Beklagten hergeleitet werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein An- spruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht 8 9 - 6 - verneint werden. Die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig; sie ist auch begründet. 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie es das Berufungsgericht an- nimmt und der Senat auch bisher offen lassen konnte (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, NZM 2009, 314 Rn. 17 mwN) - § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des außerordentlichen Kündigungs- rechts wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB Anwendung finden kann. Denn den Klägern steht ungeachtet dessen das Recht zur fristlosen Kündigung aus der genannten Vorschrift zu. Ob damit aller- dings der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger nach § 546 BGB begründet ist, entzieht sich derzeit einer abschließenden Beurteilung, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Rechtsvor- gängerin der Kläger gegenüber allen mit ihr vertraglich verbundenen Mietern gekündigt hat, und hiervon die Wirksamkeit der Kündigung abhängt. a) Gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das war nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts jedenfalls bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung in der Klageschrift der Fall, die sich unter anderem auf die in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit dieser Kündigung stehenden neuerlichen Mietrückstände für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009 stützt. Allein dieser Zahlungs- verzug erfüllt bereits die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Berufungsgericht hätte seiner Beurteilung diese Mietrückstände bei Beachtung der in der Zustellung 10 11 - 7 - der Klageschrift am 31. Januar 2009 liegenden Kündigung der Kläger bereits deshalb zu Grunde legen müssen, weil mit der von den Beklagten mit der Beru- fung nicht angegriffenen erstinstanzlichen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € rechtskräftig fest steht, dass die Beklagten der Klägerin im Kündi- gungszeitpunkt auch die in der Urteilssumme enthaltenen Mietzahlungen für Dezember 2008 und Januar 2009 schuldeten. b) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellun- gen kann indessen nicht abschließend beurteilt werden, ob die von der Rechts- vorgängerin der Kläger ausgesprochene Kündigung wirksam ist, was voraus- setzt, dass sie gegenüber allen Mietern erklärt worden ist (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, WuM 2005, 341 unter II 1). Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen. Dazu hätte Anlass bestanden, denn ausweislich des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags war jedenfalls zu Vertragsbeginn auch die Tochter der Beklagten Mieterin. Zu einem möglichen Ausscheiden der Tochter aus dem Mietverhältnis in der Folgezeit haben die Parteien im Prozess unterschiedlich vorgetragen. Die Kläger beziehungsweise deren Rechtsvorgängerin haben behauptet, die Toch- ter der Beklagten bewohne die vermieteten Räume nach wie vor. Die Beklagten haben dies in Abrede gestellt und behauptet, ihre Tochter sei bereits im Sep- tember 2006 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und aus der Wohnung ausgezogen. Allerdings wurde dieser sich widersprechende wechselseitige Par- teivortrag im Zusammenhang damit gehalten, ob den Betriebskostenabrech- nungen der Rechtsvorgängerin der Kläger die zutreffende Personenanzahl zu- grunde gelegen hat. Da es aus der rechtlichen Sichtweise des Berufungsge- richts auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht ankam und offenbar auch die Parteien diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt unbeachtet gelassen haben, muss den Parteien in der neuen Verhandlung Ge- 12 13 - 8 - legenheit gegeben werden, hierzu ergänzend vorzutragen, damit das Beru- fungsgericht die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung der vom Senat zum Ausscheiden eines von mehreren Mietern entwickelten Grundsätze (Se- natsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NZM 2004, 419 unter II 2; Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, NZM 2010, 815; jeweils mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 27 ff.) treffen kann. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf künftige Leistung gerichtete Zahlungsklage zulässig. Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Beklagten besteht im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Be- klagten mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen durch das Amtsgericht rechtskräftig feststeht, dass die Beklagten den Klägern diesen Betrag schulden. Wenn aber die Beklagten einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete von 470 € mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, ist zu besorgen, dass die Beklagten künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kläger - unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegen- stand haben - nicht rechtzeitig erfüllen werden. Aus dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395) ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nichts anderes. 14 15 - 9 - III. Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 563 Abs. 1 ZPO zu neuer Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Wirksamkeit der Kündigung getroffen wer- den können. Bezüglich der - zulässigen - Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif, so dass der Senat in der Sache selbst zu entscheiden hat (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Beklagten den von den Klägern geforderten Betrag von monatlich 470 € im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung als Miete, andern- falls in gleicher Höhe als Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) schul- den, ist insoweit die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 12.08.2009 - 564 C 1083/09 - LG Hannover, Entscheidung vom 07.05.2010 - 13 S 59/09 - 16

BGH VIII ZR 28/1031.08.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 89/10 vom 18. Januar 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). 1 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Von grundsätz- licher Bedeutung sei die Frage, welche Anforderungen an die Nachvollziehbar- keit des Umlagemaßstabs bei Betriebskostenabrechnungen zu stellen seien. 2 Der vom Berufungsgericht angenommene Grund für die Zulassung der Revision besteht indes jedenfalls aufgrund der nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Senatsrechtsprechung nicht mehr. 3 a) Welche Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, damit diese als formell ordnungsgemäß und damit wirksam anzusehen ist, hat der Senat bereits in ständiger Rechtsprechung entschieden (vgl. nur zuletzt: Senatsurteile vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, WuM 2010, 742 Rn. 12 f.; vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627 Rn. 10, 14, 18; vom 4 - 3 - 15. September 2009 - VIII ZR 181/09, WuM 2010, 683 Rn. 9 f.; vom 25. No- vember 2009 - VIII ZR 322/08, WuM 2010, 156 Rn. 11; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07, WuM 2009, 42 Rn. 21; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 10 ff., 15; jeweils mwN). 5 b) Hiervon ausgehend sind durch die Rechtsprechung des Senats jeden- falls zwischenzeitlich auch die Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung geklärt, wenn in dieser - wie im vorliegenden Fall - bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenpositionen die Gesamtpersonenzahl als Bruchteil angegeben und bei den nach der Wohnflä- che umzulegenden Positionen die Wohnfläche der Wohnung je nach Betriebs- kostenart zu verschiedenen Gesamtflächen ins Verhältnis gesetzt wird. Der Senat hat im Urteil vom 15. September 2010 (VIII ZR 181/09, aaO Rn. 12) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass eine Betriebs- kostenabrechnung nach Personenzahl nicht deshalb wegen formeller Mängel unwirksam ist, weil die Gesamtpersonenzahl, wie im Streitfall, mit einem Bruch- teil angegeben ist. 6 Auch die Frage, welche Auswirkungen es auf die formelle Ordnungsmä- ßigkeit einer Betriebskostenabrechnung hat, wenn darin je nach Betriebskos- tenart unterschiedliche Gesamtflächenangaben enthalten sind, ist durch die Rechtsprechung des Senats mittlerweile hinreichend geklärt (Senatsurteile vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, NJW 2010, 3228 Rn. 14 f.; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO Rn. 13 f.). 7 2. Die Revision, mit der sich die Beklagten - wie bereits im Berufungsver- fahren - lediglich gegen die vom Berufungsgericht bejahte formelle Ordnungs- mäßigkeit der beiden streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungszeiträume 2004/2005 und 2005/2006 wenden, hat auch keine 8 - 4 - Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand. 9 a) Soweit die Revision in erster Linie rügt, die in den Betriebskostenab- rechnungen bei den nach der Personenzahl umzulegenden Betriebskostenposi- tionen jeweils genannte Gesamtpersonenzahl sei nicht nachvollziehbar, bleibt dieser Einwand ohne Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach es einer Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnungen im Streitfall nicht entgegenstehe, dass die Gesamtpersonenzahl jeweils als Bruchteil ("21,42" in der Abrechnung 2004/2005 sowie "Personen/Monat x Wohndauer F. - Einzel 36,0000/Gesamtanteil 292,00" in der Abrechnung 2005/2006) ange- geben worden sei, steht im Einklang mit dem Senatsurteil vom 15. September 2010 (VIII ZR 181/09, aaO). Bei der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 wird die Nachvollziehbarkeit durch die darin enthaltene, oben genannte Angabe der Berechnungsweise noch zusätzlich erleichtert. aa) Anders als die Revision meint, ändert auch der Umstand, dass in der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 eine gegenüber der Vorjahresabrech- nung geänderte Art der konkreten Berechnung des nach dem Personenschlüs- sel auf den Mieter entfallenden Anteils angewandt worden ist, nichts an der rechnerischen Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Selbst wenn die geänderte Berechnungsweise, wie die Revision meint, zu einem im Vergleich zur bisheri- gen Berechnungsweise anderen (hier: für den Mieter günstigeren) Ergebnis führen sollte, bliebe der Rechenweg gleichwohl auch ohne eine Erläuterung nachvollziehbar. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 19. November 2008 (VIII ZR 295/07, aaO Rn. 21, 31) nichts anderes. Hat der Mieter - beispielsweise wie hier wegen einer geänderten Art der konkreten Berechnung des Personenanteils - Zweifel an der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung, bleibt es ihm unbenommen, diese 10 - 5 - einer Überprüfung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung bleibt hiervon indessen unberührt (vgl. Se- natsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, aaO Rn. 15). 11 bb) Soweit die Revision rügt, die auf die Ermittlung der Gesamtperso- nenzahl bezogenen Erläuterungen der Betriebskostenabrechnungen seien je- weils erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB er- folgt und daher nicht berücksichtigungsfähig, kommt es hierauf nicht entschei- dend an. Denn beide Betriebskostenabrechnungen waren aus den oben unter 1 b aa und bb genannten Gründen bereits ohne diese Erläuterungen formell ord- nungsgemäß. cc) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den seitens der Beklagten in Bezug auf die Betriebskostenabrechnung 2004/2005 erhobenen Einwand der Nichtberücksichtigung des Leerstands un- zutreffend als verspätet behandelt. Die Betriebskostenabrechnung 2004/2005 war bereits ohne Detailangaben zur Ermittlung der darin genannten Gesamt- personenzahl - und damit auch ohne Angaben zu einem möglichen Leerstand - formell ordnungsgemäß. Daher lief die Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ab dem - nach den Feststellungen am 28. April 2006 erfolgten - Zugang der Betriebskostenabrechnung. Gegen die Beurteilung des Berufungs- gerichts, der erstmals mit Schriftsatz der Beklagten vom 5. März 2008 vorgetra- gene Einwand der Nichtberücksichtigung des Leerstands sei verspätet erhoben worden, ist daher revisionsrechtlich nichts zu erinnern. 12 b) Ohne Erfolg bleibt die Revision schließlich, soweit sie sich gegen die Annahme des Berufungsgerichts wendet, die Betriebskostenabrechnungen sei- en auch hinsichtlich der nach der Wohnfläche umzulegenden Positionen nach- vollziehbar. 13 - 6 - Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebs- kostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskosten auch in einem solchen Fall regelmä- ßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 227/09, aaO; vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, aaO Rn. 13). So liegt der Fall hier. Neben den in der Betriebskostenabrechnung 2004/2005 enthaltenen - unschwer als Gesamtwohnfläche des Hauses Nr. 53 (1.013,26 m²), des Hauses Nr. 55 (794,66 m²) und beider Häuser zusammen (1.807,92 m²) zu erkennenden - Gesamtflächenangaben, ist lediglich in der Heizkostenabrechnung eine weitere Gesamtwohnfläche von 3.722,21 m² ange- geben. Auch diese Angabe begründet aber keinen Erläuterungsbedarf. Denn der Verteilungsmaßstab - das Verhältnis der Wohnfläche der Wohnung der Be- klagten zur Gesamtwohnfläche von 3.722,21 m² - ist erkennbar. Da zur Wirt- schaftseinheit neben den beiden genannten Häusern zwei weitere Wohnhäuser gehören, liegt es aus der maßgeblichen Sicht eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters nahe, dass es sich bei den 3.722,21 m² um die Quadratmeterzahl der Gesamtwohnfläche aller vier Häuser der Wirtschaftseinheit handelt, zumal die genannte Quadratmeterzahl rund das Doppelte der Gesamtwohnfläche der Häuser Nr. 53 und 55 beträgt. 14 Entgegen der Auffassung der Revision ist es rechtlich auch nicht zu be- anstanden, dass das Berufungsgericht die in der Heizkostenabrechnung 2004/2005 genannten unterschiedlichen Mengen des für die Liegenschaft ins- gesamt bezogenen Gases (482.353 kWh) und des auf die Mieter umgelegten Gases (327.912,74 kWh, nach der korrigierten Heizkostenabrechnung: 313.053,69 kWh) nicht zum Anlass formeller Bedenken gegen die Heizkosten- abrechnung 2004/2005 genommen hat. Denn an der rechnerischen Nachvoll- ziehbarkeit der Heizkostenabrechnung ändert der genannte Umstand nichts. 15 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 16 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Krefeld, Entscheidung vom 18.08.2009 - 11 C 524/07 - LG Krefeld, Entscheidung vom 17.03.2010 - 2 S 55/09 -

BGH VIII ZR 253/1705.06.2018 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 28/10 vom 31. August 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zuge- lassen, weil die Frage, ob der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen könne, wenn der Mietvertrag eine unwirk- same Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen enthalte, von grund- sätzlicher Bedeutung und obergerichtlich noch nicht entschieden worden sei. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht indessen nicht mehr, nach- dem die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin be- antwortet worden ist, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisge- bundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zu- schlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirk- sam ist. Auch sonst liegt keiner der weiteren im Gesetz genannten Zulassungs- gründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. 1 - 3 - Die Revision räumt zwar ein, dass die im Berufungsurteil aufgeworfene Frage von grundsätzlicher Bedeutung zwischenzeitlich durch das genannte Se- natsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 8 ff.) im Sinne des vom Berufungsgericht gefundenen Ergebnisses höchstrichterlich entschieden sei. Sie hält die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision aber gleichwohl nach wie vor für gegeben, weil sich die für den Bereich der preisgebundenen Wohnraummiete bislang höchstrichterlich noch nicht entschiedene Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stelle, ob das AGB-rechtliche Verbot der gel- tungserhaltenden Reduktion es auch im Falle eines Mietvertrages über preis- gebundenen Wohnraum gebiete, die in AGB enthaltene Abwälzung der Schön- heitsreparaturen auf den Mieter als insgesamt unwirksam anzusehen, wenn diese AGB eine gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksame Klausel zur Ausfüh- rungsart der Schönheitsreparaturen enthielten. Denn anders als bei preisfreiem Wohnraum nehme die (mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion be- gründete) Bejahung einer Unwirksamkeit der Abwälzung schlechthin nicht nur dem Mieter die Last der Schönheitsreparaturen, sondern eröffne dem Vermieter zugleich die Möglichkeit der Erhebung des genannten Zuschlags zum Nachteil des Mieters. In solch einem Fall sei entsprechend der Schutzrichtung der §§ 307 ff. BGB für die Anwendung des Verbots einer geltungserhaltenden Re- duktion kein Raum, wenn dieses Verbot - wie hier - zu einem für den Vertrags- partner des Verwenders im Vergleich zu dem ansonsten anzuwendenden dispositiven Gesetzesrecht (zumindest überwiegend) nachteiligen Ergebnis da- hin führe, dass er mit dem in § 28 Abs. 4 II. BV geregelten Zuschlag zur Kos- tenmiete belastet werde, ohne die ihm günstigere Möglichkeit zu behalten, den erforderlichen Instandhaltungsaufwand von vornherein durch entsprechend pflegliche Behandlung der Mietsache und/oder durch Auswahl besonders preiswerter Handwerker beziehungsweise durch eigenhändige Durchführung zu minimieren. Dem kann nicht gefolgt werden. 2 - 4 - Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 23) bereits entschieden, dass kein Verstoß gegen das Verbot geltungser- haltender Reduktion darin liegt, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete in Folge der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht. Denn der Anspruch des Vermieters auf diesen Zuschlag beruht nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht. Die Sank- tion für die Verwendung unwirksamer Formularklauseln besteht darin, dass sich der Verwender mit der für ihn ungünstigeren Regelung des dispositiven Geset- zesrechts begnügen muss, die der ersatzlose Wegfall der unzulässigen Klausel zur Folge hat. Sie geht aber nicht so weit, dass dem Verwender die Berufung auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wäre. 3 Dem hiergegen erhobenen Einwand der Revision, bei preisgebundenem Wohnraum müsse bereits die Inhaltskontrolle den nachteiligen Folgen, welche die (Gesamt-)Unwirksamkeit der in Rede stehenden Schönheitsreparaturklausel (dazu Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 Rn. 10 f.) für den Mieter habe, in der Weise Rechnung tragen, dass das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion keine Anwendung finde und die Klausel im Üb- rigen wirksam bleibe, kann indessen nicht gefolgt werden. Zwar kann im Einzel- fall bei ein und derselben Klausel eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB unter Berücksichtigung von Art und Gegenstand, Zweck und besonderer Eigen- art des jeweiligen Geschäfts - gruppentypisch - unterschiedlich ausfallen, wenn die Klausel für verschiedene Arten von Geschäften oder gegenüber verschie- denen Verkehrskreisen verwendet wird, deren Interessen, Verhältnisse und Schutzbedürfnisse generell unterschiedlich gelagert sind (BGH, Urteil vom 9. Februar 1990 - V ZR 200/88, BGHZ 110, 241, 244 mwN). Das kann im Ein- zelfall sogar bei Schönheitsreparaturklauseln der Fall sein, wenn die Ver- tragsauslegung ergibt, dass die Klausel jeweils an unterschiedliche Sachverhal- 4 - 5 - te, die eine eigene Fallgruppenbildung rechtfertigen, anknüpft (Senatsbeschluss vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 mwN). Eine solche un- terschiedliche Fallgruppenbildung kommt hier jedoch nicht in Betracht. 5 Es macht für eine Inhaltskontrolle der in Rede stehenden Klausel keinen sachlichen Unterschied, ob sie Bestandteil Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines preisfreien oder preisgebundenen Wohnraummietverhältnisses ist. Die mit dem beanstandeten Klauselteil verbundene unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. Senats- urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO) besteht in beiden Fällen in glei- cher Weise. Dem Umstand, dass die mit der Unwirksamkeit des betreffenden Klauselteils einhergehende Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel den Mieter bei preisgebundenem Wohnraum aufgrund der Besonderheiten bei Bil- dung der Kostenmiete stärker belasten kann als bei preisfreiem Wohnraum (da- zu Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 24 f.), ist vielmehr dadurch Rechnung zu tragen, dass es dem Klauselverwender angesichts des mit der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB verfolgten Schutzzwecks im Ein- zelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein kann, sich gegen den Willen seines Vertragspartners auf eine an sich gegebene Klauselunwirksam- keit zu berufen (vgl. v. Bernuth, BB 1999, 1284, 1286; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., Vorb. von § 307 Rn. 17; Bamberger/Roth/Schmidt, BGB, 2. Aufl., § 307 Rn. 14; vgl. ferner BGH, Urteile vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161 f.; vom 30. Oktober 1990 - IX ZR 9/90, WM 1991, 88 unter II 3). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 6 a) Das Berufungsgericht hat die Klägerin ohne Rechtsfehler als berech- tigt angesehen, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 7 - 6 - II. BV zu erhöhen, nachdem sich herausgestellt hatte, dass die von ihr verwen- dete Schönheitsreparaturklausel hinsichtlich ihrer darin vorgesehenen Zustim- mung zu einer Abweichung von der bisherigen Ausführungsart einer Inhaltskon- trolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält und deshalb insgesamt un- wirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO). Die gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG rechtsgestaltende Mieterhöhungserklärung der Klägerin nach § 10 Abs. 1 WoBindG stellt sich trotz der nachteiligen Folgen, die auf diese Weise für die Beklagte durch die Klauselunwirksamkeit eintreten, nicht als treuwidrig dar, weil die Klägerin nach den unangegriffenen Feststellun- gen des Berufungsgerichts der Beklagten zuvor zweimal vergeblich die Auf- rechterhaltung der Vornahmeklausel, und zwar unter Streichung des zu bean- standenden Klauselteils, angeboten hatte, ohne dass die Beklagte hierauf ein- gegangen war. Dadurch waren die Interessen der Beklagten an einer die Umle- gung dieser Instandhaltungskosten hindernden Beibehaltung ihrer Renovie- rungspflicht hinreichend gewahrt. b) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 12. Dezember 2007 als in einer den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG genügenden Weise erläutert angesehen und deshalb auch unter diesem Gesichtspunkt für wirksam erachtet hat. Denn es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs- gericht den in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Hinweis auf § 28 Abs. 4 II. BV hat ausreichen lassen, nachdem die Klägerin der Beklagten in den vor- ausgegangenen Schreiben vom 22. August und 24. September 2007 bereits ausführlich erläutert hatte, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei, und darin die Mieterhöhung für den Fall einer Nichtannahme des von ihr gleichzeitig unterbreiteten Vertragsänderungsangebots angekündigt hatte. 8 - 7 - Diese tatrichterliche Auslegung einer Individualerklärung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs revisionsrechtlich nur be- schränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor- schriften verletzt worden sind (Senatsurteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, WuM 2008, 497 Rn. 10 mwN). Das ist nicht der Fall. Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehindert, zur Bestimmung der Anforderungen an die Erläuterungsdichte der Mieterhöhungserklärung auf die genannten beiden Schreiben zurückzugreifen. Denn eine solche einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ist am Maßstab des § 133 BGB so auszu- legen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Be- rücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste. Dabei darf der Empfänger auch nicht bei dem Wortlaut der abgegebe- nen Erklärungen stehen bleiben, sondern muss unter Berücksichtigung aller ihm bekannten Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit prüfen, was der Erklä- rende gemeint hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, WM 2008, 1700 Rn. 30). Vor dem Hintergrund der in den vorausgegangenen beiden Schreiben enthaltenen Erklärungen, in denen zur Erläuterung der Mieterhöhung bereits das Nötige gesagt war, durfte das Berufungsgericht daher das in der Mieterhöhungserklärung selbst zur Erläuterung angegebene Stichwort als hin- reichend ansehen, dass hierdurch der erforderliche Bezug zu den früheren Schreiben unübersehbar hergestellt war. Soweit die Revision meint, der Kontext zwischen der Mieterhöhungserklärung und den beiden vorausgegangenen, al- lerdings schon ein Vierteljahr zurückliegenden und in der Erhöhungserklärung selbst nicht erwähnten Schreiben sei alles andere als offenkundig, setzt sie in revisionsrechtlich unbeachtlicher Weise lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts. 9 - 8 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 10 Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 12.03.2009 - 6 C 23/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2010 - 67 S 176/09 -

BGH VIII ZR 50/1614.03.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:050618BVIIIZR253.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 253/17 vom 5. Juni 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Juni 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Die vom Berufungsgericht als Zulassungsgrund genannte Frage, ob sich das Realangebot eines Versorgungsunternehmens im Falle einer Untervermie- tung allein an den Untermieter oder an den Mieter und den Untermieter ge- meinsam richtet, erfordert die Zulassung der Revision nicht. Denn durch die - vom Berufungsgericht zitierte und zutreffend angewendete - Rechtsprechung des erkennenden Senats (vgl. nur Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, NJW 2014, 3148 Rn. 10 ff., sowie vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 12 ff.; jeweils mwN) ist geklärt, dass sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungs- gewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt richtet. Dass dies im Falle der (vollständigen) Untervermietung - anders als bei einer Vermietung an mehrere Mieter - allein der Untermieter ist, liegt auf der Hand, wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat. 1 2 - 3 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin gegen den Beklagten ein Anspruch auf Vergütung der für die Gasetagenheizung der Wohnung im maßgeblichen Zeitraum bezogenen Gaslieferungen (§ 433 Abs. 2 BGB) nicht zusteht, weil ein entsprechendes Vertragsverhältnis nicht mit dem Beklagten (Mieter), sondern allein mit dem Streithelfer der Klägerin (Untermieter) zustande gekommen ist. a) Zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass sich die Realofferte des Versor- gungsunternehmens an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt richtet. Ebenso zutreffend hat das Berufungsgericht als (alleinigen) Inhaber der tatsächlichen Verfügungsge- walt in diesem Sinne den Streithelfer der Klägerin angesehen, weil dieser mit dem Beklagten einen Untermietvertrag über die gesamte Wohnung abge- schlossen und mit Erhalt der Wohnungsschlüssel die alleinige Sachherrschaft über die Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse erhalten und der Beklagte die Sachherrschaft und Verfügungsgewalt zu diesem Zeit- punkt verloren hat. b) Vergeblich wendet die Revision ein, das Berufungsgericht sei unter Übergehung von Sachvortrag der Klägerin und unter Verstoß gegen § 286 ZPO von einem Untermietverhältnis zwischen dem Beklagten und dem Streithelfer der Klägerin ausgegangen. Denn bereits nach den tatbestandlichen Feststel- lungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, war unstreitig, dass der Beklagte die Wohnung im streitgegenständlichen Zeit- raum an den Streithelfer der Klägerin (unter-)vermietet hatte. Einen Tatbe- standsberichtigungsantrag hat die Klägerin nur bezüglich des erstinstanzlichen Urteils und nur insoweit gestellt, als darin das Fehlen einer Genehmigung des Eigentümers zur Untervermietung nicht erwähnt war. Die Untervermietung der 3 4 5 - 4 - Wohnung an ihren Streithelfer hat die Klägerin aber gerade nicht in Frage ge- stellt. Das Berufungsurteil enthält neben der Bezugnahme auf die Feststellun- gen des Amtsgerichts zudem die ausdrückliche Feststellung, dass die Wohnung im streitigen Zeitraum an den Streithelfer der Klägerin untervermietet und über- lassen war. Einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat die Klägerin im Hinblick auf das Berufungsurteil, wie bereits ausgeführt, nicht gestellt. c) Entgegen der Auffassung der Revision ist es für die hier entscheiden- de Frage, an wen sich die Realofferte der Klägerin richtete, unerheblich, ob zwischen dem Beklagten und dem Streithelfer, wie die Klägerin behauptet, eine "pauschale Untermiete" vereinbart war. Denn wie bereits ausgeführt, richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt. Diese Verfügungsgewalt kommt aber nach der Ver- kehrsauffassung dem Mieter zu, wenn die Wohnung vermietet und dem Mieter überlassen ist. Nichts anderes gilt, wenn der Mieter die Wohnung insgesamt an einen Untermieter untervermietet und überlassen hat (wie hier der Beklagte an den Streithelfer). Eine andere Sichtweise ist nur in den Fällen geboten, in denen gegenläufige Anhaltspunkte vorhanden sind, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen, oder wenn der Abnehmer der Versorgungsleistungen bereits anderweit feststeht, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zu- vor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben, in der die - nur einmal fließende - Leistung eingebettet ist (Senatsurteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO Rn. 18). aa) Ein solcher Fall liegt hier indes - entgegen der Auffassung der Revi- sion - ersichtlich nicht vor. Befindet sich der Versorgungsanschluss in der tat- sächlichen Verfügungsgewalt des Mieters (also etwa bezüglich der Gasversor- gung bei Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung mit Gaseta- 6 7 - 5 - genheizung oder generell bezüglich der Stromversorgung im Mietobjekt selbst) ist angesichts der in der heutigen Zeit fast ausnahmslos praktizierten Abwäl- zung der Betriebskosten auf den Mieter im Allgemeinen zu erwarten, dass der Mieter den Vertrag direkt mit dem Versorgungsunternehmen abschließt und damit der "Umweg" über einen Vertragsabschluss des Vermieters und eine Ab- rechnung der Betriebskosten eingespart wird. Diese Praxis kann bei der Beur- teilung der Realofferte eines Versorgungsunternehmens im Massengeschäft der Energieversorgung nicht unberücksichtigt bleiben und führt dazu, den Mie- ter als Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsan- schluss ungeachtet etwaiger besonderer Vereinbarungen über pauschal zu tra- gende Betriebskosten oder eine "Pauschalmiete" als den Empfänger des Lie- ferangebots des Versorgungsunternehmens anzusehen. bb) Auch der Umstand, dass der Beklagte nach seinem Wegzug Haupt- mieter geblieben ist und den Untermietvertrag nur mündlich abgeschlossen und das Einverständnis des Vermieters nicht eingeholt hat, ändert nichts daran, dass nach der Verkehrsauffassung nicht der Beklagte, sondern der Streithelfer als der Untermieter, dem die gesamte Wohnung untervermietet und überlassen war, die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt (hier: dem allein zur Wohnung gehörenden Gasanschluss der Gasetagenheizung) ausübte. Auch die Beendigung des bisher mit einem ande- ren Energieanbieter bestehenden Versorgungsvertrags rechtfertigt eine andere Würdigung der Realofferte der Klägerin nicht, denn es handelt sich dabei nicht um Umstände, die unübersehbar in eine andere Richtung weisen als ein Ange- bot an den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt. cc) Ebenso zu Unrecht macht die Revision geltend, aus der E-Mail des Beklagten an die Klägerin vom 9. April 2013, in der unter Verwendung der "Wir- Form" um Abbuchung des Rechnungsbetrages vom Konto des Streithelfers ge- 8 9 - 6 - beten wird, ergebe sich, dass der Beklagte "Mitinhaber der Verbrauchsstelle" gewesen sei und das Angebot der Klägerin angenommen habe. Die Revision verkennt insoweit bereits, dass sich die Realofferte der Klägerin nicht an den Beklagten, sondern an ihren Streithelfer gerichtet hat. Dies wäre nur dann an- ders gewesen, wenn der Beklagte nicht die Wohnung insgesamt, sondern bei- spielsweise nur ein Zimmer untervermietet und auf diese Weise die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss weiter ausgeübt hätte - was jedoch nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts gera- de nicht der Fall gewesen ist. dd) Soweit die Revision - wenn auch in anderem Zusammenhang (näm- lich bezüglich einer angeblich zwischen dem Beklagten und dem Streithelfer vereinbarten Pauschalmiete, vgl. dazu oben unter c) - geltend macht, das Beru- fungsgericht habe die Darlegungs- und Beweislast für die Ausübung der tat- sächlichen Verfügungsgewalt verkannt, so geht auch diese Rüge fehl. Zwar trifft es zu, dass der Mieter, der geltend macht, er habe wegen einer Untervermie- tung und Überlassung der Wohnung nicht mehr die tatsächliche Verfügungsge- walt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt gehabt, im Rahmen der sekundären Darlegungslast gehalten ist, insoweit konkrete Angaben zur Person des Untermieters sowie zur Dauer des Untermietvertrages und der Überlassung der Wohnung an den Untermieter zu machen. Dem ist der Beklag- te jedoch nachgekommen, indem er zur Person des Untermieters, der Dauer des Untermietvertrages und der Überlassung an den Untermieter konkrete An- gaben gemacht hat; diese Umstände sind zudem unstreitig geworden. d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch richtig gesehen, dass es für die Beurteilung der Realofferte des Versorgungsunternehmens unerheblich ist, ob der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer berechtigt war, die Wohnung einem Untermieter zu überlassen. Selbst wenn dies dem Mieter nicht gestattet 10 11 - 7 - ist und er deshalb seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Eigentü- mer/Vermieter verletzt, ändert das nichts daran, dass der Untermieter, dem die Wohnung aufgrund eines solchen Untermietvertrages überlassen worden ist, nach der Verkehrsanschauung die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt (anders als etwa bloße Gäs- te, "Hausbesetzer" o.ä.). Soweit dies in den von der Revision angeführten In- stanzurteilen anders gesehen wurde, stehen diese Entscheidungen offensicht- lich nicht im Einklang mit der - allein auf die nach der Verkehrsauffassung be- stehende tatsächliche Verfügungsbefugnis über den Versorgungsanschluss abstellenden - Rechtsprechung des Senats. Der von der Revision genannten Kammergerichtsentscheidung (Urteil vom 5. Dezember 2017 - 4 U 202/16, n.v.) lag überdies ein besonders gelagerter Fall zu Grunde, in dem der Mieter keine konkreten Angaben zu einem Untermietverhältnis gemacht hatte, sondern sich mit der vagen Behauptung verteidigte, er habe den eigenen Mietvertrag nur "zum Schein" abgeschlossen. e) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß gegen § 286 ZPO nicht den Vortrag der Klägerin berücksichtigt, der Beklagte habe nach Erhalt des Schreibens der Klägerin vom 12. März 2013 gegenüber ihrer als Zeugin benannten Mitarbeiterin "seine Anmeldung als Kun- de hinsichtlich des bereits erfolgten Vertragsschlusses ausdrücklich bestätigt". Die Klägerin hat in einem der von der Revision herangezogenen (späteren) Schriftsätze selbst ausgeführt, sie mache insoweit nicht mehr geltend, dass in ihrem Schreiben vom 12. März 2013 ein Vertragsangebot oder in dem an- schließenden Telefonat eine Vertragsannahme des Beklagten zu sehen sei. Vielmehr sei der Vertrag dadurch zustande gekommen, dass der Beklagte die Realofferte der Klägerin angenommen habe. Vor diesem Hintergrund kam es auf den Inhalt des Telefonats ersichtlich nicht an. 12 - 8 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 26.05.2016 - 117 C 130/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.10.2017 - 55 S 170/16 - 13

BGH VIII ZR 98/1610.01.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:140317BVIIIZR50.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 50/16 vom 14. März 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht (ZMR 2016, 444) hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob die Betriebskostenabrechnung im Fall einer durch den Eigentümer vermieteten Eigentumswohnung lediglich nach einer - gegebenen- falls bestandskräftigen - Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemein- schaft über die Jahresabrechnung des Verwalters erstellt werden kann. Diese Frage ist mittlerweile geklärt. Der Senat hat - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass das Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Woh- nungseigentümergemeinschaft keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermieters einer vermieteten Eigentums- wohnung gegenüber seinem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 BGB ist. Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlun- 1 2 3 - 3 - gen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB - wie hier seitens des Klägers erfolgt - abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahres- abrechnung des Verwalters noch nicht vorliegt (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15, juris Rn. 17, 20 ff.). Dies gilt auch, wenn der Vermieter - wie hier der Kläger - Mitglied einer Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft ist, für die die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten (§ 30 Abs. 3 Satz 2 WEG). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung, soweit es dieser unterliegt, stand. Das Berufungs- gericht hat, wie den Gründen des Berufungsurteils eindeutig zu entnehmen ist, die Revision nur auf den Grund des Anspruchs beschränkt zugelassen. Eine solche Beschränkung der Revisionszulassung ist wirksam, wenn die Entschei- dung über den Grund des Anspruchs keine Auswirkungen auf die Höhe des Anspruchs haben kann (vgl. BGH, Urteile vom 30. Juni 1982 - VIII ZR 259/81, NJW 1982, 2380 unter II 2 c; vom 12. März 2009 - IX ZR 10/08, NJW 2009, 2068 Rn. 6 mwN; vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, BGHZ 182, 241 Rn. 11; vgl. auch Senatsurteil vom 15. August 2012 - VIII ZR 378/11, BGHZ 194, 238 Rn. 3). Dies ist hier der Fall. Die - entsprechend dem Umfang der Revisionszulassung - gegen das Bestehen des Klageanspruchs erhobenen Rügen der Revision greifen nicht durch. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die streit- gegenständlichen Betriebskosten auch ohne Vorliegen eines Beschlusses der Wohnungserbbauberechtigtengemeinschaft (§ 28 Abs. 5 i.V.m. § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG) abrechnen durfte und er demzufolge aus der Betriebskostenab- rechnung einen Nachzahlungsanspruch gegen den Beklagten geltend machen 4 5 - 4 - kann, steht im Einklang mit den Grundsätzen des oben genannten Senatsurteils vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO). Entgegen der von der Revision vertretenen Auffassung sind laufend ent- stehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV - der von der Revision angeführte § 24 Abs. 2 Satz 2 der Zweiten Be- rechnungsverordnung (II. BV) ist hier nicht einschlägig - bei der Vermietung ei- ner Eigentumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschluss- fassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Ge- meinschaftseigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar entsteht - hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden so- genannten Abrechnungsspitze - die Verpflichtung des einzelnen Wohnungsei- gentümers gegenüber den anderen Eigentümern, die Lasten und die Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen, im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Lasten und Kosten, sondern erst durch den - rechtswirksamen - Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jah- resabrechnung. Dieser Beschluss der Wohnungseigentümer entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigen- tumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohn- raummietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (Senatsurteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15, aaO Rn. 23 f. mwN). Der Mieter kann den Vermieter demnach - entgegen der Auffassung der Revision - nicht darauf verweisen, dieser dürfe die Betriebskosten ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung nicht ab- rechnen und ansetzen und der Mieter habe deshalb insoweit eine Betriebskos- tennachforderung nicht zu zahlen. 6 7 - 5 - Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, das von ihr - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und des Senats - befür- wortete Erfordernis eines Beschlusses nach § 28 Abs. 5 WEG führe nicht zu einer (möglicherweise) lang anhaltenden Rechtsunsicherheit zwischen den Mietvertragsparteien, da es dem Wohnungseigentümer beziehungsweise Woh- nungserbbauberechtigten möglich sei, eine solche Beschlussfassung erforderli- chenfalls gerichtlich gegenüber der Gemeinschaft durchzusetzen. Diese Erwä- gungen stehen - jedenfalls soweit es um die hier in Rede stehenden rechtlichen Voraussetzungen für die Abrechnung der Betriebskosten geht - im Widerspruch zu der mit § 556 Abs. 3 BGB verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers. Wie der Senat in seinem Urteil vom 25. Januar 2017 (VIII ZR 249/15, aaO Rn. 25 ff., 36 ff.) im Einzelnen ausgeführt hat, dient § 556 Abs. 3 BGB der Abrechnungssicherheit für den Mieter und der Streitvermeidung und gewähr- leistet - was die Revision nicht hinreichend in den Blick nimmt - eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammen- hang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss. Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt und der Mieter einer Eigentumswohnung zudem in einer aus Sachgründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, sähe man - wie von der Revision gefordert - eine Beschlussfassung der Wohnungs- eigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostenabrechnung an. 8 9 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Offenbach am Main, Entscheidung vom 07.07.2015 - 37 C 29/15 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 05.02.2016 - 6 S 143/15 - 10

§ 543

BGH VIII ZR 125/2212.07.2023 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:100117BVIIIZR98.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 98/16 vom 10. Januar 2017 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 511 Abs. 2 Nr. 1, §§ 2, 3 a) Eine zunächst zulässige Berufung eines Berufungsführers, dessen Beschwer die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht, kann unzulässig werden, falls dieser willkürlich seinen Berufungsantrag auf einen unterhalb der Berufungssum- me liegenden Wert beschränkt. Mit "willkürlich" sind diejenigen Fälle gemeint, in denen der Berufungsführer aus eigener Entschließung, also nicht als Reaktion auf ein Verhalten seines Gegners, seinen Berufungsantrag auf einen die Berufungs- summe unterschreitenden Wert beschränkt (Bestätigung von Großer Senat für Zi- vilsachen des Reichsgerichts, RGZ 168, 355, 358, 360; BGH, Urteile vom 19. Dezember 1950 - I ZR 7/50, BGHZ 1, 29, 31; vom 30. November 1965 - V ZR 67/63, NJW 1966, 598; vom 17. Juli 2008 - IX ZR 126/07, NJW-RR 2009, 126). b) Wendet sich der Mieter mit seiner Berufung nicht gegen eine ausgeurteilte Zah- lungsverpflichtung als solche, sondern begehrt er mit dem Rechtsmittel lediglich eine Verurteilung Zug um Zug gegen Erteilung einer ordnungsgemäßen Betriebs- kostenabrechnung, bemisst sich der Wert des geltend gemachten Beschwerdege- genstands gemäß §§ 2, 3 ZPO nach dem Interesse des Mieters an einem sich möglicherweise aus der Abrechnung ergebenden Rückzahlungsanspruch, der ge- gebenenfalls nach Erfahrungswerten zu schätzen und mangels konkreter Anhalts- punkte in der Regel nur mit einem Bruchteil der geleisteten Vorauszahlungen an- zusetzen ist. BGH, Hinweisbeschluss vom 10. Januar 2017 - VIII ZR 98/16 - LG Oldenburg AG Wildeshausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Januar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten um die Erstattung von Rechtsanwaltskosten, die bei den Klägern anlässlich der Kündigung eines mit der Beklagten bestehenden Wohnraummietverhältnisses angefallen sind. Für das Jahr 2013 erstellten die Kläger eine formell nicht ordnungsge- mäße Betriebskostenabrechnung. Da die Beklagte daraufhin für mehrere Mona- te die Miete nicht oder nicht vollständig zahlte, ließen die Kläger durch ihren späteren Prozessbevollmächtigten das Mietverhältnis wegen Zahlungsrück- stands fristlos kündigen und forderten die Beklagte zur Begleichung des Rück- standes sowie zur Erstattung der entstandenen Rechtsanwaltsgebühren (650,34 €) auf. Letztere beglich die Beklagte nicht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 650,34 € nebst Zinsen verurteilt. Gegen dieses Urteil hat die Beklagte durch ihren Prozessbevollmäch- tigten fristgerecht Berufung eingelegt und diese mit rechtzeitig eingegangenem Schriftsatz begründet. Hierbei hat sie den Antrag angekündigt, die ausgespro- 1 2 3 - 3 - chene Verurteilung in Höhe von 650,34 € nebst Zinsen mit der Maßgabe auf- rechtzuerhalten, dass die Zahlung nur Zug um Zug gegen Erstellung einer ord- nungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 zu erbringen sei. Nach Anordnung des schriftlichen Verfahrens hat sie diesen Antrag auch in dem Zeitpunkt gestellt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung ent- spricht. Das Landgericht hat nach entsprechendem Hinweis die Berufung mit der Begründung als unzulässig verworfen, der Wert des Beschwerdegegenstands übersteige 600 € nicht. Denn es werde nicht die Verurteilung zur Zahlung als solche angegriffen, sondern nur eine Zug-um-Zug-Verurteilung begehrt. Die geltend gemachte Beschwer entspreche damit dem Gegenrecht, also dem Inte- resse der Beklagten an der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung. Dieses sei lediglich mit dem hierfür anfallenden Sach- und Zeitaufwand, folglich mit 150 €, zu bemessen. Mit ihrer vom Berufungsgericht ohne Begründung zuge- lassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Berufungsantrag weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1 ZPO, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. a) Der Rechtsstreit wirft keine klärungsbedürftige Rechtsfrage grundsätz- licher Bedeutung auf. Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage, wenn ihre Beant- wortung zweifelhaft ist oder wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertre- ten werden und die Frage höchstrichterlich noch nicht geklärt ist (BVerfG, NJW 4 5 6 - 4 - 2011, 1276, 1277; Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 2). Durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist aber sowohl geklärt, wie und zu welchem Zeitpunkt die Beschwer eines in erster In- stanz unterlegenen Beklagten zu bestimmen ist, als auch, unter welchen Voraussetzungen eine spätere Verminderung des Beschwerdegegenstands zur nachträglichen Unzulässigkeit des Rechtsmittels führt. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Beklag- ter für die Zulässigkeit seines Rechtsmittels im Gegensatz zu einem Kläger ma- teriell beschwert sein (BGH, Beschluss vom 11. März 2015 - XII ZB 553/14, NJW-RR 2015, 1203 Rn. 8 mwN). Maßgebend für die Berechnung der Be- schwer ist zwar grundsätzlich der Zeitpunkt der Einlegung des Rechtsmittels (§ 4 Abs. 1 ZPO). Die Beschwer muss jedoch - als allgemeine Zulässigkeitsvo- raussetzung für jedes Rechtsmittel nach der Zivilprozessordnung - noch zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Rechtsmittel gegeben sein; ihr Wegfall macht das Rechtsmittel unzulässig (BGH, Beschluss vom 29. Juni 2004 - X ZB 11/04, NJW-RR 2004, 1365 unter II mwN [zum Wegfall der Beschwer infolge einer Wiedereinsetzung]). bb) Für die sich hieran anschließende Beurteilung, ob der Wert des vom Berufungskläger geltend gemachten Beschwerdegegenstands die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO (Berufungssumme) erreicht, ist grundsätzlich eben- falls der Zeitpunkt der Einlegung des Rechtsmittels maßgebend (BGH, Be- schlüsse vom 8. Oktober 1982 - V ZB 9/82, NJW 1983, 1063 unter II 2; vom 27. Juni 2001 - IV ZB 3/01; NJW-RR 2001, 1571 unter II 2; Urteil vom 9. Sep- tember 1999 - IX ZR 80/99, NJW-RR 2000, 354 unter II 2 [jeweils zur Vorgän- gerregelung des § 511a Abs. 1 Satz 1 ZPO]). Eine zunächst zulässige Berufung eines Berufungsklägers, dessen Beschwer die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht, kann jedoch unzulässig werden, falls dieser willkürlich sei- 7 8 - 5 - nen Berufungsantrag auf einen unterhalb der Berufungssumme liegenden Wert beschränkt (st. Rspr.; vgl. Großer Senat für Zivilsachen des Reichsgerichts, RGZ 168, 355, 358, 360; BGH, Urteile vom 19. Dezember 1950 - I ZR 7/50, BGHZ 1, 29, 31; vom 30. November 1965 - V ZR 67/63, NJW 1966, 598 [unter A 1]; vom 15. März 2002 - V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435 unter [II] 2 c; vom 17. Juli 2008 - IX ZR 126/07, NJW-RR 2009, 126 Rn. 5; Beschluss vom 8. Oktober 1982 - V ZB 9/82, aaO). Mit "willkürlich" sind diejenigen Fälle ge- meint, in denen der Berufungsführer aus eigener Entschließung, also nicht als Reaktion auf ein Verhalten seines Gegners (Großer Senat für Zivilsachen des Reichsgerichts, aaO; BGH, Urteile vom 19. Dezember 1950 - I ZR 7/50, aaO; vom 30. November 1965 - V ZR 67/63, aaO und Leitsatz; vom 17. Juli 2008 - IX ZR 126/07, aaO Rn. 5 f.), seinen Berufungsantrag auf einen die Berufungs- summe unterschreitenden Wert beschränkt. Da bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung ein zunächst be- schränkter, die Berufungssumme unterschreitender Berufungsantrag erweitert werden kann, soweit die Erweiterung von der fristgerecht eingereichten Beru- fungsbegründung gedeckt ist (BGH, Urteil vom 22. Dezember 1953 - V ZR 6/51, BGHZ 12, 52, 67; Beschlüsse vom 8. Oktober 1982 - V ZB 9/82, aaO; vom 9. November 2004 - VIII ZB 36/04, NJW-RR 2005, 714 unter II 2 a mwN), kann allerdings regelmäßig erst zu diesem Zeitpunkt beurteilt werden, ob der Wert des Beschwerdegegenstands die Berufungssumme erreicht (BGH, Beschlüsse vom 8. Oktober 1982 - V ZB 9/82, aaO; vom 9. November 2004 - VIII ZB 36/04, aaO). Solange diese Möglichkeit besteht, darf die Berufung nicht mit der Be- gründung als unzulässig verworfen werden, die Berufungssumme sei unter- schritten (BGH, Beschlüsse vom 9. November 2004 - VIII ZB 36/04, aaO; vom 8. Oktober 1982 - V ZB 9/82, aaO). 9 - 6 - b) In Anbetracht der dargestellten gefestigten höchstrichterlichen Recht- sprechung besteht auch kein Anlass für eine Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO). Der Zulassungsgrund der Sicherung einer ein- heitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) ist ebenfalls nicht gegeben. Das Berufungsgericht setzt sich - wie nachfolgend noch darzu- stellen sein wird - zu den oben aufgezeigten Grundsätzen nicht in Widerspruch. Auch bei der konkreten Bemessung des Werts des Beschwerdegegenstands ist es nicht in entscheidungserheblicher Weise von der höchstrichterlichen Recht- sprechung abgewichen. 2. Die Revision hat keine Aussicht auf Erfolg. Zwar sind dem Berufungs- gericht bei der Bemessung des konkreten Wertes des Beschwerdegegenstands Rechtsfehler unterlaufen. Die von ihm ausgesprochene Verwerfung der Beru- fung als unzulässig ist aber im Ergebnis nicht zu beanstanden. a) Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, ob nach dem Berufungsantrag, der zum Zeitpunkt gestellt wurde, der bei dem an- geordneten schriftlichen Verfahren dem Schluss der mündlichen Verhandlung entsprach, die Berufungssumme des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch erreicht war. Anders als die Revision meint, ist den von ihr angeführten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 19. Dezember 1950 (I ZR 7/50, aaO) und vom 17. Juli 2008 (IX ZR 126/07, aaO) nicht zu entnehmen, dass eine spätere Verminde- rung der Beschwerdesumme das Rechtsmittel nicht unzulässig machte. Denn die diesen Entscheidungen zugrunde liegenden Fallkonstellationen betrafen Fälle, in denen die Verminderung des Beschwerdegegenstands auf Umständen beruhte, die nicht auf eine eigene freie Entschließung des Rechtmittelklägers zurückzuführen waren, sondern in denen dieser gezwungen war, mit der An- tragsänderung auf ein Verhalten seines Prozessgegners zu reagieren. 10 11 12 - 7 - So verhält es sich im Streitfall nicht. Die Beklagte hat in der Berufungs- begründung allein aus eigener Entschließung, also nicht durch ein Verhalten der Gegenseite veranlasst, ihren Berufungsantrag beschränkt. Sie hat nicht die von der ersten Instanz ausgesprochene Zahlungspflicht (650,34 €) an sich an- gegriffen. Vielmehr hat sie mit dem beschränkten Berufungsantrag bis zuletzt lediglich eine Zahlung Zug um Zug gegen Erstellung einer neuen Nebenkosten- abrechnung begehrt und ihr Vorbringen darauf beschränkt, das Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts darzulegen. b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von dem gestellten Berufungs- antrag den Wert des Beschwerdegegenstands im Ergebnis zutreffend mit ei- nem 600 € nicht übersteigenden Betrag bemessen. aa) Die gemäß §§ 2, 3 ZPO im freien Ermessen des Berufungsgerichts liegende Bestimmung des Werts des Beschwerdegegenstands (BGH, Be- schluss vom 8. Mai 2012 - VI ZB 1/11 und VI ZB 2/11, NJW 2012, 2523 Rn. 10 mwN) kann in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht, etwa weil es bei der Ausübung seines Ermessens die in Betracht zu ziehenden Umstände nicht umfassend berücksichtigt hat, die Gren- zen des Ermessens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat (Se- natsurteil vom 19. November 2014 - VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 14 mwN). bb) Gemessen an diesen Maßstäben ist es - wenn auch nur im Ergeb- nis - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO sei nicht erreicht. (1) Zutreffend und im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtspre- chung hat das Berufungsgericht für die Bestimmung des Werts des Beschwer- 13 14 15 16 17 - 8 - degegenstands der Beklagten ausschließlich auf den Wert des von ihr geltend gemachten Gegenrechts abgestellt, weil in der Berufungsinstanz nicht die Zah- lungspflicht an sich, sondern allein das geltend gemachte Zurückbehaltungs- recht noch im Streit stand (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Januar 2004 - X ZR 167/02, NJW-RR 2004, 714 unter II 2; Senatsurteil vom 28. Juni 1995 - VIII ZR 1/95, NJW-RR 1995, 1340 unter II). (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - wie die Revision zu Recht geltend macht - bei der Bemessung des Werts des Beschwerdege- genstands der Beklagten auf den allein für einen Vermieter maßgebenden Auf- wand bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung und nicht - wie ge- boten - auf das Interesse der Beklagten an der Erlangung einer Betriebskosten- abrechnung abgestellt. Dies ist aber unschädlich, weil auch bei Berücksichti- gung dieses Interesses der Beklagten der Wert des Beschwerdegegenstands die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht erreicht. Entgegen der Auffassung der Revision ist nicht deswegen ein Wert von 768 € anzusetzen, weil sich die von der Beklagten im betreffenden Zeitraum geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auf diesen Betrag belaufen haben und durch eine Nebenkostenabrechnung ein Rechtsgrund für das Behaltendür- fen dieser Summe geschaffen werde. Maßgebend für die Bemessung des Wer- tes des geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts gemäß § 3 ZPO ist viel- mehr das Interesse der Beklagten an einem sich nach ordnungsgemäßer Ab- rechnung möglicherweise ergebenden Rückzahlungsanspruch, der gegebenen- falls nach Erfahrungswerten zu schätzen und mangels konkreter Anhaltspunkte in der Regel nur mit einem Bruchteil der geleisteten Vorauszahlungen anzuset- zen ist (vgl. LG Landau, WuM 1990, 86; LG Freiburg, WuM 1991, 504, 505; LG Frankfurt am Main, NZM 2000, 759, 760; AG Witten, Urteil vom 14. Februar 2002 - 2 C 427/01, juris Rn. 13; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 18 19 - 9 - § 556 Rn. 563; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., J Rn. 94; vgl. auch Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, § 556 Rn. 147; jeweils zu § 3 ZPO). Dass Feststellungen hierzu fehlen, ist un- schädlich. Denn selbst bei einem unterstellten Rückzahlungsanspruch in voller Höhe der geleisteten Vorauszahlungen wäre nicht der volle Betrag, sondern nur ein Bruchteil hiervon in Ansatz zu bringen, weil mit dem Zurückbehaltungsrecht nur ein vorbereitender Anspruch auf Rechnungslegung und damit auf Auskunft geltend gemacht wird (vgl. LG Landau, aaO; AG Konstanz, WuM 1992, 494; Schneider/Herget, Streitwert Kommentar, 14. Aufl., Rn. 3973; jeweils zur Streit- wertbemessung nach § 3 ZPO). Setzte man - großzügig bemessen - die Hälfte der von der Beklagten im fraglichen Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen von 768 € oder gar der von ihr in erster Instanz behaupteten Zahlungen von 870 € an, würde die Wertgrenze des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO immer noch deutlich un- terschritten. Dass diese Wertbemessung keineswegs zu niedrig angesetzt ist, verdeutlicht die inzwischen von einem Abrechnungsunternehmen erteilte neue Abrechnung, die mit einem Guthabenbetrag der Beklagten in Höhe von 82,31 € endet. - 10 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Wildeshausen, Entscheidung vom 15.10.2015 - 4 C 27/15 (V) - LG Oldenburg, Entscheidung vom 26.04.2016 - 16 S 593/15 - 20

BGH VIII ZR 230/1928.10.2020 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR125.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 125/22 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3 Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit des- sen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 125/22 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 3. Mai 2022 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als bezüglich des Auskunftsverlangens der Klä- gerin zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 18. November 2021 teilweise abgeändert und die auf Er- teilung von Auskunft gerichtete Klage in vollem Umfang abgewie- sen. Die weitergehende Berufung bleibt zurückgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz haben die Klä- gerin 60 % und die Beklagte 40 %, von den Kosten des Rechts- streits in zweiter Instanz die Klägerin 40 % und die Beklagte 60 % zu tragen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend. Die Beklagte vermietete zum 1. Januar 2016 eine Wohnung an V. (nachfolgend Mieter), die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Bei Vertrags- beginn betrug die Nettokaltmiete 955 €. Mit Schreiben vom 16. November 2016 rügte der zu diesem Zeitpunkt an- waltlich vertretene Mieter gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vor- schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die ver- mietete Wohnung. Er teilte dieser mit, dass die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege, die nach seinen Berechnungen an- hand des Mietspiegels 572,85 € betrage. Zudem sei ihm bekannt, dass der Vor- mieter zuletzt eine Nettokaltmiete in Höhe von 657 € geschuldet habe. Ferner verlangte er unter Fristsetzung Auskunft darüber, wie die Beklagte bei der Neu- vermietung an ihn die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet habe, sowie die Ab- gabe einer Bestätigung, wonach die Nettokaltmiete künftig nur noch 657 € be- trage. Die Beklagte übermittelte mit Schreiben vom 24. November 2016 die er- betene Berechnung zur Miethöhe, nach der sich eine Nettokaltmiete von 952,15 € ergab; die verlangte Erklärung gab sie nicht ab. Seit einer Modernisierungsmieterhöhung mit Wirkung zum 1. März 2019 betrug die Nettokaltmiete 983 € monatlich. Die Beklagte erklärte zum 31. März 1 2 3 4 - 4 - 2019 die Kündigung des Mietvertrags und nahm den Mieter nachfolgend auf Räu- mung in Anspruch. Im November 2019 beauftragte der Mieter die Klägerin mit der Durchset- zung seiner Ansprüche aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu trat er diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 23. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung und Forderungsabtretung - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Sie verlangte unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbarte Mieterhöhungen, über in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisie- rungsmaßnahmen und einen sich gegebenenfalls hieraus ergebenden Betrag ei- ner Mieterhöhung sowie darüber, ob es sich bei dem bestehenden Mietverhältnis um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handele. Fer- ner begehrte die Klägerin die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklärung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der am 9. November 2020 erhobenen Klage hat die Klägerin die Be- klagte auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und zuletzt auf (Rück-)Zahlung ihrer Ansicht nach zu viel gezahlter Miete für die Monate Januar bis Dezember 2017 und Dezember 2019 in Höhe von insgesamt 3.055,65 € sowie vorgerichtli- cher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat sich un- ter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. 5 6 - 5 - Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Erteilung der begehrten Auskunft - mit Ausnahme zur Höhe der Vormiete - sowie zur Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 2.039,22 € verurteilt. Die weitergehende Klage und den auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Antrag hat es ab- gewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die (vollständige) Abweisung der Auskunftsklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67]) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der vom Amtsgericht mit Recht zuerkannte Anspruch der Klägerin auf Er- teilung der begehrten Auskünfte aus § 556g Abs. 3, § 398 BGB sei nicht gemäß §§ 195, 199 BGB verjährt. Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass Auskunftsansprüche nicht vor dem Anspruch, dessen Durchsetzung sie dienten, verjähren könnten und dass für den hier in Rede stehenden Anspruch, der vom Gesetzgeber als Hilfsanspruch zu den Hauptansprüchen des Mieters ausgestal- tet sei, nichts anderes gelte. Die Verjährung beruhe auf den Gedanken des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit. Diese Zwecke 7 8 9 10 11 - 6 - stünden - wie der Bundesgerichtshof für den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB entschieden habe (Urteil vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16) - der Annahme ent- gegen, der Hilfsanspruch auf Auskunft könne vor dem Hauptanspruch verjähren, zu dessen Geltendmachung die Auskunft benötigt werde. Eine Verjährung des Auskunftsanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den Hauptanspruch, sondern erschwere nur dessen Durchsetzung und trage damit gerade nicht zum Rechtsfrieden bei. Nach Verjährung des Auskunftsanspruchs sei der Schuldner nicht vor einer Inanspruchnahme in der Hauptsache geschützt. Insoweit seien die Ausführungen der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin im Urteil vom 2. November 2021 (65 S 64/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]) zutreffend. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der - zulässigerweise von der Einzelrichterin ausgespro- chenen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 12) - Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Das Berufungsge- richt hat zu Unrecht angenommen, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) der Durchsetzbarkeit des von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Anspruchs des Mieters auf Aus- kunftserteilung gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB nicht entgegenstehe. Die Er- hebung der Klage im November 2020 hat die Verjährung des Auskunftsan- spruchs nicht mehr gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB hemmen können, da die maß- gebliche dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war. 12 - 7 - 1. Das Berufungsgericht ist noch zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbin- dung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung vom 28. April 2015 auf den mit Wirkung zum 1. Januar 2016 ge- schlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) und der Klägerin aus abgetretenem Recht des Mieters deshalb grundsätzlich ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB auf Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Tatsachen zusteht. Auf den Fortbestand des mit dem Vertragsschluss entstandenen Aus- kunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB hat es sich - wozu das Berufungsgericht keine Ausführungen gemacht hat - nicht ausgewirkt, dass nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffe- nen Feststellungen die bei Mietbeginn im Januar 2016 vereinbarte Miete sich zwischenzeitlich zum 1. März 2019 aufgrund einer Modernisierungsmieterhö- hung geändert und die Beklagte zudem mit Wirkung zum 31. März 2019 die Kün- digung des Mietverhältnisses erklärt sowie den Mieter nachfolgend auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen hat. Von diesen Umständen bleiben etwa- ige - als Folge der im anwaltlichen Schreiben vom 16. November 2016 enthalte- nen Erklärungen des Mieters zur Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB und zum Aus- kunftsverlangen gemäß § 556g Abs. 3 BGB - zuvor begründete Ansprüche des Mieters gegen die Beklagte nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe unberührt. 2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB (generell) nicht vor einem etwaigen Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Miete 13 14 15 - 8 - gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren könne. Infolgedessen hat es rechts- fehlerhaft weder dem anwaltlichen Schreiben vom 16. November 2016, mit dem der Mieter gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) gerügt und von dieser Auskunft zur Berechnung der Miete verlangt hat, noch der Beantwortung dieses Schreibens durch die Beklagte vom 24. November 2016 eine verjährungsrelevante Bedeu- tung beigemessen. a) Ob der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor dem An- spruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungs- frist für den Auskunftsanspruch beginnt, ist umstritten. Nach einer Ansicht verjährt der vorgenannte Auskunftsanspruch grund- sätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gemäß § 199 Abs. 1 BGB (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa LG Berlin [Zivilkammer 63], Urteil vom 7. Dezember 2021 - 63 S 75/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 8/22]; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42 [der den Auskunftsanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO Fn. 182]; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 33; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69; Erman/Dickers- bach, BGB, 16. Aufl., § 556g Rn. 33; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). 16 17 - 9 - Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mieters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB (Bub in Bub/Treier, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des Auskunftsanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters an (vgl. Lützenkirchen/ Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g BGB Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB]). Nach einer weiteren - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Auffas- sung kann der Auskunftsanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch jedenfalls nicht vor dem Rückzahlungsanspruch des Mieters ver- jähren (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2021, 739 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22]); MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556g Rn. 27; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 51). b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 BGB verjährt und die Verjährungsfrist - abweichend von § 199 Abs. 1 BGB - mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt. aa) Der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. zu diesem bereits Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165) unterliegt - wie andere gesetzliche Auskunftsansprüche auch (vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. November 1960 - V ZR 124/59, BGHZ 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 198/88, BGHZ 108, 393, 399 [jeweils zur 18 19 20 21 - 10 - Auskunftspflicht gemäß § 2314 BGB]; vom 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, GRUR 2012, 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 BGB]; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchaus- zugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als Hilfsanspruch zum Provisionsanspruch]) - selbständig der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK- Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmid/Harz/Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 32). bb) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB kann unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - und damit auch zeitlich vor diesem - verjähren. Zwar handelt es sich bei ihm um einen Hilfsanspruch zu dem auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des Mieters (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 6660 Rn. 35). Doch unterscheidet er sich von den - ebenfalls als Hilfsan- sprüche ausgestalteten - Auskunftsansprüchen gemäß § 242 und § 1379 BGB, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht vor dem jeweiligen Hauptanspruch verjähren, dem sie dienen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, NJW 2017, 2755 Rn. 8 ff.; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils zum Auskunftsanspruch nach § 242 BGB]; Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 18 ff. [zum Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB]), maßgeblich dadurch, dass der Mieter nicht erst auf der Grundlage der Auskunft zur Verfolgung und Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter in die Lage versetzt wird (siehe hierzu Fleindl, WuM 2015, 212, 222). 22 - 11 - Während der Anspruchsberechtigte im Falle des Auskunftsanspruchs ge- mäß § 242 BGB in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die Auskunft angewiesen ist (vgl. etwa BGH, Urteile vom 4. Juni 1981 - III ZR 31/80, BGHZ 81, 21, 24; vom 26. Septem- ber 2013 - VII ZR 227/12, NJW 2014, 381 Rn. 14; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 51) beziehungsweise der Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB der Berechnung des eigenen Zugewinnausgleichsanspruchs und der wechselseitigen Beibringung der Bemessungsgrundlagen für die Zuge- winnausgleichsberechnung dient (vgl. BGH, Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 19, 22), sind Auskunfts- und Rückzahlungs- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in einer Weise miteinander verknüpft, dass die Durchsetzung des Rückzahlungsan- spruchs ohne die Möglichkeit einer vorherigen oder zeitgleichen Geltendma- chung des Auskunftsanspruchs gefährdet, erschwert oder sogar unmöglich wäre. Insbesondere benötigt der Mieter die Auskunft des Vermieters zu den preisbildenden Faktoren nicht, um einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB schlüssig darlegen und gegebenenfalls beweisen zu können. Denn er muss aufgrund der gesetzlichen Konzeption der §§ 556d ff. BGB, wo- nach § 556d BGB den Grundtatbestand bildet und es sich bei den Vorschriften der §§ 556e, 556f BGB um Ausnahmen beziehungsweise "Sondertatbestände" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33) zugunsten des Vermieters handelt, im Rückfor- derungsprozess lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes (das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn) sowie die ordnungsgemäße Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB darlegen und beweisen (vgl. hierzu etwa BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 156, 161; Fleindl, WuM 2015, 212, 216, 222). Insoweit erachtet es der Gesetzgeber als dem Mieter zumutbar, zur Feststellung 23 24 - 12 - der zulässigen Miethöhe allgemein zugängliche Quellen - insbesondere den ört- lichen Mietspiegel, von dessen regelmäßiger Erstellung der Gesetzgeber bei Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungs- markt ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 29) - zu nutzen (BT-Drucks. aaO, S. 33 f.; siehe hierzu auch Fleindl, aaO, S. 222). Obgleich der Auskunftsanspruch sich auch auf für die Bildung der orts- üblichen Vergleichsmiete maßgebliche Umstände (zum Beispiel die Baualters- klasse des Mietgebäudes) beziehen kann (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34), wird er - da er nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren umfasst - vor allem die im Rückzahlungsprozess vom Vermieter darzulegenden und zu be- weisenden (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO Rn. 157 ff.; jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 52; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69) Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB betreffen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34; Fleindl, aaO, S. 223 f.; Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 556g Rn. 76). Er ergänzt damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters, indem er diesem eine Einschätzung hinsichtlich des - vor allem im möglichen Eingreifen von Ausnahmetatbeständen zugunsten des Vermieters lie- genden - Prozessrisikos ermöglicht (vgl. Fleindl, aaO, S. 222). Einer Verknüp- fung von Auskunftsanspruch und Rückzahlungsanspruch dergestalt, dass der Auskunftsanspruch nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjährt, bedarf es deshalb nicht. cc) Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es beim Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 3 BGB nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs (§ 199 Abs. 1 BGB), sondern - da es sich bei diesem um einen verhaltenen An- spruch handelt - auf dessen Geltendmachung durch den Mieter an. 25 26 - 13 - (1) Nach der allgemeinen Regelung in § 199 Abs. 1 BGB beginnt die re- gelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn be- stimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden in diesem Sinne ist der Anspruch, wenn er vom Gläubiger im Wege der Klage geltend gemacht wer- den kann. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit, die dem Gläubiger im Falle eines Leistungsanspruchs - wie hier - die Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verschafft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 224/18, ZIP 2020, 32 Rn. 16; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 20; jeweils mwN). Abweichend von der allgemeinen Regelung kommt es bei sogenannten verhaltenen Ansprüchen für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs durch den Gläubiger an (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 24; vom 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 29; vom 21. Novem- ber 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 38; vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 26; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO Rn. 35 f.). Dies beruht darauf, dass der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von der Schaffung einer allgemeinen Verjährungsregelung für verhaltene Ansprüche im Hinblick auf de- ren Ausnahmecharakter bewusst abgesehen und stattdessen den Verjährungs- beginn einzelner, von ihm als "verhalten" identifizierter Ansprüche aus dem Leih- und Verwahrungsrecht (§ 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 BGB) einer ge- sonderten Regelung zugeführt hat, um einen von ihm - angesichts der durch die Gesetzesnovelle erfolgten Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von dreißig auf drei Jahre - als nicht angemessen empfundenen Verjährungsbeginn 27 28 - 14 - nach § 199 Abs. 1 BGB zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 258; siehe auch BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO). Diese Gesetzeshisto- rie rechtfertigt es, den Beginn der Verjährungsfrist verallgemeinernd auch für an- dere verhaltene Ansprüche, für die der Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich ge- regelt ist, anknüpfend an das Erfüllungsverlangen des Gläubigers zu bestimmen (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; siehe auch Münch- KommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 199 Rn. 7; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 199 Rn. 12; aA etwa Krämer, in Festschrift für Graf von West- phalen, 2010, S. 401, 413 f.; Winkelmann, Der Anspruch - Funktion, Entstehung, Anknüpfungen, 2021, S. 436 ff.). (2) Hiervon ausgehend beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Mieter ihn gegenüber dem Vermieter geltend macht. Denn der Gesetz- geber hat diesen Anspruch als verhaltenen Anspruch ausgestaltet. (a) Die Frage, ob ein gesetzlich oder vertraglich bestimmter Anspruch als "verhalten" zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den jeweiligen Besonderheiten des zugrundeliegenden Rechtsverhält- nisses ab (vgl. BGH, Urteile vom 21. November 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 22). Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leis- tung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss beziehungsweise nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 23; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 36). Ein weiteres Merkmal ei- nes verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen (können), weswegen 29 30 - 15 - - abstrakt - die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung be- steht (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23 f.; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, S. 258, 269 [betreffend die Ansprüche aus § 604 Abs. 3, § 695 Satz 1, § 696 Satz 1 BGB-E]). (b) Nach diesem Maßstab ist der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als verhaltener Anspruch einzuordnen (so auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 65, 83 sowie 69; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Fn. 182 und Rn. 42; [die beide hieraus jedoch keine Folgerungen für den Verjährungsbeginn ziehen]). Der Gesetzgeber hat die mit dem Abschluss des Mietvertrags entstan- dene Verpflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung von einem vorherigen Auskunftsverlangen des Mieters abhängig gemacht. (aa) Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, nach dem der Vermieter (erst) "auf Verlangen des Mieters" zur Auskunftsertei- lung verpflichtet ist. Dies entspricht der üblichen gesetzlichen Terminologie bei anderen als verhalten angesehenen Ansprüchen (vgl. Gernhuber, Handbuch des Schuldrechts, Band 8, § 24 I 6), wie etwa in § 368 BGB (vgl. hierzu MünchKomm- BGB/Fetzer, 9. Aufl., § 368 Rn. 13), in § 630 BGB (vgl. hierzu BAG, NZA 2014, 31 Rn. 16 mwN), in § 666 Alt. 2 und 3 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 1. De- zember 2011 - III ZR 71/11, BGHZ 192, 1 Rn. 11; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37), in § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 21 ff. [noch zu § 648a Abs. 1 Satz 1 BGB aF]) oder in § 1605 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 - IVb ZR 71/84, NJW 1986, 1751 unter II 2 e; siehe auch die Aufzählung weiterer Fälle bei Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb. 2019, § 271 Rn. 7). Dass der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags auch 31 32 - 16 - ohne Aufforderung durch den Mieter zur Auskunftserteilung verpflichtet sein sollte, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Hätte der Gesetzgeber dies ge- wollt, hätte er einen dahingehenden Regelungswillen - beispielsweise durch Weglassen der Worte "auf Verlangen" oder durch die Verwendung des Wortes "unaufgefordert" - unschwer zum Ausdruck bringen können (vgl. etwa die im Streitfall gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB [noch] nicht anwendbare Regelung zur vorvertraglichen Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB; hierzu BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 27). (bb) Auch Sinn und Zweck des vom Gesetzgeber geschaffenen Aus- kunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB sprechen dafür, dass der Mieter die Auskunft jederzeit verlangen kann, der Vermieter diese jedoch nicht von sich aus erteilen muss. Denn die Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 BGB dient in erster Linie den Interessen des Mieters. Der Gesetzgeber hat dem Mieter mit dem Auskunftsanspruch ein Hilfsmittel zur Verfügung stellen wollen, damit dieser sich bei seinem Vermieter nach Vertragsschluss die für eine Prüfung der vereinbarten Miethöhe erforderlichen Informationen bei Bedarf zu beschaffen vermag (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32 f.). Hierbei ist der Mieter weder in zeitli- cher Hinsicht eingeschränkt noch ist sein Auskunftsanspruch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (wei- teren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 34). Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass sich ein Mietinteressent die für die eigene Prüfung der Miethöhe benötigten Tatsachen bei angespannten Wohnungsmärkten nicht im Vorfeld des Mietvertragsschlusses durch Nachfrage bei dem anbietenden Vermieter beschaffen kann, ohne zugleich seine Stellung als möglicher Vertragspartner des Vermieters zu gefährden (vgl. BT- 33 34 - 17 - Drucks. aaO, S. 33). Dieses durch seine strukturelle Unterlegenheit bedingte In- formationsdefizit des Mieters, dem der Vermieter nicht bereits vor oder bei Ver- tragsschluss aufgrund eigener Veranlassung die für die Beurteilung der Zulässig- keit der verlangten Miete maßgeblichen Umstände mitgeteilt hat, soll ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses über den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters ausgeglichen werden (vgl. BT-Drucks. aaO). (cc) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB weist auch die für verhaltene Ansprüche charakteristische und als unbillig empfundene Gefahr der Anspruchsverjährung infolge des (zeitlichen) Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs auf. (aaa) Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht (im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Da die subjek- tiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB regelmäßig zu diesem Zeitpunkt gegeben sein werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO) und damit die Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres zu laufen begönne, besteht die abstrakte Gefahr der vorzeitigen Anspruchsverjährung. Denn der Mieter wird gerade zu Beginn des Mietverhältnisses geneigt sein, von einer Geltendmachung des Auskunftsanspruchs abzusehen, um das Verhältnis zu seinem Vermieter, dem er gerade erst sein Einverständnis mit der verlangten Miete erklärt hat, nicht (schon) nach relativ kurzer Zeit zu belasten (vgl. auch BT-Drucks. 19/4672, S. 14 [zur Scheu der Mieter, den Auskunftsanspruch aktiv geltend zu machen]). (bbb) Die vorstehend beschriebene Gefahr einer Verjährung des Aus- kunftsanspruchs vor dessen Geltendmachung ist vor dem Hintergrund des von dem Gesetzgeber beabsichtigten sozialen Mieterschutzes, dessen Umsetzung 35 36 37 - 18 - der Auskunftsanspruch dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33), auch als unbillig anzusehen. Ob und in welchem Maße der Mieter nach Vertragsschluss von dem Aus- kunftsanspruch Gebrauch machen wird, hängt auch davon ab, welche für die Prüfung der Miethöhe maßgeblichen Informationen (zwischenzeitlich) offenkun- dig oder ihm aufgrund eigener Recherchen bekannt geworden sind und wie groß er die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Miethöhe einschätzt. Insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Ausnahmetatbestände (§§ 556e, 556f BGB) wird der Mieter indessen - wovon auch der Gesetzgeber ausgegan- gen ist (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11) - auch zu einem späteren Zeitpunkt nicht sicher beurteilen können, ob die von seinem Vermieter (bei Mietbeginn) verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, obwohl sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Deshalb ist das Informationsbedürfnis des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht geringer als zu dessen Beginn. Zugleich wird der Vermieter durch einen an den Zeitpunkt der Geltendma- chung des Auskunftsverlangens anknüpfenden Beginn der Verjährungsfrist - auch unter Berücksichtigung der für die Verjährungsvorschriften maßgeblichen Gesichtspunkte von Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit - nicht unangemessen belastet. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Ver- mieter vor einer Vermietung geprüft hat, bis zu welcher Höhe er eine Miete nach den §§ 556d ff. BGB verlangen kann, und deshalb die für eine Auskunftserteilung erforderlichen Informationen einschließlich einer Preiskalkulation ohnehin bei ihm vorhanden sind (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 24, 45). Die Auskunftspflicht erfasst zudem nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die dieser bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann; weiterreichende Pflichten zur Informationsbeschaffung treffen ihn nach § 556g Abs. 3 BGB nicht (vgl. BT- 38 39 - 19 - Drucks. aaO, S. 34). Demzufolge beschränkt sich die mit einem späteren Verjäh- rungsbeginn verbundene Belastung des Vermieters auf das Vorhalten entspre- chender Informationen - vor allem zu den eine höhere Miete erlaubenden Aus- nahmetatbeständen der §§ 556e, 556f BGB - und auf die Aufbewahrung der be- treffenden Unterlagen. An beidem wird der Vermieter regelmäßig schon deshalb ein Eigeninteresse haben, weil er - wie ausgeführt - die Voraussetzungen der zu seinem Vorteil wirkenden Ausnahmetatbestände in einem Rückzahlungsprozess darzulegen und zu beweisen hätte. Eines weitergehenden Aufschiebens des Beginns der Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch in der Weise, dass dieser nicht vor dem jeweiligen Rück- zahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann, bedarf es zum Schutz der Interessen des Mieters nicht. Sein Interesse an einer Erlangung von Informationen, die er zur Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miet- höhe benötigt, ist dadurch hinreichend gewahrt, dass die Verjährung des Aus- kunftsanspruchs - bei der gebotenen Einordnung als verhaltener Anspruch - erst mit dessen Geltendmachung beginnt. Dem Mieter steht damit ausreichend Zeit nach Vertragsschluss zur Verfügung, um sich über seinen Informationsbedarf Gewissheit zu verschaffen. Zudem kann er sein Auskunftsverlangen ab dessen Geltendmachung während des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist ergänzen oder modifizieren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich Inhalt und Bezugs- punkt der Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ändern, da es (allein) auf tatsächliche Um- stände ankommt, die bereits vor beziehungsweise bei Vertragsschluss gegeben waren. c) Nach alledem hat im Streitfall - wie die Revision im Ergebnis zu Recht rügt - die im November 2020 erhobene Klage, soweit sie den von der Klägerin aus abgetretenem Recht verfolgten Auskunftsanspruch des Mieters gemäß 40 41 - 20 - § 556g Abs. 3, § 398 BGB gegen die Beklagte betrifft, die maßgebliche dreijäh- rige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) nicht mehr wahren können. Denn diese war bereits im November 2019 und damit lange vor der Klageerhebung abgelaufen. aa) Die Verjährungsfrist für den von der Klägerin geltend gemachten Aus- kunftsanspruch des Mieters hat nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen- den Sachverhalt mit dem Zugang des Schreibens vom 16. November 2016 bei der Beklagten begonnen. (1) Mit diesem von seinem früheren Rechtsanwalt verfassten Schreiben hat der Mieter von der Beklagten Auskunft über die für die Zulässigkeit der bei Mietbeginn vereinbarten Miethöhe maßgeblichen Tatsachen im Sinne des § 556g Abs. 3 BGB verlangt. Er hat darin geltend gemacht, die Höhe der verein- barten Nettokaltmiete verstoße gegen die Vorschriften zur sogenannten Miet- preisbremse, weil sie sowohl um mehr als 10 % über der anhand des Mietspie- gels für 2015 ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete liege als auch die dem Mieter bekannte Höhe der zuletzt vom Vormieter geschuldeten Miete über- schreite. Vor diesem Hintergrund hat der Mieter die Beklagte ausdrücklich aufge- fordert, Auskunft darüber zu erteilen, wie sie ihrerseits bei der Neuvermietung an ihn die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet habe. Obgleich sich die Aufforde- rung ausdrücklich nur auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mietbeginn und damit auf eine den Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 BGB be- treffende Information bezog, hat der Mieter mit ihr, anders als die Revisionserwi- derung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erwogen hat, den Lauf der Verjährungsfrist für den - alle für die Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe bei Beginn des Mietverhältnisses maßgeblichen Tatsachen (§§ 556d - 556f BGB) umfassenden - Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB ausgelöst. Eine verjährungsrechtliche Aufsplitterung dieses einheitlichen Anspruchs kommt nicht in Betracht. 42 43 - 21 - (2) Der Senat kann das Schreiben vom 16. November 2016 selbst ausle- gen, weil das Berufungsgericht - das eine Verjährung des Auskunftsanspruchs vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete generell verneint und dem Schreiben von seinem Standpunkt aus folgerichtig für die Frage der Verjährung keine Bedeutung beigemessen hat - eine Auslegung unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 21). (3) Wie sich aus den weiteren rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Re- vision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ergibt, ist der Beklagten das anwaltliche Schreiben vom 16. November 2016 noch in demsel- ben Monat zugegangen (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB), weil sie es mit einem Schrei- ben vom 24. November 2016 beantwortet hat. bb) Ob die Beantwortung des anwaltlichen Schreibens durch die Beklagte am 24. November 2016 zu einem Neubeginn der Verjährung für den Auskunfts- anspruch des Mieters gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB geführt hat, weil sie bei einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) als Anerkenntnis im Sinne der vorbezeichneten Bestimmung angesehen werden kann (zu den diesbezüglichen Anforderungen vgl. nur Senatsurteil vom 9. Mai 2007 - VIII ZR 347/06, NJW 2007, 2843 Rn. 12 mwN; zur Auskunftserteilung als Anerkenntnis vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 1999 - XII ZR 113/97, NJW 1999, 1101 unter II 3; Beschluss vom 27. Juni 1990 - IV ZR 115/89, FamRZ 1990, 1107 unter 2 a [jeweils zu § 208 BGB aF]), kann dahinstehen. Auch in diesem Fall wäre die für den Auskunftsanspruch maßgebliche dreijährige Verjährungsfrist im No- vember 2019 abgelaufen gewesen. Denn bei einem Anerkenntnis im Sinne des § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB beginnt die Verjährungsfrist am nachfolgenden Tag neu zu laufen (§ 187 Abs. 1 BGB; vgl. Senatsbeschluss vom 8. Januar 2013 - VIII ZR 44 45 46 - 22 - 344/12, juris Rn. 6 mwN; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 82. Aufl., § 212 Rn. 8; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 16. Aufl., § 212 Rn. 2); hierbei kommt es nicht auf den Zugang, sondern auf den Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung an (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. März 1975 - VIII ZR 230/73, WM 1975, 559 unter II 3 mwN). III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben. Es ist daher inso- weit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet insoweit in der Sa- che selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endent- scheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur teilweisen Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils dahingehend, dass die 47 - 23 - Auskunftsklage in vollem Umfang abzuweisen ist. Der Durchsetzbarkeit des gel- tend gemachten Auskunftsanspruchs des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB steht die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung (§ 214 Abs. 1 BGB) entgegen. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 18.11.2021 - 25 C 263/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.05.2022 - 67 S 305/21 -

§ 556§ 551

BGH VIII ZR 83/1318.02.2014 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:281020UVIIIZR230.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/19 Verkündet am: 28. Oktober 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 387, 551, 556 Abs. 3, Abs. 4, § 779 a) Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa ver- bundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. b) Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stam- menden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25 ff.). BGH, Urteil vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Oktober 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 4. Juli 2019 wird als unzulässig verworfen, soweit sie sich gegen seine im Wege der Widerklage erfolgte Ver- urteilung zur Zahlung eines Betrags von 65 € aus der Schlussrech- nung vom 4. Juli 2017 richtet. Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war Mieter einer (preisfreien) Einzimmerwohnung ("Studenten- zimmer") der Beklagten in Köln. Bei den Beklagten handelt es sich um eine Er- bengemeinschaft. Bezüglich der Nebenkosten sah § 3 des Mietvertrags eine Pauschale für "Wassergeld" und "Zählermiete" vor; daneben war vereinbart, dass der Stromverbrauch - auch für die gemeinschaftlich mit den Mietern anderer Zim- mer genutzten Räume (Bad/Dusche/Flur/Küche) - von Zeit zu Zeit gesondert in 1 - 3 - Rechnung gestellt wird; Vorauszahlungen auf diese Stromkosten waren nicht vorgesehen. In einem Vorprozess schlossen die Parteien am 15. November 2016 einen Vergleich, in dem sich der Kläger zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis zum 30. April 2017 verpflichtete. Kurz vor dem vereinbarten Räumungstermin bat der Kläger mit einem an den Beklagten zu 3 gerichteten Schreiben vom 27. April 2017 um Fortsetzung des Mietverhältnisses. Daraufhin bot der Beklagte zu 3 dem Kläger mit Schreiben vom 28. April 2017 an, mit der Beauftragung des Gerichtsvollziehers zur Zwangsräumung bis längstens zum 1. Juli 2017 zuzuwar- ten, sofern der Kläger für Mai und Juni jeweils bis zum 3. Werktag 190 € Nut- zungsentschädigung zahlen und ferner ausstehende Strom- und Wasserrech- nungen von insgesamt 1.588,46 € bis 31. Mai 2017 begleichen würde. Mit Schreiben vom 3. Mai 2017 antwortete der Kläger wie folgt: "Vielen Dank für Ihr Schreiben vom 28. April 2017 und das damit einherge- hende Angebot. Hiermit akzeptiere ich Ihr Angebot aus dem betreffenden Schreiben. Außerdem möchte ich darauf hinweisen, dass es aufgrund der vergangenen Feiertage zu einem minimalen Zahlungsverzug (ca. 1 Tag) der Miete für Mai 2017 kommen könnte. Ich bitte dies zu entschuldigen." Der Kläger zog Anfang Juli 2017 aus der Wohnung aus. Die im Schreiben des Beklagten zu 3 vom 28. April 2017 genannten Strom- und Wasserrechnun- gen in Höhe von insgesamt 1.588,46 € sowie den Betrag von 365,44 € aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 über Strom-, Wasser- und Zählermietkosten beglich er nicht. 2 3 4 - 4 - Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Rückzahlung der von ihm geleisteten Barkaution einschließlich Verzinsung in Höhe von insgesamt 378,91 € nebst Verzugszinsen und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ver- langt. Die Beklagten haben dagegen mit dem nach ihrer Auffassung aus der Ver- einbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 resultierenden Anspruch in Höhe von 1.588,46 € aufgerechnet und im Wege der Widerklage die Zahlung des über- schießenden Betrags (1.209,55 €) sowie des Betrags aus der "Schlussrechnung" (365,44 €) und die Erstattung ihnen entstandener Räumungskosten (310,83 €), insgesamt also die Zahlung von 1.885,82 € nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wider- klage zur Zahlung von 1.382,49 € nebst Zinsen verurteilt. Bezüglich der Räu- mungskosten und eines Teilbetrags von 192,50 € aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 hat es die Widerklage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat nur insoweit Erfolg gehabt, als das Landgericht den Beklagten einen weiteren Betrag in Höhe von 107,94 € aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 aberkannt und somit den Betrag der auf die Widerklage erfolgten Verurteilung des Klägers auf 1.274,55 € nebst Zinsen herabgesetzt hat. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Frage, ob nach Beendi- gung eines Wohnraummietverhältnisses die im Prozess erklärte Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, (noch) nicht rechtskräftig festgestellten Forderun- gen gegen einen Kautionsrückzahlungsanspruch zulässig ist - zugelassenen Re- vision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren sowie sein auf vollständige Abwei- sung der Widerklage gerichtetes Begehren weiter. 5 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei infolge wirksamer Aufrechnung gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen. Die Beklagten könnten aus der mit dem Kläger Ende April/Anfang Mai 2017 geschlossenen Vereinbarung die Zahlung von Strom- und Wasserkosten in Höhe von 1.588,46 € verlangen; diesen Anspruch hätten sie teilweise, nämlich in Höhe des Kautionsguthabens des Klägers (378,91 €), wirksam zur Aufrechnung ge- stellt. Auf die Frage, ob die dieser Vereinbarung zu Grunde liegenden Abrechnun- gen den hierfür geltenden formellen Anforderungen genügten, komme es nicht an, weil die Parteien einen außergerichtlichen Vergleich geschlossen hätten, in dem sich die Beklagten zum Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung verpflich- tet hätten und der Kläger die Zahlung der verlangten Strom- und Wasserkosten zugesagt habe. Damit sei der Einwand, die Abrechnungen seien aus formellen Gründen unwirksam, dem Streit entzogen worden. 8 9 10 11 12 - 6 - Die Vereinbarung sei ungeachtet der Frage, ob der Beklagte zu 3, der die betreffenden Erklärungen für die Beklagten abgegeben habe, hierzu bevollmäch- tigt gewesen sei, wirksam zustande gekommen, da die übrigen Beklagten den Vertrag jedenfalls während des Rechtsstreits genehmigt hätten (§ 177 BGB). Ein Aufrechnungsverbot bestehe nicht. Der Meinungsstreit in Rechtspre- chung und Literatur, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nur mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen den An- spruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen dürfe, bedürfe hier keiner Entscheidung. Denn diese Beschränkung gelte jedenfalls dann nicht, wenn die zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung - wie hier - den Kautions- rückzahlungsanspruch übersteige und der Vermieter den überschießenden Teil der Gegenforderung zugleich im Wege der Widerklage geltend mache. In diesem Fall müsse das Gericht nämlich ohnehin abschließend über die Berechtigung der Gegenforderung entscheiden. Überdies erstrecke sich die Rechtskraft eines Urteils nach § 322 Abs. 2 ZPO im Fall einer - hier einzig im Raum stehenden - Primäraufrechnung auf das Bestehen oder Nicht-Bestehen der Gegenforderung, so dass vorliegend die Ent- scheidungen über das Bestehen des Kautionsrückzahlungsanspruchs einerseits und der Gegenforderung andererseits zeitgleich in Rechtskraft erwüchsen. Je- denfalls in einer solchen Konstellation sei dem Vermieter schon aus Gründen der Prozessökonomie die Möglichkeit der Aufrechnung mit einer streitigen Gegenfor- derung zuzugestehen. Da die Aufrechnung nach § 387 BGB nur die Erfüllbarkeit der Hauptforde- rung, nicht aber deren Fälligkeit voraussetze, bedürfe der Meinungsstreit über die Frage, ob der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution auch dann bereits fällig 13 14 15 16 - 7 - sei, wenn Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis noch im Streit stünden, ebenfalls keiner Entscheidung. Die Widerklage sei in Höhe von 1.274,55 € begründet. Zum einen hätten die Beklagten aus der bereits benannten Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 einen - durch die Aufrechnung nicht verbrauchten - restlichen Anspruch in Höhe von 1.209,55 € gegen den Kläger. Zum anderen stehe den Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 ein Anspruch in Höhe von insgesamt 65 € gegen den Kläger zu, nämlich die zulässigerweise pauschal vereinbarten Betriebskosten für die Positionen "Zählermiete" und "Wassergeld" von jeweils 6,50 € monatlich für den Zeitraum von Februar 2017 bis Juni 2017. II. Die Revision ist bezüglich eines Teilbetrags der Widerklage von 65 € bereits als unzulässig zu verwerfen. Soweit die Revision eröffnet ist, hält die Beurteilung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision inso- weit als unbegründet zurückzuweisen ist. 1. Die Revision ist, soweit sie sich mit ihrem Antrag auch dagegen wendet, dass das Berufungsgericht - im Rahmen der Widerklage - einen Anspruch der Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 in Höhe von 65 € nebst Zinsen bejaht hat, unzulässig. Dabei kann offenbleiben, ob das Berufungsgericht die Revisionszulassung nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wirksam beschränkt hat. Denn die ausgesprochene Beschränkung führte allenfalls dazu, dass eine Entscheidung des Revisionsge- richts über den mit der Widerklage verfolgten Anspruch der Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 in Höhe von 65 € ausgeschlossen wäre. Im Hinblick auf diesen Anspruch ist die Revision aber ohnehin unzulässig, weil es 17 18 19 20 - 8 - insoweit an einer ordnungsgemäßen Revisionsbegründung (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO) fehlt. a) Die vom Berufungsgericht formulierte Zulassungsbeschränkung "auf die Frage, ob nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses die im Prozess erklärte Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, (noch) nicht rechtskräftig fest- gestellten Forderungen gegen eine Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters verboten ist", zielt ihrem Wortlaut nach auf die Klärung (nur) einer bestimmten Rechtsfrage ab, was unzulässig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 16; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN). Auch eine - vom Berufungsgericht möglicherweise angestrebte - Beschrän- kung lediglich auf den Teil des sich etwa aus der Vereinbarung von Ende April/ Anfang Mai 2017 ergebenden Anspruchs der Beklagten (in Höhe von insgesamt 1.588,46 €), den diese zur Aufrechnung gestellt haben (in Höhe von 378,91 €), wäre hier - mit Blick darauf, dass die Beklagten den übrigen Teil des etwaigen Anspruchs (in Höhe von 1.209,55 €) mit der Widerklage verfolgen - unzulässig. Denn der erstgenannte Teil des Streitstoffs könnte in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und es könnten im Falle der Zurückverweisung Widersprüche zu dem dann unanfecht- baren Teil des Streitstoffs, namentlich zu dem mit der Widerklage verfolgten Teil desselben Anspruchs, auftreten (vgl. etwa BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 21 22 - 9 - 121/17, aaO Rn. 6 f.). Davon gehen auch beide Parteien im Revisionsverfahren aus. In Betracht käme danach nur - die erforderliche Eindeutigkeit unterstellt - eine (wirksame) Beschränkung auf den sich etwa aus der genannten Vereinba- rung ergebenden Anspruch der Beklagten insgesamt (in Höhe von 1.588,46 €). b) Hinsichtlich des danach allenfalls von der Revisionszulassung ausge- nommenen Teils der Widerklage, namentlich des Anspruchs der Beklagten aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 in der vom Berufungsgericht zuerkann- ten Höhe von 65 €, fehlt es aber ohnehin an einer ordnungsgemäßen Revisions- begründung. aa) Nach § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a ZPO muss die Revisionsbe- gründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Revisi- onsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergeben. Greift der Revisionskläger das Berufungsurteil uneinge- schränkt an, muss er sein Rechtsmittel grundsätzlich hinsichtlich jedes selbstän- digen prozessualen Anspruchs, über den zu seinen Lasten entschieden wurde, begründen. Andernfalls ist die Revision für den nicht begründeten Teil unzulässig (vgl. BGH, Urteile vom 29. November 1956 - III ZR 4/56, BGHZ 22, 272, 278; vom 29. November 1990 - I ZR 45/89, NJW 1991, 1683 unter I 3; vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, WM 2011, 711 Rn. 6; MünchKommZPO/Krüger, 6. Aufl., § 551 Rn. 20). bb) Danach ist die Revision hinsichtlich des vom Berufungsgericht bejahten - selbständigen - prozessualen Anspruchs der Beklagten aus der "Schlussrech- nung" vom 4. Juli 2017 in Höhe von 65 € nebst Zinsen unzulässig. Sie hat nämlich nur begründet, weshalb das Berufungsgericht einen Anspruch der Beklagten aus der Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 zu Unrecht bejaht habe, nicht 23 24 25 26 - 10 - jedoch, weshalb dies auch hinsichtlich des Weiteren mit der Widerklage verfolg- ten Anspruchs aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 der Fall sei. Das Bestehen eines Anspruchs der Beklagten in Höhe von 65 € hat das Berufungsgericht damit begründet, dass die Parteien für die Betriebskostenposi- tionen "Zählermiete" und "Wassergeld" wirksam eine Pauschale von jeweils 6,50 € monatlich vereinbart hätten und sich daraus für den mit der "Schlussrech- nung" vom 4. Juli 2017 abgerechneten Zeitraum (Februar bis einschließlich Juni 2017) der zuerkannte Betrag ergebe. Diese Begründung greift die Revision nicht an. Insbesondere liegt ein (ausreichender) Angriff gegenüber dieser Urteilsbe- gründung nicht darin, dass die Revision die Annahme, die erteilten Betriebskos- tenabrechnungen seien formell fehlerhaft, revisionsrechtlich für geboten hält und in diesem Zusammenhang Abweichungen der Abrechnungen von den Vorgaben des § 556 Abs. 3 BGB rügt sowie von inhaltlichen Mängeln der Abrechnungen (unzutreffende Messergebnisse aufgrund fehlender Zählereichung) und - wegen seines bislang nicht erfüllten Verlangens nach Belegeinsicht - von einem Zurück- behaltungsrecht des Klägers ausgeht. Denn zum einen beziehen sich diese Aus- führungen der Revision ihrem Gesamtzusammenhang nach ausschließlich auf die Betriebskostenabrechnungen, die Gegenstand der Vereinbarung über den weiteren - prozessual selbstständigen - Anspruch der Beklagten (in Höhe von 1.588,46 €) sind. Zum anderen fehlt es an jeglicher Auseinandersetzung mit dem vom Berufungsgericht für entscheidungserheblich erachteten Umstand, dass die (einzig) aus der "Schlussrechnung" vom 4. Juli 2017 zuerkannten Betriebskos- tenpositionen - im Gegensatz zu den nach Verbrauch abzurechnenden Strom- kosten - auf der wirksamen Vereinbarung einer Pauschale beruhen. Die Rügen der Revision sind vielmehr durchweg auf Fehler bei der Abrechnung - nicht pau- schalierter - verbrauchsabhängiger Betriebskosten zugeschnitten. 27 28 - 11 - 2. Die im Übrigen zulässige Revision ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass zwischen den Par- teien ein wirksamer Vergleich (§ 779 BGB) zustande gekommen ist, in dem sich die Beklagten zum Zuwarten mit der Räumungsvollstreckung bis 1. Juli 2017 und der Kläger (neben der Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Mai und Juni) zur (unbedingten) Zahlung offener Strom- und Wasserrechnungen in Höhe von insgesamt 1.588,46 € verpflichtet haben, so dass die Klageforderung infolge der insoweit wirksam erklärten Aufrechnung erloschen ist und der Diffe- renzbetrag den Beklagten auf die Widerklage zuzusprechen war. a) Durch den Schriftwechsel zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 3 vom 28. April/3. Mai 2017 ist ein Vergleich im Sinne von § 779 BGB wirksam zustande gekommen, wonach der Kläger den Beklagten die Zahlung offener Strom- und Wasserrechnungen in Höhe von insgesamt 1.588,46 € schuldet. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ergibt sich das zwar nicht bereits - mit Bindungswirkung (§ 314 ZPO) - aus den (mit dem Tatbestand des Ersturteils übereinstimmenden) Feststellungen des Berufungsgerichts unter Ziffer I seiner Entscheidungsgründe, wonach der Kläger das mit Schreiben des Beklagten zu 3 vom 28. April 2017 unterbreitete - die genannte Zahlungspflicht des Klägers umfassende - Angebot mit seinem Schreiben vom 3. Mai 2017 "ak- zeptiert" habe. Denn damit wird zunächst lediglich - ohne rechtliche Würdigung - der Inhalt des zwischen den Parteien geführten Schriftwechsels wiedergegeben. Das Berufungsgericht ist sodann aber in seinen Gründen unter Ziffer II zu der rechtsfehlerfreien Beurteilung gelangt, die Parteien hätten wirksam einen Vergleich mit dem besagten Inhalt geschlossen. Dieser Vergleich ist durch den genannten Schriftwechsel, der ein entsprechendes - eindeutiges - Angebot des Beklagten zu 3 sowie eine darauf bezogene - uneingeschränkte - Annahme des 29 30 31 32 33 - 12 - Klägers enthält, zustande gekommen. Auf die zuvor während des Mietverhältnis- ses gegen die Abrechnungen erhobenen formellen und inhaltlichen Einwendun- gen hat der Kläger mit seiner vorbehaltlosen Annahme und der damit einherge- henden (unbedingten) Zahlungszusage stillschweigend verzichtet und sich dadurch im Gegenzug ein Entgegenkommen der Beklagten hinsichtlich der Zwangsräumung (Zuwarten um zwei Monate) gesichert. aa) Ohne Erfolg bleibt die Verfahrensrüge der Revision, das Berufungsge- richt habe bei seiner in diesem Sinne vorgenommenen Auslegung des Vergleichs entscheidungserheblichen und unter Beweis eigener Parteivernehmung gestell- ten Sachvortrag des Klägers zu einem im Zusammenhang mit dem genannten Schriftwechsel geführten Telefonat zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 3 übergangen, wonach der Kläger lediglich "die Mieten" (gemeint ist die ver- langte Nutzungsentschädigung) habe zahlen wollen, die Nebenkosten hingegen nur, "wenn der Verbrauch endlich transparent gemacht und sämtliche Rech- nungsunterlagen vorgelegt würden", womit der Beklagte zu 3 auch einverstanden gewesen sei. bb) Die Revision übersieht bei ihrer Rüge, dass die Voraussetzungen einer Vernehmung des Klägers weder nach § 447 ZPO noch gemäß § 448 ZPO vorla- gen. Eine Vernehmung nach § 447 ZPO schied aus, weil die Beklagten, die be- stritten hatten, dass es im Zusammenhang mit dem Schriftverkehr vom 28. April/3. Mai 2017 überhaupt zu einem Telefonat gekommen war, ihr Einver- ständnis nicht erteilt hatten. Auch eine Vernehmung nach § 448 ZPO kam nicht in Betracht, weil für die insoweit erforderliche gewisse "Anfangswahrscheinlich- keit" (vgl. BGH, Urteile vom 19. April 2002 - V ZR 90/01, BGHZ 150, 334, 342; vom 11. Juni 2015 - I ZR 7/14, NJW 2016, 950 Rn. 35; vom 20. Juli 2017 - III ZR 296/15, NJW 2017, 3367 Rn. 14) - auch unter Berücksichtigung des Vorbringens 34 35 - 13 - der Revision - keine Anhaltspunkte bestehen; von einer näheren Begründung sieht der Senat insoweit gemäß § 564 ZPO ab. Auf eine unterbliebene Parteianhörung (§ 141 ZPO) kann sich der Kläger in diesem Zusammenhang schon deshalb nicht berufen, weil das Berufungsgericht das persönliche Erscheinen der Parteien zur Sachaufklärung angeordnet und die Sach- und Rechtslage ausweislich des Sitzungsprotokolls ausführlich erörtert hat. b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Ende April/Anfang Mai 2017 zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 3 ausgehandelte Vereinbarung - jedenfalls infolge einer entsprechenden Genehmigung durch die übrigen Be- klagten (§ 177 Abs. 1 BGB) - wirksam zwischen den Parteien zustande gekom- men ist. c) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass eine wirk- same Einigung der Parteien über die Verpflichtung des Klägers, die offenen Rechnungsbeträge in Höhe von insgesamt 1.588,46 € an die Beklagten zu ent- richten, nicht voraussetzt, dass die genannten Abrechnungen den formellen An- forderungen nach § 556 Abs. 3 BGB genügen. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus den Bestimmungen des § 556 Abs. 3, 4 BGB. aa) Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB enthält zwar Regelungen zur Ab- rechnung von Vorauszahlungen des Mieters auf Betriebskosten, von denen in ihrem Anwendungsbereich gemäß § 556 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mie- ters abgewichen werden darf. Hiervon wird aber eine Einigung der Mietvertrags- parteien über die Verbindlichkeit des Saldos einer konkreten bereits erteilten Be- triebskostenabrechnung nicht erfasst. 36 37 38 39 - 14 - Es bedarf deshalb im vorliegenden Fall keiner Entscheidung über die in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur bisher nicht einheitlich beurteilte Frage, ob die Bestimmungen in § 556 Abs. 3 BGB auch dann entspre- chend gelten, wenn die Mietparteien - wie hier in Bezug auf die Stromkosten - weder eine Pauschale noch Vorauszahlungen auf die - vertraglich dem Mieter auferlegten - Betriebskosten vereinbart haben (bejahend etwa LG Berlin, GE 2007, 1252 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB Rn. 446; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., G. Rn. 35; BeckOK-Mietrecht/Pfeifer, Stand: 1. August 2020, § 556 BGB Rn. 1261; verneinend etwa LG München II, NZM 2012, 342; Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556 Rn. 106; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: 1. Ja- nuar 2020, § 556 Rn. 101; vgl. ferner - für das Verhältnis zwischen Eigentümer und dinglich Wohnungsberechtigtem BGH, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 60/17, NZM 2018, 675 Rn. 13 ff.). bb) Denn die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertrags- parteien jedenfalls nicht daran, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewie- senen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen. Es handelt sich hierbei nämlich nicht um eine Abrede, die Einwendungen des Mieters gegen die Abrech- nung von vornherein generell ausschließt oder einschränkt, sondern um die An- erkennung einer konkreten Schuld (so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 402; MünchKommBGB/Zehelein, 8. Aufl., § 556 Rn. 109; BeckOGK- BGB/Drager, aaO Rn. 230; Staudinger/Artz, aaO Rn. 134; Wall, Betriebs- und Heizkosten, 5. Aufl., Rn. 1567; Langenberg/Zehelein, aaO, H. Rn. 232 f.; aA 40 41 - 15 - jurisPK-BGB/Schur, 9. Aufl., § 556 Rn. 104), sei es in Form eines (deklaratori- schen) Anerkenntnisses oder - wie hier - in Form einer vergleichsweisen Eini- gung. Dieser Fall wird von § 556 Abs. 4 BGB seinem Sinn und Zweck nach nicht erfasst. (1) Die in § 556 Abs. 3 BGB normierte Abrechnungspflicht des Vermieters nebst den damit im Zusammenhang stehenden ausschlussbewehrten Abrech- nungs- und Einwendungsfristen dienen im Interesse beider Mietvertragsparteien der Abrechnungssicherheit, der Streitvermeidung und der Schaffung von Rechts- klarheit in überschaubarer Zeit (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37; Senatsurteile vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 13; vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09, NJW 2011, 843 Rn. 19 ff.). Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung wird eine Auslegung des § 556 Abs. 4 BGB nicht gerecht, die den Vertragsparteien - selbst wenn sachliche Gründe hierfür vorliegen - die Möglich- keit versagt, sich einvernehmlich auf schnellerem Weg Klarheit über die wech- selseitigen Pflichten aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu ver- schaffen. Der mit § 556 Abs. 4 bezweckte Mieterschutz wird in solchen Fällen schon deshalb nicht unterlaufen, weil die Annahme sowohl einer vergleichsweisen Eini- gung - nach der gesetzlichen Regelung des § 779 BGB - als auch eines deklara- torischen Anerkenntnisses - nach ständiger Rechtsprechung (vgl. etwa BGH, Ur- teile vom 24. März 1976 - IV ZR 222/74, BGHZ 66, 250, 255; vom 1. Dezember 1994 - VII ZR 215/93, NJW 1995, 960 unter II 2 g; Beschluss vom 3. Juni 2008 - XI ZR 239/07, NJW 2008, 3425) - voraussetzt, dass zwischen den Parteien Streit oder Ungewissheit über ein bestehendes Rechts- beziehungsweise Schuldverhältnis herrscht und die Parteien dieses durch die Vereinbarung insge- samt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit entziehen wollen, mithin - auch 42 43 - 16 - für den Mieter - ein konkreter Anlass für die Anerkennung des Abrechnungssal- dos vorliegen muss. Die Bejahung einer solchen Einigung kommt also nur in Be- tracht, wenn sich ein materielles Interesse (auch) des Mieters an deren Zustan- dekommen feststellen lässt, was in der Regel damit einhergehen wird, dass et- waige Nachteile für den Mieter hinreichend kompensiert werden. (2) Diese Auslegung von § 556 Abs. 4 BGB steht im Einklang mit der bis- herigen Senatsrechtsprechung. Der Senat hat bereits entschieden, dass § 556 Abs. 4 BGB der Wirksamkeit einer einzelfallbezogenen Verständigung der Miet- vertragsparteien über die einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungs- periode (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) zwecks Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegensteht und dabei entscheidend darauf abgestellt, dass eine solche Vereinbarung im beiderseitigen Interesse liegt und die dem Mieter möglicherweise entstehenden Nachteile durch entsprechende Vorteile hinrei- chend kompensiert werden (vgl. Senatsurteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10, NJW 2011, 2878 Rn. 11 ff., 14). Soweit der Senat eine vorbehaltlose Zahlung oder Gutschrift innerhalb der dem Mieter gewährten Einwendungsfrist für sich genommen nicht als ein dekla- ratorisches Schuldanerkenntnis ansieht (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09, aaO Rn. 21), wird damit nicht etwa generell die Möglichkeit ver- neint, dass die Mietvertragsparteien sich vor Ablauf der Einwendungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB über das Bestehen eines sich aus einer Betriebskos- tenabrechnung ergebenden Saldos verbindlich verständigen. Diese Rechtspre- chung lässt lediglich den Schluss zu, dass an eine solche Einigung hohe Anfor- derungen zu stellen sind und sie nur bei - hier gegebenen - eindeutigen Erklärun- gen der Mietvertragsparteien in Betracht kommt. 44 45 - 17 - d) Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich die Aufrechnung der Be- klagten mit deren - vom Kläger durchgehend bestrittenen - Gegenforderung aus der Ende April/Anfang Mai 2017 zwischen den Parteien getroffenen Vereinba- rung über die Bezahlung der zu diesem Zeitpunkt offenen Strom- und Wasser- rechnungen gegen den Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der seinerseits gewährten Barkaution als zulässig erachtet. Der Senat hat - mit einem nach der Verkündung der angefochtenen Ent- scheidung ergangenen Urteil - die zuvor höchstrichterlich noch nicht entschie- dene Frage, ob der Vermieter berechtigt sei, sich nach Beendigung des Mietver- hältnisses aus einer gewährten Barkaution auch durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen, bejaht (Se- natsurteil vom 24. Juli 2019 - VIII ZR 141/17, NJW 2019, 3371 Rn. 25 ff.). Auch handelt es sich bei der Gegenforderung um eine aus dem beendeten Mietver- hältnis stammende Forderung, da die ihr zu Grunde liegende Vereinbarung von Ende April/Anfang Mai 2017 zweifellos zur Regelung bestimmter Rechte und For- 46 47 - 18 - derungen aus dem seinerzeit noch nicht vollständig abgeschlossenen Mietver- hältnis getroffen wurde. Das stellt auch die Revision nicht infrage. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 15.11.2018 - 221 C 256/18 - LG Köln, Entscheidung vom 04.07.2019 - 6 S 237/18 -

BGH VIII ZR 360/1116.10.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 83/13 vom 18. Februar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. Februar 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Rich- ter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zuge- lassen, weil es die Rechtsfrage, inwieweit der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch in den Fällen eingreift, in denen eine Übernah- me von Betriebskosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist und der Vermieter gleichwohl abgerechnet hat, durch die Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs als bisher offen geblieben angesehen hat. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenab- rechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb 1 2 - 3 - von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsbeschluss vom 31. Januar 2012 - VIII ZR 335/10, GE 2012, 543 Rn. 2; Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.). Dabei ist es uner- heblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskos- ten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietvertrags und gegebenenfalls weiterer mietvertraglicher Abreden überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Ein- wand des Beklagten, eine Abrechnung der Heizkosten sei nicht vereinbart, da dieser Betrag in der Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten von 100 € monatlich enthalten sei, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert angesehen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte vorprozessual keine Einwendungen gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 geltend gemacht. Die vom Beklagten im Prozess vor- gebrachten Beanstandungen sind erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Dem Klä- ger steht daher gegen den Beklagten hinsichtlich der geltend gemachten Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 eine Heizkostennach- zahlung in Höhe von insgesamt 2.720,50 € zu, desgleichen die von der Revisi- on nicht angegriffenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 316,18 €. 3 4 - 4 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 28.02.2012 - 42 C 2296/11 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 28.02.2013 - 21 S 112/12 - 5

§ 535§ 546

BGH VIII ZR 38/1122.11.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 360/11 vom 16. Oktober 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Gründe: I. Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. S. . Neben der Kaltmiete von 166 € monatlich war ein Nebenkostenvorschuss ver- einbart, der sich bis August 2009 auf monatlich 89 € zuzüglich 45 € für Heizung und Warmwasser belief, so dass monatlich insgesamt 300 € zu zahlen waren und vom Beklagten die gesamte Mietzeit über auch bezahlt wurden. Ab Sep- tember 2009 erhöhte die Klägerin aufgrund einer zuvor erteilten und mit einer Nebenkostennachzahlung endenden Jahresabrechnung für 2008 den zu zah- lenden Heizkostenvorschuss um 20 € monatlich. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Oktober 2010 die Nebenkostenvorauszahlungen um weitere 5 €. Der Be- klagte hielt die Erhöhungen für unberechtigt und zahlte sie trotz Abmahnung nicht. Am 6. Oktober 2010 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, nachdem der Beklagte die Miete für Oktober 2010 bis zu diesem Tage nicht gezahlt hatte. Hierbei stützte sie sich neben dem Rückstand mit der Miete für Oktober, die erst am Folgetag bei der Klägerin einging, unter anderem auf die seit September 2009 nicht gezahlten Erhöhungsbeträge der Heizkostenvoraus- 1 2 - 3 - zahlungen. Das Amtsgericht hat der in der Hauptsache auf Räumung der Woh- nung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage auch unter Berücksichtigung einer während des Berufungsverfahrens ausgesproche- nen weiteren Kündigung abgewiesen. Im Revisionsverfahren haben die Partei- en den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem der Beklagte inzwischen das Mietverhältnis seinerseits gekündigt und die Mietwohnung geräumt hatte. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er- klärt haben, ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichti- gung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). Danach sind die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Zwar wäre das Urteil des Berufungs- gerichts auf die zulässige Revision der Klägerin voraussichtlich aufgehoben worden. Ob die Klägerin bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits mit ihrem Räumungsbegehren (§ 546 Abs. 1 BGB) aber auch in einem wiedereröffneten Berufungsverfahren obsiegt hätte, ist offen. 1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Beklagte seit September 2009 zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen ver- pflichtet gewesen sei. Es hat die dadurch bedingten Zahlungsrückstände aber gleichwohl bei der Berechnung des für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erforderlichen Rückstands außer Betracht gelassen. Denn es hat § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB für anwendbar erachtet und gemeint, dass ein Ver- mieter bei einer einseitigen Betriebskostenerhöhung, die der Mieter für unbe- rechtigt halte, auf die Nichtzahlung der Erhöhungsbeträge eine Kündigung erst 3 4 - 4 - dann stützen könne, wenn er den Mieter erfolgreich auf Zahlung verklagt und dieser binnen zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung nicht gezahlt ha- be. Dem hätte nicht gefolgt werden können. Der Senat hat die Anwendbarkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf eine Fallgestaltung, die - wie hier - dadurch gekennzeichnet ist, dass bei Kündi- gungsausspruch eine Zahlungsklage nicht erhoben war, mittlerweile in seinem Urteil vom 18. Juli 2012 (VIII ZR 1/11, WuM 2012, 497 Rn. 18 ff.) verneint, weil bei einer Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) die Schutzwirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB sich nur auf die während eines Kla- geverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge, nicht jedoch auf diejenigen aus der Zeit vor Erhebung einer Zahlungsklage erstreckt und deshalb auch nicht für Kündigungen einschlägig ist, die ohne vorausgegangene Zahlungsklage ausge- sprochen werden. Danach hätte sich der Beklagte im Falle einer wirksamen Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen bei Ausspruch der Kündigung vom 6. Oktober 2010 neben der gesamten Miete für Oktober 2010 auch mit dem Erhöhungsbetrag für den Vormonat in Verzug befunden, so dass der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für eine erfolgreiche Kündigung aus wichtigem Grund erforderliche Betrag von mehr als einer Mo- natsmiete zu diesem Zeitpunkt überschritten gewesen wäre. 2. Gleichwohl wäre der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ge- wesen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils ebenfalls entschieden hat (zuletzt Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11, aaO Rn. 21 mwN), setzt eine Kündigung aus wichtigem Grund, die darauf gestützt ist, dass der Mieter erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen nicht geleistet hat, die Feststel- lung voraus, dass die zugrunde liegende Anpassung der Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht hat. Insoweit ist das Berufungsgericht zwar der Entscheidung des Amtsgerichts bei- 5 6 - 5 - getreten, das keinen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erhöhung der Neben- kosten gehabt und keine Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der vorgenom- menen Erhöhungen gesehen hat. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch über- sehen, dass der Beklagte - worauf auch die Revisionserwiderung hinweist - je- denfalls im Berufungsrechtszug die Rechtmäßigkeit der den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen unter Hinweis auf vorpro- zessual erhobene Beanstandungen bestritten hatte. Das Berufungsgericht hätte deshalb - was dem Senat verschlossen gewesen wäre (vgl. BGH, Urteile vom 22. Mai 2012 - II ZR 233/10, WM 2012, 1620 Rn. 25; vom 22. Februar 2006 - IV ZR 56/05, BGHZ 166, 227 Rn. 12) - im wiedereröffneten Berufungsrechts- zug die Berücksichtigungsfähigkeit des übergangenen Vorbringens am Maß- stab des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO prüfen und sich bejahendenfalls sach- lich mit den dann möglicherweise noch näher aufzuklärenden Beanstandungen des Beklagten auseinander setzen müssen. Welchen Ausgang dies genommen hätte, lässt sich nicht absehen. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Herzberg am Harz, Entscheidung vom 01.03.2011 - 4 C 495/10 - LG Göttingen, Entscheidung vom 23.11.2011 - 5 S 18/11 -

§ 556§ 535

BGH VIII ZR 40/1122.11.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 38/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzli- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinba- rungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbe- haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warm- wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlun- gen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegen- über der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 1 2 - 3 - Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Ab- rechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsun- terlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrech- nung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenab- rechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärme- lieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisände- rungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnun- gen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zu- grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5). Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Ent- 3 4 5 - 4 - scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Dem Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvor- auszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger dem Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt. Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobe- ne Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzah- lung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leit- satz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung gel- tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts ande- res. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pirna, Entscheidung vom 18.06.2009 - 13 C 938/08 - LG Dresden, Entscheidung vom 30.12.2010 - 4 S 322/09 - 7

§ 556§ 535

BGH VIII ZR 39/1122.11.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 40/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzli- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinba- rungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbe- haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warm- wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlun- gen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegen- über der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 1 2 - 3 - Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Ab- rechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsun- terlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrech- nung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenab- rechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304, unter II 2 c), insbesondere bei einem Wär- melieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage ver- setzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferan- ten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisände- rungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnun- gen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zu- grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5). Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Ent- 3 4 5 - 4 - scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Den Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvor- auszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger den Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt. Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobe- ne Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzah- lung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leit- satz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung gel- tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts ande- res. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pirna, Entscheidung vom 09.12.2009 - 11 C 810/08 - LG Dresden, Entscheidung vom 22.12.2010 - 4 S 19/10 - 7

BGH VIII ZR 288/0922.06.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 39/11 vom 22. November 2011 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 ZPO zugelassen, weil es der Frage grundsätzli- che Bedeutung beigemessen hat, ob die Mieter im Falle des Einschaltens eines Zwischenlieferanten für Fernwärme ein Recht auf Einsicht in die Liefervereinba- rungen zwischen dem Vermieter und dem Fernwärmelieferanten haben und ihnen deswegen im Falle der Verweigerung der Einsichtnahme ein Zurückbe- haltungsrecht an den abgerechneten Betriebskosten für Heizung und Warm- wasser sowie an den für Heizung und Warmwasser anfallenden Vorauszahlun- gen zusteht. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass dem Mieter gegen- über der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 1 2 - 3 - Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Ab- rechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsun- terlagen (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 21; vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 11, 13). Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören - entgegen der Auffassung der Revision - auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrech- nung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenab- rechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist. Dies ist, wie der Senat bereits ausgesprochen hat (Senatsurteil vom 6. Dezember 1978 - VIII ZR 273/77, NJW 1979, 1304 unter II 2 c), insbesondere bei einem Wärme- lieferungsvertrag der Fall. Der Mieter muss vom Vermieter in die Lage versetzt werden, den Wärmelieferungsvertrag zwischen diesem und dem Lieferanten und vor allem die darin enthaltene Preisberechnungsformel und Preisände- rungsformel kennenzulernen, um prüfen zu können, ob Wärmepreisberechnun- gen mit dem Vertrag und den vereinbarten Formeln in Einklang stehen. Das Zurückbehaltungsrecht aus § 273 Abs. 1 BGB gilt gleichermaßen hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen für Heizung und Warmwasser, solange der Vermieter dem Mieter nicht die Einsicht in den zu- grundeliegenden Wärmeliefervertrag gewährt (Senatsurteil vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, WuM 2010, 630 Rn. 3, 5). Der vorliegende Fall weist keine Besonderheiten auf, die eine weitere höchstrichterliche Leitentscheidung erforderlich machten. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung anhand der obengenannten Rechtsprechung des Senats und auch im Übrigen stand. Das Berufungsgericht ist bei seiner Ent- 3 4 5 - 4 - scheidung von den durch die Rechtsprechung des Senats aufgezeigten Grundsätzen ausgegangen. Den Beklagten steht gegen den Kläger hinsichtlich der geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2008 sowie hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvor- auszahlungen für Heizung und Warmwasser ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Kläger den Beklagten keine Einsicht in den zwischen ihm und der H. GmbH bestehenden Wärmliefervertrag gewährt. Erfolglos bleibt schließlich auch die von der Revision vorsorglich erhobe- ne Rüge, das Berufungsgericht habe zu Unrecht den Anspruch auf Nachzah- lung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wegen Ablaufs der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgewiesen. Der Ausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB betrifft nicht nur solche Nachforderungen, die über die vom Mieter geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen hinausgehen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Leit- satz Satz 2). So verhält es sich hier. Nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Betriebskosten für 2005 innerhalb der Abrech- nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB durch eine wirksame Abrechnung gel- tend gemacht worden. Nach Ablauf der genannten Frist kann der Vermieter keinen Betrag fordern, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Dies gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis - wie hier - ein Guthaben des Mieters ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, aaO Rn. 12). Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499; vom 31. Oktober 2010 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 f.) ergibt sich nichts ande- res. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Pirna, Entscheidung vom 11.06.2009 - 12 C 821/08 - LG Dresden, Entscheidung vom 30.12.2010 - 4 S 317/09 - 7

BGH VIII ZR 166/1015.02.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 288/09 vom 22. Juni 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zu- rückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. 1 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen wegen grundsätzli- cher Bedeutung der Frage, ob im laufenden Mietverhältnis eine Klage auf Rück- zahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen erhoben werden könne, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Vorlage von Belegen nicht nach- kommt und somit hinsichtlich der abgerechneten Nebenkosten beweisfällig bleibt. 2 Der vom Berufungsgericht bejahte Zulassungsgrund einer Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) liegt indes nicht vor. Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Tz. 9 ff., 15), kann ein Mieter in einem be- stehenden Mietverhältnis nicht die Rückzahlung der auf die Nebenkosten ge- leisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter diese nicht frist- 3 - 3 - gerecht (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) abrechnet. Der Mieter ist dadurch hinrei- chend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermie- ters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht. 4 Diese Erwägungen der vorgenannten Senatsentscheidung sind - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - auch im vorliegenden Fall heranzuziehen. Anders als in dem bereits entschiedenen Fall hat die Klägerin hier die Neben- kostenvorauszahlungen bereits abgerechnet. Sie ist nach Auffassung des Beru- fungsgerichts allerdings für die materielle Richtigkeit ihrer Abrechnung beweis- fällig geblieben, weil die Einsichtnahme in die Belege für die Mieter wegen der großen Entfernung zwischen deren Wohnort B. und den Städten B. und D. unzumutbar gewesen sei. In dieser Sache kann nichts anderes gelten als in dem vom Senat bereits entschiedenen Fall. Die Mieter sind auch hier hinreichend durch das Zurückbe- haltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB hinsichtlich der laufenden Nebenkos- tenvorauszahlungen geschützt. Außerdem können die Beklagten ihren An- spruch auf Vorlage der Belege einklagen (§ 259 BGB), wie das Berufungsge- richt zutreffend ausgeführt hat. 5 Soweit die Revision demgegenüber meint, der Rückzahlungsanspruch des Mieters ergebe sich bereits aus dem Mietvertrag im Wege ergänzender Vertragsauslegung, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar hat der Mieter Be- triebskosten nur in der tatsächlich angefallenen Höhe zu tragen. Daraus folgt jedoch nicht, dass er im laufenden Mietverhältnis - wie hier - einen Rückzah- lungsanspruch aus dem Mietvertrag selbst hat, soweit vom Vermieter behaupte- te Betriebskosten - wie hier vom Berufungsgericht angenommen - (noch) nicht nachgewiesen sind. 6 - 4 - 2. Die Revision hat damit auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Beru- fungsgericht hat zutreffend entschieden, dass die Kläger gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen - abzüglich eines bereits er- statteten Guthabens - geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2005 und 2006 in Höhe von insgesamt 3.717,45 € haben. 7 8 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 05.06.2009 - 10 C 591/08 - LG Bonn, Entscheidung vom 08.10.2009 - 6 S 119/09 -

BGH VIII ZR 83/0919.01.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 166/10 Verkündet am: 15. Februar 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 242 (Bd), § 1124 Abs. 2 Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzu- schuss. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 166/10 - LG Stralsund AG Wolgast - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Stralsund vom 9. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war im Zeitraum vom 2. Mai 2006 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluss des Amtsgerichts Wolgast vom 20. Juni 2011, in dem er zugleich zur Fortsetzung des vorliegenden Rechtsstreits er- mächtigt worden ist, Zwangsverwalter über das Grundstück S. straße in H. . Er begehrt von der Beklagten die Räumung des Grundstücks. Die- se hatte das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück durch Vertrag vom 28. Dezember 2001 zu einer monatlichen Miete von 1.480 € von den damaligen Grundstückseigentümern (im Folgenden: Vermieter) gemie- tet. Bei Abschluss des Mietvertrages war allein das Hinterhaus nutzbar, wäh- rend das Vorderhaus noch nicht saniert war. In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage heißt es unter anderem: 1 - 3 - "Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31. Dezember 2005 ausführt. Die Verrechnung des Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zins- satzes von 5,5% mit der monatlichen Miete…" Die in Bezug genommene Liste weist Arbeiten an den Außenanlagen und am Vorderhaus des Grundstücks in einer Gesamtsumme von 339.500 € aus. Die von der Beklagten in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, die sie unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000 € sowie in Eigenleistung unter Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt haben will, sind im Einzelnen streitig. Nach den Behauptungen der Beklagten führten die Vermieter am 29. Oktober 2005 eine Schlussabnahme durch und stellten dabei Baukosten von 320.500 € fest. In einem als Ergänzung des Anhangs zum Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 bezeichneten und von ihr und den Vermietern unterzeich- neten Schriftstück heißt es dazu: " - festgestellte Baukosten 320.500 € - bereits abgewohnt zwei Jahre - Mietzeit 18 Jahre + 3 Jahre wegen Nichtnutzbarkeit wegen der Bauzeit - Das Abwohnen der Baukosten nach Anhang beginnt am 1.1.2004 und endet am 31.12.2023 […]" Nachdem die Beklagte unter Hinweis auf die von ihr vorgenommenen Arbeiten und die mit den Vermietern getroffenen Vereinbarungen eine Mietzah- lung an den Kläger verweigert hatte, kündigte dieser unter dem 28. Juli 2006 das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Mieten für die Monate Juni und Juli 2006 fristlos und wiederholte die Kündigung nochmals in der am 13. September 2006 eingereichten Klage. Die auf diese Kündigungen gestützte Räumungsklage hatte in den Vor- instanzen Erfolg. Die im Berufungsrechtszug erhobene Hilfswiderklage, den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis zum Ablauf des 31. Dezember 2023 die gesam- te erzielte, hilfsweise die erzielbare Nettomiete herauszugeben, hat das Beru- 2 3 4 - 4 - fungsgericht abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Räumungsanspruch zu, weil die Beklagte ihm ge- genüber zur Mietzahlung verpflichtet gewesen sei und durch ihre Weigerung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB gesetzt habe. Denn die Vereinbarungen zwischen der Beklagten und den Vermietern seien als eine dem Kläger gegenüber unwirksame Voraus- verfügung über künftige Mieten im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB anzusehen. Insbesondere könne sich die Beklagte dabei nicht auf das Vorliegen eines Bau- kostenzuschusses und eine daraus folgende fehlende Verpflichtung zur Miet- zahlung berufen. Ein Baukostenzuschuss setze nämlich voraus, dass der Mie- ter vor Durchführung der Instandsetzung tatsächlich Beiträge zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts erbracht habe, und zwar bei der gebote- nen wirtschaftlichen Betrachtungsweise aus seinem eigenen Vermögen. Soweit die Beklagte vorgetragen habe, eigenes Sparvermögen in Höhe von 35.000 € eingesetzt zu haben, habe sie nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei und für welche in die Baumaß- nahmen geflossenen Anschaffungen dies geschehen sei. Die entsprechenden Abreden mit den Vermietern und die Vorlage einer Bestätigung über den Ist- Zustand seien hierfür ungeeignet, da sie für den Grundpfandgläubiger nicht nachvollziehbar seien. Die von ihr zu den einzelnen Gewerken vorgetragene 5 6 7 - 5 - Pauschalierung der erbrachten Leistungen sei keinesfalls ausreichend. Schon nach ihrem eigenen Vortrag seien von ihr auch nicht Sachleistungen erbracht worden. Soweit andere Personen aus dem Familienkreis tätig geworden seien, habe die Beklagte nicht dargelegt, dass diese Sachleistungen aus ihren priva- ten Mitteln finanziert worden seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass der Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB), zu dessen Geltendmachung der Klä- ger weiterhin befugt ist (§ 152 ZVG, § 12 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV), davon ab- hängt, ob die Beklagte zur Zahlung der Monatsmieten verpflichtet war, auf de- ren Ausbleiben der Kläger seine Kündigungen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützt hat. Es hat hierbei jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - die Voraussetzungen verkannt, nach denen sich das Vorliegen eines Baukostenzuschusses und damit die Frage beurteilt, ob die von der Beklagten auf dem Mietgrundstück erbrachten Aus- und Umbauleistungen als eine dem Kläger gegenüber wirksame Mietvorauszahlung für die im Streit stehenden Monate anzusehen sind. 1. Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gemäß § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 Satz 1, § 20 ZVG auch in der Zwangsverwaltung eines Grundstücks gegenüber dem eingesetzten Zwangsverwalter Anwendung findet, ist eine (Voraus-)Ver- fügung über Mietforderungen dem Grundpfandgläubiger gegenüber unwirksam und kann ihm deshalb nicht als Erfüllung entgegen gehalten werden, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme lau- fenden Kalendermonat bezieht. Eine Ausnahme von dieser Regel, die verhin- dern soll, dass Grundpfandrechte durch unerkannte Vorausverfügungen über Mietforderungen ausgehöhlt werden, bilden Baukostenzuschüsse. Diese Leis- tungen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie zum Auf- oder Ausbau des 8 9 10 - 6 - Mietgrundstücks bestimmt sind, bestimmungsgemäß dazu verwendet werden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, WM 1967, 74 unter I 2 mwN), muss sich ein Grundpfandgläubiger beziehungsweise ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen. Die Vorzugsstellung derartiger abwohnbarer Baukostenschüsse liegt da- rin begründet, dass der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert schafft, der dem Grundpfandgläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugutekommt. Denn es ist mit Treu und Glau- ben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzte Berücksichtigungsfä- higkeit einer in solchen Leistungen liegenden Mietvorauszahlung berufen kann (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO unter I 2 a; vgl. ferner BGH, Urteile vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2]; vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 20; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gelagerten Vorschrift des § 57c ZVG aF). 2. Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung ist zum einen, dass er mit der Abrede geleistet wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO). Zum ande- ren müssen - unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise - die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar - bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - aus dem eige- 11 12 - 7 - nen Vermögen des Mieters (BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). a) Für die Berücksichtigungsfähigkeit einer Leistung als Baukostenzu- schuss kommt es nicht darauf an, ob diese in Geld- oder Sachmitteln oder in Arbeitsleistungen besteht und wie sich im Falle unterschiedlicher Leistungsfor- men deren Verhältnis untereinander im Einzelnen bestimmt. Berücksichtigungs- fähig ist vielmehr alles, was bei wirtschaftlicher Betrachtung als (vorausbezahl- te) Miete oder als sonstiger, etwa in Eigenleistungen bestehender Beitrag, und sei es auch nur mittelbar, bis zum Eintritt der Beschlagnahmewirkung tatsäch- lich an Werterhöhendem zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietgrund- stücks erbracht worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, WM 1990, 695 unter II 2 c; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). Dies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet. Die Beklagte hat die von ihr im Zeitraum von Anfang 2002 bis Herbst 2005 erbrachten Sanierungs- sowie Aus- und Umbauarbeiten an den auf dem Grundstück aufstehenden Gebäuden sowie ihre Arbeiten an den Außenanlagen im Einzelnen und unter Beweisantritt vorgetragen. Unter weiterem Beweisantritt hat sie eine von ihr veranlasste und durch Bilddokumentation unterlegte Be- standsaufnahme vom baulichen Zustand der Gebäude vor Beginn und nach Abschluss dieser Arbeiten und der dafür zu veranschlagenden Baukosten vor- gelegt sowie einen entsprechenden Wertzuwachs des Grundstücks behauptet. Darüber hinaus hat sie vorgetragen, die beschriebenen Baumaßnahmen unter Mitwirkung ihrer Familie und ihres Freundeskreises durchgeführt und zu deren Finanzierung ihre Ersparnisse sowie Geldzuwendungen aus dem Kreis ihrer Familie eingesetzt zu haben. 13 14 - 8 - Das Berufungsgericht hat diesen Sachvortrag rechtsfehlerhaft nicht mit dem gebotenen wirtschaftlichen Blick auf den von der Beklagten vorgetragenen Aus- und Umbauerfolg ihrer Arbeiten gewürdigt. Insbesondere hätte es das nach den Behauptungen der Beklagten eingesetzte Sparvermögen nicht allein deshalb unberücksichtigt lassen dürfen, weil die Beklagte nicht hinreichend substantiiert dargelegt habe, dass und für welche in die Baumaßnahmen ge- flossenen Anschaffungen dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei. Denn auf die Frage, in welchen Baumaßnahmen und Bauteilen sich das eingesetzte Geld im Einzelnen niedergeschlagen hat, kommt es wegen der Maßgeblichkeit des durch die Baumaßnahmen erreichten Gesamtergebnisses nicht an. Aus dem gleichen Grunde ist es unerheblich, ob und in welchem Umfang die Be- klagte in eigener Person Sachleistungen auf das Mietgrundstück erbracht hat. Denn auch insoweit kommt es bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbe- trachtung nicht darauf an, von wem und in welcher Form die in das Ergebnis der Baumaßnahmen eingeflossenen Aus- und Umbauleistungen erbracht wor- den sind, sofern sie der Beklagten als eigene Leistungen zugerechnet werden können. b) Das Berufungsgericht hat ferner die von der Beklagten vorgetragenen Sach- und Arbeitsleistungen sowie finanziellen Unterstützungen aus dem Kreis ihrer Familie und Freunde unberücksichtigt gelassen, weil sie nicht dargelegt habe, dass diese Sachleistungen aus ihren privaten Mitteln finanziert worden seien. Dem liegt ebenfalls ein Fehlverständnis der für eine Berücksichtigung von Mieterleistungen bestehenden Anforderung zugrunde, dass die vom Mieter erbrachten Beiträge aus seinem eigenen Vermögen stammen müssen. Dieses Erfordernis einer jedenfalls bei wirtschaftlicher Betrachtung gege- benen Zurechenbarkeit der als Mietvorauszahlung zu berücksichtigenden Mittel zum Vermögen des Mieters hat seinen Grund darin, dass nur dann eine durch Treu und Glauben (§ 242 BGB) begründete Ausnahme von § 1124 Abs. 2 BGB veranlasst ist, wenn der Mieter anstelle des dafür an sich zuständigen Vermie- 15 16 17 - 9 - ters unter Übernahme einer Vorleistungspflicht aus eigenen Mitteln etwas zur Schaffung oder Instandhaltung des Mietgrundstücks und damit zu dessen Wert- erhöhung beigetragen hat (BGH, Urteil vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Be- schluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). Dagegen besteht kein Grund, einem Mieter die mit einem Baukostenzuschuss verbundene Vorzugs- stellung gegenüber einem (künftigen) Grundpfandgläubiger einzuräumen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht der Mieter, sondern entweder der Eigentümer die Baumaßnahme finanziert oder der Mieter nachträglich die Kos- ten für eine außerhalb der mietvertraglichen Abreden erbrachte, insbesondere eine bei Mietvertragsschluss bereits abgeschlossene und aus diesem Grunde nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähige Leistung übernommen hat (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65; jeweils aaO). Allerdings ändert sich am Ursprung der eingesetzten Mittel aus dem Vermögen des Mieters nichts, wenn dieser sich die Mittel von Dritten beschaffen muss, sei es durch Darlehen (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO unter II 2 b) oder - wie hier - auf sonstige Weise. Denn woher der Mieter sich die von ihm für einen Baukostenzuschuss benötigten und eingesetzten Mittel beschafft, ist für eine Zubilligung der auch in diesem Fall gebotenen Vorzugsstellung unerheblich. c) Das Berufungsgericht hätte deshalb - wie die Revision mit Recht rügt - auch das Vorbringen der Beklagten berücksichtigen müssen, dass sie insoweit von ihren Familienangehörigen in Naturalien wie auch finanziell beschenkt wor- den sei, dass ihr Bruder für sie Arbeitsleistungen als Ausgleich für erhaltene erbrechtliche Zuwendungen erbracht habe und dass sie ihren Helfern zeitlich begrenzte Wohnrechte als Gegenleistung für die erbrachten Dienstleistungen an dem sanierten Objekt eingeräumt habe. Das Berufungsgericht hätte auch diese Leistungen in die erforderliche Gesamtbetrachtung des von der Beklagten am Mietobjekt erbrachten Aus- und Umbauerfolgs einbeziehen und den dahin- gehenden Beweisantritten nachgehen müssen. Zumindest hätte das Beru- fungsgericht dann ungeachtet der Frage, ob und inwieweit die mit den Vermie- 18 - 10 - tern insoweit getroffenen Wertfestlegungen auch gegenüber dem Kläger Bin- dungswirkungen entfalten können, prüfen müssen, ob die von der Beklagten tatsächlich geleisteten Beiträge zum Auf- und Ausbau des Mietobjekts objektiv so hoch waren, dass sie jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigungen noch nicht abgewohnt waren. 3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus einem anderen Grun- de als richtig (§ 563 ZPO). Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genom- menen Feststellungen des Amtsgerichts hat die Klägerin im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mit den Vermietern die vorstehend wiedergegebene Abre- de zur Durchführung näher bezeichneter Sanierungsarbeiten am Mietgrund- stück und zur Verrechnung des Wertes dieser Arbeiten mit den künftigen Miet- zahlungen getroffen. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen schon vor Vertragsschluss gewisse Sanie- rungsaktivitäten entfaltet habe, die nach dem Senatsurteil vom 30. November 1966 (VIII ZR 145/65, aaO; ebenso BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO) nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähig wären, ändert das nichts daran, dass der ganz überwiegende Teil der Arbeiten nach ihren Be- hauptungen erst nach Abschluss des Mietvertrages und der darin getroffenen Verrechnungsabrede stattgefunden und die Beklagte ihr Vorbringen auch ent- sprechend differenziert hat. Unerheblich ist entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ferner, dass die Beklagte diese Leistungen im Berufungs- rechtszug in einen werkvertraglichen Bezug zu setzen versucht hat. Denn auch in diesem Fall hat nach den zuvor getroffenen mietvertraglichen Vereinbarun- gen von vornherein die Abrede bestanden, dass die von den Vermietern zu er- bringende Gegenleistung in einer Verrechnung der Bauleistungen mit den künf- tigen monatlichen Mieten bestehen und dass nicht etwa ein Werklohn zur Aus- zahlung kommen sollte (vgl. Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO). 19 - 11 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Berücksichtigungsfähigkeit der von der Beklagten behaupteten Aus- und Umbaumaßnahmen als Baukostenzuschuss getroffen werden können (§ 563 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Wolgast, Entscheidung vom 21.09.2007 - 1 C 424/06 - LG Stralsund, Entscheidung vom 09.06.2010 - 1 S 196/07 - 20

§ 535§ 536§ 556c

BGH VIII ZR 258/0916.06.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 83/09 vom 19. Januar 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch Be- schluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision we- gen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage zugelassen, unter wel- chen Voraussetzungen dem Mieter eine Einsichtnahme in die Belege der Be- triebskostenabrechnung nicht zugemutet werden könne. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer ein- heitlichen Rechtsprechung erforderlich. 1 Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann. Nur wenn ihm dies im Ein- zelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbar ist, kommt ein An- spruch des Mieters auf Übersendungen von Fotokopien der Rechnungsbelege 2 - 3 - in Betracht (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 24 f., sowie vom 13. September 2006 - VIII ZR 71/06, NZM 2006, 926, Tz. 7). Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich all- gemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. 3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht, die sie im Rahmen des inzwischen seit mehreren Jahren beendeten Mietverhältnisses erbracht hatte. Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 greift nicht durch (§ 390 BGB), weil die Gegenforderungen des Beklagten einredebe- haftet sind. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht der Klägerin aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch auf Übersen- dung von Kopien der Rechnungsbelege für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 zu, den sie dem Nachforderungsanspruch des Beklagten aus den Be- triebskostenabrechnungen für diese Zeiträume einredeweise entgegenhalten kann. 4 Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Klägerin wegen ihres Umzugs nach M. und ihres studienbedingten Aufenthaltes in Portugal eine Einsichtnahme in die Belege in K. nicht zumutbar ist, weist kei- nen Rechtsfehler auf. Mit ihrem Vorbringen, die Klägerin hätte durch Dritte kos- tenlos Belegeinsicht nehmen können, setzt sich die Revision in Widerspruch zu der Feststellung des Berufungsgerichts, dass eine Einsichtnahme durch Dritte für die Klägerin nicht durchführbar war; übergangenen Tatsachenvortrag zeigt sie nicht auf. 5 - 4 - Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. 6 Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 13.02.2007 - 221 C 277/06 - LG Köln, Entscheidung vom 05.03.2009 - 1 S 79/07 -

BGH VIII ZR 1/0711.09.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 258/09 Verkündet am: 16. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV § 3 Abs. 1, § 26 Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen. BGB § 560 Abs. 4, § 556 Abs. 3 Satz 3 Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlun- gen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 27. August 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von mehr als 1.905,34 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.775,34 € seit dem 14. Mai 2008 und auf weitere 130 € seit dem 17. Januar 2009 verurteilt worden sind. Das weitergehende Rechtsmittel wird bezüglich der zur Aufrech- nung gestellten Rückzahlungsansprüche aus den Betriebskosten- abrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 als unzulässig verwor- fen und im Übrigen zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten haben von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März 2001 eine Wohnung in H. gemietet. Die Wohnung war Anfang der 70er Jahre mit Hilfe von Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gebaut worden, um preisgünstigen Wohnraum für Bedienstete des Bundes zu schaffen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte sich verpflichtet, die geförderten Woh- nungen nur an solche Personen zu vermieten, die ihr vom Bund als Mieter be- nannt waren. Um die Vermietung an die nicht zu diesem Personenkreis gehö- renden Beklagten zu ermöglichen, hatte die zuständige Behörde im Jahr 2001 eine entsprechende Freistellung von der Zweckbindung ausgesprochen. Der Fördervertrag verpflichtete die Bauherrin für diesen Fall, vom Mieter neben der Einzelmiete einen Zuschlag wegen erhöhter Aufwendungen zu verlangen; war diese Miete nach den örtlichen Gegebenheiten nicht zu erzielen, hatte die Bau- herrin gemäß § 5 (2) des Fördervertrags die höchst erzielbare Miete (Marktmie- te) zu erheben. Dementsprechend sieht der mit den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag vor, dass die Beklagten neben der Grundmiete und den Betriebs- kostenvorauszahlungen einen "Kostenmietzuschlag" in Höhe von 28,37 € mo- natlich an die Vermieterin zu zahlen haben. Zusätzlich entrichteten die Beklag- ten bis zum Wegfall der Mietpreisbindung (Ende 2003) eine Fehlbelegungsab- gabe an die Oberfinanzdirektion H. . Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum März 2006 bis April 2008 in Anspruch. Die Parteien streiten dar- über, ob die Beklagten für diesen Zeitraum trotz Wegfalls der Preisbindung den Kostenmietzuschlag von 28,37 € monatlich schulden und ob die Klägerin - im Anschluss an die im April 2007 erteilte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 - ab Juni 2007 entsprechend erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ver- langen kann. Ferner steht im Streit, ob den Beklagten aus den - nach ihrer Auf- 2 - 4 - fassung fehlerhaften - Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 Rückzahlungsansprüche zustehen, mit denen sie gegen Mietforderungen der Klägerin aufgerechnet haben. 3 Die Klägerin hat Zahlung von 2.168,57 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 747,90 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weiterge- henden Rechtsmittels und der Anschlussberufung der Beklagten abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 2.158,46 € nebst Zinsen verur- teilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der Klägerin stehe auch nach dem Wegfall der Preisbindung die bisheri- ge Miete einschließlich des als Kostenmietzuschlag bezeichneten Anteils zu. Dieser in § 2 des Mietvertrags ausgewiesene Zuschlag entspreche dem Sub- ventionsbetrag, den der Bund geleistet hätte, wenn die Beklagten zu dem Kreis der vom Bund benannten Personen gehört hätten. Es handele sich somit um einen Zuschlag, der vom Mieter an den Vermieter zu zahlen sei, weil dieser wegen der Freistellung der Wohnung von der Belegbindung einen Vermögens- 6 - 5 - nachteil in entsprechender Höhe erleide. Es sei nicht erheblich, ob die Beklag- ten den Zuschlag während der Mietbindungszeit wegen der von ihnen getrage- nen Fehlbelegungsabgabe nicht hätten zahlen müssen. Entscheidend sei, dass der Zuschlag im Zeitpunkt des Fortfalls der Preisbindung gemäß §§ 26, 3 Abs. 1 NMV Teil der Miete gewesen sei. Vertragliche oder gesetzliche Bestim- mungen, nach denen dieser Bestandteil der Kostenmiete mit dem Fortfall der Preisbindung entfallen solle, bestünden nicht. Für die Frage, ob der Mieter nach Fortfall der Preisbindung die gesamte Kostenmiete einschließlich des Zuschlags oder nur die Grundmiete nebst Ne- benkostenvorauszahlung schulde, sei das Verhältnis von Kostenmiete und ortsüblicher Miete maßgeblich. Regelmäßig liege die Kostenmiete auch dann, wenn sie - wie hier - einen Zuschlag nach § 26 NMV enthalte, deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die in § 2 des Fördervertrags enthaltene Rege- lung sorge dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Ende der Preisbin- dung nicht geringer sei als die den Zuschlag enthaltende Kostenmiete. Würden hingegen Zuschläge nach § 26 NMV mit dem Ende der Mietpreisbindung entfal- len, wäre es geboten, den Besonderheiten früherer Mietpreisbindung dadurch Rechnung zu tragen, dass eine Ausnahme von der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gälte. Derartige Ausnahmen seien vom Gesetz in § 558 Abs. 4 BGB aber nur für Fehlbelegungsabgaben und nicht für Zuschläge nach § 26 NMV vorgesehen. Dies spreche dagegen, einen Zuschlag nach § 26 NMV bei Wegfall der Preisbindung "automatisch" aus der geschuldeten Miete herauszu- nehmen, auch wenn der ursprüngliche Grund für den Ansatz entfallen sei. 7 Die Klage sei auch bezüglich der erhöhten Vorauszahlungsbeträge für die Zeit ab Juni 2007 begründet. Die Klägerin habe nach erfolgter Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2005 entsprechend höhere Vorauszahlungen verlangen dürfen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin diese Abrech- 8 - 6 - nung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilt habe. Der Anspruch auf Nachzahlung betreffe einen anderen Abrechnungszeitraum als der Anspruch auf Vorauszahlungen. Nachteile für den Mieter seien aufgrund der verspäteten Abrechnung mit Blick auf die Vorauszahlungen nicht zu besor- gen, da sich ein Erhöhungsverlangen nicht rückwirkend auswirke. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - im Rahmen des be- schränkten Umfangs der Zulassung der Revision - überwiegend stand. Ledig- lich erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2007 - insgesamt 253,12 € - hat das Berufungsgericht der Klägerin zu Unrecht zugebilligt, weil es nicht berücksichtigt hat, dass im Zeitpunkt der letzten Verhandlung für diesen Zeitraum bereits Abrechnungsreife eingetreten war. 9 1. Die Revision ist, soweit sie gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsansprüche der Beklag- ten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 wendet, unstatthaft und damit unzulässig (§ 543 Abs. 1 ZPO), weil die Revision insoweit nicht zugelassen ist. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zu- gelassen, nämlich wegen des von der Klägerin begehrten Kostenmietzuschlags von monatlich 28,37 € und wegen der ab Juni 2007 erhöhten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), eindeutig aus den Gründen des Urteils. Das Berufungsge- richt hat die Zulassung der Revision damit begründet, dass seine Entscheidung zum Kostenmietzuschlag nach Wegfall der Preisbindung und zur Anpassung von Vorauszahlungen aufgrund einer verspäteten Betriebskostenabrechnung 10 - 7 - von Urteilen anderer Kammern des Berufungsgerichts beziehungsweise des Landgerichts Berlin abweiche. Dies betrifft nur den Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Kostenmietzuschlags sowie zusätzlicher (erhöhter) Betriebskos- tenvorauszahlungen ab Juni 2007, nicht aber die von den Beklagten zur Auf- rechnung gestellten Forderungen auf Auskehrung (behaupteter) Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisions- zulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Janu- ar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 13). So verhält es sich hier, denn die Be- klagten hätten ihr Rechtsmittel wirksam auf den Kostenmietzuschlag und die von der Klägerin ab Juni 2007 zusätzlich verlangten Vorauszahlungsbeträge beschränken und die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtbestehen der von ihnen zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Erstattung von Gutha- ben aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 hinneh- men können. 11 2. Im Hinblick auf den von der Klägerin begehrten Mietzuschlag ist die Revision unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der als "Kostenmietzuschlag" bezeichnete Betrag in Höhe von 28,37 € monatlich auch nach dem Wegfall der Preisbindung als Teil der Miete zusteht. 12 a) Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miet- höhe. Der Mieter bleibt vielmehr verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter ge- 13 - 8 - zahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvor- auszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" - weiter zu entrichten. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang darauf abgestellt, dass eine Ermäßigung der Miete mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung weder in dem zwischen den Parteien abgeschlosse- nen Mietvertrag noch in den gesetzlichen Regelungen vorgesehen ist (zum Fehlen einer gesetzlichen Regelung vgl. OLG Hamm, WuM 1990, 333 f.). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der öffentlichen Bindung deshalb nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen kann. Nach der Rechtsprechung des Senats sind dabei hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze auch während der Preisbin- dung vorgenommene Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545, unter II 2 b); dies setzt als selbstverständlich voraus, dass auch derartige Mietbestandteile bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr als Marktmiete geschuldete Miete einfließen, die Miethöhe sich allein durch den Wegfall der Preisbindung mithin nicht ändert. b) Auch aus dem Zweck des Kostenmietzuschlags, die beim Vermieter preisgebundenen Wohnraums durch die Fehlbelegung entstehenden Mehrkos- ten abzudecken, folgt nicht, dass dieser Zuschlag - ebenso wie die Mehrkos- ten - mit dem Ende der Preisbindung entfällt und sich die Miete somit ermäßigt. Die Revision übersieht, dass es mit dem Wegfall der Preisbindung nicht mehr auf die dem Vermieter entstehenden Kosten ankommt und der Mieter deshalb nicht einwenden kann, die Miete müsse angesichts der Verringerung der lau- fenden Aufwendungen gemäß § 5 NMV gesenkt werden. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision führt die Fortgeltung der zuletzt geschuldeten Kostenmiete (einschließlich eines etwaigen Kostenmietzuschlags) 15 - 9 - als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung auch nicht zu einer zweckwidrigen Besserstellung des Vermieters im Vergleich zu Wohnungen, bei denen der Kostenmietzuschlag während der Dauer der Preisbindung nicht er- hoben wurde. 16 Die Miethöhe bleibt in allen Fällen zunächst unverändert. Der Unter- schied zwischen Mietverhältnissen mit und solche ohne Kostenmietzuschlag besteht bei Wegfall der Preisbindung nur darin, dass im letzteren Fall eine hö- here Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht, so dass der Vermieter eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Rücksicht auf die Sperrfrist und die Kappungsgrenze möglicherweise nicht alsbald nach dem Wegfall der Preisbindung realisieren kann. Dies ist aber eine notwendige Folge der für den (berechtigten) Sozialmieter besonders günstigen Miete. Die von der Revision vertretene Auffassung würde dazu führen, dass sich die Miete für ei- nen nicht zum berechtigten Personenkreis gehörenden Mieter mit dem Wegfall der Preisbindung vermindern und auf ein regelmäßig deutlich unter der ortsübli- chen Vergleichsmiete liegendes Niveau sinken würde. Für eine derartige Be- nachteiligung des Vermieters gibt es keinen Grund. Nach der Entlassung einer Wohnung aus der Preisbindung darf der Vermieter - im Rahmen des § 558 BGB - die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen; ein Wegfall eines vom Mieter während der Dauer der Preisbindung geschuldeten Zuschlags würde im Ergebnis darauf hinauslaufen, dass an die Stelle der öffentlichen För- derung einer Wohnung nunmehr zunächst deren Subventionierung durch den Vermieter selbst tritt (vgl. OLG Hamm, aaO, 334). d) Entgegen der Auffassung der Revision hat der Kostenmietzuschlag auch nicht deshalb unberücksichtigt zu bleiben, weil er schon während der Preisbindung zu Unrecht erhoben worden wäre. Die zeitgleiche Entrichtung der Fehlbelegungsabgabe an die Oberfinanzdirektion stand der Erhebung eines 17 - 10 - Kostenmietzuschlags nicht entgegen, denn beide Instrumente haben unter- schiedliche Voraussetzungen und dienen unterschiedlichen Zwecken. 18 Der an den Vermieter gemäß § 26 Abs. 4 NMV entrichtete Kostenzu- schlag trägt dem Umstand Rechnung, dass dieser für Wohnungen, die er nicht an einen Mieter aus dem berechtigten Personenkreis (hier: Bundesbedienstete) vermietet, eine geringere Subvention erhält und ihm deshalb höhere Kosten entstehen. Bei der Fehlbelegungsabgabe handelt es sich hingegen nicht um eine Mietzahlung an den Vermieter, sondern um eine Leistung des Mieters an die öffentliche Hand ("Abschöpfungsabgabe", vgl. BVerfG, NJW 1988, 2529). Sie dient dem Zweck, die nicht gerechtfertigte ("fehlgeleitete") Subventionierung (teilweise) abzuschöpfen, die eintritt, wenn die Kostenmiete (einschließlich et- waiger Zuschläge) für eine Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Ver- gleichsmiete liegt, der Mieter dieser Wohnung aber nicht oder nicht mehr zu dem begünstigten Personenkreis für eine Sozialwohnung gehört. d) Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die Regelung des § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB gegen einen "automatischen" Wegfall des Mietzuschlags nach § 26 Abs. 4 NMV zum Ende der Preisbindung spricht. § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB trifft hinsichtlich der Kappungsgrenze eine besondere Regelung für den Fall, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventio- nierung im Wohnungswesen wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erlo- schen ist. In diesem Fall gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit eine vom Ver- mieter geltend gemachte Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungs- grenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belas- 19 - 11 - tung bedeutet als er vorher für Miete und Fehlbelegungsabgabe aufzubringen hatte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 183 m.w.N.). 20 Bezüglich des Mietzuschlags, um den die Parteien hier ausschließlich streiten, bedarf es keiner Ausnahme von der Kappungsgrenze, weil er als Teil der Kostenmiete bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr geschuldete "Marktmiete" einfließt. Eine Benachteiligung des Mieters ist damit nicht verbun- den, weil sich die Höhe der Miete nicht ändert und die Kostenmiete ohnehin regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die insgesamt zu zahlen- de Kostenmiete mit Rücksicht auf die Regelung in § 5 (2) des Fördervertrags auch bei Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete die Marktmiete regelmäßig nicht übersteigt. Ein Wegfall des Kostenmietzuschlags bei Beendigung der öf- fentlichen Bindung würde demgegenüber - wie bereits dargelegt - zu einer dem Vermieter nicht zumutbaren und durch berechtigte Mieterinteressen nicht gebo- tenen Absenkung der Miete anlässlich des Wegfalls der öffentlichen Bindung führen. 3. Soweit die Revision sich gegen erhöhte Betriebskostenvorauszahlun- gen für die Zeit ab Juni 2007 wendet, hat sie für die Monate Juni bis Dezember 2007 Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. 21 a) Der für den Zeitraum März bis Dezember 2007 noch im Streit befindli- che Betrag erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen (insgesamt 253,26 €) steht der Klägerin schon deshalb nicht mehr zu, weil die Jahresfrist für die Ab- rechnung der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht abgelaufen ist. Vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf Vor- 22 - 12 - auszahlungen aber nicht mehr geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 27. No- vember 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III 2; OLG Hamburg, WuM 1989, 150). Er kann nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen und die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 882, 884 f.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV. Rdnr. 93; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 201). b) Hingegen war für die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2008 die Abrechnungsfrist bis zum Schluss der Berufungsverhandlung (7. August 2009) noch nicht abgelaufen, so dass die Klägerin nicht an der weiteren Geltendma- chung von Vorauszahlungen gehindert war. Die insoweit noch im Streit befindli- chen Erhöhungsbeträge für die Monate Januar bis April 2008 standen der Klä- gerin ungeachtet der verspäteten Abrechnung für das Jahr 2005 zu. 23 aa) Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Ab- rechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies hat die Klägerin getan, indem sie mit der Abrechnung für das Jahr 2005 die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Anpassung der Vorauszah- lungen nicht entgegen, dass die Klägerin die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für den Abrechnungszeitraum 2005 nicht eingehalten hat und des- halb mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten für das betreffende Abrechnungsjahr ausgeschlossen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur teil- weise die Auffassung vertreten, eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setze voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt habe, woran es bei 24 - 13 - einer verspäteten Abrechnung des Vermieters fehle (LG Berlin, NZM 2004, 339; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 560 Rdnr. 47). 25 Das Gesetz sieht jedoch über den Nachforderungsausschluss für den verspätet abgerechneten Zeitraum hinaus keine Sanktion für die verspätete Ab- rechnung vor. Der Vorzug gebührt daher der Gegenmeinung, die eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch nach verspäteter Abrechnung für zulässig hält (MünchKommBGB/Schmid, BGB, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30; Langenberg, aaO, E II Rdnr. 21; Derckx, NZM 2004, 321, 324 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Vermieter die Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auch nicht deshalb verwehrt, weil im Hinblick auf die nicht fristgerecht erstellte Abrechnung zu besorgen sei, dass er auch künftige Abrechnungen verspätet erstellen werde. Der Mieter ist gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvoraus- zahlungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NZM 2006, 533, Tz. 13) hinreichend geschützt. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Voraus- zahlungen - im Interesse beider Vertragsparteien - den voraussichtlich tatsäch- lich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Für eine Ausnahme bei nicht fristgerechter Abrechnung besteht kein Anlass. bb) Auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der Ab- rechnung für das Jahr 2005 erhobenen Einwendungen kommt es nicht an. Für eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB genügt eine for- mell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (Senatsurteil vom 28. No- vember 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121, Tz. 15, 18). 26 - 14 - III. 27 Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es der Klägerin für Juni bis Dezember 2007 erhöhte Vorauszahlungen (insgesamt 253,12 €) zugesprochen hat. Die Sache ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil der Klägerin Gelegenheit zu geben ist, die Abrechnung für das Jahr 2007 vorzu- legen und die Klage entsprechend umzustellen (vgl. Senatsurteil vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 34). Im Umfang der Aufhe- bung ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das weiterge- hende Rechtsmittel ist bezüglich der Aufrechnung als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 22.01.2009 - 558 C 10992/08 - LG Hannover, Entscheidung vom 27.08.2009 - 8 S 14/09 -

BGH VIII ZR 52/0502.11.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 1/07 vom 11. September 2007 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel beschlossen: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 30. November 2006 wird zurück- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert wird auf 419,16 € festgesetzt. Gründe: Die Revision ist gemäß § 552a ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Hinweis des Vorsitzenden vom 12. Juni 2007 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). 1 Die Stellungnahme des Klägers vom 3. August 2007 zu diesem Hinweis gibt keinen Anlass, die grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache zu bejahen. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine formell ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung auch dann die Angabe der Gesamtkosten einer abge- rechneten Kostenart erfordert, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter 2 - 3 - II 2 b). Das gilt auch für sogenannte gemischte Kosten, die Kostenteile enthal- ten, die nicht zu den Betriebskosten gehören, wie dies hier hinsichtlich der Ver- waltungskosten als Teil der Hausmeisterkosten der Fall ist; insoweit ist in der Abrechnung darzustellen, um welchen Anteil die Gesamtkosten bereinigt wur- den (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 339). Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 04.05.2006 - 49 C 537/05 - LG Hamburg, Entscheidung vom 30.11.2006 - 334 S 40/06 -

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 52/05 vom 2. November 2005 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. November 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst und die Richterin Hermanns einstimmig beschlossen: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 19. Januar 2005 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Der Streitwert wird auf 192,31 € festgesetzt. Gründe: Die Revision ist gemäß § 552 a ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Ein Zulassungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist nicht ge- geben. Es ist allgemein anerkannt, dass vertragliche Vereinbarungen still- schweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können (vgl. Senat, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, NJW-RR 2004, 877, unter II 2 m.w.Nachw.). Dies gilt auch für die konkludente Vereinbarung eines Umle- gungsmaßstabs für Betriebskosten (Staudinger/Weitemeyer, BGB (2003), 1 2 - 3 - § 556 a Rdnr. 8) und wird, soweit ersichtlich, in Rechtsprechung und Schrifttum nicht in Frage gestellt. Ob die Parteien stillschweigend einen Umlegungsmaß- stab für bestimmte Betriebskostenarten vereinbart haben, ist aufgrund einer tatrichterlichen Würdigung anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Die Revision hat keine Aussicht auf Erfolg. Dem Berufungsurteil ist zu entnehmen, dass in den Tatsacheninstanzen lediglich die Frage des zutreffen- den Umlegungsmaßstabs streitig war, nicht dagegen die Verpflichtung der Be- klagten als solche, die Betriebskosten für Allgemeinstrom zu tragen. Übergan- genen Sachvortrag der Beklagten zeigt die Revision nicht auf. Die Auslegung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten den Umlegungsmaßstab für die Be- triebskostenarten Wasser/Kanal und Allgemeinstrom (stillschweigend) durch eine jahrzehntelange einverständliche Handhabung vereinbart, wofür auch das Schreiben der Beklagten vom 16. August 1998 spreche, ist vom Revisionsge- richt nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern überprüfbar. Durchgreifende Rechtsfehler sind auch unter Berücksichtigung der Revisionsbegründung nicht ersichtlich. Die Schriftformklausel in § 16 des Mietvertrags steht der Wirksam- keit der Vereinbarung nicht entgegen, wenn die Parteien die Geltung des münd- 3 - 4 - lich Vereinbarten gewollt haben (vgl. BGHZ 66, 378, 380 f.); dies ist auf der Grundlage der Feststellungen des Berufungsgerichts hier anzunehmen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Lampertheim, Entscheidung vom 16.09.2004 - 3 C 652/04 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 19.01.2005 - 7 S 148/04 -

LG Berlin 65 S 51/22

§ 555b§ 559§ 559a

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.12.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 51/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1229.65S51.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 555b Nr 1 BGB, § 559 aF BGB vom 11.03.2013, § 559a BGB, § 559b BGB, § 48 GEG Dokumentreiter KurztextLangtext Umlegbare Kosten in Mieterhöhung nach energetischer Modernisierungsmaßnahme Leitsatz Kosten für den hydraulischen Abgleich sind abzugrenzen von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage. Diese Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Die Maßnahme erfüllt - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen.(Rn.56) (Rn.57) (Rn.59) Orientierungssatz Der Vermieter hat eine Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung wegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern ist. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. (Rn.5) (Rn.6) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 10. Februar 2022, 8 C 408/20 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. Februar 2022 - 8 C 408/20 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 29. Juli 2021 wird aufgehoben, soweit das Amtsgericht die Feststellung getroffen hat, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagten eine Mieterhöhung in Höhe von 157,66 € monatlich seit dem 1. August 2019 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Juli 2021, die die Beklagten zu tragen hat. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 1. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Die Beklagte hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 € € erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 4 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB iVm §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Klägern vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Beklagte ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus. Randnummer 5 Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist. Randnummer 6 Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Beklagten. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen – nach Gewerken und anderen Kategorien - aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455). Randnummer 8 Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat - formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise – gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis – entgegen der Auffassung der Kläger im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, juris Rn. 11; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die - vom BGH regelmäßig unterstellte - gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 49). Randnummer 9 Die Beklagte beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte. Randnummer 10 Selbst wenn beim Amtsgericht – bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen – Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kläger bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung – wie hier - dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 45). Die Kläger haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten. Randnummer 11 b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt – hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands - zu Lasten der Kläger in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Beklagten vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig. Randnummer 12 Im Einzelnen: Randnummer 13 aa) Fassaden- und Balkonarbeiten Randnummer 14 Die Umlage der von der Beklagten für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist – soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird – durch Rechnungen belegt. Die von den Klägern erhobenen Einwände tragen nicht. Randnummer 15 Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Klägern im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der S.. Baumanagement GmbH vom 06.12.2018 über 1.433.550,00 € (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 € für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt. Randnummer 16 Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden. Randnummer 17 Die Kläger übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft – die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder –haltung ausweist, unrichtig. Randnummer 18 Die Beklagte hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat. Randnummer 19 Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrundeliegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kläger die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem – ebenfalls auflagegemäß – erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind. Randnummer 20 Soweit die Kläger dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 € in Ansatz gebrachten 947.998,40 € brutto (796.637,31 € netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen. Randnummer 21 Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u.a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 € (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kläger mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kläger wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der – auch von den Klägern – vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kläger, der einen anderen Schluss – insbesondere einen von den Klägern wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade - zuließe, ist nicht feststellbar. Randnummer 22 Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Beklagte selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u.a. in Titel 03, 05, 06). Randnummer 23 Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82 % im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kläger meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB. Randnummer 24 Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten. Randnummer 25 Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich – so auch hier - nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-)Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück. Randnummer 26 Die vereinfachte Sicht der Kläger lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Klägern in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde. Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache – allein? - in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich - auch – in den – hier außerordentlich umfangreichen – Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44), behaupten nicht einmal die Kläger. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die – zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten - Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben. Randnummer 27 Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die – anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten – ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwändiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82 % der Kosten nicht zu beanstanden. Randnummer 28 bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung Randnummer 29 Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000,00 € angegeben, davon 62.397,25 € (= ca. 25 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 30 Die eingestellten Gesamtkosten hat die Beklagte auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der D... Dach + Wand GmbH belegt. Randnummer 31 Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet. Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kläger, ohne dies zu begründen. Randnummer 32 cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente Randnummer 33 Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 € angegeben, davon 421.528,63 € als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kläger entfallende Anteil würde 4.685,06 € betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kläger tatsächlich berücksichtigt hat die Beklagte jedoch lediglich 3.303,74 €. Randnummer 34 Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 16; Urt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2019 - – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Randnummer 35 Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen. Dass die Beklagte diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kläger nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 € vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Beklagte zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 €) auf die Kläger umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kläger aus. Randnummer 36 Soweit die Kläger beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die – unstreitig – nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instandgesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig. Randnummer 37 Nachdem die Kläger auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Beklagte dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen - kein weitergehender als der von der Beklagten in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen. Randnummer 38 dd) Einbau von Fensterlüftern Randnummer 39 Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kläger nicht weiter beanstandet. Randnummer 40 ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage Randnummer 41 Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Beklagte das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat. Randnummer 42 ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz Randnummer 43 Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 € angegeben, davon lediglich 13.204,82 € als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro R.... GmbH vorgelegt. Randnummer 44 Die danach von den Klägern aufrecht erhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Beklagten findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies – so die Beklagte, ohne dass die Kläger dem entgegengetreten wären – unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dem entsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kläger selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind. Randnummer 45 gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung Randnummer 46 Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Beklagten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 €/Monat lediglich 1,48 €/Monat zu berücksichtigen. Randnummer 47 Die Beklagte hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 € angegeben, davon 21.771,78 € (= ca. 40 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 48 Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Randnummer 49 Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 € (brutto) geltend gemacht. Werden – wie in der Modernisierungsmieterhöhung – 60 % als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 €. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60 % als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes Sperling vom 20.11.2017, das die Beklagte zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen. Randnummer 50 Der Ansatz von 40 % der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kläger, die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden. Randnummer 51 hh) Hydraulischer Abgleich Heizung Randnummer 52 Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Beklagten als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 €/Monat auf die Kläger umgelegt werden. Randnummer 53 In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Beklagte für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 € als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 € und davon einen Anteil von 267,33 e auf die Kläger umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 € beziffert. Randnummer 54 Die Kläger haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden. Randnummer 55 Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 € betragen. Davon gab sie an, 60 % als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben. Randnummer 56 Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 € belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind. Randnummer 57 Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Randnummer 58 Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Beklagte den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt. Randnummer 59 Die Maßnahme erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 25ff.). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen. Randnummer 60 Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kläger nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. H. R. vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 € ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kläger feststeht, dass der von der Beklagten für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Beklagte selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40 %, der mangels konkreter Einwände der Kläger gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist. Randnummer 61 Die Beklagte muss sich – nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 € für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gelegten Umlagefähigkeit von lediglich 60 % der Kosten festhalten lassen. Randnummer 62 ii) Anteilige Baunebenkosten Randnummer 63 Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 €/Monat (= 0,252 €/m2/Monat), anstelle von 19,68 €/Monat umlagefähig. Randnummer 64 Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Beklagte – auch nach dem Vortrag der Kläger – Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 € ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer – auch nach dem Vortrag der Kläger – weitere 11.327,98 €. Randnummer 65 Der Einwand der Kläger beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie – ohne nähere Begründung in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin – der G.. GmbH – um ein mit der Beklagten verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 . – VIII ZR 102/21, juris). Randnummer 66 Da die Beklagte im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Beklagte sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss. Randnummer 67 2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 68 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die grundsätzlichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung und der Würdigung des Vortrags der Parteien, die dem Tatrichter obliegt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001546535 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

LG Berlin 63 S 255/18

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LG Berlin 63 S 128/21

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§ 556§ 556a

BGH VIII ZR 150/2305.06.2024 · VIII. Zivilsenat

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AG Berlin 112 C 243/10

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§ 535§ 536