Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss sich in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientieren. Sie muss in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswissenschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann. [...] Der Mieter muss durch die Betriebskostenabrechnung in die Lage versetzt werden, die Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen zu können, so dass die Einsichtnahme in Belege nur noch der Kontrolle dient.
Sachverhalt
Die Klägerin (Vermieterin) fordert von den Beklagten (Mietern) eine Nachzahlung von EUR 312,46 aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009. Die Abrechnung vom 30.08.2010 wurde von einem Messdienst (Kalorimeta) erarbeitet und den Mietern vorgelegt, die das zugehörige Ableseprotokoll unterzeichnet haben. Die Klägerin behauptet, dass die Mieter die Zählerstände kannten und daher eine rechnerische Überprüfung möglich gewesen sei. Die Mieter bestreiten dies und rügen formale Mängel der Abrechnung.
Aus den Entscheidungsgründen
Das AG Lichtenberg weist die Klage ab, weil die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich Wasser und Heizung formell unwirksam ist. Nach § 259 BGB und ständiger BGH-Rechtsprechung muss eine ordnungsgemäße Abrechnung so klar und übersichtlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter Mieter die Verbrauchseinheiten anhand der Abrechnung selbst nachprüfen kann – ohne Belege einsehen zu müssen. Hier fehlten die konkreten Zählerstände "alt" und "neu" sowie die Einzelwerte der Heizkörper. Das Argument der Klägerin, die Mieter hätten die Stände durch das Ableseprotokoll gekannt, ist unerheblich: Der Mieter muss aus der Abrechnung selbst nachprüfen können, nicht aus separaten Dokumenten. Nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB wird eine formell unwirksame Abrechnung nach Ablauf der Abrechnungsfrist (31.12.2010) wie eine fehlende Abrechnung behandelt – die Nachforderung wird nicht fällig.
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Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Angabe der Verbrauchseinheiten für Warmwasser und Heizung bei Kenntnis des Mieters von den Zählerständen
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn eine rechnerische Überprüfung der Verbrauchseinheiten anhand der Abrechnung nicht möglich ist. Dies ist der Fall, wenn die jeweiligen Zählerstände "alt" und "neu" für den Warmwasserverbrauch sowie die bezüglich der Heizkosten abgelesenen Einzelwerte der in der Wohnung befindlichen Heizkörper nicht ausgewiesen sind. Der Umstand, dass dem Mieter die Zählerstände bekannt waren, weil er das Ableseprotokoll unterzeichnet habe, ändert hieran nichts.(Rn.3)
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand Randnummer
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe Randnummer
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf eine Nachzahlung in Höhe von EUR 312,46 aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 30.08.2010 für den Zeitraum 01.01.2009 - 31.12.2009 aus §§ 535 Abs. 2 BGB i.V. m. § 3 Ziff. 2 der allgemeinen Vertragsbestimmungen der Klägerin (AVB), da die Abrechnung teilweise formell unwirksam ist und insoweit die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB greift.
Die Parteien haben mietvertraglich vereinbart, dass die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB vom Mieter getragen werden. Über die vereinbarten Vorauszahlungen ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich abzurechnen. Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss sich in Umfang und Inhalt an § 259 BGB orientieren (BGH NJW 1982, 573; NJW 2005, 219, 3135; NJW 2007, 1059; NJW 2008, 142). Sie muss in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswissenschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann (formelle Wirksamkeit, BGH NJW 2007, 1059, NJW 2008, 2258, 2260, NJW 2009, 283, 3575; Weidenkaff in Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011, § 535 Rz. 93). Diese Anforderungen erfüllt die Abrechnung vom 30.08.2010 hinsichtlich der ausgewiesenen Kosten für Be- und Entwässerung, sowie der Heizungskosten nicht. In der der Abrechnung beigefügten Energieabrechnung des Messdienstes Kalorimeta vom 09.09.2010 werden zwar die Gesamteinheiten sowie die Verbrauchseinheiten der Beklagten für Kaltwasser, Warmwasser und Heizung Wohnung ausgewiesen. Nicht ausgewiesen sind jedoch die jeweiligen Zählerstände “alt” und “neu” sowie bezüglich der Heizkosten die abgelesenen Einzelwerte der vier in der Wohnung befindlichen Heizkörper. Eine rechnerische Überprüfung der Verbrauchseinheiten anhand der Betriebskostenabrechnung war den Beklagten daher nicht möglich. Die Klägerin kann hiergegen nicht einwenden, dass die Zählerstände den Beklagten bekannt waren, weil diese das Ableseprotokoll unterzeichnet haben. Denn der Mieter muss durch die Betriebskostenabrechnung in die Lage versetzt werden, die Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen zu können, so dass die Einsichtnahme in Belege nur noch der Kontrolle dient (VerfGH Berlin, WuM 2006, 300, 302; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, V Rz. 311). Vorliegend war aber nur anhand der Belege bzw. des Ableseprotokolls ersichtlich, ob der Wasserverbrauch bzw. die Heizungszählerstände in der Betriebskostenabrechnung korrekt berechnet worden sind. Die Abrechnung ist insoweit formell unwirksam. Die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist vorliegend am 31.12.2010 abgelaufen. Eine formell unwirksame Abrechnung wird nach Ablauf der Abrechnungsfrist wie eine fehlende Abrechnung behandelt, d.h. die darin ausgewiesene Nachforderung wird nicht fällig und kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist auch nicht fällig gestellt werden (vgl. BGH Grundeigentum 2011, 404; BGH NJW 2007, 1059; Weidenkaff in Palandt, a.a.O., Rz. 95).
Es kann dahingestellt bleiben, ob auch weitere Positionen der Betriebskostenabrechnung nicht korrekt abgerechnet worden sind, da jedenfalls bereits nach Abzug der Positionen für Wasser (EUR 519,91 ) und Heizung (EUR 787,80) kein Nachzahlungsanspruch für die Klägerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen.
Eine Erklärungsfrist auf die hierzu in der mündlichen Verhandlung vom 03.05.2011 erteilten gerichtlichen Hinweise war nicht zu gewähren, weil die Beklagtenvertreterin bereits in der Klageerwiderung vom 28.01.2011 ausdrücklich auf die fehlende Angabe der Zählerstände “alt” und “neu” sowie der einzelnen Heizkörperzählerstände hingewiesen hat, und die Klägervertreter im Schriftsatz vom 23.02.2011 ausdrücklich darauf eingehen, dass eine Angabe der Zählerstände “alt” und “neu” entbehrlich sei, weil sich diese aus den Ableseprotokollen ergebe.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
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