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Schadensersatzansprüchen des Vermieters bei unwirksamer Schönheit- und Endrenovierungsklausel

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.183,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2012 sowie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 155,30 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.12.2012 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagte jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des gegen sie aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, soweit nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand Randnummer

Der Kläger macht Schadensersatzansprüche aus einem beendeten Wohnungsmietverhältnis über die Wohnung in Wiesbaden geltend. Im Jahr 1990 schlossen die Zeugin M und ihr damaliger Ehemann S mit dem damaligen Eigentümer der Wohnung einen Mietvertrag über die oben genannte Wohnung ab. In § 16 des Mietvertrages ist die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume geregelt.

Unter § 16 Ziffer 4a heißt es wie folgt:

„Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. Naturlasiertes Holz darf nicht mit Farbe behandelt werden. Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette – 3 Jahre Bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber alle 3 Jahre, durch eine Fachfirma reinigen zu lassen.“

Unter c) heißt es weiter:

„Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung nach Weisung des Vermieters in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen.“

Unter § 27 ist sodann maschinenschriftlich in den Mietvertrag unter „sonstige Vereinbarungen“ eingeführt:

„Die Mieter übernehmen die Wohnung bei Einzug in fachmännisch renoviertem Zustand, Raufaser weiß gestrichen, in der gesamten Wohnung ist neuer Teppich verlegt. Bei Auszug müssen die Mieter die Wohnung in fachmännisch renoviertem Zustand, Raufaser weiß gestrichen, zurückgeben. Der Teppichboden ist unbeschädigt und fachmännisch gereinigt zurückzugeben. Die Mieter sind verpflichtet, eine ausreichende Hausrat-/Haftpflichtversicherung für die Wohnung abzuschließen, die auch eine Glasversicherung für Isolierglasfenster beinhaltet.“

Wegen der weiteren Einzelheiten und den weiterem Inhalt wird auf den schriftlichen Mietvertrag vom 01.04.1990, Anlage K1 zur Klageschrift, Bezug genommen.

Die Zeugin M zog im Jahre 2000 im Zuge der Ehescheidung aus der gemeinsamen Wohnung aus. In der Folge zog die Beklagte als neue Lebensgefährtin und spätere zweite Ehefrau des Herrn S in die Wohnung ein. Am 19.02.2009 wurde das Objekt von dem Kläger erworben. Herr S verstarb im Frühjahr 2010. Die Beklagte war seitdem die einzige Mietvertragspartnerin des Klägers bezüglich der angemieteten Wohnung. Im Juli 2010 zog der Lebensgefährte der Beklagten, Herr F mit in die Wohnung ein.

In der Folge kam es zum Streit zwischen den Parteien über die Art der Nutzung der Mieträume. Mit Schreiben der jetzigen Klägervertreter vom 14.04.2011 erhielt die Beklagte eine Abmahnung, in der der Kläger vortragen lässt, die Beklagte nutze die Mieträume vertragswidrig teilweise zum Betrieb einer Praxis. Sie empfange regelmäßig Patienten in ihrer Wohnung und verstoße mit dieser teilweise gewerbsmäßigen Nutzung gegen den Mietvertrag. Es wird der Beklagten eine Frist bis zum 28.04.2011 gesetzt, den Betrieb ihrer Praxis einzustellen. Weiter wird die Beklagte darauf hingewiesen, dass die Zahlung der vereinbarten Mietkaution fehle. Trotz mehrfacher Aufforderung habe sie bislang die Mietkaution nicht gezahlt. Dies sei als Verweigerung der Zahlung zu werten, weswegen ebenfalls eine Abmahnung erfolge und die Zahlung bis spätestens 20.04.2011 zu erfolgen habe. Weiterhin wird die Beklagte auf die pflegliche Nutzung des renovierten Treppenhauses hingewiesen und aufgefordert, bis zum 28.04.2011 auf dem Speicher gelagerte Gegenstände zu entfernen. Schließlich wird die polizeiliche Meldung des Mitbewohners Garon angemahnt sowie darauf hingewiesen, dass Fahrräder auf der Rückseite des Hauses unter der Bedachung abzustellen und zu befestigen seien und nicht am Geländer vor der Haustür abgestellt und befestigt werden sollten. Es wird insoweit auf die Hausordnung Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Abmahnung des jetzigen Klägervertreters vom 14.04.2011, Anlage K7 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 02.05.2012 Bezug genommen.

Auf dieses Schreiben ließ die Beklagte mit Schreiben des Mieterbundes vom 28.04.2011 antworten, in dem ausgeführt wird, dass keineswegs eine vertragswidrige gewerbliche Nutzung der Mietwohnung erfolge. Vielmehr sei die Beklagte bereits seit 15 Jahren freiberuflich in äußerst geringem Umfang selbständig tätig. Hierüber sei bereits der frühere Hausbesitzer und Vermieter informiert gewesen, der gegen diese geringfügige Tätigkeit nichts einzuwenden gehabt habe und eine entsprechende Genehmigung erteilt habe. Auch der Kläger sei nach Übernahme des Hauses durch den verstorbenen Ehemann der Beklagten über diese geringfügig ausgeübte Tätigkeit informiert worden und habe niemals Einwände hiergegen erhoben. Es wird insoweit die Ansicht vertreten, dass der Kläger jedenfalls zur Erteilung einer entsprechenden Genehmigung verpflichtet gewesen wäre, da die Tätigkeit ohne nennenswerten Kundenverkehr und ohne Mitarbeiter erfolge. Eine Beschädigung der Wohnung oder Belästigung sei daher nicht zu befürchten, so dass keine vertragswidrige Nutzung vorliege. Bezüglich der Kautionszahlung habe die Beklagte bisher keine schriftliche Aufforderung erhalten. Die Kaution sei gegenüber dem ursprünglichen Vermieter in Form einer Bürgschaftserklärung erteilt worden, die allerdings zum 31.03.2000 geendet habe. Hinsichtlich des Speichers bietet die Beklagte in dem Schreiben an, diesen gegen den angebotenen Kellerraum zu tauschen, wobei dies im Hinblick auf anstehenden Urlaub erst Ende Mai 2011 möglich sei. Es wird mitgeteilt, dass die Meldebescheinigung eingeworfen worden sei und der Unterstand für die Fahrräder derzeit noch mit Brennholz belegt sei. Im Übrigen wird bestritten, dass Fahrräder der Beklagten oder von deren Mitbewohner im Laufe des letzten Jahres draußen abgestellt worden seien. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben des Mieterbundes Wiesbaden vom 28.04.2011, Anlage B15 zum Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 29.05.2012, Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 26.05.2011 wurde sodann durch die jetzigen Klägervertreter im Namen des Klägers die fristlose außerordentliche Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber der Beklagten ausgesprochen. Begründet wurde die Kündigung damit, dass trotz der im Abmahnschreiben vom 14.04. gesetzten Frist der vertragswidrige Gebrauch der Mietwohnung fortgesetzt worden sei. Weiterhin wird die Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund angegeben. Schließlich sei auch die Räumung des Speichers nicht erfolgt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Kündigungsschreiben vom 26.05.2011, Anlage K8 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 02.05.2012, Bezug genommen.

Die Beklagte räumte die Wohnung zum Ende des Monats Juni 2011 in Abwesenheit des Klägers, fertigte eigenständig ein Rückgabeprotokoll an, das dem Kläger postalisch zugesandt wurde und schickte zugleich zwei Haustür- und zwei Wohnungsschlüssel mit an den Kläger. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der vorverstorbene Ehemann der Beklagten ausweislich des Schlüsselübergabeprotokolls, Anlage K3 zur Klageschrift, 4 Wohnungseingangsschlüssel erhalten. Es wird insoweit auf das Schlüsselübergabeprotokoll, Anlage K3 zur Klageschrift, Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 18.07.2011 wurden für den Kläger gegenüber der Beklagten eine Vielzahl von Mängeln an der Mietwohnung gerügt und insoweit auf eine dem Schreiben beigefügte Mängelliste Bezug genommen. Des Weiteren wird auf das Fehlen eines Wohnungs- und eines Haustürschlüssels hingewiesen. Zur Mängelbeseitigung wird eine Frist bis zum 01.08.2011 gesetzt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 18.07.2011 an die Beklagte, Anlage K6 zur Klageschrift, Bezug genommen. Die Beklagte nahm daraufhin verschiedene Arbeiten in der Wohnung vor. Am 16.08.2011 erfolgte durch den Kläger und den Zeugen B eine Begehung, aufgrund derer ein erneutes Mängelprotokoll erstellt wurde. Unter dem 02.09.2011 wurde daher eine erneute Nachfrist bis zum 16.09.2011 zur Mängelbehebung gesetzt. Weitere Arbeiten wurden jedoch von der Beklagten nicht durchgeführt.

Der Kläger behauptet,

der Speicher sei nicht gereinigt, ca. 7 m Regalteile seien nicht entfernt, Kartonagen seien zurückgelassen worden, eine Tür aus der Wohnung müsse noch eingebaut werden, eine Lampe sei zurückgelassen worden und eine Spiegellampe (eingepackt) sei zurückgelassen worden,

im Wohnzimmer rechts seien 26 Dübellöcher in den Wänden teils erheblich ausgebrochen und unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, der Raum sei in unterschiedlichen Farben angelegt, Verschmutzungen/Verfärbungen im Teppichboden seien vorhanden, Verschmutzungen und Klebereste der 3 Jalousien seien nicht entfernt, Aufkleber an den Fenstern seien nicht entfernt, auf der Zimmertür und Zarge seien Farbreste nicht entfernt, 1 cm tiefe Beschädigungen in der Tür (Flurseite) im unteren Bereich der Tür seien vorhanden, die Fensterrahmen seien überstrichen,

im Wohnzimmer links (Straßenseite) seien 65 Dübellöcher unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, Fußleisten fehlten, Verschmutzungen und Klebereste der 3 Jalousien seien nicht entfernt, 2 Telekom-Installationen seien zurückzubauen, Fußleisten fehlten teilweise, 8 Aufkleber auf den Fenstern seien nicht entfernt, ein Türblatt sei angebohrt und nicht repariert, ein Türblatt sei beschädigt, an der Türzarge innen und außen seien mehrere Beschädigungen vorhanden, Farbreste auf dem Türbeschlag seien vorhanden, Schalter/Steckdose seien nicht flächig eingebaut, Fensterrahmen seien überstrichen,

im Zimmer zum Nachbarhaus hin hin seien Gardinenleisten nicht entfernt, 6 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, die Verschmutzungen und Klebereste der beiden Jalousien seien nicht entfernt, eine am Innenfutter der Tür und am unteren Rand der Tür aufgeklebte Gummileiste müsse entfernt werden, der Fensterrahmen sei überstrichen,

im Schlafzimmer hinten seien Verschmutzungen und Klebereste der beiden Jalousien nicht entfernt, 12 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, die Tapete sei beschädigt, die Fensterbank sei angestrichen und beschädigt (Austausch erforderlich), auf den Fenstern seien 6 Aufkleber vorhanden, die Fensterrahmen seien innen angestrichen, die Wanddecke im Bereich der Fensterbrüstung sei beschädigt, am Türblatt befinde sich eine Beschädigung/Abplatzung und die Zarge sei teilweise überstrichen,

im Esszimmer seien 18 Dübellöcher unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, das Zimmer sei dreifarbig angestrichen worden, die Türzarge müsse wegen erheblicher Beschädigungen an beiden Seiten ausgebessert und lackiert werden, Silikon an den Türzargen müsse entfernt werden, die Fußleisten fehlten und müssten ersetzt werden und auf den Fenstern seien 4 Aufkleber zu entfernen,

in der Küche seien Verschmutzungen und Klebereste der Rollläden nicht entfernt worden, im Bereich des Siphons sei eine Rückwand der Küche zurückgelassen worden, 40 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, wegen Durchbohrungen des Fliesenspiegels PVC sei Oberflächenputz mit abgerissen worden, so dass Nachputz erforderlich sei, beim Entfernen eines Holzbrettes über dem Fenster sei die Tapete beschädigt worden und rund um die Türzarge innen sei die Tapete beschädigt worden,

im Bad seien Dübel und Schrauben in neu gefliester Dusche vorhanden (4 beschädigte Fliesen seien zu erneuern), der Fliesenspiegel sei beim Abbau des Spiegels stark beschädigt worden, der beschädigte Waschtisch sei zurückzubauen und es sei ein neuer Waschtisch einzubauen, Klebereste rund um das WC seien zu entfernen und diverse Emailleschäden am Waschbecken erforderten einen Austausch desselben,

im großen Flur seien 15 diverse Nägel- und Dübellöcher mit Schrauben unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, an den Türzargen müsse Silikon entfernt werden, die Fußleisten fehlten und müssten ersetzt werden und die Löcher des Rauchmelders seien noch vorhanden,

im kleinen Flur sei die Tapete an den Leisten auf der Wand bei der Entfernung beschädigt worden, Silikon an den Türzargen müsse entfernt werden, die Fußleisten fehlten und müssten ersetzt werden, 23 Dübellöcher seien unfachmännisch und mangelhaft mit Silikon verschlossen worden, die nachträgliche Elektroinstallation sei zu entfernen und die Zarge zwischen den beiden Fluren sei beschädigt und voller Farbreste,

auf der Terrasse sei die Markise von der Beklagten entfernt worden, was einen Rückbau und eine Instandsetzung der beschädigten Fassade erfordere, der Boden- und Brüstungsbereich sei stark verunreinigt,

des Weiteren habe die Beklagte eine Fußmatte zurückgelassen, die entsorgen sei, die Wohnung sei vollständig zu reinigen einschließlich der Fenster, Türen des Bades und der Bodenbeläge, starke Verunreinigungen im Treppenhaus vom Dachgeschoss bis zum Keller machten eine Reinigung erforderlich, viele Beschädigungen im Bereich der farblich abgesetzten Wände und im Deckenbereich der Treppen machten eine Instandsetzung und einen Neuanstrich erforderlich und die Bodenbeläge im Kellerraum hätten aufgrund von Gestank entfernt werden müssen. Es sei eine Grundreinigung des Kellers erforderlich.

Unter Vorlage eines Angebotes der Firma Baudekoration W behauptet der Kläger, dass zur Beseitigung der aufgeführten Mängel insgesamt 10.209,50 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer aufzuwenden seien. Der Betrag von 10.209,50 Euro ist daher nach Auffassung des Klägers von der Beklagten als Schadensersatz zu erstatten. Wegen der Einzelheiten der von der Firma Baudekoration W aufgeführten Arbeitspositionen sowie der hierfür jeweils in Ansatz gebrachten Kosten wird insgesamt auf das Angebot der Firma Baudekoration W, Anlage K4 zur Klageschrift, Bezug genommen.

Weiter behauptet der Kläger, die Beklagte habe nicht sämtliche dem verstorbenen Ehemann übergebenen Wohnungsschlüssel an den Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses herausgegeben. Er ist der Auffassung, dass die Beklagte daher zum Ersatz der Kosten des Einbaus eines neuen Schließzylinders verpflichtet sei. Unter Bezugnahme auf das Angebot der Firma P vom 28.09.2011, Anlage K5 zur Klageschrift, werden für den Austausch des Schließzylinders 230,90 Euro netto veranschlagt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Angebot der Firma P vom 28.09.2011, Anlage K5 zur Klageschrift, Bezug genommen.

Schließlich ist der Kläger der Auffassung, dass die Beklagte aufgrund einer verzögerten Rückgabe des Mietobjektes verpflichtet sei, die Miete für die Monate Juli 2011 bis einschließlich September 2011 in Höhe von insgesamt 4.222,41 Euro zu zahlen. Der Kläger ist der Auffassung, dass die Beklagte aufgrund der fristlosen Kündigung zur Räumung der Wohnung verpflichtet gewesen sei. Die Beklagte habe die Wohnung durch ihren Auszug am 29.06.2011 jedoch nicht vertragsgemäß geräumt. Vielmehr sei diese Wohnung nur teilweise geräumt und nicht vertragsgemäß hinterlassen worden. Zum einen sei der Speicher nicht hinreichend geräumt worden, so dass eine vollständige Räumung nicht vorliege. Im Übrigen habe die Beklagte nicht sämtliche Schlüssel an den Kläger herausgegeben.

Letztlich behauptet der Kläger, bei der von der Beklagten in der Wohnung betriebenen Praxis handele es sich offensichtlich um eine gewerbliche Tätigkeit. Der Kläger bestreitet mit Nichtwissen, dass der verstorbene Ehemann und die Beklagte die Praxis seit mehr als 15 Jahren in dieser Form betrieben.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 14.662,81 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie außergerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von 899,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam gewesen sei, sie gleichwohl sich entschlossen habe, am 29.06.2011 aus der Wohnung auszuziehen. Die Beklagte ist des Weiteren der Auffassung, dass sie keine Verpflichtung zum Schadensersatz wegen der Nichteinhaltung der Renovierungsverpflichtungen im Rahmen des Mietvertrages schulde, da die Renovierungspflicht aufgrund der in § 16 Ziffer 4c i.V.m. Ziffer 4a Abs. 3 und i.V.m. der in § 27 des Mietvertrages geregelten Endrenovierungsklausel nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sei. Darüber hinausgehende Schäden, die durch einen übermäßigen Gebrauch der Wohnung entstanden seien, seien dagegen nicht vorhanden.

Des Weiteren behauptet die Beklagte, der Speicher sei fristgerecht vollständig geleert worden. Regalteile und Türen hätten bereits bei Mietbeginn im Speicher gestanden.

Im Wohnzimmer rechts (Straßenseite) seien die Dübellöcher ordnungsgemäß verschlossen worden, die Jalousien seien entfernt worden, ebenso wie Klebereste, die Farbreste auf Zimmertür und Zarge.

Im Wohnzimmer links (Straßenseite) seien die Dübellöcher ordnungsgemäß verschlossen worden, Decke und Stuck seien wieder hergestellt worden, die ca. 50 cm Fußleisten hätten bereits bei Einzug gefehlt, Jalousien und Klebereste seien beseitigt worden, Farbreste auf den Türbeschlägen seien entfernt worden.

Bezüglich des Zimmers zum Nachbarhaus hin behauptet die Beklagte, die Gardinenleisten seien bereits beim Einzug in die Wohnung vorhanden gewesen. Die Dübellöcher seien ordnungsgemäß verschlossen worden, die beiden Jalousien entfernt worden, ebenso eine Jalousie auf der Tür.

Im Schlafzimmer hinten seien beide Jalousien entfernt worden, die Dübellöcher ordnungsgemäß verschlossen worden, Türen und Zarge gesäubert worden und ein Überstreichen der Türzarge beseitig worden. Die Fensterbank sei bereits bei Einzug angestrichen und beschädigt gewesen.

Im Esszimmer seien alle Dübellöcher wiederum ordnungsgemäß geschlossen und die Gardinenaufhänger entfernt worden. Die Fußleisten fehlten, weil der Kläger den Ausbau des Laminatbodens verlangt habe, dessen Einbau er vorher gebilligt habe.

In der Küche sei der Rollladen innen entfernt worden, die Dübellöcher seien verschlossen worden. Bei der Rückwand der Küche handele es sich um ein Brett, das den Abschluss des Siphons verdecke, weil ansonsten bei einer Demontage ein Loch entstehe. Das Brett über dem Fenster gehöre zur Küche, es sei fest eingebaut und sei bereits seit dem Einzug vorhanden.

Im Bad sei lediglich in die Fugen gebohrt worden. Der Duschvorhang und die Jalousien in der Dusche seien entfernt worden, ebenso der Vorhang und die Gardinenstange am Fenster, Jalousie und Handtuchhalter über der Badewanne sowie Spiegel über dem WC und die Kabelzuführung. Der Spiegel über dem Waschtisch sei Eigentum der Beklagten gewesen.

Weiter behauptet die Beklagte, aufgrund eines Wasserschadens, den sich der Kläger zurechnen lassen müsse, habe der Teppichboden im Bad entfernt werden müssen, so dass noch einzelne Klebereste übrig geblieben seien. Darunter hätten sich Altfliesen befunden

– dieser Vortrag wurde durch den Kläger nicht bestritten.

Weiter behauptet die Beklagte, im großen Flur seien die Dübellöcher verschlossen und der mit Zustimmung des Klägers eingebaute Laminatboden entfernt worden.

Im kleinen Flur seien die Gardinenstangen entfernt worden, ebenso wie der Laminatboden. Die Elektroinstallation sei zurückgebaut worden. Die bei der Demontage der im Eigentum der Beklagten stehenden Markise auf der Terrasse seien die vorhandenen Löcher verschlossen und die gesamte Terrasse grundgereinigt worden. Die Fußmatten seien entsorgt worden, eine Komplettreinigung sei durchgeführt worden, auch im Keller und im Speicher.

Hinsichtlich der von der Klägerseite behaupteten Beschädigungen im Treppenhaus ist die Beklagte der Auffassung, dass der Vortrag insoweit unsubstantiiert sei.

Weiterhin ist die Beklagte der Auffassung, dass ein Mietausfallschaden nicht geltend gemacht werden könne, da der Kläger zu einer konkret möglichen Neuvermietung nicht vorgetragen habe und die Beklagte die Wohnung geräumt zurückgegeben habe. Sie habe alle von der Wohnung vorhandenen Schlüssel an den Kläger zurückgegeben.

Das Gericht hat Beweis erhoben aufgrund der Beweisbeschlüsse vom 23.02.2012 und vom 12.11.2012 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Asowie durch Vernehmung der Zeugin M. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Sachverständigen A vom 07.04.2012, das Ergänzungsgutachten vom 05.06.2012 und die weitere ergänzende gutachterliche Stellungnahme vom 28.06.2012 sowie die Sitzungsniederschrift vom 11.03.2013 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe Randnummer

Die Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet, im Wesentlichen ist sie jedoch unbegründet.

Der Kläger hat gegenüber der Beklagten aus dem unstreitig ursprünglich bestehendem und zwischenzeitlich beendetem Mietverhältnis einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.133,00 Euro. Dieser Schadensersatzanspruch ergibt sich nach § 280 in Verbindung mit dem zwischen den Parteien ursprünglich bestehenden Mietverhältnis aus der pflichtwidrigen übergebührmäßigen Abnutzung bzw. der nicht ordnungsgemäßen Herausgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB.

Im Einzelnen steht dem Kläger gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung von 50,00 Euro für die Reinigung des Speicherraumes zu. Insoweit steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung des Sachverständigengutachtens fest, dass der Speicherraum verschmutzt war. Anhaltspunkte dafür, dass diese Verschmutzung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetreten ist, bestehen nicht. Die Beklagte war ausweislich des Mietvertrages mit Beendigung desselben zur Reinigung des Speichers verpflichtet. Erhebliche Verschmutzungen durfte sie nicht zurücklassen. Der Aufwand für die Reinigung des Speichers wird auf der Grundlage des Angebotes der Firma Baudekoration W nach § 287 ZPO auf 50,00 Euro geschätzt. Darüber hinaus besteht für das Entfernen von Regalteilen und Kartonage aus dem Speicher ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 80,00 Euro. Insoweit war die Beklagte aufgrund des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages verpflichtet, die Mieträume einschließlich der Nebenräume vollständig zu räumen. Die Beklagte konnte die Behauptung, dass diese Gegenstände sich schon bei Einzug des verstorbenen Ehemannes der Beklagten in den Speicherräumen befunden hätten, nicht führen. Das Gericht geht daher auf der Grundlage der Aussage der Zeugin Daheim davon aus, dass die Regalteile und die Kartonagen während des Laufs des streitgegenständlichen Mietverhältnisses in die Speicherräume eingebracht wurden und daher mit der Räumung der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB auch von der Beklagten zu entfernen waren. Die Zeugin Daheim hat ausgesagt, sie gehe davon aus, dass die Regalteile und die Kartonagen von Herrn Roszak stammten. Das Gericht hat die Kosten der Entsorgung der Regalteile und der Kartonagen auf der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W auf 80,00 Euro geschätzt. Der Betrag von 35,00 Euro war von der insgesamt in Ansatz gebrachten Betrag von 115,00 Euro durch die Firma W abzuziehen, da die Klägerin die Beseitigung von Lampen mit dieser Klage gegenüber der Beklagten nicht geltend gemacht hat. Es war insoweit nur ein anteiliger Schadensersatzanspruch bezüglich der vorhandenen Regalteile und Kartonagen zuzusprechen.

Darüber hinaus steht der Klägerseite aufgrund der Tatsache, dass die Beklagte unstreitig sämtliche Dübellöcher mit Silikon verfüllte, für alle in der Wohnung vorhandenen und mit Silikon verfüllten Dübellöcher insgesamt ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 250,00 Euro zu. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen Abraham fest, dass das Verschließen von Dübellöchern nicht fachgerecht erfolgte. Die Verfüllung von Dübllöchern mit Silikon ist nach den Feststellungen des Sachverständigen nicht ordnungsgemäß. Es liegt insoweit eine Verschlechterung der Mietsache im Verhältnis zum ursprünglichen Zustand vor, für die gemäß § 280 BGB in Verbindung mit dem geschlossenen Mietvertrag dem Kläger ein Schadensersatzanspruch gegenüber der Beklagten zusteht. Der Schaden war auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen A mit 250,00 Euro zu bemessen. Der Sachverständige hat nachvollziehbar dargelegt, dass im Zusammenhang mit den ohnehin erforderlichen Schönheitsreparaturen das Entfernen des Silikons und das erneute Verschließen der Dübellöcher mit dem richtigen Füllstoff einen unwesentlichen Aufwand darstellt, so dass insgesamt nachvollziehbar dargestellt ist, dass die vom Sachverständigen für die Arbeiten für die gesamte Wohnung angesetzten 5 Arbeitsstunden zuzüglich Materialverbrauch mit insgesamt 250,00 Euro für das Gericht nachvollziehbar sind. Das Gericht legt daher für diese Beschädigungen einen Schaden in Höhe von 250,00 Euro einschließlich des Materials für die gesamte Wohnung zugrunde.

Des Weiteren steht aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen A fest, dass auf den Fensterrahmen Klebereste vorhanden sind, für deren Entfernung nach den nachvollziehbaren Darstellungen des Sachverständigen ein Aufwand von 50,00 Euro für die gesamte Wohnung anzusetzen ist. Das Gericht hat darüber hinaus den Aufwand für die Beseitigung von Aufklebern auf der Fensterscheibe mit pauschal 50,00 Euro nach § 287 ZPO geschätzt. Auch dieser Betrag steht dem Kläger daher als Schadensersatz zu.

Darüber hinaus besteht ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 15,00 Euro für das Entfernen der Gardinenleisten im Zimmer zum Geisberg 19 hin. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte die Behauptung der Beklagten, diese Gardinenleisten seien bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in der Wohnung vorhanden gewesen, nicht als feststehend angenommen werden. Die hierzu von der Beklagtenseite benannte und vom Gericht vernommene Zeugin M konnte sich an diese Gardinenleiste nicht mehr erinnern. Sie konnte keine Angaben dazu machen, ob diese bereits in der Wohnung vorhanden war, als sie mit dem verstorbenen Ehemann der Beklagten dort einzog. Die Beklagte ist insoweit für ihre Behauptung, aufgrund derer sie zur Beseitigung der unstreitigen vorhandenen Gardinenleiste nicht verpflichtet gewesen wäre, beweisfällig geblieben. Die Kosten für die Entfernung der Gardinenleiste wurde aufgrund der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W mit 15,00 Euro angesetzt und in dieser Höhe nach § 287 ZPO geschätzt.

Die Beweisaufnahme hatte des Weiteren nicht ergeben können, dass die Steinfensterbank im Schlafzimmer hinten bereits zu Beginn des Mietverhältnisses beschädigt und/oder überstrichen war. Die Zeugin war sich zwar nicht sicher, ob möglicherweise eine Beschädigung der Fensterbank bereits vorhanden war, das konnte die Zeugin jedoch auch auf mehrfaches Nachfragen nicht mit Sicherheit bestätigen. Ausschließen konnte die Zeugin demgegenüber jedenfalls, dass die Fensterbank zu diesem Zeitpunkt bereits überstrichen gewesen wäre. Es steht nach den Angaben der Zeugin Daheim mithin fest, dass das Überstreichen jedenfalls während der der Mietzeit erfolgt ist. Auch die Angaben bezüglich einer möglichen Beschädigung sind so vage, dass sie zur Überzeugungsbildung des Gerichts nicht ausreichen. Das Gericht ist daher davon überzeugt, dass die Steinfensterbank während der Mietzeit beschädigt wurde, so dass die Beklagte für die Kosten des Ein- und Ausbaus einer neuen Fensterbank einzustehen hat. Das Gericht schätzt die Kosten auf der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W gemäß 3 287 ZPO auf 140,00 Euro.

Schließlich ist die Beklagte dazu verpflichtet, 90,00 Euro für die fehlenden Fußleisten im Bereich des Esszimmers zu erstatten. Die Beklagte hat zwar mit Genehmigung durch den Kläger den Laminatboden eingebracht. Hierin enthalten ist jedoch unstreitig nicht zugleich die Genehmigung, die eingebrachten Gegenstände auch in der Wohnung zu belassen. Die Beklagte war daher nach dem Mietvertrag verpflichtet, die von ihr eingebrachten Bodenbeläge wieder zu entfernen. Soweit dadurch die zunächst vorhandenen Fußleisten beschädigt oder vernichtet wurden, hat die Beklagte hierfür einzustehen, da sie verpflichtet ist, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Sie hat daher die 90,00 Euro, die für 12 m Fußleisten á 7,50 Euro, die durch die Firma Baudekoration Wachowiak in ihrem Angebot angesetzt wurden, zu erstatten. Insoweit schätzt das Gericht den Schaden wiederum nach § 287 ZPO auf der Grundlage dieses Angebots. Gleiches gilt für die fehlenden Fußleisten in dem großen Flur und in dem kleinen Flur. Auch insoweit ist die Tatsache, dass die Fußleisten nicht mehr vorhanden sind, darauf zurückzuführen, dass der Bodenbelag durch die Beklagtenseite ausgetauscht und dabei die ursprünglich vorhandenen Fußleisten entfernt wurden. Für den großen Flur wird der Schaden auf der Grundlage des Angebots der Firma Baudekoration W nach § 287 ZPO auf 90,00 Euro, für den kleinen Flur auf 60,00 Euro geschätzt.

Bezüglich der Beschädigungen im Rahmen der Bearbeitung des Fliesenspiegels in der Küche steht zur Überzeugung des Gerichtes durch Einholung des Sachverständigengutachtens fest, dass insoweit eine Verletzung der Struktur der Wand durch die Bearbeitung seitens der Beklagten im Bereich der Küche erfolgt ist. Der Sachverständige hat hierzu festgestellt, dass zur Beseitigung dieses Schadens eine Neuverputzung dieses Teils erforderlich ist. Die Kosten sind auf der Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen A mit 150,00 Euro anzusetzen. Es wird insoweit vollinhaltlich auf die Ausführungen des Sachverständigen Abraham hierzu Bezug genommen.

Schließlich hat die Beklagte dem Kläger 70,00 Euro für die Entsorgung und den Rückbau des Waschtisches zu erstatten. Die Beklagte hat die Darstellung der Klägerseite, der Ehemann der Beklagten habe diesen Waschtisch eingebaut, nicht bestritten. Aufgrund der Räumungsverpflichtung war die Beklagte daher verpflichtet, diesen Waschtisch zu entsorgen. Mit dieser Tätigkeit befindet sich die Beklagte im Verzug, so dass auch insoweit ein Schadensersatzanspruch besteht. Der Schaden wird auf der Grundlage des Angebotes der Firma Baudekoration W auf 70,00 Euro gemäß § 287 ZPO geschätzt.

Letztlich besteht ein Schadensersatzanspruch, der vom Gericht nach § 287 ZPO auf 48,00 Euro geschätzt wird, für die Beschädigung der Fliesen im Badezimmer. Aufgrund der Feststellungen des Sachverständigen Abraham, die dieser durch Lichtbilder verdeutlicht hat, liegen Bohrungen in den Fliesen im Bereich des Badzimmers vor. Aufgrund der bei den Bohrungen entstandenen Abplatzungen ist auch von einer Beschädigung auszugehen. Es wird insoweit vollinhaltlich auf die Feststellungen des Sachverständigen Abraham Bezug genommen. Allerdings hat das Gericht bei der Bemessung des Schadens zu berücksichtigen gehabt, dass die Fliesen sehr alt sind und daher eine ganz wesentliche Abnutzung vorhanden ist. Es ist im Hinblick auf einen Abzug Neu für Alt daher der Schaden auf 10% des voraussichtlichen Wiederherstellungsaufwandes von 480,00 Euro, mithin ein Schaden von 48,00 Euro festzustellen.

Ein weiterer Schadensersatzanspruch in Höhe von 20,00 Euro besteht nach den Feststellungen des Sachverständigen Abraham schließlich für die Arbeiten, die zur Entfernung von Telekommunikationsleitungen im kleinen Flur erforderlich sind. Der Sachverständige hat festgestellt, dass entsprechend dem Vortrag der Klägerseite dort noch Elektroinstallationen vorhanden sind. Die Kosten für die Beseitigung wurden jedoch entgegen der Darstellung der Klägerseite lediglich mit 20,00 Euro angesetzt. Es wird insoweit auf die nachvollziehbare Begründung des anzusetzenden Kostenbetrages durch den Sachverständigen Abraham in seinem Gutachten Bezug genommen.

Aus diesen Schadenspositionen ergibt sich der mit dem Klagetenor ausgesprochene Schadensersatzanspruch in Höhe von 1.183,00 Euro.

Darüber hinausgehende Ansprüche stehen dem Kläger nicht zu. Zunächst sind weitere Ansprüche unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes nicht erstattungsfähig, die durch den Kläger unter Zugrundelegung des Angebots der Firma Baudekoration W geltend gemacht werden. Soweit 310,00 Euro für die Tür geltend gemacht wird, die sich auf dem Speicher befand, scheidet ein Schadensersatzanspruch aus, da der Kläger nicht vorgetragen hat, dass die Tür zu Beginn des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand in die Wohnung eingebaut war. Die Beklagtenseite hat insoweit vorgetragen, dass sich die Tür bereits zum Zeitpunkt ihres Einzuges auf dem Speicher befunden habe. Umstände, die für eine vertragswidrige Beschädigung der Tür durch eine Lagerung im Speicher sprechen würden, sind daher nicht schlüssig dargelegt, so dass die Anspruchsvoraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch insoweit nicht vorliegen.

Soweit der Kläger darüber hinaus Schadensersatz in Höhe von 172,50 Euro für das Fehlen von Fußleisten im Wohnzimmer links geltend macht, steht ihm diesbezüglich ein Schadensersatzanspruch nicht zu. Der Kläger rechnet hier 23 m Fußleisten für den gesamten Raum ab, obwohl aufgrund des unstreitigen Parteivortrages nur ein kleiner Teil der Fußleisten fehlen. Der Kläger trägt jedoch dazu, in welcher Länge die Fußleisten in dem Raum konkret nicht vorhanden sind, nicht vor. Es ist aufgrund des Vortrages der Klägerseite auch nicht nachvollziehbar, dass gegebenenfalls der Austausch der gesamten Fußleisten zur Schadensbeseitigung erforderlich ist. Das Gericht kann daher anhand der Angaben des Klägers die Höhe des Schadens nicht feststellen. Jedenfalls besteht nach dem unstreitigen Parteivortrag kein Anspruch auf Erstattung der Kosten für Fußleisten für den gesamten Raum. Da auch der Teil, für den unstreitig die Fußleiste fehlt, nicht nachvollziehbar bemessen ist, kann der Schaden durch das Gericht insoweit nicht festgestellt bzw. geschätzt werden. Diese Position ist daher insgesamt nicht als Schadensersatz erstattungsfähig.

Soweit für den Rückbau von 3 Telekommunikationsanlagen insgesamt 80,00 Euro geltend gemacht werden, ist die Klägerseite dem Vortrag der Beklagten, diese Anlagen seien bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen, nicht substantiiert entgegengetreten. Anhaltspunkte dafür, dass diese durch die Beklagtenseite während des laufenden Mietverhältnisses eingebracht wurden, bestehen daher nicht in hinreichender Weise. Insoweit ist die Klägerseite ihre Darlegungspflicht nicht nachgekommen, so dass ein entsprechender Schadensersatzanspruch nicht besteht.

Der Kläger hat des Weiteren keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 180,00 Euro für das Liefern und das Einbauen eines Standardwaschtisches im Badezimmer. Der Kläger hat insoweit nicht vorgetragen, dass ein Waschtisch mitvermietet gewesen wäre. Er hat vielmehr lediglich erklärt, der vorhandene Waschtisch sei vom Ehemann der Beklagten eingebracht worden. Das Gericht hat deshalb ausgesprochen, dass die Beklagte zur Entfernung des Waschtisches verpflichtet war. Dass jedoch bereits zu Mietbeginn ein anderer Waschtisch vorhanden gewesen wäre, der nun von der Beklagtenseite zu ersetzen wäre, ist nicht vorgetragen. Ein entsprechender Schadensersatzanspruch ist daher nicht schlüssig.

Soweit für das Entfernen von Kleberesten im Bodenbereich im Badezimmer 100,00 Euro als Schadensersatz geltend gemacht werden, besteht dieser Anspruch ebenfalls nicht, da die Klägerseite insoweit nicht substantiiert bestritten hat, dass der Teppich wegen eines vom Kläger zu vertretenden Wasserschadens entfernt werden musste. Es steht damit fest, dass die Tatsache, dass dieser Teppich zu entfernen war, nicht von der Beklagten zu vertreten ist. Der Umstand, dass bei der Entfernung des Teppichs Klebereste übrigen blieben, ist daher nicht der Beklagten zuzurechnen. Vielmehr hätte im Rahmen der Schadensbeseitigung es der Klägerseite oblegen, die vorhandenen Klebereste zu entfernen. Ein Schadensersatzanspruch scheidet aus diesem Grunde aus.

Ein Schadensersatzanspruch für das Verputzen der Außenwand im Bereich der Terrasse besteht darüber hinaus nicht, da nach den Feststellungen des Sachverständigen die Beschädigungen der Außenwand nicht durch die von der Beklagtenseite dort angebrachte Markise verursacht wurden. Der Sachverständige hat vielmehr festgestellt, dass die dort vorhandenen Löcher unter der vorhandenen Markise auftauchten, nachdem diese demontiert wurde und die durch die Montage der Markise verursachten Löcher seitens der Beklagten ordnungsgemäß verschlossen wurden. Es konnte daher nicht festgestellt werden, dass Beschädigungen im Bereich der Außenwand durch die Beklagte verursacht bzw. zu vertreten wären. Entsprechend sind weder die Kosten für das Verputzen noch für das Streichen dieser Wand erstattungsfähig. Soweit darüber hinaus Reinigungsarbeiten abgerechnet werden, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar, inwieweit die Beklagtenseite für die witterungsbedingten optischen Beeinträchtigungen des Balkons bzw. der Terrasse Verantwortung tragen soll. Eine mietvertragliche Verpflichtung, entsprechende wetterbedingte äußerliche Veränderungen der Mietsache zu beseitigen, bestand nicht. Auch die Verpflichtungen, die im Rahmen der Rückgabe der Mietsache seitens der Beklagten bestanden, umfassten dies nicht. Es handelt sich ersichtlich nicht um durch die Beklagte verursachte Verschmutzungen, so dass auch insoweit eine Beseitigung des ansetzenden Grünss durch die Beklagte nicht geschuldet war.

Schließlich besteht ein Anspruch auf Erstattung der Grundreinigungskosten nicht. Es ist insoweit nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagte die Wohnung in einer Weise zurückgelassen hätte, die eine Grundreinigung erforderlich gemacht hätte. Insoweit ist der Umfang der vertraglich geschuldeten Reinigung der Wohnung nicht zu überspannen. Es hätte der Klägerseite oblegen im Einzelnen darzulegen, in welcher Weise hier Verschmutzungen vorhanden sind. Auch die Lichtbilder lassen keinen Rückschluss auf erhebliche Verschmutzungen zu, so dass insoweit die Klage nicht schlüssig ist. Hinsichtlich von starken Verunreinigungen im Treppenhaus fehlt es an einem substantiierten Vortrag seitens der Klägerseite ganz, so dass auch insoweit Schadensersatzansprüche ausscheiden. Schließlich werden in dem Angebot der Firma Baudekoration W 800,00 Euro zuzüglich 110,00 Euro Abdeckkosten für die Sanierung des Treppenhauses geltend gemacht. Dieser Anspruch besteht jedoch nicht, da durch die Klägerseite nicht substantiiert vorgetragen wird, aufgrund welcher Tatsachen die Beklagte hier zum Schadensersatz verpflichtet sein sollte. Trotz des entsprechenden substantiierten Bestreitens der Beklagten wird von der Klägerseite insoweit nicht substantiiert vorgetragen. Soweit die Klägerseite sich pauschal auf eine Rechnung der Firma K GmbH beruft, ist dies widersprüchlich, da hier die durch die Firma Baudekoration W abgerechneten Kosten geltend gemacht werden. Im Übrigen fehlt es an einem Beweisangebot. Insoweit ist die Klage daher ebenfalls unschlüssig. Gleiches gilt für die Grundreinigung des Kellers.

Darüber hinaus bestehen Ansprüche für die Erstattung der Kosten, die durch das neu

Tapezieren und das Anlegen der Wohnung sowie die hierfür erforderlichen Materialien geltend gemacht werden, der Klägerseite nicht zu. Entgegen der Auffassung des Klägers war die Klägerseite nicht verpflichtet, die Wohnung in renoviertem Zustand zurückzugeben. Auch eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses bestand nicht. Vielmehr war aufgrund der Unwirksamkeit der entsprechenden vertraglichen Regelung in den zwischen den Parteien zustande gekommenen Mietvertrag der Kläger seinerseits zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Beklagten verpflichtet.

Die Schönheitsreparaturklausel in dem Formularmietvertrag, der vom ursprünglichen Vermieter verwendet wurde, um den schriftlichen Mietvertrag mit dem verstorbenen Ehemann der Beklagten zu schließen, ist insgesamt sowohl hinsichtlich der Schönheitsreparaturverpflichtung als auch bezüglich der Verpflichtung zur Vornahme der Endrenovierung unwirksam. Nach der inzwischen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt eine wirksame Schönheitsreparaturklause voraus, dass dem Mieter die Möglichkeit verbleibt, im Einzelfall nachzuweisen, dass die Schönheitsreparaturen aufgrund besonderer Umstände auch nach Ablauf der im Mietvertrag vorgesehenen Fristen nicht erforderlich waren. Diese Möglichkeit wird in dem streitgegenständlichen Mietvertrag jedoch gerade nicht eröffnet. Zwar ist dort von „erforderlichen“ Schönheitsreparaturen die Rede, gleichwohl wird eine Renovierungspflicht spätestens zu den dort angegebenen Fristen verlangt, so dass insoweit eine sogenannte starre Fristenregelung vorliegt. Diese ist unwirksam. Eine Unwirksamkeit ergibt sich auch bezüglich der vereinbarten Endrenovierung, wie sie in § 27 des Mietvertrages zwischen den Parteien vereinbart wurde. Im Zusammenhang mit einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel aufgrund eines starren Fristenplanes ist die daneben zwischen den Parteien vereinbarte Schlussrenovierungsverpflichtung in jedem Fall ebenfalls unwirksam. Auch dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und ist daher hier im Einzelnen nicht weiter auszuführen.

Aufgrund der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel und der unwirksamen Verpflichtung zur Vornahme einer Endrenovierung kann der Kläger daher die Kosten für sämtliche Maßnahmen nicht von der Beklagten im Rahmen der Geltendmachung von Schadensersatz erstattet verlangen, die er selbst ohnehin aufwenden müsste, um seine Schönheitsreparaturverpflichtung zu erfüllen. Von der Mieterseite sind in dem Fall, dass, wie hier, aufgrund der unwirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter, tatsächlich der Vermieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, dem Mieter allein diejenigen Verschlechterungen der Mietsache anzulasten, die durch einen Mietgebrauch hervorgerufen werden, der über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgeht.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Einholung des schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen A sind bezüglich der Tapezier- und Malerarbeiten keinerlei Maßnahmen feststellbar, die erforderlich würden, allein aufgrund des vertragswidrigen Wohnverhaltens der Beklagten. Vielmehr hat der Sachverständige festgestellt, dass sämtliche Maßnahmen, die im Bereich der Tapezierung und des Anlegens der Wohnung vorzunehmen sind, im Rahmen der Schönheitsreparaturverpflichtung der Vermieterseite zu sehen sind, so dass keine zusätzlichen Arbeiten erforderlich werden, die allein auf ein unsachgemäßes Nutzen der Wohnung durch die Mieterseite verursacht wurden. Es sind daher keine Schäden ersichtlich, die durch ein pflichtwidriges Gebrauchen entstanden sind und die nicht ohnehin durch die erforderliche Vornahme von Schönheitsreparaturen seitens des Vermieters mit beseitigt würden.

Entsprechende Feststellungen hat der Sachverständige bezüglich der von ihm festgestellten Beschädigungen im Bereich der Türen und der Türzargen getroffen. Der Sachverständige hat die von der Klägerseite vorgetragenen Beschädigungen teilweise gar nicht festgestellt. Soweit er entsprechende Beschädigungen feststellen konnte, hat der Sachverständige jedoch in jedem Fall die Feststellung treffen können, dass im Rahmen der Durchführung der gewöhnlichen Schönheitsreparaturen durch Anschleifen, spachteln und Streichen der Holzwerks, diese Beschädigungen jedenfalls mit beseitigt würden, ohne dass hierfür ein gesonderter Aufwand erforderlich wäre. Auch bezüglich der von der Klägerseite behaupteten Beschädigungen von Türen und Türzargen sind daher keinerlei Kosten feststellbar, die dadurch entstanden sind, dass hier ein übergebührlicher Gebrauch der Mietsache stattgefunden hätte. Vielmehr steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass sämtliche Beschädigungen im Rahmen der durchzuführenden Schönheitsreparaturen mitbeseitigt werden könnten, so dass ein Schaden insoweit nicht festgestellt werden kann.

Im Einzelnen besteht daher ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 379,50 Euro für die beschädigten Tapeten im Wohnzimmer rechts ebenso wenig wie ein Anspruch in Höhe von 283,50 Euro für das neue Anlegen des Wohnzimmers rechts. Weiterhin besteht kein Schadensersatzanspruch für die beschädigte Zimmertür im Wohnzimmer, für die 170,00 Euro geltend gemacht wurden und für die beschädigte Tapete im Wohnzimmer links, für die insgesamt 995,50 Euro abgerechnet wurden. Gleiches gilt für die Behauptungen bezüglich der Beschädigungen am Türblatt und an der Türzarge im Wohnzimmer links in Höhe von 170,00 bzw. 100,00 Euro, bezüglich der beschädigten Tapete im kleinen Zimmer zum Geisberg 19 hin in Höhe von 231,00 Euro sowie bezüglich der Türzarge über 100,00 Euro und des beschädigten Türblattes über 170,00 Euro. Bezüglich des Schlafzimmers hinten besteht aus den genannten Gründen kein Schadensersatzanspruch in Höhe von 346,50 Euro für die beschädigte Tapete und kein Schadensersatzanspruch in Höhe von 25,00 Euro für überstrichene Türzargen bzw. in Höhe von 170,00 Euro für das beschädigte Türblatt. Auch im Esszimmer sind die für die beschädigten Tapeten angerechneten 297,00 Euro eben so wenig zu erstatten wie für das Anlegen geltend gemachte 175,50 Euro sowie für 2 beschädigte Türzargen geltend gemachte 200,00 Euro. Schließlich waren für beschädigte Tapeten in der Küche 308,00 Euro ebenso wenig zu erstatten wie 100,00 Euro für das Spachteln der beschädigten Türzarge. Im großen Flur war dementsprechend ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 187,00 Euro für beschädigte Tapeten ebenso abzuweisen wie ein Anspruch in Höhe von 200,00 Euro für Silikon an Türzargen und im kleinen Flur in Höhe von 203,50 Euro für beschädigte Tapeten und in Höhe von 100,00 Euro für Silikon an Türzargen.

Des Weiteren steht dem Kläger kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für den Austausch des Schließzylinders zu. Ausweislich des Protokolls über die Schlüsselübergabe, das vom verstorbenen Ehemann der Beklagten zu Beginn des Mietverhältnisses unterzeichnet worden war, hat dieser von der damaligen Vermieterseite 4 Wohnungsschlüssel erhalten. Zurückgegeben wurden unstreitig 2 Wohnungs- und 2 Haustürschlüssel. Das Gericht geht daher davon aus, dass, wie im ersten Übergabeprotokoll festgestellt, 4 Schlüssel übergeben wurden und nach Beendigung des Mietverhältnisses auch 4 Schlüssel zurückgegeben wurden. Der Umstand, dass in dem ersten Protokoll von 4 Wohnungsschlüsseln die Rede ist, während tatsächlich 2 Wohnungs- und 2 Hauseingangsschlüssel zurückgegeben wurden, steht dem nicht entgegen. Das Gericht geht insoweit vielmehr davon aus, dass die Schlüssel lediglich in dem ersten Protokoll nicht genau bezeichnet worden waren. Für das Gericht ist anderenfalls nicht nachvollziehbar, wie die Mieter sonst in das Haus hätten gelangen können. Offensichtlich waren sowohl Schlüssel für die Hauseingangstür als auch für die Wohnungseingangstür erforderlich. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses neben dem im Schlüsselübergabeprotokoll benannten 4 Schlüsseln weitere Schlüssel für die Hauseingangstür erhalten hätten. Die Auslegung der entsprechenden Protokolle legt es daher für das Gericht nahe, dass die Beklagte ihrer Pflicht zur Rückgabe der Schlüssel durch die Rückgabe der beiden Wohnungs- und der beiden Hauseingangstürschlüssel hinreichend nachgekommen ist. Eine Notwendigkeit, den Schließzylinder der Wohnungstür auszutauschen, bestand daher nicht, so dass die Beklagte auch nicht verpflichtet ist, die hierdurch entstandenen Kosten zu ersetzen.

Letztlich kann der Kläger gegenüber der Beklagten auch keinen Mietausfallschaden für die Monatsmieten für die Monate Juli bis September 2011 geltend machen. Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht ein entsprechender Anspruch zunächst nicht deshalb, weil die Wohnung erst im September 2011 zurückgegeben worden wäre. Die Übergabe der Wohnung im Sinne von § 546 BGB hat zur Überzeugung des Gerichtes vielmehr bereits am 29.06.2011 stattgefunden. Die dem Gericht bekannten Tatsachen sind nicht geeignet, Zweifel an der vollständigen Räumung der Wohnung zu eröffnen. Bezüglich der Schlüsselrückgabe ist der Klägerseite insoweit zu widersprechen, als die Rückgabe der Wohnung nicht zwangsläufig die Rückgabe sämtlicher Schlüssel erfordert. Hierauf kam es jedoch vorliegend nicht entscheidend an, da, wie oben im Einzelnen dargestellt, das Gericht ohnehin davon ausgeht, dass die Beklagte dem Kläger sämtliche Schlüssel zurückgab, so dass hier kein weiterer Besitz der Beklagten an der Wohnung mehr bestand.

Soweit die Beklagte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme Regalteile und verschiedene Kartons im Speicherbereich zurück ließ, steht dies einer Räumung der Wohnung im Sinne von § 546 BGB ebenfalls nicht entgegen. Die zurückgelassenen Gegenstände sind so geringfügig, dass sie einer Weitervermietung der Wohnung nicht entgegenstehen.

Entgegen der Auffassung des Klägers besteht ein Anspruch auf Zahlung der Mietzinsen für die Monate Juli bis September 2011 auch nicht auf der Grundlage von § 21 Ziffer 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages. Voraussetzung für die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfristen ist, dass das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung wirksam beendet wurde. Dies steht zur Überzeugung des Gerichtes aufgrund des bisherigen Vortrags der Parteien jedoch nicht fest. Die Klägerseite stützte die außerordentliche Kündigung vom 26.05.2011 im Wesentlichen auf eine gewerbliche vertragswidrige Nutzung der Wohnung. Die Klägerseite hat es jedoch trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises und obwohl die Beklagtenseite dies ausdrücklich bestritten hat, unterlassen, im Einzelnen dazu vorzutragen, aufgrund welcher Umstände von einer gewerblichen Nutzung und damit einer vertragswidrigen Nutzung der Wohnung auszugehen ist. Die Beklagte hat vielmehr substantiiert dargelegt, dass die Wohnung, wie bereits in den vergangenen 15 Jahren sehr eingeschränkt und ohne nennenswerten Publikumsverkehr im Sinne einer Praxis für Heilbehandlungsmaßnahmen der Beklagten genutzt wird. Es wäre daher Aufgabe der Klägerseite gewesen, näher in diesem Rechtsstreit dazu auszuführen, aufgrund welcher Umstände von einer gewerblichen Nutzung ausgegangen wird. Das bloße Bestreiten der Darstellungen der Beklagtenseite mit Nichtwissen ist insoweit nicht ausreichend, da der Kläger zum Nachweis für das Vorliegen der Voraussetzungen für die außerordentliche Kündigung verpflichtet ist. Die bloße Bezugnahme auf das Abmahnungsschreiben ist insoweit nicht ausreichend. Es hätte vielmehr eines substantiierten Vortrages dahingehend bedurft, welche und in welchem Umfang hier Tätigkeiten ausgeübt werden, die über den Wohnzweck hinausgehen und die vertragswidrig sind. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass, soweit es sich nicht um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, nicht jede Tätigkeit im Rahmen er Berufsausübung der Mieter einen Kündigungsgrund darstellt. Insoweit ist vielmehr auf den Einzelfall abzustellen und gegebenenfalls sogar eine Verpflichtung des Vermieters zu einer Genehmigung einer beruflichen Betätigung anzunehmen. Jedenfalls ist in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung aufgrund einer Tätigkeit, die weder gewerblich ist, noch aufgrund ihres Zuschnittes aus anderen Gründen eine nicht ganz unwesentliche Verletzung der Verpflichtungen aus dem Mietvertrag darstellt, nicht zulässig. Insoweit fehlt es an einem substantiierten Vortrag der Klägerseite. Auch die übrigen Gründe, die in der Abmahnung aufgeführt sind und auf die sich der Kläger in dem Kündigungsschreiben stützt, sind für sich genommen und in ihrem Zusammenspiel jedenfalls nicht geeignet, eine außerordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Soweit der Kläger auf die Zahlung einer Kaution abstellt, ist, nachdem der Kläger dies selbst eingeräumt hat, die erstmalige Aufforderung, die Kaution zu zahlen, in dem Abmahnungsschreiben zu sehen. Mangels entsprechender Abmahnung ist eine Kündigung daher zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung ohne vorherige Abmahnung noch nicht möglich. Hierbei war insbesondere zu berücksichtigen, dass ursprünglich eine Kaution gestellt war, diese jedoch als Bürgschaft zu Gunsten des ursprünglichen Vermieters, die aufgrund Zeitablaufs nunmehr abgelaufen war. Die in der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Verpflichtung zur Zahlung der Kaution sind daher auf den vorliegenden Fall nur eingeschränkt anwendbar. Es hätte daher vielmehr der Klägerseite oblegen, im Wege der Kommunikation auf die Beklagtenseite erklärend einzuwirken, um die Stellung einer erneuten Bürgschaft oder ähnliches zu erreichen. Jedenfalls ist die einmalige Aufforderung, die Kautionssumme zu zahlen nicht ausreichend, um eine außerordentliche Kündigung zu begründen. Schließlich ist auch die Räumung des Speichers kein hinreichender außerordentlicher Kündigungsgrund. Hierbei war jeweils auch die Länge des Mietverhältnisses zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen.

Auch aus sonstigen rechtlichen Gesichtspunkten steht dem Kläger gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von Miete bzw. Mietausfallentschädigung für den Zeitraum Juli bis September 2011 zu. Die Aufforderungen des Klägers gegenüber der Beklagten, umfassende Renovierungsarbeiten an der Wohnung vorzunehmen, resultierten ersichtlich auf der falschen Vorstellung des Klägers, dass die Beklagte aufgrund des Mietvertrages zur vollumfänglichen Sanierung und Renovierung der Wohnung verpflichtet sei. Es kann der Beklagten daher nicht angelastet werden, dass aufgrund der vielfältigen Aufforderungen des Klägers bezüglich der Durchführung von nicht geschuldeten Schönheitsreparaturen hier unnötige Zeit verstrich, bevor der Kläger seinerseits die Wohnung hätte renovieren und neu vermieten können. Des Weiteren hat der Kläger trotz entsprechenden gerichtlichen Hinweises zu einer ihm möglichen sofortigen Neuvermietung der Wohnung nicht hinreichend vorgetragen, so dass auch aus diesem Gesichtspunkt ein Anspruch auf Erstattung von möglicherweise nicht erzielten Mieteinnahmen nicht besteht. Da ein entsprechender Anspruch aus keinem anderem rechtlichen Gesichtspunkt dem Kläger zusteht, war die Klage auch insoweit als unbegründet abzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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