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Wohnraummiete: Inhaltliche Anforderung an eine Betriebskostenabrechnung bei vorweg vorgenommener Aufteilung von Gesamtkosten

1. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass bei einer vorweg vorgenommenen Aufteilung von Gesamtkosten für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der auf den Mieter entfallende Betrag ermittelt wurde.(Rn.41)

2. Auch wenn der Vermieter eine Aufteilung nach Benutzergruppen und nach den Verbrauchswerten der Wärmemengenzähler in der Nebenkostenabrechnung angibt, folgt daraus nicht die Möglichkeit einer Plausibilitätsprüfung der auf den Mieter entfallenden Kosten.(Rn.43)

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 12,85 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20.04.2011 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird jedoch nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin ist auf Grund Eigentumserwerbs und Eintragung im Grundbuch Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer auf Grund öffentlicher Förderung preisgebundenen Wohnung in der N-Straße in 12309 Berlin.

Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 82 ff. der Akte) verwiesen.

Die Miete betrug im Jahre 2009 540,62 € monatlich, im Februar 2010 641,87 € monatlich.

Mit der Klage werden restliche Mietzahlungen und Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen geltend gemacht.

Zwischen den Parteien ist die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung streitig.

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 24.11.2008 über die Nebenkosten für das Jahr 2007 abgerechnet.

Nachdem die Klägerin nunmehr im Rechtsstreit auf die Geltendmachung von Nebenkosten für den Aufzug verzichtet hat, berechnet sie die Nachforderung wie folgt:

Guthaben Betriebskosten:

Nachforderung Heizkosten:

- vorangegangenen Korrektur:

Es wurde von der Klägerin bei den Kosten der Heizung folgender Betrag in Abzug gebracht: – Vorwegabzug HZ = 54.411,80 €

Als Erläuterung wurde angegeben:

Die Aufteilung der Kosten je Benutzergruppe/Versorgungsart erfolgt nach § 6 (2) Heizkostenverordnung. Hierfür sind in der Heizanlage Wärmemengenzähler installiert.

Den "Anteilen in %" liegen jeweils die ermittelten Verbrauchswerte der Wärmemengenzähler in kWh zu Grunde.

Weiter wurde von der Klägerin mit Schreiben vom 26.10.2009 über die Nebenkosten für das Jahr 2008 abgerechnet.

Nachdem die Klägerin wiederum im Rechtsstreit auf die Geltendmachung von Nebenkosten für den Aufzug verzichtet hat, berechnet die die Nachforderung wie folgt:

Guthaben Betriebskosten:

Nachforderungsheizkosten:

Bei den Heizkosten wurde folgender Betrag in Abzug gebracht: – Vorwegabzug HZ gleich = 63.117,33 €.

Die Erläuterung entspricht der Erläuterung in der Nebenkostenabrechnung 2007. Zusätzlich wurde angeführt:

Die Kosten wurden gemäß Rechnungslegung direkt Benutzergruppe/Versorgungsart zugeordnet.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Abrechnungen wird auf die in der Akte befindlichen Ablichtungen (Blatt 25 ff., 43 ff. der Akte) verwiesen.

Die Beklagten haben das Guthaben in Höhe von 124,61 € aus der Nebenkostenabrechnung 2007 mit der Miete Januar 2009 verrechnet und somit nur 416,01 € gezahlt.

Mit dem weitergehenden, von ihnen errechneten Guthabenbetrag wegen des Abzugs der Aufzugskosten in Höhe von 76,14 € haben Sie gegenüber der Miete für September 2009 eine Verrechnung vorgenommen.

Das Betriebskostenguthaben aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 in Höhe von 79,97 € sowie das von ihnen errechneten Guthaben wegen des Abzugs der Aufzugskosten in Höhe von 105,53 € (103,46 € zzgl. 2 % Umlageausfallwagnis) haben die Beklagten von der Miete für den Monat Februar 2010 in Abzug gebracht. Bezüglich des darüber hinaus in Abzug gebrachten Betrages von 12,85 € ist Vortrag nicht erfolgt.

Der jetzt noch geltend gemachte Klageanspruch setzt sich wie folgt zusammen:

restlicher Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2007:

restliche Miete Januar 2009 (540,62 € - 416,01 €):

restliche Miete September 2009 (540,62 € - 464,48 €):

restlicher Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung 2008:

restlichen Miete Februar 2010 (641,87 € - 443,42 €):

Der Schriftsatz der Klägervertreter vom 12.4.2011 wurde dem Beklagten am 20.4.2011 zugestellt.

Die Klägerin meint, der Vorwegabzug sei ausreichend dargestellt, da der Betrag angegeben sei. Die Gründe für den Vorwegabzug, die Kostentrennung durch direkte Rechnungslegung auf der Grundlage einer Verbrauchserfassung durch Wärmemengenzähler, seien erläutert. Einer darüber hinausgehenden Erläuterung bedürfe es nicht.

Die Klägerin beantragt, nachdem sie den weitergehenden Klageanspruch mit Zustimmung der Beklagten zurückgenommen hat,

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 1887,77 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem Tage der Zustellung des Schriftsatzes vom 12.4.2011 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Sitzungsniederschriften Bezug genommen.

Die Klage ist lediglich in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Dies ergibt sich im Einzelnen auf Grund folgender Prüfung und Berechnung:

Ein Nachforderungsanspruch der Klägerin aus der Nebenkostenabrechnung 2007 – bestehend aus einer Betriebskosten- und einer Heizkostenabrechnung - besteht nicht.

Die Betriebskostenabrechnung weist ein Guthaben auf.

Zwar ergibt sich aus der Heizkostenabrechnung eine Nachforderung, doch ist diese Abrechnung formell unwirksam, so dass eine Nachzahlung nicht geschuldet ist.

Die Heizkostenabrechnung weist in der Heizkostenermittlung bezüglich der Heizungskosten einen Gesamtbetrag auf, der um einen Abzug in Höhe von 54.411,80 € (Vorwegabzug HZ) vorab bereinigt wurde.

Damit ist zwar der Anforderung an eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (vgl. BGH, Grundeigentum 2007, 438 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, 413 f.) Rechnung getragen worden, jedoch fehlt es an der darüber hinaus erforderlichen Mitteilung der Berechnung bzw. Ermittlung des vorweg abgezogenen Betrages.

Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung setzt voraus, dass bei einer vorweg vorgenommenen Aufteilung von Gesamtkosten für den Mieter die Gesamtkosten und der Rechenschritt ersichtlich sind, mit dem der auf den Mieter entfallende Betrag ermittelt wurde (BGH, Grundeigentum 2010, 1261 f.; BGH, NJW-RR 2011, 90 f.; LG Berlin, MM 2009, 75; jeweils m.w.N.).

Die Klägerin hat zur Erläuterung jeweils nur angegeben, dass die Aufteilung der Kosten je Nutzergruppe/Versorgungsart erfolgt ist und hierfür Wärmemengenzähler installiert waren. Den Anteilen hätten die jeweils ermittelten Verbrauchswerte der Wärmemengenzähler zu Grunde gelegen. Die Kosten seien gemäß Rechnungslegung direkt der Benutzergruppe/Versorgungsart zugeordnet worden. Hieraus lässt sich bereits nicht entnehmen – und es konnte auch weder im Termin zur mündlichen Verhandlung am 26.7.2011 angegeben werden, noch wurde es in den Schriftsätzen vorgetragen, – um welche Benutzergruppen oder Versorgungsart es sich bezüglich des Vorwegabzugs gehandelt hat. Es ist bereits nicht nachvollziehbar, ob es sich um einen Vorwegabzug für Gewerberaum oder gegebenenfalls Aufteilung der Kosten auf verschiedene Grundstücke oder Häuser oder Häuserteile handelte.

Darüber hinaus ist auch die rechnerische Ermittlung des auf die Beklagten entfallenden Kosten Betrages nicht nachvollziehbar. Auch wenn angegeben wurde, dass eine Aufteilung nach Benutzergruppen und nach den Verbrauchswerten der Wärmemengenzähler erfolgt ist, folgt daraus nicht die Möglichkeit einer Plausibilitätsprüfung des Mieters. Die Aufteilung der Kosten ergibt sich nicht aus vorgegebenen oder nachvollziehbaren Verteilermaßstäben (zum Beispiel Flächen) sondern nach tatsächlichem Verbrauch. Ohne Angabe dieses Verbrauchs jeweils ist eine nachvollziehbare Berechnung nicht gegeben (LG Berlin, MM 2009, 75).

Es ist auch weder nahe liegend und noch wurde es von der Klägerin vorgetragen, dass den Beklagten zwar der Rechenschritt nicht aus der Abrechnung ersichtlich ist, jedoch aus vorangegangenen Mitteilungen her möglich und bekannt war (BGH, Grundeigentum 2010,1261 f., zur Aufteilung der Gesamtkosten der Grundsteuer nach dem Verhältnis der Summe der Wohnflächen einerseits und der Summe der Gewerbeflächen andererseits).

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob sich ein Anspruch auf Zahlung der Kosten für Warmwasser ergeben kann, und ob dieser getrennt ermittelt wurde, da selbst nach Anerkennung der insoweit entstandenen Kosten ein Nachforderungsbetrag nach Verrechnung mit den gezahlten Vorschusszahlungen nicht bestehen würde.

Der Klägerin steht auch kein Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Januar 2009 in Höhe von 124,71 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag gegen die Beklagten zu.

Die Beklagten haben mit ihrem Anspruch auf Auszahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2007 in Höhe von 124,71 € gegenüber dem Anspruch auf Zahlung der Miete für den Monat Januar 2009 die Aufrechnung/Verrechnung erklärt, so dass insoweit der Mietanspruch gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist.

Ebenfalls steht der Klägerin ein Zahlungsanspruch gegen die Beklagten in Höhe der restlichen Miete für September 2009 von 76,14 € nicht zu.

Die Beklagten haben mit ihrem Anspruch auf Auszahlung eines weiteren Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2008 in dieser Höhe gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin die Aufrechnung erklärt und lediglich den Restbetrag angewiesen.

Der Betrag von 76,14 € stellt die auf die Position" Aufzug" entfallenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung dar. Diese wurden bezüglich der im Erdgeschoss liegenden Wohnung der Beklagten im Mietvertrag nicht vereinbart und waren damit nicht auf die Beklagten umlegbar. Weitere Erörterungen dazu sind entbehrlich, nachdem die Klägerin selbst im Rechtsstreit auf die Geltendmachung der Aufzugskosten verzichtet hat und im Schriftsatz vom 05.08.2011 ausgeführt hat, dass diese Kosten aus der Abrechnung herauszunehmen sind.

Der weitergehende Anspruch auf Zahlung der Miete ist danach gemäß den §§ 387, 389 BGB erloschen.

Ein Nachforderungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für 2008 in Höhe von 838,36 € der Klägerin ist nicht gegeben.

Die Heizkostenabrechnung weist ein Guthaben von 79,97 € auf.

Die mit einer Nachforderung endende Abrechnung bezüglich der Heizkosten und Warmwasserkosten ist wiederum formell unwirksam.

In dieser Abrechnung wird bei den Heizkosten ein Vorwegabzug “ HZ” in Höhe von 54.411,80 € vorgenommen. Dieser wurde nicht ausreichend erläutert, da eine rechnerische Ermittlung des angegebenen Betrages nicht möglich ist und die erforderlichen Angaben für eine Berechnung nicht mitgeteilt wurden.

Insoweit wird auf die Darlegungen zu der Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung 2007 verwiesen.

Bezüglich des Mietzahlungsanspruchs für den Monat Februar 2010 ist der Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 12,85 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag begründet.

Insoweit haben die Beklagten einen Abzug von der Miete vorgenommen, ohne diesen im Rechtsstreit hinreichend darzulegen.

Der weitergehende Abzug zum Einen von 79,97 € und zum Anderen von 105,53 € hingegen hat die Mietforderung gemäß §§ 387,389 BGB zum Erlöschen gebracht.

Den Beklagten stand gegen die Klägerin ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe zu.

Bei dem Betrag von 79,97 € handelte es sich um das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Dieses ist nicht durch Verrechnung mit dem Nachforderungsanspruch aus der Heizkostenabrechnung erloschen, da, wie oben bereits festgestellt, ein Nachforderungsbetrag wegen der formellen Unwirksamkeit der Heizkostenabrechnung nicht gegeben war.

Der weitere Betrag von 105,73 € stellt den auf den Aufzug entfallenden Kostenbetrag in der Betriebskostenabrechnung 2008 dar. Dabei war zutreffend zu dem Kostenbetrag von 103,46 € 2 % Umlageausfallwagnis hinzuzurechnen.

Dass die Kosten für den Aufzug zu Unrecht in die Abrechnung hinein genommen wurden, hat jetzt auch die Klägerin erklärt. Insoweit wird auf die Erörterungen zu den Aufzugskosten in der Abrechnung für 2007 verwiesen.

Das Guthaben der Beklagten aus der Abrechnung erhöhte sich daher um diesen Betrag.

Der Zinsanspruch ist gemäß den §§ 288, 291 BGB begründet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Abwendungsbefugnis für die Beklagten wurde für den Fall der Anschlussberufung ausgesprochen.

Eine isolierte Berufung der Beklagten wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO nicht vorliegen.

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