§ 546 BGB

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.09.2023 Aktenzeichen: 67 S 101/23 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 1 BGB, § 574 Abs 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Notwendigkeit von Anmietbemühungen vor Ablauf der Kündigungsfrist für die Begründung eines Härtegrundes bei Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung Leitsatz 1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB keine Berücksichtigung.(Rn.30) 2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann „nicht zu rechtfertigen“, wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Bei einer Eigenbedarfskündigung kommt es, wenn der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt, nicht darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden, die nicht in der Kündigung genannt worden sind (wie etwa die Lebensgefährtin der Bedarfsperson).(Rn.21) 2. Zitierung zum 2. Leitsatz: entgegen LG Berlin, Beschluss vom 17. Februar 2020 - 64 S 160/19. (Rn.30) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 16. März 2023, 10 C 147/22 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az. 10 C 147/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Räumungsverurteilung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 EUR abwenden. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten. 4. Die Revision wird zugelassen. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.01.2024 gewährt. Gründe Randnummer 1 Die Kläger begehren von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten und ihren beiden Töchtern innegehaltenen Wohnung aufgrund einer von ihnen am 30. September 2020 ausgesprochenen Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs ihrer Tochter. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kündigung vom 30. September 2020 das Mietverhältnis beendet habe, da der geltend gemachte Eigenbedarf bestehe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin ... stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin ernsthaft beabsichtige, in die derzeit von der Beklagten innegehaltene Wohnung einzuziehen. Dem stehe der Umstand, dass die Zeugin ... bereits im November 2021 in eine 30 m² große Wohnung in der ... gezogen sei und diese alleine bewohne, nicht entgegen. Der Beklagten sei es zumutbar, in der bisherigen Wohnortsnähe eine neue vergleichbare Wohnung zu suchen; dies sei auch vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Situation der Beklagten nicht unzumutbar. Wegen der Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 66-73 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 3 Gegen das ihr am 17. März 2023 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 14. April 2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 16. Juni 2023 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 4 Die Beklagte rügt im Wesentlichen, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Tochter der Kläger ernsthaft beabsichtigt habe und beabsichtige, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Es gebe Widersprüche hinsichtlich des Eigennutzungswunsches der Tochter und es sei nicht klar, zu welchem Zeitpunkt die Kläger ihrer Tochter die Wohnung tatsächlich übergeben wollten. Zudem fehle sowohl in der Kündigung als auch in der Klageschrift die Information, dass auch die Partnerin der Tochter in die Wohnung einziehen wolle, dies sei jedoch Teil der Begründungspflicht. Schließlich sei das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass es für die Beklagte zumutbar sei, eine vergleichbare Wohnung zu finden. Der Beklagten stünden monatlich 966,00 EUR zuzüglich der angemessenen Kosten der Unterkunft zur Verfügung. Die von ihr getätigten Wohnungsbemühungen seien ausreichend, insbesondere seien in dem entsprechenden Zeitraum keine anderen Wohnungen für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins auf dem Markt gewesen. Zuletzt sei die Wohnungssuche durch den überraschenden Tod des Lebensgefährten der Beklagten im Mai 2023 erschwert worden. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, Randnummer 6 das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az: 10 C 147/22, abzuändern und die Klage abzuweisen, Randnummer 7 hilfsweise: der Beklagten zu gestatten, die Vollstreckung gem. §§ 719, 707, 712 ZPO durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 11 Die Kammer hat Beweis erhoben durch erneute Vernehmung der Zeugin .... Hinsichtlich des Beweisthemas wird auf den Beweisbeschluss vom 28. Juni 2023 (Bl. 100 d.A.) Bezug genommen, hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 (Bl. 134-140 d.A.). Weiter hat die Kammer die Kläger gemäß § 141 ZPO informatorisch angehört. Auch insoweit wird auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 Bezug genommen. Randnummer 12 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 13 Die Berufung ist unbegründet. Randnummer 14 1. Das Amtsgericht hat die Beklagte aus den zutreffenden Gründen zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hat durch die Kündigung vom 30. September 2020 seine Beendigung gefunden. Randnummer 15 Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts hinsichtlich der von den Klägern geltend gemachten Gründe für ihren Wunsch, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter überlassen zu wollen, ist zutreffend und wird von der Kammer einschränkungslos geteilt. Das Amtsgericht konnte den für die Beweisführung erforderlichen Grad richterlicher Überzeugung auch auf Grundlage der Vernehmung der Bedarfsperson, der Zeugin ... gewinnen, da diese den Grund für ihren Nutzungswunsch plausibel und nachvollziehbar geschildert hat. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen aus dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Randnummer 16 Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe der Beklagten verfangen nicht. Die Kammer ist nach Anhörung der Kläger gemäß § 141 ZPO sowie nach erneuter Vernehmung der Zeugin ... i.S.v. § 286 ZPO davon überzeugt, dass ein Überlassungswille der Kläger hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung sowie ein entsprechender Nutzungswunsch der Zeugin ... sowohl im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2020 als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist am 30. Juni 2021 vorlag. Randnummer 17 Die Kammer vermag der Argumentation der Beklagten, wonach die Angaben der Zeugin zu dem Zeitpunkt ihres Entschlusses bzw. Wunsches, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, weder zu den Angaben in der Kündigung vom 30. September 2020 noch zu denen aus der in der Klageschrift passen würden, nicht zu folgen. Insofern ist zu berücksichtigen, dass der zwischen den Klägern und der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag eine – gemäß § 575 BGB unwirksame – Befristung enthielt, welche mit dem 2. Nachtrag zum Mietvertrag eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2020 vorsah. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Aussage der Zeugin ... aus dem amtsgerichtlichen Beweistermin vom 26. Januar 2023 als schlüssig und widerspruchsfrei dar. Danach habe sie während ihres Abiturjahres 2019/2020 den Entschluss gefasst, nach dem Abitur in Berlin bleiben und hier studieren zu wollen. Gemeinsam mit ihren Eltern habe sich dann der Plan entwickelt, dass sie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen könne. In Anbetracht der Befristung des Mietvertrages bis zum 31.03.2020 steht auch die Aussage der Zeugin, sie meine sich daran zu erinnern, dass die „Kündigungsfrist“ zum Februar 2020 ablaufen würde, auf jeden Fall im Frühjahr 2020, nicht im Widerspruch zu der späteren Eigenbedarfskündigung. Vielmehr gingen die Zeugin sowie die Kläger – was diese in ihrer informatorischen Anhörung bekundet haben – zunächst davon aus, dass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung gegenüber der Beklagten schon wegen der Befristung des Mietvertrages bestehe. Randnummer 18 Weiter lässt sich den Aussagen der Zeugin aus dem Termin vom 15. August 2023 entnehmen, dass diese – nachdem sich herausgestellt hatte, dass die in dem Mietvertrag bzw. in dem Nachtrag enthaltene Befristung unwirksam war – davon ausging, nach der von ihren Eltern ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung kurz vor Beginn ihres Studiums, welches im Oktober 2021 begonnen hat, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können. Dass es bei den Aussagen der Zeugin hinsichtlich der Frage nach dem Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung – tatsächlich am 30. September 2020 – und nach dem Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist – zum 30. Juni 2021 – vereinzelte Unklarheiten gab, steht der Überzeugung der Kammer vom Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches der Klägerin zu den jeweils maßgeblichen Zeitpunkten nicht entgegen. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass für die Zeugin weniger der Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung von Relevanz ist als vielmehr das Datum, zu welchem sie davon ausging, in die Wohnung tatsächlich einziehen zu können. Dies hat sie zutreffend auf den Zeitraum vor Beginn ihres Studiums datiert. Jedenfalls aber hat sie insofern überzeugend und nachvollziehbar angegeben, dass sich an ihrem Nutzungswunsch seit dem Jahr 2019 bzw. 2020 nichts mehr geändert habe, vielmehr habe sich dieser in dem Zeitraum vor Beginn ihres Studiums noch weiter verfestigt. Der Ansicht der Beklagten, wonach die Angabe der Zeugin zur Verfestigung ihres Nutzungswunsches im Zeitraum August bis Oktober 2021 einem Nutzungswunsch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung sowie zum Ablauf der Kündigungsfrist widerspreche, kann nicht gefolgt werden. Vielmehr steht für die Kammer nach dem gesamten Inhalt der Bekundungen der Zeugin fest, dass der Nutzungswunsch bereits seit dem Frühjahr 2020 bestand und bis zum heutigen Tage weiterhin besteht und sich dieser Nutzungswunsch unmittelbar vor Beginn des Studiums der Zeugin im Oktober 2021 nochmals weiter intensiviert hat. Randnummer 19 Der Annahme eines Überlassungs- und Nutzungswunsches steht es auch nicht entgegen, dass die Zeugin in dem erstinstanzlichen Beweistermin angegeben hat, gemeinsam mit ihrer Partnerin in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu wollen, wohingegen diese in der Kündigungserklärung nicht erwähnt wird und die Zeugin in dem Termin vom 15. August 2023 erklärt hat, sie werde die streitgegenständliche Wohnung alleine bewohnen und ihre Partnerin werde sich dort lediglich besuchsweise aufhalten. Diese Frage kann letztlich offenbleiben, da gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung lediglich voraussetzt, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. VI/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 19 m.w.N., beck-online). Randnummer 20 Diesen Anforderungen genügt die Kündigungserklärung vom 30. September 2020. Aus dieser ließ sich für die Beklagte zweifelsfrei entnehmen, dass die Tochter der Kläger die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft zu nutzen beabsichtigt, da sie aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und einen eigenen Hausstand während ihres Studiums gründen möchte. Randnummer 21 Die Tatsache, dass die Kläger in dem Kündigungsschreiben keine Angaben dazu gemacht haben, dass die Klägerin – möglicherweise bzw. teilweise – die Wohnung gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin nutzen will, steht dem nicht entgegen. Die Bedarfsperson, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, ist konkret benannt worden. Es kommt daher – jedenfalls dann, wenn wie hier die Überzeugung besteht, dass der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt – nicht entscheidend darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden. Randnummer 22 Schließlich steht der Überzeugung vom Vorliegen des Eigenbedarfswunsches auch nicht entgegen, dass die Kläger und die Zeugin bei der Planung, dass die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft nutzen wolle, keine genauen Absprachen hinsichtlich etwaiger Mietzahlungen der Zeugin getroffen haben. Die Kläger sowie die Zeugin haben dazu bekundet, dass sich die Miete, die die Zeugin derzeit für ihre Wohnung leiste, höher als der von der Beklagten geschuldete Mietzins sei, so dass klar gewesen sei, dass sich die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung auch finanziell leisten könne. Zudem erhalte die Zeugin von den Klägern während ihres Studiums Unterhalt, weswegen eine genaue Absprache über die finanziellen Rahmenbedingungen für die in Rede stehende Wohnung nachvollziehbarer Weise nicht zwingend erforderlich war. Randnummer 23 2. Weiter hat das Amtsgericht zu Recht angenommen, dass sich die Beklagte nicht darauf berufen kann, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen wäre, da von ihr angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden könne, §§ 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB. Randnummer 24 Die Beklagte hat zwar mit Schreiben vom 26. April 2021 und damit innerhalb der Frist des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB einen Widerspruch gegen die Kündigung erklärt und sich darauf berufen, dass ihre Familie, Freunde und Bekannte in der Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung wohnten. Zudem wohnten ihre beiden minderjährigen Kinder seit ihrer Geburt in der Wohnung und seien mit dem Kiez eng verbunden, unter anderem gingen sie dort zur Grundschule und zum Instrumentalunterricht. Die Beklagte arbeite in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung in einer Grundschule und stocke mit ALG II auf, weswegen es für sie „momentan nahezu unmöglich“ sei, eine vergleichbare Wohnung zu einem ähnlichen Mietpreis anzumieten. Randnummer 25 a) Ein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Randnummer 26 Hinsichtlich der von der Beklagten vorgetragenen sozialen Vernetzung von ihr selbst sowie ihren Kindern in der Nachbarschaft der streitgegenständlichen Wohnung ist diese zwar nachvollziehbar. Diese Erwägungen sind im Rahmen der Prüfung von § 574 Abs. 1 BGB jedoch nicht geeignet, eine besondere Härte zu begründen, da eine solche nur in Betracht kommt, wenn sich die für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22.5.2019 – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Tz. 31 m.w.N., beck-online). Dafür, dass dies hier der Fall wäre, ist nichts ersichtlich. Randnummer 27 Die von der Beklagten in ihrem Widerspruch geschilderte angespannte finanzielle Situation ist nicht im Rahmen von § 574 Abs. 1 BGB, sondern in Verbindung mit der Frage nach fehlendem Ersatzraum zu berücksichtigen (vgl. Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 574 BGB Rn. 59), so dass auch insofern kein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB gegeben ist. Randnummer 28 b) Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 574 Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Härte auch vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Randnummer 29 Den Mieter trifft im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, wobei sich der Umfang der zu fordernden Bemühungen danach richtet, was dem jeweiligen Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (vgl. BGH, Urteil v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Tz. 53 m.w.N., beck-online). Entsprechende Bemühungen, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, sowie deren Feststellung durch das Gericht sind auch nicht etwa nicht im Blick auf eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt entbehrlich (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 52 m.w.N.). Randnummer 30 Insoweit ist festzustellen, dass die ersten von der Beklagten nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum auf den 23. August 2022 datieren und somit knapp zwei Jahre nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sowie über ein Jahr nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt sind. Sowohl im Zeitpunkt der Erklärung des Widerspruches als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist lag somit kein im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB zu berücksichtigender Härtegrund vor, auf den sich die Beklagte berufen könnte. Ob Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erlangen gewesen wäre, wenn die Beklagte vor Ablauf der Kündigungsfrist – von ihr tatsächlich unterlassene – Anmietbemühungen entfaltet hätte, kann dahinstehen. Denn eine Härte kann nur dann „nicht zu rechtfertigen" i.S.v. §§ 574 Abs. 1, 2 BGB sein, wenn der Mieter ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern (vgl. BGH, Beschl. v. 2. Juli 2014 – XII ZR 65/14, NJW-RR 2014, 914 Tz. 4 m.w.N. zum Erfordernis von Bemühungen des Vollstreckungsschuldners und der davon abhängenden Unersetzlichkeit des Nachteils i.S.d. § 719 Abs. 2 ZPO). Davon ausgehend ist die Entfaltung von Anmietbemühungen noch während des Bestandes des Mietverhältnisses unabhängig davon erforderlich, ob der gekündigte Wohnraummieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung hat. Soweit vertreten wird, der Mieter dürfe die Ersatzwohnraumsuche so lange zurückstellen, als er an den Erfolgsaussichten seiner Rechtsverteidigung gegen den Räumungsanspruch nicht ernsthaft zweifeln muss (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 17. Februar 2020 – 64 S 160/19, BeckRS 2020, 2853 Tz. 6 ff.), vermag die Kammer dieser Argumentation nicht zu folgen. Vielmehr verlangen neben dem Wortlaut auch Sinn und Zweck sowie die Systematik der §§ 574 Abs. 1, Abs. 2, 574b Satz 2 Satz 1 BGB – bei zutreffender Belehrung durch den Vermieter – die Geltendmachung des Widerspruchs und das Bestehen eines Widerspruchsgrundes spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Aus diesem Regelungskonzept des Gesetzgebers ergibt sich, dass sich ein Wohnraummieter, sofern er sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen will, nicht darauf zurückziehen kann, erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses oder womöglich sogar erst nach Erlass eines erst- oder zweitinstanzlichen Räumungsurteils mit der Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu beginnen (vgl. Emanuel, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Juli 2023, § 574a Rz. 15). Randnummer 31 Davon ausgehend sind die von der Beklagten vorgetragenen und auch durch Übersendung entsprechender Unterlagen nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum – einerseits den Zeitraum August 2022 bis Januar 2023 betreffend sowie erneut und intensiviert seit August 2023 – im Rahmen von § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB schon grundsätzlich nicht mehr berücksichtigungsfähig, da insofern Voraussetzung ist, dass die (rechtliche) Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeutet. Nach Ablauf der Kündigungsfrist – hier gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, 2 BGB mit Ablauf des 30. Juni 2021 – entstandene Umstände bzw. Härtegründe können daher bei der Beurteilung von § 574 BGB keine Rolle mehr spielen (vgl. Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, § 574 Rn. 24; Häublein, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 574 Rn. 9 m.w.N.). Um solche nachträglich entstandenen Gründe, für die nicht mehr die mietrechtliche Vorschrift des § 574 BGB einschlägig ist, sondern die allgemeinen Schutzvorschriften der §§ 721, 765a ZPO anwendbar sein können, handelt es sich hier aber. Randnummer 32 c) Auf den Antrag der Beklagten war ihr gemäß § 712 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden, da die Vollstreckung ihr einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde. Randnummer 33 Es ist grundsätzlich und auch hier davon auszugehen, dass bei einer Räumungsvollstreckung einer Wohnung der unersetzliche Nachteil droht, dass sich der (endgültige) Verlust der Wohnung als der bisherige Lebensmittelpunkt wegen zwischenzeitlicher Verfügungen oder Veränderungen durch den Vollstreckungsgläubiger meist nicht mehr rückgängig machen lässt (vgl. BGH, Beschl. v. 31. Januar 2023 – VIII ZA 27/22, BeckRS 2023, 5021 Tz. 10, beck-online). Randnummer 34 Dem Antrag der Beklagten steht auch kein überwiegendes Interesse der Kläger nach § 712 Abs. 2 Satz 1 ZPO entgegen. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung ist einerseits das Interesse des Räumungsschuldners – hier der Beklagten – an einer vorläufigen Aussetzung der Zwangsvollstreckung zu berücksichtigen, andererseits das Interesse des Gläubigers – hier der Kläger – an einer zeitnahen Realisierung seines titulierten Anspruchs (vgl. zum Maßstab Ulrici, in: BeckOK ZPO, 49. Ed., Stand: 1. Juli 2023, § 712 ZPO Rn. 8 m.w.N.). Diese Interessenabwägung geht hier zu Gunsten der Beklagten aus. Sie steht vor dem Hintergrund des stark angespannten Wohnungsmarktes in Berlin im Falle einer Räumungsvollstreckung vor der Situation, in absehbarer Zeit voraussichtlich keinen anderweitigen Wohnraum für sich und ihre beiden minderjährigen Kinder zu finden. Die entsprechenden Bemühungen um Ersatzwohnraum für den aktuellen Zeitraum hat die Beklagte mit den vorgelegten Wohnungsbewerbungen nachgewiesen und damit auch glaubhaft gemacht i.S.v. § 714 Abs. 2 ZPO. Das Interesse der Kläger, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen zu können, muss demgegenüber zurücktreten. Zwar ist insofern zu berücksichtigen, dass die aktuelle Wohnsituation der Zeugin ... von dieser sowohl hinsichtlich des Zustands der von ihr derzeit bewohnten Wohnung als auch hinsichtlich der Größe und des Mietzinses als nicht zufriedenstellend angesehen wird. Anders als der Beklagten droht der Zeugin ... aber auch bei der nunmehr getroffenen Regelung nach § 712 Abs. 1 ZPO kein nicht zu ersetzender Nachteil. Randnummer 35 Die Beklagte kann jedoch keinen Vollstreckungsschutz gemäß § 712 Abs. 1 Satz 2 ZPO ohne vorherige Sicherheitsleistung verlangen. Denn sie hat nicht hinreichend glaubhaft gemacht, zur Leistung einer Sicherheit nicht in der Lage zu sein. Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Randnummer 37 4. Die Revision war gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage in Bezug zu ermöglichen, ob sich auch ein Mieter, der erst nach Ablauf der Kündigungsfrist Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen kann, sich auf § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB berufen kann. Randnummer 38 5. Die Entscheidung zur Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Beklagten war auch unter Berücksichtigung des Erlangungsinteresses der Kläger angesichts des gerichtsbekannt angespannten Wohnungsmarktes die aus dem Tenor ersichtliche Räumungsfrist zu gewähren. 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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 20.12.2024 Aktenzeichen: 49 C 154/24 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:1220.49C154.24.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung im Falle einer Vorratskündigung Orientierungssatz Da die streitgegenständliche Eigenbedarfskündigung damit begründet wird, die Bedarfsperson (hier Tochter) plane nach Abschluss ihrer Ausbildung, ihren Lebensmittelpunkt aus dem Ausland nach Hamburg zu verlegen, handelt es sich um eine unzulässige Vorratskündigung. Es ergibt sich bereits aus der Kündigung, dass völlig unklar ist, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist. Ein gewichtiges Indiz gegen eine hinreichende Verfestigung des Eigenbedarfs ist zudem die unterbliebene Besichtigung der Wohnung. Gleiches gilt für den Nichteinzug bis zum Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärung.(Rn.2) (Rn.4) (Rn.5) Tenor Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, § 91 a ZPO. Der Streitwert wird festgesetzt auf 15.600,00 €. Gründe Randnummer 1 Die getroffene Kostenentscheidung entspricht billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes. Randnummer 2 Bei streitiger Entscheidung ohne Herausgabe der aufgrund einer Eigenbedarfskündigung gekündigten Wohnung wäre der Kläger voraussichtlich in der Räumungsklage unterlegen gewesen. Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Kläger für den Eigenbedarf für seine Tochter M. beweisbelastet gewesen ist. Zur Begründung wurde in der Klage und auch der Eigenbedarfskündigung ausgeführt, dass diese nach Abschluss ihrer Ausbildung plane, ihren Lebensmittelpunkt nach Hamburg zu verlegen. Dabei wird in der Kündigung (Anlage K 2) angegeben, die Tochter habe sich auf verschiedene Jobangebote in Hamburg beworben und möchte in Hamburg ihren zukünftigen Lebensmittelpunkt begründen. Insoweit ergibt sich bereits aus der Kündigung, dass völlig unklar ist, ob der angedachte Eigenbedarf letztlich umsetzbar ist, da dies voraussetzt, dass die Tochter des Klägers auch entsprechende geeignete und für sie in Betracht kommende berufliche Angebote erhält. Insoweit dürfte auch zu berücksichtigen sein, dass die Tochter eine berufliche Ausbildung in Schweden absolviert hat und es insoweit auch nicht ohne Weiteres ersichtlich ist, welche Ausbildung sie gemacht hat und ob für eine solche Ausbildung überhaupt entsprechende berufliche Perspektiven in Hamburg gegeben sind. Insoweit fehlt es in der Eigenbedarfskündigung an jeglicher Spezifizierung. Randnummer 3 Der Sache nach handelt es sich aufgrund der noch nicht hinreichenden Verfestigung um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Tochter zunächst entsprechende Angebote erhalten müsste, um anschließend prüfen zu können, ob sie tatsächlich nach Hamburg umziehen will. Dieses ist jedoch zum Zeitpunkt der Kündigung und auch zum Zeitpunkt der Klagerhebung, wobei es auf den letzteren Zeitpunkt nicht ankommt, erkennbar unklar gewesen. Randnummer 4 Dem entspricht, dass die Tochter des Klägers die Wohnung auch bis zur übereinstimmenden Erledigungserklärung nach Herausgabe derselben weiterhin nicht bezogen hat. Dies steht im deutlichen Widerspruch zum vorgerichtlichen Schriftverkehr, in dem der Kläger behauptet hat, dass eine Fortsetzung über den 31.05.2024 hinaus für ihn keinesfalls möglich sei. Randnummer 5 Im Übrigen ergibt sich aus der Akte in keiner Weise, dass die Tochter des Klägers sich die Wohnung angeschaut hat, was auch bei einem Wohnsitz in Schweden zu erwarten gewesen wäre, wenn ein ernsthafter Selbstnutzungswunsch bestanden hätte. Randnummer 6 Hiernach wäre der Kläger bei streitiger Entscheidung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen gewesen. Randnummer 7 Der Streitwert ergibt sich aus der Jahres-Netto-Kalt-Miete. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hanau 2. Berufungskammer Entscheidungsdatum: 11.09.2023 Aktenzeichen: 2 S 94/22, 32 C 155/21 ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2023:0911.2S94.22.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 535 BGB, § 536 BGB, § 546 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Schlechter Übergabezustand kein Mangel; Rückbaupflicht nach Mietende Leitsatz Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache ver-tragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zu-stand. Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlech-terungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Verände-rungen hat er spätestens bei Mietende auch dann beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Miet-beginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war. Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 12. August 2022, 32 C 155/21, Urteil Tenor Die Kläger und Berufungskläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Die Kläger und Berufungskläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung des Beschlusses. Gründe Nach Vornahme der gemäß § 522 Abs. 1 und 2 ZPO gebotenen Prüfung ist die Kammer einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Die Sache hat auch weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung durch Urteil. I. Die Kläger begehren als ehemalige Mieter von dem beklagten ehemaligen Vermieter die Rückzahlung einer Kaution. Im Jahr 2012 mieteten die Kläger eine Wohnung von dem inzwischen verstorbenen Vater des Beklagten und zahlten einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.000,00 € auf ein Sparkonto des Vaters des Beklagten ein. Im Jahr 2018 erwarb der Beklagte die Liegenschaft, zwischen den Parteien wurde am 18.08.2018 ein neuer Mietvertrag geschlossen (Bl. 5 ff. dA). Während der Mietzeit nahmen die Kläger Veränderungen an der Mietsache vor, unter anderem an der Schalterdose im Flur (Durchbohren der Dose und der Wand für den Anschluss einer Steckdose in der Abstellkammer), der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals. Weiterhin wurde eine Wandlampe neu installiert und die Installation vergipst. Nach Rückgabe der Mietsache fertigte der Beklagte im Zuge der gemeinsamen Begehung mit dem Elektrotechnikmeister (…) ein Rückgabeprotokoll, in welchem eine Reihe von Mängeln aufgeführt sind, einschließlich einer Manipulation an der Elektroinstallation mit dem Zusatz „Diese Arbeiten sind sofort auszuführen und werden der alten Mietpartei in Rechnung gestellt" (Anlage B2, Bl. 54 ff. dA). Das Protokoll übersendete der Beklagte am 09.11.2019 an die Kläger, worauf der Kläger zu 1. mit Schreiben vom selben Datum die Forderungen zurückwies. Für den Rückbau der Steckdose in der Abstellkammer, die Arbeiten an der Aufputzdoppelsteckdose im Bad sowie des Installationskanals und die Arbeiten betreffend die Wandlampe zahlte der Beklagte an die Firma (...) einen Betrag von 1.075, 94 € gemäß Rechnung vom 20.01.2020 (Bl. 25 f. dA). Mit Schreiben vom 06.04.2021 (Anlage B6, Bl. 65 dA) übersandte der Beklagte das noch auf seinen Vater ausgestellte Kautionssparbuch an die Kläger mit dem Hinweis: „Jedoch auf Grund der überschaubaren Kautionsleistung, die glücklicherweise durch mich noch belegt werden kann, von 1000 EURO, übersende ich Ihnen das ordnungsgemäß geführte Kautionssparbuch sowie die entsprechende Nebenkostenabrechnung mit einem Guthaben von 291,56 Euro. Die Zahlung erfolgt kurzfristig. Die Rückgabe des Kautionsleistung [sic!] erfolgt ausdrücklich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht!“ Das Sparbuch ist nicht verwertbar, da es auf den Vater des Beklagten ausgestellt und der Beklagte nicht dessen Erbe ist. Mit Schriftsatz vom 22.9.2021 erklärte der Beklagte die Aufrechnung der Kaution mit dem von ihm an die Firma (...) gezahlten Betrag von 1.075,94 €. Die Kläger waren der Auffassung, keine Beschädigung verursacht zu haben. Sie haben vorgetragen, die Arbeiten seien teilweise mit dem Beklagten abgesprochen gewesen, zudem seien die angesetzten Kosten in der Rechnung unangemessen bzw. nicht erforderlich. Der Kläger habe durch die Rückgabe des Sparbuchs erklärt, keine Forderungen mehr geltend zu machen. Zudem seien die Ansprüche verjährt. Die Kläger haben beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 1.004,47 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat vorgetragen, die Veränderungen durch die Kläger seien eine Beschädigung der Mietsache. Er habe seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 BGB auf Geldersatz binnen der Verjährungsfrist des § 548 BGB durch Übersendung des Protokolls am 9.11.2019 ausgeübt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe durch die Übersendung des Sparbuchs den Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht anerkannt. Er habe zudem Ansprüche gegen die Kläger aufgrund der Veränderungen, weil diese nicht ordnungsgemäß durchgeführt worden seien, jedenfalls aber die Mietsache so zurückzugeben sei, wie sie den Klägern übergeben worden sei. Der Anspruch sei auch gemäß § 215 BGB innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gewesen, da der Beklagte vor Fristablauf seine Ersetzungsbefugnis gemäß § 249 Abs. 1, 2 BGB ausgeübt habe. Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihre Klageanträge vollumfänglich weiterverfolgen. Zur Begründung führen sie aus, der Beklagte habe durch die Rückgabe des Sparbuchs seine Auszahlungspflicht der Kaution anerkannt. Zudem hätten sie lediglich nicht ordnungsgemäße und teils lebensgefährliche Zustände behoben, das auch in Absprache mit dem Beklagten, so dass eine Beschädigung der Mietsache nicht vorliege. Weiterhin hätten sie die Rechnung vom 20.01.2020 substantiiert bestritten, da die Arbeiten mit geringerem Aufwand zu beheben gewesen wären. Daher hätte ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen. Der Anspruch des Beklagten sei zudem verjährt, weil der ihnen zunächst zustehende Anspruch auf Rückgabe des Sparbuchs erst nach Ablauf der Verjährungsfrist auf Zahlung umgestellt worden sei, zudem habe der Beklagte keine Kautionsabrechnung erteilt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungsschrift (Bl. 102 ff dA) verwiesen. Die Kläger beantragen: Das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 12.08.2022 - 32 C 155/21 -, zugestellt am 17.08.2022 wird abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 1.004,47 € nebst 5 Prozentpunkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2019 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 265,61 € zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das angegriffene Urteil. Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung (Bl. 110 ff. dA) verwiesen. II. Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Weder beruht die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung. Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, weil der Beklagte, wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat, gegen diese Forderung mit einem ihm zustehenden Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache, jedenfalls aber unterlassener ordnungsgemäßer Rückgabe, wirksam aufgerechnet hat. Die hiergegen erhobenen Einwände der Berufung greifen nicht durch. Dafür, dass der Beklagte „den Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution“ konkludent anerkannt hätte, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen würde es sich nicht um ein Anerkenntnis des Rückforderungsanspruchs, der dem Mieter gemäß § 551 BGB in Verbindung mit der Sicherungszweckabrede ohnehin nach Mietende zusteht, handeln, sondern um einen Verzicht auf die Verwertung der Kaution oder der Geltendmachung von Ansprüchen durch den Vermieter im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses. Zum anderen kann aus der Rückgabe des Kautionssparbuchs eine solche Erklärung schon deshalb nicht geschlossen werden, weil das Sparbuch -wie die Kläger selbst vortragen- nach dem Tod des Vaters des Beklagten für die Kautionssicherung überhaupt nicht mehr verwendet werden kann. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Beklagte auf die vorgehenden Aufforderungen der Kläger, den Kautionsbetrag (in Geld) zurückzahlen, überhaupt nicht reagiert hat und mit der Übersendung des Sparbuchs dem Begehren der Kläger auch nicht nachgekommen ist, kann ein konkludenter Verzicht auf die Kautionsverwertung oder eigene Schadensersatzansprüche in der Übersendung des Sparbuchs gerade nicht gesehen werden. Das wird zudem dadurch klargestellt, dass der Beklagte ausdrücklich „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ handelte (Schreiben vom 06.04.2021, Anlage B6, Bl. 65 dA). Damit ist für einen Rechtsbindungswillen dahingehend, dass der Beklagte das Nichtbestehen von Ansprüchen verbindlich erklärt und auf die Kautionsverwertung verzichtet hätte, kein Raum. Aus demselben Grund ergibt sich auch aus den weiteren Ausführungen, dass der Beklagte das Sparbuch aufgrund der „überschaubaren Kautionsleistung“ übersende, keine andere Wertung. Weil diese Erklärung für den Beklagten ausschließlich nachteilig wäre, unterliegt sie den Anforderungen eines Verzichtsvertrags (§ 397 BGB). Dabei stellt der Bundesgerichtshof an die Annahme eines Rechtsbindungswillens des Erklärenden extrem hohe Anforderungen, die im Zweifel grundsätzlich nicht anzunehmen sind (BGH, Urteil vom 29. November 1995 – VIII ZR 293/94 –, Rn 14, juris). Diese Voraussetzungen sieht die Kammer in keiner Weise als erfüllt an. Der Anspruch des Beklagten ist auch nicht verjährt bzw. einer Aufrechnung über § 215 BGB unzugänglich. Dabei ist der Klägervortrag schon widersprüchlich, wenn einerseits angeführt wird, der Kautionsrückgewährungsanspruch wäre auch nach dem Tod des Vaters des Beklagten und somit innerhalb der Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auf Rückgabe des Kautionssparbuchs gerichtet, zugleich aber die Klage auf Geldzahlung richten. Würde die Auffassung der Kläger zutreffen, wäre nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage ihnen ein Anspruch auf Geldzahlung zustehen würde. Sie begründen dies damit, dass sich der Rückgabeanspruch automatisch in einen Geldzahlungsanspruch geändert habe, weil der Beklagte das Erbe „wohl“ ausgeschlagen habe (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Damit ist schon nicht ersichtlich, ob die Kläger überhaupt einen Anspruch auf Geldzahlung hätten, da sie selbst nicht konkret vortragen, ob und wann genau dieser entstanden sein soll. Tatsächlich bestand aber zu keinem Zeitpunkt ein auf die Rückgabe des Sparbuchs gerichteter Anspruch, weil die Kläger kein Sparbuch übergeben, sondern die Kaution in bar geleistet haben. Dass die 1.000 € auf ein Kautionssparbuch des damaligen Vermieters eingezahlt wurden (Klageschrift vom 19.08.2021, S. 2, Bl. 2 dA), ändert hieran nichts. Die Anlagepflicht ergibt sich schon aus § 551 Abs. 3 S. 1 BGB. Damit war der klägerische Anspruch von Anfang an auf Rückzahlung des geleisteten Betrags gerichtet, der aus dem Sparbuch selbst oder auch dem persönlichen Vermögen des Vermieters erfolgen konnte, weil Geld eine Gattungsschuld ist. Die Ansprüche der Parteien standen sich somit schon innerhalb der Verjährungsfrist aufrechenbar gegenüber. Das bezieht sich auch auf den Anspruch des Beklagten. Die Berufungsbegründung führt insoweit zwar an, dass dies nicht der Fall sei, weil der Beklagte angekündigt habe, die Arbeiten in Rechnung zu stellen, ohne eine konkrete Kautionsabrechnung zu erteilen (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 4, Bl. 105 dA). Letzteres ist jedoch überhaupt nicht erforderlich, weil sich die Ersetzungsbefugnis nach § 249 BGB allein als Willenserklärung darstellt, statt einer Reparatur (Abs. 1) den für diese erforderlichen Geldbetrag (Abs. 2) zu fordern (KG Berlin, Beschluss vom 2. Dezember 2019 – 8 U 104/17 –, Rn 12, juris). Das ist ein rein schadensrechtlicher Vorgang, der mit den Regelungen über die Handhabung der Mietkaution in keinem Zusammenhang steht. Der Vermieter muss insoweit auch keine Kautionsabrechnung erteilen, um die Kaution letztlich zu verwerten. Der Ablauf der im Allgemeinen mit 6 Monaten anzusetzenden Frist für die Kautionsabrechnung führt lediglich dazu, dass der Mieter diese nunmehr zurückfordern und gerichtlich einklagen kann (Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2022, BGB § 551 Rn 90). Dem Vermieter ist es hingegen nicht verwehrt, sich gegen den Anspruch durch Erklärung der Aufrechnung zu verteidigen. Hinsichtlich der vorgenommenen Veränderungen an dem Kabel sowie den Steckdosen haben die Kläger selbst erklärt, dass diese durch sie erfolgten, sie bestreiten lediglich, dass es sich um eine Beschädigung handeln würde und tragen vor, der Beklagte habe ihnen die Änderungen erlaubt bzw. es würde sich um Mangelbeseitigungsarbeiten handeln (Schriftsatz vom 21.10.2021, Bl. 29 f. dA). Dem ist das Amtsgericht mit zutreffender Begründung nicht gefolgt. Es fehlt vorliegend schon an einer Mangelhaftigkeit der Mietsache, jedenfalls aber stehen den Beklagten keine Rechte aus § 536a Abs. 2 BGB zu, welche diese zudem auch nach eigenem Vortrag überhaupt nicht geltend gemacht haben. Die Kläger tragen selbst vor, der von ihnen veränderte Zustand habe bereits bei Mietbeginn bestanden (Schriftsatz vom 21.10.2021, S. 2 Bl. 30 f. dA). Mangels abweichender Parteivereinbarungen bestimmt sich der vertragsgemäße Zustand der Mietsache jedoch nach demjenigen, der bei Vertragsschluss tatsächlich bestanden hat, so dass keine Gewährleistungsrechte bestehen (LG Berlin, Urteil vom 2. Mai 2018 – 18 S 392/16 –, Rn 16, juris) und auch ein objektiv „schlechter“ Zustand keinen Mangel darstellt (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2022, BGB § 536 Rn 19). Selbst wenn es sich jedoch um einen Mangel handeln würde, hätten die Kläger diesen gemäß § 536b BGB beanstandungslos angenommen, so dass die Ansprüche aus §§ 536 ff. BGB nicht bestehen. Wenn die Kläger also etwa vortragen, dass der Kabelkanal von Anfang an nicht fachgerecht befestigt gewesen sei (Berufungsbegründungsschriftsatz vom 14.10.2022, S. 3, Bl. 104 dA), ist das gewährleistungsrechtlich nicht von Belang. Der nunmehr erstmalig mit der Berufungsbegründung erbrachte Vortrag, dass der Zustand „lebensgefährlich“ gewesen sei, greift nicht durch. Derartiges haben die Kläger erstinstanzlich in keiner Weise vorgetragen, sondern lediglich auf eine ihrer Ansicht nach nicht fachgerechte Anbringung verwiesen und im Übrigen auf Änderungen in Absprache mit dem Beklagten. Es ist auch nicht ersichtlich oder vortragen, dass insoweit eine Mangelanzeige gegenüber dem Beklagten erfolgte (§ 536c BGB). Das Amtsgericht hat zudem zutreffend festgestellt, dass die Kläger keine Mangelbeseitigungsmaßnahmen iSd § 536a Abs. 2 BGB durchgeführt, sondern die Änderungen entweder eigenmächtig vorgenommen oder den Beklagten um Erlaubnis hierzu ersucht haben. Damit handelt es sich unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt um Mangelbeseitigungsrechte, die zu einem Ersatzanspruch führen, sondern um Veränderungen der Mietsache. Hierzu ist der Mieter nicht befugt. Selbst wenn aber, wie klägerseits vorgetragen, eine entsprechende Genehmigung des Vermieters vorliegt, muss die Mietsache so zurückgeben werden, wie sie übergeben wurde (BGH, Urteil vom 17. März 1999 – XII ZR 101/97 –, Rn 16, juris). Auf den Vortrag der Kläger, dass die Arbeiten fachgerecht erfolgt seien, kommt es daher nicht an. Will der Mieter Änderungen oder „Verbesserungen“ an der Mietsache durchführen und diese auch nach Rückgabe so belassen, muss er mit dem Vermieter eine entsprechende Vereinbarung treffen. Andernfalls hat der Vermieter das Recht, die Wohnung in dem Zustand zurückzuerhalten, wie er sie übergeben hat. Ob sich die Änderung als „Veränderung“ oder, wie die Kläger mit der Berufung vortragen, „Reparatur“ darstellt, ist dabei ohne Relevanz, wenn die Mietsache in diesem Zustand angemietet wurde, jedenfalls aber kein Vorbehalt bei der Übergabe bei Einzug erklärt wurde. Entgegen der Ansicht der Berufung musste auch kein Sachverständigengutachten bezüglich der Rückbaukosten eingeholt werden. Um die Angemessenheit und Erforderlichkeit der Kosten so konkret darzulegen, dass das Gericht diese gem. § 287 ZPO schätzen kann, reicht es aus, dass der Geschädigte eine Rechnung eines Marktanbieters vorlegt, die er bezahlt hat. Ein einfaches Bestreiten der Erforderlichkeit des ausgewiesenen Rechnungsbetrages zur Schadensbehebung reicht dann grundsätzlich nicht aus, um die geltend gemachte Schadenshöhe in Frage zu stellen (BGH, Urteil vom 5. Juni 2018 – VI ZR 171/16 –, Rn 16 ff.). Entgegen dem Vorbringen in der Berufungsbegründung haben die Kläger die Erforderlichkeit und Angemessenheit der Kosten nicht substantiiert bestritten. Sie haben lediglich vorgetragen, dass die aufgeführten Meister- und Helferstunden nicht nötig gewesen seien, was gerade keinen konkreten Angriff auf die Rechnung darstellt, sondern diese im Ergebnis lediglich, wenn auch anders formuliert, als „zu hoch“ bezeichnet. Das ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreichend, so dass hierzu auch kein Sachverständigengutachten einzuholen war. Die Kammer hat bezüglich der von dem Amtsgericht vorgenommenen Schätzung nach § 287 ZPO keine Bedenken. Die Kammer regt an, eine Rücknahme der Berufung zu prüfen. Etwaiger neuer Vortrag ist nach der ZPO nur in sehr engen Grenzen zulässig. Die Rücknahme hätte die Halbierung der Gerichtskosten zweiter Instanz zur Folge, § 3 Abs.2 GKG i.V.m. KV-Nr.1222. 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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Mannheim Entscheidungsdatum: 03.04.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 4 C 4743/18 ECLI: ECLI:DE:AGMANNH:2019:0403.4C4743.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 BGB, § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters; Vorliegen einer erheblichen Pflichtverletzung; Treuwidrigkeit der Berufung auf ordentliche Kündigung bei sofortigem Ausgleich der Mietrückstände Orientierungssatz 1. Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Randnummer 3 Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Randnummer 4 Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 5 Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Randnummer 6 Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Randnummer 7 Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Randnummer 8 Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Randnummer 15 Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 16 Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Randnummer 17 Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Randnummer 19 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). Randnummer 20 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. Randnummer 21 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Randnummer 22 Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. Randnummer 23 a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Randnummer 24 Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. Randnummer 25 b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Randnummer 26 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. Randnummer 27 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Randnummer 28 Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Randnummer 29 Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Randnummer 30 Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Randnummer 31 Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 32 Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. Randnummer 33 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Randnummer 34 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Randnummer 35 Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Randnummer 36 Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: Randnummer 37 (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Randnummer 38 Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). Randnummer 39 (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. Randnummer 40 (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 41 (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. Randnummer 42 c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). Randnummer 43 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Randnummer 44 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). Randnummer 45 d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Randnummer 46 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR70.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/19 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs.1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 a) Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 a). b) Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklausel- artigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 26. Februar 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit mehreren Jahrzehnten Mieter eines ehemaligen Landarbeiterhauses in Braunschweig. Ein schriftlicher Mietvertrag besteht nicht; die Nettomiete beläuft sich auf monatlich 60 €. Das Badezimmer der Beklagten befindet sich nicht im Hauptgebäude, sondern in einem - ansonsten ungenutz- ten - Seitenflügel. Im Haupthaus befindet sich eine weitere vermietete Wohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 23. Juni 2017 erklärte der Kläger, der Erbe der Liegenschaft geworden war, die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. 1 2 - 3 - Zur Begründung führte er - unter Hinweis auf ein den Beklagten bereits über- sandtes Privatgutachten vom 3. Juni 2015 - aus, der Seitenflügel müsse aus "wirtschaftlichen und statischen Gründen" abgerissen werden; eine Wiederher- stellung sei "nicht ansatzweise darstellbar". Der Bereich, in dem sich das Bade- zimmer befinde, sei "sehr baufällig" und nur "unter erheblichen Gefahren begeh- bar". Während des Rechtstreits - am 28. März 2018 und erneut am 14. Mai 2018 - wiederholte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses und machte - nach zwischenzeitlicher Einholung eines Kostenvoranschlags vom 7. Mai 2018 - geltend, der Anbau eines neuen Badezimmers koste rund 26.000 €; in Anbetracht der geringen Miete trage sich dies wirtschaftlich nicht. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien zur Räumung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) seien nicht gegeben; die (behauptete) Notwendigkeit des Abbruchs erfülle diesen Kün- 3 4 5 6 7 - 4 - digungstatbestand nicht. Auch ein im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- rechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses sei nicht gegeben. Nach seinem eigenen Sachvortrag lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstünden. Diese Voraussetzung sei wie die "erheblichen Nachteile" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu beurteilen. Obgleich es hier nicht um eine Verwer- tungskündigung gehe, handele es sich um eine auf wirtschaftliche Erwägungen gestützte Kündigung. Mangels erkennbarer alternativer Verwertungsabsicht seien die Voraussetzungen der Erheblichkeit dabei eher strenger, jedenfalls aber nicht großzügiger zu beurteilen. Nach diesem Maßstab erscheine die Erweiterung des Gebäudes zwecks Neuerrichtung eines Badezimmers, welche nach dem Vortrag des Klägers 26.000 € koste, zumutbar. Denn dies ermögliche den - nach dem (insoweit be- strittenen) Klägervortrag gebotenen - Abriss des Seitenflügels, ohne das Mietver- hältnis zu beenden. Gleichzeitig erhöhe sich der Mietwert des verbleibenden Hauptgebäudes. Nicht zu berücksichtigen sei, dass die Beklagten nur eine äußerst geringe Miete zu entrichten hätten. Zwar sei diese auch unter Ausnutzung aller gesetzli- chen Möglichkeiten kurz- und mittelfristig nicht auf ein Niveau erhöhbar, welches den vorgenannten Aufwand längerfristig amortisiere. Bei der Beurteilung der Zu- mutbarkeit sei dies aber nicht zu berücksichtigen, denn sowohl eine Verwertungs- kündigung als auch eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB dürften nicht vorge- nommen werden, um eine Mieterhöhung zu erzielen. Dies beruhe auf dem allge- meinen Rechtsgedanken, dass der Vermieter sich nicht auf eine "zu geringe" 8 9 10 - 5 - Miethöhe stützen könne, sondern die bestehende Miete - unbeschadet der ge- setzlichen Erhöhungsmöglichkeiten - als gegeben akzeptieren müsse. Dies gelte auch für außergewöhnlich mieterbegünstigende Konstellationen. Der für den Anbau eines Bades aufzuwendende Betrag erscheine im Ver- hältnis zu dem Interesse der Beklagten an der Fortsetzung des Mietverhältnisses noch zumutbar. Auf die weiteren streitigen Fragen der technischen und wirt- schaftlichen Möglichkeiten eines teilweisen Abrisses des Seitenflügels komme es daher nicht an, ebenso wenig auf die Frage der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses nach §§ 574, 574a BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Rückgabe der Mietwohnung ver- pflichtet sind, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die vom Kläger erklärten Kündigungen vom 23. Juni 2017, 28. März 2018 und 14. Mai 2018 nicht beendet worden ist. 1. Rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen ist das Berufungs- gericht davon ausgegangen, dass die besonderen Voraussetzungen einer Ver- wertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht erfüllt sind. Nach dieser Bestimmung liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Been- digung des Mietverhältnisses vor, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Nach der Rechtsprechung des 11 12 13 14 - 6 - Senats, die das Berufungsgericht nicht verkannt hat, können durch den ersatzlo- sen Abriss eines Gebäudes oder Gebäudeteils zwar Unkosten vermieden wer- den. Er stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736 unter II 1 aa; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 12). Danach sind die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung im Streitfall nicht gegeben. Der Kläger hat bereits keinen Sachvortrag dazu gehal- ten, in welcher Weise er nach dem geplanten Abriss mit dem Objekt verfahren will; vielmehr hat er in der mündlichen Berufungsverhandlung erklärt, er wisse nicht, was er mit dem geerbten Grundstück "anfangen" wolle. 2. Somit sind, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, die vom Kläger erklärten Kündigungen am Maßstab der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu messen, wonach der Vermieter das Mietverhältnis kündi- gen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat. Ein berechtigtes Interesse des Klägers hat das Berufungsgericht unter den hier ge- gebenen Umständen des Einzelfalls rechtsfehlerfrei verneint. a) Da der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs- gründen ist (vgl. nur BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564a BGB aF]), kommt es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB darauf an, ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungs- gründe (Senatsurteile vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756 Rn. 34; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13). 15 16 - 7 - aa) Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs "berechtigtes Interesse" erfordert dabei eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 2004, 440, 441), wobei zu beachten ist, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentums- garantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, aaO; NZM 2011, 479 Rn. 29; Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25). In Anbetracht des- sen dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile keinen Umfang anneh- men, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwachsen (Senatsurteile vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289 Rn. 14; vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 226/09, NZM 2011, 773 Rn. 11; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 40; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 45). Dies gilt auch für die hier gegebene Fallgestaltung der Kündigung eines Wohnraummietvertrags zum Zwecke des Abbruchs des Mietobjekts (bezie- hungsweise eines Teils davon), mit dem vom Vermieter verfolgten Ziel, den Kos- ten für die Wiederherstellung der Mietsache zu entgehen. So begründet - ebenso wie bei einer Verwertungskündigung (vgl. hierzu BVerfGE 79, 283, 289 f.; 84, 382, 385) - auch bei einer Kündigung zum Zwecke des ersatzlosen Abbruchs einer als Wohnraum vermieteten baulichen Anlage nicht bereits jeder aus dem Fortbestand des Mietraumverhältnisses dem Vermieter erwachsende (wirtschaft- liche) Nachteil einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung. Zwar muss der durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter entstehende Nachteil - je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung - nicht unbedingt den Grad von erheblichen 17 18 19 - 8 - Beeinträchtigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen (vgl. Senats- urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 47 mwN [zur Absicht des Ver- mieters, eine vermietete Wohnung zu freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen]). Ist das angeführte Interesse jedoch - wie hier - im Fall eines gerin- geren personalen Bezugs (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 39) mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Ver- wertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einem Gewicht darstellen, der die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erreicht (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 27, 48 [zur Absicht des Vermieters, das vermietete Anwesen einer Nutzung für einen sozialpolitisch erwünschten Zweck zuzuführen]), jedoch grundsätzlich nicht darüber hinausgehen muss. bb) Hiernach erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein im Sinne der vorgenannten Grundsätze berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Da die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände umfasst (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO), entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Vorausset- zungen ein in diesem Sinne berechtigtes Interesse des Vermieters gegeben ist, auch im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf bei- den Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Be- trachtung (vgl. Senatsbeschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, aaO). 20 - 9 - Es obliegt mithin in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Ge- wichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 15; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 51). b) Gemessen an diesen Maßstäben hält die Beurteilung des Berufungs- gerichts, bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entstünden dem Kläger keine erheblichen Nachteile, einer revisionsrechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand. Dabei kann dahinstehen, ob im Streitfall ein (gegenwärtiges) berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses unter Umstän- den schon deshalb zu verneinen ist, weil der Kläger nach eigenen Angaben selbst noch nicht weiß, auf welche Weise er die Liegenschaft weiter nutzen will (sogenannte "Vorratskündigung", vgl. etwa Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, aaO Rn. 19 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB]). Jedenfalls hat das Berufungsgericht weder den maßgeblichen rechtlichen Beurteilungsmaßstab (dazu nachfolgend unter aa) noch die Anforderungen an den Sachvortrag des Vermieters zur Erheblichkeit der wirtschaftlichen Nachteile verkannt (dazu nach- folgend unter bb). aa) Zwar hat das Berufungsgericht ausgeführt, die Erheblichkeit der Nach- teile im Rahmen von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB sei "eher strenger, jedenfalls nicht großzügiger" zu beurteilen als unter Geltung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dies 21 22 23 24 - 10 - lässt entgegen der Ansicht der Revision jedoch nicht besorgen, dass die das Be- rufungsurteil tragenden Erwägungen von einem unzutreffenden Beurteilungs- maßstab an eine zum Zweck des ersatzlosen Abbruchs eines Wohngebäudes erklärte Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beeinflusst sind. Die vorge- nannte Aussage des Berufungsgerichts beschränkt sich - worauf auch die Revi- sionserwiderung hinweist - letztlich darauf, an die Erheblichkeit der Nachteile im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB seien keine geringeren Anforderungen zu stellen als an eine Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Strengere Anforderungen hat das Berufungsgericht - wie nachfolgend ausgeführt - auch nicht gestellt. bb) Insoweit hat es im Ergebnis frei von Rechtsfehlern sein Urteil darauf gestützt, nach dem Sachvortrag des Klägers lasse sich nicht feststellen, dass ihm durch die Fortdauer des Mietverhältnisses mit den Beklagten erhebliche wirt- schaftliche Nachteile entstünden. (1) Im Ansatz zu Recht beanstandet die Revision allerdings, das Beru- fungsgericht habe sich zur Begründung seiner Rechtsansicht auf die Bestimmun- gen des § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB und des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB be- rufen und diese als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens verstanden wissen wollen, welcher jeglicher Berücksichtigung der geringen Miete entgegen- stehe. Dies trifft nicht zu, denn die genannten Bestimmungen unterbinden ledig- lich Kündigungen zum Zwecke der Erhöhung der Miete (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) beziehungsweise eine Neuvermietung als Wohnraum, um eine höhere Miete zu erzielen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 2 BGB). Die - auch künftig erwart- bare - geringe Miete kann somit durchaus ein zu berücksichtigender Umstand im Rahmen der hier gebotenen Gesamtwürdigung sein. 25 26 - 11 - (2) Der vorbezeichnete Rechtsfehler hat sich indes auf das angefochtene Urteil nicht ausgewirkt. Denn das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass sich die Kosten der Neuerrichtung des Bades nicht über die Miete amortisieren. Es hat letztlich entscheidend darauf abgestellt, dass der Kläger insoweit lediglich einen Betrag in überschaubarer Höhe und auch diesen nur einmalig aufzubringen hat, wenn er im Interesse des Fortbestands des Mietverhältnisses mit den Be- klagten nach dem Abriss des baufälligen Seitenflügels ein neues Bad anbauen lässt. Soweit der Senat den ersatzlosen Abriss eines nur mit erheblichem Auf- wand zu sanierenden Wohnkomplexes unter besonderen Umständen als Kündi- gungsgrund revisionsrechtlich nicht beanstandet hat (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 188/03, aaO unter II 1 b [zum Abriss eines weitgehend leerstehenden Plattenbaus mit 142 Wohneinheiten]), waren dort für den Vermie- ter bei Fortbestand des Mietverhältnisses Nachteile einer ganz anderen Größen- ordnung zu besorgen, nämlich Jahr für Jahr zusätzlich in beträchtlicher Höhe er- wachsende Kosten allein für die Unterhaltung des Gebäudes. Schließlich hat das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang - eben- falls rechtsfehlerfrei - berücksichtigt, dass sich durch den Anbau eines Bades nach erfolgtem Abriss des baufälligen Anbaus jedenfalls der Wert des Grund- stücks erhöht, so dass der vom Kläger geltend gemachte Aufwand für die Neu- errichtung in gewissem Umfang kompensiert wird. (3) Vergeblich beanstandet die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvortrag des Klägers übergangen, über die erforderlichen finanziellen Mittel für die Errichtung des Bades nicht zu verfügen, denn das von der Revision insoweit in Bezug genommene schriftsätz- liche Vorbringen des Klägers ist nicht ansatzweise konkretisiert. Es enthält schon keine Angaben zu seinen finanziellen Verhältnissen (Einkommen, Mieteinnah- 27 28 29 - 12 - men aus der zweiten Wohnung im Haupthaus) und befasst sich mit der Möglich- keit einer Finanzierung des (verhältnismäßig geringen) Betrags für die Errichtung des Bades nicht. Ohne Erfolg rügt die Revision ebenfalls, das Berufungsgericht habe die im Lauf des Rechtsstreits schriftsätzlich am 14. Mai 2018 wiederholte Kündigung nicht mehr ausdrücklich sachlich verbeschieden. Es ist auszuschließen, dass dies zu einer dem Kläger günstigeren Entscheidung hätte führen können, denn der vorinstanzliche Prozessbevollmächtigte des Klägers hat den Inhalt der vor- prozessualen Kündigungserklärung vom 23. Juni 2017 lediglich (in denkbar knapper Form) wiederholt. Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Braunschweig, Entscheidung vom 06.09.2018 - 112 C 2770/17 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 26.02.2019 - 6 S 324/18 (139) - 30

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Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, so beginnt die Verjährung der Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten (Rn.26) . 2. Kündigt ein Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein Mietverhältnis, räumen die Mieter die Mieträume jedoch nicht und setzt sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fort, so kann der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) . Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen. 3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt. 6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%. 7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €. Randnummer 2 Die Beklagten zahlten die Kaution nicht. Randnummer 3 Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung. Randnummer 4 Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten. Randnummer 5 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis. Randnummer 7 Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde. Randnummer 8 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 9 Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor. Randnummer 10 Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben; Randnummer 13 2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 14 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 15 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen; Randnummer 18 hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist. Randnummer 19 Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar. Randnummer 20 Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2). Randnummer 21 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist teilweise begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages. Randnummer 24 Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt. Randnummer 25 Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung. Randnummer 26 Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB. Randnummer 28 Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet. Randnummer 29 Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713). Randnummer 30 Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB. Randnummer 31 Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort. Randnummer 32 In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Randnummer 33 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist. Randnummer 34 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 35 Im Übrigen ist die Klage abzuweisen. Randnummer 36 Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt. Randnummer 37 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan. Randnummer 38 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt. Randnummer 39 Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar. Randnummer 40 Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen. Randnummer 41 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Randnummer 42 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO. 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 08.03.2018 Aktenzeichen: 65 S 199/17 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 543 Abs 1 BGB, § 543 Abs 2 Nr 2 BGB, § 546 BGB, § 573 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Mietrecht: Anforderungen an die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrages; Zulässigkeit der Kündigung eines Wohnungsmietvertrages wegen Eigenbedarfs; Anforderung an die plausible Darlegung des Eigenbedarfs als Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung Orientierungssatz 1. Die außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen einer behaupteten Vertragsverletzung setzt eine vorherige Abmahnung und eine unveränderte Fortsetzung des abgemahnten Verhaltens voraus.(Rn.17) 2. Die Bewertung, ob die angegebene Begründung der Kündigung eines Wohnraummietvertrages durch den Vermieter wegen behaupteten Eigenbedarfs hinreichend plausibel ist, um die Wirksamkeit der Kündigung zu begründen, obliegt dem Gericht in freier Beweiswürdigung.(Rn.31) 3. Einzelfall zur Überprüfung der Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches als Grundlage der vermieterseitigen Kündigung eines Wohnraummietvertrages (hier: Plausibilität verneint).(Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 11. Juli 2017, 8 C 178/16, Urteil nachgehend BGH, 28. September 2018, VIII ZB 97/18, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen, Beschluss Tenor Auf die Berufung des Klägers und der Widerbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Juli 2017 - 8 C 178/16 – teilweise abgeändert: Die Widerklage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger und die Widerbeklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) zur Räumung der von ihnen inne gehaltenen Wohnung auf der Grundlage der von diesem unter anderem wegen Eigenbedarfs ausgesprochenen Kündigung vom 1. September 2016 verurteilt und die Entscheidung auf die Aussage des Beklagten im Rahmen seiner persönlichen Anhörung gestützt. Eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der von diesem benannten Zeugin hielt das Amtsgericht für entbehrlich; es sei schon aufgrund der Aussage des Klägers vom Eigennutzungswunsch überzeugt. Randnummer 3 Der Kläger und die Widerbeklagten haben gegen das ihnen am 24. Juli 2017 zugestellte Urteil am 2. August 2017 Berufung eingelegt und diese zugleich begründet. Randnummer 4 Sie beanstanden unter anderem, dass das Amtsgericht auf der Grundlage der Angaben des Beklagten ohne weitere Prüfung der Umstände und der Einwände des Klägers sowie der Widerbeklagten den Eigenbedarf als erwiesen angesehen hat. Randnummer 5 Der Kläger und die Widerbeklagten beantragen, Randnummer 6 das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und die Widerklage abzuweisen, Randnummer 7 Der Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Randnummer 10 Die Kammer hat gemäß Beschluss vom 6. Dezember 2017 Beweis durch Vernehmung der Zeugin M. erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 15. Februar 2017 Bezug genommen. II. Randnummer 11 1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird - eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 12 Der Beklagte hat gegen den Kläger und die Widerbeklagten zu 2) bis 4) keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen bewohnten Wohnung im Hause (...) in (...) Berlin aus § 546 Abs. 1, 2 BGB. Die von dem Beklagten mit Schreiben vom 1. September 2016 (Bl. I/77ff.) ausgesprochene Kündigung hat das zwischen dem Kläger und dem Beklagten seit 2004 bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Randnummer 13 a) Die Kündigung vom 1. September 2016 hat das Mietverhältnis nicht fristlos nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 1, 3 BGB „wegen laufenden Zahlungsverzugs und (…) andauernden vertragswidrigen Verhaltens“ beendet. Randnummer 14 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach den speziellen Kündigungstatbeständen in Absatz 2 der Regelung sind diese Voraussetzungen unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet, § 543 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB, der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 2 a) BGB oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 2 b) BGB. Randnummer 15 aa) Die Voraussetzungen der letztgenannten Regelungen lagen unabhängig davon zu keinem Zeitpunkt vor, dass die Miete nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts in dem im Kündigungsschreiben in Bezug genommenen Zeitraum März 2016 bis September 2016 wegen Mängeln der Mietsache (Fenster, Heizung) kraft Gesetzes gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war; der rückständige Betrag erreicht zu keiner Zeit eine Monatsmiete, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, erst recht übersteigt er sie nicht. Im Übrigen hat der Kläger den Betrag ausgeglichen, so dass eine etwa erfolgreich auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden wäre; der Kläger hat den Beklagten daraufhin folgerichtig, zudem erfolgreich auf Rückzahlung teilweise überzahlter Miete in Anspruch genommen. Randnummer 16 bb) Soweit der Beklagte die Kündigung wegen des Zahlungsverhaltens des Klägers auf den Gesichtspunkt der Vertragsverletzung wegen unvollständiger Mietzahlungen in dem genannten Zeitraum stützen möchte, bedurfte es zuvor einer Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB, zumal das JobCenter die Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß § 22 Abs. 7 SGB II unstreitig direkt an den Beklagten als Vermieter zahlt. Belegt wird dies durch die vom Kläger im Verfahren auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe vorgelegten JobCenter-Unterlagen. Soweit der Beklagte eine Abmahnung mit Schreiben vom 5. Juli 2013 behauptet, kann offen bleiben, ob eine mehrere Jahre zurückliegende Abmahnung eine andere rechtliche Bewertung zu begründen geeignet ist. Der Zugang des Schreibens wurde bestritten, vom darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten jedoch nicht unter Beweis gestellt. Selbst wenn auch der Zugang einer Abmahnung zugunsten des Beklagten unterstellt würde, wäre die wegen unvollständiger Mietzahlungen ausgesprochene Kündigung unwirksam, denn die Miete war – wie ausgeführt - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts um 5 bis 10 % gemindert, der Kläger nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zudem berechtigt, einen - wie hier - geringen Teil der Miete über einen Zeitraum von 7 Monaten nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzubehalten, um seinem Begehren um Beseitigung der Mängel Nachdruck zu verleihen (vgl. BGH, Urt. v. 17.06.2015 – VIII ZR 19/14, WuM 2015, 568 = Grundeigentum 2015, 1089, nach juris Rn. 61ff.). Dass es ihm eben darauf ankam, hat der Kläger durch die Einbeziehung der Wohnungsaufsicht des Bezirksamtes und die – dieses Verfahren auslösende – Klage auf Instandsetzung zum Ausdruck gebracht. Randnummer 17 cc) Soweit der Beklagte im von ihm selbst verfasst außergerichtlichen Kündigungsschreiben weitere Vertragsverletzungen überhaupt konkret benennt, §§ 568, 569 Abs. 4 BGB, rechtfertigen diese bereits deshalb nicht den Ausspruch der Kündigung, weil sie erst nach einer Abmahnung zulässig ist, § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Zwar sind einzelne konkret benannte Vertragsverletzungen Gegenstand der Abmahnungen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten mit Schreiben vom 12. Mai und 30. Mai 2016, so das (behauptete) Spielen der Kinder des Klägers im Treppenhaus, die (behauptete) Weigerung des Klägers und seiner Familienmitglieder, die Haustür zu verschließen, das (behauptete) Rauchen von Besuchern des Klägers im Treppenhaus und damit einhergehend das achtlose Wegwerfen von Kippen im Schreiben vom 12. Mai 2016 sowie das (behauptete) Parken vor der Toreinfahrt im Schreiben vom 30. Mai 2016. Der Beklagte behauptet indes selbst nicht, dass der Kläger und Personen, deren Verhalten er sich nach § 278 BGB zurechnen lassen müsste, nach Zugang der Abmahnungen das beanstandete Verhalten fortgesetzt hätten. Soweit der Beklagte die den Gegenstand der Abmahnungen bildenden behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen teilweise unter Beweis gestellt hat, war dem Beweisantritt mangels Entscheidungserheblichkeit daher nicht nachzugehen, Soweit der Beklagte in dem von ihm verfassten Kündigungsschreiben eine fehlende pflegliche Behandlung der Wohnung daraus ableitet, dass die Lüftungsleitungen in Bad und Küche sowie der Abfluss im Bad zu reinigen waren, dem Beklagten „mit Hilfe des Wohnungsamtes (…) auch noch die Kosten“ dafür „aufgebürdet“ wurden, verkennt der Beklagte ganz grundlegend seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB. Es handelt sich um Verschlechterungen der Mietsache, die durch ihren vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, die der Mieter jedoch nicht zu vertreten hat, § 538 BGB. Es ist Sache des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, den zum Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache während der Mietzeit zu erhalten, dafür erhält er die Gegenleistung des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB. Ebenso verhält es mit den Fenstern, die der Mieter während der Mietzeit selbstverständlich dadurch gebrauchen darf, dass er sie öffnet und schließt. Dem Beklagten sind nach übereinstimmender Erledigungserklärung bezüglich der vom Kläger mit dieser Klage geltend gemachten Instandsetzung der Fenster, die im Verlaufe des Rechtsstreits vorgenommen wurde, folgerichtig vom Amtsgericht rechtskräftig die Kosten auferlegt worden, denn er wäre – bei fehlender Erledigung – unterlegen und zur Instandsetzung verurteilt worden. Randnummer 18 b) Die vom Beklagten im Schreiben vom 1. September 2016 zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen der Sachverhalte unter a) und b) hat das Mietverhältnis ebenfalls nicht beendet, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen nicht vor. Randnummer 19 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Randnummer 20 Wie ausgeführt, liegen hinsichtlich des beanstandeten Zahlungsverhaltens schon keine Vertragsverletzungen des Klägers vor. Im Übrigen gilt zwar, dass der Ausspruch einer verhaltensbedingten ordentlichen Kündigung keine Abmahnung voraussetzt, allerdings kann ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderliche Gewicht verleihen (vgl. BGH Urt. v. 28.11.2008 – VIII ZR 145/07, in: NJW 2008, 508, zit nach juris, m.w.N.). Randnummer 21 Die letztgenannten Voraussetzungen sind hier – wie ausgeführt nicht gegeben. Den vom Beklagten im Kündigungsschreiben behaupteten, vom Kläger bestrittenen Vertragsverletzungen sind schon nicht so gewichtig, dass sie – die Richtigkeit der Behauptungen des Beklagten zu seinen Gunsten unterstellt – ein berechtigtes Interesse des Beklagten an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen. Randnummer 22 Die Beantwortung der Frage, ob eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist, ist Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die umfassend die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen hat (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, in: WuM 2016, 682, nach juris Rn. 9; Urt. v. 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, in: WuM 2015, 152, nach juris Rn. 21). Einzubeziehen ist dabei insbesondere ein etwa – hier vorliegendes – eigenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters (vgl. BGH; Urt. v. 15.04.2015 – VIII ZR 281/13, in Grundeigentum 2015, 853 = WuM 2014, 495, juris Rn. 33; Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, juris Rn. 23). Randnummer 23 Der Beklagte übersieht in diesem Zusammenhang, dass das Gesetz auch ihm vertragliche Pflichten auferlegt, konkretisiert durch den zwischen ihm und dem Kläger bestehenden Mietvertrag, in den er nach § 566 BGB eingetreten ist. Gegen seine Pflichten aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Beklagte hier - nach den rechtskräftigen Feststellungen des Amtsgerichts – hartnäckig verstoßen. Randnummer 24 c) Soweit der Beklagte die am 1. September 2016 ausgesprochene Kündigung darauf stützt, dass er die Wohnung für sich und seine Frau als Zweitwohnung und zur Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit benötige, ist die Kammer nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Beklagte den im Kündigungsschreiben dargestellten Eigenbedarf tatsächlich zu realisieren beabsichtigt und deshalb im Verlauf des vom Kläger eingeleiteten Rechtsstreits zur Durchsetzung von Instandsetzungsansprüchen (auch) eine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB ausgesprochen hat. Randnummer 25 Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt. Randnummer 26 Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, juris). Randnummer 27 Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch – und insbesondere – die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 – 1 BvR 696/93, NJW 1994, 309, [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015 – VIII ZR 166/14, in WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online). Randnummer 28 Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er hat aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 04.03.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 01.12.2017, BGB § 573 Rn. 32ff, beck-online). Randnummer 29 Nach diesen Maßstäben beanstandet der Kläger zu Recht, dass das Amtsgericht unter Missachtung der ständigen Rechtsprechung von Bundesverfassungsgericht und Bundesgerichtshof sowie im Widerspruch zu den Beweis(last)regeln der Zivilprozessordnung und des BGB seinen konkreten Einwänden nicht hinreichend nachgegangen ist und sich darauf beschränkt hat, den Kläger gemäß § 141 Abs. 3 ZPO (lediglich) anzuhören, nicht aber den erforderlichen Beweis durch Vernehmung der Ehefrau des Beklagten als Zeugin erhoben hat, obwohl der Kläger den Eigenbedarf – zudem unter Benennung sachlicher Gründe – von Anfang an bestritten hat. Das gilt im Übrigen auch für den – hier indes nicht gegebenen - umgekehrten Fall der Klageabweisung ohne dem Beweisantritt des Vermieters nachzugehen. Randnummer 30 Nachdem die Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz nach- und die Anhörung des Beklagten nach § 141 Abs. 3 ZPO wiederholt werden mussten (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, nach juris Rn. 26), haben sich über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches ergeben, die im Ergebnis dazu führen, dass die Kammer nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt ist, § 286 ZPO, dass der Ausspruch der Kündigung von dem ernsthaften und bestimmt verfolgten Wunsch getragen war, die vom Kläger und den Widerbeklagten zu 2) bis 4) bewohnte Wohnung selbst nutzen zu wollen. Randnummer 31 Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, juris Rn. 11). Randnummer 32 Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 33 Der Beklagte hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung zunächst den im Kündigungsschreiben und bereits vor dem Amtsgericht mitgeteilten Sachverhalt zum geltend gemachten Eigenbedarf weitgehend wortgleich wiederholt. Konkrete Nachfragen – von denen das Amtsgericht vollständig abgesehen hat - beantwortete der Beklagte indes eher widerwillig, wortkarg bzw. gar nicht. Randnummer 34 Soweit der Beklagte sie beantwortete, ergaben sich Widersprüche zu seinen Darstellungen im Kündigungsschreiben, zu deren zusammenfassender Wiederholung zu Beginn seiner Anhörung im Termin und zu den Ausführungen der Zeugin, soweit sie sich auf konkrete Nachfragen beziehen. Randnummer 35 So hat der Beklagte im Kündigungsschreiben unter anderem ausgeführt, dass der Bezirk Neukölln, in dem die an den Kläger vermietete Wohnung liegt - für ihn und seine Frau eine „besondere Bedeutung“ habe, weil hier ihr erster Wohnsitz in Berlin gelegen habe, sie besonders „die Lebendigkeit und die multikulturelle Vielfalt“ schätzen würden. Auf mehrfache Nachfragen zu seinen früheren Wohnverhältnissen in Berlin gab der Beklagte schließlich an, dass sich die von ihm und seiner Frau früher bewohnte 3-Zimmer-Wohnung während der 20-jährigen „Berliner Zeit“ in einem anderen Bezirk befand, dies ebenso wie die jetzt bewohnte Wohnung. Beide Wohnungen stehen in seinem Eigentum. Die Ehefrau des Beklagten, die Zeugin M., gab sodann auf Nachfrage zu den früheren und aktuellen Wohnverhältnissen in Berlin sogar an, dass beide Wohnungen sich in demselben Gebäude befanden und sie die größere gegen die kleinere Wohnung im Haus getauscht hätten; auch nach ihren Angaben liegen die Wohnungen nicht in Neukölln, wobei sie – ebenso wie der Beklagte – nicht angeben wollte, in welchem Bezirk. Randnummer 36 Danach entbehrt die im Kündigungsschreiben dargestellte besondere Bindung des Beklagten und seiner Frau zum Bezirk Neukölln schon aufgrund tatsächlich gar nicht vorhandener, länger andauernder früherer Wohnerfahrungen der Grundlage. Ebenso verhält es sich mit der Angabe, dass der Beklagte und seine Frau die Lebendigkeit und multikulturelle Vielfalt im vom Kläger bewohnten Stadtteil besonders „schätzen“ würden. Schon der Akteninhalt begründet Zweifel daran, dass es sich dabei um Wertschätzung seitens des Beklagten und seiner Frau handelt. Im Vordergrund der Schilderungen des Beklagten stehen nach dem Akteninhalt die von ihm beanstandeten Zustände im Haus, die er – etwa ausweislich seiner vom Amtsgericht protokollierten Angaben im Rahmen seiner persönlichen Anhörung – auf die soziokulturell vielfältige Herkunft der Bewohner des Hauses zurückführt. So begründete er die Auswahl der Wohnung des Klägers für den geltend gemachten Eigenbedarf im Rahmen der persönlichen Anhörung unter anderem damit, dass es mit dem Kläger und seiner Familie die meisten Probleme im Haus gebe. Es gebe dort arabische Mieter, zu denen der Kläger gehöre und andere Nationen, wie etwa Mieter aus dem Kosovo und der Türkei. Zwischen diesen Gruppen gebe es massive Probleme. Seine Frau begründete in der Vernehmung ihre Weigerung anzugeben, in welchem Bezirk sich das Gebäude mit der früheren 3 - Zimmer- und jetzigen 1,5 – Zimmer - Wohnung befindet, spontan damit, dass sie in Gegenwart des Klägers nicht angeben wolle, wo sie war und wo sie hingehen wolle. Mit deutlicher emotionaler Beteiligung erläuterte sie, das läge an den Zuständen in dem Haus, in dem die andere Seite wohne. Ihr Mann habe dort mal kurz sein Auto abgestellt, danach sei eine Scheibe eingeschlagen gewesen. Die Zustände in dem Haus seien „katastrophal.“ Randnummer 37 Angesichts des Umstandes, dass die Zeugin andererseits ruhig und mit Zufriedenheit schilderte, dass sie und ihr Mann in Köln „gut aufgestellt“ seien nach der Rückkehr nach 20 Jahren Berufstätigkeit in Berlin, sie eine Parterrewohnung bewohne, gleich nebenan ihre Schwester habe, was sehr praktisch sei, ist es nicht plausibel, dass sie – ungeachtet der von ihr geschilderten, wohl dauerhaften gesundheitlichen Probleme – mit ihrem Mann nunmehr über längere Abschnitte des Jahres in Berlin an einem Ort wohnen möchte, den sie als „katastrophal“ einschätzt. Diese Herausforderung lässt sich – wie ausgeführt – auch nicht etwa damit begründen, dass der Beklagte und seine Frau sozusagen an frühere Erfahrungen anknüpfen würden, denn nach den auf Nachfrage mitgeteilten Angaben des Beklagten und seiner Frau können solche gerade nicht unterstellt werden. Das gilt selbst dann, wenn die Angabe im Kündigungsschreiben zugunsten des Beklagten so verstanden würde, dass eine andere erste – nach den mündlichen Angaben allenfalls kurzzeitig bewohnte – Wohnung in Berlin sich im Bezirk Neukölln befand. Da im Mittelpunkt der Schilderungen sowohl des Beklagten als auch der Zeugin die gemeinsame, in einem anderen Stadtbezirk gelegene 3-Zimmer-bzw. die jetzige 1,5.Zimmer-Wohnung stand, eine andere, frühere Wohnung von niemandem erwähnt wird, kann eine solche – unterstellt, es gab sie – jedenfalls keinen so nachhaltigen Eindruck hinterlassen haben, dass sie den hier gegenständlichen Eigennutzungswunsch auch nur beeinflusst hätte. Randnummer 38 Da der Beklagte in seinem Kündigungsschreiben ausdrücklich an die früheren gemeinsamen Wohnerfahrungen in Neukölln zur Begründung des Wunsches anknüpft, die an den Kläger vermietete Wohnung nunmehr nutzen zu wollen, ist es wenig überzeugend, wenn er – nach erneuter Schilderung der aus seiner Sicht insbesondere auf den Kläger und seine Familie zurückzuführenden Probleme in dem Objekt – auf Nachfrage des Gerichts sodann versichert, dass seine Frau sich vorstellen könne, in dem Gebäude zu wohnen, dies ungeachtet dessen, dass sie gemeinsam über 20 Jahre in einem anderen Teil Berlins gewohnt haben. Randnummer 39 Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung des Klägers berühren: Randnummer 40 So gab der Beklagte zunächst im Rahmen seiner zusammenhängenden Einlassungen zu Beginn der persönlichen Anhörung an, dass seine Aktivitäten in Berlin - nach dem Rückzug nach Köln auf Wunsch seiner Ehefrau im Jahr 2006 - seit 2014/2015 stark zugenommen hätten. Die gemeinsame Wohnung in Berlin hätten sie beibehalten, aber immer wieder überlegt, sie aufzugeben. Auf hartnäckige Nachfragen des Gerichts gab er schließlich an, dass sie die während der 20-jährigen Berufstätigkeit in Berlin bewohnte 3-Zimmer-Wohnung ca. 2012 aufgegeben hätten. Vor dem Amtsgericht hat er allerdings – ausweislich des Protokolls – geäußert, seit der Rückkehr nach Köln im Jahr 2006 in Berlin „eine etwa 40 m2 kleine Wohnung aus dem eigenen Bestand“ zu nutzen. Auf Vorhalt des Klägervertreters äußerte er nur, dass er meine, damals im Termin vor dem Amtsgericht dasselbe gesagt zu haben; ob das 2012 oder 2013 gewesen sei, halte er nicht für erheblich. Randnummer 41 Die Diskrepanz seiner Angaben (2006 - 2012/2013) ist jedoch deutlich größer und weit reichender. Wenn der Beklagte – wiederum nur auf mehrfache Nachfragen – mitteilt, dass etwa in 2015/2016 die Unzulänglichkeiten der kleinen Wohnung dazu geführt hätten, dass er mit seiner Frau besprochen habe, dass sie wieder eine größere Wohnung in Berlin bewohnen wollen, so stellt sich diese Angabe mit Blick darauf, dass die 20 Jahre gemeinsam bewohnte 3-Zimmer-Wohnung - nicht wie vor dem Amtsgericht dargestellt – bereits mit dem Umzug nach Berlin im Jahr 2006 aufgegeben, sondern erst 2012 oder 2013 im Hause gegen eine kleinere Wohnung getauscht wurde, auch deshalb anders dar, weil die Aufgabe der gemeinsamen Wohnung in einem deutlich engeren zeitlichen Zusammenhang zu der angegebenen, die Kündigung begründenden Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin seit 2014 steht. Letztere dürfte nach der Lebenserfahrung auch nicht zufällig und plötzlich eingetreten sein, sondern auf einem vorhergehend gefassten entsprechenden Entschluss beruhen. Es überzeugt nicht, dass die größere Wohnung über mehr als 6 Jahre beibehalten, dann aber ausgerechnet zu einer Zeit aufgegeben wird, als sich die Zunahme der geschäftlichen Tätigkeit des Beklagten in Berlin jedenfalls abzeichnete. Randnummer 42 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wurde zudem nicht in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der argumentativ zusätzlich herangezogenen Gründung der GmbH im Januar/Februar 2016 ausgesprochen, die – nach den Angaben des Beklagten – dazu geführt haben soll, dass sich der Eigennutzungswunsch bezogen auf die Wohnung des Klägers „verdichtet“ hat, sondern im September 2016, nachdem die vom Kläger erhobene Klage auf Instandsetzung beim Amtsgericht anhängig war. Gerade seit dieser Zeit hielt sich die Ehefrau des Beklagten allerdings – anders als zuvor – kaum noch in Berlin auf, dies, weil sie „gesundheitlich etwas Pech“ hatte. Es überrascht, wenn sich die Zeugin ungeachtet der nach ihren Schilderungen angenehmen Verhältnisse „zu Hause“ in Köln und der Unsicherheiten ihrer gesundheitlichen Situation entschließt, die Herausforderung anzunehmen, in ein Haus in Neukölln mit „katastrophalen Zuständen“ zu ziehen. Randnummer 43 Soweit sie auf entsprechende Nachfrage relativierend einwendet, dass dort ja auch nette Leute wohnen würden, überzeugt das schon deshalb nicht, weil sie – wiederum auf Nachfrage – einräumen musste, diese nicht persönlich zu kennen, sondern vom Telefon. Randnummer 44 Die Glaubhaftigkeit der Einlassungen der Zeugin leidet zudem darunter, dass sie mit einem gewissen Eifer die Angaben zu den räumlichen Unzulänglichkeiten der Ausübung der gewerblichen Tätigkeit des Beklagten im Kündigungsschreiben wiederholt, sich andererseits aber – so etwa auf konkreten Vorhalt des Klägervertreters – ergibt, dass es sich um Angaben handelt, die zu keiner Zeit ihrer persönlichen Wahrnehmung unterlagen, weil sie – wie in anderem Zusammenhang angegeben – gar nicht am Ort des Geschehens in Berlin war. Randnummer 45 Auch über die konkrete Nutzung der Wohnung äußerte die Zeugin Vorstellungen, die einerseits vage blieben bzw. bezüglich von ihr genannter unverzichtbarer Punkte andererseits gar nicht realisierbar sind. Zu Beginn ihrer Vernehmung begründete die Zeugin im Zusammenhang mit der aktuellen Wohnung in Berlin detailreich, weshalb sie ein eigenes Schlafzimmer brauche und ihr Mann ein Büro, weil es einfach zu eng sei, wenn man – wie ihr Mann – so viele Schriftsachen habe. An anderer Stelle rückte in den Vordergrund, dass ihr Mann einen Ort brauche, um mit Geschäftspartnern Gespräche zu führen. In wieder anderem Zusammenhang brauchte die Zeugin zwei eigene Zimmer für Besuche ihrer Tochter und von Bekannten, wenn diese nach Berlin kämen; sie sollten nicht im Hotel wohnen. Nachdem der Klägervertreter im späteren Verlauf der Vernehmung den Umstand ansprach, dass die Wohnung – die Angaben der Zeugin zugrunde gelegt – deutlich größer sein müsste, wies diese ihn darauf hin, dass ihr Mann ja überwiegend vor Ort arbeite, wenn er dann ein Arbeitszimmer habe, dies völlig ausreiche, sie auch die Möglichkeit haben müsse, ihre Tochter und – nunmehr – auch ihre Schwester zu empfangen. Sie habe im Übrigen das Recht, in ihrem Eigentum zu wohnen, es zu nutzen und dafür zu sorgen, dass es nicht kaputt gehe. Randnummer 46 Letzteres ist zweifelsfrei richtig, im Zusammenhang mit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarfs allerdings nur, wenn ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bezogen auf die den Gegenstand der Kündigung bildende Wohnung tatsächlich besteht und nicht andere Motive deren Ausspruch zugrunde liegen. Diese Überzeugung vermochte die Kammer – wie ausgeführt – aus den vorstehenden Gründen gerade nicht zu gewinnen. Randnummer 47 d) Da das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und dem Beklagten nicht beendet ist, besteht auch gegen die Widerbeklagten zu 2) bis 4) kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der hier gegenständlichen Wohnung; die Voraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB liegen nicht vor. Randnummer 48 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 49 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001371138 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt.(Rn.19) 2. Erfolgt die Anmietung letztlich aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Mieter und dem tatsächlichen Nutzer, ist der Mieter nicht „Dritter“ i.S. einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB.(Rn.19) 3. Endrenovierungsklauseln sind auch in Gewerberaummietverhältnissen unwirksam.(Rn.23) Orientierungssatz Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind (sog. doppelrelevante Tatsachen, wie etwa die Frage, ob ein Wohnraum- oder Mietverhältnis über andere Räume vorliegt), werden erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt. Für die sachliche Zuständigkeit reicht die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger (Anschluss BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93).(Rn.17)   Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.500,00 € (fünftausendfünfhundert EURO) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hierauf seit dem 15.04.2022 zu zahlen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen mit Ausnahme der Kosten der Verweisung, die der Kläger zu tragen hat. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 5.500,00 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt der Kläger die Rückzahlung einer als Mieterdarlehen bezeichneten Sicherheitsleistung aus einem Mietvertrag. Randnummer 2 Der Kläger war Mieter, wenn auch nicht Bewohner, die Beklagte Vermieterin einer Wohnung im Hamburg. Die Wohnung war ursprünglich an den Mieter Herrn H. vermietet worden, der Kläger trat zum 31.08.2015 im Wege der Übernahmevereinbarung auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein, wobei der Kläger hierbei von seinem Sohn M. vertreten wurde, der die Wohnung ausweislich der Anlage B 6 mit zwei weiteren Personen zusammen bewohnen sollte (vgl. Bl. 67 d. A.), der Kläger selbst sollte nicht in die Wohnung einziehen. Im Rahmen des Mieterwechsels zahlte der Kläger ein als solches bezeichnetes Mieterdarlehen in Höhe von 5.500,00 € an die Beklagte. Zudem trat die Beklagte ihre Ansprüche gegenüber dem vorherigen Mieter auf Rückgabe eines mängelfreien und frisch renovierten Mietobjekts an den Kläger ab, der die Abtretung annahm. Der ursprüngliche Mietvertrag war als Mietvertrag für Kontore, gewerbliche Räume und Grundstücke überschrieben. Er war geschlossen worden zum 01.09.2011, wobei § 11 Ziff. 3 vorsah, dass die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Innern der Räume Mietersache ist. Die Vornahme der üblichen Schönheitsreparaturen war nicht die Verpflichtung des Vermieters. Im Rahmen des Mietzweckes in § 2 war vereinbart, dass die Vermietung zur Weitervermietung an seriöse Dritte erfolgt. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarungen wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlagen K 1 und B 1 bis B 3 (Bl. 41 bis 62 d. A.). Randnummer 3 Am 23.09. bestätigte der Nachmieter, Herr E., vertreten durch Herrn L., dass er die Wohnung im Hamburg, in einem frisch renovierten Zustand übernommen habe mit allen Maler- und Lackarbeiten an Wänden, Decken, Türen und Heizkörpern sowie Leitungen ordnungsgemäß ausgeführt seien. Entsprechendes wurde auf der Rückseite in dem Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 4. Randnummer 4 Der Sohn des Klägers bat für den Kläger um Rückzahlung des Mieterdarlehens mit E-Mail vom 11.10.2021, nachdem er bereits mit Mail vom 30.09.2021 die Bankverbindung mitgeteilt hatte. Es wird insoweit ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Nachfolgend wurde die Zahlung vom Kläger nochmals mit Schreiben vom 02.04.2022 angemahnt. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage K 3. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 30.12.2021, dessen Zugang beim Kläger streitig ist, monierte die Beklagte die unvollständige Ausführung der Renovierungsarbeiten unter Beifügung einer entsprechenden Auflistung. Es wird insoweit Bezug genommen auf die Anlage B 8 (Bl. 70 ff d. A.). Mit Schreiben vom 07.03.2022 machte die Beklagte einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 3.927,00 € auf Grundlage eines Malerangebotes der Firma G. vom 26.02.2022 geltend. Randnummer 6 In der Folgezeit schickte die Beklagte dem Kläger einen Verrechnungsscheck über 1.750,00 € mit der Maßgabe, dass er nur eingelöst werden kann, wenn damit die angesprochenen Meinungsverschiedenheiten als erledigt betrachtet sind. Der Kläger löste den Scheck nicht ein und sandte ihn zurück. Randnummer 7 Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt und der als Darlehen bezeichnete Betrag letztlich als Kaution zu behandeln sei im Sinne von § 551 BGB. Im Übrigen handele es sich auch deswegen um eine Wohnung, weil es dem Geschäftsmodell der Beklagten entspräche, Wohnungen, die auch allein zur Wohnnutzung gedacht seien unter der Vorgabe einer Anmietung für Dritte als legale Gewerbemietverhältnisse zu deklarieren. Randnummer 8 Der Kläger stellt den Antrag, Randnummer 9 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 5.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.04.2022 zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Klage abzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte ist der Auffassung, dass es sich um ein Gewerbemietverhältnis im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung handele. Im Übrigen sei die Wohnung in einem unzureichenden dekorativen Zustand zurückgegeben worden, was gegenüber dem Kläger auch geltend gemacht worden sei. Demnach besteht nach Auffassung der Beklagten ein Schadensersatzanspruch in Höhe der geltend gemachten Malerkosten. Zudem ist die Beklagte der Auffassung, dass der Kläger wirksam zur Endrenovierung der Wohnung verpflichtet gewesen sei. Randnummer 13 Der Rechtsstreit ist vom Mahngericht an das Landgericht Hamburg abgegeben worden, das diesen auf Antrag des Klägers an das Amtsgericht Hamburg verwiesen hat. Hinsichtlich der Begründung des Landgerichtes wird Bezug genommen auf den Beschluss vom 23.08.2022 (Bl. 79 d. A.). Randnummer 14 Des Weiteren wird ergänzend Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 16 Ein Anspruch des Klägers folgt aus § 551 BGB in Verbindung mit dem Wegfall des Sicherungszweckes durch Beendigung des Mietverhältnisses. Randnummer 17 Dabei ergibt sich die sachliche Zuständigkeit bereits aus der bindenden Verweisung des Landgerichtes Hamburg. Im Übrigen ergibt sich die sachliche Zuständigkeit des Gerichtes in Fällen, in denen die Frage, ob ein Wohnraum- oder Mietverhältnis über andere Räume vorliegt, auch daraus, dass es sich um eine sog. Doppelrelevante Tatsache handelt. Im deutschen Zivilrecht gilt insoweit der Grundsatz, dass Tatsachen, die sowohl für die Zulässigkeit als auch für die Begründetheit einer Klage notwendigerweise erheblich sind, erst bei der Prüfung der Begründetheit festgestellt werden. Für die sachliche Zuständigkeit reicht danach die einseitige Behauptung aller erforderlichen Tatsachen durch den Kläger (vgl. BGHZ, 124, 237, 240 f.; RGZ 29, 373 f.; RGZ 158, 1, 2; RG JW 1901, 396 Nr. 4 auf S. 396 sowie 798 f.; RG JW 1902, S. 125 Nr. 3; BGHZ 7, 184, 186; BGH NJW 1964, 497, 498). Randnummer 18 Zudem ist die Klage begründet, da es sich der Sache nach um ein Wohnraummietverhältnis handelt und aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten insoweit nicht bestehen. Randnummer 19 Die Frage, ob ein Wohn- oder ein Gewerberaummietverhältnis vorliegt, richtet sich nicht nach der Bezeichnung, welche die Parteien für den schriftlichen Vertrag wählen, sondern nach ihrem tatsächlichen Willen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Bezeichnung des Vertrages ist insoweit lediglich ein Indiz u. a., um den Willen zu ermitteln. Ein Wohnraummietverhältnis liegt dann vor, wenn die Räume nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsschließenden zur zumindest überwiegenden Wohnnutzung vermietet sind und sich eine überwiegende gewerbliche Nutzung nicht feststellen lässt (vgl. KG Berlin GE 2019, 1110). Wohnraummiete liegt insoweit vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen (vgl. BGH NZM 2020, 54). Vorliegend ist die Anmietung durch den Kläger für seinen Sohn Marc erfolgt, wie der Beklagten nicht nur bekannt war, sondern womit die Beklagte auch ausdrücklich einverstanden war. Dieser beabsichtigte, wie der Beklagten ebenfalls ausweislich der Anlage B 6 bekannt gewesen ist, dort eine Wohngemeinschaft zu begründen. Insoweit ist die Anmietung durch den Kläger letztlich zur Befriedigung aufgrund familiärer Verbundenheit zwischen dem Kläger und seinem Sohn erfolgt. Dieser ist dementsprechend nicht Dritter im Sinne einer gewerblichen Weitervermietung nach § 565 BGB. Randnummer 20 Soweit wiederum Untermietverhältnisse möglicherweise mit den weiteren Bewohnern der Wohnung im Rahmen der Nutzung als Wohngemeinschaft geschlossen worden sind, ändert dies nichts an der rechtlichen Qualifikation als Wohnraummietverhältnis, da insoweit nicht ein Überwiegen der Weitervermietung im Sinne einer gewerblichen Nutzung vorliegt. Jedenfalls lässt sich ein solches Überwiegen vorliegend nicht feststellen. Randnummer 21 Hiernach ist die als Mieterdarlehen bezeichnete Zahlung als Kautionszahlung im Sinne von § 551 BGB zu behandeln und an den Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses und Abrechnung der beklagtenseitig angenommenen Gegenansprüche zur Rückzahlung fällig. Randnummer 22 Insoweit bestehen keine aufrechenbaren Gegenansprüche der Beklagten. Zum einen schuldet der Kläger schon deswegen keine Renovierung, weil die mietvertragliche Vereinbarung über die Durchführung einer Endrenovierung bei Mietende durch den Mieter unwirksam ist. Derartige Endrenovierungsklauseln sind im Wohnraummietrecht unwirksam und zwar auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH NZM 2007, 921; BGH NZM 2009, 233; BGH NZM 2003, 394; AG Dortmund WuM 2015, 27) oder die Wohnung renoviert übergeben wurde (BGH NZM 2007, 921; LG Frankfurt, Beschluss v. 30.03.2021 zum Az.: 2-11 S 146/20, Rn. 14 bei juris). Randnummer 23 Im Übrigen wäre die Klausel selbst bei Annahme eines Gewerberaummietverhältnisses unwirksam, da auch im Gewerberaummietverhältnis Endrenovierungsklauseln nicht zulässig sind (vgl. BGH NZM 2005, 504). Dies ergibt sich jedenfalls bei einer Abwälzung auch laufender Schönheitsreparaturen aus dem Gesichtspunkt, dass der Mieter anderenfalls auch dann renovieren müsste, wenn er erst vor Kurzem renoviert hat. Zwar sieht der Mietvertrag hier auch eine Einschränkung dahingehend vor, dass nur Wände und Decken zu streichen sind, allerdings geht auch dies bei einer erst kurz zuvor erfolgten Renovierung deutlich über das Notwendige hinaus. Dabei ergibt sich die Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter aus dem Umstand, dass ausweislich der insoweit zwar unwirksamen, aber doch vom Sinngehalt her zu berücksichtigenden Klausel der Vermieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Randnummer 24 Des Weiteren steht einem Schadensersatzanspruch entgegen, dass die Wohnung ausweislich des Rückgabeprotokolls im vertragsgemäßen frisch renoviertem Zustand zurückgegeben worden ist. Hiernach hat die Beklagte den Rückgabezustand als vertragsgemäß akzeptiert, so dass insoweit Ansprüche ausgeschlossen sind. Zwar ist das Rückgabeprotokoll hier vom Nachmieter ausgefüllt worden, dies muss sich die Beklagte jedoch zurechnen lassen, wenn sie sich des Nachmieters bei der Wohnungsübergabe bedient. Randnummer 25 Im Übrigen würde einem etwaigen Anspruch auch entgegenstehen, dass es an einer wirksamen Fristsetzung gegenüber dem Kläger fehlt, da die Beklagte für die Versendung des fristsetzenden Schreibens und dessen Zugang beweisfällig geblieben ist. Randnummer 26 Auf die Frage, ob die Forderungen im Übrigen verjährt sind, worauf sich der Kläger vorsorglich berufen hat, kommt es insoweit nicht an. Randnummer 27 Einer Wiedereröffnung, wie mit Schriftsatz vom 04.01.23 beantragt, bedarf es nicht. Rechtlicher Vortrag ist den Parteien ohnehin immer möglich, eine Schriftsatzfrist ist im Termin im Übrigen auf Nachfrage des Vorsitzenden nicht beantragt worden. Randnummer 28 Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB in Verbindung mit der vorgerichtlichen Mahnung. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 281 Abs. 3 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO. Randnummer 30 Der Streitwert ergibt sich aus der Klagforderung in der Hauptsache. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2016:051016UVIIIZR222.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 222/15 Verkündet am: 5. Oktober 2016 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätes- tens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitab- schnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt. BGB § 307 Bb, Cc In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der be- stimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel - 2 - "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Miet- zahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein." gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kun- denfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verur- sachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Rege- lung dem Mieter auferlegt. BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - LG Köln AG Köln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17. September 2015 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Vermieterin einer in K. gelegenen Wohnung. Der am 13. Oktober 2008 mit den Beklagten ge- schlossene Mietvertrag bestimmt unter § 4 ("Zahlung der Miete"): "1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am drit- ten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] Sparkasse K. -B. […] zu zahlen. […] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach ver- späteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; viel- 1 - 4 - mehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […]." Mit Schreiben vom 23. August 2013 mahnte die Klägerin die Beklagten unter Hinweis darauf ab, dass die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai und Juli 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf ihrem Konto eingegangen sei. In den Monaten März, April und Mai 2014 zahlten die Beklagten die Mie- te spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungsdienst- leister (Deutsche Post AG) ein und erteilten gleichzeitig einen Überweisungs- auftrag. Die Klägerin macht geltend, in den vorgenannten Monaten sei die Miete erneut nach dem dritten Werktag auf ihrem Konto eingegangen. Mit Anwalts- schreiben vom 6. Mai 2014, mit der Klageschrift vom 26. Mai 2014 sowie mit Schriftsatz vom 9. Juli 2014 kündigte sie das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen jeweils fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Kündigung vom 9. Juli 2014 stützte die Klägerin zusätzlich darauf, dass die Beklagte zu 1 in einem gegen ihre Mutter gerichteten Parallelverfahren eine dem Mieterverein erteilte Vollmacht vom 2. Juni 2014 für einen Wider- spruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses ihrer Mutter mit deren Na- men unterzeichnet habe, ohne dies gegenüber der Klägerin offenzulegen. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung vor- gerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die auf verspätete Mietzahlungen ge- stützten Kündigungen seien unwirksam, weil die Miete rechtzeitig gezahlt wor- den sei. § 4 Nr. 3 Satz 1 des Formularmietvertrages, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die vertragli- che Regelung weiche zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vor- schriften der § 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB ab. Danach sei eine - jedenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr - als qualifizierte Schickschuld einzu- ordnende Geldschuld rechtzeitig erbracht, wenn der Schuldner das zur Über- mittlung des Geldes seinerseits Erforderliche getan habe, das heißt den Über- weisungsauftrag vor Fristablauf bei dem Geldinstitut einreiche und das Konto des Schuldners die erforderliche Deckung aufweise. Entscheidend für dieses Verständnis spreche die gesetzliche Rege- lungssystematik. Nach § 270 Abs. 4 BGB blieben die Regeln über den Leis- tungsort (§ 269 BGB) bei der Geldschuld unberührt. Der Leistungsort liege da- her am Sitz des Schuldners (§ 270 Abs. 4, § 269 BGB), der Erfüllungsort hinge- gen am Sitz des Gläubigers (§ 270 Abs. 1 BGB). Damit sei die Geldschuld eine Schickschuld, allerdings mit der Besonderheit, dass der Schuldner gemäß 6 7 8 9 10 - 6 - § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trage. Das Risiko eines verspäteten Zah- lungseingangs treffe dagegen, sofern der Schuldner das seinerseits Erforderli- che getan habe, den Gläubiger. Aus der Zahlungsverzugsrichtlinie ergebe sich nichts anderes, denn de- ren Anwendungsbereich beschränke sich auf den hier nicht betroffenen Ge- schäftsverkehr zwischen Unternehmen. Außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie bestehe keine Grundlage für eine richtlinienkonforme Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Weder der Gesetzeswortlaut noch - wie ausgeführt - die übrigen Auslegungskriterien böten hinreichende Anhaltspunkte für ein Ver- ständnis der Geldschuld als "qualifizierte Bringschuld". Auch wenn einiges dafür spreche, dass eine einheitliche Handhabung von Geldschulden im Verhältnis zwischen Unternehmern und allen übrigen Geldschulden im Sinne der Rechts- klarheit "wünschenswert" sei, biete dies keine Grundlage für eine dahingehende Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Die in § 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages verwendete Formularklausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan- gemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie verlagere das Verzögerungsrisiko auf den Mieter, der die üblichen Laufzeiten bis zum Eingang des Geldes beim Vermieter einzurechnen habe, ohne aber Verzögerungen auszunehmen, für die der Mieter nicht verantwortlich sei. Eine solche Einschränkung sei nach Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der Zahlungsverzugsrichtlinie selbst im Geschäftsverkehr zwi- schen Unternehmen vorgesehen. Hiernach liege im Streitfall kein Zahlungsverzug vor. Wie sich aus den vorgelegten Bareinzahlungsbelegen der Beklagten ergebe, hätten sie die Miete für alle hier maßgeblichen Monate spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt. 11 12 13 - 7 - Die Kündigung vom 9. Juli 2014 sei auch unwirksam, soweit sie auf die behauptete Fälschung der Unterschrift der Mutter der Beklagten zu 1 gestützt sei. Die Mutter der Beklagten zu 1 habe die Verwendung der Unterschrift nach- träglich genehmigt. Zudem sei die Rechtsposition der Klägerin nicht beeinträch- tigt worden, denn die auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen seien un- wirksam, so dass dem Kündigungswiderspruch und den dargelegten Härte- gründen keine weitere Bedeutung zukomme. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Recht verneint. Die auf verspätete Mietzahlungen in den Monaten März, April und Mai 2014 gestützten fristlosen (§ 543 Abs. 1 BGB) sowie hilfsweise ordentlichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) Kündigungen sind schon deshalb unwirksam, weil die Beklagten die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt haben. Hierfür genügte es gemäß § 556b Abs. 1 BGB, dass sie die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeit- punkt vorgenommen haben; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an. Aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzeitigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts anderes. Diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsver- 14 15 16 17 - 8 - zögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. 1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingefügt wurde, ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitab- schnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dem entspricht § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist (zu einer gleichlautenden Klausel siehe Senats- urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09, NJW 2010, 2882 Rn. 15). Insoweit genügt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass der Mieter seinem Zah- lungsdienstleister den Zahlungsauftrag (§ 675f Abs. 3 Satz 2, § 675n Abs. 1 BGB) für die Überweisung (Zahlungsdienst im Sinne von § 675c Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b des Gesetzes über die Beaufsichtigung von Zah- lungsdiensten; Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz - ZAG) bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Dem haben die Beklagten unstreitig Rechnung getragen. a) Schon dem Gesetzeswortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete be- reits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegan- gen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachge- brauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen (siehe Deutsches Wörterbuch von J. und W. Grimm, Neubearbeitung 1999, Stichwort "entrichten"). Dass der juristische Sprachgebrauch hiervon abweicht, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. b) Entscheidend ist letztlich die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des § 556b Abs. 1 BGB. Danach ist der Eingang 18 19 20 - 9 - der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitig- keit der Mietzahlung. Bei der Schaffung der von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Rege- lung des § 556b Abs. 1 BGB ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung lei- ten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drucks. 14/4553, S. 52; siehe auch Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 45). Der Gesetzgeber hat dabei jedoch nicht auf den Ein- gang der Miete beim Vermieter abgestellt, sondern als ausreichend erachtet, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts "entrich- tet" wird. So heißt es ausdrücklich (BT-Drucks. 14/4553, aaO): "Da die meisten Verträge [….] vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen." 2. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hat § 556b Abs. 1 BGB damit ersichtlich keinen von den Auslegungsregeln der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB abweichenden Regelungsgehalt zugemessen. Nach diesen Bestimmungen ist die Mietschuld, wie andere Geldschul- den, im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner grundsätzlich zwar die Verlustgefahr bei Geldleistun- gen, denn Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. § 270 Abs. 1 BGB erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, denn der Ort der Leistungshandlung bleibt nach § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 BGB der Wohn- 21 22 23 - 10 - sitz des Schuldners. Der Schuldner muss zwar rechtzeitig alles getan haben, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Gläubiger zu befriedi- gen. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto - gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuld- ners (vgl. BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 21/58, NJW 1959, 1176; vom 5. Dezember 1963 - II ZR 219/62, NJW 1964, 499 unter II; vom 7. Oktober 1965 - II ZR 120/63, BGHZ 44, 178, 179 f.; vom 21. Januar 1969 - IV ZR 545/68, NJW 1969, 875 f.; vom 20. November 1970 - IV ZR 58/69, NJW 1971, 380 un- ter 1; vom 11. Februar 1998 - VIII ZR 287/97, NJW 1998, 1302 unter II 2 a; vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (1); BSG, NJW 1988, 2501; BFHE 146, 48, 49 f.; zur Geldschuld als qualifizierte Schick- schuld siehe MünchKommBGB/Krüger, 7. Aufl., § 270 Rn. 1 f., 16 f.; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, S. 14; MünchKommHGB/Häuser, 3. Aufl., Bankver- tragsrecht, ZahlungsV Rn. B 495 ff.; BeckOK-BGB/S. Lorenz, Stand: November 2015, § 270 Rn. 15 f.; jeweils mwN). An dieser zutreffenden Einordnung ist ent- gegen der Auffassung der Revision festzuhalten. Somit hat der Schuldner für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, nicht einzustehen und werden die eingeschalteten Zahlungs- dienstleister nicht als seine Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB tätig (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 24; Lorenz, WuM 2013, 202, 205; Schwab, NJW 2011, 2833, 2835; siehe bereits Huber, Leistungsstörungen, Band I, 1999, § 5 IV 2 mwN). 3. Anders als die Revision meint, ändern die Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (Zahlungsverzugsrichtlinie, ABl. Nr. L 48 S. 1) und die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Uni- on (nachfolgend: Gerichtshof) daran nichts. 24 25 - 11 - a) Allerdings will eine in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum vertretene Ansicht, die sich die Revision zu eigen macht, aus der Zahlungsverzugsrichtlinie und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Ge- richtshofs herleiten, dass die Mietschuld als (modifizierte) Bringschuld anzuse- hen sei und die Wohnraummiete bis zum dritten Werktag des Monats bei der Bank des Vermieters eingegangen beziehungsweise auf seinem Konto gutge- schrieben sein müsse (etwa LG Freiburg, Urteil vom 28. April 2015 - 9 S 109/14, juris Rn. 26; LG Lüneburg, Urteil vom 9. April 2014 - 6 S 10/14, nicht veröffentlicht; LG Wuppertal, Beschluss vom 20. Juni 2011 - 9 S 149/08, juris Rn. 4; Herresthal, NZM 2011, 833, 838; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neube- arb. 2014, § 556b Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556b Rn. 4; siehe auch Staudinger/Omlor, Neubearb. 2012, Vorbemerkungen zu §§ 675c- 676c Rn. 84; Jauernig/Stadler, BGB, 16. Aufl., § 270 Rn. 7; Staudinger, DNotZ 2009, 198, 205 f.; Gsell, GPR 2008, 165, 170; jeweils mwN). Nach einer ähnli- chen Auffassung sei die Mietschuld zwar nach wie vor eine qualifizierte Schick- schuld, jedoch müsse die Miete gleichwohl zum vereinbarten Zeitpunkt bei der Bank des Gläubigers eingehen (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 155; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 556b Rn. 6). Diese Sichtweise beruht auf der Überlegung, dass Schulden von Ver- brauchern aus Geschäften mit Unternehmern zur Vermeidung einer gespalte- nen Auslegung des nationalen Rechts in richtlinienkonformer Auslegung der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB ebenso zu behandeln seien wie die von der Zahlungsverzugsrichtlinie erfassten Entgelte. Für die Rechtzeitigkeit der Leis- tung sei daher generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie, nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen. 26 27 - 12 - b) Dies ist in mehrfacher Hinsicht - sowohl innerhalb als auch außerhalb des Geltungsbereichs der Zahlungsverzugsrichtlinie - verfehlt. aa) Für den Anwendungsbereich der Zahlungsverzugsrichtlinie hat der Gerichtshof zwar entschieden, dass der Zeitpunkt, der für die Beurteilung maß- geblich ist, ob eine Zahlung durch eine Banküberweisung im Rahmen eines Geschäftsvorgangs als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, der Zeitpunkt ist, zu dem der geschuldete Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, Slg. 2008, I-1923 Rn. 28 - 01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG [zu Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Ra- tes vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsver- kehr, ABl. EG Nr. L 200 S. 35], der Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der zum 16. März 2013 neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie entspricht). Die Zahlungsverzugsrichtlinie begründet aber selbst innerhalb ihres An- wendungsbereichs keine Verzugsfolgen, wenn "der Schuldner für den Zah- lungsverzug nicht verantwortlich ist" (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b Halbs. 2 der neu- gefassten Zahlungsverzugsrichtlinie; ebenso bereits Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii Halbs. 2 der Vorgängerrichtlinie). Danach schließt die Richtlinie die von ihr erfassten Verzugsfolgen in den Fällen aus, in denen der Zahlungsver- zug nicht die Folge des Verhaltens eines Schuldners sei, der den üblicherweise für die Durchführung einer Banküberweisung erforderlichen Fristen sorgfältig Rechnung getragen hat (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, aaO Rn. 30). Daher darf der Schuldner auch nach der Zahlungsverzugsrichtlinie in ihrer Auslegung durch den Gerichtshof nicht für Verzögerungen im Bereich der beteiligten Banken verantwortlich gemacht werden (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 17; ebenso Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rn. 5; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, aaO). 28 29 30 - 13 - bb) Unbeschadet dessen sind (Miet-)Verträge mit Verbrauchern bereits nicht Gegenstand der Zahlungsverzugsrichtlinie. Die Richtlinie, die nach ihrem Art. 1 Abs. 1 der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient, um sicherzustellen, dass der Binnenmarkt reibungslos funktioniert, und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen zu fördern, ist gemäß Art. 1 Abs. 2 (lediglich) auf Zahlungen, die als Entgelt im Geschäftsverkehr zu leisten sind, anzuwenden. (Miet-)Verträge mit Verbrauchern unterfallen daher nicht dem Anwendungsbereich der Richtlinie. Eine Ausdehnung auf Verbraucher ist nach ihrer Zielsetzung auch nicht erwünscht, denn der Erwägungsgrund 8 der Richt- linie sieht vor, dass ihr Anwendungsbereich auf die als Entgelt für Handelsge- schäfte geleisteten Zahlungen beschränkt sein und keine Geschäfte mit Ver- brauchern umfassen sollte. cc) Ein von dieser Vorgabe abweichender Wille des nationalen Gesetz- gebers, die Zahlungsverzugsrichtlinie zu Lasten von Verbrauchern umzusetzen, ist weder bei der Umsetzung der ersten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2000/35/EG) noch bei der neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2011/7/EU) erkennbar geworden, so dass die Voraussetzungen einer richtli- nienkonformen Auslegung (vgl. Senatsurteile vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43, und VIII ZR 13/12, juris Rn. 45; vom 17. Okto- ber 2012 - VIII ZR 226/11, aaO Rn. 22; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 28; jeweils mwN) entgegen der Auffassung der Re- vision nicht gegeben sind. (1) Die Richtlinie 2000/35/EG zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuld- rechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) umgesetzt. Der Umsetzungs- bedarf wurde im Gesetzgebungsverfahren als "gering" (BT-Drucks. 14/6040, S. 81) beziehungsweise "äußerst gering" (BT-Drucks, aaO S. 82) angesehen. 31 32 33 - 14 - Hervorgehoben wurde, dass die Richtlinie nicht sämtliche Forderungen betrifft, sondern nach ihrem Art. 1 nur Ansprüche auf Zahlung eines (vereinbarten) Ent- gelts im Geschäftsverkehr und damit nur im Verhältnis von Unternehmern un- tereinander und von Unternehmern zu öffentlichen Stellen gilt (BT-Drucks., aaO). Zwar sollte es - worauf die Revision hinweist - nach den Gesetzesmate- rialien "Ziel des deutschen Gesetzgebers sein, im Interesse der Übersichtlich- keit und besseren Anwendbarkeit des deutschen Verzugsrechts und der Tradi- tion folgend in möglichst weitgehendem Umfang für jedermann geltende Rege- lungen beizubehalten und von der Schaffung eines Sonderverzugsrechts abzu- sehen" (BT-Drucks. aaO). Dies belegt jedoch nicht, dass für den unternehmeri- schen Geschäftsverkehr getroffene Wertungen der Richtlinie ohne Weiteres zu Lasten von Verbrauchern umgesetzt werden sollten, zumal die Gesetzesmate- rialien hervorheben, dass für Verbraucher und Unternehmer "in einzelnen Punk- ten differenzierende Regelungen notwendig" seien (BT-Drucks. aaO). (2) Im Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der Richtlinie 2011/7/EU ist besonders deutlich geworden, dass die Rechtsstellung von Verbrauchern nicht verschlechtert werden sollte. (a) Ein zur Vorbereitung eines Gesetzes zur Bekämpfung von Zahlungs- verzug im Geschäftsverkehr ergangener Referentenentwurf des Bundesministe- riums der Justiz (Bearbeitungsstand: 16. Januar 2012), der durch eine Ände- rung des § 270 Abs. 1 BGB erreichen wollte, dass es dem Schuldner obliege, für eine rechtzeitige Übermittlung zu sorgen, und der persönliche Anwendungs- bereich der Vorschrift "bei der Ausweitung der Gefahrtragung aus Gründen der Einheitlichkeit nicht eingeschränkt werden" sollte (S. 13 des Referentenent- wurfs), ist nicht verwirklicht worden (kritisch zu der dort vorgesehenen Verlage- rung des Verzögerungsrisikos auf den Schuldner: Ernst, ZIP 2012, 751, unter 34 35 36 - 15 - Hinweis auf die Folgen für Verbraucher, insbesondere Wohnungsmieter). Die vorgenannten Erwägungen des Referentenentwurfs waren im Gesetzentwurf der Bundesregierung nicht mehr enthalten (vgl. BR-Drucks. 306/12 vom 25. Mai 2012; BT-Drucks. 17/10491 vom 15. August 2012). (b) Die Gesetzesbegründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr, der der Umsetzung der Richtli- nie 2011/7/EU in deutsches Recht dient, geht davon aus, dass sich über die bereits vorgenommene Umsetzung kein weiterer Umsetzungsbedarf ergebe (BT-Drucks. 18/1309, S. 9 f.; vgl. auch BeckOGK-BGB/Beurskens, Stand: Sep- tember 2016, § 270 Rn. 55), und hebt erneut hervor, dass Verbrauchergeschäf- te nicht vom Anwendungsbereich der Richtlinie erfasst sind (BT-Drucks., aaO S. 8, 18, 20). Das Gesetz solle Verbrauchern zugutekommen, denn als Schuld- ner von Entgeltforderungen seien sie nicht betroffen; vielmehr hätten sie "keine zusätzliche Belastung durch die Umsetzung der Richtlinie zu erwarten" (BT- Drucks., aaO S. 13). 4. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich eine unpünktliche Mietzahlung der Beklagten auch nicht aus der in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags ent- haltenen Bestimmung herleiten, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt. Denn diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemes- sener Benachteiligung der Beklagten unwirksam. a) Die vorgenannte Klausel, die der Senat selbst auslegen kann (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 22; vom 15. Dezember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 21; vom 18. Februar 2016 - III ZR 126/15, BGHZ 209, 52 Rn. 44; jeweils mwN), verlagert - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten 37 38 39 - 16 - sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraum- mieter. aa) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 29; jeweils mwN). Dabei sind die Ver- ständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; siehe Senatsur- teile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17; jeweils mwN). Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (vgl. Senatsurteile vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, aaO Rn. 18; jeweils mwN). bb) Gemessen an diesem Maßstab kommen für die streitgegenständli- che Klausel zwei Auslegungsmöglichkeiten in Betracht. Sie kann zum einen dahingehend verstanden werden, dass der Mieter für außerhalb seines Ein- flussbereichs liegende Fehler der beteiligten Zahlungsdienstleister nicht einzu- stehen hat (vgl. Geldmacher, DWW 1999, 14, 17). Die Klausel eröffnet jedoch auch die Verständnismöglichkeit, der Mieter genüge seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete selbst dann nicht, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar rechtzei- tig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert. Ein solches Klauselverständnis liegt ent- gegen der Ansicht der Revision nicht so fern, dass es für den durchschnittli- 40 41 42 - 17 - chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieter einer Wohnung nicht ernsthaft in Be- tracht käme. Das Verständnis der streitgegenständlichen Klausel darf nicht al- lein auf die bloße "Rechtzeitigkeit der Zahlung" (§ 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietver- trages) beschränkt werden. Dagegen spricht bereits der nachfolgende Satz der Klauselbestimmung. Denn § 4 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrages weist darauf hin, dass eine mehrfach verspätete Mietzahlung im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein kann. Dies umfasst unterschiedslos nicht nur verspätete Mietzahlungen, die vom Mieter zu vertreten sind, sondern auch solche, die von ihm nicht zu vertreten sind, also auch durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursachte Verzögerungen. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom An- wendungsbereich der Klausel ausgenommen sind (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556b BGB Rn. 20; Sternel, Mietrecht ak- tuell, 4. Aufl., Rn. II 214; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. II Rn. 1128 f.; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: Juli 2016, § 556b Rn. 22 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556b BGB Rn. 11, unter Hinweis auf § 3 Abs. 2 Satz 2 des vom Bundesminis- terium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I [Beila- ge zum Bundesanzeiger Nr. 22/76]), enthält § 4 Nr. 3 des Mietvertrages nicht. In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung setzt die vorgenannte Klausel die Beklagten damit dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihnen nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen aus. b) In ihrer hiernach rechtlich maßgeblichen Auslegung ist § 4 Nr. 3 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Klauselbestim- mung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermöglicht, in denen die Ver- 43 44 45 - 18 - zögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantwor- ten ist. aa) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Bundesgerichts- hof die Verwendung einer Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, bei der Miete von Geschäftsräumen gebilligt hat. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 1998 (XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125 f.) halte eine solche Rechtzeitigkeitsklausel der Inhaltskontrolle stand, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe und die Parteien zudem Kaufleute seien; eine solche Klausel bedeute gemessen an den Bedürfnissen des modernen Zahlungsverkehrs keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese - ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte - Bewertung ist auf Wohn- raummietverhältnisse nicht übertragbar. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302; 89, 1, 13; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 39), hat der Vermieter kein schutzwürdi- ges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu ma- chen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ändern die zum 31. Oktober 2009 in Kraft getretenen Bestimmungen des Zahlungsverkehrsrechts (§§ 675c ff. BGB) daran nichts. Zwar dürfen sich Zahlungsdienstnutzer gemäß §§ 675s, 675t BGB in aller Regel auf kurze Ausführungsfristen für Zahlungsvorgänge einstellen und können sich bei nicht erfolgter oder fehlerhafter Ausführung von Zahlungsaufträgen auf besondere Haftungsbestimmungen berufen (§§ 675y, 675z BGB; siehe dazu BT-Drucks. 16/11643, S. 116 ff.; Mayen in 46 47 48 - 19 - Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 4. Aufl., § 49 Rn. 45 ff.). Eine etwaige Haftung des Zahlungsdienstleisters gegenüber dem Zahlungs- dienstnutzer ändert jedoch entgegen der Ansicht der Revision nichts an der Unwirksamkeit der von der Klägerin verwendeten Formularbestimmung. Es ist unzumutbar, den Mieter auf einen Geldanspruch gegen seine Bank, der unter Umständen erst in einem Rechtsstreit durchzusetzen ist, zu verweisen, denn dies vermag nicht annähernd die Folgen auszugleichen, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes erwachsen. 5. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit der Kündigung von 9. Juli 2014 auch insoweit verneint, als sie auf die von der Beklagten zu 1 in einem Parallelverfahren verwendete Unterschrift ihrer Mutter unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht gestützt worden ist. Nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichterlichen Würdigung des Be- rufungsgerichts hat eine etwaige Vertragsverletzung der Beklagten zu 1 im Zu- 49 - 20 - sammenhang mit dem Kündigungswiderspruch nicht das für eine Kündigung des Mietverhältnisses der Beklagten erforderliche Gewicht. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 28.08.2014 - 209 C 209/14 - LG Köln, Entscheidung vom 17.09.2015 - 1 S 282/14 -

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September 2010, 5 O 60/10, Teilurteil nachgehend BGH, XII ZR 24/11, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil des Landgerichts Gießen vom 24.09.2010 (Az. 5 O 60/10) wird zurückgewiesen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 83% als Gesamtschuldner zu tragen; die Beklagte zu 2) hat allein weitere 17% der Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.939,96 EUR festgesetzt. Gründe Randnummer 1 I. Die Kläger haben von den ursprünglichen Beklagten die Räumung eines Anwesens in der 1-Straße in Stadt1 begehrt sowie Auskunft über das Bestehen von weiteren Mietverträgen und Schadensersatz. Das Landgericht Gießen hat mit Beschluss vom 03.09.2010 das Verfahren hinsichtlich der Beklagten zu 3) abgetrennt und insoweit an das Amtsgericht Nidda verwiesen. Randnummer 2 Aufgrund von wirtschaftlichen Schwierigkeiten der früheren Eigentümer des Anwesens1-Straße, Stadt1, den Eheleuten A und B C, wurde auf Antrag einer Gläubigerin mit Beschluss vom 02.10.2007 durch das Amtsgericht Nidda, Aktenzeichen 7 K 63/07 hinsichtlich des bebauten Grundstückes 1-Straße in Stadt1 die Zwangsversteigerung angeordnet. Auf diesem Grundstück befindet sich ein Haus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss, einem Werkstattgebäude, Nebengebäuden sowie Garage und einem Unterstand. Ferner verfügt das Grundstück über einen Garten, der zur Nutzung für die Bewohner des Hauses zur Verfügung steht und der eine Quadratmeterfläche von 350 qm hat. Nachdem in dem ersten Zwangsversteigerungstermin vor dem Amtsgericht Nidda kein Gebot abgegeben wurde, wurde ein zweiter Zwangsversteigerungstermin auf den 27.04.2009 anberaumt. In diesem Termin wurde das Verfahren zunächst einstweilen eingestellt, weil die Gläubigerin der Einstellung zustimmte. Nachdem der Antrag gestellt worden war, das Verfahren fortzusetzen, bestimmte das Amtsgericht Nidda Termin zur Zwangsversteigerung auf den 28.09.2009. Der Sachverständige für Grundstücks- und Gebäudebewertung D hat in dem Zwangsversteigerungsverfahren am 15.04.2008 ein Gutachten über den Verkehrswert des Grundstückes erstellt und hat einen solchen in Höhe von 164.300,-- EUR ermittelt. Randnummer 3 Hinsichtlich der Ertragsermittlung ist der Sachverständige D zu einer erzielbaren Nettokaltmiete im Monat von 770,-- EUR gekommen, wobei er für das Einfamilienhaus eine Wohnfläche von 132 qm zu 5,-- EUR zugrunde legte, für die Garage 25,-- EUR, für die Werkstätte 50,-- EUR und für den Unterstand eine Miete von 35,-- EUR. Als Jahresmiete wurde ein erzielbarer Betrag in Höhe von 9.240,-- EUR angegeben. Randnummer 4 In dem auf den 28.09.2009 anberaumten Versteigerungstermin erhielten die Kläger als Höchstbietende zu einem Betrag von 90.000,-- EUR den Zuschlag. Randnummer 5 Unter dem Datum 10.09.2009, dessen Richtigkeit von den Klägern bestritten wird, schlossen die ursprünglichen Eigentümer des Grundstückes und die Beklagte zu 1) einen Mietvertrag über das Grundstück. In § 1 wurde das Mietobjekt bezeichnet und angegeben, dass insgesamt vermietet werde eine Wohnnutzfläche von ca. 180 qm. In § 2 wurde geregelt, dass die Vermietung des Anwesens zur gewerblichen Weitervermietung erfolgen würde. Die Mietdauer wurde in § 3 des Vertrages bis zum 30.09.2024 festgelegt, wobei das ursprünglich vorgesehene Datum des Beginns des Mietverhältnisses nachträglich handschriftlich vom 01.10.2009 auf den 15.09.2009 korrigiert wurde. Ferner wurde der Beklagten zu 1) eine zweimalige Verlängerungsoption um jeweils fünf Jahre eingeräumt. Der Mietzins wurde in § 4 des Mietvertrages auf 400,-- EUR festgesetzt. Eine Erhöhung dieses Mietbetrages für die Dauer des Laufes des Mietvertrages ist in diesem ausdrücklich nicht vorgesehen. Ferner wurde in § 8 aufgeführt, dass das Mietobjekt Mängel aufweisen würde, insbesondere Schäden an der 27 Jahre alten Heizungsanlage vorliegen würden. Die ursprünglichen Eigentümer verpflichteten sich in diesem Vertrag die genannten Schäden auf Aufforderung der Beklagten zu 1) unverzüglich instand zu setzen. Auch für den Fall der Instandsetzung dieser Mängel war eine Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete nicht vorgesehen. In § 10 des Mietvertrages wurde der Beklagten zu 1) die Untervermietung gestattet. Randnummer 6 Mit gleichlautetem Mietvertrag vom 12.09.2009 vermietete die Beklagte zu 1) dann das Mietobjekt an die Beklagte zu 2) zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung weiter. Der Mietzins sollte nach § 4 des Vertrages monatlich Randnummer 7 480,-- EUR betragen, über die Nebenkosten sollte eine separate Vereinbarung getroffen werden. Randnummer 8 Unter dem 14.09.2009 wurde zwischen der Beklagten zu 2) und der früheren Beklagten zu 3) ein weiterer Mietvertrag über das vorbezeichnete Objekt geschlossen. Die vermietete Fläche wurde identisch mit der in den anderen Verträgen angegeben, jedoch wurde in § 1 Abs. 3 des Mietvertrages geregelt, dass das Dachgeschoss nicht mit vermietet werde, sondern das Dachgeschoss ausschließlich der Beklagten zu 2) zur Nutzung zur Verfügung stehe. Als Mietzweck wurde nunmehr in diesem Vertrag angegeben, dass die Vermietung zur privaten Nutzung erfolge. Der Mietzins wurde in diesem Vertrag auf 576,-- EUR festgelegt. Ferner übernahm die frühere Beklagte zu 3) ausdrücklich die Beseitigung der in § 8 aufgeführten Mängel auf eigene Rechnung. Die Gesellschafter der früheren Beklagten zu 3) waren unter anderem die Tochter der früheren Eigentümer und deren Sohn. Randnummer 9 Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 01.10.2009 gegenüber der Beklagten zu 1) die Kündigung des Mietvertrages über das Wohnhaus 1-Straße in Stadt1 nebst Garten, Carport und Garage. In dem Kündigungsschreiben wurde zum Ausdruck gebracht, dass der bestehende Mietvertrag gekündigt werde, soweit dieser gegenüber den Klägern wirksam sein sollte. Die Kündigung wurde zum 31.03.2010 erklärt. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 06.10.2009 bestätigte die Beklagte zu 1) die ausgesprochene Kündigung zum 31.03.2010 und wies darauf hin, dass gemäß der gewerblichen Weitervermietung die Kläger in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen Mieter und Dritten eintreten würden. Mit Schreiben vom 22.10.2009 teilte die Beklagte zu 2) den früheren Eigentümern des Grundstückes mit, dass sie dem Anliegen der Beklagten zu 1) nachkomme und bestätige, dass die früheren Eigentümer berechtigt seien, das Objekt 1-Straße in Stadt1 zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Kläger ließen durch Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 13.11.2009 mitteilen, dass sie weder zu der Beklagten zu 1) noch der Beklagten zu 2) irgendwelche vertraglichen Beziehungen hätten. Mit Anwaltsschreiben des Klägervertreters vom 07.12.2009 wurde darauf hingewiesen, dass hinsichtlich der Überweisung von Mietzahlungen weiterhin davon ausgegangen werde, dass mietvertragliche Bindungen zwischen den Klägern und den Beklagten nicht bestehen würden, die Zahlungen vielmehr als Nutzungsentschädigung entgegengenommen würden. Randnummer 11 In der Folgezeit betrieben die Kläger sowohl gegen die ehemaligen Eigentümer als auch gegen die Beklagte zu 2) die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Nidda. Die früheren Eigentümer des Grundstückes versuchten eine Einstellung der Zwangsvollstreckung zu erreichen. Aus Anlass des Räumungstermins am 08.03.2010 erklärte der Geschäftsführer der Beklagten zu 3) gegenüber den Klägern, dass keine weiteren Untermietverträge geschlossen worden seien. Mit Schreiben vom 29.03.2010 ließ die Bevollmächtigte der Beklagten dann mitteilen, dass bestritten werde, dass im Gespräch zwischen den Klägern und Herrn C nicht erklärt worden sei, dass seitens der früheren Beklagten zu 3) als Untermieterin keine weiteren Mietverträge vorlägen. Randnummer 12 Durch Beschluss des Amtsgerichts Nidda vom 08.03.2010 wurde die Zwangsvollstreckung gegen die Beklagte zu 2) bis zur Entscheidung in der Hauptsache eingestellt. Randnummer 13 Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die mit den Beklagten abgeschlossenen Mietverträge seien unwirksam, weil diese nach der Beschlagnahme des Anwesens geschlossen worden seien und nicht einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gedient hätten. Sie haben behauptet, der Mietzins entspreche nicht der ortsüblich erzielbaren Miete von 900,-- EUR und haben für den Zeitraum Oktober 2009 bis April 2010 die Zahlung eines Schadensersatzes bzw. einer Nutzungsentschädigung verlangt. Sie haben Auskunft darüber begehrt, ob weitere Mietverträge bzw. Untermietverträge über das Wohnhaus 1-Straße in Stadt1 geschlossen worden seien und haben die Ansicht vertreten, die Mietverträge seien ausschließlich mit der Absicht geschlossen worden, die Rechte der Kläger aus der Zuschlagserteilung zu vereiteln. Randnummer 14 Die Beklagten haben die Zuständigkeit des Landgerichts Gießen gerügt und die Auffassung vertreten, die Beklagte zu 2) sei gemäß § 565 BGB aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) Vertragspartnerin der Kläger geworden, eine Kündigung dieses Mietverhältnisses sei indes nicht erfolgt. Auch könne sie die Räume nicht herausgeben, da eine gewerbliche Zwischenvermietung vorliege und nunmehr die Räume als Wohnraum vermietet worden seien. Die vereinbarte Miete von 3,75 EUR pro Quadratmeter sei aufgrund des Mietspiegels auch angemessen, da nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet worden sei und die restlichen 50 qm Nutzfläche bei der Berechnung des Mietzinses unberücksichtigt bleiben müssten. Ferner habe das Mietobjekt Mängel aufgewiesen, die eine Minderung des Mietpreises um 20% gerechtfertigt hätten. Der Mietspiegel für den …kreis weist – unstreitig – für eine Wohnfläche ab 120 qm einen Durchschnittswert von 6,61 EUR pro Quadratmeter aus, währenddessen der Mindestwert 3,75 EUR pro Quadratmeter beträgt und der Maximalwert 11,17 EUR pro Quadratmeter. Die Beklagten haben ferner die Auffassung vertreten, ein Anspruch auf Auskunftserteilung stünde den Klägern zwar grundsätzlich zu, jedoch sei dieser aber nicht fällig, da das Ende des Mietverhältnisses zeitlich noch nicht bevorstehe. Randnummer 15 Ferner hat die Beklagte zu 2) Widerklage erhoben und die Auffassung vertreten, dass die gegen sie betriebene Vollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss rechtswidrig gewesen sei, weshalb die Kläger verpflichtet seien, die der Beklagten durch die Teilnahme an dem Räumungstermin entstandenen Kosten zu begleichen. Diese würden sich aber nach der Korrektur der Rechnung im Schriftsatz vom 22.07.2010 auf 1.527,96 EUR belaufen. Randnummer 16 Das Landgericht hat nach Abtrennung des Rechtsstreites gegen die frühere Beklagte zu 3), die Firma E GbR 1-Straße durch Teilurteil vom 24.09.2010 die Beklagten zu 1) und 2) zur Räumung des Anwesens verurteilt sowie zur Auskunftserteilung, ob weitere Mietverträge bestehen. Das Landgericht hat seine sachliche Zuständigkeit angenommen, da hinsichtlich der Beklagten zu 1) und 2) kein Wohnraummietverhältnis bestehe, sondern die Vermietung zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung erfolgt sei. Ein Rechtschutzbedürfnis für die Klage sei auch deshalb gegeben, weil die Zwangsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss eingestellt worden sei. Randnummer 17 Die Klageanträge seien auch begründet, weil die Kläger Eigentümer des Grundstückes geworden seien und in dieser Position von den Beklagten die Herausgabe des Grundstückes verlangen könnten, da diese nicht zum Besitz an dem Grundstück berechtigt seien. Die zwischen den ursprünglichen Eigentümern und den Beklagten geschlossenen Mietverträge seien gemäß §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG unwirksam. Nach diesen Regelungen sei ein Mietvertrag, der von dem Eigentümer des beschlagnahmten Grundstückes nach Beschlagnahme abgeschlossen worden sei, den späteren Erstehern des Grundstückes gegenüber unwirksam, wenn der Abschluss nicht einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen würde. Dies sei aber hier gerade der Fall, weil der zwischen den ursprünglichen Eigentümern und der Beklagten zu 1) vereinbarte Mietzins wenig mehr als die Hälfte des Mietzinses betragen habe, der nach den Feststellungen des Sachverständigen D zu erzielen gewesen sei. Außerdem weise der Mietspiegel für den …kreis einen Maximalwert von 11,17 EUR und einen Durchschnittswert von 6,61 EUR aus. Warum der Minimalwert von 3,75 EUR in den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) vereinbart worden sei, sei nicht durch eine nachvollziehbare Darlegung der Beklagten belegt. Zudem sei selbst bei der Annahme des Mindestmietzinses noch ein Mietzins von deutlich über 400,-- EUR zu erzielen gewesen bei einer Wohnfläche von 130 qm. Wenn zudem berücksichtigt werde, dass sich die ursprünglichen Eigentümer verpflichtet hätten, die in § 8 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Mängel zu beseitigen, so ergebe sich ein Verhältnis von Leistung und Gegenleistung, das nicht ausgewogen sondern wirtschaftlich grob und unvernünftig erscheine. Außerdem sei die Vermietung über einen Zeitraum von 15 Jahren unter den vereinbarten Bedingungen nicht üblich. Zudem würden auch die Gesamtumstände dafür sprechen, dass die Vermietung nur erfolgt sei, um durch einen Missbrauch zivilrechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten den früheren Eigentümern die Rechtstellung von Mietern gemäß §§ 57, 57 a ZVG zu verschaffen, um so den Erstehern die Durchsetzung ihrer Rechte nach § 93 ZVG zu erschweren. Dies folge aus dem zeitlichen Zusammenhang des Abschlusses der Mietverträge. Entgegen anderer Auffassungen würden die Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG auch den Schutz des Erstehers bezwecken, wie dies das Landgericht Kassel zutreffend ausgeführt habe, da ansonsten die Begrenzung des Verwaltungsrechtes auf eine ordnungsgemäße Wirtschaft leer laufen würde. Randnummer 18 Zudem hat das Landgericht die Auffassung vertreten, dass aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses die Beklagten zur Herausgabe verpflichtet seien, weil die Beklagte zu 1) das Mietobjekt nicht zu Wohnzwecken weitervermietet habe, so dass sich die Beklagte zu 2) auch nicht auf den Schutz des § 565 BGB berufen könne. Der Auskunftsanspruch sei begründet, weil die Beklagten es offen gelassen hätten, ob noch weitere Mietverträge bestünden. Randnummer 19 Ein Anspruch der Beklagten zu 2) auf Ersatz der dieser im Zusammenhang mit dem Räumungstermin entstandenen Kosten sei nicht gegeben, weil zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestehen würde und die Geltendmachung eines unbegründeten Anspruches einen Anspruch auf Ersatz der zur Abwehr entstandenen Kosten nicht begründen würde. Randnummer 20 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen in dem Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 21 Gegen dieses ihnen am 05.10.2010 zugestellte Teilurteil wenden sich die Beklagten mit ihrer am 21. Oktober 2010 bei Gericht eingegangenen Berufung, die dann am Montag, den 06. Dezember 2010 begründet wurde. Randnummer 22 Die Beklagten sind der Auffassung, dass das Landgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Mietverträge gemäß den §§ 135 BGB, 23, 24 ZVG unwirksam seien. Die Begründung des Gerichtes zu dem vereinbarten Mietzins sei nicht stichhaltig, da die vereinbarte Miete nicht wesentlich von der abweiche, die der Sachverständige D festgestellt habe. Außerdem habe das Gericht außer acht gelassen, dass das Gutachten des Sachverständigen D bereits am 15.04.2008 erstellt worden sei und die erzielbare Nettokaltmiete Schwankungen unterliege. Zudem sei auch nicht berücksichtigt worden, dass wegen der gegenwärtigen Mängel am Objekt von dem Mietpreis ein Abzug von 20% angebracht sei. Randnummer 23 Weiterhin legen die Beklagten dar, dass auch aus dem zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und dem Versteigerungstermin sich kein Rückschluss auf die mögliche Unwirksamkeit des Mietvertrages ziehen lasse, auch sei die Mietzeit von 15 Jahren durchaus sinnvoll. Die Vermietung unterlaufe auch nicht den Schutzzweck der §§ 23 und 24 ZVG, weil diese Vorschriften nur den Schutz des Beschlagnahmegläubigers gegenüber Verfügungen des Schuldners erst bewirken sollten, nicht aber den Schutz des Ersteigerers, der hinreichend über die §§ 57 und 57 a ZVG gestützt sei. Zudem habe das Gericht einen wesentlichen Aspekt außer acht gelassen, nämlich dass es sich bei dem vorliegenden Mietvertrag vom 10.09.2009 nicht um einen Wohnraummietvertrag sondern um einen gewerblichen Zwischenmietvertrag über Wohnraum handelte, der aber weit verbreitet sei. Außerdem habe das Gericht auch nicht das Bestehen von zwei gewerblichen Zwischenmietverträgen berücksichtigt und die Geltung des § 565 BGB. Da sich die Beklagte zu 2) im Rahmen der gewerblichen Zwischenvermietung von Wohnungen eine beständige Erwerbsquelle verschafft habe, hätte das Gericht die mittelbare Drittwirkung der Grundrechte berücksichtigen müssen und insbesondere auf Art. 12 Abs. 1 GG im Rahmen einer Verhältnismäßigkeitsprüfung abstellen müssen. Auch wenn man der Auffassung des Gerichts folge, nach der eine relative Unwirksamkeit vorliegen würde, so hätten die Kläger doch das Mietverhältnis mit der Berufungsbeklagten genehmigt. Schließlich habe das Gericht auch völlig unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagte zu 2) das Grundstück als Wohnraum vermietet habe und deshalb das Grundstück nicht von der Beklagten zu 3) zurückfordern könne, weil ihr im Hinblick auf die Regelung des § 565 BGB die rechtliche Möglichkeit zur Durchsetzung der Räumung verwehrt sei. Randnummer 24 Schließlich sei auch die Abweisung der Widerklage unbegründet, da diese auf den rechtsirrigen Auffassungen des Gerichtes zum Klageantrag zu 1) beruhe. Auch habe das Gericht in die Abwägungen zu Unrecht eingestellt, dass die Gesellschafterin der Beklagten zu 3), Frau G, die Schwiegertochter der ehemaligen Eigentümer des Grundstückes sei. Randnummer 25 Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 24.09.2010 verkündeten Urteils des Landgerichts Gießen, Az. 5 O 60/10, 1. die Klage abzuweisen; 2. auf die Widerklage der Berufungsbeklagten zu 2) die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, 1.527,96 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.05.2010 an de Beklagte zu 2) zu zahlen. Randnummer 26 Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 27 Sie verteidigen unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil. Randnummer 28 Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 27.01.2011, nachdem der Rechtsstreit auf den Einzelrichter übertragen worden war, beantragt, den Rechtsstreit zur Entscheidung auf den Senat zu übertragen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung habe. Randnummer 29 II. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 519, 520 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, weil das Landgericht völlig zu Recht die Beklagten zur Auskunft verurteilt hat, der Räumungsklage stattgegeben hat und die Widerklage abgewiesen hat. Da die Kläger aufgrund des Zuschlagsbeschlusses des Amtsgerichts Nidda vom 28.09.2009 gemäß § 90 ZVG Eigentümer des Anwesens in der 1-Straße in Stadt1 geworden sind, steht ihnen gemäß § 985 BGB gegen die Beklagten ein Herausgabeanspruch zu. Diese sind zumindest mittelbare Besitzer des Anwesens (§ 868 BGB), haben aber gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz. Randnummer 30 Ein Besitzrecht ist insbesondere nicht durch die geschlossenen Mietverträge begründet worden. Nach § 20 ZVG tritt nämlich durch den Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung des Grundstückes angeordnet wird, die Beschlagnahme ein. Der Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wurde, datiert bereits vom 02.10.2007, so dass ab Zustellung dieses Beschlusses im Jahre 2007 die Wirkungen der Beschlagnahme greifen (§ 22 ZVG). Zwar sind nach § 21 Abs. 2 ZVG Miet- und Pachtverhältnisse von der Beschlagnahme grundsätzlich nicht umfasst, jedoch gilt dies nur für solche Miet- und Pachtverhältnisse, die bereits vor der Beschlagnahme geschlossen waren. Die hier streitgegenständlichen Mietverträge wurden aber insgesamt erst zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, als die Beschlagnahme schon lange Bestand hatte und bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos geblieben sind. Demzufolge konnten von den ehemaligen Eigentümern des Grundstückes Miet- und Pachtverhältnisse nur im Rahmen des § 24 ZVG wirksam geschlossen werden, da heißt wirksame Mietverträge konnten nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes geschlossen werden. Randnummer 31 Mietverträge, die nicht mehr zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes gehören, sind aber nach den §§ 23, 24 ZVG relativ unwirksam und bewirken zu Gunsten des Berechtigten nach § 135 Abs. 1 BGB ihm gegenüber die Unwirksamkeit. Insoweit ist zwar streitig, ob als Berechtigter im Sinne des § 24 ZVG nur der Gläubiger angesehen werden kann, oder ob dies auch für den Erwerber des Grundstückes gilt. § 24 ZVG würde aber von seiner Zielrichtung her zu knapp greifen, wenn ausschließlich auf den Gläubigerschutz abgestellt werden würde, vielmehr ist ein Vertrag, der nicht mehr der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung eines Grundstückes entspricht, auch gegenüber dem Ersteher unwirksam (§§ 23 ZVG, 136, 135 BGB), und zwar unabhängig davon, ob dies in den besonderen Versteigerungsbedingungen vorbehalten ist (Löhning/Fischinger, Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, § 24, Rdnr. 8; Böttcher, ZVG, 5. Aufl., § 24, Rdnr. 1). Randnummer 32 Die den Schuldner beschränkenden Vorschriften der §§ 23 und 24 ZVG dienen nämlich insbesondere auch dazu, eine möglichst lastenfreie Veräußerung des Grundstückes zu ermöglichen, da ein möglichst hoher Erlös erzielt werden kann. Dies ist aber dann nicht der Fall, wenn Mietverträge kurz vor der Zwangsversteigerung geschlossen werden, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht entsprechen. Entgegen der auch vertretenen Auffassung (Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 24, Anm. 2.4; Dassler/Hintzen, ZVG, § 24, Rdnr. 2), wonach der Ersteher ausreichend durch die §§ 57 und 57 a ZVG geschützt ist, nützen diese Regelungen zum Schutz des Erstehers gerade nicht. Im Rahmen des Sonderkündigungsrechts muss nämlich nach allgemeiner Auffassung auch § 573 BGB beachtet werden, so dass eine Kündigung eines wirksamen Mietvertrages nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Erstehers an der Nutzung des Objektes besteht. Auch die Möglichkeit der Mieterhöhung führt regelmäßig nicht weit, da dies nicht den Interessen des Ersteigerers gerecht wird, der gerade das Grundstück ersteigert hat, um es selbst zu nutzen, wie dies von den Klägern geplant ist. Zudem sind auch der Möglichkeit der Mieterhöhung Grenzen gesetzt, so dass bei Abschluss eines unwirtschaftlichen Mietvertrages diese Möglichkeit nicht zu sachgerechten Ergebnissen führen würde. Randnummer 33 Maßgeblich ist zudem, dass die ausdrückliche Beschränkung des Schuldners auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstückes in § 24 ZVG leerlaufen würde, wenn Verwaltungsmaßnahmen, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht entsprechen bzw. ihr zuwiderlaufen, auch dem Ersteher gegenüber uneingeschränkt wirksam wären. Deshalb ist mit dem Landgericht Kassel (NJW-RR 1990, 977) davon auszugehen, dass der Schuldner auch bei Abschluss von Mietverträgen nach den §§ 23, 24 ZVG in seiner Verwaltungsbefugnis dahingehend beschränkt ist, dass nur solche Mietverträge geschlossen werden können, die einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entsprechen. Parallel zu den Vorschriften über das Nießbrauchsrecht ist bei der Frage der Beurteilung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft zwar nicht auf einen Musterbetrieb noch auf die Notlage des Schuldners abzustellen, maßgeblich ist vielmehr die tatsächliche Beurteilung des Lebens, wobei objektive Gesichtspunkte maßgebend sind und eine subjektive Sicht des Vollstreckungsschuldners außer Betracht zu bleiben hat. Dabei scheidet einseitiges, willkürliches Handeln aus. Dies bedeutet, dass eine Vermietung nur zu angemessenen Preisen im Bereich einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegen kann, wobei die Angemessenheit sich nicht nur an der Miethöhe orientiert, sondern bestimmt wird durch die Ausgewogenheit des Verhältnisses von Leistung und Gegenleitung (BVerfG WuM 1990, 138 ). Nach diesen Kriterien stellt sich aber die von den ursprünglichen Eigentümern vorgenommene Vermietung nicht mehr als ordnungsgemäße Verwaltung dar mit der Konsequenz, dass der mit der Beklagten zu 1) geschlossene Mietvertrag gegenüber den Erstehern gemäß § 135 Abs. 1 BGB relativ unwirksam ist und für die Beklagten kein Recht zum Besitz an dem Grundstück zu begründen vermag. Auf einen gutgläubigen Erwerb eines Mietrechtes können sich die Beklagten nicht berufen, da nach dem BGB der gutgläubige Erwerb von Forderungen, zu denen auch eine Mietberechtigung gehört, grundsätzlich nicht möglich ist und die gesetzlichen Ausnahmen hier gerade nicht eingreifen, zumal davon auszugehen ist, dass sich die Beklagten, die in die Vorgänge eingeweiht waren, auch nicht in gutem Glauben befunden haben. Randnummer 34 Völlig zu Recht hat das Landgericht angenommen, dass die Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) und demzufolge auch die Weitervermietung als Kettenmietverträge nicht mehr im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstückes erfolgt sind. Dies folgt zum einen, wie das Landgericht völlig richtig dargestellt hat, aus der vereinbarten Höhe des Mietzinses, die weit unter dem Mietzins liegt, den der Sachverständige D im Rahmen der Wertermittlung nach § 74 a Abs. 5 ZVG ermittelt hat. Anhaltspunkte dafür, dass der Wert, den der Sachverständige Jung in seinem Gutachten vom 15.04.2008 zugrunde gelegt hat, nicht richtig ist, sind nicht ersichtlich. Allein die zeitliche Spanne zwischen der Erstellung des Gutachtens und dem Abschluss der Mietverträge führt nicht dazu, dass eine ganz erhebliche Diskrepanz zwischen dem von dem Sachverständigen angenommenen Mietwert von 770,-- EUR pro Monat und dem vereinbarten Mietwert von 400,-- EUR entstehen kann. Der Sachverständige hat vielmehr die maßgeblichen Gesichtspunkte in sein Gutachten hinreichend eingestellt und entsprechend berücksichtigt. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Mindestmiete in dem …kreis nur 3,75 EUR pro Quadratmeter entspricht, verfängt nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass das Anwesen, das die ursprünglichen Eigentümer vermietet haben, tatsächlich nur zu dem Mindestmietzins vermietet werden konnte. Immerhin liegt nach dem Mietspiegel der Durchschnittswert pro Quadratmeter bereits bei 6,61 EUR und der Höchstwert bei 11,17 EUR. Dass hier nur aufgrund der Verkehrsverhältnisse ein Mindestmietwert zu erzielen gewesen wäre, erschließt sich für den Senat nicht hinreichend, zumal an die Beklagte nicht nur eine Wohnfläche von 130 qm vermietet wurde sondern darüber hinaus auch eine Nutzfläche von 50 qm, die natürlich bei der Bewertung des Abschlusses eines Mietvertrages mit ins Gewicht fällt und zu einer Erhöhung des Mietzinses führt. Da zudem auch weitere Nebengebäude und ein Garten mit vermietet wurden, erscheint die Annahme der Minimalmiete keinesfalls gerechtfertigt, eher erscheint das Gutachten des Sachverständigung D die Sachlage besser und entsprechend zu beurteilen. Zudem ist einzustellen, dass auch die Kettenmietverträge, die zwischen den Beklagten geschlossen worden sind, nicht von einem bestehenden Minimalwert ausgegangen sind, vielmehr wurde in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 2) der Mietzins bereits auf 480,-- EUR erhöht und in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) auf immerhin 576,-- EUR. Dies belegt, dass der ursprünglich von den Eigentümern geschlossene Mietvertrag bereits nicht den wirtschaftlichen Verhältnissen vor Ort entsprochen hat. Randnummer 35 Hinzu kommt, dass die ursprünglichen Eigentümer in dem Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) auch noch umfangreiche Renovierungspflichten übernommen haben, die mit erheblichen Kosten verbunden waren. So insbesondere, worauf das Landgericht bereits abgestellt hat, die Erneuerung einer 27 Jahre alten Heizungsanlage und die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden durch eine fehlende betonierte Grundplatte. Diese Kosten sind ganz erheblich und würden von einem vernünftigen Vermieter bei einer Verwaltung nicht freiwillig übernommen werden. Dies gilt umso mehr, als die Beseitigung der Mängel nach dem Inhalt des mit der Beklagten zu 1) und auch des mit der Beklagten zu 2) geschlossenen Vertrages von den Vermietern unverzüglich hätte ausgeführt werden müssen, mit der Folge, dass sich die stark verschuldeten Schuldner einer weiteren Inanspruchnahme mit erheblichen Kosten nicht hätten entziehen können. Da zudem in dem Mietvertrag auch nicht vereinbart war, dass nach der Beseitigung der Mängel eine Mieterhöhung Platzgreifen würde, stellt sich die Regelung als völlig unüblich und unangemessen dar. Der Verweis der Beklagten darauf, dass die Miete wegen der Mängel um 20% gemindert war, verfängt deshalb nicht, weil das Mangelbeseitigungsrecht völlig uneingeschränkt war und von den Beklagten jederzeit hätte ausgeübt werden können. Randnummer 36 Zudem spricht gegen eine Vermietung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft auch die Mietvertragsdauer, die auf 15 Jahre mit einer Verlängerungsoption von weiteren zehn Jahren festgelegt wurde. Dies ist aber völlig unüblich im Rahmen einer normalen Vermietung, da gerade in dem Mietvertrag keine Anpassungsklausel vereinbart wurde, so dass während der Mietzeit eine Erhöhung durch die ursprünglichen Eigentümer nicht möglich gewesen wäre, was aber einer wirtschaftlichen objektiven Betrachtung der Dinge völlig zuwiderläuft. Randnummer 37 Außerdem sind auch die Gesamtumstände zu berücksichtigen, da die Vermietung erst unmittelbar kurz vor dem dritten angesetzten Zwangsversteigerungstermin vorgenommen wurde. Die Argumentation der Beklagten, dass bei einer ersten Zwangsversteigerung nicht mit einem Gebot zu rechnen ist, verfängt nicht, da hier bereits zwei Zwangsversteigerungstermine erfolglos verlaufen waren, so dass damit zu rechnen war, dass im Rahmen eines dritten Termins auch zu einem günstigeren Gebot das Anwesen veräußert werde. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht sinnvoll, im Rahmen einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise unmittelbar vor einem Versteigerungstermin noch einen äußerst langfristigen Mietvertrag zu schließen, zumal insoweit auch zu berücksichtigen ist, dass der ursprüngliche Mietvertrag erst am 01.10.2009 beginnen sollte und erst in Anbetracht des Zwangsversteigerungstermins nachträglich der Beginn des Mietverhältnisses auf den 15.09.2009 angesetzt wurde. Danach liegt aber hier eine Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung keinesfalls vor, da ein wirtschaftlich denkender Vermieter bei den auf ihn zukommenden Verpflichtungen und dem geringen Mietzins sich nicht auf einen solchen Vertrag eingelassen hätte, sondern lieber angesichts des bevorstehenden Zwangsversteigerungstermins das Objekt leer stehen gelassen hätte (BVerfG, a.a.O.; LG Kiel WuM 1999, 570). Randnummer 38 Rechtsfolge der unwirksamen Vermietung des Grundstückes an die Beklagte zu 1) ist damit, dass der ursprüngliche Vertrag gegenüber den Klägern unwirksam ist, mit der Kosenquenz, dass aus diesem Vertrag durch die weiteren Beklagten keine eigenen Rechte abgeleitet werden konnten. Soweit die Beklagten darauf verweisen, dass hier eine Genehmigung (§ 185 Abs. 2 BGB) des ursprünglichen Mietvertrages in Betracht kommt, verfängt auch diese Argumentation nicht. Zum einen haben die Kläger bereits hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie ein bestehendes Mietverhältnis nicht akzeptieren wollten. So wurde bereits in dem Kündigungsschreiben vom 01.10.2009 zum Ausdruck gebracht, dass der Mietvertrag nur gekündigt werde, soweit er gegenüber den Klägern wirksam sei. Insoweit wurde schon wirksam ein Vorbehalt gegen den Abschluss eines Mietvertrages gemacht. Auch in der weiteren Korrespondenz wurde von den Klägern immer wieder darauf hingewiesen, dass sie nicht davon ausgingen, dass tatsächlich ein wirksamer Mietvertrag bestand, aufgrund dessen die Beklagten verpflichtet waren, Mietzinszahlungen an die Kläger zu leisten. Dies ergibt sich eindeutig aus den Schreiben des Bevollmächtigten der Kläger vom 13.11.2009 und 07.12.2009, in denen gerade ausgeführt wird, dass zu den Beklagten zu 1) und 2) keine vertraglichen Beziehungen bestanden. Randnummer 39 Schließlich ergibt sich auch aus den Gesamtumständen die Unwirksamkeit des Vertrages, da die zeitlichen Momente und der Abschluss der Mietverträge eindeutig für ein Umgehungsgeschäft sprechen. Dies wird insbesondere durch das Schreiben der Beklagten zu 2) vom 22.10.2009 belegt, mit welchem sie den ursprünglichen Eigentümern ein uneingeschränktes Wohnrecht eingeräumt haben, wobei sie nach ihrem eigenen Vortrag dazu nicht berechtigt war, weil bereits ein weiterer Mietvertrag mit der Beklagten zu 3) geschlossen worden war. Angesichts dieser Gesamtumstände geht der Senat deshalb von einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung durch den Abschluss der Mietverträge aus, mit der Folge, dass die Kläger als Eigentümer von den Beklagten die Herausgabe verlangen können, weil diesen kein Recht zum Besitz zusteht. Randnummer 40 Zudem ist auch zu berücksichtigen, dass die Kläger vorsorglich ein eventuell bestehendes Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) mit ihrem Schreiben vom 01.10.2009 wirksam zum 31.03.2010 gekündigt haben, so dass auch deshalb die Beklagte zu 1) zur Herausgabe des Grundstückes verpflichtet ist, was sie auch selbst mit ihrem Schreiben vom 06.10.2009 eingeräumt hat. Ein eigenständiges Recht der Beklagten zu 2) zum Besitz konnte durch den Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten zu 1) nicht begründet werden, da dieser Mietvertrag nur ein Untermietverhältnis begründet hat. Der Untermieter ist aber gemäß § 546 Abs. 2 BGB bei Ende des Mietvertrages mit dem Hauptmieter gerade auch verpflichtet, die Sache an den Eigentümer herauszugeben. Auf § 565 BGB können sich die Beklagten nicht berufen, da sie zur Herausgabe des Grundstückes in der Lage sind, weil sie selbst dieses nicht zu Wohnzwecken an natürlich existierende Personen vermietet haben, sondern ihrerseits nur einen Mietvertrag mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes geschlossen haben. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes kann aber keinen Wohnsitz begründen und nicht eigenständig Räume bewohnen, so dass auch insoweit kein Wohnraummietverhältnis besteht. Randnummer 41 Auf das Recht auf freie Berufsausübung kann sich die Beklagte zu 2) nicht berufen, weil hier nach den vorrangigen Vorschriften des BGB gerade kein eigenständiges Besitzrecht durch den Mietvertrag mit der Beklagten zu 1) begründet wurde. Randnummer 42 Soweit das Landgericht die Beklagten zur Auskunft über bestehende weitere Mietverhältnisse verurteilt hat, ist das Urteil nicht zu beanstanden und wird von den Beklagten selbst in der Berufungsbegründung auch nicht weiter angegriffen. Ausführungen zu den Darstellungen des Landgerichts finden sich insoweit nicht. Soweit erstinstanzlich die Beklagten die Auffassung vertreten haben, dass sie zwar grundsätzlich eine Auskunft schulden würden, dieser Anspruch aber noch nicht fällig sei, ist dies verfehlt, da gerade zwischen den Parteien keine vertraglichen Beziehungen bestehen, so dass der allgemeine Auskunftsanspruch hier für die Kläger gegeben ist. Randnummer 43 Hinsichtlich der Widerklage hat das Landgericht völlig zu Recht die Klage abgewiesen, da in der Verfolgung der Rechte der Kläger keine zum Schadensersatz begründende Handlung liegt. Insoweit kann auf die Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden, zumal sich auch in der Berufungsbegründung insoweit keine ausdrücklichen Angriffe finden. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, da das Rechtsmittel der Beklagten ohne Erfolg geblieben ist, wobei eine Quotelung vorzunehmen war, da an der Widerklage nur die Kläger und die Beklagte zu 2) beteiligt waren (§ 100 Abs. 2 ZPO). Randnummer 45 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO entnommen. Randnummer 46 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder zur Fortbildung des Rechtes noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), da hier individuell die wirtschaftliche Situation von Beteiligten zu beurteilen ist. Randnummer 47 Eine Rückübertragung des Rechtsstreites auf den Senat, wie von den Beklagten beantragt, kam nicht in Betracht, da sich die Rechtslage nicht nach dem Übertragungsbeschluss des Senates geändert hat, vielmehr sich bereits zum Zeitpunkt der Übertragung auf den Einzelrichter so dargestellt hat, wie sie heute zu beurteilen ist. Da die Kläger auch nicht einer Rückübertragung zugestimmt haben, war der Einzelrichter nach wie vor zur Entscheidung berechtigt und befugt. Eine Rückübertragung gemäß § 526 Abs. 2 ZPO kam nicht in Betracht. Randnummer 48 Der Streitwert für das Berufungsverfahren war auf 8.939,96 EUR festzusetzen, nämlich 500,-- EUR für den Auskunftsanspruch, 6.912,-- EUR für den Räumungsantrag und 1.527,96 EUR für die Widerklage (§ 3 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190015477 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2023:270923UVIIIZR117.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 117/22 Verkündet am: 27. September 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 2; WoFlV § 3 Abs. 3 Nr. 3 Zum Begriff der "Türnische" im Sinne der Vorschrift des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. BGH, Urteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 117/22 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 4. September 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 14. April 2022 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 31. Mai 2022 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. November 2013 Mieterin einer Wohnung des Klägers nebst PKW-Abstellplatz in W. . Die Wohnung besteht aus eineinhalb Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Keller und Terrasse. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit "ca. 48 m2" angegeben. Die monatliche Nettokaltmiete für die Wohnung in Höhe von anfänglich 440 € erhöht sich nach der getroffenen Staffel- mietvereinbarung zum 1. November eines jeden Jahres um 10 €. Die Miete für den Stellplatz beträgt 25 € monatlich. Der Vertrag sieht zudem die Umlage von 1 - 3 - Heiz- und (sonstigen) Betriebskosten nach der Wohnfläche und die Verpflichtung der Beklagten zu monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten vor. Die Beklagte minderte die Miete seit Mai 2014 unter anderem wegen einer vermeintlichen Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 %; sie zahlte bis Mai 2016 insgesamt 1.812,64 € weniger Miete. Mit Urteil des Amtsgerichts Pin- neberg (Az. 83 C 252/14) wurde sie rechtskräftig zur Zahlung dieses Betrags an den Kläger verurteilt. Auch im nachfolgenden Zeitraum ab Juni 2016 zahlte die Beklagte die Miete nicht in der vertraglich vereinbarten Höhe. Mit Schreiben vom 8. März 2018 erklärte der Kläger die fristlose Kündi- gung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Am 22. Juni 2018 zahlte die Beklagte den titulierten Betrag in Höhe von 1.812,64 € an den Kläger. Mit Schreiben vom 27. Juni 2018 erklärte der Kläger erneut die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Stellplatz gerichteten Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver- folgt diese ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch den Einzelrich- ter zugelassene (vgl. nur Senatsurteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 125/22, juris Rn. 12 mwN) - Revision hat Erfolg. 2 3 4 5 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagte ein Räumungs- und Herausgabe- anspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Das Mietverhältnis zwischen den Par- teien sei durch die formell und materiell wirksame außerordentliche fristlose Kün- digung des Klägers vom 27. Juni 2018 beendet worden. Ein Kündigungsgrund habe sich aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB ergeben, weil sich die Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung mit der Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai 2014 bis einschließlich Juni 2018 in Höhe von noch 1.314,16 € in Verzug befunden habe. Die Miete sei nicht gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert gewesen. Zwar nehme die Rechtsprechung im Fall einer - hier von der Beklagten geltend gemachten - Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche eine nicht unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit an, wenn das Flächendefizit mehr als 10 % betrage. Ein solcher Fall liege jedoch im Hinblick auf die vom Sachverständigen ermittelte tatsächliche Wohnfläche von insgesamt 43,38 m² statt der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von 48 m² nicht vor. Für die Räume der Wohnung sei im Ausgangspunkt eine Fläche von insgesamt 38,98 m² anzusetzen; von der hierbei berücksichtigten Fläche des Wohnzimmers sei gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 3 der Wohnflächenverordnung (WoFIV) die Terrassentürnische mit einem Flächenmaß von 0,14 m² abzuziehen. Hinzu komme eine anrechenbare Wohnfläche für die Terrasse, die ausgehend von ei- ner gemessenen Fläche von 18,15 m² gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV mit 4,54 m² (ei- nem Viertel) anzusetzen sei. 6 7 8 - 5 - Nicht gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV abzuziehen seien die Flächen in den beiden Durchgängen vom Wohnzimmer zum Schlafzimmer mit einer Größe von jeweils 0,10 m², da es sich bei den Durchgängen nicht um Türnischen im Sinne dieser Bestimmung handele. Türnischen seien die Flächen in einer Türöffnung. In den Wanddurchgängen habe sich indessen zu keiner Zeit eine Tür befunden; auch fehle ein Türrahmen. Zudem seien die Durchgänge höher als ein normaler Türdurchgang. Auch ihre Anordnung wenige Meter nebeneinander spreche da- gegen, dass sie für den Einbau von Türen vorgesehen gewesen seien. Aus raum- gestalterischer Sicht erscheine die Schaffung eines Zugangs zu einem Raum über nebeneinander angeordnete Türen als sinnlos und vielmehr die Öffnung der Trennwand zwischen Wohn- und Schlafzimmer zum Zwecke der Herstellung ei- ner Offenheit und Durchlässigkeit zwischen beiden Zimmern als beabsichtigt. Auch aus Sinn und Zweck des § 3 Abs. 3 WoFlV ergebe sich nicht, dass die in Rede stehenden Durchgänge bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht zu bleiben hätten. Dies sei nur bei denjenigen Bereichen von Räumen so, die der Bewohner typischerweise nicht im Rahmen seiner Lebensgestaltung nutzen könne, wie etwa die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, größeren Pfeilern und Säulen oder bei Treppen mit mehr als drei Steigungen, die bereits rein optisch nicht mehr Teil des Wohnraums seien und in diesen auch nicht funk- tional einbezogen werden könnten. Anders sei es hingegen bei Fensternischen, die bis zum Boden herunterreichten und mehr als 13 cm tief seien; diese könnten in die Raumnutzung - etwa durch Einstellen von Gegenständen wie Blumenva- sen, kleineren Regalen oder Ablagen - einbezogen werden. Auch die hier in Rede stehenden Durchgänge ließen sich - anders als die Flächen im Türrahmen vor und hinter dem Türelement - zu wohnlichen Zwecken nutzen, etwa durch das Anbringen schmaler Regale, die ein Passieren weiterhin ermöglichten. 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein auf die außerordentliche fristlose Kündigung vom 27. Juni 2018 gestützter Räumungs- und Herausgabeanspruch des Klägers gegen die Beklagte gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht bejaht werden. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Kläger sei gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur Kündigung berechtigt gewesen, weil sich die Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung mit der Entrichtung der Miete in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befunden habe, beruht auf einem Rechtsfehler, der dem Berufungsgericht bei der Prüfung unter- laufen ist, ob die Miete für die streitgegenständliche Wohnung - wie die Beklagte geltend macht - wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert war. a) Das Berufungsgericht hat allerdings in revisionsrechtlich nicht zu bean- standender Weise angenommen, dass die Parteien eine Wohnfläche von 48 m² vereinbart haben; das greift auch die Revision nicht an. Nach der Rechtspre- chung des Senats ist die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnflä- che auch bei einer "ca."-Angabe regelmäßig zugleich als dahingehende vertrag- liche Festlegung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache im Sinn einer Beschaf- fenheitsvereinbarung anzusehen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 34; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter II; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, NZM 2021, 759 Rn. 9). Dieser Auslegung entgegenstehende Umstände hat das Berufungsge- richt nicht festgestellt. 10 11 12 - 7 - b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung weiter zugrunde gelegt, dass die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen Mangel der Miet- sache darstellt, der gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Minderung der Miete in dem Verhältnis führt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohn- fläche unterschreitet (st. Rspr.; siehe Senatsurteile vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, aaO; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 9; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 25. November 2020 - XII ZR 40/19, NZM 2021, 276 Rn. 25 f. mwN [zur Gewerberaummiete]). In diesem Zusammenhang hat sich das Berufungsgericht mit Recht nicht aufgrund des rechtskräftigen Urteils im voran- gegangenen Rechtsstreit betreffend den Mietrückstand für die Zeit von Mai 2014 bis Mai 2016 in Höhe von 1.812,64 € an der eigenständigen Prüfung der Voraus- setzungen einer Mietminderung auch für diesen Zeitraum gehindert gesehen. Denn die dortigen Ausführungen zur Frage einer Mietminderung wegen einer Flä- chenabweichung sind als bloße Vorfragen nicht in Rechtskraft erwachsen (vgl. nur Senatsurteil vom 10. April 2019 - VIII ZR 12/18, WuM 2019, 309 Rn. 29-31 mwN). c) Das Berufungsgericht hat ebenso zu Recht angenommen, dass die Wohnfläche der vermieteten Räume im Streitfall anhand der Wohnflächenverord- nung vom 25. November 2003 (WoFlV; BGBl. I S. 2346) zu ermitteln ist. Nach der ständigen Senatsrechtsprechung ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohn- raummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, wenn nicht - wofür hier jedoch keine An- haltspunkte vorliegen - die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich 13 14 - 8 - üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsurteile vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 36; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 9; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 10; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, NZM 2021, 759 Rn. 10; jeweils mwN). d) Jedoch kann - wie die Revision zu Recht beanstandet - mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung das Vorliegen der Voraussetzungen der Ausnahmevorschrift des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV im Hinblick auf die Grundflächen der beiden Durchgänge zwischen dem Wohnzimmer und dem Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung nicht verneint werden (dazu nachfolgend unter aa). Mit ihrer Rüge gegen die Feststellung des Berufungsgerichts zur Grundflä- che der Terrasse dringt die Revision hingegen nicht durch (dazu nachfolgend unter bb). aa) Nach § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV bleiben - wie das Berufungsgericht noch richtig erkannt hat - bei der Ermittlung der gemäß § 2 WoFlV zur Wohnung gehö- renden Grundflächen die Grundflächen von Türnischen außer Betracht. Indessen hat das Berufungsgericht seiner Prüfung, ob im Streitfall die beiden Durchgänge vom Wohnzimmer ins Schlafzimmer der Wohnung als Türnischen im Sinne der vorgenannten Bestimmung einzuordnen und deshalb nicht zu berücksichtigen sind, ein rechtlich unzutreffendes Begriffsverständnis zugrunde gelegt. (1) Eine Türnische im Sinne der vorgenannten Vorschrift ist eine Öffnung in einer - die Grundfläche eines Raums im Sinne von § 3 Abs. 1 WoFlV begren- zenden - Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht. Hierbei kommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts im Hinblick auf den Regelungszweck des § 3 Abs. 3 WoFlV und die Systematik der Wohn- flächenverordnung nicht entscheidend darauf an, ob in die Wandöffnung eine Tür 15 16 17 18 - 9 - oder ein Türrahmen eingebaut ist (vgl. Heix, Wohnflächenberechnung, 5. Aufl., S. 187; Pergande/Schwender, Die Zweite Berechnungsverordnung, § 43 II. BV unter 5; Ullrich, Mietberechnungen 1980, 6. Aufl., zu § 43 II. BV; Fiedler, Die Mie- ten für Neubauwohnungen ab 1.1.1963, zu § 43 II. BV [jeweils zu § 43 Abs. 5 Satz 2 II. BV]). Denn der Verordnungsgeber hat den Abzug der in § 3 Abs. 3 WoFlV aufgeführten Grundflächen bestimmter Raumteile bei der Wohnflächen- berechnung im Hinblick auf deren geminderten Wohnwert vorgesehen (vgl. BR- Drucks. 272/57, Begründung S. 32 [zu § 43 II. BV]; siehe auch Heix, aaO S. 181). Diese Bewertung trifft für eine Wandöffnung, die den Zugang zu einem Raum oder den Durchgang zwischen Räumen ermöglicht, unabhängig davon zu, ob sie (zudem) von einem Türrahmen eingefasst ist oder durch eine (vorhandene) Tür verschlossen werden kann. Die Grundfläche einer solchen Wandöffnung weist aufgrund ihrer baulichen Gestaltung grundsätzlich einen eigenen Wohnwert nicht auf, weil sie für eine Nutzung zu Wohnzwecken im Regelfall nicht oder allenfalls gemindert zur Verfügung steht (siehe auch Heix, aaO S. 187 f.). Ebenso ist es nicht von entscheidender Bedeutung, ob der Mieter die be- treffende Wandöffnung tatsächlich als Zugangs- oder Durchgangsmöglichkeit nutzt oder - worauf das Berufungsgericht im Hinblick auf die Anordnung der bei- den Wandöffnungen im Streitfall abgestellt hat - ob eine solche Nutzung aus "raumgestalterischer Sicht" sinnvoll ist. Aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 3 WoFlV abstrakt for- muliert und ist ihr Vorliegen nicht vom tatsächlichen (Nutzungs-)Verhalten des individuellen Nutzers der Räumlichkeiten abhängig. (2) Ob bei Zugrundelegung des vorgenannten zutreffenden Begriffsver- ständnisses im Streitfall die beiden Durchgänge zwischen dem Wohnzimmer und dem Schlafzimmer der Wohnung der Beklagten als Türnischen im Sinne von § 3 19 20 - 10 - Abs. 3 Nr. 3 WoFlV einzuordnen sind, lässt sich aufgrund der bislang vom Beru- fungsgericht getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen. Denn den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts lässt sich nicht entnehmen, dass die beiden Wandöffnungen in Anbetracht ihrer Ausmaße über die Gestaltung einer Türöffnung wesentlich hinausgingen und deshalb nach her- kömmlichem Verständnis, von dem ersichtlich auch der Verordnungsgeber aus- gegangen ist, nicht mehr als Türöffnung, sondern etwa als ein größerer Wand- durchbruch anzusehen wären. Nähere Feststellungen hierzu hat das Berufungs- gericht deshalb nicht getroffen, weil es zur Bestimmung des Begriffs der Tür- nische im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV zu Unrecht auf das Vorhandensein von Türrahmen und Tür beziehungsweise auf die Eignung für deren Einbau ab- gestellt hat. Der vom Berufungsgericht für maßgeblich gehaltene Umstand, dass es in der Wand zwischen Wohn- und Schlafzimmer nicht nur eine, sondern zwei gleich- förmige Öffnungen im Abstand von nur wenigen Metern nebeneinander gibt, schließt für sich genommen die Einordnung der beiden Öffnungen oder auch nur einer der beiden als Türnischen nicht aus. Vor diesem Hintergrund kommt es auf den vom Berufungsgericht heran- gezogenen Gesichtspunkt, dass die Durchgänge mit schmalen Regalen verse- hen und auf diese Weise für wohnliche Zwecke genutzt werden könnten, nicht entscheidend an. bb) Ohne Erfolg rügt die Revision, dass die Terrasse nicht - wie vom Be- rufungsgericht im Anschluss an einen von dem Sachverständigen ermittelten Wert - eine Grundfläche von 18,15 m², sondern eine solche von nur 16,89 m² habe. Der Senat ist an die Feststellung des Berufungsgerichts gemäß § 559 21 22 23 24 - 11 - Abs. 2 ZPO gebunden, da es an einer konkreten diesbezüglichen Verfahrens- rüge fehlt. e) Das Berufungsurteil beruht auf dem vorgenannten Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei rechtsfehlerfreier Anwendung des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV und den hiernach gebotenen Feststellungen zu dem Ergebnis gelangt wäre, dass zum Zeitpunkt der Kündigung vom 27. Juni 2018 ein die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB rechtfertigender Zahlungsrück- stand nicht bestanden hat. Handelte es sich bei den Durchgängen um Türnischen im Sinne von § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV, betrüge - ausgehend von den im Übrigen rechtsfehlerfrei ge- troffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts - die tatsächliche Wohnfläche statt der vom Berufungsgericht angenommenen 43,38 m² lediglich 43,18 m² und wiche damit um 10,04 % von der vereinbarten Wohnfläche (48 m²) ab. Damit wäre die Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) von 10 % überschritten. Eine darüberhinausgehende Maßtoleranz ist nach der Senatsrechtsprechung im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit nicht anzuerkennen (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, NZM 2004, 456 unter II; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8). 2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere lässt sich auf der Grundlage der bislang ge- troffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend beurteilen, ob die - weitere - außerordentliche fristlose Kündigung vom 8. März 2018 ihrerseits wirksam gewesen ist und zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. 25 26 27 - 12 - Denn das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - Fest- stellungen zum Inhalt des Kündigungsschreibens, anhand derer die formelle (§ 569 Abs. 4 BGB) und materielle Wirksamkeit dieser Kündigung geprüft werden könnte, nicht getroffen. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da weitere Feststellungen zu treffen sind. Der Rechtsstreit ist deshalb zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 20.11.2020 - 84 C 40/18 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 14.04.2022 - 9 S 1/21 - 28

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Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Randnummer 3 Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Randnummer 4 Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 5 Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Randnummer 6 Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Randnummer 7 Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Randnummer 8 Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Randnummer 15 Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 16 Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Randnummer 17 Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Randnummer 19 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). Randnummer 20 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. Randnummer 21 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Randnummer 22 Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. Randnummer 23 a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Randnummer 24 Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. Randnummer 25 b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Randnummer 26 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. Randnummer 27 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Randnummer 28 Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Randnummer 29 Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Randnummer 30 Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Randnummer 31 Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 32 Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. Randnummer 33 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Randnummer 34 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Randnummer 35 Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Randnummer 36 Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: Randnummer 37 (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Randnummer 38 Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). Randnummer 39 (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. Randnummer 40 (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 41 (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. Randnummer 42 c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). Randnummer 43 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Randnummer 44 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). Randnummer 45 d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Randnummer 46 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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ECLI:DE:BGH:2023:270923UVIIIZR88.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 88/22 Verkündet am: 27. September 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 553 Abs. 1 Zur Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwoh- nung (im Anschluss an Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263). BGH, Urteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 5. September 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 17. März 2022 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist aufgrund eines 2014 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer etwa 72 m² großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Nachdem der Kläger zunächst allein in die Wohnung eingezogen war, bewohnte er die Wohnung später zusammen mit seiner Ehefrau und einem gemeinsamen Kind. Nach der Geburt eines weiteren Kindes zog die Familie des Klägers in eine von diesem gemietete Doppelhaushälfte mit Garten in D. , welche von der Mietwohnung rund 17 Kilometer entfernt liegt. 1 - 3 - Nach dem Vortrag des Klägers beabsichtigt er, die gemietete Wohnung in Berlin aus beruflichen Gründen weiterhin zu nutzen. Er sei Geschäftsführer einer zehn Gehminuten von der Mietwohnung entfernt ortsansässigen Speditionsfirma, welche auf die Bereiche Lateinamerika und Mittlerer Osten spezialisiert sei. Auf- grund der Zeitverschiebung von bis zu zehn Stunden beginne sein Arbeitstag häufig früh und ende nach längeren Pausen am Nachmittag erst nachts gegen 2 Uhr. Er nutze die Mietwohnung unterhalb der Arbeitswoche zum Ausruhen und übernachte dort zwei bis drei Mal wöchentlich, um sich die Fahrtzeit zwischen der Doppelhaushälfte und seiner Arbeitsstätte zu ersparen, die sich ungeachtet der räumlichen Entfernung von unter 20 Kilometer auf mindestens 40 Minuten belaufe. Zudem habe er einen weiteren Sohn, der in Berlin-W. lebe und den er regelmäßig treffe. Erstmalig mit Schreiben vom 10. Mai 2019 bat der Kläger die Beklagte um die Erlaubnis, zwei Zimmer der Wohnung ohne zeitliche Begrenzung an zwei na- mentlich genannte Personen unterzuvermieten. Die Beklagte erteilte dem Kläger zunächst eine bis zum 30. Juni 2020 befristete Erlaubnis. Spätere Begehren des Klägers auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis lehnte die Beklagte ab. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Zustimmung zur unbefristeten Untervermietung von je einem Zimmer der Mietwohnung an zwei namentlich benannte Personen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag- ten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils. 2 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2022, 278) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Gestattung der teilweisen Ge- brauchsüberlassung gegen die Beklagte gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB genannte berechtigte Interesse des Mie- ters erfordere ein Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe. Ein derartiges Interesse stehe dem Kläger vorliegend mangels hinreichenden Gewichts nicht zu. Die beabsichtigte Gebrauchsüberlassung erfolge ausschließlich zur Erzie- lung von (Unter-)Mieteinnahmen, um damit die vom Kläger zu tragenden Miet- kosten der von ihm und seiner Familie am Stadtrand von Berlin bewohnten Dop- pelhaushälfte und die Kosten des gleichwohl fortgesetzten Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Stadtwohnung zu reduzieren. § 553 Abs. 1 BGB diene ausschließlich dem Bestandsschutz. Ob der Be- stand des Mietverhältnisses den Schutz des § 553 Abs. 1 BGB verdiene und da- mit ein berechtigtes - hier wirtschaftliches - Interesse des Mieters an der teilwei- sen Gebrauchsüberlassung begründe, sei trotz des weit gesteckten Anwen- 6 7 8 9 10 11 - 5 - dungsrahmens des § 553 Abs. 1 BGB stets eine Frage des Einzelfalls. Ein gene- ralisierendes Gesetzesverständnis würde § 553 Abs. 1 BGB weitgehend über- flüssig machen. Denn dann hätte ein Wohnraummieter bei jeder ihm nachteiligen Veränderung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses oder jeder nach Vertrags- schluss entstehenden, auch nur temporären sonstigen finanziellen Zusatzbelas- tung stets ein hinreichend berechtigtes Interesse an der Erzielung von Unter- mieteinnahmen. Eine derartig uferlose Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB liefe auf die Schaffung einer institutionellen Erwerbsquelle des Wohnraummieters und eine damit einhergehende, nur in seltenen Fällen durch § 553 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 BGB beschränkte Genehmigungspflicht des Vermieters hinaus, die jedoch nicht dem Willen des Gesetzgebers entspreche. Zudem habe der Gesetzgeber nicht den schützenswerten Bestand mehrerer vom Mieter gleichzeitig eingegan- gener Mietverhältnisse, sondern lediglich den eines einzigen Mietverhältnisses vor Augen gehabt. Für die Bemessung des hinreichenden Gewichts des vom Mieter verfolg- ten wirtschaftlichen Interesses komme es daher vornehmlich darauf an, ob die zum Zweck der Erzielung von Untermieteinnahmen beabsichtigte Gebrauchs- überlassung im Wesentlichen dem fortdauernden Bestand des den Hauptwohn- sitz des Mieters betreffenden Mietverhältnisses oder lediglich sonstigen wirt- schaftlichen Interessen diene. Sonstigen wirtschaftlichen Interessen komme ein für § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB hinreichendes Gewicht allenfalls dann zu, wenn sie mit dem fortdauernden Bestand des seinen Hauptwohnsitz betreffenden Mietver- hältnisses in Zusammenhang stünden. Im Fall des Interesses am Bestand eines durch Untermieteinnahmen zu finanzierenden Nebenwohnsitzes sei dies nur dann der Fall, wenn es sich bei dem Nebenwohnsitz - beispielsweise im Falle eines zeitweiligen Auslandsaufenthalts des Mieters - um den ehemaligen und vo- raussichtlich auch zukünftigen Hauptwohnsitz des Mieters handele. Dasselbe 12 - 6 - gelte, wenn die Gründe für den Erhalt des den Nebenwohnsitz betreffenden Miet- verhältnisses so gewichtig seien, dass sie denen für den Erhalt des Hauptwohn- sitzes im Wesentlichen nicht nachstünden. Keine dieser Voraussetzungen sei vorliegend erfüllt. Bei der streitgegenständlichen Wohnung handele es sich um einen bloßen Nebenwohnsitz des Klägers. Denn ausweislich seines - von der Beklagten be- strittenen - Vortrags übernachte er dort lediglich durchschnittlich an zwei bis drei Nächten in der Woche und ziehe sich tagsüber gelegentlich dorthin zu Arbeits- pausen zurück. Seinen Hauptwohnsitz unterhalte der Kläger in der von ihm mit seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bewohnten Doppelhaushälfte am Stadtrand von Berlin. Weder beabsichtige der Kläger, in der streitgegenständlichen Nebenwoh- nung künftig wieder seinen Hauptwohnsitz zu begründen, noch entsprächen die von ihm geltend gemachten Gründe für den Fortbestand des den Nebenwohnsitz betreffenden Mietverhältnisses in ihrem Gewicht denen für den Erhalt eines Hauptwohnsitzes. Sie erschöpften sich vielmehr in einem bloßen Komfortzu- wachs. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung, ins- besondere ein berechtigtes Interesse des Klägers, zwei Zimmer der von ihm ge- mieteten Wohnung Dritten zum Gebrauch zu überlassen, nicht verneint werden. 13 14 15 - 7 - Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerhaft von einem zu engen Verständnis des Begriffs des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen und hat sich hierdurch zugleich den Blick auf die zur Ermittlung des berechtigten Interesses gebotene Gesamtwürdigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls versperrt. 1. Nach der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein be- rechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein Interesse des Mieters in diesem Sinne ist schon dann anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvoll- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Ok- tober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz] vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Als berechtigt ist dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Senats jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und So- zialordnung in Einklang steht (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Okto- ber 1984 - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, unter II 2 a, zur Veröffentli- chung bestimmt). Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen grundsätzlich 16 17 18 - 8 - als berechtigtes Interesse im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Untervermietung eines Teils der Wohnung anzuerkennen (Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 55). Denn der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der Norm erkennbar unter anderem die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch eine Untervermietung zu ermöglichen (vgl. Senatsurteil vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO). Zur Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, sind die tatsächlichen Umstände, auf denen der Wunsch des Mieters zur Aufnahme eines Dritten in die Wohnung beruht, unter Berücksichtigung des mieterschützenden Zwecks der Regelung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB umfassend zu würdigen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, aaO [zu einer berufsbe- dingten doppelten Haushaltsführung]; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 13 [zu einem mehrjährigen berufsbedingten Auslandsaufenthalt]; vom 31. Ja- nuar 2018 - VIII ZR 105/17, aaO Rn. 53, 55 [zur Beteiligung des Untermieters an der Miete nach dem Auszug des bisherigen Mitbewohners]). 2. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht. a) Das Berufungsgericht hat bereits im Ausgangspunkt verkannt, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht voraussetzt, dass dieses Interesse im Wesentlichen den fortdauernden Bestand seines Hauptwohnsitzes betreffen, hiermit in Zusammenhang stehen oder die- sem im Gewicht gleichkommen müsse (zustimmend hingegen MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 553 Rn. 10). 19 20 21 - 9 - aa) Der Senat hat bereits entschieden, dass § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB keine qualitativen Anforderungen bezüglich der verbleibenden Nutzung des Wohnraums durch den Mieter aufstellt. Vielmehr ist der Anspruch auf Gestattung der Untervermietung lediglich vom Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters sowie davon abhängig, dass er nur einen Teil des Wohnraums einem Dritten überlässt. Von der "Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte" ist dabei regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es jedenfalls, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsge- genstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen (Senatsurteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 19 ff., 30; siehe auch Senatsurteil vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 b cc [zur Untervermietung im Fall einer Einzimmerwohnung]). Daher ist nicht erforderlich, dass die Woh- nung auch nach der Untervermietung Lebensmittelpunkt des Mieters bleibt (so bereits Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 7 ff.; ebenso Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 a). bb) Die hiergegen gerichteten Erwägungen des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen (zustimmend Eisenschmid, jurisPR-MietR 16/2022 Anm. 3) und einen derartig weiten Anwendungsbereich des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht gewollt, finden in der Gesetzgebungsgeschichte keine Stütze und ver- kennen den Sinn und Zweck der Regelung. (1) § 553 BGB entspricht, von geringen redaktionellen Änderungen abge- sehen, der Bestimmung des § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). 22 23 24 - 10 - § 549 Abs. 2 BGB aF war in das Mietrecht eingefügt worden, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen (BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses [Antrag], BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.). Im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens wurde dabei die im ursprüngli- chen Gesetzentwurf für einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Unter- vermietung vorgesehene Voraussetzung eines "dringenden Interesses" des Mie- ters (BT-Drucks. IV/806, S. 2, 9) zu Gunsten eines "berechtigten Interesses" er- weitert (BT-Drucks. IV/2195, S. 3; Bericht des Rechtsausschusses, zu BT- Drucks. IV/2195, S. 4; vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Okto- ber 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 217). Einschränkende Ausführungen dazu, dass dieses Interesse - wie das Berufungsgericht gemeint hat - auf den Erhalt des aktuellen beziehungsweise ehemaligen und voraussichtlich auch künf- tigen Hauptwohnsitzes gerichtet sein müsse, weil nur der Bestand eines einzigen Mietverhältnisses schützenswert sei, finden sich dabei nicht. Zum Schutz gegenläufiger Belange des Vermieters sollte der Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte dann ausge- schlossen sein, wenn sie dem Vermieter wegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters, wegen einer Überbelegung des Wohnraums oder aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Ferner wurde dem Vermieter für den Fall, dass die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten ist, die Möglichkeit eingeräumt, die Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig zu machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt (§ 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF). 25 26 - 11 - Nach der gesetzgeberischen Wertentscheidung gehen daher die berech- tigten Interessen des Mieters den Interessen des Vermieters grundsätzlich vor. Sie haben nur dann zurückzustehen, wenn die beabsichtigte Gebrauchsüberlas- sung für den Vermieter unzumutbar wäre (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsent- scheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 220). § 549 Abs. 2 BGB aF war demnach nicht als Ausnahmevorschrift konzipiert. (2) Die zu § 549 Abs. 2 BGB aF angestellten Erwägungen sind auch für die Auslegung der nahezu gleichlautenden Bestimmung des § 553 BGB maßge- bend. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes wollte die bisherige Rechtslage übernehmen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Dementsprechend findet sich auch in den diesbezüglichen Gesetzesma- terialien kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber lediglich den Bestand eines einzigen Mietverhältnisses als schützenswert angesehen hätte. Vielmehr spricht bereits die dort an anderer Stelle hervorgehobene Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft (BT-Drucks. 14/4553, S. 38 f. zu den Kündigungs- fristen; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 13; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 24), wel- che eine doppelte Haushaltsführung beispielsweise aus beruflichen Gründen häufig bedingen wird, gegen ein zu enges Verständnis des berechtigten Interes- ses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB. (3) Der Zweck des § 553 Abs. 1 BGB besteht demnach darin, dem Mieter die Wohnung, an der er festhalten will, zu erhalten (Senatsurteile vom 23. No- vember 2005 - VIII ZR 4/05, aaO Rn. 11, 13; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14, 25, 30). 27 28 29 30 - 12 - Schon weil der Mieter durch einen Mietvertrag nicht verpflichtet wird, in der Mietwohnung seinen Lebensmittelpunkt im Sinne des Hauptwohnsitzes zu be- gründen, sondern es seinen persönlichen Vorstellungen und seiner freien Ent- scheidung überlassen ist, wo er im herkömmlichen Sinne wohnt (Senatsurteile vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 93/10, NZM 2011, 151 Rn. 14 mwN, vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 28), kann nach dem dargestellten Zweck der Norm das Fortbestehen des Hauptwohnsitzes beziehungsweise ein Zusam- menhang hierzu nicht Voraussetzung für das Vorliegen des von ihr geforderten berechtigten Interesses sein. Es wäre vielmehr - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - wertungswidersprüchlich, angesichts des von § 553 Abs. 1 BGB ver- folgten Zwecks des Erhalts einer Wohnung für den Mieter für dessen berechtigtes Interesse Anforderungen aufzustellen, die in dem ursprünglichen Mietverhältnis keine rechtliche Grundlage finden. b) Das Berufungsgericht hat überdies infolge der Verengung des Blickwin- kels bei der vorzunehmenden Würdigung der Gesamtumstände nicht hinreichend beachtet, dass die nach dem - mangels entsprechender Feststellungen des Be- rufungsgerichts - revisionsrechtlich zugrunde zu legenden, vom Berufungsgericht als streitig angesehenen und - anders als das Berufungsgericht hat anklingen lassen - auch nicht etwa fallen gelassenen Vortrag des Klägers beabsichtigte weitere Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Gründen ein im Rahmen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichendes berechtigtes Interesse darstellt (vgl. Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8). 31 32 - 13 - c) Anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat, kommt es nicht darauf an, ob der Mieter auf die fortdauernde Nutzung der Wohnung aus berufli- chen Gründen oder auf die Erzielung von Einnahmen aus der Untervermietung zwingend angewiesen ist. aa) Das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erfordert nicht - wie vom Berufungsgericht offenbar erwogen, aber letztlich offen gelassen -, dass es dem Mieter bezogen auf die konkrete Höhe seiner Einkünfte und seines Vermögens nicht möglich ist, das Mietverhältnis auch ohne die Inanspruchnahme von Untermieteinnahmen fortzu- setzen (so aber LG Frankfurt am Main, WuM 1993, 345; in der Tendenz auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 553 Rn. 9; Spielbauer/Schnei- der/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 553 BGB Rn. 12). Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr - wie ausgeführt - jedes nachvoll- ziehbare Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; so auch LG Landau, WuM 1989, 510, 511; LG Berlin [63. Zivilkammer], Urteil vom 22. September 2017 - 63 S 277/16, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 553 BGB Rn. 5). bb) Gleiches gilt auch für die fortdauernde Nutzung der Wohnung als Ne- benwohnsitz. Auch in diesem Zusammenhang ist nicht erforderlich, dass der Klä- ger auf die revisionsrechtlich zu unterstellende, tatsächlich gelebte und weiterhin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Nebenwohnsitz aus beruflichen Grün- den, die das Berufungsgericht zu Unrecht als bloßen Komfortzuwachs abgetan hat, zwingend angewiesen ist. 33 34 35 - 14 - Es spielt damit entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine Rolle, ob der Kläger in den Räumlichkeiten seiner Spedition durch Raumteiler einen geschützten Bereich für den Aufenthalt in Pausenzeiten schaffen könnte. Vielmehr genügt für die Annahme eines berechtigten Interesses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB der Umstand, dass der Wunsch des Klägers, sich wäh- rend der Pausen seines früh morgens beginnenden und häufig bis nachts um 2 Uhr dauernden Arbeitstags in der Mietwohnung aufzuhalten und dort zwei bis drei Mal pro Woche zu übernachten, um sich nächtliche Fahrten nach Hause zu ersparen, nachvollziehbar ist. d) Anders als die Revisionserwiderung meint, scheitert die Annahme eines berechtigten Interesses auch in den Fällen, in denen - wie hier - der Mieter län- gerfristig oder dauerhaft seinen Hauptwohnsitz nicht in der Wohnung haben wird, deren Gebrauch er teilweise einem Dritten überlassen möchte, nicht bereits an einem Widerspruch zur geltenden Rechts- und Sozialordnung, weil dem Unter- mieter rechtlich nicht der gleiche Schutz zukomme wie dem Hauptmieter. aa) Die Revisionserwiderung greift in diesem Zusammenhang die vom Be- rufungsgericht vorliegend und in einer weiteren Entscheidung (LG Berlin [67. Zi- vilkammer], WuM 2015, 421, 422) offen gelassene Frage auf, ob die Erzielung von Untermieteinnahmen zum Unterhalt mehrerer Mietobjekte jedenfalls in La- gen angespannter Wohnungsmärkte wie Berlin im Widerspruch zur geltenden Sozialordnung stehe, weil für den Untermieter nicht der gleiche Bestandsschutz bestehe wie für den Hauptmieter (vgl. hierzu LG Berlin [65. Zivilkammer], WuM 2017, 263, 264 f.), und verweist ergänzend darauf, dass der Untervermieter auch hinsichtlich der Miethöhe von den bei einem regulären Wohnraummietverhältnis geltenden Beschränkungen weitgehend befreit sei. Eine von einem Mieter unter 36 37 38 - 15 - regulären Bedingungen angemietete Wohnung bleibe dem primären Wohnungs- markt damit auch dann entzogen, wenn der Mieter seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft von dort verlegt habe, und könne auf einem so geschaffenen zweiten Wohnungsmarkt unter Aushebelung des sozialen Mietrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs vom Mieter frei vermarktet werden. Mit diesen Einwänden kann im Streitfall ein berechtigtes Interesse des Klägers an einer Untervermietung nicht verneint werden. bb) Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Senats zwar voraus, dass dieses mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (vgl. Se- natsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219 [zu § 549 Abs. 2 BGB aF]; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO unter II 2 a). Diese Voraussetzung ist jedoch nicht bereits deshalb zu verneinen, weil der (Haupt-)Mieter einer (in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegenden) Mietwohnung bei einer Teilüberlassung des Gebrauchs im Wege der Untervermietung nicht den gleichen rechtlichen Beschränkungen unterliegt wie ein regulärer Vermieter. Die Untervermietung als solche ist im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetz- buchs anerkannt. Der Umstand, dass der Untermieter im Vergleich zum Haupt- mieter einen geringeren Bestandsschutz genießt (§ 573a Abs. 2, § 546 Abs. 2 BGB), beruht auf entsprechenden gesetzgeberischen Wertentscheidungen. Glei- 39 40 41 - 16 - ches gilt, soweit dem Untermieter bei preisfreiem Wohnraum (für öffentlich geför- derten Wohnraum vgl. § 21 Wohnungsbindungsgesetz) infolge des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB der Vorteil der Anwendungen der Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g BGB) beziehungsweise über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561 BGB) nicht zu- kommt (vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 553 BGB Rn. 9). Die Frage, ob die Konsequenzen, die sich aus der Kombination ei- nes Anspruchs auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung an Dritte mit den auf Untermietverhältnisse anwendbaren Vorschriften ergeben, gesell- schaftlich oder wohnungspolitisch - wie die Revisionserwiderung meint - uner- wünscht sind, ist im Grundsatz rechtspolitischer Natur und kann dem Kläger, der sich unter den im Streitfall gegebenen Umständen nach seinem revisionsrecht- lich zu unterstellenden Vortrag mit Recht auf § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB beruft, nicht entgegengehalten werden. - 17 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht zu der Frage, ob der Kläger die Wohnung aus beruflichen Gründen fortdauernd nutzt, keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 27.10.2021 - 9 C 5/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.03.2022 - 67 S 286/21 - 42

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVIIIZR6.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/19 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 3, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1; ZPO § 554 a) Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer beste- henden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44). b) An der für die Anschlussrevision erforderlichen Beschwer des Anschlussrevisions- klägers fehlt es, wenn das Berufungsgericht von der Wirksamkeit einer diesem ge- genüber ausgesprochenen Kündigung (hier: wegen Eigenbedarfs) ausgegangen ist und dessen Klageabweisungsbegehren allein deshalb entsprochen hat, weil es eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu den bisherigen Ver- tragsbedingungen nach §§ 574, 574a BGB bestimmt hat. BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterin Dr. Liebert für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 24. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Die Anschlussrevision des Beklagten wird als unzulässig verworfen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1986 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine 84,88 qm große Dreizimmerwohnung in Berlin an. Im Jahr 2012 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteige- rung und ist damit als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Die zuletzt ge- schuldete Nettokaltmiete beträgt 480,82 € monatlich. Mit Anwaltsschreiben vom 29. September 2016 erklärte der Kläger gegen- über dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2017 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die dort nach dem Abitur 1 2 - 3 - einen eigenen Hausstand begründen wolle. Der im Jahr 1949 geborene Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die vom Kläger erhobene Räumungs- und Herausga- beklage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Das Landgericht hat die hierge- gen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat es zwar die Ei- genbedarfskündigung des Klägers durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteein- wand des Beklagten angeordnet, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fort- gesetzt werde. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Demgegenüber erstrebt der Be- klagte im Wege der Anschlussrevision eine Abänderung des Berufungsurteils da- hingehend, dass die Klage wegen formeller wie materieller Unwirksamkeit der Kündigung "uneingeschränkt" abgewiesen werde. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Räumungsausspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Allerdings sei davon auszugehen, dass die Eigenbedarfs- kündigung vom 29. September 2016 wirksam gewesen sei. Formelle Bedenken gegen die Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) bestünden nicht, da die Mitteilung der 3 4 5 6 - 4 - Kerntatsache ausreichend sei, dass die Tochter des Klägers die Wohnung zur Gründung eines eigenen Haushalts anlässlich des Beginns ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin benötige. Weitere Ergänzungsangaben dazu, weshalb sie den ursprünglichen Nutzungswunsch im Hinblick auf eine an- dere Wohnung aufgegeben habe, weshalb eine 84,88 qm große Wohnung benö- tigt werde und ob diese mit weiteren Personen gemeinsam genutzt werden solle, bräuchten im Kündigungsschreiben nicht dargelegt werden. Auch der zwischen den Parteien - in einem anderen Rechtsstreit - geschlossene Vergleich über die Mieterhöhung stehe der Kündigung nicht entgegen. Der geltend gemachte Kündigungsgrund des Eigenbedarfs sei gegeben, da das Gericht nach Vernehmung der Tochter und der Ehefrau des Klägers als Zeugen davon überzeugt sei, dass die Tochter des Klägers ab Beginn ihres Stu- diums im Oktober 2017 in die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung habe einziehen wollen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass diese die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen zum Zwecke einer Wohn- gemeinschaft habe nutzen wollen, sei der Wohnbedarf auch nicht unangemes- sen und überhöht. Es könne für die Annahme einer sogenannten Vorratskündi- gung auch nicht ausreichen, dass die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt habe, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft habe nut- zen wollen, wenn sich - wie vorliegend - nach der Beweisaufnahme zweifelsfrei ergebe, dass sich in jedem Falle ein Eigennutzungswunsch in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung verfestigt habe. Schließlich stelle sich die Kündi- gung auch nicht dadurch als rechtsmissbräuchlich dar, dass der Kläger eine an- dere ihm gehörende Wohnung in der straße ab Sommer 2015 unbe- fristet vermietet habe. 7 - 5 - Allerdings könne der Beklagte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlan- gen, da die Beendigung desselben wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und ungewiss sei, wann die dieser zugrundeliegenden Umstände wegfielen. Außerdem wohne er seit über dreißig Jahren in der Woh- nung und sei daher fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Es könne bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die An- nahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen; dabei könne zur Beurteilung des Gesundheitszustandes auf ärztliche Atteste zurückgegriffen werden. Die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens erscheine vor- liegend nicht angezeigt. Die Atteste des Facharztes für Nervenheilkunde Dr. M. vom 13. Dezember 2013, 16. Juli 2017 und 10. Mai 2018 sowie das Attest des "MVZ " vom 7. September 2017 bescheinigten dem Beklag- ten eine Räumungsunfähigkeit, weil er zum einen aus medizinisch-orthopädi- scher Sicht außerstande sei, Gegenstände mit einem Gewicht über zehn Kilo- gramm zu heben, und weil zum anderen das gewohnte soziale Umfeld wichtig sei, um einer Verschlechterung der Depression entgegenzuwirken. Bei der De- pression, die - in den 60er und 70er Jahren - bereits zu zwei Suizidversuchen des Beklagten geführt habe, handele es sich um eine mittel- bis schwergradige rezidivierende Erkrankung, die auch Magen-, Herz- und Kreislaufbeschwerden verursache. Auf der anderen Seite komme dem in einem anderen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht eingeholten Gerichtsgutachten vom 16. Juni 2015 - nach welchem keine Hinweise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik und keine Gefahr der Verschlechterung im Falle eines Umzugs be- stünden - für das hiesige Verfahren keine maßgebende Bedeutung zu, da es sich auf einen Zustand des Beklagten deutlich vor dem Zeitpunkt der beabsichtigten 8 9 - 6 - Beendigung des Mietverhältnisses beziehe und weil die Begutachtung - wenn auch von Seiten des Beklagten - vorzeitig abgebrochen worden sei. Gegenüber diesen somit gewichtigen Härtegründen genüge der vom Klä- ger geltend gemachte Grund für die Nutzung gerade dieser Wohnung - die ge- plante Haushaltsgründung seiner Tochter - nicht, um ein überwiegendes Inte- resse zu begründen. Die Tochter wohne derzeit noch im Haushalt des Klägers und sei damit nicht von Wohnungslosigkeit bedroht. Überdies könne die allein- stehende Tochter ihr Vorhaben, eine Wohngemeinschaft zu gründen, auch wo- anders verwirklichen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen den Beklagten nicht verneint werden. Denn das Berufungsgericht hätte die Bewertung, der Beklagte könne aufgrund seines Alters und seiner gesundheitlichen Verfassung die Fort- setzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB verlangen, nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste, sondern erst nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankungen vornehmen dürfen. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die am 29. September 2016 ausgesprochene Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Vertragsverhältnis beendet hat. 10 11 12 - 7 - a) Entgegen der - im Rahmen ihrer Anschlussrevision ausgeführten - Auf- fassung der Revisionserwiderung genügt das Kündigungsschreiben vom 29. September 2016 den (formellen) Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. aa) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erfor- derliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/4553, S. 66). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN). Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hin- nehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszu- richten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserforder- nis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteile vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Zu hohe formale Anfor- derungen sind dabei mit Blick auf diesen Zweck des Begründungserfordernisses aber unangebracht (so ausdrücklich BT-Drucks. 14/4553, S. 66). Bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8). 13 14 - 8 - bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 29. September 2016, in welchem mitgeteilt wird, dass der Klä- ger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend macht, weil er diese für seine Tochter benötige, die zum Beginn ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und dort einen eige- nen Haushalt begründen wolle. Soweit die Revisionserwiderung ihre gegenteilige Auffassung auf die Annahme stützt, dass der Kläger beziehungsweise seine Tochter tatsächlich von vornherein die Absicht verfolgt hätten, die Wohnung "in anderer Art" als im Kündigungsschreiben angegeben - namentlich gemeinsam mit einem Freund oder einer Wohngemeinschaft - zu nutzen und deshalb der im Kündigungsschreiben genannte Kündigungsgrund tatsächlich gar nicht bestan- den habe, verkennt sie bereits den beschriebenen Zweck des Begründungser- fordernisses und vermengt diesen unzulässigerweise mit der Prüfung des Vorlie- gens des angegebenen Kündigungsgrunds. Mit der Angabe, dass die Tochter in der Wohnung einen eigenen Haus- stand begründen wolle, hat der Kläger die Person und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ausreichend identifizierbar angegeben und es dem Be- klagten ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Weitere - und nach zutreffender Beurteilung des Berufungsgerichts auch erst im weiteren Verlauf konkretisierte - Überlegungen der Tochter, die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen in Form einer Wohngemeinschaft nutzen zu wollen, begründen demgegenüber keine unter- schiedliche Eigenbedarfslage sowie erst recht keinen "anderen Kündigungs- grund". Vielmehr handelt es sich dabei um die Angabe zusätzlicher Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung und Ausfüllung des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen und nach der Rechtsprechung des Senats als solche grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden können (vgl. 15 16 - 9 - Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515 Rn. 25). Inso- weit übersieht die Revisionserwiderung, dass das in § 573 Abs. 3 BGB ge- schützte Informationsbedürfnis des Mieters von den weitergehenden - vom Be- streiten des beklagten Mieters abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozess zu un- terscheiden ist; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage zu treffen (vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662 f.; NZM 2003, 592 f. [jeweils zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Dementsprechend ist vorliegend auch die Frage, inwieweit sich bestimmte Einzelheiten der beabsichtigten Nutzung - wie das gemeinsame Wohnen mit wei- teren Personen - bereits im Kündigungszeitpunkt abschließend konkretisiert hat- ten, nicht für die Erfüllung der formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB entscheidend, sondern kann gegebenenfalls (und ist vom Berufungsgericht inso- weit auch berücksichtigt worden) für die Prüfung von Bedeutung sein, ob der Ver- mieter oder einer seiner Angehörigen die betreffende Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen, also ob ein auf vernünftige und nachvollzieh- bare Gründe gestützter Eigenbedarfswunsch auch ernsthaft verfolgt wird. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war es zur Ge- währleistung des von § 573 Abs. 3 BGB gesicherten Informationsbedürfnisses des Mieters schließlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Anga- ben zu anderen Immobilien des Klägers enthielt, um beurteilen zu können, "wo- raus sich ein Kündigungsgrund ergeben kann" und "ob Rechtsmissbrauch vor- liegt". Das Begründungserfordernis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf 17 18 - 10 - rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Insoweit vermischt die Revisionserwiderung erneut das formale Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB mit Aspekten der Prü- fung der Begründetheit der Kündigung. Überdies wusste der Beklagte, worauf die Revisionserwiderung selbst hinweist, ausweislich seiner Ausführungen in der Klageerwiderung offenbar bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungser- klärung von mindestens zwei weiteren Wohnungen, die im Eigentum des Klägers standen, so dass jedenfalls insoweit ohnehin kein Anlass bestanden hätte, diese Umstände erneut im Kündigungsschreiben anzusprechen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stel- len, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB er- füllt (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN). Dabei hat es nach durchgeführter Beweisaufnahme ohne erkennbare Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, dass es sich nicht um eine sogenannte Vorratskündigung (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 23. Septem- ber 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; jeweils mwN) handelte, sondern der Eigennut- zungswunsch bereits im Kündigungszeitpunkt ernsthaft verfolgt worden ist, auch wenn die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt hat, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft werde nutzen wollen. Soweit die Revisi- onserwiderung diesbezüglich vermeintliche "Unstimmigkeiten" zwischen den 19 - 11 - Kündigungsschreiben und den im Laufe des Rechtsstreits getätigten Angaben erkennen möchte, erschließt sich bereits nicht und wird auch nicht näher erläu- tert, weshalb sich hieraus - selbst wenn die Nutzung gemeinsam mit anderen Personen von Anfang an geplant gewesen sein sollte - Zweifel an der Ernsthaf- tigkeit des Nutzungswillens ergeben könnten. Richtigerweise hat das Berufungsgericht auch kein rechtsmissbräuchli- ches Verhalten des Klägers darin erblickt, dass er eine andere in seinem Eigen- tum stehende 1,5-Zimmerwohnung ( straße ) im Sommer 2015 nicht nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB befristet vermietet hat, um diese seiner Tochter - statt der vom Beklagten bewohnten Wohnung - ab Herbst 2017 zur Ver- fügung stellen zu können. Wie der Senat bereits entschieden hat, stellt eine Ei- genbedarfskündigung mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Rechtsstellung des Eigentümers und angesichts der von den Gerichten grund- sätzlich zu achtenden Lebensplanung selbst im Fall vorhandener Alternativwoh- nungen keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Vermieter vernünftige und nach- vollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 18; vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16). Vor diesem Hintergrund konnte vom Kläger erst recht nicht verlangt werden, dass er das Vorhandensein einer möglichen Alternativwohnung überhaupt erst dadurch ermöglichte, dass er bereits im Sommer 2015 - mithin über ein Jahr vor Aus- spruch der Kündigung und über zwei Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter in die vom Beklagten bewohnten Räumlichkeiten - eine andere Wohnung nur befristet vermietete, nur weil es vor längerer Zeit - im Jahr 2013 - Pläne ge- geben hatte, dass seine Tochter nach dem Abitur dort einziehen könnte. 20 - 12 - c) Schließlich begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts, der in einem Mieterhöhungsprozess betreffend die streitgegenständliche Wohnung zwi- schen den Parteien am 26. Oktober 2016 - also nach Zugang der Kündigungser- klärung vom 29. September 2016 - geschlossene Prozessvergleich stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, keinen revisionsrechtlichen Beden- ken. Das Berufungsgericht hat diesen Vergleich, in welchem der Beklagte einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von 423,55 € auf 480,42 € mit Wir- kung seit dem 1. Mai 2016 zugestimmt hat, dahingehend ausgelegt, dass die kurz zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung von dieser Vereinbarung nicht berührt werden sollte. Bei Individualvereinbarungen und -erklärungen darf deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denk- gesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Ausle- gungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revi- sion gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, juris Rn. 29; vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 31; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht vorliegend nicht unter- laufen. Soweit die Revisionserwiderung der Auffassung ist, die Weiterverfolgung der von ihm im Vorprozess geforderten Mieterhöhung durch den Kläger könne nur so verstanden werden, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016 ihrerseits nicht mehr weiterverfolgt werde, und dass es bei wirtschaftlicher Betrachtung außerdem keinen Sinn mache, sich über einen geringfügigen Miet- erhöhungsbetrag zu einigen, wenn auf der anderen Seite der Bestand des ge- samten Mietverhältnisses mit allen nachteiligen Folgen für den Beklagten weiter- hin im Streit stehe, trifft dies nicht zu. Im Gegenteil liegt nahe, dass der Kläger trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung - die er zudem im Schriftsatz vom 21 22 - 13 - 26. August 2017 wiederholte - das wirtschaftlich nachvollziehbare Interesse (wei- ter-)verfolgte, bis zur (nach wie vor ausstehenden) Entscheidung über die Wirk- samkeit der von ihm ausgesprochenen Kündigung eine Zustimmung des Beklag- ten zur daneben erstrebten Mieterhöhung zu erlangen, und dass die Parteien diesem Interesse mit dem Vergleich vom 26. Oktober 2016 Rechnung getragen haben. 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Wür- digung des Berufungsgerichts, der Beklagte könne gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, auf mehreren revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beruht. Das Berufungsgericht durfte sich nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste die Überzeugung bilden, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute aufgrund seines gesundheitlichen Zustands eine Härte für diesen, welche auch unter Wür- digung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen sei. Vielmehr hätte es der Einholung eines - von beiden Parteien wiederholt als Beweismittel angebotenen - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankung auf dessen Lebensfüh- rung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung bedurft. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- 23 24 - 14 - ten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungs- spielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maß- stäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinrei- chend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurtei- lung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Bereits die Annahme, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner gesundheit- lichen Verfassung eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, beruht auf wesentlichen, von der Revision gerügten Verfahrensverstößen, so dass es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung des Beru- fungsgerichts fehlt (§ 286 Abs. 1 ZPO). aa) Noch nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsgericht auch das Alter des Beklagten und dessen auf mehr als dreißigjähriger Mietdauer beru- hende Verwurzelung in der Wohnungsumgebung in seine Beurteilung, ob ein Härtegrund vorliegt, miteinbezogen hat. Denn aus seinen Erwägungen wird hin- reichend deutlich, dass es diese Umstände nicht bereits für sich genommen, son- dern nur im Rahmen der Gesamtwürdigung mit den von ihm weiterhin bejahten gesundheitlichen Problemen als Härtegrund anerkannt hat. Damit hat es hinrei- chend berücksichtigt, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer 25 26 - 15 - damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können und deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungs- wechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30 mwN). bb) Zu Recht rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste zu der Überzeugung gelangt ist, dieser leide unter den von ihm behaupteten Erkrankungen und sei aufgrund des- sen "räumungsunfähig". (1) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass von einem Mieter, der geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, als medizinischem Laien über die Vorlage eines (ausführlichen) fach- ärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48, im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464). Gemes- sen hieran hat der Beklagte seiner Substantiierungslast als derjenige, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer für ihn unzumutbaren Härte ver- langt, vorliegend genügt. Verfehlt wäre es insoweit zwar, mit dem Berufungsge- richt diesbezüglich (auch) auf das medizinisch-orthopädische Attest vom 7. Sep- tember 2017 des "MVZ " abzustellen, aus dem sich lediglich ergibt, dass der Beklagte bei einem Umzug Hilfe für die Durchführung (vor allem beim Heben schwerer Gegenstände) in Anspruch nehmen sollte. Aber der Be- 27 28 - 16 - klagte hat im Verlauf des Rechtsstreits mehrere Atteste des Facharztes für Ner- venheilkunde Dr. M. (vom 13. Dezember 2013, vom 16. Juli 2017 und vom 10. Mai 2018) vorgelegt, nach denen sich der Beklagte bei ihm seit Mai 2005 wegen einer rezidivierenden depressiven Erkrankung mit psychosomatischer Be- gleitsymptomatik in Behandlung befinde und ein Umzug aus ärztlicher Sicht un- weigerlich zu einer weiteren Krankheitsverschlimmerung führen würde. (2) Allerdings hat der Kläger die Behauptungen des Beklagten zu diesen attestierten gesundheitlichen Beeinträchtigungen wiederholt in prozessual aus- reichender Weise bestritten und zum Beweis - unter Verweis auf die Beweislast des Beklagten - mehrfach die Einholung eines entsprechenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt. Auch der Beklagte hat die Einholung entsprechender Gutachten angeboten, um seinerseits Beweis für die Erkrankun- gen zu bringen. Mithin hätte das Berufungsgericht mangels eigener Sachkunde nicht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste vom Bestehen der behaupteten Erkrankungen ausgehen dürfen, sondern hätte vielmehr ein ent- sprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten einholen müssen. (a) Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber meint, einer weiteren Beweiserhebung zum Gesundheitszustand des Beklagten habe es schon man- gels ausreichend substantiiertem Bestreiten des Klägers nicht bedurft, verkennt sie, dass sich eine Partei über Tatsachen, die - wie hier Art und Ausmaß der behaupteten Erkrankungen sowie die feststellbaren oder zumindest zu befürch- tenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels - nicht Gegen- stand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, nach § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen erklären darf. Sie ist grundsätzlich nicht verpflichtet, diese Tatsa- chen zu überprüfen, um sich näher zu ihnen äußern zu können, und muss im Rahmen des Bestreitens auch nichts weiter substantiiert darlegen (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. Januar 2020 - VIII ZR 385/18, NJW-RR 2020 Rn. 66; vom 29 30 - 17 - 6. April 2016 - VIII ZR 71/10, NJW 2016, 3589 Rn. 31; jeweils mwN). Dessen ungeachtet hat sich der Kläger vorliegend sogar, wie die Revision unter Verweis auf den klägerischen Vortrag in den Tatsacheninstanzen belegt, jeweils konkret und detailliert mit den vom Beklagten behaupteten Erkrankungen und der Frage auseinandergesetzt, inwieweit diese überhaupt einem Umzug entgegenstünden. (b) Hiervon ausgehend hätte sich das Berufungsgericht im Rahmen seiner Überzeugungsbildung nicht allein auf die vom Kläger vorgelegten Atteste stützen dürfen. Vielmehr hat der Senat betreffend die Härtefallprüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehrfach ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn ein Mieter durch Vorlage eines fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einher- gehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret fest- stellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschrän- kungen zu klären ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; VIII ZR 167/17, aaO; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, sich einerseits 31 - 18 - von der bestehenden Erkrankung und andererseits von den Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, ein ausreichendes Bild zu ma- chen und diese anschließend im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendi- gen Abwägung sachgerecht zu gewichten. Hiernach bestand auch vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens. Die pauschale Begründung des Berufungsgerichts, über die vorgelegten (von ihm teilweise als "Gutachten" be- zeichneten) Atteste hinaus erscheine die Einholung eines "weiteren Sachverstän- digengutachtens […] nicht angezeigt" ist zudem schon deshalb verfehlt, weil im vorliegenden Verfahren erstmalig ein - von beiden Parteien ausdrücklich und mehrfach beantragtes - Sachverständigengutachten zum gesundheitlichen Zu- stand des Beklagten und den aufgrund dessen für ihn mit einem erzwungenen Umzug zu erwartenden Konsequenzen eingeholt werden sollte. Überdies ist die nicht näher hinterfragte Übernahme der Schilderungen aus den Attesten durch das Berufungsgericht auch bereits deshalb nicht nachzuvollziehen und musste sich vielmehr die Notwendigkeit einer gerichtlichen Begutachtung aufdrängen, weil in einem vorherigen Kündigungsrechtsstreit zwischen den Parteien der Ge- richtsgutachter Dr. L. mit psychiatrischem Gutachten vom 16. Juni 2015 - auf welches das Berufungsgericht nach Beiziehung der Akten sogar ausdrücklich Be- zug genommen hat - zu dem Ergebnis gekommen war, es fänden sich keine Hin- weise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik des Beklagten und auch keine Hinweise dafür, dass der Verlust der Wohnung zu einer erheblichen Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes führen würde. c) In der Folge ist auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interes- senabwägung rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht - wie ausgeführt - die Abwägung auf unzureichende Tatsachenfestellungen zum Vorliegen von Härte- 32 33 - 19 - gründen auf Seiten des Beklagten gestützt hat und ihm damit auch eine sachge- rechte Gewichtung in der sich anschließenden Abwägung gegenüber den Ver- mieterinteressen nicht möglich war. Dabei wird die nunmehr mit dem Rechtsstreit befasste Kammer weiterhin zu beachten haben, auch dem Erlangungsinteresse des Klägers den mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) angezeigten Stellenwert einzuräumen. Denn das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum, welches den Gerichten ver- bietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die Nutzung anderer Räume zu verwei- sen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 34; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachteten Erwägungen, die alleinste- hende Tochter sei als derzeit noch im Haushalt des Klägers wohnhaft "nicht von Wohnungslosigkeit bedroht" und sei zur beabsichtigten Gründung einer Wohn- gemeinschaft nicht auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen, lassen insoweit eine hinreichende Auseinandersetzung indes nicht erkennen. d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch seine Prognoseentschei- dung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) bislang nicht mit Tatsachen untermauert. Außerdem lassen seine Ausfüh- rungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fort- setzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senats- urteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 42). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Aus- 34 - 20 - druck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fas- sung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfol- gen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Die auf eine "uneingeschränkte" Klageabweisung (wegen formeller und materieller Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016) gerichtete Anschlussrevision (§ 554 ZPO) des Beklagten ist bereits unzulässig, da dieser durch das angefochtene Urteil nicht beschwert ist. Der Revisionsbeklagte kann sich dem Rechtsmittel des Gegners nur an- schließen, wenn und soweit ihn das Berufungsurteil beschwert (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, juris Rn. 53; vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, WM 2011, 1950 Rn. 29; vom 17. August 2011 - I ZR 108/09, GRUR 2011, 1043 Rn. 22; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, NJW 1995, 2563 unter II). Dies setzt voraus, dass das Berufungsurteil zu seinen Gunsten abgeändert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Unzulässig ist daher die Anschließung mit einem Antrag, der dem bereits in der Vorinstanz zu- erkannten Klageantrag entspricht (BGH, Urteil vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO). So liegt es aber hier, denn das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung - wenn auch aus anderen rechtlichen Grün- den - bestätigt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam und das Mietverhältnis damit nicht beendet worden. Das Be- 35 36 37 - 21 - rufungsgericht hat demgegenüber zugunsten des Klägers die Kündigung für be- gründet erachtet. Es hat dann aber auf den von dem Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortset- zung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil bestimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vor- gesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortset- zung des Mietverhältnisses angeordnet. Durch diese Entscheidung ist der Be- klagte, der mit seiner Anschlussrevision eine "uneingeschränkte" Klageabwei- sung im Sinne des amtsgerichtlichen Urteils herbeiführen möchte, indes nicht be- schwert. Denn das Berufungsgericht hat - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht aus- gesprochene Klageabweisung bestätigt (vgl. insbesondere auch das Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 21 [zu § 528 ZPO]). Selbst wenn die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung durch das Berufungsgericht insoweit rechtsfehlerhaft wäre, könnte der Beklagte daher keine Abänderung des Berufungsurteils zu seinen Gunsten erreichen. Schließlich ergibt sich die Beschwer des Beklagten auch nicht daraus, dass das Berufungsurteil auf die Revision des Klägers aufzuheben ist; denn die Beschwer muss aus dem angefochtenen Urteil, nicht aus der Beseitigung dieses Urteils durch das Revisionsgericht folgen (BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO Rn. 54; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Die im Rahmen der Anschlussrevisionsbegründung vorgebrachten Rügen der Revisionserwiderung hat der Senat allerdings - wie ausgeführt - vollständig im Rahmen der Revision des Berufungsurteils berücksichtigt. - 22 - IV. Nach alledem war das angefochtene Urteil auf die Revision des Klägers und unter Verwerfung der Anschlussrevision des Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da sie aus den ausgeführten Gründen nicht zur End- entscheidung reif ist, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO); dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 13.11.2017 - 237 C 205/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.09.2018 - 64 S 2/18 - 38

ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 13/17 Verkündet am: 8. November 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, Cj, § 548 Abs. 1 Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 26. Oktober 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Mietverhältnis begann im Jahr 2003 und endete nach einer Kündigung der Beklagten am 28. Februar 2015. Bereits zwei Monate zuvor, am 29. Dezember 2014, hatte die Klägerin die Wohnung von der Beklagten zurückerhalten. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag enthält unter § 24 folgende Bestimmung: "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." 1 2 - 3 - Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung forderte die Beklagte mit Schreiben vom 12. Januar 2015 unter anderem zu Instandsetzungsarbeiten an der in der Wohnung befindlichen Dusche auf, die infolge unsachgemäßer Nutzung notwendig seien. Ein von der Klägerin in der Folge eingeholter Kostenvoranschlag beziffert die Kosten der durchzuführenden Arbeiten auf 6.842,50 €. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Klageerweiterung - zuletzt auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.315,77 € nebst Zinsen in Anspruch. Die am 25. Juni 2015 eingereichte Klage ist der Beklagten, nachdem der am 6. Juli 2015 vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss am 21. September 2015 eingegangen war, am 1. Oktober 2015 zugestellt worden. Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2017, 88) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die auf Schadensersatz gerichtete Klage zu Recht wegen Verjährung des erhobenen Anspruchs abgewiesen. Gemäß § 548 3 4 5 6 7 8 - 4 - Abs. 1 BGB verjährten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, wie sie auch hier geltend gemacht würden, in sechs Monaten. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Da die Klägerin, was zwischen den Parteien nicht im Streit stehe, die Wohnung am 29. Dezember 2014 zurückerhalten habe, habe die Verjährungsfrist nach § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB am 30. Juni 2015 geendet. Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO habe die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Der am 6. Juli 2015 angeforderte Gerichtskostenvorschuss sei erst am 21. September 2015 eingegangen. Die sodann veranlasste Zustellung der Klage am 1. Oktober 2015 sei nicht mehr "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Am 1. Oktober 2015 sei die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB abgelaufen gewesen. Zutreffend habe das Amtsgericht auch die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 24 des Mietvertrages geltend gemachte Verlängerung der Ver- jährungsfrist auf ein Jahr ab Beendigung des Mietverhältnisses verneint. Denn diese als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Bestimmung sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB unwirksam. Ob eine formularvertragliche Verlängerung der kurzen Verjährung des § 548 BGB möglich sei, könne hier offen bleiben. Denn die in Rede stehende Bestimmung benachteilige den Mieter jedenfalls deshalb unangemessen, weil sie in Abweichung vom Gesetz hinsichtlich des Beginns der Verjährung nicht an den Zeitpunkt anknüpfe, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte, sondern an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. 9 10 11 - 5 - § 24 des Mietvertrags schiebe den Zeitpunkt des Verjährungseintritts entgegen der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters erheblich hinaus. Damit sei die vom Gesetzgeber gewollte Klärung der gegenseitigen Ansprüche von Vermieter und Mieter innerhalb kurzer Frist in Frage gestellt. Die gesetzliche Regelung einseitig zu Lasten des Mieters zu verändern, sei durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigt. Der Vermieter könne bereits ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache prüfen, ob ihm Ansprüche gegen den Mieter wegen deren Veränderung oder Verschlechterung zustünden. Dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses komme hinsichtlich dieser Prüfung demgegenüber keine eigenständige Bedeutung zu. Gerade der vorliegende Fall, in dem die Wohnung freiwillig vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben worden sei, zeige, dass es den Mieter unangemessen benachteilige, wenn er, ungeachtet der weit vor Ende des Mietverhältnisses gegebenen Prüfmöglichkeit des Vermieters, erst ab diesem Zeitpunkt für die Dauer von zwölf Monaten mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters rechnen müsse. Die Regelung berücksichtige einseitig die Belange des Vermieters; denn entscheide er sich für eine vorzeitige Rücknahme der Wohnung, so eröffne ihm dies die Möglichkeit einer zeitnahen Neuvermietung, ohne sich nach der Vertragsklausel dem Risiko aussetzen zu müssen, dass die Verjährung etwaiger Ansprüche bereits mit Rückgabe beginne. Dieser Vorteil werde auch nicht durch einen gleichgewichtigen Vorteil für den Mieter kompensiert. Dass nach § 24 des Mietvertrags dessen etwaige Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung ebenfalls erst nach einem Jahr, beginnend ab Beendigung des Mietverhältnisses, verjährten, könne nicht als Kompensation angesehen werden. Denn diesem Vorteil des Mieters stehe ein identischer Vorteil des 12 13 14 - 6 - Vermieters gegenüber, ohne dass einem von beiden ein zusätzliches Gewicht oder eine weiterreichende Wirkung zukomme. Schutzwürdige Belange des Vermieters, die den Nachteil des Mieters rechtfertigten, seien nicht zu erkennen. An die Stelle der mithin unwirksamen Regelung trete nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass der geltend gemachte Anspruch verjährt sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt, so dass der Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungs- recht zusteht. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder - wie er hier geltend gemacht wird - wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Die an die Beklagte vermietete Wohnung wurde, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, am 29. Dezember 2014 an die Klägerin zurückgegeben. Hiervon ausgehend, sind die geltend gemachten Schadens- 15 16 17 18 - 7 - ersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 29. Juni 2015 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253 Abs. 1 ZPO in Betracht. Da die am 25. Juni 2015 anhängig gemachte Klage wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erst am 1. Oktober 2015 an die Beklagte zugestellt worden ist, wurde die Verjährungs- frist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Gegen die zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit die Voraus- setzungen des § 167 ZPO im Streitfall nicht gegeben sind, wendet sich die Revision nicht. 2. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Klägerin in Bezug auf den Verjährungseintritt nicht auf § 24 des Mietvertrags der Parteien berufen kann. a) In § 24 des Mietvertrags ist bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Damit wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet. 19 20 - 8 - b) Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel, die - was zwischen den Parteien nicht im Streit steht - als von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene - hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende - Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 263/15, NJW 2017, 1301 Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 33; vom 13. November 2013 - I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 8. März 1984 - IX ZR 144/83, BGHZ 90, 280, 284; jeweils mwN). Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzu- nehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). So verhält es sich hier. aa) Ob eine Formularbestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier: § 548 BGB), von der sie abweicht, vereinbar ist oder nicht, beurteilt sich maßgeblich danach, ob die gesetzliche Regelung auf die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 74; vom 8. November 2016 - XI ZR 552/15, NJW 2017, 1461 Rn. 33; vom 25. Juni 1991 - XI ZR 257/90, BGHZ 115, 38, 42; jeweils mwN). Denn verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung einem sich aus der Natur der Sache ergebenden Gerechtigkeitsgebot, so müssen bei einer abweichenden Regelung 21 22 - 9 - durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zu Grunde liegende Gerechtigkeitsgebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 4. Juni 1970 - VII ZR 187/68, BGHZ 54, 106, 109 f.). bb) Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt ein solcher über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsge- halt zu. Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchs- berechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durch- setzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist (Senatsurteil vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608, unter III 2 b aa [zu der Inhaltskontrolle einer von § 558 BGB aF ab- weichenden formularvertraglichen Regelung, mit der die Verjährung durch ein in das Ermessen des Verwenders gestelltes Herbeiführen der Fälligkeit hinaus- geschoben werden sollte]). cc) Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird (BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, BGHZ 205, 83 Rn. 18 [zur formularmäßigen Verlängerung der Regelverjährung von drei auf fünf Jahre in einem Bürgschaftsvertrag bei gleichzeitiger Verkürzung der Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB]; vgl. ferner Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 23 24 - 10 - 16/05, BGHZ 164, 196, 200 ff. [zur Verlängerung der kaufrechtlichen Gewähr- leistungsansprüche eines Baumarktbetreibers gegenüber seinen Lieferanten von zwei auf drei Jahre]). dd) Im Anschluss hieran wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur allerdings teilweise die Auffassung vertreten, eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist der in § 548 BGB geregelten Ansprüche von sechs auf zwölf Monate sei unbedenklich, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gelte (in diesem Sinne etwa: LG Frankfurt am Main, NZM 2011, 546; LG Detmold, Urteil vom 1. Juni 2011 - 10 S 14/09, juris Rn. 11; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 548 Rn. 26; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 548 BGB Rn. 62; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 548 Rn. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 241 f.; Hau, NZM 2006, 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, 929, 931; Fritz, NZM 2002, 713, 719). ee) Diese Auffassung trifft nicht zu. (1) Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungs- frist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz 25 26 27 - 11 - vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt. (2) Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteile vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 29. Juni 2011 28 29 - 12 - - VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12; vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. [zur gleich- lautenden Vorgängervorschrift des § 551 BGB aF, dessen Regelungsgehalt durch die Schuldrechtsreform keine Änderung erfahren hat, sondern inhaltlich unverändert mit § 548 BGB fortgeführt wird]). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (BGH, Urteile vom 31. Januar 1967 - VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53, 57 f.; vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, aaO unter III 1; vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14; vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10, aaO; jeweils mwN). (3) Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus, wie sie § 24 des Mietvertrags der Parteien vorsieht, weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetz- geberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist (ebenso: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 548 Rn. 46; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252, 255), so dass die Unwirksamkeit der hier in Rede stehenden Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert ist. Die in § 24 des Mietvertrags vorgesehene spiegelbildliche Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung stellt auch keine ausreichende Kompensation für den Mieter dar mit der Folge, dass die 30 31 - 13 - Bestimmung in ihrer Gesamtheit als eine interessengerechte Gleichbehandlung beider Vertragsparteien verstanden und damit als ausgewogen angesehen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, aaO). Denn auch die reziproke Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem oben (unter II 2 b ee (1)) dargestellten berechtigten Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist. An der erforderlichen Ausgewogenheit fehlt es im Übrigen auch bereits deshalb, weil den in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dürften. (4) § 24 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil er über die Verdoppelung der Verjährungsfrist hinaus den Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für die in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters verändert. Während das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorsieht, dass die Verjährung der Vermieteransprüche im Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache beginnt, verschiebt § 24 des Mietvertrags den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies steht mit dem Zweck des § 548 BGB, der die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters in einen wohl überlegten Ausgleich bringt, nicht im Einklang. (a) Das Gesetz knüpft den Verjährungsbeginn etwaiger mieterseits bestehender Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung an die Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Dies wahrt die Interessen des Mieters, denn ihm ist bei Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelnen bekannt, welche Aufwen- dungen er während der Mietzeit in Bezug auf die Mietsache getätigt hat 32 33 - 14 - beziehungsweise welche von ihm eingebrachte Einrichtung er bei Rückgabe der Mietsache wegnehmen will. In gleichem Maße als sach- und interessengerecht ist es anzusehen, wenn das Gesetz die Verjährung der Vermieteransprüche unabhängig von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden (vgl. dazu auch BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 21; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004, unter II 2; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a). (b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage erfordert es bereits der oben näher dargestellte, auf möglichst schnelle Klärung der Ansprüche gerichtete Gesetzeszweck, die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch zu diesem Zeitpunkt (Rückerhalt der Mietsache) beginnen zu lassen. Denn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist für die Untersuchungs- möglichkeiten des Vermieters einzig in dem Fall von Belang, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält. Eine selbständige Bedeutung für die Möglichkeiten zur Anspruchsfeststellung hat die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht. Zudem liegt, wie oben bereits dargestellt, die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann. (c) Dies alles verkennt die Revision, wenn sie meint, es sei für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Erschwerung der Verjährung unerheblich, ob die Verjährungsfrist um ein paar Tage oder Wochen verlängert und/oder der Beginn der Verjährungsfrist auf einen anderen als den in § 548 Abs. 1 Satz 2 34 35 36 - 15 - BGB bestimmten Zeitpunkt verschoben werde, zumal es der Mieter in der Hand habe, zu welchem Zeitpunkt er die Mietsache zurückgebe. Die Revision hat bei dieser Beurteilung insbesondere nicht im Blick, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB nicht nur im Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen kann. Wie der Senat zu der inhaltsgleichen Vorläuferregelung des § 558 Abs. 2 BGB aF bereits entschieden hat, gilt die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung auch dann, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis das teilweise zerstörte Mietobjekt (etwa eine durch Brand unbenutzbar gewordene Wohnung) vom Mieter dem Vermieter überlassen wird, damit dieser es wiederherstelle (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO). Denn auch in dem Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Wertung des Gesetzes zu beachten, dass Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung des Zustands der Mietsache möglichst schnell abgewickelt werden sollen. Der Senat hat in dieser Entscheidung hervorgehoben, dass eine rasche Klärung der Ersatzansprüche auch dazu dient, der Verschlechterung der Beweissituation oder der Verlagerung des Streits auf die Frage der Verwirkung geltend gemachter Ansprüche vorzubeugen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797 unter III 1 c). Dies blendet die Revision aus, wenn sie die Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses als im Hinblick auf den Gesetzeszweck unerheblich ansieht. ff) Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa - wie die Revision offenbar meint - die Senatsentscheidung vom 15. März 2006 (VIII ZR 123/05, aaO Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze 37 38 - 16 - Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individual- vertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Aus- führungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest. gg) Soweit die Revision schließlich geltend macht, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft verkannt, dass sich die in Rede stehende Klausel in den Fällen zugunsten eines Mieters auswirken könne, in denen der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, so dass im Extremfall die Ansprüche des Vermieters bei Rückerhalt der Wohnung bereits verjährt sein könnten, kann dies die zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Erwägungen nicht entkräften. Denn eine Kompensation 39 - 17 - kann, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, nicht einer Sachverhaltskonstellation entnommen werden, bei der sich der Mieter zwingend vertragswidrig verhalten müsste, um in deren Genuss zu kommen. So verhält es sich indes in dem von der Revision gebildeten Beispiel. Denn nach rechtlich wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Besitzrecht mehr; er hat die Wohnung dem Vermieter nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 15.06.2016 - 9 C 244/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 26.10.2016 - 65 S 305/16 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/08 Verkündet am: 4. Februar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 306 Abs. 2, BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 (Bb), BGB § 543 Abs. 1, BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3, BGB § 556b, BGB § 569 Abs. 4, BGB § 537 aF, BGB § 538 aF, BGB § 551 aF, EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 aF; EGBGB Art. 229 § 5 Satz 3 An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist – auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 – die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF getreten. BGH, Urteil vom 4. Februar 2008 - VIII ZR 66/08 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21. Februar 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Im Jahre 1986 mietete der Beklagte zusammen mit seiner Ehefrau, die mittlerweile aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, von der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Mie- te belief sich zuletzt einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen auf 383,15 €. Zur Zahlung der Miete und der Nebenkosten bestimmt § 5 des von der Rechts- vorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrages vom 25. April 1986 unter anderem: 1 "Die Miete und die Nebenkosten/Betriebskosten sind monatlich im Vor- aus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter … kosten- und gebührenfrei zu entrichten." - 3 - Ferner sieht § 6 des Mietvertrages zur Frage einer Aufrechnung und ei- nes Zurückbehaltungsrechts Folgendes vor: 2 "1. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts am Mietzins oder die Auf- rechnung gegenüber dem Mietzins mit einer unstreitigen oder rechts- kräftig festgestellten Gegenforderung des Mieters ist zulässig. Die Ausübung dieser Rechte beschränkt sich der Höhe nach auf monatli- che Teilbeträge, die 25 % des monatlichen Mietzinses nicht über- schreiten dürfen. 2. In allen anderen Fällen ist die Ausübung dieser Rechte unzulässig, es sei denn, dass es sich ausschließlich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt oder diesem gleichgestellt ist und es sich bei der Gegenforderung des Mieters um eine solche nach § 538 BGB handelt (Ersatzforderung wegen Mängel der Mietsache). 3. In jedem Fall hat der Mieter seine Absicht, diese Rechte auszuüben, dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Miet- zinses schriftlich anzuzeigen." Seit Anfang 2005 zahlte der Beklagte seine Miete nur noch stockend und geriet mit erheblichen Beträgen in Rückstand, die sich zuletzt im November 2006 auf 3.441,85 € beliefen. Wegen der aufgelaufenen Rückstände kündigte die Klägerin das Mietverhältnis im Juni 2006 fristlos und erhob Räumungsklage. Der Beklagte zahlte daraufhin im Dezember 2006 zur Abwendung der Räu- mung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin einen Betrag von 5.540,05 € auf die von diesem in einem Schreiben vom 15. November 2006 in dieser Höhe errechneten offenen Mieten, Nebenkosten sowie Gerichts- und Anwaltskosten. Daraufhin nahm die Klägerin ihre Räumungsklage sowie eine daneben wegen der Mietrückstände anhängige Zahlungsklage zurück. 3 Wegen der aus ihrer Sicht anschließend sofort wieder ausstehenden Mieten für Dezember 2006 und Januar 2007 kündigte die Klägerin in ihrer am 2. März 2007 zugestellten Klageschrift vom 24. Januar 2007 das Mietverhältnis erneut fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. Das Amtsgericht hat 4 - 4 - den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen, nachdem der Be- klagte im Berufungsrechtszug eine Unwirksamkeit der Mietvorauszahlungsklau- sel geltend gemacht und behauptet hatte, neben der Miete für Januar 2007 – insoweit hatte er am 31. Januar 2007 unstreitig 383,15 € an die Klägerin überwiesen – im Zuge der im Dezember 2006 zur Abwendung der Räumung erfolgten Ausgleichung der Rückstände auch die Miete für Dezember 2006 ge- zahlt zu haben. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 Es könne dahinstehen, ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben sei. Jedenfalls sei die Miete für Januar 2007 zum Zeitpunkt der Kündigung vom 24. Januar 2007 noch nicht fällig gewesen, weil die von § 551 Abs. 1 BGB aF abweichende Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietver- trages in der Kombination mit dem Aufrechnungsverbot gemäß § 6 des Mietver- trages nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam sei. Daran habe auch die Neuregelung der Mietzahlungspflichten in § 556b Abs. 1 BGB nichts geändert, wonach nunmehr eine gesetzliche Vorauszahlungspflicht 7 - 5 - bestehe. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB habe die alten Fälligkeitsregeln fort- bestehen lassen, so dass die Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel nicht durch die zwischenzeitliche Gesetzesänderung geheilt worden sei. 8 Soweit die Klägerin den Räumungsanspruch in der Berufungsinstanz erstmals auch auf eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung des Beklagten ge- stützt habe, sei dieser nachgeschobene Kündigungsgrund nicht zu berücksich- tigen, weil die Klägerin ihn nicht im Kündigungsschreiben angegeben habe. In- soweit genüge es auch nicht, wenn die neuen Gründe lediglich in einem pro- zessualen Schriftsatz mitgeteilt würden oder wenn der Kündigungsberechtigte erkläre, dass die bereits ausgesprochene Kündigung auch auf neue Gründe gestützt werde. Außerdem hätte in einer solchen Kündigungserklärung darge- legt werden müssen, welche Mieten wann verspätet gezahlt worden seien. Im Übrigen habe die Klägerin den Beklagten nicht, zumindest nicht hinsichtlich der hier in Rede stehenden verspäteten Mietzahlungen, in der erforderlichen Weise qualifiziert abgemahnt. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al- len Punkten stand. Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, dass die in der Klageschrift vom 24. Januar 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses nicht von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB (Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinander folgende Termi- ne) getragen wird. Die Annahme, dass die für die begehrte Räumung (§ 546 Abs. 1 BGB) erforderliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht zugleich auf einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB (fortdauernde unpünktliche Mietzahlung) gestützt werden könne, ist jedoch nicht frei von Rechtsfehlern. 9 - 6 - 1. Das Berufungsgericht ist in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise davon ausgegangen, dass die in der Klageschrift ausgesprochene Kün- digung nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB erfüllt, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung vorliegt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Insoweit rügt die Revision ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht die am 31. Januar 2007 überwiesene Miete als fristgerecht eingegangene Mietzahlung für Januar 2007 angesehen hat und ein Verzug deshalb allenfalls hinsichtlich der Miete für den Vormonat eingetreten ist. 10 a) Das Berufungsgericht hat dem der Überweisung beigegebenen Bu- chungstext "MITE 1.01.2007" rechtsfehlerfrei die Leistungsbestimmung ent- nommen, dass die für Januar 2007 noch offene Miete getilgt werden sollte. Dies ist bereits durch den Wortlaut des Buchungstextes nahe gelegt, in welchem weder eine Zuordnung der Zahlung zum vorausgegangenen Monat Dezember 2006 noch zum nachfolgenden Monat Februar 2007 anklingt. Das gilt umso mehr, als die Klägerin nach ihrem im Berufungsrechtszug gehaltenen Vortrag und der dazu gefertigten Aufstellung der Zahlungseingänge diese Zahlung selbst dem Monat Januar zugeordnet und dadurch zum Ausdruck gebracht hat- te, wie der Geldeingang nach ihrem Empfängerhorizont zu verbuchen war. Das Berufungsgericht hatte deshalb entgegen der Sichtweise der Revision keine Veranlassung, die am 31. Januar 2007 erbrachte Zahlung hiervon abweichend dem vorausgegangenen oder dem nachfolgenden Monat zuzuordnen und dar- an anknüpfend zu prüfen, ob der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vorausgesetzte Zahlungsverzug für zwei aufeinander folgende Monate unab- hängig von der Frage, wann die Miete für Januar 2007 fällig geworden ist, auf 11 - 7 - jeden Fall entweder für die Monate Dezember 2006/Januar 2007 oder Januar 2007/Februar 2007 eingetreten war. 12 b) Die Revision beanstandet ferner ohne Erfolg, dass das Berufungsge- richt die Vorauszahlungsklausel in § 5 des Mietvertrages vom 25. April 1986 als unwirksam angesehen und deshalb angenommen hat, dass der Beklagte mit der Miete für Januar 2007 nicht in Verzug geraten ist, weil diese gemäß § 551 Abs. 1 BGB aF erst mit Ablauf des Mietmonats fällig geworden ist. aa) Die in dem verwendeten Formularmietvertrag vorgesehene Voraus- zahlungspflicht war, wie auch die Revision nicht in Frage stellt, auf Grund ihrer Kombination mit den in § 6 des Mietvertrages enthaltenen Einschränkungen eines Aufrechungs- und Zurückbehaltungsrechts bei Mietminderungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 BGB) unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 127, 245, 251 ff.) war nach § 537 Abs. 3 BGB aF bei einem Mietverhältnis über Wohnraum jede zum Nachteil des Mie- ters von seinen Rechten aus § 537 Abs. 1 und 2 BGB aF abweichende Verein- barung verboten, wozu nicht nur der völlige Ausschluss, sondern auch Be- schränkungen eines Mietminderungsrechts gezählt haben. Da nach der gesetz- lichen Ausgestaltung des Gewährleistungsrechts in § 537 Abs. 1 BGB aF die Minderung im Regelfall durch schlichten Abzug von der Miete durchgesetzt werden kann, stellt eine vertragliche Bestimmung, nach der der Mieter die Min- derung aktiv im Klagewege durchsetzen müsste, eine unzulässige Beschrän- kung des Minderungsrechts im Wohnraummietverhältnis dar. Dies wäre nach der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, weil darin die Durchsetzung eines Minderungsrechts nicht nur in einem allenfalls geringfügigen zeitlichen Umfang verschoben wird (dazu Senatsurteil vom 14. November 2007 – VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152, Tz. 15). Die Ausübung eines Minderungsrechts durch Auf- 13 - 8 - rechnung wird vielmehr für nachträgliche Mängel, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, so dass er für eine dadurch verminderte Gebrauchsfähigkeit der Mietsache auch nicht nach § 538 Abs. 1 BGB aF einstehen muss, ganz ausge- schlossen. Zudem begrenzt die Klausel den Mieter ungeachtet des einem Man- gel zukommenden Gewichts bei Ausübung seines Minderungsrechts auch sonst der Höhe nach dauerhaft auf einen Betrag von höchstens 25 % der mo- natlichen Miete. bb) An die Stelle der unwirksamen Vorauszahlungsklausel ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB die Vorschrift des § 551 Abs. 1 Satz 2 BGB aF getreten, wo- nach ein nach Zeitabschnitten bemessener Mietzins nach dem Ablauf der ein- zelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist. Diese Bestimmung ist nach der Über- gangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB für den Mietvertrag der Parteien über den 31. August 2001 hinaus in Geltung geblieben und nicht durch den seither geltenden § 556b Abs. 1 BGB ersetzt worden, der nunmehr eine Entrichtung der Miete zu Beginn ihres jeweiligen Bemessungsabschnitts vor- sieht. Soweit die Revision dem gegenüber die Ansicht vertritt, Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB werde bei Dauerschuldverhältnissen für die Zeit ab 1. Januar 2003 von Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt, kann dem nicht gefolgt wer- den. Der Senat hat bereits entschieden, dass die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB enthaltene Übergangsvorschrift zu § 573c Abs. 4 BGB als die speziell auf die mietvertragliche Interessenlage zugeschnittene Regelung der für Dauer- schuldverhältnisse nur allgemein konzipierten Übergangsbestimmung in Art. 229 § 5 EGBGB vorgeht (Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 b bb; Urteil vom 15. März 2006 – VIII ZR 134/05, NJW 2006, 1867, Tz. 9 f.; Urteil vom 7. Februar 2007 – VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 14). Dasselbe hat der Senat für das Verhältnis von Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB und Art. 229 § 5 EGBGB angenommen (Urteil vom 11. Juli 2007 – VIII 14 - 9 - ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7). Für die in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB angeordnete Fortgeltung der Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB aF gilt die- ser aus der Spezialität der Übergangsregelung folgende Vorrang in gleicher Weise. 15 Dem entsprechend wird in der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung (LG Hamburg, WuM 2007, 710; LG Berlin, GE 2003, 529, 531; AG Köln, WuM 2007, 40; AG Saarbrücken, WuM 2004, 657; AG Wetzlar, WuM 2002, 307) wie auch im Schrifttum (Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 33; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 48; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 17; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 15; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 9, jeweils m.w.N.) nahezu einhellig angenommen, dass es für Altverträge im Falle einer Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB bei der seinerzeit geltenden Fälligkeitsbestimmung des § 551 Abs. 1 BGB aF bleibt, die dabei zugleich Leitbildfunktion für die im Rahmen von § 307 BGB vorzunehmende Wirksamkeitsprüfung der Vorauszahlungsklausel hat. Soweit vereinzelt die Ansicht vertreten wird, die Prüfung der Klausel müsse sich heute jedenfalls an der Leitbildfunktion des § 556b Abs. 1 BGB orientieren, der mittlerweile eine Vorauszahlungspflicht vorgibt (Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 556b Rdnr. 51), kann dem nicht gefolgt werden. Für die Prü- fung der Wirksamkeit einer Formularklausel ist im Individualprozess allein auf die Gesetzeslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (vgl. BGHZ 112, 115, 118; Bamberger/Roth/H. Schmidt, aaO, § 307 Rdnr. 39). Nachträgli- che Gesetzesänderungen können dagegen grundsätzlich keine Änderung des Prüfungsmaßstabs mehr bewirken (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 1994 – XII ZR 241/92, WM 1994, 1940, unter I 3 [zu § 134 BGB]). - 10 - c) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es sei auch ein Kündigungs- grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB gegeben, weil sich der Beklagte bei Zugang der Kündigungserklärung am 2. März 2007 für die voraus- gegangenen letzten drei Monate jedenfalls mit zwei Monatsmieten im Rück- stand befunden habe. Der bis zur Zustellung der Klageschrift eingetretene (ge- ringfügige) Verzug hinsichtlich der Miete für Februar 2007 kann nicht berück- sichtigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift gegebenen Kündigungsbegründung nach § 569 Abs. 4 BGB war, die insoweit ein Wirksamkeitserfordernis darstellt (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 a). Zwar genügt es in Fällen des Zahlungsverzuges bei einfacher Sachlage, dass der Vermieter diesen Um- stand als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert, weil der Mieter in einem solchen Fall ohne Weiteres in der Lage ist, die Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen (Senatsbeschluss vom 22. Dezember, aaO, un- ter II 2 b bb). Es genügt, dass der Mieter an Hand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht (Senatsbeschluss vom 22. De- zember, aaO, unter II 2 b cc). Auch nach diesen Grundsätzen kann die Klägerin die in der Klage ausgesprochene Kündigung jedoch nicht auf Verzug auch mit der Miete für Februar 2007 stützen. Denn die Klageschrift datiert vom 24. Janu- ar 2007 und kann demgemäß den Verzug mit der Miete für Februar 2007 nicht zum Gegenstand haben. Davon abgesehen wird in der Klageschrift auch nicht ein zeitlich nicht näher zugeordneter Gesamtrückstand, sondern ausdrücklich und allein der behauptete Mietrückstand für die Monate Dezember 2006 und Januar 2007 als Kündigungsgrund "gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB" angeführt. 16 - 11 - 2. Das Berufungsgericht hat jedoch nur unzureichend geprüft, ob das Mietverhältnis nicht durch eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung beendet worden ist. 17 18 a) Insoweit greift die Revision zwar nicht die Feststellung des Berufungs- gerichts an, die von der Klägerin im Berufungsrechtszug aufgegriffene unpünkt- liche Mietzahlung stelle lediglich einen der vorausgegangenen Kündigung nach- geschobenen weiteren Kündigungsgrund dar, der wegen des Begründungser- fordernisses nach § 569 Abs. 4 BGB nicht zu berücksichtigen sei (vgl. Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 71; Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 106). Die Revision rügt aber mit Recht, dass das Berufungsgericht außer Acht gelassen hat, dass die Klägerin die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung erkennbar auch auf die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung des Beklagten gestützt hat. Die in der Klageschrift erklärte Kündigung des Mietver- hältnisses ist zugleich auf den Umstand gestützt, dass der Beklagte kurz zuvor durch Schreiben vom 15. November 2006 ausdrücklich darauf hingewiesen worden war, dass die nächsten Mieten pünktlich und vollständig eingehen müssten. Deshalb – so ist in der Klageschrift weiter ausgeführt - bestehe die Klägerin auf der Räumung durch den Beklagten, da dieser offensichtlich nicht willens sei, seine mietvertraglichen Verpflichtungen pünktlich und regelmäßig zu erfüllen. Darin kommt unmissverständlich zum Ausdruck, dass auch das vo- rausgegangene Mietzahlungsverhalten des Beklagten als Kündigungsgrund herangezogen werden soll. b) Ebenso beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsge- richt das Schreiben vom 15. November 2006 nicht als qualifizierte Abmahnung gewertet hat. Das genannte Schreiben wird durchaus den Anforderungen ge- 19 - 12 - recht, die an eine qualifizierte Abmahnung zu stellen sind. Auch insoweit kann der Senat die Erklärungen der Klägerin selbst auslegen, weil das Berufungsge- richt den Erklärungsgehalt des Schreibens rechtsfehlerhaft nicht ausgeschöpft hat und weitere tatsächliche Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11; Senatsurteil vom 25. September 1996 – VIII ZR 76/95, WM 1997, 13, unter III 1 a). In diesem Schreiben hat die Klägerin für die in Aussicht genommene Fortsetzung des Mietverhältnisses, zu der es nach Rücknahme der ursprüngli- chen Räumungsklage im Ergebnis gekommen ist, unmissverständlich zum Aus- druck gebracht, dass sie angesichts der in erheblicher Höhe aufgelaufenen Rückstände zumindest für die nächsten zwölf Monate einen vollständigen und pünktlichen Mieteingang unbedingt sichergestellt wissen wollte. Zugleich hat sie verdeutlicht, dass sie bei Zahlungsverzug keine Nachsicht mehr gewähren und bereits bei vierzehntägiger Fristüberschreitung rechtliche Maßnahmen zur Durchsetzung einer Räumung ergreifen werde. Diese Erklärung erfüllt zum ei- nen alle Anforderungen an eine Abmahnung als rechtsgeschäftsähnliche Erklä- rung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Ver- tragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer ver- tragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (Senatsurteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 139/07, NJW 2008, 1303, Tz. 7 m.w.N.). Zum ande- ren ist dem Beklagten unmissverständlich klar gemacht worden, dass bei künf- tigem Zahlungsverzug unnachsichtig die erforderlichen Maßnahmen zur Herbei- führung einer Wohnungsräumung ergriffen werden. Dass hierbei an die schon lange anhaltenden und im genannten Schreiben bezifferten Zahlungsrückstän- de vor Ausspruch der Abmahnung angeknüpft worden ist, die der Beklagte dar- 20 - 13 - aufhin im Dezember 2006 durch Zahlung an den Prozessbevollmächtigten der Klägerin beglichen hat, und dass ankündigungsgemäß bereits kurz nach ver- meintlichem Ausbleiben der Miete für Dezember 2006 und Verzugseintritt hin- sichtlich der Miete für Januar 2007 gekündigt worden ist, steht auch sonst nicht im Widerspruch zum Zweck des Abmahnerfordernisses, dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens zu geben. Vielmehr muss gerade nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen das Verhalten des Mieters in der Fol- ge einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung darauf angelegt sein, das Ver- trauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 14 f.). Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht bereits am Abmahnerfordernis. c) Das Berufungsgericht hat – nach seinem Standpunkt folgerichtig – nicht mehr geprüft, ob auf der Grundlage des in der Klageschrift zur Begrün- dung der Kündigung angeführten Zahlungsverzuges ein Grund zur außeror- dentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vorgelegen hat. Auch fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen können einen solchen Grund bilden, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies festzustellen obliegt in erster Linie dem Tatrichter durch eine von ihm vorzunehmende wertende Be- trachtung der Gesamtumstände (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 12 f. m.w.N.). 21 - 14 - Bei dieser wertenden Betrachtung kommt es zwar nicht auf die zur Be- gründung der Kündigung aufgegriffene Miete für Januar 2007 an, weil der Be- klagte insoweit nicht in Verzug geraten ist (dazu vorstehend unter II 1 b). Eben- so wenig kann die etwas verspätet gezahlte Miete für Februar 2007 berücksich- tigt werden, weil dieser Umstand nicht Gegenstand der in der Klageschrift ge- gebenen Kündigungsbegründung war (vgl. vorstehend II 1 c). Entscheidend ist vielmehr, ob und aus welchem Grund eine Zahlung der Miete für Dezember 2006 unterblieben ist. 22 Ob der Beklagte die Miete für Dezember 2006 schuldig geblieben ist, hat das Berufungsgericht dahinstehen lassen. Dies wäre allerdings unabdingbare Voraussetzung für eine Wirksamkeit der in der Klageschrift ausgesprochenen Kündigung. Sollte dies der Fall sein, könnte zwar selbst bei einem Zahlungsver- zug mit nur einer Monatsmiete der Ausspruch einer Kündigung gerechtfertigt sein, wenn das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünkt- lichen Zahlungsweise des Mieters angesichts des vorausgegangenen Gesche- hens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 15). Insoweit bedarf es jedoch weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu den Umständen, die einem etwaigen erneuten Verzug zugrunde liegen. 23 III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt der fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung betrifft, keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da zu der Frage, ob und ggf. aus welchem Grund der Beklagte die Miete für De- zember 2006 schuldig geblieben ist, weitere Feststellungen zu treffen sind. Die 24 - 15 - Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungs- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 02.08.2007 - 56 C 1095/07 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.02.2008 - 21 S 408/07 -

ECLI:DE:BGH:2016:051016UVIIIZR223.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/15 Verkündet am: 5. Oktober 2016 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Oktober 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 17. September 2015 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ist Vermieterin einer in K. gelegenen Wohnung. Der am 15. November 2011 mit der Beklagten geschlossene Mietvertrag bestimmt unter § 4 ("Zahlung der Miete"): "1. Die Gesamtmiete […] ist monatlich im Voraus, spätestens am drit- ten Werktag des Monats an den Vermieter auf das Konto-Nr. […] Sparkasse K. -B. […] zu zahlen. […] 3. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absen- dung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach ver- späteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; viel- mehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein […]." 1 - 3 - Mit Schreiben vom 23. August 2013 mahnte die Klägerin die Beklagte unter Hinweis darauf ab, dass die Miete in den Monaten Januar, Februar, März, Mai, Juli und August 2013 nicht bis zum dritten Werktag des Monats auf ihrem Konto eingegangen sei. In den Monaten März, April, Mai und Juli 2014 zahlte die Beklagte die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungs- dienstleister (Deutsche Post AG) ein und erteilte gleichzeitig einen Überwei- sungsauftrag. Die Klägerin macht geltend, in den vorgenannten Monaten sei die Miete erneut nach dem dritten Werktag auf ihrem Konto eingegangen. Mit An- waltsschreiben vom 6. Mai 2014, mit der Klageschrift vom 26. Mai 2014 sowie mit Schriftsatz vom 9. Juli 2014 kündigte sie das Mietverhältnis wegen verspä- teter Mietzahlungen jeweils fristlos, hilfsweise fristgerecht. Die Kündigung vom 9. Juli 2014 stützte die Klägerin zusätzlich darauf, dass die Unterschrift unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht für einen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses nicht von der Beklag- ten, sondern von ihrer Tochter stamme. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstattung vor- gerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die auf verspätete Mietzahlungen ge- stützten Kündigungen seien unwirksam, weil die Miete rechtzeitig gezahlt wor- den sei. § 4 Nr. 3 Satz 1 des Formularmietvertrages, der die Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen regele, sei gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die vertragli- che Regelung weiche zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vor- schriften der § 556b Abs. 1, §§ 269, 270 BGB ab. Danach sei eine - jedenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2011/7/EU zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr - als qualifizierte Schickschuld einzu- ordnende Geldschuld rechtzeitig erbracht, wenn der Schuldner das zur Über- mittlung des Geldes seinerseits Erforderliche getan habe, das heißt den Über- weisungsauftrag vor Fristablauf bei dem Geldinstitut einreiche und das Konto des Schuldners die erforderliche Deckung aufweise. Entscheidend für dieses Verständnis spreche die gesetzliche Rege- lungssystematik. Nach § 270 Abs. 4 BGB blieben die Regeln über den Leis- tungsort (§ 269 BGB) bei der Geldschuld unberührt. Der Leistungsort liege da- her am Sitz des Schuldners (§ 270 Abs. 4, § 269 BGB), der Erfüllungsort hinge- gen am Sitz des Gläubigers (§ 270 Abs. 1 BGB). Damit sei die Geldschuld eine Schickschuld, allerdings mit der Besonderheit, dass der Schuldner gemäß 6 7 8 9 10 - 5 - § 270 Abs. 1 BGB die Verlustgefahr trage. Das Risiko eines verspäteten Zah- lungseingangs treffe dagegen, sofern der Schuldner das seinerseits Erforderli- che getan habe, den Gläubiger. Aus der Zahlungsverzugsrichtlinie ergebe sich nichts anderes, denn de- ren Anwendungsbereich beschränke sich auf den hier nicht betroffenen Ge- schäftsverkehr zwischen Unternehmen. Außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie bestehe keine Grundlage für eine richtlinienkonforme Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Weder der Gesetzeswortlaut noch - wie ausgeführt - die übrigen Auslegungskriterien böten hinreichende Anhaltspunkte für ein Ver- ständnis der Geldschuld als "qualifizierte Bringschuld". Auch wenn einiges dafür spreche, dass eine einheitliche Handhabung von Geldschulden im Verhältnis zwischen Unternehmern und allen übrigen Geldschulden im Sinne der Rechts- klarheit "wünschenswert" sei, biete dies keine Grundlage für eine dahingehende Auslegung der §§ 269, 270 BGB. Die in § 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrages verwendete Formularklausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unan- gemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie verlagere das Verzögerungsrisiko auf den Mieter, der die üblichen Laufzeiten bis zum Eingang des Geldes beim Vermieter einzurechnen habe, ohne aber Verzögerungen auszunehmen, für die der Mieter nicht verantwortlich sei. Eine solche Einschränkung sei nach Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der Zahlungsverzugsrichtlinie selbst im Geschäftsverkehr zwi- schen Unternehmen vorgesehen. Hiernach liege im Streitfall kein Zahlungsverzug vor. Wie sich aus den vorgelegten Bareinzahlungsbelegen der Beklagten ergebe, hätte sie die Miete für alle hier maßgeblichen Monate spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats gezahlt. 11 12 13 - 6 - Die Kündigung vom 9. Juli 2014 sei auch unwirksam, soweit sie auf die behauptete Fälschung der Unterschrift der Beklagten gestützt sei. Diese habe die Verwendung der Unterschrift jedenfalls nachträglich genehmigt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Recht verneint. Die auf verspätete Mietzahlungen in den Monaten März, April, Mai und Juli 2014 gestützten fristlosen (§ 543 Abs. 1 BGB) sowie hilfsweise ordentlichen (§ 573 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) Kündigungen sind schon deshalb unwirksam, weil die Beklagte die Miete jeweils pünktlich spätestens am dritten Werktag des Monats gezahlt hat. Hierfür genügte es gemäß § 556b Abs. 1 BGB, dass sie die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vor- genommen hat; auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klä- gerin kommt es nicht an. Aus § 4 Nr. 3 des Mietvertrages, der für die Rechtzei- tigkeit auf den Eingang der Miete beim Vermieter abstellt, ergibt sich nichts an- deres. Diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unan- gemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam, weil sie abweichend von § 556b Abs. 1 BGB dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegt, die durch Zahlungsdienstleister verursacht worden sind. 14 15 16 17 - 7 - 1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingefügt wurde, ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitab- schnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dem entspricht § 4 Nr. 1 des Mietvertrags, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist (zu einer gleichlautenden Klausel siehe Senats- urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 291/09, NJW 2010, 2882 Rn. 15). Insoweit genügt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass der Mieter seinem Zah- lungsdienstleister den Zahlungsauftrag (§ 675f Abs. 3 Satz 2, § 675n Abs. 1 BGB) für die Überweisung (Zahlungsdienst im Sinne von § 675c Abs. 3 BGB, § 1 Abs. 2 Nr. 2 Buchst. b des Gesetzes über die Beaufsichtigung von Zah- lungsdiensten; Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz - ZAG) bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Dem hat die Beklagte unstreitig Rechnung getragen. a) Schon dem Gesetzeswortlaut des § 556b Abs. 1 BGB lässt sich nicht zwingend entnehmen, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete be- reits am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegan- gen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachge- brauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen (siehe Deutsches Wörterbuch von J. und W. Grimm, Neubearbeitung 1999, Stichwort "entrichten"). Dass der juristische Sprachgebrauch hiervon abweicht, ist weder geltend gemacht noch ersichtlich. b) Entscheidend ist letztlich die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des § 556b Abs. 1 BGB. Danach ist der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitig- keit der Mietzahlung. 18 19 20 - 8 - Bei der Schaffung der von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Rege- lung des § 556b Abs. 1 BGB ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung lei- ten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drucks. 14/4553, S. 52; siehe auch Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 45). Der Gesetzgeber hat dabei jedoch nicht auf den Ein- gang der Miete beim Vermieter abgestellt, sondern als ausreichend erachtet, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts "entrich- tet" wird. So heißt es ausdrücklich (BT-Drucks. 14/4553, aaO): "Da die meisten Verträge [….] vorsehen, dass es ausreicht, wenn der Mieter die Miete bis zum dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnittes entrichtet, wurde diese Frist entsprechend übernommen." 2. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hat § 556b Abs. 1 BGB damit ersichtlich keinen von den Auslegungsregeln der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB abweichenden Regelungsgehalt zugemessen. Nach diesen Bestimmungen ist die Mietschuld, wie andere Geldschul- den, im Zweifel am Wohnsitz des Schuldners zu erfüllen. Gemäß § 270 Abs. 1 BGB trägt der Schuldner grundsätzlich zwar die Verlustgefahr bei Geldleistun- gen, denn Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln. § 270 Abs. 1 BGB erfasst aber nicht die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, denn der Ort der Leistungshandlung bleibt nach § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 4 BGB der Wohn- sitz des Schuldners. Der Schuldner muss zwar rechtzeitig alles getan haben, was seinerseits am Leistungsort erforderlich ist, um den Gläubiger zu befriedi- 21 22 23 - 9 - gen. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrages auf dem Empfängerkonto - gehört jedoch nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuld- ners (vgl. BGH, Urteile vom 15. April 1959 - V ZR 21/58, NJW 1959, 1176; vom 5. Dezember 1963 - II ZR 219/62, NJW 1964, 499 unter II; vom 7. Oktober 1965 - II ZR 120/63, BGHZ 44, 178, 179 f.; vom 21. Januar 1969 - IV ZR 545/68, NJW 1969, 875 f.; vom 20. November 1970 - IV ZR 58/69, NJW 1971, 380 un- ter 1; vom 11. Februar 1998 - VIII ZR 287/97, NJW 1998, 1302 unter II 2 a; vom 7. Dezember 2004 - XI ZR 366/03, NJW-RR 2005, 581 unter II 2 a bb (1); BSG, NJW 1988, 2501; BFHE 146, 48, 49 f.; zur Geldschuld als qualifizierte Schickschuld siehe MünchKommBGB/Krüger, 7. Aufl., § 270 Rn. 1 f., 16 f.; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, S. 14; MünchKommHGB/Häuser, 3. Aufl., Bankvertragsrecht, ZahlungsV Rn. B 495 ff.; BeckOK-BGB/S. Lorenz, Stand: November 2015, § 270 Rn. 15 f.; jeweils mwN). An dieser zutreffenden Einord- nung ist entgegen der Auffassung der Revision festzuhalten. Somit hat der Schuldner für die Gefahr, dass sich die Übermittlung des Geldes verzögert, nicht einzustehen und werden die eingeschalteten Zahlungs- dienstleister nicht als seine Erfüllungsgehilfen im Sinne von § 278 BGB tätig (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 24; Lorenz, WuM 2013, 202, 205; Schwab, NJW 2011, 2833, 2835; siehe bereits Huber, Leistungsstörungen, Band I, 1999, § 5 IV 2 mwN). 3. Anders als die Revision meint, ändern die Richtlinie 2011/7/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Februar 2011 zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (Zahlungsverzugsrichtlinie, ABl. Nr. L 48 S. 1) und die Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Uni- on (nachfolgend: Gerichtshof) daran nichts. a) Allerdings will eine in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum vertretene Ansicht, die sich die Revision zu eigen macht, aus der 24 25 26 - 10 - Zahlungsverzugsrichtlinie und der dazu ergangenen Rechtsprechung des Ge- richtshofs herleiten, dass die Mietschuld als (modifizierte) Bringschuld anzuse- hen sei und die Wohnraummiete bis zum dritten Werktag des Monats bei der Bank des Vermieters eingegangen beziehungsweise auf seinem Konto gutge- schrieben sein müsse (etwa LG Freiburg, Urteil vom 28. April 2015 - 9 S 109/14, juris Rn. 26; LG Lüneburg, Urteil vom 9. April 2014 - 6 S 10/14, nicht veröffentlicht; LG Wuppertal, Beschluss vom 20. Juni 2011 - 9 S 149/08, juris Rn. 4; Herresthal, NZM 2011, 833, 838; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neube- arb. 2014, § 556b Rn. 14; Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 556b Rn. 4; siehe auch Staudinger/Omlor, Neubearb. 2012, Vorbemerkungen zu §§ 675c- 676c Rn. 84; Jauernig/Stadler, BGB, 16. Aufl., § 270 Rn. 7; Staudinger, DNotZ 2009, 198, 205 f.; Gsell, GPR 2008, 165, 170; jeweils mwN). Nach einer ähnli- chen Auffassung sei die Mietschuld zwar nach wie vor eine qualifizierte Schick- schuld, jedoch müsse die Miete gleichwohl zum vereinbarten Zeitpunkt bei der Bank des Gläubigers eingehen (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 535 Rn. 155; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 556b Rn. 6). Diese Sichtweise beruht auf der Überlegung, dass Schulden von Ver- brauchern aus Geschäften mit Unternehmern zur Vermeidung einer gespalte- nen Auslegung des nationalen Rechts in richtlinienkonformer Auslegung der § 269 Abs. 1, § 270 Abs. 1, 4 BGB ebenso zu behandeln seien wie die von der Zahlungsverzugsrichtlinie erfassten Entgelte. Für die Rechtzeitigkeit der Leis- tung sei daher generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie, nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen. b) Dies ist in mehrfacher Hinsicht - sowohl innerhalb als auch außerhalb des Geltungsbereichs der Zahlungsverzugsrichtlinie - verfehlt. 27 28 - 11 - aa) Für den Anwendungsbereich der Zahlungsverzugsrichtlinie hat der Gerichtshof zwar entschieden, dass der Zeitpunkt, der für die Beurteilung maß- geblich ist, ob eine Zahlung durch eine Banküberweisung im Rahmen eines Geschäftsvorgangs als rechtzeitig bewirkt anzusehen ist, der Zeitpunkt ist, zu dem der geschuldete Betrag auf dem Konto des Gläubigers gutgeschrieben wird (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, Slg. 2008, I-1923 Rn. 28 - 01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG [zu Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parlaments und des Ra- tes vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsver- kehr, ABl. EG Nr. L 200 S. 35], der Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der zum 16. März 2013 neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie entspricht). Die Zahlungsverzugsrichtlinie begründet aber selbst innerhalb ihres An- wendungsbereichs keine Verzugsfolgen, wenn "der Schuldner für den Zah- lungsverzug nicht verantwortlich ist" (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b Halbs. 2 der neu- gefassten Zahlungsverzugsrichtlinie; ebenso bereits Art. 3 Abs. 1 Buchst. c Un- terabs. ii Halbs. 2 der Vorgängerrichtlinie). Danach schließt die Richtlinie die von ihr erfassten Verzugsfolgen in den Fällen aus, in denen der Zahlungsver- zug nicht die Folge des Verhaltens eines Schuldners sei, der den üblicherweise für die Durchführung einer Banküberweisung erforderlichen Fristen sorgfältig Rechnung getragen hat (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - C-306/06, aaO Rn. 30). Daher darf der Schuldner auch nach der Zahlungsverzugsrichtlinie in ihrer Auslegung durch den Gerichtshof nicht für Verzögerungen im Bereich der beteiligten Banken verantwortlich gemacht werden (MünchKommBGB/Krüger, aaO Rn. 17; ebenso Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rn. 5; Nobbe, WM 2012, Sonderbeilage 1, aaO). bb) Unbeschadet dessen sind (Miet-)Verträge mit Verbrauchern bereits nicht Gegenstand der Zahlungsverzugsrichtlinie. Die Richtlinie, die nach ihrem 29 30 31 - 12 - Art. 1 Abs. 1 der Bekämpfung des Zahlungsverzugs im Geschäftsverkehr dient, um sicherzustellen, dass der Binnenmarkt reibungslos funktioniert, und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen zu fördern, ist gemäß Art. 1 Abs. 2 (lediglich) auf Zahlungen, die als Entgelt im Geschäftsverkehr zu leisten sind, anzuwenden. (Miet-) Verträge mit Verbrauchern unterfallen daher nicht dem Anwendungsbereich der Richtlinie. Eine Ausdehnung auf Verbraucher ist nach ihrer Zielsetzung auch nicht erwünscht, denn der Erwägungsgrund 8 der Richt- linie sieht vor, dass ihr Anwendungsbereich auf die als Entgelt für Handelsge- schäfte geleisteten Zahlungen beschränkt sein und keine Geschäfte mit Ver- brauchern umfassen sollte. cc) Ein von dieser Vorgabe abweichender Wille des nationalen Gesetz- gebers, die Zahlungsverzugsrichtlinie zu Lasten von Verbrauchern umzusetzen, ist weder bei der Umsetzung der ersten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2000/35/EG) noch bei der neugefassten Zahlungsverzugsrichtlinie (Richtlinie 2011/7/EU) erkennbar geworden, so dass die Voraussetzungen einer richtli- nienkonformen Auslegung (vgl. Senatsurteile vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43, und VIII ZR 13/12, juris Rn. 45; vom 17. Okto- ber 2012 - VIII ZR 226/11, aaO Rn. 22; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 28; jeweils mwN) entgegen der Auffassung der Re- vision nicht gegeben sind. (1) Die Richtlinie 2000/35/EG zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr wurde durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuld- rechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) umgesetzt. Der Umsetzungs- bedarf wurde im Gesetzgebungsverfahren als "gering" (BT-Drucks. 14/6040, S. 81) beziehungsweise "äußerst gering" (BT-Drucks, aaO S. 82) angesehen. Hervorgehoben wurde, dass die Richtlinie nicht sämtliche Forderungen betrifft, sondern nach ihrem Art. 1 nur Ansprüche auf Zahlung eines (vereinbarten) Ent- 32 33 - 13 - gelts im Geschäftsverkehr und damit nur im Verhältnis von Unternehmern un- tereinander und von Unternehmern zu öffentlichen Stellen gilt (BT-Drucks., aaO). Zwar sollte es - worauf die Revision hinweist - nach den Gesetzesmate- rialien "Ziel des deutschen Gesetzgebers sein, im Interesse der Übersichtlich- keit und besseren Anwendbarkeit des deutschen Verzugsrechts und der Tradi- tion folgend in möglichst weitgehendem Umfang für jedermann geltende Rege- lungen beizubehalten und von der Schaffung eines Sonderverzugsrechts abzu- sehen" (BT-Drucks. aaO). Dies belegt jedoch nicht, dass für den unternehmeri- schen Geschäftsverkehr getroffene Wertungen der Richtlinie ohne Weiteres zu Lasten von Verbrauchern umgesetzt werden sollten, zumal die Gesetzesmate- rialien hervorheben, dass für Verbraucher und Unternehmer "in einzelnen Punk- ten differenzierende Regelungen notwendig" seien (BT-Drucks. aaO). (2) Im Gesetzgebungsverfahren zur Umsetzung der Richtlinie 2011/7/EU ist besonders deutlich geworden, dass die Rechtsstellung von Verbrauchern nicht verschlechtert werden sollte. (a) Ein zur Vorbereitung eines Gesetzes zur Bekämpfung von Zahlungs- verzug im Geschäftsverkehr ergangener Referentenentwurf des Bundesministe- riums der Justiz (Bearbeitungsstand: 16. Januar 2012), der durch eine Ände- rung des § 270 Abs. 1 BGB erreichen wollte, dass es dem Schuldner obliege, für eine rechtzeitige Übermittlung zu sorgen, und der persönliche Anwendungs- bereich der Vorschrift "bei der Ausweitung der Gefahrtragung aus Gründen der Einheitlichkeit nicht eingeschränkt werden" sollte (S. 13 des Referentenent- wurfs), ist nicht verwirklicht worden (kritisch zu der dort vorgesehenen Verlage- rung des Verzögerungsrisikos auf den Schuldner: Ernst, ZIP 2012, 751, unter Hinweis auf die Folgen für Verbraucher, insbesondere Wohnungsmieter). Die vorgenannten Erwägungen des Referentenentwurfs waren im Gesetzentwurf 34 35 36 - 14 - der Bundesregierung nicht mehr enthalten (vgl. BR-Drucks. 306/12 vom 25. Mai 2012; BT-Drucks. 17/10491 vom 15. August 2012). (b) Die Gesetzesbegründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Bekämp- fung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr, der der Umsetzung der Richtli- nie 2011/7/EU in deutsches Recht dient, geht davon aus, dass sich über die bereits vorgenommene Umsetzung kein weiterer Umsetzungsbedarf ergebe (BT-Drucks. 18/1309, S. 9 f.; vgl. auch BeckOGK-BGB/Beurskens, Stand: Sep- tember 2016, § 270 Rn. 55), und hebt erneut hervor, dass Verbrauchergeschäf- te nicht vom Anwendungsbereich der Richtlinie erfasst sind (BT-Drucks., aaO S. 8, 18, 20). Das Gesetz solle Verbrauchern zugutekommen, denn als Schuld- ner von Entgeltforderungen seien sie nicht betroffen; vielmehr hätten sie "keine zusätzliche Belastung durch die Umsetzung der Richtlinie zu erwarten" (BT- Drucks., aaO S. 13). 4. Entgegen der Auffassung der Klägerin lässt sich eine unpünktliche Mietzahlung der Beklagten auch nicht aus der in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags ent- haltenen Bestimmung herleiten, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt. Denn diese Formularklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemes- sener Benachteiligung der Beklagten unwirksam. a) Die vorgenannte Klausel, die der Senat selbst auslegen kann (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, NJW 2015, 2244 Rn. 22; vom 15. Dezember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 21; vom 18. Februar 2016 - III ZR 126/15, BGHZ 209, 52 Rn. 44; jeweils mwN), verlagert - jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung - das Risiko von Verzögerungen, die von Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Wohnraum- mieter. 37 38 39 - 15 - aa) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 29; jeweils mwN). Dabei sind die Ver- ständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; siehe Senatsur- teile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17; jeweils mwN). Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (vgl. Senatsurteile vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, aaO Rn. 18; jeweils mwN). bb) Gemessen an diesem Maßstab kommen für die streitgegenständli- che Klausel zwei Auslegungsmöglichkeiten in Betracht. Sie kann zum einen dahingehend verstanden werden, dass der Mieter für außerhalb seines Ein- flussbereichs liegende Fehler der beteiligten Zahlungsdienstleister nicht einzu- stehen hat (vgl. Geldmacher, DWW 1999, 14, 17). Die Klausel eröffnet jedoch auch die Verständnismöglichkeit, der Mieter genüge seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete selbst dann nicht, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar rechtzei- tig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert. Ein solches Klauselverständnis liegt ent- gegen der Ansicht der Revision nicht so fern, dass es für den durchschnittli- chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieter einer Wohnung nicht ernsthaft in Be- tracht käme. Das Verständnis der streitgegenständlichen Klausel darf nicht al- 40 41 42 - 16 - lein auf die bloße "Rechtzeitigkeit der Zahlung" (§ 4 Nr. 3 Satz 1 des Mietver- trages) beschränkt werden. Dagegen spricht bereits der nachfolgende Satz der Klauselbestimmung. Denn § 4 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrages weist darauf hin, dass eine mehrfach verspätete Mietzahlung im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein kann. Dies umfasst unterschiedslos nicht nur verspätete Mietzahlungen, die vom Mieter zu vertreten sind, sondern auch solche, die von ihm nicht zu vertreten sind, also auch durch das Fehlverhalten von Zahlungsdienstleistern verursachte Verzögerungen. Eine Einschränkung, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom An- wendungsbereich der Klausel ausgenommen sind (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556b BGB Rn. 20; Sternel, Mietrecht ak- tuell, 4. Aufl., Rn. II 214; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. II Rn. 1128 f.; BeckOGK-BGB/Drager, Stand: Juli 2016, § 556b Rn. 22 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556b BGB Rn. 11, unter Hinweis auf § 3 Abs. 2 Satz 2 des vom Bundesminis- terium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I [Beila- ge zum Bundesanzeiger Nr. 22/76]), enthält § 4 Nr. 3 des Mietvertrages nicht. In ihrer kundenfeindlichsten Auslegung setzt die vorgenannte Klausel die Beklagte damit dem Risiko einer Kündigung des Mietverhältnisses auch bei von ihr nicht zu verantwortenden Zahlungsverzögerungen aus. b) In ihrer hiernach rechtlich maßgeblichen Auslegung ist § 4 Nr. 3 des Mietvertrages gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Klauselbestim- mung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie dem Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen verspäteter Mietzahlungen auch in Fällen ermöglicht, in denen die Ver- zögerung nicht vom Mieter, sondern von Zahlungsdienstleistern zu verantwor- ten ist. 43 44 45 - 17 - aa) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass der Bundesgerichts- hof die Verwendung einer Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, bei der Miete von Geschäftsräumen gebilligt hat. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. Juni 1998 (XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 125 f.) halte eine solche Rechtzeitigkeitsklausel der Inhaltskontrolle stand, wenn sie sich auf die Zahlung der laufenden Miete beziehe und die Parteien zudem Kaufleute seien; eine solche Klausel bedeute gemessen an den Bedürfnissen des modernen Zahlungsverkehrs keine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese - ausdrücklich auf Kaufleute begrenzte - Bewertung ist auf Wohn- raummietverhältnisse nicht übertragbar. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten hat (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302; 89, 1, 13; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 39), hat der Vermieter kein schutzwürdi- ges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu ma- chen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ändern die zum 31. Oktober 2009 in Kraft getretenen Bestimmungen des Zahlungsverkehrsrechts (§§ 675c ff. BGB) daran nichts. Zwar dürfen sich Zahlungsdienstnutzer gemäß §§ 675s, 675t BGB in aller Regel auf kurze Ausführungsfristen für Zahlungsvorgänge einstellen und können sich bei nicht erfolgter oder fehlerhafter Ausführung von Zahlungsaufträgen auf besondere Haftungsbestimmungen berufen (§§ 675y, 675z BGB; siehe dazu BT-Drucks. 16/11643, S. 116 ff.; Mayen in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, 4. Aufl., § 49 Rn. 45 ff.). Eine etwaige Haftung des Zahlungsdienstleisters gegenüber dem Zahlungs- 46 47 48 - 18 - dienstnutzer ändert jedoch entgegen der Ansicht der Revision nichts an der Unwirksamkeit der von der Klägerin verwendeten Formularbestimmung. Es ist unzumutbar, den Mieter auf einen Geldanspruch gegen seine Bank, der unter Umständen erst in einem Rechtsstreit durchzusetzen ist, zu verweisen, denn dies vermag nicht annähernd die Folgen auszugleichen, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes erwachsen. 5. Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Wirksamkeit der Kündigung vom 9. Juli 2014 auch insoweit verneint, als sie auf die von der Tochter der Beklagten verwendete Unterschrift der Beklagten unter einer dem Mieterverein erteilten Vollmacht gestützt worden ist. Nach der revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts hat eine etwaige Vertragsverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit dem 49 - 19 - Kündigungswiderspruch nicht das für eine Kündigung des Mietverhältnisses der Beklagten erforderliche Gewicht. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 28.08.2014 - 209 C 210/14 - LG Köln, Entscheidung vom 17.09.2015 - 1 S 281/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/07 Verkündet am: 12. März 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu- larmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" un- wirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine münd- liche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre- ren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. - 2 - c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu- mung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre- tenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen AG Gießen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, … 1 Keller….". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: 1 "3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird. 4. Die Kündigungsfrist beträgt … - 4 - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu einem dieser Räume. 2 Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006." 3 Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Land- gericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 7 Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Klä- ger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 - 5 - nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Klägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei. Das Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August ei- nes jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietver- trags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt. 8 Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Ka- lendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulas- se. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündi- gungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Ver- einbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie- 9 - 6 - ters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. 10 Unzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Miet- verhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietver- trag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die we- sentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe so- wie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend be- stimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von ne- bensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. Sollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietver- trags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklag- te vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Be- stimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die damaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüssel- übergabe, ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig. 11 Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schrift- form über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vor- liegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden 12 - 7 - solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindli- chen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kel- lerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstücks- erwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfer- tigt, das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gel- ten zu lassen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht. 13 1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. 14 a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getrete- nen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiter- hin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Klä- ger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760). 15 aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeit- verträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF "die Ver- 16 - 8 - längerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Miet- vertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß ins- besondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10). bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Ge- setzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietver- hältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ab- lauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Mona- te (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündi- gung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. 17 b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been- 18 - 9 - den können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbe- dürftig waren. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schrift- form des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Ver- tragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). 19 Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich dar- über geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräu- me künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an. 20 aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung ei- nes bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht 21 - 10 - näher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestim- mungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und be- urkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mie- ter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfü- gung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig kei- ner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), § 315 Rdnr. 272). bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grund- sätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Keller- räumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkun- dungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der unterge- ordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den we- sentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 22 - 11 - 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich. 23 2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. Au- gust 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 beste- henden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegan- gen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbar- ten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Mona- ten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herlei- ten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kün- digungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54). - 12 - 24 3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Be- klagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehan- delt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Be- sorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; über- gangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist ver- strichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Ent- scheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ent- standen sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegen- partei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist - spätestens - am 25 - 13 - 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetre- tene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist da- durch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Dem- gegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schüt- zenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu verweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden könnte. IV. Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich ein- getretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündi- gungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur 26 - 14 - neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 - LG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 19/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 286 ff., 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b; InsO § 112, § 109 Abs. 1 Satz 2 a) Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungs- erklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insol- venzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsver- fahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen. b) Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung. c) Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berück- sichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Un- gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. - 2 - d) Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14 - LG Kassel AG Kassel - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 31. Januar 2013 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 2 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in B. , in der er zusammen mit seiner Ehe- frau, der Beklagten zu 1, lebt. Die monatliche Gesamtmiete belief sich seit Feb- ruar 2008 auf 530,90 € (332,90 € Kaltmiete sowie 198 € Nebenkostenvoraus- zahlung). Der Beklagte zu 2 zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Seit dem 8. Juni 2009 sprach die Klägerin 1 2 - 4 - gegenüber den Beklagten unter Berufung auf den jeweils aufgelaufenen Miet- rückstand wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses aus. Die Kündi- gungserklärung vom 23. Oktober 2012 ist auf im Einzelnen spezifizierte Miet- rückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € (seit März 2009) gestützt. Wäh- rend des Berufungsverfahrens kündigte die Klägerin erneut mit Schreiben vom 28. Juni 2013, in der sie die seit Juni 2010 aufgelaufenen Mietrückstände auf insgesamt 16.201,01 € bezifferte. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass die Miete im streitigen Zeitraum wegen eines Schimmelpilzbefalls in mehreren Zimmern gemindert gewesen sei und dem Beklagten zu 2 im Übrigen ein den Verzug ausschließendes Zurückbehaltungsrecht zugestanden habe. Auf Antrag des Beklagten zu 2 vom 20. Mai 2010 wurde mit Beschluss vom 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietver- hältnisses. Am 18. Januar 2012 wurde das Insolvenzverfahren aufgehoben. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhand- lung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). 3 4 5 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabe- anspruch nicht zu, da keine der ausgesprochenen Kündigungen das Mietver- hältnis beendet habe. Unter Berücksichtigung des dem Beklagten zu 2 neben der kraft Gesetzes (§ 536 BGB) eingetretenen Mietminderung zustehenden Zu- rückbehaltungsrechts aus § 320 Abs. 1, § 273 BGB sei keine der von der Klä- gerin ausgesprochenen Kündigungen zu einem Zeitpunkt erklärt worden, zu dem ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand des Beklagten zu 2 vorgelegen habe. Auf die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzeröffnungsantrag) aufgelaufenen Mietrückstände könne die Klägerin eine Kündigung schon deshalb nicht stüt- zen, weil dem die Kündigungssperre aus § 112 Nr. 1 InsO entgegenstehe. Die von der eingesetzten Treuhänderin mit Schreiben vom 1. Juli 2010 gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegebene Enthaftungserklärung habe lediglich zur Folge gehabt, dass die Klägerin eine erneute Kündigung nur auf die seit Juni 2010 neu aufgelaufenen Mietrückstände habe stützen können. Ein Rückgriff auf die bis zur Antragsstellung aufgelaufenen Rückstände sei der Klägerin auch während der derzeit nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens laufenden "Wohlverhaltensphase" (Restschuldbefreiungsverfahren) verwehrt. Hinsichtlich der seit der Stellung des Insolvenzantrags (mithin seit dem 1. Juni 2010) aufgelaufenen Mietrückstände gelte folgendes: Das Amtsgericht habe dem Beklagten zu 2 wegen des Schimmelbefalls zu Recht eine Minderungsquote von 20 % der Bruttomiete zugebilligt. Nach den 6 7 8 9 10 - 6 - Feststellungen des in erster Instanz angehörten Sachverständigen sei der Schimmelbefall auch bei ausreichendem Lüftungsverhalten der Beklagten auf- grund baulicher Mängel nicht zu vermeiden gewesen. Die Minderungsquote von 20 % habe selbst die Klägerin für angemessen gehalten. Den danach von der Miete im Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 verbleibenden Gesamtbe- trag von 6.540,77 € habe der Beklagte zu 2 entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ebenfalls einbehalten dürfen. Denn über die kraft Gesetzes eingetretene Minderung der Miete stehe dem Beklagten zu 2 ein Zurückbehaltungsrecht zur Seite, das im Streitfall den Verzugseintritt insgesamt verhindert habe. Bei der geschuldeten Miete von 530,90 € je Monat belaufe sich die Minderung auf 106,18 €. Dem Beklagten zu 2 sei jedenfalls - wie es auch das Amtsgericht angenommen habe - der vier- fache Minderungsbetrag als monatliches Zurückbehaltungsrecht zuzubilligen, mithin 424,72 € je Monat. Minderungsbetrag und Höhe des Zurückbehaltungs- rechts erreichten somit die geschuldete Gesamtmiete, so dass Verzug mit der Mietzahlung nicht habe eintreten können. Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts sei hier nicht zu beanstanden, da der Klägerin bereits seit dem Frühjahr 2009 aufgrund eines von ihr eingeholten Privatgutachtens bekannt gewesen sei, dass von ihr zur Verhütung des Schim- melbefalls diverse baulich bedingte Mängel abzustellen gewesen wären; hierzu seien der Klägerin auch konkrete Vorschläge unterbreitet worden. Da die Kläge- rin dennoch untätig geblieben sei, sei es nicht unbillig, dem Beklagten zu 2 im Ergebnis ein die Gesamtmiete umfassendes Minderungs- und Zurückbehal- tungsrecht zuzugestehen. Der mögliche Mitverantwortungsteil der Beklagten, der darin gesehen werden könnte, dass auch sie ab dem Jahre 2009 Anlass gehabt hätten, ihr Heizungs- und Lüftungsverhalten umzustellen, sei vom Amtsgericht bereits dadurch ausreichend berücksichtigt worden, dass es die 11 12 - 7 - Minderungsquote lediglich auf 20 % der Miete angesetzt und damit einen er- heblichen Teil der Verantwortung für die Schimmelbildung den Beklagten zuge- ordnet habe. Im Übrigen sei auch nicht ersichtlich, dass der bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz einbehaltene Betrag von 9.000 € zur Beseitigung der in der baulichen Beschaffenheit wurzelnden Ursa- chen für die Schimmelpilzbildung ausreichend wäre. Es sei im Streitfall angemessen, das Zurückbehaltungsrecht mit dem Vierfachen der Minderungsquote zu bemessen. Gegen eine Anknüpfung des Zurückbehaltungsrechts an den Mangelbeseitigungsaufwand spreche schon, dass dann zur Bemessung des Zurückbehaltungsrechts regelmäßig ein Sach- verständigengutachten einzuholen wäre, um den Mangelbeseitigungsaufwand beziffern zu können. Zudem führe diese Auffassung dazu, dass der Mieter auch bei nur wenig beeinträchtigenden Mängeln, die jedoch einen hohen Beseiti- gungsaufwand erforderten, für längere Zeit von seiner Mietzahlungspflicht gänz- lich freigestellt bleibe. Soweit vertreten werde, der Mieter müsse sich in doppel- ter Weise sowohl auf den Gesamtbetrag der Mangelbeseitigungskosten als ab- solute Obergrenze des Zurückbehaltungsrechts wie auch für den laufenden Monat in entsprechender Anwendung des § 641 Abs. 3 BGB auf maximal das Doppelte der monatlichen Minderungsquote als möglichen Einbehalt beschrän- ken, lasse diese Auffassung unbeachtet, dass der Mietvertrag als Dauerschuld- verhältnis auf einen laufenden periodischen Austausch der beiderseitigen Leis- tungen ausgerichtet sei. Es erscheine deshalb nicht unangemessen, dass der Vermieter, der es in der Hand habe, durch Beseitigung des Mangels das Zu- rückbehaltungsrecht jederzeit zu beenden, einem über die Minderung hinaus- reichendem Druckmittel ausgesetzt sei. Andernfalls wäre es in das Belieben des Vermieters gestellt, ob er die Minderung hinnehmen und von einer Mangel- beseitigung absehen wolle. 13 - 8 - Auch der Bundesgerichtshof habe eine Orientierung des Zurückbehal- tungsrechts am voraussichtlichen Mangelbeseitigungsaufwand nur in den Fäl- len erwogen, in denen es dem Mieter möglich und zumutbar sei, die Reparatur nach erfolgter Fristsetzung selbst auszuführen oder ausführen zu lassen. Das sei hier schon angesichts des Privatinsolvenzverfahrens und der den Beklagten während der Wohlverhaltensphase treffenden Obliegenheiten nicht der Fall. Im Übrigen könne dem Beklagten zu 2 auch nicht zugemutet werden, auf seine Kosten erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz vorzunehmen, derer es nach dem von der Klägerin eingeholten Privatgutachtens im Streitfall bedürfe. Nicht zu folgen sei dem Amtsgericht jedoch in der Auffassung, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts auf etwa den Gesamtbetrag einer Jah- resmiete begrenzt sei. Dies erscheine schon deshalb nicht überzeugend, weil auch diese Betragsschwelle bei längerer Untätigkeit des Vermieters und damit einhergehender Ersparnis der von ihm zu tragenden Instandsetzungsaufwen- dungen überschritten werden könne, ohne dass dies auf vom Mieter zu beein- flussende Umstände zurückgehe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat den auf die Kündigung vom 23. Oktober 2012 gestützten Räu- mungsanspruch der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu Unrecht ver- neint. Denn es hat bei der Beurteilung dieser Kündigung rechtsfehlerhaft die vor dem 20. Mai 2010 (Insolvenzantragsstellung) aufgelaufenen Mietrückstände außer Betracht gelassen und dem Beklagten darüber hinaus durch eine verfehl- te schematische Bemessung ein zu weit reichendes Zurückbehaltungsrecht zugebilligt. 14 15 16 - 9 - 1. Die Klägerin hat die am 23. Oktober 2012 ausgesprochene Kündigung mit in dem Zeitraum März 2009 bis Oktober 2012 aufgelaufenen Mietrückstän- den in Höhe von insgesamt 14.806,36 € begründet und hierbei auch in der Zeit vor Insolvenzantragstellung fällig gewordene Mieten aufgeführt, mit deren Zah- lung der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war. Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass die letztgenannten Miet- rückstände bei der Beurteilung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf- grund der Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO außer Betracht zu bleiben hätten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst; insbesondere hat das Berufungsge- richt verkannt, dass die Klägerin nach dem Wirksamwerden der sogenannten Enthaftungserklärung der Treuhänderin nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht (mehr) gehindert war, eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsver- zugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor Insolvenzantragstellung nicht gezahlte Mieten, mit denen der Beklagte zu 2 in Verzug geraten war, zu stützen. a) Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insolvenzverwalter ein Miet- oder Pachtverhältnis über einen unbeweglichen Gegenstand oder über Räume, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende, wenn nicht eine kürzere Frist maßgeblich ist. Ist Ge- genstand des Mietverhältnisses die Wohnung des Schuldners, so tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass An- sprüche, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO). 17 18 19 - 10 - Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, geht das Mietver- hältnis mit der Enthaftungserklärung - auch Freigabeerklärung genannt - nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO wieder vollständig in die alleinige Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis des Mieters/Schuldners über (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 107/13, WM 2014, 1000 Rn. 13 ff.; vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, WM 2014, 1239 Rn. 10 ff., jeweils mwN). Ob dies zur Folge hat, dass der Vermieter eine außerordentliche Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB mit Erfolg auch auf vor der Insolvenzantragstellung aufgelaufene Rückstände mit der Mietzahlung stützen kann, ist im Hinblick auf § 112 Nr. 1 InsO umstrit- ten. Nach dieser Vorschrift kann ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, nach dem Antrag auf Er- öffnung des Insolvenzverfahrens wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, nicht gekündigt werden. aa) Eine verbreitete Auffassung will es dem Vermieter unter Verweis auf den Wortlaut und die systematische Stellung des § 112 Nr. 1 InsO verwehren, unter Berufung auf vor Insolvenzantragstellung aufgelaufene Mietrückstände zu kündigen. § 112 Nr. 1 InsO enthalte keine Einschränkung für die Fälle des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Wolle man eine Kündigung durchgreifen lassen, wer- de das mit § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO verfolgte Ziel, die Obdachlosigkeit eines in Insolvenz gefallenen Mieters zu vermeiden, nicht erreicht. Auch seien Mietfor- derungen aus der Zeit vor der Verfahrenseröffnung bloße Insolvenzforderun- gen, die nur nach den Regeln des Insolvenzverfahrens befriedigt werden könn- ten und gegebenenfalls von einer Restschuldbefreiung erfasst würden. Es wi- derspräche daher dem insolvenzrechtlichen Verteilungssystem, wenn der Ver- mieter eine Kündigung nach der Freigabe der Wohnung durch die Enthaftungs- 20 21 22 - 11 - erklärung auf insolvenzbehaftete Forderungen stützen könnte (LG Neubran- denburg, WuM 2001, 551 f.; AG Hamburg, NZI 2009, 331, 334; Flatow, NZM 2011, 607, 614 f.; Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 517 f.; Derleder in Festschrift für Blank, 2006, S. 673, 687; Wegener in Uhlenbruck/ Hirte/Vallender, InsO, 13. Aufl., § 109 Rn. 20 und § 112 Rn. 7; Belz/Lüke in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. VIII.C Rn. 480; Gürlevik, Die Rechtsstellung des insolventen Wohnraummieters, 2011, S. 149 ff.; Mohrbutter/Ringstmeier/Homann, Handbuch Insolvenzverwaltung, 9. Aufl., Kap. 7 Rn. 88; Franken/Dahl, Mietverhältnisse in der Insolvenz, 2. Aufl., 7. Teil Kap. IV Rn. 45; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 542 BGB Rn. 138, 143; Schmidt, Privatinsolvenz, 4. Aufl., VI. 1; Flöther/Wehner in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, InsO, 2. Aufl., § 109 Rn. 18; Graf- Schlicker/Breitenbücher, InsO, 4. Aufl., § 109 Rn. 12; Schmidt/Ringstmeier, InsO, 18. Aufl., § 109 Rn. 25; HmbKommInsO/Pohlmann-Weide, 5. Aufl., § 109 Rn. 30 und § 112 Rn. 1; Werres in Vallender/Undritz, Praxis des Insolvenz- rechts, 2012, Kap. 6 Rn. 41; Pape/Uhländer/Wedekind, InsO, § 109 Rn. 72). bb) Nach anderer Auffassung entfällt die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Abgabe, jedenfalls aber mit Wirksamwerden der Enthaftungser- klärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO. Die Enthaftungserklärung bewirke, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen sei, sondern in die Verfügungs- befugnis der Vertragsparteien zurückfalle, so dass eine Kündigung möglich sei. Insolvenzrechtliche Gründe stünden der Kündigungsbefugnis des Vermieters nicht entgegen. Der Mieter könne die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungs- freien Vermögen abwenden; auch sei eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlichen Stellen, trotz des laufenden Insolvenz- verfahrens möglich. Die Gegenauffassung übersehe, dass § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO keine Vorschrift des sozialen Mieterschutzes sei, sondern eine Norm, die 23 - 12 - ausschließlich insolvenzrechtliche Ziele verfolge und daher die Massebefan- genheit des Mietverhältnisses voraussetze. Auch mute die Gegenauffassung dem Vermieter zu, trotz des vor Verfahrenseröffnung aufgelaufenen, an sich zur Kündigung berechtigenden Mietrückstands, einen weiteren Zahlungsverzug abzuwarten. Diese Besserstellung des Insolvenzschuldners gegenüber dem nicht im Insolvenzverfahren befindlichen Mieter könne nicht mit dem Zweck des Insolvenzverfahrens gerechtfertigt werden (MünchKommInsO/Eckert, 3. Aufl., § 109 Rn. 59; Tintelnot in Kübler/Prütting/Bork, InsO, Stand Februar 2015, § 109 Rn. 19; Pape, NZM 2004, 401, 410; Pape, InsBüro 2005, 169, 174 f.; Pape, in ZMR 2009, 885, 890 f.; Hinz, NZM 2014, 137, 150; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; Grote, ZInsO 2009, 9, 12; Eckert, ZVI 2006, 133, 138; im Ergebnis auch: Andres/Leithaus/Andres, InsO, 3. Aufl., § 109 Rn. 14; Wendler in Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 109 Rn. 25; Wagner in Wimmer/ Dauernheim/Wagner/Gietl, Handbuch des Fachanwalts Insolvenzrecht, 6. Aufl., Kap. 6 Rn. 125; Jablonski, GE 2008, 716, 719). cc) Der Senat entscheidet die Streitfrage im Sinne der letztgenannten Auffassung. (1) Auf den ersten Blick spricht der Wortlaut des § 112 Nr. 1 InsO aller- dings dafür, dass der Vermieter in der Insolvenz des Mieters gehindert ist, eine Kündigung wegen eines vor Insolvenzantragstellung eingetretenen Zahlungs- verzugs auszusprechen. Gewichtigere Gründe, insbesondere die systematische Stellung der Norm sowie deren Sinn und Zweck, stehen jedoch deren Fortgel- tung über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Enthaftungserklärung hinaus entgegen. (a) Zu Unrecht berufen sich die Befürworter einer Fortgeltung der Kündi- gungssperre des § 112 InsO über den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Ent- 24 25 26 - 13 - haftungserklärung hinaus auf die systematische Stellung des § 112 in der Insol- venzordnung. § 112 InsO steht im Dritten Teil der Insolvenzordnung, der mit "Wirkungen der Insolvenzeröffnung" überschrieben ist. Von § 112 InsO werden daher nur solche Mietverhältnisse erfasst, die im Zeitpunkt der Kündigungser- klärung (noch) insolvenzbefangen sind. Daran fehlt es bei Mietverhältnissen, hinsichtlich derer der Insolvenzverwalter/Treuhänder eine Enthaftungserklärung abgegeben hat, denn diese hat zur Folge, dass die Verbindung des Mietver- hältnisses zur Insolvenzmasse für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist voll- ständig gelöst wird (BGH, Urteil vom 22. Mai 2014 - IX ZR 136/13, aaO Rn. 15, 23). (b) § 112 InsO beruht auf der insolvenzrechtlichen Überlegung, dass die wirtschaftliche Einheit im Besitz des Schuldners nicht zur Unzeit auseinander- gerissen werden darf. Gemietete oder gepachtete Gegenstände sollen dem Insolvenzverwalter nicht aufgrund von Zahlungsrückständen des Schuldners entzogen werden, da sie etwa für die Fortführung eines Unternehmens erforder- lich sein können (BT-Drucks. 12/2443, S. 148; vgl. BGH, Urteil vom 18. Juli 2002 - IX ZR 195/01, BGHZ 151, 353, 372 mwN; Grote, aaO; Andres/Leithaus/Andres, aaO, § 112 Rn. 1). Die Kündigungssperre dient somit dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen und damit vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch deshalb kann aus dem Wortlaut des § 112 Nr.1 InsO kein überzeugender Grund dafür hergeleitet werden, es dem Vermieter auch nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) zu verwehren, eine Kündigung (auch) auf Rückstände aus der Zeit vor Insol- venzantragstellung zu stützen. 27 28 - 14 - (2) Verstärkt wird dieser Befund durch die Überlegungen, die den Ge- setzgeber zur Einführung der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bewogen haben. Nach den Gesetzesmaterialien dient die Vorschrift des § 109 Abs.1 Satz 2 InsO nur insoweit dem Schutz des Mieters von Wohnraum, als sie verhindern soll, dass der Mieter das Verfahren der Verbraucherinsolvenz nur um den Preis des Verlustes seiner Wohnung durchführen kann. Denn An- lass der Einführung der Enthaftungserklärung war die zu beobachtende Praxis, dass Insolvenzverwalter/Treuhänder das Mietverhältnis nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO gekündigt haben, um die Kaution zur verwertbaren Masse ziehen zu können, auch wenn dem Mieter keine Pflichtverletzung zur Last fiel (BT-Drucks. 14/5680, S. 27). Dieser unerwünschten Entwicklung ist der Gesetzgeber dadurch entgegengetreten, dass der Insolvenzverwalter/Treuhänder bei Wohn- raummietverhältnissen nicht mehr kündigen, sondern nur noch die Erklärung abgeben kann, dass die Insolvenzmasse nach Ablauf der in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO bestimmten Frist nicht mehr für die danach fällig werdenden Ansprüche hafte. Dass mit dieser ersichtlich im Interesse des vertragstreuen Mieters vor- genommenen Gesetzesänderung eine Ausweitung des Mieterschutzes dahin- gehend beabsichtigt war, dem Vermieter die Verpflichtung aufzuerlegen, ein Mietverhältnis mit einem vertragsuntreuen Mieter auch dann, ohne dass die Begleichung der Mietrückstände sichergestellt ist, fortzuführen, wenn das Miet- verhältnis nicht mehr massebefangen ist, lässt sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. (3) Im Zeitpunkt der Kündigung der Klägerin (23. Oktober 2012) war das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 bereits aufgehoben (Aufhebungsbeschluss vom 18. Januar 2012); der Beklagte zu 2 befand sich bereits im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). 29 30 - 15 - Im Ausgangspunkt ist anerkannt, dass § 112 InsO nicht über das Insol- venzverfahren hinaus gilt und die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach dessen Aufhebung daher auch mit Rückständen aus der Zeit vor der Ver- fahrenseröffnung begründet werden kann (Schmidt/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 21; Belz/Lüke in Bub/Treier, aaO). Dennoch wollen manche Instanzgerichte und einige Autoren die Kündi- gungssperre des § 112 InsO - wohl in analoger Anwendung - auf das Rest- schuldbefreiungsverfahren erstrecken. Der Schuldner habe innerhalb des sich an das Insolvenzverfahren anschließenden Restschuldbefreiungsverfahrens mit Rücksicht auf § 294 Abs. 2, § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO nicht die Möglichkeit, die Mietschulden zu begleichen, und wäre schutzlos gestellt, wenn dem Vermieter eine Kündigung aufgrund der vor der Stellung des Insolvenzantrags aufgelaufe- nen Rückstände gestattet würde. Entgegen der Intention des Gesetzgebers stünde dem Mieter in diesem Fall nicht die Möglichkeit der Fortführung des Mietverhältnisses zu (LG Neubrandenburg, aaO; AG Hamburg, aaO; Graf- Schlicker/Breitenbücher, aaO, § 112 Rn. 10; Pape/Uhländer/Wedekind, aaO, § 112 Rn. 38; Flatow, aaO; Gürlevik, aaO S. 154 f.; Flöther/Wehner/ Hergenröder in Ahrens/Gehrlein/Ringstmeier, aaO, § 112 Rn. 14; Jaeger/ Jacoby, InsO, 2014, § 112 Rn. 58). Dem kann nicht gefolgt werden. Zum einen fehlt es an einer Regelungs- lücke als Voraussetzung einer Analogie; zum anderen lässt sich auch aus den vom Gesetzgeber mit dem Restschuldbefreiungsverfahren verfolgten Intentio- nen nichts für diese Auffassung gewinnen. (a) Angesichts des insolvenzrechtlichen Regelungszwecks des § 112 InsO, die wirtschaftliche Einheit für das Insolvenzverfahren im Besitz des Schuldners zu halten (BT-Drucks. 12/2443, S. 148), kann eine planwidrige Re- 31 32 33 34 - 16 - gelungslücke nicht angenommen werden. Der Schutz des vertragsuntreuen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der angemieteten Wohnung ist nicht Zweck des § 112 InsO. Vielmehr sind die im Bürgerlichen Gesetzbuch hierzu getroffe- nen Regelungen abschließend. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermie- ter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter mit zwei vollen Mo- natsmieten in Verzug befindet. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter und Vermieterinteressen bedarf (Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, NZM 2015, 196 Rn. 21, zur Veröffentli- chung in BGHZ vorgesehen; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16; jeweils mwN). Dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der einen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, die Wohnung gleichwohl zu erhalten, ist der Gesetzgeber dadurch entgegengekommen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (ge- nauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF) eine Schonfrist zur einmaligen Nachholung rückständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei deren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzah- lungsverzug gestützte Kündigung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat es der Gesetzgeber bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). 35 - 17 - Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 aaO Rn. 21) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im allgemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mieters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug ge- stützte fristlose Kündigung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu ma- chen und ihm darüber die gemietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, aaO Rn. 25 mwN). Dem Vermieter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem ver- tragsuntreuen Mieter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrück- stände ausgeglichen werden oder - was dem im wirtschaftlichen Ergebnis gleichkommt - sich eine öffentliche Stelle innerhalb der Schonfrist dazu ver- pflichtet. (b) Hierzu kann es auch im Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO) kommen. Weder dessen Vorschriften noch der mit diesem Verfahren vom Gesetzgeber verfolgte Zweck schließen einen Ausgleich der rückständigen Mietschulden aus. Geht dem Mieter - wie hier dem Beklagten zu 2 - im Restschuldbefrei- ungsverfahren eine fristlose Kündigung des aufgrund der Enthaftungserklärung nicht mehr massebefangenen Mietverhältnisses zu, die (jedenfalls auch) mit vor Insolvenzantragstellung aufgelaufenen Mietschulden begründet wird, so kann der Mieter diese Mietrückstände aus seinem pfändungsfreien Vermögen beglei- chen oder es kann sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichten. Ein Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot des § 294 Abs. 2 InsO oder eine Obliegenheitsverletzung nach § 295 Abs. 1 Nr. 4 InsO liegt in beidem nicht: Leistungen an einzelne Insolvenzgläubiger aus seinem pfändungsfreien Vermögen sind dem Mieter/Schuldner nach ganz überwiegender Auffassung 36 37 38 39 40 - 18 - jederzeit gestattet (Ahrens in Kohte/Ahrens/Grote/Busch, Verfahrenskosten- stundung, Restschuldbefreiung und Verbraucherinsolvenzverfahren, 7. Aufl., § 295 Rn. 134; in FK-InsO/Ahrens, 8. Aufl., § 294 Rn. 59 und § 295 Rn. 139; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 295 Rn. 55; HmbKomm- InsO/Streck, 5. Aufl., § 294 Rn. 11; MünchKommInsO/Ehricke, § 294 aF Rn. 32; Wenzel in Kübler/Prütting/Bork, InsO, § 294 Rn. 5; Kupka, ZInsO 2010, 113, 115; Pape, InVO 2006, 454, 460; aA HK-InsO/Waltenberger, 7. Aufl., § 295 aF Rn. 31). Letztlich bedarf diese vom Bundesgerichtshof bislang offen gelassene (BGH, Urteil vom 14. Januar 2010 - IX ZR 93/09, WM 2010, 523 Rn. 10) Frage auch hier keiner Entscheidung, denn jedenfalls fehlt es einer derartigen Zahlung an der für die Versagung der Restschuldbefreiung erforderlichen Gläubigerbe- nachteiligung nach § 296 Abs. 1 Satz 1 InsO (MünchKommInsO/Ehricke, aaO; Vallender in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO Rn. 56; FK-InsO/Ahrens, aaO Rn. 134). Sofern öffentliche Stellen die vor Insolvenzantragsstellung aufgelau- fenen Mietrückstände begleichen, werden sie im Rahmen der Daseinsvorsorge tätig und handeln nicht als Erfüllungsgehilfe des Schuldners (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.). Im Übrigen wird die Haftungsmasse durch die Zahlung Dritter nicht verkürzt (vgl. MünchKomm InsO/Ehricke, aaO; Hinz, NZM 2014, 137, 150; FK-InsO/Ahrens, aaO, Rn. 135). Die im Rahmen eines Verbraucherinsolvenzverfahrens nach Maßgabe der §§ 286 ff. InsO zu gewährende Restschuldbefreiung dient dem Ziel, dem Schuldner einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen (BT-Drucks. 12/2443, S. 188; BT-Drucks. 14/5680, S. 11, 27; BGH, Urteil vom 17. Septem- ber 2009 - IX ZR 63/09, NZM 2010, 359 Rn. 8). Erfüllt der Schuldner seine Ob- liegenheiten in der Wohlverhaltensphase (vgl. § 295 InsO), kommt ihm nach deren erfolgreichen Abschluss die Befreiung von den noch nicht getilgten Insol- 41 42 - 19 - venzforderungen zu Gute, zu denen, sofern der Schuldner Mieter ist, auch die bei Insolvenzantragstellung vorhandenen Mietrückstände unabhängig von einer etwaig danach erfolgten Enthaftungserklärung gehören. Mit der Restschuldbe- freiung kann der Vermieter Ansprüche auf Zahlung rückständiger Miete, soweit es sich um Insolvenzforderungen handelt, endgültig nicht mehr gegen den Mie- ter durchsetzen. Denn die Restschuldbefreiung führt zur Entstehung einer un- vollkommenen Verbindlichkeit, die zwar weiterhin erfüllbar, aber nicht erzwing- bar ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25. September 2008 - IX ZB 205/06, WM 2008, 2219 Rn. 11). In dieser allein die Zahlungspflicht betreffenden Regelung erschöpft sich allerdings der Schutz des Mieters/Schuldners durch das Verfahren der Ver- braucherinsolvenz beziehungsweise der Restschuldbefreiung. Die Auffassung, dass darüber hinaus ein umfassender Kündigungsschutz aus einer vom Ver- braucherinsolvenzverfahren bezweckten "Reorganisation der Schuldnerexistenz einschließlich seiner Wohnung" abzuleiten wäre (so Derleder, ZAP 2005, Fach 14, S. 513, 518) findet im Gesetz keine Stütze. Aus den Gesetzesmaterialien ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der vertragsuntreue Mieter durch das Verfahren der Verbraucherinsolvenz auf Kosten des Vermieters einen über die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinausreichenden Kündigungs- schutz dahin erfahren sollte, dass der Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter, der einen Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten hat auflaufen lassen, auf längere Zeit fortsetzen muss, ohne dass die Begleichung der Rück- stände gesichert ist. b) Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzver- walters/Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt deshalb die Kün- digungssperre des § 112 Nr. 1 InsO. Der Vermieter ist ab diesem Zeitpunkt nicht gehindert, eine Kündigung des Mietverhältnisses auf Mietrückstände zu 43 44 - 20 - stützen, mit denen der Mieter bereits vor Stellung des Insolvenzantrags in Ver- zug gewesen war. Entgegen einer vereinzelt anzutreffenden Meinung (Jaeger/Jacoby, InsO, 2014, § 109 Rn. 65 und § 112 Rn. 58) endet der Verzug nicht etwa mit der In- solvenzeröffnung. Der Schuldnerverzug endet für die Zukunft grundsätzlich nur dann, wenn eine seiner Voraussetzungen entfällt, die zu seinem Eintritt geführt haben oder wenn gegen die Forderung eine materiell-rechtliche Einrede besteht beziehungsweise geltend gemacht wird, die der Forderung die Durchsetzbarkeit nimmt, wie etwa die Einrede der Verjährung oder ein Zurückbehaltungsrecht oder eine Stundungsabrede. Die Insolvenzeröffnung ändert an einem zuvor eingetretenen Verzug indes nichts, sondern lässt diesen fortbestehen (Henckel in Henckel/Jaeger, InsO, 2004, § 39 Rn. 12; Hess, Insolvenzrecht, 2. Aufl., § 39 Rn. 26 ff.; Hirte in Uhlenbruck/Hirte/Vallender, aaO, § 39 Rn. 16; Staudinger/Löwisch/Feldmann, BGB, Neubearb. 2014, § 286 Rn. 132; Münch- KommBGB/Ernst, 6. Aufl., § 286 Rn. 99; Soergel/Benicke/Nalbantis, BGB, 13. Aufl., § 286 Rn. 202). Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist vielmehr als ein Leistungshindernis im Sinne des § 287 Satz 2 BGB anzusehen, das der Schuldner während des Verzugs zu vertreten hat (Hess, aaO Rn. 30; Hirte, aaO). Auch die Insolvenzordnung geht ersichtlich von einem Fortbestand eines bei Insolvenzeröffnung bereits eingetretenen Verzugs aus, bestimmt sie doch in § 39 Abs. 1 Nr. 1 InsO, dass die seit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens laufenden Zinsen der Forderungen der Insolvenzgläubiger nachrangig zu be- richtigen sind. c) Das Berufungsgericht hätte deshalb die vor Insolvenzantragsstellung aufgelaufenen Mietrückstände bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin berücksichtigen müssen. Erst recht waren die Beträge, die der Beklag- te zu 2 vor der Insolvenzantragstellung mit Rücksicht auf ein Leistungsverwei- 45 46 - 21 - gerungsrecht nach § 320 BGB nicht gezahlt hat, in die Würdigung einzubezie- hen, ab welchem Zeitpunkt beziehungsweise ab welchem insgesamt einbehal- tenen Betrag die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts in der Zeit danach ge- gen § 320 Abs. 2 BGB verstößt (dazu sogleich unter Ziffer 3). 2. Frei von Rechtsfehlern hat das Berufungsgericht allerdings angenom- men, dass die Miete gemäß § 536 BGB im streitgegenständlichen Zeitraum wegen eines nicht unerheblichen Mangels (baumängelbedingter Schimmelpilz- befall) um 20 % der Bruttomiete gemindert war, so dass sich die von der Kläge- rin errechneten Mietrückstände um die entsprechenden Beträge vermindern; dies greift die Revision auch nicht an. 3. Zutreffend ist ferner die Auffassung des Berufungsgerichts, dass dem Beklagten zu 2 über die Minderung der Miete hinaus im Grundsatz ein Leis- tungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zustand. a) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig ausgeführt hat, war der Beklagte zu 2 zunächst - vorübergehend - berechtigt, sich über die Minderung hinaus auf ein Leistungsverweigerungsrecht aus § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum ihrer Ge- brauchsüberlassungspflicht nicht in vollem Umfang nachgekommen ist. Diese aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB resultierende Hauptleistungspflicht des Vermie- ters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, BGHZ 184, 253 Rn. 17 mwN). Sie er- schöpft sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstaugli- chen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 104/09, aaO). Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mie- ters kann dem Vermieter - neben der Minderung - grundsätzlich gemäß § 320 47 48 49 - 22 - BGB entgegengehalten werden (BGH, Urteile vom 7. Mai 1982 - V ZR 90/81, BGHZ 84, 42, 45 f.; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 9; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 250; jeweils mwN). Die Einrede des nichterfüllten Vertrages dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitig- keitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteile vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, NJW-RR 2011, 447 Rn. 12; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/04, aaO Rn. 14; Staudinger/ Otto, BGB, Neubearb. 2009, § 320 Rn. 1). b) Grundsätzlich gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehal- tungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Hat allerdings eine Partei die von ihr geschuldete Leistung - wie vorliegend die Klägerin - teilweise er- bracht, so kann die Gegenleistung gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde. aa) In der Rechtsprechung und Literatur werden unterschiedliche Auffas- sungen zu der Frage vertreten, nach welchen Kriterien ein infolge der Mangel- haftigkeit der Mietsache vorgenommener Einbehalt zu bemessen und unter welchen Umständen er noch als verhältnismäßig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Hierbei ist insbesondere streitig, ob die Beurteilung an der Höhe der monatlichen berechtigten Mietminderung oder der zur Mangelbeseiti- gung erforderlichen Kosten auszurichten ist. (1) Nach einer Auffassung sind die Mangelbeseitigungskosten für die Bemessung des nach § 320 Abs. 2 BGB noch angemessenen Einbehalts maß- geblich. Die Einrede des nicht erfüllten Vertrages sei als Druckmittel gedacht, 50 51 52 - 23 - das einen Bezug zur Mangelbeseitigung aufweise (so etwa Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 535 BGB Rn. 892). Im Hinblick auf die kon- krete Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird teilweise angenommen, der Mieter sei regelmäßig berechtigt, jedenfalls einen Betrag in Höhe des Dreifachen (LG Saarbrücken NZM 1999, 757 f.; Derleder NZM 2002, 676, 680; wohl auch Gramlich, Mietrecht, 12. Aufl., § 536 Rn. 5; vgl. auch zu einem das Gewerbe- raummietrecht betreffenden Einzelfall: BGH, Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873 unter 4) beziehungsweise des Drei- bis Fünffachen (LG Bonn, ZMR 1990, 58, 59; LG Bonn, WuM 1991, 262; OLG Naumburg, NZM 2001, 100, 102) der zur Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten einzubehal- ten. Andere Stimmen stellen mit Blick auf die in § 641 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung lediglich auf das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten ab (Neu- haus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 5. Aufl., Kap. 20 Rn. 25; Soergel/ Gsell, aaO, § 320 Rn. 88; wohl auch Kraemer/Ehlert in Bub/Treier, aaO, Kap. III. B Rn. 3284; Palandt/Grüneberg, BGB, 74. Aufl., § 320 Rn. 11; BeckOK- BGB/Ehlert, Stand Mai 2014, § 536 Rn. 101). Vereinzelt wird der Einbehalt auf die Höhe des Mangelbeseitigungsaufwandes beschränkt (Fritz, Gewerberaum- mietrecht, 4. Aufl., Kap. IV 2.5. Rn. 279). (2) Eine weitere Auffassung will den nach § 320 Abs. 2 BGB noch ange- messenen Einbehalt nach Maßgabe der berechtigten Minderung berechnen. Die mangelhafte Leistung des Vermieters störe die Ausgewogenheit des synal- lagmatischen Verhältnisses, welches durch den Minderungsbetrag wieder her- gestellt werde. Es sei sachgerecht, den Einbehalt im Rahmen des § 320 BGB an dem Minderungsbetrag auszurichten, da auf diese Weise bei kleineren Män- geln auch dann nur ein geringer Druck auf den Vermieter ausgeübt werde, wenn die Mangelbeseitigung mit einem hohen Kostenaufwand einhergehe 53 54 - 24 - (Conrad, MDR 2013, 1381, 1383). Bei größeren Mängeln könne auf diese Wei- se hingegen entsprechend der Funktion des Zurückbehaltungsrechts ein höhe- rer Druck auf den Vermieter ausgeübt werden (vgl. Schmidt, NZM 2013, 705, 715). Ein an die Mangelbeseitigungskosten anknüpfender Einbehalt laufe auf eine Gleichsetzung der Einrede des nicht erfüllten Vertrages mit einem Zurück- behaltungsrecht des Mieters aus § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 536a Abs. 2 BGB (Ansparung eines Kostenvorschusses zur Selbstbeseitigung des Mangels) hinaus, was nicht sachgerecht sei (Gellwitzki, WuM 1999, 10, 14 mwN). Im Hinblick auf die Höhe des auf der Basis des Minderungsbetrages zu berechnenden Einbehalts begrenzen einige Autoren - teilweise unter Heranzie- hung des Rechtsgedankens des § 641 Abs. 3 BGB - das Zurückbehaltungs- recht auf das Doppelte des monatlichen Minderungsbetrages (Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO, § 536 BGB Rn. 425 f. mwN; Schmidt, aaO). Über- wiegend wird hingegen vertreten, der Mieter könne monatlich etwa das Dreifa- che (AG Bergheim, WuM 2012, 580, 581; AG Waldbröl, Urteil vom 27. Oktober 1988 - 3 C 2/88, juris Rn. 19) beziehungsweise das Drei- bis Fünffache des Minderungsbetrages von der laufenden Miete zurückbehalten (OLG Naumburg, GuT 2002, 15, 18 [zur Gewerberaummiete]; LG Berlin, GE 1994, 403 [höchs- tens das Fünffache]; WuM 1998, 28 f.; GE 1990, 1037, 1038; LG Hamburg, ZMR 2010, 855; ZMR 1984, 128 f., und ZMR 2010, 855; AG München, WuM 1987, 216, 217; AG Charlottenburg, Urteil vom 31. August 2010 - 226 C 111/10, BeckRS 2011, 26546 [fünffacher Minderungsbetrag]; Köhler/Kossmann/Meyer- Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 79 Rn. 15; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 536 BGB Rn. 189; Gellwitzki, aaO S. 15; Börstinghaus, NZM 1998, 656, 657). 55 - 25 - (3) Andere Autoren billigen dem Mieter ein Wahlrecht zu, ob er den zu- rückbehaltenen Betrag aus einem Vielfachen der Minderung oder der Mangel- beseitigungskosten berechne (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Vorbem. zu § 536 Rn. 15; BeckOG/Bieber, § 536 BGB Rn. 25; wohl auch Selk, NZM 2009, 142; vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 536 Rn. 61). (4) Soweit das Zurückbehaltungsrecht auf der Grundlage der berechtig- ten Mietminderung ermittelt werden soll, ist weiter streitig, für welchen Zeitraum der Mieter die monatliche Mietzahlung mit Blick auf die Mängel zurückbehalten darf. Hierzu wird vereinzelt vertreten, das Zurückbehaltungsrecht wirke sich nur für den jeweiligen Monat aus; wenn dieser abgelaufen sei, dürfe der Mieter die Miete nicht mehr einbehalten, weil der vertragliche Erfüllungsanspruch für die Vergangenheit durch Zeitablauf unmöglich geworden sei und das Zurückbehal- tungsrecht daher seine Druckfunktion nicht mehr entfalten könne (OLG Frank- furt, ZMR 1999, 628, 629 f. [zum Gewerberaummietrecht]; Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Dem Mieter erwachse hieraus kein Nachteil, weil er mit dem ihm zustehenden Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbesei- tigung gegenüber dem Anspruch auf Mietzahlung aufrechnen könne (Münch- KommBGB/Häublein, aaO). Demgegenüber wird überwiegend mit Blick auf die während des gesam- ten Mietverhältnisses fortbestehende Gebrauchsüberlassungspflicht und die mit dem Zurückbehaltungsrecht verbundene Druckfunktion angenommen, der Mie- ter könne den Einbehalt so lange vornehmen, bis ihm die Mietsache wieder in mangelfreiem Zustand zur Verfügung stehe (OLG Naumburg, aaO; Schmidt- Futterer/Eisenschmidt, aaO Rn. 419; Blank in Blank/Börstinghaus, aaO Rn. 188 f.; BeckOK-BGB/Ehlert, aaO; Kraemer/Ehlert, aaO Rn. 3286; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, aaO Rn. 17; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO Rn. 891; Conrad, aaO S. 1383; vgl. auch Bieber, NZM 2006, 683, 687). 56 57 58 - 26 - bb) Das vorstehend skizzierte Meinungsbild ist geprägt von dem Bemü- hen, einen über den Einzelfall hinausreichenden, allgemein gültigen Rahmen vorzugeben, innerhalb dessen der angemessene Umfang des Zurückbehal- tungsrechts hinsichtlich Bemessungsmaßstab, Höhe und Dauer gefunden wer- den soll. Die Frage, in welchem Umfang und für welchen Zeitraum dem Mieter, der die mit Mängeln behaftete Wohnung weiter nutzen kann und auch nutzt, danach ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, entzieht sich jedoch einer allgemein gültigen Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen sei- nes Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2, § 242 BGB) zu beantworten (BGH, Urteile vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 29; vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, aaO; vgl. auch Conrad, aaO S. 1382; Schmidt, aaO S. 714 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO Rn. 424) und kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfah- rungssätze beachtet worden sind (vgl. BGH, Urteile vom 30. April 1993 - V ZR 234/91, BGHZ 122, 308, 314; vom 8. Mai 2003 - VII ZR 216/02, NJW 2003, 2448 unter III 2; vom 12. Januar 2011 - XII ZR 83/08, BGHZ 188, 50 Rn. 25; jeweils mwN). Auch einer solchen - eingeschränkten - Prüfung hält das Beru- fungsurteil indes nicht stand. Das dem Tatrichter eingeräumte Beurteilungsermessen ist überschritten, wenn das Zurückbehaltungsrecht - wie hier vom Berufungsgericht - schema- tisch mit dem in zeitlicher Hinsicht praktisch unbegrenzten vierfachen Minde- rungsbetrag bemessen wird. Denn eine solche Bemessung des Zurückbehal- tungsrechts führte dazu, dass der Mieter, dem - wie hier - ein Minderungsbetrag von 20 % der Miete (oder mehr) zusteht, auf unabsehbare Zeit überhaupt keine Miete zu zahlen hätte. Eine derartige Betrachtung lässt rechtsfehlerhaft die Be- 59 60 - 27 - sonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraum- mietverhältnisses außer Acht und wird darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht. cc) Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (Vermieter) - vorübergehend - Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Mietforderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben (Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO). Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseiti- gung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO Rn. 13); mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (vgl. BGH, Beschlüsse vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14, WuM 2014, 681 Rn. 5; vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253). Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Män- gelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhält- nis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft be- seitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangs- läufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehal- tungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu 61 62 - 28 - beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungs- kosten zu bemessen. Darüber hinaus kann das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Miet- zahlungen redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangel- beseitigung anzuhalten. Ist es aufgrund der Höhe des Mieteinbehalts und/oder der verstrichenen Zeit seit dem erstmaligen Einbehalt der Miete nicht mehr zu erwarten, dass der Vermieter seiner Verpflichtung auf Beseitigung des Mangels unter dem Druck der Leistungsverweigerung nachkommen wird, hat das Leis- tungsverweigerungsrecht seinen Zweck verfehlt, den Vermieter zur eigenen Vertragstreue anzuhalten. Mit einer weiteren Fortsetzung eines über die Minde- rung hinausgehenden Einbehalts würde der Zustand eintreten, dass der Mieter einen Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit lediglich einschränkt, aber nicht aufhebt, hinnimmt, aber für einen längeren Zeitraum - im Streitfall mehr als drei Jahre - nicht die geschuldete (geminderte) Miete entrichtet. dd) Schließlich muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer ange- messenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Das Zurückbehal- tungsrecht ist deshalb - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - grundsätzlich betragsmäßig begrenzt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine geminderte Miete erhält und er damit einem erheblichen Druck zur (Wieder-)Herstellung des vertrags- gemäßen Zustandes ausgesetzt ist. Anders als im Kauf- oder Werkvertrags- recht tritt im Wohnraummietrecht das Zurückbehaltungsrecht neben die Minde- rung. 63 64 - 29 - ee) Den vorstehend dargelegten Besonderheiten bei der Miete von Wohnraum ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Leistungsverweigerungs- recht insbesondere bei Mängeln, die - wie hier - die Gebrauchstauglichkeit nur in beschränktem Umfang mindern, schonend auszuüben ist und grundsätzlich sowohl einer zeitlichen als auch einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt. Dabei mag ein zusätzlicher Einbehalt eines Teils der geschuldeten Miete für einen gewissen, etwas längeren Zeitraum ebenso in Betracht kommen wie der Einbehalt der gesamten Miete für einen kurzen Zeitraum. Allgemein gültige Grundsätze lassen sich insoweit aber nicht aufstellen; vielmehr sind die gesam- ten Umstände des Einzelfalls, wie etwa die Bedeutung des Mangels, die Frage, ob er mit geringem Aufwand oder nur unter größeren Schwierigkeiten zu besei- tigen ist, gegebenenfalls auch das Verhalten der Vertragsparteien im Zusam- menhang mit dem aufgetretenen Mangel zu berücksichtigen. ff) Die zeitliche und betragsmäßige Beschränkung des Leistungsverwei- gerungsrechts nach § 320 BGB stellt den Wohnraummieter nicht rechtlos. Denn er kann unbeschadet der Minderung (§ 536 BGB) gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Mangelbeseitigung klagen, im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB) sowie in geeigneten Fällen von der Befugnis Gebrauch machen, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Außerdem hat der Mieter im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungs- rechts Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteile vom 7. Mai 1971 - V ZR 94/70, BGHZ 56, 136, 141, vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8), mit dem er gegen die Miete aufrechnen kann. Schließlich kommt auch eine Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB (gegebenenfalls in Kombination mit der Gel- tendmachung des Kündigungsfolgeschadens) in Betracht. 65 66 - 30 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Es bedarf insoweit keiner Entscheidung, ob der Beklagte das Zurückbe- haltungsrecht hier in der Weise ausüben durfte, dass er in einigen Monaten 80 % der (ungeminderten) Monatsmiete einbehielt und so für die betreffenden Monate überhaupt keine Miete zahlte. Jedenfalls war ein Einbehalt, der etwa drei oder vier Monatsmieten deutlich überstieg, unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt. Da der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts allein in dem Zeitraum von Juni 2010 bis Oktober 2012 über die berechtigte Minderung hinaus einen Betrag von 6.540,77 € (mehr als eine Jahresmiete und somit weit über einen noch als angemessen anzusehenden Betrag hinaus) ein- behalten hat, befand er sich im Zeitpunkt der Kündigung vom 23. Oktober 2012 mit einem Betrag in Verzug, der zwei Monatsmieten weit überstieg. Die fristlose Kündigung war daher gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB begrün- det und hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, so dass der Klägerin ein Anspruch auf Räumung gegen den Beklagten zu 2 (aus § 546 Abs. 1 BGB) sowie gegen die Beklagte zu 1 (aus § 985 BGB) zusteht. Die Beru- fung der Beklagten gegen das auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erkennende amtsgerichtliche Urteil war daher zurückzuweisen. 67 68 - 31 - Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Ein- reichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 31.01.2013 - 454 C 4666/09 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 73/13 - 69 70

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 1/11 Verkündet am: 18. Juli 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 560 Abs. 4, § 569 Abs. 3 Nr. 3 Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11 - LG Potsdam AG Königs Wusterhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 9. Dezember 2010 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens und des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in S. . Gemäß § 3 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags vom 1. Au- gust 1997 betrug die Grundmiete zunächst 649,16 DM (= 331,91 €) zuzüglich 110,61 DM (= 56,55 €) Betriebskostenvorauszahlungen und 51,89 DM (= 26,53 €) Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten. Die Vo- rauszahlungen für Heizung und Warmwasser erhöhten sich im Jahr 2000 um 15,41 €, zum 1. Oktober 2003 um weitere 66,46 € sowie zum 1. Oktober 2004 nochmals um 18,74 €. 1 - 3 - Ab November 2003 zahlte die Klägerin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Die Beklagten kündigten wegen der im Zeitraum Novem- ber 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis mit Erklärung vom 15. Dezember 2004 fristlos. Die Klägerin hat die Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von insgesamt 2.202,94 € wegen mehrerer Mängel der Mietwohnung in An- spruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Zahlung von Mietrückständen in Höhe von insgesamt 4.722,70 € für den Zeitraum von No- vember 2003 bis einschließlich Oktober 2007 und Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung 2002 in Höhe von 797,51 € und aus der Betriebs- kostenabrechnung 2003 in Höhe von 889,40 € verlangt. Zudem haben sie - gestützt auf die fristlose Kündigung vom 15. Dezember 2004 - Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin nur in Höhe eines Betrages von 112,17 € als begründet angesehen und die weitergehende Beru- fung zurückgewiesen. Mit der vom Senat hinsichtlich der Verurteilung zur Räumung zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Widerklageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 2 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung sei nicht deshalb ausgeschlossen, weil sich der Rück- stand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskos- tenvorauszahlungen errechne. Dieser Umstand schließe eine Kündigung nicht grundsätzlich aus. Das Mieterschutzgesetz gelte nicht mehr und das Gesetz zur Regelung der Miethöhe habe den Ausschluss einer Kündigung wegen einer Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse nicht vorgesehen. Vielmehr sei bei der Frage, ob der Mieter schuldhaft gehandelt habe, zu berücksichtigen, dass der Rückstand auf einer Mieterhöhung beruhe. Es sei hier jedoch von einem Ver- schulden der Klägerin auszugehen, da sie keine Einsicht in die Berechnungsun- terlagen, die den Betriebskostenabrechnungen zu Grunde lagen, genommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist. Denn die Kündigung der Beklagten vom 15. Dezember 2004 hat das Mietverhältnis wirk- sam beendet. Aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ergibt sich keine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der Erhö- hungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB zu verklagen. 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Miet- verhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger 7 8 9 10 - 5 - Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Das Berufungsgericht hat die Klägerin rechtskräftig zur Zahlung von Miete in Höhe von 1.581,19 € für den Zeitraum von November 2003 bis einschließlich Dezember 2004 verurteilt. Die- ser Betrag übersteigt die Miete für zwei Monate. Die Klägerin war zum Zeitpunkt der Kündigung vom 15. Dezember 2004 mit der Entrichtung dieser Miete in Verzug. Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Klägerin ein Zurückbehal- tungsrecht nach § 273 BGB geltend gemacht habe, da die Beklagten ihr eine zumutbare Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verweigert hätten. Denn aus den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen ergibt sich nicht, dass die Klägerin diese Einrede - wie erforderlich (vgl. BGH, Urteil vom 14. April 2005 - VII ZR 14/04, NJW-RR 2005, 1041 unter II 1 b; Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 b bb) - vor dem Ausspruch der Kündigung erhoben hat. Das Berufungsgericht ist daher zu Recht nicht darauf eingegangen. 2. Der fristlosen Kündigung der Beklagten steht entgegen der Auffassung der Revision § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht entgegen. a) Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, so kann der Vermieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon 11 12 13 14 - 6 - wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. Letzteres ist hier nicht der Fall. In den Mietrückständen sind nach den Feststellungen des Berufungsge- richts die gemäß § 560 Abs. 4 BGB erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen enthalten (66,46 € ab Oktober 2003 und 85,20 € ab Oktober 2004). Der Kündi- gungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt hier nur vor, wenn man die Erhöhungsbeträge nach § 560 Abs. 4 BGB berücksichtigt. Rech- net man diese aus den vom Berufungsgericht als noch geschuldet angesehe- nen Mieten (1.581,19 €) heraus, verbleibt lediglich ein Betrag, der nicht einmal die zweifache Grundmiete erreicht. b) Der Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist allerdings um- stritten (ausführlich Hinz, NZM 2010, 57, 65 ff.). aa) Nach einer Ansicht besagt die Vorschrift, dass der Vermieter wegen der erhöhungsbedingten Rückstände erst kündigen kann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskosten oder -vorauszahlungen verurteilt ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 569 BGB Rn. 70; Hinz, aaO S. 67; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 569 Rn. 28). Der Ver- mieter wäre somit gezwungen, vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung Zah- lungsklage zu erheben, und könnte erst nach Ablauf der Kündigungssperrfrist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen (LG Hamburg, Urteil vom 30. August 2007 – 307 S 43/07, juris Rn. 3; LG Berlin, GE 1989, 675 ff.; AG Altena, WuM 1988, 25 [zu § 9 Abs. 2 MHG]; LG München I, WuM 1979, 16 f.). bb) Eine andere Ansicht orientiert sich streng am Wortlaut der Vorschrift und sieht die rechtskräftige Verurteilung des Mieters nur als Voraussetzung für die Sperrfrist an und nicht als Voraussetzung für die Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 569 Rn. 33; Sternel, WuM 2009, 699, 704). § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB besagt nach 15 16 17 - 7 - dieser Meinung lediglich, dass dem Mieter, gegen den der Vermieter wegen nicht entrichteter Erhöhungsbeträge nach §§ 559 und 560 BGB Klage erhoben hat, nach rechtskräftiger Verurteilung eine Kündigungssperrfrist von zwei Mona- ten zusteht. Die Vorschrift sei bei Kündigungen ohne vorangegangene Zah- lungsklage daher gar nicht einschlägig (vgl. die Darstellung bei Hinz, aaO S. 65 mwN). cc) Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Für diese spricht neben dem engen Wortlaut auch die Entstehungsge- schichte der Vorschrift. Zunächst gab es eine entsprechende Regelung nur für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§ 3 Abs. 5 WKSchG). Sie sollte sicherstellen, dass nicht wegen der während des Klageverfahrens eventuell aufgelaufenen Erhöhungsbeträge alsbald nach der Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfolgen kann (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Einen Kündigungsschutz des Mieters musste man dabei nur für die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge regeln. Denn in der Zeit davor ist der Mieter durch andere gesetzliche Bestimmungen ausreichend ge- schützt. Stimmt er einer Erhöhung nicht zu und erhebt der Vermieter nicht in- nerhalb einer Frist von drei Monaten Klage auf Zustimmung, gilt das Erhö- hungsverlangen als nicht gestellt (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). Klagt der Vermie- ter und wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, schuldet der Mieter zwar die erhöhte Miete für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Ver- mieters folgenden Kalendermonat. Diese Schuld wird aber erst mit Rechtskraft des Zustimmungsurteils fällig (Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, WuM 2005, 396 unter II 2 b aa und bb); der Mieter kann also davor nicht in Zah- lungsverzug geraten, so dass der Vermieter ihm auch nicht kündigen kann. 18 19 - 8 - Der Gesetzgeber hat die auf die vorgenannte Fallkonstellation zuge- schnittene Regelung dann durch § 9 Abs. 2 MHG auch auf Mieterhöhungen nach den §§ 2 bis 7 MHG (und damit auch auf Erhöhungen der Betriebskosten- vorauszahlungen gemäß § 4 Abs. 2 MHG) ausgedehnt, weil er dem Mieter auch in diesen Fällen den Schutz der Vorschrift zukommen lassen wollte, "zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automa- tisch wirksam wird" (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Dieser Schutz umfasst aber - wie oben dargestellt - nur die während des Klageverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge und erstreckt sich nicht auf die Zeit vor Erhebung der Klage. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ändert daran nichts, da er nach der Gesetzesbegrün- dung nur den Regelungsgehalt von § 9 Abs. 2 MHG übernehmen sollte (BR-Drucks. 439/00, S. 163). Die Interessen des Mieters gebieten es nicht, den Schutzbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB dahingehend auszuweiten, dass der Vermieter vor Er- hebung einer Zahlungsklage nicht kündigen kann (Sternel, aaO). Dem steht schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzusammenhang der Kündigungsbestimmungen entgegen, der für eine restriktive Handhabung spricht (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, MDR 2012, 753 Rn. 16). Im Übrigen ist der Mieter dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter gemäß § 560 Abs. 4 BGB bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Der Senat hat mit zwei Urteilen vom 15. Mai 2012 (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11, jeweils juris Rn. 16) entschieden, dass eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit begründet ist, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Der Mieter kann durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachprüfen, ob die Anpas- 20 21 - 9 - sung gemäß § 560 Abs. 4 BGB gerechtfertigt ist oder nicht und welches Pro- zessrisiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm der Vermieter die Einsicht nicht ermöglichen, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. In diesem Fall ist eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlos- sen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Königs Wusterhausen, Entscheidung vom 07.10.2009 - 9 C 588/04 - LG Potsdam, Entscheidung vom 09.12.2010 - 11 S 136/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 327/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543, 569; WoBindG § 10; HmbWoBindG § 11 § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 21. Oktober 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten als ihrem Mitglied durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. In § 4 des von der Klägerin gestellten Formularvertrages heißt es: "(1) Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Ka- lendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. (3) Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mit- 1 - 3 - glied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genos- senschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächstzulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündi- gen. (4) Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossen- schaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auf- lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nut- zungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossen- schaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig ma- chen." Eine mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmun- gen (AVB) der Klägerin, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglich- keit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorsieht und als Beispiel für einen solchen wichtigen Grund unter anderem den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beschriebenen Zahlungsverzug benennt, ist durchgestrichen. Die monatlich im Voraus fällige Nutzungsgebühr belief sich im Dezember 2008 auf 528,93 € und setzte sich aus einer Grundnutzungsgebühr von 338,93 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 140 € sowie einer Heizkos- tenvorauszahlung von 50 € zusammen. Mit der für 2007 erteilten Betriebskos- tenabrechnung vom 13. November 2008, deren Positionen zwischen den Par- teien teilweise streitig sind, setzte die Klägerin für die Zeit ab Januar 2009 einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag fest. Ferner erhöhte sie mit Schrei- ben vom 10. Juni 2009 die Grundnutzungsgebühr für die Zeit ab Juli 2009 um 9,75 € auf 348,68 €. Die Beklagte zahlte von Januar bis September 2009 ledig- lich den bisherigen Betrag von 528,93 €, wobei die von ihr für den Monat Juli erst am 11. Juli 2009 veranlasste Zahlung bei der Klägerin am 14. Juli 2009 einging. 2 3 - 4 - Über das Vermögen der Beklagten war zwischenzeitlich durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 8. Mai 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet und der frühere Beklagte zu 2 zum Treuhänder bestellt worden. Dieser gab un- ter dem 26. Mai 2009 gegenüber der Klägerin eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 kündigte die Klägerin, die im März 2009 wegen der nach ihrer Auffassung bestehenden Mietrückstände ei- nen Mahnbescheid gegen die Beklagte erwirkt hatte, gegenüber dem Treuhän- der das Dauernutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für Juli 2009, Rückständen bei den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Ja- nuar bis Juni 2009 von jeweils 30,50 € sowie eines Mietrückstands für Februar 2008 von 38,46 € fristlos, hilfsweise fristgerecht. Weitere Kündigungen sprach sie gegenüber der Beklagten unter dem 20. Juli 2009, 21. Juli 2009 und 1. Oktober 2009 aus; diese Kündigungen stützte sie auf einen Rückstand mit denjenigen Beträgen, welche für Mai und Juni 2009 in Höhe von 30,50 € monat- lich und ab Juli 2009 in Höhe von 40,25 € monatlich hinter der von ihr festge- setzten erhöhten Nutzungsgebühr zurückgeblieben waren. Die gegen die Beklagte gerichtete Klage auf Räumung der Wohnung nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Klägerin sei selbst im Falle eines gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB relevanten Zahlungsverzugs nicht zur Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Der Wirksamkeit sämtlicher ausgesprochener Kündigungen stehe § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Diese Bestimmung sei auch bei preisgebundenem Wohnraum entsprechend anwend- bar, so dass die Klägerin sich vor einer abschließenden gerichtlichen Klärung, ob die von ihr einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete und der Neben- kostenvorauszahlungen berechtigt gewesen seien, vor Ablauf der anschließen- den Sperrfrist nicht auf den eingetretenen Rückstand berufen könne. Zwar be- ruhe die Forderung der Klägerin auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, die neben der Julimiete überhaupt erst einen relevanten Rückstand hätten herbei- führen können, nicht auf dem in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in Bezug genommenen § 560 BGB, sondern wegen der Preisgebundenheit des Wohnraums auf § 11 des Hamburger Wohnungsbindungsgesetzes. Insoweit liege aber eine planwid- rige Regelungslücke vor. Es sei weder ersichtlich noch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber einen Vermieter preisgebundenen Wohnraums gegenüber einem Vermieter von preisfreiem Wohnraum für diese Fallgestaltung habe privi- legieren wollen. Außerdem sei die Interessenlage gleich, da es auch bei preis- gebundenem Wohnraum dem Vermieter zumutbar sei, den Streit über die Wirk- samkeit der Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls würde ihm die Möglichkeit eröffnet, einen Mieter durch den Druck einer drohenden Kündi- 6 7 8 - 6 - gung zur Anerkennung von Mieterhöhungen zu bewegen, die möglicherweise nicht geschuldet seien. Für eine solche Bevorzugung bestehe kein Anlass, zu- mal dadurch besonders die regelmäßig sozial schwächer gestellten und des- halb eher schutzbedürftigen Mieter preisgebundenen Wohnraums benachteiligt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen des Dauernutzungsverhältnisses und demgemäß die Berechtigung des von der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB erhobenen Räumungsverlangens nicht verneint werden. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsver- trag der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen Mietzahlungsver- zugs der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nut- zungsverhältnisses hatte, nach den dafür im Wohnraummietrecht vorgesehe- nen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 unter II; vom 14. Ok- tober 2009 - VIII ZR 159/08, WuM 2009, 744 Rn. 9; vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 8). Dies greift die Revision ebenso wenig an wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier gegebenen preisgebundenen Wohn- raum eine Erhöhung der Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlun- 9 10 11 - 7 - gen nicht nach §§ 558, 560 BGB, sondern nach dem mit § 10 WoBindG über- einstimmenden § 11 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg (Hamburgisches Wohnungsbindungsgesetz - HmbWoBindG) vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 305) bestimmt. Danach kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach die- sem Gesetz (§§ 8 ff., § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 Buchst. a HmbWoBindG i.V.m. § 4 Abs. 7, 8, § 20 NMV 1970, § 27 II. BV) zulässigen Entgelts verpflich- tet ist. Da die Erklärung des Vermieters gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 Hmb- WoBindG die Wirkung hat, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgen- den Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt, und das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Berechtigung der Erhöhungsverlangen der Klägerin getroffen hat, ist für das Revisionsverfah- ren davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägerin die jeweiligen Erhö- hungsbeträge schuldete und bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 2009 mit einem gemäß § 556b Abs.1 BGB bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichtenden und die Miete für einen Monat übersteigenden Betrag in Verzug geraten war. 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme des Beru- fungsgerichts, die Klägerin sei an einer wirksamen Kündigung bereits durch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert gewesen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräfti- ger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentli- 12 - 8 - chen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. a) Ob § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der nach seinem Wortlaut nur Mieterhö- hungen und Veränderungen von Betriebskosten gemäß §§ 558 bis 560 BGB und damit nur Entgeltveränderungen bei preisfreiem Wohnraum erfasst, auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nach Maßga- be von § 10 WoBindG und entsprechender landesrechtlicher Vorschriften - hier § 11 HmbWoBindG - entsprechend anzuwenden ist, ist umstritten. Teilweise wird eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im Preisbindungsrecht für gebo- ten erachtet. Denn die Interessenlage bei Mieterhöhungen nach § 10 WoBindG sei nicht anders als bei denjenigen nach §§ 558 ff. BGB. Zudem seien die Mie- ter von preisgebundenem Wohnraum besonders schutzbedürftig, da sie im Zweifel zu den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zählten und nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezweckten Schutz habe ausnehmen wollen (LG Köln, WuM 1995, 593; AG Hamburg-Harburg, ZMR 2011, 558, 559; Ster- nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 147; jurisPK-BGB/Mössner, 5. Aufl., § 569 Rn. 188). Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten Wortlaut der Norm, der Mieterhöhungen nach Maßgabe von Rechtsvorschriften außerhalb des BGB gerade nicht erfasse (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 46; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 569 Rn. 35; Bamberger/Roth/ Wöstmann, BGB, 2. Aufl., § 569 Rn. 19; AnwK-BGB/Hinz, 2005, § 569 Rn. 53; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Januar 2011, § 569 Anm. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetzge- 13 14 15 - 9 - ber in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG bereits die § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Vorgängerbestimmung des § 9 Abs. 2 MHG ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ausgenommen habe und auch die Neufas- sung des Gesetzes nach der Mietrechtsreform nur das private Wohnraummiet- recht habe erfassen sollen (Lammel, aaO, § 569 Rn. 46 Fn. 74). b) Mit der zuletzt genannten Auffassung hält der Senat die Vorausset- zungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisge- bundenen Wohnraum für nicht gegeben. Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke. Abgese- hen davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzu- sammenhang der Kündigungsbestimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 c), macht die Entstehungsgeschichte der Norm deutlich, dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete Analogie auszuscheiden hat. aa) Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Regelung findet sich erstmals in § 3 Abs. 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Miet- verhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839 - WKSchG), die ursprünglich allerdings nur auf die heute in § 558 BGB geregel- te Mieterhöhung bezogen war und die heute in § 560 BGB und damals in § 3 Abs. 6 WKSchG geregelte Betriebskostenerhöhung noch nicht mit erfasst hatte. Durch § 3 Abs. 5 WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt wissen, dass wegen derjenigen Erhöhungsbeträge, die während des Klageverfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters zur Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 3 WKSchG eventuell aufgelaufen waren, nicht alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB aF) erfolgen konnte. Gleichzeitig war jedoch in § 3 Abs. 7 WKSchG bestimmt 16 17 - 10 - worden, dass die Regelungen des § 3 WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. Dies ist damit begründet worden, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung besonders geregelt seien, so dass Absatz 7 klarstelle, dass die Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohn- raum nicht gelten sollten (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). bb) Daran hat sich durch den in Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) geschaffenen § 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) nichts geändert. Hierdurch ist zwar die bisherige Regelung in § 3 Abs. 7 WKSchG unter anderem auf die den heutigen §§ 559, 560 BGB entsprechenden Regelungen der §§ 3 f. MHG erweitert wor- den, weil es für notwendig erachtet worden ist, diese Schutzvorschrift für den Mieter etwa auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach § 3 MHG auszudehnen, zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam werde (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Gleichzeitig ist jedoch für preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibehalten und in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG lediglich dahin angepasst worden, dass die Vor- schriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten sollten (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 14). Ein noch weiterge- hender Regelungsvorschlag des Bundesrates, dem preisgebundenen Wohn- raum denjenigen Wohnraum gleichzustellen, für den aufgrund anderer Rechts- vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen höchstens die Kostenmiete nach den für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gefordert werden darf, ist nicht in das Gesetz übernommen worden (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 18, 20; ferner bereits BR-Drucks. 391/71 [Beschluss], S. 5). 18 - 11 - cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB im Zuge des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das Miethöhegesetz aufgehoben worden ist, festgehalten. Die nunmehr auf die §§ 558 ff. BGB bezogene Über- nahme des § 9 Abs. 2 MHG in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber damit begründet, dass diese Regelung systematisch zu den Regelungsgegen- ständen des § 569 BGB gehöre und in dieser Bestimmung leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung (BT- Drucks. 14/4553, S. 64). Gleichzeitig ist in der Gesetzesbegründung zum Verhältnis des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht klargestellt worden, dass der in dieser Form dann auch umgesetzte Entwurf das private Wohn- raummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfasse. Das betreffe in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebun- denen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz; die hierin enthaltenen Vorschrif- ten seien in das BGB eingearbeitet worden. Dagegen sei das öffentliche Woh- nungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neu- baumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) nicht einbezogen wor- den. Gleiches gelte für die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passten und das Bürgerliche Gesetzbuch auch unnötig mit zahlrei- chen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhält- nismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten würden und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauför- derung ausgerichtet seien (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). 19 20 - 12 - Diese Erwägungen schließen zugleich die Annahme aus, der Gesetzge- ber, der bis dahin die Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der ge- setzlichen Vorschriften zur Kostenmiete nicht für in gleicher Weise schutzbe- dürftig erachtet hat wie die Mieter preisfreien Wohnraums (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 20), habe im Zuge der Aufhebung des Miethöhegesetzes den An- wendungsbereich des bisherigen § 9 Abs. 2 MHG bei der Übernahme in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus um den bisher ausdrücklich aus- geschlossenen preisgebundenen Wohnraum erweitern oder sonst die vereinzelt in andere Richtung gehende, dabei jedoch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut widersprechende Instanzrechtsprechung billigen wollen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts liegt deshalb bereits keine durch Analogie zu schließende Regelungslücke vor, die es zuließe, den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus auf Miet- und Betriebskos- tenerhöhungen nach Maßgabe des § 10 WoBindG und entsprechender landes- rechtlicher Kostenmietbestimmungen auszudehnen. 3. Soweit es die Kündigung vom 7. Juli 2009 anbelangt, bei deren Zu- gang die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nach den re- visionsrechtlich zu unterstellenden Mietrückständen - anders als bei den späte- ren Kündigungen - allein gegeben waren, erweist sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig. a) Das Berufungsgericht hat es dahinstehen lassen, ob der Auslegung des Amtsgerichts zu folgen sei, nach der § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrags auch die Möglichkeiten der Klägerin zur außerordentlichen Kündigung einge- schränkt habe, wofür - so das Berufungsgericht - immerhin spreche, dass es sich bei diesem Vertrag um einen zu Lasten der Klägerin auszulegenden For- mularvertrag handele. Einer solchen Auslegung, die ein auf § 543 Abs. 1, 21 22 23 - 13 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB gestütztes Recht der Klägerin zur Kündigung aus wichtigem Grund ausschließen würde, kann aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht gefolgt werden. Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu er- warten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 293/10, NJW 2011, 3510 Rn. 11), ergibt vielmehr, dass der von der Klägerin verwendete Formularvertrag die nach § 543 BGB bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten der Klägerin zur Kündigung des Dau- ernutzungsvertrages aus wichtigem Grund nicht einschränkt. aa) Die Vertragsbestimmung in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages, die sich in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Vertragsformularen findet (Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9), wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum dahin verstanden, dass sie le- diglich darauf abzielt, das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nach § 564b BGB aF beziehungsweise § 573 BGB einzuschränken. Danach beschreibe die genannte Vertragsbestimmung im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung, nach der zur Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses von nicht ganz unerhebli- chem Gewicht genüge, die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordent- liche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen solle eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machten. Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, oh- 24 - 14 - ne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89, 90; LG Frankenthal, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris Rn. 5; LG Berlin, GE 2012, 65). Allerdings wird die genannte Vertragsbestimmung nicht zugleich dahin verstanden, dass sie auch Kündigungen ausschließt, für die etwa aufgrund eines vertragsverletzen- den Verhaltens des Mieters nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein wichti- ger Grund im Sinne von § 543 BGB besteht; eine hierauf gestützte Kündigung wird von einem auf berechtigte wichtige Interessen beschränkten Kündigungs- recht vielmehr als mit umfasst angesehen (vgl. OLG Karlsruhe, aaO; LG Fran- kenthal, aaO; ferner OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; jurisPK-BGB/Mössner, aaO, § 573 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 573 Rn. 40). Dem ist zu folgen. bb) Formularvertragliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedin- gungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, und vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, jeweils aaO). (1) § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages lässt nach seinem Wortlaut nicht erkennen, dass die Klägerin - dem vorstehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend - sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen Kündigungsmög- lichkeiten aus wichtigem Grund begeben wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgrund - wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - in einem nach der gesetzlichen Wertung des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 25 26 - 15 - Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB als erheblich anzusehenden Mietzahlungsverzug und damit in einer Vertragsverletzung von Gewicht besteht. Auch ein verständiger und redlicher Vertragspartner kann unter Abwägung der Interessen der norma- lerweise beteiligten Verkehrskreise die Formularklausel, wonach die Klägerin das Nutzungsverhältnis nur kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interes- sen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwen- dig machen, billigerweise nicht dahin verstehen, dass die Klägerin sich selbst für diesen Fall ihres gesetzlichen Kündigungsrechts begeben und die Vertrags- verletzung insoweit sanktionslos stellen wollte. Dabei ist nicht nur zu berück- sichtigen, dass jedenfalls § 543 Abs. 1 BGB ein allgemeines und auch nicht abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43; vgl. fer- ner BGH, Urteil vom 5. Juni 1992 - LwZR 11/91, BGHZ 118, 351, 355; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 543 Rn. 74; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO, § 543 Rn. 61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung dieses für ein Dauer- schuldverhältnis elementaren Rechts jedenfalls nicht ohne Weiteres ausgegan- gen werden kann. Zusätzlich ist auch in Rechnung zu stellen, dass ein Verzicht auf Rechte im allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht eindeutige An- haltspunkte vorliegen, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts - hier des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB - verstehen darf (BGH, Urteile vom 25. November 1998 - VIII ZR 259/97, WM 1999, 868 unter III 2 a; vom 7. Januar 2003 - X ZR 94/00, BGHReport 2003, 646, 647). (2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die einen Willen der Klägerin er- kennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal auf ihr Kündigungsrecht nach § 543 BGB zu verzichten, liegen aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass die mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestim- 27 - 16 - mungen (AVB) der Klägerin gestrichen worden ist. Denn die Klägerin hat in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages unmissverständlich klargestellt, dass sie sich ungeachtet eines dem Mieter im Vergleich zu üblichen Mietverhältnissen zugebilligten erhöhten Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer - wie hier - gegebenen schwerwiegenden Vertragsverletzung gerade nicht ihres gesetzli- ches Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben wollte. (3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsme- thoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmög- lichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständ- nismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vor- stehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglich- keit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall. b) Die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Juli 2009 scheitert auch nicht von vornherein daran, dass sie gegenüber dem Treuhänder und nicht gegen- über der Beklagten ausgesprochen worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirksam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt werden und ihm zugehen (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 542 Rn. 36; Erman/ 28 29 - 17 - Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 14; jurisPK-BGB/Münch, aaO, § 542 Rn. 9). Der Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündigungsad- ressat. aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Insol- venzverwalter, hier gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1, § 304 Abs. 1 Satz 1 InsO auf den Treuhänder übergegangen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - IX ZR 333/00, NZI 2003, 666 unter I 2). Dementsprechend hat der Dauernutzungsver- trag zwischen der Klägerin und der Beklagten, der trotz der in § 109 Abs. 1 Satz 2, 3 InsO für Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen nicht vom Massebeschlag ausgenommen war (Pape, NZM 2004, 401, 410; Eckert, NZM 2006, 803, 804 f.; Uhlenbruck/Wegener, Insolvenzordnung, 13. Aufl., § 108 Rn. 30, § 109 Rn. 21; jeweils mwN; aA Marotzke, KTS 1999, 269 ff.), gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe- standen und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens anstelle der Beklagten in den vor Verfahrenseröffnung geschlossenen Vertrag eingetre- ten. Dieser Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung der Klägerin an den Treuhänder zu adressieren (vgl. Flatow, NZM 2011, 607, 613; Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 21). bb) Hieran hat bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 auch der Umstand nichts geändert, dass der Treuhänder gegenüber der Klägerin zuvor am 26. Mai 2009 eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat- te, wonach Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende bezogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht wer- den können. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung, die dazu dient, 30 31 - 18 - die Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herbeizufüh- ren, der sie durch den in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist (dazu BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, WM 2008, 1510 Rn. 22; vom 13. April 2011 - VIII ZR 295/10, WuM 2011, 282 Rn. 15 f.), zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Fall auch alleini- ger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbind- lichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt und deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündigt werden kann (zum Meinungsstand Flatow, aaO, S. 609 f.; Cymutta, WuM 2008, 582, 584 f. mwN). Es bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom Treuhänder abge- gebene Enthaftungserklärung, der der Gesetzgeber die Wirkung beilegen woll- te, dass dadurch der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortge- setzt wird (BT-Drucks. 14/5680, S. 27), im Ergebnis zu der beschriebenen Frei- gabewirkung geführt hat. Zwar wird für diesen Fall vereinzelt vertreten, dass bereits nach Abgabe der Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in Kübler/Prütting, Kommentar zur Insolvenzordnung, Stand November 2011, § 109 Rn. 21). Ganz überwiegend wird aber der Eintritt einer Freigabe- oder Enthaftungswirkung erst mit dem - hier bei Abgabe der Kündigungserklärung vom 7. Juli 2009 noch nicht erfolgten - Ablauf der dreimo- natigen Kündigungsfrist gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 InsO ange- nommen (Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 19; Andres/Leithaus, Insolven- zordnung, 2. Aufl., § 109 Rn. 14; Dahl, NZM 2008, 585, 586; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; AG Göttingen, NZM 2009, 617 f.). 32 - 19 - Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetzgeber wollte, wie zugleich im Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinreichend zum Aus- druck gekommen ist, die Wirkung der Enthaftungserklärung erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist - hier des 31. August 2009 - eintreten lassen (BT-Drucks. 14/5680, aaO). In der Zeit davor war deshalb eine Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an den Treuhänder zu adressieren. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrück- ständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.08.2010 - 812 C 186/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 21.10.2011 - 311 S 60/10 - 33 34

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 166/11 Verkündet am: 21. Dezember 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Die für die Anwendung des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO erforderliche Voraussetzung, dass die Rechtsansicht des Gerichts des ersten Rechtszugs den Sachvortag der Partei mit beeinflusst hat, ist (schon) dann erfüllt, wenn dieses die Partei durch seine Prozessleitung oder seine erkennbare rechtliche Beurteilung des Streitverhältnisses davon abgehalten hat, zu bestimmten Gesichtspunkten (weiter) vorzutragen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, WM 2004, 2213 mwN; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292). Hier- für genügt es, dass das erstinstanzliche Gericht durch das Unterlassen von Hinwei- sen den Eindruck erweckt, weiterer Vortrag sei aus seiner Sicht nicht erforderlich (im Anschluss an BGH, Urteile vom 14. Oktober 2004 - VII ZR 180/03, NJW-RR 2005, 213; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292; Beschluss vom 22. Februar 2007 - III ZR 114/06, NJW-RR 2007, 774). BGH, Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin und des Drittwiderbeklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 6. Mai 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beseiti- gungsklage im Umfang der Verurteilung unter Ziffer 1 der Ent- scheidungsformel des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 2. Juni 2010 abgewiesen und der Widerklage stattgegeben wor- den ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Vier-Zimmer-Wohnung des Beklagten in Berlin. Sie bewohnt die Räumlichkeiten zusammen mit ihrem Ehemann (Drittwi- derbeklagter) und zwei Kindern. Der Beklagte, der Mitte September 2008 um- fangreiche, aber im Einzelnen nicht näher beschriebene Sanierungsarbeiten am 1 - 3 - Mietobjekt angekündigt hatte, ließ in der Folgezeit auf die Außenfassade des Gebäudes eine etwa zehn Zentimeter dicke Wärmedämmung aufbringen und setzte vor die vier hofseitig gelegenen Fenster der Wohnung neue Fensterrah- men mit einem kleineren Querschnitt ein. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen entfernte er auch den Sichtschutz auf dem zu dieser Wohnung gehörenden Balkon. Die Klägerin, deren Zustimmung der Beklagte vor Durchführung der Arbeiten nicht eingeholt hatte, verlangt mit ihrer Klage unter anderem Wieder- herstellung der bisherigen Lichtverhältnisse und des Sicht- und Windschutzes auf dem Balkon. Der Beklagte ließ mit Anwaltsschreiben vom 17. November 2009 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2010 erklären. Die Kündigung begründete er mit dem Wunsch, wegen seiner ange- schlagenen Gesundheit nach Berlin in die Nähe seines Bruders zurückzukeh- ren und die von der Klägerin und ihrer Familie genutzte Wohnung selbst zu be- wohnen. Die Klägerin wies die Kündigung wegen fehlender Vorlage einer Voll- macht zurück. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2009 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs. In der Folgezeit hat er Wider- klage gegen die Klägerin und ihren Ehemann auf künftige Räumung und Her- ausgabe der Wohnung erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben und die Widerklage als unzulässig abgewiesen. Der Beklagte hat hiergegen Berufung eingelegt und im Berufungsverfahren seine Widerklage nach Ablauf der Kündi- gungsfrist auf sofortige Räumung und Herausgabe umgestellt. Das Landgericht hat auf das Rechtsmittel des Beklagten der Widerklage stattgegeben und die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- streben die Klägerin und der Drittwiderbeklagte die Abweisung der Widerklage; 2 3 - 4 - zusätzlich verlangt die Klägerin hinsichtlich ihres Beseitigungsbegehrens die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Die wegen Ablaufs der Kündigungsfrist nunmehr auf sofortige Räumung und Herausgabe gerichtete Widerklage sei zulässig und begründet. Dem Be- klagten stehe gegen die Widerbeklagten ein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe zu. Das Mietverhältnis sei mittlerweile durch die mit Schreiben vom 17. November 2009 wirksam ausgesprochene Kündigung beendet worden. Das erstmalig im Berufungsverfahren erfolgte Bestreiten des Eigenbedarfs des Beklagten bleibe nach § 531 Abs. 2 ZPO unberücksichtigt. Die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO lägen nicht vor, denn das Bestehen eines Eigenbedarfs des Beklagten sei vom Gericht des ersten Rechtszugs nicht erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden. Das Amtsgericht habe die Widerbeklagten am 14. April 2010 zu einer umfassenden Stellungnahme zur Widerklage aufgefordert. Trotz dieser Auffor- derung hätten diese die Wirksamkeit der Kündigung nicht in Frage gestellt, sondern im Gegenteil geltend gemacht, die Widerklage sei unzulässig, weil kei- ne Besorgnis bestünde, sie würden den auf künftige Räumung gerichteten An- spruch nicht erfüllen. Gegen eine Präklusion des neuen Vorbringens spreche 4 5 6 7 - 5 - auch nicht, dass das Amtsgericht in seinem Urteil der Rechtsauffassung der Widerbeklagten gefolgt sei. Denn die genannte Bestimmung lasse eine Berück- sichtigung neuen Vorbringens nur dann zu, wenn die Rechtsansicht des Ge- richts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Parteien beeinflusst habe und da- her (mit-)ursächlich dafür geworden sei, dass sich das Parteivorbringen in die Berufungsinstanz verlagert habe. Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt. Zu dem Zeitpunkt, als von den Widerbeklagten umfassend auf die Widerklage zu erwidern gewesen sei, sei für sie noch nicht erkennbar gewesen, dass das Amtsgericht die Widerklage als unzulässig abweisen werde und daher aus seiner Sicht die Frage eines bestehenden Eigenbedarfs unerheblich sein werde. Das erstmalige Bestreiten des Eigenbedarfs sei auch nicht nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO berücksichtigungsfähig, denn es sei nicht ersichtlich, dass dem Amtsgericht ein Verfahrensfehler unterlaufen sei, der die Widerbe- klagten von einem Bestreiten des Eigenbedarfs abgehalten habe. Da das Bestreiten des Eigenbedarfs in erster Instanz aus Nachlässigkeit unterblieben sei, erlaube auch § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht die Zulas- sung dieses Verteidigungsmittels im Berufungsverfahren. Der Vorwurf der Nachlässigkeit werde nicht durch die fehlerhafte Rechtsansicht der Widerbe- klagten ausgeräumt, sie seien in erster Instanz nicht gehalten gewesen, den Eigenbedarf des Beklagten zu bestreiten, weil ein solches Vorgehen ihre Ziel- setzung gefährdet hätte, die Abweisung der Widerklage als unzulässig zu errei- chen. Denn die Widerbeklagten seien aufgrund der mit Zustellung der Wider- klage erfolgten Aufforderung gemäß § 277 Abs. 1 Satz 1 ZPO verpflichtet ge- wesen, hierzu umfassend Stellung zu nehmen. Durch die Beschränkung ihres erstinstanzlichen Vorbringens hätten sie gegen ihre Prozessförderungspflicht verstoßen. Einer Nachlässigkeit der Widerbeklagten stehe auch nicht entgegen, 8 9 - 6 - dass gemäß § 277 Abs. 1 Satz 1 ZPO der Sachvortrag einer Partei grundsätz- lich der jeweiligen Prozesslage angepasst werden dürfe. Denn diese Ein- schränkung bedeute lediglich, dass das streitige Vorbringen der Parteien nicht von Anfang an den gesamten, also auch den nur möglicherweise entschei- dungserheblichen Sachvortrag wiedergeben müsse. Sie erlaube hingegen nicht das bewusste Zurückhalten von Parteivortrag, der ersichtlich - spätestens in der Berufungsinstanz - von Relevanz sei und nur deshalb in erster Instanz unter- bleibe, weil die Partei sich sonst mit ihrem übrigen Vortrag in Widerspruch set- zen würde. Im Hinblick auf die wirksame Beendigung des Mietverhältnisses komme ein von der Klägerin geltend gemachter Instandsetzungsanspruch gemäß § 535 Abs. 1 BGB nicht in Betracht. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsurteil unterliegt zwar - anders als die Revision meint - nicht schon deswegen der Aufhebung, weil sich aus ihm die in der Berufungs- instanz gestellten Anträge nicht hinreichend entnehmen ließen. Denn die Anträ- ge der Parteien sind zwar nicht wörtlich, wohl aber - was nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ausreicht (Senatsurteil vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; BGH, Urteil vom 11. Februar 2004 - IV ZR 91/03, NJW 2004, 1390 unter I) - sinngemäß wiedergegeben. Aus dem Berufungsurteil ergibt sich, dass der Beklagte mit seiner Berufung unter Abän- derung des amtsgerichtlichen Urteils die sofortige Räumung und Herausgabe der Mietwohnung und die Abweisung der vor dem Amtsgericht erfolgreichen Klage begehrt. 10 11 12 - 7 - 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein Anspruch des Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht und demzufolge der Beseitigungsanspruch nicht mit der Begründung verneint werden, das Mietverhältnis sei durch die auf Ei- genbedarf gestützte Kündigung des Beklagten beendet worden. Das Beru- fungsgericht hat verfahrensfehlerhaft das einen Eigenbedarf des Beklagten be- streitende Vorbringen der Widerbeklagten nicht zugelassen. a) Nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO sind neue Angriffs- und Verteidi- gungsmittel im Berufungsverfahren zuzulassen, wenn sie einen rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt betreffen, der von dem Gericht des ersten Rechts- zugs erkennbar übersehen oder für unerheblich gehalten worden ist. So verhält es sich hier. aa) Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass das im Berufungsverfahren erfolgte Bestreiten eines Eigenbedarfs des Beklag- ten ein neues Verteidigungsmittel im Sinne des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO dar- stellt. Ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen ist neu, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen erstinstanzlichen Vortrag konkretisiert oder erstmals substantiiert, nicht jedoch dann, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert wird (vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 18. Oktober 2005 - VI ZR 270/04, BGHZ 164, 330, 333; Beschlüsse vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 279/05, NJW 2007, 1531 Rn. 7; vom 2. April 2009 - V ZR 177/08, NJW-RR 2009, 1236 Rn. 9; jeweils mwN). Gemessen an diesen Maßstäben sind die vom Berufungsgericht zurückgewiesenen Ausführungen der Widerbeklagten zum fehlenden Eigenbe- darf des Beklagten als neuer Vortrag zu werten. Zwar hat die Klägerin den vom Beklagten geltend gemachten Kündigungsgrund bereits in ihrer Klageschrift als 13 14 15 - 8 - "angeblichen Eigenbedarf" bezeichnet. Vertieft hat sie diese Ausführungen in erster Instanz jedoch nicht. Vielmehr haben sie und der Drittwiderbeklagte die zur Begründung eines Eigenbedarfs angeführten Umstände erst in ihrer Beru- fungserwiderung im Einzelnen und damit erstmals substantiiert bestritten. bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die in § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO aufgeführten Voraussetzungen für die Zulas- sung dieses neuen Vortrags seien nicht erfüllt, weil die Widerbeklagten (be- wusst) davon abgesehen hätten, bereits in erster Instanz die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zu bestreiten, und der vom erstinstanzlichen Gericht eingenommene Rechtsstandpunkt für dieses Prozessverhalten nicht (mit-)ur- sächlich geworden sei. Hierbei hat das Berufungsgericht die Anforderungen an die Zulassung neuen Vorbringens nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO über- spannt. Anders als die Revisionserwiderung offenbar meint, ist das Revisions- gericht nicht daran gehindert, das Vorliegen dieser Fallgruppe zu prüfen. Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft das Bestreiten des Eigenbedarfs in zweiter Instanz nicht berücksichtigt. Dass sie sich hierbei argumentativ auf die Fallgruppe des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO konzentriert, ist unschädlich. Denn nach § 551 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b, § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO genügt für eine ordnungsgemäße Verfahrensrüge die - hier erfolgte - Darlegung der Tatsachen, die den gerügten Verfahrensmangel ergeben. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine Zulassung neuen Vorbringens nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht schon dann aus- geschlossen, wenn eine Partei unter Verstoß gegen ihre Prozessförderungs- pflicht (§§ 282, 277 Abs. 1 ZPO) Vorbringen aus prozesstaktischen Erwägun- gen zurückhält. Ein solches Verhalten begründet zwar Nachlässigkeit im Sinne von § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO und schließt damit die Berücksichtigung 16 17 - 9 - neuen Vortrags nach dieser Fallgruppe aus (vgl. BGH, Beschlüsse vom 29. September 2009 - VI ZR 149/08, VersR 2009, 1683 Rn. 3; vom 24. November 2009 - VII ZR 31/09, NJW 2010, 376 Rn. 9; vom 10. Juni 2010 - Xa ZR 110/09, NJW-RR 2011, 211 Rn. 27 f.). Im Rahmen des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO kommt es jedoch nicht darauf an, ob ein neues Angriffs- oder Verteidigungsmittel schon in erster In- stanz hätte vorgebracht werden können (BGH, Beschluss vom 26. Juni 2008 - V ZR 225/07, juris Rn. 6; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292 Rn. 16). Denn diese Bestimmung soll verhindern, dass Prozesspar- teien gezwungen werden, in der ersten Instanz vorsorglich auch solche An- griffs- und Verteidigungsmittel vorzutragen, die vom Standpunkt des erstin- stanzlichen Gerichts unerheblich sind (vgl. BT-Drucks. 14/4722, S. 101; BGH, Urteile vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, WM 2004, 2213 unter II 2 a; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO; Beschluss vom 26. Juni 2008 - V ZR 225/07, aaO; jeweils mwN). Das Berufungsgericht durfte daher unter dem Blickwinkel des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO das erstmalige Bestreiten eines Eigenbe- darfs in der Berufungsinstanz nicht im Hinblick auf eine früher mögliche Gel- tendmachung dieses Verteidigungsmittels zurückweisen. (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert eine Be- rücksichtigung des neuen Verteidigungsmittels nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO auch nicht aus anderen Gründen. Zwar kommt der Zulassungsgrund des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nur dann zum Tragen, wenn der von dem neuen Vorbringen betroffene Gesichtspunkt in erster Instanz entweder von allen Ver- fahrensbeteiligten übersehen worden ist oder wenn das erstinstanzliche Gericht ihn für unerheblich gehalten hat. Damit findet die genannte Vorschrift nur unter der ungeschriebenen Voraussetzung Anwendung, dass die Rechtsansicht des Gerichts den erstinstanzlichen Sachvortrag der Partei beeinflusst hat und da- 18 19 - 10 - her, ohne dass deswegen ein Verfahrensfehler gegeben wäre, (mit-)ursächlich dafür geworden ist, dass sich Parteivorbringen in das Berufungsverfahren ver- lagert (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, aaO; vom 23. September 2004 - VII ZR 173/03, NJW-RR 2005, 167 unter III 2 b aa; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO Rn. 17 mwN; Beschluss vom 22. Febru- ar 2007 - III ZR 114/06, NJW-RR 2007, 774 Rn. 7; Senatsurteil vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 212/08, NJW 2011, 3361 Rn. 27). Diese Voraussetzung ist jedoch (schon) dann erfüllt, wenn das Gericht des ersten Rechtszugs die Partei durch seine Prozessleitung oder seine er- kennbare rechtliche Beurteilung des Streitverhältnisses davon abgehalten hat, zu bestimmten Gesichtspunkten (weiter) vorzutragen (BGH, Urteile vom 19. Februar 2004 - III ZR 147/03, aaO mwN; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO Rn. 18). Das kann auf unterschiedliche Weise geschehen. So kann das Gericht eine Partei etwa durch die Erteilung von Hinweisen veranlassen, in erster Instanz von weiterem Vorbringen abzusehen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2004 - VII ZR 173/03, aaO). Das erstinstanzliche Gericht kann aber auch durch das Unterlassen von Hinweisen den Eindruck erwecken, der bisherige Parteivortrag sei ausreichend (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 2004 - VII ZR 180/03, NJW-RR 2005, 213 unter B II; vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, aaO Rn. 20 f.; Beschluss vom 22. Februar 2007 - III ZR 114/06, aaO Rn. 6 ff.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht daher im Streitfall der Be- rücksichtigung des in Rede stehenden neuen Vorbringens nicht entgegen, dass für die Widerbeklagten zum Zeitpunkt ihrer Erwiderung auf die Widerklage noch nicht erkennbar war, welchen Rechtsstandpunkt das erstinstanzliche Gericht einnehmen würde. Der Verfahrensablauf zeigt, dass sie auf die vom Beru- fungsgericht vermissten Ausführungen zur Begründetheit der Widerklage des- 20 21 - 11 - wegen verzichtet haben, weil sich das erstinstanzliche Gericht ihrer Rechtsan- sicht angeschlossen hat. Die Widerbeklagten haben in ihrer Erwiderung auf die Widerklage ausdrücklich um die Erteilung eines gerichtlichen Hinweises gebe- ten, falls das Amtsgericht die Frage der Zulässigkeit der Widerklage abwei- chend beurteilen sollte. Ein solcher Hinweis ist jedoch unterblieben, weil sich das Gericht des ersten Rechtszugs der rechtlichen Beurteilung der Widerbe- klagten angeschlossen und damit die Frage der Wirksamkeit der Kündigung für unerheblich erachtet hat. In Anbetracht dieser Verfahrensumstände mussten die Widerbeklagten ihre Prozessführung nicht auf das Vorliegen eines Kündi- gungsgrunds ausrichten, sondern durften darauf vertrauen, dass das Amtsge- richt die auf künftige Räumung und Herausgabe gerichtete Widerklage als un- zulässig abweisen werde. In zweiter Instanz hat sich die rechtliche Sicht der Dinge verändert. Das Berufungsgericht hat die Zulässigkeit der - zwischenzeitlich auf sofortige Räumung und Herausgabe umgestellten - Wi- derklage bejaht, so dass das Vorliegen eines Eigenbedarfs nun erstmals ent- scheidungserhebliche Bedeutung gewonnen hat. Damit liegt eine Fallkonstella- tion vor, in der nach der gesetzgeberischen Zielsetzung den Parteien nicht die Möglichkeit abgeschnitten sein soll, auf eine abweichende rechtliche Beurtei- lung in der Berufungsinstanz mit nunmehr erforderlich gewordenen neuen An- griffs- und Verteidigungsmitteln zu reagieren (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4722, aaO). Da das Bestreiten eines Eigenbedarfs des Beklagten somit schon nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO im Berufungsverfahren zu berücksichtigen ist, kann offen bleiben, ob sich die auf künftige Räumung und Herausgabe in An- spruch genommenen Widerbeklagten auf den Einwand der Unzulässigkeit die- ses Begehrens beschränken durften, ohne sich dem Vorwurf der Verletzung ihrer Prozessförderungspflicht und damit der Nachlässigkeit im Sinne von § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO auszusetzen. 22 - 12 - 3. Ohne Erfolg bleibt dagegen die Rüge der Revision, das Berufungsge- richt habe sich verfahrensfehlerhaft nicht mit dem von seinem Standpunkt aus entscheidungserheblich gewordenen Gesichtspunkt einer möglichen Verletzung der Anbietpflicht (§ 242 BGB) durch den Beklagten befasst. a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will; andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung rechtsmissbräuchlich und unwirksam (Senatsurteile vom 13. Okto- ber 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 11 f.; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, 3, und VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 unter II 1, 2). b) Diese Voraussetzungen sind bereits nach dem - gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 3 ZPO im Berufungsverfahren berücksichtigungsfähigen - Vortrag der Widerbeklagten nicht erfüllt. Danach haben sie zwar erst am 3. August 2008 und damit nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils erfah- ren, dass ein anderer Mieter sein Mietverhältnis über im dritten Obergeschoss desselben Hauses gelegene und als Osteopathie-Praxis genutzte Räume (3,5 Zimmer mit einer Fläche von 114 m2) vor Ablauf ihrer Kündigungsfrist (31. Au- gust 2010) gekündigt gehabt habe und bei Stellung eines Nachmieters zum sofortigen Auszug bereit gewesen sei. Dem lässt sich eine Verletzung der An- bietpflicht indessen nicht entnehmen. Denn die frei werdenden Räumlichkeiten sind nicht als Wohnung, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt worden. Auch das Vorbringen der Widerbeklagten, im ersten Obergeschoss des Anwesens sei nach Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz eine 23 24 25 26 - 13 - gewerblich genutzte Einheit mit einer Fläche von 124 m2 frei geworden, ist nicht geeignet, eine Pflichtverletzung des Beklagten zu begründen. Die Widerbeklag- ten haben schon nicht vorgetragen, dass die Räumlichkeiten vor Ablauf ihrer Kündigungsfrist zur Weitervermietung zur Verfügung standen. Zudem hat der Beklagte unwiderlegt vorgebracht, dass er diese aus seiner Sicht zu Wohnzwe- cken nicht geeigneten Räumlichkeiten nach ihrem Freiwerden erneut zu ge- werblichen Zwecken vermietet habe. III. Das Berufungsurteil kann nach alledem im Umfang der Aufhebung kei- nen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine verfahrensfehlerfreien Feststellungen zum Bestehen des von den Wider- beklagten bestrittenen Eigenbedarfs getroffen hat. Er ist daher im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 02.06.2010 - 6 C 83/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.05.2011 - 63 S 373/10 - 27

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 379/12 Verkündet am: 10. April 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 1, 4 Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zah- lungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortfüh- rung von BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363). BGH, Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 379/12 - OLG Karlsruhe LG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. April 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 4. April 2012 wird zurück- gewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger nimmt die Beklagte aus einer Bürgschaft in Anspruch. Der Bruder der Beklagten hatte vom Kläger mit Vertrag vom 30. April 2005 eine Wohnung in M. angemietet. Die Miete belief sich auf monat- lich 350 € sowie 95 € Nebenkostenvorauszahlungen. Nachdem die Mieten für die Monate Juli und August 2007 nicht gezahlt worden waren, drohte der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses an. Auf Bitten der Beklagten war er jedoch bereit, von der Kündigung Abstand zu nehmen und die Rückstände dem Kauti- onssparbuch zu entnehmen, sofern ihm eine andere Sicherheit gestellt würde. Am 11. September 2007 unterzeichnete die Beklagte in der Bank, in die sie und der Kläger sich zur Auflösung des Mietkautionssparbuchs begeben hatten, eine vom Kläger verfasste Bürgschaftserklärung. Darin heißt es: 1 2 - 3 - "Hiermit verbürge ich mich für die Mietzahlungen des Hr. V. in der Wohnung Nr. , M. gegenüber dem Vermieter, Hr. B. . Die Bürgschaft endet automatisch bei vollständiger Begleichung aller Mieten und Mietnebenkosten zum Ende des Mietverhältnisses." In der Folgezeit blieb der Bruder der Beklagten die Mieten für die Monate Oktober bis November 2007 sowie ab Oktober 2008 schuldig. Der Kläger kün- digte das Mietverhältnis deshalb im Juni 2009 fristlos und erhob Räumungs- und Zahlungsklage. Der Bruder der Beklagten wurde zur Räumung und zur Zahlung von 6.499,82 € nebst Zinsen verurteilt. Der Kläger hat Zahlung der Urteilssumme sowie der darin nicht enthalte- nen Mieten für die Monate August und September 2009 begehrt, insgesamt 7.389,82 € nebst Zinsen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten, mit der sie bezüglich einer 1.050 € nebst Zinsen übersteigenden Forderung Klageabweisung begehrt hat, zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren in diesem Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte hafte dem Kläger aus der Bürgschaft für sämtliche von ihm geltend gemachten Ansprüche aus dem Mietverhältnis mit ihrem Bruder. Die 3 4 5 6 7 - 4 - Bürgschaftserklärung enthalte keine zeitliche oder betragsmäßige Begrenzung. Zudem sei das Ende der Vertragsbeziehung aus der Bürgschaft auf den Zeit- punkt festgelegt, zu dem alle Mieten und Mietnebenkosten zum Ende des Miet- verhältnisses beglichen seien. Aus der maßgeblichen objektiven Empfänger- sicht sei die Bürgschaftsurkunde daher dahin zu verstehen, dass sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis einschließlich einer etwaigen Nutzungs- entschädigung nach § 546 BGB von der Bürgschaft umfasst seien. Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass die Bürgschaft ohne Kautionsabrede und damit rechtsgrundlos geleistet sei. Die Bürgschaft sei auch nicht deshalb unwirksam, weil sie entgegen § 551 Abs. 4 BGB drei Mo- natsmieten übersteige. Diese Vorschrift sei entsprechend ihrem Sinn und Zweck einschränkend auszulegen. § 551 Abs. 1 BGB verfolge den Zweck, den Mieter unter Anerkennung des Sicherheitsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen zu bewahren und Erschwerungen für den Abschluss neuer Mietverträge entgegenzuwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen könnten. Vom Schutzzweck des § 551 Abs. 1 BGB werde allerdings der Fall nicht erfasst, dass ein Dritter unaufgefordert dem Vermieter eine Bürgschaft zusage und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages komme; jedenfalls gelte dies dann, wenn die Bürgschaft erkenn- bar nicht mit besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sei. Ein weiterer nicht vom Schutzzweck des § 551 Abs. 1 BGB erfasster Fall sei gegeben, wenn - wie hier - der Vermieter von einer sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs absehe, weil die in Form eines Sparguthabens gewährte Kaution für die Rückstände verwendet werde und er auf sein Verlangen hin von einem Dritten eine Bürgschaft erhalte, die alle For- derungen auf Miete und Nebenkosten bis zum Ende des Mietverhältnisses si- chere. Die über drei Monatsmieten hinausgehende Bürgschaft stelle jedenfalls 8 9 - 5 - dann keine übermäßige Belastung des Mieters dar, wenn es sich - wie hier - um eine unentgeltlich gewährte Bürgschaft handele. Er müsse dem Bürgen zwar die Aufwendungen ersetzen, die diesem im Falle der Inanspruchnahme durch den Vermieter entstünden. Dabei handele es sich aber nicht um zusätzliche Verbindlichkeiten, denn der Mieter müsse dem Bürgen in diesem Falle nur das ersetzen, was er ohnehin dem Vermieter geschuldet habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht entschieden, dass die Beklagte für die Mietschulden ihres Bruders aus § 765 Abs. 1 BGB haftet, weil sie in der Ur- kunde vom 11. September 2007 wirksam die Bürgschaft für sämtliche Mietfor- derungen und Nutzungsentschädigungen bis zur Beendigung des Mietverhält- nisses beziehungsweise bis zum Auszug ihres Bruders übernommen hat. 1. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Bürgschaft nicht dahin auszulegen, dass sie sich auf einen Betrag von drei Monatsmieten beschränkt. Das Berufungsgericht hat die Bürgschaftserklärung rechtsfehlerfrei dahin aus- gelegt, dass sie keine zeitliche oder betragsmäßige Begrenzung enthält. Soweit die Revision aus dem Umstand, dass die Bürgschaft die ursprüngliche Sicher- heit ersetzen sollte, den Schluss ziehen will, dass die Höhe der Bürgschaft des- halb ungeachtet des Wortlauts auf den ursprünglich auf dem Kautionssparbuch vorhandenen Betrag begrenzt sei, setzt sie lediglich ihre eigene Auslegung an die Stelle der Auslegung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich un- beachtlich. 10 11 12 - 6 - 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Bürgschaft auch nicht wegen eines Verstoßes gegen § 551 Abs. 4 BGB insoweit unwirksam, als sie den Betrag von drei Monatsmieten übersteigt. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass § 551 Abs. 1, 4 BGB entsprechend seinem Schutzzweck einschränkend dahin auszulegen ist, dass er keine Anwendung auf eine Si- cherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer dro- henden Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, dient die in § 551 Abs. 1 BGB enthaltene Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten - bei An- erkennung des grundsätzlichen Sicherungsbedürfnisses des Vermieters - dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen. Insbesondere soll damit Er- schwerungen für den Abschluss eines Mietvertrages entgegengewirkt werden, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können (vgl. BT - Drucks. 9/2079 S. 10 zu § 550b Abs. 1 Satz 1 BGB aF, der Vorgängervorschrift zu § 551 Abs. 1 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ist dieser Schutzzweck nicht betroffen, wenn Eltern für ihre Kinder - anstelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus dem Ver- mieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen; in einem solchen Fall steht die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksa- men Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen (BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363). Ähnlich verhält es sich bei einer Sicherheit, die - wie hier - im laufenden Mietverhältnis zur Abwendung einer drohenden Kündigung des Vermieters we- gen Zahlungsverzugs gewährt wird. Ein unabdingbares Verbot, in dieser Situa- tion eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, würde in erster Linie den Mieter benachteiligen, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte und die fristlose Kündigung 13 14 15 - 7 - des Mietverhältnisses wegen des eingetretenen Zahlungsverzuges die Folge wäre; die dem Schutz des Mieters dienende Begrenzung der Mietsicherheit würde damit in ihr Gegenteil verkehrt. Auf eine Kaution, mit der eine drohende Zahlungsverzugskündigung des Vermieters abgewendet werden soll, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB deshalb generell keine Anwendung (LG Kiel, NJW-RR 1991, 1291; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl., § 551 Rn. 3; Blank/Börsting- haus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 33; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III 174; aA Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 551 Rn. 4 und 9); darauf, ob der Bürge eine derartige Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Ver- mieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt hat, kommt es nicht an. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: LG Mannheim, Entscheidung vom 23.09.2011 - 8 O 105/10 - OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 04.04.2012 - 15 U 138/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 98/10 Verkündet am: 13. Oktober 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 3 Satz 3 Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - LG Kleve AG Rheinberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 25. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von den Klägern ab März 2007 auf einem Gutshof eine Wohnung zu einer Miete von monatlich 1.000 € zuzüglich Nebenkosten sowie mit einem weiteren Vertrag sechs Pferdeboxen nebst angrenzendem Weideland gemietet. Beide Verträge sollten voneinander abhängig sein. 1 Die Mietverträge enthalten unter anderem folgende Regelungen: 2 - 3 - "§ 2 Mietdauer Der Mietvertrag beginnt am: 01.03.2007 1. □ Er läuft auf unbestimmte Zeit. 2. x Nur für Wohnraummietverträge (Kündigungsausschluss) Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 10 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von 10 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unbe- rührt. *2 x 5 Jahre Option auf Verlängerung des Mietver- trages. 3. □ Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB (Höchstdauer unbeschränkt) Der Mietvertrag läuft auf die Dauer von ...Jahren und endet somit am ..." 3 Ferner heißt es unter § 4 Nr. 2 der Mietverträge: "Die Miete bleibt unverändert für die Dauer der fest vereinbarten Mietzeit (s. § 2 Ziff. 2 bzw. 3 des Vertrages)." In § 6 Nr. 2 des Mietvertrags über die Wohnung ist zur Mietkaution bestimmt: 4 "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautions- konto - Übergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonati- ger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Mo- natsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete. ..." - 4 - 5 Beim Einzug entrichteten die Beklagten - von den Klägern zunächst un- beanstandet - die Kaution nicht. Mit Schreiben vom 16. April 2008 forderten die Kläger die Beklagten zur Zahlung der Kaution auf. Diese baten um Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle, und kün- digten an, auf dieses Konto die Kaution unverzüglich anzuweisen. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ihnen die Mietsicherheit nach § 551 Abs. 2, 3 BGB in bar zu überlassen sei und ein Mietkautionskonto deshalb nicht vorab mitgeteilt werden müsse. Mit Schreiben vom 4. Juni 2008 erklärten die Kläger die fristlose, hilfs- weise die ordentliche Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Zur Begrün- dung beriefen sie sich unter anderem darauf, dass die Beklagten die Kaution für die Wohnung nicht gezahlt hätten; daneben machten sie vorsorglich Eigenbe- darf für ihre Tochter geltend. In der Folgezeit sprachen die Kläger wegen be- haupteter Vertragsverletzungen der Beklagten wiederholt die fristlose Kündi- gung des Mietvertrags aus. 6 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Zahlung vorgerichtlicher An- waltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und dem Begehren der Kläger entsprochen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wie- derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 7 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 - 5 - I. 9 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Das Räumungsverlangen der Kläger sei begründet, weil die auf Nicht- zahlung der Kaution gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses das Mietverhältnis beendet habe. Die Beklagten hätten ihre Pflichten aus dem Miet- vertrag durch die unterbliebene Zahlung der Kaution schuldhaft nicht unerheb- lich verletzt. Die formularvertragliche Abrede in § 6 des Mietvertrags sei dahin auszulegen, dass die Beklagten die Kaution entweder in bar zu entrichten oder ein von ihnen selbst eingerichtetes Mietkautionskonto - etwa ein Sparbuch mit der eingezahlten Kaution - zu "übergeben" hätten. Ein Verständnis dahin, dass die Kläger verpflichtet seien, vor der Kautionsleistung der Mieter ein von ihrem eigenen Vermögen getrenntes Kautionskonto zu schaffen, komme nicht in Be- tracht; dagegen spreche schon die Formulierung "Übergabe bei Einzug". 10 Eine Pflichtverletzung sei auch nicht im Hinblick auf ein Zurückbehal- tungsrecht der Beklagten zu verneinen. Der Mieter habe mangels abweichender und auch hier nicht vorliegender Vereinbarung keinen Anspruch darauf, dass ihm sogleich ein insolvenzfestes Konto benannt werde, auf das er die Kaution überweisen könne. Vielmehr könne er erst nach Erbringung der Kaution einen Nachweis über ihre insolvenzfeste Anlage durch den Vermieter verlangen. 11 Die ordentliche Kündigung wegen der unterbliebenen Kautionszahlung sei auch nicht wegen eines vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses unwirksam. Zwar sei in § 2 des Mietvertrags ausdrücklich von einem Kündi- gungsausschluss die Rede. Nach den Aussagen der Zeugen L. und W. und der in das Vertragsformular eingefügten Verlängerungsoption sei aber davon auszugehen, dass die Parteien individualvertraglich einen Zeitmiet- 12 - 6 - vertrag vereinbart hätten. Dieser verstoße gegen § 575 Abs. 1 BGB und stehe deshalb einer ordentlichen Kündigung ebenfalls nicht entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 BGB nicht bejaht werden. Die Kündigung der Kläger wegen Nichtzahlung der Kaution ist unwirksam, denn den Beklagten fällt insoweit eine Vertragsverlet- zung nicht zur Last, weil sie die Leistung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen durften. Darüber hinaus war den Klägern eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags schon deshalb ver- wehrt, weil die Parteien einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren wirksam vereinbart haben. 13 1. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien allerdings in § 6 Nr. 2 Satz 1 des Vertrags wirksam die Erbringung einer Kaution von 2.000 € vereinbart. Dem steht nicht entgegen, dass der Vereinbarung der ent- sprechenden Sicherheitsleistung nach einem Gedankenstrich der Zusatz "Übergabe bei Einzug" beigefügt ist. Dieser Zusatz suggeriert zwar - isoliert be- trachtet -, dass die Kaution entgegen der dem Mieter gemäß § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB zustehenden Ratenzahlungsbefugnis vollständig bei Einzug zu erbringen sei; am Ende der Kautionsregelung wird den Beklagten die Möglich- keit einer Ratenzahlung jedoch ausdrücklich eingeräumt. Selbst wenn man gleichwohl in dem Zusatz "Übergabe bei Einzug" einen Verstoß gegen § 551 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB und eine zur Unwirksamkeit führende unangemes- sene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) der Beklagten sähe, 14 - 7 - hätte das nicht die Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt zur Fol- ge. Es handelt sich vielmehr um eine bloße Fälligkeitsklausel, bei deren Wegfall eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung über eine Kaution von 2.000 € verbleibt (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NZM 2003, 754 unter II 2). 2. Die Beklagten durften die Zahlung der Kaution von der Benennung ei- nes insolvenzfesten Kontos abhängig machen und haben deshalb ihre vertrag- liche Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. 15 Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlasse- ne Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Hiervon geht auch das Berufungs- gericht zutreffend aus. Eine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Kautionssumme nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, enthält die Vorschrift allerdings nicht. 16 a) Der Wortlaut des Gesetzes, wonach der Vermieter eine ihm als Si- cherheit "überlassene Geldsumme" anzulegen hat, spricht zwar eher für die vom Berufungsgericht und teilweise auch in der Rechtsprechung der Instanzge- richte und in der Literatur vertretene Meinung, die Verpflichtung zur insolvenz- festen Anlage der Kaution treffe den Vermieter erst nach Erhalt der entspre- chenden Geldsumme in bar oder durch Überweisung auf sein Konto (LG Berlin, WuM 1988, 266; v. Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 791). 17 b) Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist jedoch der Gegenmei- nung der Vorzug zu geben, die dem Mieter zugesteht, die Kaution von vornher- ein nur in der Weise zu erbringen, dass sie vom Vermögen des Vermieters ge- trennt und deshalb vor dem Zugriff von dessen Gläubigern umfassend ge- 18 - 8 - schützt ist (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 551 Rn. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 BGB Rn. 77; Derleder WuM 1986, 39, 42 f.). In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mün- delgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschlie- ßen (BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter die- sen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Der Mieter müsste dann im Interesse seiner eigenen Absicherung nachträglich einen Nachweis der geset- zeskonformen Anlage der Kaution verlangen und seinen dahin gehenden An- spruch gegebenenfalls durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an der laufenden Miete (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 10) oder durch Klageerhebung durchsetzen. Für einen solchen "Umweg" gibt es keinen sachlichen Grund. Der Vermieter wird dadurch, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen sogleich ein insolvenzfestes Konto für die Zahlung der Kaution benennen muss, nicht unangemessen belastet, denn er muss dieses Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen. Dem steht auch nicht entgegen, dass § 551 BGB die Erbringung der Sicherheit auch in der Weise erlaubt, dass der Mieter selbst ein Konto eröffnet, auf das er die Kaution einzahlt und das er anschließend an den Vermieter verpfändet oder zur Sicherheit an ihn abtritt. Zwar könnte der Mieter auf diese Weise - ohne Mitwirkung des Vermieters - erreichen, dass die Kaution von Beginn an vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Die Anlage der ihm vom Mieter überlassenen Kaution durch den Vermieter ist aber 19 - 9 - der typische und in der Praxis häufigste Fall, von dem die Parteien regelmäßig ausgehen. Der Mieter muss sich deshalb - soweit nicht im Einzelfall besondere Abreden getroffen sind - nicht darauf verweisen lassen, selbst ein Mietkautions- konto einzurichten; er darf vielmehr die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen. Eine Vereinbarung, dass die Beklagten selbst ein Mietkautionskonto ein- zurichten hatten, haben die Parteien hier nicht getroffen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts lässt sich der formularvertraglichen Abrede in § 6 des Mietvertrags ("Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe bei Einzug") aus der Sicht eines verständigen Erklärungsempfän- gers nicht entnehmen, dass der Mieter bei Einzug entweder den Kautionsbetrag in bar oder ein Sparbuch mit einem entsprechenden Guthaben übergeben muss, die gängigste Zahlungsform - die Überweisung der Kautionssumme auf ein Konto des Vermieters - hingegen ausgeschlossen sein soll. Dabei bedarf es auch hier keiner Entscheidung, ob der Zusatz "Übergabe bei Einzug in bar" we- gen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wie die Revi- sion meint. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die betreffende vertragliche Regelung unklar, weil gleichzeitig Aspekte zweier unterschiedlicher Möglichkeiten der Kautionszahlung aufgenommen wurden, die nicht sinnvoll nebeneinander bestehen können. Zumindest ist die Auslegung möglich, dass sich der Regelungsgehalt von § 6 Abs. 2 des Mietvertrags darin erschöpft, dass die Kaution in Form einer Geldsumme (also nicht durch Bürgschaft) bis zum Einzugstermin bzw. in drei Raten ab diesem Zeitpunkt zu erbringen ist; diese - für die Beklagten günstigere - Auslegung ist daher jedenfalls gemäß § 305c Abs. 2 BGB zugrunde zu legen. 20 - 10 - 21 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner die Auslegung des Beru- fungsgerichts, § 2 des Mietvertrags stehe der ordentlichen Kündigung der Klä- ger vom 4. Juni 2008 nicht entgegen. Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme, insbesondere der Vernehmung der Zeugen L. und W. , davon aus, dass die Parteien in diesem Punkt eine individualvertragliche Regelung getroffen haben; einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Die weitere Aus- legung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten in § 2 des Mietvertrags kei- nen Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, sondern einen (unwirk- samen) Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist jedoch von Rechtsfehlern beein- flusst. 22 Die Auslegung einzelvertraglicher Regelungen kann durch das Revisi- onsgericht insoweit nachgeprüft werden, als gesetzliche Auslegungsregeln, an- erkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfah- rensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr., z.B. BGH, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 unter III 2 a). Zu den anerkannten Ausle- gungsgrundsätzen gehört die Berücksichtigung der Interessenlage der Ver- tragspartner. 23 Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung läuft darauf hin- aus, dass das von den Parteien mit einer zehnjährigen Vertragslaufzeit ange- strebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung nicht erreicht wird, weil der Vertrag dann - mangels eines wirksamen Befristungsgrundes - gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten würde und von beiden Parteien alsbald mit nur dreimonatiger Frist (§ 573c Abs. 1 BGB) gekündigt werden könnte. Damit verletzt das Berufungsgericht die Ausle- gungsregel, dass die Parteien im Zweifel dasjenige wollen, was nach den Maß- 24 - 11 - stäben der Rechtsordnung wirksam ist und der wohlverstandenen Interessenla- ge der Parteien entspricht (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1998 - XII ZR 170/96, BGHZ 140, 175, 180; vom 13. Oktober 2000 - V ZR 451/98, NJW-RR 2001, 217 unter II 3 a). Da neuer Sachvortrag nicht zu erwarten ist und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind, kann der Senat die Vertragsbestimmungen selbst ausle- gen. Schon nach dem Wortlaut der Vertragsbestimmung haben die Parteien keinen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB vereinbart, sondern (lediglich) für einen festgelegten Zeitraum die ordentliche Kündigung ausgeschlossen; damit konnte das von ihnen erstrebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung auch verwirklicht werden. Denn ein beiderseitiger Kündigungsausschluss kann im Wege einer Formularklausel für die Dauer von bis zu vier Jahren (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 2 d), im Wege einer Individualvereinbarung auch für einen noch längeren Zeitraum vereinbart wer- den (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II - bezüglich eines einseitigen Kündigungsausschlusses des Mieters für die Dauer von fünf Jahren). Dies ist - entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts - auch keine unzulässige Umgehung von § 575 Abs. 4 BGB. Denn die Neuregelung des Zeitmietvertrages in § 575 BGB durch das Mietrechtsreform- gesetz sollte lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO unter II 2). Der Umstand, dass der von den Parteien vereinbarten Verlängerungsoption nur bei einem Zeitmietvertrag eine Bedeu- tung zukommt, steht angesichts der dargelegten Interessenlage der Parteien der Annahme eines Vertrages auf unbestimmte Zeit mit vereinbartem Kündi- 25 - 12 - gungsausschluss ebenso wenig entgegen wie die Verwendung der Formulie- rung "fest vereinbarte Mietzeit" in § 4 Nr. 2 des Mietvertrags. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei- dung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm vertrete- nen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu den weiteren von den Klägern ausgesprochenen (fristlosen) Kündigungen getroffen hat. 26 Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Rheinberg, Entscheidung vom 20.07.2009 - 12 C 498/08 - LG Kleve, Entscheidung vom 25.03.2010 - 6 S 129/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 129/09 Verkündet am: 13. Juli 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556b Abs. 1 Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungs- pflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklau- seln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Ab- grenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154). BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 wird, soweit sie die Kündi- gung vom 27. Februar 2008 zum Gegenstand hat, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird sie zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine Wohnung in einem in Berlin gelegenen Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni 2005 gewährte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ab 1. Juli 2005 eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon 5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den unge- stalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen. 1 - 3 - 2 Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinba- rung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatli- che Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Zif- fer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt. Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des Klägers die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet einge- gangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch), am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen) und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag). Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006 die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des Klägers erneut zu spät. Außerdem hatten die Beklagten im Jahr 2006 stets nur eine reduzierte Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März 597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils 597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007. 3 Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im 4 - 4 - Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit An- waltsschriftsatz vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordent- liche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resul- tierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ur- sprünglich verlangten Betriebskostenvorschüsse, nicht aber den um 59,18 € erhöhten Betrag bezahlten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh- ren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: 7 Der Kläger habe nach § 546 BGB keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kün- digung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom 26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Weder hätten sich die 8 - 5 - Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x 687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Ter- minen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden. Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 BGB als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand, der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB für eine fristlose Kün- digung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtver- letzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen und zu einer ordentli- chen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die ge- schuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der noch nicht abgeschlossenen Hofgestaltung um 5 % und zusätzlich im Zeitraum von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der Fassadeneinrüs- tung um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen Mängel im Hofbereich fort. 9 Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten keinen hin- reichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktli- chen Zahlungen der Beklagten komme aber angesichts der besonderen Um- stände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Ab- mahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend - nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsver- 10 - 6 - halten der Beklagten begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 11 Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zah- lungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober 2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem Zeitpunkt fällige Miete nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember 2006 erfolgte Zahlung der Dezembermiete sei rechtzeitig am dritten Werktag bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die Beklagten sieben be- ziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 € erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu be- rücksichtigen, dass die Beklagten nach der Abmahnung über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zu- dem hätten die Beklagten auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des Klägers geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ers- ten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten Be- triebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet gewesen seien und daher mit künftigen Mietforderungen verrechnet würden. Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der durch die im Zeitraum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monat- liche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtferti- ge keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Den Beklagten sei an dem 12 - 7 - Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die An- lass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korri- giert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforde- rung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den Beklag- ten ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumin- dest hätten die Beklagten aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schrift- wechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 € erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 13 I. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni 2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat. 14 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 53/09, WuM 2010, 669, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig 15 - 8 - aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteile vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschrän- kung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010, jeweils aaO). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berück- sichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde - neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Miet- rückstand. 16 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1, insoweit nicht in BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13). Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsan- 17 - 9 - spruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13 m.w.N.). II. Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revi- sion zulässig, jedoch unbegründet. 18 Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmä- ßige und unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten stelle keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung. 19 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfswei- se erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlun- gen der Beklagten rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses. 20 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- 21 - 10 - erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdau- ernd unpünktlich oder unvollständig zahlt (Senatsurteile vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 20; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen dies- bezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hin- weg in Verzug gerät (Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senats- urteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Dem im Zeitraum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den Beklagten geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränk- ten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne Erfolg. 22 a) Die den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlos- 23 - 11 - sen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedin- gungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutref- fend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 21.12.1987 zum 01.01.1988 MV-Nr. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Verein- barung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer Kraft setzte, sondern diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Ver- tragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "fol- gende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Miet- verhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedin- gungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die Beklagten trotz Anmie- tung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Ne- benkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugs- kostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den Beklagten zugestande- nen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterli- cher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verän- dert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel in der Hofgestaltung in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlich- keiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangrei- 24 - 12 - chen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch von den Beklagten bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt, dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des Minderungsrechts aus- drücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536b BGB, wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der Haustür keine Anwendung. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der Beklagten im Jahr 2006 auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Beru- fungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 beho- ben worden wären. 25 aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Ver- stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des Klägers unberücksichtigt ge- lassen, wonach die Hofgestaltung bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abge- schlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsge- mäßen Gebrauchs im Jahr 2006 nicht eingetreten und zudem ein Minderungs- recht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der Senat hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab. 26 - 13 - 27 bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Beendigung der Hofgestaltungsarbeiten ge- troffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehal- ten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien. Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für das gesamte Jahr 2006 eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, ob- wohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006 nur für den Zeitraum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofar- beiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den Zeitraum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn die Minderungsberechtigung der Beklagten in dieser Zeitspanne entfiele, führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der Beklagten einen - unter II 2 d noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Haus- verwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sind. Auf die in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Beru- fungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere Minderungsgründe nicht berücksich- tigt habe, kommt es daher nicht an. c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüs- tung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser Zeit zwar nicht aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536 28 - 14 - Abs. 1 BGB um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsge- richts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revi- sion nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die Beklagten ihr gesetzliches Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB verloren hätten. Für einen Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536b BGB wäre er- forderlich, dass die Beklagten schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis der mit den angekündigten Einrüstarbeiten verbundenen Mängel der Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 114/77, NJW 1979, 713, unter II 2 c). 29 Ein Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die der Vermieter - wie hier - bereits kennt (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 536c Rdnr. 10 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536c Rdnr. 1). 30 d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungs- gericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der Senat errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzü- ge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete (687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminde- rungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind, 31 - 15 - keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. 32 3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts, die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten rechtfertige weder für sich be- trachtet noch in Verbindung mit dem im Jahr 2006 aufgelaufenen Mietrückstand eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Der Kläger mahnte die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung seines bisherigen Verhaltens zu geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, Tz. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden, muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mie- ter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungs- weise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (Senatsurteil, aaO, Tz. 15). Daher kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das Zahlungsverhalten der Beklagten nach dem Zugang der Abmahnung geeignet ist, das Vertrauen des Klägers in eine pünktliche Zahlungsweise der Beklagten wiederherzustellen (Senatsurteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491, Tz. 20). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. 33 b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat bei der Beurteilung, ob die Beklagten nach Abmahnung wieder zu einer pünktli- chen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungs- 34 - 16 - gericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenver- stoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Don- nerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Okto- ber 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist, zu welchem Zeitpunkt das an die Beklagten gerichtete Abmahnschreiben die- sen zuging. Die Parteien haben weder den Zeitpunkt der Absendung dieses Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert. c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die Beklagten ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der Revision auch für die Zahlung der Dezembermiete. 35 Die Parteien haben in Ziffer 3 des Mietvertrages vom 23. Januar 2006 vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisi- onserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisi- onsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrun- de gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Zeitpunkt der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 BGB für die Recht- zeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Ge- richtshofs der Europäischen Union (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - Rs. C- 36 - 17 - 306/06, NJW 2008, 1935, Rdnr. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/Deutsche Tele- kom AG) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 BGB dahin er- fordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so etwa Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rdnr. 5). Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der am 1. September 2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag, den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die Dezembermiete an diesem Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember 2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und der inso- weit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag. 37 aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Be- rufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der ver- wendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in glei- cher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet 38 - 18 - (vgl. hierzu etwa BT-Drs. 14/4553, S. 52 zum Entwurf des § 556b BGB), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. BGHZ 122, 256, 260 m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen vgl. etwa BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einord- net, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsge- halt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel ent- spricht. bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entspre- chenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unter- schiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. III 87; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 4; Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl., § 556b BGB Anm. 1; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Bottenberg/Kühnemund, ZMR 1999, 221, 223 f.; LG Hamburg, WuM 1981, 181, 182; LG Berlin, GE 2009, 198 - nachfolgend Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09; MM 2008, 334 - nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankge- schäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zah- lungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde. 39 Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zu- sammenhang als Werktag an (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 556b, Rdnr. 4; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 5; Staudinger/ 40 - 19 - Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 14; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 6; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6 (anders für den auf das Frist- ende fallenden Sonnabend); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Elzer/Riecke/Schmid, Mietrechtskommentar, § 556b BGB Rdnr. 6; Meist, ZMR 1999, 801, 802; LG München I, WuM 1995, 103, 104; LG Wuppertal, WuM 1993, 450). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werk- tage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar. cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer miet- vertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF) die Frist für eine ordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschie- den, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (Senatsurteil, aaO, unter II 3). Dies hat der Se- nat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Über- einstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischen- zeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevöl- kerung nicht arbeitsfrei ist (Senatsurteil, aaO). 41 - 20 - 42 Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen. (1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Rege- lung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vor- schrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausge- nommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b bb). 43 (2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechen- der mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen blei- ben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräum- ten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergege- ben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist. 44 - 21 - 45 Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 einge- führten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553, aaO, S. 52) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleis- tungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht einge- räumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drs. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat da- mit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausrei- chende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten. Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interes- se des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer sol- chen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mie- ters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Inte- ressenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichts- punkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung. 46 - 22 - 47 (3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, son- dern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vor- monats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist. Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. Au- gust 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online- Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungs- frist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenz- zeit. 48 An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeit- lich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über Zahlungsdienste im Binnenmarkt (ABl. EG Nr. L 319 S. 1) der bisher in § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB definierte Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der ent- 49 - 23 - scheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zah- lungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderli- chen Geschäftsbetrieb unterhält (BT-Drs. 16/11643, S. 107 f.; § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeit- punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Ge- schäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Ge- schäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Inte- resse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise. (4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird. 50 (5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die 51 - 24 - damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen inte- ressengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. Senatsur- teil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). d) Auch der Umstand, dass die Beklagten im Mai und im Juni 2007 zwar die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu die- sem Zeitpunkt hatten die Beklagten sechs Monate lang die Miete rechtzeitig bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zah- lungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei Betriebskostenvorauszah- lungen nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gewertet. 52 e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der Beklagten rechtfer- tigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und 53 - 25 - unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen Mietrückstands (697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.04.2008 - 15 C 377/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 63 S 403/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 301/10 Verkündet am: 14. September 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich- terin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 1. November 2010 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 4. Dezember 1979 mietete der Beklagte, der von Beruf Rechtsanwalt ist, von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehr- familienhaus gelegene Wohnung in B. . Die Klägerin erwarb das Grundstück und ist seit 1. Februar 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Ge- mäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete jeweils bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. § 8 des Mietvertrags regelt Folgendes: "Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat." 1 - 3 - Der Beklagte zahlte im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 elf Mieten verspätet. Dies beanstandete die Klägerin unter Hinwies auf die vertragliche Fälligkeitsregelung mit Schreiben vom 19. September und 24. September 2008, deren Zugang der Beklagte bestritten hat. Mit durch Gerichtsvollzieher zuge- stelltem Schreiben vom 12. Februar 2009, dem die vorangegangenen Schrei- ben in Kopie beilagen, mahnte die Klägerin den Beklagten unter wiederholter Angabe der verspäteten Zahlungseingänge ab; zusätzlich sind die verspäteten Zahlungseingänge im Zeitraum Oktober 2008 bis Februar 2009 aufgeführt. Die Miete für den Monat März 2009 ging bei der Klägerin am 10. März 2009 ein. Diese kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6. April 2009 fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin den Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Räumung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 4 - Die Klägerin habe gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Mietvertrag sei durch die Kündigung vom 6. April 2009 beendet worden. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Danach könne der Vermieter den Vertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sei. Dies könne der Fall sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz dahinge- hender Abmahnung weiter unpünktlich zahle. Ein Kündigungsgrund sei in der Regel gegeben, wenn der Mieter nachhaltig, jedenfalls dreimal innerhalb eines Jahres, die Miete nicht pünktlich zahle, deswegen abgemahnt werde und an- schließend eine weitere unpünktliche Zahlung erfolge. Diese Kriterien seien im vorliegenden Fall - in tatsächlicher Hinsicht unstreitig - erfüllt. Streit habe zwi- schen den Parteien lediglich darüber geherrscht, ob die Miete am Beginn oder Ende des jeweiligen Monats fällig gewesen sei. Nach § 4 des Mietvertrags sei eine Fälligkeit am Monatsbeginn gegeben. Die Klausel sei wirksam. Sie entfalle auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters im Hinblick auf die Aufrechnungsregelung in § 8 des Mietvertrags. Eine sogenannte Ankündi- gungsklausel - wie hier - führe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs (VIII ZR 337/06) auch in Kombination mit der Vorfälligkeitsklausel nicht zu deren Unwirksamkeit. Die im Mietvertrag getroffene Vorfälligkeitsregelung sei auch nicht durch spätere vertragliche Abrede der Parteien geändert worden. Der pauschale Vor- trag des Beklagten dazu sei bereits im ersten Rechtszug bestritten und darauf von dem Beklagten nicht konkretisiert worden. Darauf, ob der frühere Vermieter die verspäteten Zahlungen in den Jahren 2006 und 2007 hingenommen habe, komme es nicht an. 6 7 - 5 - Unter Berücksichtigung dessen, dass der Samstag für die Frist zur Zah- lung der Miete nicht als Werktag zähle, seien bis zur Abmahnung der Klägerin vom 12. Februar 2009 von Januar 2008 bis März 2009 insgesamt neun Mieten verspätet eingegangen. Dies sei als nachhaltig unpünktliche Zahlungsweise zu werten. Nach der Abmahnung habe der Beklagte die Miete für März 2009 er- neut unpünktlich gezahlt. Dies rechtfertige die fristlose Kündigung der Klägerin vom 6. April 2009. Die Abwägung der beiderseitigen Interessen führe trotz der langen Dauer des Mietverhältnisses angesichts der sich über einen langen Zeit- raum hinziehenden verspäteten Zahlungen dazu, dass der Klägerin das Fest- halten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden könne. Der Beklagte habe die unpünktliche Zahlungsweise auch zu vertreten. Er könne sich nicht darauf zurückziehen, er habe seiner Bank einen Dauerauftrag erteilt, bei dessen korrekter Ausführung die Miete jeweils pünktlich eingegangen wäre. Er habe die Zahlungen vielmehr kontrollieren müssen, da ihm Schwierig- keiten bei der korrekten Ausführung des Dauerauftrags bekannt gewesen seien. Dem sei er nicht ausreichend nachgegangen. Sein Vortrag, er habe deshalb mit einem Bankmitarbeiter gesprochen, sei zu vage geblieben. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Beklagte die Miete jeweils zum dritten Werktag des Monats zu entrichten hatte, so dass er die Mietzahlungen, die Gegenstand der fristlosen Kündigung der Klägerin sind, durchweg zu spät erbracht hat. 8 9 10 11 - 6 - Der Senat hat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden, dass eine Formularklausel, die - wie im Streitfall - abweichend von § 551 BGB aF be- stimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung ei- nen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, NJW 2011, 2201 Rn. 15). 2. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht im Streitfall in vertretbarer tatrichterlicher Würdigung die Voraussetzungen einer außeror- dentlichen Kündigung nach § 543 BGB bejaht. a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht aus. Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdi- gung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichti- gen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünkt- liche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 12 13 14 15 - 7 - 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, aaO Rn. 18 f.; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15). b) Die vorstehend genannten Voraussetzungen einer fristlosen Kündi- gung sind im Streitfall nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststel- lungen des Berufungsgerichts erfüllt. aa) Danach hat der Beklagte entgegen der vertraglichen Fälligkeitsrege- lung die Mieten im Zeitraum Januar 2008 bis März 2009 in elf Fällen verspätet gezahlt. Die Abmahnung dieses vertragswidrigen Verhaltens durch das Schrei- ben der Klägerin vom 12. Februar 2009 hatte keinen Erfolg, denn der Beklagte zahlte auch die Miete für März 2009 erneut verspätet. bb) Entgegen der Auffassung der Revision trifft den Beklagten an der vertragswidrig verspäteten Mietzahlung für den Monat März 2009 auch ein Ver- schulden. Denn nach seinem eigenen Vortrag war dem Beklagten bekannt, dass der von ihm im Herbst 2008 eingerichtete, erstmals im November 2008 auszuführende Dauerauftrag die vertragsgerechte Mietzahlung in der Folgezeit in keinem einzigen Monat gewährleistete, so dass er die Miete jeweils per Hand überweisen musste und die Mietzahlungen aufgrund dessen verspätet bei der Klägerin eingingen. Die sich hierauf stützende tatrichterliche Würdigung, der Beklagte habe sich bei dieser Sachlage nicht mit einem - von seinem Inhalt va- ge gebliebenen - Gespräch mit einem Bankmitarbeiter begnügen dürfen, ist re- visionsrechtlich nicht zu beanstanden. Besondere Umstände, die es dem von Berufs wegen rechtserfahrenen Beklagten über Monate hinweg unmöglich ge- macht hätten, für eine pünktliche Mietzahlung zu sorgen, sind weder vorgetra- gen noch ersichtlich. Auf die von der Revision aufgeworfene Frage, ob für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf die Vornahme der Leistungshandlung oder den Eintritt des Leistungserfolgs abzustellen ist, kommt es mithin nicht an. 16 17 18 - 8 - cc) Vergeblich wendet sich die Revision schließlich gegen die vom Beru- fungsgericht getroffene Wertung, der Klägerin sei die Fortsetzung des Mietver- hältnisses wegen der trotz Abmahnung fortgesetzt unpünktlichen Zahlungswei- se des Beklagten nicht zumutbar. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit den Umstand, dass der Be- klagte nach seiner Behauptung bereits die Mietzahlungen an die Rechtsvor- gängerin der Klägerin in den Jahren 2002 bis 2007 nicht vertragsgerecht er- bracht habe, für unbeachtlich gehalten. Denn die Hinnahme der unpünktlichen Zahlungsweise durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin ist von vornherein nicht geeignet, einen Vertrauenstatbestand dafür zu begründen, dass auch die Klägerin das vertragswidrige Verhalten des Beklagten nicht beanstanden wer- de. Auch das Verhalten der Klägerin selbst vermochte ein dahingehendes Vertrauen des Beklagten nicht zu begründen. Dazu reicht es nicht aus, dass die Klägerin die zum überwiegenden Teil verspäteten Mietzahlungen für die Monate Januar 2008 bis Februar 2009 nach der Behauptung des Beklagten bis zu der Abmahnung vom 12. Februar 2009 unbeanstandet ließ. Entgegen der Auffas- sung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. Mai 2011 (VIII ZR 191/10, aaO) nichts Gegenteiliges. In dieser Entscheidung hat der Senat die Fortsetzung des Mietverhältnisses deswegen nicht für unzumutbar gehalten, weil die Vermieterin es vor der Abmahnung über viele Jahre widerspruchslos hingenommen hatte, dass die Mieterin Zahlungen abweichend von der vertrag- lichen Fälligkeitsregelung jeweils erst zur Monatsmitte leistete (Senatsurteil vom 19 20 21 - 9 - 4. Mai 2011, aaO Rn. 21 f.). Damit ist der hier zu entscheidende Fall nicht ver- gleichbar. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 15.12.2009 - 3 C 247/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.11.2010 - 67 S 42/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 191/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb, Cl, § 551 Abs. 1 aF Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB aF bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. BGB § 543 Abs. 3 Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzah- lung. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 28. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten in der Revisionsinstanz noch um Rückgabe einer Wohnung und Erstattung vorgerichtlicher Kosten. Der inzwischen verstorbene Ehemann der Beklagten hatte die streitge- genständliche Wohnung im Jahr 1983 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin gemietet; die Beklagte ist in den Mietvertrag eingetreten. Gemäß § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist die Miete bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zu zahlen. § 8 des Mietvertrags sieht vor, dass eine Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzuzeigen ist. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 9. November 2007, das der Beklagten am 12. November 2007 zuging, sprach die Klägerin eine Abmahnung aus, weil die Miete bislang im gesamten Zeitraum des laufenden Jahres jeweils erst zur Mo- natsmitte entrichtet worden war. Die Miete für November wurde am 16. Novem- ber 2007 gezahlt, die Miete für Dezember am 11. Dezember 2007. Mit Schrei- ben vom 7. Dezember 2007 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen unpünktlicher Mietzahlung. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Erstat- tung vorgerichtlicher Kosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Der Mietvertrag sei durch die Kündigung vom 7. Dezember 2007 beendet worden. Die Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Danach könne der Vermieter den Vertrag frist- los kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- 3 4 5 6 7 - 4 - seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar sei. Dies könne der Fall sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz dahingehender Abmahnung weiter unpünktlich zahle. Ein Kündigungsgrund sei in der Regel gegeben, wenn der Mieter nachhaltig, jedenfalls dreimal innerhalb eines Jahres, die Miete nicht pünktlich zahle, deswegen abgemahnt werde und anschließend eine weitere unpünktliche Zahlung erfolge. Diese Kriterien seien im vorliegen- den Fall - in tatsächlicher Hinsicht unstreitig - erfüllt. Streit habe zwischen den Parteien lediglich darüber geherrscht, ob die Miete am Beginn oder Ende des jeweiligen Monats fällig gewesen sei. Nach § 4 des Mietvertrags sei eine Fällig- keit am Monatsbeginn gegeben. Die Klausel sei wirksam. Sie entfalle auch nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters im Hinblick auf die Auf- rechnungsregelung in § 8 des Mietvertrags. Eine sogenannte Ankündigungs- klausel - wie hier - führe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 337/06) auch in Kombination mit der Vorfälligkeitsklausel nicht zu deren Unwirksamkeit. Die im Mietvertrag getroffene Vorfälligkeitsregelung sei auch nicht durch spätere vertragliche Abrede der Parteien geändert worden. Der pauschale Vor- trag der Beklagten dazu sei bereits im ersten Rechtszug bestritten und darauf von der Beklagten nicht konkretisiert worden. Zum Zeitpunkt der nach der Abmahnung vom 9. November 2007 erfolg- ten Kündigung sei die Miete für Dezember 2007 noch offen gewesen. Sie sei erst am 11. Dezember 2007 gezahlt worden. Die Beklagte habe die über lange Zeit unpünktliche Zahlung nach Abmahnung fortgesetzt, wobei bereits eine wei- tere unpünktliche Zahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung rechtferti- ge. 8 9 - 5 - Die Abwägung der beiderseitigen Interessen führe trotz der langen Dauer des Mietverhältnisses angesichts der über einen langen Zeitraum sich hinzie- henden verspäteten Zahlungen hier dazu, dass der Klägerin das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden könne. Auf eine weitere Kündigung vom 29. Mai 2009, zu der Details nicht be- kannt seien, komme es nicht an. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klä- gerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht bejaht werden. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sach- vortrag der Beklagten hat das Berufungsgericht bei der Beurteilung der von der Klägerin ausgesprochenen fristlosen Kündigung wesentliche Umstände rechts- fehlerhaft unberücksichtigt gelassen. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Beklagte die Miete jeweils zum dritten Werktag des Monats zu entrichten hatte, so dass sie die Mietzahlungen im Jahr 2007 durchweg zu spät erbracht hat. a) Nach der Rechtsprechung des Senats begegnet eine Formularklausel, nach der die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, für sich genommen grundsätzlich keinen Be- denken (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 249 f.). Zwar kann dies anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszah- lungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minde- rungsrecht des Mieters erheblich einschränkt wird, etwa dadurch, dass er we- 10 11 12 13 14 - 6 - gen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird (Senatsbe- schluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, aaO, 251 ff.). Eine derartige, den Mieter unangemessen benachteiligende und deshalb zur Unwirksamkeit der Vorauszahlungsklausel führende Kombination von Auf- rechnungsklausel und Vorauszahlungsklausel hat das Berufungsgericht hier aber zutreffend verneint. Denn die hier verwendete Aufrechnungsklausel ver- langt lediglich, dass der Mieter die Absicht der Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete anzeigt. Damit wird der Mieter aber nicht wegen einer Minderung auf den Klageweg verwiesen. Zwar kann er bei einem im laufenden Monat nach Zahlung der Miete erstmals auftretenden Mangel die Minderung für diesen Monat erst bei der Mietzahlung für den übernächsten Monat berücksich- tigen, weil er die Aufrechnung mit einem Bereicherungsanspruch wegen der im Hinblick auf die Minderung überzahlten Miete zunächst mit der vereinbarten Monatsfrist ankündigen muss. Eine bloße Verschiebung des Minderungsrechts um ein oder zwei Monate stellt aber, wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 337/06, WuM 2008, 152 Rn. 15) richtig gesehen hat, keine un- angemessene Benachteiligung des Mieters dar. b) Vergeblich wendet sich die Revision ferner gegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Parteien auch zu einem späteren Zeitpunkt keine vom ursprünglichen Mietvertrag abweichende Fälligkeitsabrede getroffen hät- ten. Ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass die Beklagte eine derar- tige Abrede schon nicht schlüssig dargelegt hat, bedarf keiner Entscheidung. Die Revisionserwiderung weist zu Recht darauf hin, dass die beweispflichtige Beklagte selbst vorgetragen hat, dass sie für ihre Behauptung keinen Beweis antreten könne. Deshalb hat das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu 15 16 - 7 - Recht eine spätere vertragliche Abänderung der in § 4 Abs. 1 des Mietvertrags enthaltenen Fälligkeitsabrede verneint. 2. Mit Erfolg macht die Revision hingegen geltend, dass das Berufungs- gericht bei der Beurteilung der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 7. Dezember 2007 wesentliche Umstände nicht berücksichtigt hat, die seiner Annahme entgegenstehen, dass die weitere Fortsetzung des seit 1983 beste- henden Mietverhältnisses für die Klägerin bei Ausspruch der fristlosen Kündi- gung nicht mehr zumutbar war. a) Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere des Verschuldens der Parteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt. Hiervon geht auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend aus. Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass bei der Würdi- gung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichti- gen sind. Schließlich steht auch die Auffassung des Berufungsgerichts, dass nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen bereits eine weitere unpünkt- liche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen kann, im Einklang mit der - vom Berufungsgericht auch zitierten - Rechtspre- chung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 Rn. 15). Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag der Beklagten war die Miete hier jedoch - von Beginn des Mietverhältnisse im Jahr 17 18 19 20 - 8 - 1983 an - jeweils erst zur Monatsmitte entrichtet worden, ohne dass die Kläge- rin oder ihre Rechtsvorgängerin dies vor der Abmahnung im November 2007 beanstandet hätten. Diesen Umstand hat das Berufungsgericht im Rahmen der Prüfung der Begründetheit der fristlosen Kündigung vom 7. Dezember 2007 rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt. Zwar sind wiederkehrende Vertragsverletzungen des Mieters nicht schon deshalb in einem milderen Licht zu sehen, weil der Vermieter sie zunächst hin- nimmt, ohne den Mieter alsbald abzumahnen. Für den Mieter besteht auch im allgemeinen kein Anlass, aus dem Ausbleiben einer alsbaldigen Reaktion des Vermieters auf eine Vertragsverletzung den Schluss zu ziehen, dass der Ver- mieter den Vertragsverstoß als Bagatelle ansieht oder daraus auch bei weiterer Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens keine Konsequenzen herleiten wird. Anders verhält es sich aber dann, wenn der Vermieter ein wiederkehren- des vertragswidriges Verhalten des Mieters - wie hier - über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hinnimmt. Denn in einer solchen Fallgestaltung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter zumindest den - erst mit der Abmahnung wieder beseitigten - Anschein gesetzt, dass er den wiederkehrenden Vertrags- verletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Be- einträchtigung seiner Interessen sieht; dies kann bei der umfassenden Abwä- gung der Interessen der Mietvertragsparteien nicht unberücksichtigt bleiben. Nachdem es die Klägerin über viele Jahre widerspruchslos hingenom- men hatte, dass die Beklagte die Miete erst zur Monatsmitte zahlte, erscheint deshalb die Annahme, ihr sei die weitere Fortsetzung des seit 1983 bestehen- den Mietvertrages wegen der trotz Abmahnung erst am 11. Dezember 2007 geleisteten Zahlung der Dezembermiete nunmehr unzumutbar, nicht gerechtfer- tigt. Die Miete für Dezember 2007 war nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, NJW 2010, 2879 Rn. 44) 21 22 - 9 - am 5. Dezember (Mittwoch) als dem dritten Werktag in jenem Monat fällig, so dass die Klägerin nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sach- verhalt nach der Abmahnung nur eine Monatsmiete um sechs Tage zu spät er- halten hat. Dies rechtfertigt angesichts der Gesamtumstände die von der Kläge- rin ausgesprochene fristlose Kündigung nicht. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu der von der Beklagten vorgetragenen langjährigen und von der Klägerin vor der Abmah- nung nicht beanstandeten Handhabung der Mietzahlung sowie zu der weiteren Kündigung der Klägerin vom 29. Mai 2009 getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 01.04.2009 - 5 C 375/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 28.06.2010 - 67 S 282/09 - 23

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 364/04 Verkündet am: 11. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordent- liche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 27. September 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt Räumung und Herausgabe einer von ihm an den Beklagten vermieteten, in B. gelegenen Wohnung. Nach § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vom 3. Juni 1998 sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) des Klägers in der Fassung von April 1997 Vertragsbestandteil. Das vom Kläger verwendete Formular einer Empfangsbestätigung, wonach der Mieter den Empfang der AVB mit seiner Unterschrift bestätigt, ist nicht ausgefüllt und vom Beklagten auch nicht unterzeichnet worden. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB ist die Miete ("Nutzungsgebühr") monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. 1 Von November 1998 bis Februar 2001 überwies der Beklagte die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil 2 - 3 - auch erst im Folgemonat. Am 14. Februar 2001 kündigte der Kläger das Miet- verhältnis fristlos mit der Begründung, der Beklagte habe die Mieten für Januar und Februar 2001 nicht gezahlt. Dennoch setzten die Parteien das Mietverhält- nis fort. Von März 2001 bis Januar 2003 entrichtete der Beklagte die Miete zu Beginn des jeweiligen Monats. 3 Danach überwies der Beklagte die Miete von monatlich 276,20 € wie folgt: für Februar 2003 am 6., für März 2003 am 7. und für April 2003 am 17. des jeweils laufenden Monats; für Mai und Juni 2003 leistete der Beklagte nur Teilzahlungen, und zwar am 24. Juni und am 2. Juli 2003. Mit Schreiben vom 7. Juli 2003 forderte der Kläger den Beklagten auf, den Mietrückstand in Höhe von 512,66 € bis zum 14. Juli 2003 auszugleichen; andernfalls werde er das Miet- verhältnis wegen Unzumutbarkeit kündigen, weil der Beklagte nicht für pünktli- che Mietzahlungen Sorge getragen habe. Durch zwei Teilzahlungen am 14. und 15. Juli 2003 überwies der Beklag- te die Miete für Juli 2003. Mit einem als "2. Abmahnung" bezeichneten Schrei- ben vom 16. Juli 2003 beanstandete der Kläger erneut, dass der Beklagte die Miete unpünktlich zahle, und drohte abermals an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Am 20. August 2003 überwies der Beklagte die Miete für den Monat August 2003. Mit Schreiben vom 22. August 2003 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. 4 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und dieses nach Einspruch des Klägers aufrechterhalten. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie- sen und die Revision zugelassen. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungs- erklärung des Klägers vom 22. August 2003 rechtfertige einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht. Der Kläger sei trotz der un- pünktlichen Mietzahlungen nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ge- mäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB sei der Beklagte zwar verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. Auch sei das Schreiben des Klägers vom 7. Juli 2003 als ausreichende Abmahnung wegen fortdauernd unpünktli- cher Mietzahlungen anzusehen. Einer Kündigung stehe jedoch entgehen, dass der Beklagte die Miete nach der Abmahnung nur noch einmal, nämlich im Au- gust 2003, verspätet gezahlt habe. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmah- nung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens drei- mal verspätet gezahlt werde. Die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB) würden unterlau- fen, wenn bereits eine einmalige verspätete Mietzahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte. Eine verspäte- te Mietzahlung wiege weniger schwer als die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelten Tatbestände. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters müsse eine gewisse Nachhaltigkeit zeigen. Daher müsse es auch nach Abmahnung einen gewissen Zeitraum umfassen. Dem stehe nicht entgegen, dass dem Vermieter bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung unnötiger Kontroll- und Verwaltungs- aufwand entstehe. - 5 - Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sei im Übrigen bereits deshalb nicht be- rechtigt, weil der Kläger die Kündigung nicht hinreichend begründet habe (§ 569 Abs. 4 BGB); ein Kündigungsgrund sei auch nicht gegeben, weil der Beklagte bei Zugang des Kündigungsschreibens vom 22. August 2003 nicht mehr in Zah- lungsverzug gewesen sei. 7 Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die gleichzeitig erklärte fristge- mäße Kündigung beendet worden, weil der Kläger kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrages durch den Beklagten liege nicht vor, weil er die Miete nach Abmahnung nur einmal verspätet gezahlt habe. 8 II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 9 1. Die außerordentliche Kündigung des Klägers ist allerdings nicht aus wichtigem Grund unter dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Eine solche Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter - wie hier - vor dem Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird, wobei es auf die Rechtzeitigkeit der Erfüllungshandlung an- kommt (Schilling in MünchKommBGB, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 55; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 543 Rdnr. 27). 10 2. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der vom Be- klagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann aber nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden, eine außerordentli- 11 - 6 - che fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Ver- tragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB) aufgrund fortdauernd unpünktlicher Miet- zahlungen komme nur in Betracht, wenn der Mieter die Miete nach einer Ab- mahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal ver- spätet zahle. 12 a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksich- tigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538, unter II 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300, unter II 4). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, er etwa wesentliche Tatum- stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze ver- letzt hat. b) Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das Berufungsgericht geht zwar zu Recht davon aus, dass fortdauernd 13 - 7 - unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kün- digung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudin- ger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutref- fend zugrunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündi- gungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70). Das Berufungsgericht hat jedoch die Anforderungen an das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erfor- derlich hält und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmah- nung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69). Zweck des Abmah- nungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (AnwKommBGB/Riecke [2005], § 543 Rdnr. 35). Es erscheint daher fraglich, ob der Auffassung des Be- rufungsgerichts hinsichtlich des Erfordernisses einer dreimaligen verspäteten Zahlung nach Abmahnung zu folgen ist; dies kann jedoch dahinstehen. Sie kann jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Abmahnung - wie hier - wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind. Die Erwägung des Berufungs- gerichts, nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen könnten den Tatbestand 14 - 8 - des § 543 Abs. 1 BGB erfüllen, trifft für sich gesehen zwar zu; die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich aber nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung ver- wirklichen. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts, dass die Vorausset- zungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) andernfalls unterlaufen würden, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Der Gefahr einer Umgehung anderer Kündigungstatbestände steht entgegen, dass eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur unter besonderen Umständen möglich ist, welche den Schluss zulassen, dass die Vertragsfortsetzung dem Kündigenden nicht mehr zugemutet werden kann (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 187; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 22; Müller in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 543 BGB Rdnr. 8). Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor die- sem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wieder- holt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünkt- lichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhal- ten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustel- len. 15 - 9 - Es mag sein, dass im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen können, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem - hier nicht vorliegenden - Bagatellfall (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 zu § 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter unter Umständen noch eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist (vgl. Staudinger/Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 78 a.E.). Dessen bedurfte es hier jedoch nicht; pünktliche, vollständige Mietzah- lungen waren vom Beklagten stets und gerade nach Abmahnung zu erwarten. 16 Da der Tatrichter bei der ihm obliegenden Abwägung von unrichtigen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen ist, kann der Senat nicht beurteilen, ob dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kün- digungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. 17 3. Die vorstehenden Erwägungen gelten sinngemäß für die vom Kläger hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. 18 a) Zwar unterliegt auch die Feststellung eines berechtigten Interesses im Sinne dieser Vorschrift einer weitgehend dem Tatrichter vorbehaltenen umfas- senden Würdigung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen (Rechtsentscheide des Senats, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216). Auch diese Kündigung hat das Berufungsgericht aber mit rechtsfehlerhaften Erwägungen als unbegründet angesehen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (Häublein in MünchKommBGB aaO, § 573 19 - 10 - Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 12; so bereits OLG Olden- burg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 zu § 564b Abs. 1 BGB a.F.). 20 b) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt nicht verkannt, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen können (OLG Oldenburg aaO; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 17; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Der Senat hat bereits entschieden, dass eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer hilfsweise er- klärten ordentlichen Kündigung nicht entgegensteht (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2). Auch § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier nicht entsprechend anzuwenden (Krenek in Mül- ler/Walther aaO, § 573 Rdnr. 21; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 29; ebenso bereits zu § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Grapentin in Bub/Treier aaO, Kap. IV Rdnr. 64; a.A. Blank in Schmidt-Futterer aaO, § 573 Rdnr. 35). Da der Kläger den Beklagten vor der Kündigung ausreichend abge- mahnt hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmah- nung vorauszugehen hat (vgl. dazu OLG Oldenburg aaO; Häublein in Münch- KommBGB aaO, § 573 Rdnr. 58; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 22). Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsan- drohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit jedenfalls bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Wie ausgeführt, hat sich das Berufungsgericht durch das von ihm rechtsfehlerhaft angenommene Erfordernis einer dreimaligen Zahlungsunpünktlichkeit innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Abmah- nung den Weg zu der gebotenen Gesamtabwägung verstellt. - 11 - III. 21 Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei- nen Bestand haben. Es stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge hat der Kläger den Kündigungsgrund im Schreiben vom 22. August 2003 hinreichend angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hierge- gen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fort- dauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. Im Streitfall war es angesichts der einfa- chen Sachlage jedoch nicht geboten, dass der Kläger die Zahlungseingänge der Monate Februar bis August 2003 auflistete: Die Daten der Zahlungseingän- ge sind unter den Parteien nicht im Streit; der Beklagte selbst hatte die Über- weisungen vorgenommen und konnte die Zahlungsdaten anhand seiner Konto- auszüge feststellen, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handelt. Der Beklagte war somit in der Lage, alles zur Wahrung seiner Interessen Erfor- derliche zu veranlassen. Das zieht er auch nicht in Zweifel. IV. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil nach alledem aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei- 22 - 12 - dung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur End- entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 23 1. Im weiteren Verfahren wird das Berufungsgericht ferner der Frage nachzugehen haben, ob der Beklagte mit seiner unregelmäßigen Zahlungswei- se die vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermine überschritten hat, so dass eine Vertragsverletzung vorliegt. Dies erfordert weitere Sachaufklärung. Das Beru- fungsgericht hat angenommen, der Beklagte sei gemäß Nr. 2 Abs. 1 der AVB des Klägers verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Eine formularmäßige Be- stimmung in Wohnraummietverträgen, wonach die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. monatlich im Voraus zu zahlen war, begegnet auch keinen Bedenken, solange sie - wie hier - nicht mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt (Rechtsent- scheid des Senats, BGHZ 127, 245, 251). Mit Erfolg erhebt die Revisionserwiderung aber die Gegenrüge einer Ver- letzung des § 286 Abs. 1 ZPO, weil das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang wesentlichen Sachvortrag des Beklagten übergangen hat. Er hat auch nach Vorlage der AVB des Klägers in der Berufungsinstanz bestritten, dass ihm diese ausgehändigt worden seien. Vom Vermieter verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen werden - neben anderen Voraussetzungen - nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft wird, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (§ 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB; früher § 2 Abs. 2 Nr. 2 AGBGB). Die Kenntnisnahme wird in der Regel durch Aushändigung der Ver- tragsbestimmungen ermöglicht (Bub in Bub/Treier aaO, Kap. II Rdnr. 391, 397; Hannemann in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohn- raummietrecht, 2. Aufl., § 11 Rdnrn. 33-38). Ohne Einbeziehung der AVB hätte 24 - 13 - der Beklagte die Miete nach § 551 Abs. 1 BGB a.F., der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis weiter anzuwenden ist, erst am Ende des Monats zu entrichten. Beweispflichtig für die Einbeziehung der von ihm verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen ist der Kläger (vgl. nur Basedow in MünchKommBGB aaO, Bd. 2a, § 305 Rdnr. 88). Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen erneut über den geltend gemachten Räumungsanspruch zu be- finden haben, indem es - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Sachvortrags der Parteien - Feststellungen zur Fälligkeit der Miete im Hinblick auf die vom Kläger behauptete Einbeziehung seiner AVB trifft. Im Übrigen wird auch zu prüfen sein, ob die Parteien abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. durch schlüssiges Handeln eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete je- weils zu Monatsbeginn getroffen haben, indem der Kläger durch seinen Hinweis auf die bisherigen unpünktlichen Mietzahlungen in seiner Kündigung vom 14. Februar 2001 stillschweigend zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Falle einer etwaigen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf einer Zahlung zu Mo- natsbeginn besteht und daraufhin der Beklagte die Miete über einen längeren Zeitraum - 23 Monate - tatsächlich jeweils zu Beginn des Monats gezahlt hat. 25 2. Sollte der Beklagte hiernach den Fälligkeitstermin überschritten haben, wird das Berufungsgericht die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB oder des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gebotene Gesamtabwägung nachzuho- len haben. Bei der hier gegebenen Sachlage spricht nichts dafür, dass eine et- waige Zahlungsunpünktlichkeit unverschuldet war, wie die Revisionserwide- rung geltend macht. Der Beklagte hat sich lediglich darauf berufen, dass er re- gelmäßig erst zur Monatsmitte "liquide" sei. Der Senat hat bereits entschieden, dass sich der Mieter zwar unter Umständen auf unvorsehbare wirtschaftliche 26 - 14 - Engpässe berufen kann (Urteil vom 16. Februar 2005 aaO, unter II 2 d cc). Ab- gesehen von Übergangszeiten wird es für den Mieter jedoch in der Regel vor- hersehbar sein, wenn - worauf sich der Beklagte berufen hat - sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung unter Umständen erst zur Monatsmitte überwiesen werden. Darauf musste sich der Beklagte einstellen, zumal er auch von März 2001 bis Januar 2003 in der Lage war, die Miete jeweils zu Beginn des Monats zu entrichten. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Deppert Dr. Wolst für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, 14. Februar 2006 Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 04.03.2004 - 9 C 513/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2004 - 67 S 159/04 -

ECLI:DE:BGH:2022:020822BVIIIZR314.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 314/20 vom 2. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand beschlossen: Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis zu 13.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin hat die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Vier- zimmerwohnung in Berlin, über die die Parteien im April 2013 einen zunächst bis zum 1. Juli 2016 befristeten und im Juni 2016 bis zum 1. Juli 2018 verlängerten Mietvertrag abgeschlossen hatten, in Anspruch genommen. Die Beklagten haben mit ihrer Hilfswiderklage die Zustimmung der Klägerin zur Verlängerung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit, hilfsweise auf bestimmte Zeit verlangt. Als Grund für die Befristung des Mietverhältnisses gab die Klägerin in § 4 des Miet- vertrags an, dass sie die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer für sich oder ihre beiden - namentlich benannten - Kinder nutzen sowie wesentliche Veränderungen des Mietobjekts in der Küche und dem Bad nebst einem Mauer- durchbruch durchführen wolle. Die Beklagten gaben die Wohnung zum Ende der Befristung nicht an die Klägerin heraus. 1 - 3 - Die Klägerin hat in den Instanzen vorgetragen, ihr erwachsener Sohn M. wolle nach Auszug der Beklagten in die Wohnung einziehen; anlässlich der Nutzung durch den Sohn seien Umbaumaßnahmen notwendig. Die Beklag- ten haben behauptet, weder habe bei Vertragsschluss eine Umbauabsicht noch ein Nutzungswunsch des Sohns bestanden. Jedenfalls aber sei der Befristungs- grund zum Ende der Befristung nicht mehr vorhanden gewesen mit der Folge, dass gegen die Klägerin ein Anspruch auf Zustimmung zur Verlängerung des Mietverhältnisses bestehe, der im Wege der Hilfswiderklage geltend gemacht werde. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Miet- vertrag der Parteien enthalte keine wirksame Befristung, weil die Befristungs- gründe in § 4 des Mietvertrags nur formelhaft wiedergegeben seien. Zuvor hatte es über die Absicht des Sohns der Klägerin, die Wohnung nutzen zu wollen, Be- weis durch dessen Einvernahme als Zeugen erhoben. Nach Zustellung des Ur- teils kündigte die Klägerin das Mietverhältnis vorsorglich wegen Eigenbedarfs ih- res Sohnes M. . Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Ur- teil abgeändert und der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung statt- gegeben; die Widerklage hat es abgewiesen. Zur Begründung hat es unter an- derem ausgeführt, die Beklagten könnten mit ihrem auch im Berufungsverfahren verfolgten Einwand, der Sohn der Klägerin habe keinen eigenen ernsthaften Wunsch, die Wohnung zu nutzen, angesichts des Inhalts der in erster Instanz protokollierten Zeugenaussage des Sohns der Klägerin nicht durchdringen. Ins- besondere zeigten die Beklagten keine konkreten Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit seiner Aussage auf, die eine Wiederholung der Beweisaufnahme gebieten würden. Darauf, dass das Amtsgericht sein Urteil nicht auf das gewon- 2 3 4 - 4 - nene Beweisergebnis gestützt habe, komme es nicht an, da protokollierte Zeu- genaussagen im Rahmen des Urkundenbeweises durch das Berufungsgericht in freier Beweiswürdigung verwertet werden dürften. Danach habe das Berufungs- gericht keinen Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Sohns der Klägerin. Dagegen haben sich die Beklagten mit der vom Senat zugelassenen Re- vision gewendet und zur Begründung unter anderem vorgetragen, das Beru- fungsgericht habe verfahrensfehlerhaft den in erster Instanz vom Amtsgericht vernommenen Zeugen M. nicht erneut als Zeugen gehört. Die Klägerin hat den Räumungsrechtsstreit mit Schriftsatz ihres Prozess- bevollmächtigten vom 16. Mai 2022 für erledigt erklärt; zudem hat sie einer etwa- igen Erledigungserklärung der Beklagten in Bezug auf den Widerklageantrag vor- sorglich zugestimmt. Dieser Schriftsatz ist dem Prozessbevollmächtigten der Be- klagten zusammen mit einem Hinweis nach § 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO zugestellt worden, woraufhin dieser mit Schriftsatz vom 2. Juni 2022 die hilfsweise erho- bene Widerklage gleichfalls für erledigt erklärt und ausgeführt hat, der Erledi- gungserklärung der Klägerseite im Hinblick auf die Räumungsklage werde nicht widersprochen. II. Gemäß § 91a ZPO ist über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands zu ent- scheiden. Danach waren die Kosten gegeneinander aufzuheben, da es nach der gebotenen summarischen Prüfung offen ist, welche Partei im Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wäre. 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam. Eine Erledigung der Haupt- sache kann noch im Revisionsverfahren erklärt werden (BGH, Beschlüsse vom 5 6 7 8 - 5 - 23. Oktober 2018 - VIII ZR 96/16, juris Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21 juris Rn. 2; vgl. auch Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; jeweils mwN). 2. In der Sache wäre auf die von der Revision erhobene Rüge, das Beru- fungsgericht habe mit dem Absehen von einer erneuten Vernehmung des erstin- stanzlich bereits vernommenen Zeugen M. das ihm durch § 398 ZPO eingeräumte Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt, das Berufungsurteil durch den Senat voraussichtlich nach § 562 Abs. 1 ZPO aufgehoben und der Rechtsstreit gemäß § 563 Abs. 1 ZPO zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden. a) Nach § 398 Abs. 1 ZPO ist die erneute Vernehmung eines in erster Instanz vernommenen Zeugen auch dann geboten, wenn der Erstrichter von ei- ner Würdigung der Aussage und einer Erörterung der Glaubwürdigkeit des ver- nommenen Zeugen abgesehen hat, es jedoch vom Rechtsstandpunkt des Be- rufungsgerichts betrachtet entscheidungserheblich auf die Verlässlichkeit des In- halts der Aussage und damit auf die Glaubwürdigkeit des Zeugen ankommt, die regelmäßig nur durch einen persönlichen Eindruck vermittelt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 1999 - III ZR 295/98, NJW-RR 2000, 432 unter II 2 b; Beschluss vom 27. April 2021 - VI ZR 845/20, NJW-RR 2021, 1074 Rn. 9; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. November 2017 - I ZR 51/16, NJW-RR 2018, 551 Rn. 29; vom 7. Juli 1981 - VI ZR 48/80, NJW 1982, 108 unter II 1 a, b). b) Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht nach diesen Maßstäben das ihm in § 398 ZPO eingeräumte Ermessen rechtsfehlerhaft aus- geübt hat. Das Berufungsgericht hat einen Räumungsanspruch der Klägerin nach § 546 Abs. 1 BGB mit der Erwägung bejaht, der Grund für die in § 4 des 9 10 11 - 6 - Mietvertrags wirksam vereinbarte Befristung - Eigenbedarf des Sohns der Kläge- rin - sei auch im Zeitpunkt des Ablaufs der Befristung (noch) vorhanden gewesen (vgl. § 575 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Überzeugung hiervon hat es sich allein aus der Niederschrift über den Inhalt der Aussage des in erster Instanz vernommenen Zeugen M. verschafft. Danach stehe fest, dass dieser nach Auszug der Beklagten und der Vornahme einiger baulicher Veränderungen in die Wohnung habe einziehen wollen. Obwohl sich das Amtsgericht nicht mit dem Beweisergebnis der Zeugeneinvernahme befasst habe, unterliege deren In- halt dennoch durch Verwertung des Protokolls der Niederschrift der freien Be- weiswürdigung des Berufungsgerichts. Dies trifft nicht zu. Denn das Amtsgericht hat eine Beweiswürdigung nicht vorgenommen und sich infolgedessen auch nicht mit der Glaubwürdigkeit des Zeugen M. auseinandergesetzt. Daher wäre das Berufungsgericht gehalten gewesen, sich einen persönlichen Eindruck von dem Zeugen zu verschaffen. c) Die erneute Vernehmung des Zeugen M. hätte vom Beru- fungsgericht nach Zurückverweisung der Sache nachgeholt werden müssen, denn der in sein Wissen gestellte Umstand, ob in seiner Person bei Ablauf der vereinbarten Mietdauer beziehungsweise bei Ausspruch der Kündigung ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bestand, wäre entscheidungserheblich gewe- sen. Es kann dahinstehen, ob - wozu der Senat neigt - die Parteien im April 2013 ein zeitlich befristetes Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam abgeschlossen haben und es deshalb darauf angekommen wäre, ob der Zeuge M. am Ende der vereinbarten Frist den ernsthaften Wunsch hatte, die Wohnung zu nutzen (vgl. § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB). Denn selbst, wenn es sich nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt 12 13 - 7 - haben sollte, wäre ein ernsthafter Nutzungswunsch des Zeugen von streitent- scheidender Bedeutung gewesen, da die Klägerin das Mietverhältnis nach Zu- stellung des erstinstanzlichen Urteils vorsorglich wegen Eigenbedarfs ihres Soh- nes ordentlich nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt hat. 3. Wie der Rechtsstreit vom Berufungsgericht nach der nach allem gemäß § 398 ZPO gebotenen erneuten Vernehmung des Zeugen M. ent- schieden worden wäre, ist offen. Infolgedessen entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 22.05.2019 - 16 C 332/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.10.2020 - 63 S 235/19 - 14

ECLI:DE:BGH:2021:220621BVIIIZR134.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 134/20 vom 22. Juni 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Juni 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 2. April 2020 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben als hinsichtlich der (auf Lärmbeläs- tigungen gestützten) Kündigung der Klägerin vom 20. September 2017 zu deren Nachteil entschieden worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulas- sung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurückge- wiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 7.212 € festgesetzt. Gründe: I. Der Beklagte zu 1 mietete im Jahr 2005 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in Köln. 1 - 3 - Im Jahr 2007 zog der Beklagte zu 3, mit welchem der Beklagte zu 1 zuvor eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet hatte, in die Wohnung ein. Aufgrund der Schwangerschaft der Beklagten zu 2 vom Beklagten zu 3 wurde diese Lebenspartnerschaft im September 2014 aufgehoben, damit der Beklagte zu 3 die Beklagte zu 2 heiraten konnte, um diese mit den gemeinsamen Kindern nach Deutschland ziehen zu lassen. Eine Trennung beabsichtigten die Beklagten zu 1 und 3 nicht. Zum Jahreswechsel 2016/2017 zog die Beklagte zu 2 nebst den beiden Kindern ebenfalls in die Wohnung ein, welche seitdem von den drei Be- klagten sowie zwei Kindern bewohnt wird. Am 9. März sowie am 2. Mai 2017 mahnte die Klägerin den Beklagten zu 1 wegen der nicht genehmigten "Wohngemeinschaft" sowie wegen Lärmbelästi- gungen ab. Gestützt auf eine - aus ihrer Sicht - unberechtigte Untervermietung sowie auf fortdauernde Ruhestörungen, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 1. Juni 2017 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Mit Schreiben vom 20. September 2017 kündigte die Klägerin aufgrund zweier weiterer Ruhestörungen das Mietverhältnis fristlos. In der Kündigungser- klärung führte sie unter anderem aus, am 2. September 2017 sei in der Zeit von 20.30 Uhr bis nach Mitternacht aus der Wohnung der Beklagten erheblicher Lärm gedrungen, "der überwiegend aus lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen und Poltern" bestanden habe. Zwei Nachbarinnen hätten vergeblich versucht, die Beklagten zur Einhaltung der Nachtruhe zu bewegen. Am 3. September 2017 habe gegen 13.00 Uhr erheblicher, durch die Beklagten verursachter Lärm die Mittagsruhe nachhaltig gestört. Es sei zu einer heftigen Auseinandersetzung mit einem Nachbarn gekommen, welcher hiernach Strafanzeige erstattet habe. Das Amtsgericht hat - gestützt auf die Kündigung vom 1. Juni 2017 und die hierin als Kündigungsgrund angeführte unberechtigte Untervermietung - der 2 3 4 5 - 4 - Räumungsklage der Klägerin stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin, mit der sie die Zulassung der Re- vision mit dem Ziel begehrt, das amtsgerichtliche Urteil wiederherzustellen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung (§§ 546, 985 BGB) nicht zu, da das Mietverhältnis weder durch die ordent- liche Kündigung vom 1. Juni 2017 noch durch die fristlose Kündigung vom 20. September 2017 beendet worden sei. Die Klägerin könne die Kündigung vom 1. Juni 2017 nicht mit Erfolg auf eine unberechtigte Untervermietung stützen. Weder der Zuzug der Beklagten zu 2 noch derjenige des Beklagten zu 3 rechtfertigten eine Kündigung "nach §§ 543, 569, 573 BGB". Eine unterlassene Anzeige durch den Beklagten zu 1 oder eine fehlende Genehmigung des Zuzugs weiterer Bewohner seitens der Klägerin könne eine Kündigung dann nicht rechtfertigen, wenn der Mieter ohne- hin einen Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs gehabt hätte. Dies sei hier der Fall. 6 7 8 9 - 5 - Ferner hätten auch die Kündigungen wegen Lärmbelästigung das Mietver- hältnis nicht beendet. Bezüglich der Kündigung vom 1. Juni 2017 fehle es bereits an einer ausreichenden Begründung (§ 573 Abs. 3 BGB). In der (fristlosen) Kündigung vom 20. September 2017 seien zwar zwei konkrete Ruhestörungen genannt. Aus dem durch die Klägerin vorgelegten Lärmprotokoll sei ersichtlich, dass zu diesen Zeiten - aus der Wohnung der Be- klagten dringendes - "lautes Trampeln" (durch einen Nachbarn) moniert worden sei. Jedoch sei nicht behauptet worden, dass die in der Wohnung der Beklagten lebenden Erwachsenen getrampelt hätten. Was genau zu den genannten Zeiten in der Wohnung der Beklagten passiert sei, habe die Klägerin nicht vorgetragen, so dass aufgrund der Anwesenheit der Kinder und der Vortragslast der Klägerin zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen sei, dass es sich um als sozialadä- quat hinzunehmendes, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidendes, "lautes Trampeln" gehandelt habe. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) mehrfach in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Denn es hat zum einen deren Sach- vortrag zu den behaupteten Lärmstörungen durch die Beklagten im Wesentlichen übergangen und zum anderen an das diesbezügliche Vorbringen der Klägerin zu 10 11 12 - 6 - hohe Substantiierungsanforderungen gestellt und die angebotenen Zeugenbe- weise nicht erhoben. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs verpflichtet das entscheidende Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwä- gung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 86, 133, 144; 96, 205, 216; BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, juris Rn. 14; vom 25. September 2020 - 2 BvR 854/20, juris Rn. 26; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 10. November 2020 - VIII ZR 18/20, juris Rn. 11). a) Dabei ist es allerdings nicht gehalten, sich mit jedem Vorbringen in den Entscheidungsgründen ausdrücklich zu befassen (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO). Liegen im Einzelfall jedoch besondere Umstände vor, aus denen sich ergibt, dass tatsächliches Vorbringen eines Prozessbeteiligten entweder über- haupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwo- gen worden ist, ist ein Verstoß gegen die sich aus Art. 103 Abs. 1 GG ergebende Pflicht zur Berücksichtigung von Vorbringen gegeben (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO Rn. 15; vom 25. September 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschluss vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, juris Rn. 8). Geht das Gericht in seinen Entscheidungsgründen auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage nicht ein, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechts- standpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (BVerfG, Beschlüsse vom 27. Mai 2016 - 1 BvR 1890/15, aaO; vom 25. Septem- ber 2019 - 2 BvR 854/20, aaO; BGH, Beschlüsse vom 14. November 2019 - I ZB 54/19, aaO; vom 10. November 2020 - VIII ZR 18/20, aaO Rn. 12; jeweils mwN). 13 14 - 7 - b) Ferner gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt ge- gen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; BGH, Be- schlüsse vom 16. Juni 2016 - V ZR 232/15, juris Rn. 5; vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 10; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; jeweils mwN). Dies gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots darauf beruht, dass das Gericht verfahrensfehlerhaft überspannte Anforderungen an den Vortrag einer Partei gestellt hat. Eine solche nur scheinbar das Parteivor- bringen würdigende Verfahrensweise stellt sich als Weigerung des Tatrichters dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise den Parteivortrag zur Kenntnis zu nehmen und sich mit ihm inhaltlich auseinanderzusetzen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2009 - II ZR 143/08, NJW 2009, 2598 Rn. 2; Beschlüsse vom 6. Februar 2013 - I ZR 22/12, TranspR 2013, 430 Rn. 10; vom 16. April 2015 - IX ZR 195/14, NJW-RR 2015, 829 Rn. 9; vom 21. Februar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 10). 2. Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht eine Ge- hörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten. Es durfte das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht verneinen, ohne - nach vollständiger Berücksichtigung des Klägervortrags - die angebotenen Zeugenbeweise zu den behaupteten Lärmstörungen zu erheben. a) Die Klägerin stützt ihre - hier in Rede stehende - fristlose Kündigung vom 20. September 2017 auf anhaltende Lärmbelästigungen durch die Beklagten und beruft sich damit auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB, wonach das 15 16 17 18 - 8 - Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden kann. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichti- gung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Ver- tragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Vorschrift des § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wichtigen Grund darstellen kann. Eine nachhal- tige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 12 f.; Senatsbeschluss vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 2020, 1275 Rn. 19). b) Bei der nach Vorstehendem gebotenen Abwägung ist das Berufungs- gericht auf die in der Kündigungserklärung sowie - dies untermauernd - in der Klageschrift behaupteten, durch die Beklagten hervorgerufenen erheblichen Lärmstörungen nicht eingegangen. Damit hat es - wie die Nichtzulassungsbe- schwerde mit Recht rügt - einen wesentlichen Teil des Vorbringens der Klägerin zu Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer der ihrem Klagebegehren zugrunde lie- genden Lärmstörungen unberücksichtigt gelassen und dadurch bereits im Ansatz die nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB zur Prüfung des Vorliegens eines wich- tigen Grundes entscheidungserhebliche Abwägung der Umstände des Einzelfalls verfehlt. Denn das Berufungsgericht ist unter ausschließlicher Heranziehung des mit der Klageschrift vorgelegten Lärmprotokolls davon ausgegangen, dass zu 19 20 - 9 - den in der Kündigung behaupteten Zeiten (lediglich) ein "lautes Trampeln" aus der Wohnung der Beklagten gedrungen sei. Unter weiterer Verkennung des Gebots rechtlichen Gehörs hat das Beru- fungsgericht bezüglich dieser Lärmstörung zu hohe Anforderungen an die Sub- stantiierungspflicht der Klägerin gestellt, indem es von ihr Vortrag dazu verlangt hat, "was genau" in der Wohnung der Beklagten zu den behaupteten Zeiten der Ruhestörungen passiert sei. Demzufolge ist das Berufungsgericht fehlerhaft aus- schließlich von - als im Ergebnis sozialadäquat hinzunehmendem - "lautem Trampeln" von Kindern ausgegangen und hat die von der Klägerin benannten Zeugen zu den aus der Wohnung der Beklagten stammenden Ruhestörungen nicht vernommen. c) Einer Gehörsverletzung steht vorliegend nicht entgegen, dass die Klä- gerin - als Berufungsbeklagte - ihren erstinstanzlich gehaltenen Sachvortrag zu den Lärmbelästigungen sowie die diesbezüglich angebotenen Zeugenbeweise im Berufungsrechtszug nicht ausdrücklich wiederholt, sondern lediglich hierauf Bezug genommen hat. aa) Denn ihr oblag als Berufungsbeklagte gemäß § 521 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 277 Abs. 1 Satz 1 ZPO nur, ihre Verteidigungsmittel insoweit vorzubringen, als es nach der Prozesslage einer sorgfältigen und auf Förderung des Verfahrens bedachten Prozessführung entspricht. Danach durfte sie in erster Linie die zu ihren Gunsten ergangene Entscheidung verteidigen und neue An- griffsmittel des Berufungsklägers abwehren (vgl. BGH, Urteile vom 28. August 2018 - VI ZR 518/16, NJW 2019, 362 Rn. 15; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, juris Rn. 56; Beschluss vom 10. Januar 2017 - XI ZR 365/14, BKR 2017, 164 Rn. 15; jeweils mwN). Die Nichtberücksichtigung solchen nur in erster Instanz gehaltenen Vortrags sowie erfolgter Beweisantritte verstößt dann gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn das Erstgericht das - unter Beweis gestellte - Vorbringen als 21 22 23 - 10 - unerheblich behandelt hat, das Vorbringen nach der Rechtsansicht des Beru- fungsgerichts jedoch erheblich wird (vgl. Senatsurteil vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, aaO Rn. 57; BGH, Beschlüsse vom 11. März 2010 - V ZR 165/09, juris Rn. 11; vom 10. Januar 2017 - XI ZR 365/14, aaO; BVerfGE 70, 288, 295; BVerfG, NJW-RR 1993, 636, 637; NJW 2015, 1746 Rn. 17). bb) So verhält es sich hier. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage - gestützt auf die Kündigung vom 1. Juni 2017 - aufgrund unberechtigter Unter- vermietung stattgegeben. Daher durfte sich die Klägerin zweitinstanzlich darauf beschränken, die hiergegen gerichteten Angriffe der Beklagten abzuwehren. Da nach der Rechtsansicht des Berufungsgerichts jedoch eine unberechtigte Unter- vermietung nicht vorlag, wurde die auf anhaltende Lärmbelästigungen gestützte fristlose Kündigung vom 20. September 2017 im Berufungsrechtszug beachtlich. Den diesbezüglichen Sachvortrag hat die Klägerin vorliegend zulässigerweise durch vorsorgliche Wiederholung des gesamten erstinstanzlichen Vorbringens, "insbesondere zu dem unzumutbaren Verhalten der Beklagtenseite, das für sich betrachtet wiederum auch die Kündigung" rechtfertigte, zum Gegenstand des Be- rufungsverfahrens gemacht. d) Das Berufungsgericht hat die seitens der Klägerin behaupteten Lärm- störungen durch die Beklagten, welche den Grund für die fristlose Kündigung vom 20. September 2017 bildeten, in wesentlichen Teilen nicht berücksichtigt. aa) In der Kündigungserklärung vom 20. September 2017 hat die Klägerin vorgebracht, am 2. September 2017 sei ab 20.30 Uhr bis weit nach Mitternacht aus der Wohnung der Beklagten erheblicher Lärm gedrungen, der überwiegend aus lautem Schreien, Stampfen, Türenschlagen und Poltern bestanden habe. Der Versuch zweier Nachbarinnen, die Beklagten zur Einhaltung der Nachtruhe zu bewegen sei "ergebnislos" gewesen. Am 3. September 2017 habe erheblicher Lärm die Mittagsruhe gestört. Mit einem Nachbarn, der dieses Verhalten moniert 24 25 26 - 11 - habe, sei es zu einer "heftigen Auseinandersetzung" gekommen, die zu einer Strafanzeige durch den Nachbarn geführt habe. bb) Auf diesen in der Kündigung geschilderten Sachverhalt ist das Beru- fungsgericht nicht eingegangen. Es hat sich vielmehr allein mit einem "lauten Trampeln" befasst, das im Lärmprotokoll für die in der Kündigung angegebenen Zeiten vermerkt war. Mit den in der Kündigungserklärung (weiter) angeführten Lärmemissionen in Form von Schreien, Türenschlagen und Poltern hat sich das Berufungsgericht nicht befasst und hat auch nicht berücksichtigt, dass verschiedene als Zeugen benannte Nachbarn - auch aus dem Nachbarhaus - das ruhestörende Verhalten moniert hatten, wobei einer dieser Nachbarn das Lärmprotokoll erstellt hat. Durch die alleinige Heranziehung des in diesem Lärmprotokoll verzeichneten Eintrags und die Nichtbeachtung der anderen, sich hiervon qualitativ unterscheidenden sowie den Kern des Vorbringens der Klägerin darstellenden Lärmerscheinungen, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt. cc) Ebenso wenig hat das Berufungsgericht - wie es geboten gewesen wäre - die in der Klageschrift geschilderten Lärmemissionen bei der Prüfung des Vorliegens einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens in seine Betrachtung eingestellt. Hierin hat die Klägerin als Lärmbelästigungen "Poltern, lautes Rumge- renne und Geschreie, Rücken von Möbeln sowie, weil man offensichtlich musi- kalisch ist, Trompetespielen" angeführt, die über einen längeren - im Lärmproto- koll dokumentierten Zeitraum - immer wieder aufgetreten seien. Im Lärmprotokoll sind Ruhestörungen ab dem 18. Dezember 2016 verzeichnet, was sich mit dem Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten zu 2 nebst den beiden Kindern - zum Jah- 27 28 29 30 - 12 - reswechsel 2016/2017 - deckt. Nach dem Klägervortrag wurden seit diesem Zeit- punkt regelmäßig erhebliche Ruhestörungen beanstandet, waren Gegenstand der beiden Abmahnungen sowie schließlich der Kündigungen. Daher musste das Berufungsgericht den in der Klageschrift enthaltenen Vortrag zu den Lärmstörungen ebenfalls berücksichtigen, da er lediglich der nä- heren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des im Kündi- gungsschreibens geltend gemachten Kündigungsgrunds diente und damit vorlie- gend zulässigerweise noch im Prozess nachgeschoben werden durfte (vgl. Se- natsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 25; vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 36). e) Soweit das Berufungsgericht von der Klägerin Vortrag dazu verlangt hat, "was genau" in der Wohnung der Beklagten zu den jeweiligen, in der Kündi- gung genannten Zeiten passiert sei, und weil ein solches Vorbringen nicht erfolgt sei, seiner Prüfung des Vorliegens eines wichtigen Grundes im Sinne der § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB allein - im Ergebnis als sozialadäquat hinzunehmen- den - Kinderlärm zu Grunde gelegt hat, überspannt es die Substantiierungsan- forderungen. Infolgedessen hat es verfahrensfehlerhaft den von der Klägerin für die von ihr behaupteten Lärmemissionen angebotenen Zeugenbeweise nicht er- hoben. aa) Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist bereits dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 43; Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, VersR 2019, 31 32 33 - 13 - 835 Rn. 11; jeweils mwN). Das gilt insbesondere dann, wenn die Partei keine unmittelbare Kenntnis von den Vorgängen hat (BGH, Beschluss vom 26. Oktober 2016 - IV ZR 52/14, NJW-RR 2017, 22 Rn. 27). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entschei- den, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend ge- machten Rechts vorliegen (vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, aaO). Sind diese An- forderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzu- treten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu verneh- mende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO; BGH, Beschlüsse vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, aaO; vom 26. März 2019 - VI ZR 163/17, aaO; vom 28. Ja- nuar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 7). bb) Danach genügte das in der Kündigungserklärung und damit korres- pondierend das in der Klageschrift gehaltene Vorbringen der Klägerin den an die Darlegung einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch anhaltende Lärm- belästigung zu stellenden Anforderungen. Das Berufungsgericht war gehalten, die seitens der Klägerin hierfür benannten Zeugen zu vernehmen. Es kann hierbei dahinstehen, ob - wie die Nichtzulassungsbeschwerde meint - zugunsten des wegen einer nachhaltigen Lärmbelästigung durch den Mieter kündigenden Vermieters die gleichen (erleichterten) Darlegungsanforde- rungen gelten, auf die sich ein Mieter berufen kann, der eine Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) wegen eines Mangels infolge von Lärm behauptet und der etwa nicht gehalten ist, ein detailliertes "Protokoll" vorzulegen (vgl. hierzu Senats- urteile vom 20. Juni 2012 - VIII ZR 268/11, NZM 2012, 760 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 84; Senatsbeschlüsse vom 21. Feb- ruar 2017 - VIII ZR 1/16, NJW 2017, 1877 Rn. 12; vom 22. August 2017 - VIII ZR 34 35 - 14 - 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 17; für eine Gleichbehandlung der Darlegungs- anforderungen BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2021, § 569 Rn. 86). Denn die Klägerin hat die Lärmbelastungen, die - nach ihrer Behauptung - von der Wohnung der Beklagten ausgehen, nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Dauer und Häufigkeit mit ausreichender Substanz beschrieben und überdies durch ein detailliertes, über einen längeren Zeitraum erstelltes "Lärmprotokoll" konkreti- siert. Zur genauen Ursache des beanstandeten Lärms sowie zur Person der Ver- ursacher (Kinder und/oder Erwachsene) konnte die Klägerin mangels Einblicks in die Wohnung nicht detailliert vortragen. Anders als das Berufungsgericht meint, war sie daher nicht gehalten, Ausführungen dazu zu machen, "was genau" in der Wohnung der Beklagten passiert sei. Zudem hat das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Klä- gerin in der Klageschrift ihr mögliche nähere Angaben gemacht und aus der Art des Lärms Rückschlüsse auf die Person der Verursacher gezogen hat. Anknüp- fend an den Vortrag etwa zum "Rücken von Möbeln" und "Geschreie" hat sie ausgeführt, dass es sich bei den Lärmbelästigungen um solche gehandelt habe, die angesichts ihrer Intensität mit normalem Verhalten, "insbesondere durch spielende Kinder" nicht zu erklären seien. Nach Vorstehendem war es dem Berufungsgericht somit verwehrt, aus- schließlich von (sozialadäquatem) Kinderlärm auszugehen. Vielmehr hätte es an- gesichts des hinreichend substantiierten Vortrags der Klägerin die von dieser an- gebotenen Zeugenbeweise bezüglich der einzelnen (behaupteten) Lärmbelästi- gungen erheben müssen. f) Diese dem Berufungsgericht unterlaufenen Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). 36 37 38 39 - 15 - Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht bei vollständiger Berücksichtigung des Klägervortrags sowie Erhebung der Zeugen- beweise durch Einvernahme der die Lärmstörungen rügenden Nachbarn zum Er- gebnis gekommen wäre, dass die Beklagten den Hausfrieden nachhaltig gestört haben, die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Klägerin unzumutbar ist (§ 569 Abs. 2, § 543 Abs. 1 BGB) und somit das Mietverhältnis infolge der (formell wirksamen) Kündigung vom 20. September 2017 beendet wurde. 3. Soweit die Nichtzulassungsbeschwerde darüber hinaus rügt, das Beru- fungsgericht habe ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der - mit Schreiben vom 1. Juni 2017 ausgesprochenen - Kündigung des Mietverhältnisses wegen unberechtigter Untervermietung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) zu Unrecht verneint und insoweit die Zulassungsgründe der Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) sowie der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) geltend macht, hat der Senat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit ab- gesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 Alt. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Sollte das Berufungsgericht nach Erhebung der Beweise zu der Überzeu- gung gelangen, es habe (auch) Kinderlärm vorgelegen, wird es zu beachten ha- 40 41 42 43 - 16 - ben, dass Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht übli- chen kindlichen Verhalten haben, gegebenenfalls auch unter Inkaufnahme er- höhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindli- chen Verhaltens, zwar grundsätzlich hinzunehmen sind, auf der anderen Seite jedoch die insoweit zu fordernde erhöhte Toleranz auch Grenzen hat (vgl. BGH, Urteil vom 13. Dezember 2019 - V ZR 203/18, NJW 2020, 1354 Rn. 34; Senats- beschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, NJW-RR 2017, 1290 Rn. 14 mwN). Diese sind hierbei jeweils im Einzelfall zu bestimmen unter Berücksichti- gung namentlich von Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräusch- emissionen, des Alters und des Gesundheitszustands des Kindes sowie der Ver- meidbarkeit der Emissionen etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwir- kungen (vgl. Senatsbeschluss vom 22. August 2017 - VIII ZR 226/16, aaO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 07.08.2018 - 205 C 56/18 - LG Köln, Entscheidung vom 02.04.2020 - 1 S 189/18 -

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 12.09.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 12 C 51/19 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2019:0912.12C51.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 4 WoBindG, § 18 Abs 1 S 1 WoBindG, § 18 Abs 1 S 2 WoBindG ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Eigenbedarfskündigung bei "öffentlich gefördertem Wohnraum" Orientierungssatz 1. Bei einer Eigentumswohnung, deren Eigenschaft als "öffentlich gefördert" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes noch besteht, ist eine Eigenbedarfskündigung zugunsten einer Eigenbedarfsperson, die nicht über einen Wohnberechtigungsschein gem. § 4 WoBindG verfügt, unwirksam. 2. Die behördliche Bestätigung nach § 18 Abs. 1 S. 1 WoBindG, dass eine Wohnung als öffentlich gefördert gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 S. 2 WoBindG rechtlich und tatsächlich verbindlich. Daran ist das erkennende Gericht im Räumungsprozess gebunden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt im Wege einer Eigenbedarfskündigung Räumung und Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung. Randnummer 2 Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 2. Mai 2018 sprach er gegenüber den Beklagten die Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses zum 31. Januar 2019 aus. Er behauptet, die Wohnung solle künftig durch seine Mutter genutzt werden. Aufgrund ihres sehr schlechten Gesundheitszustandes wünsche er, dass sie zukünftig in seiner unmittelbaren Nähe lebe. Dieser Wunsch werde von seiner Mutter geteilt. Auch sein Vater solle in einer anderen Wohnung des Hauses wohnen. Er beabsichtige selber in das Haus (...) umzuziehen und habe deshalb ein weiteres Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Randnummer 3 Er beantragt zuletzt, Randnummer 4 die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltenen Räume im Hause (...), bestehend aus drei Zimmern, Küche, Korridor und Toilette mit Bad mit einer Gesamtfläche von 87,66 m² nebst Nebengelass im Keller zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Randnummer 5 Die Beklagten beantragen, Randnummer 6 die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Sie sind der Auffassung, die Kündigung sei unwirksam, weil das Haus mit öffentlichen Mitteln instandgesetzt und modernisiert wurde. Die Wohnungen unterfielen damit dem Wohnungsbindungsgesetz als „öffentlich geförderte Wohnungen“. Zwar seien die öffentlichen Mittel am 26.09.2014 zurückgezahlt worden. Gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG gelte jedoch auch in diesem Falle eine Nachwirkungsfrist von 10 Jahren. Diese ende erst am 31.12.2024. Sie legen hierzu ein Schreiben des Bezirksamtes vom 13.10.2017 an die Voreigentümerin „D. Verwaltungsgesellschaft“ sowie ein weiteres Schreiben an sie selbst vom 18.06.2019 vor, in denen das Bezirksamt jeweils „gemäß § 18 Abs. 1 WoBindG bestätigt, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für Ihre Wohnung im o.g. Objekt mit Ablauf des 31.12.2024 endet.“ Weiter führt das Bezirksamt aus: „Bis zu diesem Zeitpunkt gelten die Bestimmungen des WoBindG in Verbindung mit dem WoFG für die 5 Wohnungen des oben genannten Objektes. Die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich.“ Randnummer 8 Die Beklagten sind der Auffassung, die Bestätigungen seien bestandskräftige Verwaltungsakte, die alle staatliche Gewalt bänden. Gem. § 4 WoBindG dürfe die Wohnung während der Bindungsfrist nur von Personen bezogen werden, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügten. Ein solcher läge für die Mutter des Klägers nicht vor. Randnummer 9 Der Kläger ist der Auffassung, das Wohnungsbindungsgesetz sei gar nicht anwendbar. Es gelte gem. § 1 WoBindG in der ab 1. Oktober 1994 geltenden Fassung nur für „neu geschaffene“ Wohnungen. Bereits das Landgericht Berlin habe jedoch vor längerer Zeit in einem Streit über Mieterhöhungen für das damals geltende Miethöhegesetz die Altbaueigenschaft des Objektes festgestellt, weil das Haus seinerzeit nur renoviert worden sei. Es handle sich somit nicht um neu geschaffenen Wohnraum. Die Förderung hätte deshalb gar nicht erteilt werden dürfen. Er legt hierzu ein Schreiben der Investitionsbank Berlin vor. Darin wird auf die Entscheidungen des Landgerichts Berlin Bezug genommen und erklärt, die Förderung sei nur aus Vertrauensschutzgesichtspunkten zu den Belegungsbindungen bei der erstmaligen Bewilligung öffentlicher Mittel weiter gewährt worden. Dies gelte allerdings nicht für einen Erwerber des Objektes. Randnummer 10 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst sämtlichen Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22. August 2019 Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 11 Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 12 Die Eigenbedarfskündigung des Klägers ist unwirksam, weil es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) handelt und die Mutter des Klägers über keinen Wohnberechtigungsschein gem. § 4 WoBindG verfügt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde, die Kündigung zu genehmigen, wurde mit der Kündigungserklärung nicht vorgelegt. Randnummer 13 Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird (vgl. LG München, Urteil vom 27. April 2004, 12 S 669/04, LG Essen, Urteil vom 5. März 1993, 1 S 587/92). Gem. § 4 Abs. 2 WoBindG darf die Wohnung insbesondere nur Wohnungssuchenden mit einem Wohnberechtigungsschein zum Gebrauch überlassen werden. Randnummer 14 Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnung überhaupt dem Anwendungsbereich des WoBindG unterfällt, weil es sich nach Auffassung des Klägers um keinen Neubau handelt, ist das Gericht zu keiner eigenen Bewertung der Sach- und Rechtslage befugt. Denn das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat jedenfalls mit Schreiben dem vom 18. Juni 2019 gegenüber den Beklagten gem. § 18 Abs. 1 WoBindG bestätigt, dass die Eigenschaft der Wohnung als „öffentlich gefördert“ erst mit Ablauf des 31.12.2024 endet. Hieran ist das erkennende Gericht gebunden. Randnummer 15 Die Bestätigung nach § 18 Abs. 1 S. 1 WoBindG, dass eine Wohnung als „öffentlich gefördert“ im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Damit ist sie ein feststellender Verwaltungsakt. Ein solcher Verwaltungsakt ist als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen ihn berufen sind, zu beachten und eigenen Entscheidungen zugrunde zu legen (vgl. BGH, Urteil vom 19.06.1998, V ZR 43/97, Rn. 15, zitiert nach juris). Ob auch das Schreiben des Bezirksamtes vom 13. Oktober 2017 an die Voreigentümerin ein bindender Verwaltungsakt ist, kann somit dahinstehen. Randnummer 16 Deshalb sind die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes hier zwingend anzuwenden, denen die Kündigung widerspricht. Der gem. § 4 Abs 2 WoBindG erforderliche Wohnberechtigungsschein wurde für die als Bedarfsperson benannte Mutter des Klägers weder in der Kündigung behauptet noch vorgelegt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird, war der Kündigungserklärung nicht beigefügt. Randnummer 17 Im Gegensatz zu dem genannten Verwaltungsakt haben etwaige frühere Entscheidungen des Landgerichts Berlin in anderer Sache, in denen die Altbaueigenschaft des Objektes für das damals geltende Miethöhegesetz festgestellt worden sein soll, keinerlei Bindungswirkung für das hiesige Verfahren. Das Gericht ist an obergerichtliche Entscheidungen nur gebunden, soweit sie in der jeweiligen Sache ergehen. Zudem existierte die bindende Bestätigung des Bezirksamtes zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht. Sie sind deshalb auch überholt. Wegen der Bindungswirkung des Verwaltungsaktes ist auch eine nähere Befassung mit der Rechtsansicht der Investitionsbank Berlin entbehrlich. II. Randnummer 18 Der Antrag des Klägervertreters auf Erklärungsfrist im Termin vom 22.08.2019 ist zurückzuweisen. Der Schriftsatz der Gegenseite vom 15.08.2019 enthält keinen neuen Vortrag und keine neuen rechtlichen Aspekte. Die Bindungswirkung der Bescheide des Bezirksamtes, die vom Beklagtenvertreter in seinem letzten Schriftsatz noch einmal ausführlich dargestellt wird, war bereits Inhalt früherer Schriftsätze. III. Randnummer 19 Die Kostenentscheidung erfolgt nach § 91 ZPO. Der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit liegen die §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO zu Grunde. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001405340 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2016:130716UVIIIZR296.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 296/15 Verkündet am: 13. Juli 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 314 Abs. 3, §§ 543, 569 § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-) Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 - VIII ZR 296/15 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Dezember 2015 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 6. Mai 2015 wird insgesamt zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete im Jahr 2006 von der Klägerin eine Wohnung in Düsseldorf, deren Miete zuletzt monatlich 619,50 € zuzüglich Vorauszahlung auf die Nebenkosten betrug. Die Beklagte zahlte die Mieten für die Monate Feb- ruar und April 2013 nicht. Die Klägerin mahnte die Zahlung dieser Beträge des- wegen mit Schreiben vom 14. August 2013 an. Mit Schreiben vom 3. Septem- ber 2013 teilte die Beklagte mit, sie habe diese Mieten leider nicht überwiesen und entschuldige sich dafür, beglich die Mietrückstände aber in der Folgezeit 1 - 3 - nicht. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15. November 2013 die fristlose Kündigung. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zah- lung einer Betriebskostennachforderung für das Jahr 2012 in Höhe von 1.577,50 € nebst Zinsen gerichteten Klage - bis auf einen Betrag von 515,21 € nebst Zinsen - stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Beru- fungsgericht das amtsgerichtliche Urteil unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung teilweise abgeändert, indem es die Klage auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung abgewiesen hat. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstrebt die Klägerin die vollständige Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprü- fung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - VIII ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 4 - Die Klage auf Räumung sei unbegründet. Zwar habe sich die Beklagte zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit zwei Monatsmieten im Ver- zug befunden. Dabei könne dahinstehen, ob die Miete wegen der von der Be- klagten behaupteten Mängel der Mietsache gemäß § 536 BGB gemindert ge- wesen sei, weil es jedenfalls am Zugang einer Mängelanzeige gefehlt habe. Die Beklagte sei daher gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB mit der Geltendma- chung ihrer Rechte ausgeschlossen. Die Kündigungserklärung vom 15. November 2013 sei aber gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt sei. Die Vor- schrift finde im Wohnraummietverhältnis Anwendung. Das Kündigungsrecht sei ausgeschlossen, wenn seit der Kenntniserlangung des Vermieters von dem Eintritt der Kündigungsvoraussetzungen längere Zeit vergangen sei und der Mieter aufgrund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, dass der Vermie- ter von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen werde. Für die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB spreche, dass es sich um ei- ne außerordentliche Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund handele. Die Interessenabwägung gehe in den Fällen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters aus, weil der Vermieter erhebliche fi- nanzielle Einbußen durch Mietrückstände erleide. Es sei aber nicht ersichtlich, warum der Vermieter noch weiter geschützt werden solle, indem er das ihm zustehende Kündigungsrecht zeitlich unbegrenzt ausüben könne. Vielmehr sei einem Vermieter, der trotz Kenntnis des Vorliegens der Kündigungsvorausset- zungen nicht innerhalb einer angemessenen Frist von seinem Kündigungsrecht Gebrauch mache, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder aber der sonstigen Beendigung des Mietver- hältnisses zuzumuten. In diesen Fällen sei der Mieter schutzwürdiger, der auf- 6 7 8 - 5 - grund konkreter Umstände davon ausgehen dürfe, der Vermieter werde von seinem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr machen. Die Beklagte habe darauf vertrauen dürfen, dass eine fristlose Kündi- gung wegen der Mietrückstände aus Februar und April 2013 mehr als sieben Monate später im November 2013 nicht mehr erfolgen werde. Es seien bis zum Zeitpunkt der Kündigung keine weiteren Umstände hinzugetreten, die das Zu- warten der Klägerin und die im Anschluss erfolgte Kündigung nachvollziehbar machten, wie etwa die Entstehung weiterer Mietrückstände. Der Umstand, dass die Klägerin die Beklagte zuvor gemahnt habe, stehe einem schutzwürdigen Vertrauen auf Seiten der Beklagten nicht entgegen. Die Beklagte habe davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin zwar darauf bestehe, dass die offenen Mie- ten noch gezahlt werden, dies jedoch nicht zum Anlass nehmen werde, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. In diesem Zusammenhang gewinne auch der Umstand an besonderer Bedeutung, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handele, der die Beklagte zudem früher als Küsterin auch beruflich verbunden gewesen sei. Es habe daher für die Beklagte durchaus nahegelegen, dass die Klägerin von ihrem Kündigungsrecht aus sozialen oder auch ethischen Erwägungen kei- nen Gebrauch machen werde. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 15. November 2013 und die Begründetheit des hierauf gestütz- ten Anspruchs auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung (§§ 546, 985 BGB) nicht verneint werden. Denn der Zeitablauf von sieben Mo- naten zwischen der erstmaligen Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsver- 9 10 11 - 6 - zugs (5. April 2013) und der Erklärung der Kündigung am 15. November 2013 steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen. 1. Das Berufungsgericht hat einen Räumungsanspruch der Klägerin (§§ 546, 985) verneint, weil die mit Schreiben vom 15. November 2015 erklärte Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten nicht beendet ha- be. Dabei hat das Berufungsgericht - insoweit rechtsfehlerfrei - einen Zahlungs- verzug in Höhe von zwei Monatsmieten bejaht, der den Vermieter grundsätzlich zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Kündigung sei gleichwohl unwirksam, weil sie erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit und deshalb nicht in einer angemessenen Frist (§ 314 Abs. 3 BGB) erklärt worden sei, ist indes mit Rechtsfehlern behaftet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB schon nicht anwendbar. Davon abgesehen wäre die vom Be- rufungsgericht innerhalb der von ihm bejahten Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB vorgenommene Beurteilung aber auch nach den Maßstäben dieser Be- stimmung rechtsfehlerhaft. Denn die Annahme, die Kündigung sei nicht in an- gemessener Frist ausgesprochen worden, ist angesichts des vom Berufungsge- richt nicht berücksichtigten Umstands, dass die Zahlungsrückstände trotz Mah- nung fortbestanden und die Klägerin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Beklagten genommen hat (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht berechtigt. Die Sichtweise des Berufungsgerichts liefe da- rauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten unterbliebe und der Vermieter gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile, frühestmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen. 12 13 - 7 - a) § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohn- raum-)Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Allerdings hat der Senat diese Frage bisher offen gelassen (vgl. Senats- urteile vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 29; vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, NZM 2011, 32 Rn. 5; vgl. in diesem Zusam- menhang ferner zur Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886 Rn. 21: dort wurde eine illoyale Verspätung so- wohl im Rahmen der Verwirkung als auch im Rahmen des § 314 Abs. 3 BGB verneint, ohne dass dessen Anwendbarkeit näher erörtert wurde), weil sie nicht entscheidungserheblich war. Dem lag die Überlegung zugrunde, dass es (bei Anlegung eines zutreffenden Maßstabes) im Falle einer nach § 314 Abs. 3 BGB durchgreifenden illoyalen Verspätung typischerweise ebenso an einer Unzu- mutbarkeit nach § 543 Abs. 1 BGB fehlen wird oder die Voraussetzungen des Einwandes von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, erfüllt sein werden (vgl. Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO Rn. 5 mwN), wohingegen es bei Einhaltung einer angemessenen Frist nach § 314 Abs. 3 BGB ohnehin bei der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB verbliebe. b) Nunmehr gibt die vom Berufungsgericht zugelassene Revision Anlass, die Frage zu klären, ob § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses gemäß §§ 543, 569 BGB überhaupt Anwendung findet oder ob es sich bei diesen Bestimmungen um abschließende Sonderregelungen handelt. aa) Schon der Wortlaut dieser Vorschriften spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung (vgl. Senatsbeschluss 14 15 16 17 - 8 - vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, aaO). § 543 BGB, der - sei es als General- klausel (Abs. 1), sei es als Regeltatbestände (Abs. 2) - die Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses regelt, bestimmt in seinen weite- ren Absätzen im Einzelnen die Modalitäten der Kündigung. Eine zeitliche Be- schränkung für den Ausspruch der Kündigung schreibt diese Bestimmung nicht vor. Ebenso wenig enthält sie einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB. Auch § 569 BGB, der für Wohnraummietverhältnisse die Vorschrift des § 543 BGB um wei- tere Tatbestände und Kündigungsmodalitäten ergänzt, sieht weder eine Zeit- spanne, innerhalb derer die fristlose Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor. bb) Dies wird bestätigt durch die in den Gesetzesmaterialien zum Aus- druck gekommene Zielsetzung des Gesetzgebers. Aus den Gesetzesmateria- lien zu §§ 543, 569 BGB und zu § 314 BGB ergibt sich eindeutig, dass die Vor- schriften über die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses als abschließen- de spezielle Regelung konzipiert sind und von der Einfügung einer Bestim- mung, wonach die Kündigung in "angemessener Frist" zu erfolgen habe, be- wusst abgesehen wurde. (1) Die Neufassung der mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) sollte die bisherigen Rechtsprechungsgrundsätze ablösen und das zuvor aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen hergeleitete fristlose Kündigungsrecht aus wichtigem Grund sowie die über mehrere Einzelvorschriften verstreuten speziel- len Kündigungsgründe ablösen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43). Mit Ausnahme der Verlängerung der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) sollte damit eine inhaltli- che Änderung nicht verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Die Regelung des § 314 BGB oder eine vergleichbare allgemeine Vorschrift gab es zum da- 18 19 - 9 - maligen Zeitpunkt nicht. Auch in der höchstrichterlichen Rechtsprechung war ein allgemeiner Grundsatz dieses Inhalts nicht entwickelt worden. Es war allerdings seit langem anerkannt, dass eine längere Verzögerung der Kündigungserklärung Rechtsfolgen nach sich zieht, etwa in der Weise, dass es bei Kündigungstatbeständen, die auf eine Unzumutbarkeit der Vertragsfort- setzung abstellen, angesichts einer längeren Kündigungsverzögerung an einer solchen Unzumutbarkeit und somit an einem durchgreifenden Kündigungsgrund fehlen kann (vgl. dazu Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77, unter II 2 a mwN [zu § 554a BGB aF]). Ebenso stand und steht außer Frage, dass eine fristlose Kündigung im Einzelfall aufgrund beson- derer Umstände treuwidrig, insbesondere verwirkt sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 17; vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 11; vgl. ferner die frühere Rechtspre- chung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung des Mieters ge- mäß § 542 BGB aF bei vorbehaltloser Weiterzahlung der Miete für eine gewisse Zeit, dazu BGH, Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 unter II 3). (2) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber bei der Mietrechtsre- form vom 19. Juni 2001 bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die Kün- digung innerhalb einer "angemessenen Zeit" ab Kenntnis vom Kündigungs- grund zu erfolgen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 44) Die Gesetzesbegründung verweist darauf, dass nach ständiger Rechtsprechung ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und deshalb ein Bedürfnis für eine solche Festlegung nicht bestehe. Zusätzlich wird darauf abgestellt, dass eine einheitliche konkrete Ausschlussfrist angesichts der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht fest- gelegt werden könne und eine "offenere" Bestimmung eine Auslegung durch die Rechtsprechung erfordere und somit kaum etwas zur Vereinfachung des 20 21 - 10 - Mietrechts beitragen könne. Wörtlich heißt es hierzu in den Gesetzesmateria- lien (BT-Drucks. 14/4553, S. 44): "Es wird davon abgesehen, festzulegen, dass die Kündigung in- nerhalb einer angemessenen Zeit seit der Kenntnis vom Kündi- gungsgrund zu erfolgen hat. Ein Kündigungsrecht aus wichtigem Grund kann schon jetzt nach ständiger Rechtsprechung verwirkt werden […]. Eine einheitliche feste Ausschlussfrist in Anlehnung an § 626 Abs. 2 BGB sowie §§ 6, 24 und 70 VVG erscheint wegen der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse (Wohnraum, Geschäfts- raum, Grundstücke, bewegliche Sachen) nicht möglich […]. Eine offenere Bestimmung wäre durch die Rechtsprechung in jedem Falle auslegungsbedürftig. Die mögliche Regelung könnte damit nur wenig zur Vereinfachung des Mietrechts beitragen." (3) Hieran hat die Einführung des § 314 BGB durch das Schuldrechts- modernisierungsgesetz vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) nichts geän- dert. Es erschien dem Gesetzgeber zwar geboten, bei einer allgemeinen Über- arbeitung des Leistungsstörungsrechts die Kündigung aus wichtigem Grund bei Dauerschuldverhältnissen in das Bürgerliche Gesetzbuch aufzunehmen. Dafür sprach sowohl die erhebliche praktische Bedeutung dieses Rechtsinstituts als auch die seit langem gefestigte Rechtsprechung zu seinem Anwendungsbe- reich (BT-Drucks. 14/6040, S. 177). Schon der Gesetzgeber sah jedoch, dass § 314 BGB damit als lex generalis in einem Konkurrenzverhältnis zu zahlrei- chen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze steht, in denen die Kündigung aus wichtigem Grund bei einzelnen Dauerschuldverhält- nissen besonders geregelt ist. Wörtlich heißt es in der Gesetzesbegründung hierzu: "Diese Einzelbestimmungen sollen nicht aufgehoben oder geän- dert werden, sondern als leges speciales Vorrang vor § 314 RE haben." (BT-Drucks. 14/6040, S. 177). 22 - 11 - Dementsprechend hat der Gesetzgeber des Schuldrechtsmodernisie- rungsgesetzes zwar an manchen Stellen im Mietrecht Anpassungen vorge- nommen, so auch bei § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB (vgl. die Übersicht zu den Än- derungen bei Palandt/Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., Einf v § 535 Rn. 77a), jedoch davon abgesehen, in §§ 543, 569 BGB einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB aufzunehmen. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist also in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt und eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB somit ausgeschlossen (ebenso MünchKommBGB/Gaier, 7. Aufl., § 314 Rn. 9; Erman/ Böttcher, aaO, § 314 Rn 5; Palandt/Grüneberg, aaO, § 314 Rn. 4; Palandt/ Weidenkaff, aaO, § 543 Rn. 44 f.). Die von Teilen der Literatur (vgl. Häublein, ZMR 2005, 1 f; Staudinger/V. Emmerich, Neubearb. 2014, § 543 BGB Rn. 2, 90; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 12 ff., 49) vertretene ge- genteilige Auffassung verkennt die aus den Materialien ersichtliche eindeutige Zielsetzung des Gesetzgebers. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Zwar finden - wie bereits oben unter II 1 a ausgeführt - bei einer auf § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigungserklä- rung die Grundsätze von Treu und Glauben, insbesondere der Verwirkung, An- wendung. Die vom Berufungsgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündi- gung erfüllt jedoch die Voraussetzungen der Verwirkung schon deshalb nicht, weil es - offensichtlich - an einem Umstandsmoment (vgl. dazu Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66) fehlt. Tragfähige Anhaltspunkte für ein Vertrauen der Beklagten, die Klägerin werde von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen, sind vom Berufungsgericht nicht festgestellt und auch sonst 23 24 25 - 12 - nicht ersichtlich. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist. III. Das Berufungsurteil kann demnach keinen Bestand haben, soweit be- züglich der Räumung zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Fest- stellungen mehr bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur vollständigen Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Räumungs- und Herausgabeklage ist begründet (§§ 546, 985 BGB), weil die fristlose Kündigung der Klägerin vom 15. November 2013 das Mietverhältnis beendet hat. Denn die Beklagte befand sich im Zeitpunkt der Kündigung mit den Mieten für die Monate Februar und April 2013 in Verzug, so dass die Kün- digung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt war. 26 27 - 13 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 06.05.2015 - 23 C 626/14 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.12.2015 - 5 S 40/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 205/13 Verkündet am: 5. März 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 546 Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter we- gen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage). BGH, Urteil vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. März 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der 5. Zivil- kammer des Landgerichts Heidelberg vom 24. Juni 2013 aufgeho- ben und das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 31. August 2012 abgeändert. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers in N. . In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeproto- koll vom 28. Februar 2010 ist vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungs- schlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31. Mai 2010. Der Beklagte gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. Nachdem die Hausverwal- tung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger darüber in Kenntnis 1 - 3 - gesetzt worden war, dass der Beklagte nicht in der Lage ist, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei. Sie kündigte in dem Schreiben an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Auf- trag zu geben. Der Kläger hat den Betrag bislang nicht gezahlt; auch wurde die Schließanlage bisher nicht ausgetauscht. Der Kläger hat den Beklagten - unter Abzug von dessen Kautionsgutha- ben in Höhe von 500 € - auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungsei- gentümergemeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen in An- spruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision erstrebt der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 2, § 257 BGB, weil der Beklagte durch die Nichtrückgabe eines ihm vom Kläger überlassenen Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 241 2 3 4 5 - 4 - Abs. 2, § 546 Abs. 1 BGB) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes Zu- behör der Mietsache erstrecke; hierzu gehöre auch der vom Kläger vermisste Schlüssel. An der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, nach der aufgrund des Übergabeprotokolls sowie der Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen fest- stehe, dass der Beklagte zwei Wohnungsschlüssel erhalten habe, bestünden keine Zweifel. Dass der Beklagte dem Kläger nur einen Wohnungsschlüssel zurückgegeben habe, sei zwischen den Parteien unstreitig. Umstände, welche die gesetzliche Verschuldensvermutung widerlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB), seien weder vorgetragen noch ersichtlich. Dem Kläger sei in Gestalt der Inanspruchnahme durch die Wohnungs- eigentümergemeinschaft, der gegenüber der Beklagte Erfüllungsgehilfe im Rahmen der den Kläger als Miteigentümer treffenden Schutzpflichten hinsicht- lich des Gemeinschaftseigentums sei (§§ 241 Abs. 2, 278 BGB), auch ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasse über die Wiederherstellung des fehlenden Schlüssels hinaus auch die Kosten der Erneuerung der Schließ- anlage in dem von dem gerichtlichen Sachverständigen für erforderlich gehalte- nen Umfang. Sei wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so könne der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (§ 249 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die der Vorenthaltung des fehlenden Schlüssels innewohnende Substanzverletzung beschränke sich nicht allein auf diesen Schlüssel und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den ver- hältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses Schlüssels. Vielmehr habe der Beklagte auch in die substantielle Funktionalität der Ge- samtheit der Sache "Schließanlage" eingegriffen. Denn diese sei dadurch, dass der Verbleib des fehlenden Schlüssels ungeklärt bleibe, in ihrer Funktion beein- trächtigt. Die durch den unbekannt verbliebenen Schlüssel begründete Miss- 6 7 - 5 - brauchsgefahr verletze nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, son- dern die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude. Hierbei komme es nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt habe. Denn soweit er dies unterlasse, handele er auf eigenes Risiko. Aufgrund dieser Risikoverteilung sei die Ent- scheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen und die Schließ- anlage trotzdem (zunächst) nicht zu erneuern, auch nicht treuwidrig. Der Kam- mer erscheine es nach alledem angezeigt, den Grundsatz, dass der Geschädig- te in der Verwendung des Geldschadensersatzes frei sei, auch im vorliegenden Fall Platz greifen zu lassen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Der Kläger ist nicht verpflichtet, der Wohnungseigentümer- gemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten; die auf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage ist daher unbegründet. 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Beklagte seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat (§ 241 Abs. 2 BGB; vgl. KG, NJW-RR 2008, 1245; Flatow, NZM 2011, 660, 661; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 262a; Schmid, MDR 2010, 1367, 1369) und daher dem Kläger gegen- über - grundsätzlich - zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet ist. Vom Verschuldensvorwurf hat sich der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entlas- tet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB). Er hat zum Verbleib des Schlüssels nichts vor- getragen. 8 9 10 - 6 - 2. Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend angenommen, dass der Kläger als Schadensersatz vom Beklagten Freistellung (Zahlung an die Woh- nungseigentümergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abhan- den gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Woh- nungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Es hat aber verkannt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatzan- spruch nicht zusteht, weil die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist. a) Zwar besteht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwi- schen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzli- ches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG be- gründet werden, aber auch darüber hinaus gehende Treue- und Rücksichtnah- mepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB folgen können. Der Wohnungsei- gentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Ver- schulden von Hilfspersonen nach § 278 BGB einzustehen (BGH, Urteil vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 8; BGH, Beschluss vom 22. April 1999 - V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 f.; Armbrüster, ZMR 1997, 395, 397). Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat (Bärmann/Klein, WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.) So ist in der Rechtspre- chung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungs- eigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 BGB für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, NJW 1970, 1551; KG, NZM 2002, 869; LG Dortmund, NZM 2000, 1016; Bärmann/Klein, aaO Rn. 48 mwN; Kirchhoff, ZMR 1989, 323, 324; Schmid, aaO). b) Diese Schutz- und Obhutspflicht erstreckt sich - wie das Berufungsge- richt zutreffend erkannt hat - auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftsei- gentum der Wohnungseigentümer stehen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310; Schmid, aaO S. 1368). Denn zwischen den Wohnungseigentümern be- 11 12 13 - 7 - steht eine Schutz- und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 Abs. 2 BGB). Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten Schlüssel. Daher ist der Kläger als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten Schlüssel der Schließ- anlage verpflichtet wie der Beklagte im Rahmen des Mietverhältnisses gegen- über dem Kläger. Da dem Kläger das Verschulden des Beklagten nach § 278 BGB zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemein- schaft für den durch den Verlust eines dem Beklagten ausgehändigten Schlüs- sels entstandenen Schaden. c) Schließlich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage aus Sicherheits- gründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen kann, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 BGB Rn. 35 mwN; Flatow, aaO; Ruthe, NZM 2000, 365; Schach in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 546 Rn. 6; Schmid, aaO; KG, aaO S. 1246; LG Berlin, ZMR 2000, 535, 536; LG Münster, WuM 1989, 508; LG Mannheim, WuM 1977, 121). d) Jedoch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kläger keinen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erfor- derlichen Geldbetrages. Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich auch fiktiv abrechnen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 23. März 1976 - VI ZR 41/74, BGHZ 66, 239, 241 [zur Beschädigung eines Kfz]). Dies setzt aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlt es im Streitfall. 14 15 - 8 - aa) Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Beru- fungsgericht folgt, soll der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage ge- hörenden Schlüssels allerdings zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit "Schließanlage" sei durch den Verlust des Schlüssels und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion be- einträchtigt. Der Eigentümer könne deshalb seinen Schaden abstrakt berech- nen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbe- trag verlangen (KG, aaO; LG Münster, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Miet- recht, § 546 BGB Rn. 121). bb) Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust eines Schlüssels keine Be- schädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit (LG Wiesbaden, NZM 1999, 308, AG Ludwigsburg, WuM 2010 355; AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Ruthe, aaO S. 366; Flatow, aaO S. 662; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 161, 162; Zich, MietRB 2004, 302, 303; Schmidt/Harz/Harsch, Fachanwaltskommentar Miet- recht, 4. Aufl., § 535 Rn. 284d). Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage (LG Wiesbaden, aaO; AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Ruthe, aaO; Flatow, aaO). Die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung (AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Kossmann/Meyer-Abich, Hand- buch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 94 Rn. 22). Solange die Schließanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden (Ruthe, aaO; Drasdo, aaO; Schmidt/Harz/Harsch, aaO), denn allein die Sorge, es könne mit dem verlore- nen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar (LG Wiesbaden, aaO). Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt 16 17 - 9 - werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weite- rer Schäden in Geld bezahlen ließe (Flatow, aaO). cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist (Staudinger/Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, § 249 Rn. 218; Münch- KommBGB/Oetker, 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mwN). Der Verlust eines Schlüssels führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer - über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen Schlüssels hinausgehende - Beeinträchtigung der Sachsubstanz der Schließanlage. Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaf- fen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu ange- fertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlüssels bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Ein- griff in die "substantielle Funktionalität" der Sachgesamtheit "Schließanlage" wertet, vermengt es die Verletzung der Sachsubstanz und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Während im ersten Fall schon auf- grund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sach- schadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig keinen erstat- tungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht viel- mehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den kon- 18 19 - 10 - kret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraus- setzungen fehlt es hier. III. Da die Revision begründet ist, ist das angefochtene Urteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil keine wei- teren Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Klage ist abzuweisen, weil dem Kläger der geltend gemachte Anspruch, wie ausgeführt, nicht zusteht. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 31.08.2012 - 27 C 221/10 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 24.06.2013 - 5 S 52/12 - 20

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 138/11 Verkündet am: 11. Juli 2012 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b, § 286 Abs. 4, § 276 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Ci Der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug entfällt nicht wegen feh- lenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35). BGH, Urteil vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11 - LG Landshut AG Freising - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerinnen wird das Urteil der 1. Zivilkam- mer des Landgerichts Landshut vom 23. März 2011 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben als zum Nachteil der Klägerinnen erkannt worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freising vom 27. Mai 2010 wird insgesamt zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1. September 2007 Mieter eines Einfamilienhau- ses der Klägerinnen in F. . In § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist bestimmt, dass die Miete mit den Nebenkosten monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats kostenfrei an den Vermieter zu zahlen ist. Im Dezember 2008 teilten die Beklagten den Klägerinnen mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser bilde, und baten um Abhilfe, die die Klägerinnen ablehnten. Nach deren Ansicht, die sie 1 2 - 3 - den Beklagten anlässlich eines Ortstermins im Dezember 2008 mitteilten, ist das Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten für die Schimmel- und Kondenswasserbildung verantwortlich. Die Beklagten minderten daraufhin die vertraglich vereinbarte Bruttomie- te in Höhe von 1.550 €/Monat für die Monate März 2009 bis Juni 2010 um je- weils 310 € (20%). Mit ihrer Klage nehmen die Klägerinnen die Beklagten auf Zahlung des für die Monate März 2009 bis Januar 2010 aufgelaufenen Mietrückstands (3.410 €) nebst Zinsen sowie auf Räumung des Hauses in Anspruch. Den mit Schriftsatz vom 7. Januar 2010 (dem Beklagtenvertreter zugestellt am 8. Januar 2010) klageerweiternd geltend gemachten Räumungsanspruch stützen sie zum einen auf die mit diesem Schriftsatz ausgesprochene fristlose Kündigung, in der der bis einschließlich Januar 2010 offene Mietzahlungsrückstand von 3.410 € aufgeführt ist, zum anderen auf eine weitere in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 22. Dezember 2010 ausgesprochene fristlose (hilfs- weise ordentliche) Kündigung, in der der bis Juni 2010 aufgelaufene Mietzah- lungsrückstand von 4.960 € genannt ist. Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens mit Urteil vom 27. Mai 2010 einen zur Minderung berechtigenden Mangel des vermieteten Anwesens verneint und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die Beklagten glichen daraufhin im Juni 2010 den für die Monate Februar 2010 bis Mai 2010 aufgelaufenen Mietrückstand in Höhe von 1.240 € aus und nahmen ab Juli 2010 unter Vorbehalt die Mietzahlungen wieder in voller Höhe auf. Während des Berufungsverfahrens zahlten die Beklagten am 17. Februar 2011 weitere 3.720 € (Mietrückstand März 2009 bis Januar 2010 zuzüglich 3 4 5 6 - 4 - Mietrückstand Juni 2010) an die Klägerinnen und glichen damit den zu dieser Zeit noch offenen Mietrückstand vollständig aus. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht, nachdem die Par- teien die Hauptsache in Höhe von 3.410 € übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Beklagten in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Zahlung von Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.410 € seit 8. Juli 2010 bis 17. Februar 2011 verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den Räumungsanspruch weiter und erstreben die Abänderung des Beru- fungsurteils, soweit dort zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägerinnen stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch nicht zu, da weder die Kündigung vom 7. Januar 2010 noch die Kündigung vom 22. Dezember 2010 das Mietverhältnis beendet habe. Zwar habe zu beiden Zeitpunkten Rückstand mit mehr als zwei Monatsmieten bestanden. Die Wirk- samkeit der fristlosen Kündigungen vom 7. Januar und 22. Dezember 2010 er- fordere nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB jedoch, dass die Beklagten mit den Mietzahlungen in Verzug gewesen seien. Daran fehle es, denn die Beklag- 7 8 9 10 - 5 - ten treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, da die von ihnen vorgenommene Minderung nicht offensichtlich unberechtigt und nicht unange- messen gewesen sei. Hinsichtlich des Verschuldensmaßstabs des § 276 BGB sei im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ein großzügiger Maßstab anzulegen. Be- stünden sachlich gerechtfertigte Meinungsverschiedenheiten über die Höhe der Mietzahlung (Berechtigung der Minderung), müssten diese im Wege der Leis- tungsklage ausgetragen werden. Der Rückgriff des Vermieters auf das Kündi- gungsrecht sei in diesen Fällen sachfremd, weil § 543 BGB nicht als Druckmittel gegen den Mieter eingesetzt werden dürfe, um ihn zum Verzicht auf die Gel- tendmachung seiner Rechte zu bewegen. Da im Streitfall die Ursache der Schimmelbildung unklar gewesen sei, fehle es an einem Verschulden der Be- klagten. Diese Erwägungen träfen nicht nur auf die Kündigung vom 7. Januar 2010, sondern auch auf die Kündigung vom 22. Dezember 2010 zu. Zwar ent- falle die Berechtigung für eine Mietminderung, wenn der Mieter (nachträglich) erkenne, dass eine Minderungsbefugnis nicht bestehe. Davon sei immer dann auszugehen, wenn der Mieter vom Gericht auf diesen Umstand hingewiesen werde. Selbst wenn der Mieter das ihm ungünstige Urteil durch eine weitere Instanz überprüfen lassen wolle, müsse er dennoch sein Zahlungsverhalten ändern, ohne dass es einer vorherigen Mahnung des Vermieters bedürfe. Im Streitfall habe daher zu den nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils geschul- deten und von den Beklagten auszugleichenden Mieten auch der bis zum erst- instanzlichen Urteil aufgelaufene Zahlungsrückstand in Höhe von 3.410 € ge- zählt. Jedoch hätten die Beklagten letztlich sämtliche Rückstände mit der letz- ten, am 17. Februar 2011 geleisteten Zahlung in Höhe von 3.710 € ausgegli- chen. Damit trete die Wirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ein, so dass die 11 12 - 6 - Kündigung unwirksam geworden sei. Dass die Zahlungen nur unter Vorbehalt erfolgt seien, ändere nichts an deren Erfüllungswirkung. Auch die am 22. Dezember 2010 hilfsweise erklärte ordentliche Kündi- gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB greife nicht durch, da es auch insoweit am Verschulden der Beklagten fehle. Die Frage, ob ein Mieter, nachdem er durch Urteil auf die fehlende Berechtigung zur Mietminderung hingewiesen worden sei, nur die ab diesem Zeitpunkt fällig werdenden Zahlungen zu leisten habe oder ob er sogleich den aufgelaufenen Rückstand in voller Höhe ausgleichen müsse, werde kontrovers diskutiert. Zwar hätten die Beklagten nach Zustellung des Ersturteils alle Rückstände ausgleichen müssen, was der Prozessbevoll- mächtigte der Beklagten, dessen Verschulden sich die Beklagten nach § 278 BGB zurechnen lassen müssten, irrtümlich anders gesehen habe. Dennoch fehle es am Verschulden, da es noch keine eindeutige obergerichtliche Recht- sprechung hierzu gebe. Im Übrigen könne ein etwaiges Fehlverhalten der Be- klagten deshalb in einem milderen Licht erscheinen, weil sie nachträglich Zah- lung geleistet hätten. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerinnen vom 7. Januar 2010 beendet worden. Der Räumungsanspruch der Kläger ist daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB begründet. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis von jeder Ver- tragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der 13 14 15 - 7 - sich über mehrere Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe ei- nes Betrags in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). So verhält es sich im Streitfall. 1. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bestand im Zeitpunkt des Zugangs der fristlosen Kündigung vom 7. Januar 2010 ein Zahlungsrück- stand von 3.410 €, der die Summe der Mieten für zwei Monate (3.100 €) über- schritt. Mit diesem Betrag waren die Beklagten entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn den Beklag- ten stand - wie in der Revisionsinstanz zwischen den Parteien nicht mehr im Streit ist - wegen der Schimmel- und Kondenswasserbildung kein Minderungs- recht zu, da die Ursache der beanstandeten Mängel nach den Feststellungen der Vorinstanzen in einem unzureichenden Heizungs- und Lüftungsverhalten der Beklagten liegt. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entfällt der Verzug der Beklagten nicht deshalb, weil die von ihnen vorgenommene Mietminderung angesichts der zunächst unklaren Ursache der Schimmelpilzbildung nicht "of- fensichtlich unberechtigt" gewesen und der Mietrückstand deshalb von ihnen nicht zu vertreten sei. a) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise die Auffassung vertreten, im Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB sei bezüglich des Verschuldens ein milderer Maßstab anzuwenden, insbesondere im Falle eines Rechtsirrtums des Mieters. Der Streit über das Minderungsrecht müsse in diesen Fällen im Wege der Leistungsklage über die nicht gezahlten Mieten ausgetragen werden. Anderenfalls könne allein der Druck einer fristlosen Kündigung den Mieter zu einem Verzicht auf seine Rechte aus § 536 BGB bewegen. Erst wenn der Vermieter vom Gericht erfahre, 16 17 18 - 8 - dass sein Minderungsrecht nicht bestehe, entfalle der Entschuldigungsgrund und könne Verzug eintreten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 BGB Rn. 103 ff.; vgl. Kokemüller, WuM 1999, 201, 202 ff.; LG Berlin, GE 2007, 1486, 1487; vgl. auch LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2004, 1238 f.). b) Diese Auffassung trifft nicht zu. Der Senat hat bereits entschieden, dass auch im Wohnraummietrecht an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen sind und kein Grund besteht, im Rahmen des § 543 Abs. 3 BGB zugunsten des Mieters einen milderen Sorg- faltsmaßstab anzulegen (Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NZM 2007, 35 Rn. 25 ff.). Auch bei einem im Bereich des Tatsächlichen - hier der Ursache einer Schimmelpilzbildung - angesiedelten Irrtums besteht dafür kein Grund (vgl. BGH, Urteil vom 27. September 1989 - IVa ZR 156/88, NJW-RR 1990, 160, 161). Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung aufgrund eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat; zu vertreten hat der Schuldner gemäß § 276 BGB Vorsatz und Fahrlässig- keit. Mit dieser gesetzlichen Regelung lässt sich die Auffassung des Berufungs- gerichts, die Beklagten hätten im Rahmen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB schon deshalb nicht in Verzug geraten können, weil ihre Einschätzung, der Schimmel- befall sei auf einen von den Klägerinnen zu vertretenden Baumangel zurückzu- führen, nicht "offensichtlich unberechtigt" gewesen sei, nicht vereinbaren. Sie liefe darauf hinaus, dass sich die Haftung des Mieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkte. Für eine derartige Privilegierung des Mieters be- steht kein Anlass. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts wird auf den Mieter, der das Risiko einer fahrlässigen Fehleinschätzung der Ursache eines Mangels zu tragen hat, kein unzulässiger Druck dahin ausgeübt, auf seine Rechte aus § 536 BGB zu verzichten. Denn der Mieter kann den Minderungs- 19 20 - 9 - betrag, den er für angemessen hält, unter dem einfachen, lediglich die Wirkun- gen des § 814 BGB ausschließenden Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibt, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung aus- gesetzt zu sein. c) Vorliegend entfällt der Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Ver- schuldens der Beklagten. Dass sie bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt nicht hätten erkennen können, dass die Ursache der Schimmelpilzbildung in ihrem eigenen Wohnverhalten lag, ist von ihnen nicht dargetan worden und auch sonst nicht ersichtlich. Im Gegenteil haben die Beklagten selbst einge- räumt, dass sie wegen der Haltung mehrerer Katzen, die das Haus nicht verlas- sen sollten, in ihrem Lüftungsverhalten eingeschränkt waren; zudem musste sich ihnen die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aqua- rien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünsti- gende höhere Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung bedingte und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen wa- ren. 3. Da im Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 7. Januar 2010 mithin sämtliche Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorlagen, hätten die Beklagten dem damit begrün- deten Räumungsanspruch der Klägerinnen nur dadurch die Grundlage entzie- hen können, dass sie innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Mietrückstände vollständig ausgeglichen hätten. Dies ist nicht geschehen. Ein Ausgleich der die Kündigung begründenden Zahlungsrückstände fand erst mit der Zahlung vom 17. Februar 2011 statt. Diese nicht mehr im Zeitraum des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB liegende Zahlung konnte der Kündigung vom 7. Januar 2010 ihre Wirksamkeit nicht mehr nehmen. Soweit die damit verspätete Zah- 21 22 - 10 - lung der offenen Rückstände auf Rat des Prozessbevollmächtigten der Beklag- ten geschehen sein sollte, haben sich die Beklagten dessen Verschulden ge- mäß § 278 BGB zurechnen zu lassen. III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Da keine weiteren Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 BGB). Da sich der Räumungsanspruch der Klägerinnen als begründet erweist, ist die Berufung der Beklagten gegen das auf Räumung erkennende Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Freising, Entscheidung vom 27.05.2010 - 7 C 848/09 - LG Landshut, Entscheidung vom 23.03.2011 - 13 S 1954/10 - 23

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/09 Verkündet am: 3. November 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 320 Abs. 1 Wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. BGH, Versäumnisurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. November 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschie- den worden ist. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 5. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2011 bewilligt. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in B. ; die Miete beläuft sich seit April 2006 auf monatlich 330 €. Die Be- klagten entrichteten die Miete für die Monate April, Juni und Juli 2007 nicht; für den Monat Mai 2007 zahlten sie am 11. Mai 2007 einen Betrag in Höhe von 165 €. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 kündigte der Kläger das Mietverhältnis we- gen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Am 8. August 2007 zahlten die Beklagten 495 € mit der Bestimmung "für Mai bis August", am 5. September 2007 weitere 330 € mit der Bestimmung "Sept. restl. Miete" sowie am 8. Okto- ber 2007 165 € mit der Bestimmung "Miete". Der Kläger hat die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung sowie auf Zahlung von 1.155 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der weitergehenden Zahlungs- klage zur Zahlung von 495 € nebst Zinsen sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Räumungsklage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisi- onsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten waren. Inhalt- lich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern 3 - 4 - auf einer Sachprüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Zahlungsanspruch des Klägers sei in Höhe von 495 € nebst Zinsen begründet. Auf diesen Betrag habe sich der vom Kläger geltend gemachte Zah- lungsrückstand durch die Zahlungen der Beklagten reduziert. Zu einer Minde- rung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Das Tropfen des Abflussrohres überschreite bereits die Erheblichkeitsschwelle nicht. Hinsichtlich des Schimmelpilzbefalls sei eine Minderung nach § 536c BGB ausgeschlossen, weil die Beklagten es versäumt hätten, dem Kläger den Mangel anzuzeigen. Die Aussage der Zeugin J. , die eine Anzeige anlässlich eines Gesprächs der Parteien in der Wohnung der Beklagten im März 2007 bestätigt habe, sei nicht glaubhaft, weil sie zum eigentlichen Beweisthema nur ungenaue und teil- weise widersprüchliche Angaben gemacht habe. 5 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung stehe dem Kläger hingegen nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung des Klä- gers vom 5. Juni 2007 nicht beendet worden, weil den Beklagten wegen des Schimmelpilzbefalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minde- rungsbetrages zugestanden habe und sie deshalb nicht in Zahlungsverzug ge- raten seien. 6 Dem Mieter stehe ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn er sich zuvor nicht auf sein Leistungsverweigerungsrecht 7 - 5 - berufen habe und sein Recht zur Mietminderung wegen unterlassener Mängel- anzeige ausgeschlossen sei. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut der §§ 536b und 536c BGB habe die Kenntnis des Mieters von einem Mangel lediglich zur Folge, dass er mit den Sekundäransprüchen ausgeschlossen sei. § 320 BGB betreffe jedoch die primäre Leistungspflicht, für die die Mängelanzeige nicht erheblich sei. Dies werde vor allem daran deutlich, dass der Mieter trotz Verlust der Sekundäransprüche nicht den Primäranspruch aus § 535 BGB auf Gebrauchsüberlassung einer mangelfreien Mietsache verliere. Das Zurückbe- haltungsrecht habe den Sinn, auf den Vermieter Druck hinsichtlich der Mangel- beseitigung auszuüben; dieser Anspruch bleibe dem Mieter nach allgemeiner Auffassung aber trotz Verlust des Minderungsrechtes erhalten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 546 BGB zu, weil die von ihm am 5. Juni 2007 ausgesprochene und ge- mäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründete fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts war der als Kündigungsgrund geltend gemachte Verzug der Beklagten mit den Mietzahlungen nicht wegen eines Zurückbehaltungsrechts im Hinblick auf den in der Wohnung aufgetretenen Schimmelpilzbefall ausgeschlossen. Ein auf den Anspruch auf Beseitigung eines Mietmangels gestütztes Leistungsverwei- gerungsrecht des Mieters nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB erstreckt sich nicht auf Mietzahlungen, die der Mieter für einen vor der Anzeige des - dem Vermieter unbekannten - Mangels liegenden Zeitraum schuldet. 8 - 6 - 1. Bei Ausspruch der Kündigung des Klägers am 5. Juni 2007 bestand ein Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil die Beklagten die jeweils bis zum dritten Werktag fällige Miete für April 2007 nicht und für Mai 2007 nur zur Hälfte bezahlt hatten und sich somit für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befan- den. 9 2. Der Verzug der Beklagten mit der Mietzahlung für diesen Zeitraum war nicht durch ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen. 10 a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, dass in der Wohnung der Be- klagten während der Mietzeit ein Mangel in Form eines Schimmelpilzbefalls aufgetreten ist. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt auch kei- nen Rechtsfehler erkennen. Zutreffend ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass der Ausschluss der Sekundäransprüche des Mieters nach §§ 536b und 536c BGB dessen Erfüllungsanspruch aus § 535 Satz 2 BGB grundsätzlich unberührt lässt (BGH, Urteil vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NZM 2007, 484 Rn. 28). Es kommt deshalb, wie das Berufungsgericht im Aus- gangspunkt richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob ein Verzug der Be- klagten mit der Zahlung der Miete gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB deshalb ausgeschlossen war, weil ihnen wegen eines auf Beseitigung des Schimmel- pilzbefalls gerichteten Erfüllungsanspruchs ein Zurückbehaltungsrecht zustand. 11 b) Das Zurückbehaltungsrecht des § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis zur geltend gemachten Forderung stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann ein Zurückbehaltungsrecht jedoch die ihm zu- kommende Funktion, auf den Schuldner Druck auszuüben, nicht erfüllen. Aus 12 - 7 - diesem Grund kommt ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters für einen Zeit- raum, in dem er dem Vermieter den Mangel nicht angezeigt hatte und der Man- gel dem Vermieter auch sonst nicht bekannt war, nach Treu und Glauben von vornherein nicht in Betracht (LG Berlin, NZM 1998, 475 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III Rn. 127; Schenkel, NZM 1998, 502, 504). Die Zubilligung eines Zurückbehaltungsrechts auch für diesen Zeitraum würde dazu führen, dass eine Vertragsverletzung des Mieters - nämlich die unterlassene Anzeige des Mangels gemäß § 536c Abs. 1 BGB - eine Kündigung des Vermieters we- gen ausbleibender Mietzahlungen verhindern oder zumindest hinauszögern könnte, weil der Vermieter einerseits wegen fehlender Kenntnis von dem Man- gel an der alsbaldigen Wiederherstellung eines vertragsgemäßen Zustandes gehindert wäre und andererseits ein zur Kündigung des Mietverhältnisses be- rechtigender Zahlungsverzug erst eintreten könnte, wenn es nach "Ausschöp- fung" des Zurückbehaltungsrechts zu weiteren Zahlungsrückständen käme. Eine unbillige Benachteiligung des Mieters ist mit dem Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts für vor der Mängelanzeige fällig gewordene Mietzah- lungen nicht verbunden. Denn bei Fortbestand des Mietverhältnisses steht dem Mieter die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gegenüber den ab der Mängel- anzeige fällig werdenden Mietforderungen zu. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses hingegen kommt ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs ohnehin nicht mehr in Betracht, denn es handelt sich dabei um einen in die Zukunft gerichteten Erfüllungsanspruch, der nur wäh- rend der Dauer des Mietverhältnisses besteht (vgl. Senatsurteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 12 f.). 13 3. Da den Beklagten mithin gegenüber der Mietforderung des Klägers für die Monate April und Mai 2007 die Einrede aus § 320 Abs. 1 BGB nicht zu- stand, kommt es nicht mehr auf die weitere von der Revision aufgeworfene Fra- 14 - 8 - ge an, ob bereits das Bestehen der Einrede den Verzug ausschließt oder es zumindest einer Geltendmachung im Prozess bedarf (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Januar 1991 - V ZR 11/90, BGHZ 113, 232, 236; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 543 Rn. 57; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB Rn. 97). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit zum Nach- teil des Klägers erkannt worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen bedarf, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und somit zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 15 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 05.12.2007 - 12 C 368/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.11.2009 - 63 S 17/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 113/10 Verkündet am: 15. Dezember 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Strom- zählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 113/10 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 16. April 2010 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 28. Oktober 2009 wird zurückgewiesen. Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin als Vermieterin nimmt den Beklagten auf Zahlung rückstän- diger Miete sowie Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Einzim- merwohnung in Anspruch. 1 Die Wohnung ist an das Elektrizitätsverteilernetz der D. Netz GmbH (im Folgenden: Netzbetreiber) angeschlossen. Der Beklagte wurde in der Vergangenheit von der D. Stadtwerke GmbH (im Folgenden: Ver- sorger) mit Strom versorgt. Die Entnahmestelle für die streitgegenständliche Wohnung war bei Beginn des Mietverhältnisses mit einer Messeinrichtung (Stromzähler) versehen. Wegen eines Zahlungsrückstands des Beklagten ge- 2 - 3 - genüber dem Versorger kam es am 28. März 2007 auf Veranlassung des Ver- sorgers zur Unterbrechung der Stromlieferung. Nach Zahlung der Rückstände durch den Beklagten veranlasste der Versorger Mitte April 2007 die Wiederer- öffnung der im Hause der Klägerin gelegenen Stromentnahmestelle. Weil der Beklagte dem Versorger die diesem vom Netzbetreiber in Rechnung gestellten Kosten der Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 € nicht erstattete, veranlasste der Versorger erneut die Sperrung des Anschlus- ses. Der Netzbetreiber führte diese auftragsgemäß am 25. Juni 2007 durch und baute am 16. August 2007 den Zähler für die Entnahmestelle der Wohnung des Beklagten aus. Der Beklagte teilte dem Versorger mit Schreiben vom 12. Mai 2007 unter anderem mit, dass er die Stromabstellung als Vertragsbeendigung angesehen und den Versorger gewechselt habe. Der Versorgerwechsel schlug jedoch fehl, weil der Netzbetreiber die Entnahmestelle wegen der fehlenden Messeinrich- tung als "inaktiv" meldete. 3 Mit Schreiben vom 28. September 2008 kündigte der Beklagte gegen- über der Klägerin wegen der fehlenden Stromversorgung seiner Wohnung in- folge des Ausbaus des Stromzählers die Minderung der (Kalt-)Miete um 50 % an. Die Miete (einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung) betrug zuletzt 171,03 € monatlich. Ab Dezember 2008 zahlte der Beklagte ein auf 107,29 € monatlich gekürztes Nutzungsentgelt. Die Klägerin widersprach der Minderung und kündigte den Mietvertrag nach vorheriger Abmahnung mit Schreiben vom 18. Mai 2009 zum 8. Juni 2009 fristlos wegen Zahlungsverzugs in Höhe von 384,94 €. Der Beklagte hat der Kündigung widersprochen. 4 Nachdem der Netzbetreiber aufgrund eines Beschlusses der Bundes- netzagentur in einem vom Beklagten gegen den Netzbetreiber angestrengten 5 - 4 - Besonderen Missbrauchsverfahren am 10. Juli 2009 den Zähler wieder einge- baut hatte, zahlte der Beklagte an die Klägerin 43,19 € anteilige Miete für den Zeitraum vom 11. bis 31. Juli 2009. In Höhe dieses Betrags haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. 6 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung von 466,73 € nebst Zinsen und 2,50 € Mahngebühr sowie Räumung und Herausgabe der Wohnung statt- gegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Berufungsgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: 8 Der Beklagte habe die Miete zu Recht gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemin- dert, weil die Wohnung wegen des Ausbaus des Stromzählers mangelhaft ge- wesen sei. Daher sei weder der Zahlungsantrag noch der Räumungsantrag der Klägerin begründet. 9 Ohne den Stromzähler habe der Beklagte keinen Strom von einem Ver- sorger beziehen können. Die Gebrauchsgewährungspflicht gebe der Klägerin als Vermieterin auf, dem Beklagten als Mieter den Zugang an das allgemeine Stromversorgungsnetz zu eröffnen. Nur die Klägerin habe als Grundstücksei- gentümerin und Anschlussnehmerin gemäß § 2 Abs. 1 der Niederspannungs- 10 - 5 - anschlussverordnung (im Folgenden: NAV) gegenüber dem Netzbetreiber An- spruch auf Herstellung eines Netzanschlusses einschließlich des Einbaus eines Stromzählers. Der Netzanschluss beginne gemäß § 5 NAV an der Abzweigung des Niederspannungsnetzes und ende grundsätzlich mit der Hausanschlusssi- cherung. Der Stromzähler als Messeinrichtung, für den die Klägerin als An- schlussnehmerin gemäß § 22 Abs. 1 NAV einen Zählerplatz vorzusehen habe, gehöre zum Netzanschluss und verbleibe im Eigentum des Netzbetreibers. Demgegenüber sei der Beklagte als Mieter lediglich Anschlussnutzer im Sinne von § 1 Abs. 3 NAV und könne vom Netzbetreiber nicht die Herstellung eines Netzanschlusses einschließlich des Einbaus eines Stromzählers verlangen. Für eine Minderung sei kein Verschulden des Vermieters erforderlich. Ebenso wenig komme es darauf an, ob die Klägerin den Ausbau des Stromzäh- lers veranlasst oder sonstwie zu verantworten habe. Entscheidend sei vielmehr, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung wegen des Fehlens der Stromlie- ferungsmöglichkeit, für die die Klägerin als Vermieterin zu sorgen habe, einge- schränkt sei. 11 Eine Minderung sei auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Beklag- te den Mangel der fehlenden Stromlieferungsmöglichkeit etwa selbst zu vertre- ten hätte. Dem Beklagten könne nicht vorgeworfen werden, dass er den Aus- bau des Zählers selbst verursacht habe, indem er die Bezahlung der Kosten für die Sperrung/Entsperrung in Höhe von 89,50 € verweigert habe. Nach dem Be- schluss der Bundesnetzagentur sei der Ausbau des Stromzählers durch den Netzbetreiber rechtswidrig gewesen. In dem vorgenannten Beschluss sei der Netzbetreiber verpflichtet worden, die Messeinrichtung auf eigene Kosten wie- der einzubauen. 12 - 6 - Auch dass der Beklagte in seinem Versorgungsverhältnis mit dem Ver- sorger später von ihm getilgte Zahlungsrückstände habe auflaufen lassen, die der Grund für die Sperrung des Anschlusses und die daraus folgenden Kosten gewesen seien, spiele keine Rolle. Denn der Netzbetreiber sei nicht berechtigt gewesen, seine Vertragspflichten gegenüber der Klägerin als Vermieterin und Anschlussnehmerin zu verletzen, um den Kostenausgleich durch den Beklagten gegenüber dem Versorger zu erzwingen. 13 Die Höhe der Minderung von 50 % der Kaltmiete sei angemessen. Auf- grund des vollständigen Ausfalls der Stromversorgung sei die Wohnung zum dauernden Aufenthalt von Personen nicht geeignet gewesen. 14 Die Klägerin habe keinen Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, denn das Mietverhältnis der Parteien sei mangels eines Mietrückstands durch die Kündigung vom 18. Mai 2009 nicht wirksam beendet worden. 15 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nach- prüfung nicht stand. 16 Der Klägerin steht gegen den Beklagten sowohl ein Anspruch auf Zah- lung restlicher Miete und Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 466,73 € gemäß § 535 Abs. 2, § 546a Abs. 1 BGB als auch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung gemäß § 546 BGB zu. Das Mietverhält- nis ist durch die fristlose Kündigung vom 18. Mai 2009 wegen Zahlungsverzugs des Beklagten über mehr als zwei Termine mit zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB wirksam beendet worden. 17 - 7 - 1. Dass die Stromversorgung der streitgegenständlichen Wohnung infol- ge des Ausbaus der Messeinrichtung (Stromzähler) ab dem 16. August 2007 zeitweise unterbrochen war, hatte keine Minderung der Miete gemäß § 536 BGB zur Folge. Zwar lag insoweit ein Mangel der Wohnung vor, als ihre Gebrauchstauglichkeit dadurch beeinträchtigt war, dass der Beklagte ohne die Messeinrichtung keinen Strom von einem (neuen) Versorger beziehen konnte. Dieser Mangel führte jedoch nicht zu einer Minderung der Miete gemäß § 536 BGB. Eine Minderung ist ausgeschlossen, wenn ein Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (MünchKomm-BGB/Häublein, 5. Aufl., § 536 Rn. 32 mwN; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 536 BGB Rn. 572). So ist es hier. 18 Die Unterbrechung der Anschlussnutzung und die physische Trennung der Entnahmestelle der Wohnung des Beklagten vom Netz erfolgte auf eine entsprechende Mitteilung des Versorgers des Beklagten, weil der Beklagte sich weigerte, dem Versorger die Kosten für die vorausgegangene Sperrung und Entsperrung des Anschlusses in Höhe von 89,50 € zu erstatten, die wegen ei- nes Zahlungsrückstands des Beklagten gegenüber dem Versorger entstanden waren. Diese Vorgänge rühren ausschließlich aus dem Strombelieferungsver- hältnis des Beklagten mit seinem Versorger her und sind der Sphäre des Be- klagten, nicht der Risikosphäre der Klägerin zuzurechnen. 19 2. Der Klägerin steht daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zah- lung der - der Höhe nach unstreitigen - offenen Restmiete gemäß § 535 Abs. 2 BGB und - infolge der fristlosen Kündigung - Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB in Höhe von insgesamt 466,73 € zu. Die geltend gemachten Zinsen und vorgerichtlichen Mahnkosten sind vom Beklagten unter dem Ge- sichtspunkt des Verzugschadensersatzes gemäß § 280 Abs. 1, 2, §§ 286, 288 BGB der Klägerin zu erstatten. 20 - 8 - 3. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin gegen den Beklagten folgt aus § 546 Abs. 1 BGB infolge des Zahlungsverzugs des Beklag- ten mit der Miete in Höhe von 384,94 € im Zeitpunkt der Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3b BGB. 21 III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 22 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 28.10.2009 - 141 C 4222/09 - LG Dresden, Entscheidung vom 16.04.2010 - 4 S 556/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 96/09 Verkündet am: 12. Mai 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, § 569 Abs. 4; ZPO § 543 Abs. 2 a) Bei einer Entscheidung des Berufungsgerichts über eine Klage und eine Hilfswi- derklage, die einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs betrifft, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den ein Revisionsklä- ger seine Revision beschränken könnte, ist eine Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die Entscheidung über die Klage zulässig. b) Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündi- gungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter aus- geht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sach- lage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850). BGH, Urteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09 - LG Leipzig AG Leipzig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 18. März 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 27. April 2009 wird insoweit zu- rückgewiesen, als das Berufungsgericht über den Räumungsan- spruch zum Nachteil der Beklagten erkannt hat. Im Übrigen wird die Revision als unzulässig verworfen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin beansprucht die von ihr mittlerweile im Wege der Zwangs- vollstreckung durchgesetzte Räumung einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in L. . Ursprünglich waren die Beklagten Mieter einer auf einem anderen Grundstück gelegenen Wohnung der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Als diese das Grundstück sanieren und veräußern wollte, schloss sie mit den Beklagten im Februar 2004 einen Aufhebungsvertrag, in dessen Zuge sie den Beklagten die in Rede stehende Wohnung für eine monatliche Kaltmiete von 555 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 280 €, insgesamt mithin 835 €, vermietete. Bei Übergabe dieser Wohnung Ende Februar 2004 wurde 1 - 3 - eine Reihe von "Bemängelungen" aufgelistet. Ende April 2004 informierten die Beklagten die Hausverwaltung der Klägerin darüber, dass die im Übergabepro- tokoll festgehaltenen "Mängel" bislang nicht beseitigt seien und dass die im Aufhebungsvertrag bis Ende März 2004 zugesagte Fertigstellung des Bades nicht erfolgt sei. Zugleich kündigten sie für den Fall der nicht fristgerechten Fer- tigstellung des Bades die Vornahme einer im Aufhebungsvertrag vereinbarten Mietminderung in Höhe von 20 % der Kaltmiete (111 €) an und überwiesen im Mai 2004 entsprechend dieser Ankündigung nur eine geminderte Miete in Höhe von 724 €. Von Juni bis November 2004 entrichteten die Beklagten die volle Miete. Von Dezember 2004 bis Juni 2005 minderten sie die Kaltmiete um 10 % (55 €). Nachdem es Ende Juli 2005 zu einem Wassereinbruch am Mietobjekt mit diversen Feuchtigkeitsschäden gekommen war, zahlten die Beklagten von Juli 2005 bis einschließlich Februar 2007 nur eine um 233,80 € (= 28 % der nach der Kaltmiete und den Nebenkosten bemessenen Bruttomiete) geminderte Miete. Im anschließenden Zeitraum von März 2007 bis Oktober 2007 minderten sie die Miete um 10 % der Kaltmiete (55 €). Mit Schreiben vom 24. August 2006 forderte die Klägerin die Beklagten zur Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von 2.734,35 € auf und führte dabei unter anderem aus: 2 "Die Zusammensetzung des Rückstandes entnehmen Sie bitte dem bei- gefügten Kontoauszug. Mietminderungen für Baumängel in der Woh- nung im Objekt S. straße 15 wurden Ihnen in Höhe von 20 % auf die Kaltmiete (= 111 €) für den Zeitraum Dezember 2004 bis August 2006 gewährt. Die Mietminderungen haben wir Ihrem Mietenkonto gut- geschrieben." Nachdem die Klägerin die gewährte Mietminderung mit dem Bemerken, die Minderung bereits in das Mietkonto eingebucht zu haben, durch Schreiben vom 21. März 2007 auf den Zeitraum bis Dezember 2006 erweitert und zur Zah- lung eines danach verbleibenden Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert 3 - 4 - hatte, kündigte sie das Mietverhältnis nach Ausbleiben der Zahlung bis zum gesetzten Termin mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vor- auszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete ei- nen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €. Auf die hierauf gestützte und ihnen am 13./28. Juli 2007 zugestellte Räumungsklage zahlten die Beklagten am 31. August 2007 an die Klägerin ei- nen Betrag von 2.755,50 €, der einem für den Zeitraum von Januar 2006 bis Februar 2007 zurückbehaltenen Betrag in Höhe von 22 % der Bruttomiete ent- sprechen sollte. In ihren anschließenden Schriftsätzen vom 20. September 2007 und vom 5. Dezember 2007 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Hinweis auf die nach ihrer Auffassung bis einschließlich September 2007 sowie Dezember 2007 zusätzlich aufgelaufenen Mietrückstände vorsorglich erneut. Das Amtsgericht hat die fristlosen Kündigungen wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB für unwirksam gehalten und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Beklagten zur Räumung verurteilt sowie die von ihnen für diesen Fall hilfsweise erhobene Widerklage auf Zahlung eines nach ihrer Auffassung von der Klägerin aus dem Mietaufhebungsvertrag für die Aufgabe der früheren Wohnung geschuldeten Abgeltungsbetrages von 51.458,40 € abgewiesen. Hiergegen wenden sich die Beklagten in vollem Um- fang mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie in erster Linie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstreben, ihre Hilfswiderklage weiterverfolgen und zusätzlich beantragen, die Kläger zur Wie- dereinräumung des Mietbesitzes an der im Wege der Zwangsvollstreckung ge- räumten Wohnung zu verurteilen. 4 - 5 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 An die Begründung einer Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zah- lungsverzuges dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Es genüge, wenn der wichtige Grund durch Angabe von Tatsachen so ausführlich bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Die Begründung solle es dem Kündigungsempfänger ermögli- chen zu erkennen, auf welche Vorgänge und auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stütze, sowie ob und gegebenenfalls wie er sich hiergegen verteidigen könne. Diesen Anforderungen sei die Klägerin mit ihrer Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht geworden. Sie habe den Beklagten dargelegt, dass die fristlose Kündigung auf Zahlungsverzug gestützt werde, und die aus ihrer Sicht beste- henden Mietrückstände hinsichtlich der Kaltmiete im Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 für jeden einzelnen Monat aufgeführt sowie mit einem Gesamtbetrag von 5.303,27 € beziffert. Ebenso habe sie für den Zeitraum von Januar 2006 bis April 2007 zu jedem Monat die aus ihrer Sicht offenen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einzeln aufgelistet und einen Gesamtbetrag von 2.038,80 € er- rechnet. Eine Angabe des "zutreffenden" rückständigen Gesamtbetrages, wie es das Amtsgericht verlangt habe, sei demgegenüber nicht erforderlich gewe- sen. Dies hätte sonst zur Folge, dass der Vermieter alle nur denkbaren Miet- minderungsrechte des Mieters unabhängig davon in seine Berechnung einflie- 8 - 6 - ßen lassen müsste, ob er diese Minderungsrechte als berechtigt ansehe oder nicht. 9 Dass die Klägerin ihr Minderungsangebot über 20 % der Kaltmiete für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 dabei nicht berücksich- tigt habe, weil die Beklagten es aus ihrer Sicht nicht angenommen hätten und deshalb insoweit keine Abzüge beanspruchen könnten, ändere an diesen Be- gründungsanforderungen nichts. Die Beklagten seien vielmehr auch ohne dahin gehenden Hinweis in der Lage gewesen, die Berechtigung der Kündigung an- hand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen und ihre Verteidigungsmöglichkeiten einzuschätzen sowie danach den erforderlichen Schonfristbetrag zur nachträglichen Abwendung der Räu- mungsklage zu errechnen. Zum Zeitpunkt der Kündigung hätten sich die Beklagten selbst unter Be- rücksichtigung der ihnen von der Klägerin für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 gewährten Minderung von 20 % der Kaltmiete mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug befunden. Ein darüber hinausgehendes Minde- rungsrecht habe ihnen dagegen nicht zugestanden. Ob sie die Miete für Mai 2004 zu Recht in Höhe von 110 € gekürzt hätten, könne offen bleiben, weil die Klägerin insoweit eine Verrechnung mit dem die Leistungsbestimmung der Be- klagten übersteigenden Betrag aus der Schonfristzahlung vorgenommen habe. Gleichfalls könne die von den Beklagten für die Zeit von Dezember 2004 bis Juni 2005 vorgenommene Minderung von 10 % auf die Kaltmiete als berechtigt unterstellt werden, da die Klägerin selbst eine 20 %ige Minderung auf die Kalt- miete gewährt habe und hiervon entgegen ihrer Auffassung nicht mehr abrü- cken könne. 10 - 7 - Auch soweit die Beklagten für Juli 2005 wegen Bauarbeiten in anderen Wohnungen und in der Nachbarschaft sowie wegen eines dreiwöchigen Fahr- stuhlausfalls gemindert hätten, ginge eine Minderung keinesfalls über den von der Klägerin gewährten Minderungsbetrag von 110 € hinaus. Wegen des weiter als Mangel beanstandeten Baustellencharakters des Grundstücks fehle es hin- gegen an der für einen Minderungsansatz erforderlichen substantiierten Darle- gung. Ebenso sei eine von den Beklagten auf eine fehlende Öffnungsmöglich- keit der Oberlichter und eine dadurch bedingte Aufheizung der Wohnung ge- stützte Minderung nicht berechtigt, da weder eine hierdurch bedingte erhebliche Einschränkung der Lüftungsmöglichkeiten in der Wohnung dargetan noch eine übermäßige Aufheizung der Räumlichkeiten nachgewiesen sei. 11 Für den Zeitraum von August bis Oktober 2005 könne eine von den Be- klagten angesetzte Minderung von 10 % der Bruttomiete für Wasserschäden an Parkett und Decken sowie von 5 % der Bruttomiete für Baulärmbeeinträchti- gungen, zusammen also 125,25 €, als berechtigt erachtet werden, während für die fehlende Öffnungsmöglichkeit der Oberlichter sowie den angeblichen Bau- stellencharakter des Grundstücks weiterhin keine Minderung anzusetzen sei. Für die Monate November und Dezember 2005 könne noch nicht einmal mehr eine Minderung wegen der Wasserschäden angesetzt werden, weil die Beklag- ten nach Oktober 2005 den Zutritt zu ihrer Wohnung zwecks Beseitigung der Mängel verweigert hätten. 12 Für die Zeit von Januar 2006 bis April 2007 komme ebenfalls kein über den Ansatz der Klägerin hinausgehender Minderungsbetrag in Betracht, zumal die Beklagten für diesen Zeitraum das Ausmaß und die Dauer der von ihnen behaupteten Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen lediglich pauschal be- hauptet hätten, ohne konkret darzulegen, an welchen Tagen welche Baumaß- nahmen zu welchen Beeinträchtigungen geführt hätten. Ebenso seien die Was- 13 - 8 - serschäden jedenfalls ab Januar 2007 nach eigenem Vortrag längst beseitigt gewesen. Soweit die Beklagten darüber hinaus im Januar 2007 die Kosten für eine von ihnen ausgewechselte Duschbatterie in Höhe von 124,99 € abgezogen hätten, hätten sie bereits keinen Beweis dafür angetreten, dass die Duschbatte- rie defekt und auswechslungsbedürftig gewesen sei. 14 Danach sei unter Berücksichtung der von der Klägerin für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 zugebilligten Mietminderung von je- weils 20 % der monatlichen Kaltmiete in der Zeit von Juli 2005 bis April 2007 ein Mietrückstand von 2.870,24 € aufgelaufen. Dieser Rückstand sei verschul- det, weil die Beklagten sich nicht lediglich über die als berechtigt anzusehende Minderungsquote geirrt und dadurch die von ihnen vorgenommenen Mietkür- zungen zu hoch angesetzt hätten. Sie hätten für diese Monate vielmehr schon die ihren Minderungsvorstellungen zugrunde gelegten Mängel überwiegend nicht darzulegen vermocht. Auch die innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geleistete Zahlung von 2.755,50 € habe die Kündigungswirkungen nicht beseitigen können. Denn sie habe nicht ausgereicht, um die bei Kündi- gungserklärung fälligen Mietrückstände von 2.870,24 € und die seither fälligen Entschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB, von denen bis August 2007 wegen der für diese Zeit unberechtigt vorgenommenen Minderung weitere 220 € rück- ständig gewesen seien, zu befriedigen. Mit ihrer Hilfswiderklage könnten die Beklagten nicht durchdringen, weil der Aufhebungsvereinbarung über die zuvor bewohnte Wohnung nicht ent- nommen werden könne, dass die darin von der Klägerin für zehn Jahre über- nommene Mietdifferenz auch für den Fall gezahlt werden solle, dass das Miet- verhältnis aufgrund Zahlungsverzuges der Beklagten enden solle. Soweit die von den Beklagten behauptete Vereinbarung über die Differenzzahlung über- haupt zustande gekommen sein sollte, hätten sie jedenfalls nicht davon ausge- 15 - 9 - hen können, dass die Klägerin auch bei einer von den Beklagten verschuldeten Beendigung des Mietverhältnisses bereit gewesen sei, die Beklagten monatlich über zehn Jahre mit entsprechenden Zahlungen zu subventionieren. Die dahin- gehend angebotene Unterstützung der Klägerin sei aus Sicht eines Zahlungs- empfängers vielmehr ersichtlich auf das ersatzweise angebotene Mietverhältnis beschränkt gewesen. II. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision ohne Erfolg. 16 1. Die Revision ist entgegen der Auffassung der Beklagten nur insoweit zulässig, als sich das Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über den mit der Klage geltend gemachten Räumungsanspruch wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses durch die von der Klägerin ausge- sprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 und einen dadurch ausgelösten Räu- mungsanspruch beschränkt. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch hin- sichtlich der Entscheidung über die Hilfswiderklage der Beklagten angreift, ist das Rechtsmittel deshalb mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen. 17 a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspre- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Allerdings muss sich in die- sem Fall die Beschränkung den Entscheidungsgründen eindeutig entnehmen lassen. Das ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Be- rufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulas- 18 - 10 - sungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung auf die- sen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr., z.B. BGHZ 153, 358, 360 ff.; Senatsurteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 14; vom 28. Okto- ber 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; jeweils m.w.N.). So verhält es sich hier. 19 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es die Frage für klärungsbedürftig hält, welche Anforderungen an die Angaben im Sinne von § 569 Abs. 4 BGB bei Zahlungsverzug zu stellen sind, soweit eine schwierige Sachlage besteht. Damit hat es die Revision allein auf die Frage der Beendi- gung des Mietverhältnisses aufgrund der am 21. Mai 2007 ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsverzugs beschränkt. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht lediglich eine Begründung für die Zulassung der Revision nennen wollen, ohne weiter erkennbar zu machen, dass es die Zulassung auf den durch die Rechtsfrage betroffenen Teil des Streitstoffes habe beschränken wollen. Eine aus der Mietaufhebungsvereinba- rung hergeleitete Verpflichtung der Klägerin, bei vorzeitiger Beendigung des hier streitigen Mietverhältnisses eine Abstandzahlung zu erbringen, hat aus der Sicht des Berufungsgerichts vielmehr einen von der Zulassungsfrage unabhän- gigen Teil des Streitstoffs dargestellt. Denn es hat bereits der Mietaufhebungs- vereinbarung vom 12. Februar 2004 und dem zugrunde liegenden Angebot vom 3. Februar 2004 nicht entnehmen können, dass die von der Klägerin zum Aus- gleich der höheren Quadratmetermiete für zehn Jahre übernommene Differenz- zahlung auch für den Fall erbracht werden sollte, dass die der Hilfswiderklage zugrunde gelegte Bedingung eintreten sollte und das neue Mietverhältnis auf- grund Zahlungsverzugs der Beklagten beendet würde. Nach Auffassung des Berufungsgerichts war die beanspruchte Zahlung vielmehr unabhängig von der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung nicht geschuldet. - 11 - Die Entscheidungsgründe lassen mithin deutlich erkennen, dass das Be- rufungsgericht nur hinsichtlich der Anforderungen an die Begründung der aus- gesprochenen Kündigung und des davon abhängigen Räumungsanspruchs eine die Anrufung des Bundesgerichtshofs rechtfertigende Rechtsfrage gese- hen hat. Die materiell-rechtliche Beurteilung des mit der Hilfswiderklage geltend gemachten Zahlungsanspruchs hat das Berufungsgericht hingegen für unprob- lematisch gehalten, da die der Revisionszulassung zugrunde liegende Rechts- frage für die von ihm vorgenommene Auslegung der Aufhebungsvereinbarung bedeutungslos war. Die Zulassung der Revision ist deshalb auf die Frage be- schränkt worden, ob die ausgesprochene Kündigung wirksam ist und der davon abhängige Räumungsanspruch besteht (vgl. BGH, Urteile vom 13. Dezember 1989 - IVb ZR 19/89, WM 1990, 784, unter II; vom 25. Februar 1993 - III ZR 9/92, WM 1993, 1015, unter I 2, insoweit in BGHZ 121, 367 nicht abgedruckt; vom 10. Mai 2001 - III ZR 262/00, WM 2001, 1633, unter II 2; insoweit in BGHZ 147, 394 nicht abgedruckt; jeweils m.w.N.; vom 30. März 2007 - V ZR 179/06, WM 2007, 1942, Tz. 7). 20 b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf ei- nen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisions- kläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Januar 2010, aaO, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13; jeweils m.w.N.). Insbesondere ist bei einer Entscheidung des Berufungsgerichts über Klage und Widerklage eine Beschränkung des Rechtsmittels auf die Entscheidung über die Klage und damit zugleich eine entsprechend beschränkte Revisionszulas- sung möglich (Musielak/Ball, ZPO, 7. Aufl., § 543 Rdnr. 11; MünchKomm ZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 37 m.w.N.; Zöller/Heßler, ZPO, 28. Aufl., § 543 Rdnr. 22; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW- 21 - 12 - RR 2003, 1192, unter II, zur Widerklage). Das gilt auch hier. Die Beklagten hät- ten ihr Rechtsmittel ohne Weiteres wirksam auf den der Klage zu Grunde lie- genden Räumungsausspruch beschränken und die Abweisung ihrer auf einem anderen Streitgegenstand beruhenden und nach Auffassung des Berufungsge- richts von anderen materiell-rechtlichen Voraussetzungen abhängigen Wider- klage hinnehmen können. Dem steht - anders als die Revision meint - nicht entgegen, dass die Be- klagten die Widerklage nur hilfsweise für den Fall ihrer Verurteilung zur Räu- mung erhoben haben. Die prozessuale Abhängigkeit der Hilfswiderklage vom Erfolg der Klage hindert es nicht, ein Rechtsmittel wirksam auf den Ausspruch zur Klageforderung zu beschränken, selbst wenn eine Abweisung der Klage nachträglich zum Nichteintritt der für ein Wirksamwerden der Widerklage ge- stellten prozessualen Bedingung führt und eine über die Widerklage getroffene sachliche Entscheidung hinfällig wird. Dass eine derartige prozessuale Abhän- gigkeit für sich allein nicht der für eine Beschränkung der Revision erforderli- chen tatsächlichen und rechtlichen Selbstständigkeit der Widerklageforderung entgegen steht, zeigt sich in vergleichbarer Weise an der ebenfalls möglichen Beschränkung eines Rechtsmittels auf die Frage der Zulässigkeit einer Klage (BGH, Urteile vom 13. Dezember 1989, vom 25. Februar 1993 und vom 10. Mai 2001; jeweils aaO). Auch in diesem Fall wird eine bereits getroffene sachliche Entscheidung über die Klageforderung mit Verneinung der Zulässigkeit der Kla- ge von selbst hinfällig. Entsprechendes gilt, wenn sowohl über eine Klageforde- rung als auch über eine hilfsweise zur Aufrechnung gestellte Gegenforderung sachliche Entscheidungen getroffen werden. Dies hindert es nämlich ebenfalls nicht, die Revision wirksam auf die Entscheidung über die Klageforderung zu beschränken (BGH, Urteil vom 30. November 1995 - III ZR 240/94, NJW 1996, 527, unter I 2). 22 - 13 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zurückzu- weisen ist. 23 24 Ein Anspruch der Klägerin auf Rückgabe der von den Beklagten gemie- teten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann entgegen der Auffassung der Revisi- on nicht schon mit der Begründung verneint werden, dass das Kündigungs- schreiben der Klägerin den Anforderungen nicht gerecht wird, die nach § 569 Abs. 4 BGB an die Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes zu stellen sind. Ebenso sind die Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der Miete bei Ausspruch der Kündi- gung einen Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB) und die von den Beklagten nach Ausspruch der Kündigung ge- leistete Zahlung nicht ausgereicht habe, um eine Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB herbeizuführen, rechtlich jedenfalls im Ergebnis nicht zu beanstanden. a) Die auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. Mai 2007, in der sie zugleich die aus ihrer Sicht für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 bestehenden Mietrückstände der Beklagten jeweils monatsbezogen im Einzelnen aufgelistet und anschließend zu Gesamtrück- ständen aufaddiert hat, wird entgegen der Auffassung der Revision den Be- gründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB, die ein Wirksamkeitserforder- nis der Kündigung darstellen (Senatsurteil vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 66/08, WuM 2009, 228, Tz. 16 m.w.N.), gerecht. Nach dieser Vorschrift ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 25 Zum Zweck des § 569 Abs. 4 BGB ist im Gesetzgebungsverfahren her- vorgehoben worden, dass dem Kündigungsempfänger die Möglichkeit gegeben 26 - 14 - werden sollte zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich als Mieter hiergegen verteidigen kann, ohne dass dabei jedoch an den Inhalt der Begrün- dung zu hohe oder übertrieben formalistische Anforderungen gestellt werden sollten (BT-Drs. 14/4553 S. 91; 14/5663 S. 82). Hiervon ausgehend hat der Se- nat für einfache und klare Fallgestaltungen einer auf Zahlungsverzug des Mie- ters gestützten Kündigung entschieden, dass das berechtigte Interesse des Mieters es nicht gebietet, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzel- ne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angibt. Es genügt für die for- melle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Be- gründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzli- chen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Bei einer einfachen Sachlage reicht es hiernach aus, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Denn der Mieter ist in einem solchen Fall in aller Regel ohne Weiteres in der Lage, die Berechtigung der Kündigung anhand ei- nes einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie er hierauf reagieren will (Senatsbeschlüsse vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b; vom 30. Juni 2004 - VIII ZB 31/04, NZM 2004, 699, unter II 1; Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO). 27 Die Frage hingegen, wie weit die Begründungspflicht reicht, wenn sich der Rückstand erst durch umfangreiche Berechnungen aus einer Vielzahl un- terschiedlicher Positionen ergibt, hat der Senat bislang offen gelassen (Senats- beschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b bb). 28 - 15 - aa) Eine zu erhöhten Begründungsanforderungen führende schwierige Sach- und Rechtslage wird verbreitet angenommen, wenn der Vermieter - wie hier - die Kündigung nicht auf den aktuellen Mietrückstand, sondern auch auf frühere Rückstände stützt (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. XII 145; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 569 Rdnr. 62; jeweils m.w.N.). Die bei einer derartigen Fallgestaltung bestehenden Begründungsanforderungen sind indessen streitig. 29 (1) Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass den Anforderungen ge- nügt ist, wenn der Vermieter dem Mieter nachvollziehbar mitteilt, welche konkret dargestellten Zahlungsrückstände er seiner Kündigung zugrunde legt (Flatow, NZM 2004, 281, 286; jurisPK-BGB/Mössner, 4. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 211; Sternel, aaO, Rdnr. 142) oder für welchen Zeitraum der Mieter welche Zahlun- gen nachweisen muss, um dem der Kündigung zugrunde liegenden Verzugs- vorwurf wirkungsvoll zu begegnen (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 569 Rdnr. 36 Fn. 7). Zusätzliche Begründungserfordernisse werden lediglich für den Fall erwogen, dass eine unklare Verrechnungslage besteht oder der Kündi- gungsgegner nicht über die nötigen Informationen zu bestimmten Zahlungsvor- gängen verfügt, während der Kündigende die benötigten Informationen unter Berücksichtigung der beiderseitigen Treuepflichten mit zumutbarem Aufwand geben kann (Flatow, aaO, S. 286 f.; ähnlich jurisPK-BGB/Mössner, aaO, m.w.N.). 30 (2) Teilweise werden aber auch weitergehende Anforderungen dahin ge- stellt, dass aus dem Kündigungsschreiben stets ersichtlich sein müsse, welche (Teil-)Zahlungen der Mieter, gegebenenfalls auch ein Dritter, geleistet habe und wie diese Zahlungen auf die jeweiligen Monate verrechnet worden seien (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 BGB Rdnr. 73; Staudinger/ Emmerich, aaO), ob in dem Rückstand weitere Forderungen enthalten seien, 31 - 16 - die nicht unter § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB fielen, sowie ob und gegebenenfalls wie etwaige Einwendungen des Mieters gegen seine Zahlungspflicht, insbesondere eine geltend gemachte Mietminderung oder Aufrechnung, berücksichtigt wor- den seien (Staudinger/Emmerich, aaO, m.w.N.). Noch weitergehend wird ver- einzelt sogar vom Vermieter eine dezidierte Darlegung seiner Handlungsmotive sowie eine Bewertung des Verhaltens des Mieters durch eine aus sich heraus nachvollziehbare Darlegung der Vertragsverstöße verlangt (Gellwitzki, WuM 2004, 181, 184). bb) Die zuerst genannte Auffassung verdient entgegen der Ansicht der Revision den Vorzug. 32 (1) Zwar trifft der Wortlaut des § 569 Abs. 4 BGB, der von einer Angabe des zur Kündigung führenden wichtigen Grundes spricht, genauso wenig wie die für ordentliche Kündigungen geltende Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB eine nähere Aussage zu der im Einzelfall erforderlichen Begründungsdichte. Nähere Anhaltspunkte hierzu sind jedoch der Entstehungsgeschichte der Norm zu entnehmen. Der Bundesrat hat, als er im Zuge des Mietrechtsreformgeset- zes die Aufnahme eines dem § 573 Abs. 3 BGB entsprechenden Begründungs- erfordernisses für fristlose Kündigungen vorgeschlagen hat, diesen Wunsch auf die Gesichtspunkte der Rechtsklarheit und Verständlichkeit sowie der Vermei- dung unnötiger gerichtliche Auseinandersetzungen gestützt. 33 Dies wurde damit begründet, dass auch im Fall einer fristlosen Kündi- gung der Mieter ein Interesse daran habe zu erfahren, aus welchen Motiven heraus der Vermieter die Auffassung vertrete, zu einer sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein. Als besonders misslich wurde eine fehlende Begründung etwa für den Fall empfunden, dass zwischen den Miet- parteien über einen längeren Zeitraum hinweg Streit um Mängel der Mietsache 34 - 17 - bestehen und der Vermieter vom Mieter vorgenommene Minderungen der Miete nur zum Teil akzeptiert, ohne sich zu deren genauer Höhe zu äußern. Komme es dann zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, sei dem Mieter nicht bekannt, in welcher Höhe der Vermieter Rückstände annehme (BT-Drs. 14/4553 S. 91). Diesem auch von der Bundesregierung akzeptierten Vorschlag zur Einfügung der genannten Begründungspflicht hat sich der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages angeschlossen, zugleich aber hervorgehoben, dass an die Begründung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anfor- derungen gestellt werden dürften; es solle dadurch lediglich sichergestellt sein, dass der Mieter erkennen könne, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt habe (BT-Drs. 14/5663 S. 82). (2) Letztgenannten Gesichtspunkt hat der Senat bei seiner bisherigen Befassung mit den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB aufge- griffen und weiter ausgeführt, dass die Beschränkung der inhaltlichen und for- mellen Anforderungen an Gestaltungs- oder ähnliche Erklärungen des Vermie- ters auf ein vernünftiges und ausgewogenes Maß auch der ständigen Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietrecht entspricht (Senats- beschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b aa). Das Bundesverfas- sungsgericht sieht es als nicht mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar an, vom Vermie- ter bereits im Kündigungsschreiben eine umfassende und in sich schlüssige Darlegung der Kündigungsgründe zu fordern, die soweit gehen muss, dass sie einer anschließenden gerichtlichen Sachprüfung auf Feststellung der Kündi- gungsvoraussetzungen standhält. Dies löse das Begründungserfordernis vom berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters, zum frühestmöglichen Zeit- punkt Klarheit über seine Rechtsposition zu erlangen und so in die Lage ver- setzt zu werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Zugleich schnitten derart hohe Anforderungen dem Vermieter den ihm zukommenden verfassungsrechtlichen Anspruch auf umfassende tat- 35 - 18 - sächliche und rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungs- rechts in einem gerichtlichen Verfahren ab. Einem gesetzlichen Begründungser- fordernis sei vielmehr genügt, wenn die Begründung dem Mieter zunächst eine ausreichende Grundlage für die Entscheidung gebe, ihr zu widersprechen oder sie hinzunehmen (BVerfG, NJW 1998, 2662, 2663; NZM 2003, 592 f.). 36 Dem entsprechend hat der Senat zu den Anforderungen an die von einer vergleichbaren Interessenlage getragene Kündigungsbegründung nach § 573 Abs. 3 BGB ausgesprochen, dass Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungs- grundes dienen, auf Verlangen des Mieters grundsätzlich noch im Prozess nachgeschoben werden können, jedenfalls aber dann nicht in dem Kündi- gungsschreiben erwähnt werden müssen, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515, Tz. 25). Dem Zweck des Begründungserfordernisses, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Inte- ressen zu veranlassen, wird deshalb im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 23; BayObLG, WuM 1985, 50, 51 m.w.N.). Zugleich wird dadurch sichergestellt, dass die vom Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB erfasste Begründung nicht nachträglich ausgewechselt und die Kündi- gung, ohne dass sie mit neuer Begründung wiederholt wird, auf andere oder weitere Gründe gestützt wird (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2009, aaO, Tz. 16). (3) Hiernach genügt es zur formellen Wirksamkeit einer Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, 37 - 19 - von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rück- stand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsver- zugs heranzieht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung auf ihre Stichhal- tigkeit überprüfen und in eigener Verantwortung entscheiden zu können, wie er darauf reagieren will (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 2 b cc). Dem wird die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 entgegen der Auffassung der Revision gerecht. Aus ihr ergeben sich für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 jeweils monatsbezogen aufgelistet die aus Sicht der Klägerin bestehenden Rückstände bei der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen sowie daran anschließend die jeweils summen- mäßig aufaddierten Gesamtrückstände. Darüber hinausgehende Angaben wa- ren nicht erforderlich. cc) Hieran ändert entgegen der Auffassung der Revision nichts, dass der in der Kündigungserklärung zur Kaltmiete aufgeführte Rückstand den vom Be- rufungsgericht festgestellten Mietrückstand um fast das Doppelte überschritten hat, weil die Klägerin insbesondere davon ausgegangen war, an die für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 gewährte Mietminderung mangels Annahme durch die Beklagten nicht gebunden zu sein. Es entspricht verbreiteter und zutreffender Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass eine fehlerhafte Berechnung des Rückstandes auf die Wirk- samkeit der Kündigung keinen Einfluss hat, wenn sich die darin enthaltene Rückstandsmitteilung nachträglich als falsch erweist, der angegebene Kündi- gungstatbestand bei richtiger Berechnung aber ebenfalls gegeben ist (juris PK- BGB/Mössner, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Flatow, aaO, S. 287; jeweils m.w.N.). Nichts anderes gilt hier. 38 Anhand der für die betreffenden Monate aufgelisteten Zahlungsrückstän- de konnten die Beklagten erkennen, in welcher Höhe die Klägerin jeweils Zah- 39 - 20 - lungseingänge auf die geschuldeten Mieten verbucht hatte. Durch einfachen Abgleich mit den von ihnen erbrachten Zahlungen konnten sie weiter ermitteln, ob und in welcher Höhe aus Sicht der Klägerin Erfüllung eingetreten war, insbe- sondere ob die Klägerin auf ihre Mängelrügen ganz oder zumindest teilweise eingegangen war oder die von ihr selbst angebotene Minderung berücksichtigt hatte. Damit konnten die Beklagten - dem mit dem Begründungserfordernis ver- folgten Zweck entsprechend - anhand der im Kündigungsschreiben zur Rück- standsbegründung mitgeteilten Auflistung der einzelnen Rückstände erkennen, von welchen kündigungsbegründenden Mietrückständen die Klägerin bei ihrem Kündigungsausspruch ausgegangen war, und diese Angaben auf ihre Stichhal- tigkeit überprüfen, um in eigener Verantwortung zu entscheiden, wie hierauf zu reagieren war (vgl. Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003, aaO). Das ge- nügt für die formelle Wirksamkeit der Kündigungserklärung. Bereits die formelle Wirksamkeit von zusätzlichen Anforderungen an ihre sachliche Berechtigung abhängig zu machen, würde dagegen nicht nur über den Zweck des Begrün- dungserfordernisses hinausgehen, sondern - wie vorstehend unter II a bb (2) ausgeführt - zugleich mit dem verfassungsrechtlichen Anspruch des Kündigen- den auf umfassende tatsächliche und rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten Kündigungsrechts in einem gerichtlichen Verfahren unvereinbar kollidieren (BVerfG, NJW 1998, aaO). b) Rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Annahme des Beru- fungsgerichts, der Verzug der Beklagten mit der Entrichtung der Miete habe bei Ausspruch der Kündigung einen Betrag von zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). 40 Das Berufungsgericht hat rückständige offene Mietforderungen der Klä- gerin aus dem Zeitraum von Juli 2005 bis April 2007 in Höhe von 2.870,24 € festgestellt und diesen Betrag, der den zweifachen Betrag der mit monatlich 41 - 21 - 835 € geschuldeten Bruttomiete (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, WM 2008, 1980, Tz. 31) übersteigt, seiner Beurteilung zum Kündi- gungsrecht der Klägerin zugrunde gelegt. Ohne Erfolg beanstandet die Revisi- on, dass diese Feststellungen unter Verstoß gegen § 286 ZPO zustande ge- kommen seien. 42 aa) Das Berufungsgericht hat für die Berechnung der zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung offenen Mietrückstände erst auf den Zeitraum ab Juli 2005 abgestellt, weil die Beklagten für die vorhergehende Zeit aufgrund beste- hender Minderungsrechte, insbesondere aufgrund der nach Auffassung des Berufungsgerichts für die Zeit ab Dezember 2004 gewährten Minderung von 20 % der Kaltmiete, mit der Zahlung der Miete nicht in Rückstand geraten sei- en. Hierbei ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass sich das Berufungsgericht für die Zeit von Dezember 2004 bis Juni 2005 darauf be- schränkt hat, die von den Beklagten vorgenommene zehnprozentige Minderung auf die Kaltmiete lediglich als berechtigt zu unterstellen, ohne gleichzeitig eine durch die darüber hinausgehend gewährte Minderung eingetretene Überzah- lung zu berücksichtigen. Zwar hätten die Beklagten nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Zeitraum von Dezember 2004 bis Juni 2005 die Miete bei Ansatz der von der Klägerin gewährten Minderungsquote um monatlich 56 € überzahlt. Das Bestehen eines daraus resultierenden Erstattungsanspruchs gemäß § 812 Abs. 1 BGB hat jedoch nicht automatisch eine Verminderung des- jenigen Betrages zur Folge, mit dem die Beklagten im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB in Verzug waren. Das Berufungsgericht hat - ohne dass die Revision dies angreift - keine Feststellungen getroffen, ob und zu wel- chem Zeitpunkt die Beklagten mit einer solchen Gegenforderung aufgerechnet haben. Das wäre aber unerlässlich gewesen, da eine Aufrechnung nach wirk- 43 - 22 - samer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB nur wirkt, wenn sie unver- züglich nach der Kündigung erklärt wird; die bloße Aufrechnungslage genügt demgegenüber nicht (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932, unter II 1 b aa). 44 Entgegen der Auffassung der Revision kommt es auch nicht darauf an, dass das Berufungsgericht bei Beurteilung der nach seiner Auffassung für den Zeitraum von Dezember 2004 bis Dezember 2006 von der Klägerin anerkann- ten Mietminderung in anderem Zusammenhang irrtümlich nur von 24 Monaten und nicht, wie es richtig gewesen wäre, von 25 Monaten ausgegangen ist. Denn dies wirkt sich bei der vom Berufungsgericht gewählten Berechnungsmethode auf die Ermittlung des nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB maßgebli- chen Rückstandsbetrages nicht aus, so dass auch der von der Revision bean- spruchte Abzug von 111 € außer Ansatz bleiben muss. bb) Ohne Erfolg bleibt weiter die Rüge der Revision, das Berufungsge- richt habe rechtsfehlerhaft ein Minderungsrecht der Beklagten aufgrund der eingetretenen Wasserschäden an Parkett und Decken für den Zeitraum von November 2005 bis Januar 2007 unberücksichtigt gelassen, weil es in gehörs- verletzender Weise davon ausgegangen sei, die Beklagten hätten nicht bestrit- ten, der Klägerin nach Oktober 2005 den Zutritt zu ihrer Wohnung zwecks Män- gelbeseitigung verweigert zu haben. Ohnehin hätte die Berücksichtigung eines solchen Minderungsrechts nicht zur Folge gehabt, dass die Beklagten für den gesamten Zeitraum zusätzliche 125,25 € je Monat vom festgestellten Rück- standsbetrag hätte absetzen können. Denn das Berufungsgericht hat den ge- nannten Minderungsbetrag von monatlich 111 € für die Monate bis Dezember 2006 ungeachtet eines Nachweises bestehender Mängel in Abzug gebracht. Da das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - für diesen Zeitraum das Vorhandensein weiterer Mängel verneint hat, die eine über 125,25 € hi- 45 - 23 - nausgehende Minderung hätten rechtfertigen können, hätte selbst auf der Grundlage der Revisionsangriffe für diese Monate allenfalls ein zusätzlicher Abzug von jeweils 14,45 € in Betracht kommen können. 46 Die Revisionserwiderung macht jedoch zutreffend geltend, dass noch nicht einmal für die Wasserschäden eine Minderung in Betracht kommt, weil die Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich nicht zu beanstanden ist, die Be- klagten hätten die behauptete und zu einem Ausschluss des Minderungsrechts führende unberechtigte Zutrittsverweigerung (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536 Rdnr. 37; MünchKommBGB/Häublein, aaO § 536 Rdnr. 32 m.w.N.) nicht bestritten. Denn die Klägerin hatte - was die Revision übersieht - bereits erstinstanzlich unter Beweisantritt sowie unter Vorlage einer Gesprächsnotiz und einer schriftlichen Aufforderung, Termine zur Abstimmung des weiteren Vorgehens sowie einer Schadensbeseitigung zu benennen, vorgetragen, dass der Beklagte zu 2 gegenüber der Klägerin erklärt habe, keine weiteren Termine zu wünschen und den Zutritt zu seiner Wohnung verweigern zu wollen. Demge- genüber haben sich die Beklagten darauf beschränkt, eine Ablehnung der Män- gelbeseitigung schlicht zu bestreiten, ohne sich mit dem konkreten Sachvortrag der Klägerin und den von ihr vorgelegten Unterlagen in der gebotenen Weise auseinander zu setzen. Es kann dahin stehen, ob das einfache Bestreiten der Beklagten nicht schon nach § 138 Abs. 2 ZPO unbeachtlich war. Jedenfalls begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht das Parteivorbringen dahin gewürdigt hat, dass die Beklagten den von der Klägerin im Einzelnen vorgetra- genen Inhalt der Kontaktaufnahmeversuche nicht in Abrede genommen hätten, sondern deren Bedeutung nur anders gewürdigt wissen wollten und deshalb nach Oktober 2005 unbestritten den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Zu- 47 - 24 - tritt zu ihrer Wohnung verweigert hätten. Ein solcher Schluss war jedenfalls möglich und hat nach den Umständen auch nahe gelegen. 48 cc) Die Revision ist im übrigen der Auffassung, dass sich die Beklagten weder im Zeitpunkt der Kündigung noch sonst in einem Mietzahlungsrückstand befunden hätten, weil ihnen ab Dezember 2005 ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 22 % der Bruttomiete bis zu der frühestens im Januar 2007 erfolgten Beseitigung der von ihnen gerügten Mängel zugestanden habe. Das ist schon deshalb nicht richtig, weil ein solches Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) je- denfalls zum Kündigungszeitpunkt nicht mehr bestanden hätte und eine zu- rückbehaltene Miete, wie § 322 BGB zeigt, zwischenzeitlich nachzuzahlen ge- wesen wäre (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, § 536 BGB Rdnr. 392). c) Die von den Beklagten am 31. August 2007 geleistete Zahlung von 2.755,50 € hat nicht ausgereicht, um den vom Berufungsgericht festgestellten fälligen Mietrückstand von 2.870,24 € zu tilgen und auf diese Weise gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine nachträgliche Unwirksamkeit der Kündigung her- beizuführen. Das gilt umso mehr, als die Zahlung zugleich die fällige Entschädi- gung nach § 546a Abs. 1 BGB hätte umfassen müssen. Auch diese Entschädi- gung haben die Beklagten aber nicht in voller Höhe geleistet, sondern monatlich 49 - 25 - um 55 € gemindert, obgleich nach den unangegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts ein Minderungsrecht insoweit nicht (mehr) bestanden hat. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Leipzig, Entscheidung vom 30.06.2008 - 167 C 5138/07 - LG Leipzig, Entscheidung vom 18.03.2009 - 01 S 372/08 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 293/08 vom 30. November 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. November 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 30. September 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird auf 7.240,61 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten zu 1 bis 4 haben von der Klägerin eine Wohnung in B. gemietet. Die Wohnung wurde aufgrund einer zwischen den Parteien abge- schlossenen Modernisierungsvereinbarung saniert. Die zunächst in Höhe von 618,70 € für die 159 qm große Wohnung vereinbarte Nettokaltmiete sollte nach der Sanierung aufgrund eines erneuten Aufmaßes angepasst werden. 1 Nach der erfolgten Sanierung wurde die Wohnung den Beklagten zu 1 bis 4 am 25. Januar 2007 von der Klägerin übergeben. Mit Schreiben vom 27. Februar 2007 teilte die Klägerin mit, dass die neu vermessene Wohnfläche 2 - 3 - 152 qm betrage und sich die Miete auf 591,24 € zuzüglich je 191,35 € Voraus- zahlung für die warmen und kalten Nebenkosten, insgesamt 973,94 €, belaufe. Die Miete für die Monate Februar und März 2007 ging am Montag, dem 5. März 2007, auf dem Konto der Klägerin ein. 3 Mit Schreiben vom 5. März 2007, welches den Beklagten zu 1 bis 4 am gleichen Tag zuging, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungs- verzugs mit der Miete für die Monate Januar (anteilig) bis März 2007 fristlos, hilfsweise fristgemäß; später erfolgten weitere Kündigungen, die von der Kläge- rin mit verschiedenen behaupteten Vertragsverletzungen der Mieter begründet wurden. Die anteilige Miete für den Monat Januar 2007 (219,92 €) wurde von den Beklagten am 24. April 2007 unter dem Vorbehalt der Rückforderung ge- zahlt. Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt, die Beklagten haben widerklagend Zahlung von 2.195,85 € nebst Zinsen sowie die Feststellung verlangt, dass anstelle der Beklagten zu 2 Frau M. in das Mietverhältnis eingetreten sei, hilfsweise Verurteilung der Klägerin zur Zu- stimmung zu einer entsprechenden Auswechselung des Vertragspartners bzw. höchst hilfsweise zur Genehmigung der teilweisen Wohnungsüberlassung an Frau M. . 4 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und die Klägerin unter Abweisung der weitergehenden Widerklage verurteilt, an die Beklagten zu 1 bis 4 einen Betrag von 145,73 € nebst Zinsen zu zahlen sowie dem begehrten Mieterwechsel zuzustimmen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Klage auf Frau M. (die Beklagte zu 5) erweitert. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert, der Räumungsklage stattge- geben und die Widerklage abgewiesen. 5 - 4 - I. 6 Der Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten ist stattzugeben, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisi- onsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO, § 544 Abs. 6 und 7 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt. Dies führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, so- weit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, ausge- führt: 7 Die Räumungsklage sei begründet; die Beklagten zu 1 bis 4 seien nach § 546 BGB, die Beklagte zu 5 gemäß § 985 BGB zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet. Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 5. März 2007 habe das Mietverhältnis beendet, weil die Beklagten sich mit der Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2007 in voller Höhe und für Januar 2007 in Höhe von anteilig 219,92 € in Verzug befunden hätten. Zur Minderung der Miete seien die Beklagten nicht berechtigt gewesen. Auf eine Minderung wegen des Ausfalls der zentralen Heizungsanlage in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 könnten sich die Beklagten gemäß § 536c BGB nicht berufen, da sie eine recht- zeitige Mangelanzeige nicht dargetan hätten. 8 Der innerhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Schonfrist vorge- nommene Ausgleich des Mietrückstands führe für sich genommen nicht zur Unwirksamkeit auch der ordentlichen Kündigung, sondern könne nur im Rah- men des Verschuldens, das wegen eines finanziellen Engpasses gemindert 9 - 5 - sein könne, berücksichtigt werden. Auf einen finanziellen Engpass hätten sich die Beklagten aber nicht berufen. 10 Angesichts der Beendigung des Mietverhältnisses sei auch die Widerkla- ge hinsichtlich der Feststellung des Mieterwechsels und der dazu gestellten Hilfsanträge unbegründet. Auch die auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete gerichtete Widerklage sei unbegründet, da die Beklagten nicht zur Minde- rung der Miete berechtigt gewesen seien. 2. Die Nichtzulassungsbeschwerde rügt zu Recht, dass das Berufungs- gericht bei seiner Annahme, die Beklagten hätten sich bei Zugang der Kündi- gung vom 5. März 2007 mit der Miete für Januar (anteilig) und der gesamten Miete für Februar und März 2007 in Verzug befunden, entscheidungserhebli- ches Vorbringen der Beklagten unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) außer Acht gelassen hat. 11 a) Die Beklagten haben in der Berufungserwiderung darauf hingewiesen, dass sie die Miete für den Monat März 2007 fristgerecht gezahlt hätten, weil diese erst am Montag, dem 5. März 2007 fällig gewesen sei. Zur Begründung haben die Beklagten ausgeführt, dass nach § 193 BGB eine Frist, deren letzter Tag auf einen Sonntag, einen allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend fal- le, nicht an diesem Tag, sondern erst am nächsten Werktag ende; § 193 BGB gelte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 1. Februar 2007 - III ZR 159/06, BGHZ 171, 33 Rn. 27 f.) auch für Fristen, nach deren Ende der Verzug beginne. Diesen - zentralen - Punkt des Verteidigungs- vorbringens der Beklagten hat das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung übergangen. 12 b) Ebenfalls zu Recht rügt die Nichtzulassungsbeschwerde, dass das Be- rufungsgericht auch insoweit entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten 13 - 6 - übergangen hat, als es eine Minderung der Miete wegen Ausfalls der Heizung und Warmwasserversorgung in der Zeit vom 10. bis 13. Februar 2007 verneint hat. 14 Das Berufungsgericht hat eine Minderung der Miete für diesen Zeitraum mit der Begründung verneint, dass die Beklagten eine rechtzeitige Anzeige der Mängel versäumt hätten und sich deshalb gemäß § 536b BGB nicht auf eine Minderung der Miete berufen könnten. Die Beklagten hatten aber, wie die Nichtzulassungsbeschwerde zutreffend aufzeigt, mit Schriftsatz vom 14. Juni 2007 unter Beweisantritt vorgetragen, dass der Hausverwaltung der Klägerin der Heizungsausfall durch wiederholte Telefonate am 10., 12. und 13. Februar 2007 mitgeteilt worden war; das Amtsgericht hatte den Vortrag der Beklagten zur rechtzeitigen Mängelanzeige, dem die Klägerin nicht konkret entgegen ge- treten war, als unstreitig angesehen und eine Mietminderung für den genannten Zeitraum bejaht. Demgegenüber hat das Berufungsgericht - ohne den von den Beklagten angebotenen Beweis zu erheben oder auf den substantiierten Vor- trag der Beklagten zur Mängelanzeige auch nur einzugehen - darauf abgestellt, dass eine solche Anzeige unterblieben sei; darin liegt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beklagten. c) Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass das Berufungsgericht, hätte es den übergange- nen Vortrag berücksichtigt, die ordentliche Kündigung vom 5. März 2007 man- 15 - 7 - gels einer Vertragsverletzung von ausreichendem Gewicht als unbegründet an- gesehen hätte. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 16.08.2007 - 13 C 56/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.09.2008 - 63 S 323/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 360/03 Verkündet am: 22. September 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 536 a.F.), 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 (AGBG § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb). Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als sol- che und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiede- nen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verstän- digen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03). BGH, Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - LG Duisburg AG Dinslaken - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 11. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten in D. gemietet. Der Mietvertrag vom 15. Juli 1991 enthielt unter anderem folgende formularvertragliche Regelungen: "§ 10 Schönheitsreparaturen 1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wieder- kehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzu- führen. ... 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsrepa- raturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeit- - 3 - raum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Die- len und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in ande- ren Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem An- fang des Mietverhältnisses zu laufen. ... § 22 Beendigung des Mietverhältnisses ... 2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßga- be des § 10 auszuführen. ... Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen." Das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2002; die Beklagten räumten das Grundstück. Mit Schreiben vom 8. Juli 2002 forderten die Prozeßbevollmächtig- ten des Klägers die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21. Juli 2002 zur Be- seitigung verschiedener Mängel auf und kündigten an, nach Fristablauf Scha- densersatzansprüche geltend zu machen. Dieser Aufforderung kamen die Be- klagten nicht nach. Anschließend veräußerte der Kläger das Grundstück. Am 20. August 2002 besichtigte ein von dem Kläger mit der Schadensfeststellung und -bewertung beauftragter Sachverständiger das Grundstück. Zu diesem Zeit- punkt hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten be- gonnen; nachfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber wurden am 18. November 2002 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von dem Kläger behaupteten zahlreichen Zustandsveränderungen und Schäden an dem Hausgrundstück vorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursacht worden und zu vertreten - 4 - sind. Der Kläger beziffert seine Ansprüche auf insgesamt 22.289,84 €; dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen: Renovierungskosten 22.051,57 € Gutachterkosten 812,00 € Miet- und Nebenkostenforderungen 2.118,00 € insgesamt 24.981,57 € abzüglich verzinster Kaution 2.691,73 € Restforderung 22.289,84 € Diesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger mit der Klage geltend ge- macht. Er hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2002 hat das Amtsgericht den Kläger aufge- fordert, einen Gerichtskostenvorschuß einzuzahlen. Die Vorschußzahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Die Klageschrift ist den Beklagten am 21. Dezember 2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in NJW-RR 2004, 161 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: - 5 - Die Klageforderung sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zwar nicht verjährt. Jedoch bestehe der vom Kläger geltend gemachte Schadenser- satzanspruch wegen einer Verschlechterung und Veränderung der Mietsache sowie wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht; daher sei auch der Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten nicht begründet. Der auf Naturalrestitution bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung er- forderlichen Geldbetrags gerichtete Schadensersatzanspruch wegen Verände- rung oder Verschlechterung der Mietsache sei infolge der Veräußerung des Grundstücks untergegangen; der Kläger habe den Anspruch auch nicht vor dem Eigentumsübergang an die Erwerber abgetreten. Er könne daher nur noch einen Entschädigungsanspruch in Geld gemäß § 251 BGB geltend machen. Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache habe der Kläger jedoch nicht dargelegt. Er habe eine Einbuße bei dem erzielten Kaufpreis allein mit der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen, nicht aber mit Schäden an der Mietsache begründet. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme von Schönheits- reparaturen stehe dem Kläger nicht zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksa- me Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags sei nicht im Sinne der Angabe einer Richtlinie für den Renovierungsturnus, sondern der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter zur Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet werde und der Grad der Abnut- zung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen solle. Der Nachweis, daß trotz Fristablaufs eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht bestehe, werde dem Mieter weder gemäß § 10 noch gemäß § 22 Nr. 2 des Mietvertrags eröff- net. Vielmehr werde dem Mieter nach § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende die Pflicht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparatu- - 6 - ren nachzuweisen. Dies bestätige, daß es nach den vertraglichen Vereinbarun- gen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht ankommen solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen unerheblich wären. Diese Regelung benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Unwirk- samkeit dieser Klausel führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß dem Kläger kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu- steht, da die Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet sind. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags vom 15. Juli 1991 ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da die Formular- klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes- sen benachteiligt. a) Das Berufungsgericht hat die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthalte- ne Fälligkeitsregelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsrepara- turen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforder- lich ist, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Re- - 7 - visionsgericht, da der vom Verlag Haus und Grund GmbH herausgegebene Formularmietvertrag über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwen- dung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Allgemeine Geschäftsbedin- gungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise ver- standen werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in § 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend als "starren" Fristenplan ausgelegt. Die formularvertragliche Klausel ist aus der Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen, daß die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort genannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jahren fällig werden. Auf den Grad der Abnutzung der gemieteten Räume kommt es danach allein hinsichtlich einer möglichen Verkürzung der Renovierungsfristen an; für eine entsprechen- de Verlängerung ist nach der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da der Fristenplan insoweit keine Ausnahme zuläßt und mithin verbindlich ist. b) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung unwirksam, wie das Berufungsgericht zutreffend angenom- men hat. Der Senat hat in einer nach Erlaß des Berufungsurteils und Einlegung der Revision ergangenen Entscheidung (Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) ausgeführt, daß eine formularvertragliche Klausel, die einen "starren" Fristenplan mit Renovierungsintervallen von zwei Jahren für Kü- che, Bad und Toilette und von fünf Jahren für alle übrigen Räume vorsieht, ge- mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam ist, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schön- - 8 - heitsreparaturen auch dann auszuführen hat, wenn ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht (vgl. im einzelnen Senat, aaO, unter II 2). Daß die in § 10 Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten Fristen demgegen- über zum Teil länger bemessen sind und den in § 7 Fußnote 1 des vom Bun- desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fas- sung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rdnr. 87) angegebenen Renovierungsinterval- len entsprechen, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" nach Ablauf dieser Zeiträume erforderlich sein werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Auch nach Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jahren kann es im Einzelfall an einem tatsächlichen Renovierungsbedarf fehlen (vgl. insoweit auch Senat, aaO, unter II 2 b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags im Unterschied zu der in § 7 des Mustermietvertrags enthaltenen Regelung, die keine "starren" Renovierungsintervalle vorgibt, nicht berücksichtigt. c) Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ist unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durch- führung der "turnusmäßig wiederkehrenden" Schönheitsreparaturen (§ 10 Ziff. 1) einen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in un- terschiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters bestimmt sich der Umfang der in Ziff. 1 geregelten Schönheitsrepara- turverpflichtung jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan, so daß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10 Ziff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung ohne den Fri- stenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umge- staltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine - 9 - unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsur- teil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3). 2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, daß das Berufungsgericht wei- tergehende Schadensersatzansprüche des Klägers mit rechtsfehlerhafter Be- gründung verneint hat. a) Das Berufungsgericht ist zunächst zu Recht der Auffassung, daß Schadensersatzansprüche des Klägers nicht gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt sind, da die Verjährung vor Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten ge- hemmt wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde frühestens mit der Rückgabe der Mietsache am 31. Mai 2002 in Lauf gesetzt; sie endete mithin nicht vor Montag, dem 2. Dezember 2002. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung unter anderem durch die Erhebung der Klage auf Leistung ge- hemmt. Zwar wurde die Klage erst durch Zustellung der Klageschrift an die Be- klagten am 21. Dezember 2002, mithin unter Umständen nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist, erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der Zustellung tritt jedoch gemäß § 167 ZPO (vor dem 1. Juli 2002: § 270 Abs. 3 ZPO) bereits mit dem Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung wurde mit Einreichung der Klageschrift am 28. November 2002 und damit vor Ablauf der Verjährungs- frist gehemmt. Eine Klage ist "demnächst" zugestellt, wenn die Partei und ihr Prozeßbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtumstände alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist nicht der Fall, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozeßbevollmächtigter durch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig - 10 - sind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen (Se- nat, Urteil vom 9. November 1994 - VIII ZR 327/93, NJW-RR 1995, 254, unter II 2 a m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 20. April 2000 - VII ZR 116/99, NJW 2000, 2282, unter II 1 m.w.Nachw., jew. zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offenblei- ben, ob der Kläger verpflichtet war, den Gerichtskostenvorschuß nach § 65 Abs. 1 Satz 1 GKG a.F. (nunmehr § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG) vor einer entspre- chenden Aufforderung durch das Gericht zu zahlen, was das Berufungsgericht verneint hat. Die Verzögerung, die infolge der zunächst unterbliebenen Zahlung der Gerichtsgebühren eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der Kläger hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht; die Vorschuß- zahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Selbst wenn man auf diesen Zeitraum und nicht lediglich auf die seit Ablauf der Verjäh- rungsfrist verstrichene Zeit abstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 1995 - VII ZR 191/94, NJW 1995, 2230 = WM 1995, 1413, unter II 2 c m.w.Nachw.), beträgt die Verzögerung lediglich elf Tage. Die nach der Vorschußzahlung eingetretene weitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist dem Kläger nicht zuzurechnen; sie bleibt daher entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht der Beklagten außer Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2000, aaO). Die Klageschrift wurde daher noch "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt. b) Das Berufungsgericht durfte jedoch mit der von ihm gegebenen Be- gründung einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigungen und Verän- derungen der Mietsache nicht verneinen. aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß Schadens- ersatzansprüche wegen einer vom Kläger behaupteten Beschädigung der Sa- che, die gemäß § 249 Satz 2 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf Ersatz des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet sind, mit der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen sind. Der Zahlungsan- - 11 - spruch nach § 249 Satz 2 BGB a.F. ist nur eine besondere Form des Herstel- lungsanspruchs gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB) und daher von der Möglichkeit einer Wiederherstellung der beschädigten Sache abhängig. Veräußert der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück, bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat, so wird die Her- stellung mit der Folge unmöglich, daß der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt (BGHZ 81, 385; 147, 320, 322, jew. V. Zivilsenat; anders - jedoch auf diese Fallgruppe beschränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten beim Ver- kauf eines beschädigten Kraftfahrzeugs der VI. Zivilsenat, BGHZ 66, 239; BGH, Urteil vom 5. März 1985 - VI ZR 204/83, NJW 1985, 2469 unter I m.w.Nachw.). Der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt dagegen nicht, wenn er spä- testens mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber des Grundstücks abgetreten wird (BGHZ 147, 320, 323 ff.); eine Abtretung des Her- stellungsanspruchs an die Erwerber liegt nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts jedoch nicht vor. Erlischt der Herstellungsanspruch, kann der Ge- schädigte, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, Kompensation seines Schadens nach § 251 Abs. 1 BGB verlangen (BGHZ 81, 385, 392; 147, 320, 322). bb) Das Berufungsgericht hat insoweit jedoch nicht berücksichtigt, daß diese Grundsätze nicht anzuwenden sind, wenn der Geschädigte aufgrund der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangt, wie es vorliegend in Betracht kommt (vgl. nachfolgend cc). In diesem Fall geht es nicht um den Rechtsgüterschutz durch Naturalrestitution gemäß § 249 BGB, sondern um Ersatz des Schadens, der dem Kläger infolge der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen, wirt- schaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Senatsurteil vom 27. Mai 1998 - VIII ZR 362/96, NJW 1998, 2901 = WM 1998, 1784, unter II 2 a m.w.Nachw.). Der - 12 - Schaden kann im Einzelfall allerdings auch nach den erforderlichen Reparatur- kosten berechnet werden (vgl. BGHZ 108, 156, 160; Senatsurteil vom 26. Januar 1983 - VIII ZR 227/81, NJW 1983, 1424 = WM 1983, 363, unter 2 a). Auf die Berechnung des auf vertraglicher Grundlage beruhenden Nichterfül- lungsschadens hat es grundsätzlich keinen Einfluß, wenn der Gläubiger die Sa- che nachfolgend veräußert (vgl. BGHZ 99, 81, 84 ff. zu § 635 BGB a.F.; BGH, Beschluß vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97, NJW 1998, 2905 = WM 1998, 1783 zu § 463 BGB a.F.; OLG Düsseldorf, OLGZ 1989, 252, 253 zu § 326 Abs. 1 BGB a.F.). cc) Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang dem Kläger ein An- spruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zusteht, vermag der Senat nicht zu prüfen, da das Berufungsgericht zu den tatsächlichen Grundlagen ei- nes solchen Anspruchs bisher keine Feststellungen getroffen hat. Nach dem schriftsätzlichen Vorbringen des Klägers kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, daß er - abgesehen von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, die nicht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Nicht- erfüllungsschadens begehrt. Der Kläger verlangt unter anderem Ersatz von Ko- sten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein solcher Schadensersatzanspruch, der gemäß § 326 BGB a.F. auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet ist (vgl. Senatsurteile BGHZ 104, 6, 10 f.; 107, 179, 183 f.), wäre nicht infolge der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen. dd) Des weiteren durfte das Berufungsgericht den Schadensersatzan- spruch des Klägers, soweit er wegen Beschädigungen der Mietsache Ersatz der Herstellungskosten verlangt, nicht mit der Begründung verneinen, er habe einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung (§ 251 Abs. 1 BGB) nicht dargelegt. Im Berufungsurteil ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den - 13 - behaupteten Wertverlust des Grundstücks allein auf das Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen seitens der Beklagten bezogen; hin- gegen habe er nicht dargetan, daß auch die behaupteten Schäden an der Miet- sache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt hätten. Die Revision rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht hierbei wesentli- ches Vorbringen des Klägers übergangen hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat sei- nen Anspruch, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht nur mit dem Unterlas- sen von Schönheitsreparaturen begründet, sondern (auch) mit dem "Zustand" des Wohnhauses. Diese allgemein gehaltene Umschreibung schließt Beschä- digungen der Mietsache ein. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht auch nicht mit der Erwägung unberücksichtigt lassen, der Zustand des Hauses sei für die Erwerber kein Grund gewesen, über den Kaufpreis zu verhandeln. Denn der Kläger hat den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, an- derweitigen Veräußerungsmöglichkeit begründet. Der Kläger hat hierzu schriftsätzlich unter anderem vorgetragen, er habe aufgrund des "Zustands des Hauses" seine Kaufpreisforderung von 320.000 DM (163.613,40 €) nicht durchsetzen können. Die Eheleute S. seien nach einer ersten Besichtigung des zu diesem Zeitpunkt noch von den Beklagten bewohnten Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen. Nach der Räumung seitens der Beklagten hätten sie das Haus am 2. oder 3. Juni 2003 nochmals besichtigt; "aufgrund der Feststellung des Zustands des Hauses" hätten sie, wie der Kläger unter Benennung der Eheleute S. als Zeugen vorgetragen hat, vom Abschluß des Kaufvertrags Abstand genommen. Letztlich habe das Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 € verkauft werden können, so daß er eine Kaufpreiseinbuße von 18.613,40 € erlitten habe. Des weiteren hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein höherer Kaufpreis habe nicht erzielt werden können, da aufgrund des Zustands des Hauses keine - 14 - weiteren Interessenten zu einem höheren Kaufpreis hätten gefunden werden können. Sofern das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers insoweit als unklar oder mißverständlich angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision zu Recht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen Sachvortrag zu verdeutlichen (§ 139 Abs. 1 ZPO). Ausweislich der Revisionsbegründung hätte der Kläger dann klargestellt, daß er einen um 18.613,40 € höheren Kaufpreis bereits dann erzielt hätte, wenn das Objekt "nur" renovierungsbedürftig gewesen wäre. Der nach den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger in der Berufungsverhand- lung erteilte Hinweis, es erscheine fraglich, ob im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Ver- schlechterung der Mietsache ausreichend seien, genügte hierfür nicht. III. Da es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

ECLI:DE:BGH:2021:300321BVIIIZR221.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 221/19 vom 30. März 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerinnen gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 10. Juli 2019 durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzu- weisen. Gründe: I. Die Parteien streiten im Anschluss an eine Eigenbedarfskündigung um die Räumung und Herausgabe einer in München gelegenen 2,5-Zimmer-Wohnung, die die Beklagte seit dem Jahr 2004 aufgrund eines noch mit der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin zu 1 abgeschlossenen Mietvertrages bewohnt. Die Klägerin zu 1 ist eine Aktiengesellschaft, die Klägerin zu 2 ist die Toch- ter eines der Vorstände und Mehrheitsgesellschafters der Klägerin zu 1. Die An- teile an der Klägerin zu 1 werden ganz überwiegend von der Familie P. gehalten, der auch die Klägerin zu 2 und ihr Vater angehören. Die Klägerin zu 1 erwarb die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2015. Eine erste Kündigung begründete sie kurz nach der Grundbucheintragung mit dem Wunsch des Vor- stands H. P. , selbst in die Wohnung einziehen zu wollen. Nach Rück- nahme der hierauf gestützten ersten Räumungsklage übertrug die Klägerin zu 1 1 2 - 3 - einen 5/100 Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der damals ge- rade volljährig gewordenen Klägerin zu 2, um auf diese Weise - entsprechend anwaltlicher Beratung - eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen. Nach Eintragung des Bruchteilseigentums der Klägerin zu 2 im Grundbuch erklärten die Klägerinnen mit Anwaltsschreiben vom 25. Juli 2019 die Kündigung wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ersatz vorge- richtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage der Klägerinnen hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die Eigenbedarfskündigung unter Würdigung der Gesamtumstände rechts- missbräuchlich sei, weil die Klägerin zu 1 als juristische Person keinen Eigenbe- darf geltend machen könne und dies durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils an die Klägerin zu 2 lediglich umgan- gen werden sollte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol- gen die Klägerinnen ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor. a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, es sei zwar geklärt, dass eine Aktiengesellschaft einen Eigenbedarf nicht geltend machen könne; es fehle aber bislang an einer hinreichenden Klärung diesbezüg- licher Umgehungstatbestände. 3 4 5 6 - 4 - b) Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im Gesetz genannten Zulas- sungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gefordert. Vielmehr hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Verhalten als treuwid- rig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich deshalb einer allge- meinen Betrachtung im Sinne einer mit der Zulassung erstrebten Grundsatzent- scheidung (Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 4; Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 182/17, NJW 2019, 2475 Rn. 21 f.; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, NJW 2020, 3517 Rn. 42). Ebenso wenig erfordert die Fortbildung des Rechts eine (Leit-)Entscheidung des Senats zu der hier vorliegenden Konstellation oder ist sonst ein Bedürfnis erkenn- bar, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (§ 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB) - mit Rücksicht auf ein den Klägerinnen zur Last fallendes rechtsmiss- bräuchliches Verhalten - rechtsfehlerfrei abgewiesen. Die Vorgehensweise der Klägerinnen zeichnete sich hier dadurch aus, dass der Klägerin zu 2 mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100 Miteigen- tumsanteils formal eine "minimale" Miteigentümerstellung und Mitvermieterstel- lung verschafft wurde, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wurde, eine der Klägerin zu 1 als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zu- gunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentums- beziehungsweise 7 8 9 10 - 5 - der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. Die Beurtei- lung dieser Vorgehensweise als rechtsmissbräuchlich durch das Berufungsge- richt hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung. Ob das Berufungsgericht - wie die Revision meint - in seinen weiteren Aus- führungen § 573 BGB zu Recht als "Kernstück" des mietrechtlichen Bestands- schutzes bezeichnet hat und in diesem Zusammenhang den Regelungszweck des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der Zielsetzung der in § 577a BGB normierten Kündigungsbeschränkungen vermengt hat, kann da- hinstehen. Denn es handelt sich bei den diesbezüglichen Ausführungen des Be- rufungsgerichts um ergänzende Überlegungen, denen für die Würdigung des klä- gerischen Verhaltens als rechtsmissbräuchlich ersichtlich keine entscheidende Bedeutung zukommt. 11 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 17.10.2018 - 416 C 8659/18 - LG München I, Entscheidung vom 10.07.2019 - 14 S 15871/18 - 12

ECLI:DE:BGH:2017:220817BVIIIZR19.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 19/17 vom 22. August 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, der Sache komme grundsätzliche Bedeutung zu, weil die Behandlung von Ei- genbedarf an einer Zweitwohnung höchstrichterlich ungeklärt sei. Insbesondere gebe es, wie aus der Kommentierung von Schmidt-Futterer/Blank (Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 104) ersichtlich sei, zur zeitlichen Ausfüllung des Tat- bestandsmerkmals "Benötigen" bei einer Zweitwohnung sehr unterschiedliche Rechtsprechung. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht, insbesondere kommt ihr die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Wie das Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die grundlegende 1 2 3 - 3 - Entscheidung des Senats (Beschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91; vgl. ferner Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14-16) und den Beschluss des Bundes- verfassungsgerichts vom 23. April 2014 (NJW 2014, 2417) richtig erkannt hat, ist der Begriff des "Benötigens" (früher § 564b Abs. 2 Nr. 2, jetzt § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Woh- nung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen. Zu Recht ist das Berufungsgericht ferner davon ausgegangen, dass diese Kriterien auch für die Beantwortung der Frage entscheidend sind, ob der Wunsch des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst als Zweitwohnung zu nutzen, eine Eigenbe- darfskündigung rechtfertigt, und dass es auch dabei maßgeblich auf die Würdi- gung der Umstände des Einzelfalls ankommt. Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestands- merkmals "Benötigen" bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen - etwa über eine konkrete "Mindestnutzungsdauer" der Zweitwoh- nung - nicht zulässt. Der Hinweis des Berufungsgerichts auf die von ihm zitierte Kommentie- rung von Schmidt-Futterer/Blank (aaO), die eine Eigenbedarfskündigung entge- gen der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur zulassen will, wenn der Ver- mieter in der dem Mieter überlassenen Wohnung seinen Lebensmittelpunkt be- gründen will, ist nicht geeignet, ein Bedürfnis für eine nochmalige (beziehungs- weise ausdrückliche) höchstrichterliche Bestätigung zu begründen, dass auch eine beabsichtigte Nutzung als Zweitwohnung eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen kann. Aktuelle Entscheidungen von Berufungsgerichten, die die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung wegen einer beabsichtigten Nutzung 4 - 4 - als Zweitwohnung grundsätzlich verneinen, sind nicht ersichtlich und werden auch in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentierung nicht ge- nannt; soweit dort auf einzelne, möglicherweise in diese Richtung weisende Urteile einiger Amtsgerichte hingewiesen wird, sind diese erstinstanzlichen Ent- scheidungen nicht geeignet, die Notwendigkeit eines Eingreifens des Revisi- onsgerichts zu begründen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Eigenbedarfskündigung der Kläger in rechtsfehlerfreier tatrichterliche Würdigung für begründet erachtet und deshalb der Räumungsklage zu Recht stattgegeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revi- sion sind unbegründet. a) Insbesondere ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Eigennutzungswunsch der Kläger aufgrund der vor- getragenen Indizien und ihrer persönlichen Anhörung für erwiesen erachtet hat. Der Vortrag der Revision zur Aufbewahrung von Fahrscheinen und steuerlichen Geltendmachung von Werbungskosten läuft lediglich auf eine von der tatrichter- lichen Würdigung des Berufungsgerichts abweichende Beurteilung der Indizien hinaus, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch nicht einen nur unbestimmten und noch nicht ausreichend konkreten Nut- zungswunsch (sogenannte Vorratskündigung) für die Kündigung genügen las- sen. Es hat vielmehr den detaillierten Vortrag der Klägerin zu ihrer beruflichen und privaten Situation rechtsfehlerfrei dahin gewürdigt, dass sie die ernsthafte Absicht habe, sich regelmäßig mehrfach im Jahr aus beruflichen Gründen für längere oder kürzere Zeiten in Berlin aufzuhalten und hierfür nicht mehr - wie in der Vergangenheit - auf eine Unterkunft im Hotel oder bei privaten Bekannten 5 6 7 - 5 - zurückzugreifen, sondern einen privaten Wohnbereich vorzuhalten, an dem sie sich zu diesen Zeiten - auch gemeinsam mit ihrem Ehemann - aufhalten könne. c) Zu Unrecht macht die Revision ferner geltend, die Wohnung habe ausschließlich geschäftlichen Interessen der Klägerin dienen sollen und des- halb sei nach den im Senatsurteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) aufgestellten Grundsätzen eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur bei - hier nicht ersichtlichen - Nachteilen von einigem Gewicht (etwa: anderenfalls mangelnde Rentabilität der geschäftlichen Aktivitäten) möglich. Denn die Klägerin hat ihre Kündigung - berechtigterweise - auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) ge- stützt, weil sie die Wohnung selbst zu Wohnzwecken nutzen will. d) Auch die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtvorliegen ei- ner unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) weist keinen Rechtsfehler auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich allein aus dem Umstand, dass der Beklagte nach seinem Vortrag derzeit von Ersparnissen lebt und erst nach deren Verbrauch ein Anspruch auf staatliche Transferleistungen haben könnte, schon nicht der von ihr gezogene Schluss, dass er mangels Nachwei- ses eines regelmäßigen Einkommens von vornherein keinen angemessenen Ersatzwohnraum finden könnte. 8 9 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 14.10.2015 - 231 C 299/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.01.2017 - 18 S 325/15 - 10

ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR231.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fik- tion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Ver- pflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam er- klärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht einge- treten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhält- nis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln. BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vor- sorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) ver- knüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der frist- losen Kündigung fehlgeschlagen ist. BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 13. Oktober 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 28. Juli 2004 von der Rechts- vorgängerin der Kläger eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Einzimmer- wohnung. Die Kläger wurden am 6. Juni 2005 als neue Eigentümer des Anwe- sens im Grundbuch eingetragen. Der - in den Rechtsmittelverfahren nicht mehr beteiligte - Beklagte zu 2 hat die von dem Beklagten zu 1 angemietete Woh- nung gegenüber der Meldebehörde und dem Amtsgericht als seinen Wohnsitz angegeben. 1 - 3 - Die Bruttomiete belief sich seit April 2015 auf 250,15 € monatlich. Der Beklagte zu 1 zahlte die zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fälligen Mieten für Juni und Juli 2016 nicht. Wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs ließen die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 11. Juli 2016 die außerordentliche fristlose Kündigung, verbunden mit einer Aufforderung zur Räumung und Her- ausgabe der Mietsache binnen zwei Wochen nach Zugang der Kündigung, und daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen. Nach dem am 14. Juli 2016 erfolgten Zugang der Kündigung überwies der Beklagte zu 1 am 19. Juli 2016 die rückständige Miete (500,30 €) und widersprach der Kündi- gung. Das Amtsgericht hat der von den Klägern gegen beide Beklagte erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zu 1 hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die gegen diesen gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 4 - 4 - I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17, ZMR 2018, 38) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten zu 1 bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündi- gung zunächst entstanden, da sich der Beklagte zu 1 mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug befunden habe. Sie seien aber vor Klageerhebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Die im Kündigungsschreiben daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 573, 573c BGB) habe keine Wirkung entfaltet. Nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger habe das Mietverhältnis durch die hilfsweise ausgesprochene ordentli- che Kündigung nur dann nach Verstreichen einer Frist (§ 573c BGB) enden sol- len, wenn es nicht schon zuvor durch die fristlos erklärte Kündigung beendet worden sei. Das Mietverhältnis habe aber mit dem Zugang des Kündigungs- schreibens am 14. Juli 2016 aufgrund der dort vorrangig ausgesprochenen frist- losen Kündigung "sofort" geendet und sei in ein Abwicklungsverhältnis umge- wandelt worden. Die mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung verfolgte Rechtsfolge (Beendigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf der gesetzli- chen Kündigungsfrist) habe daher zum maßgeblichen Zeitpunkt ihres Zugangs nicht ausgelöst werden können, so dass diese Kündigung "ins Leere gehe". 5 6 7 - 5 - Hieran habe sich auch durch die Schonfristzahlung des Beklagten zu 1 und die damit eingetretenen rechtlichen Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nichts geändert. Denn dies führe zwar zum Erlöschen der aus der fristlosen Kündigung resultierenden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe, mache diese Kündigung aber nicht ungeschehen. Die fristlose Kündigung habe als Ge- staltungserklärung mit ihrem Zugang die Rechtslage unmittelbar umgestaltet. Mit dieser Wirkung wäre es unvereinbar, eine Änderung der Rechtslage unter rückwirkenden Bedingungen oder Vorbehalten zuzulassen. Eine Schonfristzah- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lasse daher die einschränkungslos eingetre- tene Beendigung des Mietverhältnisses unberührt und führe lediglich dazu, dass Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache erlöschen wür- den. Soweit im Schrifttum teilweise vertreten werde, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs werde mit einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend (ex tunc) unwirksam, so dass in der Zeitspanne zwi- schen Zugang der fristlosen Kündigung und Eingang der Zahlung eine "Schwe- bezeit" herrsche, sei dieses Verständnis der Rechtswirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht mit der Wirkung ausgeübter Gestaltungsrechte in Einklang zu bringen. Die damit verbundene Durchbrechung der grundlegenden Mechanis- men privatautonomer Einflussnahme auf die eigenen rechtlichen Verhältnisse lasse sich weder begründen noch in ihren Konsequenzen überzeugend hand- haben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen 8 9 10 - 6 - den Beklagten zu 1 auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemiete- ten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- fungsgericht hätte der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht deswegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung "ins Leere" gegangen wäre. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von den Klägern am 14. Juli 2016 wegen der eingetretenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang am 14. Juli 2016 mit sofortiger Wir- kung beendet hat. Der Beklagte zu 1 befand sich nach den in der Revisions- instanz nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit den Mie- ten für Juni und Juli 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- 11 12 - 7 - zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 1 die rückständige Miete für Juni und Juli 2016 vollständig am 19. Juli 2016, und damit innerhalb der Schonfrist, beglichen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für August 2016 waren noch nicht entstanden. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnis- ses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 573c BGB habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich nur am Rande mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszu- legen ist, der - wie hier - zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrück- stands hilfsweise eine auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich mit der Annahme begnügt, "nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger sollte […] "rein vorsorglich" das Mietverhältnis nach Verstrei- chen einer Frist (§ 573c BGB) enden, wenn es nicht schon zuvor durch die frist- los erklärte Kündigung beendet würde". Hierbei hat es sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Verkennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 13 14 15 - 8 - Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Ver- mieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zah- lungsrückstands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungs- regeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschrei- bens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastba- ren abweichenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zu- nächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgese- henen Umstands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffent- lichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst ange- strebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträg- lich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Ver- pflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Ausle- gung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung. 16 - 9 - aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, ob das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein 17 18 19 - 10 - Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt. (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- 20 21 - 11 - lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- 22 - 12 - den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt. Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- 23 24 - 13 - bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. No- vember 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 11. Oktober 2016 - 1 T 291/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Senatsurteil vom 30. Juni 1960 25 - 14 - - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer recht- zeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze. (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). 26 27 - 15 - Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die 28 29 - 16 - Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- 30 31 - 17 - gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtslage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu 32 - 18 - begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals 33 34 - 19 - vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nä- here Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rück- wirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Härteklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Miet- recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede davon, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit ande- ren Worten also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen 35 36 - 20 - Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also 37 - 21 - darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, 38 39 40 - 22 - dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Kläger zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen haben, ist - was letztlich auch das Berufungsgericht nicht in Frage stellt - zulässig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Gestaltungs- erklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungsempfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- 41 42 - 23 - gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt. Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmtheit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erfüllt und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach 43 - 24 - Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 30.03.2017 - 102 C 333/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.10.2017 - 66 S 90/17 -

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR270.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573, § 574, § 574a a) Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserforder- nisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ge- nügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Da- gegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthal- ten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. b) Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass - 2 - diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15). BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 - LG Baden-Baden AG Bühl - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden - Zivilkammer II - vom 20. November 2015 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in S. . Vermieter war der im Juli 2014 verstorbene H. W. , der Ehemann der Klägerin und Vater des Dritt- widerbeklagten. Dieser ist von der Klägerin und einem weiteren Sohn, dessen Erbteil die Klägerin als Testamentsvollstreckerin verwaltet, beerbt worden. Der Drittwiderbeklagte ist seit Januar 2014 Eigentümer des Grundstücks. Er be- wohnt mit seiner vierköpfigen Familie die Wohnung im Obergeschoss des Hau- ses. Im Dachgeschoss befinden sich weitere Räumlichkeiten, die bis in das Jahr 2010 von Dritten als Wohnung genutzt wurden und seither leer stehen. Der verstorbene H. W. kündigte, jeweils gestützt auf Eigenbedarf, das Mietverhältnis mehrfach. Die letzte Kündigung vom 24. Januar 2014 be- gründete er dahin, dass die Erdgeschosswohnung vom Drittwiderbeklagten und 1 2 - 4 - seiner insgesamt vierköpfigen Familie benötigt werde; dieser beabsichtige, die Wohnungen im Obergeschoss und im Erdgeschoss zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der zweijähri- gen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 qm großen Ankleideteil des Schlafzim- mers untergebracht sei, ein eigenes größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den siebenjährigen Sohn vorgesehen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten unter ande- rem geltend, der Drittwiderbeklagte könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie die Fortset- zung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkun- gen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin, die den Rechts- streit für die Erbengemeinschaft aufgenommen hat, stattgegeben und die gegen den Drittwiderbeklagten erhobene Widerklage der Beklagten, soweit sie auf die Feststellung eines Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtet ist, abgewie- sen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klage- abweisungs- und ihr vorinstanzlich abgewiesenes Feststellungsbegehren wei- ter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietver- trag mit den Beklagten sei spätestens durch die ordentliche Kündigung vom 24. Januar 2014 beendet worden, so dass auch die von den Beklagten wider- klagend begehrte Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe, keinen Er- folg haben könne. Die den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genü- gende Eigenbedarfskündigung sei wirksam, weil der Drittwiderbeklagte mit sei- ner Familie die Wohnung der Beklagten zur Deckung seines erweiterten Wohn- bedarfs benötige. An der Ernsthaftigkeit des vom Drittwiderbeklagten verfolgten Wunsches, das Dachgeschoss zurückzubauen und das gesamte Haus zu ei- nem Einfamilienhaus umzubauen, könne nicht gezweifelt werden. Dem Nut- zungswunsch liege daher ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zu- grunde, der zu respektieren sei. Der Drittwiderbeklagte müsse sich vor diesem Hintergrund auch nicht auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung verweisen lassen, die zudem über Dachschrägen verfüge und deshalb weniger geeignet sei als die im Übrigen auch besser zu erreichende Erdgeschosswohnung. Die Kündigung sei ferner nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechts- missbrauchs unwirksam. Eine Verletzung der Anbietpflicht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung scheide aus, da diese - was hinzunehmen sei - nicht 5 6 7 8 9 - 6 - mehr vermietet, sondern zurückgebaut werden solle und für die Beklagten zu- dem auf Grund ihrer Lage ungeeignet sei. Die Beklagten könnten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB beanspruchen. Zwar hätten sie das Vorliegen von Här- tegründen vorgetragen. Danach habe der Beklagte zu 1 eine Vielzahl von ge- sundheitlichen Beschwerden, die zur Folge hätten, dass der Umzug in eine Al- tenpflegeeinrichtung die einzige realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, "nichts zu suchen" habe. Zudem würde sich, wenn der Be- klagte zu 1 aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnen- de Demenz verschlimmern. Ein etwa durch Sachverständigengutachten zu erhebender Beweis zu diesen - von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bestrittenen - Härte- gründen sei aber nicht geboten. Selbst wenn man das Vorbringen der Beklag- ten zu den Härtegründen als wahr unterstellte und es als vollumfänglich zutref- fend der Entscheidung zugrunde legte, führte es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermietersei- te. Denn diesen Interessen stünden diejenigen des Drittwiderbeklagten und seiner Familie an der Deckung ihres zusätzlichen Wohnbedarfs gegenüber. Diese wären andernfalls gezwungen, auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwe- sen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnver- hältnissen zu leben. Auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung müsse sich der Drittwiderbeklagte ebenfalls nicht verweisen lassen, da ungeachtet der Fra- ge, ob diese Wohnung überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet sei, die Nut- zung dieser Räumlichkeiten ihren berechtigten und anerkennenswerten Nut- zungsvorstellungen widerspreche. 10 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (§§ 574, 574a BGB) nicht verneint und der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Heraus- gabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts zum Fort- setzungsverlangen der Beklagten ist in einem entscheidenden Punkt mit Rechtsfehlern behaftet. Entsprechendes gilt für die Beurteilung des widerkla- gend gegen den Drittwiderbeklagten erhobenen Feststellungsbegehrens auf Fortbestand des Mietverhältnisses. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht schon aus diesem Grunde unwirksam ist. a) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaf- fen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermög- licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. 12 13 14 15 - 8 - Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausrei- chend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. b) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Kündigungsschrei- ben jedoch keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mie- ter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtli- che Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklag- ten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen (Senats- urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). 2. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter H. W. bei Ausspruch der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten hatte, weil mit der Familie des Drittwiderbeklagten Familienangehörige die Räume der Erdge- schosswohnung für sich als Wohnraum benötigten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Soweit die Revision bereits an dieser Stelle dem so umschriebenen Eigenbe- darf seine Berechtigung dadurch abzusprechen versucht, dass sie den Drittwi- derbeklagten auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung als eine ihm zumut- bare Alternative zur Kündigung verweisen will, kann sie damit nicht durchdrin- gen. 16 17 - 9 - a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Ent- schluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbe- sondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. aa) Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters schon auf der Ebene des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollzieh- baren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer an- deren (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Letztgenannten Gesichtspunkt macht die Revision - allerdings ohne Erfolg - zugunsten der Beklagten geltend. bb) Die dem Tatrichter vorbehaltene Beurteilung, ob auch die Dachge- schosswohnung geeignet ist, den als solchen von der Revision hingenomme- nen Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ohne wesentliche Abstriche zu befrie- digen, und deshalb als missbräuchlich eingestuft werden muss, kann vom Revi- sionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Sach- verhalt rechtsfehlerfrei festgestellt, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berück- sichtigt sowie den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat und ob sei- ne Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (Senatsurteil vom 18 19 20 - 10 - 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16 mwN). Hieran gemes- sen gibt die Wertung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei nicht rechts- missbräuchlich, keine Veranlassung zu revisionsrechtlicher Beanstandung. Die Absicht des Drittwiderbeklagten, das seit einiger Zeit leerstehende Dachgeschoss nicht wieder als Wohnraum in Benutzung zu nehmen, sondern zur Deckung des erhöhten Wohnbedarfs die im Obergeschoss gelegene Woh- nung mit der bisher von den Beklagten bewohnten Erdgeschosswohnung zu- sammen zu legen, beruht als solche auf nachvollziehbaren Erwägungen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht deshalb einen Zugriff auf die Nutzung der Dachgeschosswohnung aufgrund der dort vorhandenen Dachschrägen und des längeren Zugangs zum Außenbereich nicht als der Möglichkeit einer Nut- zung der Erdgeschosswohnung im Wesentlichen gleichwertig erachtet, so dass jedenfalls die strengen Voraussetzungen für die Annahme eines Rechtsmiss- brauchs nicht für gegeben erachtet werden können. b) Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klä- gerin den Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die sogenannte Anbietpflicht führte - wie der Senat kürzlich entschieden hat - schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprü- che wegen einer Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietverhältnis zur Folge (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 54 ff. - zur Veröffentlichung in BGHZ vor- gesehen). 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagten die Fortsetzung des Mietver- hältnisses verlangen können, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 21 22 23 - 11 - a) Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, ZMR 2005, 843 unter II 2 mwN; vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, WuM 2017, 23 Rn. 16 mwN [zu § 543 Abs. 1 BGB]). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts nicht stand. b) Das Berufungsgericht ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben müssen, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Allerdings hat sich das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft auf eine lediglich formale Unterstellung der von den Beklagten vorgetra- 24 25 - 12 - genen Härtegründe als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der ihnen nach dem Vorbringen der Beklagten in Wirklichkeit zu- kommenden Bedeutung in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewich- ten. aa) Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Beklagten zu den bei ihnen gegebenen Härtegründen als wahr unterstellen und es als vollumfänglich zutreffend seiner Entscheidung zugrunde legen wollen, um sodann gleichwohl zu dem Ergebnis zu kommen, dass es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdiene. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15 mwN). Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden. bb) Die Beklagten haben - worauf die Revision mit Recht hinweist - für ihr Fortsetzungsbegehren entscheidend auf die gesundheitlichen Beeinträchtigun- gen des Beklagten zu 1, namentlich auf eine über die altersbedingte Gebrech- lichkeit hinaus im Falle eines Wohnungsverlusts greifbar drohende demenzielle Orientierungslosigkeit, und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheli- ches Zusammenleben mit der Beklagten zu 2 resultierenden Folgen abgestellt. Dass das Berufungsgericht die hierin zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung und die Alternativlosigkeit ihrer Beibehal- tung für die Beklagten bei seiner Wahrunterstellung in der gebotenen Weise erfasst und sich damit über eine eher nur formale Zurkenntnisnahme hinaus auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vorbringen zukommenden 26 27 - 13 - besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat, lassen seine Erwägungen nicht erkennen. Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Berufungsgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Beklag- ten zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchti- gungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entschei- dung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Ab- wägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, aaO Rn. 22 mwN). Macht deshalb ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Aus- wirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, wie sie im Streitfall vorgetragen sowie unter Zeugen- und Sachverständigenbeweis gestellt sind, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener, auch vorliegend nicht aufgezeig- ter Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies ver- setzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. cc) Zudem lassen - worauf die Revision ebenfalls mit Recht hinweist - die Ausführungen des Berufungsgerichts besorgen, dass es dem Erlangungsinte- 28 29 30 - 14 - resse der Vermieterseite ein zu großes Gewicht beigemessen hat. Denn für die Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs kann - anders als bei der Prüfung des Eigenbedarfs als solchem - im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Dringlichkeit des geltend gemachten Wohnbe- darfs Bedeutung erlangen (BayVerfGH, NJW 1993, 517, 520; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 574 Rn. 64). Insoweit drängte sich die Überlegung auf, dass es sich bei dem für die junge Familie geltend gemachten erhöhten Wohn- bedarf eher um eine Erhöhung des "Wohnkomforts" als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhältnisse handeln könnte. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass das Vorhandensein von Räumlichkeiten, mit denen für eine Übergangszeit der - im Streitfall gesteigerte - Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ganz oder teilweise befriedigt werden könnte, bei der Abwägung Berücksichtigung finden muss. Zu Recht weist die Revision insoweit darauf hin, dass es bei einem möglicherweise aus Härtegründen gebotenen weiteren Verbleib der Beklagten in der Erdgeschosswohnung angesichts des hohen Alters des Beklagten zu 1 entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts nicht um einen unüberschaubaren Zeitraum ginge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen weite- ren Feststellungen - voraussichtlich unter sachkundiger Beratung - nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat weist für das weitere Verfahren darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden Antrag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingungen fortzu- 31 32 - 15 - setzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen. Im Streit- fall könnte daher zu überlegen sein, ob - wie seitens der Beklagten einmal an- geboten - bei Fortbestehen eines dahingehenden Einverständnisses zum Aus- gleich der auf Klägerseite bestehenden Nachteile eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses etwa auch unter moderater Erhöhung des Mietzinses oder unter Zahlung einer angemessenen Kostenbeteiligung an der Umgestaltung des Dachgeschosses für die vorübergehende Nutzung durch den Drittwiderbeklag- ten und seine Familie in Betracht kommen könnte. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bühl, Entscheidung vom 16.02.2015 - 3 C 403/13 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 20.11.2015 - 2 S 12/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 325/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 577, 577a, 573a a) Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel- tenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung ei- nes mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grund- stücks entsprechende Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569). b) Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Lehmann für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des Landge- richts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 17. November 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Außenstelle Höchst - vom 2. April 2009 geändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung L. , F. zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 bewilligt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1976 Mieter einer Wohnung in einem Reihenhaus in F. . Das Reihenhaus verfügt über zwei separate Wohnungen und ge- hört zu einem Ende der 50er Jahre auf einem (ungeteilten) Grundstück errichte- ten "Reihenhauswohnblock". Im Jahr 2003 erfolgte die Realteilung dieses Grundstücks in einzelne, jeweils mit einem "Zweifamilienreihenhaus" bebaute 1 - 3 - Grundstücke. Das Reihenhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befin- det, wurde im Jahr 2004 an einen Käufer veräußert, von dem es die Kläger im Jahr 2007 erwarben und dort die zweite Wohnung bezogen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2007 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573a BGB zum 31. Dezember 2008. 2 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung sei unbegründet, weil das Mietverhältnis durch die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 5. Dezember 2007 nicht beendet worden sei. 5 Zwar bewohnten die Kläger als Vermieter in einem aus insgesamt zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus eine dieser Wohnungen, so dass die Voraussetzungen des § 573a BGB an sich erfüllt seien. Eine Kündigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses sei aber gleichwohl ausge- schlossen, weil in entsprechender Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB eine - hier noch nicht abgelaufene - Kündigungssperre von zehn Jahren bestehe. 6 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte § 577a BGB aufgrund der vergleichbaren Interessenlage nicht nur für die Bildung von Wohnungsei- gentum, sondern in analoger Anwendung auch für Fälle der Realteilung eines Grundstücks und anschließender Veräußerung, denn in beiden Fällen stehe dem Mieter anschließend ein neuer Vermieter gegenüber. Der Gesetzgeber habe in dieser Situation den Interessen des Mieters den Vorrang eingeräumt. Die Wohnung der Beklagten sei nach der Realteilung veräußert worden, nämlich zunächst im Jahr 2004 und anschließend im Jahr 2007 an die Kläger. Nach § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit der dazu für das Land Hessen erlassenen Verordnung ergebe sich hieraus eine Kündigungsbeschränkung für die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung. Diese Kündigungsbeschränkung sei in konsequenter Fortentwicklung der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs auch auf die Kündigung nach § 573a BGB zu erstrecken. Eine Regelungslücke bestehe auch insoweit, als durch Realteilung ein neues Grundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Gebäude und somit eine Situation neu geschaffen werde, in der eine Kündigung nach § 573a BGB möglich sei. 7 § 573a BGB enthalte gegenüber § 573 BGB eine erleichterte Kündi- gungsmöglichkeit und sei nach der Konstruktion des Gesetzes als Ausnahme zu § 573 BGB anzusehen und dementsprechend eng auszulegen. Wenn § 577a BGB schon für die regelmäßig schwieriger darzulegenden Kündigungs- möglichkeiten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gelte, müsse das erst recht für die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB gelten, die für den Vermieter regelmäßig einfacher durchzusetzen sei. 8 - 5 - Dieses Ergebnis sei auch unter Berücksichtigung des Grundrechts des Vermieters aus Art. 14 GG haltbar. Denn der Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters durch eine für § 573a BGB geltende Sperrfrist sei nicht so gravie- rend wie die Sperrfrist für die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB. Denn dem Vermieter werde nicht die Möglichkeit genommen, sei- ne eigene Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich angemessen zu ver- mieten; er werde vielmehr lediglich daran gehindert, eine eventuell nicht beste- hende Harmonie im eigenen engeren Wohnumfeld herzustellen. 9 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag- ten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger verpflichtet. Denn die Kündigung der Kläger vom 5. Dezember 2008 war gemäß § 573a BGB begründet und hat das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet. Für eine analoge Anwendung der Sperrfrist des § 577a BGB auf eine Kündigung nach § 573a BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kein Raum. 10 1. Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen; dabei hat er in dem Kündigungsschreiben an- zugeben, dass er die Kündigung hierauf stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). 11 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude (Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/Roth/ Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 12 - 6 - § 573a Rdnr. 4). Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbständige) Gebäude angesehen (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573a Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; aA MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den Partei- en bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich - wie von § 573a BGB vorausgesetzt - um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist ist abgelaufen. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger nicht deshalb unwirksam, weil die in § 577a BGB vorgesehene Kündigungssperrfrist nach der Realteilung eines Rei- henhauses mit zwei Wohnungen auch auf die Kündigung nach § 573a BGB entsprechend anzuwenden wäre. 13 a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestim- mungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzu- wenden sind (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569, Tz. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan- den, dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kläger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnun- gen wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentums- 14 - 7 - wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat ver- äußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die Kündigungssper- re des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kläger - mangels Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist seit der Veräußerung des Reihen- hauses an die Voreigentümer im Jahre 2004 - ihre Kündigung nicht auf berech- tigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützen können. Die Kläger haben indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekündigt, sondern gemäß § 573a BGB. b) Insoweit beanstandet die Revision zu Recht den weiteren Analogie- schluss des Berufungsgerichts, dass die in § 577a BGB geregelte Kündigungs- sperrfrist auch auf die Kündigung gemäß § 573a BGB anzuwenden sei. 15 aa) Wie die Revision zutreffend geltend macht, fehlt es für eine derartige analoge Anwendung bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Be- stimmung des § 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech- nung zu tragen. Mit der Kündigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr schützen, die sich für den Fortbestand des Mietverhält- nisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Be- friedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Gerade die darauf beru- hende erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung vermie- teten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der verlängerten Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 16 - 8 - sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar (Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738, Tz. 19, so- wie vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). 17 § 577a BGB dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung nach der Bildung von Wohnungseigentum - oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundstücks - und anschließen- der Veräußerung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschränkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus diesem Grund hat der Senat eine ana- loge Anwendung des § 577a BGB auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgelehnt, und zwar auch für den Fall, dass der Ver- mieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Eigenbedarfssituation ähneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung für Angestellte seines Betriebs oder für eine Hausan- gestellte benötigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen will (Se- natsurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 16). bb) Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573a BGB eine vergleichba- re Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen wird wie bei der Umwand- lung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnun- gen bewohnt, ermöglicht die nach der Realteilung erfolgte Veräußerung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung nach § 573a BGB. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisheri- gen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabhängig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer 18 - 9 - Kündigung wegen Eigenbedarfs, für die dann die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer Verdrän- gung des Mieters durch eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung. 19 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf die Kündigung nach § 573a BGB auch nicht deshalb geboten, weil diese Kündigungsmöglichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhält- nisses voraussetzt und deshalb regelmäßig einfacher durchzusetzen ist. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Vorschrift des § 573a BGB ebenso wie die frühere (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer "Einliegerwohnung" oder einer "Zweifamilien- haussituation" abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erhöhte Gefahr von Spannungen zwischen den Mietvertrags- parteien sollte für den Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit - allerdings zum Schutz des Mieters mit verlängerter Kündigungsfrist - geschaf- fen werden (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, NZM 2000, 1 f.). Diese Situation besteht in glei- cher Weise auch dann, wenn das "Zweifamilienhaus" - wie hier - erst durch Re- alteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen ent- standen ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf die Kündigung nach § 577a BGB würde in diesen Fällen dazu führen, dass die vom Gesetzge- ber für diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene Möglichkeit einer Kündigung ohne Darlegung eines berech- - 10 - tigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe. 20 dd) Auch der Ausnahmecharakter des § 573a BGB im Verhältnis zu § 573 BGB rechtfertigt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, den Anwendungsbereich des § 577a BGB dahin auszudehnen, dass die Kündigungsbeschränkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift genann- ten Kündigungsmöglichkeiten angewendet wird. Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass es sich bei § 577a BGB selbst um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift handelt. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Da die Kündigung der Kläger gemäß § 573a BGB berechtigt war und das Mietverhältnis zum Ab- lauf des Jahres 2008 beendet hat, sind die Beklagten zur Räumung und Her- ausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung an die Kläger zu verurteilen. Der 21 - 11 - Senat hat dabei eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO bewilligt. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Lehmann Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.04.2009 - 381 C 2070/08 (37) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.11.2009 - 2/11 S 137/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

ECLI:DE:BGH:2022:131222BVIIIZR96.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 96/22 vom 13. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 12. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzu- lassung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurück- gewiesen. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wer- den nicht erhoben. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 6.702,96 € festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1999 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in G. . Die klagenden Vermieter beziehungsweise deren Rechtsvorgänger (im Folgenden: Kläger) verlangen von ihr nach einer mit Schreiben vom 20. März 2020 erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbe- darfs in der Person des Klägers zu 3 die Räumung und Herausgabe der Woh- nung. Mit Schreiben des Mietervereins München vom 30. Oktober 2020 ließ die Beklagte der Kündigung widersprechen. Zur Begründung wurde in diesem Schreiben unter anderem angeführt, bei der Beklagten liege eine seelische Be- lastung durch den Verlust eines Babys während der Schwangerschaft im Jahr 2020 vor; sie sei sehr angeschlagen und leide an Angststörungen und Mutlosig- keit. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte hat im Wege der Hilfswiderklage begehrt, die Kläger zu verurteilen, den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Vor dem Amtsgericht hat die Beklagte - soweit für das Nichtzulassungs- beschwerdeverfahren von Bedeutung - vorgetragen, sie leide an einer Depres- sion und einem posttraumatischen Belastungssyndrom sowie unter Angstzustän- den. Durch den Verlust eines Kindes im vierten Schwangerschaftsmonat sei ihre bereits zuvor vorhandene depressive Grundeinstellung erheblich belastet wor- den. Aufgrund ihrer Erkrankungen sei die Wohnung ein Rückzugsort, der ihr letzte Sicherheit gebe. Sollte sie diesen verlieren, verlöre sie auch den letzten 1 2 3 4 - 4 - psychischen Halt und würde sich die Depression derart verstärken, dass sie Ge- fahr laufe, ein eigenständiges Leben nicht mehr führen zu können. Das Amtsgericht hat der Klage ohne Beweisaufnahme unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. In der Berufungsbegründung hat die Beklagte vorgetragen, sie sei krank- heitsbedingt nicht in der Lage, sich in fachärztliche Behandlung zu begeben. Sie leide seit Jahren an einer psychischen Erkrankung mit Angstzuständen und Ver- lustängsten. Mit weiterem Schriftsatz hat die Beklagte im Berufungsverfahren un- ter Vorlage eines Befundberichts eines Facharztes für Allgemeinmedizin, psy- chosomatische Medizin und Psychotherapie zudem vorgetragen, sie leide an ei- ner langjährigen und wiederkehrenden rezidivierenden depressiven Störung in derzeit schwergradiger depressiver Episode. In dem vorgelegten "Fachärztlichen Befundbericht" (im Folgenden auch: Attest) heißt es insbesondere, es bestehe bei der Beklagten eine langjährige und wiederkehrende depressive Störung mit deutlich gedrückter Stimmung, ausgeprägter Antriebsminderung, formalgedank- lichen Einschränkungen, Angstzuständen und vegetativer Begleitsymptomatik. Die derzeitige Nichtinanspruchnahme von psychiatrischen oder psychotherapeu- tischen Behandlungsmöglichkeiten sei dem Schweregrad ihrer Störung geschul- det. Die im Raum stehende Zwangsräumung ihrer Wohnung könnte die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Störung der Beklagten erheblich vertiefen, selbstgefährdende Tendenzen seien dabei nicht sicher auszu- schließen. Auf sich allein gestellt sei die Beklagte mit der Organisation und den Veränderungen, die mit einem Wohnungswechsel verbunden seien, durch An- triebsreduktion und die damit verminderte Veränderungsflexibilität überfordert. Die Kläger haben die von der Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 5 6 7 - 5 - Das Landgericht hat die Beklagte persönlich angehört und ihre Berufung ohne Beweiserhebung unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist zurück- gewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihre aufgrund des Widerspruchs gegen die Kün- digung erhobene Hilfswiderklage unter gleichzeitiger Abweisung des auf Räu- mung gerichteten Begehrens der Kläger weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, weil die ordentliche Kündigung vom 20. März 2020 das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten beendet habe. Die Hilfswiderklage der Beklagten, die auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses abziele, sei zwar zulässig, aber unbegründet, weil die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Beklagten nicht schlüssig vorgebracht worden seien. Dies gelte unter anderem für die Behauptung der Beklagten, ihr sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten. Die Beklagte habe weder sub- stantiiert zu ihren gesundheitlichen Beeinträchtigungen vorgetragen noch aussa- gekräftige fachärztliche Atteste vorgelegt. Der von ihr eingereichte ärztliche Be- fundbericht sei unverständlich und unschlüssig und stelle kein aussagekräftiges fachärztliches Attest im Sinn der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dar. Die in dem Befundbericht dargestellte Anamnese sei "bestenfalls lückenhaft". 8 9 10 11 - 6 - Der Befundbericht entspreche nicht den Anforderungen, die an ein aussagekräf- tiges fachärztliches Attest zu stellen seien, er habe "gerade keine Aussagekraft". Unter Berücksichtigung der Angaben der Beklagten in ihrer Anhörung erschließe sich die Anamnese in dem fachärztlichen Befundbericht nur unzureichend, was insbesondere für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden depressiven Störung gelte. Weder aus der Anamnese in dem Befundbericht noch aus den Angaben der Beklagten vor dem Berufungsgericht ergäben sich Anhaltspunkte für rezidivierende depressive Störungen der Beklagten in der Vergangenheit. Diese Schlussfolgerung sei aus den Angaben des Befundberichts nicht nachzu- vollziehen. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass der Befundbericht einerseits Suizidgedanken der Beklagten verneine, andererseits selbstgefährdende Ten- denzen nicht sicher ausschließen wolle. Insgesamt fehle es an den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten tatsächlichen Voraussetzun- gen für die notwendige Einholung eines Sachverständigengutachtens. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in ent- scheidungserheblicher Weise verletzt, da über ihre Behauptungen zum Vorliegen einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung sowie zu den Auswirkungen ei- ner Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der (angebotene) Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt 12 - 7 - gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 65, 305, 307; 69, 141, 143 f.; Senatsbe- schlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16 f.; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. a) Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) - die im Übrigen bereits im Rahmen der Prüfung des Bestehens des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB im Anschluss an die Bejahung der Wirksamkeit der (Eigenbedarfs-)Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und nicht erst im Rahmen der (Hilfs-)Widerklage zu prüfen ge- wesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15 ff., 24 ff.) - nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständi- genbeweis zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben. 13 14 15 - 8 - aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. (1) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinn stellt - soweit vorliegend von Relevanz - die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situ- ation eines (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 14). (2) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wider- spruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertrags- parteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu er- folgen hat (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 17; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 15; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25, 38 mwN). Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, 16 17 18 19 - 9 - welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchti- gungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Ver- bürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 16; siehe auch BVerfG, NJW 2022, 2537 Rn. 23; WM 2022, 1540 Rn. 40 [jeweils zu § 765a ZPO]). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; jeweils mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 17). (3) Der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters kann insbesondere durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests unter- mauert werden (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO Rn. 28; 20 21 - 10 - vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, 48, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19 ff.). Von einem Mieter als medizinischen Laien ist - wie im Ausgangspunkt noch rechts- fehlerfrei auch das Berufungsgericht angenommen hat - über die Vorlage eines solchen fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender Nachteile, zu tätigen (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest ge- stützten Vortrags]; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 44 mwN). bb) Hiernach durfte das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den nach der Darlegung der Beklagten bei ei- nem erzwungenen Umzug drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren absehen. Denn in dem von der Beklagten vorgelegten Attest stellt ein Facharzt für psychosomatische Medizin und Psychotherapie die Diagnose, bei der Beklag- ten bestehe eine rezidivierende depressive Störung bei derzeit schwergradiger depressiver Episode, und führt aus, dass die im Raum stehende Zwangsräu- mung ihrer Wohnung die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Stö- rung der Beklagten erheblich vertiefen könnte, wobei selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher auszuschließen seien. (1) Der Umstand, dass die Beklagte in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Depression - neben der dort angeführten seelischen Belastung durch den Verlust eines Babys, den Angststörungen und der Mutlosigkeit - noch nicht (ausdrücklich) geltend gemacht hat, ist - wie das Berufungsgericht insoweit 22 23 - 11 - nicht verkannt hat - unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurtei- lung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anordnung des Gerichts gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - ersichtlich ohne ei- gene, von ihm auch nicht aufgezeigte (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 43) Sachkunde - das vorgelegte fachärztliche Attest als "unver- ständlich und unschlüssig" beurteilt und angenommen, dieses habe "keine Aus- sagekraft". Soweit das Berufungsgericht hierbei gemeint hat, die in dem Attest dargestellte Anamnese sei nicht ausreichend für die darin erfolgte fachärztliche Diagnose und Beurteilung der für die Beklagte aus einem erzwungenen Umzug drohenden Folgen, fehlt dem Berufungsgericht dafür - offensichtlich - die erfor- derliche medizinische Sachkunde. Insbesondere verfügt das Berufungsgericht für seine Einschätzung, wonach der Umstand, dass sich die Beklagte nach dem Jahr 2000 nicht mehr in "psychische/psychiatrische Behandlung" begeben habe, gegen eine weitere psychische Belastung der Beklagten und auch gegen ihre Prozessbehauptung spreche, ihr Krankheitsbild stehe der Aufnahme einer Be- handlung entgegen, ersichtlich nicht selbst über die erforderliche medizinische Sachkunde. In dem von der Beklagten vorgelegten fachärztlichen Attest heißt es demgegenüber - wozu sich das Berufungsgericht in Widerspruch gesetzt, womit es sich aber gleichwohl nicht ausdrücklich auseinandergesetzt hat -, die Nichtin- anspruchnahme von Behandlungsmöglichkeiten durch die Beklagte sei dem Schweregrad ihrer Störung geschuldet. 24 - 12 - Wenn das Berufungsgericht im Weiteren angenommen hat, unter Berück- sichtigung der Angaben der Beklagten im Rahmen ihrer Anhörung vor der Kam- mer erschließe sich die Anamnese in dem vorgelegten Attest nur unzureichend, was insbesondere auch für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden de- pressiven Störung gelte, dann fehlt ihm auch hierfür - offensichtlich - die notwen- dige Sachkunde. Soweit das Berufungsgericht darüber hinaus einen Wider- spruch in dem vorgelegten Attest darin zu erkennen meint, dass der Arzt Sui- zidgedanken der Beklagten verneint und gleichzeitig selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher ausschließen kann, ist auch dies rechtlich zu beanstanden, da das Berufungsgericht die entsprechenden Ausführungen aus ihrem inhaltlichen Zusammenhang reißt. Denn der Facharzt verneint in dem Attest - bezogen auf den Zeitpunkt seiner Beurteilung - gegenwärtige Suizidgedanken der Beklagten, während er für die im Raum stehende Zwangsräumung - also auf die Zukunft bezogen - selbstgefährdende Tendenzen der Beklagten nicht auszuschließen vermag. b) Die dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist entschei- dungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Dies gilt zunächst bei richtiger Sachbehand- lung, wonach der Härteeinwand gemäß §§ 574 ff. BGB bereits im Rahmen der Klage von Amts wegen (§ 308a ZPO) zu prüfen gewesen wäre. Entsprechendes gilt aber auch, wenn das Gericht - wie hier - die nach § 308a ZPO im Rahmen der Klage gebotene Prüfung unterlassen hat, für die erhobene (Hilfs-)Widerklage. Denn die Bestimmung des § 308a ZPO schließt die Erhebung einer (Hilfs-) Widerklage des Mieters nicht aus (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574a Rn. 10; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574a Rn. 9; BeckOK- MietR/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 574a BGB Rn. 11; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574a Rn. 24). Im Streitfall kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 25 26 - 13 - Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 27 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die gesund- heitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten sowie deren etwaige - wie ausge- führt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 28; vgl. ferner Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/19, NJW-RR 2019, 972 Rn. 35; zur Interessenabwägung Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Ge- brauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 27 28 29 - 14 - 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 23). Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden ge- mäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wech- selseitigen Interessen von Vermieter und Mieter (siehe hierzu bereits oben unter III 2 a aa) darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob bezie- hungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). 30 31 - 15 - Der Senat weist für das weitere Verfahren außerdem darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden An- trag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingun- gen fortzusetzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 32). Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 10.09.2021 - 6 C 1206/20 - LG München II, Entscheidung vom 12.04.2022 - 12 S 3526/21 - 32

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/11 Verkündet am: 26. September 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fort- führung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 8. November 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2002 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung in B. . Der Kläger trat durch Erwerb des Hausgrundstücks in den Mietvertrag ein. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis zum 30. April 2010 wegen Eigenbedarfs für seine Ehefrau, die beabsich- 1 2 - 3 - tige, ihre Anwaltskanzlei nach B. in die Wohnung der Beklagten zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machen Härtegründe geltend. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klage- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sach- prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung vom 2. November 2009 nicht beendet worden. Die Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB seien nicht gegeben. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei schon deshalb nicht eröffnet, weil der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht auf die we- nigstens teilweise Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken, sondern auf die ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken gerichtet sei. Auch eine ent- sprechende Anwendung der Vorschrift komme mangels Regelungslücke nicht in Betracht. Zwar könne sich die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters wegen der beabsichtigten Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken naher Ange- höriger aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Die Kündigung habe hier jedoch keinen Erfolg, weil der Kläger ein das Bestandsinteresse der Beklagten als Mie- ter überwiegendes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargelegt habe. Zugunsten des Kläger könne als zutreffend unterstellt werde, dass der (Haupt-)Wohnsitz des Klägers und seiner Ehefrau nach B. (in das streitge- genständliche Haus) verlegt werde und seine Ehefrau beabsichtige, ihre An- waltstätigkeit in B. auszuüben. Diese Gründe seien auch durchaus nach- vollziehbar und vernünftig. Gleichwohl ergebe sich daraus kein Nutzungsinte- resse von so hinreichendem Gewicht, dass es geeignet sei, den Beklagten ge- genüber den Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunkts einer dreiköpfigen Familie zu rechtfertigen. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprü- fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. November 2009 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger ein berechtigtes 8 9 10 11 - 5 - Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Miet- verhältnisses über die von den Beklagten gemietete Wohnung dargelegt. 1. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdi- gung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, WuM 2012, 388 Rn. 10; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts indes nicht stand. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses setzt zum einen voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvoll- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn. 12). Zum anderen ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs- gründen gleichgewichtig ist, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. zu § 564a BGB aF; Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13 mwN; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 176). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es daher auch darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO). 12 13 - 6 - 2. Beides ist hier der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht als wahr un- terstellten Vortrag des Klägers, den das Revisionsgericht seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, beabsichtigt der Kläger, der mit seiner Ehefrau eine an- dere Wohnung desselben Hauses bewohnt, die von den Beklagten innegehal- tene Wohnung seiner Ehefrau zur Ausübung ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen. Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend beurteilt hat, ist dieser Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig. Das vom Kläger gel- tend gemachte Interesse ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge- führten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig. a) Zwar wird in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Ansicht ver- treten, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht vorliege, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden solle (AG Hamburg, WuM 2007, 710; Staudin- ger/Rolfs, aaO Rn. 95; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 54). Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter die Räume "als Wohnung benötigen" müsse, folge, dass der Gesetzgeber ei- nen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwe- cken gerade nicht anerkennen wolle. Dies könne nicht durch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umgangen werden. b) Dem ist jedoch nicht zu folgen. Wie der Senat bereits entschieden hat, ist, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen will, das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Grund der verfassungsrechtlich geschützten Be- rufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohn- 14 15 16 - 7 - zwecken (Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). An dieser Wertung ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder - wie hier - für die berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will. Denn auch insofern ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vorhanden (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 14). Dies gilt umso mehr, wenn sich - wie hier nach dem Vortrag des Klägers zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in dem- selben Haus befinden. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tä- tigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig be- gründet ist. III. Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht zu den für die Beurteilung der Wirk- samkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getrof- fen hat. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass die Interessen des Mieters nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung gegen die Interessen des Vermieters abzuwägen sind; vielmehr sind die Belange des Mieters, wenn ein Erlangungsinteresse des Vermieters besteht, im Rahmen der Prüfung des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung zu berücksichtigen (§§ 574, 574a BGB - sogenannte Sozialklausel). Die Sache ist daher zur neuen Ver- 17 18 - 8 - handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2010 - 212 C 72/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2011 - 65 S 475/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/11 Verkündet am: 23. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilien- hauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. BGB § 573 Abs. 1 Nr. 2 Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Ge- sellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesell- schaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen be- stehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 17). BGH, Urteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 12. Januar 2011 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Der Beklagten zu 1 wird eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 ge- währt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hat. Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfah- rens verstorbene (frühere) Beklagte zu 2, mieteten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den damaligen Eigentümern an. Im Jahr 2000 erwarb eine - später als "Eigentümergemeinschaft W. -D. -Str. GdbR M. u.a." 1 2 - 3 - (im Folgenden: GdbR M. ) bezeichnete - Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit den Beklagten fort. Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wur- de am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetra- gen. Mit Vertrag vom 21. Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 er- klärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnis- ses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit eingetreten und hat die Klägerin nur noch die Beklagte zu 1 auf Räumung in Anspruch genommen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Die Beklagte zur 1 sei zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin vom 26. April 2006 das Mietverhältnis beendet habe. Die Klägerin sei mit der Eintragung ins Grundbuch am 10. April 2006 in die Vermieterstellung eingetreten, denn es bestehe eine ununterbrochene Ver- äußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin. Zunächst habe die GdbR M. das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden. Im Zuge der Auseinandersetzung der Gesellschaft und der Teilung des Anwesens sei die Vermieterstellung am 10. April 2006 nach § 566 Abs. 1 BGB (analog) auf die Klägerin übergegangen. Die Auseinandersetzung der GdbR M. und die Teilung des Anwesens seien als einheitliches Rechtsgeschäft zu betrachten, durch das ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der GdbR M. auf die Klägerin stattgefunden habe. Der Umstand, dass die Klägerin zuvor Gesellschafterin der GdbR M. gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rah- men des § 566 Abs. 1 BGB nicht mit dem des § 577a Abs. 1 BGB identisch sei. Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB sei weiter zu fas- sen, weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermie- ter/Eigentümer zu berücksichtigen seien und beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde. Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen. Die Wartefrist des § 577a BGB finde keine Anwen- dung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei. Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragli- 7 8 9 10 - 5 - che Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst werde. Insbe- sondere werde durch den Übergang der Eigentümer- und Vermieterstellung von der GdbR M. auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vor- handener Eigenbedarf geschaffen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Die Beklagte zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbe- darfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis beendet hat. Die Klägerin war zur Kündigung berechtigt, weil sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in das Grundbuch in die Vermieterstellung eingetre- ten ist. Die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB findet bei der vorliegenden Ge- staltung keine Anwendung. 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentü- mer und Veräußerer voraus (Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH, Urteile vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b - jeweils zu § 571 BGB; Staudinger/Emmerich, Neubearb. 2011, § 566 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 64). Das Berufungsgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen, dass die GdbR M. zunächst Vermieterin der Beklagten war; dies greift die Revisi- on auch nicht an. Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hängt daher 11 12 13 - 6 - davon ab, ob in der Auseinandersetzung der GdbR M. unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liegt. Dies hat das Beru- fungsgericht ebenfalls zu Recht bejaht. Die GdbR M. war zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließ- lich der Wohnung der Beklagten. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer - wie hier - die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Gesell- schafter, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. September 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716 Rn. 11; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 21). Wie das Berufungsge- richt weiter richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Ge- sellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsge- schäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Ge- sellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt. Die Klägerin ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stel- lung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bil- dung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so dass nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der GdbR M. an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die Gesellschafter als Bruchteilsgemeinschaft, kann demgegen- über nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der 14 15 - 7 - Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter her- beizuführen. Entgegen der Auffassung der Revision steht die Sichtweise, dass durch die Auseinandersetzung der Gesellschaft eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der Gesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter im Sinne des § 566 BGB bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu den Entscheidungen des Se- nats vom 6. Juli 1994 (VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357) und vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738). In der erstgenannten Entscheidung hat der Senat zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung im Sinne von § 571 BGB [aF] vornehmen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO S. 364). Zur Begründung hat der Senat darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Mit- eigentümer fehlt, weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Mitei- gentümer) Vermieter gewesen ist. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die GdbR M. war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger. In der weiteren Entscheidung hat der Senat zu § 577a BGB ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Die Bestimmung des § 577a BGB hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestands- schutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz 16 17 18 - 8 - vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21). Somit hat der Senat nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint. Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 BGB übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während § 577a BGB den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 BGB den Mie- ter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer "Vertreibung" bewahren (Se- natsurteile vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 Rn. 10); denn ohne einen Über- gang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz entgegen setzen. Der Schutzzweck des § 566 BGB - Erhaltung des Besitzrechts des Mie- ters gegenüber einem Erwerber - gebietet es daher, auch die Auseinanderset- zung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung im Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertra- gung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinander- setzung der Gesellschaft die Sperrfrist des § 577a BGB nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung be- 19 20 21 - 9 - gründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, weil die Klägerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Gesell- schaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesell- schafter kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 13). Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entschei- dend, dass die GdbR M. nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Be- klagten abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im Jahr 2000 - zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht Gesell- schafterin war - durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der Senat in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündi- gen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der Se- nat aber, wie im Senatsurteil vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, aaO Rn. 15) bereits angedeutet, nicht mehr fest. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermie- 22 23 - 10 - tet hat, besteht aber - anders als in jenem Senatsurteil (aaO Rn.17) vorausge- setzt - die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hin- zugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigen- tumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Mit- eigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 76; Beuermann, WuM 1995, 5, 6). Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht. Es lässt sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Ei- genbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der GdbR M. beziehungsweise der Klägerin zu beachten. Da der Gesetzgeber in § 577a BGB die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle, hier nicht vorlie- gende Konstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen Regelungslü- cke; eine analoge Anwendung des § 577a BGB auf den Erwerb eines Anwe- sens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung kommt deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 18 ff.). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand un- verändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer Erwerbs- 24 - 11 - form, die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a BGB nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.08.2008 - 412 C 15882/08 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 14 S 16975/08 -

ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 9/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 ein- geräumt. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieterin einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 1 - 3 - 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu 5 - 4 - errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person der Beklagten, aus denen sie nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung der Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher von der Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Der Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 582/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 87/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/09 Verkündet am: 21. April 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 546 Abs. 2; ZPO § 325 Die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückga- beanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat hinsichtlich der Frage der Be- endigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgende Ent- scheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385). BGH, Urteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09 - LG Berlin AG Tiergarten - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Februar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten zu 2 gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 18. November 2008 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte zu 2 hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 mietete eine Wohnung der Klägerin in Berlin. Sie nahm den Beklagten zu 2, ihren Lebensgefährten, in die Wohnung auf. Die monatli- che Bruttomiete beträgt 394,82 €. 1 Mit Schreiben vom 15. November 2006 kündigte die Klägerin das Miet- verhältnis mit der Beklagten zu 1 fristlos wegen der bis einschließlich November 2006 aufgelaufenen Mietrückstände in Höhe von 801,46 €. Diesen Betrag zahl- te die Beklagte zu 1 am 5. Dezember 2006. Das Mietverhältnis wurde fortge- 2 - 3 - setzt. Mit Schreiben vom 11. Mai 2007 sprach die Klägerin erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen der seit der vorangegangenen Kündi- gung entstandenen Mietrückstände in Höhe von 825,10 € aus. 3 Mit der am 30. Juni 2007 der Beklagten zu 1 zugestellten Klage hat die Klägerin die Herausgabe der Wohnung begehrt. Die Beklagte zu 1 zahlte am 4. Juli 2007 den der Kündigung vom 11. Mai 2007 zugrunde liegenden Miet- rückstand von 825,10 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der im Berufungsverfahren gegen den Beklagten zu 2 erweiterten Räumungsklage hinsichtlich beider Beklagter stattgegeben. Der Beklagte zu 2 erstrebt mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision die Abweisung der gegen ihn gerichteten Räumungsklage. Entscheidungsgründe: Die Revision des Beklagten zu 2 hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2009, 198) hat zur Begründung sei- ner Entscheidung ausgeführt: 5 Die Klage sei gegenüber der Beklagten zu 1 aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB und gegenüber dem Beklagten zu 2 aus § 546 Abs. 2 BGB begründet. Die fristlose Kündigung vom 11. Mai 2007 habe das Mietverhältnis beendet. Die Begleichung des Rückstands innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB habe nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 11. Mai 2007 geführt. Denn dieser Kündigung sei innerhalb des in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 6 - 4 - BGB genannten Zeitraums von zwei Jahren die nach Satz 1 dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vom 15. November 2006 vorausgegangen. 7 Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 15. November 2006 sei zunächst wirksam gewesen, aber durch die am 5. Dezember 2006 seitens der Beklagten zu 1 erfolgte Zahlung in Höhe von 801,42 € innerhalb der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genannten Schonfrist unwirksam geworden. Dass die Beklagte zu 1 bis zu diesem Zeitpunkt die Miete für den laufenden Monat Dezember nicht beglichen habe, stehe der Heilung nicht entgegen. Denn der Anspruch auf Zahlung der Miete sei am 5. Dezember 2006 noch nicht fällig gewesen. Sei die Miete - wie hier - spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten, bleibe der Samstag bei der Berechnung des Drei- tageszeitraums auch dann außen vor, wenn er nicht auf den letzten Tag der Frist falle. Denn der Samstag sei grundsätzlich nicht Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs zu § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte zu 2 ist gemäß § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe der von der Beklagten zu 1 gemieteten Wohnung verpflichtet. Denn das zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 begründe- te Mietverhältnis ist durch die auf Mietrückstände gestützte fristlose Kündigung vom 11. Mai 2007 beendet worden. 8 1. Der Beklagte zu 2 ist durch die Rechtskraft der Entscheidung des Be- rufungsgerichts über den gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Rückgabean- spruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht daran gehindert, mit der von ihm eingeleg- ten Revision geltend zu machen, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin 9 - 5 - und der Beklagten zu 1 entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht beendet sei. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entschei- dung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB hat, wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindungswirkung für eine nachfolgen- de Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385, Tz. 26 ff.; vgl. auch MünchKommZPO/Gottwald, 3. Aufl., § 325 Rdnr. 86; Stein/Jonas/Leipold, ZPO, 22. Aufl., § 325 Rdnr. 94; Musielak, ZPO, 7. Aufl., § 325 Rdnr. 18; Prütting/Gehrlein/Völzmann-Stickelbrock, ZPO, § 325 Rdnr. 32; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 68. Aufl., § 325 Rdnr. 34; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 546 Rdnr. 24; Schack, NJW 1988, 865, 871; aA Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 325 Rdnr. 38; ebenso zu § 556 BGB aF: Blomeyer, Zivilprozessrecht, Erkenntnisverfahren, 2. Aufl., § 93 III 2 b.; Häsemeyer, ZZP 101 [1988], 385, 404; Bettermann, Die Vollstre- ckung des Zivilurteils in den Grenzen seiner Rechtskraft, S. 217 ff.; ders. in: Festschrift Baur [1981], S. 273 ff., 283 f.; Grunsky, Grundlagen des Verfahrens- rechts, 2. Aufl., § 47 VI 2 c). Der Senat schließt sich der Auffassung des XII. Zivilsenats an. Er sieht keinen Anlass, davon im vorliegenden Fall abzuwei- chen. Die Revision des Beklagten zu 2 ist daher nicht bereits wegen der Rechtskraft der Entscheidung über den gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Rückgabeanspruch unbegründet. Sie hat aber aus materiell-rechtlichen Grün- den keinen Erfolg. 2. Das Berufungsgericht ist mit Recht davon ausgegangen, dass die frist- lose Kündigung vom 11. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs der Beklagten zu 1 (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) gerechtfertigt war. Dies wird auch von der Re- vision nicht angegriffen. 10 - 6 - 3. Die Kündigung ist nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam geworden. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zutreffend angenommen, dass diese Schutzvorschrift zugunsten des Mieters im vorliegenden Fall gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nicht eingreift. 11 12 a) Die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB für eine Un- wirksamkeit der Kündigung vom 11. Mai 2007 sind allerdings erfüllt. Nach die- ser Bestimmung wird eine auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte Kündi- gung unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird. Dies ist hier mit der am 4. Juli 2007 von der Beklagten zu 1 geleisteten Zahlung in Höhe von 825,10 € geschehen. Denn diese Zahlung, die zur vollständigen Befriedigung der Klägerin hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB führte, lag innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB. Dies ist zwischen den Parteien nicht im Streit. b) Gleichwohl ist die Kündigung vom 11. Mai 2007 durch die am 4. Juli 2007 erfolgte Zahlung nicht unwirksam geworden, weil die Ausnahmeregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB dem entgegensteht. 13 Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB wird eine Kündigung nicht nach Satz 1 dieser Bestimmung unwirksam, wenn ihr vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Diese Voraussetzung ist hier im Hinblick auf die der Kündigung vom 11. Mai 2007 vorangegangene Kündigung vom 15. November 2006 erfüllt. Letztere war bereits durch Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vor der Kündigung vom 11. Mai 2007 unwirksam ge- worden, so dass die Beklagte zu 1 keine Möglichkeit mehr hatte, die nachfol- 14 - 7 - gende Kündigung vom 11. Mai 2007 durch erneute Zahlung der Rückstände wiederum unwirksam werden zu lassen. 15 aa) Das Berufungsgericht hat allerdings verkannt, dass die von der Be- klagten zu 1 am 5. Dezember 2006 geleistete Zahlung in Höhe von 801,46 € noch nicht zur vollständigen Befriedigung der Klägerin hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB und damit auch noch nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung vom 15. November 2006 geführt hatte. Mit dieser Zahlung hatte die Beklagte zu 1 lediglich die der Kündigung zugrunde liegenden, bis November 2006 aufgelaufenen Mietrückstände begli- chen, nicht aber die als Entschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) bereits fällige Mie- te für den Monat Dezember 2006. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Dezember-Miete sei noch nicht am 5. Dezember 2006, sondern erst mit Ablauf dieses Tages - also nach dem 5. Dezember 2006 - fällig geworden, trifft nicht zu. Auf die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Rechtsfrage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB anzusehen ist, kommt es hierfür nicht an. Denn das Berufungsurteil ist unabhängig davon nicht richtig, weil das Berufungsgericht zu Unrecht den Eintritt der Fälligkeit mit dem Eintritt des Verzugs gleichgesetzt hat. Nach dem Mietvertrag war die Miete - nicht anders als in § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen - spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu ent- richten. Da der 1. Dezember 2006 ein Freitag war, fiel der dritte Werktag auch dann, wenn der Sonnabend, wie das Berufungsgericht gemeint hat, nicht als Werktag anzusehen wäre, auf Dienstag, den 5. Dezember 2006. An diesem Tag, das heißt mit dessen Beginn und nicht erst mit Ablauf dieses Tages, wurde die Miete fällig. Mit Ablauf des 5. Dezember, das heißt am 6. Dezember 2006, trat nicht erst die Fälligkeit, sondern bereits der Verzug ein. Da die Beklagte zu 1 am 5. Dezember 2006 nur die Mietrückstände der vergangenen Monate 16 - 8 - zahlte, nicht aber die an diesem Tag fällig gewordene Miete für Dezember 2006, wurde die Kündigung vom 15. November 2006 noch nicht aufgrund der Zahlung vom 5. Dezember 2006 gemäß § 563 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam. 17 bb) Die Beklagte zu 1 hat jedoch die ausstehende Zahlung der Miete für Dezember 2006 rechtzeitig - vor Eintritt der Fälligkeit für die Januar-Miete - nachgeholt und dadurch gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB die Unwirksam- keit der Kündigung vom 15. November 2006 herbeigeführt. Nach dem von der Klägerin als Anlage K 1 vorgelegten, unstreitigen Kontoauszug wurde am 3. Januar 2007 eine Gutschrift von 397,32 € auf dem das Mietverhältnis der Beklagten zu 1 betreffenden Konto der Klägerin verbucht. Bei diesem Betrag handelt es sich um die ausstehende Mietzahlung für Dezember 2006 in Höhe von 394,82 € zuzüglich der von der Klägerin im Kontoauszug als Forderung ausgewiesenen Mahngebühren von 2,50 €. Damit war die zu diesem Zeitpunkt fällige Mietschuld der Beklagten zu 1 vollständig ausgeglichen und die Kündi- gung vom 15. November 2006 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Die Miete für den Monat Januar 2007 war am 3. Januar 2007 noch nicht fällig geworden. (1) Zwar ist der Anlage K 1 nicht zu entnehmen, dass die Beklagte zu 1 bei ihrer Zahlung ausdrücklich bestimmt hatte, damit die Dezember-Miete tilgen zu wollen (§ 366 Abs. 1 BGB). Das ist aber auch nicht erforderlich. Ausreichend ist eine dahingehende konkludente Tilgungsbestimmung. Eine solche liegt hier nach den Umständen jedenfalls vor. Der Senat ist nicht daran gehindert, den insoweit unstreitigen Sachverhalt selbst zu würdigen, weil das Berufungsgericht hierzu - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat. 18 - 9 - Für die Klägerin stellte sich die am 3. Januar 2007 gutgeschriebene Zah- lung der Beklagten in Höhe von 397,32 € als Zahlung auf die rückständige De- zember-Miete dar. Denn die Beklagte zahlte mit der Miete von 394,82 € zu- gleich die Mahngebühren in Höhe von 2,50 €. Dies ergab aus der Sicht der Klä- gerin nur Sinn, wenn die Beklagte zu 1 mit der am 3. Januar 2007 bei der Klä- gerin gutgeschriebenen Zahlung - entsprechend der gesetzlichen Tilgungsrei- henfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) - die Dezember-Miete, mit der sie in Verzug gera- ten war, einschließlich der dafür angefallenen Mahngebühren begleichen wollte und nicht die Januar-Miete, die an diesem Tag noch nicht fällig war und für die erst recht noch keine Mahngebühren zu zahlen waren. 19 Auch das damalige Interesse der Beklagten zu 1, der fristlosen Kündi- gung vom 15. November 2006 die Wirksamkeit zu nehmen, sprach - für die Klä- gerin erkennbar - dafür, dass die Beklagte zu 1 mit der am 3. Januar 2007 ver- buchten Zahlung die fällige Dezember-Miete tilgen wollte und nicht die noch nicht fällige Januar-Miete. Die Beklagte zu 1 hatte am 5. Dezember 2006 die gesamten Mietrückstände in Höhe von 801,46 €, die der fristlosen Kündigung vom 15. November 2006 zugrunde lagen, ersichtlich in dem Bemühen gezahlt, die fristlose Kündigung damit hinfällig werden zu lassen. Da jedoch die Unwirk- samkeit der Kündigung allein aufgrund dieser Zahlung noch nicht eintreten konnte, weil die Beklagte zu 1 die am 5. Dezember 2006 bereits fällig geworde- ne Dezember-Miete noch nicht gezahlt hatte, lag es in deren Interesse, die Un- wirksamkeit der Kündigung durch Zahlung der Dezember-Miete am 3. Januar 2007 - vor Fälligkeit der Januar-Miete - noch rechtzeitig herbeizuführen. 20 (2) Das Vorbringen des Prozessbevollmächtigten des Beklagten zu 2 in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat, es sei mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts nicht auszuschließen, dass die Beklagte zu 1 bei der Anfang Januar 2007 geleisteten Zahlung entgegen § 366 Abs. 2 21 - 10 - BGB ausdrücklich bestimmt habe, dass mit dieser Zahlung nicht die Dezember- Miete, sondern die noch nicht fällige Januar-Miete habe getilgt werden sollen, so dass - dies unterstellt - rechtzeitige Befriedigung der Klägerin hinsichtlich der Dezember-Miete durch diese Zahlung nicht eingetreten und die Kündigung vom 15. November 2006 damals noch nicht unwirksam geworden sei, gibt dem Se- nat keine Veranlassung zu einer Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. Die in den Raum gestellte theoretische Möglichkeit einer aus- drücklichen Tilgungsbestimmung, die einer sich nach den Umständen aufdrän- genden konkludenten Tilgungsbestimmung (oben unter (1)) und der gesetzli- chen Tilgungsreihenfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) entgegenstehen und dem dama- ligen Interesse der Beklagten zu 1 an einem Unwirksamwerden der Kündigung vom 15. November 2006 zuwider laufen würde, liegt so fern, dass das Beru- fungsgericht dem nicht nachzugehen hat. Die Beklagten haben in den Tatsacheninstanzen nicht behauptet, dass die Beklagte zu 1 bei der Anfang Januar 2007 geleisteten Zahlung etwa eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung getroffen hätte, die von der abweicht, die nach den Umständen anzunehmen ist und der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge (§ 366 Abs. 2 BGB) entspricht. Der Vortrag der Beklagten zu 1 in der Klageer- widerung spricht im Gegenteil dafür, dass die Beklagte zu 1 mit der Zahlung vom 3. Januar 2007 die rückständige Dezember-Miete hat tilgen wollen. Darin heißt es unter Bezugnahme auf den auch diese Zahlung ausweisenden Konto- auszug der Klägerin, die Beklagte zu 1 habe trotz all ihrer Schwierigkeiten "spä- testens in den Folgemonaten alle offenen Mietbeträge stets ausgeglichen. Sie- he Anlage K1 und K2 der Klägerin". Das Vorbringen der Beklagten zu 1, offene Mietbeträge "stets" ausgeglichen zu haben, deutet darauf hin, dass die Beklag- te zu 1 auch mit der am 3. Januar 2007 bei der Klägerin eingegangenen Zah- lung - entsprechend der Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB - den Rück- stand mit der Dezember-Miete hat ausgleichen wollen und nicht etwa beabsich- 22 - 11 - tigte, die an diesem Tag noch nicht fällig gewordene Miete für Januar 2007 im Voraus zu bezahlen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Tiergarten, Entscheidung vom 15.08.2007 - 5 C 241/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.11.2008 - 63 S 339/07 -

ECLI:DE:BGH:2023:291123UVIIIZR211.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 211/22 Verkündet am: 29. November 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne ei- ner Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflicht- widriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätz- lich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen. BGH, Urteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 211/22 - LG Köln AG Brühl - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 8. September 2022 wird als unzulässig ver- worfen, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung der Kläger vom 23. November 2020 für nicht durchgreifend erachtet hat. Im Übrigen wird die Revision der Kläger als unbegründet zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2011 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmerwohnung der Kläger in H. . Die Kläger bewohnen eine Wohnung im Erdgeschoss des Hauses. Seit dem Jahr 2014 kam es zwischen den Parteien zu regelmäßigen Aus- einandersetzungen wegen angeblicher beidseitiger Vertragsverletzungen, wie etwa Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie Zuparken von Einfahr- ten. 1 2 - 3 - In einem auch an eine im Haus lebende Familie türkischer Abstammung gerichteten Schreiben erklärten die Kläger - nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts inhaltlich unzutreffend -, die Beklagten hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert. Im Mai 2020 erstatteten die Beklagten eine Strafanzeige gegen die Kläger wegen Verleumdung, in der sie unter anderem angaben, die Kläger hätten be- hauptet, die Beklagten hätten sich rassistisch über türkischstämmige Mitbürger geäußert. Ferner hätten die Kläger die Mutter des Beklagten zu 2 aufgrund der Anzahl ihrer Kinder als "asozial" bezeichnet. Die Klägerin habe den Beklagten zu 2 zudem mit den Worten "Du Penner" beleidigt und sich im Treppenhaus schreiend über das mangelnde Putzverhalten der Beklagten diesen gegenüber geäußert. Darüber hinaus parke die Klägerin die von den Beklagten angemietete Garage regelmäßig absichtlich zu. Wegen dieser Strafanzeige und des "zerrütteten" Mietverhältnisses erklär- ten die Kläger mit Schreiben vom 23. November 2020 die außerordentliche frist- lose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Kündigungserklärung habe nicht zur Beendigung des Mietverhältnis- ses geführt. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB) lägen nicht vor. Die Kün- digung werde auf Zerrüttung und die von den Beklagten erstattete Strafanzeige gestützt. Diese Gründe rechtfertigten eine fristlose Kündigung im vorliegenden Fall nicht. Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genom- men, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden könne, einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstelle, sei in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Das Berufungsgericht schließe sich der Auffassung an, wonach dies allein nicht genüge. Vielmehr müsse zu der Zerrüt- tung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungs- gegners stamme. Vorliegend sei zwar eine nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses festzustellen. Denn das Verhältnis der Parteien, die in demselben Haus wohnten, sei seit etlichen Jahren von wechselseitigen Vorwürfen, Schreiben, Abmahnun- gen, einer Strafanzeige der Beklagten und mindestens einem Mieterhöhungspro- 7 8 9 10 11 12 - 5 - zess geprägt. Jede Partei schreibe der jeweils anderen die Ursachen für die Zer- rüttung zu. Es könne aber nicht festgestellt werden, dass die Ursachen aus der Sphäre der Beklagten stammten. Auch Strafanzeigen des Mieters könnten einen wichtigen Grund zur Kün- digung darstellen. Ob die in der Strafanzeige der Beklagten enthaltenen Vorwürfe zuträfen oder nicht, sei - mit Ausnahme des Schreibens der Kläger, wonach die Beklagten sich rassistisch über Ausländer geäußert hätten - unklar, da die Par- teien zu dieser Frage nicht vortrügen. Damit könne insofern nicht von einer vor- sätzlich oder leichtfertig falschen Strafanzeige ausgegangen werden. Hinsichtlich des als solchen unstreitigen Schreibens der Kläger, wonach die Beklagten sich rassistisch über Ausländer geäußert hätten, habe das Amtsgericht keine Fest- stellungen getroffen, ob dieses Schreiben und damit auch die Anzeige der Be- klagten inhaltlich richtig oder falsch seien. Allerdings sei es tatsächlich so, dass die Beklagten schon in erster Instanz vorgetragen hätten, diese Behauptung der Kläger sei frei erfunden. Die Kläger hätten diesen Vortrag in erster Instanz nicht bestritten. Erstmals in der Berufung werde hierzu näher vorgetragen. Der - be- strittene - neue Vortrag sei deshalb gemäß § 531 ZPO nicht zuzulassen. Zwar könne ein wichtiger Grund auch bei wahren Behauptungen vorlie- gen, wenn die Anzeige im Wesentlichen denunziatorischen Charakter habe. Hier- von sei allerdings vorliegend nicht auszugehen, da der Inhalt der Anzeige das Mietverhältnis betreffe und zumindest teilweise mögliche Straftaten gegen die Beklagten oder deren Angehörige in Rede stünden. Das Amtsgericht habe angenommen, da die Anzeige hinsichtlich der ver- meintlichen rassistischen Äußerungen der Beklagten berechtigt gewesen sei, komme es nicht darauf an, ob die weiteren, in der Anzeige enthaltenen Vorwürfe zutreffend gewesen seien. Das sei nach Auffassung des Berufungsgerichts - jedenfalls im Ergebnis - zutreffend. 13 14 15 - 6 - Weitere Gründe, die einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlo- sen Kündigung darstellen könnten, seien nicht ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist - stand. 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsge- richt die im Schreiben vom 23. November 2020 erklärte ordentliche Kündigung für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel bereits - entgegen der Ansicht der Revision - nicht statthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision - in den Entscheidungsgründen - wirksam auf den von den Klägern verfolgten Räumungsanspruch aufgrund der von ihnen in demselben Schreiben erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelas- sen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 26, insoweit in BGHZ 232, 1 nicht abgedruckt; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 23; Senatsbe- schlüsse vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7; vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 311/20, juris Rn. 9; vom 6. Dezember 2022 - VIII ZR 401/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). So liegt der Fall hier. 16 17 18 19 - 7 - Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision ausweislich seiner Ausführungen in den Entscheidungsgründen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache im Hinblick auf die aus seiner Sicht klärungsbedürftige Frage zugelassen, ob allein die nachhaltige Zerrüttung eines Mietverhältnisses, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, eine außerordentli- che fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Diese Frage stellt sich jedoch nur im Rahmen der von den Klägern erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung und des darauf ge- stützten Räumungsanspruchs, nicht jedoch hinsichtlich der in demselben Kündi- gungsschreiben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. b) Diese Zulassungsbeschränkung ist auch wirksam. Zwar ist eine Be- schränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen und Anspruchselemente un- wirksam. Das Berufungsgericht hat jedoch anerkanntermaßen die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den die Partei selbst die Revision be- schränken könnte. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbe- schränkung betroffene Teil des Streitstoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hin- sicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Fall einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 19. Septem- ber 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 17; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 25). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Bei dem der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 23. November 2020 zugrundelie- genden Streitstoff handelt es sich um einen abgrenzbaren Streitgegenstand, auf den die Kläger ihr Rechtsmittel hätten beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). 20 21 22 - 8 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Das Berufungsge- richt hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Zerrüttung des Mietver- hältnisses und die von den Beklagten gegen die Kläger erstattete Strafanzeige hier die von den Klägern erklärte außerordentliche fristlose Kündigung vom 23. November 2020 nicht rechtfertigen können. Ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne der § 543 Abs. 1 Satz 2, § 569 Abs. 2 BGB ist nach den rechtsfehler- freien Feststellungen des Berufungsgerichts insofern nicht gegeben. a) Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und un- ter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wich- tigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Miet- sache so zu verhalten, dass die anderen Mieter - und der wie hier im Haus le- bende Vermieter (vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 19 f.; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 569 BGB Rn. 34; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 37) - nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 12 f.; Senatsbeschlüsse vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 23 24 - 9 - 2020, 1275 Rn. 19; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 19). Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu be- finden, ob eine Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. Dessen Ergebnis kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle re- levanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zu- treffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 21; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klä- gern nicht unzumutbar ist, stand. aa) Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrund- lage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu- zubilligen. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen und hat dementsprechend ohne Rechtsfehler angenommen, dass vorliegend mangels Feststellbarkeit einer konkreten, für die Zerrüttung des streitgegen- ständlichen Mietverhältnisses ursächlich gewordenen Pflichtverletzung der Be- klagten weder eine außerordentliche fristlose Kündigung dieses Mietverhältnis- ses wegen der Störung des Hausfriedens gemäß § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB 25 26 27 - 10 - noch wegen des Vorliegens eines sonstigen wichtigen Grunds im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gerechtfertigt war. (1) Entgegen einer in der Literatur und der Instanzrechtsprechung teil- weise vertretenen Ansicht reicht eine solche Zerrüttung allein regelmäßig nicht aus, um den Mietvertragsparteien - und damit im vorliegenden Fall auch den Klä- gern - ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Wohnraummiet- verhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen (so aber OLG Dresden, Urteil vom 23. Juni 2021 - 5 U 2366/20, juris Rn. 42; AG Dortmund, Urteil vom 30. Oktober 2018 - 425 C 4296/17, juris Rn. 51; LG Düsseldorf, Beschluss vom 6. Januar 2016 - 23 S 225/14, BeckRS 2016, 125333 Rn. 5; Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 123; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 BGB Rn. 168; siehe auch BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Juli 2023, § 543 Rn. 33 [die allerdings das allgemeine Zerrüttungsprin- zip grundsätzlich nicht als Kündigungsgrund ansieht, sondern von Einzelfällen spricht]). (2) Denn diese Ansicht steht bereits in Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauer- schuldverhältnissen nach den Vorschriften der § 626 Abs. 1, § 543 Abs. 1, § 314 Abs. 1 BGB im Allgemeinen nur dann gegeben ist, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Vertragsteils liegt (vgl. BGH, Urteile vom 19. April 2023 - XII ZR 24/22, NJW-RR 2023, 965 Rn. 11 [zur Kündigung eines Fitnessstudiovertrags]; vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 17 [zur Kündigung eines DSL-Vertrags]; vom 10. Dezember 1980 - VIII ZR 186/79, WM 1981, 66 unter II 4 b [zur Kündigung eines Gewerberaum- mietvertrags], siehe auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 13 f.; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rn. 5; Kraemer, WuM 2001, 163, 168). 28 29 - 11 - (3) Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof für den Bereich des Ge- werberaummietrechts bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in der hier gegebenen Fallgruppe der Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge des (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart ge- fährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung ei- nes strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 15. September 2010 - XII ZR 188/08, NJW-RR 2011, 89 Rn. 11 mwN; vom 23. Januar 2002 - XII ZR 5/00, NJW-RR 2002, 946 unter 2 b; vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 119/76, WM 1978, 271 unter I 2 c aa; vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, BGHZ 50, 312, 315; siehe auch Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 9; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neu- bearb. 2021, § 543 Rn. 5 f.). Es darf demnach grundsätzlich nicht allein darauf abgestellt werden, ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragspar- teien zerstört worden ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, aaO; siehe auch OLG Brandenburg, Urteil vom 22. August 2012 - 3 U 67/11, juris Rn. 52 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 543 Rn. 35; Meyer-Abich, NZM 2017, 97, 102; Kraemer, WuM 2001, 163, 168 [keine Einführung eines Zerrüttungsprinzips durch die Regelung des § 543 Abs. 1 BGB]). Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise für den Bereich des Wohn- raummietrechts. (4) Gemessen an diesen Maßstäben ist die Beurteilung des Berufungsge- richts nicht zu beanstanden, dass allein in der hier unstreitig gegebenen Zerrüt- tung ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gesehen 30 31 32 - 12 - werden kann. Ein hierauf bezogenes pflichtwidriges Verhalten der Beklagten, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat, lag nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Entgegen der Ansicht der Revision kann auch der Vorschrift des § 573a Abs. 1 BGB nicht entnommen werden, dass bei einem Dauerkonflikt - unabhän- gig von dessen Ursachen - der Mieter fristlos gekündigt werden kann. Denn diese Vorschrift regelt lediglich die ordentliche Kündigung des Vermieters bei einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bei einem Mehrfamilienhaus - wie hier - verhält sie sich dagegen nicht. bb) Eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten, welche die außerordentli- che fristlose Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses rechtferti- gen könnte, ist hier auch nicht in der Erstattung der gegen die Kläger gerichteten Strafanzeige durch die Beklagten zu sehen. Das Berufungsgericht ist frei von Rechtsfehlern davon ausgegangen, dass der von den Beklagten in dieser Straf- anzeige gegen die Kläger erhobene zentrale Vorwurf, diese hätten den Beklagten fälschlicherweise rassistische Äußerungen über Ausländer unterstellt, der Wahr- heit entsprochen hat, und deshalb eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten in- sofern nicht vorliegt. Allein die weiteren von den Beklagten in der Strafanzeige erhobenen Vorwürfe rechtfertigen - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - unter den hier gegebenen Umständen eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht. (1) Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist unter Berücksichtigung und Abwä- gung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen. Eine grundlos fal- sche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündigung 33 34 35 - 13 - berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfer- tig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige. Bei der einzelfallbezogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahr- nehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat (vgl. zum Beurteilungsmaßstab sowie zur einzelfallbezo- genen Würdigung: Senatsurteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 50/60, BeckRS 1960, 31188878 unter Il 3 d; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 25 mwN; BVerfG, NZM 2002, 61; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17 f.). (2) Gemessen hieran ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Einzelfallwürdigung, soweit sie revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt, nicht zu beanstanden. (a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Be- hauptung der Kläger, die Beklagten hätten sich rassistisch über Ausländer geäu- ßert, nicht der Wahrheit entsprochen hat, und deshalb die von den Beklagten erstattete Strafanzeige insofern zutreffend ist. Soweit die Revision rügt, das Be- rufungsgericht habe erstinstanzliches Vorbringen der Kläger zu der von den Be- klagten behaupteten Unwahrheit dieser Äußerungen in offenkundig rechtsfehler- hafter Anwendung von § 138 Abs. 3 ZPO gehörswidrig übergangen, hat der Se- nat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt auch bezüglich der von der Revision erhobenen Verfahrensrüge, das Berufungsgericht habe die Präklusionsvorschrift des § 531 ZPO fehlerhaft angewendet und hierdurch das rechtliche Gehör der Kläger verletzt. Von einer näheren Begründung wird abge- sehen (§ 564 Satz 1 ZPO). (b) Frei von Rechtsfehlern ist zudem die Beurteilung des Berufungsge- richts, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung auch nicht ausnahmsweise in 36 37 38 - 14 - diesem der Wahrheit entsprechenden Vorwurf wegen eines etwaigen denunzia- torischen Charakters der Strafanzeige gesehen werden kann. Denn im vorliegen- den Fall haben die Beklagten die Kläger wegen des - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts begründeten - Verdachts einer Straftat zu ihrem Nachteil angezeigt und damit in Wahrnehmung eigener berechtigter Interessen (vgl. § 193 StGB) gehandelt. (c) Den weiteren, von den Beklagten in der Strafanzeige gegen die Kläger erhobenen Vorwürfen ist bereits - unabhängig von ihrem Wahrheitsgehalt - im Rahmen der gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien unter den hier gegebenen Umständen kein derartiges Gewicht beizumessen, dass den Klägern eine Fort- setzung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht zumutbar wäre. Diese Beurteilung kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür notwendigen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 41). Nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Verhältnis der Parteien zueinander bereits seit Jahren von wechselseitigen Anschuldigungen geprägt, ohne dass die Ursachen für die hieraus resultierende Zerrüttung des Mietverhältnisses konkret den Beklagten zugerechnet werden konnten. Durch die wahrheitswidrige Behauptung, die Beklagten hätten sich ras- sistisch über Ausländer geäußert, haben die Kläger nunmehr selbst in nicht un- erheblichem Maße gegen ihre mietvertraglichen Pflichten verstoßen und Anlass für die Erstattung der Strafanzeige durch die Beklagten gegeben. Angesichts die- ser Umstände kommt den weiteren von den Beklagten in dieser Strafanzeige er- hobenen Vorwürfen auch im Hinblick auf die eingetretene Zerrüttung des 39 - 15 - Mietverhältnisses keine derartige Bedeutung zu, dass diese - ihre Unwahrheit und die Kenntnis der Beklagten hiervon unterstellt - eine außerordentliche frist- lose Kündigung seitens der Kläger rechtfertigten. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Brühl, Entscheidung vom 26.10.2021 - 24 C 46/21 - LG Köln, Entscheidung vom 08.09.2022 - 1 S 22/22 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/06 Verkündet am: 27. Juni 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bür- gerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschaf- ters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war. BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterin Hermanns, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2006 wird zurückgewie- sen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, mit Vertrag vom 21. Februar 1987 eine Maisonettewohnung in einem Haus in B. . Gesellschafter der Klägerin waren die damaligen Bewohner des Hauses. Die Gesellschaft hatte sich nur gebildet, um das Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildet das einzige Vermögen der Gesell- schaft. 1 Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 19. Mai 2004 zum 31. Januar 2005. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündi- gungsschreiben an, dass ihr Gesellschafter H. T. schwer erkrankt sei; er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen, und sei darauf angewiesen, in die von dem 2 - 3 - Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Der Gesellschafter H. T. ist am 12. Juni 2006 verstorben. 3 Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. 4 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten gegen dieses Urteil zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klage- abweisungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: 6 Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei es mit Rücksicht auf den gesteigerten persönlichen Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern, der sich unter anderem in deren persönlicher Haftung für die Gesellschaftsverbind- lichkeiten manifestiere, sowie unter Berücksichtigung des Schutzzwecks des § 573 BGB gerechtfertigt, den in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf der Gesellschaft zuzurechnen, wenn die Gesellschaft personalis- tisch auftrete, also der Gesellschafterbestand überschaubar und insbesondere dem Mieter namentlich bekannt sei. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der 7 - 4 - Bundesgerichtshof die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht etwa zu einer juristischen Person erhoben, sondern ihr lediglich die Rechtsfähigkeit zuge- sprochen habe. Sie sei nach wie vor eine Gruppe gesamthänderisch verbunde- ner Gesellschafter und besitze keine eigene Rechtspersönlichkeit. Im vorliegen- den Fall sei eine Zurechnung gerechtfertigt, da die personalistische Struktur der Gesellschaft überwiege. Die Gesellschaft habe ursprünglich aus den Hausbe- wohnern bestanden und bestehe auch derzeit aus den Nutzern und deren Fa- milienangehörigen. Der Gesellschafterbestand sei überschaubar. Der Gesell- schaftszweck bestehe allein in dem Erhalt und der Bewirtschaftung des Hau- ses. In der Person des Gesellschafters H. T. sei, wie das Amtsge- richt zutreffend festgestellt habe, Eigenbedarf gegeben. Dass der Gesellschaf- ter H. T. zwischenzeitlich verstorben sei, lasse die Begründetheit der Kündigung nicht entfallen. Die Kündigungserklärung vom 19. Mai 2004 sei wirk- sam, insbesondere sei darin der Kündigungsgrund ausreichend bezeichnet. 8 II. Diese Beurteilung hält den Angriffen der Revision stand. Das Berufungs- gericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Klägerin von dem Be- klagten gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen kann, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 19. Mai 2004 zum 31. Januar 2005 beendet worden ist. 9 1. Die Klägerin war als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt, den Mietvertrag nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs ihres Gesellschafters H. T. zu kündigen. Der Vermieter kann gemäß 10 - 5 - § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Famili- enangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnung benötigt. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. a) Vermieter der Wohnung ist die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann, wie der Bundesgerichtshof durch Urteil vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341) entschieden hat, als Ge- samthandsgemeinschaft ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründen und besitzt insoweit Rechtsfähigkeit; die durch die Gesellschaft begründeten Rechte und Pflichten stehen der Gesellschaft und nicht den Gesellschaftern zu (BGHZ 146, 341, 343, 348). Dies gilt auch für die Rechte und Pflichten aus einem zwischen der Gesellschaft und einem Mieter geschlossenen Mietvertrag; aus einem solchen Mietvertrag ist lediglich die Ge- sellschaft und sind nicht die Gesellschafter unmittelbar berechtigt und verpflich- tet. 11 b) Entgegen der Ansicht der Revision folgt daraus, dass eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraussetzt, dass der Vermieter die Räume "für sich", seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, nicht, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung eines Mietver- trages nur auf einen Eigenbedarf der Gesellschaft selbst stützen kann; die Kün- digung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist vielmehr, wie das Beru- fungsgericht zutreffend erkannt hat, grundsätzlich auch wegen des Eigenbe- darfs eines Gesellschafters zulässig (BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2007, § 573 Rdnr. 39; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 67; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 26; Staudinger/Rolfs, BGB 12 - 6 - [2006], § 573 Rdnr. 70; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 37; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rdnr. 27; Sonnenschein in Festschrift für Kraft, 1998, S. 607, 625 f.; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Krae- mer, NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. OLG Karls- ruhe NJW 1990, 3278; OLG Köln WuM 2003, 465, 466; aA Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 46; differenzierend Harke, ZMR 2002, 405, 407 f.). aa) Es ist allerdings zweifelhaft, ob die Zurechnung des in der Person ei- nes Gesellschafters bestehenden Eigenbedarfs mit dem gesteigerten persönli- chen Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern begründet werden kann, wie das Berufungsgericht im Anschluss an eine in der Literatur vertretene Auf- fassung gemeint hat (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Sonnenschein in Festschrift für Kraft, aaO; Weitemeyer, aaO). Zwar kommt insbesondere darin, dass die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als grundsätzlich die Mitglieder einer juristischen Person - für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft persönlich haften (BGHZ 142, 315, 318; 146, 341, 358), ein besonderer persönlicher Bezug der Gesellschaft zu ihren Gesellschaftern zum Ausdruck. Es ist aber nicht einsichtig, weshalb dieser Umstand es rechtfertigen sollte, den Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zuzurechnen. Zwischen der Haftung für Gesellschaftsschulden und der Zurechnung eines Wohnbedarfs besteht kein sachlicher Zusammenhang. Auch die Gesellschafter einer Kapitalgesellschaft sind insoweit eng mit der Gesell- schaft verbunden, als sie deren Haftungskapital bereitzustellen haben, ohne dass die Kapitalgesellschaft sich deshalb auf den Eigenbedarf eines Gesell- schafters berufen könnte (vgl. Harke, ZMR 2002, 405, 406; vgl. hingegen zum Betriebsbedarf: Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 und VIII ZR 122/06, zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils unter II 2 a). 13 - 7 - Dahingestellt bleiben kann ferner, ob der vom Berufungsgericht hervor- gehobene Umstand, dass es sich bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach wie vor nicht um eine juristische Person, sondern um eine Gruppe gesamthänderisch verbundener Gesellschafter ohne eigene Rechtspersönlichkeit handelt (vgl. BGHZ 146, 341, 347), die Zurechnung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu begründen vermag (so Jacoby, aaO; vgl. auch Kraemer, aaO). 14 Der Eigenbedarf eines Gesellschafters ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts jedenfalls deshalb grundsätzlich zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, Gesellschafter einer bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft in- soweit schlechter zu stellen als Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit. Sind mehrere natürliche Personen Vermieter, berechtigt der Eigenbedarf eines Vermieters die Gemeinschaft zur Kündigung des Mietvertrages. Dies kann nicht anders zu beurteilen sein, wenn diese Personen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage einen gemeinsamen Zweck verfolgen und damit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden. Es hängt, wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht, oft nur vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet. Es ist nicht ersichtlich, weshalb diese Perso- nenmehrheit nur als Gemeinschaft, nicht aber als Gesellschaft bürgerlichen Rechts berechtigt sein sollte, sich auf einen eigenen Wohnbedarf (eines) ihrer Mitglieder zu berufen. Aus der Sicht der Vermieter ist die Interessenlage in bei- den Fällen gleich. 15 bb) Der in der Person eines Gesellschafters bestehende Eigenbedarf ist der Gesellschaft, anders als das Berufungsgericht meint, allerdings nicht nur dann zuzurechnen, wenn die Gesellschaft personalistisch auftritt, also der Ge- sellschafterbestand überschaubar und dem Mieter namentlich bekannt ist (so 16 - 8 - MünchKommBGB/Häublein, aaO). Auch bei einer einfachen Mehrheit von Ver- mietern hängt die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf einen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter ab. Es gibt kei- nen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu- sammengeschlossen haben, schlechter zu stellen. Darüber hinaus wäre es, worauf die Revision zutreffend hinweist, der Rechtssicherheit und Rechtsklar- heit abträglich, wenn die Wirksamkeit einer Kündigung von der nach den Um- ständen des Einzelfalls zu beurteilenden Wertungsfrage abhinge, ob der Ge- sellschafterkreis einer als Vermieterin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts noch "überschaubar" ist (vgl. BGHZ 149, 80, 85 zur Anwendbarkeit des Verbraucherkreditgesetzes auf Gesellschaften bürgerlichen Rechts). Andererseits wäre es auch nicht gerechtfertigt, Vermieter, die eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts bilden, besser zu stellen als Vermieter, die ge- sellschaftsrechtlich nicht miteinander verbunden sind. Da ein Wechsel im Mit- gliederbestand bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - anders als bei einer Gemeinschaft - keinen Einfluss auf den Fortbestand des mit der Gesellschaft geschlossenen Mietvertrages hat (vgl. BGHZ 146, 341, 345), wäre die Gesell- schaft bürgerlichen Rechts - im Unterschied zur einfachen Vermietermehrheit - berechtigt, sich auf einen Eigenbedarf später hinzugetretener Gesellschafter zu berufen. Dies widerspräche aber dem Schutzzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigun- gen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO). Eine Eigenbedarfskündigung durch eine bür- gerlich-rechtliche Gesellschaft kommt daher - wie auch bei einer einfachen Vermietermehrheit - grundsätzlich nur wegen des Wohnbedarfs von Gesell- schaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren. Im Streitfall ist diese Voraussetzung erfüllt, da der Gesellschaft H. T. 17 - 9 - der klagenden Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Beklagten angehörte. 18 c) Entgegen der Ansicht der Revision steht einer Eigenbedarfskündigung durch die Klägerin nicht entgegen, dass eine als Rechtssubjekt anerkannte Ge- samthandsgemeinschaft wie die Gesellschaft bürgerlichen Rechts schon be- grifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben kann. Zwar kann eine rechtsfähige Personengesellschaft - wie auch eine juristische Person - weder selbst wohnen noch hat sie eine Familie oder einen Haushalt und benötigt die Räume daher nicht - wie § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dies voraus- setzt - "als Wohnung" für sich, "seine Familienangehörigen" oder "Angehörige seines Haushalts" (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 und VIII ZR 122/06, zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils unter II 1, m.w.N.). Dar- um geht es hier aber nicht. Denn die Klägerin beruft sich nicht auf einen Eigen- bedarf der Gesellschaft selbst, sondern auf einen - der Gesellschaft zuzurech- nenden - Eigenbedarf eines Gesellschafters, der als natürliche Person einen Wohnbedarf für sich sowie für Familien- und Haushaltsangehörige haben kann. d) Die Revision rügt schließlich ohne Erfolg, eine Kündigung wegen Ei- genbedarfs sei schon deshalb ausgeschlossen, weil allenfalls ein Eigenbedarf aller Gesellschafter an den vermieteten Räumen ein Kündigungsrecht begrün- den könnte. Auch insoweit ist die Interessenlage bei Gesellschaftern einer Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts nicht anders als bei einer gesellschaftsrechtlich nicht miteinander verbundenen Mehrheit von Vermietern, bei der es nach nahe- zu einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum ausreicht, wenn bei einem der Vermieter Eigenbedarf besteht (LG Berlin GE 2001, 57; GE 1992, 549; GE 1992, 207; LG Hamburg DWW 1991, 189 f.; LG Karlsruhe WuM 1982, 209, 210; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl. § 564b Rdnr. 74; BeckOK-BGB/Reick, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; 19 - 10 - Palandt/Weidenkaff, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 43; Staudin- ger/Rolfs, aaO, Rdnr. 69; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 67; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO; Schmid/Gahn, aaO; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 133). 20 Vereinzelt wird zwar die Ansicht vertreten, dass bei einer Personen- mehrheit der Eigenbedarf bei allen Mitgliedern gegeben sein müsse, weil § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht auf den Eigenbedarf "eines", sondern "des" Vermieters abstelle (Harke, aaO, S. 407). Diese Auffassung überzeugt jedoch nicht. Der Zweck der Regelung, den vertragstreuen Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. BT-Drs. 7/2011 S. 7 zu § 564b BGB aF), ist schon dann gewahrt, wenn eine Kündigung erfordert, dass jedenfalls bei einem von mehreren Vermietern Eigenbedarf besteht. Es wäre auch unverständlich, wenn zwar der Eigenbedarf von nicht am Mietver- hältnis beteiligten Familienangehörigen und Haushaltsangehörigen, nicht aber der Eigenbedarf einzelner Vermieter selbst eine Kündigung rechtfertigen könn- te. 2. Die Verfahrensrüge der Revision, das Berufungsgericht habe sich nicht mit dem Vorbringen des Beklagten auseinandergesetzt, der Gesellschafter T. habe das Angebot der Mieterin F. , ihre Wohnung im Hochparterre des Hauses zu übernehmen, mit der Begründung abgelehnt, er wolle den Beklagten aus dem Haus haben, hat der Senat geprüft und nicht für durchgrei- fend erachtet; von einer Begründung der Entscheidung wird insoweit abgese- hen (§ 564 Satz 1 ZPO). 21 3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Begrün- detheit der Kündigung nicht deshalb entfallen ist, weil der Gesellschafter H. T. später verstorben ist. Nur wenn der ursprünglich gegebene Eigenbe- 22 - 11 - darf vor Ablauf der Kündigungsfrist weggefallen ist, kann dies der Kündigung die Grundlage entziehen (vgl. Senatsurteil BGHZ 165, 75). Dies ist hier nicht der Fall, da der Gesellschafter H. T. am 12. Juni 2006 und damit nach Ablauf der Kündigungsfrist am 31. Januar 2005 verstorben ist. 23 4. Entgegen der Ansicht der Revision war auch die Kündigungserklärung wirksam. Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermie- ters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, die für die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interes- ses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; WuM 1985, 50, 51, m.w.N.). Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Kündi- gungsschreiben der Klägerin diesen Anforderungen genügt. In dem Kündi- gungsschreiben vom 19. Mai 2004 ist die Kündigung damit begründet, dass der Gesellschafter der Klägerin H. T. schwer erkrankt sei; er sei nicht mehr in der Lage, die von ihm bewohnte Dachwohnung im gleichen Haus weiter auf Dauer zu nutzen und sei darauf angewiesen, in die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung umzuziehen. Aus dem Kündigungsschreiben 24 - 12 - geht damit hervor, dass die Klägerin Eigenbedarf an der Wohnung wegen der Erkrankung ihres Gesellschafters geltend macht. 25 Entgegen der Ansicht der Revision war es nicht erforderlich, in dem Kündigungsschreiben darüber hinaus anzugeben, unter welchen gesundheitli- chen Aspekten der Gesellschafter H. T. die Dachwohnung nicht mehr nutzen konnte. Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfül- lung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen, können auf Verlangen des Mieters grundsätzlich auch noch im Prozess nach- geschoben werden (BayObLG WuM 1981, 200, 202 f.; WuM 1985, 50, 51, m.w.N.; vgl. auch BVerfG NZM 1998, 618). Derartige Tatsachen müssen jeden- falls dann nicht schon im Kündigungsschreiben erwähnt werden, wenn sie dem Mieter bereits bekannt sind (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 96; Schmid/Gahn, aaO, Rdnr. 59; vgl. auch BVerfG NZM 2003, 592 f.). So verhält es sich nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts auch hier. Ball Wiechers Hermanns Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 7 C 213/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2006 - 62 S 398/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/04 Verkündet am: 9. November 2005 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfal- len ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet. BGH, Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Grundurteil der Zivil- kammer 34 des Landgerichts Hamburg vom 2. Dezember 2004 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15. Juli 2004 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Schadensersatz nach einer Eigenbedarfskündi- gung des Beklagten. Die Klägerin hatte vom Beklagten eine Wohnung in dem Anwesen O. Straße in H. gemietet. Mit Schreiben vom 23. November 1999 kündigte der Beklagte wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung gab er an, er be- nötige die Wohnung für seine Schwiegermutter. Die Klägerin widersprach der Kündigung. In dem anschließenden Räumungsprozess wurde sie durch Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 3. November 2000 zur Herausgabe der Woh- nung verurteilt. Das Landgericht Hamburg wies mit Urteil vom 5. April 2001 die 1 2 - 3 - Berufung der Klägerin zurück, gewährte der Klägerin jedoch eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2001. Am 25. Juni 2001 verstarb die Schwiegermutter des Beklagten. Ende September 2001 räumte die Klägerin die Wohnung und zog in die H. um. Erst danach erfuhr sie von dem Tod der Schwiegermutter des Beklagten und dem dadurch bedingten Wegfall des Eigenbedarfs des Beklagten. Die Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr den Weg- fall des Eigenbedarfs mitzuteilen. Da er dieser Verpflichtung nicht nachgekom- men sei, sei er ihr zum Ersatz des durch die Räumung der Wohnung entstan- denen Schadens verpflichtet. Dieser bestehe in den Aufwendungen für den Umzug und für die Anmietung von Lagerflächen sowie für die höhere Miete für die neue Wohnung. Insgesamt belaufe sich ihr Schaden auf 13.407,75 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kläge- rin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Klage- anspruch dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsan- trag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in ZMR 2005, 127 (= WuM 2005, 134) veröffentlicht ist, ist der Auffassung, der Beklagte sei der Klägerin dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet, weil er durch das Unterlassen einer Mitteilung über den Wegfall des Eigenbedarfs nach dem Tod seiner 3 4 5 6 - 4 - Schwiegermutter eine nachvertragliche Treuepflicht gegenüber der Klägerin schuldhaft verletzt habe. Es hat ausgeführt, die Verpflichtung des Vermieters, den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinzuweisen, ende bei Gewäh- rung einer gerichtlichen Räumungsfrist erst mit dem Auszug des Mieters aus der Wohnung. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 9. Juli 2003 (VIII ZR 311/02, NJW 2003, 2604 = WuM 2003, 463) über die Pflicht des Ver- mieters, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten, sei die vor- liegende Fallkonstellation nicht zu vergleichen. Während dort nur der Vermieter durch Art. 14 GG geschützte Grundrechte geltend machen könne, erfordere hier die verfassungsrechtliche Situation eine Abwägung zwischen dem Be- standsinteresse des Mieters, dessen Besitzrecht an der Wohnung ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt sei, und dem Eigentumsinteresse des Ver- mieters. Bei Beachtung des beiderseitigen Eigentumsschutzes sei für die Mittei- lungspflicht an den Zeitpunkt der Räumung durch den Mieter anzuknüpfen. Im Unterschied zu anderen Kündigungsgründen, die sich regelmäßig aus einem in der Vergangenheit liegenden Verhalten oder Ereignis ergäben, setze die Kün- digung wegen Eigenbedarfs eine längere Fortdauer voraus, nämlich das Beste- hen des Eigenbedarfs noch nach Beendigung des Mietverhältnisses und die tatsächliche Inanspruchnahme der Wohnung durch den Vermieter. Durch den Eigentumsschutz und die Härtefallregelung des § 574 BGB solle der vertrags- treue Mieter umfassend vor einem objektiv nicht gerechtfertigten Verlust der Wohnung geschützt werden. Entfalle der vorübergehend vorhanden gewesene Eigenbedarf noch vor der kündigungsbedingten Räumung, dann fehle es auch an einem Grund, dem Mieter den Wohnungswechsel zuzumuten. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Rechtsver- folgung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieters regelmäßig zum Zwecke der Verzögerung und in der Hoffnung erfolge, im Laufe des Verfahrens könne 7 - 5 - der Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer- den. Der Kammer seien aus langjähriger Erfahrung zahlreiche Fälle vorge- täuschten Eigenbedarfs bekannt; eine vom Mieter eingeleitete gerichtliche Überprüfung der Eigenbedarfskündigung könne daher nicht als "Verzögerungs- taktik" angesehen werden. Im Hinblick auf den häufig vorgetäuschten Eigenbe- darf würde eine Begrenzung der Mitteilungspflichten auf die Zeit bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist die Möglichkeit eines verfassungsrechtlich ge- botenen effektiven Rechtsschutzes für den Mieter über die Maßen erschweren. Einziges objektives Beweisanzeichen für den behaupteten Eigenbedarf sei der Umstand, ob die Bedarfsperson tatsächlich die Wohnung beziehe oder nicht. Bei einer Begrenzung der Mitteilungspflicht auf die Zeit bis zum Ablauf der Kün- digungsfrist entfiele dieser Kontrollmechanismus. Der Beklagte hätte – notfalls durch Einholung von Rechtsrat – auch erkennen können, dass er die Klägerin über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes hätte unterrichten müssen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Ent- gegen der Auffassung des Landgerichts war der Beklagte nicht verpflichtet, die Klägerin über den Tod der Schwiegermutter und den dadurch bedingten Weg- fall des Eigenbedarfs nach Ablauf der Kündigungsfrist zu unterrichten. Damit fehlt es an einer Grundlage für einen Schadensersatzanspruch der Klägerin. 1. Die Frage, ob und in welchen zeitlichen Grenzen der Wegfall des ur- sprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) sich auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bislang nicht geklärt. 8 9 - 6 - Der Wegfall des zunächst vorhandenen Eigenbedarfs soll nach einer An- sicht nur dann berücksichtigt werden, wenn er bis zum Ablauf der Kündigungs- frist eingetreten ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR 1992, 1489; OLG Karlsruhe, NJW 1982, 54; LG Berlin, Grundeigentum 2004, 1527; Bamberger/Roth/Reick, BGB, § 573 Rdnr. 57, 58; Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573 Rdnr. 29; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 74; von Stebut, NJW 1985, 289, 295). Eine andere Auffassung stellt auf den Zeitpunkt der Rechtskraft ei- nes Räumungsurteils oder den Ablauf einer rechtskräftig ausgesprochenen Räumungsfrist ab (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = ZMR 1993, 335; LG Köln, WuM 1994, 212; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 98, 99; unklar, aber ebenso wohl Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnrn. 87, 88 und Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 55). Eine dritte Meinung bejaht schließlich die Berücksichtigung des Wegfalls des Eigen- bedarfs sowie eine entsprechende Mitteilungspflicht des Vermieters bis zum Auszug des Mieters aus der Wohnung, wobei teilweise auf die Möglichkeit der Vollstreckungsgegenklage (§ 767 ZPO) verwiesen wird (so BayObLGSt 1987, 8 = NJW 1987, 626; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1994, 80 = WuM 1993, 405; LG Heidelberg, WuM 1992, 30; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 Rdnrn. 61, 62; Müller/Walther/Krenek, Miet- und Pachtrecht, Teil C (BGB) § 573 Rdnr. 33; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 71 – 74; unklar Er- man/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 16). 2. Der Senat teilt die erstgenannte Auffassung. Sie bringt die berechtig- ten Interessen von Mieter und Vermieter zu einem angemessenen Ausgleich und sorgt für Rechtsklarheit. a) Auszugehen ist zunächst von dem Grundsatz, dass der Vermieter ver- pflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mie- ter so gering wie möglich zu halten. Diese gesteigerte Pflicht zur Rücksicht- 10 11 12 - 7 - nahme beruht auf der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 GG verleiht (st. Rspr. seit BVerfGE 89, 1). Aus dem Gebot der Rücksichtnahme hat der Se- nat den weiteren Grundsatz abgeleitet, dass der Vermieter, der ein Mietverhält- nis wegen Eigenbedarfs kündigt, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungs- frist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindli- che und verfügbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat. Kommt der Ver- mieter dieser Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegen Rechtsmiss- brauchs unwirksam (Urteil vom 9. Juli 2003 aaO). b) Dieser Grundgedanke ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch für die vorliegende Fallgestaltung heranzuziehen, in der es nicht um das Anbieten einer Alternativwohnung bei fortbestehendem Eigenbedarf des Ver- mieters, sondern um die Frage geht, welche rechtlichen Folgen sich daraus er- geben, dass der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf des Vermieters an der vermieteten Wohnung nach der Erklärung der Kündigung entfallen ist. Die tat- sächlichen und rechtlichen Unterschiede der beiden Sachverhalte rechtfertigen es nicht, den Schutz des Mieters in zeitlicher Hinsicht über die Grenze der Kün- digungsfrist hinaus auszudehnen. Insbesondere lässt sich eine solche Auswei- tung des Mieterschutzes nicht mit verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten be- gründen. aa) In dem Beschluss vom 26. Mai 1993 (BVerfGE 89, 1) hat das Bun- desverfassungsgericht eingehende Richtlinien für den Schutz der Grundrechts- positionen des Wohnungsmieters aufgestellt. Es hat zunächst darauf hingewie- sen, dass es in erster Linie Aufgabe des Gesetzgebers ist, die schutzwürdigen Interessen beider Seiten – des Mieters und des Vermieters – zu berücksichti- gen und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Dabei hat er dem eigen- 13 14 - 8 - tumsgleichen Bestandsinteresse des Mieters Rechnung zu tragen; das bedeu- tet aber nicht, dass im Konflikt der beiderseitigen, durch die Verfassung ge- schützten Eigentumspositionen das Bestandsinteresse des Mieters in jedem Fall vorgeht. Für die Regelfälle ordentlicher Kündigungen hat der Gesetzgeber, wie das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich klargestellt hat (aaO S. 9), mit § 564 b BGB (a.F., jetzt insbesondere § 573 Abs. 1 und 2 BGB) und § 556 a BGB (a.F., jetzt: §§ 574 – 574 b BGB) die notwendige Interessenabwägung in angemessener Weise vorgenommen. Den Fachgerichten kommt die Aufgabe zu, bei der Auslegung und Anwendung der Bestimmung über die Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F., jetzt: § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB) ebenfalls die durch die Eigentumsgarantie gezogenen Grenzen zu beachten und die im Gesetz zum Ausdruck kommende Interessen- abwägung in einer Weise nachzuvollziehen, die den beiderseitigen Eigentums- schutz beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (BVerfG aaO S. 9). bb) In der vom Bundesverfassungsgericht in den Mittelpunkt seiner ver- fassungsrechtlichen Erwägungen gestellten gesetzlichen Regelung der Kündi- gung wegen Eigenbedarfs und der Sozialklausel erschöpft sich der Schutz des Mieters jedoch nicht. Vergleichbare Schutzgedanken liegen ebenso den Be- stimmungen über die Kündigungsfristen (§ 573 c Abs. 1 BGB) sowie über die Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) zugrunde. Darüber hinaus ist die Durchsetzbarkeit der materiellrechtlichen Mieterschutzvorschriften in der Rechtswirklichkeit durch das Verbot einer zum Nachteil des Mieters abwei- chenden Vereinbarung (§§ 573 Abs. 4, 573 c Abs. 4, 574 Abs. 4, 574 a Abs. 3 BGB) zusätzlich abgesichert. cc) Ist durch dieses System von Bestimmungen des materiellen und des Prozessrechts aber bereits ein umfassender, den verfassungsrechtlichen Ga- 15 16 - 9 - rantien des Art. 14 GG und des effektiven Rechtsschutzes (Art. 2, 19 Abs. 4 GG) entsprechender Schutz des Mieters gewährleistet, so ist bei der Ausdeh- nung dieses Schutzes über den normierten Bereich hinaus Zurückhaltung gebo- ten. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass jede Ausweitung des Mieterschut- zes zwangsläufig eine Einschränkung der gleichwertigen Rechtspositionen des Vermieters zur Folge hat. c) Das Bundesverfassungsgericht hat die Frage, ob die materiellen Vor- aussetzungen des Eigenbedarfs, der herrschenden Ansicht folgend, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen müssen oder ob der Wegfall des Ei- genbedarfs noch zu berücksichtigen ist, wenn er bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung eingetreten ist, in seinem Beschluss vom 3. Februar 2003 (1 BvR 619/02, NJW-RR 2003, 1164 = NZM 2003, 692) erörtert, die Aus- einandersetzung hiermit aber dem mit der Verfassungsbeschwerde angegriffe- nen Urteil des Landgerichts und damit den Fachgerichten überlassen. Bei die- ser Entscheidung dürfen schon aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechts- klarheit die allgemeinen Prinzipien des Privatrechts nicht außer Betracht blei- ben. Hierzu zählt im vorliegenden Zusammenhang vornehmlich die Rechtswir- kung einseitiger Gestaltungserklärungen. aa) Einseitige Gestaltungserklärungen, wie insbesondere die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses, führen – sofern ihre tatbestandlichen Voraus- setzungen erfüllt sind – die gewollten Rechtswirkungen zu dem gesetzlich vor- gesehenen oder individuell bestimmten Zeitpunkt herbei. Eine wirksame Kündi- gung beendet das Mietverhältnis mit dem Ablauf der Kündigungsfrist; deshalb ist der Mieter zur Rückgabe der Mietsache an den Vermieter zu diesem Zeit- punkt verpflichtet (§ 546 BGB). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, so schuldet er dem Vermieter die vereinbarte Miete nicht mehr als die ihm oblie- 17 18 - 10 - gende vertragliche Leistung, sondern kraft Gesetzes als Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung (§ 546 a Abs. 1 BGB). bb) Solange die Rechtswirkungen der Kündigung noch nicht eingetreten sind, sprechen keine zwingenden Gründe dagegen, vielmehr erfordert es der Schutz des Mieters, einer zunächst wirksamen Kündigung nachträglich ihre Wirksamkeit abzusprechen, wenn dies aus überwiegenden Gesichtspunkten, etwa dem Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB), geboten erscheint. Ein derartiger Rechtsmissbrauch läge insbesondere dann vor, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters vor dem Ablauf der Kündi- gungsfrist und der erst hierdurch bewirkten rechtlichen Beendigung des Miet- verhältnisses entfallen ist und der Vermieter dennoch aus formalen Gründen an der im Zeitpunkt der Erklärung berechtigten Kündigung festhalten würde. cc) Mit dem (rechtlichen) Ende des Mietverhältnisses erlischt – was das Landgericht nicht hinreichend berücksichtigt – das Besitzrecht des Mieters, der keine originäre, sondern nur eine abgeleitete Beziehung zu der von einem an- deren geschaffenen Wohnung hat (BVerfGE 89, 1, 7 f.); die Verfügungsbefug- nis des Vermieters, in aller Regel des Eigentümers der betreffenden Wohnung, erlangt wieder ihren vollen, von der Verfassung in Art. 14 GG anerkannten und garantierten Umfang. Verweigert der Mieter die Herausgabe der Wohnung, ob- wohl die Kündigung wirksam ist und ein gesetzlicher Grund für die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel der §§ 574 ff. BGB nicht vorliegt, so verletzt er seine Pflicht zur Rückgabe der Mietsache (§ 546 Abs. 1 BGB) und verhält sich damit rechtswidrig; auf den eigentumsgleichen Rang seines auf dem Mietvertrag beruhenden Rechts zum Besitz der Wohnung (BVerfGE 89, 1, 6 ff) kann er sich nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr beru- fen. Aus diesen Gründen versagt hier auch das Gebot der Schonung des ver- tragstreuen Mieters. Ein Mieter, der die gemietete Sache nach der durch die 19 20 - 11 - wirksame Kündigung herbeigeführten Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zurückgibt, verhält sich von da an nicht mehr vertragstreu; auf ein Verschulden kommt es insoweit nicht an. dd) Nachvertragliche Treuepflichten, die einen Vorrang des Bestandsin- teresses des Mieters gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ge- bieten würden, sind nicht anzuerkennen. Dies hat der Senat in seinem Urteil vom 9. Juli 2003 (aaO unter II 2) in ähnlicher Weise für den Fall einer freiwer- denden Wohnung des Vermieters bei fortbestehendem Eigenbedarf an der ge- kündigten Wohnung ausgesprochen; für die vorliegende Fallgestaltung kann nichts anderes gelten. Die Annahme einer nachvertraglichen Pflicht des Ver- mieters, den Mieter über den nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetre- tenen Wegfall des Kündigungsgrundes zu unterrichten, würde zu einer system- widrigen Durchbrechung der Grundsätze über die rechtsgestaltende Wirkung von Kündigungserklärungen führen. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den Mieter auf materiell-rechtlicher Ebene vor einem derartigen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs hat schützen wollen, bestehen nicht. Dass der Ge- setzgeber das Problem des nachträglichen Eintritts neuer Umstände gesehen hat, ergibt sich aus der Regelung über das Unwirksamwerden einer auf Zah- lungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung des Vermieters bei nach- träglicher Tilgung des Mietrückstandes (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Interes- se des Mieters am Erhalt der Wohnung könnte daher nur durch eine nachver- tragliche Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Neuabschluss eines Mietver- trages über dieselbe Wohnung anzubieten, Rechnung getragen werden. Dass der Gesetzgeber einen solchen Kontrahierungszwang des Vermieters gewollt hat, ist nicht ersichtlich und lässt sich insbesondere auch nicht den Materialien des Mietrechtsreformgesetzes entnehmen. 21 - 12 - ee) Soweit die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter auch bei Abwägung mit den berechtigten Interessen des Vermieters eine unzumutbare Härte darstellen würde, kann er trotz Vorliegens eines Kündigungsgrundes die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574 ff. BGB verlangen. Dabei hat er die Härtegründe grundsätzlich spätestens zwei Monate vor der Beendi- gung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter geltend zu machen (§ 574 b Abs. 2 Satz 1 BGB); andernfalls endet das Mietverhältnis mit dem Ab- lauf der Kündigungsfrist. Ein schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist von da an nicht mehr anzuerkennen (ebenso Münch- KommBGB/Häublein aaO Rdnr. 74) d) Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte schließlich eine nicht mehr hinnehmbare Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters und eine ungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen gegenüber dem ver- tragstreuen Mieter zur Folge. Dürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet wer- den, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern. Der Vermieter wäre für einen unbestimmten Zeitraum an der Wahrnehmung seiner Rechte gehindert; er müsste einen möglicherweise langwierigen Räumungsprozess auch in den Fällen führen, in denen die Rechtsverteidigung des Mieters keiner- lei Aussicht auf Erfolg hat. Dadurch würde sich in ungerechtfertigter Weise die Chance des Mieters erhöhen, infolge einer anderweitigen, gerade durch die Verzögerung verursachten Disposition des Vermieters oder durch sonstige Er- eignisse einen Wegfall des Eigenbedarfs zu erreichen (vgl. dazu von Stebut, NJW 1985, 289, 292). Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermie- ters, auf die Rechtsfolgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Pla- 22 23 24 - 13 - nungen danach ausrichten zu können, erheblich eingeschränkt; bei langwieri- gen Räumungsstreitigkeiten bliebe es oft dem Zufall überlassen, ob der Vermie- ter seine Wohnung zurückerhält oder ob nicht vorhersehbare nachträgliche Umstände sogar nach Jahren noch der Kündigung ihre rechtliche Grundlage entziehen könnten. Das ist mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes, den auch der Vermieter für sich in Anspruch neh- men kann, nicht zu vereinbaren. Eben dies wäre aber die Folge, wenn nach- träglich eingetretene Umstände noch bis zum rechtskräftigen Abschluss eines Räumungsverfahrens, bis zum Ablauf einer nach § 721 ZPO bewilligten Räu- mungsfrist oder sogar bis zu einem noch späteren Auszug des Mieters berück- sichtigt werden müssten. Erst recht gilt dies für Zulassung eines derartigen Einwandes in der Zwangsvollstreckung (§ 767 ZPO). e) Die Ansicht des Berufungsgerichts, angesichts der Häufigkeit der Fälle vorgetäuschten Eigenbedarfs könne nicht davon ausgegangen werden, die Rechtsverfolgung seitens des gekündigten Mieters erfolge regelmäßig zum Zwecke der Verzögerung und in der Hoffnung, im Laufe des Verfahrens könnte der Eigenbedarf entfallen oder im selben Haus eine andere Wohnung frei wer- den, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Den Bedenken, die das Landgericht auf die seiner Meinung nach häufige Vortäuschung von Eigenbedarf gestützt hat, kann durch eine besonders sorgfältige Prüfung der Ernsthaftigkeit des ur- sprünglich geltend gemachten Nutzungswunsches in Fällen der vorliegenden Art begegnet werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Mai 2005 – VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 = BGHReport 2005, 1161 unter II 3 b cc für einen Fall des nicht verwirklichten Eigenbedarfs). 3. Nach alledem endete die Pflicht des Beklagten zur Mitteilung eines etwaigen Wegfalls des Eigenbedarfsgrundes an die Klägerin mit dem Ablauf der Kündigungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt bestand der mit der Kündigung geltend 25 26 - 14 - gemachte Wohnbedarf jedoch noch. Dass der Bedarf mit dem Tod der Schwie- germutter des Beklagten nach dem rechtskräftigen Abschluss des Räumungs- prozesses, der in zwei Instanzen die Berechtigung der Eigenbedarfskündigung erwiesen hatte, und kurz vor Ablauf der gerichtlich bewilligten Räumungsfrist entfallen war, brauchte der Beklagte der Klägerin nicht mehr mitzuteilen. Man- gels einer entsprechenden Informationspflicht scheiden auch eine Pflichtverlet- zung und ein hierauf gestützter Schadensersatzanspruch der Klägerin schon dem Grunde nach aus. III. Auf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuhe- ben; da weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind und die Sache zur End- entscheidung reif ist, ist die Klage abzuweisen (§§ 562, 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Hamburg, Entscheidung vom 15.07.2004 - 40a C 610/03 - LG Hamburg, Entscheidung vom 02.12.2004 - 334 S 50/04 - 27

ECLI:DE:BGH:2023:080823BVIIIZR234.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 234/22 vom 8. August 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. August 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin. Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin wohnt ebenfalls in diesem Haus. Zwischen den Parteien kam es zu Streitigkeiten über das Vorliegen von seitens der Beklagten geltend gemachten Mängeln und Beschädigungen der Wohnung der Beklagten. Der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin äu- ßerte in diesem Zusammenhang in mehreren an die Beklagte gerichteten E-Mail- Schreiben, zuletzt am 8. Februar 2021, Kritik an deren Verhalten. Am 9. Februar 2021 wurden innerhalb eines kurzen Zeitraums auf den Namen der Beklagten von einem unbekannten Täter Bestellungen getätigt sowie Kreditanfragen und Anmeldungen bei Internetportalen vorgenommen. Hierbei wurden Daten der Beklagten wie etwa ihre E-Mail-Adresse, ihre Anschrift und Telefonnummer sowie ihre Bankverbindung unbefugt genutzt. 1 2 3 - 3 - Die Beklagte erstattete daraufhin an demselben Tag über die Berliner In- ternetwache eine Online-Strafanzeige wegen Nachstellung und Beleidigung, in der sie ausführte, sie habe "einen Verdacht, wer dies sein könnte", nämlich der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin. Sie begründete ihren Verdacht mit dem Hinweis auf die oben genannten Mietstreitigkeiten und dessen aus ihrer Sicht beleidigende und unverschämte Nachrichten. Mit Schreiben vom 24. Feb- ruar 2021 ergänzte sie die Angaben aus ihrer Strafanzeige und erklärte, sie gehe nach wie vor davon aus, dass ihr Vermieter dahinterstecke. Er habe sie wieder- holt auf niveaulose Art gemobbt, wozu die unbefugt erfolgten Anmeldungen im Partnerportal Seitensprung, das gewählte Passwort mit vulgärem Sexualbezug und ein bestelltes Buch mit einem anzüglichen Titel passen würden. Sie halte ihn für gestört und habe Angst vor ihm. Bei ihrer polizeilichen Zeugenvernehmung am 4. März 2021 erklärte die Beklagte, ein Hausmitbewohner habe ihr gegenüber die Vermutung geäußert, dass er nicht ausschließen würde, dass es sich um den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin handele. Das Ermittlungsverfahren wurde am 1. September 2021 nach § 170 Abs. 2 StPO eingestellt, nachdem der Täter nicht ermittelt werden konnte. Mit Schreiben vom 1. Juli 2021 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen der Verdächtigung ihres geschäftsführenden Gesellschafters sowie we- gen Beleidigungen, die die Beklagte im Rahmen der Angaben in dem Ermitt- lungsverfahren gegen ihn ausgesprochen habe, fristlos, hilfsweise ordentlich. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin im Hinblick auf diese Kündigung die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten genutzten Wohnung. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklag- ten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und die Klage 4 5 6 7 - 4 - abgewiesen. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entschei- dung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen aus- geführt: Es könne dahinstehen, ob die Beklagte, die seit 26 Jahren - ohne sonstige nennenswerte Unstimmigkeiten der Parteien - Mieterin im Anwesen der Klägerin sei, überhaupt pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt habe. Denn jedenfalls sei ihre Pflichtverletzung nicht hinreichend erheblich, um den Ausspruch einer au- ßerordentlichen oder ordentlichen Kündigung zu rechtfertigen. Die Beklagte habe nicht vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet. Sie habe im Hin- blick auf die Vorfälle am 9. Februar 2021 einen sachlichen Grund gehabt, eine Strafanzeige zu stellen. Der Umstand, dass sie dabei geäußert habe, es könnte sich bei dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin um den Täter han- deln, stelle keine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung dar. Es gebe keine An- haltspunkte dafür, dass die Beklagte sichere Kenntnis davon gehabt habe, dass er nicht der Täter sei. Zwischen der Beklagten und dem geschäftsführenden Ge- sellschafter der Klägerin habe objektiv ein Streit bestanden, den die Beklagte bei ihrer Strafanzeige geschildert und zum Anlass genommen habe, ihren Verdacht zu äußern. Auch die Benennung des weiteren Hausmitbewohners als Zeugen im Rahmen ihrer Vernehmung stelle ebenso wie die gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin gerichteten Äußerungen und Angaben der Beklagten im Zusammenhang mit ihrer Strafanzeige keine die Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung dar. Hinsichtlich der außerordentlichen Kündigung fehle es zudem an der nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erforderlichen Abmah- nung, die hier nicht ausnahmsweise gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ent- behrlich sei. Der hilfsweise geltend gemachten ordentlichen Kündigung stehe auch die in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags geregelte "gesetzesverstärkende Be- standsschutzklausel" entgegen. Außerdem sei zu Gunsten der Beklagten zu be- rücksichtigen, dass eine Abmahnung nicht vorliege. 8 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gerich- tetes Klagebegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Der von dem Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachteten Frage, ob den Tatvorwurf mittelbar betreffende unwahre Tatsachenbehauptungen des Mie- ters in einem auf seine Strafanzeige eröffneten und gegen den Vermieter geführ- ten Ermittlungsverfahren die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigten, wenn der Mieter vor Ausspruch der Kündigung nicht abgemahnt worden sei, kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts weder grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordert sie eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung. Ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflicht- verletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. nur Senats- urteile vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, NZM 2021, 271 Rn. 20; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 173/15, NJW 2016, 2805 Rn. 18; vom 14. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19). 9 10 11 - 6 - Es ist demnach einer allgemeinen und abstrakten Klärung bereits nicht zugänglich und von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls abhängig, ob und inwiefern das Stellen einer Strafanzeige gegen den Vermieter und die im Rahmen des daraufhin gegen diesen eröffneten Ermittlungsverfahrens von dem Mieter getätigten Äußerungen eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Dies gilt erst recht für die konkret auf die hier vorliegende Einzelfallkonstellation zuge- schnittene Frage, die das Berufungsgericht zur Zulassung der Revision veran- lasst hat. Ob eine den Tatvorwurf mittelbar betreffende unwahre Tatsachenbe- hauptung eines Mieters in einem auf seine Strafanzeige gegen den Vermieter geführten Ermittlungsverfahren eine Kündigung des Mietverhältnisses ohne Ab- mahnung rechtfertigt, kann nicht abstrakt und allgemeingültig beantwortet wer- den, sondern ist nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, etwa unter Be- rücksichtigung der Bedeutung der Aussage sowie des Hintergrunds und Gesamt- zusammenhangs, in dem diese getätigt wurde, zu entscheiden. Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. a) Das Berufungsgericht hat die Revision unbeschränkt zugelassen. Ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung erfolgte die Zulassung nicht nur beschränkt auf den Kündigungsgrund möglicher unwahrer Angaben im Zusam- menhang mit der Benennung des Hausmitbewohners als Zeugen durch die Be- klagte in ihrer Vernehmung vom 4. März 2021. aa) Dem Tenor des Berufungsurteils ist eine Beschränkung der Revisions- zulassung nicht zu entnehmen. Zwar kann sich auch bei einer uneingeschränkten Zulassung der Revision in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils aus dessen Entscheidungsgründen eine wirksame Beschränkung des Rechtsmittels 12 13 14 15 16 - 7 - ergeben. Hiervon ist in der Regel jedoch nur dann auszugehen, wenn sich diese aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die von dem Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 19; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19 mwN). Nach ständiger Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs ist dabei eine Beschränkung der Revisionszulassung auf ein- zelne Rechtsfragen und Anspruchselemente unwirksam. Sie ist dagegen zuläs- sig, wenn sie sich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrenn- baren Teil des Gesamtstreitstoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst die Re- vision beschränken könnte (vgl. Senatsurteile vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20). bb) Gemessen hieran liegt eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung auf die Frage, ob die Benennung des Zeugen in der polizeilichen Ver- nehmung der Beklagten am 4. März 2021 eine fristlose oder eine ordentliche Kündigung begründet, nicht vor. Denn hierbei handelt es sich nicht um einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs, sondern um ei- nen einzelnen tatsächlichen Aspekt eines einheitlichen Kündigungssachverhalts, nämlich der Kündigung wegen der von der Beklagten gegen den geschäftsfüh- renden Gesellschafter der Klägerin gestellten Strafanzeige und ihrer in diesem Zusammenhang sowie im Laufe des daraufhin eingeleiteten Ermittlungsverfah- rens getätigten Äußerungen. Die Frage des Vorliegens eines Kündigungstatbe- stands lässt sich nicht isoliert auf Grundlage der Angaben der Beklagten in der Vernehmung vom 4. März 2021 beurteilen, sondern nur bei einer umfassenden 17 - 8 - Gesamtwürdigung aller im Zusammenhang mit der Strafanzeige und dem Ermitt- lungsverfahren stehenden Umstände, wozu auch die Aussage bei der Verneh- mung der Beklagten und die Benennung des Zeugen gehört. b) Die demnach vollumfänglich zulässige Revision der Klägerin hat jedoch in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Beklagte nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet ist, weil das Mietver- hältnis der Parteien durch die von der Klägerin erklärte Kündigung vom 1. Juli 2021 nicht beendet worden ist. aa) Ohne Rechtsfehler ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbeson- dere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beider- seitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es obliegt dabei in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Ge- wichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob eine Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. Dessen Bewertungsergebnis kann von dem Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei ge- wonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte be- rücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. Senatsurteile vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, 18 19 20 21 - 9 - NZM 2021, 271 Rn. 20 f. [zum berechtigten Interesse nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB]; vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 16; vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13, NJW 2015, 2417 Rn. 19; jeweils mwN). Gemessen an diesen Maßstäben hält die Beurteilung des Berufungsge- richts, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Klägerin nicht unzumutbar ist, einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. (1) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht bei der Beurteilung, ob die Äußerung des Tatverdachts gegen den geschäftsführen- den Gesellschafter der Klägerin eine die fristlose Kündigung rechtfertigende er- hebliche Pflichtverletzung der Beklagten darstellt, den insoweit zu Grunde zu le- genden rechtlichen Maßstab nicht verkannt. (a) Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass eine Strafanzeige gegen den anderen Vertragspartner eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar- stellen kann, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Es sei mit dem Rechtsstaatsprinzip allerdings nicht vereinbar, wenn die berechtigte Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafver- fahrens zu zivilrechtlichen Nachteilen führte. Eine Strafanzeige mit einer im Kern zutreffenden Sachverhaltsschilderung biete daher keinen Grund für eine fristlose Kündigung. Das Berufungsgericht ist weiter davon ausgegangen, dass eine Kün- digung etwa dann berechtigt sein kann, wenn der Anzeigeerstatter vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet hat. (b) Dieser der allgemeinen Meinung in Rechtsprechung und Literatur ent- sprechende rechtliche Maßstab ist nicht zu beanstanden. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen 22 23 24 25 - 10 - Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist - wovon auch die Revision ausgeht - unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen. Eine grundlos falsche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündi- gung berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige. Bei der einzelfallbe- zogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahrnehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat (vgl. zum Beurteilungsmaßstab sowie zur einzelfallbezogenen Würdigung: Senatsurteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 50/60, MDR 1961, 226 unter II 3 d; BVerfG, NZM 2002, 61; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17 f.; BAG, NJW 2017, 1833 Rn. 14; BAGE 107, 36 [jeweils zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; LG Mannheim, NJW-RR 2000, 675 f.; LG München, ZMR 2017, 484 ff.; LG Freiburg, Beschluss vom 2. Mai 2019 - 3 S 266/18, juris Rn. 18; LG Karlsruhe, Beschluss vom 21. März 2016 - 9 S 308/15, juris Rn. 5; LG Frankfurt/Oder, ZMR 2014, 209 f.; LG Karlsruhe, Urteil vom 17. Juni 2014 - 9 S 483/13, juris Rn. 10; LG Frankfurt am Main, NJW-RR 1994, 143 f.; LG Düsseldorf, ZMR 2015, 552; LG Osnabrück, WuM 1993, 617; AG Rostock, ZMR 2018, 678 f.; AG Hamburg, ZMR 2016, 630 ff.; AG Hamburg-Altona, ZMR 2016, 460 ff.; AG München, ZMR 2017, 169 f.; KG, Urteil vom 24. Juni 2002 - 8 U 87/01, juris Rn. 22 [zur Geschäftsraum- miete]; OLG München, Urteil vom 17. März 2009 - 5 U 2321/08, juris Rn. 53 [zur Geschäftsraummiete]; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 64 ff.; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 37; BeckOKG-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2023, § 543 BGB Rn. 81). (c) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht den anzuwendenden rechtlichen Maßstab nicht dadurch verkannt, dass es ausge- führt hat, die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin 26 - 11 - als Tatverdächtigen sei keine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung und dies würde sich nur dann anders darstellen, wenn die Beklagte sichere Kenntnis da- von gehabt hätte, dass es sich bei diesem nicht um den Täter gehandelt habe. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts sind Teil seiner einzelfallbezogenen Würdigung der konkreten Umstände des vorliegenden Falles. Das Berufungsge- richt hat hiermit nicht den von ihm selbst zuvor zutreffend dargelegten rechtlichen Maßstab für die Beurteilung einer Strafanzeige als Kündigungsgrund aufgegeben und seiner Entscheidung unzutreffend zu Grunde gelegt, dass lediglich vorsätz- lich, nicht jedoch leichtfertig unzutreffende Angaben im Rahmen einer Strafan- zeige eine die Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung darstellen können. Dementsprechend hat es seine Einzelfallwürdigung damit eingeleitet, dass die Beklagte nicht vorsätzlich oder leichtfertig eine falsche Anzeige erstattet habe. Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat das Berufungsgericht sodann unter den hier gegebenen Umständen eine die Kündigung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung durch die Äußerung des Tatverdachts verneint, ohne den zuvor dargelegten und zutreffenden rechtlichen Maßstab zu verkennen. (d) Soweit die Revision vorbringt, das Berufungsgericht habe nicht beach- tet, dass sich eine auf wahren Tatsachen beruhende Strafanzeige gleichwohl als schwerwiegende Vertragsverletzung darstellen könne, wenn sie Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis zur Grundlage habe, da insoweit der Zivilrechtsweg zur Verfügung stehe, sofern nicht im Einzelfall Anlass für das Eingreifen der Straf- verfolgungsbehörden bestehe und der Anzeigeerstatter dies sorgfältig geprüft habe (vgl. LG Freiburg, Beschluss vom 2. Mai 2019 - 3 S 266/18, juris Rn. 18; LG Düsseldorf, ZMR 2015, 552; OLG München, Urteil vom 17. März 2009 - 5 U 2321/08, juris Rn. 53, 71 [zur Geschäftsraummiete]), trifft dies schon aus tatsäch- lichen Gründen nicht zu. Denn eine derartige Fallgestaltung liegt hier nicht vor. Die Beklagte hat nicht versucht, eine auf dem Zivilrechtsweg zu klärende Miet- streitigkeit durch die Stellung ihrer Strafanzeige zu beeinflussen oder zu klären. 27 - 12 - Die Strafanzeige betraf hier einen von den bestehenden, die Mangelhaftigkeit der vermieteten Wohnung betreffenden mietrechtlichen Streitigkeiten der Parteien unabhängigen Sachverhalt. (2) Die einzelfallbezogene Würdigung des Berufungsgerichts ist revisions- rechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden. Zu Recht und von der Revision unangegriffen hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Strafanzeige in Wahrnehmung berechtigter eigener Inte- ressen erfolgte, nachdem die angezeigten Taten tatsächlich gegen die Beklagte begangen worden waren. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die hie- rauf aufbauende Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin als Tatverdächtigen keine zur Kündigung berechtigende erhebliche Pflichtverletzung darstellte. (a) Die Würdigung des Berufungsgerichts ist entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil es nicht geprüft hat, ob die Äußerung eines Tatverdachts gegen den geschäftsführenden Gesell- schafter leichtfertig erfolgte. Wie ausgeführt, hat das Berufungsgericht nicht ver- kannt, dass sich eine kündigungsrelevante Pflichtverletzung nicht nur bei wis- sentlich falschen, sondern auch bei leichtfertig unzutreffenden Angaben im Rah- men einer Strafanzeige ergeben kann. Dementsprechend hat das Berufungsge- richt bereits zu Beginn seiner Würdigung sowohl eine vorsätzlich als auch eine leichtfertig falsche Anzeige seitens der Beklagten verneint. Es hat eine erhebliche Pflichtverletzung sodann deshalb ausgeschlossen, weil die Beklagte keine Kenntnis von einer fehlenden Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschaf- ters der Klägerin hatte und die vorliegenden besonderen Umstände wie die be- stehenden Meinungsverschiedenheiten zum Anlass genommen hat, ihren Ver- dacht zu äußern. Das Berufungsgericht ist somit gerade nicht von einer anlass- 28 29 30 - 13 - losen Verdächtigung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin aus- gegangen, sondern hat diese auf Grund der vorangegangenen Vorkommnisse für nachvollziehbar und damit nicht für erheblich pflichtwidrig gehalten. (b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Verneinung einer leicht- fertigen Verdächtigung auch in der Sache nicht zu beanstanden. Das diesbezüg- liche Vorbringen der Revision zeigt Rechtsfehler der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts nicht auf. Auch insoweit übergangener Vortrag aus den Vorinstanzen ist nicht dargetan. (aa) Auch wenn im Laufe des Ermittlungsverfahrens gegen den geschäfts- führenden Gesellschafter der Klägerin keine Anhaltspunkte für dessen Täter- schaft gefunden wurden und deshalb eine Einstellung nach § 170 Abs. 2 StPO erfolgte, war das Vorbringen des Tatverdachts gegen diesen entsprechend der rechtsfehlerfreien tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts nicht als eine leichtfertig erhobene Anschuldigung anzusehen, die eine erhebliche Pflicht- verletzung darstellte. Da der Täter auf Grund der Anonymität der über das Inter- net begangenen Straftaten für die Beklagte nicht bekannt und auch nicht ermit- telbar war, er jedoch für die Bestellungen und Anmeldungen auf den Namen der Beklagten nicht allgemein zugängliche Daten von ihr verwendete, lag es nahe, ihn im eigenen Umfeld zu vermuten, insbesondere dort, wo aktuelle Konflikte vor- lagen. Gegen eine Zufallstat eines der Beklagten unbekannten Täters und für eine persönlich motivierte Tat aus ihrem Umfeld sprach auch, dass es sich um gezielt gegen sie gerichtete Taten handelte, die ihr Schaden zufügen, zumindest aber erheblichen Ärger und Aufwand bereiten sollten, ohne dass dem Täter dadurch selbst ein Vorteil entstanden wäre. Vor diesem Hintergrund war der Gedanke der Beklagten, der geschäfts- führende Gesellschafter der Klägerin habe die Taten möglicherweise begangen, 31 32 33 - 14 - zumindest nicht abwegig. Denn nach den Feststellungen der Vorinstanzen be- standen zwischen diesem und der Beklagten zum Zeitpunkt der Strafanzeige Meinungsverschiedenheiten, die die Ebene der Sachlichkeit überschritten und eine "persönliche Note" erreicht hatten. Die Revision verweist insoweit zutreffend selbst auf die auch von den Vorinstanzen in Bezug genommenen E-Mails des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin an die Beklagte, in denen er dieser "Besserwisserei", "Penetranz" und einen "bissigen Eifer" vorgeworfen so- wie - am Vortag der Taten - geschrieben hatte, es sei nicht normal, was sie ma- che. Zwar ergibt sich hieraus nicht, dass der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin die angezeigten Taten zu Lasten der Beklagten begangen hat. Dass die Beklagte dies jedoch auf der vorgenannten Grundlage und des engen zeitli- chen Zusammenhangs der Taten mit dem eskalierten Streit im Rahmen des Miet- verhältnisses in Betracht gezogen hat, ist nachvollziehbar. (bb) Zu Recht hat das Berufungsgericht bei seiner Würdigung auch be- rücksichtigt, dass die Beklagte bei ihrer Strafanzeige lediglich einen Tatverdacht geäußert und zu dessen Begründung auf die vorangegangenen Mietstreitigkeiten hingewiesen hat. Damit hat die Beklagte zwar einen Ermittlungsansatz geliefert, die weitere Aufklärung und die Ermittlung des Täters - deren Funktion entspre- chend - jedoch in die Hände der Ermittlungsbehörden gelegt. Die Streitigkeiten zwischen ihr und dem geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin im Rah- men der berechtigten Strafanzeige zu verschweigen und den zumindest nicht ab- wegigen Tatverdacht gegen diesen nicht zu äußern, war von ihr unter den gege- benen Umständen dagegen nicht zu verlangen. Im Gegenteil war die inhaltlich zutreffende Mitteilung der privaten Streitigkeiten und ihres eigenen Tatverdachts bei der Anzeige der wahrscheinlich persönlich motivierten Taten sachgerecht und gehörte zu den bei einer Strafanzeige üblichen und zu erwartenden Angaben, da der Beklagten eine fehlende Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin nicht bekannt war. 34 - 15 - (cc) Ohne Erfolg verweist die Revision weiter auf das Vorbringen der Be- klagten im Rahmen des Ermittlungsverfahrens, wonach sie den geschäftsführen- den Gesellschafter der Klägerin für gestört halte sowie Angst vor ihm habe, sie dessen Äußerungen ihr gegenüber als bösartig und beleidigend empfunden habe und sie auf niveaulose Art gemobbt worden sei, wozu die Anmeldung in dem Partnerportal Seitensprung, das gewählte Passwort sowie der Titel des bestellten Buches passten. Es ist unerheblich, ob diese Vorwürfe - wie die Revision meint - auch unter Berücksichtigung der gegen die Beklagte gerichteten persönlichen Kritik des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin unberechtigt waren. Denn dies änderte nichts daran, dass der Beklagten auf Grund der objektiv ge- gebenen Umstände eine leichtfertige Verdächtigung nicht vorzuwerfen ist. Die Beklagte hat durch die Äußerung ihrer Befürchtungen erkennbar lediglich ihre eigene Bewertung der Streitigkeiten und des Verhaltens des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin dargestellt und nicht objektiv unwahre Behauptun- gen aufgestellt. Selbst wenn ihr subjektives Empfinden überzogen gewesen sein sollte, änderte dies nichts daran, dass die Benennung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin als Tatverdächtigen objektiv nachvollziehbar und nicht leichtfertig war. (dd) Das Vorbringen der Revision, wonach weder ersichtlich noch festge- stellt sei, dass nur der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin und nicht auch andere Personen Kenntnis von den verwendeten persönlichen Daten der Beklagten hatten, stellt das Bewertungsergebnis des Berufungsgerichts rechtlich nicht in Frage. Es ist nachvollziehbar, dass die Kenntnis des Gesellschafters von den nicht allgemein bekannten, bei den angezeigten Taten verwendeten persön- lichen Daten die Beklagte in ihrem Tatverdacht, den sie auf Grund der oben ge- nannten Umstände nicht ohne jeden Grund hegte, bestärkte, was zusätzlich ge- gen einen leichtfertigen Tatvorwurf spricht. Der Umstand, dass möglicherweise auch andere Personen diese Daten kannten, ändert hieran nichts. 35 36 - 16 - (ee) Es kommt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht darauf an, ob - wie die Beklagte in ihrem Schreiben vom 24. Februar 2021 vorgebracht hat - der Umstand, dass der geschäftsführende Gesellschafter der Klägerin im "Start-Up/Internetbereich" tätig sei, kein weiteres Indiz für einen Tatverdacht ge- gen ihn darstellt. Denn bereits auf Grund der sonstigen Gegebenheiten war die Äußerung des Tatverdachts durch die Beklagte jedenfalls nicht leichtfertig. (ff) Gleiches gilt, soweit die Revision vorbringt, dass sich die Beklagte zur Begründung ihres Tatverdachts nicht auf eine Zeugenaussage stützen könne. Denn angesichts der genannten Umstände, aus denen die Beklagte zumindest auf eine mögliche Täterschaft des geschäftsführenden Gesellschafters der Klä- gerin schließen durfte, war die Äußerung des Tatverdachts auch nicht deshalb als leichtfertig anzusehen, weil der Beklagten ein diesen bestätigender Zeuge nicht zur Verfügung stand. Die Beklagte hat sich - entgegen dem Vorbringen der Revision - bei ihrer Strafanzeige auch nicht etwa wider besseres Wissen auf ei- nen (unbenannten) Zeugen berufen. (gg) Es kommt auch nicht darauf an, ob die Beklagte im Rahmen der Straf- anzeige den Tatverdacht als dringend bezeichnet hat, wie die Revision meint. Denn es ist unerheblich, von welchem Grad der Verdächtigung die Beklagte ge- genüber den Ermittlungsbehörden gesprochen hat, da sie - wie ausgeführt - den Tatverdacht an sich nicht leichtfertig erhoben hat und die etwa subjektiv von ihr empfundene und geäußerte Dringlichkeit ihres Verdachts auf die Ermittlungen keinen Einfluss hätte. (hh) Letztlich begründet auch der Umstand, dass die Beklagte vor der Äu- ßerung des Tatverdachts nicht weitere Nachforschungen zur Täterschaft des ge- schäftsführenden Gesellschafters der Klägerin durchgeführt hat, entgegen der Auffassung der Revision ein leichtfertiges Handeln der Beklagten nicht. Wie aus- 37 38 39 40 - 17 - geführt, erfolgte dessen Benennung als Tatverdächtigen nicht ohne jegliche An- haltspunkte. Weitere Nachforschungen durfte die Beklagte unter den hier gege- benen Umständen den dafür zuständigen Ermittlungsbehörden überlassen, ohne sich dem Vorwurf der Leichtfertigkeit auszusetzen. (ii) Auf die von der Revision aufgeworfene Rechtsfrage, wer bei der Erstat- tung einer Strafanzeige die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der der Anzeige zu Grunde liegenden Tatsachen beziehungsweise dafür trägt, dass der Anzeigeerstatter leichtfertig sowie nicht in Wahrnehmung berechtigter eige- ner Interessen gehandelt hat, kommt es im Streitfall nicht an. Denn das Beru- fungsgericht hat keine Beweislastentscheidung getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Beklagten auch nicht etwa vorzuwerfen, sie habe einer etwaigen sekundären Darlegungslast nicht entspro- chen. Denn - wie bereits ausgeführt - waren hier hinreichende Anhaltspunkte, die sie zur Äußerung des Tatverdachts berechtigten, dargetan. (c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch die nachträgliche Benennung des Hausmitbewohners als Zeugen dafür, dass dieser "die Vermu- tung äußerte, dass er nicht ausschließen würde, dass es sich um Herrn W. [geschäftsführender Gesellschafter der Klägerin] handelt", nicht als eine die Kündigung rechtfertigende Pflichtverletzung angesehen. Im Rahmen des ein- geschränkten revisionsrechtlichen Prüfungsmaßstabs beachtliche Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung sind von der Revision weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht auch den gegen den geschäftsführenden Gesellschafter der Klägerin gerichteten Äußerungen der Be- klagten kein Gewicht beigemessen hat, das eine Kündigung rechtfertigen könnte. (3) Im Hinblick darauf, dass das Berufungsgericht bereits ohne revisions- rechtlich beachtliche Rechtsfehler eine die fristlose Kündigung rechtfertigende 41 42 43 44 - 18 - Pflichtverletzung verneint hat, kommt es nicht darauf an, ob - wie das Berufungs- gericht entschieden hat - der Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung auch die fehlende Abmahnung entgegenstünde. bb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch die von der Klägerin hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung als unwirksam angesehen. Die tatrich- terliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach der Beklagten im Hinblick auf die Strafanzeige und die im Ermittlungsverfahren erfolgten Äußerungen auch keine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgeworfen werden kann, ist nicht zu beanstanden. Insoweit gelten die obigen Ausführungen entsprechend. III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 05.04.2022 - 5 C 210/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.10.2022 - 67 S 91/22 - 45 46

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR58.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/20 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Januar 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. /T. in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berech- tigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS drei der Woh- nungen an die Beklagte. 2 3 - 4 - Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und der Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkos- tennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klä- gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil die von ihm am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS mangels Angabe von Kündigungsgründen gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese Bestimmung sei auf das Hauptmietverhältnis anzuwenden, weil die Schuldnerin und die DPS aus den Gründen des in einem Parallelverfahren er- gangenen Urteils der Kammer (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2019 - 67 S 341/17 [Revision beim Senat anhängig unter VIII ZR 66/19]) die Anwendbarkeit 4 5 6 7 8 9 - 5 - der "Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" gemäß §§ 133, 157 BGB je- denfalls konkludent vereinbart hätten. Den Parteien eines Gewerberaummietver- trags stehe es frei, sich konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts zu verständigen. Soweit der Kläger geltend mache, die Schuldnerin und die DPS hätten die Anwendung des § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) nicht ausdrücklich vereinbart, verkenne er, dass die "Anwendung des gesamten Wohnraummiet- rechts" konkludent vereinbart worden sei, ohne dass dazu die Nennung sämtli- cher Vorschriften erforderlich gewesen sei. Es komme hinzu, dass bereits die Wahl der Vertragsüberschrift "Mietvertrag über Wohnräume" und die Vereinba- rung verschiedener sonstiger Bestimmungen "des Mietvertrags" den Schluss na- helege, dass die Parteien das gesamte Gewerberaummietverhältnis den Rege- lungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Die Berufung gehe fehl, soweit sie dem Amtsgericht vorhalte, das Schrift- formgebot des § 550 BGB verkannt zu haben. Es sei zwar zutreffend, dass miet- vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB unterfielen. Dies gelte grundsätzlich auch für Gewerberaummietverträge, die der Geltung des Wohnraummietsrechts unterworfen seien. Ein Verstoß setze jedoch voraus, dass der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde nicht - auch nicht ansatzweise - zum Ausdruck komme. Daran fehle es hier, weil die Wohnräume von einer juristischen Person angemietet worden seien. Es sei aus- geschlossen, dass diese damit eigene Wohnbedürfnisse befriedige. Allein dies offenbare unmissverständlich den gewerblichen Zweck des Mietvertrags. Selbst bei einer natürlichen Person auf Mieterseite sei offensichtlich, dass die Anmie- tung von acht Wohnungen nicht der Eigennutzung, sondern der gewerblichen Drittüberlassung dienen solle. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit der Beklagten eingetreten, weil das Miet- verhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag den "Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts" und damit dem Wirksam- keitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Ver- mieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungs- schreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 12 13 14 15 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - ge- messen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 16 17 18 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Perso- nen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Per- son spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nut- zung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspre- chend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwe- cken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohn- zwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS 19 20 - 9 - - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" oder "des gesamten Wohnraum- mietrechts" vereinbart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern behaftet. a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- 21 22 23 - 10 - liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" lassen sich dar- aus nicht herleiten. 24 25 - 11 - bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietver- trags der Schuldnerin mit der DPS) bietet schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Ver- tragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt und ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksamkeit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe 26 27 28 29 - 12 - eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen woll- ten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergünstigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieter- kündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichneter - mieter- schützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündi- gungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 30 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 27.08.2019 - 12 C 55/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2020 - 67 S 241/19 - 31

ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR261.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fäl- len des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGB §§ 564c, 564b aF Ein nach § 564c BGB aF begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungs- klausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht ver- längert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendba- ren - §§ 564b, 565, 565a BGB aF zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 15. November 2017 wird insoweit als un- zulässig verworfen, als sie sich dagegen wendet, dass das Beru- fungsgericht die Kündigung der Klägerin vom 2. Oktober 2017 für nicht durchgreifend erachtet hat. Soweit sie sich dagegen wendet, dass das Landgericht die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungs- rückständen als wirkungslos bewertet hat, wird das vorbezeichne- te Urteil aufgehoben. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 23. April 1999 gemeinsam mit sei- ner Ehefrau von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehrfamili- enhaus gelegene 70 qm große Wohnung. Im Sommer 2014 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. In § 2 des Formularmietvertrags ist als Mietbeginn der 1. Mai 1999 fest- gelegt. Weiter ist dort unter der vorformulierten Überschrift "Mietzeit und ordent- liche Kündigung" folgender maschinenschriftlicher Vordruck enthalten, der durch die handschriftliche Eintragung des Mietenddatums ergänzt worden ist: "Das Mietverhältnis endet am 30. April 2000. Es verlängert sich jeweils um 12 Monate (1 Jahr), wenn eine der Partei- en nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlänge- rung widerspricht." […] Die Bruttomiete belief sich zuletzt auf 500,92 € monatlich. Der Beklagte zog am 15. Mai 2016 aus der gemeinsamen Wohnung aus. In den Monaten Oktober 2016 bis einschließlich Dezember 2016 erhielt die Klägerin trotz Mah- nung keine Mietzahlungen. Der Beklagte ließ am 19. Dezember 2016 die Woh- nungseingangstür durch einen Schlüsseldienst öffnen, nachdem er am Vortag vergeblich versucht hatte, sich mit seinem Schlüssel und durch Klingeln Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Dabei stellte er fest, dass seine Ehefrau unter Mitnahme vieler Gegenstände die Wohnung verlassen, jedoch die Wohnungs- einrichtung zurückgelassen hatte. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin mit einem an den Beklagten und seine Ehefrau unter der Adresse der angemieteten Woh- nung gerichteten Schreiben vom 21. Dezember 2016 die fristlose, hilfsweise die 1 2 3 4 - 4 - fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Am 22. Dezember 2016 überwies der Beklagte eine Monatsmiete an die Klägerin. Das Kündigungsschreiben ging dem Beklagten am 28. Dezember 2016 zu. Ungeklärt ist, ob es auch seiner Ehefrau zuging. Am 5. Januar 2017 beglich der Beklagte den gesamten bis dahin aufge- laufenen Rückstand und richtete einen Dauerauftrag für künftige Mietzahlungen ein. Einige Tage später reichte die Klägerin gegen den Beklagten und seine Ehefrau eine auf den 5. Januar 2017 datierte Klage auf Räumung und Heraus- gabe ein, in der sie - gestützt auf einen angeblichen Mietrückstand für Oktober 2016, November 2016 und Januar 2017 - erneut die fristlose und fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Die Klageschriften wurden am 28. Januar 2017 in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten eingelegt. Die gegen die Ehefrau des Beklagten gerichtete Klage nahm die Klägerin im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens zurück. Das Amtsgericht hat der von der Klägerin gegen den Beklagten erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Dabei hat es die Klage auch insoweit abgewiesen, als die Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 eine weitere fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung wegen des von ihr als vorsätzlich wahr- heitswidrig eingestuften Vortrags des Beklagten ausgesprochen hat, er habe während der gesamten Mietlaufzeit seine vertraglichen Verpflichtungen stets erfüllt. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf die Wirksamkeit der Kündi- gung vom 21. Dezember 2016 zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die 5 6 - 5 - Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der von ihm genutz- ten Wohnung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündigung vom 21. Dezember 2016 zunächst entstanden, weil beim Zugang der Kündigung ein Zahlungsverzug in diesem Sinne vorgelegen habe. Sie seien aber vor Klageer- hebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maß- gabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Der Beklagte habe am 5. Januar 2017 die zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mieten für Oktober 2016, November 2016 und die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig ausgeglichen. Die im Kündigungsschreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfswei- se erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gehe ins Leere, weil das Mietverhältnis durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe und daher ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht mehr be- stehe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 7 8 9 10 - 6 - habe zwar dazu geführt, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung, also un- ter anderem die mit ihrem Zugang entstandenen Ansprüche des Vermieters, erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Miet- verhältnis nicht mehr bestanden habe. Die erfolgte Schonfristzahlung führe - wie die Kammer bereits in dem Verfahren 66 S 90/17 mit Urteil vom 13. Okto- ber 2017 (veröffentlicht in ZMR 2018, 38) ausgesprochen habe - nicht dazu, dass die hilfsweise erfolgte fristgerechte Kündigung nun später "wirksam" wer- de. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit der Klageschrift vom 5. Januar 2017 ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung beendet worden. Bei Zugang der Klage seien nämlich sämtliche Zahlungsrück- stände ausgeglichen gewesen. Schließlich habe auch die im Verlauf des Beru- fungsverfahrens mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Diese Kündigung sei zwar nach § 533 Abs. 1 Nr. 1, § 263 ZPO zulässig in den Prozess eingeführt worden. Ein die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigendes unredliches Prozessverhalten des Beklagten habe die Klägerin aber nicht hinreichend substantiiert dargelegt. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemie- teten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- 11 12 - 7 - fungsgericht hätte der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 zugleich hilfswei- se ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nicht des- wegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die im selben Schreiben vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung “ins Leere“ gegangen wäre. I. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsge- richt die mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte fristlose, hilfsweise fristge- rechte Kündigung wegen vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags des Beklagten im Prozess für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel unstatthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die Frage der Wirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise or- dentlich ausgesprochenen Kündigung vom 21. Dezember 2016 beschränkt. 1. Eine Beschränkung der Revisionszulassung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungs- gründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit ent- nehmen lässt. Dies ist anzunehmen, wenn eine Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulas- sung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr.; vgl. nur Senats- beschlüsse vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4; vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5). 13 14 - 8 - So liegen die Dinge hier. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Frage der "rechtlichen Folgen einer Schonfristzahlung auf eine zeit- lich hilfsweise fristgemäß ausgesprochene Kündigung" stellt sich nur bei der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2016. Die somit gegebene Eindeutigkeit der Beschränkung wird entgegen der Auffassung der Revision nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Berufungsge- richt die von ihm bejahte Klärungsbedürftigkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage - neben dem Erfordernis einer eingehenden höchstrichterlichen Entscheidung - auch damit begründet hat, die vorliegende Entscheidung weiche "auch im Er- gebnis von den Rechtsfolgen ab, die die Klägerin unter Hinweis auf höchstrich- terliche Rechtsprechung für sich in Anspruch" nehme. Diese Erwägung bezieht sich ersichtlich allein auf die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant er- achtete und nur die Kündigung vom 21. Dezember 2016 betreffende Rechtsfra- ge, ob eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann zum Zug kommt, wenn auf eine vorrangig erklärte und wirksam geworde- ne fristlose Kündigung eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt. Demzufolge hat das Berufungsgericht dieselbe Formulierung bereits bei seinen Zulassungserwägungen im Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17 (ZMR 2018, 38; nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) verwendet, bei dem alleiniger Streitgegenstand eine - fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigung wegen Zahlungsverzugs war. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist auch wirksam. Ihm ist anerkanntermaßen die Möglichkeit er- öffnet, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständi- gen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch 15 16 17 - 9 - die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; Senatsbe- schluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 20; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21; jeweils mwN). So verhält es sich, wenn - wie hier - mehrere Kündigungen ausgesprochen werden (vgl. Se- natsbeschlüsse vom 13. September 2011 - VIII ZR 84/11, WuM 2011, 690 Rn. 3; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). II. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von der Klägerin am 21. Dezember 2016 wegen der eingetre- tenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang beim Beklagten am 28. Dezember 2016 mit sofortiger Wirkung beendet hat. Der Beklagte und seine Ehefrau be- fanden sich nach den in der Revisionsinstanz nicht angegriffenen Feststellun- gen des Berufungsgerichts zu diesem Zeitpunkt mit den Mieten für Oktober und November 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des - gemäß 18 19 - 10 - Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbaren - § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da die Mieter diesen Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatten, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). Die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war auch nicht deswegen bei ihrem Zugang unwirksam, weil offen geblieben ist, ob sie auch der Ehefrau des Beklagten als Mitmieterin zugegangen ist. Zwar kann ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekün- digt werden (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1 mwN; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, WuM 2018, 153 Rn. 22). Jedoch ist die vom Amtsgericht vorgenommene und vom Berufungsgericht un- ausgesprochen gebilligte rechtliche Würdigung, dem Beklagten sei es nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf einen fehlenden Zugang des Kündigungsschreibens an seine Ehefrau zu berufen, weil diese aus der Woh- nung ausgezogen sei, ohne dies der Klägerin anzuzeigen und eine neue An- schrift zu hinterlassen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. Senats- beschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 2, 5). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte am 5. Januar 2017, und da- mit innerhalb der Schonfrist, die beim Zugang des Kündigungsschreibens am 28. Dezember 2016 noch offenen Mieten für Oktober 2016 und November 2016 sowie die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig beglichen. 20 21 - 11 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach den hier gemäß der - für be- fristete Mietverhältnisse geltenden - Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 564c, 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF (heute: § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich weder in seinem Urteil noch in dem dort in Bezug genommenen Beschluss vom 3. August 2017 in der Beschwerdesache 66 T 49/17 näher mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszulegen ist, der - wie hier - zusätz- lich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise eine auf § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF beziehungsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Ver- kennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentli- che Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrück- stands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens ge- gebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Miet- verhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastbaren abwei- 22 23 - 12 - chenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordent- liche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirk- sam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Um- stands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (bzw. nach § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF) verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wir- kung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungs- schreibens schon gegebenen oder einer nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlge- schlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, unter II 3 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 24 25 - 13 - - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, dass das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht 26 27 - 14 - zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb). (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des 28 29 - 15 - Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO, S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- 30 31 - 16 - setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der In- stanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 32 33 - 17 - 11. Oktober 2016 - 1 T 191/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgestz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Urteil vom 30. Juni 1960 - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer rechtzeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der 34 - 18 - Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein 35 36 - 19 - zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). 37 - 20 - (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Absatz 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. 38 39 - 21 - (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen ei- ner nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtlage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die 40 41 - 22 - Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT- Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nähere Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rückwirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Här- teklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozi- ales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede da- von, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit anderen Worten 42 - 23 - also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- 43 44 45 - 24 - lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- 46 47 - 25 - gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Klägerin zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise ei- ne ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat, ist zuläs- sig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Ge- staltungserklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungs- empfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). 48 49 - 26 - Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 b). Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmt- heit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von der Klägerin mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung die Voraussetzungen der - hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EG- BGB auf befristete Mietverhältnisse im Sinne von § 564c BGB aF anwendbaren (vgl. Senatsbeschluss vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04, NJW-RR 50 51 - 27 - 2007, 10 Rn. 6) - Vorschrift des § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF erfüllt sind und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Aus- gleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfall- umstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Notwendigkeit einer Kündigung des Vermieters haben die Vertrags- parteien nicht durch die Vereinbarung abbedungen, dass sich das Mietverhält- nis nicht verlängert, wenn eine der Parteien spätestens drei Monate vor Ablauf der Verlängerung widerspricht. Denn diese Abrede läuft - soweit die Kündigung des Vermieters betroffen ist - den zwingenden Vorschriften der §§ 565a, 564b BGB aF zuwider (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 565a BGB aF Rn. 2 mwN; vgl. auch Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 565a Rn. 6; vgl. ferner Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). Das nach § 564c BGB aF begründete Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann daher vom Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsvoraussetzun- gen in §§ 564b, 565a, 565 BGB aF - zum vereinbarten jährlichen Ablauftermin (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO unter II 1, 2 a aa; Se- natsbeschluss vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513 Rn. 7) - ge- kündigt werden. 52 - 28 - Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.06.2017 - 7 C 9/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2017 - 66 S 192/17 - 53

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR66.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/19 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 133 C, 157 E, 535, 549 Abs. 1, § 578 Abs. 2 a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungs- zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsge- mäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraum- mietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO mwN). b) Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind. BGH, Urteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. straße 71/T. straße 34 in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. KG (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnun- gen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. No- vember 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS eine der acht Woh- nungen an den Beklagten. Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und dem Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfs- weise fristgemäß. 2 3 4 5 6 7 - 4 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung so- wie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten- nachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil er durch die am 25. August 2011 gegenüber der DPS erklärte Kündigung nicht ge- mäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in das zwischen dieser und dem Beklagten beste- hende Mietverhältnis eingetreten sei. Die vom Kläger am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS sei unwirksam, weil der Kläger entgegen dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB ein berechtigtes In- teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses der Schuldnerin mit der DPS nicht angegeben habe. Die im Wohnraummietrecht zu beachtende Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gelte auch für die Kündigung des im Jahre 2009 begründeten 8 9 10 11 12 13 - 5 - Mietverhältnisses zwischen der Schuldnerin und der DPS. Dabei könne dahin- stehen, ob es sich insoweit um ein Gewerberaummietverhältnis handele. Denn die Schuldnerin und die DPS hätten ihr Mietverhältnis - zumindest im Hinblick auf etwaige Kündigungsmöglichkeiten - dem "Schutz des sozialen Mietrechts" unter- worfen, indem sie sich zumindest konkludent auf die Geltung des Wohnraum- mietrechts und damit auf die Anwendbarkeit des Begründungserfordernisses des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB geeinigt hätten. Das folge zunächst aus dem Wortlaut der Mietvertragsurkunde, die - gra- phisch hervorgehoben - als "Mietvertrag für Wohnraum" überschrieben sei. Zu berücksichtigen sei auch, dass die Wohnungen der DPS gemäß § 1 Nr. 1 "zu Wohnzwecken" vermietet worden seien. Zudem bedürfe gemäß § 15 Nr. 1 Satz 1 das Halten von Haustieren der Erlaubnis des Vermieters. Diese Regelung spreche für die "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht", da in gewerblichen Mietobjekten gehaltene Tiere üblicher- weise nicht als "Haustiere" bezeichnet würden. Eine dem Kläger günstige Auslegung des Erklärungswortlauts wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Vertragsurkunde im Übrigen unmissver- ständlich die (Fort-)Geltung der gesetzlichen Regelungen des Gewerberaum- mietrechts angeordnet hätte. Daran fehle es jedoch. Vielmehr hätten die Schuld- nerin und die DPS - im Einklang mit der Überschrift des Mietvertrags - ausdrück- lich auf die Anwendung wohnraummietrechtlicher Vorschriften abgestellt, indem § 2 Nr. 3 des Vertrags auf § 573c BGB Bezug nehme. Diese Vorschrift gelte - ohne entsprechende Vereinbarung - für Gewerberaummietverhältnisse aber gerade nicht (§ 580a Abs. 2 BGB). 14 15 16 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9, vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit dem Beklagten eingetreten, weil das Mietverhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag "der Geltung der Mieterschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" beziehungs- weise "des Wohnraummietrechts" und damit dem Wirksamkeitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Vermieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungsschreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 17 18 19 20 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - gemessen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 21 22 23 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Da das Beru- fungsgericht es hat dahinstehen lassen, ob das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS als gewerbliches oder als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen, weil die dafür erforderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu er- warten sind. Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Ver- tragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsur- teil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Danach hat die DPS die Räume, wie bereits das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Per- sonen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Person spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nutzung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst 24 25 - 9 - zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB gere- gelten Fall entsprechend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwecken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohnzwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsur- kunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. Zudem hat nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils selbst der Be- klagte geltend gemacht, die Mietobjekte hätten den Mitgliedern seiner Familie als Wohnraum dienen sollen. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Geltung der Miet- schutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" oder "die Geltung des Wohnraummiet- rechts" oder eine "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht" (konkludent) verein- bart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern be- haftet. 26 27 - 10 - a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO 28 29 30 31 - 11 - Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Geltung der Mietschutzvorschriften der §§ 573 ff. BGB" lassen sich daraus nicht herleiten. bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts bietet die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietvertrags der Schuldnerin mit der DPS) schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die 32 33 34 - 12 - Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Vertragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksam- keit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen wollten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergüns- tigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieterkündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichne- ter - mieterschützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündigungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 35 36 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 08.11.2017 - 9 C 69/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.02.2019 - 67 S 341/17 - 37

ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/18 Verkündet am: 1. Juli 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 301; BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, 2; § 569 Abs. 3 Nr. 2 a) Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidun- gen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). b) Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Vorausset- zungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fort- setzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die au- ßerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. - 2 - Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausge- sprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion ledig- lich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduk- tion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt. BGH, Urteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der (inzwischen verstorbene) Ehemann der Beklagten zu 1 mietete im Jahr 1987 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Zweieinhalbzimmerwoh- nung in Berlin an. Die Beklagte zu 1 lebt seit 1989 in der Wohnung und ist nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahr 2007 zog auch ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, in die Wohnung ein, in der sie nunmehr mit ihren gemeinsamen minderjährigen Kindern (geboren in den Jahren 2011 und 2014) leben. Die Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebs- und Heizkostenvoraus- zahlung 563,92 €. Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 € (1.303,85 € Grundmiete und 325,31 € Betriebskostennachzahlung) aufgelaufen war, kün- 1 2 - 4 - digten die Kläger mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Mietverhältnis au- ßerordentlich, hilfsweise ordentlich. Wegen des vorgenannten Rückstands er- hoben die Kläger in einem Vorprozess Klage auf Zahlung rückständiger Miete gegen die Beklagte zu 1, die daraufhin mit Urteil vom 21. Juni 2017 antragsge- mäß zur Zahlung verurteilt wurde. Ende Juli 2017 summierte sich der Mietrück- stand auf nunmehr 2.757 €. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger zunächst die Beklagte zu 1 und durch Klagerweiterung in der Berufungsinstanz auch den Beklagten zu 2 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, wobei sie wegen des Rückstands per Ende Juli 2017 in der Klagschrift erneut die frist- lose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Die Mietrück- stände sind innerhalb der Schonfrist vom Jobcenter vollständig beglichen wor- den. Die Beklagte zu 1 hat geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhält- nisses stelle für sie angesichts der langen Wohndauer und der damit einherge- henden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzu- mutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1 statt- gegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 hat das Landgericht durch Teilurteil bezüglich der Beklagten zu 1 das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Räumungsklage insoweit abgewiesen und ausgespro- chen, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Im Hinblick auf die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Räumungsklage hat das Berufungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 3 4 5 - 5 - senen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 966) hat, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Rechtsstreit sei im Hinblick auf den von den Klägern geltend ge- machten Räumungsanspruch zur Endentscheidung reif im Sinne von § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2 um einen Dritten handele, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestünden, sei die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben. Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 nicht zu. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht angenommen, die hilfsweise er- klärte ordentliche Kündigung sei wirksam, da die Beklagte zu 1 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei aber dennoch unbegrün- det, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Beklagte zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlän- gert habe. Die Beklagte zu 1 habe schon im ersten Termin des Räumungs- rechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen fami- 6 7 8 9 10 - 6 - liären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbrin- gen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksich- tigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszu- legen; es führe gemäß § 574a BGB, § 308a ZPO zur Anordnung der Fortset- zung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch der Beklagten zu 1 sei nicht etwa deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die die Kläger auch zur außerordentlichen fristlosen Kündi- gung berechtigten. Seien dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses tragen könn- ten, solle der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdiene. Diese Erwägung treffe aber auf Fälle wie den Vorliegenden nicht zu, da die fristlose Kündigung mit der Schonfristzahlung unwirksam geworden sei mit der Folge, dass die ursprünglich bestehenden und auch hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen könnten. Der Bundesgerichtshof habe zwar in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, JR 2006, 28) angenommen, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegen. Die Kammer halte es jedoch für sachgerecht, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im We- ge der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Wider- spruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entstehe oder wiederauf- lebe. Nach den Beobachtungen der Kammer habe sich die Befürchtung, Ver- mieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertrags- 11 12 - 7 - chancen bei Neuvermietung vermehrt versuchen, die Schonfrist durch eine "kombinierte Kündigung" zu unterlaufen, jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbe- reich bestätigt. Im Übrigen erscheine die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung nicht nur für Gemeinden mit einer Woh- nungsmangellage, sondern generell sachgerecht, denn ein Widerspruch könne sich auch auf Härtegründe beziehen, die hiervon unabhängig bestünden. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums werde nicht nur durch die ört- lichen Gegebenheiten, sondern maßgeblich auch durch die persönlichen Um- stände des Mieters bestimmt. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 574, 574a BGB habe sich das Miet- verhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Vorliegend sei die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von ange- messenem Ersatzwohnraum begründet mit der Folge, dass das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung das Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiege. Die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses drohende Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten zu 1 an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Inte- resse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwögen die Interessen der Beklagten zu 1, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten müs- se. Dem Interesse der Kläger komme ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst hät- ten weder ein Eigennutzungsinteresse noch seien sie aus persönlichen Grün- den auf die Nutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände, aufgrund derer die Kündigungen erklärt worden seien, beliefen sich auf 1.629,16 € am 24. Februar 2016 und auf 2.157 € am 6. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund 13 14 - 8 - der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erschienen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begrün- den, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten seien. Die Kammer übersehe dabei nicht, dass die Beklagte zu 1 über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug gewesen sei und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen gesucht habe. Sie meine aber, dass das Verhalten der Beklagten zu 1 nach Klageerhebung, namentlich die Schonfrist- zahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderun- gen der Kläger, geeignet sei, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, so dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei, um die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden. Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB sei die Fortführung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es sei ungewiss, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfielen, aufgrund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle. Ein bestimmter Zeit- raum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden könne, sei nicht festzustellen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Das Berufungsgericht hat ein unzulässiges Teilurteil erlassen, das bereits aus diesem Grund der Aufhebung unterliegt. Zudem hat das Berufungs- gericht verkannt, dass das Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die - vom Berufungsgericht nicht im 15 16 - 9 - Einzelnen geprüften - Voraussetzungen einer richterlichen Rechtsfortbildung im Wege einer teleologischen Reduktion liegen nicht vor. 1. Wie die Revision zu Recht rügt, ist das Berufungsurteil schon deshalb aufzuheben, weil es in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise in Form eines Teilurteils nur bezüglich der Beklagten zu 1 ergangen ist. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidun- gen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteil- selementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 1989 - IVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 unter III 1; vom 4. Februar 1997 - VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709 unter II 1; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 1 b; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156 Rn. 12; vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 47/07, NJW-RR 2009, 494 Rn. 14 f.; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, NJW-RR 2011, 189 Rn. 21; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, BGHZ 189, 356 Rn. 13). 17 18 - 10 - Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessua- ler Ansprüche etwa dann, wenn zwischen den prozessual selbständigen An- sprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, aaO Rn. 22; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 14). Hierzu kann es auch bei Klagen ge- gen mehrere Personen (subjektive Klagehäufung) kommen (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, aaO S. 143; vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7). Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streit- genossen ist daher in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widerspre- chenden Entscheidungen kommt (BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, aaO; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). Zwar muss gegenüber einfachen Streitge- nossen grundsätzlich keine einheitliche Entscheidung getroffen werden. Eine Teilentscheidung ist aber nur zulässig, wenn sie unabhängig von der Entschei- dung über den restlichen Verfahrensgegenstand ist (BGH, Urteile vom 21. No- vember 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, aaO; vom 13. Oktober 2008 - II ZR 112/07, NJW 2009, 230 Rn. 8). Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Teilurteil nur auf Gründen beruht, die ausschließlich einen der Streitgenossen berühren (BGH, Urteile vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 395/15, NJW 2017, 1745 Rn. 7, und vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO). b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht ein klageabwei- sendes Teilurteil gegen die Beklagte zu 1 nicht mit der Begründung erlassen, 19 20 21 - 11 - sie habe der ordentlichen Kündigung der Kläger wirksam widersprochen, weil diese für sie eine unbillige Härte bedeute, so dass das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit fortzusetzen sei. Diese Begründung berührt, entgegen der rechtsir- rigen Annahme des Berufungsgerichts, nicht allein das Rechtsverhältnis der Kläger zur Beklagten zu 1, sondern auch das Rechtsverhältnis zum Beklagten zu 2. Denn bestünde ein Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nicht, wären die Anspruchsvoraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB, der einen Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhält- nisses gegen den mitbesitzenden Dritten - hier den Beklagten zu 2 - regelt, nicht erfüllt. Allein dies führt zu einer materiell-rechtlichen Verzahnung der Räumungsansprüche der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 2. Aufgrund dessen besteht auch die Gefahr divergierender Entscheidun- gen. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB bewirkt, wie der Senat bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 9; ebenso BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385 Rn. 26 ff.; jeweils mwN). Im Falle des rechtskräftigen Abschlusses des Verfahrens im Ver- hältnis zur Beklagten zu 1 wären weder der Beklagte zu 2 noch die Kläger da- ran gehindert, in dem gegen den Beklagten zu 2 fortzuführenden Räumungs- verfahren geltend zu machen, der Rechtsstreit sei im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 1 unrichtig entschieden. Sowohl den Klägern als auch dem Beklagten zu 2 wäre es in dem Verfahren nicht verwehrt, geltend zu machen, das Mietver- hältnis sei, abweichend von der Entscheidung gegen die Beklagte zu 1, been- det beziehungsweise nicht beendet oder, soweit man auf das vom Berufungs- gericht angenommene Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 abstellte, aus 22 - 12 - Sicht des Beklagten zu 2 fortzusetzen - etwa weil das Berufungsgericht mögli- che und in seiner Person als Angehöriger begründete Härtegründe bei der vor- genommenen Härteabwägung unberücksichtigt gelassen habe - oder aus Sicht der Kläger nicht fortzusetzen, weil der Beklagten zu 1 bereits dem Grunde nach kein Widerspruchsrecht zustehe. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Berufungsgericht das Ruhen des gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Verfah- rens angeordnet hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 16 ff.). 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, das aufgrund der Kündigungen der Kläger beendete Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 sei auf deren Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortzusetzen, kann ein Räumungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nach § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Denn die Anwendung der Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil ein Grund vorliegt, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. a) Zwischen den Parteien steht allerdings nicht mehr im Streit, dass bei Erklärung der beiden fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigun- gen des Mietverhältnisses vom 24. Februar 2016 und 6. Juli 2017 ein Zah- lungsverzug von (deutlich) mehr als zwei Monatsmieten bestand (bei der zwei- ten Kündigung ein sich auf mehr als vier Monatsmieten belaufender, in der Zeit ab 2013 aufgebauter Rückstand) und damit sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht auch ange- nommen, dass die Schonfristzahlung lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die Wirksamkeit der 23 24 25 - 13 - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung davon aber nicht berührt wird (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 94 Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN). b) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Zahlung des Sozialhilfeträgers innerhalb der Schonfrist führe dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nunmehr die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer von ihm geltend gemachten unzumutba- ren Härte eröffnet sei, weil der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht eingreife. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das dem Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen eine ordentliche Kündigung im Fall einer nicht zu rechtfertigenden Härte grundsätzlich zustehende Widerspruchsrecht ausge- schlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; vielmehr genügt es, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht (BT-Drucks. 3/1234, S. 74 zu § 565a Abs. 2 BGB-E, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] als § 556a BGB in das Mietrecht des Bür- gerlichen Gesetzbuchs als Vorgängerregelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB Eingang gefunden hat; siehe dazu auch Staudinger/Rohlfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 20; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 574 BGB Rn.12; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 30; BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: 1. Februar 2020, § 574 Rn. 32). 26 27 - 14 - Diese Voraussetzung ist hier aber zweifellos gegeben, denn bei Erklä- rung (beider) Kündigungen, die jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß erfolg- ten, lag ein Zahlungsverzug in einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden beziehungsweise sogar deutlich übersteigenden Höhe vor. Die spätere Schon- fristzahlung des Sozialhilfeträgers ändert daran nichts, denn diese beseitigt le- diglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion (vgl. zum Letzteren: Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlo- se Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. auch Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d bb). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend vo- raus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Här- tefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht. Zwar wird eine Anwendung der Härtefallregelung regelmäßig auch dann ausge- schlossen sein, wenn ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters erst nach der ordentlichen Kündigung entsteht, beispielsweise erst im Laufe des Räumungsprozesses (vgl. Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., IV Rn. 238; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Staudin- ger/Rohlfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, 28 29 - 15 - aaO). Denn auch in diesem Fall liegt eine schwere Vertragsstörung vor, die ei- ner Anwendung der Härtefallregelung von vornherein entgegensteht. Es genügt aber auch, wenn für den Vermieter im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, wie hier angesichts des zwei Monats- mieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs. Auch dann liegt, wie sich aus der Möglichkeit der fristlosen Kündigung ergibt, eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein ausschließt. bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung "neu entstehen" oder "wiederaufleben" könnte, etwa im Wege einer vom Berufungsgericht (ohne weiteres) angenom- menen teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl., § 574 BGB Rn. 26; Bub/Treier/Fleindl, aaO). (1) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Re- duktion setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Un- vollständigkeit des Gesetzes voraus (BGH, Urteile vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 31; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 22; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174, und vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, BGHZ 192, 148 Rn. 16). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (BGH, Urtei- le vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, aaO; vom 30. September 2014 - XI ZR 168/13, BGHZ 202, 302 Rn. 13). 30 31 - 16 - (2) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der Regelung zum Widerspruchsrecht fehlt es. Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, das auf eine entsprechende Regelung im früheren § 556a BGB aF ("So- zialklausel") zurückgeht, sollte zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit geschaffen werden, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können (vgl. BT- Drucks. 3/1234, S. 74; BT-Drucks. 14/4553, S. 68). Ein Anspruch auf Fortset- zung des Mietverhältnisses sollte dem Mieter indes nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Ver- tragsstörungen eingetreten waren (vgl. § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 389 [im Folgenden: AbbauG], in Kraft getreten am 1. Januar 1966 [vgl. Art. X § 12 AbbauG], außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. August 2001 mit Inkrafttreten des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Regelung der Schonfristzahlung war aber schon durch das Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) - mit dem ein früher bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. I S. 353) verankertes Nachholrecht des Mieters wieder aufgegrif- fen wurde - in § 554 BGB aF und später in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgesehen. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die - der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 32 33 - 17 - 28) dienenden - Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Mög- lichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebe- nenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. Auch sonst bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, die durch einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug entstanden ist, wegen einer nach- träglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte und den Ausschlusstatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb versehentlich zu weit gefasst hat. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.11.2017 - 206 C 310/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2018 - 64 S 4/18 - 34

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR92.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 92/16 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 13. April 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 27. Juni 2003 von den Rechtsvorgängern der Klägerin eine in dem freistehenden Wohnhaus K. , M. , befindliche ca. 459 m2 große Neunzimmerwohnung, die er zusammen mit seiner Ehefrau und vier Kindern nutzt. Die Nettomiete beträgt 5.926,75 € monatlich. Bereits im Jahr 1995 war das Wohnhaus nach § 8 WEG in drei Ei- gentumswohnungen, bestehend aus dem Erdgeschoss und dem 1. Obergeschoss (Wohnung 1), dem 2. Obergeschoss (Wohnung 2) sowie dem Dachgeschoss (Wohnung 3) aufgeteilt worden. Die im Jahr 2003 an den Be- 1 - 3 - klagten zu 1 vermieteten Räume bestehen im Wesentlichen aus der Wohnung 1 und Teilen der Wohnung 2. Mit Gesellschaftsvertrag vom 13. August 2012 wurde die Klägerin ge- gründet. Gesellschafter sind J. T. (im Folgenden: Gesellschafterin zu 1), deren geschiedener Ehemann, S. T. (Gesellschafter zu 2) sowie deren gemeinsamer Sohn, J. T. (Gesellschafter zu 3). Zweck der Gesellschaft ist nach § 1 Nr. 2 des Gesellschaftsvertrags "der Erwerb, die Verwaltung und Nutzung der nach WEG in Wohnungs- und Teileigentum aufge- teilten Immobilie K. , M. , so auch die Eigennutzung durch die Gesellschafter". Weiter sieht der Gesellschaftsvertrag in § 1 Nr. 2 die Aufteilung der Immobilie unter den Gesellschaftern in der Weise vor, dass der Gesell- schafterin zu 1 die Wohnung 1, dem Gesellschafter zu 2 die Wohnung 2 und dem Gesellschafter zu 3 die Wohnung 3 zur Nutzung überlassen werden sollen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 14. August 2012 erwarb die Klägerin das Wohnhaus in der K. zu einem Kaufpreis von rund 9,2 Millionen Euro. Mit Schreiben vom 24. März 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhält- nis mit den Beklagten zum 31. Dezember 2014 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, die Gesellschafterin zu 1 wolle mit ihrem weiteren Sohn, T. T. , sowie ihren Eltern die Wohnung 1 beziehen; der Gesellschafter zu 2 wol- le in die Wohnung 2 einziehen, während der Gesellschafter zu 3 in der Woh- nung 3, die er bereits seit einiger Zeit nutze, verbleiben werde. Die Eltern der Gesellschafterin zu 1 seien alt und pflegebedürftig; die streitgegenständliche Wohnung biete für die Familie sowie das Pflegepersonal genügend Platz, der am jetzigen Wohnsitz der Gesellschafterin zu 1 in G. nicht vorhanden sei. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Neunzim- merwohnung gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Räumungsanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 24. März 2014 das Mietverhältnis nicht beendet ha- be. Zwar scheitere die Kündigung nicht, wie es das Amtsgericht angenom- men habe, an formellen Anforderungen; denn in dem Kündigungsschreiben sei der Kündigungsgrund klar und eindeutig identifizierbar bezeichnet worden. Die Kündigung sei schlüssig erläutert worden und ermögliche den Beklagten eine sachgerechte Rechtsverteidigung. Einer weiteren Begründung, insbesondere zu den bisherigen Wohnverhältnissen, habe es nicht bedurft. Die Kündigung sei jedoch aus Rechtsgründen unwirksam, denn die Klä- gerin könne als Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Kündigung nicht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen stützen. Eine solche "Zurechnung" des Eigenbedarfs der Gesell- schafter sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der Kündi- 5 6 7 8 9 - 5 - gungssperre nach § 577a Abs. 1a BGB zugrunde liege, nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag eine Ausnahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne. Deshalb berufe sich die Klägerin im Streitfall ohne Erfolg darauf, das streitgegenständliche Objekt nicht als Investitionsob- jekt, sondern lediglich zur Bewohnung durch ihre Gesellschafter im Sinne einer Familienzusammenführung erworben zu haben. Der vorliegende Fall veran- schauliche, zu welch erheblichen Abgrenzungsschwierigkeiten eine Unterschei- dung zwischen familiengeführten, einer einfachen Vermietermehrheit angenä- herten Gesellschaften einerseits und am Immobilienmarkt wirtschaftlich tätigen Gesellschaften andererseits führen würde. Um Missbrauch vorzubeugen, kom- me daher ein Abstellen auf den Gesellschaftszweck nicht in Betracht. Von einer weiteren Wiedergabe der Gründe des Berufungsurteils sieht der Senat im Hinblick darauf ab, dass es sich um eine - fast wortgleich begrün- dete - Parallelentscheidung der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I zu deren Urteil vom 7. Oktober 2015 (Az.: 14 S 2969/15) handelt, die Gegenstand des Revisionsurteils des Senats vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, NJW 2017, 111, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen) gewesen ist. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung vom 24. März 2014 nicht ihre Wirksamkeit abgesprochen und ein Anspruch der Klägerin gegen die Be- 10 11 - 6 - klagten auf Räumung und Herausgabe (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht verneint werden. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass das Schreiben der Klägerin vom 24. März 2014, in dem sie - neben dem Kündi- gungsausspruch - das Wohnkonzept beschrieben hat, das ihre Gesellschafter in dem Anwesen K. verwirklichen wollten, den an eine Kündigung zu stellenden formellen Anforderungen genügt. Entgegen der Rüge der Revisi- onserwiderung hat das Berufungsgericht zutreffend darauf abgestellt, dass die Klägerin den Kündigungsgrund in dem Schreiben vom 24. März 2014 so konk- ret bezeichnet hat, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Hierzu war es nicht erforderlich, nähere Angaben zur Größe der Wohnung zu machen, die bisher von der Gesellschafterin zu 2 bewohnt wird. 2. Soweit das Berufungsgericht indes der Klägerin die Befugnis ab- spricht, eine ordentliche Kündigung auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter stützen zu können, ist seine Auffassung von Rechtsirrtum beeinflusst. Denn wie der Senat jüngst in seinem Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO) in Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23) bekräftigt hat, kann sich eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Ge- sellschafter oder deren Angehörigen berufen. Zu den dafür maßgeblichen Er- wägungen verweist der Senat auf sein Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO, dort insbesondere Rn. 15 ff.), in dem er sich im Einzelnen mit der weitgehend wortidentischen gegenteiligen Argumentation des Berufungsge- 12 13 - 7 - richts auseinandergesetzt hat, ohne sie zu billigen. Daran hält der Senat auch in Ansehung der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Kritik durch die Revi- sionserwiderung fest. Im Hinblick auf die dort vorgetragenen gesellschaftsrecht- lichen Argumente verweist der Senat insbesondere auf die Rn. 18 ff. seines Urteils vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO). 3. Demgemäß kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog auf einen Eigenbedarf ihrer (Gründungs-)Gesellschafter zu 1 und 2 berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen ist. Da- bei kommt es nicht darauf an, dass es sich im Streitfall bei der Klägerin um eine sehr einfach strukturierte (Familien-)Gesellschaft mit überschaubarem Bestand handelt, deren Zweck im Gesellschaftsvertrag mit dem Erwerb des Anwesens K. und der Aufteilung der Nutzung der dort befindlichen Wohnungen unter den drei Gesellschaftern beschrieben ist. Dieser Umstand macht es nur besonders deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft zu behandeln. III. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend ge- machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog) und zu möglichen Här- 14 15 - 8 - tegründen nach § 574 BGB getroffen hat; sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.07.2015 - 473 C 5417/15 - LG München I, Entscheidung vom 13.04.2016 - 14 S 13889/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 14/15 Verkündet am: 1. Juli 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnut- zung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15 - LG München II AG Starnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 23. Dezember 2014 wird zu- rückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten vom Kläger mit Vertrag vom 1. September 1996 ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen (geräumiges Bauernhaus mit Neben- räumen). Sie nutzen das Wohnhaus und die weiteren Nutzflächen vertragsge- mäß teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. April 2012 wegen Eigenbedarfs, den er mit dem Wunsch begründete, seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung zu stellen. 1 2 - 3 - Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das einheitliche Mietverhältnis sei insgesamt als Mietverhältnis über Wohnraum einzuordnen, weil der Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohn- raums liege. Der Kläger habe den geltend gemachten Eigenbedarf auch nach- gewiesen. Der Kündigung des einheitlichen Mietverhältnisses wegen Eigenbe- darfs stehe es nicht entgegen, dass die Eigenbedarfspersonen nur die Wohn- räume nutzen wollten und ein Bedarf bezüglich der gewerblich genutzten Flä- chen nicht bestehe. Auf die gewerblich genutzten Flächen könne insoweit nicht abgestellt werden, auch nicht bei der Beurteilung eines etwaigen "übermäßigen Bedarfs", denn das würde zu einer faktischen und mit der Eigentumsgarantie des Artikel 14 GG nicht vereinbaren Unmöglichkeit einer Eigenbedarfskündi- gung bei einem als Wohnraummiete zu qualifizierenden Mischmietverhältnis führen. Die von den Beklagten angeführten Entscheidungen des Bundesverfas- sungsgerichts vom 19. Oktober 1993 (1 BvR 25/93 und 1 BvR 162/92) rechtfer- 3 4 5 6 - 4 - tigten keine andere Beurteilung, denn dort sei lediglich ausgeführt, dass eine Beschränkung der Eigenbedarfskündigung auf die Fälle, in denen die ganze Wohnung benötigt werde, nicht gegen Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verstoße; hier benötige der Kläger aber gerade sämtliche Wohnräume für seine Tochter und die Enkelin. Da die Beklagten die streitigen Räume nur mit zwei Personen be- wohnten, könnten sie dem Kläger, der die Wohnung seiner Tochter und der En- kelin zur Verfügung stellen wolle, ohnehin nicht entgegenhalten, dieser bean- spruche einen "übermäßigen Bedarf". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Dem Kläger steht gemäß § 546 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des den Beklagten vermieteten Anwesens zu, weil die von ihm mit Schreiben vom 15. April 2012 erklärte Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist und somit das Mietverhältnis zwischen den Par- teien beendet hat. a) Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes In- teresse an der Beendigung eines Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Diese Voraussetzung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats erfüllt, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (Senatsbeschluss [Rechtsent- scheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 f., zur Veröffentli- 7 8 9 - 5 - chung in BGHZ bestimmt). Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, die- se Voraussetzung erfüllt. b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es unerheblich, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat. Denn bei einem Mischmietverhältnis, das nach den unangegriffe- nen Feststellungen der Vorinstanzen insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufen ist, braucht sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, der Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berech- tigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, ins- besondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietver- hältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Ver- mieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berech- tigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab. Die von der Revision vertretene Auffassung, der Eigenbedarf des Ver- mieters müsse sich auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume er- 10 11 12 - 6 - strecken, würde - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerbli- chen Nutzungsbedarf geltend machen kann. Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wer- tungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnis- ses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschlie- ßen. c) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Eigenbedarfskündigung des Klägers nicht der Einwand des Rechts- missbrauchs unter dem Gesichtspunkt eines "weit überhöhten" Bedarfs entge- gensteht. Zutreffend hat das Berufungsgericht dabei darauf abgestellt, dass die Beklagten diesen Einwand - unabhängig davon, wie groß die zu Wohnzwecken 13 - 7 - genutzten Flächen des Mietobjekts sind - schon deshalb nicht mit Erfolg erhe- ben können, weil sie die Räume ebenfalls nur mit zwei Personen bewohnen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Starnberg, Entscheidung vom 08.05.2014 - 1 C 124/14 - LG München II, Entscheidung vom 23.12.2014 - 12 S 2645/14 -

ECLI:DE:BGH:2016:240816UVIIIZR261.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/15 Verkündet am: 24. August 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4). Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. - 2 - HeizkostenV §§ 9, 9a; BGB § 556 Abs. 3 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Be- deutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelese- nen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vor- genommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es be- darf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenom- men wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15 - LG Bonn AG Bonn - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 12. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Ende des Jahres 1997 Mieter einer Wohnung in B. , die zu einer Wohnanlage mit 21 Wohneinheiten gehört. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb am 30. April 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Bis zum Ende des Jahres 2012 betrug die monatliche Kaltmiete für die 52,72 qm große Wohnung 296,56 € zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 65,93 €. Die Wohnung verfügte damals nur über eine Gasetagenheizung. Der Beklagte rechnete seinen Warmwasser- und Hei- zungsverbrauch in dieser Zeit unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. 1 2 - 4 - In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energeti- sche Sanierungsmaßnahmen durch, wobei unter anderem eine zentrale Heizungsanlage eingebaut und die Fenster erneuert wurden. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte sie eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € auf 421,92 € sowie (neben den bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszah- lungen in Höhe von 56,93 €) zusätzlich monatliche Heiz- und Warmwasserkos- tenvorauszahlungen in Höhe von 70,68 €. Für die Zeit ab 1. Januar 2015 ermä- ßigte die Klägerin nach einer Abrechnung den monatlichen Betriebskostenvor- schuss auf 37 € und den Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss auf 45 €. Der Beklagte hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Mit Schreiben vom 16. Juli 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Sie bezifferte die Rückstände darin auf 1.782,04 €, wobei ein Betrag von 220,11 € auf eine (rest- liche) Nachforderung aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2012/2013 entfiel. Bereits mit Schreiben vom 10. Juli 2014 hatte die Klägerin eine Verrech- nung der Guthaben und Forderungen aus verschiedenen Nebenkostenabrech- nungen vorgenommen und dabei zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 588,80 € aus der Heizkostenabrechnung 2011/2012 sowie in Höhe von 432,78 € aus der Heizkostenabrechnung 2012/2013 eingestellt sowie zu seinen Gunsten eine Abschlagszahlung vom 21. Oktober 2013 in Höhe von 300 €, Gutschriften in Höhe von 83,95 € und 131,40 € sowie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 286,12 € berück- sichtigt. Nach Verrechnung der vorgenannten Forderungen verblieb die ge- nannte Restforderung in Höhe von 220,11 €. 3 4 5 - 5 - Mit Schreiben vom 27. Januar 2015 erklärte die Klägerin erneut die frist- lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und stützte die Klage mit Schriftsatz vom 29. Januar 2015 auch auf diese Kündigung, die mit einem von der Klägerin errechneten Zahlungsrückstand in Höhe von 1.381,37 € aus der Zeit von Januar 2013 bis Dezember 2014 begründet war. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil die von der Klägerin erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die fristlose Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar habe ein Mietrückstand in Höhe von 1.561,93 €, mithin von (mehr als) zwei Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 € = 1.117,06 €), bestanden beziehungsweise von 1.424,73 €, wenn berücksichtigt werde, dass die Heizkostenvorauszahlung ab Dezember 2013 durch ein wirk- sames Anpassungsverlangen des Beklagten nach § 560 Abs. 4 BGB von 70,68 € auf 53,53 € verringert worden sei. 6 7 8 9 10 - 6 - Der Beklagte habe aber seinerseits Gegenforderungen aus den Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 501,47 € gehabt, nämlich eine Gutschrift in Höhe von 83,95 € aus der Betriebs- kostenabrechnung 2011 sowie weitere Guthaben beziehungsweise Gutschriften in Höhe von 131,40 € und 286,12 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012. Mit dem Betrag von 83,95 € habe er schon in dem vorangegangenen Rechtsstreit die Aufrechnung erklärt und mit den Guthaben aus der Betriebs- kostenabrechnung 2012 in der Klageerwiderung vom 10. September 2014. Die- se Guthaben hätten dem Beklagten zu diesem Zeitpunkt auch als aufrechenba- re Gegenforderungen zugestanden. Zwar habe die Klägerin ihrerseits schon zuvor, nämlich am 10. Juli 2014, gegen diese Guthaben die Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Heizkos- tenabrechnungen 2011/2012 (588,80 €) und 2012/2013 (432,78 €) erklärt. Die Aufrechnung der Klägerin sei indes ins Leere gegangen, weil ihr die Nachforde- rungen mangels formeller Ordnungsgemäßheit der genannten Heizkostenab- rechnungen nicht zugestanden hätten. Denn die Klägerin habe in der Abrech- nung lediglich mitgeteilt, dass sie auf einer "Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft" beruhe. Die Klägerin hätte aber zumindest angeben müssen, dass sowohl der Gesamtverbrauch des Mehrparteienhauses als auch der Ver- brauch in der Wohnung des Beklagten anhand der in einem Teil der Wohnein- heiten durchgeführten Messungen geschätzt worden seien. Angesichts der wirksamen Aufrechnung des Beklagten mit Gegenforde- rungen in Höhe von insgesamt 501,47 € habe der Mietrückstand nur noch 1.060,46 € betragen und somit die Höhe von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht erreicht. 11 12 13 14 - 7 - Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar sei ein Mietrückstand zunächst in Höhe von 1.424,73 € zu- grunde zu legen; hiervon seien jedoch wiederum die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € abzuziehen. Außerdem habe der Beklagte wegen der for- mell nicht ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung keine Kosten für Heizung und Warmwasser geschuldet, so dass ihm angesichts geleisteter Vorauszah- lungen und einer erbrachten Abschlagszahlung für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 Guthaben in Höhe von 226,49 € und 154,48 € zugestanden hätten. Diese seien bei der Beurteilung einer erheblichen Pflichtverletzung des Beklag- ten zu berücksichtigen, auch wenn er insoweit keine Aufrechnung erklärt habe. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2015 habe das Mietverhältnis gleichfalls nicht beendet. Der Rückstand von zunächst 1.510,90 € sei wiederum um die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € sowie um das Guthaben von 378,89 € aus der Betriebskostenabrechnung 2012 zu vermindern, das die Klägerin bei der Kündigung selbst verrechnet habe. Damit sei der relevante Kündigungsrückstand von zwei Monatsmieten nicht mehr erreicht. Bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung seien erneut die bereits genannten Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von 226,49 € und 154,48 € bei der Abwägung zu berücksichtigen. Der verbleibende Rück- stand genüge nicht für eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Da die von der Klägerin erklärten Kündigungen somit ohnehin unwirksam seien, komme es auf die Frage einer berechtigten Mietminderung des Beklag- ten nicht mehr an. 15 16 17 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin mit Schreiben vom 16. Juli 2014 und 27. Januar 2015 erklärten Kündi- gungen und dementsprechend auch die Begründetheit des auf diese Kündigun- gen gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht legt für den Zeitpunkt der Kündigung vom 16. Juli 2014 zunächst - bei Berücksichtigung einer wirksamen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlungen ab Dezember 2013 - einen Mietrückstand in Höhe von 1.424,73 € zugrunde; dies lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Hiervon ist noch der Betrag von 83,95 € (unstreitiges Guthaben/Gutschrift aus der Betriebskostenabrech- nung 2011) abzuziehen, mit dem der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bereits im Vorprozess die Aufrechnung erklärt hat. Es ver- bleibt dann im Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung vom 16. Juli 2014 ein Mietrückstand in Höhe von 1.340,78 €, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt und die Klägerin somit gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, kommt es nicht darauf an, ob ein Rückstand in der nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorausgesetzten Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage be- steht. 2. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, 18 19 20 - 9 - mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Mie- te für zwei Monate erreicht. Dies ist hier angesichts einer monatlichen Miete von 558,53 € und eines über einen längeren Zeitraum aufgelaufenen Mietrück- stands von 1.340,78 € der Fall, wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat. Das Berufungsgericht hat allerdings nicht berücksichtigt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündi- gung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vorausset- zungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. a) Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündi- gung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrech- nung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befrie- digt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (soge- nannte Schonfristzahlung). b) Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Beru- fungsgericht verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]; Senatsbeschluss vom 26. Juli 2004 - VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II. 3 [zur Schonfristzahlung]; OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 [zu 21 22 23 - 10 - § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63, 66 sowie § 569 Rn. 42), an der es vorliegend fehlt. Denn durch die Aufrechnung mit den Beträgen von 131,40 € und 288,12 € (ihre Wirksamkeit vorausgesetzt) verminderte sich der oben genannte Mietrückstand von 1.340,78 € nur auf einen Betrag in Höhe von 921,26 €, so dass von einer auch nur annähernd vollständigen Befriedigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht die Rede sein kann. Davon abgesehen hat der Beklagte die Aufrechnung ge- genüber den mit der Kündigung vom 16. Juli 2014 bezeichneten Mietrückstän- den erst in der Klageerwiderung vom 20. September 2014 und deshalb nicht, wie in § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB verlangt, unverzüglich erklärt. c) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Beklagten hätten die aufgerechneten Gegenforderungen im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung noch zugestanden, weil die zuvor erklärte Aufrechnung der Klägerin mit Heiz- kostennachforderungen ins Leere gegangen sei, ist von Rechtsfehlern beein- flusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheiterten die von der Klägerin zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 nicht daran, dass die Abrechnungen mangels näherer Angaben zu dem durchgeführten Schätzverfahren aus formellen Gründen unwirksam gewesen wären. Wie der Senat bereits entschieden und auch das Berufungsgericht - zu- mindest im Ansatz - nicht verkannt hat, muss der Vermieter nicht bereits auf der Ebene der formellen Ordnungsgemäßheit darlegen und erläutern, auf welche Weise er bei unterbliebener Verbrauchsablesung die als Verbrauchswerte die- ser Wohnung angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt beziehungsweise wel- 24 25 26 27 - 11 - ches Verfahren er gemäß § 9a HeizkostenV angewendet hat. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Mess- werten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht (Senatsurteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht dann allerdings die genannten Grundsätze dieser Senatsrechtsprechung nicht angewendet und gemeint, die von der Klägerin im Wege der Schätzung auf der Grundlage des Durchschnitts- verbrauchs des Gebäudes vorgenommene Abrechnung sei aus formellen Gründen unwirksam, weil in ihr nicht angegeben sei, dass der Durchschnitts- verbrauch des Gebäudes und der Wohnung des Beklagten geschätzt worden seien. Es hätte einer Erläuterung bedurft, dass es sich bei dem als Gesamtver- brauch angegebenen Wert um den durchschnittlichen Verbrauch gehandelt ha- be, der auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs von acht der zehn Wohneinheiten ermittelt worden sei. Damit hat das Berufungsgericht zu weitge- hende Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenab- rechnung gestellt. 2. Die unzutreffende Beurteilung der Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/2013 betrifft sämtliche Kündigungen der Klägerin. Denn das Berufungsgericht hat jeweils angenommen, dass der Klägerin die Nachfor- derungen aus diesen Abrechnungen schon wegen formeller Mängel nicht zuge- standen habe, so dass ihre Aufrechnung ins Leere gegangen und die später vom Beklagten mit den Betriebskostenguthaben erklärte Aufrechnung wirksam gewesen sei und den kündigungsrelevanten Mietrückstand reduziert habe. 28 29 - 12 - Bei der Beurteilung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen hat das Berufungsgericht zudem zu Unrecht weitere Guthaben des Beklagten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus den (vermeintlich) unwirksamen Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/ 2013 nicht, dass der Beklagte nunmehr seine für diese Jahre erbrachten Vorauszahlungen insoweit zurückfordern könne. Zum einen liegen die vom Be- rufungsgericht bejahten formellen Abrechnungsmängel, wie bereits ausgeführt, nicht vor. Zum anderen kann der Mieter, dem innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder nur eine aus formellen Gründen unwirksame Abrechnung erteilt worden ist, im fortbestehenden Mietverhältnis nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Rn. 12 ff.; vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 3 f.) nicht die erbrachten Vorauszahlungen zurückfordern, sondern nur die laufenden Vorauszahlungen einbehalten (§ 273 BGB), um auf den Vermieter Druck zur Vorlage einer wirksamen Abrechnung auszuüben. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - offen gelassen hat, ob die Miete wegen Män- geln gemindert war und der Mietrückstand sich dadurch weiter reduziert hat; dem Berufungsurteil lässt sich insoweit schon nicht entnehmen, welche Mängel der Beklagte geltend gemacht und welche Minderung er beansprucht hat. Für die Beurteilung der Kündigung vom 27. Januar 2015 dürfte es zudem auf die 30 31 - 13 - materielle Berechtigung der Heizkostennachforderungen der Klägerin ankom- men, zu der das Berufungsgericht gleichfalls keine Feststellungen getroffen hat. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 23.03.2015 - 201 C 324/14 - LG Bonn, Entscheidung vom 12.11.2015 - 6 S 79/15 -

ECLI:DE:BGH:2016:130416UVIIIZR39.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 39/15 Verkündet am: 13. April 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 Satz 2 a) Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zu- rückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt. b) Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweis- last für sein fehlendes Verschulden. c) Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begrün- den, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verur- teilung fort. BGH, Urteil vom 13. April 2016 - VIII ZR 39/15 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. April 2016 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 3. Februar 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte schloss am 22. April 2008 mit der inzwischen verstorbenen Vermieterin einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Der Kläger ist Testamentsvollstrecker. Im Jahr 2010 zeigte der Beklagte der von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung ein teilweises Aufwölben des in der Wohnung verlegten Lami- natbodens, eine Schimmelbildung innerhalb der Fensterrahmen und an Silikon- fugen, Wänden und Decken sowie weitere kleinere Mängel an. Der Beklagte, der die feuchtigkeitsbedingten Schäden am Fußboden, an den Fensterrahmen 1 2 - 3 - und an den Wänden auf bauseitige Mängel zurückführte, minderte von Dezem- ber 2010 bis Juli 2011 die von ihm geschuldete Bruttomiete um 25 %. Die Ver- mieterin vertrat die auf ein von ihr eingeholtes Privatgutachten gestützte Auffas- sung, für die feuchtigkeitsbedingten Schäden, die ihr der Beklagte zu spät an- gezeigt habe, sei allein dieser verantwortlich, da er falsch gelüftet und geheizt habe. Mit im Jahr 2011 vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee erhobener Klage nahm die Vermieterin den Beklagten auf Ersatz der Kosten für die Scha- densbeseitigung (1.965,88 €) und des Privatgutachtens (1.602,39 €) sowie Zah- lung rückständiger Miete in Anspruch. Das Amtsgericht Pankow/Weißensee verurteilte den Beklagten mit Urteil vom 3. Januar 2013 unter anderem zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2.805,45 € nebst Zinsen. Dabei hat es, gestützt auf das Gutachten eines gerichtlich bestellten Sachverständigen, die Ursache für die feuchtigkeitsbe- dingten Schäden in der Mietwohnung - mit Ausnahme bestimmter Schadensbe- reiche - in einer massiven Störung des Raumklimas gesehen, die auf ein fal- sches Lüftungs- und Heizverhalten des Beklagten zurückzuführen sei. Dieses Urteil ist vom Beklagten nicht angegriffen und infolgedessen rechtskräftig ge- worden. Ab dem Monat Oktober 2012 erhielt der Beklagte vom Jobcenter Pankow Arbeitslosengeld II und Kosten für Unterkunft und Heizung in Höhe von knapp 800 € monatlich. Am 13. August 2013 gab der Beklagte zur Niederschrift der zuständigen Gerichtsvollzieherin die Vermögensauskunft nach § 802c ZPO ab. Der Vollstreckungsversuch des Klägers war deshalb erfolglos. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis mit dem Beklagten fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte der Kläger unter anderem aus, dass der Beklagte die aus dem rechtskräftigen 3 4 5 - 4 - Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 resultierende Verpflichtung auf Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe. Darüber hin- aus führte der Kläger aus, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten auch deshalb unzumutbar sei, weil der Beklagte seine durch das Ur- teil vom 3. Januar 2013 festgestellte Verantwortlichkeit für die in der Wohnung zu verzeichnende Schimmelbildung trotz der eingetretenen Rechtskraft nach wie vor in Abrede stelle, was sich an den wiederholten Mängelanzeigen wegen des nämlichen Sachverhalts und darauf gestützter Mietminderungen zeige. Er lüfte und heize nach wie vor die Mietwohnung nicht ausreichend und vernach- lässige dadurch schuldhaft seine Mieterpflichten. Wörtlich heißt es in dem Kün- digungsschreiben: "Angesichts Ihrer nachhaltigen Zahlungsunwilligkeit und Ihres beharrlichen Verweises auf angeblich vermieterseits zu verant- wortender Mängel Ihrer Wohnung, obwohl diesbezüglich Ihre Verantwortlichkeit bereits gerichtlich festgestellt wurde, haben Sie entscheidend dazu beigetragen, dass das Mietverhältnis zwi- schen Ihnen und unserer Mandantin empfindlich gestört ist. Darüber hinaus ist zu verzeichnen, dass Sie Ihr pflichtwidriges Verhalten, nämlich die von Ihnen angemietete Wohnung ausrei- chend zu lüften und zu beheizen, trotz eindeutiger Feststellungen im Urteil des AG Pankow/Weißensee vom 03.01.2013 nicht ab- stellen, so dass durch diese schuldhafte Vernachlässigung Ihrer mieterseitigen Sorgfaltspflichten die Schimmelbildung erneut be- günstigt wird. Dadurch ist aber eine Verwahrlosung, jedenfalls aber eine erhebliche Gefährdung der Wohnung und ihrer Be- standteile (wie Fenster, Wände, etc.) zu befürchten." Mit der vorliegenden Klage nimmt der Kläger den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 262,89 € nebst Zinsen und Räumung der Wohnung in Anspruch. Die Räumungsklage hat er zuletzt nur noch auf die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses gestützt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das 6 - 5 - amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und den Räumungsanspruch, unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen, abgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Her- ausgabe der Wohnung verpflichtet, weil die Kündigung vom 3. Dezember 2013 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Zwar stelle die Nichtzahlung der titulierten Forderung eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Jedoch erfordere eine auf eine vertragliche Pflichtverletzung gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden des Mieters, das im Streitfall nicht festgestellt werden könne. Die vom Amtsgericht im unstreitigen Tatbestand festgestellte Abgabe der ei- desstattlichen Versicherung durch den Beklagten belege, dass diesem kein Geld zur Tilgung der titulierten Forderung zur Verfügung stehe. Die wirtschaftlichen Interessen des Klägers seien durch den weiteren Verbleib des Beklagten in der Mietwohnung nicht maßgeblich beeinträchtigt. Die Vollstreckung der Forderung sei unter den gegebenen wirtschaftlichen Ver- 7 8 9 10 11 - 6 - hältnissen des Beklagten unabhängig von dessen Verbleib in der Wohnung nicht Erfolg versprechend. Weitere Nachteile des Klägers seien nicht ersichtlich, da die laufenden Mieten gezahlt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann dem Kläger, der den Prozess gemäß § 2212 BGB als Partei kraft Amtes führt, eine Berechtigung zum Aus- spruch der ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) vom 2. Dezember 2013 und ein darauf gestützter Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht abgesprochen werden. Das Berufungsgericht hat unter Verstoß gegen § 286 ZPO den in dem Kündigungsschreiben des Klägers vom 2. Dezember 2013 auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht ausgeschöpft und damit das rechtliche Ge- hör (Art. 103 Abs. 1 GG) des Klägers in entscheidungserheblicher Weise ver- letzt. So hat es bei seiner Würdigung nur die Nichtzahlung der titulierten Scha- densersatzforderung in den Blick genommen und dabei übersehen, dass der Kläger weitere, damit eng zusammenhängende verhaltensbedingte Umstände benannt hat, die in der erforderlichen Gesamtbetrachtung die ordentliche Kün- digung des Klägers nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB - die zunächst eben- falls mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 erklärte fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB hat der Kläger bereits in erster Instanz zurückgenommen - begründet erscheinen lassen können. 1. Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein berech- tigtes Interesse an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden 12 13 14 - 7 - Haupt- oder Nebenpflicht voraus (Senatsurteil vom 14. Oktober 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 17 mwN). Da die vom Amtsgericht Pankow/Weißensee mit rechtskräftigem Urteil vom 3. Januar 2013 titulierte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Beklagten als Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteil vom 4. April 1977 - VIII ZR 143/75, BGHZ 68, 281, 285 unter II 2 b bb mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Miet- recht, 12. Aufl., § 535 BGB Rn. 275 ff.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 258 ff., 267 ff.; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 93 ff.; jeweils mwN) zurückzuführen ist, hat das Berufungsgericht in der Nichtzahlung der titulierten Forderung zu Recht eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Beklagten im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB angenommen, die eine ordent- liche Kündigung begründen kann. 2. Es kann offen bleiben, ob es - wie es das Berufungsgericht annimmt - hinsichtlich der Nichtzahlung der titulierten Schadensersatzforderung allein deshalb an einem Verschulden (im Sinne des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) des Beklagten fehlt, weil dieser am 13. August 2013 in der Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Klägers die Vermögensauskunft nach § 802c Abs. 1 ZPO abgegeben hat und ihm danach keine finanziellen Mittel zur Tilgung der Forderung zur Verfügung standen. a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass den Mieter - der bei einer auf § 543 Abs. 3 BGB gestützten fristlosen Kündi- gung wegen Verzugs mit der Mietzahlung für seine wirtschaftliche Leistungsfä- higkeit einzustehen hat und sich deswegen nicht mit Erfolg auf § 286 Abs. 4 BGB berufen kann - im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschul- dete Zahlungsunfähigkeit entlastet (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 15 16 17 - 8 - - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508 Rn. 18). Ob allerdings dieses mangelnde Verschulden, für das - wie § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann (KG, DWW 2001, 379; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 45; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 75. Aufl., § 573 Rn. 22; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 41) - der Mieter darlegungs- und beweispflichtig ist, im Streitfall allein mit dem Hinweis auf die am 13. August 2013 abgegebene Ver- mögensauskunft festgestellt werden kann, bedarf hier keiner Entscheidung. Zwar sprechen weitere objektive Umstände für eine im Zeitpunkt der Kündigungserklärung (2. Dezember 2013) vorliegende wirtschaftliche Leis- tungsunfähigkeit des Beklagten. So bezog dieser ausweislich von mit der Ver- mögensauskunft vorgelegten Leistungsbescheiden bereits seit Oktober 2012 bis über den Kündigungszeitpunkt hinaus Leistungen des Jobcenters (Arbeits- losengeld II und Kosten für Unterkunft und Heizung) in Höhe von knapp 800 € im Monat. Dass der Beklagte bei der Vermögensauskunft unzutreffende Anga- ben gemacht hätte, ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht geltend gemacht. Soweit diese auf das Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 15. Mai 2014 verweist, wonach er "von der Bedienung der titulierten Forde- rung […] durch externe Kapitalbeschaffungsmaßnahmen begründet Abstand genommen" habe, lässt sich hieraus angesichts der geschilderten objektiven Umstände - entgegen der Ansicht der Revision - nicht ableiten, dass der Be- klagte zum Kündigungszeitpunkt über finanzielle Mittel zur Tilgung der titulierten Schuld verfügt hätte, zumal die am 13. August 2013 abgegebene Vermö- gensauskunft den Gerichtsvollzieher gemäß § 882c Abs. 1 Nr. 2 ZPO verpflich- tete, den Beklagten in das Schuldnerverzeichnis einzutragen, was eine Kredit- aufnahme praktisch unmöglich gemacht hätte. 18 - 9 - b) Die Frage, ob die Nichtzahlung der Schadensersatzforderung für sich genommen den Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt, bedarf indes in der Revisionsinstanz keiner Vertiefung. Denn das Berufungsgericht hätte sich nicht mit der Erörterung einer in der Nichtzahlung der titulierten Forderung lie- genden Pflichtverletzung begnügen dürfen. Die Revision rügt insoweit zu Recht, das Berufungsgericht habe in Ver- letzung des Anspruchs des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) und unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht sämtliche in dessen Kündi- gungsschreiben vom 2. Dezember 2013 genannten und in engem Zusammen- hang mit der Nichtzahlung der titulierten Forderung stehenden Aspekte in seine Abwägung, ob dem Kläger ein berechtigtes Interesse an der ordentlichen Kün- digung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zustehe, einbezogen und den insoweit in einem Gesamtkontext stehenden Prozessvortrag des Klägers nicht ausgeschöpft. aa) Denn der Kläger hat sich in seinem Kündigungsschreiben vom 2. Dezember 2013 nicht nur auf die Nichtzahlung der titulierten Forderung beru- fen, sondern erläuternd und ergänzend hierzu angeführt, dass ihm aufgrund des zeitlich nach dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pan- kow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zu verzeichnenden Verhaltens des Be- klagten ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. So hat der Kläger in dem Kündigungsschreiben ausgeführt, der Beklagte habe seine - ihm durch den vorangegangenen Prozess vor dem Amtsgericht Pankow/Weißensee be- kannte - Verantwortung für in der Wohnung aufgetretene Feuchtigkeitsschäden beharrlich geleugnet, indem er erneute (unberechtigte) Mängelanzeigen vorge- nommen und die Miete wiederum (unberechtigt) gemindert habe. Darüber hin- aus wird die Kündigung darauf gestützt, dass der Beklagte die pflichtwidrige 19 20 - 10 - und schuldhafte Vernachlässigung seiner Mieterpflichten fortsetze, indem er die Wohnung weiterhin nur unzureichend lüfte und heize. Diese Ausführungen im Kündigungsschreiben hat der Kläger in seinem Prozessvortrag in den Vorinstanzen aufgegriffen und unter Bezugnahme auf einen im Juli 2013 geführten Email-Verkehr mit dem Beklagten sowie unter Vor- lage diverser Schreiben des Beklagten aus dem Jahr 2013 dahingehend ver- tieft, dass der Beklagte die Feststellungen aus dem rechtskräftigen Urteil des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 zur überwiegend in sei- nem Verantwortungsbereich liegenden Ursache für die feuchtigkeitsbedingten Schäden in der Wohnung ignoriere und entgegen den Feststellungen aus die- sem Urteil im Streitfall erneut die gleichen Minderungsrechte geltend mache. bb) Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht nicht unbeachtet las- sen, weil es entscheidungserheblich ist. Denn mit diesem Sachvortrag, zu dem das Berufungsgericht keine näheren Feststellungen getroffen hat, hat der Klä- ger erhebliche Vertragsverletzungen des Beklagten behauptet, die die ordentli- che Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen würden, sofern sich der Beklagte nicht nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entlasten könnte. Der Kläger hat zum einen ein unverändert gebliebenes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten des Beklagten und zum anderen dessen in Kenntnis des Urteils des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 3. Januar 2013 erfolgtes beharrliches Leugnen angeführt, für Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein. Mit der Nichtbeachtung dieser Ausführungen hat sich das Berufungsge- richt den Blick dafür verstellt, dass erneute Mängelanzeigen und Mietminderun- gen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der zumin- dest überwiegend im eigenen Verantwortungsbereich des Mieters liegt, eine schwerwiegende (und auch schuldhafte) Vertragsverletzung darstellen, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund eines gerade geführten 21 22 - 11 - Schadensersatzprozesses über die nämlichen Mängel klar sein muss. Aus ei- nem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorg- nis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung noch hinsichtlich der vollständigen Mietzahlung nachzukommen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 19.06.2014 - 102 C 53/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.02.2015 - 63 S 230/14 - 23

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 278/13 Verkündet am: 1. Juli 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 573d Abs. 1, § 1056, § 2135 a) Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). b) Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummiet- vertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grund- sätzlich nicht entgegen. c) Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ord- nungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nach- erbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzu- stimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN). BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13 - LG Darmstadt AG Bensheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 14. August 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Räumungsanspruchs zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger verlangen als Nacherben von der Beklagten die Räumung ei- nes vom Vorerben an die Beklagte vermieteten Einfamilienhauses sowie die Zahlung von Miete. Frau S. G. war Eigentümerin eines Hausgrundstücks mit Einfa- milienhaus in Z. . Mit notariellem gemeinschaftlichem Testament vom 15. April 1975 setzte sie ihren Ehemann zum Vorerben und ihre Nichte und ih- ren Neffen (die Kläger) als Nacherben ein. Nach dem Tod der Frau G. ver- mietete der Vorerbe das Einfamilienhaus mit Vertrag vom 16. Februar 2009 an 1 2 - 3 - die Beklagte. Gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages ist die monatliche Miete von 675 € auf das im Vertrag angegebene Konto des Vorerben zu zahlen. Die Be- klagte verpflichtete sich im Mietvertrag ferner zur Vornahme verschiedener, im Einzelnen bezeichneter Investitionen, denen die Parteien gemäß § 11 Abs. 2 des Mietvertrags einen Wert von 70.000 € zugrunde legten. Das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ist gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrags bis zum 29. Februar 2024 ausgeschlossen. Zudem enthält § 3 Abs. 1 des Miet- vertrags einen Verzicht des Vermieters auf das Recht zur Erhöhung der Miete bis zum 15. Februar 2024. Aufgrund der vorzunehmenden Investitionen ist die monatliche Miete gemäß § 11 Abs. 3 des Mietvertrags für die Dauer des Aus- schlusses der ordentlichen Kündigung auf 225 € verringert und der Mieterin in § 11 Abs. 4 des Mietvertrags für den Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung das Recht zugestanden, pro Monat "des noch zu erfüllenden Vertrages" eine monatliche Abgeltung in Höhe von 450 € zu verlangen. Der Vorerbe verstarb am 28. Dezember 2011 und wurde von seinem Sohn beerbt. Die Kläger teilten der Beklagten am 25. Januar 2012 unter Vorla- ge des gemeinschaftlichen Testaments aus dem Jahr 1975 mit, dass der Nach- erbfall eingetreten sei, und baten sie am 17. Februar 2012, die Miete künftig auf das Konto der Kläger zu überweisen. Die Beklagte forderte die Kläger mit Schreiben vom 23. Februar 2012 und 7. März 2012 auf, ihr die Rechtsnachfolge nachzuweisen, und kündigte an, die Miete sodann auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zahlen zu wollen. Am 23. März 2012 sandte der spätere Pro- zessbevollmächtigte der Kläger an die Beklagte per Fax ein auf die Kläger als Rechtsnachfolger des Vorerben umgeschriebenes Versäumnisurteil, welches der Vorerbe in einem Verfahren vor dem Amtsgericht Bensheim (6 C 605/09) gegen die Beklagte erwirkt hatte. Die Beklagte zahlte die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto. 3 - 4 - Mit Schreiben vom 3. Mai 2012 erklärten die Kläger die fristlose Kündi- gung des Mietvertrags wegen Verzugs mit den Mietzahlungen für die Monate März und April 2012. In der Berufungsinstanz erklärten die Kläger mit Schreiben vom 27. März 2013 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründeten diese mit Zahlungsverzug wegen der Monate Mai und Juni 2012 sowie unpünktlichen Mietzahlungen. Den von ihnen geltend gemachten Räumungsanspruch stützten sie mit Schriftsatz vom 2. April 2013 - der Beklag- ten am 8. April 2013 zugestellt - auch auf diese Kündigung. Die Beklagte zahlte die ausstehenden Mieten während des Berufungsverfahrens an die Kläger, nämlich für April und Mai 2012 am 4. April 2013 und für Juni 2012 am 29. Mai 2013. Die Kläger haben mit ihrer Klage ursprünglich die Räumung des Hauses sowie die Zahlung der Miete für die Monate Januar bis Mai 2012 nebst vorge- richtlichen Rechtsanwaltskosten und Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht bezüglich der Zahlung der Miete für die Monate April und Mai 2012 die Erledi- gung der Hauptsache festgestellt und die Beklagte verurteilt, auf den für erledigt erklärten Teil entfallende Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen, und hat die Klagabweisung im Übrigen bestätigt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den Räumungsan- spruch weiter. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Mietvertrag sei nicht gemäß § 105 BGB nichtig, denn eine Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben bei Vertragsschluss sei nicht bewiesen. In dem von den Klägern vorgelegten ärztlichen Attest sei nicht vermerkt, ab wann für den Vorerben komplexe Zusammenhänge nicht mehr verständlich gewesen seien, so dass aufgrund des Attests - unabhängig von seiner Beweiskraft - nicht zuverlässig auf den geistigen Zustand des Vorerben bei Unterzeichnung des Mietvertrages geschlossen werden könne. Weitere Beweisangebote seien sei- tens der für die Geschäftsunfähigkeit beweisbelasteten Kläger nicht erfolgt. Die fristlose Kündigung vom 3. Mai 2012 wegen Verzugs mit den Miet- zahlungen für März und April 2012 sei unwirksam, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt nicht mit Mietzahlungen für zwei Termine, sondern maximal mit der Miete für April 2012 in Verzug gewesen sei. Bis die Beklagte sichere Kenntnis von den neuen Vermietern und deren Bankverbindung gehabt habe, sei die Zahlung auf das im Mietvertrag angegebene Konto eine vertragsgerechte Erfül- lung gewesen. Die erforderliche sichere Kenntnis habe sie frühestens mit Über- sendung des Versäumnisurteils am 23. März 2012 gehabt, so dass erst die Aprilmiete auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zu zahlen gewesen sei. Auch die auf Zahlungsverzug hinsichtlich der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 und eine unpünktliche Zahlung gestützte Kündigung vom 27. März 2013 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Die außerordentliche 6 7 8 9 10 - 6 - Kündigung aufgrund der Zahlungsrückstände sei gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagte bis zum 29. Mai 2013 und damit binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB den gesamten Rückstand bis ein- schließlich Juni 2012 ausgeglichen habe. Eine ordentliche Kündigung sei nach dem Mietvertrag ausgeschlossen. Dass mit diesem Kündigungsausschluss die Kündigungsmöglichkeit aus § 573 BGB zu Lasten des Vermieters beschränkt werde, begegne keinen Bedenken, da nach § 573 Abs. 4 BGB lediglich eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Die Kläger hätten auch nicht wirksam von dem ihnen gemäß § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB zustehenden Sonderkündigungsrecht des Nach- erben, das eine ordentliche Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kün- digungsvorschriften ermögliche, Gebrauch gemacht. Es sei - wie bei jedem an- deren Kündigungsgrund - erforderlich, dass dieses besondere Kündigungsrecht in der Kündigung erwähnt werde oder dass sich sonst aus den Umständen er- gebe, dass der Eigentümer sich auf dieses Kündigungsrecht berufe. Anderen- falls würde dem Mieter die Möglichkeit genommen, sich spezifisch hiergegen zu verteidigen und beispielsweise geltend zu machen, dass die Voraussetzungen des § 2135 BGB oder des § 1056 Abs. 2 BGB nicht vorlägen, sich auf § 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB zu berufen oder einzuwenden, dass der Eigentümer sich selbst verpflichtet habe. Das Kündigungsrecht des Nacherben sei aber erstmals mit Schriftsatz vom 7. Juni 2013 erwähnt und zuvor weder im Prozess noch au- ßergerichtlich thematisiert worden. Eine Kündigung der Kläger nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB ergebe sich auch nicht aus schlüssigem Verhalten, da zwischen den Parteien auch noch zwei Monate nach der Kündi- gung vom 27. März 2013 nicht klar gewesen sei, dass ein besonderes Kündi- gungsrecht nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB bestehe und die Kläger sich hierauf berufen wollten. 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der ordentli- chen Kündigung vom 27. März 2013 und somit die Begründetheit eines hierauf gestützten Räumungsanspruchs der Kläger nicht verneint werden. 1. Der Senat ist an einer Sachentscheidung nicht bereits wegen Fehlens der nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Mindestangaben im Berufungs- urteil gehindert, weil das Berufungsgericht die Berufungsanträge nicht wieder- gegeben hat. Ohne diese Wiedergabe leidet das Berufungsurteil zwar regelmä- ßig an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel, der zur Aufhebung und Zurückverweisung führen muss (BGH, Urteile vom 26. Feb- ruar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 25. Mai 2011 - IV ZR 59/09, NJW 2011, 2054 Rn. 9 f.; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, WM 2012, 947 Rn. 9; vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, WM 2014, 217 Rn. 18; jeweils mwN). Die ausdrückliche Wiedergabe der Anträge ist jedoch entbehr- lich, wenn das Berufungsgericht bei einem klageabweisenden Urteil erster In- stanz erwähnt, dass der Berufungskläger die erstinstanzlichen Sachanträge weiterverfolgt (BGH, Urteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, aaO; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, aaO), oder wenn sich dem Gesamtzusam- menhang der Gründe das Begehren des Berufungsführers noch mit hinreichen- der Deutlichkeit entnehmen lässt (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, aaO mwN). So liegt es hier. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich der von den Klägern geltend gemachte Räumungsanspruch nicht schon daraus, dass der zwischen der Beklagten und dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag wegen Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben nach § 105 BGB nichtig wäre und der Beklag- 12 13 14 - 8 - ten aus diesem Grund gegenüber einem auf § 985 BGB gestützten Herausga- beanspruch der Kläger kein Recht zum Besitz zustünde. Das Attest des den Erblasser behandelnden Hausarztes, das sich nur sehr allgemein zu dessen Betreuungsbedürftigkeit und mangelnden Verständnis komplexer Zusammen- hänge äußert, ist - wie das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung angenommen hat - von vornherein nicht geeignet gewesen, für sich genommen die Geschäftsunfähigkeit (§ 105 BGB) des Erblassers zum Zeit- punkt des Abschlusses des streitigen Mietvertrages zu belegen; weitere Be- weismittel haben die Kläger nicht benannt. 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 sei mangels Hinweises auf das Kündigungsrecht aus §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB nicht aus- reichend begründet und deshalb unwirksam, so dass den Klägern aus diesem Grund ein Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zustehe. a) Gemäß § 2135 BGB findet auf ein vom Vorerben über ein zum Nach- lass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Mietverhältnis die Vorschrift des § 1056 BGB entsprechende Anwendung. Diese Verweisung auf § 1056 Abs. 1 BGB und die darin angeord- nete entsprechende Anwendung des § 566 BGB bewirken, dass der Nacherbe bei Eintritt der Nacherbfolge als Vermieter in das vom Vorerben begründete Mietverhältnis eintritt. Nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist der Nacherbe be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. b) Gemäß § 573d Abs. 1 BGB sind §§ 573, 573a BGB entsprechend an- wendbar, wenn ein Mietverhältnis - wie hier bei der Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB - außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden 15 16 17 - 9 - kann. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum auch in diesem Fall nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gekündigt werden kann. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dabei die Gründe für ein berechtigtes Inte- resse an der Kündigung im Kündigungsschreiben anzugeben. Diesem Erfordernis sind die Kläger indes nachgekommen, denn sie ha- ben die mit Schreiben vom 27. März 2013 (hilfsweise) erklärte ordentliche Kün- digung mit dem eingetretenen Zahlungsverzug und unpünktlichen Mietzahlun- gen begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügten die- se Angaben zum berechtigten Interesse; eines zusätzlichen Hinweises auf den Nacherbfall oder auf die Vorschriften der §§ 2135, 1056 BGB im Kündigungs- schreiben bedurfte es nicht. Die Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Kündi- gungsgrund - das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - so genau beschrieben ist, dass er von anderen Kündi- gungsgründen unterschieden werden kann; der Mieter kann sich dann darauf beschränken, diesen konkreten Kündigungsgrund zu prüfen und sich gegebe- nenfalls dagegen zu verteidigen, denn nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB werden andere Gründe als die in der Kündigung angegebenen nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 f. mwN). Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts dient die Begründungspflicht nicht dazu, den Mieter schon im Vor- feld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidi- gungsmöglichkeiten hinzuweisen. c) Das den Räumungsanspruch der Kläger verneinende Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 18 19 20 - 10 - aa) Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag der Kläger bestand bei Zugang der Kündigung vom 27. März 2013 auch ein gemäß § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung der Kläger erforderliches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Beru- fungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Beklagte bei Zugang der Kündigung mit der Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 in Verzug befand. Denn aufgrund der eingetretenen Nacherbfolge hatte sie die Miete an die Kläger zu zahlen und konnte nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das vom Vorerben benannte Mietkonto leisten. Zwar müssen die Kläger die Entrichtung der Miete, soweit die Beklagte sie vor Kenntnis vom Ein- tritt des Nacherbfalls auf das vom Vorerben benannte Konto erbracht hat, nach § 566c Satz 1 in Verbindung mit §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Nach der rechtsfehlerfreien und in der Revisionsinstanz unangegriffen gebliebenen Würdigung des Berufungsgerichts hat die Beklagte jedoch mit der Übersendung des noch vom Vorerben erwirkten und auf die Kläger umge- schriebenen Versäumnisurteils im März 2012 Kenntnis vom Eintritt des Nach- erbfalls erlangt, so dass sie die Miete für die Monate Mai und Juni nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das im Mietvertrag angegebene Konto leisten konnte. bb) Dass die Beklagte die für Mai und Juni 2012 ausstehenden Mietzah- lungen im April und Mai 2013 und somit noch innerhalb der Schonfrist beglichen hat, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, denn diese für die fristlose Kündigung vorgesehene Heilungsmöglichkeit ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats auf die ordentliche Kündigung nicht (analog) anwendbar (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 28). 21 22 - 11 - Vergeblich macht die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang geltend, die Beklagte habe die Mieten bis August 2012 bei "nicht unkomplizier- ter Rechtslage" an einen nicht mehr Empfangsberechtigten gezahlt; hieraus ergibt sich nicht, dass es sich bei der - ungeachtet der Kenntnis vom Eintritt der Nacherbfolge - unterbliebenen Mietzahlung für die Monate Mai und Juni 2012 um eine nur unerhebliche und deshalb im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht kündigungsrelevante Pflichtverletzung gehandelt habe. cc) Der Umstand, dass der mit dem Vorerben abgeschlossene Mietver- trag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis Ende Februar 2024 vor- sieht, steht einer Kündigung der Kläger als Nacherben gemäß §§ 2135, 1056 Abs. 2, § 573d Abs. 1, 2 BGB, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, gleichfalls nicht entgegen. Denn diese gesetzliche Regelung räumt dem Nach- erben grundsätzlich die Möglichkeit ein, das Wohnraummietverhältnis bei Be- stehen eines berechtigten Interesses außerordentlich unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Für den vergleichbaren Fall des Eigen- tümers, auf den das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1 BGB übergeht, hat der Senat dies bereits entschieden (Senatsur- teil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 12). Für den in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Nacherben gilt nichts anderes. Allerdings ist dem in das Mietverhältnis gemäß § 1056 Abs. 1 BGB ein- tretenden Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten war oder 23 24 25 - 12 - Alleinerbe des Vermieters geworden ist (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, aaO Rn. 13 mwN). Diese Grundsätze sind auf den hier vorliegenden Fall des Eintritts eines Nacherben in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB zu übertra- gen. Eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist dem Nacherben etwa auch dann verwehrt, wenn er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vor- erben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - IV ZR 274/91, NJW 1993, 1582 unter 3) entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (§ 2120 Satz 1 BGB; MünchKommBGB/Grunsky, 6. Aufl., § 2135 Rn. 3; Kummer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 2135 Rn. 5; BeckOK- BGB/Litzenburger, Stand 1. Mai 2015, § 2135 Rn. 1; jurisPK/B. Hamdan/ M. Hamdan, 7. Aufl., § 2135 Rn. 14; NK-BGB/Gierl, 4. Aufl., § 2135 Rn. 7; Palandt/Weidlich, BGB, 74. Aufl., § 2135 Rn. 2; RGRK/Johannsen, 12. Aufl., § 2135 Rn. 5). Insoweit käme es - da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine Zustimmung der Kläger zum Mietvertrag nicht vorliegt - darauf an, ob der hier vom Vorerben mit ungewöhnlichen Bedingungen (langjähriger Kündi- gungsausschluss zu Lasten des Vermieters, langjähriger Verzicht auf das Recht zur Mieterhöhung, Herabsetzung der Miete im Hinblick auf vorgesehene - die Gesamtsumme der Mietherabsetzung betragsmäßig nicht erreichende - Mieter- investitionen) abgeschlossene Mietvertrag unter Berücksichtigung der Pflicht des Vorerben zur Erhaltung des Nachlasses in seiner Wertsubstanz wirtschaft- lich betrachtet angemessen und daher als Maßnahme ordnungsgemäßer Ver- waltung anzusehen war und schließlich darauf, ob die vorgesehenen Investitio- 26 27 - 13 - nen tatsächlich getätigt worden sind. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Den Parteien wird insoweit Gelegenheit zu neuem Sachvortrag zu geben sein. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich des Räumungsanspruchs zum Nachteil der Kläger entschieden wor- den ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bensheim, Entscheidung vom 21.12.2012 - 6 C 592/12 (15) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 14.08.2013 - 21 S 24/13 - 28

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/09 Verkündet am: 27. Januar 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschafts- verhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09 - LG Baden-Baden AG Baden-Baden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Baden-Baden vom 26. Mai 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 zum Nachteil der Klägerin entschieden hat. Im Übrigen wird die Revision als unzu- lässig verworfen. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Baden-Baden vom 1. Juli 2008 - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ih- nen bewohnte Wohnung in B. , H. Straße , 2. Obergeschoss, sowie die zur Wohnung gehörende Garage nebst Fernbedienung an die Klägerin herauszugeben. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2010 ein- geräumt. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/13 und die Beklagten 12/13 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin begehrt die Rückgabe einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in B. sowie Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten. 2 Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigen- tumswohnung in B. aus und übersiedelte in die nahe gelegene Se- niorenresidenz "Be. ". Sie vermietete die Wohnung ab dem 1. September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €; ab Oktober 2006 mieteten die Beklagten zusätzlich eine zu der Wohnung gehörende Gara- ge für 50 € monatlich. Mit notariellem Vertrag vom 17. August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung schenkungsweise im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre in W. wohnende Nichte; dabei be- hielt sich die Klägerin den Nießbrauch an der Wohnung vor. In § 4 des Vertra- ges verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häus- liche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Die Vertragschließenden ver- einbarten zur Sicherung dieser Verpflichtung die Eintragung einer Reallast im Grundbuch und erklärten, dass die Nichte "beabsichtigt, in nächster Zukunft in die hier übertragene Eigentumswohnung zu ziehen, so dass es ihr räumlich möglich wird, die vorstehende Pflegeverpflichtung persönlich zu erfüllen". Der Vertrag wurde im Grundbuch vollzogen. 3 Durch Anwaltsschreiben ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach sowohl fristlose als auch ordentli- che Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aus- sprechen. Als Kündigungsgründe wurden zunächst nur verspätete Mietzahlun- 4 - 4 - gen geltend gemacht, später auch Eigenbedarf aufgrund der Pflegevereinba- rung im Vertrag vom 17. August 2007 und schließlich noch der Höhe nach un- streitige Teilbeträge der Miete, die die Beklagten wegen behaupteter Mängel der Mietwohnung einbehalten haben. 5 Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Rückgabe der Wohnung nebst Gara- ge verlangt und einen Zahlungsanspruch auf Erstattung vorgerichtlicher An- waltskosten in Höhe von 1.101,46 € nebst Zinsen gemäß der Gebührenrech- nung ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten vom 14. März 2008 gel- tend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und hat im Hinblick darauf, dass es die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 für gerechtfertigt gehalten hat, gemäß § 308a ZPO die Anord- nung getroffen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien zu denselben Konditionen wie bisher auf unbestimmte Zeit, mindestens jedoch bis zum 31. August 2009, fortgesetzt wird. Das Landgericht hat die Berufung der Kläge- rin mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die im Urteil des Amtsgerichts ge- troffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses ersatzlos in Wegfall gerät. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re- vision der Klägerin, mit der diese ihr Rückgabe- und Zahlungsbegehren im Hin- blick auf die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 wegen Eigenbedarfs und die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 wegen Zahlungsrückstän- den weiterverfolgt. - 5 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 8 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 nicht beendet worden. Die Kammer sei durch das Verbot der reformatio in peius nicht daran gehindert, die vom Amtsgericht befürwortete Wirksamkeit der Ei- genbedarfskündigung vom 14. März 2008 zu verneinen, obwohl seitens der durch das erstinstanzliche Urteil gleichfalls beschwerten Beklagten eine (An- schluss-)Berufung hiergegen nicht eingelegt worden sei. Denn die Klägerin ha- be insoweit durch das erstinstanzliche Urteil keine Rechtsstellung erlangt, deren Aufrechterhaltung schutzwürdig wäre. Die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vom 14. März 2008 erweise sich als unwirksam, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weder im Bezug auf die Klägerin selbst noch hinsichtlich deren Nichte erfüllt seien. Die betagte, seit mehreren Jahren in einem Seniorenstift lebende Klägerin sei nicht darauf angewiesen, gerade durch ihre Nichte (ergänzend) gepflegt zu werden, weshalb eine Nutzung der Wohnung durch die Nichte geboten wäre. In der Se- niorenresidenz "Be. " werde der Klägerin die erforderliche Betreuungspfle- ge in überdurchschnittlichem Maße zuteil. Dass diese Einrichtung in ausrei- chendem Maße über ausgebildetes Fachpersonal selbst für schwerstpflegebe- dürftige Senioren verfüge, sei gerichtsbekannt. Eine Notwendigkeit für eine "zu- 9 - 6 - sätzliche Pflege" bestehe eingedenk dessen ersichtlich nicht. Überdies könne die Klägerin von ihrer Nichte eine Erfüllung der vertraglich vereinbarten "Pflege- verpflichtung" ohnehin nicht fordern. Spätestens seitdem sie nach Erhebung der Räumungsklage am 22. Mai 2008 einen Schlaganfall erlitten habe und deshalb dauerhaft pflegebedürftig sei, ruhe diese Verpflichtung gemäß § 4 des notariel- len Übergabevertrags. Ebenso wenig seien beachtenswerte Gründe für die gewünschte Nut- zung der Wohnung durch die Nichte vorgetragen. Auf einen von der Klägerin abgeleiteten Eigenbedarf könne sich die Nichte nicht berufen. Zu dem uneinge- schränkt privilegierten Personenkreis im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zäh- le die Nichte trotz ihrer Verwandtschaft mit der Klägerin nicht. Der Begriff des Familienangehörigen sei im Hinblick auf den Schutzzweck der Bestimmung ein- schränkend auszulegen. Es sei zwischen engen Familienangehörigen und den- jenigen, die mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert sei- en, zu unterscheiden. Nur bei der ersten Gruppe genüge die bloße Tatsache der Verwandtschaft, während bezüglich der entfernten Angehörigen darüber hinaus erforderlich sei, dass der Vermieter jenen gegenüber rechtlich oder mo- ralisch aufgrund einer besonderen persönlichen Nähe zu Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet sei. Gemessen an diesen Kriterien bleibe für die Annahme eines abgeleiteten Eigenbedarfs kein Raum. Bei einer Nichte handele es sich nicht um eine enge Familienangehörige des Vermieters. An- haltspunkte, die auf das Bestehen einer - wie auch immer gearteten - Fürsorge- pflicht der Klägerin gegenüber ihrer Nichte hindeuten könnten, seien nicht er- sichtlich. 10 Die vom Amtsgericht gemäß § 308a ZPO, § 574a Abs. 2 BGB getroffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht aufrechter- halten werden, da die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung bereits unwirk- 11 - 7 - sam gewesen sei. Da sich das Räumungsbegehren als von Anfang an unbe- gründet erweise, könne die Klägerin von den Beklagten auch nicht die Erstat- tung vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. II. 12 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 13 A. Die Revision ist entgegen der Auffassung der Klägerin nur insoweit zulässig, als sich das Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 14. März 2008 wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses durch diese ordentliche Kündi- gung beschränkt. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch hinsichtlich der Entscheidung über die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 angreift, ist das Rechtsmittel dagegen mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen. 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (st. Rspr.; BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteil vom 28. Okto- ber 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; BGH, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, NJW 2005, 894, unter B I 1 a; Urteil vom 17. Juni 2004 - VII ZR 226/03, NJW 2004, 3264, unter II 2; Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1). Allerdings muss sich die Be- schränkung eindeutig aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Se- natsurteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für 14 - 8 - einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrun- des regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). So verhält es sich hier. 15 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob das Berufungsgericht aufgrund des Verbotes der reformatio in peius daran gehindert ist, abweichend von der Einschätzung des erstinstanzli- chen Gerichts die Berechtigung einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung zu verneinen, wenn das mit einer Fortsetzungsanordnung nach § 574a Abs. 2 BGB zu unveränderten Bedingungen versehene Urteil allein von dem auf Räu- mung und Herausgabe der Mietsache klagenden Vermieter angefochten wurde. Damit hat es die Revision allein auf die Frage der Beendigung des Mietverhält- nisses aufgrund der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 beschränkt. Die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der späteren fristlosen Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs vom 20. November 2008 und der Zahlungsan- spruch wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten stellen davon unabhängige Teile des Streitstoffs dar, die von der Zulassungsfrage nicht berührt werden. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr.; Senats- urteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13; BGH, Urteil vom 9. März 2000, aaO; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21). Letzteres trifft hier zu. Die Frage, ob das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfs- kündigung vom 14. März 2008 beendet worden ist, stellt, wie ausgeführt, einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächli- 16 - 9 - cher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von der Frage, ob die spätere fristlose Kündigung vom 20. November 2008 das Mietverhältnis beendet hat, beurteilt werden kann und auf den die Klägerin ihre Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). 17 B. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint wer- den. Die Kündigung vom 14. März 2008, mit der die Klägerin das Mietverhältnis hilfsweise wegen Eigenbedarfs zum 30. Juni 2008 ordentlich gekündigt hat, ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 1 BGB wirksam. Auf die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, kommt es nicht an, weil das Amtsgericht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung mit Recht bejaht hatte und das Berufungsgericht davon nicht hätte abweichen dürfen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige sei- nes Haushalts benötigt. Die Revision beanstandet mit Recht, dass das Beru- fungsgericht die Nichte der Klägerin nicht als Familienangehörige im Sinne die- ser Bestimmung angesehen und aus diesem Grund die Kündigung für nicht wirksam gehalten hat. 18 1. Der Senat hat entschieden, dass Geschwister des Vermieters kraft ih- res nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind; zwischen Geschwistern besteht ein so enges Verwandtschaftsverhältnis, dass es eines zusätzlichen einschränkenden 19 - 10 - Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604, Ls. und unter II 1, zu § 564b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB aF). 20 Damit hat der Senat zum Ausdruck gebracht, dass für die Bestimmung des Kreises der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangehöri- gen bei entfernten Verwandten ein zusätzliches Kriterium heranzuziehen ist, das auf die konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen im Einzelfall abstellt. Dass eine solche Einschränkung bei entfernten Verwandten aufgrund des Gesetzeszwecks - Kündigungsschutz des Mieters - geboten ist, entspricht auch der einhelligen Auffassung in Recht- sprechung und Literatur (vgl. den Überblick bei Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 51 ff. m.w.N.; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 74 ff. m.w.N.). Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Ver- wandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu recht- fertigen (OLG Braunschweig, WuM 1993, 731, 732; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 79). 2. Nichten und Neffen des Vermieters gehören zwar nicht mehr zu des- sen engsten Angehörigen wie Eltern, Kinder oder Geschwister, sie sind aber als Kinder der Geschwister entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts immer noch eng verwandt mit dem Vermieter und gehören nicht, wie das Berufungsge- richt gemeint hat, zu den entfernten, nur weitläufig Verwandten. Das Gesetz erlaubt die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des Wohnbedarfs von Fa- milienangehörigen, weil es davon ausgeht, dass innerhalb der Familie aufgrund enger Verwandtschaft ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegensei- 21 - 11 - tiger Solidarität besteht, das die Privilegierung einer Kündigung zugunsten von Familienangehörigen rechtfertigt. Vom Bestehen einer solchen familiären Ver- bundenheit und Solidarität, die nicht im Einzelfall nachgewiesen sein muss, ist nicht nur bei Geschwistern auszugehen (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO), sondern auch bei deren Kindern, das heißt den leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters. Diese Wertung ergibt sich zwar nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift. Denn der Gesetzgeber hat den Begriff der Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht näher bestimmt; auch aus den Gesetzesmaterialien ist für dessen Auslegung nichts zu entnehmen. Die generelle Einbeziehung von Nich- ten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen ist aber vor dem Hintergrund anderer Regelungen der Rechtsordnung gerechtfertigt, in de- nen ebenfalls Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftli- chen Beziehung privilegiert werden, ohne dass eine tatsächlich bestehende persönliche Verbundenheit im Einzelfall nachgewiesen werden muss. Einen Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in diesem Sinn zu ziehen ist, bieten die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO), in denen der Kreis der pri- vilegierten Familienangehörigen - unabhängig vom tatsächlichen Bestehen per- sönlicher Bindungen - konkretisiert wird. Gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO und § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO steht ein Zeugnisverweigerungsrecht - neben Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern (§ 383 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a ZPO, § 52 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a StPO) - auch denjenigen zu, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind, sowie denjenigen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Damit gehören auch Nichten und Neffen noch zu dem Personenkreis, dem allein aufgrund enger verwandtschaftlicher Beziehung zur Partei ein Zeug- nisverweigerungsrecht zusteht. In dieser Regelung kommt zum Ausdruck, dass 22 - 12 - der Gesetzgeber Nichten und Neffen ohne Weiteres noch als enge Familienan- gehörige ansieht. Diese gesetzgeberische Wertung ist bei der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berücksichtigen und rechtfertigt es, Nichten und Nef- fen auch hier in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen einzubezie- hen. Bei ihnen bedarf es deshalb - ebenso wie bei Geschwistern des Vermie- ters (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO) - über die Tatsache der Verwandt- schaft hinaus nicht eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals wie etwa einer tatsächlich bestehenden engen sozialen Bindung zum Vermie- ter. Es kommt deshalb im vorliegenden Fall nicht darauf an, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine enge persönliche Beziehung zwi- schen der Klägerin und ihrer Nichte als ihrer einzigen noch lebenden Verwand- ten tatsächlich besteht. III. Da die Revision, soweit sie zulässig ist, Erfolg hat, ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 ZPO). Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts, wie im Tenor ausgesprochen, teilweise abzuändern. 23 Hinsichtlich des auf die Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 ge- stützten Räumungsbegehrens hat die Berufung Erfolg. Die Beklagten sind zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet, weil die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008, wie ausgeführt, wirksam ist. Die Kündigung hat das Mietverhält- nis mit Ablauf des 30. Juni 2008 beendet (§ 573c Abs. 1 BGB). Für die vom Amtsgericht nach § 308a ZPO i.V.m. §§ 574 ff. BGB getroffene Anordnung über eine unbefristete, mindestens bis zum 30. September 2009 dauernde Fortset- 24 - 13 - zung des Mietverhältnisses ist kein Raum mehr. Der Senat kann den Sachver- halt zu der für eine Anordnung nach § 308a ZPO maßgeblichen Frage, ob die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), selbst würdigen, weil das Berufungsgericht hierzu - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat und weitere Feststellungen auch nicht zu erwarten sind. Es kann dahingestellt bleiben, ob es für die Beklagten im Anschluss an die Kündigung vom 14. März 2008 zumutbar war, die im September 2004 an- gemietete Wohnung bereits mit Ablauf des 30. Juni 2008 wieder zu verlassen. Denn inzwischen sind mehr als eineinhalb Jahre vergangenen, in denen die Beklagten in der Wohnung weiter gelebt haben. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bedeutet die Räumung der Wohnung für die Beklagten in Anbetracht des be- rechtigten Interesses der hochbetagten Klägerin, ihre Nichte in ihrer Nähe zu haben und von ihr betreut zu werden, jedenfalls keine unzumutbare Härte mehr. Gründe für eine solche Härte sind von den Beklagten weder dargelegt worden noch ersichtlich. Die Beklagten haben insbesondere nicht geltend gemacht, dass sie angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen könnten (§ 574 Abs. 2 BGB). Sie haben sich in der mündlichen Ver- handlung vor dem Amtsgericht am 1. Juli 2008 lediglich darauf berufen, es sei ihnen unzumutbar, nach so kurzer Zeit schon wieder auszuziehen, sie seien schließlich keine "Nomaden". Eine unzumutbar kurze Mietzeit liegt aber nicht mehr vor, nachdem das Mietverhältnis mittlerweile mehr als fünf Jahre bestan- den hat. Auch das Amtsgericht ist bei seiner Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses davon ausgegangen, dass sich die Interessenabwägung nach Ablauf von fünf Jahren zu Gunsten der Klägerin anders darstellen kann, 25 - 14 - als es das Amtsgericht für den Zeitpunkt seiner Entscheidung angenommen hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Baden-Baden, Entscheidung vom 01.07.2008 - 7 C 150/08 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 26.05.2009 - 2 S 9/09 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 254/09 vom 20. April 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Der Rechtsstreit hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Re- vision vor. 1 Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache dann, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwick- lung und Handhabung des Rechts berührt (BGHZ 154, 288, 291; 153, 254, 256; 152, 182, 190 f.). Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage, wenn ihre Beantwor- tung zweifelhaft ist oder wenn zu ihr unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und die Frage höchstrichterlich noch nicht geklärt ist (BVerfG, NJW 2009, 572, Tz. 19; MünchKommZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 7). 2 Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als klärungs- bedürftig erachteten Frage zugelassen, ob eine Genossenschaft (grundsätzlich) ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an der Beendigung des Mietver- 3 - 3 - hältnisses hat, wenn die Mitgliedschaft bei ihr durch Tod endete und Nichtmit- glieder die Wohnung mitgenutzt haben. Auf diese (möglicherweise) grundsätzli- che Frage kommt es angesichts der Besonderheiten des vorliegenden Rechts- streits nicht an. Denn der Beklagte hat angeboten, den von seiner Mutter ererb- ten Geschäftsanteil bei der Klägerin zu belassen, und sie gebeten, ihn als Mit- glied aufzunehmen. Die zunächst auf den Beklagten übergegangene Mitglied- schaft ist im Übrigen nur deshalb zum Ende des Jahres 2007 erloschen, weil das in § 9 der Satzung der Klägerin für den Fall des Todes eines Mitglieds so vorgesehen und die Klägerin zur Aufnahme des Beklagten nicht bereit ist. Die dem Tatrichter obliegende Würdigung, ob die Klägerin in dieser speziellen Situ- ation im Hinblick auf Wohnbedarf ihrer Mitglieder ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des im Jahr 1969 mit der Mutter des Beklagten eingegangenen Mietverhältnisses hat, wirft keine klärungsbedürftige Rechtsfrage auf, die für eine Vielzahl von Fällen von Bedeutung ist. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin ein Räumungsanspruch aus § 546 BGB nicht zusteht, weil das gemäß § 563 Abs. 2 BGB auf den Beklagten über- gegangene Mietverhältnis weder nach § 563 Abs. 4 BGB noch nach § 573 Abs. 1 BGB beendet worden ist. 4 Das Berufungsgericht hat einen wichtigen Grund in der Person des Be- klagten im Sinne des § 563 Abs. 4 BGB verneint. Diese tatrichterliche Würdi- gung kann in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Rechtsbegriff des wichtigen Grundes verkannt, we- sentliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder Verfahrensfehler begangen hat (vgl. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89, NJW 1990, 2889, unter I 2 b, zu § 89a HGB; Senatsurteil vom 1. Dezember 1993 - VIII ZR 129/92, NJW 1994, 443, 5 - 4 - unter II 1 b, zu § 628 Abs. 2 BGB). Derartige Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. 6 Zu Unrecht beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten der Klägerin zumutbar ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Zumutbar- keit für den Vermieter Maßstab sowohl für § 563 Abs. 4 BGB als auch im Rah- men der von der Revision herangezogenen weiteren Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB, in der die Zumutbarkeit ausdrücklich als Maßstab genannt ist. Dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass der Beklagte mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt und sich in die dortige Gemeinschaft bean- standungsfrei eingefügt hat, größeres Gewicht beigemessen hat als seinen Verurteilungen zu Strafhaft sowie einer bestehenden Drogenabhängigkeit, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Revision setzt lediglich ihre ei- gene Abwägung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts. Dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich. Auch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, dass ein wichtiger Grund in der Person des Beklagten angesichts der Regelung in § 9 der Satzung der Klägerin und ihrer Weigerung, den Beklagten als Mitglied aufzunehmen, nicht bereits im Fehlen der Mitgliedschaft gesehen werden kann, lässt keinen Rechtsfehler erkennen. 7 Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die or- dentliche Kündigung der Klägerin unbegründet ist. Die Klägerin beruft sich für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses auf diesel- ben Umstände, die sie dafür anführt, dass in der Person des Beklagten für sie ein wichtiger Grund gegen den Eintritt in das Mietverhältnis gegeben sei. Aus der hierzu vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei vorgenommenen Würdigung 8 - 5 - ergibt sich zugleich, dass die von der Klägerin hierzu vorgebrachten Umstände kein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnis- ses begründen. Auch der Wunsch der Klägerin, die Hausgemeinschaft zu "ver- jüngen" und bei der Mieterstruktur Familien mit Kindern zu bevorzugen, hat kei- nen Vorrang gegenüber dem sozialen Kündigungsschutz des § 573 Abs. 1 BGB. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. 9 Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 15.01.2009 - 822 C 456/07 - LG Hamburg, Entscheidung vom 28.08.2009 - 311 S 17/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/14 Verkündet am: 18. Februar 2015 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Abs. 1 Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Ab- schluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündi- gungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564; und vom 17. No- vember 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158). BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 127/14 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 15. April 2014 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. Mai 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch. Die Kläger sind seit 1986 Eigentümer eines Hauses in Bochum, dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Beklagten sind seit dem 1. Januar 1985 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Miet- vertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern B. , die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichte- ten, abgeschlossen. 1 2 - 3 - Zwischen den Parteien ist streitig, ob das Haus als Zweifamilien- oder als Mehrfamilienhaus anzusehen ist. In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt Bochum ist das Bauvor- haben als "Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 Pkw-Garagen" be- schrieben. Außer den beiden Wohnungen der Parteien befindet sich im Dachge- schoss neben der Wohnung der Beklagten ein weiteres Appartement, beste- hend aus einem Zimmer, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Balkon, das - wie in der mündlichen Revisionsverhandlung klargestellt worden ist - von Anfang an mit den für die Aufstellung einer Kochnische/Küchenzeile erforderlichen An- schlüssen für Wasser und Strom versehen war. In der Folgezeit wurde hier eine Teeküche/Küchenzeile eingebaut und das Appartement zu Wohnzwecken an unterschiedliche Mieter vermietet. Im Anschluss hieran nutzte der Kläger diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räum- lichkeiten an ein vom Kläger betriebenes Unternehmen vermietet. Die Küchen- zeile wurde in ein Regal "umfunktioniert". Im Jahr 2012 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Mit Schreiben vom 20. November 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a BGB zum 30. November 2013. Die Beklagten widersprachen der Kündigung, wie auch den nachfolgenden seitens der Kläger wegen angeblicher Verletzungen des Mietvertrags ausgesprochenen Kündigungen vom 15. Januar 2013 und 5. März 2013 sowie vom 5. und 17. Februar 2014. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die auf den Räumungsan- spruch beschränkte Berufung der Kläger hat das Landgericht antragsgemäß 3 4 5 6 - 4 - erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Räumungs- und Herausga- beanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis bereits durch die Kündigung vom 20. November 2012 wirksam beendet worden sei. Den Klägern stehe das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB zu. Hiernach könne der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst be- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedürfe. Diese Voraus- setzungen seien vorliegend erfüllt. Denn zum Zeitpunkt der Kündigungserklä- rung im November 2012, auf den es nach Auffassung der Kammer ankomme, habe es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein Zweifamilienhaus im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB gehandelt. Demgegenüber komme es nicht darauf an, dass nach der Aufteilung des Hauses nach wie vor drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten vorhanden seien. Denn das zweite Appartement im Dachgeschoss werde seit einigen Jah- 7 8 9 10 - 5 - ren durch die vom Kläger betriebene GmbH als Büro und Geschäftsraum ge- nutzt und sei demnach keine Wohnung mehr, sondern Gewerberaum. Zwar sei eine Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich zu erwei- terten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutze. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs reduziere sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht. Anderes gelte aber, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mie- ters nur noch Gewerberäume befänden. Insoweit komme es auch nicht darauf an, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Der Mieter könne dadurch geschützt werden, dass eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich und damit gemäß § 242 BGB als unwirksam anzusehen sei. Hieran sei namentlich dann zu den- ken, wenn der Umbau/die Umnutzung allein dem Zweck diene, das erleichterte Kündigungsrecht auszulösen. Dies sei vorliegend aber nicht erfüllt, weil die Umnutzung zu Büroräumen bereits vor 15 Jahren, die Vermietung als Büroraum seit 2010 erfolge und damit ersichtlich nicht darauf abziele, ein Sonderkündi- gungsrecht gegenüber den Beklagten zu schaffen. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Räumungsanspruch der Kläger gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kläger vom 20. November 2012 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. 11 12 13 - 6 - 1. Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann, ohne dass es eines berech- tigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst be- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohnhaus der Kläger - wie das Berufungsgericht im Übrigen selbst unangegriffen feststellt - seit dessen Errichtung unverändert drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten befinden. 2. Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaft- lich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnun- gen vorhanden sind, ist - ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtli- chen Einordnung - die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 19 f.). Da eine eigenständi- ge Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder eine Koch- gelegenheit vorhanden ist (Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, aaO Rn. 9), müssen die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist (Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 21). a) Hiernach kann keinen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem Ap- partement im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung handelt, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossenen Wohnbe- reich mit Bad und die für eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen verfügt. Damit haben die Beklagten - worauf die Revision zu Recht hinweist - die streit- 14 15 16 - 7 - gegenständliche Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem drei selb- ständige Wohneinheiten geplant waren und entstanden und nach den unange- griffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach wie vor vorhanden sind. b) Anders als das Berufungsgericht meint, hat sich der Wohnungsbe- stand von drei selbständigen Wohnungen nicht dadurch reduziert, dass das Appartement im Dachgeschoss seit etwa zwei Jahren vor der Kündigung durch eine vom Kläger betriebene GmbH als Büro- und Geschäftsraum und somit ge- werblich genutzt wird. aa) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass der Gesetzgeber die Beschränkung auf reine Wohngebäude (§ 564a Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) in der Neure- gelung durch § 573a BGB bewusst nicht beibehalten hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 66; Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO Rn. 19). Ebenso zutreffend sieht das Berufungsgericht eine Kündigung nach § 573a BGB als ausgeschlossen an, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutzt, da durch diese Erweiterung des Wohn- bereichs sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. bb) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht jedoch, dies sei anders zu beurteilen, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mieters nur noch Gewerberäume befänden, und es dann auch nicht darauf ankomme, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Damit verkennt das Berufungsgericht die der Senatsrechtspre- chung zugrundeliegenden Grundsätze (vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, aaO; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO). Denn 17 18 19 - 8 - durch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegen- den Appartements von Wohnraum zu Gewerberaum hat sich der einmal gege- bene Wohnungsbestand nicht reduziert. Auch wenn in den gewerblich genutz- ten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden ist, ändert dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bildenden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushalts- führung möglich ist. Von diesen Grundsätzen kommt nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als Gewerbe- raum genutzt wurde (Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO). Dies ist hier jedoch unstreitig nicht der Fall. III. Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch die weiteren 20 21 - 9 - Kündigungen vom 15. Januar und 5. März 2013 sowie vom 5. und 17. Februar 2014 beendet worden ist. Das Verfahren ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Bünger wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. 23. Februar 2015 Dr. Milger Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 05.12.2013 - 83 C 99/13 - LG Bochum, Entscheidung vom 15.04.2014 - I-9 S 18/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 175/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB §§ 276 K, 278, 286, 535, 543, 569, 573; ZPO §§ 260, 263, 524, 533 a) Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erfor- derlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. b) Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kün- digungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tat- bestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14 - LG Düsseldorf AG Langenfeld - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 11. Juni 2014 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Dezember 2010 Mieter einer 140 qm großen Woh- nung des Klägers in H. . Die spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu entrichtende Miete beläuft sich auf monatlich 1.100 € net- to zuzüglich der Miete für die dazugehörige Garage in Höhe von 50 € sowie einer Betriebskostenvorauszahlung von 180 €. Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte Leistungen zum Lebensunterhalt nach dem SGB II. Die seit Januar 2013 vom zuständigen Jobcenter für seine Unterkunft erhaltenen Zahlungen leitete er nicht an den Kläger weiter. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände fristlos. Mit seiner am 8. Juni 2013 zuge- stellten Klage hat er den Beklagten auf Zahlung der rückständigen Miete bis 1 2 - 3 - einschließlich Mai 2013 in Höhe von 6.650 € nebst Zinsen sowie auf Räumung der Wohnung in Anspruch genommen. Seine Mietzahlungspflicht hat der Be- klagte anerkannt, so dass er durch rechtskräftiges Teilanerkenntnisurteil des Amtsgerichts insoweit antragsgemäß verurteilt worden ist. Nach Zustellung der Klage beantragte der Beklagte bei dem für ihn bis dahin zuständigen Jobcenter die Übernahme der Mietschulden, was mit Rück- sicht auf die Größe der Wohnung durch Bescheid vom 26. Juni 2013 abgelehnt wurde. Nachdem sein hiergegen erhobener Widerspruch erfolglos geblieben war, begehrte der Beklagte unter dem 23. Juli 2013 bei dem zuständigen Sozi- algericht einstweiligen Rechtsschutz. Dieses verpflichtete das Jobcenter durch einstweilige Anordnung vom 8. August 2013, zur Abwendung der Räumungs- klage die vom Kläger eingeklagte rückständige Miete sowie darüber hinaus die fällige Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung zu zahlen; zugleich wurde dem Jobcenter aufgegeben, noch am selben Tage gegenüber dem Klä- ger eine entsprechende Verpflichtungserklärung abzugeben. Das Jobcenter gab die geforderte Verpflichtungserklärung in der Folge ab, zahlte jedoch an den Kläger lediglich die eingeklagte Miete von Januar bis Mai 2013. Seit Juni 2013 stehen dem Beklagten Sozialleistungen nach dem SGB XII zu, für deren Bewilligung nicht mehr das Jobcenter, sondern die Stadt H. zuständig ist. Diese bewilligte ihm wegen Bedenken gegen die Ange- messenheit der Unterkunftskosten durch Bescheid vom 26. August 2013 ledig- lich den Regelsatz. Hiergegen erhob der Beklagte am 5. September 2013 Wi- derspruch. Auf Antrag des Beklagten wurde die Stadt H. durch Beschluss des zuständigen Sozialgerichts vom 30. April 2014 im Wege einstweiliger An- ordnung verpflichtet, die Kosten der Unterkunft des Beklagten für die Zeit von November 2013 bis Juni 2014 zu tragen. 3 4 - 4 - Im vorliegenden Rechtsstreit hat das Amtsgericht der Räumungsklage mit Schlussurteil vom 2. Oktober 2013 stattgegeben. Hierbei ist es zwar davon ausgegangen, dass die Kündigung des Klägers vom 17. April 2013 durch die Verpflichtung des Jobcenters, die rückständigen Mieten auszugleichen, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden ist. Zugleich hat es jedoch eine auf die rückständige Miete für die Monate Juni bis August 2013 gestützte weitere fristlose Kündigung des Klägers vom 30. August 2013 für wirksam er- achtet. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagen hat keinen Erfolg ge- habt, nachdem der Kläger das Mietverhältnis wegen der von Oktober 2013 bis März 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 12. März 2014 und wegen der von Juli 2013 bis April 2014 ausgebliebenen Miete unter dem 17. April 2014 erneut fristlos gekündigt hatte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren hinsichtlich der Räu- mungsklage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Zwar sei die Kündigung vom 30. August 2013 wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam. Denn das Jobcenter habe sich zum Zeitpunkt des Kün- digungsausspruchs gegenüber dem Kläger verpflichtet, die rückständige Miete jedenfalls bis August 2013 auszugleichen; die Vermögensinteressen des Klä- gers seien deshalb nicht ernsthaft gefährdet gewesen, auch wenn eine Zahlung 5 6 7 8 - 5 - für die Monate Juni bis August 2013 zum Kündigungszeitpunkt noch nicht er- folgt sei. Allerdings sei das Mietverhältnis durch die anschließende Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden, auf die sich der Kläger ungeach- tet der verweigerten Einwilligung des Beklagten im Wege einer sachdienlichen Klageänderung hilfsweise gestützt habe und die er im Wege einer wirksam er- hobenen Anschlussberufung auch noch zum Gegenstand seines Räumungsbe- gehrens habe machen können. Denn der Beklagte sei auch mit der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug geraten, so dass hierauf ge- stützt der Kläger gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erneut habe kündigen können. Der Annahme eines dafür erforderlichen Zahlungsverzugs stehe nicht entgegen, dass der Beklagte rechtzeitig die entsprechenden Anträge beim zu- ständigen Sozialamt gestellt und ein sozialgerichtliches Verfahren angestrengt habe, nachdem das Sozialamt sich geweigert habe, die Kosten für die Unter- kunft zu tragen. Denn für seine finanzielle Leistungsfähigkeit habe ein Schuld- ner - wie der Beklagte - verschuldensunabhängig einzustehen. Eine Fallgestal- tung, bei der nach einer in der Instanzrechtsprechung teilweise vertretenen Auf- fassung das Ausbleiben der Mietzahlung ausnahmsweise entschuldigt sein könne, weil der Mieter auf die Mietzahlung durch das Sozialamt habe vertrauen können und von deren Ausbleiben überrascht worden sei oder weil er sonst unabwendbar durch unvorhergesehene Umstände an einer rechtzeitigen Zah- lung gehindert gewesen sei, sei hier nicht gegeben. Soweit in der Instanzrecht- sprechung auch für die hier gegebene Konstellation bisweilen die Auffassung anklinge, der im Leistungsbezug der ARGE [heute gemäß § 6d SGB II: Jobcen- ter] stehende Mieter habe mit der rechtzeitigen Leistungsbeantragung alles ihm Obliegende und Zumutbare getan, um die ARGE zur pünktlichen Zahlung der geschuldeten Miete an den Vermieter zu veranlassen und mit Blick auf das So- zialstaatsprinzip dadurch seinem Beschaffungsrisiko genügt, könne dem schon 9 - 6 - deshalb nicht gefolgt werden, weil auch das Sozialstaatsprinzip nicht so weit gehe, dass es die Verantwortung für den hilfebedürftigen Mieter dem Vermieter anstelle der staatlichen Gemeinschaft aufbürde. Die am 12. März 2014 ausgesprochene Kündigung sei auch nicht durch den Beschluss des Sozialgerichts vom 30. April 2014 unwirksam geworden. Abgesehen davon, dass dieser Beschluss nicht alle der Kündigung zugrunde liegenden Zahlungsrückstände erfasst habe, habe § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB der Gewährung einer erneuten Schonfrist entgegengestanden, da bereits die Kündigung vom 17. April 2013 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirk- sam geworden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den Räumungsanspruch des Klägers (§ 546 Abs. 1 BGB) rechtsfehlerfrei für begründet erachtet, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 12. März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Beklagte mit der Entrichtung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug, so dass ein für die ausgesprochene fristlose Kündigung erforderlicher wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB vorgelegen hat. 1. Das Berufungsgericht durfte - anders als die Revision meint - über das auf die Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 gestützte Räumungsbegeh- ren in der Sache entscheiden. Denn der Kläger hat diesen Klagegrund zulässi- 10 11 12 13 - 7 - gerweise im Wege der Anschlussberufung (§ 524 ZPO) in das Berufungsverfah- ren eingeführt. a) Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine hilfsweise Klageänderung vorgelegen hat, als der Kläger im Berufungsrechts- zug sein Räumungsbegehren nunmehr auch auf die Kündigung vom 12. März 2014 gestützt hat. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Streitgegenstand durch den Klageantrag, in dem sich die vom Kläger in Anspruch genommene Rechtsfolge konkretisiert, und durch den Lebenssach- verhalt (Klagegrund) bestimmt, aus dem der Kläger die begehrte Rechtsfolge herleitet (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, GRUR 2012, 180 Rn. 19; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, NJW 2008, 1953 Rn. 15; jeweils mwN). Dementsprechend hat der Kläger, der erstinstanzlich mit dem auf die Kündi- gung vom 30. August 2013 gestützten Räumungsbegehren durchgedrungen war, dadurch, dass er dieses Begehren zusätzlich mit der Kündigung vom 12. März 2014 unterlegt hat, einen neuen Streitgegenstand in den Prozess ein- geführt, nämlich ein Räumungsbegehren, das hilfsweise auf diese erneute Kündigung und den darin geltend gemachten Kündigungsgrund gestützt war (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, GE 2013, 117 Rn. 8). Die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche (Eventual-)Klage- häufung (§ 260 ZPO) ist deshalb wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO mit den dafür geltenden Regeln zu behandeln (vgl. BGH, Urteile vom 27. September 2006 - VIII ZR 19/04, NJW 2007, 2414 Rn. 8; vom 10. Januar 1985 - III ZR 93/83, NJW 1985, 1841 unter 4; jeweils mwN; BGH, Beschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 157/12, aaO). b) Den neuen Klagegrund konnte und musste der Kläger zweitinstanzlich im Wege eines Anschlussrechtsmittels in den Rechtsstreit einführen. Denn der Berufungsbeklagte, der seine in erster Instanz erfolgreiche Klage erweitern oder 14 15 - 8 - auf einen neuen Klagegrund stellen will, muss sich dazu gemäß § 524 ZPO der Berufung der Gegenseite anschließen. Das gilt entgegen der Auffassung der Revision auch dann, wenn - wie hier - die Einführung des neuen Klagegrundes eine Änderung des Sachantrags nicht erforderlich macht. Auch in einem sol- chen Fall will nämlich der Berufungsbeklagte, der im Berufungsrechtszug seine Klage auf einen anderen Klagegrund stützt, damit mehr erreichen als die bloße Bestätigung der erstinstanzlichen Entscheidung über den mit der Klage verfolg- ten Anspruch (BGH, Urteile vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 22; vom 7. Dezember 2007 - V ZR 210/06, aaO). c) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Anschlussberufung auch sonst den Anforderungen des § 524 ZPO genügt. Insoweit erhebt auch die Revision keine Beanstandungen. Insbesonde- re ist es unschädlich, dass der Kläger, als er sich in seiner Berufungserwide- rung auf die spätere Kündigung gestützt hat, dieses Vorgehen nicht als An- schlussberufung bezeichnet hat. Für die Einlegung eines Anschlussrechtsmit- tels ist keine dahingehende ausdrückliche Erklärung erforderlich. Es genügt vielmehr jede Erklärung, die sich ihrem Sinn nach als Begehren auf Abände- rung des Urteils erster Instanz darstellt. Dementsprechend kann der Anschluss an das Rechtsmittel der Gegenseite auch konkludent in der Weise erfolgen, dass der Kläger - wie im Streitfall - sein im Übrigen unverändertes Klagebegeh- ren auf einen weiteren Klagegrund stützt (BGH, Urteil vom 9. Juni 2011 - I ZR 41/10, aaO Rn. 26). 2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung vom 12. März 2014 mit der Zahlung der Miete für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug war. Dass der Beklagte, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen war und diese Leistungen 16 17 - 9 - rechtzeitig beantragt hatte, ändert an dem - neben den hier gegebenen Voraus- setzungen des § 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für einen Verzugseintritt erforderlichen - Vertretenmüssen (§ 286 Abs. 4 BGB) ebenso wenig etwas wie der Umstand, dass der zuständige Träger der Sozialhilfe nach Kündigungsaus- spruch zur Übernahme der Mietschulden verpflichtet worden ist. a) Zur Verantwortlichkeit des Schuldners und damit auch zu der von § 286 Abs. 4 BGB geforderten Zurechnung einer Nichtleistung trotz Fälligkeit sieht § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, dass der Schuldner Vorsatz und Fahrlässig- keit zu vertreten hat, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Eine solche strengere Haftung besteht aber nach allgemeiner Auffassung bei Geldschulden. Danach befreit eine Leistungsunfähigkeit aufgrund wirtschaftli- cher Schwierigkeiten, um die es hier geht, den Schuldner auch dann nicht von den Folgen des Ausbleibens der (rechtzeitigen) Leistung, wenn sie auf unver- schuldeter Ursache beruht. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der un- beschränkten Vermögenshaftung, das § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB genauso zu- grunde liegt wie der Vorgängerregelung des § 279 BGB aF und das im Übrigen auch aus dem geltenden Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzrecht abzuleiten ist, ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen (BGH, Urteile vom 28. Februar 1989 - IX ZR 130/88, BGHZ 107, 92, 102 mwN; vom 11. Dezember 2001 - VI ZR 350/00, WM 2002, 347 unter II 3 b; vom 15. März 2002 - V ZR 396/00, BGHZ 150, 187, 194; ebenso auch BT-Drucks. 14/6040, S. 132). b) Dieses Verständnis des Vertretenmüssens im Falle mangelnder finan- zieller Leistungsfähigkeit gilt auch für Mietzahlungspflichten und die bei Aus- bleiben der Miete bestehenden Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters aus 18 19 - 10 - wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d cc; Staudinger/ Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 56a; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 96 f.; Wiek, WuM 2010, 204, 205; jeweils mwN). Soweit in der Instanzrechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten oder jedenfalls erwogen wird, ein Mieter, der Sozialleistungen einer öffentlichen Stel- le beziehe, genüge seinen Pflichten zur Beschaffung der zur Entrichtung der Miete benötigten Geldmittel bereits dann, wenn er alles ihm Obliegende und Zumutbare getan habe, um die öffentliche Stelle zur pünktlichen Zahlung der für seine Unterkunft geschuldeten Miete zu veranlassen (LG Bonn, Beschluss vom 10. November 2011 - 6 T 198/11, juris Rn. 5; Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 15; LG Wiesbaden, WuM 2012, 623, 624; ähnlich LG Berlin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.), trifft dies nicht zu. aa) Zwar braucht sich - wie der Senat klargestellt hat - ein hilfebedürftiger Wohnungsmieter die Säumnis einer öffentlichen Stelle, die die Kosten seiner Unterkunft zu übernehmen hat, nicht gemäß § 278 BGB als eigenes Verschul- den zurechnen zu lassen. Denn eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvor- sorge staatliche Transferleistungen an einen Bürger erbringt, ist hierbei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen ge- genüber seinem Vermieter (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 30). Das ändert entgegen der Auffassung der Revision aber nichts daran, dass der Mieter verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Dementsprechend sind auch die nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB al- lein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass sie - anders als § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (dazu Senatsurteile vom 16. Februar 2005 20 21 - 11 - - VIII ZR 6/04, aaO; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, aaO Rn. 26) - eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932 unter II 1 c). Vielmehr ist danach bei Vorliegen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB allein aus diesem Grund eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwä- gungsvoraussetzungen noch zusätzlich erfüllt sein müssen. Denn nach der Ge- setzessystematik und den ihr zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertun- gen handelt es sich bei den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführ- ten, die (objektive) Verletzung bestimmter mietrechtlicher (Kardinal-)Pflichten von erheblichem Gewicht betreffenden Kündigungsgründen um gesetzlich typi- sierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnis- ses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben (vgl. Senatsurteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 15; vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 mwN; vom 26. März 1969 - VIII ZR 76/67, WM 1969, 625 unter IV 3 c). bb) Gegenläufige Wertungskriterien, die eine abweichende rechtliche Beurteilung der aufgrund mangelnder finanzieller Leistungsfähigkeit des Mieters und seinem Angewiesensein auf öffentliche Sozialleistungen ausgebliebenen Mietzahlungen und einer hierauf gestützten Kündigung tragen könnten, zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere steht der von ihr hervorgehobene Um- stand, dass der Beklagte bei dem für ihn zuständigen Sozialhilfeträger rechtzei- tig die Übernahme seiner Wohnungskosten beantragt und dieser die Übernah- me - wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist - zunächst zu Unrecht verweigert hatte, einer Wirksamkeit der Kündigung des Klägers vom 12. März 2014 nicht entgegen. 22 - 12 - Der Gesetzgeber, der es seit langem als eine in der Sozialstaatsver- pflichtung des Art. 20 Abs. 1 GG angelegte Aufgabe begreift, den vertragstreu- en Mieter vor willkürlichen beziehungsweise vor nicht von berechtigten Interes- sen des Vermieters getragenen Kündigungen und damit dem Verlust seiner Wohnung zu schützen (vgl. nur BT-Drucks. 7/2011, S. 7), hat die in Rede ste- hende Problemlage gesehen, sie jedoch nicht dadurch zu bereinigen versucht, dass er - abweichend von den sonst geltenden rechtlichen Maßstäben - die An- forderungen an die Leistungspflichten des Mieters und ein Vertretenmüssen von Mietzahlungsrückständen zu Lasten des Vermieters herabgesetzt und dadurch die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verändert hat. Er hat dem Interesse des durch einen erheblichen Mietrückstand vertragsuntreu gewordenen Mieters an einem Erhalt der gemieteten Wohnung vielmehr dadurch Rechnung getragen, dass er ihm - allerdings vorrangig zum Zwecke der im allgemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosig- keit - durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genauso wie zuvor schon durch § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF die Möglichkeit zur einmaligen Nachholung rück- ständiger Mietzahlungen innerhalb von zwei Jahren eingeräumt hat, um bei de- ren Einhaltung eine auf den eingetretenen Mietzahlungsverzug gestützte Kün- digung unwirksam werden zu lassen (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Zugleich hat der Gesetzgeber es bei Verfolgung dieses Ziels genügen lassen, dass eine Befriedigung des Vermieters nicht sofort, wie in § 535 Abs. 2, § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen, durch Entrichtung der bis dahin fälligen Miete oder Entschädigung, sondern durch Vorlage der entsprechenden Verpflich- tungserklärung einer öffentlichen Stelle erfolgt (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10). Aufgrund der Erkenntnis, dass sich die ursprünglich vorgesehene Nach- holungsfrist von einem Monat für die Sozialhilfebehörden häufig als zu kurz er- wiesen hat, hat er, um diesen Behörden ein auf die Vermeidung von Obdachlo- sigkeit finanziell schwacher Mieter gerichtetes Tätigwerden zu erleichtern, bei 23 24 - 13 - Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB schließlich die Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsent- schädigung oder der Vorlage einer entsprechenden Verpflichtungserklärung um einen Monat auf zwei Monate verlängert (BT-Drucks. 14/4553, aaO; vgl. dazu auch Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21). Durch diese Sonderregelung (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, aaO) hat der Gesetzgeber - allerdings abschließend - im all- gemeinen Interesse zugleich auch dem Anliegen eines leistungsunfähigen Mie- ters, eine auf einen erheblichen Mietzahlungsverzug gestützte fristlose Kündi- gung des Vermieters nachträglich ungeschehen zu machen und ihm so die ge- mietete Wohnung zu erhalten, Rechnung getragen (im Ergebnis ebenso Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 97). Die dem Mieter auf diese Weise kraft Ge- setzes einmalig eingeräumte Nachfrist zur Beschaffung der zur Mietzahlung erforderlichen Mittel, zumindest aber zur Herbeiführung der erforderlichen Ver- pflichtungserklärung, kann entgegen der Auffassung der Revision deshalb nicht dahin erweitert werden, dass über den eindeutigen Gesetzeswortlaut hinaus bereits die Beantragung der zur Erbringung der Mietzahlungen erforderlichen öffentlichen Mittel genügen soll. Denn die damit verbundene Ungewissheit, den Gebrauch der Mietsache weiterhin gewähren zu müssen, ohne als Gegenleis- tung zumindest die Sicherheit einer Begleichung der bis dahin fälligen Mietrück- stände zu haben, hat der Gesetzgeber dem Vermieter über den zweimonatigen Schonfristzeitraum hinaus gerade nicht mehr aufbürden wollen. c) Da nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts bereits die unter dem 17. April 2013 wegen der bis dahin seit Januar 2013 auf- gelaufenen Mietrückstände ausgesprochene fristlose Kündigung durch die im August 2013 abgegebene Verpflichtungserklärung des Jobcenters gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden war, kommt auch eine er- 25 26 - 14 - neute Anwendung dieser Bestimmung hinsichtlich der auf den weiteren Miet- zahlungsverzug im Zeitraum von Oktober 2013 bis März 2014 gestützten Kün- digung vom 12. März 2014 von vornherein nicht mehr in Betracht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Das Mietverhältnis der Parteien ist durch diese Kündigung vielmehr wirksam beendet worden. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Langenfeld, Entscheidung vom 02.10.2013 - 34 C 154/13 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 11.06.2014 - 23 S 343/13 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 154/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 242 Cd a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Ver- halten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirk- sam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512). b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Miet- vertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzu- stellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietver- trag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Ent- stehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Ver- tragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Anga- ben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssi- tuation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin- nen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 17. April 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in M. . Das zum 1. Mai 2011 begründete Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Als Grund für die Kündigung führte er an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur einen Aus- landsaufenthalt angestrebt habe und sich derzeit in Australien befinde, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und danach eine Arbeitsstelle bei dem Unternehmen W. in F. antreten sowie ein berufs- 1 2 - 3 - begleitendes Studium an der Berufsakademie in M. aufnehmen. Sie sei deswegen an den Kläger mit dem Wunsch herangetreten, eine eigene abge- schlossene Wohnung zu beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Tochter des Klägers hatte im Juni 2012 ihr Abitur abgelegt und ab Ende August 2012 einen einjährigen Auslandsaufenthalt angetreten. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit - dem Kläger am selben Tag zugegangenem - Schreiben vom 27. März 2013. Sie hat unter anderem geltend gemacht, die ausgesprochene Kündigung sei deswegen rechtsmiss- bräuchlich, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung hat das Amtsgericht stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2014 bewilligt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabe- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Räumungs- und Herausga- beanspruch nach §§ 546, 985 BGB. Seine Eigenbedarfskündigung vom 28. Februar 2013 sei rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Ein Vermieter setze sich zu seinem eigenen Verhalten dann in Wider- spruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er ent- weder entschlossen sei oder zumindest erwäge, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Wohndauer rechne, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Nutzungsdauer nicht auf- kläre. Vorliegend sei zwar weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger bei Abschluss des Mietvertrags erwogen habe, die Wohnung seiner Tochter zu überlassen. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es je- doch bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunk- te dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinweisen müsse, habe der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen. Die Berufungskammer ge- he aber mit der herrschenden Meinung davon aus, dass ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bereits dann anzunehmen sei, wenn der Vermieter den künftigen Eigenbedarf bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen. Auch der Bundesgerichtshof habe zuletzt das Kri- terium der Absehbarkeit herangezogen. Aus den Bekundungen der Tochter des Klägers und dessen ergänzen- den Angaben ergäben sich für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhebli- 8 9 10 11 - 5 - che Anhaltspunkte für einen zu erwartenden Eigenbedarf. Für den Kläger habe klar sein müssen, dass seine Tochter nach einem einjährigen Auslandsaufent- halt eine Ausbildung in der Region beginne werde. Diese habe nur Ausbil- dungsstellen in M. , H. , F. und Ma. in Erwä- gung gezogen. Wenngleich sie sich bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Würdigung dieser Umstände den Eigenbedarf voraussehen können und müssen. Es entspreche durchaus der Lebenswahrscheinlichkeit, dass eine 20jährige Tochter nach einem im Aus- land verbrachten Jahr nicht mehr in das elterliche Haus einziehen, sondern vielmehr alleine wohnen wolle. Denn es liege nahe, dass Kinder die einmal er- fahrene Unabhängigkeit nicht wieder aufgeben wollten. Zudem sei nach den Bekundungen der Tochter des Klägers mit diesem darüber gesprochen worden, dass sie nach einem etwaigen Auszug aus dem elterlichen Anwesen in eine der Wohnungen des Klägers ziehen könne. Bei umsichtiger Vorausschau wäre dem Kläger im April 2011 auch klar geworden, dass ein Eigenbedarf hinsichtlich der konkret betroffenen Wohnung in Betracht gekommen sei. Denn der Kläger habe trotz seines erheblichen Im- mobilienbesitzes nur über wenige Wohnungen verfügt, die als erste Wohnung für seine Tochter hätten dienen können. Andere Zwei-Zimmer-Wohnungen sei- en nicht frei geworden; die größeren Wohnungen hätten als Renditeobjekte ge- nutzt werden sollen. Die aufgeführten Erwägungen hätten den Kläger veranlassen müssen, die Beklagte vor dem Abschluss des Mietvertrags auf einen möglichen Eigen- bedarf hinzuweisen. Da er den gebotenen Hinweis unterlassen habe, könne er sich auf den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berufen. 12 13 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung des Klä- gers rechtsfehlerhaft wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) für unwirksam gehalten. Dabei hat es unzutreffende Maßstäbe angelegt. 1. Das Berufungsgericht hat - im Hinblick auf die von ihm angenommene Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung - keine Feststellungen dazu getroffen, ob der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Die Be- klagte hat in der Berufungsinstanz unter Beweisantritt vorgebracht, der Eigen- bedarf (Benötigen der Wohnung für die Tochter des Klägers) sei nur vorge- schoben, denn der Kläger habe auf eine von ihr gegen eine Betriebskostenab- rechnung erhobene Beanstandung erklärt, "[…] jetzt folge eine Kündigung". Der Kläger hat diese Behauptung bestritten, weswegen das Berufungsgericht die Vernehmung der hierfür angebotenen Zeugen angeordnet hat. Hiervon hat es später jedoch im Hinblick auf seine zwischenzeitlich gewonnene Überzeu- gung abgesehen, die Geltendmachung des Eigenbedarfs sei rechtsmissbräuch- lich. Für das Revisionsverfahren ist daher zu unterstellen, dass die Kündigung vom 28. Februar 2013 auf einen tatsächlich bestehenden Eigenbedarf gestützt wurde. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die vom Kläger am 28. Februar 2013 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam. Die Frage, ob ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11). Revisionsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachver- halt zutreffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen 14 15 16 - 7 - Rechtsausübung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (BGH, Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Beru- fungsurteil nicht stand. a) Beizupflichten ist dem Berufungsgericht allerdings im Ausgangspunkt darin, dass eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam ist, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139, Rn. 16 f.; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12). Wie der Senat im Anschluss an die Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; NJW-RR 1993, 1357) entschieden hat, liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in die- sem Sinne dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn als- bald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Be- lastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 Rn. 2 [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 Rn. 3 [Zurückweisungsbeschluss]). Für den Mieter ist ein sich abzeichnen- der Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). 17 - 8 - b) Rechtsfehlerhaft lässt das Berufungsgericht es jedoch für die Annah- me eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters genügen, dass dieser einen künftigen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags zwar nicht konkret erwägt, aber bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend kon- kreter Anhaltspunkte hätte in Erwägung ziehen müssen und den mit einer län- geren Mietdauer rechnenden Mieter nicht ungefragt über einen solchen mögli- chen Eigenbedarf unterrichtet. Eine solche Fallgestaltung erfüllt - was der Senat bislang offen lassen konnte (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO) - nicht die rechtlichen Voraussetzungen eines Rechtsmissbrauchs. aa) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung entspricht zwar ei- ner in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum weit verbreiteten Meinung, die vom Vermieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließen will, ver- langt, eine vorausschauende Prüfung über das künftige Entstehen eines Eigen- bedarfs anzustellen (so genannte "Bedarfsvorschau"), wobei meist in Anleh- nung an die nach altem Recht bei Zeitmietverträgen geltende Höchstfrist (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF) auf einen Bedarfszeitraum von fünf Jahren abgestellt wird. Dabei soll nach einer - vorwiegend in der Instanzrechtsprechung vertre- tenen - Auffassung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters schon dann vorliegen, wenn der bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbarte (künf- tige) Eigenbedarf lediglich eine bloße Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände bei vorausschauender Planung hätte in Betracht ziehen müssen (LG Wuppertal, WuM 1991, 691 f.; LG Hamburg, NJW- RR 1993, 80; NJW-RR 1994, 465, 466; LG Paderborn, WuM 1994, 331 f.; LG Gießen, WuM 1996, 416 f.; LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Ulm, DWW 2008, 387, 388; LG Göttingen, Urteil vom 8. Juli 2009 - 5 S 54/08, BeckRS 18 19 20 - 9 - 2010, 18173; LG Lüneburg, ZMR 2012, 357; OLG München, WuM 2009, 359 unter Bezugnahme auf AG Erding, WuM 2009, 358, 359; AG Winsen, WuM 2006, 622, 623; wohl auch BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2014, § 573 Rn. 67). Andere, überwiegend im Schrifttum anzutreffende Stimmen nehmen ei- nen etwas restriktiveren Standpunkt ein und bejahen mit unterschiedlichen Nu- ancen einen Rechtsmissbrauch nur dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbe- darfs vorlagen, aufgrund derer der Vermieter einen solchen bei vorausschau- ender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen (LG Ravensburg, WuM 2003, 332; AG Bremen, Urteil vom 4. Februar 2004 - 23 C 0363/03, juris Rn. 16; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 145 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 159 und Rn. 162; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 564b BGB aF Rn. 72; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 138; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 573 BGB Rn. 81, 85; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 117 Rn. 21; Benedicter, GE 2014, 976, 978; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, WuM 2007, 635, 637). Beiden Auffassungen ist gemein, dass letztlich bereits eine fahrlässige Fehleinschätzung den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs rechtfertigen soll; es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter den vorhersehbaren Eigenbe- darf tatsächlich in Erwägung gezogen habe (LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465, 466; LG Gießen, aaO S. 417; LG Ravens- burg, aaO; LG Göttingen, aaO; LG Lüneburg, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Barthelmess, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, aaO). 21 - 10 - bb) Eine andere Auffassung nimmt demgegenüber ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters nicht bereits dann an, wenn der Vermieter das Ent- stehen eines künftigen Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund kon- kreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern ver- langt hierfür das Vorliegen eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden sub- jektiven Elements, nämlich die "Absicht" (das "Entschlossensein"), den Wohn- raum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das (ernsthafte) "Erwägen" einer solchen Nutzung (LG Oldenburg, WuM 1998, 316; LG Müns- ter, NJW-RR 1990, 1354, 1355; LG Mannheim, DWW 1990, 309; LG Köln, WuM 1992, 542, 543; LG Berlin, GE 1990, 255 und 493; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 37; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Woh- nungsbaurecht, § 573 BGB Anm. 21; wohl auch Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 53). cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug, weil nur sie mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs in Gestalt eines widersprüchlichen Verhal- tens in Einklang steht. Die Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur, die dem Vermieter in unterschiedlichen Ausprägungen die Verpflich- tung auferlegen, eine "Bedarfsvorschau" anzustellen, und ihm ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten schon dann anlasten, wenn er einen sich mehr oder minder abzeichnenden künftigen Eigenbedarf nicht in Betracht zieht, verkennen den auf Missbrauchsfälle beschränkten Charakter des widersprüchlichen Ver- haltens und ersetzen diesen von der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem ausgeformten Tatbestand durch allgemeine Billigkeitserwägungen. Da- bei berücksichtigen sie zum einen nicht hinreichend die von Art. 14 Abs. 1 GG geprägte Rechtsstellung des Vermieters bei der Festlegung eines Eigenbedarfs 22 23 - 11 - und wählen zum anderen einen unzutreffenden Ausgangspunkt für die im Rah- men des § 242 BGB anzustellende Beurteilung, ob sich der Vermieter mit sei- nem späteren Vorgehen in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt und ob dieses einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. (1) Ein widersprüchliches Verhalten liegt vor, wenn sich eine Partei zu ih- rem früheren Verhalten inhaltlich in Widerspruch setzt (BGH, Urteil vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, NJW 1997, 3377 unter II 4 b). Nicht jeder Widerspruch zwi- schen zwei Verhaltensweisen ist jedoch als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Vielmehr ist widersprüchliches Verhalten (venire contra factum propri- um) erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn für den anderen Teil ein Vertrauens- tatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteile vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, aaO; vom 17. Februar 2005 - III ZR 172/04, BGHZ 162, 175, 181; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 12; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, NJW 2014, 2723 Rn. 33). Entscheidend sind letztlich die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, fallen auch ein etwaiges Ver- schulden und dessen Grad ins Gewicht (Senatsurteil vom 12. Juni 2002 - VIII ZR 187/01, NJW 2002, 3110 unter II 3). Ein Verschulden ist für den Vor- wurf des Rechtsmissbrauchs, der aus widersprüchlichem Verhalten hergeleitet werden soll, aber nicht zwingend erforderlich (BGH, Urteile vom 20. März 1968 - VIII ZR 127/67, WM 1968, 876 unter 3 c; vom 31. Januar 1975 - IV ZR 18/74, BGHZ 64, 5, 9; vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, NJW 2009, 1343 Rn. 41). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann daher eine Rechtsausübung unzulässig sein, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späte- 24 25 - 12 - ren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick da- rauf vorrangig schutzwürdig erscheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, aaO; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO; vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, NJW 2014, 2790 Rn. 41; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich aller- dings um einen engen Ausnahmetatbestand (BGH, Urteil vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO Rn. 13). Ist durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden, ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht zu ziehen, etwa bei einem un- lösbaren Widerspruch zwischen früherer und späterer Rechtsausübung (BGH, Urteile vom 20. September 1995 - VIII ZR 52/94, WM 1995, 2073 unter II 2; vom 1. Juli 2014 - VI ZR 391/13, VersR 2014, 1226 Rn. 42; jeweils mwN). (2) Gemessen an diesen Maßstäben liegt in den Fällen, in denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt, kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen des Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen wäre, der Vermie- ter aber zu diesem Zeitpunkt weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf gel- tend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Be- tracht gezogen, hat. In diesen Fällen ist dem Vermieter schon ein widersprüch- liches Verhalten nicht anzulasten. Zudem wird durch den Abschluss des unbe- fristeten Mietvertrags kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters dahin begrün- det, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht auf solche Umstände ge- stützt wird, deren Eintritt für den Vermieter im Rahmen einer vorausschauender 26 27 - 13 - Lebensplanung allgemein oder jedenfalls aufgrund konkreter Anhaltspunkte vorhersehbar gewesen wäre, von ihm aber nicht zumindest erwogen worden ist. (a) Ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung auf nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Umstände stützt, deren Eintritt möglich oder so- gar konkret vorhersehbar, von ihm aber bei Vertragsschluss nicht erwogen worden war, setzt sich hierdurch mit seinem früheren Verhalten regelmäßig schon nicht inhaltlich in Widerspruch. (aa) Anders als die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum meint, kommt es für die Bewertung, ob sich ein Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten bei Abschluss ei- nes unbefristeten Mietvertrags sachlich in Widerspruch setzt, nicht darauf an, ob das Entstehen einer Eigenbedarfssituation für ihn erkennbar war, sondern allein darauf, welcher Aussagegehalt seinem Verhalten bei Vertragsabschluss zukommt. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt aber ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter ein Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und diesem nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Ver- hältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familien- angehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, nicht zum Aus- druck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Entstehens einer Eigenbe- darfssituation unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. (bb) Wer in solchen Fällen dem Schweigen des Vermieters in Verbin- dung mit dem Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags einen solchen Inhalt beimessen will, verkennt bereits, dass nicht allein das Vorliegen objektiver Umstände zum Entstehen von Eigenbedarf führt; entscheidend ist 28 29 30 - 14 - vielmehr, ob diese beim Vermieter einen (ernsthaften) Selbstnutzungswunsch auslösen (vgl. LG Köln, WuM 1992, 542, 543). Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt damit letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Weiter übersehen diese Stimmen, dass der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu nutzen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garantier- ten Verfügungsbefugnis ist und infolgedessen nur eingeschränkt der gerichtli- chen Überprüfung unterworfen ist (BVerfGE 79, 292, 305). Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll (BVerfG, NZM 1999, 659, 660). Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließen oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt (BVerfGE 79, 292, 305; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Die Gerichte dürfen dem Vermieter daher keine mit rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung ansinnen, die er im Rahmen seines Rechts, sein Ei- gentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen brauchte (BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167). Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich auf bis zu fünf Jahren er- streckende Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrecht- lich garantierte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen (Soergel/Heintzmann, aaO Rn. 37). (cc) Davon ausgehend kann das Verhalten eines Vermieters, der ein An- gebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und dabei 31 32 33 - 15 - - ungefragt - keine Angaben zu einer künftigen Eigenbedarfssituation macht, bei objektiver und verständiger Betrachtung regelmäßig nicht dahin gedeutet wer- den, er habe auf der Grundlage seiner Lebensumstände und der seiner Fami- lienangehörigen unter Einbeziehung möglicher oder sich konkret abzeichnender Lebens- oder Berufsplanungen eine "Bedarfsvorschau" angestellt und könne daher für absehbare Zeit das mögliche Entstehen eines Eigenbedarfs aus- schließen. Vielmehr kann einem solchen Verhalten objektiv betrachtet und redli- cherweise nur entnommen werden, dass der Vermieter bislang weder den Ent- schluss gefasst hat, in nächster Zeit den Wohnraum für sich oder den nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Kreis Dritter in Anspruch zu nehmen, noch einen solchen Schritt erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht. Denn in die- sen Fällen hat der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entschei- dungsprozess des Vermieters entweder schon stattgefunden oder zumindest begonnen, so dass das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs feststeht oder sich zumindest "abzeichnet" und dieser rechtlich in der Lage wäre, dem Mieter eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrags (§ 564c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BGB aF; § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) anzubie- ten (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166 f.). Ein befristeter Mietvertrag kann gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abge- schlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will. Die Entscheidung hierfür muss noch nicht endgültig gefallen sein; es genügt vielmehr eine ernst- hafte Absicht (Senatsurteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 24) beziehungsweise - falls sich der Vermieter über seine Eigenbe- darfsabsichten noch nicht endgültig schlüssig geworden ist - auch ein (ernsthaf- 34 35 - 16 - tes) Erwägen (BVerfGE 79, 292, 308). Wenn der Vermieter in solchen Fällen einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, ohne dem Mieter - wozu er bei Ab- schluss eines befristeten Mietvertrags sogar gesetzlich verpflichtet wäre (§ 575 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB) - auf eine beabsichtigte oder zumindest (ernst- haft) erwogene künftige Nutzung durch sich oder einen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- oder Haushaltsangehörigen hinzuweisen, gibt er damit objektiv betrachtet zu verstehen, dass er einen solchen Schritt weder be- absichtigt noch erwägt. (dd) In diesem Sinne ist auch die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu verstehen. Ein Rechtsmissbrauch in der Erscheinungsform des widersprüchlichen Verhaltens wird dort nur für die Fälle angenommen, in denen der Vermieter in Kenntnis oder in Erwartung der bei Vertragsabschluss nicht offenbarten, später aber geltend gemachten Eigenbedarfssituation einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, obwohl er einen befristeten Miet- vertrag hätte abschließen können (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3032, 3033). Soweit das Bun- desverfassungsgericht dabei verschiedentlich ausgesprochen hat, eine Kündi- gung wegen Eigenbedarfs dürfe nicht aus Gründen erfolgen, die bereits bei Ab- schluss des Mietvertrags vorgelegen hätten (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO), sind damit ausschließlich - wie die sich daran anschlie- ßenden Ausführungen jeweils zeigen - die Fälle der beabsichtigten oder zumin- dest erwogenen Eigennutzung gemeint. (ee) Ein Vermieter setzt sich also grundsätzlich nur dann in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten, wenn er die Eigenbedarfskündigung auf Gründe stützt, die ihn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon den Entschluss ha- ben fassen lassen, die Wohnung für sich selbst oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen in Gebrauch zu nehmen, oder aufgrund derer er eine 36 37 - 17 - solche Nutzung zum damaligen Zeitpunkt (ernsthaft) erwogen hat. Um einen solchen Widerspruch aufzulösen, muss er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, ungefragt über die beabsichtigte oder zu- mindest in Absicht genommene Begrenzung der Mietdauer aufklären (BVerfGE 79, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO). Abgesehen von diesen Fallgestaltungen kommt ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertrags- schlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich un- richtige Angaben ("Wissenserklärung") über den derzeitigen Stand ihm bekann- ter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 14). Da- bei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere den Inhalt der vom Mieter gestellten Fragen an. Fahrlässige Falschangaben zu solchen Tatsachen oder gar (schuldhafte oder schuldlose) Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können dagegen nicht die Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten bilden, denn vom Vermieter kann nicht verlangt werden, dass er bei dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privi- legierten Personenkreis Erkundigungen darüber einzieht, wie deren Lebenspla- nung in den nächsten Jahren (wohl) aussehen wird, und sich darüber schlüssig wird, wie sich sein eigenes Leben in den nächsten Jahren (wohl) entwickeln wird (vgl. LG Köln, aaO; LG Münster, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO). Soweit im Berufungsurteil anklingt, dem Senatsurteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 233/12) könne angesichts der Verwendung des Begriffes "absehbar" entnom- men werden, der Senat sehe den Vermieter zu einer vorausschauenden Pla- nung verpflichtet, übersieht das Berufungsgericht hierbei, dass dieser Begriff nicht vom Senat geprägt, sondern von den damaligen Parteien gebraucht wor- den war. Der Senat hat aus den Erklärungen der Vermieterseite zur "Absehbar- keit" eines Eigenbedarfs gerade keine Verpflichtung des Vermieters zur Ermitt- 38 - 18 - lung der künftigen Lebensplanung seiner Angehörigen und zur Beurteilung sei- ner eigenen Lebensplanung abgeleitet, sondern im Gegenteil ausgeführt, die Angaben des Vertreters der Vermieterin bezüglich der "Absehbarkeit" eines Eigenbedarfs hätten sich auf den damaligen Stand bezogen; ein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand sei dadurch nicht erweckt wor- den, denn die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familien- angehörigen könnten sich ändern (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO). (b) Das Verhalten des Vermieters, der nach Abschluss des Mietvertrags Eigenbedarf geltend macht, hierzu aber bei Vertragsabschluss weder ent- schlossen war noch dies erwogen hatte und der auch über ihm bekannte, für das Entstehen von Eigenbedarf bedeutsame Tatsachen nicht vorsätzlich unrich- tige Wissenserklärungen abgegeben hatte, rechtfertigt auch nicht den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs. (aa) Anders als manche Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen (vgl. etwa LG Heidelberg, WuM 1991, 270; LG Gießen, aaO; Barthelmess, aaO), lässt sich allein aus dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags kein Vertrauenstatbestand dahin ableiten, dass das Mietverhältnis von längerer Dauer sein werde (Staudinger/Rolfs, aaO § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO § 573 Rn. 53). Dagegen spricht schon die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, die - wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre gedauert hat - nur drei Monate beträgt (Staudinger/Rolfs, aaO; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO). Der Mieter be- findet sich damit in einer ähnlichen Situation wie der Vermieter, der bei Ab- schluss eines unbefristeten Mietvertrags ebenfalls damit rechnen muss, dass der Mieter gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigt. 39 40 - 19 - (bb) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats. Soweit dort ausgeführt wird, der Vermieter dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt, be- zieht sich dies ausschließlich auf die Fälle, in denen der Vermieter bei Ver- tragsabschluss entweder schon entschlossen ist, Eigenbedarf an dem Wohn- raum geltend zu machen, oder dies zumindest erwägt (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbe- schlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Zurückweisungsbeschluss]; so auch LG Oldenburg, aaO; LG Münster, aaO). Dies verkennen manche Stimmen im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, die aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts das Bestehen einer allgemeinen Aufklärungspflicht ableiten wollen (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 137 ff.; LG Heidel- berg, aaO). Das Bundesverfassungsgericht und ihm folgend der Bundesgerichtshof legen einem Vermieter allein zur Vermeidung eines in den genannten Fällen auftretenden Widerspruchs zwischen früherem und späterem Verhalten eine Obliegenheit zur Aufklärung des Mieters auf (so zutreffend LG Münster, aaO). Eine allgemeine Aufklärungspflicht über mögliche oder konkret vorhersehbare Entwicklungen ("Bedarfsvorschau") wäre bereits mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in Einklang zu bringen (vgl. Soergel/ Heintzmann, aaO), wonach dem Eigentümer die durch Art. 14 Abs. 1 GG ga- rantierte Freiheit zuzubilligen ist, seine Lebensplanung weitgehend frei zu ge- stalten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167; vgl. auch BVerfG, NZM 1999, 659, 660). 41 42 - 20 - (cc) Unabhängig von ihrer Unvereinbarkeit mit dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsschutz ließe sich eine allgemeine Aufklärungsverpflich- tung auch nicht den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches entneh- men. Es ist grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzu- nehmen (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 21 ff. mwN). Eine aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus § 242 BGB ableitbare allgemeine Offenbarungspflicht ist schon deswegen auszuschließen, weil der Mieter im Hinblick auf die Veränderlichkeit der Lebensumstände und Lebens- planungen des Vermieters und seiner Familien- und Haushaltsangehörigen (beispielsweise Eheschließung, Geburt, Heranwachsen und Ausbildung von Kindern, Veränderungen im Berufsleben, insbesondere Wechsel oder Verlust des Arbeitsplatzes, Erkrankung, Trennung des Vermieters vom Ehe- oder Le- benspartner, Trennung der Kinder von deren Partnern, Pflegebedürftigkeit der Eltern, des Ehegatten oder der Kinder, Veränderungen in den Einkommens- und Vermögensverhältnissen etc.) nicht redlicherweise (§ 242 BGB) damit rechnen darf, dass solche durch vielfältige Faktoren beeinflussbaren Umstände für den Vermieter berechenbar sind. In Anbetracht der beschriebenen Unwäg- barkeiten ist ein Vermieter daher nicht aus Gründen besonderer Rücksichtnah- me gehalten, den Mieter allgemein über mögliche Entwicklungen aufzuklären (aA etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 138 f.), zumal mit der Unterrichtung über mehr oder minder konkrete Möglichkeiten einer künftigen Eigennutzung für den Mieter in aller Regel kaum eine (spürbare) Planungssicherheit verbunden wäre. Der Mieter darf folglich - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aufgrund eines Schweigens des Vermieters bei Vertragsschluss regelmäßig nicht darauf vertrauen, das Mietverhältnis werde länger andauern. (c) Besteht damit keine rechtliche Basis für eine allgemeine Aufklärungs- pflicht des Vermieters bei lediglich vorhersehbarem Eigenbedarf, kann - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aus einer unterlassenen Unter- 43 44 - 21 - richtung des Mieters weder eine Widersprüchlichkeit noch ein Rechtsmiss- brauch abgeleitet werden. Zugleich scheidet auch der von manchen Stimmen im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 139; vgl. auch BeckOK- BGB/Hannappel, aaO, § 573 Rn. 66 f.) gewählte Weg einer Schadensersatz- verpflichtung des Vermieters wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- pflichten (§§ 242, 241 Abs. 2; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB) aus, die zu der Unwirksamkeit einer gleichwohl ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung füh- ren solle (vgl. hierzu auch AG Hamburg, aaO Rn. 43). Abgesehen davon, dass das Gesetz - wie bereits ausgeführt - eine sol- che allgemeine Aufklärungspflicht nicht kennt, übersieht diese Auffassung, dass ein auf einen unterlassenen Hinweis einer möglicherweise eintretenden Eigen- bedarfssituation gestützter Schadensersatzanspruch grundsätzlich nur auf den Ersatz des Vertrauensinteresses gerichtet wäre (vgl. etwa BGH, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875 unter II 2 b aa; vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BB 2006, 1650 Rn. 21; jeweils mwN). Danach wäre der gekün- digte Mieter (allenfalls) so zu stellen wie er bei Offenbarung der für seinen Ver- tragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde (BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 21 mwN). Er wäre grundsätzlich also so zu be- handeln, als hätte er den für ihn nachteiligen Vertrag nicht geschlossen, so dass die ihm infolge eines "verfrühten" Umzugs entstandenen Mehrkosten und vergeblich getätigten Aufwendungen zu erstatten wären (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 334/11, NJW 2013, 450 Rn. 16 [zur Kapitalanlage]). Das Erfüllungsinteresse (Abschluss eines über längere Zeit nicht wegen Eigen- bedarfs kündbaren Mietvertrags) wäre dagegen nicht zu ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 20; zu den Anforderungen hierfür vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - I ZR 176/03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 29 f.), denn die Zielsetzung einer aus dem Rücksichtnahmegebot abgeleite- ten allgemeinen Aufklärungspflicht über vorhersehbare Eigenbedarfssituationen 45 - 22 - ginge - so sie denn bestünde - nur dahin, den Mieter in die Lage zu versetzen, aufgrund umfassender Informationen zu entscheiden, ob er den Wohnraum überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Zeit überhaupt eingehen will (vgl. hierzu auch Senatsurteile vom 21. Ja- nuar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). (d) Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er vielmehr mit dem Vermieter für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ei- nen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (vgl. auch Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 12; vom 13. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17 [zur Zulässigkeit eines längerfristigen Kündigungsausschluss durch Individualver- einbarung]; AG Hamburg, Urteil vom 5. Juni 2009 - 46 C 21/09, juris Rn. 43). Damit würde letztlich der Rechtszustand herbeigeführt, den eine in der Instanz- rechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung (zum Meinungsstand vgl. etwa Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 18; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 115; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 77) durch eine temporäre Treuwidrigkeit der Eigenbedarfskündigung zu erreichen ver- sucht, indem sie dem Vermieter bei nicht offen gelegter "Vorhersehbarkeit" ei- nes Eigenbedarfs in Anlehnung an die Bestimmung des § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF für die Dauer von fünf Jahren eine Eigenbedarfskündigung ver- sagt. (e) Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert, den Wohnraum später wegen Eigenbedarfs zu 46 47 - 23 - kündigen. Etwas anderes gilt - wie bereits ausgeführt - unter dem Gesichts- punkt des widersprüchlichen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf, zu dessen Geltendmachung er bereits entschlos- sen ist oder den er zumindest erwägt, bei Vertragsabschluss nicht offenbart, oder wenn er vorsätzlich unrichtige Angaben über die für den späteren Eigen- bedarf bedeutsamen Tatsachen macht. All diesen Fallgestaltungen ist gemein, dass es letztlich auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände ankommt. (aa) Für die Ermittlung solcher innerer Tatsachen darf allerdings nicht al- lein auf die Darstellung des Vermieters abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO; vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). Dabei kann auch auf objektive (äußerliche) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 37 [zur Einordnung eines Mischmietverhältnisses]). Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 116, und Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO), kann dies - sofern nicht die konkre- ten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen - den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat. (bb) Indizwirkung kann auch - gegebenenfalls mit weiteren Umständen - den zeitlichen Abläufen zukommen (vgl. auch Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. 145). So kann die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kündigt, nahe legen, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss 48 49 - 24 - beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO, und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Kün- digung erfolgte knapp drei Monate nach Vertragsabschluss]). Umgekehrt kann das Verstreichen einer mehrjährigen Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung - je nach Fallgestaltung - den Schluss zulassen, dass der Eigenbedarf vom Vermieter bei Zustandekommen des Mietvertrags noch nicht erwogen worden ist (vgl. Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO). Dabei lassen sich aber keine festen Fristen festlegen. Insbesondere ist die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene fünfjährige Höchstfrist für den Abschluss eines Zeitmietvertrags kein geeigneter Anknüpfungspunkt. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar in seinen Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre ergangenen Entscheidungen an die nach damaligem Recht für einen befristeten Mietvertrag geltende Höchstfrist von fünf Jahren ange- knüpft (BVerfGE 79, 292, 310). Dabei hat es aber ausschließlich eine verfas- sungsrechtliche Betrachtung angestellt, was in folgenden Ausführungen deut- lich wird: "Liegt zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der für den Eigentümer nun- mehr maßgebliche Sachverhalt eingetreten ist, und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als fünf Jahren, so fehlt es […] an einem verfassungs- rechtlich zureichenden Grund, dem Vermieter die Berufung auf die Kündigungs- folgen zu versagen" (BVerfGE 79, 292, 310). Die nunmehr geltende Bestimmung des § 575 BGB sieht eine solche Höchstfrist aber nicht mehr vor (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 70). Zudem haben die Fachgerichte einen anderen Maßstab als das Bundesverfassungsge- richt anzulegen. Der Tatrichter hat unter Würdigung der Umstände des jeweili- gen Einzelfalles die Überzeugung zu gewinnen, ob der Ausspruch der Eigenbe- darfskündigung rechtsmissbräuchlich ist oder nicht. Eine schematische Betrach- 50 51 - 25 - tung verbietet sich daher. Danach kann eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder erwogen hat, ohne dies dem Mieter zu offenbaren, oder die er auf Gründe stützt, zu denen er bei Vertragsschluss vorsätzlich unrichtige Angaben gemacht hat, auch dann, wenn noch keine fünf Jahre seit Vertragsschluss verstrichen sind, ihre Rechtsmiss- bräuchlichkeit "eingebüßt" haben. Umgekehrt kann eine Eigenbedarfskündi- gung in bestimmten Einzelfällen auch dann noch rechtsmissbräuchlich sein, wenn zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der Kündigung mehr als fünf Jahre liegen, so etwa wenn der Vermieter weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt definitiv benötigen wird. c) Gemessen an den aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die vom Kläger ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmiss- brauchs unwirksam. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen, im Revisionsverfah- ren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit der Beklagten weder er- wogen, die Mietwohnung seiner Tochter zu überlassen, noch war er hierzu ent- schlossen. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegun- gen gerückte Prüfung, ob der später von der Tochter des Klägers gefasste Wunsch, nach Rückkehr von ihrem einjährigen Auslandsaufenthalt eine eigene Wohnung zu beziehen, für ihn vorhersehbar gewesen war, kommt es aus Rechtsgründen nicht an. Denn der Kläger war nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine "Bedarfsvorschau" anzustellen und die Beklagte darauf hinzuweisen, dass seine Tochter möglicherweise in naher Zukunft die vermiete- te Wohnung benötigen könne. Es spielt daher für die Entscheidung des Rechtsstreits keine Rolle, dass dem Berufungsgericht bei der Umsetzung seines Rechtsstandpunkts ein weite- rer Rechtsfehler unterlaufen ist, indem es zwei sich einander widersprechende 52 53 - 26 - Bewertungsmaßstäbe angelegt hat. Im Ausgangspunkt hat das Berufungsge- richt für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs noch "hinreichend konkrete Anhaltspunkte" dafür verlangt, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde, im Ergebnis dann aber doch eine bei "umsichtiger Vorausschau" erkennbare Möglichkeit einer künftigen Eigenbedarfssituation genügen lassen. Denn es hat eine Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bejaht, obwohl es ange- nommen hat, dass sich noch nicht einmal die Tochter des Klägers zum Zeit- punkt des Vertragsabschlusses konkrete Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge. Es hat dem Kläger schon allein deswegen ein rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet, weil er habe voraussehen müssen, dass seine Tochter, deren Abitur rund ein Jahr nach Ver- tragsabschluss anstand, nach einem sich daran anschließenden einjährigen Auslandsaufenthalt in der Region H. /M. /Ma. /F. einen Ausbildungsplatz annehmen würde und eine eigene Wohnung wür- de beziehen wollen. Auch auf die von der Revision in diesem Zusammenhang zu Recht erho- bene Rüge, das Berufungsgericht habe bei seiner Würdigung den Teil der Be- kundungen der in beiden Tatsacheninstanzen als Zeugin vernommenen Toch- ter des Klägers, die den noch nicht ausgereiften Stand ihrer Lebensplanung bei Abschluss des Mietvertrages beschrieben hätten, nicht ausreichend berücksich- tigt, kommt es nicht an. Wie bereits mehrfach ausgeführt, trifft den Vermieter unabhängig vom Grad der Vorhersehbarkeit oder der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines künftigen Eigenbedarfs (vorhersehbare Möglichkeit eines künfti- gen Eigenbedarfs oder konkrete Anhaltspunkte hierfür) keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" und einer Unterrichtung des Mieters über das Ergebnis einer solchen Ermittlung. 54 - 27 - III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Vorliegen eines Eigenbedarfs oder zu Härtegründen im Sinne von § 574 BGB getroffen hat. Er ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Im Verlauf des weiteren Verfahrens wird das Berufungsgericht in eigener Zuständigkeit zu entscheiden haben, ob die Voraussetzungen für die Erhebung der von der Beklagten in zweiter Instanz angetretenen Beweise zu den von ihr behaupteten Äußerungen des Klägers anlässlich der Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung zu erheben sind. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 24.07.2013 - 10 C 213/13 - LG Mannheim, Entscheidung vom 17.04.2014 - 4 S 93/13 - 55

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 184/09 vom 21. April 2010 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Ein bereits mit der Kündigung erklärter Widerspruch gegen eine stillschweigende Vertragsfortsetzung ist wirksam; eines zeitlichen Zusammenhangs mit der Vertrags- beendigung bedarf es nicht (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020). BGH, Beschluss vom 21. April 2010 - VIII ZR 184/09 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger beschlossen: Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in S. . Die Klägerin hat das Grundstück, auf dem sich die an die Beklagte vermietete Wohnung befin- det, erworben und wohnt dort auch selbst. 1 Mit Schreiben vom 23. Mai 2007 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum Ablauf des Monats Februar 2008. Zur Begründung ist in dem Kündigungsschreiben im Einzelnen ausgeführt, dass die Klägerin die Wohnung für ihre Eltern benötige. Einer still- schweigenden Vertragsfortführung werde vorsorglich widersprochen. 2 Mit der am 19. März 2008 zugestellten Klage hat die Klägerin Räumung der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Beru- fungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Beklagte zur Räumung verurteilt. Im Revisionsverfahren haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem die Beklagte die Wohnung zwi- schenzeitlich geräumt hatte. 3 - 3 - II. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen des von ihr nachgewiesenen Eigenbedarfs zur Kündigung des mit der Beklagten bestehen- den Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Eine Verlängerung des Mietverhält- nisses gemäß § 545 BGB sei nicht eingetreten. Zwar sei die Frist für die Erklä- rung des Widerspruchs am 17. März 2008 abgelaufen, weil der Klägerin die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch die Beklagte ab 1. März 2008 sogleich bekannt gewesen sei. Die erst am 19. März 2008 zugestellte Räu- mungsklage stelle deshalb keinen rechtzeitigen Widerspruch dar. Jedoch sei der schon im Kündigungsschreiben vom 23. Mai 2007 erklärte Widerspruch ausreichend. Nach allgemeiner Ansicht könne der Widerspruch des Vermieters schon vor Mietende erklärt werden, soweit ein zeitlicher Zusammenhang zwi- schen der Widerspruchserklärung und der Vertragsbeendigung bestehe. Hier- von sei vorliegend auszugehen, weil nach den Gesamtumständen für die Be- klagte eindeutig sei, dass der gleichzeitig mit der Eigenbedarfskündigung aus- gesprochene Widerspruch auch nach Ablauf der Kündigungsfrist und Eintritt der Vertragsbeendigung dem Willen der Klägerin entspreche. III. 1. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). Danach sind die Kosten der Beklagten aufzu- 6 - 4 - erlegen, weil die Klägerin voraussichtlich obsiegt hätte. Der Klägerin stand der von ihr geltend gemachte Räumungsanspruch zu (§ 546 Abs. 1 BGB), weil das Mietverhältnis durch ihre berechtigte Eigenbedarfskündigung beendet worden ist. Die im Revisionsverfahren allein streitige Frage, ob der von der Klägerin bereits im Kündigungsschreiben erklärte Widerspruch einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB entgegenstand, ist mit dem Berufungsge- richt zu bejahen. 2. Nach § 545 Satz 1 BGB tritt eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit ein, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fortsetzt und keine der Parteien ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Für den Vermieter be- ginnt die Frist mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis er- langt (§ 545 Satz 2 Nr. 2 BGB). Dies war nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts hier der 1. März 2008. Der in der Klageerhebung liegende Wider- spruch war deshalb nicht fristgemäß, weil die Klage erst am 19. März 2008 zu- gestellt worden ist. Die Klägerin hat der Fortsetzung des Mietvertrages jedoch bereits mit Schreiben vom 23. Mai 2007 widersprochen und damit eine Ver- tragsfortsetzung wirksam ausgeschlossen. 7 a) Nach der Rechtsprechung des Senats kann der Widerspruch grund- sätzlich auch schon vor dem Beginn der zweiwöchigen Widerspruchsfrist erho- ben werden (Senatsurteil vom 8. Januar 1969 - VIII ZR 184/66, WM 1969, 298, unter 3 b; Senatsbeschluss vom 9. April 1986 - VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020, unter [II] 3; Senatsurteile vom 16. September 1987 - VIII ZR 156/86, NJW-RR 1988, 76, unter 2 c bb, sowie vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 103/03, NJW-RR 2004, 558, unter II 1 b cc; jeweils zu § 568 BGB aF). Dies entspricht auch der wohl einhelligen Meinung in der Literatur (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 545 Rdnr. 14; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 16; 8 - 5 - Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 545 BGB Rdnr. 25; Erman/ Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 2; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 33). 9 b) Unterschiedliche Meinungen werden hingegen zu der Frage vertreten, inwiefern ein zeitlicher Zusammenhang zwischen dem Widerspruch und dem Vertragsende erforderlich ist, insbesondere, wenn der Widerspruch zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärt wird, also zwischen dem Widerspruch und der Vertragsbeendigung mehrere Monate liegen oder - wie hier wegen der infolge des langjährigen Mietverhältnisses verlängerten Kündigungsfrist - sogar ein Zeitraum von neun Monaten. In seinem Beschluss vom 9. April 1986 (aaO) hat der Senat (allgemein) einen zeitlichen Zusammenhang zwischen Widerspruch und Vertragsende für erforderlich gehalten. Der zugrunde liegende Sachverhalt betraf allerdings nicht einen zusammen mit einer Kündigung erklärten ausdrücklichen Widerspruch, sondern die Frage, ob die mehr als ein Jahr vor Vertragsende erfolgte Erklä- rung eines Pächters, an der Ausübung der Verlängerungsoption nicht interes- siert zu sein, als wirksamer Widerspruch anzusehen war. Im Anschluss an die- se Senatsentscheidung hat sich die Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Wirksamkeit eines zusammen mit einer ordentlichen Kündigung erklärten Wi- derspruchs unterschiedlich entwickelt. Teilweise wird ein solcher Widerspruch mangels des erforderlichen zeitlichen Zusammenhangs allgemein (OLG Hamm, OLGR 1993, 221; LG Kassel, WuM 1989, 518; vgl. auch Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 21) oder jedenfalls bei längeren Kündigungsfristen (LG Ansbach, NJW-RR 1996, 1479, 1480; AG Schöneberg MM 1992, 174; vgl. auch Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 182) als unbeachtlich angese- hen. Von anderen Instanzgerichten wird der gleichzeitig mit der ordentlichen 10 - 6 - Kündigung erklärte Widerspruch hingegen generell als wirksam angesehen (OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 589, 591 f.; OLG Köln, WuM 2003, 465, 466; LG Bonn, WuM 1992, 617). 11 c) Der Senat entscheidet nunmehr, dass es eines zeitlichen Zusammen- hangs jedenfalls dann nicht bedarf, wenn der Widerspruch zusammen mit der Kündigung erklärt wird. Soweit sich aus dem Senatsbeschluss vom 9. April 1986 etwas anderes ergibt, hält der Senat daran nicht fest. Im Rahmen des § 545 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entschei- dend darauf an, ob nach den Gesamtumständen für den Mieter aus der frühe- ren Erklärung seines Vermieters dessen eindeutiger Wille erkennbar wird, das Mietverhältnis nach dem Ablauf der Mietzeit nicht fortsetzen zu wollen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - bereits im Kündigungsschreiben, das zur Beendigung des Mietverhältnisses führt, einer Fortsetzung des Mietverhältnisses über den Beendigungszeitpunkt hinaus aus- drücklich widerspricht. Ein solcher Widerspruch, der sich auf eine konkrete Be- - 7 - endigung des Mietverhältnisses bezieht, lässt keinen Zweifel daran, dass der Vermieter die Rechtsfolgen des § 545 BGB ausschließen will. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 11.09.2008 - 21 C 123/08 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 26.06.2009 - 5 S 79/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 233/12 Verkündet am: 20. März 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 242 Cd Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Ab- schluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war. BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12 - LG Braunschweig AG Wolfenbüttel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. März 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 3. Juli 2012 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Räumung des von ihnen gemiete- ten Einfamilienhauses wegen Eigenbedarfs in Anspruch. Die Beklagten sind seit Februar 2008 Mieter des Einfamilienhauses der Klägerin in W. . Mit Schreiben vom 29. März 2011 kündigte die Kläge- rin das Mietverhältnis zum 30. Juli 2011 mit der Begründung, das Haus werde für ihren Enkel S. S. und dessen Ehefrau und Tochter benötigt. Die Klägerin behauptet, bei Abschluss des Mietvertrags sei nicht abseh- bar gewesen, dass ihr Enkel mit seiner Familie in dem Haus würde wohnen 1 2 3 - 3 - wollen. Er habe zu dem Zeitpunkt in H. gearbeitet und es sei geplant gewesen, dass er nach S. versetzt werden würde, weshalb das Haus in W. für ihn nicht in Frage gekommen sei. Seine spätere Frau sei im April 2008 schwanger geworden. Erst nach der Geburt der gemeinsamen Toch- ter habe ein Umdenken über die zukünftige Lebensplanung stattgefunden und der Enkel habe sich entschieden, seine Karrierepläne zurückzustellen und mit seiner Familie in der Umgebung zu bleiben. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen und Härtegründe un- ter anderem wegen nicht abgewohnter Investitionen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung seien erfüllt. Es stehe fest, dass die Klägerin die Wohnung ihrem Enkel und dessen Ehefrau und Tochter überlassen wolle. Die Kündigung sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, obwohl sie schon rund drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt sei. Zwar käme eine Treuwidrigkeit in Betracht, wenn die Klägerin bei absehbarem 4 5 6 7 8 - 4 - Eigenbedarf die Möglichkeit des Abschlusses eines befristeten Mietvertrags nach § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehabt und nicht wahrgenommen hätte. Der Ei- genbedarf sei jedoch bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar ge- wesen. Im Gegenteil habe es der Enkel der Klägerin auf entsprechende Nach- frage stets abgelehnt, in das Haus der Klägerin zu ziehen. Erst nachdem zwei Monate nach Abschluss des Mietvertrags seine spätere Ehefrau schwanger geworden, die gemeinsame Tochter geboren worden und der Enkel seine be- rufliche und private Lebensplanung auf seine neu gegründete Familie umge- stellt und den der beruflichen Karriere wegen geplanten Umzug nach Süd- deutschland aufgegeben habe, habe sich die Eigenbedarfssituation ergeben. Auch hätten die Beklagten keinen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhält- nisses nach §§ 574 f. BGB ("Sozialklausel"). Sämtliche geltend gemachten Här- tegründe stellten letztlich nur die mit einem Umzug unvermeidlich verbundenen Unannehmlichkeiten dar. Dies gelte auch in Anbetracht der Aufwendungen zur Ausgestaltung der Wohnung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Die Beklagten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Heraus- gabe des Einfamilienhauses verpflichtet. Die Eigenbedarfskündigung der Kläge- rin hat das Mietverhältnis beendet. Die Klägerin ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Kündigung berechtigt, weil nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts Eigenbedarf besteht und dessen Geltendmachung auch nicht rechtsmissbräuchlich ist. Die von den Beklagten vorgebrachten Härte- gründe gebieten auch keine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB. 9 10 - 5 - 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Eigenbedarfskündigung der Klägerin zum 30. Juli 2011 als wirksam angesehen. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht der Kündigung nicht der Einwand des rechtsmissbräuchli- chen Verhaltens der Klägerin gemäß § 242 BGB entgegen. Zwar ist die Kündi- gung hier schon etwa drei Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erfolgt - und dies, obgleich den Beklagten durch den Schwiegersohn der Klägerin vor Mietvertragsabschluss versichert worden war, ein Eigenbedarf für ein Famili- enmitglied komme nicht in Betracht; das einzige, was passieren könne, sei, dass das Haus verkauft werden könnte. Angesichts der Gesamtumstände be- gegnet die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Eigenbe- darfskündigung der Klägerin nicht rechtsmissbräuchlich ist, jedoch keinen revi- sionsrechtlichen Bedenken. a) Wie der Senat im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesver- fassungsgerichts bereits entschieden hat (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357; Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 [Zurückweisungsbeschluss] jeweils mwN), setzt sich ein Vermieter zu seinem eigenen Verhalten dann in Widerspruch, wenn er eine Wohnung auf unbe- stimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belas- tungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aus- sicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt. Denn für den Mieter ist ein sich ab- zeichnender Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko ei- nes Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteil 11 12 - 6 - vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17, 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO Rn. 2). b) Diese Fallgestaltung liegt hier indes nicht vor. Nach den rechtsfehler- freien Feststellungen des Berufungsgerichts war es zum Zeitpunkt des Ab- schlusses des Mietvertrags für keinen der Beteiligten absehbar, dass ein Ei- genbedarf an dem Einfamilienhaus für den Enkel der Klägerin durch die Geburt seiner Tochter und die daraufhin geänderte Lebensplanung der Familie entste- hen würde. Der Eigenbedarf ist vielmehr aufgrund einer erst nach der Vermie- tung eingetretenen Änderung der persönlichen Verhältnisse des Enkels der Klägerin entstanden. Durch die Erklärung des Schwiegersohns der Klägerin anlässlich der Hausbesichtigung, ein Eigenbedarf komme nicht in Betracht, höchstens ein Hausverkauf, ist kein der Klägerin zuzurechnender besonderer Vertrauenstat- bestand geschaffen worden, der ihre Kündigung wegen Eigenbedarfs rechts- missbräuchlich erscheinen ließe. Die Äußerung, die im Übrigen eine reine Wis- senserklärung darstellt und der kein rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt zu- kommt, entsprach nach den vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen den Tatsachen. Sie bezog sich auf den damaligen Stand, bei dem eine Änderung nicht absehbar war. Durch sie ist auch kein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand erweckt worden, denn die per- sönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familienangehörigen kön- nen sich ändern. Will ein Mieter für solche Fälle eine Kündigung wegen Eigen- bedarfs ausschließen, bedarf es einer dahin gehenden Vereinbarung. 2. Soweit die Revision geltend macht, das Mietverhältnis sei jedenfalls gemäß §§ 574 f. BGB ("Sozialklausel") einstweilen fortzusetzen, kann dem nicht gefolgt werden. Zu Recht stellt das Berufungsgericht darauf ab, dass 13 14 15 - 7 - sämtliche beklagtenseits geltend gemachten Härtegründe letztlich nur die mit einem Umzug unvermeidlich verbundenen Unannehmlichkeiten darstellen. Dass die Beklagten davon absahen, im Mietvertrag einen (beiderseitigen) be- fristeten Kündigungsausschluss mit der Klägerin zu vereinbaren, um ihrerseits aus beruflichen Gründen in örtlicher Hinsicht flexibel zu bleiben, kann nicht zu Lasten der Klägerin gewertet werden. Insbesondere beruht die angefochtene Entscheidung des Berufungsgerichts - entgegen der Auffassung der Revision - nicht darauf, dass das Berufungsgericht den Vortrag, angemessener Ersatz- wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei nicht zu beschaffen, übergangen hätte. Abgesehen davon, dass das erstinstanzliche Urteil, auf dessen Gründe das Berufungsurteil Bezug nimmt, diesen Vortrag ausdrücklich gewürdigt hat, bedarf nicht jedes Vorbringen der Parteien der Erwähnung in den schriftlichen Entscheidungsgründen. Eine Härte im Sinne von § 574 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus den finanziellen Aufwendungen der Beklagten, ins- besondere für die speziell den räumlichen Gegebenheiten angepasste Einbau- küche. Die Beklagten haben nach eigenem Vorbringen bewusst davon abgese- hen, sich die Möglichkeit einer längerfristigen Nutzung des Mietobjekts durch Vereinbarung eines (beiderseitigen) befristeten Kündigungsausschlusses zu sichern, weil sie aus beruflichen Gründen örtlich flexibel bleiben wollten. Sie sind daher sehenden Auges das Risiko eingegangen, dass finanzielle Investiti- onen in die Wohnung sich im Falle einer nur kurzen Mietdauer nicht angemes- sen amortisieren werden. Die Inkaufnahme dieses Risikos muss bei der Inte- 16 - 8 - ressenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB zum Nachteil der Beklagten aus- schlagen. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wolfenbüttel, Entscheidung vom 17.11.2011 - 19 C 177/11 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 03.07.2012 - 6 S 547/11 (190) -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 238/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist gleichgewichtig mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (im Anschluss an BVerfG, NJW 1992, 105, 106 zu § 564a BGB aF; BGH, Urteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 13 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 13). b) § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verwehrt es dem Vermieter nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich dritter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammen- hangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses ergibt. c) Auch bei juristischen Personen des öffentlichen Rechts kann ein dem Kündi- gungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vorhanden sein. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 9. Juni 2011 wird zurückgewie- sen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte vom ursprünglichen Kläger, dem Gesamtverband der Evangelischen Kirchengemeinden in D. , im Jahr 1999 eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung in D. angemietet. Im Verlauf des Rechtsstreits ist der Gesamtverband mit Wirkung zum 31. Mai 2010 aufgehoben worden; an dessen Stelle ist der nunmehrige Kläger, der Evangelische Kirchenkreis D. , getreten. Mit Schreiben vom 23. Januar 2009 kündigte der Rechtsvorgänger des Klägers das Mietverhältnis ordentlich. Dabei machte er geltend, das gesamte Anwesen, einschließlich der vom Beklagten genutzten Wohnung, für die Unter- bringung der von der Diakonie in D. e.V. betriebenen Beratungsstelle 1 2 - 3 - für Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen zu benötigen. Der Beklagte hat das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB bestrit- ten. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage des Rechtsvorgängers des Klägers stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klagabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Das Kündigungsschreiben vom 23. Januar 2009 genüge den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Die Kündigung sei auch berechtigt. Denn der Kläger benötige den Wohnraum zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben und habe daher ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) an der Beendi- gung des Mietverhältnisses. Beim Kläger handele es sich um eine öffentlich- rechtliche Körperschaft, zu deren Aufgaben die Durchsetzung der mit der Kün- digung verfolgten Ziele gehöre. Die vom Kläger beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für eine Beratungsstelle für Erziehungs-, Ehe- und Lebensfra- gen in der Altstadt überwiege das Interesse des Beklagten am Fortbestand des Mietverhältnisses. Es sei gerichtsbekannt, dass in diesem Stadtteil wegen der 3 4 5 6 - 4 - zum Teil problematischen Sozialstruktur Bedarf für ein entsprechendes Bera- tungszentrum bestehe. Dem berechtigten Interesse des Klägers an der Beendigung des Miet- verhältnisses stehe auch nicht entgegen, dass er die geplante Beratungsstelle nicht selbst unterhalten werde, sondern das Gebäude der Diakonie D. e.V. zum Betrieb der Beratungsstelle überlassen wolle. Die Diakonie D. e. V. sei nämlich in die Evangelische Kirche im R. eingegliedert, zu der auch der Kläger als Dachverband der 24 Kirchengemeinden D. gehö- re. Damit sei die rechtliche Situation mit der in § 573 Abs. 2 BGB eigens gere- gelten Eigenbedarfskündigung vergleichbar. Die genannte Vorschrift belege, dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung auch darin liegen könnte, dass die Mietwohnung von einer dem Vermieter nahestehenden Person benö- tigt werde. Diese Wertung lasse sich auch auf den vorliegenden Fall übertra- gen, in der die Umsetzung des verfolgten öffentlichen Interesses durch eine dem Vermieter "nahestehende" juristische Person erfolgen solle. Es könne letztlich keinen Unterschied machen, ob das beabsichtigte kirchliche Bera- tungszentrum vom Kläger selbst oder von einer anderen juristischen Person betrieben werde, die ebenfalls zum Gesamtkomplex der Evangelischen Kirche im R. gehöre. Jedes andere Verständnis würde dazu führen, dass die Einrichtung einer - gewichtige öffentliche Interessen erfüllenden - Beratungs- stelle vereitelt würde. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen. Der Kläger hat nach § 546 Abs. 1 BGB Anspruch auf Räumung der vom Beklagten angemiete- 7 8 - 5 - ten Wohnung, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 23. Januar 2009 beendet worden. 1. Nach den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen genügt das Kündigungsschreiben vom 23. Januar 2009 den Begründungserfordernis- sen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 2. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht nicht das Vorliegen eines Kündigungsgrunds nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ("Eigen- bedarf") bejaht, sondern die Berechtigung des Klägers (bzw. seines Rechtsvor- gängers) zur ordentlichen Kündigung ausschließlich am Maßstab des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB geprüft. Dabei hat es rechtsfehlerfrei ein - von dieser Be- stimmung vorausgesetztes - berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendi- gung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten bejaht. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur darauf über- prüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11, jeweils mwN). Die Ausführungen des Beru- fungsgerichts halten einer Prüfung anhand dieses Maßstabs stand. a) Nach den vom Berufungsgericht getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen ist der Kläger - wie auch sein Rechtsvorgänger - als Dachverband der D. Kirchengemeinden eine Körperschaft des öf- fentlichen Rechts. Die Revision zieht auch nicht in Zweifel, dass ein berechtig- tes Interesse des Klägers an der Auflösung des Mietvertrags anzuerkennen 9 10 11 - 6 - wäre, wenn er selbst Träger der diakonischen Beratungsstelle wäre, für deren Unterbringung die Räumlichkeiten benötigt werden. Sie meint aber, ein solches Interesse sei ausgeschlossen, wenn - wie hier - die Beratungsstelle nicht vom Kläger selbst, sondern von einer rechtlich selbständigen juristischen Person wie der Diakonie D. e.V. betrieben werde. Der Kläger könne sich nicht auf den Nutzungsbedarf dieses Dritten berufen. b) Diese Ansicht teilt der Senat nicht. Es ist seit langem anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an de- ren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. BayObLG, NJW 1981, 580, 582 ff.; OLG Frankfurt am Main, NJW 1981, 1277 f. mwN; LG Hamburg, NJW-RR 1991, 649 mwN; LG Flensburg, ZMR 2001, 711; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 202). Teilweise wird aller- dings verlangt, dass die juristische Person des öffentlichen Rechts die von ihr vermietete Wohnung zur Erfüllung eigener öffentlich-rechtlicher Aufgaben oder jedenfalls zur Wahrung solcher öffentlich-rechtlicher Drittinteressen benötigt, zu deren Durchsetzung sie rechtlich verpflichtet ist (so LG Kiel, WuM 1992, 129 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 14; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. September 2010, § 573 Rn. 195). Diese Sichtweise, die Drittinteressen nur bei einer rechtlichen Verpflich- tung des Vermieters zu deren Wahrnehmung berücksichtigen will, verengt den Anwendungsbereich des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen. Sie lässt außer Acht, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gleichgewichtig ist mit den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfG, NJW 1992, 105, 106 zu § 564a BGB aF; Se- natsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, und VIII ZR 113/06, jeweils aaO 12 13 - 7 - Rn. 13). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es allein darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BayObLG, aaO, S. 582 mwN zu § 564b BGB aF). Wie der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB belegt, kann sich ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Auflösung des Mietverhältnisses aber nicht nur aus rechtlichen Beziehungen zu anderen Personen, sondern auch aus familiären oder wirt- schaftlichen Beziehungen ergeben. In dieser Regelung wird der Wohnbedarf von Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen des Vermieters dem Bedarf des Vermieters gleichge- setzt. Es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, bei § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einen strengeren Maßstab anzulegen und Drittinteressen nur dann dem Vermieter als eigenes Interesse zuzuordnen, wenn dieser rechtlich verpflichtet ist, auch solche Fremdinteressen zu wahren. Die genannte Vorschrift verwehrt es dem Vermieter daher nicht, auch Umstände aus dem Interessenbereich drit- ter Personen insoweit zu berücksichtigen, als sich aus ihnen aufgrund eines familiären, wirtschaftlichen oder rechtlichen Zusammenhangs auch ein eigenes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ergibt (BayObLG, aaO). Diese Grundsätze gelten - anders als das Landgericht Kiel (aaO) meint, das die vom Bayerischen Obersten Landesgericht angestellten Erwägungen missverstanden hat - nicht nur für private Vermieter, sondern auch für juristische Personen des öffentlichen Rechts. Auch bei diesen kann ein dem Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vor- handen sein (AG Göppingen, WuM 1979, 122 f. mwN; vgl. auch BayObLG, aaO). c) Gemessen an diesen Maßstäben dient die ausgesprochene Kündi- gung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nur der Verwirklichung 14 15 - 8 - fremder Interessen, sondern auch der Durchsetzung eigener Interessen des Klägers. Entscheidend ist, dass sowohl der Kläger als auch die Betreiberin der Beratungsstelle, die Diakonie D. e.V., zum Gesamtkomplex der Evan- gelischen Kirche im R. gehören und im gleichen örtlichen Wirkungs- kreis, nämlich in D. , kirchliche Aufgaben wahrnehmen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts führt die Diakonie D. e.V. für die D. Kirchengemeinden diakonische Aufgaben - darunter auch die Unterhaltung von Beratungsstellen - durch. Es handelt sich damit bei ihr um eine juristische Person, die - wie das Berufungs- gericht zutreffend ausgeführt hat - dem Kläger "nahesteht". Diese Zusammen- hänge begründen nicht nur ein - im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB un- beachtliches - Drittinteresse an der Erlangung geeigneter Räumlichkeiten für eine Beratungsstelle in der D. Altstadt, sondern vielmehr ein eigenes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 21.04.2010 - 35 C 14555/09 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.06.2011 - 21 S 190/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/09 Verkündet am: 17. März 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Satz 1 Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen. BGH, Urteil vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 25. Februar 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 2. September 1978 von einem der Rechtsvorgänger der Klägerin ein Wohnhaus in M. . Nach dem Erwerb des von der Beklagten und deren Mutter bewohnten Anwesens kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 31. Juli 2006 unter Berufung auf Eigenbedarf für sich und ihre beiden Kinder zum 30. April 2007. Zur näheren Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Klägerin derzeit zur Miete wohne und darüber hinaus für ihre berufliche Tätigkeit ein separates Büro angemietet habe. Das von der Beklagten gemietete Wohnhaus eigne sich sehr gut, um Wohnen und Arbeiten unter einem Dach zu ermöglichen. Durch 1 - 3 - den Umzug könne die Klägerin die Miete für ihre derzeitige Mietwohnung (1.740 €) und für ihr jetziges Büro (858,40 €) einsparen und sich persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern. 2 Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe des von der Beklagten ge- mieteten Anwesens begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Räumungsklage sei abzuweisen, weil die von der Klägerin erklärte Kündigung nicht die Anforderungen des § 573 Absatz 3 BGB erfülle und des- halb unwirksam sei. 4 Die Begründungspflicht in § 573 Abs. 3 BGB solle sicherstellen, dass dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters Rechnung getragen werde. Diesem Erfordernis werde der Vermieter nur gerecht, wenn er die dem Eigen- bedarf zugrunde gelegten Tatsachen in dem Kündigungsschreiben zutreffend wiedergebe und die Kündigungsbegründung den behaupteten Bedarf auch nicht dramatisiere. 5 Dies sei bei dem Kündigungsschreiben der Klägerin nicht der Fall, weil es den - unzutreffenden - Eindruck erwecke, bei dem von der Klägerin bisher 6 - 4 - bewohnten Objekt lägen Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach. Damit habe die Klägerin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt. Zwar dürften die Anforderungen an die Kündigungserklärung nicht überspannt werden, doch müssten die mitgeteilten Tatsachen der Wahrheit entsprechen und dürfe der Bedarf nicht dramatisiert werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Anwesens ge- mäß § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügt die von der Klägerin erklärte Kündigung den Anforde- rungen des § 573 Abs. 3 BGB. 7 1. Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der Zweck der Vor- schrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kün- digungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen un- terschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Woh- nung haben, ausreichend (so schon BayObLG, NJW 1981, 2197, 2199 f.; Se- natsurteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679, Tz. 23). 8 - 5 - 2. Diesen Anforderungen wird das Kündigungsschreiben der Klägerin ge- recht. Der Beklagten wird darin mitgeteilt, dass die Klägerin bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle; durch diesen Umzug könne sie die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen. Damit hat die Klägerin die Gründe für ihren Erlangungswunsch hinreichend konkret angegeben. 9 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Kündigungserklä- rung der Klägerin nicht deshalb (formell) unwirksam, weil sie den unzutreffen- den Eindruck erwecke, dass sich bei dem von der Klägerin bisher bewohnten Anwesen Wohnung und Büro nicht unter einem Dach befänden und die Kläge- rin aus diesem Grund besonders auf das an die Beklagte vermietete Wohnhaus angewiesen sei. Ob dies, wie das Berufungsgericht meint, der Fall ist und die Klägerin ihren Eigenbedarf insoweit „dramatisiert“ hat, ist für die formelle Wirk- samkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung ohne Bedeutung. Unrichtige Angaben des Vermieters im Kündigungsschreiben können zwar dazu führen, dass die Kündigung materiell unbegründet ist, soweit nach dem wirklichen Sachverhalt der Eigenbedarf nicht besteht oder nur vorgeschoben ist; sie mö- gen im Einzelfall auch ein Indiz gegen die Ernsthaftigkeit des vom Vermieter angeführten Eigennutzungswunsches darstellen. Vorliegend ist allerdings nicht einmal erkennbar, inwieweit es für die Beurteilung des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs darauf ankommen könnte, ob sich auch bei ihrer jetzi- gen Mietwohnung das separate Büro im selben Gebäude befindet. Ein etwaiges „Dramatisieren“ der Eigenbedarfssituation hat entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zur Folge, dass es an der nach § 573 Abs. 3 BGB er- forderlichen Begründung fehlt und die Kündigung bereits aus diesem formellen Grund unwirksam ist. 10 - 6 - III. 11 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache nicht selbst entscheiden, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf besteht. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.07.2007 - 422 C 8920/07 - LG München I, Entscheidung vom 25.02.2009 - 14 S 791/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 292/07 Verkündet am: 4. Juni 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 242 Cd; § 573 Abs. 2 Nr. 2 Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463). BGH, Urteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Juni 2008 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 17. Oktober 2007 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 11. Dezember 2007 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der verstorbe- nen P. , zu dem ein Wohnhaus in M. gehört, in dessen fünften Stock die Beklagte aufgrund eines Mietvertrags aus dem Jahr 1982 eine Wohnung bewohnt. 1 Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 2. Juni 2005 wegen Eigenbedarfs der Alleinerbin die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2006. Die 2 - 3 - Mieter einer im vierten Stock desselben Hauses belegenen Wohnung gleichen Zuschnitts kündigten mit Schreiben vom 30. Dezember 2005 zum 31. März 2006 das Mietverhältnis über ihre Wohnung. 3 Mit seiner Klage verlangt der Kläger Räumung und Herausgabe der Wohnung der Beklagten. Die Beklagte ist der Ansicht, die Kündigung sei vom Kläger nicht als Vermieter, sondern nur in Vertretung für die Erbin ausgespro- chen worden und deswegen unwirksam. Weiter bestreitet sie den Eigenbedarf. Außerdem meint sie, der Kläger habe seine Anbietpflicht bezüglich der Woh- nung im vierten Stock verletzt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die hiergegen eingelegte Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räu- mungsanspruch weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 Zwar sei die Kammer entgegen der Ansicht des Amtsgerichts der Auffas- sung, dass die Kündigung hinreichend deutlich zum Ausdruck bringe, dass sie von dem Kläger als Testamentsvollstrecker in eigenem Namen erklärt worden sei. Dieses Problem bedürfe jedoch keiner Vertiefung, weil die Kündigung des- halb unwirksam sei, weil der Kläger seine Anbietpflicht verletzt habe. Da die im 7 - 4 - vierten Stock gelegene Wohnung der Beklagten nicht zur Anmietung angeboten worden sei, sei die Kündigung gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich. 8 Das Gericht verkenne dabei nicht, dass nach der Entscheidung des Bun- desgerichtshofs vom 9. Juli 2003 (NJW 2003, 2604 f.) eine solche Anbietpflicht grundsätzlich nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehe. Der vom Bun- desgerichtshof herangezogene Gesichtspunkt, dass andernfalls derjenige Mie- ter privilegiert werde, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kün- digungsfrist zu Unrecht noch in der Wohnung aufhalte, vermöge im vorliegen- den Fall aber nicht zu begründen, dass die Anbietpflicht auf den Ablauf der Kündigungsfrist der Beklagten begrenzt sei. Die Klage sei erst am 12. April 2006 rechtshängig geworden. Die Alternativwohnung sei mit Ablauf des Monats März 2006 frei gewesen. Außerdem habe der Mieter dieser Alternativwohnung die Wohnung selbst gekündigt. Der Vermieter habe also annehmen können, dass der Mieter zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen werde. Auch beste- he die Anbietpflicht unabhängig davon, ob die Annahme eines Mietvertragsan- gebots seitens des Klägers durch die Beklagte wahrscheinlich gewesen wäre oder nicht. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Nach den bisher getroffenen Feststellungen hat das Berufungsgericht den vom Klä- ger geltend gemachten Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs der Ei- gentümerin gekündigten Wohnung der Beklagten zu Unrecht verneint. 9 1. Keinen durchgreifenden Bedenken begegnet allerdings - entgegen der Gegenrüge der Revisionserwiderung - die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung des Klägers vom 2. Juni 2005 bringe hinreichend deutlich zum 10 - 5 - Ausdruck, dass sie von ihm als Testamentsvollstrecker in eigenem Namen er- klärt worden sei. Diese Annahme beruht auf der tatrichterlichen Auslegung ei- ner Individualerklärung, die nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs revisionsrechtlich nur beschränkt darauf überprüfbar ist, ob gesetzli- che Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Er- fahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 154, 132, 133; 168, 64, 69, jew. m.w.N.). Derartige Rechtsfehler zeigt die Revisions- erwiderung nicht auf. Der von ihr angeführte Wortlaut des Kündigungsschrei- bens ist nicht so eindeutig, dass die Auslegung des Berufungsgerichts damit unvereinbar wäre. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger jedoch keine Pflicht zur Anbietung einer Alternativwohnung verletzt (§ 242 BGB). 11 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, muss der wegen Ei- genbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten (Se- natsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 - noch zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF, nunmehr § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Diese Voraussetzun- gen sind hier nicht erfüllt. 12 Die Wohnung im vierten Obergeschoss ist erst zum Ablauf des Monats März 2006 und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses der Be- klagten gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Beklagte - den geltend gemachten Eigenbedarf unterstellt - bei rechtmäßigem Verhalten ihre Wohnung bereits geräumt haben müssen. Deswegen ist auch unerheblich, ob der Kläger darauf vertrauen durfte, dass die Mieter der Wohnung im vierten Stock gemäß 13 - 6 - ihrer eigenen Kündigung am 31. März 2006 ausziehen würden. Unerheblich ist weiter, dass die - im März 2006 eingereichte - Klageschrift der Beklagten erst am 12. April 2006 zugestellt worden ist. Dieser Klage hätte es nicht bedurft, wenn die Beklagte sich rechtmäßig verhalten und ihre Wohnung Ende Februar 2006 geräumt hätte. Die gegenteilige Ansicht des Berufungsgerichts würde auf eine nachvertragliche Treuepflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter hi- nauslaufen. Eine solche Pflicht mit dem Inhalt, dass noch eine Anbietpflicht für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses bestände, ist jedoch nicht an- zuerkennen (Senatsurteile, aaO, unter II 2; BGHZ 165, 75, 82 f.; die gegen die- ses Urteil eingelegte Verfassungsbeschwerde hat das BVerfG, NJW 2006, 2033, nicht zur Entscheidung angenommen). Eine über den Ablauf der Kündi- gungsfrist hinaus zeitlich weiter ausgedehnte Anbietpflicht würde den allgemei- nen Prinzipien des Privatrechts von Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zuwi- derlaufen, die vornehmlich bei der Rechtswirkung einerseitiger Gestaltungser- klärungen, wie hier der Wohnungskündigung, zu beachten sind (BGHZ, aaO, 79). Sie würde zu einer systemwidrigen Durchbrechung der Grundsätze über die rechtsgestaltende Wirkung von Kündigungserklärungen führen (BGHZ, aaO, 82 f.). Zugleich würde das berechtigte Interesse des Vermieters, auf die Rechts- folgen einer wirksamen Kündigung vertrauen und seine Planung danach aus- richten zu können, erheblich eingeschränkt (BGHZ, aaO, 84). III. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil daher aufzuheben. Da das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob der von der Beklagten bestrit- tene Eigenbedarf besteht, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif. 14 - 7 - Sie ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Wiechers Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 07.06.2006 - 424 C 9195/06 - LG München I, Entscheidung vom 17.10.2007 - 14 S 10935/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/08 Verkündet am: 11. März 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskün- digungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 14. Zivil- kammer des Landgerichts München I vom 23. April 2008 aufgeho- ben und das Urteil des Amtsgerichts München vom 23. März 2007 abgeändert. Die Klägerinnen werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung J. Straße in M. , be- stehend aus einem Zimmer, Küche, Dusche/WC und Kelleranteil, geräumt an die Beklagte herauszugeben. Den Klägerinnen wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2009 eingeräumt. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Woh- nung in M. . Der vormalige Eigentümer des Hauses wandelte am 19. April 2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Klägerin- 1 - 3 - nen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben. Diese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann gehört. 2 Aufgrund einer Vereinbarung der Parteien vom 19. Januar 2003 wurde von der Zweizimmerwohnung der Klägerinnen ein Zimmer abgetrennt und bau- lich mit der Wohnung des Ehemanns der Beklagten verbunden. Die Klägerin- nen erhielten dafür 10.000 €; außerdem wurde die Miete für die verbleibende Einzimmerwohnung auf 150 € monatlich gesenkt. Ab November 2005 wurde die Wohnung mit Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1 zumindest auch von dem Au-pair-Mädchen L. G. der Beklagten genutzt, das bis dahin in der Woh- nung der Familie der Beklagten gelebt hatte. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit den Klägerinnen zum 31. Januar 2007. Zur Begründung führte sie aus, dass sie für die Betreuung und Pflege ihrer beiden sechs und neun Jahre alten Kin- der und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden 72 Jahre alten pflegebedürf- tigen Schwiegermutter eine Betreuungsperson, derzeit L. G. , benötige und für deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei. 3 Die Klägerinnen haben mit ihrer Klage zunächst die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis über den 31. Januar 2007 hinaus fortbesteht. Nachdem die Beklagte Widerklage auf Räumung der Wohnung erhoben hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichte- te Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Widerklageantrag wei- ter. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 7 Das Mietverhältnis sei wegen der Sperrfrist des § 577a BGB nicht been- det. Jedenfalls sei § 577a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung analog an- wendbar, wobei auf den in der Kündigung dargelegten Lebenssachverhalt (Be- darf für die Betreuungsperson L. G. ) abzustellen sei. Dass § 577a BGB nur auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verweise, schließe eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare Fälle nicht aus. § 577a BGB verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu schützen. Den in § 577a Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten Kündigungstatbeständen sei gemeinsam, dass diese Kündigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgespro- chen würden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass der vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begründung von Wohnungs- eigentum erleiden solle. § 573 Abs. 1 BGB umfasse völlig unterschiedliche Kündigungstatbestände. Da es nur schwer möglich sei, die Kasuistik zu diesem allgemeinen Kündigungstatbestand in § 577a Abs. 1 BGB einzubauen, sei es verständlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB beschränkt habe, ohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden könne. 8 Unter dem Gesichtspunkt des "a maiore ad minus" sei vielmehr im vor- liegenden Fall eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB angezeigt. 9 - 5 - Wenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis zum Herbst 2005 - in der Wohnung der Beklagten wohnte, wäre sie möglicherweise Haushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemacht werden könnte, mit der Folge, dass § 577a BGB unmittelbar anwendbar wäre. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch; der Unterschied bestehe nur darin, dass die Klägerinnen dem Au-pair-Mädchen bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hätten. Die räumliche Trennung zur Wohnung der Beklagten im selben Stockwerk sei je- doch denkbar geringfügig. Es wäre schlichtweg unverständlich, wenn die etwas geringere räumliche Verankerung des Au-pair-Mädchens in dem Anwesen zur Wohnung der Beklagten im Ergebnis im Hinblick auf § 577a Abs. 1 BGB zu ei- ner für die Beklagten günstigeren Rechtsposition führen könnte. Den Klägerinnen sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des § 577a BGB zu berufen. Der Kündigungsschutz der Mieter hänge nicht von der Nutzung der von ihnen an- gemieteten Wohnung ab. Zudem könne sich die Lebensplanung des Mieters - wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder ändern und eine persönli- che Nutzung der Wohnung erforderlich machen. 10 II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Berufung der Beklagten auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht durch § 577a BGB ausgeschlossen. 11 - 6 - Das Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der Berufungsin- stanz nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass das Au-pair-Mädchen L. G. jedenfalls ab Herbst 2005 nicht mehr Angehö- rige des Haushalts der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, die Kündigung seitens der Beklagten ihre Grundlage also nur in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben kann. Eine ausschließlich auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- stützte Kündigung wird von der zehnjährigen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Woh- nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) nicht erfasst. 12 1. Nach seinem Wortlaut schließt § 577a BGB, wenn an den vermieteten Wohnräumen - wie hier - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigen- tum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Er- werber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für die Dauer von drei bzw. zehn Jahren aus. 13 2. Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigen- tumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben wer- den, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 14 - 7 - (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT- Drs. 11/6374, S. 5 f.). 15 In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen einge- führt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirt- schaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsab- sichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen we- gen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.). 3. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine plan- widrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die - nach der Auffassung des Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder - wie hier - für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eige- nen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahr- scheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten 16 - 8 - Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen. 17 Der Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (Münch- KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand Novem- ber 2008), § 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Miet- recht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577a Rdnr. 15) der Auffas- sung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a BGB auf Kündi- gungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - wie die hier zu beurteilende - nicht in Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a BGB, der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (aA Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthel- mess, Wohraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektie- ren, der den Anwendungsbereich von § 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKommBGB/Häublein, aaO). - 9 - III. 18 Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den Klägerinnen in der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Klägerinnen im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie die Woh- nung benötigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für ihre Kinder und ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu de- cken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Angehörige ihres eigenen Haushalts ist. Die Kündigung der Beklagten vom 31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Beklagte kann deshalb von den Klägerinnen gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Rückgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 23.03.2007 - 473 C 36952/06 - LG München I, Entscheidung vom 23.04.2008 - 14 S 7911/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/07 Verkündet am: 28. November 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mie- ters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderli- che Gewicht verleiht. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Ver- handlung vom 28. November 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 26. April 2007 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1987 Mieter einer Wohnung in dem seinerzeit un- ter staatlicher Verwaltung stehenden Haus F. -Strasse 9 in P. . Im Jahr 2001 erwarb die K. & D. GmbH das Haus. Zu diesem Zeit- punkt betrug die jeweils am dritten Werktag des Monats fällige Miete der Be- klagten 215,66 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 63,65 €, zusammen 279,31 €. 1 Im Jahr 2002 führte die neue Hauseigentümerin Modernisierungsmaß- nahmen durch. Seit dem 13. März 2003 ist der Kläger Eigentümer der Wohnung der Beklagten. Wegen der Modernisierungsmaßnahmen seiner Rechtsvorgän- gerin nahm der Kläger die Beklagten auf Mieterhöhung in Anspruch. Durch Ur- 2 - 3 - teil vom 11. November 2004 verurteilte das Amtsgericht Potsdam die Beklagten zu einer Nachzahlung von 1.359,64 € für die Monate April 2003 bis Oktober 2004. Das entspricht einer Mieterhöhung um 71,56 € auf 287,22 € im Monat. Die weitergehende Klage wies das Amtsgericht ab. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hatte keinen Erfolg. 3 Mit Schreiben vom 8. November 2004 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die mit einer Nachforderung in Höhe von 1.524,56 € endete und ab Januar 2005 eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 191 € vorsah. Die Beklagten widersprachen der Abrechnung und leisteten weiterhin neben einer Miete von 215,66 € eine Betriebskostenvorauszahlung von 63,65 € im Monat. Mit anwaltlichem Schreiben vom 15. September 2005 kündigte der Klä- ger das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise fristge- mäß. Dem widersprachen die Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 20. September 2005. Am 25. Oktober 2005 zahlten sie an den Kläger einen Betrag in Höhe von 1.273,50 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Nebenkosten 1-10/2005 unter Vorbehalt" und einen weiteren Betrag in Höhe von 2.218,36 € mit der Bestimmung "Nachzahlung Miete April 2003 bis Oktober 2005 unter Vorbehalt". Im November und Dezember 2005 zahlten die Beklagten wie bisher jeweils 279,31 € an den Kläger. 4 Mit Schreiben vom 14. November 2005 erteilte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004, die mit einer Nachforderung von 1.448,03 € abschloss und eine Erhöhung der mo- natlichen Betriebskostenvorauszahlung auf 199 € vorsah. Die Beklagten erho- ben mit Schreiben vom 11. Dezember 2005 "formal" Widerspruch. Am 12. Dezember 2005 erbrachten sie Nachzahlungen auf die Miete in Höhe von 5 - 4 - 143,12 € und - unter Vorbehalt - auf die Betriebskostenvorauszahlungen in Hö- he von 254,70 €. Seit Januar 2006 zahlen sie monatlich eine Miete von 287,22 € und - wiederum unter Vorbehalt - einen Betriebskostenvorschuss von 199 €. 6 In dem vorliegenden Rechtsstreit hat der Kläger die Beklagten unter Be- rufung auf seine Kündigung vom 15. September 2005 auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Vorsorglich hat er das Mietver- hältnis wegen des Zahlungsgebarens der Beklagten, namentlich ihres Verzugs mit der Erfüllung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erneut fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klä- gers hin stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet. 7 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 8 Der Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist- gemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei. 9 - 5 - Die in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir- kung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel- le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage. 10 Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä- ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag- ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder- holte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver- tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih- ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo- rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der 11 - 6 - Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen. II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver- säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an- waltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist. 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag- lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall. 13 a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht- sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach 14 - 7 - § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu. 15 Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän- gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab- rechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be- klagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor- schuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit- punkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + 191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben. 16 aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur- teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom 17 - 8 - Kläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä- ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde- rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten. 18 bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref- fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor- schüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er- wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich- tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll- mächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen - 9 - hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a). 19 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag- ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be- triebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün- digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä- ße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref- fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be- klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De- zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu- sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be- triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen. - 10 - 2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war. 20 21 a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we- gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum- mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol- denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau- recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen- tin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er- man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), - 11 - § 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd). 22 b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. 23 aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht. bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des- sen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus- drücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol- denburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich- wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht- sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie- rungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände- rungsbedarf besteht (aaO, S. 65). 24 cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde- re lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein 25 - 12 - vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi- gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht. dd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld- hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri- ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament- lich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege- lung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver- schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah- lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un- verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist. 26 Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli- chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst 27 - 13 - recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist- gemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa). Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge- wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge- legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig- lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund 28 - 14 - nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a). Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 15.05.2006 - 24 C 32/06 - LG Potsdam, Entscheidung vom 26.04.2007 - 11 S 104/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 165/08 Verkündet am: 14. Juli 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535, § 573 Abs. 2 Nr. 1 Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erschei- nung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinba- rung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitar- beiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mie- ter die Darlegungs- und Beweislast. BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 20. Mai 2008 aufgeho- ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin mit Vertrag vom 5. Januar 2004 eine 2-Zimmer-Wohnung in F. gemietet, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen. Gemäß § 1 des Mietvertrages erfolgte die Anmietung "zu Wohnzwecken". Ferner ist in § 11 des Mietvertrags zur Benutzung der Miet- räume bestimmt: 1 "1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen. …" - 3 - Der Beklagte zu 1 ist als selbständiger Immobilienmakler tätig; da er nicht über eigene Geschäftsräume verfügt, übt er sein Gewerbe in der Miet- wohnung aus. Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin den Be- klagten unter Androhung der Kündigung des Mietverhältnisses auf, die gewerb- liche Nutzung zu unterlassen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin wegen der fortgesetzten gewerblichen Nutzung die fristlo- se, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Hierfür entstanden der Klägerin Anwaltskosten in Höhe von 489,45 €. 2 Die Klägerin hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten entsprechend den Anträgen der Klägerin verurteilt. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- strebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Der Räumungsanspruch sei unbegründet, weil die Kündigung der Kläge- rin vom 4. Juni 2007 das Mietverhältnis nicht beendet habe. Dass der Beklagte zu 1 in der Wohnung ein Gewerbe betreibe, reiche nicht einmal als Grund für 6 - 4 - eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu ent- nehmen, dass jegliche gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer Kündi- gung sein könne. Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine überwältigende Anzahl von Existenzgründern um den Bestand ihrer Wohnverhältnisse fürchten müsste. Auch könne eine Existenzgründung nicht von einer vorher eingeholten Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abhängig gemacht werden. Vielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann vertragswidrig, wenn sie ent- weder die vertragsgemäße Wohnnutzung überwiege oder wenn von ihr weiter- gehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als durch eine übli- che Wohnnutzung ausgingen. Ausreichende Anhaltspunkte für eine in diesem Sinne vertragswidrige Wohnnutzung bestünden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines Immobi- lienmaklers knüpfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er dessen Büro aufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere Kontakte erfolgten ty- pischerweise durch Übersendung von Unterlagen oder Wahrnehmung eines Ortstermins an dem zur Vermittlung stehenden Immobilienobjekt. 7 Dass - wie die Klägerin behauptet habe - Mitarbeiter des Beklagten in der Wohnung verkehrten, dieser auf der homepage seiner Firma sein "Team" an- preise und ca. zwei- bis dreimal in sechs Monaten Kundenbesuche stattfänden, sei unerheblich. Daraus lasse sich nicht herleiten, dass mehr als ein Schreib- tischarbeitsplatz in der Wohnung benutzt werde und mehr Besucher die Woh- nung aufsuchten als bei gewöhnlicher Wohnnutzung üblich. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räu- 9 - 5 - mungsanspruch der Klägerin (§ 546 Abs. 1 BGB) infolge einer gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründeten Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts kann die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon dann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und damit - wie hier - nach außen hin in Erscheinung tritt. 1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen ei- ner geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Litera- tur umstritten. 10 a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, wird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend verein- barten Vertragszweck "Wohnen" auch eine berufliche oder gewerbliche Tätig- keit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg, WuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere Mieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Woh- nung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 266 ff.) 11 b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) stellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer "regelmäßi- gen kommerziellen Tätigkeit" des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A 12 - 6 - Rdnr. 1003) hält schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gele- gentliche Büroarbeiten für zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn die gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht oder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden. 13 2. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt. a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeits- zimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens"; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telear- beit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Woh- nung. 14 b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu ertei- len. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so orga- nisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielswei- se bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch er- ledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von et- 15 - 7 - waigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsa- che oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungs- phase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können. 16 c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Be- tracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Woh- nung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten bestrittenen Vortrag der Klägerin hier der Fall ist. Das Berufungsgericht, das dieses Vorbrin- gen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne die- sen Punkt zu klären. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte Mitarbeiter seines Maklerbü- ros in der Wohnung beschäftigt. Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Be- rufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mit- arbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen 17 - 8 - so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung kei- ne ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.12.2007 - 33 C 2808/07-29 - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.05.2008 - 2/17 S 19/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 8/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Miet- vertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Miet- verhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Ei- gentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verblei- ben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer genera- lisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung al- ler Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemes- sen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit an- schließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er ande- renfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. BGH, Urteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1981 Mieter einer Wohnung in einem 1914 errichte- ten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbauten seit Jahrzehn- ten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm großen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des 1 - 3 - bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem 5 - 4 - von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Vollsanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsa- nierung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 584/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 89/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 7/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieter einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den 1 - 3 - Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- 5 - 4 - wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. 6 Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwi- schen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwer- tungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft wer- den kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Da- zu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 581/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 86/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/06 Verkündet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs- fremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen- nenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06). BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 2. März 2006 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1996 Mieterin einer Wohnung in B. . Vermieterin war die B. -AG, die auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein Umspannwerk betrieb. 1 Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2001. Unter der Bezeich- nung "m. Umspannwerk B. " vermietet sie dort Gewerbeflächen, unter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen Büroräume steht leer. 2 Durch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. August 2004 mit der Begründung, die Nutzung der Wohnung durch ihren Geschäftsführer sei aus betrieblichen Gründen dringend 3 - 3 - erforderlich. Ihm obliege es, die Geschäfte der Gesellschaft zu koordinieren und zu kontrollieren. Dies umfasse nicht nur den permanenten Kontakt mit den bis- herigen gewerblichen Mietern, sondern insbesondere Verhandlungen und ge- meinsame Begehungen mit neuen Gewerbemietern. Es sei unerlässlich, dass der Geschäftsführer diese Dinge im Objekt regle. Es sei ihm nicht mehr zumut- bar, bei seinen ständigen Geschäftsaufenthalten in B. ein Hotelzimmer an- zumieten. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die Klä- gerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattge- geben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemie- teten Wohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung ha- be das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein be- rechtigtes Interesse an seiner Beendigung, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen könne. 5 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB könne sich grundsätzlich auch daraus ergeben, dass einem (wichtigen) Mitarbeiter, einer "Schlüsselkraft" des Unternehmens, eine Wohnung aus drin- 6 - 4 - genden betrieblichen Gründen vermietet werden solle. Das Interesse des Be- günstigten müsse hierfür nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB vergleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Sei die Wohnung, wie hier, einem Betriebsfremden vermietet, sei allein nicht ausreichend, dass sie einem Betriebsangehörigen mit konkretem Wohnbedarf überlassen werden solle. Ein die Kündigung rechtfertigender Grund sei nur dann gegeben, wenn gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ord- nungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sei. Die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ih- res Betriebs notwendig sei, dass ihr Geschäftsführer unmittelbar in dem Objekt wohne. Zwar sei er als Geschäftsführer ohne Zweifel eine "Schlüsselkraft" des Unternehmens. Im Rahmen seiner persönlichen Anhörung habe er auch nach- vollziehbar dargetan, dass seine geschäftliche Präsenz in B. erforderlich sei. Es sei aber nicht nachvollziehbar, warum er dazu auf dem Betriebsgelände wohnen müsse. Nach seinen Angaben gehe es ihm allein darum, seinen Wohnbedarf kostengünstig zu decken und nach langen Aufenthalten in den Bü- roräumen des Umspannwerks einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu haben. Es sei nicht ersichtlich, dass sein ständiger Aufenthalt im Objekt für den Ablauf des Betriebs erforderlich sei. Die Klägerin habe nicht vorgetragen, dass die Gewerbeflächen an Laufkundschaft vermietet würden; dieses sei auch nicht naheliegend. Es sei davon auszugehen, dass Termine vereinbart würden, zu welchen sich der Geschäftsführer der Klägerin von einer anderweitig angemie- teten Wohnung aus einfinden könne. 7 - 5 - II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision unbegründet ist. 9 Die Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von ihr gemieteten Wohnung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. 1. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be- grifflich nicht in Betracht. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die Räume weder "als Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsange- hörige benötigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin- ger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.). Ob die KG Eigenbedarf für ei- nen Gesellschafter geltend machen kann, bedarf hier keiner Entscheidung, weil zu einer eventuellen Gesellschafterstellung des Geschäftsführers nichts festge- stellt ist. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 10 2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In- teresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklag- ten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra- ge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor- dert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin über- prüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW 2006, 1585, 11 - 6 - Tz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts stand. 12 a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann sich allerdings daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebsfrem- den vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der Vermie- ter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nut- zungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 171). Dabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleich- gewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB aF; Staudin- ger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls welche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. 13 b) Das Berufungsgericht ist nach diesen Maßstäben ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendi- gung ihres Mietverhältnisses mit der Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt hat. 14 Nach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus be- trieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennens- wertem Vorteil, dass der Geschäftsführer der Klägerin auf dem Gelände wohnt. Termine mit gewerblichen Mietinteressenten könne er auch von den Büroräu- 15 - 7 - men der Klägerin auf dem Gelände aus organisieren. Dies sei auch kurzfristig möglich. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Betriebsgelände. 16 Es geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih- res Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung festgestellt hat, im We- sentlichen darum, ihm nach langer Arbeitszeit zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht jedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ohne Rechtsfehler kein entscheidendes Gewicht zugemes- sen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 23.08.2005 - 7 C 29/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 308/05 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 127/05 vom 5. Oktober 2005 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Oktober 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren wird zurückgewiesen. Gründe: Die beabsichtigte Rechtsverfolgung, die Revision gegen das Berufungs- urteil, hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Dem steht nicht entgegen, dass das Berufungsgericht die Revision zur Fortbildung des Rechts zugelassen hat (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs hat ein Rechtsschutzbegehren in aller Regel dann hinreichende Aussicht auf Erfolg, wenn die Entscheidung in der Hauptsache von der Beantwortung einer schwierigen, bislang ungeklärten Rechtsfrage ab- hängt. Prozesskostenhilfe braucht hingegen selbst bei einer zugelassenen Re- vision nicht bewilligt zu werden, wenn die entscheidungserhebliche Rechtsfrage zwar noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, ihre Beantwortung aber im Hinblick auf die einschlägige gesetzliche Regelung oder durch die in der Rechtspre- chung gewährten Auslegungshilfen nicht in dem genannten Sinne als schwierig - 3 - erscheint (vgl. BVerfGE 81, 347, 358 f; BGH, Beschluss vom 10. Dezember 1997 - IV ZR 238/97, NJW 1998, 1154 unter II 1; Senatsbeschluss vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 unter 1; Beschluss vom 14. Oktober 2003 - XI ZR 21/03, ZIP 2003, 2295 unter 2). So ist es hier. Das Berufungsgericht hat die Beklagten gemäß § 546 BGB zur Räumung und Herausgabe des von ihnen gemieteten Hauses an den Kläger verurteilt, da es nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses bejaht und deswegen die Kündigung des Klägers vom 30. Januar 2003 als wirksam angesehen hat. In diesem Zusam- menhang stellt sich die Frage, wie das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB beschaffen sein muss, wenn der Vermieter - wie hier der Kläger - die vermieteten Räume nur teilweise für eigene Wohnzwecke, über- wiegend jedoch für eigene gewerbliche Zwecke nutzen will. Diese Frage ist in dem oben genannten Sinne nicht schwierig, da sie sich anhand der Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats ohne weiteres beant- worten lässt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB = § 564b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F.) ist der Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu Wohn- zwecken zu nutzen, im Hinblick auf sein durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ge- schütztes Eigentum grundsätzlich zu achten und einer gerichtlichen Nachprü- fung entzogen (BVerfGE 79, 292, 304 f; 81, 29, 32 ff). Für den hier gegebenen Wunsch des Klägers, seine Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke (Einrichtung eines Architek- turbüros) zu nutzen, kann nichts anderes gelten. Das hierdurch begründete In- - 4 - teresse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon im Hinblick auf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufs- freiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken. Nach der vom Bundesverfassungsgericht (aaO 33 f) aus verfassungs- rechtlichen Gründen nicht beanstandeten Senatsrechtsprechung reicht für die Annahme von Eigenbedarf die Absicht des Vermieters, in den vermieteten Räumen selbst zu wohnen, nur aus, wenn er hierfür vernünftige Gründe hat, die seinen Wunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (BGHZ 103, 91, 97 ff). Ge- mäß den vorstehenden Ausführungen müssen solche Gründe auch in dem hier vorliegenden Fall gegeben sein, dass der Vermieter seine Wohnung nur teilwei- se für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke nutzen will. Davon ist wegen der von ihm erkannten Nähe zur Eigenbedarfs- kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch das Berufungsgericht ausgegan- gen, das derartige Gründe auf Seiten des Klägers bejaht hat, ohne dass inso- weit Rechtsfehler ersichtlich sind. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 102/06 Verkündet am: 25. Oktober 2006 E r m e l , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 278 Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Ver- halten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kün- digung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsge- hilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. BGH, Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06 - LG Bochum AG Herne-Wanne - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Oktober 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wie- chers und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 24. März 2006 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Herne- Wanne vom 14. Oktober 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelzüge zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind aufgrund eines Mietvertrages vom 3. Juni 2000 Mie- ter einer nicht preisgebundenen Wohnung der Klägerin. Die zuletzt vereinbarte Miete beträgt 577,08 €. Darin sind monatlich zu leistende Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 157,82 € enthalten, die die Beklagten für die Zeit von März 2004 bis Januar 2005 nicht erbrachten. Wegen des dadurch ent- standenen Rückstandes in Höhe von 1.736,02 € kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 1. Februar 2005 zum 30. April 2005. 1 Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Beklagten haben eingewandt, sie hätten die Nebenkosten- 2 - 3 - vorauszahlungen auf Empfehlung des Mieterschutzvereins H. zurückbehal- ten, weil die Klägerin trotz wiederholter Aufforderungen keine Rechnungsbelege zu den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2001 bis 2003 übersandt ha- be. Nach Klageerhebung am 25. Mai 2005 wurden die Beklagten in einem an- deren Verfahren zur Leistung der rückständigen Betriebskosten verurteilt; sie zahlten den Betrag von 1.736,02 € daraufhin am 11. Juli 2005. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Klägerin habe gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Räu- mung der Wohnung. Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 1. Februar 2005 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Dafür sei gemäß § 573 BGB ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnis- ses erforderlich, das insbesondere dann vorliege, wenn der Mieter seine ver- traglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 5 Zwar liege eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Beklagten darin, dass sie durch die Zurückbehaltung der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe 6 - 4 - von 1.736,02 € mit einem Betrag von mehr als zwei Monatsmieten in Zahlungs- rückstand geraten seien (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Ein Zurückbehal- tungsrecht habe ihnen nicht zugestanden, weil sie nicht berechtigt gewesen seien, die Übersendung von Belegen für die Nebenkostenabrechnungen zu ver- langen. Die Kündigung der Klägerin sei auch nicht durch die Zahlung des rück- ständigen Betrags seitens der Beklagten am 11. Juli 2005 unwirksam gewor- den, weil die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, nach der eine Kündigung unwirksam werde, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt werde, im Fall einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Anwendung finde. Die Beklagten hätten jedoch nicht schuldhaft gehandelt. Ein eigenes Verschulden liege nicht vor, weil sie aufgrund der Empfehlung des Mieter- schutzvereins H. von einem Zurückbehaltungsrecht an den Nebenkosten- vorauszahlungen hätten ausgehen dürfen. Ein Verschulden des Mieterschutz- vereins brauchten die Beklagten sich nicht gemäß § 278 BGB zurechnen zu lassen, weil § 278 BGB im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht anwend- bar sei. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses könne sich nur aus einem persönlichen Fehlverhalten des Mieters ergeben. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB setze deshalb ein eigenes Verschulden des Mieters voraus. 7 II. Die Revision hat Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung zu (§ 546 Abs. 1 BGB). Ihre ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 1. Februar 2005 8 - 5 - ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam. Das Berufungsgericht hat ein be- rechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses zu Unrecht verneint. Die Beklagten haben ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 9 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der mehr als zwei Monate andauernde Verzug mit der Entrichtung von Betriebs- kostenvorauszahlungen in Höhe eines Betrages, der – wie hier – die Bruttomie- te von zwei Monaten überschreitet, eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung eines Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB berechtigt dieser Umstand den Vermieter sogar zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Nach Auffassung des Gesetzgebers handelt es sich bei einem solchen Verhalten also um eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt. Es begründet daher jedenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 573 Rdnr. 16; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 26). Verzug mit der Entrichtung von Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 1.736,02 € lag hier im Zeitpunkt der Kündigung am 1. Februar 2005 – vor- behaltlich eines Verschuldens der Beklagten (siehe dazu unten unter 2) – vor. Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB wegen der Forderung nach Übersendung von Belegen für die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2001 bis 2003 stand den Beklagten nicht zu. Wie der Senat durch Urteil vom 8. März 2006 (VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 unter II A 1 a bb (2)) entschieden hat, hat der Mieter preisfreien Wohnraums grundsätzlich keinen Anspruch ge- gen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege 10 - 6 - zur Betriebskostenabrechnung, sondern kann er zum Zwecke der Überprüfung der Abrechnung nur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verlangen. Dass den Beklagten die Einsichtnahme in den Räumen der Vermieterin ver- wehrt worden wäre oder dass sie ihnen ausnahmsweise nicht zuzumuten ge- wesen wäre, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend. Dass die Beklagten den Zahlungsrückstand am 11. Juli 2005 und damit innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage am 25. Mai 2005 ausgeglichen haben, beseitigt die Wirksamkeit der auf den Verzug ge- stützten ordentlichen Kündigung nicht. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, der zufolge eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räu- mungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird, gilt, wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat, nicht für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2). 11 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch ein Verschulden der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verneint. 12 a) Dabei ist allerdings seine Beurteilung, die Beklagten treffe kein eige- nes Verschulden, entgegen der Ansicht der Revision aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind zwar an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage sorgfältig prüfen, soweit erfor- derlich Rechtsrat einholen und die höchstrichterliche Rechtsprechung sorgfältig beachten (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 – X ZR 157/05, BB 2006, 1819 unter II 13 - 7 - 3 c; Senatsurteil vom 4. Juli 2001 – VIII ZR 279/00, NJW 2001, 3114 unter II 3 d m.w.Nachw.). 14 Diesen Anforderungen haben die Beklagten jedoch genügt. Sie selbst befanden sich in einem unvermeidbaren Rechtsirrtum darüber, dass das Ver- langen nach Belegen für die Nebenkostenabrechnungen sie nicht zur Zurück- behaltung der laufenden Betriebskostenvorschüsse berechtigte. Nach den un- angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts sind sie einer Empfehlung des Mieterschutzvereins gefolgt, die Betriebskostenvorschüsse bis zur Über- sendung der Belege zurückzuhalten. Sie durften sich auf die Kompetenz des Mieterschutzvereins, zu dessen satzungsgemäßen Aufgaben die Beratung in Mietrechtsangelegenheiten gehört, verlassen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 97) und hatten keinen Anlass, an dem erteilten Rat zu zwei- feln. b) Die Revision macht jedoch zu Recht geltend, dass der Mieter im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich ist. Das entspricht der ganz herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum, die der Senat teilt (OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 = WuM 1998, 23, 24; LG Berlin, NZM 1998, 573 = ZMR 1998, 231 unter II; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 BGB Rdnrn. 19 und 31 i.V.m. § 543 BGB Rdnr. 97; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 14; MünchKommBGB/ Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 64; Staudinger/Rolfs, BGB, 2003, § 573 Rdnr. 33; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 23; Barthelmess, Wohn- raumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 57; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 63 f.; Haug in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Lammel, Wohraummietrecht, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 58; Krenek, in 15 - 8 - Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand August 2006, C § 573 Rdnr. 20; Wenger, MDR 2000, 1239). Die dagegen vom Kammergericht (Rechtsentscheid vom 15. Juni 2000, NJW-RR 2000, 1397; vgl. auch Rechtsentscheid vom 11. Dezember 1997, NZM 1998, 110) erhobenen Bedenken, die sich das Beru- fungsgericht zu Eigen gemacht hat, sind nicht berechtigt. 16 aa) Der Wortlaut von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (entspricht § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) schließt eine Anwendung von § 278 BGB jedenfalls nicht aus, auch wenn er ein schuldhaftes Verhalten des Mieters und nicht ein Vertretenmüssen der Pflichtverletzung durch den Mieter voraussetzt. Denn gemäß § 278 BGB ist der Schuldner für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen in gleichem Umfang verantwortlich wie für ein eigenes Verschulden. Zu vertreten hätte er dagegen über ein eigenes oder ein ihm nach § 278 BGB zuzurechnendes Verschulden eines Dritten hin- aus auch eine (unverschuldete) finanzielle Leistungsunfähigkeit (BGHZ 107, 92, 102 m. w. Nachw.) oder bloßen Zufall (etwa im Fall des § 287 Satz 2 BGB). bb) Die vom Kammergericht weiter als Argument herangezogene Vor- schrift des § 553 BGB (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) – die zugunsten des Vermieters ausdrücklich ein (außerordentliches) Kündi- gungsrecht für den Fall vorsah, dass derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der gemieteten Sache überlassen hat, ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt – ist in- zwischen außer Kraft getreten. Ihr Regelungsgehalt ist insoweit nicht in die Nachfolgenorm des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB übernommen worden, so dass ihr schon deshalb im Rahmen einer systematischen Auslegung keine Be- deutung mehr zukommen kann. 17 - 9 - cc) Eine Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters ist ferner nicht mit Rücksicht auf Sinn und Zweck der Regelung wegen des in Absatz 1 geforderten berechtigten Interesses des Vermieters an der Kündigung veranlasst. Ein sol- ches kann sich zum Beispiel auch aus einem schuldhaften erheblichen Fehl- verhalten eines in der Wohnung lebenden – und im Hinblick auf den vertrags- gemäßen Gebrauch der Sache als Erfüllungsgehilfe anzusehenden – Familien- angehörigen des Mieters ergeben, selbst wenn den Mieter persönlich daran kein Verschulden trifft. Das besondere Interesse an der Beendigung des Miet- verhältnisses wird in diesen Fällen dadurch begründet, dass die Beeinträchti- gung aus dem allgemeinen Einflussbereich des Mieters herrührt. Dafür, dass dennoch ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nur bei einer Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwi- schen Vermieter und Mieter gerade durch ein persönliches Fehlverhalten des letzteren bestehen soll, wie das Berufungsgericht meint, bietet § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Stütze. Dem entgegenstehenden Bestandsinteresse des Mie- ters, dessen Lebensmittelpunkt die Mietwohnung ist und für den ein Umzug mit nicht unbeträchtlichen Kosten und Unzuträglichkeiten verbunden ist, trägt die Vorschrift dadurch Rechnung, dass nicht schon jede Pflichtverletzung eine or- dentliche Kündigung rechtfertigt, sondern eine nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten vorliegen muss. 18 Die vom Kammergericht und von der Revisionserwiderung gezogene Pa- rallele zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 5. Februar 1959 (BGHZ 29, 275), in der ausgesprochen ist, dass der Ausgleichsanspruch des Handelsvertreters nach § 89b Abs. 3 Satz 2 (jetzt § 89b Abs. 3 Nr. 2 HGB) grundsätzlich nur wegen eines eigenen schuldhaften Verhaltens, nicht wegen eines Verschuldens seiner Angestellten entfällt, ist nicht gerechtfertigt. Aus den Voraussetzungen, unter denen nach dem Grundgedanken von § 89b HGB der 19 - 10 - Ausgleichsanspruch des Handelsvertreters ausgeschlossen ist, lässt sich nichts für die Frage herleiten, in welchen Fällen ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses bestehen kann. 20 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Die Beklagten haben sich des von ihnen eingeschalteten Mieter- schutzvereins im Sinne von § 278 BGB bezüglich der Erfüllung ihrer mietver- traglichen Verpflichtung zur monatlichen Entrichtung von Betriebskostenvor- schüssen bedient. Die Zurechnung eines Verschuldens des Mieterschutzver- eins nach § 278 BGB scheitert daher nicht an einer fehlenden Erfüllungsgehil- feneigenschaft. 21 Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des ge- gebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird (BGHZ 13, 111, 113; st.Rspr.). Der Mieterschutzverein ist allerdings nicht zur Ausführung der eigentlichen Erfüllungshandlung, der Zahlung der Betriebskostenvorschüsse, tätig geworden, sondern hat die Beklagten in rechtlicher Hinsicht bei der Ent- scheidung darüber beraten, ob erfüllt werden oder von einem Zurückbehal- tungsrecht Gebrauch gemacht werden soll. Es ist umstritten, ob ein in dieser Weise mitwirkender Rechtsberater als Erfüllungsgehilfe anzusehen sein kann. Teilweise wird die Auffassung vertreten, der Beratene hafte nur für ein Aus- wahlverschulden (Erman/Battes, BGB, 10. Aufl., § 285 Rdnr. 5; LG Karlsruhe, WuM 1990, 294); nach überwiegender Ansicht hat er dagegen für ein Verschul- den seines Rechtsberaters, auch eines Rechtsanwalts, nach § 278 BGB einzu- stehen (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006, aaO; BAG, ZIP 1987, 1339 unter B IV 2 22 - 11 - b; Soergel/Wiedemann, BGB, 12. Aufl., § 285 Rdnr. 13; Staudinger/Löwisch, BGB (2004), § 286 Rdnr. 163; Fischer, ZMR 1994, 309, 311; Kinne in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 87; Münch- KommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rdnr. 64; Lammel, aaO, § 573 Rdnr. 58; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB, Rdnr. 97; OLG Köln, aaO; vgl. auch LG Berlin, aaO). Der Senat teilt die herrschende Meinung, weil nur sie eine angemessene Risikoverteilung zwischen Gläubiger und Schuldner ermöglicht und eine unge- rechtfertigte Privilegierung des Beraters verhindert (vgl. auch BGHZ 58, 207, 211). Müsste der Schuldner nur für eine sorgfältige Auswahl des Beraters haf- ten, ginge eine etwaige Falschberatung durch diesen zulasten des Gläubigers, der an dem Beratungsverhältnis nicht beteiligt ist und dem auch kein Scha- densersatzanspruch gegen den Berater zustünde, während der Schuldner da- durch geschützt ist, dass er bei seinem Rechtsberater Regress nehmen kann. 23 b) Den von den Beklagten zu Rate gezogenen Mieterschutzverein trifft der Vorwurf schuldhaften Verhaltens im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das gilt unabhängig davon, ob sich der für den Mieterschutzverein Handelnde sei- nerseits in einem Rechtsirrtum befand oder ob er den Beklagten in Kenntnis einer ungeklärten Rechtslage geraten hat, die vertraglich geschuldeten Be- triebskostenvorschüsse wegen der fehlenden Übersendung von Belegen zu den Nebenkostenabrechnungen zurückzuhalten. 24 aa) Wie oben (unter 2 a) bereits ausgeführt, sind nach höchstrichterlicher Rechtsprechung an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums grund- sätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage un- ter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Ent- schuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im 25 - 12 - Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerich- te nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteil vom 12. Juli 2006, aaO; Urteil vom 26. Januar 1983 – IVb ZR 351/81, NJW 1983, 2318 unter B II 2 b; Urteil vom 18. April 1974 – KZR 6/73, NJW 1974, 1903 unter III). Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbe- reich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Ein- schätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss (BGH, Urteil vom 18. Dezember 1997 – I ZR 79/95, NJW 1998, 2144 unter II 1). Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben (BGH, Urteil vom 16. Dezember 1986 - KZR 36/85, GRUR 1987, 564 unter 3; Urteil vom 7. März 1972 - VI ZR 169/70, WM 1972, 589 unter II 2). Nach diesen Maßstäben war die Beratung durch den Mieterschutzverein dahingehend, dass den Beklagten wegen der fehlenden Übersendung von Be- legen zu den Nebenkostenabrechnungen durch die Klägerin ein Zurückbehal- tungsrecht an den laufenden Betriebskostenvorauszahlungen zustand, schuld- haft falsch. Bis zu der Entscheidung des Senats vom 8. März 2006 (aaO), die erst nach dem hier maßgeblichen Zeitraum von März 2004 bis Januar 2005 er- gangen ist, war in der Rechtsprechung der Berufungsgerichte und im Schrifttum umstritten, ob dem Mieter ein Anspruch auf Übermittlung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zusteht oder ob er nur verlangen kann, in die Abrech- nungsunterlagen Einsicht zu nehmen (vgl. die Nachweise im Senatsurteil vom 8. März 2006, aaO, unter II A 1 a bb), ohne dass sich insoweit eine als herr- schend anzusehende oder gar ganz überwiegend vertretene Meinung heraus- gebildet hatte. Höchstrichterliche Rechtsprechung lag zu dieser Frage noch nicht vor. In dieser Situation durfte der Mitarbeiter des Mieterschutzvereins nicht darauf vertrauen, der Mieter werde mit der Rechtsauffassung, Übersendung von Belegen verlangen und deshalb bis zur Erfüllung seiner Forderung die ge- 26 - 13 - schuldete Miete oder Betriebskostenvorauszahlungen zurückhalten zu dürfen, im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung Erfolg haben. Deshalb handel- te er fahrlässig, wenn er dem Mieter in Kenntnis der ungeklärten Rechtslage zu der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts riet. Beruhte der Rat dagegen darauf, dass dem Mitarbeiter des Mieterschutzvereins die ungeklärte Streitfrage unbekannt war, hat er schon deshalb fahrlässig gehandelt, weil er die gebotene sorgfältige Prüfung der Rechtslage unterlassen hat. bb) Es besteht kein Grund, im Rahmen der Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei den Sorgfaltsanforderungen an den Schuldner im Zusammenhang mit seiner Verpflichtung zur Mietzahlung einen geringeren Maßstab anzulegen als etwa im Rahmen der Schadensersatzhaftung nach den §§ 280 ff. BGB. Allerdings wird teilweise die Auffassung vertreten, das Risiko der fehlerhaften Beurteilung einer streitigen Rechtsfrage sei – abweichend vom Grundsatz (Urteil vom 18. April 1974 aaO) – nicht dem Mieter als Schuldner, sondern dem Vermieter als Gläubiger aufzuerlegen, soweit ein Kündigungs- recht des Vermieters in Rede stehe (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 BGB Rdnr. 97; LG Hagen, WuM 1988, 58, noch zu § 564b Abs. 2 Nr. 1 BGB a.F.; vgl. auch Haug, in Emmerich/Sonnenschein, aaO, § 573 Rdnr. 22; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 406; a. A. Fischer, ZMR 1994, 309, 310). Dem ist nicht zu folgen. 27 Abgesehen davon, dass es dem Mieter nicht generell unzumutbar ist, bei einer infolge von streitigen Rechtsfragen unklaren Rechtslage die vertraglich vereinbarte Miete zumindest unter Vorbehalt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573 Rdnr. 64) oder auf ein Anderkonto zu zahlen, um einer Kündigung zu entgehen, greift § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erst bei einer nicht unerheblichen Ver- tragsverletzung des Mieters ein. Die für den Mieter schwerwiegende Kündi- gungsfolge ist also bereits im Rahmen der objektiven Tatbestandsmerkmale an 28 - 14 - engere Voraussetzungen geknüpft als die allgemeine Haftung nach den §§ 280 ff. BGB. Er braucht, selbst wenn er die geschuldete Miete oder – wie hier – geschuldete Betriebskostenvorauszahlungen fahrlässig nicht leistet, eine Kündigung nicht zu befürchten, solange der sich letztlich als unberechtigt er- weisende Zahlungsrückstand in zeitlicher Hinsicht und im Hinblick auf seine Höhe noch als unerhebliche Vertragsverletzung anzusehen ist. Insoweit besteht deshalb kein Grund, zur Vermeidung der Kündigungsfolge zusätzlich die Sorg- faltsanforderungen an den Mieter zu senken. Eine – wie hier – nicht mehr als unerheblich anzusehende Pflichtverletzung durch einen Zahlungsrückstand in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten hat eine spürbare Gefährdung der Inte- ressen des Vermieters zur Folge, der das Insolvenzrisiko des Mieters zu tragen hat. Es ist nicht ersichtlich, warum ihm in diesem Fall nicht auch ein Kündi- gungsrecht zustehen sollte, wenn sich herausstellt, dass der Mieter zu Unrecht einen erkennbar ungesicherten Rechtsstandpunkt eingenommen hat. c) Aus dem Senatsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) lässt sich entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung zugunsten der Beklagten ebenfalls nichts herleiten. Sie haben zwar inzwischen den Zahlungs- rückstand ausgeglichen. Die Beklagten haben jedoch mit der Zahlung zugewar- tet, bis sie dazu vom Amtsgericht verurteilt worden sind, die streitige Rechtsfra- ge also jedenfalls durch die erste Instanz zu ihren Ungunsten entschieden wor- den war. Gleichzeitig wussten sie, dass die Klägerin ihre Rechtsauffassung nicht teilte und auch nicht bereit war, die Sache bis zu einer gerichtlichen Ent- scheidung über die Zahlungspflicht auf sich beruhen zu lassen; denn sie hatte wegen des Zahlungsrückstands im Februar 2005 die Kündigung erklärt und nach Ablauf der Kündigungsfrist auch bereits die vorliegende Räumungsklage erhoben. Die Beklagten sind demnach zumindest vom Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin an bewusst das Risiko einer von ihrem Rechtsstandpunkt 29 - 15 - abweichenden gerichtlichen Beurteilung der Streitfrage eingegangen und haben erst gezahlt, nachdem sich dieses Risiko verwirklicht hatte. III. 30 Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Se- nat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Fest- stellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben und die Berufung der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen. Ball Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Herne-Wanne, Entscheidung vom 14.10.2005 - 14 C 216/05 - LG Bochum, Entscheidung vom 24.03.2006 - 5 S 277/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 113/06 Verkündet am: 23. Mai 2007 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 a) Eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als "Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht. b) Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebs- fremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB be- steht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nen- nenswertem Vorteil ist (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06). BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 113/06 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Mai 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 2. März 2006 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1985 Mieter einer Wohnung in B. . Vermieterin war die B. -AG, in deren Dienst der Beklagte stand. Die B. -AG be- trieb auf dem rund 10.000 m² großen Gelände bis 1996 ein Umspannwerk. 1 Die Klägerin erwarb das Grundstück im Jahr 2001. Unter der Bezeich- nung "m. Umspannwerk B. " vermietet sie dort Gewerbeflächen, unter anderem eine Veranstaltungshalle. Ein Teil der vorhandenen Büroräume steht leer. 2 Durch Anwaltsschreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2005 mit der Begründung, die Nutzung der Wohnung durch ihren Mitarbeiter W. sei aus betrieblichen Gründen dringend erforderlich. Neben ihrem Geschäftsführer sei ihr Mitarbeiter W. "Schlüssel- 3 - 3 - kraft" des Unternehmens. Als "Eventmanager" sei er maßgeblich dafür zustän- dig, mit gewerblichen Mietinteressenten zu verhandeln, um die Veranstaltungs- halle zu vermieten. Er müsse stets und auch kurzfristig erreichbar sein, um die Räumlichkeiten vorzuführen. Bei Veranstaltungen müsse er als Ansprechpart- ner zugegen sein. Da er am Niederrhein wohne, sei er während seiner ge- schäftlichen Aufenthalte in B. auf eine Hotelunterbringung angewiesen; die- se sei ihm nicht zumutbar. Der Beklagte widersprach der Kündigung. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage statt- gegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der vom Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 BGB). Die am 27. Februar 2004 erklärte Kündigung habe das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. Die Klägerin habe kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil eine juristische Person schon begrifflich keinen Eigenbedarf geltend machen könne. 5 Ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne vom § 573 Abs. 1 BGB könne sich zwar auch daraus ergeben, dass einem Mitarbeiter eine Woh- nung aus betrieblichen Gründen vermietet werden solle (Betriebsbedarf). Es 6 - 4 - müsse jedoch nach Art und Schwere mit den Fällen des § 573 Abs. 2 BGB ver- gleichbar sein. Das sei hier nicht der Fall. Bei einer an einen Betriebsfremden vermieteten Wohnung genüge es nicht, dass sie einem Betriebsangehörigen mit konkretem Wohnbedarf vermietet werden solle. Zusätzlich müsse gerade das Bewohnen dieser speziellen Räume durch diesen Arbeitnehmer für die ord- nungsgemäße Führung des Betriebs erforderlich sein. Die Klägerin habe nicht schlüssig dargelegt, inwiefern es zur Führung ih- res Betriebs notwendig sei, dass ihr Mitarbeiter W. unmittelbar an seiner Arbeitsstelle wohne. Dabei könne dahinstehen, ob er eine "Schlüsselkraft" des Unternehmens sei, denn selbst dann sei nicht nachvollziehbar, warum er auf dem Betriebsgelände wohnen müsse. Nach den Angaben des vom Berufungs- gericht persönlich gehörten Geschäftsführers der Klägerin gehe es allein dar- um, den Wohnbedarf des Mitarbeiters W. kostengünstig zu decken und für einen kurzen Weg in die eigene Wohnung zu sorgen. Darüber hinaus sei es für den Betriebsablauf auch nicht erforderlich, dass der Mitarbeiter W. ständig vor Ort sei, denn es sei davon auszugehen, dass vor Besichtigungen Termine mit gewerblichen Mietinteressenten vereinbart würden. Dies könne der Mitarbei- ter W. auch von einem der zur Verfügung stehenden Büroräume aus tun. 7 II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 8 Die Klägerin kann von dem Beklagten nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB Räumung und Herausgabe der von ihm gemieteten Wohnung verlangen, denn das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 27. Februar 2004 nicht beendet worden. 9 - 5 - 1. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits be- grifflich nicht in Betracht. Die Klägerin als Kommanditgesellschaft (KG) kann die Räume weder "als Wohnung für sich" noch für Familien- oder Haushaltsange- hörige benötigen (vgl. zur juristischen Person Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 = NJW-RR 2004, 12, unter II 1; Staudin- ger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 71, m.w.N.). 10 2. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht auch ein berechtigtes In- teresse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklag- ten im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Die Beantwortung der Fra- ge, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, erfor- dert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, WuM 2006, 193 = NJW 2006, 1585, Tz. 19). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts stand. 11 a) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses kann sich allerdings auch daraus ergeben, dass einem Mitar- beiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebs- fremden vermietete Wohnung zur Verfügung gestellt werden soll, sofern der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, 781 = NJW 2005, 3782; Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 171). 12 - 6 - Dabei ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen gleich- gewichtig ist (BVerfG NJW 1992, 105, 106, zu § 564b BGB aF; Staudin- ger/Rolfs, aaO, § 573 Rdnr. 166). Das Interesse des Vermieters an der Beendi- gung des Mietverhältnisses ist danach zu gewichten, ob und gegebenenfalls welche Bedeutung es für das Unternehmen hat, dass der Mitarbeiter seinen Wohnsitz in der vermieteten Wohnung nimmt. Dabei kommt es insbesondere auf die Funktion und die Aufgaben des Mitarbeiters an. 13 b) Das Berufungsgericht ist nach diesen Maßstäben ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gelangt, dass die Klägerin vernünftige Gründe für die Beendi- gung ihres Mietverhältnisses mit dem Beklagten nicht nachvollziehbar dargelegt hat. 14 Nach der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts ist es aus be- trieblichen Gründen weder geboten noch für den Betriebsablauf von nennens- wertem Vorteil, dass der Mitarbeiter W. auf dem Betriebsgelände wohnt. Besichtigungen der Halle könne er auch von Büroräumen auf dem Gelände aus organisieren; Termine mit Mietinteressenten könnten auf diese Weise auch kurzfristig vereinbart werden. Dazu bedürfe es keiner Wohnung auf dem Be- triebsgelände. 15 Es geht der Klägerin, wie das Berufungsgericht aufgrund der Angaben ih- res Geschäftsführers bei dessen persönlicher Anhörung ohne Rechtsfehler festgestellt hat, im Wesentlichen darum, ihrem Mitarbeiter nach langer und un- geregelter Arbeitszeit, die - je nach Veranstaltungsdauer - auch nachts enden kann, zu einem kurzen Heimweg zu verhelfen. Dem hat das Berufungsgericht 16 - 7 - jedoch unter Berücksichtigung der Gesamtumstände ohne Rechtsfehler kein entscheidendes Gewicht zugemessen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof, Entscheidung vom 08.11.2005 - 10 C 213/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2006 - 62 S 393/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILVERSÄUMNIS- und SCHLUSSURTEIL VIII ZR 103/13 Verkündet am: 30. April 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 1124 Abs. 2 Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist den Hypothekengläubigern ge- genüber gemäß § 1124 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden (beziehungsweise bei Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht. BGH, Teilversäumnis- u. Schlussurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13 - LG Bochum AG Witten - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. April 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten zu 1 gegen das Urteil der 10. Zivil- kammer des Landgerichts Bochum vom 15. März 2013 wird zu- rückgewiesen. Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das vorbezeichnete Ur- teil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Witten vom 19. Juli 2012 insoweit abgeändert, als hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeantrags zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Grund- besitz in B. , W. (Grundbuch von D. , Blatt , Gemarkung D. , Flur , Flurstück ), zu räumen und an den Kläger herauszugeben. Von den Kosten des Revisionsverfahrens haben die Beklagten zu 1 bis 3 die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 85 % als Gesamtschuldner zu tragen sowie die Beklag- te zu 1 zu weiteren 15 % allein. Von den Kosten der ersten und zweiten Instanz haben die Beklag- ten zu 1 bis 3 die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kos- ten des Klägers zu 85 % als Gesamtschuldner und die Beklagte zu 1 zu weiteren 5 % allein zu tragen. Der Kläger hat 10 % der Gerichtskosten und 20 % der außergerichtlichen Kosten der Be- klagten zu 1 zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre Kosten jeweils selbst. Das Urteil ist bezüglich der Kosten und der Verurteilung der Be- klagten zu 2 und 3 zur Räumung und Herausgabe vorläufig voll- streckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte zu 2 war ursprünglich Eigentümer des Grundstücks B. in W. . Er bewohnt das auf dem Grundstück belegene Haus ge- meinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 3. Nachdem im Jahr 2004 das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Beklagten zu 2 eröffnet worden war, ordnete das Amtsgericht die Zwangsver- steigerung des Grundbesitzes an. Am 28. August 2009 wurde der Zuschlag Herrn R. (im Folgenden: Ersteher) zu einem Gebot von 160.000 € erteilt. Dieser hinterlegte einen Betrag in Höhe von 22.000 €; weitere Zahlungen leiste- te er auf das Gebot nicht. Daraufhin wurde von einem Grundpfandgläubiger - neben einem erneuten Zwangsversteigerungsverfahren - ein Zwangsverwal- tungsverfahren über den Grundbesitz eingeleitet. In diesem Verfahren wurde der Kläger durch Beschluss des Amtsgerichts Witten vom 26. November 2009 zum Zwangsverwalter über das Grundstück bestellt und nahm es am 1. Dezember 2009 in Besitz. Die Beklagten zu 2 und 3 berufen sich gegenüber dem Kläger auf einen mit ihrer Tochter, der Beklagten zu 1, geschlossenen Untermietvertrag über das Grundstück sowie darauf, dass die Beklagte zu 1 mit dem Ersteher bereits am 28. August 2009 einen Festmietvertrag über das Grundstück für den Zeitraum vom 1. September 2009 bis zum 31. August 2015 abgeschlossen und die für diesen Zeitraum vereinbarte Miete von 35.000 € am selben Tag an den Erste- her gezahlt habe. Die Beklagte zu 1 hat eine am 3. September 2009 notariell beglaubigte Kopie eines von ihr und dem Ersteher unterzeichneten, auf den 28. August 2009 datierten Mietvertrags über den streitigen Grundbesitz vorgelegt. Darin heißt es: 1 2 3 4 - 4 - "1) Vermieter ist auf Grund des Zuschlagsbeschlusses […] vom 28.08.2009 […] Ei- gentümer des […] Grundstücks. […] 4) Mietbeginn ist der 01.09.2009. Das Mietverhältnis endet am 31.08.2015. 5) Der Mietzins für den gesamten Mietzeitraum vom 01.09.09 bis zum 31.08.2015 beträgt 35.000,00 Euro. […] 7) Mieterin ist berechtigt, eine einmalige Verlängerung der Mietzeit um drei Jahre zu verlangen. […] Der Mietzins während des Verlängerungszeitraumes wird be- reits jetzt mit 80 % […] des zum Zeitpunkt des Eintritts des Verlängerungszeit- raums ortsüblichen Mietzinses für vergleichbare Mietobjekte vereinbart. Der üb- rige Inhalt des Mietvertrages soll unverändert bleiben. 8) Für den Fall der vorzeitigen Kündigung dieses Vertrages, die nur für den Fall der Durchführung eines Vollstreckungsversteigerungsverfahrens in Betracht kommen kann, ist der rechnerisch nicht verbrauchte Teil des Mietzinses zuzüg- lich eines Aufschlages von 30% zu dem rechnerisch ermittelten Betrag an die Mieterin auszuzahlen. […] 10) Mieterin ist uneingeschränkt zur Untervermietung berechtigt, allerdings auch in- soweit nur zur Wohnnutzung. […] Der Vermieter bestätigt mit seiner nachfolgenden Unterschrift, dass er den Mietzins von 35.000 Euro […] im Zusammenhang mit der Unterzeichnung die- ses Vertrags erhalten hat." Mit Schreiben vom 22. Februar 2010 forderte der Kläger die Beklagte zu 1 erfolglos zur Zahlung eines ortsüblichen Nutzungsentgelts in Höhe von monatlich 900 € für die Zeit ab Dezember 2009 auf. Die Beklagte zu 1 meint, die an den Ersteher geleistete Einmalzahlung sei dem Kläger gegenüber wirk- sam. Sie sei deshalb nicht zur Zahlung von Miete oder Nutzungsentgelt an den Kläger verpflichtet. Demgemäß erbrachte sie auch in der Folgezeit keine Zah- lungen an den Kläger. Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 und vom 6. Februar 2012 erklärte der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. 5 - 5 - Der Kläger hat die Beklagten als Gesamtschuldner auf Räumung des zwangsverwalteten Grundbesitzes in Anspruch genommen, die Beklagte zu 1 zusätzlich auf Zahlung von 2.700 € (Nutzungsersatz für die Monate Dezember 2009 bis Februar 2010) nebst vorgerichtlichen Kosten und Zinsen. Das Amtsge- richt hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landge- richt dem Zahlungsantrag in Höhe von 972,22 € nebst Zinsen stattgegeben und die weitergehende Zahlungsklage sowie die Räumungsklage abgewiesen. Mit den vom Berufungsgericht zugelassenen Revisionen verfolgt der Kläger den Räumungs- und Herausgabeantrag weiter, die Beklagte zu 1 begehrt die voll- ständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten zu 1 ist unbegründet, die des Klägers hat Er- folg. Über das Rechtsmittel des Klägers ist, soweit es sich gegen die Beklagten zu 2 und 3 richtet, antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten zu 2 und 3 in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemä- ßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indes- sen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagte zu 1 aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 1124 Abs. 2 BGB lediglich ein Anspruch auf Zahlung von Mie- 6 7 8 9 - 6 - te für die Monate Januar und Februar 2010 in Höhe von insgesamt 972,22 € zu. Der vorrangig geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Wertersatz in Höhe von insgesamt 2.700 € für Dezember 2009, Januar und Februar 2010 aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 2. Fall, § 818 Abs. 2 BGB bestehe dagegen nicht. Die Beklagte zu 1 habe den Besitz an dem streitgegenständlichen Grundstück nicht ohne Rechtsgrund erlangt, denn der mit dem Ersteher unter dem 28. August 2009 geschlossene Mietvertrag wirke gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Kläger als Zwangsverwalter. Das Grundstück habe sich schon vor der Be- schlagnahme im Besitz der Beklagten befunden. Nach der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme und der vorgelegten notariell beglaubigten Kopie des Mietvertrags sei davon auszugehen, dass der von der Beklagten zu 1 behauptete Mietvertrag tatsächlich, wie von ihr behauptet, bereits am Tage der Versteigerung (28. August 2009) wirksam abgeschlossen worden sei und sie die vereinbarte Mietzahlung von 35.000 € auch erbracht habe. Die Zahlung an den Ersteher als ursprünglichen Vermieter stehe dem Anspruch des Klägers auf Zahlung der Miete für die Monate Januar und Febru- ar 2010 allerdings nicht entgegen. Denn diese Vorausverfügung sei gemäß § 1124 Abs. 2 BGB dem Kläger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete für einen späteren als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalen- dermonat beziehe. Da die Beschlagnahme, deren Datum nicht habe aufgeklärt werden können, jedenfalls nicht vor dem 26. November 2011 erfolgt sei, sei die Vorausverfügung nach § 1124 Abs. 2, 2. Halbsatz BGB selbst dann, wenn die Beschlagnahme noch vor Ablauf des Monats November erfolgt sein sollte, nur noch für den Monat Dezember 2009, nicht aber für die Folgemonate wirksam. Eine Vorausverfügung im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB setze nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs voraus, dass die Miete nach periodi- schen Zeitabschnitten bemessen sei. Hiervon sei im Streitfall indes auszuge- 10 11 - 7 - hen. Denn anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen, in denen der Mieter die Wohnung jeweils zu lebenslanger Nutzung und somit auf unbestimmte Zeit gemietet habe, sei die Einmalzahlung von 35.000 € hier für ein zeitlich befristetes Mietverhältnis vereinbart worden und könne deshalb oh- ne weiteres in eine fiktive monatliche Miete umgerechnet werden. Dabei ergebe sich eine (fiktive) monatliche Miete von 486,11 € (35.000 € geteilt durch 72 Mo- nate). Ein Anspruch auf Räumung stehe dem Kläger hingegen - derzeit - weder gegen die Beklagte zu 1 aus § 546 Abs. 1 BGB noch gegen die Beklagten zu 2 und 3 aus § 546 Abs. 2 BGB zu. Zwar sei die Beklagte zu 1 ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen, an den Kläger ab Januar 2010 eine monatliche Miete von 486,11 € zu zahlen. Die auf Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB) gestütz- ten Kündigungen des Klägers seien gleichwohl unwirksam, weil sich die Beklag- te zu 1 - jedenfalls bis zur Verkündung des Urteils im Berufungsverfahren - mangels Verschuldens im Sinne des § 286 Abs. 4 BGB nicht im Verzug mit der Zahlung der (monatlichen) Miete befunden habe. Es liege ein unverschuldeter Rechtsirrtum der Beklagten zu 1 über die Verpflichtung vor, trotz geleisteter Mietvorauszahlung an den Ersteher ab Januar 2010 nochmals Miete an den Kläger zahlen zu müssen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Zwar hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass die Zah- lung des Betrages von 35.000 € an den ursprünglichen Vermieter als Voraus- verfügung gemäß § 1124 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB dem Kläger gegenüber un- wirksam ist, soweit sie sich auf die Miete ab Januar 2010 bezieht. Dem Kläger 12 13 - 8 - steht deshalb der in der Revisionsinstanz noch streitige Zahlungsanspruch (je 486,11 € für die Monate Januar und Februar 2010) zu. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht hingegen angenommen, dass sich die Beklagte zu 1 zumindest bis zur Verkündung des Urteils im Berufungsver- fahren in einem unverschuldeten Rechtsirrtum über ihre Verpflichtung zur Zah- lung von Miete an den Kläger befunden habe und deshalb die vom Kläger ge- genüber der Beklagten zu 1 ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungs- verzugs vom 26. Mai 2010 und vom 6. Februar 2012 sowie der hierauf gestütz- te Räumungsanspruch gegen die Beklagten zu 1 bis 3 unbegründet seien. 1. Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1 für die Zeit ab Januar 2010 - entgegen der Auffassung der Revision der Beklagten zu 1 - ein Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 486,11 € zu (§ 535 Abs. 2 BGB). a) Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte zu 1 mit dem Ersteher einen Mietvertrag über das streitige Grundstück abge- schlossen hat. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die von der Beklagten zu 1 an den ursprünglichen Vermieter erbrachte Zahlung von 35.000 € als Vorausverfügung gemäß § 1124 Abs. 2 Halbsatz 2 BGB dem Klä- ger gegenüber unwirksam ist, soweit sie sich auf die Miete ab Januar 2010 be- zieht. aa) Die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuld- ners (hier des Erstehers) richtet sich allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB, wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Dies ergibt sich aus § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2011 - VIII ZR 103/11, WuM 2012, 112 Rn. 2; BGH, Urteile vom 8. Dezember 2010 - XII ZR 86/09, NJW-RR 2011, 371 14 15 16 17 - 9 - Rn. 15; vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, NJW 2007, 2919 Rn. 21; vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, WuM 2003, 510 unter II 3 a). bb) Nach § 1124 Abs. 2 BGB ist eine Verfügung dem Grundpfandgläubi- ger gegenüber insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den Monat der Beschlagnahme bezieht. Eine Vorausverfügung im Sin- ne von § 1124 Abs. 2 BGB setzt die Existenz einer nach periodischen Zeitab- schnitten bemessenen Miete gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2011 - VIII ZR 103/11, aaO Rn. 3; Senatsurteile vom 5. November 1997 - VIII ZR 55/97, BGHZ 137, 106, 111 ff.; vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, aaO Rn. 23; vom 11. Juli 1962 - VIII ZR 98/61, BGHZ 37, 346, 351 ff.). An dieser Voraussetzung fehlt es jedoch nach der Rechtsprechung des Senats, wenn der Mietvertrag auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossen und als Gegenleis- tung bei Abschluss des Mietvertrags eine Einmalzahlung als Miete vereinbart ist. Denn in diesen Fällen kann nicht bestimmt werden, welcher Teil der Einmal- zahlung auf die Zeit nach der Beschlagnahme entfällt (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2011 - VIII ZR 103/11, aaO; Senatsurteil vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06, aaO Rn. 24). cc) So verhält es sich im Streitfall nicht. Der Mietvertrag über den streiti- gen Grundbesitz wurde nicht auf die Lebenszeit der Beklagten zu 1, sondern auf eine feste Mietzeit von sechs Jahren abgeschlossen, so dass ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische - üblicher- weise monatliche - Zeitabschnitte erfolgen kann. Dies genügt für die Anwendbarkeit des § 1124 Abs. 2 BGB (vgl. zu der vergleichbaren Interessenlage bei §§ 566b, 566c BGB: MünchKommBGB/ Häublein, 6. Aufl., § 566b Rn. 10 und § 566c Rn. 9; Schmidt-Futterer/Streyl, 18 19 20 - 10 - Mietrecht, 11. Aufl., § 566b BGB Rn. 30; vgl. ferner OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1421, 1422, zur Umrechnung einer Jahrespacht auf monatliche Beträge bei § 1124 Abs. 2 BGB). Insbesondere kommt es nicht - wie die Revision der Beklagten zu 1 meint - darauf an, ob die Parteien von einer Bemessung nach periodischen Zeitabschnitten ausgegangen sind. Einer Feststellung eines dahin gehenden Parteiwillens bedarf es somit nicht. Die Regelung des § 1124 Abs. 2 BGB, nach der Vorausverfügungen über die Miete dem Hypothekengläubiger gegenüber grundsätzlich unwirksam sind, dient dem Schutz des Gläubigers, der für die Zeit nach der Beschlagnah- me (mit den dort zum Schutz des Mieters bestimmten Einschränkungen für den im Zeitpunkt der Beschlagnahme laufenden beziehungsweise den darauf fol- genden Kalendermonat) den Gegenwert der Gebrauchsüberlassung erhalten soll. Die bisher vom Senat - in besonderen Fallkonstellationen - für die Fälle eines Vertragsabschlusses auf die Lebenszeit des Mieters anerkannte Aus- nahme beruht darauf, dass in diesen Fällen nicht ermittelt werden kann, wie hoch die monatliche Miete ist. Ob an dieser Rechtsprechung uneingeschränkt festzuhalten ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn anders als bei einem auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossenen Vertrag ist bei einer Festmiet- zeit ohne weiteres eine (fiktive) Umrechnung einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung auf monatliche Zahlungen möglich. Für eine Einschränkung des durch § 1124 Abs. 2 BGB beabsichtigten Gläubigerschutzes besteht in diesen Fällen kein Grund. Entgegen der Auffassung der Revision der Beklagten zu 1 verbietet es der Wortlaut des § 1124 Abs. 2 BGB nicht, eine im Mietvertrag ver- einbarte Einmalzahlung der Miete, die - wie hier - vor der Beschlagnahme für die gesamte feste Laufzeit des Mietvertrags erbracht wird, insoweit als unwirk- sam anzusehen, als damit die (fiktive) anteilige Miete für die Monate nach der Beschlagnahme entrichtet worden ist. Im Gegenteil wird dies durch die Formu- lierung des Gesetzes ("insoweit unwirksam") sogar nahe gelegt. 21 - 11 - 2. Mit Erfolg wendet sich die Revision des Klägers jedoch gegen die Auf- fassung des Berufungsgerichts, die vom Kläger (zuletzt am 6. Februar 2012) erklärte Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei unwirksam. Zu diesem Zeit- punkt befand sich die Beklagte zu 1 mit der Zahlung der Miete für die Monate ab Januar 2010 und deshalb mit einem Betrag von (mehr als) zwei Monatsmie- ten in Verzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB). Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts entfiel der Zahlungsverzug nicht deshalb, weil die Beklagte zu 1 jedenfalls bis zur Verkündung des Berufungsurteils aufgrund eines unverschul- deten Rechtsirrtums davon hätte ausgehen dürfen, dass die zu Beginn des Mietverhältnisses an den Ersteher in Höhe von 35.000 € geleistete Zahlung dem Kläger gegenüber wirksam wäre und sie deshalb die geforderte Miete nicht zahlen müsste. a) An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen (Se- natsurteile vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 19; vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 27 ff. mwN). Ein unver- schuldeter Rechtsirrtum liegt regelmäßig nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfäl- tig geprüft hat und er bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urteile vom 11. April 2012 - XII ZR 48/10, WuM 2012, 323 Rn. 31; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, NJW 2006, 3271 Rn. 19; vom 4. Juli 2001 - VIII ZR 279/00, WM 2001, 2012 unter II 3 d; vom 28. Juni 1978 - VIII ZR 139/77, NJW 1978, 2148 unter I 3, insoweit in BGHZ 72, 147 nicht abgedruckt; vom 9. Feb- ruar 1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398; BGH, Beschluss vom 19. Juli 2011 - XI ZR 191/10, WM 2011, 1506 Rn. 12). Ein solcher Ausnahmefall ist etwa 22 23 - 12 - dann anzunehmen, wenn der Schuldner eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung für seine Auffassung in Anspruch nehmen konnte und mit ei- ner späteren Änderung derselben nicht zu rechnen brauchte. Bei einer unklaren Rechtslage handelt hingegen bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben (BGH, Urteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, aaO Rn. 25; vom 27. September 1989 - IVa ZR 156/88, NJW-RR 1990, 160, 161; vom 24. Sep- tember 2013 - I ZR 187/12 juris Rn. 19). Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 276 Rn. 23 mwN) - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war. Sofern der Schuldner zu einer eigenständigen rechtlichen Beurteilung nicht in der Lage ist, muss er Rechtsrat einholen; für ein etwaiges Verschulden seines Rechtsberaters hat er nach § 278 BGB einzustehen (BGH, Urteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, aaO Rn. 21 ff.; vom 12. Juli 2006 - X ZR 157/05, aaO Rn. 20), wobei für einen unverschuldeten Rechtsirrtum des Rechtsberaters die oben dargestellten strengen Grundsätze gelten. b) Nach diesen Maßstäben hat die Beklagte zu 1 nicht schuldlos gehan- delt, als sie im Vertrauen auf die Wirksamkeit der an den Ersteher geleisteten Einmalzahlung die geschuldete und vom Kläger geforderte Nettomiete in Höhe 24 25 26 - 13 - von 486,11 € monatlich nicht, auch nicht unter dem Vorbehalt der Rückforde- rung, zahlte, obwohl die Rechtslage - wovon auch das Berufungsgericht zutref- fend ausgeht - insoweit unklar war. Jedenfalls seit der am 7. September 2010 erfolgten Zustellung der Zah- lungsklage vom 26. August 2010, die eine detaillierte Begründung des vom Kläger (hilfsweise) geltend gemachten Anspruchs auf Zahlung der Miete ab Ja- nuar 2010 enthielt, musste die Beklagte zu 1 bei der gebotenen und sorgfälti- gen Prüfung der Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass die an den Er- steher erbrachte Vorauszahlung dem Kläger gegenüber nicht wirksam war und sie deshalb den rechnerisch auf die einzelnen Monate entfallenden Betrag von 486,11 € als monatlich zu zahlende Miete schuldete. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts entlastet es die Beklagte zu 1 nicht, dass die Frage, ob die von ihr an den Ersteher geleistete Zahlung als Vorausverfügung nach § 1124 Abs. 2 BGB dem Kläger gegenüber unwirksam war, schwer zu beant- worten und nicht sicher einzuschätzen war. Im Gegenteil musste die Beklagte zu 1 gerade mit Rücksicht auf die unsichere Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass sie zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Rechtslage verbundene Risiko nicht auf diesen abwälzen. c) Die Gegenrüge der Beklagten zu 1, die Fortsetzung des Mietverhält- nisses sei dem Kläger zuzumuten, da er die (erste) Kündigung erst am 26. Mai 2010 erklärt, den hierauf gestützten Räumungsanspruch am 24. Juni 2011 gel- tend gemacht und die vorsorglich wiederholte Kündigung am 6. Februar 2012 ausgesprochen habe, bleibt ohne Erfolg. Die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, insbesondere die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, müssen nicht zusätzlich vorliegen, wenn 27 28 29 - 14 - einer der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gegeben ist (BGH, Urteil vom 18. Oktober 2006 - XII ZR 33/04, NJW 2007, 147 Rn. 10). Auch stehen der Wirksamkeit der Kündigung weder § 314 Abs. 3 BGB - soweit dieser, was auch hier offenbleiben kann, bei der Wohnraummiete im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überhaupt Anwendung findet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17 mwN) - noch der Ein- wand der Verwirkung entgegen. Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1 ist die Kündigung des Klägers vom 6. Februar 2012 nicht deshalb "unschlüs- sig", weil die Beklagte zu 1 schon ab Januar 2010 keine Miete mehr gezahlt hat, so dass ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand bereits im Februar 2010 aufgelaufen war. Von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb von vornherein keine Rede sein, weil sich der Zahlungsrückstand bis zum Ausspruch der Kündigung vom 6. Februar 2012 noch vervielfacht hatte. III. Nach alledem ist die Revision der Beklagten zu 1 unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen. Hingegen kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich des Räumungsanspruchs zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da jedenfalls die fristlose Kündigung des Klägers vom 6. Februar 2012 begründet ist und das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 beendet hat, sind die Beklagten gemäß § 546 Abs. 1, 2 BGB dem Kläger als Gesamtschuldner zur Räumung und Herausgabe des streitigen Grundbesitzes verpflichtet und somit entsprechend zu verurteilen. 30 31 - 15 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Teilversäumnisurteil (das heißt, soweit es die Beklagten zu 2 und 3 betrifft) steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von ei- nem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Not- frist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bun- desgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzule- gen. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Witten, Entscheidung vom 19.07.2012 - 2 C 990/10 - LG Bochum, Entscheidung vom 15.03.2013 - I-10 S 67/12 - 32 33

ECLI:DE:BGH:2022:251022BVIIIZB58.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 58/21 vom 25. Oktober 2022 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 91a Abs. 1 Satz 1, § 259; BGB § 546, § 574b, § 985 Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Her- ausgabe von Wohnräumen im Sinne des § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Wider- spruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 ff. BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatz- wohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Heraus- gabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen dro- hender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB darstelle. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21 - LG Lübeck AG Lübeck - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Oktober 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol, Dr. Schmidt und Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Kläger wird der Beschluss der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 23. Septem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu- rückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis zu 3.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten nach übereinstimmender Erledigungserklärung um die Kosten eines Räumungsrechtsstreits. Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 23. Juni 2020 als Vermieter das mit dem Beklagten bestehende Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Der Beklagte widersprach der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Januar 2021. Hierbei teilte er mit, dass er zwar seit Erhalt der 1 2 - 3 - Kündigung auf Wohnungssuche sei, eine Ersatzwohnung jedoch noch nicht ge- funden habe. Sollte sich hieran etwas ändern, werde er dies mitteilen. Zum jetzi- gen Zeitpunkt wäre er hingegen mit Ablauf des 31. März 2021 obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege. Mit am 22. Februar 2021 beim Amtsgericht eingegangenem und dem Be- klagten am 16. März 2021 zugestelltem Schriftsatz erhoben die Kläger eine auf Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung "spä- testens am 31. März 2021" gerichtete Klage. Der Beklagte zeigte mit Schriftsatz vom 30. März 2021 seine Verteidigungsbereitschaft an und teilte zugleich mit, dass er zwischenzeitlich eine geeignete Wohnung gefunden habe und die Par- teien deshalb eine Rückgabe der Wohnung für den 31. März 2021 vereinbart hät- ten. Die Übergabe der Wohnung an die Kläger erfolgte sodann an diesem Tag. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache überein- stimmend für erledigt erklärt und widerstreitende Kostenanträge gestellt. Die zweite Erledigungserklärung ist am 13. April 2021 bei Gericht eingegangen. Das Amtsgericht hat dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufer- legt. Auf dessen sofortige Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung ab- geändert und die Kläger mit den Kosten des Rechtsstreits belastet. Mit der vom Beschwerdegericht im Hinblick auf divergierende Entscheidungen der Instanzge- richte zur Anwendbarkeit von § 259 ZPO im Falle eines Widerspruchs des Mie- ters gemäß § 574 Abs. 2 BGB zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Kläger die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 3 4 5 - 4 - II. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund ihrer Zulassung durch das Beschwer- degericht statthaft und auch im Übrigen zulässig. Zwar ist es - auch im Rechts- beschwerdeverfahren - nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubil- den. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt in solchen Fällen nur in Be- tracht, soweit es um die Klärung prozessualer Fragen zu § 91a ZPO geht (BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - KVZ 37/17, NZKart 2018, 320 Rn. 12 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5 [keine Klärung von Fragen des Zwangsvollstreckungsrechts]; Urteile vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 23 f.; vom 12. Mai 2011 - I ZR 20/10, GRUR 2011, 1140 Rn. 30 [jeweils zur revisionsrechtlichen Überprü- fung gemischter Kostenentscheidungen]). Die gleichwohl erfolgte Zulassung bin- det den Senat aber gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhe- bung des angefochtenen Beschlusses sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht. 1. Das Beschwerdegericht hat gemeint, die Kosten des Räumungsrechts- streits seien den Klägern gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzuerlegen, weil de- ren Räumungsklage in dem nach seiner Ansicht für die Prüfung der Erfolgsaus- sichten maßgeblichen Zeitpunkt vor Eintritt des erledigenden Ereignisses - hier vor der am 31. März 2021 erfolgten Rückgabe der Wohnung - unzulässig gewe- sen sei. Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei vor dem Ablauf des be- treffenden Tages nicht fällig gewesen. Auf die Ausnahmebestimmung des § 259 ZPO, die eine Klage auf künftige Leistung ermögliche, könnten sich die Kläger nicht berufen. 6 7 8 - 5 - Bei Räumungsklagen lägen deren Voraussetzungen nur vor, wenn der Mieter seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe bestreite, nicht hinge- gen, wenn er sich - wie hier - zwar grundsätzlich dazu bereit erkläre, zugleich aber darauf hinweise, dass ihm die entsprechende Leistung aufgrund fehlenden Ersatzwohnraums rein tatsächlich nicht möglich sein könnte. Auch der Wider- spruch gegen die Kündigung gemäß §§ 574 ff. BGB rechtfertige für sich genom- men nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich der Räumungspflicht entziehen. Vielmehr komme es auf die Einzelfallumstände, insbesondere auf die Begrün- dung des Widerspruchs, an. Vorliegend sei der Widerspruch nur vor dem Hinter- grund der laufenden und auch nach dem Widerspruch fortgeführten Suche des Beklagten nach Ersatzwohnraum und der damit verbundenen Ungewissheit er- folgt. Es lasse sich deshalb nicht feststellen, dass sich der Beklagte der Pflicht zur fristgerechten Räumung und Herausgabe habe entziehen wollen. 2. Diese Erwägungen tragen eine Kostenentscheidung gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO allein zu Lasten der Kläger nicht. Das Beschwerdegericht ist bei seiner Billigkeitsentscheidung von einem unzutreffenden rechtlichen Maßstab ausgegangen. Dabei kann dahinstehen, ob für die Zulässigkeit der Klage auf den Zeit- punkt des erledigenden Ereignisses (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 10; vom 24. September 2020 - IX ZB 71/19, NJW-RR 2020, 1440 Rn. 15 [zur Erledigungserklärung des Insolvenzantrags]; vom 9. Juni 2010 - XII ZR 183/08, juris Rn. 3; vom 11. Dezember 2003 - I ZR 68/01, juris Rn. 9 f. [bei Änderung der Rechtslage]) oder auf den Zeitpunkt der zustimmenden Erklärung des Prozessgegners (vgl. Zöller/Althammer, ZPO, 34. Aufl., § 91a Rn. 26; BeckOK-ZPO/Jaspersen, Stand: 1. September 2022, § 91a Rn. 29; unklar Prütting/Gehrlein/Hausherr, ZPO, 14. Aufl., § 91a Rn. 23, 9 10 11 - 6 - 29 f.) abzustellen ist. Denn in beiden Fällen wäre die Zulässigkeit der Klage zu bejahen. Bei der zweiten Fallgestaltung wäre der Räumungsanspruch bereits fällig gewesen, so dass die ursprünglich nach § 259 ZPO erhobene Klage nun nicht mehr auf eine künftige Leistung gerichtet, sondern als allgemeine Leistungsklage statthaft wäre (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 5/04, NZM 2005, 582 unter II 1; BAG, NJW 2015, 1773 Rn. 14 f.; Zöller/Greger, aaO, § 257 Rn. 6; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. September 2022, § 257 Rn. 5). Auf die Voraus- setzungen des § 259 ZPO käme es damit nicht mehr an. Geht man demgegenüber - abstellend auf den erstgenannten Zeitpunkt - von einer Klage auf künftige Leistung (§ 259 ZPO) aus, gilt für die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung des Schuldners im Sinne des § 259 ZPO - anders als das Beschwerdegericht gemeint hat - kein besonderer, von anderen Fallgestal- tungen dieser Vorschrift abweichender Maßstab, wenn es sich bei dem Schuld- ner um einen Wohnraummieter handelt, der unter Verweis auf die bislang erfolg- lose Suche nach Ersatzwohnraum den weiteren Verbleib in den Mieträumen auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt. a) Soweit § 259 ZPO voraussetzt, dass "den Umständen nach" die Be- sorgnis gerechtfertigt sei, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen, hat das Beschwerdegericht zu Recht (allein) auf das anwaltliche Wi- derspruchsschreiben des Beklagten vom 29. Januar 2021 und die sich hieraus für die Bereitschaft des Beklagten zur Erfüllung des geltend gemachten Räu- mungs- und Herausgabeanspruchs ergebenden Gesichtspunkte abgestellt. Denn nach den rechtsfehlerfreien und von der Rechtsbeschwerde nicht angegrif- fenen Feststellungen des Beschwerdegerichts hat sich der Beklagte gegenüber 12 13 14 - 7 - den Klägern lediglich auf diesem Wege zeitlich nachfolgend zu deren Kündi- gungserklärung vom 23. Juni 2020 geäußert. b) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die hierauf gestützte Annahme des Be- schwerdegerichts, es sei nicht festzustellen, dass sich der Beklagte seiner Ver- pflichtung zur fristgerechten Räumung und Herausgabe im Sinne des § 259 ZPO habe entziehen wollen, da er lediglich auf die bislang erfolglose Wohnungssuche verwiesen, nicht aber seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung - gemeint: die Wirksamkeit der Kündigungserklärung der Kläger - grundsätzlich angezweifelt habe. Denn der Beklagte hat mit dem Widerspruchs- schreiben - was für § 259 ZPO ausreicht - eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation, nämlich der weiteren Erfolglosigkeit seiner Suche nach einer neuen Wohnung, auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu einem Auszug aus der Wohnung der Kläger bereit ist. aa) Allerdings ist die vom Beschwerdegericht vorgenommene Auslegung des § 259 ZPO bei Klagen auf Verurteilung zur künftigen Räumung von Wohn- raum - mit verschiedenen Differenzierungen - auch in der Instanzrechtsprechung und Literatur anzutreffen. Nach dieser Ansicht sollen die Voraussetzungen dieser Vorschrift nur dann gegeben sein, wenn der Mieter durch ein ernstliches Bestrei- ten des Kündigungsgrunds eindeutig zu erkennen gebe, dass er zu einer fristge- rechten Räumung nicht gewillt sei. Hingegen genüge es für die Annahme einer Besorgnis im Sinne der Vorschrift nicht, wenn der Mieter den Vermieter - im Rah- men eines Widerspruchs gegen die Kündigung oder auf andere Weise - auf Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum hinweise (vgl. für den pau- schalen oder vorsorglichen Hinweis OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; LG Köln, WuM 1993, 542; NJW-RR 1996, 778; AG Ulm, Beschluss vom 7. Au- gust 2006 - 3 C 329/06, juris Rn. 4 [obiter dictum]; AG Köln, Urteil vom 12. März 15 16 - 8 - 2008 - 203 C 515/07, juris Rn. 18; AG Pforzheim, Urteil vom 9. November 2016 - 3 C 129/16, juris Rn. 19; LG Kempten, NJW-RR 1993, 1101; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 16; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 546 BGB Rn. 128; für Vortrag zu konkreten Schwierigkeiten AG Waiblingen, WuM 1989, 428; differenzierend danach, ob Hinweis im Rahmen eines Widerspruchs Binder, AnwZert MietR 20/2017 Anm. 2; Lützenkirchen/ Monschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., Abschnitt M Rn. 196 f.; LG Wiesbaden, WuM 1989, 428; für durch Hinweis auf Suche begründete Aussicht auf rechtzeitige Räumung AG Fritzlar, WuM 1998, 606). bb) Eine solche, die gesetzliche Klagemöglichkeit des Vermieters von Wohnraum einschränkende Auslegung des § 259 ZPO, ist abzulehnen. Auch in den Fällen des Widerspruchs eines Wohnraummieters gegen die Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 574 ff. BGB) kommt es grundsätzlich darauf an, ob der Ver- mieter aufgrund der Erklärung oder des sonstigen Verhaltens des Mieters davon ausgehen musste, dieser werde zu einer Räumung und Herausgabe der Mieträume im Zeitpunkt der (vom Vermieter geltend gemachten) Beendigung des Mietverhältnisses nicht bereit sein. (1) Das nach dem Wortlaut des § 259 ZPO erforderliche "Sich-Entziehen" des Schuldners hinsichtlich seiner Leistungspflicht ist auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich gemacht hat, er werde mangels Verfügbarkeit von Er- satzwohnraum über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hinaus in der Wohnung des Vermieters verbleiben. Auch in diesem Fall hat er - entgegen der Ansicht der Beschwerdeerwiderung - die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen. (a) Ein das zukünftige Verhalten des Schuldners bewertendes Element ist - wie das Beschwerdegericht noch richtig gesehen hat - mit der Formulierung des 17 18 19 - 9 - "Sich-Entziehens" nicht verbunden. Insbesondere verlangt § 259 ZPO nicht die Böswilligkeit des Schuldners hinsichtlich der geltend gemachten Leistungspflicht im Sinne eines Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung des Gläubigers (grundlegend bereits RGZ 132, 338, 339 f. mwN; siehe auch Wieczorek/Schütze/ Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 18; MünchKomm-BGB/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 13). Maßgeblich ist allein die mangelnde Bereitschaft des Schuldners zur rechtzeitigen Leistung (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter II 2; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10, NZM 2011, 882 Rn. 15; vom 20. Dezember 2018 - VII ZR 69/18, NJW 2019, 1674 Rn. 14). Erklärt der Schuldner ernsthaft, er brauche nicht zu leisten oder er wolle den gegen ihn erhobenen Anspruch nicht erfüllen, ist in der Regel die Besorgnis gerechtfertigt, er werde die erklärte Absicht - die fehlende Bereitschaft zur Erfül- lung - beim Fälligwerden der Leistung auch in die Tat umsetzen (vgl. RG, aaO; BGH, Urteile vom 17. April 1952 - III ZR 109/50, BGHZ 5, 342, 344; vom 14. De- zember 1998 - II ZR 330/97, aaO; vom 5. April 2001 - IX ZR 441/99, BGHZ 147, 225, 231; vom 20. Juni 2005 - II ZR 366/03, NJW-RR 2005, 1518 unter II 2; Beschluss vom 20. November 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II 2 b bb; jeweils mwN). (b) Die für ein "Sich-Entziehen" erforderliche Ursächlichkeit des Willens des Schuldners für das Ausbleiben der rechtzeitigen Leistung (vgl. nur Wieczo- rek/Schütze/Assmann, aaO Rn. 2, 17 f.; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 14; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 18; Prütting/Gehrlein/Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 259 Rn. 3) ist - entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts - auch dann gegeben, wenn ein Mieter seinen Verbleib in den Mieträumen trotz der Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt, weil ihm Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. 20 - 10 - Unerheblich ist es zudem, ob sich der Mieter zu dem angekündigten Ver- halten berechtigt halten durfte (vgl. RGZ 132, 338, 340). Seine Motive für die fehlende Bereitschaft zur Leistung bei Fälligkeit sind allenfalls insoweit von Be- deutung, als sie dem Vermieter einen Rückschluss auf die Absicht des Schuld- ners und deren Ernsthaftigkeit erlauben. Da nach dem Wortlaut die Besorgnis einer nicht rechtzeitigen Leistung genügt, muss der Vermieter aus den ihm er- kennbaren Umständen allerdings auch keine Gewissheit über den Willen des Mieters erlangt haben. (2) Ein anderes Verständnis des § 259 ZPO in der hier vorliegenden Sach- verhaltskonstellation ist auch nicht aufgrund des vom Gesetzgeber mit der Vor- schrift verfolgten Regelungszwecks geboten, wie er sich unter Berücksichtigung der Gesetzgebungsgeschichte ergibt. (a) Die nachträgliche Einfügung der Befugnis des Gläubigers zur Erhe- bung einer auf Verurteilung zu künftiger Leistung gerichteten Klage (§§ 231a-c CPO, heute §§ 257-259 ZPO) beruhte nicht etwa darauf, dass hiermit eine gegen die Erfüllung des (künftigen) Anspruchs gerichtete Motivlage beim Schuldner sanktioniert werden sollte. Vielmehr erkannte der historische Gesetzgeber das praktische Bedürfnis des Verkehrs an, Gläubigern in bestimmten Fällen die Wahrnehmung ihrer Rechte so zeitig zu ermöglichen, dass sie schon bei Eintritt der Fälligkeit des Anspruchs über ein die Zwangsvollstreckung gestattendes Ur- teil verfügen und mit der Zwangsvollstreckung beginnen können (vgl. Hahn/ Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, 1898, Band VIII, S. 99 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 20. Juni 1996 - III ZR 116/94, juris Rn. 15; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 15; Wieczorek/Schütze/Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 2; Prütting/Gehrlein/ Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 257 Rn. 1, § 259 Rn. 1). 21 22 23 - 11 - § 259 ZPO bezweckt damit den Schutz des Gläubigers, der bei Gefähr- dung seines Anspruchs nicht, wie ansonsten erforderlich, mit der Erhebung der Klage zuwarten muss, bis der Anspruch fällig ist, sondern diesen bereits geltend machen darf, wenn er noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 235/04, NJW-RR 2006, 1485 Rn. 11; siehe auch Senatsbeschluss vom 20. No- vember 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II b bb). Die Belange des Schuldners im Hinblick auf die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Eintritt der Fälligkeit entstandenen Einwendungen sind nach den Vor- stellungen des Gesetzgebers über die Möglichkeit einer Vollstreckungsgegen- klage gemäß § 767 ZPO und einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstre- ckung gemäß § 769 ZPO hinreichend gewahrt (vgl. Hahn/Mugdan, aaO, S. 100; für Klagen auf künftige Räumung OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; Henssler, NJW 1989, 138, 144; MünchKomm-ZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 10; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 19. Aufl., § 259 Rn. 4; Stein/Jonas/ Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 13). Ein solches Bedürfnis des Gläubigers für eine gerichtliche Geltendma- chung seines Anspruchs bereits vor Fälligkeit bestand aus Sicht des historischen Gesetzgebers insbesondere im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen des damit erfahrungsgemäß auftretenden Streits mit dem Mieter über die behauptete Fälligkeit des Räumungsanspruchs und der mit einer daraus folgenden Verzögerung verbundenen Gefahr für die Interessen des Vermieters (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 99). Deshalb sollte nach der ursprüngli- chen Fassung des § 257 ZPO (§ 231a CPO) (auch) für die Klage auf künftige Räumung von Wohnraum die (bloße) Abhängigkeit der Fälligkeit des Räumungs- anspruchs vom Eintritt eines bestimmten Kalendertags genügen. Soweit für Klagen des Gläubigers auf Verurteilung zu einer künftigen Leis- tung in anderen Fällen die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung erforderlich 24 25 26 - 12 - sein sollte (§ 231c CPO, § 259 ZPO), reichte hierfür nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das als Hauptanwendungsfall angesehene ausdrückliche Bestrei- ten der Verbindlichkeit durch den Schuldner bereits vor deren Fälligkeit aus (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 100). Dass es weitergehend auf die hierfür vom Schuldner angeführten Gründe ankommen sollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hin- gegen nicht entnehmen. (b) Mit der Herausnahme der Klage auf künftige Räumung von Wohnraum aus dem Anwendungsbereich des § 257 ZPO durch das Zweite Gesetz zur Än- derung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457) hat der Gesetzgeber nicht zugleich veränderte Anforderungen an das im Rahmen des § 259 ZPO maßgebliche Verhalten des Mieters als Schuldner der Leistung ge- stellt. Als Folge der Änderung genügt es für die Zulässigkeit einer solchen Klage lediglich nicht mehr, dass der Räumungsanspruch des Vermieters an den Eintritt des für die Fälligkeit bestimmten Kalendertags geknüpft ist, sondern es müssen stets die besonderen Anforderungen des § 259 ZPO vorliegen (vgl. BT- Drucks. IV/806, S. 7 und 12). Aus Sicht des Gesetzgebers war mit dieser Ände- rung dem Grundgedanken des sozialen Mietrechts gerade bei Kündigungen ei- nes auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses durch den Vermieter ausreichend Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 12). Dafür, dass es - anders als zuvor - nunmehr auf die vom Mieter gegen die (künftige) Fälligkeit der Räumungsverpflichtung angeführten Gründe ankommen sollte, gibt es im Gesetzgebungsverfahren keinen Anhaltspunkt. (3) Auch im Hinblick auf die gesetzliche Systematik, insbesondere auf die dem Schutz des Mieters dienenden Vorschriften, ist die vom Beschwerdegericht vertretene Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 259 ZPO bei Räu- mungsklagen im Wohnraummietverhältnis nicht geboten. 27 28 - 13 - (a) Im Falle der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Mie- ter bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist in seinem Besitz an den Mieträumen geschützt. Die Kündigungsfristen sind zugunsten des Mieters Min- destfristen; sie sollen ihm ausreichend Zeit lassen, eine andere Wohnung zu fin- den (BT-Drucks. IV/806, S. 7). Diese Rechtsposition wird durch eine bereits zu- vor ausgesprochene Verurteilung zur Räumung nicht berührt, da der Mieter durch die Aufnahme der Bedingung - den Ablauf des letzten Tags der Frist - in das Ur- teil hinreichend geschützt wird (vgl. allgemein hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2017 - IX ZR 305/16, NJW 2018, 786 Rn. 14) und eine Vollstre- ckung des Räumungsanspruchs erst nach diesem Zeitpunkt zulässig ist (vgl. § 751 Abs. 1 ZPO). (b) Unberührt von einer bereits vor Fälligkeit erhobenen Räumungsklage des Vermieters bleibt auch das Recht des Mieters, der ordentlichen Kündigung des Vermieters in Fällen einer unzumutbaren Härte gemäß §§ 574 ff. BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf eine angemessene Zeit zu verlangen. Insbesondere wird kein unzulässiger Zwang im Hinblick auf die dem Mieter bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhält- nisses (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB) beziehungsweise - bei unterbliebenem Hin- weis des Vermieters auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist - noch bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) mögliche Entscheidung darüber ausgeübt, ob er der Kündi- gung widerspricht oder diese akzeptiert. (aa) Hat der Vermieter Räumungsklage erhoben, obwohl der Mieter bis dahin weder der Kündigung ausdrücklich widersprochen noch in anderer Weise zu erkennen gegeben hatte, dass er dessen Räumungsbegehren bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht nachzukommen bereit sei, ist die Besorgnis einer bei Fäl- 29 30 31 - 14 - ligkeit nicht rechtzeitigen Räumung der Wohnung durch den Mieter nicht gerecht- fertigt und die Räumungsklage des Vermieters schon mangels Vorliegens der besonderen Voraussetzungen des § 259 ZPO unzulässig. (bb) Hat der Mieter - wie hier der Beklagte - im Zeitpunkt der Klageerhe- bung der Kündigung bereits widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhält- nisses verlangt, sind seine Interessen auch bei Annahme einer hieraus folgenden Zulässigkeit der Räumungsklage nach § 259 ZPO dadurch gewahrt, dass das mit der Räumungsklage befasste Gericht nicht nur die Wirksamkeit der Kündigung durch den Vermieter zu prüfen hat, sondern auch die vom Mieter für dessen Fort- setzungsbegehren geltend gemachten Härtegründe. Der - hier vom Beklagten allein vorgebrachte - Umstand, dass vom Mieter angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (möglicherweise) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht beschafft werden kann, hat als materiell- rechtlicher Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum Bedeutung (vgl. § 574 Abs. 2 BGB). Zudem kann Ver- zögerungen bei der Wohnungssuche durch ein Vorgehen nach § 93b Abs. 3 ZPO (sofortiges Anerkenntnis des Räumungsanspruchs bei Bewilligung einer Räu- mungsfrist) sowie durch die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 und 2 ZPO Rechnung getragen werden (vgl. Lützenkirchen, GE 2017, 1384, 1386). Die Geltendmachung einer unzumutbaren Härte des im Übrigen die Kün- digung hinnehmenden Mieters noch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist hat nach der gesetzlichen Regelungssystematik hingegen nicht zur Folge, dass dem Vermieter die durch das Verfahrensrecht eröffnete Möglichkeit einer gericht- lichen Klärung des Bestehens seines Räumungsanspruchs bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit versperrt wäre. Weder soll durch die §§ 574 ff. BGB die gerichtliche 32 33 34 - 15 - Prüfung auf einen Zeitpunkt erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist gemäß § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB oder gar der gesetzlichen Kündigungsfrist hinausge- schoben werden noch wäre ein dahingehendes Interesse des Mieters schützens- wert. Eine solche Verzögerung zu Lasten des Vermieters käme einem vom Ge- setzgeber nicht vorgesehenen zusätzlichen Kündigungsschutz gleich (so auch OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254 [zur Zulässigkeit der Klage nach § 259 ZPO vor Ablauf der Widerspruchsfrist]; Henssler, NJW 1989, 138, 142; Lützenkirchen, aaO S. 1387). Das Fristerfordernis des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB würde in sein Gegenteil verkehrt (siehe Henssler, NJW 1989, 138, 144). Denn dieses sichert die Dispositionsfreiheit des Vermieters, der rechtzeitig vor Ablauf der Kündi- gungsfrist Klarheit über die Vertragsbeendigung erlangen soll (vgl. nur BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574b Rn. 3; Staudinger/ Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 3, 10). cc) Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs mussten die Kläger aufgrund des Widerspruchsschreibens des Beklagten besorgen, dieser werde bei Beendi- gung des Mietverhältnisses zum 31. März 2021 nicht zu einem Auszug aus der Wohnung bereit sein. Zwar waren vom Beklagten gegen die Kündigung als solche keine Ein- wendungen vorgebracht worden. Er hatte aber seine Bereitschaft zu einem frist- gerechten Auszug davon abhängig gemacht, dass er in der verbleibenden Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses einen Ersatzwohnraum findet, und dementsprechend mit dem Widerspruch gegen die Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen nicht näher bestimmten Zeitraum - bis zum Ab- schluss eines Mietvertrags über einen Ersatzwohnraum - verlangt. Damit ist er der Berechtigung der Kläger, von ihm zwei Monate später die Räumung und Herausgabe verlangen zu können, ausdrücklich entgegengetreten. 35 36 - 16 - Ob der Beklagte noch rechtzeitig eine Ersatzwohnung finden würde, nach- dem seine bereits mehr als sieben Monate seit der Kündigung andauernde Woh- nungssuche bis dahin erfolglos geblieben war, war ungewiss. Der Beklagte hatte in seinem Schreiben auch nur in Aussicht gestellt, die Kläger bei etwaigen Ände- rungen der aktuellen Situation zu informieren. Unter diesen Umständen war es den Klägern nicht zuzumuten, mit der Anrufung des Gerichts bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist abzuwarten, nur um nach Eintritt der Fälligkeit des Räumungsanspruchs, falls der Beklagte - wie von ihm angekündigt - mangels ei- ner neuen Wohnung in den Mieträumen verblieb, doch noch zu einer gerichtli- chen Geltendmachung gezwungen zu sein. Die Kläger befanden sich damit in der Lage, in der nach dem Willen des Gesetzgebers einem Gläubiger wegen der Gefährdung seines Anspruchs die Klage auf Verurteilung des Schuldners zu künftiger Leistung eröffnet sein sollte. Die Zulässigkeit der von den Klägern erhobenen Räumungsklage konnte deshalb nicht mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 259 ZPO verneint werden. 37 38 - 17 - III. Nach alledem ist der angefochtene Beschluss aufzuheben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, denn das Beschwerdegericht hat bei seiner Er- messensentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO lediglich auf die - rechts- fehlerhaft angenommene - Unzulässigkeit der Räumungsklage abgestellt und dementsprechend eine weitergehende summarische Prüfung nicht vorgenom- men. Die Sache ist deshalb zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückzuverwei- sen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Lübeck, Entscheidung vom 05.05.2021 - 27 C 398/21 - LG Lübeck, Entscheidung vom 23.09.2021 - 14 T 25/21 - 39

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 52/04 vom 5. Oktober 2005 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BRAGO § 6 Abs. 1 Vertritt ein Rechtsanwalt mehrere Mieter gegen eine Klage auf Räumung und Her- ausgabe einer Mietwohnung, ist der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit derselbe im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO. In diesem Fall erhöht sich die Prozessge- bühr des Rechtsanwalts für jeden Mitmieter um 3/10. BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZB 52/04 - LG Hagen AG Hagen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. Oktober 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns beschlossen: Auf die Rechtsmittel der Beklagten zu 2) als Erbin des Beklagten zu 1) werden der Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 29. April 2004 insgesamt und der Kostenfestset- zungsbeschluss des Amtsgerichts Hagen vom 5. Mai 2003 inso- weit aufgehoben, als der Antrag auf Festsetzung von erhöhten Prozessgebühren gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO abgelehnt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache an das Amtsgericht Ha- gen zurückverwiesen. Der Rechtspfleger wird angewiesen, einen Kostenfestsetzungsbeschluss unter Berücksichtigung der bean- tragten Gebühren zu erlassen. Die Kosten der Beschwerdeverfahren hat die Klägerin zu tragen. Beschwerdewert: 329,65 €. - 3 - Gründe: I. Der Beklagte zu 1 und seine Ehefrau, die Beklagte zu 2, mieteten mit schriftlichem Mietvertrag vom 15. Juli 1976 eine Wohnung in H. . Die Kläge- rin erwarb das Hausgrundstück und kündigte das Mietverhältnis mit den Beklag- ten. Ihre auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hat das Amtsgericht Hagen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht Hagen die Klage unter Aufhebung des angefochtenen Urteils mangels Nachweises der Prozessfähigkeit des Beklagten zu 1 insgesamt als unzulässig abgewiesen und der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Das Amtsgericht Hagen hat durch Kostenfestsetzungsbeschluss die von der Klägerin der Beklagten zu 2 zu erstattenden Kosten auf 3.314,69 € nebst Zinsen festgesetzt und dabei die für beide Instanzen nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO beantragte Erhöhung der Prozessgebühr um 3/10 (160,70 € und 123,48 € nebst Umsatzsteuer, insgesamt 329,65 €) unberücksichtigt gelassen. Hiergegen hat der Beklagte zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt, die das Land- gericht zurückgewiesen hat. Gegen diese Entscheidung hat sich der Beklagte zu 1 mit der vom Beschwerdegericht als "weitere Beschwerde" zugelassenen Rechtsbeschwerde gewandt. Während des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist der Beklagte zu 1 verstorben und von seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, be- erbt worden. II. 1. Die Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthaft und im Übrigen nach § 575 ZPO zulässig. Soweit das Landgericht in dem angefoch- tenen Beschluss die "weitere" Beschwerde zugelassen hat, meint es ersichtlich 1 2 3 - 4 - die Rechtsbeschwerde nach § 574 ZPO, die an die Stelle der weiteren Be- schwerde nach § 568 ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fas- sung der Zivilprozessordnung getreten ist. 2. Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache Erfolg. a) Das Landgericht hat ausgeführt, eine Mehrvertretungsgebühr nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO sei weder in erster noch in zweiter Instanz entstanden. Zwar stehe auch einem Rechtsanwalt, der einen geschäftsunfähigen Beklagten vertrete, nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag und der ungerechtfertigten Bereicherung die übliche Vergütung nach der Bundesrechts- anwaltsgebührenordnung zu, wenn die Vertretung wie hier dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Beklagten entsprochen habe. Die zur Abwehr der Räumungs- und Herausgabeklage entfaltete Tätigkeit des Prozessbevollmäch- tigten beider Beklagten habe sich jedoch nicht auf denselben Gegenstand im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO bezogen. Daran fehle es, wenn ein gegen mehrere Personen gerichtetes Rechtsschutzbegehren jeden Streitgenossen selbständig betreffende - wenn auch inhaltsgleiche - Leistungen zum Gegen- stand habe, die jeder der in Anspruch genommenen Streitgenossen nur für sich selbst erbringen könne. So verhalte es sich auch bei der den Gegenstand der Klage bildenden Räumungs- und Herausgabeverpflichtung. Träfe diese Ver- pflichtung jeden Mitmieter als von der des anderen unabhängige, eigenständige Verpflichtung, sei der Gegenstand der Tätigkeit des Anwalts für mehrere Be- klagte eines Räumungsprozesses nicht "derselbe" im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO. b) Diese Ausführungen halten in dem entscheidenden Punkt einer recht- lichen Überprüfung nicht stand. Entgegen der Ansicht des Landgerichts steht 4 5 6 - 5 - dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten eine Erhöhungsgebühr gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO zu. aa) Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 BRAGO, der nach § 61 Abs. 1 Satz 1 RVG hier noch anzuwenden ist, erhält der Rechtsanwalt, der in derselben Angele- genheit für mehrere Auftraggeber tätig ist, die Gebühren nur einmal. Ist der Ge- genstand der anwaltlichen Tätigkeit derselbe, so erhöht sich nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO die Prozessgebühr durch jeden weiteren Auftraggeber um 3/10. So verhält es sich hier. bb) Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass Eheleute - wie hier der verstorbene Beklagte zu 1 und die Beklagte zu 2 - als mehrere Auftraggeber im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 BRAGO anzusehen sind (BVerwG, Urteil vom 10. April 2000 - 6 C 3/99, NJW 2000, 2288 unter II; OLG Celle, JurBüro 1979, 1005). Ohne Bedeutung für den Gebührenanspruch des Prozessbevollmächtigten ist, wie das Beschwerdegericht zu Recht ausgeführt hat, ferner der Umstand, dass der Beklagte zu 1 bei der Erteilung des Auftrags an seinen Rechtsanwalt möglicherweise schon geschäftsunfähig gewesen ist. In diesem Fall stehen dem Prozessbevollmächtigten die üblichen Gebühren aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag und der ungerechtferti- gen Bereicherung zu (HansOLG Hamburg, MDR 1998, 1123; Zöller/Herget, ZPO, 25. Aufl., §§ 103, 104 Rdnr. 21 "Prozessfähigkeit"; Ge- rold/Schmidt/Madert, BRAGO, 15. Aufl., § 1 Rdnrn. 13, 14). cc) Das Landgericht hat jedoch zu Unrecht die beantragte Erhöhung der Prozessgebühr um 3/10 mit der Begründung abgelehnt, die zur Abwehr des Räumungs- und Herausgabeverlangens entfaltete Tätigkeit des Prozessbevoll- mächtigten der Beklagten habe sich nicht auf denselben Gegenstand im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO bezogen. 7 8 9 - 6 - Nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur ist der Ge- genstand der anwaltlichen Tätigkeit derselbe, wenn der Rechtsanwalt mehrere Mieter gegen eine Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung vertritt. Danach steht dem Rechtsanwalt ein Mehrvertre- tungszuschlag nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO zu (OLG Hamm, Rpfleger 2000, 40; OLG Düsseldorf, Rpfleger 1998, 372; Schnapp in Gebauer/Schneider, BRAGO, § 6 Rdnr. 33). Das Oberlandesgericht Köln lehnt dagegen eine Erhö- hung der Prozessgebühr mit der Begründung ab, in einem solchen Fall sei der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit nicht derselbe (AnwBl. 2000, 375; Jur- Büro 1992, 318). Die erstgenannte Ansicht ist richtig. Der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit ist dann derselbe im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO, wenn der Rechtsanwalt für mehrere Auftragge- ber wegen desselben Rechts oder Rechtsverhältnisses tätig wird (Gerold/ Schmidt/von Eicken, BRAGO, 15. Aufl., § 6 Rdnr. 25). Ob dasselbe Recht oder Rechtsverhältnis betroffen ist, bestimmt sich auch dann nach dem klägerischen Begehren, wenn der Rechtsanwalt für die Beklagten tätig wird (Gerold/ Schmidt/Madert aaO). In dem hier zugrunde liegenden Rechtsstreit hatte die Klägerin beantragt, die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB zu verurteilen. Dieser Anspruch auf Rückgabe der Mietsache ist auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter gerichtet. Mehrere Mieter schulden die Rückgabe als gleiche unteilbare Leis- tung und haften dafür gemäß § 431 BGB als Gesamtschuldner (Senat, BGHZ 131, 176, 183; 65, 226, 227). Durch bloße Besitzaufgabe eines der Mieter tritt keine Erfüllung des Rückgabeanspruchs im Sinne von § 362 Abs. 1 BGB ein (Senat, BGHZ 131, aaO). Vielmehr müssen alle Mieter diese Leistung erbrin- gen. Deshalb hat jeder Mitmieter im Innenverhältnis einen Anspruch aus § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB darauf, dass seine Mitschuldner ihrem Anteil entsprechend zur Befriedigung des Gläubigers mitwirken (Senat, BGHZ 131, aaO). Die enge 10 11 - 7 - Verknüpfung dieser zwar selbständigen, aber unteilbaren und inhaltsgleichen Verpflichtungen eines jeden Mitmieters gegenüber dem Vermieter zeigt sich ferner daran, dass sämtliche Mitmieter bereits dann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen können, wenn die Beendigung des Miet- verhältnisses lediglich für einen der Mitmieter eine nicht zu rechtfertigende Här- te bedeuten würde (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 574 Rdnr. 19). Diese unmittelbare Verbindung der Haftung mehrerer Mitmieter für die Rückga- be der Mietsache rechtfertigt es, denselben Gegenstand der anwaltlichen Tätig- keit im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO anzunehmen, wenn der Anwalt mehrere Mitmieter in einem gegen sie gerichteten Prozess auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung vertritt. Soweit das Berufungsgericht seine abweichende Auffassung in Anleh- nung an das Oberlandesgericht Köln (aaO) damit begründet hat, es handele sich bei den Verpflichtungen der Mitmieter um eigenständige, wenn auch in- haltsgleiche Leistungen, kann dies nicht zu einer Versagung des Mehrvertre- tungszuschlags nach § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO führen. Die oben aufgezeigten engen Zusammenhänge im Rahmen der gesamtschuldnerischen Haftung meh- rerer Mitmieter für die Erfüllung der Rückgabeverpflichtung aus § 546 Abs. 1 BGB prägen deren Verpflichtung ungleich stärker als der Umstand, dass jeder Mieter eine ihn selbständig betreffende Leistung zu erbringen hat. III. Der angefochtene Beschluss kann somit keinen Bestand haben. Der Ko- stenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts ist insoweit aufzuheben, als die Festsetzung von erhöhten Prozessgebühren gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO abgelehnt worden ist. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache an das Amtsge- 12 13 - 8 - richt zurückzuweisen; der Rechtspfleger ist anzuweisen, einen Kostenfestset- zungsbeschluss unter Berücksichtigung der beantragten Gebühren zu erlassen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Hagen, Entscheidung vom 05.05.2003 - 10 C 402/01 - LG Hagen, Entscheidung vom 29.04.2004 - 3 T 373/03 -

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März 1999, 14 S 17277/98 und AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 14. Oktober 1020, 13 C 156/09).(Rn.27) Verfahrensgang nachgehend BGH, 15. November 2011, VIII ZB 95/11, Beschluss nachgehend BGH, 17. Januar 2012, VIII ZB 95/11, Beschluss Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause …, … Berlin, linker Aufgang 3. OG links, bestehend aus 4,5 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Größe 121,22 qm, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.351,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.10.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Der Beklagte darf die Vollstreckung der übrigen Ansprüche der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages leistet. 5. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.8.2011 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung der von ihm bewohnten Wohnung und die Zahlung von Mietrückständen. Randnummer 2 Die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagte wiederum trat am 4.12.1998 als alleiniger Erbe seiner Mutter in deren Mietvertrag vom 1.6.1979 ein. Mit Zusatzvereinbarung vom 23.02.1999 wurde dem Mieter die gewerbliche Teilnutzung der Wohnung gestattet. Randnummer 3 Laut § 1 des Mietvertrages hat die Wohnung 4,5 Zimmer. Laut § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des § 13. In § 13 heißt es u.a.: „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: (...) das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ Auf den Mietvertrag (Bl. 6 d.A.) wird im Übrigen vollumfänglich Bezug genommen. Randnummer 4 Die Miete beträgt 665,72 Euro und setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete in Höhe von 387,90 Euro, den Vorschüssen für Betriebskosten in Höhe von 150,00 Euro sowie einem Gewerbezuschuss in Höhe von 127,82 Euro. Randnummer 5 Seit 2008 streiten die Parteien über das Minderungsrecht des Beklagten aufgrund von Deckenrissen im Erker- und Balkonzimmer, die nach Ansicht des Beklagten durch die Renovierung der über ihm liegenden Wohnung verursacht wurden. Der Beklagte minderte daraufhin die Miete. Wegen erheblichen Mietzahlungsverzugs und wegen wiederholter verspäteter Mietzahlungen wurde dem Beklagten daher bereits 2008 fristlos und ordentlich gekündigt. Nachdem die Mietschulden durch den Beklagten ausgeglichen worden waren, wurde das Mietverhältnis fortgesetzt. Randnummer 6 Nachdem man sich hinsichtlich der Risse schließlich am 11.3.2009 dahingehend geeinigt hatte, dass der Beklagte die Beseitigung der Risse gegen eine Kostenbeteiligung der Klägerin in Höhe von 500,00 Euro übernehmen würde, wurde der Beklagte mit Schreiben vom 14.7.2009 zur Einhaltung dieser Absprache aufgefordert. Eine Mietminderung durch den Beklagten wurde in diesem Schreiben abgelehnt. Hierauf reagierte der Beklagte nicht. Mit erneutem Schreiben der Klägerin vom 3.9.2009 wurde dem Beklagten die Beseitigung der Risse angeboten und er wurde aufgefordert, bis zum 15.09.2009 mitzuteilen, wann die Handwerker kommen könnten. Auch hierauf reagierte der Beklagte nicht. In beiden Schreiben wurde der Beklagte aufgefordert, die Miete in voller Höhe pünktlich und korrekt zu bezahlen, da ihm ansonsten erneut gekündigt werden würde. Randnummer 7 Der Beklagte zahlte erneut seit Juli 2009 zu wenig Miete. Im Juli 2009 zahlte er lediglich 200,00 Euro, doch stand dem ein Guthaben in Höhe von 430,67 gegenüber, so dass ein Fehlbetrag von 35,05 Euro verblieb. Von August 2009 bis Juli 2010 behielt der Beklagte den Gewerbeanteil der Miete vollständig ein und zahlte lediglich jeweils 537,90 Euro. Aus der Betriebskostenabrechnung 2008 bestand zu Gunsten des Beklagten ein Guthaben in Höhe von 155,70 Euro, welches mit den offenen Mietschulden verrechnet wurde. Randnummer 8 Mit Schreiben vom 6.8.2010, welches dem Beklagten am 10.08.2010 zugestellt wurde, kündigte die Hausverwaltung namens und in Vollmacht der Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, da zum 31.07.2010 Mietrückstände in Höhe von 1.413,19 Euro bestanden hätten. Mit Schreiben vom 13.08.2010 erfolgte zudem eine ordentliche Kündigung zum 31.5.2010 wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, dem Beklagten stünden keine Minderungsrechte wegen Rissen in der Decke zu. Sollten tatsächlich Risse vorhanden sein, so müsse der Beklagte diese im Rahmen seiner Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen selbst beseitigen. Hierzu sei ihm bereits im März 2009 eine Kostenbeteiligung der Klägerin in Höhe von 500,00 Euro angeboten worden. Er befände sich insoweit in Annahmeverzug. Zudem müsse er die Miete hinsichtlich des Gewerbezuschlags auch dann voll zahlen, wenn er die Wohnung nicht gewerblich nutze. Randnummer 10 Mit Schriftsatz vom 20.1.2011 rügt die Klägerin den fehlenden Nachweis der Prozessvollmacht des Beklagtenvertreter, da dieser ihm gegenüber keinerlei Rechtsvertretung angezeigt habe. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause …, … berlin, linker Aufgang 3. OG links, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Größe 121,22 qm, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 13 hilfsweise, diese zum 31.05.2011 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 14 2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.413,19 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen. Randnummer 15 Der Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen; Randnummer 17 hilfsweise, für den Fall des Unterliegens eine geräumige Räumungsfrist anzuordnen. Randnummer 18 Der Beklagte behauptet, er habe die Miete um deren gewerblichen Anteil mindern dürfen, da sich seit 2006 im Erker- und Balkonzimmer starke Deckenrisse befänden, aufgrund derer eine gewerbliche Nutzung nicht gewesen möglich sei. Nachdem er zunächst behauptet hatte, die Wohnung noch nie gewerblich genutzt zu haben, legte er in der mündlichen Verhandlung dar, dass er diese auch in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer einer GmbH nutze, die selbst keinen Sitz in Berlin habe. Zudem werde die Wohnung von der Zeugin G. bewohnt, die die Räumlichkeiten ebenfalls als Geschäftsführerin der C. GmbH nutze. Randnummer 19 Hinsichtlich seines Hilfsantrags zur Räumungsfrist trägt der Beklagte vor, dass er an Krebs erkrankt ist und sich seit längerem in Therapie befindet. Randnummer 20 Die vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Photos wurden in Augenschein genommen. Hierzu wird auf das Sitzungsprotokoll vom 10.2.1011 (Bl. 53 d.A.) Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie ebenfalls auf das Sitzungsprotokoll vom 10.2.2011 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 I. Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 22 1. Soweit der Klägervertreter schriftsätzlich den fehlenden Nachweis der Prozessvollmacht des Beklagtenvertreters rügte, wiederholte er dies in der mündlichen Verhandlung nicht mehr. Zudem ist aufgrund des gemeinsamen Erscheinens des Beklagtenvertreters mit dem Beklagten in der mündlichen Verhandlung davon auszugehen, dass die Bevollmächtigung spätestens in diesem Termin konkludent erfolgte und es eines weiteren schriftlichen Nachweises nicht mehr bedurfte. Randnummer 23 2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB, da das Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 6.8.2010 beendet wurde. Der Klageantrag wird dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin die Räumung der Wohnung mit 4,5 Zimmern, wie sich dies aus dem Mietvertrag ergibt, beantragt. Randnummer 24 Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 6.8.2010 ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB begründet, denn der Beklagte befand sich zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen mit einem Betrag in Höhe von 1.333,30 Euro - und damit in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten - in Verzug. Randnummer 25 Die Klägerin hat den Beklagten in ihren Schreiben vom 14.7.2009 und vom 3.9.2009 auch mehrfach darauf hingewiesen, dass sie seine Mietminderungen nicht hinnehmen würde. Einer formalen Abmahnung des Beklagten bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB ohnehin nicht. Der Beklagte musste aufgrund der bereits einmal ausgesprochenen Kündigung im Jahre 2008 auch damit rechnen, dass die Klägerin erneut von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen würde, sobald ein zulässiger Kündigungsgrund bestehen würde. Randnummer 26 Zwar dürfte die Klägerin dahingehend irren, dass der Beklagte zur Beseitigung der Risse im Rahmen der Schönheitsreparaturen im Hinblick auf die in § 13 des Mietvertrages verwendete Formulierung verpflichtet wäre (vgl. hierzu Urteil des BGH vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09, Grundeigentum 2010, S. 405). Randnummer 27 Die Kündigung vom 6.8.2010 ist aber mit den darin geltend gemachten Zahlungsrückständen hinreichend begründet. Denn der Beklagte war nicht berechtigt, die Miete in dem von ihm vorgenommen Umfang zu mindern, da ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB in diesem Umfang nicht bestand. Randnummer 28 Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert wird, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt (vgl. § 536 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB). Randnummer 29 Grundsätzlich wird bei Haarrissen an der Decke vertreten, dass es sich hierbei nur um geringfügige Mängel handelt, die nicht zur Minderung berechtigen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, MietR 10. Aufl. 2011, § 536 Rn. 56 m.w.N.). Die hier vorliegenden Risse sind jedoch von einem Ausmaß, der eine Minderung an sich nicht grundsätzlich ausschließt. Allerdings stellt sich die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei objektiver Betrachtung als so geringfügig dar, dass eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB von mehr als 1 % nicht gerechtfertigt ist. Es handelt sich bei den Rissen allein um eine optische Beeinträchtigung, welche die Gebrauchstauglichkeit der Räume zu der behaupteten gewerblichen Nutzung nicht beeinflusst. Zudem hatte der Beklagte zunächst selbst vorgetragen, dass er die Wohnung überhaupt nicht gewerblich nutzen würde. Nachdem er dann vortrug, er und seine Lebensgefährtin, die Zeugin G., würden die Wohnung auch als Geschäftsführer der von ihnen vertretenen GmbHs nutzen, so ist damit noch nicht dargelegt, dass beide diese Tätigkeit aufgrund der Risse nicht mehr ausüben könnten oder hierin irgendwie beeinträchtigt wären. Dass es tatsächlich jemals zu einem Publikumsverkehr kam, welcher nun aufgrund der optischen Veränderungen nicht mehr möglich sein sollte, erschließt sich aus dem Vortrag des Beklagten nicht und wurde auch in der mündlichen Verhandlung nicht konkretisiert. Randnummer 30 Der Mangel liegt damit nur unwesentlich über der Erheblichkeitsschwelle und rechtfertigt lediglich eine Mietminderung von höchstens 1 % der Nettokaltmiete zuzüglich des Gewerbeanteils, d.h. von 515,72 Euro. Eine Minderung auf Basis der gesamten Bruttowarmmiete ist nicht angezeigt, da sich die Risse nicht auf die Nebenkosten auswirken können (vgl. Urteil des LG München vom 24.3.1999 - 14 S 17277/98, NZM 2000, S. 87). Randnummer 31 Der Beklagte hat den Zahlungsverzug auch zu vertreten. Zwar kann das Verschulden bei ständigen Mietminderungen dann entfallen, wenn der dadurch eingetretene Zahlungsrückstand von weniger als zwei Monatsmieten auf zu viel angenommene Mietminderungen in geringem Umfang beruht (vgl. AG Köpenick, Urteil vom 14.10.2010 - 13 C 156/09 - GE 2010, S. 1627). Der Fall liegt hier aber anders, denn die Minderung, wie der Beklagte sie vorgenommen hat, und der ihm tatsächlich zustehende Minderungsanspruch gehen erheblich auseinander und beruhen im Übrigen auf keiner irgendwie ersichtlichen vorherigen Erkundigung durch den Beklagten etwa bei einem Anwalt oder Mieterverein, ob dies angemessen war. Daher kann der Beklagte sich nunmehr auch nicht darauf berufen, er habe nicht eindeutig vorhersehen können, wie die Gerichte entscheiden würden. Ansonsten könnte jeder Mieter allein mit der Behauptung auch noch so abwegiger Minderungsansprüche seinen Zahlungsverzug verhindern. Randnummer 32 Zudem meldete er sich trotz Aufforderung durch die Klägerin im September 2009 nicht bei dieser, um mitzuteilen, wann deren Handwerker die Risse beseitigen lassen könnten. Sein pauschales Bestreiten genügt nicht, um den Vortrag der Klägerin, wie er sich aus dem Schreiben vom 3. September 2009 ergibt, zu entkräften. Vielmehr hätte er darlegen müssen, welche Anstrengungen er seinerseits unternommen hat, um die Mängelbeseitigung zu ermöglichen. Auch dadurch ist es ihm nunmehr verwehrt, ein Minderungsrecht wegen der Risse geltend zu machen (vgl. Eisenschmid, a.a.O., Rn. 573 m.w.N.). Randnummer 33 Auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB wegen vorhandener Mängel hat sich der Beklagte weder vorprozessual noch im Prozess selbst berufen. Die Geltendmachung eines Mangels allein genügt hierfür nicht (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 534 Rn. 99). Randnummer 34 3. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von rückständigen Mieten in Höhe von 1351,30 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB. Da dem Beklagten ein Minderungsrecht in Höhe von 1 % der Nettokaltmiete einschließlich des Gewerbeanteils zustand, durfte er jedoch jeden Monat 5,15 Euro vom Mietzins abziehen. Entsprechend schuldet er nur noch einen rückständigen Mietzins in Höhe von 1.351,30 Euro. Die Klage war in Höhe des darüber hinaus gehenden Antrags der Klägerin als im Übrigen unbegründet abzuweisen. Randnummer 35 4. Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 291 BGB. Randnummer 36 II. Da der Räumungsklage stattzugeben war, war aufgrund des Antrags des Beklagten vom 10.2.2011 nach § 721 Abs. 1 ZPO eine angemessene Räumungsfrist anzuordnen, welche der langjährigen Mietdauer des Beklagten und seiner schweren Krankheit Rechnung trägt. Randnummer 37 III. Die Kostenentscheidungen beruhen auf § 91 ZPO, wobei sich das geringfügige Unterliegen der Klägerin hinsichtlich des Klageantrags zu 2. in der Kostenverteilung nicht auswirkt. Randnummer 38 IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001073984 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des langjährigen Mieters ein. Denn er könnte ohne jegliche Beeinträchtigung von Rechten Dritter eine unvermietete Wohnung erwerben. Allein der finanzielle Vorteil bei Erwerb einer vermieteten Wohnung vermag den erheblichen Grundrechtseingriff nicht zu rechtfertigen.(Rn.24) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger als Eigentümer und Vermieter nimmt die Beklagte zu 1) als Wohnungsmieterin und den Beklagten zu 2) als weiteren Nutzer der Wohnung nach Kündigungen wegen Eigenbedarfs auf Räumung in Anspruch. Randnummer 2 Die im Jahr ... geborene Beklagte zu 1) mietete ab 1.10.1993 die 2 ½ Zimmer - Wohnung mit einer Größe von ca. 56,99 m² im ... ...von den damaligen Eigentümern. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag verwiesen (Anlage K1/Bl. 5 - 13 der Akte). Die Beklagte zu 1) bewohnt diese Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2). Der im Jahr ... geborene Kläger erwarb ohne vorherige Besichtigung das Eigentum an der Wohnung und wurde am 7.2.2019 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im April 2019 erhielten die Beklagten eine Mieterhöhung von dem Kläger und am 26.6.2019 betrat der Kläger die Wohnung erstmals zur Besichtigung eines tropfenden Heizungsventils. Anschließend begann der Kläger, der in WhatsApp - Kontakt mit der Tochter der Beklagten stand, auf den Auszug der Beklagten zu drängen. Dabei ging es jedoch nach dem Inhalt der Nachrichten nicht um einen Einzugswunsch des Klägers, sondern darum, dass der Kläger der Meinung war, die Wohnung sei „nicht auf dem aktuellen Stand“ und es müsse dort „einiges modernisiert werden“. Auch die „geringe Miete“ war nach den Äußerungen des Klägers nicht „auf dem aktuellen Stand“, so dass er eine Sanierung für unwirtschaftlich hielt. Die WhatsApp - Kommunikation zwischen dem Kläger und der Tochter der Beklagten ..., auf die Bezug genommen wird (Anlage zur Klageerwiderung/Bl. 47 - 49 der Akte), drehte sich in der Folgezeit darum, wann das tropfende Heizungsventil repariert würde, und darum, ob die Beklagten nicht ausziehen wollten. Dazu gab es auch ein Treffen mit der Tochter der Beklagten am 14.8.2019. Als der Kläger bei dem Treffen gefragt wurde, was passieren würde, wenn die Beklagten sich nicht auf einen Auszug einlassen wollten, teilte er mit, dann bleibe alles beim Alten, es werde aber auch das Ventil nicht repariert. Von einem Eigennutzungswunsch des Klägers bezüglich der Wohnung war in dem Gespräch keine Rede. Am 31.10.2019 und Ende November 2019 telefonierte die Tochter der Beklagten mit dem Kläger. In diesen Gesprächen drängte der Kläger nachdrücklich auf einen Auszug der Beklagten. Als ihm mitgeteilt wurde, dass die Beklagten nicht ausziehen wollten und nachgefragt wurde, was sich denn geändert habe seit seiner Aussage, dass alles beim Alten bliebe, teilte der Kläger mit, die Wohnung mit dem Mietvertrag der Beklagten lohne sich für ihn nicht. Auch in diesen Telefongesprächen war von einem Eigennutzungswunsch des Klägers keine Rede. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 9.12.2019, auf das Bezug genommen wird (Anlage K3/Bl. 17/18 der Akte), kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) wegen Eigenbedarfs und teilte ihr mit, er wolle die Wohnung künftig selber nutzen, da seine jetzige Mietwohnung eine deutlich höhere Monatsmiete aufweise. Zudem habe sich seine Lebenssituation nach einer Trennung und einer neu zu leistenden Unterhaltszahlung verändert und er wolle somit eine günstigere Wohnung bewohnen. Zusätzlich befinde sich sein hauptsächliches soziales Umfeld in Charlottenburg und Wilmersdorf und durch den Umzug würde sich somit der Umgang deutlich vereinfachen. Leider habe er selbst keine weitere freie Wohnung im Eigentum oder angemietet und könne ihr daher auch keine Alternative zu ihrer jetzigen Wohnung anbieten. Die Beklagte zu 1) wurde in dem Schreiben zur Rückgabe der Wohnung „bis zum 31.09.2020“ aufgefordert. Randnummer 4 Mit weiterem Schreiben vom gleichen Tag unterbreitete der Kläger der Beklagten zu 1) ein „Angebot zu einem Aufhebungsvertrag“, gültig bis zum 31.12.2019. Auf dieses Schreiben wird verwiesen (Anlage K4/Bl. 19 - 21 der Akte). Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 21.7.2020, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K5/Bl. 22 - 25 der Akte). In dem Schreiben machte die Beklagte zu 1) unter anderem geltend, sie und ihr Ehemann seien in der Wohngegend und in ihrer Wohnung seit 25 Jahren tief verwurzelt und würden beide einen Umzug seelisch und körperlich nicht verkraften. Beide litten unter gesundheitlichen Einschränkungen, die die Notwendigkeit einer ständigen ärztlichen Kontrolle mit sich brächten. Ihre Familie, auf die sie zur Unterstützung dringend angewiesen seien, wohne ebenfalls in Charlottenburg in nächster Nähe. Auf Seite 4 der Klageschrift vom 21.10.2020 erklärte der Kläger nochmals vorsorglich die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Dazu führte er aus, er bewohne derzeit eine 120 m² große Wohnung in Friedrichshain und zahle dort eine monatliche Warmmiete in Höhe von 1.848,00 €. Es handele sich um eine 3 Zimmer - Wohnung und nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin, die bislang immer zur Miete beigetragen habe, sei ihm diese Wohnung zu groß und auch zu teuer. Hinzu kämen nun auch noch Unterhaltsverpflichtungen für das gemeinsame Kind in einer Höhe von voraussichtlich ca. 1.500,00 € pro Monat. Es laufe derzeit noch ein Rechtsstreit zu diesem Thema, in dem er kurzfristig ein Urteil in dieser Größenordnung erwarte. Er werde in jedem Fall mit einer erheblichen Zahlung belastet, weil er die monatlich geschuldeten Unterhaltsbeträge von Juli 2018 bis Januar 2020 nachzuzahlen habe. Seit Januar 2020 sei er noch dazu arbeitslos und beziehe ALG I. Unabhängig von den erheblich ins Gewicht fallenden finanziellen Gesichtspunkten liege sein privater Lebensmittelpunkt seit geraumer Zeit in Charlottenburg-Wilmersdorf. Der Szenebezirk Friedrichshain ziehe eher sehr junge Menschen und Studenten an, mit denen er jedoch keine Gemeinsamkeiten (mehr) habe. Sein Freundeskreis habe sich deshalb fast komplett nach Charlottenburg-Wilmersdorf verlagert. Außerdem habe er den Beklagten eine gütliche Einigung angeboten. Dieser Vorschlag berücksichtige die Tatsache, dass die Wohnung lediglich sehr einfachen Standard biete, der nur durch aufwendige Sanierungsarbeiten beseitigt werden könne. Insbesondere sei kein Fahrstuhl vorhanden, was das Wohnen für die Beklagte zu 1), die mittlerweile fast 70 Jahre alt sei, auf Dauer immer beschwerlicher gestalte. Die Beklagten wünschten aber keine einvernehmliche Regelung. Randnummer 5 Die derzeitige monatliche Nettokaltmiete für die von der Beklagten zu 1) angemietete Wohnung beläuft sich auf 250,70 €. Laut Auskunft des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten vom 10.12.2020 war der Kläger vom 1.2.2015 bis 19.12.2019 unter der Anschrift ... gemeldet und ist seit 19.12.2019 unter der Anschrift ... Berlin gemeldet. Randnummer 6 Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 2.12.2020 vorgetragen, er bewohne seine jetzige Wohnung seit 1. Januar 2015 und ab Sommer 2018 habe sich sein Leben im massiven Umbruch befunden. Seine Lebensgefährtin habe ihn mitsamt dem neugeborenen gemeinsamen Kind verlassen und sei zu ihren Eltern nach ... gezogen. Die bislang von ihm bewohnte Wohnung sei leer erschienen und sei auch überdimensioniert für seine Bedürfnisse. Er fühle sich außerdem zu alt für den (Party-) Kiez, in dem er bis heute lebe, und wolle in eine ruhigere Gegend ziehen. Aus diesem Grund habe er die von den Beklagten bewohnte Wohnung erworben, die er von Beginn an selbst habe nutzen wollen. Der Notartermin für die Wohnung sei im Dezember 2018 gewesen. Den Wunsch zur Eigennutzung habe er jedoch zunächst zurückgestellt, weil er die neue Situation zunächst habe bewältigen und sich nicht zusätzlich mit einer absehbaren rechtlichen Auseinandersetzung mit den Beklagten habe belasten wollen. Randnummer 7 Der Kläger behauptet, seine Gesamtsituation habe seinen ohnehin schlechten Gesundheitszustand verschlechtert. Er leide bereits seit Ende 2015 unter einem schweren Burnout und Depressionen. Damit seien zunächst weder ein Umzug noch sonstige Veränderungen seines Lebensumfelds in Betracht gekommen. Folge seines schlechten Gesundheitszustands seien außerdem erhebliche Probleme in seinem sehr fordernden Beruf gewesen. Nachdem er insgesamt 15 Jahre im Vertrieb bei ... gearbeitet habe, wo er zuletzt ein Festgehalt in Höhe von monatlich ca. ... € netto bezogen haben, welches er durch gute Verkaufszahlen mit Provision auf etwa ... bis ... € habe erhöhen können, habe sein Arbeitgeber wegen der immer schlechteren Verkaufszahlen nach Kündigungsmöglichkeiten gesucht und habe sein Arbeitsverhältnis schließlich mit der Begründung gekündigt, er habe eigenmächtig Urlaub genommen und die Arbeit verweigert. Daraufhin habe ihn Panik erfasst, weil ihm klar gewesen sei, dass er demnächst ohne Einkünfte aus seiner Berufstätigkeit dastehen würde. Hinzu kämen die Unterhaltsforderungen und rückständiger Unterhalt. Alle diese Parameter führten zu der dringenden Notwendigkeit, die monatlichen Ausgaben drastisch zu reduzieren. Im Verhandlungstermin am 14.12.2020 hat der Kläger dem Gericht dann auf die Nachfrage, warum er sich mit Einzugsdatum 19.12.2019 in der Wohnung ..., ... in Friedrichshain angemeldet hat, erklärt, er habe ursprünglich von der ... umziehen wollen. Er wohne aber nach wie vor in der .... Bei der Wohnung in der ...handele es sich um sein Wohneigentum. Es sei eine 3 Zimmer - Wohnung mit 75 m². Er sei schließlich nicht dort eingezogen, weil die Wohnung unbewohnbar gewesen sei. Die Wohnung sei aktuell immer noch nicht bewohnbar und deswegen auch nicht vermietet. Dort sei gerade ein großer Wasserschaden und sie müsse grundsaniert werden. Er wolle dort auch nicht einziehen, sondern wolle seine Wohnung in Charlottenburg beziehen. Randnummer 8 Wegen der weiteren Einzelheiten des Klagevortrags wird auf die Klagebegründung, den Schriftsatz vom 2.12.2020 und auf die Ausführungen des Klägers im Verhandlungstermin am 14.12.2020 verwiesen (Bl. 2 - 4, 51 - 66 und 71R/72 der Akte). Randnummer 9 Der Kläger beantragt, Randnummer 10 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der ... Berlin, ..., ..., bestehend aus 2,5 Zimmern nebst Küche, Bad, Diele, Toilette, Mansarde, Bodenraum und Kellerraum, zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben. Randnummer 11 Die Beklagten beantragen, Randnummer 12 die Klage abzuweisen; Randnummer 13 hilfsweise, Randnummer 14 ihnen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 15 Die Beklagten halten den nun geltend gemachten Eigenbedarf im Hinblick auf die Gespräche und den Schriftverkehr mit dem Kläger nach Erwerb der Wohnung für nicht glaubhaft und vorgeschoben. Insbesondere berufen sie sich darauf, es sei widersprüchlich, dass der Kläger zum 19.12.2019 in die ... in Friedrichshain habe umziehen wollen und daran durch den Wohnungszustand gehindert worden sein wolle, während er zugleich vortrage, er habe zu diesem Zeitpunkt nicht mehr in Friedrichshain wohnen wollen und habe deshalb mit Schreiben vom 9.12.2019 das Mietverhältnis gekündigt, um nach Charlottenburg zu ziehen. Die Beklagten bestreiten, dass der Kläger nicht in der ... wohnt und dass diese Wohnung unbewohnbar ist und/oder einen Wasserschaden aufweisen soll und grundsaniert werden muss Außerdem halten es die Beklagten für treuwidrig, sich nach Erwerb einer vermieteten Wohnung binnen kurzer Zeit auf Eigenbedarf zu berufen. Sie machen geltend, jedenfalls sei das Interesse des Klägers an der Selbstnutzung der Wohnung weit weniger schützenswert als ihr Interesse, in der Wohnung zu verbleiben. Ergänzend tragen die Beklagten vor, nach eingeholten Grundbuchauskünften sei der Kläger neben der von ihm verschwiegenen Wohnung in der ... in Friedrichshain noch Eigentümer von mindestens vier weiteren Wohnungen, einer in ..., einer in ..., einer in ... und einer Wohnung in ... . Zudem scheine er - der Gebäudefläche nach zu urteilen - in ... drei ganze Mehrfamilienhäuser zu besitzen. Vor diesem Hintergrund erscheine der Kläger nicht als Eigentümer einer einzelnen Wohnung, der nunmehr in seinem einzigen Eigentum wohnen wolle, sondern als Immobilieninvestor, für den unvermietete Wohnungen schlicht einen größeren Wert besäßen als vermietete. Da der Kläger diesen Umstand mit keinem Wort erwähnt habe, sei sein Vortrag insgesamt unglaubwürdig und ein Selbstnutzungswunsch an der von ihnen genutzten Wohnung gänzlich fern liegend. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Beklagtenvortrags wird auf die Klageerwiderung vom 1.12.2020 und die Schriftsätze vom 23.12.2020 und 21.1.2021 verwiesen (Bl. 37 - 49, 74 – 78 und 89 - 94 der Akte). Randnummer 17 Nach mündlicher Verhandlung zur Hauptsache am 14.12.2020 hat der Kläger mit Schriftsatz vom 4.1.2021 Klagerücknahme erklärt. Die Beklagten haben der ihnen am 11.1.2021 zugestellten Klagerücknahme mit am gleichen Tag per Fax vorab bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 21.1.2021 widersprochen und ihre Einwilligung verweigert. Anschließend hat der Kläger auf Nachfrage des Gerichts mit Schriftsatz vom 2.2.2021 mitgeteilt, er verzichte gemäß § 306 ZPO auf den mit der Klage geltend gemachten Anspruch. Nach Hinweis des Gerichts gemäß Verkündungsprotokoll vom 8.2.2021, dass der Verzicht nur in einer mündlichen Verhandlung erklärt werden kann und deswegen neuer Verhandlungstermin anberaumt wird, ist der Kläger zu dem auf den 22.2.2021 anberaumten Termin trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen. Die Beklagten haben daraufhin Entscheidung nach Lage der Akten beantragt. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Es ist nun gemäß §§ 331a, 251a Abs. 2 ZPO antragsgemäß durch Urteil nach Lage der Akten zu entscheiden. Denn die Klagerücknahme vom 4.1.2021 war mangels erforderlicher Einwilligung der Beklagten gemäß § 269 Abs. 1 ZPO wirkungslos. Es kann auch kein Verzichtsurteil erlassen werden, weil der Kläger nicht wirksam auf den geltend gemachten Räumungsanspruch gemäß Randnummer 19 § 306 ZPO verzichtet hat. Denn nach dieser Bestimmung muss der Verzicht zwingend in der mündlichen Verhandlung erklärt werden und der Kläger ist zu dem deswegen anberaumten Verhandlungstermin trotz entsprechenden Hinweises nicht erschienen. Randnummer 20 Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagten sind weder gemäß § 546 Abs. 1, 2 BGB noch gemäß § 985 BGB verpflichtet, die von ihnen innegehaltene Wohnung geräumt an den Kläger herauszugeben. Denn das Mietverhältnis des Klägers mit der Beklagten zu 1) ist durch seine Kündigungen vom 9.12.2019 und 21.10.2020 nicht wirksam gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet worden mit der Folge, dass beiden Beklagten noch ein Recht zum Besitz an der Wohnung gemäß § 986 Abs. 1S. 1 BGB zusteht. Das Gericht kann nach den gesamten Umständen dieses Falles, insbesondere den nicht wahrheitsgemäßen und widersprüchlichen Ausführungen des Klägers sowohl in der Begründung seiner Kündigungen als auch in diesem Prozess, schon nicht davon ausgehen, dass der Kläger die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich zur Eigennutzung benötigt im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Denn am 19.12.2019, also nur 10 Tage nach dem 9.12.2019, als der Kläger ausweislich des als Anlage K3 eingereichten Kündigungsschreibens die Absicht gehabt haben soll, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen, hat er sich in seiner bisherigen Wohnung in der ... in Berlin-Friedrichshain abgemeldet und in der ... in Berlin-Friedrichshain angemeldet. Dort ist er auch nach wie vor gemeldet, so dass das Gericht dem Kläger nicht glaubt, dass er diese Wohnung nie bezogen hat. Darauf kommt es im Ergebnis aber noch nicht einmal entscheidend an. Denn das Gericht glaubt dem Kläger angesichts aller Umstände im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung und angesichts des Inhalts der Kommunikation mit der Tochter der Beklagten nicht, dass er die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich selbst nutzen möchte. Dagegen spricht zunächst, dass er die Wohnung ohne vorherige Besichtigung gekauft hat und dass er sodann zunächst monatelang Gespräche mit der Tochter der Beklagten mit dem Inhalt geführt hat, ob die Beklagten ihre Wohnung nicht freiwillig räumen würden, weil sie so für ihn unrentabel sei und saniert werden müsse. Dabei war in den Gesprächen mit der Tochter der Beklagten und dem WhatsApp - Schriftverkehr, der vorliegt, nie von einer gewünschten Eigennutzung der Wohnung durch den Kläger die Rede. Die erforderliche Verringerung der Ausgaben und Reduzierung der Wohnfläche wurde in der Kündigung vom 9.12.2019 aber gerade damit begründet, die Lebenssituation des Klägers habe sich nach der Trennung und einer neu zu leistenden Unterhaltszahlung verändert und er wolle eine günstigere Wohnung bewohnen. Nach dem Klagevortrag fand diese Trennung schon im Juli 2018 statt und zog Unterhaltszahlungen für das gemeinsame Kind nach sich. Es handelte sich also um keinen neuen Sachverhalt, der sich erst nach der Kommunikation mit der Tochter der Beklagten im Verlauf des Jahres 2019 - in der den Beklagten immer wieder die freiwillige Räumung der Wohnung im Wege einer gütlichen Einigung nahegelegt wurde - ergeben hätte. Dennoch hat der Kläger seinen Eigennutzungswunsch vor der Kündigung vom 9.12.2019 mit keinem Wort erwähnt, obwohl noch im Oktober und November 2019 Telefongespräche mit der Tochter der Beklagten stattfanden. Das Gericht hält die Eigenbedarfskündigungen des Klägers aber auch deshalb für vorgeschoben, weil es ihm nach seiner unwahren Behauptung in dem Kündigungsschreiben vom 9.12.2019 (Anlage K3), er habe selbst „keine weitere Wohnung im Eigentum oder angemietet“, nichts mehr glauben kann. Denn im ersten Verhandlungstermin hat der Kläger auf den Vorhalt des Gerichts bezüglich der Ummeldung am 19.12.2019 völlig kaltschnäuzig reagiert und ohne jedes Problembewusstsein mitgeteilt, die Wohnung in der ... in Berlin - Friedrichshain stehe ebenfalls in seinem Eigentum, ohne die wahrheitswidrige Behauptung in seinem Kündigungsschreiben irgendwie zu erklären. Das Gericht glaubt dem Kläger außerdem auch nicht, dass er im Dezember 2019 tatsächlich nicht in diese Wohnung umgezogen ist und dass die Wohnung als Sanierungsfall nach wie vor leer steht. Denn der Kläger ist tatsächlich seit 19.12.2019 durchgehend unter der Anschrift ... in Berlin - Friedrichshain gemeldet und hat auch keine Bestätigung eines Vermieters vorgelegt, nach der er nach wie vor in der ... wohnen soll. Außerdem kann das Gericht nicht davon ausgehen, dass der Kläger es sich nach seinen Angaben zu inzwischen eingeschränkten finanziellen Verhältnissen infolge Arbeitslosigkeit leisten könnte und wollte, eine 75 m² große Wohnung in bester Wohnlage in Friedrichshain über ein Jahr leer stehen zu lassen und nicht mit der Sanierung zu beginnen zwecks zeitnaher lukrativer Vermietung, sollte er die Wohnung tatsächlich nicht selbst bewohnen. Im Übrigen ist die Eigentumswohnung des Klägers in der ... mit 3 Zimmern und 75 m² vorzüglich geeignet, seinen verringerten Wohnbedarf als Single zu befriedigen, ohne die gewohnte örtliche Umgebung in Friedrichshain verlassen zu müssen. Hinzu kommt noch, dass die von den Beklagten innegehaltene Wohnung mit nur 2 ½ Zimmern und 56,99 m² angesichts der Lebensverhältnisse des Klägers ungeeignet für eine Eigennutzung erscheint, weil sie angesichts seiner bisherigen Wohnverhältnisse zu klein erscheint. Denn der Kläger hat nach seinem Vortrag von Januar 2015 bis Juli 2018 mit seiner Lebensgefährtin eine 120 m² große Wohnung in Friedrichshain bewohnt und wollte nach seiner Erklärung im ersten Verhandlungstermin im Dezember 2019 in eine 75 m² große 3 Zimmer - Wohnung in Friedrichshain umziehen, obwohl eine Verschlechterung seiner finanziellen Verhältnisse damals schon eingetreten gewesen sein soll. Das Gericht glaubt dem Kläger deshalb auch nicht, dass er die streitgegenständliche Wohnung als geeignet zu Befriedigung seines Wohnbedarfs ansieht. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Beklagten inzwischen ermittelt haben, dass der Kläger auch noch Eigentümer vieler weiterer Wohnungen ist. Es erscheint nicht nachvollziehbar, dass der Kläger sich in einer relativ kleinen Wohnung niederlassen sollte, wenn doch seine finanziellen Verhältnisse offensichtlich völlig andere sind als in diesem Prozess dargestellt. Auch vor diesem Hintergrund stellt sich der Eigennutzungswunsch des Klägers als vorgeschoben dar. Denn offensichtlich soll die Räumung der von den Beklagten genutzten Wohnung nur zwecks besserer wirtschaftlicher Verwertung durchgesetzt werden, was der Kläger in den Gesprächen mit der Tochter der Beklagten im Verlauf des Jahres 2019 auch schon hatte anklingen lassen. Dieser Kündigungstatbestand fällt aber unter § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und eine entsprechende Kündigung hat der Kläger nicht erklärt. Randnummer 22 Nur vorsorglich und ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die klägerischen Kündigungen auch für rechtsmissbräuchlich und deswegen für unwirksam zu erachten wären. Randnummer 23 In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass einer Kündigung der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegensteht, wenn ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen schließt, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Für den Mieter einer an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann im Ergebnis nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem zur Eigennutzung entschlossenen Vermieter schließt. Hier hat der Kläger den Mietvertrag zwar nicht originär mit der Beklagten zu 1) abgeschlossen in dem Wissen, das Mietverhältnis alsbald wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Er ist jedoch kraft eigener Entscheidung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag eingetreten, indem er die von den Beklagten schon seit dem 1.10.1993 bewohnte Wohnung bereits mit dem Ziel erworben hat, sie selbst nutzen zu wollen. Das hat der Kläger jedenfalls in diesem Prozess vorgetragen. Auf die hier nur auszugsweise wiedergegebenen Ausführungen der Abteilung 230 in dem Urteil vom 5.9.2019 zur Rechtsmissbräuchlichkeit einer solchen Kündigung wird in vollem Umfang Bezug genommen (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 5.9.2019 zu 230 C 45/19, veröffentlicht bei Juris). Randnummer 24 Dafür, dass eine von dem Erwerber einer vermieteten Wohnung zeitnah nach Eigentumserwerb ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs für rechtsmissbräuchlich zu erachten ist spricht auch, dass das Besitzrecht eines langjährigen Wohnungsmieters nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ebenfalls Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG ist, der Mietbesitz also ebenfalls unter dem Schutz des Grundgesetzes steht (so BVerfG WuM 1993, 377). Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des langjährigen Mieters ein. Randnummer 25 Denn er könnte ja ohne jegliche Beeinträchtigung von Rechten Dritter eine unvermietete Wohnung erwerben. Allein der finanzielle Vorteil bei Erwerb einer vermieteten Wohnung vermag den erheblichen Grundrechtseingriff nicht zu rechtfertigen. Randnummer 26 Da die klägerischen Kündigungen wegen Eigenbedarfs nach den obigen Ausführungen unwirksam sind, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574ff. BGB fordern könnten. Randnummer 27 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 2 ZPO. 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Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB. Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Ist der Mieter berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen, so beginnt die Verjährung der Raten zu unterschiedlichen Zeitpunkten (Rn.26) . 2. Kündigt ein Vermieter wegen Nichtzahlung der Kaution ein Mietverhältnis, räumen die Mieter die Mieträume jedoch nicht und setzt sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fort, so kann der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis erneut kündigen (Rn.30) . Tenor 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin 1666,67 € zu zahlen. 3. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Klägerin die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.002,08 € zu zahlen. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. August 2010 gewährt. 6. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 6% und die Beklagten als Gesamtschuldner 94%. 7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; für die Klägerin hinsichtlich der Ziffer 2), 3) und der Kosten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10%. Die Beklagten können die Vollstreckung der Ziffer 1) durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in der gleichen Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien schlossen unter dem 12. November 2006 einen Mietvertrag über ein Haus in der J.straße in B.. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 5 ff. d.A. Bezug genommen. Die Parteien vereinbarten die Zahlung einer Kaution in Höhe von 2.500,00 €. Randnummer 2 Die Beklagten zahlten die Kaution nicht. Randnummer 3 Nachdem die Beklagten die Miete für Mai und Juni 2009 nicht beglichen hatten, kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 26. Juni 2009 (Bl. 26 ff.), auf das Bezug genommen wird, fristlos, hilfsweise fristgemäß. Für die Kündigung entstanden Zustellkosten in Höhe von 20,90 € und 19,90 €. Der Prozessbevollmächtigte der Klägerin stellte für die Kündigung 961,28 € in Rechnung. Randnummer 4 Die Mieten für Mai, Juni und Juli 2009 zahlten die Beklagten. Randnummer 5 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 3. August 2009 kündigte die Beklage zu 1) das Mietverhältnis. Randnummer 7 Mit anwaltlichen Schreiben vom 17. Dezember 2009 kündigte die Klägerin erneut das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. Gleichzeitig teilte der klägerische Prozessbevollmächtigte der Beklagten mit, dass er der Klägerin die Erhebung einer Räumungsklage anraten würde. Randnummer 8 Die Beklagten setzten ohne Widerspruch der Beklagten den Gebrauch fort. Randnummer 9 Die Klägerin erstellte unter dem 27. Dezember 2009 eine Betriebskostenabrechnung für 2008. Diese sah eine Nachzahlung in Höhe von 234,57 € vor. Randnummer 10 Mit ihrer am 20. Januar 2010 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 11. Februar 2010 zugestellten Klage kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise fristgemäß. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Haus J.straße in B., Vorderhaus, bestehend aus einer Nutzfläche von 102 qm, Kellerräume und ca. 300 qm Garten zu räumen und geräumt an sie herauszugeben; Randnummer 13 2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 2.500,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 14 3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an sie 234,57 € Betriebskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen; Randnummer 15 4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die für die fristlose Kündigung entstandenen Rechtsanwalts- und Zustellungskosten in Höhe von 1.022,98 € zu zahlen. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen; Randnummer 18 hilfsweise die Gewährung einer Räumungsfrist. Randnummer 19 Die Beklagten machen geltend, die Betriebskostenabrechnung sei hinsichtlich der Wasserkosten formell unwirksam, da die Klägerin entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht verbrauchsabhängig abrechnet habe. Der der Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zugrunde liegende Streitwert sei nicht nachvollziehbar. Randnummer 20 Die Beklagten erheben die Einrede der Verjährung gegen den Antrag zu Ziffer 2). Randnummer 21 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist teilweise begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 1.666,67 € gemäß § 551 BGB in Verbindung mit § 20 Abs. 2b des Mietvertrages. Randnummer 24 Die Parteien haben vereinbart, dass die Beklagen eine Kaution in Höhe von 2.500,00 € zahlen. In Höhe von 1/3 ist der Kautionsanspruch verjährt, im Übrigen ist der Kautionsanspruch unverjährt. Randnummer 25 Der Kautionszahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB (KG GE 2008, 671). Das von der Klägerin zitierte Urteil des Bundesgerichtshofs (17. Januar 2010 VIII ZR 104/09, GE 2010, 479) bezieht sich auf die Verjährung eines Mangelbeseitigungsanspruchs. Der Bundesgerichtshof stellt maßgeblich in seinem Urteil darauf ab, dass die Pflicht des Vermieters sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahin gehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gerbrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung könne während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entstehe während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu, auch soweit sie darauf gerichtet sei, bereits auftretende Mängel zu beseitigen. Demgegenüber entsteht der Kautionszahlungsanspruch einmal bei Beginn des Mietverhältnisses und beschränkt sich auf eine einmalige Handlung der Erfüllung. Randnummer 26 Gemäß § 199 BGB beginnt die Verjährung, wenn der Anspruch entstanden und fällig ist, d.h. einklagbar ist. Gemäß § 551 Abs. 2 Satz 1 BGB waren die Beklagten berechtigt, die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen. Die erste Rate war gemäß § 551 Abs. 2 BGB bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, d.h. am 1. Dezember 2006. Die 2. Rate war am 1. Januar 2007 und die 3. Rate war am 1. Februar 2007 fällig. Demnach begann die Verjährung der 1. Rate am 31. Dezember 2006 und endete am 31. Dezember 2009. Die Verjährung der 2. und 3. Rate begann am 31. Dezember 2007 und endet am 31. Dezember 2010. Im Zeitpunkt der Erhebung der Zahlungsklage am 11. Februar 2001 war die erste Rate bereits verjährt. Gemäß §§ 208, 204 Nr. 1 BGB wurde die Verjährung der 2. und 3. Rate durch die Zustellung der Zahlungsklage gehemmt. Randnummer 27 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB. Randnummer 28 Das Mietverhältnis ist aufgrund der in der Klage vom 21. Januar 2010 ausgesprochenen Kündigung beendet. Randnummer 29 Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Die Nichtzahlung der Kaution stellt damit grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann daher nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden (BGH GE 2003, 713). Randnummer 30 Die Klägerin hat die Kündigung auch innerhalb einer angemessenen Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen. Bei der Bemessung der Frist ist nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses abzustellen, sondern auf die erste Abmahnung, denn erst aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten entstand das Sicherungsbedürfnis der Klägerin. Zwar hatte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 abgemahnt, sie hat aber erst mit der Klage vom 19. Januar 2010 das Mietverhältnis gekündigt. Bei der Bemessung der Frist darf aber nicht außer acht gelassen werden, dass die Klägerin bereits mit Schreiben vom 26. Juni 2009 das Mietverhältnis wirksame gekündigt hat und die Beklagte zu 1) ihr eine Kündigung vom 3. August 2009 zum 1. November 2009 übersandt hat, so dass die Klägerin davon ausgehen konnte, dass die Beklagten das Haus auch räumen werden. Nachdem die Beklagten die Mieträume nicht räumten und sich das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB fortsetzte, hat die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 17. Dezember 2010 wegen der Nichtzahlung der Kaution gekündigt. Das Mietverhältnis setzte sich erneut gemäß § 545 BGB fort. Unter diesen Umständen ist die seitens der Klägerin verstrichene Frist noch angemessen im Sinne von § 324 Abs. 3 BGB. Randnummer 31 Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Klägerin auch nicht gehindert, wegen der gleichen Gründe das Mietverhältnis zu kündigen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 545 Rn. 9). Die Kündigungsgründe wirken fort. Randnummer 32 In der Erhebung der Klage ist ein konkludenter Widerspruch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses zu sehen. Randnummer 33 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersetzung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und der Zustellkosten für die Kündigung in Höhe von 1.002,08 € gemäß § 286 BGB. Die Beklagten befanden sich im Zeitpunkt der Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten mit der Zahlung des Mietzinses für Mai, Juni und Juli 2009 in Verzug. Die Klägerin war daher berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kündigen. Der den Anwaltskosten zugrunde gelegte Streitwert von 18.900,00 € ist nicht zu beanstanden, da mit der Kündigung auch der Mietzins für Mai und Juni sowie die rückständige Kaution angemahnt worden ist. Randnummer 34 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Randnummer 35 Im Übrigen ist die Klage abzuweisen. Randnummer 36 Aus den oben dargelegten Gründen ist die 1. Rate der Kaution verjährt. Randnummer 37 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zinsen, da die Zinsen dem Mieter zugute kommen, wenn der Vermieter zur Anlage verpflichtet ist (Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. III 162). Dass der Klägerin ein Verspätungsschaden entstanden ist, hat sie nicht dargetan. Randnummer 38 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2008. Nach der Abrechnung sind die Wasser- und Entwässerungskosten verbrauchsabhängig abgerechnet. Nach der Abrechnung rechnet die Klägerin nach qm ab. Dass sie m² und m³ verwechselt hat, legt sie nicht dar. Wie hoch der tatsächliche Verbrauch der Beklagten war, ist nicht ersichtlich. Die Wasserkosten sind daher zu streichen, so dass sich eine Nachzahlung der Beklagten aus der Abrechnung nicht ergibt. Randnummer 39 Dass der Klägerin ein über 1.002,08 € hinausgehender Verzugsschaden entstanden ist, legt sie nicht substantiiert dar. Randnummer 40 Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit die Beklagte zu 1) Gelegenheit hat, sich eine andere Wohnung zu suchen. Bei der Bemessung der Frist wurde von der Erfahrungstatsache ausgegangen, dass es auf dem B. Wohnungsmarkt bei Entfaltung angemessener Bemühungen möglich ist, sich in etwa drei Monaten eine andere Wohnung zu beschaffen; außerdem wurde berücksichtigt, dass zur Zeit kein Mietrückstand besteht, dass der Klägerin bei einer längeren Räumungsfrist jedoch ein erheblicher Schaden droht, falls die Beklagte wie in der Vergangenheit mit weiteren Mieten in Rückstand kommen. Randnummer 41 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Randnummer 42 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7 und Nr. 11, 709, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001002650 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 17.11.2020 Aktenzeichen: 67 T 106/20 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:1117.67T106.20.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 91a Abs 1 ZPO, § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Räumungsklage bei Wohnraummiete: Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung bei streitigem Eigenbedarf Orientierungssatz 1. Erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten nach billigen Ermessen grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn das Gericht ohne die Erledigung hätte Beweis erheben müssen. So liegt der Fall, wenn - wie hier - die Begründetheit der Räumungsklage gegen den Wohnraummieter davon abhängt, ob der von dem Vermieter behauptete und dem Mieter hinreichend mit Nichtwissen bestrittene Eigenbedarf (hier: der beiden Söhne des Vermieters als Bedarfspersonen) tatsächlich gegeben ist.(Rn.2) 2. Im Rahmen der gemäß § 91a ZPO zu treffenden Kostengrundentscheidung ist zwar in engen Grenzen eine Antizipation des Ergebnisses noch durchzuführender Beweiserhebungen zulässig, wenn auf Grund konkreter Umstände mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass der beweisbelasteten Partei der Beweis gelungen oder misslungen wäre. Davon indes ist bei einer hinsichtlich ihres Kündigungssachverhaltes streitigen Eigenbedarfskündigung weder grundsätzlich noch hier auszugehen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die für den Eigenbedarf benannten und auch von dem Amtsgericht zur Vernehmung vor der Erledigung geladenen Zeugen im Lager des klagenden Vermieters stehen, als solcher keinen konkreten Rückschluss auf das dennoch offene Ergebnis der Beweisaufnahme zu.(Rn.2) Verfahrensgang vorgehend AG Spandau, 28. September 2020, 10 C 24/20 Tenor Auf die sofortige Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des Amtsgerichts Spandau vom 28. September 2020 - … - abgeändert. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Beklagten haben Kosten des Beschwerdeverfahren zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird festgesetzt auf bis 3.000,00 EUR. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen. Gründe Randnummer 1 Die gemäß § 91a Abs. 2, 567 ff. ZPO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Randnummer 2 Erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten nach billigen Ermessen grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn das Gericht ohne die Erledigung hätte Beweis erheben müssen (st. Rspr., vgl. Flockenhaus, in: Musielak/Voit, ZPO, 17. Aufl. 2020, § 91a Rz. 23 m.w.N.). So lag der Fall hier, in dem die Begründetheit der Räumungsklage davon abhing, ob der von dem Kläger behauptete und den Beklagten hinreichend mit Nichtwissen bestrittene Eigenbedarf tatsächlich gegeben war. Im Rahmen der gemäß § 91a ZPO zu treffenden Kostengrundentscheidung ist zwar in engen Grenzen eine Antizipation des Ergebnisses noch durchzuführender Beweiserhebungen zulässig, wenn auf Grund konkreter Umstände mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass der beweisbelasteten Partei der Beweis gelungen oder misslungen wäre (vgl. Flockenhaus, a.a.O.; Kammer, Beschluss vom 05. Juli 2018 - 67 T 100/18, juris). Davon indes ist bei einer hinsichtlich ihres Kündigungssachverhaltes streitigen Eigenbedarfskündigung weder grundsätzlich noch hier auszugehen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die für den Eigenbedarf benannten und auch von dem Amtsgericht zur Vernehmung vor der Erledigung geladenen Zeugen im Lager des Klägers stehen, als solcher keinen konkreten Rückschluss auf das dennoch offene Ergebnis der Beweisaufnahme zu. Insoweit verweist die Beschwerde vollkommen zutreffend darauf, dass die Benennung von im Lager des Vermieters stehenden Zeugen bereits typischerweise zum Nachweis des Eigennutzungsinteresses im Fall einer Eigenbedarfskündigung erfolgt, ohne dass allein daraus konkrete Rückschlüsse auf das voraussichtliche Ergebnis der Beweisaufnahme abgeleitet werden können. Ebenfalls lässt sich vorliegend nicht ein von vornherein überzogener und daher gegen die Erfolgsaussicht der Eigenbedarfskündigung sprechender Eigenbedarf erkennen. Randnummer 3 Davon ausgehend entsprach eine Kostenaufhebung billigem Ermessen. Randnummer 4 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO, die Wertfestsetzung, die mit dem Kosteninteresse des Klägers zu bemessen war, auf § 3 ZPO. Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestanden gemäß § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO nicht. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001448243 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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März 1999, 14 S 17277/98 und AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 14. Oktober 1020, 13 C 156/09).(Rn.27) Verfahrensgang nachgehend BGH, 15. November 2011, VIII ZB 95/11, Beschluss nachgehend BGH, 17. Januar 2012, VIII ZB 95/11, Beschluss Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause …, … Berlin, linker Aufgang 3. OG links, bestehend aus 4,5 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Größe 121,22 qm, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.351,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 23.10.2011 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe geleistet hat. Der Beklagte darf die Vollstreckung der übrigen Ansprüche der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages leistet. 5. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.8.2011 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung der von ihm bewohnten Wohnung und die Zahlung von Mietrückständen. Randnummer 2 Die Klägerin ist Eigentümerin der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagte wiederum trat am 4.12.1998 als alleiniger Erbe seiner Mutter in deren Mietvertrag vom 1.6.1979 ein. Mit Zusatzvereinbarung vom 23.02.1999 wurde dem Mieter die gewerbliche Teilnutzung der Wohnung gestattet. Randnummer 3 Laut § 1 des Mietvertrages hat die Wohnung 4,5 Zimmer. Laut § 4 Ziff. 2 des Mietvertrages trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des § 13. In § 13 heißt es u.a.: „Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: (...) das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“ Auf den Mietvertrag (Bl. 6 d.A.) wird im Übrigen vollumfänglich Bezug genommen. Randnummer 4 Die Miete beträgt 665,72 Euro und setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete in Höhe von 387,90 Euro, den Vorschüssen für Betriebskosten in Höhe von 150,00 Euro sowie einem Gewerbezuschuss in Höhe von 127,82 Euro. Randnummer 5 Seit 2008 streiten die Parteien über das Minderungsrecht des Beklagten aufgrund von Deckenrissen im Erker- und Balkonzimmer, die nach Ansicht des Beklagten durch die Renovierung der über ihm liegenden Wohnung verursacht wurden. Der Beklagte minderte daraufhin die Miete. Wegen erheblichen Mietzahlungsverzugs und wegen wiederholter verspäteter Mietzahlungen wurde dem Beklagten daher bereits 2008 fristlos und ordentlich gekündigt. Nachdem die Mietschulden durch den Beklagten ausgeglichen worden waren, wurde das Mietverhältnis fortgesetzt. Randnummer 6 Nachdem man sich hinsichtlich der Risse schließlich am 11.3.2009 dahingehend geeinigt hatte, dass der Beklagte die Beseitigung der Risse gegen eine Kostenbeteiligung der Klägerin in Höhe von 500,00 Euro übernehmen würde, wurde der Beklagte mit Schreiben vom 14.7.2009 zur Einhaltung dieser Absprache aufgefordert. Eine Mietminderung durch den Beklagten wurde in diesem Schreiben abgelehnt. Hierauf reagierte der Beklagte nicht. Mit erneutem Schreiben der Klägerin vom 3.9.2009 wurde dem Beklagten die Beseitigung der Risse angeboten und er wurde aufgefordert, bis zum 15.09.2009 mitzuteilen, wann die Handwerker kommen könnten. Auch hierauf reagierte der Beklagte nicht. In beiden Schreiben wurde der Beklagte aufgefordert, die Miete in voller Höhe pünktlich und korrekt zu bezahlen, da ihm ansonsten erneut gekündigt werden würde. Randnummer 7 Der Beklagte zahlte erneut seit Juli 2009 zu wenig Miete. Im Juli 2009 zahlte er lediglich 200,00 Euro, doch stand dem ein Guthaben in Höhe von 430,67 gegenüber, so dass ein Fehlbetrag von 35,05 Euro verblieb. Von August 2009 bis Juli 2010 behielt der Beklagte den Gewerbeanteil der Miete vollständig ein und zahlte lediglich jeweils 537,90 Euro. Aus der Betriebskostenabrechnung 2008 bestand zu Gunsten des Beklagten ein Guthaben in Höhe von 155,70 Euro, welches mit den offenen Mietschulden verrechnet wurde. Randnummer 8 Mit Schreiben vom 6.8.2010, welches dem Beklagten am 10.08.2010 zugestellt wurde, kündigte die Hausverwaltung namens und in Vollmacht der Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, da zum 31.07.2010 Mietrückstände in Höhe von 1.413,19 Euro bestanden hätten. Mit Schreiben vom 13.08.2010 erfolgte zudem eine ordentliche Kündigung zum 31.5.2010 wegen schuldhafter vertraglicher Pflichtverletzung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, dem Beklagten stünden keine Minderungsrechte wegen Rissen in der Decke zu. Sollten tatsächlich Risse vorhanden sein, so müsse der Beklagte diese im Rahmen seiner Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen selbst beseitigen. Hierzu sei ihm bereits im März 2009 eine Kostenbeteiligung der Klägerin in Höhe von 500,00 Euro angeboten worden. Er befände sich insoweit in Annahmeverzug. Zudem müsse er die Miete hinsichtlich des Gewerbezuschlags auch dann voll zahlen, wenn er die Wohnung nicht gewerblich nutze. Randnummer 10 Mit Schriftsatz vom 20.1.2011 rügt die Klägerin den fehlenden Nachweis der Prozessvollmacht des Beklagtenvertreter, da dieser ihm gegenüber keinerlei Rechtsvertretung angezeigt habe. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause …, … berlin, linker Aufgang 3. OG links, bestehend aus 5 Zimmern, Küche, Diele, Bad mit Toilette, Balkon, Größe 121,22 qm, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 13 hilfsweise, diese zum 31.05.2011 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 14 2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.413,19 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu zahlen. Randnummer 15 Der Beklagte beantragt, Randnummer 16 die Klage abzuweisen; Randnummer 17 hilfsweise, für den Fall des Unterliegens eine geräumige Räumungsfrist anzuordnen. Randnummer 18 Der Beklagte behauptet, er habe die Miete um deren gewerblichen Anteil mindern dürfen, da sich seit 2006 im Erker- und Balkonzimmer starke Deckenrisse befänden, aufgrund derer eine gewerbliche Nutzung nicht gewesen möglich sei. Nachdem er zunächst behauptet hatte, die Wohnung noch nie gewerblich genutzt zu haben, legte er in der mündlichen Verhandlung dar, dass er diese auch in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer einer GmbH nutze, die selbst keinen Sitz in Berlin habe. Zudem werde die Wohnung von der Zeugin G. bewohnt, die die Räumlichkeiten ebenfalls als Geschäftsführerin der C. GmbH nutze. Randnummer 19 Hinsichtlich seines Hilfsantrags zur Räumungsfrist trägt der Beklagte vor, dass er an Krebs erkrankt ist und sich seit längerem in Therapie befindet. Randnummer 20 Die vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Photos wurden in Augenschein genommen. Hierzu wird auf das Sitzungsprotokoll vom 10.2.1011 (Bl. 53 d.A.) Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie ebenfalls auf das Sitzungsprotokoll vom 10.2.2011 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 I. Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Randnummer 22 1. Soweit der Klägervertreter schriftsätzlich den fehlenden Nachweis der Prozessvollmacht des Beklagtenvertreters rügte, wiederholte er dies in der mündlichen Verhandlung nicht mehr. Zudem ist aufgrund des gemeinsamen Erscheinens des Beklagtenvertreters mit dem Beklagten in der mündlichen Verhandlung davon auszugehen, dass die Bevollmächtigung spätestens in diesem Termin konkludent erfolgte und es eines weiteren schriftlichen Nachweises nicht mehr bedurfte. Randnummer 23 2. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 BGB, da das Mietverhältnis der Parteien durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom 6.8.2010 beendet wurde. Der Klageantrag wird dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin die Räumung der Wohnung mit 4,5 Zimmern, wie sich dies aus dem Mietvertrag ergibt, beantragt. Randnummer 24 Die außerordentliche fristlose Kündigung vom 6.8.2010 ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB begründet, denn der Beklagte befand sich zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen mit einem Betrag in Höhe von 1.333,30 Euro - und damit in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten - in Verzug. Randnummer 25 Die Klägerin hat den Beklagten in ihren Schreiben vom 14.7.2009 und vom 3.9.2009 auch mehrfach darauf hingewiesen, dass sie seine Mietminderungen nicht hinnehmen würde. Einer formalen Abmahnung des Beklagten bedurfte es gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB ohnehin nicht. Der Beklagte musste aufgrund der bereits einmal ausgesprochenen Kündigung im Jahre 2008 auch damit rechnen, dass die Klägerin erneut von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen würde, sobald ein zulässiger Kündigungsgrund bestehen würde. Randnummer 26 Zwar dürfte die Klägerin dahingehend irren, dass der Beklagte zur Beseitigung der Risse im Rahmen der Schönheitsreparaturen im Hinblick auf die in § 13 des Mietvertrages verwendete Formulierung verpflichtet wäre (vgl. hierzu Urteil des BGH vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09, Grundeigentum 2010, S. 405). Randnummer 27 Die Kündigung vom 6.8.2010 ist aber mit den darin geltend gemachten Zahlungsrückständen hinreichend begründet. Denn der Beklagte war nicht berechtigt, die Miete in dem von ihm vorgenommen Umfang zu mindern, da ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB in diesem Umfang nicht bestand. Randnummer 28 Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert wird, wobei eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt (vgl. § 536 Abs. 1 S. 2 und 3 BGB). Randnummer 29 Grundsätzlich wird bei Haarrissen an der Decke vertreten, dass es sich hierbei nur um geringfügige Mängel handelt, die nicht zur Minderung berechtigen (vgl. Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, MietR 10. Aufl. 2011, § 536 Rn. 56 m.w.N.). Die hier vorliegenden Risse sind jedoch von einem Ausmaß, der eine Minderung an sich nicht grundsätzlich ausschließt. Allerdings stellt sich die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei objektiver Betrachtung als so geringfügig dar, dass eine Minderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB von mehr als 1 % nicht gerechtfertigt ist. Es handelt sich bei den Rissen allein um eine optische Beeinträchtigung, welche die Gebrauchstauglichkeit der Räume zu der behaupteten gewerblichen Nutzung nicht beeinflusst. Zudem hatte der Beklagte zunächst selbst vorgetragen, dass er die Wohnung überhaupt nicht gewerblich nutzen würde. Nachdem er dann vortrug, er und seine Lebensgefährtin, die Zeugin G., würden die Wohnung auch als Geschäftsführer der von ihnen vertretenen GmbHs nutzen, so ist damit noch nicht dargelegt, dass beide diese Tätigkeit aufgrund der Risse nicht mehr ausüben könnten oder hierin irgendwie beeinträchtigt wären. Dass es tatsächlich jemals zu einem Publikumsverkehr kam, welcher nun aufgrund der optischen Veränderungen nicht mehr möglich sein sollte, erschließt sich aus dem Vortrag des Beklagten nicht und wurde auch in der mündlichen Verhandlung nicht konkretisiert. Randnummer 30 Der Mangel liegt damit nur unwesentlich über der Erheblichkeitsschwelle und rechtfertigt lediglich eine Mietminderung von höchstens 1 % der Nettokaltmiete zuzüglich des Gewerbeanteils, d.h. von 515,72 Euro. Eine Minderung auf Basis der gesamten Bruttowarmmiete ist nicht angezeigt, da sich die Risse nicht auf die Nebenkosten auswirken können (vgl. Urteil des LG München vom 24.3.1999 - 14 S 17277/98, NZM 2000, S. 87). Randnummer 31 Der Beklagte hat den Zahlungsverzug auch zu vertreten. Zwar kann das Verschulden bei ständigen Mietminderungen dann entfallen, wenn der dadurch eingetretene Zahlungsrückstand von weniger als zwei Monatsmieten auf zu viel angenommene Mietminderungen in geringem Umfang beruht (vgl. AG Köpenick, Urteil vom 14.10.2010 - 13 C 156/09 - GE 2010, S. 1627). Der Fall liegt hier aber anders, denn die Minderung, wie der Beklagte sie vorgenommen hat, und der ihm tatsächlich zustehende Minderungsanspruch gehen erheblich auseinander und beruhen im Übrigen auf keiner irgendwie ersichtlichen vorherigen Erkundigung durch den Beklagten etwa bei einem Anwalt oder Mieterverein, ob dies angemessen war. Daher kann der Beklagte sich nunmehr auch nicht darauf berufen, er habe nicht eindeutig vorhersehen können, wie die Gerichte entscheiden würden. Ansonsten könnte jeder Mieter allein mit der Behauptung auch noch so abwegiger Minderungsansprüche seinen Zahlungsverzug verhindern. Randnummer 32 Zudem meldete er sich trotz Aufforderung durch die Klägerin im September 2009 nicht bei dieser, um mitzuteilen, wann deren Handwerker die Risse beseitigen lassen könnten. Sein pauschales Bestreiten genügt nicht, um den Vortrag der Klägerin, wie er sich aus dem Schreiben vom 3. September 2009 ergibt, zu entkräften. Vielmehr hätte er darlegen müssen, welche Anstrengungen er seinerseits unternommen hat, um die Mängelbeseitigung zu ermöglichen. Auch dadurch ist es ihm nunmehr verwehrt, ein Minderungsrecht wegen der Risse geltend zu machen (vgl. Eisenschmid, a.a.O., Rn. 573 m.w.N.). Randnummer 33 Auf ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB wegen vorhandener Mängel hat sich der Beklagte weder vorprozessual noch im Prozess selbst berufen. Die Geltendmachung eines Mangels allein genügt hierfür nicht (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 534 Rn. 99). Randnummer 34 3. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von rückständigen Mieten in Höhe von 1351,30 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB. Da dem Beklagten ein Minderungsrecht in Höhe von 1 % der Nettokaltmiete einschließlich des Gewerbeanteils zustand, durfte er jedoch jeden Monat 5,15 Euro vom Mietzins abziehen. Entsprechend schuldet er nur noch einen rückständigen Mietzins in Höhe von 1.351,30 Euro. Die Klage war in Höhe des darüber hinaus gehenden Antrags der Klägerin als im Übrigen unbegründet abzuweisen. Randnummer 35 4. Der Anspruch auf Verzugszinsen ergibt sich aus §§ 286, 291 BGB. Randnummer 36 II. Da der Räumungsklage stattzugeben war, war aufgrund des Antrags des Beklagten vom 10.2.2011 nach § 721 Abs. 1 ZPO eine angemessene Räumungsfrist anzuordnen, welche der langjährigen Mietdauer des Beklagten und seiner schweren Krankheit Rechnung trägt. Randnummer 37 III. Die Kostenentscheidungen beruhen auf § 91 ZPO, wobei sich das geringfügige Unterliegen der Klägerin hinsichtlich des Klageantrags zu 2. in der Kostenverteilung nicht auswirkt. Randnummer 38 IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001073984 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 146/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 259 Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Brutto- miete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 7. Mai 2010 aufgehoben. Hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Miet- wohnung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei- dung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Be- rufungsgericht zurückverwiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hannover vom 12. August 2009 wird zurückgewie- sen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1. Oktober 2004 Mieter einer Wohnung der Klä- ger in H. . In dem mit der Rechtsvorgängerin der Kläger am 24. September 2004 geschlossenen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine monatliche Kaltmiete von 395 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen in Hö- he von 75 €/Monat. 1 - 3 - Die Beklagten zahlten die spätestens am dritten Werktag eines Monats zur Zahlung fälligen Mieten für die Monate Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 nicht. Am 17. November 2008 erklärte die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf den aufgelaufenen Mietrückstand von 1.410 € - ohne vorherige Abmahnung gegenüber den Beklagten die außerordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses und verlangte Räumung und Herausgabe der Woh- nung bis spätestens 31. Dezember 2008. Mit Schreiben vom 20. November 2008 forderte die Rechtsvorgängerin der Kläger die Beklagten auf, die rück- ständigen Mieten zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 (insgesamt 2.888,29 €) bis spätestens 10. Dezember 2008 zu zahlen, und drohte an, Klage zu erheben, wenn der geforderte Betrag nicht fristgemäß ein- gehen sollte. Am 28. November 2008 zahlten die Beklagten die Miete für Sep- tember 2008 einschließlich der Nebenkosten (470 €); weitere Zahlungen erfolg- ten nicht. Mit der den Beklagten am 31. Januar 2009 zugestellten Klage vom 22. Januar 2009 nehmen die Kläger, die den Prozess als Rechtsnachfolger der ursprünglichen Klägerin aufgenommen haben, die Beklagten auf Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen sowie Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Hö- he von 489,95 €, ferner auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in An- spruch. Die geltend gemachte Forderung in Höhe von 3.147,05 € setzt sich zu- sammen aus den rückständigen Mieten für Dezember 2006 und Oktober 2007 zuzüglich nicht gezahlter Nebenkosten für die Jahre 2005 bis 2007 sowie Nut- zungsentschädigung für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009. Weiter begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten, ab Februar 2009 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger eine Nut- zungsentschädigung in Höhe von 470 €/Monat nebst Zinsen zu zahlen. In der Klageschrift hat die Rechtsvorgängerin der Kläger - gestützt auf die im Einzel- 2 3 - 4 - nen aufgeführten Zahlungsrückstände - vorsorglich erneut die fristlose Kündi- gung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen haben die Be- klagten Berufung eingelegt, soweit sie zur Räumung und zur zukünftigen Leis- tung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 470 € ab Februar 2009 verurteilt worden sind. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil in- soweit abgeändert und die Klage auf Räumung und auf zukünftige Zahlung - letztere als unzulässig - abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagten nicht zu, da die außerordentliche Kündigung vom 17. November 2008 rechtsmissbräuchlich sei. Zwar hätten sich die Beklagten im Kündigungs- zeitpunkt mit den Mietzahlungen für Dezember 2006, Oktober 2007 und Sep- tember 2008, mithin mit mehr als zwei Monatsmieten, in Rückstand befunden, so dass die Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB an sich erfüllt gewesen seien. Die Rechtsvorgängerin der Klä- ger hätte die Beklagten aber vor Ausspruch der Kündigung darauf hinweisen 4 5 6 7 - 5 - müssen, dass sie nicht länger bereit sei, weitere Zahlungsrückstände folgenlos hinzunehmen. Zwar bedürfe es im Falle eines Verzugs der Mietzahlung grund- sätzlich keiner Abmahnung. Im Streitfall sei jedoch zu berücksichtigen, dass zwischen der Entstehung der Zahlungsrückstände ein Zeitraum von zehn be- ziehungsweise elf Monaten liege. Bei dieser Sachlage hätte die Rechtsvorgän- gerin der Kläger die Beklagten abmahnen müssen, denn nach § 314 Abs. 3 BGB könne ein Dauerschuldverhältnis nur innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt habe, ge- kündigt werden. Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe jedoch zwischen dem zweiten und dritten Zahlungsrückstand einen Zeitraum von elf Monaten ver- streichen lassen, ohne die rückständigen Mieten anzumahnen oder das Miet- verhältnis zu kündigen. Die fehlende Abmahnung habe bei den Beklagten das Vertrauen entstehen lassen, dass auch weitere Nichtzahlungen nicht zum An- lass für eine Kündigung genommen würden. Die Klage auf Zahlung zukünftiger Nutzungsentschädigung sei unzuläs- sig, da die Voraussetzungen des § 259 ZPO nicht gegeben seien. Weder hätten die Beklagten die Berechtigung der Mietforderungen der Kläger ernsthaft be- stritten, noch seien Anhaltspunkte für eine dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Beklagten ersichtlich. Insbesondere könne aus der Nichtzahlung von drei Mo- natsmieten innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nichts für eine Zahlungs- unfähigkeit der Beklagten hergeleitet werden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kann ein An- spruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht 8 9 - 6 - verneint werden. Die Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts zulässig; sie ist auch begründet. 1. Es bedarf keiner Entscheidung, ob - wie es das Berufungsgericht an- nimmt und der Senat auch bisher offen lassen konnte (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, NZM 2009, 314 Rn. 17 mwN) - § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraummiete im Rahmen des außerordentlichen Kündigungs- rechts wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB Anwendung finden kann. Denn den Klägern steht ungeachtet dessen das Recht zur fristlosen Kündigung aus der genannten Vorschrift zu. Ob damit aller- dings der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger nach § 546 BGB begründet ist, entzieht sich derzeit einer abschließenden Beurteilung, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Rechtsvor- gängerin der Kläger gegenüber allen mit ihr vertraglich verbundenen Mietern gekündigt hat, und hiervon die Wirksamkeit der Kündigung abhängt. a) Gemäß § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine er- streckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Das war nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts jedenfalls bei Ausspruch der weiteren fristlosen Kündigung in der Klageschrift der Fall, die sich unter anderem auf die in unmittelbarem zeitlichem Zusammenhang mit dieser Kündigung stehenden neuerlichen Mietrückstände für die Monate Dezember 2008 und Januar 2009 stützt. Allein dieser Zahlungs- verzug erfüllt bereits die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Berufungsgericht hätte seiner Beurteilung diese Mietrückstände bei Beachtung der in der Zustellung 10 11 - 7 - der Klageschrift am 31. Januar 2009 liegenden Kündigung der Kläger bereits deshalb zu Grunde legen müssen, weil mit der von den Beklagten mit der Beru- fung nicht angegriffenen erstinstanzlichen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € rechtskräftig fest steht, dass die Beklagten der Klägerin im Kündi- gungszeitpunkt auch die in der Urteilssumme enthaltenen Mietzahlungen für Dezember 2008 und Januar 2009 schuldeten. b) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht getroffenen Feststellun- gen kann indessen nicht abschließend beurteilt werden, ob die von der Rechts- vorgängerin der Kläger ausgesprochene Kündigung wirksam ist, was voraus- setzt, dass sie gegenüber allen Mietern erklärt worden ist (Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, WuM 2005, 341 unter II 1). Das Berufungsgericht hat hierzu keine Feststellungen getroffen. Dazu hätte Anlass bestanden, denn ausweislich des mit der Klageschrift vorgelegten Mietvertrags war jedenfalls zu Vertragsbeginn auch die Tochter der Beklagten Mieterin. Zu einem möglichen Ausscheiden der Tochter aus dem Mietverhältnis in der Folgezeit haben die Parteien im Prozess unterschiedlich vorgetragen. Die Kläger beziehungsweise deren Rechtsvorgängerin haben behauptet, die Toch- ter der Beklagten bewohne die vermieteten Räume nach wie vor. Die Beklagten haben dies in Abrede gestellt und behauptet, ihre Tochter sei bereits im Sep- tember 2006 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und aus der Wohnung ausgezogen. Allerdings wurde dieser sich widersprechende wechselseitige Par- teivortrag im Zusammenhang damit gehalten, ob den Betriebskostenabrech- nungen der Rechtsvorgängerin der Kläger die zutreffende Personenanzahl zu- grunde gelegen hat. Da es aus der rechtlichen Sichtweise des Berufungsge- richts auf die Frage der Wirksamkeit der Kündigungserklärung nicht ankam und offenbar auch die Parteien diesen entscheidungserheblichen Gesichtspunkt unbeachtet gelassen haben, muss den Parteien in der neuen Verhandlung Ge- 12 13 - 8 - legenheit gegeben werden, hierzu ergänzend vorzutragen, damit das Beru- fungsgericht die erforderlichen Feststellungen unter Beachtung der vom Senat zum Ausscheiden eines von mehreren Mietern entwickelten Grundsätze (Se- natsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, aaO; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NZM 2004, 419 unter II 2; Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, NZM 2010, 815; jeweils mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 542 BGB Rn. 27 ff.) treffen kann. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf künftige Leistung gerichtete Zahlungsklage zulässig. Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf zukünftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung der Beklagten besteht im Streitfall bereits deshalb, weil auf Grund der von den Be- klagten mit der Berufung nicht angegriffenen Verurteilung zur Zahlung von 3.147,05 € nebst Zinsen durch das Amtsgericht rechtskräftig feststeht, dass die Beklagten den Klägern diesen Betrag schulden. Wenn aber die Beklagten einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomonatsmiete von 470 € mehrfach übersteigenden Höhe haben auflaufen lassen, ist zu besorgen, dass die Beklagten künftige Nutzungsentgeltforderungen der Kläger - unabhängig davon, ob sie Miete oder Nutzungsentschädigung zum Gegen- stand haben - nicht rechtzeitig erfüllen werden. Aus dem Senatsbeschluss vom 20. November 2002 (VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395) ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nichts anderes. 14 15 - 9 - III. Das Berufungsurteil kann nach allem keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist hinsichtlich der Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 563 Abs. 1 ZPO zu neuer Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Wirksamkeit der Kündigung getroffen wer- den können. Bezüglich der - zulässigen - Klage auf künftige Zahlung von Miete beziehungsweise Nutzungsentschädigung ist der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif, so dass der Senat in der Sache selbst zu entscheiden hat (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Beklagten den von den Klägern geforderten Betrag von monatlich 470 € im Falle der Unwirksamkeit der Kündigung als Miete, andern- falls in gleicher Höhe als Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB) schul- den, ist insoweit die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 12.08.2009 - 564 C 1083/09 - LG Hannover, Entscheidung vom 07.05.2010 - 13 S 59/09 - 16

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 22.12.2016 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 307 S 53/16 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2016:1222.307S53.16.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 574a Abs 2 BGB, § 574c Abs 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Eigenbedarfskündigung bei Wohnraummiete: Erneute Kündigungserklärung bei Ausspruch einer befristeten Vertragsfortsetzung im Vorprozess; Begründetheit eines weiteren Fortsetzungsverlangens; Suizidalität als Härtegrund Leitsatz 1. Wenn in dem auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Vorprozess die Räumungsklage kostenpflichtig abgewiesen und eine befristete Fortsetzung des Mietvertrags festgestellt wurde, dann bedarf es nach Ablauf der Fortsetzungsfrist keiner erneuten Eigenbedarfskündigung.(Rn.22) 2. Ein Anspruch auf eine weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses besteht nur, wenn auf Seiten des Mieters neue Härtegründe vorliegen. Der Mieter muss eine solche negative wesentliche Veränderung der Umstände darlegen und beweisen.(Rn.32) 3. Suizidale Gedanken eines Räumungsschuldners sind nur von Bedeutung, wenn sie mit dem künftigen Umzug in Zusammenhang stehen.(Rn.34) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Blankenese, 15. Juni 2016, 533 C 79/15 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 15.06.2016, Gz. 533 C 79/15, wird zurückgewiesen. 2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2017 eingeräumt. 3. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. 4. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Hauptsache (Räumung) durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 10.500,00 abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Beklagten können die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Beklagte zu 1) ist Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung R. Weg..., ... H., 1. OG rechts, der Beklagte zu 2) ist ihr 19jähriger Sohn. Außerdem leben in der Wohnung noch die beiden weiteren, am ...1999 geborenen Kinder der Beklagten zu 1), C. und V.. Der Kläger ist als Rechtsnachfolger seiner Eltern Vermieter der Wohnung. Randnummer 2 Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil und die dort wiedergegebenen erstinstanzlichen Anträge wird vollen Umfangs Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Randnummer 3 Das Amtsgericht hat die Beklagten mit dem von ihnen angefochtenen Urteil vom 15.06.2016, Gz. 533 C 79/15, zur geräumten Herausgabe der Wohnung an den Kläger verurteilt. Die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Eigenbedarfskündigung vom 11.01.2011 sei durch das Urteil vom 16.11.2012 im Vorprozess (Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Az. 532 C 101/11) rechtskräftig bestätigt worden, weil gegen dieses Urteil nur von Vermieterseite Berufung gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses eingelegt wurde. Mit Ablauf der vom Landgericht Hamburg im damaligen Berufungsverfahren 307 S 141/12 bis zum 31.07.2015 begrenzten Fortsetzung des Mietverhältnisses habe die Mieterin die Mietsache an den Vermieter herauszugeben, ohne dass es einer erneuten Kündigung bedürfe. Ein etwaiger zwischenzeitlicher Wegfall des Eigenbedarfs sei unerheblich und könne nur mit der Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht werden, rechtfertige aber keine Vertragsfortsetzung. Die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht aus Gründen der Härte verlangt werden. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme sei das Gericht nicht davon überzeugt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1) und ihre Kinder eine besondere Härte gem. § 574 BGB darstelle sowie das besondere Fortsetzungsinteresse nach § 574c Abs. 1 vorliege. Randnummer 4 Der Sachverständige Dr. H. habe in seinem Gutachten, dem Nachtrag und der erläuternden Anhörung nachvollziehbar erklärt, dass die Beklagte zu 1) zwar psychisch erkrankt sei, ihr ein Umzug aber zugemutet werden könne. Randnummer 5 An der Fachkompetenz des Sachverständigen habe das Gericht keinen Zweifel. Randnummer 6 Ein neues Gutachten sei nicht einzuholen, da das Gutachten nicht ungenügend sei und keine Anhaltspunkte für eine Befangenheit des Sachverständigen vorlägen. Randnummer 7 Die Dauer der Exploration von einer Stunde sei nicht zu beanstanden. Die vom Sachverständigen gestellte, von vorangegangenen Gutachten bzw. ärztlichen Attesten abweichende Diagnose Dysthymia sei nachvollziehbar in Abgrenzung zu den Diagnosen der anderen Gutachten und ärztlichen Stellungnahmen erläutert, auch passe die aktuelle Medikation zur Dysthymia. Randnummer 8 Entscheidend sei nicht die genaue Diagnose - sowohl der gerichtliche Sachverständige als auch die vorherigen Gutachten würden von einer Diagnose im Bereich depressiver Erkrankungen ausgehen - , sondern wie sich die Erkrankung auf ihre Belastbarkeit und ihre Fähigkeit, einen Umzug zu bewältigen, auswirke; diese Fähigkeit habe der Sachverständige ausgehend von den Schilderungen des Beklagten zu 1) über ihre persönliche Situation sowie ihrer üblichen alltäglichen Belastungen nachvollziehbar bejaht auch unter Vorhalt der Atteste von Herrn Z. vom 16.04.2016 (abnorm lange Problemlösungszeit) und Frau Dr. F. vom 02.05.2016 (nicht in der Lage, kleinsten Anforderungen nachzukommen und Umzug unter Druck zu bewältigen). Deren Angaben könnten als wahr unterstellt werden, aber die Sicht dieser Behandler sei nicht gegenüber den Ausführungen des Sachverständigen vorzugswürdig. Entscheidend sei, ob die Beklagte zu 1) psychisch derart dekompensieren würde, dass ein Umzug nicht zumutbar sei, das habe der Sachverständige überzeugend und nachvollziehbar verneint. Einer Begutachtung der Kinder habe es nicht bedurft, weil sich die Beklagten nicht auf in der eigenen Person der Kinder liegende Umstände sondern auf die durch einen Umzug ausgelöste Destabilisierung der Beklagten zu 1) beriefen. Randnummer 9 Unter Berücksichtigung der Krankheit sei eine Räumungsfrist von sechs Monaten zu gewähren, dieser Zeitraum solle der Beklagten zu 1) die Möglichkeit eröffnen, sich Unterstützung bei der Wohnungssuche durch Dritte zu suchen, insbesondere eine Betreuung zu beantragen. Randnummer 10 Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der vorliegenden Berufung, die sie unter Wiederholung ihres Vorbringens aus der ersten Instanz damit begründen, dass das angefochtene Urteil sie in ihren Rechten verletzte, weil weiterhin Härtegründe vorlägen, aus denen sich nach § 574 c BGB ein Anspruch auf weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses ergebe. Das habe die angefochtene Entscheidung verkannt, weil sie sich auf ein ungenügendes Gutachten eines Sachverständigen stütze; der gegen den Sachverständigen gerichtete Befangenheitsantrag sei unzutreffend zurückgewiesen worden. Randnummer 11 Das nur einstündige Explorationsgespräch sei nicht ausreichend gewesen (Beweis: Sachverständigengutachten, Bl. 256 d. A.), die Befragung habe weder ihre Wahrnehmung traumatischer Ereignisse aus dem Sorgerechtsstreit noch Nachfragen zum Bereich ihrer Kinder oder der Belastung durch die Sorge für die Mutter der Beklagten zu 1) umfasst. Das Gutachten enthalte entgegen der Beweisfrage keine Aussagen zu den Kindern. Der Rückschluss des Sachverständigen, dass Bemühungen der Beklagte zu 1) um Alternativwohnraum zeigten, dass sie den Umzug nicht als unzumutbare Belastung sehe, sei unzulässig; die Beklagte zu 1) fühle sich mit einem Umzug völlig überfordert und sorge sich wegen einer anderweitigen Belegenheit einer Ersatzwohnung im Hinblick auf Orientierungsschwierigkeiten ihres Sohnes V. und die Versorgung ihrer Mutter. Auch könne aus der Einnahme des Johanniskrautpräparats L. ... nicht auf das Nichtvorhandensein einer Depression geschlossen werden, früher seien ihr schwerere Antidepressiva verschrieben worden (Beweis: Zeugnis Z.). Die Diagnose des Sachverständigen widerspreche den vorangegangenen Diagnosen, insbesondere der des Sachverständigen Dr. med. S. aus dem Jahr 2012 im Vorprozess, und der von der Sachverständigen Dr. M. 2012 im familiengerichtlichen Verfahren gestellten Diagnose, die auf einer 6-stündigen Exploration beruht habe. Es liege eine chronische depressive Störung erheblichen Ausmaßes und adulte ADHS vor (Anlage B 2; Beweis: Zeugnis Z.), das Gutachten des Sachverständigen Dr. H. erfasse die Problematik der Entscheidungserschwernis und umständlichen Problemlösungsform der Beklagte zu 1) nicht (Attest Z. vom 09.08.2016, Anlage BK 1), der jahrelang behandelnde Neurologe sei zu einer viel fundierteren Einschätzung in der Lage als der Sachverständige. Diese Widersprüche habe der Sachverständige auch in der mündlichen Anhörung nicht aufzulösen vermocht, sondern den Eindruck einer vorgefassten Meinung vermittelt. Die Beklagte zu 1) befinde sich bereits mit ihren gegenwärtig getragenen Aufgaben in permanentem Überlastungszustand, komme die Wohnungssuche hinzu, drohe ein Zusammenbruch (Beweis: Zeugnis Z., Dr. F.; weiteres Sachverständigengutachten). Aus den bereits unternommenen Aktivitäten zur Wohnungssuche könne nicht darauf geschlossen werden, dass sie dazu in der Lage sei, die Beklagte zu 1) sei nur in Zeiten relativer Entspannung handlungs- und kommunikationsfähiger. Unter Druck dekompensiere die Beklagte zu 1) völlig, sie sei nicht in der Lage eigenständig einen Wohnungswechsel vorzunehmen, eine Zwangsräumung dürfe die Traumata der Kinder wieder aktivieren (Beweis: Zeugnis Dr. F. und deren Stellungnahme vom 26.07.2016, Anlage BK 2, ). Das nähme den Kindern ein von ihnen dringend benötigtes Maß an Sicherheit (Beweis: Zeugnis B.). Die psychische Verfassung des 17-jährigen Sohnes V. verschlechtere sich seit Dezember 2015 sichtbar, er nehme die sich verschlechternde Verfassung seiner Mutter sensibel auf und reagiere ebenfalls mit verstärkter Problematik, er habe in den letzten Monaten lebensmüde Gedanken geäußert; bei Verlust der Wohnung sei ein psychischer Zusammenbruch der Beklagten zu 1) wahrscheinlich (Beweis: Zeugnis der behandelnden Kinder- und Jugendpsychiatriefachärztin B. und deren Stellungnahme vom 19.07.2016 Anlage BK 3). Randnummer 12 Das Gericht hätte ein weiteres Gutachten auch deshalb einholen müssen, weil die Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen begründet gewesen sei. Randnummer 13 Die Beklagten beantragen, Randnummer 14 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 15.06.2016 zum Aktenzeichen 433 C 79/15 aufzuheben und die Klage unter Verlängerung des Mietverhältnisses über die Wohnung R. ... in ... H. auf unbestimmte Zeit, hilfsweise um eine im Ermessen des Gerichts stehende Frist, abzuweisen (gemeint wohl: fortzusetzen), Randnummer 15 hilfsweise, Randnummer 16 den Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 17 Der Kläger beantragt, Randnummer 18 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 19 Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil und das darin verwertete Gutachten des Sachverständigen Dr. H.. Randnummer 20 Ergänzend wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze verwiesen. II. Randnummer 21 Die zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Dem Kläger steht der geltend gemachte Herausgabeanspruch nach § 546 BGB zu. Randnummer 22 1. Der Mietvertrag der Beklagten zu 1) über die streitgegenständliche Wohnung ist beendet durch die rechtskräftige Feststellung des Eigenbedarfs der Vermieterseite durch – insoweit nicht angegriffenes - Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 11.01.2011, Gz. 532 C 101/11, und den Ablauf der durch das Berufungsurteil der Kammer vom 05.12.2013, Gz. 307 S 141/12, nach § 574a Abs. 2 BGB bis zum 31.07.2015 bestimmten Zeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses. Randnummer 23 2. Zutreffend ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Anspruch auf weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574c Abs. 1 BGB nicht besteht. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter die Fortsetzung eines aus Härtegründen für eine bestimmte Zeit fortgesetzten Mieterverhältnisses nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend gewesen war. Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen eines solchen besonderen Fortsetzungsinteresses sind die Beklagten. Sie haben das Vorliegen einer der beiden Alternativen des besonderen Fortsetzungsinteresses jedoch nicht bewiesen. Randnummer 24 a) Bestimmend für die Zeitdauer der Fortsetzung war nach den Gründen des Berufungsurteils der Kammer vom 05.12.2013 das zunehmende Erwachsenwerden der bereits damals bei der Beklagten zu 1) lebenden Kinder V. – jetziger Beklagter zu 2) – und C.. Ob die psychische Situation der Beklagten zu 1) für sich allein genommen eine Härte begründen würde, hatte die Kammer offen gelassen. Als Härtegrund hatte das Berufungsgericht auf der Basis des schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen S. und seiner mündlichen Anhörung die negativen psychischen Auswirkungen gewertet, die sich zum damaligen Zeitpunkt aus dieser psychischen Belastung der Beklagten zu 1) durch einen Umzug für die Kinder V. und C. ergeben hätten. Dabei war das Ergebnis der damaligen Begutachtung zugrunde gelegt worden: Der Sachverständige S. ging davon aus, dass die Beklagte zu 1) damals wegen eines Überlastungssyndroms mit emotionaler Erschöpfung und Antriebsarmut bereits überfordert war und deshalb die Organisation von Wohnungssuche und Umzug zu ihrem Zusammenbruch zu führen drohe. Diese – sekundäre - Belastung der Kinder sah das Gericht als mit zunehmendem Alter weniger werdend an. Bei Eintritt der Volljährigkeit des Beklagten zu 2) im Juli 2015 werde auch der Erziehungs- und Betreuungsbedarf der dann 16-jährigen C. erheblich verringert sein, außerdem stehe bis dahin der Beklagten zu 1) ausreichend Zeit zur Verfügung, um an der Behandlung ihrer psychischen Situation mitzuwirken und Hilfe von außen bei der Wohnungssuche zu erlangen, so dass mit überwiegender Wahrscheinlichkeit bis zum 31.07.2015 die Härte entfalle. Randnummer 25 aa) Dass die für die Fortsetzungsdauer bestimmenden Umstände nicht eingetreten sind, ist nicht ersichtlich oder bewiesen. Der Beklagte zu 2) ist mittlerweile volljährig, seine Schwester C. wird in gut zwei Monaten volljährig. Selbst wenn man den Vortrag der Beklagten als wahr zugrunde legt, dass C. und der Beklagte zu 2) sich in psychotherapeutischer Behandlung befinden und schulische Probleme haben, und dass die Beklagte zu 1) für V. Nachhilfe und Praktikumsplatz organisiert und mit ihm Konflikte wegen exzessiven Computerspielens hat, ergibt sich daraus nicht, dass die Beklagte zu 1) für diese Kinder noch umfängliche Erziehungs- und Betreuungsleistungen zu erbringen hat. Ihren Tagesablauf organisieren Jugendliche erfahrungsgemäß selbst, tagsüber sind sie in der Schule, logistische Leistungen für Nachmittags- oder Abendtermine sind nicht mehr erforderlich. Organisation von Nachhilfe und Praktikumsplatz fällt nur einmal pro Halb- bzw. Schuljahr an. Auch steht nicht fest, dass die Belastung und psychische Verfassung ihrer Mutter, der Beklagten zu 1), für diese fast erwachsenen Kinder noch eine maßgebliche eigene psychische Belastung bedeutet. Randnummer 26 Das im vorliegenden Rechtsstreit eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dr. H. hat nicht ergeben, dass die Beklagte zu 1) krankheitsbedingt nicht in der Lage ist eine Wohnungssuche und einen Umzug zu bewältigen und die Aussicht der Organisation eines Wohnungswechsels zu einer Destabilisierung führt; dementsprechend hat das Gutachten auch Auswirkungen auf ihre Kinder nicht bestätigt. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht dieses Gutachten zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht und das weitere Bestehen eines Härtegrundes abgelehnt. Die Würdigung dieses Gutachtens durch das Amtsgerichts ist nicht fehlerhaft im Sinne des § 546 ZPO, denn sie ist weder in sich widersprüchlich noch läuft sie Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungswerten zuwider. Randnummer 27 bb) Die Einholung eines neuen Gutachtens ist nicht geboten, denn die Voraussetzungen des § 412 ZPO sind nicht erfüllt. Der Sachverständige ist nicht erfolgreich als befangen abgelehnt worden. Das Amtsgericht hat das Befangenheitsgesuch der Beklagten mit Beschluss vom 19.04.2016 als unbegründet zurückgewiesen. Dagegen haben die Beklagten keine Beschwerde eingereicht. Das Gutachten ist auch nicht ungenügend. Randnummer 28 (1) An der Sachkunde des Sachverständigen bestehen keine Zweifel. Der Umstand, dass der Sachverständige zu einer anderen Diagnose gelangt ist, als die langjährigen Behandler der Beklagten zu 1) und andere Sachverständige, die sie in verschiedenen Verfahren exploriert haben, führt nicht zur Unverwertbarkeit seiner Erkenntnisse. Vielmehr hat der Sachverständige nachvollziehbar und plausibel erläutert, worauf seine Einordnung als Dysthymia - die letztlich wie alle anderen Diagnosen auch eine Störung aus dem Bereich der depressiven Erkrankungen darstellt - beruht, so dass sein Ergebnis letztlich nicht unvereinbar mit den anderen Diagnosen erscheint, die in sich auch kein völlig einheitliches Bild abgeben. Ebenso nachvollziehbar hat er dargestellt, dass die von der Sachverständigen Dr. M. 2012 diagnostizierte Anpassungsstörung (die wohl auch von der Behandlerin Dr. F. angenommen wird, Anlage BK 2, Bl. 267 d.A.) auf ca. 6 Monate begrenzt sei, die bei der Begutachtung in 2012 längst vergangen waren. Eine chronische Depression, wie sie Dr. M. 2012 und der Behandler Z. im November 2015 angenommen haben, sei nach den in seiner aktuellen Exploration erhaltenen Informationen zu Aktivitätsniveau, Alltagsgestaltung und Erwartungen an das Leben nicht zu bestätigen, gegenüber der Exploration von Dr. S. vier Jahre zuvor sei jetzt ein deutlich besseres Niveau in Antrieb, Organisation und Handlungskompetenz gegeben. Das passt damit zusammen, dass im Jahre 2012 für die Beklagten zu 1) noch der Sorgerechtsstreit bezüglich des Sohnes V. im Vordergrund stand, der mittlerweile für sie erfolgreich beendet ist: V. lebt seit Sommer 2014 bei der Beklagten zu 1). Zutreffend hat der Sachverständige Dr. H. darauf hingewiesen, dass sich aus dem Gutachten Dr. M. im Übrigen nicht ergibt, woraus die Erfüllung der ADHS-Kriterien hergeleitet wird. Für ADHS habe er in der Exploration keine hinreichenden Anhaltspunkte gefunden; er hat sie allerdings auch nicht vollends ausgeschlossen (siehe Seite 8 des Gutachtens). Dr. H. hat durchaus die Weitschweifigkeit der Beklagten zu 1) erkannt und eine krankheits- und psychomental bedingte Einschränkung ihrer Belastbarkeit angenommen - dabei aber eine erhebliche Dekompensation mit Auswirkungen auf die Kinder als unwahrscheinlich angesehen. Insgesamt ist festzuhalten, dass sich der Sachverständige in Nachtrag und Anhörung eingehend und überzeugend mit den Fremddiagnosen auseinandergesetzt hat, ohne dass sein eigener Ansatz dabei zweifelhaft erscheint. Zutreffend hat der Sachverständige in der Anhörung aber auch darauf hingewiesen, dass es für die Beweisfrage letztlich nicht auf die genaue Diagnose ankommt, sondern um die tatsächliche Beeinträchtigung der Beklagten zu 1). Randnummer 29 (2) Der Umstand, dass die Exploration der Beklagten zu 1) beim Sachverständigen Dr. H. sich nur über eine Stunde erstreckt hat, macht das Gutachten ebenfalls nicht ungenügend. Der Sachverständige hat diese Zeit als ausreichend für die Befragung zu dem von ihm zu bearbeitenden Beweisthema angesehen. Welche Maßnahmen und Untersuchungsmethoden ein Sachverständiger anwendet, hat er selbst auf der Grundlage seiner Fachkunde zu entscheiden. Dass für andere Gutachten über die Beklagte zu 1) längere Explorationsgespräche durchgeführt wurden, entwertet nicht die Vorgehensweise des gerichtlichen Sachverständigen, zumal den Aufträgen jeweils unterschiedliche Beweisthemen zugrunde lagen. Soweit die Beklagte zu 1) bemängelt, die Befragung habe weder ihre Wahrnehmung traumatischer Ereignisse aus dem Sorgerechtsstreit noch Nachfragen zum Bereich ihrer Kinder oder der Belastung durch die Sorge für die Mutter der Beklagten zu 1) umfasst, ist zu entgegenzuhalten, dass es um gegenwärtige Belastungen ging, der Sorgerechtsstreit aber bereits erledigt war; die Sorge um die Mutter und ihre Kinder sind in der Exploration, wie auf Seite 5 des Gutachtens ausgeführt, thematisiert worden. Randnummer 30 (3) Auch der Einwand der Beklagten, das Gutachten enthalte entgegen der Beweisfrage keine Aussagen zu den Kindern, trifft nicht zu: Gefragt war nach einer Destabilisierung der Beklagten zu 1) und ob sich diese auf die Kinder auswirke; diese Frage hat der Sachverständige im letzten Satz des Gutachtens dahingehend beantwortet, dass er eine erhebliche Dekompensation mit Auswirkungen auf die Kinder als unwahrscheinlich ansieht. Randnummer 31 (4) Der Umstand, dass die Behandler der Beklagten zu 1), Herr Z. und Frau Dr. F., mit den Ergebnissen des Sachverständigen nicht übereinstimmen, entwertet sein Gutachten nicht. Insoweit kann unterstellt werden, dass diese als Zeugen das wiederholen würden, was sie in den Anlage B2, BK1 und BK 2 bereits attestiert haben: Dass aus ihrer Sicht die Beklagte unter Druck nicht handlungsfähig sei und bei Wohnungsverlust dekompensieren würde. Eine Vernehmung als Zeugen ist nicht angezeigt, weil es den Beklagten nicht um die Schilderung erlebten Geschehens geht, sondern um fachliche Bewertung psychischer Vorgänge. Das aber ist die Aufgabe eines Sachverständigengutachtens. Der eigenen fachlichen Einschätzung des Behandlers ist aber wegen der besonderen Nähe im Patientenverhältnis kein Vorrang gegenüber einem gerichtlichen Gutachten einzuräumen. Ganz besonders deutlich zeigt sich die Gefahr, dass der Behandler die für eine Bewertung für gerichtliche Zwecke nötige fachliche Distanz verlieren kann, an den Ausführungen der Frau Dr. F. in Anlage BK 2 (Bl. 267 f. d.A.) unter Frage 3 und Frage 5 jeweils im letzten Absatz. Randnummer 32 b) Auch ein besonderes Fortsetzungsinteresse nach § 574c Abs. 1 1. Alternative BGB ist nicht gegeben. Eine wesentliche Änderung der Umstände im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn in der Verlängerungszeit neue Härtegründe auftreten, die ursprünglich nicht vorhanden gewesen sind oder wenn sich ein ursprünglich vorhandener Härtegrund (z. B. eine Krankheit) in der Verlängerungszeit wesentlich verschärft oder zum Nachteil des Mieters anders entwickelt haben, als erwartet wurde. Auch das ist zu verneinen. Randnummer 33 aa) Eine Veränderung in den Lebensumständen der Familie ist zwar insoweit eingetreten, als im Anschluss an den langjährigen Sorgerechtsstreit der Sohn V. im Sommer 2014 zu der Beklagten zu 1) und seinen Geschwistern in die Wohnung gezogen ist. Auch unter Zugrundelegung des streitigen Vortrages, V. sei ein Grad der Behinderung von 70 % zuerkannt worden ist, er sei lernbehindert, besuche eine Förderschule, habe ein eingeschränktes Orientierungsvermögen und einen erhöhten Betreuungsbedarf und sei in jugendpsychiatrischer Behandlung, ergibt sich daraus kein Anhaltspunkt dafür, dass ein Wegzug aus der streitgegenständlichen Wohnung eine nicht zu rechtfertigende Härte für ihn bedeutet, so dass eine Vernehmung seiner behandelnden Psychiaterin B. als Zeugin unterbleiben kann. Ein Umzug erfordert insbesondere bei einem fast volljährigen Kind nicht automatisch einen Schulwechsel, denn Jugendlichen sind auch längere Wege zumutbar. Daran ändern auch Orientierungsschwierigkeiten nichts. Trotz der geltend gemachten Orientierungsprobleme konnte V. einen mit Schul- und vollständigem Umfeldwechsel verbundenen Umzug vom in Schleswig-Holstein lebenden Vater zur Mutter in die streitgegenständliche Wohnung verkraften. Von hier aus besuchte er zunächst die B. Schule in B., die die Anfahrt mit öffentlichen Verkehrsmitteln erforderte. Der Wechsel von der B. Schule zur jetzt besuchten noch weiter entfernten R.-Schule in F. war ebenfalls trotz seiner Orientierungsschwäche möglich. Das begleitete Einüben neuer Wege zur Schule und zu Ergo- und Psychotherapie nach einem Umzug erscheint vor diesem Hintergrund nicht als Härte. Randnummer 34 bb) Soweit mit der Berufung erstmalig vorgetragen wird, seit Dezember 2015 habe sich V.s psychische Verfassung augenscheinlich verschlechtert und er habe lebensmüde Gedanken geäußert, kann offen bleiben, ob dieser Vortrag nach § 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO überhaupt berücksichtigt werden darf, denn auch wenn dieser Vortrag zugrunde gelegt wird, führt er nicht zu der Bewertung, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute eine nicht gerechtfertigte Härte, so dass die Vernehmung der Zeugin B. – die nur zu ihren Beobachtungen, nicht aber zu ihrer fachlichen Schlussfolgerungen zu befragen wäre – nicht angezeigt ist. Denn ist es ist weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass diese Verschlechterung seiner Verfassung und die suizidalen Gedanken mit einem anstehenden Wohnungswechsel im Zusammenhang stehen. Das Attest der Kinder- und Jugendpsychiaterin lässt vielmehr Auswirkungen der jahrelangen innerfamiliären Konflikte als Ursache vermuten, die unabhängig von einem Umzug bestehen. Soweit geltend gemacht wird, der Zustand von V. verschlechtere sich durch die Verschlechterung der Verfassung seiner Mutter, hat das vom Amtsgericht eingeholte, auch für das Berufungsgericht nachvollziehbare und plausible Sachverständigengutachten gerade keine maßgebliche Destabilisierung der Beklagten zu 1) ergeben. Randnummer 35 cc) Schließlich ergeben sich auch in der Person der Beklagten zu 1) selbst keine neuen oder eine Verschärfung der ursprünglichen Härtegründe. Auch wenn jetzt mit ihrem Sohn V. eine weitere Person im Haushalt lebt, die nach ihrem Vortrag trotz des Alters von fast 18 Jahren gesteigerten Betreuungsbedarf hat, hat sich auf der anderen Seite ihre Lage durch den Wegfall des Sorgerechtsstreits, der sie während des Vorprozesses noch in ganz starkem Maße in Anspruch genommen hatte, entspannt. Auch sind die beiden anderen Kinder altersbedingt nur noch in verringertem Maße betreuungsbedürftig. Dass im Falle eines Umzuges sie den Sohn V. in einer Umstellungsphase auf dem Weg zu Schule und Therapeuten begleiten müsste, stellt keine Härte dar, sondern ist noch zu den gewöhnlichen Nachteilen eines Umzuges zu rechnen. Auch, dass die Beklagte zu 1) Betreuungsleistungen für ihre in der Nähe lebende Mutter erbringt, führt nicht zu einem neuen Härtegrund. Es steht ihr frei, diese Leistungen auch von einer anderen Unterkunft – möglicherweise mit größerem Aufwand wegen längerer Wege – fortzuführen. Dass diese Leistungen zusammen mit der Sorge für die Kinder sie psychisch und physisch derart in Anspruch nehmen würden, dass sie zur Wohnungssuche nicht in der Lage wäre, hat das auch für das Berufungsgericht nachvollziehbare und plausible Gutachten ebenso wenig ergeben, wie eine drohende Dekompensation, und dementsprechend keine sekundäre Auswirkung auf die Kinder. Insoweit kann auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen werden. Vielmehr hat das Gutachten ergeben, dass die Beklagte zu 1) zwar sehr belastet, aber imstande ist, eine Wohnungssuche und den anschließenden Umzug zu bewältigen. Nach dem Verständnis der Kammer wäre dies erst recht leistbar, wenn sich die Beklagten zu 1) für diese vorübergehende Phase im Wesentlichen dieser Aufgabe widmete. Insoweit könnte die Beklagte zu 1) jedenfalls ihren Aufwand für die Betreuung ihrer Mutter reduzieren durch Inanspruchnahme der für ältere oder pflegebedürftige Mitbürger zur Verfügung stehenden ambulanten Hilfsmaßnahmen von Sozialstationen oder Pflegediensten (z.B. für Haushaltstätigkeiten, Einkäufe, Ankleidehilfe). Wenn sie diese Angebote nicht wenigstens vorübergehend für die Zeit der Wohnungssuche und des Umzugs nutzt, kann das nicht zu Lasten des Klägers und seines festgestellten Eigenbedarfs gehen, denn der Mieter ist zur Mitwirkung an der Beseitigung von Härtegründen verpflichtet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 12. Aufl., § 574c Rn 7). Randnummer 36 3. Die Entscheidung über die Räumungsfrist folgt aus § 721 ZPO. Das Berufungsgericht hält unter Berücksichtigung der psychischen Erkrankung der Beklagten zu 1) und der sich daraus ergebenden Einschränkungen eine weitere Räumungsfrist bis zum 28.02.2017 für angemessen. Diese Zeit wird sie benötigen, um ggfs. unter Einschaltung der Fachstelle für Wohnungsnotfälle und sonstiger Dritter eine neue Unterkunft zu finden. Randnummer 37 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Ein Nachtrag zum Mietvertrag zwischen Veräußerer/Vermieter und Mieter, dessen Pflichten allein den Erwerber/künftigen Vermieter treffen können, ist sittenwidrig.(Rn.27) 2. Eine (fristlose) Kündigung aufgrund des sittenwidrigen Nachtrags muss zeitnah - § 314 Abs. 3 BGB - ausgesprochen werden.(Rn.30) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 5. Dezember 2013, 40a C 248/13 Tenor 1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 05.12.2013, Az. 40a C 248/13, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass der zwischen den Beklagten und dem früheren Eigentümer und Vermieter, Herrn Dr. O.. C. H.., geschlossene Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg XX, (PLZ) H.., 4. OG rechts, vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfaltet. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz haben der Kläger zu 2/3, die Beklagten zu 1/3 zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.982,52 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Der Kläger als Vermieter begehrt die Feststellung der Unwirksamkeit einer zwischen den Beklagten und dem Voreigentümer der Mietwohnung geschlossenen Vereinbarung sowie die Räumung der Wohnung. Randnummer 2 Die Beklagten mieteten 1994 mit dem aus der Anlage K7 ersichtlichen Mietvertrag eine 4 Zimmer Wohnung im S...weg ... in H.. von dem damaligem Eigentümer, dem Zeugen Dr. H.., zu einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 1.890 DM an. Mit notariellem Kaufvertrag vom 7.12.2005 verkaufte der Zeuge Dr. H.. die Wohnung an den Kläger. Für die weiteren Einzelheiten des Kaufvertrages wird auf die Anlage B4 verwiesen. Unter dem 23.12.2005 schlossen der Zeuge Dr. H.. sowie die Beklagten eine als "Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg ..., (PLZ)H.., IV. OG rechts" bezeichnete Vereinbarung. Diese lautete u.a.: Randnummer 3 "Präambel Randnummer 4 Mit Datum des Kaufvertrages vom 8. Dezember 2005 hat Herr G.. F.. (…) die Wohnung (…) käuflich erworben. Aufgrund des anstehenden Eigentümerwechsels bestätigen sich der Vermieter O..H.. und die Eheleute R.. heute schriftlich die in der Vergangenheit mündlich getroffene Vereinbarung…Der Vermieter hat das Objekt in Augenschein genommen und musste erhebliche Mängel eingestehen…. I. Randnummer 5 …Für den Fall, dass die Mängel nicht sämtlich, wie vom Vermieter zugesichert, bis zum 31. Dezember 2005 abgestellt sein sollten, setzten die Parteien Absprache gemäß wegen der bisherigen Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung die monatliche Netto-Kaltmiete beginnend ab dem 1.1.2006 auf 580 € fest. Nach Ablauf von drei Jahren wird die Miete zum 1. Januar 2009 auf 95 Prozent des Mittelwertes der dann gemäß Mietspiegel ortsüblichen Netto-Kaltmiete angehoben, ohne dass es weiterer vertraglicher Änderung bedarf. II. Randnummer 6 Die Vertragsparteien einigten sich, dass die Aufwendungen der Mieter für die Behebung von bisherigen Dekorationsschäden, die durch Mängel an der Bausubstanz entstanden sind, mit der dem Vermieter geleisteten Mietsicherheit verrechnet werden. Es besteht kein Anspruch des Vermieters auf Wiederauffüllung der Sicherheitsleistung. Im Rahmen etwaiger Renovierungsarbeiten darf der altersbedingt schadhafte Herd in der Wohnküche vom Mieter entfernt und entsorgt werden. III. Randnummer 7 Bei Rückgabe der Wohnung im Falle eines Auszugs schulden die Mieter keine Renovierung, sondern lediglich eine besenreine Wohnung. IV. Randnummer 8 Der Vermieter hat auf das Recht einer ordentlichen Kündigung, insbesondere auf das Recht einer Eigenbedarfskündigung, bis zum 31.12.2026 verzichtet." Randnummer 9 Der Kläger wurde am 1.1.2006 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Im Rahmen eines in den Jahren 2009 bis 2011 laufenden Rechtsstreits zwischen den Parteien vor dem Amtsgericht Hamburg (Az.: 48 C 488/09) sandten die Beklagten dem Kläger mit Schriftsatz vom 7.7.2010 die oben genannte Vereinbarung zu. Dieser Rechtsstreit endete mit einem Vergleich, in dem sich die Parteien auf eine monatliche Nettokaltmiete von 915,21 € einigten. Randnummer 10 Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 05.04.2013 erklärte der Kläger den Beklagten die außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung mit der Begründung, dass die Vereinbarung vom 23.12.2005 nur abgeschlossen worden sei, um dem Kläger erhebliche Nachteile zuzufügen. Gleichzeitig wurden die Beklagten zu einer Erklärung aufgefordert, dass die Vereinbarung vom 23.12.2005 unwirksam sei. Randnummer 11 Der Kläger hat behauptet, die Vereinbarung vom 23.12.2005 sei vorsätzlich und absichtlich getroffen worden, um dem Kläger erhebliche wirtschaftliche und persönliche Nachteile zuzufügen. Randnummer 12 Mit Klagschrift vom 17.05.2013 hat der Kläger Räumung der Wohnung, Feststellung, dass der Nachtrag vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfalte, sowie Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten begehrt. Die Beklagten haben Klagabweisung beantragt und behauptet, die Vereinbarung gehe auf frühere Abreden der Beklagten mit dem Zeugen H.. zurück. Randnummer 13 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Kündigungserklärung vom 5.4.2013 sei unwirksam, da sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden sei. Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Feststellung, dass der Nachtrag vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfalte. Der Kläger sei auf die Miethöhe sowie auf den Anspruch, dass den Mietern kein Anspruch auf Rückzahlung einer Kaution zustehe, bereits bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 7.12.2005 hingewiesen worden. Im Übrigen fehle es am Feststellungsinteresse gem. § 256 ZPO. Randnummer 14 Wegen des weiteren Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg vom 05.12.2013 einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen. Randnummer 15 Gegen das am 19.12.2013 zugestellte Urteil wendet sich der Kläger mit der am 17.01.2014 eingelegten Berufung unter Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrags. Mit Schriftsatz vom 19.03.2014 hat er die außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigungserklärung des Mietverhältnisses erklärt und zur Begründung ausgeführt, durch falsche Angaben der Beklagten zur Miethöhe in dem im Zeitraum 2009 bis 2011 vor dem Amtsgericht Hamburg geführten Verfahren sei von einem Täuschungs- und Betrugsversuch zu Lasten des Klägers auszugehen. Randnummer 16 Der Kläger beantragt, Randnummer 17 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 05.12.2013, Az. 40a C 248/13 aufzuheben und Randnummer 18 1. die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Haus S...weg ..., (PLZ)H.., 4. OG rechts, bestehend aus vier Zimmern, Küche, Flur, Abstellraum, Bad und WC sowie Keller zu räumen und an den Kläger herauszugeben, Randnummer 19 2. festzustellen, dass der zwischen den Beklagten und dem früheren Eigentümer und Vermieter, Herrn Dr. O.. C. H.., geschlossener Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg ..., (PLZ)H.., 4. OG rechts, vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfaltet. Randnummer 20 3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einen Betrag in Höhe von 837,52 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit als Nebenforderung für die außergerichtlichen Kosten der Geschäftsgebühr nach § 13 RVG Nr. 2300 VV zu zahlen. Randnummer 21 Die Beklagten beantragen, Randnummer 22 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 23 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf die in der Berufung gewechselten Schriftsätze. Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Dr. H... II. Randnummer 24 Die gemäß §§ 517, 520 Abs. 2, 511 Abs.2 ZPO zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. 1. Randnummer 25 Dem Antrag auf Feststellung, dass der zwischen den Beklagten und dem früheren Eigentümer und Vermieter, dem Zeugen Dr. H.., geschlossene Nachtrag zum Mietvertrag vom 25.01./11.04.1994 über die Wohnung S...weg ..., (PLZ)H.., 4. OG rechts, vom 23.12.2005 keine Rechtswirkung entfaltet, war stattzugeben. Denn dieser Nachtrag ist wegen Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 BGB unwirksam. Ein Rechtsgeschäft ist sittenwidrig, wenn es gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt (vgl. Ellenberger in: Palandt, BGB 71. Auflage 2012, § 138 Rz 2). Dabei kann sich ein Sittenverstoß auch daraus ergeben, dass erworbene Rechte Dritter durch ein Rechtsgeschäft gefährdet werden oder ein Rechtsgeschäft auf die Beeinträchtigung künftiger Rechtspositionen von Dritten abzielt (vgl. Armbrüster in: Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2012, § 138 Rz 96 mwN). So verstößt ein Vertrag, durch welchen die Vertragsparteien einen Dritten durch bewusstes Zusammenwirken schädigen, gegen § 138 BGB (BGH, Urteil vom 18. März 1996, Az.: II ZR 10/95, Rz 9, zitiert nach juris). So liegt der Fall hier. Denn die Beklagten haben mit dem Zeugen H.. den Nachtrag vom 23.12.2005 zu einem Zeitpunkt geschlossen, in dem feststand, dass die dort getroffenen Regelungen auf Vermieterseite allein den Kläger, dessen Eigentumsübergang unmittelbar bevorstand, treffen würden, nicht aber den Zeugen Dr. H... Der Kläger hat insoweit durch Vernehmung des Zeugen beweisen können, dass der Zeuge und die Beklagten vor der schriftlichen Abfassung des Nachtrags vom 23.12.2005 die dort enthaltenen Vereinbarungen nicht getroffen hatten. Der Zeuge hat bekundet, dass es immer wieder Gespräche gegeben habe, wie mit den Mängeln der Mietwohnung und den daraus folgenden Rechten der Beklagten umzugehen sei, ohne dass eine konkrete Vereinbarung getroffen worden sei. So hat er ausgesagt, er und der Beklagte hätten im ganzen Jahr 2004 immer wieder über eine Minderung und darüber, was der Zeuge den Beklagten wegen der Mängel schulde, verhandelt. Der Beklagte habe dabei zu dem Zeugen gesagt, er, der Zeuge, habe dem Beklagten immer zugesagt, der Beklagte könne die Miete mindern oder die Wohnung kaufen. Der Zeuge habe deshalb "eine offene Rechnung" gegenüber den Beklagten gehabt. Dies sei "faktisch ein schwebendes Schuldverhältnis" zu seinen Mietern gewesen. Der Zeuge "habe es für billig gehalten", den Beklagten einen Minderungsanspruch zu gewähren. Er habe sich dazu verpflichtet gefühlt. Die Vereinbarung im Nachtrag vom 23.12.2005 sei dann von dem Zeugen aufgesetzt worden. Daraus ergibt sich, dass der Zeuge und die Beklagten die konkreten Vereinbarungen, wie sie im Nachtrag vom 23.12.2005 geregelt sind, erst durch Unterzeichnung dieses Nachtrags getroffen haben. Dies gilt auch für den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung. Zwar hat der Zeuge bekundet, er habe den Beklagten bei einem Treffen in deren Wohnung im Jahre 1995 gegenüber mitgeteilt "von mir aus bleibst Du da drin, bist Du schwarz wirst". Eine Erklärung, dass der Vermieter bis zum 31.12.2026 auf eine Eigenbedarfskündigung verzichtet, ist darin aber nicht enthalten. Der Zeuge ist auch insoweit glaubwürdig, seine Aussage glaubhaft. Er konnte den Geschehensablauf im Wesentlichen anhand persönlicher wichtiger Daten einordnen. Dies ist nachvollziehbar. Dass er nicht genauere Einzelheiten nennen konnte, ist dem Zeitablauf geschuldet und lässt für sich keine Zweifel an der Glaubhaftigkeit der Aussage aufkommen. Die Kammer ist auch deshalb vom Wahrheitsgehalt der Aussage überzeugt, weil der Zeuge für ihn im Verhältnis zum Kläger ungünstige Angaben getätigt hat, indem er im Ergebnis bestätigte, dass eine konkrete Vereinbarung mit den Beklagten erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit dem Kläger getroffen wurde. Dies steht auch im Einklang mit dem als Anlage B2 (Bl. 104f. d.A.) eingereichten Schreiben der Beklagten an den Zeugen vom 21.10.2004, in dem sie eine Mietminderung in Höhe von 83 % sowie ein Zurückbehaltungsrecht gelten machen. Dieses Schreiben lässt erkennen, dass konkrete Vereinbarungen darüber, welche Rechte die Beklagten aufgrund der Mängel haben sollten, zum Zeitpunkt des Schreibens nicht getroffen worden waren. Randnummer 26 Die Beklagten konnten den Gegenbeweis nicht erbringen. Der Beklagte hat, in der Berufungsverhandlung vom 17.06.2014 persönlich angehört, erklärt, nach einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung im Jahre 1995 habe der Zeuge sie besucht und ihnen gegenüber erklärt "von mir aus können Sie da ewig drin bleiben, viele Jahrzehnte". Da hätten die Abmachungen begonnen, die immer mündlich gewesen seien. Eine Vereinbarung, dass die Eigenbedarfskündigung bis zum 31.12.2026 ausgeschlossen sein sollte, ist dem nicht zu entnehmen. Konkrete Angaben, wann welche der in dem Nachtrag aufgenommenen Regelungen vor dem 23.12.2005 vereinbart worden seien, konnte der Beklagte nicht machen. Randnummer 27 Auch die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit sind gegeben. § 138 BGB setzt hier voraus, dass alle Beteiligten sittenwidrig handeln, d.h. die Tatsachen, die die Sittenwidrigkeit begründen, kennen oder sich ihrer Kenntnis grob fahrlässig verschließen (vgl. Wendtland in: Bamberger/Roth, BeckOK BGB, Stand 1.8.2014, § 138 Rz 25 mwN¸ BGH, Versäumnisurteil vom 10. Januar 2007, Az.: XII ZR 72/04, Rz 13, zitiert nach juris). Sowohl die Beklagten als auch der Zeuge wussten, dass die in dem Nachtrag genannten zugunsten der Beklagten getroffenen Regelungen auf Vermieterseite allein den Kläger, nicht aber den Zeugen treffen würden, denn der Nachtrag wurde laut der Präambel "aufgrund des anstehenden Eigentümerwechsels" formuliert. Die Kammer geht zwar aufgrund der Aussage des Zeugen davon aus, dass den Beklagten nach ihrer Auffassung und der Ansicht des Zeugen das zukam, was ihnen aufgrund der lang anhaltenden und auch vom Zeugen bestätigten Mängel zustand. Die Sittenwidrigkeit erfordert jedoch nicht, dass beide Parteien gezielt zu dem Zwecke handeln, die Rechtsposition des Dritten zu beeinträchtigen. Es reicht insoweit die bloße Kenntnis der die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts begründenden Umstände aus. Diese liegen hier aufgrund der Tatsache vor, dass der Zeuge H.. die ihm nach eigener Ansicht treffende Schuld gegenüber den Beklagten dadurch begleichen wollte, dass er nicht sich selber sondern den Kläger verpflichtete. Dies war für die Beklagten auch ohne weiteres erkennbar. 2. Randnummer 28 Der Räumungsantrag war abzuweisen. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe der Mieträumlichkeiten aus §§ 546, 985 BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet ist. Randnummer 29 a. Die Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ist unwirksam. Randnummer 30 aa. Der Kläger war nicht berechtigt, mit Schreiben vom 05.04.2013 unter Berufung auf den Nachtrag vom 23.12.2005 die außerordentliche Kündigung zu erklären, da die Kündigungserklärung nicht innerhalb einer angemessenen Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB erfolgte. Nach Auffassung der Kammer ist § 314 Abs. 3 BGB auch auf Kündigungen eines Wohnraummietverhältnisses anwendbar. Randnummer 31 Zwar wird zum Teil vertreten, dass § 314 BGB im Mietrecht keine Anwendung fände, weil §§ 543, 569 BGB speziellere Regelungen und damit abschließend seien. Die Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB auch im Wohnraummietrecht anwendbar ist, hat der BGH bislang offen gelassen (vgl. BGH, Beschluss vom 13.04.2010, Az.: VIII ZR 206/09). Allerdings hat der BGH selbst bei Überprüfung einer Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses § 314 Abs. 3 BGB herangezogen (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2007, Az.: XII ZR 36/05). Da auch im Gewerberaumietverhältnis § 543 BGB gilt, könnte eine Anwendbarkeit von § 314 Abs. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse nur unter Rückgriff auf § 569 BGB abgelehnt werden. § 569 BGB enthält indes nur Ergänzungen zu § 543 BGB. Es ist auch nicht ersichtlich, warum der Gewerberaummieter durch § 314 Abs. 3 BGB geschützt werden soll, der insoweit aber schutzbedürftigere Wohnraummieter nicht. Der BGH hat nun auch in einer neueren Entscheidung für entscheidungserheblich gehalten, welcher Zeitraum zwischen der Kenntnis des Wohnraumvermieters von der Vertragsverletzung durch den Wohnraummieter und der Kündigungserklärung durch den Vermieter vergangen ist, und hält dies entweder unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nach § 242 BGB oder aufgrund von § 314 Abs. 3 BGB für relevant (vgl. BGH, Urteil vom 09. April 2014, Az.: VIII ZR 107/13, Rz 20). Randnummer 32 Die Kündigung des Klägers vom 05.04.2013 erfolgte nicht innerhalb einer angemessenen Frist, da der Kläger jedenfalls seit dem Schriftsatz vom 7.7.2010 im Vorprozess Kenntnis von der Vereinbarung zwischen dem Zeugen Dr. H.. und den Beklagten hatte, aber erst 2 Jahre und 9 Monate später die Kündigung aussprach. Hier ist auch die Tatsachenkenntnis entscheidend, so dass der Kläger sich nicht darauf berufen kann, erst durch Rechtsberatung durch den Klägervertreter Kenntnis von der Unwirksamkeit der Vereinbarung erhalten zu haben. Randnummer 33 bb. Die Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ist auch nicht als ordentliche Kündigung wirksam. Dem Kläger steht trotz Sittenwidrigkeit des Nachtrags vom 23.12.2005 kein ordentliches Kündigungsrecht zu, da er kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat. Eine allgemein gültige Definition des berechtigten Interesse i.S.d. § 573 BGB fehlt. Vielmehr kann das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses je nach Kündigungssachverhalt unterschiedlich bewertet werden (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573 Rz 188). Der Abschluss einer sittenwidrigen Vereinbarung zum Nachteil des Klägers ist als Verstoß gegen das gegenseitige mietvertragliche Rücksichtnahmegebot zu werten, auch wenn der Kläger zum Abschluss des Nachtrags vom 23.12.2005 selber noch nicht Vertragspartner der Beklagten war. Denn dass der Eintritt in die Vermieterstellung durch Eigentumsübergang auf den Kläger unmittelbar bevorstand, war auch den Beklagten bekannt. Dennoch hat der Kläger nach Auffassung der Kammer kein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung. Denn hier ist zu bedenken, dass die Beklagten nach überzeugenden Ausführungen des Zeugen in einer Mietwohnung wohnten, die mängelbehaftet war, und sie durch den Nachtrag eine Rechtsposition erlangten, die ihnen nach Ansicht der damaligen Vertragsparteien, nämlich des Zeugen Dr. H.. und der Beklagten, auch zustand. Zugleich sind die Rechte des Klägers dadurch gewahrt, dass das Gericht den Nachtrag vom 23.12.2005 für unwirksam erklärt hat. Nach alldem erscheint die Pflichtverletzung der Beklagten nicht so erheblich, dass sich daraus ein berechtigtes Interesse des Klägers an einer Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ergibt. Randnummer 34 b. Dem Räumungsantrag war auch nicht aufgrund der Kündigungserklärung in der Berufungsbegründung vom 19.03.2014 stattzugeben. Diese Kündigungserklärung war nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO als neues Angriffsmittel zuzulassen, da sie schon in der ersten Instanz hätte geltend gemacht werden können. Der Kläger stützt seine Kündigung darauf, dass die Beklagten durch den ursprünglichen Mietvertrag mit dem Zeugen Dr. H.. zur Zahlung eines monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 966,34 € verpflichtet gewesen seien, in dem Verfahren vor dem Amtsgericht zum Az. 48 C 488/09 aber angegeben hätten, eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 915,21 € zu schulden. Diese Umstände waren dem Kläger indes spätestens seit Juni 2013 bekannt, da ihm zu diesem Zeitpunkt nach seinen eigenen Ausführungen der Mietvertrag zwischen den Beklagten und dem Zeugen Dr. H.. zur Verfügung gestellt worden sei. Der Kläger hätte damit ohne weiteres vor der mündlichen Verhandlung am 19.09.2013, auf die das erstinstanzliche Urteil erging, eine entsprechende Kündigungserklärung abgeben können. Selbst wenn man die Kündigungserklärung vom 19.03.2014 als neues Angriffsmittel in der Berufungsinstanz zuließe, wäre sie nicht innerhalb angemessener Frist i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB erklärt worden. 3. Randnummer 35 Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten. Die Kündigungserklärung vom 05.04.2013 ist unwirksam. Die Anwaltskosten für die allgemeine Prüfung der Rechtslage durch einen Rechtsanwalt des Vermieters schuldet der Mieter nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 05.04.2013 wurde den Beklagten eine Frist gesetzt, um die Unwirksamkeit der Vereinbarung vom 23.12.2005 zu erklären. Ein späteres vorgerichtliches Tätigwerden des Klägervertreters, welches einen Schadensersatzanspruch aus Verzug begründen könnte, ist nicht ersichtlich. 4. Randnummer 36 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 37 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO nicht gegeben sind. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Das Urteil beruht auf einer Einzelfallentscheidung. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Für die Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, VIII ZR 110/11 und BGH, Versäumnisurteil vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 56/12).(Rn.13) 2. Ein Austausch einer mieterseits mit Zustimmung des Vermieters eingebauten Gasetagenheizung gegen eine Gasetagenheizung stellt nicht ohne weiteres eine Modernisierung dar. Die Ersetzung einer älteren Heizung durch eine moderne Heizungsanlage mag zwar häufig eine Maßnahme zur Energieeinsparung darstellen. Doch ist dies stets eine Frage des Einzelfalls (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, VIII ZR 110/11).(Rn.13) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 4. Juni 2013, 919 C 318/11, Urteil Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung seines weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 04.06.2013 zum Aktenzeichen 919 C 318/11 hinsichtlich Ziff. 2 abgeändert und wie folgt insgesamt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, 1. die im 2. Stockwerk rechts des Hauses S., H., belegene 4-Zimmerwohnung geräumt und besenrein an die Klägerin herauszugeben. 2. an die Klägerin 10.924,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 3.896,16 € seit dem 21.07.2011, auf weitere 2.211,30 € seit dem 18.01.2012, auf weitere 2.579,85 € seit dem 18.07.2012 und auf weitere 2.237,63 € seit dem 15.01.2013 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen die Klägerin 20 %, der Beklagte 80 %. Die Kosten des Berufungsrechtszugs tragen die Klägerin zu 10 %, der Beklagte zu 90 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.200 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2015 gewährt. Ihm wird auferlegt, die monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von jeweils 500,18 € bis zum dritten Werktag eines jeden Monats an die Klägerin zu zahlen. Für den Fall nicht rechtzeitiger Zahlung kann die Räumungsfrist abgekürzt werden. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 19.464,38 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung einer Mietwohnung sowie die Zahlung von Mietzins. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 04.06.2013 gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Räumung der Wohnung sowie zur Zahlung von 13.246,38 € nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die geschuldete Bruttowarmmiete seit dem 01.04.2011 624,00 € betragen habe, da die Modernisierungsmieterhöhung der Klägerin vom 12.01.2011 wirksam sei. Der Beklagte sei wegen des Deckenabsturzes im Zeitraum vom 04.06.2010 bis 17.11.2010 zu einer Minderung in Höhe von 20 % der Bruttomiete, während des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums zu einer Minderung von 5 % aufgrund des Zustandes der Zählertafel und des Einschraubautomaten, wegen der Baustelle A. von Januar bis Mai 2011 zu einer Minderung von 10 % und von Juni 2011 bis Dezember 2012 von 5 % berechtigt. Eine weitergehende Minderung sowie die zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche stünden dem Beklagten nicht zu. Die Kündigungserklärung vom 22.06.2011 sei wirksam gewesen, da sich der Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit einem Betrag von 5.559,61 € in Rückstand befunden habe. Wegen der Ausführungen des Amtsgerichts im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 04.06.2013 verwiesen. Randnummer 4 Der Beklagte wendet gegen das erstinstanzliche Urteil ein, das Amtsgericht hätte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigen müssen, dass der Beklagte selbst bereits eine Gaszentralheizung eingebaut hatte. Das Amtsgericht habe die Mietmängel nur unzureichend berücksichtigt. Ihm sei zudem entgegen der vertraglichen Vereinbarung kein Boden oder Abstellraum zur Verfügung gestellt worden, Badezimmer und Schlafzimmer seien nun unbenutzbar und Schönheitsreparaturen seien von der Klägerin nicht durchgeführt worden. Randnummer 5 Der Beklagte beantragt, Randnummer 6 unter Abänderung des am 04.06.2013 verkündeten und am 06.06.2013 zugestellten Urteils des Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Geschäftsnummer 919 C 318/11 die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf die in der Berufung gewechselten Schriftsätze. Entscheidungsgründe Randnummer 10 Die Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen bleibt sie ohne Erfolg. Randnummer 11 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 10.924,94 € aus § 535 Abs. 2 BGB (hierzu unter A.). Weiterhin hat sie einen Anspruch auf Räumung der vom Beklagten bewohnten Mietwohnung aus §§ 546, 985 BGB (hierzu unter B.). A. Randnummer 12 Der Beklagte hat an die Klägerin noch weitere 10.924,94 € zu zahlen. I. Randnummer 13 Die nach § 535 Abs. 2 BGB vom Beklagten geschuldete Miete betrug auch nach dem 01.04.2011 weiterhin 526,50 €. Die mit Schreiben vom 12.01.2011 (Anlage B17, Bl. 88 d.A.) begehrte Mieterhöhung auf eine Monatsmiete von 624,00 € ist nach Auffassung der Kammer unwirksam, da keine zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in der Fassung vom 2.1.2002 i.V.m. Art. 229 § 29 Abs. 1 BGBEG in der Fassung vom 11.3.2013 berechtigende Modernisierung i.S.d. § 554 a.F. vorgelegen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist für die Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen abzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11; Urt. v. 10.10.2012, Az.: VIII ZR 56/12). In der hierzu grundlegenden Entscheidung des BGH vom 20.06.2012 war die Mietwohnung bei Abschluss des Mietvertrages mit Kohleöfen ausgestattet gewesen. Der Mieter baute mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung ein. Später begehrte der Vermieter die Duldung des Anschlusses an die vom Vermieter installierte Gaszentralheizung. Der BGH verneinte eine Duldungspflicht, weil für die Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache abzustellen sei: Unberücksichtigt blieben lediglich etwaige vom Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. In Anwendung dieser Rechtsprechung war der von der Klägerin durchgeführte Einbau der Gasetagenheizung keine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 554 BGB. Denn der Beklagte hatte im Jahre 1972 eine Gasetagenheizung unstreitig mit Zustimmung der ehemaligen Vermieterin einbauen lassen. Der Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gasetagenheizung stellt nicht ohne weiteres eine Modernisierung dar. Dass die vom Beklagten eingebaute Gasetagenheizung defekt war, ist nach Auffassung der Kammer unerheblich. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, dass sie irreparabel war. Auch ist nicht ersichtlich, dass die von der Klägerin eingebaute Heizung im Vergleich zu der mieterseitig installierten Heizungsanlage eine Maßnahme zur Energieeinsparung i.S.d. § 554 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB a.F. darstellt. Die Ersetzung einer älteren Heizung durch eine moderne Heizungsanlage mag zwar häufig eine Maßnahme zur Energieeinsparung darstellen. Doch ist dies stets eine Frage des Einzelfalls (vgl. BGH, Urt. v. 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11, Rn 18, zitiert nach juris). Die Klägerin hat die Mieterhöhung hier allerdings in ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 12.01.2011 lediglich auf eine Energieeinsparung durch die Umstellung der Beheizung von Elektroradiatoren auf die Gasheizung gestützt. Soweit die Klägerin im Schriftsatz vom 27.08.2014 zu den Vorteilen des von ihr installierten Heizungssystems vorträgt, muss dies nach § 296 a ZPO unberücksichtigt bleiben. Randnummer 14 Das auf Duldung der Modernisierung lautende Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 3.11.2010 zum Aktenzeichen 916 C 315/10, welches vor der o.g. grundlegenden Entscheidung des BGH ergangen ist, steht dem nicht entgegen. Es entfaltet keine irgendwie geartete Bindungswirkung für die Frage, ob die Modernisierungserhöhung wirksam ist. Bei der Frage, ob die Erneuerung der Heizung eine Modernisierung darstellt, handelt es sich lediglich um eine identische Vorfrage, über die im Folgeprozess abweichend entschieden werden kann (vgl. Vollkommer in: Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, Vor § 322, Rn. 28). Gleiches gilt für das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 13.04.2007 zum Aktenzeichen 911 C 477/04. Dem stehen auch die von der Klägerseite im Schriftsatz vom 27.08.2014 zitierten Fundstellen nicht entgegen. Dort geht es um die Frage, welche Rolle eine unterlassene Ankündigung der baulichen Maßnahmen für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB a.F. spielt, sowie darum, dass bei einer Entscheidung über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens keine Interessenabwägung nach § 554 Abs. 2 BGB vorzunehmen ist. Aus den von der Klägerin vorgebrachten Literaturnachweisen ergibt sich indes nicht, dass das Gericht keine neuerliche Prüfung mehr vornehmen darf, ob überhaupt eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 554 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt. Randnummer 15 II. Minderung Randnummer 16 Der Mietzins von 526,50 € war durch den Deckeneinsturz am 09.06.2010 in Höhe von 20 % für den Zeitraum 09.06.2010 bis zum Abschluss der Malerarbeiten Ende Januar 2011 gemindert. Das Amtsgericht hat die Minderungsquote mit zutreffender Begründung mit 20 % bemessen. Tatsächlich war die Gebrauchstauglichkeit des Zimmers, in dem die Decke herabstürzte, vollständig aufgehoben. Nach Auffassung der Kammer lag eine Minderung in der genannten Höhe jedoch nicht nur bis zum Abschluss der Arbeiten am 17.11.2010 – wie vom Amtsgericht angenommen - sondern bis zum Abschluss der Malerarbeiten Ende Januar 2011 vor, da erst zu diesem Zeitpunkt das Zimmer wieder wie ursprünglich genutzt werden konnte. Ein darüber hinausgehendes Minderungsrecht wegen der behaupteten mit dem Deckenabsturz einhergehenden Beeinträchtigungen in dem betroffenen Zimmer besteht nicht. Nach den Ausführungen des Amtsgerichts hat es sich bei Augenscheinnahme der Wohnung davon überzeugt, dass die Wände in dem Raum ordnungsgemäß gestrichen und keine Anhaltspunkte dafür erkennbar seien, dass es sich nur um einen Voranstrich handele. Die diesbezügliche Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Die weiteren behaupteten Beeinträchtigungen durch ein unterbliebenes Anbringen der Fensterlaibungen, der Fußleisten und des Spiegels sowie das Versetzen der Schränke stellen jedenfalls eine nicht mehr als unerhebliche Minderung der Tauglichkeit i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB dar. Gleiches gilt für den Zustand des Linoleumbelags wie er auf dem Lichtbild Nr. 60 der Anlage 18 erkennbar ist. Randnummer 17 Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass über den genannten Zeitraum hinaus ein Nutzungsverbot für das betroffene Zimmer bestand. Der Zeuge M. hat insoweit ausgesagt, dass er sich die Stelle später noch einmal angeschaut habe, als sie repariert gewesen sei, allerdings konnte er sich nicht mehr an das Datum dieses Besuchs erinnern. Nach dem Vortrag des Beklagten war der Zeuge M. indes am 30.11.2010 und am 08.12.2010 in der Wohnung. Dass der Zeuge M. zu diesen Zeitpunkten weiterhin Einwendungen gegen die Nutzung des Schlafzimmers vorgebracht hat, hat auch der Beklagte nicht behauptet. Es ist auch nicht ersichtlich, welche Einwendungen der Zeuge M. nach Instandsetzung des Deckenschadens gegen die Nutzung des Zimmers gehabt haben könnte. Randnummer 18 Soweit der Beklagte in der Berufung erstmalig vorträgt, das Schlafzimmer sei wegen eines Absackens des Fußbodens nicht nutzbar, ist dieser Vortrag als verspätet gem. § 531 ZPO zurückzuweisen. Im Übrigen ist eine Mängelrüge nicht vorgetragen. Randnummer 19 Soweit der Beklagte in der Berufungsbegründung rügt, dass das Amtsgericht eine Minderung wegen Mängeln an der Elektroinstallation nur für den Zeitraum März 2011 bis Juni 2011 angenommen habe, geht dieser Einwand ins Leere. Das Amtsgericht hat eine Berechtigung zur Minderung in Höhe von 5 % wegen der Elektroinstallation für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum, also bis einschließlich Januar 2013 zugrunde gelegt (s. I 1 b)bb), 2, 3, 4 der Entscheidungsgründe, S. 10, 20f. des Urteils). Randnummer 20 Zu Recht hat das Amtsgericht auch nicht auf eine höhere Minderungsquote erkannt. Dass eine Leitung im Schlafzimmer lose war, führt nicht zu einer höheren Minderung. Weder ist ersichtlich, dass dieser Umstand angezeigt wurde, noch beeinträchtigt er die Gebrauchstauglichkeit mehr als nur unerheblich, so dass ein über einen Instandsetzungsanspruch hinausgehendes Minderungsrecht nicht besteht. Auch hat der Beklagte nicht den Beweis erbringen können, dass die Elektroinstallation nicht dem von der Klägerin geschuldeten Standard genügt. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, haben die Parteien keine konkrete vertragliche Vereinbarung zum geschuldeten Standard der Elektroinstallation geschlossen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist daher der vertraglich geschuldete Zustand der Wohnung nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen und muss „bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt…Nach der Verkehrsanschauung umfasst mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung, dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können…“ (BGH, Urt. v. 26.07.2004, Az.: VIII ZR 281/03, Rz 20f., zitiert nach juris). Soweit der Beklagte in der Berufungsbegründung meint, dass wenigstens Herd, Waschmaschine, Kühlschrank, Kühlgerät, Stausauger und Mikrowelle nebeneinander betrieben werden können müssen, geht dies über den von der Klägerin nach der Rechtsprechung des BGH geschuldeten Mindeststandard hinaus. Der Beklagte hat auch nicht beweisen können, dass die Mietwohnung dem vom BGH geforderten Mindeststandard nicht genügt. Die Aussage des Zeugen M. war unergiebig, da sich dieser nicht an den Zustand der Elektroleitungen erinnern konnte. Auch durch das Gutachten des Sachverständigen L. vom 27.03.2013 konnte der Beklagte seine Behauptungen nicht beweisen. Aus dem Gutachten ergibt sich nicht, dass eine gleichzeitige Einschaltung etwa von Waschmaschine und Staubsauger nicht möglich ist. Der Sachverständige hat insoweit zwar ausgeführt, dass der Anschluss mehrerer „Großgeräte“ wie z.B. Kaffeemaschine, Mikrowelle, Wasserkocher oder auch E-Herd und Waschmaschine etc. nicht möglich ist. Er hat dazu allerdings weiter ausgeführt, dass haushaltsübliche Großgeräte heutzutage eigene Leitungen mit den entsprechenden Absicherungen benötigen. Dies mag heute üblichem Standard entsprechen, bedeutet jedoch nicht, dass der gleichzeitige Betrieb mehrerer Elektrogeräte tatsächlich nicht möglich ist. Auch hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine NYM-J 3 x 1,5 mm2 Leitung maximal mit 3.500 Watt belastet werden darf. Von diesen Leitungen existieren jedoch in der Wohnung mehrere. Waschmaschinen oder Geschirrspülmaschinen haben in der Regel eine Leistung von ca. 2.000 – 3.000 Watt, moderne Staubsauger können bereits mit einer Leistung von 1200 Watt auskommen. Unter Zugrundelegung dieser Werte ist es nicht nachgewiesen, dass der Beklagte ein größeres Haushaltsgerät nicht neben einem anderen haushaltsüblichen Elektrogerät betreiben kann. Nach alldem ergibt sich aus dem Gutachten des SV L. nicht, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, dass Haushaltsgeräte nicht nebeneinander in Betrieb genommen werden können. Der Sachverständige V. hat vielmehr während des Ortstermins die Mikrowelle und weitere Geräte eingeschaltet, ohne dass die Sicherung ausgefallen ist. Dies ergibt sich aus seinem Gutachten vom 11.07.2006. Im Übrigen ist auch eine Mängelrüge, mit der der Beklagte der Klägerin mitteilt, dass und in welchem Umfang Elektrogeräte nicht nebeneinander betrieben werden können, nicht ersichtlich. Eine solche ist insbesondere im Hinblick auf das Gutachten des SV V. vom 11.07.2006 auch nicht entbehrlich, aufgrund dessen die Klägerin davon ausgehen konnte, dass das gleichzeitige Einschalten mehrerer Geräte nicht zu einem Ausfall der Sicherung führt. Das Schreiben des Fachamtes Bauprüfung an die Klägerin vom 28.04.2010 (Anlage B23) kann eine derartige Mängelanzeige auch nicht ersetzen. Das Schreiben enthält weder Ausführungen dazu, ob der gleichzeitige Betrieb von Elektrogeräten möglich ist, noch bezieht es sich erkennbar auf die Wohnung des Beklagten. Randnummer 21 Das Amtsgericht hat auch zutreffend auf eine Minderung von 10 % für den Zeitraum Januar 2011 bis Mai 2011 und in Höhe von 5 % für den Zeitraum Juni 2011 bis Dezember 2012 für die Beeinträchtigungen durch die Baustelle A. erkannt. Eine Minderung für einen längeren Zeitraum ist nicht zu berücksichtigen. Der Beklagte hat sich erstinstanzlich auf Lärmbelästigungen ab Januar 2011 berufen, was das Amtsgericht auch zugrunde gelegt hat. Soweit der Beklagte erstmalig in der Berufungsinstanz Lärmbeeinträchtigungen ab dem 16.11.2010 vorträgt, ist er hiermit nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Es ist nicht ersichtlich, was ihn gehindert haben soll, Belästigungen durch die Baustelle ab dem 16.11.2010 schon erstinstanzlich vorzutragen. Lärmbelästigungen über Dezember 2012 hat der Beklagte nicht behauptet, sondern vielmehr mit anwaltlichem Schriftsatz vom 28.01.2014 vorgetragen, dass die Arbeiten von Mitte Dezember 2012 bis Mitte des Jahres 2013 ruhten. Auch was den zeitlichen Umfang der täglichen Belästigungen angeht, sind die Feststellungen des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Das erstinstanzliche Urteil ist von Lärmbelastungen an sechs Tagen die Woche von ca. 07.30 h bis ca. 18 h ausgegangen. Anderes ist auch den Zeugenaussagen nicht zu entnehmen. Insbesondere hat der Zeuge B. keinen größeren zeitlichen Umfang bekundet. Randnummer 22 Auch die Höhe der Minderungsquote ist zutreffen bestimmt worden. Soweit der Beklagte eine Minderungsquote von 35 % für angemessen hält und sich hierfür auf eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 05.07.2011 zum Az.: 333 S 13/01 bezieht, ist festzustellen, dass die Fälle hier nicht zu vergleichen sind. In dem von der ZK 33 zu entscheidenden Fall ging es um Beeinträchtigungen durch den Bau der vierten Elbtunnelröhre, wobei die streitgegenständliche Wohnung nur durch einen 6 bis 10 m von der Wohnung entfernten Bau-/Schallschutzzaun von der Baustelle getrennt war und schon aufgrund der Auswirkungen des Zauns auf Ausblick und Lichteinfall eine deutliche Minderung für angemessen erachtet wurde. Die Wohnung des Beklagten ist hingegen durch einen mehrgeschossigen Wohnblock von der Baustelle getrennt. Sie grenzt nicht unmittelbar an die Baustelle an, anders als die Wohnungen der Zeugen B. und B., sondern liegt nach Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 06.05.2013 ca. 100 m entfernt. Dass in der Wohnung des Beklagten die gleichen Beeinträchtigungen gegeben waren wie in den Wohnungen, die direkt neben der Baustelle gelegen sind, hat der Beklagte nicht beweisen können. Mit Ausnahme des Zeugen K. ist kein Zeuge angeboten worden, der über Belästigungen in der Wohnung des Beklagten Auskunft geben konnte. Die Aussage des Zeugen K. hat das Amtsgericht zum Teil als unergiebig, im Übrigen jedoch als unglaubhaft bewertet. Die Beweiswürdigung ist weder hinsichtlich der in die Betrachtung einbezogenen Überlegungen, noch hinsichtlich ihres Ergebnisses zu beanstanden. Wegen der in § 513 Abs. 1 ZPO enthaltenen Verweisung auf § 546 ZPO hat das Berufungsgericht die tatsächlichen Grundlagen und deren Wertung durch das zunächst tätig gewordene Gericht wie ein Revisionsgericht nur noch darauf zu überprüfen, ob die Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung die gesetzlichen Auslegungsregeln, die Denkgesetze, Erfahrungsgrundsätze und die Verfahrensvorschriften beachtet (OLG Celle, OLG Report Celle, 2002, 238; Gehrlein, MDR 2003, 421, 426; KG Berlin 22. Zivilsenat, Urteil vom 3. November 2003, Az: 22 U 136/03). Dieser Prüfung hält das angefochtene Urteil ohne jeden Zweifel stand und wird auch von der Berufung insoweit nicht angegriffen. Das Berufungsgericht ist auch nicht gehalten, weitere Zeugen zu vernehmen. Die insoweit nun erstmalig in der Berufungsinstanz erfolgenden Beweisangebote durch Vernehmung der Zeugen T. und J. sind nach § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen. Auch der Zeuge W. ist trotz Anfechtung des mit Schriftsatz vom 20.03.2013 erklärten Verzichts auf seine Aussage wegen § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zu vernehmen. Die Anfechtung hätte schon in der 1. Instanz erklärt werden können. Dass der Beklagte seinem Parteivertreter erst am 20.01.2014 das volle Ausmaß der behaupteten Drohungen durch den Zeugen W. darlegte, ist unerheblich, war er doch nicht gehindert, seinen Parteivertreter bereits in der 1. Instanz entsprechend zu informieren. Auch die in der Berufungsinstanz erstmals eingeführte Behauptung, dass die Klägerin mit anderen Mietern desselben Hauses eine Minderungsquote von 25 % ausgehandelt habe, ist als verspätet zurückzuweisen. Er ist im Übrigen auch unerheblich, da sich daraus kein eigener Anspruch des Beklagten gegenüber der Klägerin ergibt, zumal für die Mietminderung das individuelle Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung entscheidend ist, das je nach Belegenheit der Wohnung innerhalb des Hauses durchaus unterschiedlich ausfallen kann. Randnummer 23 Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht keine Minderung aufgrund einer Verschmutzung der Wohnung durch Bauarbeiten zuerkannt. Der Beklagte behauptet eine Verschmutzung im Flur, im sog. „Ausweichschlafraum“, im Wohnzimmer und im Badezimmer durch den bei den Maurerarbeiten im November 2010 anfallenden Baustaub. Die hierzu mit Anlagenkonvolut B18 und B21 sowie auf Bl. 421 erkennbaren eingereichten Lichtbilder zeigen jedoch einen nicht mehr als unerheblichen Mangel der Gebrauchstauglichkeit. Die dort erkennbare Staubschicht kann ohne weiteres aufgewischt bzw. hinsichtlich des Teppichs abgesaugt werden. Dass der Beklagte aufgrund seines Gesundheitszustandes nicht in der Lage sein soll, derartige einfache Reinigungsarbeiten selbst vorzunehmen, muss hier außer Betracht bleiben. Die Frage, ob ein Mangel als negative Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit vorliegt, ist grundsätzlich objektiv unabhängig von den persönlichen Fähigkeiten des jeweiligen Mieters zu beantworten. Im Übrigen hat die Klägerin weitgehend den Beweis für ihre Behauptung erbracht, dass der Zeuge P. den von ihm verursachten Bauschutt und Dreck wieder entfernt habe. Der Zeuge P. hat ausgesagt, das Schlafzimmer sei abgeklebt worden, doch konnte Dreck im Flur dadurch entstehen, dass die Schuttreste durch den Flur getragen wurden (296). Flur und Dielenboden seien aber gewischt worden, im Schlafzimmer sei der Dreck nur zusammengekehrt worden, weil der Fußboden aufgrund des darauf befindlichen Linoleum-Restes nicht hätte gewischt werden können. Randnummer 24 Die Berufungsbegründung rügt zu Unrecht, dass das Amtsgericht eine Mietminderung auf Grund der Verschmutzung der Wohnung durch die Handwerker im Juni 2011 abgelehnt habe. Handwerkerarbeiten im Juni 2011, die zu einer Verschmutzung hätten führen können, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Soweit der Beklagte sich auf Verschmutzungen beim Heizungseinbau im Januar 2011 beziehen will, ist auch hierfür eine Minderung nicht gerechtfertigt. Die vom Amtsgericht hierzu vorgenommene Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Im Übrigen ist eine minderungsrelevante Verschmutzung durch die Heizungsarbeiten nach Auffassung der Kammer schon nicht vorgetragen worden. Lichtbilder, die eine Verschmutzung beim Heizungseinbau zeigen, liegen nicht vor. Aus der Anlage B21 ergibt sich, dass der Beklagte wohl auch bemängelt, dass im Zuge von Tapezierung und Voranstrich das Badezimmer und andere Räume verdreckt worden sein sollen. Der auf den Lichtbildern auf Bl. 256 erkennbare Zustand stellt keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Die Verschmutzungen sind einfach durch Wischen des Fußbodens und des Badezimmers zu beseitigen. Randnummer 25 Nicht zur Minderung berechtigt auch der Zustand der Eckbadewanne, wie er auf den Lichtbildern ersichtlich ist. Der Beklagte hat schon nicht widerspruchslos vorgetragen, wann und durch welche Handwerker diese Verschmutzung überhaupt verursacht worden sein soll. Während der Beklagte in der Kommentierung zu den Fotos Nr. 3 und 4 der Anlage B18 behauptet, die Zerstörung der Badewanne sei bei dem Maurereinsatz im Schlafzimmer im November 2010 verursacht worden, hat er mit Schriftsatz vom 08.11.2011 vortragen lassen, der Zeuge L. habe im Badezimmer ein Abflussrohr erneuert und bei den Arbeiten im Badezimmer sei die Eckbadewanne beschädigt worden. Mit Schriftsatz vom 07.05.2012 hat der Beklagte sodann Fotos vom 02.12.2010 bis 05.12.2010 eingereicht mit dem Kommentar, dass das Wasser über Tage in der Wanne stehen geblieben sei, da Bottiche ständig hätten gereinigt werden müssen. Soweit der Beklagte behauptet hat, der Zeuge P. habe seine Utensilien in der Küche und im Bad gereinigt, dabei die Abflüsse verstopft und die Eckbadewanne sowie die Duschverkleidung beschädigt, konnte er hierfür keinen Beweis erbringen. Für die Beschädigung der Duschverkleidung durch den Zeugen P. hat er schon keinen Beweis angeboten, sondern lediglich Lichtbilder eingereicht, die keine Rückschlüsse darauf zulassen, durch wen die Beschädigungen herbeigeführt wurden. Der Zeuge P. hat darüber hinaus ausgesagt, er habe eine Reinigung der Utensilien nicht vorgenommen. Auch das vom Beklagten behauptete Indiz, dass in den Abflüssen Sand oder Zement vorhanden gewesen seien, hat der Beklagte nicht beweisen können. Die Aussage des hierzu angebotenen und vernommenen Zeugen L. war unergiebig. Denn dieser hat bekundet, dass er weder Sand noch Zement in den Abflussleitungen gefunden habe. Die Aussagen der auch angebotenen Zeugen S. und H. waren unergiebig, bei der Angabe des Zeugen K., er ginge davon aus, dass die Verschmutzung der Duschwanne durch die unsachgemäße Entsorgung von Bauschmutz durch die Handwerker erfolgt sei, handelt es sich offenkundig lediglich um eine Vermutung, ohne dass der Zeuge bekundet hätte, selbst gesehen zu haben, wie Handwerker Bauschmutz über die Badewanne entsorgten. Randnummer 26 Eine Minderung ist auch nicht zu erkennen aufgrund der behaupteten Verstopfung der Abflüsse in Küche und Bad. Eine Verstopfung von Abflüssen kann einen Mangel stellen unabhängig davon, ob sie durch Verunreinigung durch Handwerker oder ein zu geringes Gefälle verursacht wurde. Ein Minderungsrecht aufgrund einer mehr als nur unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ergibt sich allerdings aus dem Vortrag des Beklagten nicht. Der Beklagte hat zwar vorgetragen, es komme häufig zu Verstopfungen der Abflüsse. Dass diese jedoch dazu führte bzw. führt, dass Wasser überhaupt nicht mehr abläuft oder es zu Rückflüssen von Abwasser kommt, hat der Beklagte nicht vorgetragen. Soweit er sich auf Verstopfungen beruft, hat er diese lediglich dahingehend konkretisiert, dass das Wasser nur langsam ablaufe. Dies ist ärgerlich und mag einen Instandsetzungsanspruch begründen. Einen erheblichen Mangel stellt es indes nicht dar. Gleiches gilt für den Vortrag, dass Fäkalgestank aus dem Küchenabfluss auftrete, wenn Wasser abläuft. Dies ist im Übrigen auch nicht nachvollziehbar, tritt Gestank aus Abflüssen doch üblicherweise auf, wenn diese Abflüsse längere Zeit nicht genutzt werden. Soweit der Beklagte erstmals im Laufe des Berufungsverfahrens vorgetragen hat, das Badezimmer sei unbenutzbar, muss dies gemäß § 531 Abs. 2 ZPO unberücksichtigt bleiben. Randnummer 27 Im Zeitraum Juli 2010 bis Januar 2011 war die Miete auch nicht wegen fehlender Beheizbarkeit der Wohnung vor Einbau der neuen Heizung gemindert. Nach Auffassung der Kammer schuldete die Klägerin jedenfalls bis zum Einbau der neuen Heizung keine Beheizbarkeit der Wohnung und Versorgungsmöglichkeit mit Warmwasser. Ursprünglich lag zwar die Gewährleistungsverantwortung für die Versorgung der Wohnung mit Wärme bei der Klägerin, da diese die Wohnung mit der Möglichkeit der Beheizung durch einen Kachelofen und einen Kohleherd an den Beklagten vermietet hat. Mit Abschluss des Vergleichs zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und dem Beklagten am 28.02.1984 vor dem Landgericht Hamburg zum Az.: 16 S 243/83 haben die Mietvertragsparteien sich jedoch dahingehend geeinigt, dass die Beheizbarkeit der Wohnung in den Verantwortungsbereich des Beklagten übergehen sollte. Denn die Mietvertragsparteien haben sich in Kenntnis des Umstands, dass die Schornsteine zwischenzeitlich stillgelegt worden waren und eine Beheizbarkeit der Wohnung durch den Kachelofen und den Kohleherd deshalb nicht wiederhergestellt werden konnte, darauf geeinigt, dass bei künftigen Mieterhöhungen die Wohnung als „ohne Sammelheizung“ ausgestattet gelten sollte, der Beklagte einen Nachmieter stellen durfte, der ihm die Investitionen für den Einbau der Gasheizung erstatten wollte, und die Vermieterin alternativ den Beklagten für seine Investitionen entschädigen konnte. Damit haben die Mietvertragsparteien zum Ausdruck gebracht, dass die Wärmeversorgung Sache des Beklagten sei sollte. Eine Minderung der Miete kann sich auch nicht daraus ergeben, dass die vom Beklagten eingebaute Gasheizung nach seinem Vortrag durch von der Klägerin beauftragte Handwerker beschädigt wurde. Dies hätte ggf. einen Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin nach sich ziehen, einen Mangel jedoch nicht begründen können. Randnummer 28 Das Amtsgericht hat auch zu Recht eine Minderung wegen des Zustands des Holzfußbodens verneint. Dem Einwand der Berufung, der Beklagte habe sich auf das Angebot der Klägerin, die Fußbodendielen abzuschleifen, nicht einlassen müssen, kann nicht gefolgt werden. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts sind im Januar und Februar 2011 zumindest vier Versuche der Zeugin J., einen Termin für die Aufarbeitung der Böden zu vereinbaren, aufgrund der Weigerung des Beklagten gescheitert. Diese Feststellungen greift auch die Berufung nicht an. Der Beklagte kann sich nach § 242 BGB nicht auf ein Minderungsrecht berufen, weil er die Mängelbeseitigung vereitelt hat. Die Entscheidung über die Art und Weise der Mängelbeseitigung liegt beim Vermieter, der einen mangelfreien Zustand schuldet, in der Wahl der Herstellungsweise des vertragsgemäßen Zustands jedoch frei ist. Der Mieter mag berechtigt sein, eine angebotene Mangelbeseitigung abzulehnen, wenn die angekündigte Maßnahme offensichtlich ungeeignet zur Beseitigung des Mangels ist. Das ist hier jedoch nicht ersichtlich und ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass vier Unternehmen das Abschleifen der Dielen für unmöglich gehalten haben. Das Abschleifen der Dielenfußboden war auch aufgrund der vom Beklagten eingereichten Lichtbilder nicht offenkundig abwegig. In Anbetracht dessen dass das von der Klägerin beauftragte Handwerksunternehmen ein Abschleifen und Versiegeln für möglich gehalten hat, bestanden unterschiedliche Meinungen von Handwerkern und die von der Klägerin angebotene Instandsetzungsmaßnahme war nicht von vornherein offensichtlich ungeeignet. Randnummer 29 Eine Minderung wegen des abgesackten Küchenfußbodens scheitert entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht schon an einer fehlenden Mängelrüge. Der Beklagte hat der Klägerin jedenfalls mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22.12.2010 (Anlage B4) mitgeteilt, dass in der Küche der Fußboden abgesackt und uneben sei. Allerdings kann die Kammer darin keinen die Gebrauchstauglichkeit in nicht nur unerheblichem Maße beeinträchtigenden Mangel erkennen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der abgesackte Fußboden in der Küche die Gebrauchstauglichkeit mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Der Beklagte hat hierzu befragt erklärt, die Fensterbank hänge schief. Dies kann einen Zustand begründen, der zu einem Instandsetzungsanspruch führt, ebenso wie ein abgesackter Küchenfußboden an sich. Dadurch ist aber noch nicht der Mietgebrauch beeinträchtigt. Auch die fehlende Fliese im Küchenfußboden ist nicht so erheblich, dass sie ein Minderungsrecht begründen könnte. Randnummer 30 Erstmals in der Berufungsbegründung beruft sich der Beklagte auf ein Mietminderungsrecht, da die Vermieterseite die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt habe während er erstinstanzlich noch vortragen ließ, der vertragswidrige Zustand beruhe nicht auf der Nichtausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. Schriftsatz vom 08.11.2011). Der nun in der Berufungsinstanz vorgebrachte Vortrag zum Zustand der Tapeten, des Anstrichs und des Putzes muss nach § 531 Abs. 2 ZPO unbeachtet bleiben. Auf die Wirksamkeit von § 14 des Mietvertrages kommt es nicht an. Verspätet ist zudem die Behauptung, dem Beklagten sei entgegen der vertraglichen Vereinbarung ein Boden- oder Kellerraum nicht überlassen worden. Hierauf hatte der Beklagte seine Rechtsverteidigung erstinstanzlich nicht gestützt. III. Randnummer 31 Die Berufung hat auch insoweit keinen Erfolg, als sie an der Aufrechnung der Klageforderung gegenüber Ersatzansprüchen wegen der in der Wohnung eingetretenen Schäden festhält. Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen Schäden an Einrichtungsgegenständen, die durch unsachgemäßes Verstellen von Möbeln entstanden ein sollen, ist nicht ersichtlich. Hinsichtlich des behaupteten Schadensersatzanspruches wegen eines irreparablen Schadens eines weißen aus drei Elementen bestehenden Kleiderschranks hat der Beklagte schon nicht vorgetragen, wann der Kleiderschrank beschädigt worden sein soll und insbesondere, ob dies im Zuge der mit dem Deckenabsturz verbundenen Arbeiten oder während des Heizungseinbaus erfolgt sein soll. Auch hat er nicht beweisen können, dass der Kleiderschrank vor Beginn der genannten Arbeiten in einem unbeschädigten und ordnungsgemäßen Zustand gewesen war. Die Aussagen der hierzu angebotenen und vernommenen Zeugen H. und S. waren unergiebig. Insbesondere konnte sich der Zeuge S. lediglich an einen braunen ca. 3 m langen Schrank erinnern, nicht aber an einen weißen Kleiderschrank. Die Aussage des Zeugen K. war insoweit ebenfalls unergiebig, da auch er sich zwar an einen weißen zweitürigen Schrank erinnern, genaueres hierzu jedoch nicht sagen konnte. Hinsichtlich anderer Einrichtungsgegenstände hat der Beklagte ebenfalls nicht vorgetragen, wann und durch welche Handwerker diese verstellt worden sein sollen. IV. Randnummer 32 Aufgrund des vorstehenden war der Beklagte im Zeitraum Juli 2010 bis Dezember 2010 zu einer Minderung von 25 % (Deckenabsturz 20 %, Elektrik 5 %) berechtigt und schuldete 394,88 €/Monat, worauf er monatlich lediglich 105,30 € entrichtete. Dies führt für den genannten Zeitraum zu einem Rückstand von 1.737,48 € (6 x 289,58 €). Im Januar 2011 war die Miete um 35 % (Deckenabsturz 20 %, Elektrik 5 %, Baustelle A. 10 %) gemindert. Auf die verbleibende Miete in Höhe von 342,23 € leistete der Beklagte keine Zahlung. Für Februar 2011 schuldete der Beklagte eine um 15 % (Elektrik 5 %, Baustelle A. 10 %) geminderte Miete in Höhe von 447,53 €, die in voller Höhe offen ist. Auf die ebenfalls um 15 % reduzierte Miete von 447,53 € im Zeitraum März 2011 bis Juni 2011 zahlte der Beklagte jeweils 105,30 €, was zu einem weiteren Rückstand von 1.368,92 € (4 x 342,23 €) führt. Von Juli 2011 bis Dezember 2012 betrug die Minderung 10 % (Elektrik 5 %, Baustelle A. 5 %), was zu einer Miete in Höhe von 473,85€/Monat führt. Hierauf zahlte der Beklagte jeweils 105,30 €, insgesamt 6633,90 € sind offen (18 x 368,55 €). Im Januar 2013 war die Miete um 5 % (Elektrik) auf 500,18 € gemindert, auf die der Beklagte 105,30 € zahlte, so dass er noch weitere 394,88 € schuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Beklagten nicht zu, da das Mietverhältnis wirksam beendet wurde (s.u.) B. Randnummer 33 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache aus §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die Kündigungserklärung vom 04.01.2013 wirksam beendet worden. Die Klägerin war nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b ) BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, weil sich der Beklagte in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit einem Betrag in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate überstieg. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom 04.01.2013 war der Beklagte mit einem Betrag 6.976,19 € im Rückstand. Dem Beklagten stand im Januar 2013 ein Zurückbehaltungsrecht wegen des vom Amtsgericht festgestellten Mangels hinsichtlich der Zählertafel und des Zustands der Einschraubautomaten zu. Legt man für das Zurückbehaltungsrecht zugunsten des Beklagten das Fünffache des Minderungsbetrages zugrunde, der für den genannten Mangel zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung insgesamt 5 % betrug, ist von einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 25 %, also 131,63 €, auszugehen. Am 04.01.2013 war der Beklagte mithin berechtigt, einen Gesamtbetrag von 3.948,75 € (131,63 €/Monat x 30 Monate) für den Zeitraum Juli 2010 bis Januar 2013 einzubehalten. Zieht man diesen Betrag von dem ohne Zurückbehaltungsrecht bestehenden Rückstand in Höhe von 10.924,94 € ab, ergibt sich ein Saldo von 6.976,16 € und erreicht damit rund das 13-fache der vertraglich vereinbarten Monatsmiete von 526,50 €. Der Beklagte war auch schuldhaft im Zahlungsrückstand. Insbesondere kann hier nicht von einem unverschuldeten Rechtsirrtum ausgegangen werden. Zwar liegt kein Verzug vor, wenn sich der Mieter in einem schuldlosen Irrtum über seine Zahlungspflicht befindet. Dieser setzt eine sorgfältige Prüfung voraus, ob und in welchem Umfang der Mieter zum Einbehalt oder Kürzung der Mietzahlung berechtigt ist. Die Höhe des zurückbehaltenen Betrages muss in einer angemessenen Relation zu Art und Schwere des Mangels stehen (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 543 Rz 103 mwN). Von einem unverschuldeten Rechtsirrtum kann demnach hier nicht ausgegangen werden. Der Beklagte kürzte die Miete in dem hier streitgegenständlichen Zeitraum durchweg um 80 % mit Ausnahme der Monate Januar und Februar 2011, in denen er überhaupt keine Miete zahlte. Nachdem das Zimmer, das wegen des Absturzes der Decke unbenutzbar geworden war, bis auf unerhebliche Beeinträchtigungen wieder hergestellt worden war, und die Belästigungen durch die Baustelle A. im Juni 2011 nachgelassen hatten, hätte der Beklagte bei sorgfältiger Prüfung erkennen müssen, dass der einbehaltene Betrag für die vergangenen Monate eine berechtigte Minderung bei weitem überstieg. Der Beklagte war damals auch bereits anwaltlich vertreten und hätte daher wissen müssen, dass die aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts einbehaltenen Beträge nach Beseitigung des Mangels sofort nachzuzahlen waren. Dies mag ihm in Hinblick auf die Einbehalte wegen der Lärmbelästigungen durch die Baustelle A. nicht vorzuwerfen sein, da dort die Arbeiten erst ab Mitte Dezember 2012 ruhten, ohne dass der Beklagte absehen konnte, ob sie noch im Januar 2013 oder erst später wieder aufgenommen würde. Der Beklagte leistete jedoch überhaupt keine Zahlungen. C. Randnummer 34 Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 7, 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache erlangt keine grundsätzliche über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert nicht die Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Frage, welche Rolle eine mit Zustimmung des Vermieters mieterseits eingebaute Heizung für eine Modernisierungsmieterhöhung wegen eines vermieterseitigen Einbaus einer Heizung spielt, ist durch die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 20.06.2012 (Az. VIII ZR 110/11) und vom 10.10.2012 (Az.: VIII ZR 56/12) beantwortet. Randnummer 36 Dem Beklagten war nach § 721 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren. Die Interessen der Klägerin sind durch die Bedingung der rechtzeitigen Mietzinszahlung während der Räumungsfrist hinreichend gewahrt, da die Klägerin im Falle nicht rechtzeitiger Zahlung jederzeit die Abkürzung der Räumungsfrist verlangen kann. Für die Höhe der monatlichen Nutzungsentschädigung war eine Kürzung der Miete um 5 % aufgrund der Elektrik zu berücksichtigen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 12.11.2021 Aktenzeichen: 34 C 1880/21 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:1112.34C1880.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 2 WoZwEntfrG BW Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummietvertrag: Kündigung wegen beabsichtigter freiberuflicher gewerblicher Nutzung der Wohnung durch den Vermieter Orientierungssatz Eine Kündigung durch den Vermieter mit großer Nähe zu einer Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 BGB ist unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung künftig zu freiberuflichen Zwecken nutzen möchte, jedoch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegt. Es handelt sich dann um eine unzulässige Vorratskündigung.(Rn.13) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.345,76 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin fordert als Vermieterin von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten bewohnten Wohnung in der … . Randnummer 2 Die Klägerin ist in das Mietverhältnis des ursprünglichen Vermieters und der Beklagten auf Vermieterseite eingetreten und bewohnt gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten im streitgegenständlichen Gebäude im 3. Obergeschoss eine 3-Zimmerwohnung, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnfläche dieser Wohnung 64 qm - so die Klägerseite - oder 78 qm beträgt. Mit Schreiben vom 29.09.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten zum 30.06.2021. Zur Begründung der ordentlichen Kündigung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, dass sie selbst und ihr Lebensgefährte die streitgegenständliche Wohnung als Büro nutzen wollten. Wegen des Inhalts und der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 29.09.2020 (Bl. 6 f) Bezug genommen. Mit Schreiben vom 29.03.2021 legte die Beklagte Widerspruch gegen die Kündigung ein. Wegen der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf Anlage B2 der Klagerwiderung vom 11.06.2021 (Bl. 16 f) verwiesen. Randnummer 3 Die Klägerin vertritt die Ansicht, das streitgegenständliche Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung vom 29.09.2020 beendet worden. Durch den Zusammenzug mit ihrem Lebensgefährten, der seine 120 qm große und auch zu freiberuflichen Zwecken genutzte Wohnung aufgegeben habe, seien beengte Verhältnisse in der von der Klägerin bewohnten 64 qm großen Wohnung im selben Gebäude gegeben. Es sei beabsichtigt, dass die von der Beklagten bewohnte Wohnung als Büroräumlichkeit für die Klägerin, die seit dem 01.01.2021 ihre Immobilien selbst verwalte, sowie für den Lebensgefährten, dessen berufliche Tätigkeit Kundenkontakt beinhalte, zu nutzen. Die Wohnung der Beklagten solle aber auch für private Zwecke genutzt werden. Der ebenfalls im Erdgeschoss neben der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Raum sei für die Büronutzung nicht geeignet, da er weder Heizung noch sanitäre Anlagen aufweise und als Lagerraum diene. Eine Umbaumaßnahme dieses Raums scheide aufgrund der Kosten zwischen 60.000 und 80.000 € sowie dies Umstandes aus, dass in diesem Fall Möbel an einem anderen Ort eingelagert werden müssten. Das im Lagerraum stehende Klavier solle in der von der Beklagten bewohnten Wohnung aufgestellt und wieder von ihrem Lebensgefährten genutzt werden. Durch die Gewinnung der zusätzlichen Räume könne die sehr beengte Wohnsituation der Klägerin und ihres Lebensgefährten insgesamt verändert und verbessert werden. Die Kündigung sei auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die Zweckentfremdungssatzung der Stadt Stuttgart unwirksam. Da die Stadt Stuttgart in der Vergangenheit diese Verordnung nicht angewandt habe - es sei auch kein Personal hierfür vorgesehen -, habe die Klägerin von der Einholung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung zum damaligen Zeitpunkt verzichtet. Randnummer 4 Die Klägerin beantragt: Randnummer 5 Die Beklagte wird verurteilt, die im Erdgeschoss links gelegene 2-Zimmer-Wohnung in der …, Stuttgart, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad/WD, einem Verschlag im UG sowie einem Verschlag im Dachgeschoss sowie die Nutzungsberechtigung des Vorplatzes der Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Die Beklagte bestreitet, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten nutzen wolle. Die Büronutzung stelle keinen von der Rechtsprechung gebilligten Eigenbedarf dar. Die Kündigung sei unwirksam, da die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung eingeholt und eine solche im Kündigungsschreiben auch nicht erwähnt habe. Die Kündigung sei ferner rechtsmissbräuchlich, da der behauptete Bürobedarf jederzeit in dem Büroraum im Erdgeschoss rechts, der seit dem Tod des Rechtsvorgängers der Klägerin leer stehe, umgesetzt werden könne. Es müsse lediglich eine Heizung installiert werden. Weitere Umbaumaßnahmen seien nicht erforderlich, da die Klägerin über eine Toilette in ihren Wohnräumen verfüge. Die Beklagte sei gesundheitlich stark angeschlagen. Sie habe sich um Wohnraum bemüht. Randnummer 9 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 10 Das Gericht hat die Klägerin informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen .... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der informatorischen Anhörung wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2021 und vom 22.09.2021 Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 11 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 12 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546, 985 BGB, da die Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten nicht gemäß § 542 Abs. 1 BGB beendet hat. Randnummer 13 Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 29.09.2020, die eine große Nähe zur Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 BGB (vgl. 1.), ist unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung als unzulässige Vorratskündigung (vgl. 2.) darstellt. Randnummer 14 1a. Eine Eigenbedarfskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 1 BGB ist vorliegend nicht gegeben, da die Klägerin weder selbst noch eine Bedarfsperson i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die streitgegenständliche Wohnung zu Wohnzwecken nutzen möchte. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 29.3.2017 (BGH, Urteil vom 29.03.2017– VIII ZR 45/16, veröffentlicht in NJW 2017, 2018, beck-online) ist eine größere Nähe zu dem Tatbestand einer Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in den Fällen gegeben, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, da ein Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll. In diesem Fall müssen weitere Umstände gegeben sein, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können (BGH, a.a.O., Rn. 47). Denn der persönliche Bezug bleibt, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-) berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurück. Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters - anders als bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs - nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber andererseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten (frei-) beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr sogar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer Verwertungskündigung zu stellen sind. Voraussetzung für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes bzw. des berechtigten Interesses des Vermieters i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB ist daher, dass der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht durch die Fortführung des Mietverhältnisses erleiden würde (vgl. BGH a.a.O., Rn. 47; Hinz in Dauner-Lieb/Langen, BGB Schuldrecht, 4 Auflage, 2021, § 573 Rn. 87). Randnummer 15 b. Bei der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich nach den dargestellten Grundsätzen um einen Kündigungstatbestand, der eine größere Nähe zu einer Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 BGB ausweist. Ausweislich des Kündigungsschreibens der Klägerin vom 29.09.2020 (Bl. 6, 7 d.A.) „benötigt“ die Klägerin für sich und ihren Lebensgefährten, den Zeugen , die streitgegenständliche Wohnung „als Büro“, damit ausschließlich zu beruflichen Zwecken. Nach durchgeführter Beweisaufnahme und informatorischer Anhörung der Klägerin steht dieser Sachverhalt zur Überzeugung der Tatrichterin fest. Randnummer 16 2. Ob die weitere Voraussetzung eines „Nachteils von einigem Gewicht“ vorliegend gegeben ist, kann dahinstehen, da die Kündigung vom 29.09.2020 mangels Zweckentfremdungsgenehmigung jedenfalls materiell unwirksam ist. Randnummer 17 Die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Landeshauptstadt Stuttgart (Zweckentfremdungsverbotssatzung - ZwEVS -) vom 3. Dezember 2015, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 51 vom 17. Dezember 2015, war zur Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung erforderlich. Randnummer 18 a. Nach § 3 Abs. 1 ZwEVS wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin/den Mieter oder einen/eine zur Nutzung sonstig Berechtigten/Berechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt nach Nr. 1 der Vorschrift insbesondere vor, wenn der Wohnraum überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Gemäß § 4 Abs. 1 ZwEVS darf Wohnraum nur mit der Genehmigung der für den Vollzug zuständigen Behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Randnummer 19 Für eine Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung kommt es nicht darauf an, ob die Räume baulich umgestaltet werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die dem Schutz des Zweckentfremdungsverbots unterliegenden Räume tatsächlich zu gewerblichen und beruflichen Zwecken genutzt werden (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages Rn. 37, beck-online). Randnummer 20 b. Vorliegend soll die Wohnung der Beklagten, der Mieterin der Klägerin, zukünftig als Büro für die Klägerin und deren Lebensgefährten, damit zu beruflichen Zwecken, genutzt werden. Dass der Lebensgefährte der Klägerin beabsichtigt, sein Klavier in den Räumlichkeiten aufzustellen und dies privat zu nutzen, was als wahr unterstellt werden kann, ändert im Hinblick auf § 3 Abs. 1 Nr. 1 ZwEV nichts an der Tatsache, dass die bisherigen Wohnräume (weit) überwiegend, nahezu ausschließlich, zu beruflichen Zwecken genutzt werden sollen. Die Klägerin hat zu keinem Zeitpunkt behauptet, dass die Wohnnutzung aufrechterhalten bleibt und die Räume lediglich beruflich mitgenutzt werden. Randnummer 21 c. Die Kündigung vom 29.09.2020 ist materiell unwirksam, da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung unstreitig weder bei Zugang der Kündigungserklärung noch bei Ablauf der Kündigungsfrist oder im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vorlag. Auf den diesbezüglichen Meinungsstreit, welcher Zeitpunkt für das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung maßgeblich ist, kommt es folglich nicht an. Randnummer 22 Die beabsichtigte Verwendungsart, Wohnraum zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Gründen zu nutzen, muss tatsächlich und rechtlich überhaupt möglich sein (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 573 BGB (Stand: 30.06.2021), Rn. 145). Randnummer 23 Einem Vermieter, der Wohnraum für freiberufliche Zwecke nutzen will, ist diese Nutzung rechtlich unmöglich, wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorliegt. Er kann sich nicht auf ein berechtigtes Interesse, auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf Häublein, NZM 2011, 668, 670; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 30.06.2021]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (vgl. OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. Die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherrn entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht“ missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Randnummer 24 3. Ob die Kündigung vom 29.09.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formell unwirksam ist, da sie sich weder zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung noch zu dem erforderlichen „Nachteil von einigem Gewicht“ äußert, kann dahinstehen (zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671) und bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Randnummer 25 Die Klage ist demzufolge abzuweisen. II. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001497708 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 18.06.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 303/21 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0618.35C303.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 2 WoZwEntfrG BW Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete in Baden-Württemberg: Wirksamkeit einer Verwertungskündigung wegen Abrissabsicht ohne Zweckentfremdungsgenehmigung Leitsatz Zweckentfremdungsgenehmigung für Verwertungskündigung. Orientierungssatz Eine Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für Wohnraum ist unwirksam, wenn sie ausgesprochen wird, obwohl die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung für einen geplanten Abriss noch nicht vorliegt. Eine solche Vorratskündigung ist unzulässig.(Rn.15) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerinnen haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 2.392,80 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerinnen nehmen den Beklagten auf Grund einer von ihnen ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen vor etwa 40 Jahren mündlich abgeschlossenen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung in der … in …, welche von dem Beklagten in seiner Funktion als Hausmeister angemietet worden war, miteinander verbunden. Die monatliche Nettomiete beträgt 199,40 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 04.12.2019 kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis ordentlich zum 31.08.2020 (Anlage K1, BI. 5 ff. d.A.), da sie beabsichtigten das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen den Klägerinnen zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Randnummer 4 Die Klägerinnen machen geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Das in den 30er Jahren errichtete Gebäude weise diverse bauliche Mängel auf. Der Kostenaufwand im Rahmen einer Sanierung stehe in keinem Verhältnis zu dem zu erzielenden Nutzen. Randnummer 5 Der Beklagte hat der Kündigung mit Schreiben vom 19.06.2020 widersprochen (Anl. K 3, BI. 27f. d.A.) und hat geltend gemacht, dass dem Beklagten ein Umzug auf Grund seines Alters, der langen Mietdauer und auf Grund von gesundheitlichen Problemen nicht zumutbar sei. Randnummer 6 Die Klägerinnen beantragen: Randnummer 7 Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im Erdgeschoss bewohnte Wohnung in der … , … Stuttgart, bestehend aus 3 Zimmern, Küche mit Duschkabine zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerinnen herauszugeben. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Der Beklagte macht geltend, dass die Kündigung schon formal unwirksam sei, da in ihr ein erheblicher Nachteil nicht dargelegt werde. Ein solcher liege auch der Sache nach nicht vor. Ein etwaiger Sanierungsstau sei von den Klägerinnen selbst verursacht, da man die gebotenen Instandhaltungen unterlassen habe. Auf Grund des Alters und der fortgeschrittenen Demenz des Beklagten sei das Mietverhältnis aber selbst im Falle einer Begründetheit der Kündigung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 19.03.2021 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet Die Kündigung vom 04.12.2019 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 13 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. Die Kündigung ist unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. 1. Randnummer 14 Die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für den geplanten Abriss war gern. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. §§ 4 Abs. 1; 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Gründe die für eine Genehmigungsfreiheit sprechen könnten (etwa § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS) sind von der Klägerin weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Randnummer 15 Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Randnummer 16 Denn der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011,668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020,10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weit gehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. 2. Randnummer 17 Ob die Kündigung vom 04.12.2019 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, oder ob Beklagte gern. §§ 574, 574a BGB unabhängig davon die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen könnte, bedarf vorliegend daher keiner Entscheidung. II. Randnummer 18 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001490846 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:040717BVIIIZR127.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 127/17 vom 4. Juli 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 4. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Die Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Amtsgerichts München vom 14. Dezember 2016 - 452 C 23314/15 - und aus dem Beschluss des Landgerichts München I vom 4. Mai 2017 - 14 S 22108/16 - über den 4. Juli 2017 hinaus wird abge- lehnt. Gründe: I. 1. Der Kläger hat von der Beklagten zu 1 laut Mietvertrag vom 24. De- zember 2005 unter Vereinbarung einer monatlichen Miete in Höhe von 2.500 € eine Doppelhaushälfte in U. gemietet, die er mit seiner Ehefrau be- wohnt. Diese (Hausnummer 5) und die zweite Doppelhaushälfte (Hausnummer 7) gehörten damals einer ungeteilten Erbengemeinschaft, die aus der Beklagten zu 1 sowie den Beklagten zu 4 und 5 bestand. Während des laufenden Miet- verhältnisses veräußerte die Erbengemeinschaft die Doppelhaushälfte Nr. 7 an die Beklagten zu 3 und 4. Der Kläger vertrat in der Folgezeit die Auffassung, Vermieter seien neben der Beklagten zu 1 auch die Beklagten zu 4 und 5 als Mitglieder der Erbengemeinschaft. Außerdem seien durch die Veräußerung der Doppelhaushälfte Nr. 7 an die Beklagten zu 2 und 3 auch diese in analoger 1 - 3 - Anwendung des § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten, denn ein mitver- mietetes Nebengebäude und die Zuwegung befänden sich auf dem an die Be- klagten zu 2 und 3 veräußerten Grundstücksteil. In einem der zwischen den Parteien geführten Vorprozesse nahm der Kläger die Beklagte zu 1 sowie die Beklagten zu 2 und 3 (unter anderem) auf Beseitigung behaupteter Mängel des Mietobjekts in Anspruch. Die Beklagte zu 1 wurde in jenem Prozess als Vermieterin zur Beseitigung bestimmter Män- gel verurteilt. Die gegen die Beklagten zu 2 und 3 (Erwerber der Doppelhaus- hälfte Nr. 7) gerichtete Klage hatte keinen Erfolg. Das insoweit befasste Amts- gericht wie auch das Landgericht als Berufungsinstanz teilten die Auffassung des Klägers nicht, dass die Beklagten zu 2 und 3 in analoger Anwendung des § 566 BGB in den Mietvertrag eingetreten seien. Die gegen das damalige Beru- fungsurteil gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde hat der Senat mit Beschluss vom 17. November 2015 (VIII ZR 43/15) zurückgewiesen. Seit Oktober 2013 zahlte der Kläger keine Miete mehr an die Beklagte zu 1, sondern hinterlegte mit Rücksicht auf die von ihm geltend gemachte Unsi- cherheit über die Person des Gläubigers lediglich bestimmte Beträge beim Amtsgericht. Die Beklagte zu 1 ist der Auffassung, dass sie alleinige Vermiete- rin sei und der Kläger auch nicht zur Hinterlegung berechtigt gewesen sei, so dass diese auch nicht zur Erfüllung ihrer Mietforderungen geführt habe. Wegen der hierdurch aufgelaufenen Rückstände erklärte die Beklagte zu 1 mit An- waltsschreiben vom 31. August 2015 die fristlose Kündigung des Mietvertrages. Gegen die Ehefrau des Klägers erhoben die hiesigen Beklagten zu 1, 4 und 5 - parallel zum vorliegenden Rechtsstreit - beim Landgericht München eine auf § 985 BGB gestützte Klage auf Herausgabe der streitigen Doppel- haushälfte und machten geltend, ein vom Kläger als Mieter abgeleitetes Besitz- recht sei wegen der Beendigung des Mietverhältnisses durch wirksame fristlose 2 3 4 - 4 - Kündigung (u.a. vom 31. August 2015) entfallen. In jenem Prozess wandte die beklagte Ehefrau unter anderem ein, die Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht gleichzeitig von den Erwerbern der Doppelhaushälfte Nr. 7 und somit nicht von allen Vermietern ausgesprochen worden sei. Das Landgericht hat der Kla- ge stattgegeben, das Oberlandesgericht hat die Berufung der Ehefrau des hie- sigen Klägers zurückgewiesen. Ihre hiergegen gerichtete Nichtzulassungsbe- schwerde hat der Senat mit Beschluss vom heutigen Tage zurückgewiesen (VIII ZR 297/16). Im vorliegenden Rechtsstreit hat zunächst der Kläger gegen die Beklagte zu 1 Feststellungsklage dahin erhoben, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 31. August 2015 beendet worden sei. Später hat er die Klage auf die Beklagten zu 2 bis 5 erweitert und außerdem die Verurteilung sämtlicher Beklagten zur Beseitigung bestimmter Mängel sowie die Feststellung der Be- rechtigung einer Minderung in Höhe von 20 % und eine Verurteilung der Be- klagten zur Zahlung weiterer Beträge begehrt. Bei Zahlungsforderungen handelt es sich im Wesentlichen um vom Kläger errechnete "Mietminderungen", die sich nach seiner Auffassung daraus ergeben, dass er ungeminderte Mieten mit Erfüllungswirkung hinterlegt habe und dadurch eine Bereicherung auf Vermie- terseite in Höhe der jeweiligen Minderungsbeträge eingetreten sei. Die Beklagte zu 1 hat Widerklage auf Räumung und Herausgabe der vom Kläger gemieteten Doppelhaushälfte erhoben. Das Amtsgericht hat dem Räumungsbegehren der Beklagten zu 1 durch Teilurteil entsprochen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers mit Beschluss vom 4. Mai 2017 zurückgewiesen. Mit der hiergegen am 8. Juni 2017 eingelegten, noch nicht begründeten Nichtzulassungsbe- schwerde erstrebt der Kläger die Zulassung der Revision. 5 6 7 - 5 - II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Berufung des Klägers sei unbegründet. Das Teilurteil des Amtsge- richts sei zulässig gewesen, weil eine Gefahr widersprechender Entscheidun- gen nicht bestanden habe. Denn bei Wahrunterstellung aller vorgetragenen Mängel könne das Gericht sowohl die Minderungsquote als auch ein Zurückbe- haltungsrecht berücksichtigen; wenn auf diese Weise ein Fehlbetrag verbleibe, der die fristlose Kündigung auf jeden Fall rechtfertige, könne durch Teilurteil entschieden werden. Einen solchen Mietrückstand habe der Kläger hier auflaufen lassen, in- dem er - seit Oktober 2013 - 23 Monatsmieten nicht gezahlt habe. Die Hinterle- gung habe keine schuldbefreiende Wirkung gehabt, weil der Kläger nicht zur Hinterlegung berechtigt gewesen sei; er habe bereits durch das Urteil des Amtsgerichts vom 14. November 2013 im Vorprozess erfahren, dass die Be- klagten zu 2 und 3 nicht gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten seien. Auch sei ausweislich des Mietvertrages nur die Beklagte zu 1 und nicht die Erbengemeinschaft Vermieter geworden. Unter Berücksichtigung der ver- einbarten Miete und einer im ersten Prozess ausgeurteilten Minderung von 9 % sei in der Zeit von Oktober 2013 bis August 2015 ein Rückstand von 52.325 € entstanden. Selbst wenn zugunsten des Kläger die jetzt geltend gemachten Mängel als wahr unterstellt und die von ihm selbst angegebene Minderungs- quote von 20 % zugrunde gelegt würde, beliefe sich der Rückstand immer noch auf 40.825 €. Wenn dann noch zusätzlich zugunsten des Klägers mit Rücksicht auf die behaupteten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 10.000 € sowie die erklärten Aufrechnungen berücksichtigt würden, verbliebe immer noch ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten. 8 9 10 - 6 - Die durch Rechtsanwalt v. S. erklärte Kündigung der Beklagten zu 1 sei auch nicht deshalb gemäß § 174 BGB unwirksam, weil ihr eine Origi- nalvollmacht nicht beigelegen habe und die Kündigung aus diesem Grund zu- rückgewiesen worden sei. Denn der Kläger sei auf andere Weise als durch die Vollmachtsurkunde von der Bevollmächtigung des Generalbevollmächtigten der in den USA lebenden Beklagten zu 1 in Kenntnis gesetzt worden (§ 174 Satz 2 BGB). Ausweislich des Auftretens des die Kündigung aussprechenden Rechts- anwaltes im vorangegangenen Verfahren habe an dessen Bevollmächtigung kein Zweifel bestanden. III. Mit Schriftsatz vom 13. Juni 2016 hat der Kläger - im Hinblick auf den für den 21. Juni 2016 angekündigten Termin für die Zwangsräumung - die einstwei- lige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil in Verbindung mit dem Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts begehrt. Mit Beschluss vom 14. Juni 2017 hat der Senat die Zwangsvollstreckung aus den vorgenannten Titeln vorläufig bis zum Ablauf des heutigen Tages ein- gestellt, um nach Beiziehung der Instanzakten die Erfolgsaussichten der Nicht- zulassungsbeschwerde zu prüfen. Nach Beratung auf dieser Grundlage und des Vorbringens des Klägers im Einstellungsantrag verneint der Senat die für eine Einstellung nach § 719 Abs. 2 ZPO erforderliche Erfolgsaussicht und lehnt deshalb eine Verlängerung der zunächst verfügten einstweiligen Einstellung über den heutigen Tag hinaus ab. 1. Nach § 719 Abs. 2 ZPO, der gemäß § 544 Abs. 5 Satz 2 ZPO in dem hier gegebenen Fall der Nichtzulassungsbeschwerde entsprechende Anwen- 11 12 13 14 - 7 - dung findet, kann das Revisionsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangs- vollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärtem Urteil anordnen, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entge- gensteht. Eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung kommt jedoch dann nicht in Betracht, wenn das Rechtsmittel keine Aussicht auf Erfolg hat (st. Rspr.; zuletzt Senatsbeschluss vom 7. März 2017 - VIII ZR 262/16, WuM 2017, 293 Rn. 2 mwN). 2. So verhält es sich hier. Der Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers fehlt es an der für eine Einstellung der Zwangsvollstreckung erforderlichen Er- folgsaussicht. Denn der vorliegenden, durch besondere Umstände des Einzel- falls geprägten Sache kommt weder eine grundsätzliche Bedeutung zu noch erfordert die Fortbildung des Rechts eine Zulassung der Revision. Schließlich ist dem Berufungsgericht bei seiner Entscheidung, dass der Beklagten zu 1 der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch (§ 546 BGB) gegen den Kläger zusteht, weil das Mietverhältnis durch die wirksame Kündigung vom 31. August 2015 beendet worden ist, auch kein Rechtsfehler unterlaufen, der eine Zulassung der Revision unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer ein- heitlichen Rechtsprechung gebieten würde. a) Es bedarf keiner Entscheidung, ob § 301 ZPO in der vorliegenden Prozesssituation einer Entscheidung des Amtsgerichts durch Teilurteil entge- genstand; jedenfalls wäre ein dem Berufungsgericht insoweit etwa unterlaufe- ner Verfahrensfehler kein Revisionszulassungsgrund (vgl. BGH, Beschlüsse vom 23. März 2006 - IX ZR 194/03, juris Rn. 2; vom 28. Juni 2007 - VII ZR 107/06, juris), insbesondere kommt insoweit - entgegen der Auffassung des Klägers - eine Gehörsverletzung oder ein Verstoß gegen das Willkürverbot oder den Anspruch auf wirkungsvollen Rechtsschutz nicht in Betracht. 15 16 - 8 - b) Soweit das Berufungsgericht entschieden hat, dass nur die Beklagte zu 1 Vermieterin des Klägers war und diese daher das Mietverhältnis allein kündigen konnte, ist diese Beurteilung aus Rechtsgründen nicht zu beanstan- den. Auch die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Kläger über die Bevollmächtigung des für die Beklagte zu 1 aufgetretenen Rechtsan- walts (Generalbevollmächtigten) aufgrund der vorangegangenen Streitigkeiten beziehungsweise Mietprozesse informiert war und deshalb die von diesem er- klärte Kündigung nicht mangels Beifügung einer Originalvollmacht nach § 174 BGB wirksam zurückweisen konnte, lässt keinen Rechtsfehler erkennen, dem Bedeutung für eine Zulassung der Revision zukommen könnte. c) Das Berufungsgericht hat ferner rechtsfehlerfrei einen kündigungsrele- vanten Rückstand von mindestens zwei Monatsmieten bejaht. In der Beru- fungsbegründung hatte der Kläger zwar einen Rückstand in dieser Höhe unter Hinweis auf erfolgte Hinterlegungen der Mieten für die Zeit von Oktober 2013 bis August 2015 bestritten sowie sich auf eine mit Schriftsatz vom 21. Dezem- ber 2015 erklärte Hilfsaufrechnung mit behaupteten Gegenforderungen in Hö- he eines Gesamtbetrages von 19.234,58 € berufen. Den Hinterlegungen des Klägers hat das Berufungsgericht rechtsfehler- frei eine Erfüllungswirkung bezüglich der geschuldeten Mieten abgesprochen. Nach Berücksichtigung eines zugunsten des Klägers unterstellten Zurückbehal- tungsrechtes von 10.000 € sowie der behaupteten Mietminderungen ist das Be- rufungsgericht von einem im Zeitpunkt der Kündigung jedenfalls bestehenden Mietrückstand von 30.825 € ausgegangen, der die fristlose Kündigung der Be- klagten zu 1 rechtfertigte (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB). Jedenfalls im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, dass die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung der Beklagten zu 1 vom 31. August 2015 nicht durch die vom Kläger erklärten (Hilfs-)Aufrechnungen berührt wurde. Denn 17 18 19 - 9 - damit konnten nicht die gesamten zum Gegenstand der fristlosen Kündigung gemachten Rückstände beglichen werden; zudem dürfte es auch an einer un- verzüglichen Aufrechnungserklärung gefehlt haben (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB). Davon abgesehen dürfte in die Berechnung der angeblichen Gegenfor- derung auch ein hinterlegter Betrag von 9.600 € eingeflossen sein, dem keine Erfüllungswirkung zukam. Von einer weitergehenden Begründung sieht der Senat ab. Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. Karlsruhe, 11.07.2017 Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.12.2016 - 452 C 23314/15 - LG München I, Entscheidung vom 04.05.2017 - 14 S 22108/16 - 20

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 19.02.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 3587/20 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0219.35C3587.20.39 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 2 WoZwEntfrG BW Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit einer Verwertungskündigung bei Fehlen der erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung Leitsatz Eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), die ausgesprochen wird, bevor dem Vermieter die für die geplante Verwertung erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde, stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar.(Rn.19) Orientierungssatz 1. Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird.(Rn.21)  2. Wenn nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf.(Rn.23) 3. Ein Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.(Rn.25) 4. Für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an.(Rn.26)  Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. Streitwert: 3.792 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin, eine Baugenossenschaft, nimmt die Beklagten auf Grund einer von ihr ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen am 01.02.1971 abgeschlossenen Mietvertrag (Anl. K 1, Bl. 9 ff d.A.) über die streitgegenständliche Wohnung in der ... Straße in ... Stuttgart, in den die Beklagte Ziffer 2) im Jahr 1992 eingetreten ist, miteinander verbunden. Randnummer 3 Ausweislich der gemäß § 5 des Vertrags in diesen einbezogenen Ziffer der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anlage B1, Bl. 40 ff d.A.) verpflichtet sich die Klägerin, das Nutzungsverhältnis Randnummer 4 „von sich aus (...) grundsätzlich nicht aufzulösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis trotz bestehender Mitgliedschaft schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige Interessen oder Verpflichtungen der Genossenschaft oder sonstige wichtige Gründe eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen.“ Randnummer 5 Mit Schreiben vom 30.01.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten ordentlich zum 31.10.2020 (Anlage K4, Bl. 17 ff. d.A.), da sie beabsichtige - neben zwei weiteren - das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen der Kläger zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Die Klägerin hat den Beklagten mehrere Ersatzwohnungen zu gleichbleibenden Mietzinskonditionen angeboten, die von diesen als nicht ihren Vorgaben entsprechend abgelehnt wurden. Randnummer 6 Die Klägerin macht geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Anwesen in der ... und des im Jahr 1936 errichteten Gebäudeensembles – bestehend aus den Hausnummern 11, 13 und 15 – weise diverse bauliche Mängel auf. Insbesondere seien Zustand, Ausstattungs- und energetischer Standard, Zuschnitt der Wohnungen, Statik, Lärmschutz, Wärmedämmung, Elektroinstallationen, Heizung und Sanitäranlagen nicht mehr zeitgemäß. Sowohl die Fassade, als auch die Bausubstanz, das Fundament und die Dachkonstruktion seien überdies schadhaft. Bei einer Totalsanierung fielen, bei jährlichen Mieteinnahmen von 90.000 €, Kosten von mindestens 2,7 Mio. € (netto) für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen an, wobei jedoch die Restnutzungsdauer um gerade einmal 30 Jahre verlängert werde. Demgegenüber seien nach Komplettabriss und Neubau, auch auf Grund der damit verbundenen Vergrößerung der Gesamtwohnfläche von derzeit 1.052 qm auf dann ca. 2.020 qm, jährliche Mieteinnahmen von ca. 290.880 € zu erzielen. Der Kostenaufwand dafür betrage 4,529 Mio. € (netto). Randnummer 7 Die Klägerin macht weiter geltend, dass für das streitgegenständliche Bauvorhaben eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erforderlich sei, weil das dauerhafte Wohnen in dem abzureißenden Gebäude unzulässig und unzumutbar sei und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit zumutbaren Mitteln wiederhergestellt werden könne. Sie ist weiter der Auffassung, dass die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung ohnehin nicht vom Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung abhänge, da dies Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift nicht erforderten. Durch eine gegenläufige Beurteilung würden die Gerichte den Grundsatz der Gewaltenteilung verletzen. Vorsorglich habe die Klägerin nunmehr die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt, welche ihr unter anderem unter der Bedingung, binnen zwei Jahren neuen Wohnraum zu schaffen, zugesagt worden sei. Dabei sei es öffentlich-rechtlich möglich, die Genehmigung auch rückwirkend zu erteilen. Randnummer 8 Die Weigerung der Beklagten, die Wohnung zu räumen und eine der angebotenen Wohnungen zu beziehen, stelle sich auch mit Blick auf deren genossenschaftsrechtliche Treueverpflichtung als treuwidrig dar. Randnummer 9 Die Klägerin beantragt: Randnummer 10 Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen ... Straße, ... Stuttgart, im Dachgeschoss links gelegene 2-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, separatem WC und zugehörigen Nebenräumen (sog. „Atelierwohnung“) zum 31.10.2020 zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 11 Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Die Beklagten haben der Kündigung mit Schreiben vom 20.08.2020 (Anl. K 6, Bl. 28 d.A.) widersprochen. Sie machen geltend, dass es der Klägerin schon aufgrund der o.g. Vertragsbestimmungen verwehrt sei, das Mietverhältnis zu kündigen. Unabhängig davon sei die Kündigung schon deshalb unwirksam, weil die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung für das - ohnehin nicht genehmigungsfähige - Vorhaben eingeholt habe. Schließlich bestreiten die Beklagten das Vorliegen der geltend gemachten Mängel und die Notwendigkeit von umfassend in die Bausubstanz eingreifenden Maßnahmen. Das Gebäude und die Wohnung der Beklagten, welches getrennt von den übrigen Gebäuden des Ensembles zu beurteilen sei, befinde sich in einem guten, bewohnbaren und teilweise sanierten Zustand. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 06.11.2020 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Kündigung vom 30.01.2020 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 16 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. 1. Randnummer 17 Allerdings war die Klägerin nicht schon wegen der gemäß § 5 des Vertrags ausdrücklich einbezogenen Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anl. K1, Bl. 10 d.A. i.V.m. Anl. B 1, Bl. 43 d.A.) an der Aufkündigung des Vertragsverhältnisses gehindert. Denn der Gebrauchsüberlassungsvertrag ist trotz seiner genossenschaftsrechtlichen Einbettung als Mietvertrag zu qualifizieren, so dass seine ordentliche Kündigung grundsätzlich auf § 573 BGB gestützt werden kann (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 12 juris Rn. 7). Insofern führt der besondere Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses, der bei der Würdigung des Kündigungsinteresses der Vermieterin berücksichtigt werden muss, zwar dazu, dass eine ordentliche Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden kann (BGH, aaO, juris Rn. 8); eine - im Falle des Abrisses in Neubebauungsabsicht einschlägige (BGH, NJW 2011, 1135 Rn. 17 mwN) - Verwertungskündigung hindert die genossenschaftliche Prägung des Mietverhältnisses indessen im Grundsatz nicht (ebenso: AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2015, 385 juris Rn. 15 ff.; BeckOGK-BGB/Drasdo, § 535 Rn. 599 [Stand: 01.01.2021]; Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9 mwN). Randnummer 18 Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen steht diesem Ergebnis nicht entgegen; vielmehr führt ihre Auslegung (§§ 133, 157 BGB) - entgegen der Auffassung des Beklagten - zum gleichen Ergebnis. Soweit dort die grundsätzliche Unkündbarkeit des Nutzungsverhältnisses bei fortbestehender Genossenschaftsmitgliedschaft betont und das Vorliegen wichtiger Gründe für eine Kündigung verlangt wird, entspricht dies der Sache der dargelegten Gesetzeslage und steht einer Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht entgegen. 2. Randnummer 19 Die Kündigung ist aber unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. Randnummer 20 a) Entgegen der Auffassung der Klägerin war die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, der Abriss des streitgegenständlichen Gebäudes sei gem. § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS genehmigungsfrei, so wird dieser Einwand durch ihr Vorbringen nicht gestützt. Randnummer 21 aa) Bei § 2 ZwEWG handelt es sich um die im Zuge der Föderalismusreform geschaffene Nachfolgeregelung zu Art. 6 des Bundesgesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG; vgl. VGH Mannheim, VWBlBW 2016, 201 juris Rn. 3). Da die Landesvorschrift ihrem bundesrechtlichen Vorgänger nach Ziel und Grundstruktur entspricht, gelten die zum alten Recht entwickelten Grundsätze im Wesentlichen fort (vgl. VGH Mannheim, aaO, juris Rn. 78 ff.). Für die Frage, ob der streitgegenständliche Wohnraum aus dem Anwendungsbereich der - im Übrigen zeitlich und sachlich einschlägigen - Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart herausfällt, weil ein dauerndes Bewohnen des Wohnraums unzulässig oder unzumutbar wäre, kann daher weiter an die zum alten Recht ergangene Rechtsprechung angeknüpft werden. Danach gilt, dass die Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, auf welche sich die Klägerin der Sache nach beruft, im Einzelfall zu würdigen ist, wobei dieser Würdigung „allgemein als Tendenz vorgegeben [ist], daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich erstens aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt“ (BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21). Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist daher regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird (vgl. BVerfGE 38, 348 juris Rn. 52; BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 17; Schüller in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 28 mwN). Randnummer 22 Derartige zu einer Unzumutbarkeit des Bewohnens führende Mängel des Gebäudes und der Wohnung zeigt die Klägerin nicht auf. Sie ergeben sich auch nicht aus den zur Akte gereichten Lichtbildern (Anl. K 7 ff; Bl. 53 ff d.A.). Putzabplatzungen und Rissbildungen im Mauerwerk genügen insoweit erkennbar nicht. Dass das Gebäude heutigen technischen Standards nicht genügen mag, ist ebenfalls nicht ausreichend, weil die Gebäude vor der Kündigung auch von anderen Mietern bewohnt waren, mithin vom Markt noch angenommen wurden. Auf das weitere - für das Eingreifen des Tatbestands kumulativ erforderliche - Merkmal, wonach die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wieder herstellbar sein darf (§ 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS), kommt es daher nicht an. Ohnehin wären insoweit aber, anders als die Klägerin meint, nur die Kosten einer - insoweit in den Blick zu nehmenden - Minimalsanierung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ansatzfähig. Diese beschränken sich aber auf die Kosten für die Wiederherstellung eines - nach Aktenlage noch vorhandenen - „einfachen Wohnstandards“ (vgl. BVerwG, NJW 1991, 1966 juris Rn. 10; VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 26 f.). Randnummer 23 bb) Da folglich nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung weiterhin Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 ZwEVS eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf. Dies entspricht nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin offenbar auch der Auffassung des Baurechtsamts der Stadt Stuttgart, welches der Klägerin kein Negativattest erteilt (vgl. dazu VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 22), sondern die auch dort für erforderlich gehaltene Genehmigung „zugesagt“ habe. Randnummer 24 b) Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Soweit die Klägerin darin einen Verstoß gegen das Gewaltenteilungsprinzip erkennen will, weil sich die h.M. über Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift hinwegsetze, so verfängt dies nicht. Der offen formulierte Tatbestand bedarf naturgemäß der Konkretisierung durch Rechtsprechung und Rechtswissenschaft, welcher durch die Begriffe des berechtigten Interesses und der angemessenen Verwertung indessen keine engen Wortlautgrenzen gesetzt sind. Dabei entspricht das Verbot der Vorratskündigung auch dem Sinn und Zweck des § 573 BGB, die jeweils grundrechtlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter miteinander in Ausgleich zu bringen (vgl. etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 2a mwN) und wurde folglich durch das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich gebilligt. Dieses hat festgestellt, dass es „keine unverhältnismäßige, mit Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG nicht mehr zu vereinbarende Hintanstellung der Eigentümerbefugnisse dar[stellt], diesen den Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtige beachtliche Gründe motiviert ist“ (BVerfG, WuM 1990, 479 juris Rn. 3). Randnummer 25 Der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich aber - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - gerade nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011, 668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weitgehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 – Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. Randnummer 26 Dass der Klägerin nach ihrem Vorbringen die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nunmehr zugesagt wurde, ändert an der Unwirksamkeit der Kündigung nichts. Denn für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an (BayObLGZ 1995, 131 juris Rn. 20; vgl. auch BGH, NJW 2012, 2270 Rn. 22); soweit dies für das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung teilweise abweichend beurteilt und bereits das Vorliegen bei Abgabe der Kündigungserklärung verlangt wird (etwa OLG Hamburg, WuM 1981, 155 juris Rn. 30), bedarf dies keiner Vertiefung, weil die Zweckentfremdungsgenehmigung bis zuletzt nicht vorlag. Nachdem eine Zweckentfremdungsgenehmigung bislang nicht erteilt wurde, kommt es weiter nicht darauf, ob die Anordnung einer öffentlich-rechtlichen Rückwirkung der Genehmigung zu einer anderen Beurteilung hätte führen können (mit guten Gründen dagegen etwa: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66; Staudinger/Rolfes, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155 je mwN). Randnummer 27 c) Ob die Kündigung vom 30.01.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, weil sie sich nicht zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung äußert, erscheint fraglich (eingehend und mwN zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671), bedarf vorliegend aber ebenfalls keiner Entscheidung. 3. Randnummer 28 Da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, handeln die Beklagten entgegen der Auffassung der Klägerin nicht deshalb treuwidrig, weil sie sich weigern aus der Wohnung auszuziehen. II. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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Februar 2019, 2-30 O 59/18, Urteil Tenor Die Berufung der Klägerinnen gegen das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, wird zurückgewiesen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Klägerinnen tragen die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerinnen dürfen die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 58.586,68 € festgesetzt. Gründe I. Zumindest die Klägerin zu 1.) hatten von Herrn Vorname1 und Frau Vorname2 Nachname1 ab November 2005 aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages im ersten Obergeschoss des Anwesens Straße1 in Stadt1 eine Wohnung angemietet. 1. Im Sommer 2015 erwarben die Beklagten das Anwesen, wurden am 30.06.2015 als Eigentümer im Grundbuch der Liegenschaft eingetragen und traten auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Im September 2015 kündigten sie das Mietverhältnis gegenüber beiden Klägerinnen wegen Eigenbedarfs zum 30.06.2016. Der Beklagte zu 1.) schloss am 18.11.2016 mit Frau Vorname3 Nachname2 eine notarielle Vereinbarung. Diese regelte die zukünftige Führung des gemeinsamen Hausstandes. Frau Nachname2 sollte den Beklagten zu 1.) pflegen und im Gegenzug 1.000,00 € monatliche Aufwandsentschädigung erhalten. Er verpflichtete sich, Frau Nachname2 nach Ablauf von fünf Jahren gemeinsamer Haushaltsführung ein erstrangiges lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht an der streitgegenständlichen Wohnung zu bewilligen. Unter anderem mit der Behauptung, der Beklagte zu 1.) beabsichtige, mit Frau Nachname2 als seiner Lebenspartnerin einen gemeinsamen Hausstand und Altersruhesitz in Stadt1 zu begründen, nahmen die Beklagten die Klägerinnen in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. …, auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Wegen des weiteren Sachvortrags der Beklagten in dem Verfahren wird auf den unstreitigen Teil des Tatbestandes des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 27.01.2017 (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen hatten den Eigenbedarf des Antragsgegners zu 1.) bestritten, insbesondere seine Absicht, in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand mit seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 zu begründen, und behauptet, die Beklagten beabsichtigten lediglich, die Wohnung teurer an jemand anderes zu vermieten. Die Beklagten hatten für den behaupteten Eigenbedarf zunächst Frau Vorname3 Nachname2 als Zeugin benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugin verzichtet. Das Amtsgericht wies - möglicherweise nach Anhörung der Beteiligten, dies aber streitig - durch das am 27.01.2017 verkündete Urteil (Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.), die Klage mit der Begründung ab, das nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Interesse, insbesondere die Behauptung, die Räume der Wohnung für sich und seine Lebenspartnerin im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu benötigen, hätten der Beklagte zu 1.) und damit die Beklagten nicht nachgewiesen. Die vorgelegte notarielle Vereinbarung vom 18.11.2016, die anstelle des ursprünglich angetretenen Zeugenbeweises vorgelegt worden sei, stützte den behaupteten Eigenbedarf nicht, weil die Vereinbarung zum Nachweis unergiebig sei. Es heißt hier in dem Urteil: „Abgesehen davon bestehen im Hinblick auf die Ausführungen in der notariellen Vereinbarung auch erhebliche Zweifel an der Glaubhaftigkeit des Vortrags der Kläger, bei der Vorname3 Nachname2 handelt es sich um die Lebenspartnerin des Klägers zu 1.), mit der er sich in Stadt1 bereits ein gemeinsames soziales Umfeld aufgebaut habe. Der Inhalt der vertraglichen Vereinbarung, insbesondere die ‚Frist‘ bis zur Einräumung des lebenslangen Wohnrechts von 5 Jahren und der entgeltliche Charakter deuten eher auf einen ‚Pflegevertrag‘ als auf eine Lebenspartnerschaft mit gemeinsamem sozialen Umfeld hin“. 2. Auf die von den Beklagten eingelegte Berufung (vgl. Berufungsschrift vom 24.03.2017, Anl. K3, Bl. 289 ff. d.A.) hin, die darauf gestützt wurde, das Amtsgericht habe die Frage des berechtigten Interesses nicht hinreichend aufgeklärt und die vorgelegten Beweise nur unzureichend gewürdigt, insbesondere eine informatorische Anhörung der anwesenden Parteien unterlassen, fand vor dem Landgericht Frankfurt am Main in dem Berufungsverfahren ... die Berufungsverhandlung am 02.06.2017 statt (Anl. K4, Bl. 301 ff. d.A.). Zum Termin erschienen die Klägerinnen und der Beklagte zu 1.). Das Landgericht ordnete gemäß § 448 ZPO dessen Parteivernehmung zu der Behauptung an, er wolle in die streitgegenständliche Wohnung ziehen, um dort von seiner Lebensgefährtin gepflegt zu werden, wobei anderer geeigneter Wohnraum nicht zur Verfügung stehen würde. Nach entsprechender Belehrung und Hinweis auf die Wahrheitspflicht wurde er von der Vorsitzenden vernommen, die an ihn eine Vielzahl von gezielten Fragen richtete, dessen Antworten sie nahezu wörtlich protokollierte. In der Sache bestätigte er seine Behauptung und beantworte darüber hinaus Fragen zu seiner Verwaltungstätigkeit. Er bekräftigte, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung einziehen zu wollen und erklärte auf Vorhalt des früheren Bevollmächtigten der Klägerinnen in die Wohnung auch einziehen zu wollen, wenn es Frau Nachname2 nicht gäbe. Wegen des Inhalts der Sitzungsniederschrift wird auf Anl. K4, insbesondere ab S. 3 (Bl. 304 ff. d.A.) Bezug genommen. Nach durchgeführter Beweisaufnahme gaben die Prozessbevollmächtigten weitere Erklärungen ab, unter anderem wurde eine Räumungsschutzfrist von sechs Monaten beantragt. Hierbei wurde unter anderem mitgeteilt, die Klägerin zu 2.) befinde sich in der Examensvorbereitung für die erste juristische Staatsprüfung. Unter Bewilligung einer Räumungsfrist bis zum 31.12.2017 und Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils gab das Landgericht Frankfurt am Main - Berufungskammer, Az. ... - durch das am 14.07.2017 verkündete Urteil (Anl. K5, Bl. 308 ff. d.A.) der Räumungsklage mit der Begründung statt, ein berechtigtes Interesse des Klägers in Form von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, in die eigenen Räume ziehen zu wollen, liege vor. Hierbei gab das Landgericht die von der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofs aufgestellten Kriterien unter Wiedergabe des diesbezüglichen Diskussionsstandes wieder und legte diese als Maßstab zugrunde. Für den Willen des Vermieters, in den eigenen Räumen zu wohnen, müsse lediglich ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund bestehen, wobei die Gerichte grundsätzlich zu respektieren hätten, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich als angemessen ansehe. Die vernünftigen und nachvollziehbaren Gründe seien in der Kündigungserklärung genannt. Hierzu reiche der Wille, in der Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo bereits ein soziales Umfeld aufgebaut worden sei, wo er seine Oldtimerfahrzeuge verwahre. Die geltend gemachten altersbedingten Vorteile des Zusammenziehens seien plausibel. Das Gericht habe lediglich zu klären gehabt, ob Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches bestünden. Durch die Aussage des Beklagten zu 1.) sei dies konkret dargetan und bewiesen. Die Kammer verschaffte sich die Überzeugung, dass das Haus auf Initiative des Beklagten zu 1.) erworben worden sei, um seinen derzeitigen Wohnbedarf zu decken. Seine Bekundungen würden zudem bestätigt durch den vorgelegten notariellen Vertrag, der für sich genommen kein ausreichender Beweis für den Eigenbedarf darstelle. Im Rahmen der förmlichen Vernehmung habe er überzeugend bekundet, diesen Wunsch zu haben. Die Argumente im Widerspruchsschreiben der Klägerinnen stünden gemäß § 574 BGB der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entgegen. Der Bundesgerichtshof wies durch Beschluss vom 05.12.2017 (Az. VIII ZA 15/17) weitere Rechtsmittel der Klägerinnen zurück, auch eine zuletzt eingelegte Gehörsrüge. Das Amtsgericht Stadt1 verlängerte zu Gunsten der Klägerinnen die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. ...) noch bis zum 28.02.2018, wobei die Beschwerdekammer des Landgerichts Frankfurt am Main durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) die Beschwerde der Beklagten zurückwies. Ob über die von den Klägerinnen mit Schriftsatz vom 10.01.2018 (Anl. 1 zur Klageschrift, Bl. 13 ff. d.A.) am 12.01.2018 eingelegte Verfassungsbeschwerde bereits entschieden worden ist, ist dem Senat unbekannt. Der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts hat am 19.01.2018 eine prozessleitende Verfügung getroffen (Az. 1 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 d.A.) . Die Klägerinnen haben gegen den oder die Prozessgegner Strafanzeige bei der zuständigen Staatsanwaltschaft erstattet. 2. Nachdem die Räumungsfrist abgelaufen war, erhoben die Klägerinnen vor dem Amtsgericht Stadt1 (...) Klage auf Unterlassung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil mit dem Antrag, die Antragsgegner zu verurteilen, bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung fälligen Ordnungsgeldes zu unterlassen, die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil des Berufungsgerichts weiter zu betreiben. Sie beantragten ferner, die Zwangsvollstreckung einstweilen bis zur gerichtlichen Entscheidung in der Hauptsache einzustellen. Das Verfahren wurde nach Verweisung beim Landgericht Frankfurt am Main unter dem Az. 2-30 O 59/18 als Hauptsacheklage anhängig und ist Gegenstand dieses Berufungsverfahrens. Das ursprünglich befasste Amtsgericht Stadt1 lehnte durch Beschluss vom 12.02.2018, ... die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil ab. Das abgetrennte einstweilige Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main, Az. ..., gerichtet auf die Unterlassung der Räumungsvollstreckung blieb ohne Erfolg. 3. Durch Urteil vom 23.08.2018 (Anl. B1, Bl. 500ff, Anl. B1) verurteilte das Amtsgericht Stadt1 die Klägerin zu 1.) zur Zahlung von 544,27 € und wies die Widerklage beider Klägerinnen ab. Die Klägerin zu 2.), sei als Minderjährige nicht Partei des Mietvertrages geworden, weil sie minderjährig gewesen sei. Die Vermieterseite habe die doppelte Unterschrift nicht dahingehend verstehen dürfen, als sei auch die Klägerin zu 2.) verpflichtet worden. Es hat Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2016/2017 in Höhe der zugesprochenen Forderung für begründet angesehen und die Aufrechnung für unbegründet gehalten. Die Klägerin zu 2.) sei nicht Inhaberin von Schadensersatzforderung gegen die Beklagten, weil sie nicht Partei des Mietvertrages sei. Im Übrigen bestehe anderweitige Rechtshängigkeit, weil die Forderung bei dem Landgericht Frankfurt eingeklagt worden sei. Ähnlich wurde auch im Urteil des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.) befunden. Die Klägerinnen haben ihren Schaden im Schriftsatz vom 01.11.2018, Bl. 462 ff. d.A., insbesondere ab S. 15, Bl. 476 ff. d.A., näher beziffert: KFB AG Stadt1 (Räumungsurt. vom 04.09.2017, 4.832,49 € gegnerische Anwaltsgebühren AG Stadt1 3.249,18 € KFB Berufungskammer   892,02 €, Rechnung LG v. 09.05.2018, ... (Verfügungsverfahren)   238,96 € Rechnung OLG vom (Sof. Beschw.)   152,25 € Umzugskosten 1.118,69 € Die Klägerinnen haben geltend gemacht, der Beklagte zu 1.) habe durch vorsätzliches, rechtswidriges und schuldhaftes, sittenwidriges Verhalten ihre Rechte verletzt, weil das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017 (Az. ...) durch einen Prozessbetrug infolge falscher Angaben des Beklagten zu 1.) erschlichen worden sei. Unrichtig seien insbesondere folgende Behauptungen und Bekundungen des Beklagten zu 1.) gewesen: Er sei nicht von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen. Er habe auch nicht dort in einer Kleinwohnung im Souterrain der Liegenschaft Straße2 gewohnt. Dort befindet sich nach seinen Angaben zwar sein Büro. Hiergegen spreche aber, dass das Büro nicht nur von seiner Immobilienfirma genutzt worden sei, sondern auch von der Firma A AG, so dass es sich nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bei dem von ihm zu Wohnzwecken genutzten hinteren Räumen quasi um Kellerräume gehandelt habe. Das Wohnen in einem solchen Bereich dürfte einem erfolgreichen Immobilienunternehmer nicht zuzumuten sein. Das dritte Zimmer, in dem der Beklagte zu 1.) seit Mai 2014 gewohnt haben will, befinde sich auf der Rückseite des Hauses am Hang. Gegen ihn spreche, dass er einen Wagen mit dem amtlichen Kennzeichen ... regelmäßig von Stadt2 nach Stadt3 fahre; wäre er mit seinem Hauptwohnsitz in Stadt3 ohne Nebenwohnsitz in Stadt2 angemeldet, hätte sein Fahrzeug das angegebene Kennzeichen nicht haben dürfen. Er habe auf seiner Internetseite im Jahre 2016 (Anl. 12) selbst angegeben, in Stadt2 zu wohnen, dort an seinem Porsche zu schrauben (Bl. 98 d.A.) und habe auch ein Bild von sich im häuslichen Schwimmbad (Bl. 99 d.A.) eingestellt und angegeben, Küchenangebote versandt zu haben. Er habe ein Penthouse in Stadt3. Auch dies belege, dass er nie in seinem Büro in Stadt3 im Kellerbereich gewohnt habe. Unvollständig seien seine Angaben bei seiner Vernehmung zu seinen Wohnverhältnissen auch deshalb gewesen, weil er nicht angegeben habe, dass das angeblich von ihm seit Jahren bewohnte Büro nicht nur vor der Repräsentanz der Firma A AG und von seiner Ehefrau Vorname4 Nachname3 genutzt worden sei. Dies folge aus dem Firmenbriefkopf und Schriftverkehr mit Frau Nachname3 und beispielsweise im Zusammenhang mit einem Mailwechsel über Fragen des Mietverhältnisses mit der Klägerin (weitere Einzelheiten hierzu im Schriftsatz vom 06.02.2018, Bl. 79 ff. d.A., insb. Bl. 82 ff. d.A.). Der Beklagte zu 1.) habe lediglich die Frage nach den vorhandenen acht Wohnungen in seinem Haus in Stadt3 bejaht, hierbei allerdings verschwiegen, dass zwei Wohnungen mit den Nr. 5 und 8 leer gestanden hätten, die nach wie vor leer stünden. Zu einer entsprechenden Angabe wäre er allerdings verpflichtet gewesen. Hätte er vollständige Angaben zu der Wohnungssituation gemacht, und auf den Leerstand hingewiesen, wäre durch entsprechende Fragen nach seinen Wohnverhältnissen geklärt worden, dass sein behaupteter Eigenbedarf für die Wohnung in Stadt1 nicht bestanden habe. Darüber hinaus wäre er mit Sicherheit in eine leer stehende Wohnung gezogen, anstelle für einen Zeitraum von 3,5 Jahren, wie von ihm angegeben, quasi in einem Kellerraum zu wohnen. Es sei auch nicht ausreichend gewesen, die Frage nach der Anzahl der Wohnung im Haus anzugeben oder die Frage nach acht Wohnungen lediglich zu bejahen. Vielmehr hätte ihn eine Pflicht getroffen, vollständige Angaben zu machen. Er habe darüber in dem für ihn erfolgreichen Berufungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) die nachteilige Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1 (...) mit der wahrheitswidrigen Behauptung angegriffen, im Termin vor dem Amtsgericht nicht angehört worden zu sein. Das Gegenteil ergebe sich aus seiner persönlichen Eingabe an das Amtsgericht nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2017. Tatsächlich habe er im Termin vor dem Amtsgericht vom 30.11.2016 ausführlich Stellung genommen. Die von den Beklagten wahrheitswidrig behauptete unterlassene Anhörung sei auch Grundlage der aus Sicht der Klägerinnen fehlerhaft angeordneten Parteivernehmung gewesen. Hierauf habe man die Verfassungsbeschwerde gestützt. Das Landgericht Frankfurt am Main bzw. der Bundesgerichtshof hätten Verfahrensgrundrechte verletzt, weil die Parteivernehmung gemäß § 448 ZPO aus Rechtsgründen unzulässig gewesen wäre. Beide Beklagte hätten im Schriftsatz vom 14.12.2017, S. 4, im ersten Absatz in dem Verfahren zur Verlängerung der Räumungsfrist, Az. ..., wahrheitswidrig vortragen lassen, der Beklagte zu 1.) habe am 07.10.2017 den Klägerinnen eine Wohnung zur Anmietung angeboten, die sofort bezugsfertig gewesen sei. Ein solches Angebot sei jedoch nie erteilt worden, was er in seiner E-Mail vom 30.11.2017 (Anl. 8, Bl. 37 d.A.) sogar selbst bestätigt und schließlich auf Nachfrage durch E-Mail vom 01.12.2017 eingeräumt habe, vor Monaten eine Annonce im Sinne eines bebilderten Angebots einer Wohnung in Stadt1 weitergeleitet zu haben. Er habe in seinem Schreiben vom 16.01.2017 gegenüber dem Amtsgericht im Räumungsverfahren vor Erlass der Entscheidung und nach dem Termin wahrheitswidrig vorgetragen, das Haus in der Straße1 in Stadt1 verfüge über einen rollstuhlgerechten Personenaufzug, auf den er angewiesen sein werde. Tatsächlich befänden sich vor dem Hauseingang in das Treppenhaus mit dem Personenaufzug zur Wohnung frontal und seitliche Barrieren. Auch im Treppenhaus befänden sich bis zum Aufzug mehrere Treppenstufen; barrierefrei sei nur das Erdgeschoss. Hätte der Beklagte zu 1.) tatsächlich einen Wohnbedarf für das Haus in Stadt1 gehabt, so wäre es nachvollziehbar gewesen, sich für die Möglichkeit des barrierefreien Wohnens im Erdgeschoss zu entscheiden. Auch dies belege, dass die Eigenbedarfskündigung nicht auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt, sondern rechtsmissbräuchlich ausgesprochen worden sei. Wahrheitswidrig habe der Beklagte zu 1.) weiter angegeben, im Souterrain der Straße2 Stadt3 zu wohnen, weil er zugleich angegeben habe regelmäßig mit seinem Fahrzeug mit dem Kennzeichen … von Stadt3 nach Stadt2 zu fahren. Die zwei gemieteten Büroräume sollen sich auf der Straßenseite befinden; es liege nahe, dass sich das dritte Zimmer auf der Rückseite des Hauses im Kellerbereich befinde. Zum einen sei hierfür eine Baugenehmigung erforderlich, zum anderen sei unwahrscheinlich, dass er im Keller wohne. In seinem Internetauftritt habe er angegeben, in Stadt2 an seinem Porsche 911 zu schrauben. Seinem Internetauftritt sei zu entnehmen, dass er sich in seinem häuslichen Schwimmbad aufhalte. Die behauptete Lebenspartnerschaft sei vorgeschoben gewesen. Man habe nicht zusammen leben wollen, was sich aus dem Notarvertrag vom 18.06.2016 ergebe. Hier sei eine Pflegeleistung gegen Entgelt vereinbart. Gemäß Melderegisterauskunft vom 26.03.2018 (Bl. 247 d.A.) sei der Beklagte zu 1.) in Stadt3 Straße2 gemeldet, wobei der Einzug auf den 24.06.2005 datiere. Damit habe er auch zur polizeilichen Anmeldung falsch ausgesagt, weil er danach nicht wegen der angeblichen Trennung von seiner Ehefrau am 07.02.2012 nach Stadt3 gezogen sei und sich dann dort angemeldet habe. Denn am 07.02.2012 sei er noch gar nicht verheiratet gewesenen. Geheiratet habe er erst am XX.XX.2012. Den Wohnbedarf habe er bis 31.10.2018 nicht verwirklicht. Dies stehe auch im Widerspruch zu dem Vorbringen im Räumungsschutzverfahren. In ständiger Rechtsprechung werde für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens, der zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen müsse, an seine Verwirklichung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach Räumung der Wohnung und seine beschleunigte Realisierung angeknüpft. Die gesetzliche Voraussetzung einer jeden Kündigung wegen Eigenbedarfs sei, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich und seine Angehörigen gegenwärtig oder in absehbarer Zeit benötige und für die Realisierung des Wohnbedarfs konkrete Vorbereitungen treffe. Die private Observation durch den Klägervertreter in der Zeit vom 14.12.2018 bis 08.01.2019 habe ergeben, dass der Beklagte zu 1.) regelmäßig mit seinem Porsche von dem Büro Stadt3 zu seinem Einfamilienhaus in Stadt2 gefahren und dort über Nacht geblieben sei. Dass die Nutzungsabsicht nur vorgetäuscht gewesen sei, ergebe sich auch aus seinem weiteren Verhalten. Die Meldebescheinigung, die der Beklagte zu 1.) vorgelegt habe, sei nachweislich falsch. Durch die Meldebescheinigung (Anl. 5) werde bestätigt, dass Frau Nachname2 am 17.09.2018 vermeintlich die Wohnung in Stadt1 bezogen habe. Tatsächlich sei Frau Nachname2 aber dort nicht eingezogen. Nachweislich falsch sei auch durch Vorlage einer Meldebescheinigung unter Beweis gestellt die Behauptung des Beklagten zu 1.), selbst am 16.08.2018 nach Stadt1 gezogen zu sein. Von diesem Tag datiere zwar die Meldebescheinigung, der Bevollmächtigte des Beklagten habe jedoch unstreitig gestellt, dass die Wohnung zu diesem Zeitpunkt noch nicht bezogen gewesen sei. Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen wird auf die Schriftsätze des Klägervertreters vom 29.01.2018 nebst Anl. 1-10 (Bl. 1 ff. d.A), 06.02.2018 nebst Anl. 11-25 (Bl. 79 ff. d.A.), 12.02.2018 (Bl. 141 ff. d.A.), 28.02.2018 (Bl. 158 ff. d.A.) nebst Anl. 1-20, (Bl. 199 ff. d.A,), 22.03.2013 (Bl. 226 d.A.), 23.03.2018 (Bl. 235 ff. d.A.), 27.03.2018 (Bl. 245 ff. d.A.), 29.03.2018 (Bl. 256 ff. d.A.) 29.03.2080 (Bl. 261 ff. d.A.), 11.05.2018 (Bl. 365 ff. d.A.), 12.05.2018 (Bl. 371 ff. d.A.) 19.05.2018 (Bl. 375 ff. d.A.) nebst WhatsApp-Ausdruck (Bl. 377 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl. 392 d.A.), 01.06.2018 (Bl. 384 ff. d.A.), 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.), 15.06.2018 (Bl. 409 ff. d.A.), 03.07.2018 (Bl. 430 ff. d.A.), 17.07.2018 (Bl. 437 ff. ff. d.A.), 26.08.2018 (Bl. 448 ff. d.A.). 22.09.2018 (Bl. 456 ff. d.A.), 01.11.2018 (Bl. 462 ff. d.A.), 03.12.2018 (Bl. 539 ff. d.A.), 12.12.2018 (Bl. 591 d.A.), 07.01.2019 (Bl. 634 ff. d.A.), 06.02.2019 (Bl. 648 ff. Akte), 11.02.2019 (Bl. 681 d.A.) und 21.02.2019 (Bl. 684 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben beantragt, 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerinnen die entstandenen Prozesskosten i.H.v. 11.688,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 3. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ..., aufzuheben: h i l f w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Berufungsgericht zu verweisen. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind den Behauptungen der Klägerinnen mit Nachdruck entgegengetreten. Sie haben der Zulässigkeit der Klageänderungen widersprochen und wenden sich zudem gegen die Zulässigkeit der Klage selbst. Die ursprüngliche Klage auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil einschließlich des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wegen vermeintlich falsche Angaben richte sich nach § 826 BGB. Das einstweilige Verfügungsverfahren sei unter dem Az. ... gesondert geführt worden. Das Landgericht habe den Antrag zurückgewiesen, das Oberlandesgericht Frankfurt am Main habe die hiergegen eingelegte Beschwerde in dem Verfahren Az. ... zurückgewiesen. Mit ihrer geänderten Klage, die mit der gleichen Begründung erhoben worden sei, die zur Zurückweisung des Eilantrages geführt hätte, sei bereits darüber befunden worden, dass der Beklagte zu 1.) keine falschen Angaben gemacht habe. Damit sei auch über die im Verfahren ... rechtskräftig entschieden worden (unter Bezugnahme auf OLG Frankfurt, Urt. v. 16.07.2002, Az. 5 U 20/01). Die Unzulässigkeit der Klagen folge ferner daraus, weil die Klägerinnen im Verfahren ... gegenüber der Klageforderung aus die Nebenkostenabrechnung 2016 und 2017 die hilfsweise Aufrechnung mit einem vermeintlichen Schadensersatzanspruch i.H.v. 8.061,67 € erklärt hätten, der sich aus den Verfahrenskosten des Räumungsrechtsstreits ... AG Stadt1 und LG Frankfurt ... ergäbe; es handele sich um die Gebühren der Rechtsanwälte beider Parteien und die Gerichtskosten für beide Instanzen. Im dem Verfahren ... habe das AG Stadt1 durch Urteil vom 23.08.2018 auch über die erklärte Hilfsaufrechnung entschieden und festgestellt, dass keine Schadensansprüche bestünden und die Hilfsaufrechnung im Übrigen unwirksam sei. Damit sei die Abweisung des Betrages in Rechtskraft erwachsen. Der Aktivlegitimation der Klägerin zu 2.) stehe die Rechtskraftwirkung entgegen, weil die Klägerin zu 2.) bezüglich der dort hilfsweise zur Aufrechnung gestellten Ersatzansprüche als nicht aktivlegitimiert angesehen worden sei. Ihre fehlende Aktivlegitimation folge aus dem Umstand, dass sie bereits vor Mai 2018 ihren Wohnsitz in der Straße3 in Stadt4 genommen habe. Ausgezogen wegen der Räumung sei lediglich die Klägerin zu 1.). Der Beklagte zu 2.) müsse sich vermeintliche Falschaussagen nicht zurechnen lassen. Hierzu trügen die Klägerinnen nichts vor. Schließlich sei § 826 BGB, mit der ein rechtskräftiges Urteil aufgehoben werden solle, auf besonders schwerwiegende, eng begrenzte Ausnahmefälle begrenzt. Die Ausdehnung würde das Institut der Rechtskraft aushöhlen und den Eintritt der Rechtsfrieden in untragbarer Weise infrage stellen. Die vollstreckende Partei müsse die Unrichtigkeit kennen oder später erkennen. Das Gebrauchmachen des Urteils müsse unter Berücksichtigung aller Umstände einen vom jeweiligen Kläger zu beweisenden Vorwurf einer Schädigungsabsicht der früher obsiegenden Partei begründen. Demzufolge hätten die Klägerinnen die Unrichtigkeit des Berufungsurteils nicht ausreichend dargelegt. Hierzu reiche die Wiederholung ihres Tatsachenvortrags aus dem früheren Prozess nicht aus. Neue Tatsachen trügen die Klägerinnen nicht vor. Im Übrigen habe der Beklagte zu 1.) nichts Falsches behauptet. Er habe seinerzeit in Stadt3 gewohnt, sei dort wohnhaft gemeldet und habe dies durch Vorlage des Ausweises dokumentiert. Er habe nicht in Stadt2 gewohnt und habe auch nicht über anderweitigen Wohnraum verfügt. Seine Angabe, er wolle mit seiner Lebensgefährtin seinen Lebensabend in der Wohnung in Stadt1 verbringen, sei zutreffend. Die Wohnung sei am 24.05.2018 nach der Zwangsräumung beschädigt zurück gegeben worden. Der Küchenboden sei mit Schnitten und Kerben übersäht gewesen. Türen und Zargen zwischen Flur und Wohnzimmer bzw. zwischen Küche und Wohnzimmer seien mutwillig herausgebrochen worden. Dies sei Gegenstand eines Schadenersatzprozesses der Beklagten gegen die Klägerin in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1, Az. .... Bereits in dem Räumungsrechtsstreit sei vor dem Berufungsgericht, dem Landgericht Frankfurt am Main, erörtert worden, dass die Wohnung vor dem Bezug zunächst nach den Vorstellungen der Beklagten hätte umgebaut werden sollen. Die Umbaumaßnahmen hätten sich aber verzögert. Der Beklagte zu 1.) und Frau Nachname2 seien seit September 2018 in der Straße1 in Stadt1 gemeldet (B4 und B5, Bl. 527 ff. d.A.). Es habe nie eine Weitervermietungsabsicht bestanden. Keine Maklergesellschaft habe hierzu einen Auftrag erhalten. Der Makler habe lediglich den Auftrag erhalten, für das Jahr 2016 den angemessenen marktgerechten Mietzins zu ermitteln, weil in dem Verfahren .... Anl. B6 (Bl. 530 ff. d.A.) eine Klage auf 6.440 € Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache ab 01.07.2016 erhoben worden sei. Der Beklagte zu 1.) habe seinen Eigenbedarf realisiert. Er habe heute noch Eigenbedarf und Nutzungswillen. Von drohender Obdachlosigkeit sei nie die Rede gewesen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im ersten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 29.01.2018 (Bl. 47 ff. d.A.), 20.02.2018 (Bl. 154 ff. d.A.), 25.05.2018 (Bl, 387 ff. d.A.), 22.06.2018 (Bl. 419 ff. d.A.), 20.11.2018, (Bl. 485 ff. d.A.), 07.12.2018 (Bl. 564 ff. d.A.), 11.12.2018 (Bl. 568 f. d.A.) nebst Anlagen, 20.12.2018 (Bl. 627 d.A.) und 31.01.2019 (Bl. 638 ff. d.A.), Bezug genommen. Durch das am 26.02.2019 (Bl. 691 ff. d.A.) verkündete Urteil (Bl. 692 ff. d.A.) hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt: Die Voraussetzungen für eine Rechtskraftdurchbrechung durch einen Anspruch auf vorsätzliche sittenwidrige Erschleichen des Titels nach § 826 BGB seien nicht gegeben. Es hat unter Bezugnahme auf seine frühere Rechtsauffassung im Beschluss vom 06.04.2018 daran festgehalten, dass die streitgegenständlichen Behauptungen schon Gegenstand des rechtskräftig entschiedenen Räumungsprozess gewesen und insoweit keine neuen Tatsachen vorgetragen worden seien. Es hat sich die Begründung des Senats im Beschluss vom 08.05.2018, Az. … zu eigen gemacht. Es komme daher nicht darauf an, ob bezeugt werden könne, dass der Beklagte zu 1.) noch bis zuletzt im Einfamilienhaus in Stadt2 gewohnt habe. Weiterer Vortrag zur Eheschließung mit Frau Nachname3 am XX.XX.2012 und seinem Auszug am 07.02.2012 sei nicht erheblich. Dieser sei auch nicht geeignet, eine Falschaussage zu beweisen. Zum Vorbringen zu einem Umzug bereits am 24.06.2005 sei nicht dargelegt, warum die Klägerinnen eine Meldeauskunft nicht bereits in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1 oder im späteren Berufungsverfahren hätten einholen können. Hierzu seien auch keine weiteren Begründungen erfolgt. Das Landgericht hat die Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen, weil hierzu die Berufungskammer ausschließlich zuständig sei. Wegen der weiteren Details der ausführlichen Begründung der Kammer wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 ZPO) Gegen dieses am 01.03.2019 zugestellte Urteil richtet sich die am 04.03.2019 (Bl. 767 d.A.) eingelegte und am 13.03.2019 (Bl. 373 ff. d.A.) begründete Berufung, mit der die Klägerinnen ihr erstinstanzliches Rechtschutzziel weiter verfolgen und teilweise erweitern, unter Wiederholung und Vertiefung ihres Vorbringens. Das Landgericht habe unberücksichtigt gelassen, dass der Beklagte zu 1.) bei seiner Vernehmung falsche Angaben gemacht habe: Insoweit wiederholen und vertiefen sie die Details zu den aus ihrer Sicht unrichtigen Angaben im Zusammenhang mit dem seinerzeit erläuterten Umzug von Stadt2 nach Stadt3. Sie erläutern weitere Details, aus welchen Gründen aus einer Vielzahl von Indizien zu schließen sei, dass der Beklagte zu 1.) in Stadt2 gelebt habe und nicht in Stadt3. Darüber hinaus habe der Senat in seiner Beschwerdeentscheidung zugrundegelegt, dass der Beklagte zu 1.) wegen einer neuen Beziehung aus Stadt2 ausgezogen und vorübergehend in seinem Büro Unterschlupf gefunden habe. Das sei jedoch nicht vorgetragen worden und falsch. Das angefochtene Urteil des Landgerichts beruhe auf Willkür, soweit es ausführe, dass der Eigenbedarf an den Interessen des Mieters zu messen seien und die subjektiven Interessen nur einer Willkürprüfung zu unterziehen seien. Das Landgericht habe in diesem Kontext unterlassen, nach Bekanntwerden neuer Umstände eine solche genau Überprüfung vorzunehmen. Der maßgeblich neu bekannt gewordene Umstand sei, dass der Beklagte zu 1.) unwahr behauptet habe, sich am 07.02.2012 von seiner Ehefrau getrennt zu haben, von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet zu habe und im hinteren Bereich seines Büros vom 07.02.2012 bis 16.08.2018 gewohnt zu haben. Hierzu hätte es den Beklagte zu 1.) anhören müssen. Darüber hinaus wohne weder der Beklagte zu 1.), noch seine Lebenspartnerin Frau Nachname2 in der Wohnung in Stadt1. Sie wiederholen und vertiefen ferner ihr erstinstanzliches Vorbringen, zu dem Details, zu denen der Beklagte zu 1.) falsche Angaben gemacht habe: Falsch sei, am 07.02.2017 von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen zu sein, sich dort angemeldet und im hinteren Bereich des Büros gewohnt zu haben, beschlossen zu haben, aus der Wohnung in Stadt3 auszuziehen, nachdem er seine Lebenspartnerin im Mai 2014 kennengelernt habe. Gegen den Umzug aus dem Einfamilienhaus und das jahrelange Wohnen im hinteren Bereich des Büros in Stadt3 (Keller) spreche die Lebenserfahrung. Der Beklagte zu 1.) sei auch entgegen seinen Angaben am 07.02.2012 nicht verheiratet gewesen. Das Landgericht habe im Rahmen der von ihm vorzunehmenden Willkürprüfung nicht hinterfragt, wann und weshalb der Beklagte zu 1.) aus Stadt2 ausgezogen sein will, warum er lange Jahre im hinteren Bereich des Büros gewohnt haben will, obwohl sein Einfamilienhaus nur 30,6 km von seinem Büro entfernt liege und er für die Fahrt mit seinem Porsche 28 Minuten benötige; Es war auch nicht hinterfragt worden, ob der Beklagte zu 1.) auch bei seiner Eheschließung am XX.XX.2012 und danach im Büro in Stadt3 gewohnt habe. Die Klägerinnen machen ergänzend geltend und behaupten, der Nachweis für die Vortäuschung des Eigenbedarfs sei mittlerweile aufgrund neuer Tatsachen geführt, weil der Beklagte zu 1.) die neue Wohnung in Stadt1 nicht nutze. Unwahr sei seine Behauptung, am 16.08.2018 in die Wohnung eingezogen zu sein. Es handele sich hierbei lediglich um das Datum der Anmeldung, wobei hier eine Falschbeurkundung veranlasst worden sei. Soweit der Beklagte zu 1.) seinen Wohnbedarf mit seiner Lebenspartnerschaft begründet habe, und dies insbesondere mit dem Lebensmittelpunkt Frau Nachname2 begründet habe, ergebe sich die Unrichtigkeit seiner Angaben aus dem Umstand, dass - wie jetzt unstreitig ist - er mit Frau Nachname2 nicht zusammengezogen sei. Ergänzend machen sie geltend, die Klägerin zu 2.) habe auch noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Schadensersatz: Sie sei zu Unrecht als Prozesspartei in Anspruch genommen und rechtswidrigerweise mit Prozesskosten belastet worden. Tatsächlich sei die Klägerin zu 2.) vor längerer Zeit aus der Wohnung ausgezogen, was in der Klageschrift vom 03.05.2016 vorgetragen worden sei. Aus dem Mietvertrag gehe hervor, dass die Klägerin zu 1.) den Vertrag für sich allein unterzeichnet habe. Nur sie sei Mieterin und Besitzerin gewesen, die Tochter sei nur Besitzdienerin gewesen. Am Vertrag sei sie nicht beteiligt gewesen. Die Klägerinnen haben ergänzend folgende Schadenspositionen aufgelistet und auf insgesamt 5.542,00 € beziffert: a) KFB, AG Stadt1 vom 4. September 2017, 4.832,49 €, siehe Anl. 19, hiervon 50 %: 2.416,46 € b) Eigene Anwaltskosten i. H. v. 3.249,18 €, Anl. 21, hiervon 50 %: 1.624,59 € c) KFB, LG Frankfurt, ... (= ...), KFB vom 16.04.2018 i.H.v. 892,02 €, hiervon 50 %: 446,01 € d) KFB LG Frankfurt vom 22.06.2018, Anl. 24, i.H. v. 446,01 €, e) KFB LG Frankfurt, ... vom 21.06.2018, Anl. 25, i.H. v. 238,95 €, f) Kostenrechnung OLG Frankfurt, ... vom 09.05.2018, Anl. 27 (Anlage vom 01.11.2018, über 152,25 € Die Entscheidung über den Antrag nach § 580 ZPO verletzte rechtliches Gehör. Ein Antrag auf Verweisung sei gestellt worden. Schließlich sei die Entscheidung des Berufungskammer objektiv unrichtig, da sie tragend auf der gewonnenen Überzeugung des Gerichts von der Glaubhaftigkeit der Aussage des Beklagten zu 1.) bei seiner Vernehmung beruhe. Die aufgezeigten Widersprüche und Unrichtigkeiten böten jedoch Anhaltspunkte für die Annahme, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei. Hieran habe auch der Bevollmächtigte mitgewirkt, der im ersten Rechtszug zwei Meldebestätigungen vorgelegt habe, nämlich für den Beklagten zu 1.) vom 16.08.2018 und für Frau Nachname2 am 17.09.2018. Weil die Bescheinigung auf das Einzugsdatum abstelle, sei diese falsch, weil der Beklagte zu 1.) zu diesem Zeitpunkt nicht und Frau Nachname2 zu keinem Zeitpunkt dort gewohnt habe. Dieses Vorbringen sei in weiteren Schriftsätzen wiederholt und vertieft worden. Neu bekannt geworden sei den Klägerinnen, dass der Beklagte zu 1.) am 04.02.2019 in Stadt2 eine neue Firma gegründet habe. Er sei persönlicher Gesellschafter der Immobilienverwaltung X KG, seine Ehefrau Vorname4 Nachname3 und seine beiden Söhne Vorname5 Nachname4 und Vorname6 Nachname3 seien Kommanditisten. Als Geschäftsadresse werde im Internet Stadt2 angegeben. Es dürfte der allgemeinen Lebenserfahrung entsprechen, dass ein Geschäftsmann, der seine Geschäfte von seinem Einfamilienhaus führe, auch in seinem Einfamilienhaus wohne. Der Bevollmächtigte der Klägerinnen habe auch selbst Feststellungen dazu getroffen, dass die Wohnung unbewohnt gewesen sei, weil er diese seit dem 07.01.2019 regelmäßig von außen überwacht habe. Die Wohnung verfüge über keine Vorhänge. Lediglich das Wohnzimmer sei durch eine Lampe und eine Tischlampe auf der Fensterbank beleuchtet gewesen, andere Bereiche jedoch nicht. Er habe kein Lebenszeichen festgestellt. Auf sein Klingeln habe niemand geöffnet, obwohl die Leuchten angewesen seien. Nach 19:30 Uhr sei dies regelmäßig so gewesen. Üblicherweise müsste jemand um diese Zeit zu Hause sein. Nachbarn könnten bestätigen, dass der Beklagte zu 1.) dort nicht wohne. Der Beklagte zu 1.) bestätige im Schriftsatz vom 30.04.2019 erneut, dass der behauptete Eigenbedarf nicht vorliege, weil er nach dem rechtskräftigen Urteil seinen Eigenbedarf damit begründet habe, den Willen gehabt zu haben, in die Wohnung zu wohnen, um mit Frau Nachname2 in Stadt1 zusammenzuziehen, wo sich bereits ein soziales Umfeld aufgebaut habe, und den Wunsch, aus deiner gegenwärtigen Wohnung in Stadt3 auszuziehen, gefasst zu haben, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, er sodann mit ihr in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht habe, weil sie wegen ihrer Anstellung und wegen ihres Sohnes örtlich gebunden sei. Der Beklagte zu 1.) habe sogar selbst in seinem Schreiben an das Amtsgericht vom 30.01.2018 auf die Bestellung von Möbel und den psychischen Druck und endlich das gemeinsame Zusammenwohnen Bezug genommen. Gleiches habe auch Frau Nachname2 vorgetragen. Sie habe darauf hingewiesen, dass die Beziehung leide und man endlich einen gemeinsamer Hausstand führen wolle. Es bestehe ein Verdacht des versuchten Prozessbetruges bezüglich der Realisierung des Eigenbedarfs im Hinblick durch die Vorlage der Meldebestätigungen durch den Beklagtenvertreter. Dieser habe in seiner Stellungnahme gegenüber der Anwaltskammer eingeräumt, dass der Mandant gegebenenfalls gegen Meldevorschriften verstoßen haben möge, dies aber seinen Tatsachenvortrag nicht unrichtig mache. Der Beklagte zu 1.) habe indes eine Ordnungswidrigkeit durch seine eigene Scheinanmeldung am 16.08.2018 und die Scheinanmeldung seiner neuen Lebenspartnerin am 17.09.2018 eingeräumt, um gegenüber dem Gericht die Verwirklichung des behaupteten Eigenbedarfs vorzutäuschen. Dies werde auch dadurch aufrecht erhalten, weil der Beklagte zu 1.) seine Wohnung mit seiner Freundin nicht bewohne. Der für einen Anspruch aus § 826 BGB notwendige Schädigungsvorsatz im Hinblick auf die entstanden Kosten zu Lasten der Klägerin zu 2.) ergebe sich aus dem eingeleiteten Kostenfestsetzungsverfahren. Den Beklagten sei bekannt gewesen, dass das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Berufungskammer) unrichtig gewesen sei. Auf die Grundrechtsklage der Klägerinnen beim Staatsgerichtshof Hessen hätten die Beklagten vorgetragen, dass sie die Klägerin zu 2.) bewusst auf Räumung hätten in Anspruch nehmen wollen, obwohl sie nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei. Die Klägerin zu 2.) wohne seit dem 01.04.2015 in dem Y in Stadt4, Straße4 Der Kostenfestsetzungsbeschluss über 3.411,52 € vom 10.05.2019 aus ... betreffend die Kosten aus der Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil sei gleichfalls sittenwidrig erschlichen worden, weil den Beklagten positiv bekannt gewesen sei, dass die Klägerin zu 2.) nicht Mieterin der Wohnung gewesen sei und sich auch nicht in der Wohnung aufgehalten habe. Dennoch hätten sie einen Kostenfestsetzungsantrag gestellt. Ähnliches gelte für die Erwirkung eines Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen die Klägerin zu 2.) im Zusammenhang mit einer erfolgten Kontopfändung und einem vorläufigen Zahlungsverbot vom 19.06.2019. Der Beklagte zu 1.) habe im Schriftsatz vom 24.06.2019 auf S. 2 im Zusammenhang mit einem Rechtsbehelf gegen einen Kostenfestsetzungsbeschluss der Klägerin zu 2.) ebenfalls unrichtig vorgetragen, was seine Glaubwürdigkeit beeinträchtige; wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 12.08.2019 (Bl. 956 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerinnen haben zunächst insgesamt beantragt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18, abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1, 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben, h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen; 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für weitere 6 Monate zu zahlen; 8. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Klägerinnen haben im Hinblick auf den mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) gestellten Klageantrag zu 7). nach alter Zählung („festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz i.H.v. 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen“) im Zusammenhang mit der Kostenrechnung für die Klageerweiterungen und der Verfügung des Gerichts vom 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle. Eine Klagerücknahme mit der Kostenfolge des § 269 ZPO war hierin nicht zu sehen. Die Klägerinnen beantragen zuletzt, das am 26.02.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-30 O 59/18 abzuändern u n d 1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 6.116,68 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit und Umzugskosten i.H.v. 1.118,69 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; 2. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 2.) die entstandenen Prozesskosten in Höhe von 5.552,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit der Rechtshängigkeit zu zahlen; 3. die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin zu 1.) den unmittelbaren Besitz an der Wohnung in der Straße1, Stadt1 1. Obergeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Bad, Toilette und Küche zu den alten Vertragsbedingungen wieder einzuräumen; 4. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, Az. ... aufzuheben; h i l f s w e i s e, das Restitutionsverfahren an das zuständige Gericht zu verweisen. 5. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu 1.) für die Mietdifferenz 9.000,00 € nebst 5 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, an die Klägerin zu 1.) die monatliche Mietdifferenz in Höhe von 600,00 € für die weitere Dauer von 21 Monaten zu zahlen; 7. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägerinnen auch den zukünftig infolge der Kündigung entstehenden Schaden zu ersetzen. Die Beklagten beantragen, die Berufung der Klägerinnen zurück- und die erweiterte Klage abzuweisen. Sie verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung, die vom Landgericht und im weiteren Verfahren vertretenen Rechtsansichten des Gerichtes und wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Im Übrigen sei der vorgetragene Sachverhalt längst überholt. An die Durchbrechung der Rechtskraft nach § 826 BGB seien bzgl. der materiellen Unrichtigkeit hohe Anforderungen zu stellen. Eine bloße Wiederholung des Kernvorbringens aus dem Erstprozess reiche nicht aus. Die Verfälschung des Sachverhalts sei als Argument abenteuerlich. Es sei abwegig, dass die Klägerin zu 2.) von der Berufungskammer des Primärprozesses zur Prozesspartei bestimmt worden sei. Maßgeblich sei alleine, gegen wen ein Kläger glaube, einen Anspruch geltend machen zu können. Die Beklagten und damaligen Kläger seien davon ausgegangen, dass die dortige Beklagte zu 2.), also Klägerin zu 2.), Mitbesitz an der herausverlangten Wohnung gehabt habe und damit für eine Zwangsräumung auch ein Titel gegen sie erforderlich sei. Ob dies wegen § 855 BGB entbehrlich gewesen sei, könne dahinstehen. Unerheblich sei gewesen, ob die Klägerin zu 2.) seinerzeit Mieterin der herausverlangten Wohnung war oder nicht. Maßgeblich sei gewesen, dass der Kläger ein Räumungstitel auch gegen die sich seinerzeit in der dort streitgegenständlichen Wohnung wohnhaften Klägerin zu 2.) habe erwirken wollen und erwirkt habe. Die fehlende Passivlegitimation hätten die Klägerinnen in dem Räumungsverfahren vor dem AG Stadt1, Az. ... geltend machen können. Die Passivlegitimation sei dort aber nicht bestritten worden. Ein Anspruch für den Klageantrag finde auch bei unterstellter Durchbrechung der Rechtskraft des Urteils keine Rechtsgrundlage. Die streitige Wohnung werde nunmehr vom Beklagten zu 1.) bewohnt. Eine Verpflichtung zur Freimachung der Wohnung bestehe nicht. Der als Hilfsantrag gestellte Restitutionsantrag sei zu Recht als unzulässig abgewiesen worden. Das Landgericht hätte auch der im Hilfsantrag gestellten Verweisung nicht entsprechen können. Eine Verweisung komme nur bei Annahme einer örtlichen Unzuständigkeit in Betracht. Die Beklagten behaupten, der Beklagte zu 1.) habe zu keiner Zeit versichert, das Mietverhältnis mit den Klägerinnen nicht aufzukündigen. Er habe keine falschen Angaben gemacht. Nach Räumung der Wohnung am 24.05.2018 im Wege der Zwangsvollstreckung habe er die Wohnung umgebaut und bewohne sie seit Januar 2019. Ein Umfang der Nutzung sei unerheblich und gehe die Gegenseite nichts an. Er habe zu den von ihnen seinerzeit angegebenen Zeitpunkten in Stadt3 gewohnt und wohne seit Januar 2019 in Stadt1. Er habe weder während des Räumungsprozesses in Stadt2 gewohnt, noch wohne er gegenwärtig dort. Es sei unerheblich und gehe die Klägerinnern nichts an, ob er sich dort noch gelegentlich aufhalte oder einen Firmensitz unterhalte. Die Gründung der Firma habe nichts mit dem Eigennutzungswunsch zu tun. Die Firma sei lediglich gegründet worden, um seine Immobilien aus erbrechtlichen Gesichtspunkten zusammenzuführen. Es sei also allein Sache des Beklagten zu 1.), wie er sein Leben gestalte, wann er sich in Stadt1 aufhalte und mit wem er dort verweile. Die Beklagten hätten nach dem Erwerb der Liegenschaft keinen höheren Mietzins verlangt, sondern lediglich festgestellt, dass die Mietzahlungen über den Mietvertrag ausgewiesenen Betrag lägen; folglich hätten sie lediglich einen schriftlichen Vertrag fixieren wollen, der die tatsächliche Vereinbarung enthalte. Der Beklagte zu 1,.) habe in der Vernehmung vom 02.06.2017 nicht ausgesagt, am 07.02.2012 von Stadt2 nach Stadt3 gezogen zu sein und sich an diesem Tag von seiner Ehefrau getrennt zu haben, sondern lediglich, sich am 07.02.2012 dort angemeldet zu haben. Dies mag unrichtig gewesen sein, weil er bereits zuvor schon dort als wohnhaft gemeldet gewesen sei. Eine Angabe sei jedoch nicht bewusst oder falsch gewesen, schon gar nicht, um seinen Eigenbedarf zu stützen. Er habe aber tatsächlich in Stadt3 und nicht in Stadt2 gewohnt. Maßgeblich sei, dass die Beklagten bei ihrer Kündigung vom 30.09.2015 vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf dargelegt hätten und im Primärprozess seitens der Kammer kein Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches des Beklagten zu 1.) bestanden hätten; weitere Einzelheiten im Schriftsatz vom 19.06.2019, Bl. 908 ff. d.A., Wegen des weiteren Vorbringens der Klägerinnen im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Klägervertreters vom 13.03.2019 (Bl. 773 ff. d.A.), 28.03.2019 (Bl. 805 ff. d.A.), 01.04.2019 (Bl. 810 ff. d.A.), 03.04.2019 (Bl. 813 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 821 ff. d.A.), 29.04.2019 (Bl. 857 ff. d.A.), 10.05.2019 (Bl. 867 d.A.), 20.05.2019 (Bl. 876 ff.), 13.06.2019 (Bl. 882 ff. d.A.), 17.06.2019 (Bl. 891 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 ff. d.A.), 27.06.2019 (Bl. 920 ff. d.A.), 15.07.2019 (Bl. 925 f. d.A.), 26.07.2019 (Bl. 953 d.A.), 25.10.2019 (Bl. 998 ff. d.A.), 21.12.2019 (Bl. 1017 ff.), 11.01.2020 (Bl. 1084 ff. d.A.), 17.01 2020 (Bl. 1087 ff. d.A.), 01.02.2020 (Bl. 1169 d.A.), 11.02.2020 (Bl. 1180 ff. d.A.), 14.02.2020 (Bl. 1187 f. d.A.), 02.03.2020 (Bl. 1193 ff. d.A.), 18.03.2020 (Bl. 1216 ff. d.A.), 04.05.2020 (Bl. 1238 ff. d.A.), 14.05.2020 (Bl. 1272 ff. d.A.), 20.07.2020 (Bl. 1330 ff. d.A.), 07.08.2020 (Bl. 1317 ff. d.A.), 08.09.2020 (Bl. 1321 ff. d.A.), 22.10.2020 (Bl. 1337 ff. d.A.), 23.10.2020 (Bl. 1339 ff. d.A.), 26.10.2020 (Bl. 1347 ff. d.A.), 10.11.2020 (Bl. 1365 ff. d.A.), 12.11.2020 (Bl. 1388 ff. d.A.), 16.11.2020 (Bl. 1398 f. d.A.), 19.11.2020 (Bl. 1402 d.A.), 23. 11. 2003 (Bl. 1403 ff. d.A.) und 06.01.2021 (Bl. 1422 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen des weiteren Vorbringens der Beklagten im zweiten Rechtszug wird auf den Inhalt der Schriftsätze des Beklagtenvertreters vom 18.04.2019 (Bl. 817 ff. d.A.), 18.04.2019 (Bl. 859 ff. d.A.), 30.04.2019 (Bl. 865 ff. d.A.), 19.06.2019 (Bl. 908 d.A.), 16.07.2019 (Bl. 933 ff. d.A.), 21.10.2019 mit Anlagen (Bl. 980 ff. d.A.), 08.01.2020 (Bl. 1082 ff. d.A.), 26.02.2020 (Bl. 1191 f. d.A.), 23.07.2020 (Bl. 1313 ff. d.A.) und 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Senat hat ergänzend Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen und Zeugen Z1 und von Z2 sowie Vernehmung des Beklagten zu 1.) als Partei. Wegen der Beweisthemen wird auf den Beschluss vom 11.05.2020 (Bl. 1268 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Zeugen und der Beklagte zu 1.) sind im Termin vom 22.10.2020 vernommen worden. Aufgrund eines technischen Defektes konnte die digitale Aufzeichnung des diktierten Protokolls nicht geöffnet werden (vgl. Beschluss vom 28.10.2020, Bl. 1352 d.A.). Der Klägervertreter hat nach entsprechendem Hinweis und Stellungnahme der Beteiligten den Inhalt seiner Mitschrift über den Inhalt der Zeugenaussagen, die mit der Erinnerung des erkennenden Einzelrichters - worauf entsprechend hingewiesen worden ist - übereinstimmte, schriftsätzlich im Einzelnen vorgetragen (Schriftsatz vom 10.11.2020, Bl. 1369 ff. d.A.). Die Beklagten haben die klägerische Wiedergabe der Aussagen mit Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) ausdrücklich bestätigt und unstreitig gestellt. Ferner haben die Beklagten weitere Behauptung des Klägers unstreitig gestellt und seinerseits schriftsätzlich den Inhalt der Vernehmung des Beklagten zu 1.) dargestellt und wiederholt (Schriftsatz vom 13.11.2020 (Bl. 1391 ff. d.A.) Hierzu hat die Klägerseite im Schriftsatz vom 23.11.2020 (Bl. 1403 ff. d.A.) Stellung genommen. Zu den Feststellungen über die Bewertung der Parteien hinsichtlich der nicht protokollierten Zeugenaussagen verhält sich auch der Beschluss des Senats vom 30.11.2020 (Bl. 1411 ff. d.A.). Hierzu hatten die Parteien auch erneut im Hinblick auf das angeordnete schriftliche Verfahren gem. § 128 Abs. 2 rechtliches Gehör. II. Die Berufung der Klägerinnen ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht erhoben und begründet worden (§§ 511, 517 f., 519 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. 1. Soweit die Klägerin zu 1.) mit ihrer Schadensersatzklage mit dem Zweck der Durchbrechung der Rechtskraft des Berufungsurteils des Landgerichts die Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung nach entsprechender Zwangsräumung geltend gemacht habe, geht dieser Anspruch ins Leere, weil mittlerweile feststeht, dass die Wohnung vom Beklagten zu 1.) genutzt wird und die Wiedereinräumung des Besitzers nicht möglich ist. Darüber hinaus liegt kein Fall einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung vor, der in Durchbrechung der Rechtskraft einen Anspruch auf Rückgängigmachung der Entscheidung gebietet. Zu Recht und mit überzeugender Begründung, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, hat das Landgericht die Schadensersatzklage auf Wiedereinräumung des Besitzers auch aus materiell-rechtlichen Gründen abgewiesen. Auch weitere Schadensersatzansprüche bestehen nicht. Ein Anspruch gemäß § 826 BGB ist nicht gegeben. Gleichfalls ist ein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 280 Abs. 1 S. 1, 241 Abs. 2 BGB nicht gegeben. Es ist nicht ersichtlich, dass vorliegend ein Fall des sittenwidrigen und vorsätzlichen Erschleichens eines Titels durch vorsätzlich falsche Angaben oder die Einbringung falscher Beweismittel vorliegen könnte. Nach feststehender Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris) hat derjenige, der dadurch einen Vermögensschaden erleidet, dass ein anderer gegen ihn arglistig durch Irreführung des Gerichts ein rechtskräftiges unrichtiges Urteil erwirkt hat, einen Anspruch auf Schadenersatz nach § 826 BGB. Ein solcher Anspruch besteht danach unter gewissen, eine besondere sittenwidrige Handlungsweise begründenden Voraussetzungen auch gegen denjenigen, der ein zwar nicht erschlichenes, aber dennoch unrichtiges Urteil in Kenntnis der Unrichtigkeit ausnutzt. Damit ist ausgesprochen, dass unter derartigen Umständen die Wirkung der Rechtskraft der früheren Entscheidung zurückzutreten hat. Denn an sich folgt aus der Rechtskraft eines Urteils, dass die Rechtsfolge, die das Gericht darin aus dem von ihm zu beurteilenden Sachverhalt hergeleitet hat, zwischen den Parteien unangreifbar feststeht, und zwar auch, soweit sie für die in dem neuen Prozess zur Entscheidung gestellte Rechtsfolge vorgreiflich ist (BGHZ 3, S. 82 ff. (85); BGH LM ZPO § 323 Nr. 23, 27). Würde das uneingeschränkt auch in den Fällen der arglistigen Urteilserschleichung gelten, so könnte demgegenüber von vornherein ein Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB nicht in Betracht kommen (so bereits die Entscheidung des Reichsgerichts, vgl. RGZ 75, S. 213 ff. (217)), die sogar noch auf dem Boden der materiellen Rechtskrafttheorie steht). Die Rechtsprechung hat jedoch ständig, auch, soweit sie grundsätzlich die Bindung an die Vorentscheidung als Auswirkung der Rechtskraft anerkannt hat, daran festgehalten, dass sich gegenüber dem Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB die Rechtskraft nicht durchsetzen könne, wenn sie bewusst rechtswidrig zu dem Zweck herbeigeführt sei, „dem, was nicht Recht sei, dem Stempel des Rechts zu geben“ (RGZ 46, S. 74 (79); RGZ 61, S. 359 (365)). In den Vorschriften über die Wiederaufnahme des Verfahrens, die eine Ausdehnung der Wiederaufnahmegründe nicht zulassen (RGZ 100, S. 98 (101); RGZ 155, S. 373; BGH LM ZPO § 640 Nr. 40), ist kein Hindernis für die Annahme gesehen worden, dass in schwerwiegenden Fällen die Gerechtigkeit gegenüber ungerechten rechtskräftigen Urteilen auch mittels des § 826 BGB durchzusetzen sei. Das Landgericht hat insoweit mit zutreffender Begründung die Voraussetzungen eines derartigen Anspruchs verneint. a) Es fehlt bereits an der ersten Voraussetzung für den bezeichneten Schadensersatzanspruch, gleichgültig, ob er auf der Erschleichung des Urteils oder die sittenwidrige Ausnutzung eines nicht erschlichenen Urteils gegründet wird. Das Urteil muss nämlich nachweisbar unrichtig sein (BGH, Urteil vom 21.06.1951, Az. III ZR 210/50, zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 05.06.1963, Az. IV ZR 136/62, zitiert nach juris). Die Unrichtigkeit kann nicht damit dargetan werden, dass nochmals dieselben Tatsachenbehauptungen, Beweismittel oder Rechtsausführungen vorgebracht werden, die schon im abgeschlossenen Prozess vorgetragen waren. Dies wäre, wie es in der Entscheidung des BGH (a.a.O.) heißt, eine nicht zu billigende und unzulässige Missachtung der Rechtskraft des Urteils. Insbesondere wenn sich die im Vorprozess von den Parteien aufgestellten Behauptungen widersprechen, genügt es nicht, dass die unterlegene Partei ihre Behauptungen wiederholt und geltend macht, die obsiegende Partei habe durch den Vortrag des Gegenteils gegen die ihr nach § 138 Abs. 1 ZPO obliegende Wahrheitspflicht verstoßen. Sie kann ferner die Voraussetzungen des § 826 BGB auch nicht damit schlüssig dartun, dass sie ihre im Vorprozess aufgestellten Behauptungen ergänzt oder etwas verändert oder zusätzliche Beweisanträge stellt, mit denen im Grunde das bisherige Vorbringen lediglich untermauert werden soll, vor allem dann nicht, wenn es ihr möglich gewesen wäre, diese Ergänzungen schon im Vorprozess anzubringen. Erst recht kann die Partei die Unrichtigkeit des rechtskräftigen Urteils des Vorprozesses nicht damit dartun, dass sie die in diesem vorgenommene tatsächliche oder rechtliche Würdigungen beanstandet und auf rechtliche Gesichtspunkte hinweist, die nach ihrer Ansicht unbeachtet geblieben sind; ob ausnahmsweise etwas anderes gilt, wenn das Urteil des Vorprozesses auf einer offensichtlichen tatsächlichen oder rechtlichen Fehlbeurteilung beruht, ist im vorliegenden Fall nicht zu entscheiden, denn eine derartige Sachlage ist hier nicht gegeben. In aller Regel kann jedenfalls unter Hinweis auf bestimmte Details und eine abweichende Beweiswürdigung die Zuerkennung eines Anspruchs nach § 826 BGB nicht erreicht werden. Denn der schwerwiegende Eingriff in die Rechtskraft, den sie mit sich bringt, ist nur in äußersten Fällen, in „denen nicht eine offenbare Lüge den Sieg über die gerechte Sache behalten darf“ (so ausdrücklich auch BGH, Urteil vom 05.06.1963, IV ZR 136/62 und die vom Kläger zutreffend zitierte Entscheidung des 16. Zivilsenats des OLG Frankfurt, die auf dieser Bewertung beruht). Wollte man entgegen dieser Auffassung schon einen Vortrag (so BGH a.a.O.) des Inhalts der Klägerinnen im neuen Hauptsacheverfahren für eine ausreichende schlüssige Klagebegründung halten, so würde es damit in allen Rechtsstreitigkeiten, in denen die Parteien gegensätzliche Behauptungen aufgestellt haben, die unterlegene Partei in der Hand haben, den abgeschlossenen Prozess nochmals aufzurollen. Es ist offenbar, dass die Rechtsprechung mit der Zulassung der Schadensersatzklage eine solche Möglichkeit, die praktisch zu einer Beseitigung der Grenzen der Rechtskraft führen würde, nicht eröffnen wollte und nicht eröffnet hat. (BGH a.a.O.). b) Vor diesem Hintergrund hat der Beklagte zu 1.) seinen Eigenbedarfswunsch seiner Zeit in der Kündigung nachvollziehbar und gerechtfertigt dargelegt und dies im Rahmen seiner Vernehmung vor dem Landgericht auch begründet, unabhängig von der Frage, inwieweit bestimmte Details unrichtig gewesen sein könnten. Maßgeblich für eine Eigenbedarfskündigung ist nämlich lediglich, ob der Wunsch des Eigentümers, in seinem Eigentum zu wohnen, nachvollziehbar und plausibel dargelegt ist. Der Begriff „benötigt“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nach allgemeiner Ansicht nicht voraus, dass der Vermieter dringend („nötig“) auf die Wohnung angewiesen ist. Andererseits kommt durch den vom Gesetzgeber gewählten Begriff („benötigt“ statt „nutzen will“) aber doch zum Ausdruck, dass der bloße Wille des Vermieters zur Eigennutzung für die Kündigung nicht ausreicht (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 573 Rn. 37). Die instanzgerichtliche Rechtsprechung hat in früherer Zeit teilweise strenge Anforderungen an den Kündigungstatbestand gestellt. Durch die Rechtsprechung des BVerfG und die neuere Rechtsprechung des BGH wurden die Anforderungen an das Erlangungsinteresse jedoch dem bloßen Erlangungswillen angenähert. Diese Rechtsprechung beruht letztlich auf der Annahme, dass die Regelungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Hinblick auf angeblich übergeordnete Grundrechte der Immobilieneigentümer eng auszulegen sind, eine These, die mit dem Wortlaut des Kündigungstatbestandes und den ursprünglichen Intensionen des Gesetzgebers nicht im Einklang steht. Nach dem gegenwärtigen Stand der Rechtsentwicklung genügt es, wenn der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen (Nutzungs-/Überlassungswille) und wenn diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungs-/Überlassungsinteresse). Folgt man der Rechtsprechung des BGH hat das (Miet-) Gericht letztlich lediglich zu prüfen, (1) ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen; (2) ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist; (3) ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird; (4) ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und (5) ob der Wohnbedarf „weit überhöht“ ist (BGH NJW 2015, 3368). Die Prüfung des Eigenbedarfs wird damit faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt. Die Interessen des Mieters am Erhalt der Wohnung sind nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht im Rahmen des § 573 BGB, sondern ausschließlich auf dessen Widerspruch gegen die Kündigung nach § 574 BGB zu berücksichtigen (BGH, Rechtsentscheid vom 20.01.1988, Az. VIII ARZ 4/87, ZMR 1988, 130). Diese Grundsätze sind unter Berücksichtigung der seinerzeitigen Anhörung vor der Berufungskammer des Landgerichts Frankfurt am Main in jeder Hinsicht beachtet worden. Vor diesem Hintergrund hat auch das Landgericht in seiner diesem Verfahren zu Grunde liegenden Entscheidung im ersten Rechtszug diese Grundsätze bei Prüfung des wechselseitigen Vorbringens und des vom Beklagten zu 1.) seinerzeit vorgebrachten Eigenbedarfswunsches berücksichtigt. Der Beklagte zu 1.) hat die ernsthafte Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, konkret dargetan. Der Nutzungswille war auch von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen. Eigenbedarf ist daher anzunehmen, wenn der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person hat. Darauf, ob er unzureichend oder zu teuer untergebracht ist, kommt es nicht an. Deshalb ist der Vermieter, der sich eine Wohnung gekauft hat, um dort seinen Altersruhesitz zu haben, mit der Kündigung des Mietverhältnisses über diese Wohnung nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil seine eigenen Wohnräume nicht größer sind als die Wohnung, die er bei Erklärung der Kündigung nutzt. Das grundgesetzlich geschützte Eigentum gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie so zu nutzen, wie er dies nach seinen Plänen für nützlich hält (vgl. BVerfGE 52, S. 1 (30)). Zur Substanz des Eigentums gehört auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt der Eigentümer sich nicht endgültig dieser Befugnis. Das haben die Gerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 573 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen den Selbstnutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde legen (vgl. BVerfGE 79, 292 (305) = NJW 1989, 970). Sie haben zwar allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen; einer missbräuchlichen Ausübung des Rechts haben sie zu begegnen. Sie sind jedoch nicht berechtigt, ihre Vorstellung verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (vgl. BVerfGE 79, S. 292 (306)). Soweit der Beklagte zu 1.), der hierzu vom Landgericht ausgiebig befragt worden ist und hierbei seinen Wunsch vorgetragen hat, er wolle nunmehr mit seiner neuen Lebensgefährtin gemeinsam in Stadt1 wohnen, weil die dortigen Umgebungs- und Wohnbedingungen und die soziale Verankerung gerade seiner Lebensgefährtin und ihres Sohnes besser sind, zumal er 80 Jahre alt oder älter sei, war es gleichgültig, ob, und wenn ja, welche Wohnungen in Stadt3 frei waren. Denn es hätte weder den Klägerinnen als seinerzeit in Anspruch genommene Beklagten, noch den seinerzeit für die Hauptsacheentscheidung zuständigem Amts- bzw. Landgericht zugestanden, dem Beklagten zu 1.) vorzuschreiben, in welche seiner in seinem Eigentum stehende Wohnungen er einzuziehen hätte und in welche nicht. Maßgeblich ist, dass die vom Beklagten zu 1.) auch durch den sonstigen Vortrag der Klägerinnen zwar angegriffenen, aber nicht ernsthaft erschütterten Plausibilitätserwägungen zur Begründung eines Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 3 BGB aus Sicht der Berufungskammer ausreichend waren und aus Sicht des Senates ausreichend sind. c) Dass der Beklagte zu 1.) noch ein Fahrzeug mit dem Stadt2er Kennzeichen benutzt, ist irrelevant. Mittlerweile muss ein Fahrzeug auch bei einem Umzug nicht mehr umgemeldet werden. Der Beklagte zu 1.) hätte beispielsweise auch nach München verziehen können, und hätte ein Stadt2er Kennzeichen nutzen dürfen. d) Dass seine Ehefrau noch in Stadt2 wohnt und das Klingelschild noch den Namen des Beklagten zu 1.) aufweist, ist für sich genommen ebenfalls ohne Bedeutung und steht insbesondere der Richtigkeit seiner Bekundung, er wohne seit geraumer Zeit bzw. in Stadt3 (jetzt: habe dort geraume Zeit gewohnt) nicht entgegen. Es ergibt sich gerade aus der Bekundung des Beklagten zu 1.), dass dieser - soweit er verheiratet ist oder war - im Zusammenhang mit einer Neuorientierung hin zur seiner Lebensgefährtin Vorname3 Nachname2 die Lebensgemeinschaft mit Frau Nachname3 in Stadt2 aufgekündigt hatte. Es mag sein, dass der Beklagte zu 1.) einmal eine Musikkapelle in sein Haus in Stadt2 bestellen wollte. Aussagekraft hat dies jedoch nicht. Gleiches gilt für die sonstigen von den Klägerinnen hierzu vorgetragenen Indizien. Es war dem Beklagten zu 1.) unbenommen, in seinem Pool in Stadt2 zwischenzeitlich einmal schwimmen zu gehen. Er durfte auch dort an seinem Porsche schrauben. e) Es ist ferner unerheblich, aus welchen Gründen es unbequem sein könnte, in der Kellerwohnung in nur einem Zimmer zu wohnen. Es kommt nicht in Betracht, hier die Lebenserfahrung zu bemühen und aus einer gegebenenfalls unbequemen Zwischensituation zu schließen, dass der Beklagte zu 1.) angesichts seines sonstigen Lebensstils und Lebenszuschnitts sich auf eine solche Wohnsituation nicht eingelassen hätte. d) Im Übrigen konnte der Beklagte zu 1.) in seiner ergänzenden Vernehmung vor dem Senat auch die von den Klägerinnen vermeintlich aufgezeigten Widersprüche im Hinblick auf den Auszug aus Stadt2 nach Stadt3 und seinen Entschluss, in Stadt1 einen neuen Wohnsitz zu nehmen, aufklären. Der vom Beklagten zu 1.) gegenüber der Berufungskammer angegebene Zeitpunkt der Trennung von seiner Ehefrau ist von den Klägerinnen im Zusammenhang mit dem von Ihnen gemachten Auszugszeitpunkt im Februar 2012 und dem von ihnen recherchierten Zeitpunkt der späteren Eheschließung mit Frau Nachname3 in Zweifel gezogen worden. Der Beklagte zu 1.) hat dies nachvollziehbar erläutert. Aus der langjährigen Partnerschaft mit Frau Nachname3 ist ein Sohn des Beklagten zu 1.), hervorgegangen. Mit seinen Kindern und Frau Nachname3 hat er auch zur Verwaltung seines nicht unerheblichen Immobilienvermögens die von der Klägerseite im zweiten Rechtszug nachträglich vorgebrachte gemeinsame Firma, die X KG gegründet. Der Beklagte zu 1.) hatte sich von seiner langjährigen Lebenspartnerin, Frau Nachname3, getrennt, sie aber erst nach der Trennung aus Gründen der rechtlichen Absicherung im Anschluss hieran geheiratet, weil, wie er erläutert hat, die engere Lebensgemeinschaft zwar nicht mehr bestehe, allerdings nach wie vor ein guter Kontakt bestehe und gemeinsame Angelegenheiten im Einvernehmen geklärt werden, wie zum Beispiel die Gründung seiner Firma auch mit seiner Frau zeigt. Der Senat hat keine Zweifel daran, dass die Angaben des Beklagten zu 1.) zutreffen. Dies erklärt auch, aus welchen Gründen der Beklagte zu 1.) sich hin und wieder in seinem in seinem Eigentum stehenden und von Frau Nachname3 bewohnten Haus in Stadt2 aufhält, ohne dort seinen Lebensmittelpunkt genommen oder aufrechterhalten zu haben. Damit kommt es auch nicht auf den Vortrag der Klägerinnen an, man habe bei einem Testanruf in Stadt2 gehört, wie der Beklagte zu 1.) zu Frau Nachname3 oder umgekehrt Frau Nachname3 zu dem Beklagten zu 1.) durch einen Ruf gefragt habe, wie der („unser“) Gärtner heiße. Es ist unerheblich, ob diese ganz privaten Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) der Lebenserfahrung entsprechen, üblich sind oder nicht. Die persönlichen, vor allem intimen Umstände im Leben des Beklagten zu 1.) sind ohnehin nicht Gegenstand der rechtlichen Prüfung. Selbst unterstellt, der Beklagte zu 1.) habe zu bestimmten Details seiner vermeintlichen Wohnsituation in Stadt3, insbesondere die Frage des Zeitpunktes des Umzugs nach Stadt3 objektiv unrichtige Angaben gemacht, ließe dies die Plausibilität und Glaubhaftigkeit des von dem Beklagten zu 1.) insoweit in den Vordergrund gestellten Umzugswunsch nach Stadt1 des von ihm als angenehm empfundenen Umfeldes nicht entfallen. Eine offensichtliche Lüge liegt nicht auf der Hand. Dass die Klägerinnen die Behauptungen der Beklagten in Zweifel ziehen, ist ihr gutes Recht. Hierüber hat aber das Landgericht bereits zutreffend entschieden, was auch Grundlage der Zurückweisung der Revision durch den Bundesgerichtshof war. Die Annahme einer Verfälschung des Sachverhaltes durch die angefochtene Entscheidung liegt fern. Der Senat konnte sich wie bereits die Berufungskammer des Landgerichts im Räumungsprozess durch die Parteivernehmung des Beklagten zu 1.) ein gutes Bild von der Glaubwürdigkeit des Beklagten zu 1.) verschaffen. Seine Angaben waren in sich stimmig widerspruchsfrei, die Angaben waren glaubhaft. Er hat einen in jeder Hinsicht glaubwürdigen Eindruck hinterlassen. Seine Angaben im Termin, die nicht protokolliert werden konnten, sind zwischen den Parteien unstreitig. Die Feststellung des Inhaltes der gemachten Aussagen war möglich, weil die Parteien hierzu vorgetragen haben und die Wiedergabe des Erklärungsinhaltes sowohl der Zeugen als auch des Beklagten zu 1.) zwischen den Parteien unstreitig ist. Die sorgfältige Wiedergabe der Mitschrift durch den Klägervertreter entspricht den Aufzeichnungen und Notizen des erkennenden Einzelrichters und sind als Erklärung der Zeugen von dem Beklagten ausdrücklich unstreitig gestellt worden. Auf die Wiederholung seines Bekundungsinhaltes nach Hinweis auf technisches Versagen im Beschluss des Senats vom 28.10.2020 haben die Klägerinnen erwidert und lediglich die Glaubhaftigkeit und Wahrheit der Angaben des Beklagten zu 1.) in Zweifel gezogen, nicht jedoch den Inhalt der Aussage selbst. Damit kann der Inhalt des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters, der den Inhalt der Angaben des Beklagten zu 1.) wiedergegeben hat, selbst als unstreitig zu Grunde gelegt werden. Sie stimmen im Übrigen mit den Aufzeichnungen und Erinnerung des Einzelrichters überein, worauf ausdrücklich hingewiesen worden ist. Über die Art der Aussage, sein Aussageverhalten und den persönlichen Eindruck von der Person des Beklagten zu 1.), der seine Angaben ruhig, sachlich, freundlich, ohne jeden Belastungseifer gemacht hat, konnte sich das Gericht einen unmittelbaren und nachhaltigen Eindruck verschaffen, wie übrigens bereits die Berufungskammer, die vor diesem Hintergrund die Angaben des Beklagten zu 1.) bei der seinerzeitigen Vernehmung, genauso Glauben schenkte, wie das erkennende Gericht. Es bestehen nach alledem keinerlei Anhaltspunkte, dass der Beklagte zu 1.) im Zusammenhang mit der Begründung seines Eigenbedarfswunsches die Unwahrheit gesagt hat. Vielmehr ist der Senat in jeder Hinsicht davon überzeugt, dass seine Angaben zutreffen. Der Beklagte zu 1.) hatte über den Zeitpunkt seiner Eheschließung im Zusammenhang mit seinen Angaben vor der Berufungskammer in seiner Parteivernehmung vom 02.06.2017 (Az. ...) nicht einmal falsche Angaben gemacht, sondern sich hierzu überhaupt nicht verhalten. Er antwortete auf die gezielte Frage, ob er denn zurzeit neben seiner Wohnung in Stadt3 keine weitere Wohnung habe, er sei von Stadt2 nach Stadt3 umgezogen; dort wohne er derzeit. Von den drei Zimmern, Küche, Bad nutze er zwei Zimmer als Büro. Auf Nachfrage, wann er von Stadt2 nach Stadt3 gezogen sei, gab er an, sich dort am 07.02.2012 angemeldet zu haben. Dieses Datum korrespondiert mit dem Ausstellungsdatum des neuen Personalausweises durch die Stadt Stadt3, wobei allerdings der in der Urkunde notierte Auszug aus der Wohnung in Stadt2 bereits auf dem 24.06.2005 datiert, wie die Detailauskunft der Staatsanwaltschaft (Fotokopie Bl. 32 der Ermittlungsakte) zeigt. Den Entschluss, aus dieser Wohnung auszuziehen, habe er gefasst, als er Frau Nachname2 kennengelernt habe; dies sei im Mai 2014 gewesen. Er habe mit ihr gemeinsam in Stadt1 nach geeigneten Objekten gesucht, weil sie in Stadt1 als staatlich geprüfte Hauswirtschafterin bei der Stadt1 angestellt und auch wegen ihres Sohnes dort örtlich gebunden sei. Auf das streitgegenständliche Objekt in Stadt1 sei man durch gemeinsame Initiative gestoßen. Schließlich bejahte er die gezielte Frage, das Haus in Stadt2, aus welchem er ausgezogen sei, sei ein Einfamilienhaus, in dem seine Ehefrau lebe. Zum Zeitpunkt seiner Eheschließung hat der Beklagte zu 1.) keine Angaben gemacht. Es war auch unerheblich, wann der Beklagte zu 1.) geheiratet hatte, wenn er etwa zwei Jahre später, nachdem er seine neue Lebensgefährtin kennengelernt hatte, den Entschluss fasste, nun mit dieser zusammen zu ziehen. Die persönliche und private Lebensgestaltung einer Prozesspartei kann und darf nicht Gegenstand einer rechtlichen Überprüfung sein, auch dann, wenn es um die Plausibilität eines behaupteten Eigenbedarfs geht. Maßgeblich für den vom Landgericht Frankfurt am Main zutreffend bejahten Eigenbedarf gemäß § 573 BGB war der Umstand, dass die Erklärung des Beklagten zu 1.), er habe sich, nachdem er Frau Nachname2 kennengelernt habe, die in Stadt1 örtlich gebunden sei, gemeinsam entschieden, mit ihr zusammen in Stadt1 zu wohnen und habe deshalb das streitgegenständliche Haus erworben, in das er jetzt gemeinsam mit ihr einziehen wolle, plausibel und nachvollziehbar war und dass es den Gerichten nicht zukommt, dem Eigentümer mehrerer Grundstücke vorzuschreiben, in welche seiner verschiedenen Immobilien er einzuziehen hat. 3. Ein Anspruch auf Schadensersatz in Zusammenhang mit den Verfahrenskosten und den Umzugskosten wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs besteht gemäß § 826 BGB und §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB ebenfalls nicht. Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspricht, der in Wahrheit nicht besteht, ist dem Mieter grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (BGH, NJW 2009, S. 2059; BGHZ 89, S. 296 (302); BGH, NZM 2005, S. 580 [unter II. 1.] m. w. Nachw.). a) Es ist unerheblich, dass der Beklagte zu 1.) seinen Nutzungswunsch nicht mehr, wie ursprünglich angegeben, durch das gemeinsame Wohnen mit Frau Nachname2 in Stadt1 verwirklicht, sondern allein. Der Nutzungswille muss zum Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs bereits vorhanden sein. Entfällt der Nutzungs- oder Überlassungswille vor dem Ausspruch der Kündigung, so ist diese unwirksam. Ein nachträglicher Wegfall des Nutzungswillens lässt die Wirksamkeit der Kündigung unberührt; es ist allerdings rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch weiterverfolgt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rnd. 73). Zwar ist in der Literatur umstritten, ob es auf den Ablauf der Kündigungsfrist oder den Auszug des Mieters ankommt, Eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nach diesem Zeitpunkt spielt nach der Rechtsprechung des BGH aber keine Rolle (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2005, Az. VIII ZR 339/04, NZM 2006, S. 50f). Das BVerfG hat entschieden, dass die zuletzt genannte Ansicht keinen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet (BVerfG, 2. Kammer des Ersten Senats, Beschluss vom 18.04. 2006, Az. 1 BvR 31/06, NZM 2006, S. 459; nach der abweichenden Ansicht von Blank müssen Veränderungen der tatsächlichen Verhältnisse bis zum Auszug des Mieters berücksichtigt werden: vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 74). Überdies hat der Beklagte zu 1.) auch glaubhaft erklärt, aus welchen Gründen Frau Nachname2 schließlich davon Abstand genommen hatte, (zunächst) mit ihm in die Wohnung einzuziehen. Er hat dies mit der extremen psychischen Belastung im Zusammenhang mit den geführten Rechtsstreitigkeiten erklärt und des Weiteren angegeben, Frau Nachname2 habe nach der Kündigung ihrer Wohnung, in der Erwartung nunmehr in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können, sich schließlich um entschieden und wohne zurzeit in Stadt1 in einer anderen Wohnung. Dies ist ohne weiteres bereits vor dem Hintergrund der Dauer des Räumungsprozesses und die sich hieran anschließenden weiteren Streitigkeiten, die eine fast unvorstellbare Dimension angenommen haben, ohne weiteres nachzuvollziehen. Bedenkt man, dass Frau Nachname2 nach den Angaben des Beklagten zu 1.) bereits nach Beginn der Beziehung zu ihm bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie eingebunden war, die Immobilie von den Beklagten 2015 erworben wurde, sie im Juni 2015 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, sich hieran Verhandlungen über einen Auszug der Klägerin angeschlossen - auf die Hintergründe dieser Verhandlungen stützt sich auch der klägerische Vortrag im Zusammenhang mit weiteren Indizien, aus denen sie ableiten möchten, der Beklagte zu 1.) habe in Wirklichkeit keinen Eigennutzungswunsch gehabt -, im November 2015 sodann die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen wurde, sich hieran zunächst der Räumungsprozess durch im Ergebnis vier Instanzen, die Folgeprozesse im Zusammenhang mit weiteren Streitfragen um das Mietverhältnis (Schadensersatz, Nebenkosten) angeschlossen, es zu dem einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main (...) und im Rechtsmittelverfahren vor dem Senat (...) einschließlich eine Anhörungsrüge kam, sodann das hier zu entscheidende Hauptsacheverfahren eingeleitet wurde, was ebenfalls auf Aufhebung des Urteils und Rückgängigmachung der Entscheidung der Berufungskammer gerichtet war (welches erst im zweiten Rechtszug mit dieser Entscheidung beendet ist und gegebenenfalls noch Weiterungen nach sich ziehen könnte), Ermittlungen der Staatsanwaltschaft veranlasst wurden und, wie sich aus einem Akteneinsichtsgesuch des Amtsgericht Stadt1. ergibt, welches eine Vielzahl von Bezugsaktenzeichen enthält, offensichtlich noch weitere Streitigkeiten im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigung der Beklagten und ihren Folgen anhängig sind, so ist die von dem Beklagten zu 1.) angedeutete Zermürbung Frau Nachname2s als Motiv für die Änderung ihrer ursprünglichen Absicht ohne weiteres nachzuvollziehen. Die Klägerinnen haben auch die während des Räumungsprozesses an die Gerichte sowohl vom Beklagten zu 1.) als auch von Frau Nachname2 gemachten persönlichen Eingaben im Verlaufe des Rechtsstreits zur Stützung ihres Rechtsstandpunktes vorgelegt und sich kritisch mit deren Inhalt auseinandergesetzt. Der Duktus, in welchem diese vorgelegten persönlichen Angaben gehalten sind, deuten die von dem Beklagten zu 1.) beschriebene psychische Belastung Frau Nachname2s eindrucksvoll an. Hiermit scheint auch im Zusammenhang zu stehen, dass nach Erhebung der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung infolge der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in dem Verfahren vor dem Amtsgericht Stadt1. (Az. ...) - wie in der Sachverhaltsschilderung dieses Portals unter I. beschrieben - von den Beklagten für ihren behaupteten Eigenbedarfs Frau Nachname2 zunächst als Zeugen benannt und sodann für die erste Instanz auf diese Zeugen verzichtet wurde. Schriftsätzlich wurde die psychische Belastung angedeutet. Dies war, wie sich aus den unter I. auszugweise wiedergegebenen Entscheidungsgründen des zunächst klageabweisenden Urteils des Amtsgericht Stadt1 vom 27.01.2017 (Az. ..., Anl. K2, Bl. 285 ff. d.A.) ergibt, schließlich auch Grund für das Amtsgericht, zunächst den Eigenbedarf als nicht bewiesen anzusehen, weil die vorgelegte notarielle Urkunde vom 18.11.2016 aus Sicht des Amtsgerichtes nicht genug Aussagekraft besessen habe. Dieser Vorgang dokumentiert ebenso wie die dargelegten Umstände und der Schriftverkehr, aus welchen Gründen der Bekundung des Beklagten zu 1.) über die Motivation seiner Lebensgefährtin, von dem Einzug in die streitgegenständliche Wohnung in Stadt1 (zunächst) Abstand nehmen zu wollen, glaubhaft war. In der Sache kommt es, wie ausgeführt, zwar nicht darauf an, aus welchen Gründen die ursprüngliche Absicht, gemeinsam mit Frau Nachname2 in die Wohnung zu ziehen, nicht verwirklicht werden konnte, weil der Entschluss erst nach Ausspruch der Kündigung gefasst wurde (s.o.). All dies belegt allerdings, dass die ursprüngliche zur Stützung des Eigenbedarfs vorgebrachte Begründung der Beklagten in jedem Fall der Wahrheit entsprach. Hieran hegt das Gericht nicht den geringsten Zweifel. b) In diesem Sinne ist der Eigenbedarf des Beklagten auch nicht deshalb vorgetäuscht gewesen, weil er die Wohnung nicht zeitnah nach der Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 bezogen hat. Die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches des Beklagten zu 1). wird nämlich nicht dadurch in Zweifel gezogen, dass zwischen dem Zeitpunkt des Auszuges der Klägerinnen am 24.05.2018 und dem Einzug des Beklagten zu 1.) erst im Laufe des Jahres 2019 ein längerer Zeitraum verstrichen ist. Nach der Rechtsprechung des BGH ist, soweit die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den enggezogenen Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten. Demgegenüber haben sie jedoch zur Wahrung der Belange des Mieters den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch auch darin zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird. Nach der Rechtsprechung des BGH haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter bestrittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird (BGH, Urt. 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18, zit. n. Juris; BGH; Urt. v. 04.03.2015, VIII ZR 166/14, zit. n. juris). Denn auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. Zwar kann sich ein längeres Hinziehen mit der Nutzung der Wohnung, die Grundlage der Eigenbedarfskündigung gewesen ist, ein erheblicher Zeitraum ein Indiz dafür sein, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben. Zum einen hat der Beklagte zu 1.) den Eigenbedarf realisiert, weil er jetzt dort wohnt. Dies hat der Beklagte zu 1.) bekundet und dies ist auch von den Nachbarn, die auf Antrag der Klägerinnen zum Gegenteil benannt wurden, bestätigt worden. Die Zeugin Z1 hat mit ihm dort Kaffee getrunken. Das zwischen der Realisierung seines Eigenbedarfs und dem Auszug der Klägerin zu 1.) im vorliegenden Fall ein längerer Zeitraum verstrichen ist, hat der Beklagte zu 1.) mit Umbau und Renovierungsarbeiten begründet, die teilweise auch darin begründet waren, dass die Beklagten die schuldhaft verursachten Schäden der Klägerinnen oder der Klägerin zu 1.) zuvor beseitigen mussten. Über die Kosten für die Schadensbeseitigung wurde vor Amtsgericht Stadt1 eine Rechtsstreit geführt oder wird es noch. In der Sache folgt aus der längeren Dauer lediglich ein Indiz, wenn es zum Zeitpunkt der entsprechenden Prüfung noch nicht realisiert worden ist, dass der Eigenbedarf seinerzeit ggf. nur vorgeschoben war (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Insoweit ist die Frage des Zeitraums lediglich im Rahmen der Prüfung eines Rechtsmissbrauchs relevant, weil sogenannte Vorratskündigungen unzulässig sind (BGH NJW 2005, S. 2395; BVerfG NJW 1990, S. 3279). Es ist nicht erforderlich, dass sich die Eigennutzung oder die Überlassung an einen Angehörigen zeitlich unmittelbar an das Ende des Mietverhältnisses anschließt. Andererseits darf der Vermieter aber auch nicht kündigen, wenn er die Wohnung erst in einigen Jahren beziehen oder überlassen will. Eine feste zeitliche Grenze gibt es aber nicht (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist keine Vorratskündigung gegeben, wenn der Vermieter vor dem Bezug der Wohnung Sanierungs-, Umbau oder Renovierungsarbeiten durchführt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob sich die Arbeiten über einen wesentlich längeren als den üblichen Zeitraum erstrecken (vgl. BGH, Urteil vom 18.05.2005, Az. VIII ZR 368/03, NZM 2005, S. 580; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rn. 65). Damit ist der Zeitraum ohne Bedeutung, wenn der Nutzungswille tatsächlich realisiert worden ist, wie hier. Der Beklagte zu 1.) wohnt in der Wohnung. Dies steht fest. Das ist der Beklagte zu 1.), der über eine Vielzahl von Immobilien verfügt, auch auf dem Land und an der Sonne am Mittelmeer lebt und ggf. aus Gründen der Freizeit oder Urlaubs nicht jeden Abend in seiner Wohnung befindet, ist ohne Bedeutung. 4. Schließlich steht der Klägerin zu 2.) auch deshalb kein Schadensersatzanspruch zu, insbesondere im Hinblick auf entstandene Verfahrenskosten, weil die Beklagten sie seinerzeit vor dem Amtsgericht und im Anschluss hieran vor dem Landgericht nach Ausspruch der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch genommen hatten, wodurch jeweils Gerichtskosten sowie zur Abwehr dieses Anspruchs eigene Anwaltskosten entstanden sind und die Klägerin zu 2.) in diesem Zusammenhang gegebenenfalls auch mit der Verpflichtung belastet wurde, als Gesamtschuldnerin die außergerichtlichen Kosten des Bevollmächtigten der Beklagten zu tragen, weil insoweit vom Landgericht Frankfurt am Main gemäß § 91 ZPO eine Kostenentscheidung zu ihrem Nachteil getroffen wurde. Dies gilt auch, soweit die Beklagten nach Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main und nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof, einer zunächst erfolgreichen sodann erfolglosen Verlängerung der Räumungsfrist - mit entsprechenden Verfahrenskosten insoweit - schließlich die Räumung im Wege der Zwangsvollstreckung am 24.05.2018 durchgesetzt haben. Die Kosten sind insoweit kausal durch den wirksam und nicht rechtsmissbräuchlich erlangten Titel entstanden (siehe oben). a) Soweit die Klägerin zu 2.) geltend gemacht hat, sie sei nicht die Mieterin gewesen, ist zunächst darauf zu verweisen, dass die Begründung des Amtsgerichts Stadt1 vom 13.12.2019, Az. ... (Bl. 1282 ff. d.A.), die von der Klägerin zu 1.) geleisteten doppelten Unterschriften seien nicht als Erklärung einmal im eigenen Namen und zum anderen im fremden Namen anzusehen, rechtlichen Bedenken unterliegt, weil gemäß § 164 Abs. 1 S. 2 BGB immer dann, wenn die Umstände ergeben, dass die Erklärung in fremden Namen werden soll, eine ausdrückliche Bezugnahme auf eine Vollmacht nicht erforderlich ist. Die entsprechende Vertretungsbefugnis der Klägerin zu 1.) gegenüber der Klägerin zu 2.) ergab sich aus § 1629 BGB i. V. m. Art 6 Abs. 2 GG und bedurfte keiner ausdrücklichen rechtsgeschäftlichen Vollmacht. Zu berücksichtigen ist jedoch im Zusammenhang mit der zuletzt erwähnten Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, dass die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit den Eheleuten Vorname1 und Vorname2 Nachname1, von denen die Beklagten das Grundstück käuflich erworben und damit in den Mietvertrag eintraten (§ 566 BGB), erst 10 Jahre alt war. Es ist vertretbar davon auszugehen, dass die Mutter ihre seinerzeit minderjährige Tochter rechtsgeschäftlich nicht verpflichten wollte; andererseits ist demgegenüber zu berücksichtigen, dass nur durch die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) ihr eine rechtlich gesicherte Position im Sinne des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB ein eigenes, unabhängiges starkes Besitzrecht eingeräumt werden konnte. Jedenfalls war es auch vor dem Hintergrund des schriftlichen Mietvertrages mit den Eheleuten Nachname1, den die Beklagten seinerzeit vorfanden und in den sie nach § 566 Abs. 1 BGB eintraten, durchaus vertretbar anzunehmen, dass die Klägerin zu 1.) bei Abschluss des Mietvertrages und dem Leisten zweier Unterschriften die mietvertraglichen Verpflichtungen nicht nur in eigenem Namen, sondern auch zugleich im Namen ihrer Tochter eingehen wollte. Darüber hinaus darf nicht außer Acht gelassen werden, dass die mietvertragschließenden Parteien seinerzeit in dem schriftlichen Mietvertrag eine Miethöhe angaben, die dem entsprach, was Sozialhilfeträger bereit waren, an Wohnkostenzuschuss zu leisten, tatsächlich aber eine mündliche Absprache existierte, wonach die tatsächlich geschuldete und gezahlte Miete wesentlich höher war. Genau diese mündliche, heimliche Absprache war auch der Grund, weshalb es in einem weiteren Rechtsstreit zu unterschiedlichem Sachvortrag der Parteien darüber kam, welchen Anteil der monatlich erfolgten Überweisungen auf die mündlich vereinbarte und gegebenenfalls auch mündlich geänderte Miete und welcher Anteil auf die zu leistende Betriebskostenvorauszahlung entfiel. Erst im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung waren die Beklagten erstmals damit konfrontiert worden, dass es neben dem schriftlichen Mietvertrag mündliche Sonderabreden gegeben hatte, die man aus bestimmten Gründen gegenüber dem Sozialhilfeträger geheim gehalten hatte. Selbst, wenn man also mit dem Amtsgericht Stadt1 die Auffassung vertreten wollte, lediglich die Klägerin zu 1.) habe seinerzeit den Mietvertrag abgeschlossen, lag diese rechtliche Auslegung zwar im Bereich des Möglichen, bei Erhebung der Räumungsklage rechtlich allerdings für den Beklagtenvertreter keinesfalls nahe, so dass die Annahme, die Klägerin zu 2.) sei nicht Mieterin, bei Anstrengung des Räumungsprozesses nicht auf der Hand lag. Zu recht verweisen die Beklagten darauf, dass die Klägerin zu 2.) während des Räumungsprozesses selbst ihre Passivlegitimation nie in Zweifel gezogen hatte. Auch aus den Feststellungen der Berufungskammer ergibt sich, dass die Klägerin zu 2.) Ihre Eigenschaft als Mieterin nicht bestritten hatte; Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte sogar ihre Eigenschaft als Mieterin ausdrücklich zum Gegenstand ihrer weiteren Rechtsmittel und Rechtsbehelfe gegen das Räumungsurteil des Landgerichts Frankfurt am Main gemacht. Dies hatte die Klägerin zu 2.) ausdrücklich im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens geltend gemacht. In dem Schriftsatz vom 29.01.2018 (Bl. 1 Buchst. a ff. d.A.) war als Anl. 1 die Verfassungsbeschwerde der Klägerinnen vom 10.01.2018 an das Verfassungsgericht (Az. 2 BvR 90/18, Anl. 1, Bl. 12 ff. d.A.) beigefügt worden. In der Begründung heißt es auf Seite 2 nach Darlegung der persönlichen Verhältnisse der Beschwerdeführerinnen (hier Klägerinnen) ausdrücklich: „Die Beschwerdeführerinnen sind Mieterinnen einer 2-Zimmerwohnung.“ Dieser Vortrag imponiert insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerinnen während sämtlicher Rechtsstreitigkeiten, die im Zusammenhang mit dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien geführt wurden, stets hervorgehoben haben, dass der Beklagte zu 1.) unglaubwürdig sei und die Beklagten und ihr Bevollmächtigter nicht davor zurückgeschreckt hätten, zur Durchsetzung ihres Anspruche Straftaten zu begehen und die Gegenseite in diesem Zusammenhang stets scharf angegriffen haben. Letzteres führte sogar dazu, dass sich der Beklagtenvertreter gegenüber der Anwaltskammer rechtfertigen musste. Ähnliches gilt, soweit die Räumungsschutzanträge gerade auf die besondere persönliche Situation der Klägerin zu 2.) gestützt wurden, die sich in der Examensphase vor der …prüfung befinde. Nunmehr wird darauf abgestellt, sie sei bereits zu einem früheren Zeitpunkt nach Stadt4 in ein Y gezogen. b) Vor diesem Hintergrund haben die Beklagten, soweit sie im Anschluss an das Räumungsurteil im Berufungsverfahren die vom Landgericht Frankfurt am Main festgesetzten Kosten realisiert haben, genauso wenig sittenwidrig im Sinne von § 826 BGB gegen die Klägerin zu 2.) gehandelt, wie sie insoweit die Räumung durchgesetzt und hierdurch entsprechende Kosten verursacht haben. c) Ferner kam es auf die Mietereigenschaft der Klägerin zu 2.) für die Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe gemäß § 546 BGB nicht an. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Diese Verpflichtung trifft nach § 546 Abs. 2 BGB, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache auch einen Dritten überlassen hat, diesen Dritten. Wäre die Klägerin zu 2.) tatsächlich nicht Mieterin gewesen, so waren jedenfalls die Beklagten gehalten, ihren Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nicht nur gegen die Mieterin, sondern auch diejenige zu realisieren, die die Mietsache ebenfalls in Gebrauch hatte, nämlich die Klägerin zu 2.). Hierauf hatten die Beklagten in ihrer Erklärung in dem Verfahren vor dem Staatsgerichtshof abgestellt. Damit ist nicht einmal relevant, ob die Klägerin zu 2.) zum Zeitpunkt der Räumungsklage noch Mitbesitzerin der Wohnung war. Zwar hat die Klägerin zu 2:) im Schriftsatz vom 06.06.2018 (Bl. 396 ff. d.A.) dargelegt, bereits in der Klageschrift vom 03.05.2016 behauptet zu haben, vor längerer Zeit ausgezogen zu sein. Auch insoweit ist jedoch auf das Ausgeführte zu verweisen; hiervon hatten die Beklagten bei Erhebung der Klage und Durchsetzung der Räumung keine Kenntnis. Im Gegenteil: Die Klägerin zu 2.) hatte gerade im Zusammenhang mit der Entscheidung des Amtsgerichts Stadt1, zu Gunsten der Klägerinnen in die Räumungsfrist durch Beschluss vom 27.12.2017 (Az. …) nochmals bis zum 28.02.2018 zu verlängern, was von der Beschwerdekammer durch Beschluss vom 17.01.2018 (Az. ...) zurückgewiesen wurde, geltend gemacht, die verlangte Räumung erfolge zur Unzeit, weil sie Rechtswissenschaften studiere und sich auf die Staatsprüfung vorzubereiten habe. Dies ist nach rechtskräftigen Abschluss des Räumungsprozesses nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch den BGH vorgetragen worden. Auch ist die ursprünglich auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Wohnung an beide Klägerinnen gerade mit dem Nutzungswunsch der Klägerin zu 2.) aus dem Mietverhältnis begründet worden, auch, soweit auf § 826 BGB vor Inbesitznahme der Wohnung durch den Beklagten zu 1.) Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs im Wege der Naturalrestitution die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils begehrt wurde, durch welche die ursprüngliche Räumungsklage zunächst abgewiesen worden war. Rechtsgrund des § 546 Abs. 2 BGB ist nicht der Umstand, dass der Dritte die Sache in unmittelbarem Besitz hat. Vielmehr knüpft die Vorschrift daran an, dass der Dritte seinen Besitz, von dem mit dem Vermieter schuldrechtlich verbundenen Mieter herleitet oder hergeleitet hat (BGH RE 22.11.1995 NJW 1996, 515, 516; OLG Hamm NJW-RR 1992, 783; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 546 BGB Rdn. 87; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 546 Rn. 59a) Im Übrigen besteht nach der Rechtsprechung für eine Räumungsklage gegen einen Mieter oder den Dritten auch dann ein Rechtsschutzbedürfnis, eine Räumungsklage gegen diesen Mieter anzustrengen, wenn der Mieter den Vermieter von seinem Auszug in Kenntnis gesetzt hat, diese ergibt sich daraus, dass der Räumungstitelschutz verbietet, dass der ausgezogene Bewohner im Sinne des § 546 Abs. 2 BGB oder der Mieter seinen Entschluss revidiert und in die Wohnung zurückkehrt (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel V. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses Rn. 10). Gleiches gilt für einen früheren Mitbewohner des Mieters wegen § 546 Abs. 2 BGB. Führt der Gerichtsvollzieher beispielsweise eine Zwangsräumung durch und weist den Vermieter in den Besitz der Mieträume ein, ist dadurch der Rückgabeanspruch des Vermieters auch gegen denjenigen Mitmieter erfüllt, der die Mieträume nicht mehr in Besitz hatte. (Bub/Treier a.a.O.). Nach alledem haften die Beklagten nicht. 5. Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Schadensanspruchs ist darauf zu verweisen, dass ein Teil der geltend gemachten Anwaltskosten und Verfahrenskosten auf unzulässigen oder unbegründeten Rechtsmitteln nach Rechtskraft der Räumungsentscheidung beruhte, deren Entstehung auch für den Falle einer Pflichtverletzung der Beklagten nicht kausal gewesen wäre; hierzu gehören insbesondere die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens und Kosten der sofortigen Beschwerde nebst Anhörungsrüge vor dem Senat. 6. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht auch die erhobene Restitutionsklage als unzulässig abgewiesen. Insofern macht sich der Senat die überzeugende Begründung des Landgerichts in vollem Umfang und zur Vermeidung von Wiederholung zu eigen und nimmt auf diese Bezug (§ 540 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Eine Verweisung an die Berufungskammer kam nicht in Betracht. Ferner setzt die Zulässigkeit einer Restitutionsklage nach § 581 ZPO voraus, dass im Hinblick auf die enumerativ in § 580 Abs. 1 ZPO aufgeführten Fällen eine rechtskräftige Verurteilung des Prozessgegners wegen einer der genannten Straftaten erfolgt ist oder aus anderen Gründen aus Mangel an Beweisen ein Verfahren nicht stattfinden konnte. Hieran fehlt es. Im Übrigen setzt die Zulässigkeit der Restitutionsklage nach § 582 ZPO voraus, dass die Partei ohne ihr Verschulden außerstande war, den Restitutionsgrund in dem früheren Verfahren, insbesondere durch Einspruch oder Berufung oder mittels Anschließung an eine Berufung, geltend zu machen. Dies hat das Landgericht in anderem Zusammenhang geprüft und verneint. Der Senat schließt sich insoweit der Bewertung an. In der Sache hätte die Restitutionsklage, aus den dargelegten Gründen im Übrigen auch keinen Erfolg, weil keine neuen Umstände vorliegen, die auf die Unrichtigkeit des seinerzeitigen Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 14.07.2017, ... schließen ließen. 7. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgericht erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Der Gegenstandswert des Berufungsverfahrens setzt sich wie folgt zusammen: o        Klageantrag zu 1.): (Prozesskosten + Umzugskosten)                   6.116,68 € +1.118,69 € 7.234,68 € o        Klageantrag zu 2.) 5.552,00 € o        Klageantrag zu 3.) (Wiedereinräumung des                   unmittelbaren Besitzes) 9.600,00 € o        Klageantrag zu 4.) (Aufhebung des Urteils des                   LG Frankfurt am Main, ...) 9.600,00 € o        Klageantrag zu 5.) (Klage auf Mietdifferenz) 9.000,00 € o        Klageantrag zu 6.) (21 × 600,00 €) 12.600,00 € o        Klageantrag zu 7.) (6 x 600,00 €), nicht gestellt 0,00 € o        Klageantrag zu 8) (Feststellung künftiger                   Einstandspflicht) 5.000,00 €          Gesamt: 58.586,68 € Hinsichtlich des Klageantrags zu 3.) auf Wiedereinräumung des Besitzes wird auf den Inhalt des Urteils des Amtsgerichts Stadt1 vom 23.08.2018, Az. 21 C 123/18 und des Landgerichts Frankfurt am Main, Az. 2-17 S 50/18 sowie die zutreffende Bewertung der Beklagten im Schriftsatz vom 22.11.2018 (Bl. 485 ff. d.A.) Bezug genommen. Der Klageantrag 4.), gerichtet auf die Aufhebung des Urteils des Landgerichts Frankfurt am Main, ist zwar wirtschaftlich auf das gleiche Ziel wie die Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet, sie enthält jedoch eine Restitutionsklage, mit dem rechtlichen Ziel, sämtliche Rechtswirkungen aus dem landgerichtlichen Berufungsurteil zu beseitigen, so dass auch insoweit der seinerzeit festgesetzte Gegenstandswert von 9.600,00 € zugrundezulegen ist. Im Hinblick auf die mit Schriftsatz vom 14.05.2020 (Bl. 1273 ff. d.A.) an sich mit einem Gegenstandswert von 3.600,00 zu berechnende weitere Klageerweiterung auf Feststellung der Verpflichtung der Zahlung einer weiteren Mietdifferenz für weitere sechs Monate i.H.v. 600,00 € haben die Klägerinnen im Zusammenhang mit der Kostenanforderung und einer Verfügung des Gerichts 08.07.2020 (Bl. 1293 ff. d.A.) mit Schriftsatz vom 20.07.2020 (Bl. 1320 ff. d.A.) ausdrücklich erklärt, dass derzeit von einer Zustellung an die Beklagten abgesehen werden solle, um zu vermeiden, dass der Beklagte zu 1.) bei der Klägerin zu 1.) für Unruhe sorge. Dieser Schriftsatz ist daher nicht zugestellt worden, weil das Gericht davon ausging, dass diese Klage nicht erhoben werden sollte. Für den Antrag auf Feststellung der Einstandspflicht der Beklagten für künftige Schäden gemäß Klageantrag zu 8.) (Gesamtzählung) hat das Gericht das Feststellungsinteresse der Klägerinnen im Hinblick auf den Umfang der geltend gemachten Positionen auf 5.000,00 € geschätzt (§ 3 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002440 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Darmstadt Entscheidungsdatum: 14.02.2011 Aktenzeichen: 308 C 44/10 ECLI: ECLI:DE:AGDARMS:2011:0214.308C44.10.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 573 BGB Dokumentreiter Langtext Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen  Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren  Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in  Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. 4. Der Streitwert wird auf 6.720,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe der Wohnung im 2. OG rechts, sowie der Wohnung im 2. OG links in der Gundolfstraße 31 in Darmstadt. Randnummer 2 Die Kläger sind als GbR Rechtsnachfolger der ehemaligen Vermieterin des Beklagten, von der sie das Haus durch Kauf erhoben haben. Es besteht ein Mietvertrag vom 01.11.1983 über die Räume im 2. OG rechts, ferner existiert ein Mietvertrag vom 15.11.2004 über die Räume im 2. OG links. Beide Wohnungen befinden sich im Dachgeschoss (2. OG), darüber befindet sich ein Spitzboden. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 24.09.2009 haben die Kläger die ordentliche Kündigung der Mietverhältnisse zum 30.06.2010 beziehungsweise zum 31.12.2009 erklärt. Die Kündigung wurde damit begründet, dass die Arbeiten hinsichtlich der Modernisierung und Instandsetzung nicht im bewohnten Zustand der Dachgeschosswohnungen erfolgen könnten, eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes/Gebäudes nicht gegeben sei und erhebliche Nachteile entstehen würden. Wegen der näheren Begründung wird auf das Kündigungsschreiben vom 24.09.2009 (Blatt 47 bis Blatt 49 der Akte) verwiesen. Mit Schreiben vom 09.10.2009 hat der Beklagte Widerspruch gegen die am 24.09.2009 ausgesprochene Kündigung erhoben und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Mit einem weiteren Schreiben vom 29.10.2009 hat der Beklagte Widerspruch gegen die zum 31.12.2009, mit Schreiben vom 27.04.2009 wurde Widerspruch gegen die zum 30.06.2010 ausgesprochene Kündigung Widerspruch erhoben. Randnummer 4 Die Kläger behaupten, es sei eine Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung im Obergeschoss geplant, ferner sei eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss mit dem darüberliegenden Spitzboden zu einer Einheit beabsichtigt. Es sei notwendig, aufgrund der alten und schadensanfälligen Installationen und der nicht mehr zeitgemäßen Heizungs,- Sanitär- und Elektroinstallation die Installation in den oberen Geschossen gleichzeitig auszutauschen, das heißt im Dachgeschoss im Zusammenhang mit der Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung im Obergeschoss. Die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten seien nur wirtschaftlich angemessen durchführbar, wenn die Wohnungen im Dachgeschoss und der darüberliegende Spitzboden frei seien. Nach Auffassung der Kläger sei die Kündigung vom 24.09.2009 auch hinreichend begründet, insbesondere im Hinblick auf die zu erwartenden erheblichen wirtschaftlichen Nachteile. Bei einer Sanierung in mehreren Bauabschnitten würden zusätzliche Kosten entstehen. Eine Steigerung der Grundmiete sei nicht möglich, wenn die Wohnungen im Dachgeschoss nicht umgebaut, instandgesetzt und energetisch saniert würden. Es entstehe hierbei ein jährlicher Mietverlust in Höhe von 4.800,00 €. Randnummer 5 Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, 1. Die von ihm innegehaltene Wohnung im 2. OG rechts, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette und Dusche, einem Balkon, sowie einem halben Kellerraum zum 30.06.2010 zu räumen und an die Kläger herauszugeben, 2. Die von ihm weiter innegehaltene Wohnung im 2. OG links, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad/Dusche, einem Balkon sowie einem Kellerraum zum 31.12.2009 zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 6 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, ihm eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen. Randnummer 7 Der Beklagte bestreitet, dass eine Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung nebst Verbindung mit dem Spitzboden geplant sei. Ferner bestreitet der Beklagte, dass ein Austausch der Installationen beabsichtigt sei. Die Kündigung sei nach Auffassung des Beklagten nicht ordnungsgemäß begründet, es sei kein Rückschluss auf einen wirtschaftlichen Nachteil anhand der Kündigungsbegründung möglich. Insbesondere könne nicht festgestellt werden, inwieweit der Nachteil erheblich sei. Der Zustand des Gebäudes selbst erfordere die Durchführung der Arbeiten nicht. Es seien keine gravierenden Mängel vorhanden. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse sei klägerseits nicht dargetan worden. Im Übrigen müsse im Hinblick auf den Gesundheitszustand des Beklagten das Mietverhältnis fortgesetzt werden. Randnummer 8 Wegen des Parteivorbringens im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 9 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 10 Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnungen aus § 546 BGB. Randnummer 11 Die Kündigung vom 24.09.2009 hat das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Die Kläger haben die Kündigung auf die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützt. Hiernach liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten, die Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein, der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen und im Falle der Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten. Grundsätzlich stellt eine geplante Modernisierungsmaßnahme eine Absicht zur anderweitigen Verwertung dar. Allerdings ist die vorliegende Kündigung nicht ordnungsgemäß begründet, insbesondere haben die Kläger in dem Kündigungsschreiben nicht begründet, dass die Unterlassung der geplanten Maßnahmen für sie einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil darstellt. Randnummer 12 Es muss ein mit einem Tatsachenkern begründetes Schreiben vorliegen, der Mieter muss zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangen und so in die Lage versetzt werden, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Grundsätzlich dürfen mit Rücksicht auf das Eigentumsrecht des Vermieters an die Intensität der Tatsachenangaben zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, allerdings muss sich aus dem Tatsachenmaterial bereits der Kündigungsgrund selbst, das heißt dessen Tatbestandvoraussetzungen wenigstens annähernd entnehmen lassen. Der Mieter muss also wenigstens die Möglichkeit haben, anhand des Kündigungsschreibens seine Rechtsposition, das heißt die Berechtigung der Kündigung, vorab zumindest überschlägig beurteilen zu können (Landgericht Karlsruhe, Urteil vom 26.10.1990, Aktenzeichen 9 S 163/90; WUM 1991, 168-170). Randnummer 13 Die Kläger teilen in dem Kündigungsschreiben vom 24.09.2009 mit, dass die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht im bewohnten Zustand der Dachgeschosswohnung erfolgen könnten, dass der Austausch der Installationen erforderlich sei, ferner wird erklärt, im Zuge der Planung des Umbaus, der Erneuerung der Installation, der Modernisierung und Instandsetzung des Gebäudes und der energetischen Fassaden- und Dachsanierung könnten für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung diese nur wirtschaftlich angemessen ausgeführt werden, wenn die Wohnung im Dachgeschoss und der Kellerraum sowie der Spitzboden frei sind. Hinsichtlich der wirtschaftlichen Nachteile haben die Kläger in dem Kündigungsschreiben erklärt, dass die komplette technische Ausstattung des Obergeschosses und des Dachgeschosses nur bei Ausführung in einem Zuge wirtschaftlich sinnvoll sei, die nachträgliche Ausführung der Maßnahmen in den Dachgeschosswohnungen, das heißt nach Abschluss der Modernisierung und Instandsetzung der Wohnung im Obergeschoss, würden erhebliche Nachteile mit sich bringen. Weiterhin wird ausgeführt, dass die Arbeiten in einem Zug ausgeführt werden sollen und nur im unbewohnten Zustand der Wohnung wirtschaftlich angemessen durchzuführen sei. Randnummer 14 Anhand dieser Angaben kann der Beklagte jedoch nicht erkennen, ob eine Unterlassung des Umbaus der streitgegenständlichen Wohnung für die Kläger ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil bedeuten würde. Es wird nicht dargelegt, welcher erhebliche wirtschaftliche Nachteil eintreten wird. Es wird insbesondere nicht mitgeteilt, welche erheblichen Kosten entstehen, wenn die Arbeiten nicht in einem Zuge bzw. bei unbewohntem Zustand der Wohnung durchgeführt werden. Schließlich enthält das Kündigungsschreiben keinerlei Angaben dazu, welche wirtschaftlichen Nachteile entstehen, wenn der geplante Umbau nicht durchgeführt wird. Der behauptete jährliche Mietverlust in Höhe von 4.800,00 €, die im Schriftsatz vom 01.02.2011 genannten Mehrkosten in Höhe von 15.000,00 € - 18.000,00 € sowie der behauptete finanzielle Nachteil hinsichtlich der Kosten in Höhe von 12.000,00 € für eine zweite Gerüststellung sind in dem Kündigungsschreiben nicht genannt. Dies gehört jedoch nach Auffassung des Gerichts im Hinblick darauf, dass in der Kündigungsbegründung auch der wirtschaftliche Nachteil darzulegen ist, zu den Kerntatsachen. Es ist auch nicht erkennbar, dass die neuen Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen zur Erhaltung der Gebäudesubstanz notwenig sind. Es mag sein, dass durch die geplante Modernisierung und Instandsetzung eine höhere Miete erzielt werden kann, allerdings kann daraus nicht geschlossen werden, dass die Kläger gerade durch das Unterlassen des Umbaus eine erhebliche wirtschaftliche Einbuße erleiden würden. Randnummer 15 Die Klage war mithin abzuweisen. Randnummer 16 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 17 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 18 Die Streitwertfestsetzung hat ihre Grundlage in § 41 Abs. 2 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000082 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Frankfurt Abteilung 33. Einzelrichter Entscheidungsdatum: 04.04.2019 Aktenzeichen: 33 C 2496/18 (56) ECLI: ECLI:DE:AGFFM:2019:0404.33C2496.18.56.00 Dokumenttyp: Teilurteil Quelle: Dokumentreiter Langtext Verfahrensgang nachgehend LG Frankfurt am Main, 16. Juli 2019, 2-11 S 82/19, Die Berufung wurde zurückgewiesen., Beschluss Tenor Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltenen Räumlichkeiten in der Straße XXX, 60385 Frankfurt am Main, 1. Obergeschoss, 4 Zimmer, eine Küche, eine Diele, ein Bad/WC, ein Keller, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung i. H. v. 5000,00 € vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung in der XXX, 60385 Frankfurt am Main. Zwischen den Parteien gilt der aus Bl. 8, 10 ff. d. A. ersichtliche Mietvertrag. Die Kläger sind Vermieter und die Beklagte ist seit dem Jahr 1986 Mieterin, die Nettomiete beträgt monatlich 552,00 €. Die Beklagte zu 1 betrieb die Untervermietung der Wohnung, unter anderem waren auch die Beklagten zu Z. 2-4 Untermieterinnen einzelner Zimmer in der Wohnung. Mit Schreiben vom 20.4.2017 ließ die Klägerseite der Beklagten wegen Eigenbedarfs zum 30.4.2018, hilfsweise zum nächst möglichen Termin das Mietverhältnis kündigen. In dem Kündigungsschreiben (Bl. 16, 19 d. A.) heißt es unter anderem: „Bekanntermaßen wohnt meine Mandantschaft mit den 2 Kindern (3 und 5 Jahre) derzeit in erheblicher Entfernung (125 km, Fahrzeit einfach eineinhalb Stunden) von Frankfurt am Main. Frau XXX arbeitet in Frankfurt am Main und die Anreise gestaltet sich immer aufwändiger durch zunehmenden Straßenverkehr, Staus und Störungen. Die Kinder verkraften die Trennung von der Mutter immer schlechter und leiden sehr unter dem wöchentlichen Plan, dass die Mutter regelmäßig allein zur Arbeit nach Frankfurt fahren muss. Die aktuelle Situation ist daher mit erheblichen Nachteilen familiärer, finanzieller und zeitlicher Art behaftet…. Die Familie XXX/XXX hat sich daher entschlossen, mehr Lebenszeit in Frankfurt zu verbringen, um Fahrzeit und Kosten zu sparen und die Familie von den dargestellten Belastungen zu befreien. Es wird daher der Einzug in die derzeit von Ihnen noch bewohnten Wohnung beabsichtigt, da diese durch die Größe und Lage die Voraussetzungen bietet…“.“ Die Beklagte gab die Wohnung jedoch nicht an die Kläger heraus. Die Kläger behaupten, sie wollten zur Entlastung der in Frankfurt berufstätigen Klägerin, die möglichst viel Zeit mit ihren beiden Kindern verbringen wolle, mit der Familie nach Frankfurt in die Wohnung in der XXX,60385 Frankfurt am Main, umziehen, um den Arbeitsweg der in Frankfurt berufstätigen Klägerin zu verkürzen. Der Kläger wolle zwar weiterhin seinen Betrieb in N. führen, jedoch an einigen Tagen in der Woche nach Frankfurt pendeln. Das Haus in N. solle nur noch als Wochenendhaus genutzt werden, die Familie solle ganz hauptsächlich in Frankfurt leben, wo die Kinder auch zur Schule gehen sollten. Nachdem die Beklagten im Verlaufe dieses Rechtsstreits nach Rechtshängigkeit aus der Wohnung ausgezogen waren, haben die Parteien den Rechtsstreit im Hinblick auf die Räumungsanträge gegenüber den Beklagten zu 2 – 4 übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltenen Räumlichkeiten in der Straße XXX,60385 Frankfurt am Main, 1. Obergeschoss, 4 Zimmer, eine Küche, eine Diele, ein Bad/WC, ein Keller, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Es ist Beweis erhoben worden gemäß dem Beweisbeschluss vom 4. Februar 2019 (Bl. 191 d. A.) durch uneidliche Vernehmung des Zeugen XXX. Im Hinblick auf das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf die Vernehmungsniederschrift (Bl. 219 ff. d. A.) verwiesen. Entscheidungsgründe Im vorliegenden Fall war gemäß § 301 ZPO vorab durch Teilurteil zu entscheiden, da nur die Klage bereits zur Endentscheidung reif war (§ 301 Abs. 1 S. 1 ZPO). Die Klage ist zulässig und auch begründet. Gemäß § 546 BGB ist die Beklagte nach dem Ende des Mietverhältnisses zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger verpflichtet. Gemäß § 573 BGB konnten die Kläger als Vermieter kündigen, da sie im Sinne des §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 WEG ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hatten. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass die Kläger tatsächlich beabsichtigen, die Wohnung möglichst bald selbst zu nutzen und tatsächlich dort einziehen möchten. Dies wurde bereits aus der informatorischen Anhörung der Kläger im Termin am 15.11.2018 deutlich. Die Klägerin schilderte, wie sehr sie darunter leide, aufgrund der langen Arbeitswege wenig Zeit mit ihren Kindern zu verbringen und schien sich eine deutliche Erleichterung ihrer Lebenssituation durch die Verlagerung des Lebensmittelpunkt der Familie nach Frankfurt am Main in die unmittelbare Nähe ihres Arbeitsplatzes zu versprechen. Offensichtlich hatte die Familie insoweit schon konkrete Pläne entwickelt und sich auch um Schule und Betreuung für die Kinder gekümmert. Mit diesen Schilderungen der Kläger stimmten dann auch die Angaben des Zeugen XXX im Rahmen seiner Aussage überein. Zwar war der Zeuge als Bruder der Klägerin ersichtlich an der Unterstützung der Klägerseite in diesem Rechtsstreit interessiert, seine Aussage war daher unter diesem Aspekt zu würdigen. Sie bleibt dennoch zumindest im Hinblick auf den dringenden Umzugswunsch der Familie glaubhaft und nachvollziehbar. Der Zeuge beschrieb, wie lange seine Schwester schon unter der Situation leide und bestätigte auch, dass die Kinder sich wünschten, mehr Zeit mit ihrer Mutter verbringen zu können. Einstudiert oder abgesprochen wirkte die Aussage des Zeugen XXX nicht, offenbar hatte er generell Kenntnis von dem Umzugswunsch der Familie und schilderte diesen auch in Übereinstimmung mit den Angaben der Kläger. Insgesamt war seine Aussage vom Unverständnis gegenüber den langwierigen juristischen Prozeduren, die seine Schwester am Umzug hinderten, geprägt, dies äußerte der Zeuge auch offen. Davon, dass seine Schwester tatsächlich so bald wie möglich umziehen wolle, war er offenkundig überzeugt. Im Hinblick auf die Prüfung der Frage, ob dieser Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist, muss berücksichtigt werden, dass die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich zu respektieren ist und ihm nicht fremde Vorstellungen über angemessenes Wohnen und die weitere Lebensplanung aufgedrängt werden dürfen (BVerfG,WuM 1989,114). Wenn also wie im vorliegenden Fall eine Wohnung benötigt wird, um es einem Elternteil zu ermöglichen, mehr Zeit mit seinen Kindern zu verbringen, ist dies als Entscheidung familiärer Lebensplanung zu respektieren, selbst wenn dies dazu führen muss, dass die Kinder entsprechend weniger Zeit mit dem anderen Elternteil verbringen können. Arbeiten die Eltern an weit auseinanderliegenden Orten, so ist es durchaus vernünftig und nachvollziehbar, an beiden Arbeitsstellen Wohnungen und Übernachtungsgelegenheiten vorzuhalten, und es obliegt der eigenen Entscheidung der Familie, an wessen Arbeitsplatz die Kinder zur Schule gehen sollen. Dass eine freistehende Alternativwohnung vorhanden war, hat die Beklagtenseite nicht substantiiert vorgetragen, eine Anbietpflicht besteht grundsätzlich nicht, wenn die Wohnung für den betreffenden Mieter objektiv ungeeignet ist (Schmidt-Futterer § 573 BGB Rz. 127). Die Klägerseite hatte ihrerseits ausgeführt, die von der Beklagtenseite generell angesprochene Wohnung sei ganz wesentlich kleiner als die Wohnung der Beklagten und im Übrigen auch nicht frei, sondern anderweitig vermietet gewesen. Über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist entschieden worden gemäß § 708 Nr. 7, 712 ZPO. Insoweit hatte die Beklagtenseite den Schutzantrag gemäß § 712 ZPO gestellt, gemäß § 712 Abs. 2 S. 2 ZPO konnte insoweit angeordnet werden, dass das Urteil nur gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar sei. Dass darüber hinaus die Räumung der Beklagten einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde, hat die Beklagtenseite nicht vorgetragen. Nicht in jedem Fall ist der Verlust der Wohnung als nicht zu ersetzender Nachteil beurteilen (Schmidt-Futterer § 712 Rz. 4). Die Kostenentscheidung war dem Schlussurteil vorzubehalten. 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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 18.06.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 303/21 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0618.35C303.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 2 WoZwEntfrG BW Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete in Baden-Württemberg: Wirksamkeit einer Verwertungskündigung wegen Abrissabsicht ohne Zweckentfremdungsgenehmigung Leitsatz Zweckentfremdungsgenehmigung für Verwertungskündigung. Orientierungssatz Eine Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für Wohnraum ist unwirksam, wenn sie ausgesprochen wird, obwohl die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung für einen geplanten Abriss noch nicht vorliegt. Eine solche Vorratskündigung ist unzulässig.(Rn.15) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerinnen haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 2.392,80 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerinnen nehmen den Beklagten auf Grund einer von ihnen ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen vor etwa 40 Jahren mündlich abgeschlossenen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung in der … in …, welche von dem Beklagten in seiner Funktion als Hausmeister angemietet worden war, miteinander verbunden. Die monatliche Nettomiete beträgt 199,40 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 04.12.2019 kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis ordentlich zum 31.08.2020 (Anlage K1, BI. 5 ff. d.A.), da sie beabsichtigten das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen den Klägerinnen zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Randnummer 4 Die Klägerinnen machen geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Das in den 30er Jahren errichtete Gebäude weise diverse bauliche Mängel auf. Der Kostenaufwand im Rahmen einer Sanierung stehe in keinem Verhältnis zu dem zu erzielenden Nutzen. Randnummer 5 Der Beklagte hat der Kündigung mit Schreiben vom 19.06.2020 widersprochen (Anl. K 3, BI. 27f. d.A.) und hat geltend gemacht, dass dem Beklagten ein Umzug auf Grund seines Alters, der langen Mietdauer und auf Grund von gesundheitlichen Problemen nicht zumutbar sei. Randnummer 6 Die Klägerinnen beantragen: Randnummer 7 Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im Erdgeschoss bewohnte Wohnung in der … , … Stuttgart, bestehend aus 3 Zimmern, Küche mit Duschkabine zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerinnen herauszugeben. Randnummer 8 Der Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Der Beklagte macht geltend, dass die Kündigung schon formal unwirksam sei, da in ihr ein erheblicher Nachteil nicht dargelegt werde. Ein solcher liege auch der Sache nach nicht vor. Ein etwaiger Sanierungsstau sei von den Klägerinnen selbst verursacht, da man die gebotenen Instandhaltungen unterlassen habe. Auf Grund des Alters und der fortgeschrittenen Demenz des Beklagten sei das Mietverhältnis aber selbst im Falle einer Begründetheit der Kündigung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 19.03.2021 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet Die Kündigung vom 04.12.2019 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 13 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. Die Kündigung ist unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. 1. Randnummer 14 Die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für den geplanten Abriss war gern. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. §§ 4 Abs. 1; 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Gründe die für eine Genehmigungsfreiheit sprechen könnten (etwa § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS) sind von der Klägerin weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Randnummer 15 Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Randnummer 16 Denn der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011,668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020,10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weit gehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. 2. Randnummer 17 Ob die Kündigung vom 04.12.2019 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, oder ob Beklagte gern. §§ 574, 574a BGB unabhängig davon die Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen könnte, bedarf vorliegend daher keiner Entscheidung. II. Randnummer 18 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001490846 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Mannheim Entscheidungsdatum: 03.04.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 4 C 4743/18 ECLI: ECLI:DE:AGMANNH:2019:0403.4C4743.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3 BGB, § 569 Abs 3 Nr 2 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters; Vorliegen einer erheblichen Pflichtverletzung; Treuwidrigkeit der Berufung auf ordentliche Kündigung bei sofortigem Ausgleich der Mietrückstände Orientierungssatz 1. Erklärt der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und hilfsweise eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so beendet die vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang, wenn der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bezahlt.(Rn.20) 2. Bei der Prüfung, ob eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorliegt, ist jeweils eine Einzelfallprüfung vorzunehmen. Maßgeblich ist, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei Schwere und Dauer, Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Relevant ist auch, ob die Pflichtverletzung vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde und ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat.(Rn.35) 3. Eine ordentliche Kündigung ist nicht gerechtfertigt, wenn es sich um einen einmaligen Zahlungsverzug während einer 40-jährigen Mietzeit handelt, der Mieter den Rückstand alsbald nach Zugang der Kündigung ausgleicht und keine Anhaltspunkte für eine Wiederholung bestehen.(Rn.37) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 2.764 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Herausgabe und Räumung der vom Beklagten bewohnten Wohnung. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb durch Kaufvertrag vom 18.10.2017 (Anl. K 2) von Frau XY das Hausgrundstück, in dem der Beklagte aufgrund Mietvertrags von September 1976 (Anl. K 1) seit 1. Oktober 1976 die streitgegenständliche Wohnung bewohnte. Die monatliche Grundmiete für die Wohnung betrug inzwischen 230,40 € zuzüglich einer monatlichen Nebenkostenvorauszahlung von 40,41 €. Nach § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags ist die Miete monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats, an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigten Personen oder Stelle zu zahlen. Randnummer 3 Laut Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 tritt der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein und stehen ihm ab diesem Zeitpunkt die Mieten zu; der Verkäufer erteilt dem Käufer Vollmacht in allen das Mietverhältnis betreffenden Angelegenheiten. Dabei wurde klargestellt, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Der Kaufvertrag wurde dem Beklagten mit Zustellung der Klage im November 2018 bekannt. Randnummer 4 Ende 2017 zahlte die Klägerin den Kaufpreis an die Voreigentümerin des Hausgrundstücks. Am 7. Juni 2018 wurde sie als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 5 Laut vom Beklagten in Kopie vorgelegten Kontoauszügen erfolgte aufgrund Dauerauftrags am 1. März 2018 und am 3. April 2018 je eine Mietzahlung an die Voreigentümerin, Frau XY, in Höhe von je 232,41 €. Am 18. April 2018 ging nach den vorgelegten Auszügen eine Rückzahlung von 464,82 € mit dem Verwendungszweck „Rückzahlung Miete März/April 18 XY“ beim Beklagen ein. Randnummer 6 Unter dem 5. April 2018 erfolgte die schriftliche Vertragskündigung der Klägerin gegenüber dem Beklagten, mit der sie das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise auch ordentlich zum Ablauf des 31. Januar 2019 unter Hinweis auf die zu diesem Zeitpunkt rückständige Miete für die Monate März und April 2018 (i. H. v. 541,62 €), zwei vollen Monatsmieten, kündigte. Randnummer 7 Das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 wurde dem Beklagten am 6. April 2018 durch Einwurf in seinen Briefkasten per Boten zugestellt. Es war von der Klägerin am 5. April 2018 erstellt worden, um es im Laufe des Folgetages (6. April 2018) dem Beklagten zuzustellen, nachdem die Klägerin zuvor nochmal ihr Mietkonto kontrollierte und so erfuhr, dass die beiden Mieten bis zum 6. April nicht eingegangen waren. Randnummer 8 Der Beklagte zahlte am 9. April 2018 an die Klägerin die ausstehenden beiden Monatsmieten. Dort gingen sie am 10. April 2018 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2018 rügte er die Bevollmächtigung der Klägerin und damit ihre Berechtigung zur Kündigung. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, es sei mehr als wahrscheinlich, dass der Beklagte für den ab Februar 2018 beginnenden Dauerauftrag bewusst die alte falsche Bankverbindung der Voreigentümerin eingerichtet habe, um die Geschäftsführer der Klägerin zu ärgern bzw. um Verwirrung zu stiften. Sie ist der Ansicht, die der Beklagte habe die Nichtzahlung der Mieten für März und April 2018 eindeutig verschuldet. Eine Abmahnung sei absolut nicht erforderlich gewesen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11 den Beklagten zu verurteilen, an sie die an den Beklagten vermietete Wohnung im 1. OG rechts des Anwesens ..., bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad sowie 1 Haustürschlüssel, 1 Korridor-, 1 Küchentür-,1. Keller-, 1 Klo-, und 1 Hausbriefkastenschlüssel zum Ablauf des 31.01.2019 an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte behauptet, die Mieten für März und April 2018 versehentlich auf das Konto der Voreigentümerin gezahlt zu haben, da er zwar zum 01. März 2018 einen neuen Dauerauftrag zur Zahlung der Miete auf das Konto der Klägerin erteilt habe, dabei aber versehentlich nur den Empfänger der Zahlung, nicht aber die IBAN-Nummer, geändert habe. Im Finanzstatus der Postbank habe er seinen Irrtum nicht erkennen können, da dort lediglich der Empfänger des Dauerauftrags aufgeführt sei, nicht jedoch die IBAN-Nummer. Die Voreigentümerin habe ihm den Irrtum nicht angezeigt, sondern erst nach entsprechender Aufforderung die auf ihrem Konto fälschlicherweise eingegangen Mietzahlungen am 18. April 2018 auf sein Konto zurückgezahlt. Daher sei er erst durch das Kündigungsschreiben vom 5. April 2018 auf den Fehler aufmerksam geworden. Im Übrigen sei die Miete wegen längst angemahnter Mängel, einer schadhaften Treppenhausbeleuchtung, die sich auf dem Podest der Wohnung des Beklagten nicht einschalten lasse, und nicht isolierten Leitungen im Keller, gemindert gewesen. Randnummer 15 Er ist der Ansicht, die Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung lägen nicht vor. Zunächst habe zum relevanten Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung vom 5. April 2018 kein Rückstand von zwei Monatsmieten bestanden, da der 2. April 2018, was unstreitig ist, ein Feiertag (Ostermontag) und der 5. April 2018 erst der dritte Werktag dieses Monats war. Es fehle auch an einer erheblichen Pflichtverletzung, zumal die Klägerin die Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen habe. Erst eine Abmahnung hätte der Pflichtverletzung ein besonderes Gewicht verliehen, weil vorher ein schlichtes Versehen vorgelegen habe. Ferner sei die Klägerin im April 2018 nicht berechtigt gewesen in eigenem Namen zu kündigen, da sie, was unstreitig ist, erst im Juni 2018 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 16 Mit nicht nachgelassenem Schreiben vom 19. März 2019 trug die Klägerin ergänzend vor. Randnummer 17 Für die weiteren Einzelheiten wird auf die gesamte Verfahrensakte, insbesondere die Schriftsätze und Schreiben der Parteien nebst Anlagen, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die zulässige Klage ist unbegründet. I. Randnummer 19 Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung gem. §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht durch die Kündigung vom 05. April 2018 wirksam beendet worden. Mangels erheblicher Pflichtwidrigkeit sind die Voraussetzungen der erklärten ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 BGB) nicht erfüllt (dazu unten „2b“). Im Übrigen lässt der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen (dazu unten „2c“). Randnummer 20 1. Die Parteien gehen zutreffend davon aus, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis nicht mit ihrem Zugang am 6. April 2018 mit sofortiger Wirkung beendet hat, da der Beklagte den Rückstand durch Zahlung vom 9. April 2018 innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hatte, so dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB erfüllt sind. Randnummer 21 2. Aber auch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573 c BGB hat das Mietverhältnis nicht beendigt. Randnummer 22 Zwar liegt eine entsprechende Kündigungserklärung vor. Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspricht, erklärt diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, sondern bringt er damit regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zug kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 15 ff.). Allerdings fehlt es am Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB. Randnummer 23 a) Eine Kündigung der Klägerin liegt vor. Randnummer 24 Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und – sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind – das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungsfrist enden lässt (BGH NJW 2018, 3517 Rn. 22). Eine solche Erklärung gab die Klägerin nach dem unstreitigen Vortrag der Parteien ab. Randnummer 25 b) Der geltend gemachte Kündigungsgrund fest jedoch nicht fest. Randnummer 26 Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine solche Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht nachkommt. Schon deshalb ist der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in diesen Fällen grundsätzlich eröffnet (BGH NZM 2005, 334, 335). Allerdings hat die darlegungs- und beweisbelastete Klägerin im vorliegenden konkreten Fall eine erhebliche Pflichtverletzung des Beklagten nicht schlüssig dargelegt bzw. bewiesen. Randnummer 27 1) Soweit die Klägerin eine erhebliche Pflichtverletzung darauf stützt, dass der Beklagte den Mietzins für März und April 2018 nicht an sie gezahlt habe, ist schon fraglich, ob dazu seitens des Beklagten eine Verpflichtung bestand. Randnummer 28 Der Mietvertrag war ursprünglich nicht mit der Klägerin zu Stande gekommen. Sie war - entgegen der Ausführungen der Klägerin noch im Schreiben vom 19. März 2019 - zunächst nicht „Vertragspartnerin“ des Beklagten. Sie trat erst durch den Eigentumserwerb der streitgegenständlichen Immobilie im Juni 2018 nach § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Vor dem Eigentümerwechsel fällig gewordene Ansprüche verblieben daher grundsätzlich bei der bisherigen Vermieterin (MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl. 2016, BGB § 566 Rn. 34); alle bis zum Übergang des Eigentums fälligen Ansprüche auf Mietzahlung standen ihr und erst die danach fällig werdenden Mietforderungen der Klägerin als Erwerberin zu (BeckOGK/Harke, 1.1.2019, BGB § 566 Rn. 49; auch BeckOK BGB/Herrmann, 49. Ed. 1.2.2019, BGB § 566 Rn. 16; Emmerich in: Staudinger, BGB, 2018, § 566 BGB Rn. 49; Blank in: Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 80a). Randnummer 29 Eine Verpflichtung des Beklagten zur Zahlung an die Klägerin kommt daher nur in Betracht, wenn die in Ziffer IV.2 des Kaufvertrags vom Oktober 2017 aufgenommene Regelung nicht nur als Ermächtigung (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 13. Aufl. 2017, BGB § 566 Rn. 45 f.), sondern als bedingte Vorausabtretung der künftigen Mietzinsansprüche verstanden werden müsste (BGH NJW 2003, 2987). Daran bestehen aber aufgrund des Kontextes vorliegend erheblicher Zweifel. Eine solche Vorausabtretung hätte die Wirkung, dass insoweit die Klägerin exakt so stünde, als wenn sie bereits in das Vertragsverhältnis nach § 566 BGB eingetreten wäre. In dem Kaufvertrag ist aber im unmittelbaren Zusammenhang mit der Regelung, dass der Käufer ab Kaufpreiszahlung in die ihm bekannten Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten eintrete und ab diesem Zeitpunkt ihm die Mieten zustünden, ausdrücklich festgestellt, dass den Vertragsbeteiligten bekannt ist, dass gegenüber dem Mieter die Wirkungen der §§ 566 ff. BGB erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch eintreten. Dieser Zusatz deutet in die Richtung, dass die Regelung in dem Absatz davor zum Eintritt in den Mietvertrag nur im Innenverhältnis der Parteien, nicht aber auch nach außen gegenüber dem Beklagten, dem diese Regelung auch nicht bekannt gemacht wurde, gelten solle. Randnummer 30 Selbst aber, wenn eine Abtretung vorlag, bliebe der Beklagte, da eine Abtretungsanzeige der Voreigentümerin bis April 2018 nicht vorgetragen ist, dem Beklagten nach § 407 Abs. 1 BGB (dazu BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 23 ff., 34; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 407 Rn. 10) in Übereinstimmung mit §§ 408, 409 BGB die Wahl, ob er an den Zessionar oder an den Zedenten leisten möchte (RGZ 53, 416, 420; 70, 88, 89; 93, 74, 76; BGHZ 64, 117, 119; BeckOK BGB/Rohe, 49. Ed. 1.2.2019, § 409 Rn. 9; Erman/Westermann, BGB, 15. Aufl. 2018, § 409 Rn. 1; MüKoBGB/Roth/Kieninger, 8. Aufl. 2019, § 409 Rn. 11; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 409 Rn. 5; Staudinger/Busche, BGB, 2017, § 409 Rn. 26). Randnummer 31 Die Voraussetzungen einer positiven Kenntnis des Beklagten am 6. April 2018 im Sinne von § 407 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB sind nicht vorgetragen und ergeben sich insbesondere nicht aus dem Schreiben der Klägerin vom 08.01.2019, mit dem sie sich gerade nicht als Zessionarin, sondern als neue Eigentümerin vorstellte und nach dem sie „ab dem 01.02.2018 als neuer Eigentümer/Vermieter“ in den Mietvertrag eintrete (vgl. BeckOGK/Lieder, 1.1.2019, BGB § 407 Rn. 21, 63). Die Klägerin trägt folgerichtig ausdrücklich mit Schreiben vom 19. März 2019 vor: „Es ist offensichtlich, dass der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 32 Nur positive Kenntnis schließt aber die befreiende Wirkung der Leistung aus; Kennenmüssen genügt nicht (BGH NJW-RR 2004, 1145, 1147). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass auch die Abtretungsanzeige des Zessionars die Kenntnis vermitteln kann, wenn er vertrauenswürdig erscheint und unter Würdigung sämtlicher Umstände des konkreten Einzelfalls keine nachvollziehbaren Zweifel an der erfolgten Abtretung zulassen. Das ist hier aber nicht hinreichend vorgetragen - das Schreiben vom 08.01.2019 ist gerade keine Abtretungsanzeige - und erst Recht nicht bewiesen. Im Gegenteil hat die Klägerin vorgetragen, dass ihre Kommunikation mit dem Beklagten von Anfang an sehr schwierig war und normale Gespräche der Parteien nach dem Kauf des Anwesens durch die Klägerin nicht möglich wurden. Auch der Umstand, dass die Klägerin bereits am 5. April 2018 das dann sogleich am Folgetag per Boten überbrachte Kündigungsschreiben aufsetzte, ohne eine nach über vierzigjähriger Mietzeit bei einem ungestörten Verhältnis naheliegende Abmahnung auszusprechen, deutet ebenso wie der falsche Vortrag zum Eigentumsübergang in dem Schreiben vom 08.01.2019 - der überdies der kaufvertraglichen Regelung widersprach - in diese Richtung. Randnummer 33 2) Letztlich kann die Frage dahinstehen. Denn es steht nicht fest, dass die Pflichtverletzung des Beklagten erheblich war. Die Verletzung der vertraglichen Pflicht berechtigt aber nur dann zur Kündigung, wenn diese „nicht unerheblich“ ist. Randnummer 34 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass entsprechend der gesetzlichen Regelung zur außerordentliche Kündigung (§§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) im Grundsatz dann, wenn sich der Mieter – wie hier der Beklagte – in Höhe von zwei vollen Monatsmieten oder für zwei aufeinanderfolgende Monate mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug befindet, die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist. Randnummer 35 Allerdings ist jeweils eine Einzelfallabwägung vorzunehmen, in die das Gewicht der Vertragsverletzung und die Beeinträchtigung der Belange des Vermieters einzustellen sind. Letztlich kommt es dann darauf an, ob sich die Kündigung noch als angemessene Reaktion auf den Vertragsbruch darstellt. In die Abwägung sind dabei auch Schwere und Dauer, aber auch die Anzahl der Verstöße und die Beharrlichkeit, mit der diese ggf. fortgesetzt werden, einzubeziehen. Umgekehrt gilt, dass, erscheint eine Wiederholungsgefahr ausgeschlossen oder doch gering, regelmäßig auch das Interesse an der Vertragsbeendigung geringer ist als in Fällen, in denen der Mieter nicht bereit ist, die Gefahr zu beseitigen, obwohl es im Rahmen seiner Möglichkeiten liegt (MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 54). Relevant ist auch, ob eine vorsätzlich begangene Pflichtverletzung oder nur eine fahrlässig begangene Pflichtverletzung derselben Intensität. Gerade die Intention des Gesetzes, den vertragstreuen Mieter zu schützen, spricht dafür, den Umfang des Verschuldens im Rahmen der Abwägung mit einzubeziehen, da derjenige, der lediglich fahrlässig Pflichten verletzt, schutzwürdiger ist, als der vorsätzliche Schädiger (BeckOGK/Geib, 1.1.2019, BGB § 573 Rn. 23; MüKoBGB/Häublein, a.a.O., § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 15). Ein weiterer Gesichtspunkt ist, ob der Vermieter eine Zahlungsunpünktlichkeit zunächst hingenommen hat und er dann das Mietverhältnis ohne Abmahnung kündigte (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 37). Der Kündigung nach § 573 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 1 BGB muss in der Regel – anders als der fristlosen Kündigung wegen einer Vertragspflichtverletzung nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB – zwar keine Abmahnung vorausgehen. Eine Abmahnung kann jedoch insoweit von Bedeutung sein, als erst ihre Missachtung der Pflichtverletzung des Mieters das erforderliche Gewicht verleiht, etwa, weil es sich bei dem Verhalten des Mieters zuvor um ein schlichtes Versehen gehandelt hat oder gehandelt haben kann (BGH NJW 2011, 1065; 2008, 508; 2006, 1585; BayObLG NJW-RR 1995, 969; BeckOK MietR/Siegmund, 14. Ed. 1.12.2018, BGB § 573 Rn. 8), da Funktion der Abmahnung gerade ist, dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens zu geben und ihn vor den Folgen der Fortsetzung seines vertragswidrigen (Zahlungs-) Verhaltens zu warnen (BT-Drs. 14/5663, 69). Randnummer 36 Vorliegend sind geradezu alle in der Praxis und Literatur anerkannten Umstände, die gegen eine Erheblichkeit der Pflichtverletzung sprechen, gegeben: Randnummer 37 (1) Zunächst erbrachte der Beklagte, nachdem ihm frühestens am 6. April 2018 mit der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand vorgehalten wurde, alsbald am 9. April 2018 die geschuldete Leistung: Maßgeblicher Zeitpunkt ist, wann der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung erteilte, wenn sein Konto ausreichend gedeckt ist (BeckOGK/Mehle, 1.1.2019, BGB § 543 Rn. 145; BeckOK MietR/Schach, 14. Ed. 1.9.2018, BGB § 543 Rn. 43a). Auf einen späteren Eingang der Miete auf dem Konto der Klägerin kommt es nicht an (BGH NJW 2017, 1596 Rn. 17 f.; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 543 Rn. 54 f.; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 40). Die Verzögerungsgefahr trägt der Vermieter (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 98). Randnummer 38 Diese nachträgliche Zahlung ist bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, zu berücksichtigen, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen lässt (BGH NZM 2005, 334, 335; auch KG ZMR 2009, 30; LG Berlin NZM 2019, 63 Rn. 13 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 30b). Randnummer 39 (2) Eine Wiederholungsgefahr ist nicht ersichtlich. Der Beklagte ist seit über vierzig Jahren Mieter der Wohnung. Bis auf den streitgegenständlichen Zahlungsrückstand sind andere Pflichtverletzungen nicht ersichtlich und insbesondere auch nicht in der Kündigungserklärung benannt (§ 573 Abs. 3 BGB). Den Zahlungsrückstand glich der Beklagte aber, wie dargelegt, alsbald aus. Randnummer 40 (3) Der Zahlungsrückstand beruhte, wovon das Gericht aufgrund der vorgelegten Belege und der authentisch und wahrhaftig wirkenden, plausiblen Angaben des Beklagten in der mündlichen Verhandlung zweifelsfrei überzeugt ist, allenfalls auf Fahrlässigkeit. Die ursprünglichen Mutmaßungen der Klägerin zur Schädigungstatiken des Beklagten - die Kopien der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege sind der Klägerin bekannt - finden in den Tatsachen keinerlei Anhalt. Nunmehr geht sie selbst davon aus, dass „der Beklagte erst aufgrund des ihm am 06. April 2018 zugestellten Kündigungsschreibens seine Vertragspflichtverletzung hinsichtlich der Zahlung der Miete an die Klägerin erkannt hatte.“ Randnummer 41 (4) Im Gegenteil unterließ die Klägerin - trotz vierzigjährigen Mietverhältnisses - bewusst die ihr mögliche Abmahnung und damit Aufklärung über das Versehen bei der Änderung des Dauerauftrags. Vielmehr bereitete sie die Kündigung bereits am 5. April 2018 vor, um sie frühestmöglich am 6. April 2018 auszusprechen. Randnummer 42 c) Schließlich ist es treuwidrig, dass die Klägerin sich auf die - wie dargelegt - schon nicht erhebliche Pflichtwidrigkeit für die Kündigung beruft. Selbst wenn davon ausgegangen würde, dass bereits die Entstehung der Mietrückstände, der Zahlungsirrläufer, von gewissen Nachlässigkeiten des Beklagten beeinflusst gewesen sein könnte, ist der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) angesichts des erfolgreichen Bemühens der Beklagten, die Mietzahlung umgehend wieder aufzunehmen und die entstandenen Mietrückstände unverzüglich vollständig zurückzuführen, verwehrt (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9; auch BGH NJW 2018, 3517 Rn. 43 m. Anm. Kappus; BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 – VIII ZR 107/12, juris Rn. 31; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn. 31). Randnummer 43 1) Die Frage, ob dem Vermieter die Berufung auf eine zunächst wirksame ordentliche Kündigung wegen nachträglich eingetretener Umstände mit Rücksicht auf Treu und Glauben verwehrt ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung. Sie ist vielmehr vom Tatrichter aufgrund der ihm obliegenden Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Es können weder der allgemeine Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) noch der von der Rechtsprechung hierzu entwickelte, auf Ausnahmefälle beschränkte Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens dazu herangezogen werden, konkrete allgemeine Regeln dazu aufzustellen, unter welchen Voraussetzungen eine innerhalb der Schonfrist des § 569 BGB erfolgte Begleichung der Mietrückstände der Durchsetzung eines Räumungsanspruchs entgegensteht. Dies liefe im praktischen Ergebnis darauf hinaus, eine unzulässige analoge Anwendung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung herbeizuführen. Vielmehr ist die Würdigung, ob angesichts besonderer Umstände des Einzelfalls der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der Durchsetzung des Räumungsanspruchs ausnahmsweise entgegensteht, der jeweiligen tatrichterlichen Würdigung im konkreten Einzelfall vorbehalten. Randnummer 44 2) Nach diesen Kriterien liegt hier ein solcher Ausnahmefall vor. Denn der Beklagten hat sich jedenfalls unmittelbar nach Erhalt der Kündigung um eine sofortige Rückführung der Mietrückstände erfolgreich bemüht und erreicht, dass die Rückstände innerhalb eines sehr kurzen Zeitraums beglichen wurden. Für den Zahlungsrückstand konnte er nachvollziehbare Gründe angeben (dazu Milger NZM 2013, 533, 555). Weiter ist nicht ersichtlich, dass es in der Vergangenheit – der Mietvertrag des Beklagten läuft seit über 40 Jahren – Zahlungsrückstände gegeben hätte. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommen wird. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass der Beklagte in der Vergangenheit sonstige mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch liegen Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen der Beklagten vor, die das Vertrauen der Klägerin in eine gedeihliche Fortsetzung des – seit über 40 Jahren bestehenden – Mietverhältnisses in Frage stellen könnten (vgl. BGH Beschluss vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, BeckRS 2016, 5095 Rn. 9). Vielmehr hat der Beklagte mit seinem Schreiben vom 9. April 2018 und der tatsächlich auch angewiesenen Überweisung vom gleichen Tag zu erkennen gegeben, dass er seine Pflichten aus dem Mietverhältnis ernst nimmt und die Belange und Interessen der Klägerin respektiert (vgl. BGH NZM 2019, 63 Rn. 21). Randnummer 45 d) Auf die Frage, ob der Vermieter mit der Abgabe der Kündigungserklärung zuwarten muss, bis der Tatbestand erfüllt ist oder ob es genügt, wenn die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung (vgl. LG Köln WuM 1991, 263; LG Lüneburg WuM 1995, 705; Emmerich in: Staudinger § 543 BGB Rn. 48; BeckOK BGB/Wiederhold, 49. Ed. 1.2.2019, § 543 Rn. 36; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Rn. 125) gegeben sind, kommt es demnach ebenso nicht mehr an wie darauf, ob die Klägerin zur Kündigung ermächtigt bzw. die Rüge ihrer fehlenden Vollmacht durch den Beklagten rechtzeitig war oder ob die Miete gemindert war. II. Randnummer 46 Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 48/13 vom 21. Januar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. Januar 2014 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision we- gen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache mit der Begründung zugelas- sen, die Frage, ob sich der nach Kündigung des Mietvertrags auf Ersatz des Mietausfallschadens in Anspruch genommene Mieter bei einfach fahrlässiger Verursachung eines Brandes darauf berufen kann, dass der Vermieter den Ge- bäudeversicherer in Anspruch nehmen kann - und bei Haftung des Versicherers nach den im Berufungsurteil dargelegten Grundsätzen auch muss - sei, soweit ersichtlich, höchstrichterlich bislang noch nicht entschieden. Der Beantwortung der Frage nach der Haftung des Gebäudeversicherers komme eine grundsätzli- che Bedeutung zu, da sie über den hier streitgegenständlichen Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Anzahl weiterer Verfahren - etwa auch im Verhältnis zwi- schen dem Vermieter und dem Versicherer - entscheidungserheblich sein kön- ne. 1 - 3 - Diese Begründung trägt die Zulassung der Revision nicht. Auch sonst liegt kein Revisionszulassungsgrund vor. Weder hat die Rechtssache grund- sätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entschei- dung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Die Maßstäbe für die Beantwortung der vom Berufungsgericht aufgeworfenen Frage lassen sich, wie im Übrigen auch die zutreffende Entscheidung des Berufungsgerichts zeigt, der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ohne weiteres entnehmen, so dass es keiner weiteren Entscheidung des Revisionsgerichts bedarf. In der vom Berufungsgericht in der Zulassungsbegründung gewählten Formulierung bedarf die von ihm aufgeworfene Rechtsfrage schon deshalb kei- ner Klärung, weil weder das Berufungsgericht noch das Amtsgericht, auf des- sen Urteil das Berufungsgericht wegen des Sachverhalts Bezug genommen hat, eine Kündigungserklärung der Beklagten festgestellt haben. Auch die Revi- sion zeigt insoweit keinen übergangenen Sachvortrag auf. Der Streitfall wirft jedoch auch bei Annahme einer nach dem Wohnungsbrand erfolgten einver- nehmlichen Beendigung des Mietverhältnisses, die das Amtsgericht festgestellt hat und auf die die Revision abstellt, deren Vorliegen das Berufungsgericht al- lerdings - ohne Rechtsfehler - offen gelassen hat, keinen Klärungsbedarf auf. Denn auch insoweit lassen sich die zur Lösung des Streitfalls erforderlichen Fragen unschwer anhand der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs beantworten. a) Nach der seit langem gefestigten Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs ist der Mieter, der einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, (regelmäßig) vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (§ 86 Abs. 1 VVG) in der Weise geschützt, dass eine ergänzende Auslegung 2 3 4 - 4 - des Gebäudeversicherungsvertrages einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Brand- schaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat (BGH, Urteil vom 8. November 2000 - IV ZR 298/99, BGHZ 145, 393, 397 ff.; BGH, Beschluss vom 12. Dezember 2001 - XII ZR 153/99, NJW-RR 2002, 1243; BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, NJW-RR 2005, 381 unter II 2; vom 13. September 2006 - IV ZR 273/05, BGHZ 169, 86 Rn. 8; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn. 7; vom 20. Dezember 2006 - VIII ZR 67/06, NJW-RR 2007, 684 Rn. 8; vom 27. Januar 2010 - IV ZR 129/09, BGHZ 184, 148 Rn. 8 f.; vom 10. Mai 2011 - VI ZR 196/10, NJW-RR 2011, 1055 Rn. 6; BGH, Beschluss vom 15. November 2011 - II ZR 304/09, NJW-RR 2012, 280 Rn. 11). Der Bundesgerichtshof hat auch bereits entschieden, dass der Vermieter im Rahmen der vorbezeichneten sogenannten versicherungsrechtlichen Lösung verpflichtet ist, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadens- ausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Re- gress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat; verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB entgegen halten kann (BGH, Urteile vom 3. November 2004 - VIII ZR 28/04, aaO unter II 3; vom 10. November 2006 - V ZR 62/06, aaO; je- weils mwN). b) Entgegen der Auffassung der Revision zeigt der vorliegende Fall auch keine Lücken der vom Bundesgerichtshof vertretenen versicherungsrechtlichen Lösung auf, die eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich machten. 5 6 - 5 - Die Revision meint, die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Versicherungsbedingungen betreffend eine berechtigte Verweigerung der Zah- lung der Miete führe dazu, dass der Mieter unter den gleichen Voraussetzungen wesentlich schlechter gestellt werde als im Falle der vom Bundesgerichtshof früher vertretenen sogenannten haftungsrechtlichen Lösung (vgl. Senatsurteil vom 13. Dezember 1995 - VIII ZR 41/95, BGHZ 131, 288, 292 ff.). Erforderlich sei daher eine Korrektur dahingehend, dass entweder der haftungsrechtlichen Lösung gefolgt werde oder aber eine Auslegung der Versicherungsbedingun- gen des Inhalts erfolge, dass unter den hier gegebenen Umständen ebenfalls von einer berechtigten Weigerung zur Mietzahlung ausgegangen werden müs- se. Dieses Vorbringen greift nicht durch und beinhaltet insbesondere keinen Revisionszulassungsgrund. Das Berufungsurteil zeigt entgegen der Auffassung der Revision weder Lücken der vom Bundesgerichtshof in gefestigter Recht- sprechung vertretenen versicherungsrechtlichen Lösung noch eine Unange- messenheit des auf deren Grundlage für die hier gegebene Fallkonstellation gefundenen Ergebnisses auf. Die Entscheidung des Berufungsgerichts trägt vielmehr zutreffend dem bereits erwähnten Umstand Rechnung, dass der Mie- ter, der den Brand - und damit den Versicherungsfall - fahrlässig verursacht hat, nach allgemeinen Grundsätzen zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt (§ 326 Abs. 2 Satz 1 BGB). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangt, dass der Klägerin für die Zeit bis einschließlich Oktober 2009 ein Anspruch auf Zahlung der Miete oder jedenfalls einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB zusteht und dass die Klägerin wegen des ab dem 1. November 2009 eingetretenen Mietausfall unge- achtet der hier - sei es durch ordentliche Kündigung, sei es durch Mietaufhe- 7 8 - 6 - bungsvereinbarung - erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses vorrangig ih- ren Gebäudeversicherer in Anspruch zu nehmen hat. a) Mit Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Beklagte, da sie die Zerstörung der Mietsache zu vertreten hat, gemäß § 326 Abs. 2 Satz 1 BGB bis Oktober 2009 weiterhin zur Zahlung der Miete oder jedenfalls einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verpflichtet ist (vgl. OLG Düsseldorf, RuS 2004, 23; LG Frankfurt am Main, ZMR 2006, 776 und 779; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 50; Wolf/ Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 378; Bruck/Möller/Johannsen, VVG, 9. Aufl., VGB 2008/2010 A, § 9 Rn. 2; Veith/Gräfe/Hoenicke, Der Versicherungsprozess, 2. Aufl., § 2 Rn. 64). Eine Pflicht der Klägerin zur vorrangigen Inanspruchnahme des Ge- bäudeversicherers besteht insoweit nicht, da es an einem Mietausfallschaden im Sinne der von der Klägerin abgeschlossenen Wohngebäudeversicherung fehlt. Wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision rechts- fehlerfrei festgestellt hat, sieht der von der Klägerin abgeschlossene Wohnge- bäudeversicherungsvertrag, dem die Allgemeinen Wohngebäude-Ver- sicherungsbedingungen 2003 (VGB 2003) zugrunde liegen, den Ersatz des Mietausfallschadens (nur) für den Fall vor, dass der Mieter infolge eines Versi- cherungsfalles - hier: Wohnungsbrand - berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Eine solche Berechtigung besteht im Streit- fall aus den oben genannten Gründen indes nicht. Dabei hat das Berufungsge- richt mit Recht angenommen, dass ein Mietausfallschaden auch insoweit nicht vorliegt, als der Klägerin nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar kein Mietzahlungsanspruch, aber mangels Rückgabe der Mietsache bis einschließ- lich Oktober 2009 stattdessen ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete zusteht. 9 - 7 - b) Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass sich aus der Anwendung der oben genannten Grundsätze der versicherungsrechtli- chen Lösung hier eine Verpflichtung der Klägerin ergibt, hinsichtlich der für den Zeitraum ab dem 1. November 2009 begehrten Zahlung vorrangig ihren Wohn- gebäudeversicherer in Anspruch zu nehmen. Soweit das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang im Anschluss an ein Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig (NJW-RR 2009, 307, 308) einen Mietausfallschaden auch für den Fall angenommen hat, dass die Berechtigung des Mieters, die Mietzahlung zu verweigern, nicht unmittelbar auf dem Versicherungsfall, sondern auf einer deswegen erfolgten - hier allerdings nicht festgestellten - Kündigung des Mie- ters beruht, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Macht der Mieter in- folge des Versicherungsfalles von einem ihm zustehenden Recht zur Kündi- gung des Mietverhältnisses Gebrauch, so ist er ab dem Zeitpunkt des Wirk- samwerdens der Kündigung zur Verweigerung der Mietzahlung im Sinne der hier bestehenden Gebäudeversicherung berechtigt. Dem Vermieter entsteht mithin ein Mietausfallschaden. Mit Recht hat das Berufungsgericht darüber hin- aus in dem Umstand, dass die Beklagte den Wohnungsbrand durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung ge- sehen. Denn auch in diesem Fall besteht grundsätzlich ein Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Für den Fall einer nach den Feststellungen des Amtsgerichts und nach Auffassung der Revision gegebenen einvernehmlichen Beendigung des Miet- verhältnisses gilt im Grundsatz nichts anderes. Jedenfalls dann, wenn die Par- teien vor dem Hintergrund, dass der zur ordentlichen Kündigung berechtigte Mieter, wie hier, erkennbar eine Beendigung des Mietverhältnisses infolge des Schadensereignisses anstrebt, das Mietverhältnis zu einem dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens einer möglichen ordentlichen Kündigung des Mieters entspre- chenden oder zu einem späteren Zeitpunkt einvernehmlich beenden, ist von 10 11 - 8 - einem Mietausfall und einer Pflicht des Vermieters zur vorrangigen Inanspruch- nahme des Gebäudeversicherers auszugehen. Denn es ist kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, den Mieter in einem solchen Fall nur wegen des vor- handenen Einverständnisses des Vermieters mit der Vertragsbeendigung schlechter zu stellen, als er bei Ausübung seines Rechts zur ordentlichen Kün- digung stünde. c) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht hätte auf der Grundlage seiner rechtlichen Überlegungen die Frage des Zeitpunkts der Be- endigung des Mietverhältnisses nicht offen lassen dürfen, sondern Feststellun- gen hierzu treffen müssen. Entgegen der Auffassung der Revision bedurfte es der von ihr vermissten Feststellungen hier nicht. Denn der Klägerin steht, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, gegen die Beklagte bis Ende Oktober 2009 jedenfalls eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB zu, deren Höhe, wie auch die Revision nicht in Zweifel zieht, derje- nigen der Nettokaltmiete entspricht. Ob aber der mit der Klage geltend gemach- te Anspruch auf Zahlung von monatlich 320 € für diesen Zeitraum als Mietzah- lungsanspruch aus § 535 Abs. 2 BGB oder als Nutzungsentschädigungsan- spruch aus § 546a Abs. 1 BGB folgt, ist - anders als die Revision meint - für die Annahme eines Mietausfallschadens rechtlich ohne Belang. d) Die Revision rügt zudem, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft und unter Außerachtlassung des Vorbringens der Beklagten angenommen, die- se habe die Wohnung über den 31. Mai 2009 hinaus weiter genutzt. Die Be- klagte habe vorgetragen, sie habe das Mietobjekt von ihren Möbeln und brauchbaren Gegenständen bereits vor diesem Zeitpunkt geräumt. Verblieben seien lediglich in dem Mietobjekt verbrannte und durch das Brandereignis be- schädigte Gegenstände, die insgesamt von übrigen Materialien bedeckt gewe- sen seien, die ihrerseits durch den Brand beschädigt worden seien. Ihre Besei- 12 13 - 9 - tigung sei damit insgesamt dem Räumungsumfang unterfallen, der Gegenstand des Versicherungsschutzes der Klägerin gewesen sei. Die Beklagte habe ferner vorgetragen, dass sie der Klägerin einen Zugang zu den Mieträumlichkeiten nicht vorenthalten habe. Zum einen habe bereits die Feuerwehr das Schloss der Haustür aufgebrochen und ausgetauscht, zum anderen sei eine von der Klägerin beauftragte Firma bereits vor dem 31. Mai 2009 mit einem Schlüssel in das Mietobjekt gelangt. Auch dieser Angriff verhilft der Revision nicht zum Erfolg. Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die Beklagte die Wohnung bis Oktober 2009 nicht vollständig geräumt hatte, sondern sich darin, wie vom Berufungsgericht fest- gestellt, jedenfalls noch ihr gehörende, aufgrund des Brandes nicht mehr nutz- bare Möbel befanden und auch eine Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die Klägerin nicht erfolgt war. Wenn das Berufungsgericht auf der Grundlage dieser Feststellungen zu der Beurteilung gelangt ist, die Voraussetzungen eines An- spruchs auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB lägen vor, ist diese tatrichterliche Würdigung aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. aa) Gibt der Mieter die Mietssache nach Beendigung des Mietverhältnis- ses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Ent- schädigung die vereinbarte Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Rückgabe der Mietsache bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes. Zur Rückga- be von Mieträumen gehört außer der Verschaffung der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung (BGH, Urteile vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, BGHZ 104, 285, 288; vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93, BGHZ 127, 156, 165; jeweils zu den inhaltsgleichen Vorgängerregelungen in § 556 Abs. 1, § 557 Abs. 1 BGB aF und jeweils mwN). Dabei hat der Mieter auch solche von ihm eingebrachte Sachen zu entfernen, die durch einen Brand zerstört worden und von denen nur noch Brandreste vorhanden sind (vgl. BGH, Urteil vom 19. Oktober 1995 14 15 - 10 - - IX ZR 82/94, BGHZ 131, 95, 100; OLG Düsseldorf, OLGR Düsseldorf 2006, 493, 494; jeweils mwN). Nimmt der Mieter nur eine teilweise Räumung des Mie- tobjekts vor, so hat dies, da Teilleistungen des Mieters bei Erfüllung der Rück- gabepflicht unzulässig sind, zur Folge, dass - wenn sich, wie hier, aus dem Ver- trag nichts Gegenteiliges ergibt - dem Vermieter die gesamte Mietsache vorent- halten wird. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall den- noch anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat (BGH, Urteile vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, aaO S. 289 mwN; vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93, aaO S. 166 f.). Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagte die Wohnung bis Oktober 2009 nur teilweise geräumt hat. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen geben keinen Anlass, von einem Zurückbleiben lediglich einzelner Gegenstände auszugehen. Auch die Revision macht dies nicht geltend. Entgegen der Auffassung der Revision ändert die von der Klägerin abge- schlossene Wohngebäudeversicherung nichts am Vorliegen der Voraussetzun- gen des § 546a Abs. 1 BGB. Allerdings sind in dieser Gebäudeversicherung die infolge des Versicherungsfalles notwendigen Kosten für das Aufräumen und den Abbruch von versicherten Sachen mitversichert (§ 2 Nr. 1 Buchst. a VGB 2003). Es kann dahingestellt bleiben, ob hiervon auch die auf die Beseitigung der durch den Brand unbrauchbar gewordenen - an sich nicht zu den hier versi- cherten Sachen gehörenden - Möbel der Beklagten entfallenden Kosten um- fasst sind. Denn dies änderte nichts daran, dass zunächst die Beklagte als Mie- terin verpflichtet war, für eine vollständige Beseitigung der von ihr eingebrach- ten Möbel zu sorgen (vgl. OLG Düsseldorf, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 19. Oktober 1995 - IX ZR 82/94, aaO; jeweils mwN). 16 17 - 11 - bb) Ohne Erfolg bleibt schließlich auch der Einwand der Revision, an ei- ner Vorenthaltung der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 546a Abs. 1 BGB) fehle es, weil die Klägerin bereits vor dem 31. Mai 2009 Zugang zur Wohnung gehabt habe. Nach den von der Revision nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte bis Oktober 2009 die Schlüssel der Wohnung nicht herausgegeben. Der Senat hat bereits ent- schieden, dass es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar - wie hier noch nicht einmal der Fall - seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält (Senatsurteil vom 22. Sep- tember 2010 - VIII ZR 285/09, WuM 2010, 688 Rn. 55 mwN). Anders als die Revision meint, führt der von ihr in diesem Zusammen- hang angeführte Umstand, dass die Feuerwehr das Schloss der Haustür aufge- brochen und ausgetauscht habe und in der Folgezeit eine von der Klägerin be- auftragte Firma mit einem Schlüssel in das Mietobjekt gelangt sei, nicht zu einer anderen Beurteilung. Denn Voraussetzung für eine Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB ist die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes durch den Mieter in der Weise, dass der Vermieter ungestört über die Mietsa- che verfügen kann (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2010 - VIII ZR 285/09, aaO; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 BGB Rn. 28). Eine solche Verschaf- fung der alleinigen Sachherrschaft der Klägerin ergibt sich indes aus dem Vor- bringen der Revision nicht. Für eine Rückgabe der Mietsache nach § 546a Abs. 1 BGB reicht es nicht aus, wenn der Vermieter, wie nach den Ausführun- gen der Revision der Fall, neben dem Mieter und ohne dessen Zutun einen Zu- gang zur Wohnung erhält. 18 19 - 12 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Senftenberg, Entscheidung vom 17.01.2012 - 22 C 77/10 - LG Cottbus, Entscheidung vom 23.01.2013 - 5 S 16/12 - 20

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/13 Verkündet am: 4. Dezember 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 553 Zu den Pflichten des Mieters nach Widerruf einer Untermieterlaubnis. BGH, Urteil vom 4. Dezember 2013 - VIII ZR 5/13 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten zu 1 wird das Urteil der Zivilkam- mer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. Dezember 2012 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklag- ten zu 1 entschieden worden ist. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 28. März 2012 wird zurückgewiesen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent- scheidung des Amtsgerichts. Von den Kosten der zweiten Instanz haben die Beklagten zu 2 und 3 als Gesamtschuldner 50 % der Gerichtskosten, 28 % der außergerichtlichen Kosten der Klägerin sowie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten in vollem Umfang zu tragen. Die übrigen Kosten der zweiten Instanz sowie die Kos- ten des Revisionsverfahrens hat die Klägerin zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete im Jahr 1994 vom Rechtsvorgänger der Klä- gerin eine Wohnung in Berlin. Im Anhang zum Mietvertrag ist vorgesehen: "Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Unter- vermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen." Der Beklagte zu 1 überließ die Wohnung ab Oktober 2002 aufgrund ei- nes Untermietvertrages den Beklagten zu 2 und 3. Im Jahr 2010 erwarb die Klägerin die Wohnung. Zu diesem Zeitpunkt führte der Beklagte zu 1 gegen die Beklagten zu 2 und 3 einen Räumungsprozess im Anschluss an eine Kündi- gung. Die Klägerin widerrief die Untervermietungserlaubnis und erklärte mit Schreiben vom 29. Dezember 2011 und vom 29. Februar 2012 die fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Beklagten zu 1 wegen unerlaub- ter Untervermietung. Der Beklagte zu 1 einigte sich mit den Beklagten zu 2 und 3 am 21. Februar 2012, das Verfahren mit einem Räumungsvergleich zu been- den, der am 6. März 2012 gerichtlich protokolliert wurde und den Beklagten zu 2 und 3 eine Räumungsfrist bis Ende Juni 2012 einräumte. Die Klägerin hat die Beklagten auf Räumung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage bezüglich der Beklagten zu 2 und 3 stattgege- ben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und auch den Beklagten zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt der Beklagte zu 1 die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 1 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte zu 1 sei gemäß § 546 BGB zur Räumung der Wohnung verpflichtet, weil die fristlose Kündigung der Klägerin vom 29. Februar 2012 das Mietverhältnis beendet habe. Der Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung sei dem Beklagten zu 1 jedenfalls am 7. Dezember 2011 zugegangen. Die Klä- gerin habe die 19 Jahre zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen dürfen, weil der Beklagte zu 1 - dem Zweck der Untervermietungserlaubnis zu- wider - aus der Untervermietung zu einer höheren als der von ihm selbst zu zahlenden Miete Gewinn gezogen habe. Aus einer Gewinnerzielungsabsicht des Mieters lasse sich kein berechtigtes Interesse des Mieters an der Unter- vermietung herleiten. Dieses liege regelmäßig nur insoweit vor, als dem Mieter die Erfüllung der Mietzahlungspflicht gegenüber dem Vermieter ermöglicht oder erleichtert werden solle. Dem Beklagten zu 1 falle eine schwerwiegende Pflichtverletzung zur Last, weil er die Gebrauchsüberlassung an die Untermieter ungeachtet der als Abmahnung zu wertenden Kündigung vom 29. Dezember 2011 nicht zeitnah beendet habe. Dass er mit den Untermietern am 21. Februar 2012 übereinge- kommen sei, das Untermietverhältnis im Wege des kurz darauf abgeschlosse- nen Vergleichs zu beenden, entlaste den Beklagten zu 1 nicht. Denn die uner- laubte tatsächliche Gebrauchsüberlassung sei damit noch nicht beendet gewe- sen. Die mit den Beklagten zu 2 und 3 vereinbarte Räumungsfrist bis zum 4 5 6 7 - 5 - 30. Juni 2012 sei der Klägerin nicht zuzumuten gewesen. Dass dem Beklagten zu 1 wegen der "Langwierigkeit des Untermietverhältnisses" und der vollständi- gen Überlassung der Wohnung an die Beklagten zu 2 und 3 die Beendigung der Gebrauchsüberlassung so schnell nicht möglich gewesen sei, falle in seinen Risikobereich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Klägerin steht kein Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 1 zu, weil die von ihr erklärte Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet hat. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts fällt dem Beklagten eine Verletzung vertraglicher Pflichten nicht zur Last. Deshalb war die Klägerin nicht zur Kündigung aus wich- tigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 BGB berechtigt. 1. Dem Beklagten zu 1 war es, wie auch das Berufungsgericht nicht ver- kennt, aufgrund der (widerruflichen) Untervermietungserlaubnis zunächst ge- stattet, die Wohnung im Wege der Untervermietung den Beklagten zu 2 und 3 zu überlassen. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung durfte der Beklagte zu 1 auch die gesamte Wohnung untervermieten, denn die ihm im Mietvertrag erteilte Erlaubnis enthielt weder eine Bezugnahme auf § 553 BGB noch eine Einschränkung dahin, dass nur ein Teil der Wohnung untervermietet werden durfte. Eine Pflichtverletzung des Beklagten zu 1 käme daher nur in Betracht, wenn er wegen des Widerrufs der Untervermietungserlaubnis verpflichtet ge- wesen wäre, für die Beendigung des Untermietverhältnisses und den umge- henden Auszug der Beklagten zu 2 und 3 zu sorgen, und er die danach erfor- 8 9 10 - 6 - derlichen Maßnahmen nicht ergriffen hätte. Jedenfalls an der letztgenannten Voraussetzung fehlt es. 2. Das Berufungsgericht hat die im Mietvertrag zur Untervermietung ent- haltenen Bestimmungen dahin ausgelegt, dass die Klägerin die Erlaubnis wider- rufen kann, wenn auf Seiten des Beklagten zu 1 kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB (mehr) besteht. Ob dem zu folgen ist oder ob - wie die Revision meint - der Widerruf darüber hinaus ei- nen wichtigen Grund voraussetzt, bedarf hier keiner Entscheidung. Auch auf die weitere Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen der Widerruf einer Un- tervermietungserlaubnis zur Folge haben kann, dass der Mieter ein bereits be- stehendes, aufgrund der früheren Erlaubnis rechtmäßig begründetes Unter- mietverhältnis zu beenden hat, kommt es nicht entscheidend an. Denn jedenfalls hat der Beklagte zu 1 - unabhängig von einer entspre- chenden Verpflichtung der Klägerin gegenüber - alle erforderlichen Schritte un- ternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Beklagten zu 2 und 3 herbeizuführen. Er hat im Anschluss an seine Kündi- gung einen Räumungsprozess gegen die Beklagten zu 2 und 3 betrieben. Dass der Beklagte zu 1 eine (legale) Möglichkeit gehabt hätte, innerhalb weniger Wo- chen eine Räumung durchzusetzen, lässt sich dem Berufungsurteil nicht ent- nehmen und ist auch sonst nicht ersichtlich. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, hat der Beklagte zu 1 seine vertraglichen Pflichten gegenüber der Klägerin auch nicht dadurch verletzt, dass er mit den Beklagten zu 2 und 3 den Räumungsvergleich vom 21. Februar/6. März 2012 abgeschlossen hat. Denn mit der anderenfalls erforderlichen Fortsetzung des gerichtlichen Verfah- rens hätte eine Räumung jedenfalls nicht deutlich früher erreicht werden kön- nen. Bei dem Räumungsvergleich handelte es sich deshalb um eine sachge- 11 12 - 7 - rechte Maßnahme zur alsbaldigen Beendigung der von der Klägerin beanstan- deten Gebrauchsüberlassung an die Beklagten zu 2 und 3. III. Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten zu 1 entschieden worden ist. Es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.03.2012 - 212 C 188/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.12.2012 - 65 S 176/12 - 13

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 360/11 vom 16. Oktober 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Oktober 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Gründe: I. Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. S. . Neben der Kaltmiete von 166 € monatlich war ein Nebenkostenvorschuss ver- einbart, der sich bis August 2009 auf monatlich 89 € zuzüglich 45 € für Heizung und Warmwasser belief, so dass monatlich insgesamt 300 € zu zahlen waren und vom Beklagten die gesamte Mietzeit über auch bezahlt wurden. Ab Sep- tember 2009 erhöhte die Klägerin aufgrund einer zuvor erteilten und mit einer Nebenkostennachzahlung endenden Jahresabrechnung für 2008 den zu zah- lenden Heizkostenvorschuss um 20 € monatlich. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Oktober 2010 die Nebenkostenvorauszahlungen um weitere 5 €. Der Be- klagte hielt die Erhöhungen für unberechtigt und zahlte sie trotz Abmahnung nicht. Am 6. Oktober 2010 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, nachdem der Beklagte die Miete für Oktober 2010 bis zu diesem Tage nicht gezahlt hatte. Hierbei stützte sie sich neben dem Rückstand mit der Miete für Oktober, die erst am Folgetag bei der Klägerin einging, unter anderem auf die seit September 2009 nicht gezahlten Erhöhungsbeträge der Heizkostenvoraus- 1 2 - 3 - zahlungen. Das Amtsgericht hat der in der Hauptsache auf Räumung der Woh- nung gerichteten Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Klage auch unter Berücksichtigung einer während des Berufungsverfahrens ausgesproche- nen weiteren Kündigung abgewiesen. Im Revisionsverfahren haben die Partei- en den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem der Beklagte inzwischen das Mietverhältnis seinerseits gekündigt und die Mietwohnung geräumt hatte. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er- klärt haben, ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichti- gung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen durch Beschluss zu entscheiden (§ 91a Abs. 1 ZPO). Danach sind die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Zwar wäre das Urteil des Berufungs- gerichts auf die zulässige Revision der Klägerin voraussichtlich aufgehoben worden. Ob die Klägerin bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits mit ihrem Räumungsbegehren (§ 546 Abs. 1 BGB) aber auch in einem wiedereröffneten Berufungsverfahren obsiegt hätte, ist offen. 1. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Beklagte seit September 2009 zur Zahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlungen ver- pflichtet gewesen sei. Es hat die dadurch bedingten Zahlungsrückstände aber gleichwohl bei der Berechnung des für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erforderlichen Rückstands außer Betracht gelassen. Denn es hat § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB für anwendbar erachtet und gemeint, dass ein Ver- mieter bei einer einseitigen Betriebskostenerhöhung, die der Mieter für unbe- rechtigt halte, auf die Nichtzahlung der Erhöhungsbeträge eine Kündigung erst 3 4 - 4 - dann stützen könne, wenn er den Mieter erfolgreich auf Zahlung verklagt und dieser binnen zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung nicht gezahlt ha- be. Dem hätte nicht gefolgt werden können. Der Senat hat die Anwendbarkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf eine Fallgestaltung, die - wie hier - dadurch gekennzeichnet ist, dass bei Kündi- gungsausspruch eine Zahlungsklage nicht erhoben war, mittlerweile in seinem Urteil vom 18. Juli 2012 (VIII ZR 1/11, WuM 2012, 497 Rn. 18 ff.) verneint, weil bei einer Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) die Schutzwirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB sich nur auf die während eines Kla- geverfahrens aufgelaufenen Erhöhungsbeträge, nicht jedoch auf diejenigen aus der Zeit vor Erhebung einer Zahlungsklage erstreckt und deshalb auch nicht für Kündigungen einschlägig ist, die ohne vorausgegangene Zahlungsklage ausge- sprochen werden. Danach hätte sich der Beklagte im Falle einer wirksamen Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen bei Ausspruch der Kündigung vom 6. Oktober 2010 neben der gesamten Miete für Oktober 2010 auch mit dem Erhöhungsbetrag für den Vormonat in Verzug befunden, so dass der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB für eine erfolgreiche Kündigung aus wichtigem Grund erforderliche Betrag von mehr als einer Mo- natsmiete zu diesem Zeitpunkt überschritten gewesen wäre. 2. Gleichwohl wäre der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ge- wesen. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils ebenfalls entschieden hat (zuletzt Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 1/11, aaO Rn. 21 mwN), setzt eine Kündigung aus wichtigem Grund, die darauf gestützt ist, dass der Mieter erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen nicht geleistet hat, die Feststel- lung voraus, dass die zugrunde liegende Anpassung der Vorauszahlungen (§ 560 Abs. 4 BGB) auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht hat. Insoweit ist das Berufungsgericht zwar der Entscheidung des Amtsgerichts bei- 5 6 - 5 - getreten, das keinen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Erhöhung der Neben- kosten gehabt und keine Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der vorgenom- menen Erhöhungen gesehen hat. Dabei hat das Berufungsgericht jedoch über- sehen, dass der Beklagte - worauf auch die Revisionserwiderung hinweist - je- denfalls im Berufungsrechtszug die Rechtmäßigkeit der den Erhöhungen zu Grunde liegenden Betriebskostenabrechnungen unter Hinweis auf vorpro- zessual erhobene Beanstandungen bestritten hatte. Das Berufungsgericht hätte deshalb - was dem Senat verschlossen gewesen wäre (vgl. BGH, Urteile vom 22. Mai 2012 - II ZR 233/10, WM 2012, 1620 Rn. 25; vom 22. Februar 2006 - IV ZR 56/05, BGHZ 166, 227 Rn. 12) - im wiedereröffneten Berufungsrechts- zug die Berücksichtigungsfähigkeit des übergangenen Vorbringens am Maß- stab des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO prüfen und sich bejahendenfalls sach- lich mit den dann möglicherweise noch näher aufzuklärenden Beanstandungen des Beklagten auseinander setzen müssen. Welchen Ausgang dies genommen hätte, lässt sich nicht absehen. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Herzberg am Harz, Entscheidung vom 01.03.2011 - 4 C 495/10 - LG Göttingen, Entscheidung vom 23.11.2011 - 5 S 18/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/12 Verkündet am: 10. April 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1, § 563 Abs. 4 a) Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Woh- nens" fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitä- ten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. b) Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwir- kungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohn- nutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157). BGH, Urteil vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. April 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2012 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Eigentümer des Mietshauses S. P. in B. . Die Mutter des Beklagten mietete in dem Haus im Jahr 1954 eine Wohnung an, in der sie bis zu ihrem Tod am 14. Januar 2011 lebte. Als sie sich ab dem Jahr 2006 nicht mehr allein versorgen konnte, zog der Beklagte in die Wohnung, um seine Mutter zu pflegen, und lebt seitdem dort. Da er seinen Beruf als Musikleh- rer für Gitarre an der Musikschule C. wegen der Pfle- getätigkeit nicht mehr in vollem Umfang in der Musikschule ausüben konnte, gab er, wie bereits in geringerem Umfang vor dem Jahr 2006, in der Wohnung Gitarrenunterricht. Eine Erlaubnis des Klägers für die Ausübung dieser Tätig- keit, deren Umfang und Auswirkungen auf den Hausfrieden zwischen den Par- teien streitig sind, holte der Beklagte nicht ein. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 4. Februar 2011 zeigte der Beklagte dem Kläger den Tod seiner Mutter an und erklärte den Eintritt in das Mietverhältnis. Mit Anwalts- schreiben vom 2. März 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis außeror- dentlich nach § 563 Abs. 4 BGB und gab zur Begründung an, dass der Beklagte über mehrere Jahre hinweg ohne seine Erlaubnis in der Wohnung Musikunter- richt gegeben und die Wohnung damit entgegen dem vertraglich vereinbarten Nutzungsweck gewerblich genutzt habe. Wegen des durch den Unterricht ver- ursachten Lärms sei es zu den Hausfrieden unzumutbar beeinträchtigenden Streitigkeiten mit Mitmietern gekommen. Mit der Klage nimmt der Kläger den Beklagten auf Räumung der Woh- nung in Anspruch. Im Schriftsatz vom 25. August 2011 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zusätzlich nach § 543 BGB fristlos und gab zur Begründung un- ter anderem an, die Lärmbelästigung dauere fort. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Se- nat zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegeh- ren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 6 - 4 - Der Räumungsanspruch des Klägers sei nach § 546 BGB begründet, denn das Mietverhältnis, in welches der Beklagte gemäß § 563 Abs. 2 BGB nach dem Tod seiner Mutter eingetreten sei, sei aufgrund der auf § 563 Abs. 4 BGB gestützten wirksamen Kündigung des Klägers vom 2. März 2011 beendet worden. Der nach § 563 Abs. 4 BGB zu fordernde in der Person des eingetrete- nen Mieters liegende wichtige Grund zur Kündigung sei hier darin zu sehen, dass der Beklagte ohne Erlaubnis des Klägers über Jahre hinweg in der Woh- nung Gitarrenunterricht gegeben habe. Der Kläger habe konkrete Anhaltspunk- te dafür vorgetragen, dass es deswegen in der Vergangenheit - auch zu Zeiten, in denen der Beklagte noch nicht Mieter der Wohnung gewesen sei - zu Ausei- nandersetzungen mit anderen im Haus lebenden Mietern gekommen sei. Derar- tige Auseinandersetzungen seien auch in Zukunft zu befürchten und führten zu einer in der Person des Beklagten liegenden unzumutbaren Beeinträchtigung des Hausfriedens. Die freiberufliche Erteilung von Gitarrenunterricht stelle keine übliche Wohnnutzung dar und bedürfe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs, da diese Tätigkeit wegen der in das Haus kommenden Schüler Außenwir- kung entfalte, der Erlaubnis des Vermieters, an der es vorliegend fehle. Da der Kläger den Beklagten mehrfach vergeblich aufgefordert habe, den Gitarrenun- terricht zu unterlassen, rechtfertigten allein die deshalb zu befürchtende weitere Ausübung der freiberuflichen Tätigkeit gegen den Willen des Vermieters und die sich daraus nicht unwahrscheinlich ergebenden Probleme mit Mitmietern die außerordentliche Kündigung. Darauf, ob die Vorhaltungen des Klägers hinsicht- lich der Auseinandersetzungen mit Mitmietern überhaupt zuträfen, komme es nicht an. 7 8 9 - 5 - II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht darin, dass der Beklagte ohne Er- laubnis des Klägers in der Wohnung Gitarrenunterricht erteilt hat, einen wichti- gen Grund zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 563 Abs. 4 BGB gese- hen. Der Räumungsanspruch ist deshalb nach § 546 Abs. 1 BGB begründet. 1. Gemäß § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis in- nerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietver- hältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündi- gen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Es bedarf keiner grundsätzlichen Entscheidung darüber, ob und gegebe- nenfalls in welcher Weise sich der in § 563 Abs. 4 BGB genannte wichtige Grund zur außerordentlichen Kündigung von dem in § 543 Abs. 1 BGB genann- ten wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung unterscheidet. Jedenfalls muss dieser Grund so beschaffen sein, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund von Umständen unzumutbar macht, die in der Per- son des Mieters liegen (vgl. Senatsbeschluss vom 20. April 2010 - VIII ZR 254/09, WuM 2010, 431 Rn. 6). So verhält es sich im Streitfall. 2. Nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Rechtsprechung des Senats fallen unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" lediglich solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt. Der Senat hat beispielhaft hierfür die Unterrichtsvorbe- reitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische 10 11 12 13 14 - 6 - Tätigkeit eines Autors sowie den Empfang oder die Bewirtung von Geschäfts- freunden angeführt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157 Rn. 14). Für die Aufnahme derartiger Tätigkeiten, die mit dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck im Einklang stehen, bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters. Hingegen muss der Vermieter in ausschließlich zu Wohnzwecken ver- mieteten Räumen geschäftliche (gewerbliche oder [frei-]berufliche) Aktivitäten des Mieters, die nach außen in Erscheinung treten, grundsätzlich nicht ohne entsprechende vorherige Vereinbarung dulden (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 15). Da der Beklagte in den ausschließlich zu Wohn- zwecken vermieteten Räumen nach seinen Angaben an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilt, liegt eine vertragswid- rige geschäftliche Aktivität mit Publikumsverkehr vor, für deren Zulässigkeit es an einer Vereinbarung der Parteien fehlt. Zwar hat der Senat entschieden, dass der Vermieter im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein kann, eine Erlaubnis zur teilweisen gewerb- lichen oder (frei-)beruflichen Nutzung zu erteilen. Eine solche Verpflichtung des Vermieters, eine nach den Bestimmungen des Mietvertrags vertragswidrige Nutzung zu gestatten, wird jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (Se- natsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 17) - keine weitergehen- den Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer übli- chen Wohnnutzung. Beispielhaft hat der Senat dabei eine Tätigkeit ohne Mitar- beiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr genannt (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, aaO Rn. 15). Um eine derartige Tätigkeit 15 16 - 7 - handelt es sich bei der vom Beklagten ausgeübten Tätigkeit nach den vom Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen offensichtlich nicht. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2011 - 223 C 157/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 05.06.2012 - 65 S 484/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 166/10 Verkündet am: 15. Februar 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 242 (Bd), § 1124 Abs. 2 Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzu- schuss. BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 166/10 - LG Stralsund AG Wolgast - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Februar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Stralsund vom 9. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war im Zeitraum vom 2. Mai 2006 bis zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch Beschluss des Amtsgerichts Wolgast vom 20. Juni 2011, in dem er zugleich zur Fortsetzung des vorliegenden Rechtsstreits er- mächtigt worden ist, Zwangsverwalter über das Grundstück S. straße in H. . Er begehrt von der Beklagten die Räumung des Grundstücks. Die- se hatte das mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaute Grundstück durch Vertrag vom 28. Dezember 2001 zu einer monatlichen Miete von 1.480 € von den damaligen Grundstückseigentümern (im Folgenden: Vermieter) gemie- tet. Bei Abschluss des Mietvertrages war allein das Hinterhaus nutzbar, wäh- rend das Vorderhaus noch nicht saniert war. In einer Zusatzvereinbarung vom gleichen Tage heißt es unter anderem: 1 - 3 - "Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die in der beigefügten Liste aufgeführten Arbeiten in der vorgegebenen wertmäßigen Größenordnung bis zum 31. Dezember 2005 ausführt. Die Verrechnung des Wertes erfolgt unter Berücksichtigung eines Zins- satzes von 5,5% mit der monatlichen Miete…" Die in Bezug genommene Liste weist Arbeiten an den Außenanlagen und am Vorderhaus des Grundstücks in einer Gesamtsumme von 339.500 € aus. Die von der Beklagten in der Folgezeit vorgenommenen Arbeiten, die sie unter Einsatz eines Sparvermögens von 35.000 € sowie in Eigenleistung unter Mitwirkung von Familienangehörigen und Freunden getätigt haben will, sind im Einzelnen streitig. Nach den Behauptungen der Beklagten führten die Vermieter am 29. Oktober 2005 eine Schlussabnahme durch und stellten dabei Baukosten von 320.500 € fest. In einem als Ergänzung des Anhangs zum Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 bezeichneten und von ihr und den Vermietern unterzeich- neten Schriftstück heißt es dazu: " - festgestellte Baukosten 320.500 € - bereits abgewohnt zwei Jahre - Mietzeit 18 Jahre + 3 Jahre wegen Nichtnutzbarkeit wegen der Bauzeit - Das Abwohnen der Baukosten nach Anhang beginnt am 1.1.2004 und endet am 31.12.2023 […]" Nachdem die Beklagte unter Hinweis auf die von ihr vorgenommenen Arbeiten und die mit den Vermietern getroffenen Vereinbarungen eine Mietzah- lung an den Kläger verweigert hatte, kündigte dieser unter dem 28. Juli 2006 das Mietverhältnis wegen der ausstehenden Mieten für die Monate Juni und Juli 2006 fristlos und wiederholte die Kündigung nochmals in der am 13. September 2006 eingereichten Klage. Die auf diese Kündigungen gestützte Räumungsklage hatte in den Vor- instanzen Erfolg. Die im Berufungsrechtszug erhobene Hilfswiderklage, den Kläger zu verurteilen, an die Beklagte für die Zeit vom Tage der Räumung und Herausgabe der Mieträume bis zum Ablauf des 31. Dezember 2023 die gesam- te erzielte, hilfsweise die erzielbare Nettomiete herauszugeben, hat das Beru- 2 3 4 - 4 - fungsgericht abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Räumungsanspruch zu, weil die Beklagte ihm ge- genüber zur Mietzahlung verpflichtet gewesen sei und durch ihre Weigerung einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB gesetzt habe. Denn die Vereinbarungen zwischen der Beklagten und den Vermietern seien als eine dem Kläger gegenüber unwirksame Voraus- verfügung über künftige Mieten im Sinne von § 1124 Abs. 2 BGB anzusehen. Insbesondere könne sich die Beklagte dabei nicht auf das Vorliegen eines Bau- kostenzuschusses und eine daraus folgende fehlende Verpflichtung zur Miet- zahlung berufen. Ein Baukostenzuschuss setze nämlich voraus, dass der Mie- ter vor Durchführung der Instandsetzung tatsächlich Beiträge zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts erbracht habe, und zwar bei der gebote- nen wirtschaftlichen Betrachtungsweise aus seinem eigenen Vermögen. Soweit die Beklagte vorgetragen habe, eigenes Sparvermögen in Höhe von 35.000 € eingesetzt zu haben, habe sie nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei und für welche in die Baumaß- nahmen geflossenen Anschaffungen dies geschehen sei. Die entsprechenden Abreden mit den Vermietern und die Vorlage einer Bestätigung über den Ist- Zustand seien hierfür ungeeignet, da sie für den Grundpfandgläubiger nicht nachvollziehbar seien. Die von ihr zu den einzelnen Gewerken vorgetragene 5 6 7 - 5 - Pauschalierung der erbrachten Leistungen sei keinesfalls ausreichend. Schon nach ihrem eigenen Vortrag seien von ihr auch nicht Sachleistungen erbracht worden. Soweit andere Personen aus dem Familienkreis tätig geworden seien, habe die Beklagte nicht dargelegt, dass diese Sachleistungen aus ihren priva- ten Mitteln finanziert worden seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass der Räumungsanspruch (§ 546 Abs. 1 BGB), zu dessen Geltendmachung der Klä- ger weiterhin befugt ist (§ 152 ZVG, § 12 Abs. 2 Satz 1 ZwVwV), davon ab- hängt, ob die Beklagte zur Zahlung der Monatsmieten verpflichtet war, auf de- ren Ausbleiben der Kläger seine Kündigungen gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gestützt hat. Es hat hierbei jedoch - wie die Revision mit Recht rügt - die Voraussetzungen verkannt, nach denen sich das Vorliegen eines Baukostenzuschusses und damit die Frage beurteilt, ob die von der Beklagten auf dem Mietgrundstück erbrachten Aus- und Umbauleistungen als eine dem Kläger gegenüber wirksame Mietvorauszahlung für die im Streit stehenden Monate anzusehen sind. 1. Nach § 1124 Abs. 2 BGB, der gemäß § 146 Abs. 1, § 148 Abs. 1 Satz 1, § 20 ZVG auch in der Zwangsverwaltung eines Grundstücks gegenüber dem eingesetzten Zwangsverwalter Anwendung findet, ist eine (Voraus-)Ver- fügung über Mietforderungen dem Grundpfandgläubiger gegenüber unwirksam und kann ihm deshalb nicht als Erfüllung entgegen gehalten werden, soweit sie sich auf die Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme lau- fenden Kalendermonat bezieht. Eine Ausnahme von dieser Regel, die verhin- dern soll, dass Grundpfandrechte durch unerkannte Vorausverfügungen über Mietforderungen ausgehöhlt werden, bilden Baukostenzuschüsse. Diese Leis- tungen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie zum Auf- oder Ausbau des 8 9 10 - 6 - Mietgrundstücks bestimmt sind, bestimmungsgemäß dazu verwendet werden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, WM 1967, 74 unter I 2 mwN), muss sich ein Grundpfandgläubiger beziehungsweise ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen. Die Vorzugsstellung derartiger abwohnbarer Baukostenschüsse liegt da- rin begründet, dass der Mieter durch tatsächliche Leistungen, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen, einen Sachwert schafft, der dem Grundpfandgläubiger in Form einer Wertsteigerung des Grundstücks zugutekommt. Denn es ist mit Treu und Glau- ben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzte Berücksichtigungsfä- higkeit einer in solchen Leistungen liegenden Mietvorauszahlung berufen kann (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO unter I 2 a; vgl. ferner BGH, Urteile vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2]; vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 20; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gelagerten Vorschrift des § 57c ZVG aF). 2. Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung ist zum einen, dass er mit der Abrede geleistet wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO). Zum ande- ren müssen - unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise - die erbrachten Leistungen tatsächlich, wenn auch nur mittelbar, zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietobjekts verwandt worden sein, und zwar - bei der auch insoweit gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - aus dem eige- 11 12 - 7 - nen Vermögen des Mieters (BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). a) Für die Berücksichtigungsfähigkeit einer Leistung als Baukostenzu- schuss kommt es nicht darauf an, ob diese in Geld- oder Sachmitteln oder in Arbeitsleistungen besteht und wie sich im Falle unterschiedlicher Leistungsfor- men deren Verhältnis untereinander im Einzelnen bestimmt. Berücksichtigungs- fähig ist vielmehr alles, was bei wirtschaftlicher Betrachtung als (vorausbezahl- te) Miete oder als sonstiger, etwa in Eigenleistungen bestehender Beitrag, und sei es auch nur mittelbar, bis zum Eintritt der Beschlagnahmewirkung tatsäch- lich an Werterhöhendem zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietgrund- stücks erbracht worden ist (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08; vom 21. Dezember 1989 - IX ZR 234/88, WM 1990, 695 unter II 2 c; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). Dies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend beachtet. Die Beklagte hat die von ihr im Zeitraum von Anfang 2002 bis Herbst 2005 erbrachten Sanierungs- sowie Aus- und Umbauarbeiten an den auf dem Grundstück aufstehenden Gebäuden sowie ihre Arbeiten an den Außenanlagen im Einzelnen und unter Beweisantritt vorgetragen. Unter weiterem Beweisantritt hat sie eine von ihr veranlasste und durch Bilddokumentation unterlegte Be- standsaufnahme vom baulichen Zustand der Gebäude vor Beginn und nach Abschluss dieser Arbeiten und der dafür zu veranschlagenden Baukosten vor- gelegt sowie einen entsprechenden Wertzuwachs des Grundstücks behauptet. Darüber hinaus hat sie vorgetragen, die beschriebenen Baumaßnahmen unter Mitwirkung ihrer Familie und ihres Freundeskreises durchgeführt und zu deren Finanzierung ihre Ersparnisse sowie Geldzuwendungen aus dem Kreis ihrer Familie eingesetzt zu haben. 13 14 - 8 - Das Berufungsgericht hat diesen Sachvortrag rechtsfehlerhaft nicht mit dem gebotenen wirtschaftlichen Blick auf den von der Beklagten vorgetragenen Aus- und Umbauerfolg ihrer Arbeiten gewürdigt. Insbesondere hätte es das nach den Behauptungen der Beklagten eingesetzte Sparvermögen nicht allein deshalb unberücksichtigt lassen dürfen, weil die Beklagte nicht hinreichend substantiiert dargelegt habe, dass und für welche in die Baumaßnahmen ge- flossenen Anschaffungen dieses Geld tatsächlich verwendet worden sei. Denn auf die Frage, in welchen Baumaßnahmen und Bauteilen sich das eingesetzte Geld im Einzelnen niedergeschlagen hat, kommt es wegen der Maßgeblichkeit des durch die Baumaßnahmen erreichten Gesamtergebnisses nicht an. Aus dem gleichen Grunde ist es unerheblich, ob und in welchem Umfang die Be- klagte in eigener Person Sachleistungen auf das Mietgrundstück erbracht hat. Denn auch insoweit kommt es bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbe- trachtung nicht darauf an, von wem und in welcher Form die in das Ergebnis der Baumaßnahmen eingeflossenen Aus- und Umbauleistungen erbracht wor- den sind, sofern sie der Beklagten als eigene Leistungen zugerechnet werden können. b) Das Berufungsgericht hat ferner die von der Beklagten vorgetragenen Sach- und Arbeitsleistungen sowie finanziellen Unterstützungen aus dem Kreis ihrer Familie und Freunde unberücksichtigt gelassen, weil sie nicht dargelegt habe, dass diese Sachleistungen aus ihren privaten Mitteln finanziert worden seien. Dem liegt ebenfalls ein Fehlverständnis der für eine Berücksichtigung von Mieterleistungen bestehenden Anforderung zugrunde, dass die vom Mieter erbrachten Beiträge aus seinem eigenen Vermögen stammen müssen. Dieses Erfordernis einer jedenfalls bei wirtschaftlicher Betrachtung gege- benen Zurechenbarkeit der als Mietvorauszahlung zu berücksichtigenden Mittel zum Vermögen des Mieters hat seinen Grund darin, dass nur dann eine durch Treu und Glauben (§ 242 BGB) begründete Ausnahme von § 1124 Abs. 2 BGB veranlasst ist, wenn der Mieter anstelle des dafür an sich zuständigen Vermie- 15 16 17 - 9 - ters unter Übernahme einer Vorleistungspflicht aus eigenen Mitteln etwas zur Schaffung oder Instandhaltung des Mietgrundstücks und damit zu dessen Wert- erhöhung beigetragen hat (BGH, Urteil vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; Be- schluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01; jeweils aaO). Dagegen besteht kein Grund, einem Mieter die mit einem Baukostenzuschuss verbundene Vorzugs- stellung gegenüber einem (künftigen) Grundpfandgläubiger einzuräumen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht der Mieter, sondern entweder der Eigentümer die Baumaßnahme finanziert oder der Mieter nachträglich die Kos- ten für eine außerhalb der mietvertraglichen Abreden erbrachte, insbesondere eine bei Mietvertragsschluss bereits abgeschlossene und aus diesem Grunde nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähige Leistung übernommen hat (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65; jeweils aaO). Allerdings ändert sich am Ursprung der eingesetzten Mittel aus dem Vermögen des Mieters nichts, wenn dieser sich die Mittel von Dritten beschaffen muss, sei es durch Darlehen (vgl. BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO unter II 2 b) oder - wie hier - auf sonstige Weise. Denn woher der Mieter sich die von ihm für einen Baukostenzuschuss benötigten und eingesetzten Mittel beschafft, ist für eine Zubilligung der auch in diesem Fall gebotenen Vorzugsstellung unerheblich. c) Das Berufungsgericht hätte deshalb - wie die Revision mit Recht rügt - auch das Vorbringen der Beklagten berücksichtigen müssen, dass sie insoweit von ihren Familienangehörigen in Naturalien wie auch finanziell beschenkt wor- den sei, dass ihr Bruder für sie Arbeitsleistungen als Ausgleich für erhaltene erbrechtliche Zuwendungen erbracht habe und dass sie ihren Helfern zeitlich begrenzte Wohnrechte als Gegenleistung für die erbrachten Dienstleistungen an dem sanierten Objekt eingeräumt habe. Das Berufungsgericht hätte auch diese Leistungen in die erforderliche Gesamtbetrachtung des von der Beklagten am Mietobjekt erbrachten Aus- und Umbauerfolgs einbeziehen und den dahin- gehenden Beweisantritten nachgehen müssen. Zumindest hätte das Beru- fungsgericht dann ungeachtet der Frage, ob und inwieweit die mit den Vermie- 18 - 10 - tern insoweit getroffenen Wertfestlegungen auch gegenüber dem Kläger Bin- dungswirkungen entfalten können, prüfen müssen, ob die von der Beklagten tatsächlich geleisteten Beiträge zum Auf- und Ausbau des Mietobjekts objektiv so hoch waren, dass sie jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigungen noch nicht abgewohnt waren. 3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus einem anderen Grun- de als richtig (§ 563 ZPO). Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genom- menen Feststellungen des Amtsgerichts hat die Klägerin im Mietvertrag vom 28. Dezember 2001 mit den Vermietern die vorstehend wiedergegebene Abre- de zur Durchführung näher bezeichneter Sanierungsarbeiten am Mietgrund- stück und zur Verrechnung des Wertes dieser Arbeiten mit den künftigen Miet- zahlungen getroffen. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen schon vor Vertragsschluss gewisse Sanie- rungsaktivitäten entfaltet habe, die nach dem Senatsurteil vom 30. November 1966 (VIII ZR 145/65, aaO; ebenso BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO) nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähig wären, ändert das nichts daran, dass der ganz überwiegende Teil der Arbeiten nach ihren Be- hauptungen erst nach Abschluss des Mietvertrages und der darin getroffenen Verrechnungsabrede stattgefunden und die Beklagte ihr Vorbringen auch ent- sprechend differenziert hat. Unerheblich ist entgegen der Auffassung der Revi- sionserwiderung ferner, dass die Beklagte diese Leistungen im Berufungs- rechtszug in einen werkvertraglichen Bezug zu setzen versucht hat. Denn auch in diesem Fall hat nach den zuvor getroffenen mietvertraglichen Vereinbarun- gen von vornherein die Abrede bestanden, dass die von den Vermietern zu er- bringende Gegenleistung in einer Verrechnung der Bauleistungen mit den künf- tigen monatlichen Mieten bestehen und dass nicht etwa ein Werklohn zur Aus- zahlung kommen sollte (vgl. Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO). 19 - 11 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zur Berücksichtigungsfähigkeit der von der Beklagten behaupteten Aus- und Umbaumaßnahmen als Baukostenzuschuss getroffen werden können (§ 563 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Wolgast, Entscheidung vom 21.09.2007 - 1 C 424/06 - LG Stralsund, Entscheidung vom 09.06.2010 - 1 S 196/07 - 20

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 115/08 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 7. April 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung ihrer Mietwohnung infolge Zahlungsverzugs in Anspruch. 1 Die Beklagte mietete im Jahr 1997 eine Wohnung von der D. , welche diese im Jahr 2004 an die Klägerin verkaufte. Die D. verwaltete das streitige Objekt fortan für die Klägerin, worüber die Beklagte schriftlich in- formiert wurde. 2 Die monatliche Bruttowarmmiete betrug zuletzt 265,92 €. Die D. sprach mit Schreiben vom 15. März 2007 die fristlose Kündigung wegen eines seit März 2006 angewachsenen Mietrückstands von 915,32 € aus. 3 - 3 - Mit der Klageschrift vom 16. April 2007, in der die Klägerin wegen eines Mietrückstandes per April 2007 in Höhe von 1.072,48 € nochmals die fristlose Kündigung erklärte, verlangt sie von der Beklagten die Räumung der Wohnung. 4 5 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Be- klagten hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 Die von der D. und der Klägerin unter dem 15. März 2007 und 16. April 2007 ausgesprochenen Kündigungen hätten das Mietverhältnis nicht beendet, so dass die Beklagte nicht zur Räumung und Herausgabe der Woh- nung nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet sei. 8 Es sei schon nicht ersichtlich, in wessen Namen die D. die Kün- digung vom 15. März 2007 ausgesprochen habe. Wäre die Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen gewesen, hätte die Kündigung in ihrem Namen ausgesprochen werden müssen. Dass die D. in diesem Fall als Hausverwalterin ebenfalls zur Kündigung im Na- men der Klägerin berechtigt gewesen sei, lasse sich den Informationsschreiben vom 4. und 10. Oktober 2004 nicht entnehmen. Fehle es schon an der bei einer 9 - 4 - Kündigung durch Bevollmächtigte notwendigen Fremdbezogenheit, könne offen bleiben, ob eine etwaige Hausverwaltervollmacht der D. diese über- haupt zur Kündigung berechtigt habe. 10 Die von der Klägerin in der Klageschrift vom 16. April 2007 ausgespro- chene Kündigung sei unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden sei. § 314 Abs. 3 BGB enthalte eine allgemeine und auch auf Mietverhältnisse anwendbare Re- gelung, die der beschleunigten Herbeiführung klarer Verhältnisse diene und der zu Grunde liege, dass nach längerem Zuwarten auch die Fortsetzung eines Vertragsverhältnisses nicht mehr unzumutbar erscheine. Hier habe die Klägerin vorprozessual in zahlreichen Schreiben der D. trotz Vorliegens eines nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB kündigungsrelevanten Mietrückstandes von dem ihr zustehenden Kündigungsrecht keinen Gebrauch gemacht. Vor der Kündigung vom 16. April 2007 hätte die Klägerin der Beklagten daher einen eindeutigen Hinweis erteilen müssen, dass sie den behaupteten Mietrückstand nicht mehr hinnehme und bei Nichtbegleichung die fristlose Kündigung tatsäch- lich aussprechen werde. Da ein solcher Hinweis nicht erfolgt sei, sei die Kündi- gung vom 16. April 2007 rechtsmissbräuchlich und daher unbeachtlich. Soweit die Klägerin den Räumungsanspruch schließlich auf die im Beru- fungsverfahren mit Schriftsatz vom 31. März 2008 ausgesprochene Kündigung stütze, sei diese deshalb unbeachtlich, weil es sich um eine Klageänderung handele, die als neuer Klagegrund ausschließlich im Rahmen einer Anschluss- berufung nach § 524 ZPO hätte geltend gemacht werden können. Eine in der Klageänderung liegende Anschlussberufung sei gemäß § 524 Abs. 2 Satz 2 ZPO verspätet. 11 - 5 - II. 12 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 13 1. Die Revision ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - unbeschränkt zugelassen. Das Berufungsgericht hat nach den Urteilsgründen die Revision wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Frage, ob und inwieweit § 314 Abs. 3 BGB für den Ausspruch einer auf Zahlungsrückstand gestützten Kündigung zu berücksichtigen sei, zugelassen. Hierin liegt keine wirksame Be- schränkung der Zulassung der Revision, weil die Frage keinen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs betrifft, auf den die Revisi- onsklägerin selbst ihre Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteile vom 16. Juni 2007 - VIII ZR 57/07, WuM 2008, 556, Tz. 14; und vom 28. Juli 2006 - VIII ZR 124/05, WuM 2006, 513, Tz. 9). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt ist die Beklagte gemäß § 546 BGB zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Klägerin das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat. 14 a) Ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, dass der Wirksamkeit der Kündigung vom 15. März 2007 entgegenstand, dass sie nicht ausdrücklich im Namen der Klägerin erklärt war, bedarf keiner Entscheidung. Denn jedenfalls die Kündigung vom 16. April 2007 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis beendet. 15 b) Die Klägerin war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil sich die Beklagte, wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate erreichte. 16 - 6 - Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Kündigung vom 16. April 2007 nicht deshalb gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam, weil sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ab Kenntniserlangung der Klägerin von dem Kündigungsgrund erfolgt wäre. Dabei bedarf die im rechtswissenschaftli- chen Schrifttum umstrittene Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB bei der Wohnraum- miete im Rahmen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB überhaupt Anwendung finden kann (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB, Rdnr. 123 f.; Erman/Hohloch, BGB, 12. Aufl., § 314 BGB Rdnr. 10; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 543 Rdnr. 175, 183, 185; MünchKomm BGB/Bieber, 5. Aufl., § 543 Rdnr. 53; MünchKommBGB/Gaier, aaO, § 314 BGB, Rdnr. 9; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 314 BGB, Rdnr. 6; Weth in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., § 314 Rdnr. 5, 40; Erman/Jendrek, aaO, § 543 BGB Rdnr. 3, Rdnr. 21 a.E.; vgl. zur Gewerbemiete auch BGH, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW-RR 2007, 886, Tz. 21 für eine auf die Nichtleistung der Kaution gestützte Kündigung) keiner Entscheidung. Denn auch bei einer Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB ist die von der Klägerin am 16. April 2007 erklärte Kündigung wirksam. 17 Der Umstand, dass die Klägerin nicht sogleich im November 2006 ge- kündigt hat, als mit 534,45 € bereits ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Rückstand von zwei Monatsmieten erreicht war, vermag eine illoyale Verspä- tung der am 16. April 2007 - wegen eines fast doppelt so hohen Mietrückstands erklärten - fristlosen Kündigung von vornherein nicht zu begründen. Für ein Ver- trauen der Beklagten, die Klägerin werde den Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, gibt es in dieser Situation keine Grundlage. 18 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Kündigung der Klägerin vom 16. April 2007 auch nicht deshalb missbräuchlich, weil sie zuvor 19 - 7 - nicht ausdrücklich eine fristlose Kündigung angedroht hat. Gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bedarf es bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestütz- ten Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB keiner vorherigen Fristset- zung oder Abmahnung. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrück- stand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht treuwidrig erscheinen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat, ob die von der Beklagten behaupteten Mängel bestehen, eine Mietminderung in Höhe der von ihr einbehaltenen Beträge rechtfertigen und ob die Beklagte den Zahlungsrückstand zu vertreten hat. 20 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 30.08.2007 - 9 C 173/07 - KG Berlin, Entscheidung vom 07.04.2008 - 8 U 202/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILVERSÄUMNIS- UND SCHLUSSURTEIL VIII ZR 234/06 Verkündet am: 25. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 1124; ZPO §§ 286 B, 529 Abs. 1 Nr. 1 a) Eine gemäß dem Mietvertrag geleistete Mietvorauszahlung in einem Einmalbetrag, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen ist, ist dem Grundpfandgläubiger gegenüber gemäß § 1124 BGB wirk- sam, wenn sie vor der Beschlagnahme erfolgt (Fortführung von BGHZ 137, 106). Unerheblich ist, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung des Grund- pfandrechts vereinbart und gezahlt wird. b) Hegt das Berufungsgericht aufgrund konkreter Anhaltspunkte Zweifel an der Glaubwürdigkeit eines in erster Instanz vernommenen Zeugen, den das Gericht des ersten Rechtszuges für glaubwürdig gehalten hat, so ist es an die auf die Aus- sage des Zeugen gestützte Tatsachenfeststellung der ersten Instanz nicht deshalb gebunden, weil eine abweichende Beurteilung der Glaubwürdigkeit eine eigene, wiederholte Vernehmung des Zeugen durch das Berufungsgericht voraussetzt, wenn diese daran scheitert, dass der Zeuge in zweiter Instanz von einem Zeug- nisverweigerungsrecht Gebrauch macht. BGH, Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 25. April 2007 - VIII ZR 234/06 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 24. Juli 2006 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt wor- den ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist, soweit es Versäumnisurteil ist, vorläufig vollstreck- bar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger zu 1 begehrt als ehemaliger Zwangsverwalter von der Be- klagten zu 1 Miete bzw. Nutzungsentschädigung für ein in B. , S. straße , gelegenes Einfamilienhaus für die Zeit von Januar 1998 bis De- zember 2003 in Höhe von insgesamt 110.439,36 € (72 Monate zu je 1.533,88 € (3.000 DM)). Die Klägerin zu 2, die das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben hat, verlangt von beiden Beklagten die Räumung des Einfamilienhau- ses. 1 - 3 - Das mit zwei Gebäuden bebaute Anwesen gehörte ursprünglich dem Beklagten zu 2, der es mit notariellem Vertrag vom 26. Oktober 1984 seinen Söhnen T. und M. S. schenkte. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 22. Mai 1985. Zugunsten der H. in B. AG wurde am 1. Juni 1992 zu Lasten des Anwesens eine Grundschuld über 4 Mio. DM zur Sicherung eines dem Beklagten zu 2 gewährten Kredits eingetragen. Mit Be- schluss vom 24. November 1996 ordnete das Amtsgericht Wedding die Zwangsverwaltung des Grundstücks an und bestellte den Kläger zu 1 zum Zwangsverwalter. 2 Die mittlerweile über 80 Jahre alte Beklagte zu 1, die Mutter des Beklag- ten zu 2, bewohnte seit mehreren Jahrzehnten das hintere Einfamilienhaus auf dem Anwesen. Der Beklagte zu 2 zog nach dem 17. Dezember 2001 ebenfalls in das hintere Gebäude ein. Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 1 habe mit den Eigentümern des Grundstücks, ihren Enkeln, am 29. Mai 1994 einen schriftlichen Mietvertrag über das hintere Einfamilienhaus abgeschlossen. Die von ihnen vorgelegte Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Bestim- mungen: 3 "§ 2 Mietzeit 1. Der Vertrag wird auf die Lebenszeit des Mieters geschlossen. … § 3 Mietzins und Nebenkosten 1. Der Mieter leistet dem Vermieter als Gesamtmiete eine Einmal- zahlung in Höhe von 70.000,00 DM. Dieser Betrag ist die Miete für die gesamte Vertragsdauer, darüber hinaus ist keine weitere Miete und Nebenkosten geschuldet. Die vorgenannte Miete ist sofort bei Vertragsunterzeichnung fällig. Der Vermieter bestätigt hiermit, bei Vertragsabschluss die vor- genannten 70.000,00 DM in bar erhalten zu haben." - 4 - Nach der Darstellung der Beklagten hat die Beklagte zu 1 die 70.000 DM kurz nach Vertragsunterzeichnung an die Eigentümer ausgezahlt. 4 5 Die Kläger bestreiten das Vorliegen eines Mietvertrages. Wegen Aus- bleibens jeglicher Mietzahlungen kündigte der Kläger zu 1 am 8. April 2002 ei- nen etwa bestehenden Mietvertrag. Zuvor hatte er mit Schreiben vom 21. November 1996 und 6. März 1997 die Beklagte zu 1 aufgefordert, die lau- fende und eventuell rückständige Miete auf sein Konto zu überweisen. Der Kläger zu 1 hat vorgetragen, für das streitgegenständliche Einfamili- enhaus mit einer Wohnfläche von 130 qm, 4 Zimmern, Keller und Terrasse auf großzügigem Grundstück sei eine monatliche Miete bzw. Nutzungsentschädi- gung von 1.533,88 € netto kalt (3.000 DM) angemessen. 6 Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen, weil es aufgrund der Aussage des Zeugen T. S. davon ausgegangen ist, dass ein Mietvertrag mit einer einmaligen Vorauszahlung der Miete in Höhe von 70.000 DM vereinbart worden sei und die Vorausverfügung gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam sei. Das Landgericht hatte durch Teilurteil die Be- klagten verurteilt, das hintere Einfamilienhaus zu räumen und an den Kläger zu 1 herauszugeben; die Entscheidung über den Zahlungsantrag hatte es dem Schlussurteil vorbehalten. Auf die Revision der Beklagten ist durch den Bun- desgerichtshof das Teilurteil vom 26. Juli 2004 aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwie- sen worden (Urteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 378/04, MietPrax-AK § 301 ZPO Nr. 1), weil die Voraussetzungen eines Teilurteils nach § 301 ZPO nicht vorla- gen. 7 Mit Beschluss vom 8. März 2004 hat das Landgericht die erneute Ver- nehmung des Zeugen T. S. angeordnet. Dazu ist es nicht gekom- 8 - 5 - men, weil sich der Zeuge T. S. schriftlich auf sein Zeugnisverweige- rungsrecht als Verwandter der Beklagten berufen hat. 9 Das Landgericht hat unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen die Beklagten verurteilt, das hintere Einfamilienhaus zu räumen und an die Klä- gerin zu 2 herauszugeben, sowie die Beklagte zu 1 darüber hinaus, 79.185,60 € nebst Zinsen an den Kläger zu 1 zu zahlen. Mit der vom Landgericht zugelas- senen Revision verfolgen die Beklagten weiter die Abweisung der Klage insge- samt. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Zurückweisung der Sache an das Berufungsgericht. 10 Über das Rechtsmittel ist hinsichtlich des Klägers zu 1 antragsgemäß durch Teilversäumnisurteil zu entscheiden, da der Kläger zu 1 in der mündli- chen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen auch insoweit nicht auf der Säumnis des Klägers zu 1, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 11 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 12 Die Klägerin zu 2 habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räu- mung und Herausgabe des Grundstücks gemäß § 546 Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Zwar sei davon auszugehen, dass die Grundstückseigentümer M. und T. S. am 29. Mai 1994 mit der Beklagten zu 1 einen Mietvertrag über das hintere Einfamilienhaus des Inhalts geschlossen hätten, dass die Be- 13 - 6 - klagte zu 1 auf Lebenszeit das Haus bewohnen und an Dritte untervermieten dürfe, und dass die Beklagte zu 1 hierfür eine Einmalzahlung von 70.000 DM als Miete geleistet habe. 14 Wegen der Zeugnisverweigerung des Zeugen T. S. in der zweiten Instanz sehe sich die Kammer daran gehindert, die Aussage des Zeu- gen vor dem Amtsgericht zum Vorliegen eines Mietvertrags und zur Zahlung der 70.000 DM hinsichtlich ihrer Glaubhaftigkeit anders zu werten, als dies das Amtsgericht getan habe, obwohl die Kammer aufgrund des amtsgerichtlichen Protokolls Zweifel an den Angaben des Zeugen hege. Eine abweichende Be- wertung sei nur aufgrund einer erneuten Einvernahme zulässig. Diese sei recht- lich nicht möglich, weil der Zeuge berechtigt sei, das Zeugnis gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO zu verweigern. Der Mietvertrag wirke gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Kläger zu 1 als Zwangsverwalter. Dieser habe den Mietvertrag aber wirksam gekündigt. Aus § 152 Abs. 1 ZVG habe er das Recht, eine Kündigung des Miet- vertrags auszusprechen, wenn dies wegen der wirtschaftlichen Verwertung not- wendig sei. Dies sei hier der Fall, da wegen Ausbleibens der Miete eine Befrie- digung der Grundpfandrechtsgläubiger erheblich gefährdet sei. Es liege der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB aF in Verbin- dung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB aF vor, da keinerlei Mietzahlungen an den Kläger zu 1 erfolgt seien. Der Kündigung stehe nicht entgegen, dass eine kon- krete Monatsmiete nicht vereinbart gewesen sei. In dem Zeitraum von Januar 1998 bis zum April 2002 seien jedenfalls mehr als zwei Monatsbeträge - egal welcher Höhe - offen geblieben, da in diesem Zeitraum überhaupt keine Zah- lungen erfolgt seien. Der Kläger zu 1 habe unstreitig unter dem 21. November 1996 und 6. März 1997 zur Mietzahlung erfolglos aufgefordert. Den Beklagten sei auch die Möglichkeit der Zahlung in der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB aF nicht genommen gewesen, denn sie hätten die vom Kläger zu 1 15 - 7 - dargelegte monatliche Miete von 1.533,88 € (3.000 DM) zahlen können. Auch wenn die Kammer die Annahme des Amtsgerichts über die Zahlung der 70.000 DM aufgrund der Angaben des Zeugen T. S. zugrunde lege, entfalle der Kündigungsgrund dadurch nicht. Die Zahlung der 70.000 DM sei gegenüber dem Zwangsverwalter als Vorausverfügung gemäß § 1192 Abs. 1, § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam. Die behauptete Vorausverfügung über die Miete sei jedenfalls gegenüber dem nach dem behaupteten Abschluss des Mietvertrags eingesetzten Zwangs- verwalter unwirksam. Anderenfalls würde der Zugriff des Pfandgläubigers auf die Miet- oder Pachtzinsen durch ein außerhalb des Grundbuchs erfolgendes Geschäft vereitelt. Dies sei mit der grundbuchlich gesicherten Stellung des Grundpfandgläubigers nicht zu vereinbaren. Die Grundpfandrechte würden in ihrem Kern entwertet, wenn sie außerhalb des Grundbuchs durch den Eigentü- mer des Grundstücks unterlaufen werden könnten. Ein Fall eines sogenannten Baukredits liege hier nicht vor. Anhaltspunkte für eine Investition der 70.000 DM in das Grundstück seien nicht ersichtlich. Die Entscheidung des Bundesge- richtshofs (BGHZ 137, 106 ff.), wonach bei einer Einmalzahlung der Miete ohne Bemessung nach periodischen Zeitabschnitten keine Vorausverfügung anzu- nehmen sei, sei auf den hiesigen Fall nicht übertragbar. Dem Gläubiger eines Realkredits sei die Möglichkeit der Kontrolle wirtschaftlicher Auswirkungen von Mietverträgen für solche Verträge, die - wie hier - nach der Bestellung des Grundpfandrechts geschlossen würden, von vornherein verwehrt. Selbst wenn diese Verträge dem Zwangsverwalter vorgelegt würden, ändere dies an der wirtschaftlichen Entwertung des Realkredits nichts. 16 Die Klägerin zu 2 könne nach der wirksamen Kündigung durch den Klä- ger zu 1 die Räumung und Herausgabe an sich verlangen, nachdem sie in der Zwangsversteigerung das Eigentum erlangt habe. Die Beklagte zu 1 sei aus § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, der Beklagte zu 2 aus § 546 Abs. 2 BGB. 17 - 8 - Der Kläger zu 1 könne von der Beklagten zu 1 für die Zeit von Januar 1998 bis Dezember 2003 Miete bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von (72 Monate x 1.099,80 €) 79.185,60 € aus § 535 Satz 2 BGB aF, § 535 Abs. 2 BGB nF bzw. aus § 546a Abs. 1 BGB nF verlangen. Der Kläger zu 1 sei als ehema- liger Zwangsverwalter hinsichtlich des Zahlungsanspruchs weiter prozessfüh- rungsbefugt und aktivlegitimiert. Aufgrund des Gutachtens des Sachverständi- gen sei die Kammer davon überzeugt, dass in der fraglichen Zeit für das Haus eine Miete bzw. Nutzungsentschädigung von 1.099,80 € monatlich netto kalt angemessen sei. Der Zahlungsanspruch sei weder verjährt noch verwirkt. 18 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann weder dem Kläger zu 1 ein Anspruch auf Zahlung von 79.185,60 € zugesprochen werden noch der Kläge- rin zu 2 ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des unter der Anschrift S. straße , B. , belegenen hinteren Einfamilienhauses zugebilligt werden. 19 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es darauf an, ob die Einmalzahlung von 70.000 DM wirksam vereinbart und tatsächlich ge- leistet worden ist. Denn bejahendenfalls wäre die Zahlung der 70.000 DM durch die Beklagte zu 1 gegenüber dem Kläger zu 1 als Zwangsverwalter - anders als das Berufungsgericht meint - nicht als Vorausverfügung gemäß § 1192 Abs. 1, § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam. 20 a) Die Vorschrift § 1124 BGB ist im vorliegenden Fall anwendbar. Wenn - wie hier - ein Grundpfandgläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt, richtet sich die Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vollstreckungsschuldners im 21 - 9 - Rahmen einer Zwangsverwaltung allein nach den Vorschriften der §§ 1124, 1125 BGB. Dies ergibt sich aus § 146 ZVG in Verbindung mit § 20 ZVG (BGH, Urteil vom 23. Juli 2003 - XII ZR 16/00, WM 2003, 2194, unter II 3 b). 22 Auch ist die Zahlung eines Einmalbetrags als Miete anzuerkennen. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Beteiligten nicht nur die Voraus- zahlung der Miete vereinbaren, sondern auch deren Entrichtung in einem ein- maligen Betrag (BGHZ 137, 106, 110). Nach § 1124 Abs. 2 BGB ist eine Verfügung dem Grundpfandgläubiger gegenüber jedoch nur insoweit unwirksam, als sie sich auf die Miete (oder Pacht) für eine spätere Zeit als den Monat der Beschlagnahme bezieht. Eine Vorausverfügung im Sinne von § 1124 BGB setzt somit die Existenz einer nach periodischen Zeitabschnitten bemessenen Mietforderung gegen den Schuldner voraus, auf die durch ein Rechtsgeschäft eingewirkt wird (BGHZ, aaO, 110 f.; BGH, Urteil vom 23. Juli 2003, aaO). 23 Wenn dagegen im Mietvertrag eine Einmalzahlung vereinbart wird, die nicht auf der Grundlage periodischer Zeitabschnitte (etwa Monate oder Jahre) bemessen wird, erlischt mit der Zahlung des Einmalbetrags der Anspruch auf Zahlung der Miete insgesamt. Erfolgt eine solche Einmalzahlung vor der Be- schlagnahme durch den Grundpfandgläubiger, so ist sie ihm gegenüber wirk- sam, § 1124 Abs. 1 Satz 1 BGB. 24 So verhält es sich nach dem Inhalt des von den Beklagten vorgelegten Mietvertrags vom 29. Mai 1994 hier. Aus dem Wortlaut des Vertrags ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine periodische Bemessung der Miete. Auch aus der Gegenüberstellung der beiderseitigen Leistungen ergibt sich nichts ande- res. Die Beklagte zu 1 hatte einen Einmalbetrag für die gesamte Mietdauer in Höhe von 70.000 DM, fällig bei Vertragsunterzeichnung, zu zahlen. Darüber hinaus schuldete sie keine weitere Miete und Nebenkosten. Ihre Enkelsöhne als 25 - 10 - frühere Vermieter verpflichteten sich demgegenüber, der Beklagten zu 1, ihrer damals über 70-jährigen Großmutter, auf Lebenszeit den Gebrauch der Mietsa- che zu überlassen. Hiernach bleibt offen, auf wie viele Monate oder andere pe- riodische Zeitabschnitte die Zahlung von 70.000 DM zu verteilen ist (vgl. BGHZ, aaO, 113). 26 Schließlich soll die Zahlung der 70.000 DM im Jahr 1994 erfolgt sein, al- so vor der Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung vom 24. November 1996. b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die vorgenann- ten Grundsätze nicht auf Fälle des Erwerbs durch Kaufvertrag oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 566b ZPO, § 57b ZVG) beschränkt, sondern finden auch auf den hier vorliegenden Fall Anwendung. Die Regelungen in § 1124 Abs. 2, § 566b BGB, § 56 Satz 2, § 57b ZVG erfordern für Grundpfandgläubiger ab der Beschlagnahme, für Käufer ab Eigentumsüberschreibung und für Erste- her ab Zuschlag in der Zwangsversteigerung eine einander entsprechende Handhabung, da ihnen dieselbe Wertung zugrunde liegt (BGHZ 163, 201, 204 ff.). Diese Bestimmungen bezwecken neben dem Schutz des nächsten Be- rechtigten vor dem Verlust des Miet- oder Pachtanspruchs auch den Schutz des Mieters/Pächters vor einer Doppelzahlung. 27 c) So kommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht darauf an, ob die Einmalzahlung vor oder nach der Bestellung eines Grund- pfandrechts vertraglich vereinbart und gezahlt wird, sondern nur darauf, ob dies vor der Beschlagnahme geschieht. 28 § 1124 BGB stellt auf die Beschlagnahme und nicht den Zeitpunkt der Begründung des Grundpfandrechts ab. Zu Recht weist die Revision darauf hin, dass der Grundpfandgläubiger ohnehin gegen unwirtschaftliche Nutzung des Grundstücks nicht gesichert ist. So kann ein Eigentümer das als Sicherheit die- 29 - 11 - nende Grundstück unter Wert vermieten oder dessen Nutzung und Pflege der- art unterlassen, dass auch im Rahmen üblicher Zwangsverwaltung eine wirt- schaftliche Nutzung nicht möglich wird. Dies ist hinzunehmen, denn dem Grundpfandgläubiger haftet in erster Linie das Grundstück selbst. 30 2. Aus den vorgenannten Gründen kommt es für die Entscheidung darauf an, ob vor der Beschlagnahme ein Mietvertrag zwischen den damaligen Eigen- tümern und der Beklagten zu 1 wirksam vereinbart wurde und der Anspruch auf Zahlung der Miete gegebenenfalls durch die Zahlung der 70.000 DM erloschen ist. Wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht in- soweit rechtsfehlerhaft angenommen, wegen der zweitinstanzlich erfolgten Zeugnisverweigerung des Zeugen T. S. an die erstinstanzlichen Feststellungen des Amtsgerichts gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden und dar- an gehindert zu sein, eigene Feststellungen zu treffen. 31 Soweit es sich trotz eigener Zweifel an den Angaben des Zeugen in dem amtsgerichtlichen Protokoll an die Annahme des Amtsgericht gebunden sieht, welches von einem Mietvertragsabschluss am 29. Mai 1994 und der Zahlung der 70.000 DM ausgeht, verkennt das Berufungsgericht Bedeutung und Norm- zweck des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO. 32 Zwar geht das Berufungsgericht zu Recht davon aus, dass regelmäßig eine von der erstinstanzlichen Beweiswürdigung abweichende Beurteilung der Glaubwürdigkeit eines Zeugen ohne dessen nochmalige Vernehmung unzuläs- sig ist (Senatsurteil vom 17. Juli 2002 - VIII ZR 151/01, NJW-RR 2002, 1649). Andererseits hat das Gericht nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung wahr ist oder nicht (§ 286 ZPO). Das gilt grundsätzlich auch für das Berufungsgericht. Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat es seiner Ver- handlung und Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festge- 33 - 12 - stellten Tatsachen nur insoweit zugrunde zu legen, als nicht konkrete Anhalts- punkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserhebli- chen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebie- ten. Die Aufgabe der Berufungsinstanz als zweiter - wenn auch eingeschränk- ter - Tatsacheninstanz besteht auch nach der Reform des Zivilprozesses in der Gewinnung einer "richtigen", d.h. der materiellen Gerechtigkeit entsprechenden Entscheidung des Einzelfalles (BGHZ 162, 313, 316). "Vernünftige" Zweifel ge- nügen, um das Berufungsgericht zu neuen Tatsachenfeststellungen zu ver- pflichten (BGHZ, aaO). Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserhebli- chen Feststellungen können sich auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung ergeben. Wenn sich das Berufungsgericht, wie hier, von der Richtig- keit der erstinstanzlichen Beweiswürdigung nicht zu überzeugen vermag, so ist es an die erstinstanzliche Beweiswürdigung, die es aufgrund konkreter Anhalts- punkte nicht für richtig hält, nicht gebunden, sondern zu einer erneuten Tatsa- chenfeststellung nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet (BGHZ, aaO, 317). 34 Da der Zeuge aufgrund des Zeugnisverweigerungsrechts als Beweismit- tel in der zweiten Instanz nicht zur Verfügung stand, hätte sich das Berufungs- gericht, ohne an die Glaubwürdigkeitsbeurteilung des Amtsgerichts gebunden zu sein, von dem Wahrheitsgehalt der Behauptung der Beklagten aufgrund der übrigen Umstände ein eigenes Bild machen müssen. Sofern es sich dabei unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen nicht davon hätte überzeugen können, dass die Behauptungen der Beklagten zum Abschluss des Mietvertrags und zur Zahlung des Einmalbetrags von 70.000 DM der Wahrheit entsprechen, hätte es nach Beweislastgrundsätzen entscheiden müssen (§ 286 ZPO). 35 - 13 - III. 36 Aus den dargelegten Gründen kann die Entscheidung des Berufungsge- richts keinen Bestand haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endent- scheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 22.08.2003 - 16 C 341/02 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.07.2006 - 67 S 316/03 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 378/04 Verkündet am: 22. Juni 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Teilurteil der Zivilkam- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 26. Juli 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger begehrt von der Beklagten zu 1 Miete bzw. Nutzungsent- schädigung in Höhe von 79.761,76 € nebst Zinsen für ein Einfamilienhaus und von beiden Beklagten die Räumung desselben. Der Beklagte zu 2 schenkte sein mit zwei Gebäuden bebautes Anwesen in B. , S. Straße , mit notariellem Vertrag vom 26. Oktober 1984 seinen Söhnen T. und M. S. . Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 22. Mai 1985. Zugunsten der H. bank AG wurde am 1. Juni 1992 zu Lasten des Anwesens eine Grundschuld über 4 Millionen DM zur Sicherung eines dem Beklagten zu 2 gewährten Kredits eingetragen. Mit Beschluß vom 24. November 1996 ordnete das Amtsgericht Wedding die - 3 - Zwangsverwaltung über das Grundstück an und bestellte den Kläger zum Zwangsverwalter. Die Beklagte zu 1, die Mutter des Beklagten zu 2, bewohnt seit mehreren Jahrzehnten das hintere Einfamilienhaus auf dem Anwesen. Der Beklagte zu 2 zog nach dem 17. Dezember 2001 (Zwangsräumung des vorderen Gebäudes) in das hintere Gebäude ein. Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 1 habe mit den Eigentümern des Grundstücks am 29. Mai 1994 einen schriftlichen Mietvertrag über das hintere Einfamilienhaus abgeschlossen. In diesem Miet- vertrag hätten sich die Eigentümer verpflichtet, der Beklagten zu 1 das Haus auf Lebenszeit als Wohnung zu überlassen. Im Gegenzug habe sich die Beklagte zu 1 verpflichtet, an die Eigentümer eine einmalige Vorauszahlung in Höhe von 70.000 DM zu leisten. Die Beklagte zu 1 habe die 70.000 DM kurz nach Ver- tragsunterzeichnung an die Eigentümer ausgezahlt. Der Kläger bestreitet das Vorliegen eines Mietvertrages. Vorsorglich kündigte er am 8. April 2002 einen etwa bestehenden Mietvertrag wegen Aus- bleibens jeglicher Mietzahlungen. Er ist der Auffassung, er könne von den Be- klagten Räumung des Hauses verlangen und habe gegen die Beklagte zu 1 Anspruch auf Zahlung eines monatlichen üblichen Mietentgelts in Höhe von 3.000 DM (= 1.533,88 €); hierzu macht er die auf die Zeit von Januar 1998 bis April 2002 entfallenden Beträge geltend. Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das Landgericht hat durch Teilurteil die Beklagten verurteilt, das hintere Einfamilienhaus zu räu- men und an den Kläger herauszugeben; die Entscheidung über den Zahlungs- antrag hat es dem Schlußurteil vorbehalten. Mit der vom Landgericht zugelas- senen Revision verfolgen die Beklagten weiter die Klageabweisung. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Erlaß eines Teilurteils sei zulässig, da hinsichtlich der in diesem Teilurteil nicht entschiedenen Frage des Anspruchs auf Miete bzw. Nutzungs- entschädigung keine sich widersprechenden Entscheidungen denkbar seien. Der Kläger habe gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Dabei sei davon aus- zugehen, daß die Grundstückseigentümer M. und T. S. am 29. Mai 1994 mit der Beklagten zu 1 einen Mietvertrag über das hintere Einfa- milienhaus des Inhalts geschlossen hätten, daß die Beklagte zu 1 auf Lebens- zeit das Haus bewohnen und an Dritte untervermieten dürfe und daß die Be- klagte zu 1 hierfür eine Einmalzahlung von 70.000 DM als Miete geleistet habe. Der Kläger habe diesen Mietvertrag wirksam gekündigt. Aus § 152 Abs. 1 ZVG habe er das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags auszuspre- chen, wenn dies wegen der wirtschaftlichen Verwertung notwendig sei. Dies sei hier der Fall, da wegen Ausbleibens der Mieten eine Befriedigung der Grund- pfandrechtsgläubiger erheblich gefährdet sei. Es liege der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB vor, da keinerlei Mietzahlungen an den Kläger erfolgt seien. Die Zahlung der 70.000 DM sei gegenüber dem Zwangsverwalter als Vorausverfügung gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1124 Abs. 2 BGB unwirksam. Anderenfalls wäre der Zugriff des Pfandgläubigers auf die Miet- oder Pachtzinsen durch ein außerhalb des Grundbuchs erfolgendes Geschäft vereitelt. - 5 - II. Die Revision ist begründet. Die Revision rügt zu Recht, daß das Beru- fungsgericht ein Teilurteil erlassen hat. Ein Teilurteil ist dann unzulässig, wenn es eine Frage entscheidet, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über die anderen Ansprüche noch einmal stellt. Dann besteht die Gefahr sich widerspre- chender Entscheidungen zu den Vorfragen. Ein Teilurteil gemäß § 301 ZPO darf nur ergehen, wenn die Beurteilung des Teilanspruchs, auch infolge einer abweichenden Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht, vom Ausgang des Streits über den Rest des Anspruchs unabhängig ist (BGHZ 107, 236, 242; BGH, Urteil vom 27. Mai 1992 - IV ZR 42/91, NJW-RR 1992, 1053 unter I 2). Diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht gefolgt. Das Berufungsgericht ist aufgrund der amtsgerichtlichen Feststellungen davon ausgegangen, daß die Grundstückseigentümer M. und T. S. mit der Beklagten zu 1 einen Mietvertrag geschlossen und daß die Beklagte zu 1 70.000 DM als Miete an die Vermieter gezahlt habe; diese Zah- lung hat es aber gemäß §§ 1192 Abs. 1, 1124 Abs. 2 BGB gegenüber dem Klä- ger als Zwangsverwalter als unwirksam angesehen. Bei der Entscheidung über den Zahlungsanspruch ist das Berufungsgericht an sein Teilurteil über den Räu- mungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen nicht gebunden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 1967 - VIII ZR 255/64, NJW 1967, 1231). Käme das Revisionsgericht bezüglich des Räumungsanspruchs zu dem Ergebnis, daß das Berufungsgericht die Rechtsgrundsätze zur Wirksamkeit einmaliger Miet- zinsvorauszahlungen dem Zwangsverwalter gegenüber verkannt habe und auf- grund des Mietvertrages und der Zahlung der 70.000 DM ein Räumungsan- spruch nicht bestehe - was jedenfalls nicht von vornherein auszuschließen ist (vgl. BGHZ 37, 347 f. und 137, 106 f.) -, wären das Teilurteil aufzuheben und die Klage bezüglich des Räumungsanspruchs abzuweisen. Hieran wäre das - 6 - Berufungsgericht bei seiner Entscheidung über den Zahlungsanspruch nicht gebunden. Es könnte aufgrund seiner Tatsachenfeststellungen den Abschluß eines Mietvertrages sowie die Zahlung der 70.000 DM verneinen und der Zah- lungsklage in seinem Schlußurteil stattgeben. Damit besteht die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen. Das Revisionsgericht könnte zu einer rechtskräftigen Klageabweisung bezüglich des Räumungsanspruchs kommen, wenn es von der gegenüber dem Zwangsverwalter wirksamen und nach dem Mietvertrag ausreichenden Zahlung der 70.000 DM ausgehen müßte, während das Berufungsgericht bezüglich des Zahlungsanspruchs aufgrund abweichen- der Feststellungen (vgl. hierzu die Ausführungen in der Revisionserwiderung) der Klage stattzugeben hätte. III. Das Rechtsmittel führt deshalb zur Aufhebung der angefochtenen Ent- scheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert Dr. Frellesen Hermanns

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Tempelhof-Kreuzberg Entscheidungsdatum: 12.09.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 12 C 51/19 ECLI: ECLI:DE:AGBETK:2019:0912.12C51.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 4 WoBindG, § 18 Abs 1 S 1 WoBindG, § 18 Abs 1 S 2 WoBindG ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Eigenbedarfskündigung bei "öffentlich gefördertem Wohnraum" Orientierungssatz 1. Bei einer Eigentumswohnung, deren Eigenschaft als "öffentlich gefördert" im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes noch besteht, ist eine Eigenbedarfskündigung zugunsten einer Eigenbedarfsperson, die nicht über einen Wohnberechtigungsschein gem. § 4 WoBindG verfügt, unwirksam. 2. Die behördliche Bestätigung nach § 18 Abs. 1 S. 1 WoBindG, dass eine Wohnung als öffentlich gefördert gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 S. 2 WoBindG rechtlich und tatsächlich verbindlich. Daran ist das erkennende Gericht im Räumungsprozess gebunden. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt im Wege einer Eigenbedarfskündigung Räumung und Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung. Randnummer 2 Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 2. Mai 2018 sprach er gegenüber den Beklagten die Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses zum 31. Januar 2019 aus. Er behauptet, die Wohnung solle künftig durch seine Mutter genutzt werden. Aufgrund ihres sehr schlechten Gesundheitszustandes wünsche er, dass sie zukünftig in seiner unmittelbaren Nähe lebe. Dieser Wunsch werde von seiner Mutter geteilt. Auch sein Vater solle in einer anderen Wohnung des Hauses wohnen. Er beabsichtige selber in das Haus (...) umzuziehen und habe deshalb ein weiteres Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Randnummer 3 Er beantragt zuletzt, Randnummer 4 die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltenen Räume im Hause (...), bestehend aus drei Zimmern, Küche, Korridor und Toilette mit Bad mit einer Gesamtfläche von 87,66 m² nebst Nebengelass im Keller zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Randnummer 5 Die Beklagten beantragen, Randnummer 6 die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Sie sind der Auffassung, die Kündigung sei unwirksam, weil das Haus mit öffentlichen Mitteln instandgesetzt und modernisiert wurde. Die Wohnungen unterfielen damit dem Wohnungsbindungsgesetz als „öffentlich geförderte Wohnungen“. Zwar seien die öffentlichen Mittel am 26.09.2014 zurückgezahlt worden. Gemäß § 16 Abs. 1 WoBindG gelte jedoch auch in diesem Falle eine Nachwirkungsfrist von 10 Jahren. Diese ende erst am 31.12.2024. Sie legen hierzu ein Schreiben des Bezirksamtes vom 13.10.2017 an die Voreigentümerin „D. Verwaltungsgesellschaft“ sowie ein weiteres Schreiben an sie selbst vom 18.06.2019 vor, in denen das Bezirksamt jeweils „gemäß § 18 Abs. 1 WoBindG bestätigt, dass die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ für Ihre Wohnung im o.g. Objekt mit Ablauf des 31.12.2024 endet.“ Weiter führt das Bezirksamt aus: „Bis zu diesem Zeitpunkt gelten die Bestimmungen des WoBindG in Verbindung mit dem WoFG für die 5 Wohnungen des oben genannten Objektes. Die Bestätigung ist in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich.“ Randnummer 8 Die Beklagten sind der Auffassung, die Bestätigungen seien bestandskräftige Verwaltungsakte, die alle staatliche Gewalt bänden. Gem. § 4 WoBindG dürfe die Wohnung während der Bindungsfrist nur von Personen bezogen werden, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügten. Ein solcher läge für die Mutter des Klägers nicht vor. Randnummer 9 Der Kläger ist der Auffassung, das Wohnungsbindungsgesetz sei gar nicht anwendbar. Es gelte gem. § 1 WoBindG in der ab 1. Oktober 1994 geltenden Fassung nur für „neu geschaffene“ Wohnungen. Bereits das Landgericht Berlin habe jedoch vor längerer Zeit in einem Streit über Mieterhöhungen für das damals geltende Miethöhegesetz die Altbaueigenschaft des Objektes festgestellt, weil das Haus seinerzeit nur renoviert worden sei. Es handle sich somit nicht um neu geschaffenen Wohnraum. Die Förderung hätte deshalb gar nicht erteilt werden dürfen. Er legt hierzu ein Schreiben der Investitionsbank Berlin vor. Darin wird auf die Entscheidungen des Landgerichts Berlin Bezug genommen und erklärt, die Förderung sei nur aus Vertrauensschutzgesichtspunkten zu den Belegungsbindungen bei der erstmaligen Bewilligung öffentlicher Mittel weiter gewährt worden. Dies gelte allerdings nicht für einen Erwerber des Objektes. Randnummer 10 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst sämtlichen Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22. August 2019 Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 11 Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 12 Die Eigenbedarfskündigung des Klägers ist unwirksam, weil es sich um öffentlich geförderten Wohnraum im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) handelt und die Mutter des Klägers über keinen Wohnberechtigungsschein gem. § 4 WoBindG verfügt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde, die Kündigung zu genehmigen, wurde mit der Kündigungserklärung nicht vorgelegt. Randnummer 13 Eine Kündigung öffentlich geförderten Wohnraums ist nur wirksam, wenn sie den Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes nicht widerspricht bzw. der Eigentümer mit der Kündigungserklärung eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt vorlegt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird (vgl. LG München, Urteil vom 27. April 2004, 12 S 669/04, LG Essen, Urteil vom 5. März 1993, 1 S 587/92). Gem. § 4 Abs. 2 WoBindG darf die Wohnung insbesondere nur Wohnungssuchenden mit einem Wohnberechtigungsschein zum Gebrauch überlassen werden. Randnummer 14 Soweit zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnung überhaupt dem Anwendungsbereich des WoBindG unterfällt, weil es sich nach Auffassung des Klägers um keinen Neubau handelt, ist das Gericht zu keiner eigenen Bewertung der Sach- und Rechtslage befugt. Denn das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat jedenfalls mit Schreiben dem vom 18. Juni 2019 gegenüber den Beklagten gem. § 18 Abs. 1 WoBindG bestätigt, dass die Eigenschaft der Wohnung als „öffentlich gefördert“ erst mit Ablauf des 31.12.2024 endet. Hieran ist das erkennende Gericht gebunden. Randnummer 15 Die Bestätigung nach § 18 Abs. 1 S. 1 WoBindG, dass eine Wohnung als „öffentlich gefördert“ im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes gilt, ist gem. § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Damit ist sie ein feststellender Verwaltungsakt. Ein solcher Verwaltungsakt ist als staatlicher Hoheitsakt mit dem von ihm in Anspruch genommenen Inhalt von allen rechtsanwendenden Stellen, soweit sie nicht zur Entscheidung über Rechtsbehelfe gegen ihn berufen sind, zu beachten und eigenen Entscheidungen zugrunde zu legen (vgl. BGH, Urteil vom 19.06.1998, V ZR 43/97, Rn. 15, zitiert nach juris). Ob auch das Schreiben des Bezirksamtes vom 13. Oktober 2017 an die Voreigentümerin ein bindender Verwaltungsakt ist, kann somit dahinstehen. Randnummer 16 Deshalb sind die Regelungen des Wohnungsbindungsgesetzes hier zwingend anzuwenden, denen die Kündigung widerspricht. Der gem. § 4 Abs 2 WoBindG erforderliche Wohnberechtigungsschein wurde für die als Bedarfsperson benannte Mutter des Klägers weder in der Kündigung behauptet noch vorgelegt. Auch eine Zusage der zuständigen Behörde mit dem Inhalt, dass eine Genehmigung der Kündigung auf Grund der geltenden Bestimmungen ausgesprochen wird, war der Kündigungserklärung nicht beigefügt. Randnummer 17 Im Gegensatz zu dem genannten Verwaltungsakt haben etwaige frühere Entscheidungen des Landgerichts Berlin in anderer Sache, in denen die Altbaueigenschaft des Objektes für das damals geltende Miethöhegesetz festgestellt worden sein soll, keinerlei Bindungswirkung für das hiesige Verfahren. Das Gericht ist an obergerichtliche Entscheidungen nur gebunden, soweit sie in der jeweiligen Sache ergehen. Zudem existierte die bindende Bestätigung des Bezirksamtes zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht. Sie sind deshalb auch überholt. Wegen der Bindungswirkung des Verwaltungsaktes ist auch eine nähere Befassung mit der Rechtsansicht der Investitionsbank Berlin entbehrlich. II. Randnummer 18 Der Antrag des Klägervertreters auf Erklärungsfrist im Termin vom 22.08.2019 ist zurückzuweisen. Der Schriftsatz der Gegenseite vom 15.08.2019 enthält keinen neuen Vortrag und keine neuen rechtlichen Aspekte. Die Bindungswirkung der Bescheide des Bezirksamtes, die vom Beklagtenvertreter in seinem letzten Schriftsatz noch einmal ausführlich dargestellt wird, war bereits Inhalt früherer Schriftsätze. III. Randnummer 19 Die Kostenentscheidung erfolgt nach § 91 ZPO. Der Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit liegen die §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO zu Grunde. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001405340 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 17.11.2020 Aktenzeichen: 67 T 106/20 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:1117.67T106.20.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 91a Abs 1 ZPO, § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Räumungsklage bei Wohnraummiete: Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung bei streitigem Eigenbedarf Orientierungssatz 1. Erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten nach billigen Ermessen grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn das Gericht ohne die Erledigung hätte Beweis erheben müssen. So liegt der Fall, wenn - wie hier - die Begründetheit der Räumungsklage gegen den Wohnraummieter davon abhängt, ob der von dem Vermieter behauptete und dem Mieter hinreichend mit Nichtwissen bestrittene Eigenbedarf (hier: der beiden Söhne des Vermieters als Bedarfspersonen) tatsächlich gegeben ist.(Rn.2) 2. Im Rahmen der gemäß § 91a ZPO zu treffenden Kostengrundentscheidung ist zwar in engen Grenzen eine Antizipation des Ergebnisses noch durchzuführender Beweiserhebungen zulässig, wenn auf Grund konkreter Umstände mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass der beweisbelasteten Partei der Beweis gelungen oder misslungen wäre. Davon indes ist bei einer hinsichtlich ihres Kündigungssachverhaltes streitigen Eigenbedarfskündigung weder grundsätzlich noch hier auszugehen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die für den Eigenbedarf benannten und auch von dem Amtsgericht zur Vernehmung vor der Erledigung geladenen Zeugen im Lager des klagenden Vermieters stehen, als solcher keinen konkreten Rückschluss auf das dennoch offene Ergebnis der Beweisaufnahme zu.(Rn.2) Verfahrensgang vorgehend AG Spandau, 28. September 2020, 10 C 24/20 Tenor Auf die sofortige Beschwerde des Klägers wird der Beschluss des Amtsgerichts Spandau vom 28. September 2020 - … - abgeändert. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Beklagten haben Kosten des Beschwerdeverfahren zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird festgesetzt auf bis 3.000,00 EUR. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen. Gründe Randnummer 1 Die gemäß § 91a Abs. 2, 567 ff. ZPO zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Randnummer 2 Erklären die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt, sind die Kosten nach billigen Ermessen grundsätzlich gegeneinander aufzuheben, wenn das Gericht ohne die Erledigung hätte Beweis erheben müssen (st. Rspr., vgl. Flockenhaus, in: Musielak/Voit, ZPO, 17. Aufl. 2020, § 91a Rz. 23 m.w.N.). So lag der Fall hier, in dem die Begründetheit der Räumungsklage davon abhing, ob der von dem Kläger behauptete und den Beklagten hinreichend mit Nichtwissen bestrittene Eigenbedarf tatsächlich gegeben war. Im Rahmen der gemäß § 91a ZPO zu treffenden Kostengrundentscheidung ist zwar in engen Grenzen eine Antizipation des Ergebnisses noch durchzuführender Beweiserhebungen zulässig, wenn auf Grund konkreter Umstände mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass der beweisbelasteten Partei der Beweis gelungen oder misslungen wäre (vgl. Flockenhaus, a.a.O.; Kammer, Beschluss vom 05. Juli 2018 - 67 T 100/18, juris). Davon indes ist bei einer hinsichtlich ihres Kündigungssachverhaltes streitigen Eigenbedarfskündigung weder grundsätzlich noch hier auszugehen. Insbesondere lässt der Umstand, dass die für den Eigenbedarf benannten und auch von dem Amtsgericht zur Vernehmung vor der Erledigung geladenen Zeugen im Lager des Klägers stehen, als solcher keinen konkreten Rückschluss auf das dennoch offene Ergebnis der Beweisaufnahme zu. Insoweit verweist die Beschwerde vollkommen zutreffend darauf, dass die Benennung von im Lager des Vermieters stehenden Zeugen bereits typischerweise zum Nachweis des Eigennutzungsinteresses im Fall einer Eigenbedarfskündigung erfolgt, ohne dass allein daraus konkrete Rückschlüsse auf das voraussichtliche Ergebnis der Beweisaufnahme abgeleitet werden können. Ebenfalls lässt sich vorliegend nicht ein von vornherein überzogener und daher gegen die Erfolgsaussicht der Eigenbedarfskündigung sprechender Eigenbedarf erkennen. Randnummer 3 Davon ausgehend entsprach eine Kostenaufhebung billigem Ermessen. Randnummer 4 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91a Abs. 1, 91 Abs. 1 ZPO, die Wertfestsetzung, die mit dem Kosteninteresse des Klägers zu bemessen war, auf § 3 ZPO. Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestanden gemäß § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO nicht. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001448243 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des langjährigen Mieters ein. Denn er könnte ohne jegliche Beeinträchtigung von Rechten Dritter eine unvermietete Wohnung erwerben. Allein der finanzielle Vorteil bei Erwerb einer vermieteten Wohnung vermag den erheblichen Grundrechtseingriff nicht zu rechtfertigen.(Rn.24) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger als Eigentümer und Vermieter nimmt die Beklagte zu 1) als Wohnungsmieterin und den Beklagten zu 2) als weiteren Nutzer der Wohnung nach Kündigungen wegen Eigenbedarfs auf Räumung in Anspruch. Randnummer 2 Die im Jahr ... geborene Beklagte zu 1) mietete ab 1.10.1993 die 2 ½ Zimmer - Wohnung mit einer Größe von ca. 56,99 m² im ... ...von den damaligen Eigentümern. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag verwiesen (Anlage K1/Bl. 5 - 13 der Akte). Die Beklagte zu 1) bewohnt diese Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2). Der im Jahr ... geborene Kläger erwarb ohne vorherige Besichtigung das Eigentum an der Wohnung und wurde am 7.2.2019 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Im April 2019 erhielten die Beklagten eine Mieterhöhung von dem Kläger und am 26.6.2019 betrat der Kläger die Wohnung erstmals zur Besichtigung eines tropfenden Heizungsventils. Anschließend begann der Kläger, der in WhatsApp - Kontakt mit der Tochter der Beklagten stand, auf den Auszug der Beklagten zu drängen. Dabei ging es jedoch nach dem Inhalt der Nachrichten nicht um einen Einzugswunsch des Klägers, sondern darum, dass der Kläger der Meinung war, die Wohnung sei „nicht auf dem aktuellen Stand“ und es müsse dort „einiges modernisiert werden“. Auch die „geringe Miete“ war nach den Äußerungen des Klägers nicht „auf dem aktuellen Stand“, so dass er eine Sanierung für unwirtschaftlich hielt. Die WhatsApp - Kommunikation zwischen dem Kläger und der Tochter der Beklagten ..., auf die Bezug genommen wird (Anlage zur Klageerwiderung/Bl. 47 - 49 der Akte), drehte sich in der Folgezeit darum, wann das tropfende Heizungsventil repariert würde, und darum, ob die Beklagten nicht ausziehen wollten. Dazu gab es auch ein Treffen mit der Tochter der Beklagten am 14.8.2019. Als der Kläger bei dem Treffen gefragt wurde, was passieren würde, wenn die Beklagten sich nicht auf einen Auszug einlassen wollten, teilte er mit, dann bleibe alles beim Alten, es werde aber auch das Ventil nicht repariert. Von einem Eigennutzungswunsch des Klägers bezüglich der Wohnung war in dem Gespräch keine Rede. Am 31.10.2019 und Ende November 2019 telefonierte die Tochter der Beklagten mit dem Kläger. In diesen Gesprächen drängte der Kläger nachdrücklich auf einen Auszug der Beklagten. Als ihm mitgeteilt wurde, dass die Beklagten nicht ausziehen wollten und nachgefragt wurde, was sich denn geändert habe seit seiner Aussage, dass alles beim Alten bliebe, teilte der Kläger mit, die Wohnung mit dem Mietvertrag der Beklagten lohne sich für ihn nicht. Auch in diesen Telefongesprächen war von einem Eigennutzungswunsch des Klägers keine Rede. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 9.12.2019, auf das Bezug genommen wird (Anlage K3/Bl. 17/18 der Akte), kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1) wegen Eigenbedarfs und teilte ihr mit, er wolle die Wohnung künftig selber nutzen, da seine jetzige Mietwohnung eine deutlich höhere Monatsmiete aufweise. Zudem habe sich seine Lebenssituation nach einer Trennung und einer neu zu leistenden Unterhaltszahlung verändert und er wolle somit eine günstigere Wohnung bewohnen. Zusätzlich befinde sich sein hauptsächliches soziales Umfeld in Charlottenburg und Wilmersdorf und durch den Umzug würde sich somit der Umgang deutlich vereinfachen. Leider habe er selbst keine weitere freie Wohnung im Eigentum oder angemietet und könne ihr daher auch keine Alternative zu ihrer jetzigen Wohnung anbieten. Die Beklagte zu 1) wurde in dem Schreiben zur Rückgabe der Wohnung „bis zum 31.09.2020“ aufgefordert. Randnummer 4 Mit weiterem Schreiben vom gleichen Tag unterbreitete der Kläger der Beklagten zu 1) ein „Angebot zu einem Aufhebungsvertrag“, gültig bis zum 31.12.2019. Auf dieses Schreiben wird verwiesen (Anlage K4/Bl. 19 - 21 der Akte). Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 21.7.2020, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K5/Bl. 22 - 25 der Akte). In dem Schreiben machte die Beklagte zu 1) unter anderem geltend, sie und ihr Ehemann seien in der Wohngegend und in ihrer Wohnung seit 25 Jahren tief verwurzelt und würden beide einen Umzug seelisch und körperlich nicht verkraften. Beide litten unter gesundheitlichen Einschränkungen, die die Notwendigkeit einer ständigen ärztlichen Kontrolle mit sich brächten. Ihre Familie, auf die sie zur Unterstützung dringend angewiesen seien, wohne ebenfalls in Charlottenburg in nächster Nähe. Auf Seite 4 der Klageschrift vom 21.10.2020 erklärte der Kläger nochmals vorsorglich die Kündigung wegen Eigenbedarfs zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Dazu führte er aus, er bewohne derzeit eine 120 m² große Wohnung in Friedrichshain und zahle dort eine monatliche Warmmiete in Höhe von 1.848,00 €. Es handele sich um eine 3 Zimmer - Wohnung und nach der Trennung von seiner Lebensgefährtin, die bislang immer zur Miete beigetragen habe, sei ihm diese Wohnung zu groß und auch zu teuer. Hinzu kämen nun auch noch Unterhaltsverpflichtungen für das gemeinsame Kind in einer Höhe von voraussichtlich ca. 1.500,00 € pro Monat. Es laufe derzeit noch ein Rechtsstreit zu diesem Thema, in dem er kurzfristig ein Urteil in dieser Größenordnung erwarte. Er werde in jedem Fall mit einer erheblichen Zahlung belastet, weil er die monatlich geschuldeten Unterhaltsbeträge von Juli 2018 bis Januar 2020 nachzuzahlen habe. Seit Januar 2020 sei er noch dazu arbeitslos und beziehe ALG I. Unabhängig von den erheblich ins Gewicht fallenden finanziellen Gesichtspunkten liege sein privater Lebensmittelpunkt seit geraumer Zeit in Charlottenburg-Wilmersdorf. Der Szenebezirk Friedrichshain ziehe eher sehr junge Menschen und Studenten an, mit denen er jedoch keine Gemeinsamkeiten (mehr) habe. Sein Freundeskreis habe sich deshalb fast komplett nach Charlottenburg-Wilmersdorf verlagert. Außerdem habe er den Beklagten eine gütliche Einigung angeboten. Dieser Vorschlag berücksichtige die Tatsache, dass die Wohnung lediglich sehr einfachen Standard biete, der nur durch aufwendige Sanierungsarbeiten beseitigt werden könne. Insbesondere sei kein Fahrstuhl vorhanden, was das Wohnen für die Beklagte zu 1), die mittlerweile fast 70 Jahre alt sei, auf Dauer immer beschwerlicher gestalte. Die Beklagten wünschten aber keine einvernehmliche Regelung. Randnummer 5 Die derzeitige monatliche Nettokaltmiete für die von der Beklagten zu 1) angemietete Wohnung beläuft sich auf 250,70 €. Laut Auskunft des Landesamtes für Bürger- und Ordnungsangelegenheiten vom 10.12.2020 war der Kläger vom 1.2.2015 bis 19.12.2019 unter der Anschrift ... gemeldet und ist seit 19.12.2019 unter der Anschrift ... Berlin gemeldet. Randnummer 6 Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 2.12.2020 vorgetragen, er bewohne seine jetzige Wohnung seit 1. Januar 2015 und ab Sommer 2018 habe sich sein Leben im massiven Umbruch befunden. Seine Lebensgefährtin habe ihn mitsamt dem neugeborenen gemeinsamen Kind verlassen und sei zu ihren Eltern nach ... gezogen. Die bislang von ihm bewohnte Wohnung sei leer erschienen und sei auch überdimensioniert für seine Bedürfnisse. Er fühle sich außerdem zu alt für den (Party-) Kiez, in dem er bis heute lebe, und wolle in eine ruhigere Gegend ziehen. Aus diesem Grund habe er die von den Beklagten bewohnte Wohnung erworben, die er von Beginn an selbst habe nutzen wollen. Der Notartermin für die Wohnung sei im Dezember 2018 gewesen. Den Wunsch zur Eigennutzung habe er jedoch zunächst zurückgestellt, weil er die neue Situation zunächst habe bewältigen und sich nicht zusätzlich mit einer absehbaren rechtlichen Auseinandersetzung mit den Beklagten habe belasten wollen. Randnummer 7 Der Kläger behauptet, seine Gesamtsituation habe seinen ohnehin schlechten Gesundheitszustand verschlechtert. Er leide bereits seit Ende 2015 unter einem schweren Burnout und Depressionen. Damit seien zunächst weder ein Umzug noch sonstige Veränderungen seines Lebensumfelds in Betracht gekommen. Folge seines schlechten Gesundheitszustands seien außerdem erhebliche Probleme in seinem sehr fordernden Beruf gewesen. Nachdem er insgesamt 15 Jahre im Vertrieb bei ... gearbeitet habe, wo er zuletzt ein Festgehalt in Höhe von monatlich ca. ... € netto bezogen haben, welches er durch gute Verkaufszahlen mit Provision auf etwa ... bis ... € habe erhöhen können, habe sein Arbeitgeber wegen der immer schlechteren Verkaufszahlen nach Kündigungsmöglichkeiten gesucht und habe sein Arbeitsverhältnis schließlich mit der Begründung gekündigt, er habe eigenmächtig Urlaub genommen und die Arbeit verweigert. Daraufhin habe ihn Panik erfasst, weil ihm klar gewesen sei, dass er demnächst ohne Einkünfte aus seiner Berufstätigkeit dastehen würde. Hinzu kämen die Unterhaltsforderungen und rückständiger Unterhalt. Alle diese Parameter führten zu der dringenden Notwendigkeit, die monatlichen Ausgaben drastisch zu reduzieren. Im Verhandlungstermin am 14.12.2020 hat der Kläger dem Gericht dann auf die Nachfrage, warum er sich mit Einzugsdatum 19.12.2019 in der Wohnung ..., ... in Friedrichshain angemeldet hat, erklärt, er habe ursprünglich von der ... umziehen wollen. Er wohne aber nach wie vor in der .... Bei der Wohnung in der ...handele es sich um sein Wohneigentum. Es sei eine 3 Zimmer - Wohnung mit 75 m². Er sei schließlich nicht dort eingezogen, weil die Wohnung unbewohnbar gewesen sei. Die Wohnung sei aktuell immer noch nicht bewohnbar und deswegen auch nicht vermietet. Dort sei gerade ein großer Wasserschaden und sie müsse grundsaniert werden. Er wolle dort auch nicht einziehen, sondern wolle seine Wohnung in Charlottenburg beziehen. Randnummer 8 Wegen der weiteren Einzelheiten des Klagevortrags wird auf die Klagebegründung, den Schriftsatz vom 2.12.2020 und auf die Ausführungen des Klägers im Verhandlungstermin am 14.12.2020 verwiesen (Bl. 2 - 4, 51 - 66 und 71R/72 der Akte). Randnummer 9 Der Kläger beantragt, Randnummer 10 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung in der ... Berlin, ..., ..., bestehend aus 2,5 Zimmern nebst Küche, Bad, Diele, Toilette, Mansarde, Bodenraum und Kellerraum, zu räumen und geräumt an ihn herauszugeben. Randnummer 11 Die Beklagten beantragen, Randnummer 12 die Klage abzuweisen; Randnummer 13 hilfsweise, Randnummer 14 ihnen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 15 Die Beklagten halten den nun geltend gemachten Eigenbedarf im Hinblick auf die Gespräche und den Schriftverkehr mit dem Kläger nach Erwerb der Wohnung für nicht glaubhaft und vorgeschoben. Insbesondere berufen sie sich darauf, es sei widersprüchlich, dass der Kläger zum 19.12.2019 in die ... in Friedrichshain habe umziehen wollen und daran durch den Wohnungszustand gehindert worden sein wolle, während er zugleich vortrage, er habe zu diesem Zeitpunkt nicht mehr in Friedrichshain wohnen wollen und habe deshalb mit Schreiben vom 9.12.2019 das Mietverhältnis gekündigt, um nach Charlottenburg zu ziehen. Die Beklagten bestreiten, dass der Kläger nicht in der ... wohnt und dass diese Wohnung unbewohnbar ist und/oder einen Wasserschaden aufweisen soll und grundsaniert werden muss Außerdem halten es die Beklagten für treuwidrig, sich nach Erwerb einer vermieteten Wohnung binnen kurzer Zeit auf Eigenbedarf zu berufen. Sie machen geltend, jedenfalls sei das Interesse des Klägers an der Selbstnutzung der Wohnung weit weniger schützenswert als ihr Interesse, in der Wohnung zu verbleiben. Ergänzend tragen die Beklagten vor, nach eingeholten Grundbuchauskünften sei der Kläger neben der von ihm verschwiegenen Wohnung in der ... in Friedrichshain noch Eigentümer von mindestens vier weiteren Wohnungen, einer in ..., einer in ..., einer in ... und einer Wohnung in ... . Zudem scheine er - der Gebäudefläche nach zu urteilen - in ... drei ganze Mehrfamilienhäuser zu besitzen. Vor diesem Hintergrund erscheine der Kläger nicht als Eigentümer einer einzelnen Wohnung, der nunmehr in seinem einzigen Eigentum wohnen wolle, sondern als Immobilieninvestor, für den unvermietete Wohnungen schlicht einen größeren Wert besäßen als vermietete. Da der Kläger diesen Umstand mit keinem Wort erwähnt habe, sei sein Vortrag insgesamt unglaubwürdig und ein Selbstnutzungswunsch an der von ihnen genutzten Wohnung gänzlich fern liegend. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Beklagtenvortrags wird auf die Klageerwiderung vom 1.12.2020 und die Schriftsätze vom 23.12.2020 und 21.1.2021 verwiesen (Bl. 37 - 49, 74 – 78 und 89 - 94 der Akte). Randnummer 17 Nach mündlicher Verhandlung zur Hauptsache am 14.12.2020 hat der Kläger mit Schriftsatz vom 4.1.2021 Klagerücknahme erklärt. Die Beklagten haben der ihnen am 11.1.2021 zugestellten Klagerücknahme mit am gleichen Tag per Fax vorab bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 21.1.2021 widersprochen und ihre Einwilligung verweigert. Anschließend hat der Kläger auf Nachfrage des Gerichts mit Schriftsatz vom 2.2.2021 mitgeteilt, er verzichte gemäß § 306 ZPO auf den mit der Klage geltend gemachten Anspruch. Nach Hinweis des Gerichts gemäß Verkündungsprotokoll vom 8.2.2021, dass der Verzicht nur in einer mündlichen Verhandlung erklärt werden kann und deswegen neuer Verhandlungstermin anberaumt wird, ist der Kläger zu dem auf den 22.2.2021 anberaumten Termin trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen. Die Beklagten haben daraufhin Entscheidung nach Lage der Akten beantragt. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Es ist nun gemäß §§ 331a, 251a Abs. 2 ZPO antragsgemäß durch Urteil nach Lage der Akten zu entscheiden. Denn die Klagerücknahme vom 4.1.2021 war mangels erforderlicher Einwilligung der Beklagten gemäß § 269 Abs. 1 ZPO wirkungslos. Es kann auch kein Verzichtsurteil erlassen werden, weil der Kläger nicht wirksam auf den geltend gemachten Räumungsanspruch gemäß Randnummer 19 § 306 ZPO verzichtet hat. Denn nach dieser Bestimmung muss der Verzicht zwingend in der mündlichen Verhandlung erklärt werden und der Kläger ist zu dem deswegen anberaumten Verhandlungstermin trotz entsprechenden Hinweises nicht erschienen. Randnummer 20 Die Klage ist als unbegründet abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagten sind weder gemäß § 546 Abs. 1, 2 BGB noch gemäß § 985 BGB verpflichtet, die von ihnen innegehaltene Wohnung geräumt an den Kläger herauszugeben. Denn das Mietverhältnis des Klägers mit der Beklagten zu 1) ist durch seine Kündigungen vom 9.12.2019 und 21.10.2020 nicht wirksam gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet worden mit der Folge, dass beiden Beklagten noch ein Recht zum Besitz an der Wohnung gemäß § 986 Abs. 1S. 1 BGB zusteht. Das Gericht kann nach den gesamten Umständen dieses Falles, insbesondere den nicht wahrheitsgemäßen und widersprüchlichen Ausführungen des Klägers sowohl in der Begründung seiner Kündigungen als auch in diesem Prozess, schon nicht davon ausgehen, dass der Kläger die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich zur Eigennutzung benötigt im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Denn am 19.12.2019, also nur 10 Tage nach dem 9.12.2019, als der Kläger ausweislich des als Anlage K3 eingereichten Kündigungsschreibens die Absicht gehabt haben soll, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen, hat er sich in seiner bisherigen Wohnung in der ... in Berlin-Friedrichshain abgemeldet und in der ... in Berlin-Friedrichshain angemeldet. Dort ist er auch nach wie vor gemeldet, so dass das Gericht dem Kläger nicht glaubt, dass er diese Wohnung nie bezogen hat. Darauf kommt es im Ergebnis aber noch nicht einmal entscheidend an. Denn das Gericht glaubt dem Kläger angesichts aller Umstände im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung und angesichts des Inhalts der Kommunikation mit der Tochter der Beklagten nicht, dass er die streitgegenständliche Wohnung tatsächlich selbst nutzen möchte. Dagegen spricht zunächst, dass er die Wohnung ohne vorherige Besichtigung gekauft hat und dass er sodann zunächst monatelang Gespräche mit der Tochter der Beklagten mit dem Inhalt geführt hat, ob die Beklagten ihre Wohnung nicht freiwillig räumen würden, weil sie so für ihn unrentabel sei und saniert werden müsse. Dabei war in den Gesprächen mit der Tochter der Beklagten und dem WhatsApp - Schriftverkehr, der vorliegt, nie von einer gewünschten Eigennutzung der Wohnung durch den Kläger die Rede. Die erforderliche Verringerung der Ausgaben und Reduzierung der Wohnfläche wurde in der Kündigung vom 9.12.2019 aber gerade damit begründet, die Lebenssituation des Klägers habe sich nach der Trennung und einer neu zu leistenden Unterhaltszahlung verändert und er wolle eine günstigere Wohnung bewohnen. Nach dem Klagevortrag fand diese Trennung schon im Juli 2018 statt und zog Unterhaltszahlungen für das gemeinsame Kind nach sich. Es handelte sich also um keinen neuen Sachverhalt, der sich erst nach der Kommunikation mit der Tochter der Beklagten im Verlauf des Jahres 2019 - in der den Beklagten immer wieder die freiwillige Räumung der Wohnung im Wege einer gütlichen Einigung nahegelegt wurde - ergeben hätte. Dennoch hat der Kläger seinen Eigennutzungswunsch vor der Kündigung vom 9.12.2019 mit keinem Wort erwähnt, obwohl noch im Oktober und November 2019 Telefongespräche mit der Tochter der Beklagten stattfanden. Das Gericht hält die Eigenbedarfskündigungen des Klägers aber auch deshalb für vorgeschoben, weil es ihm nach seiner unwahren Behauptung in dem Kündigungsschreiben vom 9.12.2019 (Anlage K3), er habe selbst „keine weitere Wohnung im Eigentum oder angemietet“, nichts mehr glauben kann. Denn im ersten Verhandlungstermin hat der Kläger auf den Vorhalt des Gerichts bezüglich der Ummeldung am 19.12.2019 völlig kaltschnäuzig reagiert und ohne jedes Problembewusstsein mitgeteilt, die Wohnung in der ... in Berlin - Friedrichshain stehe ebenfalls in seinem Eigentum, ohne die wahrheitswidrige Behauptung in seinem Kündigungsschreiben irgendwie zu erklären. Das Gericht glaubt dem Kläger außerdem auch nicht, dass er im Dezember 2019 tatsächlich nicht in diese Wohnung umgezogen ist und dass die Wohnung als Sanierungsfall nach wie vor leer steht. Denn der Kläger ist tatsächlich seit 19.12.2019 durchgehend unter der Anschrift ... in Berlin - Friedrichshain gemeldet und hat auch keine Bestätigung eines Vermieters vorgelegt, nach der er nach wie vor in der ... wohnen soll. Außerdem kann das Gericht nicht davon ausgehen, dass der Kläger es sich nach seinen Angaben zu inzwischen eingeschränkten finanziellen Verhältnissen infolge Arbeitslosigkeit leisten könnte und wollte, eine 75 m² große Wohnung in bester Wohnlage in Friedrichshain über ein Jahr leer stehen zu lassen und nicht mit der Sanierung zu beginnen zwecks zeitnaher lukrativer Vermietung, sollte er die Wohnung tatsächlich nicht selbst bewohnen. Im Übrigen ist die Eigentumswohnung des Klägers in der ... mit 3 Zimmern und 75 m² vorzüglich geeignet, seinen verringerten Wohnbedarf als Single zu befriedigen, ohne die gewohnte örtliche Umgebung in Friedrichshain verlassen zu müssen. Hinzu kommt noch, dass die von den Beklagten innegehaltene Wohnung mit nur 2 ½ Zimmern und 56,99 m² angesichts der Lebensverhältnisse des Klägers ungeeignet für eine Eigennutzung erscheint, weil sie angesichts seiner bisherigen Wohnverhältnisse zu klein erscheint. Denn der Kläger hat nach seinem Vortrag von Januar 2015 bis Juli 2018 mit seiner Lebensgefährtin eine 120 m² große Wohnung in Friedrichshain bewohnt und wollte nach seiner Erklärung im ersten Verhandlungstermin im Dezember 2019 in eine 75 m² große 3 Zimmer - Wohnung in Friedrichshain umziehen, obwohl eine Verschlechterung seiner finanziellen Verhältnisse damals schon eingetreten gewesen sein soll. Das Gericht glaubt dem Kläger deshalb auch nicht, dass er die streitgegenständliche Wohnung als geeignet zu Befriedigung seines Wohnbedarfs ansieht. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Beklagten inzwischen ermittelt haben, dass der Kläger auch noch Eigentümer vieler weiterer Wohnungen ist. Es erscheint nicht nachvollziehbar, dass der Kläger sich in einer relativ kleinen Wohnung niederlassen sollte, wenn doch seine finanziellen Verhältnisse offensichtlich völlig andere sind als in diesem Prozess dargestellt. Auch vor diesem Hintergrund stellt sich der Eigennutzungswunsch des Klägers als vorgeschoben dar. Denn offensichtlich soll die Räumung der von den Beklagten genutzten Wohnung nur zwecks besserer wirtschaftlicher Verwertung durchgesetzt werden, was der Kläger in den Gesprächen mit der Tochter der Beklagten im Verlauf des Jahres 2019 auch schon hatte anklingen lassen. Dieser Kündigungstatbestand fällt aber unter § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB und eine entsprechende Kündigung hat der Kläger nicht erklärt. Randnummer 22 Nur vorsorglich und ergänzend wird darauf hingewiesen, dass die klägerischen Kündigungen auch für rechtsmissbräuchlich und deswegen für unwirksam zu erachten wären. Randnummer 23 In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass einer Kündigung der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegensteht, wenn ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen schließt, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Für den Mieter einer an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann im Ergebnis nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem zur Eigennutzung entschlossenen Vermieter schließt. Hier hat der Kläger den Mietvertrag zwar nicht originär mit der Beklagten zu 1) abgeschlossen in dem Wissen, das Mietverhältnis alsbald wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Er ist jedoch kraft eigener Entscheidung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag eingetreten, indem er die von den Beklagten schon seit dem 1.10.1993 bewohnte Wohnung bereits mit dem Ziel erworben hat, sie selbst nutzen zu wollen. Das hat der Kläger jedenfalls in diesem Prozess vorgetragen. Auf die hier nur auszugsweise wiedergegebenen Ausführungen der Abteilung 230 in dem Urteil vom 5.9.2019 zur Rechtsmissbräuchlichkeit einer solchen Kündigung wird in vollem Umfang Bezug genommen (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 5.9.2019 zu 230 C 45/19, veröffentlicht bei Juris). Randnummer 24 Dafür, dass eine von dem Erwerber einer vermieteten Wohnung zeitnah nach Eigentumserwerb ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs für rechtsmissbräuchlich zu erachten ist spricht auch, dass das Besitzrecht eines langjährigen Wohnungsmieters nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ebenfalls Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GG ist, der Mietbesitz also ebenfalls unter dem Schutz des Grundgesetzes steht (so BVerfG WuM 1993, 377). Jemand, der in Eigennutzungsabsicht eine vermietete Wohnung erwirbt, greift damit willkürlich und ohne zwingende Notwendigkeit in rechtsmissbräuchlicher Weise in die grundgesetzlich geschützte Rechtsposition des langjährigen Mieters ein. Randnummer 25 Denn er könnte ja ohne jegliche Beeinträchtigung von Rechten Dritter eine unvermietete Wohnung erwerben. Allein der finanzielle Vorteil bei Erwerb einer vermieteten Wohnung vermag den erheblichen Grundrechtseingriff nicht zu rechtfertigen. Randnummer 26 Da die klägerischen Kündigungen wegen Eigenbedarfs nach den obigen Ausführungen unwirksam sind, kommt es nicht mehr darauf an, ob die Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574ff. BGB fordern könnten. Randnummer 27 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001469579 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 24.07.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 73/19 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2019:0724.65S73.19.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 536 Abs 1 S 1 BGB, § 536 Abs 1 S 2 BGB, § 546 BGB, § 573 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mangel Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug infolge einer unberechtigten Mietminderung Leitsatz Zur Frage, ob sich der Mieter, der (auch) fristgemäß gekündigt worden war, nachdem er die Miete unberechtigt gekürzt hatte, sich im Prozess darauf berufen kann, sich in einem zu entschuldigenden Rechtsirrtum befunden zu haben und deshalb davon auszugehen sei, dass es an dem für § 573 BGB erforderlichen Verschulden des Mieters mangelt.(Rn.2) Orientierungssatz 1. Behauptet der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätigt, liegt in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum. (Rn.2) 2. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, weil er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss.(Rn.5) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 6. März 2019, 13 C 606/18 Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 06.03.2019, Az. 13 C 606/18, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe Randnummer 1 Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Wohnung stattgegeben. Randnummer 2 Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung der Klägerin vom 06.07.2016 gemäß §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542, 573c Abs. 1 BGB beendet worden, sodass der Klägerin ein fälliger Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zusteht. Die Kammer folgt der rechtlichen Würdigung des Amtsgerichts nach eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage. Ohne Erfolg beruft die Beklagte sich auf einen entschuldbaren Rechtsirrtum. Ein solcher ergab sich nicht schon aus der Behauptung eines Mangels. Die Beklagte übersieht zudem, dass hier nicht allein die Höhe der Mietminderung in Frage stand, sondern auch, ob ein die Miete herabsetzender Mangel überhaupt vorliegt. Behauptet der Mieter einen Mangel, der sich später nicht bestätigt, liegt in der Annahme, wegen des Mangels die Miete nur in geminderter Höhe zu schulden, kein zu entschuldigender Rechtsirrtum, zumal die Frage, ob nachträgliche Veränderungen der Geräuschbelastung einer Wohnung einen Mangel darstellen, höchstrichterlich geklärt war (vgl. BGH, Urt. vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/08, zit. nach juris). Randnummer 3 Bei sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage – auch durch Einholen von Rechtsrat – hätte der Beklagten das Risiko offenbar werden müssen, dass die veränderte Geräuschsituation bereits aufgrund der geringen Geräuscheinwirkung auf ihre Wohnung, worauf das Amtsgericht in dem Vorprozess nach einem Ortstermin abgestellt hatte, nicht als ein die Miete herabsetzender Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB angesehen werden würde, darüber hinaus auch aus den Rechtsgründen, die der BGH in der o. g. Entscheidung ausführt. Randnummer 4 Dass diese Bewertung dann durch die Berufungsinstanz erst nach Einholen eines Sachverständigengutachtens bestätigt worden ist, ändert daran nichts. Der Beklagten blieb es unbenommen, die Miete bis zur Klärung der Frage unter Vorbehalt zu zahlen, damit das Risiko zu vermeiden, dass sie wegen einer ungerechtfertigten Kürzung der Miete in Zahlungsverzug gerät. Randnummer 5 Vor diesem Hintergrund ergibt sich auch aus den hier vorliegenden Umständen des Einzelfalls nicht, dass die Beklagte bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung der behaupteten Mangelhaftigkeit der Wohnung nicht zu rechnen brauchte (BGH, Urt. vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, zit. nach juris unter Bezugnahme auf BGH, Urt. vom 12.07.2006, – X ZR 157/05, BB 2006, 1819 Urt. vom 26. Januar 1983 – IVb ZR 351/91, NJW 1983, 2318 unter B II 2 b; Urteil vom 18. April 1974 – KZR 6/73, NJW 1974, 1903 unter III). Die Beklagte handelte zumindest fahrlässig. Schon vor dem Hintergrund der amtsgerichtlichen Entscheidung im Vorprozess und des keineswegs (zu ihren Gunsten) feststehenden Ergebnisses der Beweisaufnahme durch Einholen des Sachverständigengutachtens bestand eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass ihre Auffassung von der erheblichen Mangelhaftigkeit der Wohnung anders beurteilt werden könnte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, indem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss (BGH, Urt. v. 18.12.1997 – I ZR 79/95, NJW 1998, 2144, unter II 1). Der für das Wohnraummietrecht zuständige 8. Zivilsenat hat die allgemein geltenden Grundsätze für die Bewertung eines zu entschuldigenden Rechtsirrtums als auch auf das Wohnraummietrecht anwendbar erachtet (BGH, Urt. vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, zit. nach juris). Randnummer 6 Das Risiko, das die Beklagten folglich mit den über elf Monaten und damit fast ein Jahr lang um rund ein Viertel verringerten Mietzahlungen eingegangen ist, durfte sie nicht der Vermieterin als Gläubigerin der Mietzahlungsforderungen aufbürden (BGH, Urt. vom 26.10.2016, aaO unter Bezugnahme auf BGH, Urt. v. 16.12.1986 – KZR 36/85, GRUR 1987, 564 unter 3; Urteil vom 7. März 1972 - VI ZR 169/70, WM 1972, 589 unter II 2). So lag der Fall aber hier. Die Beklagte setzte die Klägerin dem wirtschaftlichen Risiko der Nichterlangung der geschuldeten Miete aus, ohne dass sich ihre Mangelbehauptung bestätigte und obgleich die Klägerin der Mangelrüge bereits im September und Oktober 2015 - auch durch Messungen - nachgegangen war und eine Mangelhaftigkeit dann verneint hatte. Randnummer 7 Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Gerichtsgebühren sich im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001406305 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 7. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 12.02.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 307 S 16/20 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2021:0212.307S16.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung wegen beabsichtigter Erweiterung einer Kindertagesstätte Orientierungssatz 1. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses kann vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (Anschluss BGH, 9. Mai 2012, VIII ZR 238/11).(Rn.7) 2. Die beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar.(Rn.7) 3. Dem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht entgegen, dass der Gemeinde zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorlag. Erforderlich, aber auch ausreichend ist, dass die Gemeinde Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit ihrer Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann.(Rn.8) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Bergedorf, 31. Januar 2020, 410a C 8/19 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf vom 31.01.2020, Az. 410a C 8/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im E.- S.-Platz... ,... H., 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2021 gewährt. 3. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.794,20 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung die im erstinstanzlichen Urteil abgewiesene Klage auf Räumung der von der Klägerin an die Beklagten vermieteten Wohnung belegen E.- S.-Platz,... H., weiter. Randnummer 2 Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 3 Die Berufung der Klägerin ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, und hat in der Sache Erfolg. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen die Beklagten nach § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung der von diesen bewohnten Wohnung belegen E.- S.-Platz... ,... H.. Das zwischen den Parteien mit Mietvertrag vom 30.12.2006/04.01.2007 (Anlage K 1, Bl. 4 ff. d. A.) begründete Mietverhältnis ist durch die Kündigungen mit Schreiben vom 29. März 2018 (Anlage K 4, Bl. 20 ff. d. A.) beendet (hierzu unter 1.). Ohne Erfolg machen die Beklagten das Vorliegen eines Härtefallgrundes im Sinne des § 574 BGB geltend (hierzu unter 2.). Im Einzelnen: 1. Randnummer 5 Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist durch die beiden Kündigungen mit Schreiben vom 29. März 2018 (Anlage K 4, Bl. 20 ff. d. A.) beendet, die die Klägerin gegenüber den beiden Beklagten erklärt hat, um ihr Vorhaben, eine bereits bestehende Kindertagesstätte unter Einbeziehung der streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten zu vergrößern, ausgesprochen hat. Im Einzelnen: 1.1 Randnummer 6 Das Kündigungsschreiben vom 29. März 2018 genügt den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten in beiden Kündigungsschreiben im einzelnen dargelegt, dass und aus welchen Gründen sie die derzeit von den beiden Beklagten bewohnten Räumlichkeiten für die Erweiterung einer in ihrer Trägerschaft stehenden Kindertagesstätte benötigt, da die vorhandenen Räumlichkeiten nicht mehr ausreichen, um dem Therapiebedarf der betreuten Kinder gerecht zu werden. 1.2 Randnummer 7 Die Kündigung ist auch berechtigt. Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht (vgl. BGH, Urteil vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 - Rdnr. 12 m.w.N.). Die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Räumlichkeiten für die Erweiterung einer in ihrer Trägerschaft stehenden Kindertagesstätte stellt ein solches gewichtiges öffentliches Interesse dar. Das Bedürfnis der Schaffung geeigneter Kindertagesstättenplätze - insbesondere für Kinder mit besonderem Betreuungsbedarf - ist allgemein bekannt. Die Klägerin hat in überzeugender Weise dargelegt, dass sie die von den Beklagten bewohnte, ca. 70 qm Wohnung große Wohnung benötigt, um die bereits vorhandene Kindertagesstätte um pädagogisch nutzbare Gruppen-, Therapie- und Ruheräume sowie Beratungsräume für die Eltern zu erweitern. Dieses öffentliche Interesse überwiegt das Interesse der Beklagten an dem Fortbestand des Mietverhältnisses, auch unter Berücksichtigung der beklagtenseits vorgetragenen gesundheitlichen Probleme des Beklagten zu 2. Die Betreiber der Kindertagesstätte können im Hinblick auf den damit verbundenen erheblichen Kosten- und Personalaufwand nicht auf Dauer darauf verwiesen werden, für die Behandlung der Kinder in eine in der Nachbarschaft belegene Krankengymnastikpraxis auszuweichen. Hinter diesem öffentlichen Interesse an einer geeigneten Kinderbetreuung hat das Interesse der Beklagten an dem Erhalt der von ihnen angemieteten Wohnung zurückzustehen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem als Anlage B 6 (Bl. 87 d. A.) zur Akte gereichten Attest des Arztes für Neurologie und Psychiatrie vom 1. März 2019 über den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2. Abgesehen davon, dass dieses Attest sprachlich nur bedingt nachvollziehbar ist, lässt sich diesem Attest weder eine konkrete Diagnose entnehmen, noch, dass es grundsätzlich nicht möglich sein sollte, den gesundheitlichen Zustand des 37 Jahre alten Beklagten zu 2. - gegebenenfalls durch einen erneuten Zusammenzug mit seiner Mutter, der Beklagten zu 1. - auch in einer neuen Wohnung nach der Überwindung von Anfangsschwierigkeiten wieder zu stabilisieren. 1.3 Randnummer 8 Dem berechtigten Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses steht auch nicht entgegen, dass der Klägerin zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorlag. Hierbei kann dahingestellt bleiben, ob für die klägerseits angestrebte Erweiterung des Kindergartens eine Zweckentfremdungsgenehmigung überhaupt erforderlich ist. Entgegen der seitens des Amtsgerichts in dem mit der Berufung angegriffenen Urteil unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 25. März 1981 - 4 U 201/80 - vertretenen Rechtsauffassung war es vorliegend nicht zwingend erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits zum Zeitpunkt der Kündigung vorlag. Damit sich die Kammer eine Überzeugung davon bilden kann, dass die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, ist es erforderlich - aber auch ausreichend -, dass die Klägerin Ernsthaftigkeit und Umsetzbarkeit ihrer Absicht, die Kindertagesstätte zu erweitern, hinreichend darlegen kann. Hiervon abzugrenzen sind jene Fälle, in denen der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht sicher sein kann, ob er seine Nutzungsabsicht auch verwirklichen kann (vgl. zum vergleichbaren Fall der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 BGB Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, § 573 BGB Rdnr. 63 m.w.N.). Ebenso wie bei der Eigenbedarfskündigung (vgl. hierzu die Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 12.02.2019 - 316 S 78/17 m.w.N.) ist es auch für die Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht erforderlich, dass der Vermieter alle für die geplanten Baumaßnahmen erforderlichen Baugenehmigungen bereits tatsächlich eingeholt hat. Zum einen kann auch ohne tatsächliches Vorliegen der Genehmigungen durch den Mieter - und das Gericht - geprüft werden, ob die vermieterseits angestrebte Umbaumaßnahme grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Zum anderen wäre es für einen Vermieter im Hinblick auf die zeitlich begrenzte Gültigkeit der behördlichen Genehmigungen im Einzelfall auch gar nicht ratsam, diese Genehmigungen einzuholen, bevor er sich nicht sicher sein kann, wann der Mieter auszieht und der Vermieter seine Umbaupläne in die Tat umsetzen kann. Hiervon eine Ausnahme zu machen für das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung ist - jedenfalls für den hier zu entscheidenden Fall eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen Vorliegens eines berechtigten öffentliches Interesse - nicht veranlasst. § 573 BGB dient nicht primär dem Erhalt von Wohnraum insgesamt, sondern hat das jeweils streitgegenständliche Wohnraummietverhältnis zum Regelungsgegenstand. Randnummer 9 Nach diesen Maßstäben hat bei Ausspruch der Kündigungen vom 29. März 2018 bereits eine ernsthafte und konkrete Planung der Erweiterung der Kindestagesstätte vorgelegen. Der Klägerin war bereits am 19. Februar 2018 der als Anlage K 3 zur Akte gereichte Bauvorbescheid für dieses Vorhaben erteilt worden. Auf Seite 2 dieses Bauvorbescheids findet sich der Hinweis „Es besteht ein öffentliches Interesse an der Erweiterung der Kita, das das allgemein vorrangige Interesse an der Erhaltung von Wohnraum für die Wohnnutzung übersteigt“, sodass die Klägerin hier ernsthaft mit der Erteilung der noch ausstehenden Zweckentfremdungsgenehmigung durch die zuständige Behörde rechnen durfte. 2. Randnummer 10 Die Beklagten können auch nicht nach § § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Randnummer 11 Gemäß § 574 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn eine Beendigung für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Randnummer 12 Die Beklagten haben zu dem Vorliegen eines solchen Härtegrundes nicht hinreichend vorgetragen. Insbesondere ergibt sich ein solcher Härtegrund nicht aus dem als Anlage B 6 (Bl. 87 d. A.) zur Akte gereichten Attest des Arztes für Neurologie und Psychiatrie vom 1. März 2019 über den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2. Die Kammer verkennt nicht, dass sie der Frage nach dem Vorliegen eines gesundheitlich bedingten Härtefalls im Zweifelsfall durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nachzugehen hat. Im vorliegenden Fall ist das eingereichte Attest indessen nicht aussagekräftig genug, um Anlass für ein solches Sachverständigengutachten zu geben. Wie bereits unter 1.2. in anderem Zusammenhang dargelegt, lässt dich diesem Attest weder eine konkrete Diagnose entnehmen, noch, dass es grundsätzlich nicht möglich sein sollte, den gesundheitlichen Zustand des 37 Jahre alten Beklagten zu 2. nach einem Umzug (gegebenenfalls zusammen mit seiner Mutter) wieder zu stabilisieren. Auf einen entsprechenden Hinweis in der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2020 ist beklagtenseits kein ergänzender Vortrag zu dieser Thematik erfolgt. 3. Randnummer 13 Den Beklagten wird im Hinblick auf die gesundheitlichen Einschränkungen des Beklagten zu 2. sowie die durch die Corona-Pandemie verursachten Einschränkungen bei der Wohnungssuche gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2021 gewährt. Eine längere Räumungsfrist war nicht angezeigt, insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Klägerin bereits seit 2018 auf die Umsetzung der Kindergartenerweiterung wartet und den Beklagten die Rechtsauffassung der Kammer - und mithin die dringende Notwendigkeit, sich um neuen Wohnraum zu bemühen - bereits seit der mündlichen Verhandlung vom 27. November 2020 bekannt gewesen ist. Randnummer 14 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. 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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 27.09.2024 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 49 C 153/24 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:0927.49C153.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung einer GbR Leitsatz 1. Eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie eine Kündigung beansprucht das Gesetz nicht.(Rn.16) 2. Eine Eigenbedarfskündigung setzt ein schon zum Zeitpunkt der Kündigung bestehendes konkretes Interesse des Vermieters an der künftigen Rückgabe der Räume voraus. Die Bedarfsperson muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam.(Rn.17) 3. An einem solchen hinreichend verfestigten Eigenbedarf fehlt es, wenn die in Australien lebende und verheiratete Bedarfsperson lediglich erwägt, nach Hamburg zurückzukehren und sich dort eine berufliche Tätigkeit in einem noch nicht feststehenden Bereich zu suchen.(Rn.18) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, so der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss: Der Streitwert wird festgesetzt auf 4.248,80 €. Tatbestand Randnummer 1 Mit der Klage begehrt die Klägerin vom Beklagten die geräumte Herausgabe der von diesem angemieteten Wohnung wegen Eigenbedarfes, hilfsweise wird die Unterlassung der Nutzung eines vom Beklagten nachträglich selbst ausgebauten Bodenraumes begehrt. Randnummer 2 Der Beklagte ist Mieter, die Klägerin im Wege der Rechtsnachfolge ins Mietverhältnis eingetretene Vermieterin der im Gebäude […], Dachgeschoss, […] Hamburg belegenen Wohnung. Die nach dem Mietvertrag geschuldete Miete beläuft sich auf 351,60 € brutto inklusive einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 39,20 €. Hinsichtlich der mietvertraglichen Vereinbarung wird ergänzend Bezug genommen auf die Anlage K 2. Im Jahre 2008 vereinbarte der Beklagte mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin, dass er den zur Wohnung gehörenden Dachboden ausbauen dürfe, das ihm genehmigt wurde mit der Maßgabe, dass der Beklagte die erforderlichen Genehmigungen einzuholen und die Kosten zu tragen habe. In der Folgezeit dämmte der Beklagte den Dachbodenraum und legte einen wohl bereits zuvor vorhandenen direkten Durchgang von der Wohnung in diesen Dachbodenraum frei, so dass ein direkter Zugang gegeben war. Eine Baugenehmigung holte der Beklagte nicht ein. Der Raum verfügt über keine Heizung. Randnummer 3 Mit anwaltlichem Schreiben vom 26.07.2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfes zum 30.04.2024 für die Tochter des Gesellschafters J. sowie die Schwester des anderen Gesellschafters Herrn M., nämlich Frau J. geboren am 18.12.1998, die nach ihrem Abitur 2017 nach Australien gegangen, dort studiert haben soll und inzwischen nach einem freiwilligen Praktikum in Australien freiberuflich arbeite. Diese habe die Absicht, Anfang 2024 nach Deutschland zurückzukehren. Auch sei nicht auszuschließen, dass sie mit ihrem Lebensgefährten der in Australien als Arzt arbeitet, nach Deutschland zurückkehrt. Sie habe die Absicht, in einer Medienagentur oder in einem Verlag ab Frühjahr/Sommer 2024 zu arbeiten und benötige daher eine Wohnung in Hamburg. Eine andere Wohnung stehe nicht zur Verfügung. Vor dem Bezug der Wohnung seien Renovierungsarbeiten beabsichtigt, zudem solle das noch im Flur befindliche WC in die Wohnung integriert werden und ein Bad eingebaut werden, um so die Wohnung den derzeit üblichen Wohnverhältnissen anzupassen. Ergänzend wird Bezug genommen auf die Anlage K 1. Randnummer 4 Die Klägerin ist der Auffassung, dass aufgrund der Kündigungserklärung der Beklagte die geräumte Herausgabe der an ihn vermieteten Wohnung schulde. Dabei sei die Änderung des Rechtes für Gesellschaften bürgerlichen Rechtes nicht zu berücksichtigen, da die Kündigungserklärung vor der entsprechenden Gesetzesänderung erfolgt sei. Dementsprechend sei die Klägerin auch nicht ins Gesellschaftsregister eingetragen. Randnummer 5 Die Klägerin stellt den Antrag, Randnummer 6 den Beklagten zu verurteilen, die im Dachgeschoss belegenen Räume in dem Mehrfamilienhaus […], bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, WC, Boden, […] Hamburg ab dem 01.05.2024 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, Randnummer 7 hilfsweise unter Rücknahme des weitergehenden Hilfsantrages, die Räume nicht zu betreten, Randnummer 8 es dem Beklagten zu untersagen, die in der Anlage K 4 zum Schriftsatz vom 13.08.2024 in der beigefügten Skizze rot schraffierte Fläche zu Wohnzwecken zu nutzen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage abzuweisen, Randnummer 11 hilfsweise Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Randnummer 12 Der Beklagte ist der Auffassung, dass es sich bei der Eigenbedarfskündigung um eine unzulässige Vorratskündigung handele, da sich der Eigenbedarf der Klägerin jedenfalls noch nicht hinreichend verfestigt habe, sondern es vielmehr ungewiss sei, ob die Bedarfsperson tatsächlich nach Hamburg ziehe. Zudem ist der Beklagte der Auffassung, dass eine Eigenbedarfskündigung, der seit dem 01.01.2024 geltenden Persongesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz vom 18.10.2021 entgegenstehe, nach der der käufliche Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung nur einer in das Gesellschaftsregister eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechtes möglich sei. Aufgrund der weiterhin rechtlichen Selbständigkeit einer solchen Außen-GbR könne die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die bisher von einer Eigenbedarfskündigungsmöglichkeit von Gesellschaften bürgerlichen Rechtes ausgegangen sei, nicht auf solche Gesellschaften übertragen werden. Der Hilfsantrag sei im Übrigen nicht zulässig, jedenfalls auch nicht begründet, da eine Wohnnutzung des Abstellraumes nicht erfolge. Einer Baugenehmigung habe es nicht bedurft. Randnummer 13 Ergänzend wird Bezug genommen auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen. Entscheidungsgründe Randnummer 14 Die zulässige Klage ist nicht begründet. Randnummer 15 Ein Räumungsanspruch der Klägerin nach den §§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 1 u. 2 Ziff. 2 BGB besteht nicht, da das Gericht nach Maßgabe der Kündigungserklärung davon überzeugt ist, dass der Eigenbedarfskündigung kein hinreichend verfestigter Eigenbedarf zu Grunde gelegen hat. Als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB anzusehen, wenn die Vermieterin die Räume als Wohnung für ihre Familienangehörigen benötigt. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfes wird vom Verwendungszweck dadurch beschränkt, dass der Vermieter die vermieteten Räume als Wohnung für sich oder für den gesetzlich bestimmten Personenkreis zu benötigen hat. Randnummer 16 Dem steht nicht bereits entgegen, dass es sich bei der Klägerin um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechtes handelt, da die Kündigungserklärung vorliegend vor Inkrafttreten des sog. „MoPeG“ erklärt worden ist. Eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene einseitige Gestaltungserklärung wie eine Kündigung, beansprucht das Gesetz keine rückwirkende Geltung (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2024 zum Az.: VIII ZR 276/23, Rn. 18). Randnummer 17 Jedoch fehlt es vorliegend an einem schon zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden konkreten Interesse der Vermieterin an der künftigen Rückgabe der Räume (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1976, 99; LG Berlin GG 1990, 537; LG Gießen, WuM 1989, 384; AG Hamburg, Urteil v. 30.11.2022 zum Az.: 49 C 441/21 bei juris, Rn. 17). Die Vermieterin bzw. ihre Familienangehörige, d. h. hier die Schwester bzw. Tochter der Gesellschafter muss die Wohnung tatsächlich nutzen und in sie umziehen wollen. Eine Kündigung auf Vorrat ist insoweit unwirksam (vgl. BVerfG NJW 1990, 3259; BGH NJW 2005, 2395; BGH NJW 2015, 3368; BGH NZM 2017, 23; BGH NJW 2017, 2819). Randnummer 18 An einem solchen hinreichend verfestigten Eigenbedarf fehlt es nach Maßgabe der Anlage K 1. Diese beinhaltet letztlich, dass Frau J. erwägt, nach Hamburg zurückzukehren und sich dort eine berufliche Tätigkeit in einem noch nicht feststehenden Bereich zu suchen. Dabei ist zudem unklar, ob sie alleine nach Hamburg zurückkehrt oder zusammen mit ihrem Lebensgefährten, der in Australien als Arzt arbeitet und möglicherweise ebenfalls in Deutschland eine entsprechende Berufstätigkeit anstreben würde. Ob Frau A. hiernach im Falle des Freiwerdens der Wohnung nach Hamburg zurückkehrt oder nicht, steht bereits nach Maßgabe der Kündigungserklärung in keiner Weise fest. So könnte sich herausstellen, dass sie Schwierigkeiten hat, in Hamburg eine entsprechende berufliche Tätigkeit zu finden. Ebenso könnte sich herausstellen, dass ihr Lebensgefährte mitkommen möchte, aber seine beruflichen Qualifikationen in Deutschland nicht anerkannt werden. Ebenso ergibt sich aus der kurzen Befragung des Gesellschafters M. im Termin, dass die Klägerin zwar über einen Architekten bzw. einer Architektin verfügt, jedoch hinsichtlich der Umbaumaßnahmen noch keine näheren Planungen gemacht worden sind. Dies erscheint vor dem Hintergrund der nicht unbeträchtlichen Investitionen in einen Umbau einer Wohnung bei einer Integrierung eines zuvor im Treppenhaus befindlichen Bades sowie einer Erneuerung des Badezimmers als wenig naheliegend. Auch dies bestätigt, dass es sich letztlich eher um eine vage Möglichkeit denn um einen konkreten Plan handelt. Randnummer 19 Ebenso ist der Hilfsantrag der Klägerin abzuweisen, da er bereits unzulässig ist. Es fehlt insoweit am Rechtsschutzbedürfnis. Ein solches besteht nur dann, wenn der streitgegenständliche Bodenraum tatsächlich zu Wohnzwecken benutzt werden sollte, was zwischen den Parteien streitig ist. Von Beklagtenseite ist sehr spezifiziert vorgetragen, wie der Bodenraum benutzt wird und es ist dabei spezifiziert in Abrede genommen worden, dass eine Wohnnutzung erfolgt. Eine solche ergibt sich im Übrigen auch nicht zwingend aus dem Vorhandensein eines Lattenrostes und eines Bettgestelles in den Räumlichkeiten, da es sich um Gegenstände handelt, die auch einer Lagerung in Keller- bzw. Dachbodenräumen durchaus zugänglich sind. Die Dämmung des Daches erfordert im Übrigen grundsätzlich keine Baugenehmigung, sofern kein weitergehender Eingriff in die Bausubstanz erfolgt, sondern lediglich eine Dämmung zwischen den Dachsparren erfolgt. Die Notwendigkeit einer Baugenehmigung erschließt sich hiernach nach Aktenlage nicht. Randnummer 20 Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO, die Vollstreckbarkeitsentscheidung aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 21 Der Streitwert ergibt sich aus der Höhe der Jahres-Netto-Kalt-Miete, hinsichtlich des vom Gericht zu entscheidenden Hilfsantrages hat das Gericht einen Streitwert von 500,00 € angesetzt. Dies erscheint im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung des Raumes als angemessen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Bad Urach Entscheidungsdatum: 16.01.2025 Aktenzeichen: 1 C 165/24 ECLI: ECLI:DE:AGURACH:2025:0116.1C165.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 125 BGB, § 140 BGB, § 157 BGB, § 311b BGB, § 404 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Vorliegen eines Mietverhältnisses mit Kaufabsicht; Anspruch auf Herausgabe einer Wohnung Orientierungssatz 1. Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des gegen sie aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, soweit nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger macht Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Wohnungsmietverhältnis über die Wohnung in Wiesbaden geltend. Im Jahr 1990 schlossen die Zeugin M und ihr damaliger Ehemann S mit dem damaligen Eigentümer der Wohnung einen Mietvertrag über die oben genannte Wohnung ab. In § 16 des Mietvertrages ist die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume geregelt. Randnummer 2 Unter § 16 Ziffer 4a heißt es wie folgt: Randnummer 3 „Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. Naturlasiertes Holz darf nicht mit Farbe behandelt werden. Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre Bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, durch eine Fachfirma reinigen zu lassen.“ Randnummer 4 Unter c) heißt es weiter: Randnummer 5 „Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen.“ Randnummer 6 Unter § 27 ist sodann maschinenschriftlich in den Mietvertrag unter „sonstige Vereinbarungen“ eingeführt: Randnummer 7 „Die Mieter übernehmen die Wohnung bei Einzug in fachmännisch renoviertem Zustand, Raufaser weiß gestrichen, in der gesamten Wohnung ist neuer Teppich verlegt. Bei Auszug müssen die Mieter die Wohnung in fachmännisch renoviertem Zustand, Raufaser weiß gestrichen, zurückgeben. Der Teppichboden ist unbeschädigt und fachmännisch gereinigt zurückzugeben. Die Mieter sind verpflichtet, eine ausreichende Hausrat-/Haftpflichtversicherung für die Wohnung abzuschließen, die auch eine Glasversicherung für Isolierglasfenster beinhaltet.“ Randnummer 8 Wegen der weiteren Einzelheiten und den weiterem Inhalt wird auf den schriftlichen Mietvertrag vom 01.04.1990, Anlage K1 zur Klageschrift, Bezug genommen. Randnummer 9 Die Zeugin M zog im Jahre 2000 im Zuge der Ehescheidung aus der gemeinsamen Wohnung aus. In der Folge zog die Beklagte als neue Lebensgefährtin und spätere zweite Ehefrau des Herrn S in die Wohnung ein. Am 19.02.2009 wurde das Objekt von dem Kläger erworben. Herr S verstarb im Frühjahr 2010. Die Beklagte war seitdem die einzige Mietvertragspartnerin des Klägers bezüglich der angemieteten Wohnung. Im Juli 2010 zog der Lebensgefährte der Beklagten, Herr F mit in die Wohnung ein. Randnummer 10 In der Folge kam es zum Streit zwischen den Parteien über die Art der Nutzung der Mieträume. Mit Schreiben der jetzigen Klägervertreter vom 14.04.2011 erhielt die Beklagte eine Abmahnung, in der der Kläger vortragen lässt, die Beklagte nutze die Mieträume vertragswidrig teilweise zum Betrieb einer Praxis. Sie empfange regelmäßig Patienten in ihrer Wohnung und verstoße mit dieser teilweise gewerbsmäßigen Nutzung gegen den Mietvertrag. Es wird der Beklagten eine Frist bis zum 28.04.2011 gesetzt, den Betrieb ihrer Praxis einzustellen. Weiter wird die Beklagte darauf hingewiesen, dass die Zahlung der vereinbarten Mietkaution fehle. Trotz mehrfacher Aufforderung habe sie bislang die Mietkaution nicht gezahlt. Dies sei als Verweigerung der Zahlung zu werten, weswegen ebenfalls eine Abmahnung erfolge und die Zahlung bis spätestens 20.04.2011 zu erfolgen habe. Weiterhin wird die Beklagte auf die pflegliche Nutzung des renovierten Treppenhauses hingewiesen und aufgefordert, bis zum 28.04.2011 auf dem Speicher gelagerte Gegenstände zu entfernen. Schließlich wird die polizeiliche Meldung des Mitbewohners Garon angemahnt sowie darauf hingewiesen, dass Fahrräder auf der Rückseite des Hauses unter der Bedachung abzustellen und zu befestigen seien und nicht am Geländer vor der Haustür abgestellt und befestigt werden sollten. Es wird insoweit auf die Hausordnung Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Abmahnung des jetzigen Klägervertreters vom 14.04.2011, Anlage K7 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 02.05.2012 Bezug genommen. Randnummer 11 Auf dieses Schreiben ließ die Beklagte mit Schreiben des Mieterbundes vom 28.04.2011 antworten, in dem ausgeführt wird, dass keineswegs eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung der Mietwohnung erfolge. Vielmehr sei die Beklagte bereits seit 15 Jahren freiberuflich in äußerst geringem Umfang selbständig tätig. Hierüber sei bereits der frühere Hausbesitzer und Vermieter informiert gewesen, der gegen diese geringfügige Tätigkeit nichts einzuwenden gehabt habe und eine entsprechende Genehmigung erteilt habe. Auch der Kläger sei nach Übernahme des Hauses durch den verstorbenen Ehemann der Beklagten über diese geringfügig ausgeübte Tätigkeit informiert worden und habe niemals Einwände hiergegen erhoben. Es wird insoweit die Ansicht vertreten, dass der Kläger jedenfalls zur Erteilung einer entsprechenden Genehmigung verpflichtet gewesen wäre, da die Tätigkeit ohne nennenswerten Kundenverkehr und ohne Mitarbeiter erfolge. Eine Beschädigung der Wohnung oder Belästigung sei daher nicht zu befürchten, so dass keine vertragswidrige Nutzung vorliege. Bezüglich der Kautionszahlung habe die Beklagte bisher keine schriftliche Aufforderung erhalten. Die Kaution sei gegenüber dem ursprünglichen Vermieter in Form einer Bürgschaftserklärung erteilt worden, die allerdings zum 31.03.2000 geendet habe. Hinsichtlich des Speichers bietet die Beklagte in dem Schreiben an, diesen gegen den angebotenen Kellerraum zu tauschen, wobei dies im Hinblick auf anstehenden Urlaub erst Ende Mai 2011 möglich sei. Es wird mitgeteilt, dass die Meldebescheinigung eingeworfen worden sei und der Unterstand für die Fahrräder derzeit noch mit Brennholz belegt sei. Im Übrigen wird bestritten, dass Fahrräder der Beklagten oder von deren Mitbewohner im Laufe des letzten Jahres draußen abgestellt worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben des Mieterbundes Wiesbaden vom 28.04.2011, Anlage B15 zum Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 29.05.2012, Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 26.05.2011 wurde sodann durch die jetzigen Klägervertreter im Namen des Klägers die fristlose außerordentliche Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber der Beklagten ausgesprochen. Begründet wurde die Kündigung damit, dass trotz der im Abmahnschreiben vom 14.04. gesetzten Frist der vertragswidrige Gebrauch der Mietwohnung fortgesetzt worden sei. Weiterhin wird die Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund angegeben. Schließlich sei auch die Räumung des Speichers nicht erfolgt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 26.05.2011, Anlage K8 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 02.05.2012, Bezug genommen. Randnummer 13 Die Beklagte räumte die Wohnung zum Ende des Monats Juni 2011 in Abwesenheit des Klägers, fertigte eigenständig ein Rückgabeprotokoll an, das dem Kläger postalisch zugesandt wurde und schickte zugleich zwei Haustür- und zwei Wohnungsschlüssel mit an den Kläger. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der vorverstorbene Ehemann der Beklagten ausweislich des Schlüsselübergabeprotokolls, Anlage K3 zur Klageschrift, 4 Wohnungseingangsschlüssel erhalten. Es wird insoweit auf das Schlüsselübergabeprotokoll, Anlage K3 zur Klageschrift, Bezug genommen. Randnummer 14 Mit Schreiben vom 18.07.2011 wurden für den Kläger gegenüber der Beklagten eine Vielzahl von Mängeln an der Mietwohnung gerügt und insoweit auf eine dem Schreiben beigefügte Mängelliste Bezug genommen. Des Weiteren wird auf das Fehlen eines Wohnungs- und eines Haustürschlüssels hingewiesen. Zur Mängelbeseitigung wird eine Frist bis zum 01.08.2011 gesetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 18.07.2011 an die Beklagte, Anlage K6 zur Klageschrift, Bezug genommen. Die Beklagte nahm daraufhin verschiedene Arbeiten in der Wohnung vor. Am 16.08.2011 erfolgte durch den Kläger und den Zeugen B eine Begehung, aufgrund derer ein erneutes Mängelprotokoll erstellt wurde. Unter dem 02.09.2011 wurde daher eine erneute Nachfrist bis zum 16.09.2011 zur Mängelbehebung gesetzt. Weitere Arbeiten wurden jedoch von der Beklagten nicht durchgeführt. Randnummer 15 Der Kläger behauptet, Randnummer 16 der Speicher sei nicht gereinigt, ca. 7 m Regalteile seien nicht entfernt, Kartonagen seien zurückgelassen worden, eine Tür aus der Wohnung müsse noch eingebaut werden, eine Lampe sei zurückgelassen worden und eine Spiegellampe (eingepackt) sei zurückgelassen worden, Randnummer 17 im Wohnzimmer rechts seien 26 Dübellöcher in den Wänden teils erheblich ausgebrochen und unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, der Raum sei in unterschiedlichen Farben angelegt, Verschmutzungen/Verfärbungen im Teppichboden seien vorhanden, Verschmutzungen und Klebereste der 3 Jalousien seien nicht entfernt, Aufkleber an den Fenstern seien nicht entfernt, auf der Zimmertür und Zarge seien Farbreste nicht entfernt, 1 cm tiefe Beschädigungen in der Tür (Flurseite) im unteren Bereich der Tür seien vorhanden, die Fensterrahmen seien überstrichen, Randnummer 18 im Wohnzimmer links (Straßenseite) seien 65 Dübellöcher unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, Fußleisten fehlten, Verschmutzungen und Klebereste der 3 Jalousien seien nicht entfernt, 2 Telekom-Installationen seien zurückzubauen, Fußleisten fehlten teilweise, 8 Aufkleber auf den Fenstern seien nicht entfernt, ein Türblatt sei angebohrt und nicht repariert, ein Türblatt sei beschädigt, an der Türzarge innen und außen seien mehrere Beschädigungen vorhanden, Farbreste auf dem Türbeschlag seien vorhanden, Schalter/Steckdose seien nicht flächig eingebaut, Fensterrahmen seien überstrichen, Randnummer 19 im Zimmer zum Nachbarhaus hin hin seien Gardinenleisten nicht entfernt, 6 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, die Verschmutzungen und Klebereste der beiden Jalousien seien nicht entfernt, eine am Innenfutter der Tür und am unteren Rand der Tür aufgeklebte Gummileiste müsse entfernt werden, der Fensterrahmen sei überstrichen, Randnummer 20 im Schlafzimmer hinten seien Verschmutzungen und Klebereste der beiden Jalousien nicht entfernt, 12 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, die Tapete sei beschädigt, die Fensterbank sei angestrichen und beschädigt (Austausch erforderlich), auf den Fenstern seien 6 Aufkleber vorhanden, die Fensterrahmen seien innen angestrichen, die Wanddecke im Bereich der Fensterbrüstung sei beschädigt, am Türblatt befinde sich eine Beschädigung/Abplatzung und die Zarge sei teilweise überstrichen, Randnummer 21 im Esszimmer seien 18 Dübellöcher unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, das Zimmer sei dreifarbig angestrichen worden, die Türzarge müsse wegen erheblicher Beschädigungen an beiden Seiten ausgebessert und lackiert werden, Silikon an den Türzargen müsse entfernt werden, die Fußleisten fehlten und müssten ersetzt werden und auf den Fenstern seien 4 Aufkleber zu entfernen, Randnummer 22 in der Küche seien Verschmutzungen und Klebereste der Rollläden nicht entfernt worden, im Bereich des Siphons sei eine Rückwand der Küche zurückgelassen worden, 40 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, wegen Durchbohrungen des Fliesenspiegels PVC sei Oberflächenputz mit abgerissen worden, so dass Nachputz erforderlich sei, beim Entfernen eines Holzbrettes über dem Fenster sei die Tapete beschädigt worden und rund um die Türzarge innen sei die Tapete beschädigt worden, Randnummer 23 im Bad seien Dübel und Schrauben in neu gefliester Dusche vorhanden (4 beschädigte Fliesen seien zu erneuern), der Fliesenspiegel sei beim Abbau des Spiegels stark beschädigt worden, der beschädigte Waschtisch sei zurückzubauen und es sei ein neuer Waschtisch einzubauen, Klebereste rund um das WC seien zu entfernen und diverse Emailleschäden am Waschbecken erforderten einen Austausch desselben, Randnummer 24 im großen Flur seien 15 diverse Nägel- und Dübellöcher mit Schrauben unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, an den Türzargen müsse Silikon entfernt werden, die Fußleisten fehlten und müssten ersetzt werden und die Löcher des Rauchmelders seien noch vorhanden, Randnummer 25 im kleinen Flur sei die Tapete an den Leisten auf der Wand bei der Entfernung beschädigt worden, Silikon an den Türzargen müsse entfernt werden, die Fußleisten fehlten und müssten ersetzt werden, 23 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, die nachträgliche Elektroinstallation sei zu entfernen und die Zarge zwischen den beiden Fluren sei beschädigt und voller Farbreste, Randnummer 26 auf der Terrasse sei die Markise von der Beklagten entfernt worden, was einen Rückbau und eine Instandsetzung der beschädigten Fassade erfordere, der Boden- und Brüstungsbereich sei stark verunreinigt, Randnummer 27 des Weiteren habe die Beklagte eine Fußmatte zurückgelassen, die entsorgen sei, die Wohnung sei vollständig zu reinigen einschließlich der Fenster, Türen des Bades und der Bodenbeläge, starke Verunreinigungen im Treppenhaus vom Dachgeschoss bis zum Keller machten eine Reinigung erforderlich, viele Beschädigungen im Bereich der farblich abgesetzten Wände und im Deckenbereich der Treppen machten eine Instandsetzung und einen Neuanstrich erforderlich und die Bodenbeläge im Kellerraum hätten aufgrund von Gestank entfernt werden müssen. Es sei eine Grundreinigung des Kellers erforderlich. Randnummer 28 Unter Vorlage eines Angebotes der Firma Baudekoration W behauptet der Kläger, dass zur Beseitigung der aufgeführten Mängel insgesamt 10.209,50 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer aufzuwenden seien. Der Betrag von 10.209,50 Euro ist daher nach Auffassung des Klägers von der Beklagten als Schadensersatz zu erstatten. Wegen der Einzelheiten der von der Firma Baudekoration W aufgeführten Arbeitspositionen sowie der hierfür jeweils in Ansatz gebrachten Kosten wird insgesamt auf das Angebot der Firma Baudekoration W, Anlage K4 zur Klageschrift, Bezug genommen. Randnummer 29 Weiter behauptet der Kläger, die Beklagte habe nicht sämtliche dem verstorbenen Ehemann übergebenen Wohnungsschlüssel an den Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses herausgegeben. Er ist der Auffassung, dass die Beklagte daher zum Ersatz der Kosten des Einbaus eines neuen Schließzylinders verpflichtet sei. Unter Bezugnahme auf das Angebot der Firma P vom 28.09.2011, Anlage K5 zur Klageschrift, werden für den Austausch des Schließzylinders 230,90 Euro netto veranschlagt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Angebot der Firma P vom 28.09.2011, Anlage K5 zur Klageschrift, Bezug genommen. Randnummer 30 Schließlich ist der Kläger der Auffassung, dass die Beklagte aufgrund einer verzögerten Rückgabe des Mietobjektes verpflichtet sei, die Miete für die Monate Juli 2011 bis einschließlich September 2011 in Höhe von insgesamt 4.222,41 Euro zu zahlen. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte aufgrund der fristlosen Kündigung zur Räumung der Wohnung verpflichtet gewesen sei. Die Beklagte habe die Wohnung durch ihren Auszug am 29.06.2011 jedoch nicht vertragsgemäß geräumt. Vielmehr sei diese Wohnung nur teilweise geräumt und nicht vertragsgemäß hinterlassen worden. Zum einen sei der Speicher nicht hinreichend geräumt worden, so dass eine vollständige Räumung nicht vorliege. Im Übrigen habe die Beklagte nicht sämtliche Schlüssel an den Kläger herausgegeben. Randnummer 31 Letztlich behauptet der Kläger, bei der von der Beklagten in der Wohnung betriebenen Praxis handele es sich offensichtlich um eine gewerbliche Tätigkeit. Der Kläger bestreitet mit Nichtwissen, dass der verstorbene Ehemann und die Beklagte die Praxis seit mehr als 15 Jahren in dieser Form betrieben. Randnummer 32 Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 14.662,81 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie außergerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 899,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 33 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 34 Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam gewesen sei, sie gleichwohl sich entschlossen habe, am 29.06.2011 aus der Wohnung auszuziehen. Die Beklagte ist des Weiteren der Auffassung, dass sie keine Verpflichtung zum Schadensersatz wegen der Nichteinhaltung der Renovierungsverpflichtungen im Rahmen des Mietvertrages schulde, da die Renovierungspflicht aufgrund der in § 16 Ziffer 4c i.V.m. Ziffer 4a Abs. 3 und i.V.m. der in § 27 des Mietvertrages geregelten Endrenovierungsklausel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sei. Darüber hinausgehende Schäden, die durch einen übermäßigen Gebrauch der Wohnung entstanden seien, seien dagegen nicht vorhanden. Randnummer 35 Des Weiteren behauptet die Beklagte, der Speicher sei fristgerecht vollständig geleert worden. Regalteile und Türen hätten bereits bei Mietbeginn im Speicher gestanden. Randnummer 36 Im Wohnzimmer rechts (Straßenseite) seien die Dübellöcher ordnungsgemäß verschlossen worden, die Jalousien seien entfernt worden, ebenso wie Klebereste, die Farbreste auf Zimmertür und Zarge. Randnummer 37 Im Wohnzimmer links (Straßenseite) seien die Dübellöcher ordnungsgemäß verschlossen worden, Decke und Stuck seien wieder hergestellt worden, die ca. 50 cm Fußleisten hätten bereits bei Einzug gefehlt, Jalousien und Klebereste seien beseitigt worden, Farbreste auf den Türbeschlägen seien entfernt worden. Randnummer 38 Bezüglich des Zimmers zum Nachbarhaus hin behauptet die Beklagte, die Gardinenleisten seien bereits beim Einzug in die Wohnung vorhanden gewesen. Die Dübellöcher seien ordnungsgemäß verschlossen worden, die beiden Jalousien entfernt worden, ebenso eine Jalousie auf der Tür. Randnummer 39 Im Schlafzimmer hinten seien beide Jalousien entfernt worden, die Dübellöcher ordnungsgemäß verschlossen worden, Türen und Zarge gesäubert worden und ein Überstreichen der Türzarge beseitig worden. Die Fensterbank sei bereits bei Einzug angestrichen und beschädigt gewesen. Randnummer 40 Im Esszimmer seien alle Dübellöcher wiederum ordnungsgemäß geschlossen und die Gardinenaufhänger entfernt worden. Die Fußleisten fehlten, weil der Kläger den Ausbau des Laminatbodens verlangt habe, dessen Einbau er vorher gebilligt habe. Randnummer 41 In der Küche sei der Rollladen innen entfernt worden, die Dübellöcher seien verschlossen worden. Bei der Rückwand der Küche handele es sich um ein Brett, das den Abschluss des Siphons verdecke, weil ansonsten bei einer Demontage ein Loch entstehe. Das Brett über dem Fenster gehöre zur Küche, es sei fest eingebaut und sei bereits seit dem Einzug vorhanden. Randnummer 42 Im Bad sei lediglich in die Fugen gebohrt worden. Der Duschvorhang und die Jalousien in der Dusche seien entfernt worden, ebenso der Vorhang und die Gardinenstange am Fenster, Jalousie und Handtuchhalter über der Badewanne sowie Spiegel über dem WC und die Kabelzuführung. Der Spiegel über dem Waschtisch sei Eigentum der Beklagten gewesen. Randnummer 43 Weiter behauptet die Beklagte, aufgrund eines Wasserschadens, den sich der Kläger zurechnen lassen müsse, habe der Teppichboden im Bad entfernt werden müssen, so dass noch einzelne Klebereste übrig geblieben seien. Darunter hätten sich Altfliesen befunden Randnummer 44 – dieser Vortrag wurde durch den Kläger nicht bestritten. Randnummer 45 Weiter behauptet die Beklagte, im großen Flur seien die Dübellöcher verschlossen und der mit Zustimmung des Klägers eingebaute Laminatboden entfernt worden. Randnummer 46 Im kleinen Flur seien die Gardinenstangen entfernt worden, ebenso wie der Laminatboden. Die Elektroinstallation sei zurückgebaut worden. Die bei der Demontage der im Eigentum der Beklagten stehenden Markise auf der Terrasse seien die vorhandenen Löcher verschlossen und die gesamte Terrasse grundgereinigt worden. Die Fußmatten seien entsorgt worden, eine Komplettreinigung sei durchgeführt worden, auch im Keller und im Speicher. Randnummer 47 Hinsichtlich der von der Klägerseite behaupteten Beschädigungen im Treppenhaus ist die Beklagte der Auffassung, dass der Vortrag insoweit unsubstantiiert sei. Randnummer 48 Weiterhin ist die Beklagte der Auffassung, dass ein Mietausfallschaden nicht geltend gemacht werden könne, da der Kläger zu einer konkret möglichen Neuvermietung nicht vorgetragen habe und die Beklagte die Wohnung geräumt zurückgegeben habe. Sie habe alle von der Wohnung vorhandenen Schlüssel an den Kläger zurückgegeben. Randnummer 49 Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund der Beweisbeschlüsse vom 23.02.2012 und vom 12.11.2012 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Asowie durch Vernehmung der Zeugin M. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen A vom 07.04.2012, das Ergänzungsgutachten vom 05.06.2012 und die weitere ergänzende gutachterliche Stellungnahme vom 28.06.2012 sowie die Sitzungsniederschrift vom 11.03.2013 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 50 Die Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet, im Wesentlichen ist sie jedoch unbegründet. Randnummer 51 Der Kläger hat gegenüber der Beklagten aus dem unstreitig ursprünglich bestehendem und zwischenzeitlich beendetem Mietverhältnis einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.133,00 Euro. Dieser Schadensersatzanspruch ergibt sich nach § 280 in Verbindung mit dem zwischen den Parteien ursprünglich bestehenden Mietverhältnis aus der pflichtwidrigen übergebührmäßigen Abnutzung bzw. der nicht ordnungsgemäßen Herausgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 52 Im Einzelnen steht dem Kläger gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 50,00 Euro für die Reinigung des Speicherraumes zu. Insoweit steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung des Sachverständigengutachtens fest, dass der Speicherraum verschmutzt war. Anhaltspunkte dafür, dass diese Verschmutzung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetreten ist, bestehen nicht. Die Beklagte war ausweislich des Mietvertrages mit Beendigung desselben zur Reinigung des Speichers verpflichtet. Erhebliche Verschmutzungen durfte sie nicht zurücklassen. Der Aufwand für die Reinigung des Speichers wird auf der Grundlage des Angebotes der Firma Baudekoration W nach § 287 ZPO auf 50,00 Euro geschätzt. Darüber hinaus besteht für das Entfernen von Regalteilen und Kartonage aus dem Speicher ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 80,00 Euro. Insoweit war die Beklagte aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages verpflichtet, die Mieträume einschließlich der Nebenräume vollständig zu räumen. Die Beklagte konnte die Behauptung, dass diese Gegenstände sich schon bei Einzug des verstorbenen Ehemannes der Beklagten in den Speicherräumen befunden hätten, nicht führen. Das Gericht geht daher auf der Grundlage der Aussage der Zeugin Daheim davon aus, dass die Regalteile und die Kartonagen während des Laufs des streitgegenständlichen Mietverhältnisses in die Speicherräume eingebracht wurden und daher mit der Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB auch von der Beklagten zu entfernen waren. Die Zeugin Daheim hat ausgesagt, sie gehe davon aus, dass die Regalteile und die Kartonagen von Herrn Roszak stammten. Das Gericht hat die Kosten der Entsorgung der Regalteile und der Kartonagen auf der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W auf 80,00 Euro geschätzt. Der Betrag von 35,00 Euro war von der insgesamt in Ansatz gebrachten Betrag von 115,00 Euro durch die Firma W abzuziehen, da die Klägerin die Beseitigung von Lampen mit dieser Klage gegenüber der Beklagten nicht geltend gemacht hat. Es war insoweit nur ein anteiliger Schadensersatzanspruch bezüglich der vorhandenen Regalteile und Kartonagen zuzusprechen. Randnummer 53 Darüber hinaus steht der Klägerseite aufgrund der Tatsache, dass die Beklagte unstreitig sämtliche Dübellöcher mit Silikon verfüllte, für alle in der Wohnung vorhandenen und mit Silikon verfüllten Dübellöcher insgesamt ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 250,00 Euro zu. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen Abraham fest, dass das Verschließen von Dübellöchern nicht fachgerecht erfolgte. Die Verfüllung von Dübllöchern mit Silikon ist nach den Feststellungen des Sachverständigen nicht ordnungsgemäß. Es liegt insoweit eine Verschlechterung der Mietsache im Verhältnis zum ursprünglichen Zustand vor, für die gemäß § 280 BGB in Verbindung mit dem geschlossenen Mietvertrag dem Kläger ein Schadensersatzanspruch gegenüber der Beklagten zusteht. Der Schaden war auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen A mit 250,00 Euro zu bemessen. Der Sachverständige hat nachvollziehbar dargelegt, dass im Zusammenhang mit den ohnehin erforderlichen Schönheitsreparaturen das Entfernen des Silikons und das erneute Verschließen der Dübellöcher mit dem richtigen Füllstoff einen unwesentlichen Aufwand darstellt, so dass insgesamt nachvollziehbar dargestellt ist, dass die vom Sachverständigen für die Arbeiten für die gesamte Wohnung angesetzten 5 Arbeitsstunden zuzüglich Materialverbrauch mit insgesamt 250,00 Euro für das Gericht nachvollziehbar sind. Das Gericht legt daher für diese Beschädigungen einen Schaden in Höhe von 250,00 Euro einschließlich des Materials für die gesamte Wohnung zugrunde. Randnummer 54 Des Weiteren steht aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen A fest, dass auf den Fensterrahmen Klebereste vorhanden sind, für deren Entfernung nach den nachvollziehbaren Darstellungen des Sachverständigen ein Aufwand von 50,00 Euro für die gesamte Wohnung anzusetzen ist. Das Gericht hat darüber hinaus den Aufwand für die Beseitigung von Aufklebern auf der Fensterscheibe mit pauschal 50,00 Euro nach § 287 ZPO geschätzt. Auch dieser Betrag steht dem Kläger daher als Schadensersatz zu. Randnummer 55 Darüber hinaus besteht ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 15,00 Euro für das Entfernen der Gardinenleisten im Zimmer zum Geisberg 19 hin. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte die Behauptung der Beklagten, diese Gardinenleisten seien bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung vorhanden gewesen, nicht als feststehend angenommen werden. Die hierzu von der Beklagtenseite benannte und vom Gericht vernommene Zeugin M konnte sich an diese Gardinenleiste nicht mehr erinnern. Sie konnte keine Angaben dazu machen, ob diese bereits in der Wohnung vorhanden war, als sie mit dem verstorbenen Ehemann der Beklagten dort einzog. Die Beklagte ist insoweit für ihre Behauptung, aufgrund derer sie zur Beseitigung der unstreitigen vorhandenen Gardinenleiste nicht verpflichtet gewesen wäre, beweisfällig geblieben. Die Kosten für die Entfernung der Gardinenleiste wurde aufgrund der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W mit 15,00 Euro angesetzt und in dieser Höhe nach § 287 ZPO geschätzt. Randnummer 56 Die Beweisaufnahme hatte des Weiteren nicht ergeben können, dass die Steinfensterbank im Schlafzimmer hinten bereits zu Beginn des Mietverhältnisses beschädigt und/oder überstrichen war. Die Zeugin war sich zwar nicht sicher, ob möglicherweise eine Beschädigung der Fensterbank bereits vorhanden war, das konnte die Zeugin jedoch auch auf mehrfaches Nachfragen nicht mit Sicherheit bestätigen. Ausschließen konnte die Zeugin demgegenüber jedenfalls, dass die Fensterbank zu diesem Zeitpunkt bereits überstrichen gewesen wäre. Es steht nach den Angaben der Zeugin Daheim mithin fest, dass das Überstreichen jedenfalls während der der Mietzeit erfolgt ist. Auch die Angaben bezüglich einer möglichen Beschädigung sind so vage, dass sie zur Überzeugungsbildung des Gerichts nicht ausreichen. Das Gericht ist daher davon überzeugt, dass die Steinfensterbank während der Mietzeit beschädigt wurde, so dass die Beklagte für die Kosten des Ein- und Ausbaus einer neuen Fensterbank einzustehen hat. Das Gericht schätzt die Kosten auf der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W gemäß 3 287 ZPO auf 140,00 Euro. Randnummer 57 Schließlich ist die Beklagte dazu verpflichtet, 90,00 Euro für die fehlenden Fußleisten im Bereich des Esszimmers zu erstatten. Die Beklagte hat zwar mit Genehmigung durch den Kläger den Laminatboden eingebracht. Hierin enthalten ist jedoch unstreitig nicht zugleich die Genehmigung, die eingebrachten Gegenstände auch in der Wohnung zu belassen. Die Beklagte war daher nach dem Mietvertrag verpflichtet, die von ihr eingebrachten Bodenbeläge wieder zu entfernen. Soweit dadurch die zunächst vorhandenen Fußleisten beschädigt oder vernichtet wurden, hat die Beklagte hierfür einzustehen, da sie verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Sie hat daher die 90,00 Euro, die für 12 m Fußleisten á 7,50 Euro, die durch die Firma Baudekoration Wachowiak in ihrem Angebot angesetzt wurden, zu erstatten. Insoweit schätzt das Gericht den Schaden wiederum nach § 287 ZPO auf der Grundlage dieses Angebots. Gleiches gilt für die fehlenden Fußleisten in dem großen Flur und in dem kleinen Flur. Auch insoweit ist die Tatsache, dass die Fußleisten nicht mehr vorhanden sind, darauf zurückzuführen, dass der Bodenbelag durch die Beklagtenseite ausgetauscht und dabei die ursprünglich vorhandenen Fußleisten entfernt wurden. Für den großen Flur wird der Schaden auf der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W nach § 287 ZPO auf 90,00 Euro, für den kleinen Flur auf 60,00 Euro geschätzt. Randnummer 58 Bezüglich der Beschädigungen im Rahmen der Bearbeitung des Fliesenspiegels in der Küche steht zur Überzeugung des Gerichtes durch Einholung des Sachverständigengutachtens fest, dass insoweit eine Verletzung der Struktur der Wand durch die Bearbeitung seitens der Beklagten im Bereich der Küche erfolgt ist. Der Sachverständige hat hierzu festgestellt, dass zur Beseitigung dieses Schadens eine Neuverputzung dieses Teils erforderlich ist. Die Kosten sind auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen A mit 150,00 Euro anzusetzen. Es wird insoweit vollinhaltlich auf die Ausführungen des Sachverständigen Abraham hierzu Bezug genommen. Randnummer 59 Schließlich hat die Beklagte dem Kläger 70,00 Euro für die Entsorgung und den Rückbau des Waschtisches zu erstatten. Die Beklagte hat die Darstellung der Klägerseite, der Ehemann der Beklagten habe diesen Waschtisch eingebaut, nicht bestritten. Aufgrund der Räumungsverpflichtung war die Beklagte daher verpflichtet, diesen Waschtisch zu entsorgen. Mit dieser Tätigkeit befindet sich die Beklagte im Verzug, so dass auch insoweit ein Schadensersatzanspruch besteht. Der Schaden wird auf der Grundlage des Angebotes der Firma Baudekoration W auf 70,00 Euro gemäß § 287 ZPO geschätzt. Randnummer 60 Letztlich besteht ein Schadensersatzanspruch, der vom Gericht nach § 287 ZPO auf 48,00 Euro geschätzt wird, für die Beschädigung der Fliesen im Badezimmer. Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Abraham, die dieser durch Lichtbilder verdeutlicht hat, liegen Bohrungen in den Fliesen im Bereich des Badzimmers vor. Aufgrund der bei den Bohrungen entstandenen Abplatzungen ist auch von einer Beschädigung auszugehen. Es wird insoweit vollinhaltlich auf die Feststellungen des Sachverständigen Abraham Bezug genommen. Allerdings hat das Gericht bei der Bemessung des Schadens zu berücksichtigen gehabt, dass die Fliesen sehr alt sind und daher eine ganz wesentliche Abnutzung vorhanden ist. Es ist im Hinblick auf einen Abzug Neu für Alt daher der Schaden auf 10% des voraussichtlichen Wiederherstellungsaufwandes von 480,00 Euro, mithin ein Schaden von 48,00 Euro festzustellen. Randnummer 61 Ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 20,00 Euro besteht nach den Feststellungen des Sachverständigen Abraham schließlich für die Arbeiten, die zur Entfernung von Telekommunikationsleitungen im kleinen Flur erforderlich sind. Der Sachverständige hat festgestellt, dass entsprechend dem Vortrag der Klägerseite dort noch Elektroinstallationen vorhanden sind. Die Kosten für die Beseitigung wurden jedoch entgegen der Darstellung der Klägerseite lediglich mit 20,00 Euro angesetzt. Es wird insoweit auf die nachvollziehbare Begründung des anzusetzenden Kostenbetrages durch den Sachverständigen Abraham in seinem Gutachten Bezug genommen. Randnummer 62 Aus diesen Schadenspositionen ergibt sich der mit dem Klagetenor ausgesprochene Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.183,00 Euro. Randnummer 63 Darüber hinausgehende Ansprüche stehen dem Kläger nicht zu. Zunächst sind weitere Ansprüche unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nicht erstattungsfähig, die durch den Kläger unter Zugrundelegung des Angebots der Firma Baudekoration W geltend gemacht werden. Soweit 310,00 Euro für die Tür geltend gemacht wird, die sich auf dem Speicher befand, scheidet ein Schadensersatzanspruch aus, da der Kläger nicht vorgetragen hat, dass die Tür zu Beginn des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand in die Wohnung eingebaut war. Die Beklagtenseite hat insoweit vorgetragen, dass sich die Tür bereits zum Zeitpunkt ihres Einzuges auf dem Speicher befunden habe. Umstände, die für eine vertragswidrige Beschädigung der Tür durch eine Lagerung im Speicher sprechen würden, sind daher nicht schlüssig dargelegt, so dass die Anspruchsvoraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch insoweit nicht vorliegen. Randnummer 64 Soweit der Kläger darüber hinaus Schadensersatz in Höhe von 172,50 Euro für das Fehlen von Fußleisten im Wohnzimmer links geltend macht, steht ihm diesbezüglich ein Schadensersatzanspruch nicht zu. Der Kläger rechnet hier 23 m Fußleisten für den gesamten Raum ab, obwohl aufgrund des unstreitigen Parteivortrages nur ein kleiner Teil der Fußleisten fehlen. Der Kläger trägt jedoch dazu, in welcher Länge die Fußleisten in dem Raum konkret nicht vorhanden sind, nicht vor. Es ist aufgrund des Vortrages der Klägerseite auch nicht nachvollziehbar, dass gegebenenfalls der Austausch der gesamten Fußleisten zur Schadensbeseitigung erforderlich ist. Das Gericht kann daher anhand der Angaben des Klägers die Höhe des Schadens nicht feststellen. Jedenfalls besteht nach dem unstreitigen Parteivortrag kein Anspruch auf Erstattung der Kosten für Fußleisten für den gesamten Raum. Da auch der Teil, für den unstreitig die Fußleiste fehlt, nicht nachvollziehbar bemessen ist, kann der Schaden durch das Gericht insoweit nicht festgestellt bzw. geschätzt werden. Diese Position ist daher insgesamt nicht als Schadensersatz erstattungsfähig. Randnummer 65 Soweit für den Rückbau von 3 Telekommunikationsanlagen insgesamt 80,00 Euro geltend gemacht werden, ist die Klägerseite dem Vortrag der Beklagten, diese Anlagen seien bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen, nicht substantiiert entgegengetreten. Anhaltspunkte dafür, dass diese durch die Beklagtenseite während des laufenden Mietverhältnisses eingebracht wurden, bestehen daher nicht in hinreichender Weise. Insoweit ist die Klägerseite ihre Darlegungspflicht nicht nachgekommen, so dass ein entsprechender Schadensersatzanspruch nicht besteht. Randnummer 66 Der Kläger hat des Weiteren keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 180,00 Euro für das Liefern und das Einbauen eines Standardwaschtisches im Badezimmer. Der Kläger hat insoweit nicht vorgetragen, dass ein Waschtisch mitvermietet gewesen wäre. Er hat vielmehr lediglich erklärt, der vorhandene Waschtisch sei vom Ehemann der Beklagten eingebracht worden. Das Gericht hat deshalb ausgesprochen, dass die Beklagte zur Entfernung des Waschtisches verpflichtet war. Dass jedoch bereits zu Mietbeginn ein anderer Waschtisch vorhanden gewesen wäre, der nun von der Beklagtenseite zu ersetzen wäre, ist nicht vorgetragen. Ein entsprechender Schadensersatzanspruch ist daher nicht schlüssig. Randnummer 67 Soweit für das Entfernen von Kleberesten im Bodenbereich im Badezimmer 100,00 Euro als Schadensersatz geltend gemacht werden, besteht dieser Anspruch ebenfalls nicht, da die Klägerseite insoweit nicht substantiiert bestritten hat, dass der Teppich wegen eines vom Kläger zu vertretenden Wasserschadens entfernt werden musste. Es steht damit fest, dass die Tatsache, dass dieser Teppich zu entfernen war, nicht von der Beklagten zu vertreten ist. Der Umstand, dass bei der Entfernung des Teppichs Klebereste übrigen blieben, ist daher nicht der Beklagten zuzurechnen. Vielmehr hätte im Rahmen der Schadensbeseitigung es der Klägerseite oblegen, die vorhandenen Klebereste zu entfernen. Ein Schadensersatzanspruch scheidet aus diesem Grunde aus. Randnummer 68 Ein Schadensersatzanspruch für das Verputzen der Außenwand im Bereich der Terrasse besteht darüber hinaus nicht, da nach den Feststellungen des Sachverständigen die Beschädigungen der Außenwand nicht durch die von der Beklagtenseite dort angebrachte Markise verursacht wurden. Der Sachverständige hat vielmehr festgestellt, dass die dort vorhandenen Löcher unter der vorhandenen Markise auftauchten, nachdem diese demontiert wurde und die durch die Montage der Markise verursachten Löcher seitens der Beklagten ordnungsgemäß verschlossen wurden. Es konnte daher nicht festgestellt werden, dass Beschädigungen im Bereich der Außenwand durch die Beklagte verursacht bzw. zu vertreten wären. Entsprechend sind weder die Kosten für das Verputzen noch für das Streichen dieser Wand erstattungsfähig. Soweit darüber hinaus Reinigungsarbeiten abgerechnet werden, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, inwieweit die Beklagtenseite für die witterungsbedingten optischen Beeinträchtigungen des Balkons bzw. der Terrasse Verantwortung tragen soll. Eine mietvertragliche Verpflichtung, entsprechende wetterbedingte äußerliche Veränderungen der Mietsache zu beseitigen, bestand nicht. Auch die Verpflichtungen, die im Rahmen der Rückgabe der Mietsache seitens der Beklagten bestanden, umfassten dies nicht. Es handelt sich ersichtlich nicht um durch die Beklagte verursachte Verschmutzungen, so dass auch insoweit eine Beseitigung des ansetzenden Grünss durch die Beklagte nicht geschuldet war. Randnummer 69 Schließlich besteht ein Anspruch auf Erstattung der Grundreinigungskosten nicht. Es ist insoweit nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte die Wohnung in einer Weise zurückgelassen hätte, die eine Grundreinigung erforderlich gemacht hätte. Insoweit ist der Umfang der vertraglich geschuldeten Reinigung der Wohnung nicht zu überspannen. Es hätte der Klägerseite oblegen im Einzelnen darzulegen, in welcher Weise hier Verschmutzungen vorhanden sind. Auch die Lichtbilder lassen keinen Rückschluss auf erhebliche Verschmutzungen zu, so dass insoweit die Klage nicht schlüssig ist. Hinsichtlich von starken Verunreinigungen im Treppenhaus fehlt es an einem substantiierten Vortrag seitens der Klägerseite ganz, so dass auch insoweit Schadensersatzansprüche ausscheiden. Schließlich werden in dem Angebot der Firma Baudekoration W 800,00 Euro zuzüglich 110,00 Euro Abdeckkosten für die Sanierung des Treppenhauses geltend gemacht. Dieser Anspruch besteht jedoch nicht, da durch die Klägerseite nicht substantiiert vorgetragen wird, aufgrund welcher Tatsachen die Beklagte hier zum Schadensersatz verpflichtet sein sollte. Trotz des entsprechenden substantiierten Bestreitens der Beklagten wird von der Klägerseite insoweit nicht substantiiert vorgetragen. Soweit die Klägerseite sich pauschal auf eine Rechnung der Firma K GmbH beruft, ist dies widersprüchlich, da hier die durch die Firma Baudekoration W abgerechneten Kosten geltend gemacht werden. Im Übrigen fehlt es an einem Beweisangebot. Insoweit ist die Klage daher ebenfalls unschlüssig. Gleiches gilt für die Grundreinigung des Kellers. Randnummer 70 Darüber hinaus bestehen Ansprüche für die Erstattung der Kosten, die durch das neu Randnummer 71 Tapezieren und das Anlegen der Wohnung sowie die hierfür erforderlichen Materialien geltend gemacht werden, der Klägerseite nicht zu. Entgegen der Auffassung des Klägers war die Klägerseite nicht verpflichtet, die Wohnung in renoviertem Zustand zurückzugeben. Auch eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses bestand nicht. Vielmehr war aufgrund der Unwirksamkeit der entsprechenden vertraglichen Regelung in den zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrag der Kläger seinerseits zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Beklagten verpflichtet. Randnummer 72 Die Schönheitsreparaturklausel in dem Formularmietvertrag, der vom ursprünglichen Vermieter verwendet wurde, um den schriftlichen Mietvertrag mit dem verstorbenen Ehemann der Beklagten zu schließen, ist insgesamt sowohl hinsichtlich der Schönheitsreparaturverpflichtung als auch bezüglich der Verpflichtung zur Vornahme der Endrenovierung unwirksam. Nach der inzwischen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt eine wirksame Schönheitsreparaturklause voraus, dass dem Mieter die Möglichkeit verbleibt, im Einzelfall nachzuweisen, dass die Schönheitsreparaturen aufgrund besonderer Umstände auch nach Ablauf der im Mietvertrag vorgesehenen Fristen nicht erforderlich waren. Diese Möglichkeit wird in dem streitgegenständlichen Mietvertrag jedoch gerade nicht eröffnet. Zwar ist dort von „erforderlichen“ Schönheitsreparaturen die Rede, gleichwohl wird eine Renovierungspflicht spätestens zu den dort angegebenen Fristen verlangt, so dass insoweit eine sogenannte starre Fristenregelung vorliegt. Diese ist unwirksam. Eine Unwirksamkeit ergibt sich auch bezüglich der vereinbarten Endrenovierung, wie sie in § 27 des Mietvertrages zwischen den Parteien vereinbart wurde. Im Zusammenhang mit einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel aufgrund eines starren Fristenplanes ist die daneben zwischen den Parteien vereinbarte Schlussrenovierungsverpflichtung in jedem Fall ebenfalls unwirksam. Auch dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und ist daher hier im Einzelnen nicht weiter auszuführen. Randnummer 73 Aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel und der unwirksamen Verpflichtung zur Vornahme einer Endrenovierung kann der Kläger daher die Kosten für sämtliche Maßnahmen nicht von der Beklagten im Rahmen der Geltendmachung von Schadensersatz erstattet verlangen, die er selbst ohnehin aufwenden müsste, um seine Schönheitsreparaturverpflichtung zu erfüllen. Von der Mieterseite sind in dem Fall, dass, wie hier, aufgrund der unwirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter, tatsächlich der Vermieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, dem Mieter allein diejenigen Verschlechterungen der Mietsache anzulasten, die durch einen Mietgebrauch hervorgerufen werden, der über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgeht. Randnummer 74 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung des schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen A sind bezüglich der Tapezier- und Malerarbeiten keinerlei Maßnahmen feststellbar, die erforderlich würden, allein aufgrund des vertragswidrigen Wohnverhaltens der Beklagten. Vielmehr hat der Sachverständige festgestellt, dass sämtliche Maßnahmen, die im Bereich der Tapezierung und des Anlegens der Wohnung vorzunehmen sind, im Rahmen der Schönheitsreparaturverpflichtung der Vermieterseite zu sehen sind, so dass keine zusätzlichen Arbeiten erforderlich werden, die allein auf ein unsachgemäßes Nutzen der Wohnung durch die Mieterseite verursacht wurden. Es sind daher keine Schäden ersichtlich, die durch ein pflichtwidriges Gebrauchen entstanden sind und die nicht ohnehin durch die erforderliche Vornahme von Schönheitsreparaturen seitens des Vermieters mit beseitigt würden. Randnummer 75 Entsprechende Feststellungen hat der Sachverständige bezüglich der von ihm festgestellten Beschädigungen im Bereich der Türen und der Türzargen getroffen. Der Sachverständige hat die von der Klägerseite vorgetragenen Beschädigungen teilweise gar nicht festgestellt. Soweit er entsprechende Beschädigungen feststellen konnte, hat der Sachverständige jedoch in jedem Fall die Feststellung treffen können, dass im Rahmen der Durchführung der gewöhnlichen Schönheitsreparaturen durch Anschleifen, spachteln und Streichen der Holzwerks, diese Beschädigungen jedenfalls mit beseitigt würden, ohne dass hierfür ein gesonderter Aufwand erforderlich wäre. Auch bezüglich der von der Klägerseite behaupteten Beschädigungen von Türen und Türzargen sind daher keinerlei Kosten feststellbar, die dadurch entstanden sind, dass hier ein übergebührlicher Gebrauch der Mietsache stattgefunden hätte. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass sämtliche Beschädigungen im Rahmen der durchzuführenden Schönheitsreparaturen mitbeseitigt werden könnten, so dass ein Schaden insoweit nicht festgestellt werden kann. Randnummer 76 Im Einzelnen besteht daher ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 379,50 Euro für die beschädigten Tapeten im Wohnzimmer rechts ebenso wenig wie ein Anspruch in Höhe von 283,50 Euro für das neue Anlegen des Wohnzimmers rechts. Weiterhin besteht kein Schadensersatzanspruch für die beschädigte Zimmertür im Wohnzimmer, für die 170,00 Euro geltend gemacht wurden und für die beschädigte Tapete im Wohnzimmer links, für die insgesamt 995,50 Euro abgerechnet wurden. Gleiches gilt für die Behauptungen bezüglich der Beschädigungen am Türblatt und an der Türzarge im Wohnzimmer links in Höhe von 170,00 bzw. 100,00 Euro, bezüglich der beschädigten Tapete im kleinen Zimmer zum Geisberg 19 hin in Höhe von 231,00 Euro sowie bezüglich der Türzarge über 100,00 Euro und des beschädigten Türblattes über 170,00 Euro. Bezüglich des Schlafzimmers hinten besteht aus den genannten Gründen kein Schadensersatzanspruch in Höhe von 346,50 Euro für die beschädigte Tapete und kein Schadensersatzanspruch in Höhe von 25,00 Euro für überstrichene Türzargen bzw. in Höhe von 170,00 Euro für das beschädigte Türblatt. Auch im Esszimmer sind die für die beschädigten Tapeten angerechneten 297,00 Euro eben so wenig zu erstatten wie für das Anlegen geltend gemachte 175,50 Euro sowie für 2 beschädigte Türzargen geltend gemachte 200,00 Euro. Schließlich waren für beschädigte Tapeten in der Küche 308,00 Euro ebenso wenig zu erstatten wie 100,00 Euro für das Spachteln der beschädigten Türzarge. Im großen Flur war dementsprechend ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 187,00 Euro für beschädigte Tapeten ebenso abzuweisen wie ein Anspruch in Höhe von 200,00 Euro für Silikon an Türzargen und im kleinen Flur in Höhe von 203,50 Euro für beschädigte Tapeten und in Höhe von 100,00 Euro für Silikon an Türzargen. Randnummer 77 Des Weiteren steht dem Kläger kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch des Schließzylinders zu. Ausweislich des Protokolls über die Schlüsselübergabe, das vom verstorbenen Ehemann der Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses unterzeichnet worden war, hat dieser von der damaligen Vermieterseite 4 Wohnungsschlüssel erhalten. Zurückgegeben wurden unstreitig 2 Wohnungs- und 2 Haustürschlüssel. Das Gericht geht daher davon aus, dass, wie im ersten Übergabeprotokoll festgestellt, 4 Schlüssel übergeben wurden und nach Beendigung des Mietverhältnisses auch 4 Schlüssel zurückgegeben wurden. Der Umstand, dass in dem ersten Protokoll von 4 Wohnungsschlüsseln die Rede ist, während tatsächlich 2 Wohnungs- und 2 Hauseingangsschlüssel zurückgegeben wurden, steht dem nicht entgegen. Das Gericht geht insoweit vielmehr davon aus, dass die Schlüssel lediglich in dem ersten Protokoll nicht genau bezeichnet worden waren. Für das Gericht ist anderenfalls nicht nachvollziehbar, wie die Mieter sonst in das Haus hätten gelangen können. Offensichtlich waren sowohl Schlüssel für die Hauseingangstür als auch für die Wohnungseingangstür erforderlich. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses neben dem im Schlüsselübergabeprotokoll benannten 4 Schlüsseln weitere Schlüssel für die Hauseingangstür erhalten hätten. Die Auslegung der entsprechenden Protokolle legt es daher für das Gericht nahe, dass die Beklagte ihrer Pflicht zur Rückgabe der Schlüssel durch die Rückgabe der beiden Wohnungs- und der beiden Hauseingangstürschlüssel hinreichend nachgekommen ist. Eine Notwendigkeit, den Schließzylinder der Wohnungstür auszutauschen, bestand daher nicht, so dass die Beklagte auch nicht verpflichtet ist, die hierdurch entstandenen Kosten zu ersetzen. Randnummer 78 Letztlich kann der Kläger gegenüber der Beklagten auch keinen Mietausfallschaden für die Monatsmieten für die Monate Juli bis September 2011 geltend machen. Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht ein entsprechender Anspruch zunächst nicht deshalb, weil die Wohnung erst im September 2011 zurückgegeben worden wäre. Die Übergabe der Wohnung im Sinne von § 546 BGB hat zur Überzeugung des Gerichtes vielmehr bereits am 29.06.2011 stattgefunden. Die dem Gericht bekannten Tatsachen sind nicht geeignet, Zweifel an der vollständigen Räumung der Wohnung zu eröffnen. Bezüglich der Schlüsselrückgabe ist der Klägerseite insoweit zu widersprechen, als die Rückgabe der Wohnung nicht zwangsläufig die Rückgabe sämtlicher Schlüssel erfordert. Hierauf kam es jedoch vorliegend nicht entscheidend an, da, wie oben im Einzelnen dargestellt, das Gericht ohnehin davon ausgeht, dass die Beklagte dem Kläger sämtliche Schlüssel zurückgab, so dass hier kein weiterer Besitz der Beklagten an der Wohnung mehr bestand. Randnummer 79 Soweit die Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme Regalteile und verschiedene Kartons im Speicherbereich zurück ließ, steht dies einer Räumung der Wohnung im Sinne von § 546 BGB ebenfalls nicht entgegen. Die zurückgelassenen Gegenstände sind so geringfügig, dass sie einer Weitervermietung der Wohnung nicht entgegenstehen. Randnummer 80 Entgegen der Auffassung des Klägers besteht ein Anspruch auf Zahlung der Mietzinsen für die Monate Juli bis September 2011 auch nicht auf der Grundlage von § 21 Ziffer 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Voraussetzung für die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfristen ist, dass das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wirksam beendet wurde. Dies steht zur Überzeugung des Gerichtes aufgrund des bisherigen Vortrags der Parteien jedoch nicht fest. Die Klägerseite stützte die außerordentliche Kündigung vom 26.05.2011 im Wesentlichen auf eine gewerbliche vertragswidrige Nutzung der Wohnung. Die Klägerseite hat es jedoch trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises und obwohl die Beklagtenseite dies ausdrücklich bestritten hat, unterlassen, im Einzelnen dazu vorzutragen, aufgrund welcher Umstände von einer gewerblichen Nutzung und damit einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung auszugehen ist. Die Beklagte hat vielmehr substantiiert dargelegt, dass die Wohnung, wie bereits in den vergangenen 15 Jahren sehr eingeschränkt und ohne nennenswerten Publikumsverkehr im Sinne einer Praxis für Heilbehandlungsmaßnahmen der Beklagten genutzt wird. Es wäre daher Aufgabe der Klägerseite gewesen, näher in diesem Rechtsstreit dazu auszuführen, aufgrund welcher Umstände von einer gewerblichen Nutzung ausgegangen wird. Das bloße Bestreiten der Darstellungen der Beklagtenseite mit Nichtwissen ist insoweit nicht ausreichend, da der Kläger zum Nachweis für das Vorliegen der Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung verpflichtet ist. Die bloße Bezugnahme auf das Abmahnungsschreiben ist insoweit nicht ausreichend. Es hätte vielmehr eines substantiierten Vortrages dahingehend bedurft, welche und in welchem Umfang hier Tätigkeiten ausgeübt werden, die über den Wohnzweck hinausgehen und die vertragswidrig sind. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass, soweit es sich nicht um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, nicht jede Tätigkeit im Rahmen er Berufsausübung der Mieter einen Kündigungsgrund darstellt. Insoweit ist vielmehr auf den Einzelfall abzustellen und gegebenenfalls sogar eine Verpflichtung des Vermieters zu einer Genehmigung einer beruflichen Betätigung anzunehmen. Jedenfalls ist in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung aufgrund einer Tätigkeit, die weder gewerblich ist, noch aufgrund ihres Zuschnittes aus anderen Gründen eine nicht ganz unwesentliche Verletzung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag darstellt, nicht zulässig. Insoweit fehlt es an einem substantiierten Vortrag der Klägerseite. Auch die übrigen Gründe, die in der Abmahnung aufgeführt sind und auf die sich der Kläger in dem Kündigungsschreiben stützt, sind für sich genommen und in ihrem Zusammenspiel jedenfalls nicht geeignet, eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Soweit der Kläger auf die Zahlung einer Kaution abstellt, ist, nachdem der Kläger dies selbst eingeräumt hat, die erstmalige Aufforderung, die Kaution zu zahlen, in dem Abmahnungsschreiben zu sehen. Mangels entsprechender Abmahnung ist eine Kündigung daher zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ohne vorherige Abmahnung noch nicht möglich. Hierbei war insbesondere zu berücksichtigen, dass ursprünglich eine Kaution gestellt war, diese jedoch als Bürgschaft zu Gunsten des ursprünglichen Vermieters, die aufgrund Zeitablaufs nunmehr abgelaufen war. Die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Verpflichtung zur Zahlung der Kaution sind daher auf den vorliegenden Fall nur eingeschränkt anwendbar. Es hätte daher vielmehr der Klägerseite oblegen, im Wege der Kommunikation auf die Beklagtenseite erklärend einzuwirken, um die Stellung einer erneuten Bürgschaft oder ähnliches zu erreichen. Jedenfalls ist die einmalige Aufforderung, die Kautionssumme zu zahlen nicht ausreichend, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen. Schließlich ist auch die Räumung des Speichers kein hinreichender außerordentlicher Kündigungsgrund. Hierbei war jeweils auch die Länge des Mietverhältnisses zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen. Randnummer 81 Auch aus sonstigen rechtlichen Gesichtspunkten steht dem Kläger gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von Miete bzw. Mietausfallentschädigung für den Zeitraum Juli bis September 2011 zu. Die Aufforderungen des Klägers gegenüber der Beklagten, umfassende Renovierungsarbeiten an der Wohnung vorzunehmen, resultierten ersichtlich auf der falschen Vorstellung des Klägers, dass die Beklagte aufgrund des Mietvertrages zur vollumfänglichen Sanierung und Renovierung der Wohnung verpflichtet sei. Es kann der Beklagten daher nicht angelastet werden, dass aufgrund der vielfältigen Aufforderungen des Klägers bezüglich der Durchführung von nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen hier unnötige Zeit verstrich, bevor der Kläger seinerseits die Wohnung hätte renovieren und neu vermieten können. Des Weiteren hat der Kläger trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises zu einer ihm möglichen sofortigen Neuvermietung der Wohnung nicht hinreichend vorgetragen, so dass auch aus diesem Gesichtspunkt ein Anspruch auf Erstattung von möglicherweise nicht erzielten Mieteinnahmen nicht besteht. Da ein entsprechender Anspruch aus keinem anderem rechtlichen Gesichtspunkt dem Kläger zusteht, war die Klage auch insoweit als unbegründet abzuweisen. Randnummer 82 Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000727 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hanau 32 . Zivilabteilung Entscheidungsdatum: 30.03.2020 Aktenzeichen: 32 C 319/19 ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2020:0330.32C319.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 BGB, § 546 BGB, § 91a ZPO, § 41 GKG Dokumentreiter KurztextLangtext Streitwert der Räumungsklage, Kostenaufhebung bei unklarer Kündigungslage Leitsatz Ist die Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters streitig und muss hierüber Beweis erhoben werden, führt das im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91a ZPO zu einer Kostenaufhebung. Eine vollständige Kostentragung des Mieters allein aufgrund des Auszugs kommt nicht in Betracht. Anmerkung Die Entscheidung ist anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 30. März 2020, 32 C 319/19, Urteil Tenor Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Im Übrigen werden der sofortigen Beschwerde sowie die Beschwerde gegen die Streitwertfestsetzung nicht abgeholfen und diese dem Landgericht Hanau zur Entscheidung vorgelegt. Gründe Zur Begründung wird zunächst auf die Gründe des angegriffenen Beschlusses verweisen. Das Vorbringen in der Beschwerdeschrift bedingt eine teilweise Änderung der Kostenentscheidung, im Übrigen jedoch keine Abweichung von dem angegriffenen Beschluss. Der Streitwert der Räumungsklage beträgt 12 Nettomieten (BGH Beschl. v. 20.3.2018 – VIII ZR 191/17, BeckRS 2018, 5851). Das sind 12 x 1.580,00 € = 18.960,00. So die Beklagten das Fehlen einer „Kostenzusammenstellung“ monieren, steht das mit der Frage des Verfahrenswertwerts, aus dem sich die geltend zu machen den Kosten berechnen, in keinem Zusammenhang. Gegen die Kostenentscheidung haben die Beklagten zutreffend angeführt, dass zum konkreten Zeitpunkt der Rückgabe, der in dem Beschluss bisher nicht berücksichtigt wurde, das Mietverhältnis jedenfalls nach ihrem Vortrag noch nicht beendet war. Insofern wäre es an diesem Datum für die Frage des Bestehens der Rückgabepflicht darauf angekommen, ob die mit der Klageschrift erklärte fristlose Kündigung des Klägers wirksam war. Das ist sowohl hinsichtlich der zugrundeliegenden Tatsachen als auch der Frage, ob hier eine fristlose Kündigung möglich oder jedenfalls eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB geboten gewesen wäre, das Bestehen eines Kündigungsrechts angenommen, bei Erledigungserklärung nicht abschließend zu beurteilen, sondern hätte weitere Erörterungen und ersichtlich auch eine Beweisaufnahme bedingt. Aus diesem Grunde ist die Kostenaufhebung geboten. Eine weitergehende Kostenauferlegung auf den Kläger kommt jedoch nicht in Betracht, so dass die sofortige Beschwerde insoweit keine Abhilfe bedingt und dem Landgericht vorgelegt wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE210000806 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 536 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hanau 32. Zivilabteilung Entscheidungsdatum: 11.04.2025 Aktenzeichen: 32 C 37/24 ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2025:0411.32C37.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs. 2 BGB, § 536 BGB, § 546 BGB, § 552 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Übergabeprotokolle sind bindend; Einrichtungen müssen bei Mietende entfernt werden, ein Anspruch auf Kostenersatz besteht jedenfalls im Grundsatz nicht Leitsatz 1. Der Inhalt eines von den Parteien unterzeichneten Über- oder Rückgabeprotokolls ist, so keine abweichenden Abreden getroffen werden, sowohl hinsichtlich positiv aufgeführter Verschlechterungen der Mietsache als auch Fehlens nicht aufgeführter bindend, es sei denn, solche können im Zug einer üblichen Prüfung nicht erkannt werden. 2. Unterzeichnet der Mieter das Protokoll behauptetermaßen nur, um nicht selbst für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, steht das der vereinbarten Protokollwirkung nicht entgegen. 3. Behauptet der Mieter entgegen einem den mangelfreien Zustand der Mietsache bei Rückgabe bestätigenden unterzeichneten Protokoll, es hätten bis zu Ende Mängel vorgelegen, ist er mit diesem Vortrag insgesamt ausgeschlossen, da bzw. wenn er nicht vorträgt, wann zuvor bestehende Mängel behoben worden seien. 4. Einrichtungen, welche der Mieter in die Wohnung einbringt (hier: Laminat), sind spätestens bei Mietende wieder zu entfernen. Ein Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung besteht nur, wenn dieses vereinbart wurde oder der Vermieter der Entfernung widerspricht. Anmerkung Die Entscheidung ist anfechtbar Tenor Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.885,00 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem aus jeweils 53,00 € seit dem 10.3., 10.4., 10.5., 10.6., 10.7., 10.8., 10.9., 10.10., 10.11. und 10.12.2021, 10.1., 10.2., 10.3., 10.4., 10.5., 10.6., 10.7., 10.8., 10.9., 10.10., 10.11. und 10.12.2022, 10.1., 10.2., 10.3., 10.4., 10.5., 10.6., 10.7., 10.8., 10.9., 10.10., 10.11. und 10.12.2023, 10.1., 10.2. und 10.3.2024, aus monatlich 70,00 € seit dem 10.1., 10.2., 10.3., 10.4. und 10.5.2024 sowie aus 574,00 € seit dem 10.06.2024 zu zahlen. Die Beklagte wird weiterhin verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 448,39 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit 01.01.2024 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird auf 9.448,14 € festgesetzt. Tatbestand Die Kläger begehren bzw. begehrten als Vermieter von der beklagten Mieterin Mietzahlungen sowie die Rückgabe der Wohnung. Die Parteien haben mit Mietvertrag vom 03.02.2015 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung geschlossen. Die vertraglich vereinbarte Miete betrug zunächst netto 480,00 € zzgl. 50,00 € Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Aufgrund eines Vergleichs vor dem Amtsgericht Hanau (Az. 30 C 98/22) erhöhte sich die monatliche Nettomiete ab dem 01.08.2022 auf 553,00 €. Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten erhöhten sich zwischenzeitlich unstreitig auf 120,00 €, so dass eine Gesamtbruttomiete von 673,00 € geschuldet war. Mit E-Mail vom 2.7.2023 (Anl. K3, Bl. 12 d.A.) erklärte die Beklagte die Herabsetzung der Vorauszahlungen von 120,00 € auf 50,00 €. Von März 2021 bis Juni 2023 hat die Beklagte monatlich 53,00 € und seit Juli 2023 monatlich 123,00 € weniger geleistet (gegenüber einer Bruttomiete von 673,00 €). Die Betriebskostenabrechnung 2023 (Bl. 86 d.A.) weist eine Nachforderung in Höhe von 600,88 € aus. Die Kläger haben mit Anwaltsschreiben vom 08.12.2023 die außerordentliche fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt. Die Kläger haben zunächst Klage auf Rückgabe der Wohnung sowie Zahlung vorgerichtlicher Kosten erhoben. Mit Schriftsatz vom 14.4.2024 haben Sie die Klage erweitert auf Zahlung der nicht geleisteten Mietanteile sowie eines Teils der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2023 in Höhe von 133,14 € (nach Verrechnung der von der Beklagten geleisteten Kaution von 467,74 € im Übrigen), insgesamt in Höhe von 3.088,14 €. Nach Rückgabe der Wohnung am 31.7.2024 haben die Parteien die Räumungsklage übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Parteien unterzeichneten bei Rückgabe ein Protokoll über den Zustand der Wohnung, das keine Mängel aufweist (Anl. K7, Bl. 212 d.A.). Die Kläger beantragen nunmehr noch, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 3.088,14 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem aus jeweils 53,00 € seit dem 10.3., 10.4., 10.5., 10.6., 10.7., 10.8., 10.9., 10.10., 10.11. und 10.12.2021, 10.1., 10.2., 10.3., 10.4., 10.5., 10.6., 10.7., 10.8., 10.9., 10.10., 10.11. und 10.12.2022, 10.1., 10.2., 10.3., 10.4., 10.5., 10.6., 10.7., 10.8., 10.9., 10.10., 10.11. und 10.12.2023, 10.1., 10.2. und 10.3.2024, aus monatlich 70,00 € seit dem 10.1., 10.2., 10.3., 10.4., 10.5. und 10.6.2024, aus 574,00 € seit dem 10.06.2024 sowie aus 133,14 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen; die Beklagte weiterhin zu verurteilen, an die Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von 448,39 € nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit 01.01.2024 zu zahlen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie rügt die Unrichtigkeit mehrerer Betriebskostenabrechnungen. Sie trägt weiterhin vor, dass in der Abstellkammer der Wohnung seit März 2016 Wasser durch das Dach eingetreten und den Kamin sowie daran angrenzende Ecken mit Feuchtigkeit durchsetzt habe, was zu einer erheblichen Schimmelbildung geführt habe. Durch die Kläger im Dezember 2018 am Dach vorgenommene Abdichtungsmaßnahmen hätten keine Abhilfe geschaffen. Aufgrund der Feuchtigkeitsbildung sei es zudem auch zu erheblichen Geruchsbelästigungen gekommen. Zudem hätten die Gegensprechanlage und ein Rollladen nicht funktioniert. Sie macht zudem Gegenansprüche in Höhe von 500,00 € im Weg der Aufrechnung geltend, weil sie von ihr eingebautes Laminat in der Wohnung gelassen hat. Zudem erhebt sie den Einwand der Verjährung. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist überwiegend begründet, im Übrigen unbegründet. Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der von der Beklagten nicht geleisteten Mieten gem. § 535 Abs. 2 BGB. Die Miete war während der Mietzeit nicht gem. § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Die Beklagte trägt vor, die von ihr behaupteten Mängel hätten die gesamte streitgegenständliche Zeit über bis zur Rückgabe der Wohnung bestanden, ebenso auch vor März 2021, weshalb auch die klägerseitigen Instandhaltungsarbeiten keinen Erfolg gehabt hätten. Diesem Vortrag steht jedoch das Rückgabeprotokoll vom 31.7.2024 entgegen, welches keinerlei Mängel der Wohnung aufweist. Dieses ist von beiden Parteien unterschrieben und stellt daher den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu diesem Zeitpunkt bindend fest. Es umfasst in seiner Wirkung alle Zustände, mit Ausnahme derjenigen, mit denen die Parteien bei Unterzeichnung grundsätzlich nicht rechnen konnten (zB versteckte Mängel). Der Sinn und Zweck eines Über- oder auch Rückgabeprotokolls, für dessen Erstellung keinen Rechtspflicht existiert oder vertraglich vereinbart worden ist, besteht gerade darin, Unklarheiten und ggf. eine spätere Beweisaufnahme zu vermeiden, weil eine der beiden Parteien später nicht etwas anderes behaupten kann, als das, was sie zuvor mit ihrer Unterschrift bestätigt hat. Mit anderslautenden Einwänden sind die Parteien daher – beide - ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 10.11.1982 - VIII ZR 252/81, NJW 1983, 446, und Urteil vom 13.01.1999 - XII ZR 208/96, NJW 1999, 593 [Generalquittung]; OLG Dresden Urt. v. 7.9.2022 – 5 U 816/22, NZM 2022, 971; Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 546 Rn. 56 ff; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 538 Rn. 9; Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 6. Aufl. 2021 Kap. 1 Rn. 660 f.; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, § 546 Rn. 139; Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010 § 19 Rn. 229). Damit kann die Beklagte auch vorliegend nicht mit dem Vortrag gehört werden, sie habe das Protokoll zur Vermeidung von späteren Ansprüchen der Kläger unterzeichnet und – vorliegend maßgeblich - tatsächlich würde dieses nicht dem Zustand der Wohnung bei Rückgabe entsprechen (Schriftsatz vom 20.3.2025, S. 3, Bl. 226 d.A.). Denn zur Vermeidung eben dieser gerichtlichen oder außergerichtlichen Situation dient ein Zustandsprotokoll. Das auch, obwohl es darauf für die rechtliche Einordnung nicht zwingend ankommt, weil jede Partei sowohl die Vor- als auch die Nachteile des Protokolls geltend machen kann. Die Kläger können aufgrund des Mangelfreiheit bestätigenden Protokolls keine Ansprüche gegen die Beklagte wegen Verschlechterungen der Mietsache geltend machen, was ja auch der von ihr selbst ausdrücklich genannte Zweck der Unterschrift war, umgekehrt müssen sie sich daher auch nicht auf abweichenden Vortrag der Beklagten zu dem Protokollinhalt verweisen lassen. Diese – in beide Richtungen wirkende – Rechtsfolge ist die Konsequenz der freiwilligen Entscheidung beider Parteien, ein solches Protokoll zu erstellen. Aus dem somit der Entscheidung zugrunde zu legenden mangelfreien Zustand der Mietsache bei Rückgabe folgt zugleich, dass die Beklagte ebenso wenig vortragen kann, die Wohnung sei während der Mietzeit mangelhaft gewesen, das jedenfalls in der Form, dass der Mangel bis zu Ende bestanden habe. Während die Kläger die Behebung von Mängeln – vor dem streitgegenständlichen Zeitraum – behauptet haben, hat die Beklagten eben dieses ausdrücklich bestritten. Dann aber hätte sie, da sie zugleich den mangelfreien Zustand bei Rückgabe über das Protokoll bestätigt hat, vortragen müssen, wann diese Mängel tatsächlich behoben worden sind. Denn ohne diesen Vortrag, ist der gesamte Mangeleinwand unschlüssig bzw. durch den mangelfreien Zustand bei Rückgabe durch sie selbst widerlegt. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung der noch Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2023 in der geltend gemachten Höhe (133,14 €). Die Betriebskostenabrechnung entspricht nur teilweise den formellen den Anforderungen des § 259 BGB – Angabe der angesetzten Gesamtbeträge, der Umlageschlüssel und der hieraus folgenden Einzelbeträge, die auf den Mieter entfallen, sowie Abzug der Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urt. v. 20.1.2021 – XII ZR 40/20; NZM 2021, 301; BGH, Urteil vom 29. Januar 2020 – VIII ZR 244/18, NZM 2020, 320; grundlegend: BGH, Urteil vom 28.05.2008, Aktenzeichen: VIII ZR 261/07 – Juris; LG Hanau, Urteil vom 11.02.2011, Az. 2 S 173/10; Blank DWW 2009, 91; Lammel, Stolperstein Formelle (Un-)Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung, WuM 2014, 387 (388); Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Aufl. 2025, H IV. Rn. 124). Denn der Verteilungsschlüssel ist teilwiese nicht prüffähig. Das ist dann der Fall, wenn aus ihm nicht zu ersehen ist, wonach der Vermieter die Verteilung der Kosten vornimmt, diese also etwa nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen erfolgte (BGH, Versäumnisurt. v. 8. 12. 2010 – VIII ZR 27/10, NZM 2011, 401 [402]; Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025 H Rn. 147). Vorliegend verwendet die Abrechnung bei mehreren Positionen den Verteilungsschlüssel „Anz“. Dieser ist jedoch nicht dahingehend erläutert, dass der Mieter die vorstehend genannten Informationen erhalten würde und wüsste, welche Daten hier in das Verhältnis gesetzt werden, um sie auch inhaltlich nachprüfen und deren Richtigkeit ggf. rügen zu können. Die Legende erklärt lediglich, dass „Anz“ für „Anzahl“ steht, was zwar offensichtlich, aber dem Verständnis des Verteilungsschlüssels nicht dienlich ist. Auch aus den sonstigen Angaben der Abrechnung, insbesondere denjenigen zum Objekt auf S. 1 erschließt sich das nicht. Denn die verwendeten Daten bei „Anz“, die zudem variieren, finden sich dort nicht wieder. Allein aufgrund der Ziffer 2, welche für die Kostentragung des Mieters steht, könnte zwar vermutet werden, dass es sich um die Personen handelt, die jeweils angegebene Gesamtzahl stimmt jedoch mit den eingehend genannten Personenzahlen von 10, 14 und 12 in keinem Fall überein. Zwar kann es sich auch um einen Bruchteilsbetrag handeln (die Gesamtanzahl der Personen kann aufgrund der Variation innerhalb des Abrechnungsjahrs auch halbe Personen beinhalten). Die Angaben bei der Personengesamtzahl sind jedoch schon aufgeteilt und stimmen mit denjenigen der Verteilung nicht überein. Zudem würde es sich letztlich ohnehin um eine reine Spekulation handeln, welche dem Mieter nicht zumutbar ist, zumal er ohne weitere Erläuterungspflichten des Vermieters nur aufgrund der Angaben in der Betriebskostenabrechnung inhaltliche Einwände geltend machen muss (näher Langenberg/Zehelein Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 11. Auflage 2025 H Rn. 239 ff.). Damit sind die nach „Anz“ verteilten Kosten aus der Abrechnung zu extrahieren, was die Vorauszahlungen unterschreitet. Die Kläger haben jedoch einen Anspruch auf Zahlung der nicht geleisteten Vorauszahlungsanteile auf die Betriebskosten gem. § 535 Abs. 2 iVm § 556 Abs. 2 S. 2 BGB. Die Abrechnungsfrist für das Jahr 2024 ist noch nicht abgelaufen, so dass die vertraglichen Vorauszahlungen geltend gemacht werden können. Die Beklagte hat die Vorauszahlungen auch nicht wirksam gem. § 560 Abs. 4 BGB herabgesetzt. Der Mieter ist hierzu zwar (wie umgekehrt der Vermieter zu einer Erhöhung) aufgrund einer Abrechnung befugt, wobei es für das Herabsetzungsrecht auf den tatsächlichen Betriebskostenanfall ankommt. Die E-Mail der Beklagten vom 2.7.2023 stellt jedoch keine derartige Herabsetzungserklärung dar. Sie rügt einerseits eine nicht gewährte Belegeinsicht für die Abrechnung 2021 und andererseits den Nichterhalt der Abrechnung 2022 (deren Abrechnungsfrist zudem noch bis zum 31.12.2023 lief) und erklärt deshalb eine teilweise Herabsetzung der von ihr geleisteten Vorauszahlungen. Hierzu ist der Mieter jedoch nicht befugt. Die Beklagte hätte allenfalls ein zeitweises Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 Abs. 1 BGB wegen (behaupteter) Belegeinsichtsverweigerung geltend machen können, welches sie sodann als Druckmittel bis zur Einsichtsgewährung verwenden kann. Dieses hat die Beklagte jedoch gerade nicht ausgeübt, sondern die Vorauszahlungen ausdrücklich gekürzt, wofür es keine Rechtsgrundlage gibt. Allerdings haben die Kläger für den Monat Juni 2024 70,00 € zu viel eingeklagt, hier wurde die Wenigerzahlung nicht herausgenommen, obwohl der Zahlungsantrag von 574,00 € auf die Gesamtbruttomiete bezieht. Die Kläger haben weiterhin einen Anspruch auf Zahlung von 448,39 € gem. §§ 535 Abs. 2, 280, 286, 249 BGB als Verzugsschadensersatz in Form der Kosten für die anwaltlich ausgesprochene Kündigung vom 8.12.2023. Denn die Beklagte befand sich wie erörtert mit den Mieten in kündigungsrelevanter Höhe sowohl gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB als auch gem. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Verzug. Die Ansprüche der Kläger sind nicht verjährt. Sie unterliegen der Regelverjährung gem. § 195 BGB wobei der älteste streitgegenständliche Anspruch im Jahr 2021 fällig geworden ist und daher frühestens mit Ablauf des 31.12.2024, also nach Klageerhebung (23.2.2024) und -erweiterung (14.8.2024) verjährt wäre. Die Beklagte kann auch keinen Gegenanspruch auf Kostenersatz für das von ihr eingebaute Laminat geltend machen. Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, sind gem. § 546 Abs. 1 BGB bei Mietende grundsätzlich zu entfernen, so auch Laminat (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 546 Rn. 38; BeckOK MietR/Klotz-Hörlin, 39. Ed. 1.2.2025, BGB § 546 Rn. 37). Hiermit korrespondiert auch ein Wegnahme- und Aneignungsrecht aus § 539 Abs. 2 BGB iVm § 258 BGB (vgl. BeckOK BGB/Zehelein, 73. Ed. 1.2.2025, BGB § 539 Rn. 19). Ersatzpflichtig für derartige von dem Mieter eingebrachte Einrichtungen ist der Vermieter jedoch nur unter der Voraussetzung des § 552 BGB, wenn er entgegen dem Willen des Mieters die Wegnahme verweigert. Das ist vorliegend weder ersichtlich noch vorgetragen. Aufgrund der abschließenden Regelung stehen Ansprüche aus § 812 BGB nicht daneben. Der Zinsanspruch folgt aus § 286, 288 BGB. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 92 Abs. 1, 91a, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO wobei die Kosten des Rechtsstreits der Beklagten insgesamt aufzuerlegen waren, weil die Kläger nur geringfügig und ohne hierdurch verursachten Gebührensprung bzw. allein mit einer Nebenforderung unterliegen. Bei einem Gesamtstreitwert von 9.448,14 € obsiegen die Kläger im Umfang von 9.245,00 €. Soweit über die Klage noch zu entscheiden war, folgt das aus dem Verhältnis von Antrag und zugesprochenem Betrag. Die Beklagte unterliegt zudem im Rahmen der Entscheidung nach billigem Ermessen gem. § 91a ZPO hinsichtlich des Räumungsantrags. Denn die Kündigung war als zahlungsverzugsbedingte Kündigung wie erörtert wirksam, so dass die Kläger ohne erledigendes Ereignis bei Fortführung des Verfahrens offensichtlich obsiegt hätten. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO. 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Abs. 1 BGB ist unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung künftig zu freiberuflichen Zwecken nutzen möchte, jedoch keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegt. Es handelt sich dann um eine unzulässige Vorratskündigung.(Rn.13) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.345,76 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin fordert als Vermieterin von der Beklagten die Räumung und Herausgabe der von der Beklagten bewohnten Wohnung in der … . Randnummer 2 Die Klägerin ist in das Mietverhältnis des ursprünglichen Vermieters und der Beklagten auf Vermieterseite eingetreten und bewohnt gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten im streitgegenständlichen Gebäude im 3. Obergeschoss eine 3-Zimmerwohnung, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob die Wohnfläche dieser Wohnung 64 qm - so die Klägerseite - oder 78 qm beträgt. Mit Schreiben vom 29.09.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten zum 30.06.2021. Zur Begründung der ordentlichen Kündigung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, dass sie selbst und ihr Lebensgefährte die streitgegenständliche Wohnung als Büro nutzen wollten. Wegen des Inhalts und der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 29.09.2020 (Bl. 6 f) Bezug genommen. Mit Schreiben vom 29.03.2021 legte die Beklagte Widerspruch gegen die Kündigung ein. Wegen der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf Anlage B2 der Klagerwiderung vom 11.06.2021 (Bl. 16 f) verwiesen. Randnummer 3 Die Klägerin vertritt die Ansicht, das streitgegenständliche Mietverhältnis sei durch die ordentliche Kündigung vom 29.09.2020 beendet worden. Durch den Zusammenzug mit ihrem Lebensgefährten, der seine 120 qm große und auch zu freiberuflichen Zwecken genutzte Wohnung aufgegeben habe, seien beengte Verhältnisse in der von der Klägerin bewohnten 64 qm großen Wohnung im selben Gebäude gegeben. Es sei beabsichtigt, dass die von der Beklagten bewohnte Wohnung als Büroräumlichkeit für die Klägerin, die seit dem 01.01.2021 ihre Immobilien selbst verwalte, sowie für den Lebensgefährten, dessen berufliche Tätigkeit Kundenkontakt beinhalte, zu nutzen. Die Wohnung der Beklagten solle aber auch für private Zwecke genutzt werden. Der ebenfalls im Erdgeschoss neben der streitgegenständlichen Wohnung gelegene Raum sei für die Büronutzung nicht geeignet, da er weder Heizung noch sanitäre Anlagen aufweise und als Lagerraum diene. Eine Umbaumaßnahme dieses Raums scheide aufgrund der Kosten zwischen 60.000 und 80.000 € sowie dies Umstandes aus, dass in diesem Fall Möbel an einem anderen Ort eingelagert werden müssten. Das im Lagerraum stehende Klavier solle in der von der Beklagten bewohnten Wohnung aufgestellt und wieder von ihrem Lebensgefährten genutzt werden. Durch die Gewinnung der zusätzlichen Räume könne die sehr beengte Wohnsituation der Klägerin und ihres Lebensgefährten insgesamt verändert und verbessert werden. Die Kündigung sei auch nicht wegen eines Verstoßes gegen die Zweckentfremdungssatzung der Stadt Stuttgart unwirksam. Da die Stadt Stuttgart in der Vergangenheit diese Verordnung nicht angewandt habe - es sei auch kein Personal hierfür vorgesehen -, habe die Klägerin von der Einholung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung zum damaligen Zeitpunkt verzichtet. Randnummer 4 Die Klägerin beantragt: Randnummer 5 Die Beklagte wird verurteilt, die im Erdgeschoss links gelegene 2-Zimmer-Wohnung in der …, Stuttgart, bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad/WD, einem Verschlag im UG sowie einem Verschlag im Dachgeschoss sowie die Nutzungsberechtigung des Vorplatzes der Wohnung zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 6 Die Beklagte beantragt, Randnummer 7 die Klage abzuweisen. Randnummer 8 Die Beklagte bestreitet, dass die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten nutzen wolle. Die Büronutzung stelle keinen von der Rechtsprechung gebilligten Eigenbedarf dar. Die Kündigung sei unwirksam, da die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung eingeholt und eine solche im Kündigungsschreiben auch nicht erwähnt habe. Die Kündigung sei ferner rechtsmissbräuchlich, da der behauptete Bürobedarf jederzeit in dem Büroraum im Erdgeschoss rechts, der seit dem Tod des Rechtsvorgängers der Klägerin leer stehe, umgesetzt werden könne. Es müsse lediglich eine Heizung installiert werden. Weitere Umbaumaßnahmen seien nicht erforderlich, da die Klägerin über eine Toilette in ihren Wohnräumen verfüge. Die Beklagte sei gesundheitlich stark angeschlagen. Sie habe sich um Wohnraum bemüht. Randnummer 9 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 10 Das Gericht hat die Klägerin informatorisch angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen .... Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme sowie der informatorischen Anhörung wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2021 und vom 22.09.2021 Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 11 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 12 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546, 985 BGB, da die Kündigung der Klägerin das Mietverhältnis mit der Beklagten nicht gemäß § 542 Abs. 1 BGB beendet hat. Randnummer 13 Die ordentliche Kündigung der Klägerin vom 29.09.2020, die eine große Nähe zur Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 BGB (vgl. 1.), ist unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung als unzulässige Vorratskündigung (vgl. 2.) darstellt. Randnummer 14 1a. Eine Eigenbedarfskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 1 BGB ist vorliegend nicht gegeben, da die Klägerin weder selbst noch eine Bedarfsperson i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB die streitgegenständliche Wohnung zu Wohnzwecken nutzen möchte. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs in der Entscheidung vom 29.3.2017 (BGH, Urteil vom 29.03.2017– VIII ZR 45/16, veröffentlicht in NJW 2017, 2018, beck-online) ist eine größere Nähe zu dem Tatbestand einer Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in den Fällen gegeben, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, da ein Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll. In diesem Fall müssen weitere Umstände gegeben sein, um den Vermieterinteressen den Vorzug geben zu können (BGH, a.a.O., Rn. 47). Denn der persönliche Bezug bleibt, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-) berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurück. Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters - anders als bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs - nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber andererseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten (frei-) beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr sogar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer Verwertungskündigung zu stellen sind. Voraussetzung für das Vorliegen dieses Kündigungsgrundes bzw. des berechtigten Interesses des Vermieters i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB ist daher, dass der Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht durch die Fortführung des Mietverhältnisses erleiden würde (vgl. BGH a.a.O., Rn. 47; Hinz in Dauner-Lieb/Langen, BGB Schuldrecht, 4 Auflage, 2021, § 573 Rn. 87). Randnummer 15 b. Bei der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigung handelt es sich nach den dargestellten Grundsätzen um einen Kündigungstatbestand, der eine größere Nähe zu einer Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 BGB ausweist. Ausweislich des Kündigungsschreibens der Klägerin vom 29.09.2020 (Bl. 6, 7 d.A.) „benötigt“ die Klägerin für sich und ihren Lebensgefährten, den Zeugen , die streitgegenständliche Wohnung „als Büro“, damit ausschließlich zu beruflichen Zwecken. Nach durchgeführter Beweisaufnahme und informatorischer Anhörung der Klägerin steht dieser Sachverhalt zur Überzeugung der Tatrichterin fest. Randnummer 16 2. Ob die weitere Voraussetzung eines „Nachteils von einigem Gewicht“ vorliegend gegeben ist, kann dahinstehen, da die Kündigung vom 29.09.2020 mangels Zweckentfremdungsgenehmigung jedenfalls materiell unwirksam ist. Randnummer 17 Die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in der Landeshauptstadt Stuttgart (Zweckentfremdungsverbotssatzung - ZwEVS -) vom 3. Dezember 2015, bekannt gemacht im Amtsblatt Nr. 51 vom 17. Dezember 2015, war zur Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung erforderlich. Randnummer 18 a. Nach § 3 Abs. 1 ZwEVS wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten oder die Mieterin/den Mieter oder einen/eine zur Nutzung sonstig Berechtigten/Berechtigte anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Eine Zweckentfremdung liegt nach Nr. 1 der Vorschrift insbesondere vor, wenn der Wohnraum überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen wird. Gemäß § 4 Abs. 1 ZwEVS darf Wohnraum nur mit der Genehmigung der für den Vollzug zuständigen Behörde anderen als Wohnzwecken zugeführt werden. Randnummer 19 Für eine Zweckentfremdung durch gewerbliche Nutzung kommt es nicht darauf an, ob die Räume baulich umgestaltet werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die dem Schutz des Zweckentfremdungsverbots unterliegenden Räume tatsächlich zu gewerblichen und beruflichen Zwecken genutzt werden (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages Rn. 37, beck-online). Randnummer 20 b. Vorliegend soll die Wohnung der Beklagten, der Mieterin der Klägerin, zukünftig als Büro für die Klägerin und deren Lebensgefährten, damit zu beruflichen Zwecken, genutzt werden. Dass der Lebensgefährte der Klägerin beabsichtigt, sein Klavier in den Räumlichkeiten aufzustellen und dies privat zu nutzen, was als wahr unterstellt werden kann, ändert im Hinblick auf § 3 Abs. 1 Nr. 1 ZwEV nichts an der Tatsache, dass die bisherigen Wohnräume (weit) überwiegend, nahezu ausschließlich, zu beruflichen Zwecken genutzt werden sollen. Die Klägerin hat zu keinem Zeitpunkt behauptet, dass die Wohnnutzung aufrechterhalten bleibt und die Räume lediglich beruflich mitgenutzt werden. Randnummer 21 c. Die Kündigung vom 29.09.2020 ist materiell unwirksam, da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung unstreitig weder bei Zugang der Kündigungserklärung noch bei Ablauf der Kündigungsfrist oder im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung vorlag. Auf den diesbezüglichen Meinungsstreit, welcher Zeitpunkt für das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung maßgeblich ist, kommt es folglich nicht an. Randnummer 22 Die beabsichtigte Verwendungsart, Wohnraum zu (frei-) beruflichen oder gewerblichen Gründen zu nutzen, muss tatsächlich und rechtlich überhaupt möglich sein (Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 573 BGB (Stand: 30.06.2021), Rn. 145). Randnummer 23 Einem Vermieter, der Wohnraum für freiberufliche Zwecke nutzen will, ist diese Nutzung rechtlich unmöglich, wenn die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vorliegt. Er kann sich nicht auf ein berechtigtes Interesse, auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf Häublein, NZM 2011, 668, 670; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 30.06.2021]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (vgl. OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. Die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 - Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherrn entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht“ missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (AG Stuttgart, Urteil vom 19.02.2021, veröffentlicht in ZMR 2021, 674 mit Hinweis auf BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Randnummer 24 3. Ob die Kündigung vom 29.09.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formell unwirksam ist, da sie sich weder zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung noch zu dem erforderlichen „Nachteil von einigem Gewicht“ äußert, kann dahinstehen (zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671) und bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Randnummer 25 Die Klage ist demzufolge abzuweisen. II. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001497708 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 19.02.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 35 C 3587/20 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2021:0219.35C3587.20.39 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 2 WoZwEntfrG BW Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit einer Verwertungskündigung bei Fehlen der erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung Leitsatz Eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB), die ausgesprochen wird, bevor dem Vermieter die für die geplante Verwertung erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt wurde, stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar.(Rn.19) Orientierungssatz 1. Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird.(Rn.21)  2. Wenn nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf.(Rn.23) 3. Ein Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen.(Rn.25) 4. Für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an.(Rn.26)  Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. Streitwert: 3.792 € Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin, eine Baugenossenschaft, nimmt die Beklagten auf Grund einer von ihr ausgesprochenen Verwertungskündigung auf Räumung und Herausgabe von Wohnraum in Anspruch. Randnummer 2 Die Parteien sind durch einen am 01.02.1971 abgeschlossenen Mietvertrag (Anl. K 1, Bl. 9 ff d.A.) über die streitgegenständliche Wohnung in der ... Straße in ... Stuttgart, in den die Beklagte Ziffer 2) im Jahr 1992 eingetreten ist, miteinander verbunden. Randnummer 3 Ausweislich der gemäß § 5 des Vertrags in diesen einbezogenen Ziffer der allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anlage B1, Bl. 40 ff d.A.) verpflichtet sich die Klägerin, das Nutzungsverhältnis Randnummer 4 „von sich aus (...) grundsätzlich nicht aufzulösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nutzungsverhältnis trotz bestehender Mitgliedschaft schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige Interessen oder Verpflichtungen der Genossenschaft oder sonstige wichtige Gründe eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig machen.“ Randnummer 5 Mit Schreiben vom 30.01.2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten ordentlich zum 31.10.2020 (Anlage K4, Bl. 17 ff. d.A.), da sie beabsichtige - neben zwei weiteren - das Gebäude abzureißen, in welchem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, um an dieser Stelle einen zeitgerechten Neubau zu errichten. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen für die Verwirklichung dieses Vorhabens lagen der Kläger zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Die Klägerin hat den Beklagten mehrere Ersatzwohnungen zu gleichbleibenden Mietzinskonditionen angeboten, die von diesen als nicht ihren Vorgaben entsprechend abgelehnt wurden. Randnummer 6 Die Klägerin macht geltend, dass sie durch eine Sanierung der Gebäude, im Vergleich zu deren Abriss und Neuerrichtung, an der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Das Anwesen in der ... und des im Jahr 1936 errichteten Gebäudeensembles – bestehend aus den Hausnummern 11, 13 und 15 – weise diverse bauliche Mängel auf. Insbesondere seien Zustand, Ausstattungs- und energetischer Standard, Zuschnitt der Wohnungen, Statik, Lärmschutz, Wärmedämmung, Elektroinstallationen, Heizung und Sanitäranlagen nicht mehr zeitgemäß. Sowohl die Fassade, als auch die Bausubstanz, das Fundament und die Dachkonstruktion seien überdies schadhaft. Bei einer Totalsanierung fielen, bei jährlichen Mieteinnahmen von 90.000 €, Kosten von mindestens 2,7 Mio. € (netto) für die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen an, wobei jedoch die Restnutzungsdauer um gerade einmal 30 Jahre verlängert werde. Demgegenüber seien nach Komplettabriss und Neubau, auch auf Grund der damit verbundenen Vergrößerung der Gesamtwohnfläche von derzeit 1.052 qm auf dann ca. 2.020 qm, jährliche Mieteinnahmen von ca. 290.880 € zu erzielen. Der Kostenaufwand dafür betrage 4,529 Mio. € (netto). Randnummer 7 Die Klägerin macht weiter geltend, dass für das streitgegenständliche Bauvorhaben eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht erforderlich sei, weil das dauerhafte Wohnen in dem abzureißenden Gebäude unzulässig und unzumutbar sei und die Wiederbewohnbarkeit nicht mit zumutbaren Mitteln wiederhergestellt werden könne. Sie ist weiter der Auffassung, dass die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung ohnehin nicht vom Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigung abhänge, da dies Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift nicht erforderten. Durch eine gegenläufige Beurteilung würden die Gerichte den Grundsatz der Gewaltenteilung verletzen. Vorsorglich habe die Klägerin nunmehr die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung beantragt, welche ihr unter anderem unter der Bedingung, binnen zwei Jahren neuen Wohnraum zu schaffen, zugesagt worden sei. Dabei sei es öffentlich-rechtlich möglich, die Genehmigung auch rückwirkend zu erteilen. Randnummer 8 Die Weigerung der Beklagten, die Wohnung zu räumen und eine der angebotenen Wohnungen zu beziehen, stelle sich auch mit Blick auf deren genossenschaftsrechtliche Treueverpflichtung als treuwidrig dar. Randnummer 9 Die Klägerin beantragt: Randnummer 10 Die Beklagten werden verurteilt, die im Anwesen ... Straße, ... Stuttgart, im Dachgeschoss links gelegene 2-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, separatem WC und zugehörigen Nebenräumen (sog. „Atelierwohnung“) zum 31.10.2020 zu räumen und geräumt nebst Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 11 Die Beklagten zu 1) und 2) beantragen, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Die Beklagten haben der Kündigung mit Schreiben vom 20.08.2020 (Anl. K 6, Bl. 28 d.A.) widersprochen. Sie machen geltend, dass es der Klägerin schon aufgrund der o.g. Vertragsbestimmungen verwehrt sei, das Mietverhältnis zu kündigen. Unabhängig davon sei die Kündigung schon deshalb unwirksam, weil die Klägerin keine Zweckentfremdungsgenehmigung für das - ohnehin nicht genehmigungsfähige - Vorhaben eingeholt habe. Schließlich bestreiten die Beklagten das Vorliegen der geltend gemachten Mängel und die Notwendigkeit von umfassend in die Bausubstanz eingreifenden Maßnahmen. Das Gebäude und die Wohnung der Beklagten, welches getrennt von den übrigen Gebäuden des Ensembles zu beurteilen sei, befinde sich in einem guten, bewohnbaren und teilweise sanierten Zustand. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Akte, die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 06.11.2020 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 15 Die gemäß § 29a Abs. 1 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG vor dem sachlich und örtlich zuständigen Gericht erhobene Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Kündigung vom 30.01.2020 stellt eine unzulässige Vorratskündigung dar, welche einen Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht zu begründen vermag. I. Randnummer 16 Der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546, 985 BGB zu. Der Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) bleibt jedenfalls die materielle Wirksamkeit versagt. 1. Randnummer 17 Allerdings war die Klägerin nicht schon wegen der gemäß § 5 des Vertrags ausdrücklich einbezogenen Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anl. K1, Bl. 10 d.A. i.V.m. Anl. B 1, Bl. 43 d.A.) an der Aufkündigung des Vertragsverhältnisses gehindert. Denn der Gebrauchsüberlassungsvertrag ist trotz seiner genossenschaftsrechtlichen Einbettung als Mietvertrag zu qualifizieren, so dass seine ordentliche Kündigung grundsätzlich auf § 573 BGB gestützt werden kann (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 12 juris Rn. 7). Insofern führt der besondere Charakter des genossenschaftlichen Mietverhältnisses, der bei der Würdigung des Kündigungsinteresses der Vermieterin berücksichtigt werden muss, zwar dazu, dass eine ordentliche Kündigung nicht auf Eigenbedarf gestützt werden kann (BGH, aaO, juris Rn. 8); eine - im Falle des Abrisses in Neubebauungsabsicht einschlägige (BGH, NJW 2011, 1135 Rn. 17 mwN) - Verwertungskündigung hindert die genossenschaftliche Prägung des Mietverhältnisses indessen im Grundsatz nicht (ebenso: AG Hamburg-St. Georg, ZMR 2015, 385 juris Rn. 15 ff.; BeckOGK-BGB/Drasdo, § 535 Rn. 599 [Stand: 01.01.2021]; Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9 mwN). Randnummer 18 Ziffer 11 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen steht diesem Ergebnis nicht entgegen; vielmehr führt ihre Auslegung (§§ 133, 157 BGB) - entgegen der Auffassung des Beklagten - zum gleichen Ergebnis. Soweit dort die grundsätzliche Unkündbarkeit des Nutzungsverhältnisses bei fortbestehender Genossenschaftsmitgliedschaft betont und das Vorliegen wichtiger Gründe für eine Kündigung verlangt wird, entspricht dies der Sache der dargelegten Gesetzeslage und steht einer Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht entgegen. 2. Randnummer 19 Die Kündigung ist aber unwirksam, weil sie sich wegen des Fehlens einer Zweckentfremdungsgenehmigung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung, als unzulässige Vorratskündigung darstellt. Randnummer 20 a) Entgegen der Auffassung der Klägerin war die Einholung einer Zweckentfremdungsgenehmigung gem. § 2 Zweckentfremdungsverbotsgesetz (ZwEWG) i.V.m. § 4 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart (ZwEVS) erforderlich. Soweit sich die Klägerin darauf beruft, der Abriss des streitgegenständlichen Gebäudes sei gem. § 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS genehmigungsfrei, so wird dieser Einwand durch ihr Vorbringen nicht gestützt. Randnummer 21 aa) Bei § 2 ZwEWG handelt es sich um die im Zuge der Föderalismusreform geschaffene Nachfolgeregelung zu Art. 6 des Bundesgesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVerbG; vgl. VGH Mannheim, VWBlBW 2016, 201 juris Rn. 3). Da die Landesvorschrift ihrem bundesrechtlichen Vorgänger nach Ziel und Grundstruktur entspricht, gelten die zum alten Recht entwickelten Grundsätze im Wesentlichen fort (vgl. VGH Mannheim, aaO, juris Rn. 78 ff.). Für die Frage, ob der streitgegenständliche Wohnraum aus dem Anwendungsbereich der - im Übrigen zeitlich und sachlich einschlägigen - Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Stuttgart herausfällt, weil ein dauerndes Bewohnen des Wohnraums unzulässig oder unzumutbar wäre, kann daher weiter an die zum alten Recht ergangene Rechtsprechung angeknüpft werden. Danach gilt, dass die Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, auf welche sich die Klägerin der Sache nach beruft, im Einzelfall zu würdigen ist, wobei dieser Würdigung „allgemein als Tendenz vorgegeben [ist], daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen. Diese Tendenz rechtfertigt sich erstens aus der vom Zweckentfremdungsrecht angestrebten Bestandserhaltung in Verbindung mit der Indizkraft der Tatsache, daß es sich typischerweise um langjährig bewohnte Räume handelt“ (BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21). Eine Unzumutbarkeit des dauernden Bewohnens, welche den Räumen den Charakter als Wohnraum im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nimmt, ist daher regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn es sich um bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten handelt. Gleiches gilt für Wohnraum, der aus anderen Gründen vom Markt nicht mehr angenommen wird (vgl. BVerfGE 38, 348 juris Rn. 52; BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 17; Schüller in Bub/Treier, Hdb. der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 28 mwN). Randnummer 22 Derartige zu einer Unzumutbarkeit des Bewohnens führende Mängel des Gebäudes und der Wohnung zeigt die Klägerin nicht auf. Sie ergeben sich auch nicht aus den zur Akte gereichten Lichtbildern (Anl. K 7 ff; Bl. 53 ff d.A.). Putzabplatzungen und Rissbildungen im Mauerwerk genügen insoweit erkennbar nicht. Dass das Gebäude heutigen technischen Standards nicht genügen mag, ist ebenfalls nicht ausreichend, weil die Gebäude vor der Kündigung auch von anderen Mietern bewohnt waren, mithin vom Markt noch angenommen wurden. Auf das weitere - für das Eingreifen des Tatbestands kumulativ erforderliche - Merkmal, wonach die Wiederbewohnbarkeit nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wieder herstellbar sein darf (§ 2 Abs. 3 Nr. 5 a) ZwEVS), kommt es daher nicht an. Ohnehin wären insoweit aber, anders als die Klägerin meint, nur die Kosten einer - insoweit in den Blick zu nehmenden - Minimalsanierung im Sinne des Zweckentfremdungsrechts ansatzfähig. Diese beschränken sich aber auf die Kosten für die Wiederherstellung eines - nach Aktenlage noch vorhandenen - „einfachen Wohnstandards“ (vgl. BVerwG, NJW 1991, 1966 juris Rn. 10; VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 26 f.). Randnummer 23 bb) Da folglich nach der objektiven Nutzbarkeit sowie der subjektiven Zweckbestimmung weiterhin Wohnraum vorliegt, stellt dessen Abbruch gem. § 3 Abs. 1 Nr. 5 ZwEVS eine Zweckentfremdung dar, welche der Genehmigung bedarf. Dies entspricht nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin offenbar auch der Auffassung des Baurechtsamts der Stadt Stuttgart, welches der Klägerin kein Negativattest erteilt (vgl. dazu VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378, juris Rn. 22), sondern die auch dort für erforderlich gehaltene Genehmigung „zugesagt“ habe. Randnummer 24 b) Da die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung bei Ausspruch der Kündigung nicht vorlag, ist die Kündigung unwirksam. Dies entspricht der nahezu einhelligen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (etwa: OLG Hamburg, NJW 1981, 2308 juris Rn. 30; OLG Frankfurt, NJW 1992, 2300 juris Rn. 22; AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff., AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21, 40 f; MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 573 Rn. 120; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 240; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]; BeckOK-BGB/Hannappel, § 573 Rn. 84 [Stand: 01.11.2020]; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66 a.A. aber: LG Mannheim, NJW-RR 2004, 731; BeckOGK-BGB/Geib, § 573 Rn. 114 [Stand: 01.01.2021]), welcher sich das erkennende Gericht anschließt. Soweit die Klägerin darin einen Verstoß gegen das Gewaltenteilungsprinzip erkennen will, weil sich die h.M. über Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift hinwegsetze, so verfängt dies nicht. Der offen formulierte Tatbestand bedarf naturgemäß der Konkretisierung durch Rechtsprechung und Rechtswissenschaft, welcher durch die Begriffe des berechtigten Interesses und der angemessenen Verwertung indessen keine engen Wortlautgrenzen gesetzt sind. Dabei entspricht das Verbot der Vorratskündigung auch dem Sinn und Zweck des § 573 BGB, die jeweils grundrechtlich geschützten Positionen von Vermieter und Mieter miteinander in Ausgleich zu bringen (vgl. etwa Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 2a mwN) und wurde folglich durch das Bundesverfassungsgericht ausdrücklich gebilligt. Dieses hat festgestellt, dass es „keine unverhältnismäßige, mit Art. 14 Absatz 1 Satz 1 GG nicht mehr zu vereinbarende Hintanstellung der Eigentümerbefugnisse dar[stellt], diesen den Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtige beachtliche Gründe motiviert ist“ (BVerfG, WuM 1990, 479 juris Rn. 3). Randnummer 25 Der Vermieter, der für seine Verwertung des Grundstücks zunächst einen Abriss des Gebäudes beabsichtigt, welchen er - wie hier - ohne behördliche Genehmigung nicht vornehmen darf, kann sich aber - solange er nicht über die Zweckentfremdungsgenehmigung verfügt, die ihm die Realisierung seiner Absicht erst erlauben würde - gerade nicht auf gegenwärtig beachtliche Gründe berufen (vgl. eingehend Häublein, NZM 2011, 668, 670 sowie etwa AG München, BeckRS 2020, 10247 Rn. 24; AG Köln, ZMR 2018, 510 juris Rn. 21; jurisPK-BGB/Tiedemann, § 573 Rn. 145, 151 [Stand 21.12.2020]). Soweit dies für das Fehlen der erforderlichen Baugenehmigung abweichend beurteilt wird (OLG Frankfurt, NJW NJW 1992, 2300 juris Rn. 21 ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 Rn. 280 mwN), erklärt sich diese Differenzierung dadurch, dass es sich bei Baugenehmigung und Zweckentfremdungsgenehmigung um zwei voneinander getrennte Verwaltungsverfahren handelt, mit welchen ganz unterschiedliche Zwecke verwirklicht werden. So hat es ein Bauherr in Fällen der vorliegenden Art, welche naturgemäß Bauvorhaben in Gebieten betreffen, in denen Wohnbau bauplanungsrechtlich zulässig ist, weitgehend selbst in der Hand, ob die Baugenehmigung erteilt wird. Denn die Baugenehmigung stellt sich letztlich als „Instrument zur bloßen Kontrolle eines prinzipiell vom Gesetz gebilligten, weil sozial erwünschten oder doch wertneutralen Verhaltens dar“ (BayVGH, Urteil vom 31. Mai 2010 – Az.: 12 B 09.2484, juris Rn. 32). Ihre Erteilung kann deshalb notfalls durch Anpassung der Planungen an Vorgaben der Baurechtsbehörde durch den Bauherren entscheidend beeinflusst werden. Demgegenüber wird die Zweckentfremdung von Wohnraum in den ausgewiesenen Gebieten „als sozial unerwünscht missbilligt. Sie soll grundsätzlich verhindert werden, um einer Gefährdung der Versorgung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Eine Genehmigung kommt immer nur als Ausnahme vom allgemeinen Verbot in Betracht, denn seiner Tendenz nach zielt das Verbot auf jede Zweckentfremdung jedes Wohnraums“ (BayVGH, aaO; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 640 juris Rn. 21 - restriktive Tendenz). Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung, welche zudem das „Ob“ des Bauvorhabens betrifft, somit in wesentlich geringerem Maße in der Hand des Vermieters liegt, erfordert es die angemessene Berücksichtigung der Mieterbelange der Absicht des Vermieters, das Gebäude im Zuge einer Verwertung abreißen zu wollen, vor Vorliegen der Genehmigung die rechtliche Beachtlichkeit zu versagen. Randnummer 26 Dass der Klägerin nach ihrem Vorbringen die Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung nunmehr zugesagt wurde, ändert an der Unwirksamkeit der Kündigung nichts. Denn für die Wirksamkeit einer Kündigung kommt es grundsätzlich auf die Rechtslage zum Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung an (BayObLGZ 1995, 131 juris Rn. 20; vgl. auch BGH, NJW 2012, 2270 Rn. 22); soweit dies für das Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung teilweise abweichend beurteilt und bereits das Vorliegen bei Abgabe der Kündigungserklärung verlangt wird (etwa OLG Hamburg, WuM 1981, 155 juris Rn. 30), bedarf dies keiner Vertiefung, weil die Zweckentfremdungsgenehmigung bis zuletzt nicht vorlag. Nachdem eine Zweckentfremdungsgenehmigung bislang nicht erteilt wurde, kommt es weiter nicht darauf, ob die Anordnung einer öffentlich-rechtlichen Rückwirkung der Genehmigung zu einer anderen Beurteilung hätte führen können (mit guten Gründen dagegen etwa: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 66; Staudinger/Rolfes, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 155 je mwN). Randnummer 27 c) Ob die Kündigung vom 30.01.2020 daneben wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB auch formal unwirksam ist, weil sie sich nicht zur Erforderlichkeit einer Zweckentfremdungsgenehmigung äußert, erscheint fraglich (eingehend und mwN zum Streitstand: Häublein, NZM 2011, 668, 671), bedarf vorliegend aber ebenfalls keiner Entscheidung. 3. Randnummer 28 Da das Mietverhältnis ungekündigt fortbesteht, handeln die Beklagten entgegen der Auffassung der Klägerin nicht deshalb treuwidrig, weil sie sich weigern aus der Wohnung auszuziehen. II. Randnummer 29 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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ECLI:DE:BGH:2026:280126UVIIIZR228.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 228/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 553 Abs. 1 Satz 1 a) Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grund- sätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 34). b) Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohn- raums ist hiervon nicht umfasst. BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 - VIII ZR 228/23 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 27. September 2023 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Anfang des Jahres 2009 Mieter einer Zweizimmer- wohnung der Klägerin in Berlin, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €, ab dem 1. September 2021 auf monatlich 497,35 €. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte um eine Erlaubnis zur Untervermietung, welche ihm die Klägerin für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 erteilte. Da sich der Auslandsaufenthalt des Beklagten verlängerte, vermietete er die Wohnung mit Untermietvertrag vom 27. Januar 2020 ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 - dem Tag der von ihm damals erwarteten Rückkehr - 1 2 3 - 3 - an zwei Untermieter. Als Nettokaltmiete war mit diesen im Untermietvertrag ein Betrag in Höhe von monatlich 962 € zuzüglich einer Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlung vereinbart (insgesamt 1.100 €). Die vorgenannte Nettokaltmiete lag, wie das Berufungsgericht auf der Grundlage des unstreitigen Parteivortrags festgestellt hat, über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässigen Miete. Der Beklagte behielt einen Satz der Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung. Mit einer an die Hausverwaltung gerichteten E-Mail vom 28. Januar 2020 bat der Beklagte um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020 bezüglich der vorbezeichneten Untermieter, deren Namen und berufliche Tätigkeit er mit- teilte. Die Anfrage blieb unbeantwortet. Mit E-Mail vom 9. November 2020 fragte die Hausverwalterin bei dem Be- klagten an, ob dieser noch in dem Mietobjekt wohne. Der Beklagte teilte daraufhin mit, dass die Wohnung untervermietet sei und er sich nach wie vor im Ausland aufhalte, wo er voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr bleiben werde. Nachdem die Klägerin die Wohnung im Sommer 2021 besichtigt und dabei die Untermieter angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12. Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Nachdem der Beklagte es mit der Begründung, es sei für ihn notwendig, seine laufenden Kosten für die Wohnung unter anderem durch eine Untervermietung zu "kompensieren", abgelehnt hatte, das Untermietverhältnis zu beenden, und vergeblich um eine Zustimmung zur Untervermietung gebeten hatte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 28. Februar 2022 die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung ihres Mietver- trags mit dem Beklagten. 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die gegen den Beklagten und die Untermieter gerich- tete Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Im Laufe des Berufungsverfahrens zogen die Untermieter aus der Wohnung aus; die ge- gen diese gerichtete Klage haben die Parteien daraufhin in der Hauptsache über- einstimmend für erledigt erklärt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landge- richt das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], NZM 2024, 34) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Klägerin verpflichtet. Aufgrund der Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 sei das Mietverhältnis spätestens seit dem 30. November 2022 beendet (§ 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB). Die vorgenannte Kündigungserklärung sei wirksam. Weder habe die Klä- gerin die Untervermietung über den Monat Januar 2020 hinaus genehmigt noch stehe dem Beklagten ein Anspruch auf Erlaubnis der konkret praktizierten Unter- vermietung zu. Ein Vermieter müsse es seinem Mieter jedenfalls nicht ohne Par- tizipation an dem Ertrag gestatten, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Auch unabhängig davon habe ein Mieter keinen Anspruch 7 8 9 10 11 - 5 - auf die Gestattung einer Untervermietung, die mit den Vorschriften über die Miet- preisbremse (§§ 556d ff. BGB) nicht vereinbar sei. Beide Gesichtspunkte beding- ten schon jeweils für sich gesehen, dass die Klägerin dem - wenngleich im Grundsatz berechtigten - Begehren des Beklagten, die Wohnung gemäß § 553 BGB zum Teil untervermieten zu dürfen, angesichts der konkreten Vereinbarung über die Untervermietung nicht habe nachkommen müssen. In Anbetracht der im Hauptmietverhältnis vereinbarten monatlichen Netto- kaltmiete von ursprünglich 460 €, ab dem 1. September 2021 von 497,35 €, habe die monatliche Grund-Untermiete von 962 € dem Beklagten einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € und ab September 2021 immer noch von deutlich über 450 € verschafft. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, sein Gewinn sei tatsächlich geringer gewesen, weil er und die Untermieter die vereinbarte Untermiete von insgesamt monatlich 1.100 € als Pauschalinklusiv- miete behandelt hätten. Konkrete Angaben zur Höhe des erzielten Gewinns habe der Beklagte jedoch ebenso unterlassen wie einen entsprechenden Beweisan- tritt. Wie das Berufungsgericht bereits entschieden habe, brauche der Ver- mieter dem Mieter eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie ohne Partizipation an den Erträgen, die der Beklagte der Klägerin nicht angeboten habe, nicht zu ermöglichen (LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18). Das Vorbringen des Beklagten, er habe den Untermietern nicht nur die Mieträume, sondern auch seine Möbel sowie weiteren Hausrat nebst zwei Fahrrädern zur Nutzung überlassen, stehe dem nicht entgegen. Für sich genom- men hätte der Beklagte seine Möbel und das übrige Inventar nicht vermieten kön- nen. Die Möglichkeit, überhaupt Mieteinnahmen für seinen Hausrat erzielen zu können, habe sich erst in Verbindung mit der Untervermietung ergeben. 12 13 - 6 - Aufgrund der Höhe der Untermiete liege überdies ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vor. Der Anspruch des Beklagten auf Gestattung der Untervermietung scheitere in Anbetracht dessen auch daran, dass es sich bei der konkreten Untervermietung um ein von der Rechtsordnung nicht gebilligtes Vorhaben gehandelt habe (LG Berlin, Urteil vom 26. April 2022 - 65 S 221/21). Selbst wenn dem Beklagten darin zu folgen wäre, dass auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 eine ortsübliche Netto- kaltmiete von 680 € für die Wohnung zu Grunde zu legen sei, ergebe sich eine höchstzulässige Nettokaltmiete von monatlich 748 €. Die hier vereinbarte Grund- Untermiete wäre - selbst abzüglich der nach dem Vortrag des Beklagten damit auch abgegoltenen Rundfunkgebühren - immer noch um rund 200 € zu hoch. Dass ein Zuschlag in dieser Größenordnung für das mitvermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, habe der Beklagte nicht schlüssig dargelegt und sei auch nicht ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten gemieteten Wohnung zu (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 28. Februar 2022 ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Denn der Be- klagte hat mit der ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommenen Untervermietung der Wohnung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Ihm stand, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat, ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Klägerin auf Erteilung der begehrten Erlaubnis einer - gewinnbringenden - Untervermietung nicht zu. 14 15 - 7 - 1. Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die ohne Erlaub- nis der Klägerin vorgenommene Untervermietung - unabhängig davon, ob er die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis beanspruchen konnte - seine Ver- tragspflichten verletzt hat (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20 mwN; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter - wie die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB unterstreicht - ohne die Er- laubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Drit- ten zu überlassen. 2. Die Frage, ob einer solchen Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beant- worten (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20). Das Berufungsgericht ist im Rahmen seiner Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung rechtsfehlerfrei - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass nach den von ihm festgestellten Umständen eine Erheblichkeit der Pflichtverlet- zung gegeben ist. Es hat ferner im Ergebnis zutreffend angenommen, der Kläge- rin sei es auch nicht im Hinblick auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhal- tens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei der Kündigung auf das Fehlen einer Unter- vermietungserlaubnis zu berufen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, aaO Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn dem Beklagten stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung nicht zu. Es fehlt an dem gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen berech- tigten Interesse des Beklagten an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten - ungeachtet des Umstands, dass es dem Beklagten 16 17 - 8 - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch um den Erhalt seiner Woh- nung ging - bereits deshalb, weil der Zweck einer Untervermietung, was das Be- rufungsgericht nicht in den Blick genommen hat, schon im Grundsatz - und damit von vornherein - nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Ge- winnerzielung zu verschaffen. a) Nach der Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum über- mäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 20; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 17; Senats- beschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Miet- rechtsreformgesetz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Ein- klang steht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 18 19 - 9 - - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 17, 39). b) Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzu- vermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Maßgebend für die Auslegung von Geset- zen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetz- gebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammen- hang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen (Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NJW 2025, 3070 Rn. 39 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ 244, 332 bestimmt). aa) Die Bestimmung des § 553 BGB, aus deren Wortlaut sich unmittelbar keine Anhaltspunkte für die Beantwortung der aufgeworfenen Frage entnehmen lassen, entspricht - von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen - der Vorgängerregelung in § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Diese wurde als wohnraummietrechtliche Sondervorschrift (vgl. hierzu bereits Senats- urteil vom 28. November 1984 - VIII ZR 186/83, NJW 1985, 2527 unter I 2 a) in das Mietrecht eingeführt, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen. Dem Mieter, der die gemietete Woh- nung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will, stand bis zu der - aufgrund 20 21 - 10 - des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457, 463) erfolgten - Einführung des § 549 Abs. 2 BGB aF nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) lediglich die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu, sofern der Vermieter die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigerte. Dieses Kündi- gungsrecht sollte bei Vorliegen eines nach dem Mietvertragsabschluss entstan- denen berechtigten Interesses des Mieters, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Un- tervermietung ergänzt werden (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.; Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 28). bb) Der Entstehungsgeschichte der vorgenannten Bestimmungen ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber durch die Einfüh- rung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF gewährleisten wollte, dass das Miet- verhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst auf- rechterhalten bleiben sollte (vgl. Stenographisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 11; siehe hierzu auch Sternel, Wohnraummietrecht, 1975, Teil 1, Rn. 74 mwN [zu der Fallgestaltung der dem Erhalt der Wohnung dienenden Untervermietung nach dem Tod eines Angehörigen des Mieters]). Nach den Gesetzesmaterialien sollte insoweit alles geschehen, damit das Mietverhältnis von Dauer bleibt (Steno- graphisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 9). Bereits vor dem Inkrafttreten des § 549 Abs. 2 BGB aF hatte der historische Gesetzgeber - vor dem Hintergrund der Bestimmungen des § 4 der Zweiten Mieterschutzverordnung vom 23. Sep- tember 1918 (RGBl. 1918, 1135, 1140) und des § 29 des Mieterschutzgesetzes 22 - 11 - vom 1. Juni 1923 (RGBl. I 1923, 353) - deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden sollen (vgl. Reichsan- zeiger 1918, Nr. 228, 1. Beilage; Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 372, Anlagen zu den Stenographischen Berichten, Nr. 4185, S. 4521, 4544 [Begründung zu § 22 MSchG-E]). Die zentrale gesetzgeberische Intention lag mithin darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermie- tung das Hauptmietverhältnis zu erhalten. Dabei ist der historische Gesetzgeber der damaligen erheblichen Steige- rung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Un- tervermietung - insbesondere von möblierten Räumen - mit der Regelung des § 14 Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 (RGBl. 1922, S. 273) durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegengetreten (vgl. Verhandlun- gen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 367, Anlagen zu den Steno- graphischen Berichten, Nr. 2052, S. 1763, 1766, 1767, 1773 [Begründung zu § 13 ReichsmietenG-E]). Die Vorschrift des § 14 Abs. 1 Satz 1 Reichsmietenge- setz sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins - unter Berücksichtigung etwaiger Nebenleistungen, wie Überlassung von Einrichtungsgegenständen und Leistung von Diensten - in einem angemes- senen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen (vgl. hierzu auch die späteren Ausführungen in den Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 359, Stenographische Berichte, S. 10963, 10971 [351. Sitzung vom 11. Mai 1923 - Zweite Beratung des Mieterschutzgesetzes]). 23 - 12 - In Anknüpfung an diese Erwägungen ging es dem Gesetzgeber bei der Schaffung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF und der - hiermit im Wesent- lichen inhaltsgleichen - Nachfolgebestimmung in § 553 BGB um einen angemes- senen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Un- tervermietung (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9; BT-Drucks. 14/4553, S. 49; Senats- urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22, 27). Die dem Mieter durch diese Vorschriften grundsätzlich zugebilligte Unter- vermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend - bis heute - von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Miet- verhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Ge- gebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen (vgl. hierzu auch bereits die Pro- tokolle der Kommission für die Zweite Lesung des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Band II - Recht der Schuldverhältnisse, Abschnitt II, Titel 2-20, Ab- schnitt III, IV Berlin 1898, S. 180, 184 f.; siehe auch Historisch-kritischer Kom- mentar zum BGB/Oestmann, Band III/1, 2013, §§ 535-580a Rn. 58; siehe ferner zu den im Zusammenhang mit der kriegsbedingten Zerstörung großer Teile des Wohnraums zu sehenden, in der Zeit unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg erlassenen Vorschriften zur Untervermietung von Wohnräumen: Anordnung PR Nr. 111/47 über Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum vom 18. No- vember 1947, WiGBl. [VfWMBl. B] 1948, Nr. 1/2, S. 13, und die Verordnung PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29. Novem- ber 1951, BGBl. I S. 920). cc) Von diesem Verständnis ist auch die ständige Rechtsprechung des Senats maßgeblich getragen. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (vgl. Senatsurteil 24 25 26 - 13 - vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätz- lich als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzu- erkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 34). Hiervon umfasst ist indes nicht die hier in Rede ste- hende, über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende Gewinnerzielung durch Untervermietung. Von daher gesehen kommt es auf den vom Berufungsgericht (ebenso Lehmann-Richter NZM 2024, 744, 745 f.; Streyl, WuM 2024, 437, 445) - mit Blick auf die Regelung des § 553 Abs. 2 BGB - herangezogenen Gesichtspunkt des (vermeintlichen) Erfordernisses einer Teilhabe des Vermieters an dem durch die Untervermietung erzielten Gewinn - wofür sich im Gesetz ohnehin keine Stütze findet - nicht an (vgl. zur Intention des Gesetzgebers bei Schaffung der - im We- sentlichen inhaltsgleichen - Vorgängerregelung des § 553 Abs. 2 BGB in § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF [in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Mietrechtsreformge- setz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001] Stenographi- sches Protokoll der 54. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundes- tags vom 22. Mai 1963, S. 36, 39 f.; Kurzprotokoll der 54. Sitzung des Ausschus- ses für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung des Deutschen Bundes- tags vom 13. Februar 1964, S. 6). dd) Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht den in einen ver- hältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich geschützten Rechtspo- sitionen des Vermieters und des Mieters. 27 28 - 14 - Das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne der grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Wohnung ist für jedermann regelmäßi- ger Mittelpunkt der privaten Existenz; auf ihren Gebrauch ist der einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 34). Im Rahmen dieser grund- rechtlich geschützten Rechtsposition kann der Mieter über sein - der Verwirkli- chung des Mietvertragszwecks des Wohnens dienenden und von dem Eigen- tumsrecht des Vermieters abgeleiteten - Besitzrecht nur eingeschränkt verfügen, es insbesondere nur in den Grenzen der §§ 540, 553 BGB Dritten zum Gebrauch überlassen (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 [zu § 549 BGB aF]). Die wirtschaftliche Ver- wertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG de- ren Eigentümer zugewiesen (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 53; BVerfGE 79, 283, 289). Vor diesem Hintergrund reicht die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre (so auch Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367, 369). ee) Entgegen der Auffassung der Revision steht ein solches Verständnis des berechtigten Interesses für eine Untervermietung im Einklang mit den ge- setzgeberischen Wertentscheidungen und berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maße. (1) Der Umstand, dass der Untermieter die Wohnung räumen muss, wenn das Hauptmietverhältnis aufgrund einer in der unberechtigten Untervermietung 29 30 31 - 15 - liegenden Pflichtverletzung des Hauptmieters gekündigt wird, beruht auf einer Wertentscheidung des Gesetzgebers, wonach der Untermieter einen geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter genießt (vgl. § 546 Abs. 2, § 573a Abs. 2 BGB; siehe auch Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 41). Hiernach besteht für einen Untermieter grundsätzlich das Risiko, dass der Hauptmieter im Einzelfall nicht zur Untervermietung berechtigt ist, weil ihm diese - gleich aus welchen Gründen - vom Vermieter nicht gestattet ist und er eine entsprechende Erlaubnis auch nicht beanspruchen kann (vgl. Fervers, WuM 2025, 129, 131). (2) Das Verständnis, wonach der Hauptmieter einen Anspruch auf Ertei- lung einer Untervermietungserlaubnis mangels Vorliegens eines berechtigten In- teresses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht hat, wenn die vereinbarte Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmietverhältnis- ses übersteigt, trägt zudem den Interessen von Untermietern angemessen Rech- nung, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten ge- schützt werden. ff) Nach alledem ist ein berechtigtes Interesse des (Haupt-)Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB im Falle einer gewinnbringenden Untervermietung nicht gegeben. c) Eine solche gewinnbringende Untervermietung der Wohnung liegt nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts im Streitfall vor. Denn der Beklagte hat mit dieser Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Die von ihm mit den Untermietern vereinbarte monatliche Unter- 32 33 34 - 16 - miete von 962 € (nettokalt) betrug mehr als das Doppelte der von ihm selbst ge- schuldeten Miete von 460 € (nettokalt). Zudem hat der Beklagte auch die Be- triebskosten - als weitere wohnungsbezogene Aufwendungen - an die Untermie- ter weitergegeben. Ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausge- hende vom Mieter gegenüber dem Untermieter zu erbringende Leistungen bei der Frage, ob seitens des Mieters ein Gewinn erzielt wird, berücksichtigungsfähig sind, kann im Streitfall offen bleiben, weil das Berufungsgericht - ohne Rechts- fehler - Leistungen in einer den oben genannten Differenzbetrag ausgleichenden Höhe nicht festzustellen vermocht hat. d) Da mithin schon aus den vorgenannten Gründen ein berechtigtes Inter- esse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise zu verneinen ist, kann dahinstehen, ob ein solches auch aufgrund eines - vom Berufungsgericht ange- nommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die Miethöhenregulierung in - wie hier - angespannten Wohnungsmärkten als Bestandteil der geltenden Rechts- und Sozialordnung zu verneinen wäre. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 20.09.2022 - 225 C 54/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2023 - 64 S 270/22 - 35 36 - 17 - Verkündet am: 28. Januar 2026 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 1 S 189/18 Datum: 02.04.2020 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 189/18 ECLI: ECLI:DE:LGK:2020:0402.1S189.18.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 205 C 56/18   Tenor: Das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 07.08.2018 – 205 C 56/18 – wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 Gründe 2 I. 3 Wegen der Darstellung des Tatbestands wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen, §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1, 542, 543, 544 ZPO. 4 Hinzuzufügen ist, dass der Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 3) am 28.07.2006 eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründet haben. Da die Beklagte zu 2) vom Beklagten zu 3) schwanger wurde, wurde die eingetragene Lebenspartnerschaft mit Beschluss vom 10.09.2014 wieder aufgehoben, damit der Beklagte zu 3) die Beklagte zu 2) heiraten konnte, um die Beklagte zu 2) mit deren Kindern nach Deutschland ziehen zu lassen. Eine Trennung des Beklagten zu 1) und des Beklagten zu 3) war dabei jedoch nicht beabsichtigt. Am 05.10.2014 wurde das erste gemeinsame Kind der Beklagten zu 2) und des Beklagten zu 3) geboren. Am 25.01.2016 heirateten der Beklagte zu 3) und die Beklagte zu 2). Am 06.09.2016 wurde das zweite gemeinsame Kind der Beklagten zu 2) und des Beklagte zu 3) geboren. 5 II. 6 Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Beklagten nach § 546 BGB oder § 985 BGB. Das Mietverhältnis ist unbeendet. Das Mietverhältnis wurde weder durch die ordentliche Kündigung vom 01.06.2017 noch durch die fristlose Kündigung vom 20.09.2017 beendet. 7 Zunächst rechtfertigen weder der Zuzug der Beklagten zu 2) noch der Zuzug des Beklagten zu 3) eine Kündigung nach §§ 543, 569, 573 BGB. Hierin liegen weder ein wichtiger Grund noch ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Eine unterlassene Anzeige oder fehlende Genehmigung des Zuzugs weiterer Bewohner kann eine Kündigung nämlich dann nicht rechtfertigen, wenn der Mieter ohnehin einen Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs gehabt hätte. Dies ist hier der Fall. Der Beklagte zu 1) hätte Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs sowohl des Beklagten zu 3) als auch der Beklagten zu 2) nebst ihrer Kinder gehabt. Nach § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung des Gebrauchs an der Wohnung an einen Dritten verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters hieran entsteht. Hierfür genügt es, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (Schmidt-Futterer, Blank, Mietrecht, 14. Aufl. § 553 BGB Rn. 4 mwN). Danach durfte der Beklagte zu 1) den Beklagten zu 3) als seinen Lebenspartner im Jahre 2006 zwanglos in die Wohnung aufnehmen. Es bestand jedoch auch ein Anspruch auf Genehmigung des Zuzugs der Beklagten zu 2) nebst ihren Kindern. Es ist in der Rechtsprechung bereits anerkannt, dass eine allein lebende Person eine weitere Person nebst deren Kindern bei sich aufnehmen darf (siehe die Nachweise a.a.O. Rn. 5). Hier liegt der Fall vergleichbar. Der Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 3) hatten ihre Lebenspartnerschaft zwar offiziell aufgelöst, beabsichtigten dabei aber nicht, sich zu trennen. Damit war die Aufnahme der minderjährigen Kinder des Beklagten zu 3) in die gemeinsame Wohnung bereits nach vorgenannter Rechtsprechung zulässig. Da der Beklagte zu 3) jedoch parallel eine Beziehung mit der Beklagten zu 2), der Mutter seiner Kinder führte, welches der Beklagte zu 1) offensichtlich tolerieren wollte, so dass alle drei zusammen leben wollten, hatte der Beklagte zu 1) auch einen Anspruch auf weiteren Zuzug der Beklagten zu 2). Würde man dies anders sehen, so müsste man entweder den Beklagten zu 1) zwingen, sich von dem Beklagten zu 3), mit dem er weiter eine Beziehung unterhält, zu trennen, oder aber den Beklagten zu 3) zwingen, sich von seiner Familie zu trennen, wobei letzteres dem grundgesetzlichen Schutz der Familie nach Art. 6 GG zuwiderliefe. 8 Die Klägerin hätte die Genehmigung auch nicht mit dem Argument der Überbelegung verweigern dürfen. Dadurch, dass die Wohnung nunmehr mit 3 Erwachsenen und zwei Kindern bewohnt wird, ist sie nicht überbelegt. Überbelegung wird jedenfalls dann nicht angenommen, wenn auf jede erwachsene Person oder auf zwei Kinder im Alter bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt (Schmidt-Futterer, Blank Mietrecht, 13. Aufl., § 540 Rn. 28 mwN). Nach dieser Vorgabe müsste die Wohnung über lediglich Zimmer in einer Gesamtgröße von 48 qm zuzüglich Küche, Bad und Flur, mithin zirka 70 qm verfügen. Die Wohnung verfügt hingegen über eine Größe von gut 85 qm. In Anbetracht dieser deutlich ausreichenden Wohnungsgröße ist es auch unschädlich, dass die Wohnung nur über drei Zimmer verfügt. Etwa gewünschte weitergehende Privatsphäre lässt sich in den dann ja zumindest teilweise großen Zimmern etwa durch Raumteiler herstellen. 9 Sonstige Gründe der Unzumutbarkeit des Zuzugs des Beklagten zu 3) und der Beklagten zu 2) nebst Kindern sind nicht ersichtlich. Inbesondere stellt es keinen Grund dar, dass das Zusammenleben von drei Erwachsenen in einer derartigen Gemeinschaft ungewöhnlich ist. 10 Ferner hat auch die Kündigung wegen Lärmbelästigung das Mietverhältnis nicht nach §§ 543, 568, 573 BGB beendet. 11 Was die Kündigung vom 01.06.2017 angeht, so fehlt es insoweit schon an einer ausreichenden Begründung. Nach § 573 Abs. 3 BGB ist der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben anzugeben und zwar in einer Weise, dass der Mieter in der Lage ist, zu erkennen, was genau ihm vorgeworfen wird und einschätzen kann, ob der Vorwurf berechtigt ist. Dem genügt das Kündigungsschreiben vom 01.06.2017 im Hinblick auf die Lärmbelästigungen nicht. Dort ist nur erwähnt, dass es nach der letzten Abmahnung weitere zahlreiche Beschwerden von Mitbewohnern wegen nächtlicher Ruhestörung gab, nicht aber, wann die Störungen stattgefunden hätten und welcher Art sie gewesen seien. 12 In der Kündigung vom 20.09.2017 sind zwei konkrete Vorfälle genannt, am 02.09.2017 gegen 23:00 Uhr und am 03.09.2017 gegen 13:00 Uhr. Aus dem Lärmprotokoll ist ersichtlich, dass zu diesen Zeiten „lautes Trampeln“ moniert wurde. Es ist jedoch nicht vorgetragen, dass die in der Wohnung lebenden Erwachsenen getrampelt hätten. Soweit es sich um die Kinder gehandelt hat, ist Kinderlärm grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen. Auch nächtlicher Kinderlärm ist danach hinzunehmen, soweit nicht aufgrund des Verständnisses der Kinder davon ausgegangen werden kann, dass sie in der Lage sind, zu den allgemeinen Ruhezeiten Ruhe zu halten (Schmidt-Futterer, Eisenschmid a.a.O., § 536 Rn. 133 mwN). Zu dem Zeitpunkt der Monierungen waren die in der Wohnung lebenden Kinder 2 Jahre und 11 Monate bzw. ein knappes Jahr alt. Von Kindern dieses Alters kann nicht erwartet werden, dass sie in der Lage sind, zu erkennen, dass zu bestimmten Zeiten Ruhe herrschen solle, und dass sie sich entsprechend verhalten. So ist es ebenso als sozialadäquat hinzunehmen, wenn ein dreijähriges Kind nachts aufsteht und auf eine möglicherweise trampelnde Art und Weise durch die Wohnung läuft, da es von den Erziehungsberechtigten hieran auch nicht immer sofort gehindert werden kann oder aber auch bestimmte Bedürfnisse hat, die sich nicht verhindern lassen, wie es auch als sozialadäquat hinzunehmen ist, wenn die versorgenden Erwachsenen zur Versorgung eines einjährigen Kindes nachts aufstehen und auf diese Weise Gehgeräusche verursachen. Was genau in der Wohnung der Beklagten zu den jeweiligen Zeiten passiert ist, ist nicht vorgetragen, so dass aufgrund der Anwesenheit der Kinder und der Vortragslast der Klägerseite hier zu Gunsten der Beklagten davon auszugehen ist, dass es sich um als sozialadäquat hinzunehmenden, bei Anwesenheit von Kindern nicht zu vermeidendes, „lautes Trampeln“ gehandelt hat. 13 III. 14 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 7, 713 ZPO. 15 IV. 16 Streitwert: 7.212,00 Euro   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 259/07 Datum: 10.12.2008 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 259/07 ECLI: ECLI:DE:LGD:2008:1210.23S259.07.00   Tenor: Der Beklagte wird verurteilt, a) an die Klägerin 4.245,75 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.305,48 € seit dem 07.08.2006 sowie aus 2.940,27 € seit dem 06.03.2008 zu zahlen; b) die von ihm innegehaltene Wohnung im dritten Obergeschoss des Hauses xxx, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Diele, BadlWC und einem Keilerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 G r ü nd e: 2 I. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Änderungen haben sich in zweiter Instanz daraus ergeben, dass die Klägerin die Klage um weitere rückständige Mietbeträge für die Zeit von September 2006 bis März 2008 (monatlich je 100,00 €) erweitert hat. 3 11. 4 Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie ist form- und fristgerecht eingelegt. Die Berufungsbegründung entspricht den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Klägerin rügt mit ausreichender Bezugnahme auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Rechtsfehler des Amtsgerichts, § 520 Abs. 3 Satz 2 ZPO. 5 111. 6 Die Berufung der Klägerin ist begründet. Sie kann von dem Beklagten Zahlung in 7 der tenorierten Höhe (1.) und Räumung und Herausgabe der Wohnung (2.) ver­ 8 langen. 9 1. a) Die Klageerweiterung ist gemäß § 533 Nr. 2 ZPO zulässig. Der geltend gemachte Anspruch wird darauf gestützt, dass der Beklagte wegen der Sanierungsmaßnahmen für 19 weitere Monate (September 2006 bis März 2008) jeweils 100,00 € des monatlichen Mietzinses einbehielt. Die in diesem Zusammenhang zu prüfenden Tatsachen hat das Berufungsgericht in seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin zugrunde zu legen. 10 b) Die Klägerin kann von dem Beklagten Zahlung rückständigen Mietzinses gemäß § 535 Abs. 2 BGB in der tenorierten Höhe verlangen. 11 aa) Der Beklagte war nicht berechtigt, aufgrund einer Vereinbarung vom 12 03.05.2005 3.000,00 € in monatlichen Raten von 100,00 € im Wege der Aufrech­ 13 nung (§ 387 BGB) vom Mietzins einzubehalten (Zeitraum Oktober 2005 bis März 14 2008), es fehlt an einer Aufrechnungslage, da dem Beklagten keine Gegenforde­ 15 rung zusteht. 16 Es kann nicht festgestellt werden, dass der Sohn der Klägerin dem Beklagten als 17 Ausgleich für geleistete Arbeiten die Zahlung von 3.000,00 € zugesagt hat. Das 18 Amtsgericht stützt seine gegenteilige Ansicht auf die Aussagen der Zeugen xxx 19 und xxx, während es die Aussage des Zeugen xxx für nicht 20 . glaubwürdig hält. Diese Beweiswürdigung ist schon deshalb fehlerhaft, weil eine 21 Gesamtwürdigung aller Aspekte unterblieben ist. Die in diesem Zusammenhang 22 wichtigen Schreiben des Beklagten vom 09.05.2005 und 11.07.2005 sind nicht 23 berücksichtigt worden. Die Kammer hat hierauf bereits am 13.08.2008 hingewiesen. 24 Die Zeugin xxx (GA 245 R) hat, nachdem sie dargestellt hatte, welche Arbeiten der Beklagte in der Wohnung ausgeführt hatte, ausgesagt: 25 "Daraufhin sagte der Herr xxx die Zahlung von 3.000,00 € zu. Es ist zwar auch aber Mietrückstände in diesem Zusammenhang gesprochen worden, aber diese bestanden ja nach Herrn xxx und meiner Auffassung nicht. Wie diese 3.000,00 € Herrn xxx gutgebracht werden sollten, kann ich heute aus der Erinnerung nicht mehr sagen. " 26 Der Zeuge xxx (GA 246) gab an: 27 "Herr xxx kam dann sehr schnell zu dem Angebot von 3.000,00 € und ich wunderte mich, dass sich Herr xxx damit zufrieden gab, weil, ich meinte, seine Arbeiten seien höher zu bewerten. Wie allerdings diese 3.000,00 € gezahlt werden sollten, weiß ich heute nicht mehr. .......... . Wie man hinsichtlich der Zahlung verblieben ist, kann ich nicht sagen. " 28 Nach der Erinnerung dieser Zeugen ist also eine Vereinbarung über die Zahlung von 3.000,00 e durch die Klägerin getroffen worden, wobei allerdings nach ihren Aussagen offen blieb, wie die Zahlung erfolgen sollte. 29 Entgegen dieser Erinnerung der Zeugen am 02.05.2007, mithin zwei Jahre nach der Besprechung, hat der Beklagte in seinem Schreiben vom 09.05.2005 (Anlage K 2, GA 13), d.h. nur sechs Tage nach dem Gespräch verfasst, folgendes ausgeführt: 30 "Während unseres Gesprächs bewerteten Sie die von mir erbrachten Leistungen ....... mit einer Höhe von 3.000 Euro. 31 Diese wollten Sie mit den nach Ihrer Auffassung "aufgelaufenen Mietrückständen" verrechnen. 32 Nach einer anwaltlichen Beratung am 06.05.2005 wurde mir abgeraten auf Ihre Rechnung einzugehen, sondern eine einvernehmliche Regelung mit Ihnen zu suchen. .............. . Ich bitte Sie um ein weiteres Gespräch um eine einvernehmliche Lösung herbeizuführen." (Fettdruck und Unterstreichungen im Original). 33 Während also die zitierten Zeugen von einer getroffenen Vereinbarung berichten, 34 ist der Beklagte selbst davon ausgegangen, dass eine Einigung nicht gefunden 35 worden war. Dazu passt die Aussage des Zeugen xxx (GA 263), der bestätigt 36 hat, was der Beklagte in seinem o.g. Brief ausgeführt hat. Der Zeuge xxx hat 37 ausgesagt, es sei lediglich bereit gewesen, 3.000,00 € in Anrechung auf aufgelau­ 38 fene Mietrückstände anzurechen'.Wegen streitiger Diskussion über andere Punkte 39 sei eine Einigung jedoch nicht zustande gekommen. 40 Diese Aussage deckt sich vollkommen mit der in dem o.g. Schreiben zum Aus­ 41 druck gekommenen Bewertung des Gesprächs durch den Beklagten. 42 Der Beklagte hat seine Sicht der Dinge noch einmal wiederholt in einem Schreiben 43 vom 11.07.2005 (Anlage K 4, GA 16). Dort heißt es U.a.: 44 Es ist jedoch nicht zu vergessen, dass für die Atbeiten, die durch mich erbracht, und durch Sie selbst (xxx) diese Atbeiten mit 3.000 Euro bewertet wurden keinerlei Einigung erzielt wurde. " 45 Damit kann bei der Berechnung der rückständigen Mietzinsen der Betrag von 3.000,00 € nicht zugunsten des Beklagten berücksichtigt werden. 46 bb) Eine aufrechenbare Gegenforderung in dieser Höhe ergibt sich auch nicht aus einem Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536 a BGB. Dafür hat der Beklagte schon nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass der Balkon und der PVC Boden vor der Instandsetzung mangelhaft waren. Ein Mangel im Sinn des § 536 a BGB liegt nur vor, wenn die Mietsache derart nachteilig vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Zur Bestimmung des vertraglich vereinbarten Zustands kommt es vorrangig auf die Anschauungen der Parteien bei Vertragsschluss an (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Auf!. § 536, S 72, Rn. 2). Dazu trägt der Beklagte nichts vor. Im Mietvertrag heißt es in § 8 Nr. 1 lediglich: "Der Vermieter übergibt die Mieträume im vorhandenen Zustand, der dem Mieter bekannt ist." Sind keine direkten Absprachen über den Zustand getroffen, ist als Maßstab von einem Wohnstandard auszugehen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen bei Vertragsschluss entspricht. Von einem Altbau kann nicht dieselbe Ausstattung wie von einem renovierten Neubau erwartet werden (vgl. BGH NJW 2004, 3174). Bei der Wohnung des Beklagten handelt es sich um einen Altbau. Der Beklagte hätte daher zumindest vortragen müssen, in welchem (besseren) Zustand sich Balkon und PVC-Boden zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses befunden haben. Er trägt jedoch mit Schriftsatz vom 11.01.2007 selbst vor, dass sich der Boden schon beim Einzug in einem schlechten Zustand befunden habe. Weiter hätte er vortragen müssen, inwieweit die Tauglichkeit zum vertragsgemäßem Gebrauch beeinträchtigt ist. Aus den vorgelegten Fotos ergibt sich das nicht. 47 ce) Eine aufrechenbare Gegenforderung des Beklagten ergibt sich auch nicht aus § 539 Abs. 1 LV.m. §§ 677, 683 Satz 1 BGB oder aus § 539 Abs. 1 LV.m. §§ 684 Satz 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB, da mögliche Ansprüche jedenfalls gemäß § 10 Nr.3 des Mietvertrages (nachfolgend MV) ausgeschlossen werden. Die Klägerin hat die nach § 10 Nr. 3 MV erforderliche (schriftliche) Zustimmung nicht abgegeben. Es fehlt bereits eine Erklärung der Klägerin, da ihr Schweigen auf das Fax des Beklagten vom 22.08.2002 keinen Erklärungswert hat. 48 Ansprüche aus § 539 Abs. 1 LV.m. §§ 677, 683 Satz 1 BGB und aus § 539 Abs. 1 49 LV.m. §§ 684 Satz 1, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB sind abdingbar (Weidenkaff in Palandt, BGB, 67. Aufl., § 539, S. 746, R. 1; BGH NJW 59,2163), in der hier vorliegenden Weise auch durch Formularvertrag. § 10 Nr. 3 MV verstößt nicht gegen § 309 Nr. 3 BGB, denn ein Aufrechnungsverbot ist nur unwirksam, soweit unbe­strittene oder rechtskräftig festgestellt Forderungen ausgeschlossen werden. Dar­um geht es hier nicht. Schließlich ist § 10 Nr. 3 MV auch nicht nach § 307 Satz 1, 2 Nr. 1 BGB unwirk­sam. Die in § 10 Nr. 3 MV getroffene Regelung schließt nicht generell alle Ansprü­che auf Aufwendungsersatz aus, sondern nur für den Fall, dass eine Veränderung an der Mietsache ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wird. Für den Mieter stellt es jedoch keine unangemessene Benachteiligung im Sinn des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, vor der Durchführung einer solchen Veränderung, die ja immerhin das Eigentum des Vermieters betrifft, dessen Zustimmung einzuholen. 50 c) Der Beklagte war indes berechtigt, die Miete wie folgt zu mindern: 51 aa) In den Monaten Oktober bis Dezember 2005 war die Miete aufgrund der de­ 52 fekten Gastherme um 15 % gemindert. 53 Die Gastherme hat regelmäßig abgeschaltet. Das sieht die Kammer nach der Be­ 54 weisaufnahme als erwiesen an. Die Zeugen ( xxx) Bezirksschornsteinfeger, 55 GA 244) und xxx (Gas-und Wasserinstallateur, GA 244 R) erklärten die Ur­ 56 sache des Problems damit, dass zum einen der Beklagte zum damaligen Zeit­ 57 punkt alleiniger Mieter des Hauses gewesen sei und deshalb die erforderliche Ab­ 58 wärme der anderen Wohnungen zur Erwärmung des Kamins gefehlt habe. Da­ 59 durch sei es bei bestimmten Windeinflüssen zu einem Rückstau gekommen und 60 der Abgassensor ausgefallen. 61 Zum anderen gab es die bauliche Besonderheit, dass der Kaminschacht über eine 62 Strecke von 2 m waagerecht verläuft und so der Auftrieb der Abluft behindert wur­ 63 de. 64 Die Gastherme ist in der Wohnung des Beklagten für die Warmwasserversorgung 65 und für die Heizung verantwortlich. Die Kammer hält in den Wintermonaten eine 66 Mietminderung in Höhe von 15 % fOr angemessen, da sowohl der temporäre Aus­ 67 fall der Heizung als auch der Ausfall der Warmwasserversorgung zu einer spürba­ 68 ren Beeinträchtigung der Wohnqualität führt. 69 Darüber hinaus war die Miete für die Monate von Oktober 2005 bis Dezem­ 70 ber 2005 jedoch nicht gemindert. Eine Minderung wegen des nichtsanierten Bal­ 71 kons trat schon deshalb nicht ein, weil es sich dabei nicht um einen Mangel der 72 Mietsache handelte (s.o.). Daneben war auch keine weitere Minderung wegen des Baulärms bzw. wegen des durch die Baustelle ver:ursachten Drecks vorzunehmen. Die Beklagte trägt zwar vor, auch in den Monaten Oktober 2005 bis Dezember 2005 seien in dem Haus Bauarbeiten vorgenommen worden, dies wird seitens der Klägerin jedoch bestritten. Dass in diesem Zeitraum tatsächlich Bauarbeiten vorgenommen wur­den, ergibt sich auch nicht aus den Aussagen der Zeugen xxx, xxx und xxx, die allesamt zwar die Verschmutzung bestätigten, zum Zeitraum von Oktober 2005 bis Dezember 2005 jedoch keine genauen Angaben machen konnten. Der Beklagte trägt die Beweislast und bleibt insoweit beweisfällig . 73 Auch die schwache Stromversorgung in der Wohnung des Beklagten führt nicht zu 74 einer weiteren Minderung. Zwar hat nach BGH NJW 2004,3174 ff. auch der Mie­ 75 ter einer nicht modernisierten Altbauwohnung grundsätzlich einen Anspruch auf 76 eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haus­ 77 haltsgeräts wie einer Waschmaschine oder einer Geschirrspülmaschine und 78 gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel Staubsauger etc. 79 ermöglicht; der BGH macht in seiner Entscheidung allerdings ausdrücklich klar, 80 dass dieser Grundsatz nur dann gilt, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart 81 ist. 82 Eine solche abweichende vertragliche Vereinbarung haben die Parteien hier in 83 § 7 Nr. 11 MV getroffen. Danach ist der Mieter nur berechtigt, so viele Haushalts­ 84 maschinen an die Stromversorgung anzuschließen, wie deren Kapazität zulässt. 85 Schließt der Mieter Elektrogeräte an, die zu einer Überlastung des vorhandenen 86 Leitungsnetzes führen, ist er selbst (und nicht der Vermieter) verpflichtet, die Kos­ 87 ten für eine Verstärkung des Netzes zu tragen. § 7 Nr. 1 MV führt auch nicht zu 88 einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 Abs. 1, 2 Satz 1 89 Nr. 1 BGB, denn die Regelung führt im Ergebnis zu nichts anderem als der vom 90 BGH in seiner Entscheidung ausdrücklich zugelassenen vertraglichen Vereinba­ 91 rung, dass der Mieter das Elektrizitätsnetz so hinnehmen muss, wie es ist. Zusätz­ 92 lich wird dem Mieter durch § 7 Nr. 11 MV - wenn auch auf eigene Kosten - die 93 Möglichkeit eingeräumt; das Netz zu verstärken. 94 bb) Von Januar 2006 bis Mai 2006 war die Miete um weitere 20 % wegen der Be­ 95 einträchtigungen durch Bauarbeiten (insgesamt 35 %) gemindert. 96 Unstreitig ist, dass in diesem Zeitraum Bauarbeiten im Haus der Klägerin stattfan­ 97 den. Das Berufungsgericht· hält wegen der Verschmutzung des Treppenhauses 98 mit Bauschutt und Staub eine Mietminderung in Höhe von 10 % für angemessen. 99 Dabei wurde berücksichtigt, dass der Staub auch in die Wohnung des Beklagten 100 gelangte. Für den durch die Bauarbeiten verursachten Lärm nimmt das Gericht 101 ebenfalls eine Minderung in Höhe von 10 % an. 102 ce) Die Mängel bestanden auch in dem Zeitraum Juli bis August 2006 unverändert fort; allerdings wirkte sich das Abschalten der Gastherme weniger stark aus, da während der Sommermonate in der Regel nicht geheizt werden muss. Das Gericht bewertet die Mietminderung wegen der mangelbehafteten Gastherme von Juni bis August 2006 mit 10 % und kommt so insgesamt zu einer Minderungsquote von 30%. 103 dd) Von September 2006 bis Mai 2007 war die Miete aufgrund der noch immer nicht instand gesetzten Gastherme wiederum um 15 % gemindert. Weitere Mängel trägt der Beklagte für diesem Zeitraum nicht vor. 104 ee) Während der Sommermonate Juni bis August 2007 war auf die Minderung wegen der defekten Gastherme erneut ein Abschlag von 10 % vorzunehmen. 105 ff) Im September 2007 wurde ein neues Kaminloch gebohrt und ein neuer Abgasanschluss eingebaut. Mangels gegenteiligen Vortrags seitens des Beklagten geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Mangel an der Gastherme damit behoben ist, so dass die volle Miete zu zahlen war. 106 Auf der Basis des Vorstehenden und der unstreitigen Beträge ergibt sich für die Berechnung des Mietrückstandes folgendes: 107 Siehe Tabelle - 108 2. 109 Die Klägerin hat einen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 BGB, denn die fristlosen Kündigungen vom 20.11.2006 (GA 110) und 17.04.2008 (GA 398) waren wirksam. 110 Zu beiden Zeitpunkten bestand nach Maßgabe der vorstehenden Berechnung ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB, weil der Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigungen jeweils insgesamt mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten im Verzug war. Die bis zum 20.11.2007 aufgelaufenen Mietrückstände betrugen 2.275,08 €, mithin mehr als der Betrag von zwei Monatsmieten mit 1.362,14 €. Am 17.04.2008 betrug der Mietrückstand 7.670,14 €. 111 Daneben besteht auch jeweils ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB LV.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, denn der Beklagte war für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht uner­heblichen Teils der Miete in Verzug. Für Wohnraummietverhältnisse bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, dass ein Fehlbetrag dann erheblich ist, wenn er eine Monatsmiete übersteigt. Das ist hier der Fall. 112 3. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 2 Nr. 1, 288 Abs. 18GB. 113 111. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO. 114 Für die Zulassung der Revision besteht kein gesetzlich begründeter Anlass nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Grundsätzliche Bedeutung liegt vor, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einheitlicher Handhabung des Rechts berührt (BGHZ 151,221). Hier geht es vorwiegend nicht um Rechtsfragen, sondern um die einzelfallbezogene Feststellung der streitigen Tatsachen. 115 Die Revision ist schließlich auch nicht erforderlich, um die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zu geWährleisten (§ 543 Abs.2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Dies ergibt sich ebenfalls aus dem Umstand, dass vor­wiegend über Tatsachen gestritten wurde. 116 Der Streitwert wird auf 12.418,59 € festgesetzt (Räumung: 8.172,84 €; Zahlung: 4.245,75 €).   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 10 S 58/14 Datum: 28.11.2014 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 S 58/14 ECLI: ECLI:DE:LGK:2014:1128.10S58.14.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 222 C 364/13   Tenor: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 - 222 C 364 / 13 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Wegen der Kosten können die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird zugelassen.   1 G r ü n d e : 2 I. 3 Die Parteien streiten um das Nutzungsrecht an dem Gartengrundstück eines Dreiparteienhauses. 4 Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 3 des Hauses E-Straße 51 in 51053 Köln. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. 5 Nachdem die Streitverkündete, die Z Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Grundstück erworben hatte, wurde es mit Teilungserklärung vom 21.07.2010 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Hierin wurde das Sondernutzungsrecht am Garten der Wohnung Nr. 1 zugeordnet. Der Streitverkündeten war jedoch das Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten. Am 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streitverkündeten eine Vereinbarung, die unter anderem folgende Regelung enthält: „Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft.“ Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Option für den Beklagten, das Mietverhältnis zum 31.12.2011 durch einen bereits in der Vereinbarung enthaltenen Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Am 16.11.2010 lehnten die Beklagten den Kauf der von ihnen bewohnten Wohnung zunächst ab. 6 Mit Kaufvertrag vom 07.04.2011 erwarben die Kläger die im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung Nr. 1 inklusive des dieser zugeordneten Sondernutzungsrechts am Garten. In § 10 des notariellen Vertrages ist vereinbart: „Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht.“ 7 Am 14.03.2013 schlossen die Kläger zudem mit der Streitverkündeten einen notariellen Kaufvertrag über die von den Beklagten bewohnte Wohnung Nr. 3 ab. Zugleich verzichtete die Streitverkündete auf das ihr in der Teilungserklärung vorbehaltene Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich des abgeschlossenen Kaufvertrages übte der Beklagte zu 2) sein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb mit Vertrag vom 26.04.2013 die Wohnung Nr. 3 von der Streitverkündeten. Die Beklagte zu 1) zahlte jedenfalls in den Monaten Juli bis November an den Beklagten zu 2) monatlich 800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete“. 8 Die Kläger haben vorgetragen, schon der in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltene Mietaufhebungsvertrag habe das Mietverhältnis der Beklagten beendet. Jedenfalls mit Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) sei das Mietverhältnis insgesamt beendet worden. 9 Die Kläger haben beantragt, 10 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen in Besitz genommene, unmittelbar an das Rheinufer grenzende Grundstücksfläche / Gartenfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 4, Flurstück ####, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-D1 umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 11 Die Beklagten haben beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie haben vorgetragen, die Kläger hätten im kollusiven Zusammenwirken mit der Streitverkündeten den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten verhindert. D as Mietverhältnis bestehe zwischen dem Beklagten zu 2) als Vermieter und der Beklagten zu 1) als Mieterin fort. 14 Mit Schriftsatz vom 08.01.2014 haben die Kläger der Z. Immobilien und Projektentwicklung GmbH den Streit verkündet. Nachdem am 16.01.2014 die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht stattgefunden hatte, hat die Streitverkündete mit Schriftsatz vom 10.02.2014 den Beitritt zum Rechtsstreit auf Seiten der Kläger erklärt und Kostenerstattung beantragt. 15 Durch das den Parteien am 03.03.2014 bzw. am 06.03.2014 zugestellte Urteil vom 20.02.2014, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kläger durch den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten in den einheitlichen Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten seien. Das Mietverhältnis sei aber schon aufgrund seiner Einheitlichkeit durch den Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) hinsichtlich beider Beklagter beendet worden. Die Kläger könnten aufgrund ihres Sondernutzungsrechts auch Herausgabe an sich verlangen. Eine Unmöglichkeit bestehe auch im Hinblick auf die einem Nachbarn bestellte Dienstbarkeit nicht. 16 Hiergegen richtet sich die am 25.03.2014 eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Sie tragen vor, eine Konfusion sei nicht möglich gewesen, da die bei Einzug noch unverheirateten Beklagten eine GbR gebildet hätten und auf Vermieterseite eine Bruchteilsgemeinschaft gestanden habe. Eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses auch der Beklagten zu 1) widerspräche dem Gedanken des Mieterschutzes. Daher sei hier § 563 a BGB analog anzuwenden, jedenfalls aber bestünde das Mietverhältnis weiter nach § 545 BGB. Ein kollusives Zusammenwirken zwischen den Klägern und der Streitverkündeten ergebe sich aus der Tatsache, dass die Teilungserklärung noch unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern über die Wohnung Nr. 3 geändert worden sei. Schließlich sei der Erwerb der Wohnung allein durch den Beklagten zu 2) auch nicht treuwidrig sondern vielmehr vor dem Hintergrund eines laufenden Räumungsverfahrens sowie einer möglichen Eigenbedarfskündigung durch die Kläger erfolgt. 17 Die Beklagten beantragen, 18 das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 (222 C 364/13) aufzuheben und die Klage abzuweisen. 19 Die Kläger beantragen, 20 die Berufung zurückzuweisen. 21 Sie sind der Ansicht, das Amtsgericht sei zu Recht von einer Konfusion ausgegangen. Die Beklagte zu 1) habe sich durch Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wissentlich ihrer mietvertraglichen Rechte begeben. 22 Bei dem ihnen bestellten Sondernutzungsrecht am Garten handele es sich um ein dingliches Sondernutzungsrecht, das auch dingliche Eigentums- und Besitzansprüche sowie die Abwehrrechte nach §§ 862, 1004 BGB begründe. Eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft, die Herausgabe von anderen Miteigentümern zu verlangen, ergebe sich zudem schon aus der Teilungserklärung sowie dem Beitritt der Streithelferin vom 10.02.2014. 23 Mit Schriftsatz vom 08.10.2014 hat die Streitverkündete die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung mit der Begründung beantragt, sie sei weder über den Ausgang des amtsgerichtlichen Verfahrens noch über den Ablauf des Berufungsverfahrens informiert worden. 24 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen. 25 II. 26 Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten, hat in der Sache keinen Erfolg. 27 Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Herausgabe des streitgegenständlichen Gartengrundstücks an die Kläger verurteilt. 28 Zunächst hat es zu Recht und insofern auch nicht von der Berufung angegriffen, den Antrag der Kläger dahingehend ausgelegt, dass dieser – wie von beiden Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt – die im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 bezeichnete und umrissene Fläche betrifft. 29 Ob den Klägern ein vertraglicher Herausgabeanspruch aus § 546 BGB zusteht, der sich vorliegend entsprechend der im Urteil zitierten Entscheidung des BGH (Urteil v. 28.12.2005, VIII ZR 399/03) allein aus deren Eintritt in die Bruchteilsgemeinschaft mit der Streitverkündeten ergeben könnte, kann dahinstehen. Denn jedenfalls steht den Klägern ein Anspruch gegen die Beklagten aus § 985 BGB auf Herausgabe des von diesen genutzten Teils des Gartengrundstücks zu. 30 Die Kläger sind als Inhaber eines eingetragenen Sondernutzungsrechts aktivlegitimiert zur Geltendmachung des Anspruchs aus § 985 BGB. Ein solches Sondernutzungsrecht begründet Eigentumsansprüche, sodass bei Besitzentziehung oder -vorenthaltung ein Anspruch aus § 985 in Betracht kommt (Schleswig Holsteinisches OLG, Urteil v. 03.06.2004, 16 U 39/04; LG München I, Urteil v. 29.03.2010, 1 S 17989/09; AG Charlottenburg, Urteil v. 20.06.2012, 72 C 46/12; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 17.12.2012, 751 C 27/12 – jeweils zitiert nach Juris; Beck'scher Online-Kommentar-BGB/Fritzsche § 985 Rn. 5; Bärmann/Pick WEG, 19. Aufl. 2010, § 13 Rn. 38 und § 15 Rn. 26; Staudinger/Kreuzer, 13. Bearb. 2005, § 13 Rn. 97). Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht sondern es handelt sich um einen aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden schuldrechtlichen Rechtsanspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Hierdurch wird jedoch das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich mitbestimmt (Beck'scher Online-Kommentar-WEG/Hügel, § 13 Rn. 10). Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie die Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustehen (Bärmann/Klein, 12. Aufl. 2013, § 13 Rn. 74). Wird dieses Sondernutzungsrecht beeinträchtigt, so liegt zugleich ein Eingriff in das Sondereigentum des Begünstigten vor, den dieser entsprechend abwehren kann. Insbesondere kommt auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB in Betracht (Bärmann/Klein, 12. Auflage 2013, § 13 Rn. 148). Soweit in diesem Zusammenhang allerdings zur Begründung teilweise auf eine Entscheidung des BGH (Urteil v. 18.07.2008, V ZR 97/07) verwiesen wird, betrifft diese lediglich das Sondereigentum und gerade nicht das Sondernutzungsrecht. 31 Den Klägern steht vorliegend ein solches eingetragenes Sondernutzungsrecht am Garten zu, das ihr Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 dinglich ausgestaltet. Dieses ergibt sich aus § 5 Ziff. 10 i.V.m. § 18 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 21.07.2010 (Anlage BB 1, Bl. 106, 115 GA). Dem Erwerb des Sondernutzungsrechts durch die Kläger steht auch – wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat – nicht entgegen, dass diese kollusiv mit der Streitverkündeten und zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt hätten. Auch aus den nunmehr in der Berufungsbegründung vorgetragenen Tatsachen ergibt sich ein solches Zusammenwirken nicht. Zunächst haben die Käufer das Sondernutzungsrecht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages vom 07.04.2011 erworben und damit lange vor dem nunmehr gerügten Verzicht auf das Neugestaltungsrecht am 14.03.2013. Dass dieser Erwerb unwirksam gewesen sein könnte, ist aber nicht ersichtlich. Insbesondere hatten die Beklagten der Streithelferin zuvor, nämlich am 16.11.2010, mitgeteilt, kein Interesse am Erwerb der Wohnung zu haben. Insofern konnte die Streithelferin davon ausgehen, die ursprünglich den Beklagten erteilte Zusage zur Einräumung des Sondernutzungsrechts am Garten nicht mehr erfüllen zu müssen. Aber auch hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung am 14.03.2013 ist ein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der Streithelferin nicht ersichtlich. Da die Streithelferin mit dem am gleichen Tag abgeschlossenen Kaufvertrag die letzte der drei Wohnungen veräußerte und damit aus der Wohungseigentümergemeinschaft ausschied, erscheint der Verzicht vielmehr als nachvollziehbare und sinnvolle Regelung. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern die Streithelferin eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2) hätte voraussehen und dessen mögliches Interesse an der Einräumung des Sondernutzungsrechts hätte berücksichtigen müssen, nachdem die Beklagten zuvor einen Erwerb der Wohnung abgelehnt hatten. 32 Die Beklagten waren auch Besitzer des streitgegenständlichen Teils des Gartengrundstücks. Ihnen steht gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz zu. 33 Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich insbesondere nicht aus einem weiter bestehenden Mietverhältnis der Beklagten. Wie das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, ist das Mietverhältnis zwar nicht bereits durch den lediglich als Option in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag, wohl aber durch den Eigentumserwerb an der Wohnung insgesamt beendet worden. Auch die Kammer geht davon aus, dass das Mietverhältnis hierdurch insgesamt erloschen ist. 34 Hinsichtlich des Beklagten zu 2) ergibt sich sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis schon aufgrund seines Eigentumserwerbs. Zwar liegt, unabhängig von der Frage der Bruchteilsgemeinschaft auf Vermieterseite, eine Konfusion im eigentlichen Sinn schon deshalb nicht vor, da das Mietverhältnis mit mehreren Mietern bestand, von denen nur einer das Eigentum erworben hat. Jedenfalls aber kann der Beklagte zu 2) nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein und muss daher mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausscheiden. Darüber hinaus ist das Mietverhältnis auch nicht hinsichtlich des Gartens als fortbestehend anzusehen. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses steht einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handelt, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war. 35 Ist aber das Mietverhältnis hinsichtlich des Beklagten zu 2) beendet, so kann es auch nicht allein mit der Beklagten zu 1) auf Mieterseite fortbestehen. Zunächst findet § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf den vorliegenden Fall. Hiergegen spricht schon der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist jedoch, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Der Begriff des Dritten wird hierbei gerade neben den Begriffen des Mieters und der Vermieters verwendet. Der Beklagte zu 2) war jedoch gerade nicht Dritter sondern selbst Mieter der Wohnung. Zudem geht auch die Kammer davon aus, dass die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) – sei es mit einer angenommen Bruchteilsgemeinschaft zwischen Klägern und Beklagtem zu 2) oder allein mit dem Beklagten zu 2) – dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses widersprechen würde. Dieser Grundsatz zeigt sich schon darin, dass ein Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Mietverhältnis nur im Einvernehmen aller Parteien möglich ist, und eine Kündigung grundsätzlich einheitlich von bzw. gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Daneben wäre die Annahme eines weiter bestehenden Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) aber auch praktisch kaum durchführbar. Schon im Hinblick auf die Frage, welcher Mietzins jetzt insgesamt geschuldet wäre, nachdem der Beklagte zu 2) als Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, kommt eine so weitgehende ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. Schließlich kommt auch eine analoge Anwendung des § 563 a BGB, bei dem es sich gerade um eine Ausnahmevorschrift nur für den Fall des Todes eines Mitmieters handelt, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis ist daher vielmehr insgesamt durch das Ausscheiden des Beklagten zu 2) erloschen. 36 Dem steht auch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Gedanke des Mieterschutzes jedenfalls im vorliegenden Fall nicht entgegen. So mag die Annahme einer automatischen Fortsetzung für den verbleibenden Mieter auch negative Auswirkungen haben, wenn ein weiterer Mitmieter wegfällt und der verbleibende Mieter insofern allein haftet, insbesondere im Hinblick auf die Zahlung des gesamten Mietzinses. Insbesondere aber dient schon das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gerade dem Schutz vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum (BGH, Urteil v. 22.06.2007, V ZR 269/06, Rz. 9; Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08 Rz. 17 – jeweils zitiert nach Juris). Nach § 472 BGB besteht aber bei mehreren Vorkaufsberechtigten gerade die Möglichkeit, dass einer von ihnen das Vorkaufsrecht im Ganzen ausübt. Jeder Mieter hat danach die Wahlmöglichkeit, das Vorkaufsrecht entweder selbst auszuüben oder aber bewusst darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Gerade im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die weiter bestehende Möglichkeit der Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Mann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet. Die Notwendigkeit einer Berücksichtigung des Gedankens des Mieterschutzes besteht daher im vorliegneden Fall nicht. 37 Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht veranlasst. Hinsichtlich der nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragenen neuen Tatsachen zu den Umständen des Eigentumserwerbs durch den Beklagten zu 2), kam es hierauf nicht an, nachdem das Mietverhältnis der Beklagten insgesamt als erloschen anzusehen war. 38 Aber auch die Ausführungen der Streitverkündeten geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beitritt nach Schluss der mündlichen Verhandlung für unwirksam erachtet (Zöller/Vollkommer, 29. Aufl. 2012 § 66 Rn. 16, Musielak/Weth, 11. Aufl. 2014, § 66 Rn. 14, vgl. auch BGH Urteil v. 14.10.1975, VI ZR 226/74 Rz. 15, zitiert nach Juris). Im Übrigen haben weder die Parteien noch die Streitverkündete selbst innerhalb der Berufungsbegründungsfrist hiergegen Einwendungen erhoben, sodass die Kammer an die Entscheidung nach § 529 Abs. 3 S. 1 ZPO gebunden war. Hinsichtlich der Streitverkündeten lief diesbezüglich die Berufungsbegründungsfrist des § 520 Abs. 2 S. 1, 2. Alt. ZPO. Dass die mündliche Verhandlung geschlossen und ein Verkündungstermin bestimmt war, war der Streitverkündeten auch aufgrund der erfolgten Akteneinsicht in erster Instanz bekannt. Der hiernach erforderliche erneute Beitritt in zweiter Instanz kann auch nicht in dem Schriftsatz vom 08.10.2014 gesehen werden. Abgesehen davon, dass hierin nicht ausdrücklich erneut der Beitritt erklärt wird, ging dieser Schriftsatz nach Schluss der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz ein. Einen Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung begründet dies nicht. 39 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.10, 711 ZPO. 40 Die Revision war zuzulassen nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Weder die Frage, ob der Sondernutzungsberechtigte Ansprüche aus § 985 BGB geltend machen kann, noch die Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, sind bisher höchstrichterlich entschieden worden. 41 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.400,00 € 42   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen